導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流分析，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

作為我國最大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，萬科堅(jiān)持主流市場定位，以市場、客戶、股東為導(dǎo)向，積極促進(jìn)銷售，持續(xù)提升效率，優(yōu)化管理，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化戰(zhàn)略，經(jīng)營業(yè)績連上臺階。在銷售和開發(fā)穩(wěn)步增長的同時(shí)，公司的專業(yè)能力得到鞏固和提升，產(chǎn)品服務(wù)內(nèi)容也日趨豐富。但是房地產(chǎn)行業(yè)的增速過快使得企業(yè)快速發(fā)展的同時(shí)伴隨著許多危機(jī)。全球金融危機(jī)使得潛在的危機(jī)漸漸浮出水面，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)失衡等問題再度成為萬眾矚目的焦點(diǎn)。因此，包括萬科在內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛對傳統(tǒng)的經(jīng)營模式進(jìn)行反思，企業(yè)是否能抵御這場金融危機(jī)的寒流。萬科的經(jīng)營策略，相對是比較穩(wěn)定的。其中包括堅(jiān)持快速周轉(zhuǎn)和穩(wěn)健的投資策略等?？焖僦苻D(zhuǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)，具有更強(qiáng)的制造業(yè)特色，有利于促使企業(yè)不斷提升專業(yè)能力。而快速周轉(zhuǎn)加上謹(jǐn)慎投資，則保證了企業(yè)在市場波動中保持經(jīng)營的安全性和靈活性。

占據(jù)行業(yè)領(lǐng)先地位的萬科憑借其對市場變化的敏感度和對行業(yè)波動的準(zhǔn)確把握，業(yè)績穩(wěn)定增長，2012年全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積1 295.6萬平方米，銷售金額1 412.3億元，銷售金額再度刷新行業(yè)記錄，并在服務(wù)理念方面保持領(lǐng)先，相繼推出了包括第五食堂、萬物倉、幸福驛站在內(nèi)的一系列服務(wù)創(chuàng)新，進(jìn)一步豐富和拓展了產(chǎn)品服務(wù)內(nèi)容。同時(shí)，萬科憑借穩(wěn)健的經(jīng)營策略保持了相對良好的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)和資金狀況。

一、現(xiàn)金流量結(jié)構(gòu)分析

（一）現(xiàn)金流量整體分析

經(jīng)營活動現(xiàn)金流量對企業(yè)來說至關(guān)重要，會影響企業(yè)的盈利質(zhì)量以及未來的經(jīng)營成果。從萬科近三年的經(jīng)營現(xiàn)金流量狀況來看（見表1），伴隨著企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模和銷售水平的不斷提高，萬科的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額也同步呈現(xiàn)出逐年上升的趨勢，但實(shí)質(zhì)的盈利質(zhì)量并不是很高。原因是盡管企業(yè)的經(jīng)營活動現(xiàn)金流入在總流入中占的比例很高，但由于經(jīng)營活動現(xiàn)金流出在總現(xiàn)金流出中所占比例也非常高，導(dǎo)致其經(jīng)營活動為企業(yè)創(chuàng)造的現(xiàn)金流很少，并且耗用了企業(yè)很多的資金。由于存貨是資金需求和占用的重要影響因素，而且在萬科流動資產(chǎn)中占到70%以上，因此需要進(jìn)一步分析存貨內(nèi)部構(gòu)成對現(xiàn)金流量產(chǎn)生的影響。進(jìn)一步分析2010-2012年萬科的存貨明細(xì)可知，萬科的存貨在近三年最多只有6.27%為已完工開發(fā)產(chǎn)品，在建和擬開發(fā)產(chǎn)品占了總存貨的90%以上。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，這些項(xiàng)目占用的資金周轉(zhuǎn)較慢，加之在建項(xiàng)目需要持續(xù)的后續(xù)資金投入，導(dǎo)致資金的耗用越來越多。但是，在市場交易逐步復(fù)蘇帶來的存貨消化速度回升的作用下，企業(yè)的經(jīng)營活動現(xiàn)金流的平穩(wěn)會得到一定的保障，企業(yè)的資金壓力會相對減輕，企業(yè)有望抓住市場的復(fù)蘇機(jī)會，進(jìn)一步改善運(yùn)營效率以應(yīng)對后期市場變化。

由于投資尚處于資金投入期，投資活動的現(xiàn)金流入無法滿足現(xiàn)金支出的需求，投資活動的現(xiàn)金流量凈額在三年間均為負(fù)值，并且在2011年有了明顯的下降，這主要是因?yàn)槭召忢?xiàng)目產(chǎn)生的投資現(xiàn)金流入大量減少。我國房地產(chǎn)行業(yè)的資金活動受國家宏觀調(diào)控的影響非常大，而且非常敏感。繼2010年針對樓市的調(diào)控措施密集出臺后，為鞏固和擴(kuò)大前期調(diào)控的成果，國務(wù)院在2011年1月再次推出“新國八條”。這些政策的出臺對市場產(chǎn)生明顯影響，受政策環(huán)境和市場形勢變化的影響，企業(yè)的土地購置和開發(fā)投資行為都大幅萎縮，房地產(chǎn)企業(yè)的投資能力和投資意愿普遍減弱。進(jìn)一步分析發(fā)現(xiàn)，萬科投資支出的現(xiàn)金在減少，這也說明萬科受宏觀政策的影響在投資上的策略很謹(jǐn)慎。同樣受這些因素的影響，再加上2010年幾次上調(diào)貸款利率，萬科在行業(yè)整體融資環(huán)境緊張的情況下，借款金額大幅減少，同時(shí)償還債務(wù)支出的現(xiàn)金又大量增加，從而導(dǎo)致籌資活動現(xiàn)金流量凈額在2011年大幅下降。

（二）現(xiàn)金流入結(jié)構(gòu)分析

2010-2012年萬科的經(jīng)營活動現(xiàn)金流入均占總流入的70%以上（見表2），這說明企業(yè)的現(xiàn)金流入主要來自于經(jīng)營活動，同時(shí)經(jīng)營活動現(xiàn)金流入呈逐年上升的趨勢，其主要原因是萬科始終貫徹快速銷售的策略，并隨著市場景氣度的下滑相應(yīng)地增加打折促銷行為。企業(yè)來自投資活動的現(xiàn)金只占很少部分，并且2011年與2010年比較減少了72%，因?yàn)槿f科的收購項(xiàng)目中，存在購買價(jià)格中以現(xiàn)金支付的部分減去被收購企業(yè)持有的現(xiàn)金和現(xiàn)金等價(jià)物后的凈額為負(fù)數(shù)的情況，將其重分類到“收到其他與投資活動有關(guān)的現(xiàn)金”項(xiàng)目中進(jìn)行反映，該項(xiàng)目在投資活動現(xiàn)金流入中占很大的比率，而2011年該項(xiàng)目金額又大幅減少，最終導(dǎo)致2011年的投資活動現(xiàn)金流入大幅下降?；I資活動現(xiàn)金流入在2011年有所下降是因?yàn)檠胄性谇叭径热紊险{(diào)存貸款基準(zhǔn)利率，使流動性呈現(xiàn)緊縮態(tài)勢，房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道大幅收縮。2012年籌資活動的現(xiàn)金流入較2011年有較大增長，占到總流入的29.13%，成為公司現(xiàn)金流入的重要來源，這也體現(xiàn)了國內(nèi)貸款是房地產(chǎn)企業(yè)的主要籌資手段，企業(yè)營運(yùn)現(xiàn)金很大部分是由貸款獲得。進(jìn)一步分析萬科的籌資活動現(xiàn)金流入發(fā)現(xiàn)，除了借款收到的現(xiàn)金增長外，吸收投資收到的現(xiàn)金和收到其他與籌資活動有關(guān)的現(xiàn)金均小幅下降。這也表明企業(yè)的資金鏈壓力有所緩解，但是籌資活動仍然需要得到企業(yè)更多的關(guān)注。

（三）現(xiàn)金流出結(jié)構(gòu)分析

2010-2012年，因?yàn)槠髽I(yè)經(jīng)營規(guī)模的擴(kuò)大和結(jié)算規(guī)模的增長，萬科的經(jīng)營活動現(xiàn)金流出金額呈逐年增加的趨勢（見表3），但是其占總現(xiàn)金流出的比重卻在逐漸減少，這主要是因?yàn)榛I資活動現(xiàn)金流出在總現(xiàn)金流出中所占的比例增加導(dǎo)致。進(jìn)一步分析發(fā)現(xiàn)，公司將近80%的籌資現(xiàn)金流出用于歸還借款。投資活動現(xiàn)金流出在總現(xiàn)金流出中所占的比重很小，且在2012年下降了50% ，這說明萬科在投資上依然堅(jiān)持謹(jǐn)慎的策略，不把項(xiàng)目的盈利前景建立在過于樂觀的預(yù)期上，選擇合理時(shí)機(jī)獲取未來發(fā)展所需的項(xiàng)目資源。

二、現(xiàn)金流量比率分析

（一）償債能力分析

保持較高的流動性和短期償債能力對于房地產(chǎn)企業(yè)至關(guān)重要。流動比率是短期償債能力分析的一個重要指標(biāo)，比率越高說明企業(yè)資產(chǎn)的變現(xiàn)能力越強(qiáng)，短期償債能力也越強(qiáng)，一般認(rèn)為合理的流動比率為2。萬科的流動比率呈現(xiàn)逐年下降的趨勢，特別是2011年有較大幅度的下降，主要是因?yàn)轭A(yù)收賬款增加了49%，導(dǎo)致流動負(fù)債增加了55%。到2012年期末的時(shí)候，流動比率降為1.40，遠(yuǎn)低于基準(zhǔn)值2，這也說明企業(yè)的短期償債壓力增強(qiáng)。由于房地產(chǎn)企業(yè)的存貨比例普遍較高，并且存貨本身的變現(xiàn)時(shí)間較長，特別是可能出現(xiàn)積壓、滯銷等情況，流動性較差，而速動比率將存貨這樣的流動性較差的資產(chǎn)從流動比率中扣除，因此，速動比率更具有參考價(jià)值。速動比率一般應(yīng)保持在1以上。萬科近四年的速動比率呈現(xiàn)波浪式的變動趨勢，2011年速動比率大幅下降，主要是因?yàn)槠髽I(yè)2011年度的預(yù)收賬款由2010年的744.1億元大幅增長至1 111億元。現(xiàn)金流動比率是經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量與流動負(fù)債的比率，從現(xiàn)金流量的角度反映了企業(yè)當(dāng)期償付短期負(fù)債的能力。萬科2010-2012年的現(xiàn)金流動比率總體上基本保持不變，但是三年均為1%左右，這說明企業(yè)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量不足以抵償流動負(fù)債，必須另外籌集資金以償還短期債務(wù)，企業(yè)的流動性較差，現(xiàn)金壓力較大，有一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。資產(chǎn)負(fù)債率是負(fù)債總額和資產(chǎn)總額的比率，是衡量企業(yè)負(fù)債水平及風(fēng)險(xiǎn)程度的重要標(biāo)志。一般認(rèn)為，資產(chǎn)負(fù)債率為0.4-0.6較適宜，并且越低越好。2011年和2012年萬科的資產(chǎn)總額分別增加了37.36%和27.88%，說明企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模在不斷擴(kuò)大。同時(shí)，萬科的資產(chǎn)負(fù)債率連續(xù)三年都高于70%，且呈現(xiàn)上升趨勢，這一方面說明企業(yè)很好地利用了財(cái)務(wù)杠桿，另一方面也暗示了企業(yè)的負(fù)債水平較高，企業(yè)的現(xiàn)金壓力不斷上升，償債能力有逐漸下降的趨勢，存在一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。進(jìn)一步分析發(fā)現(xiàn)，萬科的流動比率和速動比率都較低、資產(chǎn)負(fù)債率較高，主要都是因?yàn)轭A(yù)收賬款的增加，除預(yù)收賬款外，企業(yè)其他負(fù)債占總資產(chǎn)的比例為43.7%，企業(yè)的凈負(fù)債率也保持在行業(yè)較低的水平。這說明萬科保持著相對安全的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，但是來自資金鏈的壓力依然是企業(yè)尋求發(fā)展必須要面對的重要課題。

（二）獲現(xiàn)能力分析

萬科2010-2012年銷售現(xiàn)金比率均為正，2012年較2011年有所下降，下降了24%，主要是因?yàn)榻?jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額增長了9.93%，而營業(yè)收入增長了43.65%。說明營業(yè)收入的增長中現(xiàn)金的保障程度較低，這也不是說企業(yè)的情況不好，還要結(jié)合應(yīng)收賬款政策等進(jìn)行具體分析。但是這種情況應(yīng)該引起企業(yè)的注意?？傎Y產(chǎn)現(xiàn)金回收率反映了企業(yè)運(yùn)營全部資產(chǎn)獲取現(xiàn)金的能力，比值越大說明企業(yè)利用資產(chǎn)創(chuàng)造現(xiàn)金流的效果越好，企業(yè)的獲現(xiàn)能力也就越強(qiáng)。萬科的資產(chǎn)在不斷的增長，經(jīng)營活動的現(xiàn)金流量凈額的不穩(wěn)定也就導(dǎo)致了總資產(chǎn)現(xiàn)金回收率的不穩(wěn)定。這也提醒企業(yè)需要時(shí)刻關(guān)注企業(yè)的財(cái)務(wù)穩(wěn)健性。

每股經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額表明企業(yè)每股所獲取的現(xiàn)金流量的數(shù)量，該指標(biāo)越大則表明企業(yè)的股利支付能力越強(qiáng)。三年間，萬科的每股經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額呈逐年增加趨勢，2011年每股經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額較上期有較大幅度的增加，這一方面是因?yàn)槠髽I(yè)打折促銷行為的增加從而帶來銷售回款增加，另一方面是因?yàn)榻Y(jié)算規(guī)模的增長。因此，企業(yè)應(yīng)該繼續(xù)提高周轉(zhuǎn)率以保證銷售回款速度。在近兩年籌資活動受限的情況下，企業(yè)對銷售回款的依賴將持續(xù)，以維持企業(yè)內(nèi)部的現(xiàn)金流平衡，保障企業(yè)持續(xù)安全的發(fā)展。

（三）盈利能力分析

營業(yè)利潤率是營業(yè)利潤和營業(yè)收入的比率，它是衡量企業(yè)經(jīng)營效率的指標(biāo)，反映了在不考慮非營業(yè)成本的情況下，企業(yè)管理者通過經(jīng)營獲取利潤的能力。萬科的營業(yè)利潤率呈逐步下降的趨勢，表明企業(yè)的商品銷售額提供的營業(yè)利潤在減少，企業(yè)盈利能力在減弱。

銷售凈利率是指凈利潤和銷售收入的比率，用來衡量企業(yè)一定時(shí)期內(nèi)的銷售收入獲取利潤的能力。萬科的銷售凈利率總體變動不大但也呈逐年下降的趨勢，這說明企業(yè)在擴(kuò)大銷售的同時(shí)，企業(yè)凈利潤不是同比例的增長，銷售帶來的凈利潤在減少。

總資產(chǎn)報(bào)酬率是企業(yè)一定時(shí)期內(nèi)獲得的報(bào)酬總額與資產(chǎn)總額的比率，反映了企業(yè)運(yùn)用全部資產(chǎn)的總體獲利能力。該指標(biāo)越高，表明企業(yè)的投入產(chǎn)出水平越好，企業(yè)的資產(chǎn)運(yùn)營越有效。從萬科總資產(chǎn)報(bào)酬率2010年和2011年度的數(shù)據(jù)來看，2011年比2010年下降了7%，下降的主要原因是利潤總額的增長幅度小于資產(chǎn)總額的增長幅度。

這些都表明企業(yè)經(jīng)營效率并未像銷售業(yè)績一樣令人滿意，企業(yè)的持續(xù)成長能力堪憂。盡管企業(yè)銷售業(yè)績增長迅速，但房地產(chǎn)企業(yè)利潤空間不斷被擠壓的狀況仍然存在。在銷售、融資、土地、人力等成本持續(xù)上漲的環(huán)境中，房地產(chǎn)企業(yè)如果不能找到新的創(chuàng)利來源，或者無法有效地控制成本，企業(yè)的利潤空間被進(jìn)一步壓縮的狀況將在更長時(shí)期內(nèi)持續(xù)。受制于房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)創(chuàng)利來源的日漸縮小，企業(yè)應(yīng)該積極探尋全新的盈利渠道。萬科憑借更強(qiáng)的市場變化和競爭壓力的應(yīng)對能力，通過靈活的銷售策略，嚴(yán)格的成本控制以及準(zhǔn)確的戰(zhàn)略制定等層面的領(lǐng)先優(yōu)勢實(shí)現(xiàn)了銷售業(yè)績的持續(xù)增長。

（四）營運(yùn)能力分析

應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率是反映企業(yè)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度的比率，它說明一定時(shí)期內(nèi)公司的應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金的平均次數(shù)，周轉(zhuǎn)率高，表明收賬迅速，賬齡較短。萬科的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率呈逐步上升趨勢，特別是2012年與2011年相比上升的幅度較大，增長了31%，這與當(dāng)前的銀行信貸調(diào)控政策相關(guān)，并且其整體水平仍然高于同行業(yè)平均水平，主要是因?yàn)楣镜闹鳡I業(yè)務(wù)規(guī)模的擴(kuò)大、較嚴(yán)格的信用條件和有力的收款政策。這說明公司的收款變現(xiàn)的速度在變快，資金被外單位占用的時(shí)間變短，管理工作的效率在提高。存貨周轉(zhuǎn)率是銷售收入和存貨的比率，用于反映存貨的流動性和存貨資金的占用是否合理。存貨周轉(zhuǎn)越快，存貨的占用水平越低，流動性越強(qiáng)，存貨轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金的速度也越快。企業(yè)應(yīng)該在保證生產(chǎn)經(jīng)營連續(xù)性的同時(shí)，提高資金的使用效率。在房地產(chǎn)公司的流動資產(chǎn)中，存貨所占的比重較大，存貨對公司經(jīng)營活動變化的敏感性也很強(qiáng)。萬科的經(jīng)營規(guī)模在不斷擴(kuò)大，但是公司注重庫存去化，這使得庫存結(jié)構(gòu)一直保持在健康狀態(tài)，在其自身規(guī)模增長的同時(shí)存貨銷售也在增長，只是增長的不同比例造成存貨周轉(zhuǎn)率的波動。這些都與公司謹(jǐn)慎拿地、快速開發(fā)策略以及保持快速周轉(zhuǎn)分不開。2012年存貨周轉(zhuǎn)率的回升，也表明困擾企業(yè)的存貨問題得到了一定程度的舒緩。現(xiàn)金周轉(zhuǎn)期是指從購買存貨支付現(xiàn)金到收回現(xiàn)金這一期間的長度?，F(xiàn)金周轉(zhuǎn)期越短，說明企業(yè)在運(yùn)營資本的管理中所采用的現(xiàn)金管理越成功。萬科的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)期在2011年上升之后又在2012年呈下降趨勢，下降了13%，下降的原因主要是在存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)和應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)下降的同時(shí)，應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)反而上升，這說明企業(yè)在這幾年經(jīng)濟(jì)環(huán)境不是很好的情況下，加快存貨的去化速度以及施行嚴(yán)格的銷售信用政策，同時(shí)又更多的延長付款時(shí)間、無償占用供應(yīng)商的營運(yùn)資金，從而加快現(xiàn)金流速度，提高企業(yè)持續(xù)創(chuàng)造價(jià)值的能力。

三、結(jié)論與建議

（一）加強(qiáng)經(jīng)營環(huán)境研究、注重現(xiàn)金流管理和公司戰(zhàn)略的結(jié)合

2013年2月舉行的國務(wù)院常務(wù)會議出臺了樓市調(diào)控的“國五條”。會議再次重申堅(jiān)持執(zhí)行以限購、限貸為核心的調(diào)控政策，堅(jiān)決打擊投資投機(jī)性購房。這是自2009年12月開始樓市調(diào)控以來，繼“國十條”、“新國八條”等政策之后的第五次調(diào)控升級。這些政策減緩了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展速度，但是企業(yè)應(yīng)積極關(guān)注市場，分析公司的經(jīng)營環(huán)境，將現(xiàn)金流管理上升到企業(yè)戰(zhàn)略高度，制定清晰的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，并依據(jù)企業(yè)的戰(zhàn)略和自身的經(jīng)營財(cái)務(wù)狀況，制定相應(yīng)的現(xiàn)金流量戰(zhàn)略。在考慮現(xiàn)金流的可利用程度和現(xiàn)金流轉(zhuǎn)是否順暢等問題的基礎(chǔ)上，根據(jù)企業(yè)的現(xiàn)金流實(shí)際情況選擇與企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)相符的投資項(xiàng)目，真正建立企業(yè)的價(jià)值源和現(xiàn)金流增長源，提高現(xiàn)金流的使用效果，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長期健康發(fā)展。

（二）加強(qiáng)現(xiàn)金動態(tài)管理，加快周轉(zhuǎn)，提高資金使用效率

現(xiàn)金周轉(zhuǎn)過程是動態(tài)的，因此對現(xiàn)金流的管理也應(yīng)該是動態(tài)的，企業(yè)應(yīng)建立基于現(xiàn)金流的預(yù)算控制系統(tǒng)，通過編制企業(yè)現(xiàn)金預(yù)算，對經(jīng)營活動中現(xiàn)金周轉(zhuǎn)的各個階段都制定詳細(xì)的預(yù)算并進(jìn)行有效的控制，及時(shí)發(fā)現(xiàn)各個階段出現(xiàn)的問題并進(jìn)行調(diào)整，保證經(jīng)營活動順利進(jìn)行。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該加強(qiáng)對現(xiàn)金收支的管理，加大資金回籠力度，提高資金周轉(zhuǎn)速度，從而提高資金的使用效率。加快周轉(zhuǎn)已經(jīng)成為行業(yè)內(nèi)的共識，追求效率保持高速周轉(zhuǎn)的企業(yè)才能持續(xù)快速的增長?？焖僦苻D(zhuǎn)模式不僅能使企業(yè)有效規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)，而且盡管高周轉(zhuǎn)犧牲了單個項(xiàng)目利潤率，但事實(shí)證明高周轉(zhuǎn)帶來的資本收益水平提升遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過單個項(xiàng)目的利潤率損失。當(dāng)前外部市場的不確定性和日趨激烈的競爭都要求企業(yè)加快周轉(zhuǎn)，提高資金的使用效率。

（三）實(shí)現(xiàn)多元化融資

資金鏈安全作為企業(yè)價(jià)值增長的重要保障一直倍受關(guān)注。從2010年開始，我國資本市場就基本上關(guān)閉了包括股權(quán)和債權(quán)在內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)的融資通道，企業(yè)從資本市場獲得支持的可能性微乎其微。到2011年，調(diào)控政策收緊，銀行也隨著收緊信貸，這導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入到資金鏈極度緊張的階段。2012年以來，隨著企業(yè)經(jīng)營環(huán)境的好轉(zhuǎn)，資金鏈的壓力有所緩解，但仍不輕松。借款特別是來自銀行的借款仍然是開發(fā)企業(yè)籌資的主要途徑，但是單一的融資方式無法滿足房地產(chǎn)企業(yè)對資金的大量要求，因此，融資創(chuàng)新，尋求新的融資渠道將是企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的重要策略。企業(yè)可以探索合作開發(fā)模式，引入房地產(chǎn)信托，還可以加大對新型房地產(chǎn)基金、海外融資等創(chuàng)新融資渠道的關(guān)注。

合作開發(fā)可以變相融資，達(dá)到雙方共贏的狀態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)獲得開發(fā)需要的資金和土地，合作方則通過投資獲得相應(yīng)的經(jīng)營收益。而且合作開發(fā)可以給房地產(chǎn)企業(yè)帶來規(guī)模效益，有效分散市場風(fēng)險(xiǎn)，合作雙方共同開發(fā)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享收益。房地產(chǎn)信托投資可以吸引大量的社會閑散資金，融資效率較高，而且房地產(chǎn)信托受到嚴(yán)格的政府監(jiān)管，安全性較高。房地產(chǎn)企業(yè)還可以尋求海外融資渠道。海外融資不僅可以解決資金問題，而且可以引進(jìn)國外的先進(jìn)經(jīng)營理念和更嚴(yán)謹(jǐn)?shù)馁Y金運(yùn)營方式。房地產(chǎn)企業(yè)可以積極尋求海外合作伙伴，充分利用海外企業(yè)的優(yōu)勢開拓海外融資渠道。這對于房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實(shí)力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力都有一定的強(qiáng)化作用。

（四）強(qiáng)化企業(yè)危機(jī)意識，提高企業(yè)經(jīng)營能力

由于受到國家宏觀調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利狀況變差，生產(chǎn)經(jīng)營能力難以在短期內(nèi)得到有效的改善。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該強(qiáng)化危機(jī)意識，加強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，提高自身的經(jīng)營能力。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，土地是生命線，但是單純依靠追求規(guī)模和土地儲備取勝的時(shí)代已經(jīng)遠(yuǎn)去，房地產(chǎn)企業(yè)不能再冒進(jìn)經(jīng)營，應(yīng)合理控制土地占用量，謹(jǐn)慎拿地，經(jīng)營理念也應(yīng)該從“土地為王”回歸到“現(xiàn)金為王”，確保經(jīng)營活動創(chuàng)造現(xiàn)金流的能力，這才是企業(yè)穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展的根基。

居高不下的房價(jià)，讓許多對住房有剛性需求的消費(fèi)者望而卻步，即使國家出臺了救市政策，也并不能為企業(yè)帶來持續(xù)穩(wěn)定的經(jīng)營現(xiàn)金流入。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須提高自身的經(jīng)營管理能力。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)謹(jǐn)慎拿地，加快項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)程，對庫存商品房做好各項(xiàng)促銷工作，采取有力的銷售策略，降低存貨跌價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，從而提高存貨周轉(zhuǎn)率。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要加快銷售回款的進(jìn)度，確保資金及時(shí)到賬，縮短應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)時(shí)間。

（五）實(shí)施品牌創(chuàng)新，形成核心能力競爭優(yōu)勢

隨著房地產(chǎn)市場的逐漸成熟，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間的競爭模式正在發(fā)生轉(zhuǎn)變。由依靠土地升值發(fā)展到產(chǎn)品競爭，行業(yè)競爭程度不斷升級更將競爭模式逐步帶向品牌競爭。這種競爭模式的轉(zhuǎn)變一方面是因?yàn)樾袠I(yè)的成熟發(fā)展，另一方面是因?yàn)樵谡哒{(diào)控下房地產(chǎn)產(chǎn)品逐步回歸居住屬性。隨著投資投機(jī)需求被抑制，消費(fèi)者購房行為趨于理性，對企業(yè)品牌、項(xiàng)目品質(zhì)、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等許多方面的認(rèn)知能力都有所提升。順應(yīng)市場的變化，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)更多的回歸到品牌、產(chǎn)品、周轉(zhuǎn)等自身能力的建設(shè)上。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該意識到隨著住宅日益回歸基本的居住屬性，未來企業(yè)的競爭能力將不僅僅體現(xiàn)在住宅本身，服務(wù)配套也將成為客戶購房時(shí)重點(diǎn)考慮的因素。企業(yè)要進(jìn)一步豐富和拓展產(chǎn)品服務(wù)內(nèi)容，并不斷提升客戶的居住感受。種種跡象表明，具有核心能力競爭優(yōu)勢的企業(yè)往往才能更準(zhǔn)確地把握市場變動，抓住發(fā)展良機(jī)。

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篇2

關(guān)鍵詞 現(xiàn)階段 房地產(chǎn)企業(yè) 現(xiàn)金流管理

在當(dāng)今經(jīng)濟(jì)形式下，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的現(xiàn)金流管理對于其投資活動的安全開展有著重要的意義，現(xiàn)金流管理主要是指“房地產(chǎn)企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)現(xiàn)金流入和流出的數(shù)量，包括其經(jīng)營活動、投資活動以及籌資活動所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?！狈康禺a(chǎn)企業(yè)所開展的現(xiàn)金流管理工作就是指“房地產(chǎn)企業(yè)通過多渠道融資及適時(shí)銷售回籠資金等手段，讓企業(yè)保有正向現(xiàn)金流，從而保障企業(yè)的正常運(yùn)作與發(fā)展” 。

一、房產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理必要性分析

對于我國大中型房地產(chǎn)企業(yè)而言，進(jìn)行現(xiàn)金流管理是存在著一定必要性的。首先，明了的現(xiàn)金流量能夠清晰的反映出房地產(chǎn)企業(yè)的收益質(zhì)量。房產(chǎn)企業(yè)的收益質(zhì)量指的是“財(cái)務(wù)報(bào)告體現(xiàn)的收益與企業(yè)真實(shí)業(yè)績之間的相關(guān)性”，也就是說，若企業(yè)的業(yè)績能夠被收益充分的表現(xiàn)出來，則證明收益質(zhì)量較高，相反則證明收益質(zhì)量較低。房地產(chǎn)行業(yè)最重要的一個特征就是收益周期比較長，投入成本與收益之間的對比存在著明顯的滯后性，有時(shí)甚至?xí)?jīng)歷幾年時(shí)間。而現(xiàn)金流量對利益質(zhì)量的反映則具有實(shí)效性，這種實(shí)效性的存在就提高了利益質(zhì)量。其次，通過現(xiàn)金流量能夠分析出房產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)彈性。財(cái)務(wù)彈性為“企業(yè)適應(yīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和利用投資機(jī)會的能力，主要體現(xiàn)在企業(yè)現(xiàn)金流量和支付現(xiàn)金的需要的比較。”如果企業(yè)當(dāng)前所有的現(xiàn)金流量能夠超過當(dāng)前所需要支出的現(xiàn)金量，這就證明企業(yè)的現(xiàn)金流量比較充足，房產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)彈性就會比較大，相反則證明企業(yè)的財(cái)務(wù)彈性較小，這樣就能夠給房地產(chǎn)企業(yè)投資發(fā)展提供方向上的指引。最后，現(xiàn)金流能夠反映公司償債能力。在破產(chǎn)房產(chǎn)企業(yè)中有很多都是因?yàn)樽陨淼膬攤芰Σ蛔?，雖然表面上看存在著很多現(xiàn)金量，但是與其所承擔(dān)的債務(wù)相比較來說還是存在很大差距。如果房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流相對比較穩(wěn)定，那么，其現(xiàn)金的流轉(zhuǎn)速度也會相應(yīng)的較快，房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展能力會有很大程度的提高。所以說，對現(xiàn)金流進(jìn)行管理，掌握企業(yè)當(dāng)前的現(xiàn)金狀況，考慮到自身償債能力的情況下，房產(chǎn)企業(yè)就會慎重選擇自己的投資方向以及資金投入量。

二、現(xiàn)階段大中型房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理有效方式

現(xiàn)階段大中型房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的競爭壓力比較大，尤其是經(jīng)濟(jì)壓力相對較大，所以，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)尤其是現(xiàn)金需求量較大的房地產(chǎn)企業(yè)更需要一個穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境，因此，需要采取有效的現(xiàn)金流管理方式。

1.管理方式要結(jié)合房產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相一致

房產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行現(xiàn)金流管理的主要目的就在于要提高企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的可靠性，因此，現(xiàn)金流管理方式要與當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相結(jié)合，房產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量會隨著其投資項(xiàng)目的變化而不斷變化，這樣房產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略也應(yīng)該做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，避免在發(fā)展過程中盲目冒進(jìn)，給企業(yè)現(xiàn)金鏈造成緊張狀態(tài)。同時(shí)，大中型房產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行現(xiàn)金流管理過程中要具有全面性，總公司和分公司的狀況都應(yīng)該有所了解，在此前提下才能夠進(jìn)行現(xiàn)金流的分配，避免分公司出現(xiàn)現(xiàn)金緊張而導(dǎo)致總公司的發(fā)展出現(xiàn)危機(jī)，也就是說完整全面的財(cái)務(wù)規(guī)劃才能夠更好的服務(wù)于大中型房產(chǎn)企業(yè)未來的發(fā)展。

2.強(qiáng)化現(xiàn)金流預(yù)算管理工作

預(yù)算工作是對現(xiàn)金的流向的一種預(yù)測工作，在大中型房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理工作中，也要建立預(yù)算管理制度，在該制度中要根據(jù)公司的實(shí)際狀況編制出公司的年度現(xiàn)金流預(yù)算，并把這一年度預(yù)算分解為月度預(yù)算落實(shí)到各個活動單位，并實(shí)行預(yù)算結(jié)果問責(zé)制，也就是說，在實(shí)際工作中要以預(yù)算結(jié)果為活動執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)，如果在活動中所應(yīng)用的先盡量超出了預(yù)算要仔細(xì)分析并找到其中存在的原因，根據(jù)原因解決問題。這種預(yù)算管理制度的建立就能夠保證在大中型房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中所需要的現(xiàn)金流量有所保證，節(jié)省經(jīng)濟(jì)法發(fā)展中現(xiàn)金流的投入量，提高房產(chǎn)企業(yè)的償債能力。

3.加強(qiáng)融資管理力度

房地產(chǎn)企業(yè)就是以資金為發(fā)展基礎(chǔ)的，因此，在房地產(chǎn)開發(fā)中所需要的資金量是非常巨大的，所以，房地產(chǎn)企業(yè)的融資對其發(fā)展來說非常重要。在現(xiàn)金流管理工作中也應(yīng)該包括房產(chǎn)企業(yè)的融資管理，在融資管理工作中企業(yè)要積極努力的拓寬自己的融資渠道，并提高自己的融資信譽(yù)，這樣企業(yè)的現(xiàn)金流就有了穩(wěn)定的來源，大中型房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中所需要的資金就會有所保障，除此之外房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過“拼盤授信、其他項(xiàng)目資產(chǎn)抵押融資、資產(chǎn)重組融資、多種信托融資、施工方融資、墊資以及與其他公司合作開發(fā)等”各種融資方式進(jìn)行全面有效的融資，大中型房地產(chǎn)企業(yè)還可以進(jìn)行融資結(jié)構(gòu)的改善，優(yōu)化結(jié)構(gòu)。

4.開展房產(chǎn)資金集中管理

大中型房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流最好要統(tǒng)一到集團(tuán)公司名下進(jìn)行統(tǒng)一管理，這樣總公司會根據(jù)各個分公司的實(shí)際需求進(jìn)行現(xiàn)金流的調(diào)度，以便協(xié)調(diào)公司的整體資金流向。如果條件允許的情況下，在總公司可以設(shè)立內(nèi)部銀行，對各個公司所使用的現(xiàn)金流進(jìn)行統(tǒng)一結(jié)算與管理，也可以采取“異地項(xiàng)目公司在集團(tuán)指定銀行開戶、實(shí)行資金余額及資金調(diào)度考核等”，這樣對資金進(jìn)行集中管理的方式能夠提高資金的利用率，把分公司閑置的資金用來進(jìn)行多方向投資，同時(shí)還可以用總公司的資金實(shí)力來化解分公司的資金風(fēng)險(xiǎn)。

結(jié)束語：由于我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)受著來自國家政策和行業(yè)自身的壓力，在發(fā)展過程中所表現(xiàn)出來的資金問題越來越明顯，尤其是現(xiàn)金流管理上存在著一些問題已經(jīng)影響了大中型房地產(chǎn)企業(yè)的正常發(fā)展，因此，本文對現(xiàn)階段大中型房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理有效方式進(jìn)行了簡要論述，還望對房產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的實(shí)現(xiàn)有所幫助。

參考文獻(xiàn)：

篇3

我國房地產(chǎn)市場持續(xù)高速發(fā)展，在政府宏觀調(diào)控政策不斷緊迫的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈條脆弱，需要保有充足的現(xiàn)金凈流量，那么加強(qiáng)現(xiàn)金流管理就顯得至關(guān)重要。

1 房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理的意義

1）房地產(chǎn)開發(fā)需要巨額的投資保障，如果沒有足夠的資金，企業(yè)就無法進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作。良好的現(xiàn)金流管理不僅可以合理地配置資金，保障企業(yè)各個環(huán)節(jié)的現(xiàn)金需求。

2）通過現(xiàn)金流的管理，企業(yè)可以全面提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平，帶動和促進(jìn)企業(yè)整體經(jīng)營管理水平的提高，以適應(yīng)激烈競爭的房地產(chǎn)行業(yè)需要。

2 房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的特點(diǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)的投入、產(chǎn)出價(jià)值巨大，項(xiàng)目開發(fā)周期時(shí)間長，所含風(fēng)險(xiǎn)因素眾多，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也就具有符合自身生產(chǎn)經(jīng)營特點(diǎn)的現(xiàn)金流特征，其表現(xiàn)為：

1）資金需求數(shù)額巨大，現(xiàn)金占用的風(fēng)險(xiǎn)性大。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是一個規(guī)模龐大的綜合性工程，從土地購買到房地產(chǎn)的建設(shè)、租售涉及許多環(huán)節(jié)，需要投入大量的資金。并且，資金一旦投入就具有不可移動性，很難根據(jù)各種因素加以調(diào)整，這無疑加大了現(xiàn)金流的風(fēng)險(xiǎn)性。

2）現(xiàn)金的占用周期長。對每一個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，從選擇地塊到竣工驗(yàn)收，直至出售（或出租）需要3～5年的時(shí)間。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)周期長、資金周轉(zhuǎn)慢、回收期長，所以現(xiàn)金的占用期長。

3）項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，往往負(fù)債率較高。開發(fā)商在開發(fā)具體項(xiàng)目時(shí)，很少全部使用自有資金。即使是自有資金充足的開發(fā)商，在每個項(xiàng)目上使用自有資金也比較少，大量的資金還是依靠貸款。

3 房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理的現(xiàn)狀

3.1 現(xiàn)金流管理不符合自身特點(diǎn)和發(fā)展戰(zhàn)略

目前，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理僅僅停留在公司運(yùn)營層面，還沒有提升到戰(zhàn)略管理的地位，也沒有根據(jù)自身的行業(yè)特點(diǎn)制定出符合自身發(fā)展的現(xiàn)金流管理方法，更沒有與企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)相結(jié)合。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的整體資金周轉(zhuǎn)速度往往比較慢，資金使用效率的階段性強(qiáng)，所以不符合企業(yè)戰(zhàn)略和特點(diǎn)的現(xiàn)金流管理必然會影響到企業(yè)的發(fā)展，甚至造成生存困局。

3.2 資金來源渠道過于單一

2011年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源總額達(dá)83245.9億元，其中利用外資813.6億元，占總比小于1%，自籌資金34093.4億元，占總比41%。經(jīng)對各年資金來源比對發(fā)現(xiàn)，自籌資金一直是我國房地產(chǎn)行業(yè)資金的重要來源，對外資的利用率始終處于極低的狀態(tài)。

3.3 現(xiàn)金流管理缺少全程控制

現(xiàn)金流的管理與市場調(diào)查、采購、人力資源管理、項(xiàng)目實(shí)施、經(jīng)營管理等職能部門直接相關(guān)，需要企業(yè)制定統(tǒng)一的管理策略，協(xié)調(diào)各部門的具體運(yùn)作才能保障現(xiàn)金流在企業(yè)中正常流動。然而目前有些領(lǐng)導(dǎo)層對財(cái)務(wù)知識不了解，沒有事前預(yù)測和預(yù)警機(jī)制；企業(yè)過于關(guān)注營運(yùn)利潤，而忽視了財(cái)務(wù)規(guī)劃，不能更好地做出正確的投資決策；不能實(shí)現(xiàn)各相關(guān)部門的聯(lián)合協(xié)調(diào)運(yùn)轉(zhuǎn)和相關(guān)調(diào)控，無法形成通暢、有序的現(xiàn)金流，現(xiàn)金流管理的品質(zhì)較差。

4 房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理的改進(jìn)

現(xiàn)金流管理是企業(yè)管理的核心，企業(yè)要想生存和發(fā)展，就需要不斷提高管理水平，做好現(xiàn)金流管理。

4.1 制定符合企業(yè)自身特點(diǎn)和戰(zhàn)略的現(xiàn)金流管理

企業(yè)戰(zhàn)略決定現(xiàn)金流的流動方式，反過來現(xiàn)金流又服務(wù)于企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略。企業(yè)進(jìn)行現(xiàn)金流戰(zhàn)略決策時(shí)，要進(jìn)行環(huán)境影響因素和企業(yè)戰(zhàn)略分析，根據(jù)自身的資金實(shí)力制定切實(shí)可行的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，使現(xiàn)金流動方式與企業(yè)戰(zhàn)略和環(huán)境變化相適應(yīng)，切忌盲目擴(kuò)張，造成資金鏈的斷裂。

在企業(yè)的不同發(fā)展階段，現(xiàn)金流會呈現(xiàn)出不同的特點(diǎn)，戰(zhàn)略性現(xiàn)金流量管理應(yīng)與各階段的特點(diǎn)相匹配，并突出重點(diǎn)。領(lǐng)導(dǎo)層應(yīng)能準(zhǔn)確分析和識別企業(yè)在不同經(jīng)營階段的特點(diǎn)，并根據(jù)現(xiàn)金流量的需要，提出合適的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。

4.2 確定現(xiàn)金持有量，合理調(diào)度現(xiàn)金流動。

房地產(chǎn)開發(fā)存在著諸多的不確定因素，需要提前進(jìn)行正確預(yù)測，確定現(xiàn)金持有量，盡量使現(xiàn)金地進(jìn)出實(shí)現(xiàn)同步，減少現(xiàn)金的總體占用額度。

常用的確定現(xiàn)金持有量的方法有：

1）成本分析法。求出持有成本、短缺成本和管理成本合計(jì)值為最低時(shí)的現(xiàn)金持有量。

2）存貨法。將企業(yè)現(xiàn)金持有量和一定時(shí)期有價(jià)證券的變現(xiàn)次數(shù)聯(lián)系起來衡量，即將持有現(xiàn)金的機(jī)會成本同有價(jià)證券的轉(zhuǎn)換成本相加，求得總成本最低時(shí)的現(xiàn)金余額。

3）隨機(jī)法。根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)和現(xiàn)實(shí)需要，測算出一個現(xiàn)金持有量的控制范圍，將現(xiàn)金持有量控制在上下限之內(nèi)。

此外，還可根據(jù)現(xiàn)金流的特點(diǎn)，通過統(tǒng)計(jì)分析找出影響現(xiàn)金持有量變動的因素，建立與數(shù)據(jù)樣本擬合較好的回歸模型，預(yù)測未來影響因素和現(xiàn)金持有量之間的變化關(guān)系。此法需要結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金管理模式和業(yè)務(wù)發(fā)展情況等定性指標(biāo)來進(jìn)行輔助判斷。

4.3 調(diào)動閑置資金，提高資金使用率

在資金大量回籠期，可以充分發(fā)揮內(nèi)部閑置資金的作用，將閑置資金用于短期有價(jià)證券等渠道的投資，加速資金的周轉(zhuǎn)，提高資金的使用效率，從而獲取客觀的主營業(yè)務(wù)外利潤。據(jù)統(tǒng)計(jì)，所有國有企業(yè)的流動資金年周轉(zhuǎn)期縮短一天，就可以節(jié)約資金10多億元，如果減少2％～3％的閑置資金占用，全年可節(jié)約資金上百億元。

現(xiàn)在很多大型的房地產(chǎn)公司實(shí)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)滾動，用較少的資金推動多個項(xiàng)目的交叉進(jìn)行，這樣不但提高了資金利用率，也能緩解企業(yè)應(yīng)對銀行資金緊縮政策的壓力。

4.4 積極拓展資金來源，實(shí)現(xiàn)多渠道融資。

房地產(chǎn)行業(yè)可以發(fā)行債券，利用股權(quán)或資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等方式來籌集資金，此外還應(yīng)該由依靠銀行的間接融資向直接融資轉(zhuǎn)變，進(jìn)一步推進(jìn)房地產(chǎn)基金的前行，甚至吸引海外投資的份額，從單一的融資方式轉(zhuǎn)向多元化吸納。

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但我們可以看到中國房地產(chǎn)發(fā)展過程中存在眾多的問題，商品房的供求不平衡、商品房價(jià)格上漲過快，大大超出了國民的承受能力，給整個社會進(jìn)步和發(fā)展造成了重大影響。房地產(chǎn)業(yè)盲目的火爆，大量投機(jī)資本的存在，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫增大。為了解決這些問題和規(guī)范房好地產(chǎn)市場，國家頒布了一系列的調(diào)控政策，對房地產(chǎn)的發(fā)展產(chǎn)生了一定的影響。而隨著嚴(yán)厲的房地產(chǎn)政策的出臺，給房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生重大的影響，使得房地產(chǎn)行業(yè)一度陷入低迷。國家的“限購政策”限制了房地產(chǎn)行業(yè)的銷售情況，減少了企業(yè)的資金收入，而央行的“加息”，增加了房地產(chǎn)行業(yè)的籌資成本。在這些政策下，房地產(chǎn)行業(yè)極容易發(fā)生資金斷裂而破產(chǎn)。緊繃的資金鏈，激烈的商業(yè)競爭，給房地產(chǎn)行業(yè)的生存和發(fā)展帶來巨大挑戰(zhàn)。

二、限購令及其行業(yè)影響分析

自2009年開始，我國迎來了最為嚴(yán)峻房地產(chǎn)調(diào)控時(shí)期，通過表1“限購令”相關(guān)的主要政策及其影響，可以看出我國的房地產(chǎn)行業(yè)面臨著重大的挑戰(zhàn)，進(jìn)行了重新一輪的洗牌。

進(jìn)一步地，限購令對于房地產(chǎn)行業(yè)的影響可以非常明顯地從房地產(chǎn)開放投資額和房地產(chǎn)銷量上顯現(xiàn)出來。通過圖1房地產(chǎn)2008年-2013年房地產(chǎn)開放投資，圖2房地產(chǎn)2008年-2013年全國銷售額和面積增長情況，可以看出，房地產(chǎn)商品住宅開發(fā)同比增長在2010年達(dá)到了頂峰，而后兩年開始下滑，并且下滑趨勢明顯，但在2013年略微上升。同時(shí)，通過圖2，可以對比看出，商品住宅銷售額增長，是在2009年銷售增長達(dá)到了峰值，而后2010年有一個明顯的下滑，而后兩年持續(xù)下滑，在2013年有些微的上浮。 房地產(chǎn)行業(yè)這樣的一種變化，與國家的“限購令”是直接相關(guān)的，作用與影響是非常明顯的。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況影響分析

在前面行業(yè)基本形勢分析的前提下，以下以三家地產(chǎn)公司為例，對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)狀況分析。

（一）資產(chǎn)狀況分析

通過圖3房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模及其增長率變化圖，可以看出，三家企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)?；境尸F(xiàn)逐年擴(kuò)大的趨勢，雖然有國家的調(diào)控政策和“限購令”的壓制，但是對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，他的資產(chǎn)規(guī)模還是持續(xù)的上升。但從三家企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模增長率上來看，可以看出，他們的規(guī)模擴(kuò)張效益，從2010年開始呈現(xiàn)出下滑趨勢，在2010年下滑趨勢最為明顯，2011年-2013年，幾年期間雖然持續(xù)下滑，但是趨于平緩，側(cè)面也反應(yīng)出，在“限購令”初期，房地產(chǎn)企業(yè)打擊明顯，十分不適應(yīng)，而后做出了相應(yīng)的調(diào)整，抑制住了這種急劇下滑的趨勢。

（二）銷售狀況分析

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，“限購令”帶來的最直接的影響就在于房產(chǎn)銷量上。通過表2和圖4，可以看出，三家房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入還基本呈現(xiàn)上升趨勢，但是增長率卻逐年趨于平緩，除了保利地產(chǎn)，其他兩家企業(yè)的波動明顯。這也體現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的不穩(wěn)定性。

（三）現(xiàn)金流量情況分析

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doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2014 . 17. 011

[中圖分類號] F275 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2014）17- 0017- 02

1 我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀

1.1 行業(yè)特點(diǎn)帶來的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)的投資收益周期長，風(fēng)險(xiǎn)大，易受市場和國家宏觀政策的影響。跟經(jīng)濟(jì)周期一樣，房地產(chǎn)業(yè)也會經(jīng)歷復(fù)蘇、繁榮、衰退、蕭條這4個階段。在房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入衰退階段時(shí)，樓價(jià)漲勢就會明顯遲緩，當(dāng)國家政策有變時(shí)，樓價(jià)就會大幅度遞減或遞增。2007-2008年間，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)暴漲暴跌的動蕩局面，直至2009年市場進(jìn)入一個調(diào)整的階段。2010年，國家又一次出臺房地產(chǎn)政策，房價(jià)呈現(xiàn)上升趨勢。然而2011年下半年開始，我國房地產(chǎn)業(yè)再次進(jìn)入萎靡期，這對房地產(chǎn)業(yè)的沖擊是巨大的。

1.2 利率和通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)市場通貨膨脹或利率上調(diào)時(shí)，就會引起原材料、工人工資成本增加，從而使得預(yù)期收益縮水。近些年，銀行不斷加息，使得房地產(chǎn)貸款難度加大，老百姓按揭貸款購房困難，影響了投資者的購房欲望，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)低迷。

1.3 現(xiàn)金流不穩(wěn)定的風(fēng)險(xiǎn)

資金是企業(yè)生產(chǎn)和發(fā)展的基本條件，房地產(chǎn)業(yè)更需要加強(qiáng)現(xiàn)金流管理。在企業(yè)發(fā)展過程中，現(xiàn)金流量是否充足、合理，直接反映一個企業(yè)的管理水平和經(jīng)濟(jì)實(shí)力。當(dāng)現(xiàn)金流量不足以抵債時(shí)，就會引發(fā)財(cái)務(wù)危機(jī)，甚至?xí)?dǎo)致企業(yè)倒閉。由于房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)周期較長，資金周轉(zhuǎn)率低，所以，要強(qiáng)化對現(xiàn)金流量的管理工作。

1.4 國家宏觀政策所帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

2010年，全國房價(jià)大幅上升，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入繁榮階段，泡沫經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重。國家為促進(jìn)其協(xié)調(diào)發(fā)展，從稅收、銀行貸款等各個角度加強(qiáng)了對房地產(chǎn)業(yè)的整治，比如提高二套房首付標(biāo)準(zhǔn)、提高貸款利率、提高異地投資門檻等。對國家的調(diào)控手段，各大銀行也積極配合，貸款利率隨之上升，2011年，國家對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策收到了明顯效應(yīng)。

1.5 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識不強(qiáng)

企業(yè)財(cái)務(wù)管理意識不強(qiáng)，加大了企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。從目前看，很多房地產(chǎn)公司沒有一套完善的財(cái)務(wù)管理制度，在項(xiàng)目開發(fā)前沒有合理進(jìn)行預(yù)算，也沒有全方位的財(cái)務(wù)分析。房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算分析包括征地成本、資金流向、投資回報(bào)等方面，只有這樣才能達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，有效地控制成本，減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因分析

2.1 外部因素

外部因素包括經(jīng)濟(jì)、市場、法律、資源等方面因素，這些都屬于宏觀因素。雖然這些因素存在于企業(yè)外部，但是對房地產(chǎn)企業(yè)的影響是巨大的。我國法律和政治環(huán)境相對穩(wěn)定，所以企業(yè)所面臨的外部風(fēng)險(xiǎn)主要是指受經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生變化引起企業(yè)外部環(huán)境的不確定性增大，進(jìn)而影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況，甚至出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)。

2.2 內(nèi)部因素

由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目周期長、不確定因素很多，導(dǎo)致其資金風(fēng)險(xiǎn)較高，如果存在內(nèi)部控制失范的情況，容易導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金管理出現(xiàn)問題，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)阻礙，所以房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要是由于內(nèi)部控制不完善帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)上。

3 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防控策略

3.1 完善財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制體系

房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)實(shí)事求是地構(gòu)建科學(xué)合理的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控體系，包括財(cái)務(wù)預(yù)警體系和風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制。在資金流風(fēng)險(xiǎn)有效識別上，應(yīng)以現(xiàn)金流狀況作為分析基礎(chǔ)，關(guān)注現(xiàn)金預(yù)算的執(zhí)行狀況，通過預(yù)算與執(zhí)行的差異分析及異常波動，來研究現(xiàn)金流中出現(xiàn)的問題，并采取針對舉措來及時(shí)管控這些問題和早期的風(fēng)險(xiǎn)。通過絕對數(shù)和結(jié)構(gòu)分析來研究現(xiàn)金流是否合理，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流若比預(yù)算數(shù)要少，則可能盈利能力低下或者過度投資導(dǎo)致資金短缺，對于這種情況，簡單地靠融資解決并不科學(xué)，應(yīng)當(dāng)尋找原因并從根本上解決問題。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)，主要看運(yùn)營及投融資所占現(xiàn)金流比例是否符合戰(zhàn)略和經(jīng)營周期。一般來說，擴(kuò)張型房地產(chǎn)企業(yè)融資占比較大，保守型房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營收入占比較大。房地產(chǎn)企業(yè)資金從投資到回收一般在3～5年時(shí)間，融資渠道和結(jié)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與企業(yè)經(jīng)營周期相一致。科學(xué)分析財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)后，要建立科學(xué)合理的風(fēng)險(xiǎn)防控體系。首先要加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識培養(yǎng)，確定管理層對風(fēng)險(xiǎn)防控負(fù)責(zé)，以此為基礎(chǔ)引進(jìn)現(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)量化和管理工具，對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容進(jìn)行細(xì)化，并制訂財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制方案，根據(jù)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概率和程度來對其進(jìn)行量化，并給出解決方案。最后要建立風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任機(jī)制，對風(fēng)險(xiǎn)管理要實(shí)行問責(zé)監(jiān)管制度，并加強(qiáng)執(zhí)行。

3.2 加強(qiáng)融資環(huán)節(jié)的管理

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的重要原因之一是資金結(jié)構(gòu)的失衡，擴(kuò)展融資渠道可以有效防控其風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)順應(yīng)國家政策，發(fā)展多元的直接融資，如國家應(yīng)建立專門的針對房地產(chǎn)企業(yè)資本市場，增加長期債券、股票的發(fā)行額度，提高房地產(chǎn)企業(yè)直接融資的比例，并出臺短期融資融券的政策，適度推出抵押貸款證券化，創(chuàng)新組合式的融資模式，降低信貸風(fēng)險(xiǎn)；在間接融資方面，可推出適合房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀和特點(diǎn)的特色信貸服務(wù)，結(jié)合銀行與擔(dān)保金融機(jī)構(gòu)，促進(jìn)貸款模式的創(chuàng)新。

3.3 在投資方面的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范

對投資商，應(yīng)加強(qiáng)項(xiàng)目研究，重點(diǎn)是市場供求狀況，要有把握和有針對性地進(jìn)行投資，投資前要研究消費(fèi)者的偏好，通過指標(biāo)分析法來確定經(jīng)濟(jì)效益最優(yōu)化路徑，同時(shí)要重視投資所在地的地方政府的城鄉(xiāng)規(guī)劃管理程度、項(xiàng)目周邊環(huán)境影響因素等。對所投資項(xiàng)目的經(jīng)營模式也要慎重選擇，例如聯(lián)營、共同投資、多種經(jīng)營等組合方式。一般風(fēng)險(xiǎn)較大的項(xiàng)目可采用共同投資方式降低投資風(fēng)險(xiǎn)，對居民樓、寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)等項(xiàng)目，要進(jìn)行多種經(jīng)營開發(fā)，降低銷售風(fēng)險(xiǎn)。

3.4 加強(qiáng)現(xiàn)金流管理

房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理應(yīng)當(dāng)從以下幾個方面來加強(qiáng)：首先在應(yīng)收、應(yīng)付賬款管理上，要加強(qiáng)信用管理，提高催款責(zé)任落實(shí)程度，提高運(yùn)營資金周轉(zhuǎn)效率，使房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流充足且順暢。其次在房產(chǎn)產(chǎn)品銷售上，應(yīng)創(chuàng)新營銷方式，結(jié)合多方力量擴(kuò)大宣傳促進(jìn)銷售，提高存貨周轉(zhuǎn)速度，提高資金回籠速度。最后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)站在價(jià)值鏈管理的高度，與價(jià)值鏈上的各經(jīng)濟(jì)體合作，實(shí)現(xiàn)價(jià)值鏈融資和運(yùn)營資金動態(tài)跟蹤等，提高資金使用效率。

篇6

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)最重要的支柱性產(chǎn)業(yè)，是一個投資巨大、回收緩慢、回報(bào)豐厚、具有高風(fēng)險(xiǎn)的極其復(fù)雜的系統(tǒng)工程。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營模式具有較大的特殊性，具有資產(chǎn)負(fù)債率比較高，投、融資金額均較大、生產(chǎn)周期長等特點(diǎn)。雖然其收益一般也較大，但面對的風(fēng)險(xiǎn)也較一般企業(yè)大，特別是在快速擴(kuò)張過程中其面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)，因此，必須加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的特征與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

作為從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)，在經(jīng)營、財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)、組織結(jié)構(gòu)等方面具有獨(dú)特性，這些特點(diǎn)決定房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理方面具有獨(dú)特性。

1.房地產(chǎn)開發(fā)周期與風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計(jì)開始，經(jīng)過可行性研究、征地、拆遷、安置補(bǔ)償、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程、產(chǎn)品上市等多個階段，經(jīng)過一段相當(dāng)長時(shí)期才能全部完成。周期越長、不確定因素越大，風(fēng)險(xiǎn)也就越大。

2.房地產(chǎn)產(chǎn)品特性與風(fēng)險(xiǎn)

土地與房屋同屬于不動產(chǎn)范疇，房地產(chǎn)的不可移動性是其區(qū)別其他商品的一個重要特征。因此，房地產(chǎn)商品價(jià)格與所處的地區(qū)、地段的社會經(jīng)濟(jì)及地理環(huán)境的優(yōu)劣密切相關(guān)，而這些條件的變化非常復(fù)雜，有很多不確定的因素在起作用，房地產(chǎn)的投資產(chǎn)品必然承擔(dān)項(xiàng)目所處地理環(huán)境條件變化所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

3.房地產(chǎn)企業(yè)資金供求與風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資是資金密集型的投資，房地產(chǎn)每一個開發(fā)階段都需要投入大量資金，加上開發(fā)產(chǎn)品本身的造價(jià)很高，需要不斷地投入大量的資金。房地產(chǎn)企業(yè)資金來源多樣化。房地產(chǎn)投資的規(guī)模越大、融資方式越多，投資者承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也越大。

4.房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)形式與風(fēng)險(xiǎn)

在組織結(jié)構(gòu)上，大多數(shù)房地產(chǎn)公司都按照投資項(xiàng)目成立多個項(xiàng)目分公司。成立項(xiàng)目分公司給管理帶來一定的好處，同時(shí)也增加了管理的風(fēng)險(xiǎn)。在經(jīng)營上，項(xiàng)目公司的經(jīng)營可能違背總公司所制定的戰(zhàn)略規(guī)劃和原則，在財(cái)務(wù)上，總公司也很難有效地對項(xiàng)目公司的預(yù)算、決算進(jìn)行控制。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

1.融資風(fēng)險(xiǎn)的防范

在對企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)充分評估、測度的基礎(chǔ)上，為了降低和控制房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)應(yīng)根據(jù)本企業(yè)的實(shí)際情況，制定嚴(yán)格的籌資管理規(guī)則并嚴(yán)格遵守。首先，應(yīng)該收集相關(guān)企業(yè)的信息，找到房地產(chǎn)行業(yè)最佳的資本結(jié)構(gòu)，與本企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)相比較，評估能否優(yōu)化本企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，降低公司的綜合資本成本。其次，公司應(yīng)該對每個項(xiàng)目的資金籌集活動進(jìn)行管理，優(yōu)化每個投資項(xiàng)目的資金籌集活動的成本和風(fēng)險(xiǎn)。最后，公司也應(yīng)在本企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行管理，比較分析在本企業(yè)內(nèi)部不同項(xiàng)目的資金籌集活動，分析評估風(fēng)險(xiǎn)和成本。

2.投資風(fēng)險(xiǎn)的防范

（1）做好投資項(xiàng)目的可行性分析

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的金額大，資金占用時(shí)間長，企業(yè)的投資決策都會面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)。為了保證投資決策的正確有效，必須按科學(xué)的投資決策程序，認(rèn)真進(jìn)行投資項(xiàng)目的可行性分析，對投資項(xiàng)目技術(shù)上的可行性進(jìn)行論證，運(yùn)用各種方法計(jì)算出有關(guān)指標(biāo)，以便合理確定不同項(xiàng)目的優(yōu)劣。

（2）制定后備措施

影響企業(yè)投資項(xiàng)目收入的不確定因素較多，如價(jià)格的變動、市場的變化、消費(fèi)者偏好、例外事故等，因此，收入預(yù)測比任何其他的經(jīng)濟(jì)分析所采用的參數(shù)都具有更大的不確定性，收入數(shù)字不準(zhǔn)確將給投資企業(yè)帶來更大的風(fēng)險(xiǎn)。此外，投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的來源還有社會、政治、經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定程度，項(xiàng)目的經(jīng)營管理水平，技術(shù)進(jìn)步與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的狀況，國家的投資及產(chǎn)業(yè)政策，投資決策部門的預(yù)測能力，通貨膨脹和匯率等因素，應(yīng)針對可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)制定風(fēng)險(xiǎn)控制預(yù)案。

3.日常資金運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)的防范

（1）加強(qiáng)對日?，F(xiàn)金流量的預(yù)測

控制日常資金運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，編制現(xiàn)金流量預(yù)算非常重要。由于公司理財(cái)?shù)膶ο笫乾F(xiàn)金及其流動，就短期而言，公司能否維持下去，并不完全取決于是否盈利，而取決于有沒有足夠的現(xiàn)金用于各種支付。因此，編制現(xiàn)金流量預(yù)算應(yīng)立足于對現(xiàn)金流量的控制和監(jiān)測?，F(xiàn)金流量預(yù)算的編制主要是通過現(xiàn)金流量分析來完成，因?yàn)橥ㄟ^現(xiàn)金流量分析，可以觀察到企業(yè)的經(jīng)營、投資和財(cái)務(wù)政策，將企業(yè)動態(tài)的現(xiàn)金流動情況全面的反映出來。準(zhǔn)確的現(xiàn)金流量預(yù)算，可以為企業(yè)提供風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警信號，使經(jīng)營者能夠及早地采取行動，防范風(fēng)險(xiǎn)。

（2）采用資金集中管理模式

篇7

我國房地產(chǎn)企業(yè)初步關(guān)注現(xiàn)金流狀況也始于近幾年，初步認(rèn)識到企業(yè)發(fā)展的內(nèi)在活力反映在經(jīng)營的現(xiàn)金流量方面，所以，關(guān)于現(xiàn)金流的理論和實(shí)踐更是匱乏。我國房地產(chǎn)企業(yè)對現(xiàn)金流的管理存在以下幾個問題：

（一）現(xiàn)金流管理沒有與企業(yè)戰(zhàn)略相吻合。我國現(xiàn)金流管理僅停留在公司運(yùn)營層面，并沒有被提高到戰(zhàn)略高度與企業(yè)總體發(fā)展戰(zhàn)略相吻合?，F(xiàn)金流管理的內(nèi)容只是停留在現(xiàn)金預(yù)算、日常流量、流程、流速和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警等戰(zhàn)術(shù)性管理，沒有同企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略有效地結(jié)合起來，更沒有同企業(yè)的不同發(fā)展階段的重點(diǎn)相匹配。

（二）現(xiàn)金流管理缺少全程控制。目前，我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量管理的手段只是側(cè)重于事后分析，而缺乏事中的控制、事前的預(yù)測和安排。企業(yè)的資金運(yùn)行，具體表現(xiàn)為資金籌集、運(yùn)用和分配，現(xiàn)金的流入與流出則是其綜合表現(xiàn)形式。時(shí)實(shí)、動態(tài)地反映預(yù)算執(zhí)行情況，有效地控制整個企業(yè)的資金支出及資金運(yùn)用，做到事前計(jì)劃、事中控制、事后分析，這不僅有利于戰(zhàn)略的實(shí)施，同時(shí)預(yù)算作為企業(yè)內(nèi)的法律還有利于經(jīng)營過程的控制。

（三）現(xiàn)金流管理沒有重視現(xiàn)金流質(zhì)量。對于業(yè)績質(zhì)量問題重視遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，現(xiàn)金流的導(dǎo)向作用還很弱。由于中國房地產(chǎn)企業(yè)的考核與績效評價(jià)體系仍是“利潤導(dǎo)向型”，所以企業(yè)實(shí)踐中對現(xiàn)金流量的管理存在著嚴(yán)重滯后性和被動性特征。一些企業(yè)只有在發(fā)不出工資、沒錢購買原材料、需要動用現(xiàn)金交稅的時(shí)候才注重現(xiàn)金流管理；或是只有通過延期支付土地款、拖欠工程款等惡劣方式才能獲得良好的現(xiàn)金流。

二、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理改進(jìn)措施

現(xiàn)金流的管理目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)企業(yè)的價(jià)值創(chuàng)造，是為了價(jià)值創(chuàng)造的現(xiàn)金流的流向、流量、流程、結(jié)構(gòu)、效益等的管理，具體又分為現(xiàn)金流的戰(zhàn)略性管理和戰(zhàn)術(shù)性管理兩個方面，分別涉及到企業(yè)的決策層、管理層和作業(yè)層。

（一）現(xiàn)金流的戰(zhàn)略性管理

1、企業(yè)戰(zhàn)略與現(xiàn)金流管理相結(jié)合。企業(yè)戰(zhàn)略決定現(xiàn)金流流向，現(xiàn)金流管理與企業(yè)戰(zhàn)略相結(jié)合，制定企業(yè)戰(zhàn)略時(shí)應(yīng)考慮現(xiàn)金流狀況，同時(shí)現(xiàn)金流要服務(wù)于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。企業(yè)進(jìn)行現(xiàn)金流向戰(zhàn)略決策首先要進(jìn)行環(huán)境影響因素分析和企業(yè)戰(zhàn)略分析，現(xiàn)金流向要與環(huán)境變化相協(xié)調(diào)。對以房地產(chǎn)為主的企業(yè)而言，在企業(yè)的發(fā)展過程中要根據(jù)自身的資金實(shí)力制定切實(shí)可行的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，切忌盲目擴(kuò)張，跟風(fēng)實(shí)施全國發(fā)展戰(zhàn)略；針對非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要經(jīng)得住房地產(chǎn)行業(yè)高回報(bào)外表的誘惑，不要盲目涉足房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，畢竟高回報(bào)也意味著高風(fēng)險(xiǎn)。

2、現(xiàn)金流管理與企業(yè)生命周期相結(jié)合。在企業(yè)不同的發(fā)展階段，企業(yè)關(guān)注的目標(biāo)和重點(diǎn)會有所不同，現(xiàn)金流量循環(huán)也會呈現(xiàn)出不同的特點(diǎn)。管理者必須能夠準(zhǔn)確分析和識別企業(yè)在生命周期不同階段的特點(diǎn)及定位，并能夠根據(jù)對現(xiàn)金流量的需要，提出合適的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。所以，戰(zhàn)略性現(xiàn)金流量管理必須與各階段的特點(diǎn)相匹配，要突出重點(diǎn)，不可一視同仁，等而視之。同時(shí)，還要注意在不同發(fā)展階段，經(jīng)營活動、投資活動和籌資活動現(xiàn)金流之間的轉(zhuǎn)化和配合。

3、現(xiàn)金流量管理必須做好流動性、收益性和增長性動態(tài)平衡。流動性是企業(yè)為償付其債務(wù)所持有的現(xiàn)金數(shù)額或通過資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金的能力的描述。如果企業(yè)有充分的現(xiàn)金或者資產(chǎn)能夠在短期內(nèi)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金，則企業(yè)具有很強(qiáng)的流動性。流動性可以通過現(xiàn)金流量循環(huán)的效率來創(chuàng)造。收益性是企業(yè)通過經(jīng)營使其獲利的能力的表現(xiàn)。企業(yè)的收益能力取決于管理層將其所掌握的現(xiàn)金等資源投放到能給企業(yè)帶來預(yù)期收益的資產(chǎn)或項(xiàng)目中去實(shí)現(xiàn)增殖。所以，無論將現(xiàn)金投資于流動資產(chǎn)，還是投資于固定資產(chǎn)、股權(quán)等長期資產(chǎn)，都應(yīng)以提高或維護(hù)必要的收益性為基本取舍標(biāo)準(zhǔn)。增長性是企業(yè)自我積累和發(fā)展能力的表現(xiàn)。自我積累能力集中表現(xiàn)在經(jīng)營過程中產(chǎn)生現(xiàn)金凈流量的大小以及現(xiàn)金凈流量的利用效果。企業(yè)就是要通過不斷的自我積累和發(fā)展來實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值的持續(xù)創(chuàng)造。

4、戰(zhàn)略性現(xiàn)金流管理應(yīng)追求現(xiàn)金流平衡。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)由于回報(bào)期長，資金回流比較慢，而且因?yàn)橘Y本投資巨大，容易出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)不靈的風(fēng)險(xiǎn)。最理想的是將不同投資回報(bào)期及不同現(xiàn)金回款方式的業(yè)務(wù)進(jìn)行組合，以分散風(fēng)險(xiǎn)。酒店與地產(chǎn)聯(lián)合經(jīng)營即是這一理論的完美運(yùn)用。酒店經(jīng)營可以產(chǎn)生持續(xù)的現(xiàn)金流，這些資金可以流動到房地產(chǎn)項(xiàng)目公司。同時(shí)，酒店業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流大，其自建物業(yè)可以抵押貸款，能夠成為地產(chǎn)業(yè)務(wù)的“蓄水池”。

（二）現(xiàn)金流的戰(zhàn)術(shù)性管理

1、現(xiàn)金流預(yù)算?，F(xiàn)金流總預(yù)算著重于規(guī)劃和控制企業(yè)宏觀的經(jīng)營活動，保障企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，日?，F(xiàn)金流預(yù)算統(tǒng)管日常經(jīng)營活動的現(xiàn)金安排，保證現(xiàn)金流有條不紊、永不停息，從而保障企業(yè)簡單再生產(chǎn)或擴(kuò)大再生產(chǎn)的進(jìn)行，滿足企業(yè)價(jià)值創(chuàng)造實(shí)現(xiàn)的條件。房地產(chǎn)企業(yè)年初，應(yīng)由財(cái)務(wù)部門編制資金總預(yù)算計(jì)劃，它由資金預(yù)算收入、資金預(yù)算支出兩大主體內(nèi)容構(gòu)成。其中，資金收入預(yù)算最核心的內(nèi)容是企業(yè)通過銷售房屋產(chǎn)品帶來的現(xiàn)金凈增加額；支出預(yù)算最核心的內(nèi)容是企業(yè)投資、支付稅費(fèi)所需資金支出。

2、現(xiàn)金收入管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入主要為銷售其開發(fā)的房屋產(chǎn)品所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入。收入管理的重點(diǎn)為加快銷售進(jìn)度使企業(yè)具有較強(qiáng)的銷售變現(xiàn)能力和催收應(yīng)收賬款兩個部分。（1）房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)品開發(fā)過程中，應(yīng)協(xié)調(diào)各方關(guān)系，加快工程開發(fā)進(jìn)度，使其盡早達(dá)到產(chǎn)品預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，取得預(yù)售許可證。（2）在產(chǎn)品銷售出去后應(yīng)采取多種措施催收應(yīng)收賬款，加速房款的回籠。（3）采用多種付款方式促銷，使開發(fā)資金按預(yù)期回籠，消減金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

篇8

一、現(xiàn)金流管理的內(nèi)涵解讀

在《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則一一現(xiàn)金流量表》中，現(xiàn)金流指企業(yè)現(xiàn)金和現(xiàn)金等價(jià)物的流入和流出。企業(yè)現(xiàn)金流量以企業(yè)作為核算主體，在一定會計(jì)期間內(nèi)，按照收付實(shí)現(xiàn)制原則，基于一定經(jīng)濟(jì)活動而產(chǎn)生，它能夠清楚的反映企業(yè)的償債能力、支付能力與資金運(yùn)營能力。

現(xiàn)金流管理，是指企業(yè)為了達(dá)到價(jià)值最大化的目標(biāo)，通過計(jì)劃、分析、預(yù)測、決策、控制和報(bào)告等手段對企業(yè)不同時(shí)期和不同職能的現(xiàn)金流入流出的時(shí)間和數(shù)量所進(jìn)行的一種全面的系統(tǒng)的管理活動。現(xiàn)金流量管理的幾個要點(diǎn)：①以企業(yè)價(jià)值最大化為最終目標(biāo)，在進(jìn)行有關(guān)的現(xiàn)金流量管理方面的決策時(shí)，一定要遵守現(xiàn)金流量決策符合價(jià)值創(chuàng)造導(dǎo)向原則。②現(xiàn)金流量管理的手段有預(yù)測、決策、計(jì)劃、控制等。③企業(yè)的現(xiàn)金流量管理涉及到生產(chǎn)經(jīng)營管理活動的各個方面，不能僅僅將現(xiàn)金流量管理等同于籌資管理或者日?，F(xiàn)金收支管理。④現(xiàn)金流量管理不僅要重視現(xiàn)金流的數(shù)量，還要考慮現(xiàn)金流量的時(shí)間分布以及現(xiàn)金流量的不確定性。

房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流與一般企業(yè)現(xiàn)金流的區(qū)別：①資金籌集任務(wù)重。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開放經(jīng)營的對象是房屋土地、大型工程等。巨額的地價(jià)和房屋工程造價(jià)，要求開發(fā)企業(yè)一次投入的資金數(shù)量很大，所以相應(yīng)的資金籌集的任務(wù)業(yè)更加繁重。②現(xiàn)金流波動幅度大。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營的各個階段都需要對大量資金進(jìn)行調(diào)動，加之周期較長，因此房地產(chǎn)在某一年份可能投入了大額資金，而在下一年度又回收了大額資金，現(xiàn)金流波動較大。③保持現(xiàn)金流平衡難度大。從企業(yè)的角度，對各個項(xiàng)目的現(xiàn)金流量進(jìn)行綜合管理，保持企業(yè)整體的現(xiàn)金流量正常運(yùn)作，使得房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量管理難度大，現(xiàn)金流平衡難度大。④現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)時(shí)間長。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)需要經(jīng)歷從征地、土地開發(fā)、房屋建設(shè)到竣工交付使用等階段，所需時(shí)間往往長達(dá)2～3年或更長。

二、現(xiàn)金流管理對房地產(chǎn)企業(yè)所具有的積極意義

1.現(xiàn)金流量比利潤更真實(shí)的反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收益質(zhì)量。收益質(zhì)量是財(cái)務(wù)報(bào)告體現(xiàn)的收益與企業(yè)真實(shí)業(yè)績之間的相關(guān)性，如果收益能如實(shí)反映企業(yè)的業(yè)績，則認(rèn)為收益質(zhì)量好。如果收益不能很好地反映企業(yè)的業(yè)績，則認(rèn)為收益的質(zhì)量較差。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的收入、成本確認(rèn)有一定的滯后性，由于開發(fā)周期較長，從客戶購買開發(fā)產(chǎn)品、企業(yè)取得銷售回款，到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確認(rèn)收入、成本少則需要一、二年時(shí)間，甚至存在滯后三、四年的情況，這樣以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)的帳面利潤資料實(shí)際上是以前年度企業(yè)經(jīng)營的成果，滯后于實(shí)際情況，而以收付實(shí)現(xiàn)制為基礎(chǔ)的現(xiàn)金流量所體現(xiàn)的收益質(zhì)量較為及時(shí)準(zhǔn)確。資產(chǎn)負(fù)債表和利潤分配表中利潤指標(biāo)可以在不同的年度間用適當(dāng)?shù)臅?jì)方法進(jìn)行調(diào)節(jié)，而現(xiàn)金流量被人粉飾的可能性很小，關(guān)注現(xiàn)金流量指標(biāo)，可以剔出利潤指標(biāo)中的“水分”，正確地考察企業(yè)現(xiàn)金流量情況，才能使投資者和債權(quán)人更充分、更全面的認(rèn)識企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，真實(shí)準(zhǔn)確的現(xiàn)金流量情況能體現(xiàn)企業(yè)的盈利質(zhì)量和價(jià)值創(chuàng)造能力。

2.現(xiàn)金流量體現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)彈性。財(cái)務(wù)彈性是指企業(yè)適應(yīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和利用投資機(jī)會的能力，主要體現(xiàn)在企業(yè)現(xiàn)金流量和支付現(xiàn)金的需要的比較，企業(yè)現(xiàn)金流量超過現(xiàn)金支出的需要，有剩余現(xiàn)金時(shí)，企業(yè)的財(cái)務(wù)彈性就大，反之，如果出現(xiàn)現(xiàn)金支付量大于現(xiàn)金流入量的情形，企業(yè)的籌資能力、償債能力就會變差，企業(yè)財(cái)務(wù)彈性就變小。

3.現(xiàn)金流量能更好的反映房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展能力和償債能力。實(shí)踐證明，大部分破產(chǎn)倒閉的企業(yè)都是盈利情況非常好的企業(yè)，這些企業(yè)雖然利潤豐厚，擁有大量的流動資產(chǎn)，但現(xiàn)金支付能力卻很差，甚至無力償還到期債務(wù)，最后破產(chǎn)清算。存貨周轉(zhuǎn)率是衡量現(xiàn)金流量的重要指標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)的存貨由土地價(jià)款和開發(fā)成本(建安費(fèi)、管理費(fèi)、資本化利息等)構(gòu)成，存貨周轉(zhuǎn)速度體現(xiàn)了，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金循環(huán)速度的快慢，體現(xiàn)了由存貨到可銷售房屋這種產(chǎn)品的時(shí)間，這個時(shí)間越短，現(xiàn)金流動越快，相應(yīng)的資金成本越低，企業(yè)可持續(xù)發(fā)展能力越強(qiáng)，企業(yè)的現(xiàn)金流穩(wěn)定，償債能力就越強(qiáng)。預(yù)收帳款是監(jiān)控現(xiàn)金流量的又一重要指標(biāo)，《新企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》要求，房地產(chǎn)企業(yè)收入的確認(rèn)以業(yè)主簽字確認(rèn)收房手續(xù)為依據(jù)，這就導(dǎo)致主要的收入指標(biāo)對現(xiàn)金流量體現(xiàn)的滯后性，預(yù)收帳款是房屋銷售時(shí)取得現(xiàn)金的最及時(shí)的記錄指標(biāo)，預(yù)收帳款的本期發(fā)生總量持續(xù)穩(wěn)定且金額越大，說明房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的銷量和開發(fā)量穩(wěn)定，體現(xiàn)了企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營能力、開發(fā)規(guī)模的變動情況，體現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)的強(qiáng)償債能力。

三、如何強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理

現(xiàn)金流的管理目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)企業(yè)的價(jià)值創(chuàng)造，是為了價(jià)值創(chuàng)造的現(xiàn)金流的流向、流量、流程、結(jié)構(gòu)、效益等的管理，具體為：

1.現(xiàn)金流管理要與企業(yè)戰(zhàn)略相吻合。現(xiàn)金流管理不應(yīng)僅停留在公司運(yùn)營層面，其內(nèi)容僅為現(xiàn)金預(yù)算、日常流量、流程、流速和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警等戰(zhàn)術(shù)性管理，現(xiàn)金流管理應(yīng)被提高到戰(zhàn)略高度與企業(yè)總體發(fā)展戰(zhàn)略相吻合，同企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略有效地結(jié)合起來，同企業(yè)的不同發(fā)展階段的重點(diǎn)相匹配。

2.現(xiàn)金流管理要全程控制。企業(yè)的資金運(yùn)行，具體表現(xiàn)為資金籌集、運(yùn)用和分配，現(xiàn)金的流入與流出則是其綜合表現(xiàn)形式。時(shí)實(shí)、動態(tài)地反映預(yù)算執(zhí)行情況，有效地控制整個企業(yè)的資金支出及資金運(yùn)用，做到事前計(jì)劃、事中控制、事后分析，這不僅有利于戰(zhàn)略的實(shí)施，同時(shí)預(yù)算作為企業(yè)內(nèi)的法律還有利于經(jīng)營過程的控制。全程控制中側(cè)重以下幾個具體的控制：

(1)現(xiàn)金流預(yù)算?，F(xiàn)金流總預(yù)算著重于規(guī)劃和控制企業(yè)宏觀的經(jīng)營活動，保障企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，日?，F(xiàn)金流預(yù)算統(tǒng)管日常經(jīng)營活動的現(xiàn)金安排，保證現(xiàn)金流有條不紊、永不停息，從而保障企業(yè)簡單再生產(chǎn)或擴(kuò)大再生產(chǎn)的進(jìn)行，滿足企業(yè)價(jià)值創(chuàng)造實(shí)現(xiàn)的條件。

(2)現(xiàn)金收入管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入主要為銷售其開發(fā)的房屋產(chǎn)品所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入。收入管理的重點(diǎn)為加快銷售進(jìn)度使企業(yè)具有較強(qiáng)的銷售變現(xiàn)能力和催收應(yīng)收賬款兩個部分。

①房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)品開發(fā)過程中，應(yīng)協(xié)調(diào)各方關(guān)系，加快工程開發(fā)進(jìn)度，使其盡早達(dá)到產(chǎn)品預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，取得預(yù)售許可證。

②在產(chǎn)品銷售出去后應(yīng)采取多種措施催收應(yīng)收賬款，加速房款的回籠。

③采用多種付款方式促銷，使開發(fā)資金按預(yù)期回籠，消減金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(3)現(xiàn)金支付管理。土地成本和建筑安裝工程款構(gòu)成了房地產(chǎn)產(chǎn)品成本的大部分，加強(qiáng)土地購置款和工程款的管理也是房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理的重要組成部分。主要措施如下：

①推遲購地首付款時(shí)間并合理拉長后續(xù)付款。

②依靠施工單位墊資，工程進(jìn)度達(dá)到50％以上才能拿到部分款項(xiàng)。

(4)融資管理。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)采取多渠道融資方式，以分散融資風(fēng)險(xiǎn)，降低融資成本，提高融資效率。

①銀行系統(tǒng)貸款融資。根據(jù)我們現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的經(jīng)營狀況，在目前的情況下，房地產(chǎn)以銀行為主導(dǎo)的模式，短期內(nèi)不會改變。也就是說大多數(shù)金融資產(chǎn)掌握在銀行手里，銀行是不可能輕易轉(zhuǎn)移出來。故銀行系統(tǒng)貸款融資仍是目前我國大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要的融資途徑。

②融資租賃、售后租回。由于該種融資方式額度較小，一般情況不易采用，但在市場低迷、貸款融資緊缺的情況下，該途徑也是可以考慮的。

四、經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

篇9

一、引言

償債能力是衡量企業(yè)能否實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的重要標(biāo)志，對房地產(chǎn)企業(yè)償債能力的分析有利于各利益相關(guān)主體對其財(cái)務(wù)狀況做出正確評價(jià)。房地產(chǎn)上市企業(yè)的償債能力會引起投資人、債權(quán)人、經(jīng)營者及其他利益相關(guān)者的高度關(guān)注；同時(shí)，由于房地產(chǎn)企業(yè)具有價(jià)值高、生產(chǎn)周期長、投資需求大等特點(diǎn)，加之其是一種主要依靠負(fù)債經(jīng)營的企業(yè)形式，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高，因此，對房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力進(jìn)行研究具有重要意義。當(dāng)前大多數(shù)研究只是利用資產(chǎn)負(fù)債表中的常用指標(biāo)從靜態(tài)角度分析，而利用現(xiàn)金流量表中經(jīng)營活動的現(xiàn)金流從動態(tài)角度分析的并不多。由于資產(chǎn)負(fù)債表的計(jì)量屬性比較復(fù)雜，容易使其反映的數(shù)據(jù)失真，而現(xiàn)金流量表中經(jīng)營現(xiàn)金流均來自經(jīng)營活動，以收付實(shí)現(xiàn)制為基礎(chǔ)，被粉飾的可能性小，相對于資產(chǎn)負(fù)債表而言，現(xiàn)金流量表更能客觀反映以“現(xiàn)金為王”的房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)財(cái)務(wù)狀況?；谏鲜隹紤]，本文將從企業(yè)現(xiàn)金流量表的角度出發(fā)，分析房地產(chǎn)上市公司的短期償債能力。

二、文獻(xiàn)綜述

（一）國外研究

關(guān)于現(xiàn)金流信息與企業(yè)償債能力關(guān)系的討論由來已久，在國外文獻(xiàn)中，Heath和Rosenfield的觀點(diǎn)最具代表性，其認(rèn)為償付能力是一種貨幣或現(xiàn)金現(xiàn)象，一個公司有償付能力說明其有足夠的現(xiàn)金償還債務(wù)；Jones（1997）在研究中發(fā)現(xiàn)，財(cái)務(wù)分析家和銀行貸款經(jīng)理相信現(xiàn)金流信息在評估公司的償債能力方面比應(yīng)計(jì)財(cái)務(wù)報(bào)表信息更可靠；Hawkins（1998）也著重強(qiáng)調(diào)了現(xiàn)金流量對償債能力的影響。此外，國外關(guān)于現(xiàn)金流和財(cái)務(wù)危機(jī)關(guān)系的文獻(xiàn)也有很多，Mossman和Bel（l1998）發(fā)現(xiàn)現(xiàn)金流模型在企業(yè)破產(chǎn)前的兩到三年內(nèi)的預(yù)測精確度較高。Ward（2011）的研究結(jié)果表明，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量對企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況有預(yù)警作用。雖然國外學(xué)者對現(xiàn)金流反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的研究較多，但對現(xiàn)金流是否影響企業(yè)償債能力的觀點(diǎn)還沒有形成統(tǒng)一結(jié)論。

（二）國內(nèi)研究

國內(nèi)學(xué)者對現(xiàn)金流與償債能力及財(cái)務(wù)危機(jī)的關(guān)系也進(jìn)行了相關(guān)研究。耿川東（2011）對房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流對其償債能力的研究表明，銷售價(jià)格、銷售速度、銷售時(shí)點(diǎn)對項(xiàng)目的償債能力以及現(xiàn)金流的影響最為顯著。張廣柱（2012）認(rèn)為，現(xiàn)金流在房地產(chǎn)上市公司中的地位是至高無上的，由于房地產(chǎn)上市公司超過50%以上資金來源于銀行貸款，宏觀經(jīng)濟(jì)政策一旦發(fā)生變化，如果銷售回款不能及時(shí)收回，公司就會陷入財(cái)務(wù)困境，甚至可能破產(chǎn)。史茜（2013）從營運(yùn)資本角度對我國房地產(chǎn)上市公司2007~2011年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行了實(shí)證分析，她認(rèn)為營運(yùn)資本的規(guī)模、公司債務(wù)資金的來源結(jié)構(gòu)與公司的償債能力顯著正相關(guān)。張艷秋（2012），戴曉玲、喬楠楠（2013）等均從現(xiàn)金流角度出發(fā)建立了財(cái)務(wù)危機(jī)預(yù)警模型，并認(rèn)為現(xiàn)金流與企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況有密切聯(lián)系。國內(nèi)外學(xué)者對償債能力的研究多傾向于靜態(tài)指標(biāo)和以現(xiàn)金流作為動態(tài)的輔助分析，很少全部運(yùn)用現(xiàn)金流的指標(biāo)進(jìn)行分析，現(xiàn)金流對企業(yè)償債能力的實(shí)證分析尚處于探索階段?；诖?，本文以我國滬深股市130家房地產(chǎn)上市公司為研究樣本，選取現(xiàn)金流量相關(guān)指標(biāo)，以理論和實(shí)證相結(jié)合來驗(yàn)證經(jīng)營活動現(xiàn)金流對企業(yè)償債能力的影響。

三、理論分析與研究假設(shè)

經(jīng)營活動現(xiàn)金流量能保障企業(yè)的正常經(jīng)營，也是償還債務(wù)的主要來源，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動現(xiàn)金流量的相對規(guī)模越大,表明其主營業(yè)務(wù)越突出，經(jīng)營業(yè)績越好，獲取現(xiàn)金的能力也越強(qiáng)；反之,則意味著企業(yè)面臨經(jīng)營困境。另外，與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)的投資規(guī)模大，開發(fā)周期長，存貨量大，資金回籠相對于其他行業(yè)較慢，因此，經(jīng)營活動現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出的相對規(guī)模能直接反映房地產(chǎn)企業(yè)的日常經(jīng)營狀況，也能直觀的看出其償債能力的強(qiáng)弱，即經(jīng)營活動現(xiàn)金流量的相對規(guī)模適用于評價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力。本文試圖用經(jīng)營活動現(xiàn)金流入量與經(jīng)營活動現(xiàn)金流出量的比值作為衡量現(xiàn)金流量相對規(guī)模的指標(biāo)。因此，本文提出假設(shè)1：H1：經(jīng)營活動中現(xiàn)金流量的相對規(guī)模與企業(yè)的償債能力呈正相關(guān)關(guān)系經(jīng)營活動現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)是指經(jīng)營活動中各項(xiàng)活動的收入占經(jīng)營活動現(xiàn)金總流量比例。若企業(yè)主營業(yè)務(wù)所得占經(jīng)營活動的現(xiàn)金總流入的大部分，說明經(jīng)營活動現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)較為合理；反之則不合理。房地產(chǎn)業(yè)的主營業(yè)務(wù)是銷售房產(chǎn)，通過銷售行為獲取現(xiàn)金對其短期償債能力有很大影響，也就是說，房地產(chǎn)業(yè)要想有足夠的能力償還債務(wù)，經(jīng)營活動現(xiàn)金流入應(yīng)該主要來源于銷售房產(chǎn)。本文選用銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金占經(jīng)營活動現(xiàn)金總流入的比重作為衡量經(jīng)營活動現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)合理性的指標(biāo)，該比率越高，說明企業(yè)由主營業(yè)務(wù)獲取現(xiàn)金途徑比較穩(wěn)定，經(jīng)營業(yè)績良好，償債能力相對較強(qiáng)；該比率越低，說明企業(yè)的主營業(yè)務(wù)萎縮，財(cái)務(wù)狀況異常，償債壓力增大。因此，本文提出假設(shè)2：H2：經(jīng)營活動中現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)的合理性與償債能力呈正相關(guān)關(guān)系經(jīng)營活動現(xiàn)金流的充足性是反映經(jīng)營活動現(xiàn)金流質(zhì)量的一個重要特性。齊飛（2003）分別從絕對量和相對量的角度分析企業(yè)經(jīng)營活動現(xiàn)金流的充足性，從絕對量角度主要分析經(jīng)營現(xiàn)金流是否足以維持企業(yè)的日常經(jīng)營，從相對量角度主要了解經(jīng)營現(xiàn)金流能否滿足公司擴(kuò)大再生產(chǎn)的需要。本文認(rèn)為，無論是從絕對量角度還是相對量角度來分析，經(jīng)營活動的現(xiàn)金流的充足性都對房地產(chǎn)業(yè)有重要作用，因?yàn)殚_發(fā)一個房地產(chǎn)項(xiàng)目需要巨大的資金支持，房地產(chǎn)業(yè)有了足夠的經(jīng)營活動現(xiàn)金流，才能保障其日常經(jīng)營的順利進(jìn)行并滿足企業(yè)未來發(fā)展壯大的需要，從而使其償債能力得到相應(yīng)保障。因此，本文提出假設(shè)3：H3：經(jīng)營活動中現(xiàn)金流的充足性與償債能力呈正相關(guān)關(guān)系。

四、研究設(shè)計(jì)

（一）樣本選取與數(shù)據(jù)來源

本文以我國滬深兩市房地產(chǎn)上市公司2008~2013年數(shù)據(jù)為研究樣本，并對樣本進(jìn)行如下篩選：剔除PT公司，這類公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)不具有橫向可比性；剔除數(shù)據(jù)缺失的樣本；由于外資股的資本市場與大陸的資本市場在政策等方面差異性較大，其財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)可比性較弱，影響實(shí)證分析的準(zhǔn)確性，剔除B股、H股上市公司。經(jīng)過上述處理，共得到60家上市公司六年的數(shù)據(jù)。本文數(shù)據(jù)來源于上海證券交易所、深圳證券交易所、新浪財(cái)經(jīng)網(wǎng)站，并使用SPSS20.0進(jìn)行數(shù)據(jù)處理。

（二）變量定義與模型構(gòu)建

根據(jù)上述理論分析，本文選取變量如表1所示并建立如下模型：

五、實(shí)證結(jié)果與分析

（一）描述性統(tǒng)計(jì)

本文對所選樣本進(jìn)行描述性統(tǒng)計(jì)分析，得到的結(jié)果如表2所示。現(xiàn)金流量比率的均值為-0.04，表明房地產(chǎn)上市公司的短期償債能力較弱；現(xiàn)金流相對規(guī)模的均值為1.02，表明現(xiàn)金流量的相對規(guī)模大小能夠償還企業(yè)的現(xiàn)有債務(wù)；經(jīng)營活動現(xiàn)金流的合理性指標(biāo)的極小值接近于0，均值為0.85，表明當(dāng)前房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營活動現(xiàn)金流較為合理；經(jīng)營現(xiàn)金流的充足性指標(biāo)均值僅為-0.019，且標(biāo)準(zhǔn)差較小，表明房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營現(xiàn)金流普遍不夠充足，償還債務(wù)具有一定困難。

（二）回歸分析

本文對模型進(jìn)行OLS分析，分析結(jié)果如表3、表4、表5所示。本文對所選模型進(jìn)行多重共線性診斷，通過容差和方差膨脹因子的大小來判斷各變量之間是否存在多重共線性現(xiàn)象。由表5可以看出，各變量的容差均在0-1之間，且多數(shù)接近于1，方差膨脹因子VIF均遠(yuǎn)小于10，說明本文所設(shè)模型中的各變量之間不存在嚴(yán)重的多重共線性問題。由表3可知，R2為0.94，調(diào)整的R2為0.939，說明本文所建模型整體的擬合優(yōu)度較好，從表4可以看出，在1%的水平下，F(xiàn)值等于890.493，表明模型整體上是顯著的，解釋變量和被解釋變量的線性關(guān)系較好。由表5可知，現(xiàn)金流量凈額相對規(guī)模大小X1的系數(shù)為0.688，在1%的置信水平下顯著，說明現(xiàn)金流量凈額相對規(guī)模與償債能力呈顯著的正相關(guān)關(guān)系，H1得到驗(yàn)證；經(jīng)營活動現(xiàn)金流的合理性X2的系數(shù)為-0.105，t值為-2.199，在5%的置信水平下顯著，說明經(jīng)營活動現(xiàn)金流的合理性與償債能力具有負(fù)相關(guān)關(guān)系，H2未得到驗(yàn)證；經(jīng)營活動現(xiàn)金流的充足性X3的系數(shù)為0.637，t值為5.344，系數(shù)在1%的置信水平下顯著，說明經(jīng)營活動現(xiàn)金流的充足性與償債能力呈顯著正相關(guān)關(guān)系，H3得到驗(yàn)證；每股經(jīng)營現(xiàn)金流X4的系數(shù)為-0.027，t值為-4.055，系數(shù)在1%的置信水平下顯著，說明企業(yè)獲取現(xiàn)金的能力與短期償債能力呈顯著負(fù)相關(guān)關(guān)系；存貨周轉(zhuǎn)率X5和營業(yè)收入增長率X6對現(xiàn)金流量比率分別在1%和5%的置信水平下顯著相關(guān)，這與現(xiàn)有的研究結(jié)果一致。

六、結(jié)論與啟示

本文從現(xiàn)金流量表角度對我國房地產(chǎn)上市公司的償債能力進(jìn)行實(shí)證分析，根據(jù)回歸結(jié)果可以得出以下結(jié)論。第一，經(jīng)營活動現(xiàn)金流的相對規(guī)模和充足性是影響企業(yè)償債能力的重要因素。在日常經(jīng)營活動中，由于房地產(chǎn)行業(yè)自身的特點(diǎn)，如存貨量大，生產(chǎn)周期較長，銷售回款能力較弱，使得房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)金流出往往比現(xiàn)金流入大，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)整體的現(xiàn)金流規(guī)模不大，從而導(dǎo)致整個房地產(chǎn)行業(yè)的償債能力較弱。同理，描述性統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營活動現(xiàn)金流的充足性指標(biāo)的均值為負(fù)，說明當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營活動現(xiàn)金流不夠充足，同時(shí)，數(shù)據(jù)也顯示房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力較弱，從側(cè)面證實(shí)了假設(shè)3。第二，假設(shè)2理論與實(shí)證相悖。原因可能是本文所研究的房地產(chǎn)業(yè)具有特殊性，其短期內(nèi)的主營業(yè)務(wù)受國家宏觀調(diào)控政策影響較大。本文選取的數(shù)據(jù)期間為2008-2013年，恰好受到2008年金融危機(jī)的影響，政府為了刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，出臺了調(diào)整利率、存款準(zhǔn)備金率、限購令等一系列的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)營現(xiàn)金流受到重大影響。張廣柱（2012）發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)上市公司現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)在2006~2011年期間不合理，除2009年經(jīng)營現(xiàn)金流為正值外，其余年份均為負(fù)值，其認(rèn)為公司擴(kuò)張不是主要依靠主營業(yè)務(wù)收入，而是依靠銀行貸款和預(yù)售款。此外，本文的實(shí)證結(jié)果表明每股經(jīng)營現(xiàn)金流與償債能力負(fù)相關(guān)，與現(xiàn)有研究不符。由于企業(yè)經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流包含部分費(fèi)用調(diào)整項(xiàng)目，這些費(fèi)用不影響現(xiàn)金流出，但需要從利潤中扣掉；每股經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額中包含了投資利潤及資本退回兩項(xiàng),與采用資本維持觀念的每股收益相比，其嚴(yán)謹(jǐn)性較差。因此，每股經(jīng)營現(xiàn)金流并不能準(zhǔn)確地反映企業(yè)獲取現(xiàn)金的能力，導(dǎo)致研究結(jié)果與理論分析不一致。*本文系國家教學(xué)改革試點(diǎn)項(xiàng)目“會計(jì)學(xué)專業(yè)綜合改革項(xiàng)目”（項(xiàng)目編號：120203k）階段性研究成果。

參考文獻(xiàn)：

［1］耿川、朱宏亮、張新武：《宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)金流及償債能力的影響》，《金融論壇》2011年第6期。

篇10

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念及特點(diǎn)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)在各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動中由于各種難以控制和難以預(yù)料的因素，使得企業(yè)在一定的范圍、一定時(shí)期內(nèi)所獲得的最終財(cái)務(wù)成果和預(yù)期的經(jīng)營目標(biāo)發(fā)生了偏差，從而形成的使企業(yè)蒙受經(jīng)濟(jì)損失或是更大的收益的可能性。從房地產(chǎn)企業(yè)的資金活動的內(nèi)容來看，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，主要包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)以及利潤分配風(fēng)險(xiǎn)等，關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的涵義在理論界主要有兩種觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)，認(rèn)為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)受各種不確定風(fēng)險(xiǎn)因素的影響，使得房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際財(cái)務(wù)收益與企業(yè)預(yù)期的收益發(fā)生偏離的可能性，如果房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)活動中的任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都有可能使這種風(fēng)險(xiǎn)加??；在第二種觀點(diǎn)，認(rèn)為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)無法到期償還債務(wù)的可能性，我們把這種情形稱為是籌資風(fēng)險(xiǎn)或是融資風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有以下特點(diǎn)：

（1）財(cái)務(wù)杠桿使用過度

由于房地產(chǎn)開發(fā)需要大量資金，多數(shù)房地產(chǎn)公司選擇貸款，造成資產(chǎn)負(fù)債率過高，財(cái)務(wù)杠桿使用過度。財(cái)務(wù)杠桿的使用具有雙重效應(yīng)，一方面能夠使公司股東只用較少的自有資本運(yùn)營擁有大量外來資本的公司，并產(chǎn)生很好的稅盾效應(yīng)，提高股東權(quán)益收益率。另一方面，過高的財(cái)務(wù)杠桿意味著較高的流動風(fēng)險(xiǎn)，稍有不慎公司將面臨巨大的還款壓力，使股東權(quán)益收益率面臨較大的不穩(wěn)定性。

（2）資金周轉(zhuǎn)率偏低

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程主要包括征地、土地開發(fā)、房屋開發(fā)、竣工銷售及物業(yè)四個階段。在這四個階段中每個階段都需要進(jìn)行資金的投入，只有在第三階段符合預(yù)售條件的公司才能進(jìn)行預(yù)售，收回部分資金，所以真正能夠收回資金的只有第四階段。

（3）資產(chǎn)期限不匹配

房地產(chǎn)公司的流動資產(chǎn)主要是存貨。房地產(chǎn)存貨分為非開發(fā)產(chǎn)品和開發(fā)產(chǎn)品，非開發(fā)產(chǎn)品則包括庫存商品、原材料、低值易耗品，開發(fā)產(chǎn)品包括擬開發(fā)土地、在建開發(fā)產(chǎn)品、己完工商品住宅和出租開發(fā)產(chǎn)品。房地產(chǎn)行業(yè)的存貨一般是流動性差、不易變現(xiàn)的資產(chǎn)，因此，導(dǎo)致流動資產(chǎn)和流動負(fù)債匹配度不高，償債壓力比較大。

（4）現(xiàn)金流入期限不均衡

大多數(shù)房地產(chǎn)上市公司的現(xiàn)金流存在一年高一年低的問題。一方面，房地產(chǎn)公司在項(xiàng)目開展期采用預(yù)售方法獲得資金流入，但各開發(fā)項(xiàng)目的銷售期和預(yù)售期的匹配極易被忽略，這樣造成由主營業(yè)務(wù)產(chǎn)生的資金流入一年高一年低。另一方面，公司投資收益的現(xiàn)金流入也可能不均衡。這樣導(dǎo)致現(xiàn)金流入較低的一年面臨短期償債的流動性風(fēng)險(xiǎn)，而現(xiàn)金流入較多的一年產(chǎn)生了大量的現(xiàn)金冗余，長期看來，無法保證一定的現(xiàn)金利息涵蓋比例。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生環(huán)節(jié)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成、積聚、轉(zhuǎn)移等過程是以資本循環(huán)運(yùn)動過程為載體的，資本運(yùn)動在投資、籌資、營運(yùn)、利益分配四個基本環(huán)節(jié)上相應(yīng)地積累著四種表現(xiàn)形式的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

1.融資風(fēng)險(xiǎn)

融資風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)為了取得財(cái)務(wù)杠桿收益而舉債，增加了到期還本付息的壓力，潛伏著資不抵債或不能還本付息的可能，以及由于財(cái)務(wù)杠桿的作用，在納稅付息前收益下降時(shí)，普通股收益大幅度下降的可能。當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，籌集資金的渠道更是多樣化，以何種方式用最短的時(shí)間籌集到最多的資金，而風(fēng)險(xiǎn)較小費(fèi)用較低就成為企業(yè)籌集資金的目標(biāo)。如果資金籌集不當(dāng)，就會給企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營帶來風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)在債務(wù)規(guī)模不合理而導(dǎo)致過度負(fù)債，既增加了財(cái)務(wù)費(fèi)用，又造成資金浪費(fèi)；利率過高，債務(wù)規(guī)模過大而導(dǎo)致的籌資成本費(fèi)用過高；債務(wù)期限結(jié)構(gòu)不合理，造成債務(wù)到期過分集中而導(dǎo)致財(cái)務(wù)危機(jī)。

2.投資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指由于不確定因素的影響，影響企業(yè)盈利水平和償債能力，導(dǎo)致投資項(xiàng)目不能達(dá)到預(yù)期投資報(bào)酬水平的風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)為投資項(xiàng)目在初期技術(shù)可行性分析、市場調(diào)研、以及項(xiàng)目投資回報(bào)率分析上有誤造成企業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃不合理，投資項(xiàng)目的實(shí)際收益與預(yù)期收益出現(xiàn)偏差所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。形成房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的成因主要有：房地產(chǎn)粗放型開發(fā)，投資增長過快，對合作伙伴或項(xiàng)目開發(fā)不了解，房地產(chǎn)市場的空置率高，房地產(chǎn)開發(fā)的投資約束弱化等等。

3.營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)

營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在三方面。一是銷售風(fēng)險(xiǎn)。國內(nèi)樓市變化復(fù)雜，受國家宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和政策調(diào)控變化的影響，如果對市場行情把握不準(zhǔn)確或?qū)?xiàng)目產(chǎn)品定位不準(zhǔn)確，都會造成銷售緩慢、產(chǎn)品成交量下降、投資回收期變長等問題。二是成本控制風(fēng)險(xiǎn)。如果在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的過程中，缺乏降低成本的方法或者缺乏對成本的有效控制，將可能導(dǎo)致開發(fā)成本超過自身的概預(yù)算水平或同行業(yè)平均水平，使得企業(yè)在市場競爭過程中缺乏成本優(yōu)勢。三是房地產(chǎn)項(xiàng)目公司管控風(fēng)險(xiǎn)。隨著房地產(chǎn)市場區(qū)域跨度的增大和項(xiàng)目的逐漸增多，如果某項(xiàng)目重大事項(xiàng)決策制度不健全、監(jiān)管制度不完善，都可能會給項(xiàng)目運(yùn)營帶來風(fēng)險(xiǎn)和損失。

4.收益分配風(fēng)險(xiǎn)

收益分配的風(fēng)險(xiǎn)是指由于收益分配可能給企業(yè)的后續(xù)經(jīng)營和管理帶來的不利影響。主要表現(xiàn)在因股息分配和留存收益和結(jié)構(gòu)處理不當(dāng)使得企業(yè)償債能力、再生產(chǎn)能力規(guī)模受到影響或是挫傷投資者的積極性，從而導(dǎo)致企業(yè)股價(jià)大幅下挫，這些都會給企業(yè)今后的發(fā)展埋下隱患

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的一般方法

1.融資風(fēng)險(xiǎn)的防范

在對企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行充分評估、測度的基礎(chǔ)上，為了控制和降低房地產(chǎn)籌資風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)應(yīng)根據(jù)本企業(yè)的實(shí)際情況，制定嚴(yán)密的籌資管理規(guī)則并嚴(yán)格遵守。大力拓展多元化直接融資渠道，培育完善房地產(chǎn)債券市場，適度放寬股票融資政策限制，還可以發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金，適時(shí)地開展房地產(chǎn)抵押貸款證券化，借鑒國外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，逐步建立和完善市場調(diào)節(jié)和政府干預(yù)相相結(jié)合的多層次房地產(chǎn)融資體系，以降低融資風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。還應(yīng)進(jìn)一步完善間接融資，推進(jìn)間接融資形式多樣化，創(chuàng)新變直接融資為間接融資的方式，控制融資質(zhì)量，制定正確融資政策，探索建立組合式融資模式。

2.投資風(fēng)險(xiǎn)的防范

做好投資項(xiàng)目的可行性分析，靈活應(yīng)用投資組合理論。為了保證投資決策的正確有效，必須按科學(xué)的投資決策程序，認(rèn)真進(jìn)行投資項(xiàng)目的可行性分析，財(cái)務(wù)可行性分析是投資項(xiàng)目可行性分析的主要內(nèi)容，包括：對資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益的預(yù)測和分析；對資金投入、流轉(zhuǎn)、配置和回收等資金循環(huán)過程的預(yù)測和分析；對收入、費(fèi)用和利潤等經(jīng)營指標(biāo)的預(yù)測和分析；對項(xiàng)目現(xiàn)金流量、凈現(xiàn)值、內(nèi)含報(bào)酬率等指標(biāo)的預(yù)測和分析，以及對項(xiàng)目收益與風(fēng)險(xiǎn)平衡關(guān)系的預(yù)測和分析。運(yùn)用各種方法計(jì)算出有關(guān)指標(biāo)，對投資項(xiàng)目技術(shù)上的可行性進(jìn)行分析，以便合理確定不同項(xiàng)目的優(yōu)劣勢。

在投資領(lǐng)域里，“不要把所有的雞蛋都放在一個籃子里”的做法非常適用。就是說要懂得分散投資以達(dá)到分散、降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。房地產(chǎn)投資組合策略是投資者依據(jù)房地產(chǎn)投資的年獲利能力和風(fēng)險(xiǎn)程度，按照一定的原則進(jìn)行恰當(dāng)投資的基礎(chǔ)上，將各種不同類型的房地產(chǎn)進(jìn)行搭配投資，以減少降低投資風(fēng)險(xiǎn)的投資策略。房地產(chǎn)投資可以選擇不同房產(chǎn)類型、不同區(qū)域的投資組合，甚至是同一類型不同項(xiàng)目的投資組合來達(dá)到分散風(fēng)險(xiǎn)的目的。

3.資金運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)的防范

（1）加強(qiáng)對日常現(xiàn)金流量的預(yù)測，重視經(jīng)營性現(xiàn)金流

控制日常資金運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，編制現(xiàn)金流量預(yù)算非常重要，準(zhǔn)確的現(xiàn)金流量預(yù)算，可以為企業(yè)提供風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警信號，使經(jīng)營者能夠及早地采取行動，防范風(fēng)險(xiǎn)。編制現(xiàn)金流量預(yù)算應(yīng)立足于對現(xiàn)金流量的控制和監(jiān)測?，F(xiàn)金流量預(yù)算的編制主要是通過現(xiàn)金流量分析來完成，因?yàn)橥ㄟ^現(xiàn)金流量分析，可以觀察到企業(yè)的投資、經(jīng)營和財(cái)務(wù)政策，將企業(yè)動態(tài)的現(xiàn)金流動情況全面的反映出來。

（2）采用資金集中管理模式

房地產(chǎn)企業(yè)一般采用項(xiàng)目法人制，通常設(shè)立多個項(xiàng)目公司，一般會形成集團(tuán)公司模式，集團(tuán)公司不是幾個公司的簡單組合，為了提高公司日常資金運(yùn)作效率，使公司能利用集團(tuán)公司的協(xié)同效用，集團(tuán)公司的資金管理應(yīng)更側(cè)重于集權(quán)式的管理模式。此種模式能夠?qū)崿F(xiàn)集團(tuán)整體資源的有效配置，解決資金的多頭開戶，資金余裕和短缺問題；也能使項(xiàng)目公司及時(shí)了解集團(tuán)資金的流向、安全和效益，防止資金在運(yùn)行中可能出現(xiàn)的違章和舞弊行為。

4.收益分配風(fēng)險(xiǎn)的防范

結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況，筆者對其利潤分配提出幾點(diǎn)建議：（1）制訂長期的利潤分配規(guī)劃，杜絕分配的隨意性。由于目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有充分利用內(nèi)源融資成本低的優(yōu)點(diǎn)，增加了企業(yè)的融資成本，嚴(yán)重影響了企業(yè)的利潤。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤分配具有隨意性、不規(guī)范的特征，導(dǎo)致企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率極高，資本結(jié)構(gòu)不合理，嚴(yán)重影響企業(yè)到外部進(jìn)行融資。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)企業(yè)融資策略及經(jīng)營戰(zhàn)略的要求，制定合理的利潤分配政策，增強(qiáng)內(nèi)源融資能力，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低融資成本，增加企業(yè)利潤。（2）利潤分配減少分配現(xiàn)金，以轉(zhuǎn)增實(shí)收資本為主。由于房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道狹窄，自有資金規(guī)模小，資金瓶頸是影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的最大障礙。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在制訂利潤分配戰(zhàn)略應(yīng)充分發(fā)揮內(nèi)源融資功能，盡量減少分配現(xiàn)金，以轉(zhuǎn)增實(shí)收資本為主。這種分配方式具有以下優(yōu)點(diǎn)：降低融資成本，增強(qiáng)企業(yè)盈利能力；有利于擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，增強(qiáng)企業(yè)競爭能力；擴(kuò)大資本規(guī)模，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身所具有的條件和所處的環(huán)境來看，這種分配方式應(yīng)在中短期內(nèi)處于主導(dǎo)地位。

參考文獻(xiàn)