導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯(cuò)過為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)評(píng)估，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

受托估價(jià)方: (以下簡稱乙方)

甲、乙雙方就委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估事宜達(dá)成如下協(xié)議:

一、甲方因?yàn)?，特委托乙方對(duì) 進(jìn)行評(píng)估。

二、甲方應(yīng)于 年 月 日以前將委托評(píng)估房地產(chǎn)所必需的產(chǎn)權(quán)證明、證件及其它有關(guān)資料交給乙方。甲方應(yīng)向乙方提交的資料如下:

1. 上述住宅樓房的確權(quán)證明材料復(fù)印件;

2. 其他有關(guān)資料。

三、乙方應(yīng)根據(jù)甲方委托評(píng)估的目的, 對(duì)委估房地產(chǎn)的價(jià)格予以客觀、公正的評(píng)估, 并向甲方出具房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估報(bào)告書。普通房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估,一般應(yīng)在甲方提供資料后兩周內(nèi)完成。

四、甲、乙雙方對(duì)委估房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容應(yīng)盡保密之責(zé),除向政府主管部門申報(bào)外,未經(jīng)對(duì)方同意, 不得對(duì)外公開或泄露給他人。

五、經(jīng)甲、乙雙方商定，甲方按北京市物價(jià)局及北京市房屋土地管理局《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》(京價(jià)[房]字[1997]第398號(hào))文件規(guī)定的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(見下表)所計(jì)算的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，向乙方支付評(píng)估費(fèi)。

六、甲方如中途中斷委托評(píng)估, 乙方不退還甲方預(yù)付的評(píng)估費(fèi)。

七、本協(xié)議自甲、乙雙方正式簽字蓋章之日起生效。未經(jīng)雙方同意任何一方不得進(jìn)行修改。如有未盡事宜, 由雙方另行協(xié)商解決。

八、本協(xié)議于XX年 月 日正式簽定。一式四份,甲、乙雙方各執(zhí)二份。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

房地產(chǎn)評(píng)估合同范文2甲方：

乙方：

一、合作背景

1、應(yīng)乙方的合作要求，為了更好地整合甲方和乙方的社會(huì)資源，共同把 業(yè)務(wù)做強(qiáng)做大，甲方愿意與乙方合作。乙方在云南省(市、自治區(qū))昭通市(地區(qū))綏江縣(區(qū))開展房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)。

3、乙方為表明與甲方合作的誠意，乙方同意在簽字本合作協(xié)議后， 支付誠意金貳萬元給甲方留存。合作到期(或終止)時(shí)，乙方如無違約行為，甲方無意退還乙方，不計(jì)利息。

二、合作期限

暫定壹年，即從 年日起至 月日止。合作到期，如乙方無違約行為的，可續(xù)簽。

三、合作務(wù)件

1、甲方以評(píng)估資質(zhì)和已在區(qū)級(jí)相關(guān)銀行評(píng)估準(zhǔn)入及其它社會(huì)資源為合作基礎(chǔ)。

2、乙方以現(xiàn)有經(jīng)營平臺(tái)和在–轄管理部門和銀行及周邊縣市的人脈關(guān)系和其他社會(huì)資原作為合作條件。由于乙方與甲方合作前與廣西國聯(lián)評(píng)估公司存在合作關(guān)系，且已設(shè)置有辦公室場(chǎng)所、做有廣告牌和購置有辦公設(shè)備等，為了明釋雙方合作關(guān)系的獨(dú)立性及乙方之前的債權(quán)債務(wù)，經(jīng)雙方商定：

①乙方在量 月 日前終止合作關(guān)系，結(jié)清所有債權(quán)、債務(wù)。

②乙方在日前租用的辦公場(chǎng)地和已制作安裝分公司使用，乙方不得抽離，但所有權(quán)歸乙方所有，分公司不計(jì)入財(cái)務(wù)折舊和攤銷。 月 日后，經(jīng)甲、乙雙方認(rèn)可的日常開支費(fèi)用，依規(guī)在財(cái)務(wù)中列支、計(jì)入成本核算。

四、雙方職責(zé)

1、甲方職責(zé)

①負(fù)責(zé)提供相關(guān)資料并協(xié)助乙方辦好–分公司的工商注冊(cè)，稅務(wù)登記、資質(zhì)備案等工作。

②負(fù)責(zé)理順–分公司與 分公司、—總公司的業(yè)務(wù)關(guān)系，確保各項(xiàng)業(yè)務(wù)的正常開展。

③負(fù)責(zé)監(jiān)管分公司的財(cái)務(wù)管理，檢查審核各項(xiàng)費(fèi)用收支和賬務(wù)處理的準(zhǔn)確性、合理性、合法性，按合同、按約定要求及時(shí)劃付各項(xiàng)費(fèi)用和分利。指導(dǎo)分公司財(cái)務(wù)人員做好建賬、核算、報(bào)稅、年檢等工作。

④利用自身關(guān)系和資源，協(xié)助乙方拓展–及周邊縣市評(píng)估業(yè)務(wù)。

⑤根據(jù)總公司的規(guī)范要求，檢查、督促、指導(dǎo)分公司的各項(xiàng)工作。

⑥行使股東職權(quán)，參與分公司業(yè)務(wù)發(fā)展、內(nèi)部管理、費(fèi)用配置、利益分配及其它重大事宜的決定。

2、乙方的責(zé)任

①由乙方負(fù)責(zé)–轄區(qū)范圍內(nèi)評(píng)估業(yè)務(wù)市場(chǎng)的客戶拓展和關(guān)系維護(hù)。

②分公司的財(cái)務(wù)管理工作在甲方的監(jiān)管和指導(dǎo)下進(jìn)行，賬務(wù)做到日清月結(jié)，透明度高，不弄虛作假，盡可能規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

③分公司接洽的轄區(qū)內(nèi)的評(píng)估業(yè)務(wù)，原則上有–分公司派員工進(jìn)行核收相關(guān)資料和進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察及取證，并按總公司質(zhì)量控制要求，撰寫評(píng)估預(yù)報(bào)告，之后，報(bào)請(qǐng) 分公司領(lǐng)取報(bào)告編號(hào)，并將報(bào)告初稿上傳 分公司(或總公司)，按授權(quán)要求逐級(jí)審核、簽發(fā)。

④乙方評(píng)估員必須按甲方及總公司的業(yè)務(wù)流程及評(píng)估規(guī)范開展評(píng)估業(yè)務(wù)，不得弄虛作假和參與惡性競爭，損害公司形象。特殊情況需提前與甲方請(qǐng)示，經(jīng)報(bào)總公司協(xié)調(diào)同意后再運(yùn)作，否則，后果由乙方自負(fù)。

五、業(yè)務(wù)受理區(qū)域界定

實(shí)行抵押登記屬地受理原則。但如果是–屬地客戶自主上門尋求 或—總公司評(píng)估的，則尊重客戶的選擇，需要協(xié)調(diào)時(shí)，–要無條件幫忙;反之，如果–分公司拓展到(或受理到)轄區(qū)范圍外的客戶時(shí)， 分公司或總公司也應(yīng)尊重客戶的選擇。如果受理到非屬地客戶而推薦給屬地分公司(總公司)辦理的，如成功，受理公司應(yīng)適當(dāng)給予推薦公司適當(dāng)?shù)姆迭c(diǎn)，具體比例由雙方協(xié)商。嚴(yán)禁惡性跨區(qū)域挖掘潛在客戶(游蕩客除外)，否則，甲方按屬地原則處置所得。

六、隸屬關(guān)系

1、行政及業(yè)務(wù)：–分公司隸屬 分公司、—總公司管理，上傳下達(dá)逐級(jí)傳遞，嚴(yán)禁越級(jí)操辦。

2、財(cái)務(wù)核算：既接受上級(jí)的監(jiān)管指導(dǎo)、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，又相對(duì)獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧。

七、財(cái)務(wù)處理及核算

1、評(píng)估收費(fèi)及結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)。原則上按總公司評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取“評(píng)估費(fèi)不低于區(qū)標(biāo)五折”計(jì)收，低于五折的收費(fèi)應(yīng)經(jīng)甲方報(bào)請(qǐng)總公司同意后，方可執(zhí)行，否則收入按五折計(jì)提結(jié)算。

2、在–分公司沒有找到自有國家注冊(cè)評(píng)估師前，暫借用總公司的注冊(cè)評(píng)估師簽發(fā)報(bào)告，乙方需依合同按業(yè)務(wù)收入的2%向總公司支付簽發(fā)風(fēng)險(xiǎn)金。

3、由于–分公司實(shí)行獨(dú)立核算，但其受理業(yè)務(wù)撰寫的評(píng)估報(bào)告，全部由總公司派駐 分公司的專職負(fù)責(zé)人進(jìn)行審定和報(bào)批，并由評(píng)估助理協(xié)助做好初審、修整、跟蹤、信息反饋、裝訂合本、報(bào)告收發(fā)等工作。據(jù)此，乙方應(yīng)按行規(guī)給予派駐負(fù)責(zé)人及評(píng)估助理按收入的4%支付材料費(fèi)、崗位加班費(fèi)。

4、如果分公司受理的大單(特殊)業(yè)務(wù)，總公司需派人現(xiàn)場(chǎng)復(fù)察的， 分公司每出車一次，–分公司給予出車人 如需用餐，–分公司則盡可能由委托評(píng)估人安排。

5、費(fèi)用開支原則：各項(xiàng)費(fèi)用總額控制，上頭封頂、下不保底，平衡使用，據(jù)實(shí)列支，超出自負(fù)。

6、結(jié)算時(shí)間。原則上每月一小結(jié)，年底總結(jié)算。在結(jié)算當(dāng)期，已出報(bào)告，但未收齊評(píng)估費(fèi)的，由乙方負(fù)責(zé)追收并墊付。

八、收入分配

為鼓勵(lì)雙方各自嚴(yán)格成本控制，“睇菜吃飯”，快定收入分配按以下原則進(jìn)行：每月經(jīng)雙方確認(rèn)的營業(yè)收入總額，在減去營業(yè)稅5.65%后的余額，按甲方40%，乙方60%的比例分配。甲方所得除繳清總公司的20%管理費(fèi)，還應(yīng)支付總公司評(píng)估師的簽字費(fèi)和助理評(píng)估員的加班費(fèi)，結(jié)余為利潤。乙方的70%的分成，除給外圍經(jīng)辦人員獎(jiǎng)勵(lì)外，還應(yīng)支付員工工資，房租及水電費(fèi)，公關(guān)招待費(fèi)、差旅費(fèi)，電話網(wǎng)絡(luò)費(fèi)及日常辦公用品費(fèi)用等一切。結(jié)余為利潤。即按比例分成，各自包干，盈虧自理。

九、其他

1、協(xié)議簽定，各自履行，如有違約，承擔(dān)責(zé)任，終止合作。

2、未盡事宜，雙方協(xié)商，共同執(zhí)行。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

房地產(chǎn)評(píng)估合同范文3委托方： (以下簡稱甲方)

受托方：(以下簡稱乙方)

甲乙雙方經(jīng)充分協(xié)商，茲就 訂立本合同，內(nèi)容如下：

一、評(píng)估目的： 提供依據(jù)。

二、乙方應(yīng)根據(jù)甲方評(píng)估需要，保證對(duì)上列房地產(chǎn)予以客觀、公正地評(píng)估，最后出具該委托項(xiàng)目的評(píng)估報(bào)告書，于甲方提供全部所需資料并完成實(shí)勘后 日內(nèi)交付甲方征求意見稿, 無異議后, 日內(nèi)交付正式報(bào)告書。

三、甲方應(yīng)于____20xx___年 月 日以前將委托項(xiàng)目的房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營狀況、稅務(wù)或成本費(fèi)用等評(píng)估所必要的資料提交給乙方，或配合乙方向有關(guān)部門查閱，抄錄委托項(xiàng)目的評(píng)估所必要的資料。

四、乙方在評(píng)估期間需要到現(xiàn)場(chǎng)勘察，甲方須陪同并應(yīng)提供方便和配合。

五、乙方對(duì)甲方提供的文件資料應(yīng)妥善保管并盡保密之責(zé)，非經(jīng)甲方同意不得擅自公開或泄露給他人。

六、甲方應(yīng)付給乙方的評(píng)估服務(wù)費(fèi)參照中華人民共和國計(jì)劃委員會(huì)、中華人民共和國建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文(計(jì)價(jià)格第971號(hào)文)的房地產(chǎn)評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算： 元(大寫: 整)計(jì)費(fèi)。

七、乙方如無特殊原因和正當(dāng)理由，不得遲于本合同規(guī)定的時(shí)間交付評(píng)估報(bào)告書，因乙方原因每逾期一日未交付評(píng)估報(bào)告書的乙方應(yīng)賠償甲方評(píng)估服務(wù)費(fèi)3%。

八、甲方如不按本合同規(guī)定的時(shí)間向乙方提交前述有關(guān)文件、圖紙、憑證和資料，乙方可按耽誤時(shí)間順延評(píng)估報(bào)告書的交付時(shí)間。甲方如果中途中斷委托評(píng)估請(qǐng)求，乙方工作過半，甲方則應(yīng)付給乙方全部評(píng)估服務(wù)費(fèi)的 %，或已預(yù)付的評(píng)估服務(wù)費(fèi)不予退還，上述兩者之中取其高者。

九、甲方接到乙方提交的評(píng)估報(bào)告書次日起10日內(nèi)，如對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議且有正當(dāng)理由，經(jīng)雙方協(xié)商,可向乙方提出申請(qǐng)重新分析，乙方應(yīng)在接到甲方申請(qǐng)重新分析書次日起再次約定的時(shí)間內(nèi)完成委托項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告書，交付甲方。甲方逾期不提出者，評(píng)估報(bào)告書生效。

十、其他：

十一、本合同自甲乙雙方正式簽訂之日起生效，其中任何一方未經(jīng)對(duì)方同意不得隨意更改。如有未盡事宜，需經(jīng)雙方協(xié)商解決。

十二、本合同一式 份，甲方執(zhí) 份，乙方執(zhí)一份,本合同于_20xx_年 月_ 日正式簽訂。

篇2

房地產(chǎn)評(píng)估概述

自上世紀(jì)70年代末開始，我國在土地、住房制度和金融體制等方面進(jìn)行了一系列重大改革，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)形成。房地產(chǎn)市場(chǎng)的建立和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，迫切需要有一套更為科學(xué)、合理的房地產(chǎn)估價(jià)方法，以滿足因?yàn)橘I賣、交換、入股、抵押、典當(dāng)、保險(xiǎn)、課稅、征地拆遷補(bǔ)償和投資決策、會(huì)計(jì)成本分析等需要。

房地產(chǎn)評(píng)估的概念

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估是指具有專業(yè)水平和經(jīng)驗(yàn)的評(píng)估人員根據(jù)特定評(píng)估目的，遵循法定或公允的標(biāo)準(zhǔn)和程序，運(yùn)用科學(xué)的評(píng)估方法，對(duì)房地產(chǎn)商品的價(jià)格（租金）、價(jià)值進(jìn)行科學(xué)的評(píng)定與估算。

房地產(chǎn)評(píng)估是科學(xué)、藝術(shù)和經(jīng)驗(yàn)三者的結(jié)合。正確的房地產(chǎn)價(jià)格的估計(jì)、推測(cè)或判斷應(yīng)依賴于一套科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆康禺a(chǎn)估價(jià)的理論和方法，但又不能完全拘泥于現(xiàn)有的理論和方法，還須依賴房地產(chǎn)估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)。因?yàn)橛绊懛康禺a(chǎn)價(jià)格形成的因素復(fù)雜多變，不是簡單的套用某些數(shù)學(xué)公式就能計(jì)算出來的。房地產(chǎn)評(píng)估不是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的主觀給定，而是把房地產(chǎn)的客觀存在的價(jià)值通過估價(jià)活動(dòng)正確地反映出來。房地產(chǎn)估價(jià)是估價(jià)人員基于對(duì)房地產(chǎn)客觀存在的價(jià)值的認(rèn)識(shí)以后，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)理論、方法和長期積累的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)將其表達(dá)出來，而不是把某個(gè)主觀想象的數(shù)據(jù)強(qiáng)加給估價(jià)對(duì)象。

評(píng)估方法及評(píng)價(jià)

房地產(chǎn)估價(jià)主要有三個(gè)基本方法：重置成本法；市場(chǎng)比較法；收益現(xiàn)值法。此外還有假設(shè)開發(fā)法、路線價(jià)法、長期趨勢(shì)法、殘余法、購買年法、利潤法、分配法等。它們都是上述三個(gè)基本方法的派生。在房地產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)的效用決定著人們的投資決策，因此效用評(píng)價(jià)在房地產(chǎn)估價(jià)中占有重要地位。傳統(tǒng)的三個(gè)基本估價(jià)方法都是對(duì)房地產(chǎn)公平市場(chǎng)價(jià)值的一種推斷，基本上是從房地產(chǎn)本身的特性出發(fā)，如房屋的設(shè)計(jì)、位置、土地價(jià)格等，按照房地產(chǎn)本身特征給予消費(fèi)者的效用進(jìn)行估價(jià)，即從內(nèi)部效用來估價(jià)房地產(chǎn)。不過，在房地產(chǎn)評(píng)估中除注意內(nèi)部效用外，還要重視其經(jīng)濟(jì)外部性。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)外部性可為房地產(chǎn)消費(fèi)者帶來效用的增加（或減少），這種效用不是因?yàn)榉康禺a(chǎn)本身的特征帶來的，故稱外部效用。經(jīng)濟(jì)外部性在房地產(chǎn)的評(píng)估中扮演著重要角色，就需要準(zhǔn)確掌握和評(píng)估房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的正的和負(fù)的外部性。在實(shí)際評(píng)估中要考慮其他經(jīng)濟(jì)主體的消費(fèi)或活動(dòng)對(duì)消費(fèi)者效用的影響，即重視經(jīng)濟(jì)外部性對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的影響。尤其是個(gè)人住宅市場(chǎng)，個(gè)人效用在估價(jià)時(shí)往往會(huì)起到?jīng)Q定性作用，只考慮房地產(chǎn)給消費(fèi)者帶來的內(nèi)部效用，而忽視其他經(jīng)濟(jì)主體給消費(fèi)者帶來的外部效用，其估價(jià)結(jié)果對(duì)個(gè)人消費(fèi)者來說往往是不夠準(zhǔn)確的。

經(jīng)濟(jì)外部性

經(jīng)濟(jì)外部性的概念

外部性最早是由英國經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬歇爾在其經(jīng)典著作《經(jīng)濟(jì)學(xué)原理》一書中提出的，迄今已有近110多年的時(shí)間了。所謂外部性，也稱外在效應(yīng)或溢出效應(yīng)，是指一個(gè)人或一個(gè)企業(yè)的活動(dòng)對(duì)其他人或其他企業(yè)的外部影響，這種影響并不是在有關(guān)各方以價(jià)格為基礎(chǔ)的交換中發(fā)生的，因此，其影響是外在的。更確切地說，外部經(jīng)濟(jì)效果是一個(gè)經(jīng)濟(jì)主體的行為對(duì)另一個(gè)經(jīng)濟(jì)主體的福利所產(chǎn)生的效果，而這種效果很難從貨幣或市場(chǎng)交易中反映出來。經(jīng)濟(jì)外部性可用消費(fèi)者的效用函數(shù)表示：

Ui=Ui(Xi1,Xi2,...,Xih,...Xin,Yjk)(2-1)

在式(2-1)中，用Ui表示消費(fèi)者i的效用函數(shù)，Xih表示該消費(fèi)者i消費(fèi)的第h種商品量，Yjk表示經(jīng)濟(jì)主體j進(jìn)入消費(fèi)者i效用函數(shù)的第k種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)水平，顯然有：Ui/Xih>0。假設(shè)Yjk表示消費(fèi)者j消費(fèi)的第k種商品量，如果Ui/Yjk>0,則表示消費(fèi)者j對(duì)消費(fèi)者i產(chǎn)生了外部正效應(yīng)；如果Ui/Yjk=0，則表示消費(fèi)者j對(duì)消費(fèi)者i沒有產(chǎn)生外部效應(yīng)；Ui/Yjk<0,則表示消費(fèi)者j對(duì)消費(fèi)者i產(chǎn)生了外部負(fù)效應(yīng)。

從理論上講，一般認(rèn)為外部性的存在是市場(chǎng)機(jī)制配置資源的缺陷之一。也就是說，存在外部性時(shí)，僅靠市場(chǎng)機(jī)制往往不能促使資源的最優(yōu)配置和社會(huì)福利的最大化，政府應(yīng)該適度的干預(yù)。從現(xiàn)實(shí)上講，外部性特別是外部不經(jīng)濟(jì)仍是一個(gè)較嚴(yán)重的社會(huì)經(jīng)濟(jì)問題，如環(huán)境污染或環(huán)境破壞。

經(jīng)濟(jì)外部性的特點(diǎn)

經(jīng)濟(jì)外部性有以下特點(diǎn)：外部性是一種人為的活動(dòng)，非人為事件造成的影響，無論它給人類帶來的是損失還是收益，都不能被看作是外部性；外部性應(yīng)該是在某項(xiàng)活動(dòng)的主要目的以外派生出來的影響；外部性是不同經(jīng)濟(jì)個(gè)體之間的一種非市場(chǎng)聯(lián)系（或影響），這種聯(lián)系往往并非有關(guān)方面自愿協(xié)商的結(jié)果，或者說非一致同意而產(chǎn)生的一種結(jié)果；外部性有正有負(fù)或?yàn)榱悖煌獠啃园▽?duì)生態(tài)環(huán)境等與社會(huì)福利有關(guān)的一切生物與非生物的影響。

經(jīng)濟(jì)外部性的影響

外部性的存在，使個(gè)人成本和個(gè)人收益與社會(huì)成本和社會(huì)收益相背離。生產(chǎn)者和消費(fèi)者在決策時(shí)雖然可做到個(gè)體最優(yōu)，但很難達(dá)到社會(huì)最優(yōu)，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)外部性對(duì)其他消費(fèi)者的效用將產(chǎn)生一定的影響。就房地產(chǎn)評(píng)估而言，經(jīng)濟(jì)外部性通過影響消費(fèi)者的個(gè)人效用進(jìn)而影響房地產(chǎn)估價(jià)。它主要是通過其他經(jīng)濟(jì)主體的活動(dòng)、消費(fèi)者與其他經(jīng)濟(jì)主體的相互關(guān)系（互補(bǔ)關(guān)系或競爭關(guān)系）以及環(huán)境來影響消費(fèi)者的個(gè)人效用。它對(duì)效用的影響分為直接影響和間接影響。直接影響是其他經(jīng)濟(jì)主體的行為直接作用于消費(fèi)者的效用函數(shù)，如，住戶的鄰居喂養(yǎng)了一只狗，每天不停的亂叫，會(huì)嚴(yán)重影響消費(fèi)者的正常生活，這樣會(huì)降低消費(fèi)者的效用。間接影響是指其他經(jīng)濟(jì)主體的行為導(dǎo)致了某種結(jié)果，而消費(fèi)者的效用受到這種結(jié)果的影響，如，某企業(yè)排放有害氣體造成大氣污染，影響周圍的環(huán)境，進(jìn)而降低消費(fèi)者使用該房地產(chǎn)的個(gè)人效用。

經(jīng)濟(jì)外部性的評(píng)估

由于經(jīng)濟(jì)外部性的存在會(huì)影響其他經(jīng)濟(jì)主體的效用，進(jìn)而會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果與實(shí)際不相一致，因此須尋求一種辦法來解決房地產(chǎn)評(píng)估中的經(jīng)濟(jì)外部性問題。

由前可知，效用是聯(lián)系經(jīng)濟(jì)外部性與房地產(chǎn)評(píng)估的橋梁。效用是消費(fèi)者消費(fèi)物品或勞務(wù)時(shí)所獲得的滿足程度。效用在很大程度上決定著房地產(chǎn)估價(jià)，而經(jīng)濟(jì)外部性又會(huì)影響消費(fèi)者的個(gè)人效用，因此可構(gòu)造一效用函數(shù)來解決房地產(chǎn)估價(jià)中的經(jīng)濟(jì)外部性問題。用U表示各種外部性給某消費(fèi)者帶來的效用總值，用Ui表示某種外部性給消費(fèi)者帶來的效用值，用xi表示消費(fèi)者對(duì)某種外部性偏好，即某種外部性給消費(fèi)者帶來的效用在總效用中的權(quán)重。一般來說，每種外部性的產(chǎn)生和作用不受其它外部性的影響，所以，每種外部性給消費(fèi)者帶來的效用是互相獨(dú)立的，故可得到如下加性效用函數(shù)：

U=ΣxiUi(3-1)

因?yàn)榻?jīng)濟(jì)外部性會(huì)影響消費(fèi)者的效用，所以可通過分析經(jīng)濟(jì)外部性帶來的外部效用來調(diào)整估價(jià)的結(jié)果，使評(píng)估更符合實(shí)際，即結(jié)合考慮內(nèi)外效用的作用。假設(shè)消費(fèi)者對(duì)某種外部性的態(tài)度分為非常滿意、滿意、無所謂、厭惡、非常厭惡五種狀態(tài)，對(duì)應(yīng)效用可取值為120、110、100、90、80。對(duì)于不同的消費(fèi)者來說，其對(duì)某種外部性的感受或態(tài)度是不一樣的，所以，對(duì)不同的消費(fèi)者對(duì)每種外部性的取值可賦予不同的權(quán)重，加總就可得出消費(fèi)者對(duì)特定房產(chǎn)的外部性的效用值。假定某人對(duì)一種消費(fèi)品的基數(shù)效用為100，那么用這一效用值去除以100可得到相對(duì)效用數(shù)，再乘以用傳統(tǒng)方法估計(jì)出來的房價(jià)，就得出調(diào)整后的房價(jià)。

假設(shè)有一消費(fèi)者需購買一套住宅，專業(yè)資產(chǎn)評(píng)估師勘查房屋后用重置成本法估價(jià)40萬元，之后評(píng)估師又對(duì)房屋周圍的外部性進(jìn)行了調(diào)查，得出了如下結(jié)果：房產(chǎn)周圍有一個(gè)污染嚴(yán)重的化工企業(yè)，每天排放大量的廢氣，影響房屋周圍的空氣質(zhì)量，該消費(fèi)者非常厭惡，效用取值為80。該消費(fèi)者欲購房屋的鄰居不太文明，垃圾隨地丟，只顧自身娛樂而不顧周圍鄰居，該消費(fèi)者比較厭惡，效用取值為90。政府打算在此房屋周圍興建大型的購物廣場(chǎng)，周圍已有學(xué)校、醫(yī)院、公交車站等，基礎(chǔ)設(shè)施完善，該消費(fèi)者非常滿意，效用取值為120。

可以把以上的三種外部性分別歸納為空氣質(zhì)量，鄰居行為，基礎(chǔ)設(shè)施。資產(chǎn)評(píng)估師對(duì)以上外部性進(jìn)行列舉和取值后，就要對(duì)特定消費(fèi)者進(jìn)行詢問，以了解該特定消費(fèi)者對(duì)諸外部性的偏好重視程度。如果該消費(fèi)者認(rèn)為空氣質(zhì)量比鄰居的行為略微重要，基礎(chǔ)設(shè)施比空氣質(zhì)量略微重要，基礎(chǔ)設(shè)施比鄰居的行為相當(dāng)重要，則資產(chǎn)評(píng)估師可采用1-9標(biāo)度法得到該消費(fèi)者的對(duì)三個(gè)影響因素（外部性）重要性判斷矩陣，如表1所示。

根據(jù)層次分析法（AHP）可以得出每種外部性在此消費(fèi)者效用函數(shù)中的權(quán)重，即x1=0.258，x2=0.105，x3=0.637，最大本征值λmax=3.0328小于3階矩陣相應(yīng)的臨界本征值3.116，通過一致性檢驗(yàn)，即權(quán)數(shù)有效。然后就可以運(yùn)用式（3-1）的效用函數(shù)計(jì)算公式求出該消費(fèi)者的總效用值：

即U=0.258×80+0.105×80+0.637×120=106.53，

相對(duì)效用數(shù)=106.53/100=1.0653，

則經(jīng)調(diào)整后的房地產(chǎn)價(jià)格P=40×1.0653=42.612萬元。

此結(jié)果充分考慮了經(jīng)濟(jì)外部性，評(píng)估結(jié)果較為符合實(shí)際。

經(jīng)濟(jì)外部性的存在，會(huì)影響房地產(chǎn)評(píng)估師評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格，為使評(píng)估結(jié)果更為客觀和合理，在運(yùn)用傳統(tǒng)的評(píng)估方法的同時(shí)，引入經(jīng)濟(jì)外部性效用函數(shù)，房地產(chǎn)評(píng)估師可經(jīng)過具體分析經(jīng)濟(jì)外部性對(duì)人們效用值的影響，進(jìn)而確定經(jīng)濟(jì)外部性對(duì)待估房地產(chǎn)價(jià)格的影響。

參考文獻(xiàn)：

1.盛承懋等.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人專業(yè)基礎(chǔ).東南大學(xué)出版社，2002

2.王洪衛(wèi)等.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué).上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，1997

篇3

房地產(chǎn)、房地、土地和建筑物的含義有所不同，其中：房地產(chǎn)可指土地，也可指建筑物，還可指土地與建筑物的合成體；房地指土地與建筑物的合成體；土地僅指土地部分，如說土地價(jià)格時(shí)，此價(jià)格不含地上建筑物的價(jià)格；建筑物僅指建筑物部分。

在我國有人習(xí)慣將房地產(chǎn)估價(jià)稱為房地產(chǎn)評(píng)估，但這種叫法不夠確切。因?yàn)樵u(píng)估一詞的含義太廣，不僅可以包含房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，還可以包含房地產(chǎn)質(zhì)量、等級(jí)評(píng)估，甚至可以包含房地產(chǎn)制度政策評(píng)估、房地產(chǎn)企業(yè)資信評(píng)估等，所以，稱為房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，或者簡稱房地產(chǎn)估價(jià)，更為準(zhǔn)確些。

從專業(yè)角度來講，房地產(chǎn)估價(jià)是指專業(yè)估價(jià)人員，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。

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房地產(chǎn)、房地、地皮和建筑物

的含義有所不同,其中：房地產(chǎn)可指地皮,也可指建筑物,還可指地皮與建筑物的合成體；房地指地皮與建筑物的合成體；地皮僅指地皮部分,如說地皮價(jià)格時(shí),此價(jià)格不含地上建筑物的價(jià)格；建筑物僅指建筑物部分。

房地產(chǎn)估價(jià)從表面上看,好像是估價(jià)職員在給房地產(chǎn)定價(jià)-估價(jià)職員認(rèn)為值多少錢就值多少錢。

但實(shí)際上,房地產(chǎn)估價(jià)不應(yīng)是估價(jià)職員的主觀隨意定價(jià),而應(yīng)是估價(jià)職員模仿市場(chǎng)形成價(jià)格的機(jī)制和過程,將客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)格或代價(jià)揭示、顯示出來,是迷信與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合。要做好房地產(chǎn)估價(jià),不僅必要通曉房地產(chǎn)估價(jià)的理論、方法和技巧,還必要具備房地產(chǎn)制度政策、開發(fā)經(jīng)營,以及經(jīng)濟(jì)、建筑、都管帳劃、執(zhí)法等多方面的知識(shí),必要理論與實(shí)踐高度結(jié)合。實(shí)習(xí)中,經(jīng)過與萬隆有關(guān)估價(jià)職員的接觸,可以了解到,他們?cè)瓉碛械氖菍W(xué)建筑設(shè)計(jì)的,有的是學(xué)建筑經(jīng)濟(jì)的,有的甚至是學(xué)管帳的,但在實(shí)踐中他們則必須各方面的知識(shí)融會(huì)領(lǐng)悟,只有這樣,才氣將估價(jià)事情做得盡可能的完善。

篇4

房地產(chǎn)、房地、土地和建筑物的含義有所不同，其中：房地產(chǎn)可指土地，也可指建筑物，還可指土地與建筑物的合成體；房地指土地與建筑物的合成體；土地僅指土地部分，如說土地價(jià)格時(shí)，此價(jià)格不含地上建筑物的價(jià)格；建筑物僅指建筑物部分。

篇5

一、房地產(chǎn)評(píng)估概述

自上世紀(jì)70年代末開始，我國在土地、住房制度和金融體制等方面進(jìn)行了一系列重大改革，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)形成。房地產(chǎn)市場(chǎng)的建立和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，迫切需要有一套更為科學(xué)、合理的房地產(chǎn)估價(jià)方法，以滿足因?yàn)橘I賣、交換、入股、抵押、典當(dāng)、保險(xiǎn)、課稅、征地拆遷補(bǔ)償和投資決策、會(huì)計(jì)成本分析等需要。

二、房地產(chǎn)評(píng)估的概念

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估是指具有專業(yè)水平和經(jīng)驗(yàn)的評(píng)估人員根據(jù)特定評(píng)估目的，遵循法定或公允的標(biāo)準(zhǔn)和程序，運(yùn)用科學(xué)的評(píng)估方法，對(duì)房地產(chǎn)商品的價(jià)格（租金）、價(jià)值進(jìn)行科學(xué)的評(píng)定與估算。

房地產(chǎn)評(píng)估是科學(xué)、藝術(shù)和經(jīng)驗(yàn)三者的結(jié)合。正確的房地產(chǎn)價(jià)格的估計(jì)、推測(cè)或判斷應(yīng)依賴于一套科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆康禺a(chǎn)估價(jià)的理論和方法，但又不能完全拘泥于現(xiàn)有的理論和方法，還須依賴房地產(chǎn)估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)。因?yàn)橛绊懛康禺a(chǎn)價(jià)格形成的因素復(fù)雜多變，不是簡單的套用某些數(shù)學(xué)公式就能計(jì)算出來的。房地產(chǎn)評(píng)估不是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的主觀給定，而是把房地產(chǎn)的客觀存在的價(jià)值通過估價(jià)活動(dòng)正確地反映出來。房地產(chǎn)估價(jià)是估價(jià)人員基于對(duì)房地產(chǎn)客觀存在的價(jià)值的認(rèn)識(shí)以后，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)理論、方法和長期積累的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)將其表達(dá)出來，而不是把某個(gè)主觀想象的數(shù)據(jù)強(qiáng)加給估價(jià)對(duì)象。

三、評(píng)估方法及評(píng)價(jià)

房地產(chǎn)估價(jià)主要有三個(gè)基本方法：重置成本法；市場(chǎng)比較法；收益現(xiàn)值法。此外還有假設(shè)開發(fā)法、路線價(jià)法、長期趨勢(shì)法、殘余法、購買年法、利潤法、分配法等。它們都是上述三個(gè)基本方法的派生。在房地產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)的效用決定著人們的投資決策，因此效用評(píng)價(jià)在房地產(chǎn)估價(jià)中占有重要地位。傳統(tǒng)的三個(gè)基本估價(jià)方法都是對(duì)房地產(chǎn)公平市場(chǎng)價(jià)值的一種推斷，基本上是從房地產(chǎn)本身的特性出發(fā)，如房屋的設(shè)計(jì)、位置、土地價(jià)格等，按照房地產(chǎn)本身特征給予消費(fèi)者的效用進(jìn)行估價(jià)，即從內(nèi)部效用來估價(jià)房地產(chǎn)。不過，在房地產(chǎn)評(píng)估中除注意內(nèi)部效用外，還要重視其經(jīng)濟(jì)外部性。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)外部性可為房地產(chǎn)消費(fèi)者帶來效用的增加（或減少），這種效用不是因?yàn)榉康禺a(chǎn)本身的特征帶來的，故稱外部效用。經(jīng)濟(jì)外部性在房地產(chǎn)的評(píng)估中扮演著重要角色，就需要準(zhǔn)確掌握和評(píng)估房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的正的和負(fù)的外部性。在實(shí)際評(píng)估中要考慮其他經(jīng)濟(jì)主體的消費(fèi)或活動(dòng)對(duì)消費(fèi)者效用的影響，即重視經(jīng)濟(jì)外部性對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的影響。尤其是個(gè)人住宅市場(chǎng)，個(gè)人效用在估價(jià)時(shí)往往會(huì)起到?jīng)Q定性作用，只考慮房地產(chǎn)給消費(fèi)者帶來的內(nèi)部效用，而忽視其他經(jīng)濟(jì)主體給消費(fèi)者帶來的外部效用，其估價(jià)結(jié)果對(duì)個(gè)人消費(fèi)者來說往往是不夠準(zhǔn)確的。

四、經(jīng)濟(jì)外部性

1.經(jīng)濟(jì)外部性的概念

外部性最早是由英國經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬歇爾在其經(jīng)典著作《經(jīng)濟(jì)學(xué)原理》一書中提出的，迄今已有近110多年的時(shí)間了。所謂外部性，也稱外在效應(yīng)或溢出效應(yīng)，是指一個(gè)人或一個(gè)企業(yè)的活動(dòng)對(duì)其他人或其他企業(yè)的外部影響，這種影響并不是在有關(guān)各方以價(jià)格為基礎(chǔ)的交換中發(fā)生的，因此，其影響是外在的。更確切地說，外部經(jīng)濟(jì)效果是一個(gè)經(jīng)濟(jì)主體的行為對(duì)另一個(gè)經(jīng)濟(jì)主體的福利所產(chǎn)生的效果，而這種效果很難從貨幣或市場(chǎng)交易中反映出來。經(jīng)濟(jì)外部性可用消費(fèi)者的效用函數(shù)表示：

Ui=Ui（Xi1，Xi2，……，Xih，……Xin，Yjk）

在式（2-1）中，用Ui表示消費(fèi)者i的效用函數(shù)，Xih表示該消費(fèi)者i消費(fèi)的第h種商品量，Yjk表示經(jīng)濟(jì)主體j進(jìn)入消費(fèi)者i效用函數(shù)的第k種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)水平，顯然有：Ui/Xih>0.假設(shè)Yjk表示消費(fèi)者j消費(fèi)的第k種商品量，如果Ui/Yjk>0，則表示消費(fèi)者j對(duì)消費(fèi)者i產(chǎn)生了外部正效應(yīng)；如果Ui/Yjk=0，則表示消費(fèi)者j對(duì)消費(fèi)者i沒有產(chǎn)生外部效應(yīng)；Ui/Yjk<0，則表示消費(fèi)者j對(duì)消費(fèi)者i產(chǎn)生了外部負(fù)效應(yīng)。

從理論上講，一般認(rèn)為外部性的存在是市場(chǎng)機(jī)制配置資源的缺陷之一。也就是說，存在外部性時(shí)，僅靠市場(chǎng)機(jī)制往往不能促使資源的最優(yōu)配置和社會(huì)福利的最大化，政府應(yīng)該適度的干預(yù)。從現(xiàn)實(shí)上講，外部性特別是外部不經(jīng)濟(jì)仍是一個(gè)較嚴(yán)重的社會(huì)經(jīng)濟(jì)問題，如環(huán)境污染或環(huán)境破壞。

2.經(jīng)濟(jì)外部性的特點(diǎn)

經(jīng)濟(jì)外部性有以下特點(diǎn)：外部性是一種人為的活動(dòng)，非人為事件造成的影響，無論它給人類帶來的是損失還是收益，都不能被看作是外部性；外部性應(yīng)該是在某項(xiàng)活動(dòng)的主要目的以外派生出來的影響；外部性是不同經(jīng)濟(jì)個(gè)體之間的一種非市場(chǎng)聯(lián)系（或影響），這種聯(lián)系往往并非有關(guān)方面自愿協(xié)商的結(jié)果，或者說非一致同意而產(chǎn)生的一種結(jié)果；外部性有正有負(fù)或?yàn)榱?；外部性包括?duì)生態(tài)環(huán)境等與社會(huì)福利有關(guān)的一切生物與非生物的影響。

3.經(jīng)濟(jì)外部性的影響

外部性的存在，使個(gè)人成本和個(gè)人收益與社會(huì)成本和社會(huì)收益相背離。生產(chǎn)者和消費(fèi)者在決策時(shí)雖然可做到個(gè)體最優(yōu)，但很難達(dá)到社會(huì)最優(yōu)，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)外部性對(duì)其他消費(fèi)者的效用將產(chǎn)生一定的影響。就房地產(chǎn)評(píng)估而言，經(jīng)濟(jì)外部性通過影響消費(fèi)者的個(gè)人效用進(jìn)而影響房地產(chǎn)估價(jià)。它主要是通過其他經(jīng)濟(jì)主體的活動(dòng)、消費(fèi)者與其他經(jīng)濟(jì)主體的相互關(guān)系（互補(bǔ)關(guān)系或競爭關(guān)系）以及環(huán)境來影響消費(fèi)者的個(gè)人效用。它對(duì)效用的影響分為直接影響和間接影響。直接影響是其他經(jīng)濟(jì)主體的行為直接作用于消費(fèi)者的效用函數(shù)，如，住戶的鄰居喂養(yǎng)了一只狗，每天不停的亂叫，會(huì)嚴(yán)重影響消費(fèi)者的正常生活，這樣會(huì)降低消費(fèi)者的效用。間接影響是指其他經(jīng)濟(jì)主體的行為導(dǎo)致了某種結(jié)果，而消費(fèi)者的效用受到這種結(jié)果的影響，如，某企業(yè)排放有害氣體造成大氣污染，影響周圍的環(huán)境，進(jìn)而降低消費(fèi)者使用該房地產(chǎn)的個(gè)人效用。

4.經(jīng)濟(jì)外部性的評(píng)估

由于經(jīng)濟(jì)外部性的存在會(huì)影響其他經(jīng)濟(jì)主體的效用，進(jìn)而會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果與實(shí)際不相一致，因此須尋求一種辦法來解決房地產(chǎn)評(píng)估中的經(jīng)濟(jì)外部性問題。

由前可知，效用是聯(lián)系經(jīng)濟(jì)外部性與房地產(chǎn)評(píng)估的橋梁。效用是消費(fèi)者消費(fèi)物品或勞務(wù)時(shí)所獲得的滿足程度。效用在很大程度上決定著房地產(chǎn)估價(jià)，而經(jīng)濟(jì)外部性又會(huì)影響消費(fèi)者的個(gè)人效用，因此可構(gòu)造一效用函數(shù)來解決房地產(chǎn)估價(jià)中的經(jīng)濟(jì)外部性問題。用U表示各種外部性給某消費(fèi)者帶來的效用總值，用Ui表示某種外部性給消費(fèi)者帶來的效用值，用xi表示消費(fèi)者對(duì)某種外部性偏好，即某種外部性給消費(fèi)者帶來的效用在總效用中的權(quán)重。一般來說，每種外部性的產(chǎn)生和作用不受其它外部性的影響，所以，每種外部性給消費(fèi)者帶來的效用是互相獨(dú)立的，故可得到如下加性效用函數(shù)：

U=ΣxiUi（3-1）

因?yàn)榻?jīng)濟(jì)外部性會(huì)影響消費(fèi)者的效用，所以可通過分析經(jīng)濟(jì)外部性帶來的外部效用來調(diào)整估價(jià)的結(jié)果，使評(píng)估更符合實(shí)際，即結(jié)合考慮內(nèi)外效用的作用。假設(shè)消費(fèi)者對(duì)某種外部性的態(tài)度分為非常滿意、滿意、無所謂、厭惡、非常厭惡五種狀態(tài)，對(duì)應(yīng)效用可取值為120、110、100、90、80.對(duì)于不同的消費(fèi)者來說，其對(duì)某種外部性的感受或態(tài)度是不一樣的，所以，對(duì)不同的消費(fèi)者對(duì)每種外部性的取值可賦予不同的權(quán)重，加總就可得出消費(fèi)者對(duì)特定房產(chǎn)的外部性的效用值。假定某人對(duì)一種消費(fèi)品的基數(shù)效用為100，那么用這一效用值去除以100可得到相對(duì)效用數(shù)，再乘以用傳統(tǒng)方法估計(jì)出來的房價(jià)，就得出調(diào)整后的房價(jià)。

假設(shè)有一消費(fèi)者需購買一套住宅，專業(yè)資產(chǎn)評(píng)估師勘查房屋后用重置成本法估價(jià)40萬元，之后評(píng)估師又對(duì)房屋周圍的外部性進(jìn)行了調(diào)查，得出了如下結(jié)果：房產(chǎn)周圍有一個(gè)污染嚴(yán)重的化工企業(yè)，每天排放大量的廢氣，影響房屋周圍的空氣質(zhì)量，該消費(fèi)者非常厭惡，效用取值為80.該消費(fèi)者欲購房屋的鄰居不太文明，垃圾隨地丟，只顧自身娛樂而不顧周圍鄰居，該消費(fèi)者比較厭惡，效用取值為90.政府打算在此房屋周圍興建大型的購物廣場(chǎng)，周圍已有學(xué)校、醫(yī)院、公交車站等，基礎(chǔ)設(shè)施完善，該消費(fèi)者非常滿意，效用取值為120.可以把以上的三種外部性分別歸納為空氣質(zhì)量，鄰居行為，基礎(chǔ)設(shè)施。資產(chǎn)評(píng)估師對(duì)以上外部性進(jìn)行列舉和取值后，就要對(duì)特定消費(fèi)者進(jìn)行詢問，以了解該特定消費(fèi)者對(duì)諸外部性的偏好重視程度。如果該消費(fèi)者認(rèn)為空氣質(zhì)量比鄰居的行為略微重要，基礎(chǔ)設(shè)施比空氣質(zhì)量略微重要，基礎(chǔ)設(shè)施比鄰居的行為相當(dāng)重要，則資產(chǎn)評(píng)估師可采用1-9標(biāo)度法得到該消費(fèi)者的對(duì)三個(gè)影響因素（外部性）重要性判斷矩陣，如表1所示。新晨

根據(jù)層次分析法（AHP）可以得出每種外部性在此消費(fèi)者效用函數(shù)中的權(quán)重，即x1=0.258，x2=0.105，x3=0.637，最大本征值λmax=3.0328小于3階矩陣相應(yīng)的臨界本征值3.116，通過一致性檢驗(yàn)，即權(quán)數(shù)有效。然后就可以運(yùn)用式（3-1）的效用函數(shù)計(jì)算公式求出該消費(fèi)者的總效用值：

即U=0.258×80+0.105×80+0.637×120=106.53，

相對(duì)效用數(shù)=106.53/100=1.0653，

則經(jīng)調(diào)整后的房地產(chǎn)價(jià)格P=40×1.0653=42.612萬元。

此結(jié)果充分考慮了經(jīng)濟(jì)外部性，評(píng)估結(jié)果較為符合實(shí)際。

經(jīng)濟(jì)外部性的存在，會(huì)影響房地產(chǎn)評(píng)估師評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格，為使評(píng)估結(jié)果更為客觀和合理，在運(yùn)用傳統(tǒng)的評(píng)估方法的同時(shí)，引入經(jīng)濟(jì)外部性效用函數(shù)，房地產(chǎn)評(píng)估師可經(jīng)過具體分析經(jīng)濟(jì)外部性對(duì)人們效用值的影響，進(jìn)而確定經(jīng)濟(jì)外部性對(duì)待估房地產(chǎn)價(jià)格的影響。

參考文獻(xiàn)：

1.盛承懋等，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人專業(yè)基礎(chǔ)，東南大學(xué)出版社，2002

2.王洪衛(wèi)等，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，1997

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中圖分類號(hào)：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2012）05-0-01

房地產(chǎn)評(píng)估是房地中介行業(yè)中的一個(gè)大的分支（房地產(chǎn)中介行業(yè)包括了房地產(chǎn)評(píng)估、咨詢和），由于現(xiàn)實(shí)及理論上的需要，房地產(chǎn)評(píng)估在房地產(chǎn)中介行業(yè)中發(fā)揮的作用越來越明顯。

一、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)而言，其所面臨最主要的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就是稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是一種法律風(fēng)險(xiǎn)。隨著我國稅收法治建設(shè)的不斷規(guī)范、稅收征管的不斷加強(qiáng)，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越來越明顯。

目前，我國房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)所采用的征稅方式是查賬征收，這種征稅方式實(shí)際就是針對(duì)當(dāng)期利潤與所得稅率之積進(jìn)行繳稅，而利潤就是用房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的收入減去相應(yīng)的成本。在進(jìn)行查賬征收時(shí)，其成本是有嚴(yán)格規(guī)定的，并不是所有的費(fèi)用都能夠計(jì)入成本并進(jìn)行抵扣。

2008年1月1日施行的新《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》明確規(guī)定：廣告費(fèi)與業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)支出，納入成本的比例不能超過企業(yè)全年?duì)I業(yè)額的15%，其他部分只能在以后的納稅年度進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)扣除，這使得企業(yè)的廣告費(fèi)就只能根據(jù)營業(yè)額的一定比例部分計(jì)入成本。不少的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)為了能夠減少企業(yè)所得稅的繳納，會(huì)想方設(shè)法地找到一些能夠在稅前計(jì)入成本的費(fèi)用發(fā)票回來使用，這些發(fā)票既可以是朋友給的，也可以是企業(yè)員工提供的，甚至是企業(yè)在外面購買回來的，這里面就存在著極多的問題與風(fēng)險(xiǎn)。比如發(fā)票的真假就是個(gè)很大的問題，目前有不少提供假發(fā)票的小廣告，如果沒有仔細(xì)地辨別，將假發(fā)票入了賬，就會(huì)隱藏著問題，當(dāng)稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查時(shí)，就會(huì)給企業(yè)帶來風(fēng)險(xiǎn)。

上海有一家房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，經(jīng)營狀態(tài)良好，企業(yè)利潤也極高。但評(píng)估機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人希望能夠通過少繳稅的方式進(jìn)一步提高利潤，就通過各種渠道收集發(fā)票充作稅前費(fèi)用，這其中有很多咨詢費(fèi)的發(fā)票是買回來的。企業(yè)的所得稅立竿見影地就下降了。但是稅務(wù)機(jī)關(guān)很快就發(fā)現(xiàn)了該評(píng)估公司的所得稅極不正常，電腦自動(dòng)預(yù)警，稅務(wù)機(jī)關(guān)的片管員對(duì)公司實(shí)施了查賬，并馬上就發(fā)現(xiàn)了咨詢費(fèi)的發(fā)票有問題，并進(jìn)一步發(fā)現(xiàn)了很多的假發(fā)票。由于金額較大，該評(píng)估公司不但要補(bǔ)繳稅金，還必須繳納一筆數(shù)目較大的罰款。如果不是公司補(bǔ)繳稅款和罰金及時(shí)，認(rèn)錯(cuò)態(tài)度正確認(rèn)真，企業(yè)法人就面臨牢獄之災(zāi)。

二、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范

有效的控制與防范房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，離不開評(píng)估機(jī)構(gòu)管理者的重視與配合，這是房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)發(fā)展戰(zhàn)略中的重要一環(huán)。同時(shí)，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也是房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行日常風(fēng)險(xiǎn)管理的重要內(nèi)容之一。歸納來看，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范應(yīng)當(dāng)從這樣幾個(gè)方面入手：

1.房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的管理者們必須及時(shí)的了解國家最新的稅收法律、法規(guī)與相關(guān)的政策與制度。管理者們可以通過報(bào)紙、電視、互聯(lián)網(wǎng)以及參加相關(guān)培訓(xùn)班等方式來獲得這些信息與資料，并在公司內(nèi)部開展相關(guān)信息的宣傳與交流。對(duì)于那些與房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)相關(guān)的內(nèi)容與信息要給予最高度的關(guān)注，并嚴(yán)格按照稅務(wù)的要求在評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)貫徹與執(zhí)行，從而減少因信息不對(duì)稱或稅務(wù)盲點(diǎn)而造成的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的財(cái)務(wù)人員、市場(chǎng)人員及相關(guān)的采購人員等，也必須系統(tǒng)地、全面地學(xué)習(xí)掌握與房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)相關(guān)的稅務(wù)知識(shí)，并準(zhǔn)確地應(yīng)用相關(guān)的稅務(wù)條款。對(duì)那些自己無法把握的、不能完全理解的稅務(wù)知識(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)地向稅務(wù)機(jī)關(guān)或相關(guān)的事務(wù)所進(jìn)行咨詢，讓自己完全掌握、完全理解，從而防止出現(xiàn)因不理解、理解錯(cuò)誤而造成的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.克服僥幸心理，絕不偷稅逃稅。依法納稅是企業(yè)、公民都應(yīng)盡的義務(wù)，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)也不例外。房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)于那些必須繳納的稅款，應(yīng)當(dāng)克服僥幸心理，做到及時(shí)足額地繳納。因?yàn)槎悇?wù)機(jī)關(guān)于對(duì)企業(yè)少繳稅、不繳稅的行為都按偷稅行為處理，不但要追繳企業(yè)偷逃的稅款和滯納金外，還會(huì)根據(jù)企業(yè)少繳或未繳的稅款處于50%以上、五倍以下的罰款。對(duì)于那些性質(zhì)特別惡劣的企業(yè)，稅務(wù)機(jī)關(guān)還會(huì)追究相關(guān)人員的法律責(zé)任。所以，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)能否有效地克服僥幸心理，也直接關(guān)系到房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范。

4.依托稅務(wù)師事務(wù)所這一專業(yè)平臺(tái)，有效地對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范。稅務(wù)師事務(wù)所是稅務(wù)的專業(yè)機(jī)構(gòu)，其所提供的稅收籌劃是事務(wù)所稅務(wù)的重要內(nèi)容，也是企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的重要內(nèi)容。稅收籌劃的根本目標(biāo)就是幫助企業(yè)合理地避稅。房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)可以選擇稅務(wù)師事務(wù)所為企業(yè)作稅務(wù)，借助稅務(wù)師事務(wù)所這一專業(yè)機(jī)構(gòu)來幫助自己防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、合理避稅和節(jié)稅。當(dāng)然，在運(yùn)用稅務(wù)師事務(wù)所時(shí)，必須簽訂合同，并要求稅務(wù)師事務(wù)所在合同中明確承諾其所提供的稅收籌劃方式是合法的，并能夠得到稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)可。同時(shí)，合同中要明確雙方的權(quán)利與義務(wù)、違約責(zé)任等內(nèi)容，這就能夠在稅務(wù)師事務(wù)所的問題或錯(cuò)誤使得房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)收到稅務(wù)處罰時(shí)，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)能夠通過訴訟的方式來轉(zhuǎn)移稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)然，歸納起來說，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)必須在公司內(nèi)部建立健全相關(guān)的規(guī)章制度，加強(qiáng)相關(guān)員工的稅務(wù)知識(shí)培訓(xùn)，在評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)全面樹立依法納稅的觀念，從根本上杜絕房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的可能。

結(jié)論：

房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要是稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，本文從房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的角度對(duì)其面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了研究，并對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范提出了一些有針對(duì)性的建議與思路。希望通過本文的研究與分析，幫助我國房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)有效地防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，有效地推動(dòng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的和諧、穩(wěn)定發(fā)展。

篇7

一、我國房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展概況

中國房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)是一個(gè)既古老又新興的行業(yè)，是房地產(chǎn)的重要組成部分。中國房地產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)歷史悠久、源遠(yuǎn)流長，上千年前就產(chǎn)生了有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)值及其評(píng)估思想的萌芽。當(dāng)時(shí)伴隨著土地和房屋買賣、租賃、課稅、典當(dāng)?shù)然顒?dòng)的出現(xiàn)，房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)應(yīng)運(yùn)而生。但在20世紀(jì)50年代至 70年代這段時(shí)期，隨著廢除房地產(chǎn)私有制，禁止房地產(chǎn)買賣、租賃等活動(dòng)，中國房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)基本消失。直至1978年以后，在改革開放的背景下，隨著城鎮(zhèn)國有土地有償使用和房屋商品化的推進(jìn)，中國房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)開始復(fù)興。特別是1993年誕生首批房地產(chǎn)估價(jià)師以來，中國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)快速發(fā)展，估價(jià)隊(duì)伍迅速壯大，估價(jià)法規(guī)不斷健全，估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)逐步完善，估價(jià)理論日趨成熟，估價(jià)業(yè)務(wù)持續(xù)增長，估價(jià)行業(yè)的社會(huì)影響顯著擴(kuò)大；基本形成了公平競爭、開放有序和監(jiān)管有力的房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)，逐步建立起了政府監(jiān)管、行業(yè)自律和社會(huì)監(jiān)督的監(jiān)管體制；房地產(chǎn)估價(jià)在解決房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈，將房地產(chǎn)市場(chǎng)引向理性，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人和利害關(guān)系人的合法權(quán)益，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)社會(huì)和諧等方面發(fā)揮著獨(dú)特的積極作用。

二、我國房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)現(xiàn)狀

在我國，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)起步較晚，雖然近年來隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制建設(shè)的不斷完善，房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)也有較明顯發(fā)展。但是，相對(duì)于西方發(fā)達(dá)國家，我國房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)仍然存在一些不容忽視的、不利于其長足發(fā)展的不利因素。

1.管理體系交叉，不利于估價(jià)行業(yè)的發(fā)展

從我國目前管理體制來看，評(píng)估業(yè)有房地產(chǎn)估價(jià)、土地估價(jià)和資產(chǎn)估價(jià)，且主要分屬于建設(shè)部、國土資源部和國有資產(chǎn)管理部，相應(yīng)的估價(jià)人員也分為房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師和資產(chǎn)估價(jià)師，各自形成了自上而下的管理系統(tǒng)，制定的管理辦法多從本部門出發(fā)，未經(jīng)過很好的協(xié)調(diào)與溝通。這樣限制了公平競爭和優(yōu)勝劣汰，不利于估價(jià)行業(yè)的發(fā)展。

2.估價(jià)人員的素質(zhì)難以滿足行業(yè)發(fā)展的需求

我國的房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)行執(zhí)業(yè)資格制度，從業(yè)人員必須經(jīng)過全國統(tǒng)一考試方可取得執(zhí)業(yè)資格。但由于我國的房地產(chǎn)估價(jià)起步較晚、考試頻率低等原因，房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試前的資格審查各地松緊不一，考生做假現(xiàn)象嚴(yán)重。房地產(chǎn)估價(jià)師考試不能體現(xiàn)估價(jià)師水平高低和資歷深淺，不能激勵(lì)估價(jià)師為提高業(yè)務(wù)水平而繼續(xù)學(xué)習(xí)和深造。

3.自律不夠

國外房地產(chǎn)估價(jià)一般是依靠估價(jià)師協(xié)會(huì)管理，一方面在培訓(xùn)、考試、資格管理和提供信息等方面協(xié)會(huì)有較強(qiáng)的吸引力：一方面在技術(shù)規(guī)范規(guī)程、行規(guī)行約等方面有較強(qiáng)的約束力。這幾年建設(shè)部做了大量的工作，成立了估價(jià)師學(xué)會(huì)，但這個(gè)行業(yè)學(xué)會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到位，還沒有承擔(dān)起行業(yè)管理的重任，各地也只有少數(shù)省市成立學(xué)會(huì)，多數(shù)還是空白，地方上的行業(yè)自律差距就更大了。

4.制約力不夠

對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的技術(shù)規(guī)范和規(guī)程以及職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)至今仍停留于理論探討，沒有出臺(tái)一部有權(quán)威的系統(tǒng)科學(xué)的法律或法規(guī)，因此評(píng)估機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員沒有一個(gè)遵循的規(guī)則，全憑個(gè)人悟性或自由發(fā)揮，往往同一宗或條件相似的房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果相差甚遠(yuǎn)。有的評(píng)估報(bào)告其評(píng)估價(jià)值即為財(cái)務(wù)報(bào)表的帳面值，有的標(biāo)的權(quán)屬不清就估出價(jià)值，有的把地價(jià)漏算或多算，更有甚者有的項(xiàng)目具有幾百萬元甚至幾千萬元的價(jià)值，其評(píng)估報(bào)告只有一張紙，沒有評(píng)估程序，沒有計(jì)算過程，令人啼笑皆非。有些機(jī)構(gòu)和人員違反職業(yè)道德，有的收取禮金，有的超越資格限定承攬業(yè)務(wù)，有的出賣評(píng)估機(jī)構(gòu)的資格（即為沒有資格的機(jī)構(gòu)或人員所做的評(píng)估報(bào)告蓋章收費(fèi)），有的甚至搞欺詐，使其從事的評(píng)估業(yè)務(wù)偏離了公平、公正、科學(xué)、合法的軌道。而對(duì)于低劣的評(píng)估報(bào)告和不正當(dāng)?shù)慕?jīng)營行為沒有評(píng)判的依據(jù)，更無處罰的手段，攪亂了評(píng)估市場(chǎng)，禁錮了評(píng)估行業(yè)的發(fā)展。

三、我國房地產(chǎn)評(píng)估方法

1.成本法

適用于舊房地產(chǎn)的基本公式是：舊房地價(jià)格=土地的重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本+建筑物的重新購建價(jià)格-建筑物的折舊。我認(rèn)為以上的公式存在問題，現(xiàn)在土地出讓是有期限的，缺少剩余使用年限修正；并且土地的重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本是土地開發(fā)完成后的價(jià)值，而房地合一項(xiàng)目土地的重置成本應(yīng)該是到整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)完成后的價(jià)值，包含建設(shè)期的貸款利息和開發(fā)利潤。

所以我認(rèn)為這公式更明確：舊房地價(jià)格=土地的重置成本×剩余使用年限修正系數(shù)+建筑物的重置成本×成新率=（土地取得價(jià)+附屬費(fèi)用+有關(guān)稅費(fèi)+建設(shè)期貸款利息+開發(fā)利潤）×剩余使用年限修正系數(shù)+（前期工程費(fèi)+工程造價(jià)+工程附加支出+配套費(fèi)+建設(shè)期貸款利息+建設(shè)單位管理費(fèi)+開發(fā)利潤）×成新率。

2.市場(chǎng)法

比較法是將估價(jià)對(duì)象和估價(jià)的時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值方法。

比較法適用于本身具有交易性的房地產(chǎn)，該方法是不適用很少發(fā)生交易數(shù)量比較少的房地產(chǎn)。

3.收益法

按照我國目前的土地出讓政策，應(yīng)對(duì)土地使用權(quán)價(jià)值進(jìn)行分析，否則得到的是一種不完全的會(huì)計(jì)利潤，實(shí)際上跟用加和法得到的還原利率口徑是不一致的。若收入、費(fèi)用發(fā)生的時(shí)間和其折現(xiàn)期一致，不應(yīng)該考慮利息費(fèi)用，正如假設(shè)開發(fā)法中的折現(xiàn)法公式中不存在投資利息和開發(fā)利潤一樣，因?yàn)樗郧‘?dāng)?shù)氖找媛?，恰?dāng)?shù)恼郜F(xiàn)期折現(xiàn)到評(píng)估基準(zhǔn)日。收益法評(píng)估往往是假設(shè)收入費(fèi)用發(fā)生在某一個(gè)時(shí)點(diǎn)，實(shí)際發(fā)生時(shí)間與這種假設(shè)有偏差，這樣才可以用利息費(fèi)用作調(diào)整。例如客觀租金收入發(fā)生在期末，費(fèi)用在期間均勻發(fā)生，而評(píng)估時(shí)假設(shè)收入費(fèi)用發(fā)生在期末，這時(shí)應(yīng)考慮期間發(fā)生費(fèi)用的貸款利息；租金收入發(fā)生在期初，費(fèi)用在期間均勻發(fā)生，而評(píng)估時(shí)假設(shè)收入費(fèi)用發(fā)生在期初，這時(shí)應(yīng)考慮期間發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行折現(xiàn)。收益法實(shí)際上是一種動(dòng)態(tài)法，而考慮利息費(fèi)用是一種靜態(tài)法，將兩種方法混在一起，顯得不嚴(yán)謹(jǐn)。因此，運(yùn)用收益法要盡量將收入、費(fèi)用發(fā)生的假設(shè)時(shí)間與加權(quán)折現(xiàn)期一致，而不必再考慮利息費(fèi)用。

3.4假設(shè)開發(fā)法

運(yùn)用該方法要注意兩個(gè)問題：第一是房地產(chǎn)開發(fā)收益率和房地產(chǎn)經(jīng)營收益率的不同。資本化率是將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換成價(jià)值的比率。而對(duì)假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中的折現(xiàn)率，教材中說，與收益法中的資本化率原理相同，具體應(yīng)等同于同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的平均收益率，它包含資金的利息和開發(fā)利潤兩部分。教材中所說的折現(xiàn)率實(shí)質(zhì)就是房地產(chǎn)收益率，只不過房地產(chǎn)開發(fā)的收益率不同于房地產(chǎn)經(jīng)營的收益率而已，因此稱房地產(chǎn)開發(fā)收益率和房地產(chǎn)經(jīng)營收益率，更能反映其本質(zhì)，更好理解。即房地產(chǎn)開發(fā)收益率運(yùn)用于開發(fā)完成后價(jià)值和開發(fā)成本費(fèi)用的折現(xiàn)，房地產(chǎn)經(jīng)營收益率運(yùn)用于通過租賃經(jīng)營形式對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的求取。

四、結(jié)論

科學(xué)實(shí)用的估價(jià)方法，必須具備兩個(gè)條件：既有科學(xué)的理論依據(jù)，又能反映現(xiàn)實(shí)交易行為。房地產(chǎn)估價(jià)的對(duì)象就是房地產(chǎn)。從實(shí)物形態(tài)上來看，房地產(chǎn)存在三種形態(tài)，即單純的土地、單純的建筑物以及房地合一的復(fù)合房地產(chǎn)。另外，房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估待估房地產(chǎn)的一定權(quán)益的價(jià)格，因此，估價(jià)對(duì)象也涉及到物權(quán)。依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的需要及其特點(diǎn)，這里將按用途將評(píng)估對(duì)象劃分為居住、商業(yè)、工業(yè)、其他用途房地產(chǎn)及土地五種類型，并分別介紹它們的估價(jià)特點(diǎn)、常用方法及主要注意事項(xiàng)等。

參考文獻(xiàn)：

[1] 朱萍，王輝，資產(chǎn)評(píng)估學(xué)，復(fù)旦大學(xué)出版社，2014

篇8

1 房地產(chǎn)評(píng)估中的風(fēng)險(xiǎn)

1.1 委托方提供虛假信息

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，由于房地產(chǎn)屬固定資產(chǎn)，其價(jià)值已經(jīng)被越來越充分的認(rèn)識(shí)到。特別是《物權(quán)法》頒布實(shí)施之后，很多人已經(jīng)把房地產(chǎn)當(dāng)作身份和身價(jià)的象征。于是，在進(jìn)行房地產(chǎn)有關(guān)交易時(shí)，為了提高自己標(biāo)的物的價(jià)值，有的委托方就會(huì)造假，向評(píng)估方提供虛假信息和資料。而評(píng)估方進(jìn)行評(píng)估并最終作出評(píng)估報(bào)告，在很大程度上需要依靠委托方提供的信息。在這樣一種情況下，如果評(píng)估方不能很好地識(shí)別委托方提供資料和信息的真假，就有可能在不知情的情況之下作出與標(biāo)的物實(shí)際價(jià)值不符的報(bào)告，從而使評(píng)估失真，導(dǎo)致評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。而這種結(jié)果，很容易使買方認(rèn)為評(píng)估方與賣方有意欺騙，而將評(píng)估方訴諸法庭。

1.2 評(píng)估技術(shù)使用不當(dāng)

房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)所應(yīng)遵循的原則、程序和方法作了明確的規(guī)定。這些規(guī)定，在防范評(píng)估中的不規(guī)范行為中發(fā)揮了積極的作用，有效地預(yù)防了房地產(chǎn)評(píng)估中存在的風(fēng)險(xiǎn)。但是，也要看到，在具體的評(píng)估過程中，由于房地產(chǎn)的具體情況并不一樣，已有的程序和方法在具體使用過程之中也需要根據(jù)實(shí)際情況的變化進(jìn)行相應(yīng)的變化。在這種情況下，評(píng)估方對(duì)評(píng)選的原則、程序和方法的不同選擇，將會(huì)產(chǎn)生不同的評(píng)估結(jié)果。因此，如果評(píng)估方在評(píng)估過程中不能正確地選擇參照主體，那么選擇的評(píng)估程序和方法就有可能不夠科學(xué)、適用，或與實(shí)際情況不太相符。于是在具體評(píng)估操作過程之中，這就會(huì)影響到評(píng)估程序的正常進(jìn)行和評(píng)估方法的正確使用，評(píng)估方得出的結(jié)論就有可能會(huì)不符合標(biāo)的物的實(shí)際情況，從而產(chǎn)生評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。

1.3 評(píng)估方素質(zhì)欠缺

房地產(chǎn)評(píng)估的結(jié)果，在很大程度上取決于評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估方的專業(yè)素質(zhì)與職業(yè)道德水平。對(duì)于中國來說，房地產(chǎn)評(píng)估還是一項(xiàng)比較新、但專業(yè)性要求又很高的工作。在這種情況下，如果房地產(chǎn)評(píng)估方的專業(yè)素質(zhì)比較高，在進(jìn)行評(píng)估的過程中就能夠憑借較高的專業(yè)素質(zhì)進(jìn)行相對(duì)專業(yè)的評(píng)估，對(duì)于標(biāo)的物的估價(jià)就能夠更加符合實(shí)際，房地產(chǎn)評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)??； 反之，如果房地產(chǎn)評(píng)估方的素質(zhì)不高，那么，進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估的能力就不夠強(qiáng)，在評(píng)估過程之中，就不能有效控制評(píng)估的誤差，甚至?xí)霈F(xiàn)失誤，嚴(yán)重影響評(píng)估的客觀公正。另一方面，房地產(chǎn)評(píng)估中涉及到的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)利益比較多，有的委托方為了達(dá)到提高標(biāo)的物的價(jià)值從而獲取更多經(jīng)濟(jì)利益的目的，就會(huì)采用經(jīng)濟(jì)誘惑等手段，故意讓評(píng)估方作出有利于自己的評(píng)估報(bào)告。如果評(píng)估方的職業(yè)道德水平不高，就容易受到委托方的經(jīng)濟(jì)誘惑，而使房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。此外，中國目前的評(píng)估機(jī)構(gòu)比較多，而且存在行業(yè)條塊分割現(xiàn)象，在不同的評(píng)估機(jī)構(gòu)之間又存在著競爭，導(dǎo)致許多房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)不注重長遠(yuǎn)發(fā)展，只顧眼前利益，采取不正當(dāng)競爭等手段開展評(píng)估業(yè)務(wù)，破壞了行業(yè)規(guī)則，造成了房地產(chǎn)評(píng)估的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

1.4 政策變動(dòng)

一方面，供求關(guān)系對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的影響比較大； 另一方面，如果有關(guān)房地產(chǎn)、土地等方面的政策發(fā)生變化，也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格產(chǎn)生很大的影響。通常情況下，金融政策的變化、稅收政策的變化、產(chǎn)業(yè)政策的變化，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格產(chǎn)生一定程度上的影響。此外，政策的變化，有時(shí)也會(huì)對(duì)評(píng)估的方法產(chǎn)生一定程度的影響。比如，《城市房屋拆遷條例》的修改，就使得房屋拆遷補(bǔ)償?shù)墓纼r(jià)方法產(chǎn)生了很大的變化。再如，當(dāng)前政府為了控制房地產(chǎn)過熱而先后出臺(tái)的一系列政策措施，都會(huì)在不同程度上影響到房地產(chǎn)的價(jià)格。此外，雖然中國有關(guān)土地、房地產(chǎn)等方面的法律規(guī)范已經(jīng)不少，但是還不完全適應(yīng)中國錯(cuò)綜復(fù)雜的形勢(shì)，特別是在房屋產(chǎn)權(quán)和土地出讓等方面還存在著一些需要深入研究的問題。在這種政策背景下，如果評(píng)估方不能緊跟形勢(shì)，認(rèn)真理解各項(xiàng)政策的背景及其預(yù)期，就有可能會(huì)影響其對(duì)房地產(chǎn)的正常評(píng)估，從而帶來房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。

2 防范房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

2.1 強(qiáng)化房地產(chǎn)評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

房地產(chǎn)評(píng)估人員對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)，在很大程度上影響著房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。特別是在當(dāng)前狀況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的專業(yè)化水平要求越來越高，社會(huì)上各個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的要求和期望也在不斷地增加，與此同時(shí)，在房地產(chǎn)評(píng)估中存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)也在上升。因此，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)評(píng)估人員，必須充分認(rèn)識(shí)到在房地產(chǎn)評(píng)估中產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的可能性，以及風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生后對(duì)本身所產(chǎn)生的負(fù)面影響，在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，以小心謹(jǐn)慎的態(tài)度，科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)剡M(jìn)行相關(guān)評(píng)估，作出正確、規(guī)范的評(píng)估報(bào)告，從而有效防范房地產(chǎn)評(píng)估中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。

2.2 謹(jǐn)慎選擇客戶，加強(qiáng)與客戶的溝通

加強(qiáng)與客戶之間的聯(lián)系溝通，是一個(gè)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)控制風(fēng)險(xiǎn)十分重要的方面。評(píng)估進(jìn)行的時(shí)候，評(píng)估人員與客戶進(jìn)行的溝通固然重要，但在另一方面，進(jìn)行評(píng)估之前以及所有評(píng)估結(jié)束之后，評(píng)估人員也要注意加強(qiáng)與與客戶之間的溝通。評(píng)估之前進(jìn)行的溝通，既可以大致了解委托方所委托評(píng)估的標(biāo)的物的大致情況和其中可能存在的問題，也可以了解買方的需求，從而為正確的評(píng)估創(chuàng)造一個(gè)比較好的基礎(chǔ)； 評(píng)估過程中進(jìn)行的溝通，則可以保證評(píng)估的程序、方法能夠體現(xiàn)客戶的需求，從而使評(píng)估過程能夠比較順利地進(jìn)行； 評(píng)估之后進(jìn)行地溝通，則可以為客戶使用評(píng)估報(bào)告提供一些有用的意見建議，使客戶能夠恰當(dāng)?shù)厥褂迷u(píng)估報(bào)告，而不至于由于評(píng)估不當(dāng)帶來不必要的損失。另外，加強(qiáng)與客戶之間的溝通，還可以更為有效地識(shí)別委托方提供的資料、信息的準(zhǔn)確性，從而能夠更好地把握標(biāo)的物的實(shí)際情況，避免因?yàn)槊つ拷邮茉u(píng)估而產(chǎn)生房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。

2.3 強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的監(jiān)管

加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，是降低房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的有效形式。一方面，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)和有關(guān)房地產(chǎn)評(píng)估的管理部門，需要認(rèn)真履行職責(zé)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員的檢查，既可以要求他們撰寫工作情況報(bào)告進(jìn)行定期檢查，又可以進(jìn)行不定期抽查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的違規(guī)評(píng)估行為、或在評(píng)估過程中的違法違紀(jì)等行為，應(yīng)及時(shí)、嚴(yán)肅、認(rèn)真地進(jìn)行處理，從而為房地產(chǎn)評(píng)估工作營造良好的評(píng)估氛圍，促進(jìn)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員水平的不斷提高。同時(shí)，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)也需要健全和完善內(nèi)部質(zhì)量控制體系，對(duì)每次評(píng)估都進(jìn)行檢驗(yàn)，總結(jié)其中取得的經(jīng)驗(yàn)、發(fā)現(xiàn)其中可能存在的問題，并采取切實(shí)可行的方法認(rèn)真加以解決，以不斷提高房地產(chǎn)評(píng)估的質(zhì)量和水平。此外，政府也要?jiǎng)?chuàng)造和維護(hù)公開、公平的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，完善各項(xiàng)政策，進(jìn)行政策支持，努力為房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)的順利發(fā)展提供良好的政策空間。

2.4 加強(qiáng)房地產(chǎn)評(píng)估師的專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德建設(shè)

篇9

我國國民經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，推動(dòng)了我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)的同時(shí)，也加快了我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)行業(yè)的發(fā)展步伐。隨著人口的增多和我國社會(huì)民眾的買房置地的思想，使得現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量日益增多，市場(chǎng)的需求刺激了我國房地產(chǎn)的興盛，也促進(jìn)了房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展繁榮，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)就是其中較為明顯的一例。然而，目前我國房地產(chǎn)的過快發(fā)展使得房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)跟不上房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展步伐，并存在一定的問題，不僅制約了其自身的發(fā)展，同時(shí)也影響了房地產(chǎn)的健康發(fā)展。下面文章就以強(qiáng)化房地產(chǎn)評(píng)估為話題，簡析其存在的問題，并提出強(qiáng)化改善措施。

一、制約房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展的主要問題和因素

由于現(xiàn)在房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，其業(yè)務(wù)范圍內(nèi)容的不斷增加，使得現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的面臨的挑戰(zhàn)和困難也逐漸加大，嚴(yán)重制約并影響了房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。下面文章就簡要介紹其行業(yè)中存在的問題。

（一）房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)管理不善

房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)具有較大的利益空間，同時(shí)很多部門都具有對(duì)相關(guān)的管理或者是影響的職能，而其中最為重要的就是房地產(chǎn)管理部門、國家管理部門、土地管理部門“三巨頭”各自為政，在管理職能的劃分上不夠清晰，在政策的執(zhí)行方面也缺乏統(tǒng)一的領(lǐng)導(dǎo)，無法形成科學(xué)、統(tǒng)一的管理制度，使得房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)被劃分的十分零散，無法實(shí)施有效的規(guī)范化管理，這也使得很多房地產(chǎn)評(píng)估的職業(yè)人員十分迷茫。以上備部門都程度不同地利用行政職能干預(yù)評(píng)估業(yè)務(wù)，搞行業(yè)壟斷，有的是行政部門直接干預(yù)，有的是成立一個(gè)行使行政職能的事業(yè)單位，評(píng)估行業(yè)難以在競爭中發(fā)展，評(píng)估市場(chǎng)得不到充分發(fā)育。

（二）我國房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的法制不健全

房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)作為中國三大中介行業(yè)之一，律師行業(yè)和會(huì)計(jì)行業(yè)都有相關(guān)的法律法規(guī)，但是房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)卻沒有相應(yīng)的評(píng)估師法律法規(guī)。雖然我國房地產(chǎn)的相關(guān)管理機(jī)構(gòu)為了滿足市場(chǎng)的發(fā)展需求，也陸續(xù)制定了一些有關(guān)房地產(chǎn)評(píng)估的規(guī)章制度，例如：《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》和《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法》以及其他相關(guān)法規(guī)，形成了房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)基礎(chǔ)法制體系，但是對(duì)于房地產(chǎn)評(píng)估的很多業(yè)務(wù)內(nèi)容和活動(dòng)細(xì)節(jié)方面都沒有一個(gè)清晰的規(guī)章和標(biāo)準(zhǔn)。像房地產(chǎn)評(píng)估中有關(guān)企業(yè)的改制、拍賣、稅務(wù)等專業(yè)的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)定要求都沒有一個(gè)準(zhǔn)確的、法律的制定，這充分體現(xiàn)了我國房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的法制體系的不健全、不成熟，也制約了房地產(chǎn)評(píng)估的科學(xué)化、規(guī)范化發(fā)展。

（三）我國房地產(chǎn)評(píng)估工作人員專業(yè)能力不足

現(xiàn)在我國大多數(shù)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和公司都比較注重其評(píng)估工作人員的理論知識(shí)的水平及其考核，對(duì)其從業(yè)人員的學(xué)歷要求也比較高，但是對(duì)于其從業(yè)人員的工作經(jīng)驗(yàn)和工作年限的要求較低，因此造成了很多房地產(chǎn)評(píng)估的工作人員都是那些應(yīng)屆畢業(yè)或者是高學(xué)歷、低經(jīng)驗(yàn)的人員，而那些因?yàn)榛A(chǔ)理論知識(shí)缺乏使得其評(píng)估師資格考試無法通過經(jīng)驗(yàn)豐富的評(píng)估業(yè)務(wù)人員卻無法進(jìn)入大型評(píng)估行業(yè)工作。這就使得我國房地產(chǎn)評(píng)估綜合能力不強(qiáng)。此外，我國對(duì)于房地產(chǎn)的評(píng)估師的結(jié)構(gòu)設(shè)置比較單一，評(píng)估師的培訓(xùn)再教育的相關(guān)機(jī)構(gòu)也比較缺乏，這些都家居了評(píng)估師水平低的現(xiàn)象。

二、強(qiáng)化并改善房地產(chǎn)評(píng)估的措施和方法

針對(duì)上文我國房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)中存在的問題，下面文章就針對(duì)這些問題提出強(qiáng)化措施。

（一）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)的監(jiān)督和健全

由上文分析，我們可以看出現(xiàn)有的房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)環(huán)境不是很成熟，而且很多評(píng)估機(jī)構(gòu)的主要經(jīng)營活動(dòng)都是依靠壟斷，這就使得評(píng)估行業(yè)之間的競爭出現(xiàn)不良的環(huán)境，造成其競爭不平衡，也不利于其公司的長遠(yuǎn)發(fā)展。其次，要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度的改革和實(shí)施，落實(shí)好評(píng)估脫鉤的改革制度，使得評(píng)估機(jī)構(gòu)能夠真正獨(dú)立開展業(yè)務(wù)活動(dòng)，進(jìn)而提高評(píng)估結(jié)果的公正性以及準(zhǔn)確性。最后，對(duì)于一些評(píng)估機(jī)構(gòu)的違規(guī)操作和違法行為一定要嚴(yán)格監(jiān)督，一旦發(fā)現(xiàn)就要嚴(yán)懲不貸，建立一個(gè)良好的、公正的、科學(xué)的評(píng)估市場(chǎng)環(huán)境和風(fēng)氣。

（二）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估法制的健全和完善

為了提高房地產(chǎn)評(píng)估效果的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，并提高房地產(chǎn)的評(píng)估業(yè)務(wù)效果和質(zhì)量，就要根據(jù)我國房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)和評(píng)估行業(yè)發(fā)展情況，合理的、科學(xué)的制定與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)的規(guī)章制度和要求，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)的評(píng)估操作，減少房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)之間的不良競爭方式，提高相關(guān)工作人員的責(zé)任意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，使得房地產(chǎn)評(píng)估內(nèi)容的操作能夠有法可依、有規(guī)可循。

（三）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)的建設(shè)

針對(duì)我國目前房地產(chǎn)評(píng)估水平現(xiàn)狀，相關(guān)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)一方面要加強(qiáng)對(duì)理論知識(shí)水平高、專業(yè)操作技術(shù)過硬的優(yōu)秀評(píng)估人才的吸收，另一方也要加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)有的評(píng)估人才的培養(yǎng)和建設(shè)，大力倡導(dǎo)并支持評(píng)估師的再教育、再學(xué)習(xí)的工作氛圍，定時(shí)開展相關(guān)的專業(yè)理論知識(shí)和業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)的培訓(xùn)活動(dòng)，并定時(shí)對(duì)其員工的專業(yè)知識(shí)和素養(yǎng)進(jìn)行抽查和考核，實(shí)行一定的淘汰獎(jiǎng)懲機(jī)制，全面提高評(píng)估團(tuán)隊(duì)的水平，加強(qiáng)對(duì)評(píng)估優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)的建設(shè)，進(jìn)而更好的為企業(yè)和公司服務(wù)。此外，也要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估方式和內(nèi)容的改革創(chuàng)新，并在不斷實(shí)踐中加以完善，使得企業(yè)能夠進(jìn)一步發(fā)展壯大。

結(jié)束語

房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)是我國起步較晚的新興行業(yè)，它不僅和房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)的抵押和貸款、房地產(chǎn)的拆遷以及損害補(bǔ)償?shù)然顒?dòng)內(nèi)容有著密切的聯(lián)系，還與房地產(chǎn)企業(yè)公司的上市、公司的改制、資產(chǎn)處置重組等業(yè)務(wù)也息息相關(guān)，也就是說房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)與房地產(chǎn)行業(yè)緊密的聯(lián)結(jié)到一起，已經(jīng)成為我國現(xiàn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制中的重要組成內(nèi)容和中介服務(wù)行業(yè)，因此加強(qiáng)改進(jìn)我國房地產(chǎn)的評(píng)估水平和效果已經(jīng)成為我國評(píng)估行業(yè)首要的任務(wù)，而國家和政府也要加大對(duì)其改革和改進(jìn)力度，進(jìn)一步提高房地產(chǎn)評(píng)估效能。

篇10

一、“養(yǎng)老地產(chǎn)”評(píng)估首先要明確估價(jià)目的

依據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T 50291-1999），按估價(jià)目的進(jìn)行分類，大體可歸為12種，與“以房養(yǎng)老”估價(jià)目的接近的，主要有以下幾類：房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估、房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)、企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)、其他目的的房地產(chǎn)估價(jià)。

1.房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估。這是針對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款為估價(jià)目的的描述，2006年建設(shè)部、 中國人民銀行、 中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合頒布的《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》中第9條明確規(guī)定“房地產(chǎn)抵押估價(jià)目的，應(yīng)當(dāng)表述為‘為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值’”。 這種目的與住宅反向抵押價(jià)值評(píng)估目的略有不同，應(yīng)該明確區(qū)別兩種抵押目的的不同點(diǎn)，因此不宜選擇它作為“養(yǎng)老地產(chǎn)”估價(jià)目的。

2.房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)。雖然“以房養(yǎng)老”以保險(xiǎn)公司參與為主，但銀行等金融機(jī)構(gòu)也涉及該項(xiàng)業(yè)務(wù)，這個(gè)概念也有別于以往關(guān)于房地產(chǎn)保險(xiǎn)類的估價(jià)目的，因此不選用。

3.企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)?！耙苑筐B(yǎng)老”是個(gè)人委托業(yè)務(wù)為主，以企業(yè)名義委托估價(jià)的很少，不具有代表性，因此不選用。

4. 其他目的的房地產(chǎn)估價(jià)。不能明確具體的估價(jià)目的也不適用“養(yǎng)老地產(chǎn)”評(píng)估目的。

通過分析比較可知，“養(yǎng)老地產(chǎn)”評(píng)估目的與房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估接近又有別于房地產(chǎn)保險(xiǎn)評(píng)估、一般的房地產(chǎn)抵押貸款和其他價(jià)值鑒定類評(píng)估，此項(xiàng)業(yè)務(wù)最終是以簽訂“老年人住房反向抵押養(yǎng)老合同”為目標(biāo)的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，其估價(jià)目的可以歸結(jié)為“為確定房地產(chǎn)反向抵押貸款金額提供參考而評(píng)估房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值”。

二、要合理評(píng)估“養(yǎng)老地產(chǎn)”更要遵循房地產(chǎn)估價(jià)原則

房地產(chǎn)估價(jià)基本原則有五項(xiàng)：獨(dú)立、客觀、公正原則，合法原則，價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則，最高最佳利用原則，替代原則。其中獨(dú)立、客觀、公正原則對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師而言既是估價(jià)最基本的原則，也是房地產(chǎn)估價(jià)的必須奉行的最高行為準(zhǔn)則。

評(píng)估“養(yǎng)老地產(chǎn)”除了遵循以上五項(xiàng)基本原則外，還應(yīng)遵循以下兩項(xiàng)原則：

1.預(yù)期收益原則

一般房地產(chǎn)投資者是在預(yù)測(cè)未來房地產(chǎn)所能帶來的收益或效用后進(jìn)行投資的，因此房地產(chǎn)價(jià)值受預(yù)期收益形成因素影響。準(zhǔn)確預(yù)測(cè)房地產(chǎn)現(xiàn)在以至未來能給房地產(chǎn)權(quán)利人帶來的效用總和（即收益價(jià)值）是預(yù)期收益原則的具體體現(xiàn)?！梆B(yǎng)老地產(chǎn)”雖然以供老人居住為主，但也存在潛在的收益，適于預(yù)期收益原則。

2.變動(dòng)原則

房地產(chǎn)作為商品的價(jià)格，是伴隨著各構(gòu)成價(jià)格因素的變化而變動(dòng)的。這些因素經(jīng)常處于變動(dòng)之中，所以在估價(jià)時(shí)必須分析使房地產(chǎn)發(fā)生變動(dòng)的一般因素、區(qū)域因素及個(gè)別因素。由于這些因素都在變動(dòng)之中，準(zhǔn)確把握各因素之間的變動(dòng)規(guī)律，才能精確測(cè)算房地產(chǎn)價(jià)值?！梆B(yǎng)老地產(chǎn)”雖然是小眾抵押品，但是更需要細(xì)致觀察該類房地產(chǎn)的變動(dòng)因素，更加精細(xì)地評(píng)估用于反向抵押的房地產(chǎn)。如老人房產(chǎn)一般房齡較老，周邊教育資源豐富，但學(xué)區(qū)房的片區(qū)變化較大，甚至每年都在變動(dòng)。是否學(xué)區(qū)房能較大影響房地產(chǎn)價(jià)值，因此變動(dòng)原則是適用于“養(yǎng)老地產(chǎn)”評(píng)估的重要原則。

“養(yǎng)老地產(chǎn)”適用的原則還有很多，希望更多房地產(chǎn)專業(yè)人士參與到“養(yǎng)老地產(chǎn)”評(píng)估問題探索活動(dòng)中，為評(píng)估提供技術(shù)支持。由于選擇“以房養(yǎng)老”的老人一般經(jīng)濟(jì)狀況不太好，屬于經(jīng)濟(jì)上的弱勢(shì)群體，廣大房地產(chǎn)估價(jià)師更應(yīng)該堅(jiān)守房地產(chǎn)估價(jià)各項(xiàng)原則，維護(hù)老年人和金融機(jī)構(gòu)等權(quán)益相關(guān)方的合法利益，才能贏得各方信任，為“養(yǎng)老地產(chǎn)”模式在中國的推廣做出貢獻(xiàn)。

三、估價(jià)方法的選用在房地產(chǎn)估價(jià)中也極為關(guān)鍵

房地產(chǎn)評(píng)估方法選擇合理，評(píng)估出的價(jià)值就會(huì)趨于合理。若選擇不適用的評(píng)估方法，評(píng)估出的房地產(chǎn)價(jià)值就會(huì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值相背離。

房地產(chǎn)評(píng)估的主要方法有市場(chǎng)法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、長期趨勢(shì)法等，每種方法都有其適用的條件和估價(jià)對(duì)象。市場(chǎng)法適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮，同類型房產(chǎn)數(shù)量多且經(jīng)常發(fā)生交易，如住宅、商鋪、寫字樓、公寓、標(biāo)準(zhǔn)廠房等。成本法適用于新建房地產(chǎn)、在建工程等，還適用于很少交易又沒有收益或潛在收益的物業(yè)如學(xué)校、公園、圖書館、工廠、碼頭等。收益法適用于住宅、商業(yè)用房、公寓、寫字樓、倉庫等有經(jīng)濟(jì)收益或潛在經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)。假設(shè)開發(fā)法適用于土地、在建工程、有改造價(jià)值的舊房等具開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)。長期趨勢(shì)法適用條件要求高，具備估價(jià)對(duì)象類似房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在較長時(shí)間的歷史價(jià)格且資料豐富、真實(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)無明顯波動(dòng)的情況下才能使用。

綜上所述，一般情況下針對(duì)“養(yǎng)老地產(chǎn)”，不適合選用成本法、假設(shè)開發(fā)法、長期趨勢(shì)法等。養(yǎng)老地產(chǎn)為住宅和公寓用途較多，更適用市場(chǎng)法和收益法進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估測(cè)算。當(dāng)然，在特殊市場(chǎng)條件下，會(huì)有房地產(chǎn)租售比率嚴(yán)重失衡的情況，比如房價(jià)畸高但房產(chǎn)租金極低，這種情況下采用收益法測(cè)算出的收益價(jià)值會(huì)低于房地產(chǎn)的實(shí)際市場(chǎng)價(jià)值，在這種租售比率失衡的條件下，也不適宜采用收益法。相對(duì)成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)上類似估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)交易、出租案例較多，租售價(jià)格合理，具有客觀可比性，適宜采用市場(chǎng)法和收益法。

此外在運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估“養(yǎng)老地產(chǎn)”時(shí)應(yīng)注意以下問題。

1.選取房地產(chǎn)估價(jià)案例時(shí)應(yīng)盡量挑選與估價(jià)對(duì)象同一小區(qū)，類似戶型、樓層的成交案例，這樣可以減因素對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響，使評(píng)估結(jié)果更為準(zhǔn)確。

2.弱化裝修因素對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響。老年人房屋一般裝修較簡樸，即使是高檔裝修也屬于高折舊因素，且裝修千差萬別，可比性差，過多考慮會(huì)影響對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的判斷。建議采用市場(chǎng)法評(píng)估時(shí)適當(dāng)降低該項(xiàng)目的修正比例。

四、評(píng)估“養(yǎng)老地產(chǎn)”應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行估價(jià)程序

房地產(chǎn)估價(jià)是一項(xiàng)關(guān)乎房地產(chǎn)所有人和金融機(jī)構(gòu)等各方利益的房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)，尤其要遵循一定的程序和規(guī)范要求。房地產(chǎn)估價(jià)的基本程序是：1.受理房地產(chǎn)估價(jià)委托：充分了解估價(jià)目的，簽訂委托估價(jià)合同。2.搜集房地產(chǎn)估價(jià)所需資料，擬定房地產(chǎn)估價(jià)方案。3.現(xiàn)場(chǎng)勘查房地產(chǎn)的室內(nèi)外狀況及周邊環(huán)境、公共設(shè)施等。4.綜合分析估價(jià)對(duì)象及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況確定估價(jià)方法，測(cè)算出估價(jià)結(jié)果。5.撰寫房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告。6.審核后出具房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告及技術(shù)報(bào)告。7.交付估價(jià)報(bào)告、資料歸檔等。

當(dāng)然這些程序并不是固定不變的，也有反復(fù)和交叉，但完成任何一項(xiàng)房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，都不能隨意省略估價(jià)工作步驟及相關(guān)內(nèi)容。如老人委托評(píng)估公司來完成估價(jià)報(bào)告，房地產(chǎn)估價(jià)師是否完全了解了估價(jià)目的，是否認(rèn)真勘察了老人擬抵押的房地產(chǎn)室內(nèi)外現(xiàn)狀、有無拍照記錄，是否認(rèn)真了解了擬抵押房地產(chǎn)的所有權(quán)及使用狀況等，直接影響房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)擬抵押房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值的判斷。

另外，針對(duì)“養(yǎng)老地產(chǎn)”評(píng)估程序，除了依據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》估價(jià)師必須到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)查勘，對(duì)估價(jià)對(duì)象及其周圍環(huán)境、交通狀況等拍照外，筆者建議執(zhí)行以下補(bǔ)充程序：

1.更加細(xì)致地做好紙質(zhì)查勘記錄，并留下影像資料。認(rèn)真做好紙質(zhì)記錄：估價(jià)對(duì)象的四至、坐落、現(xiàn)在用途、房屋設(shè)備、小區(qū)景觀、周邊環(huán)境、交通情況、公共設(shè)施等情況，并拍照或攝錄估價(jià)對(duì)象室內(nèi)外狀況。

2.當(dāng)面與產(chǎn)權(quán)人核實(shí)房地產(chǎn)基本信息并做好筆錄。認(rèn)真核實(shí)并筆錄：核實(shí)房地產(chǎn)權(quán)證上的基本信息、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所屬、使用狀況，是否有出租、利益糾紛等。若發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)與證載信息不符等需要特殊說明的事項(xiàng)，應(yīng)在現(xiàn)場(chǎng)勘查記錄中重點(diǎn)披露。

3.房屋所有權(quán)人、提供貸款的金融機(jī)構(gòu)工作人員、房地產(chǎn)估價(jià)師三方在現(xiàn)場(chǎng)勘查記錄上簽字，拍照或錄像，留下三方當(dāng)事人的影像資料。

現(xiàn)場(chǎng)勘查不細(xì)易導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估不準(zhǔn)，招致老人對(duì)評(píng)估價(jià)值、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)產(chǎn)生不信任感，對(duì)“以房養(yǎng)老”產(chǎn)生顧慮，因此評(píng)估“養(yǎng)老地產(chǎn)”要執(zhí)行比一般估價(jià)更為嚴(yán)格的現(xiàn)場(chǎng)勘查程序。與產(chǎn)權(quán)人當(dāng)面核實(shí)信息并記錄，明確房地產(chǎn)基本信息、權(quán)利狀況、使用狀況等，應(yīng)盡量避免離開現(xiàn)場(chǎng)后再向老人反復(fù)核實(shí)信息的情況。三方簽字可督促估價(jià)師認(rèn)真履行勘查工作，所有權(quán)人和金融機(jī)構(gòu)人員共同參與確認(rèn)也可以減少因勘查引起的糾紛。簽字和留下影像資料，也是為了有效規(guī)避老人去世后房產(chǎn)處置時(shí)發(fā)生糾紛的可能。

參考文獻(xiàn)：