導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯(cuò)過為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

摘要：當(dāng)前，隨著城市化進(jìn)程加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，為了適應(yīng)復(fù)雜多變的市場(chǎng)需求動(dòng)態(tài)發(fā)展形勢(shì)，開發(fā)適銷對(duì)路的產(chǎn)品，就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過市場(chǎng)調(diào)研了解開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)情況，對(duì)產(chǎn)品及營(yíng)銷策略進(jìn)行評(píng)估。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研如何實(shí)施就成為值得關(guān)注的課題。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；公寓；市場(chǎng)調(diào)研；實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研,是對(duì)以某個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目為特定的調(diào)研對(duì)象,對(duì)相關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和統(tǒng)計(jì)分析,進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)進(jìn)行研究與預(yù)測(cè)，把握市場(chǎng)的脈搏，從而保障項(xiàng)目的順利運(yùn)轉(zhuǎn)。下面以南京幸福萬(wàn)象公寓項(xiàng)目為例具體闡述市場(chǎng)調(diào)研的實(shí)施過程。

一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介

南京幸福萬(wàn)象項(xiàng)目總建筑面積100214；其中公寓面積37237；綠地面積5458、容積率4.1、建筑密度50%、建筑高度60m、建筑層數(shù)12層，其中1-5層為商業(yè)，6-12層為公寓、共有743戶、主力戶型40-60平米、層高4.8米、另有車位549個(gè)。該項(xiàng)目北接永樂路，西臨龍?bào)茨下犯呒芗半p橋門管養(yǎng)基地，南面是貨運(yùn)鐵路及柏麗廚具倉(cāng)儲(chǔ)地，東面毗鄰龍翔雅苑小區(qū)，項(xiàng)目唯一的臨街面在北面，周邊小區(qū)聚集，人流、車流量大；西面目前人流、車流無(wú)法通達(dá)，難以引入西面消費(fèi)者；南面有圍墻阻擋，無(wú)車行道路，該區(qū)域人流與車流無(wú)法到達(dá)；東面無(wú)通行道路，小區(qū)無(wú)圍墻，項(xiàng)目建成后小區(qū)人流可直接到達(dá)。

項(xiàng)目的開發(fā)商是花樣年控股集團(tuán)有限公司，該公司起步于1998年，總部設(shè)立于深圳，2009年11月，花樣年控股在香港聯(lián)交所主板成功上市，股份代號(hào)為HK1777。至2012年，花樣年控股資產(chǎn)規(guī)模超過人民幣245億元，擁有員工7500多名，業(yè)務(wù)已涵蓋金融服務(wù)、社區(qū)服務(wù)、物業(yè)國(guó)際、地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)管理、酒店管理、文化旅游、養(yǎng)生養(yǎng)老等服務(wù)領(lǐng)域。

二、項(xiàng)目分析

（一）項(xiàng)目政策環(huán)境分析

2013年2月20日舉行的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)了樓市調(diào)控“國(guó)五條”。會(huì)議再次重申堅(jiān)決打擊抑制投機(jī)投資性購(gòu)房，并提出；“對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征”，但南京細(xì)則并未提及更未實(shí)施。反觀南京房地產(chǎn)市場(chǎng)銷量不減反增，讓人感到房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入：“行政干預(yù)屢敗屢戰(zhàn)；政府越調(diào)控、房?jī)r(jià)漲的越厲害“的怪圈。

（二）項(xiàng)目周邊人口分析

項(xiàng)目輻射超過50個(gè)社區(qū)，直接輻射人口近200萬(wàn)；周邊集中性市場(chǎng)包括大明路科技產(chǎn)業(yè)園、雨花軟件園、大明路汽車市場(chǎng)、卡子門家具建材市場(chǎng)、南京南站。

（三）項(xiàng)目周邊交通狀況

項(xiàng)目四周道路多為雙向2-4車道道路，非城市主干道，但可連接至卡子門大街、大明路等重要干道；周邊公交站點(diǎn)豐富，可連結(jié)至市中心新街口、中華門等區(qū)域；在建的地鐵3號(hào)線將沿項(xiàng)目西側(cè)通過，距離卡子門站點(diǎn)最近距離約400米；地鐵的開通將為項(xiàng)目賦予巨大商業(yè)投資潛力；龍?bào)锤呒艿缆愤B接南京繞城高速與與九龍山隧道，可連接南京市中心各個(gè)區(qū)域。

（四）周邊在售同類項(xiàng)目分析

項(xiàng)目所在區(qū)域周邊房地產(chǎn)項(xiàng)目較少，目前主要是兩個(gè)項(xiàng)目。贊成領(lǐng)尚，項(xiàng)目共一棟樓，25層，1-2層為商業(yè)，3-25層為公寓。公寓產(chǎn)權(quán)為70年，該項(xiàng)目2010年入市銷售，但去化不佳，目前仍在銷售中。該項(xiàng)目是由南京贊成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的，位于秦淮區(qū)雙橋門宏光路（宏光機(jī)械廠北側(cè)），占地4593 平方米，總建面積26412平方米，容積率為4.8，綠化率35%，以兩房、一房為主力戶型，面積為44、57、60、93平米，層高為3米，每層18戶，4部電梯，民用水電，無(wú)燃?xì)?。首次開盤時(shí)間是2010.11.29，累計(jì)上市量是414套；目前已售184套，還剩余230套，均價(jià)17000-22000元/平方米，裝修標(biāo)準(zhǔn)1000元/平方米。由于該項(xiàng)目?jī)H一棟高層，自身的內(nèi)部配套不完善，也沒有規(guī)模性效應(yīng)。此外，項(xiàng)目附近有高架橋和鐵路，存在一定的噪音污染。周邊環(huán)境不佳，并且缺少足夠人氣，這都影響了銷售，入市三年去化率僅有45%。

紫荊廣場(chǎng)，為公寓+商業(yè)的產(chǎn)品組合，目前尚未入市，此項(xiàng)目也是本案在區(qū)域市場(chǎng)最主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。該項(xiàng)目位于南京市雨花臺(tái)區(qū)養(yǎng)回紅村158號(hào)（宜家家居斜對(duì)面）；是由南京康益房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資開發(fā)，占地面積3.9萬(wàn)平米，總建面積為9.5萬(wàn)平米，其中公寓6.7萬(wàn)平米， 容積率1.99，綠化率35%，擁有600個(gè)左右停車位，產(chǎn)權(quán)年限為40年，民用水電，主力戶型是兩房的45、50平米，其中8樓為3.6米層高，其余均為4.8米挑高，共計(jì)590套，價(jià)格預(yù)計(jì)20000-22000元/平米(精裝修)。目前已開始蓄客，蓄客情況較好，客群主要為秦淮區(qū)、市區(qū)其它地區(qū)及部分江寧的中青年客戶，投資自住均有。

(五)項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析

項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)：品牌開發(fā)商，較強(qiáng)的招商能力，地段位于市區(qū)、江寧交通核心樞紐，6個(gè)島型規(guī)劃增加項(xiàng)目沿街面，小面積、挑高，退臺(tái)式設(shè)計(jì)，增加公寓價(jià)值；南京南站飛速發(fā)展機(jī)遇，青奧會(huì)推動(dòng)了南京商業(yè)發(fā)展，三號(hào)線規(guī)劃開建，卡子門站商業(yè)潛力，目前宏觀政策對(duì)于住宅市場(chǎng)投資抑制。

項(xiàng)目的劣勢(shì)和威脅?？蛻魞H依靠永樂路導(dǎo)入，單面靠近龍?bào)绰犯呒?，周邊老小區(qū)，商業(yè)形象較差，客戶對(duì)高層商業(yè)銷售抗性，商業(yè)噪音對(duì)公寓銷售有影響；南站商圈商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，區(qū)域內(nèi)同類項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)威脅。

三、項(xiàng)目客戶定位分析

根據(jù)南京具有代表性公寓項(xiàng)目調(diào)研得出的信息顯示，公寓目標(biāo)客戶有以下主要特點(diǎn)：本地客戶是客戶群主力，周邊區(qū)域占比70%以上；年齡集中在30-40歲之間；職業(yè)多為企事業(yè)單位人員；客戶購(gòu)買公寓置業(yè)的目的以投資和自住為主。

四、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位分析

篇2

中圖分類號(hào)：F293.33-4

基金項(xiàng)目：河北工業(yè)大學(xué)教研立項(xiàng)支持項(xiàng)目

作者簡(jiǎn)介：李素紅（1978-），女，漢族，河南湯陰人，河北工業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，副教授，博士，研究方向：項(xiàng)目管理與風(fēng)險(xiǎn)控制

杜娟（1992-），女，河北工業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，本科生，專業(yè)：工程管理

李天航（1994-），男，河北工業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，本科生，專業(yè)：工程管理

1引言

房地產(chǎn)是隨著城市化進(jìn)程的快速發(fā)展而發(fā)展起來的一個(gè)重要行業(yè)。城市化導(dǎo)致了人口的大量遷移和大規(guī)模的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，導(dǎo)致了對(duì)房地產(chǎn)的龐大需求。與當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展的趨勢(shì)不適應(yīng)的一個(gè)集中性問題是人力資源的素質(zhì)和數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到需求，整個(gè)產(chǎn)業(yè)的人才現(xiàn)狀難以滿足企業(yè)的現(xiàn)實(shí)需求。所有的房地產(chǎn)企業(yè)都希望得到復(fù)合型人才、高端人才，即具有綜合能力的人才，包括具備深厚的專業(yè)能力、熟練的業(yè)務(wù)能力、優(yōu)秀的協(xié)調(diào)溝通能力、極強(qiáng)的責(zé)任心等。人才因素成為了制約房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的主要原因[1]。

在此背景下，我們要充分重視房地產(chǎn)類人才建設(shè)所面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，在培養(yǎng)人的理念、方法和制度上與時(shí)俱進(jìn)，不斷改進(jìn)。本論文旨在在房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展背景下，通過研究工程管理專業(yè)房地產(chǎn)類課程及其教學(xué)內(nèi)容設(shè)計(jì)，結(jié)合我校的工程管理專業(yè)課程設(shè)置情況，改善房地產(chǎn)類人才的培養(yǎng)體系，以培養(yǎng)適應(yīng)社會(huì)強(qiáng)大需求的房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)合型人才。

2國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)類課程設(shè)置現(xiàn)狀

2.1 國(guó)外房地產(chǎn)類課程設(shè)置現(xiàn)狀

國(guó)外房地產(chǎn)類課程的高等教育產(chǎn)生較早，部分發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)發(fā)展得比較成熟。而且，房地產(chǎn)專業(yè)教學(xué)的各個(gè)方面都受到社會(huì)、政府、高校等極大的重視。對(duì)比工程管理與房地產(chǎn)專業(yè)，它們分別屬于不同的學(xué)科領(lǐng)域。工程管理專業(yè)通常設(shè)置在工學(xué)院與土木工程相關(guān)的學(xué)系內(nèi)，也有些學(xué)校在工學(xué)院中獨(dú)立設(shè)系。而房地產(chǎn)專業(yè)通常設(shè)在商學(xué)院隸屬于工商管理學(xué)科，有時(shí)獨(dú)立設(shè)系，有時(shí)與金融、保險(xiǎn)等為同一個(gè)系?？傮w分析，國(guó)外的房地產(chǎn)類專業(yè)設(shè)置特點(diǎn)[2]體現(xiàn)在：（1）加強(qiáng)通識(shí)教育的核心地位。（2）結(jié)合經(jīng)濟(jì)管理和城市規(guī)劃的專業(yè)課程。（3）創(chuàng)新教育教學(xué)模式。教學(xué)模式靈活多變，在教學(xué)上采用的是案例式、沙龍式課程、工作坊、角色扮演、實(shí)地考察、講座和開展項(xiàng)目等不同的教學(xué)形式，組織學(xué)生分組討論或辯論，課外學(xué)生獨(dú)立或合作完成課程作業(yè)，并提供充分的討論和演講機(jī)會(huì)，激發(fā)學(xué)生創(chuàng)造性思考，培育團(tuán)隊(duì)精神。（4）專業(yè)與行業(yè)之間的聯(lián)系和合作密切。比如請(qǐng)房地產(chǎn)管理人員、房地產(chǎn)公司的決策者以及城市規(guī)劃師等行業(yè)人士授課，更好地促進(jìn)就業(yè)和服務(wù)社會(huì)。

2.2 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)類課程設(shè)置現(xiàn)狀

對(duì)國(guó)內(nèi)大學(xué)的整體情況進(jìn)行初步調(diào)研之后，我們重點(diǎn)分析了幾所知名度較高的大學(xué)。調(diào)研結(jié)果顯示，各個(gè)學(xué)校的專業(yè)主干課程中都會(huì)包含房地產(chǎn)類課程。如房地產(chǎn)開發(fā)類，包括房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)開發(fā)概論等課程；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)類以及物業(yè)管理類的培養(yǎng)學(xué)時(shí)相對(duì)較多；房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷類、城市規(guī)劃類和房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)、政策類的課程大多屬于專業(yè)選修課程，課時(shí)較少。上述課程基本上涵蓋了工程管理專業(yè)房地產(chǎn)類課程的主要內(nèi)容。同時(shí)房地產(chǎn)集中實(shí)踐類課程也十分重要，一般是與其開設(shè)的房地產(chǎn)類課程內(nèi)容相聯(lián)系的，其中比較典型的有：房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研、房地產(chǎn)估價(jià)課程設(shè)計(jì)等。我校的工程管理專業(yè)開設(shè)的房地產(chǎn)類課程很少，專業(yè)核心課程僅有房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與開發(fā)，且課時(shí)較少，因此學(xué)生無(wú)法系統(tǒng)地學(xué)習(xí)房地產(chǎn)類課程，很難形成全面系統(tǒng)的知識(shí)體系來滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)人才的需求。

通過上述分析，國(guó)內(nèi)大部分高校房地產(chǎn)類相關(guān)課程欠缺，課程設(shè)置缺乏系統(tǒng)性，我校的工程管理專業(yè)的房地產(chǎn)方向課程設(shè)置更不明確[3]。因此，我們結(jié)合我?，F(xiàn)狀以及調(diào)研數(shù)據(jù)資料，對(duì)房地產(chǎn)類課程及其內(nèi)容進(jìn)行設(shè)計(jì)，具有重要的理論價(jià)值和實(shí)踐指導(dǎo)意義。

3 房地產(chǎn)類人才培養(yǎng)的調(diào)研分析

在城市化背景下，為了更好地滿足社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)類人才的需求，我們分別針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)人員和在校學(xué)生進(jìn)行了問卷調(diào)研，以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)類人才培養(yǎng)中存在的問題，更好地設(shè)計(jì)房地產(chǎn)類教學(xué)課程及其教學(xué)內(nèi)容。

3.1 房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)研

為了有效地開展調(diào)研工作，我們先對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富的員工進(jìn)行了訪談，然后有針對(duì)性地設(shè)計(jì)了調(diào)研問卷，主要圍繞房地產(chǎn)理論和實(shí)踐課程的內(nèi)容設(shè)置情況，以了解房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)學(xué)生知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和能力方面的需求。問卷共調(diào)研了20位資深的房地產(chǎn)企業(yè)管理人員。調(diào)研結(jié)果發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為大學(xué)生在從事房地產(chǎn)工作時(shí)面臨的主要困難是實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)知識(shí)的欠缺，著重提升大學(xué)生的專業(yè)素養(yǎng)是一個(gè)亟待解決的問題。調(diào)研顯示，企業(yè)管理人員鼓勵(lì)學(xué)生參加房地產(chǎn)類前言講座，了解房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀、發(fā)展方向和趨勢(shì)，建議學(xué)生多參加房地產(chǎn)類競(jìng)賽，如房地產(chǎn)策劃大賽、算量大賽、房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)競(jìng)賽等，還建議學(xué)生多參加一些社會(huì)實(shí)踐調(diào)研活動(dòng)，如房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理沙盤模擬等。在專業(yè)課程內(nèi)容的設(shè)置方面，大部分建議開設(shè)建設(shè)與房地產(chǎn)法規(guī)、房地產(chǎn)策劃、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)估價(jià)、物業(yè)管理等課程。

3.2 在校學(xué)生調(diào)研

學(xué)生問卷部分主要調(diào)研了學(xué)生對(duì)房地產(chǎn)類課程的學(xué)習(xí)興趣、了解程度和對(duì)課程內(nèi)容的需求等，在考慮學(xué)生需求的情況下完善房地產(chǎn)類課程設(shè)置。調(diào)研結(jié)果顯示，學(xué)生對(duì)于從事房地產(chǎn)行業(yè)的工作很有興趣，但是比較缺乏信心。學(xué)生不太關(guān)注房地產(chǎn)的最新發(fā)展動(dòng)態(tài)，大部分人只是主要通過網(wǎng)絡(luò)途徑偶爾關(guān)注，因此高?？赏ㄟ^開設(shè)一些前沿課程或講座幫助學(xué)生了解房地產(chǎn)行業(yè)的最新發(fā)展動(dòng)態(tài)。目前高校開設(shè)的房地產(chǎn)類課程較少，大部分學(xué)生認(rèn)為不能滿足房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展對(duì)復(fù)合型人才的需求，希望學(xué)校能夠增加房地產(chǎn)類核心課程，如房地產(chǎn)營(yíng)銷、房地產(chǎn)策劃等。學(xué)生非常愿意參加房地產(chǎn)類課程實(shí)踐活動(dòng)，例如房地產(chǎn)類競(jìng)賽、調(diào)研活動(dòng)，尤其是實(shí)習(xí)，希望增加此類課程的開設(shè)比例。學(xué)生主要參加了房地產(chǎn)策劃大賽和BIM（建筑信息模型）大賽，希望通過比賽能夠增強(qiáng)實(shí)踐動(dòng)手能力?？傊?，在學(xué)生看來，將來從事房地產(chǎn)工作，面臨的主要困難是專業(yè)知識(shí)不足，因此學(xué)校應(yīng)當(dāng)設(shè)計(jì)系統(tǒng)的房地產(chǎn)類課程體系，使學(xué)生更好地適應(yīng)社會(huì)的需求。

4 工程管理專業(yè)中房地產(chǎn)類課程及其教學(xué)內(nèi)容設(shè)計(jì)

4.1 工程管理專業(yè)中房地產(chǎn)類課程設(shè)置

結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)、國(guó)內(nèi)外課程設(shè)置的現(xiàn)狀以及對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)人員和工程管理專業(yè)在校學(xué)生的調(diào)研，本論文從理論和實(shí)踐環(huán)節(jié)設(shè)計(jì)豐富多樣的房地產(chǎn)類課程，主要從專業(yè)基礎(chǔ)課、專業(yè)必修課、專業(yè)選修課、前沿課程（或講座）、集中實(shí)踐課、專業(yè)競(jìng)賽六個(gè)方面進(jìn)行設(shè)計(jì)，具體設(shè)置的課程如下表所示。

4.2工程管理專業(yè)房地產(chǎn)類課程教學(xué)內(nèi)容設(shè)計(jì)

1.專業(yè)基礎(chǔ)課

《城市規(guī)劃與管理》主要內(nèi)容包括：城市總體空間布局的原則和要求，城市工程系統(tǒng)規(guī)劃理論，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)行政管理的理論，城市規(guī)劃的法規(guī)制定、城市規(guī)劃的行業(yè)管理，城市規(guī)劃的編制和審批管理，城市規(guī)劃的實(shí)施和監(jiān)督檢查管理等。

《房地產(chǎn)制度與法規(guī)》主要內(nèi)容包括：房地產(chǎn)法律規(guī)范概述、房地產(chǎn)開發(fā)用地法律與制度、城鄉(xiāng)規(guī)劃法律與制度、城市房屋拆遷法律與制度、工程建設(shè)法律與制度、房地產(chǎn)開發(fā)法律與制度、房地產(chǎn)交易法律與制度、房地產(chǎn)登記法律與制度、房地產(chǎn)中介服務(wù)法律與制度、物業(yè)服務(wù)法律與制度等。

2.專業(yè)必修課

《房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃》旨在提高學(xué)生對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全程策劃的能力。教學(xué)主要內(nèi)容有：項(xiàng)目的前期定位策劃（包括市場(chǎng)調(diào)研，項(xiàng)目定位，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益分析等）、項(xiàng)目的推廣整合策劃（包括項(xiàng)目的VI設(shè)計(jì)，項(xiàng)目推廣期、促銷期、強(qiáng)銷期、收盤期投放多種媒體的廣告方案設(shè)計(jì)和各種促銷活動(dòng)的策劃方案等）、項(xiàng)目的銷售招商策劃（分階段銷售價(jià)格的確定，項(xiàng)目的商業(yè)部分還要進(jìn)行業(yè)態(tài)定位策劃和招商策劃）等。

《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理》系統(tǒng)地介紹房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理全過程的理論與實(shí)踐，主要內(nèi)容包括：房地產(chǎn)投資決策和經(jīng)營(yíng)決策、房地產(chǎn)企業(yè)融資、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期工作、房地產(chǎn)建設(shè)過程的管理（包括勘察設(shè)計(jì)、招標(biāo)、建設(shè)等）、房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷管理、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理案例等。

《房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)與合同管理》結(jié)合建筑工程管理的實(shí)際介紹了工程招投標(biāo)與合同管理，主要內(nèi)容為：房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)法規(guī)、房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)概論（招投標(biāo)包括招標(biāo)、投標(biāo)、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、中標(biāo)等）；合同管理包括監(jiān)理合同、房地產(chǎn)項(xiàng)目勘察設(shè)計(jì)合同、房地產(chǎn)項(xiàng)目施工合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、材料設(shè)備供應(yīng)合同、保險(xiǎn)合同、擔(dān)保合同、合同管理、合同爭(zhēng)議、總分包合同、國(guó)際工程合同管理等。

《房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷》是以營(yíng)銷過程為主線，系統(tǒng)介紹房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的理論、內(nèi)容和方法、操作思路、操作流程、操作方法及實(shí)務(wù)操作內(nèi)容，并包含案例分析和對(duì)國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的新經(jīng)驗(yàn)、新成果、新理念進(jìn)行解讀。主要課程內(nèi)容包括：房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷導(dǎo)論，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境分析，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易形式、房地產(chǎn)消費(fèi)者購(gòu)買行為分析，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查，房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分和市場(chǎng)定位，房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷戰(zhàn)略，房地產(chǎn)產(chǎn)品策略，房地產(chǎn)價(jià)格策略，房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道策略，房地產(chǎn)促銷策略，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷管理，房地產(chǎn)銷售與管理。

《物業(yè)管理》主要教學(xué)內(nèi)容包括：物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展，物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)，物業(yè)管理性質(zhì)與基本理論，業(yè)主自治管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)，前期物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)綜合管理服務(wù)，物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，物業(yè)管理的招投標(biāo)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)人力資源管理，物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，物業(yè)管理資金等。

3.專業(yè)選修課

《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》通過對(duì)房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中的功能透視，闡明房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用，主要介紹房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)供求管理、房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)周期、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與住房制度、房地產(chǎn)稅收、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控、房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展等內(nèi)容。

《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》是集經(jīng)濟(jì)學(xué)和工程技術(shù)知識(shí)于一體的一門專業(yè)課程，內(nèi)容包括：房地產(chǎn)的基本概念以及房地產(chǎn)價(jià)格的特征、房地產(chǎn)與房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)估價(jià)原則與估價(jià)程序、影響房地產(chǎn)價(jià)格的內(nèi)部和外部因素、房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則和程序、房地產(chǎn)估價(jià)的幾種方法及其應(yīng)用、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告等。

《房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理》主要內(nèi)容包括：風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)決策、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)回避、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)自留。

4.前言課程（或講座）

《房地產(chǎn)政策及最新發(fā)展動(dòng)態(tài)講座》內(nèi)容可大致包括四個(gè)方面：宏觀經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)問題解析、金融形勢(shì)與發(fā)展戰(zhàn)略、區(qū)域經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)投資戰(zhàn)略、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展等。通過多內(nèi)容、多層次的講座使學(xué)生對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀有初步的把握和認(rèn)識(shí)，并且逐步滲透給學(xué)生分析房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀的方法，幫助學(xué)生在以后的工作中獨(dú)立認(rèn)識(shí)思考現(xiàn)象背后的本質(zhì)，及時(shí)把握住機(jī)遇。

篇3

一、旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃概述

（一）前期策劃的含義

旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃，其實(shí)就是結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)地的實(shí)際情況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等，來制定的相關(guān)策劃。從前期策劃的不同發(fā)展階段來看，人們對(duì)其有著不同的理解：在上世紀(jì)90年代，人們認(rèn)為前期策劃就是促銷策劃，就是如何將產(chǎn)品推銷出去；當(dāng)前，人們對(duì)于前期策劃已經(jīng)有了更加全面、專業(yè)的理解。旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃，包含了多方面的內(nèi)容，如市場(chǎng)調(diào)查、消費(fèi)者行為心理分析，保證旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)具有創(chuàng)造性、決定性。

（二）旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的原則

從旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的原則來看，其主要分為四個(gè)方面：其一，客觀性原則，具體來講就是在進(jìn)行前期策劃時(shí)，必須要進(jìn)行詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查，了解具體的市場(chǎng)情況，充分了解客觀的市場(chǎng)需求及市場(chǎng)環(huán)境；其二，深入性原則，具體來講，就是要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行深入的分析挖掘，找出其與別的項(xiàng)目的不同點(diǎn)，保證差異化競(jìng)爭(zhēng)；其三，創(chuàng)造性原則，具體來講，就是在前期的策劃當(dāng)中，應(yīng)當(dāng)要有一定的創(chuàng)新觀點(diǎn)，保證策劃的創(chuàng)造性；其四，前瞻性原則，具體來講，就是在進(jìn)行前期策劃的時(shí)候，不應(yīng)當(dāng)局限于當(dāng)前的情況，而是應(yīng)當(dāng)結(jié)合相關(guān)政策及市場(chǎng)發(fā)展情況，做出長(zhǎng)遠(yuǎn)的項(xiàng)目策劃。

（三）旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的重要性

在旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)中，前期策劃起著非常重要的作用。首先，它是旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的“指示燈”，指引項(xiàng)目的正確運(yùn)作；其次，它是“導(dǎo)演”，對(duì)旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目起著全局把控的作用，是項(xiàng)目開發(fā)與推廣成功的關(guān)鍵；最后，旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的“船長(zhǎng)”，對(duì)項(xiàng)目的前期工作起著監(jiān)理作用，保證項(xiàng)目走向的正確性。

二、旅游房地a項(xiàng)目前期策劃的主要內(nèi)容

旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的主要內(nèi)容分為三個(gè)方面。其一，市場(chǎng)調(diào)研及走勢(shì)分析、預(yù)測(cè)，市場(chǎng)調(diào)研所獲得的資料是走勢(shì)分析、預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)，有著非常重要的參考價(jià)值，所以，必須要做好前期的市場(chǎng)調(diào)研工作，并且著重對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行定性調(diào)查，這樣才能保證項(xiàng)目開發(fā)更加符合看客戶需求，更加利于項(xiàng)目的推廣。其二，前期產(chǎn)品及市場(chǎng)定位可行性研究，這是前期策劃的核心組成部分，要求策劃師充分利用SWOT分析法，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)潛力、市場(chǎng)定位風(fēng)險(xiǎn)及市場(chǎng)定位可行性進(jìn)行準(zhǔn)確的分析。其三，品牌戰(zhàn)略策劃，具體來講就是項(xiàng)目的前期策劃要有一定的側(cè)重點(diǎn)，如人文環(huán)境建設(shè)、生態(tài)景觀建設(shè)等。

三、旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃存在的問題

首先，把握不住策劃核心，這是當(dāng)前旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃工作中存在的突出問題，很多的前期策劃中只有對(duì)項(xiàng)目的可行性分析，而不能明確的體現(xiàn)出項(xiàng)目的特點(diǎn)，沒有創(chuàng)造性，根本無(wú)法提出有建設(shè)性的策劃。其次，當(dāng)前很多的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃都只是進(jìn)行理論的闡述，根本就沒有結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)際情況來進(jìn)行具體的分析，可操作性不強(qiáng)。再次，缺乏前瞻性，具體表現(xiàn)在旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的戰(zhàn)略發(fā)展方面，很大一部分策劃都只是針對(duì)現(xiàn)有的相關(guān)偵測(cè)來進(jìn)行項(xiàng)目策劃，卻沒有將目光放的長(zhǎng)遠(yuǎn)一些，過于重視短期的營(yíng)銷。最后，風(fēng)險(xiǎn)防范有待加強(qiáng)，旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)與收益并存，要想保證項(xiàng)目開發(fā)的高收益，就必須提高風(fēng)險(xiǎn)防范，但結(jié)合實(shí)際的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃來看，風(fēng)險(xiǎn)防范還有待加強(qiáng)。

四、應(yīng)對(duì)措施

第一，要保證市場(chǎng)調(diào)查的精準(zhǔn)度，具體來講就是要全方位的進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，充分了解市場(chǎng)環(huán)境及行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況，并且結(jié)合消費(fèi)者的具體需求，對(duì)旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確的分析，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行精準(zhǔn)的定位，這樣才能夠保證旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的準(zhǔn)確性。第二，要保證項(xiàng)目開發(fā)的可行性，在旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃中，要注意結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)際情況，并且借鑒學(xué)習(xí)成功案例，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，從而制定出具有較高可行性的項(xiàng)目策劃。第三，要有長(zhǎng)遠(yuǎn)的目光，前期策劃不應(yīng)當(dāng)只是將目光局限于當(dāng)前的發(fā)展，而是應(yīng)當(dāng)有可持續(xù)的發(fā)展理念，結(jié)合相關(guān)政策，制定長(zhǎng)遠(yuǎn)的項(xiàng)目目標(biāo)。

篇4

前言

房地產(chǎn)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱之一，對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展非常重要，同時(shí)也是政府財(cái)政的一項(xiàng)重要來源。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還帶動(dòng)與之相關(guān)的建筑業(yè)、運(yùn)輸業(yè)、電力煤氣以及自來水的供應(yīng)業(yè)務(wù)，還有社會(huì)服務(wù)業(yè)等等，不但改善了城鎮(zhèn)居民的居住條件，還提供了大量的就業(yè)崗位，為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了巨大的貢獻(xiàn)。而房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)需要經(jīng)過嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牟邉澒ぷ?，并且?duì)其過程進(jìn)行嚴(yán)格的管理工作，才能取得成功。本文就房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)策劃及經(jīng)營(yíng)管理進(jìn)行了演技，希望能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到一定的幫助作用。

1房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期開發(fā)策劃工作

對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃工作要重視市場(chǎng)調(diào)研和客戶群定位的問題，形成項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告，這些是該項(xiàng)目完成之后，其樓盤是否能夠得到客戶的認(rèn)可的前提。以前的開發(fā)商在進(jìn)行樓盤建筑前沒有進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，只是按照自己的想法，認(rèn)為房子只要建的牢固，就一定會(huì)有客戶，但是這種不考慮客戶需求的想法只會(huì)導(dǎo)致在房子建成之后無(wú)人問津，而這種沒有考慮客戶需求的例子很多，例如南方某城市一個(gè)地產(chǎn)商在進(jìn)行樓盤開發(fā)時(shí)沒有考慮當(dāng)?shù)氐臍夂驐l件，建成的樓盤南北不通透，導(dǎo)致樓盤無(wú)人問津，即使降價(jià)出售也只是售出一小部分，導(dǎo)致開發(fā)商的資金無(wú)法回籠，項(xiàng)目總成本不斷增加，導(dǎo)致公司財(cái)務(wù)出現(xiàn)問題，嚴(yán)重影響公司的發(fā)展。因此，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃階段必須要進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查，找準(zhǔn)客戶群體，確定項(xiàng)目的正確方向，對(duì)于項(xiàng)目的成功就已經(jīng)走出了一大步。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)策劃過程中的市場(chǎng)調(diào)查主要有對(duì)房型、房間面積和平面布局以及樓盤的檔次等等進(jìn)行調(diào)查。其中要考慮當(dāng)?shù)鼐用竦淖》苛?xí)慣對(duì)樓盤的戶型和面積進(jìn)行設(shè)計(jì)，并且按照居民的傳統(tǒng)居住習(xí)慣和當(dāng)?shù)氐臍夂驐l件等對(duì)房間的朝向、通風(fēng)和采光等進(jìn)行設(shè)計(jì)。同時(shí)還要考慮當(dāng)?shù)鼐用竦馁?gòu)買能力對(duì)房屋的建筑檔次進(jìn)行定位。最后還要對(duì)樓盤周圍已經(jīng)投入市場(chǎng)的樓盤的銷售情況進(jìn)行了解。策劃人員通過這些市場(chǎng)調(diào)查的信息進(jìn)行可行性研究報(bào)告的編寫，其內(nèi)容應(yīng)該包含建筑的成本以及預(yù)計(jì)的銷售價(jià)格，技術(shù)指標(biāo)和相關(guān)稅費(fèi)等，要包含一切可能影響項(xiàng)目實(shí)行的因素，保證可行性報(bào)告的客觀性，作為以后設(shè)計(jì)控制的依據(jù)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃除了進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研外還需要進(jìn)行項(xiàng)目總體配套的策劃，隨著生活水平的不斷提高，人們對(duì)于居住環(huán)境的要求越來越高，生活小區(qū)的配套設(shè)施也應(yīng)該在前期策劃階段進(jìn)行設(shè)計(jì)。其中配套設(shè)施主要包括綠化、道路、公建和學(xué)校等等。綠化可以使小區(qū)更具生活氣息，道路配套應(yīng)該保證交通順暢，且要注意無(wú)障礙道路的設(shè)計(jì)。公建配套主要包括一些健身房和活動(dòng)室等，而人們對(duì)子女教育的重視也使得學(xué)校成為小區(qū)銷售的主要競(jìng)爭(zhēng)力。特別是二胎政策的全面放開，學(xué)區(qū)房已成為購(gòu)房者又一關(guān)注重點(diǎn)。

2房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理主要包括建設(shè)階段的管理、營(yíng)銷管理以及售后管理，下面將對(duì)這幾個(gè)階段的經(jīng)營(yíng)管理進(jìn)行簡(jiǎn)要地分析。（1）施工建設(shè)階段的管理，主要是對(duì)施工進(jìn)度、質(zhì)量和造價(jià)的管理，其中施工進(jìn)度直接影響著項(xiàng)目的施工成本，因此應(yīng)該不斷地對(duì)施工進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)度進(jìn)行比較，對(duì)于施工延誤的情況要及時(shí)進(jìn)行原因查找，并進(jìn)行解決。工程造價(jià)的管理主要通過制定合理的招標(biāo)制度，并采取一次性加系數(shù)的包干辦法，同時(shí)要做好隱蔽工程的現(xiàn)場(chǎng)簽證管理。施工質(zhì)量的管理主要有施工單位的自我檢查，該檢查貫穿整個(gè)施工過程，是質(zhì)量控制的基礎(chǔ)，同時(shí)要有專門的監(jiān)理公司對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督管理，并且建設(shè)單位也要對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行核檢，由施工單位、監(jiān)理公司和建設(shè)單位三家共同對(duì)工程質(zhì)量負(fù)責(zé)。（2）對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)營(yíng)銷管理，市場(chǎng)營(yíng)銷對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售是非常重要的，而且市場(chǎng)營(yíng)銷要從開發(fā)商取得土地時(shí)就開始，要讓客戶了解到開發(fā)商取得了何種性質(zhì)的土地，到樓盤建設(shè)期的時(shí)候，進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷和宣傳的重點(diǎn)要放在沙盤演示和樣板房制作上，讓客戶能夠直觀的感受到住宅建成之后的樣子。該階段的營(yíng)銷活動(dòng)成功與否對(duì)于樓盤的銷售成績(jī)至關(guān)重要，并且關(guān)系到資金能夠及時(shí)回籠等。同時(shí)由于目前的房屋價(jià)格超過了人們的承受能力，大部分人都會(huì)選擇按揭，因此在進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷時(shí)要選擇合適的付款方式，一般的付款方式為一次性付款，即付全款，銀行按揭和發(fā)展商的分期收款。同時(shí)對(duì)于房屋的定價(jià)要根據(jù)市場(chǎng)行情和施工成本進(jìn)行合理定價(jià)，并進(jìn)行巧妙的調(diào)價(jià)。（3）對(duì)售后服務(wù)的管理，目前房地產(chǎn)項(xiàng)目的售后服務(wù)即是指物業(yè)服務(wù)，目前的物業(yè)服務(wù)可由開發(fā)商成立自己的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，也可以聘請(qǐng)專門的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。一般情況下大型的開發(fā)商都會(huì)成立自己的物業(yè)管理公司，而對(duì)于小型的開發(fā)商可以向社會(huì)公開招標(biāo)，由業(yè)主選擇物業(yè)管理公司。總之物業(yè)管理的收費(fèi)要與其服務(wù)水平相符，物業(yè)管理的好壞對(duì)于小區(qū)的生活環(huán)境以及對(duì)于住戶的意見處理都是非常重要的，而且好的物業(yè)管理可以為開發(fā)商樹立良好的口碑，對(duì)于開發(fā)商后期的房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售可以起到非常好的促進(jìn)作用。

3總結(jié)

房地產(chǎn)項(xiàng)目是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要項(xiàng)目，其開發(fā)策劃和經(jīng)營(yíng)管理對(duì)于項(xiàng)目的成功實(shí)施是非常重要的。本文分別對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)策劃和經(jīng)營(yíng)管理進(jìn)行了分析，其中開發(fā)策劃階段要注重市場(chǎng)調(diào)研和配套設(shè)施的設(shè)計(jì)，作出科學(xué)合理的可行性報(bào)告，作為施工的依據(jù)。而房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理主要包括建設(shè)施工階段的管理、市場(chǎng)營(yíng)銷管理以及售后服務(wù)管理等等，其中每一個(gè)階段的管理對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利進(jìn)行，對(duì)于開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)效益都有非常重要的影響，希望通過本文的分析對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)行有所幫助。

參考文獻(xiàn)

[1]潘峰，孫俞.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理實(shí)踐教學(xué)探討[J].科教文匯（中旬刊），2016（03）：65~66.

篇5

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

一、地產(chǎn)項(xiàng)目管理的含義

“房地產(chǎn)項(xiàng)目管理屬于工程項(xiàng)目管理的分支，它是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理者對(duì)系統(tǒng)工程的方法、理論以及觀點(diǎn)的一種綜合運(yùn)用，全方位、全過程的對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的使用和建設(shè)進(jìn)行綜合管理，在房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置，提供給用戶一種優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，這就是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的含義?！盵1]可見，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是一種集方法、理論和觀點(diǎn)于一體的綜合應(yīng)用學(xué)科，是全方位、全過程涵蓋橫向和縱向兩個(gè)維度的綜合性管控過程，是最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目城市效益和投資者效益雙贏的捷徑。

二、當(dāng)今中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過程中主要問題的反思

（一）定位的準(zhǔn)確程度

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)和管理的首要問題就是準(zhǔn)確定位待開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目真正的受眾群體。房地產(chǎn)項(xiàng)目最終的服務(wù)對(duì)象是充滿活力的人，這就決定一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目要想獲得成功必須是真正具有靈動(dòng)性和生命力的建筑作品。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目如果缺少人氣和生命力，最終會(huì)異化為“吞噬精神的鬼魅”，就會(huì)變得恐怖之極。最典型的案例當(dāng)屬耗資50多億打造、面積達(dá)32平方公里的內(nèi)蒙古鄂爾多斯康巴什的那座“豪華新城”。那是一座現(xiàn)代化的豪華新城，計(jì)劃居住100萬(wàn)人口，然而事實(shí)上卻成了一座無(wú)人居住的“鬼城”，儼然成為中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的最典型案例。這一現(xiàn)象表現(xiàn)出一些地方在地產(chǎn)開發(fā)中投資巨大、開發(fā)規(guī)模過大、規(guī)劃過于超前、建設(shè)速度過于迅速等非理性特征。絕大部分“鬼城”配套功能缺失主要糾結(jié)于絕對(duì)體量不足和相對(duì)分布不均兩種情況。絕對(duì)體量不足令整個(gè)“鬼城”規(guī)劃范圍內(nèi)基礎(chǔ)商業(yè)、公共服務(wù)、市政等配套設(shè)施建設(shè)量同居住、商務(wù)、工業(yè)等新城主導(dǎo)功能的建設(shè)體量之間不成正比，配套設(shè)施體量與主導(dǎo)功能建設(shè)量不能很好的匹配。新城開發(fā)規(guī)劃上造成的先天性不足與缺陷，后期運(yùn)作很難完善與整改。這就要在前期的規(guī)劃定位可行性研究中，根據(jù)項(xiàng)目當(dāng)?shù)貙?shí)際情況作出切合實(shí)際的定位。

大到城市片區(qū)的定位，小到一棟建筑的定位，都需要按實(shí)際市場(chǎng)需求做好細(xì)致扎實(shí)的基礎(chǔ)調(diào)研，確定完善實(shí)用的產(chǎn)品定位，而不能只靠美好愿景一廂情愿的意志定位。

項(xiàng)目前期可行性調(diào)研流于形式，缺乏有力的數(shù)據(jù)和證據(jù)支撐是做不好前期定位的。市場(chǎng)調(diào)查不充分，項(xiàng)目前期可行性調(diào)研落于形式，憑借多年其他項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)盲目決策是當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目存在的通病。我國(guó)不少房地產(chǎn)項(xiàng)目管理前期并沒有進(jìn)行科學(xué)全面的可行性分析，項(xiàng)目定位不清，基本任務(wù)不明，與項(xiàng)目運(yùn)行相關(guān)的數(shù)據(jù)采集不足，相應(yīng)決策的證據(jù)支撐不夠，甚至連項(xiàng)目地塊周邊的基本信息的基礎(chǔ)調(diào)研工作都馬馬虎虎、甚至是走個(gè)過場(chǎng)，這些都是導(dǎo)致項(xiàng)目先天定位不足，最后無(wú)法實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的直接原因。

無(wú)論城市還是片區(qū)，乃至一個(gè)建筑單體的實(shí)施，都必須結(jié)合當(dāng)?shù)貐^(qū)位實(shí)際情況由市場(chǎng)推演、合理適度的預(yù)測(cè)發(fā)展規(guī)劃定位。以人為本的原則規(guī)劃出人們喜歡去且留得住的地產(chǎn)產(chǎn)品，沒有人的空間再好看也是沒有生命力的空洞，毫無(wú)價(jià)值和意義。

（二）設(shè)計(jì)的實(shí)用程度

“在現(xiàn)實(shí)中，當(dāng)設(shè)計(jì)出現(xiàn)問題，或者設(shè)計(jì)未達(dá)到預(yù)期的目的時(shí)，建筑師往往成了批評(píng)對(duì)象。這是因?yàn)?，只有設(shè)計(jì)師才是專業(yè)的設(shè)計(jì)者，設(shè)計(jì)人員應(yīng)該負(fù)有設(shè)計(jì)的責(zé)任。”[4]眾所周知，房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的好壞直接決定這個(gè)項(xiàng)目的成敗。設(shè)計(jì)師的設(shè)計(jì)理念應(yīng)該以人為本，以住戶生活舒適的程度的最大化實(shí)現(xiàn)作為設(shè)計(jì)的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。但是，很多房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)往往是隨波逐流、照搬照抄西方某些建筑樣式，缺少創(chuàng)意，更缺乏對(duì)住戶細(xì)致周到的人文關(guān)懷。試想一下，這樣的房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)理念怎么會(huì)取悅消費(fèi)者？怎么能夠滿足消費(fèi)者較高的心理預(yù)期？所以，房地產(chǎn)企業(yè)必須把控在設(shè)計(jì)理念上有所突破，秉承以人為本的總體思路，符合房地產(chǎn)項(xiàng)目的基本定位，充分考慮將來物業(yè)的方便和實(shí)用，適當(dāng)顧及中國(guó)傳統(tǒng)建筑景觀學(xué)說的基本禁忌，充分融入項(xiàng)目管理者的人文關(guān)懷情結(jié)。只有本著這種思路設(shè)計(jì)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目才能在真正意義上締造出高層次、高檔次的有形建筑產(chǎn)品和建筑藝術(shù)品。

一個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)從總體規(guī)劃到單體建筑，從整體景觀到建筑小品，從室內(nèi)裝修到飾品陳設(shè)等等，都體現(xiàn)和檢驗(yàn)著設(shè)計(jì)的實(shí)用性，歸根結(jié)底地產(chǎn)產(chǎn)品是要服務(wù)于人的。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的實(shí)用程度也是檢驗(yàn)該項(xiàng)目成功與否的重要指標(biāo)，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)和管理過程中不容小覷的重要因素。

（三）實(shí)施的到位程度

我國(guó)房地產(chǎn)部分在建項(xiàng)目因資金問題而在質(zhì)量方面大打折扣。只有少數(shù)正規(guī)房地產(chǎn)企業(yè)能夠真正有效的實(shí)現(xiàn)并行開拓多種資金融通渠道，最大限度的盤活流動(dòng)資金，確保在建項(xiàng)目的卓越品質(zhì)。中國(guó)的消費(fèi)者已經(jīng)從過去單純依據(jù)產(chǎn)品價(jià)格定勝負(fù)的幼稚消費(fèi)觀念成長(zhǎng)為理性的通過產(chǎn)品綜合性價(jià)比來全面考量產(chǎn)品優(yōu)劣程度。產(chǎn)品的綜合性價(jià)比從何而來？它不僅來源于產(chǎn)品低廉的價(jià)格，更取決于產(chǎn)品自身的品質(zhì)、設(shè)計(jì)、功能、節(jié)能水平、售后服務(wù)等多重關(guān)鍵性的復(fù)雜因素。所以，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的理念也必須伴隨著中國(guó)房地產(chǎn)消費(fèi)者的消費(fèi)理念而與時(shí)俱進(jìn)。本人認(rèn)為：房地產(chǎn)項(xiàng)目管理者應(yīng)當(dāng)從以下環(huán)節(jié)入手努力提高產(chǎn)品各方面的到位情況，設(shè)計(jì)的合理性、結(jié)構(gòu)的安全性、節(jié)能環(huán)保性、功能全面性、質(zhì)量可靠性、技術(shù)先進(jìn)性、造價(jià)的經(jīng)濟(jì)性、物業(yè)管理的周到細(xì)致性等?？傊?，產(chǎn)品品質(zhì)到位是房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)盛不衰、永葆青春的秘訣。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)者只有嚴(yán)守品質(zhì)到位關(guān)，努力提高產(chǎn)品的綜合性價(jià)比，才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。

有人說宣傳時(shí)的效果圖像仙境，但實(shí)際到手的視覺圖如陷阱。試問：房地產(chǎn)項(xiàng)目宣傳時(shí)期的理想效果與消費(fèi)者實(shí)際獲得的建成效果因何就能相差這般遙遠(yuǎn)？這個(gè)問題的癥結(jié)就在于房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過程中的將理論轉(zhuǎn)化為實(shí)踐的現(xiàn)實(shí)把控程度如何。每一個(gè)環(huán)節(jié)的失控都有可能影響最后使用者的評(píng)價(jià)，無(wú)論環(huán)節(jié)多么冗繁，工藝多么復(fù)雜，房地產(chǎn)企業(yè)都需要嚴(yán)格的把控，以確保產(chǎn)品品質(zhì)百分百實(shí)施到位。

結(jié) 語(yǔ)

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)和管理是牽涉到資源重新分配和整合的過程。房地產(chǎn)企業(yè)想在激勵(lì)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，務(wù)必在做好項(xiàng)目前期可行性定位，選擇與實(shí)力強(qiáng)大的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、營(yíng)銷單位形成強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的陣勢(shì)，用真心、誠(chéng)心、細(xì)心、愛心去打造符合現(xiàn)代購(gòu)房消費(fèi)者心理需求的房產(chǎn)。此外，有效控制質(zhì)量、設(shè)計(jì)理念、施工精細(xì)度等，會(huì)使房地產(chǎn)項(xiàng)目管理左右逢源、如虎添翼的順利推進(jìn)。

參考文獻(xiàn)：

[1] 呂聞：《我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中存在的問題及措施研究》，載《商》，2012年第5期，第109頁(yè)。

篇6

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃總論

對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的理解應(yīng)當(dāng)從以下幾個(gè)方面進(jìn)行：一是房地產(chǎn)策劃具有明確的具體目標(biāo)；二是房地產(chǎn)策劃是在客觀真實(shí)的市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)上進(jìn)行的；三是優(yōu)選最佳的項(xiàng)目市場(chǎng)定位；四是房地產(chǎn)策劃要綜合運(yùn)用各種策劃手段以及創(chuàng)新性思維；五是房地產(chǎn)策劃要遵循特定的科學(xué)程序；六是房地產(chǎn)策劃最終要提供可操作性的策劃文本。

1.房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的含義。房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃是指根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具體目標(biāo)，以客觀的市場(chǎng)調(diào)研為基礎(chǔ)，優(yōu)選最佳的項(xiàng)目市場(chǎng)定位，綜合運(yùn)用各種策劃手段，按一定的程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行創(chuàng)造性的構(gòu)思，并以具有可操作性的策劃文本作為結(jié)果的活動(dòng)。

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的特征和作用。房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃是將策劃理論與房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷、物業(yè)管理等有關(guān)理論與知識(shí)結(jié)合并應(yīng)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)作過程中的活動(dòng)。同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃具有以下特征：

（1）地域性；（2）系統(tǒng)性；（3）前瞻性；（4）市場(chǎng)性；（5）創(chuàng)新性；（6）操作性；（7）多樣性

二、壽光市地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及社會(huì)發(fā)展分析

1.壽光市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況。2012年，全市地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到550億元，人均地區(qū)生產(chǎn)總值超過3.5萬(wàn)元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15806元，農(nóng)村居民人均純收入9619元，城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施顯著改善，社會(huì)事業(yè)全面發(fā)展。如今的壽光，已經(jīng)成為全國(guó)聞名的“中國(guó)蔬菜之鄉(xiāng)”，成為山東縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“領(lǐng)頭羊”和全國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的排頭兵。

2.壽光市居民人均收入情況。根據(jù)對(duì)壽光市區(qū)的調(diào)研情況可以看出，壽光市存在的比較好的企業(yè)例如：晨鳴集團(tuán)、金玉米有限公司等一些工業(yè)和生物化工企業(yè)的收入水平都比較高，基本職工的收入都在2500元/月左右，中層領(lǐng)導(dǎo)的收入可以達(dá)到15-20萬(wàn)/年；普通工廠的職工收入也可以達(dá)到1500元/月，中層收入也在10萬(wàn)/年。壽光農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，在我們調(diào)研的情況中，很多都是農(nóng)村自己集資建房，還有部分三層小樓也是村民自己建成的，這些小樓在當(dāng)?shù)氐氖蹆r(jià)大概在50萬(wàn)/棟?？梢钥闯鰤酃庾鳛橐粋€(gè)縣級(jí)城市，城市整體收入水平較高。

3.壽光市消費(fèi)水平和買房意識(shí)。壽光市商業(yè)非常集中，發(fā)展迅速，渤海路和圣城街交匯處是壽光商業(yè)的一級(jí)商圈，渤海路段從圣城街到金光街還有商業(yè)步行街。商圈中的商場(chǎng)檔次一般，高檔產(chǎn)品很少進(jìn)入商場(chǎng)，同樣這樣的品牌產(chǎn)品也沒有存在與商業(yè)街。沒有高端商品的出現(xiàn)也就意味著沒有非常高的消費(fèi)，而且中低檔的商場(chǎng)和專業(yè)市場(chǎng)的人流量非常大，從中我們也可以看出壽光人比較務(wù)實(shí)，消費(fèi)能力不強(qiáng)。消費(fèi)觀念有如下特點(diǎn)：（1）壽光人買房置地的觀念比較強(qiáng)。（2）壽光人買房是為了擁有更好的居住環(huán)境。（3）對(duì)于多層和高層沒有明確的認(rèn)識(shí)。（4）但是對(duì)于周邊環(huán)境要求較高。（5）一次性付款居多。（6）不喜歡貸款。

三、“美林花園”小區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目介紹與開發(fā)策劃

1.項(xiàng)目概況?！懊懒只▓@”項(xiàng)目位于濰坊科技學(xué)院鐵路以西，其中包括已經(jīng)建成的壽光市體育館和壽光市國(guó)際會(huì)展中心，西臨有壽光市第一中學(xué)和小學(xué)，東臨是大學(xué)城幼兒園，向西隔500米文化廣場(chǎng)和銀座、中百兩大超市，向南300米有中醫(yī)院、全福元超市，向東800米就是彌河公園，是一個(gè)集高檔商業(yè)、體育、健身、娛樂、居住、景觀于一體的大型綜合性高檔項(xiàng)目。 “美林花園”的全部占地為387933平方米。

2.價(jià)格預(yù)測(cè)

“美林花園”周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格情況

總體來看當(dāng)前周邊住宅的銷售均價(jià)在4500元/平方米左右。

根據(jù)當(dāng)前4500元/平方米（毛坯）的市場(chǎng)價(jià)格來預(yù)測(cè)，“美林花園”住宅平均銷售價(jià)格可以達(dá)到簡(jiǎn)裝修4150元/平方米左右。

因此，“美林花園”住宅項(xiàng)目的價(jià)格（均價(jià)）：估計(jì)簡(jiǎn)裝修4150元/平方米左右。

四、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)

經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)是投資項(xiàng)目評(píng)價(jià)的核心內(nèi)容。為了確保投資決策的正確性和科學(xué)性，研究經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)的指標(biāo)和方法是十分必要的。對(duì)于本項(xiàng)目主要從開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用等各個(gè)方面進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析：

項(xiàng)目投資成本費(fèi)用估算匯總表

五、項(xiàng)目投資策劃分析建議和結(jié)論

根據(jù)全國(guó)房地產(chǎn)政策走向及壽光市房地產(chǎn)的市場(chǎng)分析和項(xiàng)目的投分析，提出以下建議：

1.目前，壽光市房地產(chǎn)業(yè)總體形勢(shì)比較好，處于上升階段。但項(xiàng)目對(duì)銷售收入、投資都比較敏感，存在一定風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)加強(qiáng)資金的控制。

2.由于項(xiàng)目周期長(zhǎng)，政策、市場(chǎng)變化較大，建議實(shí)施應(yīng)分階段，穩(wěn)步進(jìn)行并突出特點(diǎn)。

（1）分步實(shí)施、穩(wěn)扎穩(wěn)打、滾動(dòng)開發(fā)。（2）分步實(shí)施步驟中突出“快”字，快速啟動(dòng)、快速銷售、快速回籠資金。（3）實(shí)施差異化，局部領(lǐng)先的策略。

根據(jù)前面分析可以得出結(jié)論：“美林花園”項(xiàng)目是一個(gè)具有較好的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益的項(xiàng)目。

參考文獻(xiàn)：

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房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理是全方位的，要求項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)者對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)量、安全、進(jìn)度、成本、文明施工等環(huán)節(jié)都要進(jìn)行正規(guī)化、標(biāo)準(zhǔn)化的管理，這樣才能使施工項(xiàng)目各項(xiàng)工作有條不紊地順利進(jìn)行。房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功管理不僅會(huì)為項(xiàng)目、為企業(yè)帶來良好經(jīng)濟(jì)效益，也會(huì)產(chǎn)生良好的社會(huì)效益。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理現(xiàn)狀

隨著人們生活水平的提高，人們對(duì)住房的質(zhì)量要求也逐漸變化。房產(chǎn)的功能要求越來越全面，其公用配套設(shè)計(jì)也將會(huì)越來越多，住宅的科技水平也在逐步的進(jìn)步，很多關(guān)于房產(chǎn)的材料、技術(shù)、工藝以及管理等都在不斷地改進(jìn)。外部環(huán)境對(duì)房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出了新挑戰(zhàn)，在優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，要想取得項(xiàng)目的成功，除必須具備的基本素質(zhì)和整體實(shí)力外，還需要在建筑施工的技術(shù)、質(zhì)量、施工管理等方面具有優(yōu)勢(shì)，使企業(yè)諸生產(chǎn)要素達(dá)到合理科學(xué)的配置，運(yùn)用現(xiàn)代化的管理方式，合理配置人力資源，保證質(zhì)量，降低消耗，挖掘內(nèi)部潛力，依靠項(xiàng)目管理的進(jìn)步以達(dá)到最大的經(jīng)濟(jì)效益。從現(xiàn)時(shí)期的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中，其項(xiàng)目的質(zhì)量、成本、進(jìn)度以及效率等方面表現(xiàn)得都不是很樂觀。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中存在的問題

正確、合理的對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行管理，開發(fā)有效的項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)是今后房地產(chǎn)界所要正視的一個(gè)問題，現(xiàn)在的房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理中主要存在以下問題。

2.1 前期，開發(fā)商準(zhǔn)備不足

開發(fā)商在項(xiàng)目方案確立之前，缺少對(duì)市場(chǎng)的充分調(diào)研。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在拿到項(xiàng)目后，沒有經(jīng)過充分的市場(chǎng)調(diào)研，匆忙確定方案，僅就目前市場(chǎng)什么賺錢，就開發(fā)什么。只是簡(jiǎn)單地模仿別人，在同類開發(fā)產(chǎn)品中，沒有自己的特色，從而在市場(chǎng)上缺乏吸引力，始終不能超前別人。而且由于決策層缺乏對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查，對(duì)市場(chǎng)沒有充分的認(rèn)識(shí)和了解，往往在方案決策階段會(huì)出現(xiàn)失誤，增大了企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。

2.2 中期，對(duì)設(shè)計(jì)不夠重視

房地產(chǎn)項(xiàng)目在實(shí)施階段也存在重施工，輕設(shè)計(jì)的問題。很多房地產(chǎn)開發(fā)商將注意力過多投向施工階段，但是對(duì)科學(xué)合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案能夠給項(xiàng)目帶來的價(jià)值明顯重視不足，也就是只是強(qiáng)調(diào)施工，輕視了設(shè)計(jì)。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的外觀設(shè)計(jì)多隨波逐流、貪大求洋，而不是結(jié)合項(xiàng)目自身特點(diǎn)，因地制宜，體現(xiàn)項(xiàng)目自身的特色來滿足消費(fèi)者的需求。還有很多房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，只是簡(jiǎn)單的復(fù)制了外地甚至國(guó)外的某些項(xiàng)目的風(fēng)格，而不去考慮是否本地條件是否適合及周邊環(huán)境能否協(xié)調(diào)，最終完成的產(chǎn)品也與消費(fèi)者需求相差甚遠(yuǎn)。

2.3 后期，合同不嚴(yán)謹(jǐn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目在工程施工階段簽署的工程施工合同內(nèi)容不完整、條款不嚴(yán)謹(jǐn)，尤其是在承包商配合以及各專業(yè)接口方面的劃分和規(guī)定不夠詳細(xì)具體，造成各承包商之間協(xié)作效率低下，推諉扯皮時(shí)有發(fā)生，并最終導(dǎo)致工程的延期。在工程項(xiàng)目的收尾期，開發(fā)商往往需要花費(fèi)大量的時(shí)間與精力用于協(xié)調(diào)各方之間的配合，而且工程本身往往會(huì)遺留下許多的缺陷和問題，一旦這些問題爆發(fā)，又會(huì)由于合同內(nèi)容的不嚴(yán)謹(jǐn)造成難以分清各方責(zé)任，進(jìn)而影響項(xiàng)目整體的效率和形象。

三、解決措施

以上種種弊端的出現(xiàn)，呼吁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要有現(xiàn)代化的項(xiàng)目管理理念來管理房地產(chǎn)，規(guī)范其合理運(yùn)作。要避免這些問題的出現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該采取以下措施來解決項(xiàng)目管理中存在的問題。

3.1 加大前期的市場(chǎng)調(diào)研

前期的可行性研究既包括項(xiàng)目前期的市場(chǎng)定位和產(chǎn)品研究，也包括項(xiàng)目的品

牌和戰(zhàn)略。由于中小型房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的不全面，信息收集相對(duì)來說不夠充分，往往會(huì)影響項(xiàng)目可行性研究的準(zhǔn)確度和價(jià)值。所以中小型房地產(chǎn)開發(fā)商要想取得最終經(jīng)濟(jì)效益，只有在全面掌握市場(chǎng)環(huán)境的基礎(chǔ)之上，才能對(duì)項(xiàng)目前期的可行性的人力和物力以及財(cái)力、時(shí)間等相關(guān)要素進(jìn)行深入科學(xué)的研究。除此之外，在進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研的過程中，企業(yè)應(yīng)該采納專業(yè)技術(shù)人員，在項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、項(xiàng)目概念規(guī)劃方案、技術(shù)可行性等方面進(jìn)行充分的調(diào)研，綜合他們的意見，發(fā)揮他們?cè)谶@些職位中的作用。房地產(chǎn)商要有意識(shí)到這一點(diǎn)，對(duì)自己的產(chǎn)品有一個(gè)客觀合理的評(píng)價(jià)，進(jìn)行充分的前期可行性研究，才能確保產(chǎn)品質(zhì)量的實(shí)現(xiàn)及經(jīng)濟(jì)效益的最大化。

3.2 提高管理人員的素質(zhì)

目前我國(guó)現(xiàn)有實(shí)力強(qiáng)大的項(xiàng)目管理公司不多，而且專業(yè)性的項(xiàng)目管理人員非常少，人員素質(zhì)也不高，許多都是東拼西湊的雜牌隊(duì)伍，對(duì)項(xiàng)目管理的任務(wù)、性質(zhì)和機(jī)制的認(rèn)識(shí)不夠全面，管理存在很大的片面性，往往局限于對(duì)施工質(zhì)量的監(jiān)控，使我國(guó)的項(xiàng)目管理在理論和實(shí)踐上與先進(jìn)國(guó)家相比存在較大的差距。要使項(xiàng)目管理現(xiàn)代化，一定要具備現(xiàn)代化管理素質(zhì)的管理人員。特別是項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，要具備與時(shí)俱進(jìn)、不斷創(chuàng)新的觀念，懂得項(xiàng)目管理藝術(shù)，要深知在項(xiàng)目管理中必須突出以人為本的思想。對(duì)于規(guī)模相對(duì)較大的項(xiàng)目，項(xiàng)目經(jīng)理必須要掌握和善于運(yùn)用電腦等工具，進(jìn)行全方位的網(wǎng)絡(luò)管理。如果管理人員不具備這些管理素質(zhì)，要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的現(xiàn)代化管理是非常艱難的。同時(shí)，項(xiàng)目管理的每一位人員要隨著社會(huì)的不斷進(jìn)步、科學(xué)管理水平的不斷發(fā)展，不斷提高自己的管理能力，接受充分的培訓(xùn)，通過培訓(xùn)，提高自身的管理素質(zhì)。項(xiàng)目管理人員素質(zhì)的高低，決定了是否是一支合格的項(xiàng)目管理隊(duì)伍。而具備了一支高素質(zhì)的項(xiàng)目管理隊(duì)伍，才能使項(xiàng)目的各項(xiàng)工作在健康有序的環(huán)境下開展。

3.3 完善房地產(chǎn)項(xiàng)目的監(jiān)管

為了確保項(xiàng)目管理的順利進(jìn)行，完善公開的程序監(jiān)管是確不可少的，完善公開的程序監(jiān)管才能確保項(xiàng)目管理的順利進(jìn)行，才能保證項(xiàng)目管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。由于前期的可行性研究不足，很多房地產(chǎn)商為了能夠盡早的回籠資金，片面追趕工程進(jìn)度，忽視了工程中應(yīng)該注意的安全及質(zhì)量問題的監(jiān)管等。針對(duì)目前各地房產(chǎn)項(xiàng)目管理程序不規(guī)范的問題，應(yīng)該加強(qiáng)監(jiān)管的作用，可以通過第三方監(jiān)管力量的引入，防止出現(xiàn)“自己監(jiān)督自己”的現(xiàn)象。因?yàn)榉慨a(chǎn)項(xiàng)目點(diǎn)多、面廣、戰(zhàn)線長(zhǎng)，涉及的內(nèi)容復(fù)雜，只有通過有效的管理程序，適時(shí)的調(diào)整項(xiàng)目當(dāng)中存在的問題，才能使項(xiàng)目能夠順利的進(jìn)行下去。找準(zhǔn)項(xiàng)目管理中自身的特點(diǎn)，抓住管理中的薄弱環(huán)節(jié)，正確選擇一種或多種現(xiàn)代化管理方法，從而可以提高項(xiàng)目管理水平和工作效率。

四、總結(jié)

房地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)是一個(gè)資源整合的過程。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中所占的比重越來越重，并已經(jīng)逐漸我國(guó)一個(gè)重要的支柱產(chǎn)業(yè)。然而我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理存在的問題大大影響了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。中小型房地產(chǎn)企業(yè)想在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中占有一席之地，就需要在做好項(xiàng)目定位、與一些實(shí)力較強(qiáng)的勘察、監(jiān)理、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷能讓施工等相關(guān)單位進(jìn)行合作，控制好項(xiàng)目管理中的進(jìn)度、質(zhì)量、造價(jià)以及安全問題，科學(xué)的運(yùn)用項(xiàng)目管理理論和方法對(duì)公司項(xiàng)目管理方面發(fā)現(xiàn)的問題提出了相應(yīng)的控制措施。

參考文獻(xiàn)

[1]林成旺 淺析房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的問題 科技創(chuàng)新導(dǎo)報(bào) 2011

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中圖分類號(hào):F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的特點(diǎn)

(一)房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的特點(diǎn)。除大片開發(fā)的新開發(fā)區(qū)項(xiàng)目需要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行國(guó)民經(jīng)濟(jì)、特別是地區(qū)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境等影響的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)外,一般住宅、寫字樓、賓館等房地產(chǎn)項(xiàng)目,只作項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析即可。房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析是從微觀上判斷項(xiàng)目可行性的評(píng)估分析活動(dòng)。這里應(yīng)注意以下兩點(diǎn):

1、正確界定財(cái)務(wù)收入與財(cái)務(wù)支出。房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)收入主要包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、出租房租金收入、配套設(shè)施銷售收入等房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入。房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)支出,主要包括固定資產(chǎn)投資、經(jīng)營(yíng)資金、開發(fā)產(chǎn)品成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和稅費(fèi)支出等。

2、正確計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)。在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析時(shí),應(yīng)通過計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo),進(jìn)行項(xiàng)目的投資回收期、盈利能力、清償能力和資金平衡能力的分析。

(二)房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性分析的特點(diǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性分析主要包括:臨界值分析、敏感性分析和概率分析。這里應(yīng)注意兩方面的問題:

1、根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)合理確定項(xiàng)目的不確定性因素及分析指標(biāo)。房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性分析的主要因素包括:銷售價(jià)格、銷售進(jìn)度、預(yù)售售出比例、出租空置率、建筑容積率、可租售地產(chǎn)面積、開發(fā)周期、項(xiàng)目總投資、土地費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、融資比例、融資成本等。在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的一個(gè)或多個(gè)不確定性因素進(jìn)行敏感性分析時(shí),還要選定用于敏感性分析的評(píng)價(jià)指標(biāo)。這些指標(biāo)應(yīng)為:項(xiàng)目利潤(rùn)總額、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、最低產(chǎn)品售價(jià)、最低租金等。在具體選擇指標(biāo)時(shí),除了考慮房地產(chǎn)項(xiàng)目特點(diǎn)外,還應(yīng)考慮分析的目的、計(jì)算的復(fù)雜程度。

2、進(jìn)行臨界值分析時(shí)應(yīng)抓住關(guān)鍵因素。臨界值分析是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)不確定性因素的變化,使項(xiàng)目達(dá)到允許的最低效益的極限值,并通過不確定性因素的臨界組合,顯示項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)程度的一種分析方法。就房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行這種分析,應(yīng)著重選擇與之有關(guān)的敏感性因素來進(jìn)行,如土地價(jià)格、工程費(fèi)用、房屋售價(jià)、銷售量、房租和空置率等。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究工作核心

項(xiàng)目可行性研究工作可以歸為三大核心,即市場(chǎng)調(diào)研與市場(chǎng)定位、技術(shù)分析和經(jīng)濟(jì)效益分析。

(一)房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研與市場(chǎng)定位。這是通過對(duì)社會(huì)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)進(jìn)行調(diào)查和分析,從市場(chǎng)的需求結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)容量供求情況、項(xiàng)目的凈增值能力、項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)能力等方面對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行客觀的評(píng)價(jià)和分析;然后,在此基礎(chǔ)上確定項(xiàng)目開發(fā)的產(chǎn)品定位和建成后的銷售策略及周期計(jì)劃。

(二)技術(shù)分析。包括項(xiàng)目總進(jìn)度統(tǒng)籌安排,即前期準(zhǔn)備工作的計(jì)劃立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、拆遷方案、主體工程、環(huán)境工程、配套工程的進(jìn)度安排、工程的給排水、供電、有線電視、電話、煤氣、寬帶及建設(shè)后期的道路、園林綠化、新材料、新工藝的應(yīng)用等。

(三)財(cái)務(wù)分析。包括征地期、拆遷期、建設(shè)前期、中期和銷售期的各項(xiàng)成本核算和稅費(fèi)支出,建設(shè)資金籌措和使用計(jì)劃,經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分析等。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究改進(jìn)措施

(一)建立科學(xué)的指標(biāo)評(píng)價(jià)體系。項(xiàng)目指標(biāo)評(píng)價(jià)體系是可行性分析的重要組成部分,包括規(guī)劃評(píng)價(jià)、設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)、市場(chǎng)定位評(píng)價(jià)、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)等。其中,經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)分兩方面,一是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)有財(cái)務(wù)收支、分析項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力、償債能力及資金平衡狀況,判斷項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)等;二是綜合評(píng)價(jià),從區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度分析和計(jì)算房產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的效益和費(fèi)用,考察項(xiàng)目對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn),判斷項(xiàng)目的社會(huì)經(jīng)濟(jì)合理性。

(二)加強(qiáng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析。在經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的同時(shí),加強(qiáng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中的不確定性分析,制定多套方案以規(guī)避宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和區(qū)域市場(chǎng)變動(dòng)所帶來的投資風(fēng)險(xiǎn)。

(三)培育專業(yè)房地產(chǎn)可行性研究市場(chǎng),規(guī)范房地產(chǎn)咨詢業(yè)發(fā)展。國(guó)家建設(shè)相關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)可行性研究工作的管理和引導(dǎo),培育可行性研究專業(yè)市場(chǎng)。

(四)完善房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究審批備案制度和引進(jìn)社會(huì)監(jiān)督機(jī)制。國(guó)家要加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的法律法規(guī)建設(shè),房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審批必須提交經(jīng)專業(yè)可行性研究機(jī)構(gòu)蓋章和國(guó)家注冊(cè)房地產(chǎn)評(píng)估師簽字認(rèn)可的可行性研究報(bào)告。

(作者單位:重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院)

主要參考文獻(xiàn):

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對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位，實(shí)施合理優(yōu)化的成本戰(zhàn)略，能夠有效提高房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力。雖然不同的房地產(chǎn)企業(yè)具有不同的經(jīng)營(yíng)策略，但是想要實(shí)現(xiàn)企業(yè)的成熟與有效經(jīng)營(yíng)必須具備以下幾點(diǎn)，即構(gòu)建完善的市場(chǎng)調(diào)研機(jī)制、成本控制制度尤其是產(chǎn)品研發(fā)制度。下文就房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理重點(diǎn)環(huán)節(jié)進(jìn)行了分析和探討。

1.房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的投資決策問題

房地產(chǎn)企業(yè)是否具有雄厚的實(shí)例，土地儲(chǔ)備量的大小是非常重要的標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目土地的出售和購(gòu)買一般均通過招投標(biāo)的方式，因此，在拍賣出讓項(xiàng)目土地之前，對(duì)于究竟以何種價(jià)格取得土地比較合適，企業(yè)應(yīng)該實(shí)現(xiàn)做好詳細(xì)的項(xiàng)目投資的可行性方案，該方案應(yīng)該包含房地產(chǎn)項(xiàng)目基本情況、項(xiàng)目用地情況調(diào)查、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度、項(xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)、項(xiàng)目項(xiàng)目運(yùn)行費(fèi)用等。當(dāng)然，制定或者編制項(xiàng)目投資的可行性方案需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積累豐富的相關(guān)的基礎(chǔ)性資料，否則不能夠保證計(jì)算的全面性與精確性。經(jīng)驗(yàn)顯示，土地拍賣是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈的過程，通常需要多次加價(jià)才可能中標(biāo)，所以在深刻研究項(xiàng)目的主要狀況以及預(yù)期成本之后，在土地拍賣過程中才能夠做到胸有成竹。

2.優(yōu)化設(shè)計(jì)產(chǎn)品方案

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案期間，想要保證設(shè)計(jì)方案的高質(zhì)量，首要條件便是對(duì)產(chǎn)品市場(chǎng)進(jìn)行深入、全面的產(chǎn)品市場(chǎng)調(diào)查。產(chǎn)品市場(chǎng)調(diào)查直接影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成敗。做好設(shè)計(jì)期間的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告需要注意以下幾個(gè)方面：

第一，項(xiàng)目地塊的概況。主要是項(xiàng)目所在地區(qū)或者城市的主要區(qū)域的房地產(chǎn)項(xiàng)目開況，房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地塊的現(xiàn)狀尤其是今后規(guī)劃情況，房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地塊的土地出讓情況、地產(chǎn)開發(fā)狀況。

第二，土地屬性問題。對(duì)土地的基本基標(biāo)、周邊情況以及本身的潛力進(jìn)行深入的分析和探究。

第三，當(dāng)前的市場(chǎng)供需狀況。主要內(nèi)容包括：房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地塊的周邊市場(chǎng)分析（主要是市場(chǎng)的整體供應(yīng)情況分析），房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地塊周邊的典型個(gè)案供應(yīng)分析，其他市場(chǎng)需要狀況分析（例如建筑、景觀以及戶型等）。

第四，相同類型的經(jīng)典項(xiàng)目調(diào)查與經(jīng)典項(xiàng)目分析。主要內(nèi)容包括：針對(duì)典型項(xiàng)目的個(gè)案進(jìn)行深入的調(diào)查，分析該典型項(xiàng)目個(gè)案的典型優(yōu)勢(shì)，結(jié)合實(shí)際的區(qū)域特點(diǎn)對(duì)典型項(xiàng)目的用地規(guī)劃進(jìn)行細(xì)致分析。

第五，開發(fā)該類房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體對(duì)策和建議。主要包括建筑類型的對(duì)策與建議、綠化景觀的對(duì)策與建議、戶型匹配的對(duì)策與建議以及針對(duì)以上的建議的完善與優(yōu)化。

3.項(xiàng)目成本控制策略

3.1成本控制的原則

（1）科學(xué)合理性原則

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)具有投資大、周期長(zhǎng)、影響因素多，風(fēng)險(xiǎn)性高等特點(diǎn)。盡管提前制定的投資目標(biāo)不能夠保證各項(xiàng)數(shù)據(jù)的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，但是項(xiàng)目投資估算是不可或缺的。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)實(shí)踐過程中，通過不斷地的修改與調(diào)整，概算、預(yù)算、決算以及承包合同價(jià)會(huì)逐漸清晰化、準(zhǔn)確化。投資估算是規(guī)劃設(shè)計(jì)和方案設(shè)計(jì)的重要“參照物”，擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)方案與實(shí)施方案的目標(biāo)就會(huì)形成概算，工程投資的最終結(jié)果便是決算。估算、概算與決算都必須具有較高的科學(xué)性與合理性，否則將直接影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的收益情況。

（2）以設(shè)計(jì)階段為重點(diǎn)全過程成本控制原則

項(xiàng)目建設(shè)全過程都在不同程度地影響著成本費(fèi)用，因而，項(xiàng)目開發(fā)成本控制必須貫穿于項(xiàng)目建設(shè)全過程的各環(huán)節(jié)。然而，經(jīng)大量的測(cè)算分析，人們發(fā)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目成本影響最大的階段，是項(xiàng)目設(shè)計(jì)前的各環(huán)節(jié)。在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目成本的可能性為75%-95%；在技術(shù)設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目成本的可能性為35%-75%；在施工圖設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目成本的可能性為5%-35%；而在項(xiàng)目的施工階段，通過技術(shù)經(jīng)濟(jì)措施節(jié)約成本的可能性只有5%-10%。顯然，控制項(xiàng)目成本的關(guān)鍵環(huán)節(jié)在于項(xiàng)目施工前的投資決策和設(shè)計(jì)階段。因而，項(xiàng)目投資控制，既要貫穿于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的始終，又要把重點(diǎn)放在項(xiàng)目設(shè)計(jì)及設(shè)計(jì)前的前期策劃階段。

（3）成本的主動(dòng)控制原則

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)以選擇宗地為開始，因此，從該階段開始便要主動(dòng)出擊，舉例來說，主動(dòng)要求設(shè)計(jì)部門編制規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，并對(duì)全案進(jìn)行策劃。由于設(shè)計(jì)部門最大的弱勢(shì)便是“懂技術(shù)不懂經(jīng)濟(jì)”，因此建議由專家小組（主要由建筑師、經(jīng)濟(jì)師、策劃師組成）對(duì)設(shè)計(jì)部門提出成本控制的要求與建議，此舉能夠有效在設(shè)計(jì)階段進(jìn)行成本控制，也是遵循成本控制主動(dòng)化的典型體現(xiàn)。需要的注意的是，在工程方案的實(shí)施執(zhí)行過程中，成本控制目標(biāo)通常會(huì)偏離預(yù)定方向，此時(shí)要積極主動(dòng)尋求控制方法和處理措施來糾正偏離方向。

3.2細(xì)化成本控制方案

房地產(chǎn)項(xiàng)目通?？梢詣澐譃樗膫€(gè)階段，即決策階段、前期準(zhǔn)備工作階段、施工建設(shè)階段和市場(chǎng)營(yíng)銷階段。

（1）決策期間

投資決策分析分為兩個(gè)部分：第一，市場(chǎng)分析。對(duì)產(chǎn)品供求狀況、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、價(jià)格水平、目標(biāo)市場(chǎng)等；第二，項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)估。依照前者分析的結(jié)果分析和對(duì)比項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和收入。

（2）前期準(zhǔn)備期間

該階段主要包括以下幾點(diǎn)：第一，分析擬開發(fā)項(xiàng)目用地的范圍和特性，規(guī)劃用途及獲益能力大小；第二，獲取土地的使用權(quán)；第三，征地、拆遷、安置、補(bǔ)償；第四，規(guī)劃設(shè)計(jì)及建設(shè)方案的制定；第五，項(xiàng)目報(bào)建；第六，市政設(shè)施建設(shè)的談判與協(xié)議；第七，資金籌措（安排短期和長(zhǎng)期信貸）；第八，對(duì)市場(chǎng)狀況作進(jìn)一步分析，初步確定目標(biāo)市場(chǎng)或價(jià)格水平；第九，對(duì)開發(fā)成本和可能的工程量進(jìn)行更詳細(xì)的估算；第十，選擇確定承包商。認(rèn)真落實(shí)以上各項(xiàng)工作的內(nèi)容，有效地進(jìn)行成本控制。

（3）施工期間

篇10

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是其項(xiàng)目管理者運(yùn)用科學(xué)的、系統(tǒng)的方法和理論，對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的開發(fā)和設(shè)計(jì)，并對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行全方位和全過程的綜合管理，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置，從而為客戶提供優(yōu)質(zhì)的完美的產(chǎn)品，它是工程項(xiàng)目管理的其中之一。眾所周知，房地產(chǎn)項(xiàng)目是一個(gè)多目標(biāo)體系，其各個(gè)目標(biāo)體系相互聯(lián)系、相互影響、相互協(xié)調(diào)，其主要包括項(xiàng)目計(jì)劃管理、設(shè)計(jì)施工管理、采購(gòu)招投標(biāo)管理、建筑材料管理、施工進(jìn)度管理、工程質(zhì)量管理、目標(biāo)成本管理、現(xiàn)金流控制管理、合同管理等方面。同時(shí)，各目標(biāo)體系之間應(yīng)具有一定的協(xié)調(diào)性、合理性和均衡性，從而確保工程項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)的完美實(shí)現(xiàn)。

―、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理存在的問題

（―）項(xiàng)目方案確定階段存在的問題

房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目方案的確定還是足夠重視的，但是往往開發(fā)商在房地產(chǎn)項(xiàng)目確定時(shí)，沒有按照規(guī)范程序進(jìn)行操作，使得項(xiàng)目方案確定階段的工作存在一些疏忽。

第一，市場(chǎng)調(diào)研不夠成分，存有疏忽。通常房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在爭(zhēng)取到工程開發(fā)項(xiàng)目后，為了盡快獲得工程效益，往往在市場(chǎng)調(diào)研不夠充分的情況下，匆忙確定項(xiàng)目方案，僅憑借“目前市場(chǎng)什么項(xiàng)目最賺錢，就開發(fā)什么”的錯(cuò)誤觀念，這樣僅僅只是機(jī)械式地模仿別的企業(yè)，在開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品中，沒有自己企業(yè)的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，從而使得企業(yè)在市場(chǎng)上沒有競(jìng)爭(zhēng)力，始終落后于別的企業(yè)。另外，由于市場(chǎng)調(diào)研不充分，在對(duì)項(xiàng)目方案決策時(shí)，可能會(huì)出現(xiàn)一定程度的失誤，這樣就增加了房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商在確定項(xiàng)目方案前，必須要有充分的市場(chǎng)調(diào)研。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏精致品牌意識(shí)。由于任何企業(yè)的生產(chǎn)的根本目的是利潤(rùn)最大化，一些房地產(chǎn)企業(yè)為了獲取更高的利潤(rùn)，在項(xiàng)目方案確定過程中，往往忽略對(duì)產(chǎn)品的精品意識(shí)和企業(yè)的品牌形象，他們考慮最多的是怎么從這個(gè)項(xiàng)目中賺取更多的錢。因此，企業(yè)要想持久的發(fā)展，必須在方案確定時(shí)考慮“精品意識(shí)、品牌形象”的戰(zhàn)略眼光。

第三，投資估算報(bào)告不全面和不切合實(shí)際。房地產(chǎn)企業(yè)拿到一個(gè)新的開發(fā)項(xiàng)目后，往往生產(chǎn)商只做工程項(xiàng)目概算報(bào)告，在開發(fā)項(xiàng)目方案、功能等基本確定后，并沒有對(duì)方案做詳細(xì)的投資估算報(bào)告，只有工程項(xiàng)目招標(biāo)造價(jià)資料。如果在項(xiàng)目開工前，生產(chǎn)商沒有一個(gè)切合實(shí)際和全面的投資估算，其無(wú)法準(zhǔn)確地在項(xiàng)目實(shí)施過程進(jìn)行投資控制。

（二） 管理體制不健全，造成施工進(jìn)度和成本偏離預(yù)期目標(biāo)

我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)過程中，由于開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目管理的理解深度不夠，從而在運(yùn)用項(xiàng)目管理的過程中照搬管理模式，但是他們對(duì)項(xiàng)目管理的具體細(xì)節(jié)研究不夠深入，特別是在項(xiàng)目管理的體制方面，往往存在著不夠完善的缺陷，這就在工程項(xiàng)目的事前管理與事中管理出現(xiàn)了脫節(jié)現(xiàn)象，在工程施工進(jìn)度和生產(chǎn)成本方面出現(xiàn)控制失控的問題，與預(yù)期目標(biāo)出現(xiàn)了一定程度的偏差，如房地產(chǎn)開發(fā)過程經(jīng)常出現(xiàn)的開發(fā)成本過高、推遲交房、房?jī)r(jià)無(wú)法有效控制、管理費(fèi)用偏高等問題。

（三）對(duì)房地產(chǎn)施工管理意識(shí)的認(rèn)識(shí)不到位

首先，在房地產(chǎn)施工管理過程中，經(jīng)常發(fā)生先開工后報(bào)告的現(xiàn)象。同時(shí)，一些施工單位習(xí)慣于傳統(tǒng)的施工工藝，經(jīng)常在工程開工以前不做開工報(bào)告，或著邊對(duì)工程進(jìn)行施工邊做開工報(bào)告，更有甚者在提交開工報(bào)告后沒有經(jīng)過批準(zhǔn)，便開始進(jìn)行施工，這些現(xiàn)象嚴(yán)重違反了施工監(jiān)理的規(guī)范。其次，在工程中經(jīng)常發(fā)生先對(duì)工程進(jìn)行檢驗(yàn)而后提交檢驗(yàn)申請(qǐng)報(bào)告的現(xiàn)象。有的承包商沒有形成按照施工程序的習(xí)慣，此外有些監(jiān)理人員的責(zé)任心不強(qiáng)、監(jiān)督管理力度不到位，使得承包商沒有在提出質(zhì)檢申請(qǐng)之前，監(jiān)理便做了質(zhì)檢工作，嚴(yán)重違反了施工監(jiān)理的規(guī)范程序。

（四）對(duì)安全意識(shí)認(rèn)識(shí)不足，出現(xiàn)安全隱患

根據(jù)對(duì)建筑工程中發(fā)生的事故進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計(jì)分析，發(fā)現(xiàn)有一多半工程事故的原因是違章指揮、違章操作、違反勞動(dòng)紀(jì)律等造成的，尤其是施工人員違章施工、冒險(xiǎn)蠻干所引起的事故占所有事故的比例最大。雖然大多數(shù)施工人員在長(zhǎng)期的建筑施工過程中，已經(jīng)具備充足的安全意識(shí)，但隨著施工過程中出現(xiàn)的新工藝、新技術(shù)、新設(shè)備和新材料，使得一些舊的安全操作規(guī)范已不能滿足當(dāng)前施工安全規(guī)范的需要，甚至存在生產(chǎn)與安全嚴(yán)重脫節(jié)的現(xiàn)象。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理應(yīng)采取的措施

上述項(xiàng)目管理中的問題，強(qiáng)烈需求現(xiàn)代化的項(xiàng)目管理技術(shù)，下面對(duì)開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中應(yīng)該怎么做好項(xiàng)目管理工作。

（―）重視開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和產(chǎn)品研究

房地產(chǎn)開發(fā)商必須做好充分的項(xiàng)目前期市場(chǎng)定位和市場(chǎng)調(diào)研等必要工作，使房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出一片以價(jià)格和產(chǎn)品為主要的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。要做好充足的市場(chǎng)定位：首先，充分研究國(guó)家及地方對(duì)房地產(chǎn)的相關(guān)政策與法規(guī)，了解政府對(duì)該行業(yè)的期望。如果政府支持該行業(yè)的發(fā)展，必將在法規(guī)、稅收等方面給予很大的扶持，減少投資風(fēng)險(xiǎn)。其次，要根據(jù)工程項(xiàng)目所處的環(huán)境、地點(diǎn)以及規(guī)劃要求等基本特點(diǎn)，充分了解當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的需求狀態(tài)，然后確定該項(xiàng)目的主要需求群體。通過對(duì)市場(chǎng)的充分調(diào)研，了解這些群體的購(gòu)買能力、對(duì)空間的需求以及房屋的配套設(shè)施的要求等。最后，對(duì)附近房地產(chǎn)開發(fā)商的實(shí)力以及樓盤的設(shè)計(jì)方案、銷售面積以及銷售情況等，然后合理考慮本企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力能否在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中擊敗對(duì)手。

（二）提高房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理意識(shí)、完善管理機(jī)構(gòu)

在房地產(chǎn)企業(yè)中標(biāo)以后，為了提高工程項(xiàng)目的管理質(zhì)量，生產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該制定詳細(xì)的分級(jí)管理、層層負(fù)責(zé)的管理制度，同時(shí)還要在施工時(shí)建立項(xiàng)目經(jīng)理部、工程施工處、專業(yè)工程施工隊(duì)等三級(jí)質(zhì)量管理體系，確保工程項(xiàng)目管理的順利進(jìn)行。

（三）加強(qiáng)工程項(xiàng)目建設(shè)中的監(jiān)督檢查力度

在工程施工過程中的質(zhì)量監(jiān)督特別重要，工程的每個(gè)工序都應(yīng)該嚴(yán)格進(jìn)行檢查。首先，在施工機(jī)械、設(shè)備和材料進(jìn)場(chǎng)時(shí)，要對(duì)機(jī)械、設(shè)備和建筑材料進(jìn)行嚴(yán)格檢查；其次，要定期對(duì)機(jī)械設(shè)備的使用狀況做檢查，確保設(shè)備的完好和齊全；最后，要明確工程關(guān)鍵部位，同時(shí)，還要定期對(duì)機(jī)械的操作人員和維修人員進(jìn)行考核，確保工程建設(shè)的質(zhì)量監(jiān)督有序進(jìn)行。

（四）加強(qiáng)企業(yè)的品牌建設(shè)

隨著消費(fèi)者需求度不斷提高以及房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)自身的品牌建設(shè)。但是，品牌建設(shè)并不是不符合實(shí)際的自我吹噓以及大量做廣告，而是提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和健全的服務(wù)。品牌建設(shè)是以開發(fā)商提供給市場(chǎng)的一個(gè)個(gè)完美的產(chǎn)品為基礎(chǔ)，漸漸被市場(chǎng)所接受，最終形成企業(yè)自身的品牌和形象。

由本文可知，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理是一門科學(xué)的系統(tǒng)工程，要想使項(xiàng)目管理在房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)揮它的作用，就必須在項(xiàng)目開發(fā)前做好充分的市場(chǎng)調(diào)研，并逐漸完善工程項(xiàng)目管理的制度，同時(shí)還要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過程進(jìn)行全程動(dòng)態(tài)控制，及時(shí)解決工程項(xiàng)目管理中出現(xiàn)的問題，這樣才能提高和改善房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理體制，從而促進(jìn)項(xiàng)目管理社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益以及生態(tài)效益的最優(yōu)化，使得房地產(chǎn)企業(yè)走上持久健康的發(fā)展道路。

參考文獻(xiàn)：