導(dǎo)言：作為寫作愛(ài)好者，不可錯(cuò)過(guò)為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)融資論文，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

增加了資金風(fēng)險(xiǎn)近些年來(lái)，國(guó)家重視房地產(chǎn)融資渠道問(wèn)題，出臺(tái)了一些具有針對(duì)性的宏觀政策，有效緩解了房地產(chǎn)企業(yè)融資難的現(xiàn)象，但以銀行貸款為主的融資方式?jīng)]有得到大幅改善，房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、銷售的過(guò)程仍然離不開(kāi)銀行貸款，銀行貸款占據(jù)企業(yè)資金總量的一半以上，而房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)七成以上，這種局面對(duì)企業(yè)而言，使資金實(shí)力弱的企業(yè)進(jìn)軍房地產(chǎn)市場(chǎng)，不利于整個(gè)行業(yè)的發(fā)展；對(duì)銀行而言，固定的利率與房地產(chǎn)行業(yè)高風(fēng)險(xiǎn)不匹配，實(shí)質(zhì)上承接了房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，容易給金融市場(chǎng)造成沖擊，影響金融市場(chǎng)的穩(wěn)定。還有，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)預(yù)售房款和信托融資的的渠道還沒(méi)有得到充分發(fā)揮，特別是應(yīng)進(jìn)一步擴(kuò)大信托融資量，其實(shí)，上市融資的債務(wù)負(fù)擔(dān)相比其他方式輕，但具有上市實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)非常少，有些只能依靠“后門上市”的方式融資，這也需要大量的資金，對(duì)大多數(shù)企業(yè)而言并不現(xiàn)實(shí)。

(二)政府宏觀調(diào)控政策

增加了房地產(chǎn)企業(yè)融資難度房地產(chǎn)企業(yè)資金密集型的特點(diǎn)要求通過(guò)各種渠道籌集資金，籌集資金渠道應(yīng)呈現(xiàn)出多樣化，除銀行貸款、預(yù)售及定價(jià)自籌款以外，產(chǎn)業(yè)基金、房地產(chǎn)信托基金以及股權(quán)融資、債權(quán)融資等都應(yīng)成為融資渠道，但是，鑒于融資的過(guò)程也是資源重置的過(guò)程，國(guó)家對(duì)資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)的宏觀政策較為謹(jǐn)慎，特別針對(duì)海外資金進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了嚴(yán)格的限制，限制了海外資金比例，嚴(yán)格了審批和監(jiān)督，使海外資金進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的難度增加，同時(shí)也增加了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資的難度。目前，我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展的限制因素較多，發(fā)展水平不高，多種多樣的融資方式在房地產(chǎn)行業(yè)難以實(shí)現(xiàn)，這是當(dāng)前也是今后一個(gè)時(shí)期限制房地產(chǎn)行業(yè)融資的一個(gè)難題。(三)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)資金的長(zhǎng)時(shí)間需求與融資方式的短期供應(yīng)產(chǎn)生矛盾，導(dǎo)致行業(yè)惡性循環(huán)目前，我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的信托資金、期貨等融資方式還不夠成熟，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道是銀行貸款，銀行提供的貸款期限一般在5年以內(nèi)，大多數(shù)3年左右，而房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)品周期長(zhǎng)，每個(gè)環(huán)節(jié)都要大量的資金支持，有些房地產(chǎn)企業(yè)就是因?yàn)樯a(chǎn)過(guò)程中面臨資金壓力而被迫破產(chǎn)倒閉。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了縮短施工周期，往往加快進(jìn)度，導(dǎo)致房產(chǎn)質(zhì)量無(wú)法保障，損害消費(fèi)者和社會(huì)的利益，為了預(yù)防金融風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，國(guó)家會(huì)采取更加嚴(yán)厲的金融政策，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道更加狹窄，融資難度不斷加大，形成了惡性循環(huán)，房地產(chǎn)行業(yè)在艱難的環(huán)境下謀生。

二、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)強(qiáng)化籌融資管理的對(duì)策建議

針對(duì)本文中提出的房地產(chǎn)行業(yè)籌融資存在的主要問(wèn)題，究其存在問(wèn)題的主要原因，在于目前我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)還不夠發(fā)達(dá)、為房地產(chǎn)企業(yè)量身定做的金融創(chuàng)新缺乏，導(dǎo)致房地產(chǎn)融資渠道狹窄，同時(shí)，法律法規(guī)制度建設(shè)的滯后在一定程度上阻礙了房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的健康發(fā)展。解決存在的問(wèn)題，緩解籌融資壓力，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在政策范圍內(nèi)，可采取下面幾項(xiàng)措施。

(一)拓寬融資渠道

降低對(duì)銀行貸款的過(guò)渡依賴黨的十八屆三中全會(huì)對(duì)金融市場(chǎng)進(jìn)行了全面改革，戴在金融市場(chǎng)的緊箍咒進(jìn)一步放松，金融市場(chǎng)將更加活躍。房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)充分利用這次歷史機(jī)遇，探索新的融資渠道，比如，有實(shí)力的企業(yè)探索發(fā)行長(zhǎng)期的債券，進(jìn)一步擴(kuò)大期貨融資在融資總量占的比例。要積極克服銀行貸款周期短和房地產(chǎn)生產(chǎn)周期長(zhǎng)不協(xié)調(diào)的問(wèn)題，從銀行爭(zhēng)取長(zhǎng)期的按揭貸款，避免因生產(chǎn)過(guò)程中的資金流動(dòng)問(wèn)題導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，民間擁有大量的限制資金，隨著金融市場(chǎng)政策變得寬松，民間融資將是具有強(qiáng)勁生命力和活力的新的融資渠道，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)密切關(guān)注動(dòng)向，抓住機(jī)會(huì)，拓寬融資渠道。

(二)合理控制資金結(jié)構(gòu)

避免因財(cái)務(wù)杠桿產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)密集型行業(yè)的特點(diǎn)導(dǎo)致企業(yè)資金負(fù)債率居高不下，甚至高達(dá)八成以上，盡管較高的資金負(fù)債率對(duì)企業(yè)盈利能力產(chǎn)生正作用，但是，一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，其結(jié)果也是企業(yè)本身難以承受的。因此，企業(yè)應(yīng)進(jìn)一步強(qiáng)化資金管理，并預(yù)測(cè)未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)短期資金和長(zhǎng)期資金的需求量，短期資金可適當(dāng)加強(qiáng)運(yùn)作，進(jìn)行科學(xué)的理財(cái)計(jì)劃，長(zhǎng)期資金可適當(dāng)延長(zhǎng)上家付款期限，使資金調(diào)度有方。

篇2

一、房地產(chǎn)企業(yè)迫于資金壓力，亟需拓展融資渠道

近兩年來(lái)政府出臺(tái)的一系列宏觀調(diào)控，無(wú)一例外，都從相當(dāng)程度上造成了地產(chǎn)企業(yè)資金鏈吃緊。早在2003年6月5日，央行了“121號(hào)文件”，嚴(yán)控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款及土地儲(chǔ)備貸款的發(fā)放，規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款，其自有資金應(yīng)不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的30%。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超出所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)2年。而2004年出臺(tái)的“71號(hào)文件”，即業(yè)界通稱的“8·31大限”，則徹底終結(jié)了延用多年的土地協(xié)議出讓制度，規(guī)定自2004年8月31日起，嚴(yán)格執(zhí)行土地招拍掛制度。由于擁有土地儲(chǔ)備的企業(yè)，必須趕在8月31日前交清所有的土地出讓金，致使大量企業(yè)再度面臨資金緊缺的困難。

隨后的一系列金融調(diào)控政策，如連續(xù)兩次加息，各金融機(jī)構(gòu)正式提高了存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，收縮了可貸資金約1100多億元，國(guó)務(wù)院下發(fā)通知，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目（不包含經(jīng)濟(jì)適用房）資本金比例從20%提高到35%及以上，都使相當(dāng)部分開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨資金籌備的難題。尤其在2005年，以打擊投機(jī)，抑制投資、穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格為主旨的“國(guó)八條”和“七八意見(jiàn)”出臺(tái)之后，更使整個(gè)市場(chǎng)彌漫著濃郁的觀望氛圍。雖然日前略現(xiàn)回暖跡象，但與往日如火如荼景象相距甚遠(yuǎn)。這令目前主要靠銷售回款融資的開(kāi)發(fā)企業(yè)叫苦不迭。

商業(yè)性房地產(chǎn)在我國(guó)十幾年的發(fā)展中，資金來(lái)源十分單一，走的完全是一條“獨(dú)木橋”路線，而這座橋主要建在銀行之上。2005年8月15日，從中國(guó)人民銀行公布的《中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》中可以看到，在房地產(chǎn)業(yè)與銀行的互動(dòng)中，已經(jīng)產(chǎn)生了方向上的偏移，居高不下的房地產(chǎn)市場(chǎng)的貸款給銀行帶來(lái)很大風(fēng)險(xiǎn)。社會(huì)資金過(guò)于集中于銀行，使商業(yè)銀行在房地產(chǎn)市場(chǎng)形成了一種被動(dòng)的“壟斷”局面。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)如些單一的融資渠道，給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商甚至銀行體系都造成了很大的負(fù)擔(dān)，同時(shí)也造成了很大的風(fēng)險(xiǎn)，迫切需要多多元化的金融模式來(lái)解決房地產(chǎn)融資中銀行“一貸獨(dú)大”的問(wèn)題。而金融資產(chǎn)的多元化怎樣用非銀行性的資金，通過(guò)什么形式來(lái)用？資金從哪里來(lái)又往哪里去？這些問(wèn)題無(wú)疑關(guān)乎著房產(chǎn)地企業(yè)的生死。

二、房地產(chǎn)企業(yè)在融資中常面臨的問(wèn)題

1、貸款方式單一。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款主要有三種形式：第一種是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流動(dòng)資金貸款；第二種是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款，第三種是房地產(chǎn)抵押貸款。這三種貸款方式的期限都很短，無(wú)法適應(yīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期的需要。因此，目前我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)化的程度有待提高，相應(yīng)的房地產(chǎn)貸款方式也有待創(chuàng)新和拓展。

2、企業(yè)對(duì)銀行貸款依賴過(guò)重。改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)直接融資市場(chǎng)發(fā)展很快，但在短期內(nèi)仍難以改變以間接融資為主的融資格局，房地產(chǎn)業(yè)在相當(dāng)大的程度上需要銀行的信貸支持。目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源主要分為：國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金、國(guó)內(nèi)貸款、債券、利用外資、自籌資金和其它資金。1998年以來(lái)，國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金、債券和利用外資絕對(duì)值及占比均很低，且呈回落趨勢(shì)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金約有60%左右來(lái)自于銀行貸款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)銀行信貸資金依賴程度很大。

3、融資工具的局限性限制。信托融資相對(duì)銀行貸款受到政策影響小靈活創(chuàng)新空間大，在銀行信貸收緊的情況下，房地產(chǎn)信托迅速成為近年來(lái)異?；钴S的房地產(chǎn)融資方式。但中國(guó)銀監(jiān)會(huì)《關(guān)于加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》（212號(hào)文件）出臺(tái)后，房地產(chǎn)信托門檻進(jìn)一步提高。從市場(chǎng)的反映情況看，這一影響是非常迅速的，去年9月份房地產(chǎn)信托發(fā)行數(shù)量和規(guī)模立即出現(xiàn)了大幅回落，與上月相比分別回落19.7和36.4個(gè)百分點(diǎn)。另外信托產(chǎn)品尚沒(méi)有一個(gè)完善的二級(jí)市場(chǎng)，難于流通。企業(yè)債券用途多為新建項(xiàng)目，利息高于同期銀行利率，期限為3-15年，所以，一般房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目獲取發(fā)行的可能性較小。

4、上市對(duì)于身處市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的企業(yè)來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一條上佳的融資途徑，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。通過(guò)增發(fā)、配股、可轉(zhuǎn)債三種再籌資方式，房地產(chǎn)上市公司往往可以籌集到數(shù)億甚至更多的獎(jiǎng)金用于投入新項(xiàng)目。于是，這種顯而易見(jiàn)的優(yōu)勢(shì)效應(yīng)刺激著越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始苦覓上市的可能。然而上市由額度制改為核準(zhǔn)度，特別是目前房地產(chǎn)企業(yè)上市還屬于試點(diǎn)性質(zhì)，不可能批量上市，按當(dāng)今的市場(chǎng)面看，每年能安排幾十家企業(yè)上市已屬不易，等在證券商和證監(jiān)會(huì)門口的長(zhǎng)龍還不知排到何年何月。

5、海外基金與國(guó)內(nèi)企業(yè)對(duì)接的難題。首先外資在選擇國(guó)內(nèi)投資伙伴時(shí)要求格外苛刻。外資有一系列成熟的基于國(guó)外開(kāi)發(fā)商的各種風(fēng)險(xiǎn)評(píng)判手段。這些風(fēng)險(xiǎn)評(píng)判手段拿到中國(guó)衡量開(kāi)發(fā)商或者某一項(xiàng)目的時(shí)候，會(huì)碰到很多銜接不上的地方，短時(shí)間內(nèi)讓這些境外投資機(jī)構(gòu)改變他們的風(fēng)險(xiǎn)投資辦法或者降低他們的要求并不容易。另外國(guó)內(nèi)的相關(guān)法制規(guī)定有很多地方并不清晰，這是境外投資者相當(dāng)困惑的地方。

三、房地產(chǎn)業(yè)融資渠道拓展策略

1、開(kāi)發(fā)商貼息委托貸款

所謂“開(kāi)發(fā)商貼息委托貸款”是指由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供資金，委托商業(yè)銀行向購(gòu)買其商品房者發(fā)放委托貸款，并由開(kāi)發(fā)商補(bǔ)貼一定期限的利息，其實(shí)質(zhì)是一種“賣方信貸”，開(kāi)發(fā)商出資貼息貸款給購(gòu)房者買房，對(duì)承辦的金融機(jī)構(gòu)而言，能夠有效地規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)者變成了開(kāi)發(fā)商。

“賣方信貸”對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有三個(gè)方面的好處：第一，解決了融資問(wèn)題，只要委托貸款周轉(zhuǎn)三次，開(kāi)發(fā)商利用這種方式可回籠資金幾乎翻了一倍。第二，現(xiàn)實(shí)提前銷售，遲早回籠資金。第三，提供有誘惑力的市場(chǎng)營(yíng)銷題材，購(gòu)房者可低價(jià)買期房并獲得提前的貸款利息補(bǔ)貼。2、房地產(chǎn)信托

房地產(chǎn)信托起源于美國(guó)，簡(jiǎn)稱REITS(realEstateInvestmentTrusts)，從2003年7月18日中國(guó)信托一法兩規(guī)出臺(tái)后開(kāi)始走向我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)。通過(guò)成立信托公司，并發(fā)行所有權(quán)受益憑證等融資工具，以投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目。它的優(yōu)勢(shì)可以歸納為如下幾點(diǎn)：（1）降低企業(yè)融資成本，而且期限彈性較大，有利于房地產(chǎn)公司的資金運(yùn)營(yíng)和持續(xù)發(fā)展，優(yōu)化公司的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。（2）信托的資金供給方式更為多樣，如針對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)或者項(xiàng)目動(dòng)作的資金信托，有貸款模式和股權(quán)投資模式。（3）房地產(chǎn)投資信托通過(guò)集中專業(yè)管理和多元化投資從而降低投資風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)銀監(jiān)會(huì)公布的《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法（征求意見(jiàn)稿）》意味著兩項(xiàng)新的重大突破：房地產(chǎn)信托額度有條件的不受200份制度；即使開(kāi)發(fā)商“四證”不全，同樣可以通過(guò)信托進(jìn)行融資。信托規(guī)模的放大正在為信托基金的形成開(kāi)啟一扇大門，也可以說(shuō)是在為中國(guó)房地產(chǎn)基金的發(fā)展創(chuàng)造條件。房地產(chǎn)信托將會(huì)成為未來(lái)房地產(chǎn)融資的重要渠道。

3、利用外資基金

進(jìn)一步收緊的宏觀措施和低迷的市場(chǎng)并沒(méi)有阻止外資基金搶灘中國(guó)房地產(chǎn)的步伐。不可否定的是，以摩根士丹利為代表的跨國(guó)投資銀行，在中國(guó)地產(chǎn)業(yè)確有“邊做多邊唱衰”的矛盾之舉。就在其學(xué)者唱空的同時(shí)，大摩旗下的投資部門卻正忙于投資中國(guó)大城市的地產(chǎn)樓市。日前，摩根士丹利宣布，今年計(jì)劃追加30億美元資金投入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，加上此前投入的15億美元，總投資額累計(jì)將達(dá)45億美元。并且投資重點(diǎn)將由日本轉(zhuǎn)移至中國(guó)。盡管受到宏觀調(diào)控的影響，中國(guó)仍然有強(qiáng)大的市場(chǎng)需求。試水多年，對(duì)中國(guó)市場(chǎng)政策和規(guī)則的全面認(rèn)知，中國(guó)市場(chǎng)自上世紀(jì)90年代初新一輪大幅上揚(yáng)，無(wú)疑是促使外資基金近兩年加速進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的最主要因素。2004年，土地招拍掛等一系列措施的出臺(tái)使市場(chǎng)游戲規(guī)則日益透明和國(guó)際化，對(duì)于擁有強(qiáng)大資金實(shí)力的外資基金公司而言，此時(shí)正是投資良機(jī)。

外資基金對(duì)于國(guó)內(nèi)合作方選擇一般為當(dāng)?shù)刈畲笃髽I(yè)或者上市公司有政府背景的企業(yè)更是他們的首選。外資房地產(chǎn)基金在作出投資項(xiàng)目和對(duì)象決定時(shí)，首先是關(guān)注企業(yè)本身，例如過(guò)往業(yè)債、企業(yè)管理層能力、企業(yè)聲譽(yù)和過(guò)往產(chǎn)品質(zhì)量等因素，其次是了解投融資項(xiàng)目的性質(zhì)、地理位置、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、價(jià)格、現(xiàn)金流等等；再次為該項(xiàng)目所在城市、市場(chǎng)的消化能力、深度和需求的變化等?；鹜度腠?xiàng)目后，運(yùn)作過(guò)程要求規(guī)范和透明。

4、上市（IPO）

在當(dāng)年中國(guó)房地產(chǎn)界，形成了一個(gè)非常鮮明的經(jīng)濟(jì)景觀——即以資本運(yùn)營(yíng)為核心的房地產(chǎn)企業(yè)上市浪潮。每個(gè)企業(yè)都要根據(jù)收益與成本來(lái)選擇合適的融資方式，并確定最佳的融資結(jié)構(gòu)。發(fā)行股票所融入的資金屬于所有者權(quán)益，股東一旦投入資金就不能收回，只能轉(zhuǎn)讓其擁有的股份，并相應(yīng)地享有分享剩余收益，重大決策及選擇管理者的權(quán)利。因此與其它融資方式特別是債務(wù)融資相比，進(jìn)行股權(quán)融資最大的好處就是企業(yè)沒(méi)有定期還本付息的壓力，可以很好地規(guī)避企業(yè)在經(jīng)營(yíng)狀況出現(xiàn)起伏時(shí)伴隨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

許多房地產(chǎn)企業(yè)在尋求上市無(wú)門的情況下，轉(zhuǎn)而借助買殼上市達(dá)成融資目的，但值注意的是，買殼上市的企業(yè)上市于集資卻不一定能同步進(jìn)行。就買殼上市業(yè)務(wù)本身的來(lái)說(shuō)，它對(duì)非上市企業(yè)的業(yè)績(jī)要求很高，一般情況下要求凈資產(chǎn)收益率20%左右，除了必須具備一定的資金實(shí)力來(lái)支付買殼資金外，更要擁有先進(jìn)的管理，以保持公司業(yè)績(jī)的穩(wěn)定，從而達(dá)到再融資的終極目標(biāo)。

5、階段性股權(quán)融資

篇3

一、目前房地產(chǎn)業(yè)融資問(wèn)題現(xiàn)狀

1、融資壓力大。房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投資大，周期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)高，融資壓力大，不容易實(shí)現(xiàn)供求平衡。近幾年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境出現(xiàn)的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國(guó)六條國(guó)八條的出臺(tái)，銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款的緊縮政策更加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。

2、融資渠道單一。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資主要包括自有資金和預(yù)收的購(gòu)房定金或購(gòu)房款。預(yù)收的購(gòu)房定金或購(gòu)房款不僅可以籌集到必要的建設(shè)資金，而且可以將部分市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者。但是房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠?jī)?nèi)部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過(guò)外部融資獲得。主要渠道有發(fā)行股票、股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款、房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等。

但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商發(fā)放的貸款占23.86%，企業(yè)自籌占28.69%，定金及預(yù)收款占38.82%。而在定金及預(yù)收款中大部分又是銀行對(duì)購(gòu)房者發(fā)放的個(gè)人住房貸款。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金約有60%來(lái)源銀行貸款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金對(duì)銀行的依賴程度較大。

二、造成房地產(chǎn)業(yè)融資問(wèn)題的主要原因

1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場(chǎng)化運(yùn)作大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)拿地的成本，占用了企業(yè)更多的資金，同時(shí)也使得原先能夠通過(guò)土地的增值獲取超額利潤(rùn)的房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)變薄，資金的自我積累能力下降。

2、房地產(chǎn)業(yè)可能進(jìn)入調(diào)整期。任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都不可能是直線上升發(fā)展的，相關(guān)數(shù)據(jù)表明，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展波動(dòng)周期一般為4-5年，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本吻合。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從2000年以來(lái)已經(jīng)持續(xù)五年快速增長(zhǎng)，未來(lái)幾年會(huì)不會(huì)進(jìn)入一個(gè)實(shí)質(zhì)性的調(diào)整期？一旦進(jìn)入調(diào)整期，產(chǎn)品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長(zhǎng)，所有房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈都會(huì)面臨著巨大的壓力。

3、海外企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇。近幾年海外房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始大舉進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，他們有著數(shù)十年的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)、成熟的項(xiàng)目運(yùn)作模式以及雄厚的資金實(shí)力。在未來(lái)以資金實(shí)力作為核心競(jìng)爭(zhēng)能力的房地產(chǎn)行業(yè)，中國(guó)企業(yè)必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項(xiàng)目的投資時(shí)機(jī)，快速壯大自身實(shí)力。

4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點(diǎn)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在持續(xù)走高，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。海外資本、民間資本的大量涌入以及國(guó)外、港臺(tái)地產(chǎn)商的強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入，加快了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程，同時(shí)加劇了行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。有些房地產(chǎn)企業(yè)在前幾年一味依賴貸款盲目投資開(kāi)發(fā)，不重視自身資金的積累和競(jìng)爭(zhēng)力的增強(qiáng)，以至資金來(lái)源渠道較為單一。

5、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不發(fā)達(dá)。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不完善，住宅金融不配套，房地產(chǎn)信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產(chǎn)品的推出，雖然都對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調(diào)控，和銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的緊縮，使得目前房地產(chǎn)業(yè)所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運(yùn)行質(zhì)量不高。

6、法律法規(guī)不健全。相關(guān)政策、法規(guī)不完善，有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學(xué)有效的體系,缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性,操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開(kāi)展。

上述1、2、3直接加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力，而4、5、6使得我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對(duì)銀行貸款受政策限制少、靈活、創(chuàng)新空間大，但信托產(chǎn)品尚沒(méi)有一個(gè)完善的二級(jí)市場(chǎng)，難于流通。再比如房地產(chǎn)投資基金被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是較好的直接融資方式,房地產(chǎn)證券化的概念也被大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士接受，但是最關(guān)鍵的法律條件處于真空狀態(tài)，使金融創(chuàng)新面臨無(wú)法可依的困境。三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的主要途徑

1、完善房地產(chǎn)業(yè)金融市場(chǎng)，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認(rèn)為當(dāng)前完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的總體思路，應(yīng)該是以金融體制改革為契機(jī)，以國(guó)際慣例為參照，結(jié)合我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的實(shí)際情況，突破重點(diǎn)，帶動(dòng)其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點(diǎn)，指在結(jié)構(gòu)體系上著重培育房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)和住宅抵押證券化業(yè)務(wù)等新型的金融業(yè)務(wù)，并以它們的發(fā)展推動(dòng)其他市場(chǎng)的形成。同時(shí)在房地產(chǎn)金融政策方面則重在解禁，給房地產(chǎn)業(yè)制造一個(gè)寬松的金融環(huán)境，在房地產(chǎn)業(yè)金融管理方面，則要強(qiáng)調(diào)金融立法、經(jīng)濟(jì)杠桿和監(jiān)管措施的協(xié)調(diào)配合，根據(jù)這一思路，目前應(yīng)著手作好以下幾項(xiàng)工作。（1）根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際需要和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的實(shí)際承載能力，積極推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款的證券化和房地產(chǎn)信托等金融工具的發(fā)展，激勵(lì)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，提高了融資市場(chǎng)的效率。

（2）適當(dāng)引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)的金融工具和操作手段，同時(shí)以發(fā)行B股、H股或外匯債券的形式，擴(kuò)大在國(guó)際市場(chǎng)的資金籌措面，加速房地產(chǎn)金融的國(guó)際化進(jìn)程。

（3）加快完善房地產(chǎn)金融立法，推動(dòng)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。房地產(chǎn)金融立法從兩方面入手：一是修改完善現(xiàn)有的法律法規(guī)，如《證券法》、《擔(dān)保法》、《保險(xiǎn)法》等不適應(yīng)房地產(chǎn)金融發(fā)展與創(chuàng)新的地方；二是盡快出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)，如《產(chǎn)業(yè)基金法》及涉及全社會(huì)的信用立法等。房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新離不開(kāi)法律的保障，特別是在證券市場(chǎng)乃至整個(gè)金融市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育并不成熟的情況下，房地產(chǎn)金融業(yè)的法制建設(shè)具有更為重要的意義。2、積極尋求海外資金，建立多元化產(chǎn)權(quán)投資模式。對(duì)于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快增長(zhǎng)的良好預(yù)期和人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中國(guó)市場(chǎng)尋找房地產(chǎn)投資項(xiàng)目。但是目前國(guó)外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入中國(guó)獨(dú)立運(yùn)作項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)和條件尚不成熟，必然需要尋求中國(guó)的合作伙伴，因此與海外資本的聯(lián)合就成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資的一條良好渠道。同時(shí)這也是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與專業(yè)機(jī)構(gòu)合作，提升自身開(kāi)發(fā)品質(zhì)的機(jī)會(huì)。

以筆者所在的上海永業(yè)（集團(tuán)）有限公司為例，在公司成立的十幾年中，就成功的與新加坡的亮閣集團(tuán)、DBS發(fā)展銀行、香港菱電等企業(yè)合作，共同投資了6個(gè)較大規(guī)模的房地產(chǎn)項(xiàng)目，比如位于淮海中路的上海廣場(chǎng)項(xiàng)目，位于上海新天地附近的麗景苑高級(jí)服務(wù)式公寓項(xiàng)目等。在幾年前公司開(kāi)始將融資對(duì)象轉(zhuǎn)向海外投資機(jī)構(gòu)，2003年7月，公司與摩根士丹利投資基金建立了共同投資中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的戰(zhàn)略聯(lián)盟，緊鄰新天地的錦麟天地雅苑成為雙方合作的第一個(gè)項(xiàng)目，該項(xiàng)目已全部售馨，外方取得了良好的投資回報(bào)，目前由我集團(tuán)控股，并與摩根士丹利、雷曼兄弟這兩家國(guó)際知名的投資基金聯(lián)合開(kāi)發(fā)的永業(yè)公寓二期項(xiàng)目也在9月份正式開(kāi)盤，該項(xiàng)目目前的平均售價(jià)達(dá)到22000元/平方米，且目前銷售狀況良好，也會(huì)為海外基金在中國(guó)的投資帶來(lái)滿意的投資回報(bào)，目前集團(tuán)已累計(jì)吸收外資達(dá)100億人民幣，開(kāi)發(fā)土地近100萬(wàn)平方米，應(yīng)該說(shuō)通過(guò)與國(guó)際金融資本的合作，為集團(tuán)開(kāi)拓了一條新的融資渠道，同時(shí)也不斷的壯大了公司的自身實(shí)力。

如何獲得國(guó)外資本的認(rèn)同呢？以筆者單位的經(jīng)驗(yàn)：首先要作到誠(chéng)實(shí)守信，外方作為跨地域的經(jīng)營(yíng)者，最看重的也是合作方是否誠(chéng)實(shí)守信，往往在我們與外方洽談合作事項(xiàng)之前，外方已經(jīng)通過(guò)各種渠道了解我們企業(yè)的信用情況，而在合同履行的過(guò)程中我們也始終奉行誠(chéng)實(shí)守信的原則，“言必行，行必果”，這樣才能獲得合作方的信任，才能與合作方建立長(zhǎng)期的合作伙伴關(guān)系。其次在處理問(wèn)題時(shí)要奉行合作雙方利益最大化的原則，即雙贏的原則。在與外方的合作過(guò)程中要作到不卑不亢，有禮有節(jié)的與外方和諧共處，在維護(hù)中方利益的同時(shí)也要合理的維護(hù)外方的利益，使外方在中國(guó)境內(nèi)的投資利益得到根本保障。

篇4

（一）內(nèi)部原因1.信用等級(jí)低，違約風(fēng)險(xiǎn)高。我國(guó)的中小型房企大都資金實(shí)力、償債能力弱，違約風(fēng)險(xiǎn)較高，銀行等金融機(jī)構(gòu)往往不愿意貸款給它們。同時(shí)也正是這些特點(diǎn)使它們很難達(dá)到上市、發(fā)行債券等的標(biāo)準(zhǔn)。2.資金需求與銀行貸款不匹配。中小型房企規(guī)模較小，資金需求相對(duì)較少，而考慮到交易成本，銀行更愿意一次性貸給較大型的企業(yè)，而吝于對(duì)中小企業(yè)貸款。3.缺乏完善的內(nèi)部管理制度。中小型房企一般只注重效益，而忽略內(nèi)部管理，缺乏專業(yè)的管理人才和系統(tǒng)的管理制度，特別是在土地取得成本日益增加的情況下，很難做到良好的成本控制。因此中小企業(yè)在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生變化時(shí)無(wú)法做出及時(shí)有效的應(yīng)對(duì)，也缺乏創(chuàng)新融資渠道的能力。

（二）外部原因1.政策原因。國(guó)家的部分政策在某種程度上促成了房地產(chǎn)企業(yè)融資困境的形成。政府通過(guò)嚴(yán)格的土地政策和信貸政策等來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，土地取得愈加困難，取得土地的相關(guān)稅費(fèi)也來(lái)越高，利率、存款準(zhǔn)備金的調(diào)整，差別化信貸政策，限購(gòu)令等，都對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小企業(yè)的融資提出了挑戰(zhàn)。2.金融市場(chǎng)原因。我國(guó)的金融市場(chǎng)發(fā)展尚不成熟，融資結(jié)構(gòu)不合理，直接融資受限較多。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)長(zhǎng)期資金需求較大，而銀行貸款以中短期為主，難以滿足以銀行貸款為主要資金來(lái)源的中小房企的融資需求。3.行業(yè)原因。由于房?jī)r(jià)的不穩(wěn)定及巨大的泡沫，導(dǎo)致即使有房地產(chǎn)等高價(jià)值固定資產(chǎn)來(lái)抵押，銀行對(duì)房企的貸款仍程序復(fù)雜、條件苛刻，尤其是對(duì)規(guī)模、信用等都很難達(dá)標(biāo)的中小企業(yè)。另外，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展繁榮健康時(shí)，銀行貸款寬松，對(duì)房屋預(yù)售的監(jiān)管也不是很嚴(yán)格，企業(yè)較容易獲得銀行貸款、回收的銷售房款等款項(xiàng)，資金相對(duì)富裕，致使一些企業(yè)安于現(xiàn)狀，缺乏危機(jī)意識(shí)和創(chuàng)新能力，在面對(duì)嚴(yán)厲調(diào)控時(shí)，不能迅速找到適合企業(yè)自身的多渠道融資方式。4.法律原因。我國(guó)與房地產(chǎn)金融相關(guān)的法律法規(guī)尚不健全，在銀行貸款獲得愈加困難的情況下，許多中小型房企就把目光轉(zhuǎn)向了民間借貸，可我國(guó)民間借貸一直處于法律邊緣，缺乏進(jìn)入的渠道。另外，我國(guó)對(duì)中小房企上市以及再融資、發(fā)行債券都有嚴(yán)格限制，同時(shí)當(dāng)下嚴(yán)厲的監(jiān)管使得房地產(chǎn)信托融資在我國(guó)很難實(shí)現(xiàn)。

二、解決我國(guó)中小型房地產(chǎn)企業(yè)融資困難的建議

（一）政府方面1.完善房地產(chǎn)金融相關(guān)法律體系。加強(qiáng)新型融資方式的法律建設(shè)，例如規(guī)范和積極發(fā)展民間借貸，還包括房地產(chǎn)投資信托、私募股權(quán)基金等相關(guān)法律的完善。2.適當(dāng)放寬政策限制。國(guó)家可以適當(dāng)放寬對(duì)中小型房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控政策，如適當(dāng)降低中小型房企的營(yíng)業(yè)稅、所得稅，實(shí)行浮動(dòng)利率，優(yōu)化信貸政策，適當(dāng)放松對(duì)其信貸規(guī)模的監(jiān)管，讓銀行貸款從制度上向中小企業(yè)傾斜。2014年第10期下旬刊（總第568期）時(shí)代Times3.加快債券市場(chǎng)發(fā)展。促進(jìn)中小型房地產(chǎn)企業(yè)集合票據(jù)和債券的發(fā)行，減少其債券發(fā)行限制，也可以有效拓展中小房企的融資渠道。4.構(gòu)建完善的金融機(jī)構(gòu)體系。在發(fā)達(dá)國(guó)家，中小金融機(jī)構(gòu)在融資活動(dòng)中發(fā)揮著十分重要的作用，國(guó)家可以通過(guò)出臺(tái)相關(guān)政策來(lái)促進(jìn)小額貸款公司、典當(dāng)行等的發(fā)展，促進(jìn)中小金融機(jī)構(gòu)來(lái)參與解決融資難的問(wèn)題。

篇5

 

一、引言

一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，少則投資數(shù)百萬(wàn)元，多則數(shù)億甚至數(shù)十億，對(duì)資金要求非常高。目前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源比較單一，主要靠銀行信貸。而隨著國(guó)家宏觀調(diào)控的持續(xù)深入，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資愈加困難，很多開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨著資金鏈斷裂的危險(xiǎn)。如果能夠?qū)τ绊懛康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資的內(nèi)在機(jī)制進(jìn)行可靠的分析，就能對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加強(qiáng)融資能力提供有益的啟示。

二、影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信貸融資成功的關(guān)鍵因素

從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資的現(xiàn)狀分析，筆者認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力大小、銀行與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)企業(yè)間的信息對(duì)稱程度是影響信貸融資成功的關(guān)鍵因素。

（一）、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力

哈佛大學(xué)的Scott.B.R認(rèn)為,“企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力是指企業(yè)在與其它企業(yè)的公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)中,用人力和資金資源以使企業(yè)保持持續(xù)發(fā)展的能力”。 而對(duì)于資金的提供者銀行來(lái)說(shuō)金融論文，他愿不愿意給企業(yè)提供資金支持，就是要看這個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力大小，一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)力弱小的房地產(chǎn)企業(yè)銀行是很難相信它有能力收回投資并取得收益的。所以企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力大小是影響融資可行性的關(guān)鍵因素之一。

（二）、銀行與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)企業(yè)間信息對(duì)稱程度

房地產(chǎn)企業(yè)作為理性的“經(jīng)濟(jì)人”[1]，它從事經(jīng)濟(jì)活動(dòng)以追求自己最大經(jīng)濟(jì)利益為動(dòng)機(jī)，在融資活動(dòng)中企業(yè)往往會(huì)利用信息不對(duì)稱損害銀行的利益。而銀行為了降低信貸風(fēng)險(xiǎn)，往往在信息不對(duì)稱時(shí)不同意或只同意企業(yè)一部分貸款額的申請(qǐng)，于是出現(xiàn)了“信貸配給”[2]，“信貸配給”最終使銀企雙方的利益都受損，尤其是使企業(yè)融資變得困難。所以銀行和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)間的信息對(duì)稱程度也是影響企業(yè)融資可行性的關(guān)鍵因素之一。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸融資內(nèi)在約束機(jī)制分析

（一）、信貸融資內(nèi)在約束機(jī)制分析模型的建立

由影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信貸融資的關(guān)鍵因素，可以建立信貸融資函數(shù)A核心期刊目錄。即：

A=G(C,L,Q)

這里，G ――函數(shù)表達(dá)式；

C ――房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力；

L ――銀行與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)企間信息對(duì)稱程度；

Q ――房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可獲得的銀行貸款數(shù)量.

根據(jù)這個(gè)函數(shù)表達(dá)式，可繪三維圖形分析如下：

H B

QJ

γ·I

A·α

C·β

A’ J’H’ B’

FK

I’

F’D

EK’

E’D’

0L

上圖中，直線A’F’表示房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從銀行獲取貸款最低所必需的信息對(duì)稱程度；直線E’D’表示房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從銀行獲取貸款最低所必需的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。類似于經(jīng)濟(jì)學(xué)上的無(wú)差異曲線[3]，要獲得一定的銀行貸款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力C與銀行和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)間的信息對(duì)稱程度L有一定的替代性，即假如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)、銀行和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)間信息對(duì)稱程度較低時(shí)可獲得銀行貸款為W，則存在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力較前一種情況弱、銀行和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)間信息對(duì)稱程度較前一種情況高時(shí)也能獲得相同銀行貸款W，由此可以得到獲得最低銀行貸款時(shí)C與L所有可能組合點(diǎn)的連線E’F’。

考慮到C不可能無(wú)限大，即當(dāng)企業(yè)處于行業(yè)的絕對(duì)壟斷地位時(shí)，C達(dá)到最大值（假設(shè)一定時(shí)期內(nèi)所有銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)放貸的總數(shù)量一定）。在上圖中用A’B’表示C達(dá)到最大時(shí)的臨界線。同樣的道理，銀行和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)間的信息對(duì)成程度也有一個(gè)極限金融論文，即銀行和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)間信息完全對(duì)稱，此時(shí)L達(dá)到最大值 ，在上圖中用B’D’表示L達(dá)到最大時(shí)的臨界線。從而得到A’ B’ D’ E’ F’ 平面對(duì)應(yīng)的ABDEF曲面就是C與L不同組合下，企業(yè)可獲得銀行貸款的所有可能值組成的點(diǎn)的集合。

（二）、模型分析

由于C與L具有一定范圍的可替代性，所以在允許范圍內(nèi)可任作兩條曲線J’K’、H’I’，使其滿足曲線上的C與L的組合分別能獲得相同的銀行貸款，其分別對(duì)應(yīng)相同銀行貸款集合組成的曲線為JK和HI。比較JK上的α和β點(diǎn)以及HI上的γ點(diǎn)的大小可知：α＝β<γ，即曲線HI所代表的銀行貸款大于JK所代表的銀行貸款，而JK上的銀行貸款相等。從而可知，曲面ABDEF是由一系列像JK、HI一樣的等銀行貸款線組成，并且C與L的組合值越大，其所對(duì)應(yīng)的等銀行貸款線越高。

從以上圖形分析可知，只要能夠?qū)與L進(jìn)行度量，就能對(duì)企業(yè)融資可行性進(jìn)行評(píng)價(jià)。

（三）、影響信貸融資成功關(guān)鍵要素的度量

1、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的測(cè)定是眾多評(píng)價(jià)指標(biāo)的綜合評(píng)估過(guò)程。目前國(guó)內(nèi)外常用的綜合評(píng)估方法有三大類，包括專家評(píng)估法、經(jīng)濟(jì)分析法和運(yùn)籌學(xué)方法[4]。本文從專家評(píng)估法依靠人為打分確定權(quán)重，具有一定的片面主觀性出發(fā)，試圖運(yùn)用因子分析方法建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的評(píng)價(jià)指標(biāo)。因子分析是從一些有錯(cuò)綜復(fù)雜關(guān)系的現(xiàn)象中找出少數(shù)幾個(gè)主要因子，再對(duì)這些主要因子進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，因此可以有效的消除人為因素的干擾，確保評(píng)估的客觀性和評(píng)價(jià)結(jié)論的準(zhǔn)確性。

將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力分為三類：經(jīng)營(yíng)能力（評(píng)價(jià)指標(biāo)有固定資產(chǎn)原值、流動(dòng)資產(chǎn)平均余額、技術(shù)職工人數(shù)、銷售收入、市場(chǎng)占有率、人均工資額、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等）；效益能力（評(píng)價(jià)指標(biāo)有資產(chǎn)效率、勞動(dòng)生產(chǎn)率、人均利稅率、資本收益率、資產(chǎn)報(bào)酬率、銷售利稅率、成本費(fèi)用利稅率等）；發(fā)展能力（評(píng)價(jià)指標(biāo)有銷售收入增長(zhǎng)率、利稅增長(zhǎng)率、總資產(chǎn)增長(zhǎng)率、工資額增長(zhǎng)率、科技經(jīng)費(fèi)增長(zhǎng)率，技術(shù)進(jìn)步率等）。

因子分析的計(jì)算步驟包括將因子表示為變量的線性組合金融論文，然后構(gòu)造原始數(shù)據(jù)矩陣W0、求W0的標(biāo)準(zhǔn)化數(shù)據(jù)矩陣W、求W 的相關(guān)系數(shù)矩陣T、求T的特征根λ及特征向量S、建立主成分表達(dá)式、計(jì)算每個(gè)主成分的貢獻(xiàn)率U、按累計(jì)貢獻(xiàn)率的最低限值選取主因子個(gè)數(shù)P、計(jì)算主因子的因子載荷矩陣B、求B的正交因子解、建立因子得分模型上H（見(jiàn)式①）、計(jì)算主因子綜合得分Z（見(jiàn)式②）、計(jì)算因子綜合得分得相對(duì)得分Z’（將樣本綜合得分按由小到大順序在評(píng)價(jià)區(qū)間[Φ1 , Φ2]上進(jìn)行歸一化處理（見(jiàn)式③）。

Hi = ai1W1+ ai2W2+ … + ai nW n( i =1, …, P)①

式中：Hi為第i 個(gè)主因子的得分值；Wj為第j 個(gè)變量得觀測(cè)值；P為選取的主因子個(gè)數(shù)；aij為第i 個(gè)因子的第j 個(gè)變量的得分系數(shù)。

Z(i) =Σ(Uj×Hij) / (ΣUj) ( i= 1,2, …,M;j = 1,2,…,P)②

式中：Z(i)為第i 個(gè)樣本的主因子綜合得分; Uj為第j 個(gè)主因子的貢獻(xiàn)率；Hij為第i 個(gè)樣本的第j 個(gè)主因子的得分值。

Z’(i) =Φ1+(Φ2－Φ1)×(Z(i)－Zmin) / (Zmax－Zmin)③

式中：Z’(i)為第i 個(gè)樣本的主因子相對(duì)得分，按其落在評(píng)價(jià)區(qū)間[Φ1 , Φ2]的位置評(píng)價(jià)出企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力大小。

2、 銀行和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)間的信息對(duì)稱程度

銀行和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)間的信息不對(duì)稱指的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擁有更多的內(nèi)部信息，這些內(nèi)部信息有的能反映出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在的缺陷甚至致命的弱點(diǎn)，而投資方銀行相對(duì)缺少企業(yè)的這些內(nèi)部信息，從而使銀行面臨信貸風(fēng)險(xiǎn)。信息不對(duì)稱有兩個(gè)極端，即信息完全不對(duì)稱和信息完全對(duì)稱，事實(shí)上，這兩種極端的情形在實(shí)際生活中幾乎不存在，絕大多數(shù)情況是間于這兩種極端情形之間。為了量化的需要，可以把信息完全不對(duì)稱時(shí)的值定義為0，把信息完全對(duì)稱時(shí)的值定義為100。

要度量信息對(duì)稱的程度，就要明確融資信息從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的哪些指標(biāo)獲取。根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的特點(diǎn)，可以從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理制度、財(cái)務(wù)制度（報(bào)表的效度和信度）、治理結(jié)構(gòu)的清晰程度、以及對(duì)銀行提出的合理規(guī)避逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)的條件的認(rèn)可度來(lái)獲取。從而信息的對(duì)稱程度可以用下表來(lái)度量核心期刊目錄。

融資信息對(duì)稱程度度量表

 

指標(biāo)

權(quán)數(shù)

評(píng)價(jià)層次（參數(shù)）

管理制度

15

完善（1）

較好（0.8）

一般（0.6）

較差（0.4）

差（0.2）

財(cái)務(wù)制度

15

優(yōu)（1）

良（0.8）

合格（0.6）

較差（0.4）

差（0.2）

治理結(jié)構(gòu)

10

清晰（1）

不清晰（0）

條件認(rèn)可度

篇6

作為典型的高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高產(chǎn)出的資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融市場(chǎng)具有天然的高度依賴，而發(fā)展滯后的房地產(chǎn)融資市場(chǎng)必然會(huì)拖累房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常供給，不利于平抑高漲的房?jī)r(jià)；與此同時(shí)，為了回應(yīng)融資困局，房地產(chǎn)業(yè)紛紛開(kāi)始探求多元化的融資渠道，房地產(chǎn)融資也成為業(yè)內(nèi)最受關(guān)注的議題，能否盡快建立健全的多渠道融資體系，獲得足夠的資金支持，已成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。經(jīng)歷多輪宏觀政策調(diào)控之后，銀根越收越緊，開(kāi)發(fā)商的融資問(wèn)題成為影響生存和發(fā)展的首要問(wèn)題，客觀上要求開(kāi)發(fā)商由依賴銀行貸款轉(zhuǎn)而尋求多元化融資之略。面對(duì)嚴(yán)格的土地政策和不利的金融政策，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在融資戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)上可能會(huì)發(fā)生質(zhì)的變化。房地產(chǎn)金融在“十一五”期間面臨的主要問(wèn)題，不是房地產(chǎn)信貸政策的松緊問(wèn)題，而是房地產(chǎn)融資渠道寬窄的問(wèn)題。多元化融資是國(guó)家宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)業(yè)的必然選擇，但如何降低融資成本，哪種融資工具的使用成本最低廉，是房地產(chǎn)企業(yè)考慮最多的問(wèn)題。

一、銀行貸款

房地產(chǎn)貸款是指與房產(chǎn)或地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)等活動(dòng)有關(guān)的貸款，主要包括土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款、商業(yè)用房貸款等。至今銀行貸款仍然是我國(guó)房地產(chǎn)最主要的融資渠道，至少70％以上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金仍然來(lái)自商業(yè)銀行系統(tǒng)。而這種以銀行為主導(dǎo)的單一融資模式必然會(huì)把整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)完全風(fēng)險(xiǎn)集中到銀行身上，改變國(guó)內(nèi)單一的以銀行為主導(dǎo)的房地產(chǎn)融資模式已是迫在眉睫。隨著央行“121號(hào)文件”對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款、個(gè)人住房公積金貸款等7個(gè)方面提高了門檻，再加上“8．31大限”，預(yù)示著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商憑借銀行資金買地開(kāi)發(fā)模式的終結(jié)。在新的融資限制條件下，實(shí)際上可以說(shuō)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)是難以繼續(xù)依賴銀行貸款的。盡管2005年被媒體和諸多業(yè)界人士熱捧的多元化融資，再2006年挾其突起之勢(shì)，浩浩蕩蕩撲面而來(lái)。然而，這新的一年中，作為房地產(chǎn)融資主渠道的銀行，內(nèi)對(duì)各路新融資方式的挑戰(zhàn)，外臨外資銀行等強(qiáng)敵逼近，其江湖老大的地位卻依然難以撼動(dòng)。2006年銀行仍作為房地產(chǎn)融資的主渠道。當(dāng)然，銀行融資門檻將越來(lái)越高，銀行貸款在房地產(chǎn)資金鏈中的比例會(huì)逐漸減少：非銀行融資渠道將加速放開(kāi)，直接融資和證券化融資加快不僅是銀行為了減低自身的風(fēng)險(xiǎn)，僅從美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)金融模式分析，銀行信貸的比例也是逐步降低，銀行信貸衍生品和非信貸類的融資品種層出不窮且不斷完善。房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，大量的資金自然而然會(huì)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，以銀行為主導(dǎo)的模式主要會(huì)使今后金融市場(chǎng)面臨一系列的問(wèn)題，無(wú)論是對(duì)企業(yè)還是對(duì)個(gè)人。根據(jù)我們現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況，在目前的情況下，房地產(chǎn)以銀行為主導(dǎo)的模式，短期內(nèi)不會(huì)改變。也就是說(shuō)大多數(shù)金融資產(chǎn)掌握在銀行手里，銀行是不可能輕易轉(zhuǎn)移出來(lái)。當(dāng)然我們以銀行為主導(dǎo)的方式，并不會(huì)說(shuō)完全是單一的方式，融資渠道多元化，融資市場(chǎng)多元化，肯定是今后一段時(shí)間內(nèi)要進(jìn)行的，比我們想象的肯定要快。

二、上市融資

理論上講，公開(kāi)上市是最佳途徑，因?yàn)橹苯尤谫Y，可從容化解金融風(fēng)險(xiǎn)，降低企業(yè)融資成本，改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。但是，房地產(chǎn)企業(yè)上市非常困難，因?yàn)樗内A利模式有別于一般工業(yè)企業(yè)，資金流不連續(xù)，呈現(xiàn)周期性的大進(jìn)大出的狀況，難以達(dá)到上市要求，如要求設(shè)立滿3年，有最近3年可比性的盈利，發(fā)行人業(yè)務(wù)和管理層近3年未變等。上市曾是房地產(chǎn)企業(yè)夢(mèng)寐以求的一條融資渠道，但是在1994年宏觀調(diào)控的大背景下，中國(guó)證監(jiān)會(huì)決定暫不接受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的上市申請(qǐng)，直到2001年初才解除了這一禁令。有數(shù)據(jù)顯示，2002年以來(lái)全國(guó)有20多家地產(chǎn)公司并購(gòu)上市，以股權(quán)融資的方式買殼進(jìn)入股票市場(chǎng)，在國(guó)內(nèi)外資本市場(chǎng)上進(jìn)行直接融資。如北京萬(wàn)通地產(chǎn)股份有限公司、首創(chuàng)置業(yè)等開(kāi)發(fā)商已紛紛通過(guò)買殼，成功參股或控股上市公司。另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，到2004年初，已有北京天鴻寶業(yè)房地產(chǎn)股份有限公司、金地集團(tuán)、上海復(fù)地等60多家房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)了在證券市場(chǎng)上市融資。當(dāng)然，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都是通過(guò)買殼、重組來(lái)上市。買殼上市就是指一些非上市公司通過(guò)收購(gòu)一些業(yè)績(jī)較差，籌資能力弱化的上市公司，剝離被收購(gòu)上市公司的不良資產(chǎn)或其他資產(chǎn)，注入自己的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)或其他資產(chǎn)，形成新的主營(yíng)業(yè)務(wù)，從而實(shí)現(xiàn)該公司間接上市的目的。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊(cè)資本永久使用，沒(méi)有固定的還款期限，因此，對(duì)于一些規(guī)模較大的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，尤其是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有很大的優(yōu)勢(shì)。一些急于擴(kuò)充規(guī)模和資金的有發(fā)展?jié)摿Φ拇笾行推髽I(yè)還可以考慮買(借)殼上市進(jìn)行融資。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)本身的這種資金密集型、周期性、受政策影響比較大的特點(diǎn)，房企借助資本市場(chǎng)會(huì)成為一個(gè)趨勢(shì)。但因?yàn)榉康禺a(chǎn)泡沫，房地產(chǎn)企業(yè)直接上市面臨監(jiān)管層大量的法律法規(guī)的屏障。因此，很多好的房地產(chǎn)公司一直在尋求香港、新加坡上市。其余的則考慮通過(guò)借殼上市打開(kāi)資本市場(chǎng)的通道。2006年初，各大房地產(chǎn)上市公司陸續(xù)了年報(bào)，大部分公司的利潤(rùn)普遍比上年出現(xiàn)了大幅增長(zhǎng)。由于各大公司都在增加土地儲(chǔ)備，房地產(chǎn)企業(yè)普遍表現(xiàn)出強(qiáng)烈的融資；中動(dòng)。據(jù)悉，2006年國(guó)資委和證監(jiān)會(huì)有意降低房地產(chǎn)企業(yè)上市門檻，保利地產(chǎn)已經(jīng)率先敲開(kāi)了A股市場(chǎng)大門。很多好的房地產(chǎn)公司也正在醞釀直接IPO。但是在新一輪宏觀調(diào)控的影響下，以內(nèi)地發(fā)展為主要目標(biāo)的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛放緩在香港、新加坡、A股市場(chǎng)的融資步伐。可以這么說(shuō)，在2006年通過(guò)在國(guó)內(nèi)股市IP0融資或買殼上市后再融資，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)仍然將是一種奢望。

三、房地產(chǎn)債券融資

房地產(chǎn)債券是企業(yè)債券中的一個(gè)組成部分。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券并不多見(jiàn)。房地產(chǎn)債券最先出現(xiàn)在1992年，由海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)的開(kāi)發(fā)商推出房地產(chǎn)投資券，分別是“萬(wàn)國(guó)投資券”、“伯樂(lè)投資券”以及“富島投資券”，總計(jì)1．5億元，這三種投資券按《企業(yè)債券管理暫行條例》對(duì)具體項(xiàng)目發(fā)行，實(shí)際上是資產(chǎn)負(fù)債表外(Off-balancesheet)的房地產(chǎn)項(xiàng)目債券。同年9月北京華遠(yuǎn)房地產(chǎn)發(fā)行了2,900萬(wàn)元、利率為10．1％、限期為3．5年的債券，這屬于資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)債券。由于后來(lái)接連出現(xiàn)企業(yè)債券到

期無(wú)法償還的事件，我國(guó)債券市場(chǎng)從此陷入低潮，國(guó)家采取了嚴(yán)厲措施，限制企業(yè)發(fā)行債券，尤其嚴(yán)格限制房地產(chǎn)企業(yè)，1993年到1998年上半年，房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有公開(kāi)發(fā)行房地產(chǎn)債券。1998年以來(lái)，有4家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行了債券，分別是：深圳振業(yè)集團(tuán)股份有限公司為翠海花園項(xiàng)目發(fā)行的“1998深振業(yè)債券”；北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)發(fā)行的“首創(chuàng)債券”，用于北京市六個(gè)居民小區(qū)的商品房建設(shè)；北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)總公司發(fā)行的“蓮花小區(qū)建設(shè)債券”；北京市華遠(yuǎn)房地產(chǎn)股份有限公司發(fā)行的“華遠(yuǎn)債券”，用于北京市西城區(qū)東冠英小區(qū)危舊改造。近年來(lái)，發(fā)行房地產(chǎn)債券的企業(yè)也屈指可數(shù)，發(fā)債融資對(duì)籌資企業(yè)的條件要求較高，中小型房地產(chǎn)企業(yè)很難涉足。再加上我國(guó)企業(yè)債券市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制不完善和企業(yè)債券本身的一些缺陷，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)大都不采用該種融資方式。多年來(lái)，債券融資在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中所占的份額一直很低，而且1997-2001年一路下滑，2002年雖然有較大反彈，但是2003年卻下降到1997年以來(lái)的最低點(diǎn)，2004年房地產(chǎn)企業(yè)債券只占當(dāng)年房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源的0．001％。這與我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展階段是不適應(yīng)的，應(yīng)當(dāng)大力拓展債券融資的空間。從我國(guó)目前來(lái)看，由于發(fā)債主體資格的嚴(yán)格要求和債券市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用債券籌資的渠道同樣并不暢通。2004年伴隨《國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)資本市場(chǎng)改革開(kāi)放和穩(wěn)定發(fā)展的若干意見(jiàn)》出臺(tái)，國(guó)家對(duì)于債券融資的態(tài)度會(huì)有實(shí)質(zhì)性改變，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的債券融資空間將會(huì)增大。按照我國(guó)“大力發(fā)展資本市場(chǎng)、擴(kuò)大直接融資比例”的發(fā)展思路，2006年債券市場(chǎng)的發(fā)行量將有一個(gè)大的增長(zhǎng)已成必然。而像短期融資券、企業(yè)債的發(fā)行更有可能成倍增長(zhǎng)。因此可以相信，包括短期融資券、可轉(zhuǎn)換債券在內(nèi)的債券市場(chǎng)將成為2006年房地產(chǎn)公司除銀行外最可能企及的方式。當(dāng)然，國(guó)家應(yīng)適度放寬對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行主體、融資項(xiàng)目和利率等限制條件，增加對(duì)符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行長(zhǎng)期債券的額度，為房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)債券融資創(chuàng)造良好的條件。

四、夾層融資

“夾層融資”(mezzaninefinancing)是指從風(fēng)險(xiǎn)與收益角度來(lái)看，介于股權(quán)與債權(quán)之間的投資形式?！皧A層融資”可創(chuàng)新的金融產(chǎn)品很多，一部分可以轉(zhuǎn)讓咸股份，一部分可以轉(zhuǎn)讓成債券；在結(jié)構(gòu)上，可以是本金和利息按月付給投資人，也可以在前期急需資金的時(shí)候只支付利息，最后才歸還本金。因此，其靈活性非常適合于房地產(chǎn)業(yè)。“夾層融資”模式大致分為四種：第一種是股權(quán)回購(gòu)式，就是募集資金投到房地產(chǎn)公司股權(quán)中，然后再回購(gòu)，這是比較低級(jí)的；第二種是房地產(chǎn)公司一方面貸款，另一方面將部分股權(quán)和股權(quán)受益權(quán)給信托公司，即“貸款+信托公司十股權(quán)質(zhì)押”模式；第三種模式是貸款加認(rèn)股期權(quán)，到期貸款作為優(yōu)先債券償還；第四種模式是多層創(chuàng)新。在“夾層融資”，這種大的制度安排下，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新空間很大，在債權(quán)、股權(quán)、收益權(quán)方面可進(jìn)行多種創(chuàng)新組合。夾層融資是一種準(zhǔn)房地產(chǎn)信托投資基金。夾層融資可以繞開(kāi)銀監(jiān)會(huì)212號(hào)文件規(guī)定的新發(fā)行房地產(chǎn)集合資金信托計(jì)劃的開(kāi)發(fā)商必須“四證”齊全、自有資金超過(guò)35％、同時(shí)具備二級(jí)以上開(kāi)發(fā)資質(zhì)的政策，根據(jù)自身的偏好選擇投資。而對(duì)于房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，夾層融資是一種非常靈活的融資方式，可以根據(jù)募集資金的特殊要求進(jìn)行調(diào)整。夾層融資的提供者可以調(diào)整還款方式，使之符合借款者的現(xiàn)金流要求及其他特性。夾層融資的最大優(yōu)點(diǎn)體現(xiàn)為靈活性，通過(guò)融合不同的債權(quán)及股權(quán)特征，夾層融資可以產(chǎn)生無(wú)數(shù)的組合，以滿足投資人及借款者的各種需求。自銀監(jiān)會(huì)2005年9月份下發(fā)了關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)控制的“212”號(hào)文件后，其政策不僅將以“過(guò)橋貸款”為初衷的信托融資通道牢牢扼制住，而且也令先前在房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)中普遍采用的抵押式貸款融資和財(cái)產(chǎn)信托轉(zhuǎn)讓受益權(quán)式融資的主流手法就此終結(jié)。但在行業(yè)中已經(jīng)將房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)作為主流盈利模式的信托公司一定不會(huì)受到政策的束縛，而將會(huì)去尋求更為安全、更具有操作性的創(chuàng)新模式。此種業(yè)務(wù)創(chuàng)新的信息已經(jīng)在2005年的第4季度體現(xiàn)出來(lái)，行業(yè)內(nèi)房地產(chǎn)創(chuàng)新業(yè)務(wù)的“夾層融資”、股權(quán)投資和債權(quán)融資等多種創(chuàng)新手法紛紛登臺(tái)。聯(lián)華信托2005年推出的“聯(lián)信·寶利”7號(hào)通過(guò)信托持股，在收益權(quán)上加以區(qū)分，成為我國(guó)首個(gè)夾層融資信托產(chǎn)品?！奥?lián)信·寶利”7號(hào)信托資金將投資于大連琥珀灣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司的股權(quán)，項(xiàng)目公司由聯(lián)華信托和大連百年城集團(tuán)各出資5,000萬(wàn)元，分別持有項(xiàng)目公司20％的股份，1，5億元信托資金入股占項(xiàng)目公司股份60％。而在1．5億元的信托資金中，“聯(lián)信·寶利”7號(hào)的信托受益人設(shè)置為優(yōu)先受益人和劣后受益人。信托計(jì)劃終止時(shí)，優(yōu)先受益人優(yōu)先參與信托利益分配，劣后受益人次級(jí)參與信托利益分配。外來(lái)資金的投資加上自有資金的進(jìn)入構(gòu)成了夾層融資信托模式。該模式大量采用了基金要素進(jìn)行設(shè)計(jì)，是我國(guó)房地產(chǎn)信托發(fā)展的主要方向之一。五、房地產(chǎn)信托

在銀信貸收緊的情況下，房地產(chǎn)信托迅速成為近年來(lái)異?；钴S的房地產(chǎn)融資方式。我國(guó)的房地產(chǎn)信托是指信托公司接受委托經(jīng)營(yíng)、管理和處分的財(cái)產(chǎn)為房地產(chǎn)及相關(guān)財(cái)務(wù)的信托。自2001年我國(guó)信托投資“一法兩規(guī)”(《信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》)的相繼出臺(tái)以來(lái)，信托公司在房地產(chǎn)資金融通市場(chǎng)上開(kāi)始扮演起日趨重要的角色。自2002年以來(lái)信托投資公司發(fā)行一系列房地產(chǎn)信托計(jì)劃，特別是央行“121文件”以后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商把融資的目光轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。房地產(chǎn)信托是金融信托業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相互融合的產(chǎn)物，它為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了大最的資金和手段。房地產(chǎn)信托在資金運(yùn)用上，可以橫跨產(chǎn)業(yè)投資、資本市場(chǎng)和貨幣市場(chǎng)，形式多種多樣：如通過(guò)貸款、股權(quán)融資和交易等方式為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供資金；或者階段性地購(gòu)買房地產(chǎn)企業(yè)，然后再以賣出的方式融入資金。與其他模式，比如上市、海外融資、企業(yè)債券、股權(quán)投資、產(chǎn)業(yè)基金等模式相比，雖然房地產(chǎn)信托融資本身也有諸如“200份”、流通性、營(yíng)銷方式等方面的限制條件和缺欠，但信托的宏觀環(huán)境相對(duì)其他融資工具而言要寬松得多。2005年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信托市場(chǎng)繼續(xù)呈現(xiàn)快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，不僅信托品種及規(guī)模迅速擴(kuò)大，而且信托產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也呈多元化態(tài)勢(shì)。據(jù)市場(chǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，截止到2005年12月31日，信托市場(chǎng)共發(fā)行房地產(chǎn)信托121只，募集資金規(guī)模157．27億元，絕對(duì)額大幅增加了35．1億元，分別較去年同期增長(zhǎng)11％和28．73％。其

產(chǎn)品發(fā)行數(shù)量和規(guī)模均為信托行業(yè)自2002年重新登記以來(lái)的最高峰值。當(dāng)2006年金融服務(wù)領(lǐng)域全面開(kāi)放、房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步與國(guó)際接軌以后，我國(guó)房地產(chǎn)信托融資將會(huì)有大幅度發(fā)展。2006年我國(guó)房地產(chǎn)信托的發(fā)展方向應(yīng)是為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、收購(gòu)、買賣、租賃、管理等各環(huán)節(jié)提供全面的金融服務(wù)，適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，提供有效的資金融通和風(fēng)險(xiǎn)管理手段。2006年房地產(chǎn)信托市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)如下五大特征：(1)整體趨勢(shì)先抑后揚(yáng)。(2)專業(yè)化、細(xì)膩化將會(huì)穩(wěn)步推動(dòng)市場(chǎng)向成熟邁進(jìn)。(3)信托商將在212號(hào)文的“后房地產(chǎn)信托時(shí)代”，逐步亮劍。(4)房地產(chǎn)信托投融資的區(qū)域化將趨明顯。(5)產(chǎn)品發(fā)行總量會(huì)走低，但總體發(fā)行規(guī)模將繼續(xù)放大。隨著信托計(jì)劃200份的可能突破及分類監(jiān)管的正式實(shí)施，2006年有望成為信托行業(yè)走向規(guī)范與專業(yè)的轉(zhuǎn)折之年。經(jīng)過(guò)短時(shí)期的低迷之后，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品2006年6月份重新坐上信托產(chǎn)品的頭把交椅，發(fā)行規(guī)模達(dá)到21．34億元，占當(dāng)月發(fā)行的信托產(chǎn)品總規(guī)模的三成之多。盡管政府調(diào)控樓市的步伐目前正在加快，陸續(xù)出臺(tái)的政策和措施導(dǎo)致銀行對(duì)房地產(chǎn)的信貸進(jìn)一步收緊，然而與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的信托產(chǎn)品卻沒(méi)有因此而收縮。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然房地產(chǎn)的暴利時(shí)代即將過(guò)去，卻仍不妨礙房地產(chǎn)作為一種商品所能產(chǎn)生的可觀收益。房地產(chǎn)信托的再次火爆，讓投資者發(fā)現(xiàn)，還有另外一種方式，可以從房地產(chǎn)市場(chǎng)獲得頗為豐厚的收益。雖然目前房地產(chǎn)信托投資規(guī)模仍然很小，但卻提供了一種新的融資模式，可能成為房地產(chǎn)資金供給渠道的有效補(bǔ)充和主流發(fā)展方向之一。

六、海外地產(chǎn)基金

目前外資地產(chǎn)基金進(jìn)入國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)一般有以下兩種方式——一是申請(qǐng)中國(guó)政府特別批準(zhǔn)運(yùn)作地產(chǎn)項(xiàng)目或是購(gòu)買不良資產(chǎn)；二是成立投資管理公司合法規(guī)避限制，在操作手段上通過(guò)回購(gòu)房、買斷、租約等直接或迂回方式實(shí)現(xiàn)資金合法流通和回收。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的高回報(bào)吸引了眾多的海外地產(chǎn)基金，摩根士丹利房地產(chǎn)基金、凱德置地“中國(guó)住宅發(fā)展基金”、澳洲麥格理集團(tuán)旗下基金公司MGPA、SUN-REF盛陽(yáng)地產(chǎn)基金、荷蘭國(guó)際集團(tuán)(1NG-GROUP)、美林投資銀行、美國(guó)漢斯地產(chǎn)公司等爭(zhēng)先登陸中國(guó)，大手筆收購(gòu)了一些大型商場(chǎng)、大城市繁華地帶寫字樓，或股權(quán)投資于房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目，有些則獨(dú)立開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。2005年8月26日，軟銀亞洲投資基金、美國(guó)凱雷投資集團(tuán)與順馳(中國(guó))不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)集團(tuán)簽訂了戰(zhàn)略投資協(xié)議，軟銀亞洲和凱雷分別投資了3,500萬(wàn)美元和1,000萬(wàn)美元，分別占有順馳(中國(guó))不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)集團(tuán)15％和7．5％的股份。業(yè)界專家分析，2006年金融要全面開(kāi)放，外資銀行、外來(lái)資金必將成為中國(guó)房地產(chǎn)新的力量。海外地產(chǎn)基金采取多種渠道陸續(xù)進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，拓寬了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。海外基金與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)合作的特點(diǎn)是集中度非常高，海外資金在中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)行投資，大都選擇大型的房地產(chǎn)企業(yè)，對(duì)企業(yè)的信譽(yù)、規(guī)模和實(shí)力要求比較高。但是，有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商相對(duì)其他企業(yè)來(lái)說(shuō)有更寬泛的融資渠道，再加之海外基金比銀行貸款、信托等融資渠道的成本高，因此，海外基金在中國(guó)房地產(chǎn)的影響力還十分有限。由于國(guó)情不同、政策存在不確定性、資金退出風(fēng)險(xiǎn)等原因，注入中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的海外資金似乎仍處于謹(jǐn)慎“試水”階段，2006年可望有新的突破。從發(fā)展趨勢(shì)看，在未來(lái)兩三年內(nèi)境外基金將快速增加，這些境外基金將帶來(lái)他們的資金和經(jīng)驗(yàn)，并越來(lái)越多地參與到中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)。當(dāng)然，要使得海外基金成為房地產(chǎn)企業(yè)的一大資金來(lái)源，還需要相關(guān)政策、法律的完善，和國(guó)內(nèi)企業(yè)運(yùn)作的日益規(guī)范化以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益透明化。

七、房地產(chǎn)信托投資基金(REITS)

房地產(chǎn)投資信托基金(ReaIEstatelnvestmentTrusts，簡(jiǎn)寫為REITs)，是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。REITs實(shí)際上是一種采取公司或者商業(yè)信托組織形式，集聚多個(gè)投資者的資金，收購(gòu)并持有房地產(chǎn)或者為房地產(chǎn)進(jìn)行融資，并享受稅收優(yōu)惠的投資機(jī)構(gòu)，這種購(gòu)買相應(yīng)地為開(kāi)發(fā)商提供了融資渠道。由于房地產(chǎn)投資基金對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的投資屬于股權(quán)投資，不會(huì)給企業(yè)增加債務(wù)負(fù)擔(dān)；同時(shí)，它又以分散投資、降低風(fēng)險(xiǎn)為基本原則，其在一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的投資不會(huì)超過(guò)基金凈資產(chǎn)額的一定比例，使企業(yè)不會(huì)喪失自主經(jīng)營(yíng)權(quán)。REITs是房地產(chǎn)信托發(fā)展的歸宿。REITs在國(guó)外發(fā)展較成熟，美國(guó)、澳大利亞、日本、新加坡及歐洲主要國(guó)家的交易所都已有REITs上市，與普通股票一樣交易。2005年7月，嘉德置地、摩根斯丹利房地產(chǎn)基金、美國(guó)西蒙地產(chǎn)集團(tuán)先后與深國(guó)投下的商用置業(yè)公司簽訂合同，合作開(kāi)發(fā)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)。在這些舉動(dòng)的背后，房地產(chǎn)投資信托(REITs)的身影隱約可見(jiàn)。由于缺乏相應(yīng)的立法，我國(guó)資本市場(chǎng)上的REITs尚未定型，至今國(guó)內(nèi)還沒(méi)有出現(xiàn)真正意義上的REITs產(chǎn)品。2005年11月，在全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)情況調(diào)查組向國(guó)務(wù)院遞交的調(diào)查報(bào)告中，商務(wù)部明確提出開(kāi)放REITs通道的建議，國(guó)內(nèi)旺ITs正從激烈探討悄悄地向?qū)嵸|(zhì)性嘗試邁進(jìn)。至2005年年末，內(nèi)地在香港共有三只REITs上市，市值達(dá)到31億美元，投資回報(bào)率5％-6％左右。對(duì)國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，REITs雖好，但操作起來(lái)卻難。由于相應(yīng)制度不健全，在國(guó)內(nèi)操作REITs面臨“雙重稅收”(投資公司在取得信托收益以及收益向投資人進(jìn)行分配時(shí)都需要繳稅)問(wèn)題，投資回報(bào)率要求較高，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)公司一般難以承受。由于沒(méi)有設(shè)立REITs方面的合法機(jī)制，內(nèi)地開(kāi)發(fā)商都希望在香港或新加坡上市自己的REITs，也樂(lè)于和外資基金合作。REITs儼然已成為2006年房地產(chǎn)領(lǐng)域最為熱門的話題。據(jù)了解，目前已經(jīng)進(jìn)入上市通道將于2006年在新加坡或香港發(fā)行REITs的企業(yè)包括華銀投資、大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、華潤(rùn)置地(1109．HK)、北辰實(shí)業(yè)(0588．HK)等。2006年將有更多打包國(guó)內(nèi)物業(yè)的REITs項(xiàng)目在香港發(fā)行。2006年將拉開(kāi)內(nèi)地房地產(chǎn)項(xiàng)目的REITs奔赴海外上市的大幕。中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到香港資本市場(chǎng)上發(fā)行REITs進(jìn)行融資，從宏觀上而言，有利于降低中國(guó)銀行業(yè)貸款中房地產(chǎn)貸款的比重，減輕房地產(chǎn)行業(yè)周期性波動(dòng)對(duì)于中國(guó)商業(yè)銀行體系的；中擊；從微觀上而言，有利于中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)辟新的融資渠道。中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展到資本主導(dǎo)的階段，發(fā)展REITs產(chǎn)品與REITs市場(chǎng)將是未來(lái)中國(guó)房地

產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)重要方向。從某種意義上講，REITs將改變目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些運(yùn)作規(guī)則及固有理念，也將締造一個(gè)全新的“地產(chǎn)金融”時(shí)代。當(dāng)然，中國(guó)在目前的制度下，發(fā)展REITs還需要時(shí)間。

八、其他方式

1、私募融資。作為一股不容忽視的民間力量，在股市和房市這樣一些高回報(bào)的行業(yè)中，私募基金無(wú)時(shí)不在證明自己的存在，甚至充當(dāng)房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)的罪魁禍?zhǔn)?。向私募基金的融資有時(shí)不太規(guī)范和不易監(jiān)管，據(jù)估算，十余年間，民間私募基金投向全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的資金已經(jīng)超過(guò)了千億元規(guī)模。在當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和開(kāi)發(fā)型證券融資受條件制約的情況下，采取私募方式融通資金是值得探索的道路之一。修訂后的《證券法》和《公司法》已為房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新預(yù)留了空間，私募信托基金可用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)或房地產(chǎn)投資即物業(yè)收購(gòu)，而私募發(fā)行股票可在一定程度上解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和股東籌集難題。當(dāng)前由于我們對(duì)私募基金沒(méi)有法律規(guī)范，也缺乏對(duì)合格投資人的劃分標(biāo)準(zhǔn)，往往使一些缺乏風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力和承受力的人參與集合信托計(jì)劃，蘊(yùn)藏了較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。私募房地產(chǎn)信托基金由于投資標(biāo)底和募集的基金份額流動(dòng)性均不高，私募發(fā)行股票也存在范圍有限、流動(dòng)性不高的問(wèn)題，因而這兩種融資方式都有較大局限性。

篇7

可以預(yù)見(jiàn)由于在固定資產(chǎn)投資中房地產(chǎn)業(yè)的較高利潤(rùn)率和人民幣的持續(xù)升值，外商在房地產(chǎn)業(yè)的投資可能會(huì)繼續(xù)增加。近幾年來(lái)，直接融資比例過(guò)小，發(fā)行股票和發(fā)行債券在中國(guó)并不盛行。金融機(jī)構(gòu)貸款所占比例增大，特別是銀行貸款，在中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資中，占據(jù)了相當(dāng)大的比重[6]。一直都保持在19%-25%左右的比例,這與我國(guó)近幾年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)熱，銀行緊縮房地產(chǎn)信貸的政策是相符合的。但這也并沒(méi)有意味著銀行貸款在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源中的作用越來(lái)越小了，事實(shí)上，在其他資金來(lái)源中，約有50%以上的比例來(lái)源于商業(yè)銀行貸款，因?yàn)榻鼛啄旰芏嘞M(fèi)者都是采用貸款買房的方式。因此自籌資金、銀行貸款和其它資金來(lái)源三者加起來(lái)約有50%-60%的資金來(lái)源于商業(yè)銀行貸款，由此可見(jiàn)銀行貸款在房地產(chǎn)投資中的地位和作用，兩者之間的依存關(guān)系明顯。房地產(chǎn)業(yè)資金需求量大、資金周轉(zhuǎn)期長(zhǎng)的特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)業(yè)需要金融業(yè)的大力支持。完備的房地產(chǎn)金融應(yīng)該包括銀行間接金融和市場(chǎng)信用在內(nèi)的一級(jí)市場(chǎng)以及以證券化為主要手段的二級(jí)市場(chǎng)。銀行提供開(kāi)發(fā)貸款、房地產(chǎn)消費(fèi)按揭貸款等間接融資，具有房地產(chǎn)投資商特征的基金(主要為房地產(chǎn)投資基金)提供市場(chǎng)信用，這些構(gòu)成了一級(jí)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。信貸證券化，尤其是按揭貸款證券化，不斷把銀行信用轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)信用，構(gòu)成了二級(jí)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。兩個(gè)市場(chǎng)共同作用，形成了完備的金融資源配置體系融資源配置體系和系統(tǒng)分散體系。在我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景下，房地產(chǎn)金融體系存在著極大的不完備性。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面的資金需求現(xiàn)狀來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)除了自有資金外，要依靠銀行貸款來(lái)維持房地產(chǎn)的簡(jiǎn)單再生產(chǎn)和擴(kuò)大再生產(chǎn)。近幾年來(lái)，從開(kāi)發(fā)企業(yè)的資本融資看，用股權(quán)進(jìn)行融資的情況極差。2007年底，5力多家開(kāi)發(fā)企業(yè)中用公開(kāi)發(fā)行股票融資的企業(yè)約為103多家(A股市場(chǎng))，僅占0.2%；用私募方式進(jìn)行股份化的企業(yè)也為少數(shù)；絕大多數(shù)企業(yè)為有限責(zé)任的注冊(cè)資本股權(quán)融資，使股權(quán)融資的手段未能充分發(fā)揮作用。從開(kāi)發(fā)企業(yè)的債權(quán)融資情況看，由于沒(méi)有企業(yè)債券的發(fā)行，沒(méi)有不動(dòng)產(chǎn)基金和不動(dòng)產(chǎn)信托基金的支持，沒(méi)有抵押信貸的證券化，使企業(yè)債權(quán)的融資都集中于銀行，銀行成為惟一的債權(quán)融資出路。因此銀行承擔(dān)了大部分風(fēng)險(xiǎn)，加重了國(guó)家金融負(fù)擔(dān)。

2房地產(chǎn)金融的融資機(jī)制

融資雖然不是建設(shè)房地產(chǎn)金融的最終目標(biāo)，但融資卻是房地產(chǎn)金融的首要任務(wù)，房地產(chǎn)金融如果失去了融資能力，也就失去了它存在的意義[7]。因此，融資機(jī)制是房地產(chǎn)金融的生命線。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上資金的流動(dòng)和融通不是采取行政手段的分配方式，而是通過(guò)房地產(chǎn)金融商品買賣的交易方式，充分按照供求規(guī)律和價(jià)值規(guī)律進(jìn)行。因此，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的融資機(jī)制建設(shè)實(shí)質(zhì)就是建設(shè)一種公平的金融市場(chǎng)機(jī)制。在我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)運(yùn)行中，這一點(diǎn)顯得尤為重要。資金的供求規(guī)律和需求的規(guī)模不變，雙方保持平衡，那么市場(chǎng)就表現(xiàn)為平衡狀態(tài)；如果需求旺盛，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)就會(huì)活躍，房地產(chǎn)金融商品的交易量增大，與此相關(guān)的土地市場(chǎng)也會(huì)迅速發(fā)展。資金的供求規(guī)律還決定著資金在不同市場(chǎng)、地區(qū)及部門之間的流動(dòng)。價(jià)值規(guī)律在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的作用機(jī)制具體表現(xiàn)為市場(chǎng)利率水平的波動(dòng)。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)交易的標(biāo)的物，不管是借貸資本還是虛擬資本，雖然與商品市場(chǎng)上的商品是不同的范疇，但卻變成特種商品一房地產(chǎn)金融商品，利息是它們的價(jià)格。這種價(jià)格和商品市場(chǎng)的商品價(jià)格一樣，都是由當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的資金供求狀況決定的。金融市場(chǎng)機(jī)制中的供求規(guī)律和價(jià)值規(guī)律二者的作用密切聯(lián)系在一起。市場(chǎng)資金供給多，利率低；反之，利率則高。故房地產(chǎn)金融市場(chǎng)利率的高低實(shí)際上是房地產(chǎn)金融市場(chǎng)松緊的體現(xiàn)。當(dāng)然，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)利率的高低也并非完全單純由資金供求規(guī)律決定的，它與一定時(shí)期的社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況、國(guó)家政策以及大眾心理相聯(lián)系，尤其與土地價(jià)值的增值幅度聯(lián)系緊密。當(dāng)土地增值較大時(shí)，即使較低利率的房地產(chǎn)金融商品(如土地債券等)也具有較強(qiáng)的融資能力；當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不景氣時(shí)，一些游資會(huì)從工商業(yè)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，致使房地產(chǎn)金融市場(chǎng)交易較旺。如美國(guó)、日本等國(guó)家在資本主義發(fā)展過(guò)程中，為發(fā)展農(nóng)民土地所有制(自耕農(nóng))，鼓勵(lì)人們占有和擴(kuò)大土地規(guī)模，不僅實(shí)行土地低價(jià)政策，而且還以土地為信用基礎(chǔ)，向需要資金的農(nóng)民提供土地買賣長(zhǎng)期貸款，從而使自耕農(nóng)數(shù)量大大增加，到目前日本還有80%以上的自耕農(nóng)。

房地產(chǎn)金融在土地資源管理中的特殊特征：

(1)債權(quán)可靠，較為安全

這是由土地的特點(diǎn)所決定。其一，土地位置固定，不能移動(dòng)。一般的商品都具有可移動(dòng)性，而土地固定在一定的地方，位置不能移動(dòng)。一旦債務(wù)人不能履行債務(wù)，債權(quán)人可以通過(guò)對(duì)土地的處置來(lái)保證債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。其二，土地具有自償性。受信人可以通過(guò)對(duì)土地的經(jīng)營(yíng)不斷地獲得收入，從而具備不斷還本付息的能力。其三，土地具有增值性。土地資源是有限和不可再生的，而土地的需求卻隨著生產(chǎn)力的發(fā)展和人口的增加不斷上升，因此，土地價(jià)格處于不斷上升的趨勢(shì)。

(2)貸款償還期限較長(zhǎng)，利率較低

以土地為抵押而融通的資金多用于土地開(kāi)發(fā)、改良、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面，這些項(xiàng)目都是長(zhǎng)期項(xiàng)目，一般需要1-5年，資金的占有時(shí)間比較長(zhǎng)。因此，以土地為抵押進(jìn)行貸款，償還期一般要長(zhǎng)些，利率要相對(duì)低一些。借款償還期短則3一年，長(zhǎng)則20-30年至40-50年不等。貸款利率一般不超過(guò)年利5%，帶有較大成分的優(yōu)惠和政府扶持性質(zhì)，與一般的商業(yè)銀行貸款有差別。

(3)運(yùn)營(yíng)債券化

一般有價(jià)值的財(cái)物，如金、銀和其他物品，作為抵押擔(dān)保品可以交給債權(quán)人保管，同時(shí)這些財(cái)物便于分割，且為大多數(shù)人需要，本身可以在較大的范圍內(nèi)流動(dòng)。而土地不同于一般有價(jià)值的財(cái)物，由于其具有固定性，且分割困難，因而流動(dòng)范圍受到很大的限制。以土地作為抵押的擔(dān)保物，發(fā)行債券，實(shí)際上也就相當(dāng)于把土地財(cái)產(chǎn)變成可以分割可以流動(dòng)的財(cái)產(chǎn)，必然擴(kuò)大其流通范圍。

(4)債權(quán)人、債務(wù)人權(quán)利上的非對(duì)稱性

在土地抵押貸款契約到期之前，債權(quán)人不能任意要求債務(wù)人償還其債務(wù)，而債務(wù)人在契約到期前可以隨時(shí)償還債務(wù)并保留收回抵押土地的權(quán)力。若債務(wù)人逾期不能還清本息，則抵押的土地歸債權(quán)人，即債務(wù)人被取消了土地的贖回權(quán)。

(5)房地產(chǎn)金融制度必須由專門的機(jī)構(gòu)來(lái)推行

房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)一般需要政府扶持。由于農(nóng)業(yè)收益低，生產(chǎn)周期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)大，對(duì)農(nóng)業(yè)進(jìn)行較長(zhǎng)期放款，不是一般的商業(yè)銀行所能完成的，所以需要政府給予資金方面的優(yōu)惠或資助，并設(shè)立專門的機(jī)構(gòu)推行房地產(chǎn)金融制度。如在美國(guó)上層設(shè)有“聯(lián)邦土地銀行”，在基層設(shè)有“土地抵押合作社”；在德國(guó)設(shè)有土地抵押信用合作社、土地改良銀行、土地信用銀行；在日本設(shè)有類似于農(nóng)地銀行的金融機(jī)構(gòu)，中央級(jí)的是農(nóng)林漁中央金庫(kù)，地方級(jí)的是農(nóng)林漁業(yè)金融公庫(kù)。

3房地產(chǎn)金融在土地資源管理中的應(yīng)用前景

3.1土地資源的產(chǎn)權(quán)將明晰化

只有建立新型明晰的土地使用權(quán)、收益權(quán)處置權(quán)等各項(xiàng)權(quán)能,才能使房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的完善,存量土地資產(chǎn)的盤活成為可能。

3.2各項(xiàng)法律、法規(guī)制度將逐步完善

篇8

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展策略中國(guó)化

AbstractRealestateindustryisanessentialindustryinmarketeconomycountryorregion.Asacapitalintensiveindustry,itwillnotdevelopdurablywithoutfinancialsupport.Now,theprimaryfinanceofChinarealestateisthebankloan,whichwillcausetheriskofrealestateindustryturntofinancialriskofbankeasily.Sorealestateindustryneedsexpandingitscapitalchannelstodecreaseitsriskanddevelopbetter.REITsisadirectfinanceproductwhichhasgotgreatsucceedintheworld.REITsisverypopularinAmerica,Australia,JapanandSingapore,etcandplaysaveryimportantroleinthesecountries,especiallyinAmerica.UsinginternationalexperienceasasourceofreferencetodevelopRETIsinChinaishelpfulforrealestateindustry’sgooddevelopment,trustinstitution’sandfinancialmechanism’sreformandenterprisecompetitivestrength’sincrease.TheaimofthispaperistoexplorethedevelopmentalpatternofREITswhichissuitableforChina.ByexpoundingREIT’stheoryandintroducinginternationalREIT’sdevelopexperience,thepapercomparesdifferentcountries’sdevelopmentalpatternsandeducessomeelicitation.Then,thepaperintroducesChina’strustgoodsinrealestateindustryandSpecificAssetManangementPlans.Afterthat,thepaperanalyzestheattempttoexploitREITsinChinaindetailinordertofindshortcoming.Ontopofthat,thepaperdiscussestheREITs’sstrategyofdevelopmentinChinaroundlyandputforwardrecommendationstocreatgoodconditionsfordevelopingREITs.Finally,ThepapercomestotheconclusionthatdevelopingREITsinChinaissignificativeandtherearemanyfavorablefactorsinChina,soweshouldconqueradversefactorsandcreatgoodconditionsothatREITswillgetagooddevelopmentinChina.

Keywords:REITsStrategyofdevelopmentSinicize

目錄第一章緒論

1.1論文的研究背景

1.2論文研究的目的和意義

1.3論文的研究方法

1.4國(guó)內(nèi)外研究的現(xiàn)狀

1.5論文的結(jié)構(gòu)

1.6論文的主要特色

第二章房地產(chǎn)投資信托基金(REITS)的相關(guān)理論

2.1REITS的內(nèi)涵

2.2相關(guān)理論

4第三章國(guó)外（或地區(qū)）房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）的發(fā)展?fàn)顩r和實(shí)例分析

3.1美國(guó)的房地產(chǎn)投資信托基金

3.2亞洲的房地產(chǎn)投資信托基金

3.3各國(guó)（地區(qū)）REITS的比較

第四章中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）的現(xiàn)狀和發(fā)展環(huán)境

4.1我國(guó)房地產(chǎn)信托發(fā)展的現(xiàn)狀

4.2我國(guó)發(fā)展REITS的必要性和具備的發(fā)展條件

4.3我國(guó)發(fā)展REITS的制約因素

第五章中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）的發(fā)展策略

5.1我國(guó)標(biāo)準(zhǔn)REITS的發(fā)展策略

5.2創(chuàng)造發(fā)展REITS的良好環(huán)境

第六章結(jié)論和展望

6.1結(jié)論

6.2本文的局限和有待進(jìn)一步研究的問(wèn)題

參考文獻(xiàn)

第一章緒論

1.1論文的研究背景

房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)型產(chǎn)業(yè)，其健康發(fā)展對(duì)帶動(dòng)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有非常重要的作用。目前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資主要以銀行信貸為主，其它方式如上市融資、債券融資、基金融資以及信托融資等比重較小，這導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資渠道單一、風(fēng)險(xiǎn)集中。2007年9月27日，央行、銀監(jiān)會(huì)共同了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對(duì)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸政策進(jìn)行了進(jìn)一步的緊縮，這更加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的資金緊張問(wèn)題。因此解決好房地產(chǎn)業(yè)的融資問(wèn)題已經(jīng)迫在眉捷。在解決房地產(chǎn)業(yè)融資問(wèn)題上，各界都對(duì)REITs寄予厚望。原中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)吳曉靈早在2005年就指出，當(dāng)前用公開(kāi)發(fā)行收益憑證的方式設(shè)立REITs，是房地產(chǎn)業(yè)直接融資的方向和可持續(xù)發(fā)展的模式，也是解決房屋租賃市場(chǎng)投資來(lái)源的重要融資方式。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)界特別是一些商業(yè)物業(yè)，希望通過(guò)REITs來(lái)緩解企業(yè)資金的壓力，同時(shí)提升企業(yè)的品質(zhì)和規(guī)模。2007年澳大利亞最大的投資銀行，也是全球管理REITs規(guī)模最大的投行——麥格理集團(tuán)副執(zhí)行董事理查德·謝帕德（RichardSheppard）在悉尼總部接受記者采訪時(shí)表示，建議中國(guó)盡快推出REITs[1]。在我國(guó)，從2002年下半年開(kāi)始，隨著“一法兩規(guī)”的實(shí)施，經(jīng)歷了五次清理整頓后的信托公司獲得了重生，信托公司依照央行的121號(hào)文件，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)迫切希望得到融資的市場(chǎng)需要，積極開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)信托投資計(jì)劃，我國(guó)的房地產(chǎn)信托從零開(kāi)始，得到了一定的發(fā)展。然而我國(guó)的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品還不是國(guó)外真正意義上的房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）,只能稱為準(zhǔn)REITs。近年來(lái)，各大信托公司開(kāi)始加大力度研究開(kāi)發(fā)REITs產(chǎn)品。2007年4月10日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）專題研究小組正式成立。同年上半年中信信托、聯(lián)華信托獲得了REITs試點(diǎn)資格。據(jù)悉，兩家公司均已上報(bào)有關(guān)REITs的設(shè)計(jì)方案，但至今仍未推出REITs產(chǎn)品。

1.2論文研究的目的和意義

REITs在美國(guó)自20世紀(jì)60年代開(kāi)始，經(jīng)歷了迅速發(fā)展、衰落、復(fù)蘇、穩(wěn)定發(fā)-2-展的過(guò)程。隨后REITs在澳大利亞、日本、新加坡和香港等地也都得到了良好的發(fā)展。REITs的全球發(fā)展經(jīng)驗(yàn)表明，REITs是解決房地產(chǎn)融資的有效工具。研究探討REITs的中國(guó)化發(fā)展有助于發(fā)展適合中國(guó)的REITs產(chǎn)品。這樣，一方面可以解決我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)缺乏有效融資渠道的問(wèn)題，減輕銀行系統(tǒng)的貸款壓力；另一方面使我國(guó)日益上升的居民儲(chǔ)蓄量和養(yǎng)老基金等有了更多的投資渠道。此外，REITs還有助于建立長(zhǎng)期投資概念，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為，增強(qiáng)市場(chǎng)的透明度，吸引更多人投資于房地產(chǎn)市場(chǎng)。從長(zhǎng)期來(lái)講，建立REITs體系也可以幫助提高資本市場(chǎng)的流動(dòng)性。鑒于發(fā)展REITs對(duì)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重大意義，本文將結(jié)合國(guó)外(或地區(qū)）REITs的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，以及國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)REITs已做的研究，在已有產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，探討適合中國(guó)的REITs發(fā)展策略，并針對(duì)目前REITs開(kāi)發(fā)過(guò)程中存在的制約因素提出相關(guān)的政策建議。

1.3論文的研究方法

本文主要運(yùn)用宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)、微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)、統(tǒng)計(jì)學(xué)和經(jīng)濟(jì)法中的相關(guān)知識(shí)。運(yùn)用比較研究、實(shí)例研究、靜態(tài)和動(dòng)態(tài)研究相結(jié)合的方法，以及經(jīng)濟(jì)學(xué)的一些基本理論和工具。通過(guò)介紹REITs的相關(guān)理論和基本特點(diǎn)，對(duì)世界各國(guó)（或地區(qū)）REITs的模式進(jìn)行了比較分析。同時(shí)結(jié)合目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品和專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃，和聯(lián)華信托、中信信托等機(jī)構(gòu)對(duì)REITs產(chǎn)品試點(diǎn)開(kāi)況，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)信托的發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢(shì)進(jìn)行了分析，在此基礎(chǔ)上探討我國(guó)REITs的發(fā)展策略并提出培育發(fā)展REITs良好環(huán)境的政策建議。

1.4國(guó)內(nèi)外研究的現(xiàn)狀

REITs在國(guó)外（特別是美國(guó)）已經(jīng)發(fā)展得比較成熟，各國(guó)對(duì)REITs的研究文獻(xiàn)也比較多，主要涉及到以下幾個(gè)方面。

1．對(duì)REITs進(jìn)行總體介紹美國(guó)的Apgar和Mahlon（1986）[2]、Block和RalphL.（1998）[3]和Garrigan、RichardT.和JohnF.C.Parsons（1998）[4]等都在各自的文章和著作中對(duì)REITs作了整體的介紹。

2．對(duì)REITs的稅收政策的研究-3-Sanger等（1990）通過(guò)研究表明，美國(guó)1976年的稅法改革以及1975年和1976年間對(duì)影響REITs的其它法律所作的修改，在有效地減少其與整個(gè)證券市場(chǎng)相關(guān)聯(lián)的風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，提高了其經(jīng)營(yíng)績(jī)效[5]。美國(guó)Damodaran等（1997）通過(guò)對(duì)REITs的組織結(jié)構(gòu)的研究，發(fā)現(xiàn)那些從REITs轉(zhuǎn)變?yōu)橛邢薰窘Y(jié)構(gòu)的公司，是被分紅政策和資產(chǎn)重構(gòu)的靈活性優(yōu)勢(shì)所驅(qū)使，而公司從有限公司轉(zhuǎn)變?yōu)镽EITs時(shí)，稅收優(yōu)惠通常是驅(qū)動(dòng)力[6],等等。

3．對(duì)REITs的財(cái)務(wù)杠桿和分紅政策的研究Brown和DavidT.(2000)研究結(jié)果表明，在20世紀(jì)80年代末和90年代初，較高的財(cái)務(wù)杠桿和所貸款物業(yè)所有權(quán)的特點(diǎn)，是導(dǎo)致一些抵押型REITs的業(yè)績(jī)相當(dāng)不理想和產(chǎn)生重大財(cái)務(wù)問(wèn)題的主要原因[7]。McDonald等（2000）通過(guò)考察1995-1996年間在REITs分紅公告前和后的買賣報(bào)價(jià)價(jià)差（Bid-askspread）的信息不對(duì)稱成分后，發(fā)現(xiàn)分紅越高，買賣報(bào)價(jià)價(jià)差就會(huì)越小，反之，買賣報(bào)價(jià)差就會(huì)越大[8]。

4．對(duì)REITs的價(jià)值衡量的研究美國(guó)的RichardImperiale（2002）提出用三種方法來(lái)衡量房地產(chǎn)投資信托的價(jià)值：(1)將房地產(chǎn)投資信托價(jià)格與其所持有的房地產(chǎn)凈值進(jìn)行比較。(2)比較REITs的收益率與十年期國(guó)債殖利率之間的差幅。(3)將REITs的本益比與標(biāo)普500指數(shù)或羅素2000指數(shù)的本益比相比[9]。

5.對(duì)REITs投資理論的研究澳大利亞的Newell等(1996)以美國(guó)REITs相關(guān)研究為背景，對(duì)澳大利亞的LPT1的戰(zhàn)略投資理論進(jìn)行了研究[10]。在我國(guó)，REITs尚未真正推出，但已有這方面的研究。主要研究涉及REITs的可行性分析、模式探討和相關(guān)政策分析等方面。

1．對(duì)我國(guó)發(fā)展REITs的模式進(jìn)行研究王冉（2002）最早提出了我國(guó)REITs本土化策略。他認(rèn)為，目前在中國(guó)比較可行的路徑是先通過(guò)成立私募房地產(chǎn)投資信托把商業(yè)模式建立起來(lái)，發(fā)展到一定規(guī)模再通過(guò)相關(guān)立法和稅收優(yōu)惠轉(zhuǎn)化為公募信托[11]。周泯非（2003）認(rèn)為，我國(guó)目前的實(shí)際情況決定了只能采用私募的方式發(fā)行受益憑證和房地產(chǎn)基金股份募集資金，并且在起步階段宜采用抵押型REITs的形式，以便降低投資風(fēng)險(xiǎn)，吸引1REITs在澳大利亞被稱為L(zhǎng)PT.-4-投資者[12]。2004年4月，深圳證券交易所綜合研究所完成的《房地產(chǎn)投資信托基金研究》對(duì)我國(guó)發(fā)展REITs產(chǎn)品的可行性進(jìn)行了研究，并提出了三種可能的模式，即信托計(jì)劃模式、房地產(chǎn)上市公司模式和封閉式產(chǎn)業(yè)基金模式，并認(rèn)為我國(guó)發(fā)展REITs最適合采用房地產(chǎn)上市公司模式。許南等（2006）指出我國(guó)現(xiàn)有的集合信托計(jì)劃可以作為借鑒，我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金應(yīng)該采用信托型、封閉式、信托期不低于30年、收益90%分配給投資人的模式[13]。

2．對(duì)我國(guó)發(fā)展REITs的必要性和可行性進(jìn)行研究毛志榮（2004）認(rèn)為大力推進(jìn)我國(guó)REITs產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)，對(duì)完善我國(guó)證券市場(chǎng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，滿足投資者的不同投資需求，解決房地產(chǎn)業(yè)的銀行外融資渠道，有著重要的現(xiàn)實(shí)意義[14]。孫靖（2005）指出我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)資金支持，國(guó)內(nèi)信托業(yè)經(jīng)過(guò)5次整頓已具備發(fā)展REITs的基本條件，同時(shí)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要多樣化的融資渠道，REITs剛好可以滿足這一要求，因此其在國(guó)內(nèi)的發(fā)展具有可行性[15]。

3．對(duì)我國(guó)發(fā)展REITs的障礙進(jìn)行研究羅剛強(qiáng)等（2006）把我國(guó)發(fā)展REITs的障礙分宏觀、中觀、微觀三個(gè)層面。宏觀層面的障礙主要是現(xiàn)代企業(yè)制度的缺失、金融體制的不成熟和法律制度的不完善。中觀層面的障礙是公司組織結(jié)構(gòu)不適合REITs的發(fā)展以及沒(méi)有國(guó)外REITs的稅收優(yōu)惠。微觀層面的障礙就是投資主體的道德風(fēng)險(xiǎn)和專業(yè)人才的缺乏[16]。此外，還有很多文獻(xiàn)對(duì)REITs的各個(gè)方面進(jìn)行了分析和論述，包括REITs發(fā)展的前提條件、風(fēng)險(xiǎn)因素和風(fēng)險(xiǎn)度量等等。這些文獻(xiàn)的共性是借鑒國(guó)外成功的REITs運(yùn)作模式和經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)自身的特點(diǎn)設(shè)計(jì)符合我國(guó)國(guó)情的REITs運(yùn)作模式，肯定了在我國(guó)發(fā)展REITs對(duì)金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都具有重要的戰(zhàn)略意義。

1.5論文的結(jié)構(gòu)

篇9

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金介紹 

（一）房地產(chǎn)企業(yè)資金的主要來(lái)源 

房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源主要為三個(gè)方面。首先來(lái)源于自有資金，包括股東所投入的資本以及企業(yè)的留存利潤(rùn)，這些費(fèi)用主要用來(lái)支付取得土地的價(jià)格以及前期的稅費(fèi)等一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期費(fèi)用。其次是來(lái)源于借入資金，借入資金主要通過(guò)向一些金融機(jī)構(gòu)貸款等如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、信托等。按國(guó)家相關(guān)的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金應(yīng)不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的百分之三十。房地產(chǎn)企業(yè)資金的主要來(lái)源還包括銷售回款（含預(yù)售房款），銷售回款在開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金中占有較大比重，將有利于房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，從而解決企業(yè)前期建設(shè)資金及逐漸償還銀行貸款。 

（二）房地產(chǎn)企業(yè)資金管理 

1. 資金管理的復(fù)雜性 

房地產(chǎn)企業(yè)的投資一般具有比較長(zhǎng)的周期，要開(kāi)發(fā)一塊地需要涉及方方面面，同時(shí)一些房地產(chǎn)企業(yè)的子公司比較分散，相對(duì)而言資金管理難度大，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展很大程度上受到國(guó)家相關(guān)政策的影響以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，綜上可以看出房地產(chǎn)企業(yè)的資金運(yùn)作比其它企業(yè)更為復(fù)雜。 

2.資金運(yùn)籌的互補(bǔ)性 

不管是房地產(chǎn)方面的開(kāi)發(fā)還是投資，都具有一定的階段性，分階段的投入自然也會(huì)產(chǎn)生分階段的收入，這些都保證了房地產(chǎn)企業(yè)資金的互補(bǔ)性?；厥盏馁Y金可以繼續(xù)進(jìn)行投資，實(shí)現(xiàn)資金的合理利用。 

（三）房地產(chǎn)企業(yè)管理中存在的問(wèn)題 

1.高負(fù)債 

作為一種資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)往往有著龐大的資金鏈，缺少項(xiàng)目資金是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨的問(wèn)題，很少有企業(yè)能夠依靠自有的資金來(lái)實(shí)現(xiàn)公司的整體運(yùn)營(yíng)，我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的IPO和股權(quán)再融資有比較嚴(yán)格的限制，為了進(jìn)行融資，大部分的房地產(chǎn)企業(yè)都是通過(guò)銀行借款來(lái)實(shí)現(xiàn)，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)具有較高的負(fù)債率。據(jù)有關(guān)方面的統(tǒng)計(jì)，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率之高，象一些大型的房地產(chǎn)公司如萬(wàn)科和綠城等，都具有高達(dá)70%的負(fù)債率，其中2012年的負(fù)債率達(dá)到了80%，甚至有些房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率達(dá)到90%。以上的數(shù)據(jù)可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)雖然能夠取得比較大的利潤(rùn)但是也具有很大風(fēng)險(xiǎn)，在這種高負(fù)債率的情況下，一旦國(guó)家政策或者房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格發(fā)生改變就會(huì)無(wú)法形成有效的資金回籠，從而造成無(wú)法按時(shí)償還債務(wù)的現(xiàn)象，嚴(yán)重的將會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的破產(chǎn)。 

2.融資形式比較單一 

房地產(chǎn)行業(yè)所具有的資金密集型的特點(diǎn)造成了房地產(chǎn)行業(yè)的融資形式比較單一，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的融資途徑主要來(lái)源于銀行的貸款。隨著近年來(lái)我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度越來(lái)越強(qiáng)，政策也在隨時(shí)改變，銀行對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的貸款也有了越來(lái)越多的限制，銀行一直在調(diào)整其相應(yīng)的信貸政策，對(duì)貸款方進(jìn)行嚴(yán)格的信用審核與風(fēng)險(xiǎn)控制，提高了貸款的標(biāo)準(zhǔn)和條件，對(duì)于那些自由資金和相關(guān)證明達(dá)不到要求的企業(yè)拒不提供貸款，同時(shí)還嚴(yán)格限制了資金的使用。綜上所述，這種單一的融資形式在國(guó)家宏觀政策和市場(chǎng)的影響下很容易造成資金斷裂的現(xiàn)象。 

3. 資金回款問(wèn)題 

上面介紹過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)的回款資金主要來(lái)源于購(gòu)房款，但是這種回款來(lái)源并非穩(wěn)定，房地產(chǎn)的銷售狀況直接影響回款金額，當(dāng)政府出現(xiàn)限價(jià)或者限購(gòu)、限貸的調(diào)控時(shí)，或者一些當(dāng)?shù)卣畬?shí)施一些資金管理制度時(shí)，就會(huì)造成資金回籠出現(xiàn)問(wèn)題，回款不穩(wěn)定，從而造成企業(yè)的資金壓力較大，甚至有些企業(yè)為了加大資金回籠的速度，不得不考慮降價(jià)，而降價(jià)幅度決定于資金要求。 

（四） 加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金管理 

1.加強(qiáng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度管理，按時(shí)完成計(jì)劃進(jìn)度 

整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)程主要包括：土地使用權(quán)的獲取，開(kāi)工后的施工建設(shè)階段和項(xiàng)目銷售、產(chǎn)證辦理等，整個(gè)周期可能會(huì)持續(xù)三到五年左右，這種開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，使企業(yè)在對(duì)項(xiàng)目管理時(shí)必須要嚴(yán)格控制項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程。房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施銷售之前，都是處于資金純投入的階段，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本以及其它相關(guān)費(fèi)用，這些環(huán)節(jié)如果出現(xiàn)問(wèn)題就會(huì)影響整個(gè)資金鏈。對(duì)整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的進(jìn)度進(jìn)行控制對(duì)于保證房地產(chǎn)企業(yè)的順利運(yùn)行有著非常重要的作用，對(duì)于保證資金回籠非常重要，必須嚴(yán)格根據(jù)項(xiàng)目的計(jì)劃進(jìn)度對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)行進(jìn)行管理，盡量按原有計(jì)劃進(jìn)行項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，做好資金的配置，減少資金積壓現(xiàn)象，降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的資金風(fēng)險(xiǎn)。 

篇10

資本結(jié)構(gòu)（Capital Structure）是指企業(yè)各種長(zhǎng)期資本來(lái)源的構(gòu)成和比例關(guān)系。通常情況下，企業(yè)的資本由長(zhǎng)期債務(wù)資本和權(quán)益資本構(gòu)成，資本結(jié)構(gòu)指的就是長(zhǎng)期債務(wù)資本和權(quán)益資本各占資本總額多大比例。企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)直接或間接地影響著企業(yè)的資本成本、市場(chǎng)價(jià)值和治理效率，因此如何利用有限的資源進(jìn)行優(yōu)化配置，為企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值最大化，是企業(yè)在投資決策中需要考慮的關(guān)鍵問(wèn)題。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，具有建設(shè)周期長(zhǎng)、資金周轉(zhuǎn)慢和易受政策影響等特征。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在資產(chǎn)負(fù)債率較高、融資渠道單一、過(guò)分依賴銀行借款、短期借款比例大于長(zhǎng)期借款比例、融資結(jié)構(gòu)不合理等現(xiàn)象。一旦出現(xiàn)資金鏈緊張或斷裂，將嚴(yán)重影響企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

本文試圖在已有研究成果的基礎(chǔ)上，就滬深兩市的房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)影響因素作實(shí)證研究，以期對(duì)優(yōu)化我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展提供一些參考。

一、研究假說(shuō)

1.企業(yè)規(guī)模。規(guī)模較大的企業(yè)更傾向于且有能力實(shí)施多元化經(jīng)營(yíng)或縱向一體化，以分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，均衡利潤(rùn)，從而為企業(yè)帶來(lái)穩(wěn)定收益。此外，規(guī)模較大的企業(yè)商業(yè)信用更好，更容易通過(guò)舉債獲得資金。因此，與規(guī)模小的企業(yè)相比而言，規(guī)模大的企業(yè)經(jīng)營(yíng)更為穩(wěn)定，具有更低的預(yù)期破產(chǎn)成本，可以更多地負(fù)債。

H1：企業(yè)規(guī)模與資本結(jié)構(gòu)正相關(guān)。

2.盈利能力。根據(jù)梅葉斯和梅吉拉夫提出的優(yōu)序融資假說(shuō)，企業(yè)融資一般遵循的順序?yàn)椋簝?nèi)源融資、負(fù)債融資、權(quán)益融資。因此，盈利能力較高的企業(yè)可能使用保留盈余（張凌、胡未熹，2006），次而發(fā)行債券。相反，盈利能力較低的企業(yè)內(nèi)部盈余不足，往往會(huì)選擇多發(fā)行債券，因而企業(yè)負(fù)債比例過(guò)高。

H2：企業(yè)盈利能力與資本結(jié)構(gòu)負(fù)相關(guān)。

3.企業(yè)成長(zhǎng)性。成長(zhǎng)性較高的企業(yè)的特征之一是投資速度快于利潤(rùn)增長(zhǎng)速度，因而需要大規(guī)?；I資，而處于成長(zhǎng)期的企業(yè)盈余往往不多，僅僅依靠?jī)?nèi)部融資是不夠的。此外，成長(zhǎng)性高的企業(yè)未來(lái)前景往往被看好，增發(fā)新股可能會(huì)引起股權(quán)的稀釋，因而不為所有者看好。在這種情況下，債務(wù)融資優(yōu)于其他融資方式。

H3：企業(yè)成長(zhǎng)性與資本結(jié)構(gòu)正相關(guān)。

4.所得稅。根據(jù)稅法規(guī)定，利息允許在稅前列支，由于利息費(fèi)用而減少的支出被稱為稅盾。股利則不能在稅前扣除，因此當(dāng)企業(yè)存在所得稅時(shí)，由于負(fù)債的“抵稅作用”使得債務(wù)實(shí)際成本小于權(quán)益資本成本。就是說(shuō)，企業(yè)負(fù)債比例越高，稅盾收益越大，企業(yè)價(jià)值也越大。

H4：稅盾與資本結(jié)構(gòu)正相關(guān)。

5.非債務(wù)稅盾。非債務(wù)稅盾主要是指?jìng)鶆?wù)以外的因素對(duì)企業(yè)的稅收減免作用。根據(jù)稅法的規(guī)定，折舊、虧損遞延等非債務(wù)類稅盾也可以在稅前列支，同樣具有抵稅作用。因此，當(dāng)企業(yè)存在非債務(wù)稅盾時(shí)，企業(yè)可以減少負(fù)債融資。因此非債務(wù)類稅盾越大，負(fù)債比例越小。

H5：非債務(wù)類稅盾與資本結(jié)構(gòu)負(fù)相關(guān)。

6.資產(chǎn)擔(dān)保價(jià)值。企業(yè)管理層掌握的內(nèi)部信息比外部投資者多，這種信息不對(duì)稱導(dǎo)致了在進(jìn)行股權(quán)融資時(shí)產(chǎn)生額外的成本。有形資產(chǎn)的擔(dān)?？梢员Ｗo(hù)債權(quán)人，減輕由于信息不對(duì)稱引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。因此，公司有形資產(chǎn)越大，資產(chǎn)擔(dān)保價(jià)值越大，越有利于企業(yè)進(jìn)行負(fù)債融資。

H6：資產(chǎn)擔(dān)保價(jià)值與資本結(jié)構(gòu)正相關(guān)。

7.短期償債能力。流動(dòng)比率和速動(dòng)比率是反映企業(yè)償債能力的常用指標(biāo)。企業(yè)流動(dòng)性比率越高，流動(dòng)資產(chǎn)越多，表明企業(yè)的到期償債能力強(qiáng)，會(huì)支持較高的負(fù)債比率，在這種情況下，短期償債能力與資本結(jié)構(gòu)正相關(guān)；另一方面，流動(dòng)資產(chǎn)較多的企業(yè)可能會(huì)將其用來(lái)進(jìn)行投資和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，相應(yīng)減少負(fù)債比率，此時(shí)短期償債能力與資本結(jié)構(gòu)負(fù)相關(guān)。

H7：短期償債能力與資本結(jié)構(gòu)負(fù)相關(guān)。

8.股權(quán)結(jié)構(gòu)。我國(guó)目前仍處于轉(zhuǎn)軌經(jīng)濟(jì)時(shí)期，上市公司中普遍存在偏好股權(quán)融資、股權(quán)高度集中、國(guó)有股“一股獨(dú)大”的現(xiàn)象。大股東為了保證企業(yè)的絕對(duì)控制權(quán)，出于自身利益的考慮，往往會(huì)采用債務(wù)融資的方式而不發(fā)行新股。

H8：股權(quán)結(jié)構(gòu)與資本結(jié)構(gòu)正相關(guān)。

二、研究方法

本文主要采用混合面板數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證研究。相對(duì)于截面數(shù)據(jù)和時(shí)間序列數(shù)據(jù)而言，面板數(shù)據(jù)可以從多層面進(jìn)行分析，減少解釋變量之間的多重共線性帶來(lái)的影響，使研究更為有效。本次研究將采用統(tǒng)計(jì)分析軟件Stata10.0進(jìn)行面板數(shù)據(jù)模型的實(shí)證分析。

1.樣本選擇。本文數(shù)據(jù)主要取自CSMAR數(shù)據(jù)庫(kù)，選擇2003年以前在滬深上市的房地產(chǎn)企業(yè)為研究對(duì)象，樣本區(qū)間為2003―2011年。由于本研究開(kāi)展時(shí)，各大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2012年年報(bào)尚未完全公布，因此，2012年數(shù)據(jù)未能包括在研究范圍之內(nèi)。

選擇2003年作為樣本公司的初始時(shí)點(diǎn)，是因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)行業(yè)自2003年以后一直處于高速運(yùn)行。2003年《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國(guó)發(fā)〔2003〕18號(hào)）將房地產(chǎn)確定為支柱產(chǎn)業(yè)，自此開(kāi)始，住房的公共產(chǎn)品特性被削弱。2003年《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財(cái)稅字〔2010〕121號(hào)）第三條明確了將地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅問(wèn)題，國(guó)家隨后也實(shí)施了一系列的宏觀調(diào)控政策，收緊了銀行貸款條件，房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始轉(zhuǎn)向信托等其他融資渠道，結(jié)束了1998―2003年間與銀行的“蜜月期”。所以說(shuō)，2003年是一個(gè)分水嶺，研究2003年以后我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)更具現(xiàn)實(shí)意義。

樣本公司的具體篩選過(guò)程如下：（1）在CSMAR數(shù)據(jù)庫(kù)中按證監(jiān)會(huì)行業(yè)分類為“房地產(chǎn)業(yè)”代碼為J01（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)）的所有樣本，共144個(gè)。本文主要選取從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的上市公司進(jìn)行研究。（2）本次研究選擇在2003年以前深滬A股市場(chǎng)上市的房地產(chǎn)企業(yè)，在此時(shí)點(diǎn)之后上市的公司及B股上市的公司全部剔除。（3）本次研究將ST公司全部剔除，以免影響實(shí)證結(jié)果的可靠性。（4）樣本公司在2003―2011年間主營(yíng)業(yè)務(wù)必須一直為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。因此將剔除在此期間主營(yíng)業(yè)務(wù)非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)（限于篇幅，有關(guān)樣本清單、變量表和統(tǒng)計(jì)結(jié)果數(shù)據(jù)表均略，編者注）。根據(jù)以上原則，最后篩選出樣本共36個(gè)，包括如萬(wàn)科、招商地產(chǎn)、中糧地產(chǎn)、深長(zhǎng)城、泛海建設(shè)、綠景控股、銀基發(fā)展、渝開(kāi)發(fā)、光華控股、萊茵置業(yè)、粵宏遠(yuǎn)、陽(yáng)光股份、億城股份、名流置業(yè)、北京城建、天房發(fā)展、首開(kāi)股份、金地集團(tuán)、東華實(shí)業(yè)、棲霞建設(shè)、金豐投資、新黃浦、浦東金橋、外高橋、陸家嘴、天地源、中華企業(yè)、珠江實(shí)業(yè)、上海新梅、蘇州高新京能置業(yè)、世茂股份等等。

2.變量設(shè)計(jì)。本次實(shí)證分析選擇資產(chǎn)負(fù)債率（LEV，總負(fù)債/總資產(chǎn)）作為因變量，反映資本結(jié)構(gòu)的總體特征。相關(guān)自變量的選取及說(shuō)明如下：

企業(yè)規(guī)模：總資產(chǎn)的對(duì)數(shù)[SIZE，LN（總資產(chǎn)）]。

盈利能力：總資產(chǎn)報(bào)酬率[ROA，息稅前利潤(rùn)×2÷（期初總資產(chǎn)+期末總資產(chǎn)）]。

企業(yè)成長(zhǎng)性：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率[GROW（本年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入-上年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入）÷上年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入]。

所得稅：實(shí)際所得稅稅率（TAX，實(shí)際繳納所得稅÷稅前利潤(rùn)）。

非債務(wù)稅盾：固定資產(chǎn)折舊占總資產(chǎn)的比重（NDTS，固定資產(chǎn)折舊÷總資產(chǎn)）。

資產(chǎn)擔(dān)保價(jià)值：有形資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重[TANG（固定資產(chǎn)+存貨+在建工程+投資性房地產(chǎn)）÷總資產(chǎn)]。

短期償債能力：速動(dòng)比率[QR（流動(dòng)資產(chǎn)-存貨）÷流動(dòng)負(fù)債]。

股權(quán)結(jié)構(gòu)：前十大股東持股占總股數(shù)的比例（SHARE，前十大股東持有股數(shù)÷總股數(shù)）。

三、實(shí)證結(jié)果分析

1.變量描述性統(tǒng)計(jì)分析。本次研究的樣本公司共計(jì)36家，共36個(gè)截面，時(shí)間跨度為9年，整體上為平行面板數(shù)據(jù)。對(duì)每年的資產(chǎn)負(fù)債率進(jìn)行簡(jiǎn)單的描述性統(tǒng)計(jì)。根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)表明，2003―2011年我國(guó)房地產(chǎn)上市企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率均值普遍偏高，均超過(guò)50%，而且基本呈現(xiàn)出每年遞增的趨勢(shì)，說(shuō)明資本結(jié)構(gòu)存在一定的不合理性。

對(duì)所用變量分樣本整體（overall）、組間（between）和組內(nèi)（within）三種情況進(jìn)行描述性統(tǒng)計(jì)分析，各變量均值、標(biāo)準(zhǔn)差、最小值、最大值、觀測(cè)值的結(jié)果略。

2.自變量相關(guān)性分析。分析結(jié)果顯示，短期償債能力與資產(chǎn)擔(dān)保價(jià)值之間存在顯著負(fù)相關(guān)關(guān)系，從兩者計(jì)算公式考慮，企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)越多，反映短期償債能力的指標(biāo)速動(dòng)比率也就越大，而固定資產(chǎn)相應(yīng)就減少了，資產(chǎn)擔(dān)保價(jià)值也就越小，因此兩者負(fù)相關(guān)也是合理之中的。從整體上來(lái)看，其他變量間均不存在顯著的相關(guān)性，因此可以將所有變量均納入回歸模型中。

3.面板數(shù)據(jù)模型的判定及回歸分析。為確定合適的模型，本次研究對(duì)面板數(shù)據(jù)模型進(jìn)行三次選擇判定，分別為混合數(shù)據(jù)模型和固定效應(yīng)模型的選擇、混合數(shù)據(jù)模型和隨機(jī)效應(yīng)模型的選擇、固定效應(yīng)模型和隨機(jī)效應(yīng)模型的選擇。其中：（1）混合數(shù)據(jù)模型和固定效應(yīng)模型的判定方法為F檢驗(yàn)；結(jié)果為F（8，288）=24.35，Prob>F=0.000 0。（2）混合數(shù)據(jù)模型和隨機(jī)效應(yīng)模型，Breusch-Pagan檢驗(yàn)；chibar2（01）=295.31，Prob>chibar2=0.000 0。（3）固定效應(yīng)模型和隨機(jī)效應(yīng)模型，Hausman檢驗(yàn)；chi2（7）=14.60，Prob>chi2=0.041 4。

由F檢驗(yàn)結(jié)果可知，P>F=0.000 0，拒絕了混合數(shù)據(jù)模型假設(shè)，固定效應(yīng)顯著；由Breusch-Pagan檢驗(yàn)的結(jié)果可知，P>chibar2=0.000 0，拒絕了原假設(shè)，表明隨機(jī)效應(yīng)模型優(yōu)于混合OLS模型；由Hausman檢驗(yàn)的結(jié)果可知，P>chi2=0.041 4，模型存在固定效應(yīng)。因此，本文最終選用固定效應(yīng)模型。根據(jù)回歸結(jié)果，Prob>F=0.000 0，樣本數(shù)據(jù)整體上具有統(tǒng)計(jì)意義，回歸方程有效。在5%的顯著性水平下，只有成長(zhǎng)性（GROW）、短期償債能力（QR）和股權(quán)結(jié)構(gòu)（SHARE）是不顯著的，其余變量均在5%水平上顯著。因此資產(chǎn)負(fù)債率的回歸結(jié)果為：

LEVit= -0.194 886 8+0.043 912 7SIZEit -0.589 676 8ROAit+0.081 134 6TAXit -5.680 394NDTSit-0.961 604TANGit

4.實(shí)證結(jié)果分析。實(shí)證結(jié)果表明，公司規(guī)模與資本結(jié)構(gòu)在1%水平上正相關(guān)，說(shuō)明規(guī)模大的企業(yè)經(jīng)營(yíng)更為穩(wěn)健，承受負(fù)債帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)的能力更強(qiáng)。盈利能力與資本結(jié)構(gòu)在1%水平上負(fù)相關(guān)。實(shí)際所得稅率與資本結(jié)構(gòu)在5%水平上正相關(guān)，驗(yàn)證了負(fù)債的抵稅作用會(huì)使得企業(yè)更傾向于提高負(fù)債比例。非債務(wù)稅盾與資本結(jié)構(gòu)在1%水平上負(fù)相關(guān)，說(shuō)明當(dāng)企業(yè)存在非債務(wù)稅盾時(shí)會(huì)盡可能使用非債務(wù)稅盾從而減少使用債務(wù)稅盾。這些影響因素的實(shí)證結(jié)果均與原假設(shè)一致。

與原假設(shè)相反，本文得出資產(chǎn)擔(dān)保價(jià)值與資本結(jié)構(gòu)在1%水平上負(fù)相關(guān)。出現(xiàn)這一現(xiàn)象的原因，可能與房地產(chǎn)上市企業(yè)目前的“股權(quán)融資偏好”有關(guān)，資金是房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)和發(fā)展的關(guān)鍵，即使在償債能力強(qiáng)的情況下，企業(yè)也會(huì)盡可能地進(jìn)行權(quán)益籌資以籌集更多資金。此外，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，有形資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重原本就偏高，債權(quán)人在評(píng)估企業(yè)時(shí)可能會(huì)弱化了資產(chǎn)擔(dān)保價(jià)值這一個(gè)指標(biāo)。

實(shí)證結(jié)果還表明，企業(yè)成長(zhǎng)性對(duì)資本結(jié)構(gòu)的影響不顯著，一方面是因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)企業(yè)自2003年以后一直處于高位運(yùn)行；另一方面說(shuō)明企業(yè)在進(jìn)行資本結(jié)構(gòu)決策時(shí)未能充分考慮公司長(zhǎng)期發(fā)展的資金需求，缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃。短期償債能力對(duì)資本結(jié)構(gòu)的影響不顯著，反映了我國(guó)上市公司普遍存在的股權(quán)偏好問(wèn)題。股權(quán)結(jié)構(gòu)對(duì)公司資本結(jié)構(gòu)影響不顯著，一方面，大股東為了保證企業(yè)的控制權(quán)會(huì)傾向于負(fù)債融資，另一方面，大股東出于自身利益的考慮，會(huì)減少負(fù)債分散風(fēng)險(xiǎn)，所以兩種情況均有可能出現(xiàn)。

四、結(jié)論與建議

本文以2003―2011年房地產(chǎn)上市企業(yè)為研究對(duì)象，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)影響因素進(jìn)行了實(shí)證分析，得到了以下結(jié)論：公司規(guī)模與所得稅和企業(yè)資本結(jié)構(gòu)正相關(guān)；企業(yè)盈利能力、非債務(wù)稅盾與資產(chǎn)擔(dān)保價(jià)值和資本結(jié)構(gòu)負(fù)相關(guān)；成長(zhǎng)性、短期償債能力與股權(quán)結(jié)構(gòu)和資本結(jié)構(gòu)不相關(guān)。根據(jù)上述研究結(jié)果，對(duì)優(yōu)化公司的資本結(jié)構(gòu)提出以下建議：

1.根據(jù)公司規(guī)模、盈利能力合理選擇資本結(jié)構(gòu)。規(guī)模大、盈利能力強(qiáng)的企業(yè)可以充分利用內(nèi)部融資的機(jī)會(huì)和負(fù)債抵稅的作用，優(yōu)化企業(yè)資源配置。

2.充分考慮企業(yè)成長(zhǎng)性的影響。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，成長(zhǎng)性普遍較高，企業(yè)在進(jìn)行資本結(jié)構(gòu)決策時(shí)應(yīng)長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃企業(yè)的資金需求。

3.合理利用非債務(wù)稅盾。非債務(wù)稅盾的使用不僅可以帶來(lái)抵稅的收益，而且可以使企業(yè)相應(yīng)地減少負(fù)債規(guī)模，進(jìn)而優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。

本研究存在的不足之處：本文僅考慮了微觀層面的公司特征因素，個(gè)別因素、行業(yè)差異、宏觀經(jīng)濟(jì)因素等不在研究范圍之內(nèi)。鑒于數(shù)據(jù)的可獲得性，本文僅研究了房地產(chǎn)上市公司為樣本，要進(jìn)行全面的分析則應(yīng)該包括非上市的房地產(chǎn)公司。這是有待今后進(jìn)一步研究的方向。

（張其秀系副教授；沈璐為碩士研究生）

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