導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)市場營銷論文，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

一、房地產(chǎn)營銷面臨的新形勢

資金、土地和消費者是房地產(chǎn)發(fā)展的主要因素。近年來，隨著國家宏觀調(diào)控作用的逐步顯現(xiàn)和房地產(chǎn)業(yè)的逐步成熟，房地產(chǎn)營銷面臨新的形勢。

自2004年3月末以來，面對經(jīng)濟總體過熱信號，國家加大了宏觀調(diào)控力度。國家有關部門從房地產(chǎn)的源頭——信貸和土地開始，采取了一系列調(diào)控措施，盡管存在一定的時滯作用但已經(jīng)取得了初步成效。隨著各項調(diào)控措施逐步發(fā)揮作用，對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控效果還將進一步顯現(xiàn)。其成效包括：投資增速過猛的勢頭得到初步遏制；銷售增速繼續(xù)快于竣工，但有所回落；貸款規(guī)模得到有效控制，資金來源結構進一步調(diào)整；市場削減不合理需求，市場結構逐步優(yōu)化。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，銀根、土地收緊盡管有利于房地產(chǎn)長期持續(xù)健康發(fā)展，但短期將帶來較大的壓力。

房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲。從2005年國內(nèi)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控以來，盡管一些地方的房價上漲有所放緩，即全國平均房價上漲幅度有所下落。如1月～2月全國70個大中型城市房價上漲幅度為5.5%。但我們也應該看到，一些地方房價過快上漲也是不爭之事實。特別是進入2006年，以北京房地產(chǎn)市場為領頭，全國的房地產(chǎn)輿論是漲聲一片。2004年全國房地產(chǎn)完成投資1.3萬億元，同比增長28.1％，略低于2003年29.7％的水平，但仍處于高位運行。2005年，土地交易價格、房屋銷售價格、房屋租賃價格同比分別增長10.1％、9.7％和1.4％。

住宅空置率升高。從國家統(tǒng)計局與央行的數(shù)據(jù)來看，一是2005年以來房地產(chǎn)空置率快速上漲；二是房地產(chǎn)個人消費信貸快速下降。比如，據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，截至2006年3月底，全國商品房空置面積為1.23億平方米，同比增長23.8%。

個人住房需求下降。從金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)的需求正在減少。央行的數(shù)據(jù)表明:2004年個人住房消費信貸增長35%以上，增長達4700億元，而2005年個人住房消費信貸增長為15.8%，僅增加2600億元，僅為2004年的一半。同時從2006年一季度的情況來看，居民戶消費性中長期貸款增加399億元，同比少增245億元。盡管這里有居民住房消費貸款提前還款的因素與房地產(chǎn)投機減弱，但從中可以推斷，個人住房需求下降。

二、創(chuàng)新房地產(chǎn)營銷模式

新形勢下，對房地產(chǎn)企業(yè)提出了新的銷售挑戰(zhàn)，營銷策略創(chuàng)新勢在必行。當消費者對居住的選擇不再停留于感性的消費，當市場需求逐漸從強調(diào)居住體驗向追求高品質生活轉化，地產(chǎn)就進入“品質致勝”時代。這就要求在房地產(chǎn)開發(fā)運營的全過程實施全面質量營銷。從規(guī)劃到設計，從選材到施工，從人員招聘到服務系統(tǒng)建設，一磚一瓦，一草一木，房地產(chǎn)企業(yè)都要舍得投入時間、精力打造讓目標客戶覺得有價值的“品質”。

全面質量營銷是以顧客需求為先導,以提高產(chǎn)品和服務質量為重點,通過全過程的營銷努力來提高產(chǎn)品質量,驅動質量績效,以實現(xiàn)顧客滿意目標的一種新型營銷理念。實施全面質量營銷,要求營銷者不僅僅要注重營銷全過程的質量,實施營銷全過程的質量管理(即營銷全面質量管理);而且要關注產(chǎn)品(包含服務,下同)自身的質量,參與產(chǎn)品質量標準的制定和控制,使產(chǎn)品質量能符合消費者的要求。一方面要通過外部營銷的質量控制,提高顧客對產(chǎn)品的感知質量,從而提高顧客對產(chǎn)品的滿意度;另一方面要通過內(nèi)部營銷,來促進產(chǎn)品質量的提高。

實施全面質量營銷,必須做好以下工作:

1.合理的市場定位

只有市場定位準確，銷售才能進展快，進而資金流動順暢，短缺土地得到高效開發(fā)，這樣國家宏觀調(diào)控才不會造成什么不利影響。動工前弄清楚“為誰建房”而不是房子建成后問自己“房子為誰而建”，即房子未建，精確定位先行。這是應對宏觀調(diào)控等當前不利形勢的必然要求。因此，必須在市場調(diào)研充分和了解客戶的基礎上進行科學的市場細分，以確定有良好發(fā)展?jié)摿Φ募毞秩后w為目標客戶；同時加強對競爭者狀況的研究，以防定位趨同。通過市場調(diào)研,正確識別顧客的現(xiàn)實需求、潛在需求,競爭者對需求的滿足狀況,并根據(jù)企業(yè)的內(nèi)部條件和經(jīng)營目標合理進行市場定位,確定目標顧客。

2.差異化的質量定位

通過對目標顧客的需求狀況和期望質量的調(diào)查分析,確定企業(yè)產(chǎn)品的質量定位。企業(yè)的質量定位不僅僅要注重產(chǎn)品的功能性質量,更要注重產(chǎn)品的適用性質量。

在消費個性越來越突出的今天,企業(yè)要想在產(chǎn)品方面贏得優(yōu)勢,必須從產(chǎn)品的創(chuàng)新和產(chǎn)品的個性化這兩個方面著手。一方面,隨著經(jīng)濟和技術的發(fā)展,顧客需求不斷發(fā)生變化,從而對產(chǎn)品提出新的要求,而企業(yè)只有向顧客提供不斷創(chuàng)新的產(chǎn)品才能適應這種變化。另一方面,較高層次的顧客已不再滿足于成批生產(chǎn)出來的產(chǎn)品,他們對于能體現(xiàn)個性的產(chǎn)品更加青睞。由于技術的發(fā)展,產(chǎn)品的個性化與生產(chǎn)的規(guī)模經(jīng)濟效益已不再是相互對立的矛盾。企業(yè)可以在保持一定規(guī)模經(jīng)濟的同時,為顧客提供滿足其不同需求的個性化產(chǎn)品,使每位顧客都能獲得滿意的感受。

3.及時的外部溝通

主動關心顧客,經(jīng)常主動保持顧客聯(lián)系,收集顧客對產(chǎn)品、服務及其他方面的改進意見,并及時向顧客傳遞企業(yè)和產(chǎn)品的有關信息,不斷改進產(chǎn)品和服務質量,使顧客滿意度能得到提升。企業(yè)與顧客之間信息、情感的溝通,不僅有利于建立長期穩(wěn)定、相互依賴的關系,還可以為產(chǎn)品和服務的質量定位、內(nèi)部員工的管理提供重要信息,使企業(yè)及每個員工更加接近顧客,提供更加符合顧客需求的產(chǎn)品,更好地為顧客服務。

4.和諧的內(nèi)部溝通

篇2

在我國所謂房地產(chǎn),是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分和附著于其上的各種權益(權利)的總和。這些固著在土地、建筑物上不可分離的部分,主要包括為提高房地產(chǎn)的使用價值而種植的花草、樹木、或人工建造的花園、假山;為提高建筑物的使用功能而安裝在建筑物上的水、暖、電、衛(wèi)生、通風、通訊、電梯、消防等設備。它們往往被看作土地或建筑物的構成部分。因此,房地產(chǎn)本質上包括土地和建筑物及附著于其上的權益兩大部分。房地產(chǎn)由于其位置固定、不可移動,通常又被稱為不動產(chǎn)。

房地產(chǎn)主要有三種存在形態(tài)。其中土地指的是地球陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間;建筑物是一種土地定著物,具體是指人工建筑而成,由建筑材料、建筑構件和建筑設備等組成的整體物。包括房屋和構筑物兩大類;其他土地定著物指的是建筑物以外的土地定著物,具體是指固定在土地或建筑物上,與土地建筑物不可分離的物,或者雖然可以分離,但是分離不經(jīng)濟,或者分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或功能,或者會使土地、建筑物價值明顯受到損害的物。

房地產(chǎn)是實物、權益和區(qū)位三者的綜合體。實物指的是房地產(chǎn)中可以看得見、摸得著的部分,例如外觀、結構、裝修、設備等;權益指房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分,包括權利、利益、收益(如使用權、所有權、抵押權等)。在我國,就房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營來說,附著于土地和建筑物上的權益包括土地使用權和房屋所有權以及在其上設置的他項權利,如抵押權、典當權等;房地產(chǎn)區(qū)位指的是房地產(chǎn)的空間位置。具體的說,一宗房地產(chǎn)的區(qū)位是該宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關系。

二、房地產(chǎn)市場營銷的概念

房地產(chǎn)市場營銷是市場營銷的一個重要分支.房地產(chǎn)市場營銷與其他市場營銷一樣,也是個人和集體通過一系列的活動,特別是某些創(chuàng)造性的活動,同別的個人和集體交換產(chǎn)品和價值,以實現(xiàn)其經(jīng)營目的的一種社會過程.可見,房地產(chǎn)營銷的實質是以消費者對各類房地產(chǎn)商品的需求為出發(fā)點,企業(yè)通過有效地提供住宅,辦公樓,商業(yè)樓宇,廠房等建筑物及相關服務來滿足消費者生產(chǎn)或生活,物質和精神等的需求,以獲取一定利潤的一種商務活動.與一般商品市場營銷相比,房地產(chǎn)市場營銷的主要特點是其交換對象的特殊性,房地產(chǎn)市場營銷的客體是房地產(chǎn)物質實體和依托 物質實體上的權益等,因此,房地產(chǎn)市場營銷既有其特點,同時市場營銷的一般原理也能在房地產(chǎn)領域得到很好的運用.

現(xiàn)代市場營銷已經(jīng)從商品交換過程發(fā)展到以商品交換為核心的各項相關活動中,涵蓋了企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié).市場營銷作為一門獨立的學科,在經(jīng)濟發(fā)達的國家是從20世紀50年代開始趨于成熟,在我國則是在20世紀80年代中期以后才在不少行業(yè)中得到廣泛的推廣和應用 。

三、房地產(chǎn)營銷渠道策略

目前我國房地產(chǎn)行業(yè)中,房地產(chǎn)營銷渠道策略可以大致分為企業(yè)直接推銷﹑委托推銷以及近幾年興起的網(wǎng)絡營銷﹑房地產(chǎn)超市等。

企業(yè)直接推銷,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過自己的營銷人員直接推銷其房地產(chǎn)產(chǎn)品的行為,也稱為直銷或自銷。直接推銷的優(yōu)勢在于它可以幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)節(jié)省一筆數(shù)量可觀的委托推銷的費用(相當于售價的1.5%~3.0%),但推銷經(jīng)驗的不足和推銷網(wǎng)絡的缺乏也是這種銷售渠道的致命缺陷。由于我國房地產(chǎn)市場正處于起步階段,房地產(chǎn)市場的運行機制尚不健全,必需的人才與管理經(jīng)驗還有待于積累發(fā)掘。所以目前它還是我國房地產(chǎn)銷售的主要渠道,在房地產(chǎn)市場發(fā)展的將來,它依然會占據(jù)重要位置。

委托推銷,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托房地產(chǎn)推銷商來推銷其房地產(chǎn)產(chǎn)品的行為。所謂房地產(chǎn)推銷商,是指接受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的委托,尋找消費者,介紹房地產(chǎn),提供咨詢,促成房地產(chǎn)成效的中間商。委托商可以分為企業(yè)商和個人商,前者是指由多人組成的具備法人資格的機構,后者是指中介的個人,即經(jīng)紀人。

網(wǎng)絡營銷是信息時代和電子商務的發(fā)展的產(chǎn)物,目前它也運用到了房地產(chǎn)市場營銷上,目前國內(nèi)出現(xiàn)了一些以房地產(chǎn)為主要內(nèi)容的網(wǎng)站,如搜房網(wǎng)﹑中房網(wǎng)等,它們?yōu)榉康禺a(chǎn)企業(yè)和消費者提供了全新的信息溝通渠道;同時,許多房地產(chǎn)商也利用internet網(wǎng)絡資源,進行網(wǎng)絡營銷。2000年9月,上海青之杰花園推出了全國第一本電子樓書,標志著網(wǎng)絡房地產(chǎn)營銷又增加了新的手法?，F(xiàn)在不少開發(fā)商都在互聯(lián)網(wǎng)上注冊了自己的網(wǎng)站,為企業(yè)和產(chǎn)品進行宣傳和推廣。通過互聯(lián)網(wǎng)雙向式交流,可以打破地域限制,進行遠程信息傳播,面廣量大,其營銷內(nèi)容詳實生動、圖文并茂,可以全方位地展示房地產(chǎn)品的外形和內(nèi)部結構,同時還可以進行室內(nèi)裝飾和家具布置的模擬,為潛在購房者提供了諸多方便。隨著電子商務的進一步發(fā)展,網(wǎng)絡營銷將成為房地產(chǎn)市場上一種具有相當潛力和發(fā)展空間的營銷策略。

房地產(chǎn)超市營銷是最近在浙江﹑上海等地出現(xiàn)的一種全新的營銷渠道。它的出現(xiàn)表明我國房地產(chǎn)銷售開始告別傳統(tǒng)的開發(fā)商自產(chǎn)自銷的單一模式,進入一個以超市為顯著特征的商品零售時期。有專家認為,房地產(chǎn)超市是我國樓市營銷理念﹑方式的一次改革和突破,為解決當前商品房銷售困難帶來了新的思路和轉機。

四、房地產(chǎn)營銷策略的現(xiàn)狀

目前 ,我國常用的房地產(chǎn)營銷策略主要有房地產(chǎn)企業(yè)直接銷售、委托銷售和 網(wǎng)絡 銷售三種。

1.企業(yè)直接銷售策略。它是指房地產(chǎn)企業(yè)利用自己的銷售部門對房地產(chǎn)商品進行直接銷售。目前我國絕大部分房地產(chǎn)開發(fā)商都是采用這種銷售渠道。最常見的形式是派出銷售人員,在一個固定的場所現(xiàn)場售房。這種策略的優(yōu)點是銷售渠道最短、反應最迅速、控制也最為有效。

2.委托銷售策略。它是指一般開發(fā)商委托房地產(chǎn)商尋找顧客,顧客經(jīng)過商中間介紹來購買物業(yè)的銷售渠道方式。相對于直接銷售模式,委托銷售降低了開發(fā)商的風險,通過商的服務性質,更易于把握市場機會,能更快地銷售房產(chǎn)。

3.網(wǎng)絡銷售策略。網(wǎng)絡營銷策略是利用現(xiàn)代 電子 商務的手段,實現(xiàn)房產(chǎn)的銷售。與傳統(tǒng)的銷售策略相比,網(wǎng)絡銷售策略可以降低房地產(chǎn)企業(yè)的營銷成本,可以實現(xiàn)零距離和全天候的服務,更方便地和消費者溝通, 可以樹立房地產(chǎn)企業(yè)意識領先、服務全面、信息完備的良好形象,有利于增加房地產(chǎn)企業(yè)的無形資產(chǎn),有利于消除銷售的地域性等優(yōu)勢

當前,我國房地產(chǎn)市場營銷策略主要有以下特點:

品牌領導形象震撼確立市場地位,引起市場關注,鎖定目標消費群;

把握時機高昂入市抓住有利時機,高姿態(tài)低價格進入市場,迅速掌握市場主動權;

分期分批賣點不斷分期開發(fā)分批銷售,步步為營,組織儲備賣點群隨銷售階段適時引爆,帶動價格走高,達到持續(xù)熱賣效果;

進度跟進迭起緊跟工程進度(奠基、正負零、封頂、竣工、樣板房開放、園林開放等)制造階段性銷售,實現(xiàn)階段性銷售目標;

以質論價升值誘人以戶型、朝向、樓層、景觀論價,小幅多頻高走,預留升值空間,以升值空間激發(fā)熱銷;

物管跟進后顧無憂物業(yè)管理提前介入能迅速樹立項目形象,強化認同感,購買者無后顧之憂,達到促銷效果。

五、房地產(chǎn)市場營銷觀念。

企業(yè)的市場營銷觀念直接影響企業(yè)市場營銷活動的組織和管理,在商品經(jīng)濟發(fā)展過程中,市場營銷的觀念經(jīng)歷了三種不同的指導思想.

(一)生產(chǎn)觀點

20世紀20年代以前,資本主義經(jīng)濟雖然得到了高度發(fā)展,但社會生產(chǎn)的增長速度仍然落后于消費增長的速度,社會產(chǎn)品供應不足,產(chǎn)品品種比較單一,市場需求處于被動的地位,沒有多大的選擇余地.企業(yè)生產(chǎn)出來的產(chǎn)品不愁賣不出去,因此,企業(yè)整個的著眼點就放在生產(chǎn)上面,我能生產(chǎn)什么,就能夠賣什么,企業(yè)的普遍思想是生產(chǎn)觀點.

(二)推銷觀點

20世紀20年代以后,經(jīng)過第一次世界大戰(zhàn)后的復蘇,資本主義經(jīng)濟由于大批軍品生產(chǎn)設備和技術運用于民品,社會生產(chǎn)得到迅速發(fā)展,市場商品數(shù)量,品種開始增加,部分商品出現(xiàn)供過于求的狀況,競爭開始加劇,不少企業(yè)逐漸采用推銷觀點指導企業(yè)的經(jīng)營活動.其基本特征是 我賣什么,人們就買什么.這一時期企業(yè)經(jīng)營活動雖然增加了推銷活動,但其仍然是一種以產(chǎn)定銷的觀念,即我生產(chǎn)了什么,就推銷什么.

(三)市場營銷觀點

第二次世界大戰(zhàn)以后,特別是20世紀50年代以后,商品經(jīng)濟進一步發(fā)展,廣大消費者的生活方式發(fā)生了極大的變化,市場商品進一步供過于求,各種需求和欲望花樣翻新,市場轉變?yōu)橘I方市場,許多企業(yè)家開始認識到,能不能使自己的產(chǎn)品滿足市場的需求,在市場上占有較大的份額,關系到企業(yè)的生死存亡,因此,許多企業(yè)逐漸用市場營銷觀點代替推銷觀點.

用市場營銷的觀點組織房地產(chǎn)企業(yè)的營銷活動,最基本的一點就是要清楚地了解潛在的市場和需求,以及消費者和可能的買主的消費觀念和偏好,并運用合適的產(chǎn)品,定價,銷售渠道,促銷和服務等方法來滿足消費者的需要,房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營商應本著顧客需要的宗旨去開發(fā)和經(jīng)營房地產(chǎn),才有可能吸引購房者,才能獲取盈利,實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營目標,做不到這一點,市場營銷工作就可能是浪費金錢和時間.

我國房地產(chǎn)業(yè)雖然起步晚,但發(fā)展速度快,房地產(chǎn)企業(yè)之間競爭加劇,部分房地產(chǎn)出現(xiàn)了供過于求的現(xiàn)象,因此,我國房地產(chǎn)企業(yè)必須運用市場營銷觀點組織房地產(chǎn)營銷活動,才能在激烈競爭中取勝.

六、房地產(chǎn)營銷價格策略 。

房地產(chǎn)的開發(fā)建設、買賣、租賃、抵押、土地出讓、轉讓等營銷,都是商品經(jīng)濟活動,必須按照市場規(guī)律、經(jīng)濟原則實行等價交換。掌握房地產(chǎn)產(chǎn)品的定價方法,靈活運用各種定價的策略是開展房地產(chǎn)市場營銷活動的主要手段。在這里將主要介紹房地產(chǎn)定價方法、定價比例和價格調(diào)整策略。

1、房地產(chǎn)定價方法

一棟樓宇、小區(qū)的銷售往往是一個時期的或跨年度的。而消費市場變化莫測,樓宇的定價要能被市場接受,需要一定的超前意識和科學預測,可以說定價部分是藝術,部分是科學。影響價格的因素有很多,主要包括:成本、樓盤素質、顧客承受的價格、同類樓宇的競爭因素等。產(chǎn)品的可變成本是定價的下限,上限是顧客所愿意支付的價格。市場中消費者總想以適中的價格獲得最高的價值,因此不應把價格和價值混為一談。定價之后,運行中可以做適當?shù)恼{(diào)整,但不能做大幅度的或否定性的調(diào)整,否則會帶來非常惡劣的影響。從定價來講,主要有幾個方法:

(1) 市場比較法。將勘估房地產(chǎn)與相應市場上類似房地產(chǎn)的交易案例直接比較, 對形成的差異作適當調(diào)整或修正,以求取勘估房地產(chǎn)的公平市場價。

(2) 成本法。 以開發(fā)或建造估計對象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)需要的各項必需費用之和為基礎,再加上正常的利潤和應納稅金得出估價對象房地產(chǎn)的價格。

(3) 收益法。 將預期的估價對象房地產(chǎn)未來各期(通常為年)的正常純收益折算到估價時點上的現(xiàn)值,求其之和得出估價對象房地產(chǎn)的價格。

(4) 剩余法。 將估價房地產(chǎn)的預期開發(fā)后的價值,扣除其預期的正常開發(fā)費用﹑銷售費用﹑銷售稅金及開發(fā)利潤,根據(jù)剩余之數(shù)來確定估價對象房地產(chǎn)的價格

當然,無論哪種定價方法,均應隨行就市,最大限度地獲取市場份額。在弄清方法之后,具體執(zhí)行有低價、高價、內(nèi)部價、一口價、優(yōu)惠價等戰(zhàn)略。開發(fā)商采用低價戰(zhàn)略時,入市會比較輕松,容易進入,能較快地啟動市場;而采用高價策略則標榜出物業(yè)的出類拔萃、身份象征、完善功能、優(yōu)良環(huán)境等,可用高價吸引高消費者入市,但不是盲目漫天要價,要物有所值。

2、定價比例

一般來說,先設定一個標準層,高層一般定在1/2高度,多層一般3-4層(9層以下)為最好。然后確定一個樓層系數(shù),標準層以上一般每層加價比例為 0.8%,標準層以下每層下調(diào)0.5%。在高層建筑中,7層以下因其視野受限,一般應為低價區(qū),頂層與低層的價格一般相差約30%。

用戶選擇購房不僅受樓層的影響,房子所處兩個主力面的景物和視野如街景、江景、馬路等亦是影響樓價的因素之一,即朝向系數(shù)。一般來說,江景、街景等給人以視覺上的享受,朝向系數(shù)大,為8-10%左右,而臨馬路邊因其噪音大,塵埃多,朝向系數(shù)亦低,為3-5%之間,樓盤的南、北兩個方位,如無景觀差別,一般南面售價高于北面。有的樓盤,因其朝向系數(shù)不合理,好的樓層和好的朝向全部賣光,剩下的全部都是不好賣的,使樓盤出現(xiàn)滯銷狀態(tài)。

商鋪的定價,由于一般顧客購物習慣在首層,因此首層商鋪定價一般是住宅平均價的三倍以上。車位的每平方米定價一般相當于住宅的50%。

3、價格調(diào)整策略。

篇3

(一)房地產(chǎn)市場快速發(fā)展期我國通貨膨脹路徑的偏離1998年以來，我國通貨膨脹在原有路徑上發(fā)生偏離(如圖2)，從1998年開始，我國CPI增長由過去的大起大落變?yōu)檩^平穩(wěn)的低位小幅震動，并出現(xiàn)幾年負增長。可見，隨著我國房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，我國經(jīng)濟呈現(xiàn)世界經(jīng)濟體發(fā)展中罕見的高經(jīng)濟增長與低通貨膨脹并存的現(xiàn)象。在此期間我國投資的快速增長帶動了經(jīng)濟高速增長，卻出乎意料地未出現(xiàn)嚴重通貨膨脹。由表1可見，自1998年以來，我國持續(xù)保持較高經(jīng)濟增長速度，最高年份為2007年，達到14．16%的增長率，而CPI卻出現(xiàn)較低水平上漲，其中有9年時間CPI上漲在2%以內(nèi)(包括4年時間負上漲)，經(jīng)濟面臨通貨緊縮風險[4]。2008年物價指數(shù)上漲最多，也僅為5．8%，屬于較溫和的通貨膨脹。另外，我國在保持較高增長速度同時，最終消費需求的貢獻有8年時間都小于投資貢獻(如圖3所示)，消費需求拉動明顯不足，成為特有經(jīng)濟現(xiàn)象。從1998年開始至2013年，我國全社會固定資產(chǎn)投資增長仍保持較高速度，其中有9年時間增長率超過20%，最高年份是2009年達到29．95%，其余年份除1999年外增長率也都不低于10%。較高的投資增長率和不足的國內(nèi)消費需求同時存在，居民消費價格指數(shù)又在低位增長，這些現(xiàn)象似乎有悖于馬克思擴大再生產(chǎn)兩部類平衡規(guī)律，并使我國通貨膨脹變得不可預期，唯一能夠解釋這種經(jīng)濟現(xiàn)象的便是我國房地產(chǎn)商品化的快速發(fā)展。

(二)房地產(chǎn)市場對通貨膨脹的抑制效應我國1980年開始推行住房商品化，但由于具體政策尚屬空白，房地產(chǎn)市場商品化只能在探索中進行，各經(jīng)濟組織、個體、經(jīng)濟制度等都在探索中適應這種重大改革。如圖4所示，我國房地產(chǎn)經(jīng)歷過探索式發(fā)展后，1998年開始迅速發(fā)展，商品房自由買賣使得改善自身住房條件的需求迅速增加。我國開始住房商品化前，由于原有經(jīng)濟體制下人們住房大都是單位分房，因此住房支出占收入比值極低，同時住房條件也較差。隨著住房商品化的實施，單位福利分房制度被逐漸取消。原有住房條件差，新家庭又失去福利分房機會，因此對居住用商品房的需求迅速膨脹。近15年來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均每年新開工房屋面積中，供居住用的普通住宅面積占近80%，高檔別墅、公寓又占了4．05%，兩者之和達到84．05%，剩余的生產(chǎn)經(jīng)營用房屋僅為15．95%?？梢姺康禺a(chǎn)企業(yè)開發(fā)的房產(chǎn)也主要為滿足這種消費需求。商品房屬于長期資產(chǎn)，但在房地產(chǎn)市場興起后的一段時期，占房地產(chǎn)市場主要部分的居住用房屋主要用于滿足人們基本居住需要，具有完全消費資料屬性①，房地產(chǎn)開發(fā)絕大部分應歸為第Ⅱ部類生產(chǎn)，而所占比例極低的辦公及營業(yè)用房屋開發(fā)屬于第I部類產(chǎn)出。根據(jù)馬克思擴大再生產(chǎn)理論，由于商品房需求驟增，這種特殊消費品具有占用流動性大的特點，在第Ⅰ部類高速增長期，與兩部類(V+ΔV+M/X)相對應的收入將有很大份額用于購買第Ⅱ部類產(chǎn)出的商品房，商品房價格逐年上漲。人們?yōu)闈M足最基本居住需求，不得不改變消費傾向，節(jié)制普通消費品購買，以滿足相對昂貴的住房需求。兩大部類普通消費的抑制必然使國內(nèi)消費需求難以拉動，消費價格指數(shù)也因此在經(jīng)濟較快增長時期仍處于極低上漲水平，甚至出現(xiàn)通貨緊縮跡象，因此房地產(chǎn)市場興起將通貨膨脹推離原有路徑。我國自2000年以來，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與房價同時增長，但商品房并不能拆分為每平米購買，也不能按使用時間段平均購買，而只能整套獲取。這樣，購房者不得不一次性支付較大數(shù)額房款或首付款。如表2數(shù)據(jù)，2000年，我國城市居民年人均可支配收入為每人6280．0元，若以三口之家測算，兩人收入共12560元，供養(yǎng)一名未成年人。2000年我國城鎮(zhèn)人均居住面積為20．3平米，住宅商品房平均售價為每平米1948．0元，該戶購房總價款為118633．2元，相當于兩人收入的9．45倍，即使采用房屋抵押貸款的形式取得住房，按照30%的比例支付首付，也相當于2．83年收入總和，拋除生活必要開支，需要近6年時間才可完成積累。由此消費者必然改變原有消費傾向，節(jié)制普通消費用以支付購房需求，2000年我國消費者價格指數(shù)僅上漲了0．4%。另外，隨著房地產(chǎn)價格泡沫的充斥，購房總款與城市居民人均可支配收入之比有提高趨勢，對消費也繼續(xù)起著抑制作用。房地產(chǎn)市場對通貨膨脹的抑制不僅因為商品房吸收流動性大，還因為商品房總需求增長迅速。2007年之前，我國保持平均9．95%的經(jīng)濟增長速度，而居民消費價格指數(shù)除2004年外都低于2%，甚至有三年時間該指數(shù)變化為負，而同一期間，商品房銷售額卻出現(xiàn)高速增長，最高時為2005年的69．23%。2000—2007年，年商品房銷售額占國民總收入比值也呈遞增趨勢(如表3)，房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展使本應出現(xiàn)的通貨膨脹并未出現(xiàn)。房地產(chǎn)市場發(fā)展對通貨膨脹的抑制作用被掩蓋在經(jīng)濟增長背后，這種抑制使中國投資過熱拉動的經(jīng)濟增長并未受到通貨膨脹的威脅，反而促進投資規(guī)模進一步擴大，這掩蓋了兩大部類不平衡的潛在威脅，使我國在發(fā)展房地產(chǎn)市場過程中很少主動預測該市場發(fā)展趨勢和調(diào)整周期[5]，難以做到未雨綢繆。如2008年我國“四萬億”計劃，雖然讓2009年房地產(chǎn)市場重新振作，但卻讓我國與世界市場相脫節(jié)的房地產(chǎn)市場進一步偏離，并出現(xiàn)2013年的反彈性增長，使房地產(chǎn)價格泡沫繼續(xù)膨脹?？傊捎诘贗部類中V和M較多，房地產(chǎn)市場發(fā)展成為改善住房需求的重要部分，對V和M的購房滿足減少了對其他消費品的需求，由此CPI持續(xù)低位上漲。但當房地產(chǎn)完全成為投資品時，這種形勢便會逆轉。

二、房地產(chǎn)市場調(diào)整期的逆向通貨膨脹沖擊

房地產(chǎn)市場發(fā)展具有周期性，經(jīng)快速發(fā)展之后，必然會達到飽和，繼而陷入低迷[6]。飽和的房地產(chǎn)市場真正屬于投資品市場，房地產(chǎn)也成為第I部類產(chǎn)出。房價內(nèi)充斥的泡沫一旦破滅，社會擴大再生產(chǎn)的兩大部類比例便頓時失衡，造成逆向通貨膨脹沖擊，且伴隨房地產(chǎn)市場的產(chǎn)能過剩。

(一)房地產(chǎn)市場部類轉移房地產(chǎn)市場由第II部類向第I部類的轉移包含兩個層面:一是房地產(chǎn)新開發(fā)面積中居住用房屋比例減少。從2008年開始，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開發(fā)房屋面積中，無論普通住宅還是高檔別墅、公寓所占比例開始持續(xù)下降，同時，辦公樓及商業(yè)營業(yè)用房屋等所占比例開始逐年上升。后者明顯屬于兩大部類生產(chǎn)中的C部分。根據(jù)馬克思兩大部類平衡理論，兩部類的C都由第I部類生產(chǎn)，根據(jù)圖5所示的房地產(chǎn)用途變化趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)正逐漸向第I部類轉移。二是由于居住用房地產(chǎn)屬性轉變，此類商品房也轉變?yōu)榈贗部類產(chǎn)出，這是對經(jīng)濟影響最主要的部分。房地產(chǎn)具有消費資產(chǎn)和投資品雙重屬性[7]，由于商品房用途由最終獲取者確定，而不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決定，其屬性也取決于購房者的需要和預期。在購買的商品房滿足居住需求之后，購房者繼續(xù)購買的商品房便成為投資的一種方式。此時購買者增加的房產(chǎn)主要用以賺取租金或增值收益，因此居住用房屋的投資品屬性變得更強，并逐漸變?yōu)樯鐣偕a(chǎn)的第I部類產(chǎn)出。這種轉移可能產(chǎn)生兩方面影響:一方面，由于房價泡沫破滅，在房價看跌的形勢下，投資于房地產(chǎn)的預期收益減少[8]。根據(jù)資本追求利潤的特點，商品房需求將下降，商品房成為產(chǎn)能過剩產(chǎn)品。另一方面，由于房地產(chǎn)開發(fā)時間較長，生產(chǎn)規(guī)模難以自由收縮。房地產(chǎn)價格上升時期，潛在的房地產(chǎn)投資規(guī)模過大被隱蔽，房價泡沫破滅時，占經(jīng)濟活動重要地位的房地產(chǎn)投資過快問題便會顯現(xiàn)出來。如果我國繼續(xù)依靠投資拉動帶動經(jīng)濟增長，便會造成第Ⅰ部類的(V+ΔV+M/X)過多，向第II部類購買的普通消費資料增加，沒有商品房的第Ⅱ部類產(chǎn)出便不能完全滿足兩部類消費需求，從而出現(xiàn)通貨膨脹。我國現(xiàn)今房地產(chǎn)市場正處于這種過渡期，房地產(chǎn)市場向第I部類的過渡，使我國不得不面對由此可能產(chǎn)生的通貨膨脹沖擊。

(二)我國房價泡沫破滅壓力表象我國房地產(chǎn)高速擴張之后，價格泡沫逐漸形成，現(xiàn)今房地產(chǎn)價格泡沫破裂壓力增大[9]。首先，作為實物資產(chǎn)，房地產(chǎn)使用已趨飽和。我國房地產(chǎn)市場從1998年開始獲得迅速發(fā)展，進入明顯的擴張期。2008年“四萬億”計劃的刺激使房價反彈程度較大，到2013年底，我國商品房價格、銷售面積都出現(xiàn)非正常速度上漲，12月份同比價格上漲最高達21．9%，全國商品房銷售量增長了17．34%，城鎮(zhèn)人均住宅面積高于32平米。商品房的需求趨于飽和，一些城市出現(xiàn)大打折扣銷售以及拋售現(xiàn)象，過剩的商品房供給短期內(nèi)難以消化。其次，作為投資品，房地產(chǎn)投資收益低下。房地產(chǎn)作為投資品可獲得的收益主要包括租金、增值收益、更多的動遷補償?shù)?，這三類收益的賺取都須以其實物使用形式為基礎。在實際生活和經(jīng)營求難以挖掘的情況下，房地產(chǎn)投資價值降低。如今，我國房地產(chǎn)市場平均收益率下降，年凈租金收益與房價的比例大都低于2%，小于銀行一年期存款利率3．25%。一些商品房空置的“零租金”現(xiàn)象愈加突出，我國商品房空置率已高于20%，一些大中城市呈現(xiàn)所謂的“鬼城”[10]。投資于無租金低價格上漲的房地產(chǎn)市場等于資金受到侵蝕。再次，維持房地產(chǎn)發(fā)展的資金鏈支持削弱，行業(yè)資金周轉困難。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集性行業(yè)，其發(fā)展離不開強大資金鏈的支持。我國房地產(chǎn)投資資金中自籌資金的比例一般為30%左右，其他主要依靠商業(yè)銀行提供的資金，包括房地產(chǎn)開發(fā)商向銀行獲取的20%左右的直接貸款、個人購房時采用住房抵押方式向銀行所貸款項，兩種方式所獲銀行資金量極高。近幾年，房地產(chǎn)業(yè)的直接貸款比例下降，2010年直接貸款比例就開始下降為17．30%，其后兩年都在15%左右，2013年在房地產(chǎn)市場獲得極強增長的情況下也僅為16．11%。長時間的銀行信貸收緊使房地產(chǎn)商降價抽身的壓力加大。銀行資金支持削弱使得房地產(chǎn)商資金鏈條緊繃，時間愈長，房價泡沫破滅壓力愈大。

(三)房地產(chǎn)調(diào)整期的逆向通貨膨脹沖擊引致因素中國房價泡沫存在已成為事實，但房價泡沫一旦被硬性擠破，其直接后果便是通貨膨脹沖擊。首先，房地產(chǎn)市場的流動性釋放施壓于通貨膨脹。房地產(chǎn)吸收資金量大，對物價指數(shù)影響也大。1998年房地產(chǎn)市場快速發(fā)展以來，我國出現(xiàn)罕見的高增長低通脹態(tài)勢。2008年政府采取的4萬億刺激計劃，使2009年物價指數(shù)出現(xiàn)暫時緊縮。2013年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)反彈性增長，并導致令金融業(yè)措手不及的“錢荒”。2014年5月份一些城市房地產(chǎn)銷售價量雙降，CPI增幅卻創(chuàng)今年來新高?？梢姺康禺a(chǎn)市場對物價的影響力量之大。若房地產(chǎn)價格失控性下跌，房地產(chǎn)市場不但不能吸收流動性，還會因房地產(chǎn)拋售擠出極多的流動性，加劇流動性過剩，給經(jīng)濟造成極大的通脹壓力。2014年6—7月份，房地產(chǎn)市場低迷趨勢明顯，而不同于2013年的“錢荒”，一些銀行開始主動設計新的放貸方式，以尋找資金的投向，這可說明銀行流動性比較充裕。其次，銀行次貸風險加大。房地產(chǎn)價格泡沫破滅時，購買者若選擇棄房，銀行不得不對商品房進行拍賣，抵押物價值存在損失顯而易見，這種損失主要表現(xiàn)在兩個方面。一方面是作為抵押物的房地產(chǎn)價格下跌，這種價值減損是最基本的減損，銀行可以采取一定的措施規(guī)避部分風險。近幾年我國商品房貸款的嚴格控制，減少了這種抵押房估計價值下降造成的風險。另一方面是抵押用房地產(chǎn)拍賣價格的下降損失，實際上銀行面臨更大的損失便是這種拍賣損失。因為房地產(chǎn)價格過高，房地產(chǎn)需求變?nèi)酰址坑袃r無市。商品房按照市場估價拍賣，通常都會流拍，如2013年溫州棄房進入首拍后，成功率還不到5%。經(jīng)多次拍賣、多次折價后商品房才能成功拍賣，這種價值減損及拍賣費用是風險的實質來源。若房價泡沫破滅，棄房急劇增多，銀行風險會更大，可能導致局部性金融危機。再次，地方政府債務存在危機風險。隨著城鎮(zhèn)化進程加快，各城市承載力不足，基礎設施建設需要巨大投入。地方政府在推出新產(chǎn)品“空地”之前，需要預付很大一部分動遷支出。所有支出是每年財政收入所不能彌補的，因此地方政府大規(guī)模舉債，并通過出讓土地使用權來彌補。房價泡沫破滅將導致土地出讓難以實現(xiàn)，甚至出現(xiàn)房地產(chǎn)商想要“退貨”現(xiàn)象，地方政府收入銳減。支出增加和收入下降共存的結果便是地方政府債務危機的開始。政府作為公共管理部門不能破產(chǎn)，最終不得不靠增發(fā)貨幣來解決債務問題，貨幣的增發(fā)必然會加劇通貨膨脹?？傊?，我國房地產(chǎn)抑制通貨膨脹時期基本結束，對房地產(chǎn)市場的過度依賴可使經(jīng)濟失去對新形勢的適應能力。在我國根本的結構性矛盾沒有完全解決的情況下，持續(xù)通貨膨脹壓力會加大。若持續(xù)使用計劃性的救市政策，人為推高房價，只能助長社會投機活動，使房地產(chǎn)泡沫持續(xù)膨脹，最終可引發(fā)通脹全面爆發(fā)。

篇4

消費函數(shù)理論從經(jīng)濟學角度解釋了房地產(chǎn)、股票等財富與消費的關系。然而，很多經(jīng)濟現(xiàn)象無法僅僅從經(jīng)濟學自身角度得到解釋，比如房價上漲往往得不到基本經(jīng)濟面的支持，股價上漲嚴重脫離公司價值。行為金融學將心理學、決策科學與金融學、古典經(jīng)濟學結合起來分析金融市場，克服了傳統(tǒng)經(jīng)濟學研究方法的一些弊端。行為金融學能夠很好的從消費者主觀因素和心理因素，對房價變動影響消費的財富效應進行解釋。

一、預期理論

與理性人假說不同，西蒙（Simon，1955）認識到人類理性的有限性和判斷決策的主觀偏差。基于此，特沃斯基（Tversky）和卡尼曼（Kahneman，1979)對馮.諾依曼（VonNeuman）和摩根斯特恩（Morgenstern，1944）年提出的期望效用理論進行了修改，提出新的決策理論——預期理論。預期理論用值函數(shù)v(x)和決策權重函數(shù)π(p)代替了期望效用理論中的效用函數(shù)u(x)和概率P。

期望效用理論的最優(yōu)決策函數(shù)為：

maxE(A)

S.T.E(A)=ΣPiU(xi)(1)

預期理論的最優(yōu)決策函數(shù)為：

maxE(A)

S.TE(A)=Σπ(Pi)v(xi)(2)

式(1)，(2)中，E(A)為效用值；

u(x)為效用函數(shù)，P為概率；

v(x)是決策者對x的心理效用函數(shù)；

π(p)是決策者對客觀概率的權重函數(shù)；

值函數(shù)v(x)的特征在于，在獲利區(qū)值函數(shù)為凹函數(shù)，即當x＞0，v″(x)≤0；在損失區(qū)值函數(shù)為凸函數(shù)，即x＜0，v″(x)≥0。值函數(shù)如圖1。

值函數(shù)的特征解釋了房地產(chǎn)價格變動正負效應對消費、國民經(jīng)濟的影響。消費的增加或減少不完全取決于當期財

富價值，還取決于對未來財富增加的預期。當房地產(chǎn)價格持續(xù)上升時，人們基于過去價格的上漲產(chǎn)生房價進一步上漲的預期，未來收益的增加將刺激現(xiàn)期消費支出的增加。而房價下跌會加重他們的悲觀情緒，從而減少當期消費。預期理論的值函數(shù)特征更能解釋房地產(chǎn)價格上漲和下跌對消費的不同影響，即房價上漲的正財富效應小于房價下跌的負財富效應。特沃斯基（Tversky）和卡尼曼（Kahneman）把房價正負財富效應的非對稱性歸因于，人們對于虧損的沮喪程度往往超過同等盈利帶來的快樂。

二、財富幻覺和影子財富

美國經(jīng)濟學家歐文·費雪(IrvingFisher，1928)提出貨幣幻覺，指出人們只是對貨幣的名義價值作出反映，而忽視其實際購買力變化的一種心理錯覺。人們往往根據(jù)名義貨幣額的增加而增加消費支出，從而產(chǎn)生財富效應。房地產(chǎn)具有居住和投資的雙重屬性，當房屋被用于投資時，房屋具有虛擬性質。房屋的預期價值就是“影子財富”，當預期房價進一步上升時，投資者的這種財富就增加。但只有將房屋變現(xiàn)后，才能得到實際上的財富。影子財富與實際財富的差額稱作“財富幻覺”。根據(jù)行為金融學理論，消費者的消費支出不僅僅取決于勞動收入水平或一般物價水平，還取決于對資產(chǎn)增值的預期。而貨幣、股票和房地產(chǎn)是居民最重要的三種資產(chǎn)（托賓Tobin，2000）。因此，房地產(chǎn)資產(chǎn)增值的預期越高，則影子財富或財富幻覺就越多，當期消費支出就越多，消費的增加刺激需求的增長，房價上漲的預期進一步增強。反之，在經(jīng)濟蕭條時，房價預期下跌，居民的影子財富縮水，由于財富幻覺的作用，居民消費支出減少，消費的減少導致經(jīng)濟的進一步衰退，房價下跌的預期進一步增強。

圖2形象的描繪了財富幻覺對消費支出的影響。假設供給曲線S固定，初始的需求曲線為D0，相應的價格水平為P0，消費為Q0。當國家實行寬松的貨幣政策時，比如降低利率，或者直接增加銀行信貸，消費曲線外移至D1，此時消費為Q1。需求曲線的外移使得一般物價水平增加，同時增強房地產(chǎn)價格上漲的預期，已擁有住房者或者投資者的住房價值將增加，基于財富幻覺，需求曲線再次外移至D2，相應的消費為Q2。則(Q2-Q1)為財富幻覺引起的消費增加額。

同樣的方法可以用來分析房地產(chǎn)價格降低引起的財富縮水的幻覺導致的消費減少（如圖3）。房價的降低通過財富幻覺引起消費降低(Y1-Y2)。

三、過度反應、過度自信

“過度反應”描述的是投資者對信息理解和反映上出現(xiàn)非理性偏差，從而產(chǎn)生對信息權衡過重，行為過激的現(xiàn)象。德邦特（Debondt）和塞勒（Thaler，1985)系統(tǒng)地提出了“過度反應”假說，認為“過度反應”是和貝葉斯規(guī)則“恰當反應”相對而言的。針對貝葉斯規(guī)則中投資者完全理性，對信息理解的一致性、無偏性，“過度反應”認為投資者投資行為的非理性，對信息反應情緒化，易產(chǎn)生過度反應，導致估價的過高或過低?？崧↘ahneman）和特維斯基（Tversky，1974）提出代表性啟發(fā)式思維對過度反應進行了解釋，當一客體具有的顯著性特征可以代表或類似所想象的某一范疇的特征時，則它易被判斷屬于該范疇，人們過分強調(diào)了這種顯著特征的重要性，而忽視了它屬于其他潛在范疇的可能性，從而導致反應過度。

“過度自信”是指人們對自己的能力和對未來的預期能力表現(xiàn)出過分的自信。丹尼爾（Daniel）、郝舒拉發(fā)（Hirshleifer）和薩博拉曼亞（Subrahmanyam，1998)將過度自信的投資者定義為高估他的私人信號而不是公開信號的精確性。根據(jù)本（Ben，1965）的歸因理論，人們傾向于把過去的成功歸功于自己的能力，而把失敗歸罪于外界因素。當市場走勢與投資者的私人信息一致時，投資者的信心將會膨脹，而當市場走勢與投資者的私人信息矛盾時，投資者的信心并不是等量地減少，因為他們傾向于將這種結果歸因于客觀原因。

當房地產(chǎn)價格的上漲與投資者的私人信息吻合時，往往導致投資者的信心膨脹，因為過去房價的走勢進一步提高了房價上漲的預期。投資者的過度自信以及過度反應往往把房地產(chǎn)名義財富增長當作實際增長，把房地產(chǎn)財富增長當作永久收入增長，從而擴大消費支出。

四、從眾心理

心理學實驗表明，人們不能做出完全獨立的判斷，當大部分人都做出相同判斷時，行為主體認為這個結論很可能是正確的，所以也做出相同的判斷①。這種行為稱為從眾行為，或羊群行為。凱恩斯（Keynes，1934）在指出：投資收益日復一日的波動中，顯然存在著某種莫名的群體偏激，甚至是一種荒謬的情緒在影響整個市場的行為。費斯汀格（Festinger，1957）在描述從眾行為時指出，當遇到?jīng)_突時，我們的思想會潛意識地剔除那些與整體關聯(lián)性最弱的看法，不自覺地尋求平衡。

在房價的持續(xù)上漲或下跌過程中，如果多數(shù)投資者是理性的，彼此相互獨立，那么正確或錯誤的思想對房價造成的影響將可能彼此相互抵消，其結果不會導致房價的暴漲暴跌。然而更經(jīng)常的情況是，大多數(shù)投資者在房價持續(xù)上漲或下跌過程中失去理性，有限的能力和特定的行為極易產(chǎn)生盲目的從眾行為，導致過度狂熱或恐慌情緒，從而追漲或殺跌。從眾行為還可能導致消費領域的財富效應，房價的上漲使住房投資者的收益增加，從而增加消費支出。根據(jù)位置消費理論，人們不僅追求絕對消費量的大小，更注重自己的相對消費地位，住房投資者由于房價上漲增加消費支出往往影響其他消費者的消費行為②，即使他們的收入沒有增加，從而產(chǎn)生正的財富效應。當房價下跌時，投資住房者消費支出的減少可能引起其他消費者消費支出的減少，從而產(chǎn)生負的財富效應。

行為金融學從上述角度分析了我國房地產(chǎn)市場財富效應的主觀因素和心理因素，這只是解釋我國房地產(chǎn)財富效應的視角之一。應該看到，影響我國房地產(chǎn)市場財富效應的因素是多方面的，比如房地產(chǎn)市場規(guī)模、房地產(chǎn)市場投資者結構、房地產(chǎn)市場的相關制度。完善房地產(chǎn)市場相關政策，保持房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，有利于人們對房地產(chǎn)投資收益的合理預期，從而持續(xù)發(fā)揮房地產(chǎn)財富效應對消費、經(jīng)濟的積極作用。

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[3]臧旭恒，中國消費函數(shù)分析[M].上海人民出版社，1994.56-90

篇5

隨著經(jīng)濟全球化的到來，我國的房地產(chǎn)市場逐步壯大，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭也日趨激烈。房地產(chǎn)行業(yè)為了求生存和謀發(fā)展，必須提高自身的市場競爭力。而提高房地產(chǎn)市場營銷策劃水平作為提高自身市場競爭力的有效手段之一，越來越收到開發(fā)商們的重視，但目前房地產(chǎn)行業(yè)在市場營銷策劃中存在著一些值得探索的問題。與其他產(chǎn)業(yè)相似，房地產(chǎn)的獲利能力也是由行業(yè)競爭格局決定的。在這樣的新形勢下，如何有效提高房地產(chǎn)市場營銷策劃水平已成為房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的問題之一。筆者根據(jù)自身經(jīng)歷，對此有以下三點認識：

一、房地產(chǎn)市場營銷的涵義

市場營銷一詞最早出現(xiàn)在1942年，克拉克出版的《市場營銷學原理》一書中提出了市場營銷的雛形。對市場營銷公認的定義有三種。其中以菲利普·科特勒對市場營銷下的定義較為廣泛地被接受，“市場營銷是個人和集體通過創(chuàng)造產(chǎn)品和價值，并同別人進行交換，以獲得其所需所欲之物的一種社會和管理過程。”隨著市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，對市場營銷的涵義早已不再是簡單的營銷概念，而是具體到了某個行業(yè)的營銷概念。

房地產(chǎn)市場營銷作為市場營銷的一個分支概念，它的涵義可以從廣義和狹義兩個方面去進行概括。從廣義上講，房地產(chǎn)市場營銷的涵義是指房地產(chǎn)企業(yè)通過創(chuàng)造住房產(chǎn)品及其相關價值，與客戶進行等價交換，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營目標的一個過程；從狹義上講，房地產(chǎn)市場營銷是指房地產(chǎn)企業(yè)運用各種促銷手段，將房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務銷售給買房客戶的整體過程。

二、目前房地產(chǎn)營銷存在的主要問題

(一)缺乏有效的市場考察

任何一個企業(yè)的發(fā)展，都是從市場中來，到市場中去。一個優(yōu)秀的企業(yè)，始終是依托于市場這個大環(huán)境，去謀求發(fā)展?？茖W地考察市場的當前形勢和未來發(fā)展前景，把握好企業(yè)發(fā)展的方向，才能使企業(yè)有更好的生存和發(fā)展條件。房地產(chǎn)企業(yè)開展營銷策劃的最重要的依據(jù)就是進行市場考察，但是目前許多房地產(chǎn)企業(yè)在開展市場考察的時候，考察力度不夠深入，注重表面資料數(shù)據(jù)，未進行深入分析，從而導致企業(yè)決策者在制定項目市場營銷方案時，做的營銷方案過時，缺乏時效性，未從市場消費者的需求情況及其購買力的角度出發(fā)，導致市場營銷未達到預期的效果，從而影響企業(yè)經(jīng)營效益的實現(xiàn)。

(二)目標市場的定位不準確

我國消費者群體是一個龐大的社會群體，他們在收入、文化水平、消費觀上存在著明顯的差異，因此消費者在對房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求上是具有差異性的。但是某些房地產(chǎn)企業(yè)忽略了消費者對產(chǎn)品需求差異性的特征，只是盲從隨波逐流，跟隨大流，側重對高檔產(chǎn)品的定位，以致最后效益不佳。出現(xiàn)這種現(xiàn)象的原因就是因為企業(yè)沒有確定這批項目主要針對什么群體消費者，市場定位的不準確不但對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生不良影響，而且導致整體房地產(chǎn)結構的不平衡，難以解決廣大中低收入群體的住房難問題。

(三)廣告投入過度

許多房地產(chǎn)企業(yè)寄希望于廣告的傳播作用，來提升本企業(yè)品牌效益。房產(chǎn)廣告具有基本廣告的告知作用，在一定時期內(nèi)使銷售業(yè)績有所增加，但是增加幅度較小。加上目前是一個信息爆炸的社會，消費者通過網(wǎng)絡、電視、手機短信等多種大眾媒體的傳播而獲得各式各樣的廣告，譬如說，房產(chǎn)、家電、促銷活動等廣告，早已形成一定的審美疲勞。房產(chǎn)廣告對吸引消費者的作用已不大，在這樣的形勢下，還去過度投入廣告，加大市場營銷成本顯然是不明智的。

(四)企劃創(chuàng)意不合理

房地產(chǎn)企劃創(chuàng)意是為了達到項目預期的效果而采用的一種方向性決策，更是一種創(chuàng)造性活動。許多房地產(chǎn)企業(yè)在營銷策劃過程中，不是一味地去追求“新”與“奇”，而沒有真正地創(chuàng)新思維，就成了標新立異；就是采用過于保守的營銷策劃策略，這樣就成了墨守成規(guī)、因循守舊；無法實現(xiàn)創(chuàng)意與實際操作的有機結合；還有就是在整個企劃創(chuàng)意過程中，并沒有將各種因素進行綜合考慮，更無法進行有機整合，致使最終房地產(chǎn)產(chǎn)品無法使消費者有眼前一亮的感覺。

三、提高房地產(chǎn)市場營銷策劃水平的策略

(一)高度重視市場考察，增強市場預測科學性

市場考察對于房地產(chǎn)市場營銷策劃起著十分重要的作用，因為市場考察為營銷策劃提供了真實的信息數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)在進行市場考察前，要做好充分的準備。比如說考察的目標、考察方法以及如何收集整理材料。房地產(chǎn)市場營銷貫穿房地產(chǎn)從選址、設計、施工、銷售以及物業(yè)管理的始終，這需要深入市場進行考察，并根據(jù)大量的數(shù)據(jù)材料作出科學的預測，并經(jīng)過專業(yè)的人士的反復論證，才做最終的總結工作。

(二)明確目標市場

房地產(chǎn)市場營銷需根據(jù)不同消費者的需求去，將具有相同需求的消費者聚合在一起。按照地理因素、文化水平、購買力等因素可以將消費者劃分為不同的市場需求群體，比如按照消費者的支配類型有可以劃分為價格支配型、戶型支配型、品牌支配型。明確目標市場以后，就能決定采用適合的形式進行市場營銷，比如市場集中化、選擇專業(yè)化，科學地選擇目標市場，不但可以平衡市場供求，還可以促進房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)營目標。

(三)適宜地進行誠信宣傳

房地產(chǎn)廣告要起到預期效果，在宣傳過程中，一定要堅持誠信與實效原則。在充分考慮企業(yè)廣告投入成本的基礎之上，去選擇廣告宣傳的具體形式；并在廣告時間、廣告量、廣告地點上把握好分寸，廣告內(nèi)容上以真實有效為主，以滿足客戶的需求為目的，讓客戶相信企業(yè)的信用度，形成一定的好感；在廣告表現(xiàn)形式上可以進行適當?shù)乃囆g加工，給客戶以想象的空間，激發(fā)人們的發(fā)散思維。

(四)企劃創(chuàng)意設計科學化與藝術化相結合

房地產(chǎn)企劃創(chuàng)意的最終目的是吸引客戶更好地了解和認識本企業(yè)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，并購買產(chǎn)品。要吸引消費者的目光，就必須在企劃創(chuàng)意設計上將科學與技術進行有機結合，充分考慮客戶的注意力、識別力、對產(chǎn)品的可信性、愉悅性以及需求性，用藝術化的表現(xiàn)形式來表達產(chǎn)品的優(yōu)勢，譬如說產(chǎn)品的美感、質量等，給消費者心中留下良好深刻的形象。企劃設計更要讓消費者感到真實、親切、貼近實際，時刻圍繞主題，以設計新穎、妙趣可心、精巧的設計風格獲得消費者的認可。這樣的企劃創(chuàng)意設計不僅會讓人們覺得標新立異，更會讓消費者認為脫離老套陳舊，真正達到創(chuàng)意設計的新、秒、精。

總之，房地產(chǎn)市場營銷的策略水平直接影響到了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，并在社會效益與環(huán)境效益等多方面起著重要影響作用，并對整個國民經(jīng)濟的發(fā)展起著重要作用。房地產(chǎn)企業(yè)要正視房地產(chǎn)市場營銷中存在的問題，從企業(yè)的自身情況出發(fā)，制定符合本企業(yè)的生存和發(fā)展的策略。隨著時代的發(fā)展，將會有越來越多的人關注房地產(chǎn)市場營銷策略以及應用，并對其作出深層次、多角度地科學分析。筆者堅信在不久的將來，將會對如何提高房地產(chǎn)市場營銷策略水平作出更趨完善地闡釋。

參考文獻

[1]劉艷.淺談房地產(chǎn)營銷策略[J].沈陽干部學刊，2005(6).

[2]杜宇.試論房地產(chǎn)營銷策略[J].中國科技信息，2006(4).

篇6

    隨著經(jīng)濟全球化的到來,我國的房地產(chǎn)市場逐步壯大,房地產(chǎn)行業(yè)的競爭也日趨激烈。房地產(chǎn)行業(yè)為了求生存和謀發(fā)展,必須提高自身的市場競爭力。而提高房地產(chǎn)市場營銷策劃水平作為提高自身市場競爭力的有效手段之一,越來越收到開發(fā)商們的重視,但目前房地產(chǎn)行業(yè)在市場營銷策劃中存在著一些值得探索的問題。與其他產(chǎn)業(yè)相似,房地產(chǎn)的獲利能力也是由行業(yè)競爭格局決定的。在這樣的新形勢下,如何有效提高房地產(chǎn)市場營銷策劃水平已成為房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的問題之一。筆者根據(jù)自身經(jīng)歷,對此有以下三點認識:

    一、房地產(chǎn)市場營銷的涵義

    市場營銷一詞最早出現(xiàn)在1942年,克拉克出版的《市場營銷學原理》一書中提出了市場營銷的雛形。對市場營銷公認的定義有三種。其中以菲利普·科特勒對市場營銷下的定義較為廣泛地被接受,“市場營銷是個人和集體通過創(chuàng)造產(chǎn)品和價值,并同別人進行交換,以獲得其所需所欲之物的一種社會和管理過程?！彪S著市場經(jīng)濟的快速發(fā)展,對市場營銷的涵義早已不再是簡單的營銷概念,而是具體到了某個行業(yè)的營銷概念。

    房地產(chǎn)市場營銷作為市場營銷的一個分支概念,它的涵義可以從廣義和狹義兩個方面去進行概括。從廣義上講,房地產(chǎn)市場營銷的涵義是指房地產(chǎn)企業(yè)通過創(chuàng)造住房產(chǎn)品及其相關價值,與客戶進行等價交換,實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營目標的一個過程;從狹義上講,房地產(chǎn)市場營銷是指房地產(chǎn)企業(yè)運用各種促銷手段,將房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務銷售給買房客戶的整體過程。

    二、目前房地產(chǎn)營銷存在的主要問題

    (一)缺乏有效的市場考察

    任何一個企業(yè)的發(fā)展,都是從市場中來,到市場中去。一個優(yōu)秀的企業(yè),始終是依托于市場這個大環(huán)境,去謀求發(fā)展。科學地考察市場的當前形勢和未來發(fā)展前景,把握好企業(yè)發(fā)展的方向,才能使企業(yè)有更好的生存和發(fā)展條件。房地產(chǎn)企業(yè)開展營銷策劃的最重要的依據(jù)就是進行市場考察,但是目前許多房地產(chǎn)企業(yè)在開展市場考察的時候,考察力度不夠深入,注重表面資料數(shù)據(jù),未進行深入分析,從而導致企業(yè)決策者在制定項目市場營銷方案時,做的營銷方案過時,缺乏時效性,未從市場消費者的需求情況及其購買力的角度出發(fā),導致市場營銷未達到預期的效果,從而影響企業(yè)經(jīng)營效益的實現(xiàn)。

    (二)目標市場的定位不準確

    我國消費者群體是一個龐大的社會群體,他們在收入、文化水平、消費觀上存在著明顯的差異,因此消費者在對房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求上是具有差異性的。但是某些房地產(chǎn)企業(yè)忽略了消費者對產(chǎn)品需求差異性的特征,只是盲從隨波逐流,跟隨大流,側重對高檔產(chǎn)品的定位,以致最后效益不佳。出現(xiàn)這種現(xiàn)象的原因就是因為企業(yè)沒有確定這批項目主要針對什么群體消費者,市場定位的不準確不但對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生不良影響,而且導致整體房地產(chǎn)結構的不平衡,難以解決廣大中低收入群體的住房難問題。

    (三)廣告投入過度

    許多房地產(chǎn)企業(yè)寄希望于廣告的傳播作用,來提升本企業(yè)品牌效益。房產(chǎn)廣告具有基本廣告的告知作用,在一定時期內(nèi)使銷售業(yè)績有所增加,但是增加幅度較小。加上目前是一個信息爆炸的社會,消費者通過網(wǎng)絡、電視、手機短信等多種大眾媒體的傳播而獲得各式各樣的廣告,譬如說,房產(chǎn)、家電、促銷活動等廣告,早已形成一定的審美疲勞。房產(chǎn)廣告對吸引消費者的作用已不大,在這樣的形勢下,還去過度投入廣告,加大市場營銷成本顯然是不明智的。

    (四)企劃創(chuàng)意不合理

    房地產(chǎn)企劃創(chuàng)意是為了達到項目預期的效果而采用的一種方向性決策,更是一種創(chuàng)造性活動。許多房地產(chǎn)企業(yè)在營銷策劃過程中,不是一味地去追求“新”與“奇”,而沒有真正地創(chuàng)新思維,就成了標新立異;就是采用過于保守的營銷策劃策略,這樣就成了墨守成規(guī)、因循守舊;無法實現(xiàn)創(chuàng)意與實際操作的有機結合;還有就是在整個企劃創(chuàng)意過程中,并沒有將各種因素進行綜合考慮,更無法進行有機整合,致使最終房地產(chǎn)產(chǎn)品無法使消費者有眼前一亮的感覺。

    三、提高房地產(chǎn)市場營銷策劃水平的策略

    (一)高度重視市場考察,增強市場預測科學性

    市場考察對于房地產(chǎn)市場營銷策劃起著十分重要的作用,因為市場考察為營銷策劃提供了真實的信息數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)在進行市場考察前,要做好充分的準備。比如說考察的目標、考察方法以及如何收集整理材料。房地產(chǎn)市場營銷貫穿房地產(chǎn)從選址、設計、施工、銷售以及物業(yè)管理的始終,這需要深入市場進行考察,并根據(jù)大量的數(shù)據(jù)材料作出科學的預測,并經(jīng)過專業(yè)的人士的反復論證,才做最終的總結工作。

    (二)明確目標市場

    房地產(chǎn)市場營銷需根據(jù)不同消費者的需求去,將具有相同需求的消費者聚合在一起。按照地理因素、文化水平、購買力等因素可以將消費者劃分為不同的市場需求群體,比如按照消費者的支配類型有可以劃分為價格支配型、戶型支配型、品牌支配型。明確目標市場以后,就能決定采用適合的形式進行市場營銷,比如市場集中化、選擇專業(yè)化,科學地選擇目標市場,不但可以平衡市場供求,還可以促進房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)營目標。

    (三)適宜地進行誠信宣傳

    房地產(chǎn)廣告要起到預期效果,在宣傳過程中,一定要堅持誠信與實效原則。在充分考慮企業(yè)廣告投入成本的基礎之上,去選擇廣告宣傳的具體形式;并在廣告時間、廣告量、廣告地點上把握好分寸,廣告內(nèi)容上以真實有效為主,以滿足客戶的需求為目的,讓客戶相信企業(yè)的信用度,形成一定的好感;在廣告表現(xiàn)形式上可以進行適當?shù)乃囆g加工,給客戶以想象的空間,激發(fā)人們的發(fā)散思維。

    (四)企劃創(chuàng)意設計科學化與藝術化相結合

    房地產(chǎn)企劃創(chuàng)意的最終目的是吸引客戶更好地了解和認識本企業(yè)的房地產(chǎn)產(chǎn)品,并購買產(chǎn)品。要吸引消費者的目光,就必須在企劃創(chuàng)意設計上將科學與技術進行有機結合,充分考慮客戶的注意力、識別力、對產(chǎn)品的可信性、愉悅性以及需求性,用藝術化的表現(xiàn)形式來表達產(chǎn)品的優(yōu)勢,譬如說產(chǎn)品的美感、質量等,給消費者心中留下良好深刻的形象。企劃設計更要讓消費者感到真實、親切、貼近實際,時刻圍繞主題,以設計新穎、妙趣可心、精巧的設計風格獲得消費者的認可。這樣的企劃創(chuàng)意設計不僅會讓人們覺得標新立異,更會讓消費者認為脫離老套陳舊,真正達到創(chuàng)意設計的新、秒、精。

    總之,房地產(chǎn)市場營銷的策略水平直接影響到了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,并在社會效益與環(huán)境效益等多方面起著重要影響作用,并對整個國民經(jīng)濟的發(fā)展起著重要作用。房地產(chǎn)企業(yè)要正視房地產(chǎn)市場營銷中存在的問題,從企業(yè)的自身情況出發(fā),制定符合本企業(yè)的生存和發(fā)展的策略。隨著時代的發(fā)展,將會有越來越多的人關注房地產(chǎn)市場營銷策略以及應用,并對其作出深層次、多角度地科學分析。筆者堅信在不久的將來,將會對如何提高房地產(chǎn)市場營銷策略水平作出更趨完善地闡釋。

    參考文獻:

    [1]劉艷.淺談房地產(chǎn)營銷策略[J].沈陽干部學刊,2005(6).

    [2]杜宇.試論房地產(chǎn)營銷策略[J].中國科技信息,2006(4).

篇7

1房地產(chǎn)策劃專業(yè)人才市場需求日益增長、就業(yè)空間廣闊

隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，中國房地產(chǎn)界衍生了一個特殊的新興職業(yè)——房地產(chǎn)策劃師。據(jù)住建部中國房地產(chǎn)研究會研究報告指出:“中國目前有65%的房產(chǎn)企業(yè)急需策劃人員，有90%的企業(yè)出現(xiàn)崗位空缺。”這表明，目前中國從事房地產(chǎn)策劃工作的人員還遠遠不夠，專業(yè)人員更是少之又少，在房地產(chǎn)作為我國國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的今天，隨著中國城市化，城市國際化的進程的加快，市場需求越來越大，據(jù)智聯(lián)招聘統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2009年房地產(chǎn)策劃師已經(jīng)連續(xù)三年蟬聯(lián)智聯(lián)招聘十大熱門職位。 2005年3月為了滿足對房地產(chǎn)策劃師日益增長的社會需求，國家人力資源和社會保障部正式推出《房地產(chǎn)策劃師國家職業(yè)標準》，并將房地產(chǎn)策劃師正式列入《中國職業(yè)大典》，并將房地產(chǎn)策劃師共分為四個等級。

房地產(chǎn)策劃師可在大中型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事投資分析、開發(fā)、策劃、銷售工作;在房地產(chǎn)估價機構從事估價、咨詢工作;在房地產(chǎn)中介服務機構從事經(jīng)紀、銷售、咨詢工作;在物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)服務與管理工作;也可在房地產(chǎn)交易中心、土地拍賣行、資產(chǎn)評估事務所從事相關崗位等等多種工作。

2房地產(chǎn)策劃師的專業(yè)能力的培養(yǎng)和職業(yè)能力特征

2.1房地產(chǎn)策劃師的專業(yè)能力的培養(yǎng)

房地產(chǎn)策劃師的專業(yè)能力培養(yǎng)，需要通過系統(tǒng)學習和掌握現(xiàn)代房地產(chǎn)市場營銷及策劃理論、銷售與管理基礎理論、規(guī)劃設計等知識，鍛煉房地產(chǎn)市場調(diào)查、項目策劃、房屋銷售技能及管理等專業(yè)能力，同時要加強熟悉房地產(chǎn)政策法規(guī)。

2.2房地產(chǎn)策劃師的職業(yè)能力特征

房地產(chǎn)策劃師的職業(yè)能力特征包括具有較強的學習能力、文字表達能力、觀察能力、分析判斷能力、人際溝通能力、協(xié)調(diào)合作能力以及信息處理能力和計算能力。同時，房地產(chǎn)策劃師應有良好的職業(yè)道德和敬業(yè)精神。

3房地產(chǎn)市場營銷專業(yè)課程和教學內(nèi)容體系改革

教育部《關于加強高職高專教育人才培養(yǎng)工作的意見》指出，“課程和教學內(nèi)容體系改革是高職高專教學改革的重點和難點，要按照突出應用性、實踐性的原則重組課程內(nèi)容”;“教學內(nèi)容改革與教學方法、手段改革相結合”;“教學內(nèi)容要突出基礎理論知識的應用和實踐能力的培養(yǎng)，基礎理論教學要以應用為目的，以必需、夠用為度”;“專業(yè)課教學要加強針對性和實用性”等。這無疑為創(chuàng)建富于高等職業(yè)教育特色的課程體系指明了方向。

3.1科學系統(tǒng)地進行專業(yè)課程體系設計

專業(yè)知識主要課程可以設計安排經(jīng)濟數(shù)學、統(tǒng)計學、管理學、房地產(chǎn)概論、房地產(chǎn)經(jīng)濟學、房地產(chǎn)市場營銷學、消費者心理學、房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析、房地產(chǎn)市場策劃、房地產(chǎn)商務談判及推銷技巧、公關禮儀、房地產(chǎn)定價理論、房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)經(jīng)紀理論、房地產(chǎn)經(jīng)紀實務、建筑概論、房屋結構與識圖、城市規(guī)劃設計基礎、建筑工程概預算、物業(yè)管理、房屋維修與管理、會計學、財務管理學、房地產(chǎn)投資分析與開發(fā)經(jīng)營、經(jīng)濟法實務、房地產(chǎn)法律法規(guī)等課程。

從事房地產(chǎn)策劃與銷售管理等工作，對房地產(chǎn)項目的規(guī)劃設計、房地產(chǎn)營銷與工程建設的關系等方面要求較多，涉及的學科包括建筑學、城市規(guī)劃、內(nèi)外環(huán)境以及建筑工程建設、工程概預算、建筑結構、建筑設備與材料等基礎知識。房地產(chǎn)項目開發(fā)早期就較多涉及到與房地產(chǎn)營銷后期的協(xié)調(diào)，如售樓處包裝、樣板房建設、銷售培訓內(nèi)容等，但隨著房地產(chǎn)營銷意識的深入，房地產(chǎn)產(chǎn)品本身越來越受到重視，根據(jù)市場和自身條件而確定房地產(chǎn)產(chǎn)品定位，從營銷角度出發(fā)指導規(guī)劃設計已成為普遍做法，這就要求房地產(chǎn)策劃師具備更為專業(yè)的知識。

3.2加強校內(nèi)“房地產(chǎn)實訓中心”和校外實習基地的建設

建設房地產(chǎn)產(chǎn)品概念展示廳(配置房地產(chǎn)主題概念的模型、效果圖、沙盤及展示設備)，滿足形成房地產(chǎn)概念資料庫，滿足專業(yè)及專業(yè)群建筑產(chǎn)品從認知與運營等方面的教學需要功能;

建設概念設計實訓室(配置概念設計用桌椅，多媒體教學設施設備，設計資料庫)，滿足包括城市總體規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃、修建性詳細規(guī)劃、建筑設計初步、建筑設計原理、建筑設計、景觀設計規(guī)劃等基本技能的實訓功能;

建設房地產(chǎn)營銷實訓大廳(配置樓盤沙盤，洽談桌椅，銷售管理軟件及其它售樓道具)，滿足開展銷售策劃與銷售實務技能實訓，組織學生進行網(wǎng)上房產(chǎn)營銷業(yè)務房地產(chǎn)網(wǎng)上交易與交流平臺，滿足房地產(chǎn)營銷員培訓需要;

建設樣板間實訓室，通過建筑構造、裝飾構造節(jié)點剖析與展示，滿足房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售、建筑構造、裝飾構造等方面的教學和實訓需要，滿足房地產(chǎn)營銷員培訓需要;

建設物業(yè)設備實訓室(配置各類物業(yè)設備，包括消防系統(tǒng)，樓宇智能化運行系統(tǒng)等)，滿足建筑設備安裝施工、設備運行、物業(yè)管理等方面的教學工作需要，提供建筑設備安裝施工、運行、調(diào)試、物業(yè)管理等方面的教學工作需要和物業(yè)管理公司員工上崗培訓需要。

在加強院內(nèi)“房地產(chǎn)實訓中心”的同時，要加強校外實習基地的建設與利用。通過與多家房地產(chǎn)開發(fā)公司、房地產(chǎn)營銷策劃有限公司、房地產(chǎn)估價有限公司、房地產(chǎn)中介服務機構、物業(yè)管理企業(yè)等簽訂了校外實習基地建設協(xié)議，已形成長期穩(wěn)定的實習基地。這些校外實習基地一方面為學生成才提供了良好的實踐機會和實踐條件，另一方面為這些企業(yè)輸入了新鮮血液并儲備了急需的人才。

3.3加強《房地產(chǎn)市場營銷》課程改革和精品課程建設

《房地產(chǎn)市場營銷》課程是房地產(chǎn)市場營銷專業(yè)的一門主干專業(yè)核心必修課，是一門實踐性、應用性很強的一門課程，對學生從事房地產(chǎn)行業(yè)的策劃、銷售等相關職業(yè)能力培養(yǎng)起主要支撐作用，可以幫助分析房地產(chǎn)市場，掌握策劃與銷售規(guī)律。因此，在教學過程中，需要對本課程進行多方面的改革嘗試。

1)自編教材、建立教材群，并重組課程內(nèi)容，與房地產(chǎn)行業(yè)對執(zhí)業(yè)人員的職業(yè)認證要求結合起來。采用“雙教材”教學，即文字教材與多媒體教材相結合。

2)進行教學模式創(chuàng)新。有針對性地采取工學交替、任務驅動、項目導向、課堂與實習地點一體化等行動導向的教學模式。

3)進行教學方式創(chuàng)新。實行多種形式的互動式教學，如討論式教學、邊講邊練、社會實踐等，在教學過程中堅持“以教師為主導，以學生為主體”的創(chuàng)新教育觀。

通過精品課程建設，促進形成特色專業(yè)。

參考文獻

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一、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概況

經(jīng)過20多年的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對促進我國經(jīng)濟發(fā)展、社會就業(yè)、擴大內(nèi)需等有著十分重要的作用，但是，由于諸多原因，我國的房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中出現(xiàn)了諸如房價過高、投資過熱、供需結構失衡等問題。從2005年以后，房地產(chǎn)市場的價格一直高漲，每年增長率都遠高于經(jīng)濟增長幅度和居民收入增長幅度，引起了社會各界的高度關注。有關房地產(chǎn)價格的內(nèi)容已經(jīng)成為老百姓茶余飯后的重要話題，對房地產(chǎn)價格增長速度的不滿情緒也在群眾中蔓延。政府為此采取了包括貨幣金融、稅收、土地及行政等多種調(diào)控手段進行市場調(diào)節(jié)干預。

二、國家宏觀調(diào)控的內(nèi)容與影響

(一)國家宏觀調(diào)控的內(nèi)容

指國家運用經(jīng)濟、法律和行政等手段，從宏觀上對房地產(chǎn)業(yè)進行指導、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和控制，促進房地產(chǎn)市場總供給與總需求、供給結構與需求結構的平衡與整體優(yōu)化，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的管理活動。

近年來，國家對于房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控力度越來越大。2009年以來，政府出臺了一系列的政策。2009年，國務院《關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，明確二套房貸首付不能低于40％，貸款利率嚴格按照風險定價。2010年，各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款，消費性貸款的禁止用于購買住房；對有違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購置土地，各商業(yè)銀行停止對其發(fā)放新開發(fā)項目貸款和貸款展期。2011年初，萬眾矚目的房產(chǎn)稅在重慶和上海進行試點，標志著房產(chǎn)稅的正式出臺。近期，各住宅價格漲幅較大的城市紛紛出臺限購令和限貸政策，國家宏觀調(diào)控的力度還在步步加大。

(二)對于房地產(chǎn)市場的影響

首先，國家宏觀調(diào)控加速了房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰。房地產(chǎn)行業(yè)對于現(xiàn)金流的依賴十分嚴重，而其最主要的資金來源于銀行，利率的變化會增加房地產(chǎn)商的融資成本，加大其生存壓力。使得投機性開發(fā)商主動退出市場，并促進企業(yè)的優(yōu)勝劣汰。

其次，國家宏觀調(diào)控使得房地產(chǎn)市場的競爭更具公平性。實施土地的招、拍、掛政策，使房地產(chǎn)開發(fā)商獲得土地的方式、價格以及過程都更為公開、公正、透明。房地產(chǎn)開發(fā)商都能夠以競標方式獲得土地，偶然性獲得暴利機會減少，有利于促進整個行業(yè)正常利潤水平的形成，有助于減少盲目追求暴利的投資過度。

最后，隨著我國新一輪宏觀調(diào)控政策的逐步實施，市場觀望氣氖濃厚，對房地產(chǎn)業(yè)的影響日益凸顯。國內(nèi)房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷著多年未見的平靜期，房地產(chǎn)市場將逐步轉向理性消費，剛性需求的時期。當前形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)需要用真正的營銷手段來吸引更多的消費者。如何在房地產(chǎn)市場中實施有效的營銷策略，將日趨增多的消費者的潛在購買欲望轉化為有效的購買行為，是房地產(chǎn)營銷必須認真面對的問題。

(三)當前房地產(chǎn)市場營銷面臨的問題

1.營銷觀念落后，不能適應新形勢

在房地產(chǎn)需求火爆時期，開發(fā)商是以產(chǎn)品為主的自我觀念，缺乏以保證購房者滿意及廣大業(yè)主的長期利益為產(chǎn)品訴求，缺乏以客戶需求和感受為導向的營銷觀念，仍然停留在“市場營銷即銷售”的認識階段。很多開發(fā)企業(yè)片面強調(diào)“賣樓”，沒有真正把品牌戰(zhàn)略落實到營銷中來。沒有體現(xiàn)出房產(chǎn)品牌是為社會公眾提供合理的、人性化的“建筑空間”，并賦予其具有現(xiàn)代精神、個性化的生活方式及價值的內(nèi)涵。

2.市場調(diào)研力度不足，不能適應市場需求

雖然房地產(chǎn)銷售一直火爆，但也有一些房地產(chǎn)項目沒有得到消費者的認可。失敗的原因可能有很多，但很關鍵的一點是沒有進行詳細的市場調(diào)研，由此導致決策失誤。忽視了市場調(diào)研這一“從群眾中來”的基礎，其房地產(chǎn)項目也就難以迅速地“到群眾中去”。從而導致產(chǎn)品滯銷，當整個房地產(chǎn)市場的大環(huán)境發(fā)生緊縮的情況下，其銷售則難上加難。

3.營銷策劃不夠科學，不能形成整體和系統(tǒng)

作為一個開放的系統(tǒng)，房地產(chǎn)項目的營銷活動由諸多要素構成，分為許多環(huán)節(jié)。而目前，許多房地產(chǎn)項目的營銷策劃公司限于一個全案營銷策劃，提交幾個平面廣告設計，對于廣告效果缺乏跟蹤和監(jiān)控，營銷策劃缺乏整體和系統(tǒng)性，營銷策劃的效果缺乏后評估機制。

三、國家宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)企業(yè)的營銷對策

(一)針對政策、形勢制定營銷策略

近期國家宏觀調(diào)控重點是住宅項目，尤其是中高檔商品房，根據(jù)這一政策的傾向性，房地產(chǎn)開發(fā)商應積極調(diào)整營銷策略，繼續(xù)堅持以中高檔住房為主的產(chǎn)品策略將導致房地產(chǎn)開發(fā)商面臨著很大的風險，應該進行適當?shù)恼{(diào)整，壓縮中高檔住宅的開發(fā)規(guī)模。并且利用不同類型房地產(chǎn)項目進行相互補充，利用不同類型房地產(chǎn)資金的相互調(diào)劑，以適應當前宏觀調(diào)控形勢下的房地產(chǎn)市場政策傾向。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮涉足一些非住宅產(chǎn)業(yè)，尤其是商業(yè)物業(yè)和辦公物業(yè)的開發(fā)，在合理的融資模式的支撐下，充分利用財務杠桿的作用，改變公司的資金來源，來增強公司的適應性。

(二)提升營銷策劃的水平和實效

國家宏觀調(diào)控的目標是使房地產(chǎn)市場回歸理性，也就是說，在未來的相當一段時間內(nèi)，房地產(chǎn)市場將會趨于平穩(wěn)，這也就意味著房地產(chǎn)行業(yè)的競爭將會更加激烈，而營銷策劃對于房地產(chǎn)企業(yè)的意義將越來越重要?？梢詮膬蓚€方面進行，首先，要建立并完善當前的營銷策劃的質量考評標準和體系，應當將評價權下放至項目公司，總部只是出臺相關評價標準，因為項目公司靠近終端消費者，對市場及消費者的理解和把握更為到位，這有利于提高營銷策劃實效；其次，要重點解決策劃思想和設計方案之間存在的偏差問題，由于設計單位與策劃機構間的溝通存在一定誤差，以及項目報批存在時限等原因，策劃思想往往難以得到有效的貫徹。可以讓設計單位的相關人員提前介入到營銷策劃中，將營銷策劃能向上延伸，在創(chuàng)意期便進行營銷策劃，從而達到營銷策劃和產(chǎn)品創(chuàng)意的高度重合。

(三)實行差異化產(chǎn)品定位銷售策略

異化是將企業(yè)提供的產(chǎn)品形成全產(chǎn)業(yè)內(nèi)具有獨特性的東西。差異化的方式可以是技術特點、品牌形象、產(chǎn)品開發(fā)、客戶服務及其它方面的獨特性。堅持差異化原則可以利用客戶對品牌的忠誠以及由此產(chǎn)生的對價格敏感性的下降，避免和其他企業(yè)發(fā)生正面沖突，它可以增加利潤卻不必追求低成本。在研究產(chǎn)品的市場定位時，不僅要關注價格、區(qū)位、購買人群收入等要素，而且要研究消費者的文化品位和家庭消費的階段性等問題。就微觀層面而言，消費者偏好又是隨時可能變化的，如果缺乏對這些變化的充分考慮，房地產(chǎn)開發(fā)商將會盡失先機。所以說，房地產(chǎn)開發(fā)商應研究消費者行為偏好，進行市場細分，形成自己獨特的產(chǎn)品特征和競爭優(yōu)勢。

(四)加強產(chǎn)品和營銷策劃理念創(chuàng)新

首先，產(chǎn)品創(chuàng)新必須關注市場，市場的需求是產(chǎn)品創(chuàng)新的最大動力。市場有一個發(fā)展成熟的過程，國家政策、購房者都在趨向理性，市場趨向成熟，層次供應、層次消費的需要已經(jīng)提上議事日程。其次，必須切實提高產(chǎn)品品質。這需要用完整的社區(qū)理念取代傳統(tǒng)的小區(qū)規(guī)劃模式。用可持續(xù)發(fā)展的思想建立居住區(qū)的生態(tài)結構。生態(tài)社區(qū)的規(guī)劃設計要面向未來，對未來有預見性，注重能源的保護和充分利用，建立新型的交通體制，建立智能化的服務系統(tǒng)。最后，要提高房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品研發(fā)能力或對研發(fā)成果的整合利用能力。國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)中，極少數(shù)以自己的建筑研究中心為核心完成產(chǎn)品創(chuàng)新工作。大多數(shù)開發(fā)商則需要整合包括策劃、規(guī)劃、景觀、建筑、室內(nèi)設計等多家機構共同協(xié)作，完成產(chǎn)品的研發(fā)工作，市場需求的多元化已促使設計機構調(diào)整生產(chǎn)經(jīng)營體制向綜合化發(fā)展。全新理念、全新技術、全新模式才能贏得先機，把握市場。

結語

房地產(chǎn)營銷策劃是一個綜合性、系統(tǒng)性的工程，需要在先進的理論指導下運用各種手段、工具來實現(xiàn)房地產(chǎn)價值的兌現(xiàn)?？蛻粲兄喾N多樣的需求，市場的大環(huán)境復雜萬變，在我國房地產(chǎn)業(yè)正步入以調(diào)控促發(fā)展時期，更體現(xiàn)出真金不怕火煉。好的房地產(chǎn)營銷策劃是靠市場來檢驗的，只有不斷將房地產(chǎn)營銷策劃從單一化向全面化發(fā)展，才能對提高房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益等諸多方面發(fā)揮重要的作用。

參考文獻

[1]魏雅華，中國“住房痛苦指數(shù)”[Jll經(jīng)濟導刊，2009(3)：22-25

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在房地產(chǎn)市場競爭日益激烈的大環(huán)境下，市場營銷被視為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營和運作的生命線，因此加強房地產(chǎn)服務營銷對房地產(chǎn)開發(fā)商提高自身的綜合實力有著十分長遠而重要的意義。

一、服務營銷及房地產(chǎn)營銷的趨勢

作為服務營銷基石的“服務”概念，營銷學者一般是從區(qū)別于有形的實物產(chǎn)品的角度來進行研究和界定的。非利普科特勒把服務定義為“一方提供給另一方的不可感知且不導致任何所有權轉移的活動或利益”。而美國市場營銷學會則將其定義為“主要為不可感知，卻使欲望獲得滿足的活動，而這種活動并不需要與其他的產(chǎn)品或服務的出售聯(lián)系在一起。生產(chǎn)服務時可能會或不會利用實物，而且即使需要借助某些實物協(xié)助生產(chǎn)服務，這些實物的所有權將不涉及轉移的問題”。不管對服務的定義如何，一般而言，與有形產(chǎn)品相比，服務具有以下特征無形性這是服務最為顯著的一個特征，它可以從三個不同的層次來理解。首先，服務的很多元素看不見，摸不著，無形無質。其次，顧客在購買服務之前，往往不能肯定他能得到什么樣的服務。第三，顧客在接受服務后難以對服務的質量做出客觀的評價。

中國房地產(chǎn)營銷的發(fā)展經(jīng)歷的是一個從局部到全局、從單一到綜合的這樣一個過程。隨著中國房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境的變化、市場競爭的加劇，以及房地產(chǎn)營銷本身所存在的不足，房地產(chǎn)營銷必將繼續(xù)向前不斷發(fā)展。其主要的發(fā)展趨勢表現(xiàn)為服務營銷的思想將逐步深入到房地產(chǎn)的營銷過程中。一直以來，房地產(chǎn)業(yè)都屬于第三產(chǎn)業(yè)，即服務業(yè)的范疇，房地產(chǎn)業(yè)具有一些顯著的服務特征。隨著服務營銷理念在中國的廣泛傳播，服務營銷中的相關思想和營銷方法將被房地產(chǎn)業(yè)普遍接受。全程整合營銷將是未來房地產(chǎn)營銷的主流。將整合營銷的理念運用到房地產(chǎn)開發(fā)的全過程營銷中，這是未來房地產(chǎn)營銷的主流。

二、基于服務營銷的房地產(chǎn)營銷組合模式構建

房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)服務業(yè)的范疇房地產(chǎn)業(yè)是現(xiàn)代國民經(jīng)濟中的一個重要行業(yè)，它是一個包括房地產(chǎn)的投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務等行業(yè)的產(chǎn)業(yè)部門。而且房地產(chǎn)產(chǎn)品具有服務產(chǎn)品的相關特性。

由此我們可以清楚地看到房地產(chǎn)產(chǎn)品具有服務產(chǎn)品普遍有的無形性、異質性等特征，同時房地產(chǎn)產(chǎn)品的不可移動性與服務產(chǎn)品的不可儲存性具有一定的相似性。

服務業(yè)的營銷是服務營銷研究的傳統(tǒng)領域，服務營銷的相關理論自然可以用來指導屬于服務業(yè)的房地產(chǎn)營銷。同時，房地產(chǎn)產(chǎn)品具有很多服務產(chǎn)品的特性，所以服務營銷的很多理論可以應用到房地產(chǎn)營銷的理論探討和實踐應用之中?；谝陨嫌^點，本文試圖從服務營銷的營銷組合策略體系出發(fā)，來構建房地產(chǎn)的營銷組合策略模式。在充分考慮到房地產(chǎn)產(chǎn)品的無形性及消費者感知對房地產(chǎn)營銷的影響的情況下，從房地產(chǎn)開發(fā)的全程出發(fā)，以服務營銷的理論為基本出發(fā)點，借鑒服務營銷的7PS策略，筆者認為，房地產(chǎn)營銷組合模式應該包括產(chǎn)品策略、價格策咯、渠道策略、溝通策略、人員策略、有形展示策略和過程策略。

產(chǎn)品策略。根據(jù)房地產(chǎn)整體產(chǎn)品概念，房地產(chǎn)產(chǎn)品包括了其所提供的空間、戶型，小區(qū)的規(guī)劃、景觀、建筑風格、建筑質量、配套、公共部分裝修，樓盤的區(qū)位、品牌、社區(qū)文化、物業(yè)管理服務和購買過程服務，樓盤的升值潛力和樓盤所在區(qū)域的規(guī)劃等。因此，產(chǎn)品策略便是在項目開發(fā)之前，確定以上內(nèi)容的框架。其工作內(nèi)容包括了建筑策劃、品牌構建、物業(yè)管理服務內(nèi)容的確定等。

價格策略。房地產(chǎn)樓盤的定價必須科學地根據(jù)樓盤造價、利潤、稅金、地段、朝向、樓層、房地產(chǎn)市場利息率、物價指數(shù)和商品房的市場競爭狀況、供求狀況、市場反應周期曲線并結合樓盤的消化過程的規(guī)律性，進行價格戰(zhàn)略性決策及過程控制。在房地產(chǎn)定價中，一是要控制好銷售前期、中期、后期的銷售比例和價格，二是要利用期房和現(xiàn)房的銷售各自優(yōu)勢，控制好預售階段，使現(xiàn)房能熱銷，以獲取項目的最大效益。

溝通策略。在接受了多年房地產(chǎn)廣告等促銷方式而進行的教育后，消費者日益成熟老練，對樓盤綜合素質的高下有著自己明確的評判標準，普通的廣告說辭、概念設計已難以讓他們動心。開發(fā)商們不能再局限于單方面的銷售促進，而應該注重與消費者的有效溝通，徹底摒棄過去“教師爺式”的強加于人的促銷行徑，以積極的方式適應顧客情感，建立基于共同利益上的新型關系。房地產(chǎn)營銷中的溝通策略包括傳統(tǒng)的促銷策略，如廣告，銷售促進和公共關系同時，顧客關系管理己成為刀幾發(fā)商與顧客有效溝通最有成效的策略。

渠道策略。營銷渠道是將產(chǎn)品山生產(chǎn)者轉移給消費者的途徑。在房地產(chǎn)營銷中，主要有三種主要的營銷渠道開發(fā)商直銷、委托商銷售和房地產(chǎn)經(jīng)紀人銷售。開發(fā)商可以根據(jù)自身的實力、房地產(chǎn)市場結構、樓盤素質等因素選擇適當?shù)那啦呗浴?/p>

有形展示策略。所謂“有形展示”，是指服務市場營銷管理的范疇中，一切可傳達服務特色及優(yōu)點的有形組成部分。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品具有無形性特征，并且該特性對購房者產(chǎn)生了種種特殊影響，房地產(chǎn)開發(fā)商可以借鑒服務營銷理論中的有形展示策略，充分展示房地產(chǎn)產(chǎn)品的質量及開發(fā)商的良好形象，從而規(guī)避房地產(chǎn)無形性帶來的不利影響。房地產(chǎn)營銷中的有形展示策略包括環(huán)境展示、人員展示、品牌載體以及信息溝通展示四大部分。

人員策咯。在房地產(chǎn)營銷中，營銷人員對于顧客對樓盤質量的理解具有相當重要的作用。因此，房地產(chǎn)營銷組合應該充分考慮“人”的因素。人員策略既包括了營銷人員的構成、培訓、管理、激勵、儀表、態(tài)度管理等，又包括了顧客參與程度的管理、顧客參與行為的管理、顧客與顧客之間的聯(lián)系等。

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隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的穩(wěn)步發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也蓬勃發(fā)展，已成為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分。中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展已逐步走向成熟，上海作為國際性大都市更吸引了世界各地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資，房地產(chǎn)價格不斷飆升。但經(jīng)歷了多次宏觀政策調(diào)控之后，2007年底至今，房地產(chǎn)市場消費者持幣觀望心態(tài)日益明顯，新房及二手房的交易數(shù)額不斷走低。從營銷手段來看，僅僅靠重金投入舉辦大型推介活動，大規(guī)模投放廣告等方式已經(jīng)很難收到良好的營銷效果?，F(xiàn)階段的房地產(chǎn)營銷只有從項目策劃階段開始就準確把握消費者心理開發(fā)符合消費者需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品才有可能完成預期銷售目標。

一、上海市房地產(chǎn)市場消費者特征

心理活動是人的頭腦反映客觀現(xiàn)實的過程，是各種信息在人的頭腦內(nèi)進行整合后，形成意識，并以言語、動作和活動的行為方式表現(xiàn)出來的反射過程，因此，消費者心理對購買行為起著重要的作用。由于房地產(chǎn)市場具有區(qū)域性特征，因此不同城市的房地產(chǎn)消費者在選擇住房的過程中有其不同的心理特點，本文以上海為研究對象，采用市場調(diào)研法，收集了從2007年1月到2008年7月的房地產(chǎn)市場消費者心理調(diào)查數(shù)據(jù)。調(diào)查對象為在上海居住3年以上并已在上海購房或打算在1年內(nèi)購房的準購房者，共獲得調(diào)查問卷5000份，經(jīng)電話核實其中有效問卷為4500份。調(diào)查內(nèi)容包括 購房者基本特征、 購房者購房要求和購房者購房行為及習慣三個方面。購房者基本特征包括被調(diào)查者年齡、職業(yè)、家庭收入、性別等個人基本情況；購房者購房要求包括房型、區(qū)位、建筑形態(tài)、價格等因素；購房者購房行為習慣包括房款支付方式、購房影響因素、房地產(chǎn)品牌影響力、對未來房地產(chǎn)市場的預期等因素。本文以定量研究為主，定性研究為輔分析了諸多影響上海市消費者購房決策制定的因素，并從把握消費者心理的角度對房地產(chǎn)市場營銷提出建議。通過調(diào)查分析，上海市房地產(chǎn)市場消費者心理具有以下特征：

（一）購房者年輕化

數(shù)據(jù)分析結果顯示，購房者年齡處于26-35歲之間的比例最大為42%，其次是處于36歲-45歲之間的購房者，占購房總人數(shù)的25%，55歲以上的購房者比例最低僅為5%。結合其他問卷問題進行分析，26-35歲之間的購房者大多收入良好，職業(yè)以企業(yè)管理層、醫(yī)生、教師、自由職業(yè)者為主，具備良好的經(jīng)濟條件，其中63%的被調(diào)查者是首次置業(yè)，37%的被調(diào)查者在上海擁有一套以上的房產(chǎn)。相比26-35歲之間的購房者，36-45歲購房者的二次置業(yè)比率明顯上升，達到58%。對于55歲以上的購房者來說，貸款門檻高成為制約他們置業(yè)的最主要原因。

（二）高學歷購房者比重增加

購房者中?？茖W歷所占比例最高為30%，本科為28%，碩士及以上學歷15%，此比例除受到中國人口學歷組成的金字塔形結構影響之外，還受到其他因素的影響。結合年齡統(tǒng)計進行分析，?？茖W歷中年齡位于36-45歲之間的占總人數(shù)的64%，以上海本地居民為主。本科學歷中年齡位于26-35歲之間的比例稍有提升，上海本地居民的比例略微下降。碩士及以上學歷中26-35歲購房者比例與本科學歷中此年齡段比例基本相當，但上海本地居民的比例大幅下降，他們當中大多數(shù)都是“新上海人”，其中包括本地高校畢業(yè)留滬人員，外地或國外赴滬就業(yè)人員等，從統(tǒng)計結果來看，這些人大多年紀輕、收入高，逐漸在購房者中占有越來越大的比重。

（三）單身購房者期待受到重視

與傳統(tǒng)觀念中所認為的不同，購房者不在單純以家庭為單位進行購房行為，越來越多的單身人士加入到購房者的行列中來。調(diào)查顯示，大概有38%的購房者為單身。這些單身購房者需求大大多是總價低、面積小、功能完善、交通便捷的房地產(chǎn)產(chǎn)品。

（四）房型與住房面積受購房者關注

在參與調(diào)查的購房者中，三室二廳的需求比例最高為33%，三室一廳為20%，其次為二室二廳和二室一廳，分別為17%和15%。購房者心目中合適的住房面積為80-130平方米。相當比例的住房者參與問卷調(diào)查的過程中反映了對目前市場房型的不滿，住房面積越來越大，總價越來越高，面積房型都合適的住宅產(chǎn)品越來越稀有。

（五）多層住宅受歡迎

52%的被調(diào)查者表示希望購買多層住宅，30%希望購買小高層，獨棟別墅項目占比例最小，僅為5%。與上世紀90年代末、本世紀初消費者青睞高層住宅的情況不同，更多的被調(diào)查者認為，多層住宅讓消費者享受更加輕松的居住氛圍，更寬闊的草坪和更低的人口密度。

（六）多種因素影響購房決策

影響購房決策最重要的指標為總價，約有30%的被調(diào)查者表示房屋總價是影響購房決策的最重要的因素，其次地段約占被調(diào)查者總人數(shù)的20%，關注社區(qū)環(huán)境和交通狀況的受訪者皆為14%左右，還有少數(shù)被調(diào)查者提到了物業(yè)管理、升值潛力、房屋年代、區(qū)域生活配套等因素。從數(shù)據(jù)分析中發(fā)現(xiàn)，房屋總價依然影響消費者決策的最重要因素。大多數(shù)關注地段的被調(diào)查者表示考慮到出行成本、房屋升值等因素，地段成為他們選擇房產(chǎn)時不得不考慮的因素之一。值得注意的是，區(qū)域生活配套的關注程度非常小，大約只有2%左右，這也解釋了上海市郊區(qū)一些區(qū)位配套及其不完善的房產(chǎn)熱銷的原因，大多數(shù)消費者認為配套不完善僅僅是暫時現(xiàn)象，隨著區(qū)域發(fā)展、市政設施完善，區(qū)位配套程度有可能在短時間內(nèi)大幅度提高。

（七）付款方式隨年齡變化

被調(diào)查者中，年齡在26-35歲之間的購房者中70%左右選擇按揭購房，55歲以上的購房者多選擇一次付清和向親戚朋友借款。除了銀行貸款制度的制約外，通過訪談發(fā)現(xiàn)，理財觀念不同也是這種現(xiàn)象產(chǎn)生的重要原因。

（八）投資性購房者比例下降

通過比較2008年1月之前與之后被調(diào)查者的購房目的發(fā)現(xiàn)，隨著各項宏觀調(diào)控制度的出臺，投資性購房者的比例出現(xiàn)相當幅度的下降。2008年之前以投資為目的的購房大約占購房總人數(shù)的27%左右，而2008年之后投資購房者比例下降了約10個百分點，有投資需求的購房者也多數(shù)選擇持幣觀望。

（九）對房地產(chǎn)市場的預期走低

通過對比2008年前后的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2008年之前，約70%的購房者認為上海市房地產(chǎn)價格將大幅上漲或小幅攀升，2008年之后的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示只有30%左右的人認為房地產(chǎn)價格未來將走高，約30%的人認為房價將走低，其余受訪者選擇未來房價走勢不明朗。

（十）上海消費者對區(qū)域無明顯偏好

與通常認為的不同，黃浦、徐匯等中心區(qū)域并沒有受到購房者的額外青睞，選擇在各區(qū)域購房的消費者數(shù)量大致持平。究其原因，上海市交通狀況不斷改善，出行時間不斷縮短；郊區(qū)擁有更高的生活質量和環(huán)境質量且房價普遍較低。

二、提出建議

上海市房地產(chǎn)市場消費者心理呈現(xiàn)出以上特點，在市場營銷過程中，把握消費者心理特征無疑將取得更好的營銷效果。本文試從把握房地產(chǎn)消費者心理的角度對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營銷提出以下建議：

（一）在項目可行性研究階段，必需全面細致地進行調(diào)查，把握需求信息尤其消費者心理信息分析

這一工作要摸清消費者喜歡什么樣的產(chǎn)品，具有哪些消費習慣，消費者有怎樣的審美觀念，對產(chǎn)品有哪些特別的要求等，然后根據(jù)消費心理合理地進行產(chǎn)品定位。開發(fā)商生產(chǎn)什么，如何生產(chǎn)，建造過程中使用哪此工藝等都必須圍繞消費者心理需要展開。

（二）要善于從眾多消費者多樣性的消費心理中提煉具有共性的心理特點，準確地進行客戶定位

從目前我國房地產(chǎn)的發(fā)展來看，房地產(chǎn)營銷還沒有到針對個人心理需要“量身定制”的程度，而往往是針對一批消費者開發(fā)一批產(chǎn)品。消費者心理需求各種各樣，但是在某一層次的消費者中還是存在著帶有共性的消費特點，如何把這些帶有共性的心理提煉出來，貫穿到房地產(chǎn)再生產(chǎn)的整個過程中是需要高度重視的問題。只有將共性心理提煉出來，營銷人員才能準確地把準潛在的消費群體，實施客戶定位。

（三）實施名牌戰(zhàn)略，進行形象定位

名牌戰(zhàn)略就是企業(yè)通過對自身的產(chǎn)品、管理、服務、商譽等進行宣傳，讓消費者對企業(yè)品牌產(chǎn)生良好的印象，并形成習慣性消費心理的過程，它不僅僅是利用某一方面信息對消費者實施影響，而是通過多種“良性”信息對消費者心理進行長期影響。

（四）通過有效的營銷手段和營銷技巧影響消費者慣有的消費心理，誘導其形成購買決定

房地產(chǎn)營銷人員科學地運用一些營銷技巧（如營銷人員細致地服務、詳盡地講解等），同樣可以與消費者形成心理共鳴，促成交易。

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