導(dǎo)言：作為寫(xiě)作愛(ài)好者，不可錯(cuò)過(guò)為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)法學(xué)論文，它們將為您的寫(xiě)作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

(一)宏觀調(diào)控中政府權(quán)力干預(yù)的處境

1。政府宏觀調(diào)控的必要性

筆者認(rèn)為，市場(chǎng)一方面在創(chuàng)造利益，另外一方面在破壞利益。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的起伏不定，權(quán)力掌控的主體———國(guó)家，必須要對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行一定的行政干預(yù)，如果不采取干預(yù)措施，市場(chǎng)失靈，則帶來(lái)的影響不僅僅是金融風(fēng)暴所能比擬的，它對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的破壞難以想象。具體到房地產(chǎn)市場(chǎng)，如果土地完全市場(chǎng)化、各類(lèi)配套設(shè)施能通過(guò)市場(chǎng)手段獲得、銀行貸款是完全透明的，則房地產(chǎn)交易價(jià)格是競(jìng)爭(zhēng)性的。而這些條件的滿(mǎn)足需要以整個(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的市場(chǎng)運(yùn)行為前提，至少目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒(méi)達(dá)到這種水平。［6］從這個(gè)意義上講，在我國(guó)目前的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)自由發(fā)展既無(wú)條件又失公平。面對(duì)這樣的市場(chǎng)，政府有充分的理由進(jìn)行干預(yù)。市場(chǎng)缺乏政府宏觀政策調(diào)控和法律監(jiān)管猶如一場(chǎng)沒(méi)有音樂(lè)的舞會(huì)一樣，再好的舞姿也因?yàn)闆](méi)有旋律的指揮而無(wú)所適從。

2.政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的處境

關(guān)于政府對(duì)市場(chǎng)干預(yù)的力度，不少學(xué)者提出了很多質(zhì)疑。因?yàn)闄?quán)力的運(yùn)用在其宏觀調(diào)控中有模糊的地帶。有的專(zhuān)家認(rèn)為政策的調(diào)控本身沒(méi)有法律的規(guī)范性和強(qiáng)制力，但在具體實(shí)施過(guò)程中，地方政府甚至將政策依據(jù)作為處罰和上位法的解釋依據(jù)，這本身就是不合法的。［7］另外政府一方面想通過(guò)房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，以期達(dá)到產(chǎn)業(yè)鏈的平衡。但另一方面又行使權(quán)力來(lái)過(guò)度干預(yù)市場(chǎng)的發(fā)展，既要做到支持、保護(hù)、維護(hù)房地產(chǎn)投資人的利益，又要采取行政手段遏制他們的利益。令政府感到尷尬的是抑制房地產(chǎn)的發(fā)展也是抑制自身的利益。這是一個(gè)無(wú)法調(diào)和的矛盾。因?yàn)槭袌?chǎng)的規(guī)律、規(guī)則不通過(guò)政府干預(yù)，那么更多的消費(fèi)者權(quán)利將得不到切實(shí)的保護(hù)。無(wú)論如何，政府都只能犧牲部分利益來(lái)成全整體利益。因?yàn)楣怖媸鞘孜坏?。筆者認(rèn)為這是宏觀調(diào)控的初衷，也是目前政府扮演的角色和所處的環(huán)境。

(二)利益在房產(chǎn)市場(chǎng)主體中的分割

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，參與市場(chǎng)、角逐市場(chǎng)，根本的目的還是獲取利益的最大化。有學(xué)者說(shuō)，一個(gè)好的市場(chǎng)既要滿(mǎn)足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的完善，也要滿(mǎn)足法治體系的健全，關(guān)鍵的還是要看市場(chǎng)利益機(jī)制是否均衡。在房地產(chǎn)行業(yè)，無(wú)論是房開(kāi)商還是貸款銀行、無(wú)論是政府部門(mén)還是其他產(chǎn)業(yè)鏈(如建筑業(yè)、化工業(yè)、機(jī)械制造業(yè)、交通運(yùn)輸及倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)等多個(gè)行業(yè)有密切的關(guān)系;同時(shí)還有金融、保險(xiǎn)業(yè)、電力、煤氣及水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)、社會(huì)服務(wù)業(yè)、交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)及郵電通信業(yè)、批發(fā)和零售貿(mào)易、餐飲業(yè)家用電器業(yè)、家具制造業(yè)、建筑裝飾業(yè)等)。甚至廣大消費(fèi)者，都希望最大化的減少風(fēng)險(xiǎn)和損失，以期在利益的分配中能占更多的份額，當(dāng)然有的利益已經(jīng)被預(yù)設(shè)。如房?jī)r(jià)、利率、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的商品價(jià)格等。在復(fù)雜的利益格局中，被動(dòng)的消費(fèi)群體始終處于弱勢(shì)的地位。但利益的追求不能建立在違法違規(guī)和損害公民權(quán)利基礎(chǔ)之上。無(wú)論社會(huì)利益格局如何調(diào)整和變動(dòng)，都要保障公民的生存權(quán)和發(fā)展權(quán)。根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，及時(shí)調(diào)整最低生活保障、最低工資、貧困線(xiàn)和其他保障水平，防止利益格局固定化、部門(mén)化、權(quán)力化。政府之間、政府與市場(chǎng)之間要建立正常的利益協(xié)調(diào)、博弈機(jī)制，使權(quán)力與職責(zé)、利益相符合。［8］打于強(qiáng)勢(shì)的銀行、房產(chǎn)投資人、政府的利益壟斷。最大化的將局部利益轉(zhuǎn)向公共利益。

(三)競(jìng)爭(zhēng)秩序需建立在道德的邏輯優(yōu)先性上

競(jìng)爭(zhēng)必須依賴(lài)于一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，不能違反法律規(guī)范及市場(chǎng)規(guī)則。否則將不會(huì)形成有序的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局。秩序是穩(wěn)定的首要條件，沒(méi)有良好的秩序規(guī)則就沒(méi)有和諧發(fā)展的基礎(chǔ)。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)因價(jià)格波動(dòng)帶來(lái)的不穩(wěn)定性，政府不斷開(kāi)展整頓市場(chǎng)和規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的各種舉措。這對(duì)維系房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序、一定程度上遏制房地產(chǎn)價(jià)格起到至關(guān)重要的作用。一旦市場(chǎng)秩序混亂，規(guī)則沒(méi)有得到遵守，利益的無(wú)限追求已經(jīng)突破了道德可以容忍的底線(xiàn)，那國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展將是災(zāi)難性的，屆時(shí)再合理地宏觀調(diào)控措施估計(jì)都難以進(jìn)行及時(shí)有效的補(bǔ)救。所以，為了維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)不至于壟斷利益，影響整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。政府的宏觀調(diào)控和市場(chǎng)干預(yù)有絕對(duì)的合理性和必要性，但也不能將這種干預(yù)手段作為房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序唯一的穩(wěn)定依據(jù)。因?yàn)檫€有一個(gè)不可忽略的因素，即道德力量。民生問(wèn)題是任何一個(gè)國(guó)家發(fā)展的歸宿點(diǎn)，市場(chǎng)秩序即便不穩(wěn)定，也不能以消費(fèi)者或廣大民眾的利益做為代價(jià)。市場(chǎng)在建立起自身機(jī)制的同時(shí)，也應(yīng)該慢慢形成自我的道德體系。競(jìng)爭(zhēng)無(wú)界，道德有底。所以市場(chǎng)不缺乏人性，市場(chǎng)也不能脫離道德。在我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制中，道德的邏輯性必須置于首要地位。不要形成企業(yè)與地方政府聯(lián)合反調(diào)控的行為。因此，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序乃是基于社會(huì)共同的道德訴求。由于既不存在一個(gè)完備的道德，也不存在完備的法律，道德與法律須臾不可分離。我們既可以從社會(huì)的法律活動(dòng)中去閱讀到特定社會(huì)的道德?tīng)顩r，也可以通過(guò)社會(huì)的道德資源去反思它的法律處境。當(dāng)現(xiàn)代社會(huì)孜孜以求的法制追求不足以維持市場(chǎng)秩序時(shí)，我們不能忘記，道德具有邏輯的優(yōu)先性，因而必須尋求和利用現(xiàn)實(shí)的道德資源。如此，才能促進(jìn)繁榮穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

(四)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康需要法律體系的規(guī)范化

不僅僅是房地產(chǎn)市場(chǎng)，其他任何行業(yè)的發(fā)展都需要一部相對(duì)完善的法律規(guī)范來(lái)加以調(diào)整和保護(hù)。法律與社會(huì)其他調(diào)控手段一樣，既有自己的運(yùn)行方式和規(guī)律，也有調(diào)整其規(guī)范對(duì)象的規(guī)律。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，由于牽涉到的主體比較多，即便是政府也不例外。這是房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性質(zhì)所決定的。但無(wú)論有多復(fù)雜的參與主體，都必須遵守一定的規(guī)則和法律規(guī)范。沒(méi)有完善的法律體系就不可能有完善的健康的行業(yè)發(fā)展。針對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的極端不穩(wěn)定性及與其他行業(yè)甚至與整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)聯(lián)性，國(guó)家出臺(tái)了許多規(guī)范性文件和政策，但有的如《行政處罰法》、《行政許可法》、《立法法》、《房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《擔(dān)保法》等規(guī)定上內(nèi)容含混不清，缺乏確定性，經(jīng)常用一些常識(shí)性概念表達(dá)專(zhuān)業(yè)性問(wèn)題，缺乏應(yīng)有的確定性和嚴(yán)謹(jǐn)性，在法律責(zé)任上很難界定。在我國(guó)制定的關(guān)于房地產(chǎn)的法律法規(guī)及相關(guān)的政策、制度中，還應(yīng)當(dāng)防止保護(hù)房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益的專(zhuān)門(mén)立法與既存法律發(fā)生競(jìng)合?！跋M(fèi)者保護(hù)法廣泛地存在于各種法律規(guī)范之中，不受部門(mén)的限制。凡對(duì)消費(fèi)者利益具有保護(hù)功能的法律規(guī)定，都是消費(fèi)者保護(hù)法的組成部分”。［9］P220對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)可通過(guò)完善相關(guān)法律的途徑實(shí)現(xiàn)，并在相關(guān)法律中規(guī)定對(duì)不同種類(lèi)的房地產(chǎn)權(quán)益予以不同程度的保護(hù)。況且房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益內(nèi)容龐雜，一部法規(guī)難以窮盡，且廣泛涉及諸多相關(guān)法律，易導(dǎo)致法律適用的競(jìng)合。主要是與民法通則或未來(lái)的民法典、房地產(chǎn)法、合同法、建筑法等法律的競(jìng)合，雖然可以強(qiáng)調(diào)對(duì)有關(guān)公民基本生存權(quán)利的規(guī)范優(yōu)先適用的競(jìng)合規(guī)則，但制訂新法和修改法律畢竟要以防止而不是增加競(jìng)合為宜。

(五)責(zé)任的承擔(dān)主體模糊

篇2

我以最快的速度熟悉理解，進(jìn)入角色并能純熟完成本職工作。

就我自身而言，應(yīng)從以下幾方面提高：

1、提高前期辦事效率，加強(qiáng)主動(dòng)工作意識(shí)

2、規(guī)范行為，實(shí)事求是，嚴(yán)格要求自己

3、進(jìn)入角色并純熟本職工作

4、到案場(chǎng)學(xué)習(xí)實(shí)踐，拓寬知識(shí)面，提升個(gè)人業(yè)務(wù)能力

5、“業(yè)精于勤而荒于嬉”，在以后的工作中，我會(huì)積極吸取工作經(jīng)驗(yàn)，克服不足，愛(ài)崗敬業(yè)，端正工作態(tài)度，摸索實(shí)踐。通過(guò)多看、多學(xué)、多練來(lái)提升自己各項(xiàng)業(yè)務(wù)技能，做的更好。也希望我們這個(gè)集體在新一年中亮新彩。

作為初涉房地產(chǎn)的新人和出于自己法學(xué)專(zhuān)業(yè)的敏感，我更為關(guān)注國(guó)家法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)真學(xué)習(xí)房地產(chǎn)法律、法規(guī)知識(shí)，寫(xiě)過(guò)認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律效力，劃撥土地使用權(quán)相關(guān)問(wèn)題，不動(dòng)產(chǎn)登記的效力，預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押的法律問(wèn)題，商品房住宅小區(qū)停車(chē)位的歸屬等論文。通過(guò)自己在**的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)學(xué)法，懂法，用法。

對(duì)于20**年的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況我個(gè)人認(rèn)為：

作為普通大眾，我們每個(gè)人最為關(guān)心的依然是房?jī)r(jià)問(wèn)題，隨著兩會(huì)的召開(kāi)，老百姓的買(mǎi)房難又被很多委員作為重點(diǎn)議案提了出來(lái)，把矛頭直指房地產(chǎn)行業(yè)，未來(lái)這一年各個(gè)地區(qū)房?jī)r(jià)的走向，又成為了許多人關(guān)注的焦點(diǎn)，一時(shí)間風(fēng)聲四起，言論眾多，但卻都是霧里看花，揣測(cè)成分居多。

篇3

侯德斌 長(zhǎng)春理工大法學(xué)院講師

摘要：當(dāng)前，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷開(kāi)發(fā)以及商品房交易的不斷增加，商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛也越來(lái)越多，本文旨在厘清商品房買(mǎi)

賣(mài)合同中的一些基本問(wèn)題，并對(duì)其進(jìn)行探討、研究。

關(guān)鍵詞：商品房；買(mǎi)賣(mài)合同；生效要件

一、商品房買(mǎi)賣(mài)合同的概念和性質(zhì)

商品房買(mǎi)賣(mài)合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將尚未建成或已竣工

的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款

的合同商品房買(mǎi)賣(mài)合同分為預(yù)售合同和現(xiàn)售合同兩種形式，普遍

認(rèn)為區(qū)分預(yù)售和現(xiàn)售的標(biāo)準(zhǔn)是商品房買(mǎi)賣(mài)合同雙方當(dāng)事人在簽

訂合同時(shí)合同的標(biāo)的物即商品房是否已經(jīng)竣工并且經(jīng)過(guò)有資質(zhì)

的法定建筑質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)驗(yàn)收合格。目前，學(xué)界對(duì)于商品房

現(xiàn)售合同的性質(zhì)已沒(méi)有爭(zhēng)議，但對(duì)于商品房預(yù)售合同的性質(zhì)還存

在很多不一致的觀點(diǎn)。主要有以下幾種學(xué)說(shuō)：

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，商品房預(yù)售合同是委建合同，根據(jù)此種觀

點(diǎn)，商品房預(yù)售合同的性質(zhì)實(shí)際上屬于加工承攬合同，加工承攬

是指承攬人按照定作人的要求完成工作成果，定作人給付報(bào)酬的

行為的合同。即在商品房預(yù)售時(shí)，實(shí)際上買(mǎi)受人被看成是委托人，

出賣(mài)人（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)）被看成是受托人，購(gòu)房款被看成是委

托人支付給受托人的報(bào)酬。買(mǎi)受人委托房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)幫助其完

成商品房的建造，在受托人（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)）交付其完工產(chǎn)品

即商品房已完工并經(jīng)有關(guān)機(jī)構(gòu)驗(yàn)收合格后，由出賣(mài)人支付其一定

的工作報(bào)酬。但是，筆者認(rèn)為，將商品房預(yù)售合同的性質(zhì)界定為

承攬合同還值得商榷。雖然加工承攬行為與買(mǎi)賣(mài)這種轉(zhuǎn)移標(biāo)的物

的所有權(quán)的行為在某些情況下容易混淆，尤其是定作人提供原材

料的情況下。但是一般情況下還是很好區(qū)分的。況且，在商品房

的預(yù)售過(guò)程中，預(yù)購(gòu)人通常不會(huì)提供商品房的建造材料，更不會(huì)

像承攬合同中那樣由定作人提供圖紙，建設(shè)方案等。預(yù)購(gòu)人只關(guān)

心商品房是否能夠按期交付。至于由誰(shuí)設(shè)計(jì)、由誰(shuí)施工、以及監(jiān)

管，預(yù)購(gòu)人并不在意。且商品房的竣工驗(yàn)收是由法定的機(jī)構(gòu)來(lái)完

成，并不是由所謂的定作人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)完成，所以筆者認(rèn)

為商品房的預(yù)售合同不是加工承攬合同。即不是委建合同。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為商品房預(yù)售合同是期貨合同，此觀點(diǎn)認(rèn)為商品

房預(yù)售的性質(zhì)是“房屋的期貨交易”，從而區(qū)別于成品房的買(mǎi)賣(mài)。

在商品房預(yù)售合同中，標(biāo)的物是尚未建造完成的房屋，其交付時(shí)間

一般都很長(zhǎng)，這與期貨的交易類(lèi)似。但是我們?nèi)圆荒軐⑸唐贩康慕?/p>

易視同為期貨的交易，因?yàn)樵谄谪浗灰走^(guò)程中，大部分的市場(chǎng)參與

者的主要目的是轉(zhuǎn)移價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)或賺取風(fēng)險(xiǎn)利潤(rùn)，而不是追求實(shí)物或

金融證券的交割。且在期貨交易中，標(biāo)的物的價(jià)格在交易期限到來(lái)

之前是不確定的，只有在期限來(lái)臨之際，標(biāo)的物公開(kāi)成交之時(shí)其價(jià)

格才能最終確定。但是在商品房預(yù)售過(guò)程中，雖然作為標(biāo)的物的商

品房尚未建成，但是，商品房的質(zhì)量、數(shù)量、面積、價(jià)格和交付時(shí)

間均已在預(yù)售合同中明確載明。此外、根據(jù)國(guó)際交易慣例及我國(guó)實(shí)

踐中的期貨交易實(shí)務(wù)，一般情況下，不動(dòng)產(chǎn)也不是期貨交易的標(biāo)的。

加之商品房預(yù)購(gòu)人的目的是獲取房屋，而不是將商品房作為套期保

值或者增值的工具。因此，不能將商品房的預(yù)售等同于期貨交易，

也不能商品房預(yù)售合同看成是期貨合同。

第三種觀點(diǎn)認(rèn)為商品房預(yù)售合同是遠(yuǎn)期交貨的買(mǎi)賣(mài)合同。此

種觀點(diǎn)認(rèn)為，在商品房的預(yù)售過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)即預(yù)售方

從土地的開(kāi)發(fā)投資到房屋的建造再到房屋的竣工交付，通常都需

要很長(zhǎng)的一段時(shí)間。在簽訂商品房預(yù)購(gòu)合同時(shí)，預(yù)購(gòu)方一般需要

先支付部分定金或者是部分的購(gòu)房款，但預(yù)售房即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企

業(yè)并不立即交付房屋，而是在約定的將來(lái)某個(gè)確定的日期交付，

所以，商品房的預(yù)售屬于一種遠(yuǎn)期交付標(biāo)的物的買(mǎi)賣(mài)行為。商品

房的預(yù)售合同也就是一種遠(yuǎn)期交付標(biāo)的物的買(mǎi)賣(mài)的買(mǎi)賣(mài)合同。其

在成立條件，合同的生效、變更、履行、以及責(zé)任承擔(dān)方面與買(mǎi)

賣(mài)合同并無(wú)區(qū)別。只是標(biāo)的物的交付時(shí)間不同而已。

筆者同意第三種觀點(diǎn)，即認(rèn)為商品房預(yù)售合同是一種遠(yuǎn)期交

付標(biāo)的物的買(mǎi)賣(mài)合同。

二、商品房買(mǎi)賣(mài)合同的特征

商品房買(mǎi)賣(mài)合同由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售其開(kāi)發(fā)建設(shè)的商品

房的一種房屋買(mǎi)賣(mài)合同，其主要有以下特征：

第一、主體一方確定，出賣(mài)人僅為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。在商品

房預(yù)售合同中，其中一方當(dāng)事人是特定的，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。

所謂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，是指是以營(yíng)利為目的，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和

經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。在我們的生活中，每當(dāng)有房地產(chǎn)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售時(shí)，

買(mǎi)受人大部分接觸的都是營(yíng)銷(xiāo)商而不是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。需要指

出的是，這些營(yíng)銷(xiāo)商并沒(méi)有商品房的出賣(mài)人主體資格，他們只是

幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代銷(xiāo)或者包銷(xiāo)，然后由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照

約定支付其一定的報(bào)酬。無(wú)論是報(bào)銷(xiāo)還是代銷(xiāo)，營(yíng)銷(xiāo)商都是以房

地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的名義進(jìn)行銷(xiāo)售行為，而不能成為商品房買(mǎi)賣(mài)合同

的出賣(mài)人。其本身不具備商品房出賣(mài)人的主體資格。

第二、標(biāo)的物具有的多樣性。在傳統(tǒng)民法領(lǐng)域，不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)

主要以轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)為目的，其標(biāo)的物主要是不動(dòng)產(chǎn)的所有

權(quán)。但在我國(guó)，由于我國(guó)土地所有權(quán)屬?lài)?guó)家所有，因此，在商品

房買(mǎi)賣(mài)合同中，其標(biāo)的物主要是商品房及其所附著的土地使用權(quán)

而非所有權(quán)。此外，還包括建筑物所在小區(qū)的公用設(shè)施的共有權(quán)

以及基于共有權(quán)而產(chǎn)生的管理權(quán)。

第三、合同具有較強(qiáng)的行政干預(yù)性。所謂行政干預(yù)性，是指

行政機(jī)關(guān)運(yùn)用法規(guī)、經(jīng)濟(jì)、政策等手段，對(duì)有關(guān)國(guó)家事務(wù)的運(yùn)行

狀態(tài)和關(guān)系進(jìn)行強(qiáng)行的干預(yù)以進(jìn)行調(diào)節(jié)，從而保證國(guó)家的政治、

經(jīng)濟(jì)、文化等方面的持續(xù)、健康、協(xié)調(diào)發(fā)展。由于一般的商品房

買(mǎi)賣(mài)合同涉及的標(biāo)的物特殊，且涉及金額巨大，對(duì)國(guó)計(jì)民生和社

會(huì)的穩(wěn)定影響較大，因而世界上大多數(shù)國(guó)家都和地區(qū)對(duì)于商品房

的買(mǎi)賣(mài)這一領(lǐng)域都規(guī)定了較為嚴(yán)格的行政法律法規(guī)。如許可制

度、登記制度、公示制度等。以確保交易的安全和社會(huì)的穩(wěn)定。

保障當(dāng)事人雙方的經(jīng)濟(jì)利益。

三、商品房買(mǎi)賣(mài)合同成立要件

商品房買(mǎi)賣(mài)合同作為合同的一種，其與一般合同的成立要件

并無(wú)太多區(qū)別，其成立要件如下：

第一、商品房買(mǎi)賣(mài)合同的出賣(mài)人必須是取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資格

的法人組織，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

商或企業(yè)應(yīng)當(dāng)擁有所出售商品房的所有權(quán)和土地使用權(quán)，并且經(jīng)

申請(qǐng)獲得《商品房預(yù)售許可證》等有關(guān)許可。沒(méi)有取得《商品房

預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房銷(xiāo)售。

第二、商品房買(mǎi)賣(mài)合同的雙方當(dāng)事人，必須具備完全民事行

為能力。無(wú)民事行為能力或限制民事行為能力者所訂立的商品房

買(mǎi)賣(mài)合同不能成立。且當(dāng)事人的意思表示必須真實(shí)，當(dāng)事人內(nèi)心

的效果意思必須與其表意行為保持一致，商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立

必須是出自雙方當(dāng)事人共同的意愿。

第三、商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立不得違反法律的強(qiáng)制性或禁止

性規(guī)定。首先，商品房買(mǎi)賣(mài)合同在內(nèi)容上必須符合法律的規(guī)定，

不得違反法律的強(qiáng)行性或禁止性規(guī)定。其次，商品房買(mǎi)賣(mài)合同在

形式上必須采用書(shū)面形式。最后，在合同生效后，當(dāng)事人還應(yīng)當(dāng)

按照法律的規(guī)定到相關(guān)單位辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記和土地使用

權(quán)變更登記。

四、商品房買(mǎi)賣(mài)合同的生效要件

（一）商品房現(xiàn)售合同的生效條件

商品房買(mǎi)賣(mài)合同的生效條件分為兩類(lèi)：一類(lèi)是商品房現(xiàn)售合

同的生效要件；另一類(lèi)是商品房預(yù)售合同的生效要件。

商品房現(xiàn)售合同的生效要件如下；

首先、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須是擁有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)和

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照的企業(yè)法人。

其次、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須取得土地使用的批文或者土地使

用權(quán)證，并取得規(guī)劃許可證、施工許可證等。

再次、作為標(biāo)的物的商品房已竣工并經(jīng)有關(guān)單位驗(yàn)收合格。

最后、買(mǎi)受人和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同，

且雙方的合同不違反相關(guān)法律規(guī)定。

（二）商品房預(yù)售合同的生效條件

商品房預(yù)售合同的生效要件除了需要具備現(xiàn)售合同生效需

要的一般要件外，還需要以下特殊條件：

第一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證。

第二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須取得土地使用權(quán)證書(shū)，并已經(jīng)支

付了全部的土地使用權(quán)出讓金。并按照相關(guān)法律的規(guī)定取得規(guī)劃

許可證和施工許可證。

總之，隨著房地產(chǎn)企業(yè)的不斷發(fā)展，買(mǎi)房群體不斷增多，商

品房買(mǎi)賣(mài)合同越來(lái)越備受人們的關(guān)注，有必要對(duì)其就行深入的探

討、研究。

參考文獻(xiàn)：

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2013年碩士論文.

作者簡(jiǎn)介：

篇4

申請(qǐng)碩士學(xué)位課程 招生簡(jiǎn)章

經(jīng)濟(jì)的全球化，使得金融業(yè)在國(guó)家經(jīng)濟(jì)生活中的重要性日益上升，也使公司與金融法成為各國(guó)法律體系中最重要的組成部分。金融業(yè)是一個(gè)以規(guī)則運(yùn)行為特征的特殊產(chǎn)業(yè)。實(shí)踐證明，經(jīng)過(guò)高素質(zhì)法律訓(xùn)練的人尤其適應(yīng)該行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)與生存，因此，法律人往往會(huì)從事該行業(yè)工作，已經(jīng)具備其他專(zhuān)業(yè)知識(shí)背景的人員，如實(shí)現(xiàn)與法律專(zhuān)業(yè)知識(shí)的復(fù)合，成為復(fù)合型高端人才，則優(yōu)勢(shì)凸顯。具備傳統(tǒng)法律知識(shí)的人員，對(duì)于專(zhuān)業(yè)很強(qiáng)的公司與金融法律也有知識(shí)轉(zhuǎn)型、更新和提升的需要。

浙江大學(xué)法學(xué)院為應(yīng)對(duì)這種社會(huì)需求，特開(kāi)設(shè)公司與金融法碩士課程班，綜合浙江大學(xué)法學(xué)院和國(guó)內(nèi)高校、研究機(jī)構(gòu)及金融管理實(shí)務(wù)部門(mén)的優(yōu)質(zhì)資源，為學(xué)員提供碩士層面前沿?zé)狳c(diǎn)國(guó)內(nèi)外公司與金融法律知識(shí)，使學(xué)員的公司與金融法理論和實(shí)務(wù)能力得到跨越式提升。

【課程對(duì)象】

公司、證券、銀行、保險(xiǎn)、信托、期貨、擔(dān)保、貸款公司等相關(guān)行業(yè)人員；公安、法院、檢察院、律師事務(wù)所及仲裁委等公司與金融法律從業(yè)者；政府金融辦、人民銀行等“一行三會(huì)”監(jiān)管官員。

專(zhuān)業(yè)背景不限，免試入學(xué)。

【課程設(shè)置】

法理學(xué)、法學(xué)前沿、碩士生英語(yǔ)、民法總論、物權(quán)法學(xué)、債權(quán)法學(xué)、商法、金融法、票據(jù)法、公司法、股權(quán)投資法、證券期貨法、保險(xiǎn)法、銀行法、投資基金法、信托法、國(guó)際金融法、金融刑法、行政法（金融監(jiān)管）、房地產(chǎn)法、民事訴訟與仲裁、貨幣金融專(zhuān)題、證券投資專(zhuān)題。

富有特色的實(shí)戰(zhàn)案例教學(xué)，理論與實(shí)踐相結(jié)合，知識(shí)與能力并進(jìn)。

【學(xué)習(xí)時(shí)間】

1年半，雙休日學(xué)習(xí)。

【證書(shū)頒發(fā)】

經(jīng)考核合格后頒發(fā)浙江大學(xué)同等學(xué)力申請(qǐng)碩士學(xué)位人員課程班結(jié)業(yè)證書(shū)。符合條件，通過(guò)考試和碩士論文答辯可獲得浙江大學(xué)法學(xué)碩士學(xué)位。

【課程費(fèi)用】

學(xué)費(fèi)：21000元。

書(shū)本費(fèi)：1000元。

教學(xué)地點(diǎn)：浙江大學(xué)之江校區(qū)

【聯(lián)系電話(huà)】　010-51656177 010-51651981

篇5

近年來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已成為地方財(cái)政的重要收入來(lái)源。2013年，新的“國(guó)五條”房地產(chǎn)調(diào)控措施正式出臺(tái)，但是，經(jīng)過(guò)近兩個(gè)月的實(shí)行，“新國(guó)五條”在各地區(qū)效果并不明顯，不少地區(qū)甚至名存實(shí)亡，暴露出地方政府在房產(chǎn)調(diào)控方面與中央存在很大的分歧。這一方面指出了目前房地產(chǎn)調(diào)控面臨的困境，另一方面也反映了我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策的不足，中央調(diào)控政策在操作性和靈活性上存在諸多問(wèn)題，房地產(chǎn)調(diào)控?zé)o法真正落到實(shí)處。

我國(guó)目前的國(guó)民經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)主體為了追求利益的最大化加之市場(chǎng)信息的不對(duì)稱(chēng)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法律十分混亂。從經(jīng)濟(jì)法的視野審視，解決這一問(wèn)題的關(guān)鍵在于法律制度的完善和社會(huì)管理模式的升級(jí)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的今天，房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控法制化已勢(shì)在必行。只有將經(jīng)濟(jì)法理念運(yùn)用于地產(chǎn)調(diào)控的實(shí)踐之中，為政府職能轉(zhuǎn)變提供合理性建議，同時(shí)從金融、稅收、土地等各方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，才能有效保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康與穩(wěn)定發(fā)展。

1、“新國(guó)五條”政策實(shí)施效果的現(xiàn)狀及評(píng)析

因次貸危機(jī)之故，中央2008年出臺(tái)的“4萬(wàn)億”救市計(jì)劃中相當(dāng)一部分流入了收益快、操作空間大的房地產(chǎn)行業(yè)，導(dǎo)致中國(guó)房地產(chǎn)自2009年一直處于“高燒不退”的現(xiàn)狀，房?jī)r(jià)居高不下。由于地方政府已經(jīng)習(xí)慣于“鋼筋水泥”式粗放型經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式和高度依賴(lài)土地出讓金的政府財(cái)政體系，國(guó)務(wù)院相繼出臺(tái)的“國(guó)十一條”、“國(guó)十條”等房地產(chǎn)調(diào)控措施并未抑制房?jī)r(jià)飛漲的態(tài)勢(shì)。在面對(duì)“越漲越調(diào)、越漲越調(diào)”的外部質(zhì)疑時(shí)，政策制定者不得不再次重拳出擊，彰顯決心，“新國(guó)五條”正是在這樣的大背景下產(chǎn)生的。然而，其實(shí)施一年來(lái)，雖然較之前限購(gòu)、限價(jià)、限貸力度更大，但目前看來(lái)，房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)、問(wèn)責(zé)制等直接目標(biāo)似乎并沒(méi)有對(duì)市場(chǎng)有所影響。從一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)來(lái)看，北上廣深四大一線(xiàn)城市在全年房?jī)r(jià)同比漲幅中位居前列。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，從2013年9月開(kāi)始，四城市的新建商品住宅價(jià)格同比漲幅已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月超過(guò)20%，大幅領(lǐng)先二線(xiàn)城市。而從2013全年來(lái)看，除了一季度的同比漲幅低于10%，顯得較為溫和以外，從4月開(kāi)始，四大一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)可謂高歌猛進(jìn)，每月同比漲幅幾乎以平均2個(gè)百分點(diǎn)的速度遞增；在抑制“地王”出現(xiàn)上，國(guó)五條的目標(biāo)亦未得到充分體現(xiàn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從“新國(guó)五條”出臺(tái)至今，北上廣深一線(xiàn)城市，陸續(xù)共誕生了13個(gè)“地王”，土地出讓金總額高達(dá)750億元。地王項(xiàng)目的入市一定程度上拉升了周邊樓盤(pán)的價(jià)格；在“新國(guó)五條”的具體實(shí)施過(guò)程上，也有瑕疵存在?！靶聡?guó)五條”細(xì)則雖然在限購(gòu)、限貸、個(gè)稅、限價(jià)等方面明顯升級(jí)，尤其是二手房轉(zhuǎn)讓按照20%交納個(gè)人所得稅，影響面甚大。但后來(lái)各地出臺(tái)的地方細(xì)則中，并沒(méi)充分反映“新國(guó)五條”細(xì)則，此外，政策里面提到的問(wèn)責(zé)制，在實(shí)際操作中，也沒(méi)從嚴(yán)執(zhí)行。

2、“新國(guó)五條”空調(diào)的原因分析

2.1、中央與地方的調(diào)控目標(biāo)不一致

中央政府作為全體公民的“管家”，應(yīng)以全體國(guó)民的利益為制定政策的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，應(yīng)符合中央政府的經(jīng)濟(jì)調(diào)控目標(biāo)，通過(guò)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，促進(jìn)全國(guó)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)增長(zhǎng)。在保證經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)，中央政府使各地協(xié)調(diào)發(fā)展，縮小地區(qū)差異。中央政府在房地產(chǎn)調(diào)控過(guò)程中最為重要的任務(wù)是解決中低收入者的住房問(wèn)題。

相比中央政府，地方政府在房地產(chǎn)調(diào)控中的訴求要簡(jiǎn)單得多。我國(guó)現(xiàn)行對(duì)地方官員的考核主要以經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)作為主要指標(biāo)。地方官員為求顯眼的政績(jī)，往往青睞于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。房地產(chǎn)業(yè)具有投資額巨大、迅速拉升國(guó)民生產(chǎn)總值、帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的多重“功效”，有利于地方宮員升遷。最重要的是，地方政府對(duì)土地財(cái)政存在依賴(lài)感。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行土地制度規(guī)定，土地出讓金的大部分歸地方政府，地方政府更多地依賴(lài)于土地出讓收入來(lái)解決財(cái)力不足的困境。所以，在房地產(chǎn)調(diào)控過(guò)程中，地方政府控制房?jī)r(jià)的意愿并不強(qiáng)烈。

由于中央政府與地方政府在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中利益訴訟不同，中央政府控制房?jī)r(jià)的政策常被地方政府化解。例如中央政府在2008年底為應(yīng)對(duì)金融危機(jī)刺激房地產(chǎn)的措施，被地方政府層層加碼，結(jié)果擴(kuò)大了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持力度，使中央政府的調(diào)控政策得不到執(zhí)行，房地產(chǎn)調(diào)控達(dá)不到預(yù)期結(jié)果，淪為“空調(diào)”。

2.2、調(diào)控手段失當(dāng)

從目前的調(diào)控手段來(lái)看，政府頻繁的使用行政手段，過(guò)多的用行政命令直接干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)，從長(zhǎng)期來(lái)看不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定和健康發(fā)展。

由于調(diào)控政策的出臺(tái)缺乏法律程序，也由于部委之間缺乏協(xié)調(diào)，各自為政，宏觀調(diào)控政策內(nèi)容往往相互沖突，缺乏應(yīng)有的統(tǒng)一，喪失了政策文件的權(quán)威性。一部關(guān)于宏觀調(diào)控的基本法出臺(tái)，從實(shí)體和程序兩方面規(guī)范宏觀調(diào)控，是解決房地產(chǎn)調(diào)控這些問(wèn)題的根本。沒(méi)有一套完備的房地產(chǎn)調(diào)控基本法律制度體系和應(yīng)有的宏觀調(diào)控的法律規(guī)則，導(dǎo)致具有預(yù)見(jiàn)力和預(yù)防的措施、政策少之又少，房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)往往陷入一種落后的事后補(bǔ)救狀態(tài)，疲于應(yīng)付，調(diào)控效果難以達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)何時(shí)出臺(tái)何種稅收政策，可以說(shuō)屬于牽一發(fā)而動(dòng)全身，我國(guó)房地產(chǎn)稅收政策的不確定性甚至被人稱(chēng)道：因?yàn)椴淮_定，使投機(jī)者不敢輕易入市，從而達(dá)到調(diào)控目的。這完全混淆了政府和市場(chǎng)的關(guān)系，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程中，政府需要做的是提供確定的公共服務(wù)，包括法律、政策。政府提供的法律、政策必須是公開(kāi)的、確定的，市場(chǎng)參與者才能對(duì)自己的行為作出正確的判斷。

2.3、法律體系不健全

2.3.1、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度不健全

一是土地產(chǎn)權(quán)制度不健全。在現(xiàn)有的土地使用制度之下，由于產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)受到很多限制，不能實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置，土地入市交易成本較高。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)中，土地價(jià)格是帶有基礎(chǔ)性作用的，高成本的土地價(jià)格終究要通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格表現(xiàn)出來(lái)。二是城市基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)權(quán)制度不健全。城市經(jīng)濟(jì)是一個(gè)綜合的有機(jī)體，其中的任何一個(gè)行業(yè)和部門(mén)都與其他行業(yè)和部門(mén)有著密切的聯(lián)系。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，涉及到城市交通、城市公共事業(yè)管理等眾多部門(mén)和行業(yè)。這些部門(mén)和行業(yè)的利益造成房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)成本上升。這種現(xiàn)象從表面上看是由于房地產(chǎn)業(yè)與配套部門(mén)關(guān)系混亂的結(jié)果，實(shí)際上是城市基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)權(quán)制度不健全、產(chǎn)權(quán)關(guān)系混亂的表現(xiàn)。

2.3.2、房地產(chǎn)價(jià)格的形成和調(diào)節(jié)機(jī)制不完善。一是房地產(chǎn)生產(chǎn)環(huán)節(jié)分?jǐn)偝杀据^大；二是房地產(chǎn)生產(chǎn)領(lǐng)域產(chǎn)業(yè)化程度不高，本身生產(chǎn)成本居高不下；三是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)是追逐壟斷利潤(rùn)。房地產(chǎn)價(jià)格的形成過(guò)程中的不合理因素造成價(jià)格偏離價(jià)值。在消費(fèi)領(lǐng)域，企業(yè)處于有利地位，消費(fèi)者處于不利地位，使定價(jià)權(quán)明顯偏向有利的方面，從而進(jìn)一步損害消費(fèi)者的利益。

在我國(guó)，由于本身的法律體制還不健全，房地產(chǎn)市場(chǎng)也缺乏相關(guān)的法律進(jìn)行調(diào)控。相較于西方國(guó)家而言，我國(guó)的法規(guī)條文針對(duì)性不強(qiáng)，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)各個(gè)環(huán)節(jié)乃至細(xì)節(jié)問(wèn)題都規(guī)定不明確，因而落實(shí)起來(lái)比較困難。

3、國(guó)外地產(chǎn)調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)和啟示

近半個(gè)世紀(jì)以來(lái)，世界各主要經(jīng)濟(jì)體的房地產(chǎn)市場(chǎng)都在在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中幾乎都面臨過(guò)或正面臨著“房?jī)r(jià)過(guò)高、市場(chǎng)失靈”的難題。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)具有壟斷競(jìng)爭(zhēng)性、周期性和外部性等特點(diǎn)，市場(chǎng)失靈問(wèn)題較為嚴(yán)重，需要政府及時(shí)有效的宏觀調(diào)控。本節(jié)以美國(guó)、德國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家為例，試圖發(fā)現(xiàn)和歸納各國(guó)在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控實(shí)踐過(guò)程中的經(jīng)驗(yàn)和特點(diǎn)，并在海外各國(guó)經(jīng)驗(yàn)和特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步提煉帶有規(guī)律性的共性?xún)?nèi)容。這些帶有規(guī)律性的共性特征的啟示，對(duì)指導(dǎo)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控實(shí)踐有著現(xiàn)實(shí)的意義。

3.1、較為完善的法律和行政法規(guī)

國(guó)外地產(chǎn)調(diào)控較為成功的國(guó)家十分注重相關(guān)法律的建設(shè)，從制度上對(duì)國(guó)家的宏觀調(diào)控政策給與了保證，推動(dòng)調(diào)控的法制化進(jìn)程。

美國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控的主要特點(diǎn)是調(diào)控的法制化，其以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)為主要目標(biāo)，圍繞國(guó)民的住房保障、房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管、房地產(chǎn)金融管理、土地供應(yīng)等方面展開(kāi)立法準(zhǔn)備。從上世紀(jì)三十年代開(kāi)始，美國(guó)通過(guò)聯(lián)邦立法，相繼出臺(tái)多種法律法規(guī)，重要的法規(guī)有《住宅法》、《城市重建法》、《國(guó)民住宅法》、《住宅與城市發(fā)展法》和《住宅自有者貸款法》等。除此之外，各州政府也相繼對(duì)操作辦法和操作模式做出了細(xì)致的方法，為法律施行提供了制度保障。

同樣，我們的近鄰日本也在這方面做出了榜樣。日本尤其注重完備的住房組織和統(tǒng)一的政策體系的建立。立法機(jī)構(gòu)相繼出臺(tái)《住宅金融公庫(kù)法》（1950年）、《公營(yíng)住宅法》（1951年）、《日本住宅公團(tuán)法》（1955年）、《城市住房計(jì)劃法》（1966年）等法律，其條文具體細(xì)致，針對(duì)性和可操作性強(qiáng)，執(zhí)行過(guò)程中很少有因法律模棱兩可問(wèn)題引發(fā)爭(zhēng)議；與之相配合，日本政府也建立一系列機(jī)構(gòu)和法規(guī)，落實(shí)住房建設(shè)規(guī)劃。借助日本住宅金融公庫(kù)、公營(yíng)住宅、公團(tuán)住宅等金融和社會(huì)機(jī)構(gòu)，針對(duì)住宅絕對(duì)困難人群、比較困難人群采取直接救濟(jì)、間接救濟(jì)、直接供應(yīng)、租金補(bǔ)助等辦法相結(jié)合，著力解決國(guó)民住房問(wèn)題。

3.2、政策的連貫性較強(qiáng)

事物的發(fā)展進(jìn)步需要我們持之以恒的不斷努力。國(guó)外地產(chǎn)調(diào)控政策經(jīng)歷了一個(gè)由淺到深、由表及里的漸進(jìn)過(guò)程。難能可貴的是其在政策的實(shí)施過(guò)程中較好的較好的繼承了以往的政策和經(jīng)驗(yàn)，在繼承中發(fā)展，在發(fā)展中進(jìn)步。

日本作為一個(gè)資本主義國(guó)家，卻大量地借鑒了社會(huì)主義國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，注重運(yùn)用國(guó)家力量集中調(diào)動(dòng)資源發(fā)展經(jīng)濟(jì)。日本政府特別注重住房建設(shè)規(guī)劃的編制和指導(dǎo)，從1966年到2005年，先后制定八次住房建設(shè)五年計(jì)劃，根據(jù)不同的時(shí)代背景，提出各階段的建設(shè)目標(biāo)、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)和措施，明確保障性住房的比例，從“一五”到“八五”分別為40.3%、40.1%、40.7%、45.45%、49.25%、50.68%、48.29%、50.78%。在日本各界的不懈努力下，日本的住房市場(chǎng)經(jīng)歷了二戰(zhàn)前的個(gè)人建房到二戰(zhàn)后公有供應(yīng)，再到現(xiàn)階段逐步走向市場(chǎng)化的轉(zhuǎn)變。

相較于我國(guó)“十年九調(diào)”的房地產(chǎn)政策，國(guó)外的地產(chǎn)政策無(wú)疑更為穩(wěn)定。這一方面是由于法律手段固有的穩(wěn)定性所致，另一方面也表明了在政策制定前，我們應(yīng)從長(zhǎng)遠(yuǎn)著手，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行科學(xué)合理的預(yù)期，避免出現(xiàn)“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”的狀況。

3.3、嚴(yán)格的房地產(chǎn)租賃和交易管制

從二戰(zhàn)對(duì)德國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)和住房造成了巨大破壞，到1991年兩德統(tǒng)一后住房狀況混亂，再到現(xiàn)在相對(duì)穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)，德國(guó)政府一直致力于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格。德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)卻保持了較長(zhǎng)時(shí)間的穩(wěn)定狀態(tài)主要?dú)w功于政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)格的管制和引導(dǎo)措施。

在戰(zhàn)后住房短缺時(shí)期，德國(guó)制定了房租管制政策，要求各地政府按照不同情況制定相應(yīng)的指導(dǎo)租金水平，作為住房出租人和承租人確定住房租金的參考價(jià)格。之后，隨著德國(guó)經(jīng)濟(jì)狀況的好轉(zhuǎn)，各地方政府逐步以租房補(bǔ)貼制度取而代之來(lái)執(zhí)行保障居民住房的職能。在德國(guó)，有《房租價(jià)格法》、《住房中介法》等法律法規(guī)對(duì)房租市場(chǎng)進(jìn)行管制。此外，在德國(guó)大多數(shù)城市，住房管理機(jī)構(gòu)、租房者協(xié)會(huì)、住房中間商協(xié)會(huì)等機(jī)構(gòu)根據(jù)對(duì)各種住房的綜合評(píng)估，制定出各類(lèi)住房租金價(jià)目表，房屋租賃者和承租人必須在這個(gè)價(jià)目表規(guī)定的浮動(dòng)范圍內(nèi)確定具體的房租水平。

德國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)日常管制與監(jiān)督也相當(dāng)嚴(yán)格。德國(guó)制定了一整套法律并設(shè)立了一系列政府部門(mén)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易進(jìn)行監(jiān)督和管理。房地產(chǎn)法律主要有《聯(lián)邦建筑法》、《聯(lián)邦規(guī)劃法》等，并且各州也有相關(guān)的法律法規(guī)。政府部門(mén)主要是對(duì)房地產(chǎn)交易的結(jié)果進(jìn)行監(jiān)督，如交易結(jié)果必須經(jīng)公證處認(rèn)證方可得到認(rèn)可，并且公正處開(kāi)出的《地產(chǎn)公證合同》必須經(jīng)土地注冊(cè)局注冊(cè)方可有效。這些監(jiān)督行為主要是為了規(guī)范房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的秩序，保護(hù)當(dāng)事人的權(quán)益。政府通過(guò)嚴(yán)格的房地產(chǎn)交易管制，特別是土地流轉(zhuǎn)基準(zhǔn)價(jià)格的制定，可以有效杜絕房地產(chǎn)市場(chǎng)上不正當(dāng)?shù)慕灰仔袨椋⒈ＷC房地產(chǎn)價(jià)格在合理的范圍內(nèi)浮動(dòng)。

總體而言，我國(guó)地產(chǎn)調(diào)控政策和發(fā)達(dá)國(guó)家還存在一定差距，因而吸取國(guó)外調(diào)控政策的有益成果，取其精華去其糟粕，對(duì)于我國(guó)的地產(chǎn)調(diào)控意義重大。

4、國(guó)家宏觀調(diào)控與具體法律政策相結(jié)合的制調(diào)控機(jī)制的探索

4.1、加強(qiáng)宏觀調(diào)控，制定和完善相應(yīng)市場(chǎng)規(guī)則

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的今天，房地產(chǎn)行業(yè)作為目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定與發(fā)展具有關(guān)鍵作用。這就需要國(guó)家運(yùn)用宏觀調(diào)控這“只有形的手”，將房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的關(guān)注點(diǎn)放到相應(yīng)市場(chǎng)規(guī)則的制定與完善方面，為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供一個(gè)科學(xué)的制度性框架安排。

所謂的宏觀調(diào)控是指我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革過(guò)程中形成的有特定含義的概念，是政府為了促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)、穩(wěn)定和發(fā)展，依法調(diào)整運(yùn)用其掌握的某些經(jīng)濟(jì)變量和行政權(quán)力，來(lái)影響市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中各種變量的取值，從而影響微觀經(jīng)濟(jì)行為的政策過(guò)程。而它在房地產(chǎn)行業(yè)中主要表現(xiàn)為國(guó)家憑借經(jīng)濟(jì)、法律和行政等調(diào)控手段，從宏觀上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié)和控制，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)在供需總量和結(jié)構(gòu)上的優(yōu)化與平衡，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

4.2、協(xié)調(diào)中央與地方利益博弈，增強(qiáng)政策執(zhí)行力

面加快政府職能的轉(zhuǎn)變，協(xié)調(diào)好中央和地方的利益分配，最大限度的擺脫地方政府對(duì)土地收入和房產(chǎn)收入的依賴(lài)性。一方面中央制定政策前要進(jìn)行充分調(diào)研，在制定原則的基礎(chǔ)上充分考慮政策的落地性，不能只空喊口號(hào)，導(dǎo)致地方政府無(wú)法施行。也要綜合考慮中央與地方、地方與地方的差異性，在總體原則不變的情況下，賦予地方政府一定的自，增加其主觀能動(dòng)性。另一方面，地方政府要充分理解中央的政策，結(jié)合自身特點(diǎn)進(jìn)行落實(shí)分析。要盡快拿出符合地方特點(diǎn)的解決方案并上報(bào)政府，試行階段明確責(zé)任、權(quán)力、利益分配，同時(shí)階段性的上報(bào)，配合中央進(jìn)行政策微調(diào)。只有這樣，政府對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的效果才能充分展示，實(shí)現(xiàn)一種房產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制。

4.3、完善立法，嚴(yán)格執(zhí)法，加強(qiáng)法律監(jiān)督

由于我國(guó)所有制形式的多樣化和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)作的復(fù)雜性，現(xiàn)有的房地產(chǎn)法律、法規(guī)尚不能全部覆蓋，在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中，又存在隨意性大、多頭管理、部門(mén)條塊分割等不規(guī)范問(wèn)題，致使國(guó)家的土地資源不能得到很好的整合和合理的利用，出現(xiàn)了一系列的法律糾紛和混亂，因而在抓好宏觀調(diào)控的同時(shí)，我們還必須完善相關(guān)法規(guī)政策的完善，將宏觀調(diào)控和微觀法律有機(jī)的結(jié)合在一起，構(gòu)建一張雙軌制調(diào)控機(jī)制的藍(lán)圖。

項(xiàng)目編號(hào)：西南政法大學(xué)2013年度本科生科研訓(xùn)練創(chuàng)新活動(dòng)專(zhuān)門(mén)項(xiàng)目（13XZ-BZX-070）。

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[5]黃伯佳.房?jī)r(jià)調(diào)控中的中央政府與地方政府博弈的研究[D].南京理工大學(xué)碩士論文，2007.

篇6

一、商品房預(yù)售中的問(wèn)題：1、商品房預(yù)售合同就法律性質(zhì)而言，應(yīng)屬于遠(yuǎn)期交貨合同。商品房預(yù)售的條件是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須具備俗稱(chēng)的“五證”。2、預(yù)售商品房能否轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的并不是房屋的所有權(quán)，而是對(duì)所有權(quán)的期待權(quán)，預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》是有條件的。

二、定金和訂金的區(qū)別：現(xiàn)在很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)即賣(mài)出人在與買(mǎi)受人簽訂預(yù)售合同或房屋買(mǎi)賣(mài)合同之前，都會(huì)要求買(mǎi)受人必須向其交付一定金額的訂購(gòu)金。我們應(yīng)當(dāng)對(duì)出賣(mài)人收取的資金作出準(zhǔn)確的判斷與認(rèn)定。如是“定金”，購(gòu)房者不履行合同就無(wú)權(quán)索回定金，開(kāi)發(fā)商不履行合同，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金；如是“訂金”，則對(duì)合同沒(méi)有擔(dān)保作用，不像“定金”與違約情形有懲罰作用。

三、因房屋存在質(zhì)量問(wèn)題解除合同的條件：賣(mài)出人與買(mǎi)受人如果對(duì)物業(yè)是否存在質(zhì)量問(wèn)題存有爭(zhēng)議，需委托有資質(zhì)的建設(shè)工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)予以檢測(cè)，以該機(jī)構(gòu)出具的書(shū)面鑒定意見(jiàn)作為處理爭(zhēng)議的依據(jù)。商品房屋應(yīng)具備與其價(jià)值相適應(yīng)的舒適和美觀程度，如果忽視其而僅以安全為條件，應(yīng)認(rèn)定為影響其居住使用。

四、商品房買(mǎi)賣(mài)合同締結(jié)過(guò)程中的欺詐行為；欺詐行為可以劃分為兩類(lèi)：即故意隱瞞真實(shí)情況和虛假陳述。一方以欺詐的手段，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者促裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷(xiāo)，如受害人認(rèn)為違約責(zé)任的適用對(duì)其更為有利，可要求在確認(rèn)合同有效的情況下，責(zé)令欺詐行為人承擔(dān)違約責(zé)任。

關(guān)鍵詞：商品房預(yù)售定金解除合同欺詐行為違約金

我國(guó)房地產(chǎn)法律制度的完善，不能離開(kāi)法律追求公平正義的價(jià)值目標(biāo)，在土地資源緊缺的國(guó)情下，科學(xué)利用有限的城市土地資源尤顯重要，立法機(jī)關(guān)和房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)對(duì)城市房地產(chǎn)公共資源的開(kāi)發(fā)和利用應(yīng)有一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo)。目前我國(guó)商品房的建設(shè)如火如荼，購(gòu)房者也異常踴躍，房?jī)r(jià)更是久漲不衰，買(mǎi)房是老百姓經(jīng)常探討的問(wèn)題，如何才能買(mǎi)到一套令自己稱(chēng)心如意的住房呢？除了考察商品房的地理位置是否優(yōu)越、交通是否便利、環(huán)境是否優(yōu)美、配套是否健全等問(wèn)題，購(gòu)房者應(yīng)在商品房買(mǎi)賣(mài)所涉及的法律問(wèn)題上多了解一些，筆者認(rèn)為有幾個(gè)問(wèn)題值得我們探討。

一、商品房預(yù)售中的問(wèn)題

商品房買(mǎi)賣(mài)合同分為商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售兩種，是根據(jù)商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程并結(jié)合合同成立時(shí)間對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同進(jìn)行的分類(lèi)。商品房現(xiàn)售不在本文討論的內(nèi)容之中，現(xiàn)不再贅述。

根據(jù)建設(shè)部制定的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第三條的規(guī)定，商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付房?jī)r(jià)款的行為；商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。①

1、有關(guān)商品房預(yù)售合同的性質(zhì)和預(yù)售條件

商品房預(yù)售合同是以建造中的房屋為標(biāo)的物的一種買(mǎi)賣(mài)合同，就法律性質(zhì)而言，不同于預(yù)約買(mǎi)賣(mài)合同、期貨買(mǎi)賣(mài)合同、附期限買(mǎi)賣(mài)合同、分期付款買(mǎi)賣(mài)合同，而屬于遠(yuǎn)期交貨合同，即合同雙方當(dāng)事人在合同中約定在將來(lái)的一定期間內(nèi)交貨的合同。鑒于預(yù)售的商品房存在諸多不確定因素，風(fēng)險(xiǎn)較大，國(guó)家對(duì)于商品房的預(yù)售給予較強(qiáng)的干預(yù)，明確規(guī)定了商品房預(yù)售的條件。即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須具備俗稱(chēng)的“五證”：②

（1）．國(guó)有土地使用權(quán)證。

（2）．建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

（3）．建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

（4）．建設(shè)工程開(kāi)工許可證。

（5）．預(yù)售許可證。一般來(lái)說(shuō)開(kāi)發(fā)商如果已獲得了預(yù)售許可證，那么就應(yīng)該已取得了前四證。但也不能為了省事，而只查看預(yù)售許可證不查看其他四證。只有具備了上述“五證”，商品房才可進(jìn)行預(yù)售，否則，購(gòu)房者一旦購(gòu)買(mǎi)了不具備預(yù)售條件的商品房，那么將在日后辦理房產(chǎn)證等諸多環(huán)節(jié)帶來(lái)很大的麻煩。因此，購(gòu)房者應(yīng)在合同簽訂的過(guò)程中，把握合同的細(xì)節(jié)，約定到期不能履行的違約責(zé)任，才能切實(shí)保護(hù)自己的合法利益。

2、預(yù)售商品房能否轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題。

預(yù)售的商品房能否轉(zhuǎn)讓?zhuān)壳拔覈?guó)沒(méi)有明文規(guī)定，但筆者認(rèn)為允許預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)了所有權(quán)人對(duì)其所有物的處分權(quán)。③對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，一方面可以加速資金回籠，減輕借貸壓力，另一方面也可以加快工程進(jìn)度，縮短建設(shè)周期，使購(gòu)買(mǎi)人盡快收回投資。同時(shí)也要看到預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的并不是房屋的真正的所有權(quán)，而是對(duì)所有權(quán)的期待權(quán)。

我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買(mǎi)的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定?！边@說(shuō)明預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓是有條件的。筆者認(rèn)為預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的條件如下：

（1）依照法律、法規(guī)等規(guī)定，允許預(yù)售的商品房轉(zhuǎn)讓的可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)徊辉试S轉(zhuǎn)讓的不得轉(zhuǎn)讓。

（2）轉(zhuǎn)讓人必須持有經(jīng)過(guò)登記備案的商品房預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓合同才能成為轉(zhuǎn)讓人，未登記備案的預(yù)售商品房不得轉(zhuǎn)讓。這種規(guī)定有利于國(guó)家加強(qiáng)宏觀管理。

（3）預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物必須是尚未竣工的、正在建設(shè)中的預(yù)售商品房，同時(shí)預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓行為必須是行為人真實(shí)意思表示，否則轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。

（4）商品房的預(yù)售合同必須合法有效，才允許預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓?zhuān)駝t預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓無(wú)效。最高人民法院民(1996)2號(hào)文件第28條規(guī)定：“商品房的預(yù)售合同無(wú)效的，預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓合同，一般也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效?！?/p>

（5）預(yù)售的商品房轉(zhuǎn)讓需要簽訂轉(zhuǎn)讓合同，不必重新簽訂新預(yù)售合同。這種預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)依法繳納有關(guān)稅費(fèi)。

由此看來(lái)，預(yù)售商品房在符合上述條件的情況下是可以轉(zhuǎn)讓的。

二、定金問(wèn)題

現(xiàn)在很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)即出賣(mài)人在與買(mǎi)受人正式簽訂預(yù)售合同或房屋買(mǎi)賣(mài)合同之前，都自行制作了一份統(tǒng)一格式的認(rèn)購(gòu)書(shū)，要求買(mǎi)受人必須向其交付壹萬(wàn)元到兩萬(wàn)元不等的認(rèn)購(gòu)訂金（現(xiàn)大部份已改為定金），并且明確約定：如果買(mǎi)受人在一定期限內(nèi)不與出賣(mài)人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的，將不退還已收取的訂金（或定金）。由于此時(shí)正式的購(gòu)房合同條款買(mǎi)受人并不知曉，有些買(mǎi)受人甚至連房屋的基本情況都無(wú)法準(zhǔn)確知道，而到了簽訂正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，卻由于合同中有種種不平等條款，或者房屋具體結(jié)構(gòu)、設(shè)計(jì)、居住環(huán)境發(fā)生變化，或者在交付使用時(shí)間、辦理房產(chǎn)證的期限、違約責(zé)任等方面無(wú)法與出賣(mài)人達(dá)成一致意見(jiàn)，從而導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法與出賣(mài)人簽訂合同。此時(shí)買(mǎi)受人如果想收回訂金（或定金），卻又因認(rèn)購(gòu)書(shū)中訂金（或定金）條款的約定倍感困難，極大的損害了買(mǎi)受人的合法權(quán)益。④

為此，我們應(yīng)當(dāng)對(duì)出賣(mài)人所收取的訂金或定金的性質(zhì)作出準(zhǔn)確的判斷與認(rèn)定。“定金”指在訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，為保證合同的履行，由購(gòu)房者先行向開(kāi)發(fā)商交納部分款項(xiàng)，待合同履行后，定金應(yīng)當(dāng)退回或抵作房款。購(gòu)房者如不履行合同就無(wú)權(quán)索回定金。開(kāi)發(fā)商如不履行合同，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。定金在《擔(dān)保法》中有明確規(guī)定：當(dāng)事人可約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保，債權(quán)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或收回。給付定金的一方不履行約定債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金，收受定金的一方不履行約定債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。并且定金應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式約定。定金的數(shù)額不得超過(guò)主合同標(biāo)的額的百分之二十。

“訂金”是指購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商就房屋買(mǎi)賣(mài)的意向初步達(dá)成協(xié)議后，準(zhǔn)備進(jìn)一步協(xié)商所簽訂的臨時(shí)認(rèn)購(gòu)協(xié)議中約定的款項(xiàng)。買(mǎi)方支付訂金之后，在約定的時(shí)間內(nèi)，賣(mài)方不得再將該房屋出售給其他人，買(mǎi)方應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)與賣(mài)方簽訂合同或支付款項(xiàng)。訂金對(duì)合同沒(méi)有擔(dān)保作用，不像“定金”對(duì)違約情形有懲罰的作用。

某些情況下，在《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》中雖然注明的是“訂金”，但是，這種“訂金”實(shí)際上相當(dāng)于“定金”。

例如當(dāng)購(gòu)房者選中自己滿(mǎn)意的樓盤(pán)，與開(kāi)發(fā)商達(dá)成購(gòu)買(mǎi)的初步意向后，開(kāi)發(fā)商會(huì)要求購(gòu)房者簽訂一份《認(rèn)購(gòu)書(shū)》?！墩J(rèn)購(gòu)書(shū)》一般都對(duì)所購(gòu)商品房的位置、面積、價(jià)款做出約定，同時(shí)還約定購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)交納訂金。如果買(mǎi)賣(mài)雙方在認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定了：雙方未簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，如因購(gòu)房者違約造成，則訂金不予退還，如因開(kāi)發(fā)商違約，則應(yīng)雙倍返還訂金的條款，那么，此時(shí)“訂金”實(shí)際上即屬于“定金”的性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)按照“定金罰則”進(jìn)行處理。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定：“出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人?！?/p>

另外建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第二十二條對(duì)簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同前開(kāi)發(fā)商所收取的定金或訂金的問(wèn)題作了規(guī)定：“不符合商品房銷(xiāo)售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得銷(xiāo)售商品房，不得向買(mǎi)受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。符合商品房銷(xiāo)售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前向買(mǎi)受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人返還所收費(fèi)用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定”。這條是關(guān)于預(yù)訂款項(xiàng)的規(guī)定，根據(jù)這條規(guī)定，開(kāi)發(fā)商所銷(xiāo)售的商品房不符合銷(xiāo)售條件的，在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前向購(gòu)房者收取定金或訂金屬于違法行為，均可以要求退還；如果開(kāi)發(fā)商所銷(xiāo)售的商品房符合銷(xiāo)售條件，則要分兩種情況分別對(duì)待，第一，如果購(gòu)房者向開(kāi)發(fā)商交付訂金或其他預(yù)訂款項(xiàng)，但雙方未能就合同條款協(xié)商一致，未能簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)退還所收取的預(yù)訂款項(xiàng)。第二，若購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商對(duì)訂金或其他預(yù)訂款項(xiàng)另有約定，例如：開(kāi)發(fā)商在《認(rèn)購(gòu)書(shū)》或訂金收據(jù)上寫(xiě)明購(gòu)房者在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)不簽訂合同或不支付首期房款則不退訂金，在這種情況下則適用雙方的約定。由此可見(jiàn)，即便是《認(rèn)購(gòu)書(shū)》中注明的是“訂金”，但在具體糾紛中,法院應(yīng)把“訂金”按“定金”處理。但為了保險(xiǎn)起見(jiàn)，購(gòu)房人應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)確使用“定金”二字，以防被騙，同時(shí)也要慎重考慮、多方考察，不要輕易支付定金，否則是要付出代價(jià)的。

三、因房屋存在質(zhì)量問(wèn)題解除合同的條件

房屋主體質(zhì)量經(jīng)鑒定不合格應(yīng)解除合同，因法有明文規(guī)定，目前在審判實(shí)踐中已是共識(shí)。但對(duì)一般房屋質(zhì)量問(wèn)題達(dá)到什么程度，當(dāng)事人可以請(qǐng)求法院解除合同，實(shí)踐中卻存在很大分歧。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十三條規(guī)定，因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。該條顯然是對(duì)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條第（四）項(xiàng)規(guī)定的解除合同的條件，即“當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的解釋和應(yīng)用，但商品房質(zhì)量問(wèn)題到什么程度為“嚴(yán)重影響居住使用”？該條解釋的可操作性不強(qiáng)，依賴(lài)于法官的自由裁量。有人認(rèn)為，商品房正常的“居住使用”主要以安全為標(biāo)準(zhǔn)，只要房屋能安全的居住使用，其它質(zhì)量問(wèn)題不會(huì)嚴(yán)重影響居住使用；其他人認(rèn)為，“居住使用”不僅以安全為條件，與房屋價(jià)值相應(yīng)的舒適和美觀亦是正常居住使用的標(biāo)準(zhǔn)，如房屋不具備與其價(jià)值相應(yīng)的舒適和美觀程度，亦應(yīng)認(rèn)定為嚴(yán)重影響居住使用。筆者同意第二種觀點(diǎn)。

開(kāi)發(fā)商所交付的物業(yè)如存在質(zhì)量問(wèn)題，一般視不同情況予以處理：如果物業(yè)僅存在輕微的瑕疵，如漏水、細(xì)微裂縫等，可通過(guò)修補(bǔ)、給付違約金的方式補(bǔ)償購(gòu)房者的損失；對(duì)于存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，將足以影響居住者人身安全的，購(gòu)房者可予以解除合同。但如果雙方對(duì)物業(yè)是否存在質(zhì)量問(wèn)題存有爭(zhēng)議的，仍需委托有資質(zhì)的建設(shè)工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)予以檢測(cè)，以該機(jī)構(gòu)出具的書(shū)面鑒定意見(jiàn)作為處理爭(zhēng)議的依據(jù)。這將涉及到兩個(gè)問(wèn)題，即費(fèi)用承擔(dān)的問(wèn)題和鑒定機(jī)構(gòu)鑒定結(jié)論的效力問(wèn)題。對(duì)此，雙方當(dāng)事人最好事先在預(yù)售合同中予以約定，否則，一旦發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題的爭(zhēng)議，雙方不能就鑒定機(jī)構(gòu)的選擇和費(fèi)用承擔(dān)等問(wèn)題達(dá)成一致的，則只能通過(guò)訴訟的途徑予以解決，增添了當(dāng)事人本可省卻的解決爭(zhēng)議的煩瑣程序和成本支出。另外，在物業(yè)的維修期間，購(gòu)房者還可能承受誤工費(fèi)、另行租房的損失，這也可在合同中約定由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。

四、商品房買(mǎi)賣(mài)合同締結(jié)過(guò)程中的欺詐行為和處理

欺詐行為主要可以劃分為兩類(lèi)：即故意隱瞞真實(shí)情況和虛假陳述。在上述兩種欺詐行為中，虛假陳述是作為，客觀性較強(qiáng)，當(dāng)事人舉證不易，但法院認(rèn)定不難，在此不作論述。對(duì)于故意隱瞞真實(shí)情況如何理解、認(rèn)定和處理，則不宜確定。下面我們來(lái)看一個(gè)案例：

原告，丁某，某公司法定代表人。被告，某市某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。案由，2002年6月19日，原告代表其公司與被告簽訂購(gòu)房合同。雙方約定，原告購(gòu)買(mǎi)被告開(kāi)發(fā)的某小區(qū)商品房一套，建筑總面積110.9平方米,單價(jià)2302元/平方米,總價(jià)255292元，交房日期為2003年5月30日前，小房單價(jià)2000元/個(gè)(待交鑰匙時(shí)一次交清)。付款方式為分期付款，首付30%，后憑本合同與銀行訂立170000元的貸款合同。簽約當(dāng)日原告根據(jù)約定于向被告交付了總房?jī)r(jià)30%的85292元的首付款。出賣(mài)人逾期交房的違約責(zé)任：（1）逾期不超過(guò)90日的，出賣(mài)人向買(mǎi)受人每日支付100元的違約金，合同繼續(xù)履行；（2）超過(guò)90日的，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)自買(mǎi)受人解除合同通知到達(dá)之日起30日內(nèi)退還全部已付款。

合同簽訂前，原告認(rèn)為單獨(dú)的廚房，餐廳和客廳不適合公司辦公，被告遂向原告承諾可將三間房間的墻打掉，同時(shí)更改了戶(hù)型圖并附于合同。2002年7月，被告催促原告向銀行辦理貸款手續(xù)，而原告認(rèn)為被告為交付設(shè)計(jì)院更改的戶(hù)型圖，有不能履行的危險(xiǎn)，所以至?xí)r止仍未辦理貸款。2003年8月27日，交房時(shí)未按照合同中戶(hù)型圖建造（因要求打掉的墻是承重墻），小房也被改成車(chē)庫(kù)買(mǎi)于他人。2004年1月原告向法院。原告要求被告賠償因遲延交房所造成的損失,即甲方在逾期交房期間的房租(從2003年6月1日至2004年1月1日共1600元/月*6=9600元)，和因未交小房將來(lái)租小房的費(fèi)用(620元/年*3年=1860元)；逾期交房的違約金按合同約定每日100元計(jì)（100元*3個(gè)月*30日=9000元），以上共計(jì)20460元，并主張繼續(xù)履行合同。

為了確定此合同的性質(zhì)，就需要界定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商更改戶(hù)型圖吸引原告簽約的行為。根據(jù)最高人民法院的解釋?zhuān)墼p是指“一方當(dāng)事人故意告知對(duì)方虛假情況，或者故意隱瞞真實(shí)情況，誘使對(duì)方當(dāng)事人作出錯(cuò)誤意思表示”的行為，因欺詐而訂立的合同，是在受欺詐人因欺詐行為發(fā)生錯(cuò)誤而作出的不真實(shí)的意思表示合意。該案中，被告作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,應(yīng)知道承重墻不能拆的規(guī)定，但其為符合原告的要求，任意更改戶(hù)型圖，屬于“故意告知對(duì)方虛假情況”，因此具有欺詐的故意。原告因考慮了已更改的戶(hù)型圖紙有利于自己的工作和生活,才作出買(mǎi)房決定并隨即與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽約，即原告因考慮到被告告知的“虛假情況”才陷入了錯(cuò)誤并作出了意思表示，因此被告的行為屬于“誘使當(dāng)事人作出錯(cuò)誤意思表示”的行為。由于被告的行為均符合欺詐的要件，所以被告任意更改戶(hù)型圖吸引原告買(mǎi)房的行為屬于合同欺詐。我國(guó)《合同法》第54條第2款規(guī)定：“一方以欺詐、脅迫的手段或乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤消?！比缡芎θ苏J(rèn)為違約責(zé)任的適用對(duì)其更為有利，可要求在確認(rèn)合同有效的情況下，責(zé)令欺詐行為人承擔(dān)違約責(zé)任。

《合同法》第114條第一款是關(guān)于違約金的規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法?！庇纱丝梢?jiàn)，損害賠償與支付違約金都是合同責(zé)任的主要形式.損害賠償通常要與實(shí)際損害相符,而違約金數(shù)額與實(shí)際損失并無(wú)必然聯(lián)系,即使在沒(méi)有損害的情況下也應(yīng)該支付違約金.對(duì)于本案,如果支付補(bǔ)償性違約金(即9000元)不足以補(bǔ)償原告所遭受的損失,被告還需要承擔(dān)損害賠償責(zé)任,以彌補(bǔ)違約金的不足部分.這時(shí),違約金與賠償金可以并用.但是兩者并用時(shí)需以實(shí)際損失作為責(zé)任的最高限額.因?yàn)榧热划?dāng)事人約定的補(bǔ)償性違約金未達(dá)到實(shí)際損失數(shù)額,就要使用損害賠償,而適用損害賠償就必須遵循損害賠償不得超過(guò)實(shí)際損害的基本原則.所以,原告未交小房和遲延交房所造成的損失（繼續(xù)租房的費(fèi)用）再加上違約金的數(shù)額如果1、超過(guò)了實(shí)際損失,則只能按照實(shí)際損失賠償;2、未超過(guò)實(shí)際損失,按實(shí)際相加的數(shù)額賠償.因違約金9000元未超過(guò)實(shí)際損失11460（租房和租小房的費(fèi)用），所以原告繼續(xù)履約的主張應(yīng)支持，但損失賠償應(yīng)按照實(shí)際損失計(jì)算，即被告應(yīng)賠償原告11460元。從這個(gè)案例可以看出，買(mǎi)房人不但應(yīng)在合同的簽訂過(guò)程中要字斟酌句，把細(xì)節(jié)問(wèn)題考慮得細(xì)致一點(diǎn)，周到一點(diǎn)，在合同的執(zhí)行中，也要運(yùn)用法律的武器保護(hù)自己的合法權(quán)益。

商品房動(dòng)輒價(jià)值十幾萬(wàn)或者幾十萬(wàn)，對(duì)于每個(gè)購(gòu)房人來(lái)講，都是一筆不小的數(shù)目。從新建住房看，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品住宅的比例已經(jīng)接近94%。⑤由于我國(guó)當(dāng)前法律制度的不健全，在商品房買(mǎi)賣(mài)中還存在著許多問(wèn)題，買(mǎi)房人要在上述幾個(gè)問(wèn)題上加強(qiáng)認(rèn)識(shí)，提高自己的法律素養(yǎng)，搞清合同中的細(xì)節(jié)問(wèn)題或由專(zhuān)業(yè)律師陪同購(gòu)房，防患于未然；而作為立法部門(mén)和有關(guān)機(jī)構(gòu)，只有進(jìn)一步完善我國(guó)的房地產(chǎn)法律制度，盡量使用準(zhǔn)確的語(yǔ)言，確立精確的數(shù)字標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益才能得到有效的保護(hù)。

本文就商品房屋交易中買(mǎi)賣(mài)合同中常見(jiàn)的問(wèn)題作了簡(jiǎn)單的分析和研究，以期對(duì)今后該類(lèi)交易人群提供借鑒，確保我國(guó)商品房交易朝著健康、完善和周密的方向發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]黃河編著：《房地產(chǎn)法》,中國(guó)政法大學(xué)出版社1999年第一版。

篇7

代號(hào)

專(zhuān)業(yè)

名稱(chēng)

4月16日（星期六）

4月17日（星期日）

課程 代號(hào)

上午 （9：00-11：30）

課程 代號(hào)

下午（14:30-17:00）

課程 代號(hào)

上午(9:00-11:30)

課程代號(hào)

下午(14:30-17:00)

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英語(yǔ)(二)

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04490

室內(nèi)設(shè)計(jì)原理

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現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)概論(**加試)

06219

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室內(nèi)構(gòu)造與材料學(xué)

06216

中外建筑史

04583

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020104

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00051

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政府與事業(yè)單位會(huì)計(jì)

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英語(yǔ)(二)

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市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)學(xué)

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基本原理概論

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線(xiàn)性代數(shù)(經(jīng)管類(lèi))

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中國(guó)近現(xiàn)代史綱要

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法律基礎(chǔ)(**加試)

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外國(guó)財(cái)政

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應(yīng)用寫(xiě)作學(xué)(**加試)

00071

社會(huì)保障概論

020106

金融

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管理系統(tǒng)中計(jì)算機(jī)應(yīng)用

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應(yīng)用寫(xiě)作學(xué)(**加試)

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國(guó)際貿(mào)易

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管理系統(tǒng)中計(jì)算機(jī)應(yīng)用

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基本原理概論

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中國(guó)近現(xiàn)代史綱要

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中國(guó)近現(xiàn)代史綱要

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投資學(xué)原理

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概率論與數(shù)理統(tǒng)計(jì)(經(jīng)管類(lèi))

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金融學(xué)概論

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管理學(xué)原理

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質(zhì)量管理(一)

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英語(yǔ)(二)

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財(cái)務(wù)管理學(xué)

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國(guó)際貿(mào)易理論與實(shí)務(wù)

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組織行為學(xué)

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企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略

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金融理論與實(shí)務(wù)

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中國(guó)近現(xiàn)代史綱要

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中國(guó)近現(xiàn)代史綱要

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旅游企業(yè)投資與管理

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客源國(guó)概況

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經(jīng)濟(jì)學(xué)（二）

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概率論與數(shù)理統(tǒng)計(jì)(經(jīng)管類(lèi))

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專(zhuān)業(yè)英語(yǔ)

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中外民俗

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中國(guó)近現(xiàn)代史綱要

00197

旅游資源規(guī)劃與開(kāi)發(fā)

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企業(yè)財(cái)務(wù)

管理

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現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)概論(**加試)

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中國(guó)近現(xiàn)代史綱要

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中國(guó)近現(xiàn)代史綱要

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應(yīng)用寫(xiě)作學(xué)(**加試)

19271

外商投資企業(yè)法

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商法概論

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00318

公共政策

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當(dāng)代中國(guó)政治制度

00316

西方政治制度

00015

英語(yǔ)(二)

00320

領(lǐng)導(dǎo)科學(xué)

00319

行政組織理論

00321

中國(guó)文化概論

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社會(huì)學(xué)概論

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中國(guó)近現(xiàn)代史綱要

03709

基本原理概論

00353

現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)概論(**加試)

00322

中國(guó)行政史

06779

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08118

法律基礎(chǔ)(**加試)

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公務(wù)員制度

00261

行政法學(xué)

040102

學(xué)前教育

00398

學(xué)前教育原理

00883

學(xué)前特殊兒童教育

00353

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英語(yǔ)(二)

00401

學(xué)前比較教育

03709

基本原理概論

00402

學(xué)前教育史

00467

課程與教學(xué)論

03708

中國(guó)近現(xiàn)代史綱要

08118

法律基礎(chǔ)(**加試)

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學(xué)前教育心理學(xué)

00403

學(xué)前兒童家庭教育

06779

應(yīng)用寫(xiě)作學(xué)(**加試)

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學(xué)前教育科學(xué)研究與論文寫(xiě)作

00399

學(xué)前游戲論

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學(xué)前兒童心理衛(wèi)生與輔導(dǎo)

040108

教育學(xué)

00452

教育統(tǒng)計(jì)與測(cè)量

00465

心理衛(wèi)生與心理輔導(dǎo)

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現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)概論(**加試)

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英語(yǔ)(二)

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中外教育簡(jiǎn)史

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教育管理原理

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基本原理概論

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發(fā)展與教育心理學(xué)

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教育科學(xué)研究方法(二)

06779

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法律基礎(chǔ)(**加試)

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德育原理

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課程與教學(xué)論

00472

比較教育

040120

基礎(chǔ)教育(中文方向)

00464

中外教育簡(jiǎn)史

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基本原理概論

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英語(yǔ)(二)

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中國(guó)近現(xiàn)代史綱要

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素質(zhì)教育理論與實(shí)踐

04578

中國(guó)小說(shuō)史

00456

教育科學(xué)研究方法(二)

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中國(guó)通史

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法律基礎(chǔ)(**加試)

06420

中文工具書(shū)

00541

語(yǔ)言學(xué)概論

06779

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中學(xué)語(yǔ)文教學(xué)法

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社會(huì)心理學(xué)(一)

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思想政治教育

00478

中國(guó)特色社會(huì)主義理論與實(shí)踐

00479

當(dāng)代資本主義

00321

中國(guó)文化概論

00015

英語(yǔ)(二)

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中國(guó)近現(xiàn)代史綱要

03709

基本原理概論

00353

現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)概論(**加試)

00034

社會(huì)學(xué)概論

06779

應(yīng)用寫(xiě)作學(xué)(**加試)

08118

法律基礎(chǔ)(**加試)

00481

現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)與當(dāng)代社會(huì)

00312

政治學(xué)概論

00483

科學(xué)思維方法論

00482

人生哲學(xué)

00480

中國(guó)傳統(tǒng)道德

040302

體育教育

00498

體育統(tǒng)計(jì)學(xué)

00465

心理衛(wèi)生與心理輔導(dǎo)

00353

現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)概論(**加試)

00015

英語(yǔ)(二)

03708

中國(guó)近現(xiàn)代史綱要

00497

運(yùn)動(dòng)訓(xùn)練學(xué)

00495

體育保健學(xué)

00453

教育法學(xué)

06779

應(yīng)用寫(xiě)作學(xué)(**加試)

03709

基本原理概論

00496

體育測(cè)量與評(píng)價(jià)

00456

教育科學(xué)研究方法(二)

00487

體育心理學(xué)

08118

法律基礎(chǔ)(**加試)

00502

體育管理學(xué)

00499

體育游戲

00501

體育史

050104

秘書(shū)學(xué)

00320

領(lǐng)導(dǎo)科學(xué)

00261

行政法學(xué)

00321

中國(guó)文化概論

00015

英語(yǔ)(二)

00523

中國(guó)秘書(shū)史

00524

文書(shū)學(xué)

00353

現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)概論(**加試)

00312

政治學(xué)概論

03708

中國(guó)近現(xiàn)代史綱要

03709

基本原理概論

00527

中外秘書(shū)比較

00511

檔案管理學(xué)

06779

應(yīng)用寫(xiě)作學(xué)(**加試)

08118

法律基礎(chǔ)(**加試)

00525

公文選讀

00526

秘書(shū)參謀職能概論

050105

漢語(yǔ)言文學(xué)

00037

美學(xué)

00812

中國(guó)現(xiàn)當(dāng)代作家作品專(zhuān)題研究

00321

中國(guó)文化概論

00015

英語(yǔ)(二)

00540

外國(guó)文學(xué)史

03709

基本原理概論

00353

現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)概論(**加試)

00537

中國(guó)現(xiàn)代文學(xué)史

03708

中國(guó)近現(xiàn)代史綱要

08118

法律基礎(chǔ)(**加試)

00538

中國(guó)古代文學(xué)史(一)

00541

語(yǔ)言學(xué)概論

06779

應(yīng)用寫(xiě)作學(xué)(**加試)

00539

中國(guó)古代文學(xué)史(二)

050113

漢語(yǔ)言文學(xué)教育

00037

美學(xué)

00465

心理衛(wèi)生與心理輔導(dǎo)

00353

現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)概論(**加試)

00015

英語(yǔ)(二)

00540

外國(guó)文學(xué)史

03709

基本原理概論

00538

中國(guó)古代文學(xué)史(一)

00453

教育法學(xué)

03708

中國(guó)近現(xiàn)代史綱要

08118

法律基礎(chǔ)(**加試)

00539

中國(guó)古代文學(xué)史(二)

00456

教育科學(xué)研究方法(二)

06779

應(yīng)用寫(xiě)作學(xué)(**加試)

04579

中學(xué)語(yǔ)文教學(xué)法

00537

中國(guó)現(xiàn)代文學(xué)史

00541

語(yǔ)言學(xué)概論

050201

英語(yǔ)

00087

英語(yǔ)翻譯

00830

現(xiàn)代語(yǔ)言學(xué)

00832

英語(yǔ)詞匯學(xué)

00603

英語(yǔ)寫(xiě)作

00600

高級(jí)英語(yǔ)

00831

英語(yǔ)語(yǔ)法

00604

英美文學(xué)選讀

03708

中國(guó)近現(xiàn)代史綱要

00840

第二外語(yǔ)(日語(yǔ))(選考)

00841

第二外語(yǔ)(法語(yǔ))(選考)

00842

第二外語(yǔ)(德語(yǔ))(選考)

03709

基本原理概論

050206

英語(yǔ)教育

00087

英語(yǔ)翻譯

00465

心理衛(wèi)生與心理輔導(dǎo)

00832

英語(yǔ)詞匯學(xué)

00453

教育法學(xué)

00600

高級(jí)英語(yǔ)

00831

英語(yǔ)語(yǔ)法

00838

語(yǔ)言與文化

00456

教育科學(xué)研究方法(二)

03708

中國(guó)近現(xiàn)代史綱要

03709

基本原理概論

00603

英語(yǔ)寫(xiě)作

19291

普通語(yǔ)言學(xué)

00604

英美文學(xué)選讀

050302

廣告學(xué)

00037

美學(xué)

00107

現(xiàn)代管理學(xué)

00321

中國(guó)文化概論（選考）

00015

英語(yǔ)(二)

00642

傳播學(xué)概論

00530

中國(guó)現(xiàn)代文學(xué)作品選（選考）

00353

現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)概論(**加試)

00034

社會(huì)學(xué)概論

00662

新聞事業(yè)管理(選考)

03709

基本原理概論

00040

法學(xué)概論(選考)

03708

中國(guó)近現(xiàn)代史綱要

08118

法律基礎(chǔ)(**加試)

00244

經(jīng)濟(jì)法概論（選考）

06779

應(yīng)用寫(xiě)作學(xué)(**加試)

050305

新聞學(xué)

00529

文學(xué)概論(一)

00659

新聞攝影

00182

公共關(guān)系學(xué)

00015

英語(yǔ)(二)

00642

傳播學(xué)概論

00661

篇8

中圖分類(lèi)號(hào)：D915 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

“小產(chǎn)權(quán)”房，也即“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房，廣泛意義上的“小產(chǎn)權(quán)”房，是指鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會(huì)單獨(dú)或聯(lián)合房地產(chǎn)企業(yè)在農(nóng)村宅基地、集體建設(shè)用地，甚至農(nóng)業(yè)用地上開(kāi)發(fā)建造的房屋。

一、“小產(chǎn)權(quán)”房的現(xiàn)狀及其劃分

（一）“小產(chǎn)權(quán)”房的現(xiàn)狀。

國(guó)家屢屢“風(fēng)險(xiǎn)提示”或者“嚴(yán)禁通知”。然“小產(chǎn)權(quán)”房卻并沒(méi)有因此銷(xiāo)聲匿跡，不僅鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會(huì)熱衷于開(kāi)發(fā)建設(shè)“小產(chǎn)權(quán)”房，購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)熱情亦是有增無(wú)減。據(jù)搜房網(wǎng)所做的網(wǎng)上調(diào)查顯示 ，有65.5%的網(wǎng)民認(rèn)為，假如看不到明顯的降價(jià)信號(hào)，會(huì)考慮買(mǎi)“小產(chǎn)權(quán)”房。

（二）“小產(chǎn)權(quán)”房的分類(lèi)。

本文重點(diǎn)探討后兩種“小產(chǎn)權(quán)”房，也即實(shí)體上和程序上違法的“小產(chǎn)權(quán)”房。

1、實(shí)體上就違法的“小產(chǎn)權(quán)”房。房屋所持證書(shū)僅為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會(huì)頒發(fā)的“權(quán)屬證明”。此類(lèi)“小產(chǎn)權(quán)”房絕大部分以對(duì)外銷(xiāo)售為目的，最為典型的就是建筑在農(nóng)地上的成片住宅房。

2、程序上違法的“小產(chǎn)權(quán)”房。根據(jù)《物權(quán)法》第30條之規(guī)定，此類(lèi)“小產(chǎn)權(quán)”房的建造符合土地和建設(shè)規(guī)劃；建造者可原始取得房屋所有權(quán)，且其所有權(quán)屬于事實(shí)所有權(quán)，并不以登記為要件；若為取得房屋所有權(quán)證書(shū)而申請(qǐng)辦理初始登記，此登記也屬“宣示登記”，而非“創(chuàng)設(shè)登記”。

二、“小產(chǎn)權(quán)”房的法律、政策及其分析

（一）法律規(guī)定模糊。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)憲法》第八條規(guī)定，“參加農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的勞動(dòng)者，有權(quán)在法律規(guī)定的范圍內(nèi)經(jīng)營(yíng)自留地、自留山”我們看出，只要集體組織沒(méi)有違背《憲法》、《土地管理法》等相關(guān)法律規(guī)定，集體組織可自行經(jīng)營(yíng)相關(guān)土地，農(nóng)民自建的住房是可以進(jìn)行交易。

（二）政策導(dǎo)向不明確。

國(guó)務(wù)院辦公廳于2007年12月30日制發(fā)《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》規(guī)定，“……城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)’房?！倍S著“小產(chǎn)權(quán)”房的事實(shí)交易份額越來(lái)越大，國(guó)家政策似乎有所松動(dòng)。2008年10月28日，國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史強(qiáng)調(diào)，各地可根據(jù)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展來(lái)修訂宅基地占地標(biāo)準(zhǔn)。

三、利益平衡中尋求出路

筆者認(rèn)為，可將解決路徑分為短期改良措施和長(zhǎng)期根本措施。

（一）短期改良措施之分類(lèi)解決 。

首先，對(duì)于違反土地利用總體規(guī)劃，在耕地和基本農(nóng)田上開(kāi)發(fā)建造的房屋，觸犯了國(guó)家對(duì)耕地予以特殊保護(hù)的基本國(guó)策，應(yīng)追究相關(guān)人員的法律責(zé)任，嚴(yán)令要求按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。

其次，對(duì)于利用合法取得的宅基地和農(nóng)村集體建設(shè)用地開(kāi)發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房，在補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)補(bǔ)繳相關(guān)費(fèi)用后，賦予其合法身份。 對(duì)此，有以下方式值得考慮： （1）分步式解決方法。先允許不危及農(nóng)民基本生存的房屋流轉(zhuǎn)，在社會(huì)保障問(wèn)題基本解決后，再推廣至其他房屋，最終過(guò)渡到無(wú)限制的自由流轉(zhuǎn)。（2）一體式解決方法。允許房屋自由流轉(zhuǎn)，規(guī)定該類(lèi)房屋買(mǎi)主將土地使用費(fèi)的一定比例必須納入集體經(jīng)濟(jì)組織成員的經(jīng)濟(jì)收益，同時(shí)保證第三方對(duì)房屋交易的監(jiān)管力度。

（二）長(zhǎng)期根本措施之完善法律制度。

1、遵循國(guó)際慣例，在憲法中確定公民的住房權(quán)等憲制原則?！吨腥A人民共和國(guó)憲法》是我國(guó)的根本大法，擁有最高的法律效力，但尚沒(méi)確立公民的住房權(quán)。因此，建議將公民的住房權(quán)在憲法中予以確認(rèn)，此可為合乎土地利用總體規(guī)劃的“小產(chǎn)權(quán)”房的流轉(zhuǎn)以憲制原則上的導(dǎo)向。

2、建立完整的集體所有土地法律體系。應(yīng)盡快修改和完善《土地管理法》、《房地產(chǎn)法》及《擔(dān)保法》等法律， 確定農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律制度。需要注意的是，部分被承認(rèn)的“小產(chǎn)權(quán)”房，只需擴(kuò)大農(nóng)村土地權(quán)能即可，規(guī)定集體土地與國(guó)有土地能夠在法律地位上獲得同等待遇，使二者在產(chǎn)權(quán)方面平等，亦允許農(nóng)村集體對(duì)集體所有土地?fù)碛姓加?、使用、收益和處分的?quán)利。

3、完善土地流轉(zhuǎn)的配套制度。土地流轉(zhuǎn)決定制度應(yīng)在《村民委員會(huì)組織法》中予以確認(rèn)，應(yīng)明確村委會(huì)或者集體經(jīng)濟(jì)組織是土地使用權(quán)交易的主體及三分之二以上多數(shù)村民同意才可實(shí)施房屋改造與建設(shè)。合理處理好土地流轉(zhuǎn)中村民、集體經(jīng)濟(jì)組織和國(guó)家之間的利益分配，原則上收益應(yīng)大部分歸村民所有，國(guó)家則以稅、費(fèi)等形式分享。

四、結(jié)語(yǔ)

“小產(chǎn)權(quán)”房問(wèn)題的背后是購(gòu)房者、村民和集體經(jīng)濟(jì)組織、國(guó)家等多方利益的博弈。土地財(cái)產(chǎn)亦為商品，自然可進(jìn)入市場(chǎng)中流通。允許“小產(chǎn)權(quán)”房的逐步流轉(zhuǎn)是在回歸其農(nóng)村土地的自然屬性。城鄉(xiāng)一體化建設(shè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的必然趨勢(shì)，也為構(gòu)建和諧社會(huì)的必然要求，應(yīng)歷史潮流而動(dòng)，逐步放開(kāi)“小產(chǎn)權(quán)”房流轉(zhuǎn)，進(jìn)而促進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展。

（作者單位：西南大學(xué)法學(xué)院）

注釋?zhuān)?/p>

搜房網(wǎng)，“小產(chǎn)權(quán)趨熱，您動(dòng)心了嗎？”，2011年10月20日.

參見(jiàn)鄭經(jīng).小產(chǎn)權(quán)房并沒(méi)有違背.憲法.中國(guó)改革報(bào)，2007-08-14.

參加唐華.小產(chǎn)權(quán)房的法律、社會(huì)心理及道德訴求.法制與社會(huì).2010年第6期.

陳耀東，吳彬.‘小產(chǎn)權(quán)’房及其買(mǎi)賣(mài)的法律困境與解決.法學(xué)論壇.2010年第1期.

參見(jiàn)魯曉明.論小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)―原罪的形成與應(yīng)然法的選擇.法學(xué)雜志.2010年第5期.

參見(jiàn)程其明.小產(chǎn)權(quán)房規(guī)制政策研究.博士論文，2010年4月.

篇9

1985年開(kāi)設(shè)法律專(zhuān)業(yè)， 1992年以后為滿(mǎn)足人才多樣化的需求又陸續(xù)開(kāi)展了經(jīng)濟(jì)法專(zhuān)業(yè)、勞動(dòng)改造法專(zhuān)業(yè)、涉外經(jīng)濟(jì)法專(zhuān)業(yè)等專(zhuān)科學(xué)歷教育。1995年開(kāi)辦法學(xué)專(zhuān)業(yè)專(zhuān)科注冊(cè)視聽(tīng)生教育。截至1999年先后培養(yǎng)了幾十萬(wàn)法學(xué)專(zhuān)科畢業(yè)生，為國(guó)家的學(xué)歷補(bǔ)償教育做出了巨大的貢獻(xiàn)。 1996年起經(jīng)教育部批準(zhǔn)，法學(xué)專(zhuān)業(yè)開(kāi)展了本科學(xué)歷教育（專(zhuān)科起點(diǎn)），每年培養(yǎng)了1500人，三年共計(jì)4500人。

開(kāi)放教育1999年秋－2012年春累計(jì)本科招生585125人，畢業(yè)生388266人，授予法學(xué)學(xué)士學(xué)位14022人，獲得學(xué)位的學(xué)生比例約占畢業(yè)生數(shù)的3.61%，目前法學(xué)專(zhuān)業(yè)在校生190376人。

2012年春招生，專(zhuān)科30626人，本科20959人，行政執(zhí)法方向281人，法學(xué)維漢雙語(yǔ)專(zhuān)科1277 人、本科285人，蒙漢雙語(yǔ)50人。

開(kāi)放教育1999年秋－2012年春累計(jì)本科招生585125人，畢業(yè)生388266人，授予法學(xué)學(xué)士學(xué)位14022人，獲得學(xué)位的學(xué)生比例約占畢業(yè)生數(shù)的3.61%，目前法學(xué)專(zhuān)業(yè)在校生190376人。

2012年春招生，專(zhuān)科30626人，本科20959人，行政執(zhí)法方向281人，法學(xué)維漢雙語(yǔ)專(zhuān)科1277 人、本科285人，蒙漢雙語(yǔ)50人。

二、對(duì)電大法學(xué)專(zhuān)業(yè)課程設(shè)置的分析與調(diào)查

依托廣播電視大學(xué)辦開(kāi)放大學(xué), 就應(yīng)該有專(zhuān)業(yè), 就應(yīng)該進(jìn)行專(zhuān)業(yè)建設(shè)、課程建設(shè), 這對(duì)于一般大學(xué)來(lái)說(shuō)有的專(zhuān)業(yè)已經(jīng)辦了幾十年，課程是成熟的, 或者說(shuō)他們的任務(wù)是對(duì)原有的專(zhuān)業(yè)、課題進(jìn)行完善、改造和提高。對(duì)于電大來(lái)說(shuō), 這是一個(gè)新任務(wù)。如何使電大的教師成功地轉(zhuǎn)型到開(kāi)放大學(xué)上來(lái)，師資隊(duì)伍的建設(shè)至關(guān)重要。電大教師自己能否建設(shè)一流的精品課程，開(kāi)出精品的專(zhuān)業(yè)是辦好開(kāi)放大學(xué)的關(guān)鍵。這些對(duì)電大教師來(lái)說(shuō)是一種新的挑戰(zhàn)，也是每位教師必須思考的問(wèn)題。

法學(xué)專(zhuān)業(yè)是我省電大從事開(kāi)放教育以來(lái)開(kāi)辦的第一個(gè)本科專(zhuān)業(yè)，至今已經(jīng)10年有余，總體來(lái)看，是適應(yīng)我省法律人才培養(yǎng)的需要的，本專(zhuān)業(yè)的課程設(shè)置以理論法學(xué)為基礎(chǔ)，主干課程為中國(guó)法制史、知識(shí)產(chǎn)權(quán)法、合同法、國(guó)際私法、國(guó)際法、法律文書(shū)、商法、仲裁法、競(jìng)爭(zhēng)法、證據(jù)學(xué)、勞動(dòng)法、公司法、國(guó)家賠償法、房地產(chǎn)法等（具體的課程設(shè)置詳見(jiàn)《法學(xué)專(zhuān)業(yè)教學(xué)計(jì)劃表》，見(jiàn)附件一）。集中實(shí)踐教學(xué)環(huán)節(jié)設(shè)置為8學(xué)分，由畢業(yè)論文、社會(huì)調(diào)查、法律實(shí)習(xí)三個(gè)部分組成。為了總結(jié)開(kāi)放教育法學(xué)專(zhuān)業(yè)近年來(lái)的教學(xué)效果，為開(kāi)放大學(xué)設(shè)計(jì)出更好的課程體系，我們課題組成員分別對(duì)我省的4個(gè)地市級(jí)電大的法學(xué)畢業(yè)生進(jìn)行了跟蹤調(diào)查，下發(fā)了160份調(diào)查表，收回有效調(diào)查表120份。

法學(xué)專(zhuān)業(yè)開(kāi)設(shè)與課程設(shè)置調(diào)查表數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)

（1）關(guān)于被調(diào)查對(duì)象的背景

在參與本次調(diào)查學(xué)員120人中，所有調(diào)查者中男性占66.3%,女性占33.7%。有23.6%的被調(diào)查者年齡在35-45歲，年齡在25-35歲占60.5%，還有13.1%的人在25歲以下，45歲以上的僅占2.65% 。本次被調(diào)查者的入學(xué)學(xué)歷普遍為專(zhuān)科，占82.1%，本科學(xué)歷的人分別為17.9%。被調(diào)查者中絕大部分入學(xué)前為非法學(xué)專(zhuān)業(yè)，占69.6%。具備上網(wǎng)條件的占63%。對(duì)于學(xué)習(xí)方式78%的學(xué)員選擇小組討論學(xué)習(xí)。

（2）對(duì)于專(zhuān)業(yè)課設(shè)的必要性

所有學(xué)員，都認(rèn)為有必要開(kāi)設(shè)，理由是工作需要和法制社會(huì)的需要。

（3）課程設(shè)置情況和學(xué)生根據(jù)學(xué)習(xí)期間的收獲，對(duì)相關(guān)課程的的評(píng)價(jià)

在回答“課程設(shè)置合理性？”這一問(wèn)題時(shí)，91.5%的被調(diào)查者認(rèn)為“合理”， 回答“教學(xué)內(nèi)容實(shí)用性？89.9%的被調(diào)查者認(rèn)為“合理”。10.1%的被調(diào)查者認(rèn)為“比較合理”。值得注意的是，在認(rèn)為“難易程度合理性”的被調(diào)查者中，有81.2%的人認(rèn)為合理，而12.8%的人認(rèn)為 “比較合理”。

（4）作為法學(xué)專(zhuān)業(yè)學(xué)生在校學(xué)習(xí)階段究竟應(yīng)該掌握的知識(shí)

在回答“學(xué)習(xí)電大課程對(duì)自己的幫助”這一問(wèn)題時(shí)，選擇對(duì)“系統(tǒng)掌握本專(zhuān)業(yè)知識(shí)和技能”有很多幫

轉(zhuǎn)貼于

助的人數(shù)最多，占了被調(diào)查者的96.3%。而對(duì)“培養(yǎng)邏輯推理能力”和“實(shí)踐能力的培養(yǎng)”以及“提高獲取新知識(shí)的能力”也同樣占了很高的比例。

通過(guò)對(duì)于上述調(diào)查結(jié)果的初步數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，以及對(duì)部分被調(diào)查者的實(shí)地訪(fǎng)談和交流，我們認(rèn)為電大的法學(xué)專(zhuān)業(yè)設(shè)置是比較合理的，得到學(xué)員的認(rèn)可，這些經(jīng)驗(yàn)、優(yōu)點(diǎn)，在開(kāi)放大學(xué)的課程設(shè)置體系中應(yīng)當(dāng)予以吸取和發(fā)揚(yáng)。

三、探索開(kāi)放大學(xué)的法學(xué)人才培養(yǎng)模式

明確的目標(biāo)要有與之適應(yīng)的人才培養(yǎng)模式，電大法學(xué)專(zhuān)業(yè)從創(chuàng)辦以來(lái)，始終堅(jiān)持人才培養(yǎng)模式的改革。 為積極貫徹落實(shí)國(guó)家教育發(fā)展綱要，辦好國(guó)家開(kāi)放大學(xué)，法學(xué)專(zhuān)業(yè)將積極進(jìn)行人才培養(yǎng)模式的改革，探索開(kāi)放大學(xué)的人才培養(yǎng)模式。

1、進(jìn)一步明確法學(xué)專(zhuān)業(yè)的培養(yǎng)目標(biāo)

法學(xué)專(zhuān)業(yè)基于終身教育的理念和成人在職學(xué)習(xí)的特點(diǎn)，始終堅(jiān)持按照“優(yōu)化知識(shí)結(jié)構(gòu)、突出法律技能培養(yǎng)、加強(qiáng)素質(zhì)教育、提高應(yīng)用能力”的原則，合理定位法學(xué)專(zhuān)業(yè)的培養(yǎng)目標(biāo)。

以現(xiàn)代信息技術(shù)為支撐，以一流的學(xué)習(xí)資源為基礎(chǔ)，培養(yǎng)多層次的具有法治意識(shí)的應(yīng)用型法律人才。本科培養(yǎng)系統(tǒng)掌握法學(xué)和相關(guān)人文知識(shí)，能在司法機(jī)關(guān)、國(guó)家機(jī)關(guān)、企業(yè)事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體和法律服務(wù)機(jī)構(gòu)等從事法律事務(wù)工作的應(yīng)用型法律人才。

篇10

專(zhuān)業(yè)

層次

學(xué)制

主要課程

音樂(lè)教育

專(zhuān)科

兩年

大學(xué)語(yǔ)文、基礎(chǔ)樂(lè)理、視唱練耳、基礎(chǔ)聲樂(lè)、基礎(chǔ)和聲、合唱與指揮基礎(chǔ)、基礎(chǔ)鋼琴、藝術(shù)概論、民族民間音樂(lè)、音樂(lè)欣賞、中學(xué)音樂(lè)教學(xué)法、計(jì)算機(jī)應(yīng)用基礎(chǔ)、計(jì)算機(jī)應(yīng)用基礎(chǔ)實(shí)踐、基礎(chǔ)鋼琴實(shí)踐、基礎(chǔ)聲樂(lè)實(shí)踐、

本科

兩年

英語(yǔ)(二)、中外音樂(lè)史、中外音樂(lè)欣賞、和聲學(xué)、音樂(lè)作品分析、歌曲寫(xiě)作、音樂(lè)教育學(xué)、音樂(lè)美學(xué)、簡(jiǎn)明配器法、歌曲鋼琴伴奏、聲樂(lè)實(shí)踐、歌曲鋼琴伴奏、聲樂(lè)實(shí)踐、歌曲鋼琴伴奏實(shí)踐、視唱練耳實(shí)踐、畢業(yè)論文

經(jīng)濟(jì)法

專(zhuān)科

兩年

大學(xué)語(yǔ)文、法理學(xué)、憲法學(xué)、民法學(xué)、民事訴訟法學(xué)、公司法、經(jīng)濟(jì)法概論、刑法學(xué)、合同法、稅法、國(guó)際經(jīng)濟(jì)法概論、勞動(dòng)法、計(jì)算機(jī)基礎(chǔ)、人力資源管理

本科

兩年

英語(yǔ)（二）、行政處罰法、行政復(fù)議法學(xué)、國(guó)家賠償法、經(jīng)濟(jì)法學(xué)原理、企業(yè)與公司法、行政法學(xué)、勞動(dòng)法、金融法概論、房地產(chǎn)法、環(huán)境法學(xué)、稅法原理、行政訴訟法、財(cái)務(wù)管理學(xué)（輔修）

市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)科兩年政治經(jīng)濟(jì)學(xué)（財(cái)經(jīng)類(lèi)）、高等數(shù)學(xué)（一）、基礎(chǔ)會(huì)計(jì)學(xué)、經(jīng)濟(jì)法概論（財(cái)經(jīng)類(lèi)）、大學(xué)語(yǔ)文（專(zhuān)）、國(guó)民經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)概論、消費(fèi)心理學(xué)、談判與推銷(xiāo)技巧、企業(yè)管理概論、公共關(guān)系學(xué)、廣告學(xué)（一）、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)學(xué)、市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)、計(jì)算機(jī)應(yīng)用基礎(chǔ)（含實(shí)踐）

本科兩年英語(yǔ)（二）、高等數(shù)學(xué)（二）、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃、金融理論與實(shí)務(wù)、商品流通概論、消費(fèi)經(jīng)濟(jì)學(xué)、國(guó)際商務(wù)談判、國(guó)際貿(mào)易理論與實(shí)務(wù)、企業(yè)會(huì)計(jì)學(xué)、國(guó)際市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)學(xué)、管理系統(tǒng)中計(jì)算機(jī)應(yīng)用（含實(shí)踐）

公共關(guān)系本科兩年人際關(guān)系學(xué)、公共關(guān)系口才、現(xiàn)代談判學(xué)、公共關(guān)系案例、國(guó)際公共關(guān)系、公關(guān)政策、企業(yè)文化、創(chuàng)新思維理論與方法、領(lǐng)導(dǎo)科學(xué)、人力資源管理（一）、現(xiàn)代資源管理（一）、廣告運(yùn)作策略

行政管理專(zhuān)科兩年大學(xué)語(yǔ)文（專(zhuān)）、政治學(xué)概論、法學(xué)概論、現(xiàn)代管理學(xué)、行政管理學(xué)、市政學(xué)、人力資源管理（一）、公文寫(xiě)作與處理、管理心理學(xué)、公共關(guān)系學(xué)、社會(huì)研究方法、秘書(shū)工作 、計(jì)算機(jī)應(yīng)用基礎(chǔ)（含實(shí)踐）

本科兩年英語(yǔ)（二）、當(dāng)代中國(guó)政治制度、西方政治制度、公共政策、領(lǐng)導(dǎo)科學(xué)、國(guó)家公務(wù)員制度、行政組織理論、行政法與行政訴訟法（一）、社會(huì)學(xué)概論、中國(guó)行政史、中國(guó)文化概論、普通邏輯、財(cái)務(wù)管理學(xué)、秘書(shū)學(xué)概論、企業(yè)管理概論

漢語(yǔ)言

文學(xué)

專(zhuān)科

兩年

文學(xué)概論、中國(guó)現(xiàn)代文學(xué)作品選、中國(guó)當(dāng)代文學(xué)作品選、中國(guó)古代文學(xué)作品選（一、二）、外國(guó)文學(xué)作品選、現(xiàn)代漢語(yǔ)、古代漢語(yǔ)、寫(xiě)作等

本科

兩年

美學(xué)、中國(guó)現(xiàn)代文學(xué)史、中國(guó)古代文學(xué)史（一、二）、外國(guó)文學(xué)史、語(yǔ)言學(xué)概論、英語(yǔ)（二）、兩門(mén)選修課、畢業(yè)論文

涉外秘書(shū)學(xué)

專(zhuān)科

兩年

英語(yǔ)（一）、大學(xué)語(yǔ)文（專(zhuān)）、公共關(guān)系、外國(guó)秘書(shū)工作概況、涉外秘書(shū)實(shí)務(wù)、涉外法概要、

本科

兩年

英語(yǔ)（二）、中外文學(xué)作品導(dǎo)讀、國(guó)際貿(mào)易理論與實(shí)務(wù)、經(jīng)濟(jì)法概論、秘書(shū)語(yǔ)言研究、公關(guān)禮儀、交際語(yǔ)言學(xué)、國(guó)際商務(wù)談判、中外秘書(shū)比較、口譯與聽(tīng)力等

對(duì)外漢語(yǔ)

本科

兩年

現(xiàn)代漢語(yǔ)、實(shí)用英語(yǔ)、中國(guó)古代文學(xué)、中國(guó)現(xiàn)當(dāng)代文學(xué)、外國(guó)文學(xué)、外國(guó)文化概論、對(duì)外漢語(yǔ)教學(xué)概論、英語(yǔ)表達(dá)與溝通（實(shí)踐環(huán)節(jié)）畢業(yè)論文等

英語(yǔ)翻譯

專(zhuān)科

兩年

英語(yǔ)寫(xiě)作基礎(chǔ)、綜合英語(yǔ)（一二）、英語(yǔ)閱讀（一）、英語(yǔ)國(guó)家概況、英語(yǔ)筆譯基礎(chǔ)、初級(jí)英語(yǔ)筆譯、初級(jí)英語(yǔ)口譯、英語(yǔ)聽(tīng)力

本科

兩年

中級(jí)筆譯、高級(jí)筆譯、中級(jí)口譯、同聲傳譯、英漢語(yǔ)言文化比較、第二外語(yǔ)（日 / 法）、高級(jí)英語(yǔ)、英美文學(xué)選讀、畢業(yè)論文

日語(yǔ)

專(zhuān)科

兩年

基礎(chǔ)日語(yǔ)（一二）、日語(yǔ)語(yǔ)法、日本國(guó)概況、日語(yǔ)閱讀（一二）、經(jīng)貿(mào)日語(yǔ)、日語(yǔ)聽(tīng)力、日語(yǔ)口語(yǔ)

本科

兩年

高級(jí)日語(yǔ)（一二）、日語(yǔ)句法篇章法、日本文學(xué)選讀、日漢翻譯、第二外語(yǔ)（英/法）、現(xiàn)代漢語(yǔ)、計(jì)算機(jī)應(yīng)用基礎(chǔ)、日語(yǔ)口譯與聽(tīng)力、畢業(yè)論文

英語(yǔ)

專(zhuān)科

兩年

綜合英語(yǔ)（一二）、英語(yǔ)閱讀（一二）、英語(yǔ)寫(xiě)作基礎(chǔ)、英語(yǔ)國(guó)家概況、英語(yǔ)聽(tīng)力，口語(yǔ)等

本科

兩年

英語(yǔ)寫(xiě)作、高級(jí)英語(yǔ)、英美文學(xué)選讀、英語(yǔ)翻譯、經(jīng)貿(mào)知識(shí)英語(yǔ)、口譯與聽(tīng)力、二外（日語(yǔ)）等

外貿(mào)英語(yǔ)

專(zhuān)科

兩年

綜合英語(yǔ)（一二）、英語(yǔ)閱讀（一）、英語(yǔ)寫(xiě)作基礎(chǔ)、英語(yǔ)國(guó)家概況、國(guó)際貿(mào)易理論與實(shí)務(wù)、英語(yǔ)聽(tīng)力、口語(yǔ)、外貿(mào)英語(yǔ)閱讀等

本科

兩年

英語(yǔ)寫(xiě)作、高級(jí)英語(yǔ)、英美文學(xué)選讀、英語(yǔ)翻譯、經(jīng)貿(mào)知識(shí)英語(yǔ)、外貿(mào)口譯與聽(tīng)力、二外（日語(yǔ)）等

公共事業(yè)

管理

專(zhuān)科

兩年

計(jì)算機(jī)應(yīng)用基礎(chǔ)、公共事業(yè)管理概論、社會(huì)學(xué)概論、管理學(xué)原理、人力資源開(kāi)發(fā)與管理、公共關(guān)系、社會(huì)調(diào)查與方法、行政管理學(xué)、文教事業(yè)管理、計(jì)劃生育管理、秘書(shū)學(xué)概論、計(jì)算機(jī)應(yīng)用基礎(chǔ)（實(shí)踐）等

本科

兩年

英語(yǔ)（二）、公共管理學(xué)、公共政策、公共事業(yè)管理、公共經(jīng)濟(jì)學(xué)、非政府組織管理、行政法學(xué)、人力資源管理（一）、管理信息系統(tǒng)、畢業(yè)論文等

工商企業(yè)

管理

專(zhuān)科

兩年

計(jì)算機(jī)應(yīng)用基礎(chǔ)、基礎(chǔ)會(huì)計(jì)學(xué)、經(jīng)濟(jì)法概論、國(guó)民經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)概論、企業(yè)管理概論、生產(chǎn)與作業(yè)管理、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)學(xué)、中國(guó)稅制、企業(yè)會(huì)計(jì)學(xué)、人力資源管理、企業(yè)經(jīng)濟(jì)法（輔修）、民法學(xué)（輔修）；

本科

兩年

英語(yǔ)（二）、高等數(shù)學(xué)、管理系統(tǒng)中計(jì)算機(jī)應(yīng)用、國(guó)際貿(mào)易管理與實(shí)務(wù)、管理學(xué)原理、財(cái)務(wù)管理、金融理論與實(shí)務(wù)、企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略、組織行為學(xué)、質(zhì)量原理、企業(yè)管理咨詢(xún)、合同法（輔修）、行政法學(xué)（輔修）。

國(guó)際貿(mào)易

專(zhuān)科

兩年

高等數(shù)學(xué)、法律基礎(chǔ)、計(jì)算機(jī)應(yīng)用基礎(chǔ)、英語(yǔ)、國(guó)際貿(mào)易實(shí)務(wù)、國(guó)際金融、國(guó)際商法、中國(guó)對(duì)外貿(mào)易、WTO知識(shí)概論、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)學(xué)等

本科

兩年

國(guó)際市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)學(xué)、世界市場(chǎng)行情、國(guó)際商務(wù)談判、企業(yè)會(huì)計(jì)學(xué)、國(guó)際運(yùn)輸與保險(xiǎn)、西方經(jīng)濟(jì)學(xué)、外國(guó)經(jīng)貿(mào)知識(shí)選讀、涉外經(jīng)濟(jì)法、經(jīng)貿(mào)知識(shí)英語(yǔ)等

金融管理

專(zhuān)科

兩年

證券投資分析、保險(xiǎn)學(xué)原理、銀行會(huì)計(jì)學(xué)、商業(yè)銀行業(yè)務(wù)與管理、貨幣銀行學(xué)、財(cái)政學(xué)、經(jīng)濟(jì)法概論、基礎(chǔ)會(huì)計(jì)學(xué)、管理學(xué)原理等

本科

兩年

管理會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)、國(guó)際財(cái)務(wù)管理、公司法律制度研究、英語(yǔ)（二）、電子商務(wù)概論、組織行為學(xué)、風(fēng)險(xiǎn)管理、高級(jí)財(cái)務(wù)管理、審計(jì)學(xué)、政府政策與經(jīng)濟(jì)學(xué)等

會(huì)計(jì)（電算化）

專(zhuān)科

兩年

英語(yǔ)（一）、大學(xué)語(yǔ)文、高等數(shù)學(xué)（一）、基礎(chǔ)會(huì)計(jì)學(xué)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)概論、數(shù)據(jù)庫(kù)及應(yīng)用、財(cái)政與金融、會(huì)計(jì)電算化、成本會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)管理學(xué)、計(jì)算機(jī)應(yīng)用基礎(chǔ)、經(jīng)濟(jì)法概論（財(cái)經(jīng)類(lèi)）

本科

兩年

高等數(shù)學(xué)（二）、、英語(yǔ)（二）、數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)、審計(jì)學(xué)、管理學(xué)原理、通用財(cái)務(wù)軟件、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)、財(cái)務(wù)報(bào)表分析（一）、金融理論與實(shí)務(wù)、高級(jí)財(cái)務(wù)軟件、操作系統(tǒng)。加考課程：會(huì)計(jì)電算化、財(cái)務(wù)管理學(xué)、成本會(huì)計(jì)、基礎(chǔ)會(huì)計(jì)學(xué)、政治經(jīng)濟(jì)學(xué)（財(cái)經(jīng)類(lèi)）

人力資源

管理

專(zhuān)科

兩年

管理學(xué)原理、組織行為學(xué)、人力資源管理學(xué)、人力資源經(jīng)濟(jì)學(xué)、企業(yè)勞動(dòng)工資管理、勞動(dòng)就業(yè)論、社會(huì)保障、勞動(dòng)與社會(huì)保障法、公共關(guān)系學(xué)、應(yīng)用文寫(xiě)作等

本科

兩年

企業(yè)戰(zhàn)略管理、人力資源戰(zhàn)略與規(guī)劃、人力資源培訓(xùn)、人事測(cè)評(píng)理論與方法、人力資源薪酬管理、績(jī)效管理、人力資源開(kāi)發(fā)管理理論與策略、管理信息系統(tǒng)等

文化事業(yè)

管理

專(zhuān)科

兩年

英語(yǔ)（一）、寫(xiě)作、中國(guó)文化概論、文化管理學(xué)、文化行政學(xué)、文化政策與法規(guī)、文化經(jīng)濟(jì)學(xué)、文化策劃與營(yíng)銷(xiāo)、藝術(shù)概論、社會(huì)學(xué)概論、民間文學(xué)、計(jì)算機(jī)

文化產(chǎn)業(yè)

本科

兩年

英語(yǔ)（二）、中國(guó)文化導(dǎo)論、文化產(chǎn)業(yè)與管理、文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意與策劃、文化市場(chǎng)與營(yíng)銷(xiāo)、外國(guó)文化導(dǎo)論、媒介經(jīng)營(yíng)與管理、文化服務(wù)與貿(mào)易

經(jīng)濟(jì)信息

管理

專(zhuān)科

兩年

高等數(shù)學(xué)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)、計(jì)算機(jī)應(yīng)用技術(shù)、計(jì)算機(jī)軟件基礎(chǔ)、計(jì)算機(jī)組成原理、經(jīng)濟(jì)信息導(dǎo)論、計(jì)算機(jī)信息基礎(chǔ)、信息經(jīng)濟(jì)學(xué)等

本科

兩年

英語(yǔ)（二）、應(yīng)用數(shù)學(xué)、中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、社會(huì)研究方法、網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)與企業(yè)管理、數(shù)據(jù)庫(kù)及應(yīng)用、電子商務(wù)概論、高級(jí)語(yǔ)言程序設(shè)計(jì)、應(yīng)用數(shù)理統(tǒng)計(jì)、經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)方法。

游戲軟件

開(kāi)發(fā)技術(shù)

專(zhuān)科

兩年

英語(yǔ)（一）、高等數(shù)學(xué)、計(jì)算機(jī)游戲概論、高級(jí)語(yǔ)言程序設(shè)計(jì)、游戲作品賞析、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、游戲軟件開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、動(dòng)畫(huà)設(shè)計(jì)基礎(chǔ)等

本科

兩年

英語(yǔ)（二）、游戲創(chuàng)意與設(shè)計(jì)概論、可視化程序設(shè)計(jì)、藝術(shù)設(shè)計(jì)基礎(chǔ)、多媒體應(yīng)用技術(shù)、DirectX、Java語(yǔ)言程序設(shè)計(jì)、游戲開(kāi)發(fā)流程與引擎原理、游戲架構(gòu)導(dǎo)論、軟件工程、游戲心理學(xué)等

電子商務(wù)

專(zhuān)科

兩年

電子商務(wù)英語(yǔ)、經(jīng)濟(jì)學(xué)（二）、計(jì)算機(jī)與網(wǎng)絡(luò)技術(shù)基礎(chǔ)、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)（三）、基礎(chǔ)會(huì)計(jì)學(xué)、市場(chǎng)信息學(xué)、國(guó)際貿(mào)易實(shí)務(wù)（三）、電子商務(wù)概論、商務(wù)交流（二）、網(wǎng)頁(yè)設(shè)計(jì)與制作、互聯(lián)網(wǎng)軟件應(yīng)用與開(kāi)發(fā)、電子商務(wù)案例分析、綜合作業(yè)

本科

兩年

英語(yǔ)（二）、數(shù)量方法（二）、電子商務(wù)法概論、電子商務(wù)與金融、電子商務(wù)網(wǎng)站設(shè)計(jì)原理、電子商務(wù)與現(xiàn)代物流、互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)、網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)與策劃、電子商務(wù)安全導(dǎo)論、網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)與企業(yè)管理、商法（二）

信息技術(shù)

教育

本科

兩年

英語(yǔ)（二）、物理（工）、數(shù)據(jù)庫(kù)原理、數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)與通信、計(jì)算機(jī)系統(tǒng)結(jié)構(gòu)、軟件工程、數(shù)值分析、面向?qū)ο蟪绦蛟O(shè)計(jì)、計(jì)算機(jī)輔助教育、高級(jí)語(yǔ)言程序設(shè)計(jì)、數(shù)字邏輯、中學(xué)信息技術(shù)教學(xué)與實(shí)踐研究

計(jì)算機(jī)

及應(yīng)用

專(zhuān)科

兩年

大學(xué)語(yǔ)文、高等數(shù)學(xué)、英語(yǔ)（一）、模擬電路與數(shù)字電路、計(jì)算機(jī)應(yīng)用技術(shù)、匯編語(yǔ)言程序設(shè)計(jì)、數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)導(dǎo)論、計(jì)算機(jī)組成原理、微型計(jì)算機(jī)及其接口技術(shù)、高級(jí)語(yǔ)言程序設(shè)計(jì)（一）、操作系統(tǒng)概論、數(shù)據(jù)庫(kù)及其應(yīng)用、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)

本科

兩年

英語(yǔ)（二）、高等數(shù)學(xué)、物理（工）、離散數(shù)學(xué)、操作系統(tǒng)、數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)、面向?qū)ο蟪绦蛟O(shè)計(jì)、軟件工程、數(shù)據(jù)庫(kù)原理、計(jì)算機(jī)系統(tǒng)結(jié)構(gòu)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)與通信

電子政務(wù)

專(zhuān)科

兩年

行政管理學(xué)、公文寫(xiě)作與處理、公共事業(yè)管理、行政法學(xué)、經(jīng)濟(jì)管理概論、辦公自動(dòng)化原理及應(yīng)用、政府信息資源管理、電子政務(wù)概論、管理信息系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)應(yīng)用技術(shù)

本科