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篇1

休閑產(chǎn)業(yè)就是指與人們的休閑行為密切相關(guān)的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。休閑可以是自人類誕生以來就有的，但是休閑產(chǎn)業(yè)作為近代工業(yè)文明和現(xiàn)代社會生活多樣化的產(chǎn)物卻出現(xiàn)得很晚。根據(jù)相關(guān)資料顯示，休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)端于19世紀(jì)中葉的歐美國家，然而，對于休閑產(chǎn)業(yè)目前還沒有一個準(zhǔn)確的定義。現(xiàn)有的研究成果一般認(rèn)為休閑產(chǎn)業(yè)是指以旅游業(yè)、娛樂業(yè)和服務(wù)業(yè)為龍頭形成的經(jīng)濟(jì)形態(tài)和產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)，涉及到國家公園、博物館、體育（運動項目、設(shè)施、設(shè)備、維修等）、影視、交通、旅行社、導(dǎo)游、紀(jì)念品、餐飲業(yè)、社區(qū)服務(wù)以及由此連帶的產(chǎn)業(yè)群。提出休閑產(chǎn)業(yè)這個概念是有其理論意義和經(jīng)濟(jì)價值的，首先，將休閑產(chǎn)業(yè)單獨歸為一類有利于休閑產(chǎn)業(yè)的研究，其二，用休閑產(chǎn)業(yè)的概念指導(dǎo)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)規(guī)劃可以取得很好的價值效果。

從消費的地點和消費的形式上分，可以將休閑產(chǎn)業(yè)分為以下幾個部門：①休閑觀光部門，主要是指以地方資源優(yōu)勢吸引人們到當(dāng)?shù)芈糜斡^光的部門；②休閑消費提供部門，休閑消費指的是人們到產(chǎn)品所在地進(jìn)行的消費，休閑消費提供部門以地方特色休閑產(chǎn)品或休閑服務(wù)吸引人們前往當(dāng)?shù)叵M的部門；③休閑產(chǎn)品生產(chǎn)部門，休閑產(chǎn)品指的是滿足人們閑暇時間休閑需求的產(chǎn)品，休閑產(chǎn)品生產(chǎn)部門就是開發(fā)地方特色休閑產(chǎn)品以外銷為目的的部門；④休閑人居產(chǎn)業(yè)，休閑人居是針對外地入遷的居民而言的，入遷居民是因為喜歡當(dāng)?shù)厝司迎h(huán)境而入遷的，因此休閑人居產(chǎn)業(yè)就是指憑借當(dāng)?shù)貎?yōu)勢人居環(huán)境吸引外地居民遷入的房地產(chǎn)業(yè)和相關(guān)的物業(yè)管理業(yè)。

贛州位于江西南部，地處千里贛江的源頭，東接福建，南鄰廣東，西靠湖南，北連江西省吉安、撫州。贛州自建制至今已有兩千二百多年的歷史，贛州是全國有名的宋城，宋代文物古跡保存的數(shù)量之多、品位之高，在全國絕無僅有，被譽為“宋城博物館”。改革開放以來，贛州發(fā)生了巨大的變化，經(jīng)濟(jì)得到較大的發(fā)展，交通情況有了很大的改善，這是休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展的前提條件。贛州發(fā)展休閑產(chǎn)業(yè)還有以下幾方面的優(yōu)勢：

（1）贛州旅游業(yè)發(fā)展已漸趨成熟。市委、市政府高度重視旅游工作，把旅游業(yè)作為我市國民經(jīng)濟(jì)新的支柱產(chǎn)業(yè)來培育發(fā)展，提出了建設(shè)“旅游強(qiáng)市”的發(fā)展戰(zhàn)略，這幾年旅游收入年均遞增20%。紅色故都、江南宋城、客家搖籃、麗山秀水作為贛州的四大“名片”，正被越來越多的人們所認(rèn)識?，F(xiàn)在已經(jīng)有廣州－贛州－瑞金追尋共和國的足跡主題游和井岡山－贛州－瑞金雙臥五天團(tuán)等大型常有項目。

（2）贛州的休閑服務(wù)業(yè)和休閑產(chǎn)品生產(chǎn)制造業(yè)無論從類型、規(guī)模還是質(zhì)量等方面都有了很大的提高。贛州第三產(chǎn)業(yè)比重從2000年至2005年一直保持在36％以上，而第三產(chǎn)業(yè)的大部分都是由休閑服務(wù)業(yè)構(gòu)成的，可見贛州的服務(wù)業(yè)在當(dāng)?shù)厮嫉牡匚唬鄬τ谮M州的其他產(chǎn)業(yè)來說，發(fā)展休閑服務(wù)業(yè)有更好的基礎(chǔ)。

（3）贛州的休閑人居環(huán)境正日漸改善。2005年全市森林覆蓋率穩(wěn)定在74.2%。新增綜合治理水土流失面積90.04萬畝，新實施生態(tài)修復(fù)面積142.13萬畝。贛州有綠化和衛(wèi)生的傳統(tǒng)，在環(huán)境保護(hù)方面著力很到位。在人文環(huán)境保護(hù)和恢復(fù)方面也取得極大的成果，贛縣客家文化城的建設(shè)和關(guān)西圍屋的修復(fù)是對當(dāng)?shù)厝宋牡谋Ｗo(hù)，而白鷺村在全國魅力鄉(xiāng)村評選當(dāng)中取得較好成績很大程度上要歸功于對白鷺古村文化的傳承和保護(hù)。

贛州發(fā)展休閑產(chǎn)業(yè)還有制度環(huán)境方面的原因。早在2001年，江西省委、省政府就確立了“三個基地，一個后花園”的發(fā)展定位：“把江西發(fā)展成為沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)供應(yīng)基地、沿海產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移承接基地、勞務(wù)輸出基地，把江西打造成沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的旅游休閑后花園”。贛州打造休閑產(chǎn)業(yè)，將贛州發(fā)展成為珠三角和閩三角的基地和后花園可以說是贛州的戰(zhàn)略選擇。贛州要發(fā)展好休閑產(chǎn)業(yè)，可以從以下幾個方面著力。

（1）休閑觀光部門的發(fā)展戰(zhàn)略是借助當(dāng)?shù)氐淖匀痪坝^資源和人文旅游資源為依托，打造其在休閑產(chǎn)業(yè)中的龍頭地位。休閑觀光的原始投入一般比較大，但是它不需要大量持續(xù)的資本投入，卻可以持續(xù)的創(chuàng)造價值，因此是許多國家和城市的發(fā)展首選，這一產(chǎn)業(yè)部門為各國各地所創(chuàng)造的收入也是非?？捎^的，甚至有人認(rèn)為觀光旅游產(chǎn)業(yè)已經(jīng)是世界的第一大產(chǎn)業(yè)?？梢娝谛蓍e產(chǎn)業(yè)中的地位，可以這么說，休閑產(chǎn)業(yè)的競爭，很大程度上就是休閑觀光部門的競爭，在休閑產(chǎn)業(yè)中，休閑觀光部門也應(yīng)該起到龍頭的作用，帶動休閑產(chǎn)業(yè)中其他部門的發(fā)展。贛州的休閑觀光產(chǎn)業(yè)已經(jīng)有了很好的基礎(chǔ)，繼續(xù)加大對此資源的開發(fā)和宣傳，促進(jìn)該部門的發(fā)展是非常有必要的。

（2）休閑消費部門是觀光部門的補充和休閑產(chǎn)業(yè)綜合競爭力的體現(xiàn)。休閑觀光部門的發(fā)展很大程度上可以帶動休閑消費的增長，不僅在實際價值上帶來利潤，同時也提高了當(dāng)?shù)匦蓍e消費產(chǎn)品和服務(wù)的知名度，因此，可以說休閑消費是休閑觀光部門的補充。說它是休閑產(chǎn)業(yè)綜合競爭力的體現(xiàn)是因為休閑消費體現(xiàn)了休閑需求的變化。人們的休閑需求得到滿足很大一部分是從休閑消費得到的，休閑消費部門的發(fā)展可以使得當(dāng)?shù)氐男蓍e產(chǎn)業(yè)更好地引領(lǐng)休閑前沿，提升休閑產(chǎn)業(yè)的總體競爭力。但是休閑消費部門涉及生活的方方面面，里面又可以細(xì)分出很多的產(chǎn)品或服務(wù)部門，休閑需求是多樣性的，這也就要求休閑消費部門的多樣性和服務(wù)的個性化。

（3）休閑產(chǎn)品生產(chǎn)部門的發(fā)展則依靠休閑產(chǎn)品走出去的戰(zhàn)略。在現(xiàn)有產(chǎn)品基礎(chǔ)上，加大研發(fā)力度，發(fā)展新的休閑產(chǎn)品種類和形式，提升產(chǎn)品的價值和質(zhì)量，形成規(guī)模效應(yīng)，以構(gòu)建“中國休閑產(chǎn)品名城、中國休閑產(chǎn)業(yè)品牌之都”的產(chǎn)業(yè)品牌體系。贛南美食有很多曾經(jīng)被開發(fā)成休閑產(chǎn)品，比如月亮花生巴等等產(chǎn)品，是休閑產(chǎn)品生產(chǎn)部門發(fā)展的成功案例。休閑產(chǎn)品生產(chǎn)部門是唯一能夠在外地實現(xiàn)其價值的休閑產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)，如果將休閑產(chǎn)品做出特色，做出規(guī)模，其利潤空間和發(fā)展的前景都是難以估量的。但是休閑產(chǎn)品要實現(xiàn)走出去的目標(biāo)很不容易，首先因為外地失去了本地的人文環(huán)境，可能會使產(chǎn)品降低其價值，如果要實現(xiàn)產(chǎn)品的適應(yīng)性，就要考慮到產(chǎn)品所蘊含的人文色彩。

（4）休閑人居產(chǎn)業(yè)是休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展的最高級形式。休閑產(chǎn)業(yè)不應(yīng)該僅僅以觀光旅游為唯一目的，同時吸引外地人到贛州定居或長期度假。在這方面贛州正在發(fā)展中，根據(jù)《2005年贛州市1%人口抽樣調(diào)查主要數(shù)據(jù)公報》數(shù)據(jù)顯示，全市18個縣（市、區(qū)）和贛州技術(shù)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的常住人口為817.04萬人，與2000年底的常住人口785.21萬人相比，增加了31.83萬人，增長4.05%；年平均增加6.59萬人，年平均增長0.83%。所增加人口的相當(dāng)一部分是針對贛州休閑環(huán)境而來的，我們稱這種增加的居民屬于休閑人居。休閑人居不僅可以促進(jìn)贛州休閑房產(chǎn)的快速發(fā)展，同時也是當(dāng)?shù)匦蓍e消費的長期來源，在發(fā)展觀光產(chǎn)業(yè)的同時要適當(dāng)?shù)刈⒁獍l(fā)展休閑人居，以取得長久的效益。

參考文獻(xiàn)

［1］郁義鴻，管錫展主編.產(chǎn)業(yè)鏈縱向控制與經(jīng)濟(jì)規(guī)制［M］.上海：復(fù)旦大學(xué)出版社，2006.

篇2

1房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的必要性

政府對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控就是指以政府為主體,通過經(jīng)濟(jì)、法律、并輔之以計劃與行政的手段和機(jī)制,對整個房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運行所進(jìn)行的宏觀調(diào)節(jié)和控制,以發(fā)揮房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在國民經(jīng)濟(jì)中應(yīng)有的作用,保證其健康可持續(xù)的發(fā)展。

1.1房地產(chǎn)資源優(yōu)化配置的需要

市場經(jīng)濟(jì)體制的基本要求是社會資源以市場配置為基礎(chǔ),但市場配置資源有其自發(fā)性和盲目性等缺陷。為彌補市場失靈,保證其健康運行,政府必須對市場經(jīng)濟(jì)進(jìn)行干預(yù)和調(diào)控。中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為市場經(jīng)濟(jì)中的一個子系統(tǒng),其資源配置在充分發(fā)揮市場機(jī)制調(diào)節(jié)作用的基礎(chǔ)上,同樣要受到政府的調(diào)節(jié)和控制,以保證房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。土地和房屋是重要的社會資源,特別是作為房地產(chǎn)基礎(chǔ)的土地是一種不可再生的稀缺資源,它的合理配置直接關(guān)系到國民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展,所以各國對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的控制和干預(yù)相對較強(qiáng)。

1.2加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的重要地位和作用的需要

房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的重要地位和作用決定了必須對它實施政府宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)同國民經(jīng)濟(jì)的其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度大,是基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r,直接影響這些相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。隨著房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的產(chǎn)值在國民生產(chǎn)總值中所占比重的增長,房地產(chǎn)經(jīng)營收入日益成為政府財政收入的重要組成部分,所以房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。

1.3保證我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的需要

我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)處于起步階段,其發(fā)展的幼稚性也要求對它實施政府宏觀調(diào)控。這種幼稚性主要表現(xiàn)在如下幾方面:（1）發(fā)展不穩(wěn)定；（2）地區(qū)間發(fā)展不平衡。（3）競爭無序,市場運行不規(guī)范;（4）房地產(chǎn)價格秩序混亂,價格體系尚未理順;（5）作為市場主體的房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動缺乏經(jīng)驗,操作不規(guī)范;（6）房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)不合理,需求增長過快。

2房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的相關(guān)舉措

國家兩會的召開和宏觀調(diào)控的深入，使人們進(jìn)一步認(rèn)識到我國政府希望看到的是房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)步、健康和持續(xù)發(fā)展。政府宏觀調(diào)控的目的并不簡單的是為了打壓房價和整頓市場，而是為了穩(wěn)定房地產(chǎn)商品的市場價格，理順房地產(chǎn)消費和加強(qiáng)住房保障，使房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入理性發(fā)展的軌道，滿足廣大消費者的基本住房要求。因此，在2007年這個房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策落實和執(zhí)行年中，我國政府和相關(guān)部門又推出一系列的配套政策和相關(guān)舉措，使我國這一輪的宏觀調(diào)控政策得以真正落到實處。

2.1嚴(yán)控高檔住宅用地和別墅用地

針對今年仍然存在的房地產(chǎn)項目土地出讓審批和開發(fā)環(huán)節(jié)出現(xiàn)的諸多問題，國土資源部等八部委繼聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪蔚耐ㄖ泛螅涨坝止餐M織召開全國電視電話會議，正式開始安排布置我國房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪喂ぷ鳌ａ槍Ω鞯夭灰?guī)范的土地出讓制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地后不按出讓合同規(guī)定開發(fā)利用土地，擅自更改土地使用條件，違反國家用地政策搞別墅類房地產(chǎn)開發(fā)等問題進(jìn)行全面檢查。此次國土資源部等八部委的專項檢查中的重點是禁止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)和嚴(yán)控高檔公寓、低密度、大套型等高檔住宅用地。我國2007年土地利用計劃中農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和耕地占用指標(biāo)仍然將保持在去年的水平上，而在指標(biāo)分配上，將適當(dāng)壓縮工業(yè)用地，增加民生用地。政府在此次聯(lián)合檢查中，將加大閑置土地處置力度，其依法沒收的土地，要首先用于保障性住房的建設(shè)，繼續(xù)加大土地審批后的監(jiān)管力度，嚴(yán)格落實土地出讓合同中有關(guān)竣工時間和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)條款的管理，加快已供土地的建設(shè)速度，以促進(jìn)房源的增加。2.2土地增值稅將采用清算后多退少補的方法

土地增值稅是我國宏觀調(diào)控體現(xiàn)杠桿作用的重要稅種，我國《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》明確規(guī)定：納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征增值稅，待該項目全部竣工，辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補。國家稅務(wù)總局和各級地方稅務(wù)機(jī)關(guān)將在年內(nèi)進(jìn)一步做好土地增值稅的清算工作，確保土地增值稅條例及其細(xì)則的貫徹落實。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)及轉(zhuǎn)讓的特點決定了對其征收土地增值稅必須采取先預(yù)征后清算的征算方式，這類似于企業(yè)所得稅按季或按月預(yù)征，按年度匯算清繳。只是土地增值稅清算工作受房地產(chǎn)開發(fā)周期的影響，不能按年度進(jìn)行，要等到項目完工并實現(xiàn)銷售以后再進(jìn)行。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅實行先預(yù)征再清算，最終的稅款將采用多退少補的方法，這實際上也是該稅種開征以后明確規(guī)定的，只是由于各種主客觀原因使我國一直以來沒有嚴(yán)格照章辦事和令行禁止。今年2月起實施的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》為規(guī)范和做好土地增值稅清算工作，特別是針對土地增值稅清算中的一些具體問題和操作難點，在征管方面作出了一些新的規(guī)定，從而簡化了清算辦法，使土地增值稅的征收更加科學(xué)和合理。通知明確各省級稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)通知的規(guī)定并結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況制定具體清算管理辦法。

2.3徹底清查我國房地產(chǎn)市場中存在的違法行為

建設(shè)部日前公布的2007年建設(shè)部稽查工作要點中明確表明：今年下半年將集中開展房地產(chǎn)市場秩序的專項整治工作，在房產(chǎn)市場領(lǐng)域，突出對房地產(chǎn)企業(yè)惡意炒作、哄抬房價、違規(guī)銷售、中介機(jī)構(gòu)違法操作等違法違規(guī)行為的專項稽查。在加強(qiáng)稽查工作的同時，要嚴(yán)肅查處違法違規(guī)行為。其中，在房地產(chǎn)市場領(lǐng)域?qū)⑼怀鰧Ω鞣N違法違規(guī)行為進(jìn)行稽查。而建筑市場領(lǐng)域也將對各種違法違規(guī)行為突擊稽查。集中開展房地產(chǎn)市場秩序的專項整治工作，全面清理、排查房地產(chǎn)領(lǐng)域涉及的有關(guān)部門及其相關(guān)工作人員的違法違規(guī)行為。與行政監(jiān)察機(jī)關(guān)、檢察機(jī)關(guān)配合，集中查辦房地產(chǎn)領(lǐng)域的違法違規(guī)和權(quán)錢交易等行為，建立健全我國房地產(chǎn)業(yè)健康、有序發(fā)展的長效機(jī)制。

2.4推動住宅產(chǎn)業(yè)化,大力推廣節(jié)能和綠色建筑

節(jié)能建筑是指按節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計和建造、使其在使用過程中降低能耗的建筑;綠色建筑是指為人們提供健康、舒適、安全的居住、工作和活動的空間,同時在建筑全生命周期中實現(xiàn)高效率地利用資源(能源、土地、水資源、材料)、最低限度地影響環(huán)境的建筑物。

2.5完善房地產(chǎn)法律制度

運用以法律手段為主的政策配置,建立法制化、規(guī)范化的房地產(chǎn)業(yè)運行環(huán)境,是轉(zhuǎn)軌時期促進(jìn)中國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)增長、實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運行的重要任務(wù)和有效途徑。具有強(qiáng)制性、規(guī)范性、穩(wěn)定性等特點的法律手段,主要是通過規(guī)范房地產(chǎn)市場主體行為、市場競爭行為和政府管理行為等方式,在協(xié)調(diào)各方利益的基礎(chǔ)上,從而創(chuàng)造房地產(chǎn)業(yè)的法制化環(huán)境,引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

篇3

1.2科技新成果在生產(chǎn)上推廣應(yīng)用入戶低，技術(shù)服務(wù)不健全，蔬菜科研和技術(shù)推廣經(jīng)費少，立項難，蔬菜生產(chǎn)第一線的專業(yè)人員少，嚴(yán)重影響生產(chǎn)技術(shù)推廣。

1.3無公害蔬菜生產(chǎn)不規(guī)范，質(zhì)量安全監(jiān)督難以全程貫徹實施，制約卡倫蔬菜生產(chǎn)向無公害蔬菜發(fā)展。在生產(chǎn)上，農(nóng)民標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)水平低，在病蟲害防治上和化肥施用上，農(nóng)民無序使用農(nóng)藥，化肥超量施用。制約卡倫無公害蔬菜產(chǎn)業(yè)發(fā)展，直接影響無公害蔬菜產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

1.4采后商品化處理水平低，加工技術(shù)滯后，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一。蔬菜深加工能力不強(qiáng)一直是卡倫蔬菜產(chǎn)業(yè)發(fā)展瓶頸。另一方面，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)循環(huán)能力差。農(nóng)業(yè)大部分處在賣“原字號”產(chǎn)品的階段，產(chǎn)品以初級產(chǎn)品和。粗加工為主，下游產(chǎn)品少，附加值低，競爭力差，受市場供求關(guān)系影響較大。初級產(chǎn)品多，高附加值、高科技含量、高創(chuàng)匯產(chǎn)品少。企業(yè)生產(chǎn)加工品種單一，并過分依賴單一銷售市場，極易受到市場制約，經(jīng)營風(fēng)險較大。

2卡倫鎮(zhèn)政府蔬菜產(chǎn)業(yè)開發(fā)設(shè)想

將都市農(nóng)業(yè)、農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)作為現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的重點。

2.1將鎮(zhèn)區(qū)以外地區(qū)作為卡倫鎮(zhèn)都市農(nóng)業(yè)區(qū)，依據(jù)自身的資源和區(qū)位形成各具特色的都市農(nóng)業(yè)類型區(qū)。以現(xiàn)代化的生態(tài)養(yǎng)殖和無公害糧食、蔬菜的種植吸引城市游客進(jìn)行都市農(nóng)業(yè)生產(chǎn)體驗，觀田園風(fēng)光、吃農(nóng)家飯、體驗農(nóng)家樂趣。農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)的一體化發(fā)展必將為地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入新的活力，并且為農(nóng)民增收創(chuàng)造條件。

2.2重點發(fā)展綠色食品和有機(jī)食品。依托豐富的農(nóng)產(chǎn)品資源優(yōu)勢，全力推進(jìn)食品、蔬菜加工體系，積極培育龍頭企業(yè)，拉長產(chǎn)業(yè)鏈，提高市場競爭力，建成國內(nèi)最大的農(nóng)產(chǎn)品加工基地。

2.3預(yù)計未來二年內(nèi)建成占地面積15000平方米的專業(yè)化蔬菜批發(fā)市場。

3對策及建議

推進(jìn)蔬菜產(chǎn)業(yè)發(fā)展，要實行示范性帶動、規(guī)?；a(chǎn)、標(biāo)準(zhǔn)化管理、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，全面提高產(chǎn)品質(zhì)量，增強(qiáng)優(yōu)勢蔬菜產(chǎn)品競爭力。在多措并舉、加快推進(jìn)蔬菜產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時，應(yīng)著力做好以下幾個方面的工作：

3.1實施科技示范，增強(qiáng)服務(wù)功能。樣板示范、典型引路、用事實說話，是引導(dǎo)菜農(nóng)采用新技術(shù)的有效途徑。要從“抓多數(shù)”向“抓少數(shù)”轉(zhuǎn)變，在抓整體推動的同時，更加注重抓增效增收典型、引導(dǎo)農(nóng)民生產(chǎn)方面轉(zhuǎn)變。要培育農(nóng)民能真正看得見、學(xué)得會、學(xué)得起的示范園、示范場、示范戶、示范棚，發(fā)揮其培訓(xùn)、示范和引導(dǎo)作用，帶動農(nóng)民自我調(diào)整、自我發(fā)展，通過示范帶動蔬菜生產(chǎn)工作的開展。

3.2實行無公害蔬菜標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，提高蔬菜產(chǎn)品安全質(zhì)量。為了提高廣大生產(chǎn)者農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全意識，合理用藥和施肥，規(guī)范其栽培管理技術(shù)，從源頭抓起，保障蔬菜產(chǎn)品安全。指導(dǎo)農(nóng)民進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，提供優(yōu)質(zhì)無公害蔬菜，從而保障農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全、保護(hù)農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境，實現(xiàn)農(nóng)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

3.3強(qiáng)化質(zhì)量意識，實施名牌戰(zhàn)略。創(chuàng)蔬菜名牌，實施名牌戰(zhàn)略，對推動蔬菜產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展具有十分重要的意義。同時大力發(fā)展名優(yōu)新蔬菜品種和無公害蔬菜生產(chǎn)，利用網(wǎng)絡(luò)媒體宣傳和長春農(nóng)業(yè)博覽會等時機(jī)大力推出一批新品牌。品牌戰(zhàn)略和蔬菜產(chǎn)業(yè)發(fā)展相互促進(jìn)，使產(chǎn)品有效地擴(kuò)大市場占有率。

篇4

設(shè)立抵押的目的是，一旦債務(wù)人不履行債務(wù)，抵押權(quán)人可依法定程序?qū)Φ盅何镒儍r優(yōu)先受償。因此，抵押物應(yīng)有變價價值，應(yīng)為可轉(zhuǎn)讓之物。

我國實行土地的社會主義公有制，按照憲法的規(guī)定，城市市區(qū)的土地屬于國家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有。國有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，但禁止土地所有權(quán)的買賣和非法轉(zhuǎn)讓。因而，在我國，土地所有權(quán)不得設(shè)定抵押權(quán)，土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押，但受到了一定的限制。

（一）以地上無定著物（包括建筑物、構(gòu)筑物及在建工程）的國有土地使用權(quán)設(shè)定抵押的問題

我國法律有關(guān)國有土地使用權(quán)的取得方式規(guī)定有兩種：一是通過土地使用權(quán)出讓的方式取得國有土地使用權(quán)，二是通過以土地使用權(quán)劃撥的方式取得國有土地使用權(quán)。目前我國禁止單獨以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)設(shè)定抵押。

（二）以集體土地使用權(quán)設(shè)定抵押的問題

從我國的基本國情出發(fā)，考慮到我國人多地少的實際，為切實貫徹保護(hù)耕地這一基本國策，我國現(xiàn)行法律、法規(guī)規(guī)定，集體所有的土地不能開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。對于集體土地使用權(quán)能否設(shè)定抵押的問題，亦規(guī)定的極為嚴(yán)格。我國《擔(dān)保法》第37條規(guī)定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押，但抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)可以抵押；鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押?？梢?，只有經(jīng)縣級人民政府土地管理部門登記的集體荒地的土地使用權(quán)和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)有地上房屋的集體土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押，其他類型的集體土地使用權(quán)不得設(shè)定抵押。

（三）以城市房屋所有權(quán)設(shè)定抵押的問題

我國法律、法規(guī)允許并保護(hù)房屋所有權(quán)。由于我國擔(dān)保法明文禁止宅基地設(shè)定抵押，故而，農(nóng)民建在宅基地上的房屋是不得抵押的。本文只能就城市房屋所有權(quán)的抵押作一探討。根據(jù)我國《擔(dān)保法》第36條、《城市房地產(chǎn)管理法》第47條規(guī)定，以依法取得的城市房屋所有權(quán)抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時抵押，反之亦然。顯而易見，我國法律是將城市房地產(chǎn)作為一個整體加以規(guī)范的，確定的原則是房隨地走和地隨房走，因為房屋與土地是不可分的，離開土地的房屋是不存在的。因此，土地使用權(quán)是實現(xiàn)地上建筑物所有權(quán)的前提條件，否則地上建筑物的存在將失去法律依據(jù)。在我國，原則上依法取得所有權(quán)的城市房屋均可以設(shè)定抵押。但是下列城市房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：①權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；②用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；③列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；④已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；⑤被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；⑥依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。在以下列城市房地產(chǎn)設(shè)定抵押時還須注意法律的限制性規(guī)定：①以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限。④國有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國家授予其經(jīng)營管理的房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)符合國有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定。③以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工（代表）大會通過，并報其上級主管機(jī)關(guān)備案。④以中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)和外資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會通過，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。⑤以有限責(zé)任公司、股份有限公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會或者股東大會通過，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。⑥預(yù)購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證。

二、房地產(chǎn)抵押權(quán)與承租權(quán)、典權(quán)的關(guān)系問題

（一）房地產(chǎn)抵押權(quán)與承租權(quán)的關(guān)系問題

所謂房地產(chǎn)承租權(quán)是指承租人通過支付租金，依房地產(chǎn)租賃合同而享有的對房地產(chǎn)的占有使用權(quán)。房地產(chǎn)承租權(quán)追求的是房地產(chǎn)的使用價值，同時轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，而房地產(chǎn)抵押權(quán)追求的是房地產(chǎn)的交換價值，并且不要求轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，可見，房地產(chǎn)的抵押權(quán)與承租權(quán)為相容之權(quán)，可以并存于同一房地產(chǎn)之上。但是，當(dāng)?shù)盅喝瞬荒苈男械狡趥鶆?wù)而抵押權(quán)人將抵押房地產(chǎn)拍賣時，則可能出現(xiàn)承租權(quán)使抵押權(quán)人不能及時地、充分地實現(xiàn)其權(quán)利或者影響承租人繼續(xù)租用該房地產(chǎn)的權(quán)利和利益的情形，這就出現(xiàn)了抵押權(quán)與承租權(quán)的沖突問題。那么，應(yīng)如何處理這種沖突呢？須從兩個方面來分析：

1.房地產(chǎn)承租權(quán)設(shè)定在先，房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定在后的情況。“近代社會立法大多認(rèn)為，租賃關(guān)系可以對抗第三人。根據(jù)買賣不破租賃原則，即使將租賃標(biāo)的物讓與第三人所有，設(shè)定其上的租賃關(guān)系對第三人來說仍然繼續(xù)存在?！奔热贿B所有權(quán)都對抗不了這種已經(jīng)形成的承租權(quán)，那么，抵押當(dāng)然也不得破壞租賃，抵押權(quán)對抗不了承租權(quán)。所以，我國《擔(dān)保法》第48條規(guī)定：“抵押人就已出租的財產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)的，應(yīng)當(dāng)書面告知承租人，原租憑合同繼續(xù)有效?！币簿褪钦f，當(dāng)?shù)盅悍康禺a(chǎn)因抵押權(quán)的實現(xiàn)而由他人取得時，租賃合同仍對新的產(chǎn)權(quán)人發(fā)生效力，在租賃期滿前，新的產(chǎn)權(quán)人不能解除租賃合同，不能隨意變動租金，即房地產(chǎn)承租權(quán)設(shè)定在先時給予承租權(quán)以對抗抵押權(quán)的效力。

2.房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定在先，房地產(chǎn)承租權(quán)設(shè)定在后的情況。對此，我國有關(guān)行政規(guī)章只規(guī)定了“經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以出租。抵押房地產(chǎn)出租所得價款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)?！倍鴮τ诘盅簷?quán)與承租權(quán)的效力未作明文規(guī)定。我國臺灣“民法”第866條規(guī)定：“不動產(chǎn)所有人設(shè)定抵押權(quán)后，于同一不動產(chǎn)上得設(shè)定地上權(quán)及其他權(quán)利，但其抵押權(quán)不因此而受影響。”日本民法典第395條規(guī)定：“不超過第602條所定期間的租賃，雖于抵押權(quán)登記后進(jìn)行登記，亦可以之對抗抵押權(quán)人。但是，其租賃害及抵押權(quán)人時，法院因抵押權(quán)人請求，可以命令解除該租賃。”日本民法典第602條規(guī)定的是短期租賃，在短期租賃時，在處理上的一般原則是承租權(quán)可以對抗抵押權(quán)，但在特殊情況下，可由法院命令解除租賃，這時的抵押權(quán)就可以對抗租賃權(quán)了。如果超過602條所定期間的租賃則為過期租賃，日本判例解為承租權(quán)不得對抗抵押權(quán)或拍買人的所有權(quán)。（注：肖峋、皇甫景山著：《中華人民共和國擔(dān)保法講話》，中國社會出版社1995年第1版，第165頁。）有鑒于此，筆者認(rèn)為，我國立法機(jī)關(guān)立法時應(yīng)根據(jù)“先物權(quán)優(yōu)于后物權(quán)，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)”的原則，注意維護(hù)房地產(chǎn)抵押權(quán)優(yōu)先的效力，確立承租權(quán)的效力以不損及抵押房地產(chǎn)價值、不影響房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)為前提，賦予房地產(chǎn)抵押權(quán)人在特定條件下請求法院解除房地產(chǎn)租賃合同的權(quán)利，如：在拍賣抵押房地產(chǎn)時，因拍賣人顧忌房地產(chǎn)上有承租權(quán)的存在而無人應(yīng)買或降低應(yīng)買，致使賣得價款不足以清償?shù)盅簜鶛?quán)時，則抵押權(quán)人有權(quán)要求解除承租權(quán)。

（二）房地產(chǎn)抵押權(quán)與典權(quán)的關(guān)系問題

雖然典權(quán)是我國特有的不動產(chǎn)物權(quán)制度，淵遠(yuǎn)流長，迄今存在，但我國現(xiàn)行法律、法規(guī)尚無明文規(guī)定，典權(quán)關(guān)系一直由民事政策及判例法調(diào)整，這既不利于財產(chǎn)關(guān)系的穩(wěn)定，也極易造成司法上的混亂，因而有立法化之必要。本文僅就典權(quán)與抵押權(quán)的關(guān)系作一探討。所謂典權(quán)是典權(quán)人通過支付典價而占有出典人的不動產(chǎn)所享有的使用收益的權(quán)利。典權(quán)與抵押權(quán)同為不動產(chǎn)物權(quán)，但典權(quán)是以使用收益為目的的用益物權(quán)，典權(quán)的目的在于房地產(chǎn)的使用價值，典權(quán)須占有轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)，當(dāng)出典人逾期不行使回贖權(quán)時，視為絕賣，典物歸典權(quán)人所有，而抵押權(quán)是以清償債務(wù)為目的的擔(dān)保物權(quán)，其目的在于取得房地產(chǎn)的交換價值，故而，典權(quán)與抵押權(quán)也為相容之權(quán)，可以并存于同一房地產(chǎn)之上。然而，當(dāng)?shù)錂?quán)人行使典權(quán)涉及典物上設(shè)定有抵押權(quán)時，或者抵押權(quán)人行使抵押權(quán)而抵押房地產(chǎn)上設(shè)定有典權(quán)時，勢必會發(fā)生典權(quán)與抵押權(quán)的沖突，那么，應(yīng)如何解決這種沖突呢？對此，也必須從兩個方面分析。

1.房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定在先，房地產(chǎn)典權(quán)設(shè)定在后的情況。對此種情況我國臺灣“民法”第866條明文規(guī)定：“不動產(chǎn)所有人設(shè)定抵押權(quán)后，于同一不動產(chǎn)上得設(shè)定地上權(quán)及其它權(quán)利，但其抵押權(quán)不因此而受影響?！彼^其它權(quán)利，包括典權(quán)。臺灣“大法官”會議議決釋字第119號有如下解釋：“所有人于其不動產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)后，復(fù)就同一不動產(chǎn)與第三人設(shè)定典權(quán)，抵押權(quán)自不因此受影響。抵押權(quán)人屆期未受清償，實行抵押權(quán)拍賣抵押物時，因有典權(quán)之存在，無人應(yīng)買，或出價不足清償?shù)盅簷?quán)，執(zhí)行法院得除去典權(quán)負(fù)擔(dān)，重行估價拍賣。拍賣之結(jié)果，清償?shù)盅簜鶛?quán)有余時，典權(quán)人之典價，對于登記之后權(quán)利人，享有優(yōu)先受償權(quán)。執(zhí)行法院于發(fā)給權(quán)利移轉(zhuǎn)證書時，依職權(quán)通知地政機(jī)關(guān)涂銷其典權(quán)之登記。”（注：王澤鑒著，《民法學(xué)說與判例研究》，第1冊，中國政法大學(xué)出版社1998年1月第1版，第475頁。）筆者認(rèn)為，既然抵押權(quán)的目的在于取得房地產(chǎn)的交換價值，無須占有轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)，為充分有效利用房地產(chǎn)，我國立法應(yīng)借鑒我國臺灣省這一成熟的立法與司法例，允許房地產(chǎn)所有人在設(shè)定抵押權(quán)后，仍可以在同一房地產(chǎn)上設(shè)定典權(quán)，但以抵押權(quán)不因此而受影響為前提，即先設(shè)抵押權(quán)之效力優(yōu)于后設(shè)典權(quán)，不受后設(shè)典權(quán)的影響。即使是因出典人逾期不贖回典物，典權(quán)人首先取得典物所有權(quán)的情況下，由于典物上已有抵押權(quán)存在，典權(quán)人在取得典物所有權(quán)的同時，也得接受典物上的抵押權(quán)，即典權(quán)人仍應(yīng)以抵押物保障抵押權(quán)人抵押權(quán)的實現(xiàn)。因為，依法理，在抵押權(quán)設(shè)定后取得抵押物所有權(quán)的人，其權(quán)利隨抵押物拍賣而消滅。“他們只有通過代為清償債務(wù)，使抵押權(quán)消滅，而取得求償權(quán)與代位權(quán)，或參加應(yīng)買保持其權(quán)利。”（注：李湘如編著：《臺灣物權(quán)法》，中國廣播電視出版社1993年6月第1版，第130頁。）

2.房地產(chǎn)典權(quán)設(shè)定在先，房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定在后的情況。出典人將典物出典后，到底能否再設(shè)定抵押權(quán)，學(xué)者見解存在分歧，即有肯定說與否定說兩種觀點。我國臺灣省的判例采否定說。筆者以為，出典人將典物出典后，仍對其典物享有所有權(quán)，雖然出典人不得在典物上設(shè)定與典權(quán)相抵觸的權(quán)利，如重典或地上權(quán)等，但對于與典權(quán)不相抵觸的權(quán)利，應(yīng)準(zhǔn)其設(shè)定，以發(fā)揮物權(quán)的功能，只是典權(quán)設(shè)定后再設(shè)抵押權(quán)的，典權(quán)的效力優(yōu)先于抵押權(quán)，不受后設(shè)抵押權(quán)的影響。臺灣判例否定說認(rèn)為，典權(quán)既然可以作為抵押權(quán)的標(biāo)的物，再允許出典人就同一不動產(chǎn)為債務(wù)的擔(dān)保，而以典物設(shè)定抵押權(quán)，會使權(quán)利行使發(fā)生沖突，且使法律關(guān)系愈趨復(fù)雜，殊非社會經(jīng)濟(jì)之福。（注：王澤鑒著：《民法學(xué)說與判例研究》，第1冊，中國政法大學(xué)出版社1998年1月第1版，第476頁。）筆者認(rèn)為，此說不能成立。因為“典權(quán)人以典權(quán)設(shè)定抵押權(quán)時，是以典權(quán)為標(biāo)的物，而不是以典物為標(biāo)的物，拍賣時，僅能拍賣典權(quán)。出典人于典權(quán)設(shè)定后，就典物設(shè)定抵押權(quán)，是以有典權(quán)負(fù)擔(dān)的典物所有權(quán)為標(biāo)的物，二者標(biāo)的既不相同，其權(quán)利的行使，不致于發(fā)生沖突，亦不會使法律關(guān)系趨于復(fù)雜?！保ㄗⅲ亨嵱癫ㄖ骶帲骸睹穹ㄎ餀?quán)論文選輯》（下），第1084頁。）既然后設(shè)抵押權(quán)的效力劣于典權(quán)，不能除去典權(quán)而為拍賣，則當(dāng)出典人未能償還后來設(shè)定抵押權(quán)的債務(wù)，抵押權(quán)人可以將典物所有權(quán)拍賣受償，典權(quán)人對于拍定人仍有同樣的權(quán)利，其典權(quán)不受影響。如果因?qū)嵭械盅簷?quán)影響了典權(quán)人的權(quán)利時，則典權(quán)人享有請求解除抵押權(quán)的權(quán)利；當(dāng)出典人逾期不回贖典物，典權(quán)人取得典物所有權(quán)時，則后設(shè)立的抵押權(quán)即歸于消滅，不復(fù)存在。而且債權(quán)人既然知道有典權(quán)設(shè)定在先，仍然愿意再設(shè)定低押權(quán)，其對自己的利益自有考慮，根本無須法律來禁止，再者，允許典權(quán)人將典權(quán)設(shè)定抵押權(quán)，而卻不允許出典人以其對典物的所有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)，顯然違反了民法的公平原則。因此，筆者認(rèn)為，我國立法應(yīng)賦予房地產(chǎn)所有權(quán)人將房地產(chǎn)出典后，應(yīng)可以在該房地產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)的權(quán)利，但以不影響典權(quán)的實現(xiàn)為條件。

三、房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的問題

（一）房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的條件和方式

房地產(chǎn)抵押權(quán)的本質(zhì)在于擔(dān)保債權(quán)的實現(xiàn)。對于有效的房地產(chǎn)抵押，房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定后，如果債務(wù)人履行了債務(wù)，房地產(chǎn)抵押權(quán)即歸于消滅；如果債務(wù)的履行期限尚未屆滿，房地產(chǎn)抵押權(quán)人無權(quán)行使抵押權(quán)，否則，屬于侵權(quán)行為，因而，只有具備下列情況之一的，房地產(chǎn)抵押權(quán)人才有權(quán)要求依法處分抵押房地產(chǎn)，以實現(xiàn)其抵押權(quán)：（1）債務(wù)履行期滿，抵押權(quán)人未受清償?shù)模瑐鶆?wù)人又未能與抵押權(quán)人達(dá)成延期履行協(xié)議的；（2）抵押人死亡或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務(wù)的；或者抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務(wù)的；（3）抵押人依法宣告解散或者破產(chǎn)的；（4）抵押人擅自處分抵押房地產(chǎn)的；（5）抵押合同約定的其他情況。

我國《擔(dān)保法》第53條規(guī)定：“債務(wù)履行期屆滿，抵押權(quán)人未受清償?shù)?，可以與抵押人協(xié)議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償；協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提訟。”據(jù)此，在我國，抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)的方式有以抵押物折價、拍賣抵押物、變賣抵押物三種，而且，抵押權(quán)人要實現(xiàn)抵押權(quán)，首先要與抵押人進(jìn)行協(xié)商，協(xié)議是實現(xiàn)抵押權(quán)的必經(jīng)程序，協(xié)議不成時，抵押權(quán)人只能向人民法院，通過法院實現(xiàn)抵押權(quán)，抵押權(quán)人并無自行折價、自行拍賣、自行變賣抵押物的權(quán)利。然而，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第46條關(guān)于“債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償”的規(guī)定，拍賣抵押房地產(chǎn)成為城市房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的唯一方式。對此，筆者認(rèn)為不妥。因為，盡管拍賣通過公開競價的方式，由競買者競價確定抵押房地產(chǎn)的價格，能夠盡可能地提高抵押房地產(chǎn)的價格，對抵押人與抵押權(quán)人雙方當(dāng)事人均有利，從某種角度講，拍賣無疑是最為公平的一種方式，但是，在實踐中卻經(jīng)常會遇到設(shè)置抵押的房地產(chǎn)因種種原因在拍賣時無人受買、無法變現(xiàn)的情況，對此，若拘泥于拍賣這一種方式，房地產(chǎn)抵押權(quán)人的抵押權(quán)豈不是無法實現(xiàn)、形同虛設(shè)？！為了解決這一問題，最高人民法院早在1951年9月5日華東分院以“為債權(quán)人請求查封拍賣債務(wù)人之不動產(chǎn)，無人受買，擬由司法機(jī)關(guān)發(fā)給產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移證書，擬通報試辦可否？”為內(nèi)容請示最高人民法院時，最高人民法院即以（法編）字第9975號函復(fù)：“關(guān)于債權(quán)人請求查封拍賣債務(wù)人的不動產(chǎn)，無人受買，債權(quán)人請求移轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)時，由司法機(jī)關(guān)發(fā)給產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)證書的問題，經(jīng)與司法部聯(lián)系后，我們基本上同意來件所擬辦法?！奔础笆孪扰c主管地政府機(jī)關(guān)取得聯(lián)系，準(zhǔn)由債權(quán)人持此移轉(zhuǎn)證書逕向該管地政府機(jī)關(guān)辦理登記過戶手續(xù)”的辦法。而最高人民法院法釋（1998）25號批復(fù)也作了類似規(guī)定：“在依法以國有土地使用權(quán)作抵押的擔(dān)保糾紛案件中，債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)?，可以通過拍賣的方式將土地使用權(quán)變現(xiàn)。如果無法變現(xiàn)，債務(wù)人又沒有其他可供清償?shù)呢敭a(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)對國有土地使用權(quán)依法評估。人民法院可以參考政府土地管理部門確認(rèn)的地價評估結(jié)果將土地使用權(quán)折價，經(jīng)抵押權(quán)人同意，將折價后的土地使用權(quán)抵償給抵押權(quán)人，土地使用權(quán)由抵押權(quán)人享有”。所以，司法實踐中，在拍賣抵押房地產(chǎn)時，如確實無人受買，抵押權(quán)人是可以通過法院裁定以抵押房地產(chǎn)折價抵償債務(wù)，抵押權(quán)人憑法院裁定到土地管理部門或房產(chǎn)管理部門辦理有關(guān)土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)的變更登記手續(xù)，取得土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)的。因此，筆者以為，《城市房地產(chǎn)管理法》將拍賣作為房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的唯一方式，忽視了房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的復(fù)雜性，既與《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定不相銜接，又不能有效解決實踐中出現(xiàn)的問題，且容易造成司法實踐中的適用法律混亂，為確保房地產(chǎn)抵押權(quán)得以實現(xiàn)，應(yīng)將拍賣抵押房地產(chǎn)作為房地產(chǎn)抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)時的首選方式，而不是唯一方式，當(dāng)?shù)盅悍康禺a(chǎn)在拍賣時確實無人受買、無法變現(xiàn)時，抵押權(quán)人有權(quán)要求采取折價或者變賣的方式實現(xiàn)抵押權(quán)。這一點應(yīng)由立法機(jī)關(guān)盡快作出立法修改。

（二）房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)中應(yīng)注意的幾個法律問題

1.抵押權(quán)人處分抵押房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)事先書面通知抵押人；抵押房地產(chǎn)為共有或者出租的，還應(yīng)當(dāng)同時書面通知共有人或承租人；在同等條件下，共有人或承租人依法享有優(yōu)先購買權(quán)。因為，法律賦予抵押權(quán)人的是一種從抵押物上取得相當(dāng)價值的權(quán)利，而不是任意處分抵押物的權(quán)利，只要抵押權(quán)人能從抵押物上獲得相當(dāng)?shù)膬r值以滿足自己的債權(quán)，就算充分實現(xiàn)了自己的抵押權(quán)，所以共有人或承租人的優(yōu)先購買權(quán)與抵押權(quán)人行使抵押權(quán)并不矛盾，應(yīng)依法保護(hù)共有人或承租人的優(yōu)先購買權(quán)。

2.以承包的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)抵押的，或者以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押的，在實現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有制性質(zhì)，也不得擅自改變這些土地的原有用途。

篇5

1997年4月18日A辦事處與B藥業(yè)有限公司簽訂了一份武農(nóng)銀承兌協(xié)字97年第040021號協(xié)議，C制革廠又與A辦事處簽訂武農(nóng)銀抵合字97年第040021號抵押合同，但該合同中無任何具體抵押物內(nèi)容，也沒有進(jìn)行抵押登記。同日B藥業(yè)有限公司與A辦事處簽訂了一份價值為160萬元的質(zhì)押合同。1997年4月25日A辦事處依據(jù)武農(nóng)銀承兌協(xié)字97年第040021號協(xié)議，向承兌申請人的收款人開出了400萬元承兌匯票。

由于B藥業(yè)有限公司沒有依約定全額償還A辦事處兌付的400萬元。1999年10月12日，A辦事處根據(jù)武農(nóng)銀承兌協(xié)字第040021號協(xié)議的約定向B藥業(yè)有限公司和C制革廠發(fā)催收通知，要求B藥業(yè)有限公司和C制革廠抓緊還所欠銀行為其墊付的資金，本息合計299.6萬元沒能實現(xiàn)的債權(quán)。依據(jù)相關(guān)金融政策與措施將其債權(quán)剝離轉(zhuǎn)讓給中國長城資產(chǎn)管理公司D辦事處。

2002年8月，C制革廠以1997年3月7日B藥業(yè)有限公司與A辦事處所簽的武農(nóng)銀承兌協(xié)字97年第040011號協(xié)議沒有生效，也沒有實際履行其債權(quán)不成立，因而其抵押擔(dān)保也不成立為由，將D辦事處告上法庭，請求將岸房他97字第026房屋他項權(quán)證予以注銷。

在審理過程中，原、被告對04001號抵押合同及岸房他97字第026號房屋他項權(quán)證以及該協(xié)議未履行的真實性均無異議。但對040011號抵押合同的效力產(chǎn)生了重大的分歧。原告主張既然040011號合同沒有履行，擔(dān)保沒有擔(dān)保債權(quán)，抵押無效應(yīng)當(dāng)撤銷，040021號抵押合同沒有抵押物，沒有設(shè)定抵押。被告主張兩份抵押合同都是有效的，040011號抵押合同是040021號合同的前置程序，依銀行慣例要先辦理好房屋抵押的他項權(quán)證之后才能開出承兌匯票款。

法院認(rèn)為：1997年3月7日，原告（C制革廠）與A辦事處為武農(nóng)銀承兌協(xié)字第040011號協(xié)議所簽訂的武農(nóng)銀抵合字97第040011號抵押合同，是雙方的真實意思表示，并依法辦理抵押登記，領(lǐng)取了房屋他項權(quán)證，抵押合法有效。但由于武農(nóng)銀承兌協(xié)字97年第040011號協(xié)議作為主合同根本沒有履行且已超過履行期限，作為主合同的武農(nóng)銀抵合字97年第040011號抵押合同的擔(dān)保責(zé)任也就隨之消滅，遂判決準(zhǔn)予其請求。

【案例分析】

本案爭議的焦點是房地產(chǎn)抵押權(quán)的法律效力，他項權(quán)證的法律地位如何界定。

一、房地產(chǎn)抵押

在我國房地產(chǎn)的抵押由《中華人民共和國擔(dān)保法》作出相關(guān)規(guī)定：《擔(dān)保法》第三十三條，抵押是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對本法第三十四條所列財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)作債權(quán)的擔(dān)保，債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依照本法規(guī)定以該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償，第三十六條；以依法取得的國有土地上的房屋抵押的該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押，以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押的應(yīng)當(dāng)將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押。這是我國法律對單獨以房屋或土地使用權(quán)抵押的行為采取的“房隨地走”和“地隨房走”的雙向原則，也是因為土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)之間存在著依附關(guān)系習(xí)慣上稱謂“房屋抵押”即包括土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的抵押。

二、抵押登記

1、抵押合同的簽訂

首先抵押合同的形式依《擔(dān)保法》第三十八條之規(guī)定：抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立抵押合同。

其次抵押合同的內(nèi)容也由該法第三十九條作了明確的規(guī)定，抵押合同應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

（一）被擔(dān)保的主債權(quán)種類、數(shù)額。

（二）債務(wù)人履行債務(wù)的期限。

（三）抵押物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量狀況所在地、所有權(quán)權(quán)屬或

者使用權(quán)權(quán)屬。

（四）抵押擔(dān)保的范圍。

（五）當(dāng)事人認(rèn)為需要約定其他事項。

筆者認(rèn)為上述四項必須具備的要件是抵押合同的重要內(nèi)容缺一不可，即使不完全具備可以補正，這里可以補正同樣是必須的，其第五項是備用性的、選擇性的即雙方當(dāng)事人共同認(rèn)可的。

2、抵押合同的效力

抵押合同經(jīng)雙方簽字后，即對雙方具有約束力，對于不動產(chǎn)、特定物的生效條件是經(jīng)登記才能生效?！稉?dān)保法》第四十一條，當(dāng)事人以本法第四十二規(guī)定的財產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效，第四十二條列舉了必須登記的抵押物及登記部門。辦理抵押物登記的部門如下：

（一）以無地上定作物的土地使用權(quán)抵押的，為核發(fā)土地使用

權(quán)證書的土地管理部門。

（二）以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押

的，為縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門。

（三）以林木抵押的，為縣級以上林木主管部門。

（四）以航空器、船舶、車輛抵押的為運輸工具的登記部門。

（五）以企業(yè)的設(shè)備和其他動產(chǎn)抵押的，為財產(chǎn)所在地的工商行政管理部門。

凡是以房地產(chǎn)作為抵押物是必須進(jìn)行登記的，不登記的抵押合同是沒有法律效力的。但我之理解抵押合同只要雙方一簽字即對雙方具有約束力，登記行為是我國對不動產(chǎn)、特定物設(shè)定的一種公示制度。抵押登記也是這種公示制度延伸，它的目的與在于保護(hù)第三人的合法權(quán)益。

關(guān)于抵押權(quán)登記最高人民法院對此作了解釋。

法釋（2000）44號第五十六條抵押合同對被擔(dān)保的主債權(quán)種類、抵押財產(chǎn)沒有約定或者約定不明，根據(jù)主合同和抵押合同不能補正或者無法推定，抵押不成立。法律規(guī)定登記生效的抵押合同簽定后，抵押人違背誠實信用原則拒絕辦理抵押登記致使債權(quán)人受到損失的，抵押人應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。這項規(guī)定主要解決擔(dān)保法關(guān)于抵押合同中兩個方面補遺，一是對于簽訂的抵押合同不符合擔(dān)保法第三十九條所列舉的內(nèi)容之后由第二款規(guī)定可以補正的方面，而沒能補正的，這樣的情形下抵押行為不成立；二是符合前述內(nèi)容應(yīng)當(dāng)?shù)怯浂鴽]能登記的原因是抵押人違背了誠實信用原則、拒絕辦理，那么在這種情況下使債權(quán)人受到損失的，抵押人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。

A辦事處與C制革廠簽訂的040021號抵押合同內(nèi)容不符合法律的規(guī)定，簽訂合同后也沒能及時補證，所以C制革廠的主張是能夠成立的，當(dāng)然就不適用解釋的第二款了。

三、其他方面幾個問題

1、關(guān)于抵押物的價值

篇6

    1.1土地開發(fā)成本的涵義土地開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了獲取土地使用權(quán)而付出的所用費用。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程(試行)》及工業(yè)用地的特點,影響工業(yè)用地的區(qū)域因素主要有:工業(yè)區(qū)的位置、交通便捷程度、基礎(chǔ)設(shè)施完善度、產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模、環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度、城市規(guī)劃限制等。因此,在進(jìn)行土地開發(fā)成本管理時,相關(guān)管理人員必須站在房地產(chǎn)開發(fā)角度,在保證其開發(fā)質(zhì)量的前提和基礎(chǔ)下,盡可能地降低土地開發(fā)成本,提升其資金利用效率,保證其經(jīng)濟(jì)利潤水平。同時,管理人員還必須進(jìn)行必要的走訪調(diào)查,及時了解和掌握開發(fā)區(qū)周圍的環(huán)境情況,分析和評價其土地開發(fā)價值。

    1.2土地開發(fā)成本估算的方法在土地開發(fā)成本估算過程中,常見的土地開發(fā)成本估算方法主要有基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法和假設(shè)開發(fā)法。這兩種估算方法各有其優(yōu)勢與不足,其對應(yīng)的估價對象也不完全相同。

    1.2.1基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法,是在求取一宗待估宗地的價格時,根據(jù)當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價水平,參照與待估宗地相同土地級別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)該類用地地價標(biāo)準(zhǔn)和各種修正因素說明表,根據(jù)兩者在區(qū)域條件、個別條件、土地使用年限、市場行情、容積率、微觀區(qū)位條件等的差異,確定修正系數(shù),修正基準(zhǔn)地價從而得出估價對象地價的一種方法。

    1.2.2假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法又稱剩余法,是在預(yù)計開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上,扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費用、利息、利潤和銷售稅費等,以價格余額來估算待估土地價格的方法。

    2土地開發(fā)成本估算方法

    在房地產(chǎn)開發(fā)項目中的應(yīng)用隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展成熟,其開發(fā)項目管理逐漸呈現(xiàn)出大型化、系統(tǒng)化、復(fù)雜化特點。因此,為進(jìn)一步提升其項目開發(fā)質(zhì)量,管理人員必須積極轉(zhuǎn)變其管理理念,運用各種高效化成本估算方法進(jìn)行成本估算,明確企業(yè)在整個開發(fā)過程中的權(quán)力與義務(wù),并進(jìn)一步優(yōu)化資源配置,做到產(chǎn)權(quán)明晰,分配合理。

    2.1項目概況

    ①土地登記狀況。待估宗地的編號、宗地名稱、宗地位置、面積、用途、地號、圖號、土地級別等國有土地使用證土地登記狀況。

    ②權(quán)利狀況。待估宗地的土地所有權(quán)屬于國家所有,土地使用權(quán)為JDC房地產(chǎn)開發(fā)公司合法取得。待估宗地來源合法,產(chǎn)權(quán)清楚。

    2.2土地開發(fā)成本估算采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法估算該項目宗地土地使用權(quán)獲取費用,本次評估的土地處于遼陽市五級地段,設(shè)定為住宅。根據(jù)遼陽市新調(diào)整的土地級別和遼陽市基準(zhǔn)地價資料,對應(yīng)的50年期基準(zhǔn)地價為690元/平方米。

    ①日期修正系數(shù)K1的確定。由于自2008年以來,遼陽市的地價指數(shù)變化較大,平均漲幅約為20%,根據(jù)遼陽市的地價指數(shù),確定期日修正系數(shù)K1=120/100=1.2。

    ②確定土地使用權(quán)年期修正系數(shù)K2。由于遼陽市商業(yè)、辦公、工業(yè)用地基準(zhǔn)地價均設(shè)定為50年期土地使用權(quán)價格,此次土地使用年期為70年。

    ③容積率修正系數(shù)K3的確定。根據(jù)基準(zhǔn)地價技術(shù)工作報告及其說明,其地價內(nèi)涵定義為單位樓面地價,故直接乘以建筑面積即可得出單位地價,或許直接乘以容積率1.0修正。

    ④開發(fā)程度修正的確定。因本次評估所使用的基準(zhǔn)地價設(shè)定開發(fā)程度與本次評估宗地設(shè)定開發(fā)程度相同,因此不需再進(jìn)行開發(fā)程度修正。

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二、考試方法改革方案設(shè)計

根據(jù)對工程管理專業(yè)同學(xué)的調(diào)查，絕大多數(shù)同學(xué)希望能在平時學(xué)習(xí)過程中，通過課堂的教學(xué)和課后有目的的學(xué)習(xí)，認(rèn)識房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀，掌握有效的方法去分析經(jīng)濟(jì)問題。因此，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)精品課程教學(xué)小組內(nèi)的各位教師決定在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)課堂內(nèi)試行新的教學(xué)和考試配套改革方案。2011－2013年3年間，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)課程教學(xué)過程中，我校房地產(chǎn)和工程管理專業(yè)的學(xué)生均參與到考試方法改革的實踐中，考試方法改革方案設(shè)計如下:學(xué)生成績評定的具體措施為:平時成績(50%)+期末考試成績(50%)=學(xué)期末總成績(100%)。平時成績的考核內(nèi)容主要包括:

(1)平時考勤，平時課堂點名或者點人回答問題不到者，一次扣一分，三次不到，此項考勤成績?yōu)榱恪?/p>

(2)學(xué)期論文，課程學(xué)習(xí)過半后開始專業(yè)論文的寫作練習(xí)，在該學(xué)期的最后一堂課上交，并以論文質(zhì)量為評分標(biāo)準(zhǔn)。

(3)四次大型作業(yè)，每次作業(yè)最高分為5分，根據(jù)完成作業(yè)的態(tài)度、作業(yè)中的信息收集水平、分析問題的水平、文字總結(jié)水平進(jìn)行相應(yīng)打分。早期布置的作業(yè)以獨立作業(yè)形式為主，2年后進(jìn)行了調(diào)整四次大型作業(yè)有獨立完成的，也有分小組完成的。獨立完成的作業(yè)部分由老師打分，小組作業(yè)通常以小組授課或無領(lǐng)導(dǎo)小組討論形式展開，由老師和其他組的同學(xué)進(jìn)行打分后，取加權(quán)平均分計算。

(4)期中口語測試成績，期中對學(xué)生的學(xué)習(xí)情況進(jìn)行檢測，采用抽題口試的方式，學(xué)生隨機(jī)抽取題庫中的習(xí)題，現(xiàn)場回答問題，老師給出得分，這些口試習(xí)題與課堂回答問題結(jié)合在一起，鍛煉學(xué)生的口頭表達(dá)能力。但從2013年開始我們?nèi)∠舜朔N方式，因為整體90后學(xué)生表現(xiàn)出來的風(fēng)格和80后學(xué)生有較大區(qū)別，他們勇于表達(dá)，表達(dá)能力也普遍較強(qiáng)，缺點是言之無物，因此更多的應(yīng)該針對其邏輯思維能力、歸納整理能力進(jìn)行鍛煉。

三、考試方法改革效果分析與完善思路

將以上改革方案付諸實施后，發(fā)現(xiàn)同學(xué)們在平時的學(xué)習(xí)中投入了更多的時間和經(jīng)歷，并且鍛煉了同學(xué)們集體學(xué)習(xí)能力和團(tuán)隊合作精神。學(xué)生反映，考試方法改革后平時學(xué)習(xí)時間較過去增加了1/3，學(xué)習(xí)的積極性更強(qiáng)，對專業(yè)課程的理解和相關(guān)領(lǐng)域的認(rèn)識都有提高，逐步掌握了專業(yè)課的學(xué)習(xí)方法。但是近三年的考試方法改革實踐中也發(fā)現(xiàn)還存在一些問題，亟待進(jìn)一步完善。

(一)教學(xué)形式和作業(yè)內(nèi)容設(shè)置應(yīng)更多元化

考試并不是目的，教學(xué)內(nèi)容、教學(xué)形式和作業(yè)的安排要從學(xué)生掌握專業(yè)知識，提高研究分析能力角度進(jìn)行設(shè)計。需要采取更多元化的方式，一方面在本科教學(xué)中加強(qiáng)對學(xué)生課堂教學(xué)和課外科研的結(jié)合力度，另一方面建立起有利于科研創(chuàng)新人才培養(yǎng)的課程體系、教學(xué)模式和考試方法，多管齊下促進(jìn)本科教育質(zhì)量的提高和人才培養(yǎng)。將本科課堂教學(xué)從傳統(tǒng)的以教師為主的知識講授向參與式、討論式、自學(xué)輔助式等多樣化教學(xué)方法轉(zhuǎn)換，調(diào)動學(xué)生的學(xué)習(xí)積極性，使得課堂外教學(xué)效果能得以延續(xù)，提高教學(xué)質(zhì)量。從作業(yè)形式設(shè)計上，早期我們的作業(yè)形式較多以獨立完成為主導(dǎo)，每一次作業(yè)針對專業(yè)能力培養(yǎng)的一個側(cè)面，雖然學(xué)生反映較好，但是缺少集體鍛煉，因此后期進(jìn)一步對作業(yè)形式進(jìn)行探索，力求作業(yè)形式的多元化，加大集體作業(yè)比例，使得對學(xué)生能力的鍛煉和培養(yǎng)更為全面。

(二)作業(yè)內(nèi)容設(shè)計應(yīng)更為科學(xué)合理

隨著2012年所在學(xué)院大力推進(jìn)考試方法改革，很多課程都加大了平時的作業(yè)量。特別對于大二下和大三的學(xué)生，專業(yè)課程比較多，還有很多學(xué)生修了雙學(xué)位或者準(zhǔn)備出國考試，因此學(xué)生的課業(yè)負(fù)擔(dān)明顯加重，和2012年前相比，學(xué)生普遍反映作業(yè)太多了，因此一方面我們將進(jìn)一步探索作業(yè)形式的多樣化，另一方面在作業(yè)內(nèi)容設(shè)計上將會適當(dāng)精簡化。逐步取消口語考試，隨著課程進(jìn)度的展開，由易到難，由獨立完成到集體完成，并使作業(yè)內(nèi)容和作業(yè)形式相配合。以學(xué)生為主體，實行“邊學(xué)習(xí)、邊研究、邊實踐”的作業(yè)過程，培養(yǎng)學(xué)生的實踐、研究與認(rèn)知能力，提高創(chuàng)新意識和創(chuàng)造能力，使其在大學(xué)期間能培養(yǎng)起終生受益的學(xué)習(xí)習(xí)慣和研究方法。

(三)作業(yè)評分標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)更科學(xué)化

對獨立完成的作業(yè)部分，專業(yè)任課老師掌握評分標(biāo)準(zhǔn)，對于小組作業(yè)部分，由專業(yè)老師和其他小組成員共同打分。由于學(xué)生對討論問題難以進(jìn)行有效的專業(yè)評價，因此造成了集體作業(yè)打分時具有一定隨意性，使得這類作業(yè)的考核評分難以真實準(zhǔn)確的反映小組成員水平，因此需進(jìn)一步探討集體作業(yè)評分標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)定模式，使其更為科學(xué)化，能有效反映小組成員的專業(yè)水平。后期我們采取過研究生作為助教參與本科課堂教學(xué)，對集體作業(yè)進(jìn)行打分，但是由于研究生課堂與本科生課堂教學(xué)時間上經(jīng)常出現(xiàn)沖突，因此這類方式難以有效持續(xù)進(jìn)行，目前還在進(jìn)一步考慮如何制定科學(xué)的評分標(biāo)準(zhǔn)。

(四)期末考試內(nèi)容應(yīng)與平時作業(yè)結(jié)合起來

期末考試是該門課程的總結(jié)性考試，試題除了考查學(xué)生對該門課程基礎(chǔ)知識的掌握情況以外，更要側(cè)重考查學(xué)生運用所學(xué)課程知識分析問題、解決問題能力和創(chuàng)新能力。因此期末考卷的設(shè)計應(yīng)和平時作業(yè)的內(nèi)容、方法等結(jié)合起來。這一方面可以使學(xué)生平時作業(yè)的積極性提高，重視平時作業(yè)的資料收集、專業(yè)分析和知識整理，另一方面也使得期末考試的靈活性更強(qiáng)，學(xué)生無法通過考前抱佛腳的形式去加強(qiáng)訓(xùn)練，再者也使得學(xué)生在期末對一學(xué)期的專業(yè)知識的學(xué)習(xí)方法、學(xué)習(xí)內(nèi)容有更高層面的總結(jié)和回顧。

篇8

(一)宏觀調(diào)控中政府權(quán)力干預(yù)的處境

1。政府宏觀調(diào)控的必要性

筆者認(rèn)為，市場一方面在創(chuàng)造利益，另外一方面在破壞利益。對于房地產(chǎn)市場的起伏不定，權(quán)力掌控的主體———國家，必須要對市場進(jìn)行一定的行政干預(yù)，如果不采取干預(yù)措施，市場失靈，則帶來的影響不僅僅是金融風(fēng)暴所能比擬的，它對整個國民經(jīng)濟(jì)的影響和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的破壞難以想象。具體到房地產(chǎn)市場，如果土地完全市場化、各類配套設(shè)施能通過市場手段獲得、銀行貸款是完全透明的，則房地產(chǎn)交易價格是競爭性的。而這些條件的滿足需要以整個經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的市場運行為前提，至少目前中國房地產(chǎn)市場還沒達(dá)到這種水平。［6］從這個意義上講，在我國目前的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，讓房地產(chǎn)市場自由發(fā)展既無條件又失公平。面對這樣的市場，政府有充分的理由進(jìn)行干預(yù)。市場缺乏政府宏觀政策調(diào)控和法律監(jiān)管猶如一場沒有音樂的舞會一樣，再好的舞姿也因為沒有旋律的指揮而無所適從。

2.政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的處境

關(guān)于政府對市場干預(yù)的力度，不少學(xué)者提出了很多質(zhì)疑。因為權(quán)力的運用在其宏觀調(diào)控中有模糊的地帶。有的專家認(rèn)為政策的調(diào)控本身沒有法律的規(guī)范性和強(qiáng)制力，但在具體實施過程中，地方政府甚至將政策依據(jù)作為處罰和上位法的解釋依據(jù)，這本身就是不合法的。［7］另外政府一方面想通過房地產(chǎn)業(yè)帶動其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，以期達(dá)到產(chǎn)業(yè)鏈的平衡。但另一方面又行使權(quán)力來過度干預(yù)市場的發(fā)展，既要做到支持、保護(hù)、維護(hù)房地產(chǎn)投資人的利益，又要采取行政手段遏制他們的利益。令政府感到尷尬的是抑制房地產(chǎn)的發(fā)展也是抑制自身的利益。這是一個無法調(diào)和的矛盾。因為市場的規(guī)律、規(guī)則不通過政府干預(yù)，那么更多的消費者權(quán)利將得不到切實的保護(hù)。無論如何，政府都只能犧牲部分利益來成全整體利益。因為公共利益是首位的。筆者認(rèn)為這是宏觀調(diào)控的初衷，也是目前政府扮演的角色和所處的環(huán)境。

(二)利益在房產(chǎn)市場主體中的分割

市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，參與市場、角逐市場，根本的目的還是獲取利益的最大化。有學(xué)者說，一個好的市場既要滿足市場經(jīng)濟(jì)體制的完善，也要滿足法治體系的健全，關(guān)鍵的還是要看市場利益機(jī)制是否均衡。在房地產(chǎn)行業(yè)，無論是房開商還是貸款銀行、無論是政府部門還是其他產(chǎn)業(yè)鏈(如建筑業(yè)、化工業(yè)、機(jī)械制造業(yè)、交通運輸及倉儲業(yè)等多個行業(yè)有密切的關(guān)系;同時還有金融、保險業(yè)、電力、煤氣及水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)、社會服務(wù)業(yè)、交通運輸、倉儲及郵電通信業(yè)、批發(fā)和零售貿(mào)易、餐飲業(yè)家用電器業(yè)、家具制造業(yè)、建筑裝飾業(yè)等)。甚至廣大消費者，都希望最大化的減少風(fēng)險和損失，以期在利益的分配中能占更多的份額，當(dāng)然有的利益已經(jīng)被預(yù)設(shè)。如房價、利率、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的商品價格等。在復(fù)雜的利益格局中，被動的消費群體始終處于弱勢的地位。但利益的追求不能建立在違法違規(guī)和損害公民權(quán)利基礎(chǔ)之上。無論社會利益格局如何調(diào)整和變動，都要保障公民的生存權(quán)和發(fā)展權(quán)。根據(jù)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，及時調(diào)整最低生活保障、最低工資、貧困線和其他保障水平，防止利益格局固定化、部門化、權(quán)力化。政府之間、政府與市場之間要建立正常的利益協(xié)調(diào)、博弈機(jī)制，使權(quán)力與職責(zé)、利益相符合。［8］打于強(qiáng)勢的銀行、房產(chǎn)投資人、政府的利益壟斷。最大化的將局部利益轉(zhuǎn)向公共利益。

(三)競爭秩序需建立在道德的邏輯優(yōu)先性上

競爭必須依賴于一定的市場競爭機(jī)制，不能違反法律規(guī)范及市場規(guī)則。否則將不會形成有序的行業(yè)競爭格局。秩序是穩(wěn)定的首要條件，沒有良好的秩序規(guī)則就沒有和諧發(fā)展的基礎(chǔ)。針對房地產(chǎn)市場因價格波動帶來的不穩(wěn)定性，政府不斷開展整頓市場和規(guī)范市場經(jīng)濟(jì)秩序的各種舉措。這對維系房地產(chǎn)市場秩序、一定程度上遏制房地產(chǎn)價格起到至關(guān)重要的作用。一旦市場秩序混亂，規(guī)則沒有得到遵守，利益的無限追求已經(jīng)突破了道德可以容忍的底線，那國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展將是災(zāi)難性的，屆時再合理地宏觀調(diào)控措施估計都難以進(jìn)行及時有效的補救。所以，為了維護(hù)房地產(chǎn)市場不至于壟斷利益，影響整個國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。政府的宏觀調(diào)控和市場干預(yù)有絕對的合理性和必要性，但也不能將這種干預(yù)手段作為房地產(chǎn)市場秩序唯一的穩(wěn)定依據(jù)。因為還有一個不可忽略的因素，即道德力量。民生問題是任何一個國家發(fā)展的歸宿點，市場秩序即便不穩(wěn)定，也不能以消費者或廣大民眾的利益做為代價。市場在建立起自身機(jī)制的同時，也應(yīng)該慢慢形成自我的道德體系。競爭無界，道德有底。所以市場不缺乏人性，市場也不能脫離道德。在我國的房地產(chǎn)市場競爭機(jī)制中，道德的邏輯性必須置于首要地位。不要形成企業(yè)與地方政府聯(lián)合反調(diào)控的行為。因此，市場競爭秩序乃是基于社會共同的道德訴求。由于既不存在一個完備的道德，也不存在完備的法律，道德與法律須臾不可分離。我們既可以從社會的法律活動中去閱讀到特定社會的道德狀況，也可以通過社會的道德資源去反思它的法律處境。當(dāng)現(xiàn)代社會孜孜以求的法制追求不足以維持市場秩序時，我們不能忘記，道德具有邏輯的優(yōu)先性，因而必須尋求和利用現(xiàn)實的道德資源。如此，才能促進(jìn)繁榮穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場秩序。

(四)房地產(chǎn)市場的健康需要法律體系的規(guī)范化

不僅僅是房地產(chǎn)市場，其他任何行業(yè)的發(fā)展都需要一部相對完善的法律規(guī)范來加以調(diào)整和保護(hù)。法律與社會其他調(diào)控手段一樣，既有自己的運行方式和規(guī)律，也有調(diào)整其規(guī)范對象的規(guī)律。對于房地產(chǎn)市場，由于牽涉到的主體比較多，即便是政府也不例外。這是房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性質(zhì)所決定的。但無論有多復(fù)雜的參與主體，都必須遵守一定的規(guī)則和法律規(guī)范。沒有完善的法律體系就不可能有完善的健康的行業(yè)發(fā)展。針對房地產(chǎn)發(fā)展的極端不穩(wěn)定性及與其他行業(yè)甚至與整個國民經(jīng)濟(jì)的關(guān)聯(lián)性，國家出臺了許多規(guī)范性文件和政策，但有的如《行政處罰法》、《行政許可法》、《立法法》、《房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《擔(dān)保法》等規(guī)定上內(nèi)容含混不清，缺乏確定性，經(jīng)常用一些常識性概念表達(dá)專業(yè)性問題，缺乏應(yīng)有的確定性和嚴(yán)謹(jǐn)性，在法律責(zé)任上很難界定。在我國制定的關(guān)于房地產(chǎn)的法律法規(guī)及相關(guān)的政策、制度中，還應(yīng)當(dāng)防止保護(hù)房地產(chǎn)消費者權(quán)益的專門立法與既存法律發(fā)生競合?！跋M者保護(hù)法廣泛地存在于各種法律規(guī)范之中，不受部門的限制。凡對消費者利益具有保護(hù)功能的法律規(guī)定，都是消費者保護(hù)法的組成部分”。［9］P220對房地產(chǎn)消費者權(quán)益的保護(hù)可通過完善相關(guān)法律的途徑實現(xiàn)，并在相關(guān)法律中規(guī)定對不同種類的房地產(chǎn)權(quán)益予以不同程度的保護(hù)。況且房地產(chǎn)消費者權(quán)益內(nèi)容龐雜，一部法規(guī)難以窮盡，且廣泛涉及諸多相關(guān)法律，易導(dǎo)致法律適用的競合。主要是與民法通則或未來的民法典、房地產(chǎn)法、合同法、建筑法等法律的競合，雖然可以強(qiáng)調(diào)對有關(guān)公民基本生存權(quán)利的規(guī)范優(yōu)先適用的競合規(guī)則，但制訂新法和修改法律畢竟要以防止而不是增加競合為宜。

(五)責(zé)任的承擔(dān)主體模糊

篇9

作者：楊靜 汪貴秀 單位：臨沂市國土資源局

存在問題

（1）規(guī)模化開采程度偏低?，F(xiàn)有的527個礦山企業(yè)中，小型礦山占到了66％，產(chǎn)業(yè)集中度、企業(yè)規(guī)模度存在較大差距，缺少規(guī)模大、競爭力強(qiáng)的龍頭企業(yè)，特別是特大型礦山基本沒有，礦產(chǎn)資源開發(fā)小、散現(xiàn)象比較突出，礦產(chǎn)資源規(guī)模開發(fā)效益不明顯。（2）資源利用率較低。采選技術(shù)相對比較落后，綜合回收率和綜合利用率較低，一些礦種，比如石膏礦回采率僅為32％，資源利用比較粗放。礦山企業(yè)用于科技研發(fā)的投入不足，大多數(shù)礦山以出售原礦為主，礦產(chǎn)品深加工技術(shù)水平和能力薄弱，附加值不高，企業(yè)核心競爭力不強(qiáng)，存在產(chǎn)業(yè)鏈條短腿、缺項現(xiàn)象。（3）市場調(diào)控能力較弱。礦產(chǎn)品市場體系不夠完善，市場配置資源機(jī)制仍不成熟，缺少市場動態(tài)監(jiān)控機(jī)制，造成資源投放總量得不到有效控制，石膏等部分礦產(chǎn)品趨于飽和，石英砂等礦產(chǎn)市場價格過低，有些優(yōu)勢資源產(chǎn)業(yè)布局不合理，區(qū)域配套水平差，“小、散、弱、粗”現(xiàn)象突出。（4）部分礦種后備資源不足。資源勘探資金投入不足，勘探機(jī)制尚未建立，經(jīng)過長期開采，部分礦種資源日益減少，地質(zhì)勘查新增儲量抵不上消耗速度，包括一些優(yōu)勢礦種的資源后備嚴(yán)重不足。（5）地質(zhì)環(huán)境保護(hù)不容樂觀。受高利潤、高回報率的驅(qū)使，違規(guī)非法采礦、盜采資源、超層越界開采等現(xiàn)象仍有發(fā)生，對生態(tài)環(huán)境造成一定程度的破壞［2］。臨沂市露天開采的礦山429個，占礦山總量的81％，因采礦造成的土地、植被、山體破壞及次生的地災(zāi)隱患仍然存在，地質(zhì)環(huán)境恢復(fù)治理任務(wù)重、難度大。

對策建議

全面實施礦業(yè)權(quán)設(shè)置方案制度，保障和促進(jìn)礦產(chǎn)資源勘查開采合理布局，深化礦山整合，集中扶優(yōu)扶強(qiáng)，提高礦產(chǎn)資源開發(fā)規(guī)?；?、集約化水平［4］。鼓勵大集團(tuán)和中小礦山企業(yè)自主聯(lián)合，采取聯(lián)營、兼并、參股、控股、收購等多種形式，穩(wěn)步推進(jìn)資源整合，促使有限的礦產(chǎn)資源向優(yōu)勢企業(yè)集中。嚴(yán)格落實礦山企業(yè)準(zhǔn)入制度，提高企業(yè)辦礦門檻，凡地下開采礦山核定能力或生產(chǎn)規(guī)模煤礦達(dá)不到規(guī)定要求的一律不予審批［5］。帶技術(shù)、帶資金的尖端人才，努力做到引進(jìn)一個人才、攻克一項技術(shù)、培育一個項目，帶動礦產(chǎn)開發(fā)的層次躍升和結(jié)構(gòu)優(yōu)化。培育優(yōu)勢龍頭企業(yè)。通過招商引資、激活民資等方式新上一批礦產(chǎn)品精深加工項目，形成一批帶動作用大、市場占有率高、競爭能力強(qiáng)、資源消耗低、環(huán)境污染少、綜合效益好的骨干龍頭企業(yè)。積極探索“以項目配置資源”開發(fā)新模式，對落戶臨沂的礦產(chǎn)資源精深加工大項目、大企業(yè)，具備礦產(chǎn)資源開采條件和能力的，可優(yōu)先獲得采礦權(quán)，建設(shè)礦山基地。支持現(xiàn)有礦業(yè)企業(yè)技術(shù)改造，不斷擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，提高深加工比重。支持龍頭企業(yè)創(chuàng)辦循環(huán)經(jīng)濟(jì)、節(jié)能減排、資源綜合利用項目，在項目申報和政策扶持上給予傾斜［6］。規(guī)范資源開發(fā)秩序?？茖W(xué)編制礦業(yè)權(quán)設(shè)置方案，合理有序地實施資源開發(fā)。嚴(yán)厲打擊礦產(chǎn)資源違法開采行為，對無證勘查開采、超層越界開采、擅自轉(zhuǎn)讓、以采代探和關(guān)閉礦山復(fù)采等行為進(jìn)行專項整治［7］。加強(qiáng)礦山安全生產(chǎn)，對存在安全隱患的礦山進(jìn)行停產(chǎn)整頓，整頓后仍達(dá)不到安全生產(chǎn)條件的，依法予以取締。推廣應(yīng)用衛(wèi)星遙感、遠(yuǎn)程監(jiān)控等監(jiān)管手段，提高科技管礦水平。加強(qiáng)礦山環(huán)境保護(hù)。強(qiáng)化各部門協(xié)作聯(lián)動、各負(fù)其責(zé)，嚴(yán)格執(zhí)行環(huán)境影響評價制度、環(huán)保設(shè)施“三同時”制度、礦山地質(zhì)災(zāi)害環(huán)境評價制度，督促礦山企業(yè)增加環(huán)保投入，履行環(huán)境保護(hù)、植被恢復(fù)、水土保持、地質(zhì)災(zāi)害防治和占用土地復(fù)墾等法定義務(wù)。依法關(guān)閉破壞資源和污染環(huán)境的土法采礦、選礦工藝及與資源儲量規(guī)模不相適應(yīng)的小礦山［8］。嚴(yán)格執(zhí)行礦山生態(tài)環(huán)境恢復(fù)治理保證金制度，完善生態(tài)環(huán)境恢復(fù)治理補償機(jī)制，加強(qiáng)環(huán)境污染治理和礦山植被恢復(fù)。臨沂市擁有得天獨厚的資源優(yōu)勢。大力發(fā)展礦業(yè)經(jīng)濟(jì)，盡快把資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢，是推動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)力支撐和最大潛力，是臨沂市未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長點。要充分抓住“資源山東”建設(shè)的有利契機(jī)，把礦產(chǎn)資源開發(fā)置于培育主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)重中之重的位置，大力推進(jìn)資源節(jié)約與綜合利用、綠色礦山建設(shè)和礦業(yè)循環(huán)經(jīng)濟(jì)，盡快實現(xiàn)由資源大市向資源強(qiáng)市的轉(zhuǎn)變。

篇10

2、房地產(chǎn)開發(fā)面臨的主要風(fēng)險

2.1政治風(fēng)險

是指一個國家所處的國際國內(nèi)政治環(huán)境變動（如戰(zhàn)爭、罷工、社會動蕩）及相應(yīng)的政策法律調(diào)整（如金融政策和財政政策變動、土地使用制度改革、住房制度改革），造成房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟(jì)上的損失。對房地產(chǎn)開發(fā)商影響最為直接的是金融政策和財政政策。就金融政策而言，實行緊的貨幣政策還是實行松的貨幣政策直接影響開發(fā)者和購買者所持有的資本，影響項目的開發(fā)和出售。同時銀行關(guān)于房地產(chǎn)方面的業(yè)務(wù)也會對房地產(chǎn)的需求發(fā)生影響。就財政政策而論，政府實行緊的財政政策還是實行松的財政政策，對房地產(chǎn)的稅收政策，對住宅是實行福利供給政策還是實行對低收入階層采取有限的補貼政策，政府對房地產(chǎn)的投資等，都會對房地產(chǎn)開發(fā)和需求發(fā)生影響。這一風(fēng)險在我國尤其需要關(guān)注。

2.2經(jīng)濟(jì)風(fēng)險

是指由于經(jīng)濟(jì)形勢（如市場需求、購買力、利率、稅率、匯率等）變動導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟(jì)上的損失。由于從可行性研究到樓盤上市的時段內(nèi)，市場需求變動的可能性很大，消費者對戶型結(jié)構(gòu)及單元面積的偏好也會發(fā)生變化。原來的細(xì)分市場上該類物業(yè)還供不應(yīng)求，而不久卻可能大量積壓，難免使投資收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離預(yù)期。通貨膨脹時期，紙幣貶值，價格全面上漲，房地產(chǎn)雖然具有一定的抵抗通貨膨脹的能力，但其價格也會上漲。而人們手中持有的貨幣量是一定的，這樣購買力相對下降，可能無力支付日漸升值的房地產(chǎn)，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項目難以售出而承擔(dān)風(fēng)險。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)資金需要量大，完全依靠自有資金周轉(zhuǎn)是非常困難的，通常需要采用外界資金，如向銀行貸款和預(yù)售。以自己開發(fā)的房地產(chǎn)作為抵押獲得用于該項投資的貸款時，如果不能按照抵押貸款協(xié)議規(guī)定的期限償付本息時，就必須承擔(dān)作為抵押品的房地產(chǎn)將可能成為他人財產(chǎn)的風(fēng)險。采用預(yù)售房屋籌集開發(fā)資金時，如果不能按照預(yù)售協(xié)議規(guī)定的日期交房，就必須承擔(dān)支付巨額的賠償金的風(fēng)險。

2.3自然風(fēng)險

是指由于自然因素（如洪水、火災(zāi)、地震等）對房地產(chǎn)開發(fā)造成的影響，從而使房地產(chǎn)開發(fā)商造成經(jīng)濟(jì)上的損失。自然風(fēng)險出現(xiàn)的機(jī)會較少，但是一旦出現(xiàn)，造成的損失是相當(dāng)大的。

2.4技術(shù)風(fēng)險

是指由于科技進(jìn)步、技術(shù)結(jié)構(gòu)及其相關(guān)變量的變動給房地產(chǎn)開發(fā)商可能帶來的損失。例如，由于科技進(jìn)步可能對房地產(chǎn)商品的適用性構(gòu)成威脅，迫使開發(fā)商追加投資進(jìn)行房地產(chǎn)的更新、翻修和改造。由于建筑設(shè)計變動可能導(dǎo)致建安工程成本增加，從而影響項目形成后的租售。

2.5經(jīng)營風(fēng)險

是指由于開發(fā)商因開發(fā)項目經(jīng)營管理不善導(dǎo)致預(yù)期收益不能實現(xiàn)，或不足以補償經(jīng)營費用的可能性。該類風(fēng)險主要歸因于開發(fā)商主觀上對開發(fā)成本、租金售價、開發(fā)周期以及資金籌措等的預(yù)測錯誤和決策失誤。

3、導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險的因素剖析

3.1政策環(huán)境與經(jīng)濟(jì)形勢

房地產(chǎn)開發(fā)由于與國家經(jīng)濟(jì)形勢緊密相關(guān)，因此，在很大程度上受到政府政策的控制。如：政府對租金售價的控制，對外資的控制，對土地使用的控制，對環(huán)境保護(hù)的要求，尤其對投資規(guī)模和金融的控制，以及新稅務(wù)政策的制訂，都可能對房地產(chǎn)開發(fā)商構(gòu)成風(fēng)險。在我國尤其需要關(guān)注。

經(jīng)濟(jì)繁榮時，由于各產(chǎn)業(yè)擴(kuò)大生產(chǎn)，使房地產(chǎn)供不應(yīng)求，房地產(chǎn)價格不斷升高。而在經(jīng)濟(jì)衰退時，社會對房地產(chǎn)需求能力受到抑制，產(chǎn)品開始出現(xiàn)難以脫手的現(xiàn)象，此時，開發(fā)商的資金已經(jīng)投入，形勢的波動使其作出反映并進(jìn)行調(diào)整是相當(dāng)遲鈍的，短時間內(nèi)很難變化或找到其他替代者，從而會使開發(fā)商陷入困境。

3.2房地產(chǎn)市場的發(fā)育程度與供求狀況

在市場經(jīng)濟(jì)條件下，一個發(fā)育完善的市場應(yīng)具備：信息充分、商品同質(zhì)、廠商買者自由出入以及交易雙方數(shù)量眾多四個基本條件。而一個發(fā)育不充分的市場必然會給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來一定的風(fēng)險。

從總體上講，房地產(chǎn)市場是地區(qū)性的市場，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場供求變化對開發(fā)商的影響要比整個國家房地產(chǎn)市場供求變化對開發(fā)商的影響大的多。只要當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展是健康的，房地產(chǎn)需求就不會發(fā)生大的變化。房地產(chǎn)開發(fā)的強(qiáng)度取決于潛在的開發(fā)商對租售收益的預(yù)期。當(dāng)租金、售價因房屋供應(yīng)短缺而上升時，開發(fā)商便會紛紛開發(fā)房地產(chǎn)，但由于開發(fā)需要一定的時間，待開發(fā)完成時，市場供求可能已發(fā)生了變化，致使開發(fā)的物業(yè)難以租售。

3.3開發(fā)時機(jī)的選擇

經(jīng)濟(jì)運行有快速和滯緩交替出現(xiàn)的周期性特點，房地產(chǎn)投資也是有周期性的。投資周期包括高峰—收縮—低谷—恢復(fù)四個階段。在高峰期，國民經(jīng)濟(jì)迅速增長，經(jīng)濟(jì)處于高峰期，由于各產(chǎn)業(yè)擴(kuò)大生產(chǎn)，使得房地產(chǎn)供不應(yīng)求，房地產(chǎn)價格不斷升高。在收縮期，國家緊縮銀根，控制投資規(guī)模，社會對房地產(chǎn)需求能力受到抑制，產(chǎn)品開始出現(xiàn)難以脫手的現(xiàn)象。在低谷期，社會信貸關(guān)系進(jìn)一步緊張使得工業(yè)和建筑業(yè)投資銳減，投資產(chǎn)品價格降低但難以出售。在恢復(fù)期，國家放松銀根，降低利率，社會對房地產(chǎn)的需求量開始增大，價格逐漸回升，此時正是房地產(chǎn)投資的黃金時期。從較長時間看，在投資收縮期、低谷期搞企業(yè)兼并或作準(zhǔn)備投資，在投資高峰期、恢復(fù)期大力投資，必能獲取較大盈利，避免較大虧損。

3.4開發(fā)地點的選擇

房地產(chǎn)的不可移動性、區(qū)域性和個別性，決定了它所處的地理位置極為重要。房地產(chǎn)行業(yè)有句名言：第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三仍是區(qū)位，可見房地產(chǎn)開發(fā)地點的選擇對開發(fā)商至關(guān)重要。房地產(chǎn)開發(fā)商搶占中心或門戶區(qū)位是普通常識，問題的關(guān)鍵是如何預(yù)測近期將形成的新的中心區(qū)位或新的門戶區(qū)位。在繁華地段開發(fā)房地產(chǎn)項目將實現(xiàn)最大的開發(fā)利潤，但這一范圍可能已不存在一塊可供開發(fā)的土地，開發(fā)商只好為獲得更大的選址范圍而放棄一部分利潤。同時，房地產(chǎn)開發(fā)所涉及的地理環(huán)境條件，甚至社會經(jīng)濟(jì)條件處于不斷的變化發(fā)展過程中，這會使開發(fā)商經(jīng)受著風(fēng)險的考驗，需要有一定的預(yù)見性。開發(fā)商若能及早投資開發(fā)具有價值增長潛力的地塊，則幾年后將會獲取較大的利潤。

3.5開發(fā)類型的選擇與開發(fā)規(guī)模的確定

房地產(chǎn)開發(fā)過程是巨額資金投入的過程，從購買土地、工程建設(shè)到推出廣告、上市銷售或出租，均需要投入大量的資金。而作為開發(fā)商，通常難以完全用自有資金來完成一開發(fā)項目。一般都是在投入一筆啟動資金如地價款或前期費用后，通過各種借貸、預(yù)售等融資手段來籌集開發(fā)資金，滾動開發(fā)。所以，對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，資金的籌措是項目能否按期、按質(zhì)完成的重要一環(huán)。房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模越大，開發(fā)商承擔(dān)的風(fēng)險也就越大。

3.6開發(fā)周期的長短

房地產(chǎn)開發(fā)及交易需要較長的時間，尤其是對于大中型開發(fā)項目，從尋找機(jī)會、可行性研究、購買土地、勘測設(shè)計、籌措資金、前期準(zhǔn)備到工程施工、竣工，以及制訂價格、推出銷售及簽署成交合同，往往需要幾年時間才能完成。在房地產(chǎn)商品開發(fā)過程中，很難在一開始就能對整個開發(fā)期內(nèi)的各項費用和收益流動作出精確的估計，只能是大概的測算。而在這一較長的開發(fā)期內(nèi)，房地產(chǎn)市場的供求變化，消費者喜好的改變，社會經(jīng)濟(jì)形勢的興衰，國家有關(guān)政策的調(diào)整，物價的漲跌，匯率及利率的變動都將是難以精確預(yù)測的?？墒欠康禺a(chǎn)項目一旦確定，資金一經(jīng)投入，就很難根據(jù)情況的發(fā)展而加以改變和調(diào)整。開發(fā)期越長，各種社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件發(fā)生變化的可能性就越大，各種費用特別是后期費用和房屋售價或租金就更加難以確定，風(fēng)險也就越大。

此外，開發(fā)商的素質(zhì)、開發(fā)方式的確定也是導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險的重要因素。

4、處置房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險的具體措施

4.1事先有效避開風(fēng)險源地

例如，放棄某地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)以防止市場風(fēng)險。通常是，預(yù)測到在某邊貿(mào)地區(qū)長期效益不能保證或某個地區(qū)將有自然災(zāi)害頻繁發(fā)生等而作出的決策。有效地避開風(fēng)險源地可完全解除某種風(fēng)險，但意味著同時也放棄了從事該活動所帶來的利益，故此種避免風(fēng)險的措施，要受到一定的限制，即使采用，也應(yīng)在前期工作階段盡早作出，這樣可大大減少不必要的風(fēng)險投資費用。

4.2采用多樣化（或組合化）投資

就是把資金有選擇地投放到不同類型的房地產(chǎn)開發(fā)項目上。可投資建造不同收入層次居民所需的不同類型住宅、寫字樓、商店和娛樂場等，以減少未來收益的不確定性。因為各種不同類型房地產(chǎn)的開發(fā)風(fēng)險大小不一，收益高低相應(yīng)不同。一般而言，開發(fā)項目收益率相對較高的風(fēng)險大，開發(fā)項目收益率相對較低的風(fēng)險小。如果資金分別投入到不同的房地產(chǎn)開發(fā)項目，整體開發(fā)風(fēng)險就會降低，其實質(zhì)就是用個別房地產(chǎn)開發(fā)的高收益去彌補個別低收益的房地產(chǎn)損失，最終獲取一個較為平均的收益。房地產(chǎn)多樣化投資的關(guān)鍵是如何合理地確定投入不同類型的房地產(chǎn)的資金比例，使得即可降低開發(fā)風(fēng)險又可獲取較高的收益率。

4.3以財務(wù)方式控制風(fēng)險

具體有以下三種基本方法：1）通過正當(dāng)、合法的非保險手段（如合同條款的擬定）將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位。如房地產(chǎn)開發(fā)商將施工中危險性較高的工作轉(zhuǎn)包給其他的專業(yè)性施工單位，從而減少自己的風(fēng)險責(zé)任。再如實行項目股份化，將經(jīng)營風(fēng)險分散到全體股東身上等。對某些超過開發(fā)商能力的風(fēng)險，或保險無法提供的情況下，此種方法發(fā)揮著特有的作用。2）通過向保險公司投保，以繳納保險費為代價，將風(fēng)險轉(zhuǎn)移給保險公司承擔(dān)。保險作為一種及時、有效、合理的分?jǐn)倱p失和實施經(jīng)濟(jì)補償?shù)姆绞?，一直是處置風(fēng)險的主要手段，但保險的使用仍是有限的，因為并非所有風(fēng)險都可以保險，而且在很多情況下，保險并不能提供充分的補償。3）以自身財力，直接承擔(dān)風(fēng)險損失的補償責(zé)任。如將預(yù)計有可能發(fā)生的損失直接攤?cè)肴粘＝?jīng)營成本，又如建立風(fēng)險損失補償基金或建立自保公司。近年來，以組建專業(yè)自保公司作為主要形式的自留風(fēng)險手段，已在國內(nèi)外成為一種十分引人注目和具有廣闊發(fā)展前景的手段，而這種主動自留風(fēng)險手段的選擇與實踐，應(yīng)遵循法律規(guī)定，如對法定保險、強(qiáng)制保險的風(fēng)險標(biāo)的能否自留，就受到很大的限制，同時還要受自身經(jīng)濟(jì)實力的制約。

4.4對房地產(chǎn)市場進(jìn)行全面的調(diào)查，作出科學(xué)的預(yù)測

要仔細(xì)分析房地產(chǎn)開發(fā)周期并預(yù)測其變動，以選擇最佳開發(fā)時機(jī)；分析房地產(chǎn)開發(fā)所涉及的地理環(huán)境條件并預(yù)測其變化，以及早投資開發(fā)具有價值增長潛力的地塊；要了解國家政策并預(yù)測國家未來對房地產(chǎn)政策有何變化，是限制還是鼓勵，同時，要分析社會對房地產(chǎn)市場的需求類型和需求量并預(yù)測其變化，以確定開發(fā)項目和開發(fā)規(guī)模；要利用一切可能得到的信息資料，充分考慮到其他開發(fā)項目的競爭，盡可能準(zhǔn)確地預(yù)測擬開發(fā)項目的費用與收益。

4.5在工程完工前，就與租戶、客戶簽訂租約或預(yù)售合同

這樣，工程完工后房地產(chǎn)空置的風(fēng)險，租金下降的風(fēng)險，售價跌落的風(fēng)險，都可通過預(yù)租預(yù)售的安排來避免。當(dāng)然，預(yù)租、預(yù)售時，還應(yīng)注意一個問題，這就是開發(fā)商的風(fēng)險降低意味著與其交易的客戶的風(fēng)險提高。所以，開發(fā)期越長，其他行業(yè)的客戶就越不愿意與開發(fā)商簽定固定價格的合同。若要預(yù)租或預(yù)售，則租金、售價就會被壓得較低。

4.6通過簽約盡量固定那些對利潤敏感的變量

例如，利息支出增長的風(fēng)險可通過簽定固定利率貸款合同來減?。唤ㄔ熨M用增加的風(fēng)險可通過與建筑企業(yè)簽定固定預(yù)算合同來減??；工程不能按期完工的風(fēng)險可通過承包合同中延期罰款的條款來降低。

4.7盡早完成開發(fā)項目，以降低在開發(fā)期內(nèi)由于社會經(jīng)濟(jì)條件的變化而帶來的風(fēng)險。并在開發(fā)過程中加強(qiáng)項目管理，控制成本，保證質(zhì)量。

此外，還應(yīng)根據(jù)開發(fā)的需要有針對性地對從事房地產(chǎn)開發(fā)的人員進(jìn)行培訓(xùn)。根據(jù)開發(fā)商自身的資產(chǎn)負(fù)債能力與獲取資本的能力，合理確定開發(fā)方式。

參考文獻(xiàn)