導(dǎo)言：作為寫(xiě)作愛(ài)好者，不可錯(cuò)過(guò)為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)法論文，它們將為您的寫(xiě)作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

我國(guó)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)服務(wù)的主要業(yè)務(wù)范圍包括:(l)提供房地產(chǎn)法律、法規(guī)、政策與業(yè)務(wù)技術(shù)咨詢(xún)服務(wù)；(2)提供房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、房屋買(mǎi)賣(mài)、租賃、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析等信息服務(wù)；(3)提供房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究服務(wù)；(4)提供商品房經(jīng)紀(jì)及租賃服務(wù)；(5)提供代辦房地產(chǎn)過(guò)戶、備案、登記、抵押、保險(xiǎn)等手續(xù)與代領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)服務(wù)。

二、我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

(一)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)發(fā)展的規(guī)模特征

首先，房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)發(fā)展不平衡。地區(qū)間房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的不平衡，直接到房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的發(fā)展不平衡。無(wú)論是從深度或是廣度來(lái)看，沿海地中介服務(wù)業(yè)規(guī)模都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了內(nèi)陸地區(qū)。

其次，中介企業(yè)絕對(duì)數(shù)童多，相對(duì)規(guī)模小。多種原因促使了我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的迅速膨脹。然而，就相對(duì)規(guī)模而言，我國(guó)的房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的需要，這主要表現(xiàn)在：一是奉行市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)原則的中介企業(yè)受到資金、專(zhuān)業(yè)技術(shù)的限制，規(guī)模普追偏小。一是我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)的質(zhì)量和層次還處在低水平人力取勝的粗放發(fā)展階段，專(zhuān)業(yè)分工不夠細(xì)致，企業(yè)缺乏駕馭市場(chǎng)與組織業(yè)務(wù)的才能。房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，是一種特殊商品，其交易是產(chǎn)權(quán)交易，不僅有一套嚴(yán)格而復(fù)雜的規(guī)程，涉及眾多的法律法規(guī)，而且還需要具有相當(dāng)?shù)膶?zhuān)業(yè)知識(shí)。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和市場(chǎng)機(jī)制的日趨完善，對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的專(zhuān)業(yè)化會(huì)有更高要求，開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者對(duì)專(zhuān)業(yè)化的中介商會(huì)更加依賴(lài)。

（二）房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

首先，體系結(jié)構(gòu)徑渭分明。除了由政府管理部門(mén)派生或設(shè)立的房地產(chǎn)交易中心(市場(chǎng))基于信息來(lái)源、業(yè)務(wù)爭(zhēng)取、專(zhuān)業(yè)人才、專(zhuān)門(mén)技術(shù)等優(yōu)勢(shì)，有能力開(kāi)展多功能和多方位的服務(wù)以外，其他中介企業(yè)一般只能從事某項(xiàng)單一的服務(wù)業(yè)務(wù)。這種體系結(jié)構(gòu)的缺陷表現(xiàn)為多個(gè)服務(wù)業(yè)各自為戰(zhàn)、相互割裂、業(yè)務(wù)缺乏創(chuàng)新，存在某些服務(wù)領(lǐng)域欠缺和一些常規(guī)惡性競(jìng)爭(zhēng)并存的現(xiàn)象。與開(kāi)放的、充分競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)條件下的中介服務(wù)業(yè)內(nèi)部專(zhuān)業(yè)化再分工截然不同的是，我國(guó)這種徑渭分明的房地產(chǎn)中介市場(chǎng)體系結(jié)構(gòu)形成于由行業(yè)發(fā)展、行政管理和技術(shù)創(chuàng)新等構(gòu)成的多重壁壘。從根本上來(lái)說(shuō)，它是中介服務(wù)業(yè)低水平發(fā)展的一種反映。

其次，地域性特征突出。我國(guó)的房產(chǎn)中介企業(yè)不僅差、小，而且具有很強(qiáng)的地域性。在一個(gè)地區(qū)同時(shí)存在多家同類(lèi)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)局面，這些房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)外聯(lián)絡(luò)不廣，處在信息阻塞、各自為政的狀態(tài)中，不僅缺乏情報(bào)、信息源，而且缺乏必要的信息處理手段，很少有嘟家可以壟斷一個(gè)地區(qū)或城市市場(chǎng)，并成功地把自己的品牌打入外地市場(chǎng)。

最后，業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)以生產(chǎn)型和數(shù)量型為主。我國(guó)房地產(chǎn)投資需求在很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)的增長(zhǎng)速度一直快于消費(fèi)需求的增長(zhǎng)速度，這直接引起了房地產(chǎn)供求雙方對(duì)中介服務(wù)播求意識(shí)上的差別。另一方面，我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)的發(fā)展還是以數(shù)量為主，質(zhì)量不高，介入產(chǎn)業(yè)的層面還顯得非常膚淺和有限。市場(chǎng)上的大多數(shù)房地產(chǎn)信息咨詢(xún)中介操作水平低，資料不全，手段簡(jiǎn)陋，服務(wù)范圍窄，業(yè)務(wù)主要是二手房屋買(mǎi)租賃的中介，沒(méi)有幾家中介機(jī)構(gòu)能夠提供市場(chǎng)分析、投資咨詢(xún)、營(yíng)銷(xiāo)、廣告策劃等高質(zhì)量、高層次的服務(wù)。

三、入世后房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的對(duì)策建議

（一）政府要堅(jiān)持扶持和開(kāi)放并重，促進(jìn)行業(yè)發(fā)展

加入世貿(mào)組織后，政府一方面要展行其承諾，開(kāi)放市場(chǎng)；但是另一方面又要促進(jìn)本國(guó)產(chǎn)業(yè)發(fā)展尤其是要保護(hù)和扶持本國(guó)的幼稚產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)就是一個(gè)應(yīng)該被政府扶持的產(chǎn)業(yè)，政府應(yīng)該充分利用WTO的規(guī)則，促進(jìn)它的發(fā)展。具體來(lái)說(shuō)，政府可以從以下幾方面著手:

首先，建立健全行業(yè)法規(guī)，優(yōu)化市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。使房地產(chǎn)中介規(guī)范化，盡快建立和健全房地產(chǎn)中介行業(yè)的法律、法規(guī)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)其提出的客觀要求和中介業(yè)本身規(guī)范發(fā)展的必然要求，同時(shí)也是國(guó)際市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)的必須條件。加入WID，意味著我們必須按照國(guó)際準(zhǔn)則和游戲規(guī)則操作，讓國(guó)外公司進(jìn)入后有規(guī)可據(jù)，有章可循。這樣才能建立完善、透明的符合國(guó)際慣例的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。不過(guò)法規(guī)的完善過(guò)程中應(yīng)掌握兩個(gè)準(zhǔn)則:一必須強(qiáng)調(diào)絕不是削足適履地制定迎合國(guó)外中介服務(wù)行業(yè)進(jìn)入中國(guó)的行業(yè)法規(guī)，甚至更應(yīng)強(qiáng)調(diào)對(duì)等和公平。二充分利用國(guó)門(mén)互開(kāi)的條件，學(xué)習(xí)國(guó)外經(jīng)營(yíng)，以期以較高起點(diǎn)縮短我國(guó)行業(yè)法制建設(shè)完善的歷程。

其次，確立房地產(chǎn)中介合理的開(kāi)放模式，運(yùn)用服務(wù)貧易壁壘控制開(kāi)放度。在國(guó)際貿(mào)易實(shí)踐中，服務(wù)貿(mào)易的開(kāi)放模式可以歸納為三種，即積極型、保守型和限制型。當(dāng)前我國(guó)該行業(yè)存在競(jìng)爭(zhēng)力太弱的限制，我們的開(kāi)放模式選擇保守型較合理。加入世貿(mào)組織，各個(gè)國(guó)家都會(huì)采用各種形式的服務(wù)貿(mào)易壁壘限制外國(guó)行業(yè)的進(jìn)入和保護(hù)本國(guó)行業(yè)發(fā)展，對(duì)于房地產(chǎn)中介行業(yè)而言，主要保護(hù)方式為選擇開(kāi)業(yè)權(quán)限制、就業(yè)限制。入世后外資中介進(jìn)入我國(guó)基本不存在行業(yè)限制，加入WIO后這種直接限定外資進(jìn)入的規(guī)定將更不復(fù)存在。但基于房地產(chǎn)中介行業(yè)的特殊性，開(kāi)業(yè)權(quán)可以通過(guò)行業(yè)管理?xiàng)l件加以限制。根據(jù)我國(guó)當(dāng)前法規(guī)，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的成立是需要專(zhuān)門(mén)資格要求的，因此，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)最佳的壁壘措施主要表現(xiàn)在對(duì)個(gè)人執(zhí)業(yè)資格許可、機(jī)構(gòu)資質(zhì)許可和設(shè)立條件限制上。

（二）房地產(chǎn)中介企業(yè)要借鑒國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，苦練內(nèi)功，走創(chuàng)新之路

房地產(chǎn)中介企業(yè)是房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的微觀主體，加入WIO對(duì)房地產(chǎn)中介企業(yè)的影響無(wú)疑是十分巨大的，面對(duì)入世后外國(guó)房地產(chǎn)中介企業(yè)的大舉進(jìn)入，我們的中介企業(yè)只有全方位地提高自己的素質(zhì)，才能在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。筆者認(rèn)為以下幾方面是值得重視的。

首先，要走向國(guó)際化和規(guī)范化。企業(yè)走向國(guó)際化，這不單純是企業(yè)主觀意愿的問(wèn)題，更是環(huán)境變化所提出客觀要求。為了適應(yīng)環(huán)境的國(guó)際化，在越來(lái)越多的行業(yè)，國(guó)內(nèi)企業(yè)相繼進(jìn)入外市場(chǎng)。中國(guó)房地產(chǎn)中介企業(yè)盡管尚處于初級(jí)發(fā)展階段，但面臨國(guó)際和國(guó)內(nèi)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，可以利用技術(shù)創(chuàng)新上的后發(fā)優(yōu)勢(shì)，采取靈活的策略聯(lián)盟，發(fā)揮本土優(yōu)勢(shì)，根據(jù)自身的可控資源條件能力和具體情況，制定出符合企業(yè)內(nèi)外要求和條件的國(guó)際化目標(biāo)。筆者認(rèn)為，對(duì)單個(gè)企業(yè)而言，應(yīng)當(dāng)樹(shù)立“立足本地、面向全國(guó)、走向國(guó)際”的發(fā)展遠(yuǎn)景，以應(yīng)對(duì)中國(guó)加入WTo之后本行業(yè)的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。

其次，房地產(chǎn)中介服務(wù)要注重業(yè)務(wù)創(chuàng)新。中介機(jī)構(gòu)的大量增加必然導(dǎo)致行業(yè)之間的激烈競(jìng)爭(zhēng)，單憑傳統(tǒng)的中介業(yè)務(wù)品種，我國(guó)中介機(jī)構(gòu)將很難面向經(jīng)濟(jì)全球化的競(jìng)爭(zhēng)。為此，中介商將不得不以營(yíng)銷(xiāo)為主導(dǎo)，以技術(shù)為基礎(chǔ)來(lái)創(chuàng)新業(yè)務(wù)品種，尋找市場(chǎng)新的空白點(diǎn)。當(dāng)前人們提到的樓宇轉(zhuǎn)按揭和房屋超市就是新型的房屋中介模式。其中房屋超市的業(yè)務(wù)范圍包括住宅、寫(xiě)字樓、公寓、商業(yè)用房等的買(mǎi)賣(mài)、置換、租賃、政策咨詢(xún)、法律咨詢(xún)等全方位服務(wù)，并統(tǒng)一對(duì)外承擔(dān)法律責(zé)任，它既能發(fā)揮經(jīng)紀(jì)人靈活機(jī)動(dòng)、熱情服務(wù)的優(yōu)勢(shì)，有利于公平競(jìng)爭(zhēng)，又能體現(xiàn)大公司規(guī)范、誠(chéng)信的品牌形象。而房地產(chǎn)虛擬經(jīng)營(yíng)和“網(wǎng)上中介城”的發(fā)展則是對(duì)信息技術(shù)和經(jīng)營(yíng)模式的。

最后，企業(yè)要重視人才，合理利用人才。服務(wù)是中介企業(yè)的生命線，而房地產(chǎn)中介服務(wù)人員的素質(zhì)則決定了中介業(yè)的未來(lái)發(fā)展。而我國(guó)房地產(chǎn)中介行業(yè)由于發(fā)展歷史短，人才后備不充足，這個(gè)不利的條件迫使各個(gè)企業(yè)在人力資源方面必須投入更多的資本，因而企業(yè)決策者就需要根據(jù)自身?xiàng)l件，有效地開(kāi)發(fā)人力資源，實(shí)行有效的激勵(lì)機(jī)制，創(chuàng)造具有特色的企業(yè)文化環(huán)境，形成一套獨(dú)特的經(jīng)紀(jì)人培訓(xùn)系統(tǒng)，從而精心打造出一支“房地產(chǎn)中介服務(wù)人員的精英隊(duì)伍”。

參考文獻(xiàn)：

1、廖俊平、方建國(guó)主編:《房地產(chǎn)中介實(shí)務(wù)》，廣州經(jīng)濟(jì)出版社，2001年版。

2、張圣翠，趙維加:《國(guó)際服務(wù)貿(mào)易法》，上海三聯(lián)出版社，2000年版。

3、陳憲:《國(guó)際服務(wù)貿(mào)易—原理、政策、產(chǎn)業(yè)》，立信會(huì)計(jì)出版社，2000年版。

篇2

1房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的必要性

政府對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控就是指以政府為主體,通過(guò)經(jīng)濟(jì)、法律、并輔之以計(jì)劃與行政的手段和機(jī)制,對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行所進(jìn)行的宏觀調(diào)節(jié)和控制,以發(fā)揮房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中應(yīng)有的作用,保證其健康可持續(xù)的發(fā)展。

1.1房地產(chǎn)資源優(yōu)化配置的需要

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的基本要求是社會(huì)資源以市場(chǎng)配置為基礎(chǔ),但市場(chǎng)配置資源有其自發(fā)性和盲目性等缺陷。為彌補(bǔ)市場(chǎng)失靈,保證其健康運(yùn)行,政府必須對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行干預(yù)和調(diào)控。中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)子系統(tǒng),其資源配置在充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)作用的基礎(chǔ)上,同樣要受到政府的調(diào)節(jié)和控制,以保證房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。土地和房屋是重要的社會(huì)資源,特別是作為房地產(chǎn)基礎(chǔ)的土地是一種不可再生的稀缺資源,它的合理配置直接關(guān)系到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展,所以各國(guó)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的控制和干預(yù)相對(duì)較強(qiáng)。

1.2加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要地位和作用的需要

房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要地位和作用決定了必須對(duì)它實(shí)施政府宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)同國(guó)民經(jīng)濟(jì)的其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度大,是基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r,直接影響這些相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。隨著房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的產(chǎn)值在國(guó)民生產(chǎn)總值中所占比重的增長(zhǎng),房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入日益成為政府財(cái)政收入的重要組成部分,所以房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。

1.3保證我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的需要

我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)處于起步階段,其發(fā)展的幼稚性也要求對(duì)它實(shí)施政府宏觀調(diào)控。這種幼稚性主要表現(xiàn)在如下幾方面:（1）發(fā)展不穩(wěn)定；（2）地區(qū)間發(fā)展不平衡。（3）競(jìng)爭(zhēng)無(wú)序,市場(chǎng)運(yùn)行不規(guī)范;（4）房地產(chǎn)價(jià)格秩序混亂,價(jià)格體系尚未理順;（5）作為市場(chǎng)主體的房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)缺乏經(jīng)驗(yàn),操作不規(guī)范;（6）房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)不合理,需求增長(zhǎng)過(guò)快。

2房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的相關(guān)舉措

國(guó)家兩會(huì)的召開(kāi)和宏觀調(diào)控的深入，使人們進(jìn)一步認(rèn)識(shí)到我國(guó)政府希望看到的是房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)步、健康和持續(xù)發(fā)展。政府宏觀調(diào)控的目的并不簡(jiǎn)單的是為了打壓房?jī)r(jià)和整頓市場(chǎng)，而是為了穩(wěn)定房地產(chǎn)商品的市場(chǎng)價(jià)格，理順?lè)康禺a(chǎn)消費(fèi)和加強(qiáng)住房保障，使房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入理性發(fā)展的軌道，滿足廣大消費(fèi)者的基本住房要求。因此，在2007年這個(gè)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策落實(shí)和執(zhí)行年中，我國(guó)政府和相關(guān)部門(mén)又推出一系列的配套政策和相關(guān)舉措，使我國(guó)這一輪的宏觀調(diào)控政策得以真正落到實(shí)處。

2.1嚴(yán)控高檔住宅用地和別墅用地

針對(duì)今年仍然存在的房地產(chǎn)項(xiàng)目土地出讓審批和開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)出現(xiàn)的諸多問(wèn)題，國(guó)土資源部等八部委繼聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治的通知》后，日前又共同組織召開(kāi)全國(guó)電視電話會(huì)議，正式開(kāi)始安排布置我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作。針對(duì)各地不規(guī)范的土地出讓制度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地后不按出讓合同規(guī)定開(kāi)發(fā)利用土地，擅自更改土地使用條件，違反國(guó)家用地政策搞別墅類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等問(wèn)題進(jìn)行全面檢查。此次國(guó)土資源部等八部委的專(zhuān)項(xiàng)檢查中的重點(diǎn)是禁止別墅類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和嚴(yán)控高檔公寓、低密度、大套型等高檔住宅用地。我國(guó)2007年土地利用計(jì)劃中農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和耕地占用指標(biāo)仍然將保持在去年的水平上，而在指標(biāo)分配上，將適當(dāng)壓縮工業(yè)用地，增加民生用地。政府在此次聯(lián)合檢查中，將加大閑置土地處置力度，其依法沒(méi)收的土地，要首先用于保障性住房的建設(shè)，繼續(xù)加大土地審批后的監(jiān)管力度，嚴(yán)格落實(shí)土地出讓合同中有關(guān)竣工時(shí)間和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)條款的管理，加快已供土地的建設(shè)速度，以促進(jìn)房源的增加。2.2土地增值稅將采用清算后多退少補(bǔ)的方法

土地增值稅是我國(guó)宏觀調(diào)控體現(xiàn)杠桿作用的重要稅種，我國(guó)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》明確規(guī)定：納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工，辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。國(guó)家稅務(wù)總局和各級(jí)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)將在年內(nèi)進(jìn)一步做好土地增值稅的清算工作，確保土地增值稅條例及其細(xì)則的貫徹落實(shí)。我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)及轉(zhuǎn)讓的特點(diǎn)決定了對(duì)其征收土地增值稅必須采取先預(yù)征后清算的征算方式，這類(lèi)似于企業(yè)所得稅按季或按月預(yù)征，按年度匯算清繳。只是土地增值稅清算工作受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期的影響，不能按年度進(jìn)行，要等到項(xiàng)目完工并實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售以后再進(jìn)行。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅實(shí)行先預(yù)征再清算，最終的稅款將采用多退少補(bǔ)的方法，這實(shí)際上也是該稅種開(kāi)征以后明確規(guī)定的，只是由于各種主客觀原因使我國(guó)一直以來(lái)沒(méi)有嚴(yán)格照章辦事和令行禁止。今年2月起實(shí)施的《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》為規(guī)范和做好土地增值稅清算工作，特別是針對(duì)土地增值稅清算中的一些具體問(wèn)題和操作難點(diǎn)，在征管方面作出了一些新的規(guī)定，從而簡(jiǎn)化了清算辦法，使土地增值稅的征收更加科學(xué)和合理。通知明確各省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)通知的規(guī)定并結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況制定具體清算管理辦法。

2.3徹底清查我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的違法行為

建設(shè)部日前公布的2007年建設(shè)部稽查工作要點(diǎn)中明確表明：今年下半年將集中開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的專(zhuān)項(xiàng)整治工作，在房產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)域，突出對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)惡意炒作、哄抬房?jī)r(jià)、違規(guī)銷(xiāo)售、中介機(jī)構(gòu)違法操作等違法違規(guī)行為的專(zhuān)項(xiàng)稽查。在加強(qiáng)稽查工作的同時(shí)，要嚴(yán)肅查處違法違規(guī)行為。其中，在房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)域?qū)⑼怀鰧?duì)各種違法違規(guī)行為進(jìn)行稽查。而建筑市場(chǎng)領(lǐng)域也將對(duì)各種違法違規(guī)行為突擊稽查。集中開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的專(zhuān)項(xiàng)整治工作，全面清理、排查房地產(chǎn)領(lǐng)域涉及的有關(guān)部門(mén)及其相關(guān)工作人員的違法違規(guī)行為。與行政監(jiān)察機(jī)關(guān)、檢察機(jī)關(guān)配合，集中查辦房地產(chǎn)領(lǐng)域的違法違規(guī)和權(quán)錢(qián)交易等行為，建立健全我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康、有序發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

2.4推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)化,大力推廣節(jié)能和綠色建筑

節(jié)能建筑是指按節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)和建造、使其在使用過(guò)程中降低能耗的建筑;綠色建筑是指為人們提供健康、舒適、安全的居住、工作和活動(dòng)的空間,同時(shí)在建筑全生命周期中實(shí)現(xiàn)高效率地利用資源(能源、土地、水資源、材料)、最低限度地影響環(huán)境的建筑物。

2.5完善房地產(chǎn)法律制度

運(yùn)用以法律手段為主的政策配置,建立法制化、規(guī)范化的房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行環(huán)境,是轉(zhuǎn)軌時(shí)期促進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)增長(zhǎng)、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行的重要任務(wù)和有效途徑。具有強(qiáng)制性、規(guī)范性、穩(wěn)定性等特點(diǎn)的法律手段,主要是通過(guò)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)主體行為、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)行為和政府管理行為等方式,在協(xié)調(diào)各方利益的基礎(chǔ)上,從而創(chuàng)造房地產(chǎn)業(yè)的法制化環(huán)境,引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

篇3

1.2科技新成果在生產(chǎn)上推廣應(yīng)用入戶低，技術(shù)服務(wù)不健全，蔬菜科研和技術(shù)推廣經(jīng)費(fèi)少，立項(xiàng)難，蔬菜生產(chǎn)第一線的專(zhuān)業(yè)人員少，嚴(yán)重影響生產(chǎn)技術(shù)推廣。

1.3無(wú)公害蔬菜生產(chǎn)不規(guī)范，質(zhì)量安全監(jiān)督難以全程貫徹實(shí)施，制約卡倫蔬菜生產(chǎn)向無(wú)公害蔬菜發(fā)展。在生產(chǎn)上，農(nóng)民標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)水平低，在病蟲(chóng)害防治上和化肥施用上，農(nóng)民無(wú)序使用農(nóng)藥，化肥超量施用。制約卡倫無(wú)公害蔬菜產(chǎn)業(yè)發(fā)展，直接影響無(wú)公害蔬菜產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

1.4采后商品化處理水平低，加工技術(shù)滯后，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一。蔬菜深加工能力不強(qiáng)一直是卡倫蔬菜產(chǎn)業(yè)發(fā)展瓶頸。另一方面，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)循環(huán)能力差。農(nóng)業(yè)大部分處在賣(mài)“原字號(hào)”產(chǎn)品的階段，產(chǎn)品以初級(jí)產(chǎn)品和。粗加工為主，下游產(chǎn)品少，附加值低，競(jìng)爭(zhēng)力差，受市場(chǎng)供求關(guān)系影響較大。初級(jí)產(chǎn)品多，高附加值、高科技含量、高創(chuàng)匯產(chǎn)品少。企業(yè)生產(chǎn)加工品種單一，并過(guò)分依賴(lài)單一銷(xiāo)售市場(chǎng)，極易受到市場(chǎng)制約，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大。

2卡倫鎮(zhèn)政府蔬菜產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)設(shè)想

將都市農(nóng)業(yè)、農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)作為現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)。

2.1將鎮(zhèn)區(qū)以外地區(qū)作為卡倫鎮(zhèn)都市農(nóng)業(yè)區(qū)，依據(jù)自身的資源和區(qū)位形成各具特色的都市農(nóng)業(yè)類(lèi)型區(qū)。以現(xiàn)代化的生態(tài)養(yǎng)殖和無(wú)公害糧食、蔬菜的種植吸引城市游客進(jìn)行都市農(nóng)業(yè)生產(chǎn)體驗(yàn)，觀田園風(fēng)光、吃農(nóng)家飯、體驗(yàn)農(nóng)家樂(lè)趣。農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)的一體化發(fā)展必將為地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入新的活力，并且為農(nóng)民增收創(chuàng)造條件。

2.2重點(diǎn)發(fā)展綠色食品和有機(jī)食品。依托豐富的農(nóng)產(chǎn)品資源優(yōu)勢(shì)，全力推進(jìn)食品、蔬菜加工體系，積極培育龍頭企業(yè)，拉長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，建成國(guó)內(nèi)最大的農(nóng)產(chǎn)品加工基地。

2.3預(yù)計(jì)未來(lái)二年內(nèi)建成占地面積15000平方米的專(zhuān)業(yè)化蔬菜批發(fā)市場(chǎng)。

3對(duì)策及建議

推進(jìn)蔬菜產(chǎn)業(yè)發(fā)展，要實(shí)行示范性帶動(dòng)、規(guī)模化生產(chǎn)、標(biāo)準(zhǔn)化管理、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)，全面提高產(chǎn)品質(zhì)量，增強(qiáng)優(yōu)勢(shì)蔬菜產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。在多措并舉、加快推進(jìn)蔬菜產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)，應(yīng)著力做好以下幾個(gè)方面的工作：

3.1實(shí)施科技示范，增強(qiáng)服務(wù)功能。樣板示范、典型引路、用事實(shí)說(shuō)話，是引導(dǎo)菜農(nóng)采用新技術(shù)的有效途徑。要從“抓多數(shù)”向“抓少數(shù)”轉(zhuǎn)變，在抓整體推動(dòng)的同時(shí)，更加注重抓增效增收典型、引導(dǎo)農(nóng)民生產(chǎn)方面轉(zhuǎn)變。要培育農(nóng)民能真正看得見(jiàn)、學(xué)得會(huì)、學(xué)得起的示范園、示范場(chǎng)、示范戶、示范棚，發(fā)揮其培訓(xùn)、示范和引導(dǎo)作用，帶動(dòng)農(nóng)民自我調(diào)整、自我發(fā)展，通過(guò)示范帶動(dòng)蔬菜生產(chǎn)工作的開(kāi)展。

3.2實(shí)行無(wú)公害蔬菜標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，提高蔬菜產(chǎn)品安全質(zhì)量。為了提高廣大生產(chǎn)者農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全意識(shí)，合理用藥和施肥，規(guī)范其栽培管理技術(shù)，從源頭抓起，保障蔬菜產(chǎn)品安全。指導(dǎo)農(nóng)民進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，提供優(yōu)質(zhì)無(wú)公害蔬菜，從而保障農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全、保護(hù)農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

3.3強(qiáng)化質(zhì)量意識(shí)，實(shí)施名牌戰(zhàn)略。創(chuàng)蔬菜名牌，實(shí)施名牌戰(zhàn)略，對(duì)推動(dòng)蔬菜產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展具有十分重要的意義。同時(shí)大力發(fā)展名優(yōu)新蔬菜品種和無(wú)公害蔬菜生產(chǎn)，利用網(wǎng)絡(luò)媒體宣傳和長(zhǎng)春農(nóng)業(yè)博覽會(huì)等時(shí)機(jī)大力推出一批新品牌。品牌戰(zhàn)略和蔬菜產(chǎn)業(yè)發(fā)展相互促進(jìn)，使產(chǎn)品有效地?cái)U(kuò)大市場(chǎng)占有率。

篇4

設(shè)立抵押的目的是，一旦債務(wù)人不履行債務(wù)，抵押權(quán)人可依法定程序?qū)Φ盅何镒儍r(jià)優(yōu)先受償。因此，抵押物應(yīng)有變價(jià)價(jià)值，應(yīng)為可轉(zhuǎn)讓之物。

我國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，按照憲法的規(guī)定，城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有。國(guó)有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個(gè)人使用。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓?zhuān)雇恋厮袡?quán)的買(mǎi)賣(mài)和非法轉(zhuǎn)讓。因而，在我國(guó)，土地所有權(quán)不得設(shè)定抵押權(quán)，土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押，但受到了一定的限制。

（一）以地上無(wú)定著物（包括建筑物、構(gòu)筑物及在建工程）的國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定抵押的問(wèn)題

我國(guó)法律有關(guān)國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式規(guī)定有兩種：一是通過(guò)土地使用權(quán)出讓的方式取得國(guó)有土地使用權(quán)，二是通過(guò)以土地使用權(quán)劃撥的方式取得國(guó)有土地使用權(quán)。目前我國(guó)禁止單獨(dú)以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定抵押。

（二）以集體土地使用權(quán)設(shè)定抵押的問(wèn)題

從我國(guó)的基本國(guó)情出發(fā)，考慮到我國(guó)人多地少的實(shí)際，為切實(shí)貫徹保護(hù)耕地這一基本國(guó)策，我國(guó)現(xiàn)行法律、法規(guī)規(guī)定，集體所有的土地不能開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)。對(duì)于集體土地使用權(quán)能否設(shè)定抵押的問(wèn)題，亦規(guī)定的極為嚴(yán)格。我國(guó)《擔(dān)保法》第37條規(guī)定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押，但抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)可以抵押；鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。可見(jiàn)，只有經(jīng)縣級(jí)人民政府土地管理部門(mén)登記的集體荒地的土地使用權(quán)和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)有地上房屋的集體土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押，其他類(lèi)型的集體土地使用權(quán)不得設(shè)定抵押。

（三）以城市房屋所有權(quán)設(shè)定抵押的問(wèn)題

我國(guó)法律、法規(guī)允許并保護(hù)房屋所有權(quán)。由于我國(guó)擔(dān)保法明文禁止宅基地設(shè)定抵押，故而，農(nóng)民建在宅基地上的房屋是不得抵押的。本文只能就城市房屋所有權(quán)的抵押作一探討。根據(jù)我國(guó)《擔(dān)保法》第36條、《城市房地產(chǎn)管理法》第47條規(guī)定，以依法取得的城市房屋所有權(quán)抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時(shí)抵押，反之亦然。顯而易見(jiàn)，我國(guó)法律是將城市房地產(chǎn)作為一個(gè)整體加以規(guī)范的，確定的原則是房隨地走和地隨房走，因?yàn)榉课菖c土地是不可分的，離開(kāi)土地的房屋是不存在的。因此，土地使用權(quán)是實(shí)現(xiàn)地上建筑物所有權(quán)的前提條件，否則地上建筑物的存在將失去法律依據(jù)。在我國(guó)，原則上依法取得所有權(quán)的城市房屋均可以設(shè)定抵押。但是下列城市房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：①權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)；②用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；③列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；④已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；⑤被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；⑥依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。在以下列城市房地產(chǎn)設(shè)定抵押時(shí)還須注意法律的限制性規(guī)定：①以享受?chē)?guó)家優(yōu)惠政策購(gòu)買(mǎi)的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限。④?chē)?guó)有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國(guó)家授予其經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定。③以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工（代表）大會(huì)通過(guò)，并報(bào)其上級(jí)主管機(jī)關(guān)備案。④以中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)和外資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì)通過(guò)，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。⑤以有限責(zé)任公司、股份有限公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì)或者股東大會(huì)通過(guò)，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。⑥預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押的，商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證。

二、房地產(chǎn)抵押權(quán)與承租權(quán)、典權(quán)的關(guān)系問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)抵押權(quán)與承租權(quán)的關(guān)系問(wèn)題

所謂房地產(chǎn)承租權(quán)是指承租人通過(guò)支付租金，依房地產(chǎn)租賃合同而享有的對(duì)房地產(chǎn)的占有使用權(quán)。房地產(chǎn)承租權(quán)追求的是房地產(chǎn)的使用價(jià)值，同時(shí)轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，而房地產(chǎn)抵押權(quán)追求的是房地產(chǎn)的交換價(jià)值，并且不要求轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，可見(jiàn)，房地產(chǎn)的抵押權(quán)與承租權(quán)為相容之權(quán)，可以并存于同一房地產(chǎn)之上。但是，當(dāng)?shù)盅喝瞬荒苈男械狡趥鶆?wù)而抵押權(quán)人將抵押房地產(chǎn)拍賣(mài)時(shí)，則可能出現(xiàn)承租權(quán)使抵押權(quán)人不能及時(shí)地、充分地實(shí)現(xiàn)其權(quán)利或者影響承租人繼續(xù)租用該房地產(chǎn)的權(quán)利和利益的情形，這就出現(xiàn)了抵押權(quán)與承租權(quán)的沖突問(wèn)題。那么，應(yīng)如何處理這種沖突呢？須從兩個(gè)方面來(lái)分析：

1.房地產(chǎn)承租權(quán)設(shè)定在先，房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定在后的情況?！敖鐣?huì)立法大多認(rèn)為，租賃關(guān)系可以對(duì)抗第三人。根據(jù)買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則，即使將租賃標(biāo)的物讓與第三人所有，設(shè)定其上的租賃關(guān)系對(duì)第三人來(lái)說(shuō)仍然繼續(xù)存在?！奔热贿B所有權(quán)都對(duì)抗不了這種已經(jīng)形成的承租權(quán)，那么，抵押當(dāng)然也不得破壞租賃，抵押權(quán)對(duì)抗不了承租權(quán)。所以，我國(guó)《擔(dān)保法》第48條規(guī)定：“抵押人就已出租的財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知承租人，原租憑合同繼續(xù)有效。”也就是說(shuō)，當(dāng)?shù)盅悍康禺a(chǎn)因抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)而由他人取得時(shí)，租賃合同仍對(duì)新的產(chǎn)權(quán)人發(fā)生效力，在租賃期滿前，新的產(chǎn)權(quán)人不能解除租賃合同，不能隨意變動(dòng)租金，即房地產(chǎn)承租權(quán)設(shè)定在先時(shí)給予承租權(quán)以對(duì)抗抵押權(quán)的效力。

2.房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定在先，房地產(chǎn)承租權(quán)設(shè)定在后的情況。對(duì)此，我國(guó)有關(guān)行政規(guī)章只規(guī)定了“經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以出租。抵押房地產(chǎn)出租所得價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)?！倍鴮?duì)于抵押權(quán)與承租權(quán)的效力未作明文規(guī)定。我國(guó)臺(tái)灣“民法”第866條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)所有人設(shè)定抵押權(quán)后，于同一不動(dòng)產(chǎn)上得設(shè)定地上權(quán)及其他權(quán)利，但其抵押權(quán)不因此而受影響?！比毡久穹ǖ涞?95條規(guī)定：“不超過(guò)第602條所定期間的租賃，雖于抵押權(quán)登記后進(jìn)行登記，亦可以之對(duì)抗抵押權(quán)人。但是，其租賃害及抵押權(quán)人時(shí)，法院因抵押權(quán)人請(qǐng)求，可以命令解除該租賃?！比毡久穹ǖ涞?02條規(guī)定的是短期租賃，在短期租賃時(shí)，在處理上的一般原則是承租權(quán)可以對(duì)抗抵押權(quán)，但在特殊情況下，可由法院命令解除租賃，這時(shí)的抵押權(quán)就可以對(duì)抗租賃權(quán)了。如果超過(guò)602條所定期間的租賃則為過(guò)期租賃，日本判例解為承租權(quán)不得對(duì)抗抵押權(quán)或拍買(mǎi)人的所有權(quán)。（注：肖峋、皇甫景山著：《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法講話》，中國(guó)社會(huì)出版社1995年第1版，第165頁(yè)。）有鑒于此，筆者認(rèn)為，我國(guó)立法機(jī)關(guān)立法時(shí)應(yīng)根據(jù)“先物權(quán)優(yōu)于后物權(quán)，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)”的原則，注意維護(hù)房地產(chǎn)抵押權(quán)優(yōu)先的效力，確立承租權(quán)的效力以不損及抵押房地產(chǎn)價(jià)值、不影響房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)為前提，賦予房地產(chǎn)抵押權(quán)人在特定條件下請(qǐng)求法院解除房地產(chǎn)租賃合同的權(quán)利，如：在拍賣(mài)抵押房地產(chǎn)時(shí)，因拍賣(mài)人顧忌房地產(chǎn)上有承租權(quán)的存在而無(wú)人應(yīng)買(mǎi)或降低應(yīng)買(mǎi)，致使賣(mài)得價(jià)款不足以清償?shù)盅簜鶛?quán)時(shí)，則抵押權(quán)人有權(quán)要求解除承租權(quán)。

（二）房地產(chǎn)抵押權(quán)與典權(quán)的關(guān)系問(wèn)題

雖然典權(quán)是我國(guó)特有的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)制度，淵遠(yuǎn)流長(zhǎng)，迄今存在，但我國(guó)現(xiàn)行法律、法規(guī)尚無(wú)明文規(guī)定，典權(quán)關(guān)系一直由民事政策及判例法調(diào)整，這既不利于財(cái)產(chǎn)關(guān)系的穩(wěn)定，也極易造成司法上的混亂，因而有立法化之必要。本文僅就典權(quán)與抵押權(quán)的關(guān)系作一探討。所謂典權(quán)是典權(quán)人通過(guò)支付典價(jià)而占有出典人的不動(dòng)產(chǎn)所享有的使用收益的權(quán)利。典權(quán)與抵押權(quán)同為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，但典權(quán)是以使用收益為目的的用益物權(quán)，典權(quán)的目的在于房地產(chǎn)的使用價(jià)值，典權(quán)須占有轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)，當(dāng)出典人逾期不行使回贖權(quán)時(shí)，視為絕賣(mài)，典物歸典權(quán)人所有，而抵押權(quán)是以清償債務(wù)為目的的擔(dān)保物權(quán)，其目的在于取得房地產(chǎn)的交換價(jià)值，故而，典權(quán)與抵押權(quán)也為相容之權(quán)，可以并存于同一房地產(chǎn)之上。然而，當(dāng)?shù)錂?quán)人行使典權(quán)涉及典物上設(shè)定有抵押權(quán)時(shí)，或者抵押權(quán)人行使抵押權(quán)而抵押房地產(chǎn)上設(shè)定有典權(quán)時(shí)，勢(shì)必會(huì)發(fā)生典權(quán)與抵押權(quán)的沖突，那么，應(yīng)如何解決這種沖突呢？對(duì)此，也必須從兩個(gè)方面分析。

1.房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定在先，房地產(chǎn)典權(quán)設(shè)定在后的情況。對(duì)此種情況我國(guó)臺(tái)灣“民法”第866條明文規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)所有人設(shè)定抵押權(quán)后，于同一不動(dòng)產(chǎn)上得設(shè)定地上權(quán)及其它權(quán)利，但其抵押權(quán)不因此而受影響。”所謂其它權(quán)利，包括典權(quán)。臺(tái)灣“大法官”會(huì)議議決釋字第119號(hào)有如下解釋?zhuān)骸八腥擞谄洳粍?dòng)產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)后，復(fù)就同一不動(dòng)產(chǎn)與第三人設(shè)定典權(quán)，抵押權(quán)自不因此受影響。抵押權(quán)人屆期未受清償，實(shí)行抵押權(quán)拍賣(mài)抵押物時(shí)，因有典權(quán)之存在，無(wú)人應(yīng)買(mǎi)，或出價(jià)不足清償?shù)盅簷?quán)，執(zhí)行法院得除去典權(quán)負(fù)擔(dān)，重行估價(jià)拍賣(mài)。拍賣(mài)之結(jié)果，清償?shù)盅簜鶛?quán)有余時(shí)，典權(quán)人之典價(jià)，對(duì)于登記之后權(quán)利人，享有優(yōu)先受償權(quán)。執(zhí)行法院于發(fā)給權(quán)利移轉(zhuǎn)證書(shū)時(shí)，依職權(quán)通知地政機(jī)關(guān)涂銷(xiāo)其典權(quán)之登記?！保ㄗⅲ和鯘设b著，《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》，第1冊(cè)，中國(guó)政法大學(xué)出版社1998年1月第1版，第475頁(yè)。）筆者認(rèn)為，既然抵押權(quán)的目的在于取得房地產(chǎn)的交換價(jià)值，無(wú)須占有轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)，為充分有效利用房地產(chǎn)，我國(guó)立法應(yīng)借鑒我國(guó)臺(tái)灣省這一成熟的立法與司法例，允許房地產(chǎn)所有人在設(shè)定抵押權(quán)后，仍可以在同一房地產(chǎn)上設(shè)定典權(quán)，但以抵押權(quán)不因此而受影響為前提，即先設(shè)抵押權(quán)之效力優(yōu)于后設(shè)典權(quán)，不受后設(shè)典權(quán)的影響。即使是因出典人逾期不贖回典物，典權(quán)人首先取得典物所有權(quán)的情況下，由于典物上已有抵押權(quán)存在，典權(quán)人在取得典物所有權(quán)的同時(shí)，也得接受典物上的抵押權(quán)，即典權(quán)人仍應(yīng)以抵押物保障抵押權(quán)人抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。因?yàn)?，依法理，在抵押?quán)設(shè)定后取得抵押物所有權(quán)的人，其權(quán)利隨抵押物拍賣(mài)而消滅?！八麄冎挥型ㄟ^(guò)代為清償債務(wù)，使抵押權(quán)消滅，而取得求償權(quán)與代位權(quán)，或參加應(yīng)買(mǎi)保持其權(quán)利?！保ㄗⅲ豪钕嫒缇幹骸杜_(tái)灣物權(quán)法》，中國(guó)廣播電視出版社1993年6月第1版，第130頁(yè)。）

2.房地產(chǎn)典權(quán)設(shè)定在先，房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定在后的情況。出典人將典物出典后，到底能否再設(shè)定抵押權(quán)，學(xué)者見(jiàn)解存在分歧，即有肯定說(shuō)與否定說(shuō)兩種觀點(diǎn)。我國(guó)臺(tái)灣省的判例采否定說(shuō)。筆者以為，出典人將典物出典后，仍對(duì)其典物享有所有權(quán)，雖然出典人不得在典物上設(shè)定與典權(quán)相抵觸的權(quán)利，如重典或地上權(quán)等，但對(duì)于與典權(quán)不相抵觸的權(quán)利，應(yīng)準(zhǔn)其設(shè)定，以發(fā)揮物權(quán)的功能，只是典權(quán)設(shè)定后再設(shè)抵押權(quán)的，典權(quán)的效力優(yōu)先于抵押權(quán)，不受后設(shè)抵押權(quán)的影響。臺(tái)灣判例否定說(shuō)認(rèn)為，典權(quán)既然可以作為抵押權(quán)的標(biāo)的物，再允許出典人就同一不動(dòng)產(chǎn)為債務(wù)的擔(dān)保，而以典物設(shè)定抵押權(quán)，會(huì)使權(quán)利行使發(fā)生沖突，且使法律關(guān)系愈趨復(fù)雜，殊非社會(huì)經(jīng)濟(jì)之福。（注：王澤鑒著：《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》，第1冊(cè)，中國(guó)政法大學(xué)出版社1998年1月第1版，第476頁(yè)。）筆者認(rèn)為，此說(shuō)不能成立。因?yàn)椤暗錂?quán)人以典權(quán)設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，是以典權(quán)為標(biāo)的物，而不是以典物為標(biāo)的物，拍賣(mài)時(shí)，僅能拍賣(mài)典權(quán)。出典人于典權(quán)設(shè)定后，就典物設(shè)定抵押權(quán)，是以有典權(quán)負(fù)擔(dān)的典物所有權(quán)為標(biāo)的物，二者標(biāo)的既不相同，其權(quán)利的行使，不致于發(fā)生沖突，亦不會(huì)使法律關(guān)系趨于復(fù)雜。”（注：鄭玉波主編：《民法物權(quán)論文選輯》（下），第1084頁(yè)。）既然后設(shè)抵押權(quán)的效力劣于典權(quán)，不能除去典權(quán)而為拍賣(mài)，則當(dāng)出典人未能償還后來(lái)設(shè)定抵押權(quán)的債務(wù)，抵押權(quán)人可以將典物所有權(quán)拍賣(mài)受償，典權(quán)人對(duì)于拍定人仍有同樣的權(quán)利，其典權(quán)不受影響。如果因?qū)嵭械盅簷?quán)影響了典權(quán)人的權(quán)利時(shí)，則典權(quán)人享有請(qǐng)求解除抵押權(quán)的權(quán)利；當(dāng)出典人逾期不回贖典物，典權(quán)人取得典物所有權(quán)時(shí)，則后設(shè)立的抵押權(quán)即歸于消滅，不復(fù)存在。而且債權(quán)人既然知道有典權(quán)設(shè)定在先，仍然愿意再設(shè)定低押權(quán)，其對(duì)自己的利益自有考慮，根本無(wú)須法律來(lái)禁止，再者，允許典權(quán)人將典權(quán)設(shè)定抵押權(quán)，而卻不允許出典人以其對(duì)典物的所有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)，顯然違反了民法的公平原則。因此，筆者認(rèn)為，我國(guó)立法應(yīng)賦予房地產(chǎn)所有權(quán)人將房地產(chǎn)出典后，應(yīng)可以在該房地產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)的權(quán)利，但以不影響典權(quán)的實(shí)現(xiàn)為條件。

三、房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的條件和方式

房地產(chǎn)抵押權(quán)的本質(zhì)在于擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。對(duì)于有效的房地產(chǎn)抵押，房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定后，如果債務(wù)人履行了債務(wù)，房地產(chǎn)抵押權(quán)即歸于消滅；如果債務(wù)的履行期限尚未屆滿，房地產(chǎn)抵押權(quán)人無(wú)權(quán)行使抵押權(quán)，否則，屬于侵權(quán)行為，因而，只有具備下列情況之一的，房地產(chǎn)抵押權(quán)人才有權(quán)要求依法處分抵押房地產(chǎn)，以實(shí)現(xiàn)其抵押權(quán)：（1）債務(wù)履行期滿，抵押權(quán)人未受清償?shù)?，債?wù)人又未能與抵押權(quán)人達(dá)成延期履行協(xié)議的；（2）抵押人死亡或者被宣告死亡而無(wú)人代為履行到期債務(wù)的；或者抵押人的合法繼承人、受遺贈(zèng)人拒絕履行到期債務(wù)的；（3）抵押人依法宣告解散或者破產(chǎn)的；（4）抵押人擅自處分抵押房地產(chǎn)的；（5）抵押合同約定的其他情況。

我國(guó)《擔(dān)保法》第53條規(guī)定：“債務(wù)履行期屆滿，抵押權(quán)人未受清償?shù)?，可以與抵押人協(xié)議以抵押物折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該抵押物所得的價(jià)款受償；協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提訟?！睋?jù)此，在我國(guó)，抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的方式有以抵押物折價(jià)、拍賣(mài)抵押物、變賣(mài)抵押物三種，而且，抵押權(quán)人要實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，首先要與抵押人進(jìn)行協(xié)商，協(xié)議是實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的必經(jīng)程序，協(xié)議不成時(shí)，抵押權(quán)人只能向人民法院，通過(guò)法院實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，抵押權(quán)人并無(wú)自行折價(jià)、自行拍賣(mài)、自行變賣(mài)抵押物的權(quán)利。然而，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第46條關(guān)于“債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先受償”的規(guī)定，拍賣(mài)抵押房地產(chǎn)成為城市房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的唯一方式。對(duì)此，筆者認(rèn)為不妥。因?yàn)椋M管拍賣(mài)通過(guò)公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式，由競(jìng)買(mǎi)者競(jìng)價(jià)確定抵押房地產(chǎn)的價(jià)格，能夠盡可能地提高抵押房地產(chǎn)的價(jià)格，對(duì)抵押人與抵押權(quán)人雙方當(dāng)事人均有利，從某種角度講，拍賣(mài)無(wú)疑是最為公平的一種方式，但是，在實(shí)踐中卻經(jīng)常會(huì)遇到設(shè)置抵押的房地產(chǎn)因種種原因在拍賣(mài)時(shí)無(wú)人受買(mǎi)、無(wú)法變現(xiàn)的情況，對(duì)此，若拘泥于拍賣(mài)這一種方式，房地產(chǎn)抵押權(quán)人的抵押權(quán)豈不是無(wú)法實(shí)現(xiàn)、形同虛設(shè)？！為了解決這一問(wèn)題，最高人民法院早在1951年9月5日華東分院以“為債權(quán)人請(qǐng)求查封拍賣(mài)債務(wù)人之不動(dòng)產(chǎn)，無(wú)人受買(mǎi)，擬由司法機(jī)關(guān)發(fā)給產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移證書(shū)，擬通報(bào)試辦可否？”為內(nèi)容請(qǐng)示最高人民法院時(shí)，最高人民法院即以（法編）字第9975號(hào)函復(fù)：“關(guān)于債權(quán)人請(qǐng)求查封拍賣(mài)債務(wù)人的不動(dòng)產(chǎn)，無(wú)人受買(mǎi)，債權(quán)人請(qǐng)求移轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)時(shí)，由司法機(jī)關(guān)發(fā)給產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)證書(shū)的問(wèn)題，經(jīng)與司法部聯(lián)系后，我們基本上同意來(lái)件所擬辦法。”即“事先與主管地政府機(jī)關(guān)取得聯(lián)系，準(zhǔn)由債權(quán)人持此移轉(zhuǎn)證書(shū)逕向該管地政府機(jī)關(guān)辦理登記過(guò)戶手續(xù)”的辦法。而最高人民法院法釋?zhuān)?998）25號(hào)批復(fù)也作了類(lèi)似規(guī)定：“在依法以國(guó)有土地使用權(quán)作抵押的擔(dān)保糾紛案件中，債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)模梢酝ㄟ^(guò)拍賣(mài)的方式將土地使用權(quán)變現(xiàn)。如果無(wú)法變現(xiàn)，債務(wù)人又沒(méi)有其他可供清償?shù)呢?cái)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)依法評(píng)估。人民法院可以參考政府土地管理部門(mén)確認(rèn)的地價(jià)評(píng)估結(jié)果將土地使用權(quán)折價(jià)，經(jīng)抵押權(quán)人同意，將折價(jià)后的土地使用權(quán)抵償給抵押權(quán)人，土地使用權(quán)由抵押權(quán)人享有”。所以，司法實(shí)踐中，在拍賣(mài)抵押房地產(chǎn)時(shí)，如確實(shí)無(wú)人受買(mǎi)，抵押權(quán)人是可以通過(guò)法院裁定以抵押房地產(chǎn)折價(jià)抵償債務(wù)，抵押權(quán)人憑法院裁定到土地管理部門(mén)或房產(chǎn)管理部門(mén)辦理有關(guān)土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)的變更登記手續(xù)，取得土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)的。因此，筆者以為，《城市房地產(chǎn)管理法》將拍賣(mài)作為房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的唯一方式，忽視了房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的復(fù)雜性，既與《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定不相銜接，又不能有效解決實(shí)踐中出現(xiàn)的問(wèn)題，且容易造成司法實(shí)踐中的適用法律混亂，為確保房地產(chǎn)抵押權(quán)得以實(shí)現(xiàn)，應(yīng)將拍賣(mài)抵押房地產(chǎn)作為房地產(chǎn)抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)的首選方式，而不是唯一方式，當(dāng)?shù)盅悍康禺a(chǎn)在拍賣(mài)時(shí)確實(shí)無(wú)人受買(mǎi)、無(wú)法變現(xiàn)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)要求采取折價(jià)或者變賣(mài)的方式實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。這一點(diǎn)應(yīng)由立法機(jī)關(guān)盡快作出立法修改。

（二）房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)中應(yīng)注意的幾個(gè)法律問(wèn)題

1.抵押權(quán)人處分抵押房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先書(shū)面通知抵押人；抵押房地產(chǎn)為共有或者出租的，還應(yīng)當(dāng)同時(shí)書(shū)面通知共有人或承租人；在同等條件下，共有人或承租人依法享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。因?yàn)椋少x予抵押權(quán)人的是一種從抵押物上取得相當(dāng)價(jià)值的權(quán)利，而不是任意處分抵押物的權(quán)利，只要抵押權(quán)人能從抵押物上獲得相當(dāng)?shù)膬r(jià)值以滿足自己的債權(quán)，就算充分實(shí)現(xiàn)了自己的抵押權(quán)，所以共有人或承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)與抵押權(quán)人行使抵押權(quán)并不矛盾，應(yīng)依法保護(hù)共有人或承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

2.以承包的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)抵押的，或者以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有制性質(zhì)，也不得擅自改變這些土地的原有用途。

篇5

1997年4月18日A辦事處與B藥業(yè)有限公司簽訂了一份武農(nóng)銀承兌協(xié)字97年第040021號(hào)協(xié)議，C制革廠又與A辦事處簽訂武農(nóng)銀抵合字97年第040021號(hào)抵押合同，但該合同中無(wú)任何具體抵押物內(nèi)容，也沒(méi)有進(jìn)行抵押登記。同日B藥業(yè)有限公司與A辦事處簽訂了一份價(jià)值為160萬(wàn)元的質(zhì)押合同。1997年4月25日A辦事處依據(jù)武農(nóng)銀承兌協(xié)字97年第040021號(hào)協(xié)議，向承兌申請(qǐng)人的收款人開(kāi)出了400萬(wàn)元承兌匯票。

由于B藥業(yè)有限公司沒(méi)有依約定全額償還A辦事處兌付的400萬(wàn)元。1999年10月12日，A辦事處根據(jù)武農(nóng)銀承兌協(xié)字第040021號(hào)協(xié)議的約定向B藥業(yè)有限公司和C制革廠發(fā)催收通知，要求B藥業(yè)有限公司和C制革廠抓緊還所欠銀行為其墊付的資金，本息合計(jì)299.6萬(wàn)元沒(méi)能實(shí)現(xiàn)的債權(quán)。依據(jù)相關(guān)金融政策與措施將其債權(quán)剝離轉(zhuǎn)讓給中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司D辦事處。

2002年8月，C制革廠以1997年3月7日B藥業(yè)有限公司與A辦事處所簽的武農(nóng)銀承兌協(xié)字97年第040011號(hào)協(xié)議沒(méi)有生效，也沒(méi)有實(shí)際履行其債權(quán)不成立，因而其抵押擔(dān)保也不成立為由，將D辦事處告上法庭，請(qǐng)求將岸房他97字第026房屋他項(xiàng)權(quán)證予以注銷(xiāo)。

在審理過(guò)程中，原、被告對(duì)04001號(hào)抵押合同及岸房他97字第026號(hào)房屋他項(xiàng)權(quán)證以及該協(xié)議未履行的真實(shí)性均無(wú)異議。但對(duì)040011號(hào)抵押合同的效力產(chǎn)生了重大的分歧。原告主張既然040011號(hào)合同沒(méi)有履行，擔(dān)保沒(méi)有擔(dān)保債權(quán)，抵押無(wú)效應(yīng)當(dāng)撤銷(xiāo)，040021號(hào)抵押合同沒(méi)有抵押物，沒(méi)有設(shè)定抵押。被告主張兩份抵押合同都是有效的，040011號(hào)抵押合同是040021號(hào)合同的前置程序，依銀行慣例要先辦理好房屋抵押的他項(xiàng)權(quán)證之后才能開(kāi)出承兌匯票款。

法院認(rèn)為：1997年3月7日，原告（C制革廠）與A辦事處為武農(nóng)銀承兌協(xié)字第040011號(hào)協(xié)議所簽訂的武農(nóng)銀抵合字97第040011號(hào)抵押合同，是雙方的真實(shí)意思表示，并依法辦理抵押登記，領(lǐng)取了房屋他項(xiàng)權(quán)證，抵押合法有效。但由于武農(nóng)銀承兌協(xié)字97年第040011號(hào)協(xié)議作為主合同根本沒(méi)有履行且已超過(guò)履行期限，作為主合同的武農(nóng)銀抵合字97年第040011號(hào)抵押合同的擔(dān)保責(zé)任也就隨之消滅，遂判決準(zhǔn)予其請(qǐng)求。

【案例分析】

本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是房地產(chǎn)抵押權(quán)的法律效力，他項(xiàng)權(quán)證的法律地位如何界定。

一、房地產(chǎn)抵押

在我國(guó)房地產(chǎn)的抵押由《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》作出相關(guān)規(guī)定：《擔(dān)保法》第三十三條，抵押是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)本法第三十四條所列財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作債權(quán)的擔(dān)保，債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照本法規(guī)定以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償，第三十六條；以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押，以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)抵押的應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國(guó)有土地上的房屋同時(shí)抵押。這是我國(guó)法律對(duì)單獨(dú)以房屋或土地使用權(quán)抵押的行為采取的“房隨地走”和“地隨房走”的雙向原則，也是因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)和房屋所有權(quán)之間存在著依附關(guān)系習(xí)慣上稱(chēng)謂“房屋抵押”即包括土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的抵押。

二、抵押登記

1、抵押合同的簽訂

首先抵押合同的形式依《擔(dān)保法》第三十八條之規(guī)定：抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式訂立抵押合同。

其次抵押合同的內(nèi)容也由該法第三十九條作了明確的規(guī)定，抵押合同應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

（一）被擔(dān)保的主債權(quán)種類(lèi)、數(shù)額。

（二）債務(wù)人履行債務(wù)的期限。

（三）抵押物的名稱(chēng)、數(shù)量、質(zhì)量狀況所在地、所有權(quán)權(quán)屬或

者使用權(quán)權(quán)屬。

（四）抵押擔(dān)保的范圍。

（五）當(dāng)事人認(rèn)為需要約定其他事項(xiàng)。

筆者認(rèn)為上述四項(xiàng)必須具備的要件是抵押合同的重要內(nèi)容缺一不可，即使不完全具備可以補(bǔ)正，這里可以補(bǔ)正同樣是必須的，其第五項(xiàng)是備用性的、選擇性的即雙方當(dāng)事人共同認(rèn)可的。

2、抵押合同的效力

抵押合同經(jīng)雙方簽字后，即對(duì)雙方具有約束力，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)、特定物的生效條件是經(jīng)登記才能生效?！稉?dān)保法》第四十一條，當(dāng)事人以本法第四十二規(guī)定的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效，第四十二條列舉了必須登記的抵押物及登記部門(mén)。辦理抵押物登記的部門(mén)如下：

（一）以無(wú)地上定作物的土地使用權(quán)抵押的，為核發(fā)土地使用

權(quán)證書(shū)的土地管理部門(mén)。

（二）以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押

的，為縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門(mén)。

（三）以林木抵押的，為縣級(jí)以上林木主管部門(mén)。

（四）以航空器、船舶、車(chē)輛抵押的為運(yùn)輸工具的登記部門(mén)。

（五）以企業(yè)的設(shè)備和其他動(dòng)產(chǎn)抵押的，為財(cái)產(chǎn)所在地的工商行政管理部門(mén)。

凡是以房地產(chǎn)作為抵押物是必須進(jìn)行登記的，不登記的抵押合同是沒(méi)有法律效力的。但我之理解抵押合同只要雙方一簽字即對(duì)雙方具有約束力，登記行為是我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)、特定物設(shè)定的一種公示制度。抵押登記也是這種公示制度延伸，它的目的與在于保護(hù)第三人的合法權(quán)益。

關(guān)于抵押權(quán)登記最高人民法院對(duì)此作了解釋。

法釋?zhuān)?000）44號(hào)第五十六條抵押合同對(duì)被擔(dān)保的主債權(quán)種類(lèi)、抵押財(cái)產(chǎn)沒(méi)有約定或者約定不明，根據(jù)主合同和抵押合同不能補(bǔ)正或者無(wú)法推定，抵押不成立。法律規(guī)定登記生效的抵押合同簽定后，抵押人違背誠(chéng)實(shí)信用原則拒絕辦理抵押登記致使債權(quán)人受到損失的，抵押人應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。這項(xiàng)規(guī)定主要解決擔(dān)保法關(guān)于抵押合同中兩個(gè)方面補(bǔ)遺，一是對(duì)于簽訂的抵押合同不符合擔(dān)保法第三十九條所列舉的內(nèi)容之后由第二款規(guī)定可以補(bǔ)正的方面，而沒(méi)能補(bǔ)正的，這樣的情形下抵押行為不成立；二是符合前述內(nèi)容應(yīng)當(dāng)?shù)怯浂鴽](méi)能登記的原因是抵押人違背了誠(chéng)實(shí)信用原則、拒絕辦理，那么在這種情況下使債權(quán)人受到損失的，抵押人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。

A辦事處與C制革廠簽訂的040021號(hào)抵押合同內(nèi)容不符合法律的規(guī)定，簽訂合同后也沒(méi)能及時(shí)補(bǔ)證，所以C制革廠的主張是能夠成立的，當(dāng)然就不適用解釋的第二款了。

三、其他方面幾個(gè)問(wèn)題

1、關(guān)于抵押物的價(jià)值

篇6

    1.1土地開(kāi)發(fā)成本的涵義土地開(kāi)發(fā)成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了獲取土地使用權(quán)而付出的所用費(fèi)用。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程(試行)》及工業(yè)用地的特點(diǎn),影響工業(yè)用地的區(qū)域因素主要有:工業(yè)區(qū)的位置、交通便捷程度、基礎(chǔ)設(shè)施完善度、產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模、環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度、城市規(guī)劃限制等。因此,在進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)成本管理時(shí),相關(guān)管理人員必須站在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)角度,在保證其開(kāi)發(fā)質(zhì)量的前提和基礎(chǔ)下,盡可能地降低土地開(kāi)發(fā)成本,提升其資金利用效率,保證其經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)水平。同時(shí),管理人員還必須進(jìn)行必要的走訪調(diào)查,及時(shí)了解和掌握開(kāi)發(fā)區(qū)周?chē)沫h(huán)境情況,分析和評(píng)價(jià)其土地開(kāi)發(fā)價(jià)值。

    1.2土地開(kāi)發(fā)成本估算的方法在土地開(kāi)發(fā)成本估算過(guò)程中,常見(jiàn)的土地開(kāi)發(fā)成本估算方法主要有基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法。這兩種估算方法各有其優(yōu)勢(shì)與不足,其對(duì)應(yīng)的估價(jià)對(duì)象也不完全相同。

    1.2.1基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法,是在求取一宗待估宗地的價(jià)格時(shí),根據(jù)當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)水平,參照與待估宗地相同土地級(jí)別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)該類(lèi)用地地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和各種修正因素說(shuō)明表,根據(jù)兩者在區(qū)域條件、個(gè)別條件、土地使用年限、市場(chǎng)行情、容積率、微觀區(qū)位條件等的差異,確定修正系數(shù),修正基準(zhǔn)地價(jià)從而得出估價(jià)對(duì)象地價(jià)的一種方法。

    1.2.2假設(shè)開(kāi)發(fā)法假設(shè)開(kāi)發(fā)法又稱(chēng)剩余法,是在預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上,扣除預(yù)計(jì)的正常開(kāi)發(fā)成本及有關(guān)專(zhuān)業(yè)費(fèi)用、利息、利潤(rùn)和銷(xiāo)售稅費(fèi)等,以?xún)r(jià)格余額來(lái)估算待估土地價(jià)格的方法。

    2土地開(kāi)發(fā)成本估算方法

    在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的應(yīng)用隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展成熟,其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理逐漸呈現(xiàn)出大型化、系統(tǒng)化、復(fù)雜化特點(diǎn)。因此,為進(jìn)一步提升其項(xiàng)目開(kāi)發(fā)質(zhì)量,管理人員必須積極轉(zhuǎn)變其管理理念,運(yùn)用各種高效化成本估算方法進(jìn)行成本估算,明確企業(yè)在整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的權(quán)力與義務(wù),并進(jìn)一步優(yōu)化資源配置,做到產(chǎn)權(quán)明晰,分配合理。

    2.1項(xiàng)目概況

    ①土地登記狀況。待估宗地的編號(hào)、宗地名稱(chēng)、宗地位置、面積、用途、地號(hào)、圖號(hào)、土地級(jí)別等國(guó)有土地使用證土地登記狀況。

    ②權(quán)利狀況。待估宗地的土地所有權(quán)屬于國(guó)家所有,土地使用權(quán)為JDC房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司合法取得。待估宗地來(lái)源合法,產(chǎn)權(quán)清楚。

    2.2土地開(kāi)發(fā)成本估算采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法估算該項(xiàng)目宗地土地使用權(quán)獲取費(fèi)用,本次評(píng)估的土地處于遼陽(yáng)市五級(jí)地段,設(shè)定為住宅。根據(jù)遼陽(yáng)市新調(diào)整的土地級(jí)別和遼陽(yáng)市基準(zhǔn)地價(jià)資料,對(duì)應(yīng)的50年期基準(zhǔn)地價(jià)為690元/平方米。

    ①日期修正系數(shù)K1的確定。由于自2008年以來(lái),遼陽(yáng)市的地價(jià)指數(shù)變化較大,平均漲幅約為20%,根據(jù)遼陽(yáng)市的地價(jià)指數(shù),確定期日修正系數(shù)K1=120/100=1.2。

    ②確定土地使用權(quán)年期修正系數(shù)K2。由于遼陽(yáng)市商業(yè)、辦公、工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)均設(shè)定為50年期土地使用權(quán)價(jià)格,此次土地使用年期為70年。

    ③容積率修正系數(shù)K3的確定。根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)技術(shù)工作報(bào)告及其說(shuō)明,其地價(jià)內(nèi)涵定義為單位樓面地價(jià),故直接乘以建筑面積即可得出單位地價(jià),或許直接乘以容積率1.0修正。

    ④開(kāi)發(fā)程度修正的確定。因本次評(píng)估所使用的基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開(kāi)發(fā)程度與本次評(píng)估宗地設(shè)定開(kāi)發(fā)程度相同,因此不需再進(jìn)行開(kāi)發(fā)程度修正。

篇7

二、考試方法改革方案設(shè)計(jì)

根據(jù)對(duì)工程管理專(zhuān)業(yè)同學(xué)的調(diào)查，絕大多數(shù)同學(xué)希望能在平時(shí)學(xué)習(xí)過(guò)程中，通過(guò)課堂的教學(xué)和課后有目的的學(xué)習(xí)，認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀，掌握有效的方法去分析經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。因此，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)精品課程教學(xué)小組內(nèi)的各位教師決定在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)課堂內(nèi)試行新的教學(xué)和考試配套改革方案。2011－2013年3年間，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)課程教學(xué)過(guò)程中，我校房地產(chǎn)和工程管理專(zhuān)業(yè)的學(xué)生均參與到考試方法改革的實(shí)踐中，考試方法改革方案設(shè)計(jì)如下:學(xué)生成績(jī)?cè)u(píng)定的具體措施為:平時(shí)成績(jī)(50%)+期末考試成績(jī)(50%)=學(xué)期末總成績(jī)(100%)。平時(shí)成績(jī)的考核內(nèi)容主要包括:

(1)平時(shí)考勤，平時(shí)課堂點(diǎn)名或者點(diǎn)人回答問(wèn)題不到者，一次扣一分，三次不到，此項(xiàng)考勤成績(jī)?yōu)榱恪?/p>

(2)學(xué)期論文，課程學(xué)習(xí)過(guò)半后開(kāi)始專(zhuān)業(yè)論文的寫(xiě)作練習(xí)，在該學(xué)期的最后一堂課上交，并以論文質(zhì)量為評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)。

(3)四次大型作業(yè)，每次作業(yè)最高分為5分，根據(jù)完成作業(yè)的態(tài)度、作業(yè)中的信息收集水平、分析問(wèn)題的水平、文字總結(jié)水平進(jìn)行相應(yīng)打分。早期布置的作業(yè)以獨(dú)立作業(yè)形式為主，2年后進(jìn)行了調(diào)整四次大型作業(yè)有獨(dú)立完成的，也有分小組完成的。獨(dú)立完成的作業(yè)部分由老師打分，小組作業(yè)通常以小組授課或無(wú)領(lǐng)導(dǎo)小組討論形式展開(kāi)，由老師和其他組的同學(xué)進(jìn)行打分后，取加權(quán)平均分計(jì)算。

(4)期中口語(yǔ)測(cè)試成績(jī)，期中對(duì)學(xué)生的學(xué)習(xí)情況進(jìn)行檢測(cè)，采用抽題口試的方式，學(xué)生隨機(jī)抽取題庫(kù)中的習(xí)題，現(xiàn)場(chǎng)回答問(wèn)題，老師給出得分，這些口試習(xí)題與課堂回答問(wèn)題結(jié)合在一起，鍛煉學(xué)生的口頭表達(dá)能力。但從2013年開(kāi)始我們?nèi)∠舜朔N方式，因?yàn)檎w90后學(xué)生表現(xiàn)出來(lái)的風(fēng)格和80后學(xué)生有較大區(qū)別，他們勇于表達(dá)，表達(dá)能力也普遍較強(qiáng)，缺點(diǎn)是言之無(wú)物，因此更多的應(yīng)該針對(duì)其邏輯思維能力、歸納整理能力進(jìn)行鍛煉。

三、考試方法改革效果分析與完善思路

將以上改革方案付諸實(shí)施后，發(fā)現(xiàn)同學(xué)們?cè)谄綍r(shí)的學(xué)習(xí)中投入了更多的時(shí)間和經(jīng)歷，并且鍛煉了同學(xué)們集體學(xué)習(xí)能力和團(tuán)隊(duì)合作精神。學(xué)生反映，考試方法改革后平時(shí)學(xué)習(xí)時(shí)間較過(guò)去增加了1/3，學(xué)習(xí)的積極性更強(qiáng)，對(duì)專(zhuān)業(yè)課程的理解和相關(guān)領(lǐng)域的認(rèn)識(shí)都有提高，逐步掌握了專(zhuān)業(yè)課的學(xué)習(xí)方法。但是近三年的考試方法改革實(shí)踐中也發(fā)現(xiàn)還存在一些問(wèn)題，亟待進(jìn)一步完善。

(一)教學(xué)形式和作業(yè)內(nèi)容設(shè)置應(yīng)更多元化

考試并不是目的，教學(xué)內(nèi)容、教學(xué)形式和作業(yè)的安排要從學(xué)生掌握專(zhuān)業(yè)知識(shí)，提高研究分析能力角度進(jìn)行設(shè)計(jì)。需要采取更多元化的方式，一方面在本科教學(xué)中加強(qiáng)對(duì)學(xué)生課堂教學(xué)和課外科研的結(jié)合力度，另一方面建立起有利于科研創(chuàng)新人才培養(yǎng)的課程體系、教學(xué)模式和考試方法，多管齊下促進(jìn)本科教育質(zhì)量的提高和人才培養(yǎng)。將本科課堂教學(xué)從傳統(tǒng)的以教師為主的知識(shí)講授向參與式、討論式、自學(xué)輔助式等多樣化教學(xué)方法轉(zhuǎn)換，調(diào)動(dòng)學(xué)生的學(xué)習(xí)積極性，使得課堂外教學(xué)效果能得以延續(xù)，提高教學(xué)質(zhì)量。從作業(yè)形式設(shè)計(jì)上，早期我們的作業(yè)形式較多以獨(dú)立完成為主導(dǎo)，每一次作業(yè)針對(duì)專(zhuān)業(yè)能力培養(yǎng)的一個(gè)側(cè)面，雖然學(xué)生反映較好，但是缺少集體鍛煉，因此后期進(jìn)一步對(duì)作業(yè)形式進(jìn)行探索，力求作業(yè)形式的多元化，加大集體作業(yè)比例，使得對(duì)學(xué)生能力的鍛煉和培養(yǎng)更為全面。

(二)作業(yè)內(nèi)容設(shè)計(jì)應(yīng)更為科學(xué)合理

隨著2012年所在學(xué)院大力推進(jìn)考試方法改革，很多課程都加大了平時(shí)的作業(yè)量。特別對(duì)于大二下和大三的學(xué)生，專(zhuān)業(yè)課程比較多，還有很多學(xué)生修了雙學(xué)位或者準(zhǔn)備出國(guó)考試，因此學(xué)生的課業(yè)負(fù)擔(dān)明顯加重，和2012年前相比，學(xué)生普遍反映作業(yè)太多了，因此一方面我們將進(jìn)一步探索作業(yè)形式的多樣化，另一方面在作業(yè)內(nèi)容設(shè)計(jì)上將會(huì)適當(dāng)精簡(jiǎn)化。逐步取消口語(yǔ)考試，隨著課程進(jìn)度的展開(kāi)，由易到難，由獨(dú)立完成到集體完成，并使作業(yè)內(nèi)容和作業(yè)形式相配合。以學(xué)生為主體，實(shí)行“邊學(xué)習(xí)、邊研究、邊實(shí)踐”的作業(yè)過(guò)程，培養(yǎng)學(xué)生的實(shí)踐、研究與認(rèn)知能力，提高創(chuàng)新意識(shí)和創(chuàng)造能力，使其在大學(xué)期間能培養(yǎng)起終生受益的學(xué)習(xí)習(xí)慣和研究方法。

(三)作業(yè)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)更科學(xué)化

對(duì)獨(dú)立完成的作業(yè)部分，專(zhuān)業(yè)任課老師掌握評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于小組作業(yè)部分，由專(zhuān)業(yè)老師和其他小組成員共同打分。由于學(xué)生對(duì)討論問(wèn)題難以進(jìn)行有效的專(zhuān)業(yè)評(píng)價(jià)，因此造成了集體作業(yè)打分時(shí)具有一定隨意性，使得這類(lèi)作業(yè)的考核評(píng)分難以真實(shí)準(zhǔn)確的反映小組成員水平，因此需進(jìn)一步探討集體作業(yè)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)定模式，使其更為科學(xué)化，能有效反映小組成員的專(zhuān)業(yè)水平。后期我們采取過(guò)研究生作為助教參與本科課堂教學(xué)，對(duì)集體作業(yè)進(jìn)行打分，但是由于研究生課堂與本科生課堂教學(xué)時(shí)間上經(jīng)常出現(xiàn)沖突，因此這類(lèi)方式難以有效持續(xù)進(jìn)行，目前還在進(jìn)一步考慮如何制定科學(xué)的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)。

(四)期末考試內(nèi)容應(yīng)與平時(shí)作業(yè)結(jié)合起來(lái)

期末考試是該門(mén)課程的總結(jié)性考試，試題除了考查學(xué)生對(duì)該門(mén)課程基礎(chǔ)知識(shí)的掌握情況以外，更要側(cè)重考查學(xué)生運(yùn)用所學(xué)課程知識(shí)分析問(wèn)題、解決問(wèn)題能力和創(chuàng)新能力。因此期末考卷的設(shè)計(jì)應(yīng)和平時(shí)作業(yè)的內(nèi)容、方法等結(jié)合起來(lái)。這一方面可以使學(xué)生平時(shí)作業(yè)的積極性提高，重視平時(shí)作業(yè)的資料收集、專(zhuān)業(yè)分析和知識(shí)整理，另一方面也使得期末考試的靈活性更強(qiáng)，學(xué)生無(wú)法通過(guò)考前抱佛腳的形式去加強(qiáng)訓(xùn)練，再者也使得學(xué)生在期末對(duì)一學(xué)期的專(zhuān)業(yè)知識(shí)的學(xué)習(xí)方法、學(xué)習(xí)內(nèi)容有更高層面的總結(jié)和回顧。

篇8

(一)宏觀調(diào)控中政府權(quán)力干預(yù)的處境

1。政府宏觀調(diào)控的必要性

筆者認(rèn)為，市場(chǎng)一方面在創(chuàng)造利益，另外一方面在破壞利益。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的起伏不定，權(quán)力掌控的主體———國(guó)家，必須要對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行一定的行政干預(yù)，如果不采取干預(yù)措施，市場(chǎng)失靈，則帶來(lái)的影響不僅僅是金融風(fēng)暴所能比擬的，它對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的破壞難以想象。具體到房地產(chǎn)市場(chǎng)，如果土地完全市場(chǎng)化、各類(lèi)配套設(shè)施能通過(guò)市場(chǎng)手段獲得、銀行貸款是完全透明的，則房地產(chǎn)交易價(jià)格是競(jìng)爭(zhēng)性的。而這些條件的滿足需要以整個(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的市場(chǎng)運(yùn)行為前提，至少目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒(méi)達(dá)到這種水平。［6］從這個(gè)意義上講，在我國(guó)目前的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)自由發(fā)展既無(wú)條件又失公平。面對(duì)這樣的市場(chǎng)，政府有充分的理由進(jìn)行干預(yù)。市場(chǎng)缺乏政府宏觀政策調(diào)控和法律監(jiān)管猶如一場(chǎng)沒(méi)有音樂(lè)的舞會(huì)一樣，再好的舞姿也因?yàn)闆](méi)有旋律的指揮而無(wú)所適從。

2.政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的處境

關(guān)于政府對(duì)市場(chǎng)干預(yù)的力度，不少學(xué)者提出了很多質(zhì)疑。因?yàn)闄?quán)力的運(yùn)用在其宏觀調(diào)控中有模糊的地帶。有的專(zhuān)家認(rèn)為政策的調(diào)控本身沒(méi)有法律的規(guī)范性和強(qiáng)制力，但在具體實(shí)施過(guò)程中，地方政府甚至將政策依據(jù)作為處罰和上位法的解釋依據(jù)，這本身就是不合法的。［7］另外政府一方面想通過(guò)房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，以期達(dá)到產(chǎn)業(yè)鏈的平衡。但另一方面又行使權(quán)力來(lái)過(guò)度干預(yù)市場(chǎng)的發(fā)展，既要做到支持、保護(hù)、維護(hù)房地產(chǎn)投資人的利益，又要采取行政手段遏制他們的利益。令政府感到尷尬的是抑制房地產(chǎn)的發(fā)展也是抑制自身的利益。這是一個(gè)無(wú)法調(diào)和的矛盾。因?yàn)槭袌?chǎng)的規(guī)律、規(guī)則不通過(guò)政府干預(yù)，那么更多的消費(fèi)者權(quán)利將得不到切實(shí)的保護(hù)。無(wú)論如何，政府都只能犧牲部分利益來(lái)成全整體利益。因?yàn)楣怖媸鞘孜坏?。筆者認(rèn)為這是宏觀調(diào)控的初衷，也是目前政府扮演的角色和所處的環(huán)境。

(二)利益在房產(chǎn)市場(chǎng)主體中的分割

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，參與市場(chǎng)、角逐市場(chǎng)，根本的目的還是獲取利益的最大化。有學(xué)者說(shuō)，一個(gè)好的市場(chǎng)既要滿足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的完善，也要滿足法治體系的健全，關(guān)鍵的還是要看市場(chǎng)利益機(jī)制是否均衡。在房地產(chǎn)行業(yè)，無(wú)論是房開(kāi)商還是貸款銀行、無(wú)論是政府部門(mén)還是其他產(chǎn)業(yè)鏈(如建筑業(yè)、化工業(yè)、機(jī)械制造業(yè)、交通運(yùn)輸及倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)等多個(gè)行業(yè)有密切的關(guān)系;同時(shí)還有金融、保險(xiǎn)業(yè)、電力、煤氣及水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)、社會(huì)服務(wù)業(yè)、交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)及郵電通信業(yè)、批發(fā)和零售貿(mào)易、餐飲業(yè)家用電器業(yè)、家具制造業(yè)、建筑裝飾業(yè)等)。甚至廣大消費(fèi)者，都希望最大化的減少風(fēng)險(xiǎn)和損失，以期在利益的分配中能占更多的份額，當(dāng)然有的利益已經(jīng)被預(yù)設(shè)。如房?jī)r(jià)、利率、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的商品價(jià)格等。在復(fù)雜的利益格局中，被動(dòng)的消費(fèi)群體始終處于弱勢(shì)的地位。但利益的追求不能建立在違法違規(guī)和損害公民權(quán)利基礎(chǔ)之上。無(wú)論社會(huì)利益格局如何調(diào)整和變動(dòng)，都要保障公民的生存權(quán)和發(fā)展權(quán)。根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，及時(shí)調(diào)整最低生活保障、最低工資、貧困線和其他保障水平，防止利益格局固定化、部門(mén)化、權(quán)力化。政府之間、政府與市場(chǎng)之間要建立正常的利益協(xié)調(diào)、博弈機(jī)制，使權(quán)力與職責(zé)、利益相符合。［8］打于強(qiáng)勢(shì)的銀行、房產(chǎn)投資人、政府的利益壟斷。最大化的將局部利益轉(zhuǎn)向公共利益。

(三)競(jìng)爭(zhēng)秩序需建立在道德的邏輯優(yōu)先性上

競(jìng)爭(zhēng)必須依賴(lài)于一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，不能違反法律規(guī)范及市場(chǎng)規(guī)則。否則將不會(huì)形成有序的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局。秩序是穩(wěn)定的首要條件，沒(méi)有良好的秩序規(guī)則就沒(méi)有和諧發(fā)展的基礎(chǔ)。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)因價(jià)格波動(dòng)帶來(lái)的不穩(wěn)定性，政府不斷開(kāi)展整頓市場(chǎng)和規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的各種舉措。這對(duì)維系房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序、一定程度上遏制房地產(chǎn)價(jià)格起到至關(guān)重要的作用。一旦市場(chǎng)秩序混亂，規(guī)則沒(méi)有得到遵守，利益的無(wú)限追求已經(jīng)突破了道德可以容忍的底線，那國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展將是災(zāi)難性的，屆時(shí)再合理地宏觀調(diào)控措施估計(jì)都難以進(jìn)行及時(shí)有效的補(bǔ)救。所以，為了維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)不至于壟斷利益，影響整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。政府的宏觀調(diào)控和市場(chǎng)干預(yù)有絕對(duì)的合理性和必要性，但也不能將這種干預(yù)手段作為房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序唯一的穩(wěn)定依據(jù)。因?yàn)檫€有一個(gè)不可忽略的因素，即道德力量。民生問(wèn)題是任何一個(gè)國(guó)家發(fā)展的歸宿點(diǎn)，市場(chǎng)秩序即便不穩(wěn)定，也不能以消費(fèi)者或廣大民眾的利益做為代價(jià)。市場(chǎng)在建立起自身機(jī)制的同時(shí)，也應(yīng)該慢慢形成自我的道德體系。競(jìng)爭(zhēng)無(wú)界，道德有底。所以市場(chǎng)不缺乏人性，市場(chǎng)也不能脫離道德。在我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制中，道德的邏輯性必須置于首要地位。不要形成企業(yè)與地方政府聯(lián)合反調(diào)控的行為。因此，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序乃是基于社會(huì)共同的道德訴求。由于既不存在一個(gè)完備的道德，也不存在完備的法律，道德與法律須臾不可分離。我們既可以從社會(huì)的法律活動(dòng)中去閱讀到特定社會(huì)的道德?tīng)顩r，也可以通過(guò)社會(huì)的道德資源去反思它的法律處境。當(dāng)現(xiàn)代社會(huì)孜孜以求的法制追求不足以維持市場(chǎng)秩序時(shí)，我們不能忘記，道德具有邏輯的優(yōu)先性，因而必須尋求和利用現(xiàn)實(shí)的道德資源。如此，才能促進(jìn)繁榮穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

(四)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康需要法律體系的規(guī)范化

不僅僅是房地產(chǎn)市場(chǎng)，其他任何行業(yè)的發(fā)展都需要一部相對(duì)完善的法律規(guī)范來(lái)加以調(diào)整和保護(hù)。法律與社會(huì)其他調(diào)控手段一樣，既有自己的運(yùn)行方式和規(guī)律，也有調(diào)整其規(guī)范對(duì)象的規(guī)律。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，由于牽涉到的主體比較多，即便是政府也不例外。這是房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性質(zhì)所決定的。但無(wú)論有多復(fù)雜的參與主體，都必須遵守一定的規(guī)則和法律規(guī)范。沒(méi)有完善的法律體系就不可能有完善的健康的行業(yè)發(fā)展。針對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的極端不穩(wěn)定性及與其他行業(yè)甚至與整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)聯(lián)性，國(guó)家出臺(tái)了許多規(guī)范性文件和政策，但有的如《行政處罰法》、《行政許可法》、《立法法》、《房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《擔(dān)保法》等規(guī)定上內(nèi)容含混不清，缺乏確定性，經(jīng)常用一些常識(shí)性概念表達(dá)專(zhuān)業(yè)性問(wèn)題，缺乏應(yīng)有的確定性和嚴(yán)謹(jǐn)性，在法律責(zé)任上很難界定。在我國(guó)制定的關(guān)于房地產(chǎn)的法律法規(guī)及相關(guān)的政策、制度中，還應(yīng)當(dāng)防止保護(hù)房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益的專(zhuān)門(mén)立法與既存法律發(fā)生競(jìng)合?！跋M(fèi)者保護(hù)法廣泛地存在于各種法律規(guī)范之中，不受部門(mén)的限制。凡對(duì)消費(fèi)者利益具有保護(hù)功能的法律規(guī)定，都是消費(fèi)者保護(hù)法的組成部分”。［9］P220對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)可通過(guò)完善相關(guān)法律的途徑實(shí)現(xiàn)，并在相關(guān)法律中規(guī)定對(duì)不同種類(lèi)的房地產(chǎn)權(quán)益予以不同程度的保護(hù)。況且房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益內(nèi)容龐雜，一部法規(guī)難以窮盡，且廣泛涉及諸多相關(guān)法律，易導(dǎo)致法律適用的競(jìng)合。主要是與民法通則或未來(lái)的民法典、房地產(chǎn)法、合同法、建筑法等法律的競(jìng)合，雖然可以強(qiáng)調(diào)對(duì)有關(guān)公民基本生存權(quán)利的規(guī)范優(yōu)先適用的競(jìng)合規(guī)則，但制訂新法和修改法律畢竟要以防止而不是增加競(jìng)合為宜。

(五)責(zé)任的承擔(dān)主體模糊

篇9

作者：楊靜 汪貴秀 單位：臨沂市國(guó)土資源局

存在問(wèn)題

（1）規(guī)模化開(kāi)采程度偏低?，F(xiàn)有的527個(gè)礦山企業(yè)中，小型礦山占到了66％，產(chǎn)業(yè)集中度、企業(yè)規(guī)模度存在較大差距，缺少規(guī)模大、競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的龍頭企業(yè)，特別是特大型礦山基本沒(méi)有，礦產(chǎn)資源開(kāi)發(fā)小、散現(xiàn)象比較突出，礦產(chǎn)資源規(guī)模開(kāi)發(fā)效益不明顯。（2）資源利用率較低。采選技術(shù)相對(duì)比較落后，綜合回收率和綜合利用率較低，一些礦種，比如石膏礦回采率僅為32％，資源利用比較粗放。礦山企業(yè)用于科技研發(fā)的投入不足，大多數(shù)礦山以出售原礦為主，礦產(chǎn)品深加工技術(shù)水平和能力薄弱，附加值不高，企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)，存在產(chǎn)業(yè)鏈條短腿、缺項(xiàng)現(xiàn)象。（3）市場(chǎng)調(diào)控能力較弱。礦產(chǎn)品市場(chǎng)體系不夠完善，市場(chǎng)配置資源機(jī)制仍不成熟，缺少市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)控機(jī)制，造成資源投放總量得不到有效控制，石膏等部分礦產(chǎn)品趨于飽和，石英砂等礦產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格過(guò)低，有些優(yōu)勢(shì)資源產(chǎn)業(yè)布局不合理，區(qū)域配套水平差，“小、散、弱、粗”現(xiàn)象突出。（4）部分礦種后備資源不足。資源勘探資金投入不足，勘探機(jī)制尚未建立，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期開(kāi)采，部分礦種資源日益減少，地質(zhì)勘查新增儲(chǔ)量抵不上消耗速度，包括一些優(yōu)勢(shì)礦種的資源后備嚴(yán)重不足。（5）地質(zhì)環(huán)境保護(hù)不容樂(lè)觀。受高利潤(rùn)、高回報(bào)率的驅(qū)使，違規(guī)非法采礦、盜采資源、超層越界開(kāi)采等現(xiàn)象仍有發(fā)生，對(duì)生態(tài)環(huán)境造成一定程度的破壞［2］。臨沂市露天開(kāi)采的礦山429個(gè)，占礦山總量的81％，因采礦造成的土地、植被、山體破壞及次生的地災(zāi)隱患仍然存在，地質(zhì)環(huán)境恢復(fù)治理任務(wù)重、難度大。

對(duì)策建議

全面實(shí)施礦業(yè)權(quán)設(shè)置方案制度，保障和促進(jìn)礦產(chǎn)資源勘查開(kāi)采合理布局，深化礦山整合，集中扶優(yōu)扶強(qiáng)，提高礦產(chǎn)資源開(kāi)發(fā)規(guī)?；⒓s化水平［4］。鼓勵(lì)大集團(tuán)和中小礦山企業(yè)自主聯(lián)合，采取聯(lián)營(yíng)、兼并、參股、控股、收購(gòu)等多種形式，穩(wěn)步推進(jìn)資源整合，促使有限的礦產(chǎn)資源向優(yōu)勢(shì)企業(yè)集中。嚴(yán)格落實(shí)礦山企業(yè)準(zhǔn)入制度，提高企業(yè)辦礦門(mén)檻，凡地下開(kāi)采礦山核定能力或生產(chǎn)規(guī)模煤礦達(dá)不到規(guī)定要求的一律不予審批［5］。帶技術(shù)、帶資金的尖端人才，努力做到引進(jìn)一個(gè)人才、攻克一項(xiàng)技術(shù)、培育一個(gè)項(xiàng)目，帶動(dòng)礦產(chǎn)開(kāi)發(fā)的層次躍升和結(jié)構(gòu)優(yōu)化。培育優(yōu)勢(shì)龍頭企業(yè)。通過(guò)招商引資、激活民資等方式新上一批礦產(chǎn)品精深加工項(xiàng)目，形成一批帶動(dòng)作用大、市場(chǎng)占有率高、競(jìng)爭(zhēng)能力強(qiáng)、資源消耗低、環(huán)境污染少、綜合效益好的骨干龍頭企業(yè)。積極探索“以項(xiàng)目配置資源”開(kāi)發(fā)新模式，對(duì)落戶臨沂的礦產(chǎn)資源精深加工大項(xiàng)目、大企業(yè)，具備礦產(chǎn)資源開(kāi)采條件和能力的，可優(yōu)先獲得采礦權(quán)，建設(shè)礦山基地。支持現(xiàn)有礦業(yè)企業(yè)技術(shù)改造，不斷擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，提高深加工比重。支持龍頭企業(yè)創(chuàng)辦循環(huán)經(jīng)濟(jì)、節(jié)能減排、資源綜合利用項(xiàng)目，在項(xiàng)目申報(bào)和政策扶持上給予傾斜［6］。規(guī)范資源開(kāi)發(fā)秩序?？茖W(xué)編制礦業(yè)權(quán)設(shè)置方案，合理有序地實(shí)施資源開(kāi)發(fā)。嚴(yán)厲打擊礦產(chǎn)資源違法開(kāi)采行為，對(duì)無(wú)證勘查開(kāi)采、超層越界開(kāi)采、擅自轉(zhuǎn)讓、以采代探和關(guān)閉礦山復(fù)采等行為進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)整治［7］。加強(qiáng)礦山安全生產(chǎn)，對(duì)存在安全隱患的礦山進(jìn)行停產(chǎn)整頓，整頓后仍達(dá)不到安全生產(chǎn)條件的，依法予以取締。推廣應(yīng)用衛(wèi)星遙感、遠(yuǎn)程監(jiān)控等監(jiān)管手段，提高科技管礦水平。加強(qiáng)礦山環(huán)境保護(hù)。強(qiáng)化各部門(mén)協(xié)作聯(lián)動(dòng)、各負(fù)其責(zé)，嚴(yán)格執(zhí)行環(huán)境影響評(píng)價(jià)制度、環(huán)保設(shè)施“三同時(shí)”制度、礦山地質(zhì)災(zāi)害環(huán)境評(píng)價(jià)制度，督促礦山企業(yè)增加環(huán)保投入，履行環(huán)境保護(hù)、植被恢復(fù)、水土保持、地質(zhì)災(zāi)害防治和占用土地復(fù)墾等法定義務(wù)。依法關(guān)閉破壞資源和污染環(huán)境的土法采礦、選礦工藝及與資源儲(chǔ)量規(guī)模不相適應(yīng)的小礦山［8］。嚴(yán)格執(zhí)行礦山生態(tài)環(huán)境恢復(fù)治理保證金制度，完善生態(tài)環(huán)境恢復(fù)治理補(bǔ)償機(jī)制，加強(qiáng)環(huán)境污染治理和礦山植被恢復(fù)。臨沂市擁有得天獨(dú)厚的資源優(yōu)勢(shì)。大力發(fā)展礦業(yè)經(jīng)濟(jì)，盡快把資源優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)，是推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)力支撐和最大潛力，是臨沂市未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長(zhǎng)點(diǎn)。要充分抓住“資源山東”建設(shè)的有利契機(jī)，把礦產(chǎn)資源開(kāi)發(fā)置于培育主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)重中之重的位置，大力推進(jìn)資源節(jié)約與綜合利用、綠色礦山建設(shè)和礦業(yè)循環(huán)經(jīng)濟(jì)，盡快實(shí)現(xiàn)由資源大市向資源強(qiáng)市的轉(zhuǎn)變。

篇10

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)

2.1政治風(fēng)險(xiǎn)

是指一個(gè)國(guó)家所處的國(guó)際國(guó)內(nèi)政治環(huán)境變動(dòng)（如戰(zhàn)爭(zhēng)、罷工、社會(huì)動(dòng)蕩）及相應(yīng)的政策法律調(diào)整（如金融政策和財(cái)政政策變動(dòng)、土地使用制度改革、住房制度改革），造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟(jì)上的損失。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商影響最為直接的是金融政策和財(cái)政政策。就金融政策而言，實(shí)行緊的貨幣政策還是實(shí)行松的貨幣政策直接影響開(kāi)發(fā)者和購(gòu)買(mǎi)者所持有的資本，影響項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和出售。同時(shí)銀行關(guān)于房地產(chǎn)方面的業(yè)務(wù)也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的需求發(fā)生影響。就財(cái)政政策而論，政府實(shí)行緊的財(cái)政政策還是實(shí)行松的財(cái)政政策，對(duì)房地產(chǎn)的稅收政策，對(duì)住宅是實(shí)行福利供給政策還是實(shí)行對(duì)低收入階層采取有限的補(bǔ)貼政策，政府對(duì)房地產(chǎn)的投資等，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和需求發(fā)生影響。這一風(fēng)險(xiǎn)在我國(guó)尤其需要關(guān)注。

2.2經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

是指由于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)（如市場(chǎng)需求、購(gòu)買(mǎi)力、利率、稅率、匯率等）變動(dòng)導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟(jì)上的損失。由于從可行性研究到樓盤(pán)上市的時(shí)段內(nèi)，市場(chǎng)需求變動(dòng)的可能性很大，消費(fèi)者對(duì)戶型結(jié)構(gòu)及單元面積的偏好也會(huì)發(fā)生變化。原來(lái)的細(xì)分市場(chǎng)上該類(lèi)物業(yè)還供不應(yīng)求，而不久卻可能大量積壓，難免使投資收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離預(yù)期。通貨膨脹時(shí)期，紙幣貶值，價(jià)格全面上漲，房地產(chǎn)雖然具有一定的抵抗通貨膨脹的能力，但其價(jià)格也會(huì)上漲。而人們手中持有的貨幣量是一定的，這樣購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)下降，可能無(wú)力支付日漸升值的房地產(chǎn)，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目難以售出而承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金需要量大，完全依靠自有資金周轉(zhuǎn)是非常困難的，通常需要采用外界資金，如向銀行貸款和預(yù)售。以自己開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)作為抵押獲得用于該項(xiàng)投資的貸款時(shí)，如果不能按照抵押貸款協(xié)議規(guī)定的期限償付本息時(shí)，就必須承擔(dān)作為抵押品的房地產(chǎn)將可能成為他人財(cái)產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。采用預(yù)售房屋籌集開(kāi)發(fā)資金時(shí)，如果不能按照預(yù)售協(xié)議規(guī)定的日期交房，就必須承擔(dān)支付巨額的賠償金的風(fēng)險(xiǎn)。

2.3自然風(fēng)險(xiǎn)

是指由于自然因素（如洪水、火災(zāi)、地震等）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)造成的影響，從而使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商造成經(jīng)濟(jì)上的損失。自然風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的機(jī)會(huì)較少，但是一旦出現(xiàn)，造成的損失是相當(dāng)大的。

2.4技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)

是指由于科技進(jìn)步、技術(shù)結(jié)構(gòu)及其相關(guān)變量的變動(dòng)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可能帶來(lái)的損失。例如，由于科技進(jìn)步可能對(duì)房地產(chǎn)商品的適用性構(gòu)成威脅，迫使開(kāi)發(fā)商追加投資進(jìn)行房地產(chǎn)的更新、翻修和改造。由于建筑設(shè)計(jì)變動(dòng)可能導(dǎo)致建安工程成本增加，從而影響項(xiàng)目形成后的租售。

2.5經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

是指由于開(kāi)發(fā)商因開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理不善導(dǎo)致預(yù)期收益不能實(shí)現(xiàn)，或不足以補(bǔ)償經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的可能性。該類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)主要?dú)w因于開(kāi)發(fā)商主觀上對(duì)開(kāi)發(fā)成本、租金售價(jià)、開(kāi)發(fā)周期以及資金籌措等的預(yù)測(cè)錯(cuò)誤和決策失誤。

3、導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的因素剖析

3.1政策環(huán)境與經(jīng)濟(jì)形勢(shì)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)由于與國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)緊密相關(guān)，因此，在很大程度上受到政府政策的控制。如：政府對(duì)租金售價(jià)的控制，對(duì)外資的控制，對(duì)土地使用的控制，對(duì)環(huán)境保護(hù)的要求，尤其對(duì)投資規(guī)模和金融的控制，以及新稅務(wù)政策的制訂，都可能對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn)。在我國(guó)尤其需要關(guān)注。

經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)，由于各產(chǎn)業(yè)擴(kuò)大生產(chǎn)，使房地產(chǎn)供不應(yīng)求，房地產(chǎn)價(jià)格不斷升高。而在經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)，社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)需求能力受到抑制，產(chǎn)品開(kāi)始出現(xiàn)難以脫手的現(xiàn)象，此時(shí)，開(kāi)發(fā)商的資金已經(jīng)投入，形勢(shì)的波動(dòng)使其作出反映并進(jìn)行調(diào)整是相當(dāng)遲鈍的，短時(shí)間內(nèi)很難變化或找到其他替代者，從而會(huì)使開(kāi)發(fā)商陷入困境。

3.2房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育程度與供求狀況

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，一個(gè)發(fā)育完善的市場(chǎng)應(yīng)具備：信息充分、商品同質(zhì)、廠商買(mǎi)者自由出入以及交易雙方數(shù)量眾多四個(gè)基本條件。而一個(gè)發(fā)育不充分的市場(chǎng)必然會(huì)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。

從總體上講，房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區(qū)性的市場(chǎng)，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)供求變化對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響要比整個(gè)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)供求變化對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響大的多。只要當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展是健康的，房地產(chǎn)需求就不會(huì)發(fā)生大的變化。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的強(qiáng)度取決于潛在的開(kāi)發(fā)商對(duì)租售收益的預(yù)期。當(dāng)租金、售價(jià)因房屋供應(yīng)短缺而上升時(shí)，開(kāi)發(fā)商便會(huì)紛紛開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，但由于開(kāi)發(fā)需要一定的時(shí)間，待開(kāi)發(fā)完成時(shí)，市場(chǎng)供求可能已發(fā)生了變化，致使開(kāi)發(fā)的物業(yè)難以租售。

3.3開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的選擇

經(jīng)濟(jì)運(yùn)行有快速和滯緩交替出現(xiàn)的周期性特點(diǎn)，房地產(chǎn)投資也是有周期性的。投資周期包括高峰—收縮—低谷—恢復(fù)四個(gè)階段。在高峰期，國(guó)民經(jīng)濟(jì)迅速增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)處于高峰期，由于各產(chǎn)業(yè)擴(kuò)大生產(chǎn)，使得房地產(chǎn)供不應(yīng)求，房地產(chǎn)價(jià)格不斷升高。在收縮期，國(guó)家緊縮銀根，控制投資規(guī)模，社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)需求能力受到抑制，產(chǎn)品開(kāi)始出現(xiàn)難以脫手的現(xiàn)象。在低谷期，社會(huì)信貸關(guān)系進(jìn)一步緊張使得工業(yè)和建筑業(yè)投資銳減，投資產(chǎn)品價(jià)格降低但難以出售。在恢復(fù)期，國(guó)家放松銀根，降低利率，社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的需求量開(kāi)始增大，價(jià)格逐漸回升，此時(shí)正是房地產(chǎn)投資的黃金時(shí)期。從較長(zhǎng)時(shí)間看，在投資收縮期、低谷期搞企業(yè)兼并或作準(zhǔn)備投資，在投資高峰期、恢復(fù)期大力投資，必能獲取較大盈利，避免較大虧損。

3.4開(kāi)發(fā)地點(diǎn)的選擇

房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性、區(qū)域性和個(gè)別性，決定了它所處的地理位置極為重要。房地產(chǎn)行業(yè)有句名言：第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三仍是區(qū)位，可見(jiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)地點(diǎn)的選擇對(duì)開(kāi)發(fā)商至關(guān)重要。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商搶占中心或門(mén)戶區(qū)位是普通常識(shí)，問(wèn)題的關(guān)鍵是如何預(yù)測(cè)近期將形成的新的中心區(qū)位或新的門(mén)戶區(qū)位。在繁華地段開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目將實(shí)現(xiàn)最大的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，但這一范圍可能已不存在一塊可供開(kāi)發(fā)的土地，開(kāi)發(fā)商只好為獲得更大的選址范圍而放棄一部分利潤(rùn)。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所涉及的地理環(huán)境條件，甚至社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件處于不斷的變化發(fā)展過(guò)程中，這會(huì)使開(kāi)發(fā)商經(jīng)受著風(fēng)險(xiǎn)的考驗(yàn)，需要有一定的預(yù)見(jiàn)性。開(kāi)發(fā)商若能及早投資開(kāi)發(fā)具有價(jià)值增長(zhǎng)潛力的地塊，則幾年后將會(huì)獲取較大的利潤(rùn)。

3.5開(kāi)發(fā)類(lèi)型的選擇與開(kāi)發(fā)規(guī)模的確定

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程是巨額資金投入的過(guò)程，從購(gòu)買(mǎi)土地、工程建設(shè)到推出廣告、上市銷(xiāo)售或出租，均需要投入大量的資金。而作為開(kāi)發(fā)商，通常難以完全用自有資金來(lái)完成一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。一般都是在投入一筆啟動(dòng)資金如地價(jià)款或前期費(fèi)用后，通過(guò)各種借貸、預(yù)售等融資手段來(lái)籌集開(kāi)發(fā)資金，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。所以，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，資金的籌措是項(xiàng)目能否按期、按質(zhì)完成的重要一環(huán)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模越大，開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也就越大。

3.6開(kāi)發(fā)周期的長(zhǎng)短

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及交易需要較長(zhǎng)的時(shí)間，尤其是對(duì)于大中型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，從尋找機(jī)會(huì)、可行性研究、購(gòu)買(mǎi)土地、勘測(cè)設(shè)計(jì)、籌措資金、前期準(zhǔn)備到工程施工、竣工，以及制訂價(jià)格、推出銷(xiāo)售及簽署成交合同，往往需要幾年時(shí)間才能完成。在房地產(chǎn)商品開(kāi)發(fā)過(guò)程中，很難在一開(kāi)始就能對(duì)整個(gè)開(kāi)發(fā)期內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用和收益流動(dòng)作出精確的估計(jì)，只能是大概的測(cè)算。而在這一較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)期內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求變化，消費(fèi)者喜好的改變，社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的興衰，國(guó)家有關(guān)政策的調(diào)整，物價(jià)的漲跌，匯率及利率的變動(dòng)都將是難以精確預(yù)測(cè)的?？墒欠康禺a(chǎn)項(xiàng)目一旦確定，資金一經(jīng)投入，就很難根據(jù)情況的發(fā)展而加以改變和調(diào)整。開(kāi)發(fā)期越長(zhǎng)，各種社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件發(fā)生變化的可能性就越大，各種費(fèi)用特別是后期費(fèi)用和房屋售價(jià)或租金就更加難以確定，風(fēng)險(xiǎn)也就越大。

此外，開(kāi)發(fā)商的素質(zhì)、開(kāi)發(fā)方式的確定也是導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。

4、處置房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的具體措施

4.1事先有效避開(kāi)風(fēng)險(xiǎn)源地

例如，放棄某地區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以防止市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。通常是，預(yù)測(cè)到在某邊貿(mào)地區(qū)長(zhǎng)期效益不能保證或某個(gè)地區(qū)將有自然災(zāi)害頻繁發(fā)生等而作出的決策。有效地避開(kāi)風(fēng)險(xiǎn)源地可完全解除某種風(fēng)險(xiǎn)，但意味著同時(shí)也放棄了從事該活動(dòng)所帶來(lái)的利益，故此種避免風(fēng)險(xiǎn)的措施，要受到一定的限制，即使采用，也應(yīng)在前期工作階段盡早作出，這樣可大大減少不必要的風(fēng)險(xiǎn)投資費(fèi)用。

4.2采用多樣化（或組合化）投資

就是把資金有選擇地投放到不同類(lèi)型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上。可投資建造不同收入層次居民所需的不同類(lèi)型住宅、寫(xiě)字樓、商店和娛樂(lè)場(chǎng)等，以減少未來(lái)收益的不確定性。因?yàn)楦鞣N不同類(lèi)型房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大小不一，收益高低相應(yīng)不同。一般而言，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收益率相對(duì)較高的風(fēng)險(xiǎn)大，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收益率相對(duì)較低的風(fēng)險(xiǎn)小。如果資金分別投入到不同的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，整體開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)降低，其實(shí)質(zhì)就是用個(gè)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高收益去彌補(bǔ)個(gè)別低收益的房地產(chǎn)損失，最終獲取一個(gè)較為平均的收益。房地產(chǎn)多樣化投資的關(guān)鍵是如何合理地確定投入不同類(lèi)型的房地產(chǎn)的資金比例，使得即可降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)又可獲取較高的收益率。

4.3以財(cái)務(wù)方式控制風(fēng)險(xiǎn)

具體有以下三種基本方法：1）通過(guò)正當(dāng)、合法的非保險(xiǎn)手段（如合同條款的擬定）將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位。如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將施工中危險(xiǎn)性較高的工作轉(zhuǎn)包給其他的專(zhuān)業(yè)性施工單位，從而減少自己的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。再如實(shí)行項(xiàng)目股份化，將經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分散到全體股東身上等。對(duì)某些超過(guò)開(kāi)發(fā)商能力的風(fēng)險(xiǎn)，或保險(xiǎn)無(wú)法提供的情況下，此種方法發(fā)揮著特有的作用。2）通過(guò)向保險(xiǎn)公司投保，以繳納保險(xiǎn)費(fèi)為代價(jià)，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司承擔(dān)。保險(xiǎn)作為一種及時(shí)、有效、合理的分?jǐn)倱p失和實(shí)施經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)姆绞?，一直是處置風(fēng)險(xiǎn)的主要手段，但保險(xiǎn)的使用仍是有限的，因?yàn)椴⒎撬酗L(fēng)險(xiǎn)都可以保險(xiǎn)，而且在很多情況下，保險(xiǎn)并不能提供充分的補(bǔ)償。3）以自身財(cái)力，直接承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)損失的補(bǔ)償責(zé)任。如將預(yù)計(jì)有可能發(fā)生的損失直接攤?cè)肴粘＝?jīng)營(yíng)成本，又如建立風(fēng)險(xiǎn)損失補(bǔ)償基金或建立自保公司。近年來(lái)，以組建專(zhuān)業(yè)自保公司作為主要形式的自留風(fēng)險(xiǎn)手段，已在國(guó)內(nèi)外成為一種十分引人注目和具有廣闊發(fā)展前景的手段，而這種主動(dòng)自留風(fēng)險(xiǎn)手段的選擇與實(shí)踐，應(yīng)遵循法律規(guī)定，如對(duì)法定保險(xiǎn)、強(qiáng)制保險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)的能否自留，就受到很大的限制，同時(shí)還要受自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力的制約。

4.4對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行全面的調(diào)查，作出科學(xué)的預(yù)測(cè)

要仔細(xì)分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期并預(yù)測(cè)其變動(dòng)，以選擇最佳開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)；分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所涉及的地理環(huán)境條件并預(yù)測(cè)其變化，以及早投資開(kāi)發(fā)具有價(jià)值增長(zhǎng)潛力的地塊；要了解國(guó)家政策并預(yù)測(cè)國(guó)家未來(lái)對(duì)房地產(chǎn)政策有何變化，是限制還是鼓勵(lì)，同時(shí)，要分析社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求類(lèi)型和需求量并預(yù)測(cè)其變化，以確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和開(kāi)發(fā)規(guī)模；要利用一切可能得到的信息資料，充分考慮到其他開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，盡可能準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的費(fèi)用與收益。

4.5在工程完工前，就與租戶、客戶簽訂租約或預(yù)售合同

這樣，工程完工后房地產(chǎn)空置的風(fēng)險(xiǎn)，租金下降的風(fēng)險(xiǎn)，售價(jià)跌落的風(fēng)險(xiǎn)，都可通過(guò)預(yù)租預(yù)售的安排來(lái)避免。當(dāng)然，預(yù)租、預(yù)售時(shí)，還應(yīng)注意一個(gè)問(wèn)題，這就是開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)降低意味著與其交易的客戶的風(fēng)險(xiǎn)提高。所以，開(kāi)發(fā)期越長(zhǎng)，其他行業(yè)的客戶就越不愿意與開(kāi)發(fā)商簽定固定價(jià)格的合同。若要預(yù)租或預(yù)售，則租金、售價(jià)就會(huì)被壓得較低。

4.6通過(guò)簽約盡量固定那些對(duì)利潤(rùn)敏感的變量

例如，利息支出增長(zhǎng)的風(fēng)險(xiǎn)可通過(guò)簽定固定利率貸款合同來(lái)減??；建造費(fèi)用增加的風(fēng)險(xiǎn)可通過(guò)與建筑企業(yè)簽定固定預(yù)算合同來(lái)減小；工程不能按期完工的風(fēng)險(xiǎn)可通過(guò)承包合同中延期罰款的條款來(lái)降低。

4.7盡早完成開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，以降低在開(kāi)發(fā)期內(nèi)由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件的變化而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。并在開(kāi)發(fā)過(guò)程中加強(qiáng)項(xiàng)目管理，控制成本，保證質(zhì)量。

此外，還應(yīng)根據(jù)開(kāi)發(fā)的需要有針對(duì)性地對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的人員進(jìn)行培訓(xùn)。根據(jù)開(kāi)發(fā)商自身的資產(chǎn)負(fù)債能力與獲取資本的能力，合理確定開(kāi)發(fā)方式。

參考文獻(xiàn)