導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯(cuò)過為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)會(huì)計(jì)計(jì)量，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

中圖分類號(hào)：F293.3

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1672-3198(2009)13-0170-01

1　投資性房地產(chǎn)的定義及特征

投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。

投資性房地產(chǎn)主要有以下特征；(1)投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，持有目的是為了出租或資本增值后轉(zhuǎn)讓；(2)投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于作為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的房地產(chǎn)和用于銷售的房地產(chǎn)f(3)投資性房地產(chǎn)有兩種后續(xù)計(jì)量模式，企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行持續(xù)計(jì)量，即有確鑿證據(jù)表明其所有投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，才可以采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

2　投資性房地產(chǎn)的范圍

屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目：(1)已出租的土地使用權(quán)，應(yīng)是自租賃期開始日確定為投資性房地產(chǎn)；(2)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，體現(xiàn)了管理者的持有意圖。需要注意的問題：①這里不包括閑置土地，②房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有并準(zhǔn)備增值后出售的土地使用權(quán)不屬于投資性房地產(chǎn)，作為存貨處理。(3)已出租的建筑物。應(yīng)是自租賃期開始日確定為投資性房地產(chǎn)。

3　投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理

3.1　投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)

將某個(gè)項(xiàng)目確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，首先應(yīng)符合投資性房地產(chǎn)的概念，其次要同時(shí)滿足下列條件；(1)與該投資性房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；(2)該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。

3.2　投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量

總原則：投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量。具體應(yīng)分別不同的取得渠道來掌握：

(1)外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。外購的房地產(chǎn)，只有在購入的同時(shí)開始出租，才能作為投資性房地產(chǎn)加以確認(rèn)。如果該企業(yè)所簽訂的租賃協(xié)議約定在購入后3個(gè)月再出租，則應(yīng)當(dāng)先作為固定資產(chǎn)加以確認(rèn)，直至租賃期開始日才能從固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。在采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的情況下，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在“投資性房地產(chǎn)”科目下設(shè)置“成本”和“公允價(jià)值變動(dòng)”兩個(gè)明細(xì)科目。(2)自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的所有必要支出構(gòu)成。

3.3　投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量

后續(xù)計(jì)量總原則：企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，也可采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。通常情況下，同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。通常情況下。采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)在滿足一定條件的情況下，可以轉(zhuǎn)為按照公允價(jià)值模式計(jì)量，但公允價(jià)值模式計(jì)量的不能轉(zhuǎn)為按照成本模式計(jì)量。

(1)成本計(jì)量模式。

企業(yè)一般應(yīng)當(dāng)采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

科目設(shè)置：①投資性房地產(chǎn)；②投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)；③投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備。

處理原則：①采用成本模式計(jì)量的建筑物的后續(xù)計(jì)量：按固定資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，按期(月)計(jì)提折舊，存在減值跡象的，按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定處理；②采用成本模式計(jì)量的土地使用權(quán)的后續(xù)計(jì)量；按無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，按期(月)攤銷。存在減值跡象的，按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定處理。

例1：甲企業(yè)的一棟辦公樓出租給乙企業(yè)使用。已確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。假設(shè)這棟辦公樓的成本為1800萬元，按照直線法折舊，使用壽命為20年，預(yù)計(jì)凈殘值為零。按照經(jīng)營(yíng)租賃合同，乙企業(yè)每月支付甲企業(yè)租金8萬元。當(dāng)年12月，這棟辦公樓發(fā)生減值跡象，經(jīng)減值測(cè)試，其可收回金額為1200萬元，此時(shí)辦公樓的賬面價(jià)值為1500萬元，以前未計(jì)提減值準(zhǔn)備。

甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：

①計(jì)提折舊：

每月的折舊：1800÷20÷12=7.5(萬元)

借：其他業(yè)務(wù)成本　75000

貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)　75000

②確認(rèn)租金。

借：銀行存款(或其他應(yīng)收款)　80000

貸：其他業(yè)務(wù)收入　80000

③計(jì)提減值準(zhǔn)備：

借：資產(chǎn)減值損失　3000000

貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備　3000000

(2)公允價(jià)值計(jì)量模式。

采用公允價(jià)值模式后續(xù)計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值。公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益(公允價(jià)值變動(dòng)損益)。

企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，才可以采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

采用公允價(jià)值模式的條件；①投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；②企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)：

①確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值時(shí)，可以參照活躍市場(chǎng)上同類或類似房地產(chǎn)的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格(市場(chǎng)公開報(bào)價(jià))；②無法取得同類或類似房地產(chǎn)現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格的，可以參照活躍市場(chǎng)上同類或類似房地產(chǎn)的最近交易價(jià)格，并考慮交易情況、交易日期、所在區(qū)域等因索；③也可以基于預(yù)計(jì)未來獲得的租金收益和相關(guān)現(xiàn)金流量予以計(jì)量。

會(huì)計(jì)處理。投資性房地產(chǎn)取得的租金收入，確認(rèn)為其他業(yè)務(wù)收入。投資性房地產(chǎn)若屬于企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)的，應(yīng)通過“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”和“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”科目核算相關(guān)的損益。

例2：甲企業(yè)為從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開發(fā)的企業(yè)。2007年8月，甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議，約定將甲公司開發(fā)的一棟精裝修的寫字樓于開發(fā)完成的同時(shí)開始租賃給乙公司使用，租賃期為10年。當(dāng)年10月1日，該寫字樓開發(fā)完成并開始起租，寫字樓的造價(jià)為9000萬元。2007年12月31日，該寫字樓的公允價(jià)值為9200萬元。假設(shè)甲企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量模式。

甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：

①2007年10月1日，甲公司開發(fā)完成寫字樓并出租：

借：投資性房地產(chǎn)――成本　90000000

貸：開發(fā)成本　90000000

②2007年12月31日，按照公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益；

借：投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng)　2000000

貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益　2000000

注意：由于投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量。故不需要計(jì)提折舊(或攤銷)，也不需要考慮計(jì)提減值準(zhǔn)備。

③計(jì)量模式的變更。

篇2

一、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式的選擇分析

公允價(jià)值在投機(jī)性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中應(yīng)用較少，我們分析可能有如下幾方面的原因。

1、公允價(jià)值計(jì)量的會(huì)計(jì)信息生產(chǎn)成本較高

這主要表現(xiàn)于公允價(jià)值計(jì)量模式下，公允價(jià)值不容易取得，而成本模式采用歷史成本，容易取得。公允價(jià)值的確定是否合理是投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量是否合理的關(guān)鍵。公允價(jià)值的取得，首選是活躍的公開市場(chǎng)報(bào)價(jià)。鑒于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不完全性和不成熟性，公開市場(chǎng)報(bào)價(jià)還難以取得，因此，對(duì)于采用公允價(jià)值進(jìn)行會(huì)計(jì)計(jì)量的房地產(chǎn)開發(fā)上市公司，需要每年聘請(qǐng)獨(dú)立的評(píng)估師對(duì)其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，并在年報(bào)中詳細(xì)披露房地產(chǎn)當(dāng)期賬面價(jià)值的增減變動(dòng)情況、公允價(jià)值的確認(rèn)方法及其理由等。與歷史成本相比，這個(gè)過程將會(huì)增大企業(yè)的信息成本。在企業(yè)無法直接衡量采用公允價(jià)值計(jì)量模式的收益時(shí)，積極性肯定會(huì)受到很大影響，因此，從成本效益原則考慮，企業(yè)極有可能放棄公允價(jià)值計(jì)量方式。

2、隨著經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)，利潤(rùn)變動(dòng)幅度較大

在成本模式下，如果存在減值跡象的，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)―資產(chǎn)減值》進(jìn)行減值測(cè)試，計(jì)提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備。同時(shí)還規(guī)定：“資產(chǎn)減值損失一經(jīng)確認(rèn)，在以后期間不得轉(zhuǎn)回。”這項(xiàng)規(guī)定明確了企業(yè)不得調(diào)整利潤(rùn)；而采用公允價(jià)值模式計(jì)量，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債日投資性房產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面之間的差異計(jì)入當(dāng)期損益。會(huì)計(jì)利潤(rùn)可隨公允價(jià)值的波動(dòng)方向而上下變動(dòng)。隨此投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的變化將加大凈利潤(rùn)的波動(dòng)幅度，容易誤導(dǎo)投資者、債權(quán)人等眾多利益相關(guān)者，間接影響企業(yè)的市場(chǎng)形象及其股票價(jià)格。這在經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)比較大的階段，公允價(jià)值計(jì)量模式的這個(gè)弱勢(shì)會(huì)更為顯著。以2008年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)為例，上半年還處于較高的通脹壓力之下，各項(xiàng)產(chǎn)品的原材料價(jià)格漲幅較大，房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于欣欣向榮之勢(shì)，而至下半年，受美國(guó)次貸危機(jī)的波及，經(jīng)濟(jì)增速明顯放緩，房地產(chǎn)價(jià)格也處于疲憊之勢(shì)，在這種情況下，采用公允價(jià)值計(jì)量模式，對(duì)利潤(rùn)變動(dòng)幅度影響會(huì)非常之大。在2008年房地產(chǎn)上市公司年報(bào)中，公允價(jià)值普遍受到了冷遇。舉例說來，2007年7月24日，北辰實(shí)業(yè)和北京城開組成的聯(lián)合體在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中擊敗金融街和世紀(jì)金源等國(guó)內(nèi)知名地產(chǎn)巨頭，以92億元天價(jià)如愿獲得長(zhǎng)沙新河三角洲地塊的開發(fā)權(quán)，超出46.38億元掛牌底價(jià)近一倍，而長(zhǎng)沙當(dāng)時(shí)房屋均價(jià)僅在3000元左右。這一價(jià)格創(chuàng)下了國(guó)內(nèi)單宗土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格之最，從而成為名副其實(shí)的“中國(guó)地王”。隨著國(guó)際金融危機(jī)的蔓延和宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)整，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)低迷，北辰實(shí)業(yè)為了避免公允價(jià)值對(duì)當(dāng)期利潤(rùn)的影響，不得以在其后公布的年報(bào)中明確表示，執(zhí)行新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則后公司仍然采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行核算。

3、公允價(jià)值模式計(jì)量影響到公司的配股、分紅等財(cái)務(wù)計(jì)劃

公允價(jià)值模式下的資產(chǎn)增值反映了近年來房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)繁榮，使企業(yè)的總體賬面價(jià)值上升，使企業(yè)報(bào)表中反映的會(huì)計(jì)信息更為樂觀。例如資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大、資產(chǎn)負(fù)債率降低，有利于企業(yè)在資本市場(chǎng)獲得正確的定價(jià)，大大增強(qiáng)了債權(quán)人或投資者對(duì)于企業(yè)償債能力的肯定和信心，有利于企業(yè)融資，幫助企業(yè)更好地借助資本市場(chǎng)的力量來獲得發(fā)展。如上分析，當(dāng)經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)較大時(shí)，在公允價(jià)值計(jì)量模式下，利潤(rùn)變動(dòng)幅度會(huì)比較大，而這會(huì)引起凈資產(chǎn)收益率的變化較大，進(jìn)而影響到公司配股等融資計(jì)劃。這在上市公司中更為明顯，如證監(jiān)會(huì)2006年頒布的《上市公司證券發(fā)行管理辦法》明確規(guī)定：當(dāng)公司進(jìn)行公開股權(quán)再融資時(shí)，要求“最近三個(gè)會(huì)計(jì)年度連續(xù)贏利，扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)與扣除前的凈利潤(rùn)相比，以低者作為計(jì)算依據(jù)”；當(dāng)公開增發(fā)時(shí)，要求“最近三個(gè)會(huì)計(jì)年度加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率平均不低于百分之六，扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)與扣除前的凈利潤(rùn)相比，以低者作為加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率的計(jì)算依據(jù)”。可見，公允價(jià)值計(jì)量會(huì)顯著影響公司的凈資產(chǎn)收益率，進(jìn)而影響公司融資計(jì)劃。

同時(shí)，公允價(jià)值計(jì)量也會(huì)影響到公司的分紅政策。公允價(jià)值模式下，投資性房地產(chǎn)的升值給企業(yè)增加了賬面利潤(rùn)，并未帶來任何現(xiàn)金流入。公允價(jià)值模式的引入，加大了企業(yè)的賬面收益與現(xiàn)金流背離的程度。因此，上市公司在制定分紅政策時(shí)，如果增值收益參與分紅會(huì)導(dǎo)致公司現(xiàn)金流的下降，如果不參與分紅，又會(huì)導(dǎo)致公司分紅比例的下降，這時(shí)無疑加大了公司利潤(rùn)分配的難度。

4、公允價(jià)值計(jì)量模式下可能增加企業(yè)所得稅現(xiàn)金流出負(fù)擔(dān)

稅收也是企業(yè)利潤(rùn)分配的一種形式。在我國(guó)公允價(jià)值模式下，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法處理存在較大差異（見表1）。按照目前我國(guó)的稅法，在成本計(jì)量模式下，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法的處理基本一致。投資性房地產(chǎn)需要計(jì)提折舊或按期攤銷，減少了企業(yè)的賬面贏利，卻可以起到抵稅的效果，減少企業(yè)現(xiàn)金流的支出。如果采用公允價(jià)值計(jì)量模式，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法的處理就存在明顯的差異：會(huì)計(jì)上，年末按照投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值調(diào)整其賬面價(jià)值，差額計(jì)入當(dāng)期損益，不計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷；稅法上，按實(shí)際成本確定投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，不確認(rèn)公允價(jià)值變化所產(chǎn)生的利得，在對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)算所得稅時(shí)仍按計(jì)提折舊或攤銷處理。在公允價(jià)值模式下對(duì)稅負(fù)沒有影響，但是如果計(jì)算所得稅時(shí)不確認(rèn)公允價(jià)值變化所產(chǎn)生的利得，不能按照計(jì)提折舊或攤銷進(jìn)行處理，就不具有的利得在成本模式下計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷處理的抵稅效果，會(huì)增加企業(yè)的當(dāng)期所得稅負(fù)擔(dān)。

二、公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中的應(yīng)用

1、如何合理確定投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目的公允價(jià)值

根據(jù)新準(zhǔn)則規(guī)定，可以按三個(gè)層次確定公允價(jià)值：第一個(gè)層次是同類資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，如果該類資產(chǎn)存在活躍的市場(chǎng)，則該資產(chǎn)的市價(jià)即為公允價(jià)值；第二個(gè)層次是類似資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，如果該資產(chǎn)不存在活躍市場(chǎng)但與該資產(chǎn)類似的資產(chǎn)存在活躍的市場(chǎng)，則該資產(chǎn)的公允價(jià)值應(yīng)比照類似資產(chǎn)的市價(jià)確定；第三個(gè)層次是既無同類市場(chǎng)也無類似市場(chǎng)，當(dāng)出現(xiàn)這種情形時(shí)，該資產(chǎn)的公允價(jià)值可按其所能產(chǎn)生的未來現(xiàn)金流量以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率貼現(xiàn)計(jì)算的現(xiàn)值評(píng)估確定。鑒于我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r，以及大中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的不平衡的現(xiàn)實(shí)，企業(yè)在確定投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目的公允價(jià)值時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按照上述三個(gè)層次進(jìn)行確認(rèn)計(jì)量。

2、公允價(jià)值模式計(jì)量對(duì)公司裝修費(fèi)的影響

投資性房地產(chǎn)裝修費(fèi)用屬于投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出，根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則講解（2008）》：“與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本。例如企業(yè)為了提高投資性房地產(chǎn)的使用效能，往往需要對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改建、擴(kuò)建而使其更加堅(jiān)固耐用，或者通過裝修而改善其室內(nèi)裝璜，改擴(kuò)建或裝修指出滿足確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)將其資本化。企業(yè)對(duì)某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改擴(kuò)建等再開發(fā)且將來仍作為投資性房地產(chǎn)的，再開發(fā)期間應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)，再開發(fā)期間不計(jì)提折舊或攤銷?！睋?jù)此，其應(yīng)在“投資性房地產(chǎn)”科目下增設(shè)“在建”明細(xì)子目按規(guī)定要求進(jìn)行核算。由于投資性房地產(chǎn)可以選擇采用成本和公允價(jià)值計(jì)量?jī)煞N模式，兩種模式下的會(huì)計(jì)處理存在較大差異，而這不同計(jì)量模式也會(huì)影響到房地產(chǎn)裝修費(fèi)的處理。

一般說來，投資性房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用成本模式計(jì)量的建筑物的裝修費(fèi)，按固定資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，按期（月）計(jì)提折舊，存在減值跡象的，按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定處理。采用公允價(jià)值模式后續(xù)計(jì)量裝修費(fèi)的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益（公允價(jià)值變動(dòng)損益）。會(huì)計(jì)處理如下：

借：投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng)

貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益

3、公允價(jià)值模式計(jì)量對(duì)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的影響

企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，就面臨著公允價(jià)值模式計(jì)量的影響。公允價(jià)值模式計(jì)量非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，在轉(zhuǎn)換前非投資性房地產(chǎn)一般按實(shí)際成本計(jì)價(jià)，轉(zhuǎn)換成按公允價(jià)值計(jì)量模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，會(huì)出現(xiàn)轉(zhuǎn)換前資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值與轉(zhuǎn)換時(shí)資產(chǎn)公允價(jià)值的不吻合。按準(zhǔn)則有關(guān)規(guī)定，轉(zhuǎn)換日發(fā)生的虧損，即轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值小于賬面價(jià)值之差，計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目，待投資性房地產(chǎn)升值時(shí)逐步對(duì)沖或轉(zhuǎn)讓時(shí)沖銷這部分差額。

投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)按實(shí)際成本計(jì)量模式的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)的核算不存在資產(chǎn)價(jià)值的變動(dòng)，不存在損益方面的核算。但為了保持投資性房地產(chǎn)價(jià)值的原貌，應(yīng)當(dāng)將該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的賬面余額、累計(jì)折舊（或累計(jì)攤銷）、減值準(zhǔn)備等，分別轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)（或無形資產(chǎn)）”、“累計(jì)折舊（或累計(jì)攤銷）”、“固定（或無形）資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”等科目。同時(shí)，按公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之差計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目，待自用房地產(chǎn)處置或報(bào)廢時(shí)，再將公允價(jià)值變動(dòng)損益轉(zhuǎn)入“營(yíng)業(yè)外收入”科目。

【參考文獻(xiàn)】

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【關(guān)鍵詞】

投資性房地產(chǎn)；會(huì)計(jì)政策選擇；盈余管理

從2007年《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)—投資性房地產(chǎn)》執(zhí)行，企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量有更多的選擇權(quán)，同時(shí)也為企業(yè)利用會(huì)計(jì)政策選擇進(jìn)行盈余管理提供了機(jī)會(huì)。公允價(jià)值一般都用于計(jì)量金融資產(chǎn)項(xiàng)目，但是投資性房地產(chǎn)是唯一使用公允價(jià)值計(jì)量的非金融資產(chǎn)項(xiàng)目。

投資性房地產(chǎn)是指為了賺取租金或者用于資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。我國(guó)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)—投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)應(yīng)該在資產(chǎn)負(fù)債表日對(duì)投資性房地產(chǎn)采用成本模式或者公允價(jià)值模式計(jì)量。

如果采用成本模式計(jì)量，資產(chǎn)負(fù)債表日必須對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊，如果發(fā)生了減值，需要計(jì)提減值準(zhǔn)備。

如果采用公允價(jià)值計(jì)量模式，不需要對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊，也不需要計(jì)提減值準(zhǔn)備。房地產(chǎn)價(jià)格有變動(dòng)時(shí)，公允價(jià)值與原來賬面價(jià)值之間會(huì)有差額，差額計(jì)入當(dāng)期損益，可以用來調(diào)節(jié)當(dāng)年的利潤(rùn)。在2007—2009年間，我國(guó)投資性房地產(chǎn)上市公司絕大多數(shù)采用成本模式計(jì)量，采用公允價(jià)值模式計(jì)量的極少。采用公允價(jià)值計(jì)量的上市公司，三年分別為18家、20家和25家，僅占2.86%、2.9%、3.24%（劉玉廷、王鵬、薛杰，2010）。但是2009年中航地產(chǎn)改變了投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式，由成本模式轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r(jià)值模式，這種會(huì)計(jì)政策的改變動(dòng)機(jī)是值得研究的。

因此，本文以中航地產(chǎn)公司為例，分析其投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式轉(zhuǎn)變對(duì)盈余的影響，分析其轉(zhuǎn)變計(jì)量模式的動(dòng)因，為房地產(chǎn)企業(yè)選擇會(huì)計(jì)政策提供借鑒，為加強(qiáng)監(jiān)管，提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量提供建議對(duì)策。

1 中航地產(chǎn)案例簡(jiǎn)介

深圳中航地產(chǎn)股份有限公司（簡(jiǎn)稱中航地產(chǎn)，證券代碼000043）成立于1985年，公司于199年改組為上市公司，簡(jiǎn)稱 “中航地產(chǎn)”。公司發(fā)展二十多年，業(yè)務(wù)涉及地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)經(jīng)營(yíng)與管理、酒店經(jīng)營(yíng)與管理，連續(xù)多年進(jìn)入深圳百強(qiáng)企業(yè)榜。

2009年1月1日中航地產(chǎn)對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行會(huì)計(jì)政策變更，由成本模式變?yōu)楣蕛r(jià)值模式，轉(zhuǎn)換日投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值增加3.37億元，當(dāng)期采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)損益為3169.13萬元，該公司當(dāng)期凈利潤(rùn)為6286.75萬元，對(duì)當(dāng)期利潤(rùn)影響為50.41%。

2 投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策變更動(dòng)因以及制約因素分析

2.1 變更動(dòng)因分析

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，無論是市場(chǎng)環(huán)境還是國(guó)際通行做法，運(yùn)用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟。2008年我國(guó)金融危機(jī)爆發(fā)，房?jī)r(jià)漲跌十分的不確定。董事長(zhǎng)吳光權(quán)即將結(jié)束他在中航地產(chǎn)的任職。一系列原因促使了公司在2009年變更投資性房地產(chǎn)的計(jì)量方式。

2.1.1有利于優(yōu)化財(cái)務(wù)指標(biāo)，便于融資。

如果使用公允價(jià)值計(jì)量，資產(chǎn)的賬面價(jià)值會(huì)增加，這樣可以從報(bào)表層面優(yōu)化財(cái)務(wù)指標(biāo)，例如：降低資產(chǎn)負(fù)債率，可以使企業(yè)呈現(xiàn)出較低的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)容易以較低的資本成本進(jìn)行融資，有利于企業(yè)擴(kuò)張和發(fā)展壯大。

國(guó)際上普遍采用公允價(jià)值模式計(jì)量，我們采用此種模式，可以更好的接軌國(guó)際準(zhǔn)則，幫助投資者進(jìn)行更好的決策，更好的對(duì)比國(guó)內(nèi)外企業(yè)的價(jià)值，以便吸引更多的投資。

2.1.2盈余管理的驅(qū)使

2009年仇慎謙擔(dān)任董事長(zhǎng)，石正林擔(dān)任總經(jīng)理，有可能是因?yàn)閳?bào)酬契約等原因?qū)е庐?dāng)期調(diào)整利潤(rùn)。公允價(jià)值變動(dòng)損益占非經(jīng)常損益比重分別為-907.39%（2008年）、55.37%（2009年），同時(shí)占利潤(rùn)總額的比例分別為-85%（2008年）、21.30%（2009年），通過會(huì)計(jì)政策選擇來提高經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)指標(biāo)，從而可以反映企業(yè)管理層受托責(zé)任的履行狀況。

2.2 制約因素分析

2.2.1 利潤(rùn)變化程度加劇

采用公允價(jià)值計(jì)量，會(huì)計(jì)利潤(rùn)會(huì)隨著公允價(jià)值的波動(dòng)而相應(yīng)的變動(dòng)。盈余大幅度波動(dòng)絕對(duì)不是管理層所愿意看到的，管理層更愿意看到有一個(gè)持續(xù)平滑且可預(yù)期的盈余走勢(shì)（王小力，2012）。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)受國(guó)家的宏觀調(diào)控影響很大，公允價(jià)值很容易受到影響。此外房地產(chǎn)市場(chǎng)變化、投資者心理也會(huì)影響公允價(jià)值波動(dòng)。隨著公允價(jià)值的變動(dòng)，會(huì)計(jì)利潤(rùn)跟著發(fā)生變化，容易給投資者、債權(quán)人造成困擾，加大企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。

2.2.2凈利潤(rùn)與現(xiàn)金流的背離程度加劇

權(quán)責(zé)發(fā)生制模式下，凈利潤(rùn)背后有可能就缺乏足夠的現(xiàn)金流支撐，二者經(jīng)常出現(xiàn)背離。而公允價(jià)值的引入，更加加劇了背離的程度，弱化了凈利潤(rùn)和現(xiàn)金流之間的關(guān)系。

在資產(chǎn)負(fù)債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)計(jì)入利潤(rùn)，如果沒有對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行處置，則沒有相應(yīng)的現(xiàn)金流入。沒有足夠的現(xiàn)金作支撐，就會(huì)加大利潤(rùn)分配的難度。

3 結(jié)論及建議

2007年新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則引入公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)對(duì)我國(guó)發(fā)展市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)具有積極意。但是由于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)不穩(wěn)定，公允價(jià)值采用需要十分謹(jǐn)慎。對(duì)于如何選擇投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式，需要針對(duì)本公司的實(shí)際情況來選擇相應(yīng)的會(huì)計(jì)政策。如果公司迫切需要提高業(yè)績(jī)，可以選擇變更公允價(jià)值計(jì)量模式；預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)大漲的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，選擇公允價(jià)值利大于弊；反之，則按成本模式計(jì)量更好。

公允價(jià)值是必然的趨勢(shì)，同時(shí)是一把雙刃劍，我們要充分發(fā)揮有利方面，同時(shí)規(guī)避其不利方面，讓公允價(jià)值計(jì)量更好的為經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)。

【參考文獻(xiàn)】

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篇4

doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2012 . 06. 005

［中圖分類號(hào)］ F230 ［文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼］ A ［文章編號(hào)］ 1673 - 0194（2012）06- 0009- 02

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所持有的房地產(chǎn)按照持有意圖可劃分為存貨、固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)三類，分別歸屬于不同的具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行規(guī)范。投資性房地產(chǎn)的范圍包括已經(jīng)對(duì)外出租的土地使用權(quán)和地上建筑物以及持有準(zhǔn)備賺取資本增值的土地使用權(quán)。從取得途徑上來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所持有的投資性房地產(chǎn)既可以由原準(zhǔn)備對(duì)外出售的存貨或自用的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)改變使用用途轉(zhuǎn)換而來，也可以直接自建作為投資性房地產(chǎn)進(jìn)行獲利。按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量既可以采用成本模式，也可以采用公允價(jià)值模式。允許對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，使投資性房地產(chǎn)同企業(yè)其他類別的房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算出現(xiàn)了較大不同，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息也產(chǎn)生了較大的影響。

1 公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理舉例

例如，甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2010年1月1日將一套自建完工原用于出售的商品房出租給乙公司。該商品房的開發(fā)成本為1 000萬元，甲企業(yè)對(duì)其計(jì)提了200萬元的減值準(zhǔn)備。如果出租日，該商品房的公允價(jià)值為900萬元。甲公司在租賃期開始日的會(huì)計(jì)分錄為：借：投資性房地產(chǎn)――成本900，借：存貨跌價(jià)準(zhǔn)備200；貸：開發(fā)產(chǎn)品1 000，貸：資本公積――其他資本公積100。如果出租日，該商品房的公允價(jià)值為700萬元，則甲公司在租賃期開始日的會(huì)計(jì)分錄為：借：投資性房地產(chǎn)――成本700，借：存貨跌價(jià)準(zhǔn)備200，借：公允價(jià)值變動(dòng)損益100；貸：開發(fā)產(chǎn)品1 000。按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，存貨計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備后，如果造成存貨價(jià)值下跌的原因消失，企業(yè)可以將已經(jīng)計(jì)提的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備轉(zhuǎn)回。但從以上會(huì)計(jì)處理對(duì)比中可以看出，如果房地產(chǎn)企業(yè)將存貨轉(zhuǎn)換為按照公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值入賬，如果房地產(chǎn)的公允價(jià)值高于原賬面價(jià)值是不允許通過損益轉(zhuǎn)回的，但是如果房地產(chǎn)的公允價(jià)值低于原賬面價(jià)值則要計(jì)入當(dāng)期損益。這種不對(duì)稱的會(huì)計(jì)處理方式，是為了防止企業(yè)通過調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的公允價(jià)值來調(diào)節(jié)利潤(rùn)，遵循了謹(jǐn)慎性原則，但對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)有不利影響。

采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無需按照自用的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)類似的會(huì)計(jì)處理方式，按期計(jì)提累計(jì)折舊或累計(jì)攤銷，也無需對(duì)該投資性房地產(chǎn)計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。接上例，如果2010年1月31日該商品房的公允價(jià)值上漲100萬元，則甲企業(yè)的會(huì)計(jì)分錄為：借：投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng)100；貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益。如果2010年1月31日該商品房的公允價(jià)值下跌100萬元，則甲企業(yè)的會(huì)計(jì)分錄為：借：公允價(jià)值變動(dòng)損益；貸：投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng)100。投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值下跌對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響類似于存貨出售價(jià)格下跌而計(jì)提的資產(chǎn)減值損失。但當(dāng)商品房?jī)r(jià)格上升超過其原開發(fā)成本時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將這一部分上升的價(jià)值體現(xiàn)在利潤(rùn)表之中，從而增加當(dāng)期會(huì)計(jì)利潤(rùn)。

接上例，假設(shè)2010年12月31日，甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將該商品房出售給乙公司，出售價(jià)款為800萬元，不考慮相關(guān)稅費(fèi)。出售時(shí)，該商品房“投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng)”明細(xì)科目為借方余額200萬元，“投資性房地產(chǎn)――成本”明細(xì)科目為借方余額700萬元，“資本公積――其他資本公積”為貸方余額100萬元。甲企業(yè)會(huì)計(jì)分錄為：①確認(rèn)其他業(yè)務(wù)收入。借：銀行存款800，貸：其他業(yè)務(wù)收入800。②結(jié)轉(zhuǎn)公允價(jià)值變動(dòng)損益。借：公允價(jià)值變動(dòng)損益200；貸：投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng)200。③借：其他業(yè)務(wù)成本600，借：資本公積――其他資本公積100；貸：投資性房地產(chǎn)――成本700。同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將商品房直接對(duì)外出售相比，甲企業(yè)的出售收益和成本分別計(jì)入了“其他業(yè)務(wù)收入”和“其他業(yè)務(wù)成本”而不是“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”和“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”，但由于利潤(rùn)表并不單獨(dú)列示主營(yíng)業(yè)務(wù)和其他業(yè)務(wù)，而是合并列示于“營(yíng)業(yè)收入”和“營(yíng)業(yè)成本”，因此不會(huì)對(duì)會(huì)計(jì)信息造成分類上的影響。從營(yíng)業(yè)利潤(rùn)金額的角度來說，從以上分解會(huì)計(jì)分錄中可以看出，甲企業(yè)確認(rèn)的其他業(yè)務(wù)收入就是甲企業(yè)收到的銷售款，確認(rèn)的其他業(yè)務(wù)成本就是甲企業(yè)對(duì)商品房的原開發(fā)成本。投資性房地產(chǎn)在持有期間公允價(jià)值的變動(dòng)僅影響公允價(jià)值變動(dòng)損益而不會(huì)對(duì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)造成任何影響。

2 以公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響分析

（1）以公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量加大了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算成本。由于相對(duì)于歷史成本，公允價(jià)值計(jì)量屬性具有較大的不確定性，為了保證會(huì)計(jì)信息的可靠性，企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)以公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量做了嚴(yán)格的限制。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)外出租的房地產(chǎn)不存在活躍的市價(jià)時(shí)，企業(yè)需要參照同類或類似，例如分布在同一市區(qū)、位置相似、環(huán)境相似、建筑結(jié)構(gòu)相似、使用用途相同等，有活躍市價(jià)的房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整、評(píng)估確認(rèn)該房地產(chǎn)的公允價(jià)值。如果企業(yè)不具備房地產(chǎn)公允價(jià)值的評(píng)估能力和評(píng)估資質(zhì)，企業(yè)還需要聘請(qǐng)外部資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具評(píng)估報(bào)告，這會(huì)加大企業(yè)會(huì)計(jì)處理的難度和成本。

（2）以公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量加大了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)利潤(rùn)波動(dòng)性。雖然按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，資產(chǎn)的公允價(jià)值是指資產(chǎn)買賣雙方在公平交易的前提下，自愿進(jìn)行資產(chǎn)交付的價(jià)格。但事實(shí)上由市場(chǎng)交易而產(chǎn)生的公允價(jià)值會(huì)受交易雙方的投資心理、對(duì)市場(chǎng)走向的預(yù)期、談判能力、世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)等不可預(yù)期甚至非理性的因素影響。作為存貨的商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在一年內(nèi)予以出售，而且我國(guó)的政策法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)囤房不售的做法也有較為嚴(yán)格的規(guī)定。但作為投資性房地產(chǎn)進(jìn)行管理后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以長(zhǎng)期持有，并且在每個(gè)會(huì)計(jì)期末將房地產(chǎn)公允價(jià)值的變動(dòng)以持有損益――“公允價(jià)值變動(dòng)損益”的形式反映在利潤(rùn)表中。這會(huì)使企業(yè)的會(huì)計(jì)利潤(rùn)喪失歷史成本計(jì)量下的穩(wěn)定、連續(xù)和規(guī)律性而變得波動(dòng)。對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，在政策調(diào)控前，房?jī)r(jià)一直處于連續(xù)上漲階段，將對(duì)外出售的商品房轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，一方面可以達(dá)到間接囤房以謀取更大經(jīng)濟(jì)利益的目的；另一方面也可以將公允價(jià)值的上升反應(yīng)為企業(yè)的當(dāng)期會(huì)計(jì)利潤(rùn)，對(duì)于上市公司性質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以達(dá)到粉飾會(huì)計(jì)報(bào)表的作用。但目前政策調(diào)控后，房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)大幅下跌趨勢(shì)，這種情況下，以公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，對(duì)企業(yè)的會(huì)計(jì)利潤(rùn)可能產(chǎn)生不良的影響。

3 以公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)的影響分析

（1）按照我國(guó)目前稅法的規(guī)定，企業(yè)將房地產(chǎn)對(duì)外出租而計(jì)算繳納的房產(chǎn)稅有兩種征收辦法：第一種是直接按照租金收入的12％計(jì)算，第二種則是按照出租房地產(chǎn)賬面原值的70％再乘以1．2％計(jì)算。采用第二種方法進(jìn)行計(jì)算時(shí)，企業(yè)采用成本模式還是公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量會(huì)對(duì)出租房地產(chǎn)的賬面價(jià)值產(chǎn)生一定的影響。如果今后稅法采用重估資產(chǎn)價(jià)值作為計(jì)稅基礎(chǔ)，那么在房地產(chǎn)價(jià)值上漲時(shí)公允價(jià)值計(jì)量會(huì)加大企業(yè)的稅負(fù)。

（2）我國(guó)計(jì)算繳納所得稅采用的是收付實(shí)現(xiàn)制，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的變動(dòng)雖然會(huì)影響企業(yè)當(dāng)期會(huì)計(jì)利潤(rùn)，但由于企業(yè)并未實(shí)際處置房地產(chǎn)，因此經(jīng)濟(jì)利益并沒有流入或流出企業(yè)。企業(yè)在計(jì)算應(yīng)稅所得額時(shí)可以將公允價(jià)值變動(dòng)損益扣除。但是投資性房地產(chǎn)以公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量后，將不再計(jì)提累計(jì)折舊，而累計(jì)折舊是可以稅前扣除，因此采用公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量會(huì)加大企業(yè)的所得稅負(fù)擔(dān)。

主要參考文獻(xiàn)

篇5

中圖分類號(hào)：F233 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1673-291X（2011）30-0086-02

投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，持有目的是為了出租或資本增值后轉(zhuǎn)讓。在借鑒國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的基礎(chǔ)上，中國(guó)在《投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則》中將投資性房地產(chǎn)定義為：投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。主要包括已出租的土地使用權(quán)、用于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已經(jīng)出租的房屋建筑物，但不包括為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于作為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的房地產(chǎn)和用于銷售的房地產(chǎn)。

一、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式及其優(yōu)缺點(diǎn)

1.成本模式。成本模式要求企業(yè)對(duì)資產(chǎn)的取得、耗費(fèi)和轉(zhuǎn)換都應(yīng)按照取得資產(chǎn)時(shí)的實(shí)際支出進(jìn)行計(jì)量計(jì)價(jià)和記錄。原因是：一方面，成本模式的初衷是認(rèn)為企業(yè)對(duì)外公布資產(chǎn)負(fù)債表的目的不在于以市場(chǎng)價(jià)格表示企業(yè)資產(chǎn)的現(xiàn)狀；而在于通過資本投入與資產(chǎn)形成的對(duì)比來反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)；另一方面，基于企業(yè)傳統(tǒng)的習(xí)慣性操作，成本模式是以經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)發(fā)生時(shí)取得的成本為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)量、計(jì)價(jià)的一種核算方法。成本模式計(jì)量方法的優(yōu)點(diǎn)是會(huì)計(jì)處理簡(jiǎn)單、容易操作、始終按投資性房地產(chǎn)的原始入賬價(jià)值進(jìn)行成本核算，而且此種計(jì)量方法不受公允價(jià)值變動(dòng)的影響。所以，在一定程度上不容易使企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值虛增或虛減，大大降低了調(diào)節(jié)利潤(rùn)的可能性。同時(shí)成本計(jì)量模式的核算過程相對(duì)比較簡(jiǎn)單而且在成本計(jì)量模式下如果企業(yè)采用的折舊政策與稅法一致則不必進(jìn)行納稅調(diào)整，若不一致只需對(duì)折舊額進(jìn)行調(diào)整，而且對(duì)所得稅納稅調(diào)整的會(huì)計(jì)處理也簡(jiǎn)單易行。但是采用此計(jì)量模式易高估或低估資產(chǎn)價(jià)值，不能及時(shí)客觀地反映房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。

2.公允價(jià)值模式。公允價(jià)值是在公平交易中熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或債務(wù)清償?shù)慕痤~。企業(yè)如果采用公允價(jià)值計(jì)量模式則應(yīng)滿足下列條件：第一，投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；第二，企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息。在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，對(duì)投資性房地產(chǎn)可采取公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出科學(xué)合理的估計(jì)。在充分引入公允價(jià)值計(jì)量理念之后，企業(yè)的投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)所提供的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量較之以前有了較大的提高，其客觀性和可靠性大為增強(qiáng)。而且此計(jì)量方法的采用方便投資者橫向?qū)Ρ葒?guó)內(nèi)、國(guó)外企業(yè)的價(jià)值。公允價(jià)值計(jì)量模式可采用市場(chǎng)比較法、收益法、成本估價(jià)法和假設(shè)開發(fā)法等方法計(jì)量，同時(shí)此種計(jì)量方法可根據(jù)投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的變化等外部公開信息及時(shí)調(diào)整其賬面價(jià)值，有效地增強(qiáng)了會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性；極大地提高了會(huì)計(jì)信息質(zhì)量使企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、財(cái)務(wù)狀況等相關(guān)信息更加公允的得到反映；有利于在證券市場(chǎng)上獲得更加公允的公司股票定價(jià)。但也會(huì)導(dǎo)致較大的利潤(rùn)波動(dòng)性，為企業(yè)的發(fā)展增加不穩(wěn)定性因素，為企業(yè)操縱利潤(rùn)提供了空間，增加了該行業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，極易引發(fā)嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)泡沫。同時(shí)，引入公允價(jià)值計(jì)量模式使公允價(jià)值的認(rèn)定及會(huì)計(jì)處理更為復(fù)雜。

3.兩種模式的選擇。目前《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》認(rèn)為投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的優(yōu)選模式是成本模式，但如果企業(yè)有確鑿證據(jù)表明該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得時(shí)則可以采用公允價(jià)值模式計(jì)量。但企業(yè)一旦選擇公允價(jià)值模式，就應(yīng)當(dāng)對(duì)其所有投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，并且不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。這與中國(guó)會(huì)計(jì)政策變更的相關(guān)規(guī)定是一致的。

二、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量實(shí)際運(yùn)用中存在的問題

在投資性房地產(chǎn)計(jì)量中引入公允價(jià)值模式，會(huì)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)多方面產(chǎn)生有利影響，但公允價(jià)值計(jì)量在實(shí)際的運(yùn)用中也存在著一些問題。

1.估值難度較大。根據(jù)準(zhǔn)則的規(guī)定，當(dāng)無法從活躍市場(chǎng)或其他市場(chǎng)獲取公允價(jià)值時(shí)，需要采用估值技術(shù)。而估值技術(shù)不僅受主觀判斷的影響，還會(huì)因風(fēng)險(xiǎn)狀況、經(jīng)濟(jì)環(huán)境及企業(yè)自身信用的變化而相應(yīng)變化；同時(shí)，相同或類似的房地產(chǎn)會(huì)因時(shí)因人因地而異。評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)需要考慮不同地理位置、戶型、不同用途等多種因素。而且由于中國(guó)房?jī)r(jià)的波動(dòng)較為頻繁，使計(jì)量難以及時(shí)反映其真正的價(jià)值從而使評(píng)估難度增加。此外，中國(guó)相關(guān)專業(yè)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)尚不健全，使公允價(jià)值計(jì)量的結(jié)果較難達(dá)到公允。

2.影響企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值以及所得稅納稅調(diào)整額。公允價(jià)值計(jì)量模式反映了市場(chǎng)對(duì)企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值的影響，所以房地產(chǎn)企業(yè)必須謹(jǐn)慎對(duì)待公允價(jià)值計(jì)量的引入。公允價(jià)值的引入，一方面會(huì)提高企業(yè)的凈資產(chǎn)；另一方面在不利的市場(chǎng)環(huán)境中企業(yè)價(jià)值也會(huì)隨之減少。近來，政府對(duì)投資過熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷進(jìn)行調(diào)控降溫，導(dǎo)致很多公司出現(xiàn)資金短缺的問題。如果投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式，會(huì)直接影響企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值，而企業(yè)收益則未必增長(zhǎng)相同的比例，此時(shí)的凈資產(chǎn)收益率反而可能出現(xiàn)下降。在所得稅納稅調(diào)整方面：公允價(jià)值模式下，稅法允許計(jì)提折舊而會(huì)計(jì)準(zhǔn)則不允許計(jì)提折舊；稅法不確認(rèn)公允價(jià)值變化所產(chǎn)生的利得或損失而會(huì)計(jì)確認(rèn)。因此，稅務(wù)處理上需按稅法規(guī)定的折舊年限計(jì)算調(diào)整折舊數(shù)額。同時(shí)隨著投資性房地產(chǎn)在以后年度資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值的變動(dòng)，納稅調(diào)整數(shù)額也將相應(yīng)變化。并且，由于投資性房地產(chǎn)在資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額計(jì)入了當(dāng)期損益，還需要對(duì)該項(xiàng)損益進(jìn)行調(diào)整?？梢?，采用公允價(jià)值計(jì)量模式所得稅納稅調(diào)整的工作量及復(fù)雜性均會(huì)增加很多。

3.利用公允價(jià)值計(jì)量操縱利潤(rùn)。采用公允價(jià)值模式，企業(yè)可在會(huì)計(jì)期末將賬面價(jià)值調(diào)為公允價(jià)值，兩者之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。會(huì)計(jì)利潤(rùn)可隨公允價(jià)值的波動(dòng)方向而上下變動(dòng)，進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)利潤(rùn)的穩(wěn)定性，而且近年來中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較快，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)受市場(chǎng)波動(dòng)的影響更加明顯。如果以后投資性房地產(chǎn)得到增值，當(dāng)年的利潤(rùn)就會(huì)增加。所以說，房地產(chǎn)企業(yè)引入公允價(jià)值之后，其利潤(rùn)不但可以反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，而且也可以反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格趨勢(shì)，進(jìn)而影響到企業(yè)的凈利潤(rùn)水平。同時(shí)，在公允價(jià)值模式下，投資性房地產(chǎn)不需要計(jì)提折舊或攤銷而減少的成本支出也會(huì)增加當(dāng)年的利潤(rùn)。另外，對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)企業(yè)需聘請(qǐng)第三方投資機(jī)構(gòu)，其高額評(píng)估費(fèi)用會(huì)減少企業(yè)的利潤(rùn)、增加企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本。除此之外，在此種計(jì)量模式下由于公允價(jià)值是根據(jù)市場(chǎng)價(jià)值變動(dòng)的；因此，房地產(chǎn)企業(yè)中引入公允價(jià)值計(jì)量模式可能會(huì)導(dǎo)致企業(yè)利用房?jī)r(jià)操縱利潤(rùn)，粉飾財(cái)務(wù)報(bào)表，誤導(dǎo)會(huì)計(jì)信息使用者。

三、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的改進(jìn)措施

1.完善機(jī)構(gòu)評(píng)估。中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展尚不成熟，房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)相對(duì)較大，如果采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，則企業(yè)利用投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量操縱利潤(rùn)的風(fēng)險(xiǎn)很高。引進(jìn)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)可以增加公允價(jià)值計(jì)量的獨(dú)立性，但企業(yè)不能聘請(qǐng)自己認(rèn)定的非專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)或自我評(píng)估，而應(yīng)聘請(qǐng)經(jīng)過有關(guān)權(quán)威部門認(rèn)定的專業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行客觀、獨(dú)立的評(píng)估，盡可能地降低投資者風(fēng)險(xiǎn)，避免企業(yè)操縱利潤(rùn)。

2.提供有利環(huán)境、給予稅收支持。為滿足公允價(jià)值計(jì)量的要求，減少企業(yè)操縱利潤(rùn)的機(jī)會(huì)，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，首先我們應(yīng)該不斷完善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度和結(jié)構(gòu)，加快進(jìn)行資本市場(chǎng)改革，進(jìn)一步完善生產(chǎn)資料市場(chǎng)和資本市場(chǎng)，加快建立公平的交易環(huán)境；其次，在稅收等方面國(guó)家也應(yīng)該給予一定的支持。2007年7月頒布實(shí)施的《關(guān)于執(zhí)行〈企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則〉有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知》，這在客觀上以稅收優(yōu)惠為條件鼓勵(lì)企業(yè)更多采用公允價(jià)值計(jì)量模式。

3.加強(qiáng)信息披露。信息披露的公開與透明是有效防止企業(yè)操縱利潤(rùn)的辦法，投資性房地產(chǎn)的同類房地產(chǎn)的市價(jià)、初始確認(rèn)價(jià)值、地理位置、建筑面積等其他相關(guān)信息應(yīng)該得到及時(shí)充分的披露。采取公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)著重披露為其進(jìn)行評(píng)估的評(píng)估機(jī)構(gòu)詳情、評(píng)估的證據(jù)與方法、來源等因素。

四、結(jié)論

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則適應(yīng)了當(dāng)前中國(guó)企業(yè)發(fā)展的需要，為企業(yè)提供了重要的發(fā)展機(jī)遇。但無論是成本模式還是公允價(jià)值模式都有其利弊：成本計(jì)量模式減少了企業(yè)的賬面盈利，起到抵稅效果，減少了企業(yè)的現(xiàn)金支出，而且會(huì)計(jì)處理相對(duì)簡(jiǎn)單、容易理解、不受公允價(jià)值變動(dòng)的影響，使得企業(yè)的資產(chǎn)狀況及盈利水平較為穩(wěn)定，不容易被人操縱，但歷史成本計(jì)量模式不能很好地表達(dá)企業(yè)當(dāng)前的經(jīng)營(yíng)狀況和反映未來經(jīng)濟(jì)前景。而公允價(jià)值模式則能使企業(yè)賬面價(jià)值更加及時(shí)、客觀地反映市場(chǎng)的公允價(jià)值、提高企業(yè)的融資能力，但在市場(chǎng)環(huán)境不穩(wěn)定的情況下會(huì)給企業(yè)帶來賬面損失的風(fēng)險(xiǎn)，而且公允程度不易控制、估值技術(shù)難度較大、企業(yè)易于操縱利潤(rùn)、粉飾財(cái)務(wù)報(bào)表、誤導(dǎo)會(huì)計(jì)信息使用者。因此企業(yè)應(yīng)謹(jǐn)慎、適度選用公允價(jià)值計(jì)量模式，不斷完善公允價(jià)值計(jì)量模式并結(jié)合現(xiàn)實(shí)的國(guó)家政策、經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)環(huán)境作出明智的選擇。

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篇6

一、投資性房地產(chǎn)的內(nèi)容及在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的設(shè)置背景

新頒布的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則提出了投資性房地產(chǎn)的概念，其定義為能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。它包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以及企業(yè)擁有并已出租的建筑，但不包括為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)管理而持有的自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)。

投資性房地產(chǎn)寫入新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則不僅為了適應(yīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展還有利于與國(guó)際接軌。以往人們習(xí)慣將企業(yè)投資房地產(chǎn)作為一般的固定資產(chǎn)看待，并按其估計(jì)的使用年限提取折舊。但這種固定資產(chǎn)凈值往往不能反映投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和投資觀念的改變，有的企業(yè)將投資房地產(chǎn)作為一種主營(yíng)業(yè)務(wù)；有的企業(yè)兼營(yíng)房地產(chǎn)投資；有的主要是以房地產(chǎn)的增值而盈利。因?yàn)閿?shù)年后房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值不僅可能高于其賬面凈值，而且還經(jīng)常高出其賬面原值數(shù)倍甚至數(shù)十倍。投資房地產(chǎn)一般資金多、周期長(zhǎng)、流動(dòng)與變現(xiàn)能力差，往往具有高收益和高風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)。在這種情況下，將投資房地產(chǎn)作為一般的固定資產(chǎn)處理是不合適的。在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則出臺(tái)前，某些企業(yè)利用這種漏洞，將對(duì)投資性房地產(chǎn)的價(jià)值重估作為改善業(yè)績(jī)、操縱利潤(rùn)的一種手段。因此，在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)上迫切需要對(duì)投資性房地產(chǎn)從原有的固定資產(chǎn)中劃分出來。

二、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的必要性和可行性分析

（一）投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的必要性

1.全球經(jīng)濟(jì)一體化的要求

我國(guó)加入wto以后，使我國(guó)與全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展的聯(lián)系越來越緊密。隨著更多領(lǐng)域的相繼開放，房地產(chǎn)行業(yè)也將面臨外資企業(yè)的挑戰(zhàn)與競(jìng)爭(zhēng)。這要求我國(guó)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則盡可能地消除與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的差異。運(yùn)用公允價(jià)值能更好地反映我國(guó)參與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)的真實(shí)價(jià)值，使會(huì)計(jì)信息更加透明、公開，符合廣大利益相關(guān)者的要求，也有助于我國(guó)企業(yè)參與國(guó)際上的競(jìng)爭(zhēng)與合作。

2.投資性房地產(chǎn)的特性要求

房地產(chǎn)的投資一般金額大，周期長(zhǎng)，流動(dòng)與變現(xiàn)能力較差，具有高收益和高風(fēng)險(xiǎn)并存的特點(diǎn)。人們習(xí)慣將企業(yè)的投資性房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)看待，并按其估計(jì)使用的年限提取折舊。但根據(jù)我國(guó)近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況，投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值往往都高于其賬面凈值，如果按其歷史成本計(jì)量不能反映企業(yè)的真實(shí)情況。公允價(jià)值的計(jì)量模式更符合投資性房地產(chǎn)的特征，能夠更好地反映投性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值和盈利能力。

3.投資性房地產(chǎn)企業(yè)存在的問題要求引入新的計(jì)量模式

首先，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)加劇。隨著投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，企業(yè)的大部分資金流入該領(lǐng)域，造成了企業(yè)內(nèi)部產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的失衡，不可避免地增加了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的投資，其資金大部分都來自銀行貸款，房地產(chǎn)市場(chǎng)漲勢(shì)兇猛的同時(shí)也帶來了極大的不穩(wěn)定性，一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，企業(yè)將會(huì)一無所有。其次，對(duì)投資性房地產(chǎn)采用歷史成本的計(jì)量模式不能更好地體現(xiàn)投資者的利益。最后，對(duì)于主要經(jīng)營(yíng)投資性房地產(chǎn)的企業(yè)，對(duì)投資性房地產(chǎn)的合理計(jì)量會(huì)影響對(duì)企業(yè)資產(chǎn)總體價(jià)值的衡量。如果采用歷史成本對(duì)該部分資產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，會(huì)造成對(duì)投資性房地產(chǎn)價(jià)值的低估，從而使企業(yè)資產(chǎn)的總體價(jià)值降低。在企業(yè)進(jìn)行兼并、破產(chǎn)或重組時(shí)不能更好地向利益相關(guān)方提供可靠的信息，反映企業(yè)資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。

（二）投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的可行性

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展和完善，在許多方面已經(jīng)達(dá)到公開市場(chǎng)的有關(guān)要求，與其他類型的市場(chǎng)相比，公允價(jià)值在房地產(chǎn)市場(chǎng)上較易取得，不容易受特定主體的操縱。與此同時(shí)，證券市場(chǎng)的監(jiān)管機(jī)構(gòu)在很大程度上提高了上市公司運(yùn)作的透明度，加大了對(duì)舞弊的查處力度，將逐漸形成以市場(chǎng)規(guī)則為主，相關(guān)政府機(jī)構(gòu)監(jiān)督為輔的機(jī)制，為公允價(jià)值的運(yùn)用提供了適宜的“土壤”，企業(yè)能夠根據(jù)自身的需要取得合理的公允價(jià)值。房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展對(duì)公允價(jià)值的引入意義重大。近年來我國(guó)各相關(guān)部門大力開展會(huì)計(jì)人員的后續(xù)教育，及時(shí)為會(huì)計(jì)從業(yè)人員補(bǔ)充新知識(shí)、培訓(xùn)新技術(shù)，使得會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)大大增強(qiáng)，有助于會(huì)計(jì)人員更加理性地選擇公允價(jià)值，在實(shí)務(wù)中更加準(zhǔn)確地使用公允價(jià)值。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定更具操作性。新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值進(jìn)行核算做了細(xì)致的規(guī)定，充分考慮了我國(guó)的國(guó)情，使得公允價(jià)值的運(yùn)用對(duì)企業(yè)的實(shí)務(wù)更具有操作性，有助于企業(yè)較快地掌握公允價(jià)值核算方法。

三、公允價(jià)值計(jì)量在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用前景

（一）公允價(jià)值計(jì)量將與歷史成本計(jì)量共存

公允價(jià)值的存在與發(fā)展是必然的，它將在今后發(fā)揮著舉足輕重的作用，我們沒有理由回避、忽視公允價(jià)值，當(dāng)然也不能認(rèn)為歷史成本將退出歷史舞臺(tái)，所以摒棄任何一方都是錯(cuò)誤的。可以預(yù)見到，二者將在未來很長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)并存。而我國(guó)采取的策略應(yīng)該會(huì)是選擇性地使用公允價(jià)值，然后逐步擴(kuò)大使用范圍。

（二）公允價(jià)值計(jì)量導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)信息成本增加

采用公允價(jià)值進(jìn)行會(huì)計(jì)計(jì)量的企業(yè)，其會(huì)計(jì)人員需要在每個(gè)會(huì)計(jì)期末分析各種因素，對(duì)資產(chǎn)和負(fù)債的公允價(jià)值做出認(rèn)定，這個(gè)過程將會(huì)大大增加企業(yè)的信息成本。因?yàn)榕c歷史成本相比，取得公允價(jià)值穎要花費(fèi)更多的代價(jià)，所以在推動(dòng)公允價(jià)值計(jì)量的過程中，必須加強(qiáng)準(zhǔn)則的宣傳與指引，并以一定的政制度保證其實(shí)施。

參考文獻(xiàn)：

篇7

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流量與會(huì)計(jì)利潤(rùn)的處理

1、現(xiàn)金流量處理。房地產(chǎn)現(xiàn)金流就是在一定時(shí)期內(nèi)通過融資和銷售房地產(chǎn)品而取得的現(xiàn)金流入，再支付購置土地款、工程款、營(yíng)銷費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅金和償還借款后的差額。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理就是企業(yè)通過對(duì)外融資、存貨及應(yīng)收賬款管理等手段，使企業(yè)保持正向現(xiàn)金流以滿足企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)及發(fā)展需要，而不至于現(xiàn)金囤積造成浪費(fèi)。

2、會(huì)計(jì)利潤(rùn)處理。房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)利潤(rùn)通過利潤(rùn)表予以反映，采用的是權(quán)責(zé)發(fā)生制，主要來自于企業(yè)正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)營(yíng)成果，因而對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入、租金收入以及相關(guān)建設(shè)成本等均采用攤銷的方法，使得企業(yè)的會(huì)計(jì)利潤(rùn)保持在較為穩(wěn)定的水平上，合理及有效的估計(jì)對(duì)于保證房地產(chǎn)企業(yè)的準(zhǔn)確的會(huì)計(jì)利潤(rùn)具有重要作用

二、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量和會(huì)計(jì)利潤(rùn)的矛盾分析

雖然會(huì)計(jì)利潤(rùn)和現(xiàn)金流量對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r等都具有分析和預(yù)測(cè)作用，保證了企業(yè)的穩(wěn)定與發(fā)展，但是，房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性決定了其現(xiàn)金流量和會(huì)計(jì)利潤(rùn)存在區(qū)別及矛盾。

1、二者的計(jì)量基礎(chǔ)不同。企業(yè)的會(huì)計(jì)利潤(rùn)是以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)攤銷的，而現(xiàn)金流量是以收付實(shí)現(xiàn)制為基礎(chǔ)計(jì)算出來的，房地產(chǎn)企業(yè)由于投資周期長(zhǎng)，二者在評(píng)估企業(yè)的運(yùn)營(yíng)效果上存在顯著不同，對(duì)于企業(yè)的決策和未來的發(fā)展影響重大。

2、二者填列內(nèi)容及方法不同。會(huì)計(jì)利潤(rùn)以利潤(rùn)表為載體，主要包括主營(yíng)業(yè)務(wù)收支、期間費(fèi)用及營(yíng)業(yè)外收支等部分，它的填列方法具有一定的運(yùn)算性?，F(xiàn)金流量以現(xiàn)金流量表為載體，主要包括經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、投資活動(dòng)以及籌資活動(dòng)中的現(xiàn)金流量，其填制方法分為直接法和間接法兩種。直接法以利潤(rùn)表的營(yíng)業(yè)收入為起算點(diǎn)，間接法將凈利潤(rùn)調(diào)節(jié)為經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流量。此差異使得房地產(chǎn)企業(yè)可以從兩個(gè)不同角度分析企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，對(duì)企業(yè)當(dāng)前和未來時(shí)間的績(jī)效水平予以評(píng)價(jià)。

3、二者說明的經(jīng)濟(jì)含義不同。會(huì)計(jì)利潤(rùn)其數(shù)額大小在很大程度上反映企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中所取得的經(jīng)濟(jì)效益， 表明企業(yè)在每一會(huì)計(jì)期間的最終經(jīng)營(yíng)成果。而現(xiàn)金流量的多少則清楚的表明了企業(yè)經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)是否順暢、資金是否緊缺、支付償債能力以及是否過度擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模， 對(duì)外投資是否恰當(dāng)， 資本經(jīng)營(yíng)是否有效等， 從而為投資者、債權(quán)人、企業(yè)管理者提供非常有用的信息。這意味著一定時(shí)期內(nèi)高額會(huì)計(jì)利潤(rùn)的背后可能是大量的現(xiàn)金赤字，這使得房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于經(jīng)營(yíng)、投資及籌資等得到背道而馳的結(jié)論。

4、二者在決策中的作用不同。會(huì)計(jì)利潤(rùn)由于考慮的是一段時(shí)期內(nèi)的收益情況，其在長(zhǎng)期決策中的作用更為明顯，而現(xiàn)金流量對(duì)企業(yè)短期內(nèi)的運(yùn)營(yíng)狀況的反應(yīng)程度更好，對(duì)其短期決策更為有效；同時(shí)，會(huì)計(jì)利潤(rùn)適用于法定政策，是企業(yè)與國(guó)家政策相協(xié)調(diào)的工具，而現(xiàn)金流量更多的為投資者、債權(quán)人所運(yùn)用，是現(xiàn)今更為靈活的財(cái)務(wù)指標(biāo)。

由此可見，在房地產(chǎn)企業(yè)中，會(huì)計(jì)利潤(rùn)和現(xiàn)金流量對(duì)于企業(yè)的財(cái)務(wù)及整體發(fā)展的影響不同。因此，房地產(chǎn)行業(yè)的有效發(fā)展勢(shì)必要解決好會(huì)計(jì)利潤(rùn)和現(xiàn)金流量的矛盾問題。

三、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)利潤(rùn)與現(xiàn)金流量的協(xié)調(diào)方法

1、制定良好的銷售計(jì)劃。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，良好的流轉(zhuǎn)是企業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展的基石，因此，必須關(guān)注主營(yíng)業(yè)務(wù)的銷售工作。在銷售過程中注意調(diào)研，了解不同消費(fèi)者的需求，同時(shí)采取適應(yīng)的營(yíng)銷策略保證銷售順利完成，從而使得企業(yè)能夠獲得較高的存貨周轉(zhuǎn)率，使得企業(yè)更好的利用資金。

2、制定合理的應(yīng)收賬款信用政策。高度重視應(yīng)收賬款的清收工作，及時(shí)整理應(yīng)收賬款客戶信息，樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、加強(qiáng)信用風(fēng)險(xiǎn)管理、防范與化解信用風(fēng)險(xiǎn)?？梢圆扇‖F(xiàn)金折扣的方式，以使客戶早日償還貨款。

3、加強(qiáng)對(duì)存貨的分析與管理。進(jìn)行合理預(yù)測(cè)， 制定采購計(jì)劃， 確定規(guī)模，保證資金的有效利用。同時(shí)，對(duì)存貨進(jìn)行有效的管理與控制，提高流通效率。

4、制定良好的現(xiàn)金流量安排及監(jiān)督工作。合理安排各項(xiàng)活動(dòng)的現(xiàn)金流量比例，不斷記錄并總結(jié)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量、投資活動(dòng)現(xiàn)金流量、籌資活動(dòng)現(xiàn)金流量。根據(jù)企業(yè)自身的實(shí)際情況， 合理分析研究和適當(dāng)調(diào)整三者的比例關(guān)系， 才能使企業(yè)的現(xiàn)金流量更好地滿足企業(yè)經(jīng)營(yíng)及發(fā)展的需要， 使現(xiàn)金流量達(dá)到最優(yōu)， 從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)凈利潤(rùn)與現(xiàn)金流量的同步增長(zhǎng)。

總之， 現(xiàn)金流量與會(huì)計(jì)利潤(rùn)差異存在是一個(gè)不可忽視的現(xiàn)實(shí)問題。要解決這一問題，企業(yè)應(yīng)轉(zhuǎn)變觀念， 真正樹立“ 現(xiàn)金至上”的投資價(jià)值觀。價(jià)值最大化是企業(yè)和投資者的共同目標(biāo)， 資本的增值應(yīng)表現(xiàn)為利潤(rùn)的增加與現(xiàn)金流量規(guī)模與速度的同步提高。而偏重會(huì)計(jì)利潤(rùn)， 忽視現(xiàn)金流量， 就無疑成了一條腿走路。因此， 現(xiàn)金流量在企業(yè)生存發(fā)展和經(jīng)營(yíng)管理中的作用是絕對(duì)不可忽視的。

篇8

一、前言

當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)受到越來越多的關(guān)注,房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算問題也引起許多專家學(xué)者的重視。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn),其財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算程序以及方法具有明顯的差異性。盡管我國(guó)已經(jīng)開始正式實(shí)施新企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,但是從在房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施的狀況來看,仍然存在許多不完善之處。國(guó)家相關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的監(jiān)督和審查是穩(wěn)定市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的重要保證,而一些房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息失真情況十分嚴(yán)重,這也導(dǎo)致了國(guó)家財(cái)政稅款的流失,本文將對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算中的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量問題進(jìn)行探討。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量存在的問題

(1)風(fēng)險(xiǎn)信息披露內(nèi)容不完整

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在地產(chǎn)開發(fā)過程中要面臨許多的風(fēng)險(xiǎn),這些風(fēng)險(xiǎn)包括政策風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、土地供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)等。由于房地產(chǎn)企業(yè)自身高風(fēng)險(xiǎn)性的特點(diǎn),所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相對(duì)于一般的企業(yè)必須更充分地有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)財(cái)務(wù)信息。然而,從當(dāng)前我國(guó)相關(guān)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)法規(guī)制度來看,房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告附注中披露的風(fēng)險(xiǎn)往往僅限于相關(guān)抵押貸款的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn);但是對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量保證金方面沒有涉及,相關(guān)方面的質(zhì)量保證金信息也未加披露,這是需要進(jìn)一步改進(jìn)的地方。

(2)會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則指引不夠完善,業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)信息不夠客觀

對(duì)于地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則指引不夠完善,這也就導(dǎo)致最終的房地產(chǎn)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)信息不夠客觀。房地產(chǎn)企業(yè)從土地開發(fā)到確認(rèn)收入往往要經(jīng)歷幾年的時(shí)間,于是在項(xiàng)目籌建期就需要有大量資金投入開發(fā)過程,這部分的管理費(fèi)用就計(jì)入了當(dāng)期損益,而由于整個(gè)工程的部分項(xiàng)目尚未完工,其預(yù)售款項(xiàng)也無法確認(rèn)為收入,這就使得財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)理論中的收入費(fèi)用配比原則沒有明確地在房地產(chǎn)業(yè)中得到的體現(xiàn),而每年的損益表也由于項(xiàng)目階段的不同而產(chǎn)生較大的利潤(rùn)波動(dòng)。所以選擇一般的企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo),比如凈利潤(rùn)等并沒有全面客觀地反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營(yíng)狀況,這也會(huì)在很大程度上使投資者產(chǎn)生誤解。

(3)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算不完善

當(dāng)前有很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏健全的會(huì)計(jì)內(nèi)部核算制度,使得現(xiàn)金流量統(tǒng)計(jì)不夠科學(xué)。依據(jù)新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定,企業(yè)現(xiàn)金流量表的編制主體是企業(yè)自身,然而,現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量與其他行業(yè)企業(yè)的現(xiàn)金流量存在明顯的差異性。從現(xiàn)金金流量方面來說,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在籌資活動(dòng)以及相關(guān)的投資活動(dòng)中產(chǎn)生的現(xiàn)金流量是以企業(yè)作為基本單位的,而在另一方面,企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中產(chǎn)生的現(xiàn)金流量則是以開發(fā)項(xiàng)目作為基本單位的,由于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)期限較長(zhǎng),其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入與現(xiàn)金的流出具有更大的異步性。

(4)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)體系不規(guī)范,收入確認(rèn)制度有待改善

當(dāng)前在我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)中,相關(guān)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)體系仍然不規(guī)范,銷售收入往往采用預(yù)售以及分期付款銷售兩套財(cái)務(wù)管理辦法,這就容易造成收款期與房屋交付期不一致的情況。在相關(guān)的會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確認(rèn)收入的方法主要有以下幾點(diǎn):第一種情況是在相關(guān)企業(yè)簽訂預(yù)售合同后并收取預(yù)收房款確認(rèn)收入;第二種情況是在企業(yè)簽訂預(yù)售合同后以合同金額確認(rèn)收入;第三種情況是在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收以后,開具銷售發(fā)票確認(rèn)收入;第四種情況是在辦妥產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時(shí)確認(rèn)收入。對(duì)于上市房地產(chǎn)企業(yè)來說,上述幾種收入確認(rèn)情況企業(yè)年報(bào)信息披露中不夠明確具體,在現(xiàn)實(shí)中也有許多房地產(chǎn)上市企業(yè)年報(bào)由于當(dāng)年房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)原則的問題,被相關(guān)的注冊(cè)會(huì)計(jì)師出具保留意見審計(jì)報(bào)告。而這種分歧的焦點(diǎn)往往體現(xiàn)在商品房所有權(quán)風(fēng)險(xiǎn)與債務(wù)是否轉(zhuǎn)移的問題上,企業(yè)自身判斷的結(jié)果與相關(guān)注冊(cè)會(huì)計(jì)師的判斷不一致,因而企業(yè)在相關(guān)的收入確認(rèn)制度方面值得進(jìn)一步改善。

三、提高房地產(chǎn)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的對(duì)策建議

針對(duì)上述房地產(chǎn)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量中存在的問題,本文提出以下的對(duì)策建議:

(1)提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量

在提高房地產(chǎn)會(huì)計(jì)信息含量的披露方面,首先可以增加“預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)用”這一信息項(xiàng)目,該項(xiàng)目反映房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和收入費(fèi)用配比原則,在結(jié)轉(zhuǎn)房地產(chǎn)商品房等開發(fā)產(chǎn)品銷售成本時(shí)所預(yù)提的本來應(yīng)由商品房等開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的相關(guān)配套設(shè)施的費(fèi)用。此外,還應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)的預(yù)售政策以及相應(yīng)的法律依據(jù)方面的信息披露。由于在房地產(chǎn)項(xiàng)目未竣工以前,預(yù)售商品房收入不能結(jié)轉(zhuǎn),但是按照預(yù)售情況仍然能反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況,由于各房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售政策不同,往往會(huì)對(duì)企業(yè)各期財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果產(chǎn)生比較的影響,而在很多房地產(chǎn)會(huì)計(jì)信息中,上述這些會(huì)計(jì)信息普通的投資者很難看到。以一線的沿海城市為例,根據(jù)目前預(yù)售政策規(guī)定的要求,相關(guān)商品房結(jié)構(gòu)封頂或者結(jié)構(gòu)施工達(dá)到一定高度時(shí),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)便可以向管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可證,然而在其他一些地方的規(guī)定往往與此不同,所以,披露企業(yè)的預(yù)售政策及情況可以使投資者在財(cái)務(wù)報(bào)表信息不足的情況下,額外獲得了具有可比性的會(huì)計(jì)信息資料。最后,企業(yè)還應(yīng)當(dāng)在財(cái)務(wù)報(bào)告附注中增加相關(guān)分項(xiàng)目現(xiàn)金流量信息以及相關(guān)保證金信息的披露,也就是說以企業(yè)每一個(gè)項(xiàng)目為基本單位,披露企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中的現(xiàn)金流量,這些現(xiàn)金流量信息主要包括銷售房地的現(xiàn)金、購買工程物資以及與之相關(guān)的工資支付等。

(2)完善配套工程的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則指引

我國(guó)在《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度制度》中曾經(jīng)對(duì)相關(guān)的配套設(shè)施費(fèi)用的預(yù)提以及會(huì)計(jì)處理方面做了比較明確的規(guī)定,然而我們也應(yīng)當(dāng)看到現(xiàn)行國(guó)家統(tǒng)一的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》在對(duì)配套設(shè)施成本核算當(dāng)面的指引不足,這使得不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采取不一致的財(cái)務(wù)成本核算手辦法,從而在很大程度上影響了房地產(chǎn)企業(yè)成本核算信息的質(zhì)量與可比性。拿預(yù)提應(yīng)由商品房等開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)來說,假如房地產(chǎn)企業(yè)按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和收入費(fèi)用配比原則,在結(jié)轉(zhuǎn)相關(guān)商品房等開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本時(shí)預(yù)提了一定比例的配套設(shè)施費(fèi)用,那么不但在當(dāng)期利潤(rùn)表中增加了房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本的相關(guān)費(fèi)用,而且在企業(yè)當(dāng)期的資產(chǎn)負(fù)債表中也增加等額的負(fù)債,這就會(huì)對(duì)企業(yè)當(dāng)期的財(cái)務(wù)狀況產(chǎn)生比較大的影響。因此,我國(guó)相關(guān)的行政管理部門和立法機(jī)關(guān)必須完善相應(yīng)配套的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則做指引,以此來規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)信息管理。

(3)完善企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算,整合現(xiàn)金流量統(tǒng)計(jì)

針對(duì)當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏健全的會(huì)計(jì)內(nèi)部核算制度的問題,相關(guān)企業(yè)必須構(gòu)建起完善的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算體系,這種體系不僅包括國(guó)家統(tǒng)一的企業(yè)會(huì)計(jì)制度,也包括房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)以及相關(guān)的管理要求而制定的內(nèi)部會(huì)計(jì)核算,具體包括財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算的基礎(chǔ)管理制度和辦法、內(nèi)部財(cái)務(wù)成本分析考核制度以及成本核算制度與辦法等。相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)要嚴(yán)格執(zhí)行統(tǒng)一的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)規(guī)范,整合現(xiàn)金流量統(tǒng)計(jì),通過進(jìn)一步完善內(nèi)部財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算機(jī)制來保障財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的完整性與系統(tǒng)性。

(4)完善房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)規(guī)范體系

近幾年來,伴隨我國(guó)會(huì)計(jì)理論研究的進(jìn)一步深化,政府的財(cái)政部門以及相關(guān)的立法部門應(yīng)該針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)建立起一套更加規(guī)范的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理體系。對(duì)相關(guān)的人力資源會(huì)計(jì)、質(zhì)量成本會(huì)計(jì)以及金融工具會(huì)計(jì)等方面的法律規(guī)范進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)范,以此來改變當(dāng)前房地產(chǎn)會(huì)計(jì)管理的方面不確定的準(zhǔn)則以及會(huì)計(jì)制度,使得房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算工作更具一致性和合理性。以此同時(shí),還應(yīng)當(dāng)建立并逐步推廣一些特定的的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則指引,使得目前所有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都可以采用統(tǒng)一的確認(rèn)方法。

四、結(jié)束語

由于我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)一些會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與相關(guān)制度的不規(guī)范,這在很大程度上影響了房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)信息的可靠性與可比性。因此,我們需要在實(shí)踐中建立起完善的房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)規(guī)范體系,制定出科學(xué)的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則,從而提高房地產(chǎn)企業(yè)信息披露中的信息質(zhì)量,這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展也是有益的。

參考文獻(xiàn):

篇9

房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)出的產(chǎn)品價(jià)值較高，為了緩解開發(fā)企業(yè)的資金壓力，國(guó)家允許房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)的預(yù)售，這便造成了收款期與房屋交付期的時(shí)間差。而房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中，對(duì)收入信息的披露主要是以簽訂預(yù)售合同后按照收取的預(yù)售款來確認(rèn)其收入，或者是在簽訂預(yù)售合同后以合同的金額來確認(rèn)收入，還有一種方法是在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，入住通知發(fā)出并開出銷售發(fā)票，或者產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)辦理完成后，對(duì)收入進(jìn)行確認(rèn)。這就容易導(dǎo)致企業(yè)與會(huì)計(jì)師之間出現(xiàn)分歧，很多房地產(chǎn)企業(yè)判斷結(jié)果不被注冊(cè)會(huì)計(jì)師所認(rèn)同。這種收入指標(biāo)確認(rèn)方面的不規(guī)范、不明確，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息會(huì)產(chǎn)生直接影響。

2.業(yè)績(jī)信息問題

房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)開發(fā)項(xiàng)目大多需要較長(zhǎng)的周期，在項(xiàng)目籌建階段所需要的資金投入又非常巨大，而且在當(dāng)期損益中還包括了大量的管理費(fèi)用。由于部分項(xiàng)目還沒有完工，按照收入確認(rèn)的原則，其預(yù)售款也不能被確信為收入，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)存在嚴(yán)重的收入費(fèi)用配比不明確問題，利潤(rùn)波動(dòng)也隨之加大。如果房地產(chǎn)企業(yè)該年度存在較多的在建項(xiàng)目，其業(yè)績(jī)信息就只會(huì)顯示費(fèi)用的投入。這就導(dǎo)致企業(yè)的年度財(cái)務(wù)報(bào)表無法反映真實(shí)情況的現(xiàn)象。當(dāng)項(xiàng)目竣工以后，又有大量的預(yù)售款項(xiàng)被確認(rèn)為收入，而這些收入實(shí)際上是房地產(chǎn)企業(yè)一年甚至幾年的經(jīng)營(yíng)成果。因此，采用常規(guī)的企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)，往往不能準(zhǔn)確、全面的反映出房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)業(yè)績(jī)，對(duì)會(huì)計(jì)信息使用者也會(huì)產(chǎn)生誤導(dǎo)。

3.風(fēng)險(xiǎn)信息披露問題

房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較多，比如政策風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)以及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等。與其它行業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)更需要進(jìn)行有效的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防和控制。但是，目前我國(guó)有關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)方面的法律制度還較少，僅限于與抵押貸款相關(guān)的法律法規(guī)。這就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在質(zhì)量保證金提取等方面的信息無法得到有效披露。

二、造成房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息失真的原因

1.自身管理的原因

目前房地產(chǎn)行業(yè)魚龍混雜，很多房地產(chǎn)企業(yè)在管理方面都存在問題，導(dǎo)致企業(yè)的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量無法得到保障。受傳統(tǒng)觀念的影響，房地產(chǎn)企業(yè)大多以追求經(jīng)濟(jì)效益為核心，加上企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的整體認(rèn)知有限，會(huì)計(jì)核算的方法也較多，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息失真問題日益普遍。尤其是在國(guó)家宏觀調(diào)控的壓力下，房地產(chǎn)企業(yè)為了獲取更多的利益，往往會(huì)存在編制虛假合同、虛報(bào)會(huì)計(jì)信息等問題。另外，會(huì)計(jì)信息提供者與使用者之間，如果存在信息不對(duì)稱的情況，也會(huì)造成企業(yè)會(huì)計(jì)信息的失真。

2.外部環(huán)境的原因

房地產(chǎn)項(xiàng)目所需要的開發(fā)成本非常巨大，尤其是土地成本，大約占總成本的30%~50%，甚至更多。但是房地產(chǎn)企業(yè)購買和擁有的只是土地的使用權(quán)，而需要一次性支付的費(fèi)用卻非常高，這就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)在進(jìn)行會(huì)計(jì)核算時(shí)，出現(xiàn)各種造假行為。另外，部分地方政府的不規(guī)范行為，也是造成房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)擔(dān)過重，進(jìn)而會(huì)計(jì)信息造假的直接誘因。總體來看，外部環(huán)境的變化或者政策體系的不健全，都是造成房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息失真的主要因素，必須得到高度重視。

3.監(jiān)管方面的原因

社會(huì)監(jiān)督力度的不足，也是造成房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息失真的主要原因之一。目前我國(guó)對(duì)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息審計(jì)主要由會(huì)計(jì)事務(wù)所負(fù)責(zé)，如果部分會(huì)計(jì)事務(wù)所的審計(jì)程序不規(guī)范，或者部分會(huì)計(jì)師存在的問題，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量都會(huì)產(chǎn)生一定影響。

三、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的控制對(duì)策

1.對(duì)相關(guān)法規(guī)、制度體系進(jìn)行健全

房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)工作不僅內(nèi)容繁重，且方法多樣。而且會(huì)計(jì)核算本身所需要的技術(shù)性也較強(qiáng)。為了有效提升房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量，就應(yīng)該結(jié)合會(huì)計(jì)工作的規(guī)律和特點(diǎn)，盡快制定出健全而完善的法律、法規(guī)體系，尤其是關(guān)于會(huì)計(jì)信息質(zhì)量判斷標(biāo)準(zhǔn)和判斷方法方面的法規(guī)及制度。只有在法律、法規(guī)及制度體系都健全的情況下，才能為房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量提供基礎(chǔ)保障，才能對(duì)各類虛假會(huì)計(jì)信息進(jìn)行嚴(yán)厲打擊。

2.對(duì)會(huì)計(jì)監(jiān)督、管理體系進(jìn)行完善

針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量失真問題，除了要建立健全相關(guān)的法律體系外，還需要在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部建立起配套的會(huì)計(jì)管理制度體系。同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)監(jiān)管機(jī)制進(jìn)行強(qiáng)化，對(duì)會(huì)計(jì)信息管理體制進(jìn)行完善。房地產(chǎn)企業(yè)可以利用有效的內(nèi)部稽查和財(cái)務(wù)監(jiān)督制度，來強(qiáng)化其內(nèi)部管理，提升其內(nèi)部控制水平，以有效保障會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的可靠性。另外，相關(guān)部門還應(yīng)該對(duì)社會(huì)監(jiān)督機(jī)制進(jìn)行完善，從而營(yíng)造良好的外部環(huán)境，提高會(huì)計(jì)監(jiān)督機(jī)構(gòu)的權(quán)威性，突出社會(huì)審計(jì)的公開性和公正性，全面監(jiān)督房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量。

3.對(duì)會(huì)計(jì)從業(yè)人員進(jìn)行規(guī)范

會(huì)計(jì)從業(yè)人員素質(zhì)問題是造成房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息失真的主要因素之一。如果房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)人員專業(yè)知識(shí)不全面、業(yè)務(wù)能力不強(qiáng)，再加上道德品質(zhì)不良等，對(duì)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重威脅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須從會(huì)計(jì)人員的整體素質(zhì)建設(shè)著手，重視對(duì)會(huì)計(jì)人員的職業(yè)道德教育和業(yè)務(wù)能力培養(yǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)不僅要建立起系統(tǒng)的會(huì)計(jì)人員培養(yǎng)及培訓(xùn)計(jì)劃，還要建立起完善的績(jī)效考核機(jī)制。同時(shí)還要認(rèn)真落實(shí)會(huì)計(jì)人員的崗位責(zé)任制，適當(dāng)改善會(huì)計(jì)人員的薪金待遇和工作環(huán)境，從而全面激發(fā)會(huì)計(jì)人員的工作責(zé)任心，減少和避免虛假、錯(cuò)誤會(huì)計(jì)信息的產(chǎn)生。

4.對(duì)會(huì)計(jì)核算工作方法進(jìn)行改進(jìn)

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)工作進(jìn)行不斷改進(jìn)，不僅可以提升會(huì)計(jì)工作效率，也可有效提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量。總之，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合自身的會(huì)計(jì)工作規(guī)律和特點(diǎn)，緊跟時(shí)展進(jìn)程，積極借鑒和學(xué)習(xí)一些先進(jìn)的會(huì)計(jì)工作手段和方法，盡快實(shí)現(xiàn)會(huì)計(jì)工作的信息化、高科技化。

篇10

隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展,作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)也得到了空前繁榮,對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率不斷增大。但是,由于種種原因,我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在較為嚴(yán)重的會(huì)計(jì)信息失真現(xiàn)象,如部分企業(yè)隱瞞利潤(rùn)以偷漏營(yíng)業(yè)稅,虛構(gòu)交易以騙取銀行信用,曲解行業(yè)特殊性以掩蓋核算隨意性,不選用統(tǒng)一會(huì)計(jì)制度以使得會(huì)計(jì)信息缺乏可比性等諸多問題。由于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策的制定、房地產(chǎn)業(yè)稅收的征繳和上市房地產(chǎn)公司利益相關(guān)者的投資決策離不開正確的會(huì)計(jì)信息,因而房地產(chǎn)會(huì)計(jì)信息的各種質(zhì)量問題必然會(huì)對(duì)國(guó)家和個(gè)人的利益造成嚴(yán)重危害。有鑒于此,如何通過宏觀決策和微觀管理以規(guī)范和提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量,就成為我國(guó)理論界和實(shí)務(wù)界研究的熱點(diǎn)。綜上所述,本文將通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量問題的成因以及危害的分析,探討其完善和提高的對(duì)策。

一、房地產(chǎn)業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量問題的成因

房地產(chǎn)業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量低下問題的成因,既有企業(yè)內(nèi)部利益的因素,也有外部制度、監(jiān)管等方面的因素,具體而言包括以下幾點(diǎn):

(一)財(cái)務(wù)舞弊導(dǎo)致會(huì)計(jì)信息缺乏真實(shí)可靠性

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)一般具有開發(fā)周期長(zhǎng)、支出項(xiàng)目多、資金用量大、負(fù)債率高等特點(diǎn),且由于工程結(jié)構(gòu)的原因,在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中還存在大量的隱蔽工程,使得內(nèi)部工藝和原材料往往難以清晰辨認(rèn),這些都為開發(fā)商運(yùn)用混淆成本界限、虛列業(yè)務(wù)、虛增成本費(fèi)用、隱匿收入、不正確披露或有負(fù)債等各種財(cái)務(wù)舞弊手段提供了廣大空間,從而使得其達(dá)到通過提供存在各種質(zhì)量問題的會(huì)計(jì)信息以謀求私利的目的。

(二)濫用會(huì)計(jì)準(zhǔn)則導(dǎo)致會(huì)計(jì)信息質(zhì)量不高

由于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性,使得我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在編制財(cái)務(wù)報(bào)告時(shí)對(duì)某些會(huì)計(jì)事項(xiàng)自主選擇處理方法,使得企業(yè)管理者可以根據(jù)個(gè)人判斷和觀點(diǎn)在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則允許的范圍內(nèi)自由調(diào)整賬面盈余。例如,在配比原則方面,由于公共配套設(shè)施建設(shè)同土地開發(fā)同步往往不同步進(jìn)行,導(dǎo)致企業(yè)預(yù)提的公共設(shè)施配套工程費(fèi)用與實(shí)際發(fā)生數(shù)常常存在較大差異,使得企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表不能及時(shí)反映企業(yè)當(dāng)期的真實(shí)經(jīng)營(yíng)情況,從而為企業(yè)操控利潤(rùn)提供了巨大空間。

(三)隨意確認(rèn)會(huì)計(jì)事項(xiàng)導(dǎo)致會(huì)計(jì)信息失真

由于現(xiàn)行的《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》缺乏對(duì)房地產(chǎn)等特殊行業(yè)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)的詳細(xì)指引準(zhǔn)則和制度,使得企業(yè)對(duì)會(huì)計(jì)項(xiàng)目的確認(rèn)存在很大的隨意性,例如:在收入確認(rèn)方面,有的開發(fā)企業(yè)在商品房交付后予以確認(rèn),有的在收訖房屋銷售款后確認(rèn),有的在辦妥產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)后予以確認(rèn),有的則視收益情況隨意確認(rèn),不同的確認(rèn)方法顯然會(huì)對(duì)企業(yè)當(dāng)期利潤(rùn)產(chǎn)生很大影響,從而導(dǎo)致企業(yè)會(huì)計(jì)信息嚴(yán)重失真。

(四)外部監(jiān)管不到位導(dǎo)致會(huì)計(jì)信息質(zhì)量缺乏公信力

由于房地開發(fā)一般需要經(jīng)過土地、城建、工商、稅務(wù)、房管等多個(gè)政府部門,使得各類開發(fā)信息過于分散難以得到共享,從而無法對(duì)開發(fā)商進(jìn)行有效監(jiān)管,促使其利用利用虛假會(huì)計(jì)信息牟取私利。此外,由于相關(guān)法律體系的不完善,使得同巨額利潤(rùn)相比,開發(fā)商虛假會(huì)計(jì)的違法成本相對(duì)較低,一般就是補(bǔ)足稅款、繳納少量的罰款和滯納金,懲治力度的不足也從側(cè)面助漲了其虛假會(huì)計(jì)信息的主動(dòng)性。

二、會(huì)計(jì)信息質(zhì)量低下對(duì)利益相關(guān)者的危害分析

通過以上分析可以看出,企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量低下既有客觀原因,也有主觀因素,因而會(huì)對(duì)企業(yè)的利益相關(guān)者造成不同程度的影響,表現(xiàn)在:

(一)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量低下對(duì)債權(quán)人的危害