導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯(cuò)過為您精心挑選的10篇企業(yè)物業(yè)管理，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

2以提升住戶滿意度為契機(jī)提升石油

企業(yè)物業(yè)管理水平的實(shí)現(xiàn)路徑基于前文論及的當(dāng)前國內(nèi)石油企業(yè)物業(yè)管理中存在的問題，結(jié)合個(gè)人工作實(shí)踐，筆者認(rèn)為，對(duì)物業(yè)企業(yè)而言，應(yīng)以提升住戶滿意度為宗旨，實(shí)現(xiàn)對(duì)物業(yè)管理水平的全方位提升。2.1將提升住戶滿意度建設(shè)納入到企業(yè)文化建設(shè)范疇對(duì)于任何一家企業(yè)而言，企業(yè)文化是其核心競(jìng)爭力。因此石油企業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)更新理念，將提升住戶滿意度放在首位，并將其納入到企業(yè)文化建設(shè)的范疇中來。具體而言，物業(yè)企業(yè)應(yīng)安排專人，通過調(diào)查問卷發(fā)放的方式，對(duì)園區(qū)內(nèi)的住戶進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)意見調(diào)查，從而做到對(duì)自身存在在管理與服務(wù)中存在的問題以及住戶的訴求做到詳盡把握，查找缺省。同時(shí)對(duì)企業(yè)員工進(jìn)行在職培訓(xùn)，如借助對(duì)行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)以及結(jié)合自身的企業(yè)資質(zhì)，制定清晰的管理與服務(wù)準(zhǔn)則，并借助企業(yè)內(nèi)部績效考核以及企業(yè)外部住戶打分的形式，保障企業(yè)文化建設(shè)的踐行。2.2為住戶提供個(gè)性化物業(yè)服務(wù)物業(yè)企業(yè)必須正視和重視住戶的個(gè)性化訴求，從而實(shí)現(xiàn)住戶“由點(diǎn)帶面”的、對(duì)企業(yè)的積極評(píng)價(jià)和認(rèn)同。如物業(yè)企業(yè)可以在園區(qū)的出入口，配置手推車，以滿足住戶購物后運(yùn)送物品的便利；結(jié)合冬季車輛電瓶泄電快、難以發(fā)動(dòng)的情況，物業(yè)企業(yè)可以購置汽車電瓶連接線，為住戶提供出行便利；還可以為住戶提供快件代收、水電煤氣費(fèi)代繳等業(yè)務(wù)，以滿足住戶的多樣化需求。2.3打造專業(yè)化物業(yè)管理從業(yè)人員隊(duì)伍物業(yè)企業(yè)的從業(yè)人員是物業(yè)企業(yè)對(duì)外形象的窗口，因此必須打造一支專業(yè)化的物業(yè)管理人員隊(duì)伍。物業(yè)企業(yè)可以結(jié)合近年來高校畢業(yè)生就業(yè)難以及許多高校均開設(shè)物業(yè)管理專業(yè)的現(xiàn)狀，積極組織進(jìn)行校園招聘，從而在實(shí)現(xiàn)解決高校畢業(yè)生就業(yè)的同時(shí)，也使一批高素質(zhì)的專業(yè)化人才充實(shí)到企業(yè)當(dāng)中。同時(shí)，還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)在職人員的培訓(xùn)，制定明確的崗位標(biāo)準(zhǔn)，并借助KPI考核等方式，實(shí)現(xiàn)對(duì)員工的效能化管理。2.4借助新媒體技術(shù)實(shí)現(xiàn)科技化物業(yè)管理隨著信息技術(shù)時(shí)代的到來，新媒體技術(shù)已經(jīng)在許多領(lǐng)域得到廣泛的適用。作為石油企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)而言，不能吝于投入，應(yīng)借助新媒體技術(shù)實(shí)現(xiàn)科技化的物業(yè)管理。具體來說，物業(yè)企業(yè)應(yīng)在園區(qū)內(nèi)設(shè)置LED屏，對(duì)住戶進(jìn)行各類事項(xiàng)的公示和提醒；在園區(qū)的出入口，安裝藍(lán)牙感應(yīng)裝置，并為園區(qū)住戶發(fā)放藍(lán)牙門卡以及車輛通行卡，這樣便實(shí)現(xiàn)了車輛以及行人出入的無人化管理，在節(jié)約了人力成本的同時(shí)，還避免了因保安人員怯于情面，放任外來人員和車輛進(jìn)入園區(qū)的情形。

篇2

中圖分類號(hào)：F23

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1672-3198（2013）15-0128-01

1 物業(yè)管理的行業(yè)特征及其對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的要求

1.1 綜合性強(qiáng)

物業(yè)管理雖然屬于服務(wù)業(yè)，但它還存在一些明顯區(qū)別于一般服務(wù)行業(yè)的特征，其中之一便是該項(xiàng)服務(wù)提供的是二十四小時(shí)、全方位、多層次的過程性的產(chǎn)品。物業(yè)管理不僅是勞動(dòng)密集型，而且是服務(wù)、管理密集型的行業(yè)，具有很強(qiáng)的綜合性。再加上企業(yè)決策者已經(jīng)意識(shí)到財(cái)務(wù)管理在企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)中具有重要的戰(zhàn)略意義，現(xiàn)代物業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作，在管理手段上采用財(cái)務(wù)預(yù)算、財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)分析方法，以加強(qiáng)預(yù)算控制；在管理方法上，采用普及計(jì)算機(jī)的應(yīng)用和分析，實(shí)行數(shù)字化管理，從而增強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的綜合性。

1.2 滲透面廣

物業(yè)管理工作是既要服務(wù)社區(qū)，又要服務(wù)的個(gè)人群體，這種服務(wù)時(shí)刻都需要財(cái)務(wù)管理的支持，從提供辦公場(chǎng)所、支付人員工資到對(duì)小區(qū)房屋、公共設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)、清潔保潔、綠化養(yǎng)護(hù)等一系列活動(dòng)，從按勞取酬收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，到開展多種經(jīng)營的現(xiàn)金流入都與資金有關(guān)，直接或間接地影響到企業(yè)資金的流動(dòng)與循環(huán)，從而影響整個(gè)企業(yè)的利益。所以說財(cái)務(wù)管理工作滲透到物業(yè)管理的方方面面，一定要有一個(gè)強(qiáng)有力的財(cái)務(wù)管理工作才能為物業(yè)公司的運(yùn)轉(zhuǎn)提供條件。

1.3 敏感性強(qiáng)

物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作過程中，費(fèi)用測(cè)算屬于一項(xiàng)非常重要的內(nèi)容，由于服務(wù)費(fèi)用的測(cè)算沒有一個(gè)統(tǒng)一的角度和平臺(tái)，所以物業(yè)服務(wù)所提供的產(chǎn)品定量容易，定值難，因此，要真正做到質(zhì)價(jià)相符、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)不那么容易。因此市場(chǎng)競(jìng)爭的大環(huán)境就要求企業(yè)財(cái)務(wù)管理應(yīng)善于對(duì)企業(yè)合理調(diào)節(jié)企業(yè)資源和客戶要求，密切關(guān)注市場(chǎng)情況的變化，增強(qiáng)防范風(fēng)險(xiǎn)的能力，增加應(yīng)變環(huán)境的靈敏度，及時(shí)向企業(yè)管理者提供重要的財(cái)務(wù)信息，使決策者作出正確的選擇，并對(duì)企業(yè)經(jīng)營進(jìn)行指導(dǎo)和控制。

2 物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀

2.1 會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作不完善

會(huì)計(jì)核算工作是開展財(cái)務(wù)管理工作的基礎(chǔ)，會(huì)計(jì)基礎(chǔ)不完善會(huì)嚴(yán)重制約財(cái)務(wù)管理的順利開展。這種不完善主要表現(xiàn)在以下兩方面：首先，物業(yè)管理企業(yè)缺乏統(tǒng)一、適用的會(huì)計(jì)核算體系。物業(yè)管理作為一個(gè)新興的行業(yè)，現(xiàn)行的會(huì)計(jì)制度作為指導(dǎo)性的規(guī)定，過于寬泛，而目前缺乏關(guān)于物業(yè)管理的行業(yè)會(huì)計(jì)制度，那么物業(yè)管理企業(yè)在會(huì)計(jì)核算工作中就沒法吸取行業(yè)會(huì)計(jì)制度的經(jīng)驗(yàn)，加之物業(yè)管理的對(duì)象多樣化，在會(huì)計(jì)明細(xì)科目的設(shè)置上靈活性很高，科目設(shè)置容易混亂，達(dá)不到會(huì)計(jì)科目設(shè)置的分類要求，從而降低物業(yè)管理公司會(huì)計(jì)信息的可比性。其次，多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)缺乏規(guī)范、健全的內(nèi)部控制制度。原因在于，有些物業(yè)管理公司其自身經(jīng)營規(guī)模不大，日常業(yè)務(wù)和會(huì)計(jì)核算簡單，沒有建立內(nèi)控制度的必要。即使物業(yè)公司能夠在思想上重視內(nèi)控制度的建設(shè)，卻在實(shí)際執(zhí)行中缺少有內(nèi)部控制管理工作經(jīng)驗(yàn)的財(cái)務(wù)人員，使內(nèi)控管理有心無力。

2.2 財(cái)務(wù)人員素質(zhì)有待提高

專業(yè)技能素質(zhì)方面，許多物業(yè)管理公司認(rèn)為日常業(yè)務(wù)和會(huì)計(jì)核算工作簡單，因此在招聘的過程中對(duì)財(cái)務(wù)人員的專業(yè)技能素質(zhì)方面要求不高，這樣便會(huì)引進(jìn)一些沒有系統(tǒng)學(xué)習(xí)過財(cái)會(huì)理論和專業(yè)知識(shí)的人員，勉為其難的做好財(cái)務(wù)管理工作。有些房地產(chǎn)附屬的物業(yè)管理企業(yè)會(huì)將原企業(yè)的行政人員、或退休返聘人員安排進(jìn)財(cái)務(wù)部門，他們普遍存在年齡偏大、文化水平偏低、思想認(rèn)識(shí)不足等問題，從而導(dǎo)致專業(yè)技能素質(zhì)較為欠缺。

職業(yè)道德素質(zhì)方面，財(cái)務(wù)人員接受的相關(guān)方面的教育本來就少，加之企業(yè)在人員招聘時(shí)，對(duì)于職業(yè)道德素質(zhì)方水平也無法考察，只能從日后的工作中觀察?？傊?，由于上述在財(cái)務(wù)人員選拔上的問題，致使公司會(huì)計(jì)從業(yè)人員在職業(yè)道德素質(zhì)、專業(yè)技能素質(zhì)等方面不能適應(yīng)日益復(fù)雜的物業(yè)管理工作的要求。

2.3 資金管理水平較低，籌資渠道單一

企業(yè)營運(yùn)資金的管理是反映公司財(cái)務(wù)管理能力的重要方面，營運(yùn)資金管理對(duì)企業(yè)具有極其重要的意義，但是當(dāng)前物業(yè)管理企業(yè)的資金管理水平普遍不高。首先，物業(yè)管理公司由于自身對(duì)于資金管理的重視程度不夠和管理不善，常常出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)時(shí)間過長、資金隨意滯留等現(xiàn)象，資金從投入到收回的運(yùn)轉(zhuǎn)周期長，滯留資金多，嚴(yán)重影響資金的使用效率，影響資金的盈利能力。此外，由于經(jīng)營管理不善，資產(chǎn)損失的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，影響了營運(yùn)資金的正常使用。其次，物業(yè)管理企業(yè)籌資能力不足。物業(yè)管理公司規(guī)模普遍較小，注冊(cè)資本有限，無法向銀行提供房屋、土地之類的不動(dòng)產(chǎn)做擔(dān)保，獲得貸款的難度較大，在融資渠道與融資方式上選擇余地小，因此內(nèi)部融資是物業(yè)管理公司籌措資金的主要方式，籌資渠道較為單一，籌資數(shù)量也難以完全滿足經(jīng)營發(fā)展的需求。

3 提高物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理水平的措施

3.1 提高管理者的理財(cái)意識(shí)，培養(yǎng)戰(zhàn)略眼光

隨著物業(yè)管理開始走向市場(chǎng)化、專業(yè)化、規(guī)?；?，物業(yè)管理企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭環(huán)境中站穩(wěn)腳跟，就必須樹立起現(xiàn)財(cái)理念，科學(xué)定位市場(chǎng)，擁有長遠(yuǎn)的經(jīng)營謀略，形成規(guī)模效益，重視財(cái)務(wù)管理工作。只有首先從思想上重視起來，才可能在管理中執(zhí)行到位。以上我們提到的物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀中存在的會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作不完善、財(cái)務(wù)人員素質(zhì)不高，有很大一部分原因也是因?yàn)橛^念上對(duì)財(cái)務(wù)管理的重要性沒有足夠的認(rèn)識(shí)。所以管理者應(yīng)該提升理財(cái)意識(shí)，培養(yǎng)戰(zhàn)略眼光，謀求企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

3.2 建立健全企業(yè)會(huì)計(jì)核算制度和內(nèi)部控制體系

對(duì)于無以往經(jīng)驗(yàn)可以借鑒的現(xiàn)狀，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)參考一般會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，結(jié)合自身經(jīng)營特點(diǎn)和需要，制定適合本企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理制度并根據(jù)經(jīng)營和客戶要求不斷完善和細(xì)化。在制度方面，完善管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置，明確財(cái)務(wù)人員的職責(zé)分工和工作流程，加強(qiáng)內(nèi)部控制。培養(yǎng)成本管理意識(shí)，重視財(cái)務(wù)分析工作。因此，物業(yè)管理企業(yè)只有建立一套科學(xué)、完整、規(guī)范的內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度，才能充分落實(shí)好理財(cái)自，形成一系列適應(yīng)物業(yè)公司財(cái)務(wù)核算和財(cái)務(wù)管理要求的財(cái)務(wù)管理體系和自我約束機(jī)制，才能規(guī)范企業(yè)的財(cái)務(wù)行為，促進(jìn)物業(yè)管理公司的健康有序發(fā)展。

3.3 加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)人員的專業(yè)技能和職業(yè)道德培訓(xùn)

在財(cái)務(wù)人員的培養(yǎng)過程中，首先要嚴(yán)格把關(guān)，也就是在招聘中堅(jiān)決杜絕不具備會(huì)計(jì)從業(yè)能力的人員進(jìn)入財(cái)務(wù)管理部門，對(duì)于已經(jīng)在崗卻財(cái)會(huì)專業(yè)能力不足的員工，給予學(xué)費(fèi)和考試費(fèi)等方面的支持，支持其接受相關(guān)的教育和參加考試。其次，物業(yè)公司可以對(duì)財(cái)務(wù)人員開展定期或不定期的、有針對(duì)性的會(huì)計(jì)、稅務(wù)的培訓(xùn)，對(duì)內(nèi)部分工的財(cái)務(wù)人員開展階段性的集中學(xué)習(xí)，并安排必要的考試，從而保證學(xué)習(xí)效果，以此提升財(cái)管人員專業(yè)理論知識(shí)和實(shí)務(wù)技能。同時(shí)注意引進(jìn)財(cái)會(huì)專業(yè)人才，為公司的持續(xù)健康發(fā)展做好人才儲(chǔ)備。最后，通過培訓(xùn)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理人員對(duì)自身職位和工作的重要性的認(rèn)識(shí)，讓他們意識(shí)到自己不只是一個(gè)機(jī)械處理賬務(wù)的單據(jù)傳遞員，更是一個(gè)能夠通過財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析輔助項(xiàng)目經(jīng)理、輔助企業(yè)發(fā)現(xiàn)問題的有價(jià)值的員工。加強(qiáng)職業(yè)道德教育，注重對(duì)員工職業(yè)道德素質(zhì)的培養(yǎng)和考察，促進(jìn)財(cái)務(wù)人員專業(yè)技能和職業(yè)道德的全面提升。

3.4 拓寬資金籌集渠道，加強(qiáng)資金運(yùn)作管理

作為物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的重要內(nèi)容，應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注融資，努力開創(chuàng)新方式、拓展新渠道。具體而言，目前由于企業(yè)規(guī)模和盈利能力等原因，內(nèi)部融資仍是物業(yè)管理公企業(yè)主要的融資方式，因此物業(yè)管理企業(yè)必須提高經(jīng)營管理水平和盈利能力，只有保持良好的發(fā)展勢(shì)頭，給原有的投資者繼續(xù)投資的希望和信心，才能吸引新的投資者，形成良性循環(huán)。與此同時(shí)，企業(yè)應(yīng)積極拓展外部融資渠道。想要獲得更多的銀行貸款，企業(yè)還是要立足于自身良好的經(jīng)營狀況和盈利能力。

在資金管理方面，要有計(jì)劃地、合理使用，把有限的資金用在必要的服務(wù)項(xiàng)目上，使資金使用更透明。科學(xué)地篩選投資項(xiàng)目，進(jìn)行中、短期投資，防范投資風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目投資實(shí)施過程的監(jiān)督和控制。

4 結(jié)束語

物業(yè)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作開展的雖然有些滯后，但是通過認(rèn)清現(xiàn)狀、提高重視程度，完善財(cái)務(wù)管理制度，提高財(cái)務(wù)員工的素質(zhì)、拓寬融資渠道和資金管理，其財(cái)務(wù)管理水平還是有很大提升空間的。

參考文獻(xiàn)

篇3

在當(dāng)前市場(chǎng)競(jìng)爭日益激烈的行業(yè)發(fā)展背景環(huán)境下，物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)傳統(tǒng)落后的財(cái)務(wù)管理制度，在很大程度上嚴(yán)重阻礙著企業(yè)經(jīng)營管理水平的進(jìn)步及管理工作效率的提升，最終導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)在整個(gè)行業(yè)的競(jìng)爭中處在一個(gè)劣勢(shì)。為了企業(yè)價(jià)值最大化這一財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，有必要針對(duì)這些問題進(jìn)行探討。

一、現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展過程中所面臨的困境及分析

（一）物業(yè)企業(yè)管理體系不夠規(guī)范

前面也提到了，作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)建筑行業(yè)，其發(fā)展極大帶動(dòng)與促進(jìn)著以物業(yè)管理為主的一系列關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展。隨著該行業(yè)進(jìn)入門檻逐漸降低，無論是企業(yè)本身還是企業(yè)內(nèi)部員工，都缺乏一種執(zhí)行力。換言之，正是因?yàn)楝F(xiàn)代物業(yè)企業(yè)管理體系不夠規(guī)范，導(dǎo)致在管理和工作環(huán)節(jié)缺乏執(zhí)行效力。在企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作當(dāng)中，過多的單純依靠相關(guān)人員的經(jīng)驗(yàn)和自覺性來執(zhí)行，在缺乏相應(yīng)監(jiān)督和管理的工作環(huán)境中，各部門、各崗位職工或多或少都會(huì)造成一些不必要的工作失誤、經(jīng)濟(jì)損失。本人在工作過程中也經(jīng)常發(fā)現(xiàn)該類問題，企業(yè)部分管理工作人員，在其崗位工作當(dāng)中比較隨意，再加上對(duì)其缺少一種監(jiān)督機(jī)制的約束力，所以也常常出現(xiàn)一些實(shí)物資源流失的不良現(xiàn)象，無形之中就增加了物業(yè)企業(yè)管理成本、營業(yè)成本。

（二）物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理意識(shí)參差不齊

新時(shí)期，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅速崛起與發(fā)展，極大帶動(dòng)了物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)以及現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)新理念的發(fā)展，在這種市場(chǎng)環(huán)境下，物業(yè)管理模式也由傳統(tǒng)的注重管理逐步向現(xiàn)代的注重服務(wù)方向來轉(zhuǎn)變。在這種市場(chǎng)繁榮發(fā)展的大趨勢(shì)下，更多的企業(yè)也相繼投入到物業(yè)服務(wù)行業(yè)當(dāng)中來，同時(shí)對(duì)于崗位人才的需求量也大量增多，從而就導(dǎo)致了物業(yè)企業(yè)各個(gè)層次的員工，綜合素質(zhì)及業(yè)務(wù)能力參差不齊。雖然企業(yè)管理層、部門領(lǐng)導(dǎo)比較注重企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，但是由于各個(gè)層次崗位的職工能力有限，以及綜合素質(zhì)普遍較低，也就導(dǎo)致他們?cè)趯?duì)待財(cái)務(wù)管理工作的態(tài)度上出現(xiàn)一定的偏差。簡單一點(diǎn)講，就是指物業(yè)管理企業(yè)基層員工沒有清楚的認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)管理工作在整個(gè)公司經(jīng)營管理及未來發(fā)展的重要影響程度。

（三）物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理手段相對(duì)落后

現(xiàn)階段我國已然進(jìn)入到了“知識(shí)經(jīng)濟(jì)”核心力量下的互聯(lián)網(wǎng)信息化時(shí)代，在這一時(shí)期，隨著網(wǎng)絡(luò)和電子信息技術(shù)的大量研發(fā)與涌入，社會(huì)各行各業(yè)都在積極的尋求著更高一步的發(fā)展，并通過利用先進(jìn)的計(jì)算機(jī)信息技術(shù)來強(qiáng)化工作管理體系、實(shí)現(xiàn)提供工作效率的目的。物業(yè)企業(yè)當(dāng)前也正在朝著現(xiàn)代化以及全方位服務(wù)化方向去發(fā)展，其在經(jīng)營發(fā)展過程中所受到的威脅，除了來自于市場(chǎng)同行業(yè)企業(yè)競(jìng)爭威脅以外；另一方面則是來自于公司內(nèi)部治理層面上的威脅，其中主要還是以企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)為主。不少企業(yè)充分利用了這種發(fā)展機(jī)遇，通過引入和應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)電子信息技術(shù)，迅速的提升了企業(yè)自身的信息化管理水平。但是，當(dāng)下絕大部分物業(yè)管理企業(yè)還是固守成規(guī)，不愿意去創(chuàng)新改變經(jīng)營管理手段，還是堅(jiān)持以傳統(tǒng)物業(yè)管理方式來工作。在這種情況下，企業(yè)在市場(chǎng)信息收集、傳遞以及獲取業(yè)主反饋信息等方面的工作管理效率都比較低下，嚴(yán)重制約著物業(yè)企業(yè)管理工作的順利進(jìn)展以及整個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展。

二、加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)精細(xì)化管理策略

（一）提高財(cái)務(wù)管理精細(xì)化發(fā)展意識(shí)

物業(yè)管理企業(yè)在現(xiàn)代企業(yè)制度發(fā)展與建設(shè)的過程中，必須充分認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)管理精細(xì)化發(fā)展對(duì)整個(gè)企業(yè)經(jīng)營管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的重要程度。包括各部門領(lǐng)導(dǎo)、基層員工在內(nèi)，都需要重新樹立一種“全員參與”的意識(shí)理念，特別是各部門基層員工，需要對(duì)其統(tǒng)一化指導(dǎo)和管理，將財(cái)務(wù)管理作為一項(xiàng)核心工作來對(duì)待，在其所涉及到的方方面面，盡可能做到“精益求精”。在具體操作實(shí)施層面，可將其劃分為兩個(gè)環(huán)節(jié)。首先，第一點(diǎn)就是要開展全員普及企業(yè)財(cái)務(wù)管理運(yùn)作流程等相應(yīng)的管理活動(dòng)，要讓每個(gè)部門、每一個(gè)在崗員工清楚地認(rèn)識(shí)到自己是財(cái)務(wù)管理工作某個(gè)環(huán)節(jié)的執(zhí)行者。其次，第二點(diǎn)就是構(gòu)建“精細(xì)化”企業(yè)文化。特別是對(duì)于大多數(shù)中小企業(yè)而言，通過建設(shè)企業(yè)文化可以起到更好的宣傳效應(yīng)，一來可以迅速創(chuàng)建與提升企業(yè)品牌效應(yīng)，二來可以讓企業(yè)各部門員工在受到企業(yè)文化影響之下，逐步樹立養(yǎng)成一種“節(jié)約”意識(shí)，這也不失為實(shí)現(xiàn)企業(yè)精細(xì)化財(cái)務(wù)管理的有效手段。以北京某家物業(yè)管理公司為例，該公司對(duì)于那些外地籍貫的工作人員，提供住宿，每天早晚兩次員工都需要參加晨練，當(dāng)然，這也是企業(yè)文化的一部分。企業(yè)通過在晨練過程中喊口號(hào)的方式來時(shí)刻提醒著員工要樹立一種節(jié)約意識(shí)，時(shí)刻提醒著每一位員工在工作中一切都需要按照培訓(xùn)的流程以及公司規(guī)章制度來開展與執(zhí)行。

（二）構(gòu)建并完善企業(yè)財(cái)務(wù)管理機(jī)制

關(guān)于這一點(diǎn)也可以將其具體分為兩個(gè)管理層面，即外在的管理方式和內(nèi)在的管理方式。首先，外在的工作管理主要就是指企業(yè)需要制定成文的規(guī)范化的財(cái)務(wù)管理體系。比如，重新規(guī)范各項(xiàng)工作的操作指南，或者結(jié)合著國家法律以及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范來制定出有利于企業(yè)自身經(jīng)營管理發(fā)展的規(guī)章性文件。其中值得特別注意的事項(xiàng)就是，上述所提到的文件必須具有某種指導(dǎo)意義，指導(dǎo)意義可以不夠具體，但一定要明確大的發(fā)展方向。比如某物業(yè)管理公司所承擔(dān)的一所小區(qū)內(nèi)，有保潔工作者、還有保安，該企業(yè)在提高外包服務(wù)的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將一系列具有同向性的服務(wù)項(xiàng)目統(tǒng)一歸屬到一個(gè)范圍內(nèi)部，簡單一點(diǎn)講就是將保潔、保安外包服務(wù)中所涉及到的財(cái)務(wù)管理這塊，從整體上予以統(tǒng)一規(guī)范。其次，在內(nèi)在的工作管理層面上，主要指對(duì)能夠具體實(shí)現(xiàn)的操作服務(wù)予以規(guī)范化，在這一層面包括有人工操作管理、信息化軟件操作管理等。在人工操作管理方面上，物業(yè)管理企業(yè)需要進(jìn)一步規(guī)范相關(guān)財(cái)務(wù)管理人員的執(zhí)業(yè)行為，基于此構(gòu)建財(cái)務(wù)部門的內(nèi)部控制，嚴(yán)格按照并遵循“不相容崗位相分離”的基本原則，強(qiáng)化內(nèi)部監(jiān)督控制力度，從而就很有效的避免了企業(yè)及各部門之間出現(xiàn)財(cái)務(wù)混亂或者是財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息不真實(shí)的現(xiàn)象的發(fā)生。在信息化軟件操作管理方面，目標(biāo)就是強(qiáng)化在部門信息管理領(lǐng)域的職能作用發(fā)揮程度，在這一方面，重點(diǎn)可以圍繞著成本核算等軟件進(jìn)入的權(quán)限問題來展開。因?yàn)樵谝酝畔⒒浖僮鞴芾憝h(huán)節(jié)，一些擁有系統(tǒng)密碼的管理人員沒有受到相應(yīng)的限制和約束，他們通常情況下可以隨意進(jìn)入賬務(wù)系統(tǒng)，這種情r下就非常容易造成企業(yè)精細(xì)化管理信息失真。因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)注意對(duì)信息化軟件的日常維護(hù)以及安全保護(hù)管理工作。

三、結(jié)語

企業(yè)財(cái)務(wù)精細(xì)化分析與管理決策，是現(xiàn)代化企業(yè)制度得以全面建立的根本路徑，也是在新知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)期不斷引領(lǐng)企業(yè)走向成功的階梯。通過財(cái)務(wù)精細(xì)化分析與管理已是大勢(shì)所趨，通過對(duì)企業(yè)內(nèi)部各項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)信息進(jìn)行深入的挖掘以及層次化、精細(xì)化的分析，才能促使企業(yè)最終做出有助于企業(yè)立足發(fā)展的管理決策與營銷活動(dòng)。

參考文獻(xiàn)：

篇4

財(cái)務(wù)管理就是指在企業(yè)在運(yùn)行過程中采取的圍繞財(cái)務(wù)活動(dòng)的一系列管理工作，它是企業(yè)管理的重要組成部分，具體包括管理企業(yè)資金運(yùn)作，處理企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)關(guān)系，處理企業(yè)和外部財(cái)務(wù)關(guān)系等?，F(xiàn)代企業(yè)制度賦予了企業(yè)獨(dú)立的財(cái)權(quán)，企業(yè)成為自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的實(shí)體單位，因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)以市場(chǎng)為導(dǎo)向，吸收最優(yōu)的財(cái)務(wù)管理思想，樹立最先的財(cái)務(wù)管理理念，建立最優(yōu)的財(cái)務(wù)管理、投資機(jī)構(gòu)，為企業(yè)制定科學(xué)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略計(jì)劃，從而確保企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

(二)主要特征

良好的財(cái)務(wù)管理能夠保障企業(yè)資金的循環(huán)使用，使企業(yè)創(chuàng)造更多的財(cái)富。同時(shí)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理也是鞏固企業(yè)內(nèi)部管理的關(guān)鍵，能有效解決企業(yè)內(nèi)部管理的主要矛盾，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。而企業(yè)財(cái)務(wù)管理最大的特點(diǎn)與之企業(yè)自身規(guī)模相關(guān)，以中小企業(yè)為例，正所謂“船小好掉頭”，中小企業(yè)財(cái)務(wù)管理多數(shù)靈活，但其管理多數(shù)缺乏科學(xué)性和規(guī)范性，財(cái)務(wù)內(nèi)部控制薄弱，企業(yè)資金利用率低，投資效率往往不高，抗政策風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力也較弱。

二、財(cái)務(wù)管理對(duì)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的作用

我國第一家物業(yè)管理企業(yè)成立至今，已有三十余年，而物業(yè)整體行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)也正日趨逐漸走向規(guī)范化。物業(yè)管理與地區(qū)經(jīng)濟(jì)、人們生活質(zhì)量息息相關(guān)，且伴隨著人們生活水平的提高而快速發(fā)展，其以向業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)為宗旨，將企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益綜合在一起，是城市建設(shè)的重要組成部分。作為房地產(chǎn)的衍生產(chǎn)業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展過程難免備受壓力，內(nèi)外管理都時(shí)常頻現(xiàn)一系列問題。財(cái)務(wù)管理一般泛指在一定整體目標(biāo)的情況下，針對(duì)資產(chǎn)購置、資產(chǎn)融通以及利潤分配所開展的管理工作，同時(shí)也是對(duì)企業(yè)資金投入以及利潤回收的全過程所采取的經(jīng)濟(jì)管理活動(dòng)的統(tǒng)稱，其涉及企業(yè)的整個(gè)經(jīng)營過程。所以，立足于如此激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭環(huán)境下，企業(yè)要想在市場(chǎng)競(jìng)爭中站穩(wěn)腳跟，就必須要提升自身的資金管理水平，借助財(cái)務(wù)管理確保企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的實(shí)際質(zhì)量。

三、改善物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理的有效途徑

(一)明確物管企業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)

物業(yè)管理企業(yè)只有樹立明確的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)，才能正確的引導(dǎo)后續(xù)會(huì)計(jì)工作，切實(shí)提高財(cái)務(wù)管理水平。為此，企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身發(fā)展戰(zhàn)略，及時(shí)掌握外界環(huán)境變化，防范風(fēng)險(xiǎn)，確保按照預(yù)定的軌道發(fā)展；還應(yīng)理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系，明確各項(xiàng)費(fèi)用支出，積極建立現(xiàn)代企業(yè)制度，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查研究，尤其是對(duì)投資項(xiàng)目的可行性研究，要注意分散投資方向，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，來進(jìn)行企業(yè)資本的積累；此外，還要正確認(rèn)識(shí)到企業(yè)的規(guī)模實(shí)力和投資界限，有針對(duì)性的強(qiáng)化企業(yè)投資能力。

(二)加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)管理的事中控制

在財(cái)務(wù)管理實(shí)踐過程中，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的采集和統(tǒng)計(jì)可以簡單的概括成會(huì)計(jì)憑證的填寫、會(huì)計(jì)確認(rèn)和會(huì)計(jì)計(jì)量，其中，模型運(yùn)算的結(jié)果包括了財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的報(bào)表整理，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的總賬以及財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的類型，由此可見，財(cái)務(wù)管理需要面對(duì)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的采集和統(tǒng)計(jì)工作，信息的篩選和信息的計(jì)算。因此，加強(qiáng)對(duì)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)源的控制能提高財(cái)務(wù)管理事中控制的有效性，在一定程度促進(jìn)了財(cái)務(wù)信息數(shù)據(jù)的統(tǒng)一和整合，為財(cái)務(wù)管理實(shí)效性提升提供了助力。

(三)創(chuàng)新對(duì)會(huì)計(jì)憑證的記錄形式實(shí)踐中，財(cái)務(wù)管理信息的獲取都是借助于會(huì)計(jì)憑證，所以，會(huì)計(jì)憑證是企業(yè)資金管理數(shù)據(jù)的重要來源。為此，財(cái)務(wù)管理要加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)憑證的關(guān)注和重視，從會(huì)計(jì)

憑證角度深化財(cái)務(wù)管理預(yù)測(cè)，為企業(yè)后續(xù)資金管理活動(dòng)提供有力依據(jù)。此外，企業(yè)交易過程中主要以貨幣為主，會(huì)計(jì)憑證也更多的是涉及到貸方記錄和借方記錄，然而，這些數(shù)據(jù)難以滿足財(cái)務(wù)管理會(huì)計(jì)具體工作的實(shí)施。因此，必須要對(duì)會(huì)計(jì)憑證的記錄形式進(jìn)行優(yōu)化和創(chuàng)新，除了記錄必要的貨幣信息之外，還應(yīng)該在會(huì)計(jì)憑證的備用信息欄中，增設(shè)統(tǒng)計(jì)信息代碼，使之不僅利于資金信息的記錄和收集，立足于財(cái)務(wù)管理的預(yù)測(cè)角度，在一定程度上保障財(cái)務(wù)信息的豐富和完善。

篇5

一、物業(yè)管理企業(yè)的計(jì)劃

創(chuàng)新管理計(jì)劃是由企業(yè)的高、中層管理者制定的，它將企業(yè)戰(zhàn)略中具有廣泛性的目標(biāo)和政策轉(zhuǎn)變?yōu)榇_定的目標(biāo)和政策，并且規(guī)定了達(dá)到各種目標(biāo)的確切時(shí)間。管理計(jì)劃的創(chuàng)新要圍繞戰(zhàn)略目標(biāo)進(jìn)行。物業(yè)管理企業(yè)的高、中層管理者在制定具有創(chuàng)新性的計(jì)劃時(shí)，應(yīng)當(dāng)普遍聽取物業(yè)管理企業(yè)一線員工的意見和建議，因?yàn)樗麄兪俏飿I(yè)管理服務(wù)的直接提供者和接觸者，只有他們最了解服務(wù)對(duì)象的需求。

二、物業(yè)管理企業(yè)的組織

創(chuàng)新物業(yè)管理企業(yè)的組織創(chuàng)新在一定程度上說是一場(chǎng)管理的革命。首先要?jiǎng)?chuàng)造一種創(chuàng)新的輿論氛圍，使企業(yè)的員工充分熟悉組織創(chuàng)新的緊迫性與重要意義；其次，要明確創(chuàng)新的艱巨性與復(fù)雜性，使大家對(duì)組織創(chuàng)新的困難有個(gè)比較清醒的熟悉，從而做好思想上和心理上的預(yù)備；再次，要明確創(chuàng)新的有利條件與有利時(shí)機(jī)，做好宣傳工作，以增強(qiáng)對(duì)創(chuàng)新成功的信心，發(fā)動(dòng)企業(yè)全體員工參與組織創(chuàng)新；最后要明確組織創(chuàng)新的目的、目標(biāo)、原則、程序和方法等，以保證組織創(chuàng)新過程中的科學(xué)性與平穩(wěn)性。

三、物業(yè)管理企業(yè)的控制創(chuàng)新第一，人員配備控制

人員配備控制創(chuàng)新包括兩方面的內(nèi)容：一是對(duì)員工進(jìn)行選擇，二是對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)。

對(duì)員工的選擇主要包括任用誰、提升誰和調(diào)動(dòng)誰的問題。例如，制定人力資源規(guī)劃時(shí)，人力資源部門根據(jù)勞動(dòng)力市場(chǎng)發(fā)展變化的猜測(cè)，以及組織機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)發(fā)展的要求，向企業(yè)管理層提出組織內(nèi)部人力資源的發(fā)展規(guī)劃，包括組織內(nèi)部人員數(shù)量、年齡結(jié)構(gòu)、文化結(jié)構(gòu)和職業(yè)結(jié)構(gòu)的變動(dòng)趨勢(shì)，讓企業(yè)管理層從整體上進(jìn)行把握。

對(duì)員工的培訓(xùn)，既包括技術(shù)和業(yè)務(wù)方面的練習(xí)，又包括員工行為和態(tài)度方面的練習(xí)，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)員工的培訓(xùn)創(chuàng)新可從以下幾方面入手：

1. 培訓(xùn)機(jī)構(gòu)創(chuàng)新。物業(yè)管理企業(yè)的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)一般分兩類：外部培訓(xùn)機(jī)構(gòu)和內(nèi)部培訓(xùn)機(jī)構(gòu)。外部機(jī)構(gòu)包括專業(yè)培訓(xùn)企業(yè)、大學(xué)以及跨企業(yè)的合作（即派本企業(yè)的員工到其它企業(yè)掛職鍛煉等）；內(nèi)部培訓(xùn)機(jī)構(gòu)則包括專門的培訓(xùn)實(shí)體，或由人力資源部履行其職責(zé)。一般來講，規(guī)模較大的企業(yè)可以建立自己的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)。規(guī)模較小的企業(yè)，當(dāng)培訓(xùn)內(nèi)容比較專業(yè)，或者參加培訓(xùn)的人員較少，缺乏規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益時(shí)，可以求助于外部咨詢機(jī)構(gòu)。

2. 培訓(xùn)對(duì)象及方式的創(chuàng)新。根據(jù)參加培訓(xùn)的人員不同，可分為高層管理人員培訓(xùn)、中層管理人員培訓(xùn)、普通職員培訓(xùn)，根據(jù)不同的受訓(xùn)對(duì)象，設(shè)計(jì)相應(yīng)的培訓(xùn)方式和內(nèi)容。一般而言，高層管理人員應(yīng)以灌輸理念能力為主，參訓(xùn)人數(shù)不宜太多，采用短期而密集的方式，運(yùn)用討論學(xué)習(xí)的方法；對(duì)于中層人員，應(yīng)注重人際交往能力的練習(xí)和引導(dǎo)，參訓(xùn)規(guī)?？梢赃m當(dāng)擴(kuò)大，延長培訓(xùn)時(shí)間，采用演講、討論及報(bào)告等方式，利用互動(dòng)機(jī)會(huì)增加學(xué)習(xí)效果；對(duì)于普通職員的培訓(xùn)，需要加強(qiáng)其專業(yè)技能的培養(yǎng)，以“大班制‘的方式執(zhí)行，長期性的延伸教育，適當(dāng)運(yùn)用模擬等方法，充實(shí)員工的基本理念，加強(qiáng)實(shí)務(wù)操作。

第二，信息溝通渠道的控制。

良好的溝通有助于決策者正確、及時(shí)地把握與企業(yè)運(yùn)作相關(guān)的各種信息，增強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)員工的團(tuán)隊(duì)精神，與業(yè)主建立積極的互動(dòng)關(guān)系。溝通，包括內(nèi)部溝通和外部溝通。外部溝通是指物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的信息傳遞，物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)商、設(shè)備供給商、服務(wù)供給商之間的信息傳遞，以及物業(yè)管理企業(yè)與政府相關(guān)主管部門、園林、水電等部門之間的信息傳遞。其中，最主要的還是物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的溝通。比較新奇的溝通手段有建立網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)、舉行各種與業(yè)主的聯(lián)誼會(huì)等。

內(nèi)部溝通是指企業(yè)內(nèi)部在運(yùn)作、管理上的信息傳遞。內(nèi)部溝通主要包括兩個(gè)方面：水平溝通和垂直溝通。水平溝通是指信息在平行的職能部門之間、同級(jí)的管理者之間以及基層員工之間的傳遞。垂直溝通是企業(yè)內(nèi)部具有上下級(jí)關(guān)系的組織與組織之間、組織與員工之間、上級(jí)員工與下級(jí)員工之間的信息傳遞。垂直溝通按信息傳遞順序可分為向下溝通和向上溝通。在內(nèi)部溝通方面，一些外資企業(yè)走得比較靠前，如將微軟的辦公平臺(tái)系統(tǒng)和專業(yè)物業(yè)管理系統(tǒng)軟件引入物業(yè)管理企業(yè)，大大簡化了溝通手續(xù)、提高了溝通效率、節(jié)約了溝通成本。

四、物業(yè)管理企業(yè)的激勵(lì)創(chuàng)新第一，目標(biāo)激勵(lì)

員工從事任何一項(xiàng)工作，都希望所在企業(yè)能有一個(gè)明確的工作目標(biāo)，并引導(dǎo)他們圍繞這個(gè)目標(biāo)去工作，最終達(dá)到和實(shí)現(xiàn)。因此，物業(yè)管理企業(yè)一定要有一個(gè)詳盡的發(fā)展計(jì)劃，并規(guī)定每年要達(dá)到的具體目標(biāo)，是創(chuàng)全國優(yōu)秀物業(yè)管理大廈（小區(qū)），還是通過ISO9000質(zhì)量認(rèn)證。只有目標(biāo)明確，員工才有奮斗方向和工作動(dòng)力。

第二，獎(jiǎng)勵(lì)激勵(lì)。

員工工作的目的主要是獲[FS：PAGE]得生存所需的物質(zhì)基礎(chǔ)，物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)的作用顯得十分重要。因此調(diào)動(dòng)員工的工作積極性，要充分體現(xiàn)“多勞多得，不勞不得”的公平分配原則。對(duì)企業(yè)的優(yōu)秀員工要給予一定的物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)，用獎(jiǎng)勵(lì)來激發(fā)員工的工作積極性和創(chuàng)造性。

第三，福利激勵(lì)。

福利可為員工解除工作和生活上的后顧之憂，使員工全身心地投入到工作中。現(xiàn)在的企業(yè)一般都會(huì)為員工購買養(yǎng)老、醫(yī)療等保險(xiǎn)和住房公積金。還可以根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營狀況，實(shí)行年終雙薪、帶薪休假、生日禮品、伙食補(bǔ)助等更豐富的形式來提高員工的福利，就可能最大限度地激發(fā)員工的工作積極性，增強(qiáng)員工對(duì)企業(yè)的忠誠度。

第四，榜樣激勵(lì)。

榜樣的力量是無窮的，一個(gè)單位重要領(lǐng)導(dǎo)的工作能力和人格力量會(huì)直接影響到員工工作積極性的發(fā)揮。作為物業(yè)管理企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層和主要管理人員，一定要處處以身作則，率先垂范，以自身的榜樣力量來影響和調(diào)動(dòng)員工的工作積極性。

第五，榮譽(yù)激勵(lì)。

人的需要和追求是分層次的，當(dāng)基本的工作需求和物質(zhì)利益得到滿足后，他們往往渴望得到各種榮譽(yù)。因此，對(duì)工作成績優(yōu)異、素質(zhì)高、業(yè)務(wù)能力強(qiáng)的員工，企業(yè)要將他們晉升到高級(jí)工作崗位，使工作崗位與他們的工作能力相一致；對(duì)工作突出、遵守企業(yè)管理規(guī)定、受到用戶稱贊的員工授予“優(yōu)秀服務(wù)標(biāo)兵”，“先進(jìn)個(gè)人”等榮譽(yù)稱號(hào)，并將其主要事跡在有關(guān)報(bào)刊和宣傳欄中大力宣傳；對(duì)素質(zhì)高、品質(zhì)好、有發(fā)展?jié)摿Φ膯T工可派出考察學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，提高他們的業(yè)務(wù)能力。

中國有句古話：“茍日新，日日新，又日新?！边@說明中國人是具有創(chuàng)新精神的。希望我國的物業(yè)管理人也具有創(chuàng)新精神，努力走出一條具有中國特色、適合中國特色的物業(yè)管理之路。

參考文獻(xiàn)：

篇6

物業(yè)管理企業(yè)是以盈利為目的的，管理企業(yè)所開展的所有活動(dòng)都是在自身的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)上展開的。物業(yè)管理企業(yè)的收入主要來源是物業(yè)管理費(fèi)收入、公眾性代辦費(fèi)、特約服務(wù)費(fèi)收入、綜合經(jīng)營的收入，而在這些收入中每一項(xiàng)的利潤都是受到制約的。與收入相對(duì)應(yīng)的就是支出，物業(yè)管理企業(yè)的支出是多種多樣的，包括服務(wù)人員的工資費(fèi)用、公共設(shè)施的維護(hù)費(fèi)用、固定資產(chǎn)的折舊費(fèi)用等，這就造成物業(yè)管理企業(yè)的收入在用于管理項(xiàng)目的支出后所剩無幾的現(xiàn)象。物業(yè)管理企業(yè)自身的特點(diǎn)使其在開展其他工作時(shí)會(huì)受到不同程度的限制，造成不能充分發(fā)揮物業(yè)管理企業(yè)作用的狀況。

（二）物業(yè)管理企業(yè)的人才供給

1、物業(yè)管理企業(yè)在招聘求職者時(shí)的低要求

結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)自身的特點(diǎn)，再加之是一種以營利為目的的企業(yè)，在收入來源相對(duì)穩(wěn)定的狀況下，企業(yè)為了獲得更多的利潤，就只能選擇減少支出。企業(yè)支出的內(nèi)容是多種多樣的，服務(wù)人員的工資就是企業(yè)支出的一部分，在減少支出的觀念下，就不可避免地在招聘服務(wù)人員時(shí)提供的薪資及其他待遇是低層次的。在現(xiàn)在社會(huì)中大部分職工的工資與學(xué)歷、能力是相關(guān)聯(lián)的，在勞動(dòng)就業(yè)中占優(yōu)勢(shì)的人員就不屑于物業(yè)管理企業(yè)的工作。這就造成了物業(yè)管理企業(yè)工作人員的勞動(dòng)素質(zhì)的低要求的現(xiàn)狀。

2、物業(yè)管理企業(yè)對(duì)工作人員的培訓(xùn)方面

物業(yè)公司需要對(duì)剛?cè)胄械墓ぷ魅藛T進(jìn)行培訓(xùn)，對(duì)培訓(xùn)人員、培訓(xùn)環(huán)境等的選擇會(huì)極大地影響到工作人員的專業(yè)技能的學(xué)習(xí)、提高及應(yīng)用。在培訓(xùn)的過程中所培訓(xùn)的內(nèi)容有全面與否的差別，有難易的差別，對(duì)于資歷較深的培訓(xùn)者來說，可以在深入淺出的同時(shí)將培訓(xùn)的內(nèi)容全面深刻地傳授給受培訓(xùn)者，對(duì)于資歷較淺的培訓(xùn)者來說則不然。而由于在以營利為目的企業(yè)來說，減少支出在一定意義上代表著收入。低投入的培訓(xùn)的效果則造成了企業(yè)工作人員在工作中呈現(xiàn)出工作質(zhì)量低下的狀況。

（三）物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)施配置不足

在物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)急管理的過程中除了對(duì)工作人員素質(zhì)的要求外，必要的硬件設(shè)施也是必須的。在事故發(fā)生時(shí)，面對(duì)情況不明的危險(xiǎn)，單一、有限的應(yīng)急救援裝備是不能應(yīng)付的，必須使用大量種類不一的應(yīng)急救援裝備，以使得事故對(duì)居民的人身財(cái)產(chǎn)的傷害降到最低的限度。物業(yè)管理企業(yè)的營利性使其在購買應(yīng)急設(shè)施的時(shí)候，在應(yīng)急設(shè)施的質(zhì)量、數(shù)量、種類等方面進(jìn)行考量，大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)往往會(huì)選擇能夠減少支出的商家。在這樣的情況下，無法真正檢驗(yàn)所購買設(shè)施的作用，但在應(yīng)急的過程中，最需要應(yīng)急設(shè)施充分發(fā)揮它的作用的時(shí)候，倘若企業(yè)購買的是劣質(zhì)設(shè)施或者數(shù)量有限，那么應(yīng)急救援就會(huì)受到制約。

（四）物業(yè)企業(yè)管理缺乏責(zé)任感

在物業(yè)管理工作人員招聘的時(shí)候，由于對(duì)工作人員的低要求，其所能夠招聘到的工作人員在勞動(dòng)素質(zhì)、工作能力、學(xué)歷等方面都會(huì)比較低，無論是他們?cè)趹?yīng)急管理基本理論的掌握上，還是在應(yīng)急事件的分析、處理上都會(huì)造成不同程度的失誤，在關(guān)乎居民人身財(cái)產(chǎn)安全的情況下，失誤有的時(shí)候造成的不僅僅是財(cái)產(chǎn)的損失，有可能會(huì)對(duì)人的生命構(gòu)成極大的威脅。物業(yè)管理企業(yè)在城市小區(qū)中扮演著保護(hù)小區(qū)居民的人身財(cái)產(chǎn)的重任，但由于小區(qū)的居民較多，物業(yè)所要處理的事情比較繁雜，對(duì)于不經(jīng)常發(fā)生的安全問題就遭到了物業(yè)管理企業(yè)的忽視。大部分的物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)際生活中，存在一種應(yīng)急設(shè)施類于擺設(shè)的心理，這是不正常的。在種種因素下，作為小區(qū)安全的保障者，存在著安全意識(shí)淡薄，安全設(shè)施陳舊或者數(shù)量質(zhì)量不達(dá)標(biāo)等不合理的狀況。

（五）物業(yè)企業(yè)管理體系不健全

應(yīng)急過程中最令人擔(dān)心的是工作人員手忙腳亂，亂作一團(tuán)。為了有效防止慌亂局面的出現(xiàn)，需要制訂有效的應(yīng)急管理制度為應(yīng)急管理提供制度保障。完善的管理規(guī)章制度包括應(yīng)急預(yù)案體系、應(yīng)急管理體系、應(yīng)急運(yùn)行體系三大部分。應(yīng)急制度的規(guī)范化可以使應(yīng)急過程中工作有條不紊，有效地提升救援的效率。在日常管理工作中，就要加強(qiáng)對(duì)工作人員的管理。對(duì)工作人員的工作給予詳實(shí)而穩(wěn)定的工作安排，這樣能夠使工作人員各司其責(zé)，同時(shí)團(tuán)隊(duì)在日常的相互配合下能夠了解隊(duì)友，達(dá)成一種默契，這有利于在應(yīng)急中形成良好的配合，提高應(yīng)急工作的效率。

（六）缺乏合理有效的懲獎(jiǎng)制度

物業(yè)管理企業(yè)挑選到適合工作的求職者，這只是對(duì)人才選擇的第一步。每天重復(fù)的工作會(huì)讓人覺得乏味，物業(yè)管理企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者要想使工作人員能夠充分施展自己的才能，需要合理的鼓勵(lì)機(jī)制的建立，對(duì)于工作人員來說都希望自己在工作上的成績能夠得到他人的認(rèn)可，得到他人的尊重。一種合理的鼓勵(lì)機(jī)制不僅能夠提高工作人員的工作激情，還能夠激發(fā)工作人員的創(chuàng)新能力，促進(jìn)總體工作的順利開展，提高物業(yè)管理水平的不斷提高。在日常管理中，也會(huì)遇到各種各樣的問題，工作人員在處理這些問題的時(shí)候，可能會(huì)由于不同的原因而造成不必要的錯(cuò)誤，在這種情況下，可以依據(jù)錯(cuò)誤造成的后果的不同程度，對(duì)工作人員進(jìn)行不同程度的處罰，以便在日后的工作中能夠引以為戒。然而在大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)中缺乏合理有效的懲獎(jiǎng)制度，使得錯(cuò)誤不能有效地及時(shí)制止。

（七）缺少對(duì)典型事件的研究

對(duì)于應(yīng)急管理是一項(xiàng)必要的工作，安全問題越少越好，在實(shí)際生活中，我們基本是處于一種平安狀態(tài)，安全問題不常發(fā)生，但是安全問題有時(shí)候是不可避免的，一旦發(fā)生就需要采取應(yīng)急措施，正是基于安全問題的特點(diǎn)，我們不能夠很好地熟悉安全問題。為了能夠很好地掌握應(yīng)急管理的方法，就需要在平時(shí)對(duì)出現(xiàn)的典型安全問題進(jìn)行透徹的分析，以便在實(shí)際的事故中能夠順利地解決所遇到的安全問題。

（八）缺乏與居民的溝通

現(xiàn)在是個(gè)文明的社會(huì)，特別是城市小區(qū)的居民，他們有著相對(duì)穩(wěn)定的工作，有著良好的生活環(huán)境，受過良好的教育，他們對(duì)物業(yè)管理企業(yè)能夠給予理解和支持，物業(yè)管理企業(yè)可以與居民進(jìn)行良好的溝通，積極地了解居民的所想所需，向他們采納有益的建議，不斷地改善。提升自身的工作質(zhì)量。這不僅有利于與小區(qū)居民形成和諧的關(guān)系，還能使更多的居民感受到小區(qū)的民主氣息，得到更多居民的理解和支持。城市小區(qū)是一個(gè)人口眾多，關(guān)系復(fù)雜的集合體，城市小區(qū)中人與人之間的和諧是社會(huì)和諧的重要組成部分。

二、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)急管理體系的構(gòu)建策略

（一）建立健全應(yīng)急預(yù)案體系

突況具有不可預(yù)知性，一旦突發(fā)事情發(fā)生，最可行的辦法就是沉著冷靜地分析突發(fā)事件，然后盡可能有效的提出預(yù)案以制止或減輕突發(fā)事件所帶來的不利后果。在制訂預(yù)案的時(shí)候，需要工作人員的全力配合，進(jìn)行充分的、全面的研究、分析突發(fā)事情。在制訂預(yù)案的時(shí)候也要注意分清主要矛盾與次要矛盾，善于抓住主要矛盾的主要方面，不能眉毛胡子一把抓，也不能照搬以前的預(yù)案模式。

（二）建立健全應(yīng)急管理體制

預(yù)案只是應(yīng)急過程的一部分，確定應(yīng)急預(yù)案之后需要的是具體的安排，針對(duì)工作人員的性格特點(diǎn)，組建不同層次的小組，這就包括總指揮小組、執(zhí)行小組、探測(cè)小組等等，這一系列的安排看似只是對(duì)人員的劃分、重組。但這樣的劃分是保證在應(yīng)急過程中使得救援工作能夠有條不紊地進(jìn)行，使得應(yīng)急工作順利的展開。

（三）建立應(yīng)急運(yùn)行機(jī)制

在應(yīng)急運(yùn)行機(jī)制中包括監(jiān)測(cè)預(yù)警機(jī)制、應(yīng)急預(yù)測(cè)、分級(jí)應(yīng)急小組等等的建立和完善。同時(shí)要建立健全懲獎(jiǎng)制度，使得工作人員能夠提高對(duì)應(yīng)急管理的應(yīng)急意識(shí)。在運(yùn)行的過程中也要加強(qiáng)對(duì)先進(jìn)設(shè)備和先進(jìn)技術(shù)的運(yùn)用。這樣能夠有效地提高對(duì)應(yīng)急管理的效率，同時(shí)能夠很好地保障居民的生命財(cái)產(chǎn)的安全。

篇7

（一）原房屋管理部門

90年代末，在物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展的成功推動(dòng)下，沿海大城市的房管部門紛紛轉(zhuǎn)變體制，由原來從屬于國家管理機(jī)構(gòu)變成了企業(yè)，經(jīng)濟(jì)上實(shí)行自負(fù)盈虧。于是房管所長一躍而變成了物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理，相關(guān)的員工也就成了物業(yè)管理員了。在有的地方，目前還處于房管所與物業(yè)管理企業(yè)兩塊牌子一套班子的過度情況。其優(yōu)點(diǎn)是這一類管理人員具有原房產(chǎn)管理的經(jīng)驗(yàn)，熟悉所管物業(yè)的情況，對(duì)各類法規(guī)制度比較熟悉。他們的缺點(diǎn)是管理方法上留有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)痕跡，服務(wù)意識(shí)和市場(chǎng)意識(shí)不夠強(qiáng)，有的房管人員的文化程度偏低，年齡也較大，這些都將制約著公司的發(fā)展，也很難適應(yīng)新時(shí)期的要求。

（二）賓館行業(yè)改行進(jìn)入物業(yè)管理

這些人員的優(yōu)勢(shì)是具有較高的文化素質(zhì)和職業(yè)素養(yǎng)，服務(wù)理念比較先進(jìn)，管理高檔樓宇常常成為他們的拿手之作。雖然一開始先介入商業(yè)辦公大樓的管理，但這些管理者一開始并不知道這叫物業(yè)管理，并且對(duì)對(duì)小區(qū)管理的特性缺乏了解。他們中的大多數(shù)經(jīng)過學(xué)習(xí)和適應(yīng)，可以克服原有的不足，成為優(yōu)秀的物業(yè)管理人員。

（三）科班出身的管理人員

所謂科班是指在大學(xué)或中等專業(yè)學(xué)校的物業(yè)管理專業(yè)畢業(yè)的學(xué)生，其中甚至具有研究生學(xué)歷?，F(xiàn)在許多大中專學(xué)校紛紛開設(shè)物業(yè)管理專業(yè)，有不少學(xué)生畢業(yè)后加入了物業(yè)管理行業(yè)。這些人的長處是具有比較系統(tǒng)的物業(yè)管理知識(shí)，接受新事物比較快，是新世紀(jì)物業(yè)管理的中堅(jiān)力量。當(dāng)然這里的許多人還是比較年輕，還需要在實(shí)際崗位上進(jìn)行磨練。

（四）境外或國內(nèi)早期物業(yè)管理企業(yè)帶出來的管理人員

物業(yè)管理從境外進(jìn)入內(nèi)地城市，如香港特別行政區(qū)的第一太平戴維斯，怡高物業(yè)，新加坡的怡安物業(yè)等。他們最早打開了中國物業(yè)管理的大門，為我們帶來了物業(yè)管理思想和服務(wù)理念。他們?cè)趪鴥?nèi)管理過的物業(yè)中，相當(dāng)一部分人成為后來其他物業(yè)管理企業(yè)的管理骨干。這種情況包括國內(nèi)最早的物業(yè)管理企業(yè)，如深圳的萬科物業(yè)、中海物業(yè)等，他們是中國物業(yè)管理的先頭軍。他們培養(yǎng)了一批批物業(yè)管理骨干，如今活躍在其他物業(yè)管理企業(yè)中。這些骨干大多具有較高的業(yè)務(wù)水平和管理能力，一般都是這些企業(yè)的領(lǐng)軍人物。但是其中也有的存有太多的優(yōu)越感，多次“跳槽”，工作不夠塌實(shí)。

（五）其他途徑改行進(jìn)入物業(yè)管理

他們都在各個(gè)行業(yè)從事相關(guān)的服務(wù)，他們帶來了各行各業(yè)的思想文化，對(duì)物業(yè)管理的發(fā)展起了積極作用。當(dāng)然他們的轉(zhuǎn)行有一個(gè)學(xué)習(xí)和實(shí)踐的過程。

三．物業(yè)管理企業(yè)高素質(zhì)人才緊缺的主要原因

（一）行業(yè)發(fā)展迅速，企業(yè)急劇擴(kuò)容，人才培養(yǎng)無法跟上。

物業(yè)管理對(duì)于我國是一個(gè)全新的行業(yè)，其發(fā)展速度又是如此迅速——20多年2萬多家企業(yè)230多萬從業(yè)人員，而高等院校（主要是高職院校）對(duì)專業(yè)人才的培養(yǎng)起步較晚，20世紀(jì)90年代中期廣州、深圳、重慶等地才開始陸續(xù)開設(shè)物業(yè)管理專業(yè)，高等院校培養(yǎng)人才有2-3年的培養(yǎng)過程，所以人才培養(yǎng)的發(fā)展速度無法跟上人才需求的增長速度是行業(yè)人才緊缺的主要原因之一，但這個(gè)矛盾從理論上分析將隨著人才培養(yǎng)力度的不斷加大以及物業(yè)管理企業(yè)從量變到質(zhì)變的逐步開展而有所緩解。

（二）行業(yè)薪酬仍處于中下層，且缺乏激勵(lì)機(jī)制

筆者從事物業(yè)管理專業(yè)教育多年，與從事物業(yè)管理工作的歷年畢業(yè)生交流中也不難發(fā)現(xiàn)待遇偏低是動(dòng)搖他們從業(yè)信心的關(guān)鍵因素。行業(yè)內(nèi)企業(yè)眾多，規(guī)模參差不齊，經(jīng)營體制不一，人員流動(dòng)速度比較快；其中有些企業(yè)自培人才流失過快，甚至有成為入職培訓(xùn)地的可能。行業(yè)內(nèi)人力資源管理信息閉塞，導(dǎo)致很多需要市場(chǎng)化信息管理的方面管理盲目。物管行業(yè)屬于微利行業(yè)影響工資收入，近日北京外企太和企業(yè)管理顧問有限公司了北京物業(yè)管理行業(yè)薪酬報(bào)告。報(bào)告指出，自1995年以來北京市的物業(yè)管理行業(yè)獲得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，但與行業(yè)的飛速發(fā)展相反，其薪酬情況雖有所提高，但仍處中下層。報(bào)告中顯示在物業(yè)管理行業(yè)，經(jīng)理層、主管層、專業(yè)人員層和助理層四個(gè)層面的年度基本現(xiàn)金收入總額都占到了所有收入的60%以上，經(jīng)理層甚至接近于70%，而年度變動(dòng)收入總額所占比例則少得可憐。員工變動(dòng)收入占總收入的比例過小說明物管行業(yè)企業(yè)對(duì)于員工的激勵(lì)和績效考核基本上很少，薪酬杠桿中激勵(lì)員工的效應(yīng)沒有被發(fā)揮出來?；粳F(xiàn)金收入所占比重偏高，這樣雖然能夠起到比較好的保留人才的作用，但對(duì)于人才在崗位上的再發(fā)展卻起到了一定的限制作用，不利于發(fā)揮員工的主觀能動(dòng)性。薪酬低下，且缺乏激勵(lì)機(jī)制是造成高層次管理人才流動(dòng)性大的主要原因。

三．解決人才缺乏的主要途徑：

對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)來說要在未來的市場(chǎng)競(jìng)爭中保持一定的優(yōu)勢(shì)解決人才缺乏的問題必須得到足夠的重視，主要可以通過以下幾種途徑保持人才競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)。

（一）與地方院校聯(lián)姻共同培養(yǎng)合適人才

一些人才意識(shí)較強(qiáng)的企業(yè)借著地方高等職業(yè)技術(shù)學(xué)院人才培養(yǎng)的產(chǎn)、學(xué)、研需要與之聯(lián)手共同打造物業(yè)管理人才建立定單式培養(yǎng)模式。企業(yè)參與學(xué)校的教學(xué)計(jì)劃、課程設(shè)置等制定工作，學(xué)校把物業(yè)專業(yè)的實(shí)務(wù)課交給企業(yè)一線管理者來講，在教學(xué)當(dāng)中就讓學(xué)生了解了市場(chǎng)，接觸了實(shí)際。然后學(xué)生在學(xué)習(xí)期間參加企業(yè)的實(shí)習(xí)工作，到公司后就開始經(jīng)常的定時(shí)崗位并且輪換，每個(gè)人都有機(jī)會(huì)接觸一下辦公室、客服、工程、保安、保潔這些實(shí)務(wù)，同時(shí)在整個(gè)培養(yǎng)過程中建立了學(xué)生和企業(yè)之間的感情，有利于培養(yǎng)學(xué)生對(duì)物業(yè)管理工作的實(shí)際認(rèn)識(shí)，走上管理崗位后學(xué)生就能挑大梁。如深圳萬科物業(yè)與深圳職業(yè)技術(shù)學(xué)院物業(yè)管理專業(yè)聯(lián)合培養(yǎng)學(xué)生，杭州坤和社區(qū)服務(wù)有限公司與杭州職業(yè)技術(shù)學(xué)院物業(yè)管理專業(yè)聯(lián)手合作培養(yǎng)學(xué)生為企業(yè)貯備人才，浙江綠城物業(yè)與浙江育英職業(yè)技術(shù)學(xué)院物業(yè)管理專業(yè)合作成立“綠城班”，北京銘維成物業(yè)管理公司與北京農(nóng)業(yè)職業(yè)管理學(xué)院聯(lián)姻等等。這種做法已讓企業(yè)嘗到在人才緊缺的市場(chǎng)狀態(tài)下保持人才聘用優(yōu)勢(shì)的甜頭。

（二）企業(yè)注重內(nèi)部培訓(xùn)，建立有效的激勵(lì)機(jī)制

如果說進(jìn)得來人才是基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，那么留得住人才就是關(guān)鍵環(huán)節(jié)。物業(yè)管理企業(yè)在人才競(jìng)爭方面，必須樹立起自己獨(dú)特的企業(yè)人才觀，使人才既進(jìn)得來，也留得住，還不斷有進(jìn)步。應(yīng)堅(jiān)持以德聘人、以德育人、以德治企，致力構(gòu)筑企業(yè)的人才基地。同時(shí)建立有效的激勵(lì)機(jī)制，始終把員工培訓(xùn)放在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的高度來對(duì)待。這種激勵(lì)機(jī)制應(yīng)包括5種：榮譽(yù)激勵(lì)、物質(zhì)激勵(lì)、參與企業(yè)民主管理活動(dòng)的激勵(lì)、升職激勵(lì)和提供學(xué)習(xí)深造機(jī)會(huì)的激勵(lì)。員工培訓(xùn)方面重點(diǎn)抓好物業(yè)管理法規(guī)知識(shí)、崗位技能、消防知識(shí)、服務(wù)意識(shí)、禮儀禮節(jié)、職業(yè)道德、電腦操作以及文化科技知識(shí)等方面的培訓(xùn)。通過運(yùn)用各種手段，造就一支具有豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和開拓創(chuàng)新精神的物業(yè)管理新軍。

物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展時(shí)間較短，物業(yè)管理人才大多是從別的專業(yè)轉(zhuǎn)行過來的人員，這中間有搞建筑的，有搞設(shè)備的，有搞管理的，有其他各行各業(yè)的，這些人缺乏專門的知識(shí)和系統(tǒng)的培訓(xùn)。從物業(yè)管理的實(shí)踐中大家越來越深刻地認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理除了專業(yè)技術(shù)知識(shí)之外，還需要學(xué)習(xí)社會(huì)學(xué)、心理學(xué)、法律、經(jīng)營等多門學(xué)科，為了能使得行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展，人才的培訓(xùn)和培養(yǎng)是必不可少的。企業(yè)中員工知識(shí)層次越來越高，年齡也越來越趨向年輕化，他們對(duì)工作的期望值也越來越高，工作并非只是謀生的手段，而更是人生價(jià)值的體現(xiàn)，因此，企業(yè)除了關(guān)懷、尊重員工之外，更要讓員工參與領(lǐng)導(dǎo)和管理計(jì)劃，豐富其工作內(nèi)容，激發(fā)員工的創(chuàng)造性，從而提高企業(yè)的生產(chǎn)效率及經(jīng)濟(jì)效益。推行ISO質(zhì)量管理體系，會(huì)使住戶覺得是優(yōu)質(zhì)服務(wù)的保證，可惜現(xiàn)時(shí)有些管理公司將ISO作為市場(chǎng)推廣策略，而沒有貫徹和有系統(tǒng)地推行，使管理運(yùn)作與ISO的精神脫節(jié)，影響了質(zhì)素。透過提升組織內(nèi)所有工作的質(zhì)素來滿足住戶的需要，在公司營造和諧氣氛及團(tuán)隊(duì)精神，由各階層職員共同不斷努力改進(jìn)以達(dá)到向住戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的目標(biāo)。

篇8

2新時(shí)期下物業(yè)管理企業(yè)的競(jìng)爭策略

通常情況下，物業(yè)管理行業(yè)的目標(biāo)市場(chǎng)以及服務(wù)種類都是定位在保安清潔和勞動(dòng)密集型房屋管理權(quán)等內(nèi)容上，而這對(duì)企業(yè)所采取的營銷手段、市場(chǎng)渠道的拓展以及企業(yè)的服務(wù)形式和服務(wù)內(nèi)容等都是有一定的約束作用的，并且也會(huì)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的盈利水平和經(jīng)營能力產(chǎn)生影響。在物業(yè)管理行業(yè)向著專業(yè)化發(fā)展的趨勢(shì)下，服務(wù)產(chǎn)品的專業(yè)化程度以及科技含量水平的高低將是兩個(gè)最重要的影響因素。

2.1建立更加專業(yè)的物業(yè)維修部門

在物業(yè)管理企業(yè)中，所涉及到的維修和服務(wù)項(xiàng)目是非常多的，相關(guān)的專業(yè)也很廣，在人們物質(zhì)生活水平不斷提高的背景下，精神生活水平和居住文化水平也得到了顯著的提高，所以住戶的要求也是多種多樣，大到住行，小到衣食，都有著不同層次和不同方面物業(yè)需求，因此，要想滿足這些種類繁多的需求，并且為用戶提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，就必須成立專業(yè)化的物業(yè)維修部門，同時(shí)組建一支更加專業(yè)的物業(yè)維修團(tuán)隊(duì)。要有專業(yè)的房屋等建筑物的維護(hù)部門，要有物業(yè)附屬設(shè)備、基礎(chǔ)設(shè)施的維修和保養(yǎng)部門，要有相關(guān)的場(chǎng)地的維護(hù)和管理的部門，要有消防設(shè)施的更新、維護(hù)和保養(yǎng)的部門，同時(shí)治安保衛(wèi)、車輛管理、庭院護(hù)花以及清掃保潔等都要配有專業(yè)的服務(wù)人員或是服務(wù)機(jī)構(gòu)，這樣才能真正的組建一個(gè)專業(yè)的物業(yè)維修部門，每一個(gè)機(jī)構(gòu)或是個(gè)人在各自領(lǐng)域上都有著較高的專業(yè)技術(shù)水平，為用戶提供更加全面、更加優(yōu)質(zhì)的物業(yè)維修服務(wù)，只有這樣，得到了所服務(wù)住戶和業(yè)主的信賴和支持，物業(yè)管理企業(yè)才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭中站穩(wěn)腳跟。

2.2提高物業(yè)維修人員專業(yè)的技術(shù)水平

由于歷史上的種種原因，物業(yè)管理企業(yè)的維修人員大多是從原來各個(gè)單位所分離出來的后勤服務(wù)人員，這些人員的年紀(jì)普遍偏大，并且存在著專業(yè)不對(duì)口以及技術(shù)水平較低等問題，應(yīng)用的操作技能和管理能力也十分匱乏。未解決以上所存在的種種問題，首先應(yīng)大力的實(shí)施減員增效的措施，認(rèn)真研究和分析目前物業(yè)維修人員數(shù)量過多、用人成本過高并且專業(yè)素質(zhì)較差的實(shí)際情況，減員就是實(shí)現(xiàn)物業(yè)維修部門自立生存的一個(gè)重要的措施，盡可能的精簡管理層，同時(shí)大膽的放開作業(yè)層，對(duì)維修崗位以為的剩余人員應(yīng)堅(jiān)決的執(zhí)行減員的措施。在實(shí)行減員增效策略的過程中，要利用好相關(guān)的政策措施，減下來的人員，可以替代現(xiàn)在由外來雇工所占據(jù)的崗位，這樣對(duì)降低整個(gè)企業(yè)的工資水平也是十分有利的。對(duì)于留下來的物業(yè)維修人員，應(yīng)定期的對(duì)其進(jìn)行物業(yè)維修知識(shí)等方面的培訓(xùn)和教育工作，充分提高物業(yè)維修人員的維修技能和專業(yè)技術(shù)水平。同時(shí)還應(yīng)加快物業(yè)維修高級(jí)人才的培養(yǎng)步伐，可以適當(dāng)?shù)膹耐獠恳M(jìn)高素質(zhì)的專業(yè)的物業(yè)維修人員，這樣才能真正的打造出一支適應(yīng)我國社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求的高素質(zhì)的物業(yè)維修的人才團(tuán)隊(duì)。

3專業(yè)化發(fā)展是新時(shí)期物業(yè)管理的必然趨勢(shì)

在新時(shí)期下，物業(yè)管理企業(yè)競(jìng)爭策略的制高點(diǎn)就是物業(yè)管理專業(yè)化的發(fā)展方向，物業(yè)管理不再是傳統(tǒng)的大一統(tǒng)的管理模式，而逐漸轉(zhuǎn)變成為全新運(yùn)作的專業(yè)化的管理模式，通過這一模式物業(yè)管理市場(chǎng)的競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)才能得到強(qiáng)化，市場(chǎng)特有的競(jìng)爭力才能得到鞏固和提升，所以，專業(yè)化的發(fā)展方向必將成為物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)。

3.1專業(yè)化的發(fā)展更加有利于物業(yè)管理企業(yè)在服務(wù)和管理的過程中形成統(tǒng)一的模式

也更加有利于企業(yè)共享資源和降低成本，通過向客戶提供更加人性化和更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)才能夠真正的實(shí)現(xiàn)規(guī)?；慕?jīng)營管理，從而提高其所帶來的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。

3.2通過建立專業(yè)的物業(yè)維修部門以及提升物業(yè)維修人員的專業(yè)素質(zhì)等措施

才能不斷滿足業(yè)主對(duì)高品質(zhì)服務(wù)和新生活的需求，提升了物業(yè)管理企業(yè)的形象力、生產(chǎn)力和擴(kuò)展力，在更加專業(yè)化的服務(wù)內(nèi)容中，企業(yè)所提供的服務(wù)活動(dòng)將更加完美、專業(yè)和精細(xì)，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭氛圍中找到更多的商機(jī)。并且借助于這類物業(yè)專業(yè)化的服務(wù)，也能夠更好的適應(yīng)不斷變化的個(gè)性化的服務(wù)需求。

3.3在物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化發(fā)展的要求下，將建立更加專業(yè)的服務(wù)管理機(jī)構(gòu)，比如說清潔、綠化、保安以及工程維修等物業(yè)管理活動(dòng)都要配備專業(yè)化的服務(wù)團(tuán)隊(duì)，而這也更加有利于統(tǒng)一物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理專業(yè)的服務(wù)安排得到進(jìn)一步的統(tǒng)籌和規(guī)劃，無論是資金的使用效率還是資金的配置，都得到了大幅度的提高。

篇9

隨著國有企業(yè)住房分配貨幣化政策的全面實(shí)施和住房管理體制改革的不斷深化，以及居民對(duì)居住環(huán)境和生活質(zhì)量要求標(biāo)準(zhǔn)的提高，國有企業(yè)物業(yè)管理應(yīng)運(yùn)而生。目前，國有企業(yè)在住房管理方面積極推進(jìn)企業(yè)化、社會(huì)化、專業(yè)化的物業(yè)管理，取得了一定的成績，但也存在著一些突出的困難和問題。筆者就此談點(diǎn)粗淺看法。

一、國有企業(yè)物業(yè)管理現(xiàn)狀

國有企業(yè)的物業(yè)管理是指在國有企業(yè)中對(duì)企業(yè)家屬區(qū)的設(shè)施及職工住宅實(shí)施的物業(yè)管理。職工住房制度改革以來，許多國有企業(yè)相繼引入物業(yè)管理的概念，成立了物業(yè)公司，對(duì)職工住房進(jìn)行管理，雖然較之原來的后勤管理有了很大的進(jìn)步，企業(yè)改變了過去消極被動(dòng)的行政管理手段，以積極主動(dòng)的服務(wù)經(jīng)營手段進(jìn)行開拓型管理，增強(qiáng)了企業(yè)進(jìn)一步改革的動(dòng)力和創(chuàng)新的活力，初步形成了業(yè)主滿意、企業(yè)受益的整體良性循環(huán)。但是，受傳統(tǒng)的房產(chǎn)管理思想、企業(yè)職工分流安置等因素影響，國有企業(yè)物業(yè)管理進(jìn)展緩慢。這其中既有歷史遺留問題，也有企業(yè)管理自身的原因。

二、國有企業(yè)物業(yè)管理存在的問題

(一)思想意識(shí)沒有徹底轉(zhuǎn)變。國有物業(yè)管理企業(yè)并未完全推向市場(chǎng)，物業(yè)管理人員服務(wù)意識(shí)、市場(chǎng)意識(shí)、成本意識(shí)、憂患意識(shí)不足，認(rèn)識(shí)上還存在“重管理輕服務(wù)，重物業(yè)維修輕經(jīng)營創(chuàng)收，重自我意識(shí)輕業(yè)主需求”等偏差，自身定位沒有完全由行政管理型向服務(wù)經(jīng)營型轉(zhuǎn)換。

(二)從業(yè)人員素質(zhì)偏低。目前國有企業(yè)從事物業(yè)服務(wù)人員相當(dāng)一部分為照顧性安置和公司主業(yè)轉(zhuǎn)崗人員，員工隊(duì)伍呈現(xiàn)老齡化，文化程度不高，專業(yè)技術(shù)水平低，女職工所占比重大，因此普遍缺乏物業(yè)管理的基本常識(shí)，服務(wù)意識(shí)不夠，不能為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)，給物業(yè)的維修、服務(wù)、管理工作帶來諸多困難。

(三)運(yùn)營成本過高。近年來企業(yè)下崗分流、減員增效政策的實(shí)施，一些老、弱、病、殘等不能在一線工作的職工，均被安排在物業(yè)系統(tǒng)工作。這樣造成物業(yè)企業(yè)一方面清閑崗位人員臃腫，人滿為患，而另一方面許多苦、臟、累的工作無人問津，給物業(yè)管理企業(yè)帶來巨大的人員成本壓力。另外，有些單位內(nèi)部挖潛增效不夠，物業(yè)收費(fèi)措施不硬，內(nèi)部自耗高的問題也沒有得到很好的解決。

(四)業(yè)主服務(wù)消費(fèi)意識(shí)差。一是傳統(tǒng)的福利型管理思想根深蒂固。他們骨子里認(rèn)為住了十幾年乃至幾十年的單位福利房，一直無須交納管理費(fèi)，因此對(duì)物業(yè)管理的有償服務(wù)存有抵觸情緒。二是把物業(yè)管理公司當(dāng)成“萬能”公司。一些業(yè)主認(rèn)為：我既然把物業(yè)管理費(fèi)交給你們了，小區(qū)里面不管什么事都要找物業(yè)公司，這是天經(jīng)地義的事。只要辦不到，我就不交費(fèi)。

三、對(duì)搞好國有企業(yè)物業(yè)管理的建議

(一)轉(zhuǎn)變思想，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)管理的根本是服務(wù)，所謂物業(yè)管理就是為業(yè)主管好家服好務(wù)。因此，國企物業(yè)公司要正確引導(dǎo)職工樹立服務(wù)意識(shí)，了解物業(yè)管理的發(fā)展方向，增強(qiáng)危機(jī)感、緊迫感和責(zé)任感。要建立以崗位工資為主要形式的工資制度，實(shí)行以崗定薪、崗變薪變，通過工資收入與企業(yè)效益、職工實(shí)際貢獻(xiàn)掛鉤，激發(fā)員工積極性。

(二)提高從業(yè)人員素質(zhì)，塑造良好的物業(yè)形象。物業(yè)管理是集管理、服務(wù)、經(jīng)營為一體的綜合學(xué)科，它涉及到城市規(guī)劃、建筑、施工工程、園林綠化、電學(xué)、熱力學(xué)等物業(yè)管理方面知識(shí)，涉及到房地產(chǎn)經(jīng)營管理、經(jīng)濟(jì)管理、財(cái)務(wù)管理等經(jīng)營管理知識(shí)，另外它還觸及到行為科學(xué)、法學(xué)、公共關(guān)系學(xué)等其它門類知識(shí)，這些都要求必須加大物業(yè)管理企業(yè)人員培訓(xùn)力度，通過采取入職培訓(xùn)、轉(zhuǎn)崗培訓(xùn)、在職培訓(xùn)等方式，使從業(yè)人員具備專業(yè)知識(shí)、經(jīng)營頭腦和管理才能。

篇10

國有企業(yè)物業(yè)管理要不斷的進(jìn)行創(chuàng)新，轉(zhuǎn)變思想觀念，要深刻的認(rèn)識(shí)到服務(wù)才是物業(yè)的根本，要增強(qiáng)職工的緊迫感和危機(jī)感，堅(jiān)持創(chuàng)新，提高服務(wù)質(zhì)量和管理水平。要在做好服務(wù)的過程中，增加多種經(jīng)營方式來提高其經(jīng)濟(jì)效益，不斷的實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的資源優(yōu)化配置，提高其市場(chǎng)競(jìng)爭力。要走市場(chǎng)化的管理模式，實(shí)現(xiàn)企業(yè)化經(jīng)營、專業(yè)化管理和社會(huì)化服務(wù)。

2.完善用人機(jī)制，提升職工素質(zhì)

要想使物業(yè)管理走向社會(huì)化，適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，就必須不斷的對(duì)相關(guān)人員進(jìn)行培訓(xùn)，同時(shí)還需要不斷的吸收和引進(jìn)專業(yè)人才，不斷的提高職工的綜合素質(zhì)。同時(shí)，還要不斷制定完善的用人機(jī)制，完善獎(jiǎng)懲機(jī)制，通過多種方式和渠道來培養(yǎng)和挽留人才，不斷的增強(qiáng)其競(jìng)爭能力，只有這樣才能夠更有效的組織和協(xié)調(diào)物業(yè)管理的規(guī)范化。

3.建立物業(yè)智能化管理

隨著物業(yè)管理公司的規(guī)模不斷擴(kuò)大，傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式已經(jīng)無法滿足當(dāng)前的需要，迫切需要建立以科學(xué)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)為基礎(chǔ)的信息系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的智能化。通過建立相應(yīng)的信息系統(tǒng)，能夠在設(shè)備控制和收費(fèi)等方面運(yùn)用計(jì)算機(jī)技術(shù)實(shí)現(xiàn)，能夠節(jié)省大量的人力資源，同時(shí)還能夠?qū)崿F(xiàn)物業(yè)信息的動(dòng)態(tài)管理和遠(yuǎn)程控制，不斷的提高運(yùn)行效率。通過智能化管理，實(shí)現(xiàn)高效、規(guī)范和有序的效果，不斷提高客戶對(duì)于物業(yè)管理公司的認(rèn)可和理解，提高客戶滿意度。

4.建立完善的法規(guī)制度

我國的物業(yè)管理在法律和法規(guī)方面都不夠健全，同時(shí)還缺少相應(yīng)的系統(tǒng)性，這種情況嚴(yán)重的阻礙了物業(yè)管理行業(yè)的健康快速發(fā)展。因此，要建立完善的物業(yè)法規(guī)，規(guī)范物業(yè)管理方面的行為，同時(shí)還應(yīng)該建立相應(yīng)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭機(jī)制。要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理公司的等級(jí)評(píng)定和資質(zhì)審查，完善招標(biāo)行為，不斷的提高企業(yè)的素質(zhì)和核心競(jìng)爭力。同時(shí)還要不斷的加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理方面知識(shí)的宣傳，要提高業(yè)主主動(dòng)參與的力度，通過廣大業(yè)主的共同監(jiān)督，促使物業(yè)管理依據(jù)法規(guī)、法律和規(guī)范等進(jìn)行管理，不斷提高自己的管理水平。