導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯(cuò)過為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)企業(yè)論文，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

（1）房地產(chǎn)營銷的概念房地產(chǎn)營銷就是運(yùn)用整合營銷概念，對開發(fā)商的建設(shè)項(xiàng)目，從觀念、設(shè)計(jì)、區(qū)位、環(huán)境、房型、價(jià)格、品牌、包裝、推廣上進(jìn)行整合，合理確定房地產(chǎn)目標(biāo)市場的實(shí)際需求，以開發(fā)商、消費(fèi)者、社會三方共同利益為中心，通過對市場調(diào)查、項(xiàng)目定位、推廣策劃、銷售執(zhí)行等營銷過程的分析、計(jì)劃、組織和控制，在深刻了解潛在消費(fèi)者深層次及未來需求的基礎(chǔ)上，為開發(fā)商規(guī)劃出合理的建設(shè)取向，從而使產(chǎn)品及服務(wù)完全符合消費(fèi)者的需要而形成產(chǎn)品的自我銷售，并通過消費(fèi)者的滿意使開發(fā)商獲得利益的過程[10]。房地產(chǎn)全程營銷是在房地產(chǎn)由賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場的過程中產(chǎn)生的一種全新的專業(yè)地產(chǎn)營銷策略。它一改過去開發(fā)商在房子建成以后才導(dǎo)入營銷觀念的思路，從項(xiàng)目用地的初始狀態(tài)就開始導(dǎo)入營銷并貫穿于項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃、質(zhì)量工期、形象推廣、銷售、物業(yè)管理、品牌提升等過程[11]。

（2）房地產(chǎn)營銷的特點(diǎn)a房地產(chǎn)營銷貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的全過程房地產(chǎn)作為一種特殊的商品，具有區(qū)位性、不可移動性、價(jià)值大、資本和價(jià)值的雙重性、受周圍環(huán)境影響較大等特性。房地產(chǎn)市場具有區(qū)域性、不完全競爭性、交易形式的多樣性和受環(huán)境政策影響大等特性。房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)市場的特性決定了房地產(chǎn)營銷的特性。房地產(chǎn)營銷主要分為項(xiàng)目取得與地塊研究，產(chǎn)品設(shè)計(jì)與規(guī)劃，項(xiàng)目策劃與銷售三個(gè)階段，因此房地產(chǎn)營銷貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)和流通的全過程，比一般產(chǎn)品營銷更復(fù)雜，需要更高的專業(yè)知識和技能。所以，房地產(chǎn)營銷中的每個(gè)環(huán)節(jié)、每個(gè)渠道的競爭力最終都會上升為一個(gè)企業(yè)、一個(gè)產(chǎn)品的市場主體競爭力[12]。b房地產(chǎn)營銷具有獨(dú)特的運(yùn)營機(jī)制由于房地產(chǎn)市場不完全競爭的特性，使得房地產(chǎn)營銷具有獨(dú)特的運(yùn)營機(jī)制。另外，由于土地的稀缺性、投資數(shù)額大、回收期長的特性決定了進(jìn)入房地產(chǎn)市場的難度較大。在進(jìn)入房地產(chǎn)市場后，由于房地產(chǎn)建設(shè)周期長，資金回收周期長，消費(fèi)者在購買房地產(chǎn)商品時(shí)非常慎重，導(dǎo)致房地產(chǎn)產(chǎn)品在交易時(shí)周期很長，因此房地產(chǎn)營銷的時(shí)間很難把握。另外，由于房地產(chǎn)開發(fā)商急于回收資金，往往在產(chǎn)品還沒有開發(fā)出來，便已開始進(jìn)行銷售，使得房地產(chǎn)營銷具有獨(dú)特的運(yùn)營機(jī)制。c房地產(chǎn)營銷受政策影響較大任何國家對房地產(chǎn)市場的開發(fā)，交易都會采取很多的限制措施，尤其在我國，這種現(xiàn)象更為明顯。近年來，隨著國家對房地產(chǎn)市場整頓力度的加大，從土地、信貸、稅收6等各個(gè)方面頒布了一系列政策調(diào)控房價(jià)，整頓房地產(chǎn)市場。隨著提升房地產(chǎn)企業(yè)貸款門檻的“121文件”、停止協(xié)議出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)的“831大限”、國六條等宏觀調(diào)控政策的頒布，房地產(chǎn)市場重新洗牌，很多房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入了舉步維艱的地步。

2.1.2房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力

（1）房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力的概念房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力是指房地產(chǎn)企業(yè)在長期的營銷過程中，在營銷戰(zhàn)略和營銷策略指導(dǎo)下，通過獨(dú)特的營銷程式動員、協(xié)調(diào)和開發(fā)營銷資源與營銷才能，從而獲取市場競爭優(yōu)勢的核心能力[3]。其實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)企業(yè)的一種綜合素質(zhì)，指房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)識市場，開拓市場，綜合運(yùn)用營銷策略，滿足消費(fèi)者需要，在市場競爭中保持持久競爭力的綜合能力。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力的特點(diǎn)a房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力具有系統(tǒng)性房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力是企業(yè)的綜合素質(zhì)體現(xiàn)，有多個(gè)組成部分，營銷子能力相互影響、相互制約，一個(gè)因素發(fā)生變化，會引起連鎖反映。主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)企業(yè)開拓市場的意識及其能力、開展?fàn)I銷調(diào)研及收集和利用市場營銷信息的能力、產(chǎn)品和價(jià)格的競爭力、營銷實(shí)施保障能力等的綜合體現(xiàn)[7]。因此，要求各影響要素要有一個(gè)合理的搭配，否則，就不能很好地發(fā)揮作用。b房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力具有動態(tài)性房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力各個(gè)因素會不斷變化,各個(gè)構(gòu)成部分的地位和作用會隨著時(shí)間、項(xiàng)目的變化而不斷變化，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)營銷能力是一個(gè)不斷變化的動態(tài)過程。c房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力具有集合性房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力的構(gòu)成體系具有有機(jī)性,只有彼此之間互相配合,才能發(fā)揮應(yīng)有的作用。任何一個(gè)構(gòu)成部分的能力強(qiáng)或弱，都不能代表整體營銷能力的強(qiáng)或弱。

2.2房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力

綜合評價(jià)法介紹一個(gè)完整的綜合評價(jià)包含五個(gè)環(huán)節(jié)：一是確定評價(jià)目的；二是確立評價(jià)指標(biāo)體系；三是確定評價(jià)方法、模型和權(quán)數(shù)；四是搜集數(shù)據(jù)、實(shí)施綜合評價(jià)；五是對評價(jià)結(jié)果進(jìn)行評估分析。目前，理論界和實(shí)踐中關(guān)于確立評價(jià)指標(biāo)體系的主要方法是德爾菲法；確定評價(jià)模型的方法主要模糊綜合評價(jià)法等；確定模型權(quán)數(shù)的方法主要有層次分析法。本文綜合應(yīng)用了層次分析法，模糊綜合評價(jià)法和德爾菲法進(jìn)行房地產(chǎn)營銷能力綜合評價(jià)，故在以下的內(nèi)容里詳細(xì)探討這三種方法的特點(diǎn)和基本思路。

2.2.1層次分析法

（1）層次分析法簡介7層次分析法是美國運(yùn)籌學(xué)家Saaty教授于二十世紀(jì)80年代提出的一種實(shí)用的多方案或多目標(biāo)的決策方法。其主要特征是：它合理地將定性與定量的決策結(jié)合起來，按照思維、心理的規(guī)律把決策過程層次化、數(shù)量化，主要應(yīng)用于能源系統(tǒng)分析、城市規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)管理、科研評價(jià)等領(lǐng)域。人們在進(jìn)行社會的、經(jīng)濟(jì)的以及科學(xué)管理領(lǐng)域的系統(tǒng)分析中，面臨的常常是一個(gè)由相互關(guān)聯(lián)，相互制約的眾多因素構(gòu)成的復(fù)雜而往往缺少定量數(shù)據(jù)的系統(tǒng)。層次分析法為這類問題的決策和排序提供了一種簡潔而實(shí)用的建模方法。

（2）層次分析法的基本思路層次分析法采用先分解后綜合的系統(tǒng)思想來整理和綜合人們的主觀判斷，使定性分析與定量分析有機(jī)結(jié)合，實(shí)現(xiàn)定量化決策。首先將所要分析的問題層次化，根據(jù)問題的性質(zhì)和要達(dá)到的總目標(biāo)，將問題分解成不同的組成因素，按照因素間的相互關(guān)系及隸屬關(guān)系，將因素按不同層次聚集組合，形成一個(gè)多層分析結(jié)構(gòu)模型，最終歸結(jié)為最低層（方案、措施、指標(biāo)等）相對于最高層（總目標(biāo)）相對重要程度的權(quán)值或相對優(yōu)劣次序的問題。運(yùn)用層次分析法建模，大體可按下面四個(gè)步驟進(jìn)行：a建立遞階層次結(jié)構(gòu)模型應(yīng)用層次分析法分析決策問題時(shí)，首先要把問題條理化、層次化，構(gòu)造出一個(gè)有層次的結(jié)構(gòu)模型。在這個(gè)模型下，復(fù)雜問題被分解為元素的組成部分。這些元素又按其屬性及關(guān)系形成若干層次。上一層次的元素對下一層次有關(guān)元素起支配作用。這些層次可以分為三類：最高層：一般它是分析問題的預(yù)定目標(biāo)和理想結(jié)果，這一層次中只有一個(gè)元素，稱為目標(biāo)層。中間層：這一層次中包含了為實(shí)現(xiàn)目標(biāo)所涉及的中間環(huán)節(jié)，它可以由若干個(gè)層次組成，包括所需考慮的準(zhǔn)則，子準(zhǔn)則，因此稱為準(zhǔn)則層或方案層。最低層：這一層次包括了為實(shí)現(xiàn)目標(biāo)可供選擇的各種措施，決策方案等，因此成為措施層和方案層。在深入分析實(shí)際問題的基礎(chǔ)上，將有關(guān)的各個(gè)因素，按照不同屬性自上而下地分解成若干層次，同一層的諸因素從屬于上一層的因素或?qū)ι蠈右蛩赜杏绊?，同時(shí)又支配下一層的因素或受到下層因素的作用。最上層為目標(biāo)層，通常只有1個(gè)因素，最下層通常為方案或?qū)ο髮樱虚g可以有一個(gè)或幾個(gè)層次，通常為準(zhǔn)則或指標(biāo)層。當(dāng)準(zhǔn)則過多時(shí)(譬如多于9個(gè))應(yīng)進(jìn)一步分解出子準(zhǔn)則層。b構(gòu)造兩兩比較判斷矩陣層次結(jié)構(gòu)分析了因素之間的關(guān)系，但準(zhǔn)則層中的各準(zhǔn)則在目標(biāo)衡量中所占的比重并不一定相同，在決策者的心目中，它們各占有一定的比例。在確定影響某因素的諸因子在該因素中所占的比重時(shí)，遇到的主要困難是這些比重經(jīng)常不易定量化。此外，當(dāng)影響某因素的因子較多時(shí)，直接考慮各因子對該要素有多大程度的影響時(shí)，常常會因考慮不8周全、顧此失彼而使決策者提出與他實(shí)際認(rèn)為的重要程度不相一致的數(shù)據(jù)，甚至有可能提出一組隱含矛盾的數(shù)據(jù)。比如現(xiàn)在要比較n個(gè)因子X={x1,x2….xn}對某因素Z的影響大小，如何比較才能提供可信的數(shù)據(jù)？Saaty等人建議采用對因子進(jìn)行兩兩比較建立成對比較矩陣的方法。即每次取兩個(gè)因子進(jìn)行兩兩比較，建立成對比較矩陣的方法。即每次取兩個(gè)因子xi和xj，以aij表示xi和xj對z的影響大小之比，全部比較結(jié)果用矩陣A=（aij）n×n表示，稱A為Z-X之間的成對比較判斷矩陣（簡稱判斷矩陣）。若xi與xj對Z的影響之比為aij，則xi和xj對Z的影響之比應(yīng)該是aij=1/aji關(guān)于如何確定aij的值，Saaty等建議引用數(shù)字1-9及其倒數(shù)作為標(biāo)度。下面表2-1列出了1-9標(biāo)度的含義：表2-1判斷矩陣相對重要度及其含義標(biāo)度含義135792，4，6，8的倒數(shù)表示兩個(gè)因素相比，具有相同重要性表示兩個(gè)因素相比，前者比后者稍重要表示兩個(gè)因素相比，前者比后者明顯重要表示兩個(gè)因素相比，前者比后者強(qiáng)烈重要表示兩個(gè)因素相比，前者比后者極端重要表示上述兩判斷之間的中間狀態(tài)對應(yīng)的標(biāo)度值若因素i和因素j比較，得到判斷值為aij，aji=1/aijaii=1從心理學(xué)觀點(diǎn)來看，分級太多會超越人們的判斷能力，既增加了做判斷的難度，又容易因此而提供虛假數(shù)據(jù)。Saaty等人還用實(shí)驗(yàn)方法比較了各種不同程度下人們判斷結(jié)果的正確性，實(shí)驗(yàn)結(jié)果表明，采用1-9標(biāo)度最合適。根據(jù)矩陣，一般做n×（n-1）／2次兩兩判斷是必要的。有人認(rèn)為把所有因素和某個(gè)元素比較，即只作n-1次比較就可以了。這種方法的弊端在于，任何一個(gè)判斷的失誤均可導(dǎo)致不合理的排序，而個(gè)別判斷的失誤對于難以定量的系統(tǒng)往往是難以避免的。進(jìn)行n×（n-1）／2次比較可以提供較多的信息，通過各種不同角度的反復(fù)比較，從而導(dǎo)出一個(gè)合理的排序。從層次結(jié)構(gòu)模型的第2層開始，對于從屬于(或影響)上一層每個(gè)因素的同一層諸因素，用成對比較法和1-9比較尺度構(gòu)成對比較矩陣，直到最下層。c層次單排序及一致性檢驗(yàn)判斷矩陣A對應(yīng)于最大特征值的特征向量W，經(jīng)歸一化即為同一層次相應(yīng)因素對于上一層次某因素相對重要性的排序權(quán)值，這一過程稱為層次單排序。上述構(gòu)造成對比較判斷矩陣的方法雖能減少其他因素的干擾，較客觀地反映出一對因子影響力的差別。但綜合全部比較結(jié)果時(shí)，其中難免包含一定程度的非一致性。如果9比較結(jié)果是前后完全一致的，則矩陣A的元素還應(yīng)當(dāng)包括：aij×ajk=aiki,j,k=1,2,…n.滿足上述關(guān)系式的正互反矩陣稱為一致矩陣，以便確定是否接受A。d針對某一標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算各備選元素的權(quán)重計(jì)算權(quán)重向量并做一致性檢驗(yàn)。對于每一個(gè)成對比較矩陣計(jì)算最大特征根及對應(yīng)特征向量，利用一致性指標(biāo)、隨機(jī)一致性指標(biāo)和一致性比率做一致性檢驗(yàn)。若檢驗(yàn)通過，特征向量(歸一化后)即為權(quán)向量；若不通過，需重新構(gòu)造成對比較陣。e計(jì)算當(dāng)前一層元素關(guān)于總目標(biāo)的排序權(quán)重及進(jìn)行一致性檢驗(yàn)由上面我們得到的是一組元素對其上一層次某元素的權(quán)重向量。我們最終要得到各元素，特別最低層中各方案對于目標(biāo)的排序權(quán)重，從而進(jìn)行目標(biāo)判斷?？偱判驒?quán)重要自上而下地將單準(zhǔn)則下的權(quán)重進(jìn)行合成。設(shè)上一層次（A層）包含A1，.Am共m個(gè)元素，他們的層次總排序權(quán)重分別為a1,…am。又設(shè)其后的下一層次(B層)包含n個(gè)因素B1...Bn,他們關(guān)于Aj的層次總排序權(quán)重分別為bij,..bnj(當(dāng)Bi與Aj無關(guān)聯(lián)時(shí)，bij=0)。現(xiàn)求B層中各元素關(guān)于總目標(biāo)的權(quán)重，即求B層各元素的層次總排序權(quán)重b1...bn,計(jì)算按下表所示方式進(jìn)行，即bi=∑bij×aj,i=1,..,n組合權(quán)向量并做組合一致性檢驗(yàn)。計(jì)算最下層對目標(biāo)的組合權(quán)向量，并根據(jù)公式做組合一致性檢驗(yàn)，若檢驗(yàn)通過，則可按照組合權(quán)向量表示的結(jié)果進(jìn)行決策，否則需要再次調(diào)整模型進(jìn)行檢驗(yàn)。

（3）應(yīng)用層次分析法的注意事項(xiàng)運(yùn)用層次分析法，把決策過程中定性和定量的因素有機(jī)地結(jié)合起來。通過判斷矩陣的建立、排序計(jì)算和一致性檢驗(yàn)得到的最后結(jié)果具有說服力，比較適合應(yīng)用于營銷能力評價(jià)指標(biāo)權(quán)重的確定；同時(shí)，可將人的主觀性依據(jù)用數(shù)量的形式表達(dá)出來，使之條理化、科學(xué)化。從而，可避免由于人的主觀性導(dǎo)致權(quán)重預(yù)測與實(shí)際情況相矛盾的現(xiàn)象發(fā)生，克服了決策者和決策分析者難以相互溝通的現(xiàn)象，克服了決策者的個(gè)人偏好，提高了決策的有效性，在多目標(biāo)規(guī)劃領(lǐng)域具有廣泛的應(yīng)用價(jià)值。但在實(shí)際工作中，如果所選的要素不合理，其含義混淆不清，或要素間的關(guān)系不正確，都會降低層次分析法的結(jié)果質(zhì)量，甚至導(dǎo)致層次分析法決策失敗。為保證遞階層次結(jié)構(gòu)的合理性，需把握以下原則：a分解簡化問題時(shí)把握主要因素，不漏不多；b注意相比較元素之間的強(qiáng)度關(guān)系，相差太懸殊的要素不能在同一層次比較。

2.2.2模糊綜合評價(jià)法

（1）模糊綜合評價(jià)法簡介模糊綜合評價(jià)法是由美國控制論專家L.A艾登于1965年創(chuàng)立的。模糊性主要是指客觀事物中間過渡中的“不分明性”。綜合評價(jià)指的是對一個(gè)涉及多個(gè)因素或多個(gè)指標(biāo)10的事物進(jìn)行評價(jià)時(shí)，必須根據(jù)所有的因素或指標(biāo)做出全面綜合的評價(jià)，而不能只從某一方面去評價(jià)。由于模糊評判可以很好的解決綜合評判中的模糊問題，因此適合評價(jià)層次多，結(jié)構(gòu)因素多的對象系統(tǒng)。其優(yōu)點(diǎn)是結(jié)果清晰，系統(tǒng)性強(qiáng)，能很好的解決模糊的，難以量化的問題，適合各種非確定性的問題的解決[9]。

（2）模糊綜合評價(jià)法對房地產(chǎn)營銷能力評價(jià)的適用性評價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)的營銷能力其實(shí)是確定被評價(jià)對象對優(yōu)劣的隸屬度。優(yōu)與劣這兩個(gè)對立概念之間也不存在絕對分明的界限，具有模糊性。從房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價(jià)的過程來看，評價(jià)指標(biāo)的構(gòu)建、指標(biāo)權(quán)重的確定以及評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的選擇也都帶有一定模糊性。其理由主要來自三個(gè)方面：第一是外界環(huán)境影響的不確定性。影響房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價(jià)的外界環(huán)境因素很多既有宏觀的，又有微觀的。前者指房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)所面臨的房地產(chǎn)市場外的因素，如經(jīng)濟(jì)，政治以及文化因素等等。后者指的是房地產(chǎn)市場中影響房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)內(nèi)因素，如房地產(chǎn)市場競爭狀況，整體房價(jià)走勢等等。外界環(huán)境因素對房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力雖有直接、確切的影響，但更多的是間接的、不確定的影響。第二是房地產(chǎn)營銷能力評價(jià)過程的復(fù)雜性。要全面、正確地評價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)的營銷能力，不僅要考慮房地產(chǎn)企業(yè)外部營銷環(huán)境，也要考慮企業(yè)的自身狀況；不僅要考慮定量的指標(biāo)，而且要考慮定性的指標(biāo)；并且，由于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營性質(zhì)和所處的發(fā)展階段各不相同，對其營銷能力的重點(diǎn)也應(yīng)有所差異。所以，選擇什么樣的指標(biāo)以及指標(biāo)之間權(quán)數(shù)如何確定都要根據(jù)企業(yè)的具體情況來分析。第三是人類認(rèn)識的模糊性。人類對事物的認(rèn)識都帶有一定的模糊性，許多問題的研究不能不考慮人類觀察認(rèn)識問題所具有的這種模糊性。像房地產(chǎn)營銷能力評價(jià)這類完全是人類主觀行為的活動，必然要受到評價(jià)各方的性格、偏好、價(jià)值觀念、經(jīng)驗(yàn)、知識和技術(shù)水平等因素的影響。綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力的影響因素較多，通常以多層次，多指標(biāo)的方式揭示事物的相關(guān)性和系統(tǒng)性，對其營銷能力評價(jià)，許多實(shí)質(zhì)性影響因素不便或不適于直接用數(shù)字給予反映，需要定性與定量結(jié)合運(yùn)用，因此具有模糊綜合評價(jià)的特征。

（3）模糊綜合評價(jià)法的實(shí)施步驟a建立企業(yè)營銷能力評價(jià)指標(biāo)體系。依據(jù)層次分析法，根據(jù)企業(yè)營銷所固有的特性，所建立的企業(yè)營銷能力評價(jià)指標(biāo)體系包括目標(biāo)層（A）、準(zhǔn)則層（Bi，i＝1，2，……，n）和指標(biāo)層（Bij，j＝1，2，……，n），同時(shí)確定衡量指標(biāo)層各個(gè)指標(biāo)的具體評價(jià)因素。b運(yùn)用層次分析法，建立判斷矩陣。采用1－9同比率標(biāo)度法對同層次的各個(gè)指標(biāo)分別進(jìn)行重要性比較評價(jià)，確定判斷矩陣，求解出判斷矩陣的特征向量，并對其進(jìn)行一致性檢驗(yàn)，若檢驗(yàn)合格，那么求解出的特征向量即為該指標(biāo)對其所屬上一層次評價(jià)指標(biāo)的權(quán)重。c建立企業(yè)營銷能力評價(jià)集V。根據(jù)對企業(yè)營銷能力進(jìn)行評價(jià)的目的，借鑒國外經(jīng)驗(yàn)，確定評價(jià)指標(biāo)體系中各評價(jià)指標(biāo)的優(yōu)劣等級，具體的含義為：V={v1高，v2中，v3低，v4差}。11d構(gòu)造模糊綜合評判矩陣。根據(jù)企業(yè)營銷能力評價(jià)集V，對準(zhǔn)則層指標(biāo)Bi構(gòu)造單因素矩陣Ri。(2-1)Ri=ri11ri12ri13ri14ri21ri22ri23ri24…………rij1rij2rij3rij4其中：i為準(zhǔn)則層各指標(biāo)下標(biāo)，j表示準(zhǔn)則層Bi的指標(biāo)個(gè)數(shù)。rijt（t=1，2，3，4）為準(zhǔn)則層指標(biāo)Bij隸屬于評價(jià)集V的程度，該數(shù)據(jù)的取得可以采用專家打分法由專家進(jìn)行打分，然后采用算術(shù)平均的方法得到，也可以用隨機(jī)調(diào)查方法，最后經(jīng)算術(shù)平均得到。e對準(zhǔn)則層Bi進(jìn)行二級模糊綜合評價(jià)Ui=wi×Ri={u1，u2，u3，u4}（2-2）其中Ui表示準(zhǔn)則層Bi對評價(jià)集V的隸屬度。f對目標(biāo)層A進(jìn)行一級模糊綜合評價(jià)U=w×{U1，U2，…，Un}T（2-3）其中U表示目標(biāo)層A對評價(jià)集V的隸屬度。g對評判結(jié)果進(jìn)行分析評價(jià)。首先對評價(jià)集進(jìn)行一致性分析，然后根據(jù)最大隸屬度原則，確定房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力的等級，再詳細(xì)分析比較準(zhǔn)則層Bi的評價(jià)集Ui，以發(fā)現(xiàn)企業(yè)營銷中存在的薄弱環(huán)節(jié)，從而及時(shí)采取對策措施進(jìn)行提高改善。

2.2.3德爾菲法

篇2

改革開放以前，西安僅有十來家國營房地產(chǎn)企業(yè)，市政建設(shè)比較落后；改革開放以來，西安的房地產(chǎn)企業(yè)獲得長足的發(fā)展。截至2007年3月1日，西安房地產(chǎn)企業(yè)突破545家，而越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)把西安建設(shè)的更加宏偉壯觀。但是，由于西安房地產(chǎn)企業(yè)起步較晚、基礎(chǔ)較差、規(guī)模較小、規(guī)范性較差，因而總體上與國內(nèi)其他省會城市的房地產(chǎn)行業(yè)存在較大的差距。目前，西安不少房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)70%以上，個(gè)別甚至突破90%，這給其發(fā)展帶來巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，如何化解房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保障其健康、有序地發(fā)展，是目前西安房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的核心問題之一。

一、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念和特點(diǎn)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)在各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動中，由于各種不確定因素的影響，使企業(yè)在一定時(shí)期、一定范圍內(nèi)所獲取的最終財(cái)務(wù)成果和預(yù)期的經(jīng)營目標(biāo)所發(fā)生的偏差，具體包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、收益分配風(fēng)險(xiǎn)等四項(xiàng)。其中，籌資風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)因借入資金而產(chǎn)生的喪失償債能力的可能性和企業(yè)利潤的可變性；投資風(fēng)險(xiǎn)是指投資項(xiàng)目不能達(dá)到預(yù)期投資率的可能性，從而影響企業(yè)盈利水平和償債能力的風(fēng)險(xiǎn)；經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)是指無法銷售產(chǎn)品并回收墊付本金的可能性；收益分配風(fēng)險(xiǎn)是指由于收益的取得和分配而導(dǎo)致的產(chǎn)生損失的可能性。

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有客觀性、時(shí)間性、全面性、損益性、激勵(lì)性等特征。其中，客觀性是指財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是不以人的主觀意志為轉(zhuǎn)移而客觀存在的經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)；時(shí)間性是指財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的大小隨著時(shí)間的延續(xù)而發(fā)展變化；全面性是指財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在于企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動的各個(gè)環(huán)節(jié)之中，并體現(xiàn)在多種財(cái)務(wù)關(guān)系上；損益性是指企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)越大則收益越高，風(fēng)險(xiǎn)越小則收益越低；而激勵(lì)性是指由于風(fēng)險(xiǎn)普遍存在，為了持續(xù)經(jīng)營，企業(yè)不得不面對與防范它，并想方設(shè)法降低風(fēng)險(xiǎn)的危害，從而引導(dǎo)企業(yè)自身主動地去完善其財(cái)務(wù)制度，規(guī)范財(cái)務(wù)行為，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益。

二、西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要成因

對于西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)同樣包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、收益分配風(fēng)險(xiǎn)，以及和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的其他風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)分述如下：

1.籌資風(fēng)險(xiǎn)的具體表現(xiàn)

(1)負(fù)債金額巨大

房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)籌資金額巨大。西安的大部分房地產(chǎn)企業(yè)在初期階段均以投入債務(wù)資金為主，自有資金相當(dāng)?shù)?，而有些企業(yè)根本沒有自有資本，而大量的開發(fā)資金主要來源于銀行借款。近年來，西安房地產(chǎn)貸款增長率持續(xù)偏高。在所謂的高回報(bào)利益的驅(qū)動下，很多房地產(chǎn)企業(yè)盲目舉債，提高了企業(yè)的資金成本，加重了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(2)盲目再籌資

再籌資是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目滾動開發(fā)最常使用的辦法。西安不少房地產(chǎn)企業(yè)沒有真正從現(xiàn)有的企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設(shè)法追回應(yīng)收款項(xiàng)而取得資金來源，而是想方設(shè)法對外借款。在西安一些大型房地產(chǎn)集團(tuán)，往往還會出現(xiàn)連鎖籌資擔(dān)保鏈，一旦“鏈”中的某一環(huán)斷裂，將會給企業(yè)經(jīng)營帶來致命的威脅。它會導(dǎo)致原有的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大化。

(3)利率與市場變動

從某種意義上說，利率和市場變動可能引起的房地產(chǎn)定價(jià)和定位的不準(zhǔn)確風(fēng)險(xiǎn)，成為企業(yè)面臨的諸多風(fēng)險(xiǎn)中最為致命的不測風(fēng)險(xiǎn)。目前，國內(nèi)與國際通貨膨脹的預(yù)期比較明顯。為了降低通貨膨脹，我國中央銀行2007年連續(xù)六次加息，而2008年的預(yù)期加息行為也比較顯著。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，一旦貸款利率發(fā)生增長變化，必然會增加公司的資金成本，從而抵減相應(yīng)的預(yù)期收益。如果在一定時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)投資收益不足以抵消貸款利息，則房地產(chǎn)投資將無利可圖。同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場定位也成為影響企業(yè)市場風(fēng)險(xiǎn)的主要因素，而價(jià)格和當(dāng)?shù)貙υ撏愴?xiàng)目的供需情況是影響其市場風(fēng)險(xiǎn)的主要原因。

2.項(xiàng)目投資的盲目性較大

西安的有些房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為，只要能夠取得土地使用權(quán)，組織施工隊(duì)按照設(shè)計(jì)圖紙施工，再投入相應(yīng)的資金，工程項(xiàng)目能夠按期交工使用，就會產(chǎn)生相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益。因此，不少房地產(chǎn)企業(yè)紛紛化費(fèi)巨額資金購置土地使用權(quán)，進(jìn)行所謂的“圈地運(yùn)動”。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有對開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目從征地的成本上、資金的運(yùn)作方面、經(jīng)濟(jì)效益的回報(bào)率方面上做出細(xì)致的財(cái)務(wù)預(yù)算，那么企業(yè)就無法確立目標(biāo)利潤，更談不上各項(xiàng)成本指標(biāo)的測算及分解落實(shí)工作。這可能造成項(xiàng)目投資的盲目操作，從而加大項(xiàng)目投資的成本。

3.項(xiàng)目經(jīng)營過程缺乏理財(cái)依據(jù)

西安的有些房地產(chǎn)企業(yè)，只注重工程的進(jìn)度和質(zhì)量，忽視了財(cái)務(wù)部門的事中監(jiān)督職能，沒有發(fā)揮財(cái)務(wù)部門自身擁有的優(yōu)勢。在工程項(xiàng)目的成本核算上過于簡單、粗糙，沒有針對自己企業(yè)的特點(diǎn)進(jìn)行成本管理，忽視了內(nèi)部各職能部門進(jìn)行全過程成本核算的重要作用。這導(dǎo)致成本管理工作與財(cái)務(wù)預(yù)算偏離差大，影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

4.沒有正確處理消費(fèi)與積累的關(guān)系

西安的房地產(chǎn)企業(yè)基本上屬于高利潤行業(yè)。許多房地產(chǎn)企業(yè)在獲得高額收益之后，大大提高員工的薪酬待遇，尤其是管理層的薪酬水平。但是，當(dāng)前我國東部、南部的房地產(chǎn)企業(yè)大力進(jìn)軍西部。它們擁有較高的管理水平、技術(shù)設(shè)備，這對西部的房地產(chǎn)企業(yè)造成巨大的挑戰(zhàn)和壓力。如果西安的房地產(chǎn)企業(yè)不能正確處理好自身內(nèi)部的消費(fèi)與積累的關(guān)系，在分配環(huán)節(jié)耗費(fèi)資金較多，必然給自己的進(jìn)一步發(fā)展帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

5.財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)低下，缺乏財(cái)務(wù)管理意識

西安的很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部財(cái)權(quán)主要集中在關(guān)鍵人物手中。他們要么過于注重控制，要么疏于管理。而企業(yè)的財(cái)務(wù)人員的工作僅僅局限在登記賬簿的范圍內(nèi)，沒有全面發(fā)揮財(cái)會人員的財(cái)務(wù)管理職能。同時(shí)，財(cái)務(wù)人員的房地產(chǎn)專業(yè)知識缺乏，會計(jì)實(shí)務(wù)水平不高。

三、西安房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制措施

由于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對較大，因此應(yīng)加強(qiáng)對其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的動態(tài)管理。也就是說，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在籌資環(huán)節(jié)、投資環(huán)節(jié)、經(jīng)營環(huán)節(jié)、利潤分配環(huán)節(jié)，以及和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的其他環(huán)節(jié)，全方位、多層次地對其可能發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全過程的預(yù)測和管理，以便將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在最小程度的范圍內(nèi)，以促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。

1.針對籌資環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

(1)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)

一般而言，隨著負(fù)債比例的上升，企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會逐漸加大。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權(quán)進(jìn)行銀行貸款，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的作用；另一方面，應(yīng)把債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在企業(yè)可以接受的范圍內(nèi)。企業(yè)要安排適當(dāng)?shù)呢?fù)債比例，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)。通過合理安排企業(yè)權(quán)益資金與債務(wù)資金的比例關(guān)系，使它們達(dá)到理想組合。

(2)縮短預(yù)售時(shí)間，減少款項(xiàng)回收風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)具有投資品和消費(fèi)品的二元性，因而房地產(chǎn)投資回收的不確定性較大。另外，房地產(chǎn)投資還涉及政策法規(guī)、金融動向、區(qū)域供求狀況、需方消費(fèi)傾向等各個(gè)方面，因而易受各因素變動影響，造成變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，容易引起資金鏈斷裂。因此加強(qiáng)資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時(shí)回收相應(yīng)的款項(xiàng)，由公司統(tǒng)一調(diào)配使用，對公司的發(fā)展將是很大的資金支持。

(3)注重融資策略的創(chuàng)新

對于規(guī)模較大的西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，為了取得廣泛的資金來源，應(yīng)該在遵守國家財(cái)經(jīng)法紀(jì)的前提下，積極地、主動地探索通過發(fā)行股票、發(fā)行公司債券，并通過房地產(chǎn)信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發(fā)展資金。只有通過多種途徑籌集企業(yè)發(fā)展所需的資金，才能為企業(yè)的發(fā)展開創(chuàng)廣闊的天地。

(4)規(guī)范融資擔(dān)保，控制債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

一般的房地產(chǎn)企業(yè)都有很多下屬公司，母公司對子公司融資擔(dān)保業(yè)務(wù)時(shí)常發(fā)生。子公司合理有效地運(yùn)用融資資金，是公司整體健康發(fā)展的有力保證。母公司應(yīng)在事先調(diào)查預(yù)測的基礎(chǔ)上，制定全年融資計(jì)劃，分解下達(dá)至各子公司并列入考核指標(biāo)。有權(quán)獨(dú)立融資的子公司按照計(jì)劃融資，必須先填寫“融資擔(dān)保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產(chǎn)生的資金效益等，上報(bào)母公司確認(rèn)后，再由母公司出面進(jìn)行融資擔(dān)保。經(jīng)同意由母公司擔(dān)保融資的子公司，還必須每月上報(bào)準(zhǔn)確的融資情況報(bào)告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請、審批手續(xù)。

(5)建立西安房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)

所謂財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，就是通過設(shè)置并觀察一些敏感性財(cái)務(wù)指標(biāo)的變化，利用財(cái)會、金融、企業(yè)管理、市場營銷等方面的理論，采用比例分析、數(shù)學(xué)模型等方法，發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的風(fēng)險(xiǎn)，并向經(jīng)營者示警，從而能對企業(yè)可能或?qū)⒁媾R的財(cái)務(wù)危機(jī)進(jìn)行預(yù)測或預(yù)報(bào)的財(cái)務(wù)分析系統(tǒng)[3]。企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警通常采用定性和定量兩種方法進(jìn)行。其中定性方法包括標(biāo)準(zhǔn)化調(diào)查法、“四階段癥狀”分析法、管理評分法；而定量方法包括財(cái)務(wù)指標(biāo)分析法、盈虧平衡分析法、Z計(jì)分模型、F分?jǐn)?shù)模型。西安的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的具體情況建立相應(yīng)的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。

2.針對投資環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

房地產(chǎn)公司應(yīng)通過事先對投資項(xiàng)目進(jìn)行定性和定量分析，以及綜合評估比較，對決策過程中選定的投資方案，針對其可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)，單獨(dú)或同時(shí)采取下列措施進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防與控制:(1)合理預(yù)期投資效益，加強(qiáng)投資方案的可行性研究;(2)運(yùn)用投資組合理論，合理進(jìn)行投資組合;(3)采取風(fēng)險(xiǎn)回避措施，避免投資風(fēng)險(xiǎn);(4)積極采取其他措施，控制投資風(fēng)險(xiǎn)。

3.針對經(jīng)營環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

(1)做好房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算

全面預(yù)算作為一種管理機(jī)制，目的之一是建立有效的預(yù)算系統(tǒng)。通過該系統(tǒng)，將非正常的經(jīng)營活動控制在萌芽之中，減少企業(yè)不必要的損失。并通過滾動預(yù)算，不斷通過實(shí)際與預(yù)算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調(diào)整經(jīng)濟(jì)活動的措施，對企業(yè)潛在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行揭示和預(yù)防。同時(shí)，全面預(yù)算體系還可以初步揭示企業(yè)下一步的預(yù)計(jì)經(jīng)營情況，根據(jù)所反映出來的預(yù)算結(jié)果，預(yù)測其中的風(fēng)險(xiǎn)所在，以預(yù)先采取的風(fēng)險(xiǎn)控制措施，達(dá)到規(guī)避與化解風(fēng)險(xiǎn)的目的。

(2)財(cái)務(wù)集中管理，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

為了提高經(jīng)營效益，降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，確保財(cái)務(wù)安全，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在公司內(nèi)實(shí)施財(cái)務(wù)集中控制，體現(xiàn)財(cái)務(wù)管理功能。如果公司分權(quán)過多，則會帶來現(xiàn)實(shí)中的一系列問題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調(diào)度困難、資產(chǎn)調(diào)撥困難等，這會影響企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)揮。公司的財(cái)務(wù)管理應(yīng)集中而不能放開。只有這樣，公司才能充分利用規(guī)模優(yōu)勢，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)行財(cái)務(wù)集中控制，有利于保證公司內(nèi)部財(cái)務(wù)目標(biāo)的協(xié)調(diào)一致，減少人為控制現(xiàn)象發(fā)生，有利于實(shí)現(xiàn)公司整體利益的最大化。

(3)委派財(cái)務(wù)主管，加強(qiáng)財(cái)會監(jiān)督

對于西安的房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)而言，為保證子公司的經(jīng)營活動正常有序進(jìn)行，可以由母公司挑選優(yōu)秀財(cái)會人員經(jīng)過理論培訓(xùn)和輪崗鍛煉，以“雙向選擇”的形式，委派到下屬子公司擔(dān)任財(cái)務(wù)主管。同時(shí)賦予財(cái)務(wù)主管代表母公司行使監(jiān)督職責(zé)的必要權(quán)限，根據(jù)母公司的要求和有關(guān)制度的規(guī)定，有權(quán)對可能導(dǎo)致?lián)p失、危害投資人、債權(quán)人和職工利益的財(cái)務(wù)收支行為實(shí)行否決。通過有效監(jiān)督，化解子公司經(jīng)營活動中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(4)適時(shí)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析與監(jiān)督

進(jìn)行財(cái)務(wù)監(jiān)督的目的是為了降低成本，取得更大的經(jīng)濟(jì)效益。西安房地產(chǎn)企業(yè)不但要做好投資回收銜接和提高資金運(yùn)用效率，而且要加強(qiáng)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和方法研究。要對資金利用率、開發(fā)成本、銷售價(jià)格、費(fèi)用支出等，進(jìn)行財(cái)務(wù)指標(biāo)分析。準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)預(yù)測可以把風(fēng)險(xiǎn)降到最低限度，有效地防范、抵御各種風(fēng)險(xiǎn)。

4.針對分配環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

對西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)以經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額應(yīng)作為分配決策的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)。由于現(xiàn)金流量反映出企業(yè)在報(bào)告期內(nèi)經(jīng)營活動中現(xiàn)金收支狀況，所以現(xiàn)金流量往往比利潤更為重要。如果企業(yè)的利潤在上升，現(xiàn)金凈流量卻在減少，這說明企業(yè)當(dāng)年實(shí)際收益在下降；如果現(xiàn)金流量凈額小于同期利潤總額，則意味著本期有不真實(shí)的或未到賬的利潤存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產(chǎn)企業(yè)高級管理人員過高的薪金報(bào)酬，以便為企業(yè)的發(fā)展積累較多的資金。

5.建立健全其他預(yù)防西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部控制制度

(1)進(jìn)行市場調(diào)研，防范市場風(fēng)險(xiǎn)

西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該設(shè)立專門的市場調(diào)研機(jī)構(gòu)，經(jīng)常派人進(jìn)行市場調(diào)查，及時(shí)了解市場房地產(chǎn)的容量及波動情況，以及競爭對手、潛在競爭對手的優(yōu)劣等，掌握房地產(chǎn)市場的第一手資料。企業(yè)除了關(guān)注目前的市場，還要著眼于市場的未來需求，認(rèn)真調(diào)查市場容量和社會承受能力，以便為項(xiàng)目投資獲取信息資料。

(2)加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)的修養(yǎng)與提高

目前，西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)偏低，從而嚴(yán)重影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該高度重視財(cái)會人員的素質(zhì)培養(yǎng)，開展相關(guān)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，提高他們的業(yè)務(wù)水平，使財(cái)務(wù)人員能較好地適應(yīng)不斷出現(xiàn)的新問題和新情況，其中最為重要的是加強(qiáng)相關(guān)財(cái)務(wù)人員的職業(yè)道德水平。此外，企業(yè)可以進(jìn)行定期的考試、考核，引進(jìn)競爭機(jī)制，為從整體上提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益做出貢獻(xiàn)。

(3)建立健全財(cái)務(wù)管理制度，加強(qiáng)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制

對于西安房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員而言，應(yīng)該主動根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動及其財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)，積極探索整個(gè)經(jīng)營過程的財(cái)務(wù)管理制度，構(gòu)建內(nèi)部財(cái)務(wù)控制體系，并在實(shí)踐中根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行修訂。在企業(yè)的資金管理中，對所有的財(cái)務(wù)往來都要按照規(guī)章制度嚴(yán)格執(zhí)行，定期清查，發(fā)現(xiàn)賬實(shí)不符的要及時(shí)查明原因，落實(shí)原因。

四、結(jié)束語

總之，由于房地產(chǎn)企業(yè)獨(dú)特的經(jīng)營特點(diǎn)，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對較大。因此，強(qiáng)化對西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的研究，提高其相應(yīng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，促進(jìn)西安房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展，具有重要的意義。

參考文獻(xiàn)：

[1]姚杰:淺談房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理[J].商場現(xiàn)代化，2005（15）:125

篇3

一、問題提出的背景

2013年2月20日，“國五條”，即國務(wù)院常務(wù)會議確定的五項(xiàng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施，其中第五項(xiàng)加強(qiáng)市場監(jiān)管中明確了要強(qiáng)化企業(yè)信用管理。

隨后，2013年2月26日，國務(wù)院辦公廳了《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，其中第五項(xiàng)加強(qiáng)市場監(jiān)管和預(yù)期管理中也細(xì)化了對企業(yè)信用管理的要求：“加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)信用管理，研究建立住房城鄉(xiāng)建設(shè)、發(fā)展改革、國土資源、金融、稅務(wù)、工商、統(tǒng)計(jì)等部門聯(lián)動共享的信用管理系統(tǒng)，及時(shí)記錄、公布房地產(chǎn)企業(yè)的違法違規(guī)行為。對存在閑置土地和炒地、捂盤惜售、哄抬房價(jià)等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，有關(guān)部門要建立聯(lián)動機(jī)制，加大查處力度。國土資源部門要禁止其參加土地競買，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)不得發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款，證券監(jiān)管部門暫停批準(zhǔn)其上市、再融資或重大資產(chǎn)重組，銀行業(yè)監(jiān)管部門要禁止其通過信托計(jì)劃融資。稅務(wù)部門要強(qiáng)化土地增值稅的征收管理工作，嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行清算審核和稽查。住房城鄉(xiāng)建設(shè)、工商等部門要聯(lián)合開展對房屋中介市場的專項(xiàng)治理工作，整頓和規(guī)范市場秩序，嚴(yán)肅查處中介機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員的違法違規(guī)行為。有關(guān)部門要加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資本金管理，加大對資產(chǎn)負(fù)債情況的監(jiān)測力度，有效防范風(fēng)險(xiǎn)?！盵1]

市場經(jīng)濟(jì)從一定意義上來講是信用經(jīng)濟(jì)，而對企業(yè)信用的管理則能同時(shí)發(fā)揮國家宏觀調(diào)控和市場調(diào)節(jié)的作用，從而促進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)，作為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，伴隨著房價(jià)居高不下的現(xiàn)狀，國家出臺了一系列政策進(jìn)行調(diào)控，其中就包括對房地產(chǎn)企業(yè)信用的管理，可是依然存在著管理不夠規(guī)范、收效不大等問題。

其實(shí)，早在 2002年8月20日建設(shè)部就了《關(guān)于建立房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)(從)業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)的通知》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用檔案現(xiàn)在已基本實(shí)現(xiàn)了部、省、市三級系統(tǒng)聯(lián)通、信息共享的建設(shè)目標(biāo)，但仍存在著入網(wǎng)企業(yè)少、信用檔案內(nèi)容不全、利用效果不甚理想等問題。此外，在企業(yè)信用檔案的建立過程中，最重要的不良記錄信息是以企業(yè)自報(bào)為主的，這就相當(dāng)于給企業(yè)信用檔案的作用打了折扣。同時(shí)，這也體現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案的建立缺乏與相關(guān)行政部門的協(xié)調(diào)合作，不能在信息共享上實(shí)現(xiàn)互聯(lián)互通。

為了規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)信用信息管理，為了實(shí)現(xiàn)從同業(yè)征信向聯(lián)合征信過渡，更加全面地反映房地產(chǎn)企業(yè)的信用狀況，促進(jìn)政府信息的依法披露、資源共享，并依法保護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)和社會公眾的相關(guān)權(quán)利，本文作者認(rèn)為有必要推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)信用信息征集和使用管理立法。

二、問題研究的現(xiàn)狀

（一）國內(nèi)立法的現(xiàn)狀

目前，我國沒有房地產(chǎn)企業(yè)信用信息征集和使用管理立法，只有建設(shè)部的《關(guān)于建立房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)(從)業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)的通知》等規(guī)范性文件。但在企業(yè)信用信息征集和使用管理上已經(jīng)有許多地方性立法實(shí)踐可予以參考借鑒，因?yàn)楦鶕?jù)我國國情，實(shí)現(xiàn)全面披露全國企業(yè)信用信息是一個(gè)亟待解決的問題，實(shí)現(xiàn)全國性企業(yè)信用信息征集和使用管理立法也將會是一個(gè)漫長的過程，那么作為國民經(jīng)濟(jì)重要支柱之一的房地產(chǎn)業(yè)便無法依賴全國性企業(yè)信用信息征集和使用管理立法的出臺來解決目前房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)信用問題，反而我們應(yīng)該率先實(shí)現(xiàn)全國性房地產(chǎn)企業(yè)信用信息征集和使用管理立法。如此，既能解決房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)信用管理問題，又能為全國性企業(yè)信用信息征集和使用管理立法實(shí)踐鋪路。企業(yè)信用信息征集和使用管理立法實(shí)踐統(tǒng)計(jì)如下表一[2]：

企業(yè)信用信息征集和使用管理立法現(xiàn)狀

效力級別

數(shù)量

立法部門或省份

法律、行政法規(guī)

無

地方性法規(guī)

1

《廣東省企業(yè)信用信息公開條例》

部門規(guī)章

無

地方政府規(guī)章

24

深圳市、貴州省、無錫市、吉林市、沈陽市、南寧市、成都市、哈爾濱市、遼寧省、黑龍江省、鄭州市、江蘇省、太原市、山西省、安徽省、四川省、湖北省、浙江省、上海市、天津市、蘇州市、北京市、海南省

（二）國外立法的現(xiàn)狀

20 世紀(jì) 70 年代以來，發(fā)達(dá)國家 普遍建立了較為完善的社會信用管理法律制度。世界各國的企業(yè)信用管理的法律模式主要可以分為市場主導(dǎo)型模式、政府主導(dǎo)型模式和會員制模式。

市場主導(dǎo)型模式又稱作美國模式，該模式主要是通過市場化的運(yùn)作，由商業(yè)性機(jī)構(gòu)根據(jù)市場需要建設(shè)信用數(shù)據(jù)庫和提供信用信息服務(wù)，開展各種信用調(diào)查和信用管理事務(wù)。而政府不會直接參與商業(yè)化信用機(jī)構(gòu)的經(jīng)營，只是通過立法對其進(jìn)行約束。政府主導(dǎo)型模式又稱作歐洲模式，該模式主要是通過政府力量來建立公共的信用管理機(jī)構(gòu)，強(qiáng)制性地要求個(gè)人和企業(yè)提供真實(shí)的信用數(shù)據(jù)信息。會員制模式則主要存在于日本，它依靠行業(yè)協(xié)會建立信用信息管理中心，該中心為個(gè)人和企業(yè)的信用信息提供了交換平臺，通過內(nèi)部信用信息共享機(jī)制達(dá)到收集、處理和使用信用信息的目的。會員制模式的特點(diǎn)表現(xiàn)在，政府引導(dǎo)建立信用信息數(shù)據(jù)庫，交由行業(yè)協(xié)會進(jìn)行商業(yè)化的運(yùn)營，政府不直接參與經(jīng)營，同時(shí)兼具了政府管理和行業(yè)協(xié)會自主經(jīng)營的特點(diǎn)。[3]

三、房地產(chǎn)企業(yè)信用信息征集和使用管理立法

（一）立法目的的定位

一直以來，我們主要依靠民法的違約賠償手段和行政的違規(guī)處罰手段治理房地產(chǎn)企業(yè)失信行為，但是民法作為私法具有個(gè)案處理等局限性及其事后救濟(jì)的失效性，行政手段也具有缺乏公眾參與、地方政策保護(hù)及受土地財(cái)政影響深遠(yuǎn)等局限性。此時(shí)，倡導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)信用信息征集和使用管理立法，既要同時(shí)發(fā)揮國家宏觀調(diào)控和市場自我調(diào)節(jié)作用對企業(yè)信用信息進(jìn)行管理和利用，還要注意強(qiáng)化被征信對象在征信信息保護(hù)方面的實(shí)體性權(quán)利。

因此，房地產(chǎn)企業(yè)信用信息征集和使用管理立法至少應(yīng)該包括以下兩個(gè)目的：第一，為了規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)信用信息征集和管理，增強(qiáng)企業(yè)信用意識和風(fēng)險(xiǎn)防范意識，從而建立起房地產(chǎn)企業(yè)信用制度；第二，保障征信和信用評估過程中當(dāng)事人的合法權(quán)益。

（二）立法模/！/式的選擇

正如本文第二部分——問題研究的現(xiàn)狀中所談到的，目前世界上各個(gè)國家信用立法的模式主要有市場主導(dǎo)型模式、政府主導(dǎo)型模式和會員制模式三種。鑒于我們國家市場化運(yùn)作不夠成熟、行業(yè)協(xié)會不夠自律的國情，大部分地方政府規(guī)章在企業(yè)信用管理上傾向于政府主導(dǎo)式，大多數(shù)地方政府都采用了以政府設(shè)立的征信機(jī)構(gòu)和市場化的評估機(jī)構(gòu)為主體的征信機(jī)構(gòu)體系，即具有中國特色的政府先行而后推動市場化運(yùn)作的立法模式，比如在《深圳市企業(yè)信用征信和評估管理辦法》中：

“第三條 本市建立以政府設(shè)立的企業(yè)信用信息中心和市場化的評估機(jī)構(gòu)為主體的征信機(jī)構(gòu)體系，征集企業(yè)信用信息，對社會開展企業(yè)信用信息查詢，并由評估機(jī)構(gòu)開展企業(yè)信用評估等服務(wù)活動?！?/p>

同樣地，全國性的房地產(chǎn)企業(yè)信用信息征集和使用管理立法也可以遵循我們習(xí)慣的政府先行而后推動市場化運(yùn)作的立法模式，由房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)(從)業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)管理中心負(fù)責(zé)房地產(chǎn)企業(yè)信用信息的采集和披露，由市場上具有資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行有償信用評估。

現(xiàn)在我國的征信數(shù)據(jù)庫分別由人民銀行、商務(wù)部、工商行政管理總局、建設(shè)部等部委以及各地方人民政府牽頭組建，由于各個(gè)部門、各級政府各自為政，多頭征信，彼此之間缺乏充分有效的信用信息互通與共享機(jī)制，導(dǎo)致被征信對象的信用信息分散、孤立，難以對其信用狀況進(jìn)行全面和充分的評估。建立聯(lián)合征信數(shù)據(jù)庫，就是將來自不同征信機(jī)構(gòu)、不同部門的所有信用信息進(jìn)行分類、匯總，通過一次查詢即可了解被征信對象最全面的信息狀況。聯(lián)合征信數(shù)據(jù)庫具有信息完整性、經(jīng)濟(jì)性、全面性和公正性等優(yōu)點(diǎn)，應(yīng)成為我國未來信用信息數(shù)據(jù)庫建設(shè)的發(fā)展方向。[4]

因此，結(jié)合目前我國征信數(shù)據(jù)庫和房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案系統(tǒng)的不足之處，房地產(chǎn)企業(yè)信用信息的征集和使用管理工作可以分為以下的三大步驟：第一步，金融機(jī)構(gòu)、政府行政部門、司法部門、行業(yè)協(xié)會等向房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案系統(tǒng)管理中心提供信用信息；第二步，房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案系統(tǒng)管理中心對獲得的信用信息進(jìn)行整合建立多端共享的聯(lián)合征信數(shù)據(jù)庫；第三步，許可市場上具有資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)信用評級。

其中，第一個(gè)步驟又可以分為四個(gè)同時(shí)進(jìn)行的方面：其一，研究建立住房城鄉(xiāng)建設(shè)、發(fā)展改革、國土資源、金融、稅務(wù)、工商、統(tǒng)計(jì)等行政部門聯(lián)動共享的信用管理系統(tǒng)，這些聯(lián)合的政府公開信息應(yīng)當(dāng)集中在同一個(gè)網(wǎng)站上，房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案系統(tǒng)管理中心可以登錄進(jìn)行信息采集；其二，銀行等金融機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案系統(tǒng)管理中心提供企業(yè)信用信息；其三，司法部門向房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案系統(tǒng)管理中心提供企業(yè)信用信息；其四，行業(yè)協(xié)會向房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案系統(tǒng)管理中心提供在開展服務(wù)活動中獲得的企業(yè)信用信息。

（三）立法應(yīng)重點(diǎn)考慮的內(nèi)容

為更好地配合房地產(chǎn)企業(yè)信用信息的征集和使用管理工作，保證各項(xiàng)工作有法可依，保護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)和社會公眾的權(quán)益，我們認(rèn)為在立法時(shí)應(yīng)當(dāng)對征信行為、信息的使用和管理等方面進(jìn)行重點(diǎn)考慮。江蘇省、深圳市、浙江省和上海市在全國較早開展企業(yè)信用信息管理制度的建設(shè)工作，并且分別都取得了很大的成就，這為我們進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)信用信息管理工作提供了許多珍貴的經(jīng)驗(yàn)。因此在接下來，我們試圖通過比較分析這四個(gè)地區(qū)的模式，對房地產(chǎn)企業(yè)信用信息立法的框架做出一些總結(jié)，見表二[5]：

企業(yè)信用信息征集和使用管理立法基本框架

江蘇省模式

深圳市模式

浙江省模式

上海市模式

第一章 總 則

第一章 總 則

第一章 總 則

第一條 立法目的

第二條 定義

第三條 適用范圍

第四條 原則

第二章 企業(yè)信用信息的采集

第二章 征信機(jī)構(gòu)

第三章 信息征集

第二章 企業(yè)信用信息的征集

第五條 管理部門

第六條 備案與公開

第七條 年度報(bào)告及業(yè)務(wù)情況調(diào)查

第八條 信息的采集

第三章企業(yè)信用信息的加工和使用

第四章 信息披露

第五章 信用評估

第三章 企業(yè)信用信息的分類和

第十條 征信產(chǎn)品的制作

第十一條 征信產(chǎn)品的效用

第十四條 商務(wù)活動中征信產(chǎn)品使用的推進(jìn)

第十五條 公共管理中征信產(chǎn)品的使用

第十六條 有關(guān)政府信息的公開

第四章 異議 信息的處理

第五章 監(jiān)督管理

第三章涉及異議信息的處理

第四章 企業(yè)信用信息征集和的監(jiān)督

第九條 異議信息的處理

第十二條 商業(yè)秘密的保護(hù)

第十三條 回避

第十七條 行業(yè)自律

第十八條 投訴

第六章 法律責(zé)任

第六章 法律責(zé)任

第五章法律責(zé)任

第十九條 行政處罰

第七章 附則

第六章附 則

第二十條 施行日期

從以上表格可以看出，除“上海市模式”外其他三種模式其辦法規(guī)定的框架大都包括總則、企業(yè)信用信息的征集、企業(yè)信用信息的使用、監(jiān)督管理和法律責(zé)任五個(gè)部分，其中“上海模式”雖然規(guī)定比較分散，但是仍可以按照這五大部分進(jìn)行歸類總結(jié)。因此可以看出這五個(gè)部分是對企業(yè)信用信息管理工作比較好的總結(jié)概括。我們認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)信用信息立法的大致框架可分為上述五大部分。接下來，我們將參考這四個(gè)地方的模式并就五大部分做進(jìn)一步分析，其中重點(diǎn)分析在立法過程中企業(yè)信用信息的征集和使用問題。

1、總則部分和法律責(zé)任部分

總則部分是對房地產(chǎn)企業(yè)信用信息工作的闡釋，主要包括立法目的、工作內(nèi)容及工作原則等；法律責(zé)任部分則是明確各參與主體義務(wù)，要求參與主體嚴(yán)格遵守法律規(guī)定，否則將要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。這能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)信用信息管理工作的順利進(jìn)行提供良好的保障。

2、房地產(chǎn)企業(yè)信用信息征集

在房地產(chǎn)企業(yè)信用信息征集方面，主要是對征信主體、征信范圍進(jìn)行規(guī)定。征信主體是房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案系統(tǒng)管理中心，被征信主體分別是政府各行政部門、金融行業(yè)、司法機(jī)關(guān)和行業(yè)協(xié)會以及企業(yè)自身。征信范圍見表三：

征信范圍

基礎(chǔ)信息

涉及被征信對象基本情況的信息，建立信用信息數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)和前提

業(yè)績信息

良好信用記錄，代表被征信對象具有良好信用情況的信息

提示信息

被征信對象涉及相關(guān)糾紛或處罰，但最終結(jié)論尚未做出的信息，也可稱作疑似負(fù)面信息

警示信息

即不良信用記錄信息，是對被征信對象的負(fù)面評價(jià)

在上述四個(gè)模式中，“深圳模式”在房地產(chǎn)信用信息征集方面的結(jié)構(gòu)較為規(guī)范，主要包括對征信主體、征信范圍，同時(shí)也對各參與主體的行為進(jìn)行了規(guī)范，這為我們房地產(chǎn)企業(yè)信用信息管理立法提供很好的經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｊ?；而“浙江省模式”則對征信主體和范圍進(jìn)行了更為具體的說明，更類似于法律解釋條款，可將其作為對條款加強(qiáng)理解的文件，這也為我們的立法準(zhǔn)備工作提供了借鑒經(jīng)驗(yàn)。

3、房地產(chǎn)企業(yè)信用信息的使用

在房地產(chǎn)企業(yè)信用信息使用方面，應(yīng)該注意信息披露、查詢使用和加工使用等方面。通過分析比較，這三個(gè)方面是企業(yè)信用信息使用的主要環(huán)節(jié)，因此我們在進(jìn)行立法活動時(shí)應(yīng)該充分考慮到這三點(diǎn)。

（1）信息披露

在信息披露方面，應(yīng)該保證房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案系統(tǒng)管理中心對企業(yè)負(fù)面信息的公開披露權(quán)。為如實(shí)反映房地產(chǎn)企業(yè)的信用狀況，不僅要對企業(yè)正面信用信息進(jìn)行披露，同時(shí)企業(yè)的負(fù)面信息也是評價(jià)其信用的重要因素；同時(shí)也明確規(guī)定，該中心采取統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)披露各房地產(chǎn)企業(yè)的全面信息，實(shí)現(xiàn)平等披露房地產(chǎn)企業(yè)的信用信息。

其中，《深圳市企業(yè)信用征信和評估管理辦法》對此有一章節(jié)的描述，它對信息披露的范圍、方式和時(shí)限進(jìn)行了比較全面的規(guī)定，同時(shí)它也規(guī)定了企業(yè)警示信息的披露時(shí)限和企業(yè)商業(yè)秘密的保護(hù)，這體現(xiàn)了對企業(yè)合法權(quán)益的保護(hù)。我們在進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)信用信息管理立法時(shí)應(yīng)該注重這一點(diǎn)。

（2）查詢使用

在查詢使用方面，由于房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案系統(tǒng)管理中心對其所征集的信息是無償向社會披露的，因此，為保證企業(yè)信用信息的正確合理使用，我們建議采取“實(shí)名制”，即社會各主體為查詢企業(yè)信用信息必須提供相應(yīng)個(gè)人身份證明或者單位身份證明，并按照一定規(guī)范進(jìn)行申請。同時(shí)對各種查詢使用行為進(jìn)行一定的分類，保障查詢使用工作規(guī)范進(jìn)行。分類大致如下：

第一類是被征信主體的查詢使用，這是其行使知情權(quán)的具體表現(xiàn)，也是被征信對象繼而行使異議權(quán)、更正權(quán)和修復(fù)權(quán)的前提，是被征信對象不可剝奪的基本權(quán)利；第二類是與被征信對象存在利害關(guān)系的當(dāng)事人的查詢使用。這里的利害關(guān)系應(yīng)當(dāng)是存在交易上的利害關(guān)系，如具有向被征信對象提供信貸、賒銷、租賃、保險(xiǎn)、擔(dān)保等意向，具有對被征信個(gè)人進(jìn)行商賬催收等業(yè)務(wù)意向等。如果該交易主體提供了相關(guān)具有法律效力的證明材料（如合同、意向性協(xié)議等），則可對信息進(jìn)行查詢使用；第三類是基于社會公益利益行使的查詢權(quán)。這主要包括了行政機(jī)關(guān)、事業(yè)團(tuán)體以及司法機(jī)關(guān)基于其管理職能、審判職能的發(fā)揮或者基于特定的社會公益目的自主進(jìn)行的查詢使用。如，行政機(jī)關(guān)在日常監(jiān)督管理、定期檢驗(yàn)、資質(zhì)等級評定、行政許可、表彰評優(yōu)以及政府采購采購等活動中，有權(quán)對被征信對象的信用信息進(jìn)行查詢。司法機(jī)關(guān)基于財(cái)產(chǎn)保全、強(qiáng)制執(zhí)行的需要進(jìn)行的查詢，以及公用事業(yè)單位在與被征信對象的公務(wù)活動或業(yè)務(wù)活動中進(jìn)行的查詢等。

（3）評估使用

對房地產(chǎn)企業(yè)信用信息的征集不僅在于對相關(guān)信息的整合，同時(shí)也是為進(jìn)一步對企業(yè)信用信息的加工使用做好準(zhǔn)備。而這一重要的環(huán)節(jié)就是評估機(jī)構(gòu)對這些信息的加工使用，他們對企業(yè)所做出的評估為政府進(jìn)行市場調(diào)控提供了一定的幫助，同時(shí)也滿足了市場的需求?！吧钲谑心Ｊ健睂υu估機(jī)構(gòu)的行為規(guī)范進(jìn)行了比較具體詳細(xì)的規(guī)定，比如：

“第十一條 依法成立的評估機(jī)構(gòu)可以從事下列業(yè)務(wù)：（一）主動或者接受委托開展企業(yè)信用征信活動；（二）依據(jù)所征集的企業(yè)信用信息為企業(yè)提供信用評估服務(wù)；（三）提供所征集的企業(yè)信用信息的查詢服務(wù)；（四）為企業(yè)提供信用管理咨詢服務(wù)；（五）其他企業(yè)信用評估咨詢服務(wù)?！?/p>

4、房地產(chǎn)企業(yè)信用信息管理工作的監(jiān)督

對房地產(chǎn)企業(yè)信用信息管理工作的監(jiān)督必不可少，但是如何監(jiān)督是一個(gè)很大的問題，需要我們在立法中審慎考慮。在比較分析上文中提到的四個(gè)模式都分別就被征信對象以及用戶的異議權(quán)、知情權(quán)和更正權(quán)進(jìn)行了確定，這不僅是對被征信對象和用戶合法權(quán)益的保護(hù)，同時(shí)也是對房地產(chǎn)企業(yè)信用信息管理工作的監(jiān)督，例如《江蘇省企業(yè)信用征信管理暫行辦法》的第四章是專門規(guī)定了對被征信對象以及用戶提出的“異議信息的處理”。同時(shí)，社會監(jiān)督、行政部門內(nèi)部監(jiān)督也是對房地產(chǎn)企業(yè)信用信息管理工作的有效監(jiān)督手段。

綜上所述，通過比較分析江蘇省、深圳市、浙江省、上海市四個(gè)地方的企業(yè)信用信息管理模式，借鑒他們的經(jīng)驗(yàn)，我們總結(jié)出了房地產(chǎn)企業(yè)信用信息管理立法的主要框架，即總則、企業(yè)信用信息的征集、企業(yè)信用信息的使用、監(jiān)督管理和法律責(zé)任五個(gè)部分。

四、結(jié)論

平安法制建設(shè)是經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展的重要保障，也是促進(jìn)社會和諧穩(wěn)定的重要舉措。目前，我國缺乏全國性的企業(yè)信用信息征集和使用管理立法，房地產(chǎn)領(lǐng)域也只有建設(shè)部的《關(guān)于建立房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)(從)業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)的通知》等規(guī)范性文件。本文作者認(rèn)為，我們應(yīng)該率先實(shí)現(xiàn)全國性房地產(chǎn)企業(yè)信用信息征集和使用管理立法，如此既能解決房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)信用管理問題，又能為全國性企業(yè)信用信息征集和使用管理立法實(shí)踐鋪路。在此背景下，為了 推進(jìn)平安法制建設(shè)，本文結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案系統(tǒng)和企業(yè)信用信息征集和使用管理地方性立法的實(shí)踐，提出了全國性房地產(chǎn)企業(yè)信用信息征集和使用管理立法。

本文作者分別從立法目的的定位、立法模式的選擇和立法應(yīng)重點(diǎn)考慮的內(nèi)容這三方面介紹了房地產(chǎn)企業(yè)信用信息征集和使用管理立法。通過比較分析江蘇省、深圳市、浙江省、上海市四個(gè)地方的企業(yè)信用信息管理模式，本文作者總結(jié)出了房地產(chǎn)企業(yè)信用信息管理立法的主要框架——總則、企業(yè)信用信息的征集、企業(yè)信用信息的使用、監(jiān)督管理和法律責(zé)任五個(gè)部分，并就每個(gè)部分做了簡單的分析介紹。

此篇淺論房地產(chǎn)企業(yè)信用信息征集和使用管理立法的文章，是鄙人的一些拙見，希望可以拋磚引玉，為推進(jìn)平安法制建設(shè)貢獻(xiàn)一份微薄的力量。

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篇4

改革開放以前，西安僅有十來家國營房地產(chǎn)企業(yè)，市政建設(shè)比較落后；改革開放以來，西安的房地產(chǎn)企業(yè)獲得長足的發(fā)展。截至2007年3月1日，西安房地產(chǎn)企業(yè)突破545家，而越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)把西安建設(shè)的更加宏偉壯觀。但是，由于西安房地產(chǎn)企業(yè)起步較晚、基礎(chǔ)較差、規(guī)模較小、規(guī)范性較差，因而總體上與國內(nèi)其他省會城市的房地產(chǎn)行業(yè)存在較大的差距。目前，西安不少房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)70%以上，個(gè)別甚至突破90%，這給其發(fā)展帶來巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，如何化解房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保障其健康、有序地發(fā)展，是目前西安房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的核心問題之一。

一、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念和特點(diǎn)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)在各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動中，由于各種不確定因素的影響，使企業(yè)在一定時(shí)期、一定范圍內(nèi)所獲取的最終財(cái)務(wù)成果和預(yù)期的經(jīng)營目標(biāo)所發(fā)生的偏差，具體包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、收益分配風(fēng)險(xiǎn)等四項(xiàng)。其中，籌資風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)因借入資金而產(chǎn)生的喪失償債能力的可能性和企業(yè)利潤的可變性；投資風(fēng)險(xiǎn)是指投資項(xiàng)目不能達(dá)到預(yù)期投資率的可能性，從而影響企業(yè)盈利水平和償債能力的風(fēng)險(xiǎn)；經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)是指無法銷售產(chǎn)品并回收墊付本金的可能性；收益分配風(fēng)險(xiǎn)是指由于收益的取得和分配而導(dǎo)致的產(chǎn)生損失的可能性。

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有客觀性、時(shí)間性、全面性、損益性、激勵(lì)性等特征。其中，客觀性是指財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是不以人的主觀意志為轉(zhuǎn)移而客觀存在的經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)；時(shí)間性是指財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的大小隨著時(shí)間的延續(xù)而發(fā)展變化；全面性是指財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在于企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動的各個(gè)環(huán)節(jié)之中，并體現(xiàn)在多種財(cái)務(wù)關(guān)系上；損益性是指企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)越大則收益越高，風(fēng)險(xiǎn)越小則收益越低；而激勵(lì)性是指由于風(fēng)險(xiǎn)普遍存在，為了持續(xù)經(jīng)營，企業(yè)不得不面對與防范它，并想方設(shè)法降低風(fēng)險(xiǎn)的危害，從而引導(dǎo)企業(yè)自身主動地去完善其財(cái)務(wù)制度，規(guī)范財(cái)務(wù)行為，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益。

二、西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要成因

對于西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)同樣包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、收益分配風(fēng)險(xiǎn)，以及和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的其他風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)分述如下：

1.籌資風(fēng)險(xiǎn)的具體表現(xiàn)

(1)負(fù)債金額巨大

房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)籌資金額巨大。西安的大部分房地產(chǎn)企業(yè)在初期階段均以投入債務(wù)資金為主，自有資金相當(dāng)?shù)?，而有些企業(yè)根本沒有自有資本，而大量的開發(fā)資金主要來源于銀行借款。近年來，西安房地產(chǎn)貸款增長率持續(xù)偏高。在所謂的高回報(bào)利益的驅(qū)動下，很多房地產(chǎn)企業(yè)盲目舉債，提高了企業(yè)的資金成本，加重了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(2)盲目再籌資

再籌資是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目滾動開發(fā)最常使用的辦法。西安不少房地產(chǎn)企業(yè)沒有真正從現(xiàn)有的企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設(shè)法追回應(yīng)收款項(xiàng)而取得資金來源，而是想方設(shè)法對外借款。在西安一些大型房地產(chǎn)集團(tuán)，往往還會出現(xiàn)連鎖籌資擔(dān)保鏈，一旦“鏈”中的某一環(huán)斷裂，將會給企業(yè)經(jīng)營帶來致命的威脅。它會導(dǎo)致原有的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大化。

(3)利率與市場變動

從某種意義上說，利率和市場變動可能引起的房地產(chǎn)定價(jià)和定位的不準(zhǔn)確風(fēng)險(xiǎn)，成為企業(yè)面臨的諸多風(fēng)險(xiǎn)中最為致命的不測風(fēng)險(xiǎn)。目前，國內(nèi)與國際通貨膨脹的預(yù)期比較明顯。為了降低通貨膨脹，我國中央銀行2007年連續(xù)六次加息，而2008年的預(yù)期加息行為也比較顯著。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，一旦貸款利率發(fā)生增長變化，必然會增加公司的資金成本，從而抵減相應(yīng)的預(yù)期收益。如果在一定時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)投資收益不足以抵消貸款利息，則房地產(chǎn)投資將無利可圖。同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場定位也成為影響企業(yè)市場風(fēng)險(xiǎn)的主要因素，而價(jià)格和當(dāng)?shù)貙υ撏愴?xiàng)目的供需情況是影響其市場風(fēng)險(xiǎn)的主要原因。

2.項(xiàng)目投資的盲目性較大

西安的有些房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為，只要能夠取得土地使用權(quán)，組織施工隊(duì)按照設(shè)計(jì)圖紙施工，再投入相應(yīng)的資金，工程項(xiàng)目能夠按期交工使用，就會產(chǎn)生相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益。因此，不少房地產(chǎn)企業(yè)紛紛化費(fèi)巨額資金購置土地使用權(quán)，進(jìn)行所謂的“圈地運(yùn)動”。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有對開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目從征地的成本上、資金的運(yùn)作方面、經(jīng)濟(jì)效益的回報(bào)率方面上做出細(xì)致的財(cái)務(wù)預(yù)算，那么企業(yè)就無法確立目標(biāo)利潤，更談不上各項(xiàng)成本指標(biāo)的測算及分解落實(shí)工作。這可能造成項(xiàng)目投資的盲目操作，從而加大項(xiàng)目投資的成本。

3.項(xiàng)目經(jīng)營過程缺乏理財(cái)依據(jù)

西安的有些房地產(chǎn)企業(yè)，只注重工程的進(jìn)度和質(zhì)量，忽視了財(cái)務(wù)部門的事中監(jiān)督職能，沒有發(fā)揮財(cái)務(wù)部門自身擁有的優(yōu)勢。在工程項(xiàng)目的成本核算上過于簡單、粗糙，沒有針對自己企業(yè)的特點(diǎn)進(jìn)行成本管理，忽視了內(nèi)部各職能部門進(jìn)行全過程成本核算的重要作用。這導(dǎo)致成本管理工作與財(cái)務(wù)預(yù)算偏離差大，影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

4.沒有正確處理消費(fèi)與積累的關(guān)系

西安的房地產(chǎn)企業(yè)基本上屬于高利潤行業(yè)。許多房地產(chǎn)企業(yè)在獲得高額收益之后，大大提高員工的薪酬待遇，尤其是管理層的薪酬水平。但是，當(dāng)前我國東部、南部的房地產(chǎn)企業(yè)大力進(jìn)軍西部。它們擁有較高的管理水平、技術(shù)設(shè)備，這對西部的房地產(chǎn)企業(yè)造成巨大的挑戰(zhàn)和壓力。如果西安的房地產(chǎn)企業(yè)不能正確處理好自身內(nèi)部的消費(fèi)與積累的關(guān)系，在分配環(huán)節(jié)耗費(fèi)資金較多，必然給自己的進(jìn)一步發(fā)展帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

5.財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)低下，缺乏財(cái)務(wù)管理意識

西安的很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部財(cái)權(quán)主要集中在關(guān)鍵人物手中。他們要么過于注重控制，要么疏于管理。而企業(yè)的財(cái)務(wù)人員的工作僅僅局限在登記賬簿的范圍內(nèi)，沒有全面發(fā)揮財(cái)會人員的財(cái)務(wù)管理職能。同時(shí)，財(cái)務(wù)人員的房地產(chǎn)專業(yè)知識缺乏，會計(jì)實(shí)務(wù)水平不高。

三、西安房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制措施

由于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對較大，因此應(yīng)加強(qiáng)對其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的動態(tài)管理。也就是說，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在籌資環(huán)節(jié)、投資環(huán)節(jié)、經(jīng)營環(huán)節(jié)、利潤分配環(huán)節(jié)，以及和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的其他環(huán)節(jié)，全方位、多層次地對其可能發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全過程的預(yù)測和管理，以便將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在最小程度的范圍內(nèi)，以促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。

1.針對籌資環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

(1)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)

一般而言，隨著負(fù)債比例的上升，企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會逐漸加大。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權(quán)進(jìn)行銀行貸款，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的作用；另一方面，應(yīng)把債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在企業(yè)可以接受的范圍內(nèi)。企業(yè)要安排適當(dāng)?shù)呢?fù)債比例，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)。通過合理安排企業(yè)權(quán)益資金與債務(wù)資金的比例關(guān)系，使它們達(dá)到理想組合。

(2)縮短預(yù)售時(shí)間，減少款項(xiàng)回收風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)具有投資品和消費(fèi)品的二元性，因而房地產(chǎn)投資回收的不確定性較大。另外，房地產(chǎn)投資還涉及政策法規(guī)、金融動向、區(qū)域供求狀況、需方消費(fèi)傾向等各個(gè)方面，因而易受各因素變動影響，造成變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，容易引起資金鏈斷裂。因此加強(qiáng)資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時(shí)回收相應(yīng)的款項(xiàng)，由公司統(tǒng)一調(diào)配使用，對公司的發(fā)展將是很大的資金支持。

(3)注重融資策略的創(chuàng)新

對于規(guī)模較大的西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，為了取得廣泛的資金來源，應(yīng)該在遵守國家財(cái)經(jīng)法紀(jì)的前提下，積極地、主動地探索通過發(fā)行股票、發(fā)行公司債券，并通過房地產(chǎn)信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發(fā)展資金。只有通過多種途徑籌集企業(yè)發(fā)展所需的資金，才能為企業(yè)的發(fā)展開創(chuàng)廣闊的天地。

(4)規(guī)范融資擔(dān)保，控制債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

一般的房地產(chǎn)企業(yè)都有很多下屬公司，母公司對子公司融資擔(dān)保業(yè)務(wù)時(shí)常發(fā)生。子公司合理有效地運(yùn)用融資資金，是公司整體健康發(fā)展的有力保證。母公司應(yīng)在事先調(diào)查預(yù)測的基礎(chǔ)上，制定全年融資計(jì)劃，分解下達(dá)至各子公司并列入考核指標(biāo)。有權(quán)獨(dú)立融資的子公司按照計(jì)劃融資，必須先填寫“融資擔(dān)保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產(chǎn)生的資金效益等，上報(bào)母公司確認(rèn)后，再由母公司出面進(jìn)行融資擔(dān)保。經(jīng)同意由母公司擔(dān)保融資的子公司，還必須每月上報(bào)準(zhǔn)確的融資情況報(bào)告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請、審批手續(xù)。

(5)建立西安房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)

所謂財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，就是通過設(shè)置并觀察一些敏感性財(cái)務(wù)指標(biāo)的變化，利用財(cái)會、金融、企業(yè)管理、市場營銷等方面的理論，采用比例分析、數(shù)學(xué)模型等方法，發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的風(fēng)險(xiǎn)，并向經(jīng)營者示警，從而能對企業(yè)可能或?qū)⒁媾R的財(cái)務(wù)危機(jī)進(jìn)行預(yù)測或預(yù)報(bào)的財(cái)務(wù)分析系統(tǒng)[3]。企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警通常采用定性和定量兩種方法進(jìn)行。其中定性方法包括標(biāo)準(zhǔn)化調(diào)查法、“四階段癥狀”分析法、管理評分法；而定量方法包括財(cái)務(wù)指標(biāo)分析法、盈虧平衡分析法、Z計(jì)分模型、F分?jǐn)?shù)模型。西安的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的具體情況建立相應(yīng)的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。

2.針對投資環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

房地產(chǎn)公司應(yīng)通過事先對投資項(xiàng)目進(jìn)行定性和定量分析，以及綜合評估比較，對決策過程中選定的投資方案，針對其可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)，單獨(dú)或同時(shí)采取下列措施進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防與控制:(1)合理預(yù)期投資效益，加強(qiáng)投資方案的可行性研究;(2)運(yùn)用投資組合理論，合理進(jìn)行投資組合;(3)采取風(fēng)險(xiǎn)回避措施，避免投資風(fēng)險(xiǎn);(4)積極采取其他措施，控制投資風(fēng)險(xiǎn)。

3.針對經(jīng)營環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

(1)做好房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算

全面預(yù)算作為一種管理機(jī)制，目的之一是建立有效的預(yù)算系統(tǒng)。通過該系統(tǒng)，將非正常的經(jīng)營活動控制在萌芽之中，減少企業(yè)不必要的損失。并通過滾動預(yù)算，不斷通過實(shí)際與預(yù)算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調(diào)整經(jīng)濟(jì)活動的措施，對企業(yè)潛在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行揭示和預(yù)防。同時(shí)，全面預(yù)算體系還可以初步揭示企業(yè)下一步的預(yù)計(jì)經(jīng)營情況，根據(jù)所反映出來的預(yù)算結(jié)果，預(yù)測其中的風(fēng)險(xiǎn)所在，以預(yù)先采取的風(fēng)險(xiǎn)控制措施，達(dá)到規(guī)避與化解風(fēng)險(xiǎn)的目的。

(2)財(cái)務(wù)集中管理，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

為了提高經(jīng)營效益，降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，確保財(cái)務(wù)安全，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在公司內(nèi)實(shí)施財(cái)務(wù)集中控制，體現(xiàn)財(cái)務(wù)管理功能。如果公司分權(quán)過多，則會帶來現(xiàn)實(shí)中的一系列問題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調(diào)度困難、資產(chǎn)調(diào)撥困難等，這會影響企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)揮。公司的財(cái)務(wù)管理應(yīng)集中而不能放開。只有這樣，公司才能充分利用規(guī)模優(yōu)勢，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)行財(cái)務(wù)集中控制，有利于保證公司內(nèi)部財(cái)務(wù)目標(biāo)的協(xié)調(diào)一致，減少人為控制現(xiàn)象發(fā)生，有利于實(shí)現(xiàn)公司整體利益的最大化。

(3)委派財(cái)務(wù)主管，加強(qiáng)財(cái)會監(jiān)督

對于西安的房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)而言，為保證子公司的經(jīng)營活動正常有序進(jìn)行，可以由母公司挑選優(yōu)秀財(cái)會人員經(jīng)過理論培訓(xùn)和輪崗鍛煉，以“雙向選擇”的形式，委派到下屬子公司擔(dān)任財(cái)務(wù)主管。同時(shí)賦予財(cái)務(wù)主管代表母公司行使監(jiān)督職責(zé)的必要權(quán)限，根據(jù)母公司的要求和有關(guān)制度的規(guī)定，有權(quán)對可能導(dǎo)致?lián)p失、危害投資人、債權(quán)人和職工利益的財(cái)務(wù)收支行為實(shí)行否決。通過有效監(jiān)督，化解子公司經(jīng)營活動中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(4)適時(shí)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析與監(jiān)督

進(jìn)行財(cái)務(wù)監(jiān)督的目的是為了降低成本，取得更大的經(jīng)濟(jì)效益。西安房地產(chǎn)企業(yè)不但要做好投資回收銜接和提高資金運(yùn)用效率，而且要加強(qiáng)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和方法研究。要對資金利用率、開發(fā)成本、銷售價(jià)格、費(fèi)用支出等，進(jìn)行財(cái)務(wù)指標(biāo)分析。準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)預(yù)測可以把風(fēng)險(xiǎn)降到最低限度，有效地防范、抵御各種風(fēng)險(xiǎn)。

4.針對分配環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

對西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)以經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額應(yīng)作為分配決策的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)。由于現(xiàn)金流量反映出企業(yè)在報(bào)告期內(nèi)經(jīng)營活動中現(xiàn)金收支狀況，所以現(xiàn)金流量往往比利潤更為重要。如果企業(yè)的利潤在上升，現(xiàn)金凈流量卻在減少，這說明企業(yè)當(dāng)年實(shí)際收益在下降；如果現(xiàn)金流量凈額小于同期利潤總額，則意味著本期有不真實(shí)的或未到賬的利潤存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產(chǎn)企業(yè)高級管理人員過高的薪金報(bào)酬，以便為企業(yè)的發(fā)展積累較多的資金。

5.建立健全其他預(yù)防西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部控制制度

(1)進(jìn)行市場調(diào)研，防范市場風(fēng)險(xiǎn)

西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該設(shè)立專門的市場調(diào)研機(jī)構(gòu)，經(jīng)常派人進(jìn)行市場調(diào)查，及時(shí)了解市場房地產(chǎn)的容量及波動情況，以及競爭對手、潛在競爭對手的優(yōu)劣等，掌握房地產(chǎn)市場的第一手資料。企業(yè)除了關(guān)注目前的市場，還要著眼于市場的未來需求，認(rèn)真調(diào)查市場容量和社會承受能力，以便為項(xiàng)目投資獲取信息資料。

(2)加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)的修養(yǎng)與提高

目前，西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)偏低，從而嚴(yán)重影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該高度重視財(cái)會人員的素質(zhì)培養(yǎng)，開展相關(guān)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，提高他們的業(yè)務(wù)水平，使財(cái)務(wù)人員能較好地適應(yīng)不斷出現(xiàn)的新問題和新情況，其中最為重要的是加強(qiáng)相關(guān)財(cái)務(wù)人員的職業(yè)道德水平。此外，企業(yè)可以進(jìn)行定期的考試、考核，引進(jìn)競爭機(jī)制，為從整體上提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益做出貢獻(xiàn)。

(3)建立健全財(cái)務(wù)管理制度，加強(qiáng)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制

對于西安房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員而言，應(yīng)該主動根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動及其財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)，積極探索整個(gè)經(jīng)營過程的財(cái)務(wù)管理制度，構(gòu)建內(nèi)部財(cái)務(wù)控制體系，并在實(shí)踐中根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行修訂。在企業(yè)的資金管理中，對所有的財(cái)務(wù)往來都要按照規(guī)章制度嚴(yán)格執(zhí)行，定期清查，發(fā)現(xiàn)賬實(shí)不符的要及時(shí)查明原因，落實(shí)原因。

四、結(jié)束語

總之，由于房地產(chǎn)企業(yè)獨(dú)特的經(jīng)營特點(diǎn)，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對較大。因此，強(qiáng)化對西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的研究，提高其相應(yīng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，促進(jìn)西安房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展，具有重要的意義。

參考文獻(xiàn)：

[1]姚杰:淺談房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理[J].商場現(xiàn)代化，2005（15）:125

篇5

（一）對國家宏觀調(diào)控的相關(guān)政策不夠重視

我國為了對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，接二連三出臺了一系列的政策，從多個(gè)角度對其進(jìn)行宏觀調(diào)控，但是，從目前的局勢上來看，大部分房地產(chǎn)企業(yè)還不能適應(yīng)這種調(diào)控的方式，另外，房地產(chǎn)的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)者還會出現(xiàn)對相關(guān)的調(diào)控制度會錯(cuò)意的情況，嚴(yán)重影響了企業(yè)的健康發(fā)展。

（二）稅務(wù)籌劃的目標(biāo)不明確

從目前的發(fā)展趨勢上來看，部分的房地產(chǎn)企業(yè)并沒有將稅務(wù)籌劃落實(shí)到具體的實(shí)際行動當(dāng)中去，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃具有一定的難度。另外，在為房地產(chǎn)企業(yè)做稅務(wù)籌劃時(shí)要求財(cái)務(wù)工作人員清楚的了解國家的經(jīng)濟(jì)走勢和相關(guān)的法律法規(guī)，并且需要具備敏銳的洞察力和判斷力。但是從目前房地產(chǎn)市場稅務(wù)籌劃相關(guān)工作人員的素質(zhì)水平上來看并沒有達(dá)到這一點(diǎn)的要求，因此在稅務(wù)籌劃方面缺乏整體的思路，籌劃具有片面性，稅務(wù)籌劃的目標(biāo)不明確，不能有效地降低企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的成本。

（三）稅務(wù)籌劃的方式不正確

正如上文所說，稅務(wù)籌劃相關(guān)工作人員在業(yè)務(wù)能力方面還需要進(jìn)一步提高，但是在房地產(chǎn)企業(yè)中對其培養(yǎng)的時(shí)間是很短的，因此稅務(wù)籌劃的優(yōu)秀人才較少，能夠?qū)φw局勢進(jìn)行把握的人更少，這一現(xiàn)象就會導(dǎo)致稅務(wù)籌劃的方式出現(xiàn)錯(cuò)誤，很難將相關(guān)稅務(wù)籌劃的方式與房地產(chǎn)企業(yè)的具體情況進(jìn)行結(jié)合。

（四）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識較為淡薄

從理論上來說稅務(wù)籌劃與逃稅漏稅僅有一線之隔，沒有把握好尺度很有可能會造成違法的情況發(fā)生。在房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的過程中，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識比較淡漠，主要表現(xiàn)的情況為：

1.缺乏相關(guān)的稅務(wù)籌劃經(jīng)驗(yàn)，在稅務(wù)籌劃策略方面會忽視稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范；

2.缺乏對稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的方法，沒有認(rèn)識到風(fēng)險(xiǎn)防范的重要性，在思想不夠重視，因此也不能在行為上做到對稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理。

二、完善的措施

根據(jù)上述情況可以看出，房地產(chǎn)土地增值稅面臨著眾多的問題，因此在改進(jìn)的過程中需要根據(jù)具體的問題進(jìn)行完善。

（一）密切關(guān)注國家相關(guān)政策

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國家宏觀調(diào)控的政策變化速度越來越快，作為房地產(chǎn)企業(yè)的管理者需要深刻理解國家政策的具體情況，能夠預(yù)測到國家對房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)控的動向，積極地進(jìn)行稅務(wù)籌劃，提高對國家宏觀環(huán)境的適應(yīng)能力。

（二）明確相關(guān)的稅務(wù)籌劃目標(biāo)

房地產(chǎn)企業(yè)管理需要對稅務(wù)籌劃目標(biāo)進(jìn)行明確地規(guī)定，規(guī)定的制定實(shí)施需要在項(xiàng)目處理的階段進(jìn)行明確。另外，土地增值稅的籌劃方式需要進(jìn)行事前籌劃，只有這樣才能夠把握最佳的籌劃時(shí)機(jī)，達(dá)到籌劃的目標(biāo)。

（三）提高相關(guān)工作人員稅務(wù)籌劃的能力

需要從業(yè)務(wù)知識和業(yè)務(wù)技能方面對相關(guān)工作人員稅務(wù)籌劃的能力進(jìn)行提高，使其掌握相關(guān)的稅務(wù)籌劃的策略，提高風(fēng)險(xiǎn)防范的意識，只有這樣才能夠充分發(fā)揮出稅務(wù)籌劃的重要作用。以湖南省綠地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為例，其可以在以下幾個(gè)方面進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃：

篇6

包含在清算的項(xiàng)目之中，但是已扣除的金額一定要嚴(yán)格按照相關(guān)文件上的規(guī)定進(jìn)行歸類集合，再按照起哦實(shí)際的成本費(fèi)用進(jìn)行合理的分配；另外，對于扣除的金額一定要提供其有效且合法的憑證進(jìn)行證明，否則一律不能記在扣除的金額之中。

2.土地增值稅應(yīng)納稅金額計(jì)算

房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的征收過程中一般會采用兩種計(jì)算方法：一是按照其開發(fā)的房屋面積分開項(xiàng)目來計(jì)算其增值額和增值率，其增值稅的計(jì)算則要使用與之相應(yīng)的使用稅率來進(jìn)行；二是先整體計(jì)算增值額的增值率，將增值稅進(jìn)行確定，然后再使用面積分別計(jì)算其土地的增值稅。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說在增值稅的計(jì)算時(shí)可以先通過預(yù)算來將兩種計(jì)算結(jié)果進(jìn)行橫向縱向的對比，然后取有利于企業(yè)的計(jì)算方法進(jìn)行清算操作。

3.土地增值稅清算審核鑒證

國家在《土地增值稅鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》明確要求，在清算土地增值稅時(shí)一定要附送稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)所出具的清算鑒證報(bào)告，作為稅務(wù)機(jī)關(guān)的工作人員也要對其所呈現(xiàn)的清算鑒證報(bào)告進(jìn)行審核，審核的內(nèi)容一方面是內(nèi)容是否完整，鑒證報(bào)告是否合法，另外就是其格式是否合乎規(guī)范，內(nèi)容之間的聯(lián)系和銜接是否邏輯清晰等。6.土地增值稅的申請清算清算有細(xì)分為兩種：要求清算和自行清算。要求清算就是納稅人（房企）在受到稅務(wù)機(jī)關(guān)的書面通知之后按照稅務(wù)部門要求的清算內(nèi)容進(jìn)行清算的操作；自行清算顧名思義就是房企自己將清算所需要的所有資料和鑒證報(bào)告全部準(zhǔn)備完畢，然后在稅收部門所規(guī)定的時(shí)間限定之內(nèi)向稅收部門主動提出增值稅的清算請求。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算中的問題

1.計(jì)算方式復(fù)雜

在對土地增值稅的計(jì)算時(shí)一般采用超率累進(jìn)稅的方法進(jìn)行，因此清算過程中所涉及的內(nèi)容也比較多，比如企業(yè)銷售收入的總金額、扣除的項(xiàng)目和需要交納的稅金等三個(gè)部分。三部分任何一個(gè)部分的核算難度和復(fù)雜程度都比較高，更何況是要清算全部的三項(xiàng)內(nèi)容，這就表明需要耗費(fèi)許多人力物力，對于那些業(yè)務(wù)繁雜、產(chǎn)品開發(fā)周期較長、投資的活動更為復(fù)雜的企業(yè)來說，要對其每一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行清算，所要耗費(fèi)的人力和物力和可操作性上君是一個(gè)難題。

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目的特殊性

房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)的產(chǎn)品銷售類公司有著一些明顯的區(qū)別。在市場經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下，為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)越來越多的房地產(chǎn)項(xiàng)目更趨向于合作開發(fā)。為了鉆政策的孔子甚至可以臨時(shí)組間一個(gè)空殼的建設(shè)公司，在項(xiàng)目完工之后直接進(jìn)行注銷，所以導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的賬目越發(fā)的復(fù)雜和混亂，經(jīng)過長時(shí)間的清算終于得出最終結(jié)果時(shí)，兩家或者多家企業(yè)早已分道揚(yáng)鑣，不知所蹤導(dǎo)致稅款追繳困難。

3.資料和鑒證報(bào)告不規(guī)范

稅收部門對于房地產(chǎn)企業(yè)所呈現(xiàn)的相關(guān)資料和鑒證報(bào)告要求內(nèi)容準(zhǔn)確合理，格式規(guī)范。但是某些中介鑒證報(bào)告機(jī)構(gòu)的人員專業(yè)技能不過關(guān)，導(dǎo)致企業(yè)所委托出具的報(bào)告不合乎規(guī)范，因此在具體其清算過程中需要稅務(wù)部門進(jìn)一步的進(jìn)行審核和修改，影響其工作人員的進(jìn)度，也給清算工作增加了難度。

4.故意逃避和拖延

部分企業(yè)為了增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，采用違法的手段進(jìn)行逃稅和漏稅操作，一般慣用的手段是分期開發(fā)和保留尾盤等方式，另外還有可能在財(cái)務(wù)會計(jì)賬目上進(jìn)行改動，一般的對于房地產(chǎn)企業(yè)其項(xiàng)目銷售比例在超過85%以上則需要繳的稅金，而通過做假賬的方式可以人為的將銷售比降低到85%以下，這樣按照規(guī)定不必進(jìn)行稅務(wù)清算。

5.收入確認(rèn)不規(guī)范

企業(yè)的收入在確認(rèn)上不夠規(guī)范，主要的表現(xiàn)為對工程款推遲結(jié)算，不能夠及時(shí)的將預(yù)收的房款和當(dāng)期的銷售所得的房款進(jìn)行轉(zhuǎn)入和登記；或者將房子的銷售款當(dāng)成建筑施工的工程款進(jìn)行轉(zhuǎn)償；刻意的降低房價(jià)來間接的降低增值稅的稅基額度等。上述這些問題均是影響房企土地增值稅正常、及時(shí)、準(zhǔn)確、公正的清算的原因，從而使國家的利益受到損傷，需要嚴(yán)厲打擊。

三、做好房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作的措施

1.提高清算工作的準(zhǔn)確性

在對房地產(chǎn)公司進(jìn)行土地增值稅的清算時(shí)，首先將清算的對向進(jìn)行區(qū)分，將該企業(yè)的產(chǎn)品分布全部了解清楚，同時(shí)要將其銷售的總收入金額進(jìn)行準(zhǔn)確的核算。在清算完畢之后對于目前未清算且剛銷售的房源也要進(jìn)行土地增值稅的核算，并要求企業(yè)及時(shí)繳納該部分的稅金。

2.準(zhǔn)確計(jì)算工程項(xiàng)目的竣工面積

稅收部門對于房企中那些非貨幣轉(zhuǎn)讓的房源，比如用于投資或者贈送只要房源的所有權(quán)完成轉(zhuǎn)移，那么就應(yīng)該當(dāng)成其銷售完畢，然后征收稅金。

3.房源銷售收入的確定

在進(jìn)行銷售收入的確定時(shí)，為防止其故意降價(jià)，可以將企業(yè)的房源價(jià)格進(jìn)行橫向?qū)Ρ?，在了解市場的均價(jià)之后然后有一個(gè)相對較為準(zhǔn)確的判斷，同時(shí)對于其銷售方式要清楚的了解，避免房企依靠預(yù)售等方式來拖延土地增值稅的繳納。

4.嚴(yán)格控制扣除項(xiàng)目審核

同樣為了漏稅部分企業(yè)甚至鋌而走險(xiǎn)通過虛開發(fā)票等方式來擴(kuò)大自己的建筑成本，從而造成微利或者虧損的假象，所以稅收部門在審核時(shí)要對其所開出的發(fā)票進(jìn)行審核，確保其真實(shí)性然后控制扣除項(xiàng)目的金額。

5.把握成本控制分?jǐn)?/p>

房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本費(fèi)分?jǐn)偟囊罁?jù)是按照建筑面積進(jìn)行的，因此在清算時(shí)一定要遵循其相關(guān)的原則處理，避免所應(yīng)征收的稅款出現(xiàn)流失。

6.土地增值稅的計(jì)算過程要規(guī)范

土地增值稅的清算和審核過程非常的復(fù)雜，稍不注意便會導(dǎo)致錯(cuò)誤的出現(xiàn)，稅務(wù)機(jī)關(guān)的工作人員一定要嚴(yán)格按照相關(guān)的規(guī)定堅(jiān)決執(zhí)行，確保稅收的清算過程規(guī)范科學(xué)。

7.提高清算工作的質(zhì)量

清算工作質(zhì)量的提高要從稅收工作人員抓起，稅收部門在聘用人員時(shí)務(wù)必要提高門檻和，加強(qiáng)對專業(yè)技能的考核制度，確保每一位工作人員熟知并掌握會計(jì)制度、財(cái)務(wù)制度和稅收制度，保證每一項(xiàng)核算的結(jié)果的真實(shí)和準(zhǔn)確。

篇7

一般而言，世界各國對中小企業(yè)的界定都采用定量和定性兩種方法，其中以定量界定為主，輔以定性界定。因此本文將通過我國對中小企業(yè)的界定標(biāo)準(zhǔn)，為中小房地產(chǎn)企業(yè)的界定提供參照標(biāo)準(zhǔn)。中小企業(yè)概念的界定是開展中小企業(yè)研究的基礎(chǔ)，也是政府制定中小企業(yè)政策的依據(jù)，更是關(guān)系到中小企業(yè)業(yè)主的自身利益和中小企業(yè)的發(fā)展問題，所以首先對中小企業(yè)概念界定是必要的。然而中小企業(yè)是一個(gè)相對的、比較模糊的概念，國際上并無一個(gè)確切的、統(tǒng)一的定義，在理論上和實(shí)踐上對其進(jìn)行精確界定都是非常困難的。中小企業(yè)的定量界定可以從雇員人數(shù)標(biāo)準(zhǔn)、資產(chǎn)（資本）額標(biāo)準(zhǔn)、營業(yè)額標(biāo)準(zhǔn)等方面進(jìn)行界定，而定性的界定標(biāo)準(zhǔn)的本質(zhì)特征為獨(dú)立所有、自主經(jīng)營和較小的市場份額，此外還包括活動范圍有限、業(yè)主直接管理等。

2.1.1.1中小企業(yè)的絕對概念

中小企業(yè)是與大企業(yè)相對的集合性概念。在劃分大企業(yè)和中小企業(yè)這兩個(gè)子集的標(biāo)準(zhǔn)，即企業(yè)規(guī)模的背后，起決定作用的因素是生產(chǎn)技術(shù)條件，但生產(chǎn)技術(shù)條件是受生產(chǎn)力發(fā)展水平、企業(yè)所屬行業(yè)等多種因素的制約，這樣，中小企業(yè)可用函數(shù)表示為:MSE=f(i,t,s)上式中：i(industrial)代表行業(yè)變量t(time)代表時(shí)間變量s(site)代表國家、區(qū)域等變量可見，自變量不同，中小企業(yè)的概念就不會相同，因此，中小企業(yè)這一概念具有多重相對性。

2.1.1.2中小企業(yè)的相對概念

目前世界各國對中小企業(yè)的界定尚無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，而且每一個(gè)國家在各個(gè)歷史時(shí)期的劃分標(biāo)準(zhǔn)也是有一定差異的。主要有三方面的原因:第一，不同國家和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)水平不一樣，中小企業(yè)所處的經(jīng)濟(jì)環(huán)境也有所差異，因此不可能在中小企業(yè)的界定標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成一致；第二，即使在同一國家和地區(qū)，有關(guān)中小企業(yè)的界定和劃分標(biāo)準(zhǔn)也會因經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的變化而發(fā)生相應(yīng)的改變，不同發(fā)展階段的標(biāo)準(zhǔn)不可能一成不變；第三，企業(yè)本身的發(fā)展是動態(tài)和復(fù)雜的，其中包含多方面的因素和條件，很難找到一個(gè)統(tǒng)一的、完整的標(biāo)準(zhǔn)或指標(biāo)把這些因素全部包含進(jìn)來。11從世界范圍來看，盡管大多數(shù)國家在大、中、小企業(yè)的劃分標(biāo)準(zhǔn)方面并不完全一致，但是歸納起來，劃分的標(biāo)準(zhǔn)不外乎以下三類：（1）按企業(yè)的雇用人數(shù)劃分；（2）按企業(yè)的經(jīng)營能力劃分(如產(chǎn)值或銷售額)；（3）按企業(yè)的固定資產(chǎn)價(jià)值劃分。我國關(guān)于中小企業(yè)的劃分經(jīng)歷了一個(gè)不斷調(diào)整的過程。50年代主要是按照企業(yè)職工人數(shù)來劃分，1962年改為主要依據(jù)固定資產(chǎn)價(jià)值，1978年國家計(jì)委把企業(yè)規(guī)模的劃分標(biāo)準(zhǔn)改為企業(yè)的年綜合生產(chǎn)能力，1998年國家有關(guān)部門又對1978年的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了修改和補(bǔ)充，頒布了《大中小型企業(yè)劃分標(biāo)準(zhǔn)》，按企業(yè)生產(chǎn)規(guī)模把企業(yè)劃分為特大型、大型（細(xì)分為大一、大二兩類）、中型（細(xì)分為中一、中二兩類）和小型。1992年國家經(jīng)貿(mào)委了全國劃分工業(yè)企業(yè)規(guī)模的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定不論企業(yè)隸屬于哪個(gè)部門，均按在其所屬行業(yè)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，如電子部門所屬的儀器、儀表行業(yè)企業(yè)均按機(jī)械工業(yè)行業(yè)中儀器儀表企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。1999年6月，國家修訂了工業(yè)企業(yè)劃分標(biāo)準(zhǔn)。新標(biāo)準(zhǔn)與舊標(biāo)準(zhǔn)的主要區(qū)別有二，一是不再沿用行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，而采取不分行業(yè)的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn):二是不再將企業(yè)劃分為特大型、大一型、大二型、中一型、中二型和小型六級，而只分為特大、大、中、小四級，其標(biāo)準(zhǔn)分別為年銷售收入和資產(chǎn)總額為50億元以上，5億元及以上，5000萬元以上，5000萬元以下。2003年2月國家經(jīng)貿(mào)委、國家計(jì)委、國家財(cái)政部、國家統(tǒng)計(jì)局共同研究制定的新的大中小型企業(yè)劃分標(biāo)準(zhǔn)出臺:(1)工業(yè)：職工人數(shù)2000人以下，或銷售額30000萬元以下，或資產(chǎn)總額為40000萬元以下。中型企業(yè)須同時(shí)滿足職工人數(shù)300人及以上，銷售額3000萬元及以上，資產(chǎn)總額4000萬元及以上；其余為小型企業(yè)。(2)批發(fā)和零售業(yè)：職工人數(shù)500人以下，或銷售額15000萬元以下。其中，中型企業(yè)須同時(shí)滿足職工人數(shù)100人及以上，銷售額1000萬元及以上；其余為小型企業(yè)。批發(fā)業(yè)中小型企業(yè)須符合以下條件：職工人數(shù)200人以下，或銷售額30000萬元以下。其中，中型企業(yè)須同時(shí)滿足職工人數(shù)100人及以上，銷售額3000萬元及以上；其余為小型企業(yè)。(3)住宿和餐飲業(yè)：職工人數(shù)800人以下，或銷售額15000萬元以下。其中，中型企業(yè)須同時(shí)滿足職工人數(shù)400人及以上，銷售額3000萬元及以上；其余為小型企業(yè)。

2.1.2中小房地產(chǎn)企業(yè)的界定

中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的評價(jià)，是借助能夠反映中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭能力的因素指標(biāo)，給予權(quán)重賦值，對中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力水平進(jìn)行評估的過程。因此，研究之前必須對中小房地產(chǎn)企業(yè)的概念有明晰的界定。根據(jù)世界上通用的及國內(nèi)有關(guān)的中小企業(yè)的界定方法，下面給出我國對中小型房地產(chǎn)企業(yè)的界定標(biāo)準(zhǔn)。由于我國房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，因此對中小型房地產(chǎn)企業(yè)（SmallandMedium-sizedRealEstateEnterprises，簡稱SMREE）的界定也相對較晚。2003年為了對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會計(jì)信息統(tǒng)計(jì)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化管理，國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會對房地產(chǎn)行業(yè)設(shè)置了劃分大、中、小型的分類標(biāo)準(zhǔn)（草案）（國資廳評價(jià)函[2003]327號）。12該標(biāo)準(zhǔn)從從業(yè)人員數(shù)量、銷售額兩方面進(jìn)行了定量界定，規(guī)定見下表2-1：表2-1大、中、小型房地產(chǎn)企業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)企業(yè)類型從業(yè)人數(shù)銷售額（萬元）大型房地產(chǎn)企業(yè)≥200≥1500中型房地產(chǎn)企業(yè)100—2001000—1500小型房地產(chǎn)企業(yè)＜100＜1000本文結(jié)合房地產(chǎn)的行業(yè)特性，給出中小房地產(chǎn)企業(yè)的界定為：中小房地產(chǎn)企業(yè)是指規(guī)模較小（開發(fā)面積小于十萬平方米）、員工較少（200人以下）、或銷售額在15000萬以下的房地產(chǎn)企業(yè)。其中，中型房地產(chǎn)企業(yè)必須同時(shí)滿足從業(yè)人數(shù)100人及以上，銷售額在1000萬元以上；其余為小型房地產(chǎn)企業(yè)。具有2級以下房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)。

2.2企業(yè)競爭力評價(jià)的理論及相關(guān)方法

2.2.1評價(jià)理論

篇8

1利益相關(guān)者與房地產(chǎn)企業(yè)信譽(yù)

利益相關(guān)者（stakeholder）是從股東（shareholder）一詞套用而來的。1963年，斯坦福研究院的一些學(xué)者受“sharehold?鄄er”的啟發(fā)，他們利用“stakeholder”表示與企業(yè)有密切關(guān)系的所有人，并給出利益相關(guān)者的定義是：對企業(yè)來說存在這樣一些利益群體，如果沒有他們的支持，企業(yè)就無法生存。隨著經(jīng)濟(jì)全球化和企業(yè)間競爭的日益激烈，從“是否影響企業(yè)生存”的角度界定利益相關(guān)者有一定的局限性。1984年美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家Freeman給出了一個(gè)廣義的定義，他認(rèn)為“利益相關(guān)者是那些影響企業(yè)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)或受企業(yè)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)過程影響的任何個(gè)人和團(tuán)體”。該定義啟發(fā)人們思考企業(yè)與利益相關(guān)者之間的相互影響，同時(shí)大大擴(kuò)展了利益相關(guān)者的內(nèi)涵。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是一種集房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等職能于一體的綜合性企業(yè)組織。其利益相關(guān)者除了影響企業(yè)持續(xù)生存的開發(fā)商、投資者、建筑企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)、員工、顧客之外，還將政府有關(guān)部門、社區(qū)等實(shí)體納入了利益相關(guān)者管理的研究范疇。

所謂房地產(chǎn)企業(yè)信譽(yù)是指“對房地產(chǎn)企業(yè)過去行為和未來前景的綜合陳述，它反映了利益相關(guān)者如何評價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)提供有價(jià)值成果的能力”。當(dāng)利益相關(guān)者認(rèn)為這些期望的結(jié)果不能被提供時(shí)，對房地產(chǎn)企業(yè)信譽(yù)的損害表現(xiàn)在收益的枯竭、融資能力的降低和對現(xiàn)有和潛在雇員吸引力的減弱，這些負(fù)面影響將轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)回報(bào)和投資者價(jià)值的降低。這種具有波動性的企業(yè)價(jià)值稱為信譽(yù)資本，它是一種處于風(fēng)險(xiǎn)中的企業(yè)市場價(jià)值。信譽(yù)資本的風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生于與利益相關(guān)者的日常交往中，它隨著利益相關(guān)者表達(dá)或撤銷對房地產(chǎn)企業(yè)的支持而波動。比如信譽(yù)資本會隨著金融分析家和新聞記者稱贊房地產(chǎn)企業(yè)或推薦其股票而增長，隨著利益相關(guān)者對企業(yè)管理者、企業(yè)產(chǎn)品、企業(yè)遠(yuǎn)景或企業(yè)工作失去信心而減少。因此，房地產(chǎn)企業(yè)信譽(yù)資本依賴于利益相關(guān)者的支持。每個(gè)利益相關(guān)者群體都是需要管理的信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)源。

2利益相關(guān)者對房地產(chǎn)企業(yè)信譽(yù)的威脅

房地產(chǎn)企業(yè)的主要利益相關(guān)者包括開發(fā)商、投資者、建筑企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、員工、顧客等，企業(yè)管理者的關(guān)鍵任務(wù)是管理來自這些利益相關(guān)者的信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.1來自于開發(fā)商：房地產(chǎn)糾紛的威脅

近年來，隨著生活水平的提高、住房制度改革及住房金融體系的完善，極大地刺激了居民對住房的消費(fèi)需求，據(jù)統(tǒng)計(jì)調(diào)查表明，居民對住房的需求還將逐年遞增。這一狀況，進(jìn)一步促使大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，而隨著法制、法規(guī)的不斷完善，居民在購房過程中合同意識與權(quán)利意識的逐步提高，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)存在的問題也越來越多，糾紛也日益增多。是否具有合法完備的土地審批手續(xù)和系統(tǒng)的規(guī)劃、能否確保房產(chǎn)的質(zhì)量、是否講誠信都將決定能否產(chǎn)生房地產(chǎn)糾紛。

2.2來自于投資者：降低價(jià)值的威脅

當(dāng)投資者不滿地談?wù)撃撤康禺a(chǎn)企業(yè)或賣掉其股票，進(jìn)而導(dǎo)致企業(yè)市場價(jià)值下降時(shí)，企業(yè)信譽(yù)資產(chǎn)則受到了威脅。投資者通?；趦蓚€(gè)準(zhǔn)則來評價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值，即該企業(yè)以往的獲利能力和未來收益前景。如果房地產(chǎn)企業(yè)以往的獲利能力越大和越穩(wěn)定，則其價(jià)值越大。由企業(yè)核心業(yè)務(wù)產(chǎn)生的預(yù)期現(xiàn)金流越大，投資者對企業(yè)未來前景的評價(jià)越好。

2.3來自于建筑企業(yè)：不合作的威脅

房地產(chǎn)品，作為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的對象，是由某個(gè)建筑企業(yè)生產(chǎn)的，不論該建筑企業(yè)是作為房地產(chǎn)企業(yè)的附屬機(jī)構(gòu)，還是已經(jīng)成為獨(dú)立于房地產(chǎn)企業(yè)的單獨(dú)的組織。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該重視與這個(gè)合作者的關(guān)系。當(dāng)合作者撤消合約、終止關(guān)鍵的產(chǎn)品流、服務(wù)流或資源流時(shí)，企業(yè)的信譽(yù)將受到威脅。

2.4來自于物業(yè)管理企業(yè)：服務(wù)不善的威脅

完善的服務(wù)與物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的價(jià)值延伸。物業(yè)管理一度作為房地產(chǎn)企業(yè)的一項(xiàng)內(nèi)在職能，隨著市場的逐步完善，管理水平的不斷提高，業(yè)主客戶對物業(yè)管理內(nèi)涵、需求的細(xì)化與深入，物業(yè)管理成為新興的服務(wù)行業(yè)。然而，部分物業(yè)管理企業(yè)對自己職能的認(rèn)識仍存在誤區(qū)，服務(wù)意識不強(qiáng)，甚至還存在亂收費(fèi)卻不為業(yè)主服務(wù)的現(xiàn)象，將直接影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)和社會效益的實(shí)現(xiàn)。

2.5來自于員工：不良行為的威脅

員工言行對其企業(yè)信譽(yù)資本具有最大的潛在影響。他們的工作質(zhì)量影響著提供給消費(fèi)者的產(chǎn)品和服務(wù)的質(zhì)量。當(dāng)他們與顧客、同事和朋友交往時(shí)，會形成有效的或好或壞的口頭傳播。員工的不良行為是指員工的自利行為，它與企業(yè)的策略不一致，不符合企業(yè)的長期利益。

2.6來自于顧客：誤解的威脅

如果顧客對企業(yè)或其產(chǎn)品有負(fù)面感覺，則它的銷售額和利潤必定滑坡。來自顧客的對信譽(yù)資產(chǎn)的基本威脅是誤解，顧客從企業(yè)購買的產(chǎn)品越復(fù)雜越重要越昂貴，顧客就越依賴于企業(yè)對如何使用這些產(chǎn)品的指導(dǎo)，所以企業(yè)就越易受到誤解的傷害。

2.7來自于政府有關(guān)部門：強(qiáng)行管制的威脅

房地產(chǎn)企業(yè)要想存在并很好地發(fā)展，必須首先嚴(yán)格遵守國家的憲法及相關(guān)法律、法規(guī)。在此基礎(chǔ)上，要注重協(xié)調(diào)好與政府部門的關(guān)系。政府執(zhí)法者通過發(fā)動調(diào)查和強(qiáng)制行動將會極大地威脅到企業(yè)的信譽(yù)資本。特別是房地產(chǎn)企業(yè)，屬于政策性很強(qiáng)或提供風(fēng)險(xiǎn)高的產(chǎn)品或服務(wù)的企業(yè)之列，更容易受到傷害。

2.8來自于金融機(jī)構(gòu)：不支持的威脅

房產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，資金是其項(xiàng)目進(jìn)行的重要保證，其資金來源渠道通常有：房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金；金融信貸，包括銀行信貸、股票債券、信托基金等；社會集資及其他方式。可見，房地產(chǎn)企業(yè)要確保暢順的融資渠道，必須取得金融機(jī)構(gòu)的支持，與銀行等金融機(jī)構(gòu)建立良好的合作關(guān)系，遵循誠信的原則，以確保項(xiàng)目開發(fā)階段取得開發(fā)貸款與流動資金貸款，在房產(chǎn)銷售階段取得個(gè)人住房按揭貸款。

2.9來自地方社區(qū)：不合慣例的威脅

房地產(chǎn)企業(yè)的行為不會是孤立的，必然會對某個(gè)地方社區(qū)產(chǎn)生影響，或積極的或消極的。當(dāng)諸如房型設(shè)計(jì)、自然環(huán)境、人文環(huán)境與社區(qū)要求不相符時(shí)，就會反饋到企業(yè)去，影響到企業(yè)的發(fā)展。

2．10來自媒體：暴光的威脅

媒體對房地產(chǎn)企業(yè)行為的正面報(bào)道能提高企業(yè)信譽(yù)，但負(fù)面暴光更容易傷害房地產(chǎn)企業(yè)的信譽(yù)?？傊?，企業(yè)的新聞價(jià)值越大，越能引起媒體的注意，企業(yè)所接受到媒體報(bào)道范圍也越大。對此，房產(chǎn)企業(yè)務(wù)必避免房地產(chǎn)糾紛的出現(xiàn)，力爭從積極的方面引起媒體的注意，從而進(jìn)一步提高房地產(chǎn)企業(yè)的聲譽(yù)。

3為提高房地產(chǎn)企業(yè)信譽(yù)，加強(qiáng)利益相關(guān)者管理而采取的對策

3.1充分認(rèn)識各利益相關(guān)者在房地產(chǎn)企業(yè)中的權(quán)利，并對不同的利益相關(guān)者采取不同管理策略

利益相關(guān)者之所以對房地產(chǎn)企業(yè)擁有不可忽視的影響，是因?yàn)槠鋵Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)擁有法定的利益和權(quán)利要求。不同的利益相關(guān)者，擁有不同的角色定位和行為標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)企業(yè)管理者必須認(rèn)真探討和分析不同利益相關(guān)者的各種利益和權(quán)利，并在房地產(chǎn)企業(yè)決策和各項(xiàng)活動中考慮這些利益和權(quán)利，以便獲得利益相關(guān)者對該企業(yè)的滿意感覺，對房地產(chǎn)企業(yè)信譽(yù)產(chǎn)生積極的影響。

因而，為降低企業(yè)信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)，必須加強(qiáng)利益相關(guān)者管理，對利益相關(guān)者做出是否易于合作的細(xì)分是非常重要的。一般來說開發(fā)商、投資者、建筑企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)、員工等的經(jīng)濟(jì)利益與企業(yè)密切相關(guān)，他們與企業(yè)之間有天然的合作關(guān)系，更容易選擇對企業(yè)的支持，因此應(yīng)盡可能吸收他們參與企業(yè)的經(jīng)營決策。新聞媒體等與房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)系往往是非合作的，甚至是對立的。而金融機(jī)構(gòu)、地方社區(qū)和政府管理部門與企業(yè)的關(guān)系比較復(fù)雜，在不同情況下他們會采取支持和合作行為或威脅和限制行為。對后兩類利益相關(guān)者，房地產(chǎn)企業(yè)必須慎重處理與他們的關(guān)系，提高他們的支持和合作力度。

3.2實(shí)施房地產(chǎn)企業(yè)公益活動計(jì)劃，提高房地產(chǎn)企業(yè)信譽(yù)

信譽(yù)是隨著利益相關(guān)者對企業(yè)言行的理解和在多年努力的基礎(chǔ)上形成的，短時(shí)間內(nèi)迅速建立一個(gè)良好的企業(yè)信譽(yù)的想法是不現(xiàn)實(shí)的，因此應(yīng)不斷地對公益活動進(jìn)行投資或盡義務(wù)。實(shí)施房地產(chǎn)企業(yè)公益活動計(jì)劃是房地產(chǎn)企業(yè)用于管理來自利益相關(guān)者的信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)的一項(xiàng)戰(zhàn)略性工具。房地產(chǎn)企業(yè)公益活動包括社區(qū)發(fā)展計(jì)劃、慈善救濟(jì)活動、志愿者活動和捐贈等。通過從事公益活動，加強(qiáng)企業(yè)與利益相關(guān)者之間的友好關(guān)系，有助于企業(yè)減少信譽(yù)威脅，進(jìn)而增強(qiáng)公司吸引資金、強(qiáng)化業(yè)績和提高競爭力的能力。

參考文獻(xiàn)

1趙德志.利益相關(guān)者———企業(yè)管理的新概

念［J］．遼寧大學(xué)學(xué)報(bào)（哲學(xué)社會科學(xué)版），

篇9

不同收益模式的概念與特點(diǎn)

從世界范圍內(nèi)看,以物業(yè)開發(fā)和投資為主營業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)具有三種典型的收益模式:其一是物業(yè)銷售收益模式;其二是物業(yè)租賃收益模式;其三是混合型收益模式。

收益模式的概念界定

所謂“物業(yè)銷售收益模式”是指房地產(chǎn)企業(yè)通過籌集資金、購買土地、設(shè)計(jì)建造、市場營銷等環(huán)節(jié),最終以銷售方式獲取房地產(chǎn)投資收益;所謂“物業(yè)租賃收益模式”是指房地產(chǎn)企業(yè)自行開發(fā)建設(shè)或者直接購買物業(yè)的所有權(quán)后,通過宣傳推廣、招商談判、租約簽訂等環(huán)節(jié),最終以租賃方式獲取房地產(chǎn)投資收益;所謂“混合型收益模式”是前兩種收益模式的結(jié)合,是一種物業(yè)銷售和物業(yè)租賃并舉的收益模式。

由上可見,本文所指的收益模式并不針對具體的開發(fā)項(xiàng)目或物業(yè)類型,而是指一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在市場動態(tài)發(fā)展過程中,為了獲取良好的經(jīng)營績效和長遠(yuǎn)的發(fā)展機(jī)會所選擇的收益模式。

收益模式的比較分析

不同收益模式對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營績效有不同的影響,表1從多方面對物業(yè)銷售收益模式和物業(yè)租賃收益模式進(jìn)行比較。

所有權(quán)物業(yè)銷售收益模式在銷售完成后,將物業(yè)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移到買方手中,因此房地產(chǎn)企業(yè)沒有獲得物業(yè)的所有權(quán)。反映在企業(yè)資產(chǎn)中的主要項(xiàng)目為在建工程。相反,物業(yè)租賃收益模式則保留了房地產(chǎn)企業(yè)對物業(yè)的所有權(quán),所有已租賃物業(yè)都屬于企業(yè)的資產(chǎn)。

資金周轉(zhuǎn)速度在物業(yè)銷售收益模式下,物業(yè)價(jià)值一次性實(shí)現(xiàn),因此可以立即將投資收益投入到擴(kuò)大再生產(chǎn)過程,該模式有效的提高了資金周轉(zhuǎn)速度。相反,在物業(yè)租賃收益模式下,物業(yè)價(jià)值在長期內(nèi)實(shí)現(xiàn),資金周轉(zhuǎn)速度相對較慢。

收益穩(wěn)定性在物業(yè)銷售收益模式下,現(xiàn)金流入在物業(yè)銷售時(shí)完成,并受工程建設(shè)、銷售狀況、市場價(jià)格影響較大,因此收益不穩(wěn)定。相反,物業(yè)租賃收益模式可以通過租賃合同獲得中長期的穩(wěn)定收益。

流動性風(fēng)險(xiǎn)在物業(yè)銷售收益模式下,一旦房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)過程中遇到資金短缺等流動性風(fēng)險(xiǎn),由于物業(yè)的物理形態(tài)還沒有實(shí)現(xiàn),因此變現(xiàn)能力差,企業(yè)抵御流動性風(fēng)險(xiǎn)的能力弱。相反,在物業(yè)租賃收益模式下,由于企業(yè)持有一定量的物業(yè),因此可以通過出售已持有的物業(yè)來解決流動性問題。進(jìn)一步而言,在具有房地產(chǎn)投資信托的房地產(chǎn)市場中,企業(yè)可以通過資本市場套現(xiàn),物業(yè)租賃收益模式的流動性風(fēng)險(xiǎn)更小。

市場風(fēng)險(xiǎn)在物業(yè)銷售收益模式下,房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要是一級市場中的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn);在物業(yè)租賃收益模式下,房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要是三級市場中的租金風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)投機(jī)、房地產(chǎn)市場周期循環(huán)等因素,房地產(chǎn)市場價(jià)格的波動性要遠(yuǎn)遠(yuǎn)強(qiáng)于租金的波動性,因此前者將面臨更大的市場風(fēng)險(xiǎn)。

品牌效應(yīng)在物業(yè)租賃收益模式下,房地產(chǎn)企業(yè)通過持有高品質(zhì)的商業(yè)物業(yè)、寫字樓來提升企業(yè)形象,創(chuàng)造品牌價(jià)值。例如,香港置地集團(tuán)在中環(huán)所持有的大量寫字樓曾經(jīng)一度為其贏得了“中環(huán)地王”的美譽(yù),而太古地產(chǎn)的太古廣場也是香港商業(yè)物業(yè)中的優(yōu)質(zhì)品牌。因此,就提升公司形象而言,物業(yè)租賃收益模式更具優(yōu)勢。

分析表明,兩種收益模式各具特色,很難比較哪一種更有利于房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。然而,縱觀香港過去幾十年房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展歷史,筆者認(rèn)為隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展,兩種收益模式正在不斷融合,混合型收益模式由于集成了兩種模式的優(yōu)點(diǎn),而為更多的房地產(chǎn)企業(yè)所接受。本文將以香港房地產(chǎn)市場中新鴻基地產(chǎn)公司案例為主,分析投資收益模式變遷的深層次原因。

新鴻基地產(chǎn)公司案例分析

1963年,郭得勝、李兆基和馮景禧三人分別投資100萬元建立了新鴻基企業(yè)有限公司。1972年8月23日,新鴻基企業(yè)有限公司在香港上市,1973年改名為新鴻基地產(chǎn)發(fā)展有限公司(下簡稱“新地”)?！靶碌亍笨春孟愀酆蛢?nèi)地的長遠(yuǎn)發(fā)展?jié)摿?最初崇尚開發(fā)中小型的住宅項(xiàng)目,隨著市場需要逐步開始全力開發(fā)大型的住宅項(xiàng)目。從1992年以來,“新地”一直高居香港股票市場“市值十大地產(chǎn)公司”的榜首,堪稱香港的“地產(chǎn)巨無霸”?！靶碌亍痹缙诜钚小柏浫巛嗈D(zhuǎn)”的經(jīng)營策略,以物業(yè)銷售作為其核心的收益模式。本文通過對1988年到2004年公司年報(bào)數(shù)據(jù)的分析,定量的考察了近20年來其收益模式的變遷。

新鴻基地產(chǎn)公司收益模式變遷

內(nèi)容摘要:伴隨著我國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展,房地產(chǎn)企業(yè)必將面臨收益模式的選擇問題。本文首先對物業(yè)銷售收益模式、物業(yè)租賃收益模式、混合型收益模式的概念和特點(diǎn)進(jìn)行了比較。其次,通過香港新鴻基地產(chǎn)公司案例分析,論證了香港房地產(chǎn)市場進(jìn)入成熟期和調(diào)整期后,混合型收益模式在提高企業(yè)經(jīng)營靈活性和增強(qiáng)企業(yè)收益穩(wěn)定性等方面的優(yōu)勢。本文認(rèn)為混合型收益模式從長遠(yuǎn)而言是尋求可持續(xù)發(fā)展企業(yè)的最佳選擇。

關(guān)鍵詞:收益模式物業(yè)銷售物業(yè)租賃香港

不同收益模式的概念與特點(diǎn)

從世界范圍內(nèi)看,以物業(yè)開發(fā)和投資為主營業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)具有三種典型的收益模式:其一是物業(yè)銷售收益模式;其二是物業(yè)租賃收益模式;其三是混合型收益模式。

收益模式的概念界定

所謂“物業(yè)銷售收益模式”是指房地產(chǎn)企業(yè)通過籌集資金、購買土地、設(shè)計(jì)建造、市場營銷等環(huán)節(jié),最終以銷售方式獲取房地產(chǎn)投資收益;所謂“物業(yè)租賃收益模式”是指房地產(chǎn)企業(yè)自行開發(fā)建設(shè)或者直接購買物業(yè)的所有權(quán)后,通過宣傳推廣、招商談判、租約簽訂等環(huán)節(jié),最終以租賃方式獲取房地產(chǎn)投資收益;所謂“混合型收益模式”是前兩種收益模式的結(jié)合,是一種物業(yè)銷售和物業(yè)租賃并舉的收益模式。

由上可見,本文所指的收益模式并不針對具體的開發(fā)項(xiàng)目或物業(yè)類型,而是指一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在市場動態(tài)發(fā)展過程中,為了獲取良好的經(jīng)營績效和長遠(yuǎn)的發(fā)展機(jī)會所選擇的收益模式。

收益模式的比較分析

不同收益模式對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營績效有不同的影響,表1從多方面對物業(yè)銷售收益模式和物業(yè)租賃收益模式進(jìn)行比較。

所有權(quán)物業(yè)銷售收益模式在銷售完成后,將物業(yè)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移到買方手中,因此房地產(chǎn)企業(yè)沒有獲得物業(yè)的所有權(quán)。反映在企業(yè)資產(chǎn)中的主要項(xiàng)目為在建工程。相反,物業(yè)租賃收益模式則保留了房地產(chǎn)企業(yè)對物業(yè)的所有權(quán),所有已租賃物業(yè)都屬于企業(yè)的資產(chǎn)。

資金周轉(zhuǎn)速度在物業(yè)銷售收益模式下,物業(yè)價(jià)值一次性實(shí)現(xiàn),因此可以立即將投資收益投入到擴(kuò)大再生產(chǎn)過程,該模式有效的提高了資金周轉(zhuǎn)速度。相反,在物業(yè)租賃收益模式下,物業(yè)價(jià)值在長期內(nèi)實(shí)現(xiàn),資金周轉(zhuǎn)速度相對較慢。

收益穩(wěn)定性在物業(yè)銷售收益模式下,現(xiàn)金流入在物業(yè)銷售時(shí)完成,并受工程建設(shè)、銷售狀況、市場價(jià)格影響較大,因此收益不穩(wěn)定。相反,物業(yè)租賃收益模式可以通過租賃合同獲得中長期的穩(wěn)定收益。

流動性風(fēng)險(xiǎn)在物業(yè)銷售收益模式下,一旦房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)過程中遇到資金短缺等流動性風(fēng)險(xiǎn),由于物業(yè)的物理形態(tài)還沒有實(shí)現(xiàn),因此變現(xiàn)能力差,企業(yè)抵御流動性風(fēng)險(xiǎn)的能力弱。相反,在物業(yè)租賃收益模式下,由于企業(yè)持有一定量的物業(yè),因此可以通過出售已持有的物業(yè)來解決流動性問題。進(jìn)一步而言,在具有房地產(chǎn)投資信托的房地產(chǎn)市場中,企業(yè)可以通過資本市場套現(xiàn),物業(yè)租賃收益模式的流動性風(fēng)險(xiǎn)更小。

市場風(fēng)險(xiǎn)在物業(yè)銷售收益模式下,房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要是一級市場中的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn);在物業(yè)租賃收益模式下,房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要是三級市場中的租金風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)投機(jī)、房地產(chǎn)市場周期循環(huán)等因素,房地產(chǎn)市場價(jià)格的波動性要遠(yuǎn)遠(yuǎn)強(qiáng)于租金的波動性,因此前者將面臨更大的市場風(fēng)險(xiǎn)。

品牌效應(yīng)在物業(yè)租賃收益模式下,房地產(chǎn)企業(yè)通過持有高品質(zhì)的商業(yè)物業(yè)、寫字樓來提升企業(yè)形象,創(chuàng)造品牌價(jià)值。例如,香港置地集團(tuán)在中環(huán)所持有的大量寫字樓曾經(jīng)一度為其贏得了“中環(huán)地王”的美譽(yù),而太古地產(chǎn)的太古廣場也是香港商業(yè)物業(yè)中的優(yōu)質(zhì)品牌。因此,就提升公司形象而言,物業(yè)租賃收益模式更具優(yōu)勢。

分析表明,兩種收益模式各具特色,很難比較哪一種更有利于房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。然而,縱觀香港過去幾十年房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展歷史,筆者認(rèn)為隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展,兩種收益模式正在不斷融合,混合型收益模式由于集成了兩種模式的優(yōu)點(diǎn),而為更多的房地產(chǎn)企業(yè)所接受。本文將以香港房地產(chǎn)市場中新鴻基地產(chǎn)公司案例為主,分析投資收益模式變遷的深層次原因。

篇10

企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表可以及時(shí)且充分的反映出企業(yè)實(shí)際的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營成果以及現(xiàn)金流量情況。然而，如果我們只是盲目的從財(cái)務(wù)報(bào)表的表面數(shù)據(jù)來知悉企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況的話，那將會造成一定的局限性，因?yàn)槠髽I(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表無法全面反映出企業(yè)的經(jīng)營水平與經(jīng)營成果。這就需要我們對企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析。一旦能夠采取科學(xué)合理的財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法，將可以準(zhǔn)確且全面的反映出企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量情況，還可以揭示出企業(yè)面臨的各種潛在風(fēng)險(xiǎn)，并對企業(yè)的預(yù)算完成情況進(jìn)行細(xì)致的核實(shí)，并對企業(yè)經(jīng)營管理人員進(jìn)行一定的考核，盡可能的構(gòu)建起一套完善高效的激勵(lì)機(jī)制。

（二）基本內(nèi)容

企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析工作是由不同的使用者具體執(zhí)行的，他們實(shí)際分析的核心與側(cè)重點(diǎn)各有不同，但最終的目的卻是一致的。一般來說，企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析主要包含了三個(gè)方面的基本內(nèi)容，即對企業(yè)的實(shí)際償債能力、企業(yè)權(quán)益的結(jié)構(gòu)進(jìn)行詳細(xì)分析，估量對債務(wù)資金的利用程度。這三項(xiàng)內(nèi)容之間是相互聯(lián)系，并有著互補(bǔ)作用的，可以為企業(yè)的會計(jì)信息使用者提供更為可靠的會計(jì)信息。那么，在財(cái)務(wù)報(bào)表分析中，能夠促使企業(yè)順利實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)目標(biāo)的核心部分就是其償債能力，企業(yè)的營運(yùn)能力則是一種物質(zhì)保障，盈利能力是償債能力與營運(yùn)能力同時(shí)作用的結(jié)果。

2房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的局限之處

（1）房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收賬款增加

影響了財(cái)務(wù)報(bào)表使用者對于企業(yè)償債能力的判斷。由于房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營涉及的面很廣，并有一種特殊的預(yù)售制度，因此，它的項(xiàng)目預(yù)售到收入確定，需要經(jīng)歷一個(gè)較為漫長的過程。一般來說，最少要花費(fèi)幾個(gè)月的時(shí)間，有時(shí)甚至?xí)枰獛啄甑臅r(shí)間。那么，應(yīng)收賬款就是一個(gè)較大的問題，它不僅會加劇房地產(chǎn)企業(yè)的短期負(fù)債，同時(shí)還會大大削弱所有者的正當(dāng)權(quán)益。而企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表則無法準(zhǔn)確反映出企業(yè)實(shí)際的盈利數(shù)據(jù)，大大降低了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析結(jié)果。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)的一些期間費(fèi)用會計(jì)入當(dāng)期損益

從而導(dǎo)致報(bào)表使用者無法準(zhǔn)確判斷出企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營成果。根據(jù)當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)制度規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際開發(fā)經(jīng)營過程中所產(chǎn)生的各項(xiàng)管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用以及銷售費(fèi)用都應(yīng)該計(jì)入到期間費(fèi)用當(dāng)中去，并直接劃入當(dāng)期損益。這就會導(dǎo)致企業(yè)在工程竣工前發(fā)生嚴(yán)重的虧損情況，即使看到隱含的利潤，但是卻無法真實(shí)的反映出來。

3房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的科學(xué)方法

（1）我們應(yīng)該根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的收款方式來重新分析其應(yīng)收賬款

并確認(rèn)實(shí)際收入情況。房地產(chǎn)企業(yè)的商品具有自身的特殊性，不僅生產(chǎn)周期長，而且所需的資金量龐大，它的收款方式與一般的商品是不相同的。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取一次性付款、分期付款、按揭付款等多種收款方式。在實(shí)際的收款過程中，一次性付款只是占到了少數(shù)。那么，針對一次性付款方式，我們就應(yīng)該對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行收入確認(rèn)時(shí)，把收款項(xiàng)全部作為的核算數(shù)據(jù)，它可以明確表明房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)得到了有效轉(zhuǎn)移。如果按照分期付款的方式進(jìn)行銷售，房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)就應(yīng)該根據(jù)合同中約定的收款日期來進(jìn)行確認(rèn)，一旦出現(xiàn)了買方到了合同約定時(shí)間還存在費(fèi)用欠賬情況，財(cái)務(wù)報(bào)表分析者就應(yīng)該把買方的資信能力與實(shí)際欠付金額進(jìn)行詳細(xì)且及時(shí)的分析。如果出現(xiàn)了買方缺乏資信以及欠付金額超過了房價(jià)的30%，就不可以確認(rèn)收入。如果房地產(chǎn)企業(yè)的銷售以按揭付款形式為主，我們則必須以款項(xiàng)全部到齊為核心標(biāo)準(zhǔn)來確認(rèn)最終收入。當(dāng)然，房地產(chǎn)企業(yè)的所有預(yù)收賬款都應(yīng)該進(jìn)行相應(yīng)的預(yù)結(jié)轉(zhuǎn)，并進(jìn)行銷售稅金的計(jì)提。

（2）我們應(yīng)該根據(jù)收入與費(fèi)用配比原則來合理整改房地產(chǎn)

企業(yè)收入結(jié)轉(zhuǎn)前所產(chǎn)生的期間費(fèi)用。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)總監(jiān)強(qiáng)化財(cái)務(wù)報(bào)表分析工作，不僅需要編制出核心的戰(zhàn)略標(biāo)準(zhǔn)，還需要對金融市場與價(jià)值管理工作發(fā)揮出重要的作用。這是因?yàn)樵谌蚪?jīng)濟(jì)一體化趨勢日益加快的大背景下，傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理知識顯然已經(jīng)無法適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展需求，這就需要我們房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作者與企業(yè)管理者都堅(jiān)持優(yōu)質(zhì)的原則，并及時(shí)做好相關(guān)的資本市場與財(cái)務(wù)管理狀況研究與分析，還應(yīng)該充分利用好現(xiàn)代化的技術(shù)手段，確保自己的財(cái)務(wù)報(bào)表分析工作做到位，最大程度的保護(hù)好相關(guān)企業(yè)所有者與股東的合法權(quán)益。

（3）我們還應(yīng)該對房地產(chǎn)企業(yè)的成本構(gòu)成進(jìn)行科學(xué)合理的分析與研究

以讓房地產(chǎn)企業(yè)的成本得到有效的確認(rèn)。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)建設(shè)工作較為特殊，它需要購置一個(gè)并沒有經(jīng)過開發(fā)的土地，然后再根據(jù)周邊的土地價(jià)格進(jìn)行細(xì)致比較后開展相關(guān)的評估工作。在評估過后，對于一些已經(jīng)剔除到資金成本后的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)可以確認(rèn)為土地增值額。對于一些本來應(yīng)該入賬而并沒有實(shí)際入賬的工程款項(xiàng)，房地產(chǎn)企業(yè)則應(yīng)該通過預(yù)算或估算的方式來進(jìn)行入賬，從而確保房地產(chǎn)企業(yè)的收入與費(fèi)用配比較為合理可行，并對收入結(jié)轉(zhuǎn)前產(chǎn)生的各項(xiàng)期間費(fèi)用進(jìn)行合理且適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。

4房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的特殊性要求

（1）充分利用財(cái)務(wù)報(bào)表外的信息

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)有著自身的局限性，并不能全面且客觀的反映出企業(yè)的真實(shí)財(cái)務(wù)狀況與經(jīng)營狀況。因此，我們就應(yīng)該對財(cái)務(wù)報(bào)表的大量表外信息進(jìn)行合理的分析與運(yùn)用，并選擇合適的會計(jì)分析方法，讓其為房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析提供更為可靠的依據(jù)。

（2）重視對現(xiàn)金流量表的分析工作

房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量表是以收付實(shí)現(xiàn)制來編制的，因此，它的數(shù)據(jù)更為客觀真實(shí)。因此，我們就應(yīng)該對其進(jìn)行相應(yīng)的分析，讓其對企業(yè)的相對利潤指標(biāo)發(fā)揮出切實(shí)的指導(dǎo)性作用，并對財(cái)務(wù)報(bào)表的項(xiàng)目進(jìn)行具體分析和做出一定的調(diào)整，從而更好的應(yīng)對財(cái)務(wù)報(bào)表中的數(shù)據(jù)受到會計(jì)準(zhǔn)則的約束而造成的不良影響。這樣，財(cái)務(wù)報(bào)表分析則可以準(zhǔn)確的判斷出房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際的償債能力。