導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)財務實務，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

開始實習工作之后,我便開始重新將家中的書本課件找出來,重新溫習一遍這些相關的知識,以及會計科目和會計報表的制作.由于公司剛剛成立不久,并沒有什么特別大的工程,目前也只是在建設一個中等規(guī)模的商品房住宅區(qū),所以它的會計報表并沒有如涉外資金等,也沒有過于頻繁的現(xiàn)金交流.

由于在實習的第一天主要是學習和了解公司財務部門的保密條款等知識,所以第一周所學,所知許多內(nèi)容不能體現(xiàn)在實習周記中請見諒.

綜合一周的感受,我最最深刻體會到的是：財務工作,是一項十分細致的工作,每一筆現(xiàn)金帳幕都要2個財務工作人員的核對,大筆的資金流動還需要財務主管以及分管財務的副總經(jīng)理簽字才能進行.

同時,財務工作也是一項保密程度很高的工作,由于工作原因,我們這些財務工作者經(jīng)?？梢越佑|到很多公司的財務信息,如何有效的保護這些公司的內(nèi)部機密信息不外泄是公司保持優(yōu)勢競爭力的一項重要工作！

進入第二周的公司實習,由于經(jīng)過了上一周的學習,我更加熟悉了公司的業(yè)務章程和業(yè)務情況條例.

本周,我開始學習如何編制公司的財務報表.剛剛開始我先是用了兩天的時間翻閱公司上一個財務季度的財務報表,以及原始憑證等.由于時值***地方稅務局開展學習勞動法的學習講座,公司的幾位經(jīng)歷以及財務部門的經(jīng)歷都去開會了.

所以正式的工作直到星期3才開始.為了鍛煉我的能力,公司讓我用手工編制報表.我的任務主要是幫助公司的財務主任核對各項數(shù)據(jù)是否有缺漏以及原始憑證是否有遺漏.我在工作開始的階段也嘗試著參與原始憑證以及總分類帳幕的報表的編制.

但是由于在工作中的粗心大意,在總賬中漏填了一個數(shù)據(jù),導致我試編的財務報表最后不管怎么算都算不平衡,在財務主任和財務經(jīng)理的幫助下,我終于找到了這個錯誤的地方并且加以改正.因為我是試著編制報表,所以公司并沒有因為我的疏忽而造成工作進度的延誤.

錯誤的原因：在同一天發(fā)生的財務活動過多,過于頻繁.在編制的過程中不夠細心,錯誤的將一份還沒有來得及編制的原始憑證放入已經(jīng)錄入的原始憑證中.

造成最后的試算不平衡.經(jīng)驗教訓：在開始錄入信息之前,一定要先把桌面清理干凈,整理清楚.并且把各項財務信息整理歸納,在開始之前一定要事先調(diào)整好自己的精神狀態(tài).不能著急,也不能在工作中產(chǎn)生厭煩的情緒.在工作過程中,要注意檢查每一份報表的是否完整的錄入,避免最后不必要的返工.

已經(jīng)進入第三周的實習段了,在本周的實習過程中,單位實習指導老師教會我如何發(fā)放工資和春節(jié)獎金.她先把工資取回來,讓我在財務辦公室中發(fā)放.本以為這是多么簡單的事情啊.因為不要自己去計算,所以覺得很容易,會很快就完成.

可實際上在發(fā)工資的過程中卻又出現(xiàn)了很多的問題.看似簡單的事情,其實做起來卻并不那么容易了.并且由于春節(jié)降至,所以我們周末要進行加班工作.體會整個發(fā)放工資的過程我感覺好像是在打仗,這個人還沒有結算完,下一個又在那邊催了.

同事們焦急的等待著工資的發(fā)放,好像再慢幾分鐘就會少很多錢.因為我是新手,對整個公司的人員情況并不熟悉.所以就要求我根據(jù)他們的名字在工資單上慢慢的尋找對應的人,而且出現(xiàn)了兩個同名的人,所以發(fā)放過程中還發(fā)生弄錯對象,工資發(fā)錯了人.

因為同事們的理解,所以事情很快的解決了.發(fā)放工資的時候,還要計算著自己所發(fā)放的錢的“零”和“整”的情況,第一次發(fā)放沒有注意,一開始把所有的零頭都找光了后面還有幾個部門的人,只好麻煩人家去找別人借錢以“零”換“整”.

而且一開始把所有的一百的整錢發(fā)的差不多沒有了,最后發(fā)放的是管理階層人員的工資,基本上大家全是整數(shù),但卻只好用五十來代替,惹的大家“怨聲載道”.還有就是有的同事不止做了一份工作,所以他們應有兩份工資可拿,但我自己不知道多虧旁邊的指導老師的提醒才注意到.所以小小的發(fā)工資的工作卻還存在很大問題,這是從課本上學不到的.

存在問題：

1. 沒有搞清楚人員名單,把同名的人的工資發(fā)放錯誤.

2. 沒有注意到發(fā)工資時應該有所規(guī)律,導致最后零頭和百元大鈔發(fā)放光了,使得管理部門人員的工資最后拿的是五十、五十的.

3. 沒有搞清楚有些同事干了兩份工作,所以有兩份工資.

她們的工資是分開來抄的,發(fā)放的時候應該一起給付經(jīng)驗教訓：

1. 發(fā)放工資之前先要看清楚有無人員同名同姓,分清楚究竟每一份工資對應的該發(fā)給誰.

2. 要事前看一下有無員工是干了幾份工作,他們的工資在發(fā)放之前應該先匯總好,方便于發(fā)放.

3. 發(fā)放過程中要合理的分配工資的“零”、“整”情況,盡量避免最后全剩下五十、五十的單張或在發(fā)放過程中把其中的一種發(fā)光.

這是我在這家公司實習的最后一周.由于是春節(jié)結束之后的第一周,公司沒有什么大的項目,我的主要工作就是在辦公室查閱以前的財務報表和會計分錄復習之前的實踐內(nèi)容.

2月20日,我跟隨公司的副總林經(jīng)理前往公司的倉庫進行巡視和核查.公司在***一共有兩個貨倉,一個位于城東路主要是存放用于出售的各種建筑材料.

篇2

我國自改革開放以來，各行各業(yè)如雨后春筍般發(fā)展起來，房地產(chǎn)行業(yè)更是如此，就目前的狀態(tài)來看，房地產(chǎn)市場正在由發(fā)展的成長期轉為成熟階段[1]。房地產(chǎn)行業(yè)這種發(fā)展勢頭帶來了行業(yè)整體實力的提升，同時也使得行業(yè)內(nèi)部各企業(yè)之間的競爭更加激烈。對于一個房地產(chǎn)企業(yè)而言，要想在激烈的競爭中處于不敗之地，必須從降低成本、實現(xiàn)利潤最大化做起，要求企業(yè)在財務管理工作中作出改進，提高管理效率與水平，而財務動態(tài)管理模式的實現(xiàn)正好可以滿足房地產(chǎn)企業(yè)的這一要求，因此我們有必要分析房地產(chǎn)財務動態(tài)管理的原則，探索財務動態(tài)管理方式，提高房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力，促進其持續(xù)、健康發(fā)展。

一、財務動態(tài)管理的概念

所謂財務動態(tài)管理指的是一種財務管理模式，在財務的動態(tài)管理中，通過一定的技術手段來對企業(yè)未來的財務經(jīng)營狀況與目標進行模擬，加之必要的動態(tài)財務指標的幫助，找出制約財務信息工作的原因。財務動態(tài)管理屬于一種整體的財務信息動態(tài)管理流程。具體到房地產(chǎn)行業(yè)，企業(yè)的財務動態(tài)管理通過在日常項目管理工作中，結合房地產(chǎn)企業(yè)的實際情況，對未來的財務經(jīng)營目標做出設定，并選取適宜的的動態(tài)財務指標作為輔助，充分利用現(xiàn)代計算機軟件等工具，找出限制房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的根源，通過對預定目標與實時動態(tài)目標進行比較研究，逐漸實現(xiàn)對企業(yè)財務的動態(tài)管理。

二、房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)財務動態(tài)管理的可行性與必要性分析

首先，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，實施財務的動態(tài)管理是確保其提升開發(fā)項目價值的客觀需求。當前房地產(chǎn)行業(yè)的市場競爭呈現(xiàn)白熱化狀態(tài)，企業(yè)要想在這種行情中獲得長遠發(fā)展，必須不斷提升自身的競爭水平，企業(yè)持續(xù)創(chuàng)新力的注入是其發(fā)展過程中能夠超越競爭對手的保障。加之現(xiàn)代房地產(chǎn)創(chuàng)新很容易被其他企業(yè)模仿改進，因此，對于一家房地產(chǎn)企業(yè)而言，要想真正提升競爭水平，與其他企業(yè)區(qū)別開來，還要注重從企業(yè)內(nèi)部的財務管理中做出創(chuàng)新，通過財務運轉來拓展企業(yè)的發(fā)展空間。而且在房地產(chǎn)企業(yè)中，傳統(tǒng)的財務運作模式已經(jīng)不能適應現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的要求，無論是企業(yè)自身需求，還是從房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀來看，實現(xiàn)財務動態(tài)管理都是最佳選擇。

其次，現(xiàn)代科技的迅速發(fā)展、尤其是計算機技術的普及使得房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)財務動態(tài)管理成為現(xiàn)實。當今計算機技術的普及和網(wǎng)絡的應用，在企業(yè)的財務管理中，傳統(tǒng)模式的缺點逐漸暴露出來。現(xiàn)代經(jīng)濟全球化發(fā)展以及實現(xiàn)企業(yè)的信息化管理屬于時展的趨勢，也是企業(yè)實現(xiàn)自身發(fā)展的需要，財務管理有責任實現(xiàn)信息化動態(tài)管理。然而，財務動態(tài)管理的實現(xiàn)，必須要有適宜的技術與工具作保障，現(xiàn)代計算機技術的發(fā)展以及財務管理軟件的開發(fā)等為房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)財務動態(tài)管理提供了技術支撐。

三、房地產(chǎn)財務動態(tài)管理的原則

（一）合法性原則

在此所指的房地產(chǎn)財務動態(tài)管理的合法性原則指的是，其管理模式必須在法律允許的前提下運行，避免房地產(chǎn)企業(yè)在財務管理工作中出現(xiàn)違法亂紀的現(xiàn)象。

（二）適應性原則

適應性原則指的是房地產(chǎn)企業(yè)在對財務動態(tài)管理模式進行探究時，必須充分結合企業(yè)自身的運營情況，確保能夠和企業(yè)發(fā)展所需的社會經(jīng)濟環(huán)境相符，此外，由于企業(yè)在發(fā)展過程中的不確定性等因素，財務動態(tài)管理模式的構建必須結合企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀、不斷變化的環(huán)境等作出及時調(diào)整與更新。只有做到滿足以上要求，構建出來的房地產(chǎn)財務動態(tài)管理模式才能夠具有較高的可行性以及可控性。

（三）一貫性原則

一貫性原則在此是指構建房地產(chǎn)財務動態(tài)管理模式時，必須要做到連續(xù)性與一致性的統(tǒng)一，堅決避免構建過程中對各項步驟頻繁修改，確保財務動態(tài)管理模式能夠得以順利貫徹執(zhí)行，增強其有效性。

（四）整體性原則

房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得長遠發(fā)展，在對財務動態(tài)管理模式進行構建的過程中，必須從企業(yè)的現(xiàn)狀出發(fā)，結合本企業(yè)的未來規(guī)劃，并以發(fā)展的眼光來對該模式進行構建。在構建的財務動態(tài)管理模式落實過程中，必須要能夠和企業(yè)其他的財務管理制度統(tǒng)一起來，保障它們共同為企業(yè)發(fā)展服務。

四、房地產(chǎn)企業(yè)財務動態(tài)管理模式的構建

（一）構建原理

正如前文所述，財務動態(tài)管理模式的構建是一個整體性工程，管理到整個房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，在構建之前必須要對其設計原理進行確認。在對房地產(chǎn)財務動態(tài)管理時，要以實現(xiàn)對財務的動態(tài)管理為目標，以對財務數(shù)據(jù)的處理與反饋為基礎，通過選取一定的計算機財務管理軟件，構建出一個能夠及時反饋企業(yè)資金運行情況的財務信息平臺[2]。在這個信息平臺中，房地產(chǎn)企業(yè)能夠輕松地對目標資金在不同市場環(huán)境中的變化進行模擬，得出一定的比較目標值，和動態(tài)財務指標共同完成對信息的反饋，房地產(chǎn)企業(yè)的管理者通過對該信息的參考利用，能夠做出合理的決策，從而規(guī)避風險，提升企業(yè)的抗風險能力。

（二）房地產(chǎn)財務動態(tài)管理模式的實現(xiàn)

要想實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的財務動態(tài)管理，在對這一管理模式進行構建時，必須要建立適宜本企業(yè)的財務動態(tài)管理系統(tǒng)，在該系統(tǒng)中實現(xiàn)對財務的管理工作。為此，要想做好房地產(chǎn)企業(yè)財務動態(tài)管理模式構建工作，必須通過以下幾個方面來進行。

1.需求分析

首先應該明確房地產(chǎn)企業(yè)財務動態(tài)管理的要求，事先找出需要在模式構建中解決的問題，對即將構建出的房地產(chǎn)企業(yè)財務動態(tài)管理模式的功能進行明確，做好功能模塊設計的準備工作。通常在房地產(chǎn)企業(yè)中，財務動態(tài)管理模式的構建在于實現(xiàn)對財務的信息化管理，除了要對企業(yè)日常運營中所涉及的財務信息信息進行處理，包括計算、修改、查詢等等，還必須對企業(yè)開發(fā)項目的詳細財務運行狀況作出反饋、統(tǒng)計以及評估等。可以說，房地產(chǎn)財務動態(tài)管理模式構建的前提便是做好需求分析工作。

2.功能模塊設計

在對需求分析做了明確界定之后，我們必須要結合房地產(chǎn)財務動態(tài)管理的功能要求，對其功能模塊進行設計。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的運行特點，其財務動態(tài)管理模式應該具備的功能模塊主要有以下幾部分：即可行性研究、財務基本信息、績效評估和成本控制分析等。

3.房地產(chǎn)企業(yè)財務動態(tài)管理系統(tǒng)的運行

房地產(chǎn)財務動態(tài)管理模式的作用主要在此環(huán)節(jié)中得以發(fā)揮，主要包含對財務成本的分解、財務流向跟蹤、評估考核和項目的動態(tài)管理等環(huán)節(jié)，其中各=環(huán)節(jié)相互配合，共同為房地產(chǎn)企業(yè)服務，發(fā)揮出財務動態(tài)管理模式的作用，從而不斷提升企業(yè)的財務管理水平，達到優(yōu)化配置、提升企業(yè)利潤的目的，最終提升企業(yè)的競爭力。

4.房地產(chǎn)財務動態(tài)管理系統(tǒng)的集成管理

在房地產(chǎn)財務動態(tài)管理系統(tǒng)的構建過程中，須知各板塊的功能各異，必須選取恰當?shù)臄?shù)據(jù)集成平臺，促進各模塊功能的交互，提升系統(tǒng)的整體性。當前在對房地產(chǎn)財務動態(tài)管理模式構建時，利用Acess系統(tǒng)能夠提升項目管理的規(guī)范性與科學性，提升管理效率。

五、結語

房地產(chǎn)市場正在由發(fā)展的成長期轉為成熟階段。房地產(chǎn)行業(yè)這種發(fā)展勢頭帶來了行業(yè)整體實力的提升，同時也使得行業(yè)內(nèi)部各企業(yè)之間的競爭更加激烈。房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的競爭中處于不敗之地，必須從降低成本、實現(xiàn)利潤最大化做起，要求企業(yè)在財務管理工作中作出改進，實現(xiàn)財務動態(tài)管理，從而保障企業(yè)獲得持續(xù)、健康發(fā)展。

參考文獻：

篇3

受房市專項調(diào)控政策和宏觀經(jīng)濟政策的影響，我國房地產(chǎn)市場需求出現(xiàn)萎縮，房價開始回落，企業(yè)現(xiàn)金流周轉難度增加。房地產(chǎn)企業(yè)一旦陷入財務危機，不僅是企業(yè)面臨破產(chǎn)危機，也極有可能影響整個國家的經(jīng)濟發(fā)展而產(chǎn)生經(jīng)濟危機。所以房地產(chǎn)企業(yè)對于已經(jīng)出現(xiàn)的財務風險，必須及時采取有效措施加以制止，將財務風險管理作為企業(yè)內(nèi)部重點的管理項目來加以對待。

一、概述

企業(yè)財務風險管理，是企業(yè)在經(jīng)濟運營過程中，實際財務受益與目標收入產(chǎn)生的差異，使公司可能產(chǎn)生一定的損失。論及房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的具體構成部分，可分為五種：1.政策風險。從某種層面上來講，國家政策是房地產(chǎn)企業(yè)整合自身、發(fā)展自身的導向，可見房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展皆離不開政策方面的影響，所以產(chǎn)生政策風險也是無可厚非的。2.價格風險。房地產(chǎn)企業(yè)的主流經(jīng)營對象即為房產(chǎn)，而房產(chǎn)的價格不是隨意制定的，而是我國物價部門經(jīng)過一系列復雜程序后審核而定的，因而它面臨著成本上漲而銷售價格調(diào)整不適時所帶來的經(jīng)濟損失風險。3.我國房地產(chǎn)開發(fā)其主要動因是資金驅動型。在現(xiàn)行模式下，房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金比例一般較低，主要用于解決土地成本問題，而對于后期開發(fā)，則較多的是通過各種融資手段和前期銷售款回收予以解決。因此，銀行資金是地產(chǎn)企業(yè)資金鏈重要的組成部分。很多房地產(chǎn)企業(yè)不顧高負債水平帶來的高額資金成本以及到期不能償本付息的風險，盲目、大規(guī)模地籌集資本帶來了較大的財務風險。4.投資風險。在房地產(chǎn)較長的開發(fā)周期中，存在著很多不確定因素，它們對開發(fā)企業(yè)投資項目的成敗和企業(yè)的經(jīng)濟效益起著決定性的作用。由于不確定因素的影響，導致房地產(chǎn)項目不能達到預期效益，從而影響盈利水平和償債能力的風險即為投資風險。5.資金管理風險。資金回收風險是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的又一財務風險表現(xiàn)形式。主要表現(xiàn)為在房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品達到可出售狀態(tài)后，由于政策因素或自身銷售手段的失誤，使得銷售狀況欠佳導致回款緩慢，因企業(yè)本身資產(chǎn)負債水平高，若資金回收不能與資金需求同步，就會造成企業(yè)的償債能力急劇下降，現(xiàn)金支出壓力陡升，進而陷入財務困境，使企業(yè)的形象和聲譽遭到嚴重損害，甚至導致破產(chǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險管理存在的問題分析

1.房地產(chǎn)企業(yè)成本管理意識淡薄。我國很多房地產(chǎn)企業(yè)受傳統(tǒng)成本管理理念的影響，一味的追求企業(yè)經(jīng)濟效益，減少前期的過多開支，但是現(xiàn)代成本管理認為企業(yè)不能因為一味的追求降低成本開支，這樣一來不但不會做好企業(yè)成本控制還會降低企業(yè)效益。但目前我國房地產(chǎn)企業(yè)管理層對于成本管理的認識還存在不足，市場競爭意識與效益觀念淡薄。2.企業(yè)內(nèi)部財務監(jiān)控機制不健全。財務是企業(yè)資金進出的總閘門，通過財務控制可以幫助預防和化解金融風險。但在現(xiàn)實生活中，一些房地產(chǎn)公司由于管理體制、人員素質等因素的制約，財務控制往往顯得非常乏力。主要表現(xiàn)在企業(yè)內(nèi)部財務管理無法統(tǒng)一，上級財會部門不能有效地管理下屬單位的財務，使得中央的調(diào)控措施和政策法規(guī)不能認真貫徹下去，資金周轉緩慢，財務信息不能及時、準確傳遞，從而削弱了企業(yè)財務的集中統(tǒng)一管理，增加了企業(yè)財務風險。3.不重視預算管理職能。一些房地產(chǎn)企業(yè)雖然口口聲聲說重視財務管理，但在實際管理過程中，由于對突發(fā)事件預期不足等原因，從而導致預算額度偏離實際需求，有一些企業(yè)沒有從土地成本、資金周轉、投資回報率等方面進行財務分析，不能將實際情況與企業(yè)財務管理相結合，只是將預算停留在具體數(shù)字和表格層而上，預算管理職能未能充分的發(fā)揮作用，從而影響了企業(yè)預算的執(zhí)行效果，降低了企業(yè)管理效率。

三、企業(yè)財務風險管理防范對策

鑒于房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品和經(jīng)營的特殊性，在當前國家宏觀調(diào)控政策從緊的大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)應從企業(yè)生存和發(fā)展的戰(zhàn)略高度出發(fā)，重視財務管理，積極采取相應措施以控制企業(yè)的財務風險，提高企業(yè)財務管理水平，實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。1.優(yōu)化企業(yè)資金結構，減少財務管理風險。對于房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理來講，優(yōu)化的資金結構與企業(yè)經(jīng)濟狀態(tài)是企業(yè)財務的風險指標，企業(yè)的資金結構整體性改善提高有賴于產(chǎn)業(yè)財務管理的得當與完善。在進行企業(yè)投資與經(jīng)濟運轉的同時，要進一步加強企業(yè)的財務風險憂患意識，提高資金管理，完善整體性的企業(yè)財務平衡系統(tǒng)，以多經(jīng)驗多形式的政策應對與提高企業(yè)的優(yōu)化資金結構。在企業(yè)進行融資運轉的時候，確立最優(yōu)化的經(jīng)濟生長計劃，部署最全面的資金回轉策略，是應對企業(yè)財務管理風險出現(xiàn)的前提，也是構建企業(yè)資金結構化的基礎。為了使企業(yè)長久穩(wěn)定的發(fā)展下去，將資金結構與產(chǎn)業(yè)目標平衡化、合理化構建起來，就必須加強對資金價值的把握利用，以創(chuàng)新的發(fā)展思路進行企業(yè)金融管理，提高企業(yè)財務風險管理的應對能力，使得企業(yè)資金最優(yōu)化的發(fā)展。2.加強與完善企業(yè)的制度管理，降低企業(yè)財務風險情況。房地產(chǎn)企業(yè)的管理者必須清楚目前的企業(yè)管理制度弊端與不足之處。在應對企業(yè)的資金管理與財務風險問題時，必須以明確地制度要求與管理章程來進行分析，只有以企業(yè)的經(jīng)濟財務為主體進行企業(yè)發(fā)展，對經(jīng)濟狀態(tài)與財務產(chǎn)權熟知，才能真正提高公司的收入效益。企業(yè)的財務管理部門也應當制定相應完備的管理章程，明確企業(yè)的財務管理與資金流動之間的關系以及企業(yè)資金的融資管理問題。3.強化預算控制管理。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動是一個非常復雜的過程，企業(yè)應當建立良好的預算管理機制，做到資金的使用“有章可循”，控制落實“有章必依”，管理“執(zhí)章必嚴”，以現(xiàn)金流為核心，對資金籌集、投資、成本控制等實施全面的預算管理，才能有效的避免企業(yè)損失，進而做出科學合理的調(diào)整控制，使房地產(chǎn)企業(yè)潛在的財務風險能夠得到有效的避免和防范。強化預算的控制管理首先要提高企業(yè)領導財務預算的認知度，其次強化企業(yè)的現(xiàn)金流管理，按照實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)價值自動化的目標進行相關活動。4.加強成本管理與控制。4.1實行全過程的成本管理。房地產(chǎn)企業(yè)不僅要搞好施工過程的成本管理，而且更要注重事前采購成本和事后成本分析的管理。對投建項目執(zhí)行成本計劃實行監(jiān)督和控制，檢查計劃的落實，發(fā)現(xiàn)偏差，及時修正，保證成本計劃的有效控制。對已完工項目的各項指標完成情況進行分析和評價，提出改進成本管理的措施，尋求降低成本的途徑。4.2加強各環(huán)節(jié)的成本控制。第一，采購過程，在保證房屋質量的前提下，合理選擇采購方式，構建完善的采購成本控制體系；第二，開發(fā)過程，要熟悉國家和地方關于征地、拆遷的一系列法規(guī)、政策，在不違規(guī)的情況下控制征地、拆遷、補償、安置費的成本；第三，勘探設計前期，按新的招投標規(guī)定公開招標確定工程承包單位，以降低工程造價，搞好在用建材的管理，做好入庫材料的驗收和登記工作，杜絕不合格材料進入工地。加強對囤積在工地上的各種建材的管理，采取各種措施盡量減少因管理不善被盜而造成的各項損失，減少庫存積壓，加速資金周轉。

作者:李忠輝 單位:建平縣榮達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

參考文獻：

篇4

區(qū)房地產(chǎn)交易服務市場作為房產(chǎn)系統(tǒng)為民服務窗口，全體工作人員牢記“全心全意為人民服務”的宗旨，扎實為群眾辦實事、做好事，在社會上樹立了良好行業(yè)形象，先后被評為“省巾幗示范崗”、“市巾幗文明示范崗”、“市巾幗建功活動先進集體”、“市三八紅旗集體”、“南京市市民放心房地產(chǎn)中介”、市房產(chǎn)系統(tǒng)“十佳文明服務窗口”、“區(qū)文明單位”、“區(qū)巾幗文明示范崗”。

一、優(yōu)化“窗口”管理，服務人員素質一流

作為服務群眾的“窗口”，實現(xiàn)規(guī)范化管理、不斷提升服務水平尤為重要，交易市場在加強內(nèi)部管理和規(guī)范行業(yè)管理上下功夫，爭當優(yōu)質服務窗口，全體人員的綜合素質不斷提升。一是強化了教育培訓。積極參加“三個代表”重要思想的學習，牢固樹立為民服務的宗旨意識，爭創(chuàng)服務品牌、黨員品牌形象；自覺加強房地產(chǎn)交易業(yè)務學習，特別對權證、商品房銷售、經(jīng)濟適用住房申購、房地產(chǎn)中介等業(yè)務探討，不斷提高業(yè)務素質。現(xiàn)擁有6名專職房地產(chǎn)經(jīng)紀人，聘請“全國換房狀元”、“建設部勞?！蓖跞鸱彝緸槭袌龈呒夘檰柤婵偣?，隊伍整體素質高。二是規(guī)范了辦事行為。先后制定、完善了一整套考勤、考核、獎勵等管理制度，對直管公房調(diào)整、轉讓、更名、交換、等業(yè)務的辦事程序以及委托業(yè)務的權限、收費標準等都作了明確規(guī)定。有了這些較為詳細、規(guī)范的制度，使每位職工在工作中忙而不亂，各負其責。辦事程序實行公示上墻，使住戶群眾知曉理解并積極配合工作。三是依法辦事，嚴格按程序操作。一方面按要求收取各類稅費，另一方面在國家法規(guī)及物價政策允許的范圍內(nèi)收取合法中介服務費，沒有發(fā)生一起違反工作程序的事件。

二、狠抓“崗位建功”，服務優(yōu)質塑造新形象

篇5

評析：

對劉某所蓋“小閣樓”是否屬抵押財產(chǎn)及其處理，存在兩種不同觀點。

第一種觀點認為該“小閣樓”屬于抵押財產(chǎn)，在案件的執(zhí)行過程中，應將整棟樓房拍賣，陳某可就所得款優(yōu)先受償。其理由是：劉某與陳某的抵押合同有效。劉某在該二樓房上加蓋的“小閣樓”與原二層樓房連為一體，該“小閣樓”用于堆放雜物，要配合原二層樓房才能發(fā)揮作用，顯屬從物。根據(jù)主物吸收從物的規(guī)定以及主物的處分效力及于從物的通例，該“小閣樓”應從屬于已設置抵押的二層樓房而為抵押財產(chǎn)的一部份，“小閣樓”應為抵押權效力所及。

第二種觀點認為該“小閣樓”不屬于抵押財產(chǎn)，其理由是：

首先，從雙方當事人的真實意思表示來看，在劉某與陳某訂立抵押合同時，“小閣樓”并不存在，劉某系以其二層樓房提供擔保、設置抵押，雙方的真實意思表示的抵押物為劉某的二層樓房，沒有將“小閣樓”作為抵押物的意思表示，而意思表示須真實是民事法律行為的生效要件之一。

篇6

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2013）07（a）-0148-01

房地產(chǎn)上市公司務績效評價是財務管理的重要組成部分，科學、客觀地評價方法有助于改進和完善財務管理工作。研究房地產(chǎn)上市公司財務評價的重要性主要體現(xiàn)在以下幾個方面：第一，科學客觀地財務績效評價可以反映企業(yè)經(jīng)營的業(yè)績，也可以對企業(yè)今后的戰(zhàn)略目標提供積極的導向。第二，財務績效評價可以對企業(yè)經(jīng)營狀況進行有效的監(jiān)督，使企業(yè)及時發(fā)現(xiàn)問題，并提出改進的方案，及時的調(diào)整經(jīng)營戰(zhàn)略。第三，有利于增強房地產(chǎn)企業(yè)的風險意識。隨著國民經(jīng)濟的增長，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟行業(yè)持續(xù)增長，取得了輝煌的業(yè)績，但是各地房地產(chǎn)企業(yè)缺乏面對危機的意識和應對風險的舉措。因而，研究房地產(chǎn)上市公司財務績效評價有利于企業(yè)正確的面對風險。

1 房地產(chǎn)行業(yè)財務績效現(xiàn)狀

財務績效評價作為當前上市公司間財務指標的橫向比較方法。通過上市公司各項指標與行業(yè)平均值的比較分析，給予綜合評分，并按檔次評定其財務水平級別，從而反映企業(yè)位于行業(yè)中的經(jīng)營管理水平。財務績效評價作為公司績效評價體系的重要內(nèi)容，其較直觀和客觀地為投資者判斷企業(yè)財務狀況的總體水平、揭示其所面臨的風險大小和成長空間[1]。目前，我國房地產(chǎn)上市公司財務績效評價現(xiàn)狀表現(xiàn)在以下幾點：第一，房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)負債率較高。由于房地產(chǎn)企業(yè)投資回報率高，企業(yè)經(jīng)營績效良好，較易從銀行獲取貸款。然而，股票融資過程中程序較復雜，導致資產(chǎn)負債率偏高。此外，房地產(chǎn)上市公司財務績效波動較大，企業(yè)放行新股困較大，致使房地產(chǎn)行業(yè)從股市中獲取的資產(chǎn)總量占總資產(chǎn)的比例低于其他行業(yè)。第二，房地產(chǎn)上市公司生產(chǎn)周期長，流動資產(chǎn)和存貨周轉速度較慢。受地域、公司規(guī)模、購買力等因素的影響，各個房地產(chǎn)上市公司運營情況有所差距。第三，房地產(chǎn)上市企業(yè)凈利潤增長較快，但各個公司發(fā)展水平不平衡。近年來，房地產(chǎn)行業(yè)凈利潤增長較快，有著良好的發(fā)展?jié)摿?，持續(xù)保持增長的趨勢。

2 房地產(chǎn)財務績效評價的思路

根據(jù)現(xiàn)有房地產(chǎn)上市公司發(fā)展現(xiàn)狀，結合房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)負債率高、房地產(chǎn)上市公司生產(chǎn)周期長，流動資產(chǎn)和存貨周轉周期慢等特點，設計以下評價指標。分別包括定量評價指標和定性評價指標兩個部分。定量評價指標包括：短期償債能力、長期償債能力、運營能力、盈利能力等。定性評價指標包括：財務管理能力和企業(yè)基本素質兩個方面[2]。短期償債能力包含速動比率。速動比率作為短期償債能力的核心指標，它能反映房地產(chǎn)企業(yè)運營時債務支付的速度和效率。長期償債能力包含資產(chǎn)負債率和已獲利息倍數(shù)。資產(chǎn)負債率是體現(xiàn)房地產(chǎn)上市公司償還債務的承擔能力與保障能力，資產(chǎn)負債率較小說明企業(yè)經(jīng)營較保守，財務穩(wěn)定性較高，債權人資本的利用率較低。反之，如果負債率較高，說明財務風險較大，財務穩(wěn)定性較低。已獲利息倍數(shù)可以體現(xiàn)對債務償還的保障能力。如果已獲利息倍數(shù)越高，長期償債能力就越強。運營能力包含流動資產(chǎn)周轉率和存貨周轉率，如果流動資產(chǎn)周轉率和存貨周轉率低則反映了房地產(chǎn)企業(yè)周轉速度慢的特點[3]。盈利能力包含資產(chǎn)報酬率和資產(chǎn)凈利率等。他們能夠反映房地產(chǎn)上市公司對資產(chǎn)進行綜合利用的情況。公司的盈利不僅可以為接下來的投資提供資金支持也可以用作對股東的回報。盈利能力指標是房地產(chǎn)上市公司財務績，效評價中最直觀的體現(xiàn)。定性評價指標中的財務管理能力包含籌資能力和投資水平兩個部分，籌資能力是增強利潤的重要因素，同時也是擴大房地產(chǎn)企業(yè)市場的關鍵的所在。企業(yè)基本素質包含管理者素質、員工素質和技術裝備素質等。管理者素質高低對企業(yè)財務績效有一定的影響，例如管理者的知識結構、經(jīng)營理念、發(fā)展方向、組織協(xié)調(diào)能力等。

3 結語

本文根據(jù)房地產(chǎn)上市公司財務績效現(xiàn)狀，提出了財務績效評價的定量指標和定性指標并對其進行分析，目的在于及時發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)上市公司營中存在的風險，進行戰(zhàn)略調(diào)整，建立科學客觀地評價指標，為企業(yè)的良好發(fā)展提供保障。科學合理的財務績效評價有利于房地產(chǎn)上市公司的企業(yè)財務管理，正確的分析企業(yè)實際經(jīng)營狀況，從中找出不足，不斷完善和優(yōu)化財務結構，實現(xiàn)企業(yè)效益的顯著提升。

參考文獻

篇7

一、立項、規(guī)劃環(huán)節(jié)的預算控制

新項目開發(fā)應進行財務預算管理,即以資本預算為中心的預算管理模式。新項目的開發(fā)面臨極大的經(jīng)營風險,這是因為必須投入大量的資本,而未來收益又具有極大的不確定性。因此在新項目開發(fā)初期必須以資本投入為中心進行財務預算管理。

1.立項環(huán)節(jié)的控制

各開發(fā)公司新項目立項時須向集團總部提交《立項請示》和詳細的《可行性研究報告》,并經(jīng)集團立項聽證會討論通過?！犊尚行匝芯繄蟾妗烦龖邆涞貕K基礎資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設計方案、開發(fā)節(jié)奏及市場定位等基礎內(nèi)容外,還須包括以下內(nèi)容:

成本費用估算和控制目標及措施;

投資及效益測算、利潤體現(xiàn)安排;

稅務環(huán)境及其影響;

資金計劃;

《競投方案》;

投資風險評估及相應的對策;

項目綜合評價意見。

2.規(guī)劃設計環(huán)節(jié)的控制

總體規(guī)劃設計方案,應首先上報集團領導牽頭組織的“規(guī)劃設計方案聽證會”審查,獲通過后進入下一設計階段(如小區(qū)設計、單體設計、施工圖設計)。每一階段都須要求設計單位出具《設計概(預)算》,并在與上一階段的概(預)算進行認真分析、比較的基礎上,編制《建造成本概(預)算》,確定各成本單項的控制目標。

關于施工招標環(huán)節(jié)的成本控制、施工過程的成本控制、設備管理、竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制、工程結算管理等一般均由各開發(fā)公司依據(jù)各自的特點在預算范圍內(nèi)靈活處理。

由此可見,集團總部的成本管理工作前期最為關鍵。新開發(fā)項目經(jīng)認證審核后,各開發(fā)公司在財務分析子系統(tǒng)中,編制有關項目的階段性預算,從財務管理的角度,把各種控制項用相應的科目和部門進行反映和控制,因此,在管理軟件中需要進行預算管理科目的設置,如“在建工程”設置為“部門核算”以便在各成本費用發(fā)生的同時,可以在總賬中按部門錄入其發(fā)生額,在進行數(shù)據(jù)處理時,可以按照部門進行歸類匯總,在將數(shù)據(jù)轉化為信息輸出時,按部門、科目將預算和實際發(fā)生額進行對比分析。以便集團公司高級管理層根據(jù)管理需要,對項目進行預算控制。

二、項目開發(fā)環(huán)節(jié)的財務控制

1.房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算

(1)成本歸集對象。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行成本核算時,像其他行業(yè)一樣。首先應該確定成本歸集對象,即成本核算單位。對于小規(guī)模的開發(fā),如單幢或幾幢房屋的開發(fā),這個問題比較容易解決,可以將全部開發(fā)量作為成本歸集對象,設立一個成本核算單位。但是對大規(guī)模的開發(fā),如街坊改造或小區(qū)開發(fā),就必須科學地確定成本歸集對象。在這種情況下,筆者認為成本核算對象不能過細(如以單幢為單位),因為這樣做勢必會增加工作量,使核算工作繁瑣化。相反,也不能簡單地以整個小區(qū)為核算單位,因為一個小區(qū)從開始建設到完全建成往往需要幾年的時間,這樣做勢必使成本核算資料滯后,失去其在管理上的作用。筆者認為:應該以房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程內(nèi)容和工期進度作為確定成本歸集對象的主要依據(jù)。對大的開發(fā)項目應該適當分塊,比如將一個小區(qū)內(nèi)不同類型的商品房按不同的開發(fā)期進行分塊,利用信息系統(tǒng)對集團公司所屬的分公司、分小區(qū)、分區(qū)塊進行編碼分級管理,明確所屬級次及隸屬關系。

(2)成本項目的設立。正確劃分成本項目,可以客觀地反映產(chǎn)品的成本結構,便于分析研究降低成本的途徑。按現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定,“開發(fā)成本”作為一級成本核算科目,企業(yè)應在該科目下,根據(jù)自己的經(jīng)營特點和管理需要,選擇成本項目,并據(jù)此進行明細核算。如何確定成本項目?筆者認為成本項目不能太多,對于發(fā)生次數(shù)較少,特別是單筆發(fā)生的費用,應盡量合并。如各種配套費用支出,可設立一個“配套費用”明細科目進行核算。而對金額較大并陸續(xù)發(fā)生的費用應單獨設立科目核算。如土地費用、土建費用及設備費用,特別是土建費用,如系分合同發(fā)包的還應該按合同進行明細核算,以便能隨時了解工作量進度和付款情況,并為工程的竣工決算提供資料。對公司要求的項目進行分類、分級核算。

企業(yè)的間接費用主要包括管理費用、財務費用和銷售費用。按現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定,這些費用應作為期間費用,直接計入當期損益。筆者認為,這樣處理,對部分費用來說,有悖于會計的配比性原則。比如,為項目貸款而支付的利息以及項目的前期銷售費用,這些費用的特點是數(shù)額較大、受益對象明確,如果在受益對象實現(xiàn)銷售之前,就將其列入損益類科目進行核算,勢必會形成虛假的財務成果,不能客觀地反映企業(yè)的實際經(jīng)營情況。因此,筆者認為,對受益對象明確的貸款利息和前期銷售費用應視同資本性支出進行核算。前者列入“開發(fā)成本”,作為成本項目的一個組成部分;后者可在“遞延資產(chǎn)”科目下開設明細專戶進行核算,待開發(fā)產(chǎn)品實現(xiàn)銷售后,再轉入“銷售費用”科目。然后按成本對象進行歸集分配。

2.網(wǎng)絡化反饋式成本控制 新晨

公司高級管理層根據(jù)管理需要,根據(jù)期初編制有關項目的預算信息系統(tǒng),隨著項目的進展,將有關業(yè)務信息錄入賬務系統(tǒng),使用資金單位在旬末的3日前,將需求資金計劃按類別填報、錄入資金數(shù)據(jù)庫,經(jīng)各開發(fā)公司、總公司經(jīng)理等授權逐級批準后,由網(wǎng)上到執(zhí)行分公司或部門,按批準計劃分配資金。計算機系統(tǒng)通過不相容崗位分離和權限的設置,使各業(yè)務崗位相互稽核,資金在授權范圍內(nèi)審批和使用,杜絕先斬后奏現(xiàn)象,以往具有權力特征的資金使用,通過資金計劃管理信息系統(tǒng)得到規(guī)范。資金的使用在網(wǎng)絡上向公司決策層公開,堵塞資金使用中的漏洞。系統(tǒng)對超預算的項目給予報警提示,實現(xiàn)對項目的事中控制。通過項目計算機系統(tǒng)功能提供多種條件進行統(tǒng)計與查詢,給公司高級管理層提供查詢分析的依據(jù)。同時可以就成本控制情況進行跟蹤分析,不僅可以了解該項目的當前狀況,而且可以跟蹤了解形成目前狀態(tài)的明細事項,從而可以從源頭對異常現(xiàn)象進行分析,有針對性地采取措施。期末,管理者通過項目進行預算分析,為對相關責任中心和責任人進行業(yè)績考核提供定量分析資料。辦公自動化使資金運作效率大大提高,同時也對高層管理人員形成了制約。

篇8

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的獨特性

一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指“進行城市土地及綜合開發(fā)、經(jīng)營和管理，具有獨立法人資格，實行自主經(jīng)營、獨立核算、自負盈虧的經(jīng)濟組織”。我國的房地產(chǎn)企業(yè)，是最近十年興起來的一個未成熟的行業(yè)，企業(yè)行為遠未達到規(guī)范化標準，不少企業(yè)資產(chǎn)負債率在70%以上，有的甚至高達90%。而一個企業(yè)的財務決定了其生死存亡，因此，本文首先總結了房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理的獨特性：（1）房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)過程是一項巨額資金投入的過程，此過程具有周期長，資金回籠慢等特點，而目前很多的房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理工作又缺乏預算和管理意識；（2）房地產(chǎn)開發(fā)存在著很多不確定因素，投資決策缺乏靈活變動性、資金管理滯后開發(fā)風險大，財務管理控制能力差；（3）房地產(chǎn)企業(yè)財務管理工作面廣性雜，而房地產(chǎn)企業(yè)對財務又缺乏必要的重視。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險表現(xiàn)形式及原因分析

鑒于以上的財務管理特點，房地產(chǎn)企業(yè)必然會面臨巨大的財務風險。所謂財務風險，是指“一種財務警示信號，它能夠全面反映企業(yè)的經(jīng)營狀況，要求企業(yè)經(jīng)營者進行經(jīng)常性的財務分析，防范財務危機，建立預警分析指標體系，進行適當?shù)呢攧诊L險決策”。一般來說，財務風險有以下幾鐘表現(xiàn)形式：（1）大多數(shù)房產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金中自有資金的占比相當?shù)停蟛糠仲Y金來源于銀行信貸和其他融資渠道，然而房地產(chǎn)企業(yè)的預期利潤又具有很大的不確定性，一旦失敗，就很可能導致無力償還債務本息；（2）銀行利率時常波動，這對主要以負債經(jīng)營的方式經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)來說，影響比較大。首先，利率上升會使房地產(chǎn)企業(yè)成本負擔增加，同時，投資者的購買欲望卻會隨著加息而降低，這意味著整個房地產(chǎn)市場面臨著雙重壓力。房地產(chǎn)企業(yè)之所以存在較大的財務風險，其原因主要有：（1）房地產(chǎn)開發(fā)的項目中涉及的部門較多，且行業(yè)標準不規(guī)范，這都使得開發(fā)項目缺乏必要的質量管理；（2）很多房地產(chǎn)企業(yè)的預算管理職能未能得到充分發(fā)揮，使得房地產(chǎn)企業(yè)負債率偏高；（3）有些房產(chǎn)企業(yè)的成本費用控制缺乏嚴格的制度，并盲目融資，使得成本負擔加重。

三、規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的措施

（1）資本的籌集和融通。房地產(chǎn)企業(yè)進行工程項目的開發(fā)，往往需要投入大量的資金，而自身的資金量有限，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)必須通過各種渠道進行資金的籌集和融通。同時，房地產(chǎn)企業(yè)的資金流通速度較慢，所以它們的資金更需要多途徑的周轉。但這就意味著房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中面臨著巨大的資金流壓力，且資產(chǎn)負債率越高，其財務風險率也越大。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應避免盲目舉債，而是要根據(jù)本企業(yè)的實際情況，尋求最佳資本結構，降低財務風險。（2）資本的投資方案。房地產(chǎn)企業(yè)的投資額度巨大，資金周轉慢，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的投資項目更易受到多種因素的影響。因此，為了降低投資風險，房地產(chǎn)企業(yè)應事先做好投資項目的可行性分析，并作出合理的評估。同時，為了應對一些不確定因素的影響，房地產(chǎn)企業(yè)也應該嚴格科學的制定出一些后備措施，比如市場價格的波動，消費需求的變化，國家政策法規(guī)的更新等，后備措施要能最大限度的應對以上幾個方面的變故。（3）資本營運管理。日常資金營運風險管理包括現(xiàn)金管理和應收賬款管理。房地產(chǎn)企業(yè)應該嚴格控制日常資金運營風險，加強對現(xiàn)金流量的預算，對資金要進行集中統(tǒng)一管理，讓企業(yè)保持充足的現(xiàn)金流，對資金進行統(tǒng)籌安排，保證企業(yè)經(jīng)營資金需求；此外，房地產(chǎn)企業(yè)也應對外面所欠賬款進行統(tǒng)一管理。外面的賒帳只是表面賬目，沒有真正的資金流入的話，那么，企業(yè)的負擔會更重。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應重視對外應收賬款的追回，降低企業(yè)壞賬呆賬甚至死賬的發(fā)生率。同時，企業(yè)也要努力提高銷售率，加速資金的回籠。（4）全面預算管理。房地產(chǎn)企業(yè)還應建立一個全面的財務預算體系。這個體系包含了現(xiàn)金流，項目，財務和籌資預算等四個方面，這四個方面都要統(tǒng)籌考慮。房地產(chǎn)企業(yè)要以現(xiàn)金流預算為核心，對項目涉及到很多主要流程進行可行性預測分析，然后對資金的使用進行具體安排。當然，在項目投資前，企業(yè)還要對籌資情況進行合理預算，構建合理的籌資預算，制定可行的籌資計劃。（5）加強成本管理。房地產(chǎn)企業(yè)的成本費用涉及的面廣，因此，企業(yè)應該對產(chǎn)品進行細化分析，對成本對象進行細化核算并管理，盡量使計劃成本接近于實際成本，同時，也要建立一個強有力的監(jiān)督機制，對各個重要環(huán)節(jié)的成本使用進行有效監(jiān)督，防止濫用資金，從而增加不必要的成本費用。（6）完善企業(yè)內(nèi)部管理。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中，離不開合理的內(nèi)部審計和管理工作。在項目開始前，要做好事前控制管理，在進行中，要做好事中控制管理工作，充分發(fā)揮內(nèi)部審計的評估和風險防范作用，不留財務隱患。此外，項目竣工后，財務人員要做好各個領域的評估和預算，實現(xiàn)資源的最優(yōu)化組合，維護企業(yè)的合法權益，最大限度的實現(xiàn)經(jīng)濟效益。

四、加強對房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的監(jiān)控

（1）房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險，可以通過對財務管理的宏觀把握，結合具體變化來進行認真的分析，增強房地產(chǎn)企業(yè)對財務管理不同環(huán)境的適應能力，以靈活可行的姿態(tài)來應付各種不確定變故。雖說，房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的宏觀環(huán)境存在于企業(yè)以外，企業(yè)不可能直接對其發(fā)生作用力，但這并不意味著房地產(chǎn)企業(yè)對宏觀環(huán)境束手無策了。房地產(chǎn)企業(yè)為了對可能的財務風險進行適時監(jiān)控的話，可以適時調(diào)整具體的財務管理政策，采取多種方式相結合的財務管理方法，提高企業(yè)自身的適應能力，以此來最大限度的降低因很多外在因素所帶來的不確定影響，進而降低財務風險。（2）房地產(chǎn)企業(yè)應首先提高高層領導的財務知識和風險意識，使決策者具有基本的財務觀念。同時，也要不斷提高財務管理人員的風險意識，使財務人員注意工作中的任何環(huán)節(jié)，包括一些細微的地方。這樣，房地產(chǎn)企業(yè)才有可能建立起一套完善的財務管理系統(tǒng)，才能設立一些科學高效的財務管理機構，配備高水平的財務操作人員，使企業(yè)財務管理系統(tǒng)有效的運行，以防范因財務管理系統(tǒng)不適應新環(huán)境的變化而產(chǎn)生的財務風險。（3）房地產(chǎn)企業(yè)的高層領導大部分出身于建筑行業(yè)，對于財務方面的知識比較缺乏，甚至對財務工作沒有應該有的重視。這就影響到房地產(chǎn)企業(yè)財務決策的科學化水平。為了防止此類事情的發(fā)生，房地產(chǎn)企業(yè)應該對領導干部首先加強其財務風險意識，必要時進行一定的培訓和學習，防止因決策失誤而產(chǎn)生的財務風險。因為，財務決策的正確與否，直接關系到企業(yè)財務管理工作的效果，沒有實際根據(jù)的決策往往會使決策失誤的可能性大大增加。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的領導必須結合實際情況，多方傾聽論證，采取科學的決策方法，切忌基于主觀意志上的決策或出于所謂的經(jīng)驗方面的決策。

五、結語

總之，房地產(chǎn)企業(yè)作為一種特殊的生產(chǎn)企業(yè)，為了獲得更好更長遠的發(fā)展，必須學會盡可能大限度的規(guī)避自身的財務風險，建立健全財務管理制度，規(guī)范財務行為，加強成本控制和項目開發(fā)管理，加強房地產(chǎn)投資的資金管理，創(chuàng)新財務管理方法，提高財務控制能力定期檢查與考核，適時進行財務分析與監(jiān)督，加強房地產(chǎn)企業(yè)財務人員素質的修養(yǎng)與提高。同時，房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險也要加強監(jiān)控，建立合理的監(jiān)控體系，是財務風險降到最低值。

參考文獻

[1]李曉梅.《淺析房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險管理》.《財會研究》.2007（1）

[2]王偉，趙占.《房地產(chǎn)企業(yè)財務風險分析與對策》.《價值工程》.2006（8）

篇9

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)涉及的資金量巨大，面臨的市場競爭也日益激烈，也就使得該行業(yè)必須迎接更大的挑戰(zhàn)和遭遇更多的風險。據(jù)相關資料顯示，我國的房地產(chǎn)企業(yè)資質良莠不齊，尤其是一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)，在市場經(jīng)濟的大潮中，其平均壽命往往不超過三年，這是非常值得警惕的一個現(xiàn)象。很大一部分原因在于，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈得不到很好的銜接，從而造成了不必要的損失甚至走向破產(chǎn)的邊緣。究其原因，主要在于房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求量大，周轉時間長，如果財務管理達不到一定的水準，很有可能造成房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營不善甚至倒閉。因而，房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理具有重要的地位，可以說是房地產(chǎn)企業(yè)能否獲得長遠生存空間的關鍵因素之一。本文將著重探討如何加強對房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理，提高財務管理水平。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的財務管理方法已經(jīng)顯然不能適應時展的要求了，主要表現(xiàn)為以下幾個方面：房地產(chǎn)企業(yè)很多時候都缺乏必要的財務管理意識，往往造成了對于目標成本控制環(huán)節(jié)的忽視，基本上還停留在會計核算水平；房地產(chǎn)企業(yè)的所有權和經(jīng)營權過于集中，直接造成了房地產(chǎn)企業(yè)的管理效率低下，這主要是由于房地產(chǎn)企業(yè)的決策層缺乏先進的管理理念和方法作為理論支撐；由于房地產(chǎn)企業(yè)的投入資金量大，且融資籌資途徑有限，造成了房地產(chǎn)企業(yè)的負債率過高，一旦不能及時收回應收賬款而一味的舉債借款，就很容易加大房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險，從而給企業(yè)經(jīng)營帶來很大的困難；還有些房地產(chǎn)企業(yè)只把重點放在工程質量和進度上，對于財務管理未引起充分足夠的重視，從而使得財務管理制度缺乏應有的科學性、針對性和合理性，很多制度都只是流于形式，也缺乏對于財務人員素質的培訓力度，從而造成財務控制力較弱，也很難實現(xiàn)財務籌劃的功能。這些都造成了房地產(chǎn)企業(yè)的各項財務管理水平不高，成本管理過于粗放，直接影響了房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間。以上這些不僅僅妨礙了房地產(chǎn)企業(yè)財務管理水平的提高，而且也成為房地產(chǎn)企業(yè)提高利潤的最大瓶頸之一。

三、努力加強房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理工作

鑒于房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理特點，我們要想真正加強房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理工作，提高財務管理水平，就要遵循一定的財務管理原則，深入分析論證各個開發(fā)項目，加強對資金的管理工作，尤其重視降低相關開發(fā)成本和有關費用，并實行長期的全員參與的成本管理辦法。此外，我國的房地產(chǎn)企業(yè)財務管理工作已經(jīng)在當代新形勢下表現(xiàn)出新的工作特點，比如說當前我國已經(jīng)出臺了一系列保障性住房政策，有些城市還逐步實行了限購令，國家還調(diào)整了相關稅收政策，針對開發(fā)產(chǎn)品的不同情況征收不同的稅率，而且還收緊了銀行信貸業(yè)務，加大了貸款不同情況之間的利率差距。這些新特點勢必將給房地產(chǎn)企業(yè)帶來較為深遠的影響，甚至會造成巨大的沖擊。因而，房地產(chǎn)企業(yè)必須盡快加強自身的財務管理工作和能力的提高。具體來說，主要可以從以下幾個方面來入手：

（1）房地產(chǎn)企業(yè)的決策層應該盡快轉變對于財務管理的認識，走出財務管理的誤區(qū)，不斷加強自身的財務意識，切實樹立長遠的財務管理戰(zhàn)略目標，以先進的經(jīng)營觀念認識和重視企業(yè)財務管理的重要性和必要性。通過房地產(chǎn)企業(yè)領導層的財務理念增強，能夠促進和改善財務從業(yè)人員的素質提高，因為領導層的財務意識能夠直接決定企業(yè)的財務管理水平，它能夠促使財務人員提供真實可靠的財務信息，還有利于企業(yè)聘用高素質的財務人員，從而能夠從思想、組織和行動上都促進房地產(chǎn)企業(yè)的財務水平提高；

（2）房地產(chǎn)企業(yè)還應該努力克服傳統(tǒng)管理手段的主觀隨意性，不斷加強對于項目的可行性研究，加強決策制度建設，避免不必要的損失。按照國家的規(guī)定做好各項日常的財務工作，切實規(guī)范化各種財務行為，建立健全各項財務管理制度，完善內(nèi)部審計制度，加大內(nèi)部的監(jiān)督力度，并且引入一定的內(nèi)部競爭機制，通過一定的科學評估手段來進行獎懲。這樣，房地產(chǎn)企業(yè)才能形成一股嚴格的內(nèi)控財務制度，使得企業(yè)員工能夠在良好的激勵政策下與企業(yè)同生死，共存亡，最終有利于房地產(chǎn)企業(yè)的長期和穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展；

（3）房地產(chǎn)企業(yè)還要不斷加強內(nèi)部控制環(huán)境的建設，重視對企業(yè)目標成本的管理工作，積極創(chuàng)新財務管理的方法，提高財務控制的能力，對企業(yè)的各項經(jīng)濟業(yè)務和經(jīng)營活動實行事前、事中和事后的財務監(jiān)督和財務分析，建立統(tǒng)一明確的業(yè)務授權和審批審核制度，提高管理的規(guī)范化與科學性。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應該建立多元化的融資渠道，優(yōu)化籌資渠道，通過多種手段，努力降低財務風險，并通過優(yōu)化投資項目，適當儲備一些土地資源，同時通過科學合理的方法來評價項目的經(jīng)濟效益大小，來強化和改善公司的財務管理水平，使得房地產(chǎn)企業(yè)從活動組織上和制度上得到雙重保障。

四、結語

總的來說，快速發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)近階段以來，已經(jīng)持續(xù)遭遇了國家宏觀調(diào)控政策和市場持續(xù)低迷的交易現(xiàn)狀，為了能夠適應此種變化，房地產(chǎn)企業(yè)應該盡快加強自身的財務管理工作，把它放到戰(zhàn)略性的高度來認識和實施。只有這樣，我國的房地產(chǎn)企業(yè)才能克服傳統(tǒng)財務管理的局限性，才能適應我國房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展和國家房產(chǎn)政策的變化，為我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理提升到更高的層次打下堅實的基礎。

參考文獻：

[1]李曉梅.淺析房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險管理[J].現(xiàn)代商業(yè)，2009，（2）

篇10

【關鍵詞】

房地產(chǎn)企業(yè)：則務風險：控制：措施。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的表現(xiàn)。

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展由于會受到受社會、政治、經(jīng)濟、自然以及消費者心理等多方面因素的影響，加上行業(yè)特有的投資大、回收周期長等特點，使房地產(chǎn)企業(yè)不得不面對各種風險。

（一）面臨利率變動帶來風險。

利率的變動給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的影響是巨大的，當銀行提高貸款利率時，會增加房地產(chǎn)企業(yè)的負債成本，導致企業(yè)預期收益的減少。而利率的提高會降低投資者的購買欲望，使需求降低。房地產(chǎn)市場面臨的需求降低、成本增加，則給房地產(chǎn)企業(yè)帶來很大的風險。

（二）通貨膨脹引起的風險。

通貨膨脹也是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風險，當出現(xiàn)大面積的通貨膨脹，相應的會增加房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)成本，材料費用、人工費用、管理費用，進而大幅增加房地產(chǎn)的開發(fā)成本，使相應的風險隨之增加。

（三）稅率變動帶來的風險。

由于房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中不可避免的涉及到各種稅收項目，例如土地使用稅、城建稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等等，當國家提高稅率時，房地產(chǎn)企業(yè)的投資開發(fā)成本也會上升，減少預期收益，增加風險。

（四）因資產(chǎn)負債率增加引發(fā)的風險。

因為房地產(chǎn)企業(yè)的投資規(guī)模相當巨大，許多房地產(chǎn)企業(yè)通常是負債開發(fā)。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金通常來自于銀行貸款。而我國房地產(chǎn)企業(yè)目前的發(fā)展狀況是資產(chǎn)負債率已經(jīng)超過60%的警戒線，高負債率使企業(yè)面臨著預期收入得不到實現(xiàn)時帶來的巨大風險。

（五）再籌資帶來的風險。

高資產(chǎn)負債率使得房地產(chǎn)企業(yè)的再籌資難度加大，因為房地產(chǎn)企業(yè)對債權人的保證程度降低，使得企業(yè)很難從市場上進行資金的籌措。而房地產(chǎn)企業(yè)對銀行的過分依賴，逐漸使銀行所采取的相關政策就很敏感，無疑也是企業(yè)不得不面臨的風險。

（六）投資收回導致的風險。

政治因素以及社會經(jīng)濟因素等都會影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況，部分房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成品房得不到有效利用，閑置過多，使得資金在短期內(nèi)難以變現(xiàn)?；蛘哂行┦鄢龅某善贩坑捎诿媾R不確定因素的影響，客戶的交款不及時，影響了房地產(chǎn)企業(yè)的投資成本的回收。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的形成原因。

（一）缺乏有效的財務預算管理。

房地產(chǎn)作為典型的資金密集型行業(yè)，具有前期投資大、資金回收慢、開發(fā)周期長等特點，而很多的項目不具備相應的調(diào)整能力。很多開發(fā)商盲目的投標、拿土地使用權，認為后期工程只要按時按質交付使用就能實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟效益，這顯然是片面的。如果企業(yè)沒有財務預算管理的強烈意識，不注重對土地成本、施工成本、資金運作和投資回報率等方面的預算與控制，就很難實現(xiàn)企業(yè)原先的利潤目標，大大增加了項目的投入，降低了企業(yè)的經(jīng)濟效益，企業(yè)甚至會因此產(chǎn)生的財務風險而出現(xiàn)虧損。

（二）成本費用控制不嚴。

房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理是一項長期、繁雜的工作，不但包含項目總成本中的土地征用及拆遷補償費、基礎設施費、前期工程費、建筑安裝工程費等，還包括項目完成后成本費用的分配和歸集。然而有的房地產(chǎn)企業(yè)沒有立足于企業(yè)的實際，采取有效的管理措，對企業(yè)的成本費用進行有效的控制，而是將過多的精力用在了工程的進度管理和質量控制上。例如，有的房地產(chǎn)企業(yè)對成本核算沒有給予足夠重視，成本核算過于簡單和粗糙，沒有嚴格成本核算的標準和規(guī)范，這無疑會增加企業(yè)的財務風險，影響企業(yè)的經(jīng)濟效益。

（三）內(nèi)部審計機制不夠健全。

內(nèi)部審計是房地產(chǎn)企業(yè)財務風險控制與管理的重要組成部分。內(nèi)部審計作為企業(yè)內(nèi)部的監(jiān)督機構，雖然沒有直接參與到企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營管理活動當中，但是卻能夠對企業(yè)的預定目標達成率、財務風險等進行有效的監(jiān)督。然而很多企業(yè)偏偏忽視了內(nèi)部審計的重要性，沒有建立起健全的內(nèi)部審計機制，例如內(nèi)部審計準則不全面、審計時間沒有保證等，這就大大降低了內(nèi)部審計的有效性，不利于財務風險的規(guī)避。

（四）缺乏對現(xiàn)金流量的科學管理。

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營過程具有長期性，開發(fā)建設需要經(jīng)歷從征地、土地開發(fā)、房屋建設到竣工交付使用等多個階段，資金占有量大、周轉效率低、變現(xiàn)能力差，所以加強對現(xiàn)金流量的管理就顯的尤為重要。

然而很多企業(yè)與內(nèi)部各部門之間及企業(yè)與上級企業(yè)之間，在現(xiàn)金流量管理及使用、利益分配等方面存在權責不明、管理混亂的現(xiàn)象，造成現(xiàn)金使用效率低下，現(xiàn)金的安全性、完整性往往無法得到保證。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的控制措施。

（一）對企業(yè)的資本結構進行優(yōu)化。

雖然企業(yè)采取負債經(jīng)營能夠發(fā)揮負債的杠桿效益，能夠給企業(yè)帶來一定的經(jīng)濟利益。然而，負債必須控制在合理的范圍之內(nèi)，因為過高的負債率不僅不能夠給企業(yè)帶來利潤，還會增加企業(yè)的財務風險。當負債超出一定的比例，負債率和風險是成正比的。所以，房地產(chǎn)企業(yè)就要結合自己的具體情況，權衡自身的實際能力，分析企業(yè)的融資能力、抗風險能力以及獲利能力，制定出科學、合理的資本結構，使企業(yè)風險最小化。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)要加強對投資項目的管理力度。

眾所周知，房地產(chǎn)投資是風險性極高的綜合性的經(jīng)濟活動，受其自身行業(yè)特殊性的影響，對于政治環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境和社會環(huán)境反映非常靈敏。所以，作為房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)，要加強對于投資項目的管理力度，對于投資項目做好相應的分析與綜合測評，對于指定的決策方案要進行多方的驗證，并且全面考慮可能面臨的各種風險因素，制定出詳盡、可行的投資實施方案，對投資項目做好投資風險的控制與規(guī)避。

（三）對現(xiàn)金流量進行控制與管理隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，使得以土地儲備作為競爭資本逐漸轉變?yōu)橐袁F(xiàn)金流量、籌融資渠道做為競爭資本，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)不得不對原有戰(zhàn)略進行適時的調(diào)整。目前，現(xiàn)金流已經(jīng)發(fā)展成為房地產(chǎn)企業(yè)進行長遠規(guī)劃時率先要考慮的關鍵因素。

企業(yè)的經(jīng)營活動必須要考慮所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額，當企業(yè)利潤上升，而現(xiàn)金凈流量卻下降時，反映出企業(yè)的實際收益是在減少的，要加強重視?？梢哉f現(xiàn)金凈流量是反映房地產(chǎn)企業(yè)的風險晴雨表。

（四）建立強有力的風險預警機制。

房地產(chǎn)企業(yè)通過建立有效的風險預警機制，可以把企業(yè)的非正常經(jīng)營情況控制在初級階段，降低財務風險帶來損失的可能性。通過全面預算建立有效的預算預警機制是非常有必要的，因為通過預算與實際之間的比較和分析，可以為企業(yè)的整體經(jīng)濟活動提供更有利的參考依據(jù)，制定調(diào)整企業(yè)行為的有力措施，對企業(yè)未來面臨的風險進行科學的預測。強有力的風險預警機制，可以對房地產(chǎn)企業(yè)潛在的財務風險進行及時的揭示、分析和預先的防范，實現(xiàn)規(guī)避和化解財務風險的目的。

（五）大力引進先進的技術，提高項目管理的水平。

對房地產(chǎn)企業(yè)來說，房產(chǎn)是其最終的產(chǎn)品，而項目管理的過程就是這一產(chǎn)品的生產(chǎn)過程。企業(yè)要想保證施工的質量和安全，實現(xiàn)更長遠的發(fā)展，就必須對產(chǎn)品生產(chǎn)的全過程進行有效的控制和管理，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。房地產(chǎn)企業(yè)的項目管理水平在很大程度上影響著項目的開發(fā)周期和成本，進而影響著項目的成敗和企業(yè)的經(jīng)濟效益。所以，作為新形勢下的房地產(chǎn)企業(yè)，必須積極學習、探索和創(chuàng)新工程項目管理模式，將信息技術等先進技術應用到項目管理的過程中來，提高項目管理的質量和效率，進一步增強企業(yè)防范財務風險的能力。

四、結束語。

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險貫穿于企業(yè)經(jīng)營管理活動的各個環(huán)節(jié)，對企業(yè)的穩(wěn)定健康的發(fā)展埋下了很多隱患，所以財務管理人員對于這些風險必須給予足夠的重視，對其產(chǎn)生的原因要進行科學的分析，加強具有針對性的防范措施的研究，對房地產(chǎn)企業(yè)的各種財務風險進行嚴密的控制與管理，盡量將財務風險控制在最初階段。同時，財務管理人員要不斷豐富自身的知識結構，提高自身的職業(yè)素質、業(yè)務能力，從而不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)財務風險控制與管理的水平，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展。

【參考文獻】

1、王師。如何防范房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險[j].財經(jīng)界（學術版），2010，（01）。

2、申山宏。國內(nèi)中小型房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的困境與對策[j].商業(yè)經(jīng)濟，2010，（17）。

3、關濤。國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)財務風險及防范措施[j].經(jīng)濟研究導刊，2008，（18）。