導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯(cuò)過為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)開發(fā)成本，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為經(jīng)營(yíng)管理這種特殊商品義務(wù)的企業(yè)，其經(jīng)營(yíng)管理有著自身的特殊模式。作為經(jīng)營(yíng)管理一部分的成本管理也有著其自身的特點(diǎn)。本章將從兩個(gè)部分來闡述：一是我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理概述；二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)流程各階段的成本管理。

一、 我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本構(gòu)成

成本是指企業(yè)為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)商品和提供勞務(wù)等而支出的各項(xiàng)相關(guān)費(fèi)用的總和。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于其主要業(yè)務(wù)活動(dòng)是房地產(chǎn)商品的開發(fā)生產(chǎn)，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本主要是指房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本和費(fèi)用。

房地產(chǎn)企業(yè)的費(fèi)用是指房地產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)開發(fā)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期間發(fā)生的并由該期損益直接承擔(dān)的各項(xiàng)費(fèi)用。包括銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。

（一）橫向上成本構(gòu)成

（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)包括土地征用費(fèi)，耕地占用稅，勞動(dòng)力安置費(fèi)，有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償費(fèi)的凈支出，安置動(dòng)遷用房支出等。

（2）前期工程費(fèi)包括企業(yè)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。

（3） 建筑安裝工程費(fèi)包括企業(yè)以發(fā)包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)和以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。

（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

（5）公共配套設(shè)施費(fèi)包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施建設(shè)發(fā)生的支出。

（6）開發(fā)間接費(fèi)用是指企業(yè)直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

（7）財(cái)務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括企業(yè)經(jīng)營(yíng)期間發(fā)生的利息凈支出、匯兌凈損失、調(diào)劑外匯手續(xù)費(fèi)、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)，以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。

（二） 業(yè)務(wù)流程上成本構(gòu)成

（1）項(xiàng)目前期策劃和確立階段的成本

（2）項(xiàng)目設(shè)計(jì)與計(jì)劃階段的成本

（3）項(xiàng)目施工階段成本

（4）項(xiàng)目使用階段成本

從交付使用到規(guī)定的責(zé)任期結(jié)束為止，即通常的物業(yè)管理成本。

（二）我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理現(xiàn)狀

（1）成本管理工作留于表面

（2）成本管理缺乏市場(chǎng)觀念

（3）成本管理的理論和內(nèi)容僵化、手段老化

（4）成本信息嚴(yán)重扭曲，成本管理工作偏離方向

（5）責(zé)任成本制度沒有落實(shí)，企業(yè)成本浪費(fèi)情況嚴(yán)重

（三）我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理落后的原因分析

（1）受我國(guó)長(zhǎng)期計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的影響，房地產(chǎn)企業(yè)普遍都是 “重開發(fā)，輕成本”

（2）部分房地產(chǎn)企業(yè)的管理者的素質(zhì)不高，市場(chǎng)意識(shí)淡薄

（3）多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的執(zhí)行力度不夠

（4）成本管理沒有抓住重點(diǎn)

（5）沒有實(shí)行 “全員、全過程、全要素和全方位”的全面成本管理

二、對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各個(gè)階段的成本管理

（一）項(xiàng)目策劃階段成本管理

此階段是開發(fā)項(xiàng)目的成敗關(guān)鍵。國(guó)內(nèi)外研究表明：一個(gè)項(xiàng)目策劃的好壞最終對(duì)成本和效益影響可以達(dá)到30%左右。此階段的成本管理表現(xiàn)為項(xiàng)目的選址（地段、地塊的選擇）和項(xiàng)目建設(shè)方案。在地塊的選擇上除了看地價(jià)和土地出讓金的高低外，還要比較補(bǔ)償費(fèi)（拆遷、賠償、過渡等項(xiàng)費(fèi)用）和配套設(shè)施費(fèi)用的高低，結(jié)合銷售價(jià)格進(jìn)行綜合平衡，選出最佳經(jīng)濟(jì)效益。接著是建設(shè)方案的確定，當(dāng)建設(shè)地點(diǎn)特定后對(duì)開發(fā)成本和效益尤為重要。通常的作法是進(jìn)行建設(shè)方案招標(biāo)。開發(fā)商制定招標(biāo)文件除了小區(qū)（或區(qū)域）的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、功能、配套要求和建筑設(shè)計(jì)等技術(shù)指標(biāo)外，還必須有經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（投資估算）。在方案評(píng)定時(shí)由技術(shù)專家和經(jīng)濟(jì)專家共同組成評(píng)審專家組。業(yè)主選定的中標(biāo)方案必須是技術(shù)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)俱佳的方案，或是技術(shù)方案特佳而經(jīng)濟(jì)指標(biāo)欠佳，但在實(shí)施中可采取措施有效優(yōu)化經(jīng)濟(jì)指標(biāo)者。經(jīng)濟(jì)專家在評(píng)標(biāo)時(shí)對(duì)投標(biāo)人的投資估算進(jìn)行審計(jì)評(píng)估，確認(rèn)其真實(shí)可靠程度，防止中標(biāo)方案在實(shí)施中突破（或較大突破）估算值。

（二）設(shè)計(jì)階段的成本管理

設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵與重點(diǎn)。盡管設(shè)計(jì)費(fèi)在建設(shè)工程全過程費(fèi)用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但對(duì)工程造價(jià)的影響可達(dá)75%以上，由此可見，設(shè)計(jì)質(zhì)量的好差直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期的長(zhǎng)短，直接決定人力、物力和財(cái)力投入的多少。合理科學(xué)的設(shè)計(jì)，可降低工程造價(jià)10%。但在工程設(shè)計(jì)中不少設(shè)計(jì)人員重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)，任意提高安全系數(shù)或設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，而對(duì)經(jīng)濟(jì)上的合理性考慮得較少，從根本上影響了項(xiàng)目成本的有效控制。

（三）招標(biāo)投標(biāo)階段的成本管理

工程招標(biāo)投標(biāo)包括設(shè)備、材料采購招投標(biāo)和施工招投標(biāo)兩個(gè)方面，通過招投標(biāo)開發(fā)商擇施工單位或材料供應(yīng)商，這對(duì)項(xiàng)目投資乃至質(zhì)量、進(jìn)度的控制都有至關(guān)重要的作用。

（四）施工階段的成本控制

施工階段是資金投入的最大階段，是招投標(biāo)工作的延伸，是合同的具體化。加強(qiáng)施工控制，就是加強(qiáng)履約行為的管理。房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)是隨著國(guó)家住房分配供給體系的改革而產(chǎn)生的。雖然與基建項(xiàng)目具有共性，但也會(huì)不可避免地發(fā)生“三超”現(xiàn)象，但“三超”的超額必須由企業(yè)的贏利來彌補(bǔ)，如果控制失衡，會(huì)使企業(yè)經(jīng)營(yíng)虧本。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利目的決定了項(xiàng)目投資必須實(shí)現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)。

（五）竣工階段的成本控制

該階段是成本控制工作的最后階段。根據(jù)合同、預(yù)算及費(fèi)用定額、竣工資料、國(guó)家或地方的有關(guān)法規(guī)，認(rèn)真審核工程款。以政策為依據(jù)，對(duì)送審的竣工決算進(jìn)行核實(shí)工程量，落實(shí)聯(lián)系單簽證費(fèi)用，使審核后的結(jié)算真正體現(xiàn)工程實(shí)際造價(jià)。

（六）維護(hù)服務(wù)階段的成本管理與控制

保修服務(wù)階段的成本高低，首先取決于工程設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量好壞，做好工程質(zhì)量工作，則可以將保修費(fèi)用降到最低水平。

（1）作好商品房的使用說明書和保修書，分清開發(fā)商、物業(yè)管理公司和用戶各方應(yīng)承擔(dān)的保修責(zé)任和費(fèi)用，杜絕非開發(fā)商自身責(zé)任所發(fā)生的保修支出。

（2）選擇業(yè)務(wù)水平高、管理素質(zhì)高的物業(yè)管理公司承擔(dān)項(xiàng)目的物業(yè)管理工作，加大對(duì)物業(yè)在使用中的監(jiān)管力度和維護(hù)保養(yǎng)，從而達(dá)到減少保修量提高開發(fā)商信譽(yù)的目的。

三、總結(jié)

房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)龐大而又復(fù)雜的系統(tǒng)工程，房地產(chǎn)行業(yè)又是一個(gè)行業(yè)關(guān)聯(lián)性很高的行業(yè)，可以說房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表，因而，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展對(duì)全社會(huì)意義重大。而房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)也將不再是企業(yè)與企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)，而將是供應(yīng)鏈與供應(yīng)鏈之間的競(jìng)爭(zhēng)，這需要我們房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將成本管理放在戰(zhàn)略的高度審視整個(gè)供應(yīng)鏈成本的管理?，F(xiàn)代成本管理在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略管理中的應(yīng)用，大則符合國(guó)家宏觀產(chǎn)業(yè)調(diào)控，對(duì)合理分配和利用社會(huì)資源、實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展有一定的積極作用；小則帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)健康運(yùn)行，消除房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫，使房地產(chǎn)商品價(jià)格回歸理性，對(duì)于這些也有一定的積極意義。

參考文獻(xiàn)：

篇2

房地產(chǎn)開發(fā)是通過對(duì)多種資源的組合使用而為人類提供居住空間、并改變?nèi)祟惿娴奈镔|(zhì)環(huán)境的活動(dòng)。不論房地產(chǎn)開發(fā)的目的如何，其最終行為應(yīng)是一種投資行為。市場(chǎng)化的房地產(chǎn)開發(fā)，不論是為滿足社會(huì)需求還是投資活動(dòng)，為投資人創(chuàng)造利潤(rùn)是其根本目的之一，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和價(jià)值規(guī)律作用的結(jié)果。因而房地產(chǎn)開發(fā)成本的控制就是創(chuàng)造投資人利潤(rùn)的基石之一，不同的開發(fā)項(xiàng)目有不同的開發(fā)成本控制模式，但其一般化的模式是基本一致的，有一定的規(guī)律和借鑒意義。

一、房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序

理清房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序，將為研究房地產(chǎn)開發(fā)成本提供框架和架構(gòu)支持。

投資人自有投資意向開始至項(xiàng)目建設(shè)完成，出售物業(yè)、出租物業(yè)或自主經(jīng)營(yíng)，其全壽命周期的管理，遵循一個(gè)基本的開發(fā)程序，包括：投資機(jī)會(huì)尋找―投資機(jī)會(huì)篩選―可行性研究―獲取土地使用權(quán)―規(guī)劃設(shè)計(jì)報(bào)批―施工建設(shè)―市場(chǎng)營(yíng)銷與物業(yè)管理。這個(gè)程序會(huì)因具體工作的不同，在實(shí)施順序上會(huì)交替進(jìn)行，如市場(chǎng)營(yíng)銷與施工建設(shè)同時(shí)或提前進(jìn)行。無論順序怎樣變化，這些程序基本概括大多數(shù)的居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)及工業(yè)物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的主要實(shí)施步驟。

二、房地產(chǎn)開發(fā)投資的主要組成

房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于短期投資，它形成房地產(chǎn)市場(chǎng)上的增量供給，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)投資人將建成后的房地產(chǎn)長(zhǎng)期持有、出租或自營(yíng)時(shí)，短期開發(fā)投資將轉(zhuǎn)變?yōu)殚L(zhǎng)期置業(yè)投資。（房地產(chǎn)置業(yè)投資、房地產(chǎn)股票、債?、信托投讓?shí)缺疚奈從肷婕埃

對(duì)于開發(fā)銷售模式下的房地產(chǎn)項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)投資主要包括：土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、政府規(guī)費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、開發(fā)管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售廣告費(fèi)、稅費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)等。

三、房地產(chǎn)開發(fā)階段對(duì)應(yīng)的開發(fā)成本

表一為根據(jù)某具體開發(fā)項(xiàng)目總結(jié)的開發(fā)成本組成分析，雖不能普遍通用，但有一定借鑒參考意義。

通過上表數(shù)據(jù)分析，建筑安裝工程費(fèi)用約占總開發(fā)成本的50%，土地費(fèi)用和稅費(fèi)約占總開發(fā)成本的30%，其他幾項(xiàng)費(fèi)用單個(gè)占比2%-5%。開發(fā)項(xiàng)目不同，上述比例會(huì)有所不同。

投資機(jī)會(huì)尋找―投資機(jī)會(huì)篩選―可行性研究階段，這個(gè)階段主要是尋找投資機(jī)會(huì)并進(jìn)行決策分析，主要產(chǎn)生咨詢成本。

獲取土地使用權(quán)階段，主要參加土地招拍掛活動(dòng)，取得土地使用權(quán)，支付土地出讓金、土地交易費(fèi)和稅費(fèi)等。

規(guī)劃設(shè)計(jì)報(bào)批階段主要是前期工程、規(guī)劃設(shè)計(jì)、審查、向政府報(bào)批以及向政府繳納城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等，辦理開發(fā)前的各種手續(xù)，開發(fā)成本主要為前期費(fèi)用和繳納政府規(guī)費(fèi)。

施工建設(shè)階段，是將批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)變?yōu)閷?shí)體工程的過程，是開發(fā)成本發(fā)生最快、數(shù)量最大的階段。

市場(chǎng)營(yíng)銷與物業(yè)管理可能會(huì)隨施工建設(shè)同期展開，銷售費(fèi)用隨工程進(jìn)展逐步產(chǎn)生。

四、房地產(chǎn)開發(fā)成本控制

（一）房地產(chǎn)開發(fā)的前期階段（投資機(jī)會(huì)尋找―投資機(jī)會(huì)篩選―可行性研究―獲取土地使用權(quán)―規(guī)劃設(shè)計(jì)報(bào)批）是影響整個(gè)開發(fā)成本的主要階段，雖然這個(gè)階段實(shí)際發(fā)生的開發(fā)成本費(fèi)用數(shù)量不大，占比不高，只占整個(gè)開發(fā)成本的2%左右，但其影響的開發(fā)成本約有70%。這是因?yàn)殚_發(fā)產(chǎn)品的定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的選擇以及設(shè)計(jì)選型，基本確定了開發(fā)產(chǎn)品的業(yè)態(tài)形式，確定了開發(fā)產(chǎn)品的初步輪廓，確定了開發(fā)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)思路，這些因素綜合固定了開發(fā)產(chǎn)品的主要架構(gòu)，而且會(huì)影響開發(fā)項(xiàng)目建成后的使用成本，因而是形成或確定開發(fā)成本的關(guān)鍵階段。例如：一個(gè)在屋頂附帶游泳池的建筑因其結(jié)構(gòu)受力影響，通常會(huì)比普通建筑工程造價(jià)大許多，而竣工后游泳池的使用維護(hù)成本也會(huì)影響整個(gè)建筑的使用管理成本。

因此，開發(fā)前期階段是控制開發(fā)成本的主要階段，而且是關(guān)鍵階段。對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行深入細(xì)致的分析，貼合市場(chǎng)進(jìn)行開發(fā)產(chǎn)品的選型，特別需要重視對(duì)設(shè)計(jì)的細(xì)化和深入，進(jìn)行多方案經(jīng)濟(jì)比較，擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)方案，是開發(fā)成本控制的主要工作。

優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，對(duì)設(shè)計(jì)指標(biāo)（如鋼材用量，面積使用率等）科學(xué)化的限定，最大程度發(fā)揮設(shè)計(jì)者潛力，從設(shè)計(jì)上控制工程造價(jià)指標(biāo)，也是開發(fā)成本控制至關(guān)重要的工作。例如：分別由不同設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)的兩個(gè)類似的工程項(xiàng)目，其地下室鋼筋用量分別為91KG/m2和110 KG/m2，地下室面積都接近4萬平方米，其地下室鋼材用量相差760噸，工程造價(jià)僅鋼材部分就相差約390萬元，因用鋼量的不同地下室單位建筑面積造價(jià)相差96元/m2，對(duì)整個(gè)工程造價(jià)影響比例約為2.6%?？梢?，設(shè)計(jì)的指標(biāo)控制工作是關(guān)鍵。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)的建筑安裝工程階段，因其資金投入量大，是開發(fā)成本控制的第二階段，這個(gè)階段是優(yōu)選建筑承包人和控制工程質(zhì)量、進(jìn)度、投資的綜合階段。雖然這個(gè)階段投入整個(gè)開發(fā)成本約50%，但開發(fā)成本的控制影響一般僅占總開發(fā)成本的10%-15%左右。

房地產(chǎn)開發(fā)的建筑安裝工程階段，工程招標(biāo)選擇承包人，通過充分的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)來選擇社會(huì)平均水平的工程投標(biāo)價(jià)格，是控制開發(fā)成本的一個(gè)重要手段。

我國(guó)的建筑市場(chǎng)已實(shí)行招標(biāo)投標(biāo)多年，其市場(chǎng)透明度已較高，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的原則。開發(fā)商對(duì)建筑承包人有較大的選擇范圍，工程報(bào)價(jià)公開競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)開發(fā)成本的控制較為有利。但也必須看到，投標(biāo)價(jià)格與質(zhì)量、信譽(yù)等的對(duì)應(yīng)關(guān)系，避免因低價(jià)中標(biāo)造成后期施工中的扯皮、糾紛等影響，進(jìn)而影響開發(fā)項(xiàng)目的形象、質(zhì)量等。

施工過程中，開發(fā)成本的控制，更多體現(xiàn)為維護(hù)施工合同的執(zhí)行，保證開發(fā)項(xiàng)目在合同框架內(nèi)順利實(shí)施，避免承包人索賠產(chǎn)生額外的成本。保證工程順利進(jìn)行，安全如期竣工，按計(jì)劃銷售或運(yùn)營(yíng)，取得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益，這就是在建筑安裝施工階段開發(fā)成本控制的重要工作。

在建筑安裝工程階段，因?yàn)橥度胭Y金量大，實(shí)施精細(xì)化管理，避免一些無謂的浪費(fèi)，對(duì)開發(fā)成本的控制還是有一定效果的，雖然可能節(jié)約的比例不大，但因?yàn)楣こ淘靸r(jià)基數(shù)大，其節(jié)約的絕對(duì)數(shù)額還是可觀的。根據(jù)對(duì)某具體開發(fā)項(xiàng)目的調(diào)查，開發(fā)商實(shí)施施工監(jiān)督精細(xì)化管理， 其節(jié)約的工程費(fèi)用足以支付工程管理人員薪酬，而且還樹立了開發(fā)項(xiàng)目和管理人員良好的形象。但必須注意的是，開發(fā)商實(shí)施施工監(jiān)督精細(xì)化管理，不能脫離合同框架，不能一味追求低價(jià)，否則將適得其反，降低開發(fā)項(xiàng)目的品質(zhì)。

（三）從表一的數(shù)據(jù)可以看出，除土地費(fèi)用（占比16.74%）和建筑安裝工程費(fèi)用（占比48.59%）外，第三個(gè)大比例項(xiàng)目為國(guó)家收取的稅費(fèi)，約占總開發(fā)成本的13.6%。國(guó)家對(duì)開發(fā)項(xiàng)目收取的稅費(fèi)主要有：營(yíng)業(yè)稅，城建稅，教育費(fèi)附加，土地使用稅，土地增值稅，印花稅，契稅，企業(yè)所得稅等。稅費(fèi)是必須按國(guó)家規(guī)定繳納的，合理的進(jìn)行賬務(wù)整理，避免重復(fù)交稅。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)中的財(cái)務(wù)費(fèi)用是一個(gè)不容忽視的數(shù)據(jù)，雖然在表一中財(cái)務(wù)費(fèi)用僅占整個(gè)開發(fā)成本的2.16%，但不同的開發(fā)項(xiàng)目，這個(gè)數(shù)據(jù)可能差別巨大。

財(cái)務(wù)費(fèi)用主要包含：融資、貸款資金利息，財(cái)務(wù)咨詢費(fèi)，銀行手續(xù)費(fèi)等。融資、貸款資金利息是財(cái)務(wù)費(fèi)用的主要構(gòu)成，不同的開發(fā)項(xiàng)目，開發(fā)資金來源和構(gòu)成千差萬別，如果大量利用融資、貸款作為開發(fā)資金，必然產(chǎn)生較高的財(cái)務(wù)費(fèi)用，從開發(fā)成本控制角度看是不利的，而且可能帶來金融風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目也是不利的。

目前，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控，對(duì)預(yù)售商品房的條件很有可能收嚴(yán)格，甚至可能取消預(yù)售許可制度，實(shí)行現(xiàn)房銷售，如果開發(fā)項(xiàng)目自有資金偏低，其財(cái)務(wù)費(fèi)用將大大增加，成為影響開發(fā)成本的重要因素。

五、結(jié)語

篇3

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

1房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成及影響因素

1.1房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成

房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)從投資決策到銷售全過程所花費(fèi)的費(fèi)用，包括土地費(fèi)用、工程建設(shè)成本及開發(fā)間接費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。

1.2房地產(chǎn)開發(fā)的影響因素

房地產(chǎn)開發(fā)除宏觀經(jīng)濟(jì)政策等環(huán)境影響因素外，就單個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)部可控因素而言，影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本因素主要是指影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營(yíng)運(yùn)成本的因素。房地產(chǎn)開發(fā)的營(yíng)運(yùn)成本包括很多方面，房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)綜合性很強(qiáng)的工作，它受到房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)、國(guó)家的有關(guān)政策、開發(fā)項(xiàng)目所處環(huán)境等因素影響很大，其配套條件、開發(fā)時(shí)機(jī)的掌握和政府有關(guān)政策法令的頒布等，都會(huì)對(duì)成本的升降造成很大影響。而房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平也是影響開發(fā)成本的關(guān)鍵。

2我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)成本控制存在的主要問題

2.1房地產(chǎn)開發(fā)前期重視不足

首先，由于近十年來我國(guó)房地產(chǎn)一直處于賣方市場(chǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)高收益率使得很多房地產(chǎn)只重視圈地、修房子、賣房子，不重視決策階段的成本控制并且我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)人員素質(zhì)普遍不高，以及行業(yè)人才高流動(dòng)率，高水平專業(yè)人員嚴(yán)重缺乏導(dǎo)致不重視項(xiàng)目的可行性研究。其次，建設(shè)單位往往把施工階段項(xiàng)目成本的管理作為重點(diǎn)，而忽略了設(shè)計(jì)階段的項(xiàng)目成本管理，從而造成前期成本過高。

2.2建設(shè)階段控制機(jī)制不嚴(yán)密

在招投標(biāo)過程中，由于行政力量過多干預(yù)，地方保護(hù)主義嚴(yán)重，一些大型基礎(chǔ)設(shè)施和國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資的，總可以看到有的實(shí)力明顯不如其他的投標(biāo)單位，卻還是能得到一些特別保留的標(biāo)段；我國(guó)目前的招投標(biāo)市場(chǎng)還不成熟，招投標(biāo)體系還不完善，招投標(biāo)過程中的監(jiān)督體制作用還很不明顯沒有真正起到成本控制的作用。

2.3企業(yè)信息化水平落后，不能滿足成本控制的需要

合同控制作為成本和資金控制的基礎(chǔ)，在傳統(tǒng)方式下，合同處理工作基本上由手工完成，無法進(jìn)行更詳細(xì)更有參考價(jià)值的實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)查詢分析。對(duì)后期的數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)分析基本上依靠簡(jiǎn)單預(yù)測(cè)來完成，可靠性和準(zhǔn)確性無法保證。

2.4缺乏規(guī)范的成本控制體系

由于企業(yè)成本管理缺乏戰(zhàn)略指導(dǎo)，使得成本管理對(duì)策與戰(zhàn)略目標(biāo)脫節(jié)，成本預(yù)測(cè)、決策若有若無，成本計(jì)劃如同虛設(shè)，再加上沒有一套科學(xué)規(guī)范的操作程序，成本管理目標(biāo)最終很難實(shí)現(xiàn)。

3房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制措施

3.1項(xiàng)目決策階段與土地成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究，就是要從市場(chǎng)、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)等多方面對(duì)項(xiàng)目的前景進(jìn)行分析預(yù)測(cè)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體的綜合評(píng)價(jià)，從而判斷項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟(jì)上是否合理，并對(duì)多個(gè)方案進(jìn)行優(yōu)選的科學(xué)方法建立一套適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。除此之外，控制土地成本的關(guān)鍵在于拿地時(shí)的成本分析要準(zhǔn)確，在土地招投標(biāo)中制定競(jìng)買策略與技巧，做到以最小的代價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)獲取最大的收益、來打敗競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

3.2設(shè)計(jì)成本控制

設(shè)計(jì)階段是建設(shè)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵階段。設(shè)計(jì)對(duì)工程造價(jià)、建設(shè)工期、工程質(zhì)量以及在建成以后能否獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益起著決定性的作用。設(shè)計(jì)階段的招標(biāo)應(yīng)該是全過程的招標(biāo)，不僅要重視方案設(shè)計(jì)的招標(biāo)，同時(shí)對(duì)施工圖設(shè)計(jì)階段的招標(biāo)也應(yīng)給予足夠的重視。加強(qiáng)出圖前的審核工作，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。

3.3建設(shè)階段成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)商通過招標(biāo)方式發(fā)包工程，其目的在于鼓勵(lì)承包單位進(jìn)行投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)，從中優(yōu)選出技術(shù)能力強(qiáng)、管理水平高、信譽(yù)可靠且報(bào)價(jià)合理的承建單位完成建設(shè)工作，以合同的形式約束雙方在施工過程中的行為。工程材料、設(shè)備采購管理是項(xiàng)目成本控制的重點(diǎn)和難點(diǎn)，嚴(yán)格控制材料價(jià)格可以控制工程的成本。

3.4營(yíng)銷策劃階段成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)營(yíng)銷策劃成本控制主要是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)銷售投資費(fèi)用的控制，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金的回收目標(biāo)，達(dá)到預(yù)期的銷售計(jì)劃，確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資收益的實(shí)現(xiàn)。影響價(jià)格的因素有很多，主要包括成本、樓盤素質(zhì)、顧客承受的價(jià)格、同類樓宇的競(jìng)爭(zhēng)因素等。定價(jià)策略應(yīng)根據(jù)商品房本身的情況、市場(chǎng)情況、成本狀況、消費(fèi)構(gòu)成、消費(fèi)心理等多方面因素來制訂。

4結(jié)論

在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的各個(gè)階段，決策階段和設(shè)計(jì)階段的成本控制工作最大，控制好這些成本的關(guān)鍵就在做好前期的可行性研究工作，提高設(shè)計(jì)的質(zhì)量，推行設(shè)計(jì)招標(biāo)和設(shè)計(jì)全過程的監(jiān)理制，利用價(jià)值工程優(yōu)選和優(yōu)化設(shè)計(jì)方案。在建設(shè)階段要嚴(yán)格執(zhí)行招投標(biāo)工作，對(duì)材料和設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本和質(zhì)量的控制，做好現(xiàn)場(chǎng)變更和竣工結(jié)算和決算工作。營(yíng)銷階段工作主要是圍繞產(chǎn)品的定價(jià)、采用何種營(yíng)銷方式和促銷手段分析來控制成本。

參考文獻(xiàn)

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中圖分類號(hào)： F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

引言：

當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍呈‘供’’大于‘求”的狀況，商品房空置率逐年攀升，一方面購房者覺得房?jī)r(jià)居高不下；另一方面房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為開發(fā)成本上升，利潤(rùn)空間不大。如何使商品房?jī)r(jià)格下調(diào)，讓更多的消費(fèi)者買得起房，進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，又能使開發(fā)商有利可圖，有較好的資金回報(bào)率和投資收益，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商最關(guān)心的事。

一、房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的意義

成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)功，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)中具有十分重要的意義，微利時(shí)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的戰(zhàn)略意義有時(shí)甚至比規(guī)模擴(kuò)張更為重要。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存量過大，其中除宏觀經(jīng)濟(jì)體制方面的原因外，也有其價(jià)格形成機(jī)制方面的原因。根據(jù)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，商品房如果售價(jià)下調(diào)則有助于樓市跑量，開發(fā)商之所以長(zhǎng)年不能下調(diào)售價(jià)，其中一個(gè)主要原因就是在于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制不力，成本居高臨下的緣故。從宏觀上講，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制進(jìn)行研究，對(duì)合理利用土地資源，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫經(jīng)濟(jì)，減少國(guó)民經(jīng)濟(jì)損失有著一定的意義。

二、房地產(chǎn)開發(fā)成本特點(diǎn)分析

房地產(chǎn)開發(fā)成本是指在房地產(chǎn)開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地購置費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套費(fèi)以及開發(fā)間接費(fèi)等。簡(jiǎn)言之是一種投入，在其銷售時(shí)才能實(shí)現(xiàn)價(jià)值的轉(zhuǎn)移。成本在一定程度上反映了企業(yè)的管理水平和經(jīng)營(yíng)水平。而房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本，與其他一般商品生產(chǎn)成本相比，具有‘產(chǎn)品生產(chǎn)周期長(zhǎng)，投入量大，成本控制變化大”等特點(diǎn)，給企業(yè)的成本管理帶來了一定難度。其特點(diǎn)如下：

開發(fā)成本內(nèi)容復(fù)雜

成本項(xiàng)目從實(shí)物形態(tài)上，很難劃定其支出的界線。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)，成本內(nèi)容多，使得各年度之間成本不平衡，而且由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用又不具備可比性。成本計(jì)量沒有統(tǒng)一依據(jù)，易發(fā)生亂攤亂擠成本的現(xiàn)象。

2、開發(fā)成本構(gòu)成的影響因素多。

房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)綜合性很強(qiáng)的工作，它受到房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)、國(guó)家的有關(guān)政策、開發(fā)項(xiàng)目所處環(huán)境等因素影響很大。其配套條件、開發(fā)時(shí)機(jī)的掌握和政府有關(guān)政策法令的頒布等，都會(huì)對(duì)成本的升降造成很大影響。而房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平也是影響開發(fā)成本的關(guān)鍵。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中存在的問題

1、開發(fā)成本的預(yù)算、結(jié)算以及監(jiān)督控制工作做得不夠

在開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目過程中，一般而言項(xiàng)目的工期都會(huì)比較長(zhǎng)的，耗資也比較大，這種情況下為了有效控制和監(jiān)督開發(fā)過程中的成本狀況，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該形成完善的成本預(yù)算、結(jié)算以及監(jiān)督控制體系，以對(duì)項(xiàng)目的盈虧進(jìn)展有個(gè)清晰地顯示和反饋。然而，當(dāng)前很多企業(yè)并沒有設(shè)置這樣的機(jī)制。對(duì)于單個(gè)具體項(xiàng)目開發(fā)成本的記錄和考察只是一個(gè)大概的情況，很多時(shí)候我們發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本只是按照項(xiàng)目來記賬，一些項(xiàng)目像土建費(fèi)、安裝費(fèi)、拆遷費(fèi)比較清晰明了。而對(duì)于項(xiàng)目期間的費(fèi)用比如管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用的支出情況則沒有做具體分?jǐn)傆涗?，或者分?jǐn)偟臅r(shí)間不夠及時(shí)，這種方式造成了很大問題。

2、合同管理不嚴(yán)密，難以及時(shí)了解工程合同的執(zhí)行進(jìn)度

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)的過程中一般要涉及到大量的合同，而合同當(dāng)中涉及到的條款一般都比較復(fù)雜，所以關(guān)于收付款項(xiàng)的計(jì)算和審核難度基本上都很大，進(jìn)而使得很多企業(yè)對(duì)于這方面的管理過于疏忽，不夠嚴(yán)密。尤其是項(xiàng)目規(guī)模比較大、工期比較長(zhǎng)的情況下，合同很繁瑣，而且在合同執(zhí)行過程中經(jīng)常會(huì)發(fā)生各種變更的情況。

3、由于管理不善導(dǎo)致的不可預(yù)見因素使得控制成本加大

當(dāng)前我國(guó)的很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都屬于規(guī)模較小的類型，而房地產(chǎn)的項(xiàng)目一般開發(fā)管理的時(shí)間周期比較長(zhǎng)、涉及的范圍都比較廣，由于大部分企業(yè)的管理還沒有達(dá)到科學(xué)化的控制階段。所以開笈企業(yè)經(jīng)常要面臨著很多不可預(yù)測(cè)因素的影響，例如：氣候變化、自然災(zāi)害、與勘察報(bào)告不同的地質(zhì)條件等因素。這些不可控制因素都會(huì)使得項(xiàng)目開發(fā)過程的成本增加。

四、房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的對(duì)策

1、主動(dòng)做好成本控制的預(yù)算、結(jié)算和監(jiān)督工作

企業(yè)應(yīng)該高度重視成本控制的實(shí)際工作，要在意識(shí)上充分認(rèn)識(shí)到良好的成本控制預(yù)算、結(jié)算等工作會(huì)給企業(yè)帶來長(zhǎng)遠(yuǎn)的利益。在此基礎(chǔ)上，由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目本身的建設(shè)過程是一個(gè)周期長(zhǎng)、數(shù)量大的生產(chǎn)消耗過程，所以企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)工作人員不能夠只憑經(jīng)驗(yàn)做預(yù)估和結(jié)算總結(jié)，應(yīng)該著力設(shè)置一個(gè)科學(xué)合理、具有操作性的預(yù)算、結(jié)算和臨督成本控制體系。

2、從多方面把握好項(xiàng)目投資成本的控制

根據(jù)項(xiàng)目投資過程中的不可控制因素情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該從多方面努力，爭(zhēng)取將項(xiàng)目開發(fā)投資的成本控制在預(yù)算的范圍內(nèi)。一方面，可以從技術(shù)上把握，對(duì)主要的施工技術(shù)方案要做好充分論證，預(yù)測(cè)各種可能產(chǎn)生的因素的防御措施，爭(zhēng)取使各個(gè)環(huán)節(jié)的投資都能夠有效地控制。另一方面，在經(jīng)濟(jì)上要嚴(yán)格控制一些費(fèi)用支出，合理使用廣告策劃費(fèi)、銷售費(fèi)等一些細(xì)節(jié)費(fèi)用的支出問題，爭(zhēng)取最大限度地降低靜態(tài)投資的開支。

3、利用行為控制對(duì)成本進(jìn)行監(jiān)控

采用成本行為分析和行為控制能調(diào)動(dòng)每個(gè)人的智慧和潛力，把企業(yè)經(jīng)營(yíng)的好壞、成本的高低，同每個(gè)人的行為連接在一起，將每項(xiàng)責(zé)任成本落實(shí)在每個(gè)管理人員身上，使其在實(shí)施中經(jīng)常對(duì)成本行為進(jìn)行分析，從成本行為的分析中找到成本偏高的原因，尋找修正標(biāo)準(zhǔn)的有效途徑，及時(shí)采取有效的控制措施，只有這樣成本的控制才有可能落到實(shí)處，開發(fā)成本的計(jì)劃才有可能完成，達(dá)到成本控制的最終目的。

4、利用設(shè)計(jì)階段控制成本

1）推行工程設(shè)計(jì)發(fā)包。開發(fā)項(xiàng)目的工程設(shè)計(jì)發(fā)包由開發(fā)商主持，項(xiàng)目設(shè)計(jì)發(fā)包有設(shè)計(jì)招標(biāo)方式、方案競(jìng)選方式、協(xié)商或指定承包方式三種，前兩種設(shè)計(jì)發(fā)包形式更能加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資控制，降低成本。保證工程質(zhì)量，但是由于時(shí)間更長(zhǎng)，因此可能對(duì)工期進(jìn)度造成影響，所以在選擇設(shè)計(jì)發(fā)包方式時(shí)要分析各方式的利弊。

2）切實(shí)落實(shí)設(shè)計(jì)監(jiān)理制度。目前，我國(guó)工程建設(shè)監(jiān)理主要停留在施工階段，而設(shè)計(jì)階段的監(jiān)理進(jìn)展比較緩慢。國(guó)內(nèi)外的監(jiān)理實(shí)踐證明，監(jiān)理如在設(shè)計(jì)階段就介入，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目投資效益的影響極其重大，實(shí)行設(shè)計(jì)監(jiān)理，可以避免設(shè)計(jì)過程中可能出現(xiàn)的缺陷和失誤，提高工程設(shè)計(jì)質(zhì)量，有效控制工程造價(jià)。因此，開發(fā)企業(yè)應(yīng)通過招標(biāo)形式選擇一家資質(zhì)水平高、信譽(yù)好、責(zé)任心強(qiáng)的設(shè)計(jì)監(jiān)理單位，加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)工作的外部監(jiān)控，保證設(shè)計(jì)的高質(zhì)量，控制好工程造價(jià)成本。

3）改進(jìn)限額設(shè)計(jì)。運(yùn)用價(jià)值工程原理對(duì)限額設(shè)計(jì)進(jìn)行改進(jìn)。以最低的全壽命周期費(fèi)用可靠地實(shí)現(xiàn)必要的功能。與通常按類似工程資料進(jìn)行設(shè)計(jì)限額分配方法相比，價(jià)值工程的應(yīng)用使投資比例更加合理。

結(jié)束語：

長(zhǎng)期以來，習(xí)慣于把成本控制放在建設(shè)實(shí)施階段，其實(shí)，投資控制、工期控制、質(zhì)量控制等是互為關(guān)聯(lián)的，存在著對(duì)立統(tǒng)一的辨證關(guān)系。要抓好投資控制，必須抓好項(xiàng)目的質(zhì)量和進(jìn)度。因此，項(xiàng)目造價(jià)、工期、質(zhì)量等是一個(gè)相輔相成的問題，項(xiàng)目成本控制是集經(jīng)濟(jì)、技術(shù)與管理為一體的綜合學(xué)科，只有做到各方綜合平衡，才能做到直接有效。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中必須對(duì)影響成本的各個(gè)階段實(shí)施過程控制，以利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金合理流動(dòng)，實(shí)現(xiàn)投資的良性循環(huán)。也只有這樣，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資才能真正可控，管理才會(huì)出效益。

參考文獻(xiàn)：

[1]鐘文房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制淺析廣東建材，2007， (3)

篇5

項(xiàng)目作為房地產(chǎn)開發(fā)過程中組織的主要單元，是企業(yè)財(cái)力的源泉。這些源泉只有是取之不盡、用之不竭的，企業(yè)才能有積累，才可以擴(kuò)大再生產(chǎn)，才能有更大的發(fā)展。近年來，由于建筑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，國(guó)家宏觀調(diào)控力度加強(qiáng)，企業(yè)內(nèi)部成本管理機(jī)制滯后于形勢(shì)的發(fā)展，造成大部分房地產(chǎn)開發(fā)過程中項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益不斷下滑，影響并限制了企業(yè)的發(fā)展。因此，房地產(chǎn)開發(fā)過程中必須認(rèn)清形勢(shì)，建立適應(yīng)市場(chǎng)的科學(xué)管理機(jī)制，屬時(shí)下當(dāng)務(wù)之急。

一、企業(yè)成本管理概念

企業(yè)成本管理是指企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中各項(xiàng)成本核算、成本分析、成本決策和成本控制等一系列科學(xué)管理行為的總稱。成本管理一般包括成本預(yù)測(cè)、成本決策、成本計(jì)劃、成本核算、成本控制、成本分析、成本考核等職能。其目的是為了充分動(dòng)員和組織企業(yè)全體人員，在保證產(chǎn)品質(zhì)量的前提下，對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行科學(xué)合理的管理，力求以最少生產(chǎn)耗費(fèi)取得最大的生產(chǎn)成果。企業(yè)成本管理是企業(yè)管理的一個(gè)重要組成部分，它要求系統(tǒng)而全面、科學(xué)和合理，它對(duì)于促進(jìn)增產(chǎn)節(jié)支、加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)核算，改進(jìn)企業(yè)管理，提高企業(yè)整體管理水平具有重大意義。

企業(yè)成本管理的組成主要包括產(chǎn)品生產(chǎn)中所耗用的物化勞動(dòng)的價(jià)值（即已耗費(fèi)的生產(chǎn)資料轉(zhuǎn)移價(jià)值）；勞動(dòng)者為自己勞動(dòng)所創(chuàng)造的價(jià)值（即歸個(gè)人支配的部分， 主要是以工資形式支付給勞動(dòng)者的勞動(dòng)報(bào)酬）；勞動(dòng)者剩余勞動(dòng)所創(chuàng)造的價(jià)值（ 即歸社會(huì)支配的部分，包括稅金和利潤(rùn)）。

二、當(dāng)管理前房地產(chǎn)開發(fā)成本中存在的誤區(qū)

2.1 成本分析存在誤區(qū)

成本分析足指在成本發(fā)生之后，依據(jù)成本核算資料，把實(shí)際成本與預(yù)算成本差異及其原因匯總并進(jìn)行分析研究，找出成本差異的原因，為下一項(xiàng)目目標(biāo)成本的制定提供改進(jìn)意見，以使成本持續(xù)改善、經(jīng)濟(jì)效益不斷提高，但目前很多國(guó)有施工氽業(yè)都沒有真正認(rèn)真進(jìn)行成本分析，往往是一個(gè)項(xiàng)目完工后，該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)人員、管理人員可能很快又轉(zhuǎn)入下一項(xiàng)目的工作，而很少對(duì)本項(xiàng)目的盈虧進(jìn)行分析，或者是分析很粗略，更別說通過各種方法對(duì)成本差異進(jìn)行詳盡客觀的分析。因此，在這種成本管理模式下無法為下一項(xiàng)目成本目標(biāo)的制定提供改進(jìn)意見，造成第一手資料的缺失。

2.2 成本管理認(rèn)識(shí)上存在誤區(qū)

長(zhǎng)期以來，房地產(chǎn)開發(fā)過程中在成本管理認(rèn)識(shí)上存在誤區(qū)，認(rèn)為企業(yè)成本管理是財(cái)務(wù)部門的責(zé)任，有些工程項(xiàng)目經(jīng)理更簡(jiǎn)單地將項(xiàng)目成本管理的責(zé)任歸于項(xiàng)目成本管理主管或財(cái)務(wù)人員。其結(jié)果是技術(shù)人員只負(fù)責(zé)技術(shù)和工程質(zhì)量，工程組織人員只負(fù)責(zé)施工生產(chǎn)和工程進(jìn)度，材料管理人員只負(fù)責(zé)材料的采購和點(diǎn)驗(yàn)、發(fā)放工作。這樣表面上看起來分工明確、職責(zé)清晰，各司其職，唯獨(dú)沒有成本管理責(zé)任。如果生產(chǎn)組織人員為了趕工期而盲悶增加施工人員和設(shè)備，必然會(huì)導(dǎo)致窩工現(xiàn)象而浪費(fèi)人工費(fèi)；如果技術(shù)人員對(duì)現(xiàn)場(chǎng)數(shù)據(jù)不精確，必然會(huì)導(dǎo)致材料二次倒運(yùn)費(fèi)的增加；如果技術(shù)人員為了保證工程質(zhì)量，采用了可行但不經(jīng)濟(jì)的技術(shù)措施，必然會(huì)使成本增大。這就需要工程項(xiàng)目各環(huán)節(jié)人員改變?cè)瓉淼恼J(rèn)識(shí)，既分工又協(xié)調(diào)，才能搞好工程成本管理。

2.3 投標(biāo)過程中容易忽視對(duì)自身成本的深度分析

在進(jìn)行投標(biāo)時(shí)，單純的為了追求中標(biāo)的結(jié)果，而忽視了自身的成本深度。針對(duì)現(xiàn)在建筑行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，很多企業(yè)不顧自身企業(yè)實(shí)際的勞動(dòng)水平，一味的追求中標(biāo)，甚至不惜以低于成本價(jià)報(bào)價(jià)，將未來的盈利希望寄托于后期工程中，在現(xiàn)今業(yè)主越來越重視總價(jià)管理和反索賠的情況下，低報(bào)價(jià)中標(biāo)無疑會(huì)導(dǎo)致企業(yè)項(xiàng)目虧損；有的企業(yè)在進(jìn)行投標(biāo)報(bào)價(jià)時(shí)，只是簡(jiǎn)單的憑自己感覺和經(jīng)驗(yàn)對(duì)工程量清單進(jìn)行設(shè)想，然后進(jìn)行投標(biāo)，這同樣為以后企業(yè)的成本管理帶來了嚴(yán)重的隱患。

三、成本管理的體制機(jī)制建設(shè)

3.1 進(jìn)行成本分析，尋找項(xiàng)目盈虧的內(nèi)在因素

工程項(xiàng)日竣工后，要確定各項(xiàng)費(fèi)用的結(jié)算金額，及時(shí)確定該工程的總成本，運(yùn)用科學(xué)合理的方法，對(duì)該項(xiàng)目的整個(gè)過程及其結(jié)果進(jìn)行全面、系統(tǒng)的分析和評(píng)價(jià)。通過成本分析，找出哪些成本項(xiàng)目節(jié)約，哪些成本項(xiàng)目超支，揭示成本差異的原因，掌握單項(xiàng)成本日標(biāo)的完成情況，尋求進(jìn)一步降低成本的途徑和方法。成本分析的真正目的是研究和掌握施工項(xiàng)目的成本規(guī)律，為今后的項(xiàng)目提供借鑒。

3.2 抓好施工階段的成本控制，努力降低成本

材料費(fèi)是工程直接費(fèi)用的主要組成部分，要控制材料費(fèi)，建立一套嚴(yán)格的管理制度。材料采購方面，可根據(jù)工程計(jì)劃，進(jìn)行招投標(biāo)，大宗材料集中批量采購，可大大降低采購保管費(fèi)。施工領(lǐng)用材料時(shí)，要根據(jù)預(yù)算限額領(lǐng)用，物資保管人根據(jù)限額領(lǐng)料單發(fā)料，領(lǐng)料必須嚴(yán)格手續(xù)，以明確責(zé)任，超損耗者從工資中扣除，建立嚴(yán)格的考核制度和目標(biāo)責(zé)任。同時(shí)動(dòng)員施工人員做好余料的回收工作，減少材料浪費(fèi)和流失。

3.3 成本管理要從投標(biāo)報(bào)價(jià)開始進(jìn)行

在進(jìn)行投標(biāo)時(shí)，編制投標(biāo)報(bào)價(jià)的人員要對(duì)項(xiàng)目的施工流程和工藝有充分的了解，要對(duì)項(xiàng)目的盈利和風(fēng)險(xiǎn)有較為清楚的認(rèn)識(shí)，要對(duì)自身企業(yè)的各項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行詳細(xì)的計(jì)算和了解，在掌握了自身企業(yè)成本的同時(shí)，要編制初步的預(yù)算成本，在條件允許的情況下，防止出現(xiàn)低于成本的中標(biāo)情況。

四、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)成本管理是一個(gè)系統(tǒng)的工程，想要做好企業(yè)成本管理工作，首先要制定明確的成本管理目標(biāo)，在完善成本管理工作的基礎(chǔ)上，落實(shí)組織機(jī)構(gòu)和責(zé)任人員，建立一套有效的成本管理機(jī)制，采取實(shí)事求是、因地制宜的操作方法，根據(jù)工程和企業(yè)自身差異，靈活的改變企業(yè)成本管理。只有這樣，才能使企業(yè)效益得到增長(zhǎng)，才能為員工提供福利，使企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中保持不敗。

參考文獻(xiàn)：

[1]郝一明.房地產(chǎn)開發(fā)過程中成本管理現(xiàn)狀分析及對(duì)策研究[J].企業(yè)技術(shù)開發(fā)，2008，5（01）：21——23.

[2]呂玲.房地產(chǎn)開發(fā)成本管理及控制[J].企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，2012，7（08）：12——13.

篇6

中圖分類號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)由成長(zhǎng)期步入成熟期，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈和規(guī)范化。在這種形勢(shì)下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想獲得穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，除了必須密切關(guān)注和研究消費(fèi)者的消費(fèi)偏好，提供適銷對(duì)路的房源外，還應(yīng)該努力降低開發(fā)成本。同時(shí)隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，房地產(chǎn)業(yè)正在進(jìn)入精耕細(xì)作時(shí)代，專業(yè)化分工越來越細(xì)，專業(yè)化水平越來越高，需要開發(fā)企業(yè)變粗放式管理為集約式管理，實(shí)現(xiàn)開發(fā)成本費(fèi)用的精確控制。

一、房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成

開發(fā)成本包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，前期工程費(fèi)，建筑安裝工程費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，公共配套設(shè)施費(fèi)，開發(fā)間接費(fèi)用等。可以看出：構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)成本，相當(dāng)于工業(yè)產(chǎn)品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本。如要計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的完全成本，還要計(jì)算開發(fā)企業(yè)行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用，以及為銷售、出租、轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的銷售費(fèi)用。管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用，也叫期間費(fèi)用。它們絕大部分都是經(jīng)營(yíng)期間的費(fèi)用開支，與開發(fā)工程量的關(guān)系并不十分密切，如果將期間費(fèi)用計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本，在開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)和銷售、出租、轉(zhuǎn)讓不同步的情況下，就會(huì)增加開發(fā)產(chǎn)品的成本，特別是在開發(fā)房地產(chǎn)滯銷時(shí)期，將滯銷期間發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期開發(fā)產(chǎn)品成本，就會(huì)使企業(yè)造成大量的潛虧，不能及時(shí)反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況。同時(shí)，將期間費(fèi)用計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正確考核企業(yè)開發(fā)單位的成本水平和成本管理責(zé)任。因此，現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度中規(guī)定將期間費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品只計(jì)算開發(fā)成本，不計(jì)算完全成本。

1.土地成為“虛增成本”道具

房地產(chǎn)開發(fā)離不開土地，國(guó)家對(duì)土地實(shí)行“招拍掛”的初衷，在于體現(xiàn)市場(chǎng)公平，提高價(jià)格透明度。在廣西、湖南等地了解到，“招拍掛”反而成了某些開發(fā)商虛增成本的道具。

規(guī)模較小的項(xiàng)目，某些開發(fā)商在招投標(biāo)過程中可以通過“內(nèi)部渠道”了解政府方面的土地價(jià)格“底線”“上限”，與有可能參與競(jìng)標(biāo)的同行，在茶樓酒肆或者會(huì)議室里組成“價(jià)格同盟”，由一家公司以較低的價(jià)格競(jìng)拍下來后，其他公司共同建設(shè)，但樓盤銷售價(jià)格參照周邊樓盤價(jià)格定出高價(jià)。 ”

2.建材、“人頭”和規(guī)劃都能做“成本文章”

建筑材料是開發(fā)商成本控制的重要籌碼。鋼筋、水泥、板材、管線等，某些開發(fā)商善于“恰到好處”地在幾乎所有不影響工程質(zhì)量安全的環(huán)節(jié)上使用價(jià)格相對(duì)低廉的產(chǎn)品?！氨M管這部分材料成本低廉，但我們要求供貨商填寫的發(fā)票是原來價(jià)格的2倍多?！币恍┓慨a(chǎn)公司工程部門人員私下說。

修改規(guī)劃和樓盤面積測(cè)量是實(shí)現(xiàn)樓盤后期“利潤(rùn)增值”的核心，但這也是實(shí)現(xiàn)“成本飆升”的重要環(huán)節(jié)。一般來講，大戶型利潤(rùn)比中小戶型高，所以在樓盤建設(shè)過程中，開發(fā)商有意將大戶型面積進(jìn)一步加大，將中小戶型面積進(jìn)一步壓縮?？⒐ず笤跍y(cè)量過程中，通過有“內(nèi)部關(guān)系”的職能部門，將這種同一樓盤不同戶型面積“乾坤大挪移”，對(duì)外宣稱在樓盤開發(fā)過程中，根據(jù)建筑實(shí)際情況進(jìn)行的修訂。這樣一來，交房時(shí)大戶型的面積一般都要比原來多5%以上。

某房開商曾說過，如果是同一房?jī)r(jià)的大小戶型，由于減少了水電管線、鋼筋水泥的投入，大戶型的成本也比中小戶型要低1/5左右；而市場(chǎng)上往往大戶型的售價(jià)要比同一地段中小戶型價(jià)格高出1/4-1/5，大戶型的利潤(rùn)空間會(huì)更大。

在上報(bào)測(cè)量的過程中，通過中小戶型擴(kuò)大大戶型的成本，通過大戶型的實(shí)際銷售來獲取利潤(rùn)，成為開發(fā)商賺取高額利潤(rùn)的主要手段。一位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士說，某些測(cè)量評(píng)估單位因?yàn)槊媾R市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力，往往在測(cè)量開發(fā)商房屋面積時(shí)睜一只眼閉一只眼，部分開發(fā)商玩弄成本增長(zhǎng)也就成為輕而易舉的事。

綜上不難看出房地產(chǎn)開發(fā)成本控制主要是對(duì)其中主要費(fèi)用中的變動(dòng)費(fèi)用的控制，因?yàn)檫@些既是可控制的又是對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果影響較大的費(fèi)用，控制住這些費(fèi)用就控制住了開發(fā)成本費(fèi)用的主要部分。

二、決策階段的難題和對(duì)策：

1.加強(qiáng)項(xiàng)目投資決策的科學(xué)性、系統(tǒng)性，準(zhǔn)確市場(chǎng)定位。推行價(jià)值工程管理，“用最少的投資，爭(zhēng)取最大的效益”：保持項(xiàng)目功能不變，降低項(xiàng)目投資；投資不變，提高項(xiàng)目功能；投資雖有所增加，但功能提高幅度更大；降低一些次要功能，使成本大幅度降低； 運(yùn)用新科技、新技術(shù)，既提高功能，又降低項(xiàng)目投資；

2.規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制要點(diǎn)：

研究表明，房地產(chǎn)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)階段，影響工程造價(jià)的程度約55%，施工圖設(shè)計(jì)階段，影響工程造價(jià)程度為20~30%，施工階段通過技術(shù)措施節(jié)約工程造價(jià)的可能性僅為5~10%，這表明設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制是建安工程費(fèi)控制的關(guān)鍵。

3.招標(biāo)階段的成本控制：通過施工招投標(biāo)，促進(jìn)公平競(jìng)爭(zhēng)，降低工程造價(jià)，縮短工期，提高工程質(zhì)量。

4.施工階段的成本控制：加強(qiáng)監(jiān)控，加強(qiáng)預(yù)算審查，嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)簽證和工程變更管理，安排施工全過程的材料和質(zhì)量監(jiān)理。處理好質(zhì)量與成本的關(guān)系。保證工程進(jìn)度。

5.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：建設(shè)單位應(yīng)主動(dòng)為各專業(yè)部門提供技術(shù)支持，充分發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢(shì)，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，降低造價(jià)。

6.管理費(fèi)用：根據(jù)目前公司的實(shí)際情況，在投資估算和成本控制體系上，將開發(fā)間接費(fèi)用即企業(yè)直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的工資、福利、勞保、折舊、辦公、水電、周轉(zhuǎn)房攤銷等費(fèi)用計(jì)入管理費(fèi)用。管理費(fèi)用控制的關(guān)鍵在于開發(fā)建設(shè)的規(guī)模，因此應(yīng)當(dāng)通過加大開發(fā)力度和開發(fā)規(guī)模，降低單位管理費(fèi)用水平。

三、方案設(shè)計(jì)階段的成本控制

1、重視市場(chǎng)調(diào)查和工程可行性論證工作，加強(qiáng)投資決策的科學(xué)、公正、客觀和程序化。

2、認(rèn)真編寫設(shè)計(jì)任務(wù)書，提高設(shè)計(jì)任務(wù)書的編制深度，以切實(shí)起到控制投資的作用。

3、做好建筑方案的征集選擇

完成設(shè)計(jì)任務(wù)書后，選擇幾家有技術(shù)實(shí)力的設(shè)計(jì)單位，或資深、知名設(shè)計(jì)人進(jìn)行設(shè)計(jì)方案競(jìng)賽，征集建筑設(shè)計(jì)方案，然后組織有關(guān)人員對(duì)競(jìng)賽方案進(jìn)行評(píng)比、選擇、優(yōu)化，評(píng)比應(yīng)側(cè)重以下幾方面：（ 1）、設(shè)計(jì)構(gòu)思的超前性：目前的市場(chǎng)發(fā)展變化速度很快，加上房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目周期一般較長(zhǎng)，對(duì)建筑使用功能的設(shè)計(jì)應(yīng)考慮適度超前。

（2）、建筑平面布置的合理性：從目前的市場(chǎng)需求特征來看，建筑的平面布置、戶型的好壞具有十分關(guān)鍵的作用。

（3）、建筑風(fēng)格的策略：良好的建筑風(fēng)格對(duì)樓盤的促銷起著其它廣告宣傳形式難以比擬的優(yōu)勢(shì)，也會(huì)對(duì)促銷費(fèi)用的節(jié)約起作用。

（4）、做好初步設(shè)計(jì)階段結(jié)構(gòu)承重體系的比較選擇工作：建筑方案確定后，即轉(zhuǎn)入初步設(shè)計(jì)，此時(shí)控制投資主要是做好基礎(chǔ)及結(jié)構(gòu)的選型工作。

（5）、在預(yù)定概算限額內(nèi)做好施工圖設(shè)計(jì)：對(duì)不同設(shè)計(jì)及材料進(jìn)行成本研究，向設(shè)計(jì)人員提出成本建議，協(xié)助他們?cè)谕顿Y限額范圍內(nèi)作好施工圖設(shè)計(jì)。

（6）、做好施工圖紙的會(huì)審工作，將圖紙中的質(zhì)量隱患消滅于萌芽狀態(tài)，盡可能避免后期發(fā)生變更導(dǎo)致成本的增加。

四、成本控制的運(yùn)作機(jī)制

1、嚴(yán)格合同審查制度，強(qiáng)化成本費(fèi)用支出審批制度，重新核定審批職權(quán)范圍，實(shí)施獎(jiǎng)罰制度。

2、完善成本預(yù)測(cè)、成本結(jié)算和成本監(jiān)控體系，對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的盈虧有著高度靈敏的顯示和反饋。

3、建立項(xiàng)目成本的后評(píng)價(jià)制度。

4、堅(jiān)持技術(shù)手段與經(jīng)濟(jì)手段相結(jié)合。

5、嚴(yán)格遵守成本和費(fèi)用開支范圍，劃清各種費(fèi)用界限，保證成本的真實(shí)性、科學(xué)性和可比性。

6、劃清各期成本與各個(gè)成本核算對(duì)象之間的界限，企業(yè)應(yīng)按月結(jié)算開發(fā)費(fèi)用，計(jì)算開發(fā)產(chǎn)品成本。

7、實(shí)行成本管理責(zé)任制，對(duì)成本實(shí)行全員管理。發(fā)動(dòng)廣大職工參與成本管理，把成本管理納入崗位責(zé)任制并做到責(zé)、權(quán)、利結(jié)合。把成本費(fèi)用指標(biāo)層層分解，按干什么管什么的原則，把小指標(biāo)分別落實(shí)到有關(guān)職能部門，可采取部門經(jīng)理負(fù)責(zé)制。

8、加強(qiáng)成本預(yù)測(cè)、計(jì)劃、核算、控制、分析、檢查，努力降低開發(fā)產(chǎn)品成本。

綜上所述：開發(fā)商單純依靠簡(jiǎn)單的戰(zhàn)術(shù)措施已難以保證在激烈地競(jìng)爭(zhēng)中維持長(zhǎng)久的競(jìng)爭(zhēng)力。只有加強(qiáng)房地產(chǎn)成本的開發(fā)控制才能維持長(zhǎng)久的競(jìng)爭(zhēng)力即獲取最大利潤(rùn)。

篇7

房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)是近年來消費(fèi)和投資的熱點(diǎn)。隨著近年來全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸成熟和局部出現(xiàn)過熱,國(guó)家加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的形態(tài)、內(nèi)涵、方式也必然將發(fā)生深刻的變革,房地產(chǎn)的開發(fā)成本控制已成為各房地產(chǎn)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì)的重要法寶。

一、房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的意義

成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)功,在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)中具有十分重要的意義,微利時(shí)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的戰(zhàn)略意義有時(shí)甚至比規(guī)模擴(kuò)張更為重要。

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存量過大,其中除宏觀經(jīng)濟(jì)體制方面的原因外,也有其價(jià)格形成機(jī)制方面的原因。根據(jù)經(jīng)濟(jì)規(guī)律,商品房如果售價(jià)下調(diào)則有助于樓市跑量。開發(fā)商之所以長(zhǎng)年不能下調(diào)售價(jià),其中一個(gè)主要原因就是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制不力、成本居高不下的緣故。從宏觀上講,對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制進(jìn)行研究,對(duì)合理利用土地資源、避免房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫經(jīng)濟(jì)、減少國(guó)民經(jīng)濟(jì)損失有著一定的意義。

房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過幾年的高速發(fā)展,已經(jīng)走出了暴利的時(shí)代。早年由于土地及資本市場(chǎng)化運(yùn)作不規(guī)范以及房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的不成熟,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多處于粗放式經(jīng)營(yíng)管理狀態(tài)。隨著國(guó)家逐步加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范,特別是國(guó)家加強(qiáng)了對(duì)土地市場(chǎng)的管理與整頓(如國(guó)土資源部第11號(hào)、21號(hào)、71號(hào)令等),對(duì)經(jīng)營(yíng)性用地取消了有不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)及暗箱操作之嫌的協(xié)議取得土地使用權(quán)的方式,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)必須按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)范的要求進(jìn)行,即必須以掛牌、招標(biāo)、拍賣方式取得,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始逐步走上了集約化經(jīng)營(yíng)管理的發(fā)展道路。國(guó)家加強(qiáng)了金融市場(chǎng)的宏觀調(diào)控,對(duì)資本市場(chǎng)各種違規(guī)行為加以整頓和規(guī)范,同時(shí)抑制房地產(chǎn)過度的市場(chǎng)消費(fèi)需求;使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)真正認(rèn)識(shí)到以極高的財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)行高風(fēng)險(xiǎn)、粗放式的開發(fā)已成往事,必須踏踏實(shí)實(shí)地合理利用資金,加強(qiáng)成本控制,練好內(nèi)功。

房地產(chǎn)微利時(shí)代的到來,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的重要性越發(fā)顯現(xiàn)。節(jié)省成本,給利潤(rùn)騰出了上升的空間,也有利于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與市場(chǎng)跑量。前期工程費(fèi)和建筑安裝工程費(fèi)是房地產(chǎn)開發(fā)成本中最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。

二、降低前期工程費(fèi)是成本控制的措施之一

前期工程費(fèi)是房地產(chǎn)的成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié),它包括前期調(diào)研、設(shè)計(jì)兩個(gè)階段。

(一)前期調(diào)研。前期工程費(fèi),指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、場(chǎng)地平整等費(fèi)用?？尚行匝芯繉?duì)于一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗起著關(guān)鍵的作用,但是現(xiàn)在沒有幾個(gè)房地產(chǎn)公司愿意花這份投入,就是做了也是流于形式,都是靠自己的感覺去上項(xiàng)目,這是非常危險(xiǎn)的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事項(xiàng)目開發(fā)的根本目的是為了盈利,進(jìn)行成本控制的根本目的是要取得經(jīng)濟(jì)效益。在選立項(xiàng)時(shí)就必須對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)分析,了解可能的預(yù)期收入、成本、利潤(rùn)和風(fēng)險(xiǎn),這也是管理會(huì)計(jì)的重要內(nèi)容?？尚行匝芯渴窃趯?duì)消費(fèi)者的心理和市場(chǎng)容量、造價(jià)等進(jìn)行準(zhǔn)確分析、充分估計(jì)的基礎(chǔ)上,決定該工程是否開工。如果對(duì)消費(fèi)者的心理沒有充分的掌握,對(duì)市場(chǎng)的容量沒有準(zhǔn)確的估計(jì),一切完美的銷售計(jì)劃都是空中樓閣。在可行性階段必須把資金的流量和銷售計(jì)劃做出來,這樣就可盡量地減少開發(fā)者的現(xiàn)金投入,減少資金成本,讓項(xiàng)目順利地進(jìn)行下去。

(二)設(shè)計(jì)階段。降低前期成本,首先要搞好設(shè)計(jì)階段的投資控制。把全面造價(jià)管理工作的關(guān)鍵放在設(shè)計(jì)階段。未雨綢繆,可以取得事半功倍的效果。因此,建設(shè)單位應(yīng)以對(duì)前期成本影響最大的設(shè)計(jì)階段為關(guān)鍵環(huán)節(jié),注意以下三個(gè)方面:

1. 實(shí)行方案設(shè)計(jì)、工程設(shè)計(jì)的招投標(biāo)制度。建設(shè)單位在委托設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)大力引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,以達(dá)到控制成本的目的。首先要通過設(shè)計(jì)招標(biāo)來選擇設(shè)計(jì)單位。必要時(shí)組織設(shè)計(jì)方案競(jìng)選,從中選擇能保證設(shè)計(jì)質(zhì)量的設(shè)計(jì)單位;在設(shè)計(jì)時(shí),可以根據(jù)情況實(shí)行分階段招標(biāo)或委托。如一個(gè)好的項(xiàng)目,如果完全委托或全部由境外設(shè)計(jì),則設(shè)計(jì)費(fèi)用本身會(huì)相當(dāng)高?？梢詫⒎桨高M(jìn)行招標(biāo),中標(biāo)的方案在施工圖設(shè)計(jì)時(shí),可以再組織進(jìn)行招標(biāo)或委托。

2.加強(qiáng)技術(shù)溝通、實(shí)行限額設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)單位在工程設(shè)計(jì)中,要推行限額設(shè)計(jì)。凡是能進(jìn)行定量分析的設(shè)計(jì)內(nèi)容,均要通過計(jì)算。要通過技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的數(shù)據(jù)說話。在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性,要和技術(shù)水平和管理水平相適應(yīng);要特別注意選用建筑材料或設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性,盡量不用那些技術(shù)不過關(guān)、質(zhì)量無保證、采購困難、運(yùn)費(fèi)昂貴、施工復(fù)雜或依賴進(jìn)口的材料和設(shè)備;要盡量搞標(biāo)準(zhǔn)化和系列化的設(shè)計(jì);各專業(yè)設(shè)計(jì)要遵循建筑模數(shù),建筑標(biāo)準(zhǔn),按設(shè)計(jì)規(guī)范、技術(shù)規(guī)定等進(jìn)行設(shè)計(jì)。在保證項(xiàng)目設(shè)計(jì)達(dá)到使用功能的前提下,按分配的投資限額控制設(shè)計(jì),嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)的不合理變更,保證總投資限額不被突破。在設(shè)計(jì)招標(biāo)中,應(yīng)明確要求設(shè)計(jì)方提供真實(shí)的設(shè)計(jì)概算指標(biāo),特別是結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù),如含筋量、硅量等,以方便對(duì)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的造價(jià)比較。

3.加強(qiáng)設(shè)計(jì)出圖前的審核工作。加強(qiáng)出圖前的審核工作,將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。從設(shè)計(jì)階段所設(shè)計(jì)的成果來看,設(shè)計(jì)方案的不足或缺陷加以克服時(shí),所花費(fèi)的代價(jià)最小,可取得的效果最好。在設(shè)計(jì)出圖前加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的審核管理工作,以求得提高設(shè)計(jì)質(zhì)量,避免將設(shè)計(jì)中的不足帶到施工階段。

三、合理控制建筑安裝工程費(fèi)是成本控制的關(guān)鍵

建筑安裝工程費(fèi)的控制是整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施過程的關(guān)鍵,它采用招標(biāo)方式發(fā)包或采用自營(yíng)方式自建兩種形式。具體包括施工階段和竣工結(jié)算階段。

(一)施工階段。施工階段投資成本控制的關(guān)鍵,應(yīng)該從以下三個(gè)方面進(jìn)行控制:

1.合理控制工程變更。工程變更包括設(shè)計(jì)變更、施工條件變更、進(jìn)度計(jì)劃變更和工程項(xiàng)目變更,這些變更主要由建設(shè)單位引起。控制施工變更的關(guān)鍵在于建設(shè)單位自我約束,按洽商變更程序辦事。應(yīng)建立工程洽商簽證管理制度,明確工程、預(yù)算等有關(guān)部門、有關(guān)人員的權(quán)限、分工及職責(zé),確保洽商簽證質(zhì)量,杜絕不實(shí)及虛假簽證的發(fā)生。洽商變更后應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定及時(shí)辦理增減預(yù)算,審核應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家定額及有關(guān)規(guī)定,經(jīng)辦人員不得隨意變通。

2.嚴(yán)格審核承包商的索賠要求。對(duì)于承包商索賠要求的處理,則應(yīng)按合同辦事。加強(qiáng)對(duì)索賠資料的審查,強(qiáng)調(diào)處理索賠的及時(shí)性,加強(qiáng)預(yù)見性,盡量減少索賠案的發(fā)生,以免索賠額過大引起投資失控。

3.搞好材料設(shè)備的加工訂貨。預(yù)算人員要廣泛掌握建材行情。嚴(yán)格按有關(guān)規(guī)定做好材料限價(jià)工作,合理控制價(jià)差水平。對(duì)施工單位自行采購的材料,屬于指定價(jià)范圍的,只監(jiān)督質(zhì)量,不干預(yù)訂貨。屬于指導(dǎo)價(jià)范圍的,應(yīng)實(shí)行“適當(dāng)參與(不包辦代替),推薦廠家(不指定廠家),監(jiān)督質(zhì)量(采購質(zhì)量的主要責(zé)任者是施工單位)及合理限價(jià)(不是不顧產(chǎn)品質(zhì)量的片面壓價(jià))”的原則,設(shè)備采購實(shí)行招投標(biāo),確保質(zhì)優(yōu)價(jià)廉。

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中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

一、成本控制的原則 

現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)成本控制有兩個(gè)根本性的原則：一是全面控制原則，二是重點(diǎn)控制原則。只有深刻理解這兩個(gè)根本原則，才能正確處理各項(xiàng)控制原則的關(guān)系：

成本最低化原則：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的根本目的，在于通過成本管理的各種手段，促進(jìn)不斷降低施工項(xiàng)目成本，以達(dá)到可能實(shí)現(xiàn)最低的目標(biāo)成本要求。在實(shí)行最低化原則時(shí)，應(yīng)注意降低成本的可能性和合理的成本最低化。

全面成本控制原則：項(xiàng)目成本的全過程控制要求成本控制工作隨著項(xiàng)目施工進(jìn)展的各個(gè)階段連續(xù)進(jìn)行使項(xiàng)目成本自始至終置于有效的控制之下。 

動(dòng)態(tài)控制原則：項(xiàng)目是一次性的，成本控制應(yīng)強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的中間控制，即動(dòng)態(tài)控制。

目標(biāo)管理原則：目標(biāo)管理內(nèi)容包括：目標(biāo)的設(shè)定和分解，目標(biāo)的責(zé)任到位和執(zhí)行，檢查目標(biāo)的執(zhí)行結(jié)果，評(píng)價(jià)目標(biāo)和修正目標(biāo)管理的計(jì)劃、實(shí)施、檢查、處理循環(huán)。 

責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合的原則：在項(xiàng)目施工過程中，項(xiàng)目經(jīng)理部各部門、各班組在肩負(fù)成本控制責(zé)任的同時(shí)，享有成本控制的權(quán)利，同時(shí)項(xiàng)目經(jīng)理要對(duì)各部門和各班組在成本控制中的業(yè)績(jī)進(jìn)行定期的檢查和考評(píng)，實(shí)行獎(jiǎng)罰分明。

二、堅(jiān)持技術(shù)手段與經(jīng)濟(jì)手段相結(jié)合：  

2.1 在組織上

明確項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)，使投資控制有專責(zé)小組跟蹤，如由相關(guān)人員組成投資控制委員會(huì)來專責(zé)項(xiàng)目的投資營(yíng)運(yùn)，促進(jìn)管理職能分工的科學(xué)化和規(guī)范化。  

2.2 在技術(shù)上

重視設(shè)計(jì)多方案選擇，及處理各種問題的多方案選擇，嚴(yán)格審查和監(jiān)督初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、施工組織設(shè)計(jì)，深入技術(shù)領(lǐng)域研究節(jié)約投資的可能。另外，要認(rèn)真研究、嚴(yán)格控制建設(shè)工程施工合同的簽訂，探索節(jié)約建安造價(jià)的可能性。  

2.3 在經(jīng)濟(jì)上

動(dòng)態(tài)地比較投資的計(jì)劃性和實(shí)際性，嚴(yán)格審核各項(xiàng)費(fèi)用的支出，采取對(duì)投資節(jié)約的有力獎(jiǎng)勵(lì)措施，鼓勵(lì)公司地產(chǎn)口有關(guān)員工及承建商積極提出各種降低成本的建設(shè)性方案等，把項(xiàng)目投資控制觀念滲透于每位員工頭腦中。

三、招投標(biāo)與合同階段成本控制

項(xiàng)目招投標(biāo)與合同的洽商確定是項(xiàng)目成本控制管理工作中的重要環(huán)節(jié)，很多相關(guān)法律文本均在此階段完成，許多隱患和難點(diǎn)也是在此階段留下的，這個(gè)階段的工作質(zhì)量將直接影響項(xiàng)目運(yùn)作期間的成本管理和結(jié)算工作。因此，成本管理人員在此階段，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目總體進(jìn)度計(jì)劃使工程招投標(biāo)清晰、有條理，使工程合同符合項(xiàng)目要求。 

3.1 做好招投標(biāo)工作的幾個(gè)主要措施

根據(jù)項(xiàng)目整體施工計(jì)劃制訂詳盡的招投標(biāo)計(jì)劃，通過市場(chǎng)調(diào)查分析，建立和完善區(qū)域性的施工單位、建筑材料、政策法規(guī)等信息庫，為招投標(biāo)儲(chǔ)備信息資源。制訂招標(biāo)計(jì)劃的同時(shí)，應(yīng)明確招標(biāo)原則，界定承包方式、范圍、支付款辦法及甲供材料的范圍、方式、分包項(xiàng)目等主要合同洽商條款。 

3.2 招投標(biāo)工作環(huán)節(jié)多，有力的監(jiān)控將避免決策失誤、成本失控

一方面，加強(qiáng)對(duì)投標(biāo)單位的資格審查。詳細(xì)審查其單位的信譽(yù)、經(jīng)濟(jì)狀況、操作能力，避免“魚目混珠”擾亂投標(biāo)環(huán)境，給招標(biāo)帶來難度，甚至做出錯(cuò)誤的判斷。另一方面，加強(qiáng)對(duì)標(biāo)底的審核。標(biāo)底的計(jì)算過程具有專業(yè)性、復(fù)雜性、人為因素較多的特點(diǎn)。企業(yè)應(yīng)建立復(fù)核機(jī)制，避免標(biāo)底偏差所產(chǎn)生的成本提高或投標(biāo)單位盲目低價(jià)中標(biāo)給工程管理及結(jié)算工作帶來困難。 

3.3 合同管理體系中的成本控制

合同的嚴(yán)密性除正常應(yīng)明確的合同條款外，還應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的計(jì)價(jià)方法、特殊工藝的計(jì)價(jià)方法、違約處理方法及可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)處理方法等進(jìn)行明確，以便避免結(jié)算時(shí)產(chǎn)生分歧和矛盾。合同的可操作性合同的可操作性主要體現(xiàn)在發(fā)、承包方能夠?qū)嶋H執(zhí)行。避免承包方為取得工程盲目承諾不可能實(shí)現(xiàn)的條款，從而影響工程進(jìn)度以及項(xiàng)目的各項(xiàng)計(jì)劃的實(shí)施。

四、施工階段的成本控制 

施工單位與開發(fā)商的管理理念及方法往往存在差異，要想建造出優(yōu)質(zhì)的樓盤，公司須在一些關(guān)鍵管理環(huán)節(jié)上建立嚴(yán)密而切實(shí)可行的管理措施，體現(xiàn)在成本管理上主要有以下三個(gè)方面應(yīng)予以加強(qiáng)： 

4.1 加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的監(jiān)督和管理施工階段的設(shè)計(jì)變更

設(shè)計(jì)變更及簽證管理控制體系應(yīng)明確：操作流程、流程環(huán)節(jié)中的責(zé)任人、責(zé)任人的管理權(quán)限、流程環(huán)節(jié)的確認(rèn)時(shí)限、否決及責(zé)任追究制度等。同時(shí)，讓施工單位明晰該操作體系，以便于協(xié)作配合，提高工作效率，為結(jié)算打好基礎(chǔ)。 

4.2 加強(qiáng)設(shè)備和材料的品質(zhì)與價(jià)格管理完善的設(shè)備、材料管理體系

通常操作方式有： 

自行采購自行采購既能起到成本控制作用，又避免雙方結(jié)算時(shí)產(chǎn)生分歧。如大型機(jī)電設(shè)備（電梯、空調(diào)等）、外立面裝飾材料（外墻漆、飾面磚等）等一些對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)影響較直接，同時(shí)價(jià)格較高又易發(fā)揮規(guī)模采購優(yōu)勢(shì)的材料要自行集中采購。園林景觀工程所用的部分材料，也可通過競(jìng)標(biāo)自行采購。   

總承包單位采購開發(fā)商對(duì)一些建筑常用的地材、通用材在限定品質(zhì)、性能的前提下，可讓承包單位采購，這樣可發(fā)揮承包商比開發(fā)商更熟悉市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，從而調(diào)動(dòng)其積極性。 

甲方限價(jià)承包單位采購一些沒有一次性包死的工程，主要材料價(jià)格可通過發(fā)、承包方共同議定一個(gè)價(jià)格確認(rèn)程序來確認(rèn)價(jià)格，結(jié)算時(shí)按限定價(jià)格結(jié)算，限價(jià)時(shí)應(yīng)明確價(jià)格時(shí)限及范圍。 

4.3 加強(qiáng)資金計(jì)劃執(zhí)行的監(jiān)控

資金計(jì)劃是建立在項(xiàng)目的各項(xiàng)合同已確定且總體施工進(jìn)度計(jì)劃已確認(rèn)合理的基礎(chǔ)上，這就要求成本控制人員與工程管理人員在前期相互協(xié)調(diào)，扎實(shí)地做好基礎(chǔ)工作。 

施工階段的工程款支付是以資金計(jì)劃為基礎(chǔ)的，它應(yīng)同施工進(jìn)度計(jì)劃相協(xié)調(diào)，在這樣一個(gè)總框架下監(jiān)控項(xiàng)目，可使工程管理更加清晰。當(dāng)月實(shí)際發(fā)生額的增減超過資金計(jì)劃一定比例時(shí)，成本控制人員和工程管理人員應(yīng)及時(shí)分析、闡明原因，嚴(yán)重時(shí)，提出成本預(yù)警和工程進(jìn)度預(yù)警。

參考文獻(xiàn)：

篇9

1、房地產(chǎn)開發(fā)成本

當(dāng)前我國(guó)商品房的開發(fā)成本主要包括以下幾個(gè)內(nèi)容。表一是某小區(qū)商品房的成本估算表,以下各成本所占的比例都以該小區(qū)為例來說明(如表1)。

開發(fā)商品房成本價(jià)是由（1、土地使用費(fèi)用、2、前期工程的費(fèi)用、3、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、4、建筑安裝工程費(fèi)、5、開發(fā)期間的間接費(fèi)用、6、銷售稅費(fèi)及銷售費(fèi)用）六部分組成, 其中部分費(fèi)用是可控可以預(yù)見的費(fèi)用,而國(guó)家規(guī)定費(fèi)率則不隨著外界因素發(fā)生改變,如前期工程的費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用除了室外景觀園林工程和圍墻、開發(fā)期間的間接費(fèi)用中的公共維修基金和銷售稅費(fèi)等。除此之外,其余的費(fèi)用均會(huì)隨外界因素的變化而發(fā)生變化。通過敏感分析證明,影響開發(fā)成本的敏感因素按照重要性排序, 分別是是:地價(jià)、建安費(fèi)以及貸款利息。因此,開發(fā)商要重點(diǎn)對(duì)這些敏感因素進(jìn)行控制,在重視產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)銷售的同時(shí),加強(qiáng)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)部管理,嚴(yán)格控制和降低建設(shè)成本支出,最終達(dá)到企業(yè)利潤(rùn)的最大化。

2、地價(jià)是開發(fā)商控制建設(shè)成本重點(diǎn)

地價(jià)是影響商品房?jī)r(jià)最關(guān)鍵的因素, 在房地產(chǎn)開發(fā)的價(jià)格中占到了40%以上的比例,個(gè)別地價(jià)較高的地段甚至能夠占到商品房開發(fā)成本的70%以上。因此在商品房開發(fā)的事前階段,首先應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)土地價(jià)格的關(guān)注,避免在土地價(jià)格被市場(chǎng)抬高時(shí)購入土地。房地產(chǎn)商對(duì)于預(yù)拍的地應(yīng)做可行性研究,對(duì)擬投資項(xiàng)目的可行性進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)全面論證;同時(shí)對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)市場(chǎng)進(jìn)行深入、仔細(xì)的調(diào)查,在對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)未來發(fā)展及房地產(chǎn)行業(yè)走向進(jìn)行預(yù)測(cè)研究的基礎(chǔ)上,得出有關(guān)購買者的需求特征、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、不同群體的收入狀況、消費(fèi)偏好、實(shí)際支付能力和類似項(xiàng)目的售價(jià)、成本費(fèi)用、開發(fā)周期、市場(chǎng)利率和融資渠道等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)、國(guó)家經(jīng)濟(jì)和項(xiàng)目效益進(jìn)行深入可行性研究后,開發(fā)商需要根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)決定擬投資項(xiàng)目的開發(fā)房型組合、估算項(xiàng)目的總投資并預(yù)測(cè)銷售價(jià)格、項(xiàng)目的成本支出費(fèi)用,投資收益率等目標(biāo),并通過地價(jià)的敏感和盈虧平衡分析,得出企業(yè)地價(jià)的最高承受能力。通過實(shí)行以上策略,保證企業(yè)在預(yù)控的地價(jià)范圍內(nèi)獲得土地的使用權(quán),是房地產(chǎn)商對(duì)該地塊的房?jī)r(jià)成本控制最關(guān)鍵一步,能夠有效降低房產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)。

3、開發(fā)商內(nèi)部成本制度建設(shè)是成本控制的基礎(chǔ)

（1）開發(fā)商嚴(yán)格實(shí)行招投標(biāo)制

企業(yè)必須建立健全的成本管理制度, 招投標(biāo)制度。開發(fā)商在地塊動(dòng)工前必須選擇相關(guān)的配合單位,包括:造價(jià)咨詢和招投標(biāo)單位、監(jiān)理單位、勘察設(shè)計(jì)單位和施工單位等。以上單位的選擇,必須按國(guó)家規(guī)定招投標(biāo)制度和企業(yè)內(nèi)部管理流程進(jìn)行,選擇技術(shù)力量強(qiáng)、業(yè)績(jī)好、信譽(yù)高和造價(jià)合理的配合單位。因?yàn)榕浜蠁挝粯I(yè)務(wù)水平的高低直接影響商品房的建設(shè)成本,例如,造價(jià)咨詢單位計(jì)算標(biāo)底的偏差率控制是否在合理的范圍,監(jiān)理單位協(xié)作業(yè)主對(duì)工程“四控制,兩管理、一協(xié)調(diào)”對(duì)成本控制起強(qiáng)有力調(diào)節(jié)作用。

（2）以合同管理為手段, 建立企業(yè)成本控制流

開發(fā)商要以合同為手段,建立成本控制中心,規(guī)范成本管理流程。房地產(chǎn)開發(fā)過程中的投資支出存在于開發(fā)過程中的各個(gè)環(huán)節(jié),是通過各種各樣的合同、協(xié)議為依據(jù)支付的。企業(yè)的各個(gè)部門按職責(zé)都有簽訂合同或協(xié)議的權(quán)利,如拍地的合同由市場(chǎng)部門辦理,工程施工階段的合同、協(xié)議由工程管理部門簽訂。因此,企業(yè)要制定必要的合同審查、會(huì)簽批準(zhǔn)制度和流程,需要由專門的成本管理部門負(fù)責(zé)審查管理,結(jié)合招投標(biāo)制把所有經(jīng)濟(jì)行為納入招投標(biāo)和合同管理中,保證合同或協(xié)議簽訂的質(zhì)量,維護(hù)企業(yè)的利益。所有的合同協(xié)議要按內(nèi)容統(tǒng)一編號(hào),分類歸檔,便于管理和查閱,在撥款時(shí)嚴(yán)格按照合同內(nèi)容進(jìn)行支付。

（3）企業(yè)要建立自己內(nèi)部的信息庫, 規(guī)范招標(biāo)文件及合同企業(yè)要建立自己內(nèi)部的信息庫,規(guī)范招標(biāo)文件及合同的專用條款,形成企業(yè)內(nèi)部文化。開發(fā)商的管理思路和對(duì)工程控制通過招投標(biāo)文件,需要以合同專用條款來表達(dá),特別是可能涉及工程質(zhì)量、進(jìn)度、安全與工程成本有著密切聯(lián)系的條款,相關(guān)的獎(jiǎng)罰措施,以及工程進(jìn)度款的撥付條件,應(yīng)有明確的約定,避免施工過程中職責(zé)不清,相互推委,產(chǎn)生糾紛。

4、設(shè)計(jì)階段是的開發(fā)商成本控制重點(diǎn)

設(shè)計(jì)階段是指開發(fā)商對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度全面規(guī)范和具體描述實(shí)施意圖的過程,反映經(jīng)濟(jì)與技術(shù)相結(jié)合,是開發(fā)商控制商品房設(shè)計(jì)成本的重點(diǎn)階段。據(jù)統(tǒng)計(jì)計(jì)階段對(duì)建設(shè)費(fèi)的影響程度達(dá)60-70％,因此開發(fā)商應(yīng)重點(diǎn)抓好設(shè)計(jì)階段成本控制,主動(dòng)參與設(shè)計(jì)全過程,實(shí)行設(shè)計(jì)監(jiān)理。對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的考慮,要圍繞商品住宅銷售的市場(chǎng)和利潤(rùn)的大小來研究,如高層、多層的比例要合理,容積率高,沿街店面設(shè)計(jì)合理、室外園林景觀設(shè)計(jì)美觀、設(shè)計(jì)平面組合好,將會(huì)使產(chǎn)品銷售好,從而經(jīng)濟(jì)效益也高。因而要保證設(shè)計(jì)的質(zhì)量,盡量減少施工期間的洽商變更,切實(shí)加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的工程成本管理。在這期間開發(fā)商、監(jiān)理和設(shè)計(jì)人員要做好以下工作:

（1）實(shí)行工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法, 推行工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法,做到既要建筑造型美觀,又要造價(jià)合理, 從而保證建設(shè)單位的經(jīng)濟(jì)利益。

（2）加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的經(jīng)濟(jì)論,在方案比較時(shí),可以采用成本—效益分析方法,在滿足工程結(jié)構(gòu)以及使用功能的前提下,依據(jù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)選擇設(shè)計(jì)方案。設(shè)計(jì)單位在技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析中應(yīng)大力開展價(jià)值工程方法的應(yīng)用,把多余的功能去掉,對(duì)造價(jià)高的功能實(shí)施重點(diǎn)控制,從而最終降低工程造價(jià)。

（3）實(shí)行限額設(shè)計(jì),各專業(yè)在滿足建筑物的使用功能時(shí),需按分配的投資額控制設(shè)計(jì),杜絕設(shè)計(jì)中不合理的變更,保證工程竣工結(jié)算不突破總投資額。

（4）要加強(qiáng)設(shè)計(jì)出圖前的審核工作,重點(diǎn)要對(duì)工程量、設(shè)備、材質(zhì)的控制, 審查設(shè)計(jì)圖的錯(cuò)、漏、缺和設(shè)計(jì)不合理處, 嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更。

5、加強(qiáng)控制建安成本,是開發(fā)商成本控制的關(guān)鍵

前面已經(jīng)論述了公司必須建立完善的招投標(biāo)制度、成本控制流程和合同制度,這時(shí)候影響建安的成本可控在±10%之內(nèi)。但如果開發(fā)商忽視對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)管理,及相關(guān)單位的協(xié)調(diào)工作,致使工期拖延,質(zhì)量低下,同樣也會(huì)增加成本,會(huì)使得開發(fā)商前期所做的一切前功盡棄。施工階段監(jiān)理要配合開發(fā)商現(xiàn)場(chǎng)管理人員對(duì)工程質(zhì)量和進(jìn)度控制,同事要加強(qiáng)以下的管理。

（1）對(duì)施工招標(biāo)文件及施工合同管理

招標(biāo)文件中盡量將一些開發(fā)商不好控制的、可預(yù)見或不可預(yù)見的費(fèi)用,按項(xiàng)列入報(bào)價(jià)的范圍,將施工期間這些的費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁給施工單位,減少自身的風(fēng)險(xiǎn)。特別是這幾年材料的漲價(jià),開發(fā)商將材料漲價(jià)一分比例幅度在合同條款中明確標(biāo)出,從而在一定程度降低了建筑材料價(jià)格波動(dòng)給工程帶來的風(fēng)險(xiǎn)。合同計(jì)價(jià)方式選擇上,開發(fā)商一般應(yīng)先考慮固定總價(jià)合同,其次固定單價(jià)合同等其他合同。嚴(yán)格控制工程進(jìn)度款, 按合同約定付款, 禁止工程款超付。

（2）合理安排施工順序, 減少臨時(shí)費(fèi)用

在組織住宅小區(qū)的施工, 安排開工計(jì)劃時(shí), 要考慮到附屬配套及大、小市政工程能

否與住宅工程同步進(jìn)行,盡量不發(fā)生臨時(shí)供水、供電、供熱的費(fèi)用,并減少二次施工造成的人力、物力、財(cái)力的浪費(fèi)。在建設(shè)小區(qū)道路前,即可進(jìn)行各類管道的鋪設(shè),減少二次開挖,避免施工企業(yè)因現(xiàn)場(chǎng)施工的原因向開發(fā)企業(yè)索賠, 從而降低成本。

（3）加強(qiáng)工程變更管理, 控制現(xiàn)場(chǎng)簽證費(fèi)用

在項(xiàng)目施工過程中由于開發(fā)商、監(jiān)理、設(shè)計(jì)者、承包商、或地質(zhì)條件等眾多因素的影響原因,導(dǎo)致實(shí)際工程量和建設(shè)費(fèi)用往往會(huì)發(fā)生一定的變化。在工程量發(fā)生增加時(shí),承包商一般通過現(xiàn)場(chǎng)的簽證方式得到經(jīng)濟(jì)的補(bǔ)嘗。施工簽證是難以避免的,原因復(fù)雜、管理難度大,所以是開發(fā)商和監(jiān)理控制工程成本的重要環(huán)節(jié)。監(jiān)理和開發(fā)商的現(xiàn)場(chǎng)管理人員在審查確認(rèn)簽證時(shí),必須仔細(xì)認(rèn)真研究招標(biāo)文件、清單編制說明、合同條款和施工圖紙,確認(rèn)該費(fèi)用是屬于變更范圍且費(fèi)用的增加,而不是承包商的原因,才能予以簽證,避免費(fèi)用重復(fù)計(jì)算。現(xiàn)場(chǎng)工程管理人員和監(jiān)理還應(yīng)該靈活應(yīng)用合同中的反索賠條款,為自己挽回部分的經(jīng)濟(jì)損失?，F(xiàn)場(chǎng)還應(yīng)有專人對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的業(yè)務(wù)聯(lián)系單、簽證單和會(huì)議紀(jì)要進(jìn)行管理, 為以后工程結(jié)算審核提供依據(jù)。

（4）加強(qiáng)工程進(jìn)度管理

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1.開辦期結(jié)束沒有明確的規(guī)定，實(shí)務(wù)中一般來說是破土動(dòng)工或打樁開始時(shí)開辦期結(jié)束的。開辦期間發(fā)生的費(fèi)用計(jì)入“管理費(fèi)用—開辦費(fèi)用”。

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的明細(xì)科目設(shè)置您可以參考下面的內(nèi)容:

2.針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，開發(fā)成本明細(xì)比較多，具體可以參考：

（1）土地費(fèi)用

包括土地征用費(fèi)、土地出讓金、土地購置（拍賣、招標(biāo)）費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、拍賣傭金、土地交易費(fèi)、土地契稅、其他土地費(fèi)用、前期費(fèi)用等項(xiàng)目。

（2）建安工程費(fèi)

包括建安工程費(fèi)（如土建工程、安裝工程、裝飾工程等）、樣板房/售樓處裝修（如樣板房裝修、售樓處裝修等）、建安監(jiān)理費(fèi)（如建設(shè)監(jiān)理費(fèi)和安全監(jiān)理費(fèi)等）、檢驗(yàn)檢測(cè)、景觀工程費(fèi)、工程造價(jià)咨詢費(fèi)等。

（3）市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

包括電力基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（如供電貼費(fèi)、交納的電增容費(fèi)、設(shè)備安裝及電纜鋪設(shè)費(fèi)以及電源建設(shè)費(fèi)等）、給排水基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（如水增容費(fèi)、供水管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)、雨(污)水管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)、防洪管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)、消防給水基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)以及中水基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等）、燃?xì)饣A(chǔ)設(shè)施費(fèi)（如燃?xì)庠鋈莸纫?guī)費(fèi)、煤氣管道的鋪設(shè)費(fèi)和煤氣配套費(fèi)等）、電視（如入網(wǎng)費(fèi)、有線電視(閉路電視)的線路鋪設(shè)等）、通訊工程費(fèi)（如電話配套費(fèi)、電話增容費(fèi)和電話電纜集資費(fèi)等）、通訊線路及設(shè)備安裝（如寬帶網(wǎng)接入費(fèi)、智能化系統(tǒng)費(fèi)等）、供熱基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、小區(qū)道路工程、環(huán)境景觀工程、郵政、配套監(jiān)理費(fèi)、配套預(yù)算標(biāo)底編制費(fèi)等。

（4）公用配套設(shè)施費(fèi)

包括區(qū)內(nèi)公建費(fèi)（如會(huì)所、幼托、學(xué)校、居委會(huì)、派出所、消防、公廁、自行車棚、露天停車場(chǎng)或停車設(shè)備、鋼爐房、水塔以及室外游樂設(shè)施等）、小區(qū)配套費(fèi)、物業(yè)開辦費(fèi)、公共設(shè)施維修基金等。