導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)金融危機(jī)，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

如今經(jīng)濟(jì)危機(jī)對經(jīng)濟(jì)增長的負(fù)面作用已明顯體現(xiàn)出來,但是相關(guān)宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)表明中國經(jīng)濟(jì)似乎正在回暖,如樓價就有上漲,這和央行實行寬松的貨幣政策有關(guān),同時也和市場的信心以及預(yù)期有關(guān)。在這種宏觀經(jīng)濟(jì)背景之下,本文以SCP為分析范式,分析了我國房地產(chǎn)金融市場并在此基礎(chǔ)之上提出了相應(yīng)的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策。

所謂SCP范式是20世紀(jì)30年代,由以梅森和貝恩為主要代表的哈佛學(xué)派提出:認(rèn)為結(jié)構(gòu)(Structure)、行為(Conduct)、績效(Performance)之間存在著因果關(guān)系——即市場結(jié)構(gòu)決定企業(yè)行為,企業(yè)行為決定市場運行的經(jīng)濟(jì)績效。為了獲得理想的市場績效,重要的是通過公共政策來調(diào)整不合理的市場結(jié)構(gòu)。

二、我國房地產(chǎn)金融市場結(jié)構(gòu)分析

1.市場集中度

市場集中度是指特定產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營集中程度,一般用該產(chǎn)業(yè)中最大的主要的廠商所擁有的生產(chǎn)要素或其產(chǎn)銷量占整個產(chǎn)業(yè)的比重來表示。集中度用CRn表示(n表示企業(yè)數(shù)),指在規(guī)?？偺幱谇皫孜坏钠髽I(yè)在生產(chǎn)、銷售、資產(chǎn)、利潤等方面的累計數(shù)量占整個行業(yè)指總規(guī)量的比重,計算公式如下所示:CRn=∑Xi/X。式中,n為企業(yè)數(shù),X代表產(chǎn)業(yè)規(guī)模,如總產(chǎn)量、總銷售額等:Xi為第i個企業(yè)的規(guī)模;i表示第i個企業(yè)。本文主要就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銀行貸款做市場集中度研究,下表就是對我國房地產(chǎn)金融市場集中度的近似度量:

從上表上可以看出,我國房地產(chǎn)業(yè)的集中度低,其中2003年和2008年的數(shù)據(jù)不包括在香港上市的前十名內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)。集中度在2005年達(dá)到了最高,隨后又下降,且其余年份均未超過10%。這與我國房地產(chǎn)市場競爭性結(jié)構(gòu)有關(guān),在中國市場化程度較高地區(qū),上海前十位發(fā)展商的市場占有率為23%,深圳還不到20%,而香港前九家房地產(chǎn)集團(tuán)(新鴻基、和黃、新世界等)占據(jù)的市場份額達(dá)到80%,日本積水物產(chǎn)的市場占有率達(dá)到29%,美國前三名的房地產(chǎn)企業(yè)的市場占有率達(dá)到45%。因此,按企業(yè)融資的集中度算,我國房地產(chǎn)金融市場結(jié)構(gòu)是競爭型的。

2.進(jìn)入壁壘

(1)必要的資本量

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)金融市場需要一定的資本量,但不同金融機(jī)構(gòu)要求不盡相同的。一般要求自有資金達(dá)到項目預(yù)算總投資額的30%,并且還要求在項目獲得貸款之前投入項目建設(shè)。但是事實上我國房地產(chǎn)企業(yè)的資本進(jìn)入壁壘并不高,主要由于近年來房地產(chǎn)市場興旺,導(dǎo)致一方面由于資本的逐利性使得大量滿足基本條件的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)運而生,另一方面銀行放松對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸款的風(fēng)險控制,很多房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率較高——這可以從我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率可以看出:

另外,從不同省份看,大部分省份的資產(chǎn)負(fù)債率與全國水平相差不大,僅有極個別地區(qū)有較大差距:如北京在2006年的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到80.3%,而和青海則分別為45.1%和47.7%。據(jù)此我們可以推測出:目前進(jìn)入我國的房地產(chǎn)金融市場的主要壁壘——必要的資本量不構(gòu)成明顯的障礙,很多企業(yè)符合基本要求,并且取得了大量的貸款,對于上市融資仍舊只限于極少的一部分房地產(chǎn)企業(yè),對于現(xiàn)階段的很多房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在較高的壁壘。

(2)政策法規(guī)

政策法規(guī)是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入金融市場或者獲得相關(guān)融資權(quán)利的制度因素。政策法規(guī)對我過房地產(chǎn)金融市場構(gòu)成的壁壘程度可以從政府和銀行兩方來加以分析。

第一,中央對土地實際控制力不強(qiáng)造成了我國城市土地供給失調(diào),地方政府在增加財政收入以及過分依賴房地產(chǎn)建設(shè)來提高當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)的雙重利益拉動下,采取“化整為零”的辦法,使得“分級限額審批制度”執(zhí)行混亂。第二,商業(yè)銀行為追求經(jīng)營規(guī)模和監(jiān)管機(jī)制不健全,進(jìn)一步放松了政策在房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的阻止作用,如對專款專項的跟蹤審查等。第三,從國家建設(shè)部和央行信貸政策看,商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款,只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)項目,嚴(yán)禁跨地區(qū)使用。這使得房地產(chǎn)金融市場帶有區(qū)域性的壟斷。另外,制度因素構(gòu)成的壁壘往往和國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略或者目標(biāo)有關(guān)。房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)不同種類的房屋,會享受不同的待遇,如經(jīng)濟(jì)適用房和商業(yè)用房就存在很大的不同。如“重點扶持符合中低收入家庭購買能力的住宅項目,對大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項目應(yīng)適當(dāng)限制?！弊詈?還與我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展目標(biāo)有關(guān),如支持西部大開發(fā)和農(nóng)村房屋建設(shè)等。

綜上所述,政策法規(guī)一方面提升了房地產(chǎn)企業(yè)融資的壁壘,另一方面也降低了房地產(chǎn)企業(yè)融資的成本,總體而言政策法規(guī)是構(gòu)成區(qū)域性壟斷的一個重要因素。

從上面的論述我們可以得出結(jié)論,我國房地產(chǎn)金融市場的結(jié)構(gòu)具有雙重特色:區(qū)域間壟斷和區(qū)域內(nèi)競爭。區(qū)域間壟斷主要是由于相關(guān)金融信貸政策造成,而區(qū)域內(nèi)競爭主要是和我國現(xiàn)行的土地管理制度中央和地方利益沖突、銀行監(jiān)管機(jī)制不健全和房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)低有關(guān)。這種市場結(jié)構(gòu)特點形成了縱向宏觀管理上的沖突和橫向微觀市場的混亂。

三、我國房地產(chǎn)金融市場行為

上述縱向宏觀管理上的沖突和橫向微觀市場的混亂使得我國金融機(jī)構(gòu)存在巨大的風(fēng)險隱患。近年來,我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好,雖然于2008年爆發(fā)了全球性的金融危機(jī),但是對我國總體金融市場影響目前看來不大。但是由于中國房地產(chǎn)業(yè)正處于高速發(fā)展階段,加上國家實施的住宅產(chǎn)業(yè)化戰(zhàn)略,這需要房地產(chǎn)金融市場大力支持;由于我國房地產(chǎn)金融發(fā)展較晚,因此市場不健全,監(jiān)管體系效率不高,這造成了市場的混亂。

1.假按揭行為

“假按揭”是個別房地產(chǎn)企業(yè)利用虛假個人住房交易,套取銀行信用的一種欺詐行為。“假按揭”發(fā)放以后,暫時由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)每月還款,等到房屋遇到真正的購房者時,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過提前還貸注銷抵押登記或以轉(zhuǎn)按揭方式將住房轉(zhuǎn)讓給真正的購房者。真假按揭具體流程對比如下圖

“假按揭”對房地產(chǎn)企業(yè)、個人和銀行都蘊藏著的巨大風(fēng)險。首先是因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房地產(chǎn)銷售的高風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給了銀行。一旦遇到住房不能實現(xiàn)真正的銷售,銀行將面臨巨大風(fēng)險;其次是對于個人信用產(chǎn)生了不良影響;最后是銀行將面臨債權(quán)懸空的風(fēng)險。“假按揭”沒有真實的個人支付能力做支撐而是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了隱藏風(fēng)險暫時負(fù)責(zé)每月還款,但一旦資金鏈出了問題,風(fēng)險就會立刻顯現(xiàn)。銀監(jiān)會在2006年下半年的大規(guī)模貸款專項檢查中發(fā)現(xiàn),截至2006年6月末,國內(nèi)銀行涉及假按揭的貸款金額達(dá)數(shù)十億元。今年從4月份到6月份主要城市如北京、杭州、福州等地退房率都有增高的跡象,有的地區(qū)達(dá)30%,今年五月份北京出現(xiàn)了最大額度假按揭騙貸案,因此這對于銀行系統(tǒng)來說,值得警惕。

2.房地產(chǎn)開發(fā)商的信用欺詐行為

房地產(chǎn)開發(fā)商的信用風(fēng)險是房地產(chǎn)商利用目前房地產(chǎn)市場信息不對稱、監(jiān)管的缺陷,利用虛假的資料和欺詐手段套取銀行資金而增加銀行的金融風(fēng)險。目前開發(fā)商慣常使用的欺詐方式包括虛假按揭手段或一房多貸、虛增注冊資本、虛抬房價等手段套取銀行貸款,一些實力有限的開發(fā)商在達(dá)不到“四證”齊全的地步時就以流動貸款來頂替開發(fā)資金,在貸款到期時通過展期方式,將短期貸款轉(zhuǎn)化為長期開發(fā)貸款。所以通過這些手段房地產(chǎn)商套取到銀行資金,一旦生產(chǎn)經(jīng)營受阻或遇到房價大跌,企業(yè)資金鏈斷裂,將直接導(dǎo)致銀行信貸風(fēng)險發(fā)生。

3.商業(yè)銀行的操作不規(guī)范行為

這主要是指商業(yè)銀行業(yè)務(wù)流程設(shè)計或業(yè)務(wù)操作的不合理,在貸款受理,審批及貸后管理等環(huán)節(jié)中審查和管理不嚴(yán)。這主要表現(xiàn)在以下幾方面:一是貸前受理,未嚴(yán)格審查貸款資料的真實性:如開發(fā)商的自有資金投入、企業(yè)經(jīng)營的合法性、項目手續(xù)的齊全性、借款人的收入以及所購房屋的交易價格的合理性等;二是貸款審批時,未嚴(yán)格審查借款人的信用情況及還款能力,對貸款數(shù)額和貸款期限的控制不嚴(yán);三是未嚴(yán)格控制放款條件,在未辦妥抵押登記手續(xù)后即發(fā)放貸款,或者未按業(yè)務(wù)流程操作規(guī)定對抵押物進(jìn)行核押等;四是在貸后管理中,未及時跟蹤催辦抵押權(quán)證及產(chǎn)權(quán)證,未對逾期貸款進(jìn)行跟蹤管理等。

四、我國房地產(chǎn)金融市場績效

1.房地產(chǎn)金融市場績效之——促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面

本部分主要通過相關(guān)統(tǒng)計指標(biāo)來說明我國房地產(chǎn)金融市場的績效。房地產(chǎn)金融市場的繁榮與發(fā)達(dá)對促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的表現(xiàn)是間接的。房地產(chǎn)金融市場作用主要是促進(jìn)投資,通過投資拉動經(jīng)濟(jì)增長,進(jìn)而帶動關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)和增加就業(yè)。

從上面的數(shù)據(jù)可以看到,自2003到2009年3月份,我國房地產(chǎn)投資開發(fā)國內(nèi)貸款余額是一直上升的,并且在2009年3月份達(dá)到了2.17萬億元。這主要是因為近年來,房地產(chǎn)行業(yè)資本收益率較高,導(dǎo)致大量資本流入該行業(yè),同時我國房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)金融市場都是偏競爭型的結(jié)構(gòu),因此進(jìn)入壁壘較低,而銀行也因為房地產(chǎn)業(yè)的興旺,加上我國金融市場的不發(fā)達(dá),因此較高的貸款增速是必然的結(jié)果。拿2005年來說,房地產(chǎn)業(yè)對GDP增量的貢獻(xiàn)率是3.4%,在第三產(chǎn)業(yè)中居第四位。這一年國內(nèi)貸款總額為3918.07億元,但是房地產(chǎn)業(yè)的增加值為8243.8億元,由此看出房地產(chǎn)金融市場的活躍對于國民經(jīng)濟(jì)的增長確實具有積極的作用。

2.房地產(chǎn)金融市場的負(fù)面影響

(1)由于競爭的無序性,使得銀行的風(fēng)險集中度較高。原因有三:一是房地產(chǎn)企業(yè)大量的貸款,購置土地,盲目擴(kuò)張的同時,土地成本的增高加劇了企業(yè)貸款的非理;而一旦資金鏈出現(xiàn)問題,在土地成本虛高的情況下,銀行就要承擔(dān)大量的不良資產(chǎn);二是我國房地產(chǎn)金融市場不發(fā)達(dá),企業(yè)融資大部分發(fā)生在一級市場,而金融機(jī)構(gòu)少,金融產(chǎn)品單一使得大量的風(fēng)險集中在銀行,在沒有建立有效風(fēng)險分散機(jī)制的情況下必然會導(dǎo)致高信貸風(fēng)險,同時由于銀行之間競爭,使得在發(fā)放貸款時操作不規(guī)范,發(fā)放不理性;三是由于我國沒有建立個人信用制度,因此在個人住房抵押貸款總額不斷飆升的情況下,這些行為雙向拉高了銀行業(yè)的風(fēng)險。

(2)房地產(chǎn)金融市場過熱,促使了房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生,反過來不利于房地產(chǎn)金融市場和國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。本文截取1990-2007年的全國商品房銷售均價和M2做一個OLS實證分析。因為我國的利率政策同西方的不同,且房地產(chǎn)金融市場的二級市場不發(fā)達(dá),因此信貸對我國房地產(chǎn)價格波動具有重要作用。貨幣供給寬松,購房的融資條件,如利率、還款期限、貸款成數(shù)等相對會比較優(yōu)厚;反之,則比較嚴(yán)苛。貨幣供給量與房價應(yīng)是同向變動關(guān)系。以貨幣供給代表金融層面的狀況考察分析地產(chǎn)泡沫。其中M2單位:億元;HP(房屋銷售平均價格)單位:元/平方米。

對房價(HP)與貨幣供給M2進(jìn)行簡單線性回歸分析:HP=0.0068X+1006.84

t=13.99

R2=0.9245F=195.96按照此模型的解釋,房價和貨幣供給有著強(qiáng)的正相關(guān)關(guān)系:貨幣供給每增加1億元,對房價有0.0068元/平方米的貢獻(xiàn)。

五、政策建議

這次危機(jī)給我國房地產(chǎn)金融市場的建設(shè)帶來了深刻的謹(jǐn)示:一方面,我國的房地產(chǎn)業(yè)隨著國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長,在外部流動性大量涌入(其中包括熱錢)的情況下,價格大幅快速上漲;另一方面我國的房地產(chǎn)金融市場相當(dāng)?shù)穆浜?一級市場(PrimaryMarket)不健全,基本上沒有建立二級市場(SecondMarket),在經(jīng)濟(jì)日益全球化的今天,是不利于我國房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的發(fā)展與創(chuàng)新。這種外部資金的大量涌入該行業(yè)與相關(guān)金融市場的不發(fā)達(dá)是我國房地產(chǎn)金融市場的現(xiàn)實矛盾。房地產(chǎn)金融市場的良性運轉(zhuǎn)可以為房地產(chǎn)行業(yè)提供有效的資金支持,從投資角度看,可以直接增加經(jīng)濟(jì)效率的潛在能力與促進(jìn)就業(yè),但是過熱的房地產(chǎn)金融市場會促使通脹預(yù)期引發(fā)的非理性購買,就會導(dǎo)致資產(chǎn)泡沫,并引發(fā)地產(chǎn)金融危機(jī),最終造成泡沫經(jīng)濟(jì)。這種現(xiàn)象在美國、泰國、中國香港和日本都有發(fā)生,今年七月份央行、國家發(fā)改委等六部委先后對房地產(chǎn)發(fā)出加強(qiáng)監(jiān)管的信號,這意味著國家正對房地產(chǎn)實施從緊的政策。鑒于此,筆者在上述分析的基礎(chǔ)上試圖給出下列相關(guān)政策建議:

篇2

中圖分類號：F832.1文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）03-0-02

創(chuàng)新是一個國家發(fā)展的不竭動力，也是各行各業(yè)不斷前進(jìn)的核心所在。在房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展的過程中，隨著市場經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新是其發(fā)展的必然趨勢，對其今后的發(fā)展有著極其重要的作用。盡管中國金融市場的整體結(jié)構(gòu)和運作模式與美國存在較大的差異，但是在全球經(jīng)濟(jì)一體化的背景下，美國公司在金融危機(jī)中暴露出的問題值得中國公司警戒。在房地產(chǎn)金融創(chuàng)新中，基于房地產(chǎn)金融的特殊性，其業(yè)務(wù)、監(jiān)管不到位，都會對房地產(chǎn)市場的發(fā)展造成影響。在當(dāng)前我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新發(fā)展中，至今仍以銀行信貸為主，融資方式單一，金融產(chǎn)品創(chuàng)新層次低，且同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，這些都對我國的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新造成了影響。在房地產(chǎn)金融創(chuàng)新中，結(jié)合著市場發(fā)展趨勢，在原有的基礎(chǔ)上加強(qiáng)風(fēng)險防范意識，在推進(jìn)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)創(chuàng)新的同時，還能穩(wěn)步推出投資信托基金。在此，本文從我國房地產(chǎn)金融狀況分析、金融創(chuàng)新在我國房地產(chǎn)領(lǐng)域勢在必行、金融創(chuàng)新在房地產(chǎn)業(yè)的總要性、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的途徑、我國未來房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的可借鑒的現(xiàn)實模式以及房地產(chǎn)金融創(chuàng)新必須加強(qiáng)防范風(fēng)險意識等六個方面出發(fā)，針對后金融危機(jī)時代房地產(chǎn)金融創(chuàng)新中存在的相關(guān)問題及完善措施，做以下簡要分析。

一、我國房地產(chǎn)金融狀況分析

隨著當(dāng)前我國人口的不斷增加，城市發(fā)展化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)在開發(fā)建設(shè)中，其基本功能在于滿足人們的生活需要，在推動社會發(fā)展的同時，還能進(jìn)一步促進(jìn)我國的經(jīng)濟(jì)增長。在當(dāng)前我國房地產(chǎn)金融狀況分析中，主要包括以下幾個方面：首先，在房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展的過程中，房屋成本的不斷上漲，在很大程度上加大了對土地的要求，整個建設(shè)成本呈現(xiàn)出不斷上漲的趨勢。其次，我國房地產(chǎn)金融業(yè)在發(fā)展的過程中，自2003年起，所呈現(xiàn)出調(diào)而不控，逆勢上揚的發(fā)展趨勢，尤其在2009與2010年，超發(fā)貨幣規(guī)模的不斷擴(kuò)大，使得理性通脹預(yù)期對未來房地產(chǎn)價格的走勢影響很大。再次，在我國當(dāng)前社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，投資渠道匱乏，無法滿足投資的基本需求，再加上先行入市者高額的回報示范效應(yīng)，更加認(rèn)定房地產(chǎn)是“優(yōu)質(zhì)投資品”，這種局面導(dǎo)致一系列差別化信貸調(diào)控政策失靈，房價扶搖直上。最后，在房地產(chǎn)市場發(fā)展在，基于通脹預(yù)期及旺盛投資的影響，多數(shù)資金流入房地產(chǎn)市場，以此來發(fā)揮資金的最大使用限度，并在原有的基礎(chǔ)上形成巨大的投資需求。

二、金融創(chuàng)新在我國房地產(chǎn)領(lǐng)域勢在必行

在我國房地產(chǎn)金融市場發(fā)展的過程中，針對當(dāng)前房地產(chǎn)金融創(chuàng)新中存在的超發(fā)貸款、低利率以及投資渠道單一等影響因素，需要相關(guān)責(zé)任人在其創(chuàng)新發(fā)展中，能夠最大限度的加強(qiáng)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，同時結(jié)合著這些影響因素，將其造成的影響降到最低，只有這樣才能從根本上推動房地產(chǎn)金融創(chuàng)新。

在當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)研究中，普遍存在著融資渠道單一的現(xiàn)象，且我國房地產(chǎn)融資主體的股權(quán)仍掌握在股東手中，這就在很大程度上增加了投資風(fēng)險。再加上我國至今沒有形成滿足房地產(chǎn)融資的相關(guān)模式，要想使其在今后的發(fā)展中持續(xù)健康發(fā)展，其難度可想而知。而之所以會出現(xiàn)的現(xiàn)象，其根本原因主要包括以下幾個方面：首先，房地產(chǎn)金融市場在其發(fā)展的過程中，至今沒有形成科學(xué)完善的結(jié)構(gòu)體制，導(dǎo)致融資渠道得不到有效的發(fā)展，投資需求兩旺造成信貸擴(kuò)張與政府緊縮的調(diào)控體制相沖突。其次，在當(dāng)前住房融資中，二級市場得不到有效的開發(fā)，一級市場又呈現(xiàn)出畸形發(fā)展，由此導(dǎo)致信貸資本的固化形態(tài)資產(chǎn)得不到有效的發(fā)展，在帶來大量市場風(fēng)險的同時，也對金融市場的監(jiān)管效果造成了極大的影響。最后，在我國房地產(chǎn)的整體金融體系中，政府住房公積金制度仍無法成為住房融資的主導(dǎo)體系，導(dǎo)致在其發(fā)展的過程中，仍形成了以商業(yè)銀行信貸為主導(dǎo)的結(jié)構(gòu)體系。

三、金融創(chuàng)新在房地產(chǎn)業(yè)的重要性

在當(dāng)前我國房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展的過程中，其金融創(chuàng)新在推動房地產(chǎn)市場發(fā)展的同時，還能在原有的基礎(chǔ)上規(guī)范房地產(chǎn)的發(fā)展秩序，為其今后的可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。針對其金融創(chuàng)新的重要性，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：首先，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新能夠在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上擴(kuò)張房地產(chǎn)的融資渠道，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，提高融資效率。其次，房地產(chǎn)融資創(chuàng)新在跟上市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢的同時，提高房地產(chǎn)的融資收益，在降低融資風(fēng)險的同時，還能完善資產(chǎn)的整體管理，確保資產(chǎn)的順利運行。再次，房地產(chǎn)行業(yè)的金融創(chuàng)新在很大程度上符合了市場的發(fā)展需求，在彌補(bǔ)當(dāng)前市場缺口的同時，還為投資者與消費者提供了更多的選擇途徑，以此來促進(jìn)社會的發(fā)展。最后，房地產(chǎn)行業(yè)金融創(chuàng)新在豐富金融市場內(nèi)容的同時，還能在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上彌補(bǔ)金融市場上的不足，并為其下一步的發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。

四、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的途徑

在房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的途徑中，主要包括以下幾個方面：首先，創(chuàng)新房地產(chǎn)金融制度，完善房地產(chǎn)的金融結(jié)構(gòu)及組織形式，使其健康、完善的發(fā)展。其次，在推動房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的過程中，其基本前提在于房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的創(chuàng)新。只有其業(yè)務(wù)在原有的基礎(chǔ)上進(jìn)行了創(chuàng)新，才能實現(xiàn)融資對象的多元化，進(jìn)一步擴(kuò)大房地產(chǎn)金融行業(yè)的融資途徑。除此之外，在融資對象多元化的同時，投資主體也在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上面對多元化發(fā)展，其股權(quán)及股東意識也在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上得到了強(qiáng)化。再次，創(chuàng)新金融工具，使其打破傳統(tǒng)的單調(diào)、匱乏局面，朝著創(chuàng)新、豐富的方向發(fā)展。最后，建立房地產(chǎn)二級低壓市場，實現(xiàn)低壓資金的再次分配，以此來增強(qiáng)低壓貸款資金的流動性。

五、我國未來房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的可借鑒的現(xiàn)實模式

在當(dāng)前我國房地產(chǎn)金融發(fā)展中，與國外一些發(fā)達(dá)國家相比，我國至今仍處于薄弱環(huán)節(jié)，這就要我國在發(fā)展創(chuàng)新的過程中，能夠借鑒國外的發(fā)展模式，并結(jié)合著我國的實際國情，將其運用到我國房地產(chǎn)金融行業(yè)的發(fā)展中來，以此來達(dá)到創(chuàng)新發(fā)展的目的?？v觀當(dāng)前發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)的發(fā)展形勢，我國在創(chuàng)新發(fā)展的過程中，最有可能借鑒的模式為REITs，即房地產(chǎn)投資信托基金。

REITs模式在使用的過程中，其起源于美國，并隨著社會經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，成為公眾熟知的房地產(chǎn)投資工具。在其具體實施的過程中，首先，能夠憑借自身的優(yōu)勢，對民間資金的投向進(jìn)行科學(xué)、合理的分流，以此來減少房地產(chǎn)商品市場投資性的需求。其次，在REITs模式具體運行的過程中，能夠及時的提供房租租賃市場中的資金來源，同時在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上增加住房租賃市場的供給，以此來降低居民購買住房的剛性要求。再次，REITs能夠最大限度的降低銀行金融風(fēng)險，在發(fā)展民間投資新途徑的同時，還能減少工程項目對銀行信貸的依賴。最后，該模式的有效運行，還能有效的環(huán)節(jié)國外資本進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場的壓力，為國內(nèi)資本市場的發(fā)展?fàn)幦】煽康目臻g與時間。

六、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新必須加強(qiáng)防范風(fēng)險意識

在整個創(chuàng)新活動順利進(jìn)行的過程中，除了要摒棄傳統(tǒng)的發(fā)展模式外，還應(yīng)加強(qiáng)自身的風(fēng)險防范意識，以此來確保創(chuàng)新模式的順利運行。在整個風(fēng)險防范意識加強(qiáng)的過程中，主要包括以下幾個方面：首先，在其風(fēng)險防范意識加強(qiáng)的過程中，必須堅持一切從實際出發(fā)的原則，在借鑒國外先進(jìn)發(fā)展模式的過程中，應(yīng)結(jié)合著我國的社會體制，不斷推進(jìn)、創(chuàng)新，以此來達(dá)到創(chuàng)新的目的與效果。其次，在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上，加快住房抵押貸款證券化的法制化建設(shè)進(jìn)程，積極培育二級市場，同時進(jìn)一步完善現(xiàn)有的金融法律法規(guī)制度體系，加大違法成本懲處。再次，相關(guān)工作人員應(yīng)密切注意房地產(chǎn)行業(yè)的市場發(fā)展?fàn)顩r，尤其是房產(chǎn)價格的浮動，并對其產(chǎn)生的信息進(jìn)行收集，以便及時的預(yù)測價格浮動帶來的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險，并對其采取相應(yīng)的完善措施，以便風(fēng)險來臨時能夠?qū)⒔?jīng)濟(jì)損失降到最低。在整個風(fēng)險考慮中，除了考慮社會風(fēng)險外，還應(yīng)將個人風(fēng)險考慮在內(nèi)，以此來保證風(fēng)險防范的全面化。最后，明確政府職能，完善制度建設(shè)。政府在干預(yù)貸款的過程中，其主要作用在于政策工具來干預(yù)經(jīng)濟(jì)市場，因而在發(fā)展的過程中，應(yīng)以平等的身份參與到市場發(fā)展中，只有這樣才能在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上推動市場發(fā)展，完善市場基礎(chǔ)設(shè)施及制度建設(shè)。

總結(jié)

綜上所述，隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)金融也已經(jīng)無法適應(yīng)社會的發(fā)展趨勢。這就要求在其發(fā)展的過程中積極尋求創(chuàng)新模式，在推動房地產(chǎn)金融行業(yè)發(fā)展的同時，還能促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而在其創(chuàng)新的過程中，面對當(dāng)前我國社會經(jīng)濟(jì)的復(fù)雜性，還應(yīng)加強(qiáng)自身風(fēng)險的防范意識，真正體現(xiàn)出創(chuàng)新的價值。

參考文獻(xiàn)：

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篇3

中圖分類號：F293文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號：1673-291X（2010）36-0150-03

一、 南充市房地產(chǎn)概況

（一）南充市

南充市位于四川盆地東北部，嘉陵江中游，東鄰達(dá)州市，南連廣安市，西與遂寧市、綿陽市接壤，北與廣元市、巴中市毗鄰，現(xiàn)管轄三區(qū)五縣一市，總面積12 494平方公里，2007年底城市建成區(qū)近60平方公里。南充已被納入全國城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合配套改革試驗區(qū)；列入四川省優(yōu)先發(fā)展的四個特大城市之一，是具一定代表性的發(fā)展中城市。

據(jù)國家統(tǒng)計局資料顯示，2009年南充GDP總量達(dá)686.3億元，同比增長14.9%。各縣（市）區(qū)人均GDP最高為順慶17 482元。人均可支配收入為12 558元，同比增長10.8%，人均消費性支出為9 637元，同比增長12.4%。截至2008年底，南充戶籍總?cè)丝? 494 938。其中，市轄三區(qū)總?cè)丝? 924 945，市轄三區(qū)城市人口86.36萬。

（二）南充市房地產(chǎn)

1.區(qū)域經(jīng)濟(jì)。南充城市房地產(chǎn)市場主要為三區(qū)房地產(chǎn)區(qū)域市場。

（1）順慶區(qū)：順慶是川東北商貿(mào)中心，對川東北3 300多萬人口的地區(qū)具有很強(qiáng)輻射和聚集作用。全區(qū)現(xiàn)有各類專業(yè)、綜合市場近100個，人均市場面積0.57m2，超過全國平均水平。（2）嘉陵區(qū)：1993年9月南充市撤地建市時成立的縣級行政區(qū)。嘉陵始終將經(jīng)濟(jì)建設(shè)作為重心，將工業(yè)和三產(chǎn)作為兩翼，居民住房條件繼續(xù)改善，城鎮(zhèn)竣工住宅面積32.72萬m2，農(nóng)村竣工住宅面積16.29萬m2。（3）高坪區(qū)：高坪區(qū)位于南充市東部，與順慶區(qū)一江之隔。鹽鹵資源、水能資源豐富，還有石油、金沙、膨潤土等，是全省商品糧、瘦肉型商品豬、桑蠶繭及水禽蛋生產(chǎn)基地。

2.金融危機(jī)時期市場概況。2008年南充市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資34.5億元，同比增長25.8%。2008年出臺了相關(guān)購房利好政策，舉辦秋季房交會，11月房地產(chǎn)市場出現(xiàn)回暖跡象。其中商品住宅的高層住宅以及90m2及以下住宅，環(huán)比均出現(xiàn)了0.1%的增長。同時，二手房的銷售價格也出現(xiàn)了小幅增長。

二、態(tài)勢分析

數(shù)據(jù)截至2009年上半年，與2008年金融危機(jī)之前之后對比分析。

（一）土地市場

經(jīng)統(tǒng)計歷年來經(jīng)營性土地供應(yīng)情況，形成（如表1所示）：

從上表可以看出，2005年來，土地市場形勢逐漸走高，到2007年達(dá)到高峰。2008年受汶川地震、國家宏觀調(diào)控政策、全球金融危機(jī)影響，出現(xiàn)回落。2009年上半年形勢有所好轉(zhuǎn)。土地市場恢復(fù)性增長，總體上看出讓面積和額度均不斷上升。

（二）房地產(chǎn)市場（數(shù)據(jù)摘自南充房管局備案平臺）

1.房地產(chǎn)成交情況。（1）商品房供應(yīng)。南充2009年6月新增商品房供應(yīng)面積12.77萬m2，比2008年12月的 10.35萬m2 增加了23.38%。其中三區(qū)分別為：嘉陵5.2萬m2＞順慶4.7萬m2＞高坪2.8萬m2。多層面積8.1萬m2；電梯供應(yīng)面積4.6萬m2。（2）三區(qū)銷售情況。2009年5月南充共成交商品房681套，比上月減少7.85%，比2008年12月成交739套少58套。三區(qū)成交情況：順慶區(qū)3.01萬m2＞嘉陵區(qū)1.36萬m2＞高坪區(qū)0.91萬m2。

2.二手房交易情況。

三、土地結(jié)構(gòu)時空優(yōu)化理論

（一）土地結(jié)構(gòu)理論研究

土地，是人類生產(chǎn)、生活的場所。土地結(jié)構(gòu)，一方面包括傳統(tǒng)的地理結(jié)構(gòu)即地表結(jié)構(gòu)；另一方面包含經(jīng)濟(jì)過程與土地空間的聯(lián)系，即土地經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。空間結(jié)構(gòu)反映了經(jīng)濟(jì)實體在空間中相互作用及其形成的空間關(guān)系，包括空間相互位置、集聚程度等分布規(guī)律（陸玉麟，1998；陸大道，1999；潘學(xué)標(biāo)，2003；魏心鎮(zhèn)，1989；蔡渝平，1987；蔡耀辰，1994）。大多數(shù)土地空間結(jié)構(gòu)是人力作用于土地的結(jié)果，即土地利用結(jié)構(gòu)。

土地利用結(jié)構(gòu)和國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)（生產(chǎn)結(jié)構(gòu)或產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)）有著密切的關(guān)系：國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)是土地利用結(jié)構(gòu)在經(jīng)濟(jì)上的直接或間接的反映，而土地利用結(jié)構(gòu)是國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)在土地上的直接或間接的具體落實（嚴(yán)金明，2002）。

研究表明，工業(yè)化和城市化是導(dǎo)致土地利用結(jié)構(gòu)變化的最主要作用力機(jī)制之一。它們不僅通過人口、產(chǎn)業(yè)集中、地域擴(kuò)散占用土地使土地利用非農(nóng)化，而且通過生活方式和價值觀念的擴(kuò)散，改變原來的土地利用結(jié)構(gòu)。土地利用總體規(guī)劃的核心內(nèi)容就是土地利用結(jié)構(gòu)在空間上的優(yōu)化配置，在時間上的合理安排，獲得最大的土地價值。

土地價值取決于其綜合效益，包括經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、生態(tài)效益。

V（t） = V （x1，x2，x3）x1，x2，x3代表農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地效益。

= a1x1+ a2x2+a3x3+ c a1，a2，a3表示修正系數(shù)，c為系統(tǒng)隨機(jī)偏移值。

xi=Fi經(jīng)+Fi社+Fi生xi即第i種土地類型效益，為其經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、生態(tài)效益之和。

Fi可通過負(fù)指數(shù)函數(shù)模型、特征回歸分析等求得。

1.負(fù)指數(shù)函數(shù)模型。假定土地價值與距離之間的關(guān)系為:V （u）= B?e－cu。

其中，V （u）為離市中心距離為u的土地的價值；u為到市中心距離；B，c為通過已知數(shù)據(jù)估算的參數(shù)。

負(fù)指數(shù)函數(shù)模型是一種簡單的理想化模型，只考慮了一個表示區(qū)位的到市中心距離的變量。因此這一模型比較適合于空地或新建住房的價值估計。

2.特征價格模型。特征價格理論認(rèn)為異質(zhì)性產(chǎn)品由眾多不同的特征組成，產(chǎn)品的價值體現(xiàn)在其具有的承載效用的屬性或特征。

Z=（z1，z2，…，zn）Zi表示商品的第i個特征量

P（Z）= P （z1，z2，…，zn）Pi表示商品的第i個特征量的價格

特征價格模型一般都是線性方程函數(shù)形式或者可以轉(zhuǎn)化為線性方程函數(shù)形式，因此其參數(shù)估計方法基本上采用基于最小二乘原理的多元回歸方法。

（二）土地結(jié)構(gòu)時空優(yōu)化

土地結(jié)構(gòu)的時空優(yōu)化主要有地理結(jié)構(gòu)優(yōu)化和土地經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化兩方面。地理結(jié)構(gòu)優(yōu)化表現(xiàn)為地理信息系統(tǒng)的研究和多維可視化建模等。土地經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化主要通過分析經(jīng)濟(jì)影響因素，確定顯著指標(biāo)，根據(jù)約束條件或者目標(biāo)函數(shù)模型擬定可行方案和優(yōu)化選擇。

進(jìn)入信息社會，已開始時空數(shù)據(jù)模型和時態(tài)地理信息系統(tǒng)的研究。如土地資源動態(tài)監(jiān)測、全球變化、環(huán)境等方面監(jiān)測、水土流失和土地變化，數(shù)字地球等。時空數(shù)據(jù)模型大體有時空立方體、時空快照 、基本狀態(tài)修正、時空三域等。

在土地利用規(guī)劃中，結(jié)構(gòu)優(yōu)化一般采用綜合平衡法、線性規(guī)劃法、系統(tǒng)動力學(xué)模型、動態(tài)規(guī)劃法、灰色線性規(guī)劃法、模糊線性規(guī)劃法等。并且開始從以單一目標(biāo)向可持續(xù)發(fā)展條件下多目標(biāo)土地利用結(jié)構(gòu)優(yōu)化轉(zhuǎn)化。通過軟性和彈性的綜合效益結(jié)合硬性的經(jīng)濟(jì)效益，為決策者提供多個供選方案，實現(xiàn)“一要吃飯，二要建設(shè)，三要環(huán)境”的總目標(biāo)。

四、南充市房地產(chǎn)優(yōu)化

（一）土地結(jié)構(gòu)時空優(yōu)化于房地產(chǎn)之應(yīng)用

房地產(chǎn)的價值，從市場經(jīng)濟(jì)角度看取決于供求，而從長期看來源于消費者的心理預(yù)期，主要表現(xiàn)為區(qū)位和環(huán)境價值。城市內(nèi)部的區(qū)位優(yōu)劣是隨城市發(fā)展在時間與空間軸上進(jìn)行演替、變換的。從時間軸看，科技進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)更新、功能變更，使空間區(qū)位轉(zhuǎn)化。從空間軸看，隨著城市規(guī)模、形態(tài)與內(nèi)部結(jié)構(gòu)變化，交通運輸條件改進(jìn)，空間區(qū)位優(yōu)劣也在變化?？傊?，區(qū)位優(yōu)劣具有動態(tài)性和不穩(wěn)定性。

土地結(jié)構(gòu)時空優(yōu)化理論表明，在城市土地、房地產(chǎn)價值眾多影響因素中，中觀層面的區(qū)位因素是最重要原因，其中經(jīng)濟(jì)集聚度和交通條件又是其中尤為重要的因子。

城市增長決定城市內(nèi)區(qū)位優(yōu)劣空間結(jié)構(gòu)的演變機(jī)制。城市空間在經(jīng)濟(jì)、社會、政治、技術(shù)及其自然歷史條件等因素的作用下發(fā)生著增長，其增長反映在實體上，即為就業(yè)、居住、交通流及服務(wù)消費和服務(wù)設(shè)施空間的增長。

根據(jù)國內(nèi)外學(xué)者研究，結(jié)合中國實情，在中國城市房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化中要注意土地、房地產(chǎn)的時空階段變化：市場建立初期，市場機(jī)制開始發(fā)揮，價值空間分布初步呈現(xiàn)類同心圓的形態(tài)，此時市場欠完善，梯度差異大波動明顯；市場逐漸完善成熟后，隨著城市的快速增長，空間梯度結(jié)構(gòu)將呈現(xiàn)與大多數(shù)發(fā)達(dá)國家相似的、越來越平坦的趨勢，多中心、交通走廊等對空間分布形態(tài)影響較大。

（二）南充市優(yōu)化策略

1.背景分析。作為南充區(qū)域性的房地產(chǎn)市場，從宏觀角度來說，一方面受國家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢影響，另一方面隨房地產(chǎn)整體市場形勢變化。從2006年底至2009年初，由于受國家抑制性調(diào)控的影響，全國房地產(chǎn)發(fā)展趨勢放緩。金融危機(jī)爆發(fā)之際國家放下抑制之劍而挽扶房地產(chǎn)業(yè)使市場回暖。剛性需求和土地供應(yīng)量的減少從根本上決定了房價的走勢，而對房價上漲的預(yù)期又決定著投資性購房需求的增長。

從微觀角度來看，可以從兩個方面來分析南充房地產(chǎn)市場。首先，從需求市場看，隨著城市化的推行，南充城市人口增長加快，是導(dǎo)致南充區(qū)域性房地產(chǎn)市場向前發(fā)展的重要基礎(chǔ)。此外，經(jīng)濟(jì)形勢的好轉(zhuǎn)、勞動就業(yè)率的提高等等，也會增加人們對未來收入的預(yù)期，從而刺激購房需求。其次，從供給角度看，近幾年，供給量增長相對過猛。外地開發(fā)商大量涌入南充。成都、重慶、沿海等有實力的開發(fā)商進(jìn)入南充后，開發(fā)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，使房地產(chǎn)品供給的數(shù)量越來越多。短期性空置也成為必然。

2.空間板塊間競爭重點類比元素分析。順慶區(qū)：順慶區(qū)平均住宅均價為2 595元/m2。順慶區(qū)多層均價為2 381元/m2，電梯均價為3 217元/m2。其中，高檔樓盤均價為3 127元/m2，中檔及中高檔樓盤均價為2 367元/m2。嘉陵區(qū)：嘉陵區(qū)住宅均價為2 320元/m2。多層均價為2 315元/m2。電梯均價2 552為元/m2。其中，高檔樓盤均價為2 525元/m2，中檔及中高檔樓盤均價為2 170元/m2。高坪區(qū)：高坪區(qū)住宅均價為2 088元/m2。多層均價為2078元/m2，電梯均價為2 267元/m2。其中，高檔樓盤均價為2 148元/m2，中檔及中高檔樓盤均價為2 060元/m2。

3.價格結(jié)構(gòu)及時空優(yōu)化分析。根據(jù)時空優(yōu)化理論，南充城市增長形成了一定的多中心及交通走廊區(qū)位。南充市房地產(chǎn)以住宅為主，交易活躍的六成以上市場集中在順慶區(qū)，其價格主要分布在以下五個空間。

（1）五星花園區(qū)域。五星花園區(qū)屬于老城區(qū)的中心，舊城改造的發(fā)展方向，交通便利，配套設(shè)施齊全，學(xué)校較多。但環(huán)境較雜亂，不太適宜居住。拆遷費用較高，工程進(jìn)度緩慢。

開發(fā)項目多以小高、高層、超高層為主。該區(qū)域項目規(guī)模較小，社區(qū)配套設(shè)施較少、基本無景觀，社區(qū)品質(zhì)一般。該地段經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，地價較貴，造價成本偏高，所以住宅價格較高，目前主要樓盤有北湖盛景、錦繡北湖，均價都在4 000元/m2以上，最高達(dá)到4 500元/m2以上。由于寸土寸金的中心位置，在較長時期內(nèi)適宜高集約度及商業(yè)化開發(fā)。

（2）市政新區(qū)區(qū)域。市體育中心、長途客運站、人民廣場、南充大劇院、博物館展覽館、圖書館、清泉寺旅游景區(qū)等規(guī)劃建立，政府也確定了往北邊發(fā)展，工作便利，公交也較便利。較適宜居住，該區(qū)域價格適中，土地放量很大，樓盤品質(zhì)較高。如金色愿景、春風(fēng)?玫瑰園等樓盤。

開發(fā)主要以多層為主，小高層、高層逐漸興起；價格在2 850元/m2～3 500元/m2左右，總體而言相對較低，具一定上漲空間。由于開發(fā)的時間效應(yīng)，短期內(nèi)適宜中產(chǎn)及老年階層，多以環(huán)境及品質(zhì)取勝；逐步向生活工作過渡。

（3）濱江大道區(qū)域。南充市濱江大道是政府規(guī)劃發(fā)展方向，地價相對較適宜，環(huán)境優(yōu)美、交通便利，醫(yī)院、學(xué)校較多、配套設(shè)施比較完善，較適宜居住。

開發(fā)項目以小高層、高層為主、多層花園洋較少；價格在3 200元/m2～4 300元/m2左右。由于購房意識的舒適及環(huán)境生態(tài)需求轉(zhuǎn)化，銷售情況較好，具良好升值潛力。

（4）螞蟥堰區(qū)域。螞蟥堰區(qū)域?qū)偌瘟陞^(qū)，有政府廣場、南充高中、中心醫(yī)院、友和農(nóng)貿(mào)市場、光彩大市場、博美裝飾城、濱江美食城、香江水上樂園等，規(guī)劃為嘉陵工業(yè)區(qū)，商業(yè)氛圍漸漸凸現(xiàn)。由于離嘉陵江較近，自然風(fēng)景優(yōu)美，也很受購買者青睞。

周邊市政配套設(shè)施有待完善，生活出行不方便，交通工具缺乏。價格在2 200元/m2～2 800元/m2，價格較實惠。暫時來看，不太適合居住，不過也是開發(fā)的熱點，將來隨城市增長會成為人們工作居家的主要區(qū)域。

（5）華鳳新區(qū)域。華鳳新區(qū)屬順慶區(qū)，毗鄰“打樂坪生態(tài)風(fēng)景區(qū)”和“舞鳳山公園”兩大城市綠肺，有西華師范大學(xué)和南充一中，是南充城市西北部地眼位置。

開發(fā)樓盤較多，但是品質(zhì)較低，體量較小。延西華路上去，有十個樓盤左右，但總建筑面積卻沒有達(dá)20萬平方米。該區(qū)域主要以多層為主，小高層較少。周邊市政配套設(shè)施有待完善，生活出行不便。價格在2 200元/m2～3 100元/m2。未來專業(yè)化發(fā)展還需要經(jīng)歷一定時日。

總體而言，南充市的住宅價格是相對較低的，理論上仍具有上漲空間。

五、結(jié)論

根據(jù)時空優(yōu)化理論，隨著振興川東北，南充市人民生活水平不斷提高，對于居住環(huán)境的要求也越來越高，開發(fā)樓盤項目的主要趨勢是趨向于中高檔電梯公寓，別墅和洋房小區(qū)，而高層電梯公寓將會是南充房地產(chǎn)市場的主流市場。

在今后的土地結(jié)構(gòu)優(yōu)化及房地產(chǎn)發(fā)展研究中，需要將時間維度和空間狀態(tài)結(jié)合，并把握發(fā)展階段和利用強(qiáng)度，進(jìn)行多目標(biāo)綜合效益優(yōu)化，將成為未來的必然趨勢。

參考文獻(xiàn)：

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篇4

文章編號：1003-4625(2010)06-0102-04　中圖分類號：F832.45　文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

2007年，美國爆發(fā)了次貸危機(jī)，進(jìn)而引發(fā)了更大規(guī)模的金融危機(jī)，造成了世界范圍內(nèi)金融、經(jīng)濟(jì)的巨大波動。次貸危機(jī)的爆發(fā)，表明以信貸資產(chǎn)證券化為主要手段的基于債權(quán)的房地產(chǎn)金融市場出現(xiàn)了問題。此次美國次貸危機(jī)，給發(fā)展金融業(yè)提供了良好的教材，對房地產(chǎn)金融體系建設(shè)提出了新要求，在發(fā)展金融衍生品方面，簡潔化、場內(nèi)化成為當(dāng)前的共識。從防范大規(guī)模金融危機(jī)爆發(fā)的角度出發(fā)，有必要研究房地產(chǎn)金融市場體系的重構(gòu)。研究思路強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)金融市場內(nèi)在的風(fēng)險控制機(jī)制，致力于建設(shè)具有自我風(fēng)險控制能力的金融體系。

房地產(chǎn)金融體系可以從性質(zhì)上區(qū)分為債權(quán)市場和股權(quán)市場兩大類。房地產(chǎn)債權(quán)市場以債務(wù)融資為基礎(chǔ)，起點是住房抵押貸款，證券化產(chǎn)品包括住房抵押債券(Mortgage Backed Securities，MBS)、債務(wù)抵押債券(Collateralized Debt Obligation，CDO)等，衍生品是信用違約掉期(Credit Default Swap，CDS)。房地產(chǎn)股權(quán)市場主要包括房地產(chǎn)投資信托基金(RealEstate Investment 7rusts，REITs)、房地產(chǎn)上市公司等，衍生品是房地產(chǎn)指數(shù)期貨。REl7s也有抵押型，但是從美國REITs的發(fā)展來看，上市權(quán)益型已經(jīng)成為主流，可以劃分到股權(quán)市場。

一、國內(nèi)外研究動態(tài)

2007年，美國次貸危機(jī)的爆發(fā)引起了房地產(chǎn)金融市場研究的升溫。當(dāng)前的研究主要涵蓋次貸危機(jī)的原因，包括金融監(jiān)管、金融衍生品創(chuàng)新、與歷次危機(jī)的比較、道德風(fēng)險等方面。Harry M.Markowitz撰文指出，本次危機(jī)源于對低收人家庭購房的過度支持及其后多次證券化帶來的杠桿放大效應(yīng)。MarcR.Reinganum總結(jié)了次貸危機(jī)的教訓(xùn)，提出建立信用衍生品的集中清算機(jī)制，建成一個像股指期貨市場那樣的公開、透明的信用衍生品交易市場。Meir Statman著重研究了監(jiān)管問題，涉及限制杠桿交易的保證金監(jiān)管、產(chǎn)品特征與客戶風(fēng)險承受能力相符合的適合性監(jiān)管，還有強(qiáng)制信息披露監(jiān)管等。

在以REITs為代表的房地產(chǎn)股權(quán)市場上，美國處于主導(dǎo)地位。進(jìn)入新世紀(jì)以來，上市權(quán)益型RE-ITs已經(jīng)成為市場主流；多家大型信托基金從外部顧問型轉(zhuǎn)向內(nèi)部管理型；以REITs為基礎(chǔ)編制的房地產(chǎn)指數(shù)出現(xiàn)并開發(fā)了期貨交易。國外當(dāng)前的房地產(chǎn)投資信托研究集中在REITs運營效率、REITs資產(chǎn)選擇等方面。Natalya Delcoure和Ross Dickens研究了REITs和房地產(chǎn)租賃公司的系統(tǒng)性風(fēng)險。Randy I. Anderson和Thomas M.Springer研究了REITs選擇和投資組合的構(gòu)建，認(rèn)為運營效率和市凈率可以作為選擇RElTs的標(biāo)準(zhǔn)，并進(jìn)行了數(shù)據(jù)檢驗。JosephT.L.Ooi和Kim-HiangLiow以亞洲發(fā)展中國家為例，使用了面板回歸方法研究了以REITs為代表的房地產(chǎn)股票的風(fēng)險調(diào)整后收益情況，發(fā)現(xiàn)規(guī)模、賬面價值與市場價值比、資本結(jié)構(gòu)和投資多元化對于房地產(chǎn)證券的表現(xiàn)有顯著影響。Brent W.Ambrose和PeterLinneman考察了REITs結(jié)構(gòu)和運營效率，認(rèn)為大型RElTs具有融資優(yōu)勢，外部顧問型REITs正在借鑒某些內(nèi)部管理型REITs的運作特點從而適應(yīng)競爭的需要。

總體上來看，在當(dāng)前的房地產(chǎn)金融體系研究中，重視次貸危機(jī)和住房抵押債券及其衍生品研究，而相對忽略了房地產(chǎn)投資信托基金研究；重視房地產(chǎn)金融各個子市場內(nèi)部的研究，而忽視了房地產(chǎn)金融體系整體性的研究。而本文注重從整體上對房地產(chǎn)金融體系進(jìn)行分析，重視權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托基金的內(nèi)在風(fēng)險控制機(jī)制。

二、房地產(chǎn)債權(quán)、股權(quán)市場對比分析

對住房抵押債券體系和房地產(chǎn)投資信托體系進(jìn)行對比分析，重點比較金融市場內(nèi)在風(fēng)險控制機(jī)制以及是否有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)價格。

(一)金融衍生品角度

從金融衍生品角度來看，房地產(chǎn)投資信托市場具有更好的內(nèi)在風(fēng)險控制機(jī)制。具體比較如下。

基于債權(quán)的房地產(chǎn)金融市場以住房抵押貸款為起點，實質(zhì)上從開始就是一種杠桿交易。在住房抵押貸款中，只需20％-30％的首付就可以擁有房產(chǎn)，相當(dāng)于3-5倍杠桿；而后經(jīng)過多次證券化，交易杠桿不斷提高。遇到借款人大規(guī)模毀約，金融風(fēng)險就會急劇集中。加上CDS處于場外交易狀態(tài)，缺乏集中高效及時的清算機(jī)制，危機(jī)一旦爆發(fā)就是行業(yè)性的危機(jī)。

在基于債權(quán)的房地產(chǎn)金融模式中，以住房抵押債券為基礎(chǔ)又創(chuàng)新了多種債券產(chǎn)品，但無論怎樣發(fā)展，債性是一種基本屬性，當(dāng)需要使用衍生品進(jìn)行風(fēng)險管理時，會發(fā)現(xiàn)缺乏合適的衍生金融工具。最接近的兩種衍生品分別是國債期貨和信用違約掉期。國債期貨本身是良好的風(fēng)險管理工具，但由于抵押債券存在著提前還款等國債不具有的特性，其收益曲線具有拐點，致使在抵押債券上使用國債期貨進(jìn)行風(fēng)險管理的效果不夠理想。另一個衍生品工具是信用違約掉期，掉期交易本來是風(fēng)險管理工具，但是在實踐中卻常常被用來作為盈利工具，把住房抵押債券業(yè)務(wù)的風(fēng)險放大了多倍，而由于掉期產(chǎn)品場外交易、到期清算的特征，缺乏逐日盯市制度，以致風(fēng)險積累不能被及時發(fā)現(xiàn)，而等到風(fēng)險爆發(fā)時，往往已經(jīng)蔓延到整個行業(yè)，錯失了防范危機(jī)的最佳時機(jī)。

房地產(chǎn)投資信托基金是一種股權(quán)交易，投資人以其自身資金承擔(dān)風(fēng)險。REITs投資流動性高，每年有穩(wěn)定的分紅，可以作為直接購買房地產(chǎn)的替代形式。房地產(chǎn)指數(shù)期貨屬于場內(nèi)交易，逐日結(jié)算，即使有風(fēng)險也是單個企業(yè)的虧損，不至于引起全行業(yè)的危機(jī)。

房地產(chǎn)指數(shù)期貨作為REITs投資的風(fēng)險管理工具，期貨產(chǎn)品內(nèi)在的風(fēng)險控制機(jī)制能夠避免行業(yè)性危機(jī)的發(fā)生。首先，期貨從設(shè)計伊始，就是一種風(fēng)險管理工具，在套期保值等領(lǐng)域有著廣泛的應(yīng)用。其次，利用期貨，可以方便而低成本地實現(xiàn)風(fēng)險轉(zhuǎn)移，能夠達(dá)到精確控制風(fēng)險頭寸的目的。期貨的濫用錯用會導(dǎo)致個體企業(yè)的嚴(yán)重虧損，甚至破產(chǎn)，但期貨交易不會導(dǎo)致整體危機(jī)。由于期貨交易是逐日盯市的，風(fēng)險就能夠得到及時暴露和清算；期貨交易是零和交易，一家企業(yè)虧損就會有另一家企業(yè)盈利，沒有整體市值的損失。期貨機(jī)制的理論體系相對來說比較簡單，相關(guān)文章較少，但是其對于金融體系風(fēng)險控制機(jī)制的建立具有不可替代的作用。由股災(zāi)引發(fā)的

金融動蕩越來越少，就是股指期貨起到了重要的作用。常青等人看到了期貨市場對于金融體系的重要性，期貨市場公開透明、逐日結(jié)算等特點使之成為高效的風(fēng)險管理工具，但是在實踐中對期貨市場的重視程度有待進(jìn)一步提高。

(二)房地產(chǎn)周期對投資人收益的對比分析

房地產(chǎn)行業(yè)具有周期性，房地產(chǎn)價格的暴漲暴跌是引發(fā)金融危機(jī)的一個重要因素。房地產(chǎn)債權(quán)市場和股權(quán)市場在房地產(chǎn)周期中有不同的表現(xiàn)，對于個人投資者、金融機(jī)構(gòu)及金融體系有不同的影響。不同的房地產(chǎn)金融工具，在房地產(chǎn)價格周期中有不同的利益?zhèn)鲗?dǎo)機(jī)制，住房抵押債券體系和房地產(chǎn)投資信托基金有不同的表現(xiàn)，參與各方收益不同。

在一個房地產(chǎn)價格不斷上漲的過程中，由于杠桿的存在，貸款買房投資人的收益要遠(yuǎn)高于REITs投資。但是在價格回落的過程中，貸款買房投資人的損失會急劇擴(kuò)大，甚至出現(xiàn)“負(fù)翁”。這時，“理性經(jīng)濟(jì)人”會認(rèn)為繼續(xù)支付房貸是不劃算的，于是開始停止還貸。停止還貸事件的規(guī)模性出現(xiàn)，會導(dǎo)致住房抵押債券出現(xiàn)風(fēng)險，引發(fā)行業(yè)性危機(jī)。

同樣的房地產(chǎn)價格運行軌跡下，REITs投資帶來的風(fēng)險要小得多。在房地產(chǎn)價格上升過程中，權(quán)益型REITs投資者擁有的房產(chǎn)同樣會增值，房屋租金也會上升，投資者獲得房地產(chǎn)價格上升帶來的收益。在價格回落的過程中，雖然REITs擁有的房產(chǎn)內(nèi)在價值會降低，但是租金通常情況下下降速度要慢一些，而且REITs獲得的投資分紅仍然會滿足其支出需要。

(三)對房地產(chǎn)價格波動的影響

不同的房地產(chǎn)金融體系，對于房地產(chǎn)價格波動有不同的影響。對于REITs來說，由于集合了眾多投資者的資金，擁有各類房地產(chǎn)專家和中介機(jī)構(gòu)，因此能夠理性地參與房地產(chǎn)市場投資，在房市低迷時購人更多的房產(chǎn)，對于房地產(chǎn)價格波動有一定的抑制作用。

在住房抵押債券體系下，主要依賴個體投資者購房，相對來說，個體投資者更容易“買漲不買跌”，在房地產(chǎn)價格上漲的過程中火上澆油，加速推動房產(chǎn)價格的上升；在房地產(chǎn)價格下降過程中，減少購買助推價格下滑。在這種房地產(chǎn)金融體系下，更多的個體購房者容易加大房產(chǎn)價格的波動。

由此可見，REITs有利于燙平房地產(chǎn)價格波動，而鼓勵個人貸款買房會加劇房地產(chǎn)價格的波動。

三、REITs對于房地產(chǎn)債權(quán)市場的替代性分析

從自住購房、房地產(chǎn)投資、投資組合構(gòu)建等多個角度進(jìn)行研究，分析REITs對房地產(chǎn)債權(quán)市場是否具有替代性及其作用大小。

(一)自住購房角度

對于攢首付的居民來說，最痛苦的莫過于首付款的積累速度趕不上房價上升帶來的首付款提高速度。好不容易攢了10個平方的首付，房價一漲只夠買5個平方了。而REIIs能夠起到良好的對沖風(fēng)險的作用，有10個平方的錢，就買相應(yīng)的REITs份額，這些份額會隨著房地產(chǎn)價格的上升而不斷增值，這些權(quán)益性質(zhì)的份額還能對沖未預(yù)料到的通貨膨脹風(fēng)險，而這是債券投資所不具有的優(yōu)良特性。

對于購房人來說，不再受限于首付款的約束，不論多少錢，都可以在證券市場上購入相應(yīng)的REITs份額，以REITs的形式擁有房地產(chǎn)的權(quán)益。將每年的分紅和新增購房資金不斷購人新的份額。直到有一天，這些份額足夠首付了，拿去首付；或者足夠多的時候，直接買一套住房。

(二)個體投資角度

對于個體投資人來說，房地產(chǎn)投資信托基金良好的流動性和穩(wěn)健的收益使其成為直接購買房地產(chǎn)的有效替代形式。商業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)等租賃房地產(chǎn)在REITs框架下得到規(guī)范化發(fā)展，廣大居民得到了投資房地產(chǎn)的便捷途徑，居民投資房地產(chǎn)不必依賴于直接購買第二套甚至第三套住房，房地產(chǎn)的投資性需求將借助REITs的模式得以實現(xiàn)，能較好地降低房地產(chǎn)價格波動幅度。

(三)投資組合角度

對于機(jī)構(gòu)投資者來說，房地產(chǎn)投資信托基金是一種性質(zhì)優(yōu)良的投資王具，兼具股票和債券的投資特征，是投資組合的一個重要組成部分。Ronald w。Kaiser從動態(tài)資產(chǎn)配置的角度研究了房地產(chǎn)投資對債券的替代性。Bret R.Wilkerson從資產(chǎn)類別的角度研究了房地產(chǎn)的各個子類，認(rèn)為多樣化是其在整體投資組合中的最大作用。從投資組合的觀點看，許多大型投資基金可以減少債券投資，分配給房地產(chǎn)投資更多的額度。相對于住房抵押債券來說，REITs不僅擁有相對穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入，而且能夠有效抵御不可預(yù)見的通脹。當(dāng)突然的無法預(yù)見的通貨膨脹發(fā)生時，房地產(chǎn)租金上升能增加REITs收入，但住房抵押債券的價格不但不會上升，在央行加息時還會下降。

從以上幾個角度來看，REITs對于住房抵押債券體系都有一定的替代作用。尤其是對于自住購房者來說，先期攢首付的錢可以直接購買REITs份額，從而對沖風(fēng)險，鎖定了既定面積的房產(chǎn)，將購房從攢錢轉(zhuǎn)變?yōu)閿€面積，輕松實現(xiàn)購房夢。

四、REITs是破解房地產(chǎn)金融難題的首選

對于前面的分析進(jìn)行深化、總結(jié)，提出REITs是破解房地產(chǎn)金融難題的首選，并針對當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)形勢，認(rèn)為應(yīng)加快REITs試點工作，從房地產(chǎn)金融整體角度出發(fā)制定相關(guān)政策。

(一)REITs最適合我國當(dāng)前房地產(chǎn)金融市場

在房地產(chǎn)金融市場上，次貸危機(jī)的教訓(xùn)已經(jīng)讓人們意識到簡潔化、場內(nèi)化的重要性。對于住房債券體系來說，重要的是使杠桿交易透明化，交易方式上從場外交易向場內(nèi)交易轉(zhuǎn)化，尤其是促使CDS走上交易所交易、集中清算。房地產(chǎn)投資信托在危機(jī)中仍然得到了發(fā)展，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)指數(shù)期貨合約，促進(jìn)指數(shù)合約交易的推廣，使之成為相應(yīng)的風(fēng)險管理工具。結(jié)合內(nèi)部風(fēng)險控制的理論分析，考慮國內(nèi)房地產(chǎn)金融市場的實際運行情況，REITs是最適合我國當(dāng)前房地產(chǎn)市場的金融工具。

國內(nèi)房地產(chǎn)金融市場整體上還處于發(fā)展初期。住房抵押貸款走上規(guī)模化發(fā)展不過十年的時間，相應(yīng)的資產(chǎn)證券化還處于探索之中。資產(chǎn)證券化進(jìn)展比較慢，和我國銀行業(yè)的實際情況是相適應(yīng)的。從整體上看，中國居民有著較高的儲蓄率，中國銀行業(yè)不缺資金，住房抵押貸款沒有必要從表內(nèi)轉(zhuǎn)移到表外。作為一種優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，銀行沒有把住房抵押貸款進(jìn)行證券化的強(qiáng)烈動機(jī)，這從根本上限制了資產(chǎn)證券化在我國的發(fā)展。

而房地產(chǎn)投資信托基金受到國家的鼓勵，房地產(chǎn)開發(fā)商、運營商和有關(guān)金融機(jī)構(gòu)的熱情都非常高，正在積極探索和快速推進(jìn)之中，有望在今年見到首單產(chǎn)品。當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)投資信托基金的研究也正是側(cè)重于REITs的結(jié)構(gòu)、運作模式，國外經(jīng)驗教訓(xùn)對中國的啟示等方面，有助于推動房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展的進(jìn)程。同時，REITs為我們展現(xiàn)了一個公開透明、集中交易的房地產(chǎn)金融模式。我國處于房地產(chǎn)金融市場發(fā)展的初期，側(cè)重于發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金，有助于建立高效穩(wěn)健的房地產(chǎn)金融市場。

(二)加快REITs試點

應(yīng)從戰(zhàn)略上重視房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展，從相應(yīng)的政策上給予支持和配合。上海、天津等地已經(jīng)提出了多項REITs方案，有關(guān)監(jiān)管部門應(yīng)盡快支持試點工作。

REITs的全面發(fā)展，涉及金融、稅收、建筑、土地等多個領(lǐng)域，尤其是上市權(quán)益型REITs需要更多的創(chuàng)新和突破，財政稅務(wù)、金融證券等相關(guān)部門應(yīng)在認(rèn)真研究的基礎(chǔ)上，切實推進(jìn)相關(guān)工作。通過REITs試點的發(fā)展，推動相關(guān)立法的演進(jìn)。

在REITs進(jìn)一步發(fā)展方面，要特別注意突出房地產(chǎn)投資信托的法人主體地位，表現(xiàn)為從單純的法律結(jié)構(gòu)進(jìn)化為一種企業(yè)實體。REITs主體地位的確立是其實現(xiàn)自我管理、自我發(fā)展的重要環(huán)節(jié)，是外部顧問型中介機(jī)構(gòu)難以代替的，是其從外部顧問型轉(zhuǎn)為內(nèi)部管理型的關(guān)鍵因素。

篇5

1　美國房地產(chǎn)金融與次貸危機(jī)概況

美國是抵押式的房地產(chǎn)金融體系。作為世界上發(fā)放房地產(chǎn)貸款最多的國家，抵押貸款是其傳統(tǒng)的、占主導(dǎo)地位的房地產(chǎn)信貸方式。在美國，各家商業(yè)銀行抵押貸款占四種主要貸款總額的1／4，其中房地產(chǎn)抵押貸款占90％左右。根據(jù)借款人信用等級的不同，美國住宅抵押貸款分為優(yōu)級(Prime)、次優(yōu)(Ah-A)和次級(Subprime)。美國聯(lián)邦存款保險公司(FDIC)將信用等級低于620分的客戶的住宅抵押貸款定義為次級住房抵押貸款，該類貸款通常具有較高的違約風(fēng)險。與此相應(yīng)，標(biāo)準(zhǔn)普爾在其報告中將美國次級住房抵押貸款證券(Subpfime RIVIBS)和投資于美國次級住房抵押貸款證券的CDO定義為次級債券。

次貸危機(jī)爆發(fā)的直接原因就是隨著美國宏觀利率逐步上調(diào)，一方面使得次級住宅抵押貸款的借款人還款負(fù)擔(dān)越來越重，另一方面致使房地產(chǎn)價格不斷下跌，住宅資產(chǎn)急劇縮水。最終導(dǎo)致房地產(chǎn)一級市場資金鏈斷裂。如果僅僅是一級市場出現(xiàn)信用違約，其損失或波及面也只涉及到貸款銀行或公司，事實上房地產(chǎn)二級市場，即所有跟次級債券有關(guān)的機(jī)構(gòu)都受到了極大地沖擊，并且這種沖擊也蔓延到了實體經(jīng)濟(jì)，造成當(dāng)前全球性經(jīng)濟(jì)衰退。次貸危機(jī)的根源在于房地產(chǎn)抵押貸款機(jī)構(gòu)在宏觀經(jīng)濟(jì)上行時，過于看重房地產(chǎn)本身的市場價值而忽視借款人的還款能力，導(dǎo)致信用風(fēng)險違約可能性加大。而次貸危機(jī)擴(kuò)散至全球的原因在于過度的金融創(chuàng)新。

2　次貸危機(jī)的傳導(dǎo)過程

次貸危機(jī)的傳導(dǎo)可以分為四個過程

醞釀階段。網(wǎng)絡(luò)泡沫破滅和“911”恐怖襲擊之后，美聯(lián)儲為防止美國經(jīng)濟(jì)衰退先后13次降息，之后美國進(jìn)入貨幣市場長期低利率的寬松環(huán)境。流動性過剩條件下，為追求較高收益率，商業(yè)銀行等機(jī)構(gòu)開始降低貸款條件，向低信用等級客戶提供住宅抵押貸款，房地產(chǎn)金融泡沫產(chǎn)生并助推更多次級貸款發(fā)生。2005年以來，美聯(lián)儲又連續(xù)17次加息，利率從1％升至5，25％，此時次貸借款人還款負(fù)擔(dān)開始逐漸加大，2007年初次級抵押貸款機(jī)構(gòu)問題逐步暴露。

擴(kuò)散階段。為分散次級貸款風(fēng)險并獲得更多的流動資金用于貸款，放貸機(jī)構(gòu)成立相對獨立的特殊日的實體將貸款實施證券化并轉(zhuǎn)移出資產(chǎn)負(fù)債表。而后，投資銀行通過估價模型計算各類貸款的風(fēng)險及其對應(yīng)的收益率并承銷。這樣，次貸衍生產(chǎn)品通過債券市場被不同國家的對沖基金、保險公司、社?；鸬炔煌L(fēng)險偏好的機(jī)構(gòu)投資者購買。正是通過貸款證券化這一金融創(chuàng)新工具，當(dāng)次貸一級市場資金鏈斷裂后，二級市場次級債券同樣掉進(jìn)流動性短缺和虧損的困境，所有購買了美國房地產(chǎn)次緞債券的機(jī)構(gòu)都被卷入了此次危機(jī)。

轉(zhuǎn)移階段。房地產(chǎn)二級市場危機(jī)反過來又加劇了各類投資于次級債券的金融機(jī)構(gòu)的困境。次貸危機(jī)爆發(fā)后，盡管美聯(lián)儲推行寬松貨幣政策，不斷降息，但無論如何金融機(jī)構(gòu)的信貸依然緊縮。信貸緊縮勢必影響到企業(yè)投資、居民消費等實體經(jīng)濟(jì)。2008年初，美國宏觀經(jīng)濟(jì)報告顯示實體經(jīng)濟(jì)有衰退跡象，至今大衰退已是事實。

發(fā)散階段。美國為了自救，開始通過美元大幅貶值向世界各地輸出通脹。美國國內(nèi)實體經(jīng)濟(jì)衰退直接影響到的就是各對美出口國的出口貿(mào)易，而美元貶值對于持有美國國債的國家尤其是中國面臨資產(chǎn)大幅縮水，但這將發(fā)揮積極作用減輕美國現(xiàn)有的負(fù)擔(dān)，也有助于整個世界經(jīng)濟(jì)的逐步復(fù)蘇。

3　次貸危機(jī)的原因分析

次貸危機(jī)從爆發(fā)到演變?yōu)橐粓鱿砣虻慕鹑谖C(jī)，其中暴露出很多問題，也是其原因。

首先，長期低利率刺激房地產(chǎn)非理性膨脹。美國自2001年來，持續(xù)放松銀根的貨幣政策導(dǎo)致美元流動性過剩，一方面刺激了以房屋為代表的資產(chǎn)價格持續(xù)快速攀升，另一方面也為房地產(chǎn)信貸機(jī)構(gòu)大規(guī)模開展次級房貸以追逐利潤提供了有利條件。兩方面共同作用導(dǎo)致美國次級住宅抵押貸款市場的風(fēng)險不斷循環(huán)放大。2004年6月，美聯(lián)儲為抑制流動性過剩又開始新一輪的加息過程，這使得房地產(chǎn)價格下降和次貸借款人還款負(fù)擔(dān)加重同時出現(xiàn)。借款人無法通過再融資支付房款，之前積聚的次貸市場風(fēng)險集中釋放。

其次，利益驅(qū)使下信貸機(jī)構(gòu)放松風(fēng)險管理。惡性競爭下，信貸機(jī)構(gòu)為提高資金收益率不惜放松對借款人基本貸款資質(zhì)和條件的審查，將目光投向信用等級低端購房群體。信貸機(jī)構(gòu)面向該類群體提供貸款時，過分看重房地產(chǎn)本身的價值升值，忽視了其最應(yīng)該重視的借款人自身的償付能力這一重要條件。盡管之后，信貸機(jī)構(gòu)將這些貸款通過證券化的方式將風(fēng)險轉(zhuǎn)移到資本市場，但風(fēng)險本身并沒有消失，反而隨著各種各樣更高級別的衍生產(chǎn)品將風(fēng)險傳導(dǎo)給了世界各國投資者。

再次，金融衍生品設(shè)計存在缺陷，同時監(jiān)管當(dāng)局也放松警惕。此次危機(jī)中，金融衍生工具的過度頻繁使用，拉長了金融交易鏈條，使得風(fēng)險評估變得困難，很多時候連出售衍生工具的機(jī)構(gòu)也弄不清楚他們賣出的產(chǎn)品風(fēng)險到底有多大。當(dāng)基礎(chǔ)資產(chǎn)資金鏈條出現(xiàn)問題時，其后的各類金融機(jī)構(gòu)所承擔(dān)的金融資產(chǎn)價值多倍收縮，引起連鎖反應(yīng)，產(chǎn)生了巨大的系統(tǒng)風(fēng)險。監(jiān)營當(dāng)局對房地產(chǎn)金融市場以及金融衍生品交易市場的風(fēng)險關(guān)注不夠，造成對經(jīng)濟(jì)前景預(yù)測的失誤和高泡沫的形成。

最后，評級機(jī)構(gòu)推波助瀾危機(jī)傳導(dǎo)。投資機(jī)構(gòu)對投資產(chǎn)品的選擇往往以評級機(jī)構(gòu)的信用評級為判斷的重要標(biāo)準(zhǔn)。而此次危機(jī)中，評級機(jī)構(gòu)處于多方面利益考慮，對原本信用級別較低的次級債產(chǎn)品在經(jīng)過投資銀行包裝后給予了很高的評價等級，誤導(dǎo)了包括養(yǎng)老保險基金及國外投資人在內(nèi)的穩(wěn)健型投資者，這也是此次危機(jī)在壘球傳導(dǎo)的重要原因。

4　當(dāng)前我國房地產(chǎn)金融應(yīng)從次貸危機(jī)中吸取的經(jīng)驗教訓(xùn)

盡管次貸危機(jī)引發(fā)的全球金融風(fēng)暴對我國的直接影響相對較小，但當(dāng)前我國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀存在的問題不容忽視。

為減輕金融危機(jī)帶來的負(fù)面影響，抑制國內(nèi)經(jīng)濟(jì)快速下滑和通縮的嚴(yán)峻局面，2008年9月以來央行連續(xù)五次降低貸款利率，四次調(diào)低存款利率；同時為拉動內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，化解經(jīng)濟(jì)放緩風(fēng)險，在2010年之前我國還啟動高達(dá)4萬億元的經(jīng)濟(jì)刺激方案。這些措施的實施使我國當(dāng)前的形勢與2001年后的美國極為相似。流動性過剩與低利率并存。

房地產(chǎn)金融市場存在的問題也日益突

出：房地產(chǎn)貸款增長快、規(guī)模大，其主要來源是商業(yè)銀行，融資渠道單一，風(fēng)險集中；二級市場發(fā)展緩慢，資產(chǎn)證券化尚處于起步階段；放貸機(jī)構(gòu)風(fēng)險控制意識不夠；房地產(chǎn)金融配套體系不完善；政府和金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)的職能發(fā)揮不夠到位。

針對上述宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和房地產(chǎn)金融日益突出的問題，結(jié)合美國次貸危機(jī)的傳導(dǎo)過程和原因分析，我們從中得到以下幾個重要啟示：

完善房地產(chǎn)金融體系。我國房地產(chǎn)金融的主體主要是商業(yè)銀行，從房地產(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)直至銷售，商業(yè)銀行為各個階段提供貸款，導(dǎo)致風(fēng)險過分集中于商業(yè)銀行，因此從宏觀上來講我們應(yīng)當(dāng)建立一個多元化、有層次、全方位的房地產(chǎn)金融體系，這是今后我國房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展的重要保證。對現(xiàn)有各類與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的機(jī)構(gòu)要不斷完善，加強(qiáng)監(jiān)管。

商業(yè)銀行等貸款機(jī)構(gòu)應(yīng)強(qiáng)化風(fēng)險管理意識和手段。美國次貸危機(jī)爆發(fā)的根源就在于貸款機(jī)構(gòu)風(fēng)險控制意識弱化。商業(yè)銀行要不斷完善自身的全面風(fēng)險管理框架，將信用風(fēng)險、市場風(fēng)險、操作風(fēng)險、國家風(fēng)險等一系列風(fēng)險納入管理體系；宏觀經(jīng)濟(jì)上行時，不能盲目、過度追逐利益，忽視潛在風(fēng)險；開展房地產(chǎn)抵押信貸時，要注重客戶信用和償付期內(nèi)的償還能力，不能以抵押物的市場價值作為衡量依據(jù)；在投資金融衍生產(chǎn)品時，要不斷提高對投資對象的甄別能力，不能過分輕信信用評級機(jī)構(gòu)的滯后性評級，最好不涉足那些難以理解的、定價模型過于復(fù)雜的衍生品；加強(qiáng)對資產(chǎn)負(fù)債表外業(yè)務(wù)的風(fēng)險控制意識。

篇6

中圖分類號：F293.35文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

2007年美國次級抵押貸款危機(jī)爆發(fā)，并從美國房地產(chǎn)信貸市場向其他金融市場蔓延，對美國金融市場和國際金融市場、美國經(jīng)濟(jì)和全球經(jīng)濟(jì)造成了極大的損害，從而引發(fā)全球性金融危機(jī)。

一、金融危機(jī)產(chǎn)生的原因

1、多層次房地產(chǎn)抵押貸款產(chǎn)品埋下了金融危機(jī)爆發(fā)的種子。美國從網(wǎng)絡(luò)泡沫恢復(fù)過來之后，房地產(chǎn)價格不斷上漲。由于房價上漲的“價值保障”、競爭壓力和利潤動機(jī)，房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)在基本滿足了優(yōu)質(zhì)客戶的貸款需求后，逐漸放松抵押貸款標(biāo)準(zhǔn)，并創(chuàng)新抵押貸款產(chǎn)品，開發(fā)次級抵押貸款市場。在美國住房抵押貸款市場上，房地產(chǎn)貸款機(jī)構(gòu)根據(jù)貸款人信用等級高低創(chuàng)造出多種抵押貸款，分別是優(yōu)質(zhì)抵押貸款、次級抵押貸款和Alt．A貸款等，各種貸款又根據(jù)不同的利率結(jié)構(gòu)衍生出其貸款形式。更令人驚奇的創(chuàng)新是次級擔(dān)保貸款，這種貸款的抵押物是當(dāng)貸款人破產(chǎn)時資產(chǎn)變賣償還擔(dān)保貸款后的剩余價值，由于美國住房價格上漲很快，住房的市場價值在房價上漲和處于高位階段時，次級擔(dān)保貸款甚至也非常流行。這樣，住房抵押貸款給中低收入階層帶來了購買房地產(chǎn)的可能性，也促進(jìn)了市場的繁榮，但是美國房地產(chǎn)抵押貸款標(biāo)準(zhǔn)的放松和抵押貸款產(chǎn)品的創(chuàng)新為次貸危機(jī)的爆發(fā)埋下了種子。其一，次級住房抵押貸款和Alt．A貸款都具有較大的道德風(fēng)險，這些貸款是發(fā)放給中低收入階層甚至信用記錄一般的人群；其二，住房抵押貸款難以抵擋系統(tǒng)性風(fēng)險的沖擊。這些住房抵押貸款是在美國房地產(chǎn)市場繁榮和利率處于較低階段發(fā)放的，一旦利率上升或樓價下跌，借款人就無法還貸，金融機(jī)構(gòu)的資金鏈將斷裂；其三，次級住房抵押貸款的利率結(jié)構(gòu)放大了后期的信用風(fēng)險，尤其是可調(diào)整利率抵押貸款（ARM），在利率浮動的還貸階段，借款人必須采用基準(zhǔn)利率加上風(fēng)險溢價的形式還貸，其還貸的壓力變大。這樣，借款人的信用風(fēng)險和房地產(chǎn)抵押貸款市場的系統(tǒng)風(fēng)險都會同時增加，而且風(fēng)險所造成的損失要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于正常的消費信貸。實際情況正是如此，2004年6月美國進(jìn)入加息周期，兩年內(nèi)加息達(dá)17次，幅度為4.25%，與此同時，美國房地產(chǎn)價格也正好達(dá)到最高點。2006年6月標(biāo)普Case-Shiller住房指數(shù)（Composite-10CSXR，反映美國主要十大城市的住房價格變化指數(shù)）從2000年1月的100上漲至226.29。聯(lián)邦基準(zhǔn)利率從2004年6月到2006年6月兩年間上調(diào)4.25%，房地產(chǎn)價格下跌，貸款人還貸壓力大幅增加，促使了美國次級住房抵押貸款市場在2007年3月出現(xiàn)了危機(jī)征兆。隨后，停止還貸現(xiàn)象不斷增加，貸款金融機(jī)構(gòu)資金鏈出現(xiàn)問題，美國次貸危機(jī)在2007年8月爆發(fā)。

2、資產(chǎn)證券化帶來信貸市場不穩(wěn)定。資產(chǎn)證券化是20世紀(jì)最重要的金融創(chuàng)新之一，是流動性創(chuàng)造的主導(dǎo)金融創(chuàng)新產(chǎn)品。但是，資產(chǎn)證券化同時也是一種風(fēng)險轉(zhuǎn)移和風(fēng)險分散的金融創(chuàng)新。通過證券化操作，房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)就將住房抵押貸款的違約風(fēng)險轉(zhuǎn)移給資本市場，由抵押貸款支持證券的購買者（商業(yè)銀行、公共基金、養(yǎng)老基金等）來承擔(dān)相應(yīng)違約風(fēng)險。由于證券化產(chǎn)品過于復(fù)雜，很多機(jī)構(gòu)投資者對證券化產(chǎn)品的定價并沒有深入了解，而是完全依賴產(chǎn)品的信用評級來進(jìn)行投資決策。結(jié)果是，證券化產(chǎn)品偏高的信用評級導(dǎo)致了機(jī)構(gòu)投資者的非理性追捧，導(dǎo)致了風(fēng)險的累積，最終帶來了市場的脆弱性。2007年下半年爆發(fā)次級住房抵押貸款危機(jī)后，持有相關(guān)證券化資產(chǎn)的機(jī)構(gòu)投資者蒙受重大損失并進(jìn)行資產(chǎn)減記，金融機(jī)構(gòu)急需流動性解決財務(wù)困難，整個金融市場陷入流動性緊缺和信用緊縮的境地。而房地產(chǎn)抵押貸款機(jī)構(gòu)和證券化產(chǎn)品的持有機(jī)構(gòu)對流動性極其依賴，在次貸危機(jī)的沖擊下，他們很大程度上喪失再融資功能，使得市場出現(xiàn)了信用驟?，F(xiàn)象，各機(jī)構(gòu)應(yīng)對金融動蕩和危機(jī)的能力下降。次貸危機(jī)通過流動性緊縮升級演化為整個信貸市場的危機(jī)，給金融市場的穩(wěn)定性帶來嚴(yán)重的沖擊。

3、全球化使得次貸危機(jī)的風(fēng)險在全球擴(kuò)散，危及全球金融穩(wěn)定。在金融全球化的條件下，美國成為全球最主要的投資目的地，歐洲、新興經(jīng)濟(jì)體和石油出口國等都是美國的投資來源國。美國金融創(chuàng)新產(chǎn)品的很大一部分也被海外投資者所持有。次貸危機(jī)爆發(fā)之后，全球相關(guān)金融機(jī)構(gòu)受次貸資產(chǎn)市場價值縮水的損失巨大。其中，匯豐持有美國次貸資產(chǎn)為943億美元，還有次級MBS的CDO約300億美元，是美國次級債的最大持有金融機(jī)構(gòu)。更重要的是，房利美、房地美危機(jī)之后，次貸危機(jī)沖擊的范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，直接威脅美國的機(jī)構(gòu)債甚至政府債券的安全。

金融資產(chǎn)在全球范圍內(nèi)配置，使得金融風(fēng)險也擴(kuò)大至全球，全球金融體系的穩(wěn)定性受到嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，各個經(jīng)濟(jì)體的金融安全也面臨重大風(fēng)險。

二、美國金融危機(jī)對我國房地產(chǎn)市場的啟示

美國次級住房抵押貸款危機(jī)的沖擊范圍從發(fā)達(dá)國家擴(kuò)散至新興市場國家，從美國波及全球，給全球金融穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。我國住房抵押貸款余額現(xiàn)在已高達(dá)2.3萬億元，由于我國的金融機(jī)構(gòu)對風(fēng)險承受和化解能力比美國建立在分層控制體系基礎(chǔ)之上的金融市場要低得多，所以我國房貸市場也存在著巨大隱患，凝結(jié)在樓市上的危機(jī)已經(jīng)顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場將進(jìn)入長期的深度調(diào)整期，我國從中得到什么啟示呢？

1、促進(jìn)金融創(chuàng)新，逐步完善不良資產(chǎn)證券化。資產(chǎn)證券化作為金融創(chuàng)新浪潮中崛起的一種主流融資技術(shù)，已經(jīng)被美國、日本、韓國等國家成功運用于處置商業(yè)銀行的不良資產(chǎn)。不良資產(chǎn)證券化是資產(chǎn)證券化外延中的一種，是指將一組流動性較差的不良貸款或其他債務(wù)工具真實出售給特殊目的機(jī)構(gòu)，通過一系列的組合、包裝，使該組資產(chǎn)在可以預(yù)見的未來能夠產(chǎn)生相對穩(wěn)定的現(xiàn)金流，并在此基礎(chǔ)上配以適當(dāng)?shù)男庞迷黾壓蛧?yán)格的信用評級，將該組資產(chǎn)的預(yù)期現(xiàn)金流收益權(quán)轉(zhuǎn)換為可以在金融市場上流動的、信用等級較高的不良資產(chǎn)支持證券的技術(shù)和過程。不良資產(chǎn)證券化為我國商業(yè)銀行化解不良資產(chǎn)、甩掉沉重包袱提供了一種創(chuàng)新的思路和方法。它不僅能滿足資產(chǎn)管理公司快速、批量處置巨額不良資產(chǎn)的要求，有效降低不良資產(chǎn)處置的經(jīng)濟(jì)和社會成本，而且有利于提高商業(yè)銀行不良資產(chǎn)的流動性，有利于資產(chǎn)管理公司分散金融風(fēng)險，有利于減輕國家財政的壓力和提高社會資源的配置效率。中國應(yīng)盡快建立住房抵押貸款證券化機(jī)制，完善房地產(chǎn)證券化法律法規(guī)。住房抵押貸款證券化是分散銀行房貸風(fēng)險的有效杠桿，應(yīng)充分把握資產(chǎn)證券化試點工作這一機(jī)會，以住房抵押貸款證券化為切入點，趨利避害，探索出一條適合中國國情的資產(chǎn)證券化機(jī)制。改革匯率機(jī)制，實現(xiàn)人民幣的自由匯兌。放寬限制，健全法律、法規(guī)，為抵押貸款證券化提供法律依據(jù)。有關(guān)部門應(yīng)在加強(qiáng)監(jiān)管的同時，適當(dāng)調(diào)整和放寬機(jī)構(gòu)投資者對抵押貸款二級市場的介入，逐步向保險、養(yǎng)老基金、社?；鸬葯C(jī)構(gòu)投資者開放資產(chǎn)證券化市場。相關(guān)立法機(jī)構(gòu)應(yīng)盡快制定和頒布一系列以“房地產(chǎn)證券化”為核心的法律法規(guī)，解決目前中國房貸證券化過程中法律法規(guī)缺失問題。

2、健全信用風(fēng)險管理體系。應(yīng)該建立全國性的企業(yè)及個人信用檔案系統(tǒng)。這一系統(tǒng)可以充分參照美國的個人資信系統(tǒng)。具體做法是利用互聯(lián)網(wǎng)和信息技術(shù)將企業(yè)及個人信用記錄及信用評估集中起來，為金融機(jī)構(gòu)提供企業(yè)及個人信用咨詢，以利于金融機(jī)構(gòu)能較為客觀地判斷借款人的信用度，針對不同信用等級的借款人給予不同的貸款條件。只有這樣才能有效防止逆向選擇問題。同時，這個系統(tǒng)還可對個人借款者就業(yè)和收入變動以及財產(chǎn)增減情況實行動態(tài)監(jiān)察和追蹤調(diào)查，對個人信用度進(jìn)行評定打分，便于金融機(jī)構(gòu)分析、預(yù)測貸款風(fēng)險類別與概率，對違約行為將會產(chǎn)生威懾作用，促使借款人按約履行合同。這樣，信用檔案系統(tǒng)就起到了風(fēng)險預(yù)警和風(fēng)險管理的作用，在一定程度上可以化解金融機(jī)構(gòu)的信用風(fēng)險，有效地控制道德風(fēng)險問題。

3、實行差別授權(quán)授信，有效控制房貸總量和結(jié)構(gòu)。各商業(yè)銀行要綜合考慮自身房地產(chǎn)貸款的現(xiàn)狀、資金狀況、中長期貸款比例指標(biāo)、經(jīng)營管理水平、風(fēng)險承受能力和房地產(chǎn)市場發(fā)展前景等，相應(yīng)確定全行的房地產(chǎn)貸款總量和比例，適度控制房地產(chǎn)貸款的規(guī)模，在積極優(yōu)化存量貸款的基礎(chǔ)上，嚴(yán)格控制和用好增量貸款；要根據(jù)各地區(qū)發(fā)展水平、房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀和潛力、房地產(chǎn)的價格水平和供求狀況、居民居住水平和購買能力、分支機(jī)構(gòu)現(xiàn)有的房地產(chǎn)貸款存量和結(jié)構(gòu)等情況，實行差別授權(quán)授信政策，分別給予重點傾斜、支持發(fā)展、限制發(fā)展等措施。加強(qiáng)信息披露，嚴(yán)格信貸審查。

4、加強(qiáng)宏觀調(diào)控，嚴(yán)控房產(chǎn)價格大幅上漲。從美國次債危機(jī)的形成原因可以看出，房地產(chǎn)價格泡沫催生了這場危機(jī)。中國的住房信貸和股市監(jiān)管對金融風(fēng)險的承受和化解能力，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于建立在分層控制體系基礎(chǔ)之上的美國金融市場。所以為了減輕房地產(chǎn)價格波動對整個經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響，我國應(yīng)采取有效而謹(jǐn)慎的措施，加強(qiáng)宏觀調(diào)控和微觀管理，同時加大經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的供給，嚴(yán)控房產(chǎn)價格繼續(xù)大幅度上漲，從而將投機(jī)性資本從房產(chǎn)市場中引出，推動房產(chǎn)市場乃至整個經(jīng)濟(jì)實體的健康發(fā)展。面對目前的金融危機(jī)，中國政府在宏觀調(diào)控方向上發(fā)生了變化，其別突出地顯示了救助房地產(chǎn)市場的政策傾向。中國政府于2008年10月22日啟用了全國性經(jīng)濟(jì)刺激政策，其中房地產(chǎn)稅費的減免程度就達(dá)到1%～3.5%、利息下降了20%，并鼓勵地方政府出臺更大力度的救市措施。11月9日，國務(wù)院出臺十條政策，提出用4萬億資金拉動內(nèi)需，這樣就為房地產(chǎn)事業(yè)的復(fù)蘇創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。

三、結(jié)語

金融危機(jī)的產(chǎn)生來源于次貸危機(jī)，次貸危機(jī)的發(fā)生是次級按揭的風(fēng)行、投行的推波助瀾、資本的逐利共同作用的結(jié)果。我們應(yīng)該從美國金融危機(jī)中總結(jié)經(jīng)驗、吸取教訓(xùn)，清醒地認(rèn)識到我國房地產(chǎn)市場中存在各種問題，未雨綢繆，防微杜漸，從而促進(jìn)我國的金融創(chuàng)新工作長期健康地發(fā)展，保證我國金融市場健康有序地運行，保證國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定增長。

（作者單位：安徽大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

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中圖分類號：F833.48

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1006－1428(2011)02－0117－03

如果房地產(chǎn)屬于實體經(jīng)濟(jì)的研究范疇，房地產(chǎn)的變動應(yīng)該與經(jīng)濟(jì)基本面相吻合。但現(xiàn)實經(jīng)濟(jì)中，“房地產(chǎn)對基本面背離”的種種異象又超出了傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)所能解釋的范疇?，F(xiàn)以美國房地產(chǎn)市場情況為例，表明種種“異象”。實則是房地產(chǎn)金融屬性增強(qiáng)并被過度利用的表現(xiàn)。

一、房地產(chǎn)天然具有金融屬性

所謂金融屬性，尚未出現(xiàn)統(tǒng)一的定義，但從其本質(zhì)含義而言，至少有兩層含義：一是金融產(chǎn)品說，即具備金融產(chǎn)品的特性，包括流動性、收益性和價格波動性：二是金融功能說，即進(jìn)行人群、地域以及期限上的資源再配置。但實際上，這是一個問題的兩個方面，角度不同而已。

房產(chǎn)的特殊性，在于與它相聯(lián)的不可分割的土地的特殊性。而與其他生產(chǎn)要素相比，土地資源的特殊性在于：一是短期供給彈性??；二是對人類社會的不可或缺性。從歷史上看，人類社會從來沒有完全成功解決其成員的住房問題，即便是地廣人稀的美國、加拿大、澳大利亞等，已開發(fā)并建立起完善基礎(chǔ)配套設(shè)施的土地資源(熟地)也較為稀缺。因此，房地產(chǎn)自古以來就是價值儲備的一種手段，有類似黃金的功能。由此，土地天然具有金融屬性，土地價格波動幅度比房屋大的多。從這個意義而言，土地的金融屬性又是房產(chǎn)金融屬性的根源。

二、美國房地產(chǎn)金融屬性顯著增強(qiáng)的主要表現(xiàn)

上世紀(jì)80年代開始，金融自由化浪潮極大地推動了美國房地產(chǎn)市場發(fā)展，為房地產(chǎn)金融屬性的增強(qiáng)提供了極大的制度便利。例如，可以很方便地使用杠桿交易，降低了進(jìn)入門檻；同時，二級市場的發(fā)展，使房地產(chǎn)融資不再受地區(qū)性銀行資本的限制，使得資金來源更為多樣化，而且在一定程度上還平滑了區(qū)域間的房地產(chǎn)周期等。在此條件下，房地產(chǎn)金融屬性顯著增強(qiáng)，而異質(zhì)性則被逐漸抹平，漸趨為無差異的投資工具。

(一)全球房價波動的同步性顯著增強(qiáng)

傳統(tǒng)中，房地產(chǎn)是典型的異質(zhì)性商品，受所在位置、房型、內(nèi)部裝修等因素的直接影響，對滿足居住的效用來說。幾乎不存在兩個完全相同的房地產(chǎn)。對這種不可移動的居住效用進(jìn)行估值，顯然更多將受本地經(jīng)濟(jì)影響。例如，1983―1990年，美國經(jīng)歷了一輪最長的經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張期，但各地經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)依然迥異。由于國際原油價格在1978―1980年兩年內(nèi)暴漲250％之后，1980―1986年六年累計下跌46％，產(chǎn)油區(qū)房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)入蕭條，部分地區(qū)名義房價跌幅高達(dá)40％以上，同時伴隨失業(yè)率大幅攀升、人口大量外遷等(FDIC，2005)。與此同時，新英格蘭地區(qū)和加利福尼亞地區(qū)卻得益于國防開支的巨幅增加，經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場相繼進(jìn)入繁榮狀態(tài)，實際房價漲幅在三年內(nèi)超過30％，被FDIC(2005)界定為泡沫。90年代中期的情況則剛好與此相反。由于冷戰(zhàn)結(jié)束，國防開支急劇下降對加利福尼亞和新英格蘭地區(qū)經(jīng)濟(jì)造成巨大的負(fù)面影響，房地產(chǎn)市場隨之轉(zhuǎn)為蕭條，五年內(nèi)實際房價下跌超過30％。而除加利福尼亞以外的部分西部地區(qū)，卻由于旅游業(yè)或高技術(shù)產(chǎn)業(yè)的崛起，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場進(jìn)入一輪新的擴(kuò)張期。

但1990年代中后期以來，各地區(qū)房價上漲幅度卻開始明顯趨同。無論是中部西南、中部西北，還是沿海地區(qū)，1990年代中后期以來房價均開始大幅攀升，名義年均漲幅都在5％以上。與以往更多受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)影響相比，房價開始脫離各地實體經(jīng)濟(jì)約束，而更多受共同的貨幣、預(yù)期因素影響。

從全球范圍來看，全球房地產(chǎn)市場漲幅也前所未有得趨同，成為此輪房地產(chǎn)市場發(fā)展中一個突出的現(xiàn)象。傳統(tǒng)中，房地產(chǎn)是典型的非貿(mào)易品，與一般貿(mào)易品相比，房價更多由本國生產(chǎn)要素決定，但這種非貿(mào)易品屬性正被金融屬性抹平，而成為無差異的投資工具。據(jù)統(tǒng)計，在OECD(2005)所監(jiān)測的17個國家中，有12個國家的實際房價在5年內(nèi)漲幅超過25％。換言之，除了德國和日本外，只有3個國家的房價漲幅未及OECD界定的“過度繁榮”的標(biāo)準(zhǔn)。其中英國、澳大利亞、法國、西班牙等的房價漲幅甚至還遠(yuǎn)在美國之上。此外，就觀察到的情況而言，發(fā)展中國家的房地產(chǎn)市場也是類似的情況。

(二)房地產(chǎn)二級市場流動性明顯增大

美國房地產(chǎn)市場自1980年代以來漸趨成熟，每年新房增加基本上在100萬單元以下，2000年以后隨著房價上升，供應(yīng)才上升至150萬單元，但也僅為存量房的1.2％左右。考慮到房地產(chǎn)折舊，每年新增的量僅相當(dāng)于折舊替換，整個房地產(chǎn)市場保持了一個相對穩(wěn)定的存量。在存量相對穩(wěn)定的情況下，房地產(chǎn)交易量逐年上升，尤其是存量房的交易。如果用換手率(交易量／存量)來代表房地產(chǎn)市場的流動性，該比例于2005年達(dá)到5.8％的歷史高點，較2000年上升1.4個百分點。換手率的上升，一方面，可能表明以非居住為目的的房地產(chǎn)交易日趨上升；另一方面，也表明房地產(chǎn)的投資工具屬性開始增強(qiáng)。

(三)房價波動性增大，但仍介于普通商品和股票之間

隨著房地產(chǎn)流動性的增強(qiáng)，美國房價波動性逐漸上升。但與證券類金融資產(chǎn)相比，房價的波動性仍要小的多。金融資產(chǎn)價格可能暴漲暴跌，甚至有可能降到零而失去持有的價值，例如各種權(quán)證。而房地產(chǎn)雖具有金融屬性，但同時仍是一種用于實際生產(chǎn)和消費的實物資產(chǎn)，房價波動始終受消費屬性制約。例如。房價不會無限低，這也是人們認(rèn)為房地產(chǎn)保值的原因；而購房和租房之間存在一定的替代性，也使得房價上漲存在一定約束。另一方面，由于房地產(chǎn)的金融屬性，價格直接受未來預(yù)期影響，而預(yù)期具有天生的不穩(wěn)定性，因而其波動性遠(yuǎn)大于普通商品。

三、房地產(chǎn)金融屬性的經(jīng)濟(jì)含義：容易被過度利用而導(dǎo)致過度繁榮

由于金融可以在一定程度上脫離實體經(jīng)濟(jì)而獨立發(fā)展，房地產(chǎn)金融屬性被過度利用，同樣可以導(dǎo)致房地產(chǎn)市場脫離實體經(jīng)濟(jì)而過度繁榮。主要體現(xiàn)在以下兩個方面：一是房價上漲的幅度已很難用基本面因素解釋；二是與房價直接相關(guān)的房地產(chǎn)金融與實體經(jīng)濟(jì)的相關(guān)性越來越弱。

(一)房價上漲的幅度難以用基本面因素解釋

OECD(2005)認(rèn)為，在歷史上，房地產(chǎn)市場發(fā)展與商業(yè)周期基本吻合或稍微滯后，但此輪房地產(chǎn)周期與商業(yè)周期完全背離(countercyclieal)。90年代中后期以來，OECD經(jīng)濟(jì)體產(chǎn)出持續(xù)負(fù)缺口，而房價卻創(chuàng)出歷史新高。OECD認(rèn)為產(chǎn)出負(fù)缺口的持續(xù)存在倒是能

解釋CPI何以一直壓力不大。

研究房地產(chǎn)基本面大體有兩種方法：第一種是直接計算基礎(chǔ)價值，但這需要大量信息，并需要花費大量篇幅來說明所選用的參數(shù)或者模型。例如，要了解房地產(chǎn)市場的供求曲線，需求方面包括可支配收入、真實利率、稅收、金融便利、其他資產(chǎn)收益率等，長期因素還要加上人口變化；供給方面則包括建筑成本、房價變化等，長期因素還要包括土地規(guī)劃等。

因此，本文不擬采取完整的基本面模型，僅從供給方面對房價進(jìn)行一個粗略的說明，結(jié)論是供給因素?zé)o法解釋房價上漲。一是供給持續(xù)增加。1990年代中后期以來，美國房地產(chǎn)投資持續(xù)上升，從1990年占GDP的4.1％，持續(xù)攀升至2005年的6.1％。顯然，并非是供給約束導(dǎo)致房價上升壓力。二是房價與建筑成本長期背離。20世紀(jì)，1980年代以來，建筑成本甚至呈下跌走勢。顯然，房價的上升也無法用成本推動因素來解釋。

第二種方法是采用比率估值法，例如購房者購買能力指標(biāo)、房價一租金比等，也是市場上更普遍采用的方法。但這些指標(biāo)顯然也很難解釋房價的持續(xù)上漲。一是購房者購買能力指標(biāo)創(chuàng)下歷史新低。雖然利率持續(xù)下降，但由于房價大幅攀升，2002年起，全美房地產(chǎn)同業(yè)公會的“房屋購買力指數(shù)”(Housing Affordabil-ity Index，HAI)仍大幅走低。2002―2005年，采用固定利率貸款抵押的房屋購買力指數(shù)從131下降至114；采用可調(diào)息抵押貸款的房屋購買力指數(shù)則從147下降至120，均創(chuàng)下歷史新低。表明房價已嚴(yán)重偏離其長期趨勢。二是房價一租金比(Priee／Rent Earnings，P／E)創(chuàng)新高。根據(jù)IMF的計算，2004年，美國該指標(biāo)比前三十年的最高點(1979年)高出10％，表明從房租收益角度已很難解釋房價的漲幅。

(二)房地產(chǎn)金融脫離實體經(jīng)濟(jì)而獨立發(fā)展

一是住房抵押貸款／GDP加速上升。隨著經(jīng)濟(jì)資本化的深入，住房抵押貸款／GDP逐年上升，但2000年以來，這種上升趨勢明顯偏離歷史均值開始加速。從2000年的48.2％上升至2007年的75％，7年時間上升近27個百分點；而從開始金融自由化的1980年至2000年的20年間，也才上升15個百分點。如果以GDP代表實體經(jīng)濟(jì)規(guī)模，抵押貸款的這種加速增長趨勢，表明房地產(chǎn)金融在一定程度上開始與實體經(jīng)濟(jì)背離。

篇8

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）06-0160-02

“后金融危機(jī)時代”（The financial crisis after The Times ）是指自2007年美國爆發(fā)了次貸危機(jī)，世界的金融體系危機(jī)迅速惡化，緊接著眾多國際大金融機(jī)構(gòu)破產(chǎn)倒閉，金融體系遭受重大打擊，雷曼破產(chǎn)、美林被收購、AIG危機(jī)，強(qiáng)勢震撼美國金融市場，連鎖反應(yīng)下世界迅速陷入危機(jī)恐慌，世界各國經(jīng)濟(jì)主體面臨著歷史性重新洗牌，隨后各國和國際性、區(qū)域性機(jī)構(gòu)迅速采取措施，重新協(xié)商，拯救經(jīng)濟(jì)。到2009年中期，世界經(jīng)濟(jì)由經(jīng)濟(jì)危機(jī)恐慌進(jìn)入到“后金融危機(jī)時代”（The financial crisis after The Times）（沈長豐，2011），而銅陵市房地產(chǎn)行業(yè)怎樣在后金融危機(jī)時代背景下得到科學(xué)發(fā)展和壯大，這顯得十分重要，并且也為其他地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展提供借鑒和案例支持。

一、銅陵市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

1.新建商品房上市情況。銅陵市房地產(chǎn)業(yè)的上市受國家宏觀調(diào)控影響較大。2011年7月、8月和9月全市預(yù)售許可證發(fā)放總面積分別為10.09萬平方米、16.87萬平方米和18.66萬平方米，同比上升分別為248.27%、883.06%和98.36%，環(huán)比上升分別為84.08%、67.73%和10.64%。而2011年10月的全市預(yù)售許可證總面積為9.18萬平方米，同比上升25.01%，但環(huán)比下降50.79%。由此可見，銅陵市房地產(chǎn)的過熱勢頭有所降溫。

2.新建商品房銷售情況。銅陵市新建商品房的銷售情況出現(xiàn)反彈，由居高不下到小幅降落。2011年7月、8月和9月的全市銷售總面積分別達(dá)到4.42萬平方米、4.34萬平方米和5.58萬平方米，其中的住宅類商品房銷售面積分別為2.65萬平方米、3.5萬平方米和4.93萬平方米，同比上升分別達(dá)到35.62%、3.73%和52.86%，環(huán)比上升分別為18.3%、31.72%和41.69%。而2011年10月的全市商品房銷售面積達(dá)到5.19萬平方米，比9月減少0.39萬平方米。其中的住宅類商品房銷售面積為4.21萬平方米，同比下降25.19%，環(huán)比下降14.56%。非住宅類商品房銷售出現(xiàn)類似情形。

3.存量房（二手房）交易情況。銅陵市房地產(chǎn)的存量房交易量在一定程度上出現(xiàn)小幅反彈。2011年7月、8月和9月的全市存量房（二手房）交易面積分別是4.91萬平方米、11.85萬平方米和5萬平方米，交易套（間）數(shù)分別達(dá)到425套、562套和409套，而2011年10月的全市存量房（二手房）交易面積達(dá)到3.96萬平方米，交易套（間）數(shù)為410套，交易面積相對8月和9月有所下降，交易套（間）數(shù)與7月、8月有所回落。

二、銅陵市房地產(chǎn)發(fā)展瓶頸

1.供求關(guān)系解讀失靈。市場經(jīng)濟(jì)中供求關(guān)系是決定價格的一個十分重要的因素。然而，針對房地產(chǎn)行業(yè)中的許多投機(jī)行為，僅靠供求關(guān)系的解讀是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠甚至是失靈的。在房地產(chǎn)行業(yè)中，供求關(guān)系只是輔助作用，至少在現(xiàn)行的市場背景中，風(fēng)險收益理論的解釋顯得合理許多。也就是說無論該項目或投資的融資成本有多高，風(fēng)險有多大，都無法阻止資金和熱錢流向該高回報的投資項目。又加上通貨膨脹的影響以及投資者的未來預(yù)期，投資固定資產(chǎn)達(dá)到保值增值的目的變得動力十足。

2.投機(jī)動機(jī)滲入催化。從銅陵最近幾年的分析報告中可以看出，房地產(chǎn)的投機(jī)行為司空見慣。面對財富和金錢的誘惑，很多投資者抱有一顆炒房賺錢的思想和導(dǎo)向，加大投機(jī)行為，只要房價漲幅達(dá)到預(yù)期價值就會拋售。所以，存在了“一人多房，多人一房”的悲慘的投機(jī)失公平的現(xiàn)象。以政府為主導(dǎo)的房價暴漲以及保障房的資格模糊鑒定，投機(jī)行為便有了生存和發(fā)展的溫床。所以只要存在政府以房產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)去尋求GDP的高速增長，并且用金融杠桿去發(fā)展和穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)，投機(jī)行為的滲透催化便會促使房價上漲。

3.房地產(chǎn)金融調(diào)控乏力。雖然近期多數(shù)一線城市的房價出現(xiàn)幅度不小的回落，并且二三線城市的房價由以前的居高不下也出現(xiàn)了不同程度降價。但政府對房地產(chǎn)的金融調(diào)控也出現(xiàn)乏力。房價的回落主要是政府對保障房的強(qiáng)有力實施與建設(shè)和宏觀調(diào)控帶來的消費者預(yù)期的影響，金融調(diào)控的作用力顯得相對次要。加之現(xiàn)行的金融制度安排與風(fēng)險控制，房地產(chǎn)的貸款對商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)還是很有誘惑力，一方面房地產(chǎn)所需資金量大，金融機(jī)構(gòu)貸款量達(dá)，盈利空間相對較大；另一方面房地產(chǎn)行業(yè)往往資金雄厚，還貸能力強(qiáng)，信用等級較高，風(fēng)險相對較小，比如銅陵的恒大、柏莊。國家為保證民有所居、促進(jìn)和諧社會的發(fā)展而實施強(qiáng)有力的金融調(diào)控，加大對房地產(chǎn)的控制和對投機(jī)行為的打壓，雖有一定成效，但因為房地產(chǎn)行業(yè)所涉及的主體較為廣泛，產(chǎn)業(yè)鏈較長，貨幣金融調(diào)控相對乏力。

4.房地產(chǎn)出現(xiàn)壟斷趨勢。在現(xiàn)行的房地產(chǎn)領(lǐng)域中一些壟斷行為比較凸顯，雖然沒有形成大集團(tuán)的資質(zhì)和氣候，但過早的壟斷現(xiàn)象的房地產(chǎn)企業(yè)卻顯得有恃無恐。在當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)還不成熟，相應(yīng)政策法律法規(guī)還不完善的背景下，過早的房企壟斷現(xiàn)象不僅不利于企業(yè)個體的市場定位而且還會對整個房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)有問題的解決埋下隱患。加之地區(qū)發(fā)展的差異，過早的壟斷行為會消耗過高的投資成本和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)效益。

5.現(xiàn)行住房公積金制度缺陷。房地產(chǎn)的行業(yè)發(fā)展與其市場銷售密切相關(guān)。然而，很多消費者買房采用公積金形式，公積金制度的建立和實施是為了保障住房的福利和以人為本的要求。所以公積金制度對房地產(chǎn)的銷售影響頗深，然而，針對公積金制度出現(xiàn)缺陷，對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生一定的影響。住房公積金制度缺陷主要表現(xiàn)在：第一，公積金歸集不足。一方面公積金的歸集額不斷增加，但覆蓋率卻在下降，分配不公，導(dǎo)致貧富差距不斷拉大；另一方面許多私營企業(yè)誤解公積金，認(rèn)為會加重企業(yè)負(fù)擔(dān)，繳存被動并影響覆蓋率。第二，公積金執(zhí)行缺陷。一方面公積金的保障范圍較小，又加上地區(qū)發(fā)展不平衡，公積金的繳存余額差異較大；另一方面公積金的利用效率并不高，業(yè)務(wù)范圍比較狹窄，并且公積金貸款的金融信貸風(fēng)險和信用風(fēng)險較大。

三、對房地產(chǎn)發(fā)展的建設(shè)性意見

1.發(fā)展是硬道理。（1）端正發(fā)展思想，形成科學(xué)理念。主要靠投資、出口和消費拉動經(jīng)濟(jì)的增長成為中國的主要發(fā)展模式，借鑒西方發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗，西方發(fā)達(dá)國家的消費拉動率一般都保持在70%左右的水平，這說明我們的居民消費增長差距還很大，消費拉動經(jīng)濟(jì)增長空間很大，然而在實現(xiàn)消費拉動經(jīng)濟(jì)增長的征途中，會出現(xiàn)許多阻礙。除了收入分配的不公，房價的居高因素不容小覷。收入有限，因此消費水平總有個上限，房地產(chǎn)的價格居高，又加之購房支出的增加，必然導(dǎo)致消費者其他支出減少，消費拉動經(jīng)濟(jì)的后勁不足。所以發(fā)展房地產(chǎn)，要端正思想，以人為本，考慮民生，不要一切以GDP為標(biāo)準(zhǔn)，要形成科學(xué)的發(fā)展理念。（2）在發(fā)展中解決問題。 發(fā)展經(jīng)濟(jì)，把蛋糕做大，這是發(fā)展的重要理念。但在房地產(chǎn)發(fā)展中出現(xiàn)的一系列問題要用科學(xué)的方法在發(fā)展中去解決。

2.完善住房金融體系。第一，建立健全住房金融法律法規(guī)，提供法律保障。鑒于中國住房金融法律的不完善，建立健全住房金融法律法規(guī)，為解決買房購房中出現(xiàn)的一系列問題十分必要和急切，同時為房地產(chǎn)的發(fā)展保駕護(hù)航。第二，建立有效的住房專項儲蓄渠道，充分挖掘房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Γ哟蠼鹑诠ぞ叩膭?chuàng)新，同時擴(kuò)大住房抵押貸款規(guī)模，金融機(jī)構(gòu)要加大市場調(diào)研力度，總結(jié)經(jīng)驗、研究對策，為促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展提供金融支持。第三，優(yōu)化貨幣政策，熨平房地產(chǎn)波動周期。首先，優(yōu)化金融資源配置，調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。其次，建立全國性的個人信用評定系統(tǒng)。最后，增加融資渠道，增加直接融資比率，減少信貸風(fēng)險，增加房地產(chǎn)市場資金量。

3.加強(qiáng)政府科學(xué)引導(dǎo)和調(diào)控。加強(qiáng)政府對房地產(chǎn)的科學(xué)調(diào)控，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)合理定位，避免壟斷趨勢愈演愈烈。首先，完善法律法規(guī)，制定相關(guān)的法律政策，為規(guī)范房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展提供保障。其次，積極發(fā)揮政府“有形的手”的作用，考慮民生，注重科學(xué)發(fā)展，積極培育住房抵押二級市場。一方面建立專門的政府住房貸款抵押和保證的綜合機(jī)構(gòu)，憑借政府信用，減少信用風(fēng)險和違約風(fēng)險，并增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)的放貸信心；另一方面等時機(jī)成熟，積極穩(wěn)步引進(jìn)民間資本，增加供資主體，擴(kuò)大供資渠道，擴(kuò)充市場資金量。最后，規(guī)范生產(chǎn)，合理量化生產(chǎn)資料。針對房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)“投入生產(chǎn)資料與效益反向”問題，結(jié)合地區(qū)發(fā)展的差異，對市場生產(chǎn)資料的所有量進(jìn)行審核變的十分必要。

4.完善公積金制度。第一，要加強(qiáng)公積金的歸集力度，增加公積金的歸集手段。一方面加強(qiáng)公積金制度的宣傳力度，使之深入人心。另一方面要抓重點，分主流，有計劃、分步驟地各個擊破，解決存在問題。逐步擴(kuò)大公積金的覆蓋范圍，嚴(yán)格執(zhí)行國家的歸集，對高收入者公積金的繳存額實行限高封頂政策，減少不同社會階層公積金繳存差距，促進(jìn)公積金制度和諧發(fā)展。第二，規(guī)范公積金執(zhí)行制度，防范和化解潛在風(fēng)險，提高公積金的效用。首先，建立標(biāo)準(zhǔn)化的公積金運營管理制度，加強(qiáng)公積金執(zhí)行的內(nèi)部控制，規(guī)范公積金歸集等方面的業(yè)務(wù)管理和業(yè)務(wù)流程。其次，加強(qiáng)公積金貸款的貸前、貸中和貸后的控制和防范。注重貸前對預(yù)售樓盤和購房者的調(diào)查，貸中加強(qiáng)對其審核力度，貸后提高對其跟蹤管理力度。最后，提高公積金的效用，科學(xué)合理制定公積金貸款運作方式，注重公積金歸集和貸款方式的一致性和協(xié)調(diào)性，減少風(fēng)險并保證其安全性、流動性和增值性（注：文中數(shù)據(jù)來源于省略/和作者的整理）。

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篇9

本文在國內(nèi)外對房地產(chǎn)泡沫研究的基礎(chǔ)上，采用理論分析與實證分析相結(jié)合的方法，運用當(dāng)代經(jīng)濟(jì)學(xué)原理探究房地產(chǎn)泡沫與金融風(fēng)險和金融危機(jī)的相互關(guān)系，并以我國近年來房地產(chǎn)價格和銀行信貸供給數(shù)據(jù)為依據(jù)，對我國房地產(chǎn)價格波動與金融支持的關(guān)系進(jìn)行實證研究，進(jìn)而有針對性地提出當(dāng)前我國防范房地產(chǎn)泡沫引致的金融風(fēng)險乃至金融危機(jī)的政策建議。

一、中國房地產(chǎn)價格波動與金融支持的實證研究

由于我國房地產(chǎn)業(yè)情況復(fù)雜，很多數(shù)據(jù)相當(dāng)缺乏，這里我們選取我國1997—2006年的商品房平均銷售價格(FJ)作為房地產(chǎn)價格波動的分析數(shù)據(jù)，以我國金融機(jī)構(gòu)1997-2006年的房地產(chǎn)信貸供給(XD)作為金融支持的分析數(shù)據(jù)，采用Eviews軟件進(jìn)行計量分析，相關(guān)數(shù)據(jù)來自于歷年《中國統(tǒng)計年鑒》《中國金融統(tǒng)計年鑒》。

(一)房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)信貸供給之間的相關(guān)性分析

對我國房地產(chǎn)價格波動與房地產(chǎn)信貸供給波動作回歸分析，得到1997～2006年我國房地產(chǎn)價格(FJ)與房地產(chǎn)信貸供給(XD)之間的線性回歸方程如下：

由式(1)、(2)可知，房價與房地產(chǎn)信貸供給相互間呈現(xiàn)強(qiáng)正相關(guān)關(guān)系。房價每增加1％，房地產(chǎn)信貸供給就增加3.56％，而房地產(chǎn)信貸供給每增加1％，房價就增加0.224％。由此可見，在同一時期，房地產(chǎn)信貸供給與房地產(chǎn)價格之間彼此推動，存在正相關(guān)的即時影響。

(二)因果檢驗：Geweke分解檢驗方法

在進(jìn)行Geweke分解檢驗之前，應(yīng)對時間序列的平穩(wěn)性進(jìn)行單位根檢驗。常見的單位檢驗有ADF檢驗(Dickey、Fuller，1981)和PP檢驗(Phill、Perron，1988)，本文采用ADF檢驗來進(jìn)行單位根檢驗。檢驗結(jié)果表明原序列為非平穩(wěn)序列，但原序列經(jīng)過一階差分平穩(wěn)，都是一階單整序列。根據(jù)Geweke分解檢驗的原理，我們對房價(FJ)與信貸供給(XD)因果關(guān)系進(jìn)行實證研究，研究結(jié)果詳見表1。

根據(jù)表1的實證結(jié)果，可以發(fā)現(xiàn)我國房價(FJ)與信貸供給(XD)有如下關(guān)系：一是從反饋分解值及其相伴概率來看，我國房價(FJ)與信貸供給(XD)呈現(xiàn)顯著的雙向因果關(guān)系。這說明短期內(nèi)銀行信貸供給對房地產(chǎn)價格變動有很顯著的推動作用，若銀行對房地產(chǎn)信貸供給相對寬松，住宅購買的融資條件，如利率、還款成數(shù)等比較優(yōu)惠，則房地產(chǎn)價格會表現(xiàn)出一個強(qiáng)勁的上升勢頭。反之，則表現(xiàn)得比較低迷。二是從反饋份額來看，房價(FJ)與信貸供給(XD)的反饋關(guān)系更多表現(xiàn)為信貸供給(XD)對房價(FJ)的因果關(guān)系。三是從即時因果關(guān)系看，房價(FJ)與信貸供給(XD)的即時因果關(guān)系很顯著。由此可見，房價(FJ)不僅從長期看與信貸供給(XD)相互影響，而且在其短期變動上與信貸供給(XD)也顯著相互影響。

通過以上對中國房地產(chǎn)價格波動與金融支持的實證研究可以看出，房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)信貸供給短期內(nèi)具有相互促進(jìn)、互為因果的密切關(guān)系，信貸供應(yīng)的增加和利率的降低，成為房地產(chǎn)價格上漲的金融條件；反過來，房地產(chǎn)價格的上漲，使房地產(chǎn)市場的投機(jī)性看好，又推進(jìn)了金融資產(chǎn)的繼續(xù)膨脹。

二、房地產(chǎn)泡沫、金融風(fēng)險與金融危機(jī)的關(guān)聯(lián)分析

(一)房地產(chǎn)泡沫與金融風(fēng)險的關(guān)聯(lián)分析

由于銀行業(yè)自身的經(jīng)營特點使其具有先天的脆弱性，而房地產(chǎn)業(yè)又極容易引發(fā)泡沫，兩者的結(jié)合將使問題變得更加嚴(yán)重。房地產(chǎn)泡沫對一國經(jīng)濟(jì)造成的危害，很大程度上取決于房地產(chǎn)市場發(fā)展過程對銀行體系的依賴程度。在房地產(chǎn)市場和金融體系發(fā)展成熟的國家，房地產(chǎn)融資渠道很多，除銀行貸款外，還包括各種房地產(chǎn)信托投資基金、企業(yè)上市融資、企業(yè)債券等多種融資方式，銀行貸款最多不超過房地產(chǎn)融資總額的40％。但在銀行體系在整個金融體系中處于主導(dǎo)地位的國家，如“大蕭條”前的美國(銀行持有65％的金融資產(chǎn))，或日本、東南亞國家(銀行持有75％以上的金融資產(chǎn))，房地產(chǎn)泡沫及其崩潰對經(jīng)濟(jì)造成的不利影響則要嚴(yán)重得多。

在房地產(chǎn)泡沫的泛起階段，房地產(chǎn)的投機(jī)使人們對資金的需求量大幅增加，產(chǎn)生利率上升的壓力。而出于對未來的樂觀預(yù)期，利率的上升不會抑制投資者對資金的需求，需求量依然有增無減，銀行就有再次提高利率的沖動。高利率和高交易量使銀行利潤倍增，銀行必然會擴(kuò)大信貸，放松銀根。同時，受泡沫膨脹造成的虛假繁榮和信貸需求量的大幅度增加的影響，銀行除以高利率從國內(nèi)吸收存款外，還會向國外金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行短期融資。另一方面，如果銀行持有大量的房地產(chǎn)，或是以房地產(chǎn)為抵押品的資產(chǎn)，那么房地產(chǎn)價格的上漲將擴(kuò)大銀行資本的規(guī)模，提高銀行的資本充足率，改善資產(chǎn)質(zhì)量和盈利狀況。因此，銀行將進(jìn)一步擴(kuò)大對房地產(chǎn)業(yè)的信貸供給，這又會進(jìn)一步提高房地產(chǎn)價格。這一過程循環(huán)往復(fù)，使房地產(chǎn)價格日益偏離實際均衡水平，從而進(jìn)一步導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的膨脹，同時也導(dǎo)致房地產(chǎn)金融風(fēng)險不斷積累。一旦房地產(chǎn)泡沫崩潰導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降，便將直接降低銀行所擁有的房地產(chǎn)資產(chǎn)的價值，使銀行資產(chǎn)縮水，盈利下降。

(二)房地產(chǎn)泡沫與金融危機(jī)的關(guān)聯(lián)分析

房地產(chǎn)泡沫最直接的危害是加大了金融風(fēng)險，當(dāng)金融風(fēng)險累積到一定程度，就可能產(chǎn)生金融危機(jī)。房地產(chǎn)泡沫引發(fā)金融危機(jī)主要是由借貸市場的失衡引起的。由于房產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)共生共榮的密切聯(lián)系，一旦房地產(chǎn)泡沫破滅，則首先殃及的就是金融業(yè)。房地產(chǎn)泡沫破滅后，房地產(chǎn)價格急劇下降，很多情況下跌破抵押價值，房地產(chǎn)企業(yè)的大量投資無法收回，經(jīng)營極其困難，而且大批破產(chǎn)。金融機(jī)構(gòu)的呆帳、壞帳將大量增加。數(shù)量龐大的不良資產(chǎn)因其資金滯留而危及到金融業(yè)的資產(chǎn)流動性及安全性，極大的破壞了銀行信用制度。泡沫經(jīng)濟(jì)破裂，金融系統(tǒng)中存在的“債務(wù)鏈”逐級放大，利潤下降等一系列問題嚴(yán)重削弱了作為金融機(jī)構(gòu)債權(quán)人的社會存款人對金融機(jī)構(gòu)的信心，導(dǎo)致了大量資金的撤離，并進(jìn)一步引起金融業(yè)的“多米諾骨牌效應(yīng)”而使金融機(jī)構(gòu)由點到面，逐個破產(chǎn)。

(三)我國房地產(chǎn)開發(fā)與潛在金融風(fēng)險

由于金融改革滯后，目前我國房地產(chǎn)開發(fā)融資渠道單一，股權(quán)融資有限，基本只有銀行信貸一條路，開發(fā)資金的信貸依賴銀行，物業(yè)抵押的信貸依賴銀行，購房的消費信貸依賴銀行，建筑企業(yè)墊付的工程資金還是依賴銀行。房地產(chǎn)開發(fā)對銀行資金的依賴性極大。大量資金涌入房地產(chǎn)業(yè)增加了房地產(chǎn)開發(fā)的盲目性，造成房地產(chǎn)行業(yè)投資過熱，市場供求失衡，商品房閑置，出現(xiàn)滯銷。況且我國銀行業(yè)是在金融基礎(chǔ)設(shè)施極不健全和自身抗風(fēng)險能力相當(dāng)脆弱的情況下涉足房地產(chǎn)信貸的，中國的房地產(chǎn)業(yè)剛剛走向市場化，還沒有經(jīng)受過市場大起大落的嚴(yán)峻考驗。一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)生大幅波動，企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險將轉(zhuǎn)變成銀行風(fēng)險，大量信貸資金無法收回，必將形成大量銀行呆帳、壞帳等不良款項，銀行系統(tǒng)承擔(dān)了很大的金融風(fēng)險。

三、防范和化解我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險的對策

(一)完善銀行內(nèi)控機(jī)制，建立房地產(chǎn)市場風(fēng)險預(yù)警

首先，銀行應(yīng)從規(guī)范自身行為做起，加強(qiáng)內(nèi)控機(jī)制建設(shè)，強(qiáng)化貸款管理制度，實行審貸分離，前中后臺分離，建立健全具有獨立性和權(quán)威性的內(nèi)部稽核審計機(jī)構(gòu)，充分發(fā)揮其再監(jiān)督作用，有效地防范金融風(fēng)險。其次，建立房地產(chǎn)市場風(fēng)險預(yù)警機(jī)制，這對銀行提前判斷市場、分辨風(fēng)險，從而減輕市場波動給自身帶來的損失有重要意義。完善的房地產(chǎn)市場風(fēng)險預(yù)警機(jī)制應(yīng)包括幾方面：一是宏觀經(jīng)濟(jì)的預(yù)測機(jī)制，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的變化對房地產(chǎn)業(yè)有舉足輕重的作用；二是房地產(chǎn)市場的預(yù)測機(jī)制，包括對市場的供求、結(jié)構(gòu)、價格、預(yù)期的判斷；三是房地產(chǎn)類貸款的預(yù)測機(jī)制，包括貸款總量、貸款比重、不良貸款變化情況等；四是風(fēng)險控制機(jī)制，即在判斷出市場風(fēng)險和貸款風(fēng)險后，如何通過各種方式降低風(fēng)險，提高收益。

(二)拓寬房地產(chǎn)融資渠道，監(jiān)控和規(guī)范房地產(chǎn)、監(jiān)融資行為

拓展房地融資渠道和培育融資機(jī)制是發(fā)展房地產(chǎn)融資、解決房地產(chǎn)企業(yè)過度依賴銀行貸款局面、分散風(fēng)險的重要內(nèi)容。因此，應(yīng)打破金融市場壟斷、強(qiáng)化金融創(chuàng)新、發(fā)揮市場的資源配置作用，從而有效分散風(fēng)險。房地產(chǎn)金融產(chǎn)品證券化是拓寬融資渠道的一個新型工具。通過貸款證券化可使銀行風(fēng)險經(jīng)由資本市場分散給廣大投資者，增加了資產(chǎn)流動性，解決發(fā)展住房貸款和銀行流動性下降的兩難沖突。建立房地產(chǎn)投資基金是另一個拓寬融資渠道的方法。由于房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模大，使得房地產(chǎn)開發(fā)需要投入大量資金，而且房地產(chǎn)的經(jīng)營運作及相關(guān)業(yè)務(wù)又有很強(qiáng)的專業(yè)性，要求投資者具備專業(yè)知識，這形成了中小投資者難以逾越的障礙。房地產(chǎn)投資基金將分散于公眾的資金集中起來，交由專業(yè)的基金管理人進(jìn)行房地產(chǎn)投資，這樣，一方面開發(fā)企業(yè)通過獲得投資基金，拓寬了融資渠道，減少了對貸款的依賴，降低了經(jīng)營風(fēng)險；另一方面房地產(chǎn)投資基金的投資機(jī)制是對房地產(chǎn)投資風(fēng)險的有效分散，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)投資的理性發(fā)展。

(三)規(guī)范和完善房地產(chǎn)金融中介服務(wù)，優(yōu)化房地產(chǎn)交易環(huán)境

篇10

在金融危機(jī)及宏觀調(diào)控的雙重沖擊下,我國房地產(chǎn)市場進(jìn)入周期性調(diào)整階段,房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)低迷,融資難度加大.對絕大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)而言,如何在當(dāng)前嚴(yán)峻的形勢下解決融資問題是目前的頭等大事。探討在目前形勢下采用何種切實可行的融資模式對中小房地產(chǎn)企業(yè)長期健康穩(wěn)定的發(fā)展具有重要的意義。

一、目前我國中小型房地產(chǎn)企業(yè)實際融資現(xiàn)狀

自2005年起針對房價上漲過快的現(xiàn)象,國家陸續(xù)出臺了一系列針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控措施,在宏觀調(diào)控政策效應(yīng)的逐漸顯現(xiàn)下,再加上此次金融危機(jī)的沖擊,我國房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)低迷,中小房地產(chǎn)企業(yè)的資金缺口不斷加大,融資難度不斷增強(qiáng),主要表現(xiàn)在以下二個方面:

1.地根銀根緊縮,融資難度加大

地根緊縮。自2002年5月《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》全面確立了經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度后,由此國家對土地市場的調(diào)控拉開了序幕,此后國家陸續(xù)頒布了《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》等一系列文件,不斷加大對土地調(diào)控和土地管理的力度。地根緊縮使得企業(yè)獲取土地的難度明顯加大,土地招掛拍制度的實行,使企業(yè)的拿地成本大大提高,無形中壓縮了中小房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間,對本來資金就不寬裕的中小房地產(chǎn)企業(yè)更是雪上加霜。

銀根緊縮。早在2003年年底開始的新一輪宏觀調(diào)控過程中,國家就房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)過熱的狀況,適時推出了一些政策措施。央行與銀監(jiān)會先后下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》等一系列文件, 對開發(fā)商開發(fā)項目自有資金比例、土地儲備貸款、個人住房貸款等多個方面作了規(guī)范。統(tǒng)計顯示,我國房地產(chǎn)開發(fā)商50%以上的資金直接或間接來自于銀行貸款。在國家嚴(yán)控房地產(chǎn)信貸的情況下,如何通過融資渠道獲得巨大的資金支持,突破資金困局,抵御風(fēng)險并發(fā)展壯大,是令中小房地產(chǎn)企業(yè)很頭痛的一個問題。

2.稅收政策日趨完善,利潤空間逐漸下調(diào)

從2005年起,國家開始運用稅收手段來調(diào)控房地產(chǎn)市場,自 2005年5月從稅收入手整頓房地產(chǎn)市場開始出臺了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》后,國家稅務(wù)總局于2006年12月 等文件,對于土地增值稅,之前國家是采用預(yù)征的方式,在實際操作中企業(yè)通常均采用留下幾套房不賣來拖延清算,但自從頒布后,在原有稅收漏洞被堵住的同時企業(yè)的稅負(fù)也相應(yīng)的增加。這一連串稅收政策效應(yīng)的逐漸顯現(xiàn),使得大多數(shù)中小開發(fā)企業(yè)的利潤空間進(jìn)一步下調(diào),進(jìn)一步加劇了企業(yè)的資金壓力。

二、中小房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的主要問題及分析

沒有資金就沒有房地產(chǎn),房地產(chǎn)與資金天生就是一對弈生兄弟,在連續(xù)緊縮銀根的狀況下,資金已成為制約中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的瓶頸。在實際融資中,中小房地產(chǎn)企業(yè)確實也存在不少問題,具有代表性有以下幾個:

1.側(cè)重于間接融資, 直接融資偏小

參照目前中小房地產(chǎn)企業(yè)通行的開發(fā)模式,中小房地產(chǎn)企業(yè)所需的項目開發(fā)資金中,至少35%是自有資金,35%是銀行貸款,另外的30%是來自于回籠的房款,房款中的很大一部分是來自于銀行的按揭貸款,所以房地產(chǎn)企業(yè)所需的開發(fā)資金中50%以上是來自于銀行,在很大程度上房地產(chǎn)企業(yè)還是非常依賴于銀行信貸的支持。隨著政府的宏觀調(diào)控措施效應(yīng)的逐步顯現(xiàn),銀行信貸被不斷收緊,房地產(chǎn)企業(yè)的銀行貸款門檻被大大抬高,這種傳統(tǒng)的融資局面將面臨前所未有的挑戰(zhàn)。

近幾年來,雖然股票、債券等房地產(chǎn)直接融資工具取得了一定的發(fā)展,但由于中小房地產(chǎn)企業(yè)受自身資產(chǎn)規(guī)模、盈利能力、企業(yè)信用等因素的局限,發(fā)行股票、債券等已幾乎成為大型房地產(chǎn)企業(yè)的專利,真正有能力利用直接融資工具的中小房地產(chǎn)企業(yè)少之有少,直接融資比重明顯偏小,融資結(jié)構(gòu)不合理,在短時期內(nèi)中小房地產(chǎn)企業(yè)仍然難以擺脫以銀行信貸為主的間接融資局面。

2.側(cè)重于隱性融資

由于近年來房地產(chǎn)建筑行業(yè)競爭激烈,房產(chǎn)商長期處于賣方市場,部分建筑承包商為了中標(biāo)取得項目的建筑施工權(quán),通常只能接受開發(fā)商提出的墊資施工要求,這樣在無形中房地產(chǎn)企業(yè)獲取一筆免息貸款。雖然此前國家明文規(guī)定建筑商不得墊資,但此種做法的事實普遍存在,這也在側(cè)面反映出中小房地產(chǎn)企業(yè)在目前嚴(yán)峻形勢下的資金狀況,也是中小房地產(chǎn)企業(yè)的一種無奈之舉.再有,按照通常的工程付款模式,房地產(chǎn)企業(yè)一般均以分期付款的形式支付工程款,這種付款方式實質(zhì)上也是一種變相的融資。最后,許多中小房地產(chǎn)企業(yè)往往通過關(guān)聯(lián)企業(yè)的資金往來進(jìn)行資金拆借.通過這些可以在不同程度上反映出中小房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力非常大,只能通過變相的手法來維持企業(yè)的資金運轉(zhuǎn).

3.多數(shù)融資方式針對性不強(qiáng),缺少可操作性

盡管目前多元化的融資趨勢日趨明顯, 上市一直是房地產(chǎn)企業(yè)夢寐以求的一條融資渠道, 發(fā)行股票上市融資可能在理論上來說是一種很好的直接融資渠道,但是,房地產(chǎn)企業(yè)上市本身就存在比較高的準(zhǔn)入門檻,對少部分實力大的房地產(chǎn)企業(yè)是具有一定的可行性,而大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)由于先天條件的不足,普遍存在信用級別差、凈資產(chǎn)額偏低、現(xiàn)金流不穩(wěn)定等問題,在資產(chǎn)規(guī)模、盈利能力、企業(yè)信用等方面都達(dá)不到相應(yīng)的上市條件。近年來,發(fā)行房地產(chǎn)債券的企業(yè)也屈指可數(shù),發(fā)債融資對籌資企業(yè)的條件要求較高,再加上我國企業(yè)債券市場運作機(jī)制不完善和企業(yè)債券本身的一些缺陷,國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)大都不采用該種融資方式,中小型房地產(chǎn)企業(yè)更是很難涉足。

從目前中小房地產(chǎn)企業(yè)實際操作來看,最有效最直接的還是銀行貸款,除此以外雖然目前還存在許多融資方式,諸如上市融資、債券融資等,但這些基本都是大型房地產(chǎn)企業(yè)的專利融資方式,對絕大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)而言,只是鏡中月,水中花,實際操作性不是很強(qiáng).

三、進(jìn)一步完善中小房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的建議

對于絕大多數(shù)的中小房地產(chǎn)企業(yè)來說,在現(xiàn)有的以銀行信貸為主的融資手段受到一定制約的情況下,應(yīng)積極開拓新的融資渠道,找到真正適合自己的融資模式,一般可采取以下方式進(jìn)行融資。

1.積極發(fā)展民間融資

針對房地產(chǎn)業(yè)資金的匱乏,在2009年1月6日閉幕的央行工作會議,奠定了2009年央行將實施適度寬松的貨幣政策的基本思路。在這次會議中,央行肯定地提出并強(qiáng)調(diào)要大力發(fā)揮民間金融的作用,使得中小房地產(chǎn)企業(yè)可以通過民間金融獲得民間資本,,可能在一定程度上擴(kuò)大中小房地產(chǎn)企業(yè)的信貸渠道,緩解或解決中小房地產(chǎn)企業(yè)融資難、資金緊缺的問題。

2.房地產(chǎn)委托貸款

按照目前國家有關(guān)規(guī)定,企業(yè)之間直接借貸是所禁止的,而企業(yè)間或企業(yè)與個人間通過銀行進(jìn)行一對一的委托貸款是合法的,因此,委托貸款已日漸成為中小房地產(chǎn)企業(yè)融資的重要渠道之一,成了許多資金拆借的安全通道。房地產(chǎn)委托貸款的期限通常都比較短,一般在1年以內(nèi)。和其他融資手段相比,委托貸款不僅限制條件少、門檻低,而且操作方便容易實現(xiàn)。

3.進(jìn)行合作開發(fā)

中小房地產(chǎn)企業(yè)如果擁有土地或其它資源,但資金實力不夠,可以通過合作開發(fā)的形式,引進(jìn)有資金實力的合作伙伴共同對項目進(jìn)行開發(fā),雙方共享開發(fā)的收益,共擔(dān)風(fēng)險。通常中小房地產(chǎn)企業(yè)都會尋求與有資金實力的大企業(yè)合作,這樣在解決企業(yè)資金困難的同時又可以借助大企業(yè)的良好聲譽來提高自身企業(yè)的知名度。另外,中小房地產(chǎn)企業(yè)也會選擇與承建項目的建筑企業(yè)聯(lián)姻, 由建筑企業(yè)出資建設(shè),開發(fā)企業(yè)出土地,合作開發(fā),在當(dāng)前也是一種很普遍的開發(fā)模式?？傊?只要雙方能合作能成功,對中小房地產(chǎn)企業(yè)而言也不失為一條融資捷徑。

4.典當(dāng)融資

目前一些中小房地產(chǎn)企業(yè)手中已經(jīng)有項目在建,但由于房屋銷售不暢,資金周轉(zhuǎn)困難,短期資金壓力很大,典當(dāng)以其方便快捷的特點,已成為中小房地產(chǎn)企業(yè)新的融資渠道之一。一些資金雄厚的全國大型典當(dāng)行成為不少中小房地產(chǎn)開發(fā)商的一個重要選擇,將他們現(xiàn)有的土地、樓盤作為抵押物,謀求流動資金。盡管房產(chǎn)典當(dāng)金額小,融資成本高,在眾多的融資手段中不占主流地位,但典當(dāng)融資依然是解決中小房地產(chǎn)企業(yè)短期資金困難的有效方法之一。

5.產(chǎn)權(quán)交易

在整體經(jīng)濟(jì)不景氣的環(huán)境下,由于房地產(chǎn)行業(yè)資金消耗量大、開發(fā)周期長,對于不以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)來說,只能選擇暫時退出房地產(chǎn)市場。而對以房地產(chǎn)開發(fā)為生的中小房地產(chǎn)企業(yè)來說,由于整個市場的持續(xù)低迷以及前期的信貸緊縮使得企業(yè)資金鏈出現(xiàn)危機(jī),只能出讓部分開發(fā)項目、股權(quán)或土地以換得喘氣的機(jī)會。

以上幾種融資方法對于中小房地產(chǎn)企業(yè)而言都具有可操作性,每個中小房地產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)該結(jié)合企業(yè)自身的實際情況來選擇適合自己的融資模式。

參考文獻(xiàn):