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篇1

財政部于2006年2月15日頒布了新的企業(yè)會計準(zhǔn)則，其中《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》(以下簡稱新準(zhǔn)則)首次將投資性房地產(chǎn)作為一項(xiàng)單獨(dú)的資產(chǎn)予以確認(rèn)，并首次在非金融資產(chǎn)計量中引入公允價值，因此具有十分重要的意義。

一、單獨(dú)列示投資性房地產(chǎn)

新準(zhǔn)則中規(guī)范的投資性房地產(chǎn)，是指能夠單獨(dú)計量和出售的，企業(yè)為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。它包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，以及已出租的建筑物。因此，一般開發(fā)企業(yè)用于銷售的房地產(chǎn)，以及為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理而持有的建筑物或土地使用權(quán)，不屬于投資性房地產(chǎn)，應(yīng)分別在存貨、固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)中進(jìn)行核算。

長期以來，我國并未針對投資性房地產(chǎn)單獨(dú)制定相關(guān)準(zhǔn)則，而是將其分散在“存貨”、“固定資產(chǎn)”和“無形資產(chǎn)” 等其他相關(guān)的會計準(zhǔn)則中加以處理。然而，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和投資觀念的改變, 投資性房地產(chǎn)已成為一項(xiàng)經(jīng)營性活動, 而不是傳統(tǒng)意義上的固定資產(chǎn)：一方面，投資性房地產(chǎn)經(jīng)過數(shù)年以后，其市場價值不僅可能高于賬面凈值，而且還經(jīng)常高出其賬面原值的數(shù)倍，甚至數(shù)十倍；另一方面，由于房地產(chǎn)的價值對市場的依賴程度很高，使得對房地產(chǎn)的投資往往具有高收益和高風(fēng)險并存的特點(diǎn)。在這種情況下，將投資性房地產(chǎn)作為存貨、一般性固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)無法在會計上真實(shí)反映其價值，導(dǎo)致投資性房地產(chǎn)市場價值與賬面價值相背離。新準(zhǔn)則將投資性房地產(chǎn)從一般性固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)中分離，更加清晰地反映了企業(yè)持有房地產(chǎn)的構(gòu)成情況和盈利能力，提高了會計信息的相關(guān)性，符合我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀。

二、公允價值在投資性房地產(chǎn)中的具體運(yùn)用

采用公允價值作為計量屬性是新會計準(zhǔn)則的一大亮點(diǎn)。公允價值計量模式，是指以市場價值，即熟悉情況的當(dāng)事人在公平交易中自愿據(jù)以進(jìn)行資產(chǎn)交換或債務(wù)清償?shù)慕痤~。公允價值在投資性房地產(chǎn)中的運(yùn)用主要涉及以下幾個方面：

1.投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量

新準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量，通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式，存在確鑿證據(jù)表明其公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以采用公允價值模式。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。

采用成本模式的，會計處理方法同原有的準(zhǔn)則要求基本一致，即將有關(guān)資產(chǎn)的賬面價值作為投資性房地產(chǎn)的入賬價值，投資性房地產(chǎn)比照固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)準(zhǔn)則計提折舊或攤銷，并在期末進(jìn)行減值測試，計提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備，期末按賬面價值在資產(chǎn)負(fù)債表中反映，只需單賬戶反映資產(chǎn)的實(shí)際成本即可。

而在公允價值模式下，投資性房地產(chǎn)應(yīng)按照首次執(zhí)行日的公允價值作為入賬價值，公允價值與原資產(chǎn)賬面價值之間的差額調(diào)整期初留存收益。在后續(xù)支出的確認(rèn)與計量上，如果后續(xù)支出使可能流入企業(yè)的未來經(jīng)濟(jì)利益超過了原先的估計，應(yīng)計入投資性房地產(chǎn)的賬面價值，否則應(yīng)計入當(dāng)期損益。日常核算過程中對投資性房地產(chǎn)不計提折舊或攤銷，資產(chǎn)負(fù)債表日也不需要對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行減值測試，其折舊、減值或土地使用權(quán)攤銷價值直接反映在公允價值變動中，并通過“公允價值變動損益”對企業(yè)利潤產(chǎn)生影響。企業(yè)應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益。

舉例說明：某企業(yè)于20x7年5月1日起將新開發(fā)完成的一棟寫字樓租賃給甲公司使用，租賃期為五年。寫字樓造價3000萬元，20x7年5月1日的公允價值為3200萬元，則在公允價值模式下，應(yīng)確定該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的入賬價值為3200萬元（其中成本3000萬元，公允價值變動200萬元）。假如當(dāng)期期末該項(xiàng)資產(chǎn)的公允價值上升為3500萬元，則應(yīng)補(bǔ)調(diào)其賬面價值300萬元，并將該差額記入“公允價值變動損益”。

2.后續(xù)計量模式變更

為保證會計信息的可比性，企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式時，由于兩種模式下投資性房地產(chǎn)的入賬價值不同，因而公允價值與原賬面價值之間產(chǎn)生了差額，這個差額不直接計入損益，而是作為會計政策變更處理，調(diào)整期初留存收益(未分配利潤)。而已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

3.投資性房地產(chǎn)與其他資產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，并且滿足條件的，應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

在成本模式下，應(yīng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價值。采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應(yīng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當(dāng)期損益。自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值計價，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權(quán)益。

三、公允價值計量對投資性房地產(chǎn)的影響

與國際財務(wù)報告準(zhǔn)則相比，我國新會計準(zhǔn)則對公允價值計量的應(yīng)用十分謹(jǐn)慎。企業(yè)采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計量，主要有以下幾個方面的影響：

1.對企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的影響

新會計準(zhǔn)則將“投資性房地產(chǎn)”在資產(chǎn)負(fù)債表上單獨(dú)列示，使原先分別在“存貨”、“固定資產(chǎn)”、“無形資產(chǎn)”中核算和列報的投資性房地產(chǎn)，統(tǒng)一列入“投資性房地產(chǎn)”中核算，這一變化將影響企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，尤其是有大量投資性房地產(chǎn)在存貨中核算的企業(yè)，由于執(zhí)行新會計準(zhǔn)則后全部轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”中核算，將使企業(yè)的流動資產(chǎn)（存貨）減少，流動比率降低。

2.對所有者權(quán)益的影響

企業(yè)在對投資性房地產(chǎn)由成本模式計量轉(zhuǎn)為公允價值模式計量的首年，將采取追溯調(diào)整的方式調(diào)整年初所有者權(quán)益。而在目前房地產(chǎn)價格普遍高于歷史成本的情況下，這會導(dǎo)致企業(yè)上年度的資本公積有較大幅度的提升，所有者權(quán)益大大增加。

而且，企業(yè)將自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時，如果轉(zhuǎn)換日的公允價值大于原賬面價值，其差額計入資本公積，也將增加企業(yè)的所有者權(quán)益。

3.對企業(yè)利潤的影響

公允價值模式下，企業(yè)在資產(chǎn)負(fù)債表日對投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)價值進(jìn)行重估，如果投資性房地產(chǎn)升值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益，企業(yè)當(dāng)年的利潤就會增加；又由于公允價值模式下投資性房地產(chǎn)不需要計提折舊和攤銷，從而可以減少費(fèi)用的支出，也會增加當(dāng)年的利潤。而我國目前房地產(chǎn)價格剛好處于持續(xù)上漲階段，因此采用公允價值模式，可以提高這些房地產(chǎn)企業(yè)的盈利水平，使企業(yè)凈利潤有所提升。

4.對稅負(fù)的影響

由于現(xiàn)行稅法仍將投資性房地產(chǎn)作為一般固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)對待，因此在成本計量模式下，新會計準(zhǔn)則和稅法的處理基本一致，而在公允價值模式下二者存在明顯差異：會計上年末按投資性房地產(chǎn)的公允價值調(diào)整其賬面價值，差額計入損益，不再計提折舊或攤銷；而稅法按實(shí)際成本確定投資性房地產(chǎn)的賬面價值，不確認(rèn)公允價值變化產(chǎn)生的所得，待處理時一并計算確定應(yīng)計入應(yīng)納稅所得額的金額，這樣就可能產(chǎn)生遞延所得稅資產(chǎn)或遞延所得稅負(fù)債。

綜上所述，此次新準(zhǔn)則中對投資性房地產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定，尤其是公允價值的引入，意義十分重大，對房地產(chǎn)行業(yè)將產(chǎn)生一定的影響。但是，目前公允價值的確定仍是一個難點(diǎn)，未來還應(yīng)加強(qiáng)對投資性房地產(chǎn)價值評估的研究，只有把握好公允價值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用，才能進(jìn)行正確的會計核算，提升企業(yè)的投資價值。

參考文獻(xiàn)：

[1]中華人民共和國財政部.企業(yè)會計準(zhǔn)則[M].北京：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社,2006

[2]中華人民共和國財政部.企業(yè)會計準(zhǔn)則――應(yīng)用指南.財政經(jīng)濟(jì)出版社,2006

篇2

公允價值的主要特性被描述為公允性、現(xiàn)時性和估計性。投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，主要包括：已出租的建筑物、已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)等。

我國新準(zhǔn)則明確表示，取得成本應(yīng)被確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)的初始計量，與取得固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的成本確認(rèn)方法相同。同時規(guī)定，在其后續(xù)計量上存在歷史成本和公允價值兩種計量模式?？刹捎霉蕛r值計量模式的條件是：一是市場足夠活躍。二是能真實(shí)可靠的確定公允價值。企業(yè)若滿足條件，可作為變更會計政策――以公允價值計量模式替代歷史成本計量模式，一旦確定不得隨意更改。尤其已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得逆向操作再轉(zhuǎn)回為成本模式，這就需要企業(yè)慎重選擇。

二、投資性房地產(chǎn)中運(yùn)用公允價值的必要性

長久以來，企業(yè)財務(wù)會計報表中的“資產(chǎn)”包括四項(xiàng)內(nèi)容：流動資產(chǎn)、長期投資、固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)，其中投資性資產(chǎn)實(shí)際就是企業(yè)將暫時不用的資金用于各方面投資以期獲益。研讀新會計準(zhǔn)則可以發(fā)現(xiàn)，存在巨大獲益能力的投資性資產(chǎn)在企業(yè)中，通常是：交易性金融資產(chǎn)、可供出售的金融資產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)，而投資性房地產(chǎn)作為最具潛力投資項(xiàng)目被各界所公認(rèn)。在投資性房地產(chǎn)中由歷史成本計量轉(zhuǎn)換為公允價值計量，顯然可以帶來更大的升值空間，可為企業(yè)的利潤和凈資產(chǎn)帶來巨幅增長的潛力。具體表現(xiàn)為： （1）有利于提高投資性企業(yè)的賬面凈資產(chǎn)價值。（2）有利于增加擴(kuò)大相關(guān)企業(yè)的利潤波動性。（3）短期內(nèi)將對會計信息披露不充分的公司產(chǎn)生影響。（4）對會計信息質(zhì)量產(chǎn)生影響。

三、我國投資性房地產(chǎn)上市公司計量模式選擇現(xiàn)狀及存在的問題

由我國上市公司執(zhí)行新會計準(zhǔn)則情況分析報告（財政部會計司2007―2010年度），獲取如下四年財政數(shù)據(jù)，我國上市公司投資性房地產(chǎn)計量模式選擇現(xiàn)狀（見表1）：

由表1看出：

2007年，作為新會計準(zhǔn)則實(shí)施的第一年，外界普遍預(yù)測許多公司會因公允價值帶來的豐厚賬面收益而傾向選擇此計量模式。然后報告披露顯示，選擇公允價值計量模式的公司僅增長至18家，占存在投資性房地產(chǎn)的上市公司總數(shù)的2.86%。

2008年，采用公允價值模式的上市公司為20家，占存在投資性房地產(chǎn)的上市公司總數(shù)的2.90%。其中，投資性房地產(chǎn)公允價值確定的方法主要有評估價格（14家公司）。

2009年，為有效扼制企業(yè)確認(rèn)巨額商譽(yù)，避免給企業(yè)持續(xù)經(jīng)營和穩(wěn)定發(fā)展造成不良影響，會計準(zhǔn)則仍堅(jiān)持謹(jǐn)慎態(tài)度引入公允價值。數(shù)據(jù)表明，采用公允價值模式的上市公司為25家，占存在投資性房地產(chǎn)的上市公司總數(shù)的3.24%。

2010年，年報顯示，采用公允價值模式的上市公司為27家，占存在投資性房地產(chǎn)的上市公司總數(shù)的3.28%。其中，投資性房地產(chǎn)公允價值確定的方法主要有：房地產(chǎn)評估價格（15家公司），參考同類同條件房地產(chǎn)的市場價格（9家公司），實(shí)地調(diào)查取得的價格（1家（下轉(zhuǎn)第頁）（上接第頁）公司）。值得關(guān)注的是，兩家上市公司（泛海建設(shè)和交通銀行）未披露投資性房地產(chǎn)的公允價值確定方法。

綜上分析，可總結(jié)概括：一是上市公司采用公允價值計量模式數(shù)量較少，但呈增長趨勢。二是上市公司確定公允價值計量方法主要為：房地產(chǎn)評估價格法、參考同類同。

四、完善公允價值計量模式的建議

（1）加強(qiáng)我國公允價值理論建設(shè)。為能使公允價值計量模式更深入、更規(guī)范地實(shí)現(xiàn)國際趨同，應(yīng)鼓勵更大力度地建設(shè)、學(xué)習(xí)、公允價值理論，促進(jìn)公允價值計量和確認(rèn)的廣泛應(yīng)用：

（2）積極創(chuàng)造公允價值評估環(huán)境。為能給企業(yè)提供更好的估價環(huán)境，提供更低成本、更公開化的市場公允價值信息，可以考慮：1）應(yīng)建立房地產(chǎn)市場信息數(shù)據(jù)庫，通過數(shù)據(jù)的實(shí)時共享創(chuàng)造積極條件。2）應(yīng)加大力完善我國各級市場，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)外部監(jiān)管。3）應(yīng)鼓勵發(fā)展并全面扶持資產(chǎn)評估行業(yè)和資產(chǎn)評估中介機(jī)構(gòu)，以保證公允價值計量確認(rèn)的真實(shí)性和可靠性

（3）完善企業(yè)公允價值信息披露。為能使企業(yè)投資者及相關(guān)者的利益得到更有利、更科學(xué)的保護(hù)，應(yīng)進(jìn)一步明確公允價值信息的披露程度，從準(zhǔn)則角度細(xì)化公允價值計量信息披露的方式和方法。

篇3

二、公允價值計量投資性房地產(chǎn)面臨的問題

（一）估值技術(shù)不完善。估值技術(shù)的有效運(yùn)用是公允價值計量投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)確性的根本保證，估值結(jié)果的準(zhǔn)確性則是保證公允價值廣泛運(yùn)用的前提?！豆蕛r值計量》準(zhǔn)則規(guī)定，估值技術(shù)的運(yùn)用在于確定估計市場參與者在計量日當(dāng)前市場情況下有序交易中出售資產(chǎn)或轉(zhuǎn)移負(fù)債的價格，并對市場法、收益法和成本法三種方法進(jìn)行了介紹。就市場法而言，要求對活躍市場當(dāng)前的狀況、地理位置或其他限制條件進(jìn)行分析調(diào)整，但由于我國地域遼闊且地區(qū)間的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不同，導(dǎo)致價格差異較大，并且活躍市場并非是普遍存在，而相關(guān)信息均是相對而言，故很難對房地產(chǎn)的公允價值進(jìn)行估值，因此該方法難以適用于我國復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)社會環(huán)境和相對不完善的資本市場。就收益法而言，當(dāng)企業(yè)現(xiàn)有房地產(chǎn)資料不適合作為企業(yè)現(xiàn)金流量取得的依據(jù)時，該方法無法適用。就成本法而言，對于投資性房地產(chǎn)的功能性貶值以及經(jīng)濟(jì)性貶值很難具體測量，因此也無法估計折舊貶值。而現(xiàn)行的重置成本法以歷史成本為依據(jù)，也無法應(yīng)對房地產(chǎn)市場未來價格走向不明的狀況。

（二）信息獲取成本高。采用公允價值模式計量時，需要考慮信息獲取成本的問題。目前我國房地產(chǎn)市場不夠完善，為保證評估價格的公允性，企業(yè)一般會選擇聘請外部的專業(yè)人員對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行評估，而這種按勞務(wù)計費(fèi)的評估方式，將會增加企業(yè)獲取信息的成本。雖然按照工作量大小分層級收費(fèi)的方式較為合理，但聘請專業(yè)人員勢必會增加一筆為數(shù)不少的費(fèi)用，從而加重企業(yè)的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

（三）會計人員工作量增加。在成本模式和公允價值模式兩種計量模式下，企業(yè)上交所得稅的金額相同，但運(yùn)用公允價值模式計量時，會導(dǎo)致所得稅費(fèi)用及遞延所得稅負(fù)債增加，故需要對會計和稅法差異進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，這無疑增加了會計人員的工作量。而在會計實(shí)務(wù)中，雖然可以利用公允價值后續(xù)計量不計提攤銷或折舊的方式，減少當(dāng)期費(fèi)用從而操縱賬面利潤，但無法運(yùn)用折舊及攤銷達(dá)到抵稅的作用，從而間接加大了稅收成本。

（四）企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險增加。企業(yè)采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)時，不再對其計提折舊和減值準(zhǔn)備，且期末公允價值與賬面價值差額計入變動損益。然而這部分未實(shí)現(xiàn)收益必然會影響企業(yè)的經(jīng)營成果并導(dǎo)致利潤波動。在房地產(chǎn)市場頻繁變動的背景下，無疑會使企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險增加，而經(jīng)營的不穩(wěn)定性也會影響其利益相關(guān)者的判斷，從而對企業(yè)的市場形象產(chǎn)生進(jìn)一步影響。同時，經(jīng)營風(fēng)險的增加也會對企業(yè)規(guī)劃布局產(chǎn)生不利影響，對未來生產(chǎn)和經(jīng)營產(chǎn)生不穩(wěn)定推動力。

（五）市場監(jiān)管不足。由于現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)市場交易活躍度有限，企業(yè)在公允價值確定過程中過多考慮主觀因素影響，存在上市公司利用公允價值后續(xù)計量模式操縱利潤從而實(shí)現(xiàn)盈利的現(xiàn)象。盡管《公允價值計量》準(zhǔn)則在信息披露方面進(jìn)行了明確規(guī)定，但我國法律在會計舞弊以及舞弊責(zé)任明確、處罰機(jī)制等方面仍有待完善。例如證監(jiān)會、國家財政部門和審計部門的監(jiān)管力度有限，房地產(chǎn)企業(yè)利用法規(guī)漏洞，導(dǎo)致市場信息有失公允，嚴(yán)重制約了公允價值計量模式在我國的有效實(shí)施；法規(guī)所賦予的自主性很容易導(dǎo)致企業(yè)在發(fā)生虧損時，利用變更計量模式實(shí)現(xiàn)賬面盈利，從而達(dá)到操縱利潤的目的。

（六）政策指引有待完善。引入公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，為企業(yè)提供了自主選擇的權(quán)利，但出于對公允價值難以準(zhǔn)確取得且一旦變更難以轉(zhuǎn)回的考慮，我國對待是否采用公允價值模式的問題仍較為保守。如何規(guī)避消極影響，在政策指引上積極引導(dǎo)企業(yè)運(yùn)用公允價值計量模式是目前尚待解決的問題，這將對其采取何種態(tài)度對待公允價值計量產(chǎn)生極大的影響。政策指引的難點(diǎn)在于如何在不違反會計穩(wěn)健性的同時，在準(zhǔn)則中允許部分符合條件的資產(chǎn)在采用公允價值模式計量后予以轉(zhuǎn)回。

三、完善公允價值計量投資性房地產(chǎn)的對策

（一）完善估值技術(shù)，建立網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)庫。房地產(chǎn)價格相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的量化和估值方法的準(zhǔn)確把握，是運(yùn)用公允價值計量模式的前提。政策制定機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)參考地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特點(diǎn)，借鑒資產(chǎn)評估中企業(yè)價值評估的方法，在現(xiàn)有指標(biāo)的基礎(chǔ)上修改、制定不同的修正系數(shù)，以提高估值方法的準(zhǔn)確性。此外，借鑒國外資本市場機(jī)制，由政府組織建立網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)庫，廣泛收集相關(guān)數(shù)據(jù)，通過互聯(lián)網(wǎng)分享實(shí)時資料，從而規(guī)范市場信息的標(biāo)尺。這種做法不但可以促進(jìn)公允價值計量模式的應(yīng)用，還能降低估值的運(yùn)作成本。需要注意的是，我國目前的房地產(chǎn)市場還不夠完善，政府房地產(chǎn)管理部門應(yīng)充分利用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，建立網(wǎng)絡(luò)平臺實(shí)時監(jiān)控交易市場的動態(tài)，同時定期要求房地產(chǎn)企業(yè)更新交易數(shù)據(jù)，定期公示交易信息，緊密結(jié)合估值技術(shù)，提高公允價值評估的公允性和可靠性。

（二）降低信息獲取成本。一方面，完善市場評估體系可以降低評估過程中不必要的資源損耗，提高工作效率，使行業(yè)發(fā)展推動定價機(jī)制趨于公平、合理。在國際會計準(zhǔn)則和香港會計準(zhǔn)則中，分別鼓勵和強(qiáng)制要求選擇獨(dú)立的評估機(jī)構(gòu)對公允價值進(jìn)行認(rèn)定，結(jié)合我國的實(shí)際情況，隨著《投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》（中評協(xié)[2009]211號）等文件的，國內(nèi)評估人員專業(yè)水平不斷提高且評估體系逐漸形成，市場競爭機(jī)制促進(jìn)評估價格趨于合理規(guī)范，從而能夠降低企業(yè)獲取信息的成本。另一方面，還應(yīng)不斷提升評估人員的素質(zhì)。截至2014年評估行業(yè)已經(jīng)擁有約3000家企業(yè)，從業(yè)人員近10萬余人，其規(guī)模逐步與市場發(fā)展相適應(yīng)。財政部取消注冊資產(chǎn)評估師資格認(rèn)證的舉措，將促使市場發(fā)揮選擇有實(shí)力中介機(jī)構(gòu)的職能，其淘汰機(jī)制將進(jìn)一步促進(jìn)評估人員的素質(zhì)提高。同時，企業(yè)還需加強(qiáng)內(nèi)部管理規(guī)范，提高內(nèi)部人員的職業(yè)能力，避免評估工作的隨意性和主觀性，從根本上提高工作效率，降低獲取信息的成本。

（三）減少會計人員工作量。我國企業(yè)運(yùn)用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量將導(dǎo)致額外的稅收成本產(chǎn)生，針對這一問題，應(yīng)首先減少企業(yè)納稅的調(diào)整工作。在稅法中以投資性房地產(chǎn)的公允價值作為計稅基礎(chǔ)，同時詳細(xì)規(guī)定公允價值模式下的納稅處理，并提供可供參考的納稅處理案例方便其比較分析，從而使得投資性房地產(chǎn)和稅法協(xié)調(diào)發(fā)展，同時增強(qiáng)其運(yùn)用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量的積極性。此外，針對稅法中按房地產(chǎn)當(dāng)前余值征收房產(chǎn)稅的問題，可以規(guī)定以投資性房地產(chǎn)的重估價值作為計稅基礎(chǔ)，同時頒布相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策，減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，保證其不會因避稅而采用成本法計量，推廣投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的發(fā)展。

（四）完善信息披露制度。根據(jù)公允價值計量模式下投資性房地產(chǎn)的處理方式，如果投資性房地產(chǎn)的公允價值變動損益在利潤中所占金額較大，很有可能存在企業(yè)利用其實(shí)現(xiàn)扭虧為盈的現(xiàn)象。為避免信息使用者受到誤導(dǎo)，完善其信息披露勢在必行。根據(jù)《公允價值計量》準(zhǔn)則的規(guī)定，企業(yè)應(yīng)當(dāng)披露估值技術(shù)及輸入值，并依據(jù)市場情況盡可能詳細(xì)地披露重要內(nèi)容。同時為增加披露信息的可靠性和真實(shí)性，對采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量的企業(yè)，監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)尋找第三方評估機(jī)構(gòu)對其所披露的信息進(jìn)行二次審核，或由政府組織建立具有相關(guān)資質(zhì)的評估部門專門負(fù)責(zé)審核披露信息。針對上市公司財務(wù)報告信息披露的問題，可規(guī)定在報表附注“公允價值變動收益”項(xiàng)目中增加明細(xì)項(xiàng)目，提高信息披露的充分性和準(zhǔn)確性。為避免上市公司通過公允價值模式計量操縱利潤，或通過將其轉(zhuǎn)換為自用以規(guī)避市場風(fēng)險，應(yīng)對投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)化或處置相關(guān)信息的披露格式予以統(tǒng)一規(guī)范，在年度報告數(shù)據(jù)披露中增加“投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換或處置對企業(yè)的影響”項(xiàng)目，具體如表2所示。

篇4

一、公允價值概述

（一）公允價值定義

公允價值就是：在公允價值計量下，資產(chǎn)和負(fù)債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或債務(wù)清償?shù)慕痤~計量。從定義上我們可以了解到，公允價值包涵其他幾種計量屬性，是其他計量屬性成立的基礎(chǔ)。我們都知道會計上所做的很多工作都是為了給決策者提供可靠真實(shí)的決策信息。因?yàn)楣蕛r值體現(xiàn)了一定時點(diǎn)上資產(chǎn)或負(fù)債的實(shí)際價值所以運(yùn)用比較廣泛，公允價值建立在公平交易基礎(chǔ)上，它能為會計信息使用者提供更有價值的決策信息是因?yàn)槟軌蛱峁└訙?zhǔn)確可靠的金額。

（二）公允價值應(yīng)用環(huán)境

對于公允價值的應(yīng)用環(huán)境，目前有兩種觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，公允價值只能應(yīng)用于活躍市場中，不能應(yīng)用于非活躍市場中；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，公允價值在非活躍市場中也可以應(yīng)用。支持前一種觀點(diǎn)的人認(rèn)為：雖然我們現(xiàn)在各方面的技術(shù)都比較先進(jìn)，但是公允價值的獲得在大多數(shù)情況下還是比較難獲得的會計準(zhǔn)則中采用公允價值會影響會計核算的可靠性和準(zhǔn)確性；公允價值以活躍的市場為計量前提，在金融危機(jī)和市場衰退的前提下，公允價值計量將失去可靠的計量前提。[1]支持后一種觀點(diǎn)的人認(rèn)為，只要存在公平交易，公允價值就有應(yīng)用的空間，換句話說，公允價值能應(yīng)用于非活躍市場。

（三）公允價值計量方法

目前有兩種計量公允價值情況是較普遍接受的，一是確定情況下的公允價值，此時公允價值就是交易中的現(xiàn)金金額；二是估計公允價值事實(shí)上，應(yīng)當(dāng)具體情況具體分析，對于公允價值的計量方法，在存在市價時，可以優(yōu)先選擇市價法，在不存在市價時，能夠選擇其他估值技術(shù)。自然，也許在計量公允價值時，相關(guān)的現(xiàn)金流量和折現(xiàn)率都比較確定，收益法應(yīng)當(dāng)是最合適的方法。

二、投資性房地產(chǎn)的概述

（一）投資性房地產(chǎn)的定義

投資性房地產(chǎn)，是指為獲取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計量和出售。投資性房地產(chǎn)主要包括：已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。

（二）投資性房地產(chǎn)的特點(diǎn)

投資性房地產(chǎn)有別于企業(yè)擁有的其他資產(chǎn)，比固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和作為存貨的用于銷售的房地產(chǎn)，主要體現(xiàn)在性能和計量方面。首先，投資性房地產(chǎn)與大多數(shù)房地產(chǎn)差不多，都是金額較大、回收期相對較長、流動性和變現(xiàn)能力差等。然后，持有投資性房地產(chǎn)的目的是賺取租金收益增值收益。[3]因此，一般而言，投資性房地產(chǎn)是具有較強(qiáng)盈利能力的資產(chǎn)，具有較好的保值增值性。從這種意義上來理解，企業(yè)的投資性房地產(chǎn)也是一種經(jīng)營性的投資活動，租金收益和增值收益是企業(yè)尋求的經(jīng)濟(jì)利益。最后，從計量方面，企業(yè)應(yīng)該采用成本模式，符合條件也能采用公允價值模式，對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。

三、分析投資性房地產(chǎn)中公允價值計量模式優(yōu)點(diǎn)與缺點(diǎn)

（一）投資性房地產(chǎn)中公允價值計量模式的優(yōu)點(diǎn)

1.會計信息相關(guān)性會提高

從會計準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)的規(guī)定我們能夠知道：公從允價值計量模式和成本計量模式對比來說，公允價值計量模式能夠較為準(zhǔn)確的反映投資性房地產(chǎn)在資產(chǎn)負(fù)債表日的現(xiàn)時狀況，可以把會計相關(guān)性提高。[3]此外，從整體市場經(jīng)濟(jì)看，促進(jìn)我國投資性房地產(chǎn)市場朝著更加健康有利的方向發(fā)展，我們需要普遍運(yùn)用公允價值計量模式，也會使會計信息在不同會計主體之的可比性變得更強(qiáng)。

2.企業(yè)財務(wù)狀況指標(biāo)會得到改善

目前來看我國房價總體趨勢是在不穩(wěn)定中上升，公允價值計量模式在被大多數(shù)企業(yè)采用后，投資性房地產(chǎn)降低了企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，提高了企業(yè)的融資能力。也增加了賬面價值和企業(yè)所有者權(quán)益。另外，在公允價值計量模式下，業(yè)務(wù)成本也不再確認(rèn)，折舊或攤銷對于投資性房地產(chǎn)來說也不再計提。企業(yè)當(dāng)期利潤總額相對于成本模式也會有所增加；即使在投資性房地產(chǎn)公允價值在沒有變動的情況下。由于公允價值上升確認(rèn)的公允價值變動損益更會使利潤總額上漲幅度擴(kuò)大，會使投資性房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲。所以，能夠使企業(yè)經(jīng)營業(yè)績得到改善則需要使用公允價值計量模式，這樣財務(wù)報表就會增色很多。

（二）在投資性房地產(chǎn)中公允價值計量模式的缺點(diǎn)

1.公允價值執(zhí)行成本費(fèi)用高

公允價值計量模式在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用所產(chǎn)生的成本費(fèi)用相對較高。首先，公允價值的主要計量屬性是動態(tài)計量，在投資性房地產(chǎn)中運(yùn)用公允價值計量模式計量那么每一個會計結(jié)束都要對所有投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行全新的計量，為了獲取到更準(zhǔn)確的公允價值信息，很多企業(yè)會去委托像會計師事務(wù)所這樣專業(yè)資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行公允價值的評估，成本費(fèi)用負(fù)擔(dān)就是這樣來的；接著，因?yàn)楣蕛r值計量模式在投資性房地產(chǎn)中核算過程復(fù)雜，在初期進(jìn)行模式轉(zhuǎn)換的時候需要對資產(chǎn)和負(fù)債由會計人員進(jìn)行整體調(diào)整的賬務(wù)處理，而且要對投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)狀況的會計信息記錄進(jìn)行全程跟蹤，因此賬務(wù)管理成本費(fèi)用產(chǎn)生，而且較高；然后，以免投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式在進(jìn)行盈余管理時被管理人員利用，公司相關(guān)部門的信息使用者需要增強(qiáng)對財務(wù)信息的管理，這同樣會產(chǎn)生額外的管理成本費(fèi)用。

2.公允價值模式會計處理科目繁多

投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式涉及的會計科目繁多，會計處理過程復(fù)雜。投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式運(yùn)用在投資性房地產(chǎn)中以后，暫時性差異由于資產(chǎn)的賬面價值于計稅基礎(chǔ)的不同而產(chǎn)生，相關(guān)會計人員需要根據(jù)會計上的利潤總額調(diào)整應(yīng)納稅所得額計算企業(yè)所得稅；還有，投資性房地產(chǎn)出售或改變資產(chǎn)用途時，需要將投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式核算期間涉及的所有科目予以轉(zhuǎn)回，包括公允價值變動損益、資本公積和遞延所得稅負(fù)債，增加了會計核算的復(fù)雜性。

四、公允價值在投資性房地產(chǎn)應(yīng)用中出現(xiàn)的不足

成本模式與公允價值計量模式相比出于劣勢，但是公允價值模式處于不成熟的大環(huán)境中，因此在很好的運(yùn)用公允價值計量模式時還面臨著很多問題。

（一）得到準(zhǔn)確的公允價值很難，而且可行性不高

房地產(chǎn)企業(yè)只有在滿足會計法規(guī)中規(guī)定的條件時，才能采用會計模式計量。首先需要活躍的房地產(chǎn)交易市場；然后需要從活躍的房地產(chǎn)交易市場上獲得同類型房地產(chǎn)的市場價格還有其它相關(guān)信息，才能對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理的估計。但是，因?yàn)槲覈康禺a(chǎn)市場發(fā)展不太成熟，大部分上市公司很難找到很準(zhǔn)確的公允價值市場。另外各地房地產(chǎn)價值差異也較大，其影響因素也各不相同，即使可以準(zhǔn)確的確定出公允價值，可行性也不高。

（二）公允價值計量對公司收益的影響

公允價值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用有利于體現(xiàn)房地產(chǎn)資產(chǎn)價值。折舊和減值準(zhǔn)備在經(jīng)過公允價值計算以后不再計提，期末公允價值與賬面價值的差額直接計入當(dāng)期損益。由于房地產(chǎn)市場成熟度穩(wěn)定性規(guī)范性否不高，而且在價格上又有很大的波動。所以連帶著有變動的有房地產(chǎn)公司的凈利潤和凈資產(chǎn)，所以收益波動很大。

公司收益也明顯變動，很容易讓債權(quán)人的質(zhì)疑，也可能使其他很多人的利益關(guān)系被別人誤導(dǎo)，會讓企業(yè)形象受到影響，提升企業(yè)的財務(wù)經(jīng)營的風(fēng)險，企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展也會受到一定程度的影響。

五、公允價值在投資性房地產(chǎn)中的建議

（一）使房地產(chǎn)市場信息更加完善，加快促進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展

依上所述，我們可以知道活躍的市場是對公允價值進(jìn)行運(yùn)用的首要前提，但是這種相對完善的市場在我國比較缺失，而價格和相關(guān)信息也不夠完善。國家應(yīng)該采用有效的措施來提高公允價值的公正和客觀的一面，例如：在構(gòu)造優(yōu)良的市場環(huán)境下推出并實(shí)行合理優(yōu)惠政策，從而逐漸孕育并刺激房地產(chǎn)交易市場的活躍性，構(gòu)建相對而言合理并健全的資產(chǎn)評估體系。構(gòu)建健全活躍的房地產(chǎn)交易市場的初衷是對公允價值評估做幫助，從而使公允價值的獲取更具有理據(jù)，使房地產(chǎn)市場信息得到進(jìn)一步完善。

（二）加強(qiáng)公允價值模式計量的監(jiān)管力度

允價值的使用既有利的一面，也有不利的一面，不僅促進(jìn)了會計信息的公允性和相關(guān)性，讓企業(yè)操縱利潤成為可能。所以說監(jiān)管部門理應(yīng)制定相應(yīng)的對策。比如，我們可以用一個明確的標(biāo)準(zhǔn)對公允價值進(jìn)行定性和定量，增強(qiáng)對投資性房地產(chǎn)中對公允價值計量模式的實(shí)施過程進(jìn)行監(jiān)管，如果發(fā)現(xiàn)有誰對公允價值進(jìn)行惡意操縱，南無我們就要給予受益主體嚴(yán)厲的處罰。

（三）要提高相關(guān)管理財務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)水平

新會計準(zhǔn)則的各項(xiàng)規(guī)定更加體現(xiàn)了企業(yè)相關(guān)管理者和財務(wù)人員專業(yè)素養(yǎng)的重要性在新會計準(zhǔn)則的規(guī)定中體現(xiàn)的淋漓盡致。由于太多不確定因素在公允價值中存在著，所以需要具有專業(yè)素養(yǎng)的財務(wù)人員對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量進(jìn)行專業(yè)判斷，那么其結(jié)果一目了然，主觀性必定會有所增強(qiáng)?？梢妼嬓畔⒄鎸?shí)性產(chǎn)生較大影響的是專業(yè)素養(yǎng)有所差異的人做出的不同選擇。因此，首先，要提升從事會計行業(yè)人員的道德素養(yǎng)，增強(qiáng)其遵紀(jì)守法意識；其次，應(yīng)支持企業(yè)對加強(qiáng)會計人員專業(yè)知識培訓(xùn)的工作，提升會計人員的職業(yè)判斷力，就此幫助企業(yè)更有效并合理的運(yùn)用公允價值。

總之，投資性房地產(chǎn)中的公允價值計量是一個比較復(fù)雜的大問題，執(zhí)行起來難度也比較大，在我國投資性房地產(chǎn)中很多問題任然存在。雖然有一部分上市公司在投資性房地產(chǎn)中采用公允價值模式進(jìn)行計量，但是要想普遍使用還需要一定的時間。因?yàn)槿魏问挛锒际侵鸩奖唤邮艿倪^程，而不會是直接就會被接受的。所以公允價值模式的計量也需要一個逐漸的被認(rèn)可的過程。同時我們也應(yīng)該找到去克服公允價值計量模式不足的方法，這樣，企業(yè)和這個社會還有我們這個國家才會走得更遠(yuǎn)。（作者單位：洛陽師范學(xué)院商學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

篇5

（一）影響企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)

新準(zhǔn)則出臺以前，在會計處理上，企業(yè)對自用的房地產(chǎn)和出租的房地產(chǎn)一向不加以嚴(yán)格的區(qū)分。所以，房地產(chǎn)在以前通常被當(dāng)作固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨，而現(xiàn)今的會計準(zhǔn)則規(guī)定投資性房地產(chǎn)必須單獨(dú)列報，企業(yè)名下的土地和房產(chǎn)中作投資用途的那部分，應(yīng)按最新的規(guī)定予以計量，在會計報表中設(shè)置“投資性房地產(chǎn)”科目。故不論企業(yè)選擇公允價值計量與否，都必須對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行獨(dú)立核算。原先計入固定資產(chǎn)或者無形資產(chǎn)中的物業(yè)，將一并納入“投資性房地產(chǎn)”項(xiàng)目，這樣對資產(chǎn)的重新分類、確認(rèn)勢必會影響企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，特別是相對于那些投資性房地產(chǎn)持有量比較多的公司，影響結(jié)果是固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)、存貨的比重下降，投資性房地產(chǎn)比例升高。另一方面，之所以說公允價值計量會影響企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，原因在于成本模式的計量方法要計提折舊或攤銷，在核算上同固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)類似，計量方法的差異及新穎之處主要體現(xiàn)在公允價值模式上。所以，在企業(yè)的投資過程中，把對各種資產(chǎn)構(gòu)成比例的影響說成是“公允價值計量的潛在影響”實(shí)不為過。

（二）增加企業(yè)所有者權(quán)益

投資性房地產(chǎn)可以從成本計量模式變更為公允價值計量模式，作會計政策變更處理，同時根據(jù)變更時公允價和賬面價間的差額調(diào)整企業(yè)初期留存收益?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)泡沫較多，市場價格一般都高于歷史成本。因此，投資性房地產(chǎn)從成本計量變更為公允計量的當(dāng)年，年初的留存收益會被追溯調(diào)整，從而致使所有者權(quán)益增長顯著。以福建省三木集團(tuán)股份有限公司（簡稱“三木集團(tuán)”）為例，三木集團(tuán)的主要業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)開發(fā)（擁有壹級資質(zhì)）和進(jìn)出口貿(mào)易，經(jīng)營范圍包括土地開發(fā)，房地產(chǎn)綜合開發(fā)（壹級資質(zhì)），房地產(chǎn)中介，家用電器、建筑材料……該公司在2012年12月14日發(fā)出公告，自2012年01月01日起對公司所有的投資性房地產(chǎn)由以前的成本模式改為公允價值模式，作為會計政策變更，并在2010年度及2011年度的會計可比報表中采取追溯調(diào)整。

表1呈現(xiàn)的是三木集團(tuán)此次投資性房地產(chǎn)模式變更對所有者權(quán)益的影響，從表中可以看出，對未分配利潤的影響金額是885.12萬元，合計影響了所有者權(quán)益2068.42萬元，很好地驗(yàn)證了文章的觀點(diǎn)，在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，公允價值計量會導(dǎo)致所有者權(quán)益增加。

（三）增加企業(yè)利潤

企業(yè)如果對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量選用公允價值模式，就應(yīng)采用資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價值進(jìn)行重估，當(dāng)然，公允價值和賬面價值會有差額，須計入當(dāng)期損益，因此會對企業(yè)的利潤產(chǎn)生影響。結(jié)合現(xiàn)今的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢，無論是土地使用權(quán)，還是建筑物的市場價格，都是穩(wěn)中有漲，一般高于上一年的價格。因此，企業(yè)當(dāng)年的利潤無形中就增加了。另一方面，采用公允價值后續(xù)計量模式，投資性房地產(chǎn)不計提折舊或攤銷，也不計提減值準(zhǔn)備，導(dǎo)致企業(yè)的費(fèi)用支出減少，從某個方面來說，這樣也會增加利潤。

還是以三木集團(tuán)為例，表2反映的是該集團(tuán)由于模式變更對當(dāng)年凈利潤的影響。從表中可以看出，這種模式變更對1～9月凈利潤的影響金額是290.75萬元，影響比例更是達(dá)到了84.14%，說明公允價值計量會增加企業(yè)的利潤。

二、公允價值在投資性房地產(chǎn)應(yīng)用中存在的問題及原因

（一）客觀環(huán)境不完善

新準(zhǔn)則規(guī)定，對于投資性房地產(chǎn)采取公允價值計量的，應(yīng)同時滿足兩個條件：（1）投資性房地產(chǎn)所在地存在活躍的交易市場。（2）企業(yè)能從活躍的交易市場上取得同樣或者類似房地產(chǎn)的市場價格以及與此相關(guān)的信息，以便能對投資性房地產(chǎn)的市場公允價值做出合理估計。

我國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展時間尚短，資本市場不夠完善，許多地方還不存在活躍的市場這樣一個條件，使企業(yè)能夠有效地取得公允價值。此外，在已經(jīng)采用公允價值進(jìn)行后續(xù)計量的上市公司中，投資性房地產(chǎn)公允價值的確定主要有三種方法：一是依賴房地產(chǎn)評估價格。二是參考同類同條件房地產(chǎn)的市場價格。三是通過實(shí)地調(diào)查取得價格。在我國目前的市場條件下，不管是采用哪種方法，都可能存在價格不公允、取得成本較高等問題。因此，公允價值計量模式應(yīng)用的客觀環(huán)境還未成熟，有待完善。

（二）不能和成本模式進(jìn)行轉(zhuǎn)換

準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量可以從成本模式轉(zhuǎn)換為公允價值模式，作為會計政策變更處理；如果已經(jīng)采用了公允價值模式計量的，則不允許再進(jìn)行轉(zhuǎn)換。從這段話里，可以清楚地看出我國政府目前對于投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的一種選擇偏好，企業(yè)如果采用的是成本模式，那么還留有選擇空間，需要時可以轉(zhuǎn)換為公允價值模式；可是一旦采用了公允價值模式，就不能再進(jìn)行模式轉(zhuǎn)換了。在政府的這種隱性的政策指引下，企業(yè)權(quán)衡公允價值模式的成本效益，從自身利益出發(fā)，必然會優(yōu)先選擇成本模式進(jìn)行后續(xù)計量。所以，不能轉(zhuǎn)換為成本模式，這也是公允價值計量模式存在的一個問題，導(dǎo)致其無法得到廣泛的應(yīng)用。

三、完善公允價值在投資性房地產(chǎn)應(yīng)用的建議

（一）完善投資性房地產(chǎn)公允價值評估環(huán)境

公允價值模式的應(yīng)用條件十分嚴(yán)苛，無法在我國得到廣泛應(yīng)用的主要原因就是市場條件的限制。因此，加快市場環(huán)境的建設(shè)，逐步形成一個統(tǒng)一、開放、自由競爭的交易市場，形成良好的市場價格體系，已經(jīng)刻不容緩。對于那些已經(jīng)存在活躍的房地產(chǎn)交易市場的一線城市，國家監(jiān)管部門或行業(yè)協(xié)會應(yīng)該密切關(guān)注價格的公允性，并且積極引導(dǎo)信息需求者使用該市場的交易價格；對于活躍市場還未形成的其他城市，應(yīng)該進(jìn)一步細(xì)化評估公允價值的指導(dǎo)方案，著力推進(jìn)市場上各種信息資源的透明化，方便企業(yè)財務(wù)人員或?qū)I(yè)評估人員做出對公允價值的合理估計。

（二）同一企業(yè)允許兩種計量模式同時使用

篇6

    一、新準(zhǔn)則的變化 

    投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而持有的房地產(chǎn),并單獨(dú)以“投資性房地產(chǎn)”列示在資產(chǎn)負(fù)債表上。投資性房產(chǎn)是企業(yè)擁有并已出租的建筑物。投資性地產(chǎn)包括已出租的土地使用權(quán)和持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán),不包括為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)。新會計準(zhǔn)則單獨(dú)劃分投資性房地產(chǎn)的目的是規(guī)范企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的會計處理和相關(guān)信息的披露,提高會計信息的相關(guān)性。 

    投資性房地產(chǎn)只有在投資性房地產(chǎn)包含的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)且該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠計量時才予以確認(rèn)。投資性房地產(chǎn)的初始計量按照取得時的成本進(jìn)行初始計量。企業(yè)一般應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量,在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下,可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量,對股東權(quán)益和凈利潤無影響,房地產(chǎn)行業(yè)許多上市公司出于謹(jǐn)慎性的考慮,仍沿用原來的成本模式。采用公允價值模式計量的,不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷,應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值,公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益。 

    新會計準(zhǔn)則中還規(guī)定,投資性房地產(chǎn)應(yīng)披露其種類,金額和計量模式。采用公允價值模式的應(yīng)披露公允價值的確定依據(jù)和方法以及公允價值變動對損益的影響。 

    二、案例表述 

    S*ST百花系新疆百花村股份有限公司(以下簡稱百花村公司)。該公司主營住宿、餐飲、文化娛樂服務(wù),現(xiàn)有股本總額為94,801,360元。百花村公司國有股東為:新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)國有資產(chǎn)經(jīng)營公司(持股比例為29.56%),北京昌鑫國有資產(chǎn)投資經(jīng)營公司(持股比例為15.00%),新疆八一鋼鐵集團(tuán)有限責(zé)任公司(持股比例為5.00%)。該公司2004、2005年連續(xù)虧損,曾在"2006年第三季度報告"中預(yù)計2006年凈利潤仍為虧損。在“2006年度業(yè)績預(yù)告修正公告”中,初步測算預(yù)計2006年度將實(shí)現(xiàn)盈利,在2006年年報中披露凈利潤為1,283,028.11元(2005年為-121,119,681.29元),實(shí)現(xiàn)每股收益0.01元(2005年為-1.28元),每股凈資產(chǎn)0.14元(2005年為0.05元)。 

    鑒于公司2006年實(shí)現(xiàn)扭虧為盈,百花村公司召開董事會臨時會議審議通過關(guān)于申請撤銷退市風(fēng)險警示的議案。筆者分析該公司2006年實(shí)現(xiàn)的盈利,認(rèn)為盈利與采用新會計準(zhǔn)則密切相關(guān),主要是在對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量時選用了公允價值模式。 

    三、案例分析 

    房地產(chǎn)行業(yè)被普遍認(rèn)為是受新會計準(zhǔn)則影響最大的行業(yè)之一,若公司按公允價值計量投資性房地產(chǎn),其業(yè)績可能飛漲。但第一個采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)的不是房地產(chǎn)行業(yè)的上市公司而是以餐飲為主業(yè)的新疆百花村股份有限公司。 

    該公司烏魯木齊市中山路141號為百花村IT產(chǎn)品展示中心,租金是該項(xiàng)資產(chǎn)的主要收入來源,公司根據(jù)新會計準(zhǔn)則對現(xiàn)有房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行重分類時確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)的,主要是該處房產(chǎn),按新會計準(zhǔn)則被劃分為“企業(yè)擁有并已出租的建筑物”。

    百花村公司報表附注顯示,確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)的房產(chǎn)賬面價值總計1.73億元,包括烏魯木齊市中山路141號和石河子購物中心,賬面價值分別為1.57億元和0.16億元。 

    百花村公司第一個采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)究其原因是為了提高凈資產(chǎn),增強(qiáng)融資能力,運(yùn)用公允價值來調(diào)節(jié)業(yè)績,免于退市。在防止停牌危機(jī)時,公允價值這根救命稻草的功能不可小覷,其影響包括對所有者權(quán)益和利潤兩方面。首先,在采用新會計準(zhǔn)則公允價值模式的首年,公司需采取追朔調(diào)整的方式,調(diào)整年初所有者權(quán)益,在目前房地產(chǎn)價格普遍高于歷史成本的情況下按公允價值模式計量,其影響結(jié)果是,公司上年度的資本公積大幅提升,所有者權(quán)益將會大增。百花村公司2006年股東權(quán)益(不含少數(shù)股東權(quán)益)為16,547,243.31元,而2005年僅為4,649,730.73元,這中間由于公允價值模式對投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量帶來的差異不會是小數(shù)。其次,采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)計量的,不對投資性房地產(chǎn)計得折舊或進(jìn)行攤銷,可能使公司費(fèi)用減少利潤增加。再次,在房地產(chǎn)升值的情況下,投資性房地產(chǎn)的公允價值一般都高于成本價。在用公允價值計價時,將資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值與賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益,也可能增加公司利潤。百花村公司持有的出租房產(chǎn)賬面價值總計1.73億元按公允價值法市價重估,重估增值不言自明。 

    百花村公司賬面價值總計1.73億元的投資性房地產(chǎn)目前公允價值未明確披露。百花村公司在股東權(quán)益調(diào)節(jié)表中,沒有提及以公允價值計量投資性房地產(chǎn)帶來的差異。筆者認(rèn)為其原因是該公司已連續(xù)兩年虧損,為了避免停牌,保持投資人對公司的信心,穩(wěn)定股價。因此百花村公司借公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)夸大業(yè)績,隱瞞重要信息,傾向于披露有利信息,不愿披露或少披露不利信息,導(dǎo)致公司會計信息披露失真。 

    四、啟示與建議 

    從百花村公司信息披露可以折 

    射很多上市公司都存在類似的信息披露問題,以下為筆者根據(jù)對百花村公司的分析得到的啟示并提出了建議。 

    (一)優(yōu)化股權(quán)結(jié)構(gòu),防止利潤操縱 

    百花村公司國有股權(quán)比重大,流通股比重小。百花村公司國有股東新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)國有資產(chǎn)經(jīng)營公司,北京昌鑫國有資產(chǎn)投資經(jīng)營公司,新疆八一鋼鐵集團(tuán)有限責(zé)任公司合計持有近50.00%,而流通股僅占15.81%,國有股“一股獨(dú)大”,而國有股權(quán)主體缺位,難以對上市公司的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行約束和控制,社會流通股較少且股權(quán)較為分散,也難以實(shí)現(xiàn)有效的產(chǎn)權(quán)約束,從而造成股東對上市公司管理權(quán)的失控,出現(xiàn)了利潤的操縱者。 

    (二)加強(qiáng)經(jīng)營管理能力,依靠實(shí)力實(shí)現(xiàn)盈利 

    筆者認(rèn)為該公司應(yīng)該在未來年度加大管理力度,發(fā)展公司餐飲業(yè)和相關(guān)服務(wù)業(yè)等優(yōu)勢傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè),促進(jìn)規(guī)模和效益的同步增長,努力提升企業(yè)形象和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行實(shí)效,通過增強(qiáng)競爭力渡過危機(jī),而不應(yīng)靠粉飾報表、虛夸業(yè)績、玩文字游戲來保住上市資格。 

    信息披露是上市公司的法定義務(wù),依法公開披露的信息是投資者決策的重要依據(jù)。筆者希望百花村公司2006年年報對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量的選用和披露能引起有關(guān)方面的關(guān)注。其它上市公司也應(yīng)該謹(jǐn)慎選用公允價值模式,尤其在新舊會計準(zhǔn)則過渡期間,公允價值計量模式的選擇很大程度上會影響財務(wù)報表的質(zhì)量,上市公司不要以出于操縱利潤等目的而將成本計量模式隨意變更為公允價值計量模式。 

    參考文獻(xiàn) 

篇7

1 新企業(yè)會計準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)計量模式的規(guī)定

新準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)的規(guī)定：投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。

新準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)的計量的規(guī)定：企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，也可采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。但同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。這意味著企業(yè)可以對兩種計量模式進(jìn)行選擇，而且對統(tǒng)一企業(yè)計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。已采用公允價值模式的，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。從原有成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，公允價值與原賬面價值的差額調(diào)整留存收益。準(zhǔn)則還規(guī)定，如果投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益。之所以對采用公允價值計量的房地產(chǎn)不再計提折舊，主要是折舊的部分已經(jīng)通過公允價值與賬面價值之間的差額調(diào)整留存收益而相應(yīng)地得到了補(bǔ)償。

2 投資性房地產(chǎn)的計量引入房地產(chǎn)估價的原因1 新準(zhǔn)則中投資性房地產(chǎn)提出的理由 隨著近幾年我國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，各地的房地產(chǎn)市場也逐步活躍起來，房地產(chǎn)的價格不但不會低于成本，反而大幅增值。因此，將以投資為目的持有的房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)中分離出來，單獨(dú)核算和列報是十分必要的。而正是由于房地產(chǎn)價格的大幅上漲，才把不同于房地產(chǎn)開發(fā)售房和企業(yè)自用的房地產(chǎn)的分離出來。2 房地產(chǎn)及房地產(chǎn)價格本身的復(fù)雜性 房地產(chǎn)是土地、建筑物等定著物及其權(quán)屬的總稱。土地由于它的供給特性的不同分為自然供給和經(jīng)濟(jì)供給，進(jìn)而所具有的自然特性和經(jīng)濟(jì)特性都影響著土地的使用權(quán)的權(quán)益價格。建筑物是房屋及其構(gòu)筑物。房屋，是具有房屋基本構(gòu)造用于人們生產(chǎn)生活的場所；構(gòu)筑物，是無法密閉的定著物，包括水井、水塔、隧道、橋、路等。房地產(chǎn)的價格是房地產(chǎn)的權(quán)益價格，包括土地使用權(quán)價格和房屋所有權(quán)價格，土地使用權(quán)價格基于取得土地使用權(quán)的途徑不同，價格屬于出讓價格，還是轉(zhuǎn)讓價格。房地產(chǎn)價格還與房地產(chǎn)的用途密切相關(guān)，用途的確定受國家及各地區(qū)有關(guān)政策規(guī)定的影響，房地產(chǎn)的價格還具有區(qū)位性和個別性的特征，但不同用途的房地產(chǎn)對于區(qū)位的具體要求不同，進(jìn)而對房地產(chǎn)價格的影響也不同。

房地產(chǎn)及房地產(chǎn)價格的這種復(fù)雜性，使房地產(chǎn)估價從資產(chǎn)評估中單獨(dú)的分離出來，作為獨(dú)立的估價機(jī)構(gòu)存在。也正是由于這點(diǎn)，會計計量上把原有的投資性房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)上分離出來。3 房地產(chǎn)估價對于基于不同投資用途的房地產(chǎn)價格的專業(yè)把握 房地產(chǎn)估價就是房地產(chǎn)估價專業(yè)人員基于對房地產(chǎn)價格成因的了解和熟悉，遵循國家對于房地產(chǎn)制定的法律法規(guī)、評估準(zhǔn)則，根據(jù)不同的房地產(chǎn)用途，遵循評估原則，依照相關(guān)的程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r值類型，運(yùn)用科學(xué)方法，對房地產(chǎn)的價值進(jìn)行分析、估算的行為和過程。之所以進(jìn)行投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)及計量，就是由于很多并非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)從房地產(chǎn)上看到更大的贏利點(diǎn)，而這個贏利點(diǎn)的計量還不明確，尤其是后續(xù)計量上。非房地產(chǎn)企業(yè)對于基于不同用途的房地產(chǎn)的價格水平的掌握不具有專業(yè)性，而房地產(chǎn)估價人員對于不同用途房地產(chǎn)價值確認(rèn)計量上具有專業(yè)性，尤其是投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量所采用的公允價值的計量上更具專業(yè)性。

4 投資性房地產(chǎn)公允價值計量條件與房地產(chǎn)估價方法前提一致 投資性房地產(chǎn)的計量屬性準(zhǔn)則中已經(jīng)明確規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的計量一般采用成本法，只有存在確著證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠的取得的，才可以采用公允價值模式計量。采用成本法計量的規(guī)定與原有的固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的計量方法基本一樣，只是在名稱上的改變，并沒有從根本上改變會計計量，只有引入了公允價值的計量屬性才是從根本意義上的改變。正是國家了解投資性房地產(chǎn)公允價值的計量對于持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)來說很難把握，所以才有明確規(guī)定必須有確著證據(jù)表明，而確著證據(jù)正是專業(yè)的房地產(chǎn)估價人員的基本工作。

采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時滿足兩個條件①投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；②企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息。這兩個條件恰恰就是房地產(chǎn)估價用市場法來評估房地產(chǎn)價格的前提條件，而對于條件中“同類或相似的房地產(chǎn)”在房地產(chǎn)估價的市場法中有詳細(xì)的闡述，所謂的類似房地產(chǎn)，是與估價對象在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、檔次、權(quán)利性質(zhì)等方面與估價對象相同或相似。用途相似主要指大類用途相同，大類用途即是居住、商業(yè)、辦公、旅游、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等；規(guī)模相當(dāng)指一般在計量對象規(guī)模0.5—2倍范圍內(nèi)；檔次與估價對象要相當(dāng)，權(quán)利性質(zhì)要與估價對象相同，而估價對象，從實(shí)質(zhì)上就是投資性房地產(chǎn)的公允價值計量對象。

3 投資性房地產(chǎn)引入房地產(chǎn)估價的途徑1 國家在法律法規(guī)層面上進(jìn)行引導(dǎo) 正是由于國家出臺新會計準(zhǔn)則，對于目前房地產(chǎn)市場給企業(yè)帶來的影響在會計賬務(wù)處理上進(jìn)行了調(diào)整，同時提出了投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)類型，并在準(zhǔn)則中引進(jìn)了公允價值的計量屬性，而在公允價值的實(shí)際應(yīng)用中反映出了很多問題，比如，投資性房地產(chǎn)進(jìn)行公允價值計量的企業(yè)的所有者權(quán)益的變動幅度很大，在某種程度上也說明公允價值的計量規(guī)定還不完善，應(yīng)出臺進(jìn)一步明確的公允價值計量準(zhǔn)則與規(guī)范，在其中引入房地產(chǎn)估價程序，具體來講，即通過房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的專業(yè)估價給予公允價值的計量以依據(jù)，同時，對于非活躍市場條件下的投資性房地產(chǎn)的公允價值，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)也可以給予專業(yè)的判斷。2 擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)通過有償形式尋求房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)給予專業(yè)支持 企業(yè)對于投資性房地產(chǎn)的把握如引入房地產(chǎn)估價手段，除國家在政策性上進(jìn)行引導(dǎo)外，還要靠投資性房地產(chǎn)企業(yè)主動尋求專業(yè)的幫助，而目前的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)都屬于經(jīng)營性的中介機(jī)構(gòu)，企業(yè)是作為估價機(jī)構(gòu)的客戶，收費(fèi)也是正常的。但由于投資性房地產(chǎn)的經(jīng)營對于部分企業(yè)來講屬于經(jīng)常性的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，自然計量也是頻繁的，估價機(jī)構(gòu)對于投資性房地產(chǎn)企業(yè)的收費(fèi)也不能按正常的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來收費(fèi)，同時要考慮企業(yè)與估計機(jī)構(gòu)應(yīng)建立長期的協(xié)助關(guān)系，在費(fèi)用上收取需雙方協(xié)商。

投資性房地產(chǎn)企業(yè)在對于公允價值計量屬性的引入，主要是從國際財務(wù)報告的公允價值計量上來考慮的，但美國次貸危機(jī)的教訓(xùn)，讓我們也應(yīng)該把注意力放在公允價值計量的后續(xù)計量的調(diào)整上，同時讓房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)對于房地產(chǎn)市場價格的敏銳性來幫助把握后續(xù)計量的時間階段。

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篇8

隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，各種房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)不斷健全，國家宏觀調(diào)控的力度不斷加大，同時消費(fèi)者也越來越理性的進(jìn)行投資消費(fèi)，房地產(chǎn)行業(yè)正式進(jìn)入微利時代。工程成本作為生產(chǎn)建筑產(chǎn)品的必要投資，成為房地產(chǎn)開發(fā)單位控制成本贏取利潤的重中之重。過去單純依靠增加銷售收入或者壓縮資金周期而不重視工程建設(shè)成本的盈利方式，將逐漸被嚴(yán)酷的競爭淘汰出局。如何巧妙地進(jìn)行工程投資控制，是當(dāng)前一大重要課題，結(jié)合經(jīng)驗(yàn)以及參考若干成功案例，根據(jù)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的4個階段劃分，本文總結(jié)出以下原則。

一、設(shè)計階段：限額設(shè)計

建筑產(chǎn)品的成本最關(guān)鍵的投入出現(xiàn)在設(shè)計階段。在工程設(shè)計階段正確處理技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的對立統(tǒng)一關(guān)系，是控制工程造價的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。據(jù)統(tǒng)計，在同樣能滿足功能要求的前期下，技術(shù)經(jīng)濟(jì)合理的設(shè)計，可以降低工程造5-10%，有的可達(dá)10-20%。做好技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，提高設(shè)計方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)效果，應(yīng)當(dāng)成為建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計階段造價控制的重要措施。推行限額設(shè)計的另外一個重點(diǎn)，是監(jiān)控可能變更的設(shè)計。建設(shè)單位作為項(xiàng)目計劃和施工圖的基礎(chǔ)策劃者，應(yīng)該在項(xiàng)目初期對設(shè)計進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)控。對于設(shè)計提供的圖紙，應(yīng)該仔細(xì)核對并且在施工過程中盡量避免因?yàn)榧追皆蛱岢龅淖兏１热缒抽_發(fā)小區(qū)的各種功能用房規(guī)劃，應(yīng)該在招投標(biāo)開始前就同設(shè)計進(jìn)行周詳?shù)赜媱澓投ò浮Ｈ绻┕ら_始后再進(jìn)行變更，那么不光會引起施工，設(shè)計的成本增加，還會牽涉到測繪等其他外界因素的干擾。

實(shí)行限額設(shè)計的主要階段，是施工圖設(shè)計階段。施工圖設(shè)計是設(shè)計單位的最終產(chǎn)品，是指導(dǎo)工程建設(shè)的重要文件，是施工企業(yè)實(shí)施施工的依據(jù)。設(shè)計單位發(fā)出的施工圖及其預(yù)算造價要嚴(yán)格控制在批準(zhǔn)的概算內(nèi)，并有所節(jié)約。需要明確的是，工程投資甲方，即建設(shè)單位或者房地產(chǎn)開發(fā)單位是推行限額設(shè)計的主要力量。但是不能一味盲目地推廣限額設(shè)計，目前存在有投資單位拼命壓低投資，比如在設(shè)計招標(biāo)中盲目壓低單位砼含鋼量，使得設(shè)計質(zhì)量無法保證。設(shè)計的產(chǎn)品出現(xiàn)質(zhì)量問題，最終受到客戶索賠、品牌形象受損等負(fù)面影響的還是建設(shè)單位本身。

二、招投標(biāo)階段：合同管理

招投標(biāo)的過程實(shí)際上是一個承包方與發(fā)包方的相互博弈的行為。業(yè)主通過招投標(biāo)確定合同價以后，與施工單位按照國家相關(guān)法律法規(guī)簽訂施工合同。該階段存在兩個關(guān)鍵點(diǎn)：

第一，工程預(yù)付款的支付和進(jìn)度款的支付，采取工程預(yù)付款的付款方式往往會給施工單位帶來挪用建設(shè)資金的契機(jī)，因此，采用形象進(jìn)度付款的方式或者按照工程預(yù)算根據(jù)竣工計價付款的方式更為合理。而形象進(jìn)度，需要有成本控制人員根據(jù)工期的安排到現(xiàn)場一一核實(shí)并確認(rèn)方可支付工程款。

第二，建設(shè)單位和承包單位雖然各自計算成本，但并不是永遠(yuǎn)對立。適當(dāng)?shù)臈l件下，合理協(xié)商與協(xié)作，注重加強(qiáng)總成本的控制。比如各種建設(shè)材料的價格風(fēng)險問題上，以2008年為例，上半年鋼材等原材料的價格大幅飆升，給2008年以前簽訂合同的施工單位帶來了巨大的風(fēng)險。部分施工單位因?yàn)橘Y金周轉(zhuǎn)而影響到工程進(jìn)度。建設(shè)單位針對這種現(xiàn)象的對策，應(yīng)該是適當(dāng)予以考慮，以控制總成本為目標(biāo)，合理支付工程款。雖然短期內(nèi)單純的建設(shè)成本增加，但是工期的縮短以及工程質(zhì)量的保證帶來的收益，在總投資方面還是相當(dāng)可觀。

三、施工階段：變更控制

作為建設(shè)單位造價控制人員，首先需要根據(jù)工程變更的原因嚴(yán)格區(qū)分各類工程變更并區(qū)別對待。在實(shí)施工程變更前必須弄清工程變更的根源，是否為非變更不可，是否有其他替代方案等。對于必須變更的，一定要堅(jiān)持變更；而對于有必要變更的一定要在充分論證的基礎(chǔ)上，實(shí)行集體決策，征集專家意見。對于可變可不變的，考慮成本和工期的基礎(chǔ)上一般應(yīng)堅(jiān)持不變。在工程量清單計價下，切忌變更隨意性導(dǎo)致帶來工程損失。

為了強(qiáng)化工程各方和造價工程師在工程變更中的作用，建設(shè)單位應(yīng)該盡量配備高素質(zhì)的人員。包括成本控制專家和關(guān)系協(xié)調(diào)專家。

第一，成本控制專家負(fù)責(zé)造價的技術(shù)監(jiān)控，首先應(yīng)從設(shè)計、編標(biāo)開始按系統(tǒng)的要求建立數(shù)據(jù)庫檔案，設(shè)計中應(yīng)按系統(tǒng)的要求計算工程量并記錄工程量。其次作為工程變更的重要控制人員，建設(shè)監(jiān)理和造價工程師應(yīng)嚴(yán)格核查工程變更，保證總投資限額不被突破。在施工中，經(jīng)常會碰到由于設(shè)計工作不細(xì)致，或發(fā)生不可預(yù)見的事故及其他原因，進(jìn)行工程變更的問題。因此，在很大程度上，對工程變更的控制成了施工階段投資控制的關(guān)鍵。造價工程師應(yīng)從使用功能、經(jīng)濟(jì)、美觀的角度協(xié)助業(yè)主確定是否需要進(jìn)行工程變更。在保證變更目的的情況下，盡量用價格低的材料代替價格高的材料。造價工程師必須依據(jù)工程變更內(nèi)容認(rèn)真核查工程量清單和估算工程變更價格，進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析比較，檢查每個子項(xiàng)單價、數(shù)量和金額的變化情況，按照承包合同中工程變更價格的條款確定變更價格，計算該項(xiàng)工程變更對總投資額的影響。

第二，關(guān)系協(xié)調(diào)人員則是在變更過程中與設(shè)計，施工，監(jiān)理各方協(xié)調(diào)的關(guān)鍵人員。由于簽證原因，可能引起建設(shè)單位和施工單位的各種矛盾，此時關(guān)系協(xié)調(diào)尤為重要。關(guān)系協(xié)調(diào)人員首先應(yīng)該明確工程3大目標(biāo)控制中的重點(diǎn)。當(dāng)工期進(jìn)度為主要矛盾時，盡量在工程變更中以靈活疏導(dǎo)為主，適當(dāng)放松部分監(jiān)控。盡管有可能短時期部分簽證帶來成本增加，但是從長遠(yuǎn)看，工期的節(jié)省帶來的收益可能填補(bǔ)損失。而當(dāng)主要矛盾轉(zhuǎn)為成本，則需要更加嚴(yán)格的加強(qiáng)各種變更的控制。

四、竣工階段：加強(qiáng)決算審計的管理

目前許多建設(shè)單位存在竣工與施工單位發(fā)生糾紛的問題。解決這個問題的關(guān)鍵在于兩點(diǎn)，由建設(shè)單位在項(xiàng)目財務(wù)投入方面，應(yīng)該有兩套技術(shù)經(jīng)濟(jì)團(tuán)隊(duì)。

篇9

中圖分類號：F233 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1004-5937（2014）13-0012-05

2006年頒布的《企業(yè)會計準(zhǔn)則――基本準(zhǔn)則》認(rèn)為可靠性是會計信息質(zhì)量的首要質(zhì)量要求。由于目前我國還缺乏有效的市場環(huán)境，公允價值計量屬性引入我國會計準(zhǔn)則后，其可靠性難以保證。因此，對于公允價值計量屬性是否應(yīng)在我國推廣應(yīng)用，學(xué)術(shù)界還存在較大的爭議。筆者認(rèn)為公允價值信息是否可靠同是否具備完善的信息控制機(jī)制密切相關(guān)，有效的內(nèi)部控制能提高會計信息的質(zhì)量，因而可以從健全內(nèi)部控制來探討投資性房地產(chǎn)信息控制機(jī)制的構(gòu)建。

一、公允價值信息控制的必要性

（一）公允價值信息控制將有效提高會計信息的質(zhì)量

公允價值指公開公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~。在我國市場中，市場交易有效性不強(qiáng)，難以存在絕對的公平交易，公允價值的取得將會使用估值技術(shù)，公允價值信息的生成離不開職業(yè)判斷。通過加強(qiáng)公允價值信息生成過程的控制，可以一定程度上避免公允價值的失真，提高會計信息的真實(shí)可靠性。

（二）公允價值信息控制將促進(jìn)內(nèi)部制度的完善

公允價值信息高度依賴企業(yè)管理當(dāng)局的重視與判斷，內(nèi)部監(jiān)督制度完善與否直接影響到公允價值信息的公允性。公允價值信息控制過程涉及到公允價值計量資產(chǎn)的確認(rèn)、公允價值的取得、審核及審批等方面制度的規(guī)范。通過不斷完善內(nèi)部制度建設(shè)，為公允價值信息控制機(jī)制的形成提供有力保障。

（三）公允價值信息控制將有助公允價值計量屬性的推廣應(yīng)用

由于我國資本市場、房地產(chǎn)市場尚不成熟，存在各種違規(guī)交易行為，這些都制約公允價值的推廣應(yīng)用。公允價值信息控制從多個角度加強(qiáng)管理控制，包括不相容職務(wù)分離控制、授權(quán)審批控制等，較大程度上消除人為因素影響，提高公允價值信息的透明度，降低公允價值會計風(fēng)險，有利于其推廣使用。

二、公允價值信息控制機(jī)制核心：內(nèi)部控制制度建設(shè)

公允價值應(yīng)用于會計實(shí)踐中，形成公允價值計量和披露。謝詩芬（2003）認(rèn)為：“公允價值計量技術(shù)本身較難掌握，涉及許多估計、假設(shè)和判斷，因而容易造成可靠性較差；有人會利用這一點(diǎn)，故意制造虛假會計信息?！标悋剑?007）認(rèn)為：“上市公司管理層蓄意造假是公允價值成為利潤操縱工具的一個重要因素，為了加強(qiáng)對企業(yè)管理層的約束，進(jìn)一步建立健全公司治理結(jié)構(gòu)和內(nèi)部控制制度就顯得尤為重要?！蓖鹾＃?007）也指出：“公允價值的運(yùn)用需要處理及時響應(yīng)（On Demand）外部環(huán)境變化的節(jié)奏，公司內(nèi)部控制框架和流程亟須進(jìn)一步調(diào)整和理順。”公允價值信息的計量與披露都與企業(yè)主體密切相關(guān)，目前公允價值應(yīng)用中會計人員的專業(yè)素質(zhì)跟不上，公允價值信息的生成存在較大會計風(fēng)險，因而企業(yè)須不斷加強(qiáng)內(nèi)部控制制度建設(shè)，才能抑制會計舞弊，確保公允價值會計信息的價值相關(guān)性和可靠性，提高公允價值會計信息的決策有用性。

三、投資性房地產(chǎn)公允價值計量內(nèi)部控制現(xiàn)狀分析

隨著公允價值的應(yīng)用，我國對公允價值內(nèi)部控制制度的監(jiān)管也在加強(qiáng)，證監(jiān)會于2008年12月公布的《公開發(fā)行證券的公司信息披露編報規(guī)則第20號――公允價值計量相關(guān)的信息披露（征求意見稿）》規(guī)定“公司應(yīng)在招股說明書、年度報告和半年度報告中的‘管理層討論與分析’部分披露同公允價值計量相關(guān)的內(nèi)部控制”。公允價值內(nèi)部控制相關(guān)信息的披露將增強(qiáng)投資者對企業(yè)財務(wù)報告的理解與信任。公允價值計量模式在我國上市公司的投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的應(yīng)用尚不太廣，有關(guān)投資性房地產(chǎn)公允價值計量內(nèi)部控制制度建設(shè)存在不足，這點(diǎn)可以從年報數(shù)據(jù)披露的信息分析得知。2010年，我國有27家上市公司采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，本文選取這些上市公司2011年年度報告作為分析對象，剔除數(shù)據(jù)不全的2家，如表1所示，分析投資性房地產(chǎn)內(nèi)部控制的現(xiàn)狀。

（一） 公允價值確定方法及其實(shí)際選擇

投資性房地產(chǎn)公允價值計量的前提條件是所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場，并且能夠取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及相關(guān)信息對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出科學(xué)合理估計。投資性房地產(chǎn)公允價值估計基本可以分為以下三個層次：第一層次是參考活躍市場同類房地產(chǎn)的市場價格估算公允價值；第二層次是參考類似房地產(chǎn)的市場價格為基礎(chǔ)調(diào)整估算公允價值；第三層次是根據(jù)同類或類似房地產(chǎn)市場的相關(guān)信息（如區(qū)域狀況、商圈繁華程度等）進(jìn)行評估確定公允價值。我國目前房地產(chǎn)交易市場尚不十分成熟，企業(yè)往往委托專業(yè)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)來評估獲取投資性房地產(chǎn)的公允價值。資產(chǎn)評估的基本方法有：市場法、收益法、成本法。為了規(guī)范投資性房地產(chǎn)的評估業(yè)務(wù)行為，中國資產(chǎn)評估協(xié)會于2009年12月《投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》，并且規(guī)定對投資性房地產(chǎn)的評估主要采用方法是市場法和收益法。從表1數(shù)據(jù)來看，尚存在以下不足現(xiàn)象：

1.部分公司忽視披露公允價值確定方法，公允價值信息真實(shí)性值得懷疑

由表1可知，投資性房地產(chǎn)公允價值的確定方法采用以外部資產(chǎn)評估報告為主，其次是公司參考同類或類似房地產(chǎn)市場價格，再次是采用市場調(diào)查報告。也還存在一些公司沒有披露公允價值的確定方法，如泛海建設(shè)、世茂股份、海島建設(shè)和海欣股份。其中世茂股份的投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)比重超過30%，公允價值變動損益占利潤總額比重超過10%；海島建設(shè)的資產(chǎn)比重超過25%；海欣股份的公允價值變動損益占利潤總額的比例達(dá)到53%，這些數(shù)據(jù)表明投資性房地產(chǎn)在上市公司資產(chǎn)及其盈利中占有重要地位。忽視披露公允價值確定方法將影響公允價值信息的真實(shí)可靠性，財務(wù)報告也容易受到投資者的質(zhì)疑。

2.多數(shù)上市公司未披露估值方法，少數(shù)選擇市場法

采用調(diào)查報告、參考同類或類似房地產(chǎn)價格確定投資性房地產(chǎn)公允價值的上市公司，其估值方法選擇主要采用市場價格為基礎(chǔ)調(diào)整、參考可比項(xiàng)目成交價格。公允價值確定方法以外部資產(chǎn)評估報告為主的上市公司只有少數(shù)披露估值方法采用市場法，如正和股份，多數(shù)上市公司沒有披露具體的估值方法，可見，在信息披露方面上市公司還不夠嚴(yán)謹(jǐn)，有關(guān)制度的執(zhí)行還不到位。

（二）公允價值內(nèi)部控制內(nèi)容及實(shí)際披露

投資性房地產(chǎn)公允價值內(nèi)部控制的內(nèi)容包括公允價值計量會計政策選擇的依據(jù)、公允價值計量的估值技術(shù)和估值程序、公允價值計量的業(yè)務(wù)處理、對公允價值計量結(jié)果采取的內(nèi)部或外部驗(yàn)證程序等等。這些內(nèi)容大部分在《公開發(fā)行證券的公司信息披露編報規(guī)則第20號――公允價值計量相關(guān)的信息披露（征求意見稿）》也進(jìn)行了規(guī)定。據(jù)筆者對2011年上市公司年度報告披露的數(shù)據(jù)分析，目前投資性房地產(chǎn)公允價值內(nèi)部控制方面尚存在以下幾點(diǎn)不足：

1.內(nèi)部控制披露信息參差不齊，欠缺關(guān)鍵控制程序

據(jù)統(tǒng)計分析，上市公司披露的投資性房地產(chǎn)公允價值內(nèi)部控制相關(guān)內(nèi)容主要有以下幾點(diǎn)：一是投資性房地產(chǎn)的含義及范圍；二是投資性房地產(chǎn)公允價值計量條件及公允價值計量會計政策選擇依據(jù)；三是公允價值確定方式；四是公允價值計量處理；五是估值的關(guān)鍵假設(shè)及不確定因素。大部分公司基本做到前面四點(diǎn)內(nèi)容的披露，只有少數(shù)公司沒有做到，如：泛海建設(shè)沒有披露公允價值計量條件及依據(jù)、公允價值確定方式。關(guān)于估值的關(guān)鍵假設(shè)和不確定因素卻只有正和股份、中航地產(chǎn)和昆百大A這三家公司予以披露，大部分上市公司都忽略這點(diǎn)信息。勝利股份2011年度的投資性房地產(chǎn)公允價值變動損益占利潤總額的比重達(dá)到900%多，卻沒有披露估值技術(shù)、關(guān)鍵控制程序等信息。

2.公允價值計量制度披露較少，內(nèi)部控制制度的健全性存疑

從2011年年度報告披露的數(shù)據(jù)分析，只有少數(shù)公司披露到投資性房地產(chǎn)公允價值計量制度。金融街有披露《投資性房地產(chǎn)公允價值計量管理辦法》，中航地產(chǎn)有披露《關(guān)于投資性房地產(chǎn)公允價值處理的議案》，方大集團(tuán)有披露《方大集團(tuán)股份有限公司關(guān)于資產(chǎn)以公允價值計量的內(nèi)部控制制度》，還有昆百大A、沱牌舍得、白云山A也明確提到相關(guān)內(nèi)部控制制度。多數(shù)公司沒有披露到投資性房地產(chǎn)公允價值內(nèi)部控制制度，一方面可能是披露的疏漏，另一方面也可能是公司缺少建立投資性房地產(chǎn)的公允價值計量內(nèi)部控制制度，這點(diǎn)需要引起重視。

四、投資性房地產(chǎn)公允價值信息控制機(jī)制的構(gòu)建

投資性房地產(chǎn)公允價值會計信息的生成要經(jīng)歷公允價值確認(rèn)、計量和披露等程序。公允價值計量屬性的應(yīng)用本身會存在一定的會計風(fēng)險，保障公允價值信息的公允性需要完善內(nèi)部控制制度建設(shè)。國內(nèi)對公允價值內(nèi)部控制的研究已經(jīng)展開，如：趙彥鋒（2011）認(rèn)為公允價值信息控制機(jī)制框架構(gòu)建應(yīng)包括確認(rèn)控制、計量控制、披露控制、持續(xù)監(jiān)督；姬魯璐等（2012）認(rèn)為公允價值會計內(nèi)部控制組織框架的建立需要健全企業(yè)內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)，厘清管理權(quán)責(zé)。公允價值計量投資性房地產(chǎn)將使其價值隨著房地產(chǎn)市場的波動而調(diào)整，隨之影響企業(yè)的財務(wù)狀況，也使公允價值確認(rèn)、計量和披露過程中的風(fēng)險防范顯得至關(guān)重要。

筆者認(rèn)為公允價值信息控制要確保投資性房地產(chǎn)公允價值計量及其披露的規(guī)范性，企業(yè)結(jié)合實(shí)際情況，需要制定具有控制職能的業(yè)務(wù)操作程序、審核審批制度等相關(guān)控制措施。投資性房地產(chǎn)公允價值計量內(nèi)部控制現(xiàn)狀分析也表明公允價值的確定方法需要進(jìn)一步明確，公允價值計量的相關(guān)制度要進(jìn)一步完善，尤其要做好關(guān)鍵性程序控制。

（一） 公允價值信息控制流程圖（見圖1）

（二）公允價值信息控制要點(diǎn)

投資性房地產(chǎn)公允價值信息的控制涉及到多個部門的參與，如：商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營部門、財務(wù)部門、內(nèi)部審計部門、董事會、股東大會，因而公允價值信息控制要明確各部門的權(quán)責(zé)，做好以下幾點(diǎn)關(guān)鍵性程序控制：

1.公允價值取得、審核及審批控制

公允價值的取得宜采取市場調(diào)研報告或評估機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)評估報告，商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營部門作為投資性房地產(chǎn)的管理機(jī)構(gòu)承擔(dān)著收集公允價值信息的責(zé)任，應(yīng)成立調(diào)研小組和選擇有資質(zhì)的房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)。財務(wù)部門審核商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營部門提交的市場調(diào)查報告、資產(chǎn)評估報告的真實(shí)性，審查不同物業(yè)估值程序的合理性。估值中存在的關(guān)鍵性假設(shè)、不確定因素考慮。注意同類或類似房產(chǎn)市場價格的公允性，選擇的可比項(xiàng)目在地理位置、新舊程度、使用狀況等方面的可比性。市場交易價格調(diào)整系數(shù)確定是否綜合考慮物業(yè)的商圈位置、周邊商業(yè)繁華度、房屋裝修狀況等因素。財務(wù)部門審核過程中同商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營部門加強(qiáng)信息溝通及反饋。董事會嚴(yán)格履行審批公允價值的市場調(diào)查報告、資產(chǎn)評估報告和商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營部門提交的公允價值變動分析報告，對企業(yè)財務(wù)狀況帶來重大影響的要提交股東大會決定。

2.公允價值核算控制

只有正確地對公允價值進(jìn)行計量核算才能使財務(wù)報告信息真實(shí)地反映企業(yè)的財務(wù)狀況，財務(wù)部門據(jù)以會計核算的公允價值以經(jīng)過董事會、股東大會審批的市場調(diào)查報告或資產(chǎn)評估報告為準(zhǔn)，其公允價值核算控制包括以下內(nèi)容：一是確認(rèn)納入公允價值計量的投資性房地產(chǎn)符合企業(yè)會計準(zhǔn)則規(guī)定的公允價值計量條件；二是確認(rèn)轉(zhuǎn)換及處置的投資性房地產(chǎn)的相關(guān)條件是否滿足；三是確認(rèn)投資性房地產(chǎn)的公允價值計量賬務(wù)處理是否符合企業(yè)會計準(zhǔn)則規(guī)定，包括公允價值的賬戶設(shè)置及其使用。

3.公允價值審計監(jiān)督及披露控制

公允價值計量屬性在我國應(yīng)用時間還不長，不論是會計人員還是資產(chǎn)評估人員在專業(yè)技術(shù)上還有所欠缺，因而對公允價值信息開展審計是非常必要的，企業(yè)通常由內(nèi)部審計部門或者委托外部機(jī)構(gòu)承擔(dān)審計監(jiān)督任務(wù)，審計監(jiān)督方面的控制包括公允價值計量報告書的審查、估值模型的合理性及計算結(jié)果的驗(yàn)證、財務(wù)部門賬務(wù)處理正確性審查、內(nèi)部制度執(zhí)行有效性評價。按照企業(yè)會計準(zhǔn)則以及公開發(fā)行證券的公司信息披露編報規(guī)則的有關(guān)規(guī)定，企業(yè)應(yīng)當(dāng)披露投資性房地產(chǎn)公允價值計量的方法，損益影響、估值程序等信息。董事會、股東大會對外披露公允價值信息控制包括以下內(nèi)容：一是注意披露經(jīng)過審計的投資性房地產(chǎn)公允價值信息；二是披露的報告書具備有關(guān)部門責(zé)任人的簽章；三是注意披露公允價值計量內(nèi)部控制度的有效性評價及存在的估值假設(shè)、不確定因素。

五、結(jié)論

公允價值計量屬性在我國的應(yīng)用尚不十分成熟，從上市公司年報數(shù)據(jù)披露來看，投資性房地產(chǎn)的公允價值計量內(nèi)部控制制度建設(shè)及其披露比較薄弱，影響投資者對投資性房地產(chǎn)公允價值信息的理解。本文從健全內(nèi)部控制角度構(gòu)建公允價值信息控制機(jī)制，明確各部門的權(quán)責(zé)，做好關(guān)鍵性程序控制，包括公允價值取得、審核及審批控制，還有公允價值核算控制、公允價值審計監(jiān)督及披露控制。建立投資性房地產(chǎn)公允價值信息控制機(jī)制不僅能防范會計風(fēng)險，也將會增強(qiáng)會計信息可靠性，促進(jìn)公允價值計量屬性在我國的推廣使用。

【參考文獻(xiàn)】

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[2] 陳國平.完善我國實(shí)施公允價值計量環(huán)境的建議[J].中國管理信息化（會計版），2007（1）：18-21.

篇10

公允價值模式計量的采用可以與國際會計準(zhǔn)則基本接軌，方便投資者橫向?qū)Ρ葒鴥?nèi)、國外企業(yè)的價值。同時，公允價值的運(yùn)用能使企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營業(yè)績等信息得到更加公允的反應(yīng)，能有效地增強(qiáng)會計信息的相關(guān)性和信息質(zhì)量，有利于公司股票在證券市場上獲得更加公允的定價。

一、公允價值在投資性房地產(chǎn)中的運(yùn)用

有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，并同時滿足下列條件：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易；企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理的估計時，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益。企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當(dāng)期損益。自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值計價，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權(quán)益。

二、以公允價值計量投資性房地產(chǎn)對企業(yè)的影響

1.對企業(yè)實(shí)質(zhì)性稅賦的影響

第一，從企業(yè)所得稅角度看，投資性房地產(chǎn)公允價值增加導(dǎo)致的利潤增長將會使賬面所得稅費(fèi)用增加，但稅法遵循的是收付實(shí)現(xiàn)制，由于評估增值帶來的公允價值變動損益不具備收付實(shí)現(xiàn)的特點(diǎn)，因此稅法對這部分收益不征收所得稅的可能性較大。第二，從即將開征的物業(yè)稅角度看，世界主要國家已就對房地產(chǎn)進(jìn)行評估并根據(jù)評估值征收房地產(chǎn)稅達(dá)成共識，我國改革后的新稅制也可能將目前從量又從價的雙重征收方法統(tǒng)一為從價計征，且按照房地產(chǎn)評估值征稅。按照新時期稅制改革“簡稅制、寬稅基、低稅率、嚴(yán)征管”的原則，即使投資性房地產(chǎn)評估價值增加造成稅基增加，在低稅率的前提下，對企業(yè)實(shí)際稅負(fù)帶來的影響也不會太大。

2.對房地產(chǎn)業(yè)的影響

房地產(chǎn)業(yè)的資金需求量巨大，目前房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道主要是銀行貸款。近年來，國家為控制信貸風(fēng)險出臺了一系列政策，使房地產(chǎn)企業(yè)向銀行貸款的門檻提高，房地產(chǎn)企業(yè)陷入了資金緊缺的困境。新準(zhǔn)則的出臺為企業(yè)提供了以公允價值計量投資性房地產(chǎn)的選擇，使被低估的房地產(chǎn)估價更符合其市場價值，無疑將有助于提高企業(yè)向銀行貸款的信譽(yù)，增強(qiáng)其融資能力，在一定程度上緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張的局面。

3.對企業(yè)利潤的影響

根據(jù)新準(zhǔn)則的規(guī)定，采用公允價值模式的企業(yè)應(yīng)在每個會計期末以公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整投資性房地產(chǎn)的賬面價值，并將公允價值與資產(chǎn)原賬面價值的差額計入“公允價值變動損益”科目。從長遠(yuǎn)來看，執(zhí)行新準(zhǔn)則后，每個會計期末投資性房地產(chǎn)的價值調(diào)整都將以前一期的公允價值為基礎(chǔ)，價值調(diào)整幅度將小于首次執(zhí)行新準(zhǔn)則時的價值調(diào)整幅度，利潤也不會因此出現(xiàn)更大程度的波動。與此同時，采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)將不再計提固定資產(chǎn)折舊和無形資產(chǎn)攤銷，在評估投資性房地產(chǎn)公允價值時，資產(chǎn)的折舊或攤銷已被考慮在內(nèi)，其結(jié)果應(yīng)已體現(xiàn)在“公允價值變動損益”科目內(nèi)，因此并不會對企業(yè)期末凈利潤產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。

4.對公司信息披露的影響

近幾年，隨著房地產(chǎn)市場的高速膨脹，企業(yè)若繼續(xù)按照歷史成本的原則來計量所擁有的投資性房地產(chǎn)，特別是土地使用權(quán)，這顯然會使會計信息無法真實(shí)公允地反映企業(yè)的真實(shí)價值，而且在我國目前的市場環(huán)境里，投資性房地產(chǎn)物業(yè)大都存在很大程度的升值。公允價值模式的引入肯定將加大市場對一些原來信息披露不夠充分的公司價值的挖掘，使投資者對這類公司價值的認(rèn)識更為全面。會計政策的變更能夠使公司提供更可靠、更相關(guān)的會計信息，同時也使投資者更全面充分地把握相關(guān)企業(yè)的真實(shí)信息。在采用公允價值模式記賬的當(dāng)年，公司應(yīng)當(dāng)采用追溯調(diào)整法調(diào)整期初留存收益，即這些企業(yè)的上年度凈資產(chǎn)值將會得到較大幅度的提升。

5.未來投資性房地產(chǎn)公允價值的確認(rèn)

公允價值模式符合投資性房地產(chǎn)的特性，能夠較好地反映投資性房地產(chǎn)的市場價值和盈利能力，盡管公允價值的確認(rèn)仍然是一個難點(diǎn)，很多人擔(dān)心在現(xiàn)階段的實(shí)務(wù)操作中公允價值容易導(dǎo)致利潤操縱，但是隨著我國房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展，售房信息的公開化、透明化，相對于其他資產(chǎn)而言，投資性房地產(chǎn)物業(yè)的公允價值還是比較容易取得的。同時，新會計準(zhǔn)則也借鑒了國際會計準(zhǔn)則中確定公允價值的方法，需要每年聘請獨(dú)立的評估師對其投資性房地產(chǎn)物業(yè)進(jìn)行評估，并在年報中詳細(xì)披露房地產(chǎn)當(dāng)期賬面價值的增減變動情況、公允價值的確認(rèn)方法及其理由等；而且巨額利潤的出現(xiàn)意味著企業(yè)繳納的稅額也相應(yīng)攀升，之前投資性房地產(chǎn)物業(yè)計入固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)進(jìn)行折舊、攤銷的抵稅功能也沒有了。

參考文獻(xiàn)：

[1]楊海叢.我國運(yùn)用公允價值計量的必要性與現(xiàn)實(shí)條件分析[J].科技創(chuàng)業(yè)月刊，2007.