導(dǎo)言：作為寫(xiě)作愛(ài)好者，不可錯(cuò)過(guò)為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)糾紛，它們將為您的寫(xiě)作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

委托人洪新敏，海南新東方律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）三亞肇慶酒家大廈（以下簡(jiǎn)稱(chēng)肇慶酒家），住所地三亞市鹿嶺路。

法定代表人曾維彬，總經(jīng)理。

原審第三人房地產(chǎn)管理局三亞房地產(chǎn)管理處（以下簡(jiǎn)稱(chēng)三亞房管處），住所地三亞市大東海海韻路。

法定代表人邢楚豐，處長(zhǎng)。

上訴人宏發(fā)公司因與被上訴人肇慶酒家、原審第三人三亞房管處合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛一案，不服三亞市中級(jí)人民法院（2000）亞民初字第8一2號(hào)民事判決，向本院提起上訴，本院依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案，上訴人宏發(fā)公司法定代表人袁宏友、委托人洪新敏，被上訴人法定代表人曾維彬到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理完結(jié)。

原判認(rèn)定，宏發(fā)公司和海鮮城（肇慶酒家前身）與三亞房管處簽訂的《大東海（4465）座落合作建房合同書(shū)》、《補(bǔ)充協(xié)議》及宏發(fā)公司與海鮮城簽訂的《大東海（4465）座落建房項(xiàng)目聯(lián)合開(kāi)發(fā)協(xié)議書(shū)》，各方當(dāng)事人意思表示真實(shí)，不違反國(guó)家法律、法規(guī)和政策，應(yīng)有效。被告未能舉證證明其已付原告押金20萬(wàn)元。原告稱(chēng)其已付給被告投資款200萬(wàn)元，在被告提出合理反駁的情況下，未能舉出相應(yīng)的證據(jù)佐證其已履行了聯(lián)合開(kāi)發(fā)協(xié)議書(shū)的約定，故對(duì)其主張已投資200萬(wàn)元的事實(shí)不予認(rèn)定。原、被告在履行開(kāi)發(fā)合同及聯(lián)合開(kāi)發(fā)協(xié)議書(shū)過(guò)程中，曾達(dá)成口頭協(xié)議，由雙方各付給第三人房屋造價(jià)款135萬(wàn)元，并得到第三人的同意。據(jù)此，被告是否按約付完其應(yīng)付的房屋款，是被告與第三人之間的關(guān)系，原告不能因此主張被告違反了雙方所訂的聯(lián)合開(kāi)發(fā)協(xié)議書(shū)的約定。本案中，被告已依法平整出雙方的合作用地，雖然其沒(méi)有按合同約定的期限平整出第三人的用地，但也不構(gòu)成對(duì)原告的違約。綜上所述，原告的訴訟請(qǐng)求沒(méi)有事實(shí)根據(jù)。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款的規(guī)定，判決駁回原告宏發(fā)公司的訴訟請(qǐng)求。

上訴人宏發(fā)公司稱(chēng)：上訴人支付200萬(wàn)元投資款是合同簽訂時(shí)已完成的投資款，包括已支付的投資款、搬遷原酒家、家具廠補(bǔ)償款及其他工程前期費(fèi)用。合同簽訂時(shí)雙方當(dāng)事人在合同條款中已確認(rèn)，原判認(rèn)定＂未能舉出相應(yīng)證據(jù)佐證其已履行了聯(lián)合開(kāi)發(fā)協(xié)議書(shū)的約定＂錯(cuò)誤。被上訴人沒(méi)有履行投資500萬(wàn)的義務(wù)，導(dǎo)致了上訴人前期投資落空。原判認(rèn)定雙方約定各方各付第三人房屋造價(jià)款135萬(wàn)元沒(méi)有事實(shí)依據(jù)，故請(qǐng)求改判被上訴人賠償上訴人的經(jīng)濟(jì)損失320萬(wàn)元；被上訴人辯稱(chēng)：被上訴人已履行了全部負(fù)責(zé)墊資該項(xiàng)目的合同義務(wù)，不存在違約行為：上訴人的200萬(wàn)元是被上訴人當(dāng)作利潤(rùn)確認(rèn)的，上訴人并沒(méi)投入，上訴人沒(méi)有損失。請(qǐng)求維持原判。原審第三人沒(méi)有答辯。

經(jīng)審理查明：1994年11月28日，宏發(fā)公司、肇慶酒家海鮮城（肇慶酒家大廈前身）作為乙方與甲方三亞房管處簽訂了《大東海（4465）座落合作建房合同書(shū)》，約定，甲方將其位于三亞市大東海海鹿嶺路＂六Ο＂高地（4465）座落6.5畝土地與乙方合作開(kāi)發(fā)。合作期限50年。乙方負(fù)責(zé)在1996年3月31日前為甲方建造3600平方米的公寓，并補(bǔ)償甲方65萬(wàn)元。剩余土地全部由乙方自行經(jīng)營(yíng)使用。合作期滿后該土地上全部不動(dòng)產(chǎn)歸甲方所有。同日，宏發(fā)公司與肇慶酒家簽訂了《大東海（4465）座落建房項(xiàng)目聯(lián)合開(kāi)發(fā)協(xié)議書(shū)》。約定一號(hào)臺(tái)塊土地（75米×35米和二號(hào)臺(tái)塊土地（60米×25米）沿山坡上下方向劃分為兩等份，雙方各使用一份。該項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、平整臺(tái)階土石方基礎(chǔ)設(shè)施配套及給第三人建房的全部資金，由肇慶酒家負(fù)責(zé)墊資（500萬(wàn)元），工程結(jié)束后雙方平攤，后由宏發(fā)公司按季退還墊資款。宏發(fā)公司負(fù)責(zé)工程前期投資200萬(wàn)元，該款已支付，應(yīng)打入1995年的工程款結(jié)算。肇慶酒家在合同簽訂10日內(nèi)付宏發(fā)公司押金20萬(wàn)元。上述合同簽訂后，肇慶酒家于1994年12月5日付給三亞房管處補(bǔ)償款65萬(wàn)元。同年12月8日付宏發(fā)公司押金10萬(wàn)元。1995年間，肇慶酒家投資212萬(wàn)元對(duì)該項(xiàng)目土地進(jìn)行了平整。并于1996年3月建成了肇慶酒家大廈開(kāi)張營(yíng)業(yè)。1996年1月，宏發(fā)公司和肇慶酒家作為乙方與甲方三亞房管處簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》，約定：不再由乙方建造公寓樓，改由乙方按每平方750元的造價(jià)，付甲方270萬(wàn)元造價(jià)款，由甲方自行建房。付款期限自1996年1月起，每月付款30萬(wàn)元，至付清止。逾期三個(gè)月不付清款項(xiàng)，甲方收回土地。補(bǔ)充協(xié)議簽訂后，肇慶酒家付三亞房管處建房款65.95萬(wàn)元，肇慶酒家以三亞房管所所欠就餐費(fèi)130876元充抵造房款，二項(xiàng)合計(jì)83.0376萬(wàn)元。

以上事實(shí)，有雙方提交的合同、補(bǔ)充協(xié)議、進(jìn)賬單、收據(jù)、當(dāng)事人陳述、庭審筆錄為證，并經(jīng)庭審質(zhì)證，本庭予以采納。

本院認(rèn)為，宏發(fā)公司和肇慶酒家簽訂的《大東海（4465）座落合作建房合同書(shū)》、《補(bǔ)充協(xié)議》，宏發(fā)公司與肇慶酒家簽訂的《大東海（4465）座落建房項(xiàng)目聯(lián)合開(kāi)發(fā)協(xié)議書(shū)》，各方當(dāng)事人意思表示真實(shí)，沒(méi)有違反國(guó)家法律禁止性規(guī)范，鑒于海南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)際與被上訴人和第三人房屋開(kāi)發(fā)已完成的現(xiàn)實(shí)情況，應(yīng)認(rèn)定上述合同有效。宏發(fā)公司前期投資200萬(wàn)元，是雙方在簽訂合同時(shí)對(duì)簽訂合同前的事實(shí)確認(rèn)，應(yīng)予認(rèn)定。被上訴人辯稱(chēng)是當(dāng)作利潤(rùn)理由不充分。被上訴人在二審中提交了給付給宏發(fā)公司押金10萬(wàn)元的證據(jù)，已經(jīng)宏發(fā)公司質(zhì)證，可以認(rèn)定。原審判決認(rèn)定上訴人、被上訴人口頭約定各向第三人交建房款135萬(wàn)元的事實(shí)，與上訴人和被上訴人與原審第三人簽訂的合同及上訴人、被上訴人之間簽訂的合同條款不符，被上訴人在訴訟中亦無(wú)提出證據(jù)證明這一事實(shí)，原判的這一認(rèn)定錯(cuò)誤，本庭不予采納。被上訴人沒(méi)有履行先投資500萬(wàn)元的合同義務(wù)，致使上訴人的開(kāi)發(fā)不能，造成了一定的損失，被上訴人應(yīng)予以適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)償。原審適用程序法的規(guī)定作出實(shí)體判決錯(cuò)誤，應(yīng)予糾正。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

一、撤銷(xiāo)三亞市中級(jí)人民法院（2000）三亞民初字第8一2號(hào)民事判決；

二、宏發(fā)公司與肇慶酒家簽訂的《大東海（4465）座落建房項(xiàng)目聯(lián)合開(kāi)發(fā)協(xié)議書(shū)》有效，予以解除；

三、宏發(fā)公司、肇慶酒家與三亞房管處簽訂的《大東海（4465）座落合作建房合同書(shū)》、《補(bǔ)充協(xié)議》有效，應(yīng)繼續(xù)履行。宏發(fā)公司和肇慶酒家的共同權(quán)利義務(wù)由肇慶酒家繼受；

篇2

關(guān)鍵詞 開(kāi)發(fā)資質(zhì) 建設(shè)用地使用權(quán) 合作開(kāi)發(fā)

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)對(duì)合作開(kāi)發(fā)合同效力的影響

2005 年《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第 15 條規(guī)定：“合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。但前當(dāng)事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效”。司法解釋之所以如此規(guī)定，是因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)行嚴(yán)格的準(zhǔn)入制度，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)規(guī)模與企業(yè)資質(zhì)相一致。不具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)是禁止進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的。合作開(kāi)發(fā)合同不要求合作雙方或多方都必須具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)，但至少有一方當(dāng)事人應(yīng)具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)。

二、建設(shè)用地使用權(quán)的性質(zhì)對(duì)合作開(kāi)發(fā)合同效力的影響

2005年《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第 16 條規(guī)定：“土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人訂立合同合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。但前已經(jīng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效”。司法解釋如此規(guī)定的原因在于我國(guó)建設(shè)用地使用權(quán)的取得方式主要有兩種，一種是出讓方式取得，另一種是以劃撥方式取得。以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)人一般都是無(wú)償或低償取得，如果允許以劃撥建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行投資合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，不僅損害國(guó)家的土地收益權(quán)，使國(guó)家土地大量流失，而且還會(huì)對(duì)土地一級(jí)供應(yīng)市場(chǎng)和二、三級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)生沖擊。因此，在合作開(kāi)發(fā)合同中，合作一方以未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，以劃撥建設(shè)用地使用權(quán)作為投資在糾紛發(fā)生后，在前未補(bǔ)辦批準(zhǔn)手續(xù)的，合作開(kāi)發(fā)合同無(wú)效。筆者認(rèn)為以劃撥建設(shè)用地使用權(quán)作為投資合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的，應(yīng)分不同情況來(lái)確認(rèn)合作開(kāi)發(fā)合同的效力。第一種情況為：在簽訂合作開(kāi)發(fā)合同時(shí)，合作一方明知合作另一方以劃撥建設(shè)用地使用權(quán)作為投資，而且雙方在簽訂合同時(shí)其真實(shí)意思就是在劃撥土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，此時(shí)的房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同應(yīng)該是無(wú)效的。但是在另一種情況下，合作雙方當(dāng)事人在簽訂合作開(kāi)發(fā)合同時(shí)，雙方對(duì)將劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)化為出讓方式的建設(shè)用地使用權(quán)的分工進(jìn)行了約定，同時(shí)約定了違約責(zé)任，當(dāng)在將劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)化為出讓方式建設(shè)用地使用權(quán)的過(guò)程中，合同約定的義務(wù)方不履行出資義務(wù)或不辦理手續(xù)的義務(wù)，如果此時(shí)的合作開(kāi)發(fā)合同被認(rèn)定為無(wú)效，那么守約方將無(wú)法依據(jù)有效合同得到違約賠償救濟(jì)，對(duì)守約方顯然不公平，此時(shí)的合作開(kāi)發(fā)合同至少應(yīng)被認(rèn)定為部分無(wú)效而不是全部無(wú)效。

三、土地使用權(quán)證的取得對(duì)合作開(kāi)發(fā)合同效力的影響

2005年《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第 14 條規(guī)定：“本解釋所稱(chēng)的合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等共同投資、共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。”從該司法解釋的規(guī)定上可知，該解釋所稱(chēng)的以出讓方式取得的土地使用權(quán)，應(yīng)是已取得土地使用權(quán)證的土地。因?yàn)?，未取得土地使用?quán)證的土地，當(dāng)事人不是該土地的使用權(quán)人，對(duì)該土地不具有支配權(quán)利。但在實(shí)踐中，許多合作開(kāi)發(fā)合同在簽訂時(shí)都未取得土地使用權(quán)證，那么，此時(shí)合作開(kāi)發(fā)合同的效力該怎樣認(rèn)定呢？

對(duì)于此問(wèn)題，筆者認(rèn)為應(yīng)分不同分階段來(lái)分析其對(duì)合作開(kāi)發(fā)合同效力的影響。第一種情況為：在簽訂合作開(kāi)發(fā)合同時(shí)，供地方未取得土地使用證的事實(shí)另一方當(dāng)事人不知，此時(shí)合作開(kāi)發(fā)合同的效力狀態(tài)。筆者認(rèn)為，此時(shí)在合作雙方未發(fā)生糾紛即合作另一方未提訟前，合作開(kāi)發(fā)合同的效力處在效力未定狀態(tài)。因?yàn)椋献髁硪环皆诤献麟p方發(fā)生糾紛提訟前，還是有辦理下來(lái)土地使用證的可能的；但是，在合作開(kāi)發(fā)合同發(fā)生糾紛時(shí)即合作另一方提訟時(shí)，供地方仍未將用以合作的土地辦理下來(lái)土地使用權(quán)證，此時(shí)合作開(kāi)發(fā)合同應(yīng)是無(wú)效的。

第二種情況：在簽訂合作開(kāi)發(fā)合同時(shí)，供地方未取得土地使用權(quán)證的情況已在合作開(kāi)發(fā)合同中列明，合同中同時(shí)約定了供地方應(yīng)辦理下來(lái)土地使用權(quán)證的時(shí)間，即將辦理下來(lái)土地使用權(quán)證作為供地方應(yīng)履行的合同義務(wù)，并約定在此期間未辦理下來(lái)土地使用權(quán)證的相應(yīng)的違約責(zé)任等，這時(shí)將怎樣認(rèn)定合作開(kāi)發(fā)合同的效力？筆者認(rèn)為，此時(shí)的合作開(kāi)發(fā)合同中包含有兩方面的合同內(nèi)容，一方面的合同內(nèi)容為合作開(kāi)發(fā)的合同內(nèi)容，一方面的合同內(nèi)容為合作開(kāi)發(fā)合同預(yù)約合同內(nèi)容。在供地方未在合同約定的期限內(nèi)辦理下來(lái)土地使用權(quán)證時(shí)，在合作另一方未提訟前，合同的合作開(kāi)發(fā)內(nèi)容的條款的效力處在效力未定狀態(tài)，因?yàn)樵诹硪环教嵩A前，供地方是有辦理下來(lái)土地使用權(quán)證的可能的；此時(shí)除合作開(kāi)發(fā)內(nèi)容條款外的合作開(kāi)發(fā)預(yù)約合同內(nèi)容是有效的。但在合同約定的期限內(nèi)，供地方未辦理下來(lái)土地使用權(quán)證，另一方提訟的，此時(shí)，合同的合作開(kāi)發(fā)內(nèi)容的條款應(yīng)是無(wú)效的。因?yàn)?，在提訟時(shí)，供地方的土地使用權(quán)證仍未取得也未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，供地方對(duì)用以合作的土地使用權(quán)是沒(méi)有支配權(quán)的，合作開(kāi)發(fā)條款失去了履行的基礎(chǔ)，必然將導(dǎo)致合作開(kāi)發(fā)條款無(wú)效。

參考文獻(xiàn)：

篇3

摘 要：在發(fā)生合同糾紛時(shí),項(xiàng)目公司往往會(huì)以其法人的獨(dú)立性對(duì)抗其對(duì)合資、合作合同的依附關(guān)系,對(duì)要求其依約履行義務(wù)、承擔(dān)責(zé)任的

>> 論強(qiáng)制清算中的公司法律地位及其清算人 試論設(shè)立中公司法律地位的厘定 論房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同的法律性質(zhì) 鐵路房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)法律風(fēng)險(xiǎn)的管理與控制初探 設(shè)立中的公司法律屬性探討 淺析合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的效力 宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)稅務(wù)籌劃 試析房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)決策與管理的風(fēng)險(xiǎn)控制 合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)若干法律問(wèn)題分析 淺談合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)法律問(wèn)題 房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)法律問(wèn)題探索 房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理與控制研究 淺談房地產(chǎn)項(xiàng)目隱名參建合作開(kāi)發(fā)管理 房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)模式及其涉稅處理分析 論行政審批及登記對(duì)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同效力的影響 論公司CEO的法律地位 論一人有限責(zé)任公司法律規(guī)制 論合作（企業(yè)）的法律地位 設(shè)立中公司法律行為探析 公司法律風(fēng)險(xiǎn)及其防范 常見(jiàn)問(wèn)題解答 當(dāng)前所在位置：中國(guó) > 藝術(shù) > 論房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司法律地位的沖突 論房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司法律地位的沖突 雜志之家、寫(xiě)作服務(wù)和雜志訂閱支持對(duì)公帳戶付款！安全又可靠！ document.write("作者： 李業(yè)平")

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文章編號(hào)：1005-5312（2010）18-0196-01房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司是指由合資、合作各方專(zhuān)為完成開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)合作項(xiàng)目,實(shí)現(xiàn)合資、合作目的而共同依法設(shè)立的,具體負(fù)責(zé)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)法人。在實(shí)際經(jīng)營(yíng)中,項(xiàng)目公司依據(jù)合資、合作合同而設(shè)立,與合作合同存在密切的依附關(guān)系。項(xiàng)目公司的主要特點(diǎn)在于以開(kāi)發(fā)某一個(gè)或某幾個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目為經(jīng)營(yíng)目的,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后,項(xiàng)目公司或轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè),或因經(jīng)營(yíng)目的完成而終止。項(xiàng)目公司法律地位的沖突是指項(xiàng)目公司在實(shí)際經(jīng)營(yíng)中對(duì)合資、合作合同的依附性,及其與合資、合作合同一方的關(guān)聯(lián)性,皆同項(xiàng)目公司的法人獨(dú)立性很難兼容,此二矛盾構(gòu)成了項(xiàng)目公司法律地位的沖突。特別是我國(guó)當(dāng)前立法對(duì)項(xiàng)目公司的權(quán)利和義務(wù)缺乏明確的規(guī)范,在糾紛發(fā)生時(shí),項(xiàng)目公司法律地位的內(nèi)在沖突更為明顯。因而,認(rèn)清項(xiàng)目公司法律地位的本質(zhì)沖突,才能在實(shí)際案件中準(zhǔn)確判明案件的癥結(jié)所在,為糾紛的解決創(chuàng)造有利條件。一、項(xiàng)目公司對(duì)合資、合作合同的依附性我國(guó)《合同法》第條規(guī)定：本法所稱(chēng)合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。婚煙、收養(yǎng)、監(jiān)護(hù)等有關(guān)身份關(guān)系的協(xié)議適用其他法律規(guī)定?！睹穹ㄍ▌t》第85條規(guī)定：合同是當(dāng)事人之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。依法成立的合同,受法律保護(hù)。房地產(chǎn)合資、合作開(kāi)發(fā)合同作為合資、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)各方的協(xié)議,具體規(guī)定了合資、合作各方的權(quán)利義務(wù)和法律責(zé)任,對(duì)合資、合作各方具有法律拘束力。合資、合作各方依照約定成立項(xiàng)目公司,負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目的全程開(kāi)發(fā)建設(shè)。二、項(xiàng)目公司與合資、合作合同一方的關(guān)聯(lián)性依據(jù)我國(guó)相關(guān)法律的規(guī)定,關(guān)聯(lián)公司是指有下列關(guān)系之一的公司：在資金、經(jīng)營(yíng)、購(gòu)銷(xiāo)等方面,存在著直接或者間接的擁有或者控制關(guān)系；直接或者間接地同為第三者所擁有或者控制；在利益上具有相關(guān)聯(lián)的其他關(guān)系。項(xiàng)目公司的首要特征是其設(shè)立的意定性,即項(xiàng)目公司是由合資、合作各方依照合同約定共同設(shè)立的,合同各方在合同中約定了各自的出資義務(wù)與責(zé)任負(fù)擔(dān)。三、項(xiàng)目公司法人獨(dú)立性根據(jù)公司法理論,公司法人應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立性。我國(guó)《民法通則》第27條關(guān)于法人條件的規(guī)定,實(shí)質(zhì)就是在強(qiáng)調(diào)法人設(shè)立的合法性及法人的獨(dú)立性。.公司法人的獨(dú)立性,指的就是法人具備了與自然人相似的人格,成為能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的民事主體。法人的獨(dú)立民事責(zé)任是法人承擔(dān)的一種給付義務(wù),只有當(dāng)法人具有以自己名義所支配的財(cái)產(chǎn)時(shí),法人才具有獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的能力。法人的財(cái)產(chǎn)不但是獲得法人人格的必要條件,而且是法人獨(dú)立對(duì)外承擔(dān)民事責(zé)任的基礎(chǔ)。法人對(duì)財(cái)產(chǎn)的占有是法人獲得獨(dú)立責(zé)任能力的決定性因素。我國(guó)《公司法》第條規(guī)定：有限責(zé)任公司,股東以其出資額為限對(duì)公司承擔(dān)責(zé)任。公司以其全部資產(chǎn)對(duì)公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。股份有限公司,股東以其所持股份為限對(duì)公司承擔(dān)責(zé)任,公司以其全部資產(chǎn)對(duì)公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。四、項(xiàng)目公司法律地位沖突的表現(xiàn)（一）法人獨(dú)立性與合同依附性之間的矛盾為了維護(hù)自身利益,逃避法律責(zé)任,在發(fā)生合同糾紛時(shí),項(xiàng)目公司往往會(huì)以其法人的獨(dú)立性對(duì)抗其對(duì)合資、合作合同的依附關(guān)系,對(duì)要求其依約履行義務(wù)、承擔(dān)責(zé)任的訴訟主張進(jìn)行抗辯。一方面,項(xiàng)目公司基于合資、合作合同而設(shè)立,其權(quán)利和義務(wù)亦由合同設(shè)定,項(xiàng)目公司本應(yīng)依照合同履行義務(wù)、負(fù)擔(dān)責(zé)任但另一方面,項(xiàng)目公司作為獨(dú)立法人,具有獨(dú)立的法人人格,其權(quán)利的行使與義務(wù)的履行,應(yīng)依公司章程而定,與合同無(wú)涉,這便構(gòu)成了項(xiàng)目公司法律地位的一項(xiàng)沖突。（二）法人獨(dú)立性與合同方關(guān)聯(lián)性之間的矛盾基于自身利益的考慮,與項(xiàng)目公司存在密切關(guān)聯(lián)的合資、合作一方即關(guān)聯(lián)方,在糾紛發(fā)生時(shí)也以項(xiàng)目公司的法人獨(dú)立性掩蓋其與項(xiàng)目公司之間的關(guān)聯(lián)關(guān)系,對(duì)要求其履行義務(wù)、承擔(dān)責(zé)任的訴訟主張進(jìn)行抗辯。項(xiàng)目公司與合資、合作合同一方的關(guān)聯(lián)性同項(xiàng)目公司法人獨(dú)立性之間的矛盾以及其對(duì)合資、合作合同的依附性與項(xiàng)目公司法人獨(dú)立性之間的矛盾,集中反映了項(xiàng)目公司法律地位的沖突。

篇4

房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同在實(shí)踐中之所以最易發(fā)生糾紛，在很大程度上是由于人們對(duì)房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同的法律性質(zhì)認(rèn)識(shí)不清楚、不準(zhǔn)確造成的，這一基礎(chǔ)性理論問(wèn)題如果得不到澄清，實(shí)踐中的許多相關(guān)糾紛就不可能真正得到解決，自然也就無(wú)從預(yù)防糾紛的發(fā)生，因此，研究房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同的法律性質(zhì)自屬十分必要。

一、房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)概述

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《房地產(chǎn)法》）第2條第3款規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指在依據(jù)該法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。該規(guī)定至少明確了以下三個(gè)問(wèn)題：首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)只能在國(guó)有土地上進(jìn)行，這就排除了在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的可能性，盡管有些學(xué)者有不同意見(jiàn)，但筆者以為，在我國(guó)現(xiàn)行的國(guó)有集體二元土地制度之下，不宜將集體土地納入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)視野之中。其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)須以取得國(guó)有土地使用權(quán)為前提，這就廓清了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與建筑工程承包之間的差異，后者不以取得國(guó)有土地使用權(quán)為前提。最后，開(kāi)發(fā)是指進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。在《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《解釋》）出臺(tái)之前，人們對(duì)開(kāi)發(fā)行為是否僅限于商業(yè)行為有分歧，學(xué)者一般也將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)分為以經(jīng)營(yíng)為目的和以自用為目的的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)兩類(lèi)，而根據(jù)《解釋》第14條的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為僅限于商業(yè)性質(zhì)的開(kāi)發(fā)，不包括以自用為目的的開(kāi)發(fā)，在《解釋》出臺(tái)過(guò)程中，多數(shù)意見(jiàn)也認(rèn)為，非經(jīng)營(yíng)性的合作開(kāi)發(fā)行為不是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為，而只是一般的合建、聯(lián)建房屋行為。

房地產(chǎn)的合作開(kāi)發(fā)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之一類(lèi)，自然亦應(yīng)遵循《房地產(chǎn)法》之規(guī)定。關(guān)于房地產(chǎn)的合作開(kāi)發(fā)，在《解釋》出臺(tái)之前，學(xué)者們對(duì)其內(nèi)涵外延各有不同認(rèn)識(shí)，司法實(shí)務(wù)中其稱(chēng)謂與內(nèi)容也千差萬(wàn)別，在《解釋》出臺(tái)之后，該概念就成了一個(gè)專(zhuān)門(mén)法律術(shù)語(yǔ)，具有特定的內(nèi)涵外延。《房地產(chǎn)法》第27條明確規(guī)定：“依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價(jià)入股，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)?！贝四朔康禺a(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的基本法律依據(jù)，但是其在以下三個(gè)問(wèn)題的規(guī)范上是模糊不清的：其一，何謂房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)；其二，合作開(kāi)發(fā)與合資開(kāi)發(fā)有何區(qū)別；其三，開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)是一種行為還是兩種行為。對(duì)于這些模糊，《解釋》第14條進(jìn)行了一定的澄清，結(jié)合該條以及《房地產(chǎn)法》第2條的規(guī)定可知，所謂房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)，是指雙方或多方當(dāng)事人以出讓土地使用權(quán)為前提，共同投資、共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性的基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)的行為。由該定義可知，房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的構(gòu)成要件有三：

1.房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的主體是雙方或多方當(dāng)事人。合作開(kāi)發(fā)本身即意味著主體的多元性，以此區(qū)別于房地產(chǎn)的單方開(kāi)發(fā)，因此，當(dāng)事人共同投資組建獨(dú)立法人進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)就不屬于房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)，而是單方開(kāi)發(fā)，法人而非法人投資者是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主體?！斗康禺a(chǎn)法》和《解釋》對(duì)此問(wèn)題雖未明言，但應(yīng)做如此理解，以體現(xiàn)和貫徹民事主體法律地位的獨(dú)立性。

2.房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)以共同投資、共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)為構(gòu)成要件。在起草《解釋》的過(guò)程中，參與起草的法學(xué)理論界和實(shí)務(wù)界人士多數(shù)認(rèn)為，房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)須以共同投資、共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)（所謂的“三共”）為構(gòu)成要件，少數(shù)意見(jiàn)認(rèn)為其僅以共同投資為構(gòu)成要件。而正式頒行的《解釋》對(duì)房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的“三共”要件已經(jīng)作出了明確的規(guī)定。另一方面，由房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的“三共”要件可知，《房地產(chǎn)法》沒(méi)有明確區(qū)分的合資開(kāi)發(fā)與合作開(kāi)發(fā)在《解釋》中已經(jīng)得到廓清，即合作開(kāi)發(fā)以資本聯(lián)合為構(gòu)成要件，但由房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的主體多元性所決定，合作開(kāi)發(fā)的資本聯(lián)合形式不包括成立獨(dú)立于投資者的法人以進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的情形，此乃法人人格獨(dú)立原則之必然要求。

3.在房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的共同投資中，必須以出讓土地使用權(quán)為其組成部分。盡管從文義上看，《解釋》第14條似乎并未將出讓土地使用權(quán)作為房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)必備投資內(nèi)容，但結(jié)合《房地產(chǎn)法》第2條的規(guī)定可知，房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)必須以取得出讓土地使用權(quán)為條件，亦即至少須一方當(dāng)事人以出讓土地使用權(quán)作為出資才能進(jìn)行房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)，至于其他的投資則可以是資金等財(cái)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)利。根據(jù)《房地產(chǎn)法》第2條的規(guī)定，如果當(dāng)事人對(duì)其所開(kāi)發(fā)之房地產(chǎn)所占用之土地不享有國(guó)有土地使用權(quán)，就不可能是構(gòu)成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，當(dāng)然也就不可能構(gòu)成房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)了。

值得注意的是，關(guān)于合作開(kāi)發(fā)與合作經(jīng)營(yíng)是一種行為還是兩種行為的問(wèn)題，由于《解釋》只規(guī)定了房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的問(wèn)題，所以應(yīng)認(rèn)為《解釋》是將房地產(chǎn)合作經(jīng)營(yíng)包容在房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的范圍之內(nèi)，而這也符合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的商業(yè)性質(zhì)以及社會(huì)一般的觀念。

二、房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同法律性質(zhì)之爭(zhēng)

《解釋》第14條對(duì)房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同的概念進(jìn)行了權(quán)威的界定，即所謂合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。從該條中并不能清晰地看出房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同的法律性質(zhì)，該問(wèn)題在法學(xué)界爭(zhēng)論也很大，見(jiàn)解各異，究其原因，是因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)生活中房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的形態(tài)各異，因此，在研究房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同的法律性質(zhì)之前，首先有必要明確房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的不同形態(tài)。

一般來(lái)說(shuō)，我國(guó)現(xiàn)實(shí)社會(huì)生活中主要存在著以下六種房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)形態(tài)：

1.一方提供出讓土地使用權(quán)，他方提供資金、勞務(wù)或技術(shù)等，以雙方的名義進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，在工程進(jìn)行了一定階段后，即可各自以自己的名義對(duì)預(yù)分得的房地產(chǎn)進(jìn)行預(yù)售，或者在開(kāi)發(fā)完成后各自取得其依約應(yīng)得的房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)。

2.一方提供出讓土地使用權(quán)，他方提供資金、勞務(wù)或技術(shù)等，以土地使用權(quán)人的名義開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，開(kāi)發(fā)完成后，當(dāng)事人各自取得其依約應(yīng)得的房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)。

3.一方提供出讓土地使用權(quán)，他方提供資金、勞務(wù)或技術(shù)等，以他方當(dāng)事人的名義開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，開(kāi)發(fā)完成后，當(dāng)事人各自取得其依約應(yīng)得的房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)。

4.一方提供出讓土地使用權(quán)，他方提供資金、勞務(wù)或技術(shù)等，組建非法人組織（如合伙企業(yè)）開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)， 開(kāi)發(fā)完成后，雙方當(dāng)事人取得其依約應(yīng)得的房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)。

5.一方提供出讓土地使用權(quán)，他方提供資金、勞務(wù)或技術(shù)等，以其中一方的名義開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，開(kāi)發(fā)完成并出售后，當(dāng)事人依約分配售房?jī)r(jià)款。

6.雙方或多方均提供部分出讓土地使用權(quán)，其中一方或雙方又再提供資金、勞務(wù)或技術(shù)等，以雙方或其中一方的名義進(jìn)行開(kāi)發(fā)，在工程進(jìn)行一定階段后，即對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行預(yù)分配進(jìn)而進(jìn)行預(yù)售，或者在完成開(kāi)發(fā)后，雙方當(dāng)事人依約進(jìn)行實(shí)物或資金分配。

正是由于房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的形態(tài)復(fù)雜多樣，所以學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同的性質(zhì)眾說(shuō)紛紜，歸納起來(lái)，大致有以下幾種觀點(diǎn)：其一，承攬合同。該觀點(diǎn)將土地使用權(quán)人分得的部分房屋視為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的他方當(dāng)事人承攬的定作物，而將他方當(dāng)事人取得的部分土地使用權(quán)看作土地使用權(quán)人支付的報(bào)酬。其二，互易合同。該觀點(diǎn)將房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同視為部分土地使用權(quán)與部分房屋所有權(quán)的交換。其三，合伙合同。該觀點(diǎn)認(rèn)為當(dāng)事人締結(jié)合伙合同，以土地使用權(quán)、資金、勞務(wù)和技術(shù)等作為出資，成立合伙，共同建造房屋，并分享合伙之收益。其四，買(mǎi)賣(mài)合同與承攬合同并存的混合合同。該觀點(diǎn)認(rèn)為他方當(dāng)事人為土地使用權(quán)人完成一定工作，土地使用權(quán)人以轉(zhuǎn)讓他方當(dāng)事人取得的部分房屋所占用的土地之使用權(quán)作為報(bào)酬，而他方當(dāng)事人又以此項(xiàng)報(bào)酬抵充受讓其房屋所占用土地之使用權(quán)的款項(xiàng)。其五，附合合同。該觀點(diǎn)認(rèn)為有的國(guó)家規(guī)定房屋是土地的構(gòu)成部分，與土地一起共同構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)，房屋不能單獨(dú)成為不動(dòng)產(chǎn)，所以他方當(dāng)事人以自己的資金、材料在他人享有土地使用權(quán)的土地上建房，是動(dòng)產(chǎn)附合于不動(dòng)產(chǎn)，因而土地使用權(quán)人原始取得房屋的所有權(quán)。

關(guān)于房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同性質(zhì)的上述六種觀點(diǎn)，似乎都是可以自圓其說(shuō)的。在房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的前五種形態(tài)中，如果說(shuō)附合合同的觀點(diǎn)在我國(guó)并不正確，因?yàn)樵谖覈?guó)房屋本身就是不動(dòng)產(chǎn)，那么承攬合同、互易合同、合伙合同、混合合同的觀點(diǎn)卻是可以成立的。而第六種房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)形態(tài)，則僅有合伙合同說(shuō)可以作妥當(dāng)解釋。同一合同竟然可以做多種性質(zhì)完全不同的解釋?zhuān)@些解釋看起來(lái)似乎都各有其妥當(dāng)性，顯然，這些解釋的正確性和合理性是值得懷疑的，同時(shí)值得引起重視的是，在分析法律現(xiàn)象時(shí)應(yīng)多做事實(shí)的分析，而不應(yīng)輕易地進(jìn)行擬制的分析。另一方面，如果將同一合同多種解釋這種現(xiàn)象作為合同競(jìng)合來(lái)處理，則如此之多的競(jìng)合肯定會(huì)嚴(yán)重?fù)p害法律的穩(wěn)定性和確定性，因此，有必要另辟蹊徑考察房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同的法律性質(zhì)。

三、作為合伙合同的房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同

基于前文對(duì)房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)概念的界定，筆者以為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同在性質(zhì)上乃是一種合伙合同。其理由主要有以下幾方面：

1.理論上，將合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同定性為合伙合同是妥當(dāng)?shù)摹！逗匣锲髽I(yè)法》、《民法通則》都明確規(guī)定，合伙合同以共同出資、合伙經(jīng)營(yíng)、共享收益、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)為本質(zhì)特征，而理論界和實(shí)務(wù)界傳統(tǒng)上一般也認(rèn)為，合作行為亦以合作方共同出資、共同經(jīng)營(yíng)、共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)為特征，因此作為合作行為之一種的合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)自然亦應(yīng)屬于合伙合同。

2.《解釋》第14條實(shí)際上已經(jīng)將合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同定性為合伙合同。雖然《解釋》第14條明確規(guī)定合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)僅以共同投資、共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)為特征，不以共同經(jīng)營(yíng)為條件，但是這并不損害合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同作為合伙合同的性質(zhì)。因?yàn)椤逗匣锲髽I(yè)法》、《民法通則》的規(guī)定以及傳統(tǒng)觀點(diǎn)認(rèn)為合伙應(yīng)以合伙經(jīng)營(yíng)為條件，是一種錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)。首先，在理論上，合伙人共同經(jīng)營(yíng)合伙事業(yè)并非是所有合伙的必備要件，如在隱名合伙，隱名合伙人即不參加合伙經(jīng)營(yíng)，即使在普通合伙中，合伙人亦可放棄其對(duì)合伙事業(yè)經(jīng)營(yíng)的權(quán)利；其次，在實(shí)踐中，許多合伙的經(jīng)營(yíng)并非是由全體合伙人共同進(jìn)行的，甚至在有的合伙中部分或全體合伙人并不參與合伙經(jīng)營(yíng)，而由其他合伙人甚至第三人進(jìn)行經(jīng)營(yíng)；最后，從比較法的角度看，主要大陸法系國(guó)家如德國(guó)、日本以及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)等國(guó)家或地區(qū)的民法典都未將合伙經(jīng)營(yíng)作為判斷合伙成立與否的標(biāo)準(zhǔn)，而一般是將合伙界定為二人以上互約出資以經(jīng)營(yíng)共同事業(yè)之契約，此“經(jīng)營(yíng)共同事業(yè)”并非共同經(jīng)營(yíng)！可見(jiàn)，合伙經(jīng)營(yíng)盡管通常是多數(shù)合伙組織的特征之一，但是并不是所有的合伙組織都具有該特征，缺乏該特征并不能說(shuō)明其非合伙組織?！督忉尅分晕磳ⅰ肮餐?jīng)營(yíng)”作為房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)成立之條件，乃是因?yàn)樵谄鸩荨督忉尅愤^(guò)程中，我國(guó)法學(xué)理論界和實(shí)務(wù)界人士多數(shù)認(rèn)為共同經(jīng)營(yíng)在目前的合作行為中已無(wú)足輕重，實(shí)際中許多合作方不參與經(jīng)營(yíng)的，而由其他合作方獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，且這也符合合同自由原則，故認(rèn)為不應(yīng)再將共同經(jīng)營(yíng)作為認(rèn)定合作的條件?？梢?jiàn)，《解釋》不僅間接地將合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的性質(zhì)界定為合伙合同，而且也糾正了對(duì)合伙特征的不妥當(dāng)?shù)膫鹘y(tǒng)認(rèn)識(shí)。

3.合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同是當(dāng)事人聯(lián)合起來(lái)、經(jīng)營(yíng)共同事業(yè)而締結(jié)的合伙合同。在現(xiàn)代私法中，自然人的聯(lián)合方式是多種多樣的，單就財(cái)產(chǎn)關(guān)系而言，自然人的聯(lián)合主要通過(guò)兩種方式實(shí)現(xiàn)：一是通過(guò)合伙合同實(shí)現(xiàn)聯(lián)合，二是通過(guò)組建法人團(tuán)體、非法人團(tuán)體實(shí)現(xiàn)聯(lián)合。 在房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)中，各方當(dāng)事人為了獲取資源和財(cái)富，相互合作進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，將其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)出售后分配利潤(rùn)或直接分配房地產(chǎn)，這都是當(dāng)事人聯(lián)合起來(lái)以取得資源和財(cái)富的體現(xiàn)，而組建法人進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，其已非房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)已如前述，房地產(chǎn)的合作開(kāi)發(fā)僅限于組建非法人團(tuán)體或者締結(jié)非組織型的合伙，而此兩者都必須首先締結(jié)合伙合同，因此合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同自應(yīng)是合伙合同。當(dāng)事人之所以只有通過(guò)締結(jié)合伙合同才能實(shí)現(xiàn)其聯(lián)合，其根本原因在于合伙的目的乃是經(jīng)營(yíng)共同目的事業(yè)，學(xué)界通說(shuō)認(rèn)為合伙須建立在經(jīng)營(yíng)共同目的事業(yè)之基礎(chǔ)上，此亦為大陸法系各國(guó)法律均明確規(guī)定。[8]而承攬合同、互易合同、混合合同、附合合同等均無(wú)經(jīng)營(yíng)共同事業(yè)之目的，僅是當(dāng)事人間直接的利益交換，并不涉及當(dāng)事人與第三人的利益交換問(wèn)題，而合伙合同的當(dāng)事人之間雖然也存在著一定的利益交換，但就主要方面而言，是合伙人以合伙為媒介與第三人進(jìn)行利益交換，各合伙人之間具有經(jīng)營(yíng)共同事業(yè)之目的，因此，主張房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同的性質(zhì)是承攬合同、互易合同、混合合同或附合合同的觀點(diǎn)是不正確的。

4.就實(shí)踐層面考察可知，現(xiàn)實(shí)社會(huì)生活中的房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)，就是雙方或多方當(dāng)事人為了從中獲取資源和財(cái)富而經(jīng)營(yíng)的共同事業(yè)。在前述六種房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的形態(tài)中，一方或雙方或多方以出讓土地使用權(quán)為投資，他方則以資金、勞務(wù)或技術(shù)為投資，共同設(shè)立合伙以開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，從中獲取利益，只不過(guò)投資方式、分配方式、組織方式不同罷了。關(guān)于投資方式，既有一方當(dāng)事人又有雙方或多方當(dāng)事人以其出讓土地使用權(quán)為投資的，既有僅以出讓土地使用權(quán)作為出資又有以出讓土地使用權(quán)和資金、勞務(wù)或技術(shù)等作為出資的。關(guān)于分配方式，既有實(shí)物分配又有資金分配。關(guān)于組織方式，既有普通合伙又有合伙企業(yè)，前者如僅僅為開(kāi)發(fā)一個(gè)樓盤(pán)而締結(jié)合伙合同，利益分配完畢后合伙即消滅，后者如依據(jù)《合伙企業(yè)法》而成立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合伙企業(yè)。理論上將前者稱(chēng)為行為性合伙而后者稱(chēng)為組織性合伙，所謂行為性合伙是指其僅具有臨時(shí)性共同事業(yè)、具有較強(qiáng)契約性的合伙，通常是當(dāng)事人僅就特定事項(xiàng)結(jié)成合伙，事畢合伙即消滅，德國(guó)法上稱(chēng)其為偶然合伙（Gelegenheitsgesellschaft）。所謂組織性合伙是指具有繼續(xù)性共同事業(yè)、具有較強(qiáng)團(tuán)體性的合伙組織，我國(guó)《合伙企業(yè)法》中的合伙企業(yè)就是典型的組織性合伙，其具有相對(duì)獨(dú)立的民事主體地位。在我國(guó)房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)中，行為性合伙較多而組織性合伙較少。

從以上分析可知，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同實(shí)際上就是合伙合同之一種，理論界與實(shí)務(wù)界對(duì)房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同的性質(zhì)及其法律適用認(rèn)識(shí)不清，很大程度上與我國(guó)民法學(xué)界引進(jìn)聯(lián)營(yíng)概念一樣，是將生活中的不成熟的、未進(jìn)行適當(dāng)抽象的概念直接納入法律規(guī)范領(lǐng)域的結(jié)果，這是我國(guó)私法立法以及學(xué)術(shù)研究不成熟的表現(xiàn)，在我國(guó)當(dāng)前正在進(jìn)行物權(quán)法乃至民法典起草的過(guò)程中，該類(lèi)問(wèn)題應(yīng)該得到更好的澄清和梳理。

四、合作住宅問(wèn)題

在我國(guó)現(xiàn)實(shí)生活中還存在著一類(lèi)特殊的合作建房方式，即合作住宅的建造，根據(jù)《城鎮(zhèn)住宅合作社管理暫行辦法》第3條的規(guī)定，所謂住宅合作社是指經(jīng)市（縣）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，由城市居民、職工為改善自身住房條件而自愿參加，不以盈利為目的公益性的具有法人資格的合作經(jīng)濟(jì)組織。而住宅合作社通過(guò)社員集資合作建造的住宅被稱(chēng)為合作住宅。合作住宅具有以下幾方面特點(diǎn)：

1.合作住宅的建造主體是作為法人的住宅合作社，城鎮(zhèn)職工、居民可自愿加入住宅合作社。

2.建造合作住宅的資金來(lái)源主要有社員交納的資金、銀行貸款、政府和社員所在單位資助的資金以及其他合法收入的資金。

3.合作住宅的建造受到政府全程監(jiān)督指導(dǎo)，從住宅合作社的興辦、合并、分立、終止到合作住宅的建設(shè)管理等都受到政府的監(jiān)控。

4.合作住宅可由住宅合作社、社員個(gè)人單獨(dú)擁有所有權(quán)，或者由住宅合作社與社員個(gè)人共同所有。

5.合作住宅不得向社會(huì)出租、出售，社員家庭不需要該住宅時(shí)，須將其退給本住宅合作社，后者以重置價(jià)結(jié)合成新計(jì)算房?jī)r(jià)，按原建房時(shí)個(gè)人出資份額向社員個(gè)人退款。

6.合作住宅所占用之土地是劃撥土地。

由合作住宅的上述幾方面特點(diǎn)可知，合作住宅建設(shè)雖然具有社員合作的因素，但其與前文所述房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)，是性質(zhì)完全不同的兩個(gè)事物，其差異至少體現(xiàn)在以下幾方面：第一，與房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)不同，合作住宅的建造行為不屬于商業(yè)性的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，因此，合作住宅不得向社會(huì)出租、出售，而合作開(kāi)發(fā)之房地產(chǎn)得在市場(chǎng)自由流通；第二，房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的主體可以是任何民事主體，而合作住宅的建造主體是作為法人的合作住宅社，而該合作住宅社也僅有城市職工、居民才有資格加入；第三，房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的資金來(lái)源于當(dāng)事人的投資，而合作住宅建造的資金來(lái)源渠道眾多；第四，較之于合作住宅的建造，房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)所受政府監(jiān)控的程度較低、所受政府優(yōu)惠亦較少；第五，與合作住宅的所有權(quán)歸屬方式不同，房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)因其開(kāi)發(fā)模式多樣，其房地產(chǎn)所有權(quán)歸屬方式亦較復(fù)雜；第六，合作住宅所占用之土地是劃撥土地，而合作開(kāi)發(fā)之房地產(chǎn)所占用之土地是出讓土地。

參考文獻(xiàn)：

[1]耀振華:房地產(chǎn)的共同開(kāi)發(fā)和委托開(kāi)發(fā)探析[J].政法論壇, 1997(2)

[2]韓延斌:《國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓合同及相關(guān)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》修改意見(jiàn)綜述[J].人民法院報(bào), 2004年6月29日

篇5

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有周期長(zhǎng)、投資大、投入資金的回收速度較慢等諸多特點(diǎn)。而各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中投資資金均是有限的。因此，為了讓企業(yè)能夠正常運(yùn)營(yíng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得不尋求更多的融資渠道，以實(shí)現(xiàn)吸納更多的資金參與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。合作開(kāi)發(fā)便是一種有效的融資渠道，但是合作開(kāi)發(fā)在給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到來(lái)利益的同時(shí)也增添了各種風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致其所得稅納稅中出現(xiàn)各種問(wèn)題。

一、合作模式所得稅納稅存在的風(fēng)險(xiǎn)

通常情況下，在合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)中，主要由土地證所在公司來(lái)承擔(dān)納稅，而實(shí)際開(kāi)發(fā)、做賬均為合作方。所得稅指的是土地證擁有方對(duì)合作方會(huì)計(jì)報(bào)表進(jìn)行并帳并表后再向稅務(wù)申報(bào)納稅。在這個(gè)過(guò)程中往往存在各種風(fēng)險(xiǎn)，而這些風(fēng)險(xiǎn)的存在嚴(yán)重影響著合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)所得稅納稅籌劃。

1.合作開(kāi)發(fā)涉及資金比例缺乏清晰度存在風(fēng)險(xiǎn)

在合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)過(guò)程中，資金分?jǐn)偡桨傅暮龑?dǎo)致各種風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)。具體的風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為預(yù)算不到位、投資約定不明確、資金投資不到位等。例如在合作開(kāi)發(fā)過(guò)程中，部分合作合同約定的投資方式為按事項(xiàng)分?jǐn)?。合作雙方進(jìn)行分工是為一方主要負(fù)責(zé)提供開(kāi)發(fā)土地，一方主要負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的設(shè)計(jì)、勘查、施工等相關(guān)事宜。在這個(gè)過(guò)程中所涉及的資金問(wèn)題各方自行解決。但是當(dāng)合作中途出現(xiàn)廣告宣傳等被遺漏的事項(xiàng)時(shí)，其所產(chǎn)生的費(fèi)用便不知由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)，進(jìn)而使合作雙方在資金的分配上產(chǎn)生分歧，影響合作項(xiàng)目的正常運(yùn)行。同時(shí)也對(duì)所得稅納稅的籌劃產(chǎn)生影響。

2.約定房屋預(yù)售款充抵投資中存在風(fēng)險(xiǎn)

約定房屋預(yù)售款充抵投資存在的風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（1）在合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的過(guò)程中，可應(yīng)用房屋預(yù)售款來(lái)進(jìn)行投資，當(dāng)出資不到位情況發(fā)生時(shí)，合作的違約方依然可以得到相應(yīng)的好處。這種結(jié)果會(huì)催生違約行為，為所得稅納稅糾紛的出現(xiàn)埋下隱患。

（2）應(yīng)用預(yù)售款進(jìn)行投資相當(dāng)于把合作所得利潤(rùn)進(jìn)行投資，使利潤(rùn)分配復(fù)雜化，為糾紛地發(fā)生埋下隱患。此外，土地方對(duì)開(kāi)發(fā)方報(bào)表監(jiān)管、房款分配、開(kāi)發(fā)方是以土地方名義簽訂的相關(guān)合同等均存在相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。

二、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)所得稅納稅籌劃措施分析

1.加強(qiáng)對(duì)企業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行監(jiān)控

在各房地產(chǎn)企業(yè)中均擁有數(shù)額較大的固定資產(chǎn)，對(duì)這部分固定資產(chǎn)機(jī)械牛合理的處理也會(huì)在一定程度上對(duì)企業(yè)所得稅產(chǎn)生相應(yīng)的影響。固定資產(chǎn)折舊可降低企業(yè)應(yīng)納稅所得額，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)所得稅的降低。在新企業(yè)所得稅法中明確規(guī)定：只用應(yīng)用直線法計(jì)算出的固定資產(chǎn)折舊才能在稅前進(jìn)行抵扣。所以房地產(chǎn)企業(yè)需從使用年限、殘值著手來(lái)進(jìn)行稅收籌劃，最大限度地促進(jìn)企業(yè)現(xiàn)有資金的效率得到充分發(fā)揮。首先，需要對(duì)企業(yè)資產(chǎn)的凈殘值進(jìn)行合理估計(jì)，應(yīng)用相應(yīng)的方法對(duì)固定資產(chǎn)在企業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的實(shí)際使用情況、消耗方式等進(jìn)行精確估計(jì)，盡量避免少計(jì)消耗或者虛增資產(chǎn)。其次，有效將折舊年限縮短，前移后期折舊，使前期成本負(fù)擔(dān)增加，降低利潤(rùn)，加快成本的回收速度，提高企業(yè)資金的實(shí)際使用效率，

2.加強(qiáng)對(duì)合作資金收入進(jìn)行籌劃規(guī)劃

（1）收入的相應(yīng)確認(rèn)時(shí)間適當(dāng)推遲，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)納稅籌劃。由于企業(yè)自身存在的特點(diǎn)，房產(chǎn)均為各房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的主要銷(xiāo)售產(chǎn)品。企業(yè)銷(xiāo)售額大，銷(xiāo)售過(guò)程中會(huì)占用較大數(shù)額的資金，各房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)對(duì)各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，然后根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)水平對(duì)結(jié)算方式進(jìn)行合理選擇。在不違背相關(guān)法律的前提下，可應(yīng)用延遲收入確認(rèn)時(shí)間的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)延遲相應(yīng)稅收的納稅時(shí)間，從而實(shí)現(xiàn)資金的流動(dòng)時(shí)間得以延長(zhǎng)，有效解決資金短缺問(wèn)題，避免企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)金鏈斷裂現(xiàn)象。

（2）對(duì)收入類(lèi)型進(jìn)行轉(zhuǎn)換以實(shí)現(xiàn)納稅籌劃。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中存在較多閑置資金時(shí)，可將閑置的資金應(yīng)用于國(guó)債或權(quán)益性投資，以促進(jìn)企業(yè)非主營(yíng)業(yè)務(wù)收入得到增加。

3.明確合作雙方的利益分享與風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)問(wèn)題

合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)進(jìn)行的主要目的是為了分享房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中所獲得的經(jīng)濟(jì)效益。但是由于在合作開(kāi)發(fā)過(guò)程中受多種因素影響，其得到的經(jīng)濟(jì)效益也存在一定差異性。因此，在合作開(kāi)發(fā)過(guò)程中，合作雙方必須依靠合同對(duì)合作過(guò)程中所涉及的利益分享、利益分享等問(wèn)題作出明確安排和規(guī)定，避免事后各種糾紛地出現(xiàn)。明確合作雙方的利益分享與風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)問(wèn)題，可有效處理合作開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)的財(cái)務(wù)賬及費(fèi)用分?jǐn)偁?zhēng)執(zhí)等問(wèn)題，促進(jìn)所得稅納稅籌劃地有效進(jìn)行。

三、結(jié)束語(yǔ)

合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在不違反相關(guān)法律法規(guī)的前提下積極進(jìn)行納稅籌劃，促進(jìn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中具有良好的資金支持和資金流動(dòng)。各房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)密切結(jié)合自身發(fā)展特點(diǎn)、國(guó)家相關(guān)政策、市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn)等，合理選擇適當(dāng)?shù)呢?cái)務(wù)處理方法，不斷優(yōu)化納稅籌劃，提高企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

篇6

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的行業(yè)，運(yùn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，土地和資金是制約開(kāi)發(fā)商的最重要因素。再神通廣大的房地產(chǎn)商，也經(jīng)常面臨擁有土地使用權(quán)但缺乏資金或資金充足但沒(méi)有土地的窘境。于是聯(lián)合開(kāi)發(fā)應(yīng)運(yùn)而生。聯(lián)合開(kāi)發(fā)作為紐帶，促成了資金和土地的結(jié)合，盤(pán)活了諸多房地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)房地業(yè)的發(fā)展功不可沒(méi)。但同時(shí)，聯(lián)合開(kāi)發(fā)引發(fā)的糾紛也不在少數(shù)，且糾紛一旦發(fā)生，往往標(biāo)的數(shù)額巨大，案情錯(cuò)綜復(fù)雜。因此，如何更安全、更有效地發(fā)揮聯(lián)合開(kāi)發(fā)的優(yōu)勢(shì)，避免聯(lián)合開(kāi)發(fā)行為帶來(lái)的法律風(fēng)險(xiǎn)，是非常重要課題。

一、 聯(lián)合開(kāi)發(fā)的特征：

1. 聯(lián)合開(kāi)發(fā)的內(nèi)涵和外延

所謂聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，指雙方當(dāng)事人約定，由一方提供建設(shè)用地使用權(quán)，另外一方提供資金、技術(shù)、勞務(wù)等，合作開(kāi)發(fā)土地，建筑房產(chǎn)等項(xiàng)目，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共享收益的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方式。提供土地使用權(quán)的一方，我們稱(chēng)之為供地方；另一方則是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，我們稱(chēng)之為建設(shè)方。這種意義上的聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)是狹義的。從廣義上講，任何由兩方合作運(yùn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目都可以納合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的范疇，不限于一方出地一方出資，也可以雙方共同出資；不限于進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，也可以是建房自用；不限于雙方都是法人或其他組織，也可以是法人或其他組織與自然人或自然人之間合作；不限于在城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地上進(jìn)行建設(shè)，也可以是在集體土地上聯(lián)合建房。

2.聯(lián)合開(kāi)發(fā)的法律特征：

⑴主體特定性。體現(xiàn)在聯(lián)合開(kāi)發(fā)雙方中必須有一方以上具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)?！斗康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)限定了較高條件：設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）有100萬(wàn)元以上的注冊(cè)資本；（二）有4名以上持有資格證書(shū)的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)、建筑工程專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書(shū)的專(zhuān)職會(huì)計(jì)人員。省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本和專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。以確保進(jìn)入該領(lǐng)域的公司具備相應(yīng)的開(kāi)發(fā)能力。

⑵法律關(guān)系復(fù)雜。

聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)涉及多方當(dāng)事人之間的法律關(guān)系，錯(cuò)綜復(fù)雜。首先是合作雙方的關(guān)系，如上文所說(shuō)應(yīng)屬聯(lián)營(yíng)關(guān)系，而聯(lián)營(yíng)又分為法人型聯(lián)營(yíng)和松散型聯(lián)營(yíng)，組織形式和權(quán)利義務(wù)分配都需要仔細(xì)約定（文將詳細(xì)分析）；其次是聯(lián)合體與政府主觀部門(mén)的關(guān)系，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)，立項(xiàng)、到規(guī)劃、開(kāi)工、預(yù)售、驗(yàn)收都離不開(kāi)政府部門(mén)的監(jiān)督，最直觀的表現(xiàn)就是要申請(qǐng)辦理若干個(gè)許可證或批準(zhǔn)文件。而聯(lián)合開(kāi)發(fā)更需要向政府部門(mén)做好審批工作，辦理證件或批文都應(yīng)以合作雙方的名義辦理，只要這樣聯(lián)合開(kāi)發(fā)行為才能獲得法律的認(rèn)可。再次是聯(lián)合體與其他單位或個(gè)人的關(guān)系，包括與建筑承包商、拆遷安置人員、購(gòu)房業(yè)主、貸款和按揭合作銀行等。

二、聯(lián)合開(kāi)發(fā)規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)的途徑

1.組織保障

根據(jù)《民法通則》中關(guān)于聯(lián)營(yíng)的規(guī)定，聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)可以采取三種方式：

⑴組建新的法人。即雙方出資成立項(xiàng)目公司，以項(xiàng)目公司的名義進(jìn)行開(kāi)發(fā)，雙方按照出資比例承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、獲取收益。以項(xiàng)目公司方式開(kāi)發(fā)的優(yōu)點(diǎn)是責(zé)任明確、相對(duì)而言可以減少糾紛發(fā)生的概率。

⑵組建聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)。即合作雙方各自派遣若干人員組成聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)，實(shí)踐中有的叫“聯(lián)建辦公室”，有的稱(chēng)“聯(lián)合管理委員會(huì)”不一而足，其職責(zé)是協(xié)調(diào)雙方的關(guān)系，對(duì)合作中的重大事項(xiàng)作出決策，具體運(yùn)作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)與項(xiàng)目公司的最高區(qū)別在于它僅作為內(nèi)部機(jī)構(gòu)，并非獨(dú)立民事主體，不具有締結(jié)合同等民事權(quán)利能力，也不能對(duì)立承擔(dān)民事責(zé)任。

⑶不成立聯(lián)合機(jī)構(gòu)， 按照合同的約定各自獨(dú)立履行義務(wù)。這種方式主要使用于相對(duì)簡(jiǎn)單的項(xiàng)目。

以上三種組織形式在實(shí)際應(yīng)用中，應(yīng)以第一種較為穩(wěn)妥，對(duì)規(guī)避聯(lián)合開(kāi)發(fā)的法律風(fēng)險(xiǎn)是有效的合作方式。

2.合同保障

聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同內(nèi)容復(fù)雜，標(biāo)的巨大，履行期限長(zhǎng)，雙方利益針?shù)h相對(duì)，極易引發(fā)糾紛；而一旦產(chǎn)生糾紛，由于目前我國(guó)相應(yīng)的法律規(guī)定尚不具體，實(shí)踐中對(duì)其法律性質(zhì)認(rèn)識(shí)不一，訴訟周期一般都很長(zhǎng)，后果難以預(yù)測(cè)。因此，簽訂聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同一定要謹(jǐn)慎。

⑴要明確劃分雙方的責(zé)任。對(duì)每一項(xiàng)義務(wù)的履行方式、時(shí)間、地點(diǎn)做詳細(xì)的約定，杜絕“爭(zhēng)取做到”“大約在某年某月”等模糊用語(yǔ)。建議使用附件、附圖等方式作出具體描述。供地方應(yīng)提供土地使用權(quán)的位置、面積、使用年限、使用權(quán)性質(zhì)、批準(zhǔn)文件或證書(shū)等準(zhǔn)確信息并對(duì)此承擔(dān)責(zé)任，建筑方主要應(yīng)對(duì)資金支付事宜作出明確承諾。

⑵對(duì)雙方分得房產(chǎn)的面積、位置作出明確約定。聯(lián)合開(kāi)發(fā)的最終目的是獲取收益，一般以分配房產(chǎn)的方式體現(xiàn)。到了這一階段雙方的利益沖突表現(xiàn)的最為尖銳，因此也是矛盾多發(fā)的環(huán)節(jié)。房產(chǎn)的價(jià)值與所處的位置有很大關(guān)系，雖然在同一項(xiàng)目中，位置的差異往往導(dǎo)致價(jià)值不同。有些聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同僅僅簡(jiǎn)單地約定了分配比例，而對(duì)具置只字不提，在分配時(shí)出現(xiàn)糾紛就不難理解了。另外，由于規(guī)劃變更等原因也往往出現(xiàn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同約定的面積與世紀(jì)竣工面積的差異，如何處理，也應(yīng)事先作出約定。

⑶重視約定違約責(zé)任。房地產(chǎn)項(xiàng)目的周期一般都較長(zhǎng)，過(guò)程復(fù)雜。詳細(xì)具體的違約責(zé)任不當(dāng)能夠起到督促當(dāng)事人人善意履行義務(wù)，而且也能夠保證項(xiàng)目順利進(jìn)行。比如，如果供地方?jīng)]有按約定時(shí)間提供符合“三通一平”條件的土地，而合同又缺乏響應(yīng)的違約條款，不但會(huì)造成供地方?jīng)]有壓力，而且容易引發(fā)建筑方對(duì)其履約能力和誠(chéng)意的嚴(yán)重質(zhì)疑，進(jìn)而矛盾激化，合作破裂。而如果約定了明確違約責(zé)任，比如遲延一天，相應(yīng)減少若干平方米的房產(chǎn)分配，遲延超過(guò)若干天，對(duì)方可以杰出合同，并支付一定數(shù)額的違約金。

篇7

1 概述

房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的企業(yè)之間或企業(yè)與事業(yè)單位之間，通過(guò)簽訂聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同，組成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)實(shí)體，共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)濟(jì)聯(lián)合行為。

2 合作開(kāi)發(fā)的必要性及其主要形式

2.1 合作開(kāi)發(fā)的必要性

土地方面，國(guó)家一方面不斷收緊地根，控制土地的市場(chǎng)供應(yīng)節(jié)奏；另一方面在土地出讓方式上，禁止協(xié)議出讓土地，繼經(jīng)營(yíng)性土地全面實(shí)施“招拍掛”方式后，工業(yè)用地的出讓也要求采用“招拍掛”，進(jìn)而提高了開(kāi)發(fā)商的拿地成本，獲取土地的難度進(jìn)一步加大。

資金方面，從2005年起，國(guó)家開(kāi)始運(yùn)用稅收手段來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，之后一系列稅收政策的出臺(tái)使房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入瓶頸。房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入宏觀調(diào)控以來(lái)，經(jīng)營(yíng)環(huán)境日益艱難，首先是不允許建筑商墊資建設(shè)，在來(lái)對(duì)土地全面實(shí)行招、拍、掛，買(mǎi)塊地動(dòng)輒數(shù)億，而且交的都是真金白銀。然后又銀行對(duì)個(gè)人住房貸款又在已提高首付比率的基礎(chǔ)上進(jìn)行嚴(yán)格審核，增加房產(chǎn)銷(xiāo)售資金回籠的難度。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身資金有限，而且需要不斷地滾動(dòng)投入，獲取最大的利潤(rùn)。因此，不僅需要從金融機(jī)構(gòu)融資，而且需要吸收社會(huì)資金參與開(kāi)發(fā)；另一方面，大量社會(huì)資金因?yàn)橘Y本的逐利性特點(diǎn)，也積極地希望進(jìn)入利潤(rùn)豐厚、蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)；還有一些企業(yè)擁有可供開(kāi)發(fā)的土地，但是因?yàn)槿狈﹂_(kāi)發(fā)資金和進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資質(zhì)，需要與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也希望通過(guò)合作開(kāi)發(fā)的方式降低自身的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。因此，許多中小企業(yè)也在“抱團(tuán)”中尋求出路和發(fā)展。基于以上的客觀需要，本著共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享利潤(rùn)的原則，房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)具備他的合理性和必要性。

2.2房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的主要形式

2.2.1 擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人提供土地使用權(quán)，另一方是具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供資金和技術(shù)，以雙方名義共同開(kāi)發(fā)，然后按照上方約定比例進(jìn)行分配并對(duì)自己名下的房屋進(jìn)行使用或銷(xiāo)售。

2.2.2 已擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人提供土地使用權(quán)，另一方當(dāng)事人投入資金或技術(shù)，以土地使用權(quán)人的名義進(jìn)行開(kāi)發(fā)，待房屋建成后，依約定將房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)以轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓給投資方。

2.2.3 已擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人提供土地使用權(quán)，另一方是具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投入資金和技術(shù)并以其名義進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目完成后，開(kāi)發(fā)商依合同約定的分配比例將房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給出地一方，這是一種雙方合作，單方負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的合同，實(shí)質(zhì)上具有名為合作開(kāi)發(fā)，是為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的性質(zhì)，其中風(fēng)險(xiǎn)主要由開(kāi)發(fā)商一方承擔(dān)。

2.2.4 已擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人提供土地使用權(quán)，另一方當(dāng)事人提供資金雙方共同組成一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司，并以項(xiàng)目公司的名義進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，并按雙方約定比例分配建成后的房屋或者將建成房屋出售后，按比例分配所得收益，這種合作開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目公司，類(lèi)似法人型的聯(lián)營(yíng)體，項(xiàng)目公司依批準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)范圍活動(dòng)并以其名義承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，完成項(xiàng)目公司使命后即告終止，對(duì)合作雙方化解風(fēng)險(xiǎn)極為有利。

2.2.5 已擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人，以掛靠形式與具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)的開(kāi)發(fā)商簽訂合同開(kāi)發(fā)合同，掛靠方負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)所需資金，被掛靠方為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，負(fù)責(zé)辦理合作項(xiàng)目的立項(xiàng)、批地、報(bào)建、簽訂銷(xiāo)售合同，辦理房地產(chǎn)權(quán)證，同時(shí)收取一定比例的管理費(fèi)或分期固定的利潤(rùn)；這種合作方式逃避了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的行政管理，降低了成本，其實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以合作以合作開(kāi)發(fā)為名出租房地產(chǎn)資質(zhì)證書(shū)為獲取利益，一旦發(fā)生法律糾紛，合作方訴諸法院時(shí)，相關(guān)合同往往裁定無(wú)效。

3 合作開(kāi)發(fā)中存在的風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，企業(yè)普遍存在規(guī)模偏小、資質(zhì)比較低、資金不足等問(wèn)題，在這樣的背景下，尋求企業(yè)外部資源，通過(guò)各自核心能力和優(yōu)勢(shì)資源的有效整合，合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，快速適應(yīng)市場(chǎng)機(jī)會(huì)，降低成本、提高競(jìng)爭(zhēng)力成了企業(yè)降低風(fēng)險(xiǎn)的首要選擇。合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目又帶來(lái)了新的風(fēng)險(xiǎn)。

3.1 合同法律效力認(rèn)定風(fēng)險(xiǎn)

合作雙方只有在合作合同中明解約定雙方“共同投資、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享收益”,并且實(shí)際操作中也是以此為基礎(chǔ)進(jìn)行投資和分配利潤(rùn)的才能視為合作開(kāi)發(fā),據(jù)此法院在審理合作開(kāi)發(fā)糾紛時(shí)有可能會(huì)認(rèn)為合同內(nèi)容不符合合作開(kāi)發(fā)合同的要求或認(rèn)為實(shí)際操作不符合作開(kāi)發(fā)規(guī)定而判定合同無(wú)效或部分條款無(wú)效,或推定合同為非合作開(kāi)發(fā)合同。

在訂立房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)合同時(shí)，如果沒(méi)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的一方與他人合作時(shí)，應(yīng)當(dāng)審核合作方是否具備房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。非提供土地合作一方，要注意審核以土地使用權(quán)合作方的土地使用性質(zhì)。如存在有與法律、法規(guī)、規(guī)定相違背的情況，則訂立的合同無(wú)效，不利于保證合作各方的合法權(quán)益。

3.2 納稅風(fēng)險(xiǎn)

許許多開(kāi)發(fā)商搞合作開(kāi)發(fā)是為了避稅。確實(shí)以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資人股,參與接受投資方利潤(rùn)分配,共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為,不征收營(yíng)業(yè)稅出資金一方以土地方名義隱名合作開(kāi)發(fā),土地不過(guò)戶資金方還可節(jié)省契稅,還有的合作開(kāi)發(fā)可了節(jié)省一方土地增值稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅。但是一方如稅收籌劃不當(dāng),不但不能節(jié)稅反而還有可能增加稅收負(fù)擔(dān)。

3.2.1 根據(jù)財(cái)稅[2006]21號(hào)文件規(guī)定對(duì)于以土地進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的,凡所投資或聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的不能免征土地增值稅,如不懂此政策以免土地增值稅來(lái)讓利合作土地出資方就會(huì)利益受損

3.2.2 對(duì)于以土地出資方名義開(kāi)發(fā)的,資金出資方的投資利息不得在計(jì)算土地增值稅、企業(yè)所得稅時(shí)扣除支付給土地出資方的價(jià)款也不能直接在計(jì)算土地增值稅和企業(yè)所得稅時(shí)扣除,土地成本只能以土地出資方原計(jì)稅成本為依據(jù),多支付的價(jià)款只能從稅后利潤(rùn)中列支

3.2.3 對(duì)于非法人型合作項(xiàng)目,項(xiàng)目利潤(rùn)要并人法人公司統(tǒng)一交納企業(yè)所得稅, 對(duì)于企業(yè)所得稅的承擔(dān)問(wèn)題日后可能會(huì)有爭(zhēng)議對(duì)以土地出資成立法人公司的,土地出資方還要按評(píng)估價(jià)與土地成本的差額在投資當(dāng)年繳納企業(yè)所得稅,相比于自主開(kāi)發(fā)會(huì)提早支出企業(yè)所得稅,在稅率降低前（如2008年由原33%的稅率降為25%）還加大了稅收支出

3.2.4 一些項(xiàng)目在運(yùn)作時(shí)實(shí)際上只有一方控制,另一方只要收回預(yù)定的回報(bào)就行,該交的營(yíng)業(yè)稅及附加一般可以預(yù)計(jì),但土地增值稅、企業(yè)所得稅很容易因一方操作利潤(rùn)而偷漏,如資金投資方是個(gè)人,還可能偷漏個(gè)人所得稅,項(xiàng)目完結(jié)一方撤走后這些稅款被查補(bǔ)很可能就要由另一方承擔(dān)、

3.3 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)雖然并非合作開(kāi)發(fā)所特有的風(fēng)險(xiǎn),但是我們?cè)诤献鏖_(kāi)發(fā)決策時(shí)仍需要認(rèn)真考慮。一般來(lái)說(shuō)原本就打算開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的一方在選擇合作開(kāi)發(fā)后由于合作者的共同出資、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)因而降低了其經(jīng)營(yíng)與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),但是當(dāng)合作雙方在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理和籌資用資中相互信扯皮,不能協(xié)調(diào)一致時(shí),此時(shí)不但不能降低風(fēng)險(xiǎn)反而還有可能加大風(fēng)險(xiǎn)。

4 合作開(kāi)發(fā)的控制模式

4.1房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的方式有以下兩種，即法人型房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和非法人型房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。

4.1.1 法人型房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)?！睹穹ㄍ▌t》第51 條規(guī)定：“企業(yè)之間或者企業(yè)、事業(yè)單位之間聯(lián)營(yíng)，組成新的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任、具備法人條件的，經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記，取得法人資格?！备鶕?jù)本條規(guī)定，房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)各方以組建新的法人，即成立項(xiàng)目公司的方式進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的就是法人型房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。在成立項(xiàng)目公司情況下，房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)各方即成為項(xiàng)目公司的股東，合作開(kāi)發(fā)各方之間的權(quán)利義務(wù)不再由合作協(xié)議來(lái)規(guī)范，而由公司章程予以規(guī)定。合作開(kāi)發(fā)各方不再以協(xié)議約定的連帶責(zé)任承擔(dān)民事責(zé)任，而是以項(xiàng)目公司的注冊(cè)資本為限對(duì)外承擔(dān)有限責(zé)任。以成立項(xiàng)目公司的方式進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)，符合現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，是值得推廣的運(yùn)作模式。

4.1.2 非法人型房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。《民法通則》第52 條規(guī)定：“企業(yè)之間或者企業(yè)、事業(yè)單位之間聯(lián)營(yíng)，共同經(jīng)營(yíng)、不具備法人條件的，由聯(lián)營(yíng)各方按照出資比例或者協(xié)議的約定，以各自所有的或者經(jīng)營(yíng)管理的財(cái)產(chǎn)承擔(dān)民事責(zé)任。依照法律的規(guī)定或者協(xié)議的約定負(fù)連帶責(zé)任的，承擔(dān)連帶責(zé)任。”根據(jù)本條規(guī)定，聯(lián)營(yíng)可以不組成新的法人，采用這種形式進(jìn)行房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)即是非法人型房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。在這種情況下，合作各方一般都采取成立項(xiàng)目經(jīng)理部、設(shè)立項(xiàng)目共管賬戶等方式進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，具體的合作方式、投資比例及利潤(rùn)分配比例等一系列權(quán)利義務(wù)均由合作協(xié)議約定。

4.2簽訂和履行房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)合同的對(duì)策

房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)合同內(nèi)容繁雜，標(biāo)的巨大，履行期限長(zhǎng)，容易引發(fā)糾紛。因此，簽訂房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)合同一定要謹(jǐn)慎、規(guī)范。在房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)實(shí)踐中，有以下一些對(duì)策供參考：

4.2.1 合同不要約定保底條款。合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)合同的各方應(yīng)當(dāng)共同投資、共同經(jīng)營(yíng)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享利潤(rùn)。

篇8

二、合作條件：

1、甲方提供待開(kāi)發(fā)土地的使用權(quán)，乙方提供本房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)所需的全部資金。

2、乙方保證對(duì)外提供全套的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所需資料，保證本企業(yè)注冊(cè)真實(shí)、合法，經(jīng)營(yíng)范圍符合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要求。

3、由乙方辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各種證照手續(xù)及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需的各種行政審批事項(xiàng)，甲方積極予以協(xié)助。

4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程，乙方選任設(shè)計(jì)施工企業(yè)應(yīng)有符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的資質(zhì)證書(shū)及安全生產(chǎn)條件。

5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)設(shè)計(jì)，建筑面積，樣式，經(jīng)甲、乙雙方共同協(xié)商確定，未經(jīng)甲方同意，乙方不得單方更改。

三、甲方提供本房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)所需土地的土地使用權(quán)，該土地面積 畝，使用期限 年，甲方保證該土地使用權(quán)為出讓取得，無(wú)抵押，不受其它權(quán)利人追究。如因房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售需要辦理該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，由乙方出資并辦理，甲方予以協(xié)助。

四、本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目自本合同簽訂之日起啟動(dòng)，自 年月 日竣工，合作開(kāi)發(fā)終止。乙方負(fù)責(zé)日常的工程施工管理工作，因工程質(zhì)量、安全生產(chǎn)造成的糾紛由乙方負(fù)責(zé)處理，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

五、收益分配。本合同履行期間，由甲、乙雙方各派駐會(huì)計(jì)，共同負(fù)責(zé)樓房的銷(xiāo)售資金。甲方按開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的建筑面積 元/㎡提取作為本房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的收益，由乙方分三期支付給甲方。自本合同同簽訂之日支付 元，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)銷(xiāo)售至一半支付 元，開(kāi)發(fā)樓房工程完工乙方結(jié)清甲方全部收益。

六、違約責(zé)任

1、因甲方提供土地瑕疵造成乙方損失或本合同未能履行，由甲方按本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)資金的10% 賠償乙方。

2、因乙方資金不到位或其他乙方原因造成甲方損失或造成本合同未能履行，由乙方按本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)資金的10% 賠償甲方損失。

3、因乙方經(jīng)營(yíng)、管理不善或資金不到位造成合同延期或不按本合同約定支付甲方的收益。按應(yīng)支付甲方收益的10%賠償甲方損失。

甲 方： 乙 方：

法定代表人：

篇9

通過(guò)土地使用權(quán)的作價(jià)入股，以合作方式開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，同合資形式一樣，也是一方提供土地，另外一方或幾方提供資金，但是合作開(kāi)發(fā)與合資開(kāi)發(fā)最大的區(qū)別在于合作方式是合同型的，合資開(kāi)發(fā)則是股權(quán)式的。在合作方式下，各方在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的權(quán)利與義務(wù)完全由合作開(kāi)發(fā)合同約定，在合作開(kāi)發(fā)合同別要約定，提供土地方的責(zé)任與提供資金方的責(zé)任，各方的收益分配比例，這個(gè)比例完全由各方商定，而可以不論其投入的多少。合作開(kāi)發(fā)的經(jīng)營(yíng)，可以雙方組建項(xiàng)目合作機(jī)構(gòu)，也可以由一方負(fù)責(zé)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。如果是與外國(guó)投資組建中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)合作開(kāi)發(fā)，還應(yīng)當(dāng)遵守《中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》的有關(guān)規(guī)定。

關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者的資格問(wèn)題

最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》在主體資格問(wèn)題上規(guī)定：不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的企業(yè)與他人簽訂的以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)為內(nèi)容的合同，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但在一審訴訟期間依法取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的，可認(rèn)定合同有效。2005年8月 1日，最高人民法院出臺(tái)的《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》中規(guī)定：合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。但在前當(dāng)事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。筆者對(duì)此有不同的認(rèn)識(shí)。建設(shè)行政主管部門(mén)核發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，主要是審查有關(guān)企業(yè)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)能力和技術(shù)能力。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)行為是在不具備經(jīng)濟(jì)和技術(shù)能力的情形下進(jìn)行的，那么房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)如工程進(jìn)度、質(zhì)量又與經(jīng)濟(jì)實(shí)力和技術(shù)水平有關(guān)，所以在經(jīng)營(yíng)者主體資格不合格導(dǎo)致如工程質(zhì)量低劣等情形的，即使經(jīng)營(yíng)者后來(lái)取得開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格也無(wú)法改變以前工程質(zhì)量低劣的事實(shí)。經(jīng)營(yíng)者屬違法經(jīng)營(yíng)，未受到法律追究，反而可通過(guò)補(bǔ)辦資格而合法化，這樣勢(shì)必存在負(fù)面作用，導(dǎo)致不公平的結(jié)果，故筆者認(rèn)為，合同各方在簽訂合同時(shí)即應(yīng)具備相應(yīng)的資質(zhì)。

合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同中對(duì)合作行為的界定

由于現(xiàn)行立法沒(méi)有對(duì)合作行為作出明確界定，從而導(dǎo)致在理論和實(shí)務(wù)中對(duì)合作行為的特征有不同認(rèn)識(shí)?；谝酝献餍袨榈膶?shí)際做法和所形成的傳統(tǒng)認(rèn)識(shí)，多數(shù)觀點(diǎn)認(rèn)為，合作行為具有四個(gè)特征，即合作方共同出資、共同經(jīng)營(yíng)、共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。這在最高人民法院《關(guān)于審理聯(lián)營(yíng)合同糾紛案件若干問(wèn)題的解答》中即有明確體現(xiàn)。筆者認(rèn)為，合作方無(wú)論是以何種形式出資，共同出資作為認(rèn)定合作的條件是毋庸置疑的，而且是必備的首要條件，但共同經(jīng)營(yíng)在目前的合作行為中已無(wú)足輕重，而且實(shí)際中許多合作方基于自身管理經(jīng)驗(yàn)、能力等方面的不足，也是不參與經(jīng)營(yíng)的，而是由其他合作方獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，這也符合合同自由原則?？紤]此現(xiàn)實(shí)情況，尊重當(dāng)事人意思自由，因此，不應(yīng)再將共同經(jīng)營(yíng)作為認(rèn)定合作的條件。當(dāng)事人可以在合作合同中約定，共同出資，但合作一方只享有固定利潤(rùn)，也不承擔(dān)虧損和風(fēng)險(xiǎn)。

篇10

筆者曾接觸過(guò)一個(gè)房地產(chǎn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)的案例：XX年X月XX日華德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（下稱(chēng)“華德公司”）有一塊國(guó)家劃撥的土地9000多平方米，準(zhǔn)備進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，但由于其自有資金不足以支付所有的開(kāi)發(fā)費(fèi)用，于是找到了凱特公司尋求合作，經(jīng)過(guò)雙方多次磋商，簽訂了一份合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的協(xié)議書(shū)，該協(xié)議書(shū)約定：華德公司將自己名下的9000多平方米土地作價(jià)200萬(wàn)元，另外再投資500萬(wàn)元，合計(jì)700萬(wàn)元；而凱特公司負(fù)責(zé)籌集地上建筑工程款650萬(wàn)元，由雙方聯(lián)合開(kāi)發(fā)，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共享利潤(rùn)，對(duì)外則以華德公司名義組織施工及房屋銷(xiāo)售和售后服務(wù)等工作；該工程在實(shí)現(xiàn)了銷(xiāo)售收入并付清全部工程款后，首先歸還華德公司700萬(wàn)元、凱特公司650萬(wàn)元投資成本，剩余部分按4：6分配已竣工的房產(chǎn)。協(xié)議簽訂后，凱特公司先后陸續(xù)投入了600多萬(wàn)元用于建筑物的設(shè)計(jì)、施工，工程終于在一年后順利完工。在這一年中，正值全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格全面上漲，房子的平均價(jià)格跟一年前相比已經(jīng)增值了50%以上，而此時(shí)華德公司的領(lǐng)導(dǎo)班子調(diào)整，原來(lái)的老總調(diào)任了其他公司的總經(jīng)理，新上任的公司領(lǐng)導(dǎo)不承認(rèn)雙方的合建協(xié)議，堅(jiān)持凱特公司為其進(jìn)行的只是墊資的建筑行為，而不承認(rèn)雙方的合作是聯(lián)合開(kāi)發(fā)，只同意返還凱特公司為建筑物投入的全部資金及按同期的銀行利率支付利息，因此，為了維護(hù)自己的合法權(quán)益，凱特公司遂向法院，要求按照雙方的聯(lián)建協(xié)議在返還其所投入的650萬(wàn)元后對(duì)增值部分按照雙方確定的比例分享開(kāi)發(fā)的收益。

經(jīng)法院審理認(rèn)為，華德公司與凱特公司XX年X月XX日簽訂的《土地合作開(kāi)發(fā)協(xié)議書(shū)》雖然是雙方合法、自愿的行為，但由于華德公司提供的土地為國(guó)家劃撥土地，不得通過(guò)聯(lián)合開(kāi)發(fā)的方式轉(zhuǎn)讓或變相轉(zhuǎn)讓?zhuān)湫袨橐驗(yàn)檫`反法律的有關(guān)規(guī)定而導(dǎo)致合作協(xié)議無(wú)效，因此判決華德公司除返還凱特公司所投入的所有建設(shè)資金并向其按同期銀行利率支付利息外駁回了凱特公司其他訴訟請(qǐng)求。由于凱特公司對(duì)聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的有關(guān)法律規(guī)定缺乏認(rèn)識(shí)和了解，導(dǎo)致了其錯(cuò)誤的判斷，本來(lái)認(rèn)為可以通過(guò)聯(lián)合開(kāi)發(fā)獲得的巨大的預(yù)期利益也化為泡影。

本案就是一個(gè)典型的房地產(chǎn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)的案例，由于被告凱特公司在簽訂合作開(kāi)發(fā)的合同時(shí)未對(duì)有關(guān)聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的法律和該劃撥土地能否進(jìn)行聯(lián)合開(kāi)發(fā)進(jìn)行深入的了解，導(dǎo)致其重大的投資行為失誤，最后只能以解除合同、返還投資而告結(jié)束。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)屬資本密集性產(chǎn)業(yè)，開(kāi)發(fā)商動(dòng)輒要投入上千萬(wàn)甚至是上億的資金，而作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)的土地，也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必不可少的因素之一，如何將兩者有效地結(jié)合就成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成功的關(guān)鍵問(wèn)題。在實(shí)際生活中，有很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商既有資金又儲(chǔ)備了充足的土地，其開(kāi)發(fā)起來(lái)自然是得心應(yīng)手；但更多的情況下是單個(gè)的開(kāi)發(fā)商只是占有了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的部分資源，如只有土地卻沒(méi)有充足的資金用于開(kāi)發(fā)，而另一些公司卻有大量的剩余資金欲投資于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，但苦于沒(méi)有土地或土地儲(chǔ)備不足，或不具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資質(zhì)從而阻礙了其介入房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，這種資源的不足和需求的互補(bǔ)性促使他們聯(lián)合起來(lái)，取長(zhǎng)補(bǔ)短，從而催生了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中大量的聯(lián)合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

一、 聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)行為的法律性質(zhì)及其法律特征：

所謂聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，指雙方當(dāng)事人約定,由一方提供建設(shè)用地的使用權(quán)，另外一方提供資金、技術(shù)、勞務(wù)等，合作開(kāi)發(fā)土地，建設(shè)房地產(chǎn)等項(xiàng)目，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共享收益的一種房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。提供土地使用權(quán)的一方，可稱(chēng)之為供地方；另一方一般為從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，可則稱(chēng)之為建設(shè)方。這種意義上的聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)是狹義的。從廣義上講，任何由兩方合作進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)都可以納合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的范疇，不限于一方出地一方出資，也可以雙方共同出資；不限于進(jìn)行商品房的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，也可以是建房自用；不限于雙方都是法人或其他組織，也可以是法人或其他組織與自然人或自然人之間合作；不限于在城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地上進(jìn)行建設(shè)，也可以是在集體土地上聯(lián)合建房。本文僅就狹義的房地產(chǎn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)進(jìn)行有關(guān)的探討。

在現(xiàn)實(shí)生活中，從房地產(chǎn)的聯(lián)合開(kāi)發(fā)的組織形式和合同的性質(zhì)可以看出其為一種典型的聯(lián)營(yíng)合同，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》的有關(guān)規(guī)定，聯(lián)營(yíng)可以分為如下幾種類(lèi)型：法人型、合伙型及合同型聯(lián)營(yíng)，相應(yīng)地，根據(jù)雙方在合作方式及組織形式的不同，聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)可以采取以下三種方式：

（一）組建新的法人。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條的規(guī)定：“依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價(jià)入股，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)”，從而確立了以土地使用權(quán)出資進(jìn)行房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的法律依據(jù)。由雙方出資或提供土地依法成立項(xiàng)目公司，以項(xiàng)目公司的名義進(jìn)行開(kāi)發(fā)，雙方按照出資比例或通過(guò)合同約定承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、分享收益，這種以項(xiàng)目公司的方式開(kāi)發(fā)的優(yōu)點(diǎn)顯而易見(jiàn)，責(zé)任明確、組織機(jī)構(gòu)穩(wěn)定，人事安排及操作比較規(guī)范，相對(duì)而言可以減少糾紛發(fā)生的概率。但同時(shí)其不足之處也很多：譬如組建項(xiàng)目公司需要一定的時(shí)間，成立規(guī)范的管理機(jī)構(gòu)，費(fèi)用較高且容易錯(cuò)過(guò)商機(jī)；再譬如以土地使用權(quán)出資必須辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，一來(lái)需要一定的周期，二則當(dāng)土地使用權(quán)是劃撥取得時(shí)這一手續(xù)就無(wú)法辦成；更重要的是項(xiàng)目公司的利潤(rùn)只能在交納所得稅以后上交聯(lián)合開(kāi)發(fā)各方，需支付較高的財(cái)務(wù)成本，對(duì)合作者來(lái)講這當(dāng)然是不合算的。

（二）組建聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)。即由合作雙方各自派遣若干人員組成聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)，實(shí)踐中有的叫“聯(lián)建辦公室”，有的稱(chēng)“聯(lián)合管理委員會(huì)”等不一而足，其職責(zé)是協(xié)調(diào)雙方在聯(lián)合開(kāi)發(fā)中發(fā)生的各種關(guān)系，對(duì)合作中的重大事項(xiàng)作出決策，具體運(yùn)作、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)與項(xiàng)目公司的最高區(qū)別在于它僅能作為內(nèi)部的管理機(jī)構(gòu)，并非獨(dú)立民事主體，不具有締結(jié)合同等民事權(quán)利能力，也不能獨(dú)立對(duì)外承擔(dān)民事責(zé)任，聯(lián)合開(kāi)發(fā)雙方必須對(duì)聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)的法律地位有清晰的認(rèn)識(shí)，并且注意避免對(duì)外使用聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)的名義進(jìn)行有關(guān)的民事活動(dòng)。

（三）既不成立項(xiàng)目公司，也不成立聯(lián)合機(jī)構(gòu)，而是按照合同的約定各自獨(dú)立履行義務(wù)、分享收益。這種方式主要用于相對(duì)簡(jiǎn)單的項(xiàng)目。

上述第2、3種方式統(tǒng)稱(chēng)為非法人型聯(lián)營(yíng)，由于其相對(duì)于成立項(xiàng)目公司的經(jīng)營(yíng)方式來(lái)說(shuō)是一種相對(duì)松散的合作方式，因而合作中雙方之間容易產(chǎn)生糾紛，而且在實(shí)踐中爭(zhēng)議較大的一個(gè)問(wèn)題是：聯(lián)合開(kāi)發(fā)雙方是否對(duì)因項(xiàng)目產(chǎn)生的一切責(zé)任（不論以合作任何一方的名義直接產(chǎn)生）都承擔(dān)連帶責(zé)任？有一種觀點(diǎn)對(duì)此持肯定態(tài)度，理由是聯(lián)合開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目由雙方共同經(jīng)營(yíng)、共負(fù)盈虧，本著權(quán)利義務(wù)對(duì)等的原則作為利益共同體的雙方應(yīng)對(duì)任何一方因該項(xiàng)目的產(chǎn)生的對(duì)債務(wù)負(fù)連帶責(zé)任，至于雙方在聯(lián)合開(kāi)發(fā)協(xié)議中對(duì)各自責(zé)任所做的劃分不能產(chǎn)生對(duì)外效力，只能作為內(nèi)部追償?shù)囊罁?jù)。按照這種觀點(diǎn)，法院只要能認(rèn)定該欠款是因聯(lián)合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生，就可以判令聯(lián)合開(kāi)發(fā)雙方承擔(dān)連帶責(zé)任，而不必具體分清誰(shuí)的責(zé)任或哪一方對(duì)外簽字的，也不受聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同中關(guān)于各自責(zé)任的劃分的影響。但筆者認(rèn)為，對(duì)此問(wèn)題不能一概而論，而應(yīng)具體問(wèn)題具體分析。上述第2種方式從其法律特征上來(lái)講符合合伙型的聯(lián)營(yíng)，即“企業(yè)之間或企業(yè)和事業(yè)單位之間聯(lián)營(yíng)，共同經(jīng)營(yíng)、不具備法人條件的，由聯(lián)營(yíng)各方按照出資比例或者協(xié)議的約定，以各自所有的或者經(jīng)營(yíng)管理的財(cái)產(chǎn)承擔(dān)民事責(zé)任。依照法律的規(guī)定或者協(xié)議的約定負(fù)連帶責(zé)任的，承擔(dān)連帶責(zé)任?！奔雌湄?zé)任在充分尊重當(dāng)事人意思自治的基礎(chǔ)上分為兩種：如果聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同明確約定了雙方互負(fù)連帶責(zé)任，自然應(yīng)以該約定為準(zhǔn)。如果聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同沒(méi)有約定雙方互負(fù)連帶責(zé)任，則要正確界定聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同的雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思和合同性質(zhì)。聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同是一種無(wú)名合同，法律對(duì)其缺乏明確的定性和具體規(guī)則，當(dāng)事人約定的內(nèi)容不同，合同的性質(zhì)和后果也就不同。如果合同重在雙方約定出資，即一方提供土地使用權(quán)，另一方出資金，雙方在項(xiàng)目完成后，共同出售，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共享利益的，則此類(lèi)合同就是合伙合同，這種聯(lián)營(yíng)則為合伙型聯(lián)營(yíng)，雙方應(yīng)對(duì)聯(lián)合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生的債務(wù)互負(fù)連帶責(zé)任。而第3種方式，則是由合作雙方完全通過(guò)合同來(lái)約定彼此在聯(lián)合開(kāi)發(fā)中的權(quán)利義務(wù)的，如果雙方為各自獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的，如合同一方明確只提供土地，另一方只是負(fù)責(zé)在該土地上完成一定的建筑任務(wù)的，且建筑方在完成建筑任務(wù)后將獲得一定數(shù)量的房屋作為回報(bào)的，則此類(lèi)合同為加工承攬與互易的混合合同，由雙方對(duì)各自的行為獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任。

而如果雙方通過(guò)合同的約定一方只提供資金而不參與項(xiàng)目的任何操作，只是在項(xiàng)目完成后取得一定數(shù)量的房屋作為回報(bào)，并且通過(guò)合同約定自己不承擔(dān)在該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中產(chǎn)生的任何風(fēng)險(xiǎn)及責(zé)任的，則是以形式上的聯(lián)合開(kāi)發(fā)達(dá)到實(shí)質(zhì)上企業(yè)相互之間融資的非法目的，不符合我國(guó)法律的有關(guān)規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效合同。

二、簽訂房地產(chǎn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同應(yīng)注意的問(wèn)題

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)周期長(zhǎng)、投資大、涉及面廣的系統(tǒng)工程，涵蓋了從土地使用權(quán)獲得、拆遷安置、招投標(biāo)、工程的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、設(shè)備安裝到房屋的銷(xiāo)售、物業(yè)管理的全過(guò)程，是一個(gè)完整的系統(tǒng)工程，涉及到方方面面的關(guān)系，因此顯得尤為復(fù)雜。而聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同則要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中內(nèi)外兩個(gè)方面的權(quán)利義務(wù)都要進(jìn)行詳盡的規(guī)定，因?yàn)樵诤献髦须p方利益既矛盾又統(tǒng)一，總的利益一致性中又存在著相對(duì)利益的沖突，所以在合作過(guò)程中雙方的關(guān)系一旦處理不慎容易引發(fā)糾紛；而一旦產(chǎn)生糾紛，由于目前我國(guó)相應(yīng)的法律規(guī)定尚不具體，實(shí)踐中對(duì)其法律性質(zhì)認(rèn)識(shí)不一，訴訟周期一般都很長(zhǎng)，后果難以預(yù)測(cè)。因此，簽訂聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同一定要慎之又慎，根據(jù)筆者在實(shí)踐中的經(jīng)驗(yàn)，除了一般的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)注意的問(wèn)題和應(yīng)明確的內(nèi)容外，還應(yīng)該從幾個(gè)方面把握房地產(chǎn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同中的內(nèi)容及要點(diǎn)：

（一）合同的內(nèi)容應(yīng)該合法，禁止假借聯(lián)合開(kāi)發(fā)之名務(wù)融資之實(shí)

首先，應(yīng)該注意遵循我國(guó)法律關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面的一些法律規(guī)定，特別是不得違反法律的某些禁止性規(guī)定，如上述的通過(guò)聯(lián)合開(kāi)發(fā)的方式進(jìn)行企業(yè)間的融資，就違反了1996年由中國(guó)人民銀行下發(fā)的《貸款通則》第61條的規(guī)定：“企業(yè)之間不得違反國(guó)家規(guī)定辦理借貸或者變相融資業(yè)務(wù)”，從而構(gòu)成合同的無(wú)效，當(dāng)事人希望聯(lián)合開(kāi)發(fā)所欲達(dá)到的盈利目的也落空。另外，根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，對(duì)于劃撥土地的使用權(quán)不得與他人進(jìn)行聯(lián)合開(kāi)發(fā)，劃撥土地使用權(quán)因其取得的無(wú)償性和低償性，法律對(duì)其轉(zhuǎn)讓由特殊規(guī)定?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定，以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院的規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。所以，在未辦理以上手續(xù)前就以劃撥土地跟他人合作簽訂的聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效合同。最后，合作建房協(xié)議書(shū)應(yīng)在國(guó)家主管部門(mén)辦理審批手續(xù)，未辦理的則當(dāng)然無(wú)效。

（二）聯(lián)合開(kāi)發(fā)應(yīng)注意手續(xù)的完備性

聯(lián)合開(kāi)發(fā)涉及到多方面的關(guān)系和手續(xù)，如成立項(xiàng)目公司則要將土地方的土地使用權(quán)及時(shí)轉(zhuǎn)入項(xiàng)目公司名下，以免耽誤開(kāi)發(fā)的時(shí)機(jī)；對(duì)于從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的公司來(lái)說(shuō)需要有專(zhuān)門(mén)的資質(zhì)，不及時(shí)辦理就會(huì)影響到項(xiàng)目的立項(xiàng)和審批；

（三）雙方的權(quán)利、義務(wù)及違約責(zé)任應(yīng)規(guī)定得具體、明確

由于房地產(chǎn)的聯(lián)合開(kāi)發(fā)中雙方的權(quán)利業(yè)務(wù)存在著很多交錯(cuò)，應(yīng)對(duì)之進(jìn)行明確的界定，并且在時(shí)間上應(yīng)設(shè)定明確的界限，如土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的時(shí)間，若轉(zhuǎn)讓方拖延造成的損失由其承擔(dān)；資金及工程進(jìn)度款的支付應(yīng)跟上施工的進(jìn)度，如果造成停工、窩工的損失應(yīng)該如何計(jì)算；違約認(rèn)定的情形及違約責(zé)任的承擔(dān)方式等等，對(duì)雙方交接中的所有細(xì)節(jié)都應(yīng)做到有專(zhuān)人負(fù)責(zé)記載、簽字確認(rèn)，從而做到有章可循，有據(jù)可依，以免在問(wèn)題不斷累積后形成沖突，造成矛盾的激化而無(wú)法收拾。另外，一方提供的土地上存在其他的系爭(zhēng)權(quán)益，或權(quán)利瑕疵的，給如何處理？造成的損失如何計(jì)算和承擔(dān)？等等，都應(yīng)該在合同中充分考慮到。

（四）收益的分享及風(fēng)險(xiǎn)和損失的分擔(dān)應(yīng)落實(shí)到位

在房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)中，一般都以開(kāi)發(fā)的房屋作為雙方分享收益的標(biāo)的的，但由于不同的樓層、方位、坐落及朝向，其經(jīng)濟(jì)價(jià)值也大相徑庭，所以合作雙方應(yīng)在其合同中事先對(duì)房屋的分配作出詳細(xì)的安排和規(guī)定，以免房子落成后雙方對(duì)此爭(zhēng)執(zhí)不休。另外，雙方還應(yīng)對(duì)一些風(fēng)險(xiǎn)和損失的承受和分擔(dān)進(jìn)行事先的約定。如從項(xiàng)目公司申請(qǐng)到成立會(huì)有一個(gè)較長(zhǎng)的周期，在此期間雙方都會(huì)進(jìn)行一些投入和準(zhǔn)備，一旦項(xiàng)目公司沒(méi)有獲準(zhǔn)成立則如何處理這些財(cái)務(wù)帳和費(fèi)用的分?jǐn)偼蔀殡p方爭(zhēng)執(zhí)的焦點(diǎn)。聯(lián)合開(kāi)放房地產(chǎn)合同由于要到國(guó)家主管部門(mén)辦理審批手續(xù)，往往效力待定，合作合同應(yīng)當(dāng)具體約定合同被確認(rèn)無(wú)效或不生效時(shí)的具體處理方式。

綜上所述，房地產(chǎn)的聯(lián)合開(kāi)發(fā)，可以充分利用合作雙方或各方的資源優(yōu)勢(shì)，取長(zhǎng)補(bǔ)短，通過(guò)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)在合作中充分實(shí)現(xiàn)各方利益的最大化，是一種房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中利益分享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的良好機(jī)制，但由于在我國(guó)對(duì)此缺乏相關(guān)的法律規(guī)制，造成在實(shí)踐中產(chǎn)生了大量的矛盾和糾紛處于一種無(wú)章可循的狀態(tài)，從而要求合作各方在簽訂合作合同時(shí)應(yīng)充分考慮到其開(kāi)發(fā)周期漫長(zhǎng)、內(nèi)容龐雜等特點(diǎn)，在合同中予以充分的重視和約定，有備無(wú)患，從而才能在合作中提高開(kāi)發(fā)的水平，為雙方爭(zhēng)取雙贏的結(jié)果。

[參考文獻(xiàn)]：

1《律師房地產(chǎn)業(yè)務(wù)》　 陳文 法律出版社

2《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)法律實(shí)務(wù)》