導(dǎo)言：作為寫(xiě)作愛(ài)好者，不可錯(cuò)過(guò)為您精心挑選的10篇土地開(kāi)發(fā)的概念，它們將為您的寫(xiě)作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

土地是民生之本、發(fā)展之基、宏觀調(diào)控的重要手段，是一切經(jīng)濟(jì)發(fā)展建設(shè)的空間基礎(chǔ)?，F(xiàn)階段，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，大量耕地由于建設(shè)占用、生態(tài)退耕、災(zāi)害損毀使耕地總量快速減少。同時(shí)依然存在耕地空間分布不均、生產(chǎn)條件差、生態(tài)環(huán)境惡化等諸多問(wèn)題限制我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速健康發(fā)展，對(duì)我國(guó)的糧食安全構(gòu)成威脅。在2007年全國(guó)十屆人大五次會(huì)議《政府工作報(bào)告》上，總理鄭重承諾，一定要確保全國(guó)18億畝耕地的“紅線”不能突破，這是一個(gè)事關(guān)14億人吃飯的重大問(wèn)題。我國(guó)政府通過(guò)土地利用總體規(guī)劃、農(nóng)用地用途轉(zhuǎn)用管制，建設(shè)用地審批等多種方式嚴(yán)格限制耕地的非農(nóng)轉(zhuǎn)用。在限制我國(guó)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用同時(shí)對(duì)于必須占用耕地的建設(shè)用地進(jìn)行耕地補(bǔ)充是維持耕地占補(bǔ)平衡的必要方式。

土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目是保證我國(guó)耕地總量動(dòng)態(tài)平衡的一個(gè)重要方法手段和重要因素，是促進(jìn)土地合理有效利用，調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)、土地關(guān)系的重要手段。在實(shí)現(xiàn)土地資源的合理配置，提高土地利用率和改善生態(tài)環(huán)境方面日益起到不可低估的作用。我國(guó)土地開(kāi)發(fā)整理工作起步較晚，在其過(guò)程中依然存在著一些管理方式和制度不健全等問(wèn)題。其中土地開(kāi)發(fā)整理的市場(chǎng)化程度較低是主要問(wèn)題之一，如果能在土地開(kāi)發(fā)整理方面引入市場(chǎng)機(jī)制，創(chuàng)造更多市場(chǎng)作用因素，就能使很多問(wèn)題迎刃而解。當(dāng)然市場(chǎng)化不是萬(wàn)能的，只有在政府的引導(dǎo)和監(jiān)督下的市場(chǎng)化才能避免市場(chǎng)失靈的發(fā)生，真正保證我國(guó)的糧食安全。所以在本文的最后一段探討土地開(kāi)發(fā)整理市場(chǎng)化后的社會(huì)效益與可能出現(xiàn)的問(wèn)題。

一、土地開(kāi)發(fā)整理與耕地占補(bǔ)平衡的理論內(nèi)涵

（一）耕地占補(bǔ)平衡與土地開(kāi)發(fā)整理的概念

耕地占補(bǔ)平衡是指非農(nóng)建設(shè)占用耕地與土地整理開(kāi)發(fā)復(fù)墾補(bǔ)充耕地兩者的平衡。1998年頒布的《中華人民共和國(guó)土地管理法》中正式提出實(shí)施耕地占補(bǔ)平衡制度，按照“占多少，墾多少”原則，建設(shè)單位必須要補(bǔ)充相應(yīng)的耕地，以保證耕地不減少。2004年國(guó)務(wù)院28號(hào)文《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》規(guī)定，各類非農(nóng)建設(shè)經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，建設(shè)單位必須補(bǔ)充數(shù)量質(zhì)量相當(dāng)?shù)母?，補(bǔ)充耕地的數(shù)量、質(zhì)量實(shí)行按等級(jí)折算，防止占多補(bǔ)少、占優(yōu)補(bǔ)劣。

學(xué)者對(duì)于耕地占補(bǔ)平衡的理解層次比較豐富，除了數(shù)量，質(zhì)量的平衡，還提出耕地的生態(tài)平衡，區(qū)域平衡等多方面多層次的占補(bǔ)平衡概念。而依據(jù)我國(guó)現(xiàn)階段的耕地占補(bǔ)情況來(lái)看，新疆，內(nèi)蒙古，黑龍江等地儲(chǔ)備耕地較多，而發(fā)達(dá)的中東部地區(qū)的儲(chǔ)備耕地?cái)?shù)量已經(jīng)不多，區(qū)域不平衡現(xiàn)象顯著，實(shí)現(xiàn)總量與質(zhì)量的平衡需要一定程度的易地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，因?yàn)橥恋氐挠邢扌?，長(zhǎng)時(shí)間實(shí)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)的平衡就更加困難甚至是不可能的。

土地開(kāi)發(fā)與土地整理原本是兩個(gè)不同的概念，國(guó)土資源部土地整理中心認(rèn)為：土地開(kāi)發(fā)是對(duì)目前尚未利用，但其自然條件適宜或允許被開(kāi)發(fā)為某種用途，且有利用潛力和開(kāi)發(fā)價(jià)值的土地，采取技術(shù)經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行開(kāi)發(fā)利用，包括開(kāi)發(fā)荒山、荒地、荒水和灘涂等。而土地整理的概念則是：在一定的地域區(qū)間內(nèi)，按照土地利用總體規(guī)劃和土地利用計(jì)劃的要求，采用一定的措施和手段，調(diào)整土地利用關(guān)系，改善土地利用結(jié)構(gòu)，科學(xué)規(guī)劃，合理布局，綜合開(kāi)發(fā)利用，提高土地資源的利用率和產(chǎn)出率，增加可利用土地?cái)?shù)量，確保經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境三大效益良性循環(huán)的措施。它既可以是農(nóng)地整理，也可以是市地整理?！?/p>

可以看出，土地開(kāi)發(fā)的主要對(duì)象是完全沒(méi)有經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)的荒地，而土地整理的對(duì)象主要是已經(jīng)經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)利用的土地，其主要目的是集約利用，使得原來(lái)的土地發(fā)揮更大的經(jīng)濟(jì)作用。本文中將土地開(kāi)發(fā)整理概念合并使用的目的主要是因?yàn)橥恋亻_(kāi)發(fā)整理都可以增加可耕作耕地的面積，提高土地利用率和利用效率。如果耕地指標(biāo)可以在市場(chǎng)上交易，它們都可以為耕地占用提供指標(biāo)，具有市場(chǎng)化的條件。

（二）耕地占補(bǔ)平衡與土地開(kāi)發(fā)整理的密切聯(lián)系與理論基礎(chǔ)

耕地占補(bǔ)平衡與土地開(kāi)發(fā)整理之間密切相關(guān)，土地開(kāi)發(fā)整理的主要目的是增加有效耕地面積，實(shí)現(xiàn)耕地占補(bǔ)平衡，保護(hù)我國(guó)糧食安全，經(jīng)濟(jì)快速有效發(fā)展和生態(tài)環(huán)境安全。耕地占補(bǔ)平衡的實(shí)現(xiàn)也離不開(kāi)土地開(kāi)發(fā)整理，耕地成為非農(nóng)業(yè)用地后只能通過(guò)易地開(kāi)發(fā)或者整理的手段來(lái)補(bǔ)充，別無(wú)他法。

二者密切的聯(lián)系還體現(xiàn)在它們有一些共同的理論基礎(chǔ)，主要有土地資源的稀缺性，可持續(xù)發(fā)展理論，動(dòng)態(tài)平衡理論，土地價(jià)值理論與土地生產(chǎn)潛力理論都是解決和指導(dǎo)耕地占補(bǔ)平衡和土地開(kāi)發(fā)整理的理論基礎(chǔ)。具體理論內(nèi)容不在此詳述。而在我國(guó)，《土地管理法》是耕地占補(bǔ)平衡和土地開(kāi)發(fā)整理的法律基礎(chǔ)，從理論基礎(chǔ)和法律基礎(chǔ)的相關(guān)性可得出兩者的關(guān)系緊密。

二、現(xiàn)階段我國(guó)土地開(kāi)發(fā)整理的主要模式

篇2

“丁橋模式”，其基本經(jīng)驗(yàn)就是城市土地開(kāi)發(fā)的目標(biāo)取向從片面追求經(jīng)濟(jì)發(fā)展轉(zhuǎn)到全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展上來(lái)；城市土地開(kāi)發(fā)理念及價(jià)值取向從“以利為本”轉(zhuǎn)到“以人為本”上來(lái)；城市土地開(kāi)發(fā)的模式從房地合一開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)到土地一、二級(jí)開(kāi)發(fā)分離模式上來(lái)；城市土地開(kāi)發(fā)管理的體制從多部門的條塊管理模式轉(zhuǎn)到以土地為主線的公共管理模式上來(lái)。

“丁橋模式”是怎么運(yùn)作的?

浙江省杭州丁橋大型居住區(qū)位于杭州市區(qū)東北部江干區(qū)的丁橋鎮(zhèn)內(nèi)，規(guī)劃為未來(lái)大杭州的CLD(即中央生活區(qū))。為切實(shí)解決中低收入家庭的居住問(wèn)題，2003年杭州市委、市政府及時(shí)啟動(dòng)了丁橋大型居住區(qū)建設(shè)計(jì)劃，確定以保障性住房建設(shè)為主，并列入杭州市2003年重點(diǎn)工程。

在丁橋大型居住區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)中，針對(duì)傳統(tǒng)城市建設(shè)和土地開(kāi)發(fā)所普遍存在的問(wèn)題或矛盾，特別是征地拆遷難題、中低收入群體民生問(wèn)題以及城市基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套供給不足或建設(shè)滯后等問(wèn)題，杭州市委、市政府以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，對(duì)城市土地開(kāi)發(fā)的理念、組織體制、運(yùn)作機(jī)制和運(yùn)作模式等進(jìn)行了大膽的創(chuàng)新實(shí)踐。

丁橋大型居住區(qū)一期規(guī)劃用地總面積5491畝，建筑總面積350萬(wàn)平方米，建成區(qū)總居住人口10萬(wàn)人。在短短的3年內(nèi)，丁橋大型居住區(qū)一期土地開(kāi)發(fā)建設(shè)任務(wù)基本完成，至2007年底，已順利完成征地4715畝，房屋拆遷65萬(wàn)平方米，興建拆遷安置房35萬(wàn)平方米，已有1051戶5000多人人住新建安置房。同時(shí)，還提供了902畝經(jīng)濟(jì)適用房用地和897畝中低價(jià)商品房用地，其中2006年提供經(jīng)濟(jì)適用房用地614畝，開(kāi)工建設(shè)面積達(dá)60萬(wàn)平方米，占當(dāng)年杭州市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房總開(kāi)工面積的60％。曾經(jīng)偏居一隅、乏人問(wèn)津的城郊小鎮(zhèn)，如今被現(xiàn)代化的安居房小區(qū)、寬闊的公路、嶄新的學(xué)校以及齊備的基礎(chǔ)設(shè)施所代替。

分析總結(jié)丁橋大型居住區(qū)土地開(kāi)發(fā)與建設(shè)的成功經(jīng)驗(yàn)，核心在于確立了一套符合科學(xué)發(fā)展觀要求的城市土地開(kāi)發(fā)新理念、新機(jī)制、新模式。

(一)貫徹“以民為先”思想，樹(shù)立符合科學(xué)發(fā)展觀要求的土地開(kāi)發(fā)新理念

城市土地開(kāi)發(fā)不只是“生地”變“熟地”、“熟地”變“建筑”的工程過(guò)程，而且涉及到政府公共利益、開(kāi)發(fā)企業(yè)利益和各種經(jīng)濟(jì)個(gè)體利益(包含原用地企業(yè)、被征地拆遷農(nóng)民、不同階層的城市居民等)之間復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)關(guān)系的重新協(xié)調(diào)平衡過(guò)程。丁橋的成功實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，就是以科學(xué)發(fā)展觀“以人為本”的核心理念為指導(dǎo)，率先樹(shù)立“以民為先”的土地開(kāi)發(fā)新理念，并通過(guò)貫徹實(shí)施“五個(gè)先”的原則加以落實(shí)。

1　實(shí)施“三個(gè)先”原則，優(yōu)先保障被征地拆遷農(nóng)民利益，破解征地拆遷難題

杭州丁橋大型居住區(qū)土地開(kāi)發(fā)建設(shè)中，不僅在現(xiàn)行征地拆遷政策框架下，對(duì)征地補(bǔ)償、拆遷安置等給予政策傾斜，切實(shí)維護(hù)被征地拆遷戶的合法利益，而且貫徹了“以民為先”的新理念，通過(guò)實(shí)施“安置房先建設(shè)”、“10％留用地先定位”和“社會(huì)保障先落實(shí)”的“三個(gè)先”原則，來(lái)打消被征地拆遷農(nóng)戶對(duì)后續(xù)生活保障的疑慮，從而得到了被征地拆遷農(nóng)戶的贊同和支持，基本破解了征地拆遷的難題。

“安置房先建設(shè)”，是指房屋拆遷實(shí)施“先建后拆”，并在安置房建設(shè)中做到被征遷群眾“三參與一監(jiān)督”(即征遷對(duì)象參與安置房地塊的選擇，參與安置房設(shè)計(jì)方案的確定，參與安置房建筑材料的選擇，參與監(jiān)督安置房建設(shè)工程的質(zhì)量)，從而大大縮短甚至避免拆遷戶過(guò)渡之苦。目前，總用地面積329畝、總建筑面積達(dá)35萬(wàn)平方米的安置房建設(shè)已完工，1051戶拆遷農(nóng)戶已入住功能齊全、環(huán)境優(yōu)美的安置房。

“10％留用地先定位”，是指按照“確定先、分配先、引導(dǎo)先”原則對(duì)目前杭州市執(zhí)行的留用地政策予以優(yōu)先落實(shí)。“確定先”，即征遷之初，事先征求鎮(zhèn)、村意見(jiàn)，在規(guī)劃中先行將314畝留用地指標(biāo)全部落實(shí)到了區(qū)位條件較好的具體地塊；“分配先”，即由當(dāng)?shù)劓?zhèn)政府牽頭，將通過(guò)審核的留用地指標(biāo)分配到每個(gè)村；“引導(dǎo)先”，即丁橋大型居住區(qū)前期建設(shè)指揮部會(huì)同當(dāng)?shù)劓?zhèn)政府對(duì)留用地進(jìn)行開(kāi)發(fā)性建議規(guī)劃，引導(dǎo)留用地資源有效配置與科學(xué)定位，確保居住區(qū)“三產(chǎn)”配套的充足與科學(xué)，從而不僅可以提供三產(chǎn)的就業(yè)崗位，還可以使村民從留用地的收益中獲得穩(wěn)定的分紅。

“社會(huì)保障先落實(shí)”，是指按照杭州市現(xiàn)行征地農(nóng)轉(zhuǎn)非人員基本生活保障有關(guān)政策，在征地拆遷之初，先行核定各村被征地農(nóng)民的社保指標(biāo)；征地拆遷之中確保征地補(bǔ)償費(fèi)及時(shí)到位，確保符合參保條件的被征地農(nóng)民100％參保。從而率先落實(shí)好被征地農(nóng)戶的基本生活保障，解除他們的后顧之憂。

2　實(shí)施基礎(chǔ)及公共配套設(shè)施先行建設(shè)原則，既及時(shí)滿足居民生活之需，又促進(jìn)土地保值增值

現(xiàn)行的城市土地開(kāi)發(fā)模式往往只將有關(guān)的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)予以實(shí)施，如“七通一平”等，而對(duì)有關(guān)的公共服務(wù)設(shè)施等并無(wú)強(qiáng)制性要求，致使實(shí)踐中無(wú)論是經(jīng)濟(jì)適用房還是商品房項(xiàng)目，公共配套設(shè)施未建成或未投入運(yùn)營(yíng)就倉(cāng)促交付的現(xiàn)象非常普遍，不僅使得居民生活便捷度難以提高，容易引發(fā)多方面問(wèn)題，也影響城市土地價(jià)值增值的有效實(shí)現(xiàn)。

針對(duì)這些問(wèn)題，杭州丁橋大型居住區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)實(shí)踐中，率先提出“基礎(chǔ)及公共配套設(shè)施先行建設(shè)”的原則，在統(tǒng)一規(guī)劃指導(dǎo)下，將道路、學(xué)校、商場(chǎng)等公建配套設(shè)施與安置房建設(shè)一起先行建設(shè)，以盡量減少因居住區(qū)建設(shè)給征地拆遷群眾帶來(lái)的不便，滿足當(dāng)?shù)鼐用窈唾?gòu)房入住居民生活、出行等方面的需求。此過(guò)程中，不僅被拆遷居民和新購(gòu)房入住居民享受到了城市開(kāi)發(fā)的益處，開(kāi)發(fā)商也享受到城市發(fā)展的益處。截至2007年底，區(qū)內(nèi)配套道路已基本貫通；河道整治正在進(jìn)行；杭州師范大學(xué)附屬丁蘭實(shí)驗(yàn)學(xué)校已投入使用；污水泵站已經(jīng)建成；丁蘭公園、健身公園已基本建成；居住配套中心正在建設(shè)；自來(lái)水加壓泵站、11萬(wàn)伏變電所、公交中心

站等其他配套項(xiàng)目也正在抓緊實(shí)施。所有基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施等均將在經(jīng)濟(jì)適用房投入使用前，全面建成并投入使用。

3　實(shí)施保障性民生用地優(yōu)先供給原則，保障中低收入居民居住權(quán)的實(shí)現(xiàn)

從貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀看，當(dāng)前城市土地開(kāi)發(fā)應(yīng)更加重視社會(huì)公平，應(yīng)將更多的眼光投向城市中大量的無(wú)房戶、住房困難戶等弱勢(shì)群體，以實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。杭州丁橋大型居住區(qū)土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目無(wú)論是項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃選址、還是供地政策，都始終樹(shù)立并貫徹優(yōu)先保障民生問(wèn)題的理念。

首先，丁橋大型居住區(qū)建設(shè)立項(xiàng)的初衷，就是為了解決中低收入家庭的住房困難問(wèn)題，是杭州市實(shí)施“居者有其屋”工作目標(biāo)的重要組成部分，并被列為杭州市2003年重點(diǎn)工程計(jì)劃和“實(shí)事工程”之一。

其次，在規(guī)劃上，明確規(guī)定整個(gè)丁橋地塊按照50％的比例建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)格的商品房，以充分保證保障性用地的土地供給和經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)，切實(shí)保障中低收入階層居住權(quán)的實(shí)現(xiàn)。

再次，在供地政策上，優(yōu)先供給經(jīng)濟(jì)適用房用地。按照規(guī)劃，丁橋大型居住區(qū)三年內(nèi)要交付經(jīng)濟(jì)適用房用地902畝，規(guī)劃建筑總面積150多萬(wàn)平方米。截至2007年底，所有經(jīng)濟(jì)適用房地塊的交地工作全部完成，成為杭州市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房交地最快、最多的區(qū)域，丁橋大型居住區(qū)指揮部還連續(xù)三年被評(píng)為杭州市經(jīng)濟(jì)適用房和保障性住房建設(shè)先進(jìn)單位。

(二)以土地儲(chǔ)備為平臺(tái)，構(gòu)建符合科學(xué)發(fā)展觀要求的城市土地開(kāi)發(fā)新機(jī)制

丁橋大型居住區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)實(shí)踐中，摒棄了傳統(tǒng)的城市土地開(kāi)發(fā)管理模式和機(jī)制，以新型的城市土地儲(chǔ)備制度為平臺(tái)，實(shí)施成片土地分級(jí)開(kāi)發(fā)模式。即按照“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一開(kāi)發(fā)、統(tǒng)一出讓、統(tǒng)一管理”的“五統(tǒng)一”原則，在土地出讓前，通過(guò)土地儲(chǔ)備，由政府先行組織實(shí)施土地前期開(kāi)發(fā)，即實(shí)施城市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)模式。從而不僅使得政府能依法行使土地征用權(quán)、收購(gòu)權(quán)，履行公共品提供的職責(zé)，而且有利于促進(jìn)國(guó)有土地資產(chǎn)保值增值，也為優(yōu)先保障被征地拆遷農(nóng)民利益等“五個(gè)先”原則的貫徹落實(shí)奠定制度基礎(chǔ)。

(三)以國(guó)土管理部門為主導(dǎo)，構(gòu)建符合科學(xué)發(fā)展觀要求的新型城市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)運(yùn)作模式

如前所述，以土地儲(chǔ)備制度為平臺(tái)，實(shí)施土地一級(jí)開(kāi)發(fā)將是我國(guó)新時(shí)期城市土地開(kāi)發(fā)的主導(dǎo)模式。因此。如何探索建立一套行之有效的城市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)模式顯得尤為關(guān)鍵。丁橋大型居住區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)實(shí)踐中，為確?！拔鍌€(gè)先”原則的貫徹落實(shí)。摒棄了傳統(tǒng)的城市土地開(kāi)發(fā)管理組織體制，率先引入了公共管理的理念，探索出了一條以國(guó)土管理部門為主導(dǎo)，土地開(kāi)發(fā)前期指揮部與政策性土地開(kāi)發(fā)公司為載體，實(shí)現(xiàn)政府主導(dǎo)與市場(chǎng)運(yùn)作有效結(jié)合、多部門多級(jí)聯(lián)動(dòng)的新型城市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)運(yùn)作模式。

1　引人公共管理的理念，建立國(guó)土管理部門主導(dǎo)的新型城市土地開(kāi)發(fā)管理組織體制

丁橋大型居住區(qū)土地開(kāi)發(fā)實(shí)踐中，率先引入公共管理的概念，以土地經(jīng)營(yíng)為主線，構(gòu)建起以國(guó)土管理部門為主導(dǎo)的新型城市土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理組織體制。

首先，在領(lǐng)導(dǎo)體制上，丁橋大型居住區(qū)一期成立了由杭州市國(guó)土資源局、建委、發(fā)改委、財(cái)政和規(guī)劃各職能部門及江干區(qū)在內(nèi)的丁橋大型居住區(qū)前期建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，以協(xié)調(diào)各職能部門關(guān)系，提高土地開(kāi)發(fā)審批效率。

其次，建立了以杭州市國(guó)土資源局為主的丁橋大型居住區(qū)前期建設(shè)指揮部，采取“市、區(qū)、鎮(zhèn)、村”四級(jí)合力建設(shè)、各部門協(xié)調(diào)配合、全社會(huì)共同參與的工作機(jī)制，以更好地協(xié)調(diào)處理征地、拆遷環(huán)節(jié)各項(xiàng)工作，更好地貫徹落實(shí)好“三先”工作。

第三，在具體運(yùn)作層面，以國(guó)土資源管理部門為主導(dǎo)，實(shí)施城市土地開(kāi)發(fā)和建設(shè)中的各項(xiàng)具體的事務(wù)性和經(jīng)營(yíng)性工作。一方面，以土地儲(chǔ)備中心為依托，完成立項(xiàng)、規(guī)劃、整理和供地等政策面工作；一方面，以前期建設(shè)指揮部作為建設(shè)單位，統(tǒng)一征地拆遷、統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)、統(tǒng)一公開(kāi)招標(biāo)；一方面，成立附屬于國(guó)土部門的國(guó)有獨(dú)資的城市土地發(fā)展公司，既解決所需的大量資金問(wèn)題，又能夠按照公司化運(yùn)作要求具體實(shí)施土地開(kāi)發(fā)和建設(shè)工作。

2　組建政策性土地開(kāi)發(fā)公司，實(shí)現(xiàn)政府主導(dǎo)與市場(chǎng)運(yùn)作的有效結(jié)合

土地儲(chǔ)備制度建立以來(lái)，作為事業(yè)性單位的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)理所當(dāng)然承擔(dān)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)中的事務(wù)性管理工作。而對(duì)于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)過(guò)程中涉及的融資活動(dòng)、基礎(chǔ)設(shè)施及公共設(shè)施建設(shè)等具體經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，理應(yīng)是開(kāi)發(fā)企業(yè)的優(yōu)勢(shì)所在。但若完全由追求利潤(rùn)最大化為目標(biāo)的開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)承擔(dān)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的所有經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，又很難確保土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中的社會(huì)、生態(tài)目標(biāo)的有效落實(shí)。

為較好解決企業(yè)的“贏利性”與“公共性”之間的矛盾，既提高土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的效率，降低開(kāi)發(fā)成本，又能貫徹政府意圖，且較好避免政企不分或企業(yè)唯利是圖的隱患等，丁橋大型居住區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)實(shí)踐中，專門組建了附屬于國(guó)土部門的國(guó)有獨(dú)資性質(zhì)的政策性土地開(kāi)發(fā)公司――杭州城市土地發(fā)展公司。由該公司通過(guò)貸款等形式籌措開(kāi)發(fā)資金先行投入，再通過(guò)經(jīng)濟(jì)適用房土地移交土地成本回收、部分商品房土地出讓金及安置房部分成本回收等形式回籠建設(shè)資金，并實(shí)現(xiàn)自我滾動(dòng)平衡，從而較好解決了城市土地開(kāi)發(fā)所需的大量資金問(wèn)題；同時(shí)，又在前期建設(shè)指揮部統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，以該公司為主導(dǎo)，按照市場(chǎng)化、公司化運(yùn)作機(jī)制，具體落實(shí)征地拆遷、基礎(chǔ)設(shè)施及公共設(shè)施開(kāi)發(fā)、安置房建設(shè)等經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)。從而實(shí)現(xiàn)政府主導(dǎo)與市場(chǎng)運(yùn)作的有效結(jié)合，既確保社會(huì)目標(biāo)的有效實(shí)現(xiàn)，又保證運(yùn)作效率的提高。

“丁橋模式”的啟示

城市土地開(kāi)發(fā)要貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，必須積極創(chuàng)新土地開(kāi)發(fā)的理念、機(jī)制、體制、模式。針對(duì)我國(guó)當(dāng)前城市土地開(kāi)發(fā)模式普遍存在的問(wèn)題及矛盾，我們認(rèn)為丁橋大型居住區(qū)土地開(kāi)發(fā)建設(shè)的成功經(jīng)驗(yàn)，至少可以給我們以下的啟示：

1　城市土地開(kāi)發(fā)必須始終堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀，切實(shí)貫徹“以人為本、利益共享”的理念

縱觀當(dāng)前城市土地開(kāi)發(fā)管理中的突出矛盾和難題，主要在于征地拆遷難題、中低收入群體民生問(wèn)題以及城市公共設(shè)施與基礎(chǔ)設(shè)施供給不足問(wèn)題。因此，要確保城市土地開(kāi)發(fā)有序展開(kāi)，在城市土地開(kāi)發(fā)的指導(dǎo)思想和理念上，必須要從片面追求經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)為主轉(zhuǎn)向“以人為本”、“利益共享”、“和諧發(fā)展”的軌道上來(lái)。

丁橋模式的成功經(jīng)驗(yàn)，首先在于確立了“以人為本”、“以民為先”的基本理念，更在于制定了具體的落實(shí)措施，特別是通過(guò)實(shí)施“五個(gè)先”原則，將“以民為先”的理念切實(shí)貫徹到城市規(guī)劃制定、用地指標(biāo)分配、政策傾斜(如對(duì)失地農(nóng)民的補(bǔ)償和社會(huì)保障、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè))等方面及其征地拆遷、土地整理、供地環(huán)節(jié)等土地開(kāi)發(fā)的全過(guò)程，從而真正建立起

土地開(kāi)發(fā)利益共享、和諧統(tǒng)籌發(fā)展的良性機(jī)制。其中征地拆遷環(huán)節(jié)的“以民為先”做法，不僅對(duì)于破解征地拆遷難題具有重要的實(shí)踐指導(dǎo)意義，對(duì)于指導(dǎo)我國(guó)征地制度改革創(chuàng)新也具有重要現(xiàn)實(shí)意義。

2　土地儲(chǔ)備制度是適應(yīng)科學(xué)發(fā)展觀要求的新型城市土地使用管理制度的重要組成部分

從丁橋大型居住區(qū)土地開(kāi)發(fā)建設(shè)的實(shí)踐看，土地儲(chǔ)備這項(xiàng)創(chuàng)新制度就制度本身而言是中性的，片面追求土地收益并非是土地儲(chǔ)備這項(xiàng)制度本身所致，而是發(fā)展觀的偏差及現(xiàn)行征地制度等的缺陷所致。非但如此，土地儲(chǔ)備制度恰是引導(dǎo)城市土地開(kāi)發(fā)步入科學(xué)發(fā)展軌道的重要制度保障，理應(yīng)成為科學(xué)發(fā)展觀指導(dǎo)下的我國(guó)新型城市土地開(kāi)發(fā)管理制度的重要組成部分。

從貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀角度看，土地儲(chǔ)備的目標(biāo)導(dǎo)向不僅僅只關(guān)注通過(guò)商品性、贏利性用地的儲(chǔ)備、供給，以獲得土地增值收益，而更應(yīng)當(dāng)關(guān)注社會(huì)性和生態(tài)性目標(biāo)，通過(guò)土地儲(chǔ)備運(yùn)作，將土地投放于非贏利性的、或微利性、公益性的用地類型，以實(shí)現(xiàn)如建設(shè)保障性住房(包括村民的安置房和居民的經(jīng)濟(jì)適用房)等。

3　城市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作模式，組建政策性土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)的模式具有較大的優(yōu)勢(shì)

城市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持政府主導(dǎo)，也就是說(shuō)城市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的主體應(yīng)當(dāng)是政府，這不僅是我國(guó)社會(huì)主義土地公有制的內(nèi)在規(guī)定性，也是科學(xué)發(fā)展觀的內(nèi)在要求。從目前各地實(shí)踐上看，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)承擔(dān)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)全過(guò)程的完全政府主導(dǎo)型土地一級(jí)開(kāi)發(fā)模式，實(shí)踐效果不盡理想，且多局限于零星地塊之上。政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作應(yīng)是我國(guó)城市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的主導(dǎo)模式。

篇3

一、政策調(diào)控與土地開(kāi)發(fā)

為了控制和處置閑置用地，我國(guó)頒布了《城市房地產(chǎn)管理法》（1994年頒布，2007年修正）、《閑置土地處置辦法》（1999年國(guó)土資源部5號(hào)令）等法律法規(guī)。為貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的決定，國(guó)土資源部近兩年又多次出臺(tái)政策，打擊閑置用地、囤地炒地。在2010年3月《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》中，進(jìn)一步提出，土地競(jìng)買保證金不得低于兩成、拿地后10天內(nèi)必須簽合同、建立用地開(kāi)竣工申報(bào)制。對(duì)于開(kāi)發(fā)商在土地市場(chǎng)上的各種“貓膩”，比如欠繳土地出讓價(jià)款、閑置土地、囤地炒地、土地開(kāi)發(fā)規(guī)模超過(guò)實(shí)際開(kāi)發(fā)能力以及不履行土地使用合同的現(xiàn)象，《通知》也明確要求市、縣國(guó)土資源管理部門要禁止其在一定期限內(nèi)參加土地競(jìng)買。

上述國(guó)家土地嚴(yán)控的政策是否能正真發(fā)揮有效作用，主要是通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)商行為的約束來(lái)實(shí)現(xiàn)的，土地開(kāi)發(fā)運(yùn)作是嚴(yán)控政策瞄準(zhǔn)的主要目標(biāo)。中國(guó)沿海很多經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，由于土地資源有限，人口密度大，在國(guó)家土地嚴(yán)格管控下，土地價(jià)格異常昂貴且對(duì)政策高度敏感，因此，土地開(kāi)發(fā)時(shí)點(diǎn)的掌握對(duì)開(kāi)發(fā)商異常重要，既要選擇合適的時(shí)機(jī)提高土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，又要規(guī)避政策的調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)。

二、土地開(kāi)發(fā)的實(shí)質(zhì)選擇權(quán)

房地產(chǎn)的投資活動(dòng)除了具有投資金額龐大、沉入成本（sunk cost）較多的特性之外土地嚴(yán)控，“時(shí)間落差”（time-lags）是建商投資活動(dòng)與其它資產(chǎn)投資活動(dòng)最主要的差異所在。時(shí)間落差的存在，不但意味著建商將一旦開(kāi)始進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)，是無(wú)法隨著市場(chǎng)狀況的變動(dòng)而調(diào)整投資量，也隱含著必須在較長(zhǎng)的投資期間中，承受著更多因?yàn)槭袌?chǎng)不確定性所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資具有“不可回復(fù)性”（irreversibility）和“可遲延性”（deferability）特點(diǎn)。

根據(jù)McDonald & Siegel（1986）等學(xué)者認(rèn)為，具備不可回復(fù)性和可遲延性特點(diǎn)的投資計(jì)劃就如同持有一個(gè)“美式買權(quán)”（Americancall option），稱之為“實(shí)質(zhì)選擇權(quán)”（real option theory）。自1973年芝加哥成立專門從事股票選擇權(quán)交易所以來(lái)，選擇權(quán)概念逐漸為世人所接受，而這樣的概念運(yùn)用到實(shí)質(zhì)資產(chǎn)投資決策上，即稱為實(shí)質(zhì)選擇權(quán)。實(shí)質(zhì)選擇權(quán)理論最早并非應(yīng)用于土地開(kāi)發(fā)決策上，土地開(kāi)發(fā)僅為其中一個(gè)分支，最早多將此概念應(yīng)用于石油開(kāi)采、工廠生產(chǎn)等投資決策上。開(kāi)發(fā)商一旦決定開(kāi)始進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)時(shí)，代表著開(kāi)發(fā)商放棄了等待選擇權(quán)價(jià)值。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商等待選擇權(quán)的存在，對(duì)土地增值預(yù)期較為敏感，結(jié)果導(dǎo)致城市黃金地段空地的存在，或者開(kāi)發(fā)商以各種理由延遲土地開(kāi)發(fā)時(shí)間、開(kāi)發(fā)進(jìn)度緩慢。

三、土地開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)選擇

（一）傳統(tǒng)的NPV投資法則

不確定市場(chǎng)下的投資行為，一般基于傳統(tǒng)的NPV（net present value，凈現(xiàn)值）法則，該法則認(rèn)為當(dāng)預(yù)期現(xiàn)金流入量的折現(xiàn)值超過(guò)現(xiàn)金流出量的折現(xiàn)值時(shí)，則應(yīng)該進(jìn)行投資；反之，則不應(yīng)該進(jìn)行投資。因此，我們可以用下列的數(shù)學(xué)關(guān)系表示：

若，則應(yīng)該進(jìn)行投資；

若，則不應(yīng)該進(jìn)行投資。

其中f0代表該投資計(jì)劃在t0期的價(jià)值；而v0、i0則分別代表執(zhí)行該投資計(jì)劃所帶來(lái)的現(xiàn)金流入量以及現(xiàn)金流出量的折現(xiàn)值。

然而，上述的投資準(zhǔn)則隱含著投資計(jì)劃是不可遲延的（換言之，如果現(xiàn)在不投資，則該計(jì)劃將被永遠(yuǎn)的放棄），也意味著投資計(jì)劃具有可回復(fù)性（換言之，在市場(chǎng)狀況不如預(yù)期來(lái)的理想時(shí)，開(kāi)發(fā)商則可以隨時(shí)放棄投資而不需要負(fù)擔(dān)任何的沉入成本）cssci期刊目錄。事實(shí)上，在一個(gè)具有不確定性的市場(chǎng)中，隨著市場(chǎng)狀況的轉(zhuǎn)變，現(xiàn)在不適合執(zhí)行的投資計(jì)劃（NPV≤0）并不必然就意味著應(yīng)該永遠(yuǎn)的放棄這一項(xiàng)投資計(jì)劃；相同的，當(dāng)NPV＞0時(shí)也不能保證未來(lái)的市場(chǎng)狀況不會(huì)變的更糟糕。即使在市場(chǎng)狀況不變差的情況下，當(dāng)開(kāi)發(fā)商選擇執(zhí)行了一項(xiàng)具有不可回復(fù)性的投資計(jì)劃時(shí)，更重要的是放棄了等待市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的更為有利時(shí)再行投資的價(jià)值。

（二）NPV投資法則的修正

Pindyck（1991）將傳統(tǒng)的NPV法則修正為：“只有在單位資本的價(jià)值超過(guò)其安置成本的支出，且其差額大于保有此項(xiàng)投資權(quán)利的價(jià)值時(shí)，才可進(jìn)行投資；反之土地嚴(yán)控，則不可投資”。于是在上述的概念之下，投資決策應(yīng)該包括了下列兩個(gè)層次：

1、當(dāng)投資決策的目的仍然在于解決當(dāng)期是否投資的問(wèn)題時(shí)，則投資準(zhǔn)則應(yīng)該修正為：

若，則應(yīng)該進(jìn)行投資;

若，則不應(yīng)該進(jìn)行投資;

其中，p(v,i)代表等到市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的更為有利時(shí)再行投資的價(jià)值。

換言之，當(dāng)，則應(yīng)該進(jìn)行投資，反之，則不進(jìn)行投資。因此稱之為“門坎價(jià)值”（hurdle value）。

2、當(dāng)投資的決策的目的在于解決何時(shí)為最佳的投資時(shí)機(jī)時(shí)，則投資決策為：，更進(jìn)一步的說(shuō)，描述了開(kāi)發(fā)商等待投資的價(jià)值。就概念上而言，一旦開(kāi)發(fā)商決定實(shí)行等待的投資策略時(shí)，則開(kāi)發(fā)商可以在未來(lái)的市場(chǎng)狀況有利時(shí)才執(zhí)行該項(xiàng)投資計(jì)劃，反之，在未來(lái)市場(chǎng)不利的情況下則繼續(xù)采取等待的投資策略。因此這樣的概念類似于持有一個(gè)美式買權(quán)，而其執(zhí)行價(jià)格即為該投資計(jì)劃的總成本。

（三）土地嚴(yán)控下的土地開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)選擇

以上NPV投資法則修正的相關(guān)判斷，實(shí)際對(duì)等待投資的時(shí)間是沒(méi)有嚴(yán)格限定的，而在我國(guó)現(xiàn)行的土地嚴(yán)控政策中，明確規(guī)定“土地閑置一年以上不滿兩年的，必須征收閑置費(fèi)（相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%），閑置兩年以上的，必須堅(jiān)決收回”。據(jù)此，投資決策進(jìn)一步修改如下表述：

其中，表示土地閑置罰金，v*是土地出讓金，t是閑置時(shí)間，當(dāng)時(shí)，；當(dāng)時(shí)，；當(dāng)時(shí)，。

因此，從理論上看，開(kāi)發(fā)商獲取土地，超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期未滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，政策影響為零。超過(guò)1年小于2年的，面臨較大的閑置費(fèi)罰金，獲利空間大大擠壓，有可能面臨無(wú)利可圖土地嚴(yán)控，甚至放棄土地開(kāi)發(fā)投資的風(fēng)險(xiǎn)。超過(guò)2年，基本上土地開(kāi)發(fā)投資過(guò)程已經(jīng)結(jié)束。

四、土地閑置的問(wèn)題分析

（一）開(kāi)發(fā)商

一份由北京師范大學(xué)金融研究中心推出的《中國(guó)房地產(chǎn)土地囤積及資金沉淀評(píng)估報(bào)告》稱，迄今為止全國(guó)范圍內(nèi)囤積在開(kāi)發(fā)商手里的土地，總量多達(dá)10億平方米。截至2007年底，沉淀在土地上的資金估計(jì)約2.4萬(wàn)億元，每年“囤地”所需承受的資金成本約2000億元。開(kāi)發(fā)商拿地后讓土地“曬太陽(yáng)”，主要存在四種博弈心態(tài)和行為：

1、僥幸心態(tài)。不少企業(yè)不作市場(chǎng)調(diào)研，不進(jìn)行比價(jià)分析，手握資金見(jiàn)地就拿，結(jié)果導(dǎo)致開(kāi)發(fā)成本過(guò)高，無(wú)奈棄工撂地。

2、賭徒心態(tài)。由于拿地價(jià)格太高，與當(dāng)時(shí)周邊樓價(jià)相比沒(méi)有明顯優(yōu)勢(shì)，但開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)房屋價(jià)格做出樂(lè)觀預(yù)期，因此有意推遲開(kāi)發(fā)和入市時(shí)間。如果開(kāi)發(fā)商房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期落空，要么繼續(xù)閑置土地，要么因?yàn)椴荒苜u出預(yù)期價(jià)格而自認(rèn)倒霉。

3、投機(jī)心態(tài)。競(jìng)得土地后使用權(quán)后，伺機(jī)進(jìn)行土地轉(zhuǎn)讓，賺取差價(jià)利潤(rùn)。

4、輕責(zé)心態(tài)。為應(yīng)對(duì)土地嚴(yán)控，開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)象征性開(kāi)工以躲避政策追究，又能繼續(xù)閑置，同時(shí)，即使開(kāi)發(fā)商閑置過(guò)期，政府基本上沒(méi)有按期收回土地；而即便是退地，開(kāi)發(fā)商所付成本也是不關(guān)痛癢。

（二）政府

政府在處理閑置用地和引導(dǎo)土地開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)方面的政策和作用，也并不是無(wú)懈可擊，主要的問(wèn)題如下：

1、地方和中央言行并不完全合拍。在分稅制的背景下，中央加強(qiáng)土地嚴(yán)控，地方政府作為土地出讓合同責(zé)任的一方，既有履行閑置用地清查工作的責(zé)任，也是“土地財(cái)政”受益者，一些地方政府甚至為了地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，明文出臺(tái)允許土地出讓費(fèi)用的遲交、緩交和暫不追繳的規(guī)定，這一定程度造成了囤地、土地閑置的認(rèn)定困難。

2、未建立平等的違約責(zé)任機(jī)制。閑置土地產(chǎn)生的原因是多種多樣的，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商本身的原因所造成的土地閑置，法律法規(guī)都有了明確的規(guī)定。但對(duì)于因各級(jí)地方政府造成的土地閑置，例如“毛地”拆遷、工程預(yù)算變化、市政交通規(guī)劃變化等都會(huì)讓開(kāi)發(fā)商或政府處于預(yù)算超支或時(shí)間推延以及其他的問(wèn)題，目前還缺少法律法規(guī)的支持，也沒(méi)有有償收回的具體實(shí)施細(xì)則。

3、閑置土地處置效率不高。閑置土地一般采取批次報(bào)批方式進(jìn)行處置，單次處置規(guī)模大土地嚴(yán)控，任務(wù)重，因涉及多級(jí)報(bào)批，閑置土地處置的常態(tài)化機(jī)制無(wú)法建立，而批次報(bào)批會(huì)因?yàn)槠渲袀€(gè)別情況不同步受影響，且會(huì)出現(xiàn)因規(guī)模大任務(wù)重而出現(xiàn)調(diào)查不清楚的情況，對(duì)處置效率產(chǎn)生較大影響。另外，閑置土地處置涉及到前期的調(diào)查、認(rèn)定、處置方案擬訂、報(bào)審、征求意見(jiàn)、報(bào)批和處置方案的實(shí)施等多個(gè)環(huán)節(jié)、涉及多個(gè)政府部門的職責(zé)，處置周期太長(zhǎng)，與促進(jìn)土地利用盡快開(kāi)發(fā)建設(shè)這一處置目的相違背。

4、閑置土地處置方案實(shí)施進(jìn)展緩慢。首先，閑置土地處置涉及土地使用權(quán)人巨大經(jīng)濟(jì)利益，抵觸情緒較大，易引發(fā)行政復(fù)議和行政訴訟，對(duì)處置方案的實(shí)施產(chǎn)生了影響。其次，土地閑置的原因較為復(fù)雜，閑置土地處置的相關(guān)配套政策缺乏，因缺乏相應(yīng)的工作約束和責(zé)任追究機(jī)制，在執(zhí)行閑置土地處置方案過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)畏難情緒和互相推諉的情況，影響了處置工作的開(kāi)展cssci期刊目錄。最后，很多城市土地批后監(jiān)管的常態(tài)化機(jī)制未建立，閑置土地處置只是批后監(jiān)管的一個(gè)中間環(huán)節(jié)，它受前期的規(guī)劃編制、土地出讓、施工許可和后期的竣工驗(yàn)收、預(yù)售以及產(chǎn)權(quán)登記等工作的影響，土地監(jiān)管的壓力全部集中在閑置土地處置環(huán)節(jié)中，對(duì)處置工作帶來(lái)了較大的壓力。

五、積極引導(dǎo)市場(chǎng)土地有序開(kāi)發(fā)的建議

（一）擴(kuò)大宣傳，提高認(rèn)識(shí)。土地資源是不可再生的寶貴資源，有效保護(hù)和合理開(kāi)發(fā)土地資源，是城市實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的首要問(wèn)題之一。在當(dāng)前用地十分緊張的情況下,盤活清理閑置土地，是突破用地瓶頸的重要渠道。為此，要充分發(fā)揮電視、報(bào)紙、互聯(lián)網(wǎng)等新聞媒體作用，大張旗鼓地宣傳依法治理閑置土地的積極作用，營(yíng)造良好氛圍。

（二）嚴(yán)格審批，加強(qiáng)監(jiān)管。對(duì)已按批次批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征收的建設(shè)用地供應(yīng)情況,實(shí)行年度跟蹤檢查制度，嚴(yán)格按照國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同及補(bǔ)充協(xié)議規(guī)定的內(nèi)容，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行批后管理。通過(guò)建立項(xiàng)目回訪制度，跟蹤檢查已辦項(xiàng)目的建設(shè)情況，督促用地單位按合同履行竣工時(shí)間和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，加快已供土地的開(kāi)發(fā)建設(shè)速度，不斷提高土地總體利用率。

（三）“以用為先、依法進(jìn)行、分類處置、集約利用”的原則，扎實(shí)推進(jìn)處置工作。根據(jù)閑置土地的不同類型，可以采取以下六種方式處置閑置地土地嚴(yán)控，分別是：計(jì)征土地閑置費(fèi)，限期開(kāi)發(fā)，地塊置換，退地還耕，協(xié)議收購(gòu)或托管，強(qiáng)制無(wú)償收回。收回的國(guó)有土地要納入儲(chǔ)備，作為存量建設(shè)用地進(jìn)行管理使用。

（四）認(rèn)真研究閑置土地處置過(guò)程中出現(xiàn)的法律問(wèn)題。為了較好的應(yīng)對(duì)閑置土地處置過(guò)程中出現(xiàn)的行政復(fù)議和行政訴訟，依法依規(guī)的開(kāi)展閑置土地處置工作，建議對(duì)閑置土地處置過(guò)程中需要明確的法律問(wèn)題進(jìn)行研究，如法院裁定涉及閑置土地的處置、無(wú)償收地的性質(zhì)和法律依據(jù)、聽(tīng)證程序等等，進(jìn)一步指導(dǎo)和規(guī)范閑置土地處置工作。

（五）進(jìn)一步健全土地批后監(jiān)管的長(zhǎng)效機(jī)制。建立土地利用監(jiān)測(cè)監(jiān)管系統(tǒng)，在行政辦文系統(tǒng)中建立閑置土地處置信息系統(tǒng)，真正做到實(shí)時(shí)監(jiān)管，常態(tài)化處置。

進(jìn)一步規(guī)范土地出讓和土地出讓合同，建議首先把好土地出讓關(guān)，對(duì)于出讓條件還不成熟的地區(qū)暫緩?fù)恋爻鲎?。其次，要進(jìn)一步規(guī)范土地出讓合同格式文本，合理約定開(kāi)、竣工期限，合同條款內(nèi)容要與現(xiàn)行法律法規(guī)一致并考慮批后監(jiān)管的可行性。

建立批后監(jiān)管長(zhǎng)效機(jī)制，建議認(rèn)真梳理批后監(jiān)管的各個(gè)審批環(huán)節(jié)，將審批工作和土地批后監(jiān)管工作結(jié)合起來(lái)，利用信息化手段，建立起環(huán)環(huán)相扣的常態(tài)化監(jiān)管機(jī)制。

參考文獻(xiàn)：

[1]Mcdonald,R.&Siegel,D.The valueof waiting to Invest[J].The Quarterly Journal of Economics(ISSN:0035-5533),1986,Nov,707-727.

篇4

前言：開(kāi)展土地利用現(xiàn)狀與潛力調(diào)查工作是以完成城鎮(zhèn)地籍測(cè)量為前提的一項(xiàng)新興項(xiàng)目，該項(xiàng)目需要提前運(yùn)用一定的測(cè)繪手段完成城鎮(zhèn)地籍調(diào)查工作，方能提高精度，形成準(zhǔn)確的基礎(chǔ)圖件、數(shù)據(jù)，從而為保質(zhì)保量完成開(kāi)發(fā)區(qū)土地利用現(xiàn)狀與潛力調(diào)查工作做好技術(shù)保障。

1.土地開(kāi)發(fā)整理各階段測(cè)繪技術(shù)的應(yīng)用分析

土地開(kāi)發(fā)整理關(guān)系到國(guó)計(jì)民生，現(xiàn)代測(cè)繪技術(shù)是土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的重要支撐項(xiàng)目，它貫穿于土地開(kāi)發(fā)整理的全過(guò)程。

1.1 土地開(kāi)發(fā)整理專項(xiàng)規(guī)劃階段

該階段是其他工作的前提，是對(duì)土地利用現(xiàn)狀的一個(gè)整體性把握，需要繪制一個(gè)規(guī)劃的基礎(chǔ)圖件，按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定的比例繪制圖形，以供日后的工作和使用。該階段還有一個(gè)關(guān)鍵性的任務(wù)，就是土地開(kāi)發(fā)整理潛力調(diào)查，其潛力調(diào)查圖以1∶1萬(wàn)土地詳查圖為工作底圖，結(jié)合野外實(shí)地調(diào)查來(lái)開(kāi)展工作的。目前，我國(guó)的部分市縣級(jí)實(shí)際使用的土地詳查圖編制時(shí)間仍是20世紀(jì)90年代初期或中期，此時(shí)期的圖紙?jiān)缫咽チ藢?duì)土地規(guī)劃真正的數(shù)據(jù)調(diào)查作用，圖件的現(xiàn)勢(shì)性較差，影響了整體規(guī)劃效果的準(zhǔn)確性。隨著科技的發(fā)展，社會(huì)的進(jìn)步，測(cè)繪技術(shù)得到了廣泛的應(yīng)用和發(fā)展，當(dāng)前對(duì)于較大區(qū)域的土地開(kāi)發(fā)整理專項(xiàng)規(guī)劃基礎(chǔ)圖件，可以借助3S技術(shù)，從遙感影像圖片中提取有效的土地利用信息，或采用GPS實(shí)測(cè)現(xiàn)勢(shì)性較強(qiáng)的數(shù)據(jù)，再用GIS技術(shù)建立土地利用現(xiàn)狀及變更數(shù)據(jù)庫(kù)，并對(duì)這些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)時(shí)分析評(píng)價(jià)，以解決專項(xiàng)規(guī)劃基礎(chǔ)圖件的現(xiàn)勢(shì)性問(wèn)題。

1.2 土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

項(xiàng)目確定，總體的規(guī)劃有了一定的方向，需要對(duì)項(xiàng)目可行性進(jìn)行一番準(zhǔn)確的研究和定位。該階段對(duì)部分精確地?cái)?shù)據(jù)并沒(méi)有很高的要求，只要對(duì)整體的項(xiàng)目有一個(gè)整體性的概括性圖紙即可，知識(shí)為了方便后期工作的啟動(dòng)，但該階段對(duì)項(xiàng)目區(qū)邊界的要求較高，要求邊界控制點(diǎn)的平面坐標(biāo)及經(jīng)緯度坐標(biāo)，建議采用GPS測(cè)量方式精確測(cè)定項(xiàng)目區(qū)邊界控制點(diǎn)。

1.3 土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目施工及管理階段

該階段是實(shí)現(xiàn)工程最為關(guān)鍵的一個(gè)階段，施工單位要根據(jù)相關(guān)單位或者部門提供的準(zhǔn)確數(shù)據(jù)進(jìn)行合理的分工，快速準(zhǔn)確的施工，所采用的方式是：采用工程施工放樣測(cè)量的方法，依據(jù)通過(guò)審批的設(shè)計(jì)方案及設(shè)計(jì)圖件進(jìn)行相應(yīng)的施工。不止是施工過(guò)程中，還包括項(xiàng)目在施工完成后的竣工驗(yàn)收，在提交竣工圖紙時(shí)還要提供土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目竣工圖，其比例尺與土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)圖相同。該階段屬于成果驗(yàn)收階段，其測(cè)量所獲得的數(shù)據(jù)將作為日后施工隊(duì)伍以及各大相關(guān)數(shù)據(jù)保管以及管理部門的檔案，因此，該階段必須做到工作細(xì)致認(rèn)真，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，內(nèi)容全面。

在整個(gè)項(xiàng)目竣工后，還要提供項(xiàng)目的后期管理以及使用者的反饋信息，可充分利用項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的測(cè)量資料和圖件，與施工前的土地開(kāi)發(fā)整理現(xiàn)狀圖及施工設(shè)計(jì)圖進(jìn)行對(duì)比研究及跟蹤管理，但施工過(guò)程中如牽扯到較復(fù)雜的如沉降、變形觀測(cè)等施測(cè)活動(dòng)，則需要由專門測(cè)繪機(jī)構(gòu)進(jìn)行專門施測(cè)研究。

2.土地利用現(xiàn)狀調(diào)查技術(shù)路線中測(cè)繪技術(shù)的應(yīng)用

目前，我國(guó)對(duì)土地利用現(xiàn)狀的調(diào)查主要分為以下幾個(gè)步驟，包括現(xiàn)場(chǎng)的準(zhǔn)確勘察、平面控制測(cè)量、變化地物的修測(cè)補(bǔ)測(cè)、圖形編輯、權(quán)屬調(diào)查、建筑物狀況調(diào)查、地籍調(diào)查表的填寫(xiě)、建立和完善地籍管理信息系統(tǒng)等。我們今天要談的是其中的控制測(cè)量，控制測(cè)量所涉及的內(nèi)容較為廣泛，包括界點(diǎn)、水系、植被、建筑物、方位。目前，由于我國(guó)的科學(xué)發(fā)展水平的顯限制，所采用的測(cè)量方法相較于發(fā)達(dá)國(guó)家仍顯滯后，主要是利用城鎮(zhèn)1:500地籍調(diào)查數(shù)據(jù)，對(duì)變化地物進(jìn)行修測(cè)、補(bǔ)測(cè)，采用全站儀解析法測(cè)繪，測(cè)點(diǎn)的位置標(biāo)注在草圖上，坐標(biāo)信息由全站儀自動(dòng)記錄，并通過(guò)軟件傳輸至計(jì)算機(jī)，通過(guò)繪圖軟件進(jìn)行編輯處理。此時(shí)，測(cè)繪技術(shù)就顯得尤為重要，它可以為日后的土地管理提供保證和技術(shù)支持。

3.土地利用現(xiàn)狀分析技術(shù)路線中測(cè)繪技術(shù)的應(yīng)用

完成調(diào)查的測(cè)繪，需要對(duì)土地進(jìn)行一個(gè)合理的規(guī)劃，此時(shí)就需要一定技術(shù)含量的測(cè)繪技術(shù)的使用，要應(yīng)用一定的方法按照先前的結(jié)論得出我國(guó)土地目前的數(shù)量以及分布情況，按照一定科學(xué)的方式進(jìn)行一次分析和規(guī)劃，合理的將我國(guó)目前土地應(yīng)用的現(xiàn)狀呈現(xiàn)在調(diào)查者的面前，可通過(guò)土地利用結(jié)構(gòu)、土地利用強(qiáng)度、土地利用效益等方面對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)土地利用現(xiàn)狀進(jìn)行評(píng)價(jià)。其中土地利用強(qiáng)度的概念較為重要，主要是指單位土地面積上的土地開(kāi)發(fā)利用程度，是一個(gè)具有時(shí)間和空間意義的相對(duì)比較概念。今天的土地可利用的能量是由于過(guò)去土地的使用所造成的。從理論上說(shuō)土地利用強(qiáng)度具有時(shí)間上的可度量性，空間上的可比較性。

大地是人類賴以生存必不可少的，而且它可以為人類的發(fā)展帶來(lái)無(wú)限的利益，出了經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的效益，還包括生態(tài)環(huán)境發(fā)展的效益。因此，測(cè)繪技術(shù)的不斷發(fā)展是可以提升土地的可持續(xù)利用性。

4.土地利用潛力分析技術(shù)路線中測(cè)繪技術(shù)的應(yīng)用

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1分類編碼

1.1分類基本要素的確定信息分類的基本要素是：分類主體、分類對(duì)象、分類目的和分類所使用的標(biāo)準(zhǔn)。依據(jù)中國(guó)土地開(kāi)發(fā)整理的現(xiàn)狀，提出了土地利用專題圖分類的基本要素。

1.2分類編碼的內(nèi)容按信息的結(jié)構(gòu)特征及其在土地開(kāi)發(fā)整理專題制圖中的作用，將土地開(kāi)發(fā)整理專題圖信息分為現(xiàn)狀基礎(chǔ)信息要素、現(xiàn)狀專題要素、規(guī)劃專題要素、附加信息要素?，F(xiàn)狀基礎(chǔ)信息要素主要包括：地理格網(wǎng)、水系及附屬設(shè)施、道路及附屬設(shè)施、電力設(shè)施、地形地貌、權(quán)屬界線、其他現(xiàn)狀要素、注記?，F(xiàn)狀專題要素主要包括：項(xiàng)目區(qū)邊界、土地利用現(xiàn)狀布局、現(xiàn)狀專題內(nèi)容注釋。規(guī)劃專題要素主要包括：項(xiàng)目區(qū)邊界、規(guī)劃后土地利用布局、規(guī)劃溝渠、規(guī)劃管道、規(guī)劃水工建筑物、規(guī)劃道路、規(guī)劃電力設(shè)施、其他規(guī)劃要素、規(guī)劃專題內(nèi)容注釋。附加信息要素主要包括：風(fēng)向玫瑰圖、項(xiàng)目區(qū)地理位置圖、圖例、圖簽、數(shù)學(xué)基礎(chǔ)說(shuō)明、指北針、圖名標(biāo)注。

1.3分類編碼的原則為使編碼方案簡(jiǎn)單實(shí)用，在制定要素分類編碼時(shí)主要考慮了以下原則：（1）與相關(guān)分類標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一；（2）與行業(yè)緊密結(jié)合，反映行業(yè)特點(diǎn)，適應(yīng)土地開(kāi)發(fā)整理行業(yè)的特殊要求；（3）適用性，盡量沿用習(xí)慣名稱，避免發(fā)生概念混淆；（4）符合行業(yè)現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)定；（5）符合制圖習(xí)慣。

1.4分類編碼的方法采用6位數(shù)字型代碼方法，第1位代表主題類，第2位代表一級(jí)子類，第3、4位代表二級(jí)子類，第5、6位代表三級(jí)子類。例如編碼120101“常年河”中“，1”代表大類“地理信息要素”；“2”代表一級(jí)子類“水系及附屬設(shè)施”；“01”代表二級(jí)子類“河流、溪流”；最后兩位“01”代表三級(jí)子類“常年河”。

2分類編碼體系設(shè)計(jì)

2.1分類編碼體系的編制根據(jù)上圖要素分類分類編碼的原則和方法，結(jié)合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)確定上圖要素和分類編碼體系。

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中圖分類號(hào)： F301.24文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

一、前言

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及城市化進(jìn)程速度加快，大量土地被占用，使我國(guó)的可耕地面積大規(guī)模減少。因此，我們要大力開(kāi)展土地開(kāi)發(fā)整理工作，從而達(dá)到土地利用的生態(tài)效益、社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益三者之間的高效統(tǒng)一，同時(shí)達(dá)到對(duì)生態(tài)環(huán)境進(jìn)行改善和保護(hù)的最終目的。

二、土地開(kāi)發(fā)整理內(nèi)涵

土地開(kāi)發(fā)是在保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境、防止水土流失和土地荒漠化的前提下，采取相應(yīng)措施，將未利用土地資源進(jìn)行合理開(kāi)發(fā)和管理的活動(dòng)。

我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)在1970年和1980年分別頒布了《市地重劃實(shí)施方法》和《農(nóng)地重劃條例》，標(biāo)志著該地區(qū)土地整理的運(yùn)作步入規(guī)范化階段。雖然我國(guó)內(nèi)地的土地整理可以追溯到西周時(shí)期的井田制度，但對(duì)土地整理的系統(tǒng)研究卻滯后于其他地區(qū)。在我國(guó)，國(guó)土資源部在借鑒國(guó)外土地整理概念的基礎(chǔ)上，將土地整理定義為在一定區(qū)域內(nèi)，按照土地利用規(guī)劃或城市規(guī)劃所確定的目標(biāo)和用途，采取行政、經(jīng)濟(jì)、法律和工程技術(shù)手段，對(duì)土地利用狀況進(jìn)行綜合整治、調(diào)整改造，以提高土地利用率，改善生產(chǎn)、生活條件和生態(tài)環(huán)境。

我國(guó)的土地整理分狹義和廣義兩種。狹義的土地整理主要指農(nóng)地整理，廣義的土地整理包括土地的復(fù)墾和開(kāi)發(fā)，其主要目的是為了增加耕地，保持耕地總量動(dòng)態(tài)平衡。簡(jiǎn)單的說(shuō)，土地開(kāi)發(fā)整理就是采取措施對(duì)田、水、路、林、村的綜合整治，通過(guò)動(dòng)態(tài)調(diào)整，改善生產(chǎn)條件，提高土地利用率，提高土地質(zhì)量。在不破壞環(huán)境的情況下開(kāi)發(fā)閑置土地和未利用地，對(duì)在生產(chǎn)建設(shè)中挖損、塌陷、壓占等造成破壞而廢棄的土地進(jìn)行復(fù)墾。由此可見(jiàn)，進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)整理可以增加耕地面積，提高土地集約利用率，有效增加耕地面積；調(diào)整土地關(guān)系，使其適應(yīng)土地生產(chǎn)力提高的要求；擴(kuò)大綜合生產(chǎn)能力，提高土地產(chǎn)出率，實(shí)現(xiàn)土地資源的景觀功能。

三、土地開(kāi)發(fā)整理的環(huán)境影響

（一）土地開(kāi)發(fā)整理的生態(tài)環(huán)境影響

土地開(kāi)發(fā)整理作為促進(jìn)土地資源整合利用，調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)的主要方式，對(duì)提高土地資源的合理利用，實(shí)現(xiàn)土地資源的合理配置以及改善生態(tài)環(huán)境等具有重要的作用。經(jīng)科學(xué)實(shí)踐證明，采用科學(xué)的方法進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)整理可以增加耕地的利用率。但由于土地開(kāi)發(fā)整理是一項(xiàng)復(fù)雜的工程，將會(huì)改變生態(tài)環(huán)境原有的生態(tài)系統(tǒng)格局以及組成，土地開(kāi)發(fā)整理不僅會(huì)對(duì)生態(tài)環(huán)境帶來(lái)有利的影響，也會(huì)對(duì)生態(tài)環(huán)境造成負(fù)面的影響。土地開(kāi)發(fā)整理對(duì)生態(tài)環(huán)境造成負(fù)面影響主要有以下幾個(gè)方面。

1.對(duì)水環(huán)境和水資源的影響

在土地開(kāi)發(fā)整理的活動(dòng)中，水利水電、坡地墾殖、農(nóng)田灌溉工程以及梯田建設(shè)中很容易對(duì)地表水系結(jié)構(gòu)造成影響，因此對(duì)原有的水系統(tǒng)以及自然生態(tài)環(huán)境造成破壞，而且在土地開(kāi)發(fā)整理中的工礦的開(kāi)發(fā)、建設(shè)、村鎮(zhèn)以及城鎮(zhèn)的建設(shè)都會(huì)產(chǎn)生生活污水和工業(yè)污水，從而造成水環(huán)境受到污染。

2.對(duì)植被種類及格局的影響

在土地開(kāi)發(fā)整理的過(guò)程中為了提高耕地墾殖的利用率，會(huì)引起荒地開(kāi)發(fā)以及村鎮(zhèn)的遷并等活動(dòng)的產(chǎn)生，這些活動(dòng)的產(chǎn)生有可能會(huì)導(dǎo)致自然植被以及人工植被等大面積植被退化或者減少，很多植被由農(nóng)作物代替，可欣賞景觀種類減少等現(xiàn)象的發(fā)生。荒地開(kāi)發(fā)過(guò)程中道路修建、各種農(nóng)田水利的興建以及建筑物的建設(shè)等活動(dòng)，有可能會(huì)對(duì)原有的植被格局變化造成影響，從而使植被的空間格局和數(shù)量結(jié)構(gòu)發(fā)生相應(yīng)變化，導(dǎo)致地表植被減少。

3.對(duì)土壤以及微生物的影響

在土地開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，土地調(diào)配以及土地平整是必不可少的手段，因此對(duì)地表的整理利用活動(dòng)將會(huì)造成地表土層結(jié)構(gòu)的變化，由此引起土壤構(gòu)成的變化。農(nóng)作物需要長(zhǎng)期的耕作、灌溉、施肥等生產(chǎn)活動(dòng)，這不僅會(huì)對(duì)土壤造成污染和危害，還會(huì)導(dǎo)致土壤中大量的微生物生存環(huán)境被破壞，更為嚴(yán)重的是在耕地休耕或者撂荒的期間，地表極易造成水土流失和土地沙化，有可能會(huì)引起氣候發(fā)生極端變化。

（二）對(duì)區(qū)域土地可持續(xù)利用的影響

可持續(xù)發(fā)展要求土地開(kāi)發(fā)整理規(guī)劃執(zhí)行后，該區(qū)域復(fù)合系統(tǒng)能夠長(zhǎng)期、穩(wěn)定、協(xié)調(diào)地發(fā)展，即該區(qū)域土地系統(tǒng)有良好的結(jié)構(gòu)性能，具有動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)性及其與環(huán)境相適應(yīng)性，且各子系統(tǒng)之間具有高效的輸入輸出轉(zhuǎn)換功能。具體表現(xiàn)為土地開(kāi)發(fā)整理規(guī)劃執(zhí)行后，使生物資源、生態(tài)環(huán)境等方面得到合理利用和有效保護(hù)，并對(duì)其產(chǎn)生長(zhǎng)期深遠(yuǎn)的影響。

（三）對(duì)社會(huì)環(huán)境的影響

任何開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目或戰(zhàn)略、規(guī)劃都會(huì)給外部社會(huì)環(huán)境帶來(lái)影響，既存在有利影響又存在不利影響。有利影響包括提高規(guī)劃區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展能力，調(diào)整社會(huì)結(jié)構(gòu)，改善區(qū)域人口的收入水平；不利影響包括迫使人口遷移，擾亂社會(huì)穩(wěn)定性，影響區(qū)域人口的收入水平等。

四、對(duì)土地開(kāi)發(fā)整理工作的幾點(diǎn)建議

土地開(kāi)發(fā)整理是國(guó)土資源管理工作中的一項(xiàng)重要任務(wù)。目前，我國(guó)面臨人口多、耕地面積少的現(xiàn)狀，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人與地的矛盾更加突出，盡管當(dāng)前我國(guó)土地開(kāi)發(fā)整理工作已經(jīng)取得了經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)環(huán)境等方面的初步效益，同時(shí)也存在一些不可忽視的問(wèn)題。在對(duì)我國(guó)土地開(kāi)發(fā)整理過(guò)程中存在的問(wèn)題進(jìn)行認(rèn)真分析后，提出具體建議如下：

（一）加大宣傳力度，提高全民認(rèn)識(shí)

土地開(kāi)發(fā)整理工作是利國(guó)利民、造福人類的大好事，因此要將這項(xiàng)工作長(zhǎng)期有效的開(kāi)展下去。這就要求國(guó)土資源工作人員樹(shù)立依法進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)整理的觀念，爭(zhēng)取廣大人民群眾對(duì)土地開(kāi)發(fā)整理工作的理解與支持，多給群眾講解土地開(kāi)發(fā)整理的相關(guān)知識(shí)，提高群眾對(duì)土地開(kāi)發(fā)整理工作的認(rèn)識(shí)。

（二）加強(qiáng)技術(shù)培訓(xùn)，建設(shè)專業(yè)隊(duì)伍

土地開(kāi)發(fā)整理是一項(xiàng)技術(shù)性很強(qiáng)的業(yè)務(wù)工作，并且要求工作人員的業(yè)務(wù)水平和對(duì)相關(guān)知識(shí)掌握必須準(zhǔn)確到位。因此必須嚴(yán)格要求工作人員熟悉與土地管理相關(guān)的政策法規(guī)，平時(shí)多看書(shū)、多學(xué)習(xí)農(nóng)業(yè)、水利和交通等方面的業(yè)務(wù)知識(shí)，對(duì)具體工作人員經(jīng)常進(jìn)行業(yè)務(wù)知識(shí)方面的培訓(xùn)。只有不斷的學(xué)習(xí)理論知識(shí)和積累實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，才能不斷的研究并解決土地整理工作中出現(xiàn)的新情況、新問(wèn)題。

（三）建立健全法制，高效合理管制

我國(guó)目前還沒(méi)有一部真正意義上的土地開(kāi)發(fā)管理方面法律法規(guī)，而僅有土地管理法等比較宏觀的法律規(guī)定，法律法規(guī)的空白已影響我國(guó)的土地開(kāi)發(fā)整理工作的開(kāi)展。因此，應(yīng)盡快出臺(tái)較完善的《土地開(kāi)發(fā)整理》方面的政策法規(guī)，有了法律的嚴(yán)格約束，才能合理的解決土地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬問(wèn)題，提高土地利用率，切實(shí)保護(hù)好耕地，使土地開(kāi)發(fā)整理工作逐漸地規(guī)范化、法制化。從而杜絕在土地的開(kāi)發(fā)整理中產(chǎn)生浪費(fèi)土地資源的現(xiàn)象。采取誰(shuí)的權(quán)屬誰(shuí)負(fù)責(zé)、誰(shuí)管理、誰(shuí)維護(hù)的原則，切實(shí)將土地的利用和開(kāi)發(fā)同所有權(quán)人的切身利益相掛鉤，這樣更能夠激勵(lì)他們做好土地開(kāi)發(fā)和管理工作。

（四）制定嚴(yán)格工作制度，逐步完善職責(zé)

由于土地開(kāi)發(fā)整理工作對(duì)社會(huì)發(fā)展具有長(zhǎng)期深遠(yuǎn)的影響，因此，在土地開(kāi)發(fā)整理工作中，應(yīng)制定切實(shí)可行的工作制度。例如：規(guī)定每個(gè)項(xiàng)目都安排指定的負(fù)責(zé)人，具體工作人員要完全參與項(xiàng)目的立項(xiàng)、施工、驗(yàn)收等各項(xiàng)工作實(shí)踐中去，并實(shí)行項(xiàng)目責(zé)任制，哪一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，追究該環(huán)節(jié)責(zé)任人的責(zé)任。同時(shí)，建立相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)制度，對(duì)工作盡職、認(rèn)真負(fù)責(zé)的負(fù)責(zé)人給與獎(jiǎng)勵(lì)。

（五）重視生態(tài)環(huán)境保護(hù)，促進(jìn)生態(tài)平衡

首先要對(duì)被平整地塊周圍環(huán)境都需進(jìn)行綜合考慮，應(yīng)做到邊整理邊保護(hù)，堅(jiān)決杜絕毀林開(kāi)荒、故意破壞耕地的現(xiàn)象發(fā)生。其次，要以科學(xué)理論為依據(jù)，真正做開(kāi)發(fā)到整理一塊土地，就成功一塊，只有這樣才能提高農(nóng)業(yè)產(chǎn)值，促進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展，使土地資源利用可持續(xù)長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。

五、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，土地的開(kāi)發(fā)整理工作不僅增加了我國(guó)的耕地面積，使我國(guó)的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件有了很大的改善，而且極大的提高了農(nóng)民的生活水平。同時(shí)，土地開(kāi)發(fā)整理工作取得了極大的環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益，因此我們要使其更加有序的進(jìn)行下去。只有不斷的加大對(duì)土地開(kāi)發(fā)整理的研究，方可不斷提高土地開(kāi)放整理的工作水平，促進(jìn)土地開(kāi)發(fā)整理的不斷發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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由于我國(guó)面臨著嚴(yán)竣的人口和土地問(wèn)題，因此需要加快轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的土地利用觀，通過(guò)可持續(xù)土地整理來(lái)強(qiáng)化土地資源管理，節(jié)約和集約用地，通過(guò)大力保護(hù)土地和加強(qiáng)土地資源再生的社會(huì)生產(chǎn)過(guò)程，即加大土地開(kāi)發(fā)、復(fù)墾及整理的力度，通過(guò)擴(kuò)大土地自然供給來(lái)更好的增加土地經(jīng)濟(jì)供給量，實(shí)現(xiàn)土地的可持續(xù)性使用。

一、加快實(shí)行土地整理產(chǎn)業(yè)化管理

在實(shí)現(xiàn)可持續(xù)土地整理過(guò)程中，需要加快推動(dòng)土地整理產(chǎn)業(yè)化管理。需要對(duì)已經(jīng)利用的土地采取有效的保護(hù)、整治和管理等諸多措施，努力提高土地生產(chǎn)力，擴(kuò)大再生產(chǎn)。通過(guò)不斷對(duì)土地質(zhì)量和生產(chǎn)力進(jìn)行改善來(lái)增加可利用土地的面積特別是在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)條件下，通過(guò)實(shí)行土地整理產(chǎn)業(yè)化能夠有效的提高土地整理的效率，轉(zhuǎn)變土地利用方式。特別是在當(dāng)前政府由于資金不足，缺乏完善的投入機(jī)制情況下，更應(yīng)加快推動(dòng)土地整理產(chǎn)業(yè)化，從而確保土地整理過(guò)程中資金的良性循環(huán)。當(dāng)前我國(guó)土地整理產(chǎn)業(yè)化模式中，以市場(chǎng)運(yùn)作模式、行政指導(dǎo)與市場(chǎng)運(yùn)作相結(jié)合模式、政府立項(xiàng)、企業(yè)運(yùn)作模式等三種模式為主，任何一種模式都不能過(guò)多的依賴于政府，需要進(jìn)一步擴(kuò)展資金來(lái)源及渠道，實(shí)現(xiàn)土地整理主體的多元化。在土地整理產(chǎn)業(yè)化管理過(guò)程中，需要對(duì)土地資源進(jìn)行價(jià)值核算，統(tǒng)一定價(jià)，并定期對(duì)土地資源價(jià)格進(jìn)行重新評(píng)定，以便于更好的推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

二、編制科學(xué)的土地開(kāi)發(fā)整理規(guī)劃

在可持續(xù)土地整理工作中，需要編制土地開(kāi)發(fā)整理規(guī)劃，這是土地整理效益得以實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。在具體編制過(guò)程中，需要以系統(tǒng)工程原理作為重要指導(dǎo)，同時(shí)還要處理好與土地利用總體規(guī)劃的關(guān)系。通常情況下，需要在土地利用總體規(guī)劃的指導(dǎo)下來(lái)編制土地開(kāi)發(fā)整理規(guī)劃，并處理好內(nèi)外的各種關(guān)系，使其能夠更好的發(fā)揮出整體效益。同時(shí)還要有效的將土地開(kāi)發(fā)整理系統(tǒng)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)和生態(tài)環(huán)境系統(tǒng)有效的結(jié)合在一起，理順其內(nèi)在的聯(lián)系，在規(guī)劃方案擬訂過(guò)程中綜合、全面進(jìn)行考慮。對(duì)于具體的規(guī)劃方案，需要做到幾個(gè)供選方案共存，這樣才能從中選擇與規(guī)劃目標(biāo)相符，而且綜合效益最優(yōu)的方案，使規(guī)劃的質(zhì)量能夠得到有效的保障。

在土地整理工作中，需要依托于現(xiàn)勢(shì)性較好的地形圖作為底圖，以其為依據(jù)來(lái)進(jìn)行具體的規(guī)劃，準(zhǔn)確劃分權(quán)屬界線，及明確土地面積的位置。同時(shí)還要根據(jù)比例尺地形圖中比例尺來(lái)繪制各類地物及地類符號(hào)，做好田地規(guī)劃工作，確保田塊的各種參數(shù)要與其他各種規(guī)劃保持良好的協(xié)調(diào)性，并形成一個(gè)有機(jī)的整體。

在土地開(kāi)發(fā)整理工作中，需要保護(hù)好周圍的生態(tài)環(huán)境，因此需要對(duì)于溝-渠-路-林-田-村等項(xiàng)目的綜合規(guī)劃方案進(jìn)行深入研究，同時(shí)做好技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析評(píng)價(jià)工作，有效的降低土地開(kāi)發(fā)整理過(guò)程中對(duì)生態(tài)環(huán)境所產(chǎn)生的負(fù)面效應(yīng)。需要樹(shù)立良好的生態(tài)觀點(diǎn)，應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到土地整理效益的取得不能依靠破壞生態(tài)環(huán)境來(lái)實(shí)現(xiàn)，需要在土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中進(jìn)行保護(hù)，在保護(hù)過(guò)程中進(jìn)行開(kāi)發(fā)。另外，還需要做好耕地后備資源調(diào)查和評(píng)價(jià)工作，在具體實(shí)施過(guò)程中要樹(shù)立科學(xué)開(kāi)發(fā)觀念，加強(qiáng)對(duì)中低產(chǎn)田的改造，確?，F(xiàn)有耕地質(zhì)量和生產(chǎn)力的提升。

三、實(shí)行有利于土地整理產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策

在土地整理工作中，需要嚴(yán)格按照土地管理法進(jìn)行，對(duì)土地整理收益分配政策進(jìn)行完善，使企業(yè)能夠更積極、主動(dòng)的參與到土地整理產(chǎn)業(yè)化運(yùn)作中來(lái)，合理分配土地整理后產(chǎn)生的土地增值收益，這樣各參與主體由于有相應(yīng)的利益，這就使其參與的積極性提高。同時(shí)還要進(jìn)一步對(duì)各部門及相關(guān)權(quán)利人的關(guān)系進(jìn)行理順，其行為主體能夠有權(quán)對(duì)土地整理匯新增的土地面積進(jìn)行支配，使其對(duì)該項(xiàng)土地使用和受益具有相應(yīng)的權(quán)利。長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)制度存在一定的缺陷，為了能夠更好的推動(dòng)土地整理工作的順利進(jìn)行，需要對(duì)農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)村集體組織所有進(jìn)行明確。

對(duì)于土地整理工作，需要加大支付的力度，對(duì)于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)，可以將該項(xiàng)費(fèi)用專項(xiàng)用于耕地開(kāi)發(fā)工作，為了能夠更好的支持土地整理項(xiàng)目的順利實(shí)施，政府可以設(shè)立土地整理基金，拓寬渠道，利用多種途徑來(lái)籌措土地整理基金，并獲取相應(yīng)的收益。

在土地整理工作中，需要加快觀念的轉(zhuǎn)變，樹(shù)立良好的市場(chǎng)觀念，并將其引入到土地開(kāi)發(fā)整理工作中來(lái)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，對(duì)土地整理的投入產(chǎn)出效益進(jìn)行深入分析，加快對(duì)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)力度，積極調(diào)動(dòng)各方面的積極因素，從而吸引更多力量加入到土地整理工作中來(lái)。

四、建立高素質(zhì)的土地整理專業(yè)技術(shù)隊(duì)伍

土地整理工作具有較強(qiáng)的技術(shù)性和專業(yè)性，對(duì)從業(yè)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)具有較高的要求。因此要想提高土地整理工作的質(zhì)量和實(shí)現(xiàn)土地整理的高效益，則需要建立一支高素質(zhì)的土地整理專業(yè)隊(duì)伍。在日常工作中，需要加強(qiáng)土地整理隊(duì)伍建設(shè)工作，強(qiáng)化土地整理從業(yè)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，使其掌握新技術(shù)和新方法，提高土地整理的先進(jìn)性和科學(xué)性?？梢酝ㄟ^(guò)建立土地整理規(guī)劃師執(zhí)業(yè)資格制度來(lái)有效的將土地整理專業(yè)人員與土地整理項(xiàng)目有效的結(jié)合起來(lái)，編制出高質(zhì)量的土地整理規(guī)劃設(shè)計(jì)，并達(dá)到預(yù)期的土地整理效果。

五、結(jié)束語(yǔ)

土地作為一種稀缺資源，人口和土地是我國(guó)發(fā)展中需要面臨的嚴(yán)竣問(wèn)題，特別是當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)過(guò)程中，土地資源更為短缺，這就使土地資源的可持續(xù)發(fā)展具有非常重要的意義，因此需要保證土地資源的合理利用。通過(guò)可持續(xù)土地整理，不僅能夠有效的增加土地利用面積，提高土地利用率，而且還能夠提高單位面積土地的產(chǎn)量，使經(jīng)濟(jì)發(fā)展與耕地總量動(dòng)態(tài)平衡問(wèn)題得以解決，對(duì)推動(dòng)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展具有深遠(yuǎn)的意義。

參考文獻(xiàn)

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中圖分類號(hào)：F301文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的概念及內(nèi)涵

2000年12月，北京市人大常委會(huì)通過(guò)的《中關(guān)村科技園區(qū)條例》中首次提到“土地一級(jí)開(kāi)發(fā)”一詞，但并未對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的涵義做出明確界定。2002年12月，北京市國(guó)土資源和房屋管理局印發(fā)了《北京市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)管理暫行辦法》（京國(guó)土房管出[2002]1100號(hào)），第一次從立法角度對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)做了較為詳盡權(quán)威的界定。2005年印發(fā)了《北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)暫行辦法》（京國(guó)土市[2005]540號(hào)），該文與前文相比，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)概念有所變化，前文提出的“一級(jí)開(kāi)發(fā)”概念變?yōu)楹笪奶岢龅摹巴恋貎?chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)”。后文中規(guī)定：“本辦法所稱土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)，是指政府依法通過(guò)收購(gòu)、收回、征收等方式儲(chǔ)備國(guó)有建設(shè)用地，并組織實(shí)施拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，達(dá)到土地供應(yīng)條件的行為?！蓖恋貎?chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)主體是政府，主要環(huán)節(jié)包括土地征購(gòu)、拆遷、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

2006年5月，北京市國(guó)土資源局印發(fā)了《北京市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)暫行辦法》（京國(guó)土市〔2006〕290號(hào)），其中第七條規(guī)定“土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)作為土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的招標(biāo)人，負(fù)責(zé)組織編制土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施方案、組織實(shí)施項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)、與中標(biāo)人簽訂土地一級(jí)開(kāi)發(fā)委托協(xié)議，以及對(duì)中標(biāo)人在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)過(guò)程中實(shí)施監(jiān)督管理。”，且第十條中規(guī)定“擬實(shí)施土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的工作內(nèi)容，包括前期手續(xù)辦理、征地拆遷組織和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等?！痹撧k法表明，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體為土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)通過(guò)招標(biāo)方式確定的中標(biāo)人，開(kāi)發(fā)內(nèi)容主要是指土地平整及前期開(kāi)發(fā)。

綜合有關(guān)政府部門及研究學(xué)者關(guān)于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的定義，其內(nèi)涵集中體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。從一級(jí)開(kāi)發(fā)目的來(lái)看，使“毛地”或“生地”變?yōu)椤笆斓亍?，達(dá)到土地出讓的條件和標(biāo)準(zhǔn)，是為土地出讓所做的前期準(zhǔn)備，即為土地儲(chǔ)備中的土地整理及前期開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)；從土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的內(nèi)容來(lái)看，主要包括前期手續(xù)辦理、征地拆遷與安置、市政基礎(chǔ)設(shè)施及套設(shè)施建設(shè)；從土地開(kāi)發(fā)市場(chǎng)分類來(lái)看，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)存在的前提和條件，它是以土地使用權(quán)出讓為主的土地市場(chǎng)，并且土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體僅僅是獲得了一級(jí)土地的開(kāi)發(fā)權(quán)，而非使用權(quán)或其他權(quán)項(xiàng)；從土地出讓方式的變遷來(lái)看，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)是在土地儲(chǔ)備制度建立后逐步提出的，土地儲(chǔ)備制度的核心是改變由傳統(tǒng)的“生地出讓”、“毛地出讓”向“熟地出讓”，使傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)由商一級(jí)、二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)的模式走向政府主導(dǎo)一級(jí)開(kāi)發(fā)模式的轉(zhuǎn)變，使傳統(tǒng)的協(xié)議出讓走向市場(chǎng)化的招拍掛出讓程序。從土地儲(chǔ)備制度對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的影響來(lái)看，我國(guó)土地儲(chǔ)備制度的產(chǎn)生、存在及發(fā)展，意味著土地一級(jí)市場(chǎng)從開(kāi)發(fā)主體、開(kāi)發(fā)模式上發(fā)生了根本性變化，也體現(xiàn)出了土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體的專業(yè)性和市場(chǎng)地位，將國(guó)有土地使用推進(jìn)了市場(chǎng)化，彰顯了土地交易的明了化和公平性。

二、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)模式特點(diǎn)

（一）政府獨(dú)占開(kāi)發(fā)形式

政府獨(dú)占開(kāi)發(fā)形式是政府指定開(kāi)發(fā)企業(yè)或許以建立項(xiàng)目企業(yè)的方法進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)。

此形式能夠確保政府徹底操控地價(jià)，一起確保土地開(kāi)發(fā)為熟地后的增值收益不丟失，且土地一級(jí)開(kāi)發(fā)法律關(guān)系單純，便于政府施行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)業(yè)務(wù)。該形式首要缺點(diǎn)是政府的土地開(kāi)發(fā)資金壓力較大，融資途徑窄。

（二）企業(yè)主導(dǎo)開(kāi)發(fā)形式

企業(yè)主導(dǎo)開(kāi)發(fā)形式又稱一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)形式，政府首先將待進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)的土地一次性（或按地塊）出讓給土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)，由土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照土地使用權(quán)出讓協(xié)議的約好，對(duì)協(xié)議范圍內(nèi)土地施行包含拆遷補(bǔ)償，公建配套設(shè)備建造在內(nèi)的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)行為，使協(xié)議范圍內(nèi)土地到達(dá)建設(shè)條件，再面向市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過(guò)土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)，取得一級(jí)開(kāi)發(fā)階段收益的一起，既確保了企業(yè)將來(lái)的可持續(xù)發(fā)展，也確保了可獲取土地在將來(lái)升值給企業(yè)帶來(lái)的二級(jí)開(kāi)發(fā)的優(yōu)厚收益。但該形式不利于政府操控土地市場(chǎng)地價(jià)，政府宏觀調(diào)控土地低價(jià)的才能使土地價(jià)值下降。

（三）政府主導(dǎo)商業(yè)化運(yùn)作形式

由政府主導(dǎo)的商業(yè)化運(yùn)作形式是指政府“抓兩端，放中心”?！白啥恕奔从烧倏赝恋貎?chǔ)備方案和供給方案，“放中心”，即充分利用社會(huì)企業(yè)力量實(shí)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)。

這種形式中，政府依據(jù)土地市場(chǎng)調(diào)查判斷土地需求狀況，以招拍掛方法將擬開(kāi)發(fā)的土地按照“熟地”出讓，提前確定土地使用權(quán)受讓人，并由土地使用權(quán)受讓人分期付出土地受讓價(jià)款用于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)。政府經(jīng)過(guò)投標(biāo)等方法選擇具有資歷的企業(yè)，在土地出讓合同規(guī)定的期限內(nèi)將出讓的土地開(kāi)發(fā)為契合土地受讓人需求的條件（熟地），土地開(kāi)發(fā)完成經(jīng)驗(yàn)收合格后，政府正式移送土地于土地受讓人。

由政府主導(dǎo)的市場(chǎng)化運(yùn)作形式既確保政府在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)中的主導(dǎo)地位，又能充分利用市場(chǎng)資源，減輕政府開(kāi)發(fā)資金壓力，是中國(guó)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)將來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。

三、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題分析

（一）編制計(jì)劃期間

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目受控制性詳細(xì)規(guī)劃影響較深?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃具體編制是以城市總體計(jì)劃為依托。經(jīng)過(guò)控制性詳細(xì)規(guī)劃可確切的計(jì)算出可供出讓經(jīng)營(yíng)性用地面積及公建配套設(shè)施規(guī)模。堅(jiān)持控制性詳細(xì)規(guī)劃的穩(wěn)定性，控制政府機(jī)構(gòu)因公共利益等原因減縮可供出讓經(jīng)營(yíng)性用地面積。防止擴(kuò)增公建配套設(shè)施建設(shè)規(guī)模的可能性，是企業(yè)出資土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目意圖風(fēng)險(xiǎn)辦理的要點(diǎn)。

（二）土地報(bào)征及轉(zhuǎn)用期間

政府依照城市開(kāi)發(fā)計(jì)劃所設(shè)定的條件，經(jīng)過(guò)行政批示對(duì)農(nóng)村集體土地進(jìn)行征收，將集體土地性質(zhì)變更為國(guó)有土地性質(zhì)，完成土地所有權(quán)歸屬變更。土地報(bào)征環(huán)節(jié)包括農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批及土地征收批示兩部分。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目常因新增建設(shè)用地指標(biāo)配給不到位，或因獲得報(bào)征批文存在妨礙而發(fā)展緩慢，影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)程。

（三）安置拆遷補(bǔ)償期間

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)安置拆遷補(bǔ)償環(huán)節(jié)通常采用政府主導(dǎo)，或政府授權(quán)委托土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施。其間拆遷安置補(bǔ)償方法是進(jìn)行土地征收的重要前置條件之一，也是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)核算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本及收益的關(guān)鍵要素。但是，此期間土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)通常無(wú)操控的主動(dòng)權(quán)，進(jìn)而缺少對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本和進(jìn)程的有效操控。

（四）土地出讓期間

經(jīng)營(yíng)性用地必須以招、拍、掛的方式出讓，決定了土地出讓環(huán)節(jié)市場(chǎng)化的特色，加之國(guó)家調(diào)控方針不斷出臺(tái)，方針效應(yīng)逐漸閃現(xiàn)。如土地出讓之時(shí)恰逢進(jìn)入經(jīng)濟(jì)衰退或方針性限控期間，土地市場(chǎng)的動(dòng)搖必將對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入發(fā)生晦氣影響。

（五）還遷房及公建配套設(shè)施建設(shè)

還遷房及公建配套設(shè)施建設(shè)規(guī)模大，動(dòng)輒上百萬(wàn)平米項(xiàng)目同時(shí)開(kāi)工建設(shè)，建設(shè)工期較短，因而項(xiàng)目建造安全及質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)度極高。

（六）收益獲取期間

收益獲取環(huán)節(jié)是企業(yè)出資土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)最終意圖，也是企業(yè)出資土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)辦理的最終目標(biāo)。企業(yè)出資土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目最終收益怎么返還，“熟地”出讓后，企業(yè)收益終究是不是可實(shí)現(xiàn)，清楚以上問(wèn)題是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)做出出資決策的關(guān)鍵所在。企業(yè)應(yīng)與政府明確約定土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本返還方式及收益的額度大小，確保土地一級(jí)開(kāi)發(fā)中企業(yè)的利益。

四、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建議

（一）優(yōu)化運(yùn)作流程，提升管理才能，加強(qiáng)成本操控

一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)在土地整治和收儲(chǔ)過(guò)程中，觸及到征地、拆遷、基建、土地出讓等許多環(huán)節(jié)。同時(shí)，一級(jí)開(kāi)發(fā)又是一個(gè)綜合性、系統(tǒng)性工程，觸及很多和政府對(duì)口以及和外部合作單位商洽的環(huán)節(jié)，因而，優(yōu)化運(yùn)作流程、提升管理才能對(duì)一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本操控有著重要要求。

（二）完善規(guī)劃意圖、提升區(qū)域潛在價(jià)值

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的價(jià)值要素中最重要是規(guī)劃。土地的特征是其一旦開(kāi)發(fā)，短期內(nèi)不可能復(fù)原，而規(guī)劃的優(yōu)劣對(duì)區(qū)域功用的完善具有決定性的因素，區(qū)域功用又對(duì)區(qū)域價(jià)值有根本性的影響。

（三）掌握行業(yè)周期，操控開(kāi)發(fā)節(jié)奏

在掌握行業(yè)周期方面，既要充分考慮整體宏觀經(jīng)濟(jì)、行業(yè)局勢(shì)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)等要素，也要充分考慮政策要素。這就需求企業(yè)有敏銳的市場(chǎng)觸覺(jué)及意識(shí)，而且能夠與政府需求保持較高程度的一致性，做到根據(jù)市場(chǎng)需求來(lái)操控開(kāi)發(fā)節(jié)奏，然后提升區(qū)域土地價(jià)值，最大程度的提高企業(yè)利潤(rùn)率。

（四）加強(qiáng)項(xiàng)目管理，保證工程建設(shè)質(zhì)量安全

質(zhì)量安全無(wú)小事，特別是關(guān)于還遷房這樣的民生工程。為此，在工程建設(shè)過(guò)程中，要求土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)加強(qiáng)思想認(rèn)識(shí)，牢固樹(shù)立“千秋大業(yè)，質(zhì)量第一”的質(zhì)量思想，加強(qiáng)項(xiàng)目管理力度和管理水平，保證工程建設(shè)質(zhì)量和安全。

結(jié)束語(yǔ)：

綜上所述，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主要是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對(duì)一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國(guó)有土地或鄉(xiāng)村集體土地進(jìn)行統(tǒng)一征地、拆遷、居民安置、補(bǔ)償?shù)攘鞒蹋⒁?guī)劃進(jìn)行相應(yīng)的市政配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以促使該區(qū)域范圍內(nèi)土地達(dá)到三通一平（五通一平或七通一平）的開(kāi)發(fā)條件，通過(guò)政府進(jìn)行收儲(chǔ)，以招拍掛形式完成土地有償使用或流轉(zhuǎn)。在此過(guò)程中，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要進(jìn)行大量的資金周轉(zhuǎn)，因此也就會(huì)產(chǎn)生大量的資金閑置，通過(guò)短期內(nèi)閑置資金的有效周轉(zhuǎn)，能夠?yàn)橥恋亻_(kāi)發(fā)企業(yè)爭(zhēng)取更多的利潤(rùn)，也為土地開(kāi)發(fā)提供資金支持。

參考文獻(xiàn)：

[1]王寶玲.事業(yè)單位參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的常見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)及策略研究[J].現(xiàn)代商業(yè),2014,03:166-167.

[2]牛明.土地一級(jí)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇[J].法人,2014,03:55-56.

篇9

與《土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目設(shè)計(jì)報(bào)告編制規(guī)程》可以直接相比較的其他行業(yè)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)報(bào)告編制規(guī)程，主要有《小型水電站初步設(shè)計(jì)報(bào)告編制規(guī)程》和《水利水電工程初步設(shè)計(jì)報(bào)告編制規(guī)程》，這都是針對(duì)工程項(xiàng)目“設(shè)計(jì)階段”的，也都是設(shè)計(jì)“報(bào)告編制規(guī)程”；另外，《水利水電工程可行性研究報(bào)告編制規(guī)程》針對(duì)的是工程的“可行性研究階段”，其格式也可以借鑒。

對(duì)比分析以上三個(gè)規(guī)程，可以看出報(bào)告編制規(guī)程的一般結(jié)構(gòu)是：“總則”、“綜合說(shuō)明”、各主體章節(jié)內(nèi)容、“附錄”、“附加說(shuō)明”和“條文說(shuō)明”六大部分。各部分具體內(nèi)容如下：

(1)總則：主要介紹制定本規(guī)程的依據(jù)、規(guī)程適用范圍、報(bào)告編制的原則要求、設(shè)計(jì)報(bào)告的主要內(nèi)容和深度要求，以及設(shè)計(jì)報(bào)告的內(nèi)容在規(guī)程中的編排位置。

(2)綜合說(shuō)明：主要是全部設(shè)計(jì)報(bào)告的綱要和主要結(jié)論，要求能夠反映整個(gè)工程的設(shè)計(jì)概況，與設(shè)計(jì)報(bào)告下面的其他各部分內(nèi)容基本上對(duì)應(yīng)，力求簡(jiǎn)明扼要、重點(diǎn)突出。

(3)各主體章節(jié)內(nèi)容：報(bào)告的主體內(nèi)容，從基礎(chǔ)條件分析―確定工程任務(wù)―工程設(shè)計(jì)―工程管理設(shè)計(jì)―概預(yù)算到效益評(píng)價(jià)，各主要構(gòu)件都是獨(dú)立成章。

在規(guī)程的各章節(jié)中，主要是提出本工作階段需要介紹、說(shuō)明的內(nèi)容，例如各種基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、基本情況、結(jié)構(gòu)尺寸、相關(guān)指標(biāo)參數(shù)、計(jì)算條件和方法、主要措施、主要結(jié)果等。對(duì)于如何確定上述內(nèi)容，不做規(guī)定。

(4)附錄：主要是提供定制的各種表格，如工程特性表。

(5)附加說(shuō)明：主要說(shuō)明規(guī)程的主編單位和主要起草人。

(6)條文說(shuō)明：是對(duì)“附錄”以前的各項(xiàng)內(nèi)容的各條款所做的逐條說(shuō)明。主要涉及概念范疇和注意事項(xiàng)(如與前期的可行性研究階段相比，設(shè)計(jì)階段新出現(xiàn)的一些情況如何處理；特殊基礎(chǔ)條件或者不同工程類型下特別需要的計(jì)算、說(shuō)明要求)。對(duì)于如何確定上述內(nèi)容，不做規(guī)定。

土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目設(shè)計(jì)報(bào)告編制現(xiàn)狀

自開(kāi)展土地開(kāi)發(fā)整理工作以來(lái)，項(xiàng)目設(shè)計(jì)報(bào)告(2005年以前為規(guī)劃設(shè)計(jì)報(bào)告)一直按照《土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》(TD／T 1012-2000)的規(guī)定編制。根據(jù)《規(guī)范》，土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目設(shè)計(jì)報(bào)告由規(guī)劃文本、規(guī)劃說(shuō)明和設(shè)計(jì)說(shuō)明j部分組成。從這些年各地項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作的實(shí)踐來(lái)看，現(xiàn)設(shè)計(jì)報(bào)告編制規(guī)定不能滿足項(xiàng)目管理的實(shí)際需要。存在的主要問(wèn)題有：

第一，設(shè)計(jì)報(bào)告編制內(nèi)容不全。隨著項(xiàng)目管理的不斷發(fā)展，以前沒(méi)有列為重點(diǎn)，或者沒(méi)有成為重點(diǎn)的內(nèi)容越來(lái)越重要；同時(shí)，建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村拓展了土地開(kāi)發(fā)整理的內(nèi)容。比如，現(xiàn)設(shè)計(jì)報(bào)告編制規(guī)定中缺乏景觀工程設(shè)計(jì)的有關(guān)內(nèi)容；生態(tài)保護(hù)和村莊整治的內(nèi)容闡述的不夠詳細(xì)。

第二，內(nèi)容不統(tǒng)一，格式不規(guī)范。由于《規(guī)范》在內(nèi)容和格式上的要求不十分詳盡和明確，導(dǎo)致報(bào)告編寫(xiě)的內(nèi)容不夠統(tǒng)一，格式也不夠規(guī)范，造成不同設(shè)計(jì)單位編寫(xiě)的報(bào)告內(nèi)容和格式都不一樣，在一定程度上影響了《規(guī)范》的指導(dǎo)性。

第三，重點(diǎn)不突出?！兑?guī)范》將設(shè)計(jì)報(bào)告分為三部分，但是具體內(nèi)容要求不十分明確，以致在實(shí)際編寫(xiě)報(bào)告過(guò)程中一般性的內(nèi)容，如整理區(qū)概況、自然和社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、管理措施等大量重復(fù)，而真正需要重點(diǎn)說(shuō)明的工程布置和設(shè)計(jì)內(nèi)容，反而不能得到充分的解釋和闡述。

第四，缺乏工程技術(shù)特點(diǎn)。從《規(guī)范》的要求來(lái)看，報(bào)告的內(nèi)容缺少針對(duì)性，土地開(kāi)發(fā)整理的工程特性闡述不詳。工程設(shè)計(jì)是項(xiàng)目可行性研究的延續(xù)和深化，而不是可行性研究的重復(fù)；工程設(shè)計(jì)應(yīng)該根據(jù)工程的特點(diǎn)和實(shí)際要求，重點(diǎn)解決諸如工程布局中的工程定位和標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題、工程具體形式、結(jié)構(gòu)、尺寸和材料等問(wèn)題，突出工程設(shè)計(jì)技術(shù)特點(diǎn)。

第五，規(guī)劃設(shè)計(jì)圖件不規(guī)范?，F(xiàn)規(guī)范對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙編制只規(guī)定了原則性要求，具體的上圖要素和制圖格式?jīng)]有明確的界定。各地上報(bào)的規(guī)劃設(shè)計(jì)圖件存在的問(wèn)題較多，主要表現(xiàn)在項(xiàng)目現(xiàn)狀圖與規(guī)劃圖圖面不清晰，圖例不全或圖例與圖面內(nèi)容不一致，建設(shè)內(nèi)容標(biāo)注不詳細(xì)；建筑物設(shè)計(jì)圖紙不完整，圖式、圖樣不規(guī)范，主要尺寸、材料標(biāo)注不全等。

土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目設(shè)計(jì)報(bào)告編制規(guī)程大綱建議

土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目設(shè)計(jì)報(bào)告編制規(guī)程的編寫(xiě)應(yīng)遵循以下幾項(xiàng)原則：

(1)反映土地開(kāi)發(fā)整理規(guī)程指導(dǎo)的一般性。規(guī)程本身就賦予了規(guī)程在技術(shù)和管理指導(dǎo)方面的一般性和普適性。土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目設(shè)計(jì)報(bào)告編制規(guī)程所指導(dǎo)的不僅僅是國(guó)家投資土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目，還包括省級(jí)投資土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目。規(guī)程指導(dǎo)的一般性就要求報(bào)告內(nèi)容的全面性，必須為可能出現(xiàn)的各種新的土地利用、工程和管理措施留有彈性、接口。

(2)反映土地開(kāi)發(fā)整理的發(fā)展趨勢(shì)。以往的土地開(kāi)發(fā)整理主要是以農(nóng)用地整理為主，隨著土地開(kāi)發(fā)整理事業(yè)的發(fā)展，特別是推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的需要，農(nóng)村居民點(diǎn)等建設(shè)用地整理越來(lái)越顯得重要。一些有一定超前理念和具備一定條件的工程項(xiàng)目，如景觀生態(tài)工程，已經(jīng)成為土地開(kāi)發(fā)整理的工程建設(shè)內(nèi)容。

(3)反映土地開(kāi)發(fā)整理的特點(diǎn)。土地開(kāi)發(fā)整理的特點(diǎn)首先反映在土地問(wèn)題上，重點(diǎn)是強(qiáng)調(diào)耕地質(zhì)量、新增耕地面積、土地結(jié)構(gòu)優(yōu)化、土地相關(guān)指標(biāo)管理和土地資源的可持續(xù)利用；其次，土地權(quán)屬問(wèn)題，主要是所有權(quán)屬、使用權(quán)屬、土地他項(xiàng)權(quán)屬的調(diào)整問(wèn)題，是土地開(kāi)發(fā)整理的核心；第三，公眾參與問(wèn)題，這是土地開(kāi)發(fā)整理的保障。

(4)反映報(bào)告內(nèi)容組成的邏輯性。報(bào)告內(nèi)容應(yīng)按照如下邏輯進(jìn)行安排：綜合說(shuō)明(概略說(shuō)明整個(gè)報(bào)告的情況)―項(xiàng)目概況(現(xiàn)場(chǎng)踏勘需要了解的，是項(xiàng)目分析和工程設(shè)計(jì)的依據(jù))――項(xiàng)目分析(是進(jìn)行項(xiàng)目基礎(chǔ)分析、保障總體方案有效性和群眾性的基礎(chǔ))――工程布局和建設(shè)內(nèi)容(按照項(xiàng)目分析中的推薦方案進(jìn)行土地利用布局和工程布局，并在布局階段提出單項(xiàng)工程和單位工程的規(guī)模和數(shù)量)――工程設(shè)計(jì)(就各類工程進(jìn)行設(shè)計(jì)，明確各分項(xiàng)工程量，并進(jìn)行匯總)――施工組織設(shè)計(jì)――權(quán)屬調(diào)整方案――實(shí)施措施與工程管理――預(yù)算投資――效益分析與耕地質(zhì)量評(píng)價(jià)――相關(guān)附圖附表和附件。

(5)簡(jiǎn)明扼要，避免重復(fù)，突出重點(diǎn)。

根據(jù)以上原則及我國(guó)土地開(kāi)發(fā)整理的實(shí)際情況，現(xiàn)提出《土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目設(shè)計(jì)報(bào)告編制規(guī)程》大綱建議。

第一章總則。土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目設(shè)計(jì)報(bào)告的作用，制定本規(guī)程的依據(jù)；規(guī)程適用范圍；土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目設(shè)計(jì)報(bào)告編制的原則要求；項(xiàng)目設(shè)計(jì)報(bào)告的主要內(nèi)容和深度要求。

第二章綜合說(shuō)明。可研批復(fù)情況；綜合說(shuō)明：1)項(xiàng)目所在

地(市)、縣(市)，2)項(xiàng)目類型，3)項(xiàng)目性質(zhì)，4)項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)(位置和范圍)，5)項(xiàng)目區(qū)地貌類型，6)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模，7)項(xiàng)目區(qū)土地權(quán)屬情況(所有權(quán)、使用權(quán))，8)項(xiàng)目預(yù)計(jì)新增耕地面積、新增耕地率，9)項(xiàng)目建設(shè)工期，10)項(xiàng)目總投資，11)公眾參與情況；項(xiàng)目特性表。

第三章項(xiàng)目概況?！痢量h(市)簡(jiǎn)況；項(xiàng)目區(qū)基本情況：1)自然條件，2)社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況，3)土地利用現(xiàn)狀。

第四章項(xiàng)目建設(shè)條件分析?；A(chǔ)設(shè)施條件：1)交通基礎(chǔ)條件，2)排灌系統(tǒng)骨干設(shè)施狀況，3)電力基礎(chǔ)設(shè)施狀況，4)農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀，5)其他基礎(chǔ)設(shè)施狀況；居民點(diǎn)建設(shè)：1)居民點(diǎn)分布情況，2)居民點(diǎn)用地結(jié)構(gòu)，3)居民點(diǎn)建設(shè)強(qiáng)度，4)規(guī)劃建設(shè)情況；土地利用限制因素：1)土地利用限制因素，2)主要對(duì)策；水土資源分析：1)灌溉水源與可供水量分析，2)需水量預(yù)測(cè)，3)水土資源供需平衡分析，4)節(jié)水措施說(shuō)明；新增耕地來(lái)源分析；公眾參與：1)設(shè)計(jì)階段公眾參與情況，2)公眾對(duì)項(xiàng)目的主要意見(jiàn)及處理情況，3)項(xiàng)目實(shí)施公眾參與方案。

第五章工程規(guī)劃。建設(shè)目標(biāo)；規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)；規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù)；工程規(guī)劃：1)土地利用布局，2)工程布局；建設(shè)內(nèi)容；方案比選說(shuō)明：1)可行性研究階段的主要結(jié)論，2)方案比選。

第六章工程設(shè)計(jì)。土地平整工程：1)田塊布置，2)土地平整分區(qū)與方法，3)土方計(jì)算；灌排工程：1)灌溉工程，2)排水工程，3)電力線路，4)建筑物；道路工程；農(nóng)田防護(hù)工程：1)農(nóng)田防護(hù)林，2)水土保持工程，3)其他防護(hù)工程；拆遷工程(墳地、廢棄宅基地整理)；居民點(diǎn)整理工程；景觀生態(tài)工程；典型田塊設(shè)計(jì)；工程量分類匯總：1)工程量計(jì)算說(shuō)明，2)分類匯總表。

第七章施工組織設(shè)計(jì)。施工條件；施工布置和方法；質(zhì)量管理；施工進(jìn)度。

第八章土地權(quán)屬調(diào)整。土地權(quán)屬調(diào)整范圍；土地權(quán)屬現(xiàn)狀；土地權(quán)屬調(diào)整原則；權(quán)屬調(diào)整程序。

第九章實(shí)施措施與工程管理。實(shí)施措施：1)組織機(jī)構(gòu)，2)管理制度，3)實(shí)施控制措施；工程管理：1)管理機(jī)構(gòu)，2)管理措施，3)管理經(jīng)費(fèi)。

篇10

一、土地整理概念

所謂土地整理，指的是在土地出讓之前，相關(guān)的部門或者機(jī)構(gòu)對(duì)于該項(xiàng)土地進(jìn)行投資以及整理的過(guò)程。在實(shí)際的操作過(guò)程中，土地整理在很多地區(qū)及城市都是通過(guò)政府部門來(lái)實(shí)施的，或者是由政府部門將相關(guān)土地整理活動(dòng)交由企業(yè)來(lái)操作，政府部門只是負(fù)責(zé)監(jiān)督和管理。除上述方式外，也可以由國(guó)有企業(yè)以及事業(yè)單位性質(zhì)的相關(guān)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)來(lái)進(jìn)行操作。多為一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，土地整理涉及的面比較廣泛，通常包含了拆遷、征地以及相關(guān)地區(qū)的基礎(chǔ)建設(shè)等，這些活動(dòng)都是由政府部門來(lái)組織和實(shí)施的，土地開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為也是受雇于政府部門。

從長(zhǎng)期來(lái)看，土地整理行為在土地規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)、工程質(zhì)量等多個(gè)方面都會(huì)影響到一個(gè)地區(qū)的未來(lái)發(fā)展，具有長(zhǎng)遠(yuǎn)影響。

二、土地整理項(xiàng)目資金管理原則

一是專款專用原則。土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目資金是有特定用途的專項(xiàng)資金，必須專項(xiàng)用于經(jīng)批準(zhǔn)的土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目，項(xiàng)目建設(shè)單位必須遵守“?？顚Ｓ谩钡脑瓌t，按照規(guī)定的用途和開(kāi)支標(biāo)準(zhǔn)，安排使用項(xiàng)目資金，任何部門、單位或個(gè)人不得以任何時(shí)候理由和采取任何方式或截留、侵占、挪用項(xiàng)目資金，不得擅自改變資金用途和擴(kuò)大使用范圍及提高開(kāi)支標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目資金不得用于購(gòu)建項(xiàng)目配套設(shè)備以外的固定資產(chǎn)，不得用于對(duì)外投資，不得用于支付滯納金、罰款、違約金、賠償金，不得用于贊助和捐贈(zèng)支出。

二是分責(zé)落實(shí)、統(tǒng)一監(jiān)管原則。我國(guó)土地開(kāi)發(fā)都是由國(guó)家立項(xiàng)或組織實(shí)施，資金由財(cái)政統(tǒng)一安排，主要有土地使用費(fèi)、復(fù)墾費(fèi)等，這就需要在國(guó)家統(tǒng)一政策下，按照相關(guān)職責(zé)，對(duì)項(xiàng)目統(tǒng)一監(jiān)管，以滿足國(guó)家宏觀調(diào)控的需要。

三是突出重點(diǎn)，壓縮費(fèi)用性支出。整理項(xiàng)目的資金是通過(guò)預(yù)算安排的，在核定項(xiàng)目投資時(shí)，要突出重點(diǎn)，壓縮費(fèi)用性支出，一般無(wú)重大不可抗力的事件，項(xiàng)目資金預(yù)算不可修改。

四是注重效益原則。要通過(guò)科學(xué)管理，降低項(xiàng)目成本，努力提高項(xiàng)目的使用效益，要建立項(xiàng)目評(píng)價(jià)機(jī)制，要充分體現(xiàn)項(xiàng)目資金的效益性和目的性。

三、土地整理項(xiàng)目資金使用范圍及會(huì)計(jì)核算要求

土地整理項(xiàng)目資金會(huì)計(jì)核算的要求有以下幾個(gè)方面：

一是項(xiàng)目承擔(dān)單位必須按照專項(xiàng)資金管理要求，進(jìn)行單獨(dú)管理與核算。二是項(xiàng)目承擔(dān)單位應(yīng)根據(jù)《會(huì)計(jì)法》規(guī)定和項(xiàng)目資金管理要求，設(shè)置會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)和配備會(huì)計(jì)人員，建立項(xiàng)目資金使用管理制度和核算制度，明確部門、人員和崗位的職責(zé)權(quán)限，健全內(nèi)部控制與監(jiān)督機(jī)制，確保項(xiàng)目資金的合理有效使用。

下列事項(xiàng)應(yīng)作為預(yù)算結(jié)余處理：由于土地開(kāi)發(fā)整理規(guī)劃的調(diào)整、有關(guān)政策的變更等原因而終止繼續(xù)施工的項(xiàng)目，通過(guò)清算后確認(rèn)的不再施工的工程施工的工程費(fèi)用及相關(guān)費(fèi)用部分。已竣工驗(yàn)收項(xiàng)目，因施工條件變化等原因而少完成的工程量，經(jīng)審計(jì)確認(rèn)后其預(yù)算費(fèi)用部分應(yīng)作為預(yù)算結(jié)余處理。項(xiàng)目預(yù)算中不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)未支用部分；按有關(guān)規(guī)定從項(xiàng)目預(yù)算中預(yù)留的質(zhì)量保證金（20%），在竣工驗(yàn)收時(shí)，因質(zhì)量問(wèn)題而扣減返還數(shù)額部分。

項(xiàng)目承擔(dān)單位應(yīng)根據(jù)批準(zhǔn)的項(xiàng)目預(yù)算文件所規(guī)定的費(fèi)用支出范圍控制使用資金，凡是項(xiàng)目預(yù)算沒(méi)有規(guī)定的費(fèi)用支出，即使符合土地開(kāi)發(fā)整理專項(xiàng)資金所規(guī)定的支出范圍，也不能擅自增加項(xiàng)目預(yù)算外的費(fèi)用支出。

項(xiàng)目資金的開(kāi)支范圍為組織、實(shí)施管理土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目所發(fā)生的各項(xiàng)支出，包括前期工作費(fèi)、工程施工費(fèi)、固定資產(chǎn)購(gòu)置費(fèi)、拆遷補(bǔ)助費(fèi)、竣工驗(yàn)收費(fèi)、業(yè)主管理費(fèi)和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。前期工作費(fèi)的支出指項(xiàng)目正式實(shí)施前所發(fā)生的各項(xiàng)支出，包括：項(xiàng)目立項(xiàng)審查及報(bào)批、項(xiàng)目可行性研究及規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目勘察、土地清查、工程招標(biāo)、工程監(jiān)理等各項(xiàng)工作發(fā)生的支出。

土地整理工程施工費(fèi)的支出指為實(shí)施項(xiàng)目設(shè)計(jì)工程所發(fā)生的各項(xiàng)支出，包括：土地平整工程、農(nóng)田水利工程、田間道路工程以及其它工程所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。

竣工驗(yàn)收費(fèi)的支出指項(xiàng)目各項(xiàng)工程完工后，為實(shí)施項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、項(xiàng)目竣工決算、項(xiàng)目成果管理而發(fā)生的各項(xiàng)支出，包括：項(xiàng)目工程驗(yàn)收、項(xiàng)目決算編制與審計(jì)、土地重估與登記、基本農(nóng)田重劃與標(biāo)志等各項(xiàng)工作發(fā)生的支出。業(yè)主管理費(fèi)的支出指項(xiàng)目承擔(dān)單位為組織管理項(xiàng)目所發(fā)生的各項(xiàng)管理性支出，包括：項(xiàng)目管理人員的各種工資、職工福利費(fèi)、公務(wù)費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)和其他費(fèi)用等。

四、土地整理項(xiàng)目資金使用管理分析

首先，項(xiàng)目資金請(qǐng)撥款管理。項(xiàng)目資金請(qǐng)撥款管理主要是指國(guó)土資源部門收到專項(xiàng)撥款并撥付下級(jí)項(xiàng)目管理單位和下級(jí)項(xiàng)目管理單位收到專項(xiàng)撥款的管理。具體指：各級(jí)項(xiàng)目管理單位對(duì)收到的項(xiàng)目撥款，應(yīng)進(jìn)行?？罟芾?，保證項(xiàng)目資金?？顚Ｓ谩ｍ?xiàng)目承擔(dān)單位應(yīng)根據(jù)工程進(jìn)度提出資金需求，上級(jí)單位根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)、招投標(biāo)協(xié)議及工程合同等要求，結(jié)合工程進(jìn)度，及時(shí)、足額地?fù)芨顿Y金。同時(shí)，按有關(guān)規(guī)定保留一部分?？钭鳛楣こ藤|(zhì)量保證金，待項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后再撥付。

其次，項(xiàng)目資金使用的管理。按資金使用用途的不同，項(xiàng)目資金使用管理分為工程施工費(fèi)管理、固定資產(chǎn)管理、其它費(fèi)用管理和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)管理四個(gè)部分。在進(jìn)行項(xiàng)目資金支付時(shí)按照一下程序來(lái)進(jìn)行：劃清各項(xiàng)費(fèi)用開(kāi)支界限，嚴(yán)格遵守費(fèi)用開(kāi)支范圍；經(jīng)辦人簽字；有關(guān)業(yè)務(wù)部門審核；財(cái)務(wù)部門審核；單位領(lǐng)導(dǎo)或單位領(lǐng)導(dǎo)授權(quán)人核準(zhǔn)并簽字。

支付預(yù)付工程款時(shí)，應(yīng)按合同約定條件，由施工單位提交用款申請(qǐng)，并經(jīng)相關(guān)負(fù)責(zé)人批示同意后才支付。用款單位應(yīng)提供的書(shū)面資料包括以下內(nèi)容：工程進(jìn)度，包括本期工程進(jìn)度和預(yù)計(jì)下期工程進(jìn)度，累計(jì)已完成工程量；工程監(jiān)理意見(jiàn)；請(qǐng)款用途、金額；用款單位負(fù)責(zé)人批示、簽章；會(huì)計(jì)人員在按規(guī)定撥款后，應(yīng)及時(shí)登記入賬，并附以下原始憑證；用款申請(qǐng)單；用款施工單位收款的正式收據(jù)（嚴(yán)禁使用白條）；項(xiàng)目承擔(dān)單位撥款的銀行付款存根（嚴(yán)禁用現(xiàn)金及現(xiàn)金支票支付）；其他相關(guān)憑證等。

按項(xiàng)目實(shí)施、管理方式的不同，工程價(jià)款的結(jié)算方式有階段結(jié)算和完工結(jié)算兩種。這主要與簽訂合同的內(nèi)容有關(guān)。工程結(jié)算時(shí)，工程施工單位提交結(jié)算單，結(jié)算單主要內(nèi)容：工程項(xiàng)目名稱及具體施工內(nèi)容；合同或協(xié)議規(guī)定的工程量、金額；實(shí)際完成的工程量、金額；累計(jì)預(yù)收工程款或已結(jié)算工程款；本期應(yīng)收工程款；工程施工單位負(fù)責(zé)人簽字。工程監(jiān)理提交監(jiān)理報(bào)告，工程監(jiān)理的報(bào)告包括：項(xiàng)目實(shí)施概況；各項(xiàng)工程的工程量、工程造價(jià)及工程質(zhì)量；工程監(jiān)理人員的簽章、工程監(jiān)理單位蓋章。

項(xiàng)目承擔(dān)單位有設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用發(fā)生的按以下規(guī)定辦理：正確區(qū)分應(yīng)列入固定資產(chǎn)管理的設(shè)備與工程材料的界限；購(gòu)置設(shè)備應(yīng)按采購(gòu)合同規(guī)定的條款結(jié)算與支付；設(shè)備安裝完成后，應(yīng)按照構(gòu)建總成本備查登記管理；項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，進(jìn)行整體項(xiàng)目使用權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，應(yīng)辦理移交手續(xù)，提交固定資產(chǎn)移交清單，明確接管單位，以確保資產(chǎn)的安全完整。

其它費(fèi)用包括前期工作費(fèi)、竣工驗(yàn)收費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)和業(yè)主管理費(fèi)。項(xiàng)目承擔(dān)單位發(fā)生的這些費(fèi)用支出，應(yīng)按照相關(guān)文件規(guī)定的支出范圍、預(yù)算額度進(jìn)行使用，并嚴(yán)格劃分項(xiàng)目費(fèi)用和非項(xiàng)目費(fèi)用之間、項(xiàng)目各費(fèi)用之間的界限，屬于共性費(fèi)用的，應(yīng)提供分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)并分別攤?cè)敫黜?xiàng)費(fèi)用。項(xiàng)目承擔(dān)單位發(fā)生屬于不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)范圍的費(fèi)用時(shí)，必須提交不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)使用申請(qǐng)報(bào)告，說(shuō)明使用不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)的原因，使用額度，并逐級(jí)報(bào)批。

再次，項(xiàng)目竣工財(cái)務(wù)決算的管理。土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目竣工財(cái)務(wù)決算是以實(shí)物數(shù)量和貨幣分別為計(jì)量單位，報(bào)日常項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算資料匯總、整理為一個(gè)完整的指標(biāo)體系，綜合反映竣工項(xiàng)目的實(shí)際支出的投資效果的總結(jié)性文件。

五、土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目資金的決算和審計(jì)工作

土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目投入資金量大，工程量大，建設(shè)周期長(zhǎng)，在項(xiàng)目結(jié)束時(shí)，必須加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目資金的相關(guān)決算和審計(jì)工作，以確保項(xiàng)目資金的?？顚Ｓ茫浞职l(fā)揮資金的使用效率。

一是要認(rèn)真做好土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目的資金決算工作，認(rèn)真核對(duì)資金撥款情況，對(duì)每個(gè)土地整理項(xiàng)目資金的支出數(shù)和項(xiàng)目資金的結(jié)余數(shù)進(jìn)行決算。二是加強(qiáng)對(duì)土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收管理，認(rèn)真檢查土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目的驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。三是加強(qiáng)對(duì)土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目資金的審計(jì)工作，確保項(xiàng)目資金“?？顚Ｓ谩?，進(jìn)一步充分發(fā)揮土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目資金的使用效率。