導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯(cuò)過(guò)為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)基金，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

一、房地產(chǎn)私募基金的定義及發(fā)展歷程

定義：房地產(chǎn)私募基金是指專門從事房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)、并購(gòu)、管理、經(jīng)營(yíng)和銷售以獲取收益的專業(yè)化基金。

發(fā)展歷程：房地產(chǎn)私募基金最早出現(xiàn)于20世紀(jì)70年代末的美國(guó)，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上剩余資金充足，融資成本較低，對(duì)房地產(chǎn)私募基金的需求量并不大，缺乏投資機(jī)會(huì)使房地產(chǎn)私募基金一直沒有獲得較大的發(fā)展。直到80年代末，全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)導(dǎo)致機(jī)構(gòu)投資人資金鏈緊張甚至斷裂，市場(chǎng)上出現(xiàn)了大量由于無(wú)法償還貸款而抵押的房地產(chǎn)項(xiàng)目。造成此次經(jīng)濟(jì)危機(jī)的根本原因主要有兩點(diǎn)：1.不斷攀升的利率增加了人們償還貸款的壓力，房屋貸款毀約率明顯提高；2.政府取消了購(gòu)買房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠政策，增加了人們購(gòu)買房地產(chǎn)的成本，使房地產(chǎn)銷量急速下降，成交價(jià)格有很大程度的下跌。同時(shí)，市場(chǎng)上出現(xiàn)了非常多的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)被迫折價(jià)出售，美林和高盛等著名投資機(jī)構(gòu)準(zhǔn)確的把握住了這個(gè)難得的機(jī)會(huì)，開始募集房地產(chǎn)私募基金“抄底”市場(chǎng)。至此，以機(jī)會(huì)型房地產(chǎn)私募基金為標(biāo)志的新興投資領(lǐng)域登上了歷史舞臺(tái)，并最終成為推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)繁榮局面的一支重要力量。進(jìn)入20世紀(jì)90年代，隨著房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展壯大，房地產(chǎn)私募基金已不再局限于收購(gòu)那些處于困境之中的資產(chǎn)，其業(yè)務(wù)逐步拓展至房地產(chǎn)并購(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)及房地產(chǎn)債權(quán)等領(lǐng)域。由于房地產(chǎn)私募基金比較傾向于做長(zhǎng)期投資并擁有成本較低的融資渠道，他們通常愿意以股權(quán)投資的形式進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目。在整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上，這種運(yùn)營(yíng)模式能夠滿足很多房地產(chǎn)商的融資需求、降低房地產(chǎn)商的資產(chǎn)負(fù)債率，同時(shí)也能夠提升房地產(chǎn)行業(yè)整體的資金使用效率。

二、房地產(chǎn)私募基金的優(yōu)勢(shì)

優(yōu)秀的房地產(chǎn)私募基金相對(duì)而言是更專業(yè)的房地產(chǎn)投資人，房地產(chǎn)私募基金可根據(jù)市場(chǎng)變化情況進(jìn)行主動(dòng)管理，充分發(fā)揮投資管理方面的優(yōu)勢(shì)，根據(jù)相應(yīng)的投資策略將資金投放到不同的項(xiàng)目，在風(fēng)險(xiǎn)把控上更具有優(yōu)勢(shì)。并且，多數(shù)運(yùn)作成熟的房地產(chǎn)私募基金是以獲得投資收益為目的，不采用“單個(gè)投資制度”直接投資房地產(chǎn)項(xiàng)目，而是通過(guò)“集合投資制度”間接從事房地產(chǎn)投資。房地產(chǎn)私募基金具有流動(dòng)性高、變現(xiàn)能力強(qiáng)、集合投資、分散風(fēng)險(xiǎn)、降低交易成本、運(yùn)作規(guī)范的特點(diǎn)。具體而言，房地產(chǎn)私募基金的優(yōu)勢(shì)主要在于以下幾點(diǎn)：

1.股權(quán)投資：與在公開市場(chǎng)上購(gòu)買上市公司股票的公募基金不同，房地產(chǎn)私募基金傾向于直接收購(gòu)所投房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的股權(quán)。這種股權(quán)投資使投資人能夠在很大程度上對(duì)所投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司進(jìn)行控制，從而更好的保證其權(quán)益并實(shí)現(xiàn)其投資策略。

2.創(chuàng)造價(jià)值：房地產(chǎn)私募基金管理人通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的重新包裝，在運(yùn)營(yíng)管理層面為房地產(chǎn)項(xiàng)目創(chuàng)造價(jià)值，如對(duì)所投資的房產(chǎn)進(jìn)行翻修、對(duì)項(xiàng)目公司進(jìn)行財(cái)務(wù)整頓，從而提升資產(chǎn)價(jià)值，再以高于收購(gòu)價(jià)的價(jià)格出售，實(shí)現(xiàn)盈利退出。

3.利益重組：房地產(chǎn)私募基金可以將不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目重新包裝打包銷售，也可將某一項(xiàng)目按比例分拆銷售、對(duì)外融資或出租。與無(wú)形資產(chǎn)相比，房地產(chǎn)項(xiàng)目更容易分拆，而且分拆后的每一部分資產(chǎn)可能比原先的價(jià)值有所提高。

4.貸款優(yōu)惠：由于房地產(chǎn)項(xiàng)目通常具有可以預(yù)期的穩(wěn)定的現(xiàn)金流，房地產(chǎn)私募基金比杠桿收購(gòu)等其他私募基金投資類別更容易獲得貸款利息優(yōu)惠，從而降低了融資成本。

5.退出靈活：房地產(chǎn)私募基金可在所投房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售完畢后分紅清盤退出，也可以將資產(chǎn)在非公開市場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓給其他投資者，甚至可以通過(guò)房地產(chǎn)投資信托基金的形式打包上市退出。

6.分散風(fēng)險(xiǎn)：投資房地產(chǎn)私募基金可以豐富機(jī)構(gòu)投資人的投資策略組合。房地產(chǎn)私募基金與證券和債券投資相對(duì)較低的關(guān)聯(lián)性使其能夠分散投資風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)私募基金的分類

根據(jù)發(fā)起機(jī)構(gòu)的不同，目前中國(guó)市場(chǎng)上的房地產(chǎn)私募基金主要分為三類：

1. 互質(zhì)的獨(dú)立基金管理人，例如中城聯(lián)盟投資基金、盛世神州房地產(chǎn)基金等；

2. 由房地產(chǎn)開發(fā)商為主發(fā)起成立的房地產(chǎn)基金，例如信?；?、華潤(rùn)地產(chǎn)基金、復(fù)地投資基金、中海地產(chǎn)基金及金地穩(wěn)盛基金等；房地產(chǎn)基金管理人往往具有知名開發(fā)商背景，在房地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)資源和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)等方面，有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，比較容易獲得有限合伙人LP的認(rèn)可。但也可能存在以下問題：具有開發(fā)商背景的基金管理人是否可以保持其獨(dú)立性，以投資者利益為重，而不是偏向于開發(fā)商自己的利益，成為開發(fā)商的變相融資平臺(tái)。

3.由金融投資機(jī)構(gòu)發(fā)起設(shè)立的戰(zhàn)略型投資基金，例如鼎暉房地產(chǎn)基金、弘毅房地產(chǎn)基金及黑石中國(guó)基金等。目前，包括高盛、摩根斯坦利、瑞銀、德意志銀行等各大國(guó)際投行在國(guó)內(nèi)均有參與設(shè)立此類基金。

根據(jù)投資方式的不同，又可分為以下三類：

1.權(quán)益型基金。一般直接或間接投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目，收入主要來(lái)源是房地產(chǎn)項(xiàng)目直接產(chǎn)生的租金收入或出售的增值收益，權(quán)益型投資往往直接參與到項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理過(guò)程中，收益主要取決于項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)作情況。

2.抵押型基金。一般是通過(guò)委托貸款等形式借錢給開發(fā)商以賺取固定收益，收益來(lái)源于房地產(chǎn)抵押貸款利息，與項(xiàng)目實(shí)際收益關(guān)系不大。目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)私募基金大部分以抵押型投資為主。

3.混合型基金。是介于權(quán)益型和抵押型之間的一種模式，兼具權(quán)益型和抵押型的雙重特點(diǎn)，在收購(gòu)項(xiàng)目公司股權(quán)后，同時(shí)向項(xiàng)目公司提供房地產(chǎn)貸款。理論上來(lái)講，混合型房地產(chǎn)基金在向股東提供物業(yè)增值機(jī)會(huì)的同時(shí)，也能提供穩(wěn)定的貸款利息，不過(guò)由于比例難以劃分和風(fēng)險(xiǎn)難以分割，所以實(shí)踐中這樣的結(jié)構(gòu)比較少。

四、房地產(chǎn)私募基金在中國(guó)的發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)行業(yè)是最受私募股權(quán)基金青睞的行業(yè)之一，房地產(chǎn)私募股權(quán)投資在傳統(tǒng)行業(yè)的私募股權(quán)投資中占有舉足輕重的地位。房地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)論是在公開市場(chǎng)還是非公開市場(chǎng)都具有不錯(cuò)的流動(dòng)性。發(fā)展房地產(chǎn)私募股權(quán)基金可以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范發(fā)展；完善投資渠道，合理利用民間資本；促進(jìn)中國(guó)資本市場(chǎng)發(fā)展。近年來(lái)，由于持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資渠道如銀行、信托等收緊，給房地產(chǎn)私募基金帶來(lái)了良好的發(fā)展機(jī)遇，在中國(guó)呈現(xiàn)蓬勃發(fā)展之勢(shì)。根據(jù)清科研究中心的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年新募房地產(chǎn)基金數(shù)量繼續(xù)保持了2012年以來(lái)的增長(zhǎng)趨勢(shì)，同比增幅超過(guò)40.0%，總量達(dá)到132只；2013年的募資金額同比也大幅增長(zhǎng)了79.1%，募資總額達(dá)到106.67億美元。其中，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)幾乎占據(jù)了全部的投資案例，共發(fā)生投資案例102起，披露金額的98起涉及63.09億美元。

目前，房地產(chǎn)私募基金在中國(guó)主要有以下幾種類型的投資：

1.開發(fā)型投資。對(duì)目標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行投資，尋求投資的增值。

2.風(fēng)險(xiǎn)投資型投資。運(yùn)用典型風(fēng)險(xiǎn)投資基金的投資理念，對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)高科技產(chǎn)業(yè)（如新材料）的目標(biāo)企業(yè)進(jìn)行投資，尋求風(fēng)險(xiǎn)投資的增值。

3.收租型投資。長(zhǎng)期持有寫字樓、購(gòu)物中心、商務(wù)公寓、工業(yè)廠房等收租型物業(yè)，尋求物業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)收益，并在條件成熟時(shí)通過(guò)房地產(chǎn)投資信托基金方式在境外（新加坡、香港等地）上市以尋求投資資本的增值。目前，房地產(chǎn)私募基金已涉足住宅、購(gòu)物中心、辦公樓、商鋪、城市綜合體、旅游地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等各個(gè)房地產(chǎn)領(lǐng)域。

4.抵押資產(chǎn)型投資。投資收購(gòu)銀行的抵押資產(chǎn)（房地產(chǎn)），通過(guò)資產(chǎn)證券化或受益權(quán)轉(zhuǎn)讓方式尋求投資的收益。

5.不良資產(chǎn)處置型投資。投資收購(gòu)銀行的不良信貸資產(chǎn)（房地產(chǎn)），通過(guò)資產(chǎn)直接轉(zhuǎn)讓或改造后轉(zhuǎn)讓等方式尋求資產(chǎn)的增值。

6.其他投資：不少小的房地產(chǎn)私募基金實(shí)際是以“過(guò)橋貸款”為主營(yíng)業(yè)務(wù)，快進(jìn)快出，賺取利差。

參考文獻(xiàn)：

[1]董藩，趙安平.房地產(chǎn)金融[M].清華大學(xué)出版社，2012.

篇2

REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)通過(guò)發(fā)行股份或受益憑證，吸引社會(huì)大眾投資者的資金，選擇房地產(chǎn)項(xiàng)目和業(yè)務(wù)進(jìn)行組合投資。權(quán)益類基金的主要投資對(duì)象是房地產(chǎn)，房地產(chǎn)的租金是REITs的主要收益，另外，房地產(chǎn)抵押貸款或抵押貸款支持證券，兩者的利息也是REITs的收入來(lái)源。

房地產(chǎn)信托產(chǎn)品其實(shí)可以算是一種“原始”階段的REITs。發(fā)展REITs最重要的就是以大規(guī)模的基金，選擇各種不同的房地產(chǎn)證券及不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目和業(yè)務(wù)進(jìn)行組合投資。

很多信托公司都十分期待REITs的推出，以打破發(fā)行僵局。關(guān)于REITs是選擇信托公司私募發(fā)行，還是交易所市場(chǎng)來(lái)發(fā)行，成為目前討論的焦點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士分析，未來(lái)REITs一旦在交易所上市，參與主體將變?yōu)榛鹋c證券公司;在分業(yè)監(jiān)管模式下，信托公司則不免望洋興嘆。這是因?yàn)?，信托公司資產(chǎn)池的區(qū)域性很強(qiáng)，且規(guī)模較小，對(duì)于REITs幾十億的規(guī)模，信托公司私募比較困難。同時(shí)，成熟商業(yè)REITs的投資回收期較長(zhǎng)，也是對(duì)信托公司的一個(gè)考驗(yàn)。

但在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行的環(huán)境中，在交易所市場(chǎng)推出REITs，REITs的回報(bào)令人擔(dān)憂。

REITs進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，可以解決部分地產(chǎn)項(xiàng)目的資金問題。但業(yè)內(nèi)人士提出，如今中國(guó)許多甲級(jí)寫字樓的租金下滑，高端物業(yè)不景氣，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，這在很大程度上影響了單位基金的收益分配，要想激活地產(chǎn)市場(chǎng)，扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)預(yù)期是關(guān)鍵。

可以說(shuō)，操作得好，REITs就是一種雙贏的賺錢模式。房地產(chǎn)商通過(guò)信托計(jì)劃，為自己的地產(chǎn)項(xiàng)目募集到資金，而投資者雖然沒有錢蓋大樓房，卻可以通過(guò)小筆投資分享比較穩(wěn)定和豐厚的收益。

本刊特約理財(cái)師告訴投資者，隨著REITs的漸行漸近，房地產(chǎn)類信托那曾經(jīng)讓普通投資者望而卻步的50萬(wàn)-100萬(wàn)元的投資門檻有望打開。對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，在一年定期利率只有2.25％的今天，REITs的推出顯然提供了一種良好的穩(wěn)健收益類投資品種。按照目前的情況來(lái)看，REITs的預(yù)計(jì)年回報(bào)內(nèi)部投資收益率在10％-20％之間，發(fā)行后產(chǎn)品的凈利潤(rùn)為6％左右。

業(yè)內(nèi)人士分析說(shuō)，REITs的風(fēng)險(xiǎn)比股票低。首先，REITs一般擁有一系列房地產(chǎn)構(gòu)成的投資組合，比單個(gè)的房地產(chǎn)商或個(gè)人投資者擁有更為多樣的房地產(chǎn)，投資風(fēng)險(xiǎn)更為分散。發(fā)行公司的財(cái)務(wù)狀況，以及獲利能力不會(huì)直接地影響到REITs的收益。抵押貸款類的REITs，貸款違約風(fēng)險(xiǎn)也較小。

篇3

中圖分類號(hào)：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1672-3198（2008）05-0171-01

1 房地產(chǎn)投資信托基金的概述及在我國(guó)發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)投資信托基金，是指由專門的投資機(jī)構(gòu)通過(guò)發(fā)行受益憑證籌集社會(huì)閑散資金，將其投入到房地產(chǎn)領(lǐng)域，如投資房地產(chǎn)證券，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目等，從中獲取收益，再將投資收益按比例分配投資者的一種投資基金制度，它實(shí)際上是資產(chǎn)證券化的一種形式。

我國(guó)在積極探索房地產(chǎn)投資信托基金，其目的是減輕單一融資渠道下，銀行金融政策的變化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的沖擊，將國(guó)家、銀行風(fēng)險(xiǎn)向社會(huì)上轉(zhuǎn)移，由社會(huì)發(fā)揮監(jiān)督功能，改進(jìn)房地產(chǎn)公司的治理結(jié)構(gòu)和資本結(jié)構(gòu)。而我國(guó)現(xiàn)階段發(fā)展的房地產(chǎn)投資信托基金并不是真正意義上的REITs，多數(shù)基金采用的是房地產(chǎn)信托計(jì)劃的形式，以“房地產(chǎn)信托計(jì)劃”之名行“房地產(chǎn)投資信托基金”之實(shí)，但我國(guó)的房地產(chǎn)信托計(jì)劃和西方的房地產(chǎn)投資信托基金在制度管理上是有區(qū)別的，這使我國(guó)基金投資者承受著較大的風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)有來(lái)自市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，還有來(lái)自基金管理者的道德風(fēng)險(xiǎn)。

2 我國(guó)房地產(chǎn)基金的治理結(jié)構(gòu)的缺陷和投資者面臨的風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)的房地產(chǎn)投資信托基金沒有西方房地產(chǎn)基金那樣完善的發(fā)展模式和治理結(jié)構(gòu)，其相關(guān)的法律規(guī)范也處于空白時(shí)期，所以，在基金契約鏈中，基金投資者起到了重要作用，同時(shí)，也承擔(dān)著較大的風(fēng)險(xiǎn)。

（1）基金管理者和基金托管人地位混淆。

與管理制度比較完善的證券投資基金相比，我國(guó)房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃中的基金管理人和基金托管人的角色不能得到明確的定位。在證券投資基金中設(shè)有基金管理人和基金托管人，投資者投入資金，基金托管人保管和分配資金，而基金管理人投資和管理基金財(cái)產(chǎn)，各行其職，相互監(jiān)督，相互牽制。但從我國(guó)現(xiàn)階段的房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃的發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，在已發(fā)行的信托計(jì)劃中，僅有極少數(shù)設(shè)有基金保管人，而大多數(shù)基金只是投資信托公司扮演著基金管理人和基金托管人的雙重角色，這種缺陷的存在使房地產(chǎn)投資信托公司在資金的使用上有著較大的權(quán)利，投資者和投資信托公司之間就產(chǎn)生了委托成本，這不利于投資者權(quán)利的維護(hù)。

（2）封閉式基金固有的風(fēng)險(xiǎn)。

由于房地產(chǎn)行業(yè)的投資額大，周期長(zhǎng)，流動(dòng)性差的特點(diǎn)，若在經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)期，投資者隨意撤出資金，會(huì)使房地產(chǎn)行業(yè)由于缺資愈加發(fā)展困難，進(jìn)而影響整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，所以，我國(guó)房地產(chǎn)投資計(jì)劃采取的是封閉式基金的形式。但對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，封閉式基金本身存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)。和封閉式基金相對(duì)的是開放式基金，它的運(yùn)行機(jī)制是：當(dāng)投資信托基金的業(yè)績(jī)下滑，投資項(xiàng)目失敗時(shí)，投資者會(huì)根據(jù)自己的意志贖回資金，使投資信托基金面臨著贖回風(fēng)險(xiǎn)和信任危機(jī)，迫于這種壓力，基金管理人不得不為投資者利益著想，對(duì)投資項(xiàng)目的選擇采取謹(jǐn)慎態(tài)度，這益于投資者和基金管理人的利益協(xié)調(diào)。而在封閉式基金管理下，投資者將資金投入到投資信托公司中，就相當(dāng)于所有的風(fēng)險(xiǎn)皆由投資者承擔(dān)，這些風(fēng)險(xiǎn)中既包括市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，也包括委托風(fēng)險(xiǎn)。

（3）房地產(chǎn)基金投資者只有收益權(quán)和知情權(quán)，而沒有對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的管理權(quán)和表決權(quán)。

房地產(chǎn)基金的這一特點(diǎn)是與證券投資基金相比的最大的區(qū)別，當(dāng)房地產(chǎn)基金獲取利潤(rùn)時(shí)，投資者理所當(dāng)然的分享投資收益，這是投資者最基本的權(quán)利，投入資金的投資方向，信托投資公司也有責(zé)任如實(shí)傳達(dá)給投資者，這也是信托投資公司最基本的義務(wù)。但房地產(chǎn)基金投資者分散，房地產(chǎn)計(jì)劃又沒有完善的基金持有人大會(huì)或股東大會(huì)，投資者行使決策權(quán)和監(jiān)督權(quán)的成本太高。而且，每個(gè)人都有“搭便車”的心理，基金投資者缺少一種行權(quán)的平臺(tái)和動(dòng)力，基金管理人損害投資者利益的可能性就很大，如有些投資信托公司和房地產(chǎn)開發(fā)公司合謀，通過(guò)高買高賣房地產(chǎn)項(xiàng)目，從中獲取高額傭金和利益，最后受損的是基金投資者，不但收益萎縮，還要支付高額的費(fèi)用。對(duì)于西方發(fā)展比較成熟的房地產(chǎn)投資信托基金來(lái)說(shuō)，當(dāng)基金公司業(yè)績(jī)下滑或投資失敗時(shí)，基金持有人就會(huì)將手中的受益憑證在二級(jí)市場(chǎng)上拋售，這種“用腳投票”的行為會(huì)產(chǎn)生積極的效應(yīng)，它能使投資者及時(shí)避險(xiǎn)，也給基金管理人施加了壓力，但我國(guó)還沒有房地產(chǎn)基金受益憑證的二級(jí)交易市場(chǎng)，無(wú)法保證投資者的受益憑證及時(shí)變現(xiàn)，所以我國(guó)基金投資者還承受著基金流動(dòng)性的風(fēng)險(xiǎn)。

3 解決思路

我國(guó)的房地產(chǎn)投資信托基金還處于發(fā)展的初級(jí)階段，在治理結(jié)構(gòu)上的改善都應(yīng)借鑒西方房地產(chǎn)基金的管理制度和證券投資基金的管理制度，雖然委托風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)投資信托本身固有的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不可能從根本上消除，但通過(guò)完善治理結(jié)構(gòu)，協(xié)調(diào)投資者和信托投資公司之間的關(guān)系，從中可以實(shí)現(xiàn)“雙贏”，實(shí)現(xiàn)利益的協(xié)調(diào)。

（1）加快我國(guó)房地產(chǎn)信托投資公司國(guó)內(nèi)上市的步伐，用市場(chǎng)機(jī)制規(guī)范基金管理人行為。以上市公司的治理結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)嚴(yán)格要求投資信托基金，完善治理結(jié)構(gòu)，結(jié)合證券投資基金的治理機(jī)制的經(jīng)驗(yàn)，引入基金托管人制度，在契約鏈條中建立資金保管和供給的節(jié)點(diǎn)，通過(guò)基金托管人來(lái)約束基金管理人的行為，有利于實(shí)現(xiàn)基金管理人行為的自覺性和規(guī)范性。將房地產(chǎn)投資信托推向市場(chǎng)，拓寬了投資者獲取消息的渠道，投資者不僅可以從基金管理人那里得到信息，還可以獲取到在證監(jiān)會(huì)強(qiáng)制命令下報(bào)出的基金投資信托公司的會(huì)計(jì)年報(bào)和其他重要信息。

（2）建立股東大會(huì)或持有人大會(huì)等權(quán)力機(jī)構(gòu)，引入獨(dú)立董事制。基金持有人若想維護(hù)其自身的利益，必須主動(dòng)要求房地產(chǎn)投資信托公司設(shè)立股東大會(huì)或持有人大會(huì)，由于我國(guó)房地產(chǎn)基金采用契約型方式，所以只能設(shè)立持有人大會(huì)。持有人大會(huì)雖然對(duì)投資項(xiàng)目的管理影響不大，但它可以對(duì)投資項(xiàng)目實(shí)施表決權(quán)。當(dāng)基金經(jīng)理有了好的投資項(xiàng)目時(shí)，持有人大會(huì)有權(quán)就該項(xiàng)目進(jìn)行表決，只有持有人大會(huì)一致通過(guò)的項(xiàng)目，才能納入基金投資公司的最終投資范圍，這種規(guī)范化的管理，有助于防止“內(nèi)部人控制”，但僅設(shè)立持有人大會(huì)，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能對(duì)基金經(jīng)理進(jìn)行全面的監(jiān)督，基金信托投資公司還需引入獨(dú)立董事制度。獨(dú)立董事是獨(dú)立于持有人大會(huì)和基金經(jīng)理的第三方，他受托于持有人大會(huì)，但不受制于持有人大會(huì)和基金經(jīng)理任何一方，由于其較強(qiáng)的獨(dú)立性，能夠?qū)嵤┯行У谋O(jiān)督職能。

（3）完善信息披露制度。我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金的信息披露還沒有一個(gè)全面而詳細(xì)的要求，基金公司披露的信息只局限于募集基金時(shí)向投資人承諾的披露范圍，而在基金運(yùn)作過(guò)程中，就有可能出現(xiàn)信息披露錯(cuò)誤，披露的信息具有誤導(dǎo)性，或遺漏重要信息的情況，這時(shí)候，投資者得到的信息是毫無(wú)價(jià)值的，所以房地產(chǎn)基金必須建立健全嚴(yán)格的信息披露制度，以滿足投資者進(jìn)行投資決策所需要的信息質(zhì)量要求。

參考文獻(xiàn)

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［2］龍?jiān)疲袊?guó)房地產(chǎn)信托的治理結(jié)構(gòu)缺陷及其改進(jìn)［J］．上海金融，2006，(2)：31-33.

篇4

雖然調(diào)控政策使房地產(chǎn)行業(yè)有所降溫，不少房企從單純依靠銀行提供融資，轉(zhuǎn)向開發(fā)多種融資渠道，轉(zhuǎn)向信托和基金融資獲取資金。比如近期承明投資管理有限公司募集發(fā)行了用于旭輝集團(tuán)（00884.HK）開發(fā)上海南翔項(xiàng)目的地產(chǎn)基金，投資期限1年，預(yù)計(jì)收益率超過(guò)9%，目前正在如火如荼地進(jìn)行第二期基金產(chǎn)品募集。

對(duì)于個(gè)人投資者而言，政府的限購(gòu)限貸，二手房轉(zhuǎn)讓稅負(fù)的提高，以及房產(chǎn)稅都在不同程度提高了直接投資房地產(chǎn)的成本。那么，在這樣的環(huán)境下投資者應(yīng)當(dāng)選擇何種工具投資房地產(chǎn)？

對(duì)此筆者建議，投資者應(yīng)該從房地產(chǎn)的實(shí)物投資轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)的金融投資。其益處主要在于：1，投資的杠桿化，比如有些股權(quán)收益類產(chǎn)品，資金用途為土地款支付，享有項(xiàng)目公司分紅權(quán)，未來(lái)銷售可分享項(xiàng)目公司收益，實(shí)現(xiàn)了以土地款投入，到以銷售退出之間的杠桿；2，投資退出的多樣化：目前市場(chǎng)上很多融資產(chǎn)品都設(shè)有一定風(fēng)險(xiǎn)控制措施，比如開發(fā)產(chǎn)品的擔(dān)保，以及項(xiàng)目公司股權(quán)回購(gòu)承諾等多種退出方式，為投資者提供了資金安全保障。

篇5

在美國(guó)，房地產(chǎn)投資信托基金通常是一個(gè)房地產(chǎn)上市公司，其組織結(jié)構(gòu)是完整的公司制度，經(jīng)營(yíng)范圍單一，僅限于房地產(chǎn)的交易和經(jīng)營(yíng)管理。通常是由董事局制訂投資及借款政策，通過(guò)發(fā)行基金份額，以股權(quán)融資方式向投資者進(jìn)行融資，投資者即基金持有人通過(guò)持有信托基金而間接擁有REITs所投資的不動(dòng)產(chǎn)。上市公司或其委托的資產(chǎn)管理公司通過(guò)對(duì)相關(guān)物業(yè)的管理獲取租金收入，并以股利的方式分配給基金持有者?；鸱蓊~可以在二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行交易。

篇6

金融業(yè)可謂是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展中最核心的一個(gè)行業(yè)，其地位的重要性是其他行業(yè)無(wú)法撼動(dòng)的。房地產(chǎn)業(yè)的重要性就突出地表現(xiàn)在，一旦房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了問題，出現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際上就是金融的風(fēng)險(xiǎn)。在這種情況下，國(guó)家就必須進(jìn)行調(diào)控。在前兩年，中國(guó)房地產(chǎn)的區(qū)域市場(chǎng)確實(shí)出現(xiàn)了很大的泡沫，如上海、杭州、溫州、北京等一些地區(qū)房?jī)r(jià)飛升，房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫非常大，如果國(guó)家宏觀政策不進(jìn)行及時(shí)的干預(yù)，后果不堪設(shè)想。

金融業(yè)的確是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展中最核心的一個(gè)行業(yè)，而房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)支柱性產(chǎn)業(yè)，加強(qiáng)宏觀調(diào)控和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展這兩者之間其實(shí)并不矛盾。房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在目前來(lái)說(shuō)還有很多不規(guī)范的地方。國(guó)家出臺(tái)宏觀調(diào)控政策，提高信貸條件，就是要使房地產(chǎn)市場(chǎng)更加規(guī)范化。房地產(chǎn)業(yè)要是崩盤的話，就會(huì)導(dǎo)致國(guó)民經(jīng)濟(jì)顛覆性的衰退，人們購(gòu)買的樓房就有可能成為一種負(fù)資產(chǎn)。

土地和資金是房地產(chǎn)行業(yè)存在和發(fā)展關(guān)系最密切的兩個(gè)重要因素，在國(guó)家宏觀調(diào)控的情況下，很多房地產(chǎn)公司都陷入了融資無(wú)門的境地。而正是這一境地激發(fā)了房地產(chǎn)信托基金的發(fā)展。對(duì)房地產(chǎn)商而言，自有資金的開發(fā)平均下來(lái)實(shí)際上還不到30%，大量是借助銀行的資金、信托的資金，特別主要是銀行的資金在支撐房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

地產(chǎn)商們的融資渠道中，銀行不可能再成為唯一的對(duì)象了，特別是房地產(chǎn)信托基金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，真正表明了銀行不再是唯一融資的老大了。地產(chǎn)商們也有了更多的融資渠道。據(jù)了解，招商地產(chǎn)就擬與上海國(guó)際信托有限公司設(shè)立資產(chǎn)支持信托，信托品種為期限不超過(guò)三年的10億元資金。再如上海，浦東新區(qū)已向監(jiān)管部門提出申請(qǐng)，要求設(shè)立基礎(chǔ)設(shè)施物業(yè)增值基金。浦東新區(qū)正在申請(qǐng)的這種基礎(chǔ)設(shè)施物業(yè)增值基金，就是房地產(chǎn)投資信托基金。通過(guò)信托進(jìn)行融資，無(wú)疑是地產(chǎn)商們應(yīng)對(duì)其資金鏈問題的一個(gè)最有效的辦法。有人戲稱房地產(chǎn)信托基金成了地產(chǎn)商們的最后一根稻草。

我們看到，在宏觀調(diào)控的背景之下，房地產(chǎn)上市公司們上演資金鏈危機(jī)的絕不僅僅只是一兩家，有的公司積極與房地產(chǎn)信托基金合作，而一些公司也在積極地展開自我拯救，只是各家所用的方法不同罷了。如泛海集團(tuán)，其方式就是減持自己持有的民生銀行14479.2萬(wàn)股，獲得20多億資金。這筆資金對(duì)泛海集團(tuán)建設(shè)的那些地產(chǎn)項(xiàng)目而言，如同久旱逢甘霖。

盡管招商地產(chǎn)在謀求著與房地產(chǎn)信托基金的合作，值得注意的是目前與房地產(chǎn)信托基金合作的地產(chǎn)商并不是很多，但可以預(yù)見的是，在融資困境中地產(chǎn)商們將和房地產(chǎn)信托基金迎來(lái)一個(gè)合作的?；蛟S這一輪合作將如同當(dāng)初的定向增發(fā)、發(fā)行公司債一樣成為融資競(jìng)賽。

篇7

    與房地產(chǎn)商的融資需求相對(duì),我國(guó)居民在通貨膨脹、銀行儲(chǔ)蓄呈“負(fù)利率”的情況下急需能使資產(chǎn)保值并賺取較高收益的投資渠道。特別是截止到2009年底我國(guó)城鄉(xiāng)居民人民幣儲(chǔ)蓄存款余額已達(dá)260770億元,如此龐大的民間資產(chǎn)若有正當(dāng)合法的投資渠道即可流入高利潤(rùn)高回報(bào)的房地產(chǎn)行業(yè)。

    至此,發(fā)展房地產(chǎn)投資基金的現(xiàn)實(shí)必要性也就凸顯出來(lái),它能夠在房地產(chǎn)業(yè)的資本需求和有效滿足這種需求的投資主體之間架起“橋梁”。此外,房地產(chǎn)投資基金還能降低銀行的金融風(fēng)險(xiǎn);促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)長(zhǎng)遠(yuǎn)地發(fā)展。具體地來(lái)講,發(fā)展房地產(chǎn)投資基金有以下現(xiàn)實(shí)必要性:

    1.能夠有效解決現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)資金短缺的問題。目前主要依賴銀行貸款的單一融資渠道將房地產(chǎn)企業(yè)在銀行信貸緊縮的形勢(shì)下置于資金短缺的困境中,現(xiàn)階段引入房地產(chǎn)投資基金使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠通過(guò)這一渠道面向社會(huì)公眾及機(jī)構(gòu)進(jìn)行籌資,徹底改變單一的融資結(jié)構(gòu),有利于避免房地產(chǎn)融資過(guò)于敏感地受到宏觀政策影響,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定地向前發(fā)展。

    2.有助于建立居民資產(chǎn)性收益。我國(guó)居民現(xiàn)階段儲(chǔ)蓄金額龐大,建立房地產(chǎn)投資基金體制能夠引導(dǎo)這部分資產(chǎn)投資于收益穩(wěn)定并且信用良好的房地產(chǎn)行業(yè),建立起居民資產(chǎn)性收益,進(jìn)而提高城鄉(xiāng)居民生活水平。

    3.能極大地降低銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。至2009年末,房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額達(dá)到28400億元,住房貸款余額為53500億元,房地產(chǎn)信貸總額達(dá)81800億元,占到當(dāng)年本外幣貸款余額(425600億元)的19.23%之多。由于房地產(chǎn)信貸具有來(lái)源的短期性和運(yùn)用的長(zhǎng)期性之間的矛盾,過(guò)高的房地產(chǎn)信貸大大的增加了銀行的流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn),極其不利于我國(guó)金融體系的健康運(yùn)行。發(fā)展房地產(chǎn)投資基金能極大地降低銀行與房地產(chǎn)業(yè)的高度關(guān)聯(lián)性,分散房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn),促進(jìn)我國(guó)金融體制的改革。

    4.發(fā)展房地產(chǎn)投資信托還有助于促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范化、透明化進(jìn)程,同時(shí)有助于優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu),實(shí)現(xiàn)業(yè)內(nèi)的優(yōu)勝劣汰,增強(qiáng)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力,最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。

    二、我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展?fàn)顩r

    房地產(chǎn)投資基金特指以房地產(chǎn)項(xiàng)目為投資對(duì)象,通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)收購(gòu)、開發(fā)、管理、經(jīng)營(yíng)和銷售等環(huán)節(jié)進(jìn)行投資的一種集合投資制度。其最早于美國(guó)建立,目前以房地產(chǎn)投資信托為主要產(chǎn)品。自20世紀(jì)末亞洲國(guó)家也陸續(xù)成立房地產(chǎn)投資信托市場(chǎng)。我國(guó)的房地產(chǎn)投資基金于2002年正式起步,以美國(guó)的房地產(chǎn)投資信托為主要學(xué)習(xí)模式,在房地產(chǎn)業(yè)和金融機(jī)構(gòu)的共同努力下逐步向正規(guī)化發(fā)展。目前,我國(guó)的房地產(chǎn)投資基金僅處于發(fā)展的初級(jí)階段,還沒有真正意義上的房地產(chǎn)投資信托,現(xiàn)有的如房地產(chǎn)信托計(jì)劃、境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)起的封閉基金及產(chǎn)權(quán)回報(bào)式投資合同只能算作是房地產(chǎn)投資信托的雛形。

    1.房地產(chǎn)信托計(jì)劃。房地產(chǎn)信托計(jì)劃是目前我國(guó)房地產(chǎn)投資基金的主流產(chǎn)品。與真正房地產(chǎn)投資信托不同的是,房地產(chǎn)信托計(jì)劃具有短期性和債券性,并且資金只能投資給單一的項(xiàng)目。另外,單個(gè)信托計(jì)劃的合同數(shù)目收到限制,無(wú)法在二級(jí)市場(chǎng)流通且只能通過(guò)私募來(lái)籌集資金。

    2.境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)起的封閉基金(簡(jiǎn)稱公司型投資基金模式)。公司型投資基金遵循《公司法》和《證券法》,所受法律限制較少,但由于資本規(guī)模小往往會(huì)變成對(duì)單項(xiàng)目的開發(fā)商,有時(shí)甚至無(wú)法成功落實(shí)項(xiàng)目投資。

    3.產(chǎn)權(quán)回報(bào)式投資合同。這類投資模式能有效解決商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商資金的流通障礙,突破了200份的合同限制,降低了投資門檻,并且它實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)證券化,可以公開進(jìn)行宣傳。但與信托公司相比不能通過(guò)金融機(jī)構(gòu)獲得信譽(yù)的增級(jí)。

    4.外資房地產(chǎn)基金。除了房地產(chǎn)信托基金以外,外資房地產(chǎn)基金于21世紀(jì)初也開始相繼進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)。特別是近年來(lái)受房?jī)r(jià)快速上漲以及人民幣升值預(yù)期的影響,外資房地產(chǎn)基金在加快進(jìn)入北京、上海等一線城市,并開始采用房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)的規(guī)范性投資模式,大規(guī)模的收購(gòu)商用房地產(chǎn)。

    三、我國(guó)現(xiàn)階段發(fā)展房地產(chǎn)投資基金所面臨的障礙

    1.法律法規(guī)的滯后。至今在我國(guó)理論界爭(zhēng)論的焦點(diǎn)還是房地產(chǎn)投資基金到底應(yīng)該根據(jù)《證券投資基金法》還是《產(chǎn)業(yè)投資基金管理暫行辦法》進(jìn)行調(diào)整。由于相關(guān)的法律制度還不規(guī)范、不完善,房地產(chǎn)基金私募市場(chǎng)難以規(guī)范化,暗箱操作行為普遍存在,更是無(wú)法形成公開市場(chǎng);對(duì)于外資房地產(chǎn)基金來(lái)說(shuō),由于政策不夠透明、法律不完善,這類基金在進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)面臨著很多風(fēng)險(xiǎn),絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)闊o(wú)法滿足外資房地產(chǎn)基金投資的苛刻條件,很難通過(guò)這種模式進(jìn)行融資。

    2.缺乏積極的稅收政策。拿我國(guó)現(xiàn)有的類房地產(chǎn)投資信托來(lái)說(shuō),政府對(duì)其按照企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行征稅,產(chǎn)生了“雙重征稅”,而在房地產(chǎn)投資信托已經(jīng)發(fā)展得比較成熟的國(guó)家,政府一律都出臺(tái)了稅收優(yōu)惠政策來(lái)支持房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展,例如,在美國(guó)股利分配有優(yōu)惠。我國(guó)這種消極的稅收政策對(duì)房地產(chǎn)投資基金在中國(guó)的發(fā)展構(gòu)成了障礙。

    3.機(jī)構(gòu)投資者的缺失。在美國(guó),有大量的機(jī)構(gòu)投資者如保險(xiǎn)基金、養(yǎng)老基金、捐贈(zèng)基金等在為房地產(chǎn)投資信托提供著穩(wěn)定巨額的資金,使美國(guó)的房地產(chǎn)投資基金的資金很大程度上來(lái)源于機(jī)構(gòu)投資者。相比之下,我國(guó)的房地產(chǎn)資本市場(chǎng)還沒有真正的機(jī)構(gòu)投資者,這使得我國(guó)的房地產(chǎn)投資基金規(guī)模很小,很難對(duì)多個(gè)優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資,嚴(yán)重阻礙了我國(guó)房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展壯大。

    4.缺乏專業(yè)的房地產(chǎn)基金投資家。目前在我國(guó)類房地產(chǎn)投資信托運(yùn)作的公司里,管理層人員以出身房地產(chǎn)專業(yè)居多,他們?cè)谫Y產(chǎn)運(yùn)作、證券股票市場(chǎng)交易等方面知識(shí)貧乏,而房地產(chǎn)投資基金包括房地產(chǎn)投資信托卻是同時(shí)涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)和資本市場(chǎng)運(yùn)作兩項(xiàng)內(nèi)容的金融投資活動(dòng),以現(xiàn)有的人才顯然無(wú)法滿足其長(zhǎng)期發(fā)展的需要。

    5.信息的不對(duì)稱性。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)由于普遍存在暗箱操作等行為使得各方在運(yùn)行房地產(chǎn)投資基金的時(shí)候難以保證信息的對(duì)稱性,信息披露的不對(duì)稱嚴(yán)重地阻礙了房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展。

    四、發(fā)展房地產(chǎn)投資基金的對(duì)策建議

    房地產(chǎn)投資基金按組織形式可分為公司型房地產(chǎn)投資基金、契約型房地產(chǎn)投資基金和有限合伙型房地產(chǎn)投資基金三種。在美國(guó)占據(jù)主導(dǎo)地位的房地產(chǎn)投資信托屬于第一種類型。它們相比,房地產(chǎn)投資信托具有一定的優(yōu)勢(shì),例如流動(dòng)性最好,資本市場(chǎng)的融資能力最強(qiáng)且最能享受稅收優(yōu)惠。故目前本以契約型投資基金為主導(dǎo)模式的日本、歐洲等地區(qū)都開始轉(zhuǎn)而發(fā)展房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù),學(xué)習(xí)美國(guó)房地產(chǎn)投資信托的經(jīng)驗(yàn),將房地產(chǎn)投資信托作為房地產(chǎn)投資基金的主導(dǎo)模式已成為潮流。我國(guó)也不例外。故下文針對(duì)我國(guó)現(xiàn)階段發(fā)展房地產(chǎn)投資信托所面臨的問題及障礙給予對(duì)策建議。

    1.為房地產(chǎn)投資信托建立完善的法律體系。健全相關(guān)的法律法規(guī)并使之與國(guó)際接軌是我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的當(dāng)務(wù)之急,我們要建立完善的法律體系來(lái)保證維持房地產(chǎn)投資信托市場(chǎng)的公平、公正、公開和透明,使其能健康長(zhǎng)遠(yuǎn)地發(fā)展。首先,目前的相關(guān)法規(guī)如《信托法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》、《證券法》、《公司法》、《企業(yè)債券管理?xiàng)l例》等之間存在著相互矛盾的內(nèi)容,應(yīng)對(duì)它們進(jìn)行統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和修訂,以達(dá)到法律法規(guī)環(huán)境的統(tǒng)一;其次,應(yīng)進(jìn)一步完善《公司法》或者制定專門針對(duì)投資基金的《投資顧問法》、《投資公司法》等法律法規(guī);再次,應(yīng)補(bǔ)充修訂房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記及交易的管理制度,使在房地產(chǎn)投資信托的實(shí)際操作中,房地產(chǎn)交易和所有權(quán)、使用權(quán)的轉(zhuǎn)移都有法可依。此外,要制定房地產(chǎn)投資信托的專項(xiàng)管理措施,并逐步完善證券交易市場(chǎng)使基金證券的流通得以實(shí)現(xiàn)。

篇8

房地產(chǎn)行業(yè)是中國(guó)支柱產(chǎn)業(yè)之一，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)得到了快速發(fā)展，很多地方政府的一半以上的財(cái)政收入都來(lái)源于房地產(chǎn)行業(yè)。然而，因?yàn)榻┠陙?lái)房?jī)r(jià)高企，普通百姓無(wú)力購(gòu)買房地產(chǎn)，想直接投資房地產(chǎn)行業(yè)，分享房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的收益，更加困難：一是上市房地產(chǎn)公司的股票，在整個(gè)行業(yè)受國(guó)家打壓的背景下，沒有活力，不好投資；二是直接投資房地產(chǎn)公司實(shí)體，需要的是大筆的資金，也不是一般人能投資的；

另一方面，房企融資渠道狹窄單一，過(guò)度依賴銀行信貸。在因房?jī)r(jià)高企，國(guó)家加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，緊縮了銀根的背景下，很多房企因融不到資，資金鏈斷裂而倒閉。

國(guó)外很常見的房地產(chǎn)投資基金，卻是普通百姓直接投資房地產(chǎn)行業(yè)的一條相對(duì)比較方便的途徑，同時(shí)也是房地產(chǎn)企業(yè)的融資的一條合法途徑。

引進(jìn)房地產(chǎn)投資基金，可以為普通百姓多一條投資房地產(chǎn)行業(yè)的渠道，也對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資開辟了另一條合法途徑。

一、房地產(chǎn)投資基金界定

房地產(chǎn)投資基金，在美國(guó)等多數(shù)國(guó)家簡(jiǎn)稱為房地產(chǎn)投資信托，在英國(guó)和亞洲稱為房地產(chǎn)投資基金，是指在信托法基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的一種專門投資于房地產(chǎn)業(yè)的證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過(guò)發(fā)行股票（受益憑證），集合公眾投資者資金，由專門機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理，通過(guò)多元化的投資，選擇不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資組合，在有效降低風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)通過(guò)將投資不動(dòng)產(chǎn)所產(chǎn)生的收入以派息的方式分配給股東，從而使投資人獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資收益。

房地產(chǎn)投資基金，通俗地來(lái)講，是指投資人將資金投資在由專家管理的房地產(chǎn)投資組合里，主要用來(lái)購(gòu)買有穩(wěn)定租金收入的成熟物業(yè)，以得到的收益來(lái)回報(bào)投資人。由于采取公開募集，并發(fā)行上市交易的收益憑證的形式，所以被定義為大眾投資工具。迄今為止，中國(guó)現(xiàn)在的房地產(chǎn)投資基金只是一種房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃，而并不是真正意義上的房地產(chǎn)投資基金。它們之間的共同點(diǎn)：首先是將房地產(chǎn)投資作為基金投資的重要目標(biāo)；其次是集中投資者的資金，交由投資專家進(jìn)行投資，所以被通稱為房地產(chǎn)投資基金。

在房地產(chǎn)投資信托的發(fā)明地及最發(fā)達(dá)的美國(guó)，如果要取得房地產(chǎn)投資信托資格，公司每年必須將至少90%的應(yīng)納稅收入分配給股東。取得房地產(chǎn)投資信托資格的公司可以從企業(yè)應(yīng)納稅收入中扣除付給股東的股息，因此，房地產(chǎn)投資信托沒有企業(yè)稅，股東要按收到的股息和資本收益付稅。

房地產(chǎn)投資基金，不同于房地產(chǎn)直接投資，也不同于房地產(chǎn)上市公司的股票。因?yàn)樗确康禺a(chǎn)直接投資方便靈活，也比房地產(chǎn)股票的回報(bào)穩(wěn)定。房地產(chǎn)投資基金也能通過(guò)上市發(fā)行，為房地產(chǎn)企業(yè)融來(lái)大筆資金。

二、房地產(chǎn)投資基金的意義

房地產(chǎn)投資基金通過(guò)集合社會(huì)各方面資金，使用專業(yè)人士投資和經(jīng)營(yíng)管理，因此，它不僅可以解決開發(fā)企業(yè)外部融資渠道單一和困難的問題，而且可以促進(jìn)房地產(chǎn)資金和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化并減少商業(yè)銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)，更為中小投資者參與房地產(chǎn)投資和收益提供一條現(xiàn)實(shí)的途徑。

1.有效降低銀行體系的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

從1997年亞洲金融危機(jī)的產(chǎn)生可以看出，房地產(chǎn)泡沫的破滅是亞洲金融危機(jī)出現(xiàn)的一個(gè)重要原因。而銀行業(yè)不僅在房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生中發(fā)揮著重要作用，而且也深受房地產(chǎn)泡沫破滅的危害。因此，銀行體系的安全決定著金融體系的安全。作為銀行信貸資金的重要補(bǔ)充，房地產(chǎn)投資基金可以有效減少銀行體第所承擔(dān)的巨大金融風(fēng)險(xiǎn)。作為國(guó)際金融市場(chǎng)上普遍的安全性和獲得性較為理想的投資方式，房地產(chǎn)投資基金可分流部分銀行儲(chǔ)蓄資金，以減速輕銀行系統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)，對(duì)居民的消費(fèi)也將起到一定的刺激作用。房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展也必將帶動(dòng)銀行網(wǎng)點(diǎn)銷售、資金結(jié)算、托管等等一系列中間業(yè)務(wù)的產(chǎn)生，為銀行業(yè)創(chuàng)造新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

2.拓寬我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道

由于我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道較為單一，中國(guó)人民銀行在2003年6月16日的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，實(shí)際上切斷了房地產(chǎn)市場(chǎng)賴以生存的資金鏈。按照目前防地產(chǎn)市場(chǎng)的需求趨勢(shì)，促進(jìn)行業(yè)良性發(fā)展的最根本問題不在與強(qiáng)制管理風(fēng)險(xiǎn)，而是開辟多元化融資渠道，發(fā)展多種沖抵風(fēng)險(xiǎn)的工具，保證防地產(chǎn)開發(fā)的資金供給，并分散資金供給雙方的風(fēng)險(xiǎn)。因此，從發(fā)展的前景看，房地產(chǎn)投資基金具備成為我國(guó)房地產(chǎn)資金供給主流渠道的特性和條件。房地產(chǎn)信托投資的迅速發(fā)展幾乎引起了房地產(chǎn)融資方面的最大的變革。

3.促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)資本市場(chǎng)的形成

從市場(chǎng)發(fā)展來(lái)看，我國(guó)的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新仍停留在一個(gè)較第的水平，至今沒有建立一個(gè)穩(wěn)定的房地產(chǎn)資本市場(chǎng)。房地產(chǎn)投資基金這種新型投資工具的出現(xiàn)為社會(huì)大眾資本介入房地產(chǎn)業(yè)提供了有利條件。正是由于房地產(chǎn)投資基金的迅猛發(fā)展，美國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)從一個(gè)主要由私有資本支撐的行業(yè)過(guò)渡到主要由公眾資本支撐的大眾投資產(chǎn)業(yè)。因此，引進(jìn)房地產(chǎn)投資基金機(jī)制將有助與我國(guó)房地產(chǎn)資本市場(chǎng)的形成和發(fā)展。

4.有利于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)專業(yè)化和資源的優(yōu)化配置

我國(guó)的房地產(chǎn)主體行為很不規(guī)范，房地產(chǎn)投資基金的專業(yè)化運(yùn)作使房地產(chǎn)投資漸漸從投機(jī)行為轉(zhuǎn)向理性的投資行為。房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)一步細(xì)分，出現(xiàn)專門的房地產(chǎn)投資管理公司，土地交易公司，物業(yè)開發(fā)公司和物業(yè)管理公司等等，從而使得整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)值鏈進(jìn)一步豐富和完善。房地產(chǎn)投資基金由于具有較高的政策水平和投資管理經(jīng)驗(yàn)的專家操作，依據(jù)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向合理進(jìn)行房地主投資，減少了盲目性。因此，在我國(guó)引進(jìn)房地產(chǎn)投資基金機(jī)制，將在客觀上促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的結(jié)構(gòu)調(diào)整，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。

三、房地產(chǎn)投資基金的案例分析

目前我國(guó)內(nèi)地尚處在房地產(chǎn)投資基金的起步階段。除了稅收政策、財(cái)務(wù)制度、資產(chǎn)管理等方面的障礙之外，還有國(guó)內(nèi)的金融體系以及現(xiàn)有房地產(chǎn)政策支持下的市場(chǎng)環(huán)境等深層次的問題。

從目前看來(lái)，盡管2004年10月18日出臺(tái)《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》（征求意見稿）已超過(guò)幾年，但由于存在房地產(chǎn)的配套法規(guī)和稅收政策等原因，該辦法的正式出臺(tái)進(jìn)展緩慢。同時(shí)一定數(shù)量的內(nèi)地開發(fā)商和投資機(jī)構(gòu)，已經(jīng)在探尋將中國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)項(xiàng)目，作為房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品，列入在新加坡或中國(guó)香港上市的可能性方法。譬如，由廣州越秀集團(tuán)旗下上市公司越秀投資有限公司（0123.HK）、越秀房地產(chǎn)投資信托基金（0405.HK）于2005年12月21日在香港證券交易所掛牌交易。也有的國(guó)內(nèi)信托公司開始率先進(jìn)行準(zhǔn)房地產(chǎn)信托基金的嘗試，譬如，聯(lián)華國(guó)際信托投資有限公司設(shè)計(jì)并推出了國(guó)內(nèi)首只準(zhǔn)房地產(chǎn)投資基金聯(lián)信?寶利。

第一只國(guó)內(nèi)發(fā)行的類房地產(chǎn)投資基金聯(lián)信?寶利，值得業(yè)內(nèi)人士分析研究。

2005年1月22日，聯(lián)華國(guó)際信托投資有限公司順利推出了被譽(yù)為國(guó)內(nèi)首只“準(zhǔn)房地產(chǎn)信托基金”的“聯(lián)信?寶利”1號(hào)（“聯(lián)信?寶利”中國(guó)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃，募集資金金額≥2000萬(wàn)元，期限9-18個(gè)月，信托預(yù)期收益為5.3%+浮動(dòng)收益+超額收益，信托資金運(yùn)用方式為貸款或股權(quán)融資）。同年3月11日，聯(lián)信?寶利一號(hào)公開發(fā)售，原定30天的推介期，提前于3月25日便發(fā)行結(jié)束，投資者認(rèn)購(gòu)金額達(dá)8515萬(wàn)元。資金運(yùn)用的主要方向是：給房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)貸款；投資于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)股權(quán)；購(gòu)買商業(yè)用途樓房或住宅。信托資金收益主要來(lái)源是房地產(chǎn)企業(yè)貸款利息收入；房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)投資收益；房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與租賃收入。首期募集的資金，將主要用于給房地產(chǎn)企業(yè)提供貸款。自正式面世以來(lái)，聯(lián)信?寶利就受到市場(chǎng)追捧，至2006年7月21日已發(fā)行到“聯(lián)信?寶利”第九期，總共籌資10多億元。

該產(chǎn)品是按照房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)設(shè)計(jì)的，并借鑒了美國(guó)REITs、我國(guó)香港領(lǐng)匯房地產(chǎn)信托基金和內(nèi)地證券市場(chǎng)基金的成熟管理模式。

之所以說(shuō)準(zhǔn)“房地產(chǎn)信托基金（REITs）”，源于聯(lián)信?寶利產(chǎn)品從發(fā)行、設(shè)計(jì)上借鑒了國(guó)外流行的房地產(chǎn)信托投資基金方式。據(jù)聯(lián)華國(guó)際信托業(yè)務(wù)管理部經(jīng)理陳穎介紹，聯(lián)信?寶利首次引進(jìn)中介機(jī)構(gòu)參與管理、首次實(shí)行受益人大會(huì)制度、按照公募產(chǎn)品要求進(jìn)行充分的信息披露，而這些都是國(guó)外房地產(chǎn)信托基金最經(jīng)常使用的REITs方式。為了防范風(fēng)險(xiǎn)，聯(lián)華信托還為該產(chǎn)品引入了一家國(guó)有商業(yè)銀行作為托管銀行，負(fù)責(zé)監(jiān)督該項(xiàng)基金的使用；普華永道會(huì)計(jì)事務(wù)所負(fù)責(zé)審計(jì)工作，戴德梁行提供項(xiàng)目的可行性咨詢。除此之外，聯(lián)信?寶利產(chǎn)品內(nèi)容與以往的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目大有區(qū)別。一方面，該信托產(chǎn)品改變以往由特定項(xiàng)目委托發(fā)行的模式，采用先發(fā)行產(chǎn)品募集資金，再把資金匹配到項(xiàng)目上去，按基金的模式滾動(dòng)來(lái)做，與現(xiàn)行的證券投資基金非常類似，只是聯(lián)信?寶利是專門用于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目。

REITs匯合眾多個(gè)人和機(jī)構(gòu)資金，然后從已上市或未上市公司手中收購(gòu)房地產(chǎn)資產(chǎn)包，像股票一樣在主要交易所掛牌上市，根據(jù)法律，REITs只能投資于房地產(chǎn)行業(yè)，而且要求財(cái)務(wù)制度更加透明，有明確界定的最高負(fù)債水平。

“聯(lián)信?寶利”由于高收益而大受投資者歡迎。根據(jù)設(shè)計(jì)，優(yōu)先受益人的預(yù)計(jì)最低基準(zhǔn)年收益為5.3%，如果信托計(jì)劃年收益率達(dá)到5.3%以上，優(yōu)先受益人還可享受10%的超額收益。如果整體信托計(jì)劃運(yùn)作收益低于年5.3%，則由劣后受益人以其信托財(cái)產(chǎn)補(bǔ)足。

四、房地產(chǎn)投資基金發(fā)展的未來(lái)展望：市場(chǎng)極大，未來(lái)發(fā)展?jié)摿Υ笥锌蔀?/p>

由于目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定成長(zhǎng)，人民幣有升值預(yù)期，加上2010年上海世博會(huì)等利多因素影響．不動(dòng)產(chǎn)需求隨之提振，長(zhǎng)期以來(lái)大量人口自農(nóng)村遷入城鎮(zhèn)地區(qū)，使得城市地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格節(jié)節(jié)攀升。大環(huán)境的經(jīng)濟(jì)景氣，必然會(huì)影響投資者的投資意愿。而預(yù)期投資者對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)情況越樂觀，其購(gòu)買房地產(chǎn)投資基金發(fā)展的機(jī)率越高?？吹街袊?guó)房地產(chǎn)投資基金發(fā)展市場(chǎng)的原因，除了內(nèi)地龐大的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求外，包括自住性與投機(jī)性需求，更因?yàn)橛性絹?lái)越多的QFII等外資，開始對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生極高的興趣，這對(duì)發(fā)展中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)證券化必可造成正面的積極作用，更何況，中國(guó)將以其優(yōu)于全球的經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)與人口成長(zhǎng)成為亞洲地區(qū)第一大市場(chǎng)。

何宗益（2003）在探討臺(tái)灣地區(qū)房地產(chǎn)投資信托證券化商品市場(chǎng)規(guī)模的研究中，以各國(guó)房地產(chǎn)投資基金市值占其股市市值的比率，推算臺(tái)灣地區(qū)房地產(chǎn)投資基金的規(guī)模。以美國(guó)2007年3月房地產(chǎn)投資基金市場(chǎng)發(fā)展為例。擁有近50年發(fā)展歷史，約有300多個(gè)房地產(chǎn)投資基金在運(yùn)作，基金所控制的商業(yè)物業(yè)，包括商業(yè)辦公大樓、廠房、購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)等，其管理資產(chǎn)總值（RE1Ts規(guī)模）超過(guò)26,384億元（人民幣，以下同），有近三分之二的房地產(chǎn)投資基金在全國(guó)性的證券交易所上市交易，其房地產(chǎn)投資基金市值約占股市市值2.7%；日本房地產(chǎn)投資基金市值約4,091億元，其房地產(chǎn)投資基金市值約占股市市值1.4%；新加坡房地產(chǎn)投資基金市值約占其股市市值6.5%：而澳大利亞的房地產(chǎn)投資基金市值占股市市值的比率最高，約為29.9%。若深滬兩市2009年3月底A、B股市值合計(jì)161,474.24億元來(lái)推估中國(guó)房地產(chǎn)投資基金市場(chǎng)規(guī)模，假設(shè)其比率約1%，則保守預(yù)測(cè)將直逼1億元。因此，以目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)繁榮情勢(shì)來(lái)看，加上房地產(chǎn)投資基金市場(chǎng)規(guī)模在中國(guó)都還是起步階段，如果成功將不動(dòng)產(chǎn)證券化推展開來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)投資基金市場(chǎng)極大，未來(lái)發(fā)展?jié)摿Υ笥锌蔀椤?/p>

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[3]陳增波.我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金研究[D].上海海事大學(xué),2006.

篇9

2當(dāng)前房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道較窄，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)金融暗藏六大風(fēng)險(xiǎn)。

第一，部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱存在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快容易造成市場(chǎng)價(jià)格過(guò)分偏離其真實(shí)價(jià)值，從而產(chǎn)生泡沫。一旦泡沫破滅房地產(chǎn)價(jià)格下跌，作為抵押物的房地產(chǎn)就會(huì)貶值甚至大幅縮水，給銀行帶來(lái)不小的損失。

第二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營(yíng)隱含財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商通過(guò)各種渠道獲得的銀行資金占其資產(chǎn)的比率在70%以上。以北京為例，2000—2002年北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率為81.2%。

第三，“假按揭”凸顯道德風(fēng)險(xiǎn)。假按揭已成為個(gè)人住房貸款最主要的風(fēng)險(xiǎn)源頭。據(jù)中國(guó)工商銀行消費(fèi)信貸部門估計(jì)，該行個(gè)人住房貸款中的不良資產(chǎn)，有80％是因“假按揭”造成的。

第四，基層銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款存在操作風(fēng)險(xiǎn)。

第五，土地開發(fā)貸款有較大信用風(fēng)險(xiǎn)。

第六，房地產(chǎn)貸款法律風(fēng)險(xiǎn)加大。最高人民法院2004年10月26日了《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》，其中第六條規(guī)定，“對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”，這意味著如果貸款買房者拒不還款，銀行也不能將其居住的房屋變賣以回收貸款，增大了商業(yè)銀行的房貸風(fēng)險(xiǎn)。

3房地產(chǎn)投資基金分析

房地產(chǎn)投資基金是通過(guò)集合社會(huì)散資金，使用專業(yè)人士投資、經(jīng)營(yíng)管理，不僅可以解決房地產(chǎn)公司的外部融資渠道單一和融資難問題，而且也可以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的資金結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，并為中小投資者參與房地產(chǎn)投資和收益分配提供了現(xiàn)實(shí)途徑，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一條較好的融資渠道。下面就結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀，用SWOT方法對(duì)房地產(chǎn)投資基金進(jìn)行分析。

3.1房地產(chǎn)投資基金的優(yōu)勢(shì)分析(S)

（1）房地產(chǎn)投資基金具有房地產(chǎn)融資的靈活性:房地產(chǎn)投資基金通常在房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)開發(fā)完成、并能產(chǎn)生穩(wěn)定收益階段才會(huì)介入。因此，在各種資金供給者中，房地產(chǎn)投資基金所扮演的是一個(gè)“接盤者”的角色，可為房地產(chǎn)開發(fā)前期投入的各種資金提供一個(gè)有效的退出通道。

（2）房地產(chǎn)投資基金具有較高的流動(dòng)性:它是一種房地產(chǎn)的證券化產(chǎn)品，通常采用服務(wù)或受益憑證的形式，使房地產(chǎn)這種不動(dòng)產(chǎn)流動(dòng)起來(lái)。在國(guó)外大多數(shù)REITS能像股票那樣在證券交易所上市交易、變現(xiàn)，對(duì)其投資具有較高的流動(dòng)性優(yōu)勢(shì)。而房地產(chǎn)直接投資，出售物業(yè)的難度大且交易成本很高，流動(dòng)性差。

（3）房地產(chǎn)投資基金投資組合多元化風(fēng)險(xiǎn)較小:它可以通過(guò)多元化投資組合投資于不同類別的房地產(chǎn)項(xiàng)目，同時(shí)房地產(chǎn)投資基金有義務(wù)定期向外界公布各期財(cái)務(wù)報(bào)表、財(cái)務(wù)運(yùn)作情況，有較高的透明度。因此它可以有效地回避投資風(fēng)險(xiǎn)，投資回報(bào)相對(duì)較高，并有定期的股息收益。房地產(chǎn)直接投資，受各種變化的影響大；投資風(fēng)險(xiǎn)大。

（4）建立房地產(chǎn)投資基金不僅可以為房地產(chǎn)業(yè)提供新的融資渠道，客觀上也可以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的優(yōu)勝劣汰，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。同時(shí)，深化資本市場(chǎng)，減低房地產(chǎn)貸款集中在銀行體系的負(fù)擔(dān)，化解房地產(chǎn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。目前我國(guó)的社會(huì)大眾資本因?yàn)橥顿Y渠道狹窄而沒有得到有效運(yùn)用。房地產(chǎn)投資基金的出現(xiàn)將房地產(chǎn)投資由實(shí)物投資轉(zhuǎn)向證券產(chǎn)品，可以提高長(zhǎng)期收益性地產(chǎn)的流動(dòng)性，同時(shí)房地產(chǎn)信托具有專家理財(cái)特征，為社會(huì)大眾資本介入房地產(chǎn)業(yè)提供有利條件。

3.2房地產(chǎn)投資基金的劣勢(shì)(W)

（1）客戶選擇上的兩難。盡管目前銀行收緊了對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的信貸供給，但一些信譽(yù)較好的大型房地產(chǎn)公司仍能較易獲得銀行貸款的支持和從其他渠道滿足自己的資金需求，信托公司在向這些對(duì)象提供貸款支持時(shí)，與銀行相比并不存在優(yōu)勢(shì)；而對(duì)存在融資困難的中小房地產(chǎn)公司提供融資又具有很大的風(fēng)險(xiǎn)，這就形成了一個(gè)在確定客戶對(duì)象上的兩難問題。

（2）缺乏專業(yè)人才運(yùn)作房地產(chǎn)投資基金。房地產(chǎn)基金的成功運(yùn)作，需要大量既懂房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)，又掌握投資銀行業(yè)務(wù)和相關(guān)法律法規(guī)的復(fù)合型人才，而現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)能夠符合這些條件的人才并不多，基金管理人員往往擅長(zhǎng)單一的專業(yè)領(lǐng)域，很難適應(yīng)大規(guī)模房產(chǎn)投資基金的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，所以發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)投資基金迫切需要更多相關(guān)專業(yè)人才。

3.3房地產(chǎn)投資基金的機(jī)會(huì)(O)

(1)投資對(duì)象分析。房地產(chǎn)投資基金主要的資本投向是房地產(chǎn)業(yè)及與其緊密聯(lián)系的項(xiàng)目(比如城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè))、房地產(chǎn)的股票、債券等。房地產(chǎn)投資基金關(guān)注的是基金投資所能夠帶來(lái)的基金收益狀況和資本增值能力，它是以資本為中心的，就是房地產(chǎn)投資基金的投資是以基金凈值最大化為目標(biāo)，關(guān)注這一最大化過(guò)程的可持續(xù)性。

(2)市場(chǎng)分析。一方面，目前我國(guó)有許多民間資本大量流入到房地產(chǎn)開發(fā)中，房地產(chǎn)投資者民間資金的來(lái)源主要有3個(gè)方面：自有閑置資金、企業(yè)資金、民間借貸和股權(quán)集資。這種不規(guī)則投資房地產(chǎn)，加重了房地產(chǎn)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。建立房地產(chǎn)信托基金，不僅可以疏散房地產(chǎn)炒作中集中的過(guò)多資金，同時(shí)可以降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)也能起到積極作用。

(3)需求分析。目前我國(guó)融資渠道單一，房地產(chǎn)金融體系不健全，銀行嚴(yán)格控制銀行貸款。建立房地產(chǎn)投資基金可以拓寬房地產(chǎn)的融資渠道，減少房地產(chǎn)投資公司的高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。目前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源有55%來(lái)自銀行貸款，這本身對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)就是一種很大的風(fēng)險(xiǎn)，一旦金融體系政策有變更，房地產(chǎn)企業(yè)就很難避免金融風(fēng)險(xiǎn)。發(fā)展房地產(chǎn)投資基金就可以緩解這種風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)金融政策有變動(dòng)的時(shí)候，不至于直接影響到房地產(chǎn)的發(fā)展。

3.4房地產(chǎn)投資基金的風(fēng)險(xiǎn)分析(T)

（1）經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資基金運(yùn)行過(guò)程中，在規(guī)范運(yùn)作的前提下由于不可準(zhǔn)確預(yù)知的因素所造成的收益下降。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)主要是由項(xiàng)目選擇風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)模風(fēng)險(xiǎn)構(gòu)成。項(xiàng)目選擇風(fēng)險(xiǎn)是指由于對(duì)投資項(xiàng)目選擇的失誤而造成的損失。如果房地產(chǎn)投資基金的規(guī)模較小，項(xiàng)目的選擇工作也隨之較少，基金公司和基金管理公司可以集中精力把工作做好。但與此同時(shí)，房地產(chǎn)投資基金的規(guī)模小，就會(huì)給組合投資帶來(lái)較大的難度，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)很難分散，一旦項(xiàng)目選擇失誤，就有可能造成對(duì)房地產(chǎn)投資基金的致命打擊；有些房地產(chǎn)投資基金的規(guī)?？赡鼙容^大，投資的回旋余地就大，有利于進(jìn)行組合投資，從而分散風(fēng)險(xiǎn)。但不利的一面是，資金量大給經(jīng)營(yíng)管理又帶來(lái)了難度，眾多項(xiàng)目要一一篩選。這些由于風(fēng)險(xiǎn)投資基金本身規(guī)模所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，我們稱之為“規(guī)模風(fēng)險(xiǎn)”。

（2）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。各種風(fēng)險(xiǎn)因素綜合作用的結(jié)果，其具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)企業(yè)資本不足問題能否得到解決，投資能否按期收回并獲得令人滿意的利潤(rùn)；是否會(huì)出現(xiàn)較高的拖欠風(fēng)險(xiǎn)、流通風(fēng)險(xiǎn)和期限風(fēng)險(xiǎn)。為此，被投資企業(yè)應(yīng)建立健全財(cái)務(wù)制度，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，房地產(chǎn)投資基金公司本身也應(yīng)健全財(cái)務(wù)制度。

（3）環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)是指由于外部環(huán)境的不確定性而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，主要有以下兩個(gè)方面的內(nèi)容：一是政策風(fēng)險(xiǎn)，由于地方政府或中央政府對(duì)待房地產(chǎn)投資基金的政策引起的對(duì)收益的影響。二是法律風(fēng)險(xiǎn)，由于現(xiàn)行有關(guān)法律法規(guī)等的不完善，以及執(zhí)法部門執(zhí)法不力等造成對(duì)房地產(chǎn)投資基金損害的可能性。

4發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的政策建議

篇10

天津?yàn)I海新區(qū)也早已向監(jiān)管部門遞交了房地產(chǎn)信托投資基金的試點(diǎn)項(xiàng)目方案。昨日。嘉富誠(chéng)國(guó)際資本有限公司董事長(zhǎng)鄭錦橋告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》，天津?yàn)I海新區(qū)房地產(chǎn)信托投資基金的載體，主要是針對(duì)工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)等高端物業(yè)領(lǐng)域，把眾多收租型物業(yè)資產(chǎn)打包到資本市場(chǎng)進(jìn)行社會(huì)融資，以收租收益和其他投資收益實(shí)現(xiàn)股東分紅。

普華永道國(guó)際會(huì)計(jì)公司和美國(guó)城市土地學(xué)會(huì)12月9日聯(lián)合《2009亞太房地產(chǎn)市場(chǎng)最新趨勢(shì)報(bào)告》指出。面臨全球經(jīng)濟(jì)衰退，亞太大部分市場(chǎng)包括房地產(chǎn)業(yè)將受到前所未有的沖擊，而融資將成為2009年房地產(chǎn)業(yè)最當(dāng)務(wù)之急的問題。

房地產(chǎn)信托投資基金可以拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道。北京高通智庫(kù)投資顧問公司總經(jīng)理張宏告訴本報(bào)記者，該制度的建立勢(shì)在必行，可以解決房地產(chǎn)長(zhǎng)期資金來(lái)源不足的問題。而在目前利率下調(diào)的背景下，房地產(chǎn)信托投資基金也可相對(duì)容易地獲得定息產(chǎn)品比較優(yōu)勢(shì)。

而房地產(chǎn)信托基金產(chǎn)品遲遲未能出現(xiàn)，據(jù)悉主要原因是此前爭(zhēng)議不斷。其中爭(zhēng)議最大的就是，房地產(chǎn)信托投資基金帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)，以及基金運(yùn)作過(guò)程中雙重稅收的問題。