導(dǎo)言：作為寫作愛(ài)好者，不可錯(cuò)過(guò)為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)論文，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

1、資金來(lái)源結(jié)構(gòu)存在嚴(yán)重缺陷，銀行貸款和經(jīng)營(yíng)性欠款數(shù)量巨大。1997年以來(lái)，房地產(chǎn)投資的各種資金渠道中，國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金、債券、利用外資，以及外商直接投資均呈現(xiàn)回落趨勢(shì)，而國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金和其他資金來(lái)源則迅速上升。論文百事通2003年國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金和其他資金來(lái)源占當(dāng)期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額的比例高達(dá)98.5％，三項(xiàng)總計(jì)12932.29億元。2004年1－5月國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金和其他資金來(lái)源占當(dāng)期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額的比例上升到98.7％，而銀行貸款和經(jīng)營(yíng)性欠款兩項(xiàng)合計(jì)就達(dá)3772.13億元，占全部資金來(lái)源的61.1％。

2、資金投向結(jié)構(gòu)不合理，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)投入不足。1997－2003年住宅開(kāi)發(fā)投資穩(wěn)定增長(zhǎng)，2003年達(dá)到6782.41億元，占當(dāng)年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的67.1％；雖然經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)投資規(guī)模在各類住宅建設(shè)中所占的比例并不是最低的，但是與我國(guó)的收入結(jié)構(gòu)比，這一比例明顯偏低。2004年1－5月在房地產(chǎn)和住宅開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)分別高達(dá)32.0％和32.2％的同時(shí)，經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)投資的增長(zhǎng)只有9.1％。因此，造成供給與需求的結(jié)構(gòu)性矛盾有加劇之勢(shì)。一些城市普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房供不應(yīng)求，高檔商品房卻不同程度地空置積壓。截至2004年6月末全國(guó)商品房空置面積高達(dá)9697萬(wàn)平方米，其中空置一年以上的商品房達(dá)5673萬(wàn)平方米，占空置商品房總面積的58.5％；全國(guó)商品房空置面積同比增加0.2％。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投融資體制面臨挑戰(zhàn)

1、降低國(guó)內(nèi)貸款和預(yù)售籌資比例帶來(lái)的融資渠道相對(duì)收縮。隨著中國(guó)銀行體制改革，房地產(chǎn)投融資體制發(fā)生了很大變化。特別是隨著中國(guó)人民銀行總行出臺(tái)的關(guān)于住宅開(kāi)發(fā)貸款和住宅按揭貸款的限制性文件的進(jìn)一步落實(shí)，各家銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款將更為慎重。另外，由于期房銷售受到限制，依靠預(yù)售房款籌集開(kāi)發(fā)資金的渠道也越來(lái)越狹窄了。上述變化表明，我國(guó)房地產(chǎn)投資體制正在發(fā)生變化，將扭轉(zhuǎn)長(zhǎng)期以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)度依靠銀行貸款和預(yù)售貨款，從而加大金融風(fēng)險(xiǎn)的局面。另一方面，由于貸款難度加大，使開(kāi)發(fā)商面臨開(kāi)發(fā)資金緊張和還貸的雙重壓力，不僅會(huì)迫使開(kāi)發(fā)商調(diào)整價(jià)格策略，以維持企業(yè)的有效運(yùn)轉(zhuǎn)，同時(shí)也推動(dòng)有關(guān)方面加大金融創(chuàng)新力度。

2、自籌資金比例居高不下，債券融資拓展緩慢。1997年以來(lái)，自籌資金占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源總額的比例不斷上升，2003年占到當(dāng)年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源的28.6％，2004年1－5月上升到31.1％。債券融資在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中所占的份額一直很低，這與我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展階段是不適應(yīng)的，應(yīng)當(dāng)大力拓展債券融資的空間。

3、經(jīng)營(yíng)性欠款數(shù)量巨大，其中蘊(yùn)藏的風(fēng)險(xiǎn)需要及時(shí)化解。統(tǒng)計(jì)表明，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)性欠款自1997年以來(lái)一直處于上升中，1997年經(jīng)營(yíng)性欠款占當(dāng)年資金來(lái)源總額的38.1％，到2003年這一比例上升到46.1％。由于2004年以來(lái)各地清繳拖欠工程款的力度加大，加之有關(guān)部門對(duì)房屋預(yù)售做出了相對(duì)嚴(yán)格的規(guī)定，促使經(jīng)營(yíng)性欠款的比例有所下降，2004年1－5月下降到38.3％，但比例仍偏高。經(jīng)營(yíng)性欠款的主要部分表現(xiàn)為待出售的房地產(chǎn)項(xiàng)目，但是由于價(jià)格原因，供給和需求在低水平上維持均衡，短期內(nèi)似乎難以改變，因此，及時(shí)降低這部分比例成為一段時(shí)間內(nèi)的重要內(nèi)容。

4、房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)對(duì)國(guó)際、國(guó)內(nèi)沖擊的能力亟待提高。1997－2001年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用外資額持續(xù)走低，2002年這一數(shù)字開(kāi)始回升，2004年1－5月外商直接投資同比增長(zhǎng)1.4％。結(jié)合中國(guó)金融業(yè)對(duì)外開(kāi)放步伐的加快，預(yù)示著外商對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的投資有可能持續(xù)回升，并成為我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的重要力量。然而，外資以何種形式進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，必須加以注意，以便妥為利用，防范負(fù)面影響。同時(shí)，國(guó)內(nèi)游資對(duì)房地產(chǎn)的投機(jī)也值得關(guān)注，目前一些省份的游資有千億元之巨，如何利用其有利的一面，防范其負(fù)面影響，也是有關(guān)各方不可忽視的問(wèn)題。

三、完善房地產(chǎn)投資相關(guān)政策建議

1、完善市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制是根本，行政手段須慎用。房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)新生長(zhǎng)點(diǎn)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮著重要的帶動(dòng)作用，如果政策效力過(guò)猛，調(diào)控力度過(guò)大，有可能引起連鎖反應(yīng)，抑制經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。因此政策力度選擇應(yīng)適當(dāng)。此外，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境問(wèn)題一直比較突出，應(yīng)當(dāng)努力為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)創(chuàng)造一個(gè)良好的法制環(huán)境，完善市場(chǎng)功能，以期在實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)同時(shí)兼收培育市場(chǎng)之功效。目前各地針對(duì)土地供應(yīng)、“爛尾樓”出臺(tái)了不少政策，但是其中相當(dāng)部分帶有明顯的行政強(qiáng)制色彩，對(duì)市場(chǎng)的作用重視不夠，一些地方明確提出“提高門檻”、“治理城市疤痕”等對(duì)策。其實(shí)關(guān)鍵在于建立公平競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境，而不是強(qiáng)迫開(kāi)發(fā)商服從政府意志，如果通過(guò)行政手段強(qiáng)制性地推行某些政策主張，甚至采取所謂的提高門檻等歧視性政策，不僅無(wú)助于降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，反而加重市場(chǎng)的扭曲，導(dǎo)致更大的風(fēng)險(xiǎn)?？扇〉恼邔?dǎo)向是化解結(jié)構(gòu)性矛盾，增加市場(chǎng)的公平性。

2、近期主要目標(biāo)是結(jié)構(gòu)調(diào)整。以結(jié)構(gòu)優(yōu)化促進(jìn)總量調(diào)整，控制空置面積繼續(xù)增長(zhǎng)，消化存量商品房。房地產(chǎn)業(yè)目前的金融風(fēng)險(xiǎn)不在規(guī)模上而在結(jié)構(gòu)上。首先是資金使用的結(jié)構(gòu)。很明顯，直到目前我國(guó)廣大城鎮(zhèn)家庭的居住面積仍沒(méi)有達(dá)到基本的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)房屋的購(gòu)買欲望仍非常強(qiáng)烈，有購(gòu)買力的需求也十分龐大。另一方面，空置一年以上的房屋在5600萬(wàn)平方米以上，龐大的需求和供給由于價(jià)格因素而無(wú)法有效實(shí)現(xiàn)。其次是資金來(lái)源結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中，銀行貸款和經(jīng)營(yíng)性欠款所占比例過(guò)高，2003年兩項(xiàng)合計(jì)占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源總額的70％，2004年1－5月兩項(xiàng)合計(jì)占比仍高達(dá)61.1％。有效地改善供需結(jié)構(gòu)、資金結(jié)構(gòu)，是近期調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，降低風(fēng)險(xiǎn)最有效的著力點(diǎn)。

3、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范管理力度，把好土地源頭關(guān)。近年來(lái)，政府主管部門出臺(tái)了一系列支持和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的政策，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控從以往簡(jiǎn)單的行政手段為主轉(zhuǎn)向以法制手段為主。在此基礎(chǔ)上，應(yīng)更深切體會(huì)土地資源對(duì)于經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的重要性，實(shí)施更嚴(yán)格、高效的土地管理制度。對(duì)建設(shè)用地進(jìn)行合理控制，進(jìn)一步完善年度土地供應(yīng)計(jì)劃，全面盤活土地資產(chǎn)，加快建立健全的、適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)需要和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的土地產(chǎn)權(quán)制度。

篇2

為適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要，我國(guó)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)該建立自己的經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)理念，探索先進(jìn)的物業(yè)管理服務(wù)模式和嶄新的物管企業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)制，充分發(fā)掘企業(yè)文化和社區(qū)文化，著眼于打造物業(yè)管理品牌，才能在房地產(chǎn)營(yíng)銷中保持主動(dòng)。

二、綠色生態(tài)概念

房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)綠色生態(tài)概念風(fēng)行。綠色營(yíng)銷理論的核心是，企業(yè)營(yíng)銷活動(dòng)應(yīng)該是以人類的綠色消費(fèi)為目標(biāo)而進(jìn)行的一系列營(yíng)銷活動(dòng)，是實(shí)現(xiàn)公司贏利、消費(fèi)者需求滿足和社會(huì)長(zhǎng)遠(yuǎn)利益三者動(dòng)態(tài)平衡的新型營(yíng)銷。綠色營(yíng)銷觀念強(qiáng)調(diào)企業(yè)的營(yíng)銷活動(dòng)要保護(hù)環(huán)境，有利于維護(hù)生態(tài)平衡，減少污染，避免資源浪費(fèi)，提供親近自然的、無(wú)害化產(chǎn)品和消費(fèi)。

這股綠色生態(tài)概念之風(fēng)自然很快吹向房地產(chǎn)業(yè)。企業(yè)在房產(chǎn)營(yíng)銷中打出了環(huán)保、綠色、生態(tài)的口號(hào)，在營(yíng)銷全過(guò)程力圖體現(xiàn)“綠色”關(guān)懷。例如，地段選擇盡可能遠(yuǎn)離污染源，墻體和窗戶采用新型保溫隔熱隔音材料，拒絕使用粘土紅磚（減少土地資源消耗），裝修裝飾使用新型無(wú)污染、無(wú)刺激、無(wú)公害的材料，房屋建筑盡可能減少光污染、降低噪音、污水和生活垃圾集中處理等等。在生態(tài)營(yíng)造方面，則普遍強(qiáng)調(diào)小區(qū)景觀的配套和環(huán)境的綠化，強(qiáng)調(diào)居住環(huán)境的舒適性、無(wú)害化以及生態(tài)環(huán)境的和諧性。這些都成為樓盤中的USP，成為吸引顧客的“賣點(diǎn)”。

三、歐式概念

歐式概念幾乎是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上最普遍、最常見(jiàn)的概念模式。從我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起步伊始的沿海和南方城市，到今天的內(nèi)陸城市，歐式概念之風(fēng)一直在熱吹之中，成為競(jìng)相模仿和攀比的焦點(diǎn)之一。無(wú)論是建筑的外觀造型，還是小區(qū)環(huán)境的布局，力圖體現(xiàn)歐式建筑的古典美、現(xiàn)代美。在很多城市，稍有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商，稍大的樓盤，就要請(qǐng)海外設(shè)計(jì)師擔(dān)綱設(shè)計(jì)。外觀設(shè)計(jì)則往往是歐式圓形拱門，歐式窗戶、羅馬立柱，歐式門樓、檐口和墻面浮雕裝飾；小區(qū)景觀則城堡式建筑、歐式雕塑小品、歐式風(fēng)景樹、歐式花園草坪等；還有實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商，甚至將整個(gè)小區(qū)“歐化”。

四、品位概念

追求品位，是現(xiàn)代社會(huì)逐步富裕起來(lái)的人們的共同向往。

有一句幾乎成為經(jīng)典的廣告語(yǔ)——“我選擇的是家，不是房子”。這句話似于把房子和家對(duì)立了起來(lái)。其實(shí)不然，如果換一個(gè)角度看，它恰恰體現(xiàn)了房子之于家的重要性。房為家的載體，沒(méi)有房，何以為家？在某種意義上說(shuō)，房子是家的代名詞。對(duì)普通百姓而言，房子是一個(gè)家庭最大的“大件商品”，它是人們享受生活的基本條件。無(wú)房的人夢(mèng)想有房，有了房的人則無(wú)不希望把“家”建設(shè)得溫馨、高雅和舒適。因此，在善于制造概念的房地產(chǎn)營(yíng)銷人士頭腦里，品位概念自然又是一個(gè)重要的“噱頭”。

五、人文概念

現(xiàn)代都市人，每天奔波于繁華鬧市，車水馬龍，喧囂塵揚(yáng)，更希望能尋得幽雅高尚之所，置業(yè)安家，與高尚人士為鄰，受文化環(huán)境熏陶，修身養(yǎng)性，讓自己和家人在享受生活的安逸、溫馨的同時(shí)，還能夠浸潤(rùn)在一個(gè)文明、高尚的文化氛圍里。對(duì)人文氛圍的追求，是都市人在滿足了基本溫飽之后，生活境界和精神境界上的更高要求。

于是，在房地產(chǎn)營(yíng)銷的概念演進(jìn)中，人文概念的流行也就是十分自然的事了。開(kāi)發(fā)商和企劃人都希望借助人文概念來(lái)提升樓盤的內(nèi)涵和品質(zhì)。什么“與高尚人士為鄰”、“某某家園，墨香中的家”，什么“某某花園，書香門第”之類的廣告，一個(gè)比一個(gè)喊得更響亮。

六、旅游休閑概念

現(xiàn)代人在緊張。工作之余，希望獲得休閑、旅游度假，調(diào)節(jié)心情，放松精神。休閑將成為現(xiàn)代人的重要生活方式。因此，那些在城郊結(jié)合部開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，特別是別墅項(xiàng)目區(qū)，則著力營(yíng)造旅游休閑概念。如泳池、沙灘、戲水池之外，辟有野趣燒烤樂(lè)園，隨物業(yè)贈(zèng)送小型花圃或農(nóng)莊（可代為打理），還有的項(xiàng)目干脆建在遠(yuǎn)郊的旅游度假區(qū)。

最近，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家厲以寧公開(kāi)發(fā)表一種觀點(diǎn)——擁有兩套住房才算小康，引起社會(huì)廣泛關(guān)注。他所說(shuō)的另一套房主要被用作周末和節(jié)假日度假之用。可見(jiàn)，學(xué)者分析的和身體力行者們“想到一塊兒去了”。這說(shuō)明旅游度假概念反映了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一種重要趨勢(shì)，難怪開(kāi)發(fā)商和企劃人們開(kāi)始熱衷于營(yíng)造這一概念。

七、會(huì)所概念

從字面意思上講，會(huì)所就是項(xiàng)目業(yè)主或小區(qū)內(nèi)居民聚會(huì)之所。顧客在接受房地產(chǎn)廣告信息和作出購(gòu)房選擇時(shí)，面對(duì)的大多數(shù)是期房或半期房，所以盡管很多發(fā)展商在樓書和規(guī)劃圖中展示了漂亮的會(huì)所“效果圖”，但更多的發(fā)展商主要是把它作為一個(gè)銷售賣點(diǎn)而已，至于會(huì)所何時(shí)能真正建成，提供哪些服務(wù)，由誰(shuí)經(jīng)營(yíng)和如何經(jīng)營(yíng)等細(xì)節(jié)問(wèn)題，并沒(méi)有確定，所以顧客得到的僅僅是一個(gè)美麗含混的承諾。

然而，深入考察一下，可以發(fā)現(xiàn)，會(huì)所概念在實(shí)際中存在著這樣的問(wèn)題：

一是會(huì)所的功能定位問(wèn)題。一般大型社區(qū)或比較成熟的物業(yè)，均配備有專門的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。那么，會(huì)所為入住的業(yè)主提供的服務(wù)如何同物業(yè)管理區(qū)別開(kāi)來(lái)，避免重復(fù)或空白呢？這就需要對(duì)會(huì)所作功能定位。我認(rèn)為，會(huì)所應(yīng)該定位于人際溝通和社區(qū)文化交流，應(yīng)該成為社區(qū)居民人際交往和文化交流的場(chǎng)所、渠道。讓小區(qū)居民從家庭自我封閉中走出來(lái)，多作人際溝通，開(kāi)展有特色的小區(qū)文化活動(dòng)，如文化沙龍、小型圖書館、游藝活動(dòng)、健身、聚會(huì)、社區(qū)教育等，面向社區(qū)大家庭，敞開(kāi)心扉，親善友好，至于洗衣送餐、孩童托管之類的家政服務(wù)，則應(yīng)該由物業(yè)管理部門承擔(dān)。

二是會(huì)所經(jīng)營(yíng)權(quán)和經(jīng)營(yíng)方式問(wèn)題。即會(huì)所應(yīng)該由誰(shuí)經(jīng)營(yíng)，如何經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題。也許是“肥水不流外人田”的緣故，我們看到會(huì)所普遍由開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)。由于開(kāi)發(fā)商的主業(yè)不在于此，如果開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)上出現(xiàn)問(wèn)題，這就容易造成與業(yè)主的矛盾。因此，我們提倡會(huì)所可以引入社會(huì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)來(lái)經(jīng)營(yíng)，以提高經(jīng)營(yíng)水平和服務(wù)水準(zhǔn)。在如何經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題，有開(kāi)放式經(jīng)營(yíng)、封閉式經(jīng)營(yíng)和半開(kāi)放式經(jīng)營(yíng)三種觀點(diǎn)。因服務(wù)的對(duì)象范圍大小不同，經(jīng)營(yíng)方式和對(duì)業(yè)主的影響也就有不同。更多的業(yè)主希望會(huì)所實(shí)行封閉式經(jīng)營(yíng)，以享受優(yōu)越的服務(wù)，但這也會(huì)增加經(jīng)營(yíng)成本，提高會(huì)所消費(fèi)代價(jià)。

八、親水概念

水也是21世紀(jì)最珍貴的資源。而我國(guó)是一個(gè)水資源相對(duì)缺乏的國(guó)家。在很多城市尤其是北方城市，缺水嚴(yán)重，水就更顯珍貴。因此，生活在都市的人們，如果能選擇親水居住，是一種親近大自然的愜意人生。在這種追求下，親水概念不知不覺(jué)風(fēng)行房地產(chǎn)界。不少開(kāi)發(fā)商把項(xiàng)目用地由原來(lái)首選地段因素轉(zhuǎn)向臨水因素。于是乎，那些臨湖、臨江、臨河的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)一下子熱了起來(lái)。只要看看如今樓盤項(xiàng)目的名稱，便可以看到與水的關(guān)系：藍(lán)灣俊園、金色港灣、銀河灣、秀水公寓、海岸花園、戀湖公寓、玫瑰湖畔、碧水灣、錦繡香江、星河灣、山水庭苑、臨溪居……。

九、智能E化概念

篇3

我國(guó)法律、法規(guī)對(duì)單獨(dú)以房屋或土地使用權(quán)抵押的行為，并一直規(guī)定為摘要：“土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物，其他附著物隨之抵押但在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的實(shí)際抵押設(shè)定中，將房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)分別進(jìn)行抵押的行為比比皆是，不論是開(kāi)發(fā)商、債權(quán)人、還是房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)、國(guó)土資源管理機(jī)關(guān)均對(duì)此行為“認(rèn)同”，他們并不認(rèn)為這樣的行為是對(duì)“房隨地走”和“地隨房走”原則相悖，而是理所當(dāng)然而為之。違反了土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)之間存在的相依關(guān)系原則，違反了法律、法規(guī)的規(guī)定的抵押行為顯然是無(wú)效行為。

土地使用權(quán)抵押，抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有的土地使用權(quán)即出讓土地使用權(quán)和通過(guò)依法轉(zhuǎn)讓取得的房地產(chǎn)可以抵押；而劃撥土地使用權(quán)不能直接抵押，以劃撥土地使用權(quán)抵押的，提交土地管理部門確認(rèn)的抵押宗地的土地使用權(quán)出讓金額的證實(shí)。

本文針對(duì)上述新問(wèn)題進(jìn)行了探索，而對(duì)房地產(chǎn)抵押中存在的房屋產(chǎn)權(quán)抵押，房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)抵押相關(guān)法律新問(wèn)題并未作出說(shuō)明。

房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)稱，房地產(chǎn)也是兩個(gè)基本形式的不動(dòng)產(chǎn)。在我國(guó)的物權(quán)法未出臺(tái)的現(xiàn)行民法制度的法律狀態(tài)之下，房地產(chǎn)法律關(guān)系，通常是指房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)法律關(guān)系?；诜课莺屯恋氐牟荒芤苿?dòng)性，故房地產(chǎn)抵押也具有不可分離的特性，而實(shí)際在房地產(chǎn)抵押設(shè)定過(guò)程和所產(chǎn)生法律后果中存在著若干法律新問(wèn)題。

房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)時(shí)，需依法履行抵押登記的法律行為，因此，房地產(chǎn)的抵押擔(dān)保方式在現(xiàn)實(shí)生活中也極為普遍，隨之而來(lái)產(chǎn)生的抵押糾紛也相當(dāng)多。對(duì)于抵押設(shè)定所生產(chǎn)的諸多法律關(guān)系和之對(duì)應(yīng)的法律后果，所映射出的我國(guó)現(xiàn)行法律的相關(guān)新問(wèn)題，以及糾紛的避免和處理也必須充分重視和探究。

一、房地產(chǎn)抵押的法律原則及相關(guān)新問(wèn)題

(一)房和地的相依性原則摘要：

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，土地使用者都是因自己所有或者使用的房屋才獲得利用房屋范圍內(nèi)土地，離開(kāi)了土地的建筑物（及其附著物）只能是空中樓閣。因此，房屋產(chǎn)權(quán)的取得，必須建立在已經(jīng)依法取得土地使用權(quán)的基礎(chǔ)上。抵押人對(duì)自己的房屋產(chǎn)權(quán)或土地使用權(quán)中的任一種權(quán)利的處分，往往會(huì)涉及到另一種權(quán)利的變動(dòng)。

正是由于土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)之間存在著這樣的依附和相依關(guān)系，我國(guó)法律、法規(guī)對(duì)單獨(dú)以房屋或土地使用權(quán)抵押的行為，一向采取“房隨地走”和“地隨房走”的雙向原則，并一直規(guī)定為摘要：“土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物，其他附著物隨之抵押。土地上建筑物、其他附著物抵押時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。”但在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的實(shí)際抵押設(shè)定中，將房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)分別進(jìn)行抵押的行為比比皆是，不論是開(kāi)發(fā)商、債權(quán)人、還是房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)、國(guó)土資源管理機(jī)關(guān)均對(duì)此行為“認(rèn)同”，他們并不認(rèn)為這樣的行為是對(duì)“房隨地走”和“地隨房走”原則相悖，而是理所當(dāng)然而為之。違反了土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)之間存在的相依關(guān)系原則，違反了法律、法規(guī)的規(guī)定的抵押行為顯然是無(wú)效行為。

在實(shí)際中，對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)分離設(shè)定抵押的行為一般表現(xiàn)為兩種形式摘要：一是，將房地產(chǎn)因不同的債務(wù)需要分別設(shè)置兩個(gè)獨(dú)立的抵押，此時(shí)的抵押設(shè)定可能是同時(shí)設(shè)定，也可能是分期設(shè)定。所設(shè)定的抵押權(quán)人可能是同一的，也可能是兩個(gè)抵押權(quán)人。二是，根據(jù)一項(xiàng)債務(wù)需要，同時(shí)將房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)分別抵押給兩個(gè)以上的債權(quán)人。這種違反土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)之間存在的相依關(guān)系的抵押行為之所以在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中大量生產(chǎn)，其原因雖和抵押人、抵押權(quán)人的內(nèi)心動(dòng)機(jī)分不開(kāi)，而我國(guó)土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)抵押登記機(jī)關(guān)設(shè)置分離是其根本原因所在。

應(yīng)當(dāng)注重的是摘要：根據(jù)“房隨地走”和“地隨房走”這一相依關(guān)系原則，在抵押當(dāng)事人對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)或土地使用權(quán)抵押中的一種權(quán)利的處分時(shí)，即撤銷抵押以及撤銷抵押登記時(shí)，另一種權(quán)利的抵押也將隨之撤銷。

（二）抵押權(quán)和房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓之間的法律原則摘要：

我國(guó)《擔(dān)保法》第四十九條規(guī)定摘要：

抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。

轉(zhuǎn)讓抵押物的價(jià)款明顯低于其價(jià)值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保；抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押物。

抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向和抵押權(quán)人約定的第三人提存。超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

因此，受讓（購(gòu)買）抵押房地產(chǎn)一定要謹(jǐn)慎和仔細(xì)審查，以避免得到的是無(wú)效轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)。

（三）法定抵押登記擔(dān)保期限的原則摘要：

《擔(dān)保法》公布施行快十年了，擔(dān)保抵押設(shè)定的當(dāng)事人現(xiàn)已完全接受和認(rèn)同了“抵押不登記無(wú)效”的我國(guó)法律實(shí)行的強(qiáng)制登記制度。但對(duì)于登記擔(dān)保期限仍沒(méi)有明確的熟悉。本身對(duì)于“抵押當(dāng)事人能否自行約定抵押期限”這一新問(wèn)題，在法律上沒(méi)有明確的規(guī)定，在學(xué)理上也存在多種不同的理論觀點(diǎn)，一種觀點(diǎn)認(rèn)為摘要：抵押合同當(dāng)事人自行約定的抵押期限是有效的。因?yàn)楸M管抵押權(quán)為物權(quán)，但是抵押合同仍然可以適用合同法的合同自由原則，應(yīng)貫徹尊重當(dāng)事人的自主、自愿的原則。假如當(dāng)事人約定了抵押期限，視為抵押權(quán)人接受了對(duì)抵押權(quán)的期限限制，抵押權(quán)人只能在該期限內(nèi)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，更何況我國(guó)法律并未明令禁止當(dāng)事人自行約定抵押期限的行為，所以這種約定并不違反強(qiáng)制性法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)是合法有效的。盡管物權(quán)中的所有權(quán)具有無(wú)期限性，但并不排除其他物權(quán)的有期限性，以所謂物權(quán)的無(wú)期限性作為拒絕承認(rèn)抵押權(quán)的期限的理由是不成立的。也有學(xué)者認(rèn)為，我國(guó)《擔(dān)保法》第25條明確規(guī)定摘要：“一般保證的保證人和債權(quán)人未約定保證期間的，保證期間為主債務(wù)履行期滿之日起6個(gè)月。”既然法律答應(yīng)保證合同的當(dāng)事人約定保證期限，而且在當(dāng)事人未約定的情況下，應(yīng)當(dāng)適用法定期限，那么也應(yīng)當(dāng)答應(yīng)抵押合同當(dāng)事人在抵押合同中約定抵押期限。另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，抵押合同是附屬于主合同的從合同，假如主合同未能得到清償，主合同并未終止，主債權(quán)人的債權(quán)仍然是有效的，這樣附屬于主債權(quán)的抵押權(quán)也仍然有效，抵押權(quán)人仍然有權(quán)向抵押人主張權(quán)利，而抵押人不能被免除擔(dān)保責(zé)任。因?yàn)榈盅簷?quán)在本質(zhì)上屬于物權(quán)，并從屬于主債權(quán)，只要主債權(quán)存在，抵押權(quán)也就同時(shí)存在。也有人認(rèn)為，當(dāng)事人約定抵押期限實(shí)際上是約定免責(zé)條款，這種免責(zé)條款的約定，目的在于限制和免除抵押人的擔(dān)保責(zé)任，所以這種約定應(yīng)當(dāng)是無(wú)效的。最高人民法院《有關(guān)適用%26lt;中華人民共和國(guó)擔(dān)保法%26gt;若干新問(wèn)題的解釋》實(shí)質(zhì)上是接受了最后一種觀點(diǎn)。

（四）抵押物的特定化登記原則摘要：

對(duì)于房地產(chǎn)抵押登記，不少的抵押人和抵押權(quán)人均忽視這一原則。對(duì)于商品房開(kāi)發(fā)中的房屋所有權(quán)獲得，一般是房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)在符合法定條件、房屋竣工驗(yàn)收后并由開(kāi)發(fā)商履行相應(yīng)的必備法定手續(xù)的條件下，按照房屋建筑的獨(dú)立體（幢、棟、樓，即在建筑施工前、開(kāi)發(fā)立項(xiàng)報(bào)建時(shí)已核定的房屋單位）發(fā)給開(kāi)發(fā)商該幢建筑物的房屋所有權(quán)證，即俗稱的“大產(chǎn)權(quán)”。在一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目往往有若干個(gè)房屋“大產(chǎn)權(quán)證”。在設(shè)定抵押時(shí)，抵押人和抵押權(quán)人往往直接將一個(gè)或數(shù)個(gè)“大產(chǎn)權(quán)證”進(jìn)行抵押和登記，而未將其按商品房的實(shí)際套為單位進(jìn)行細(xì)化，即未特定化，這樣的抵押登記是無(wú)效的。

二、土地使用權(quán)抵押

（一）法律法規(guī)規(guī)章所規(guī)定的土地使用權(quán)抵押的前提。

這里主要討論國(guó)有土地使用權(quán)，以及-些非凡情況的集體土地使用權(quán)?！稉?dān)保法》第三十四條第三、五項(xiàng)規(guī)定摘要：（三）抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有的土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物；（五）抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘，荒灘等荒地的土地使用權(quán)可以抵押；第三十六條第三款規(guī)定摘要：鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押；《擔(dān)保法》第五十五條第二款規(guī)定摘要：依照本法規(guī)定以承包的荒地的土地使用權(quán)抵押的，或者以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有和土地用途。

抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有的土地使用權(quán)即出讓土地使用權(quán)和通過(guò)依法轉(zhuǎn)讓取得的房地產(chǎn)可以抵押；而劃撥土地使用權(quán)不能直接抵押，符合《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十五條規(guī)定必須經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準(zhǔn)，并在抵押登記時(shí)必須提交“土地管理部門確認(rèn)的抵押宗地的土地使用權(quán)出讓金額的證實(shí)”，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以抵押；鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。但其土地在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有和土地用途。這在進(jìn)行土地使用權(quán)抵押時(shí)必須注重的。

同時(shí)，土地使用權(quán)抵押應(yīng)當(dāng)持土地使用權(quán)證書辦理登記手續(xù)。根據(jù)《擔(dān)保法》第四十四規(guī)定摘要：辦理抵押物登記，應(yīng)當(dāng)向登記部門提供下列文件或者其復(fù)印件摘要：

1.主合同和抵押合同；

2.抵押物的所有權(quán)或者使用權(quán)證書。

《城市房地產(chǎn)管理法》第四十八條房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書辦理。

所以，土地使用權(quán)抵押必須具備兩個(gè)基本條件摘要：一是依法取得的國(guó)有土地使用權(quán)以及依法能夠抵押的集體土地使用權(quán)；二是必須是辦理了土地登記、領(lǐng)取土地使用權(quán)證書。

（二）有關(guān)劃撥土地使用權(quán)抵押的前提條件。

劃撥土地使用權(quán)，是指土地使用者通過(guò)除出讓土地使用權(quán)以外的其他各種方式依法取得的國(guó)有土地使用權(quán)。也就是說(shuō)，獲得劃撥土地的使用人，雖得到國(guó)有土地使用權(quán)，但因沒(méi)有支付出讓金給國(guó)家，因此其使用權(quán)的價(jià)值不能等同，應(yīng)當(dāng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于出讓土地使用權(quán)的價(jià)值。因而國(guó)家對(duì)劃撥土地使用權(quán)的抵押作了相應(yīng)的限制規(guī)定。

1990年5月19日國(guó)務(wù)院令第55號(hào)了并自之日起施行的《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十四條、第四十五條規(guī)定了劃撥土地使用權(quán)“經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押”。因此，國(guó)家以行政法規(guī)的方式規(guī)定了，劃撥土地使用權(quán)不能直接抵押。

國(guó)家土地管理局〔1997〕國(guó)土〔籍〕字第2號(hào)《有關(guān)土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)新問(wèn)題的通知》“三、有關(guān)土地使用權(quán)抵押登記申請(qǐng)”中規(guī)定摘要：“以劃撥土地使用權(quán)抵押的，提交土地管理部門確認(rèn)的抵押宗地的土地使用權(quán)出讓金額的證實(shí)”。也表明劃撥土地使用的抵押是受限制的。

但是，同時(shí)又帶來(lái)了如下幾個(gè)新問(wèn)題摘要：（1）、我國(guó)歷來(lái)對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)有嚴(yán)格的管理制度，應(yīng)當(dāng)說(shuō)不能以辦理了抵押登記手續(xù)，就和“經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準(zhǔn)”的規(guī)定劃等號(hào)；（2）、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》屬于國(guó)家行政法規(guī)，國(guó)土資源局和最高人民法院無(wú)權(quán)以行政政策文件以及司法文件來(lái)修改國(guó)家行政法規(guī)，這樣的作法不符合《立法法》；（3）刊登在2004年6月25日四川省國(guó)土資源廳〖國(guó)土資源-全國(guó)土地日?？缴系膹V西壯族自治區(qū)國(guó)土資源廳陳書榮所著《解讀土地使用權(quán)抵押相關(guān)新問(wèn)題》中，仍認(rèn)為“劃撥土地使用不能直接抵押”、應(yīng)“符合《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十五條規(guī)定必須經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準(zhǔn)”，而壓根沒(méi)有提及國(guó)土資源部的國(guó)土資發(fā)[20049號(hào)文；（4）、從維護(hù)國(guó)家土地的立場(chǎng)出發(fā)，《有關(guān)土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)新問(wèn)題的通知》“以劃撥土地使用權(quán)抵押的，提交土地管理部門確認(rèn)的抵押宗地的土地使用權(quán)出讓金額的證實(shí)”這一規(guī)定表明了應(yīng)當(dāng)確定了出讓的劃撥土地使用權(quán)方可抵押。

（三）法律規(guī)定不能抵押的土地所有權(quán)、使用權(quán)。

《擔(dān)保法》第三十七條下列財(cái)產(chǎn)不得抵押摘要：

1.土地所有權(quán)摘要：

2.耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但本法第三十四條第（五）項(xiàng)、第三十六條第三款規(guī)定的除外；

3.學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施；

4.所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)；

5.依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)；

6.依法不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。

根據(jù)上述規(guī)定不能抵押的土地所有權(quán)或使用權(quán)，即便是當(dāng)事人簽訂了抵押合同也是無(wú)效的。

（四）土地使用權(quán)和地上建筑物一致的原則

《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第三十三條土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。地上建筑物、其他附著物抵押時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。

所以當(dāng)?shù)厣嫌薪ㄖ铩⑵渌街飼r(shí)，不可能進(jìn)行單純的土地使用權(quán)抵押或房屋產(chǎn)權(quán)抵押，而必須土地和地上有建筑物、其他附著物同時(shí)抵押，并按照規(guī)定分別辦理土地使用權(quán)抵押登記和房產(chǎn)抵押登記。

除《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》外，《城市房地產(chǎn)管理法》第31條規(guī)定摘要：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押?！钡?7條規(guī)定摘要：“依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。”《擔(dān)保法》第36條“第三十六條以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。

以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國(guó)有土地上的房屋同時(shí)抵押。

鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押?！懊鞔_規(guī)定了”三個(gè)同時(shí)抵押“。

《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》第十一條規(guī)定摘要：“轉(zhuǎn)讓、抵押土地使用權(quán)，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓、抵押；轉(zhuǎn)讓、抵押地上建筑物、其他附著物所有權(quán)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓、抵押。但地上建筑物、其他附著物作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。”

（五）相關(guān)證實(shí)

這是和房屋產(chǎn)權(quán)抵押登記一樣的法定要求，抵押人是集體所有制企業(yè)的，在抵押時(shí)要提交企業(yè)職代會(huì)通過(guò)抵押的合法有效證實(shí)文件。抵押人若是三資企業(yè)或股份制企業(yè)，在抵押時(shí)要提供董事會(huì)同意抵押的證實(shí)。依法以集體土地使用權(quán)抵押的，要提交集體土地所有權(quán)人同意抵押的證實(shí)。其他類型的企業(yè)的相關(guān)證實(shí)要求如房屋產(chǎn)權(quán)抵押登記的要求一樣。

（六）土地使用權(quán)抵押前，應(yīng)進(jìn)行土地評(píng)估

一是辦理抵押登記的需要；二是確保抵押土地價(jià)值的準(zhǔn)確性，貸款或者借款的全額收回。根據(jù)規(guī)定，辦理土地使用權(quán)抵押登記要提供土地估價(jià)報(bào)告，而且土地估價(jià)報(bào)告提供的土地價(jià)值是貸款或借款的主要依據(jù)。所以在抵押之前，應(yīng)請(qǐng)具有土地評(píng)估資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)予以評(píng)估，確保土地價(jià)值的準(zhǔn)確性，確保抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)轉(zhuǎn)讓或者拍賣土地使用權(quán)所得價(jià)款能夠還貸款或借款。

（七）簽訂抵押合同

土地抵押權(quán)的設(shè)定屬于要式行為，因而設(shè)定土地抵押權(quán)必須訂立書面的抵押合同。抵押合同的內(nèi)容根據(jù)《擔(dān)保法》第三十九條抵押合同應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容摘要：

1.被擔(dān)保的主債權(quán)種類、數(shù)額；

2.債務(wù)人履行債務(wù)的期限；

3.抵押物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)權(quán)屬或者使用權(quán)權(quán)屬；

4.抵押擔(dān)保的范圍；

5.當(dāng)事人認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng)。

抵押合同不完全具備前款規(guī)定內(nèi)容的，可以補(bǔ)正。

抵押合同自登記之日起生效。

（八）辦理登記手續(xù)

我國(guó)對(duì)土地抵押權(quán)登記實(shí)行強(qiáng)制登記制度，抵押權(quán)登記作為抵押合同生效的要件，當(dāng)事人訂立書面抵押合同后未辦理登記的視為效力未定，效力未定的抵押不能對(duì)抗第三人。辦理土地使用權(quán)抵押登記時(shí)，假如是地上沒(méi)有建筑物或其他附著物的出讓土地使用權(quán)抵押，應(yīng)到國(guó)土資源管理部門進(jìn)行登記；假如是地上有建筑物或其他附著物的出讓土地使用權(quán)抵押，則分別到國(guó)土資源管理部門和房產(chǎn)管理部門登記，并辦理他項(xiàng)權(quán)利證書。

（九）有關(guān)土地抵押合法憑證

根據(jù)〔1997〕國(guó)土〔籍〕字第2號(hào)《有關(guān)土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)新問(wèn)題的通知》土地使用權(quán)抵押權(quán)的合法憑證是《土地他項(xiàng)權(quán)利證實(shí)書》，《國(guó)有土地使用證》、《集體土地所有證》和《集體土地使用證》不作為抵押權(quán)的法律憑證，抵押權(quán)人不得扣押抵押土地的土地證書。抵押權(quán)人扣押的土地證書無(wú)效，土地使用權(quán)人可以申請(qǐng)?jiān)恋刈C書作廢，并辦理補(bǔ)發(fā)新證手續(xù)。

過(guò)去很多銀行、金融機(jī)構(gòu)在辦理抵押登記時(shí)，直接扣押抵押人的土地證書，以為這樣保險(xiǎn)，實(shí)際上存在著非常大的風(fēng)險(xiǎn)。

（十）保險(xiǎn)新問(wèn)題

根據(jù)《擔(dān)保法》第五十八條規(guī)定摘要：抵押權(quán)因抵押物滅失而消滅。因滅失所得的賠償金，應(yīng)當(dāng)作為抵押財(cái)產(chǎn)。因此土地使用權(quán)抵押辦理房地產(chǎn)保險(xiǎn)，可以確保抵押人的權(quán)益。

所以，土地使用權(quán)抵押非凡是地上有建筑物或其他附著物，抵押權(quán)人最好辦理保險(xiǎn)手續(xù)，并在保險(xiǎn)單上注明抵押權(quán)人為第一受益人，保險(xiǎn)合同的期限應(yīng)長(zhǎng)于抵押協(xié)議的期限。假如被抵押的土地因非凡原因受到損害，抵押權(quán)人可以根據(jù)抵押人讓和的賠償或補(bǔ)償請(qǐng)求權(quán)，代替抵押權(quán)人直接向第三人或保險(xiǎn)公司請(qǐng)求損害賠償或要求保險(xiǎn)公司給付保險(xiǎn)金。

在商品房按揭銷售中，按揭銀行機(jī)構(gòu)往往要求購(gòu)房人辦理抵押物保險(xiǎn)。對(duì)于這種抵押風(fēng)險(xiǎn)保險(xiǎn)事項(xiàng)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)首先在銷售宣傳和廣告中載明。其次，對(duì)于保險(xiǎn)方式、費(fèi)率、提前付款的退保退費(fèi)等相關(guān)事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)協(xié)商一致，以免在辦理購(gòu)房手續(xù)過(guò)程中發(fā)生爭(zhēng)議和不必要的訟爭(zhēng)。

（十一）有關(guān)房地產(chǎn)抵押權(quán)和房地產(chǎn)出租的法律關(guān)系

根據(jù)《最高人民法院有關(guān)適用%26lt;中華人民共和國(guó)擔(dān)保法%26gt;若干新問(wèn)題的解釋》第六十五條摘要：抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效。

第六十六條抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。

即分兩種情況，一種是已經(jīng)出租的房地產(chǎn)抵押，這種情況租賃關(guān)系成立在先，抵押權(quán)設(shè)定在后，抵押和租賃關(guān)系互不影響，只要抵押人以書面形式將抵押事實(shí)告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效，即所謂“買賣不破租賃”。另一種情況是房地產(chǎn)權(quán)利將已經(jīng)抵押的房地產(chǎn)出租，這種情況下抵押權(quán)設(shè)定在先，租賃關(guān)系成立在后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力，租賃關(guān)系應(yīng)隨著抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)而解除。

參考文獻(xiàn)摘要：

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篇4

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)有三個(gè)基本功能：一是為消費(fèi)者提供居住和工作場(chǎng)所；二是為個(gè)人和企業(yè)提供投資或投機(jī)機(jī)會(huì)；三是為整個(gè)信用制度提供最基本的抵押資產(chǎn)（在發(fā)達(dá)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中銀行抵押資產(chǎn)的90％是房地產(chǎn)）。前者是房地產(chǎn)的自然屬性，與是否市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)無(wú)關(guān)，后兩者則是房地產(chǎn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的基本功能，沒(méi)有市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就沒(méi)有這兩個(gè)功能。房地產(chǎn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的基本功能引發(fā)房地產(chǎn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中正反兩個(gè)方面的基本作用：其正面的基本作用在于房地產(chǎn)可以迅速通過(guò)房地產(chǎn)信貸的杠桿撬動(dòng)大量資金流向房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)，導(dǎo)致該地區(qū)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展（在中國(guó)這總是為地方政府帶來(lái)巨大的土地出讓和稅收收入）；而基本的負(fù)面作用就是它可能帶來(lái)泡沫經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)?？梢?jiàn)，房地產(chǎn)在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中具有很強(qiáng)的虛擬經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行特征，把房地產(chǎn)作為虛擬經(jīng)濟(jì)的部門之一來(lái)進(jìn)行研究更能體現(xiàn)房地產(chǎn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的特性。

然而，在傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)理論中，房地產(chǎn)（realestate）一直被認(rèn)為是一種最重要的實(shí)物資產(chǎn)（realassets），屬于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的研究范疇，房地產(chǎn)的變動(dòng)應(yīng)該與經(jīng)濟(jì)基本面相吻合。但是，現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)中的“房經(jīng)背離”和“房地產(chǎn)泡沫”等種種“異象”又說(shuō)明了僅把房地產(chǎn)作為一種實(shí)物資產(chǎn)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，我們必須從當(dāng)今經(jīng)濟(jì)虛擬化的現(xiàn)實(shí)出發(fā)，運(yùn)用虛擬經(jīng)濟(jì)理論對(duì)之進(jìn)行合理的解釋。

一、房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性研究

在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中，資本化定價(jià)方式越來(lái)越普遍，整個(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中虛擬經(jīng)濟(jì)部分的影響日益增強(qiáng)，相應(yīng)地，虛擬經(jīng)濟(jì)的研究也越來(lái)越重要。國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)虛擬經(jīng)濟(jì)的定義和稱呼有很多種，但是它與“實(shí)體經(jīng)濟(jì)”相對(duì)獨(dú)立而存在的看法卻是共同的。虛擬經(jīng)濟(jì)概念的本質(zhì)意在概括一種不同于以往的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方式，其基礎(chǔ)就是資本化的定價(jià)方式。它是觀念支撐或心理支撐的價(jià)格形成系統(tǒng)，而實(shí)體經(jīng)濟(jì)是成本支撐的價(jià)格形成系統(tǒng)。從這樣的認(rèn)識(shí)出發(fā)，房地產(chǎn)的價(jià)格形成無(wú)疑屬于虛擬經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)。

可見(jiàn)，虛擬經(jīng)濟(jì)理論重視預(yù)期和心理活動(dòng)、不確定等因素的作用，它把整個(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)劃分為由成本支撐的實(shí)體經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)和由心理支撐的虛擬經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)。虛擬經(jīng)濟(jì)是一種以資本化定價(jià)方式為其行為基礎(chǔ)的特殊的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行關(guān)系，一種資產(chǎn)，不論其有形還是無(wú)形，也不論其是金融資產(chǎn)還是房地產(chǎn)，一旦以資本化定價(jià)方式來(lái)定價(jià)，它就具有虛擬資產(chǎn)的運(yùn)行特征，就應(yīng)該納入虛擬經(jīng)濟(jì)的研究框架。虛擬經(jīng)濟(jì)中的所有運(yùn)行特征、運(yùn)行規(guī)律和所發(fā)生的重大事件無(wú)不與資產(chǎn)的這種特殊定價(jià)方式有關(guān)。對(duì)房地產(chǎn)虛擬性的研究也是從資本化定價(jià)方式入手的。有關(guān)的研究如下：

1.關(guān)于房地產(chǎn)定價(jià)方式的研究。劉駿民（1998）指出：如果從定價(jià)方式的角度來(lái)看，即使是狹義的虛擬經(jīng)濟(jì)的定義也要包括房地產(chǎn)。隨后，南開(kāi)大學(xué)虛擬經(jīng)濟(jì)與管理研究中心課題組“房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性研究報(bào)告”指出房地產(chǎn)虛擬性是介于一般商品和金融資產(chǎn)之間的，房地產(chǎn)虛擬性的主要影響因素具體包括：房地產(chǎn)存量與市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)虛擬化的程度以及制度因素（包括土地制度、法律制度和市場(chǎng)結(jié)構(gòu)等影響房地產(chǎn)虛擬性質(zhì)的主要制度因素）。

2.關(guān)于房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)系研究。郭金興（2005）指出：房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)并不必然導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定，房地產(chǎn)具有穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在機(jī)理。房地產(chǎn)價(jià)格的長(zhǎng)期增長(zhǎng)趨勢(shì)可以使貨幣供應(yīng)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的貨幣需求相適應(yīng)，而房地產(chǎn)價(jià)值的相對(duì)穩(wěn)定性對(duì)穩(wěn)定貨幣發(fā)行，從而穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有重要意義。王國(guó)忠（2005）通過(guò)計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型的檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)：房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)價(jià)值系統(tǒng)的影響是直接而顯性的。房地產(chǎn)價(jià)格與貨幣供應(yīng)在整個(gè)區(qū)間內(nèi)存在雙向的影響機(jī)制，房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)股票價(jià)格與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的價(jià)格指標(biāo)都有著單向的傳導(dǎo)機(jī)制，房地產(chǎn)的價(jià)格波動(dòng)會(huì)影響股票市場(chǎng)的價(jià)格及實(shí)物生產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)。這說(shuō)明作為虛擬經(jīng)濟(jì)的子集，房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中占有突出的地位。如果把房地產(chǎn)部門看成是虛擬經(jīng)濟(jì)的一部分，然后再來(lái)考察與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的關(guān)系就會(huì)發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響不但沒(méi)有減弱，反而出現(xiàn)了增強(qiáng)的趨勢(shì)。鞠方（2005）基于對(duì)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)特殊性的分析，提出了一個(gè)基于實(shí)體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)的二元結(jié)構(gòu)分析框架，提出了房地產(chǎn)市場(chǎng)貨幣積聚假說(shuō)，對(duì)房地產(chǎn)泡沫的成因進(jìn)行新的解釋。進(jìn)而把房地產(chǎn)泡沫放在協(xié)調(diào)處理好實(shí)體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)關(guān)系的角度進(jìn)行研究，重點(diǎn)剖析房地產(chǎn)泡沫、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和金融發(fā)展三者之間的內(nèi)在聯(lián)系，從而為三者的互動(dòng)協(xié)調(diào)發(fā)展提供理論基礎(chǔ)。并指出：房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)具有鮮明的虛擬經(jīng)濟(jì)特征和實(shí)體經(jīng)濟(jì)特征的特殊市場(chǎng)，正是由于這種“虛實(shí)兩重性”，決定了房地產(chǎn)“異象”成因的復(fù)雜性和多樣性。

二、從虛擬經(jīng)濟(jì)的角度重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論的基本思路

在認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)的虛擬性的基礎(chǔ)上，我們可以按照虛擬經(jīng)濟(jì)的理論框架（劉駿民，2003），從虛擬經(jīng)濟(jì)角度來(lái)重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論。這種重構(gòu)包括以下幾個(gè)有機(jī)的組成部分：①房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性研究。這是從虛擬經(jīng)濟(jì)的行為基礎(chǔ)——資本化定價(jià)方式的角度對(duì)房地產(chǎn)虛擬性進(jìn)行的研究。②對(duì)房地產(chǎn)自身的穩(wěn)定性的研究。首先，從虛擬經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行特征——強(qiáng)波動(dòng)性入手，然后，對(duì)房地產(chǎn)這種虛擬經(jīng)濟(jì)成分自身的穩(wěn)定性進(jìn)行研究。③從價(jià)格的角度來(lái)研究房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)系。說(shuō)明房地產(chǎn)價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)的互動(dòng)關(guān)系——房地產(chǎn)如何影響宏觀經(jīng)濟(jì)以及宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生什么影響。④從資金流的角度闡述房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)系，這種資金流包括貨幣資金流和信貸資金流。分析房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定（波動(dòng)）之間的關(guān)系構(gòu)成了新的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論的核心部分。⑤指出在虛擬經(jīng)濟(jì)條件下政府要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)，以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。⑥案例研究。研究美國(guó)、英國(guó)、日本、中國(guó)等國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)系。

由此，從虛擬經(jīng)濟(jì)的角度來(lái)重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論的分析框架圖大致如下：

三、從虛擬經(jīng)濟(jì)角度來(lái)重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論的意義

在經(jīng)濟(jì)虛擬化背景下，研究房地產(chǎn)虛擬性質(zhì)與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定有著重要的理論意義和實(shí)際意義。大體而言，從虛擬經(jīng)濟(jì)的角度重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論有兩個(gè)基本特點(diǎn)：第一，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)的投資和投機(jī)功能，從而將股市、債市、大宗商品期貨市場(chǎng)等看作一個(gè)整體來(lái)考察房地產(chǎn)，考察資金在這些領(lǐng)域中轉(zhuǎn)移流動(dòng)的規(guī)律及其影響；第二，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)作為資產(chǎn)的虛擬性質(zhì)和可能的房地產(chǎn)引發(fā)的泡沫經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)。這種從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)功能視角的研究將有助于從整體上把握房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。具體表現(xiàn)在：

有利于正確解釋房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有特殊的重要性。傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)理論難以有效解釋房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中的“異象”，只有在對(duì)房地產(chǎn)虛擬性進(jìn)行深入研究的基礎(chǔ)上，才會(huì)對(duì)虛擬經(jīng)濟(jì)的定義和研究領(lǐng)域有更深刻的了解；才會(huì)對(duì)虛擬經(jīng)濟(jì)的理論出發(fā)點(diǎn)是把整個(gè)經(jīng)濟(jì)看作一個(gè)價(jià)值系統(tǒng)而非物質(zhì)系統(tǒng)有更深刻的理解；這種研究必將極大地豐富虛擬經(jīng)濟(jì)的理論。

有利于提高宏觀調(diào)控政策的有效性。研究房地產(chǎn)虛擬性與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)系，指出房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有利于維護(hù)整個(gè)社會(huì)的公平、穩(wěn)定和協(xié)調(diào)發(fā)展，這在客觀上為政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控提供理論依據(jù)，并有利于提高政府實(shí)施宏觀調(diào)控政策的有效性。

有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門的協(xié)調(diào)發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)存在千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，房地產(chǎn)的健康發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)至關(guān)重要，研究房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門的協(xié)調(diào)發(fā)展，從而為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)服務(wù)。

有利于和諧社會(huì)的構(gòu)建。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展事關(guān)老百姓的安居樂(lè)業(yè)和社會(huì)穩(wěn)定，房地產(chǎn)泡沫引發(fā)的財(cái)富分配效應(yīng)可能加劇收入分配差距，造成社會(huì)利益主體的矛盾激化。目前，世界大多數(shù)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率也呈逐年增加的趨勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)也已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，各國(guó)的GDP增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴性較強(qiáng)。在此情形下，如果房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)不正常的發(fā)展，不僅會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)衰退，還會(huì)對(duì)金融體系甚至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展帶來(lái)不良影響。因此，認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)虛擬性并在此基礎(chǔ)上解決房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中的問(wèn)題，關(guān)系到整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行、金融安全、投資決策和社會(huì)穩(wěn)定，關(guān)系到和諧社會(huì)的構(gòu)建。

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篇5

房地產(chǎn)業(yè)屬于高耗能、高排放量的行業(yè)，隨著近年來(lái)我國(guó)人民生活水平的提升，人們對(duì)生活質(zhì)量的要求不斷升高，這種形勢(shì)下房地產(chǎn)業(yè)必然會(huì)朝著低碳化的方向發(fā)展，但是因?yàn)楫?dāng)前我國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)向低碳化發(fā)展的過(guò)程中始終有一些問(wèn)題存在，因此必須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的管理，并實(shí)現(xiàn)管理工作的創(chuàng)新，從而促進(jìn)房地產(chǎn)低碳化發(fā)展的實(shí)現(xiàn)。

【關(guān)鍵詞】低碳經(jīng)濟(jì);房地產(chǎn);經(jīng)濟(jì)管理創(chuàng)新

隨著近年來(lái)我國(guó)對(duì)新型經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式支持力度的不斷加大，尤其是在可持續(xù)發(fā)展觀念的引導(dǎo)下，低碳經(jīng)濟(jì)得到了快速發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了對(duì)科技與制度的創(chuàng)新，在減少?gòu)U棄物排放、降低能源消耗等方面取得了有效成果，有效推動(dòng)了環(huán)境和經(jīng)濟(jì)的共同發(fā)展。近年來(lái)各行各業(yè)都開(kāi)始關(guān)注低碳經(jīng)濟(jì)，隨著低碳經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我們的生存環(huán)境得到了有效保護(hù)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)也得到了有效的優(yōu)化與調(diào)整。因此，在低碳經(jīng)濟(jì)背景下，急需進(jìn)一步加快我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的創(chuàng)新發(fā)展，這樣才能切實(shí)保證經(jīng)濟(jì)與環(huán)境的共同發(fā)展。

1我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展提倡低碳經(jīng)濟(jì)

1.1制定了低碳地產(chǎn)發(fā)展政策

目前我國(guó)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境非常復(fù)雜，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中具有一定的不確定性，在這種形勢(shì)下如果不能發(fā)展低碳地產(chǎn)發(fā)展政策，低碳房產(chǎn)發(fā)展將會(huì)面臨很多問(wèn)題，例如法律法規(guī)不完善，違法行為發(fā)生的幾率將會(huì)增加，在低碳房地產(chǎn)發(fā)展的過(guò)程中，犯罪的成本比較低，而房地產(chǎn)利潤(rùn)較高，因此造成犯罪率非常高，還會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格虛假的問(wèn)題。因此，在目前的低碳經(jīng)濟(jì)背景下，繼續(xù)加快房地產(chǎn)相關(guān)政策與法規(guī)的健全與完善。

1.2大力倡導(dǎo)綠色與環(huán)保

在目前的低碳經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，要想實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的低碳目標(biāo)，就要不斷加快在技術(shù)與材料方面的創(chuàng)新，充分利用環(huán)保的、綠色的材料代替高能耗材料，這樣才能實(shí)現(xiàn)建筑材料的環(huán)保和綠色目標(biāo)。在房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該利用新型的保溫隔熱材料，這樣不僅可以達(dá)到良好的保溫效果，同時(shí)還能充分實(shí)現(xiàn)隔熱的目的，保證房屋始終處于一種良好的隔熱效果中，此外，對(duì)煤炭需求量也會(huì)相應(yīng)降低，最終達(dá)到綠色環(huán)保的目的。

1.3不斷提高環(huán)保意識(shí)

在全社會(huì)范圍內(nèi)加大對(duì)低碳環(huán)保的教育和宣傳力度，提高國(guó)民的環(huán)保意識(shí)，這樣人們?cè)谏a(chǎn)與生活中才能樹立起低碳意識(shí)，在日常生活和工作中注意節(jié)能減排，積極利用節(jié)能減排產(chǎn)品，積極轉(zhuǎn)變?nèi)藗兊乃枷敕绞脚c生活方式，對(duì)人們的綠色生活進(jìn)行引導(dǎo)，這樣才能為低碳房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

2低碳經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)都使用粗放型模式，然而在低碳經(jīng)濟(jì)背景下，很多地產(chǎn)企業(yè)不能適應(yīng)新的發(fā)展方式，進(jìn)而出現(xiàn)了虧損甚至倒閉的現(xiàn)象。低碳經(jīng)濟(jì)是保證我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要條件，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)朝著可持續(xù)發(fā)展的方向發(fā)展，這種情況下國(guó)家和企業(yè)應(yīng)該共同努力，將房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理創(chuàng)新發(fā)展工作做好，明確低碳經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的影響，這樣才能使我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)更好的為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出貢獻(xiàn)。

2.1大大增加房地產(chǎn)成本

當(dāng)前我國(guó)的科學(xué)技術(shù)水平有限，這種情況下繼續(xù)進(jìn)一步提高低碳技術(shù)，這種形勢(shì)下在房地產(chǎn)業(yè)中應(yīng)用低碳技術(shù)，勢(shì)必會(huì)大大增加房地產(chǎn)成本，在技術(shù)研發(fā)過(guò)程中往往需要投入更多資金。低碳經(jīng)濟(jì)實(shí)際上就是利用新能源來(lái)代替?zhèn)鹘y(tǒng)能源，當(dāng)時(shí)新能源的利用會(huì)大大增加成本投入，因此會(huì)極大的增加房地產(chǎn)企業(yè)中企業(yè)的資金投入。從目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展情況來(lái)看，大部分企業(yè)都是中小型的規(guī)模，他們沒(méi)有過(guò)多的資金投入到低碳經(jīng)濟(jì)上，這無(wú)疑為低碳房地產(chǎn)發(fā)展造成了一些困難。

2.2低碳經(jīng)濟(jì)的實(shí)行會(huì)使房?jī)r(jià)升溫

低碳經(jīng)濟(jì)的目標(biāo)要想得到實(shí)現(xiàn)，就需要再房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中積極利用新能源和新技術(shù)，變相的增加了房地產(chǎn)企業(yè)在成本上的支出。當(dāng)前，很多利用低碳能源的建筑，接著低碳的幌子將房?jī)r(jià)抬高，但是消費(fèi)者只會(huì)認(rèn)為只有房屋質(zhì)量高，其價(jià)格才會(huì)提高，這在無(wú)形中使房?jī)r(jià)有了升溫的跡象。在這種情況下，一些消費(fèi)能力較低的人群，根本不能承受地產(chǎn)升溫帶來(lái)的壓力，一些人買房的欲望大大降低，這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展是非常不利的。

2.3阻礙房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展

房地產(chǎn)在發(fā)展過(guò)程中會(huì)使用大量煤炭與木材，能耗總量非常大，據(jù)相關(guān)研究顯示，房地產(chǎn)產(chǎn)生的碳排放量在總排放量中占到了30%左右。從當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展情況來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)要想實(shí)現(xiàn)健康穩(wěn)步發(fā)展的目標(biāo)，首先必須有大量的能源作為保障，在目前低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展環(huán)境中，能源支持顯然受到了限制，同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)也會(huì)受到相應(yīng)限制，這不僅會(huì)嚴(yán)重影響房地產(chǎn)業(yè)在一定范圍內(nèi)的發(fā)展，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的整體情況也會(huì)造成一定影響。

3低碳經(jīng)濟(jì)背景下如何做好房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理創(chuàng)新

低碳經(jīng)濟(jì)主要利用產(chǎn)業(yè)穿行、技術(shù)與制度創(chuàng)新等方式，最大限度的減少能源消耗量，減少?gòu)U氣的排放量，這樣經(jīng)濟(jì)發(fā)展才能與環(huán)境保護(hù)實(shí)現(xiàn)協(xié)同發(fā)展。發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)不僅可以有效保護(hù)環(huán)境，同時(shí)還能對(duì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，促進(jìn)能源利用率的提升。

3.1利用法律法規(guī)控制地產(chǎn)業(yè)碳排放

近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)獲得了比較大的發(fā)展，建立了一系列法律法規(guī)來(lái)促進(jìn)其發(fā)展，但是從目前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作中可以看出，還有很多問(wèn)題存在，特別是在低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程中，還缺少健全的制度監(jiān)管低碳經(jīng)濟(jì)下的房地產(chǎn)業(yè)，這種情況下急需進(jìn)一步完善法律法規(guī)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)高耗能與高排放進(jìn)行有效控制，超過(guò)標(biāo)注的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)接受嚴(yán)厲的懲罰，這樣房地產(chǎn)業(yè)才能得到健康發(fā)展。

3.2對(duì)企業(yè)成本進(jìn)行合理控制

低碳經(jīng)濟(jì)背景下要求使用新型的環(huán)保的技術(shù)與材料，這種情況下企業(yè)的成本必然會(huì)增加，怎樣將低碳經(jīng)濟(jì)背景下房地產(chǎn)業(yè)成本的控制工作做好顯得非常重要。①在技術(shù)與材料選用過(guò)程中，應(yīng)該結(jié)合最優(yōu)化原則選擇低耗能、低排放材料與技術(shù);②在具體施工過(guò)程中要保證采用的技術(shù)能夠達(dá)到低排放的目的;③在開(kāi)發(fā)低碳房地產(chǎn)的過(guò)程中使用的新材料通暢價(jià)位都比較高，因此必須將材料使用情況做好統(tǒng)計(jì)，避免出現(xiàn)浪費(fèi)現(xiàn)象。此外，還要在前期工作中將成本控制工作做好。

3.3制定長(zhǎng)期的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)

隨著近年來(lái)我國(guó)體制改革的不斷加快，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)都提出了要求，經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變要求企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中做到低排放和低耗能，因此國(guó)家不僅要對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形態(tài)進(jìn)行充分考慮，同時(shí)還要在發(fā)展房地產(chǎn)的過(guò)程中對(duì)其進(jìn)行宏觀指導(dǎo)，保證房地產(chǎn)企業(yè)可以在低碳經(jīng)濟(jì)背景下穩(wěn)步發(fā)展，避免因?yàn)榈吞冀?jīng)濟(jì)影響而造成的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)萎縮。

3.4完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制

顯然，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中還有很多問(wèn)題存在，特別是進(jìn)入低碳房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段以后，市場(chǎng)形勢(shì)越來(lái)越復(fù)雜，這種情況下單純依靠行政政策已經(jīng)很難實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的有效調(diào)節(jié)，因此國(guó)家相關(guān)部門應(yīng)該結(jié)合低碳經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的要求，針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行一些干預(yù)，對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制進(jìn)行完善，這樣才能充分保證低碳經(jīng)濟(jì)背景下房地產(chǎn)業(yè)可以得到穩(wěn)步發(fā)展。

3.5不斷調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)財(cái)稅政策

在低碳經(jīng)濟(jì)背景下企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)發(fā)展就要增加資金投入，那些依靠銀行貸款的企業(yè)必然會(huì)面臨更大的投資風(fēng)險(xiǎn)，因此國(guó)家應(yīng)該采取相應(yīng)的財(cái)稅政策，對(duì)發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)的企業(yè)提供支持，可以對(duì)于高耗能房地產(chǎn)企業(yè)征收污染稅，通過(guò)這種方式可以為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向低碳經(jīng)濟(jì)方向發(fā)展的企業(yè)提供機(jī)遇，同時(shí)還應(yīng)該利用降低稅收、增加財(cái)政補(bǔ)貼的方式，針對(duì)那些實(shí)施低碳經(jīng)濟(jì)的企業(yè)提供支持，以不斷促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)朝著低碳經(jīng)濟(jì)方向發(fā)展。

4結(jié)語(yǔ)

綜上所述，近年來(lái)能源緊缺的現(xiàn)象越來(lái)越嚴(yán)峻，低碳經(jīng)濟(jì)開(kāi)始成為各行各業(yè)發(fā)展的主流趨勢(shì)。在低碳經(jīng)濟(jì)背景下，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展可以更加快速的實(shí)現(xiàn)降低能源利用、減少污染的目標(biāo)，同時(shí)不斷提高節(jié)能環(huán)保的意識(shí)，進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)朝著低碳方向發(fā)展。目前房地產(chǎn)行業(yè)低碳發(fā)展中還存在很多問(wèn)題，必須在經(jīng)濟(jì)管理工作中實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新，不僅加快房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時(shí)還要積極改善居民生活環(huán)境質(zhì)量，最終保證經(jīng)濟(jì)與環(huán)境協(xié)同發(fā)展得以實(shí)現(xiàn)。

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關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論文范文二：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展

引言

不可否認(rèn)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占據(jù)著十分重要的地位，不但使人們的住房水平有明顯提升，而且還提供了很多就業(yè)崗位。然而，我國(guó)土地面積雖遼闊，但人口眾多，且適用土地有限，隨著人們對(duì)房屋需求的猛增，開(kāi)始出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，直接導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。長(zhǎng)期如此發(fā)展下去，必將影響到我國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性，所以必須對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)加以規(guī)范，促進(jìn)其與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)。

一、發(fā)揮政府宏觀調(diào)控的作用

房?jī)r(jià)居高不下、住房難是我我國(guó)當(dāng)前備受關(guān)注的社會(huì)話題。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，經(jīng)濟(jì)發(fā)展要遵循市場(chǎng)規(guī)律，而我國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期，加上市場(chǎng)環(huán)境復(fù)雜多變，急需政府涉入，采取宏觀調(diào)控手段，合理控制房?jī)r(jià)，盡快把房?jī)r(jià)拉回與我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平相一致的軌道上，減少房地產(chǎn)泡沫帶來(lái)的危害。首先，政府需加強(qiáng)重視，并對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有個(gè)明確的認(rèn)識(shí)和科學(xué)的判斷，將控制和降低房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)作為重點(diǎn)工作來(lái)抓。其次，應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)督管理力度，時(shí)時(shí)掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)向，了解消費(fèi)者的消費(fèi)心理，予以科學(xué)地引導(dǎo)和調(diào)控。特別是地方政府的投資行為，和房地產(chǎn)業(yè)負(fù)債率過(guò)高的問(wèn)題，應(yīng)及時(shí)解決，確保房地產(chǎn)商能夠理性投資，避免較大金融風(fēng)險(xiǎn)的形成。地方政府過(guò)度干預(yù)，非但解決不了問(wèn)題，反而可能會(huì)出現(xiàn)新的問(wèn)題，所以必須對(duì)地方政府加以約束。同時(shí)，在巨大經(jīng)濟(jì)利益的引誘下，房地產(chǎn)交易中難免會(huì)出現(xiàn)金融詐騙行為，如有必要，政府應(yīng)采取強(qiáng)制性手段予以制止。如果資產(chǎn)價(jià)值不斷增長(zhǎng)，而實(shí)體經(jīng)濟(jì)跟不上，將影響到經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，為防止這一現(xiàn)象繼續(xù)惡化，政府可提高銀行存款利率，或通過(guò)征收房產(chǎn)稅等手段加以控制。

二、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的科學(xué)發(fā)展

房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位極其重要，對(duì)國(guó)家和社會(huì)的貢獻(xiàn)也不容小覷，然而市場(chǎng)環(huán)境復(fù)雜多變，隨著房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步壯大，出現(xiàn)的問(wèn)題也越來(lái)越多。比如在銀行信貸中占據(jù)著高比例，一旦資金斷裂，銀行將首當(dāng)其沖，其他行業(yè)也會(huì)受到影響。我國(guó)房?jī)r(jià)上漲的原因與實(shí)際價(jià)值并不相符，主要是開(kāi)發(fā)商和炒房團(tuán)引起的，價(jià)格與價(jià)值相背離，與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的目標(biāo)不符。所以，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)盡快回歸到均衡、科學(xué)、可持續(xù)發(fā)展的軌道上來(lái)。該行業(yè)不管是收縮還是擴(kuò)張，都應(yīng)尊重客觀事實(shí)，符合我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，并綜合考慮社會(huì)、人口、生態(tài)等多方面因素，使其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中能夠發(fā)揮平穩(wěn)支撐作用。任何行業(yè)發(fā)展，都有其底線，房地產(chǎn)業(yè)同樣如此，如果不加控制，任由其如此發(fā)展下去，必將會(huì)有衰退的一天，而其他許多行業(yè)也會(huì)受到影響，甚至?xí)璧K國(guó)民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步。所以，一方面，不管是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，還是消費(fèi)者，或是干預(yù)的地方政府，都應(yīng)擺正心態(tài)，重新認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢(shì)和其可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，減少盲目性;另一方面，應(yīng)結(jié)合經(jīng)濟(jì)實(shí)際水平、城鎮(zhèn)化水平、工業(yè)化水平和居民收入水平等條件考慮，走出一條科學(xué)均衡可持續(xù)發(fā)展的道路。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)需要合理轉(zhuǎn)型

經(jīng)濟(jì)在發(fā)展，市場(chǎng)在隨時(shí)變化，新時(shí)代、新的消費(fèi)需求對(duì)房地產(chǎn)業(yè)提出了新的要求。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)業(yè)在擴(kuò)張過(guò)程中存在明顯的盲目性，競(jìng)爭(zhēng)方式較為粗放，且運(yùn)營(yíng)模式單一，不利于該行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。而如今，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，房地產(chǎn)業(yè)不但要競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品數(shù)量和質(zhì)量，還要樹立自己的形象品牌，提高產(chǎn)業(yè)服務(wù)水平，只有提高綜合實(shí)力，才能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)。運(yùn)營(yíng)模式也不再單一，反而傾向于綜合性配套服務(wù)運(yùn)營(yíng)。另外，過(guò)去的房屋產(chǎn)品耗能較高，污染嚴(yán)重，對(duì)人們的健康和環(huán)境都不利。當(dāng)前時(shí)代提倡綠色、節(jié)能、環(huán)保，房地產(chǎn)業(yè)也逐漸走上了低碳環(huán)保的發(fā)展道路。隨著城鎮(zhèn)化水平加快，房地產(chǎn)也在經(jīng)營(yíng)理念上也應(yīng)有所轉(zhuǎn)變，首先要重視產(chǎn)品的綜合性和多功能化，現(xiàn)代很多地產(chǎn)都兼具辦公、娛樂(lè)、居住、購(gòu)物等多種功能。其次經(jīng)營(yíng)范疇要有一定的拓展，如在休閑度假、公共設(shè)施上增加投資。此外，相應(yīng)的物業(yè)和服務(wù)水平也要跟上。低碳綠色房地產(chǎn)是今后的一個(gè)主要方向，綠色不僅僅是在房屋周圍種植綠樹，更多的是體現(xiàn)在房屋的材料上，應(yīng)盡量使用環(huán)保、無(wú)毒害的材料。

四、建立起有效的相關(guān)政策

篇6

企業(yè)內(nèi)部控制在兼顧全局的基礎(chǔ)上，要分清重要事項(xiàng)和重大風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)單元，制定出更嚴(yán)格的措施，加強(qiáng)控制管理。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，工程質(zhì)量和人身安全事故是企業(yè)的重要事項(xiàng)和重大風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)單元，對(duì)于這類事項(xiàng)要實(shí)行集體決策和聯(lián)簽制度。

2制衡性原則

房地產(chǎn)企業(yè)在公司治理結(jié)構(gòu)、機(jī)構(gòu)設(shè)置與分工、業(yè)務(wù)流程等方面要相互制約、相互監(jiān)督、相互制衡。比如工程施工部和工程質(zhì)量部要分別設(shè)置兩個(gè)科室，由不同的兩位副總分別管理；材料的采購(gòu)與驗(yàn)收部門要分開(kāi)設(shè)置等，也就是說(shuō)完成某項(xiàng)工作要由互不隸屬的兩個(gè)以上部門來(lái)完成，以便形成互相監(jiān)督、相互制衡。

3成本效益原則

企業(yè)內(nèi)部控制要講究實(shí)施成本與效益，忽略成本的控制是無(wú)意義的控制。企業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)必須全面考慮投入與產(chǎn)出效益之比，有些控制工作可能會(huì)影響工作效率，但能夠防范風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，這種控制對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)仍然是必須的。

二加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的策略

1加強(qiáng)企業(yè)資金管理與控制

建立科學(xué)規(guī)范的預(yù)算制度和體系，積極規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)資金是企業(yè)的血脈，必須嚴(yán)格控制資金流入和流出，結(jié)合本企業(yè)的實(shí)際情況，從內(nèi)部、外部多方位、多渠道籌集資金，保證支付能力和償債能力。企業(yè)應(yīng)該在本年末對(duì)下年的資金進(jìn)行全面的預(yù)算，嚴(yán)格按預(yù)算籌集、使用資金，嚴(yán)格按照預(yù)算的程序和審批權(quán)限管控資金，將資金管控貫穿于企業(yè)的各個(gè)環(huán)節(jié)，并實(shí)行預(yù)算與業(yè)績(jī)考核的無(wú)縫連接，做到節(jié)約有獎(jiǎng)、超支有罰、獎(jiǎng)罰分明的管理考核體制；對(duì)于確實(shí)需要超出預(yù)算的支出，應(yīng)該按照預(yù)算的審批程序和權(quán)限，逐級(jí)報(bào)批調(diào)整預(yù)算，使企業(yè)資金管控科學(xué)合理。

2提高現(xiàn)場(chǎng)管理人員和技術(shù)人員的素質(zhì)

嚴(yán)格控制分包工程的質(zhì)量房地產(chǎn)企業(yè)與一般的工業(yè)企業(yè)有本質(zhì)的區(qū)別，它的產(chǎn)品金額較大并涉及到民生，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，給企業(yè)、國(guó)家、人民都會(huì)帶來(lái)巨大的損失，這要求房地產(chǎn)企業(yè)從業(yè)人員要有高度的職業(yè)操守和專業(yè)勝任能力，在工作中要恪盡職守，勤勉盡責(zé)。公司對(duì)工程總承包商在進(jìn)行工程分包時(shí)，要對(duì)分包工程的承包公司的情況、施工人員的素質(zhì)和技術(shù)水平有所了解；作為總承包商應(yīng)要求分包公司做好其公司人員的培訓(xùn)工作，提高其員工的技術(shù)水平和人員素質(zhì)；如果總承包方認(rèn)為分包公司人員管理達(dá)不到其要求，也可向該公司安排專業(yè)人才進(jìn)行管理施工，以確保工程質(zhì)量。對(duì)于分包出去的工程，嚴(yán)格按照工程預(yù)算書規(guī)定使用的材料，對(duì)不達(dá)標(biāo)的材料堅(jiān)決予以退回，同時(shí)還要加強(qiáng)施工過(guò)程中工程量的監(jiān)督，決不允許偷工減料；還要聘請(qǐng)專業(yè)的監(jiān)理公司，對(duì)于技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求比較嚴(yán)格的部分，要有監(jiān)理公司監(jiān)督管理；在有效監(jiān)督施工質(zhì)量的同時(shí)還要督促施工效率，減少怠工、費(fèi)工現(xiàn)象，有效地縮短工程工期；企業(yè)可結(jié)合施工現(xiàn)場(chǎng)和施工單位的實(shí)際情況，綜合考慮各種影響因素，并制定出合理的方案，總承包方也可適當(dāng)?shù)亟o予技術(shù)支持和相應(yīng)的獎(jiǎng)懲制度。

3建立全局風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

全面識(shí)別企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，建立風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急預(yù)案風(fēng)險(xiǎn)是未來(lái)一個(gè)事件的發(fā)生或不發(fā)生的可能性給既定的目標(biāo)帶來(lái)的影響。風(fēng)險(xiǎn)無(wú)處不在，只要一個(gè)事物存在就會(huì)面臨種種風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)亦如此。所以，房地產(chǎn)企業(yè)上至高層，下到普通員工，都應(yīng)該有較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，尤其是高層應(yīng)及時(shí)全面地向全員灌輸風(fēng)險(xiǎn)管理思想，對(duì)工程質(zhì)量、人員安全等各業(yè)務(wù)層面采用行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)組合清單、職能部門風(fēng)險(xiǎn)匯總等辦法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的基礎(chǔ)上對(duì)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性和影響程度進(jìn)行分析與判斷，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況，合理選擇風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略并不斷調(diào)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略，企業(yè)還需建立重大風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制和突發(fā)事件應(yīng)急處理機(jī)制，明確責(zé)任人員，規(guī)范處理程序，風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急預(yù)案，一旦出現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理解決，減少企業(yè)資產(chǎn)、聲譽(yù)等各方面的損失。

4結(jié)合本企業(yè)實(shí)際

建立健全內(nèi)部控制制度和內(nèi)部控制體系內(nèi)部控制是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，建立和實(shí)施一套統(tǒng)一、高質(zhì)量的內(nèi)部控制體系，有助于企業(yè)提高內(nèi)部管理水平和風(fēng)險(xiǎn)防范能力。企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合本企業(yè)實(shí)際，建立董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)、經(jīng)理層、內(nèi)部控制部門、審計(jì)部門、財(cái)務(wù)部門等良好的內(nèi)部控制架構(gòu)體系，各部門職責(zé)分工明確，能夠相互制衡；在業(yè)務(wù)層面上，內(nèi)部控制要涉及到企業(yè)的方方面面，每項(xiàng)業(yè)務(wù)都要有科學(xué)合理的管控制度，使企業(yè)整個(gè)管控過(guò)程不存在空白點(diǎn)；對(duì)重大項(xiàng)目的招標(biāo)、重大人事任免、重大責(zé)任事故的處理要按規(guī)定的程序和權(quán)限實(shí)行聯(lián)簽制度，任何人不能單獨(dú)決策或破壞聯(lián)簽制度，使企業(yè)內(nèi)部控制制度起到積極有效的作用。

篇7

一、日本房地產(chǎn)泡沫成因

二戰(zhàn)后，日本百?gòu)U待興，尤其是住宅市場(chǎng)，供應(yīng)嚴(yán)重不足，住房緊缺成為一個(gè)嚴(yán)重問(wèn)題。為解決這一難題，日本政府采取了由政府、民間、個(gè)人共同集資的政策，大力發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，使戰(zhàn)后日本住宅建設(shè)在國(guó)民生產(chǎn)總值中所占比例保持在6-8%左右。隨著日本經(jīng)濟(jì)自20世紀(jì)60年代中期以來(lái)的快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)實(shí)力的迅速增強(qiáng)，至1981年全日本基本解決了供需之間的數(shù)量上以及質(zhì)量上的矛盾。此后，日本在繼續(xù)開(kāi)發(fā)新建住宅區(qū)的同時(shí)，加快了舊區(qū)改造工作。

戰(zhàn)后日本住宅建設(shè)以及日本經(jīng)濟(jì)自20世紀(jì)60年代中期以來(lái)的快速發(fā)展使人們相信在日本土地價(jià)格永遠(yuǎn)上漲的神話。東京土地價(jià)格在1955-1987年保持年均增長(zhǎng)16%的速度。土地的稀缺性，加上房產(chǎn)消費(fèi)的盲目性，產(chǎn)生了土地神話。土地只會(huì)升值不會(huì)貶值的邏輯在日本人的腦海里根深蒂固。到1990年，日本的房地產(chǎn)的總價(jià)值約為20萬(wàn)億美元，大約是1955年的75倍，相當(dāng)于當(dāng)時(shí)全球股市總市值的2倍。從地價(jià)來(lái)看,1990年僅東京的地價(jià)總值就相當(dāng)于當(dāng)時(shí)整個(gè)美國(guó)地價(jià)總值。日本經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展使日本出現(xiàn)了地產(chǎn)投機(jī)風(fēng)潮，日本人買下紐約最有代表性的建筑洛克菲勒中心和美國(guó)人最驕傲的產(chǎn)業(yè)好萊塢影片公司，尤其是日元大幅度升值使得日本人極其富有，大舉向海外投資。伴隨“國(guó)富民強(qiáng)”，大量新資金沒(méi)有去處，只好集中和積聚在十分有限的土地上，造成土地和房屋的含金量越來(lái)越高，價(jià)格和泡沫與日俱增。地產(chǎn)價(jià)格不斷上揚(yáng)，泡沫越吹越大，加之日本政府不明智地提高利率，最終使泡沫崩潰，國(guó)民經(jīng)濟(jì)開(kāi)始了長(zhǎng)達(dá)十幾年的低迷和蕭條。

日本金融體系沒(méi)有限制商業(yè)銀行的資金最終流入股市的規(guī)定，從而為股市與房地產(chǎn)雙重“泡沫”的形成創(chuàng)造了條件。20世紀(jì)80年代以來(lái)，日本央行為了刺激經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，采取了非常寬松的金融政策。1985年9月美、英、德、法、日5國(guó)財(cái)長(zhǎng)聚會(huì)紐約的廣場(chǎng)飯店，就爭(zhēng)執(zhí)許久的日元升值達(dá)成協(xié)議，史稱“廣場(chǎng)協(xié)議”，迫使日元升值38%。之后一年時(shí)間里日元對(duì)美元升值一倍以上，由此對(duì)出口造成巨大沖擊。日本政府為了刺激國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)，完成外向型向內(nèi)需型經(jīng)濟(jì)過(guò)度，連續(xù)5次降低利率放松銀根，基礎(chǔ)利率跌至歷史最低點(diǎn)，貨幣供應(yīng)量連續(xù)每年超過(guò)10%，1998年超過(guò)15%，造成市場(chǎng)上資金流動(dòng)性過(guò)剩。但是由于當(dāng)時(shí)日本上下對(duì)日元升值和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的困難認(rèn)識(shí)和準(zhǔn)備不足，大量資金并不如政府所希望的那樣流入制造業(yè)和服務(wù)業(yè)，而是流入容易吸納和“見(jiàn)效”的股市樓市，過(guò)量投機(jī)資金云集不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)，造成股市樓市價(jià)格雙雙飆升。1985年以后的4年時(shí)間中，東京地區(qū)商業(yè)用地價(jià)格猛漲了2倍，大阪地區(qū)猛漲了8倍，東京大阪的住宅價(jià)格都上漲了2倍多。在此過(guò)程中日本政府并沒(méi)有采取有效措施引流資金和監(jiān)管資金，而是聽(tīng)之任之。

在資金泛濫的情況下，原本應(yīng)該緊縮的信貸不僅沒(méi)有緊縮，相反進(jìn)一步擴(kuò)張，推波助瀾火上加油。為了追逐高額利潤(rùn)，日本各大銀行將房地產(chǎn)作為最佳貸款項(xiàng)目，來(lái)者不拒有求必應(yīng)。1990年危機(jī)已經(jīng)一觸即發(fā)，但是銀行繼續(xù)大規(guī)模貸款。當(dāng)年在東京證券交易所上市的12家日本最大銀行向房地產(chǎn)發(fā)放貸款總額達(dá)到50萬(wàn)億日元，占貸款總額的1/4，5年間猛增2.5倍。尤其錯(cuò)誤的是為了擴(kuò)大杠桿作用增加利潤(rùn)，日本銀行違反國(guó)際清算銀行的巴塞爾協(xié)議，將持股人未實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)當(dāng)作資本金向外出借，造成流通領(lǐng)域里的貨幣數(shù)量進(jìn)一步擴(kuò)張。1991年日本銀行總貸款額達(dá)到當(dāng)年國(guó)民生產(chǎn)總值的90%，而美國(guó)僅為37%。為了爭(zhēng)奪利潤(rùn)和分享市場(chǎng)，日本上千家財(cái)務(wù)公司和投資公司等非銀行機(jī)構(gòu)也不顧政策限制，躋身于房地產(chǎn)金融行業(yè)，直接或間接向房地產(chǎn)貸款，總額高達(dá)40萬(wàn)億日元?？梢哉f(shuō)日本金融機(jī)構(gòu)是房地產(chǎn)泡沫的最大鼓吹者和最后支撐者，為泡沫源源不斷輸送能量直到最后一刻。

日本自1985年“廣場(chǎng)協(xié)議”以來(lái)房地產(chǎn)和金融泡沫已經(jīng)相當(dāng)嚴(yán)重，并在后來(lái)5年時(shí)間里執(zhí)行的一系列錯(cuò)誤政策，致使日本經(jīng)濟(jì)在1991年第4季度開(kāi)始崩潰，股價(jià)和房地產(chǎn)價(jià)格同時(shí)暴跌，房地產(chǎn)“泡沫”破裂。房地產(chǎn)“泡沫”破裂后，土地價(jià)格也大幅下跌。房地產(chǎn)價(jià)格暴跌重創(chuàng)了日本金融業(yè)，也重創(chuàng)了日本經(jīng)濟(jì)，甚至直至今日尚未完全恢復(fù)。

日本政府在面對(duì)房地產(chǎn)泡沫的調(diào)控時(shí)，簡(jiǎn)單地采用了貨幣緊縮政策。1988-1990年，提高利率3.5個(gè)百分點(diǎn)。致使大量房地產(chǎn)按揭貸款違約不能支付，引發(fā)金融危機(jī)。

泡沫破裂后許多日本居民成為千萬(wàn)“負(fù)翁”，家庭資產(chǎn)大幅度縮水，長(zhǎng)期背上嚴(yán)重的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間里嚴(yán)重影響正常消費(fèi)。日本銀行及非銀行機(jī)構(gòu)的不良債務(wù)高達(dá)100萬(wàn)億日元，最后成為壞賬的達(dá)到幾十萬(wàn)億日元。倒閉和被收購(gòu)的銀行和房地產(chǎn)公司不計(jì)其數(shù)，大量建筑成為“爛尾樓”。建筑業(yè)飽受重創(chuàng)，1994年合同金額不足高峰期的1/3，國(guó)民經(jīng)濟(jì)陷入長(zhǎng)達(dá)十幾年的負(fù)增長(zhǎng)和零增長(zhǎng)。此外，日本新的不動(dòng)產(chǎn)稅制的實(shí)施加重了日本國(guó)內(nèi)的住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致房產(chǎn)消費(fèi)一蹶不振，經(jīng)濟(jì)恢復(fù)緩慢。

二、日本房地產(chǎn)泡沫對(duì)中國(guó)的幾點(diǎn)啟示

（一）預(yù)防過(guò)度投機(jī)

一方面，土地交易制度不健全，行業(yè)管理不完善，在一定程度上助長(zhǎng)了投機(jī)活動(dòng)，產(chǎn)生大量投機(jī)性泡沫。土地是房地產(chǎn)行業(yè)的基礎(chǔ)，土地資源的稀缺性使得土地市場(chǎng)具有需求彈性大而供給彈性小的特點(diǎn)。當(dāng)大量投機(jī)使土地需求增加時(shí)，土地價(jià)格急劇上漲，由于土地的稀缺性，市場(chǎng)無(wú)法在短時(shí)間內(nèi)增大供給量，從而使需求與供給之間的差距進(jìn)一步拉大。在此情況下，有限的土地價(jià)格飛漲，嚴(yán)重脫離了其實(shí)有價(jià)值而產(chǎn)生地價(jià)泡沫，進(jìn)而可能導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)泡沫的形成。另一方面，房地產(chǎn)投資的過(guò)度增長(zhǎng)使得房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了城市化進(jìn)程的速度，就容易造成市場(chǎng)供給與市場(chǎng)需求的嚴(yán)重不平衡，房屋空置率高，也會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格急劇下跌，泡沫破滅。

（二）調(diào)整銀行和房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系，預(yù)防銀行信貸非理性擴(kuò)張

貨幣政策既體現(xiàn)在存貸款利率方面，也體現(xiàn)在銀行業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)系方面。中國(guó)的存款利率仍有上調(diào)空間，而且央行加息的可能性也一直在人們的預(yù)期范圍之內(nèi)，這有助于降低普通百姓地產(chǎn)投資和投機(jī)的熱情。必要時(shí)選擇恰當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)加息，未嘗不是一個(gè)有效的辦法。目前由于全球金融危機(jī)，中國(guó)采取降息措施刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，但是長(zhǎng)期來(lái)看，只要房地產(chǎn)行業(yè)有過(guò)度投機(jī)的現(xiàn)象，中國(guó)就有可能再度加息。

由于房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須擁有雄厚的資金，隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，開(kāi)發(fā)商僅靠自有資金是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，其開(kāi)發(fā)資金主要來(lái)源就是銀行貸款。而房地產(chǎn)的高回報(bào)，使許多銀行在貸款的實(shí)際操作過(guò)程中，違反有關(guān)規(guī)定，向開(kāi)發(fā)商發(fā)放大量貸款，從而使行業(yè)進(jìn)入門檻降低，造成過(guò)度開(kāi)發(fā)，金融風(fēng)險(xiǎn)不斷堆積，使泡沫產(chǎn)生的可能性增加。美國(guó)的次貸危機(jī)、零首付購(gòu)房等就是例子。

（三）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀監(jiān)控和管理

宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策的改變，往往會(huì)引起其他因素的連鎖反應(yīng)，包括國(guó)家稅收、勞動(dòng)就業(yè)、居民收入、金融環(huán)境、企業(yè)利潤(rùn)等等。政府對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)進(jìn)行全方位的監(jiān)控，制定合適的政策，是防止房地產(chǎn)泡沫的首要措施。房地產(chǎn)兼有資產(chǎn)和消費(fèi)品兩重性，正因?yàn)槿绱?，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資十分活躍，容易產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫時(shí)，就必須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理。首先，要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)的投資管理，根據(jù)收入的水平來(lái)確定投資規(guī)模，使房地產(chǎn)的產(chǎn)與銷基本適應(yīng)，不至于過(guò)多積壓；其次，要加強(qiáng)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的管理，防止過(guò)分炒高樓市，使房地產(chǎn)泡沫劇增；最后，調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展安居型房地產(chǎn)，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)和預(yù)測(cè)工作，從而使房地產(chǎn)行業(yè)成為不含泡沫的實(shí)實(shí)在在的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

（四）強(qiáng)化土地資源管理

政府應(yīng)當(dāng)通過(guò)土地資源供應(yīng)量的調(diào)整，控制商品房?jī)r(jià)格的不合理上漲。要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的要求，保持土地的合理供應(yīng)量和各類用地的供應(yīng)比例，切實(shí)實(shí)行土地出讓公開(kāi)招標(biāo)制度，控制一些城市過(guò)高的地價(jià)。要堅(jiān)決制止高檔住宅的盲目開(kāi)發(fā)和大規(guī)模建設(shè)，防止出現(xiàn)新的積壓、出現(xiàn)由結(jié)構(gòu)性過(guò)剩引發(fā)的泡沫。要嚴(yán)格懲處各類違規(guī)行為，嚴(yán)厲查處房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)非法圈地、占地行為，避免為獲取臨時(shí)和短期的土地收益而擅自占用和交易土地，對(duì)凡是超過(guò)規(guī)定期限沒(méi)有進(jìn)行開(kāi)發(fā)的土地，政府應(yīng)立即收回。全面清理土地市場(chǎng)，堅(jiān)決打擊開(kāi)發(fā)商的圈地和炒地行為，從源頭上防止土地批租領(lǐng)域的不正之風(fēng)和腐敗行為。

（五）加強(qiáng)金融監(jiān)管合理引導(dǎo)資金流向

首先，要進(jìn)一步健全金融監(jiān)管體系，增加監(jiān)管手段，增強(qiáng)監(jiān)管能力，提高監(jiān)管水平；其次，要加強(qiáng)信用總規(guī)模的控制，不使社會(huì)總信用過(guò)度脫離實(shí)質(zhì)經(jīng)濟(jì)的要求而惡性膨脹，從源頭上防止現(xiàn)代泡沫經(jīng)濟(jì)發(fā)生；再次，要加強(qiáng)投資結(jié)構(gòu)的調(diào)控，通過(guò)利率、產(chǎn)業(yè)政策等，引導(dǎo)資金流向生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等實(shí)質(zhì)經(jīng)濟(jì)部門；最后，要加強(qiáng)外資和外債的管理，盡可能引進(jìn)外資的直接投資和借長(zhǎng)期外債。推動(dòng)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的資金，絕大部分都是從銀行流出。因此，要加強(qiáng)對(duì)銀行的監(jiān)管，從源頭上控制投機(jī)資本。

（六）保持人民幣對(duì)其他外匯匯率的長(zhǎng)期穩(wěn)定

日本房地產(chǎn)泡沫膨脹的一個(gè)國(guó)際背景，是1985日本迫于美國(guó)在“廣場(chǎng)協(xié)議”中施加的壓力而使日元升值，其后又為了扭轉(zhuǎn)因出口減少導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)蕭條，刺激內(nèi)需而多次大幅降低官定利率，導(dǎo)致了房地產(chǎn)資金供應(yīng)的膨脹，為房地產(chǎn)泡沫的形成注入了最原始的動(dòng)力。以此為鑒，中國(guó)的匯率政策應(yīng)當(dāng)長(zhǎng)期保持穩(wěn)定，并且阻斷國(guó)際游資涌人中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)。

（七）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模的控制

在中國(guó)土地由政府壟斷出讓，政府向市場(chǎng)投放允許開(kāi)發(fā)建設(shè)的土地，包括數(shù)量和質(zhì)量都直接控制了房地產(chǎn)建設(shè)的規(guī)模和結(jié)構(gòu)。近幾年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地購(gòu)置呈高速增長(zhǎng)趨勢(shì)，個(gè)別地區(qū)出現(xiàn)了圈地?zé)?，助長(zhǎng)了土地交易中的投機(jī)行為，從而引發(fā)土地價(jià)格上漲也就導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升。此種情況政府是必須出面加以控制的，其中土地掛牌拍賣就是一種調(diào)控供量，避免暗箱操作的有效方式。要保護(hù)土地資源，規(guī)范土地市場(chǎng)秩序，防止樓市動(dòng)蕩造成風(fēng)險(xiǎn)，清理違反土地利用總體規(guī)劃批準(zhǔn)設(shè)立的園區(qū)。

（八）加大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度，優(yōu)化經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)機(jī)制

進(jìn)一步完善經(jīng)濟(jì)適用住房政策，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃的管理，加快落實(shí)住房補(bǔ)貼，提高職工購(gòu)房的支付能力。合理確定經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)規(guī)模，著力解決中低收入家庭的住房問(wèn)題。遵循“以銷定產(chǎn)”的原則，合理確定分年度建設(shè)規(guī)模；經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)要與危舊房改造相結(jié)合；根據(jù)“經(jīng)濟(jì)”和“適用”的原則，制定經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)；加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格的監(jiān)管，控制建設(shè)成本，保證工程質(zhì)量；經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)不能采取指令性方式確定建設(shè)單位，應(yīng)公開(kāi)招標(biāo)。嚴(yán)格控制和防止目前經(jīng)濟(jì)適用房戶型面積大、價(jià)格高、普通老百姓仍然買不起的情況。

（九）必要時(shí)提供購(gòu)房的首付比例

中國(guó)央行邁出平抑房?jī)r(jià)的重要一步，從需求方面進(jìn)行控制，當(dāng)房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)時(shí)，提高房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快地區(qū)的最低首付比例，這明顯加大了炒房者的投機(jī)難度，投機(jī)性貸款的需求將明顯下降。

（十）必要時(shí)征收物業(yè)稅

通過(guò)征收物業(yè)稅，加重購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，讓人們不敢輕易購(gòu)房。同時(shí)，房子越多上稅越多，在增加國(guó)家稅收，補(bǔ)貼窮人的同時(shí)，抑制人們購(gòu)買住房等待升值的投機(jī)心里。如美國(guó)有的州50萬(wàn)美元的住房每年要上交2萬(wàn)美元左右的物業(yè)稅，這樣人們買房主要用來(lái)自住，不會(huì)輕易買來(lái)投資。此外，在日本父母把住房轉(zhuǎn)贈(zèng)給子女時(shí)，也要收取大概50%左右的遺產(chǎn)稅，這也讓人們不敢輕易買房投機(jī)炒作。

篇8

近年來(lái)中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，已然成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱性行業(yè)。為拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)了不少GDP。過(guò)去幾年，房地產(chǎn)相關(guān)的建筑投資占中國(guó)固定資產(chǎn)投資的20%以上，并貢獻(xiàn)10%的就業(yè)。作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，融資是房地產(chǎn)業(yè)生存和發(fā)展的關(guān)鍵，當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源還是以銀行信貸為主的單一融資格局，而另外融資渠道房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金、海外融資、股權(quán)融資等，由于各種各樣的限制，融資規(guī)模仍然有限。這種情形造成我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和銀行業(yè)存在極大風(fēng)險(xiǎn)。如何突破房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的資金瓶頸，盡快建立健全多渠道的房地產(chǎn)融資體系，是現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)面臨的重要問(wèn)題。本文主要對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)融資渠道進(jìn)行分析。

一、我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道現(xiàn)狀

1．銀行貸款

目前，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源主要是國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金及其他資金(主要是定金及預(yù)付款)二個(gè)方面。房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例較低，主要依賴銀行貸款。銀行信貸資金貫穿于土地儲(chǔ)備、交易、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷售的整個(gè)過(guò)程。根據(jù)央行和銀監(jiān)會(huì)對(duì)全國(guó)除以外的30個(gè)省(市)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中有55%的資金直接來(lái)自銀行系統(tǒng)，而另外的自籌資金主要由商品房銷售收入轉(zhuǎn)變而來(lái)，大部分來(lái)自購(gòu)房者的銀行按揭貸款，按首付30%計(jì)算，企業(yè)自籌資金中有大約70%來(lái)自銀行貸款；“定金和預(yù)收款”也有30%的資金來(lái)自銀行貸款，如果將施工企業(yè)墊資中來(lái)源于銀行部分加上的話，來(lái)源于銀行的資金總比例將高達(dá)70%以上。銀行貸款實(shí)際上支撐了房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)的主要資金鏈。對(duì)比銀行貸款最多不超過(guò)房地產(chǎn)總投資40%的國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行的依賴度明顯過(guò)高。一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)生波動(dòng)，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)將轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的金融風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而影響國(guó)家的金融安全。為此，政府開(kāi)始頻頻出招調(diào)控，自2003年的“121號(hào)文”開(kāi)始，2004年《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》、2005年“國(guó)六條”、“國(guó)十五條”相繼出臺(tái)，銀行信貸被逐步收緊。特別是2007年國(guó)家開(kāi)始實(shí)行緊縮的貨幣政策，央行連續(xù)六次加息以及連續(xù)十次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，雖然這一措施并不是專門針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的，而是為了收縮流動(dòng)性、壓制通脹壓力，但給房地產(chǎn)的資金供應(yīng)產(chǎn)生了不小的影響。房產(chǎn)企業(yè)資金鏈的脆弱顯露無(wú)遺，房地產(chǎn)企業(yè)融資面臨前所未有的挑戰(zhàn)。面對(duì)資金瓶頸，開(kāi)發(fā)商有待拓寬融資渠道。

2．房地產(chǎn)信托

房地產(chǎn)信托一般是指以房地產(chǎn)及其相關(guān)資產(chǎn)為投向的資金信托投資方式，即信托投資公司制定信托投資計(jì)劃，與委托人(投資者)簽訂信托投資合同，委托人(投資者)將其合法資金委托給信托公司進(jìn)行房地產(chǎn)投資，或進(jìn)行房地產(chǎn)抵押貸款或購(gòu)買房地產(chǎn)抵押貸款證券，或進(jìn)行相關(guān)的房地產(chǎn)投資活動(dòng)。

緊縮性的宏觀政策使對(duì)銀行信貸依賴性極強(qiáng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金非常緊張，這使房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行以外的融資渠道的資金需求增加，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)得以發(fā)展。全國(guó)各信托投資公司陸續(xù)推出了自己的信托產(chǎn)品，比如，上海國(guó)投推出了多元組合的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)模式—信托貸款、財(cái)產(chǎn)權(quán)信托、信托股權(quán)融資等?，F(xiàn)階段我國(guó)信托產(chǎn)品主要有兩種模式：①是股權(quán)融資。②模式是債權(quán)融資。前者是對(duì)一些自有資本金不足35%的房地產(chǎn)企業(yè)，信托投資公司以注入股本金的方式與房地產(chǎn)公司組建有限責(zé)任公司，使其自有資本金達(dá)到35%的要求，信托投資公司作為股東獲得投資回報(bào)。后者則是針對(duì)雖然自有資金己達(dá)到國(guó)家要求，但是由于某些原因等造成房地產(chǎn)企業(yè)短期資金困難，這時(shí)候信托投資公司就可以籌集一定資金定向地貸給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，補(bǔ)上資金缺口，這種操作方式類似商業(yè)銀行的信貸業(yè)務(wù)。而政策規(guī)定銀行不能這樣做。

2004年共發(fā)行了98支房地產(chǎn)集合資金(含財(cái)產(chǎn))信托投資計(jì)劃(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)信托)，實(shí)際募集資金總計(jì)115.?866億元，平均每個(gè)房地產(chǎn)信托募集1.?18億元，與2003年相比總額增長(zhǎng)93.?4%。

不過(guò)，目前信托產(chǎn)品存在一些制度性的限制，例如，法律政策的制約、信托產(chǎn)品的流通性問(wèn)題，以及信托計(jì)劃的異地發(fā)行、資金異地運(yùn)用的管理與審批比較嚴(yán)格等，這些都制約著房地產(chǎn)信托的發(fā)展。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看信托資金是一個(gè)能為房地產(chǎn)企業(yè)提供長(zhǎng)期穩(wěn)定資金的渠道，是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道的一個(gè)很好的補(bǔ)充，這種模式將會(huì)發(fā)展成為中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的主流融資模式。

3．上市融資

上市融資也是房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)理想的融資渠道，分直接上市融資和間接上市融資兩種。直接上市融資額比較大，但是上市融資的門檻高，比如負(fù)債率不能高于70%的規(guī)定使很多企業(yè)達(dá)不到上市要求。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)由于傳統(tǒng)的融資渠道單一，一般負(fù)債率都在75%以上。因此，通過(guò)直接上市的企業(yè)數(shù)量很少。

更多的房地產(chǎn)企業(yè)選擇間接上市——買殼上市。買殼上市需要大量現(xiàn)金，買殼上市的目的是通過(guò)增發(fā)、配股再融資籌集資金，但前提是企業(yè)必須有很好的項(xiàng)目和資產(chǎn)進(jìn)行置換。而擁有大量現(xiàn)金、好的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，這些都是中小企業(yè)很難具備的。因此我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)走上市融資的路子還很艱難。上市融資在房地產(chǎn)業(yè)總資金來(lái)源中的比重較小。2004年底，籌資總額占全部房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源不足0.?5%?。06年到07年國(guó)內(nèi)股市高奏凱歌，房產(chǎn)企業(yè)融資額可能突破千億。但隨著股市行情的逆轉(zhuǎn)，這種局面也只是曇花一現(xiàn)。我國(guó)目前的房地產(chǎn)企業(yè)多達(dá)4萬(wàn)余家，而我國(guó)境內(nèi)上市的房地產(chǎn)公司只有90家(根據(jù)2005年數(shù)據(jù)，其中79家在滬深兩市上市和11家在香港上市)。

4．海外房產(chǎn)基金

據(jù)初步統(tǒng)計(jì)目前進(jìn)入我國(guó)的海外基金已超過(guò)100家。摩根士丹利、新加坡政府投資公司、SUN-REF盛陽(yáng)地產(chǎn)基金、美林投資銀行等著名國(guó)際地產(chǎn)基金也都進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。這些海外基金一般會(huì)挑選國(guó)內(nèi)有實(shí)力的大企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，合作開(kāi)發(fā)。截至2006年1-11月份累計(jì)統(tǒng)計(jì)，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源總量中外資增速明顯，利用外資總額313.6億元，同比增長(zhǎng)21.6%。應(yīng)該說(shuō)海外房產(chǎn)基金的進(jìn)入可以緩解國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行信貸的過(guò)度依賴，有助于融資方式的多樣化。

但目前我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)的不完善，再加上國(guó)內(nèi)一些房產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作的不規(guī)范，所以，海外房產(chǎn)基金在中國(guó)的投資還存在著一些障礙。

另外海外資金在政策上得不到支持，中國(guó)并不缺資金只是缺少金融工具。為了防止海外資金的過(guò)多涌入，2006年和2007年間國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》、《關(guān)于外國(guó)投資者并購(gòu)境內(nèi)企業(yè)的規(guī)定》，《關(guān)十進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)督的通知》等文件，一系列的限外令使海外基金在中國(guó)的運(yùn)作困難重重。

5．債券融資

房地產(chǎn)證券是房地產(chǎn)利用資本市場(chǎng)直接融資的重要工具，也是房地產(chǎn)資金籌集的一條重要渠道。房地產(chǎn)債券較一般債券收益相對(duì)較高；與股票相比，又可以按期收回本金和利息而有較高的安全性，又具有一定的流動(dòng)性，因此，在國(guó)外成熟的證券市場(chǎng)，企業(yè)債券成為企業(yè)外部融資的優(yōu)先考慮的方式，債券融資額往往是股票融資額的3到10倍。而我國(guó)的房地產(chǎn)債券發(fā)展還處于初級(jí)階段，債券融資額總量方面，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及股票融資額。目前，我國(guó)房地產(chǎn)債券的發(fā)行規(guī)模很小，債券流通市場(chǎng)不健全，債券發(fā)行程序不規(guī)范，債券評(píng)級(jí)的準(zhǔn)確性、可信性還有問(wèn)題。這些都影響了企業(yè)通過(guò)債券融資的規(guī)模。07年中國(guó)證監(jiān)會(huì)正式頒布實(shí)施《公司債券發(fā)行試點(diǎn)辦法》標(biāo)志著我國(guó)公司債券發(fā)行工作的正式啟動(dòng)，發(fā)行條件較原來(lái)寬松很多。《試點(diǎn)辦法》施行之后，房地產(chǎn)證券融資的比重有望增加。

二、發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道的對(duì)策和建議

1．建立多層次房地產(chǎn)融資體系

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)融資的主要問(wèn)題是建立一個(gè)穩(wěn)定的多層次的房地產(chǎn)融資體系，滿足不同層次企業(yè)多樣化需求。長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)融資市場(chǎng)參與主體主要是商業(yè)銀行，缺少專業(yè)信貸機(jī)構(gòu)，目前唯一的住房?jī)?chǔ)蓄銀行是天津市中德儲(chǔ)蓄銀行。房地產(chǎn)債券、房產(chǎn)信托和基金發(fā)育不良對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)融資貢獻(xiàn)有限。股權(quán)融資門檻相對(duì)較高，中小企業(yè)很難達(dá)到要求通過(guò)上市融資。近年來(lái)在國(guó)家對(duì)金融的宏觀調(diào)控下，銀行縮緊信貸，房地產(chǎn)企業(yè)深感資金壓力。因此，迫切需要建立多層次的融資體系，為不同類型企業(yè)提供不同的融資場(chǎng)所，才能真正減少對(duì)銀行貸款的依賴。

2．加緊開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)金融投資產(chǎn)品

房地產(chǎn)融資渠道的多元化發(fā)展，關(guān)鍵是需要設(shè)計(jì)出有差異的、服務(wù)不同房產(chǎn)企業(yè)的金融產(chǎn)品，從而形成一個(gè)穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品供應(yīng)體系。目前，我國(guó)的房地產(chǎn)金融建設(shè)剛開(kāi)始起步。世界流行的五大金融產(chǎn)品中，我國(guó)獨(dú)缺房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。國(guó)內(nèi)銀行還沒(méi)有專業(yè)的、系統(tǒng)的地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)貸款。我們國(guó)家的房地產(chǎn)信托實(shí)際上和銀行貸款基本上是一樣，只不過(guò)銀行是吸收存款來(lái)的，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金是通過(guò)批發(fā)的，本質(zhì)還是銀行的貸款。2008年開(kāi)始銀行信貸正逐步退出房地產(chǎn)，取而代之的是地產(chǎn)基金、地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)專業(yè)投資銀行，包括地產(chǎn)信托和地產(chǎn)的信托基金。房地產(chǎn)自身的金融建設(shè)必然會(huì)成長(zhǎng)起來(lái)。

篇9

這種測(cè)繪技術(shù)有效的將測(cè)角裝置、微處理器和測(cè)距裝置等融入到了這種測(cè)繪技術(shù)中，對(duì)于房地產(chǎn)中的數(shù)據(jù)能夠利用此種技術(shù)進(jìn)行自動(dòng)的測(cè)量和計(jì)算，利用直接的方式或者電子薄對(duì)自動(dòng)的存儲(chǔ)、輸出和記錄工作給予完成。隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，現(xiàn)階段的全站儀技術(shù)的測(cè)量精度和角度已經(jīng)達(dá)到了非常高的水準(zhǔn)，不但能夠自動(dòng)的操作，而且也能夠利用人工的方式進(jìn)行操作，不但能夠在機(jī)載的情況下進(jìn)行應(yīng)用，也能夠遠(yuǎn)距離的對(duì)房地產(chǎn)的相關(guān)信息進(jìn)行測(cè)量。在現(xiàn)代的房地產(chǎn)測(cè)量中，全站儀這種最為常規(guī)的測(cè)量?jī)x器在其中發(fā)揮著非常重要的地位和作用。

2在房地產(chǎn)測(cè)量中應(yīng)用

GPSRTK技術(shù)對(duì)房地產(chǎn)的人工建筑情況、權(quán)屬和應(yīng)用情況、自然情況等進(jìn)行測(cè)定和調(diào)查是房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)的主要工作，是為城市的建設(shè)和規(guī)劃、開(kāi)發(fā)、管理和應(yīng)用房地產(chǎn)等，將一定的依據(jù)提供出來(lái)的一種技術(shù)形式，是房地產(chǎn)測(cè)量和地籍測(cè)量的結(jié)合體，能夠?qū)⒎浅Ｔ敿?xì)的資料為房地產(chǎn)管理提供出來(lái)。在國(guó)家高等級(jí)控制網(wǎng)點(diǎn)的基礎(chǔ)上，對(duì)常規(guī)的測(cè)圖方法進(jìn)行使用，對(duì)次級(jí)網(wǎng)店進(jìn)行加密，進(jìn)而來(lái)有效的布設(shè)和測(cè)繪控制網(wǎng)點(diǎn)，這是傳統(tǒng)房地產(chǎn)測(cè)繪的主要方式，將界址點(diǎn)、行政邊界、界址線、地形要素和丘界限等測(cè)定出來(lái)，對(duì)房產(chǎn)圖和地籍圖根據(jù)相應(yīng)的規(guī)律、符號(hào)和規(guī)則去繪制。會(huì)有一定的累積誤差容易出現(xiàn)在這種方法中，而為了能夠?qū)⑦@種誤差予以消除，一些時(shí)候應(yīng)該測(cè)量多次并且對(duì)誤差進(jìn)行分配，這樣不但精度不高，而且還會(huì)浪費(fèi)時(shí)間。在出現(xiàn)了GPS技術(shù)之后，對(duì)于各級(jí)控制點(diǎn)的坐標(biāo)能夠快速并且高精度的測(cè)定出來(lái)，尤其是對(duì)RTK技術(shù)進(jìn)行了使用之后，對(duì)于地形點(diǎn)、地物點(diǎn)和界址點(diǎn)的信息能夠高精度快速的獲取出來(lái)，對(duì)于野外一次測(cè)繪能夠利用測(cè)土軟件給予實(shí)現(xiàn)，并且將電子地圖繪制出來(lái)，在房地產(chǎn)測(cè)繪中對(duì)GPSRTK技術(shù)進(jìn)行應(yīng)用之后，不但能夠?qū)⒏呔鹊臏y(cè)繪成果展現(xiàn)出來(lái)，也能夠?qū)⒆鳂I(yè)的效率極大地提升上來(lái)，在房地產(chǎn)測(cè)繪工作中，GPSRTK技術(shù)逐漸的成為了其中的主要方法和手段。導(dǎo)線測(cè)量和三角測(cè)量時(shí)常規(guī)的測(cè)量方式，費(fèi)工費(fèi)時(shí)，規(guī)定點(diǎn)間通視，并且有著不夠均勻的精度。GPS快速靜態(tài)和靜態(tài)的測(cè)量，對(duì)于點(diǎn)間通視不需要予以實(shí)施，對(duì)于各個(gè)控制點(diǎn)能夠高精度的進(jìn)行測(cè)量，但是，在處理數(shù)據(jù)的過(guò)程中應(yīng)該花費(fèi)一定的時(shí)間，對(duì)于定位精度不能夠隨時(shí)的定位和了解。在控制測(cè)量中，一但對(duì)RTK技術(shù)進(jìn)行了使用，對(duì)于定位精度能夠時(shí)時(shí)刻刻的予以了解，因此，能夠?qū)⒆鳂I(yè)的效率極大的提升上來(lái)，在定位的過(guò)程中一但對(duì)RTK技術(shù)進(jìn)行了使用，能夠?qū)⒕染_到厘米。

二在房地產(chǎn)測(cè)繪中對(duì)機(jī)助制圖進(jìn)行使用

近幾年來(lái)，對(duì)房地產(chǎn)圖利用計(jì)算輔助制作的方式獲得了一定程度上的發(fā)展，在一些制圖系統(tǒng)中，AUTOCAD是經(jīng)常被使用的一種方式，它能夠用來(lái)整飾和修改所測(cè)的房地產(chǎn)地圖。在此系統(tǒng)中，只需要將數(shù)據(jù)預(yù)處理構(gòu)建起來(lái)的圖用真實(shí)的圖片表示出來(lái)即可，這樣在屏幕上我們就會(huì)發(fā)現(xiàn)會(huì)依據(jù)具體的位置、準(zhǔn)確度和相似度將地物表示出來(lái)，看起來(lái)會(huì)非常清晰。在處理圖形的過(guò)程中，有著完備強(qiáng)大的功能會(huì)存在于此系統(tǒng)中，操作易行簡(jiǎn)單。有著非常優(yōu)異的自我保護(hù)功能會(huì)存在于其自身當(dāng)中，系統(tǒng)本身不會(huì)受到非規(guī)范操作帶來(lái)的影響，所以，在編輯房地產(chǎn)圖的過(guò)程中對(duì)這種方式進(jìn)行使用會(huì)發(fā)揮出非常巨大的功能。

三用GIS技術(shù)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行測(cè)量

決策的科學(xué)化和管理的現(xiàn)代化將規(guī)定處理房地產(chǎn)測(cè)繪信息的過(guò)程中，要用計(jì)算機(jī)操作的方式逐漸的取代以前手工操作的方式，用輔助決策來(lái)有效的取代一般的統(tǒng)計(jì)，進(jìn)而將房地產(chǎn)測(cè)量信息系統(tǒng)構(gòu)建起來(lái)。但是，在對(duì)房地產(chǎn)測(cè)量信息系統(tǒng)進(jìn)行建立的過(guò)程中，并非是一件容易的事情，有一定的復(fù)雜性會(huì)存在于其中，它規(guī)定有著較高的管理水平和技術(shù)素質(zhì)。GIS是由美國(guó)所研發(fā)出來(lái)的一種先進(jìn)的測(cè)繪技術(shù)方式，并且系統(tǒng)正在日趨的走向完善，在很多項(xiàng)目中都對(duì)幾千個(gè)GIS工具進(jìn)行了使用，極大的推動(dòng)了測(cè)圖和數(shù)據(jù)計(jì)算工作的發(fā)展。在科學(xué)技術(shù)不斷發(fā)展的推動(dòng)下，人們?cè)絹?lái)越重視房地產(chǎn)測(cè)量信息管理的現(xiàn)代化，隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，也應(yīng)該用先進(jìn)的測(cè)量技術(shù)對(duì)于其中的數(shù)據(jù)進(jìn)行測(cè)繪和管理，提高其具體的應(yīng)用水平。

篇10

為適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要，我國(guó)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)該建立自己的經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)理念，探索先進(jìn)的物業(yè)管理服務(wù)模式和嶄新的物管企業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)制，充分發(fā)掘企業(yè)文化和社區(qū)文化，著眼于打造物業(yè)管理品牌，才能在房地產(chǎn)營(yíng)銷中保持主動(dòng)。

二、綠色生態(tài)概念

房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)綠色生態(tài)概念風(fēng)行。綠色營(yíng)銷理論的核心是，企業(yè)營(yíng)銷活動(dòng)應(yīng)該是以人類的綠色消費(fèi)為目標(biāo)而進(jìn)行的一系列營(yíng)銷活動(dòng)，是實(shí)現(xiàn)公司贏利、消費(fèi)者需求滿足和社會(huì)長(zhǎng)遠(yuǎn)利益三者動(dòng)態(tài)平衡的新型營(yíng)銷。綠色營(yíng)銷觀念強(qiáng)調(diào)企業(yè)的營(yíng)銷活動(dòng)要保護(hù)環(huán)境，有利于維護(hù)生態(tài)平衡，減少污染，避免資源浪費(fèi)，提供親近自然的、無(wú)害化產(chǎn)品和消費(fèi)。

這股綠色生態(tài)概念之風(fēng)自然很快吹向房地產(chǎn)業(yè)。企業(yè)在房產(chǎn)營(yíng)銷中打出了環(huán)保、綠色、生態(tài)的口號(hào)，在營(yíng)銷全過(guò)程力圖體現(xiàn)“綠色”關(guān)懷。例如，地段選擇盡可能遠(yuǎn)離污染源，墻體和窗戶采用新型保溫隔熱隔音材料，拒絕使用粘土紅磚（減少土地資源消耗），裝修裝飾使用新型無(wú)污染、無(wú)刺激、無(wú)公害的材料，房屋建筑盡可能減少光污染、降低噪音、污水和生活垃圾集中處理等等。在生態(tài)營(yíng)造方面，則普遍強(qiáng)調(diào)小區(qū)景觀的配套和環(huán)境的綠化，強(qiáng)調(diào)居住環(huán)境的舒適性、無(wú)害化以及生態(tài)環(huán)境的和諧性。這些都成為樓盤中的USP，成為吸引顧客的“賣點(diǎn)”。

三、歐式概念

歐式概念幾乎是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上最普遍、最常見(jiàn)的概念模式。從我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起步伊始的沿海和南方城市，到今天的內(nèi)陸城市，歐式概念之風(fēng)一直在熱吹之中，成為競(jìng)相模仿和攀比的焦點(diǎn)之一。無(wú)論是建筑的外觀造型，還是小區(qū)環(huán)境的布局，力圖體現(xiàn)歐式建筑的古典美、現(xiàn)代美。在很多城市，稍有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商，稍大的樓盤，就要請(qǐng)海外設(shè)計(jì)師擔(dān)綱設(shè)計(jì)。外觀設(shè)計(jì)則往往是歐式圓形拱門，歐式窗戶、羅馬立柱，歐式門樓、檐口和墻面浮雕裝飾；小區(qū)景觀則城堡式建筑、歐式雕塑小品、歐式風(fēng)景樹、歐式花園草坪等；還有實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商，甚至將整個(gè)小區(qū)“歐化”。

四、品位概念

追求品位，是現(xiàn)代社會(huì)逐步富裕起來(lái)的人們的共同向往。

有一句幾乎成為經(jīng)典的廣告語(yǔ)——“我選擇的是家，不是房子”。這句話似于把房子和家對(duì)立了起來(lái)。其實(shí)不然，如果換一個(gè)角度看，它恰恰體現(xiàn)了房子之于家的重要性。房為家的載體，沒(méi)有房，何以為家？在某種意義上說(shuō)，房子是家的代名詞。對(duì)普通百姓而言，房子是一個(gè)家庭最大的“大件商品”，它是人們享受生活的基本條件。無(wú)房的人夢(mèng)想有房，有了房的人則無(wú)不希望把“家”建設(shè)得溫馨、高雅和舒適。因此，在善于制造概念的房地產(chǎn)營(yíng)銷人士頭腦里，品位概念自然又是一個(gè)重要的“噱頭”。

五、人文概念

現(xiàn)代都市人，每天奔波于繁華鬧市，車水馬龍，喧囂塵揚(yáng)，更希望能尋得幽雅高尚之所，置業(yè)安家，與高尚人士為鄰，受文化環(huán)境熏陶，修身養(yǎng)性，讓自己和家人在享受生活的安逸、溫馨的同時(shí)，還能夠浸潤(rùn)在一個(gè)文明、高尚的文化氛圍里。對(duì)人文氛圍的追求，是都市人在滿足了基本溫飽之后，生活境界和精神境界上的更高要求。

于是，在房地產(chǎn)營(yíng)銷的概念演進(jìn)中，人文概念的流行也就是十分自然的事了。開(kāi)發(fā)商和企劃人都希望借助人文概念來(lái)提升樓盤的內(nèi)涵和品質(zhì)。什么“與高尚人士為鄰”、“某某家園，墨香中的家”，什么“某某花園，書香門第”之類的廣告，一個(gè)比一個(gè)喊得更響亮。

六、旅游休閑概念

現(xiàn)代人在緊張。工作之余，希望獲得休閑、旅游度假，調(diào)節(jié)心情，放松精神。休閑將成為現(xiàn)代人的重要生活方式。因此，那些在城郊結(jié)合部開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，特別是別墅項(xiàng)目區(qū)，則著力營(yíng)造旅游休閑概念。如泳池、沙灘、戲水池之外，辟有野趣燒烤樂(lè)園，隨物業(yè)贈(zèng)送小型花圃或農(nóng)莊（可代為打理），還有的項(xiàng)目干脆建在遠(yuǎn)郊的旅游度假區(qū)。

最近，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家厲以寧公開(kāi)發(fā)表一種觀點(diǎn)——擁有兩套住房才算小康，引起社會(huì)廣泛關(guān)注。他所說(shuō)的另一套房主要被用作周末和節(jié)假日度假之用。可見(jiàn)，學(xué)者分析的和身體力行者們“想到一塊兒去了”。這說(shuō)明旅游度假概念反映了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一種重要趨勢(shì)，難怪開(kāi)發(fā)商和企劃人們開(kāi)始熱衷于營(yíng)造這一概念。

七、會(huì)所概念

從字面意思上講，會(huì)所就是項(xiàng)目業(yè)主或小區(qū)內(nèi)居民聚會(huì)之所。顧客在接受房地產(chǎn)廣告信息和作出購(gòu)房選擇時(shí)，面對(duì)的大多數(shù)是期房或半期房，所以盡管很多發(fā)展商在樓書和規(guī)劃圖中展示了漂亮的會(huì)所“效果圖”，但更多的發(fā)展商主要是把它作為一個(gè)銷售賣點(diǎn)而已，至于會(huì)所何時(shí)能真正建成，提供哪些服務(wù)，由誰(shuí)經(jīng)營(yíng)和如何經(jīng)營(yíng)等細(xì)節(jié)問(wèn)題，并沒(méi)有確定，所以顧客得到的僅僅是一個(gè)美麗含混的承諾。

然而，深入考察一下，可以發(fā)現(xiàn)，會(huì)所概念在實(shí)際中存在著這樣的問(wèn)題：

一是會(huì)所的功能定位問(wèn)題。一般大型社區(qū)或比較成熟的物業(yè)，均配備有專門的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。那么，會(huì)所為入住的業(yè)主提供的服務(wù)如何同物業(yè)管理區(qū)別開(kāi)來(lái)，避免重復(fù)或空白呢？這就需要對(duì)會(huì)所作功能定位。我認(rèn)為，會(huì)所應(yīng)該定位于人際溝通和社區(qū)文化交流，應(yīng)該成為社區(qū)居民人際交往和文化交流的場(chǎng)所、渠道。讓小區(qū)居民從家庭自我封閉中走出來(lái)，多作人際溝通，開(kāi)展有特色的小區(qū)文化活動(dòng)，如文化沙龍、小型圖書館、游藝活動(dòng)、健身、聚會(huì)、社區(qū)教育等，面向社區(qū)大家庭，敞開(kāi)心扉，親善友好，至于洗衣送餐、孩童托管之類的家政服務(wù)，則應(yīng)該由物業(yè)管理部門承擔(dān)。

二是會(huì)所經(jīng)營(yíng)權(quán)和經(jīng)營(yíng)方式問(wèn)題。即會(huì)所應(yīng)該由誰(shuí)經(jīng)營(yíng)，如何經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題。也許是“肥水不流外人田”的緣故，我們看到會(huì)所普遍由開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)。由于開(kāi)發(fā)商的主業(yè)不在于此，如果開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)上出現(xiàn)問(wèn)題，這就容易造成與業(yè)主的矛盾。因此，我們提倡會(huì)所可以引入社會(huì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)來(lái)經(jīng)營(yíng)，以提高經(jīng)營(yíng)水平和服務(wù)水準(zhǔn)。在如何經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題，有開(kāi)放式經(jīng)營(yíng)、封閉式經(jīng)營(yíng)和半開(kāi)放式經(jīng)營(yíng)三種觀點(diǎn)。因服務(wù)的對(duì)象范圍大小不同，經(jīng)營(yíng)方式和對(duì)業(yè)主的影響也就有不同。更多的業(yè)主希望會(huì)所實(shí)行封閉式經(jīng)營(yíng)，以享受優(yōu)越的服務(wù)，但這也會(huì)增加經(jīng)營(yíng)成本，提高會(huì)所消費(fèi)代價(jià)。

八、親水概念

水也是21世紀(jì)最珍貴的資源。而我國(guó)是一個(gè)水資源相對(duì)缺乏的國(guó)家。在很多城市尤其是北方城市，缺水嚴(yán)重，水就更顯珍貴。因此，生活在都市的人們，如果能選擇親水居住，是一種親近大自然的愜意人生。在這種追求下，親水概念不知不覺(jué)風(fēng)行房地產(chǎn)界。不少開(kāi)發(fā)商把項(xiàng)目用地由原來(lái)首選地段因素轉(zhuǎn)向臨水因素。于是乎，那些臨湖、臨江、臨河的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)一下子熱了起來(lái)。只要看看如今樓盤項(xiàng)目的名稱，便可以看到與水的關(guān)系：藍(lán)灣俊園、金色港灣、銀河灣、秀水公寓、海岸花園、戀湖公寓、玫瑰湖畔、碧水灣、錦繡香江、星河灣、山水庭苑、臨溪居……。

九、智能E化概念

智能E化概念是近幾年提出的一個(gè)新概念。從近幾年的房地產(chǎn)文章和大量的房地產(chǎn)廣告中，“智能”、“E化”概念的熱炒，似乎標(biāo)志著入住的業(yè)主能一夜跨入智能社會(huì)、數(shù)字時(shí)代。然而，對(duì)大多數(shù)市民和購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，“智能化”仍然是霧里看花。不少人認(rèn)為，上網(wǎng)、