導(dǎo)言：作為寫(xiě)作愛(ài)好者，不可錯(cuò)過(guò)為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)行業(yè)論文，它們將為您的寫(xiě)作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

據(jù)國(guó)家有關(guān)部門(mén)分析，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將出現(xiàn)四個(gè)變化：房地產(chǎn)業(yè)將從沿海向內(nèi)地推進(jìn)；在城鎮(zhèn)體系中將由中心城市向其衛(wèi)星城和小城市推進(jìn)；中介服務(wù)、物業(yè)管理將快速發(fā)展；房地產(chǎn)業(yè)從數(shù)量增長(zhǎng)型向數(shù)量、質(zhì)量效益并重轉(zhuǎn)化。隨著WTO各項(xiàng)有關(guān)條款的兌現(xiàn)和落實(shí)，包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的我國(guó)經(jīng)濟(jì)各方面都將發(fā)生新的變化。國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)和居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的提升，為房地產(chǎn)業(yè)提供了高速發(fā)展的機(jī)會(huì)，也使房地產(chǎn)業(yè)面對(duì)著更加激烈的競(jìng)爭(zhēng)。

波特五力模型理論

一個(gè)行業(yè)除了受到總體環(huán)境的影響外，還受自己特殊的行業(yè)環(huán)境影響。哈佛商學(xué)院的邁克爾·波特教授對(duì)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境結(jié)構(gòu)作了研究，提出了競(jìng)爭(zhēng)的五種力量模型，即五力模型。波特認(rèn)為五種競(jìng)爭(zhēng)力量決定某一行業(yè)的吸引力。這五種力量是：進(jìn)入者的威脅；替代產(chǎn)品的威脅；買(mǎi)方的討價(jià)還價(jià)能力；供應(yīng)商的討價(jià)還價(jià)能力；現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者的競(jìng)爭(zhēng)能力。

五力模型是用來(lái)確定某一行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)程度，其理論假設(shè)是行業(yè)獲利能力不是由產(chǎn)品屬性或產(chǎn)品的技術(shù)含量決定的，而是由行業(yè)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)決定的。從戰(zhàn)略形成的角度看，五種競(jìng)爭(zhēng)力量共同決定行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度和獲利能力。但不同的行業(yè)或某一行業(yè)的不同時(shí)期，各種力量的作用是不同的，常常是某一種力量或兩種力量起支配性作用，其它競(jìng)爭(zhēng)力量處于較次要的地位。

房地產(chǎn)業(yè)五力模型分析

就房地產(chǎn)行業(yè)而言，該行業(yè)環(huán)境包括這樣一組因素；新進(jìn)入者的威脅、供應(yīng)商討價(jià)還價(jià)的能力、買(mǎi)方討價(jià)還價(jià)的能力、替代品的威脅（在現(xiàn)有的條件下幾乎不存在這種威脅，本文暫不予分析）及當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之間競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度。它們直接影響到房地產(chǎn)行業(yè)和它的競(jìng)爭(zhēng)行為?？偟膩?lái)說(shuō)，這五個(gè)因素之間的互動(dòng)關(guān)系決定了這個(gè)行業(yè)的利潤(rùn)能力。

（一）新進(jìn)入者的威脅

1.進(jìn)入障礙。加入WTO導(dǎo)致外資、外商進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的壁壘降低，從而對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展商構(gòu)成極大威脅。由于對(duì)所有外來(lái)企業(yè)實(shí)行國(guó)民待遇，國(guó)外房地產(chǎn)企業(yè)及其相關(guān)聯(lián)的建筑安裝、中介服務(wù)企業(yè)以及金融、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)將大舉進(jìn)軍中國(guó)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的全面引進(jìn)，將給國(guó)內(nèi)企業(yè)帶來(lái)前所未有的壓力。對(duì)大多數(shù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，由于缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和規(guī)模擴(kuò)張力，勢(shì)必被迫退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，而更大的市場(chǎng)分額可能被外資、外商所擁有。這對(duì)多數(shù)發(fā)展商來(lái)說(shuō)，不只是一種挑戰(zhàn)，而是面臨十分嚴(yán)重的生存危機(jī)。

2.產(chǎn)品差異化。隨著時(shí)間的推移，顧客會(huì)漸漸相信一個(gè)企業(yè)的產(chǎn)品是獨(dú)特的。這種認(rèn)知會(huì)給企業(yè)帶來(lái)進(jìn)一步服務(wù)的機(jī)會(huì)，使廣告變得有效，企業(yè)也將可以領(lǐng)先其他公司向顧客提品和服務(wù)。通常新進(jìn)入者要分配很多資源用于消除顧客對(duì)原先產(chǎn)品的忠誠(chéng)，它們經(jīng)常采用更低的價(jià)格相抗衡，隨之企業(yè)利潤(rùn)相應(yīng)減少。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中的各個(gè)企業(yè)，不管是新加入者還是在位競(jìng)爭(zhēng)者，采用差異化都尤為重要，而要實(shí)現(xiàn)差異化戰(zhàn)略，企業(yè)需要付出相當(dāng)?shù)呐?。房地產(chǎn)企業(yè)要想在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，強(qiáng)化特色經(jīng)營(yíng)是必由之路，同樣的商品，附加不同的服務(wù)其特色就不一樣，對(duì)顧客的吸引程度也就不一樣。特色的商品再加上特色的服務(wù)，比較優(yōu)勢(shì)就轉(zhuǎn)化為競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，或進(jìn)一步轉(zhuǎn)化為企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

3.資本要求。在新的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，要求企業(yè)有足夠的資源投入。即使新的行業(yè)很有吸引力，企業(yè)也可能沒(méi)有足夠的資本成功進(jìn)入市場(chǎng)，尋求合適的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。而房地產(chǎn)業(yè)就是這樣的企業(yè)，它要求企業(yè)有足夠、大量的資源投入，否則要進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)也是很困難的。

4.政府政策。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行與操作規(guī)則給予了相應(yīng)的規(guī)定，作為新進(jìn)入者要密切關(guān)注政府的政策法規(guī)，從中權(quán)衡輕重，依政策辦事。

（二）供應(yīng)商討價(jià)還價(jià)的能力

我國(guó)的住宅產(chǎn)業(yè)是一個(gè)巨大的市場(chǎng)，無(wú)論是國(guó)外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，還是材料、產(chǎn)品的供應(yīng)商，都密切關(guān)注這一市場(chǎng)。當(dāng)關(guān)稅降低之后，外國(guó)木材進(jìn)口量將加大，用于住宅建設(shè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中使用大量建材（如鋼筋）、機(jī)電產(chǎn)品（如空調(diào)、電梯）和衛(wèi)生潔具，隨著關(guān)稅的降低和各類(lèi)進(jìn)入產(chǎn)品限制條件的放寬，國(guó)外產(chǎn)品將大量充斥國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，并對(duì)國(guó)內(nèi)產(chǎn)品產(chǎn)生巨大沖擊，首當(dāng)其沖的就是導(dǎo)致國(guó)產(chǎn)商品的價(jià)格下降。單就房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，這或許是有利的。

（三）買(mǎi)方討價(jià)還價(jià)的能力

企業(yè)作為供給方，總是想方設(shè)法提高價(jià)格，而買(mǎi)方會(huì)盡量壓低價(jià)格。目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給。再加之在我國(guó)收入分配的特點(diǎn)上，我國(guó)財(cái)富分配貧富懸殊，并且財(cái)富集中在少數(shù)人手里，開(kāi)發(fā)商看準(zhǔn)的是這些人的需求。因此我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)偏向檔次高的客戶，普通的低檔房蓋得很少，即便蓋了低檔房，也很難賣(mài)出，低收入者無(wú)能力買(mǎi)。這些原因決定了買(mǎi)方的討價(jià)還價(jià)能力相對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是較弱的。

（四）當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之間競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度

行業(yè)內(nèi)的企業(yè)相互制約，一個(gè)企業(yè)的行為必然會(huì)引發(fā)競(jìng)爭(zhēng)反應(yīng)。因此，企業(yè)為了追求戰(zhàn)略競(jìng)爭(zhēng)力和超額利潤(rùn)，必然積極投身競(jìng)爭(zhēng)。如果某企業(yè)受到挑戰(zhàn)，或者有一個(gè)顯著的改善市場(chǎng)地位的機(jī)會(huì)，本行業(yè)內(nèi)激烈的競(jìng)爭(zhēng)行為就不可避免。同一行業(yè)中的企業(yè)很少有完全相同的，他們?cè)谫Y源和能力方面各有不同，并努力使自己與競(jìng)爭(zhēng)者不同。通常地，企業(yè)會(huì)在顧客認(rèn)為有價(jià)值的、企業(yè)擁有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的方面，努力使自己的產(chǎn)品與有競(jìng)爭(zhēng)能力者的不同。價(jià)格、質(zhì)量和創(chuàng)意等都是展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)的主要方面，當(dāng)然不同的行業(yè)展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)的方面不同。

1.同行企業(yè)的數(shù)量。有很多公司參與競(jìng)爭(zhēng)的行業(yè)，競(jìng)爭(zhēng)通常很激烈。但在另一方面，一個(gè)行業(yè)如果只有幾個(gè)規(guī)模和力量相當(dāng)?shù)钠髽I(yè)，也會(huì)有競(jìng)爭(zhēng)。房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該就屬于后者。一般情況下，某地房地產(chǎn)行業(yè)都是由房地產(chǎn)市場(chǎng)上幾個(gè)巨頭壟斷著，那么或許能夠把成本領(lǐng)先和差異化融合在一起的能力，對(duì)于維持企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是至關(guān)重要的。與單純依賴某一主導(dǎo)戰(zhàn)略的企業(yè)相比，能夠成功地執(zhí)行成本領(lǐng)先與差異化戰(zhàn)略整合的企業(yè)，會(huì)處于一種更加有利的位置。

2.行業(yè)增長(zhǎng)程度。當(dāng)一個(gè)市場(chǎng)正在成長(zhǎng)的時(shí)候，企業(yè)會(huì)盡量將資源用在有效地滿足不斷擴(kuò)充的顧客群的需要上。在成長(zhǎng)的市場(chǎng)中，企業(yè)有相對(duì)少的壓力去競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手那里爭(zhēng)奪顧客。房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)處于成長(zhǎng)之中，在爭(zhēng)奪顧客方面的壓力相對(duì)較小。競(jìng)爭(zhēng)的壓力往往來(lái)自于樓盤(pán)的位置、環(huán)境、設(shè)計(jì)、物管，當(dāng)然也有價(jià)格。不同收入水平的人對(duì)這幾個(gè)的因素偏好不同，由此來(lái)決定自己的選擇。

3.高額固定成本。房地產(chǎn)是個(gè)特殊的行業(yè)，它的“產(chǎn)品”就是固定資產(chǎn)，耗資大，風(fēng)險(xiǎn)大。一般而言，這一點(diǎn)阻止了進(jìn)入此行業(yè)的企業(yè)的數(shù)量，使得該行業(yè)相對(duì)其他行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)程度小。

4.高的退出成本。房地產(chǎn)業(yè)的特殊性決定了，一旦進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，特別是已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，如果想半途而退，成本是相當(dāng)大的，人、財(cái)、物已經(jīng)投入，真正的“產(chǎn)成品”還沒(méi)有出來(lái)，這是個(gè)兩難的境界。如經(jīng)?？吹降摹盃€尾樓”，就是這種情況，原因是多方面的。要想盡量避免這種事情的發(fā)生，就要進(jìn)行周密的開(kāi)發(fā)前的可行性分析與規(guī)劃。

通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)五種力量的分析，投資主體應(yīng)該能夠?qū)υ撔袠I(yè)的吸引力做出判斷，看是否有機(jī)會(huì)獲得足夠的甚至超常的投資回報(bào)。一般來(lái)說(shuō)，競(jìng)爭(zhēng)力量越強(qiáng)，行業(yè)中的投資者能夠獲得的回報(bào)就會(huì)越低。相反，有吸引力的行業(yè)通常具有高的進(jìn)入障礙，供應(yīng)商和買(mǎi)方?jīng)]有什么討價(jià)還價(jià)能力，替代品的競(jìng)爭(zhēng)很弱，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之間的競(jìng)爭(zhēng)程度中等。從文中對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的五力模型分析可知，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)十分有吸引力的行業(yè)，這也是房地產(chǎn)業(yè)成為熱點(diǎn)原因所在。

篇2

其次，各個(gè)小組按照“實(shí)體企業(yè)”調(diào)整后的調(diào)研主題修改完成最終的調(diào)研計(jì)劃，并討論制作相應(yīng)主題下的調(diào)查問(wèn)卷。從問(wèn)卷的邏輯性，卷首語(yǔ)的設(shè)計(jì)以及調(diào)研對(duì)象甄別等反復(fù)多次推敲，在課程教學(xué)團(tuán)隊(duì)教師的指導(dǎo)下完成針對(duì)性調(diào)查問(wèn)卷，規(guī)避問(wèn)卷制作中常犯的十種錯(cuò)誤，如一題多問(wèn)，答案界定模糊，歧義性問(wèn)句，多重否定句，假設(shè)性問(wèn)題，誘導(dǎo)性問(wèn)題，數(shù)組重疊，敏感問(wèn)題的忽略印證，邏輯排序混亂，調(diào)研導(dǎo)語(yǔ)無(wú)針對(duì)性等。在逐一進(jìn)行點(diǎn)評(píng)后，由小組成員共同完成修改，并提交調(diào)研問(wèn)卷。在首次修改后調(diào)查問(wèn)卷，每個(gè)小組制作不少于20份的問(wèn)卷進(jìn)行試調(diào)，并從試調(diào)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并對(duì)問(wèn)卷進(jìn)行再次的修改，結(jié)合教學(xué)團(tuán)隊(duì)教師總體建議完成正式版調(diào)研問(wèn)卷。各小組嚴(yán)格按照自己的調(diào)查計(jì)劃進(jìn)行實(shí)際調(diào)查環(huán)節(jié)，小組組長(zhǎng)負(fù)責(zé)組織小組成員實(shí)際調(diào)查，教師團(tuán)隊(duì)進(jìn)行抽查式考核，確保調(diào)研數(shù)據(jù)來(lái)源的真實(shí)性，把好實(shí)際調(diào)查中的首道關(guān)，這也是為了更好的鍛煉學(xué)生的社會(huì)實(shí)踐能力，以便今后更快的適應(yīng)市場(chǎng)需求。

篇3

（一）房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)文化的社會(huì)影響大

社會(huì)影響大，是房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)文化的顯著特點(diǎn)。因?yàn)?，房地產(chǎn)企業(yè)建造的不僅是商品房、商鋪房、廉租房，更是以它的企業(yè)文化深刻影響著城市景觀、百姓生活的方方面面。所以，許多房地產(chǎn)企業(yè)把自身的價(jià)值理念融入建筑，傳播自己獨(dú)特的企業(yè)文化。與民生息息相關(guān)的地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍人物，其一行一言自然成為一種話語(yǔ)導(dǎo)向和風(fēng)向標(biāo)，社會(huì)及媒體對(duì)SOHU潘石屹、萬(wàn)科王石，萬(wàn)通馮侖等的關(guān)注，其實(shí)已經(jīng)不再是他們的個(gè)人言行，而是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)文化的優(yōu)劣、態(tài)勢(shì)和走向，因?yàn)檫@種優(yōu)劣、態(tài)勢(shì)和走向不僅僅關(guān)乎他們的企業(yè)，更關(guān)乎一座城市、一個(gè)社區(qū)、一類(lèi)居住群體的精神風(fēng)貌和文化沉淀。光明地產(chǎn)的企業(yè)文化，一直傳遞著“我們不是在建房子，而是在建一座城市的地標(biāo)，是在為城市構(gòu)建一張文化的名片”的價(jià)值取向，意在用一種參與的自豪感與文化的認(rèn)同感，讓員工把責(zé)任和使命扛在肩上；一直打造著“文化無(wú)形，品牌有形”的光明地產(chǎn)，使光明地產(chǎn)的企業(yè)文化成為優(yōu)秀房地產(chǎn)品牌的代名詞，“光明地產(chǎn)”這個(gè)品牌中的文化元素足夠的厚實(shí)。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)文化發(fā)展并不平衡

房地產(chǎn)建筑的本質(zhì)，是人與自然的和諧、家園的承載、文化的具象呈現(xiàn)。房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)秀企業(yè)文化的基因，通過(guò)企業(yè)高素質(zhì)員工隊(duì)伍的培育而作用于企業(yè)產(chǎn)品品質(zhì)與品牌的表達(dá)，助推著企業(yè)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)提升，成為企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。文化興企、文化強(qiáng)企，已然成為房地產(chǎn)行業(yè)的共識(shí)，這是房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)文化發(fā)展的主流。毋庸置疑，房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)文化亦存在平庸甚至丑陋的痕跡。一些追求大投入、大產(chǎn)出的房地產(chǎn)企業(yè)，以速成、逐利為立業(yè)之本，往往紅極一時(shí)，卻在迅速的擴(kuò)張中，由于人才、管理、資金等難以為繼的原因而中途崩塌。一些房地產(chǎn)企業(yè)重?cái)U(kuò)張、輕質(zhì)量，無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)甚至惡意競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致中國(guó)房地產(chǎn)建筑的平均壽命在三、四十年左右，嚴(yán)重影響居住者的安全。文化，是一張名片，寫(xiě)著企業(yè)的來(lái)處與去路。文化，是一份力量，左右著企業(yè)發(fā)展的指向。當(dāng)企業(yè)的文化情懷，與員工、股東、客戶的利益同頻共振，那么你就是贏家。當(dāng)企業(yè)的文化戰(zhàn)略，僅止于當(dāng)前“爆款”式大起，也勢(shì)必會(huì)有大落的可能。房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)文化，從平庸走向優(yōu)秀、從優(yōu)秀走向卓越，需要時(shí)間，也需要心態(tài)。

（三）房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)文化建設(shè)態(tài)勢(shì)良好

總體上看，房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)文化建設(shè)態(tài)勢(shì)良好，優(yōu)秀房企的企業(yè)文化引領(lǐng)發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，根本的是文化和品牌的競(jìng)爭(zhēng)，是用思想構(gòu)筑行業(yè)的高度。光明地產(chǎn)成立28年來(lái)始終把企業(yè)文化建設(shè)作為發(fā)展基石，使企業(yè)進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)連續(xù)躋身中國(guó)房地產(chǎn)50強(qiáng)、“中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)”10強(qiáng)、上海房地產(chǎn)10強(qiáng)的企業(yè)行列，榮獲“中國(guó)房地產(chǎn)最具影響力品牌企業(yè)”和上海市“五星級(jí)誠(chéng)信創(chuàng)建企業(yè)”稱號(hào)。光明地產(chǎn)文化，以內(nèi)在的優(yōu)秀價(jià)值觀和外在的社會(huì)責(zé)任形象，成為企業(yè)思想政治工作和精神文明建設(shè)的新載體，成為服務(wù)和促進(jìn)企業(yè)發(fā)展的新抓手，受到社會(huì)、客戶和用戶的充分肯定。

二、光明地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)的實(shí)踐探索

（一）努力增強(qiáng)對(duì)企業(yè)文化建設(shè)重要性的思想共識(shí)

增強(qiáng)員工對(duì)企業(yè)文化建設(shè)重要性的思想共識(shí)，是企業(yè)文化建設(shè)的根本。共識(shí)之一：企業(yè)文化建設(shè)是推進(jìn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的需要。文化發(fā)揮著引領(lǐng)和帶動(dòng)的作用，它是一種向心的力量，讓團(tuán)隊(duì)在一種正向的感應(yīng)里，與企業(yè)互促成長(zhǎng)，雙向提升。光明地產(chǎn)通過(guò)28年的努力，將文化與經(jīng)濟(jì)互推并進(jìn)，實(shí)現(xiàn)了有弱到強(qiáng)、擇地造城、鑄造品牌、成功上市的歷史性跨越，走出了一條國(guó)有房產(chǎn)企業(yè)煥發(fā)青春的獨(dú)特發(fā)展之路。共識(shí)之二：企業(yè)文化建設(shè)是促進(jìn)企業(yè)和諧共享的需要。和諧的企業(yè)文化，在于最大限度地達(dá)成企業(yè)各方利益的協(xié)調(diào)、多贏、共贏，在于員工思想上的融合與認(rèn)同。光明地產(chǎn)成于農(nóng)墾，長(zhǎng)于農(nóng)口，造就了光明地產(chǎn)特有的親近土地、自然和質(zhì)樸的企業(yè)風(fēng)格，賦予了光明地產(chǎn)穩(wěn)健的個(gè)性，既充滿激情又沉穩(wěn)踏實(shí)，本著對(duì)土地負(fù)責(zé)的態(tài)度理性拿地與開(kāi)發(fā)。與此同時(shí)，光明地產(chǎn)人奮發(fā)有為，在新的時(shí)代需求導(dǎo)向下，積極轉(zhuǎn)型，專(zhuān)注于人、專(zhuān)精于房、專(zhuān)心于事，為企業(yè)的可持續(xù)快速發(fā)展不懈進(jìn)取。共識(shí)之三：企業(yè)文化建設(shè)是促進(jìn)人的全面發(fā)展的需要。優(yōu)秀的企業(yè)文化是促進(jìn)人適應(yīng)企業(yè)全面發(fā)展的土壤，不僅通過(guò)健康有益的文化活動(dòng)豐富人的精神世界，也以企業(yè)的宏偉目標(biāo)與戰(zhàn)略愿景，增強(qiáng)人的精神力量，促進(jìn)人的全面發(fā)展。光明地產(chǎn)重視人在企業(yè)發(fā)展中的決定性作用，把以人為本思想貫穿于企業(yè)發(fā)展和管理全過(guò)程，在管理中真正體現(xiàn)尊重人、培育人、善用人、凝聚人。

（二）不斷推進(jìn)光明地產(chǎn)企業(yè)核心價(jià)值體系的建設(shè)

文化制勝戰(zhàn)略，越來(lái)越成為企業(yè)增強(qiáng)凝聚力和競(jìng)爭(zhēng)力的重要發(fā)展戰(zhàn)略。在文化制勝戰(zhàn)略的實(shí)施中，企業(yè)核心價(jià)值體系的建設(shè)起著決定性影響。光明地產(chǎn)黨政班子緊緊圍繞房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、資源、資本等企業(yè)經(jīng)濟(jì)工作重點(diǎn)，大力塑造富有特色的企業(yè)文化，先后完成以《價(jià)值》為核心的4大系列共11個(gè)文本，形成了光明地產(chǎn)的核心價(jià)值觀體系。確立光明地產(chǎn)的企業(yè)使命。光明地產(chǎn)以“筑夢(mèng)造福、強(qiáng)企富員”作為企業(yè)的使命“。筑夢(mèng)造?！保敲總€(gè)光明地產(chǎn)人追求的愿景。在光明地產(chǎn)，企業(yè)不止是一個(gè)平臺(tái)，更是一個(gè)大家庭。在這里，大家都有一個(gè)共同的名字光明地產(chǎn)人；大家擁有一個(gè)共同的報(bào)負(fù)共筑光明夢(mèng)。每個(gè)人都為著這份愿景，用深入骨髓的海派文化基因，為一座座城市豎立獨(dú)一無(wú)二的精致的風(fēng)向標(biāo)?！皬?qiáng)企富員”，是光明地產(chǎn)的第一要?jiǎng)?wù)。強(qiáng)企，讓基層員工看到希望；富員，給干部職工以奔頭。公司領(lǐng)導(dǎo)甚至將改善員工午餐，工作環(huán)境放在第一位，激勵(lì)員工牢記企業(yè)使命，積極作為。傳播光明地產(chǎn)的價(jià)值取向。讓“穩(wěn)健進(jìn)取、務(wù)實(shí)果敢、責(zé)任創(chuàng)新”的核心價(jià)值觀深入人心，融入全員的自覺(jué)行動(dòng)，成為全員思想、行為的主旋律。熙藏項(xiàng)目動(dòng)遷工作曾歷經(jīng)八年“抗戰(zhàn)”，卻始終沒(méi)能成功，光明地產(chǎn)收購(gòu)該項(xiàng)目后，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)僅用了一年半就取得了勝利；民眾公司的財(cái)務(wù)部經(jīng)理吳慧萍在被廠里的狼狗咬傷后，堅(jiān)持先把獎(jiǎng)金如數(shù)發(fā)放給保安，再去醫(yī)院接受救治，只為讓所有員工開(kāi)開(kāi)心心過(guò)年；虹陽(yáng)公司的周梅，為了趕在政府約定時(shí)間將材料交到有關(guān)部門(mén)，在出車(chē)禍、頭部鮮血直流的情況下還堅(jiān)持先送材料，再去醫(yī)院治療等等。弘揚(yáng)光明地產(chǎn)的企業(yè)精神?！按蟮厍閼?，海派精神”的企業(yè)精神，詮釋光明地產(chǎn)人立足上海，放眼全國(guó)的視野與雄心；同時(shí)，也以一種博大的情懷，納百川而厚發(fā)，磅礴有力。工作時(shí)間追求精益求益，工作以外大家也是以滿滿的愛(ài)心奉獻(xiàn)社會(huì)。匯航公司的董事長(zhǎng)葉小芪多年來(lái)一直默默捐助云南“小芪希望小學(xué)”，從不向外人披露；光明地產(chǎn)攜手壹基金組織“溫暖包”行動(dòng)，向邊遠(yuǎn)地區(qū)兒童送去愛(ài)和關(guān)懷，用行動(dòng)詮釋了擔(dān)當(dāng)和責(zé)任。根植光明地產(chǎn)的企業(yè)文化。光明地產(chǎn)黨政班子將企業(yè)文化建設(shè)納入各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部培訓(xùn)的主要內(nèi)容，通過(guò)開(kāi)設(shè)企業(yè)文化建設(shè)培訓(xùn)班、組織企業(yè)文化建設(shè)理論專(zhuān)題講座、企業(yè)文化建設(shè)交流會(huì)，以及組織先進(jìn)企業(yè)文化學(xué)習(xí)參觀考察等形式，讓各級(jí)管理者全面了解企業(yè)文化，思考企業(yè)文化建設(shè)等問(wèn)題；在高度認(rèn)同的基礎(chǔ)上，集團(tuán)制定了《光明房地產(chǎn)集團(tuán)文化建設(shè)三年行動(dòng)計(jì)劃》。

（三）有效推動(dòng)企業(yè)文化與企業(yè)戰(zhàn)略融入發(fā)展

光明地產(chǎn)每三年都要制定發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，為企業(yè)未來(lái)發(fā)展擘畫(huà)美好的宏偉藍(lán)圖，而把美好的藍(lán)圖化為現(xiàn)實(shí)，需要員工的共同努力。為此，新的戰(zhàn)略規(guī)劃形成后，光明地產(chǎn)開(kāi)展宣傳、解讀、培訓(xùn)，讓企業(yè)新的戰(zhàn)略規(guī)劃家喻戶曉，成為集團(tuán)上下共同奮斗的目標(biāo)把企業(yè)愿景融入經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)，加強(qiáng)形勢(shì)任務(wù)宣傳教育。繼承借鑒以往好的做法，如培訓(xùn)、考核、激勵(lì)等把企業(yè)愿景融入經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)，化為集團(tuán)上下的行動(dòng)。創(chuàng)新現(xiàn)行的有效做法，用好微信、微博、官網(wǎng)等新媒體，加強(qiáng)形勢(shì)任務(wù)宣傳，使企業(yè)愿景內(nèi)化于心，外化于行。把經(jīng)營(yíng)理念融入企業(yè)制度建設(shè)，提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平。注重把理念體系滲透到各個(gè)管理環(huán)節(jié)；建立科學(xué)、規(guī)范的內(nèi)部管理體系，實(shí)現(xiàn)由粗放型管理向科學(xué)、效益、文化管理型企業(yè)轉(zhuǎn)變。建立相應(yīng)的獎(jiǎng)懲措施，在激勵(lì)約束中實(shí)現(xiàn)價(jià)值導(dǎo)向，引導(dǎo)和規(guī)范員工行為，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)管理和員工隊(duì)伍整體素質(zhì)的提升。2015年，光明地產(chǎn)在已有60多項(xiàng)制度的基礎(chǔ)上，研究制訂了58項(xiàng)更為細(xì)化的工作業(yè)務(wù)流程，通過(guò)制度建設(shè)實(shí)現(xiàn)集團(tuán)集約化管理，通過(guò)制度加強(qiáng)行為層面的文化建設(shè)。把行為規(guī)范融入企業(yè)日常管理，提升干部員工整體素質(zhì)。開(kāi)展創(chuàng)建“文明單位”、“學(xué)習(xí)型組織”，評(píng)選“青年文明號(hào)”、“紅旗班組”、“功臣”等活動(dòng)，營(yíng)造比事業(yè)心、比責(zé)任心、比貢獻(xiàn)、比進(jìn)步的良好企業(yè)氛圍。開(kāi)展豐富多彩、寓教于樂(lè)的群眾文體活動(dòng)，有計(jì)劃地每年組織一次健康向上、特色鮮明、大型的文體活動(dòng)，增加企業(yè)凝聚力，增強(qiáng)集體榮譽(yù)感，展示光明地產(chǎn)人昂揚(yáng)向上、不斷進(jìn)取、奮發(fā)有為的精神面貌。

（四）著力突出品牌文化建設(shè)塑造光明形象

以品牌理念為引領(lǐng)。把深化品牌建設(shè)、品牌理念深入人心作為統(tǒng)領(lǐng)性工作，不僅使品牌共識(shí)得到了各單位的認(rèn)同，而且真正落實(shí)到行動(dòng)上。通過(guò)樹(shù)立品牌，形成統(tǒng)一的公司形象、經(jīng)營(yíng)理念、企業(yè)文化，來(lái)凝聚人心，把全體員工共同聚集在光明地產(chǎn)的旗幟下。2015年，光明地產(chǎn)旗下的“農(nóng)工商房產(chǎn)”獲中國(guó)馳名商標(biāo)。以社會(huì)責(zé)任為己任。以統(tǒng)一的具有社會(huì)責(zé)任感、現(xiàn)代意識(shí)的公司形象，提升光明地產(chǎn)形象。汶川地震發(fā)生后，響應(yīng)市委市政府號(hào)召援建了一座都江堰光明團(tuán)結(jié)小學(xué)和10個(gè)社區(qū)衛(wèi)生中心。2013年，上海市保障性住房航頭拓展基地匯善嘉苑獲得了上海市建筑行業(yè)的最高獎(jiǎng)項(xiàng)白玉蘭獎(jiǎng)，并成為滬上首個(gè)觀摩工地。在20多年堅(jiān)持社會(huì)慈善和公益的基礎(chǔ)上，光明地產(chǎn)的公益品牌初步得到了建立，光明產(chǎn)社會(huì)責(zé)任體系也不斷得到了完善。以清廉工程為基石。加強(qiáng)黨風(fēng)廉政建設(shè)，通過(guò)教育、完善制度、參觀學(xué)習(xí)、上課座談、廉潔談話等多種形式，做到警示教育常態(tài)化。建設(shè)一支政治思想信念堅(jiān)定、善于創(chuàng)新思維、自覺(jué)廉潔勤政、敢于擔(dān)當(dāng)重任、精于企業(yè)管理、綜合能力素質(zhì)突出的優(yōu)秀干部隊(duì)伍。進(jìn)一步完善廉政風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制，從制度層面、領(lǐng)導(dǎo)層面和監(jiān)控體系等源頭著手，將制度完善、科技支撐、隊(duì)伍提升三者緊密配套，形成強(qiáng)有力的監(jiān)管體系。

（五）構(gòu)建完善企業(yè)文化建設(shè)的體制機(jī)制

建立企業(yè)文化建設(shè)的領(lǐng)導(dǎo)體制。明確集團(tuán)總裁和黨委書(shū)記應(yīng)當(dāng)同為企業(yè)文化建設(shè)的第一責(zé)任人，共同負(fù)責(zé)，把企業(yè)文化建設(shè)作為一項(xiàng)主要的工作列入議事日程，定期研究，制訂措施，檢查落實(shí)。構(gòu)建黨政領(lǐng)導(dǎo)一起抓、各部門(mén)協(xié)調(diào)抓、上下互通、左右聯(lián)動(dòng)、整體運(yùn)作和協(xié)調(diào)發(fā)展的工作格局。制定企業(yè)文化建設(shè)的發(fā)展規(guī)劃。制定集團(tuán)企業(yè)文化建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、制度等，做到工作有章可循。將企業(yè)文化建設(shè)納入光明地產(chǎn)總體發(fā)展規(guī)劃，納入精神文明建設(shè)責(zé)任制，形成行之有效的企業(yè)文化建設(shè)工作長(zhǎng)效運(yùn)行機(jī)制。同時(shí)，加大硬件投入，為推進(jìn)企業(yè)文化建設(shè)提供必要的資金支持，為企業(yè)文化建設(shè)提供必要的物質(zhì)保證。完善企業(yè)文化建設(shè)的管理機(jī)制。光明地產(chǎn)宣傳部作為企業(yè)文化建設(shè)的主管部門(mén)，與經(jīng)營(yíng)管理部門(mén)共同研究、制定企業(yè)文化建設(shè)的目標(biāo)任務(wù)，確保了企業(yè)文化建設(shè)各項(xiàng)工作的落小落細(xì)落實(shí)，并融入管理系統(tǒng)，為優(yōu)化經(jīng)營(yíng)管理提供文化支撐。

篇4

我國(guó)的會(huì)計(jì)制度的缺陷集中表現(xiàn)對(duì)沒(méi)有對(duì)新出現(xiàn)的會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)做出規(guī)定，對(duì)某些經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)和事項(xiàng)的核算不明確或不科學(xué)。正是由于應(yīng)用會(huì)計(jì)科目不合理及使用上的串項(xiàng)等一系列的會(huì)計(jì)核算不規(guī)范造成了房地產(chǎn)行業(yè)成本不實(shí)，會(huì)計(jì)信息失實(shí)，收入、支出和結(jié)余虛假。我國(guó)目前的《會(huì)計(jì)法》的規(guī)定尚有待進(jìn)一步完善。例如，《會(huì)計(jì)法》中只規(guī)定了違法人員的刑事責(zé)任和行政責(zé)任，而沒(méi)有規(guī)定民事責(zé)任，降低了違法人員承擔(dān)巨大成本的風(fēng)險(xiǎn)。此外，對(duì)會(huì)計(jì)人員的獎(jiǎng)勵(lì)和保護(hù)的法規(guī)還不明確。房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)人員在違背單位、個(gè)人利益而遵守《會(huì)計(jì)法》要求時(shí)，國(guó)家要從法律上給予保護(hù)。如果缺少這方面的保護(hù)，很容易造成會(huì)計(jì)信息失真。

房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督機(jī)制可分為內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制與內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制兩種。第一，房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部監(jiān)督有一定的局限性。房地產(chǎn)的內(nèi)部會(huì)計(jì)監(jiān)督的主體是決策者，但是會(huì)計(jì)負(fù)責(zé)人又是由決策者直接聘任的，會(huì)計(jì)人員的薪酬也是由決策者直接決定的。也就是說(shuō)，會(huì)計(jì)工作某種程度上是在為企業(yè)的決策者服務(wù)，隨著決策者的意志而變化。所以，不少房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息失真，沒(méi)有真實(shí)反映經(jīng)營(yíng)成果。第二，房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)工作的社會(huì)監(jiān)督機(jī)制也不健全。目前，房地產(chǎn)行業(yè)的外部監(jiān)督還是由房地產(chǎn)行業(yè)的主管部門(mén)實(shí)現(xiàn)的，而主管部門(mén)往往考慮到的是本部門(mén)的利益，對(duì)其下屬的房地產(chǎn)行業(yè)采取保護(hù)的態(tài)度，不能夠很好地監(jiān)督。第三，一些社會(huì)中介機(jī)構(gòu)彼此間進(jìn)行不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)，或者是一些注冊(cè)會(huì)計(jì)師職業(yè)道德水平差，出具虛假的會(huì)計(jì)驗(yàn)證報(bào)告。這就使有些會(huì)計(jì)信息即使被確認(rèn)了但仍缺乏真實(shí)性。

篇5

(1 School of Economic and Management of Yunnan Normal University, Kunming Yunnan 650500

2 Yulin Municipal Sub-branch PBC, Yunlin Shaanxi 719000)

Abstract:High housing prices has become one of the most concerned topics in present domestic society. There are many factors that cause housing price rising, such as the existence of an act of speculation, rising land prices and rising house prices expectation, etc. Following the analysis on the characteristics of the real estate industry in China, the paper concludes that China's real estate market is a regional oligopoly market. On the basis of above analysis and combined with the reality, the paper analyzes real estate enterprises' collusion motivation and game process of collusion. In the end, based on real estate enterprises' collusion, the paper puts forward some reasonable countermeasures and suggestions.

Keywords: real estate; oligopoly; game

摘要:房?jī)r(jià)居高不下已經(jīng)成為當(dāng)今國(guó)內(nèi)社會(huì)最受關(guān)注的話題之一。造成房?jī)r(jià)上漲的因素有很多,比如,炒樓行為的存在,地價(jià)的上升,房?jī)r(jià)預(yù)期高漲等等。本文首先通過(guò)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)的分析,得出我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一種區(qū)域性寡頭壟斷市場(chǎng);然后在此基礎(chǔ)上結(jié)合現(xiàn)實(shí)情況,分析我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的合謀動(dòng)機(jī)以及合謀的博弈過(guò)程;最后針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)間的合謀提出一些合理的對(duì)策建議。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)論文投稿,房地產(chǎn),寡頭壟斷,博弈

一、房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)

(一)房地產(chǎn)行業(yè)的區(qū)域性。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)區(qū)域性的市場(chǎng)。首先,由于土地位置的固定性,使得每一處房地產(chǎn)都被固定在特定的位置上無(wú)法移動(dòng),因此,房地產(chǎn)不能形成全國(guó)性或世界性市場(chǎng)。其次,由于房地產(chǎn)尤其是住宅是人民生活的必需品,而消費(fèi)者購(gòu)房更多選擇臨近區(qū)域,所以,一個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)商更多的是同本地區(qū)的房地產(chǎn)商存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。不同區(qū)域的房地產(chǎn)產(chǎn)品由于無(wú)法根據(jù)自身的市場(chǎng)供求狀況及時(shí)流進(jìn)流出,從而在一定程度上限制了房地產(chǎn)產(chǎn)品的供求范圍。因此,房地產(chǎn)市場(chǎng)具有鮮明的區(qū)域性。

(二)房地產(chǎn)行業(yè)的壟斷性。首先是土地的壟斷性。我國(guó)于2001年開(kāi)始推廣實(shí)施的土地儲(chǔ)備制度以及2002年實(shí)施的土地招標(biāo)拍賣(mài)制度,決定了我國(guó)土地市場(chǎng)的賣(mài)方壟斷特征。這兩個(gè)制度意味著在我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng),土地供給方只有一個(gè)——政府,形成土地供給的壟斷;而土地需求方卻有許多個(gè),形成需求的競(jìng)爭(zhēng)。

其次是房地產(chǎn)產(chǎn)品的壟斷性。由于土地的固定性,使得房地產(chǎn)的每個(gè)項(xiàng)目都占據(jù)著一個(gè)獨(dú)特的位置。位置對(duì)房地產(chǎn)具有極端的重要性,房地產(chǎn)位置除了其所處的地理位置外,還包含經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化、教育等人文環(huán)境因素。房地產(chǎn)位置的不同,使房地產(chǎn)產(chǎn)品具有差異性。位置不同的樓盤(pán),或者同一棟樓不同層次朝向,給房地產(chǎn)商帶來(lái)的利潤(rùn)差異都是明顯的。這些差異性使得房地產(chǎn)產(chǎn)品形成了自然壟斷。

最后是房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)入壁壘。目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)、技術(shù)和信息等方面的經(jīng)濟(jì)性壁壘幾乎不存在。土地資源的固定性和有限性以及我國(guó)目前實(shí)施的土地出讓方式,構(gòu)成了房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)入壁壘。此外,由于品牌形象以及品牌所代表的實(shí)力,使得進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的品牌壁壘。

綜上所述,土地的固定性以及房產(chǎn)的弱流通性,使得特定地區(qū)內(nèi)通常僅有較少的房地產(chǎn)商。此外,房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著較高的進(jìn)入壁壘。上述因素完全符合寡頭壟斷市場(chǎng)的特征。因此,我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)典型的區(qū)域性寡頭壟斷市場(chǎng)。

二、房地產(chǎn)商實(shí)行合謀的動(dòng)機(jī)分析

(一)現(xiàn)實(shí)分析。在需求一定的前提下,假如房地產(chǎn)商之間競(jìng)爭(zhēng)激烈,房?jī)r(jià)必然會(huì)下降。房?jī)r(jià)下跌會(huì)壓縮企業(yè)的利潤(rùn)空間,這樣的競(jìng)爭(zhēng)是房地產(chǎn)企業(yè)不愿看到的,因此開(kāi)發(fā)商之間存在價(jià)格合謀動(dòng)機(jī)。在合謀利潤(rùn)的分配方面,如果企業(yè)是類(lèi)似的,合謀企業(yè)共分利潤(rùn)就十分容易,只要平均分配利潤(rùn)即可。如果企業(yè)異質(zhì)性較大,合謀企業(yè)在如何分配利潤(rùn)方面意見(jiàn)就不一致,從而導(dǎo)致合謀破裂。也就是說(shuō),合謀行為通常會(huì)在少數(shù)相類(lèi)似的企業(yè)間容易達(dá)到,并得到維持;反之,如果企業(yè)在成本、市場(chǎng)力量方面差別較大,就不易形成合謀。房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)上的手段基本一致,成本構(gòu)成也十分相似,因此房地產(chǎn)企業(yè)較容易形成價(jià)格合謀。

在房地產(chǎn)行業(yè)中,所有的企業(yè)都將賣(mài)不掉的房屋作為退出行業(yè)的首要壁壘。這是因?yàn)橐坏┓课葙u(mài)不掉,開(kāi)發(fā)商的巨額投資就無(wú)法收回,這部分投資就會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)槌恋沓杀?。巨額沉淀成本迫使房地產(chǎn)商認(rèn)識(shí)到,當(dāng)同一區(qū)域內(nèi)只有少數(shù)幾個(gè)競(jìng)爭(zhēng)者時(shí),自己的行為對(duì)其他房地產(chǎn)商有相當(dāng)大的影響,打價(jià)格戰(zhàn)可能會(huì)遭到報(bào)復(fù)。因此,房地產(chǎn)商需要互相比照定價(jià),實(shí)現(xiàn)一種非正式的隱性價(jià)格合謀。

(二)理論分析。在房地產(chǎn)業(yè)中,假設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)間的行為存在三種情況:古諾競(jìng)爭(zhēng)、完全競(jìng)爭(zhēng)、合謀?，F(xiàn)通過(guò)比較房地產(chǎn)企業(yè)在三種情況下的產(chǎn)量、價(jià)格、利潤(rùn)等分析房地產(chǎn)企業(yè)的行為動(dòng)機(jī)。

1、古諾競(jìng)爭(zhēng)?，F(xiàn)假設(shè)房地產(chǎn)業(yè)有兩

個(gè)寡頭企業(yè),其行為及相關(guān)條件為:①兩個(gè)寡頭企業(yè)的產(chǎn)品是同質(zhì)的;②每個(gè)企業(yè)都根據(jù)對(duì)手的產(chǎn)量來(lái)確定自己的產(chǎn)量;③每個(gè)企業(yè)的邊際成本為零,它們共同面臨的需求曲線是線性的;④兩個(gè)寡頭企業(yè)都是在已知對(duì)方產(chǎn)量的情況下,各自確定能給自己帶來(lái)最大利潤(rùn)的產(chǎn)量;⑤兩個(gè)企業(yè)不存在任何正式的或非正式的合謀行為。 用qi表示第i個(gè)企業(yè)的產(chǎn)量(i=1、2);Ci(qi)表示第i個(gè)企業(yè)的成本函數(shù);P=P(∑qi)表示價(jià)格是兩個(gè)企業(yè)產(chǎn)量之和的函數(shù);πi表示第i個(gè)企業(yè)的利潤(rùn)函數(shù)。

假設(shè)Ci(qi)=qic,P(∑qi)=a-∑qi,πi=qi*P(∑qi)-Ci(qi),其中i=1、2,a為常數(shù),c表示單位成本。

可得π1=q1*(a-∑qi)-q1c(1)

π2=q2*(a-∑qi)-q2c(2)

式(1)、(2)的最優(yōu)化一階條件為:

■=a-∑q■-q■-c=0(3)>

■=a-∑q■-q■-c=0(4)

由此方程組可推出q■=q■=■;π■=π■=■

2、合謀。假定房地產(chǎn)市場(chǎng)上兩個(gè)寡頭企業(yè)通過(guò)合謀如同一個(gè)壟斷企業(yè)一樣采取行動(dòng),以使兩個(gè)企業(yè)總得利潤(rùn)最大。

我們用q■表示總壟斷產(chǎn)量,π■表示總壟斷利潤(rùn)。

假設(shè)C■=q■c,P=a-q■

可得π■=q■P-C■=q■(a-q■)-q■c(5)

式(5)的最優(yōu)化一階條件為■=-2q■+(a-c)=0(6)

可推出q■=■;π■=■

單個(gè)壟斷房地產(chǎn)企業(yè)的壟斷利潤(rùn)為■。

3.完全競(jìng)爭(zhēng)。現(xiàn)假設(shè)兩個(gè)寡頭房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行完全競(jìng)爭(zhēng)。廠商利潤(rùn)最大化條件為MR=MC,又因?yàn)橥耆?jìng)爭(zhēng)廠商存在P=MR,因此,完全競(jìng)爭(zhēng)廠商的利潤(rùn)最大化條件為P=MC,即當(dāng)寡頭企業(yè)的價(jià)格等于邊際成本時(shí),各寡頭廠商的利潤(rùn)最大。因?yàn)槠髽I(yè)邊際成本為零,即P=MC=0,所以π■=π■=0。

比較三種情況下寡頭房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)可知,完全競(jìng)爭(zhēng)時(shí)利潤(rùn)為零;合謀時(shí)利潤(rùn)最高;古諾競(jìng)爭(zhēng)時(shí)利潤(rùn)介于中間。由此不難看出,作為區(qū)域性寡頭壟斷性質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)在利潤(rùn)最大化的驅(qū)使下,有強(qiáng)烈的合謀動(dòng)機(jī)。

三、房地產(chǎn)商合謀的博弈過(guò)程

假定市場(chǎng)中只有兩家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,即開(kāi)發(fā)商甲和開(kāi)發(fā)商乙。如果兩家開(kāi)發(fā)商合謀,則收益均為4;如果開(kāi)發(fā)商甲為了追求自身利益最大化,率先采取不合謀策略,屆時(shí),開(kāi)發(fā)商甲收益為6,而開(kāi)發(fā)商乙的收益為-2;如果兩開(kāi)發(fā)商一開(kāi)始都采取不合謀策略,則兩者收益均為0。如表1所示。

當(dāng)開(kāi)發(fā)商之間只進(jìn)行一次博弈時(shí),對(duì)開(kāi)發(fā)商甲來(lái)說(shuō),如果開(kāi)發(fā)商乙選擇“不合謀”,則自己選擇“不合謀”的收益為0,而選擇“合謀”的收益為-2。因此,在開(kāi)發(fā)商乙選擇“不合謀”策略時(shí),“不合謀”是開(kāi)發(fā)商甲的占優(yōu)策略。如果開(kāi)發(fā)商乙選擇“合謀”,則開(kāi)發(fā)商甲選擇“不合謀”的收益為6,選擇“合謀”的收益為4。所以,在開(kāi)發(fā)商乙選擇“合謀”策略時(shí),“不合謀”還是開(kāi)發(fā)商甲的占優(yōu)策略。類(lèi)似的分析對(duì)于開(kāi)發(fā)商乙同樣適用,因此,“不合謀”也是開(kāi)發(fā)商乙的占優(yōu)策略。如此,(不合謀,不合謀)策略成為兩開(kāi)發(fā)商的納什均衡。在一次靜態(tài)博弈的情況下,每個(gè)寡頭都出于自己的占優(yōu)策略來(lái)進(jìn)行選擇,卻導(dǎo)致了從整體利益而言最壞的結(jié)局。

再采用逆推法來(lái)分析開(kāi)發(fā)商之間進(jìn)行次數(shù)為n的有限次重復(fù)博弈。由于第n輪博弈是最后一輪博弈,以后不會(huì)再有重復(fù)博弈,因此第n輪博弈和一次性靜態(tài)博弈沒(méi)有差別,在第n輪采取不合謀策略是不會(huì)被報(bào)復(fù)或者受到懲罰的。于是單個(gè)的寡頭開(kāi)發(fā)商會(huì)出于自己的占優(yōu)策略而選擇不合謀。逆推到第n-1輪,在第n-1輪每個(gè)參與者都知道第n輪雙方都會(huì)采取不合謀策略,因此,每個(gè)參與者在第n-1輪就會(huì)采取不合謀策略。如此一直逆推到第一輪。也就是說(shuō),在有限次重復(fù)博弈中,一開(kāi)始第一輪每個(gè)參與者就會(huì)采取不合謀策略。因此,在有限次重復(fù)博弈中,占優(yōu)策略納什均衡仍為(不合謀,不合謀)。因此,在一次性靜態(tài)博弈或有限次重復(fù)博弈的情況下,房地產(chǎn)市場(chǎng)上合謀的每個(gè)寡頭企業(yè)都面臨著囚徒困境:每個(gè)寡頭企業(yè)出于各自的占優(yōu)策略進(jìn)行選擇,卻導(dǎo)致了從整體利益而言最壞的結(jié)局,即在占優(yōu)策略均衡中總體利益下降。

篇6

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

一房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展概述

企業(yè)文化的就是企業(yè)精神，是企業(yè)影響員工在生產(chǎn)上的積極性和在生活上對(duì)企業(yè)的歸屬感的重要因素。這種精神可以使得員工把企業(yè)當(dāng)做情感生活的一部分，而不只是謀生的手段，如果每個(gè)員工都心里都把這個(gè)企業(yè)只是當(dāng)做謀生的手段，那么跳槽，泄露企業(yè)商業(yè)秘密等事情發(fā)生就不足為奇了。想要把員工的心捆在這個(gè)企業(yè)，使員工們齊心協(xié)力為企業(yè)做事就需要企業(yè)文化的力量。

在文化建設(shè)上普遍的存在兩種觀點(diǎn)，一是自然主義傾向。認(rèn)為企業(yè)文化，企業(yè)理念是企業(yè)長(zhǎng)期生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中自然形成的，企業(yè)沒(méi)辦法也不應(yīng)該進(jìn)行人為地設(shè)計(jì)；另一種是主觀主義傾向，認(rèn)為企業(yè)文化，企業(yè)理念就是人為地設(shè)計(jì)。前者導(dǎo)致企業(yè)文化中的“無(wú)作為”現(xiàn)象，一切憑其自然發(fā)展，缺乏明確的理論指導(dǎo)；后者導(dǎo)致企業(yè)文化建設(shè)的“突擊”現(xiàn)象。

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是在20世紀(jì)80年代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中催生的新興行業(yè)，由于幾十年積淀下來(lái)的商品房供應(yīng)短缺引發(fā)了20世紀(jì)80年代至90年代市場(chǎng)空前繁榮，因而也使這一新興行業(yè)在當(dāng)時(shí)被視為“暴利”行業(yè)，蒙上了一層極強(qiáng)的投機(jī)色

彩。

隨著國(guó)家1994年～1997年宏觀調(diào)控政策到位，我國(guó)歷史上空前的房地產(chǎn)泡沫中誕生的各類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)受到了徹底的洗禮，企業(yè)從商品房空置帶來(lái)的市場(chǎng)壓力中尋求生機(jī)，從房地產(chǎn)價(jià)格下跌尋求自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在擠壓泡沫市場(chǎng)化

過(guò)程中錘煉了這個(gè)新生產(chǎn)業(yè)，使業(yè)界在痛定思痛后走向成熟。

進(jìn)入21世紀(jì)，房地產(chǎn)中比重最大的住宅產(chǎn)業(yè)被列為國(guó)家新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，成為上世紀(jì)末中國(guó)經(jīng)濟(jì)軟著陸后啟動(dòng)內(nèi)需的重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)，城市居民住宅狀況成為我國(guó)全面建設(shè)小康社會(huì)的重要物質(zhì)指標(biāo)，更有上海市等房地產(chǎn)業(yè)較發(fā)達(dá)的城市將房地產(chǎn)列為“九五”規(guī)劃的支柱產(chǎn)業(yè)，一個(gè)資金密集型兼負(fù)我國(guó)城市改造重任的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)正崛起在中國(guó)大地，在改善人們居住環(huán)境的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中獲得發(fā)展，

在產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中贏得社會(huì)的尊敬，同時(shí)也伴生了具有我國(guó)特色的房地產(chǎn)企業(yè)文化。

二企業(yè)文化建設(shè)典型類(lèi)型

企業(yè)文化建設(shè)的類(lèi)型是多種多樣的，典型的有幾種類(lèi)型：

（一）自我更新特征的學(xué)院型企業(yè)文化。

萬(wàn)科地產(chǎn)是一家從商貿(mào)起家，從80年資房地產(chǎn)的深圳上市公司。由于萬(wàn)科地產(chǎn)創(chuàng)造了重視企業(yè)品牌打造與推廣，激勵(lì)員工學(xué)習(xí)并張揚(yáng)個(gè)性的強(qiáng)勢(shì)企業(yè)文化，從而不僅塑造了中國(guó)地產(chǎn)的知名品牌——萬(wàn)科地產(chǎn)，同時(shí)也造就了一批業(yè)界知名人士，使萬(wàn)科地產(chǎn)在全國(guó)各大城市的房地產(chǎn)中均享有較高知名度，產(chǎn)品的城市覆蓋率與其品牌知名度一樣居全國(guó)前列，是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中的佼佼者。

（二）傳統(tǒng)公司優(yōu)化管理緩慢自我更新半學(xué)院型企業(yè)文化。

中海地產(chǎn)是一家從香港承建業(yè)(工程總承包)起家的全國(guó)性房地產(chǎn)企業(yè)，它從1990年代初涉足內(nèi)地房地產(chǎn)，從行業(yè)相關(guān)性而言是水到渠成，加上其特有的“中國(guó)建筑”背景，工程管理具有明顯優(yōu)勢(shì)，受其在香港從事工程總承包的成功經(jīng)營(yíng)模式影響，形成了強(qiáng)調(diào)團(tuán)隊(duì)精神，注重產(chǎn)品細(xì)節(jié)，服務(wù)貫徹始終的強(qiáng)勢(shì)企業(yè)文化，并成功地將其注重工作細(xì)節(jié)的企業(yè)文化稼接到中海物業(yè)優(yōu)質(zhì)服務(wù)品牌。這種強(qiáng)勢(shì)企業(yè)文化由于過(guò)于強(qiáng)調(diào)工作細(xì)節(jié)，使得其企業(yè)資源未得到最大的發(fā)揮。

（三）自我更新管理棒球隊(duì)型的企業(yè)文化。

合生創(chuàng)展是一家專(zhuān)業(yè)從事內(nèi)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的香港上市公司，1990年代中期與廣東珠江投資戰(zhàn)略合作投資珠江三角洲房地產(chǎn)，兩公司戰(zhàn)略結(jié)盟帶來(lái)了土地開(kāi)發(fā)、市場(chǎng)策劃、工程總承包、規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)管理的資源優(yōu)化組合，形成了重視工作結(jié)果，鼓勵(lì)員工創(chuàng)新與學(xué)習(xí)，包容多元亞文化的企業(yè)文化，從而使企業(yè)在較短的時(shí)間內(nèi)獲得迅猛發(fā)展。正是這種新型的多元企業(yè)文化，造就了全國(guó)各地房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)個(gè)巨人，多種資源整合極盡其能。

（四）緩慢自我更新能力學(xué)院型的房地產(chǎn)企業(yè)文化。

1990年代初期，以新世界地產(chǎn)為代表的一批香港、臺(tái)灣頗具實(shí)力的上市公司大舉進(jìn)軍中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)，由于其外資背景，在國(guó)內(nèi)發(fā)展房地產(chǎn)受到諸多政策限制，形成了注重規(guī)范運(yùn)作，激勵(lì)員工學(xué)習(xí)，注重企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的房地產(chǎn)企業(yè)文化。從而使企業(yè)的經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。港臺(tái)及東南亞在內(nèi)地投資的房地產(chǎn)公司大部分屬此類(lèi)企業(yè)文化，它們?cè)诘雌鸱奈覈?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投入巨資而回報(bào)并不高。

從房地產(chǎn)企業(yè)文化比較分析可以看出，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)文化處在傳統(tǒng)公司文化，緩慢自我更新企業(yè)文化與自我更新企業(yè)文化并存的狀態(tài)，并且各具特征，這一方面說(shuō)明市場(chǎng)不平衡，各種企業(yè)文化均有其存在的合理性，另一方面說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)文化已經(jīng)影響著企業(yè)的發(fā)展。只有建立在自覺(jué)更新基礎(chǔ)上的企業(yè)文化才最具生命力，片面地、不適應(yīng)外部環(huán)境的企業(yè)文化都將成為制約企業(yè)發(fā)展的障礙。

三房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)的方法

營(yíng)造“以人為本”的文化氛圍。泰勒管理模式的特點(diǎn)是“物本管理”,即把企業(yè)看作是一個(gè)大機(jī)器,企業(yè)員工則是這一機(jī)器中的零部件,把人當(dāng)成物來(lái)管理。自20 世紀(jì)80 年代以來(lái),企業(yè)管理理論出現(xiàn)了“人本管理”思想,認(rèn)為人不單純是創(chuàng)造財(cái)富的工具,人是企業(yè)最大的資本、資源和財(cái)富。

創(chuàng)新知識(shí)資本經(jīng)營(yíng)文化。知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代,知識(shí)資本成為企業(yè)成長(zhǎng)的關(guān)鍵性資源,企業(yè)文化作為企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力的根基將受到前所未有的重視。企業(yè)要生存與發(fā)展,提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力,就必須強(qiáng)化知識(shí)管理,充分發(fā)揮企業(yè)員工個(gè)體與團(tuán)隊(duì)的整體效應(yīng),通過(guò)持續(xù)不斷地學(xué)習(xí)來(lái)掌握新科技、適應(yīng)新變化,加強(qiáng)跨文化管理,促進(jìn)跨國(guó)家、跨地區(qū)以及跨行業(yè)企業(yè)文化的融合和重塑,從根本上提高企業(yè)的綜合素質(zhì),是迎接知識(shí)經(jīng)濟(jì)挑戰(zhàn)的積極戰(zhàn)略。

承接中華民族優(yōu)秀的傳統(tǒng)文化。任何一個(gè)企業(yè)的文化底蘊(yùn)來(lái)自本民族的傳統(tǒng)文化。以儒家思想為主的中國(guó)傳統(tǒng)文化著眼于以規(guī)范引導(dǎo)人們的日常行為,其精髓是“誠(chéng)為本,和為貴,信為先”。這種文化的包容性和開(kāi)放性,使中國(guó)的民族文化具有與時(shí)俱進(jìn)和兼容并蓄的特征。因此,培育先進(jìn)企業(yè)文化必須弘揚(yáng)中華民族的優(yōu)秀傳統(tǒng)文化,并根植其中,吸取其精華。

建立適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代企業(yè)制度的文化。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,錘煉企業(yè)的根本在市場(chǎng),打造企業(yè)的關(guān)鍵則在體制創(chuàng)新。在發(fā)展市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)、建設(shè)現(xiàn)代企業(yè)制度的過(guò)程中,必然會(huì)伴隨企業(yè)文化的提升和轉(zhuǎn)型,培育先進(jìn)企業(yè)文化必須與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代企業(yè)制度相適應(yīng),用這種文化確立公平競(jìng)爭(zhēng)原則,把握迅速變化的市場(chǎng)需求,構(gòu)建企業(yè)技術(shù)、管理和體制創(chuàng)新的機(jī)制。

優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)文化法制環(huán)境。房地產(chǎn)行業(yè)的文化建設(shè)涉及面廣，不僅具有顯著的產(chǎn)業(yè)特色，而且又與社會(huì)文化處處相融。有學(xué)者提出的城建文化、居住文化、環(huán)衛(wèi)文化、園林文化、環(huán)境文化、社區(qū)文化、生態(tài)文化同樣如此。過(guò)去產(chǎn)業(yè)文化不發(fā)達(dá)的根本原因在于，沒(méi)有適應(yīng)產(chǎn)業(yè)文化生存與發(fā)展的法制環(huán)境。改革開(kāi)放以后，國(guó)家法律法規(guī)體系的不斷完善，使產(chǎn)業(yè)文化的發(fā)展迎來(lái)了明媚的春光，特別是建設(shè)行業(yè)專(zhuān)業(yè)法律法規(guī)的配套產(chǎn)生，為房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)開(kāi)拓出更加有利的發(fā)展空間。

參考文獻(xiàn)：

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[2]祁然.房地產(chǎn)企業(yè)文化.黑龍江科學(xué)技術(shù)出版社.2006.

篇7

一、前言

20世紀(jì)70年代以來(lái)，伴隨著金融自由化和全球化的浪潮，世界上不同發(fā)展水平的國(guó)家相繼實(shí)施了金融市場(chǎng)開(kāi)放政策和金融自由化的措施，放松金融管制，國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)和國(guó)際金融市場(chǎng)日益融合。當(dāng)金融業(yè)對(duì)外開(kāi)放時(shí)，如果有效的審慎監(jiān)管尚未充分建立，整個(gè)金融體系更容易受到房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的沖擊。金融自由化后，由于新的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入，貸款利率拉低，激烈的競(jìng)爭(zhēng)和管制的放松，使銀行更有沖動(dòng)去增加高風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)貸款。銀行在整個(gè)房地產(chǎn)周期中起著推波助瀾的作用。

雖然房地產(chǎn)周期和銀行危機(jī)并不是必然相伴而生，但是兩者卻經(jīng)常緊密相連。特別是在那些銀行業(yè)在整個(gè)金融體系中占據(jù)舉足輕重地位的國(guó)家，更是如此。銀行業(yè)及其借貸政策在房地產(chǎn)循環(huán)中起著重要作用，房地產(chǎn)泡沫的破裂對(duì)銀行體系往往又造成災(zāi)難性的影響。近幾十年來(lái)典型的例子如，19世紀(jì)70年代晚期和80年代早期的西班牙，80年代末和90年代初期的芬蘭、丹麥、挪威和瑞典等北歐國(guó)家，20世紀(jì)90年代的日本，以及泰國(guó)、馬來(lái)西亞、印度尼西亞等東南亞諸國(guó)。雖然這些危機(jī)發(fā)生的背景和原因十分復(fù)雜，觸發(fā)點(diǎn)也不盡相同，但是研究那些曾經(jīng)受到房地產(chǎn)泡沫破裂嚴(yán)重沖擊的銀行體系之后，就會(huì)發(fā)現(xiàn)銀行危機(jī)總是有著驚人的相同或相似之處。

中國(guó)加入世界貿(mào)易組織之后，堅(jiān)持入世承諾，穩(wěn)步推進(jìn)銀行業(yè)對(duì)外開(kāi)放，并自2006年12月之后向外國(guó)競(jìng)爭(zhēng)者全面開(kāi)放銀行業(yè)務(wù)。在房地產(chǎn)信貸這一傳統(tǒng)的高盈利高風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)上，國(guó)內(nèi)的銀行面臨著更為激烈的競(jìng)爭(zhēng)，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)進(jìn)一步加大。總結(jié)歷史上曾經(jīng)發(fā)生的由房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)帶來(lái)的銀行危機(jī)，對(duì)中國(guó)銀行業(yè)增強(qiáng)防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的能力，有著重要的意義。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)周期與銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)泡沫繁榮—破裂周期大致可分為三個(gè)階段：第一階段是金融自由化、放松管制、長(zhǎng)期擴(kuò)張性財(cái)政政策和貨幣政策導(dǎo)致信貸擴(kuò)張、房地產(chǎn)價(jià)格上漲，泡沫膨脹；第二階段是由于利率、稅率提高，或其他因素觸發(fā)房地產(chǎn)泡沫破裂，價(jià)格崩潰，持續(xù)時(shí)間可能是數(shù)天、數(shù)月或者更長(zhǎng)的時(shí)間；第三階段的特征是資產(chǎn)價(jià)格下跌，銀行收緊信貸，泡沫時(shí)期購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的抵押貸款者財(cái)務(wù)狀況嚴(yán)重惡化，大量拖欠還款。房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)給銀行帶來(lái)的信貸風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)為抵押房地產(chǎn)價(jià)格大幅下降和借款人違約率增加的風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)貸款主要分為：房地產(chǎn)抵押貸款；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑貸款；利用房地產(chǎn)抵押獲得的其他類(lèi)型的貸款。對(duì)銀行房地產(chǎn)貸款來(lái)說(shuō)，信貸風(fēng)險(xiǎn)是最需要關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)價(jià)格下降是引發(fā)信貸風(fēng)險(xiǎn)的主要因素。

住宅抵押貸款通常被認(rèn)為很安全，因?yàn)樽≌话闶亲鳛橄M(fèi)品，并且償還貸款的資金來(lái)自相對(duì)穩(wěn)定的家庭收入。再則，由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)、不可隱藏、壽命長(zhǎng)久、相對(duì)保值等特點(diǎn)，抵押貸款往往被認(rèn)為是一種頗為安全的貸款。然而，不可忽視的是，房地產(chǎn)抵押貸款的安全性是以抵押物的足值、易變現(xiàn)和抵押權(quán)的有效性為前提的。房地產(chǎn)抵押貸款仍存在著不少的風(fēng)險(xiǎn)，如：借款人無(wú)法還款時(shí)，抵押房地產(chǎn)依法處理后不足清償；抵押物存在滅失或損毀風(fēng)險(xiǎn)；法律制度造成銀行難以收取和處置不良貸款的抵押物等。房地產(chǎn)價(jià)格越趨昂貴和反復(fù)，估值就越難確定，銀行就這些房地產(chǎn)的借款人所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)越來(lái)越大。

發(fā)展商和建筑商的貸款風(fēng)險(xiǎn)比抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)更高，因?yàn)槠滟J款的償還需要房地產(chǎn)完工后，以銷(xiāo)售收入或租金收入來(lái)支持。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格下降時(shí)，發(fā)展商和建筑商的財(cái)務(wù)狀況惡化，甚至破產(chǎn)，房地產(chǎn)貸款違約的可能性增大，銀行貸款質(zhì)量因而惡化。值得注意的是，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)并不局限于與房地產(chǎn)有關(guān)的貸款。銀行實(shí)際承擔(dān)的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)往往會(huì)更大。因?yàn)榉康禺a(chǎn)也廣泛用于其他類(lèi)型貸款的抵押，而與房地產(chǎn)貸款有關(guān)的統(tǒng)計(jì)數(shù)字往往不計(jì)算以房地產(chǎn)作為抵押所得的其他個(gè)人及公司貸款，銀行實(shí)際承受的風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)較統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示的高得多。房?jī)r(jià)波動(dòng)通過(guò)資產(chǎn)負(fù)債表渠道對(duì)銀行業(yè)有廣泛的影響。房?jī)r(jià)下跌，借款人借款能力下降，從而形成財(cái)務(wù)約束，限制新投資的規(guī)模并降低企業(yè)利潤(rùn)。因而，銀行其他類(lèi)型貸款的信貸風(fēng)險(xiǎn)也隨之增加，加劇了銀行業(yè)的脆弱性。

除了信貸風(fēng)險(xiǎn)影響外，房地產(chǎn)價(jià)格下跌也可能通過(guò)間接渠道導(dǎo)致銀行盈利減少。在房地產(chǎn)價(jià)格下降時(shí)，抵押品價(jià)值下跌，銀行呆壞賬撥備增加導(dǎo)致盈利減少。此外，由于建筑活動(dòng)和借貸活動(dòng)減少，銀行從房地產(chǎn)有關(guān)的交易中獲取的收費(fèi)和傭金收入減少。因而，房地產(chǎn)價(jià)格的下降會(huì)對(duì)整體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生負(fù)面的影響。此類(lèi)型的風(fēng)險(xiǎn)，由于其性質(zhì)，更難規(guī)避且影響整個(gè)銀行業(yè)。

三、銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)成因

（一）災(zāi)難短視癥

即大的經(jīng)濟(jì)沖擊極少發(fā)生，以致銀行往往低估沖擊發(fā)生的概率（HerringandWachter2002）。TverskyandKahneman(1982)認(rèn)為，一個(gè)事件的主觀概率是由決策者能夠設(shè)想事件發(fā)生的難易程度決定的，這一難易程度又取決于這一事件發(fā)生的頻率。對(duì)于高頻率發(fā)生的沖擊事件，如信用卡貸款違約和汽車(chē)貸款違約，銀行往往有必要的知識(shí)和動(dòng)力去適當(dāng)估計(jì)事件發(fā)生的概率，并做出充分的預(yù)防損失的措施。否則，銀行將會(huì)很快受到高頻率事件的沖擊，從而導(dǎo)致破產(chǎn)這一毀滅性損失。因此，高頻率事件（諸如估計(jì)信用卡違約概率）的主觀概率可能會(huì)與實(shí)際概率非常接近。

而當(dāng)某一沖擊發(fā)生的主觀概率低于一定的臨界點(diǎn)時(shí)，基于已有的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，或拇指法則(ruleofthumb)，銀行管理層會(huì)認(rèn)為沖擊發(fā)生的概率可以忽略不計(jì)。由于決策者傾向于尋求與關(guān)注加強(qiáng)他們樂(lè)觀預(yù)期的信息，早期的警告信號(hào)往往被忽視。

由于房地產(chǎn)周期通常持續(xù)的時(shí)間較長(zhǎng)，在房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)多年快速上升的情況下，房地產(chǎn)貸款的還款記錄會(huì)保持在一個(gè)良好的水平。因此，房地產(chǎn)業(yè)繁榮時(shí)期，隨著房?jī)r(jià)的上漲，銀行通常會(huì)產(chǎn)生一種安全錯(cuò)覺(jué)，過(guò)分樂(lè)觀地低估房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)和高估利潤(rùn)，進(jìn)而擴(kuò)大貸款。銀行往往成為房地產(chǎn)價(jià)格上漲的推動(dòng)力量，但同時(shí)也因而更易受到房地產(chǎn)價(jià)格崩潰的重創(chuàng)。

（二）羊群效應(yīng)

災(zāi)難短視癥并不是僅僅發(fā)生在個(gè)別銀行身上。當(dāng)一些銀行由于災(zāi)難短視癥認(rèn)為某些經(jīng)濟(jì)沖擊的概率為零時(shí)，那些正確地評(píng)估沖擊發(fā)生概率的銀行，在同災(zāi)難短視的銀行進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)時(shí)處于劣勢(shì)（GuttentagandHerring,1986）。由于激烈的競(jìng)爭(zhēng)，災(zāi)難短視的銀行迫使審慎的銀行采取寬松的房地產(chǎn)貸款標(biāo)準(zhǔn)，或者退出這一業(yè)務(wù)領(lǐng)域。當(dāng)下輪沖擊發(fā)生時(shí)，災(zāi)難短視的銀行可能成為市場(chǎng)的主導(dǎo)，這些銀行并沒(méi)有任何應(yīng)對(duì)特殊沖擊的預(yù)防措施，這種情況往往被稱為銀行的羊群效應(yīng)。

銀行管理層或許已經(jīng)正確地察覺(jué)到了外部沖擊發(fā)生的可能性，但可能會(huì)有意忽視房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)樗麄冋J(rèn)為如果災(zāi)難性沖擊來(lái)臨時(shí)，將會(huì)受到政府的保護(hù)，損失由政府承擔(dān)，而銀行則享受由高風(fēng)險(xiǎn)敞口帶來(lái)的豐厚利潤(rùn)。“太多而不能倒”的政策，即當(dāng)銀行業(yè)整體面臨倒閉風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候，政府更有可能介入去拯救陷入危機(jī)的銀行，實(shí)際上在激勵(lì)銀行從事那些使他們的資產(chǎn)負(fù)債表風(fēng)險(xiǎn)與其他銀行同業(yè)高度相關(guān)的活動(dòng)，這是另一種形式的羊群效應(yīng)。

（三）安全網(wǎng)引發(fā)的道德風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)，投資者可能會(huì)意識(shí)到，銀行過(guò)度借貸于房地產(chǎn)市場(chǎng)使銀行更易受到市場(chǎng)波動(dòng)的打擊，但他們也知道銀行都在從事這些業(yè)務(wù)，政府不會(huì)讓整個(gè)銀行體系崩潰。由于存在這種政府的隱性擔(dān)保，即使沒(méi)有諸如存款保險(xiǎn)之類(lèi)明確的政府擔(dān)保，銀行投資者和存款人往往會(huì)低估銀行冒進(jìn)貸款政策的風(fēng)險(xiǎn)，而任其發(fā)展。安全網(wǎng)為銀行的冒險(xiǎn)行為提供了激勵(lì)因素。另外，投資者過(guò)于自信自己評(píng)估市場(chǎng)的能力，認(rèn)為可以先于其他人在市場(chǎng)崩潰前的適當(dāng)時(shí)機(jī)退出，因此，投資者往往毫不猶豫地提供資金給冒進(jìn)的銀行，進(jìn)一步鼓勵(lì)了銀行過(guò)度借貸于過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)。（四）信息不對(duì)稱

銀行通常使用控制按揭貸款成數(shù)（loan-to-valueratio）的方法，將按揭貸款限制在抵押房地產(chǎn)價(jià)值的一定比例內(nèi)，以防當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格下跌、借款人違約時(shí)，銀行被迫出售借款者所抵押的房地產(chǎn)時(shí)產(chǎn)生損失。按揭貸款成數(shù)在防范銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)中起著重要的作用。從理論上講，如果該比率能夠維持在一個(gè)足夠低的水平，則足以控制借款人違約的風(fēng)險(xiǎn)。

然而，實(shí)際上，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格大幅下降時(shí)，降低按揭貸款成數(shù)并不能夠保證銀行免于信貸損失。即使是看起來(lái)相當(dāng)保守的按揭貸款成數(shù)，也可能不足以彌補(bǔ)損失。這是因?yàn)椋诜康禺a(chǎn)價(jià)格大幅下跌時(shí)，抵押房產(chǎn)的價(jià)值可能會(huì)很快下降到未償還貸款額以下，從而刺激借款人放棄抵押物，選擇違約不償還貸款。在房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮時(shí)期，銀行過(guò)度樂(lè)觀地認(rèn)為可以接受較高的按揭貸款成數(shù)，同業(yè)的激烈競(jìng)爭(zhēng)也迫使銀行管理層放寬貸款標(biāo)準(zhǔn)。造成這種情況的主要原因在于，在實(shí)際操作中，貸款本息＝按揭貸款成數(shù)×抵押物評(píng)估值，而由于信息不充分，即使在市場(chǎng)最好的情況下，銀行也很難準(zhǔn)確估計(jì)房地產(chǎn)的價(jià)值，造成當(dāng)前的抵押物評(píng)估價(jià)值經(jīng)常被高估，即使不被高估，反映的也是當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值甚至是過(guò)去的價(jià)值，而不是變現(xiàn)價(jià)值，變現(xiàn)價(jià)值往往與市場(chǎng)價(jià)值存在較大差距，從而造成銀行可能會(huì)低估房地產(chǎn)貸款高風(fēng)險(xiǎn)敞口的風(fēng)險(xiǎn)。

（五）不適當(dāng)?shù)臅?huì)計(jì)、信息披露及法律框架

在不透明的會(huì)計(jì)核算方法，不適當(dāng)?shù)男畔⑴稖?zhǔn)則和不良貸款撥備制度下，銀行業(yè)對(duì)自身的財(cái)務(wù)狀況如果缺乏充分的披露，在房地產(chǎn)價(jià)格下跌時(shí)，往往掩蓋銀行資產(chǎn)的惡化程度，并且使銀行管理人員、所有者、債權(quán)人和監(jiān)管者等無(wú)法有效監(jiān)控風(fēng)險(xiǎn)敞口，對(duì)銀行施行監(jiān)督和約束，進(jìn)而使那些高風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)被當(dāng)作是高盈利性的業(yè)務(wù)。如日本大藏省于1992年9月對(duì)外公布的主要銀行不良貸款總額，僅為略高于12萬(wàn)億日元，而如果銀行業(yè)當(dāng)時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)敞口數(shù)額和不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格下降因素作一個(gè)合理的估計(jì)，所得出的數(shù)字有可能兩倍甚至三倍于公布的數(shù)字（Goldstein等，1993）。在進(jìn)行貸款分類(lèi)時(shí)，如果僅僅按照貸款的償還情況對(duì)貸款抵押品的市值、借款人的資信狀況和當(dāng)前的償付能力進(jìn)行評(píng)估，可能會(huì)造成不良貸款的規(guī)模被低估、銀行資本真正能夠發(fā)揮的緩沖作用被高估。

（六）監(jiān)管部門(mén)的寬容性監(jiān)管

監(jiān)管者的職責(zé)是通過(guò)監(jiān)督銀行業(yè)和維持健康的銀行體系保護(hù)納稅人。為什么監(jiān)管者在有些情況下不能約束銀行從事高風(fēng)險(xiǎn)的增長(zhǎng)策略？在有些情況下，可能是出于監(jiān)管者不能控制的原因，例如人手不夠或預(yù)算約束使監(jiān)管部門(mén)不能有效監(jiān)管銀行體系。但是，在許多情況下，監(jiān)管部門(mén)出于多種原因不愿去約束銀行業(yè)。其中，主要的原因是，當(dāng)金融自由化作為一系列促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的宏觀政策的一部分時(shí)，監(jiān)管部門(mén)可能對(duì)約束那些采取高風(fēng)險(xiǎn)策略的銀行心存顧慮，畢竟從短期來(lái)看，高風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)營(yíng)策略對(duì)銀行來(lái)說(shuō)是有利可圖的，高盈利掩蓋了潛在的風(fēng)險(xiǎn)。監(jiān)管者往往很難約束那些看起來(lái)能夠獲得高盈利的銀行。其次，當(dāng)金融部門(mén)的擴(kuò)張被視為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要推動(dòng)力量時(shí)，監(jiān)管部門(mén)要承擔(dān)更大的壓力。再次，對(duì)監(jiān)管者來(lái)說(shuō)，從自利性的角度考慮，拖延采取糾正措施，可能是更優(yōu)的選擇。特別是時(shí)間不一致性（timeinconsistency），即今天的損失直到將來(lái)的某一日期才會(huì)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，而那時(shí)可能已經(jīng)是其他人在履行監(jiān)管職責(zé)，因而，監(jiān)管當(dāng)局有內(nèi)在動(dòng)力采取寬容、遷就的態(tài)度對(duì)待問(wèn)題銀行，加大了銀行承擔(dān)更大風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)在動(dòng)力。四、防范

（一）防范銀行災(zāi)難短視癥

在銀行業(yè)對(duì)外開(kāi)放的環(huán)境下，監(jiān)管部門(mén)應(yīng)改變職能而不是取消職能。監(jiān)管當(dāng)局必須確保一個(gè)行之有效的機(jī)制，以防止銀行過(guò)度承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，打消其盈利歸個(gè)人、損失由社會(huì)承擔(dān)的想法。

首先，提前鑒別出脆弱的銀行。在對(duì)付災(zāi)難短視癥及不可預(yù)知的重大沖擊方面，傳統(tǒng)的銀行監(jiān)管過(guò)程重在評(píng)估銀行的現(xiàn)狀，并鑒別出脆弱的銀行，雖然有助于處理危機(jī)，但不足以防范危機(jī)。為了防范危機(jī)，監(jiān)管過(guò)程必須把那些承受能力差、有可能會(huì)成為脆弱的銀行提前鑒別出來(lái)，防止它們的風(fēng)險(xiǎn)敞口達(dá)到對(duì)整個(gè)金融體系構(gòu)成威脅的水平。明確要求銀行必須通過(guò)經(jīng)常性的壓力測(cè)試，界定銀行應(yīng)該具備的、能夠承受外部沖擊的最低程度，是提前鑒別出脆弱銀行的一個(gè)有效方法。其次，監(jiān)管當(dāng)局可以要求銀行提高房地產(chǎn)貸款信息的透明度，降低市場(chǎng)的不明朗因素以及連鎖效應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，并使銀行業(yè)在市場(chǎng)的監(jiān)察下更為自律。此外，詳盡的房地產(chǎn)貸款統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，有助于監(jiān)管當(dāng)局監(jiān)察及評(píng)估銀行承受房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）安全網(wǎng)改革

在對(duì)銀行的行為施加影響時(shí)，不應(yīng)只把注意力集中在對(duì)問(wèn)題的解決上，要注意采用事前審慎監(jiān)管的方式，及早警覺(jué)房地產(chǎn)價(jià)格泡沫征兆，防范房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮時(shí)期銀行房地產(chǎn)貸款的過(guò)度膨脹。監(jiān)管部門(mén)不能僅僅滿足于達(dá)到相關(guān)的國(guó)際監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，而是根據(jù)本地銀行業(yè)自身行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，采取更高的監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，力求做到最好。在監(jiān)管實(shí)施過(guò)程中，監(jiān)管機(jī)構(gòu)必須及時(shí)采取糾正行動(dòng)，迅速解決問(wèn)題。如果沒(méi)有一個(gè)以規(guī)則為基礎(chǔ)的監(jiān)管體制，就難以對(duì)要求寬容性監(jiān)管的巨大壓力形成有效的制衡。

（三）道德風(fēng)險(xiǎn)的防范

監(jiān)管部門(mén)要想防范道德風(fēng)險(xiǎn)，必須終止隱含的存款保險(xiǎn)制度。首先，將存款保險(xiǎn)的金融機(jī)構(gòu)控制在一個(gè)適當(dāng)?shù)姆秶?，不向所有債?quán)人提供全額存款擔(dān)保，特別是那些大金額的債權(quán)人，以促使大額債權(quán)人對(duì)銀行施加約束。其次，對(duì)有問(wèn)題銀行及時(shí)采取懲戒措施使其恢復(fù)正常，如果仍沒(méi)有改觀，監(jiān)管當(dāng)局需要在銀行將要發(fā)生資不抵債之前迅速關(guān)閉問(wèn)題銀行，降低銀行即將破產(chǎn)時(shí)為死而復(fù)生而孤注一擲的可能性。再次，實(shí)行嚴(yán)格的資本充足制度。通過(guò)制約商業(yè)銀行資產(chǎn)規(guī)模的無(wú)限制擴(kuò)張，保證銀行穩(wěn)健、安全經(jīng)營(yíng)，增強(qiáng)銀行抵御非預(yù)期損失的能力。一旦銀行的資本狀況惡化，監(jiān)管當(dāng)局馬上采取糾正行動(dòng)，避免當(dāng)銀行資本狀況嚴(yán)重惡化時(shí)，股東和管理層采取孤注一擲的方式，導(dǎo)致?lián)p失大幅增加。

（四）市場(chǎng)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)

篇8

房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，在擴(kuò)大內(nèi)需和促進(jìn)消費(fèi)方面發(fā)揮了巨大的作用。近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)高速發(fā)展的同時(shí)也出現(xiàn)了房?jī)r(jià)居高不下、普通老百姓買(mǎi)不起房的問(wèn)題。相應(yīng)的，房地產(chǎn)業(yè)稅收問(wèn)題也成為了社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)。進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)稅收收入取得了連續(xù)多年的大幅增長(zhǎng)。由于稅收一直是房?jī)r(jià)的重要組成部分，所以有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)稅收負(fù)擔(dān)是否合理的問(wèn)題引起了許多專(zhuān)家學(xué)者的廣泛關(guān)注。

房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)問(wèn)題文獻(xiàn)回顧

我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收負(fù)擔(dān)的研究，根據(jù)其研究方法的不同，可以分為理論研究和實(shí)證研究?jī)深?lèi)。

目前，絕大多數(shù)學(xué)者對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)稅收負(fù)擔(dān)的研究都停留在理論研究的階段，他們認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)稅制存在的問(wèn)題主要集中在稅負(fù)不平，競(jìng)爭(zhēng)不平等；稅費(fèi)并舉，重復(fù)課征；稅種設(shè)置不科學(xué)；計(jì)稅依據(jù)不合理等方面，對(duì)此他們都相應(yīng)的提出了自己的改革建議。此外，房地產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)改革課題組(2006)和海南省地方稅務(wù)局課題組(2006)從分析我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的問(wèn)題入手，提出了我國(guó)進(jìn)行房地產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)改革應(yīng)該具備的基礎(chǔ)條件和實(shí)施方案，對(duì)改革過(guò)程中機(jī)構(gòu)、政策、數(shù)據(jù)、技術(shù)手段、人才、立法等一些具體問(wèn)題提出了建議。以上這些研究都側(cè)重于理論分析，并基于此對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)稅制改革提出了一些基本的思路，沒(méi)有利用數(shù)量分析方法建立數(shù)學(xué)模型進(jìn)行實(shí)證分析。

在實(shí)證研究方面，我國(guó)剛剛進(jìn)入起步階段。學(xué)者劉立秋，李凱，鄒毅（2001），他們將戰(zhàn)略管理中的波士頓咨詢集團(tuán)矩陣法（BCG矩陣法）應(yīng)用到稅負(fù)合理性分析中，利用改進(jìn)后的t－r矩陣對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)狀況進(jìn)行了定量評(píng)價(jià)和分析，在此基礎(chǔ)上提出了房地產(chǎn)業(yè)稅費(fèi)制度改革的對(duì)策建議。但由于BCG矩陣法本身存在一定的局限性，它的每個(gè)維度只能用單個(gè)指標(biāo)來(lái)衡量，因而他們也只使用了增長(zhǎng)率這一個(gè)指標(biāo)來(lái)衡量稅負(fù)的合理性。

本文在總結(jié)前人研究成果的基礎(chǔ)上，引入GE矩陣法，彌補(bǔ)BCG矩陣法只能用單個(gè)指標(biāo)衡量一個(gè)維度的局限性，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)模型進(jìn)行了一定的改進(jìn)。

房地產(chǎn)稅負(fù)研究模型簡(jiǎn)介

BCG矩陣法是由波士頓集團(tuán)(BostonConsultingGroup,BCG)在上世紀(jì)70年代初開(kāi)發(fā)的。BCG矩陣將組織的每一個(gè)戰(zhàn)略事業(yè)單位（SBUs）標(biāo)在一種二維的矩陣圖上，從而區(qū)分出問(wèn)題、明星、金牛和瘦狗四種業(yè)務(wù)組合（圖1）。現(xiàn)在我們將圖1中的橫坐標(biāo)改為稅負(fù)率t，縱坐標(biāo)依然使用增長(zhǎng)率r，就變成了分析企業(yè)稅負(fù)合理性的t－r矩陣（圖2）。

利用該方法只要對(duì)全國(guó)或者某一個(gè)地區(qū)的所有房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行t－r分析，它們可能會(huì)不均勻地分布在某些區(qū)域內(nèi)，這時(shí)再利用黑球法則、東北角大吉、月牙玉環(huán)、重心移動(dòng)等五法則進(jìn)行分析，就可以對(duì)全國(guó)或者該地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)合理狀況進(jìn)行分析。但如前所述，由于BCG矩陣法本身存在一定的局限性，它只能用一個(gè)指標(biāo)來(lái)衡量一個(gè)維度，所以由其演化而來(lái)的t－r矩陣在分析稅負(fù)合理性時(shí)也只使用了增長(zhǎng)率這單一指標(biāo)，但衡量一個(gè)企業(yè)稅負(fù)合理與否不只是增長(zhǎng)率這一單一指標(biāo)，它應(yīng)該包含企業(yè)增長(zhǎng)率、盈利率等一系列因素。為了克服這一缺陷，本文引入了GE矩陣法（九盒矩陣法），它與BCG矩陣相比，使用數(shù)量更多的指標(biāo)來(lái)衡量?jī)蓚€(gè)維度，同時(shí)增加了中間等級(jí)，這樣衡量更全面，有效（圖3）。

接下來(lái)，本文將GE矩陣的思想引入t－r矩陣中，對(duì)t－r矩陣進(jìn)行一些改進(jìn)，其橫軸仍然使用稅負(fù)率（t）這一單一指標(biāo)，但縱軸我們使用影響房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展（d）的各個(gè)重要因素作為衡量指標(biāo)建立一個(gè)新的矩陣t－d矩陣（圖4）。其具體實(shí)施步驟為：定義因素。選擇與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相關(guān)的各個(gè)重要因素，可采用頭腦風(fēng)暴法。估測(cè)各個(gè)因素的影響，采用德?tīng)柗品▽?duì)各個(gè)因素的影響力大小進(jìn)行評(píng)分，據(jù)此確定各個(gè)因素的權(quán)重。根據(jù)上面確定的權(quán)重，結(jié)合各個(gè)因素的具體數(shù)據(jù)，得出各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的加權(quán)值，并結(jié)合其稅負(fù)率，將其分別填入t－d矩陣中。最后再對(duì)其分布狀況進(jìn)行分析，得出結(jié)論。房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)合理性案例分析

下文利用上述改進(jìn)后的t-d模型對(duì)我國(guó)2005年房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)合理性進(jìn)行分析。

本文選取房地產(chǎn)企業(yè)的純收入稅負(fù)率作為橫坐標(biāo)，其中純收入稅負(fù)率的計(jì)算公式為：

根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)，選取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)房屋建筑面積增長(zhǎng)率、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增長(zhǎng)率、房地產(chǎn)銷(xiāo)售額增長(zhǎng)率、房地產(chǎn)凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率、房地產(chǎn)從業(yè)人數(shù)增長(zhǎng)率這五個(gè)指標(biāo)來(lái)衡量房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的情況。

通過(guò)德?tīng)柗品?，我們得出這五個(gè)因素的影響力大小，按次序?yàn)椋悍康禺a(chǎn)凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率，房地產(chǎn)銷(xiāo)售額增長(zhǎng)率，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)房屋建筑面積增長(zhǎng)率，房地產(chǎn)從業(yè)人數(shù)增長(zhǎng)率，并計(jì)算得出他們的權(quán)重分別為：0.4,0.3,0.15,0.1,0.05。

利用2005年的《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》、《中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》和《中國(guó)稅收統(tǒng)計(jì)年鑒》的數(shù)據(jù)計(jì)算的2005年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)各省市自治區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)的純收入稅負(fù)率和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r加權(quán)平均數(shù)，如表1所示。

通過(guò)對(duì)2005年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)分地區(qū)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行t－d分析，得出圖5。

由圖5中可以看出，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)2005年的稅負(fù)分布圖中大多數(shù)點(diǎn)都散亂的分布在C、D兩個(gè)區(qū)域，并沒(méi)有形成月牙環(huán)形狀，這說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)規(guī)劃并不科學(xué)，而且效率也不高，應(yīng)該制定相應(yīng)的政策，使得全國(guó)各省區(qū)的稅負(fù)點(diǎn)盡量集中于A、B區(qū)域，并使其成為月牙環(huán)形狀。由于C區(qū)是不合理區(qū)，D區(qū)是劣勢(shì)區(qū)，所以應(yīng)該盡量避免在這兩個(gè)區(qū)中出現(xiàn)黑點(diǎn)。而在圖5中，我們可以看到幾乎大多數(shù)點(diǎn)都出現(xiàn)在這兩個(gè)區(qū)域，這說(shuō)明全國(guó)大多數(shù)地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)狀況不合理。對(duì)于B區(qū)域，該區(qū)域是優(yōu)勢(shì)區(qū)，而在這個(gè)區(qū)域只發(fā)現(xiàn)了一個(gè)點(diǎn)，這說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)幾乎沒(méi)有明星企業(yè)，如果稅負(fù)狀況持續(xù)如此，得不到改善，這對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展來(lái)說(shuō)是非常不利的。

篇9

（一）內(nèi)部原因1.信用等級(jí)低，違約風(fēng)險(xiǎn)高。我國(guó)的中小型房企大都資金實(shí)力、償債能力弱，違約風(fēng)險(xiǎn)較高，銀行等金融機(jī)構(gòu)往往不愿意貸款給它們。同時(shí)也正是這些特點(diǎn)使它們很難達(dá)到上市、發(fā)行債券等的標(biāo)準(zhǔn)。2.資金需求與銀行貸款不匹配。中小型房企規(guī)模較小，資金需求相對(duì)較少，而考慮到交易成本，銀行更愿意一次性貸給較大型的企業(yè)，而吝于對(duì)中小企業(yè)貸款。3.缺乏完善的內(nèi)部管理制度。中小型房企一般只注重效益，而忽略內(nèi)部管理，缺乏專(zhuān)業(yè)的管理人才和系統(tǒng)的管理制度，特別是在土地取得成本日益增加的情況下，很難做到良好的成本控制。因此中小企業(yè)在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生變化時(shí)無(wú)法做出及時(shí)有效的應(yīng)對(duì)，也缺乏創(chuàng)新融資渠道的能力。

（二）外部原因1.政策原因。國(guó)家的部分政策在某種程度上促成了房地產(chǎn)企業(yè)融資困境的形成。政府通過(guò)嚴(yán)格的土地政策和信貸政策等來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，土地取得愈加困難，取得土地的相關(guān)稅費(fèi)也來(lái)越高，利率、存款準(zhǔn)備金的調(diào)整，差別化信貸政策，限購(gòu)令等，都對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小企業(yè)的融資提出了挑戰(zhàn)。2.金融市場(chǎng)原因。我國(guó)的金融市場(chǎng)發(fā)展尚不成熟，融資結(jié)構(gòu)不合理，直接融資受限較多。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)長(zhǎng)期資金需求較大，而銀行貸款以中短期為主，難以滿足以銀行貸款為主要資金來(lái)源的中小房企的融資需求。3.行業(yè)原因。由于房?jī)r(jià)的不穩(wěn)定及巨大的泡沫，導(dǎo)致即使有房地產(chǎn)等高價(jià)值固定資產(chǎn)來(lái)抵押，銀行對(duì)房企的貸款仍程序復(fù)雜、條件苛刻，尤其是對(duì)規(guī)模、信用等都很難達(dá)標(biāo)的中小企業(yè)。另外，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展繁榮健康時(shí)，銀行貸款寬松，對(duì)房屋預(yù)售的監(jiān)管也不是很?chē)?yán)格，企業(yè)較容易獲得銀行貸款、回收的銷(xiāo)售房款等款項(xiàng)，資金相對(duì)富裕，致使一些企業(yè)安于現(xiàn)狀，缺乏危機(jī)意識(shí)和創(chuàng)新能力，在面對(duì)嚴(yán)厲調(diào)控時(shí)，不能迅速找到適合企業(yè)自身的多渠道融資方式。4.法律原因。我國(guó)與房地產(chǎn)金融相關(guān)的法律法規(guī)尚不健全，在銀行貸款獲得愈加困難的情況下，許多中小型房企就把目光轉(zhuǎn)向了民間借貸，可我國(guó)民間借貸一直處于法律邊緣，缺乏進(jìn)入的渠道。另外，我國(guó)對(duì)中小房企上市以及再融資、發(fā)行債券都有嚴(yán)格限制，同時(shí)當(dāng)下嚴(yán)厲的監(jiān)管使得房地產(chǎn)信托融資在我國(guó)很難實(shí)現(xiàn)。

二、解決我國(guó)中小型房地產(chǎn)企業(yè)融資困難的建議

（一）政府方面1.完善房地產(chǎn)金融相關(guān)法律體系。加強(qiáng)新型融資方式的法律建設(shè)，例如規(guī)范和積極發(fā)展民間借貸，還包括房地產(chǎn)投資信托、私募股權(quán)基金等相關(guān)法律的完善。2.適當(dāng)放寬政策限制。國(guó)家可以適當(dāng)放寬對(duì)中小型房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控政策，如適當(dāng)降低中小型房企的營(yíng)業(yè)稅、所得稅，實(shí)行浮動(dòng)利率，優(yōu)化信貸政策，適當(dāng)放松對(duì)其信貸規(guī)模的監(jiān)管，讓銀行貸款從制度上向中小企業(yè)傾斜。2014年第10期下旬刊（總第568期）時(shí)代Times3.加快債券市場(chǎng)發(fā)展。促進(jìn)中小型房地產(chǎn)企業(yè)集合票據(jù)和債券的發(fā)行，減少其債券發(fā)行限制，也可以有效拓展中小房企的融資渠道。4.構(gòu)建完善的金融機(jī)構(gòu)體系。在發(fā)達(dá)國(guó)家，中小金融機(jī)構(gòu)在融資活動(dòng)中發(fā)揮著十分重要的作用，國(guó)家可以通過(guò)出臺(tái)相關(guān)政策來(lái)促進(jìn)小額貸款公司、典當(dāng)行等的發(fā)展，促進(jìn)中小金融機(jī)構(gòu)來(lái)參與解決融資難的問(wèn)題。

篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)貸款；信貸風(fēng)險(xiǎn)；房地產(chǎn)周期

一、前言

20世紀(jì)70年代以來(lái)，伴隨著金融自由化和全球化的浪潮，世界上不同發(fā)展水平的國(guó)家相繼實(shí)施了金融市場(chǎng)開(kāi)放政策和金融自由化的措施，放松金融管制，國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)和國(guó)際金融市場(chǎng)日益融合。當(dāng)金融業(yè)對(duì)外開(kāi)放時(shí)，如果有效的審慎監(jiān)管尚未充分建立，整個(gè)金融體系更容易受到房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的沖擊。金融自由化后，由于新的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入，貸款利率拉低，激烈的競(jìng)爭(zhēng)和管制的放松，使銀行更有沖動(dòng)去增加高風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)貸款。銀行在整個(gè)房地產(chǎn)周期中起著推波助瀾的作用。

雖然房地產(chǎn)周期和銀行危機(jī)并不是必然相伴而生，但是兩者卻經(jīng)常緊密相連。特別是在那些銀行業(yè)在整個(gè)金融體系中占據(jù)舉足輕重地位的國(guó)家，更是如此。銀行業(yè)及其借貸政策在房地產(chǎn)循環(huán)中起著重要作用，房地產(chǎn)泡沫的破裂對(duì)銀行體系往往又造成災(zāi)難性的影響。近幾十年來(lái)典型的例子如，19世紀(jì)70年代晚期和80年代早期的西班牙，80年代末和90年代初期的芬蘭、丹麥、挪威和瑞典等北歐國(guó)家，20世紀(jì)90年代的日本，以及泰國(guó)、馬來(lái)西亞、印度尼西亞等東南亞諸國(guó)。雖然這些危機(jī)發(fā)生的背景和原因十分復(fù)雜，觸發(fā)點(diǎn)也不盡相同，但是研究那些曾經(jīng)受到房地產(chǎn)泡沫破裂嚴(yán)重沖擊的銀行體系之后，就會(huì)發(fā)現(xiàn)銀行危機(jī)總是有著驚人的相同或相似之處。

中國(guó)加入世界貿(mào)易組織之后，堅(jiān)持入世承諾，穩(wěn)步推進(jìn)銀行業(yè)對(duì)外開(kāi)放，并自2006年12月之后向外國(guó)競(jìng)爭(zhēng)者全面開(kāi)放銀行業(yè)務(wù)。在房地產(chǎn)信貸這一傳統(tǒng)的高盈利高風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)上，國(guó)內(nèi)的銀行面臨著更為激烈的競(jìng)爭(zhēng)，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)進(jìn)一步加大?？偨Y(jié)歷史上曾經(jīng)發(fā)生的由房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)帶來(lái)的銀行危機(jī)，對(duì)中國(guó)銀行業(yè)增強(qiáng)防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的能力，有著重要的意義。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)周期與銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)泡沫繁榮—破裂周期大致可分為三個(gè)階段：第一階段是金融自由化、放松管制、長(zhǎng)期擴(kuò)張性財(cái)政政策和貨幣政策導(dǎo)致信貸擴(kuò)張、房地產(chǎn)價(jià)格上漲，泡沫膨脹；第二階段是由于利率、稅率提高，或其他因素觸發(fā)房地產(chǎn)泡沫破裂，價(jià)格崩潰，持續(xù)時(shí)間可能是數(shù)天、數(shù)月或者更長(zhǎng)的時(shí)間；第三階段的特征是資產(chǎn)價(jià)格下跌，銀行收緊信貸，泡沫時(shí)期購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的抵押貸款者財(cái)務(wù)狀況嚴(yán)重惡化，大量拖欠還款。房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)給銀行帶來(lái)的信貸風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)為抵押房地產(chǎn)價(jià)格大幅下降和借款人違約率增加的風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)貸款主要分為：房地產(chǎn)抵押貸款；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑貸款；利用房地產(chǎn)抵押獲得的其他類(lèi)型的貸款。對(duì)銀行房地產(chǎn)貸款來(lái)說(shuō)，信貸風(fēng)險(xiǎn)是最需要關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)價(jià)格下降是引發(fā)信貸風(fēng)險(xiǎn)的主要因素。

住宅抵押貸款通常被認(rèn)為很安全，因?yàn)樽≌话闶亲鳛橄M(fèi)品，并且償還貸款的資金來(lái)自相對(duì)穩(wěn)定的家庭收入。再則，由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)、不可隱藏、壽命長(zhǎng)久、相對(duì)保值等特點(diǎn)，抵押貸款往往被認(rèn)為是一種頗為安全的貸款。然而，不可忽視的是，房地產(chǎn)抵押貸款的安全性是以抵押物的足值、易變現(xiàn)和抵押權(quán)的有效性為前提的。房地產(chǎn)抵押貸款仍存在著不少的風(fēng)險(xiǎn)，如：借款人無(wú)法還款時(shí)，抵押房地產(chǎn)依法處理后不足清償；抵押物存在滅失或損毀風(fēng)險(xiǎn)；法律制度造成銀行難以收取和處置不良貸款的抵押物等。房地產(chǎn)價(jià)格越趨昂貴和反復(fù)，估值就越難確定，銀行就這些房地產(chǎn)的借款人所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)越來(lái)越大。

發(fā)展商和建筑商的貸款風(fēng)險(xiǎn)比抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)更高，因?yàn)槠滟J款的償還需要房地產(chǎn)完工后，以銷(xiāo)售收入或租金收入來(lái)支持。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格下降時(shí)，發(fā)展商和建筑商的財(cái)務(wù)狀況惡化，甚至破產(chǎn)，房地產(chǎn)貸款違約的可能性增大，銀行貸款質(zhì)量因而惡化。值得注意的是，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)并不局限于與房地產(chǎn)有關(guān)的貸款。銀行實(shí)際承擔(dān)的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)往往會(huì)更大。因?yàn)榉康禺a(chǎn)也廣泛用于其他類(lèi)型貸款的抵押，而與房地產(chǎn)貸款有關(guān)的統(tǒng)計(jì)數(shù)字往往不計(jì)算以房地產(chǎn)作為抵押所得的其他個(gè)人及公司貸款，銀行實(shí)際承受的風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)較統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示的高得多。房?jī)r(jià)波動(dòng)通過(guò)資產(chǎn)負(fù)債表渠道對(duì)銀行業(yè)有廣泛的影響。房?jī)r(jià)下跌，借款人借款能力下降，從而形成財(cái)務(wù)約束，限制新投資的規(guī)模并降低企業(yè)利潤(rùn)。因而，銀行其他類(lèi)型貸款的信貸風(fēng)險(xiǎn)也隨之增加，加劇了銀行業(yè)的脆弱性。

除了信貸風(fēng)險(xiǎn)影響外，房地產(chǎn)價(jià)格下跌也可能通過(guò)間接渠道導(dǎo)致銀行盈利減少。在房地產(chǎn)價(jià)格下降時(shí)，抵押品價(jià)值下跌，銀行呆壞賬撥備增加導(dǎo)致盈利減少。此外，由于建筑活動(dòng)和借貸活動(dòng)減少，銀行從房地產(chǎn)有關(guān)的交易中獲取的收費(fèi)和傭金收入減少。因而，房地產(chǎn)價(jià)格的下降會(huì)對(duì)整體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生負(fù)面的影響。此類(lèi)型的風(fēng)險(xiǎn)，由于其性質(zhì)，更難規(guī)避且影響整個(gè)銀行業(yè)。

三、銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)成因

（一）災(zāi)難短視癥

即大的經(jīng)濟(jì)沖擊極少發(fā)生，以致銀行往往低估沖擊發(fā)生的概率（HerringandWachter2002）。TverskyandKahneman(1982)認(rèn)為，一個(gè)事件的主觀概率是由決策者能夠設(shè)想事件發(fā)生的難易程度決定的，這一難易程度又取決于這一事件發(fā)生的頻率。對(duì)于高頻率發(fā)生的沖擊事件，如信用卡貸款違約和汽車(chē)貸款違約，銀行往往有必要的知識(shí)和動(dòng)力去適當(dāng)估計(jì)事件發(fā)生的概率，并做出充分的預(yù)防損失的措施。否則，銀行將會(huì)很快受到高頻率事件的沖擊，從而導(dǎo)致破產(chǎn)這一毀滅性損失。因此，高頻率事件（諸如估計(jì)信用卡違約概率）的主觀概率可能會(huì)與實(shí)際概率非常接近。

而當(dāng)某一沖擊發(fā)生的主觀概率低于一定的臨界點(diǎn)時(shí)，基于已有的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，或拇指法則(ruleofthumb)，銀行管理層會(huì)認(rèn)為沖擊發(fā)生的概率可以忽略不計(jì)。由于決策者傾向于尋求與關(guān)注加強(qiáng)他們樂(lè)觀預(yù)期的信息，早期的警告信號(hào)往往被忽視。

由于房地產(chǎn)周期通常持續(xù)的時(shí)間較長(zhǎng)，在房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)多年快速上升的情況下，房地產(chǎn)貸款的還款記錄會(huì)保持在一個(gè)良好的水平。因此，房地產(chǎn)業(yè)繁榮時(shí)期，隨著房?jī)r(jià)的上漲，銀行通常會(huì)產(chǎn)生一種安全錯(cuò)覺(jué)，過(guò)分樂(lè)觀地低估房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)和高估利潤(rùn)，進(jìn)而擴(kuò)大貸款。銀行往往成為房地產(chǎn)價(jià)格上漲的推動(dòng)力量，但同時(shí)也因而更易受到房地產(chǎn)價(jià)格崩潰的重創(chuàng)。

（二）羊群效應(yīng)

災(zāi)難短視癥并不是僅僅發(fā)生在個(gè)別銀行身上。當(dāng)一些銀行由于災(zāi)難短視癥認(rèn)為某些經(jīng)濟(jì)沖擊的概率為零時(shí)，那些正確地評(píng)估沖擊發(fā)生概率的銀行，在同災(zāi)難短視的銀行進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)時(shí)處于劣勢(shì)（GuttentagandHerring,1986）。由于激烈的競(jìng)爭(zhēng)，災(zāi)難短視的銀行迫使審慎的銀行采取寬松的房地產(chǎn)貸款標(biāo)準(zhǔn)，或者退出這一業(yè)務(wù)領(lǐng)域。當(dāng)下輪沖擊發(fā)生時(shí)，災(zāi)難短視的銀行可能成為市場(chǎng)的主導(dǎo)，這些銀行并沒(méi)有任何應(yīng)對(duì)特殊沖擊的預(yù)防措施，這種情況往往被稱為銀行的羊群效應(yīng)。

銀行管理層或許已經(jīng)正確地察覺(jué)到了外部沖擊發(fā)生的可能性，但可能會(huì)有意忽視房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)樗麄冋J(rèn)為如果災(zāi)難性沖擊來(lái)臨時(shí)，將會(huì)受到政府的保護(hù)，損失由政府承擔(dān)，而銀行則享受由高風(fēng)險(xiǎn)敞口帶來(lái)的豐厚利潤(rùn)?！疤喽荒艿埂钡恼?，即當(dāng)銀行業(yè)整體面臨倒閉風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候，政府更有可能介入去拯救陷入危機(jī)的銀行，實(shí)際上在激勵(lì)銀行從事那些使他們的資產(chǎn)負(fù)債表風(fēng)險(xiǎn)與其他銀行同業(yè)高度相關(guān)的活動(dòng)，這是另一種形式的羊群效應(yīng)。

（三）安全網(wǎng)引發(fā)的道德風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)，投資者可能會(huì)意識(shí)到，銀行過(guò)度借貸于房地產(chǎn)市場(chǎng)使銀行更易受到市場(chǎng)波動(dòng)的打擊，但他們也知道銀行都在從事這些業(yè)務(wù)，政府不會(huì)讓整個(gè)銀行體系崩潰。由于存在這種政府的隱性擔(dān)保，即使沒(méi)有諸如存款保險(xiǎn)之類(lèi)明確的政府擔(dān)保，銀行投資者和存款人往往會(huì)低估銀行冒進(jìn)貸款政策的風(fēng)險(xiǎn)，而任其發(fā)展。安全網(wǎng)為銀行的冒險(xiǎn)行為提供了激勵(lì)因素。另外，投資者過(guò)于自信自己評(píng)估市場(chǎng)的能力，認(rèn)為可以先于其他人在市場(chǎng)崩潰前的適當(dāng)時(shí)機(jī)退出，因此，投資者往往毫不猶豫地提供資金給冒進(jìn)的銀行，進(jìn)一步鼓勵(lì)了銀行過(guò)度借貸于過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

中國(guó)-銀行通常使用控制按揭貸款成數(shù)（loan-to-valueratio）的方法，將按揭貸款限制在抵押房地產(chǎn)價(jià)值的一定比例內(nèi)，以防當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格下跌、借款人違約時(shí)，銀行被迫出售借款者所抵押的房地產(chǎn)時(shí)產(chǎn)生損失。按揭貸款成數(shù)在防范銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)中起著重要的作用。從理論上講，如果該比率能夠維持在一個(gè)足夠低的水平，則足以控制借款人違約的風(fēng)險(xiǎn)。

然而，實(shí)際上，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格大幅下降時(shí)，降低按揭貸款成數(shù)并不能夠保證銀行免于信貸損失。即使是看起來(lái)相當(dāng)保守的按揭貸款成數(shù)，也可能不足以彌補(bǔ)損失。這是因?yàn)?，在房地產(chǎn)價(jià)格大幅下跌時(shí)，抵押房產(chǎn)的價(jià)值可能會(huì)很快下降到未償還貸款額以下，從而刺激借款人放棄抵押物，選擇違約不償還貸款。在房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮時(shí)期，銀行過(guò)度樂(lè)觀地認(rèn)為可以接受較高的按揭貸款成數(shù)，同業(yè)的激烈競(jìng)爭(zhēng)也迫使銀行管理層放寬貸款標(biāo)準(zhǔn)。造成這種情況的主要原因在于，在實(shí)際操作中，貸款本息＝按揭貸款成數(shù)×抵押物評(píng)估值，而由于信息不充分，即使在市場(chǎng)最好的情況下，銀行也很難準(zhǔn)確估計(jì)房地產(chǎn)的價(jià)值，造成當(dāng)前的抵押物評(píng)估價(jià)值經(jīng)常被高估，即使不被高估，反映的也是當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值甚至是過(guò)去的價(jià)值，而不是變現(xiàn)價(jià)值，變現(xiàn)價(jià)值往往與市場(chǎng)價(jià)值存在較大差距，從而造成銀行可能會(huì)低估房地產(chǎn)貸款高風(fēng)險(xiǎn)敞口的風(fēng)險(xiǎn)。

（五）不適當(dāng)?shù)臅?huì)計(jì)、信息披露及法律框架

在不透明的會(huì)計(jì)核算方法，不適當(dāng)?shù)男畔⑴稖?zhǔn)則和不良貸款撥備制度下，銀行業(yè)對(duì)自身的財(cái)務(wù)狀況如果缺乏充分的披露，在房地產(chǎn)價(jià)格下跌時(shí)，往往掩蓋銀行資產(chǎn)的惡化程度，并且使銀行管理人員、所有者、債權(quán)人和監(jiān)管者等無(wú)法有效監(jiān)控風(fēng)險(xiǎn)敞口，對(duì)銀行施行監(jiān)督和約束，進(jìn)而使那些高風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)被當(dāng)作是高盈利性的業(yè)務(wù)。如日本大藏省于1992年9月對(duì)外公布的主要銀行不良貸款總額，僅為略高于12萬(wàn)億日元，而如果銀行業(yè)當(dāng)時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)敞口數(shù)額和不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格下降因素作一個(gè)合理的估計(jì)，所得出的數(shù)字有可能兩倍甚至三倍于公布的數(shù)字（Goldstein等，1993）。在進(jìn)行貸款分類(lèi)時(shí)，如果僅僅按照貸款的償還情況對(duì)貸款抵押品的市值、借款人的資信狀況和當(dāng)前的償付能力進(jìn)行評(píng)估，可能會(huì)造成不良貸款的規(guī)模被低估、銀行資本真正能夠發(fā)揮的緩沖作用被高估。

（六）監(jiān)管部門(mén)的寬容性監(jiān)管

監(jiān)管者的職責(zé)是通過(guò)監(jiān)督銀行業(yè)和維持健康的銀行體系保護(hù)納稅人。為什么監(jiān)管者在有些情況下不能約束銀行從事高風(fēng)險(xiǎn)的增長(zhǎng)策略？在有些情況下，可能是出于監(jiān)管者不能控制的原因，例如人手不夠或預(yù)算約束使監(jiān)管部門(mén)不能有效監(jiān)管銀行體系。但是，在許多情況下，監(jiān)管部門(mén)出于多種原因不愿去約束銀行業(yè)。其中，主要的原因是，當(dāng)金融自由化作為一系列促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的宏觀政策的一部分時(shí)，監(jiān)管部門(mén)可能對(duì)約束那些采取高風(fēng)險(xiǎn)策略的銀行心存顧慮，畢竟從短期來(lái)看，高風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)營(yíng)策略對(duì)銀行來(lái)說(shuō)是有利可圖的，高盈利掩蓋了潛在的風(fēng)險(xiǎn)。監(jiān)管者往往很難約束那些看起來(lái)能夠獲得高盈利的銀行。其次，當(dāng)金融部門(mén)的擴(kuò)張被視為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要推動(dòng)力量時(shí)，監(jiān)管部門(mén)要承擔(dān)更大的壓力。再次，對(duì)監(jiān)管者來(lái)說(shuō)，從自利性的角度考慮，拖延采取糾正措施，可能是更優(yōu)的選擇。特別是時(shí)間不一致性（timeinconsistency），即今天的損失直到將來(lái)的某一日期才會(huì)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，而那時(shí)可能已經(jīng)是其他人在履行監(jiān)管職責(zé)，因而，監(jiān)管當(dāng)局有內(nèi)在動(dòng)力采取寬容、遷就的態(tài)度對(duì)待問(wèn)題銀行，加大了銀行承擔(dān)更大風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)在動(dòng)力。四、防范

（一）防范銀行災(zāi)難短視癥

在銀行業(yè)對(duì)外開(kāi)放的環(huán)境下，監(jiān)管部門(mén)應(yīng)改變職能而不是取消職能。監(jiān)管當(dāng)局必須確保一個(gè)行之有效的機(jī)制，以防止銀行過(guò)度承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，打消其盈利歸個(gè)人、損失由社會(huì)承擔(dān)的想法。

首先，提前鑒別出脆弱的銀行。在對(duì)付災(zāi)難短視癥及不可預(yù)知的重大沖擊方面，傳統(tǒng)的銀行監(jiān)管過(guò)程重在評(píng)估銀行的現(xiàn)狀，并鑒別出脆弱的銀行，雖然有助于處理危機(jī)，但不足以防范危機(jī)。為了防范危機(jī)，監(jiān)管過(guò)程必須把那些承受能力差、有可能會(huì)成為脆弱的銀行提前鑒別出來(lái)，防止它們的風(fēng)險(xiǎn)敞口達(dá)到對(duì)整個(gè)金融體系構(gòu)成威脅的水平。明確要求銀行必須通過(guò)經(jīng)常性的壓力測(cè)試，界定銀行應(yīng)該具備的、能夠承受外部沖擊的最低程度，是提前鑒別出脆弱銀行的一個(gè)有效方法。其次，監(jiān)管當(dāng)局可以要求銀行提高房地產(chǎn)貸款信息的透明度，降低市場(chǎng)的不明朗因素以及連鎖效應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，并使銀行業(yè)在市場(chǎng)的監(jiān)察下更為自律。此外，詳盡的房地產(chǎn)貸款統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，有助于監(jiān)管當(dāng)局監(jiān)察及評(píng)估銀行承受房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）安全網(wǎng)改革

在對(duì)銀行的行為施加影響時(shí)，不應(yīng)只把注意力集中在對(duì)問(wèn)題的解決上，要注意采用事前審慎監(jiān)管的方式，及早警覺(jué)房地產(chǎn)價(jià)格泡沫征兆，防范房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮時(shí)期銀行房地產(chǎn)貸款的過(guò)度膨脹。監(jiān)管部門(mén)不能僅僅滿足于達(dá)到相關(guān)的國(guó)際監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，而是根據(jù)本地銀行業(yè)自身行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，采取更高的監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，力求做到最好。在監(jiān)管實(shí)施過(guò)程中，監(jiān)管機(jī)構(gòu)必須及時(shí)采取糾正行動(dòng)，迅速解決問(wèn)題。如果沒(méi)有一個(gè)以規(guī)則為基礎(chǔ)的監(jiān)管體制，就難以對(duì)要求寬容性監(jiān)管的巨大壓力形成有效的制衡。

（三）道德風(fēng)險(xiǎn)的防范

監(jiān)管部門(mén)要想防范道德風(fēng)險(xiǎn)，必須終止隱含的存款保險(xiǎn)制度。首先，將存款保險(xiǎn)的金融機(jī)構(gòu)控制在一個(gè)適當(dāng)?shù)姆秶幌蛩袀鶛?quán)人提供全額存款擔(dān)保，特別是那些大金額的債權(quán)人，以促使大額債權(quán)人對(duì)銀行施加約束。其次，對(duì)有問(wèn)題銀行及時(shí)采取懲戒措施使其恢復(fù)正常，如果仍沒(méi)有改觀，監(jiān)管當(dāng)局需要在銀行將要發(fā)生資不抵債之前迅速關(guān)閉問(wèn)題銀行，降低銀行即將破產(chǎn)時(shí)為死而復(fù)生而孤注一擲的可能性。再次，實(shí)行嚴(yán)格的資本充足制度。通過(guò)制約商業(yè)銀行資產(chǎn)規(guī)模的無(wú)限制擴(kuò)張，保證銀行穩(wěn)健、安全經(jīng)營(yíng)，增強(qiáng)銀行抵御非預(yù)期損失的能力。一旦銀行的資本狀況惡化，監(jiān)管當(dāng)局馬上采取糾正行動(dòng)，避免當(dāng)銀行資本狀況嚴(yán)重惡化時(shí)，股東和管理層采取孤注一擲的方式，導(dǎo)致?lián)p失大幅增加。

（四）市場(chǎng)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)

通過(guò)技術(shù)與金融創(chuàng)新，改善市場(chǎng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，可以減緩銀行資產(chǎn)負(fù)債不匹配的情況，把過(guò)去不具流動(dòng)性的資產(chǎn)轉(zhuǎn)換成流動(dòng)性的資產(chǎn)。例如按揭貸款證券化是解決這一問(wèn)題的途徑之一。銀行通過(guò)將住宅按揭貸款證券化，獲得流動(dòng)性資金，可以解決流動(dòng)性不足的問(wèn)題。通過(guò)證券化，還可以將完全集中在銀行身上的住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分散和轉(zhuǎn)移給投資者，分散銀行信貸資產(chǎn)過(guò)度集中于房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。

五、小結(jié)

銀行危機(jī)對(duì)一國(guó)經(jīng)濟(jì)會(huì)帶來(lái)災(zāi)難性的影響，除了要花費(fèi)納稅人的巨額資金為銀行注資外，銀行危機(jī)對(duì)經(jīng)濟(jì)有長(zhǎng)期的負(fù)面影響。審視那些曾經(jīng)發(fā)生過(guò)的系統(tǒng)性危機(jī)，可以發(fā)現(xiàn)其中有許多共同的因素，諸如災(zāi)難短視癥、羊群效應(yīng)、安全網(wǎng)引發(fā)的道德風(fēng)險(xiǎn)、信息不對(duì)稱、會(huì)計(jì)與信息披露及法律框架的不完善、監(jiān)管部門(mén)的寬容性監(jiān)管等，更好地理解這些因素，可以使我們更好地防范銀行危機(jī)。對(duì)于監(jiān)管部門(mén)來(lái)說(shuō)，防范銀行業(yè)由于房地產(chǎn)貸款過(guò)度膨脹而承擔(dān)過(guò)多的風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)健有效的審慎監(jiān)管至關(guān)重要。但單靠加強(qiáng)監(jiān)管并不能從根本上防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，銀行自身必須審慎經(jīng)營(yíng)，提防過(guò)度借貸給已經(jīng)過(guò)熱的資產(chǎn)市場(chǎng)。

參考文獻(xiàn)：