導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產金融論文，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

二、我國房地產金融存在的問題

1.風險過于集中于商業(yè)銀行體系。由于我國金融市場發(fā)展還處于初級階段，間接金融在整個金融市場中還占絕對地位，而資本市場等直接金融發(fā)展卻相對落后，同時國有商業(yè)銀行本身改革還不到位，導致了我國房地產融資主要依靠商業(yè)銀行。通過住房消費貸款、房地產開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動性貸款和土地儲備貸款等各種形式的信貸資金集中，商業(yè)銀行實際上直接或間接在承受了房地產市場運行中各個環(huán)節(jié)的市場風險和信用風險，資本市場發(fā)展的相對落后，很難為房地產企業(yè)提供其他渠道，而且也不能將商業(yè)銀行房地產信貸資產風險社會化，化解商業(yè)銀行房地產信貸風險。

2.人住房信貸的發(fā)展可能存在違約風險。自我國實施住房市場化以來，我國商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務得到了長足的發(fā)展。目前，我國商業(yè)銀行個人住房貸款不良資產率不到0.5%，住房公積金個人住房貸款的不良資產率僅為0.24%，這對改善銀行資產質量起到了十分重要的作用，但商業(yè)銀行普遍把個人購房貸款看成優(yōu)良資產而大力發(fā)展，銀行應該重視個人住房尚未暴露出的風險。因此，在我國尚未建立起個人誠信系統(tǒng)，商業(yè)銀行也難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進行充分的分析的條件下，大力發(fā)展個人住房抵押貸款勢必給銀行造成不良資產。

3.房地產金融在創(chuàng)新中存在部分問題。我國相關部門經過20多年的探索，建立了以銀行信貸為主的房地產金融市場體系，為中國房地產業(yè)的快速成長提供了重要支持。但隨著房地產市場的發(fā)展，現有房地產融資方式也逐漸暴露了一些問題。房地產融資過分依賴銀行不利于金融業(yè)及房地產業(yè)的穩(wěn)定，單一的銀行信貸融資方式難以適應中國房地產行業(yè)快速發(fā)展的趨勢，我國房地產金融產品種類單一，無法滿足市場投資者的需要?？偟膩砜矗鹑跈C構的產品創(chuàng)新存在一定制約，面臨較大風險。

4.商業(yè)銀行和其他金融機構存在經營行為本身不理性、不科學、不規(guī)范等問題。自1998年以來，一方面我國連續(xù)8年降息；另一方面，隨著個人住房市場化以后，國家鼓勵國有商業(yè)銀行加大個人住房按揭貸款的支持力度，同時由于商業(yè)銀行普遍把房地產信貸作為一種“優(yōu)良資產”因此在經營業(yè)務上容易產生急功近利的傾向。

三、對于目前所存在問題的解決方式

1.大力發(fā)展多層次、全方位的房地產金融市場體系。住房金融市場不僅要有間接融資的信貸市場，也應有直接融資的資本市場；不僅要有直接提供融資服務的一級市場，也要有分擔一級市場風險的二級市場，來解決住房貸款資金期限錯配和流動性問題。鼓勵扶持包括房產評估、房產中介、保險、擔保、貸款服務等金融市場支持服務體系。加快市場交易制度建設，促進市場交易環(huán)境不斷優(yōu)化。

2.大力推進房地產金融產品創(chuàng)新，為房地產開發(fā)、收購、買賣、租賃、管理等各環(huán)節(jié)提供有效的金融服務。要細分市場，開發(fā)服務于不同目的和人群的產品，如低收入家庭、剛工作的青年等人群的住房金融產品等。推動房地產金融產品多元化，形成包括房地產信托、投資基金、企業(yè)債券和資產證券化等在內的房地產金融產品。

3.大力發(fā)展房地產投資基金。房地產投資基金作為一種專業(yè)從事房地產投資的基金，在國外已經得到迅速的發(fā)展，然而在我國的發(fā)展還處于初級階段。一方面，盡快制定和實施《產業(yè)基金法》是國內和國際產業(yè)基金可以在,房地產投資中有法可依，健康、持續(xù)地運行下去。另一方面，建立健全房地產投資基金推出機制和風險規(guī)避機制，降低其所承受的風險程度，鼓勵房地產投資基金迅速發(fā)展起來。

4.加快房地產金融產品證券化速度。通過貸款證券化增加了信貸資產的流動性，同時有利于銀行進一步擴大信貸規(guī)模，從而形成良性擴張，還可以改善銀行資產負債結構，降低資本金要求。優(yōu)先發(fā)展住房抵押貸款證券化的另一個原因是，近幾年隨著房地產信貸規(guī)模的迅速增長，住房抵押貸款，尤其是近年來個人購房按揭的逐年增加，這部分資產屬于各銀行的優(yōu)質資產的組成部分。通過證券化可以將房地產金融的信用市場化，加速了間接金融向直接金融的轉化，使得房地產金融的資金來源更加多元化和社會化，從而不僅擴大房地產開發(fā)資金的來源，而且分散了投資資金的風險，促進房地產金融市場健康地發(fā)展。

5.加強政策性房地產金融服務，幫助解決中低收入家庭住房問題。中低收入住房保障是社會保障制度的重要內容之一，在許多國家，政策性金融在中低收入住房保障中扮演了重要的角色，譬如新加坡的住房公積金制度、美國的“居者有其屋計劃”都是比較成功的例子。需要借鑒上述國家經驗，為中低收入家庭購房提供貸款貼息或信用擔保。同時，完善住房公積金制度。

6.加強對境外機構和個人進入境內房地產市場的管理。加大對境外機構和個人進入境內房地產市場的監(jiān)控力度，進一步加強對跨境外匯資金流動的管理，完善境內外資開發(fā)、購房的統(tǒng)計、登記制度。加大對房地產項下違法違禁流出入的查處力度，抑制投機行為。

參考文獻：

[1]陳洪波等.我國房地產金融現狀及政策取向[J].財政金融.2006，02.

[2]李松青等.中國房地產金融現狀、問題及政策建議[J].陜西農業(yè)科，2005，01.

[3]張元再,柳洪斌.我國實行MBS的思考[J].金融論壇，2002,06.

篇2

房地產開發(fā)商通過公開市場發(fā)行股票和債券進行直接融資一度被暫停，獲得銀行信貸條件苛刻且規(guī)模受限，因此非銀行金融機構日益成為房地產開發(fā)商融資的重要渠道，信托資金、資產管理公司資金、私募地產基金、民間金融機構對房地產開發(fā)商的融資近年來發(fā)展迅猛。

（二）海外金融市場融資

鑒于中國大陸融資困難，近年來，一些房地產開發(fā)商紛紛到中國香港、新加坡等地通過發(fā)行股票或債券的方式獲得融資，不論是股票融資還是債券融資，市場影響力和信用評級都是融資成本和融資成功率的重要影響因素，因此，在海外市場成功融資的主要是國內一些一線房地產開發(fā)商。

（三）通過創(chuàng)新方式獲得銀行資金

由于房地產開發(fā)商在銀行的直接信貸受限，通過新通道獲取銀行資金成為可行的方法。廣為市場熟悉的操作方式是銀信合作，即銀行通過向客戶發(fā)行理財產品，將所籌集資金作為單一資金委托信托公司投向房地產開發(fā)商，該方法于2010年7月被銀監(jiān)會叫停。[1]但很快一些更為復雜的操作方式出現：一種是銀證信合作，即銀行發(fā)行理財產品后，將所籌資金交給證券公司，由后者訂立集合資產管理計劃或專項資產管理計劃，再將這一資產管理計劃對接信托公司，最終投向房地產開發(fā)商；另一種方法是找一筆過渡性資金，先成立房地產信托計劃，再由銀行拿理財產品籌集到的資金受讓該信托計劃的受益權。③這些方式實質上延續(xù)了銀信合作。除了換通道獲得銀行資金外，房地產金融市場主體還充分利用限制規(guī)則未覆蓋的方法為房地產開發(fā)商融資，比如借用應收賬款質押貸款來為開發(fā)商融資。應收賬款質押貸款④的常用操作方法是：首先，由開發(fā)商與建筑商或設備供應商簽訂商務合同，提供服務或設備，形成建筑商或設備供應商的應收賬款；其次，由建筑商或設備供應商以對房地產開發(fā)商的應收賬款質押給銀行，取得銀行的貸款；最后，貸款到期時，要么由房地產開發(fā)商還錢給建筑商或設備供應商，由后者歸還貸款，要么建筑商或設備供應商到期不還，由銀行向開發(fā)商主張債權代位求償。這樣，名義上是給建筑商或設備供應商的貸款，實質上是在為開發(fā)商融資。

二、宏觀調控背景下購房者融資創(chuàng)新的主要表現

隨著房地產市場宏觀調控向縱深發(fā)展，對需求方的調控力度也日漸加大，對購房者的金融限制即限貸政策，成為一種抑制投資需求的有效手段，但目前看來，繞過限貸政策的購房者融資創(chuàng)新日漸成熟。

（一）非銀行借貸機構融資

受限貸政策影響，部分地區(qū)二套房商業(yè)貸款的首付比例提高，三套房或多套房商業(yè)貸款被叫停。⑤如果資金缺口不大，除自籌之外，還可向小貸公司、典當公司等民間借貸機構融入短期小額資金。但向民間借貸機構借款往往需要抵、質押物，而且成本較高，因此這一途徑僅可用于滿足償還資金預期明確、金額較小且期限較短的購房者需求。當然，如果資金缺口非常小，購房者可根據月收入狀況向消費金融公司申請消費貸款。

（二）以變通方式從銀行獲得資金

如果購房者資金缺口較大，難以承擔小貸公司、典當公司的高成本融資，或者短期內無法償還借款，以變通方式從銀行獲得資金也是可行的。一些企業(yè)購房者可以動用運營資金購房，然后向銀行申請流動資金貸款甚至是裝修貸款來緩解運營資金壓力。個人購房者也可以其持有的其他房產作為抵押物申請消費貸款用于購房，只是這種操作方法成本高且有與現行法規(guī)相違背的嫌疑。但這并不意味著購房者完全無法從銀行獲得資金，如果資金缺口不大，購房者可以通過一張或多張高限額的信用卡分期付款⑥的方式來獲得銀行資金，此外，一些在部分商業(yè)銀行有較高綜合授信額度的購房者，可以直接動用這一授信額度購房。

（三）通過房地產銷售公司搭建的融資平臺獲得資金

購房者從民間借貸機構和銀行獲得資金的決策與操作往往是分散進行的，但目前在房地產市場上出現了一個令人警惕的新動向：房地產銷售公司正努力與民間借貸機構或銀行合作，搭建系統(tǒng)性滿足購房者資金需求的融資平臺。在公開宣傳口徑上，一些知名的房地產銷售公司與民間借貸機構或銀行的合作往往強調優(yōu)勢互補：房地產銷售公司提供優(yōu)質的客戶資源，與民間借貸機構或銀行的資金資源形成有效互補，大致的合作方式如圖1所示。雖然在各種合作意圖的聲明以及網頁典型推廣案例中，房地產銷售公司與借貸機構合作，對有資金缺口的購房者融資都有意淡化購房色彩，轉而突出家庭消費、經營周轉等功能，⑦但這些需求都是購房者在購房后的資金緊張造成的，這難道不間接構成為購房人融資？購房人完全可以從親朋好友或工作單位短期借款購房，然后申請此類合作金融產品，獲得融資后歸還此前借款。此外，此類合作金融產品中，小貸公司等民間借貸機構提供的家庭消費貸款本身監(jiān)管寬松，商業(yè)銀行提供的綜合授信額度往往采取“一次審批，循環(huán)使用”的授信方式，在資金使用過程中并沒有過多監(jiān)控，這些資金不排除有直接用于購房的可能。⑧民間借貸機構和商業(yè)銀行之所以愿意提供此類融資服務并放松監(jiān)控，至少有以下兩方面原因：其一，在客戶選擇上，可以有意識地向償還能力強的二套房甚至多套房購房者傾斜，這類人群凈資產較高，往往可以提供其他房產作為抵押物，違約風險低；其二，在融資金額和期限上，可以有意識地選擇資金缺口小、借款時間短的客戶，回避風險的同時加速資金周轉。

三、宏觀調控背景下房地產金融創(chuàng)新的理論邏輯

毫無疑問，不論是房地產開發(fā)商還是購房者，在繞過房地產金融調控壁壘、通過創(chuàng)新方式取得各類融資的過程中，其融資成本總體上要高于銀行貸款，究竟是什么動力驅使他們承擔高成本去融資？各類資金供給方為什么也愿意貸出資金？

（一）生產者背景下商品房價格上漲的內在機制

“生產者”是一個與“消費者”相對立的概念，是美國制度經濟學家加爾布雷思（JohnKennethGalbraith）提出的。加爾布雷斯認為生產者總是不斷自行研究、設計、開發(fā)新的產品，自行安排生產，自行規(guī)定價格，然后通過龐大的廣告網、通訊網和推銷機構向消費者進行勸說，讓消費者按照生產者安排的品種、規(guī)格、價格來購買商品，這就是“生產者”。在生產者市場中，不是需求創(chuàng)造供給，而是生產創(chuàng)造消費，出現這種市場力量不均衡是由于生產者總是有組織的、集中的機構，可以動用規(guī)模性的力量，而消費者則是分散存在的，很難形成集體平等地和生產者議價或維權。有學者認為我國的房地產市場是一個相對典型的生產者市場，唐文進就對這一問題進行過深入討論。[3]在房地產市場上，從買地到設計，從施工到銷售，都是由房地產開發(fā)商的專業(yè)團隊決策并主導完成的，反觀消費者，除了決定買還是不買以外，對商品房的上述開發(fā)過程沒有直接影響力。⑨因此，房地產市場的生產者特征明顯。在一個生產者市場上，價格的確定往往有利于生產者。與社會福利最大化情形相比，生產者剩余多而消費者剩余少，這一點與壟斷非常類似。其實房地產市場的確具備一定的局部壟斷特征，雖然房地產開發(fā)商數量龐大，但由于商品房是地上附著物，購房者的工作和生活半徑是有限的，他們往往僅對某一特定區(qū)域的商品房才形成有效需求，而在這一特定區(qū)域內的商品房新增供給往往僅由為數不多的開發(fā)商提供，這就在局部區(qū)域內形成了寡頭壟斷甚至是完全壟斷。不論房地產市場是生產者市場還是具有壟斷特征的市場，其價格必定比完全競爭市場上的價格高，房地產開發(fā)商存在較高的經濟利潤。靜態(tài)來看，即便政府實施金融調控政策，房地產開發(fā)商依然有足夠的利潤空間來承擔較高的財務成本；動態(tài)來看，由于房地產市場是一個生產者市場，如果此前的利潤空間不足以承擔提高了的財務成本，房地產開發(fā)商完全可以通過提高商品房出售價格的方式來轉移成本，以保證其經濟利潤。如圖2所示，初始狀態(tài)下，某區(qū)域商品房供給為S1，商品房需求為D1，開發(fā)商定價為P1，商品房超額供給為AB。⑩房地產金融調控使得開發(fā)商的財務成本上升，該區(qū)域商品房供給變動到S2，如果此時P1的價格不足以使開發(fā)商獲得正常利潤，即經濟利潤為負數，他們就會漲價至P2，此時商品房超額供給為ED，待售商品房積壓嚴重，不利于開發(fā)商的資金周轉，于是開發(fā)商自己或發(fā)動銷售公司加大宣傳力度，千方百計對消費者進行游說，逐漸使得對該區(qū)域商品房的需求由D1上升到D2，開發(fā)商又成功地賣出了EC的商品房，待售商品房回到較正常水平CD。

（二）房地產金融市場上的尋租機制

既然房地產開發(fā)商可以較為自由地將財務成本上升轉移成商品房價格上升，那么理論上，只要還有漲價的空間，繼續(xù)上升的財務成本也是可以接受的，除非價格嚴重透支了消費者的購買力，使出全部游說本領也無法提高商品房需求，價格無法繼續(xù)上漲，財務成本的上升耗盡了開發(fā)商全部的經濟利潤，否則這一尋租過程不會停止。這一機制使得開發(fā)商能保持良好的信用記錄，具備較強的財務成本承擔能力，各類型的資金供給方自然有向房地產開發(fā)商融資的動力，面對政府的金融調控政策，供給方自然會合作起來，想盡一切可行的路徑，實現對開發(fā)商的融資，這不僅有利于解決開發(fā)商資金需求，更使資金供給方獲得較調控前更高的利息收入和服務收入。針對二套房甚至多套房的購房者，首先，這部分人資產凈值較高，可以提供其他房產進行抵押或者其他資產權利作為質押，風險保障程度較高；其次，這部分購房者購二套房普遍付較高比例首付或購多套房的全款資金缺口不大，期限較短，償還能力較強。這兩方面原因也使得資金供給方在風險可控下能得到較高的利息收入和服務費。值得說明的是，房地產銷售公司在這一過程中有兩個方面的重要功能：一方面，他們是主要的宣傳策劃者和游說者，只有更多的人被他們打動進而購房，他們才有獲得更大利益的可能；另一方面，如果購房人資金缺口不大，但受制于房地產金融調控政策無法獲得銀行融資，他們作為信息的掌握者，自然會努力尋找銀行和民間借貸機構合作搭建針對購房人的金融平臺，在賣出更多商品房獲取收益的同時，還可分享對購房人融資產生的部分收益。在房地產金融市場上，資金提供方在房地產銷售公司的幫助下大規(guī)模尋租，某種程度而言，房地產金融調控反而有助于調動他們的尋租熱情———對難以直接從銀行獲得信貸資金的房地產開發(fā)商和購房者而言，這部分資金來源彌足珍貴。

四、宏觀調控背景下房地產金融創(chuàng)新的影響

針對政府的房地產金融調控政策，不論是作為商品房供給方的開發(fā)商，還是作為商品房需求方的購房者，都因為各種房地產金融創(chuàng)新而獲得了融資，成功地繞開了調控壁壘，這對房地產市場、房地產金融和房地產宏觀調控產生了重大影響。

（一）商品房供給不斷增加的同時價格不斷上漲

房地產金融創(chuàng)新最直接的影響就是推動商品房在供給不斷增加的同時價格不斷上漲。之所以推動商品房供給不斷增加，是因為房地產開發(fā)商的融資并沒有受到調控政策的顯著影響，特別是對那些大的開發(fā)商而言，他們不僅融資渠道多，而且融資成本也相對低，這些足以調動他們拿地和建設的熱情，因此商品房供給不斷增加。之所以在供給增加的同時商品房價格也不斷上漲，原因有二：其一，在生產者市場上，供給決定需求，在不斷增加供給的同時，開發(fā)商和銷售公司通過報紙、電視、網絡、廣播、電話等各種媒體對消費者展開高強度宣傳和游說，使商品房有效需求也不斷增加；其二，在生產者市場上，市場定價權較大程度上歸于生產者，與傳統(tǒng)的銀行貸款相比，即便通過金融創(chuàng)新取得的融資成本較高，開發(fā)商們也能通過漲價消化提升的融資成本。

（二）房地產市場和房地產金融市場風險加速聚集

房地產金融創(chuàng)新的間接影響就是房地產市場和房地產金融市場的風險正在加速聚焦。在各種房地產金融創(chuàng)新的金融支持下，開發(fā)商在不斷增加商品房供給的同時不斷推高房價，根本原因在于其能夠通過宣傳和游說拉動需求，但針對二套房和多套房購房者的金融創(chuàng)新類融資恰好說明這種宣傳和游說的力量正在減弱———開發(fā)商、房地產銷售公司僅通過宣傳和游說已難以有效拉動需求，還必須解決二套房和多套房購房者的資金缺口才能有效發(fā)掘購房需求。而一旦這一部分購房者的需求得到滿足后，有可能不再有足夠的需求來消化增加了的供給，待售商品房大量積壓，不排除房地產開發(fā)商們本著先于其他人逃離市場的心理進行恐慌性拋售的可能，屆時房地產市場將受到沉重打擊。房地產市場的風險一旦成為現實，房地產金融市場甚至整個金融體系都會受到震動。一方面，對開發(fā)商的各類融資，包括銀行貸款、信托資金、海外債券、房地產私募基金和民間借貸機構資金都將面臨較高的違約風險。受近年來房地產金融調控的影響，銀行貸款在房地產金融中所占比重不斷下降，且銀行主要放貸給一些實力較強的一線開發(fā)商和地區(qū)龍頭開發(fā)商，貸款成本也相對較低，這部分資金出現問題的可能性較小，因此銀行體系相對安全。但其他各類融資由于主要面對的是中小型開發(fā)商，成本較高，違約風險非常大。如果這些違約風險集中爆發(fā)，風險就會沿著資金的中間供給方到最終供給方的路徑傳播，逐漸演化成系統(tǒng)性的金融風險。值得說明的是，在這部分融資中，雖然銀行系統(tǒng)表面上看起來相對安全，但其他各種融資方式或多或少、或直接或間接都與銀行有某些關聯，比如通過銀行發(fā)放的委托貸款，以及實際上來自于銀行表內或表外的資金，因此銀行系統(tǒng)想要獨善其身實際上是不可能的。另一方面，房價如果出現較大幅度下跌，不排除部分首付比例較低的購房者違約，由于這部分資金主要是銀行的按揭貸款，銀行系統(tǒng)可能會在風險暴露的同時被迫處置數量巨大的抵押房產，這又會反過來加劇房地產市場風險。

（三）房地產宏觀調控政策效果不明顯

房地產金融領域諸多創(chuàng)新的實質是繞過調控壁壘，這使得房地產宏觀調控政策效果大打折扣，政府的房地產金融調控政策僅在銀行信貸系統(tǒng)內得到了較好地施行，還不排除有部分銀行打球參與房地產金融創(chuàng)新。這些創(chuàng)新在相當程度上削弱了政策制訂部門的聲譽———他們的調控手段總是漸漸地失效，調控目標總是難以實現。這對房地產市場的影響非常嚴重———人們漸漸習慣了市場的“智慧”，而不大理會政策的規(guī)制。近年來，房地產宏觀調控政策效果不明顯，與這種預期的不斷強化不無關系。

五、針對房地產金融創(chuàng)新的優(yōu)化管理建議

房地產金融創(chuàng)新使得房地產金融調控政策的效果不明顯，增加商品房供給的同時推高房價，加速房地產市場和房地產金融市場的風險聚集。為此必須調整房地產宏觀調控的政策思路，采取果斷措施，加強對房地產金融市場的管理。

（一）調整房地產宏觀調控的政策思路

基于房地產市場是一個生產者市場的判斷，宏觀調控的重點應該是加大供給和管理市場對房地產的預期。雖然近幾年來，政府主管部門加快了保障房建設，增加了居民住房的供給，但是仍然存在兩個突出問題：其一，保障房建設計劃體現出各行政區(qū)劃平均分配的特征，這使得一些三、四線城市保障房供給相對充足，少數地區(qū)甚至過剩，[4]而一些人口高度集中的一、二線城市保障房供給相對較少，并且往往處地偏遠，相當部分有資格的購房者購不到房，成功購房者工作生活存在諸多不便，生活成本提高不少；其二，保障房在建設、出售過程中存在管理漏洞，出現了一些房屋質量無法保障、購房人資質可疑等違規(guī)現象，使得保障房的保障功能打了折扣。針對這兩個問題，政府主管部門一方面應該合理安排保障房建設計劃，加大一、二線城市的保障房供給數量，特別是要在城市相對中心地段多建設一些保障房，可以采取土地出讓配比策略，出讓一塊地給開發(fā)商的同時，緊鄰開發(fā)一定數量的保障房，既增加中心城區(qū)保障房供給，又對普通商品房價格形成壓力；另一方面要嚴格管理保障房的選址、規(guī)劃、施工、發(fā)售各環(huán)節(jié)，增加對各種違法違規(guī)行為的打擊力度，充分發(fā)揮保障房的保障功能。對房地產市場預期的管理是另一個重要的宏觀調控思路，要強化房地產市場供給不斷增加和多樣化的預期，要強化社會房地產投機的風險意識，穩(wěn)定房價預期，房地產主管部門和宣傳主管部門要定期全國和各地房地產市場發(fā)展情況的數據，特別是風險提示性的數據，并多渠道進行分析與宣傳。加強對房地產開發(fā)商和銷售機構的宣傳管理，對于夸張不實的宣傳和欺騙性的游說，要加大打擊力度，盡最大可能促使購房人理性決策。

（二）調整銀行業(yè)房地產信貸的管理思路

如前所述，在針對房地產金融宏觀調控的各類金融創(chuàng)新中，銀行扮演了重要的角色。從表內來看，現行的房地產信貸調控政策取得了一定的效果———規(guī)模和風險皆可控，但如果把各種表外業(yè)務考慮進來，可能結果并不樂觀。此外，一些銀行通過其他主體間接給房地產開發(fā)商融資，或者通過其他信貸業(yè)務對購房者提供融資以彌補后者購房后的資金缺口，實際上還是在為房地產供需雙方融資，并且成本不斷推高，風險卻未降低。雖然管理部門不斷完善其調控措施，如銀監(jiān)會2010年7月叫停銀證合作，2013年3月又了《關于規(guī)范商業(yè)銀行理財業(yè)務投資運作有關問題的通知》，要求商業(yè)銀行合理控制理財資金投資非標準化債權資產的總額并加強管理，這意味著銀行理財產品通過證券公司成立資產管理計劃再通過信托公司為房地產開發(fā)商融資（市場通稱“銀證信合作”）的通路被大幅收窄。但金融市場參與者眾多，業(yè)務多樣，由于資本的逐利性，資金從盈余單位向赤字單位的流動很難徹底切斷，嚴格的控制并不一定帶來資金流動減少或停止，反而意味著更高成本的金融創(chuàng)新，因此，必須調整銀行業(yè)房地產信貸管理思路。在銀行房地產信貸管理方面，可以嘗試改“風險回避”為“風險轉移”策略，即銀行業(yè)適度放松對房地產供需雙方的信貸控制，再通過資產證券化等方式把不同風險等級的信貸資產轉移出去，這樣能降低房地產市場供需雙方的融資成本，在部分削減房價上漲動力的同時降低購房者的信貸風險。

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首先是房地產金融業(yè)務競爭加劇，信貸風險加大。入世后，首批進入我國房地產開發(fā)市場的大多為國外資金實力雄厚、管理先進、技術一流的大公司、企業(yè)集團。與之相比，我國的房地產企業(yè)相對弱小，經營機制落后，國內企業(yè)過去在土地使用、項目取得等方面的優(yōu)勢將消失，勢必在競爭中處于劣勢。而國內房地產金融機構的信貸資金運用大多為向國內房地產開發(fā)經營企業(yè)提供貸款，在債務軟約束的條件下，國內房地產開發(fā)經營企業(yè)（尤其是國有企業(yè)）通過銀行負債將經營風險轉嫁到了國內房地產金融機構身上。此外，國外房地產金融發(fā)展較為成熟（如美國早在1934年就成立了聯邦國民抵押協會，開始了房地產金融二級市場的操作，而我國至今尚未建立房地產金融二級市場），國外房地產金融機構對于開辦房地產抵押貸款、住房按揭貸款、房地產信托、房地產租賃、房地產保險等業(yè)務很有經驗，早已形成一整套完善的運作規(guī)范，有相當豐富的經營管理經驗，具有高素質的專業(yè)人才。而我國房地產金融業(yè)務還處于起步階段，不少房地產金融業(yè)務才剛開辦或還尚未開辦，金融商品較少，在強大的國外房地產金融競爭對手面前，人才缺乏、經驗不足，處于不利地位。

其次是國際經濟變動狀態(tài)對我國房地產金融的影響將加大。加入WTO使國內房地產市場的脈搏與國際市場更趨一致，這既有有利的一面，也有不利的一面。如國際經濟環(huán)境動蕩，國內房地產投資、房地產開發(fā)經營、房地產中介服務都會受到較大的沖擊，與之相聯系的房地產金融業(yè)務也會受到較大影響，如房地產抵押貸款、房地產保險、房地產信托投資等。同時，在外資大量進入房地產時，還容易引發(fā)房地產泡沫經濟的出現，一旦泡沫破滅，房地產金融機構損失慘重，甚至會導致金融危機。

再次是房地產金融監(jiān)管難度增大。目前，我國還沒有建立起一個包括政策性房地產金融機構和商業(yè)性房地產金融機構、貸款的創(chuàng)造和投資機構、擔?；虮ＷC機構的完整的房地產金融機構體系，房地產金融監(jiān)管缺乏，除《商業(yè)銀行法》中有關銀行設立和資金運用規(guī)定外，對房地產金融機構的管理尚無一個明確的專門機構，房地產金融業(yè)務的有關規(guī)范也有待制訂。入世后，國內市場更加開放，外資金融機構的廣泛進入不僅會使國內金融市場更加活躍，也使得對之加強監(jiān)管的難度加大。

入世給我國房地產金融帶來了新的發(fā)展機遇。

一是外資金融機構的進入帶來巨額資金，房地產融資渠道將有效增加，房地產金融業(yè)務范圍將得到進一步拓展。入世后，房地產資金的來源渠道更廣，如外商的房地產開發(fā)經營投資、外資金融服務機構的各項存款、外商的各項企業(yè)存款、儲蓄存款等會有所上漲。目前，我國房地產金融工具單一，尤其是面對居民住房消費的個人住房貸款品種較為單一，在還款方式、償還期限、貸款利率、首付率搭配方面不夠靈活，使得住房消費信貸在很多城市“火”不起來，個人住房貸款占銀行各項貸款余額的比例不到1％，與發(fā)達國家20％的比例相差甚遠。國外銀行的個人住房貸款業(yè)務有豐富的業(yè)務拓展經驗，有適應社會各類人士的貸款品種、貸款手續(xù)簡便。外資銀行大量進入房地產信貸領域，不僅給我們帶來了競爭，也給國內房地產金融業(yè)帶來了先進的管理技術，新型的金融工具，有利于滿足我國居民各種層次的住房信貸需求。

二是我國房地產金融行業(yè)水平、從業(yè)人員的素質將得以提高。我國房地產金融業(yè)由于缺乏必要的外部競爭刺激，對房地產開發(fā)經營企業(yè)的貸款，信貸人員擔心收不回而“懼貸”；對消費者的個人住房貸款由于存貸利差小，辦理手續(xù)繁雜而缺乏積極性；房地產金融市場缺乏活力，人員素質、行業(yè)水平尚未達到高水平。在外部壓力下，對金融從業(yè)人員的水平要求越來越高，國內房地產金融機構必然會在經營機制改革、管理方式、專業(yè)培訓、金融工具創(chuàng)新、金融服務品種、服務質量等方面下功夫，從而促進行業(yè)整體水平的提高。

三是促進我國房地產金融業(yè)發(fā)展。一旦外資銀行和保險機構全面涉足房地產業(yè)，可能開辦對境內居民的人民幣抵押貸款業(yè)務和對境內房地產開發(fā)項目的貸款業(yè)務，同時還會帶來與房產相關的保險品種。如美國的房地產抵押證券化業(yè)務相當發(fā)達，美國聯邦國民抵押協會（FHMA）近30年來為3100萬個美國家庭購房提供了抵押貸款，金額達25000億美元。房地產抵押證券化不僅提高了銀行資產的流動性，而且開辟了新的金融投資品種。國外保險、金融機構將憑借其強大的營銷網絡和先進的管理技術涉足房地產金融業(yè)務，尤其是抵押擔保業(yè)務和不動產證券化業(yè)務，從而將與國內金融機構一起，有力地推動我國房地產金融業(yè)務的發(fā)展。

面對挑戰(zhàn)和機遇，金融房地產信貸工作應積極研究對策，應對挑戰(zhàn)。

1、要加強對國際慣例的學習和研究。學習和借鑒國外銀行的管理經驗，變外行為內行。面對壓力，我們應看到我們的優(yōu)勢，如對國情熟悉、與企業(yè)有長期密切關系、各種信息靈通等。但更應仔細研究入世后將面臨的各種困難、自身運作中的優(yōu)劣所在，做到心中有數，早作對應之策。要在房地產信貸營銷理念、市場營銷策略、服務手段、運作機制等各個方面加大創(chuàng)新力度并且要有實質性的突破；要及早研發(fā)和推廣適應形勢需求的新的房地產信貸產品品種和業(yè)務，如試辦面向外國人士的按揭貸款、住房抵押貸款證券化、住房儲蓄、房地產中介業(yè)務合作、住房保險等新的金融服務，只有這樣才能更好地迎接WTO帶來的挑戰(zhàn)。

篇4

近年來中國房地產金融得到了較快的發(fā)展，隨著宏觀經濟向好和住宅分配體制改革的深入，未來15年里中國房地產金融將會延續(xù)當前迅速發(fā)展的態(tài)勢。

一、三大因素支撐中國房地產金融迅速發(fā)展

1、持續(xù)穩(wěn)定的住宅投資形成房地產金融增長的堅實基礎

我們選取了東歐、中歐、西歐、北歐、南歐和北美的主要國家，觀察1970年、1980年、1990年和1995年住宅投資和固定資本形成資金的比率。絕大多數國家固定資本形成中住宅比率都在20%—30%之間。

反觀中國住宅投資占固定資產投資比率基本維持在15—19%之間，距離歐美主要國家20—30%的比率上有很大的差距，而且住宅投資達到歐美國家水平后，在較長時間內其在GDP中的份額仍會保持穩(wěn)定。持續(xù)穩(wěn)定的住宅投資需求形成房地產金融發(fā)展的穩(wěn)固基礎，并將催生巨大的房地產金融增長空間。

2、房地產信貸增長空間大，持續(xù)時間長

伴隨著各國住房產業(yè)發(fā)展和住房問題的解決，各國房地產信貸規(guī)模迅速擴大，年均增長速度都在10%以上，部分國家和地區(qū)甚至達到20%以上，而且增長時期較長，一般都在20年以上。美國住宅信貸50年增長100倍，年均增長9.86%；日本房地產信貸25年內增長10倍，年均增長10.3%；澳大利亞住宅信貸20年增長18倍，年均增長16.4%；英國個人住房信貸25年內增長47倍，年均增長22.5%；香港住宅貸款10年內增長4.3倍，年均增長18%，新加坡房地產信貸15年內增長6.7倍，年均增長23.6%。

按照國際經驗，即使在解決了居民基本住房問題之后，房地產金融仍會得到持續(xù)發(fā)展。如新加坡解決了基本住房問題后，房地產金融仍然繼續(xù)發(fā)展，90年代房地產信貸數量甚至超過80年代。

近年來中國房地產信貸增長較快，但很不穩(wěn)定。其中個人信貸2004年同比增長達到36%，房地產企業(yè)開發(fā)信貸2004年同比增長維持在17%，增長最快的2003年達到49%；房地產(企業(yè)+個人)信貸的同比增長2004年為29%，增長最快的2000年達到61%。

3、房地產證券金融的發(fā)展?jié)摿V闊，結構豐富

金融深化最重要的特征之一就是傳統(tǒng)信貸融資逐漸減弱，證券融資比率逐漸提高。發(fā)達國家的銀行信貸資產／證券資產的比率都有逐漸下降的趨勢。一般認為，證券／信貸越高，金融的發(fā)達程度越高。目前證券信貸比為美國3.5：1，德國為1：1.4，日本1：1.2，韓國1：0.91。

近20年來，中國金融深化度進一步提高，表現在有價證券和銀行信貸比值的持續(xù)上升。截至2002年，該比值達到1：2.75。與發(fā)達國家相比，證券融資仍有較大的發(fā)展?jié)摿ΑＶ袊慕鹑隗w系更接近于日本和德國的主銀行制度，較長時間內證券發(fā)展還難以達到美國的水平，但可能更接近于德國和日本的水平。

從發(fā)達國家經驗看，房地產信貸的證券化率越來越高，增長速度也越來越快。1970年，GinnieMae首創(chuàng)MBS，揭開了資產證券化作為新的融資手段的序幕。1991年MBS市場規(guī)模超過公司債券市場。1999年，MBS市場(余額33342億美元)為又超過了國債市場(余額為32810億美元)，成為名副其實的第一大市場。2001年年底，MBS余額為41255億占總債務余額的22%，而作為第二大市場的國債市場只有16%。2001年美國MBS發(fā)行量達到了16.683億，是公司債的兩倍。

近年來，歐洲的證券化發(fā)展呈現高速增長的局面。1986、1987兩年發(fā)行的資產支撐證券總量僅為17億美元，到了1994年，當年的發(fā)行量就達到了120億美元；1996年達到300億，1997年454億，1998年466億，2000年則為924億，而在2001年MBS的發(fā)行量369億歐元，比上年全年發(fā)行量增長了18%。

日本的證券化在96年以后得以迅速發(fā)展。98年(125億美元)、99年(232億美元)的增長率都達到了100%，2000年達到了30%；2001年的發(fā)行量達到3.2萬億日圓。目前，商業(yè)銀行和住房金融公庫，都開始逐步利用證券化獲得資金來源。如2000年3月末，日本的三菱銀行的MBS余額有6800億日圓；日本住房金融公庫2000年有500億日元來自于貸款證券化，2001年計劃證券化規(guī)模為2000億日元，占計劃發(fā)行債券的36%。

澳大利亞房地產信貸證券化率從1984年不足1%增加到2004年的23%。住宅通過證券融通資金的金額也越來越大，從1984年的300萬增加到2004年的1260億澳元。

房地產證券化金融提供了更多的融資工具和融資渠道，豐富了房地產金融的品種和結構。房地產資產證券的發(fā)行和流通，使房地產金融業(yè)務從存貸款拓寬到投資、信托、租賃、抵押。保險、貼現、承兌、有價證券的發(fā)行與交易及各類中間業(yè)務等多項業(yè)務活動。

房地產資產證券的發(fā)行和交易，吸引了多元化的投融資者。美國房地產抵押貸款證券化之后，在二級市場交易、流通，方便各投融資機構的進入。大量的金融機構，如儲蓄和貸款協會。商業(yè)銀行、人壽保險公司，甚至聯邦機構和個人都可據此持有抵押貸款，為住宅建設和消費融資。

很多住宅證券工具，已形成良好的投資工具，成為機構和個人金融資產的組合的重要構成部分。例如在過去30年間，房地產信托(REITs)公司數量增長了5.35倍，市場價值增長了103.7倍。如下圖所示，REITS和股票債券一起形成投資組合，能顯著降低風險與提高收益。

中國的房地產資產證券化程度還非常低，以房地產開發(fā)資金為例，傳統(tǒng)外源融資渠道基本以信貸資金為主，較少使用證券融資，債券融資比重很低。整體而言，除了地產股票外，債券、抵押債權、地產信托都處于探索和萌芽階段，未來的發(fā)展?jié)摿^大。

二、房地產金融發(fā)展空間

各國房地產金融主要有兩部分組成：房地產信貸資產和房地產證券資產，我們的發(fā)展空間預測也分為兩個部分：房地產信貸資產空間和房地產證券資產空間，二者之和為房地產金融發(fā)展空間。

1、房地產信貸發(fā)展空間預測

各國住宅貸款占GDP比值差別較大，但近年來顯著提高，大多在30%以上，部分國家甚至達到50%。80年代美國的住宅債務存量／GDP為37%，德國為20%，而英國從80年代到90年代迅速增加，截止到2000年已從23%迅速上升到57%。德國未償還抵押貸款占GDP比率1997年達到50.9%，丹麥達到65%，荷蘭達到60%，瑞典達到57%。中國近年房地產信貸／GDP比率大約在13%。

盡管中國的房地產金融模式還很難判定跟哪個國家更為接近，但在以信貸融資為主的中國金融體系下，我們保守估計住宅債務存量保持在GDP30%的比率(增長空間1，為我們的推薦方案)，樂觀估計住宅債務存量保持在GDP50%的比率(增長空間2)，而GDP按年均8%速度增長。

據測算，到2020年，中國GDP預計為467693億，房地產信貸空間保守估計將達到140307億，是2004年實際房地產信貸余額23800億元的5.9倍，年均增長可達到12.6%；樂觀估計將達到233846億，為2004年的9.8倍，年均增長可達16.5%。

2、房地產證券資產發(fā)展空間預測

我國2002年整個經濟社會證券／信貸比比率為1：2.75，我們以該數字為參考，保守估計未來房地產證券資產存量；因為中國的金融體系更接近于日本和德國的主銀行制度，我們選取德國和日本目前信貸／證券比率的平均數1：1.3，作為我們樂觀估計房地產證券資產存量的參考值。

由于很難得到房地產證券資產的數據，我們按全社會信貸／證券比率估算2004年房地產證券存量資產的價值為8655億元(2004年房地產總貸款23800／2.75，實際的數字可能更低)，如果信貸／證券比率未來十五年一直保持不變，則2020年房地產證券資產51021億，是2004年的6倍左右，年均增長12.5%。隨著融資工具和融資渠道將進一步豐富，證券融資比重上升，如果2020年信貸／證券比達到日本德國的平均水平，則房地產證券資產達到179881億，將是2004年的21倍，年均增長22%。

3、我國房地產金融資產發(fā)展空間

綜合信貸資產和證券資產，我國房地產金融存量資產到2020年保守估計將達到191329億元，相當于GDP的40%；樂觀估計將達到413728億元，相當于GDP的88%。2004年我國住宅金融資產低于GDP的25%，未來房地產金融發(fā)展空間巨大：證券化金融工具將逐漸增多，在融資結構中比率迅速上升；新的融資渠道和方法將部分替代傳統(tǒng)的信貸融資，但占據主流地位的仍然是信貸金融。

三、結論和啟示

我國房地產金融發(fā)展空間巨大。居民的住宅消費需求和建設小康社會的目標必然導致穩(wěn)定的高住宅投資，從而構成房地產金融增長的堅實基礎，其中房地產信貸增長空間大，持續(xù)時間長；而伴隨著房地產資產的增加和金融深化的加快，我國住宅證券金融的發(fā)展?jié)摿V闊，產品日益豐富。

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2005年3月萬科集團下屬的上海萬科公司，萬科浦東公司與南都集團下屬的上海中橋基建公司在上海簽訂協議。萬科集團以總計18.58億元人民幣受讓南都集團通過中橋持有的在上海、江蘇的70％的權益和在浙江20％的權益。這是中國房地產行業(yè)呈資源整合趨勢以來的標志性事件。近年來隨著宏觀經濟的發(fā)展,房地產業(yè)也迎來了新一輪的發(fā)展高峰。但是房地產投資的急劇擴張也帶來了一系列的問題。為此，政府部門從土地政策以及金融信貸兩個方面加強了對房地產企業(yè)的宏觀調控。在此背景下，中國房地產企業(yè)如何應對宏觀政策環(huán)境及市場環(huán)境所帶來的挑戰(zhàn)，是關系房地產行業(yè)進一步健康良性發(fā)展的重要問題。企業(yè)聯盟戰(zhàn)略是當前許多房地產企業(yè)謀生存求發(fā)展的合眾連橫之道。

房地產企業(yè)聯盟是兩個或者兩個以上的房地產企業(yè)之間出于對共同市場的預期和企業(yè)總體經營目標、經營風險的考慮，為了達到共同擁有市場、交換互補性資源，各自達到特定的戰(zhàn)略目標和最后獲得長期的市場競爭優(yōu)勢等目的，通過各種協議而結合的優(yōu)勢特長，風險共擔的利益聯合體。企業(yè)聯盟的核心是聯盟中的各個企業(yè)從事自身具有比較優(yōu)勢的領域，通過合作取得比單個企業(yè)更高的市場競爭效率。換而言之，參與企業(yè)聯盟的重要原因是在合作之中取得分工利益。房地產企業(yè)走聯盟之路也是房地產市場競爭不斷加劇的必然產物。

一、房地產企業(yè)聯盟的必然性

企業(yè)聯盟已經成為企業(yè)之間圖謀發(fā)展壯大的重要組織方式。隨著中國房地產市場不斷向縱深領域發(fā)展，房地產企業(yè)也將不得不走企業(yè)聯盟之路。

1、房地產市場環(huán)境的不確定性及復雜性是促進房地產企業(yè)聯盟的外在因素。中國房地產市場存在許多不確定性因素。房地產企業(yè)為了降低市場環(huán)境不確定性對企業(yè)的沖擊，分散發(fā)展過程中的系統(tǒng)風險，不得不走聯盟之路。此外，房地產市場的區(qū)域性也是企業(yè)尋求聯盟的重要因素區(qū)域性是房地產行業(yè)的主要特征之一。一般而言，本土企業(yè)在公共關系及市場理解等方面具有明顯的比較優(yōu)勢，從而給房地產企業(yè)的跨區(qū)域擴張設置了較高的競爭門檻。這樣，不少房地產企業(yè)在跨區(qū)域發(fā)展過程之中選擇了與本土企業(yè)合作聯盟，以降低企業(yè)的市場風險。

2、房地產企業(yè)自身的經營因素要求企業(yè)在發(fā)展壯大過程之中必須走聯盟之路。首先，從降低企業(yè)經營風險的角度而言，房地產市場區(qū)域性的特征決定了房地產企業(yè)的經營風險相當集中，受制于區(qū)域市場的發(fā)展。房地產企業(yè)必須通過與其他企業(yè)不同形式的聯盟，避免將雞蛋放在一個籃子里。另外，房地產企業(yè)存在優(yōu)勢互補的合作要求，許多房地產企業(yè)在市場競爭中形成了自身的獨特競爭優(yōu)勢，如有的企業(yè)土地儲備豐富，有的企業(yè)現代化的管理水平高等。這樣也為房地產企業(yè)的聯盟創(chuàng)造了合作空間。

二、房地產聯盟的內容

企業(yè)聯盟在某種程度上而言創(chuàng)造了一個框架，在此框架內聯盟的成員可以針對一定領域采取協議或股權等方式進行合作，如為促進銷售以及獲取市場資源等進行合作。企業(yè)聯盟存在的一個重要前提是合作各方具有其他合作方不具備的比較優(yōu)勢或能夠形成多贏的利益格局。對于房地產行業(yè)而言，企業(yè)之間聯盟采取的形式是多樣的，合作的內容也是十分廣泛的，包括融資、銷售、開發(fā)等領域。從合作的形式來看，房地產企業(yè)聯盟分為戰(zhàn)術型聯盟與戰(zhàn)略型聯盟兩種不同形式。

1、房地產企業(yè)在局部領域合作的戰(zhàn)術型聯盟。房地產戰(zhàn)術型聯盟包括行業(yè)商會、聯合采購、聯合融資拿地、合作開發(fā)及合作推廣銷售等。在此類聯盟中，聯盟成員提供的是各自的資源優(yōu)勢,通常包括品牌、土地、資金、人力等。此類聯盟主要是合作各方在局部職能或部分企業(yè)資源上的整合，它從事實上并未在很大程度上改變聯盟各方的直接關系及自身的股權結構。聯盟的合作各方仍然保持較大的自,在合作框架以外不受有關協議及合作方的約束。房地產是資源性十分強的行業(yè)，資金、土地以及建材等對于房地產開發(fā)商而言都是極其重要的市場資源。在當前政府對房地產市場加強宏觀調控的背景下，房地產企業(yè)通過不同形式的資源性聯盟解決企業(yè)在資源上的危機。房地產企業(yè)之間的橫向資源型聯盟。房地產企業(yè)為了降低市場風險，彌補自身在某方面的不足，可以為了取得特定的資源進行行業(yè)內部的合作聯盟，如聯合采購、聯合融資拿地、合作開發(fā)、整合營銷等諸多方面。通過行業(yè)內企業(yè)之間的聯盟，房地產企業(yè)可以實現優(yōu)勢互補，整合企業(yè)之間的資源，以提高企業(yè)的市場競爭力。

房地產企業(yè)之間的縱向一體化聯盟。房地產行業(yè)是產業(yè)鏈十分長的行業(yè)，涉及金融、建材、建筑、銷售等諸多領域。因此，房地產企業(yè)可以通過與上下游企業(yè)結成聯盟，在市場風險和政策風險巨大的房地產市場取得良好的抗風險能力和持續(xù)的競爭力。

2、房地產企業(yè)以股權為基礎進行戰(zhàn)略型聯盟。北京萬通房地產與天津泰達房地產開發(fā)公司的以股權為基礎的戰(zhàn)略型聯盟，深圳萬科巨資購買杭州南都房地產公司的部分股權等行為在房地產行業(yè)產生了巨大的影響。戰(zhàn)略型聯盟在合作層次上要高于戰(zhàn)術型聯盟。房地產企業(yè)戰(zhàn)略聯盟指房地產企業(yè)通過債務、股權、人事及關聯交易等方式建立一定網絡，從而，在產權結構及治理結構等深層次方面改變房地產企業(yè)的行為約束，將聯盟組成一個密不可分的聯合體。當然，這些網絡以股權為基礎界定了各個企業(yè)在聯盟中的地位及相關的行為約束，也把聯盟各方連成了一個利益共同體。從目前的情況來看，中國房地產企業(yè)的戰(zhàn)略聯盟主要的推動力來源于房地產在資源及具有比較優(yōu)勢的專業(yè)性能力的差異性，也就是房地產企業(yè)在區(qū)域市場或者特定價值鏈上的核心競爭力的差異性。房地產企業(yè)發(fā)展到一定程度，為了突破自身在持續(xù)發(fā)展中的瓶頸，通過與其他房地產企業(yè)在核心競爭力上的整合，以謀求更長遠的發(fā)展。

三、房地產企業(yè)聯盟中應該注意的若干問題

1、房地產企業(yè)聯盟內部的合作與競爭關系。房地產企業(yè)聯盟內部成員的關系本質上是一種競合關系，各成員在局部職能或者局部領域通過合作取得共同的市場利益。但是另一方面，各成員之間不可避免的在面對特定市場時存在競爭關系。例如，房地產企業(yè)在特定區(qū)域上實行市場的聯合推廣，但是也要面對在銷售上的激烈競爭。如何處理好競爭和合作的關系呢？關鍵是在聯盟合作的范圍內通過有關協議嚴格規(guī)范聯盟成員的行為，并且建立獨立的組織來完成合作的任務，避免相互干涉，影響聯盟的工作效率。

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自我國開始了對房地產市場的改革以來，房地產金融在有利的政策下快速地發(fā)展壯大，房地產金融的發(fā)展壯大，對我國的經濟穩(wěn)定發(fā)展，起到了至關重要的作用。房地產金融的進步，已經成為了帶動中國經濟發(fā)展的助推力量。由于其他國家對世界金融的干預，影響了我國房地產金融的發(fā)展所有事，很多專家學者針對這一環(huán)境下的房地產金融如何改進，做出了調查與研究。雖然房地產金融面臨著外部環(huán)境的干擾，但是房地產金融運作本身體制中的不足，也是導致房地產金融沒有充分發(fā)揮其潛力的主要原因。因此，如何完善創(chuàng)新房地產金融，成為了加強我國經濟繁榮，對抗外界經濟干擾的必須手段之一。 

二、當今我國房地產金融遇到的危機 

1.快速發(fā)展下的弊端。隨著有力的政策的支持，我國房地產金融得到了前所未有的機遇，在大好的形勢下，房地產金融得到了飛速的發(fā)展。但隨著房地產金融的逐步運行，融入到了社會金融體系中，快速發(fā)展后的后遺癥也逐漸地被人們發(fā)覺。我國的房地產金融比較其他發(fā)達國家而言，還是新興產業(yè)，基礎比較其他經營了許久的國家來說，十分的淺薄。為了加速房地產金融的進步，與世界經濟體系的接軌，我國房地產金融業(yè)的工作者，吸取了許多國外房地產金融業(yè)的成功經驗與運營模式。全新的金融模式的大幅度引進，增加了房地產金融業(yè)的工作負擔，打亂了以往有條不紊的工作結構，在工作中出現了很多問題，對相關信息的披露，成為了最常見的問題所在。對信息的處理，影響到了讓房地產金融業(yè)對大市場的精確判斷，給房地產金融的運營與投資帶來了巨大的風險。而相對的，當今房地產金融業(yè)又沒有合理地成立風險抑制部門，缺乏相應的監(jiān)督管理辦法，這就使得這種危機得不到及時解決，使得風險依舊存在。房地產金融業(yè)在大幅度效仿發(fā)達國家的運營模式，卻沒有足夠的基礎與相關的技術來解決運營時出現的問題，這就是快速發(fā)展下所留下的巨大弊病。 

2.房地產金融業(yè)的主觀創(chuàng)新意識低下。在大幅度地引進國外現有成功的金融運作模式不能有效地完全被利用的情況下，我國房地產金融業(yè)應該結合我國實際情況及世界金融的整體環(huán)境，創(chuàng)新出適合我國特殊情況的金融體系運營模式。沒有合理的金融運作模式，被動地套用不符合我國當今現狀的金融體系，將會導致風險的不可預估性，在許多風險與利益面前，不能有效地控制局面，不能創(chuàng)造穩(wěn)定的利益。例如，在學習了國外降低貸款標準的貸款購房的運營概念后，造成了許多無力償還貸款的案例產生，造成了市場的動蕩，給房地產金融帶來了不穩(wěn)定的隱患。房地產金融的貪功冒進，沒有合理地創(chuàng)新出適合我國房地產金融業(yè)穩(wěn)定發(fā)展新的金融依據，導致房地產金融所面臨的風險進一步地惡化。對實際情況的準確判斷，合理地運用我國金融市場的優(yōu)勢，創(chuàng)新出適合我國國情、民情的合理金融管理運營體系，是值得房地產金融業(yè)花時間來研究的主要課題。 

3.關于監(jiān)管力問題以及衍生的思考。房地產金融業(yè)缺乏良好的監(jiān)督管理，大多數的監(jiān)管部門沒有有效地履行自身的職責，或者沒有針對性的監(jiān)管手段。房地產金融的有效發(fā)展，需要合理的監(jiān)督與管理，現下的房地產金融機構，沒有整合出合理的監(jiān)管方案，減少監(jiān)管漏洞的產生，使得產生了許多的違規(guī)操作，對房地產金融的發(fā)展，造成了巨大的沖擊。房地產金融機構對房地產金融業(yè)監(jiān)督管理的不重視以及管理的不完善，也是影響房地產金融發(fā)展的主要問題。很顯然，房地產供需雙方在政府金融調控政策之外找到了解決融資問題的辦法，這些繞過調控的融資方式可以不嚴謹地稱為“房地產金融創(chuàng)新”。 

三、有效改革房地產金融業(yè)現狀的創(chuàng)新提議 

1.彌補房地產金融業(yè)體制上的漏洞。由于受到了其他國家的影響，國際上的金融市場比較混亂，我國的經濟在整體環(huán)境下，也受到了影響。房地產金融業(yè)在大環(huán)境混亂的情況下，應該穩(wěn)固自身的經濟運營體系來應對動蕩的金融環(huán)境。房地產業(yè)屬于高投入、高回報的投資項目，許多組織聯合進行投資，參與房地產的建設，我國的房地產行業(yè)的從業(yè)組織底蘊不一，良莠不齊，許多組織沒有相應的投資實力，四處聯系投資者，導致組織內部難以管理，在實際操作中，出現了嚴重的管理事故，給房地產金融業(yè)帶來了嚴重的影響。在銀行房地產信貸管理方面 ，可以嘗試改“風險回避”為“風險轉移 ”策略，即銀行業(yè)適度放松對房地產供需雙方的信貸控制，再通過資產證券化等方式把不同風險等級的信貸資產轉移出去，這樣能降低房地產市場供需雙方的融資成本，在部分削減房價上漲動力的同時降低購房者的信貸風險。合理地整合投資人員，并對其進行合理的職務分配，采用合理的管理手段，讓房地產實業(yè)內部的管理統(tǒng)一有序，才能加強房地產事業(yè)的發(fā)展與進步。

    　2.加大對房地產金融風險的掌控力度。房地產金融業(yè)的風險可控性，是影響可持續(xù)穩(wěn)定性發(fā)展壯大的先決條件之一。重視房地產金融業(yè)的風險控制，加強對房地產金融風險的探查能力，加強對房地產金融風險的控制能力，是當今房地產金融業(yè)最需要具備的基礎能力。房地產金融業(yè)的創(chuàng)新目標，是為了降低風險，增加利益回報。整理探查相關的金融信息、相關的行業(yè)情報，加強對世界金融體系的研究與調查，是增強風險管理的有效手段?，F在是信息爆炸時代，對信息的處理和收集，是房地產金融業(yè)發(fā)展自身的重要條件。組建專業(yè)化的優(yōu)秀團隊，整理收集好相應的金融消息，對其進行有效、合理、準確的分析，并整理成相關切實的直觀數據，形成數據模型，加強其他團隊對金融風險的評判與預防。從全局出發(fā)，宏觀地分析大環(huán)境，再從微觀上細致地研究各種可能性的發(fā)生，并做好相應的對策，有選擇性地借鑒其他國家的處理風險的經驗，并根據實際情況做出相應的變通與改善，進行合理的創(chuàng)新，改變被動的金融局面，減少風險的發(fā)生幾率，增加對風險的掌控。 

3.加強對房地產金融領域內非銀行金融機構和民間借貸機構的監(jiān)管。非銀行金融機構和民間借貸機構參與房地產金融領域有其積極影響：一方面，這些機構的參與有效增加了房地產供需雙方融資渠道，分流了對銀行的資金需求；另一方面，這些機構的管理相對于銀行體系更為寬松，更有機會從事高風險業(yè)務，創(chuàng)新更為踴躍。因此，主管部門簡單地叫停這些機構的房地產金融業(yè)務是不明智的，負責任的態(tài)度是加強對這類機構的管理。首先，要明確管理主體。目前，銀行、信托公司、證券公司、資產管理公司都有歸口管理部門，但其他一些機構，如地產私募基金、小貸公司主要由地方政府多部門管理，工商部門、發(fā)改委、金融辦都行使一定的管理職能，多頭管理效率較低，應該針對各類新型金融組織，明確管理主體，進行專業(yè)化的全面管理。其次，要完善管理法規(guī)，加快新型金融組織的立法工作和相關業(yè)務管理規(guī)定的擬定，改變“先放養(yǎng)，后規(guī)范”的思路。最后，加強各類新型金融組織的業(yè)務指導。提示相關業(yè)務風險，提高資金盈余單位、新型金融組織的風險認知程度，使其在較高的風險承擔意愿的前提下參與房地產金融業(yè)務。 

4.做出針對性的科學創(chuàng)新。盲目的創(chuàng)新是房地產金融業(yè)最容易出現的問題，在全球經濟動蕩、我國經濟動蕩的局勢下，迎難而上飛速發(fā)展的今天，合理地分析全球金融環(huán)境，研究出符合我國的針對性的科學合理的創(chuàng)新方案，才是確保我國房地產金融穩(wěn)定發(fā)展的有效手段。科學嚴謹的管理與監(jiān)督，是必不可少的，參考國外其他國家的金融體系，研究適合我國的管理監(jiān)督具體方案，形成合理、統(tǒng)一的管理體系，做到高效率的管理與監(jiān)督，全方位地提高對房地產金融的管理控制，完善管理中出現的漏洞，并且保證解決方案能夠有效的實施。從各個角度，審查檢驗管理體制上的整改結果，確保沒有程序上的失誤，加大對風險的預知與判斷能力，對房地產金融業(yè)進行跟蹤式的調查與研究，保證任何一個步驟都不會出現細節(jié)上的錯誤與漏洞。從整體戰(zhàn)略上制定針對性的發(fā)展方向，讓細節(jié)上的處理方法，在戰(zhàn)略方向的指引下，更好地完成工作任務。在我國多元化的經濟體系中，確立完善的創(chuàng)新思路，以最直接有效的辦法，改善當今房地產金融業(yè)的不良局面，找出多條創(chuàng)新思路，并逐一地對其進行融合研究，保證創(chuàng)新的全面性與安全性，為我國房地產金融制定出合理的發(fā)展路線。 

參考文獻： 

[1] 龍海明，陶冶.貨幣政策對中國房地產價格的調控機理及實證研究——基于利率工具的分析視角[J].內蒙古社會科學：漢文版， 

2014，（4）. 

篇7

［關鍵詞］經濟政策房地產宏觀調控影響

近幾年，隨著房地產投資的急劇增溫和房價的持續(xù)攀升，房地產成了炙手可熱的話題。無庸置疑，房地產業(yè)在我國國民經濟中具有舉足輕重的地位。而據研究表明，我國房地產開發(fā)企業(yè)絕大部分資金來源于銀行貸款。這種對銀行完全依賴的房地產業(yè)發(fā)展模式，一方面讓房地產市場風險日益集中到商業(yè)銀行，另一方面很容易通過銀行信貸加以膨脹。當房地產泡沫越吹越大時，一國經濟面臨的系統(tǒng)性風險也就越來越大。在此形勢之下，有必要用宏觀經濟調控來控制房地產業(yè)的泡沫成分。

一、金融政策對房地產業(yè)影響分析

1）對房地產企業(yè)的影響

加息會增加房地產企業(yè)的融資成本，但對于不同的房地產企業(yè)來說，影響也不盡相同。負債結構不同，融資渠道不同以及資金實力不同的房地產企業(yè)受加息的影響也不同。對于那些負債率較高，融資渠道單一，經營業(yè)績較差的房地產企業(yè)，加息后企業(yè)的經營要面臨強大的壓力。

2）對消費者的影響

加息無疑會增加其還貸壓力，促使某些消費者提前還貸或部分提前還貸。據新浪財經的一項調查顯示，有七成左右的被調查者認為央行未來還將繼續(xù)加息，而央行的連續(xù)加息，利率所提高的累積幅度讓消費者的還貸成本增加了許多。

3）對房價的影響

房價在短期內受加息影響較小，但未來房價增長將趨于本文來源：文秘站 平緩。宏觀金融政策本身的性質決定了其真正凸現于經濟發(fā)展的成效上需要相當長的一段時間。加息對于購房者來說意味著購房支出的增加，這實際上是央行在削減對貸款購房者的支持力度，降低其購買力。而購買力的降低必然會減少對房地產需求，這種對需求的抑制作用將最終決定供給，從而控制過高的房價，產生積極的降溫作用，使房價回歸理性。

1、存款準備金率政策

根據經濟學原理，上調法定存款準備金率會對貨幣供應總量產生乘數效應：當提高存款準備金率時，貨幣乘數減小，商業(yè)銀行可運用的資金減少，貸款能力下降，貨幣流通量相應以一定比率減少。但是據商業(yè)銀行的數據顯示，個人住房貸款并未因房價上漲、加息等因素影響而大幅減少。另一方面，隨著房地產企業(yè)的資金渠道目益多樣化，對銀行貸款需求的占比逐步減少，因此通過提高法定準備金率從而使銀行減少貸款來間接調控房地產市場可能收效甚微。

1） 積極影響

上調存款準備金率是直接作用于商業(yè)銀行的政策措施，對減少商業(yè)銀行的流動性具有立竿見影的政策效果。從這個角度來看，提高存款準備金率 0.5％能夠誘發(fā)商業(yè)銀行加大前期房地產調控政策的執(zhí)行力度，控制房地產開發(fā)和消費貸款的增長速度，進而加速和鎖定近兩個月來各種調控政策的政策效率。

2）消極影響

調整存款準備金率在理論上可以遏制投資過快，但同時也將帶來一定的風險。張家鵬指出，就目前國際市場形勢來分析，中國和印度的房地產市場屬于快速的上升趨勢，投資回報率較高，如果央行單方面的減少對房地產企業(yè)的貸款，就可能給國際上的一些投資家?guī)頇C會，這樣歐美大量游資將會大量涌入中國，對樓市起到推波助瀾的作用。 2、匯率調整

我國人民幣匯率的變動將會影響國內金融市場上的資金流動．投資者的投資動機也會隨著匯率的變動發(fā)生改變。而我國房地產業(yè)是一個資金密集型的產業(yè),因此人民幣匯率的變動將會我國地產業(yè)的發(fā)展產生多方面的影響。

1）對房地產業(yè)發(fā)展資金的影響

匯率預期的變動將對一國的資本化率產生重要影響。資本在國際問流動的原因是追逐利益和規(guī)避風險，因而匯率的變動會影響資本的流動，特別是短期資本的流動。

2）對房價的影響

供需和投機是影響房價的兩個主要因素，而匯率的變動直接影響的是供需及投機行為這兩個方面。目前由于人民幣存在較強的升值預期．這使得大量的海外熱錢通過各種渠道進入國內并將其快速轉化為人民幣資產．等待人民幣的升值預期的實現，達到獲利得目的。

3）對房地產自身價值的影響

在當前．我國房地產業(yè)尤其是大規(guī)模開發(fā)的高端房產，其銷售市場不僅僅是局限于國內還面向國際。因而當人民幣匯率發(fā)生變化時，對那些高端房產的自身價值就會產生很大的影響，它們的自身價值會因為受到人民幣匯率的浮動而發(fā)生變化，從對擁有者會而產生額外的盈利。

3、稅收政策

清算土地增值稅給開發(fā)商帶來的最大變數是因為拿地時間不同，成本不同，導致的稅款額度不同。拿地時間較早的項目因差額巨大將支付巨額增值稅成本，且拿地越早和捂地時間越長稅費越高。一旦清算土地增值稅開始執(zhí)行，一些以長期囤積土地為獲利方式的地產企業(yè)因為持有土地時間較長，差價較大，可能遭遇較大的稅負壓力。

4、調整住房貸款政策

這屬于選擇性貨幣政策工具中的不動產信用控制工具。常見的控制方法有：規(guī)定金融機構房地產貸款的最高限額、最長期以及首期付款和分期還款的最低金額。

二、房地產企業(yè)應對對策

1、轉換市場機制，開拓資金資源渠道

資金是房地產開發(fā)的首要因素，迫切需要通過多渠道的融資活動來滿足房地產企業(yè)對資金的需求，房地產開發(fā)企業(yè)可以利用加入世貿組織和金融市場多元化的機會尋求銀行以外的融資渠道。上市是理想的融資渠道，通過資本市場融資或再融資，可緩解房地產項目資金需要壓力。

2、走聯合開發(fā)，合作經營，集中和規(guī)模化道路

房地產業(yè)作為一個高投入，高風險的行業(yè)，特別需要房地產開發(fā)企業(yè)進行規(guī)?；⒓瘓F化經營，以提高其抗風險的能力。

3、改善經營管理，消除短視觀念，提高核心競爭力

房地產企業(yè)需要完善內部機制，規(guī)范企業(yè)的經營管理。從長遠放眼，做好項 目的長期規(guī)劃，提高企業(yè)開發(fā)效率，提高創(chuàng)新能力，把觀念由做“項目”、做“產品”轉到做“企業(yè)”上來。

參考文獻：

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Abstract:Fictitiousappreciationandrealestatemarkettradingvolumeofassetsisitmakerealestateopentraderbeginimpulseriseninpricetohavetostabilize，butfinancialcrisisandU.S.dollarhavedevaluedandalreadychangedtherelationofthedemandoftherealestatemarketandprofitrateinfact，tothisquestion，therelationthatthearticlehaschangedthedemandoftherealestatemarketandprofitratefromthefinancialcrisishasbeenexplained.

Keywords:financialcrisis；realestate；demand；profitraterelation

12008年剛性需求并未提高樓市的價格

2008年，樓市銷售持續(xù)低迷，開發(fā)商紛紛采取降價促銷策略，另一方面，土地、建材等原材料價格整體上漲，一直被稱為“暴利行業(yè)”的地產企業(yè)營業(yè)利潤率2008年以來遭遇到雙重擠壓。

根據官方統(tǒng)計數據，2008年全國商品住宅銷售面積同比下降20.3%，其中，北京同比下降40.4%，上海同比下降40.1%，廣州同比下降38.2%。

“北京的樓市價格在2008年整體下降10%，天津地產商會提供的數據顯示，天津房價整體下降20%。”中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌表示。進入2009年3月以來，國家不斷推出各項利好政策，在3月份交易登記面積顯著增加的情況下，廣州市第一季度的整體供應量為101.76萬m2，而成交量則有157.13萬m2，同比去年增長約64%?？梢姀V州樓市的供求關系開始出現供小于求的逆轉。

從價格走勢看，3月份全市10區(qū)的成交均價也有了較明顯的提升，相對于1月和2月有270元/m2的上漲，漲幅達到3.5%。

但盡管如此，和2008年3月相比，目前的樓價同比還是有11%的下降，顯示雖然成交量顯著回升，但成交均價的漲勢還不算過于迅猛。

2美元貶值使中國進出口銳減，經濟下行風險加大

人民幣的升值，主要因素并不全是因為中國經濟增長的速度和效率，而是因為美元貶值，全球跨國資本的大搬家，以及由此引發(fā)的全球資產重估而造成的。全球跨國資本的大搬家，以及由此引發(fā)的全球資產重估造成的影響是極為錯綜復雜的，有弊有利，利弊交雜，人民幣升值只是其中之一。2009年3月20日，人民幣6.8133兌1美元。22個月內美元貶值17%，以致央行上?？偛繒嘘P部門聯合制定并了《關于進一步適應匯率形成機制改革，促進上海市外向型企業(yè)又好又快發(fā)展的指導意見》，提醒企業(yè)防范匯率風險。

值得注意的是，目前部分訂單加工貿易型進出口企業(yè)的利潤維持在5%左右，隨著人民幣中間價升值，如果出口的產品不能同步提價，這類企業(yè)的利潤將大幅降低，甚至變?yōu)榱恪?/p>

在中國企業(yè)的對外貿易中，一般以美金定價。比如一件衣服是100美元，以前人民幣兌美元匯率為8.1∶1時，出口一件，交易額為810元人民幣；而現在人民幣兌美元匯率為7.7∶1，交易額只有770元人民幣，利潤也就因之減少。不過，即使人民幣升值達到這樣的程度，在中國大多數出口企業(yè)看來，要保證利潤，要么就降低成本，要么就提高要價。海關總署2009年3月11日公布今年前兩個月我國外貿進出口情況。據海關統(tǒng)計，1月~2月我國外貿進出口總值2667.7億美元，比去年同期下降27.2%。其中出口1553.3億美元，下降21.1%；進口1114.4億美元，下降34.2%。貿易順差438.9億美元，增加59.6%。

2008年，美元對人民幣大幅貶值，我國對美國出口增速大幅放緩，1月~8月份僅增長10.6%。但由于人民幣對歐元匯率相對穩(wěn)定，1月~8月份對歐盟出口仍然增長26.3%。次貸危機負面影響已經從美國向歐洲、日本和新興國家傳導，歐盟和日本二季度經濟負增長；同時，8月份以后美元匯率反彈使人民幣對歐元、日元升值加快。2009年我國對美、歐、日等主要經濟體出口可能全面放緩，外貿順差規(guī)模進一步縮小，凈出口對經濟增長的下拉影響可能比2008年更加嚴重，使我國2009年產能過剩矛盾更加突出。

我國經濟運行中也出現許多新矛盾和新問題。價格上漲壓力尚未根本緩解，企業(yè)成本上升和外需明顯收縮使部分行業(yè)和企業(yè)生產經營困難加大；證券市場股指調整幅度過大和成交低迷，房地產市場觀望氣氛濃厚；能源資源價格形成機制改革不到位，煤電油氣運短期供求矛盾十分突出；資本跨境流動使我國貨幣流動性過剩壓力不減，但中小企業(yè)生產經營資金又十分緊張；制約農民持續(xù)增收的不利因素較多，服務業(yè)發(fā)展仍然面臨諸多體制；在周期性和結構性調整雙重壓力下，經濟下行風險加大。

3房地產開發(fā)投資降溫但資金依然寬松

房地產開發(fā)投資降溫，帶動相關產業(yè)固定資產投資減速。2008年1月~8月份，房地產開發(fā)投資增長29.1%，占固定資產投資總額的21.4%。但房地產成交量大幅萎縮，房價調整跡象明顯，房地產開發(fā)商資金鏈緊張，市場可能由“量跌價滯”進一步發(fā)展為“量價齊跌”，初步預計，在2008年高基數的臺階上，2009年房地產開發(fā)投資增速將下滑到10%以下，房地產投資增量從6800元減少為3200億元，這將導致固定資產投資明顯減速。由于房地產是產業(yè)鏈較長的支柱產業(yè)，也是這一輪經濟擴張的龍頭產業(yè)，它的周期性調整將拖累一連串行業(yè)景氣度下降，鋼鐵、建材等相關產業(yè)固定資產投資可能隨之減速。地方政府基礎設施投資資金來源主要來自土地出讓金收入，2008年以來各地土地出讓金收入增幅明顯下降將影響2009年的基礎設施建設規(guī)模。新出臺的十大行業(yè)振興規(guī)劃與房地產無緣，顯然，樓市還將以時間換空間去消化庫存積壓與民生的矛盾。

在全球金融危機、經濟增速放緩的大背景下，各家金融機構的惜貸情緒不可謂不嚴重，特別是對于中小企業(yè)的信貸投放，各家銀行尤為謹慎。為此中國人民銀行連續(xù)多次下調存貸款利率和法定存款準備金率，以向金融機構釋放更多的流動性，從源頭上確保中小企業(yè)的資金供給，促進經濟的穩(wěn)定發(fā)展。而2009年1月份信貸投放猛增的主要原因也是各家金融機構配合“充分發(fā)揮好銀行信貸資金在擴大內需、支持經濟發(fā)展的作用”的相關政策精神，當然“早投放、早收益”也是各家銀行經營的一貫模式，基礎設施建設貸款，以及有明確政府或國企背景支持的項目包括房地產貸款成為各家銀行搶奪的焦點，實行寬松的貨幣政策不僅在擴張信貸，還包括適度下調利率，一季度CPI、PPI的下降為利率下調騰出了空間。

4房地產業(yè)利潤率高與會計核算方式有關

(1)采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產品的，應于實際收訖價款或取得了索取價款的憑據(權利)時，確認收入的實現。

(2)采取分期付款方式銷售開發(fā)產品的，應按銷售合同或協議約定付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。

(3)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產品的，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。

(4)采取委托方式銷售開發(fā)產品的，應按以下原則確認收入的實現:采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產品的，應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現；采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產品的，應按合同或協議規(guī)定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現；采取包銷方式委托銷售開發(fā)產品的，應按包銷合同或協議約定的價格于付款日確認收入的實現。包銷方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現；采取基價(保底價)并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產品的，應按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。

2008年4月，國家稅務總局了《關于房地產開發(fā)企業(yè)所得稅預繳問題的通知》，在北京及其他位于省、自治區(qū)開發(fā)的非經濟適用房項目，在未完工前采取預售方式銷售取得的預售收入，要按照不低于20%的預計利潤率計算出預計利潤額，計入利潤總額，按季度或月預繳企業(yè)所得稅，開發(fā)完工、結算計稅成本后按照實際利潤再行調整。

《通知》稱，該政策自2008年1月1日起開始執(zhí)行。在預計利潤率上，各省市執(zhí)行的標準不同，位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20%；位于地級市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%；位于其他地區(qū)的，不得低于10%。以北京為例，按照《通知》規(guī)定，開發(fā)商每季度或每月的預售收入中，除了要繳5.5%的營業(yè)稅，還要先按20%預提利潤后，再按25%預繳所得稅，這樣，總稅率達到10.5%。也就是說，開發(fā)商每月預售1億元，要繳1050萬元的稅。

對于開發(fā)商來說，融資相當于“輸血”，預售和銷售收入相當于自己“造血”，目前，從全國來講，開發(fā)商融資受阻，預售收入也不理想，有些實力不強或去年瘋狂拿地的開發(fā)商身體已經相當“危弱”，但還在硬撐著，如果商品房賣不出去，成本這一塊肯定不能結轉，但已售房的利潤率高也是必然的，而財務費用不斷的增加導致樓盤全部售完后，實際的利潤率會大幅度下降。

篇9

一、《烏托邦》

無獨有偶，《烏托邦》中的理想國，在結構上與中國現行的社會結構有著驚人的相似，即奉行“民主與共存”。在烏托邦里，幾十個人組成一個小區(qū)，幾個小區(qū)組成一個大區(qū)，幾個大區(qū)組成一個小邦，幾個小邦組成一個烏托邦。小區(qū)、大區(qū)、小邦、烏托邦的首領都是選舉產生的;而各個層面上的首領權力足夠大。由此可以得出結論:中國具備推行《烏托邦》之中先進治理思想的政治前提條件。

唯物主義辯證法告訴人們:物資決定意識，與此同時，意識也可以反作用于物質。研究者發(fā)現:在烏托邦中，“意識反作用于物質”是起決定作用的方法論。

二、主體模型

在簡述了一些關于意識形態(tài)的細節(jié)之后，研究者希望借用《烏托邦》中描述的一個模型，同時加入研究者的調研結果，來合成一個綜合比較模型，進而推進研究。調研采用抽樣調研的方法，希望從中找到比較典型的樣本，分別走訪了上海市、山西大同市、浙江湖州埭溪鎮(zhèn)、浙江湖州安吉縣，并試圖以這些不同城市規(guī)模上的比較典型的城鎮(zhèn)為切入口，尋找適合所有城鎮(zhèn)規(guī)模的發(fā)展之路。

模型是這樣的:

大背景:經濟危機、中國人口老齡化、當前中國各級城市房屋空置率高。

政府出資購買上面提到的四種不同區(qū)域的房產，并將其分為生活和辦公兩部分。生活部分按不相同的住房，生活資料一致且統(tǒng)一供給，個人財富建立個人賬戶的形式進行，辦公部分按網絡信息化辦公、農場信息化、工廠信息化、基建專人化的形式進行，而第三產業(yè)就是各種形式得以實現的基礎，這和《烏托邦》中相同住房、生活資料統(tǒng)一供給以及辦公場所固定，農業(yè)、工業(yè)、國防等定期大換崗相類似，且更有可行性。

研究者通過抽樣調查發(fā)現:受經濟危機影響，在中國，各級地方上都存在新建房屋空置問題，也就是商品房購買力不足，且一些權威的信息統(tǒng)計機構都有相應的數據支持研究者這一觀點。也就是當前經濟危機下房地產商所面臨的主要困境:沒有銷量。中國進入老齡化社會將近十年，如何讓老年人安度晚年是一個非常重要的問題。

基于三個大背景，研究者粗略地將人類的社會行為劃分為兩大類:生活和辦公，這也是烏托邦中對社會行為的劃分方式。在此基礎上來建立一個比較簡單的模型:假定人只從事兩大類社會行為，且建筑物都與這兩種行為有關。

再來談政府購買的可行性問題，有關常識告訴我們:理論上的房價是包括房價和地價兩部分的，地價是政府的一個收入的主要來源，絕大多數情況下是單位面積的地價要高于房價的。加之，房地產商又急于處理積壓在手頭上的商品房，根據供求關系，政府可以在一個比較低的價格上購入大量商品房。所以說，政府有能力以不高的價格購入一定量的空置房屋，以備后用。

三、70年房屋使用權到期后的狀況

70年的房屋使用權一到，可以有許多種解決方案，一般分為兩個大類:一則政府無償將到期房屋收回，然后通過修繕，再經房地產市場交易，這種方式過于強硬，且對房屋進行了重復收費，容易造成怨聲載道的局面;二則可以嘗試采用研究者推崇的“輪換房屋”方式，即城市內輪換、城市間輪換、城市與農村輪換、農村間輪換，這樣既合理的回收了到期的商品房，又讓人們始終保持一種生活的新鮮感。而且隨著科技的發(fā)展，人類現在從事的基本勞動將被機械化的設備所完成，人類所從事的大多是創(chuàng)新和探索這類腦力勞動。“輪換房屋”將絲毫不影響人們目前所從事的工作，一切都可以通過電腦編程和網絡來完成。值得一提的是，中國現行的“廉租房”政策就多少孕育著這種“輪換房屋”思想的萌芽。

四、采用“輪換房屋”的原理

70年后的中國，城鄉(xiāng)居住條件之間的差距按現在的發(fā)展勢頭來講將趨于零。到時候，農村里既有城市的便利，又有城市里沒有的安寧、空氣清新以及合適的生活節(jié)奏。

應當搞清的一點是:“輪換住房”可以發(fā)生的背景是政府在房屋使用期滿之后的房屋處置。似乎有些強制性的因素在里面，但總勝過第一種方案。

人們使用的生活設備基本相同，統(tǒng)一的電視、統(tǒng)一的電腦、統(tǒng)一的洗衣機……人們只要交付一定的費用，就可以終身使用，享受產品更新換代。另一方面，個人建立個人賬戶，用以儲蓄和投資，儲蓄以應對突發(fā)性事件。

主體模型也在試圖解決中國老齡化的問題，如何實施“老有所養(yǎng)”之良性的社會養(yǎng)老機制，主要的原理是:依靠優(yōu)質的第三產業(yè)，實現城市老年人首先輪換到農村中，讓老年人安度晚年，在“天然氧吧”中出離都市的喧囂。

半個世紀后，中國將成為中等發(fā)達國家，將實現農業(yè)、工業(yè)信息化，也就是大多數農民和工人只需平時在家里上網工作，定期檢查機械即可完成工作。

五、經濟危機下政府購房的初衷

政府在房地產商紛紛投城之際，大量以低價購入一批商品房，用以房屋使用期到期后的緩沖房之用;也可以除居住用房外，將其改造為其他用途的房產，如醫(yī)院、消防隊、派出所、銀行等社會公共設施用房。然而政府購房更重要的目的是須在幾個特大城市的戰(zhàn)略布局已形成的基礎上，調整全國各地的戰(zhàn)略布局，形成一種回撤和“遍地開花”的大格局，即在基礎設施得到全國范圍內的提高后，實現各省范圍內，乃至全國范圍內的集聚中心化。

即國家在回收房地產比較集中且有一定基礎的省份，可以建立示范點，將居住環(huán)境劃分為兩大區(qū)，培養(yǎng)“養(yǎng)身中心”、“生育中心”、“政治中心”、“經濟中心”，在配套基建如交通、水電、網絡、醫(yī)療等普遍健全的條件下，實現人員的合理流動，最終實現房屋的輪換。

由此可以了解到:政府購房的初衷是在建立一個以四個中心為主干的居住體系，在體系之上實現房屋的輪換。

關于配套基建的提升，研究者認為可仿照社會科學院在全國各地建分院的模式來進行。

六、結語

研究者提出了輪換房屋的方案來解決半個世紀后房屋使用期到期的問題，只能是一種嘗試，最終實現“居者有其屋”的社會主義回歸還需要更多的思想火花的碰撞。

篇10

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）03-0-01

自2008年美國金融危機以來，國內房地產市場受到來自國內尤其國際動蕩局勢的影響，出現融資困難、資金鏈中斷及資金回收困難等一系列問題，嚴重影響了房地產市場的健康發(fā)展。借此分析國內房地產面臨的金融風險，以期合理規(guī)避房地產金融風險，成為國內外關注的熱點話題。

一、國內房地產金融風險原因

(一)房地產金融體制尚不完善。相對比于發(fā)達國家完備的金融市場體系，我國房地產金融體制尚不完善。目前，我國為單一的銀行為房地產商提供貸款和信托機構向房地產業(yè)提供信托資金，銀行的利率調整及貸款機制和國家的政策風險都會影響房產業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

(二)房地產金融市場資金融通效率低下。通過銀行籌集的資金，大多數房地產商將其存放于銀行，銀行又無法及時將大量資金提供給中小企業(yè)及民營企業(yè)，造成一定時間內資金浪費及閑置，成為最終房地產金融市場的風險承擔者。國內尚未建立一套完備的投資融資的金融體系，因而存在一定的資金融通效率低下的問題。

(三)房地產金融信息不對稱。房地產金融市場具有資金需求多、周期長等特點，使得房地產面臨的風險加大。當房地產市場繁榮時，將有大量房地產商加入其中，不惜高額利率貸款進行投資，一旦市場出現動蕩或不穩(wěn)定情緒上升時，尤其房地產商資金鏈中途中斷時，房地產商將無力按時還款，銀行業(yè)與房地產商中間的不透明即信息傳遞失效，將極易造成房地產金融風險。

(四)政府宏觀管理失效。房地產業(yè)作為影響居民生活及市場穩(wěn)定的重要行業(yè)，其穩(wěn)定性發(fā)展關系到國民經濟的持續(xù)增長。政府作為宏觀調控的實施及管理者，肩負著審查房地產商資質及規(guī)范金融行業(yè)合理貸款的重要任務，我國政府尤其地方政府大力引資，放松監(jiān)管，造成一些資信不佳的地產商進入投資，尤其當地銀行貸款管理失控，將容易引發(fā)房地產金融風險。

二、國內房地產金融風險判斷

根據國內房地產金融市場的特點及原因分析，國內主要面臨以下幾類房地產金融風險：

(一)市場風險。市場風險是由于房地產市場的不確定風險給房地產開發(fā)商、消費者進而給提供房地產金融服務的商業(yè)銀行帶來損失的可能性。由于房地產具有非常強烈的投機性質，一旦整個市場出現難以承受的泡沫，將導致房價大跌，引起房地產企業(yè)出現經營困難甚至破產倒閉，進而導致銀行大量壞賬產生。

(二)利率風險。利率風險指銀行與房地產商在利率出現不利波動時所面對的風險。這種風險不僅會直接影響影響其資產負債表，更會影響其獲利水平。一旦貸款利率上升房產商面臨還款壓力加大，銀行業(yè)將承受更大的資金回收壓力。

(三)信用風險。信用風險是由于借款人履約能力的下降，無力償還或不愿意償還，導致銀行業(yè)壞賬的出現。主要由于貸款前對借款人資信審查不足或失誤造成的，也可能是貸款發(fā)放后企業(yè)經營狀況變化造成的。

(四)操作風險。操作風險主要是因為業(yè)務流程不健全而引起的銀行工作人員在工作上的偏差，導致的損失。房地產金融的操作風險包括房地產貸款業(yè)務操作流程不健全、業(yè)務操作失誤、房地產資金轉賬結算中的風險等。

三、國內房地產金融風險防范體系構架

(一)營造良好的國內房地產金融市場宏觀體系

1.國家要加強房地產金融管理，營造良好的金融市場環(huán)境。一方面，政府要嚴格監(jiān)管土地交易，規(guī)范土地交易秩序，實行土地供給有償，建立統(tǒng)一規(guī)范的土地競爭機制。另一方面，制定相關法律法規(guī)，嚴格規(guī)范房地產市場，對企業(yè)違反行業(yè)規(guī)章制度加大懲罰力度，營造良好的金融市場環(huán)境。最后，政府要規(guī)范房地產金融秩序，加大對銀行業(yè)的監(jiān)管力度，制定正確的監(jiān)管方針和策略，將房地產市場狀況以及信息，進行定期的公開和披露。

2.推動資本市場發(fā)展，建立多元融資渠道。引導國內房地產投資商加快發(fā)展，以進行直接投資，降低貸款風險，此外，夸大房地產商的融資渠道，發(fā)展房地產信托行業(yè)、房地產抵押貸款證券化，從而提高資金利用效率，促進房地產金融市場穩(wěn)定健康發(fā)展。

3.努力建立房地產金融市場風險轉移制度。一方面，大力開發(fā)新的融資工具，推動房地產金融市場創(chuàng)新轉移風險，建立保險機構，降低融資風險，另一方面，建立風險控制機制，對房地產金融機構進行創(chuàng)新，提高其市場適應能力，通過金融機構間合作分工，有效降低風險，推動金融市場健康發(fā)展。

(二)構建良好的國內房地產金融市場微觀體系

1.加強貸款額度及風險控制，提高風險控制能力。一方面，銀行作為企業(yè)法人，要加強內部建設，推動自身體制改革，嚴格按照內部規(guī)章制度進行放貸，營造良好的內部環(huán)境。另一方面，建立完善的貸款風險評估機制，對風險指數進行控制，有效降低風險，通過對企業(yè)評估，做到合理放貸，按時回收。此外，加強對內部員工培訓，有利于對其良好的約束，使其嚴格遵守銀行內部規(guī)定，降低房地產金融的風險。

2.建立良好的信息溝通系統(tǒng)，將強行業(yè)內監(jiān)管。不僅銀行內部，銀行間要建立一套便捷的信息溝通系統(tǒng)，通過及時傳遞信息，為其內部控制提供信息支持，以便及時發(fā)現問題解決問題。在良好溝通基礎上，通過對相關數據進行分析，完善內部風險控制系統(tǒng)，為決策提供有力支持，從而有利于整個行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

3.建立房地產金融績效評估機制。通過建立有效的績效評估機制，可以有效地防范房地產金融風險。通過評估機制的建立，可以使銀行加強自我監(jiān)控，及時查清不良資產，并嚴格控制風險。還可以引進外部評估機構，對內部地產貸款進行公證評價，幫助建立穩(wěn)定的房地產金融機制。

4.開發(fā)新的放貸品種，開拓市場業(yè)務的同時，有效降低風險。由于目前我國銀行貸款品種單一，為此商業(yè)銀行應提高服務意識，不斷推出新品種，吸引消費者投資，進而推動房地產金融風險管理的多樣化發(fā)展。

參考文獻：