導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯(cuò)過為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)泡沫論文，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

一、日本房地產(chǎn)泡沫成因

二戰(zhàn)后，日本百?gòu)U待興，尤其是住宅市場(chǎng)，供應(yīng)嚴(yán)重不足，住房緊缺成為一個(gè)嚴(yán)重問題。為解決這一難題，日本政府采取了由政府、民間、個(gè)人共同集資的政策，大力發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，使戰(zhàn)后日本住宅建設(shè)在國(guó)民生產(chǎn)總值中所占比例保持在6-8%左右。隨著日本經(jīng)濟(jì)自20世紀(jì)60年代中期以來的快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)實(shí)力的迅速增強(qiáng)，至1981年全日本基本解決了供需之間的數(shù)量上以及質(zhì)量上的矛盾。此后，日本在繼續(xù)開發(fā)新建住宅區(qū)的同時(shí)，加快了舊區(qū)改造工作。

戰(zhàn)后日本住宅建設(shè)以及日本經(jīng)濟(jì)自20世紀(jì)60年代中期以來的快速發(fā)展使人們相信在日本土地價(jià)格永遠(yuǎn)上漲的神話。東京土地價(jià)格在1955-1987年保持年均增長(zhǎng)16%的速度。土地的稀缺性，加上房產(chǎn)消費(fèi)的盲目性，產(chǎn)生了土地神話。土地只會(huì)升值不會(huì)貶值的邏輯在日本人的腦海里根深蒂固。到1990年，日本的房地產(chǎn)的總價(jià)值約為20萬億美元，大約是1955年的75倍，相當(dāng)于當(dāng)時(shí)全球股市總市值的2倍。從地價(jià)來看,1990年僅東京的地價(jià)總值就相當(dāng)于當(dāng)時(shí)整個(gè)美國(guó)地價(jià)總值。日本經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展使日本出現(xiàn)了地產(chǎn)投機(jī)風(fēng)潮，日本人買下紐約最有代表性的建筑洛克菲勒中心和美國(guó)人最驕傲的產(chǎn)業(yè)好萊塢影片公司，尤其是日元大幅度升值使得日本人極其富有，大舉向海外投資。伴隨“國(guó)富民強(qiáng)”，大量新資金沒有去處，只好集中和積聚在十分有限的土地上，造成土地和房屋的含金量越來越高，價(jià)格和泡沫與日俱增。地產(chǎn)價(jià)格不斷上揚(yáng)，泡沫越吹越大，加之日本政府不明智地提高利率，最終使泡沫崩潰，國(guó)民經(jīng)濟(jì)開始了長(zhǎng)達(dá)十幾年的低迷和蕭條。

日本金融體系沒有限制商業(yè)銀行的資金最終流入股市的規(guī)定，從而為股市與房地產(chǎn)雙重“泡沫”的形成創(chuàng)造了條件。20世紀(jì)80年代以來，日本央行為了刺激經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，采取了非常寬松的金融政策。1985年9月美、英、德、法、日5國(guó)財(cái)長(zhǎng)聚會(huì)紐約的廣場(chǎng)飯店，就爭(zhēng)執(zhí)許久的日元升值達(dá)成協(xié)議，史稱“廣場(chǎng)協(xié)議”，迫使日元升值38%。之后一年時(shí)間里日元對(duì)美元升值一倍以上，由此對(duì)出口造成巨大沖擊。日本政府為了刺激國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)，完成外向型向內(nèi)需型經(jīng)濟(jì)過度，連續(xù)5次降低利率放松銀根，基礎(chǔ)利率跌至歷史最低點(diǎn)，貨幣供應(yīng)量連續(xù)每年超過10%，1998年超過15%，造成市場(chǎng)上資金流動(dòng)性過剩。但是由于當(dāng)時(shí)日本上下對(duì)日元升值和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的困難認(rèn)識(shí)和準(zhǔn)備不足，大量資金并不如政府所希望的那樣流入制造業(yè)和服務(wù)業(yè)，而是流入容易吸納和“見效”的股市樓市，過量投機(jī)資金云集不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)，造成股市樓市價(jià)格雙雙飆升。1985年以后的4年時(shí)間中，東京地區(qū)商業(yè)用地價(jià)格猛漲了2倍，大阪地區(qū)猛漲了8倍，東京大阪的住宅價(jià)格都上漲了2倍多。在此過程中日本政府并沒有采取有效措施引流資金和監(jiān)管資金，而是聽之任之。

在資金泛濫的情況下，原本應(yīng)該緊縮的信貸不僅沒有緊縮，相反進(jìn)一步擴(kuò)張，推波助瀾火上加油。為了追逐高額利潤(rùn)，日本各大銀行將房地產(chǎn)作為最佳貸款項(xiàng)目，來者不拒有求必應(yīng)。1990年危機(jī)已經(jīng)一觸即發(fā)，但是銀行繼續(xù)大規(guī)模貸款。當(dāng)年在東京證券交易所上市的12家日本最大銀行向房地產(chǎn)發(fā)放貸款總額達(dá)到50萬億日元，占貸款總額的1/4，5年間猛增2.5倍。尤其錯(cuò)誤的是為了擴(kuò)大杠桿作用增加利潤(rùn)，日本銀行違反國(guó)際清算銀行的巴塞爾協(xié)議，將持股人未實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)當(dāng)作資本金向外出借，造成流通領(lǐng)域里的貨幣數(shù)量進(jìn)一步擴(kuò)張。1991年日本銀行總貸款額達(dá)到當(dāng)年國(guó)民生產(chǎn)總值的90%，而美國(guó)僅為37%。為了爭(zhēng)奪利潤(rùn)和分享市場(chǎng)，日本上千家財(cái)務(wù)公司和投資公司等非銀行機(jī)構(gòu)也不顧政策限制，躋身于房地產(chǎn)金融行業(yè)，直接或間接向房地產(chǎn)貸款，總額高達(dá)40萬億日元?？梢哉f日本金融機(jī)構(gòu)是房地產(chǎn)泡沫的最大鼓吹者和最后支撐者，為泡沫源源不斷輸送能量直到最后一刻。

日本自1985年“廣場(chǎng)協(xié)議”以來房地產(chǎn)和金融泡沫已經(jīng)相當(dāng)嚴(yán)重，并在后來5年時(shí)間里執(zhí)行的一系列錯(cuò)誤政策，致使日本經(jīng)濟(jì)在1991年第4季度開始崩潰，股價(jià)和房地產(chǎn)價(jià)格同時(shí)暴跌，房地產(chǎn)“泡沫”破裂。房地產(chǎn)“泡沫”破裂后，土地價(jià)格也大幅下跌。房地產(chǎn)價(jià)格暴跌重創(chuàng)了日本金融業(yè)，也重創(chuàng)了日本經(jīng)濟(jì)，甚至直至今日尚未完全恢復(fù)。

日本政府在面對(duì)房地產(chǎn)泡沫的調(diào)控時(shí)，簡(jiǎn)單地采用了貨幣緊縮政策。1988-1990年，提高利率3.5個(gè)百分點(diǎn)。致使大量房地產(chǎn)按揭貸款違約不能支付，引發(fā)金融危機(jī)。

泡沫破裂后許多日本居民成為千萬“負(fù)翁”，家庭資產(chǎn)大幅度縮水，長(zhǎng)期背上嚴(yán)重的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間里嚴(yán)重影響正常消費(fèi)。日本銀行及非銀行機(jī)構(gòu)的不良債務(wù)高達(dá)100萬億日元，最后成為壞賬的達(dá)到幾十萬億日元。倒閉和被收購(gòu)的銀行和房地產(chǎn)公司不計(jì)其數(shù)，大量建筑成為“爛尾樓”。建筑業(yè)飽受重創(chuàng)，1994年合同金額不足高峰期的1/3，國(guó)民經(jīng)濟(jì)陷入長(zhǎng)達(dá)十幾年的負(fù)增長(zhǎng)和零增長(zhǎng)。此外，日本新的不動(dòng)產(chǎn)稅制的實(shí)施加重了日本國(guó)內(nèi)的住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致房產(chǎn)消費(fèi)一蹶不振，經(jīng)濟(jì)恢復(fù)緩慢。

二、日本房地產(chǎn)泡沫對(duì)中國(guó)的幾點(diǎn)啟示

（一）預(yù)防過度投機(jī)

一方面，土地交易制度不健全，行業(yè)管理不完善，在一定程度上助長(zhǎng)了投機(jī)活動(dòng)，產(chǎn)生大量投機(jī)性泡沫。土地是房地產(chǎn)行業(yè)的基礎(chǔ)，土地資源的稀缺性使得土地市場(chǎng)具有需求彈性大而供給彈性小的特點(diǎn)。當(dāng)大量投機(jī)使土地需求增加時(shí)，土地價(jià)格急劇上漲，由于土地的稀缺性，市場(chǎng)無法在短時(shí)間內(nèi)增大供給量，從而使需求與供給之間的差距進(jìn)一步拉大。在此情況下，有限的土地價(jià)格飛漲，嚴(yán)重脫離了其實(shí)有價(jià)值而產(chǎn)生地價(jià)泡沫，進(jìn)而可能導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)泡沫的形成。另一方面，房地產(chǎn)投資的過度增長(zhǎng)使得房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了城市化進(jìn)程的速度，就容易造成市場(chǎng)供給與市場(chǎng)需求的嚴(yán)重不平衡，房屋空置率高，也會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格急劇下跌，泡沫破滅。

（二）調(diào)整銀行和房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系，預(yù)防銀行信貸非理性擴(kuò)張

貨幣政策既體現(xiàn)在存貸款利率方面，也體現(xiàn)在銀行業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)系方面。中國(guó)的存款利率仍有上調(diào)空間，而且央行加息的可能性也一直在人們的預(yù)期范圍之內(nèi)，這有助于降低普通百姓地產(chǎn)投資和投機(jī)的熱情。必要時(shí)選擇恰當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)加息，未嘗不是一個(gè)有效的辦法。目前由于全球金融危機(jī)，中國(guó)采取降息措施刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，但是長(zhǎng)期來看，只要房地產(chǎn)行業(yè)有過度投機(jī)的現(xiàn)象，中國(guó)就有可能再度加息。

由于房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)必須擁有雄厚的資金，隨著房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，開發(fā)商僅靠自有資金是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，其開發(fā)資金主要來源就是銀行貸款。而房地產(chǎn)的高回報(bào)，使許多銀行在貸款的實(shí)際操作過程中，違反有關(guān)規(guī)定，向開發(fā)商發(fā)放大量貸款，從而使行業(yè)進(jìn)入門檻降低，造成過度開發(fā)，金融風(fēng)險(xiǎn)不斷堆積，使泡沫產(chǎn)生的可能性增加。美國(guó)的次貸危機(jī)、零首付購(gòu)房等就是例子。

（三）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀監(jiān)控和管理

宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策的改變，往往會(huì)引起其他因素的連鎖反應(yīng)，包括國(guó)家稅收、勞動(dòng)就業(yè)、居民收入、金融環(huán)境、企業(yè)利潤(rùn)等等。政府對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)進(jìn)行全方位的監(jiān)控，制定合適的政策，是防止房地產(chǎn)泡沫的首要措施。房地產(chǎn)兼有資產(chǎn)和消費(fèi)品兩重性，正因?yàn)槿绱耍康禺a(chǎn)市場(chǎng)的投資十分活躍，容易產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫時(shí)，就必須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理。首先，要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)的投資管理，根據(jù)收入的水平來確定投資規(guī)模，使房地產(chǎn)的產(chǎn)與銷基本適應(yīng)，不至于過多積壓；其次，要加強(qiáng)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的管理，防止過分炒高樓市，使房地產(chǎn)泡沫劇增；最后，調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展安居型房地產(chǎn)，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)和預(yù)測(cè)工作，從而使房地產(chǎn)行業(yè)成為不含泡沫的實(shí)實(shí)在在的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

（四）強(qiáng)化土地資源管理

政府應(yīng)當(dāng)通過土地資源供應(yīng)量的調(diào)整，控制商品房?jī)r(jià)格的不合理上漲。要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的要求，保持土地的合理供應(yīng)量和各類用地的供應(yīng)比例，切實(shí)實(shí)行土地出讓公開招標(biāo)制度，控制一些城市過高的地價(jià)。要堅(jiān)決制止高檔住宅的盲目開發(fā)和大規(guī)模建設(shè)，防止出現(xiàn)新的積壓、出現(xiàn)由結(jié)構(gòu)性過剩引發(fā)的泡沫。要嚴(yán)格懲處各類違規(guī)行為，嚴(yán)厲查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)非法圈地、占地行為，避免為獲取臨時(shí)和短期的土地收益而擅自占用和交易土地，對(duì)凡是超過規(guī)定期限沒有進(jìn)行開發(fā)的土地，政府應(yīng)立即收回。全面清理土地市場(chǎng)，堅(jiān)決打擊開發(fā)商的圈地和炒地行為，從源頭上防止土地批租領(lǐng)域的不正之風(fēng)和腐敗行為。

（五）加強(qiáng)金融監(jiān)管合理引導(dǎo)資金流向

首先，要進(jìn)一步健全金融監(jiān)管體系，增加監(jiān)管手段，增強(qiáng)監(jiān)管能力，提高監(jiān)管水平；其次，要加強(qiáng)信用總規(guī)模的控制，不使社會(huì)總信用過度脫離實(shí)質(zhì)經(jīng)濟(jì)的要求而惡性膨脹，從源頭上防止現(xiàn)代泡沫經(jīng)濟(jì)發(fā)生；再次，要加強(qiáng)投資結(jié)構(gòu)的調(diào)控，通過利率、產(chǎn)業(yè)政策等，引導(dǎo)資金流向生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等實(shí)質(zhì)經(jīng)濟(jì)部門；最后，要加強(qiáng)外資和外債的管理，盡可能引進(jìn)外資的直接投資和借長(zhǎng)期外債。推動(dòng)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的資金，絕大部分都是從銀行流出。因此，要加強(qiáng)對(duì)銀行的監(jiān)管，從源頭上控制投機(jī)資本。

（六）保持人民幣對(duì)其他外匯匯率的長(zhǎng)期穩(wěn)定

日本房地產(chǎn)泡沫膨脹的一個(gè)國(guó)際背景，是1985日本迫于美國(guó)在“廣場(chǎng)協(xié)議”中施加的壓力而使日元升值，其后又為了扭轉(zhuǎn)因出口減少導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)蕭條，刺激內(nèi)需而多次大幅降低官定利率，導(dǎo)致了房地產(chǎn)資金供應(yīng)的膨脹，為房地產(chǎn)泡沫的形成注入了最原始的動(dòng)力。以此為鑒，中國(guó)的匯率政策應(yīng)當(dāng)長(zhǎng)期保持穩(wěn)定，并且阻斷國(guó)際游資涌人中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)。

（七）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的控制

在中國(guó)土地由政府壟斷出讓，政府向市場(chǎng)投放允許開發(fā)建設(shè)的土地，包括數(shù)量和質(zhì)量都直接控制了房地產(chǎn)建設(shè)的規(guī)模和結(jié)構(gòu)。近幾年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)土地購(gòu)置呈高速增長(zhǎng)趨勢(shì)，個(gè)別地區(qū)出現(xiàn)了圈地?zé)?，助長(zhǎng)了土地交易中的投機(jī)行為，從而引發(fā)土地價(jià)格上漲也就導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升。此種情況政府是必須出面加以控制的，其中土地掛牌拍賣就是一種調(diào)控供量，避免暗箱操作的有效方式。要保護(hù)土地資源，規(guī)范土地市場(chǎng)秩序，防止樓市動(dòng)蕩造成風(fēng)險(xiǎn)，清理違反土地利用總體規(guī)劃批準(zhǔn)設(shè)立的園區(qū)。

（八）加大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度，優(yōu)化經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)機(jī)制

進(jìn)一步完善經(jīng)濟(jì)適用住房政策，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃的管理，加快落實(shí)住房補(bǔ)貼，提高職工購(gòu)房的支付能力。合理確定經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)規(guī)模，著力解決中低收入家庭的住房問題。遵循“以銷定產(chǎn)”的原則，合理確定分年度建設(shè)規(guī)模；經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)要與危舊房改造相結(jié)合；根據(jù)“經(jīng)濟(jì)”和“適用”的原則，制定經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)；加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格的監(jiān)管，控制建設(shè)成本，保證工程質(zhì)量；經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)不能采取指令性方式確定建設(shè)單位，應(yīng)公開招標(biāo)。嚴(yán)格控制和防止目前經(jīng)濟(jì)適用房戶型面積大、價(jià)格高、普通老百姓仍然買不起的情況。

（九）必要時(shí)提供購(gòu)房的首付比例

中國(guó)央行邁出平抑房?jī)r(jià)的重要一步，從需求方面進(jìn)行控制，當(dāng)房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)時(shí)，提高房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過快地區(qū)的最低首付比例，這明顯加大了炒房者的投機(jī)難度，投機(jī)性貸款的需求將明顯下降。

（十）必要時(shí)征收物業(yè)稅

通過征收物業(yè)稅，加重購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，讓人們不敢輕易購(gòu)房。同時(shí)，房子越多上稅越多，在增加國(guó)家稅收，補(bǔ)貼窮人的同時(shí)，抑制人們購(gòu)買住房等待升值的投機(jī)心里。如美國(guó)有的州50萬美元的住房每年要上交2萬美元左右的物業(yè)稅，這樣人們買房主要用來自住，不會(huì)輕易買來投資。此外，在日本父母把住房轉(zhuǎn)贈(zèng)給子女時(shí)，也要收取大概50%左右的遺產(chǎn)稅，這也讓人們不敢輕易買房投機(jī)炒作。

篇2

人民幣升值以來，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的產(chǎn)生，特別是進(jìn)入2008年后房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入低迷，前幾年聚集起來的房地產(chǎn)泡沫進(jìn)入破滅期。本文將立足人民幣升值和房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀采用2005年7月～2008年9月的最新數(shù)據(jù)實(shí)證分析人民幣升值預(yù)期對(duì)房地產(chǎn)泡沫的影響。

在中國(guó)走向?qū)ν忾_放的背景下，投資者將有一個(gè)全球的投資組合視野，使國(guó)內(nèi)資產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生相對(duì)于匯率變動(dòng)的貼水和升水，一國(guó)貨幣的匯率變動(dòng)將成為其國(guó)內(nèi)資產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的重要影響因素。本文認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生受人民幣匯率變動(dòng)和熱錢因素的影響，若以ER、HP、HM分別表示人民幣實(shí)際有效匯率、房屋銷售價(jià)格指數(shù)和熱錢（用外匯儲(chǔ)備代替）。人民幣升值預(yù)期和房地產(chǎn)泡沫之間的VAR關(guān)系模型可以表示為：

αi為方程的系數(shù)，μ是白噪聲誤差項(xiàng)，t表示時(shí)間，i表示滯后階數(shù)。

作ADF平穩(wěn)性單位根檢驗(yàn)可知，變量本身并不是平穩(wěn)的，在經(jīng)過一階差分以后變成平穩(wěn)時(shí)間序列。變量同階平穩(wěn)通過ADF單位根檢驗(yàn)，說明變量之間存在著協(xié)整關(guān)系，可以進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)。根據(jù)AIC和SC值進(jìn)行判斷決定用滯后一階，即選用VAR（1）模型。本文基于VAR方法的協(xié)整系統(tǒng)檢驗(yàn)，檢驗(yàn)結(jié)果如表1：

注：*表示在5%的水平上拒絕原假設(shè)。

協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果表明，實(shí)際有效匯率、房屋價(jià)格指數(shù)和外匯儲(chǔ)備之間存在著長(zhǎng)期的均衡關(guān)系，協(xié)整方程為：

㏑HP=-0.048339㏑ER+0.003009㏑HM+4.803418+μ

（-1.661745）（2.742939）(46.86884)

則白噪聲誤差項(xiàng)μ=㏑HP+0.048339㏑ER-0.003009㏑HM-4.803418

對(duì)白噪聲誤差項(xiàng)μ進(jìn)行根檢驗(yàn)，則

說明殘差本身是平穩(wěn)的，所以存在協(xié)整，遠(yuǎn)期是均衡的。建立VAR動(dòng)態(tài)模型：

㏑HP=5.30207-0.000286㏑ER(t-1)+0.856916㏑HP(t-1)-

0.001546㏑HM(t-1)

實(shí)際有效匯率、熱錢對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有一個(gè)負(fù)的影響，即實(shí)際有效匯率的增長(zhǎng)會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的下降，這似乎與人們的直覺相悖，然而由于人們對(duì)人民幣升值空間存在一個(gè)理性區(qū)間，當(dāng)人民幣升值到一定程度時(shí)，人們對(duì)人民幣升值預(yù)期減少，中國(guó)房地產(chǎn)預(yù)期收益度相應(yīng)上升，人們開始拋售，房地產(chǎn)價(jià)格應(yīng)聲下跌。以上分析是一種長(zhǎng)期均衡，更加深入的分析需要通過誤差修正模型來進(jìn)行。在VAR系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，相應(yīng)的誤差修正模型（VEC）為：

㏑HP=-0.022919ECMt-1-0.139649ECMt-2+0.341095㏑HPt-1+0.02837㏑HMt-1+0.027381㏑ERt-1-0.001003

誤差修正模型系數(shù)項(xiàng)為負(fù)，說明房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)長(zhǎng)期趨勢(shì)的偏離不能在短期內(nèi)得到糾正，另上一期的房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)當(dāng)期房地產(chǎn)價(jià)格在短期內(nèi)的影響也很顯著。

根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)人民幣實(shí)際有效匯率和外匯儲(chǔ)備的沖擊的響應(yīng)，在第一期給人民幣實(shí)際有效匯率一個(gè)正沖擊后，房地產(chǎn)價(jià)格先上升后下降，在第五期達(dá)到低點(diǎn)后上升，在第九期達(dá)到最高點(diǎn)，總體而言人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)是正的影響。第一期給外匯儲(chǔ)備一個(gè)正的沖擊后，房地產(chǎn)價(jià)格隨即開始逐漸增加，在第四期達(dá)到最高后回落。這表明房地產(chǎn)價(jià)格受到熱錢沖擊后隨即產(chǎn)生影響，而且這個(gè)影響有逐漸上升的趨勢(shì)。

泡沫對(duì)一國(guó)金融安全的威脅來源于泡沫膨脹期間不斷積累的金融風(fēng)險(xiǎn)，泡沫破裂后金融危機(jī)的爆發(fā)不過是已有風(fēng)險(xiǎn)的釋放。本文在此背景下得到如下結(jié)論:

1.在泡沫和金融不安全傳遞過程中，制度變遷提供了制度環(huán)境，宏觀經(jīng)濟(jì)政策的變化起著助推作用，預(yù)期發(fā)揮著動(dòng)力作用，而經(jīng)濟(jì)主體的行為變異則最終促成泡沫經(jīng)濟(jì)和金融不安全相互傳遞的實(shí)現(xiàn)。

2.保持外匯儲(chǔ)備的適當(dāng)規(guī)模，保證儲(chǔ)備資產(chǎn)的多元化以減少在本幣升值過程中對(duì)沖美元貶值的損失；對(duì)在利益驅(qū)使下通過各種渠道滲入我國(guó)進(jìn)行套利、套匯的國(guó)際游資進(jìn)行防范與控制，完善國(guó)際游資投機(jī)目標(biāo)市場(chǎng)的監(jiān)管，減少投機(jī)獲利區(qū)間，利用稅收措施抑制國(guó)際游資的大進(jìn)大出。

3提高宏觀調(diào)控預(yù)期性和有效性，真正提高宏觀調(diào)控的質(zhì)量。從根本上轉(zhuǎn)變宏觀調(diào)控方式和宏觀調(diào)控指導(dǎo)思想。對(duì)宏觀調(diào)控措施更多地采用適時(shí)適度微調(diào)，靈活多次“點(diǎn)剎”，把握好調(diào)控節(jié)奏和力度，提高宏觀調(diào)控的技巧性以有效解決經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的矛盾和問題。

4.從全球視野的角度，全面調(diào)整中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策的戰(zhàn)略定位和工具選擇；強(qiáng)化貨幣政策的國(guó)際協(xié)調(diào)，防止單邊調(diào)整帶來的巨大宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，積極通過雙邊和多邊體系進(jìn)行匯率協(xié)調(diào)和資本監(jiān)管協(xié)調(diào)；在金融交易展開相應(yīng)的國(guó)際價(jià)格形成機(jī)制的干預(yù)。

篇3

什么叫泡沫經(jīng)濟(jì)？《辭?！罚?999年版）中有一個(gè)較為準(zhǔn)確的解釋。該書寫道：“泡沫經(jīng)濟(jì)：虛擬資本過度增長(zhǎng)與相關(guān)交易持續(xù)膨脹日益脫離實(shí)物資本的增長(zhǎng)和實(shí)業(yè)部門的成長(zhǎng)，金融證券、地產(chǎn)價(jià)格飛漲，投機(jī)交易極為活躍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。泡沫經(jīng)濟(jì)寓于金融投機(jī)，造成社會(huì)經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮，最后必定泡沫破滅，導(dǎo)致社會(huì)震蕩，甚至經(jīng)濟(jì)崩潰?！?/p>

從這個(gè)定義中，我們可以得出以下幾點(diǎn)結(jié)論：

(1)泡沫經(jīng)濟(jì)主要是指虛擬資本過度增長(zhǎng)而言的。所謂虛擬資本，是指以有價(jià)證券的形式存在，并能給持有者帶來一定收入的資本，如企業(yè)股票或國(guó)家發(fā)行的債券等。虛擬資本有相當(dāng)大的經(jīng)濟(jì)泡沫，虛擬資本的過度增長(zhǎng)和相關(guān)交易持續(xù)膨脹，與實(shí)際資本脫離越來越遠(yuǎn)，形成泡沫經(jīng)濟(jì)，最終股票價(jià)格暴跌，導(dǎo)致泡沫破滅，造成社會(huì)經(jīng)濟(jì)震蕩。

(2)地價(jià)飛漲，也是泡沫經(jīng)濟(jì)的一種表現(xiàn)。如果地價(jià)飛漲，脫離土地實(shí)際價(jià)值越來越遠(yuǎn)，便會(huì)形成泡沫經(jīng)濟(jì)，一旦泡沫破滅，地價(jià)暴跌，給社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來巨大危害。

(3)泡沫經(jīng)濟(jì)寓于金融投機(jī)。正常情況下，資金的運(yùn)動(dòng)應(yīng)當(dāng)反映實(shí)體資本和實(shí)業(yè)部門的運(yùn)動(dòng)狀況。只要金融存在，金融投機(jī)就必然存在。但如果金融投機(jī)交易過度膨脹，同實(shí)體資本和實(shí)業(yè)部門的成長(zhǎng)脫離越來越遠(yuǎn)，便會(huì)造成社會(huì)經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮，形成泡沫經(jīng)濟(jì)。

(4)泡沫經(jīng)濟(jì)與經(jīng)濟(jì)泡沫既有區(qū)別，又有一定聯(lián)系。經(jīng)濟(jì)泡沫是市場(chǎng)中普遍存在的一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。所謂經(jīng)濟(jì)泡沫是指經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)過程中出現(xiàn)的一些非實(shí)體經(jīng)濟(jì)因素，如金融證券、債券、地價(jià)和金融投機(jī)交易等，只要控制在適度的范圍中，對(duì)活躍市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)有利。只有當(dāng)經(jīng)濟(jì)泡沫過多，過度膨脹，嚴(yán)重脫離實(shí)體資本和實(shí)業(yè)發(fā)展需要的時(shí)候，才會(huì)演變成虛假繁榮的泡沫經(jīng)濟(jì)?？梢姡菽?jīng)濟(jì)是個(gè)貶義詞，而經(jīng)濟(jì)泡沫則是個(gè)中性范疇。所以，不能把經(jīng)濟(jì)泡沫與泡沫經(jīng)濟(jì)簡(jiǎn)單地劃等號(hào)，既要承認(rèn)經(jīng)濟(jì)泡沫存在的客觀必然性，又要防止經(jīng)濟(jì)泡沫過度膨脹演變成泡沫經(jīng)濟(jì)。

二、經(jīng)濟(jì)泡沫的利與弊

在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，經(jīng)濟(jì)泡沫之所以會(huì)長(zhǎng)期存在，是有它的客觀原因的，主要是由其作用的二重性所決定的。

一方面，經(jīng)濟(jì)泡沫的存在有利于資本集中，促進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)，活躍市場(chǎng)，繁榮經(jīng)濟(jì)。

另一方面，也應(yīng)清醒地看到，經(jīng)濟(jì)泡沫中的不實(shí)因素和投機(jī)因素，又存在著消極成分。

三、房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系

在搞清了泡沫經(jīng)濟(jì)的涵義以及泡沫的利與弊之后，我們可以回過頭來研究房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系這個(gè)主題了。研究的結(jié)果是：

1、房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上是實(shí)體經(jīng)濟(jì)和實(shí)業(yè)部門，其本身決不是泡沫經(jīng)濟(jì)。

首先從房地產(chǎn)的屬性來看，房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，房地產(chǎn)商品兼有生活資料和生產(chǎn)資料雙重屬性，是以實(shí)物形態(tài)存在的實(shí)實(shí)在在的實(shí)體產(chǎn)品，同金融證券（包括股票、債券）僅僅是收益權(quán)利證書相比，根本不同，它本身并不是泡沫經(jīng)濟(jì)。

其次，房地產(chǎn)業(yè)部門是實(shí)業(yè)部門。它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的，談不上泡沫經(jīng)濟(jì)。

再次，房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中屬于先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，處于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位，起到十分重要的作用。在發(fā)達(dá)國(guó)家內(nèi)生產(chǎn)總值中，房地產(chǎn)增加值一般要占到10%左右。房地產(chǎn)業(yè)以其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)、帶動(dòng)系數(shù)大的特點(diǎn)，成為促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)。事實(shí)已經(jīng)證明，現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達(dá)，是我國(guó)經(jīng)濟(jì)繁榮的標(biāo)志之一，并不像有些人所說的那樣所謂虛假繁榮的“泡沫經(jīng)濟(jì)的第二次”。

2、房地產(chǎn)業(yè)也含有某些經(jīng)濟(jì)泡沫成分，如果任其膨脹，也存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟(jì)的危險(xiǎn)性。

應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，房地產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)過程中，確實(shí)存在著一些經(jīng)濟(jì)泡沫，主要表現(xiàn)在：

(1)地產(chǎn)價(jià)格泡沫。如前所述，土地價(jià)格由于其稀缺性和市場(chǎng)需求無限性的拉動(dòng)作用，及其土地市場(chǎng)投機(jī)炒作，會(huì)出現(xiàn)虛漲，這種虛漲的部分就屬于經(jīng)濟(jì)泡沫。如果土地價(jià)格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會(huì)發(fā)展成泡沫經(jīng)濟(jì)。如日本的地產(chǎn)價(jià)格暴漲就是鮮明的例證。日本六大城市的地價(jià)指數(shù)，在上世紀(jì)80年代的10年間上漲了5倍，地價(jià)市值總額高達(dá)4000萬億日元，相當(dāng)于美國(guó)地價(jià)總值的4倍，土地單價(jià)為美國(guó)的100倍。1991年以后地價(jià)暴跌，泡沫破滅，至今經(jīng)濟(jì)尚未恢復(fù)過來。地價(jià)虛漲是不能持久的，在一定階段便會(huì)破滅。

(2)房屋空置泡沫。在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系中，商品房供給超過市場(chǎng)需求，超過部門的供給增長(zhǎng)屬于虛長(zhǎng)，構(gòu)成經(jīng)濟(jì)泡沫。按照通用的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，商品房空置率達(dá)10%以內(nèi)時(shí)，這種經(jīng)濟(jì)泡沫是正常的。如果超越過多，引起嚴(yán)重的供給過剩，形成泡沫經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)猛跌，開發(fā)商遭受巨大損失甚至破產(chǎn)倒閉，失業(yè)率上升，經(jīng)濟(jì)混亂，社會(huì)動(dòng)蕩。

(3)房地產(chǎn)投資泡沫。一般規(guī)律，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率應(yīng)與房地產(chǎn)消費(fèi)增長(zhǎng)率相適應(yīng)，力求平衡供求關(guān)系。在發(fā)展中國(guó)家的經(jīng)濟(jì)起飛階段，百業(yè)待興，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率略大于消費(fèi)增長(zhǎng)率，形成供略大于求的市場(chǎng)局面，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是有利的。只有當(dāng)房地產(chǎn)投資過度膨脹，商品房嚴(yán)重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機(jī)時(shí)，才形成泡沫經(jīng)濟(jì)破滅。1997年東南亞金融危機(jī)中的泰國(guó)就是一例。

(4)房?jī)r(jià)虛漲泡沫。房?jī)r(jià)是與地價(jià)相聯(lián)系的，房?jī)r(jià)泡沫與地價(jià)泡沫密切相關(guān)。此外，開發(fā)商對(duì)利潤(rùn)的期望值過高，人為抬高房?jī)r(jià)，也會(huì)形成經(jīng)濟(jì)泡沫。如果房?jī)r(jià)飛漲，開發(fā)商攫取暴利，購(gòu)房者難以承受，由此也會(huì)形成房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)。

可見，房地產(chǎn)確有經(jīng)濟(jì)泡沫，存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟(jì)的可能性。但絕不能把房地產(chǎn)業(yè)等同于泡沫經(jīng)濟(jì)。

3、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的存在有利有弊，關(guān)鍵在于控制在適度的范圍內(nèi)，避免出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致大起大落的波動(dòng)和震蕩。適度的經(jīng)濟(jì)泡沫，例如土地價(jià)格微幅上揚(yáng)、房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升、房地產(chǎn)開發(fā)投資高于社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率和商品房供給略大于市場(chǎng)需求等等，對(duì)活躍經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)，推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展和國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是有利的。同整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)一樣，沒有一點(diǎn)泡沫房地產(chǎn)業(yè)是不能繁榮的。而如果泡沫過多，過于膨脹，造成虛假繁榮則是不利的。關(guān)鍵在于要控制這些經(jīng)濟(jì)泡沫過度膨脹，不致形成為泡沫經(jīng)濟(jì)，帶來嚴(yán)重危害。

四、辯證地看待當(dāng)前上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)

當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)究竟處于什么狀態(tài)，是否已達(dá)到泡沫經(jīng)濟(jì)程度？這不是憑印象可以判別的，而是必須按照實(shí)際數(shù)據(jù)科學(xué)地進(jìn)行評(píng)價(jià)。

衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)必須樹立一些基本標(biāo)準(zhǔn)。筆者認(rèn)為，首先要看房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)狀況的適應(yīng)度；其次要看商品房供給與需求的均衡態(tài)；再次，要看商品房?jī)r(jià)格的波動(dòng)狀況及其走勢(shì)。只有抓住了這些基本標(biāo)準(zhǔn)，才能進(jìn)行正確判別。

以上述基本標(biāo)準(zhǔn)來衡量，當(dāng)前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，適應(yīng)全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的要求，主流是處于持續(xù)發(fā)展的繁榮階段。其主要標(biāo)志是：

(1)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求基本平衡，求略大于供，呈現(xiàn)出供求兩旺的態(tài)勢(shì)。據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心、上海市統(tǒng)計(jì)局的2002年1～6月房地產(chǎn)市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)匯總資料，已登記的商品房預(yù)售面積1230.14萬平方米，與上年同期相比增長(zhǎng)49.9%，批準(zhǔn)的預(yù)售面積（1138.86萬平方米）與實(shí)際預(yù)售面積之比為1∶1.08，實(shí)際預(yù)售面積略大于批準(zhǔn)預(yù)售面積。已登記的商品房銷售面積為1195萬平方米，同比增長(zhǎng)19.5%，大大超過商品房竣工面積（468.51萬平方米）。不少優(yōu)質(zhì)樓盤，出現(xiàn)少有的排隊(duì)購(gòu)房現(xiàn)象。前幾年累積的空置房逐步消化，大幅減少。住宅市場(chǎng)旺盛的需求，拉動(dòng)著上海房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)繁榮的局面。

(2)存量房交易大幅增長(zhǎng)，向著房地產(chǎn)市場(chǎng)主體的方向發(fā)展。2002年1～6月，已登記的存量房買賣面積達(dá)到811.23萬平方米，同上年同期相比增長(zhǎng)31%。日漸接近增量房交易，部分區(qū)內(nèi)存量房產(chǎn)交易量已超過增量房交易量。預(yù)示著上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步成熟。

(3)房地產(chǎn)開發(fā)投資更趨理性化，市場(chǎng)基礎(chǔ)扎實(shí)。與20世紀(jì)90年代初那種不顧市場(chǎng)需求、盲目開發(fā)的情況不同，如今的房地產(chǎn)開發(fā)商普遍比較重視市場(chǎng)調(diào)研和目標(biāo)市場(chǎng)定位，使房地產(chǎn)投資開發(fā)牢固地建立在市場(chǎng)需求的基礎(chǔ)上，可以說屬于市場(chǎng)需求拉動(dòng)型投資擴(kuò)張。2002年1～6月的上海房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)到355.36億元，與上年同期相比，增長(zhǎng)45.3%，預(yù)計(jì)全年將超過700億元，這對(duì)拉動(dòng)投資需求，平衡供求，抑制房?jī)r(jià)過快上漲是有益的。

(4)商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有升，基本合理。2001年上海的房?jī)r(jià)上升了8%左右，2002年上半年上漲了5.8%。從其成因來分析，主要有三個(gè)因素：一是樓盤品質(zhì)提高、環(huán)境改善，成本推進(jìn)型上升：二是居民收入提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換形成的需求收入彈性促進(jìn)型上升；三是商品房階段性、暫時(shí)性供不應(yīng)求的需求拉動(dòng)型上升。2001年上海居民的可支配收入增長(zhǎng)9.9%，而房?jī)r(jià)的增幅仍低于收入增長(zhǎng)幅度。從長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)看，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升是符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀規(guī)律的，也是合理的，它恰恰是房地產(chǎn)業(yè)景氣的重要標(biāo)志之一。

通常人們喜歡用“冷”和“熱”來形容房地產(chǎn)市場(chǎng)狀態(tài)，這種通俗的說法容易引起誤解，是不科學(xué)的。正確的提法應(yīng)當(dāng)用繁榮還是衰退，即景氣度來表示。當(dāng)前的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)處于正常發(fā)展的佳境狀態(tài)，如果從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期角度看，則是繁榮階段的高峰期，筆者預(yù)測(cè)還會(huì)延續(xù)二三年時(shí)間。那種把房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮扣上“泡沫經(jīng)濟(jì)”的帽子是站不住腳的。

當(dāng)然，也應(yīng)當(dāng)看到當(dāng)前的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一些值得注意的問題，出現(xiàn)了一些泡沫過多的現(xiàn)象。主要表現(xiàn)在：

(1)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅過猛，隱含著再次出現(xiàn)供給過剩的危險(xiǎn)。從現(xiàn)在開始就應(yīng)適當(dāng)控制土地供應(yīng)量和房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模。

篇4

1指標(biāo)法

1.1房?jī)r(jià)收入比

房?jī)r(jià)收入比是房地產(chǎn)價(jià)格與居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭對(duì)住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。當(dāng)該指標(biāo)持續(xù)增大時(shí)，表明房地產(chǎn)價(jià)格的上漲超過了居民實(shí)際支付能力的上升。當(dāng)市場(chǎng)中的房?jī)r(jià)收入比一直處在上升狀態(tài)，且并沒有存在市場(chǎng)萎靡的跡象，則說明這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中投機(jī)需求的程度很高，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的可能性就越大。其計(jì)算公式為：

房?jī)r(jià)收入比=商品住宅平均單套價(jià)格/居民平均家庭收入=商品住宅平均銷售價(jià)格×商品住宅平均單套銷售面積/城鎮(zhèn)居民平均每人全部年收入×平均每戶家庭人口數(shù)

該指標(biāo)的臨界值可以由首付、利率、貸款期限、每年住房貸款還款金額占收入比重等估算出，但國(guó)際上沒有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。在發(fā)達(dá)國(guó)家，房?jī)r(jià)收入比在1．8~5．5之間；發(fā)展中國(guó)家，一般在4～6之間。

1.2房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率／GDP增長(zhǎng)率

該指標(biāo)是測(cè)量房地產(chǎn)相對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的動(dòng)態(tài)相對(duì)指標(biāo)，反映房地產(chǎn)泡沫發(fā)展的趨勢(shì)。指標(biāo)值越大，房地產(chǎn)泡沫的程度就越大。警戒線定為2，超過2時(shí)說明房地產(chǎn)業(yè)存在泡沫現(xiàn)象。如1987-1990年間，日本存在嚴(yán)重的地產(chǎn)泡沫時(shí)，該指標(biāo)平均值為3。

1.3空置率

房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫時(shí)，會(huì)有大量房屋空置，故可采用來反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫程度。國(guó)際上通用的計(jì)算方法為：空置率=增量房和存量房中的空置量/全社會(huì)增量房和存量房總和。一般而言，該指標(biāo)的判斷標(biāo)準(zhǔn)是：空置率不足5%時(shí)，表明市場(chǎng)過熱，極可能存在泡沫；5%-10%為合理區(qū)域；10%-20%為空置危險(xiǎn)區(qū)；而當(dāng)空置率大于20%時(shí)，則表明存在嚴(yán)重積壓。

1.4租售比價(jià)

反映房地產(chǎn)真實(shí)價(jià)值的是房地產(chǎn)的租金收益，房?jī)r(jià)變動(dòng)可暫時(shí)偏離租金變動(dòng)。但若長(zhǎng)時(shí)間高于租金增長(zhǎng)，則存在泡沫的成份。租售比，是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房?jī)r(jià)之間的比值。從理論上說，計(jì)算租售比的方法是：假定將租房所需支付的錢以能獲得最大利息收益的方式存入銀行，算出包括銀行利息在內(nèi)的租房總支出；同時(shí)也假定將買房所需支付的錢以能夠獲得最大利息收益的方式存入銀行，再算出買房總支出；以租房總支出除以買房總支出，其結(jié)果就是住房的“租售比”。其判斷標(biāo)準(zhǔn)可用下表來表示：

另外，還可以從房地產(chǎn)投資增值率和房地產(chǎn)貸款方面來計(jì)量房地產(chǎn)泡沫，但是總體而言，這兩種方法不如以上四種方法應(yīng)用廣泛。

指標(biāo)法的突出優(yōu)點(diǎn)是所用數(shù)據(jù)通常相對(duì)比較容易采集，處理起來比較簡(jiǎn)單；在進(jìn)行房地產(chǎn)泡沫檢測(cè)時(shí)，可以把那些具有充分理論依據(jù)的指標(biāo)，如房?jī)r(jià)收入比、租售比價(jià)等作為重要的輔判別標(biāo)準(zhǔn)；其缺陷是，一些指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)多取自國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，不一定適用于我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。對(duì)同一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行判斷時(shí)，不同的指標(biāo)之間可能出現(xiàn)相互矛盾的現(xiàn)象。

2理論價(jià)格法（收益還原法）

理論價(jià)格法被譽(yù)為最符合房地產(chǎn)泡沫定義的判別方法，其基本原理就是計(jì)算出房地產(chǎn)的理論價(jià)格，然后與實(shí)際的房?jī)r(jià)相比較，通過觀察二者相背離的程度，來判別泡沫是否存在。

以收益還原法為主要內(nèi)容的理論價(jià)格法，在上世紀(jì)80年代日本泡沫經(jīng)濟(jì)發(fā)生后，成為日本經(jīng)濟(jì)學(xué)家用以判定地產(chǎn)泡沫的一種重要方法。因?yàn)榕菽乾F(xiàn)實(shí)資產(chǎn)價(jià)格與實(shí)體資產(chǎn)價(jià)格的差，或是現(xiàn)實(shí)資產(chǎn)價(jià)格中實(shí)體經(jīng)濟(jì)不能說明的部分，所以衡量房地產(chǎn)泡沫的關(guān)鍵在于測(cè)算出房地產(chǎn)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)價(jià)格(理論價(jià)格)與現(xiàn)實(shí)價(jià)格之間的差距。收益還原的本質(zhì)就是一個(gè)未來收益的貼現(xiàn)模型，即將未來的預(yù)期純收益和預(yù)期售價(jià)按一定的折現(xiàn)率進(jìn)行貼現(xiàn)，從而得到房地產(chǎn)的理論價(jià)格。我們可以通過下圖直觀地理解理論價(jià)格法的精髓：

理論價(jià)格法雖然在理論上可行，但是在實(shí)際操作上卻存在著困難。集中表現(xiàn)為：第一，折現(xiàn)率的準(zhǔn)確數(shù)字難以確定。第二，收益還原法體現(xiàn)的是把未來的收益折合成現(xiàn)在的收益，通過折現(xiàn)來計(jì)算現(xiàn)值。但是，未來是不確定的，在當(dāng)前的試點(diǎn)上難以對(duì)未來一段時(shí)間內(nèi)的收益做出準(zhǔn)確的估計(jì)。

3市場(chǎng)修正法

我國(guó)學(xué)者洪開榮(2001)提出房地產(chǎn)泡沫計(jì)量的“市場(chǎng)修正法”，即以物業(yè)空置率為基礎(chǔ)，從房地產(chǎn)的供求差異出發(fā)，通過考慮各種相關(guān)系數(shù)因素來進(jìn)行修正，從而估量出房地產(chǎn)泡沫的大小。其公式為：

房地產(chǎn)泡沫系數(shù)=物業(yè)總空置率×經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)修正系數(shù)×產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)修正系數(shù)×交易情況修正系數(shù)

其中：空置率是根據(jù)年空置量與三年累計(jì)物業(yè)竣工量的比例；經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)修正系數(shù)=上期的(1+GDP增長(zhǎng)率)/本期的(1+GDP增長(zhǎng)率)；產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)修正系數(shù)=上期的(1+房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率)/本期的(1+房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率);交易狀況修正系數(shù)=上期的(1+個(gè)人購(gòu)房比例)/本期的(1+個(gè)人購(gòu)房比例)。

該方法作為房地產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的基本理由是空置率反映了市場(chǎng)供需的差異，特定時(shí)期和地域的空置率指標(biāo)反映了各種市場(chǎng)力量和非市場(chǎng)力量的市場(chǎng)后果。房地產(chǎn)泡沫和物業(yè)空置率是對(duì)市場(chǎng)失衡的不同角度的描述，但它的實(shí)質(zhì)內(nèi)涵是一致的。該方法借助了資產(chǎn)評(píng)估中的修正方法，但是理論依據(jù)不足。

4統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)法

國(guó)外的研究文獻(xiàn)中，常見這種方法。其使用前提有兩個(gè)：一是房地產(chǎn)價(jià)格短期波動(dòng)不是很厲害；二是數(shù)據(jù)樣本要大。實(shí)質(zhì)是利用計(jì)量統(tǒng)計(jì)學(xué)的原理對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變化進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)上無經(jīng)濟(jì)泡沫時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格變化比較有規(guī)律，統(tǒng)計(jì)分析可以找到統(tǒng)計(jì)規(guī)律，而當(dāng)經(jīng)濟(jì)泡沫存在時(shí)，由于經(jīng)濟(jì)泡沫使得價(jià)格大起大落，從而使得統(tǒng)計(jì)規(guī)律失常。國(guó)外的統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)法根據(jù)檢驗(yàn)的標(biāo)準(zhǔn)不同，可分為方差上限檢驗(yàn)和游程或粗尾檢驗(yàn)兩種。

方差上限檢驗(yàn)法以BlanchardandWatson(1981)為代表，他們認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)泡沫的出現(xiàn)會(huì)增加價(jià)格p的方差，會(huì)減弱價(jià)格p與市場(chǎng)基礎(chǔ)的決定因素X的相關(guān)關(guān)系。在不存在經(jīng)濟(jì)泡沫的零假設(shè)下，給定某些條件，就可以求出價(jià)格方差的上限。當(dāng)經(jīng)濟(jì)泡沫出現(xiàn)時(shí)，這個(gè)上界條件會(huì)受到破壞。

BlanchardandWatson(1981)還討論了價(jià)格p的更新值（超額收益)的分布。如果存在經(jīng)濟(jì)泡沫，并且經(jīng)濟(jì)泡沫會(huì)在某個(gè)時(shí)期破滅，那么在經(jīng)濟(jì)泡沫存續(xù)期間，經(jīng)濟(jì)泡沫更新值為同號(hào)；當(dāng)破裂開始時(shí)，變?yōu)楫愄?hào)，這樣經(jīng)濟(jì)泡沫更新值的游程會(huì)比純隨機(jī)序列的要長(zhǎng)，從而會(huì)使樣本的總游程數(shù)變小。經(jīng)濟(jì)泡沫成長(zhǎng)期間，會(huì)產(chǎn)生小的正的超額收益，但隨之而來的是會(huì)在某個(gè)時(shí)刻經(jīng)濟(jì)泡沫破裂，產(chǎn)生大的負(fù)超額收益，這類經(jīng)濟(jì)泡沫的更新值的分布會(huì)成尖峰或粗尾分布，因此價(jià)格更新值的較大峰度系數(shù)可能意味著存在經(jīng)濟(jì)泡沫。但游程檢驗(yàn)與粗尾檢驗(yàn)方法的效果不佳。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)泡沫游程數(shù)并不必然小于隨機(jī)變量序列的游程數(shù)；另外，市場(chǎng)基礎(chǔ)價(jià)值的分布也可能呈峰態(tài)。即使如此，這兩種方法還是引起了經(jīng)濟(jì)學(xué)家們的關(guān)注。

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化的時(shí)間很短，從住房制度改革基本完成的1998年算起，到2008年我國(guó)住宅市場(chǎng)化的歷史也不過10年時(shí)間，可供計(jì)量檢驗(yàn)的樣本數(shù)據(jù)很少，計(jì)量檢驗(yàn)的結(jié)論可能缺乏可靠性。因此，統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)法在我國(guó)應(yīng)用并不合適。

5預(yù)警指數(shù)法

預(yù)警法是一種綜合方法，融合了指標(biāo)法中的各種重要指標(biāo)，也是目前測(cè)度房地產(chǎn)泡沫較為理想的方法。雖然存在著諸多理論上的問題，而且需要收集很多數(shù)據(jù)，但綜合而言，是目前除了收益還原法之外最為完善的測(cè)度方法。目前被普遍接受的預(yù)警構(gòu)建方法如下：

（1）選定預(yù)警指標(biāo)。（2）確定預(yù)警指標(biāo)的權(quán)重。（3）確定指標(biāo)臨界值。（4）測(cè)算地產(chǎn)泡沫發(fā)生變化的概率。當(dāng)某一個(gè)判斷指標(biāo)發(fā)生預(yù)警信號(hào)時(shí)，地產(chǎn)泡沫就有可能發(fā)生變化。在預(yù)警期內(nèi)，達(dá)到臨界值的指標(biāo)越多，地產(chǎn)泡沫變化的概率越大。（5）確定地產(chǎn)泡沫的預(yù)警級(jí)別。根據(jù)地產(chǎn)泡沫變化的概率，房地產(chǎn)泡沫變化的可能性劃為幾個(gè)級(jí)別：A級(jí)：警戒級(jí)，40其構(gòu)建還有多種方法，但它們?cè)谟?jì)算原理上是相同的，關(guān)鍵之處是所選取的代表性指標(biāo)會(huì)因人而異，差別很大。

6結(jié)論與建議

以上房地產(chǎn)泡沫識(shí)別方法很多，但大體上可以歸為兩類，即指標(biāo)法和模型法。不管用何種方法測(cè)度房地產(chǎn)泡沫，尤其是指標(biāo)法中，其邏輯思路都是首先試圖建立一個(gè)基準(zhǔn)指標(biāo)，然后用實(shí)際指標(biāo)與其對(duì)比，實(shí)際指標(biāo)大于或小于基準(zhǔn)指標(biāo)的部分即為泡沫成分，以實(shí)際指標(biāo)偏離基準(zhǔn)指標(biāo)的程度來指示房地產(chǎn)泡沫的嚴(yán)重程度。在實(shí)際應(yīng)用中，應(yīng)該綜合運(yùn)用各種方法，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行分析，判別是否存在泡沫，而不應(yīng)該單純采用一種方法，以免判別結(jié)果有失偏頗。真對(duì)以上分析，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)泡沫識(shí)別方法的研究提出以下建議：第一，由于我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展時(shí)間較短，房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)工作更是滯后于房地產(chǎn)市場(chǎng)，統(tǒng)計(jì)資料相當(dāng)匱乏，所以應(yīng)該完善我國(guó)的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)工作，使之更適應(yīng)于經(jīng)濟(jì)全球化發(fā)展。

第二，目前我們應(yīng)該在現(xiàn)有統(tǒng)計(jì)資料條件下，根據(jù)我國(guó)以往的經(jīng)驗(yàn)和其他類似國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，深入研究適合于我國(guó)的量化方法和評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。

第三，建立適合于國(guó)情的房地產(chǎn)泡沫預(yù)警機(jī)制，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)泡沫及時(shí)預(yù)報(bào)和控制，時(shí)刻警惕房地產(chǎn)泡沫。

參考文獻(xiàn)

［1］周方明.房地產(chǎn)泡沫測(cè)度研究［J］.經(jīng)濟(jì)師,2006，(5):141-144.

篇5

什么叫泡沫經(jīng)濟(jì)？《辭海》（1999年版）中有一個(gè)較為準(zhǔn)確的解釋。該書寫道：“泡沫經(jīng)濟(jì)：虛擬資本過度增長(zhǎng)與相關(guān)交易持續(xù)膨脹日益脫離實(shí)物資本的增長(zhǎng)和實(shí)業(yè)部門的成長(zhǎng)，金融證券、地產(chǎn)價(jià)格飛漲，投機(jī)交易極為活躍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。泡沫經(jīng)濟(jì)寓于金融投機(jī)，造成社會(huì)經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮，最后必定泡沫破滅，導(dǎo)致社會(huì)震蕩，甚至經(jīng)濟(jì)崩潰。”

從這個(gè)定義中，我們可以得出以下幾點(diǎn)結(jié)論：

(1)泡沫經(jīng)濟(jì)主要是指虛擬資本過度增長(zhǎng)而言的。所謂虛擬資本，是指以有價(jià)證券的形式存在，并能給持有者帶來一定收入的資本，如企業(yè)股票或國(guó)家發(fā)行的債券等。虛擬資本有相當(dāng)大的經(jīng)濟(jì)泡沫，虛擬資本的過度增長(zhǎng)和相關(guān)交易持續(xù)膨脹，與實(shí)際資本脫離越來越遠(yuǎn)，形成泡沫經(jīng)濟(jì)，最終股票價(jià)格暴跌，導(dǎo)致泡沫破滅，造成社會(huì)經(jīng)濟(jì)震蕩。

(2)地價(jià)飛漲，也是泡沫經(jīng)濟(jì)的一種表現(xiàn)。如果地價(jià)飛漲，脫離土地實(shí)際價(jià)值越來越遠(yuǎn)，便會(huì)形成泡沫經(jīng)濟(jì)，一旦泡沫破滅，地價(jià)暴跌，給社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來巨大危害。

(3)泡沫經(jīng)濟(jì)寓于金融投機(jī)。正常情況下，資金的運(yùn)動(dòng)應(yīng)當(dāng)反映實(shí)體資本和實(shí)業(yè)部門的運(yùn)動(dòng)狀況。只要金融存在，金融投機(jī)就必然存在。但如果金融投機(jī)交易過度膨脹，同實(shí)體資本和實(shí)業(yè)部門的成長(zhǎng)脫離越來越遠(yuǎn)，便會(huì)造成社會(huì)經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮，形成泡沫經(jīng)濟(jì)。

(4)泡沫經(jīng)濟(jì)與經(jīng)濟(jì)泡沫既有區(qū)別，又有一定聯(lián)系。經(jīng)濟(jì)泡沫是市場(chǎng)中普遍存在的一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。所謂經(jīng)濟(jì)泡沫是指經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)過程中出現(xiàn)的一些非實(shí)體經(jīng)濟(jì)因素，如金融證券、債券、地價(jià)和金融投機(jī)交易等，只要控制在適度的范圍中，對(duì)活躍市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)有利。只有當(dāng)經(jīng)濟(jì)泡沫過多，過度膨脹，嚴(yán)重脫離實(shí)體資本和實(shí)業(yè)發(fā)展需要的時(shí)候，才會(huì)演變成虛假繁榮的泡沫經(jīng)濟(jì)?？梢?，泡沫經(jīng)濟(jì)是個(gè)貶義詞，而經(jīng)濟(jì)泡沫則是個(gè)中性范疇。所以，不能把經(jīng)濟(jì)泡沫與泡沫經(jīng)濟(jì)簡(jiǎn)單地劃等號(hào)，既要承認(rèn)經(jīng)濟(jì)泡沫存在的客觀必然性，又要防止經(jīng)濟(jì)泡沫過度膨脹演變成泡沫經(jīng)濟(jì)。

二、經(jīng)濟(jì)泡沫的利與弊

在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，經(jīng)濟(jì)泡沫之所以會(huì)長(zhǎng)期存在，是有它的客觀原因的，主要是由其作用的二重性所決定的。

一方面，經(jīng)濟(jì)泡沫的存在有利于資本集中，促進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)，活躍市場(chǎng)，繁榮經(jīng)濟(jì)。

另一方面，也應(yīng)清醒地看到，經(jīng)濟(jì)泡沫中的不實(shí)因素和投機(jī)因素，又存在著消極成分。

三、房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系

在搞清了泡沫經(jīng)濟(jì)的涵義以及泡沫的利與弊之后，我們可以回過頭來研究房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系這個(gè)主題了。研究的結(jié)果是：

1、房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上是實(shí)體經(jīng)濟(jì)和實(shí)業(yè)部門，其本身決不是泡沫經(jīng)濟(jì)。

首先從房地產(chǎn)的屬性來看，房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，房地產(chǎn)商品兼有生活資料和生產(chǎn)資料雙重屬性，是以實(shí)物形態(tài)存在的實(shí)實(shí)在在的實(shí)體產(chǎn)品，同金融證券（包括股票、債券）僅僅是收益權(quán)利證書相比，根本不同，它本身并不是泡沫經(jīng)濟(jì)。

其次，房地產(chǎn)業(yè)部門是實(shí)業(yè)部門。它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的，談不上泡沫經(jīng)濟(jì)。

再次，房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中屬于先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，處于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位，起到十分重要的作用。在發(fā)達(dá)國(guó)家內(nèi)生產(chǎn)總值中，房地產(chǎn)增加值一般要占到10%左右。房地產(chǎn)業(yè)以其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)、帶動(dòng)系數(shù)大的特點(diǎn)，成為促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)。事實(shí)已經(jīng)證明，現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達(dá)，是我國(guó)經(jīng)濟(jì)繁榮的標(biāo)志之一，并不像有些人所說的那樣所謂虛假繁榮的“泡沫經(jīng)濟(jì)的第二次”。

2、房地產(chǎn)業(yè)也含有某些經(jīng)濟(jì)泡沫成分，如果任其膨脹，也存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟(jì)的危險(xiǎn)性。

應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，房地產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)過程中，確實(shí)存在著一些經(jīng)濟(jì)泡沫，主要表現(xiàn)在：

(1)地產(chǎn)價(jià)格泡沫。如前所述，土地價(jià)格由于其稀缺性和市場(chǎng)需求無限性的拉動(dòng)作用，及其土地市場(chǎng)投機(jī)炒作，會(huì)出現(xiàn)虛漲，這種虛漲的部分就屬于經(jīng)濟(jì)泡沫。如果土地價(jià)格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會(huì)發(fā)展成泡沫經(jīng)濟(jì)。如日本的地產(chǎn)價(jià)格暴漲就是鮮明的例證。日本六大城市的地價(jià)指數(shù)，在上世紀(jì)80年代的10年間上漲了5倍，地價(jià)市值總額高達(dá)4000萬億日元，相當(dāng)于美國(guó)地價(jià)總值的4倍，土地單價(jià)為美國(guó)的100倍。1991年以后地價(jià)暴跌，泡沫破滅，至今經(jīng)濟(jì)尚未恢復(fù)過來。地價(jià)虛漲是不能持久的，在一定階段便會(huì)破滅。

(2)房屋空置泡沫。在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系中，商品房供給超過市場(chǎng)需求，超過部門的供給增長(zhǎng)屬于虛長(zhǎng)，構(gòu)成經(jīng)濟(jì)泡沫。按照通用的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，商品房空置率達(dá)10%以內(nèi)時(shí)，這種經(jīng)濟(jì)泡沫是正常的。如果超越過多，引起嚴(yán)重的供給過剩，形成泡沫經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)猛跌，開發(fā)商遭受巨大損失甚至破產(chǎn)倒閉，失業(yè)率上升，經(jīng)濟(jì)混亂，社會(huì)動(dòng)蕩。

(3)房地產(chǎn)投資泡沫。一般規(guī)律，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率應(yīng)與房地產(chǎn)消費(fèi)增長(zhǎng)率相適應(yīng)，力求平衡供求關(guān)系。在發(fā)展中國(guó)家的經(jīng)濟(jì)起飛階段，百業(yè)待興，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率略大于消費(fèi)增長(zhǎng)率，形成供略大于求的市場(chǎng)局面，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是有利的。只有當(dāng)房地產(chǎn)投資過度膨脹，商品房嚴(yán)重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機(jī)時(shí)，才形成泡沫經(jīng)濟(jì)破滅。1997年東南亞金融危機(jī)中的泰國(guó)就是一例。

(4)房?jī)r(jià)虛漲泡沫。房?jī)r(jià)是與地價(jià)相聯(lián)系的，房?jī)r(jià)泡沫與地價(jià)泡沫密切相關(guān)。此外，開發(fā)商對(duì)利潤(rùn)的期望值過高，人為抬高房?jī)r(jià)，也會(huì)形成經(jīng)濟(jì)泡沫。如果房?jī)r(jià)飛漲，開發(fā)商攫取暴利，購(gòu)房者難以承受，由此也會(huì)形成房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)。

可見，房地產(chǎn)確有經(jīng)濟(jì)泡沫，存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟(jì)的可能性。但絕不能把房地產(chǎn)業(yè)等同于泡沫經(jīng)濟(jì)。

3、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的存在有利有弊，關(guān)鍵在于控制在適度的范圍內(nèi)，避免出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致大起大落的波動(dòng)和震蕩。適度的經(jīng)濟(jì)泡沫，例如土地價(jià)格微幅上揚(yáng)、房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升、房地產(chǎn)開發(fā)投資高于社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率和商品房供給略大于市場(chǎng)需求等等，對(duì)活躍經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)，推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展和國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是有利的。同整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)一樣，沒有一點(diǎn)泡沫房地產(chǎn)業(yè)是不能繁榮的。而如果泡沫過多，過于膨脹，造成虛假繁榮則是不利的。關(guān)鍵在于要控制這些經(jīng)濟(jì)泡沫過度膨脹，不致形成為泡沫經(jīng)濟(jì)，帶來嚴(yán)重危害。

四、辯證地看待當(dāng)前上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)

當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)究竟處于什么狀態(tài)，是否已達(dá)到泡沫經(jīng)濟(jì)程度？這不是憑印象可以判別的，而是必須按照實(shí)際數(shù)據(jù)科學(xué)地進(jìn)行評(píng)價(jià)。

衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)必須樹立一些基本標(biāo)準(zhǔn)。筆者認(rèn)為，首先要看房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)狀況的適應(yīng)度；其次要看商品房供給與需求的均衡態(tài)；再次，要看商品房?jī)r(jià)格的波動(dòng)狀況及其走勢(shì)。只有抓住了這些基本標(biāo)準(zhǔn)，才能進(jìn)行正確判別。

以上述基本標(biāo)準(zhǔn)來衡量，當(dāng)前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，適應(yīng)全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的要求，主流是處于持續(xù)發(fā)展的繁榮階段。其主要標(biāo)志是：

(1)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求基本平衡，求略大于供，呈現(xiàn)出供求兩旺的態(tài)勢(shì)。據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心、上海市統(tǒng)計(jì)局的2002年1～6月房地產(chǎn)市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)匯總資料，已登記的商品房預(yù)售面積1230.14萬平方米，與上年同期相比增長(zhǎng)49.9%，批準(zhǔn)的預(yù)售面積（1138.86萬平方米）與實(shí)際預(yù)售面積之比為1∶1.08，實(shí)際預(yù)售面積略大于批準(zhǔn)預(yù)售面積。已登記的商品房銷售面積為1195萬平方米，同比增長(zhǎng)19.5%，大大超過商品房竣工面積（468.51萬平方米）。不少優(yōu)質(zhì)樓盤，出現(xiàn)少有的排隊(duì)購(gòu)房現(xiàn)象。前幾年累積的空置房逐步消化，大幅減少。住宅市場(chǎng)旺盛的需求，拉動(dòng)著上海房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)繁榮的局面。

(2)存量房交易大幅增長(zhǎng)，向著房地產(chǎn)市場(chǎng)主體的方向發(fā)展。2002年1～6月，已登記的存量房買賣面積達(dá)到811.23萬平方米，同上年同期相比增長(zhǎng)31%。日漸接近增量房交易，部分區(qū)內(nèi)存量房產(chǎn)交易量已超過增量房交易量。預(yù)示著上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步成熟。

(3)房地產(chǎn)開發(fā)投資更趨理性化，市場(chǎng)基礎(chǔ)扎實(shí)。與20世紀(jì)90年代初那種不顧市場(chǎng)需求、盲目開發(fā)的情況不同，如今的房地產(chǎn)開發(fā)商普遍比較重視市場(chǎng)調(diào)研和目標(biāo)市場(chǎng)定位，使房地產(chǎn)投資開發(fā)牢固地建立在市場(chǎng)需求的基礎(chǔ)上，可以說屬于市場(chǎng)需求拉動(dòng)型投資擴(kuò)張。2002年1～6月的上海房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)到355.36億元，與上年同期相比，增長(zhǎng)45.3%，預(yù)計(jì)全年將超過700億元，這對(duì)拉動(dòng)投資需求，平衡供求，抑制房?jī)r(jià)過快上漲是有益的。

(4)商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有升，基本合理。2001年上海的房?jī)r(jià)上升了8%左右，2002年上半年上漲了5.8%。從其成因來分析，主要有三個(gè)因素：一是樓盤品質(zhì)提高、環(huán)境改善，成本推進(jìn)型上升：二是居民收入提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換形成的需求收入彈性促進(jìn)型上升；三是商品房階段性、暫時(shí)性供不應(yīng)求的需求拉動(dòng)型上升。2001年上海居民的可支配收入增長(zhǎng)9.9%，而房?jī)r(jià)的增幅仍低于收入增長(zhǎng)幅度。從長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)看，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升是符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀規(guī)律的，也是合理的，它恰恰是房地產(chǎn)業(yè)景氣的重要標(biāo)志之一。

通常人們喜歡用“冷”和“熱”來形容房地產(chǎn)市場(chǎng)狀態(tài)，這種通俗的說法容易引起誤解，是不科學(xué)的。正確的提法應(yīng)當(dāng)用繁榮還是衰退，即景氣度來表示。當(dāng)前的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)處于正常發(fā)展的佳境狀態(tài)，如果從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期角度看，則是繁榮階段的高峰期，筆者預(yù)測(cè)還會(huì)延續(xù)二三年時(shí)間。那種把房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮扣上“泡沫經(jīng)濟(jì)”的帽子是站不住腳的。

當(dāng)然，也應(yīng)當(dāng)看到當(dāng)前的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一些值得注意的問題，出現(xiàn)了一些泡沫過多的現(xiàn)象。主要表現(xiàn)在：

(1)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅過猛，隱含著再次出現(xiàn)供給過剩的危險(xiǎn)。從現(xiàn)在開始就應(yīng)適當(dāng)控制土地供應(yīng)量和房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模。

篇6

一、房地產(chǎn)虛熱易發(fā)生泡沫累

篇7

一、回顧房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控指國(guó)家運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律和行政等手段，從宏觀上對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和控制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)總供給與總需求、供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的平衡與整體優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的管理活動(dòng)。

在1993年、1998年、2003年、2005年、2008年、2010年我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行了重要宏觀調(diào)控。1993年～1996年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)第一次出現(xiàn)過熱的現(xiàn)象，主要體現(xiàn)在我國(guó)的沿海城市（海南等），為了抑制房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫經(jīng)濟(jì)，國(guó)家出臺(tái)了“國(guó)16條”。1998年～2002年在此期間爆發(fā)金融危機(jī)，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)萎縮現(xiàn)象，房地產(chǎn)行業(yè)也進(jìn)入了低靡。為此，國(guó)家出臺(tái)了“23號(hào)”文件，文件指出必須刺激消費(fèi)，拉動(dòng)內(nèi)需。2003年～2005年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)再次出現(xiàn)過熱現(xiàn)象，由于土地使用權(quán)必須實(shí)施相關(guān)的方式取得，導(dǎo)致房?jī)r(jià)大幅度攀升。為此國(guó)家出臺(tái)了“121號(hào)”文件和“18號(hào)”文件。2005年～2007年房地產(chǎn)行業(yè)依舊保持上揚(yáng)趨勢(shì)，主要以我國(guó)沿海城市為主，價(jià)格不斷攀升，為此國(guó)家出臺(tái)“國(guó)八條”“國(guó)六條”等相關(guān)文件。2008年～2010年房地產(chǎn)行業(yè)開始走向泡沫，短短三年中，房地產(chǎn)行業(yè)從低靡走向高飽和狀態(tài)，房?jī)r(jià)依舊繼續(xù)攀升，為此國(guó)家出臺(tái)“國(guó)十條”等相關(guān)政策。最新的調(diào)控政策無非是同志在十報(bào)告中表述，必須建立市場(chǎng)配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)和管理，滿足困難家庭基本需求。

二、中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)政策現(xiàn)狀

1、第二套房貸

第二套房貸的政策比第一套房貸在審查、放貸環(huán)節(jié)嚴(yán)格許多，目的在于限制一部分群體通過炒房影響房?jī)r(jià)的正常狀態(tài)，與此同時(shí)，第二套房貸的政策也影響了居民的購(gòu)房需求及成本等方面的控制。

2、存款準(zhǔn)備金利率

存款準(zhǔn)備金利率的調(diào)整是國(guó)家為了控制房地產(chǎn)行業(yè)泡沫經(jīng)濟(jì)的手段之一，我國(guó)從2006年以來，存款準(zhǔn)備金利率的調(diào)整不下十次，光2011年上半年就調(diào)整了6次，目的在于控制相關(guān)金融體系，存款準(zhǔn)備金利率的調(diào)整不僅影響是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，認(rèn)識(shí)對(duì)整個(gè)金融體系的收控。

3、保障房政策

保障房政策是國(guó)家在2008年年底正式出臺(tái)，保障房政策主要是為了住房困難家庭解決住房問題，同時(shí)還開展了棚戶區(qū)住房改造計(jì)劃。保障房政策的出臺(tái)影響了國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)不小的沖擊，沖擊來源于中小收入群體對(duì)購(gòu)房的需求。

4、限購(gòu)政策

限購(gòu)政策是國(guó)家在2010年4月份出臺(tái)，先后對(duì)51個(gè)城市做出相關(guān)政策要求，主要是對(duì)當(dāng)?shù)鼐用癫扇　跋薅?，?duì)非當(dāng)?shù)鼐用癫扇　跋抟唤?。此政策一?jīng)出臺(tái)對(duì)已經(jīng)搖搖欲墜的房地產(chǎn)行業(yè)來說是一個(gè)不小的打擊，不過對(duì)于國(guó)家出臺(tái)的任何政策我們都分析有兩面性，再次控制房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫經(jīng)濟(jì)。

三、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的問題

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)還不夠穩(wěn)定

房地產(chǎn)市場(chǎng)還不夠穩(wěn)定主要體現(xiàn)在城市區(qū)域的劃分（一級(jí)城市、二級(jí)城市、三級(jí)城市等），一級(jí)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度相對(duì)穩(wěn)定，同時(shí)，二手房交易也相對(duì)穩(wěn)定，對(duì)于二級(jí)城市、三級(jí)城市來說房地產(chǎn)市場(chǎng)在結(jié)構(gòu)制度上有所欠缺，與此相連的二手房交易體系也不夠健全。

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)客戶量不穩(wěn)定

目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)客戶量的不穩(wěn)定體現(xiàn)在二級(jí)、三級(jí)城市。一級(jí)城市的房地產(chǎn)供應(yīng)量已經(jīng)達(dá)到飽和，房地產(chǎn)商紛紛涌入二級(jí)、三級(jí)城市，卻造成了有房無客戶的現(xiàn)狀，有研究報(bào)告顯示，只要擁有手機(jī)的人每天至少可以接3～4個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)來的銷售短信，或接到相關(guān)的銷售電話，盲目開發(fā)卻給開發(fā)商帶來風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，給開發(fā)商帶來的風(fēng)險(xiǎn)也影響著相關(guān)連帶市場(chǎng)。

3、房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)商的能力大小

據(jù)統(tǒng)計(jì)，我市具有房地產(chǎn)開發(fā)商資格的企業(yè)就有500家以上，雖然有500家以上但是實(shí)力卻不等，與國(guó)家的開發(fā)商企業(yè)實(shí)力相比還是有很大的差距，從我市房地產(chǎn)開發(fā)商來看實(shí)力就有所不等，比如：香港豪德、中航、時(shí)間控股等都是我國(guó)有名的開發(fā)商。

4、房?jī)r(jià)過高

房?jī)r(jià)過高是影響居民購(gòu)房的關(guān)鍵之一，與此同時(shí)，居民的購(gòu)買力也決定房地產(chǎn)行業(yè)的興衰。目前現(xiàn)狀來看，我國(guó)居民的購(gòu)房能力始終低于房地產(chǎn)發(fā)展的速度。

四、改善房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀的建議

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展不可或缺的產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)行業(yè)的興衰直接影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展能加快城市發(fā)展的進(jìn)程。這里需要注意的是如何調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)行狀況和如何控制泡沫地產(chǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)久不衰，但是需要國(guó)家的相關(guān)政策保障以及居民購(gòu)買力的支持。

（作者單位：江西應(yīng)用技術(shù)職業(yè)學(xué)院工商管理系）

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篇8

迄今為止，經(jīng)濟(jì)學(xué)界對(duì)于銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系進(jìn)行了持續(xù)的研究，取得了不少成果，有必要在此進(jìn)行回顧，這有利于我們進(jìn)一步研究此問題。

一、國(guó)外銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系的研究

西方發(fā)達(dá)國(guó)家多次遭受泡沫經(jīng)濟(jì)破滅的影響，導(dǎo)致嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。這些經(jīng)濟(jì)危機(jī)的發(fā)生多是由房地產(chǎn)泡沫破滅引起，由于金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)存在密切聯(lián)系，銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系逐漸成為學(xué)術(shù)探討的熱點(diǎn)。

（一）國(guó)外銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系的理論研究

關(guān)于銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系的問題大都是從房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)出發(fā)的。Panl Hilbers（2001）指出房地產(chǎn)的特點(diǎn)包括：供給缺乏彈性；交易不頻繁且成本較高；房屋可以當(dāng)作貸款抵押品。正是這些特殊屬性，使得銀行信貸更易集中于房地產(chǎn)市場(chǎng)，銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫的關(guān)系呈現(xiàn)出日趨緊密的事態(tài)。Minsky（1982）從金融自由化角度闡述銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系，提出“金融不穩(wěn)定假說”，認(rèn)為：在經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)期，資產(chǎn)價(jià)格上漲會(huì)使得銀行過于樂觀而放松貸款條件。房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲的同時(shí)，銀行信貸規(guī)模隨之?dāng)U張。但是，當(dāng)房地產(chǎn)泡沫破裂，房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)迅速下降，銀行產(chǎn)生大量不良資產(chǎn)，給銀行等金融行業(yè)帶來危機(jī)。

（二）國(guó)外銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系的實(shí)證研究

在實(shí)證分析方面，國(guó)外大部分學(xué)者是從銀行信貸與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系入手對(duì)銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系進(jìn)行分析。Goodhart（2008）為了研究貨幣、銀行房地產(chǎn)信貸和房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系，通過VAR模型，利用17個(gè)工業(yè)國(guó)家的1970-2006年間的數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析，指出，房地產(chǎn)價(jià)格和銀行房地產(chǎn)信貸之間存在明顯的雙向聯(lián)系，進(jìn)而認(rèn)為銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫之間存在緊密的關(guān)系。

二、國(guó)內(nèi)銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系的研究

與國(guó)外相比，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)泡沫的研究起步較晚。1998年住房改革以后，國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)方面的研究逐漸增多，并且對(duì)銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系的研究取得了豐盛成果。

（一）國(guó)內(nèi)銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系的理論研究

房地產(chǎn)業(yè)與銀行業(yè)存在緊密的聯(lián)系：土地開發(fā)商、房地產(chǎn)開發(fā)商、個(gè)人買房等可在銀行取得貸款。陳夢(mèng)璇（2010）認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資來源單一，銀行貸款在整個(gè)融資中占有很大比例，因而銀行貸款與房地產(chǎn)泡沫存在緊密聯(lián)系。

多數(shù)學(xué)者從房地產(chǎn)泡沫形成原因的角度探討了銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫的關(guān)系。葛楊等（2008）分析了我國(guó)信貸環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)泡沫關(guān)系，指出我國(guó)寬松的信貸環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格泡沫化的推動(dòng)表現(xiàn)尤為突出。曹景林等（2011）指出我國(guó)目前確實(shí)存在房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，其主要原因是土地價(jià)格上漲引起的成本推動(dòng)的房地產(chǎn)泡沫、居民購(gòu)房貸款增加引起的需求拉動(dòng)的房地產(chǎn)泡沫和投機(jī)心理導(dǎo)致的房地產(chǎn)泡沫。

（二）國(guó)內(nèi)銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系的實(shí)證研究

國(guó)內(nèi)關(guān)于銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系問題的研究大多引用國(guó)外的研究方法來探討。

一部分學(xué)者認(rèn)為房?jī)r(jià)高必然導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生，因而從銀行信貸與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系層面間接推斷出銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系。魏文軒（2013）利用1997-2011年銀行信貸與房地產(chǎn)價(jià)格相關(guān)數(shù)據(jù)，采用協(xié)整分析方法，實(shí)證分析出銀行信貸與房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)間存在著較顯著的正相關(guān)性，并給出抑制房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)膨脹的建議。

另有學(xué)者直接對(duì)銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系進(jìn)行了實(shí)證分析。李成等（2009）發(fā)展了Allen-Gale 模型，并將其應(yīng)用于對(duì)美國(guó)次貸危機(jī)生產(chǎn)機(jī)理的理論分析，實(shí)證檢驗(yàn)得出銀行房地產(chǎn)信貸非理性擴(kuò)張激勵(lì)投資者投資風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)，并引發(fā)房地產(chǎn)泡沫，一旦經(jīng)濟(jì)放緩或是外部因素的沖擊使得泡沫破裂，就會(huì)通過連鎖反應(yīng)引發(fā)大范圍的金融危機(jī)。

總結(jié)

縱觀以上國(guó)內(nèi)外學(xué)者的研究，從總體來看，國(guó)外學(xué)者對(duì)于銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系的研究起步較早。近年來，我國(guó)學(xué)者通過借鑒國(guó)外研究成果，結(jié)合國(guó)內(nèi)實(shí)際情況，逐步從理論研究及實(shí)踐應(yīng)用上進(jìn)行了探索。但是，還存在不足之處，需要進(jìn)一步完善，具體表現(xiàn)在兩方面：一是現(xiàn)有的實(shí)證研究大多是從銀行信貸與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系間接分析銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系，然而房地產(chǎn)價(jià)格并不能代表房地產(chǎn)泡沫，房?jī)r(jià)上漲到一定程度才可能引發(fā)房地產(chǎn)泡沫；二是很多學(xué)者在對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行實(shí)證分析時(shí)，往往采用國(guó)家層面數(shù)據(jù)作為樣本，但國(guó)家平均房?jī)r(jià)往往會(huì)被小城市房?jī)r(jià)拉低，從而掩蓋了大中城市房?jī)r(jià)中可能存在的泡沫。

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[3]Goodhart C，Hofmann B.House prices，money，credit，and the macroeconomy[J].Oxford Review of Economic Policy，2008，24(1)：180-205.

[4]陳夢(mèng)璇．我國(guó)房地產(chǎn)泡沫與銀行信貸擴(kuò)張關(guān)聯(lián)分析[J]．中國(guó)商界2010(3)：201．

[5]葛揚(yáng)，陳孝強(qiáng)．經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型條件下銀行信貸與房地產(chǎn)價(jià)格泡沫化互動(dòng)機(jī)理分析[J]．金融與保險(xiǎn)，2008(03)：23-26．

篇9

 

引言：在2007年9月份爆發(fā)的次貸危機(jī)中，美國(guó)出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫，并且一發(fā)不可收拾，進(jìn)而由此引發(fā)金融危機(jī)造成了美國(guó)經(jīng)濟(jì)的衰退，房地產(chǎn)泡沫如何形成以及為了更好的發(fā)展我國(guó)經(jīng)濟(jì)，有必要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行情況進(jìn)行泡沫檢測(cè)分析有助于政策制定者了解市場(chǎng)行情并提出相應(yīng)的預(yù)防建議，我們這里以天津?yàn)槔龑?duì)其房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行預(yù)測(cè)分析。

1 房地產(chǎn)泡沫定義及天津發(fā)展近況

房地產(chǎn)泡沫本質(zhì)上就是一種資產(chǎn)或者是一系列資產(chǎn)脫離了其自身的基本理論價(jià)值，而出現(xiàn)過度波動(dòng)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。國(guó)外像著名經(jīng)濟(jì)學(xué)者金德爾伯格就認(rèn)為“泡沫其實(shí)是一系列資產(chǎn)價(jià)格不斷的上漲，并且這種上漲會(huì)造成人們認(rèn)為其還會(huì)繼續(xù)上漲的預(yù)期，形成一種“惡性”循環(huán)，最后有可能造成價(jià)格暴跌，或者被市場(chǎng)所容納而趨于消退”[1]另一種泡沫的理解是：資產(chǎn)價(jià)格相對(duì)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)內(nèi)在價(jià)值相背離的不斷膨脹的過程，日本學(xué)者普遍對(duì)這個(gè)觀點(diǎn)持一致態(tài)度。

在國(guó)外學(xué)者研究的基礎(chǔ)上，中國(guó)的諸多學(xué)者主要從泡沫資產(chǎn)價(jià)格偏離其內(nèi)在經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)理解泡沫的經(jīng)濟(jì)含義。王子明將泡沫定義為某種價(jià)格水平相對(duì)于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)因素決定的理論價(jià)格（一般均衡穩(wěn)定狀態(tài)價(jià)格）的非平穩(wěn)性向上偏移的過程[2]而黃名坤博士把現(xiàn)有的實(shí)體運(yùn)行經(jīng)濟(jì)與想象的虛擬經(jīng)濟(jì)相聯(lián)系，認(rèn)為資產(chǎn)的基本理論價(jià)值來源于現(xiàn)行的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，并認(rèn)為理論價(jià)格是實(shí)體經(jīng)濟(jì)體系達(dá)到最優(yōu)動(dòng)態(tài)均衡時(shí)的價(jià)格[3]。

天津市位于海河下游房地產(chǎn)理論價(jià)格，同時(shí)又是連接?xùn)|北、西北及華北三地區(qū)的交通樞紐，并且擁有天津港——北方最大的人工港的天津，地理位置的優(yōu)越性帶給了天津很大的發(fā)展機(jī)遇。2009年天津市生產(chǎn)總值達(dá)到了7500億元，比2008年增長(zhǎng)了11.5%，保持了良好的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭，下圖是天津近十年GDP的發(fā)展情況。

圖1-1 天津市1998年—2009年GDP發(fā)展?fàn)顩r[4]

在上圖中我們發(fā)現(xiàn)天津市全民生產(chǎn)總值總體上呈現(xiàn)穩(wěn)健上升的趨勢(shì)。但是從近十年來GDP增長(zhǎng)率上我們發(fā)現(xiàn)，天津市在2005年以及2008年GDP的增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勢(shì)，尤其是2008年增長(zhǎng)達(dá)到了近些年的頂峰，但是在2009年，雖然總體勢(shì)頭很好，但是GDP的增長(zhǎng)趨勢(shì)有所回落。

在居民生活水平上，2009年的消費(fèi)價(jià)格及生產(chǎn)價(jià)格都有所回落，但是房屋的銷售價(jià)格、二手房銷售價(jià)格以及租賃價(jià)格處于一直上漲的趨勢(shì)，其中新建房?jī)r(jià)格上漲的速度最快，同比去年上漲了3.5%。市固定資產(chǎn)投資表現(xiàn)出了強(qiáng)勁的增長(zhǎng)趨勢(shì)。全市的固定資產(chǎn)投資達(dá)到了5006億元，在這個(gè)投資中城鎮(zhèn)投資占據(jù)了大量的比例。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比去年增長(zhǎng)12.5%，2009年的交易面積和交易金額都呈現(xiàn)了大幅度的增長(zhǎng)，分別為去年水平的1.7倍和2倍。天津市不斷的采用各種政策支出該行業(yè)的發(fā)展，天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是否健康穩(wěn)健，對(duì)此我們應(yīng)用需求因素法對(duì)天津市的房地產(chǎn)發(fā)展情況作一個(gè)理論分析。

2天津泡沫測(cè)度分析

房地產(chǎn)價(jià)格可以由兩部分組成，即理論價(jià)值和“收益價(jià)值”，理論價(jià)值又可以稱之為本身固有的價(jià)值，即一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)的最原始的建造價(jià)值，而“收益價(jià)值”可以說是它的“投機(jī)價(jià)值”，這里的“投機(jī)”指的是房屋的價(jià)格過度上漲的價(jià)值。也正是這種“投機(jī)價(jià)值”可能造成市場(chǎng)房地產(chǎn)泡沫。

我們可以認(rèn)為人均收入、貸款利率、某一大中城市的人口規(guī)模與房地產(chǎn)理論價(jià)格有關(guān)。做這樣的假設(shè)之后我們建立回歸模型對(duì)這些因素作顯著性分析。一般說來與家庭人均收入及所在城市人口規(guī)模成正相關(guān)，與貸款利率負(fù)相關(guān)。當(dāng)人均收入增加時(shí)，人們有更多的資金可以投資房地產(chǎn)，不管出于住房需求還是改善住房條件甚至是投資房產(chǎn)，更有甚者就是在房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行投機(jī)活動(dòng)用于賺取差價(jià)，種種因素都會(huì)造成房地產(chǎn)價(jià)格的上升，并且這種情況在一線城市尤為顯著，比如北京、上海、廣州和上海站。但是如果貸款利率上升的話房地產(chǎn)理論價(jià)格，就會(huì)加大消費(fèi)者購(gòu)房成本，也就是說購(gòu)房者的月供增加，那么潛在購(gòu)房者會(huì)根據(jù)自己的情況可能進(jìn)入觀望階段，等到利率下降再購(gòu)置房屋，市場(chǎng)需求就會(huì)減少，這樣一來，房?jī)r(jià)就會(huì)隨之下降。在中國(guó)大步向城市化的發(fā)展過程中，城市人口會(huì)越來越多，外來的打工者，畢業(yè)的大學(xué)生等等都有購(gòu)買房子的需求，一般認(rèn)為城市人口越多，需求越大，房?jī)r(jià)越高，但是從另一方面來說，人口多并不等于有能力購(gòu)置房屋。但是房產(chǎn)的價(jià)格會(huì)在這種因素的驅(qū)動(dòng)下價(jià)格不斷上升，這樣兩者之間的關(guān)系是正相關(guān)。

那么房產(chǎn)t期的基本理論價(jià)格可以由以下公式表示：

⑴

也可以表示為：

⑵

其中表示房產(chǎn)基本理論價(jià)格，人均收入是t期的家庭人均可支配收入，貸款利率為短期貸款利率（將房?jī)r(jià)與利率的關(guān)系描述成冪指數(shù)的關(guān)系進(jìn)行研究）。

房地產(chǎn)t期的“收益價(jià)值”可以表示如下：

⑶

其中表示收益價(jià)值部分，表示t期預(yù)期收益。上述公式房地產(chǎn)收益價(jià)值的內(nèi)在意義為房產(chǎn)的下一期收益在一定利率下折現(xiàn)的現(xiàn)值。這個(gè)是房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期價(jià)格變動(dòng)將導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)收益的上下波動(dòng)，所以說他是房產(chǎn)價(jià)格的投機(jī)部分。

這個(gè)預(yù)期的價(jià)格由于數(shù)據(jù)很難收集，并且收集來的數(shù)據(jù)又具有很大的不確定性，這里根據(jù)投資者對(duì)前一期看好房產(chǎn)價(jià)格上漲的預(yù)期心理，認(rèn)為它與上一期的房產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率有關(guān)，設(shè)這個(gè)增長(zhǎng)率用表示那么上式可以表示如下：

⑷

整體來講房地產(chǎn)的價(jià)格可以用以下公式表示：

⑸

即也可以為：

++ ⑹

其中表示隨即誤差項(xiàng)，以下是天津市基本數(shù)據(jù)：

表2-1 天津市有關(guān)參數(shù)

 

參數(shù)

年份

天津商品房平均銷售價(jià)格P

（元/平方米）

房地產(chǎn)價(jià)格

實(shí)際增長(zhǎng)率G

1999

2251

0.017275

2000

2328

0.004994

2001

2375

0.002947

2002

2487

0.007474

2003

2518

0.001975

2004

3115

0.036032

2005

4055

0.045861

2006

4774

0.025385

2007

5811

0.027392

2008

6015

0.004785

篇10

 

1 日本房地產(chǎn)泡沫的破滅過程回顧

1.1流動(dòng)性過剩，資本集中涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)

作者單位：[1]江蘇大學(xué)工商管理學(xué)院

二戰(zhàn)后，以制造業(yè)為龍頭的、外向型的日本經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整速度加快，對(duì)外貿(mào)易順差持續(xù)擴(kuò)大，流動(dòng)性過剩問題日益嚴(yán)重，日元升值預(yù)期迅速擴(kuò)大。迫于其他發(fā)達(dá)國(guó)家的壓力，廣場(chǎng)飯店協(xié)議后，日元迅速升值，流動(dòng)性危機(jī)凸顯。首先日元升值對(duì)外貿(mào)產(chǎn)生重大影響，出口受阻，使國(guó)內(nèi)制造業(yè)資本大量涌

入房地產(chǎn)等非生產(chǎn)領(lǐng)域。其次，日元的不斷升值以及國(guó)際上對(duì)日元的升值預(yù)期導(dǎo)致大量外國(guó)資本進(jìn)入日本，特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)。流動(dòng)性過剩成為房地產(chǎn)泡沫制造了條件。

1.2 寬松的貨幣政策和財(cái)政政策為房地產(chǎn)泡沫化進(jìn)一步推波助瀾

日本中央銀行為了應(yīng)付日元升值帶來的經(jīng)濟(jì)不景氣，在一年左右的時(shí)間連續(xù)五次調(diào)低官方貼現(xiàn)率，由1986年1月的5%調(diào)到1987年2月的2.5%。由于制造業(yè)的嚴(yán)重過剩流動(dòng)性過剩，降低貼現(xiàn)率并沒有達(dá)到刺激消費(fèi)和增加投資的效果，這迫使日本政府不得不提供大量的貨幣，在1987年5月政府出臺(tái)了6兆日元規(guī)模的緊急經(jīng)濟(jì)對(duì)策。貨幣政策和財(cái)政政策的雙重推動(dòng)下，日本經(jīng)濟(jì)重新步人了繁榮的軌道，但是主要是房地產(chǎn)市場(chǎng)和證券市場(chǎng)的繁榮。財(cái)政政策和貨幣政策雙松的效果，進(jìn)一步加劇了流動(dòng)性過剩，為房地產(chǎn)泡沫化推波助瀾。

1.3 銀行寬松的信貸政策加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫化

日本的商業(yè)銀行在政府的雙松政策推動(dòng)下，執(zhí)行寬松的信貸政策。由于制造業(yè)的產(chǎn)能過剩，再加上房地產(chǎn)市場(chǎng)投資回報(bào)率居高不下，大量銀行信貸進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上漲，銀行普遍認(rèn)為只要有房地產(chǎn)作抵押再多的貸款都不會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)。這為銀行的巨額呆帳埋下了禍患。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1992年3月房地產(chǎn)抵押貸款達(dá)到150萬億日元。1986年前后開始的地價(jià)和股價(jià)的上漲導(dǎo)致放款時(shí)借款人的抵押能力的增強(qiáng)和帳外資產(chǎn)的增加，從而促進(jìn)了不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款籌集到資金的企業(yè)，將其大部分資金用于購(gòu)買將來有可能升值的土地等。

1.4 中央銀行突然收緊銀根造成房地產(chǎn)泡沫的破裂和持久的經(jīng)濟(jì)衰退

房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫不斷吹大，經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)越來越大。這時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)只要有一個(gè)環(huán)節(jié)受到?jīng)_擊，后果不堪設(shè)想。面對(duì)這種情況，日本政府主動(dòng)挑破了房地產(chǎn)泡沫。1989年5月31日日本政府改變貨幣政策方向，將維持了兩年多的2.5%的超低官方貼現(xiàn)率在隨后不到一年的時(shí)間內(nèi)調(diào)高到了6%，同時(shí)日本央行明確要求金融機(jī)構(gòu)限制對(duì)不動(dòng)產(chǎn)業(yè)的貸款投人。此時(shí)社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的資金投人急劇下滑。由于日本政府的緊縮性政策力度過大，再加上人們的預(yù)期改變，房地產(chǎn)泡沫的破滅在所難免，貨幣的供應(yīng)量急劇的減少，使得房產(chǎn)價(jià)格大幅下降，這就更加加劇了人們的恐慌心理，資金迅速退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的資金鏈的斷裂導(dǎo)致了泡沫的破滅，高速發(fā)展了幾十年的日本經(jīng)濟(jì)降到了低谷。

縱觀日本房地產(chǎn)泡沫破滅的過程，基本上是按照這個(gè)路線發(fā)展的：經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展—產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)—貿(mào)易大額順差—日元升值—流動(dòng)性過剩—擴(kuò)張性政策—熱錢投機(jī)地產(chǎn)—房地產(chǎn)泡沫—泡沫破滅—長(zhǎng)期衰退。

2．中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與日本的相似性

考察中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，與八十年代末的日本地產(chǎn)市場(chǎng)在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境上有著驚人的相似性：經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，資本由制造業(yè)向房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移；持續(xù)的巨額的貿(mào)易和資本的雙順差、人民幣升值的預(yù)期；寬松的貨幣政策和財(cái)政政策；銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)寬松的信貸政策等等。

2.1產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整加快，大量資本由制造業(yè)向房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移

近年來中國(guó)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整加快流動(dòng)性過剩，長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)繁榮積累了大量的資本。受全球金融危機(jī)的影響，我國(guó)外貿(mào)出口受阻，而國(guó)內(nèi)需求不旺，制造業(yè)相對(duì)過?，F(xiàn)象已經(jīng)很嚴(yán)重，而房地產(chǎn)市場(chǎng)卻空前繁榮，投資回報(bào)率遠(yuǎn)高于制造業(yè)。剛剛公布2009年年報(bào)的67家上市房地產(chǎn)公司中，凈利潤(rùn)較2008年同期增長(zhǎng)了7成左右；有14家業(yè)績(jī)同比增幅超過100%，共有40家毛利率超30%，占比高達(dá)59.7%。在這種情況下，資本大量由制造業(yè)和其它產(chǎn)業(yè)流向投資回報(bào)率更高的房地產(chǎn)業(yè)，很多原本不涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè)開始轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)市場(chǎng)。例如以紡織服裝起家的雅戈?duì)枺鳡I(yíng)業(yè)務(wù)和主要利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)正在逐步轉(zhuǎn)移。該公司剛剛的2009年年報(bào)顯示，雅戈?duì)?009年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)32.64億元，其中紡織服裝業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約69億元，凈利潤(rùn)約4.45億元，分別同比下降3.43%和8.52%；地產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入約51.95億元，凈利潤(rùn)約11.9億元，分別同比增長(zhǎng)49.88%和53.16%[1]。

2.2 貿(mào)易和資本雙順差，人民幣升值預(yù)期大，大量資本流入房地產(chǎn)行業(yè)

近年中國(guó)貿(mào)易順差增加速度很快，已經(jīng)是世界上最大的貿(mào)易順差國(guó)之一，外匯儲(chǔ)備達(dá)到2萬億美元，并有繼續(xù)增加的趨勢(shì)[2]。貿(mào)易上的巨額順差，再加上目前良好的國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)期，增加了國(guó)際市場(chǎng)對(duì)人民幣的需求，一方面造成中國(guó)嚴(yán)重的流動(dòng)性過剩的問題，為大量資本涌入房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)造了條件；另一方面使人民幣存在巨大的升值壓力。與日本情況類似，人民幣升值通過流動(dòng)效應(yīng)和財(cái)富效應(yīng)作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)，推高房?jī)r(jià)。

2.3 政府積極的財(cái)政政策和寬松的貨幣政策下信貸資金大量流入房地產(chǎn)市場(chǎng)

由于金融危機(jī)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的巨大影響，為刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，中國(guó)政府推行了積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策。與此同時(shí)，商業(yè)銀行也采取了寬松的信貸政策。這也為房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫化創(chuàng)造了條件[3]。例如從2009年上半年開始流動(dòng)性過剩，房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛采用急速擴(kuò)張策略，大量從銀行借錢，在已披露年報(bào)的69家公司中，截至去年年底，債務(wù)總額達(dá)到5100.62億元，同比增長(zhǎng)了34.34%，多數(shù)房企的資產(chǎn)負(fù)債率在70%以上，超過了公認(rèn)的55%的安全線。多數(shù)公司的負(fù)債比偏高，如果未來銀行利息上調(diào)，房地產(chǎn)政策收緊得到執(zhí)行，那些高負(fù)債的公司會(huì)面臨較大的挑戰(zhàn)[4]。

3 對(duì)策：如何避免重蹈日本房地產(chǎn)泡沫破滅的覆轍

我們應(yīng)該從日本的教訓(xùn)中得到一此啟示：日本巨額的貿(mào)易順差下，沒有頂住其他西方國(guó)家對(duì)日元升值的壓力，日元急劇升值，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生巨大的負(fù)面影響，同時(shí)加劇了流動(dòng)性過剩；而為了刺激經(jīng)濟(jì)，急劇降低貼現(xiàn)率，采用了寬松的貨幣政策和財(cái)政政策，流動(dòng)性過剩加??；商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過于寬松的信貸政策把房地產(chǎn)泡沫迅速吹大。而日本政府為了消除房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫化，突然發(fā)力，采取了緊縮性貨幣政策，中央銀行大幅提高光方貼現(xiàn)率，同時(shí)限制金融機(jī)構(gòu)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)業(yè)的貸款，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫迅速破滅，不僅使房地產(chǎn)行業(yè)失去軟著陸的機(jī)會(huì)，而且?guī)沓掷m(xù)十幾年的經(jīng)濟(jì)衰退。吸取日本的教訓(xùn)，我們要通過多種手段，擠壓房地產(chǎn)泡沫，引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的健康成長(zhǎng)。

3.1 綜合運(yùn)用多種手段，解決流動(dòng)性過剩問題

流動(dòng)性過剩問題是房地產(chǎn)泡沫化的重要原因，要從多方面下手解決流動(dòng)性過剩問題。首先，要從源頭上消除流動(dòng)性過剩的基礎(chǔ)。促進(jìn)貿(mào)易政策改革，進(jìn)一步調(diào)整出口導(dǎo)向政策流動(dòng)性過剩，優(yōu)化出口結(jié)構(gòu)，有效管理出口增長(zhǎng)，堅(jiān)決限制以資源、環(huán)境為代價(jià)的低成本出口。通過適當(dāng)抑制出口快速增長(zhǎng)勢(shì)頭，減少因貿(mào)易順差形成的外匯流入導(dǎo)致基礎(chǔ)貨幣被動(dòng)增加。進(jìn)一步加快我國(guó)企業(yè)“走出去”的步伐，擴(kuò)大我國(guó)的海外投資，推動(dòng)從商品輸出向資本輸出的轉(zhuǎn)變。逐步改變貿(mào)易和資本 “雙順差”的狀況。與此同時(shí)，要繼續(xù)保持人民幣匯率的長(zhǎng)期穩(wěn)定，頂住以美國(guó)為首的西方發(fā)達(dá)國(guó)家的壓力，避免重蹈日本“廣場(chǎng)飯店協(xié)議”的覆轍。其次，要用疏導(dǎo)的方式消化流動(dòng)性過剩。政府要加大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，引導(dǎo)社會(huì)投資的流向，減少因?yàn)榻?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡帶來的流動(dòng)性過剩[5]，加大對(duì)農(nóng)業(yè)的投入，增加對(duì)中小企業(yè)的信貸支持，增加對(duì)居民合理消費(fèi)的信貸支持，擴(kuò)大內(nèi)需。

3.2 規(guī)范金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的信貸政策

由于我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫化程度遠(yuǎn)沒有日本那么高，同時(shí)吸取日本當(dāng)年的教訓(xùn)，在貨幣政策上，盡量避免利用大幅度提高貼現(xiàn)率的方式，壓縮房地產(chǎn)泡沫。法定存款準(zhǔn)備金率通常被認(rèn)為是貨幣政策中最猛烈的工具之一，并且具有強(qiáng)制性。提高法定存款準(zhǔn)備金率，一方面直接凍結(jié)銀行一定數(shù)量的流動(dòng)性，另一方面則影響貨幣乘數(shù)，產(chǎn)生多倍收縮效應(yīng)。在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，應(yīng)該更多的利用利率工具和公開市場(chǎng)業(yè)務(wù)。針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，逐步收緊銀行信貸，限制大量信貸資金流向房地產(chǎn)業(yè)。鑒于目前房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行資金的嚴(yán)重依賴，必須加強(qiáng)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范，加大銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款和消費(fèi)信貸的監(jiān)管力度。嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)企業(yè)資本金制度,提高企業(yè)自有資金的比重，土地購(gòu)置和商品房開發(fā)數(shù)量必須同企業(yè)的資本金數(shù)量相聯(lián)系；加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)金融監(jiān)管，加大對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的監(jiān)管力度，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)貸款發(fā)放條件流動(dòng)性過剩，嚴(yán)格房地產(chǎn)的準(zhǔn)入門檻，嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)貸款。

3.3 綜合利用多種手段打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)行為

房地產(chǎn)投機(jī)為主要有兩種。第一種是市場(chǎng)利益集團(tuán)的人為炒作，炒房者和不法開發(fā)商通過內(nèi)外合謀的方式，故意營(yíng)造房源緊張的氣氛，抬動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。第二種是社會(huì)上普遍存在著房?jī)r(jià)要漲的預(yù)期心理，投機(jī)房產(chǎn)獲取差價(jià)。對(duì)于第一種市場(chǎng)投機(jī)，主要應(yīng)通過相應(yīng)的市場(chǎng)監(jiān)管，打擊過度的投機(jī)炒作行為。對(duì)于第二種市場(chǎng)投機(jī)現(xiàn)象，難以僅靠簡(jiǎn)單的市場(chǎng)管制就能遏制住，必須輔之以配套的措施。根據(jù)市場(chǎng)需求來調(diào)節(jié)利率，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的過度投機(jī)，改進(jìn)貸款和抵押政策，禁止和預(yù)防銀行貸款進(jìn)入投機(jī)市場(chǎng)；有效增加普通住房供給，并對(duì)市場(chǎng)輿論加以合理引導(dǎo)，告訴買房者真實(shí)信息，擠去市場(chǎng)泡沫,房?jī)r(jià)畸高的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)充分暴露。通過改變投機(jī)者預(yù)期調(diào)節(jié)其投機(jī)行為[6]。

總之我們要吸取日本的教訓(xùn)，通過溫和的宏觀調(diào)控讓房地產(chǎn)熱和房?jī)r(jià)上漲幅度軟著陸，要給出政策生效和市場(chǎng)消化的空間和時(shí)間?；镜挠^點(diǎn)是，綜合利用多種宏觀調(diào)控政策，使市場(chǎng)逐步地、緩慢地?cái)D壓泡沫。既要維持經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，又要保障房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]2009年我國(guó)67家上市房地產(chǎn)企業(yè)年報(bào)，利潤(rùn)全線飄紅，總計(jì)負(fù)債高達(dá)5100億元，ccvic.com/shehui/guoneiyaowen/20100326/127058_3.shtml

[2]中國(guó)外匯儲(chǔ)備[R].北京:中國(guó)外匯儲(chǔ)備管理局,2009.

[3]汲鳳翔,金桂芳,賈海,對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的評(píng)析，中國(guó)商貿(mào)[J].經(jīng)濟(jì)評(píng)論,2010(2).

[4]張志銘,房地產(chǎn)企業(yè)融資分析,315fj.com/fjnews/news1_show_list.asp?id=314

[5]呂爽.流動(dòng)性過剩分析，科技信息[J].經(jīng)濟(jì)評(píng)論,2002(6).