導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

《辦法》第11、12、13條強調(diào)了經(jīng)紀(jì)機構(gòu)要向建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門備案，而政府部門要將主要的備案信息向社會公布。第15條規(guī)定了經(jīng)紀(jì)機構(gòu)應(yīng)該向社會公眾公開的一般信息，并且特別強調(diào)這些信息“應(yīng)當(dāng)在其經(jīng)營場所醒目位置公示”。

《辦法》對經(jīng)紀(jì)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向委托人公示的信息規(guī)定得尤為詳細(xì)――首先對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的必備內(nèi)容進(jìn)行了規(guī)定(第16條)，并特別對相關(guān)服務(wù)內(nèi)容的明示進(jìn)行了規(guī)定，即第17條：“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)提供代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記等其他服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)向委托人說明服務(wù)內(nèi)容、收費標(biāo)準(zhǔn)等情況，經(jīng)委托人同意后，另行簽訂合同”。

筆者認(rèn)為對于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)來說，這兩條規(guī)定具有非常重大的積極意義。因為這一方面表明“代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記等其他服務(wù)”是不包括在通常意義上的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)內(nèi)的(第16條實際上表明“提供房地產(chǎn)信息、實地看房、代擬合同等”屬于通常意義上的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)，或者說屬于第3條所規(guī)定的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行為)，另一方面使得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)提供“代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記等其他服務(wù)”有了法律依據(jù)，并且可以依法另行收取費用。當(dāng)然，前提是要“向委托人說明服務(wù)內(nèi)容、收費標(biāo)準(zhǔn)等情況，經(jīng)委托人同意后，另行簽訂合同”。

《辦法》尤其強調(diào)明碼標(biāo)價，第18條不僅要求經(jīng)紀(jì)機構(gòu)明示收費標(biāo)準(zhǔn)，還要求將這些收費標(biāo)準(zhǔn)所對應(yīng)的服務(wù)項目和服務(wù)內(nèi)容一并明示，并強調(diào)要“在經(jīng)營場所醒目位置標(biāo)明”。

《辦法》還在第18條進(jìn)一步明確要求：“一項服務(wù)可以分解為多個項目和標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)明確標(biāo)示每一個項目和標(biāo)準(zhǔn)，不得混合標(biāo)價、捆綁標(biāo)價”。通俗地講，這些都是在告訴經(jīng)紀(jì)機構(gòu)：你們可以針對不同的服務(wù)收取合理的費用，但應(yīng)該讓委托人明明白白地知道自己所花的錢能夠購買什么樣的服務(wù)，而不能籠而統(tǒng)之地向委托人收錢卻在提供服務(wù)上短斤少兩。

為了堵住經(jīng)紀(jì)機構(gòu)坑蒙拐騙的一切可能漏洞，《辦法》在第18條中再次強調(diào)：“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)不得收取任何未予標(biāo)明的費用；不得利用虛假或者使人誤解的標(biāo)價內(nèi)容和標(biāo)價方式進(jìn)行價格欺詐”。

《辦法》強調(diào)了明碼標(biāo)價，但并未對具體的收費標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行限制性規(guī)定。這可以理解為關(guān)于收費的標(biāo)準(zhǔn)還是依照《國家計委、建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知》的規(guī)定，也可以理解為政府對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)將不再作硬性規(guī)定。筆者更愿意將其理解為后者，理由是在上述1995年的《通知》中，首先將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費定義為居間所收取的傭金，然后規(guī)定了計收標(biāo)準(zhǔn)是成交價格總額的0.5％～2.5％(實行獨家的可適當(dāng)提高，不超過3％)，而這次在《辦法》中則明確規(guī)定了經(jīng)紀(jì)機構(gòu)可以在居間之外另行提供“代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記等其他服務(wù)”并收取相應(yīng)費用。實際上，目前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)普遍是在現(xiàn)行的傭金標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)附加了代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記等其他服務(wù)?，F(xiàn)在按照《辦法》的精神，即使維持《通知》所規(guī)定的2.5％傭金上限規(guī)定不變(我們更希望的是按照市場經(jīng)濟(jì)的原則，在已經(jīng)充分競爭的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)實行供需雙方自由定價)，也可以在收費總額上有所突破了――只要將原來包括在一般經(jīng)紀(jì)服務(wù)范圍內(nèi)的“代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記等其他服務(wù)’剝離出來并加以明示、征得委托人同意并另行簽訂書面合同，即可在傭金之外另外收取其他服務(wù)費用。

針對現(xiàn)實中常見的現(xiàn)象，《辦法》在第19條專門規(guī)定：“兩家或者兩家以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)合作開展同一宗房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的，只能按照一宗業(yè)務(wù)收取傭金，不得向委托人增加收費”。

除了規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的基本內(nèi)容以外，《辦法》第21條還要求，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同前，應(yīng)當(dāng)向委托人說明房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同和房屋買賣合同或者房屋租賃合同的相關(guān)內(nèi)容，并書面告知下列事項：1.是否與委托房屋有利害關(guān)系；2.應(yīng)當(dāng)由委托人協(xié)助的事宜、提供的資料；3.委托房屋的市場參考價格；4.房屋交易的一般程序及可能存在的風(fēng)險；5.房屋交易涉及的稅費；6.經(jīng)紀(jì)服務(wù)的內(nèi)容及完成標(biāo)準(zhǔn)；7.經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)和支付時間；8.其他需要告知的事項。

不過筆者認(rèn)為，以上書面告知內(nèi)容的一部分(第2、6、7項等)其實應(yīng)該寫進(jìn)服務(wù)合同，而不僅是“書面告知”。

第21條還有一款：“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)根據(jù)交易當(dāng)事人需要提供房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)以外的其他服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)當(dāng)事人書面同意并告知服務(wù)內(nèi)容及收費標(biāo)準(zhǔn)”。這可以理解為再次強調(diào)了第17條的相關(guān)規(guī)定，但筆者覺得這樣顯得有些重復(fù)了。

《辦法》第22條和23條規(guī)定了委托人應(yīng)該披露的信息。

《辦法》第24條規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在銀行開設(shè)專門的客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶劃轉(zhuǎn)客戶的交易資金，但只簡單地規(guī)定“交易資金的劃轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)經(jīng)過房地產(chǎn)交易資金支付方和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的簽字和蓋章”，也就是說該專用存款帳戶由支付方和經(jīng)紀(jì)機構(gòu)共同管控，這可以保證支付方的利益，但對于售房者來說，能否穩(wěn)妥地收到交易資金就只能依靠經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的幫助以及支付方的自覺，因此給人的感覺是對售房者的保護(hù)不夠。

存量房交易資金監(jiān)管一直是近年來的熱點問題，但如何既有效地監(jiān)管交易資金又不給交易雙方以及經(jīng)紀(jì)機構(gòu)帶來太多不便以致影響交易效率，則一直是一個不容易解決的矛盾?！掇k法》在這方面的規(guī)定比較籠統(tǒng)，也是情有可原的。

《辦法》第25條規(guī)定的禁止行為中，前四種行為也都是直接涉及信息披露的?！掇k法》第26條規(guī)定的業(yè)務(wù)記錄制度和經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同保存期期限規(guī)定，同樣也是對信息披露的限制性要求。

篇2

附：（1）《市長辦公會議紀(jì)要》（略）

（2）《關(guān)于改變、對工、商企業(yè)等單位用房收租的幾個具體問題的請示》

（3）《關(guān)于調(diào)整機關(guān)，事業(yè)單位用房租金問題的請示》

北京市房地產(chǎn)管理局關(guān)于改變對工商企業(yè)等單位用房收租的幾個具體問題的請示

（市房管字（84）第214號）

全文

市政管理委員會并報伯平、百發(fā)副市長：

為貫徹執(zhí)行第13次市長辦公會議關(guān)于“商業(yè)、工業(yè)和其它企業(yè)部門的公房租金維持原標(biāo)準(zhǔn)不變，……只收租金，不管修房，一定3年不變”的決定，有幾個具體問題報告如下：

一、執(zhí)行這一決定的具體范圍：凡屬北京市的商業(yè)、工業(yè)和其它企業(yè)部門及其所屬內(nèi)部的俱樂部、禮堂、招待所、研究所、職工醫(yī)院、托兒所、幼兒園；街道辦事處所屬的生產(chǎn)、營業(yè)部門；對外營業(yè)收費的禮堂、俱樂部、文化館等承租房管部門的公有房屋，均按“維持原租金標(biāo)準(zhǔn)不變，房管部門只收租金，不管修房”的決定執(zhí)行。

二、在執(zhí)行這一決定時，房管部門對只收租，不修房的房屋，除負(fù)責(zé)安全檢查外，承租單位如需添建、改建和翻建房屋時，應(yīng)事先與區(qū)縣房管局聯(lián)系商定，房管部門應(yīng)予支持；如需拆除原有房屋不再建造時，須先經(jīng)房管局審查批準(zhǔn)。

三、商業(yè)、工業(yè)和其他企業(yè)部門修繕房屋沒有施工力量，可委托當(dāng)?shù)胤抗懿块T施工，房管部門應(yīng)優(yōu)先予以安排；各單位自行施工的房屋及其設(shè)備大修工程，當(dāng)?shù)胤抗懿块T負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督。

四、公益福利事業(yè)單位承租公房的租金暫不調(diào)整，仍由房管部門負(fù)責(zé)修房。公益福利事業(yè)單位包括：為社會服務(wù)的托兒所、幼兒園、紅醫(yī)站、文化館、圖書館，校外活動站、存車處和其它對社會免費開放的公益事業(yè)單位。

五、個體工商業(yè)戶及私人合資經(jīng)營的集體商業(yè)戶承租的公房，是否調(diào)整租金，待進(jìn)一步摸清情況后再定。

以上意見如可行，請批轉(zhuǎn)有關(guān)單位執(zhí)行。

1984年5月11日

北京市房地產(chǎn)管理局關(guān)于調(diào)整機關(guān)、事業(yè)單位用房租金問題的請示

（市房管字（84）第224號）

全文

市政管理委員會并報伯平、百發(fā)副市長：

為貫徹北京市人民政府第13次市長辦公會議：“機關(guān)和部門事業(yè)單位用房的租金比現(xiàn)租金增加3倍”的決定，現(xiàn)將實施辦法報告如下：

一、根據(jù)“按質(zhì)分等”收租的決定，將修訂的《北京市機關(guān)、事業(yè)單位用房租金標(biāo)準(zhǔn)》送上，請審定。這個租金標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)試算基本符合要求。

二、調(diào)整租金的范圍：按現(xiàn)使用單位的性質(zhì)確定。即黨政機關(guān)、人民團(tuán)體、事業(yè)單位及其隸屬的內(nèi)部俱樂部、禮堂、招待所、職工醫(yī)院、托兒所、幼兒園以及街道居委會作辦公使用的房管部門管理的房屋，均按市長辦公會議的決定，從1984年7月1日起調(diào)整租金。

三、中央級事業(yè)單位承租市房管一公司經(jīng)管的房屋，商得國務(wù)院機關(guān)事務(wù)管理局同意后也按本辦法執(zhí)行。

四、事業(yè)單位與企業(yè)單位的劃分，以主管上級單位正式批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)。但名義上是企業(yè)實際上是經(jīng)濟(jì)管理機關(guān)的單位，也按事業(yè)單位對待。

五、凡在調(diào)租范圍內(nèi)的單位用房，均按房屋現(xiàn)狀（含）單位在院內(nèi)自行增建、改建的房屋）核定租金。

以上意見如可行，請批轉(zhuǎn)各單位貫徹執(zhí)行。

附：《北京市機關(guān)、事業(yè)單位用房租金標(biāo)準(zhǔn)》

1984年5月15日

北京市行政機關(guān)、事業(yè)單位用房租金標(biāo)準(zhǔn)

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｜

｜月租金基?。?/p>

｜　房　屋　結(jié)　構(gòu)?。?/p>

種

類

內(nèi)

容

｜數(shù)建筑面　｜

｜

｜

｜

2 ｜

｜

｜

｜積元／M?。?/p>

｜－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－｜

｜?。′摻罨炷痢。炕虿糠值匿摻罨炷两Y(jié)構(gòu)。包括框架、大板裝配、大模板、滑模等?。?/p>

｜

｜ 1｜

｜

｜　0．98　 ｜

｜?。?/p>

房?。姆课?。

｜

｜

｜－｜－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－｜

｜　｜　混合結(jié)構(gòu)

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｜

｜

｜ 2｜

｜部分鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，主要是磚墻、磚柱承重的房屋。

｜　0．90　 ｜

｜?。牵ㄆ剑┓俊。?/p>

｜

｜

｜－｜－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－｜

｜?。?/p>

｜

｜磚木結(jié)構(gòu)，瓦頂屋面的房屋。包括玻璃瓦、筒瓦、合瓦、洋灰瓦、陶瓦的｜

｜

｜?。〈u?。弧〉龋?/p>

｜　0．84　 ｜

｜?。?/p>

｜

｜房屋。中式樓房（不分屋面），宮殿式房屋。

｜

｜

｜?。∧尽。?/p>

｜ 3｜

｜

｜磚木結(jié)構(gòu)，灰瓦屋面的房屋。包括使用各種類瓦的棋盤心、灰梗棋盤

｜

｜

｜?。∑健。〉龋?/p>

｜　0．80　 ｜

｜?。?/p>

｜

｜心、仰瓦灰梗、有油氈望板干掛瓦的房屋。

｜

｜

｜　｜　房?。?/p>

｜　｜

｜三　等｜磚木結(jié)構(gòu)，平頂或起脊的青灰頂、焦渣頂、無油氈望板干掛瓦的房屋?！。?．75　 ｜

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｜ 4｜　其他房屋

｜簡易結(jié)構(gòu)，有墻壁，無裝修設(shè)備或裝修不全的房屋。

｜　0．65　 ｜

｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜

｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜

｜

｜

｜月租金基數(shù)?。?/p>

｜　項　目?。?/p>

調(diào)

劑

因

素

｜±（元）

｜

｜－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－－｜

｜

 1

｜鋼筋混凝土、混合結(jié)構(gòu)樓房（平房）無暖氣設(shè)備的房屋

｜?。?．12　 ｜

｜－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－－｜

｜

 2

｜磚木平房有暖氣設(shè)備的房屋

｜?。?．12　 ｜

｜－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－－｜

｜

 3

｜有熱水管道的房屋

｜?。?．10　 ｜

｜－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－－｜

｜

｜

｜

基數(shù)

｜

｜

 4

｜使用單元式住宅樓

｜?。?0％

｜

｜－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－－｜

｜

｜

｜

基數(shù)

｜

｜

 5

｜室內(nèi)凈高超過4．5米的房屋

｜?。?00％　 ｜

｜－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－－｜

｜

 6

｜地下室、半地下室

｜?。?．10　 ｜

｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜

｜

計

算

方

法

｜

｜　1．計算公式：月租金＝（租金基數(shù)±調(diào)劑因素）×建筑面積。

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｜　2．房屋的長度、寬度及月租金額，保留兩位小數(shù)面積保留一位小數(shù)，以下四舍五入。面積誤差不得

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｜

超過2％。

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｜　3．樓房建筑面積遇有不易劃分時，按使用面積乘1．4計算。

 ｜

｜　4．幾個單位合用房屋的租金，按建筑面積分?jǐn)偂?/p>

 ｜

篇3

1.引言

改革開放以來，隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也在不斷興起，各種房地產(chǎn)工程如雨后春筍般的不斷拔地而起。建筑的質(zhì)量與人民群眾的生命安全息息相關(guān)，因此施工現(xiàn)場的管理也尤為重要。筆者將結(jié)合自身相關(guān)經(jīng)驗，來談一談如何管理好施工現(xiàn)場優(yōu)化的途徑和方法。

2.質(zhì)量管理

施工單位應(yīng)按照既定質(zhì)量目標(biāo)，按照國家法律、法規(guī)、國家現(xiàn)行規(guī)范、強制性條文、設(shè)計文件、招投標(biāo)文件要求認(rèn)真組織施工。施工單位應(yīng)制定切實可行的質(zhì)量保證體系和質(zhì)量控制措施，并報監(jiān)理、工程部確認(rèn)后執(zhí)行。施工單位必須加強員工的質(zhì)量教育，牢固樹立創(chuàng)優(yōu)意識；并定期組織技術(shù)及質(zhì)量人員、工人進(jìn)行規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、操作的培訓(xùn)學(xué)習(xí)，監(jiān)理單位督促執(zhí)行。施工單位必須保證所制定的質(zhì)量保證體系運轉(zhuǎn)正常，所制定的保證措施具有可操作性并能執(zhí)行到位。任何分項工程施工之前，施工單位必須對作業(yè)人員作書面的技術(shù)及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的交底，監(jiān)理單位檢查后備案。監(jiān)理單位應(yīng)經(jīng)常檢查施工單位操作工人對質(zhì)量驗收規(guī)范、操作工藝流程情況的掌握情況，對達(dá)不到要求敦促整改，視情節(jié)輕重對施工單位進(jìn)行處罰，整改后仍不能滿足要求的清退出場。

施工單位的質(zhì)檢員必須認(rèn)真做好質(zhì)量檢查驗收工作，做好分部分項工程的質(zhì)量評定工作，真正做到現(xiàn)場實測實量，避免因自檢不合格就報驗收的現(xiàn)象。監(jiān)理單位應(yīng)嚴(yán)格按照監(jiān)理人員要求，恪守監(jiān)理職業(yè)道德，杜絕向施工單位“吃、拿、卡、要”的現(xiàn)象發(fā)生。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，扣除監(jiān)理費用，仍不改正的予以清退出場。監(jiān)理單位應(yīng)加強平行檢查、巡視檢查，認(rèn)真做好抽檢、驗收和旁站工作。在驗收以前對施工單位所存在的問題及時告知、敦促改正，爭取做到施工單位報驗時一次通過。監(jiān)理單位應(yīng)配合施工單位做到現(xiàn)場24h施工的報驗工作。上道工序未經(jīng)監(jiān)理驗收簽字認(rèn)可，不得進(jìn)行下道工序施工。對于隱蔽部位的分項、分部工程，報于監(jiān)理的同時，必須報業(yè)主項目部工程人員參加驗收。未經(jīng)報驗通過，私自進(jìn)行隱蔽的，對施工單位予以經(jīng)濟(jì)處罰，并進(jìn)行返修，通報批評。

在需要監(jiān)理旁站的關(guān)鍵部位、關(guān)鍵工序、關(guān)鍵工藝，監(jiān)理單位應(yīng)書面提交監(jiān)理旁站記錄，并于旁站前通知施工單位。在旁站過程中，如發(fā)現(xiàn)相關(guān)人員有脫崗現(xiàn)象的，施工單位人員脫崗的扣除質(zhì)量處罰金，監(jiān)理單位脫崗的扣除200元的監(jiān)理費用，并通報批評。質(zhì)量驗收程序遵循：“三檢制”、“監(jiān)理驗收”、“建設(shè)單位”驗收”。首先施工單位要作內(nèi)部的自檢、互檢、交接檢，并確保真實性，嚴(yán)格執(zhí)行“三檢制”。在施工單位自檢合格的基礎(chǔ)上，由施工單位填寫質(zhì)量驗收報驗單，報監(jiān)理單位驗收。如遇施工單位報驗資料不齊或不組織人員參加的情況，監(jiān)理單位有權(quán)拒絕參加驗收。隱蔽工程及重點部位、關(guān)鍵部位的施工在報監(jiān)理單位驗收的同時，必須報工程部驗收確認(rèn)后方可進(jìn)行下一步施工。

施工單位必須嚴(yán)格控制施工過程質(zhì)量，不得隱瞞施工質(zhì)量問題，所出現(xiàn)質(zhì)量問題必須及時向監(jiān)理單位、工程部報告，不得私自進(jìn)行處理。否則一次扣除質(zhì)量處罰金。對施工過程中出現(xiàn)的質(zhì)量問題，監(jiān)理單位和工程部提出后，施工單位應(yīng)立即組織整改或回復(fù)，嚴(yán)重的質(zhì)量問題，由工程部通知設(shè)計單位出具設(shè)計方案后施工單位進(jìn)行整改，由此所造成的一切損失施工單位自行承擔(dān)。在本工程施工中，施工單位必須堅持以樣板引路的原則，任何分項工程施工前，施工單位要先做好樣板，經(jīng)監(jiān)理單位和工程部驗收批準(zhǔn)后，方可大面積施工。各種施工報驗資料必須做到與施工同步進(jìn)行，不得后補。施工單位必須做好進(jìn)場材料、設(shè)備、構(gòu)配件、成品和半成品的質(zhì)量驗收工作，在施工單位驗收合格的基礎(chǔ)上，監(jiān)理單位亦應(yīng)做好材料、設(shè)備、構(gòu)配件、成品和半成品進(jìn)場的檢驗、驗收、見證取樣工作。對于不合格的材料嚴(yán)禁用于施工并應(yīng)立即退場。

監(jiān)理單位應(yīng)加強自身的業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，熟悉設(shè)計圖紙、施工方案及有關(guān)施工驗收規(guī)范，在檢查驗收時做到心中有數(shù)，并認(rèn)真執(zhí)行。嚴(yán)格按照施工方案、施工規(guī)范檢查進(jìn)場混凝土的現(xiàn)場坍落度，不得隨意改變混凝土的配合比，如私自加水或用其他方式處理?；炷翝仓?，施工單位必須報監(jiān)理單位和工程部簽認(rèn)混凝土澆筑令后方可進(jìn)行混凝土的澆筑。模板支撐拆除之前，施工單位必須通知監(jiān)理單位、工程部核定確認(rèn)。下達(dá)模板拆除令后方可拆除。拆模后，施工單位必須及時通知監(jiān)理單位和工程部進(jìn)行驗收。對混凝土存在質(zhì)量問題的處理：發(fā)現(xiàn)一處混凝土漏振、爛根，扣除施工單位質(zhì)量處罰金，如再次出現(xiàn)，加倍進(jìn)行扣除。所有試驗必須與施工同步，按國家現(xiàn)行規(guī)范要求進(jìn)行見證取樣工作，不得缺項漏做，弄虛作假。

施工單位必須做好安裝專業(yè)和土建專業(yè)的配合，做好預(yù)埋、預(yù)留工作，監(jiān)理單位認(rèn)真驗收檢查。如因預(yù)留預(yù)埋錯誤，造成在結(jié)構(gòu)墻板開洞、鑿槽，每處對施工單位扣除質(zhì)量處罰金，對監(jiān)理單位扣除監(jiān)理費用。由監(jiān)理單位組織，建立施工現(xiàn)場周質(zhì)量檢查制度，多方聯(lián)檢，形成檢查紀(jì)要，發(fā)送各單位。對現(xiàn)場檢查存在的質(zhì)量問題，由監(jiān)理單位監(jiān)督施工單位逐項整改落實。

3.進(jìn)度管理

施工單位應(yīng)按照工期目標(biāo)要求，制定相應(yīng)完成工期目標(biāo)措施。合理組織使用人、機、物料，合理組織施工，避免造成人力物力浪費。施工單位在質(zhì)量、安全、文明方面應(yīng)加強管理，避免由此造成整改或返工，而影響工程進(jìn)度。施工單位應(yīng)制定工期總計劃、月計劃、周計劃，監(jiān)理單位認(rèn)真審核，并對其提出合理化意見。施工單位嚴(yán)格按照計劃組織施工，監(jiān)理單位和工程部對施工單位的進(jìn)度計劃按月定期進(jìn)行考核。施工單位應(yīng)保證現(xiàn)場24h不間斷施工，確保工程進(jìn)度。施工單位應(yīng)認(rèn)真做好冬期、雨期、農(nóng)忙季節(jié)、節(jié)假日期間等的施工措施，制定相應(yīng)的確保工期的措施。

4.安全管理

施工單位應(yīng)按照安全責(zé)任目標(biāo)的要求建立安全保證體系，建立安全生產(chǎn)責(zé)任制。安全生產(chǎn)落實到人，配備專職安全員，對項目經(jīng)理部各級領(lǐng)導(dǎo)、各部門、各類人員所規(guī)定的在他們各自職責(zé)范圍內(nèi)對安全生產(chǎn)應(yīng)負(fù)責(zé)任的制度。施工單位應(yīng)編制施工安全技術(shù)措施計劃，主要有17個方面的內(nèi)容，如防火、防毒、防爆、防洪、防塵、防雷擊、防坍塌、防物體打擊、防機械傷害、防起重設(shè)備滑落、防高空墜落、防交通事故、防寒、防疫、防環(huán)境污染等方面措施。廣泛開展安全生產(chǎn)教育，建立安全培訓(xùn)制度，把安全知識、安全技能、設(shè)備性能、操作規(guī)程、安全法規(guī)等作為安全教育的主要內(nèi)容，牢固樹立安全第一的思想。施工單位應(yīng)建立安全生產(chǎn)檢查制度，定期不定期組織日常性檢查、專業(yè)性檢查、季節(jié)性檢查、節(jié)假日前后檢查等，并做好安全檢查記錄，對發(fā)現(xiàn)的危險因素有計劃地采取措施，確保安全生產(chǎn)。監(jiān)理單位指派專人對施工現(xiàn)場安全進(jìn)行監(jiān)理，對發(fā)現(xiàn)的安全隱患及時敦促施工單位落實整改。監(jiān)理單位對現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的安全問題，除口頭通知施工單位進(jìn)行整改，還應(yīng)下發(fā)書面監(jiān)理通知要求施工單位進(jìn)行整改，并抄送工程部。施工單位對監(jiān)理單位和工程部提出的安全問題，應(yīng)立即組織相關(guān)人員進(jìn)行整改。由監(jiān)理單位組織，建立項目周安全檢查制度，并形成檢查紀(jì)要，發(fā)送各單位，監(jiān)理單位對現(xiàn)場檢查存在的安全問題監(jiān)督落實。

5.文明施工

施工單位應(yīng)嚴(yán)格按照省級文明工地、標(biāo)準(zhǔn)化工地要求做好施工現(xiàn)場安全文明建設(shè)工作。施工現(xiàn)場成立以項目經(jīng)理為第一責(zé)任人的文明施工管理組織。分包單位服從總包單位的文明施工管理統(tǒng)一規(guī)定，并接受監(jiān)督檢查。加強文明施工的宣傳和教育，專業(yè)管理人員應(yīng)熟悉掌握文明施工的規(guī)定。加強落實現(xiàn)場文明檢查，檢查內(nèi)容應(yīng)全面周到，包括生產(chǎn)區(qū)、生活區(qū)、場區(qū)場貌、環(huán)境文明及制度落實等內(nèi)容。檢查發(fā)現(xiàn)的問題及時采取整改措施。在對現(xiàn)場進(jìn)行周檢查的同時，對現(xiàn)場安全文明施工情況進(jìn)行檢查，并形成紀(jì)要，對存在的問題，由監(jiān)理單位督促施工單位整改落實。承包單位要在現(xiàn)場臨時用電、用水管理線做明示標(biāo)志，并對日常的用水及用電進(jìn)行有效的管理以保證施工的連續(xù)，如發(fā)生因自身操作失當(dāng)而造成的停工斷電、斷水所引起的損失，由施工單位自身承擔(dān)外，還要自行修復(fù)所破壞的管線，當(dāng)由相應(yīng)單位進(jìn)行維修時，費用由施工單位承擔(dān)。

6.結(jié)語

為了有效的管理好房地產(chǎn)開發(fā)的施工現(xiàn)場，施工單位必須建立各類應(yīng)急預(yù)案，以各事件發(fā)生時的緊急起動，監(jiān)理負(fù)責(zé)檢查，如發(fā)現(xiàn)未制定應(yīng)急預(yù)案，或制定應(yīng)急預(yù)案不符合要求時，應(yīng)予以處罰，并有權(quán)要求施工單位繼續(xù)整改，直至符合要求為止。施工承包單位也應(yīng)必須積極、配合并協(xié)助建設(shè)單位、監(jiān)理單位、進(jìn)行相關(guān)問題的溝通，并尋找有效的方式方法。如此，才能較好的對房地產(chǎn)的施工現(xiàn)場進(jìn)行管理。

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篇4

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動當(dāng)事人包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)及其房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)委托人、交易相對人及其他相關(guān)機構(gòu)。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動當(dāng)事人之間的關(guān)系依托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)產(chǎn)生，與交易當(dāng)事人之間的交易法律關(guān)系相區(qū)別，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動當(dāng)事人之間的法律關(guān)系可以稱之為服務(wù)法律關(guān)系。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)法律關(guān)系存在于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和委托人之間，主要包括委托關(guān)系、關(guān)系、居間關(guān)系等。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)法律關(guān)系基于合同產(chǎn)生，適用于調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)法律關(guān)系的法律依據(jù)包括《民法通則》、《合同法》等，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)當(dāng)事人行為的法規(guī)主要是《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》。

根據(jù)當(dāng)事主體的多少，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)法律關(guān)系可分為雙方關(guān)系和三方關(guān)系。值得注意的是，不管雙方關(guān)系還是三方關(guān)系，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)必定為當(dāng)事一方。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員雖然是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的實質(zhì)主體，但是我國法律不允許個人名義執(zhí)業(yè)，所以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同關(guān)系中的“乙方”只能是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，不能是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的分支機構(gòu)或者房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員。為此，《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第14條也有明確規(guī)定“，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)統(tǒng)一承接，服務(wù)報酬由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)統(tǒng)一收取。分支機構(gòu)應(yīng)當(dāng)以設(shè)立該分支機構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)名義承攬業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得以個人名義承接房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)和收取費用”。

1.房地產(chǎn)委托關(guān)系

委托是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動中最常見的業(yè)務(wù)關(guān)系，是產(chǎn)生、行紀(jì)、居間一切委托事務(wù)的基礎(chǔ)。根據(jù)《合同法》第396條“委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同”的規(guī)定，房地產(chǎn)委托可以定義為：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)受委托人委托，在委托合同權(quán)限內(nèi)，有償為委托人處理房地產(chǎn)交易相關(guān)事務(wù)的行為。在房地產(chǎn)委托關(guān)系中，委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)為自己處理房地產(chǎn)交易事務(wù)的人稱委托人，接受委托的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)稱受托人。

房地產(chǎn)委托涉及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)、委托人、委托處理事物相對人的三方關(guān)系。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)受托人辦理委托事務(wù)時，以委托人或者以自己的名義進(jìn)行活動，代委托人與第三人訂立房地產(chǎn)交易合同，依照委托人的指示參與并可決定委托人與第三人之間的關(guān)系內(nèi)容。受托人處理事務(wù)的后果直接歸于委托人。

現(xiàn)實中，房地產(chǎn)委托業(yè)務(wù)一般不單獨出現(xiàn)。在存量房經(jīng)紀(jì)活動中，往往與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)或者房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)結(jié)合在一起，通常表現(xiàn)為房地產(chǎn)合同或者房地產(chǎn)居間合同簽訂；在新建商品房經(jīng)紀(jì)活動中，房地產(chǎn)委托與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)或者房地產(chǎn)行紀(jì)（包租、包售）業(yè)務(wù)結(jié)合在一起，通常表現(xiàn)為房地產(chǎn)合同或者房地產(chǎn)行紀(jì)合同簽訂；一般也僅限于代辦性質(zhì)的簡單事務(wù)性工作，這種業(yè)務(wù)通常不收費或者收費很少。

相對于民法上的委托而言，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動中的委托有其特殊性。一是房地產(chǎn)委托事項有目的性，即為了協(xié)助或者促成委托人與第三人的房地產(chǎn)交易；民法上的委托標(biāo)的是一般性勞務(wù)，不強調(diào)目的性和針對性。二是房地產(chǎn)委托一般是有償?shù)?，因為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)是商事主體，有營利性，受托為委托人提供房地產(chǎn)交易相關(guān)服務(wù)應(yīng)收取相應(yīng)的服務(wù)費用；民法上的委托可以有償，也可以無償。三是根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)委托合同一般為書面的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同；《合同法》上的委托合同為非要式合同，現(xiàn)實中的委托大多情況下什么合同都沒有。

2.房地產(chǎn)關(guān)系

房地產(chǎn)屬于民法上的委托。根據(jù)《民法通則》第63條“公民、法人可以通過人實施民事法律行為。人在權(quán)限內(nèi)，以被人的名義實施民事法律行為。被人對人的行為，承擔(dān)民事責(zé)任”的規(guī)定，以及《城市房地產(chǎn)管理法》中的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)定義，房地產(chǎn)可以定義為：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)以委托人的名義，在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同約定的權(quán)限內(nèi)，為促成委托人與第三人進(jìn)行房地產(chǎn)交易而提供專業(yè)服務(wù)，并向委托人收取服務(wù)費用的行為。

房地產(chǎn)涉及兩方法律關(guān)系。一是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)與委托人之間的委托關(guān)系，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)行為的法律效果直接歸屬于委托人，委托人對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的行為承擔(dān)民事責(zé)任。例如，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)為委托人出售房屋，售房款直接歸屬委托人，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)不得從中隱瞞信息，賺取差價，同時委托人也對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)做出的承諾承擔(dān)民事責(zé)任。二是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)與交易相對人之間的關(guān)系，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)以委托人的名義進(jìn)行獨立意思表示，對自己的行為承擔(dān)連帶責(zé)任。

目前我國只承認(rèn)單邊，即在同一宗房地產(chǎn)交易中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)只能作為交易一方的人，不得同時兼作交易雙方的人。因為人是對被人負(fù)責(zé)，代表被人的利益并維護(hù)其合法權(quán)益，在同一交易中雙方利益相對，雙邊無法實現(xiàn)被人的利益訴求，同時也有違民事活動的公平原則。

根據(jù)委托人授權(quán)的不同，房地產(chǎn)分為開放式和獨家，開放式就是委托人委托多家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)房地產(chǎn)交易事宜，誰先房地產(chǎn)交易成功，誰就獲取服務(wù)費用。獨家是委托人只委托一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)房地產(chǎn)交易事宜。再進(jìn)一步細(xì)分，獨家又可以分為交易權(quán)共享的獨家和交易權(quán)獨權(quán)的獨家。交易權(quán)共享的獨家是指委托人只委托一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)房地產(chǎn)交易事宜，同時保留自行成交的權(quán)利；交易權(quán)獨權(quán)的獨家是指委托人只委托一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)房地產(chǎn)交易事宜，并放棄自行成交的權(quán)利。

相對民法上的而言，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動中的有其特殊性。一是房地產(chǎn)行為以促成委托人與第三人的房地產(chǎn)交易為特定目的，民事上的沒有特定目的；二是房地產(chǎn)為有償，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)完成服務(wù)事項要收取授權(quán)約定的服務(wù)費用，民法上的可以有償也可以無償；三是房地產(chǎn)關(guān)系確定一般簽訂書面合同；民事法律行為的委托，可以用書面形式，也可以用口頭形式。

另外，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的關(guān)系也有的性質(zhì)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員都是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的主體，但房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)是責(zé)任主體，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員是行為主體，二者之間也屬于法律上的關(guān)系?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》規(guī)定了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照《勞動合同法》與所聘用的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員簽訂勞動合同，勞動合同確立的雇傭關(guān)系決定了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員是其所聘用房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的人，所以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員只能以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的名義承接業(yè)務(wù)，不能以個人的名義承接業(yè)務(wù)、收取費用。同時，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的服務(wù)行為結(jié)果直接歸屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，但房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員對自己的行為也負(fù)有連帶責(zé)任，特別是對第三人的權(quán)益造成損害的時候。

3.房地產(chǎn)居間關(guān)系

根據(jù)《合同法》第424條“居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同”。房地產(chǎn)居間可以定義為：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)向委托人報告訂立房地產(chǎn)交易合同的機會或者提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務(wù)，并向委托人收取服務(wù)費用的行為。

在房地產(chǎn)居間過程中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)雖然與委托人存在委托關(guān)系，但是處于中間人的地位。無論何種居間活動，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)都不是委托人的人或交易當(dāng)事人一方。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)作為居間人只是按照委托人的指示，為委托人報告可以與委托人訂立房地產(chǎn)交易合同的第三人的有關(guān)信息，給委托人提供訂立合同的機會，或者在交易當(dāng)事人之間充當(dāng)“牽線搭橋”的媒介，并不參與委托人和第三人之間具體的訂立合同的過程，其角色只是一個中介服務(wù)人，只是在交易雙方當(dāng)事人之間起介紹、協(xié)助作用。

房地產(chǎn)居間根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)所接受委托內(nèi)容的不同，既可以是只為委托人提供訂約機會的報告居間，也可以是為促成委托人與第三人訂立交易合同進(jìn)行介紹或提供機會的媒介居間，還可以是報告居間與媒介居間兼而有之的居間活動。所謂房地產(chǎn)報告居間，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)接受一方委托人的委托，搜尋交易相對人的信息報告委托人，從而提供訂立房地產(chǎn)交易合同的機會；所謂房地產(chǎn)媒介居間，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)不但要向委托人報告訂立交易合同的機會，而且還要進(jìn)一步周旋于委托人與交易相對人之間，努力促成交易合同成立。無論哪種居間，只有促成房地產(chǎn)交易合同成立，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)才能取得居間合同約定的報酬。

相對于民法上的居間而言，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動中的居間有其特殊性。一是房地產(chǎn)買賣居間主要是媒介居間，因為房地產(chǎn)是特殊商品，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)只提供信息服務(wù)，委托人與交易相對人很難達(dá)成買賣交易，房地產(chǎn)居間活動中撮合成交的媒介服務(wù)必不可少。但是，房地產(chǎn)租賃居間一般是報告居間，因為房屋租賃合同相對簡單，比較容易達(dá)成。二是房地產(chǎn)居間報酬的支付方不確定，可以是委托人，也可能是交易相對人，一般取決于慣例和談判的結(jié)果；按照《合同法》，服務(wù)報酬應(yīng)當(dāng)由受益雙方均攤。三是房地產(chǎn)居間關(guān)系一般是通過書面的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同確定，《合同法》則沒有規(guī)定居間合同為要式合同。

篇5

中圖分類號：D923.6 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）06-0-02

一、問題的提出

2008年4月1日起實施的 《民事案件案由規(guī)定》中取消房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同糾紛案由，將此類糾紛統(tǒng)統(tǒng)定為居間合同糾紛，2011年版的《民事案件案由規(guī)定》沿襲了2008年版的做法，在合同糾紛中不規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同糾紛案由，在服務(wù)合同糾紛中將房地產(chǎn)咨詢合同糾紛、房地產(chǎn)價格評估合同糾紛列為獨立的案由，但不規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同糾紛案由。法院在審理房地產(chǎn)中介服務(wù)合同案件時，立案時就先入為主地將此類案件以居間合同糾紛案由立案，并按照居間合同的原理審理此類案件。由于合同糾紛案由的確定涉及到對合同性質(zhì)的理解，因此，合同糾紛案由的問題實際上是一個關(guān)于合同性質(zhì)的問題。

本文認(rèn)為，隨著市場競爭的加劇，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為已經(jīng)進(jìn)化成一種復(fù)雜的服務(wù)行為，當(dāng)前中介機構(gòu)業(yè)務(wù)已經(jīng)多元化，遠(yuǎn)不是以前那種僅提供信息促成房地產(chǎn)合同成立的居間行為了。我們絕不能先入為主地依據(jù)居間合同關(guān)系對所有房屋買賣中介服務(wù)合同糾紛案件進(jìn)行事實認(rèn)定及責(zé)任分配。鑒于房地產(chǎn)中介服務(wù)合同的復(fù)雜性，最高法院將所有房地產(chǎn)中介合同案件的案由統(tǒng)統(tǒng)定為居間合同糾紛的做法不妥，應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)中介服務(wù)合同糾紛的案由定為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同糾紛，在審理時再根據(jù)合同內(nèi)容確定應(yīng)當(dāng)適用的法律。

二、居間合同糾紛之訴因與法律和事實不符

據(jù)筆者的實務(wù)經(jīng)驗及在廣州地區(qū)調(diào)研所得，房屋買賣過程中，中介服務(wù)的整套流程大體如下：1.中介方獲得業(yè)主擬出售的房屋信息和銷售條件。房源信息一般由業(yè)主（賣方）提供給居間人。此外，通過各中介機構(gòu)從業(yè)人員私下交流或買方主動提請媒介而獲得，然后居間人再借助這些信息與賣方溝通，請求提供中介服務(wù)。2.中介方獲得賣方的委托后，一般會派工作人員現(xiàn)場查看擬出售房屋的情況，登記造冊，錄入電腦管理系統(tǒng)。并拍攝擬出售房屋的照片做推介之用。3.購房意向人向中介方表明購房意向，向中介方咨詢了解特定條件的房源信息。中介方根據(jù)購房意向人的條件，推薦合適房源。在和購房意向人簽署看房合同后，派工作人員帶領(lǐng)購房意向人現(xiàn)場查看擬出售房屋的實際情況。4.購房意向人看中某套房屋后，委托中介方和賣方協(xié)商，以期取得盡可能有利的交易條件（這一點在現(xiàn)有市場狀況下作用有限）。5.購房意向人對于中介方介紹的房屋交易條件基本滿意后，委托中介方查詢擬購房屋的產(chǎn)權(quán)狀況。查清產(chǎn)權(quán)狀況后，中介方約購房意向人（買方）和賣方見面，進(jìn)一步協(xié)商交易條件，達(dá)成一致意見后簽署三方協(xié)議。協(xié)議內(nèi)容一般包含中介服務(wù)合同條款。6.三方合同簽署后，需要根據(jù)政府的相關(guān)管理規(guī)定辦理網(wǎng)簽手續(xù)的，買賣雙方一般會委托中介方根據(jù)其簽署的書面合同內(nèi)容辦理網(wǎng)簽手續(xù)。7.買方需要通過按揭貸款方式支付購房款的，如果買方需要并且信任中介方，會委托中介方幫其聯(lián)系按揭公司并洽談按揭貸款相關(guān)事宜。在此過程中，中介方單獨或者和按揭公司一道進(jìn)行房產(chǎn)評估等業(yè)務(wù)。8.如果買方需要并且信任中介方，會委托中介方指導(dǎo)并協(xié)助辦理房屋買賣的過戶手續(xù)，有些中介方甚至代買方繳納稅費、代辦產(chǎn)權(quán)過戶等延伸服務(wù)。9.如果買方需要并且信任中介方，會委托中介方參與收樓，以示見證和督促。

上述房屋買賣中介服務(wù)流程中，第四至九項乃中介方應(yīng)當(dāng)提供的服務(wù)內(nèi)容，也就是中介方的義務(wù)。需要特別指出的是，購房意向人（買方）和中介方之間約定的中介服務(wù)內(nèi)容千差萬別，不是每個房屋中介服務(wù)合同中，中介方的義務(wù)都包括上述第三至九項內(nèi)容的。據(jù)此，房屋買賣中介服務(wù)合同至少可以分為兩類，一類是中介方的義務(wù)僅涉及前述第三、四、五項的中介服務(wù)合同，本文稱之為純粹促成簽約型房屋買賣中介服務(wù)合同；另一類是中介方的義務(wù)除三、四、五項外，還涉及第六至九項中一項或幾項義務(wù)內(nèi)容的中介服務(wù)合同，本文稱之為促成簽約加后續(xù)服務(wù)型房屋買賣中介服務(wù)合同。

我國合同法第424條的規(guī)定，居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。根據(jù)此條及下一條可知，居間合同中，居間方的義務(wù)就是報告訂立合同的機會或提供訂立合同的媒介服務(wù)。居間合同雙方當(dāng)事人根據(jù)居間方提供的信息訂立了合同后，居間方的義務(wù)即全部履行，居間人除負(fù)有附隨義務(wù)如保密義務(wù)以外，不再負(fù)有任何義務(wù)。由此可見，純粹促成簽約型房屋買賣中介服務(wù)合同屬于居間合同無疑，故此處不贅。但是，促成簽約加后續(xù)服務(wù)型房屋買賣中介服務(wù)合同，其性質(zhì)顯然不能簡單地確定為居間合同了。并且，隨著市場競爭的加劇，房地產(chǎn)中介已經(jīng)進(jìn)化成一種復(fù)雜的服務(wù)行為，以前那種僅提供信息促成房地產(chǎn)合同成立的居間行為已經(jīng)不占主流了。在這種情況下，再將這個房屋買賣中介服務(wù)合同糾紛案件的訴因全部定性為居間合同，要求當(dāng)事人根據(jù)居間合同的法理來承擔(dān)舉證責(zé)任，要求當(dāng)事人按照居間合同的法律來和答辯，于法于理不符，也不利于公平地處理案件。

以筆者曾的一個案件為例，被告（買方）在原告（中介方）的幫助下，和第三人（賣方）簽署了一份《存量房買賣合同》。該三方合同中關(guān)于中介方的義務(wù)散見于各個條款，共有五項：原告提供的服務(wù)事項包括原告提供合適的房源信息促成房屋買賣合同成立、協(xié)助辦理房屋所有權(quán)過戶手續(xù)、協(xié)助被告和第三方辦理銀行按揭手續(xù)、被告辦理房屋買賣的網(wǎng)簽手續(xù)和代為根據(jù)買賣雙方簽訂的房屋買賣合同編寫《存量房買賣合同》并直接錄入網(wǎng)簽系統(tǒng)、見證房屋交付等。關(guān)于中介服務(wù)費的給付條款約定按編號為某某號確認(rèn)書收取。被告和原告另外有簽署一份《服務(wù)收費確認(rèn)書》，被告同意向原告支付中介費及咨詢費51000元。合同簽署后，被告簽署存量房買賣合同后現(xiàn)場查看房屋后，對房屋格局、價格不滿意。第三人正好也不想出售該房屋了（迄今一年多后仍未出售），于是雙方簽署了一份《解除協(xié)議書》并通知了原告。原告認(rèn)為其居間義務(wù)已經(jīng)履行，被告應(yīng)當(dāng)按照約定支付居間報酬，協(xié)商遂向法院，要求被告支付中介費及咨詢費51000元并承擔(dān)訴訟費用。一審法院立案時將本案案由定為居間合同糾紛，一審法院在判決書中也將本案定性為居間合同糾紛。如果將本案中的原告與被告之間的服務(wù)買賣中介服務(wù)合同定性為居間合同糾紛，那么，根據(jù)居間合同的原理，原告應(yīng)當(dāng)勝訴。因為原告確實促成了被告和第三人之間的存量房買賣合同之成立，按照居間合同的原理，原告作為居間方，履行了自己的居間義務(wù)，有權(quán)要求被告支付合同約定的全部報酬。但是，本案中，原告和被告之間的合同屬于典型的促成簽約加后續(xù)服務(wù)型房屋買賣中介服務(wù)合同，在原告沒有完全履行自己的全部義務(wù)的時候，不能要求被告支付合同約定的全部報酬。

三、委托合同糾紛之訴因也存在不足

根據(jù)合同法第三百九十六條的規(guī)定，委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同。我國合同法還規(guī)定，委托人可以特別委托受托人處理一項或者數(shù)項事務(wù)，也可以概括委托受托人處理一切事務(wù)。居間僅限于報告訂約機會或為他人訂約充當(dāng)媒介，其服務(wù)范圍有限；而委托則是為他人處理事務(wù)，至于事務(wù)的種類則很寬泛，法律未明文限制。因此可以說居間合同實際上是一種特殊類型的委托合同。這種解釋，理論和立法上早就存在。如瑞士債務(wù)法就明確規(guī)定居間契約為委任契約之一種。（瑞債412條2項。）在日本商法，通說為準(zhǔn)委任契約。史尚寬先生認(rèn)為：在雙務(wù)的居間契約，即居間人負(fù)擔(dān)盡力義務(wù)，同時委任人對于契約之成立付支付報酬之義務(wù)時，為準(zhǔn)委任契約，唯于契約不成立時不得請求支付報酬之點，與委任有異。在臺灣民法中，居間契約雖然應(yīng)解釋為獨立的無名契約，惟在雙務(wù)的居間契約，則可認(rèn)為兼有委任指性質(zhì)。居間人如負(fù)有為委托人報告訂約機會或者媒介訂約之事實行為之義務(wù)時，則兼有委任契約之性質(zhì)。

但是，根據(jù)我國合同法的規(guī)定，居間合同和委托合同是兩者相互獨立的有名合同。在雙方的權(quán)利義務(wù)、合同解除條件、報酬支付條件、人的條件等方面，居間合同和委托合同之間還是存在一定的區(qū)別的。史尚寬先生認(rèn)為：居間之報告訂約機會，僅要求提供訂約之機會即可；而媒介訂約“不但報告訂約之機會，更應(yīng)周旋于他人之間，使雙方訂立契約，然僅媒介之訂約，并不以他人之名義或以自己之名義代為訂約，此居間人所以與結(jié)約代辦商及行紀(jì)有異。蓋無論直接或為間接，均與媒介主觀念不相容，然居間人亦不妨兼為人?！币獯罄穹ǖ涞?754條則規(guī)定，居間人是與當(dāng)事人中的任何一方又沒有合作關(guān)系、隸屬關(guān)系或關(guān)系的人。但根據(jù)其1761條規(guī)定：“居間人得受一方委托，其介入履行已締結(jié)契約的活動中?！笨梢?，依其規(guī)定，居間任務(wù)完成后（當(dāng)事人雙方已訂立合同），居間人可以成為一方的人，之前則不可兼為人。

而且，不可否認(rèn)的是，房屋買賣中介服務(wù)合同中，也確實存在著純粹促成簽約型房屋買賣中介服務(wù)合同這種典型的居間合同。所以，將房屋買賣中介服務(wù)合同糾紛的訴因一概定性為委托合同，也不十分妥當(dāng)。

四、廣義的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同糾紛——房地產(chǎn)中介服務(wù)合同糾紛之訴因的最佳選擇

房地產(chǎn)中介服務(wù)是一種包含居間和等多重服務(wù)事項的行為。當(dāng)事人之間的合同性質(zhì)不能簡單地一概按居間合同處理，而必須根據(jù)委托方要求中介方（受托方）處理的事項做個案分析。正如林誠二先生所言：民間慣行之不動產(chǎn)中介業(yè)所服務(wù)之范圍，實際上并不以居間為限，常伴有其他業(yè)務(wù)，例如代辦轉(zhuǎn)移登記或貸款等是，故常是一種混合契約。如何稱呼這種混合契約？

我國建設(shè)部等三部委頒布的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二條將其稱之為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。該辦法明確規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員為促成房地產(chǎn)交易，向委托人提供房地產(chǎn)居間、等服務(wù)并收取傭金的行為。據(jù)此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的內(nèi)涵就包括了居間和這兩種行為，本文稱之為廣義的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。但是，建設(shè)部頒布的另一個規(guī)章《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》第2條第5款又規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間業(yè)務(wù)的經(jīng)營活動。照此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)就只包括典型的居間行為了，本文稱之為狹義的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。

遺憾的是，《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》中關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的規(guī)定沒有將廣義的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概念貫徹到底，前后規(guī)定存在著矛盾?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第十六條和第十七條的規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同僅僅指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)接受委托提供房地產(chǎn)信息、實地看房、代擬合同等房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)時與委托人簽訂的書面合同。而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)提供代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記等其他服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)向委托人說明服務(wù)內(nèi)容、收費標(biāo)準(zhǔn)等情況，經(jīng)委托人同意后，另行簽訂合同。根據(jù)體系解釋，這份合同似乎不能再稱之為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同了，因為該辦法第十六條對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包含的內(nèi)容做了詳細(xì)規(guī)定，如果將第十七條規(guī)定的另行簽訂的那份合同還稱之為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同，第十七條的規(guī)定就屬于畫蛇添足。

本文認(rèn)為：要求簽署兩份合同不符合實際情況，也增加成本。立法者在制定關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)的行為規(guī)則時，不能將尋求房地產(chǎn)中介機構(gòu)提供幫助的賣方或買方假定為法律專家，而應(yīng)當(dāng)將其假定為普通理性人。根據(jù)筆者在廣州地區(qū)的調(diào)查，由于房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)競爭越來越激烈，房地產(chǎn)中介機構(gòu)在廣告宣傳中，都承諾了一條龍服務(wù)。一般人在和中介機構(gòu)簽署房地產(chǎn)中介服務(wù)合同時，都是根據(jù)中介機構(gòu)提供的格式合同文本，簽署一份三方簽署的房屋買賣合同，中介服務(wù)條款隱含其中。如果再強求賣方或者買方在此之外再簽署一份提供代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記的房地產(chǎn)中介服務(wù)合同，其成本也是值得立法者考量的。如果這些條款都包含在了前述中介服務(wù)合同條款中，那我們又怎么能夠確定這幾個條款構(gòu)成狹義的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同（居間合同），那幾個條款構(gòu)成其他合同？這個其他合同又如何稱呼？現(xiàn)實生活中的代辦貸款義務(wù)中，房地產(chǎn)中介方一般也是協(xié)助買方聯(lián)系按揭公司或者貸款銀行，最終的貸款協(xié)議當(dāng)事人是貸款銀行和貸款人即買方。在此過程中，房地產(chǎn)中介方的作用又僅僅是一個居間人而已。代辦房地產(chǎn)登記過程中，一般情況下，房地產(chǎn)中介機構(gòu)只不過是和和買賣雙方溝通，指導(dǎo)其帶齊必要的文件資料，確定去房地產(chǎn)交易登記中心的日期，買方和賣方最終還是要親自去辦理過戶手續(xù)。根據(jù)廣州市的做法，賣方不親自去房地產(chǎn)登記中心辦理過戶手續(xù)的，必須要對其委托行為進(jìn)行公證，受托人必須向登記機構(gòu)出具經(jīng)過公證機關(guān)公證的授權(quán)委托書。

而且，在沒有進(jìn)入實質(zhì)審理階段就確定了內(nèi)容復(fù)雜的合同糾紛之實質(zhì)爭議和應(yīng)當(dāng)適用的法律規(guī)范，并不合理。因為在關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)合同的糾紛中，在開庭審理之前，無論是中介方還是買方或賣方，對其權(quán)利義務(wù)并不是十分確定，對其糾紛的性質(zhì)并不十分明確，其訴訟請求在開庭時還可以變更。在這種情況下，在立案的時候，法院就十分肯定地確定了雙方糾紛的性質(zhì)并照此承擔(dān)舉證責(zé)任，甚至據(jù)此要求當(dāng)事人修改其訴訟請求，否則不予立案，其合理性值得懷疑。

因此，本文認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)針對房地產(chǎn)中介合同糾紛的特殊情況，確定一個獨立的案由。其名稱可以稱之為房地產(chǎn)中介服務(wù)合同糾紛，或者根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二條的理解，稱之為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同糾紛。法律在審理后，再根據(jù)案件的實際情況，將純粹的促成合同成立型的房屋買賣中介服務(wù)合同定性為居間合同，適用居間合同的相關(guān)法律，將促成合同成立加后續(xù)服務(wù)型的房屋買賣中介服務(wù)合同，定性為委托合同，適用委托合同的相關(guān)法律。

注釋：

①參見（2012）穗天法民四初字第530號民事判決書。

參考文獻(xiàn)：

篇6

這樣的問題其實不是第一次有會員向筆者提出，不過這次我沒有直接回答，而是講了一個前幾天剛剛發(fā)生的故事。

廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會在成立三年之后開始申請4A級社會團(tuán)體，前幾天民間組織管理局組織認(rèn)證專家到協(xié)會實地考察，在聽取了協(xié)會的匯報之后，認(rèn)證專家說：“你們協(xié)會先后出臺了《廣州市房地產(chǎn)中介行業(yè)執(zhí)業(yè)規(guī)范》、《廣州市房地產(chǎn)中介行業(yè)信用評價管理辦法》、《廣州市房地產(chǎn)中介行業(yè)不良行為管理辦法》等多項行業(yè)自律管理制度，并結(jié)合我市二手房交易市場實際情況，推出了《二手房買賣重點事項告知書》、《看樓協(xié)議書》等指引性文件，還通過舉辦房地產(chǎn)中介行業(yè)、房地產(chǎn)按揭服務(wù)行業(yè)自律簽約大會、組織全體會員單位共同開展‘誠信Logo標(biāo)貼’等活動，在會員中倡導(dǎo)誠信經(jīng)營、守法自律。這樣市民就會信任協(xié)會會員，將協(xié)會會員與非會員加以區(qū)分?！?/p>

當(dāng)時這番話對筆者的觸動很大，因為自從廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會成立以來，一直把為會員提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)作為協(xié)會工作的中心，而事實上組織會員加強行業(yè)自律也是協(xié)會向會員提供的一種服務(wù)，自律和服務(wù)在這一點上得到了完美的結(jié)合。

我把這個故事說給這位經(jīng)紀(jì)公司的高管聽，并且借用這個故事來回答他的疑問，雖然看上去他并未能完全被這個故事說服，但他還是表示看到了未來發(fā)展的方向。

篇7

早在一千多年前就有莊宅牙人，所謂莊宅牙人，指的是，唐代典章里就有"官房牙行"，宋人詩話里就有"莊宅牙人"，指的都是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人發(fā)展曲折，改革開放前曾被禁止。

二十一世紀(jì)以來，隨著房產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展， 我國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展很快，房產(chǎn)從業(yè)人員迅速發(fā)展成為一支數(shù)以萬計的職業(yè)大軍，不僅為消費者買賣和租賃房產(chǎn)提供了很大方便， 極大地節(jié)約了社會的交易成本， 同時也促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、健康的發(fā)展。根據(jù)《中華人民共和國城市管理房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是指在房屋，土地的買賣，租賃，轉(zhuǎn)讓等交易活動中充當(dāng)媒介作用，接受委托，撮合，促成房地產(chǎn)交易，收取傭金的自然人和法人。①在日常生活中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人通常也被稱為"房屋中介"或"二手房中介"。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，我國近一半的新建商品房銷售都是通過房地產(chǎn)中介銷售。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在房地產(chǎn)開發(fā)和市場消費中起到舉足輕重的橋梁紐帶作用。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)是最講究和最需要誠信的服務(wù)； 誠實信用、恪守合同、遵紀(jì)守法是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)具備的基本素質(zhì)。因此， 信譽良好、業(yè)績優(yōu)秀的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)可以更好的滿足人們買賣房屋、租賃房屋的需要， 有利于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)中介服務(wù)的主要功能

1. 咨詢服務(wù)

房地產(chǎn)咨詢， 主要是應(yīng)投資者、消費者和房地產(chǎn)經(jīng)營者（土地、房產(chǎn)開發(fā)商、經(jīng)營者）的要求， 就投資環(huán)境、市場信息（供求信息、客戶資信等）、項目評估、質(zhì)量鑒定、測量估價、購房手續(xù)、相關(guān)法律等提供咨詢服務(wù)。

2. 價格評估

房地產(chǎn)價格評估是對現(xiàn)有或擬投資開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品價格進(jìn)行評估的經(jīng)濟(jì)活動。首先， 房地產(chǎn)產(chǎn)品價格有著特殊的價格形態(tài)， 價格形成較復(fù)雜， 又具有異質(zhì)牟利性的特點，不可能形成統(tǒng)一或批量的價格， 需要對每一宗房地產(chǎn)品個別估價。其次， 房地產(chǎn)價格評估行為本身政策性強， 技術(shù)復(fù)雜， 需要專業(yè)和全面的評估機構(gòu)來完成。第三， 由權(quán)威機構(gòu)出具的房地產(chǎn)評估價格， 具有市場價格尺度的作用， 是房地產(chǎn)市場各類交易活動如房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、補償、交換、訴訟、稅收、投資決策和統(tǒng)計等活動的基礎(chǔ)和依據(jù)。

3. 經(jīng)紀(jì)

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)， 主要從事房地產(chǎn)買賣、租賃、調(diào)換、抵押、典當(dāng)、信托等居間活動及業(yè)務(wù)。它與房地產(chǎn)開發(fā)商和消費者的聯(lián)系更為直接和密切， 主要服務(wù)于房地產(chǎn)流通， 是房地產(chǎn)銷售的重要中介環(huán)節(jié)。規(guī)范的經(jīng)紀(jì)活動， 對活躍房地產(chǎn)市場交易， 促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)品流通， 降低房地產(chǎn)空置率，合理配置稀缺資源， 具有積極意義。

4. 法律服務(wù)

各類法律事務(wù)所、律師事務(wù)所， 運用專業(yè)知識為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)市場運行、物業(yè)管理以及城鎮(zhèn)居民住房消費提供各種法律咨詢、代行各類法律和司法業(yè)務(wù)， 把房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、市場營銷、物業(yè)管理（房地產(chǎn)售后服務(wù)）納入國家法制化軌道， 促使房地產(chǎn)運行規(guī)范化。

二、我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場發(fā)展現(xiàn)狀

據(jù)不完全統(tǒng)計，目前，全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)（含分支機構(gòu)）達(dá)5萬余家，其中聘用全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的經(jīng)紀(jì)機構(gòu)數(shù)量為2萬家。自20世紀(jì)90年代初起步至近年房產(chǎn)業(yè)炙手可熱以來，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)已不是房地產(chǎn)的附屬，而是一個獨立的市場，全國成長起一批房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)大公司，有些已經(jīng)上市，比如世聯(lián)、易居、合富以及香港中原、臺灣信義等。

根據(jù)江蘇南京房地產(chǎn)管理局最近公布的數(shù)據(jù)，南京地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員數(shù)量就有4000余人。以此為基數(shù)進(jìn)行推算，全國本職業(yè)現(xiàn)有從業(yè)人員不低于45萬人，而且還在不斷擴(kuò)展之中。本職業(yè)從業(yè)人員在地域上主要集中分布在全國的大中型城市，但已有向中小型城市擴(kuò)散的明顯態(tài)勢。

在一線城市中二手房已經(jīng)成為樓市消費的主流，以此為例，2010年二手房總成交量達(dá)到了19.65萬套，而商品房期房及現(xiàn)房住宅合計僅11.1萬套，二手房在北京、上海、廣州等大城市已經(jīng)成為市場的主要置業(yè)房源。由于二手房具有交易分散的特點，與一手房相比更需要房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人提供貼身專業(yè)服務(wù)。我國目前大部分城市的二手房交易里，有百分之五是通過經(jīng)紀(jì)服務(wù)促成的，廣州等城市已達(dá)到80%左右。據(jù)估算，2009年廣州市有超過一百萬消費者接受了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)。全國性的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織是"中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會"，一些省份成立了省級"房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會"。北京、上海、、廣州、深圳、大連、沈陽、重慶、成都、武漢、鄭州等主要城市先后成立了專門的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會，開始實行行業(yè)自律管理工作。②由圖1 可見， 房地產(chǎn)中介目前已經(jīng)形成了一定的規(guī)模，總的來說它對市場起著集中、平衡和擴(kuò)散功能， 使市場變得清晰、有序和簡單（ 見下圖1） ③

簡而言之，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人就是指溝通房地產(chǎn)賣方與買方之間聯(lián)系，促進(jìn)達(dá)成交易并從中取得傭金的人，聯(lián)系人，中間人，經(jīng)理人或介紹人。職業(yè)概況可以由下面一個流程表反映出來。

從以上圖表看，房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分， 是集房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，它不僅為買賣和租賃提供了很大方便，而且還極大的促進(jìn)社會交易成本，是一個社會良好進(jìn)步形象的典型表現(xiàn)，其對相關(guān)產(chǎn)業(yè)乃至整個國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都具有極大的促進(jìn)作用。但是， 由于房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)進(jìn)入門檻相對不高， 而且巨大的利潤空間使得大量經(jīng)營者進(jìn)入這一領(lǐng)域， 因此也就良莠不齊。大多數(shù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)奉公守法、誠實經(jīng)營， 在幫助消費者購置產(chǎn)業(yè)提供了優(yōu)質(zhì)服務(wù)；但也有不少不良中介機構(gòu)存在著欺詐行為， 侵犯消費者的合法權(quán)益， 由此也引出了諸多的糾紛， 目前我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)中各種失信行為已引起人們的非議與社會的關(guān)注。

三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)現(xiàn)實存在的問題

（一）由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)準(zhǔn)入門檻低，投資少，風(fēng)險小，因此房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)成了許多人入行的首選。據(jù)不完全統(tǒng)計， 目前我國注冊登記的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)機構(gòu)已逾萬家， 從業(yè)人員數(shù)量達(dá)幾十萬人之多。大多數(shù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)規(guī)模較小， 企業(yè)實力弱， 由此造成信息和信息流通的范圍極其有限， 成交效率和經(jīng)濟(jì)效益低下。與實力強勁的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相比， 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)真是相差甚遠(yuǎn)。經(jīng)紀(jì)機構(gòu)沒有一定的資本作后盾， 地鋪式經(jīng)營， 銷售能力欠佳， 房地產(chǎn)商不愿將項目特別是較大的項目交給經(jīng)紀(jì)。

（二）、無資質(zhì)、無證書、無照經(jīng)營和超越經(jīng)營范圍。

根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》第8條， 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須是經(jīng)過考試、注冊并取得"房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證"的人員。未取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》的人員， 不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)； 同時也規(guī)定了設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)具備的條件。④盡管這些條件比較低， 但是， 有些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)也無法達(dá)到或者根本不去登記， 借別的經(jīng)紀(jì)人資格證書來蒙混檢查。目前， 由于房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)在我國是近幾年才興起的一個行業(yè)， 不少房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)缺乏一支經(jīng)過專門訓(xùn)練、嚴(yán)格資質(zhì)審查的專家隊伍。

（三）、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人平均素質(zhì)不高，業(yè)務(wù)素質(zhì)更是良莠不齊。

我國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人隊伍除有極少數(shù)人綜合素質(zhì)較高外， 大量的從業(yè)人員業(yè)務(wù)知識單一，大量的從業(yè)人員來自社會各類， 層次繁多， 人員素質(zhì)參差不齊。各中介機構(gòu)的從業(yè)人員由于素質(zhì)較低， 不能通過國家統(tǒng)一的資格考試，致使所有的房地產(chǎn)中介機構(gòu)均在不具備執(zhí)業(yè)資格的條件下違規(guī)操作， 大量"半路出家"， 不熟悉房地產(chǎn)知識， 缺乏專門訓(xùn)練， 只有中等學(xué)歷的從業(yè)人員成為中介構(gòu)的主要力量。

（四）、法規(guī)體系不健全， 行業(yè)管理欠規(guī)范。

我國房地產(chǎn)業(yè)作為一個新興產(chǎn)業(yè)尚處于起步階段， 相關(guān)法律法規(guī)不夠完善。與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相關(guān)的法律政策文件分別是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、建設(shè)部的《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、國家計委下發(fā)的《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知》、國家工商總局的《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》。部分城市據(jù)此還制定了一些地方規(guī)章。但總的來說還顯得不成體系， 規(guī)定過于原則， 針對性不強， 缺乏可操作性， 許多有關(guān)方面的問題難以涵蓋。比如，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》僅有第57 條對中介機構(gòu)作了簡單規(guī)定；《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》涉及咨詢、評估和經(jīng)紀(jì)三方面內(nèi)容， 有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的規(guī)定卻很少。⑤

四、應(yīng)對此種現(xiàn)狀下，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)應(yīng)對政策

那么如何才能進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)中介市場管理， 引導(dǎo)房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)健康有序地開展呢？ 學(xué)生認(rèn)為應(yīng)從以下幾個方面入手：

（一）強化市場管理，加強市場監(jiān)督。房產(chǎn)中介行業(yè)的規(guī)范化主要體現(xiàn)在三個方面：一是中介機構(gòu)設(shè)置規(guī)范化。這就需要房地產(chǎn)管理部門的審查、備案只能充分的發(fā)揮，要求房產(chǎn)部門嚴(yán)格監(jiān)督各個新新成立的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)高門檻的準(zhǔn)入制度，需要國家法律法規(guī)出臺前與工商管理部門溝通，研究出一套切實可行的管理辦法，適當(dāng)做必要的市場調(diào)研，針對現(xiàn)存的問題各個擊破，重點突擊。二是需要從業(yè)人員的資格規(guī)范化，由于房產(chǎn)中介服務(wù)涉及面廣，具有綜合性、廣泛性的特點，所以在從業(yè)人員上崗前，必須重視對從業(yè)人員進(jìn)行培訓(xùn)工作，要認(rèn)真做好從業(yè)人員的資質(zhì)審查工作。因為，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)工作的人員不僅需要精通房地產(chǎn)業(yè)務(wù)， 熟悉房地產(chǎn)法律、營銷、建筑、評估等方面知識， 而且還要掌握現(xiàn)代化信息設(shè)備的操作技巧； 同時， 還要具備公關(guān)能力和敬業(yè)精神。所以必須加強對從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)工作人員的專業(yè)知識和相關(guān)業(yè)務(wù)知識的培訓(xùn)， 以提高其綜合職業(yè)技能水平。隨著房地產(chǎn)市場不斷向縱深發(fā)展， 市場需要具有綜合素質(zhì)的房地產(chǎn)中介人才， 這種人才具有較高學(xué)歷、較深的專業(yè)知識、較強的業(yè)務(wù)能力和較高的道德水準(zhǔn)。綜合素質(zhì)差的人便難以對市場信息做出正確的處理和預(yù)見性的分析， 這勢必影響他們的業(yè)務(wù)活動，最終必將被淘汰。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)必須走規(guī)范化經(jīng)營之路。三是充分做好市場調(diào)研，在借鑒較大中介公司的優(yōu)勢下，吸取精華，去其糟粕，再積極聽取顧客意見，針對顧客在買賣和租賃房屋的過程中所遇到的棘手的問題加以整治，約束執(zhí)業(yè)行為，保護(hù)客戶的合法權(quán)利。

（二）經(jīng)營模式專業(yè)化、現(xiàn)代化。目前，我國房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)機構(gòu)規(guī)模偏小，專業(yè)人才結(jié)構(gòu)不合理，科技含量低，掌握信息少，專業(yè)性不強，難以形成規(guī)模經(jīng)營。為此，必須采取措施，全面提升房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的水準(zhǔn)，使其走向?qū)I(yè)化、現(xiàn)代化，以形成集約化經(jīng)營產(chǎn)業(yè)。

1、提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。國外房地產(chǎn)中介服務(wù)執(zhí)業(yè)人員除了精通房地產(chǎn)業(yè)務(wù)外，還熟悉法律、營銷、建筑、評估、金融、計算機等多方面的業(yè)務(wù)，職業(yè)技能比較全面。為此，我們必須從房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的隊伍建設(shè)著手，全面提升其業(yè)務(wù)素質(zhì)。一是完善專業(yè)體系，具體應(yīng)設(shè)立包括策劃師、經(jīng)紀(jì)人、估價師、工程師、房地產(chǎn)專職律師、會計師、審計師、造價師等在內(nèi)的職稱系列，并使人才劃分等級合理搭配。二是優(yōu)化執(zhí)業(yè)隊伍，即規(guī)定房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)具有各類專業(yè)人員的結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，逐步淘汰低層次人才，吸納中、高級人才，使中介機構(gòu)通過吐故納新，形成一支專業(yè)齊全、人才薈萃、技能較高的隊伍。

2、實行規(guī)范運作。目前，我國房地產(chǎn)中介服務(wù)運作方式原始，程序簡單，運作水平不高，其主要原因是沒有相應(yīng)的規(guī)范。為此，必須針對目前市場上最常見的運作方式以及一般的業(yè)務(wù)程序制定業(yè)務(wù)規(guī)范。在運作方式上，對每一種方式的規(guī)定及其業(yè)務(wù)范圍、相關(guān)當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)、操作方法，尤其對價格、合同、結(jié)算以及違約責(zé)任等做出限定。在運作程序上，美國中介商帶有共性特征且比較科學(xué)的規(guī)定，可以直接為我所用。

（三）逐步建立、健全房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理制度及相關(guān)法律法規(guī)。

建立我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)仁和園職業(yè)資格管理制度，提高我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的業(yè)務(wù)水平和職業(yè)道德修養(yǎng)，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為，使我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)逐步走上規(guī)范有序、公開統(tǒng)一的健康發(fā)展的軌道， 制定一個完善的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法非常必要。具體如下：

1. 建立全國性房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)及從業(yè)人員的職業(yè)資格管理制度；

2. 建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人保證金制度；

3. 統(tǒng)一行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)及提取方式等；

4. 經(jīng)紀(jì)機構(gòu)及從業(yè)人員應(yīng)承擔(dān)的相應(yīng)法律責(zé)任和經(jīng)濟(jì)責(zé)任；

5. 對現(xiàn)行法律法規(guī)進(jìn)行必要整合， 使其更具針對性和可操作性。⑥

（四）加強房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)自身建設(shè)，強化自律機制

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強自律意識，注重內(nèi)部組織和制度建設(shè)。只有每一個房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人嚴(yán)守職業(yè)道德，依法經(jīng)營，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)才能健康、快速、持久地發(fā)展。

五、結(jié)論

隨著中國加入WTO，外資和外國企業(yè)的進(jìn)入給中國的中介行業(yè)帶來更多市場機會，同時行業(yè)發(fā)展與世界的接軌也使競爭更加激烈。如何規(guī)范和管理房地產(chǎn)中介市場，使國內(nèi)的中介機構(gòu)在與國外同行的競爭中更好的生存和發(fā)展是政府相關(guān)部門和中介商們要考慮的首要問題。作為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分的房地產(chǎn)業(yè)是一個關(guān)聯(lián)性很強的產(chǎn)業(yè)， 在國民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位和作用。而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)是房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)鏈中不可或缺的一環(huán)。為了保證房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展， 政府在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)走向深入的同時， 也應(yīng)發(fā)揮其特有的職能作用， 促進(jìn)經(jīng)紀(jì)人隊伍建設(shè)， 為經(jīng)紀(jì)行為創(chuàng)造一個良好的政策環(huán)境和市場環(huán)境。

注釋：

①《中華人民共和國城市管理房地產(chǎn)管理法》第四章，第五節(jié)，房產(chǎn)中介人。

②李貴良：市場論壇MARKET FORUM改革發(fā)展2011年第12期（總第93期）我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場規(guī)范化發(fā)展研究綜述）.

③羅長天：《經(jīng)紀(jì)人實用大、全》.北京：光明日報出版社，1994.第18 頁.

篇8

二、專項治理職責(zé)及工作重點

房管部門、工商行政管理部門按照各自職責(zé)，依法查處有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)違法違規(guī)行為；發(fā)現(xiàn)重大或疑難案件，二部門應(yīng)加強溝通協(xié)作，組織開展聯(lián)合查處。

(一)房管部門依法重點查處下列行為：

1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)使用未取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證、經(jīng)紀(jì)人協(xié)理證、經(jīng)紀(jì)人上崗證等人員從事房屋經(jīng)紀(jì)活動的；

2、未經(jīng)委托人書面同意擅自房源信息、虛假房源信息，或者惡意搶占房源信息的；

3、誘導(dǎo)、教唆、協(xié)助購房人通過偽造證明材料等方式騙取購房資格、騙提或騙貸住房公積金、規(guī)避限貸的行為；

4、違反《商品房屋租賃管理辦法》規(guī)定，擅自改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租，為不符合安全、防災(zāi)標(biāo)準(zhǔn)的房屋提供租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)以及低價收進(jìn)高價租出賺取差價的行為；

5、未履行書面告知義務(wù)，強制提供代辦貸款、擔(dān)保服務(wù)并額外收取費用的行為；

6、泄露、出售或不當(dāng)使用委托人的個人信息，謀求不正當(dāng)利益的行為；

7、未在經(jīng)營場所公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證書復(fù)印件的；

8、虛假房源信息，造謠、傳謠以及炒作不實信息誤導(dǎo)消費者的行為；

9、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)從事房屋租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)占用、挪用或者拖延支付客戶資金的；

10、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)偽造、涂改交易文件和憑證的；

(二)工商行政管理部門依法重點查處下列行為：

11、未取得工商營業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的；

12、超越經(jīng)核準(zhǔn)的經(jīng)營范圍從事經(jīng)紀(jì)活動的；

13、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)對經(jīng)紀(jì)的商品或者服務(wù)作引人誤解的虛假宣傳；

14、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)利用合同格式條款侵害消費者合法權(quán)益的。

三、工作步驟

（一）制定實施方案階段（2013年8月中旬）

縣房管局聯(lián)合工商行政管理局根據(jù)《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部工商總局關(guān)于集中開展房地產(chǎn)中介市場專項治理的通知》和《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部工商總局集中開展房地產(chǎn)中介市場專項治理的通知》的要求，結(jié)合我縣房地產(chǎn)中介市場實際，制定專項治理的具體實施方案，組織動員部署。

（二）組織實施階段（2013年8月下旬至9月上旬）

1.房地產(chǎn)中介機構(gòu)自查自糾階段（2013年8月22至8月26日）

縣房管局、工商局密切配合，組織房地產(chǎn)中介機構(gòu)對照專項治理的主要內(nèi)容進(jìn)行自查，對自查中發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行整改，并向縣房管局報告自查及整改結(jié)果。同時，縣房管局對房地產(chǎn)中介機構(gòu)及從業(yè)人員情況進(jìn)行調(diào)查摸底，建立臺賬。

2.組織開展全面檢查（2013年8月27日至9月10日）

縣房管局、工商行政管理局聯(lián)合組成檢查組，通過現(xiàn)場巡查、合同抽查、投訴處理等方式，對我縣房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為進(jìn)行全面檢查和治理，依法接受舉報，查處違法違規(guī)行為，并曝光典型案例。

（三）上級主管部門檢查督導(dǎo)階段（2013年9月上旬至10月下旬）

1.省級主管部門組織檢查。9月，省住建廳、省工商局對專項治理工作開展情況進(jìn)行檢查。

2.住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、工商總局督導(dǎo)。10月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、工商總局組成督導(dǎo)組，對各地專項治理工作進(jìn)行調(diào)研和督導(dǎo)。公開曝光一批違法違規(guī)企業(yè)，并依法嚴(yán)肅處理。

（四）總結(jié)鞏固階段（2013年11月）

認(rèn)真總結(jié)專項治理工作，制定和完善相關(guān)政策制度，建立健全長效管理機制。

四、專項治理要求

（一）加強組織領(lǐng)導(dǎo)。開展房地產(chǎn)中介市場專項治理，是深入貫徹落實國家房地產(chǎn)市場政策的具體措施，對整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序、加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展具有重要意義。縣房管局和縣工商行政管理局聯(lián)合成立房地產(chǎn)中介市場專項治理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，進(jìn)一步落實組織領(lǐng)導(dǎo)工作職責(zé)。加強部門協(xié)作配合，建立信息共享、聯(lián)動查處的工作機制，確保專項治理工作的有序推進(jìn)，務(wù)求取得實效。

（二）突出工作重點。采取重點檢查和隨機抽查的方法，對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)進(jìn)行檢查。對存在違法違規(guī)行為，群眾舉報投訴的中介機構(gòu)和從業(yè)人員要進(jìn)行重點檢查。一要加強房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)登記管理，依法嚴(yán)肅查處未經(jīng)登記從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、提供或者代辦虛假證明材料、不履行必要告知義務(wù)等違法違規(guī)行為；二要實行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理職業(yè)資格制度。從事輔助工作的人員，由縣房管局、縣工商行政管理局聯(lián)合組織培訓(xùn)，建立實名登記制度，掛牌上崗；三要啟動實行存量房交易網(wǎng)上簽約備案制度。對于違規(guī)操作網(wǎng)簽，給客戶造成損失的，要嚴(yán)肅查處，暫停機構(gòu)使用網(wǎng)簽；四要建立健全房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員信用檔案，完整、及時將相關(guān)信息向社會公布，供房地產(chǎn)交易當(dāng)事人選擇，并將相關(guān)情況通報物價、人社等部門。

篇9

整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序，對于維護(hù)消費者合法權(quán)益，穩(wěn)定住房價格，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，具有十分重要的意義。各地和市各有關(guān)部門要從實踐“*”重要思想和

落實科學(xué)發(fā)展觀的高度出發(fā)，切實把思想統(tǒng)一到國務(wù)院的決策部署上來，堅持深化改革和加

強法治并舉，堅持整頓規(guī)范和促進(jìn)健康發(fā)展并重，不斷加大對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為查處力度，進(jìn)一步強化制度建設(shè)，努力營造主體誠信、行為規(guī)范、監(jiān)管有力、市場有序的房地產(chǎn)市場環(huán)境。

二、切實加大房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為的整治力度

（一）加強商品房預(yù)售許可管理。房產(chǎn)管理部門要按照法定程序和許可條件，嚴(yán)格把好商品房預(yù)售許可關(guān)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)開始銷售商品房。未取得商品房預(yù)售許可證的項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得非法預(yù)售商品房，也不得以認(rèn)購（包括認(rèn)訂、登記、選號等）、收取預(yù)定款性質(zhì)費用等各種形式變相預(yù)售商品房。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得預(yù)售許可證而非法預(yù)售或變相預(yù)售的，房產(chǎn)管理部門應(yīng)依照《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》（建設(shè)部令第131號）等法律法規(guī)進(jìn)行查處，責(zé)令其限期整改；對拒不整改的，要從嚴(yán)查處，公開曝光，直至取消開發(fā)企業(yè)資質(zhì)。

（二）加強對商品房預(yù)（銷）售活動的動態(tài)監(jiān)管。市房產(chǎn)管理部門要進(jìn)一步健全商品房預(yù)（銷）售合同網(wǎng)上即時備案系統(tǒng)和房地產(chǎn)交易信息公示制度。商品房基本情況、銷售進(jìn)度、權(quán)利狀態(tài)等預(yù)（銷）售信息應(yīng)及時、全面、準(zhǔn)確的在網(wǎng)上備案系統(tǒng)和銷售現(xiàn)場進(jìn)行公示。對房地產(chǎn)企業(yè)虛假信息、炒賣房號、捂盤惜售、囤積房源等惡意炒作、哄抬房價，或者房產(chǎn)企業(yè)縱容、雇傭工作人員炒作房價，擾亂市場秩序的，房產(chǎn)、價格、工商管理部門要按各自職責(zé)依法從嚴(yán)查處。嚴(yán)禁將購買的未竣工預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。房產(chǎn)管理部門要按照《商品房銷售管理辦法》（建設(shè)部令第88號）有關(guān)規(guī)定，加強對商品房銷售人員的培訓(xùn)和管理，對違規(guī)從事商品房活動的單位和人員，要從嚴(yán)處理。

（三）加強房地產(chǎn)廣告管理。未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)項目，不得商品房預(yù)售廣告。廣告單位要對房地產(chǎn)廣告內(nèi)容的真實性進(jìn)行必要的審查，杜絕虛假廣告和其他違法違規(guī)廣告。對未取得預(yù)售許可證預(yù)售廣告的，承諾售后包租、返本銷售的，廣告中有關(guān)房地產(chǎn)項目名稱、面積、價格、用途、位置、周邊環(huán)境、配套設(shè)施等內(nèi)容虛假違法的，由工商、價格、房產(chǎn)管理部門依照《城市房地產(chǎn)管理法》、《廣告法》、《價格法》以及《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《禁止價格欺詐行為的規(guī)定》（發(fā)改委令第15號）、《房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定》（國家工商總局令第71號）等法律法規(guī)，予以嚴(yán)肅處理。

（四）加強房地產(chǎn)展銷活動管理。工商行政管理部門要會同房產(chǎn)管理部門加強對房地產(chǎn)展

銷活動的管理，嚴(yán)格展銷許可的審查和監(jiān)管。工商行政管理部門要審查展銷活動主辦方資格，房產(chǎn)管理部門要審查參展企業(yè)的信用情況和參展房地產(chǎn)項目的合規(guī)情況。有嚴(yán)重違法違規(guī)不良記錄的房地產(chǎn)企業(yè)和不具備預(yù)（銷）售條件的商品房項目，不得參加展銷活動。

（五）加強商品房預(yù)（銷）售合同管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要統(tǒng)一使用建設(shè)部和國家工商總局監(jiān)制的《商品房買賣合同》示范文本，與購房者簽訂商品房預(yù)（銷）售合同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在制定商品房銷售合同格式條款時，不得免除自己責(zé)任、加重購房人責(zé)任或排除購房人合法權(quán)利。商品房買賣合同示范文本及格式條款應(yīng)在訂立合同前向購房人明示。房產(chǎn)管理部門應(yīng)嚴(yán)格預(yù)售合同登記備案制度，落實購房“實名制”。對房地產(chǎn)銷售過程中實施合同欺詐，利用虛假合同套取銀行貸款、偷逃稅款等違法違規(guī)行為，房產(chǎn)管理部門可暫停辦理其商品房網(wǎng)上簽約、合同登記備案等房產(chǎn)交易手續(xù)；工商行政管理部門要加大對合同違法和侵害消費者權(quán)益行為的查處力度；構(gòu)成犯罪的，移送司法部門處理。

（六）加強房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理。凡從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的經(jīng)紀(jì)機構(gòu)及其分支機構(gòu)，要向工商行政管理部門申領(lǐng)營業(yè)執(zhí)照，并在一個月內(nèi)到房產(chǎn)管理部門辦理備案。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人承辦經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)采用房產(chǎn)、工商管理部門制定的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同示范文本，并附有執(zhí)行該項經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員的簽名。對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人利用虛假信息騙取中介費、服務(wù)費、看房費等費用，在買賣過程中賺取差價等違規(guī)行為，由房產(chǎn)、價格、工商管理部門依據(jù)各自職責(zé)，依法查處或聯(lián)合予以查處。

三、認(rèn)真落實各項措施，深入開展整頓活動

（一）深入開展專項整治活動。從9月份起，用一年左右時間，在全市范圍內(nèi)集中開展房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ椪位顒?。各地和市房產(chǎn)、價格、工商管理部門要認(rèn)真制定整治工作方案，明確時間要求，細(xì)化工作任務(wù)，落實工作責(zé)任。對專項整治工作中查出的問題，要積極督促整改；整改不力、群眾反映強烈的，要予以通報批評。

（二）暢通舉報投訴渠道。市房產(chǎn)、價格、工商管理部門要通過開設(shè)專項整治熱線電話等方式，方便群眾投訴，加強社會監(jiān)督，及時發(fā)現(xiàn)和查處房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的違法違規(guī)行為。各級領(lǐng)導(dǎo)干部不得利用職權(quán)干預(yù)房地產(chǎn)交易活動。

篇10

現(xiàn)代意義上的經(jīng)紀(jì)人經(jīng)營模式源于美國，但我國兩千多年前就出現(xiàn)了經(jīng)紀(jì)活動。從歷史文獻(xiàn)中，我們可以看出，經(jīng)紀(jì)人在不同朝代有不同稱呼：西漢，經(jīng)紀(jì)人被稱為“駒儈”；唐代，稱經(jīng)紀(jì)人為“牙人”“牙郎”；到了宋元時期，出現(xiàn)了外貿(mào)經(jīng)紀(jì)人，宋代稱“牙儈”，元代稱“舶牙”；明清時期，經(jīng)紀(jì)人有官牙和私牙之分，同時還出現(xiàn)了牙行（指代客商撮合買賣的店鋪）。清代后期還出現(xiàn)了專門的對外貿(mào)易經(jīng)紀(jì)人――買辦。到了民國時期，隨著股票經(jīng)營和債券買賣的出現(xiàn)，中國出現(xiàn)了債券經(jīng)紀(jì)人。

如今，經(jīng)紀(jì)人經(jīng)營模式在國外發(fā)展得很成熟，有大批的獨立經(jīng)紀(jì)人存在。在我國，經(jīng)紀(jì)人經(jīng)營模式則處于逐步發(fā)展階段。經(jīng)紀(jì)人是市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，在發(fā)展經(jīng)濟(jì)、促進(jìn)流通、繁榮市場等方面發(fā)揮著積極作用。經(jīng)紀(jì)人有別于其他商家的生存方式，信息來源的多樣性使經(jīng)紀(jì)人在解決商品供求矛盾時具有獨特的功能。

經(jīng)紀(jì)人如何開展工作

經(jīng)紀(jì)人最基本的工作就是通過中介業(yè)務(wù)來促成交易。那么他們是如何工作的呢？

第一，對委托方的業(yè)務(wù)進(jìn)行有效的、正確的評估。通常委托方在出售一項業(yè)務(wù)時，對業(yè)務(wù)的定價都會有一定的情緒化，不能真正反映出該項業(yè)務(wù)的實際價值和價格。而經(jīng)紀(jì)人都是某一行業(yè)的專家，他們能夠理性地評估這一項業(yè)務(wù)。

第二，與委托方簽定經(jīng)紀(jì)人合同，確立雙方的權(quán)利和義務(wù)。

第三，根據(jù)委托方的具體要求以及合同規(guī)定，為委托方尋找買家。

第四，協(xié)助雙方成功交易。

第五，獲得傭金。

經(jīng)紀(jì)人的資格

經(jīng)紀(jì)人必須通過資格認(rèn)定，即確認(rèn)是否具有成為經(jīng)紀(jì)人的資格。根據(jù)《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》，申請從事經(jīng)紀(jì)活動的人員必須具備以下條件：

具有完全民事行為能力；

具有從事經(jīng)紀(jì)活動所需要的知識和技能；

有固定的住所；

掌握國家有關(guān)的法律、法規(guī)和政策；

申請經(jīng)紀(jì)資格之前連續(xù)三年沒有犯罪和經(jīng)濟(jì)違法行為。

具備以上條件的人要經(jīng)過工商行政管理機關(guān)的考核批準(zhǔn)，取得經(jīng)紀(jì)資格證書后，才能申請從事經(jīng)紀(jì)活動。

經(jīng)紀(jì)人必須通過培訓(xùn)考核。根據(jù)國家工商行政管理局的《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》和有關(guān)省市的具體規(guī)定，經(jīng)紀(jì)人培訓(xùn)、考核及發(fā)證由縣以上工商行政管理機關(guān)組織實施，也可以委托有關(guān)單位進(jìn)行。培訓(xùn)考核的內(nèi)容為從事經(jīng)紀(jì)活動所需要的知識和技能以及有關(guān)法律、法規(guī)、職業(yè)道德等。經(jīng)培訓(xùn)考核合格后可得到考核合格證明，憑這個證明，再向發(fā)證的工商行政管理機關(guān)申請，經(jīng)核準(zhǔn)后拿到經(jīng)紀(jì)人資格證書。申請科技、房地產(chǎn)，以及法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他特殊行業(yè)的專業(yè)經(jīng)紀(jì)人員資格證書的，由省或市（地）工商行政管理部門會同有關(guān)行政部門培訓(xùn)、審核、考核發(fā)證。

獲得經(jīng)紀(jì)人員資格證書后，可以依法申請設(shè)立經(jīng)紀(jì)企業(yè)、合伙的經(jīng)紀(jì)組織，還可以申請登記注冊為獨立經(jīng)紀(jì)人。

經(jīng)紀(jì)人細(xì)分

一名優(yōu)秀的經(jīng)紀(jì)人或一家優(yōu)秀的商業(yè)經(jīng)紀(jì)公司，不僅擁有非常良好的社會關(guān)系，而且還擁有非常好的信譽和社會公共形象。他們嚴(yán)格按照原則辦事，為委托方積極尋找買家。這就要求他們是一個行業(yè)的專家，有著豐富的專業(yè)知識，對行業(yè)有深層次的了解。下面，我們就對不同行業(yè)的經(jīng)紀(jì)人做個細(xì)分。

1.體育經(jīng)紀(jì)人

隨著我國體育事業(yè)的社會化與產(chǎn)業(yè)化，規(guī)范體育商業(yè)運作已成當(dāng)務(wù)之急。近些年，已有一些體育經(jīng)紀(jì)人在北京、湖南、浙江等地出現(xiàn)。作為一名體育經(jīng)紀(jì)人，不僅要學(xué)習(xí)經(jīng)紀(jì)人的業(yè)務(wù)知識和操作技能，還要學(xué)習(xí)與研究體育市場的發(fā)展與方向。有專業(yè)人士預(yù)測體育經(jīng)紀(jì)人職業(yè)將是未來幾年內(nèi)的一新型熱門職業(yè)。

2.文化經(jīng)紀(jì)人

對演藝圈明星的經(jīng)紀(jì)人，人們不再陌生。隨著文化市場的日趨繁榮，文化領(lǐng)域需要更多的經(jīng)紀(jì)人介入，如畫商、書商等。

文化經(jīng)紀(jì)人在國外的大學(xué)是傳統(tǒng)專業(yè)，在我國則剛剛起步。要想成為一個優(yōu)秀的文化經(jīng)紀(jì)人，必須具備良好的藝術(shù)鑒賞能力、各種活動的統(tǒng)籌安排能力，且須熟悉有關(guān)法律規(guī)章，善于談判、具有說服力。

3.保險經(jīng)紀(jì)人

加入世界貿(mào)易組織后，國內(nèi)保險市場逐步開放，國內(nèi)保險專業(yè)人員需求量很大，其中最大的是保險經(jīng)紀(jì)人。

保險經(jīng)紀(jì)人是獨立的中介者。按照規(guī)定，從事保險經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的人員必須參加保險經(jīng)紀(jì)人員資格考試，考試合格者，由中國保險監(jiān)督管理委員會核發(fā)保險經(jīng)紀(jì)人員資格證書。已取得資格證書的個人，必須接受保險經(jīng)紀(jì)公司聘用，由保險經(jīng)紀(jì)公司代其向中國保險監(jiān)督管理委員會申領(lǐng)并獲得保險經(jīng)紀(jì)人員執(zhí)業(yè)證書后，方可從事保險經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

4.技術(shù)經(jīng)紀(jì)人

他們專為技術(shù)買賣牽線搭橋，緊密連接技術(shù)持有方與資金持有方，因而技術(shù)經(jīng)紀(jì)人必須對市場有深刻理解，對成果和資金的對接過程具有很高的領(lǐng)悟力，同時還要有極強的策劃能力，能對項目進(jìn)行包裝、推銷和實時跟蹤，當(dāng)然還必須熟諳廣泛的法律知識。

在科技中介服務(wù)中，真正從事科技評估、法律咨詢、審計、仲裁、風(fēng)險投資等業(yè)務(wù)的機構(gòu)太少，同時也缺乏既懂技術(shù)又懂法律且善經(jīng)營的復(fù)合型人才。國家科技部為這些人才頒發(fā)了“技術(shù)經(jīng)紀(jì)人”資格證書，取得資格證書的人員還不到全部從業(yè)人員的10%，但市場對技術(shù)經(jīng)紀(jì)人求賢若渴。

5.人才經(jīng)紀(jì)人

求職者個人很難充分掌握人才市場的信息，也不可能全面了解企業(yè)與崗位以及該崗位薪酬的市場行情，因而較難斷定該工作是否適合自己。人才經(jīng)紀(jì)人可為求職者提供專業(yè)的全方位服務(wù)，直至求職成功。在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的國內(nèi)，人才經(jīng)紀(jì)人的職業(yè)前景相當(dāng)看好。

6.房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

對購房者來說，尋找專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可起到事半功倍的作用。他們了解委托人意向后，可根據(jù)不同需求，設(shè)計最佳的購房方案和售房方案，對房源和客源進(jìn)行擇優(yōu)組配。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人包括經(jīng)紀(jì)人和經(jīng)紀(jì)人助理。按有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)必須在取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人助理資格證的人員占總?cè)藬?shù)50%的情況下，才能發(fā)給資質(zhì)證書，允許其從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動。

從這些分類我們可以看出，其中很多行業(yè)與我們職校生是密切關(guān)聯(lián)的，比如技術(shù)經(jīng)紀(jì)人。如果你在某個技術(shù)領(lǐng)域做得風(fēng)生水起，但又想換個工作做做，就可以考慮做技術(shù)經(jīng)紀(jì)人，因為這個領(lǐng)域你比較熟悉，這里面的人脈你也有，做起來會另有一番樂趣。下文，我們將對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人作詳細(xì)的介紹。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是經(jīng)紀(jì)活動中的一種，在市場經(jīng)濟(jì)活動中占有重要的地位，在日常生活中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人通常也被稱為“房屋中介”或“二手房中介”。在房屋和土地的買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓等交易活動中充當(dāng)媒介作用，接受委托，撮合、促成房地產(chǎn)交易，收取傭金。

22歲的莊景平讀的是建筑專業(yè)，從職校畢業(yè)后，他沒有像班上其他同學(xué)那樣進(jìn)入建筑公司。在他看來，雖然這兩年房地產(chǎn)業(yè)不如以前那么火熱了，但房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人不只是賣房子，這是一個綜合性、挑戰(zhàn)性很強的職業(yè)。從目前的情況來看，建筑設(shè)計、文秘、工程造價、人力資源管理等專業(yè)畢業(yè)的學(xué)生都可以做這一行，因為他們的專業(yè)知識都能派上用場。通過他的故事，我們來了解一下房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的狀況。

“堅持，努力，就會有收獲”

“做這行，最重要的是懂得堅持，多努力，自然能夠有所收獲。”莊景平說。剛剛?cè)胄袝r，為了拓展人脈資源，莊景平需要穿街走巷地去走訪、熟悉所在商圈的樓盤、路線和房源情況。他經(jīng)常被小區(qū)物管拒之門外，一些業(yè)主也不完全信任他。“先交朋友，再談業(yè)績?！彼粋€小區(qū)一個小區(qū)地走訪了解情況。中餐就靠一瓶礦泉水和一個饅頭撐過去。一個月下來，他磨破了四雙鞋。最終，他憑著自己的堅持和努力，經(jīng)過兩個月的反復(fù)走訪溝通，贏得了片區(qū)內(nèi)物管和業(yè)主的尊敬和信任，一些業(yè)主主動聯(lián)系并委托他賣房。

“你經(jīng)歷了辛酸，成交時就會倍感喜悅?！比肼殐蓚€月，他一個單也沒成交。有人勸他轉(zhuǎn)行，但他沒有氣餒，他相信努力不會白費。第三個月，他連開三單，并且此后每月的成交數(shù)量都比較理想。莊景平說，他現(xiàn)在已經(jīng)干了四年了，對這個行業(yè)有了深厚的感情，對經(jīng)紀(jì)行業(yè)的前景也充滿樂觀和期待之情。

“假期依然會習(xí)慣性地關(guān)注行業(yè)新聞”

“我很喜歡這份工作?！鼻f景平說。即使是假期，他依然會習(xí)慣性地關(guān)注行業(yè)的新聞資訊。“我放假在家時，早上八點鐘就起床了。起床后打開電腦瀏覽當(dāng)天的行業(yè)新聞，已經(jīng)成了習(xí)慣。”莊景平?jīng)]有在假期睡懶覺的習(xí)慣，他時刻保持著對行業(yè)的關(guān)注。

“熱愛這個行業(yè)是最基本的要求，做房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，還需要能夠承受入職初期的壓力并適應(yīng)這種快節(jié)奏工作。”因為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人忙起來是很累的，有時候一天要跑幾個樓盤，接待很多客戶。莊景平介紹，一個專業(yè)的經(jīng)紀(jì)人還需要有較強的房地產(chǎn)市場感知能力，能夠為客戶做好理財工作，如房產(chǎn)理財、投資指南、信貸理財，能對積累的資源（房源、客源）進(jìn)行有效利用，并對老客戶資源進(jìn)行二次發(fā)掘與轉(zhuǎn)介紹。

“用業(yè)績和收入證明

當(dāng)初的選擇是正確的”

莊景平進(jìn)入經(jīng)紀(jì)人這個充滿挑戰(zhàn)性的行業(yè)，親戚朋友都不太支持，他們認(rèn)為這個行業(yè)沒什么前途。但是，他出于挑戰(zhàn)和超越自己的信念，堅持了自己的選擇。通過在工作中的業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)、進(jìn)社區(qū)與物管和業(yè)主聯(lián)系，在入職三個月后，他就完成了個人業(yè)績的突破。他不僅用業(yè)績和收入說服了建議他更換工作的人，還讓他們覺得他當(dāng)初的選擇是正確的?！敖?jīng)紀(jì)人這個行業(yè)的挑戰(zhàn)非常大，但是當(dāng)通過努力獲得業(yè)績上的回報時，會讓人感到非常興奮?！?他說。

“這個行業(yè)未來會更加美好”

對于現(xiàn)在的工作，莊景平表示很滿意，他希望把經(jīng)紀(jì)人作為終身職業(yè)。他最初只是跑單，現(xiàn)在也開始從事房地產(chǎn)策劃、銷售等方面的工作?！霸阶鲈接X得要學(xué)的東西有很多，這個行業(yè)有希望，未來會更加美好。”他笑著說，“隨著行業(yè)的不斷規(guī)范，經(jīng)紀(jì)人將在未來的置業(yè)中發(fā)揮更大的作用?！?/p>

目前，我國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人很多是自己創(chuàng)業(yè)，作為委托人進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的，而且很多房地產(chǎn)大鱷都是從不起眼的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人起步的。據(jù)推算，目前，我國現(xiàn)有從業(yè)人員不低于45萬人，從業(yè)人員在地域上看，主要集中分布在大中型城市，但已有向中小型城市擴(kuò)散的趨勢。

近幾年來，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人已成為常年招聘，但總是招聘不足的職業(yè)之一。從業(yè)人員的收入較高，但年更新率也很高，達(dá)15%以上，即一方面不斷有人進(jìn)入，一方面也有許多人被淘汰出局。這不稀奇，在人口流動性較大的美國和西歐，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也是平均收入穩(wěn)居全國前二十名而又不斷獲得生命力的職業(yè)之一。

但我們要看到，本職業(yè)從業(yè)人員所從事的工作內(nèi)容始終沒有一個完整、準(zhǔn)確的界定，從業(yè)人員素質(zhì)也參差不齊，一些從業(yè)者見利忘義，干出如先壟斷房源然后抬價出售等不規(guī)范行為，成為導(dǎo)致當(dāng)前房價增長過快的一個重要因素。因此，按照房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的職業(yè)特點，標(biāo)準(zhǔn)化、制度化地建立起規(guī)范完整的職業(yè)體系和與國際慣例接軌的行業(yè)自律體系，制定統(tǒng)一的工作規(guī)范，對本職業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)的提高、整個行業(yè)穩(wěn)定健康的持續(xù)發(fā)展，具有十分重要的現(xiàn)實意義。

上文，莊景平介紹的是他個人的情況，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人還受到國情、政策、經(jīng)濟(jì)等方面的影響。在國內(nèi)，一個房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要真正做到自己全程掌握全部業(yè)務(wù)的開展流程還是有難度的，而國外的獨立房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人體系已相當(dāng)成熟并產(chǎn)業(yè)化，這對我國該職業(yè)的發(fā)展具有借鑒意義。從本質(zhì)上來說，獨立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人不是在為中介公司打工，他們可以自由支配工作時間，收入也較高。在工作性質(zhì)上，獨立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人與私人律師相似，可以自己成立經(jīng)紀(jì)事務(wù)所，也可以與中介公司合作。如果同學(xué)們真的對這個職業(yè)有興趣，不妨看看這本書――《百萬富翁房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人》。

《百萬富翁房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人》

作者：（美）凱勒、（美）杰恩斯、（美）帕帕森

譯者：余德平、劉剛峰、賀真

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