導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯(cuò)過為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)周期論文，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

二、商品房地產(chǎn)波動(dòng)理論研究

首先，關(guān)于經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)與經(jīng)濟(jì)的周期理論研究?？v觀整個(gè)人類社會(huì)發(fā)展史，人類經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也是上下波動(dòng)的。在這種波動(dòng)的作用下，人類社會(huì)的經(jīng)濟(jì)或者出現(xiàn)了進(jìn)步或者出現(xiàn)了災(zāi)難式樣的倒退。這種關(guān)于經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的理論，西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家在很早之前就已經(jīng)有了系統(tǒng)的理論記載。在這種理論中所帶來的波動(dòng)曲線當(dāng)中，我們不難發(fā)現(xiàn)人類社會(huì)的經(jīng)濟(jì)在不同時(shí)期增長的速度也不一樣。同時(shí)，實(shí)際的增長曲線也于所期望的曲線存在著偏差。要知道，只有縮小這種偏差才能夠達(dá)到我們預(yù)期的穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)增長模式。特別值得一提的是經(jīng)濟(jì)周期的概念從不同的角度來看可以由不同的理解，比如說有的學(xué)家按照邏輯的理論來分析，那么經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)性就是一種偏離均衡性質(zhì)的體現(xiàn)，也有學(xué)家從經(jīng)濟(jì)的收縮與擴(kuò)張角度出發(fā)，得出的結(jié)論也不盡相同。本文在這里就不加贅述了。其次關(guān)于商品房地產(chǎn)周期與房地產(chǎn)波動(dòng)理論研究。我們可以這么理解，商品房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)周期主要包括四個(gè)階段：1、繁榮階段；2衰退階段；3、復(fù)蘇階段；4、蕭條階段。這四個(gè)階段放到宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)動(dòng)過程中，就可以看出我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不規(guī)則的波動(dòng)性。還有就是，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的不規(guī)則所表現(xiàn)來的經(jīng)濟(jì)增長狀態(tài)表現(xiàn)出一種連續(xù)的和動(dòng)態(tài)的特點(diǎn)。通過對(duì)該種特點(diǎn)的研究我們不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長曲線與實(shí)際曲線的偏差程度的研究更能夠?qū)嶋H的反映出房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長的特征。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)際增長曲線與趨勢(shì)增長曲線的偏離程度越大，那么房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)幅度也就越大，房地產(chǎn)增長的穩(wěn)定程度就越差，反之，房地產(chǎn)增長的穩(wěn)定程度就越好。最后，我們來談?wù)勆唐贩康禺a(chǎn)周期波動(dòng)與經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的關(guān)系。商品房地產(chǎn)周期波動(dòng)與經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)總的發(fā)展來說是密切相關(guān)的，也可以分兩個(gè)不同層次來分析房地產(chǎn)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系。因?yàn)椋环矫娣康禺a(chǎn)周期波動(dòng)是經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)這個(gè)大范疇的一部分，是房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)；另一方面，房地產(chǎn)周期波動(dòng)是房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行過程中經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)，也就是說房地產(chǎn)周期波動(dòng)是經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)在房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程中表現(xiàn)出來的運(yùn)動(dòng)形態(tài)。

三、新時(shí)期如何防止我國商品房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)大幅波動(dòng)

我國房地產(chǎn)的周期性波動(dòng)，其波動(dòng)的幅度不盡相同，我國地方經(jīng)濟(jì)目前是典型的土地財(cái)政經(jīng)濟(jì)，因此房地產(chǎn)的劇烈波動(dòng)會(huì)明顯降低百姓的購房意愿，造成房地產(chǎn)的價(jià)格上漲乏力，并最終造成政府賣地價(jià)格較低，使得地方政府失去GDP的有效獲取手段。在地方財(cái)政吃緊后，又會(huì)造成地方的基礎(chǔ)設(shè)施投入不足，造成宏觀經(jīng)濟(jì)的普遍衰退。因此，減少房地產(chǎn)的劇烈波動(dòng)是關(guān)系到國計(jì)民生的重要課題，應(yīng)盡可能的減少房地產(chǎn)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)和周期風(fēng)險(xiǎn)。第一，穩(wěn)定房地產(chǎn)尤其是商品房的價(jià)格。房價(jià)作為房地產(chǎn)景氣程度的一個(gè)重要指標(biāo)，其穩(wěn)定性是房地產(chǎn)的重要基石，因此應(yīng)該從內(nèi)部和外部兩個(gè)方面減少商品房價(jià)格的劇烈波動(dòng)。在供求關(guān)系出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)變時(shí)，應(yīng)考慮采取政策法規(guī)等強(qiáng)制性手段穩(wěn)定房價(jià)，避免房價(jià)的劇烈下跌。同時(shí)應(yīng)利用房價(jià)的波動(dòng)周期，最大限度的挖掘出讓土地的價(jià)值。對(duì)土地價(jià)格和商品房價(jià)格的雙向控制也是保證降低房地產(chǎn)波動(dòng)的必要手段，在宏觀調(diào)控方面，中央的政策在地方的可變性較小，但是地方的微觀調(diào)控往往能夠起到重要的穩(wěn)定效果。因此對(duì)商品房的價(jià)格的調(diào)控應(yīng)堅(jiān)持中長期執(zhí)行國家宏觀政策，短期調(diào)控作為輔助的策略。第二，促進(jìn)居民的商品房消費(fèi)能力。作為商品房的購買主力，居民的購買能力和購買欲望也是房地產(chǎn)走向的重要因素。隨著居民消費(fèi)水平的提高，購買需求會(huì)由剛需轉(zhuǎn)向改善性住房，這一改變也就帶來了房地產(chǎn)的二次價(jià)值挖掘。由于改善性住房需求的不斷增強(qiáng)，也減少了居民購房的盲目性和投機(jī)性，從而從根本上減少了房地產(chǎn)價(jià)格劇烈波動(dòng)的因素之一。同時(shí)，對(duì)于低收入人群，政府應(yīng)積極開發(fā)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房等保障措施，控制商品房與保障性住房的比重完善房地產(chǎn)行業(yè)的供求關(guān)系和供求機(jī)制，通過多點(diǎn)開花、多渠道解決的方式，完善房地產(chǎn)市場的解決方案，從而減少房地產(chǎn)的劇烈周期性波動(dòng)。

篇2

中圖分類號(hào)：F293.30 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

我國房地產(chǎn)業(yè)始于20世紀(jì)90年代初，但在其短暫的20多年的運(yùn)行中卻一直在不斷的波動(dòng)，特別是近幾年出現(xiàn)了地區(qū)性的房地產(chǎn)發(fā)展過快、房價(jià)過高等現(xiàn)象，對(duì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)造成巨大的沖擊，這就需要我們對(duì)中國的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)進(jìn)行深入研究。我國對(duì)房地產(chǎn)預(yù)警的研究始于上世紀(jì)九十年代末，其基本的研究方法和思路還是參照經(jīng)濟(jì)預(yù)警方法并結(jié)合自身特點(diǎn)形成的。我國對(duì)房地產(chǎn)預(yù)警的研究主要集中在房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)體系的設(shè)計(jì)、房地產(chǎn)預(yù)警方法的選擇和房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)三方面。

一、 房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)研究評(píng)述

房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)及指標(biāo)體系是房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的基礎(chǔ)，科學(xué)、合理地設(shè)置指標(biāo)體系能有效地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的功能和目標(biāo)，因此，對(duì)房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的指標(biāo)體系進(jìn)行深入研究，無疑是房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)研究的一項(xiàng)重要內(nèi)容。我國早期對(duì)房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)體系進(jìn)行構(gòu)建多采用定性方法，而采用定性方法構(gòu)建的指標(biāo)體系，因?yàn)橹饔^性強(qiáng)，各指標(biāo)之間不可避免存在較強(qiáng)的相關(guān)性，也不能準(zhǔn)確判斷各指標(biāo)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響，指標(biāo)選取依據(jù)不充分，可信度不高，因此后來的學(xué)者主要采用各種定量方法對(duì)此問題進(jìn)行了研究。

郭磊、王鋒等認(rèn)為，房地產(chǎn)周期波動(dòng)的主要原因是宏觀經(jīng)濟(jì)因素的外部沖擊在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中產(chǎn)生了內(nèi)部傳導(dǎo)。他們?cè)谶M(jìn)行預(yù)警指標(biāo)體系設(shè)計(jì)時(shí)，根據(jù)先行、同步和滯后的數(shù)量特征關(guān)系初選了全國消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)等18個(gè)指標(biāo)，然后以深圳市為例通過時(shí)差相關(guān)分析法選擇了9個(gè)能相對(duì)獨(dú)立地反映城市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的指標(biāo)作為房地產(chǎn)預(yù)警的指標(biāo)體系，并利用統(tǒng)計(jì)預(yù)警法進(jìn)行了單一警兆指標(biāo)預(yù)警和綜合預(yù)警分析。

郭峰認(rèn)為房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)的選取應(yīng)遵循全面性、簡潔性、可操作性等七項(xiàng)原則，在此基礎(chǔ)上應(yīng)采用定性和定量相結(jié)合的方法來選擇房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)。其具體做法是參照各地已有的預(yù)警指標(biāo)體系，取其交集，然后利用專家評(píng)分法和相關(guān)分析法選出了12個(gè)指標(biāo)，并進(jìn)行了實(shí)證分析，結(jié)果證明該指標(biāo)體系可以滿足預(yù)警的要求。

葉艷兵、丁烈云利用多元統(tǒng)計(jì)中的主成分分析法來確定各單項(xiàng)指標(biāo)的權(quán)重及反映市場景氣狀況的“第一主成分”，采用相關(guān)性分析來確定各單項(xiàng)指標(biāo)同“第一主成分”的相關(guān)性大小，并按照相關(guān)性的大小來決定指標(biāo)的取舍， 同時(shí)結(jié)合專家經(jīng)驗(yàn)等定性分析方法，利用武漢市的歷史數(shù)據(jù)，建立了包括房地產(chǎn)價(jià)格、從業(yè)人數(shù)等在內(nèi)的武漢市房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)體系。但利用該指標(biāo)體系進(jìn)行預(yù)警，具體效果如何，限于篇幅，作者沒有結(jié)合數(shù)據(jù)進(jìn)行檢驗(yàn)。

周忠學(xué)、李永江以青島市為例，用聚類分析法把影響房地產(chǎn)的20個(gè)因素指標(biāo)分為5類指標(biāo)，然后分別對(duì)每類指標(biāo)進(jìn)行主成分分析，最后把原來的20個(gè)指標(biāo)合成為7個(gè)綜合指標(biāo)，大大簡化了分析工作。

李崇明提出了一種新的房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)選擇方法。他認(rèn)為房地產(chǎn)系統(tǒng)作為一個(gè)復(fù)雜的大系統(tǒng)，其影響因素眾多，必須采用一種適合復(fù)雜大系統(tǒng)的定量分析方法，并由此提出了系統(tǒng)核及核度方法。該方法的基本原理是采用灰色關(guān)聯(lián)分析法對(duì)樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，得出指標(biāo)間的關(guān)聯(lián)度，然后根據(jù)指標(biāo)關(guān)聯(lián)度的大小建立指標(biāo)體系的拓?fù)鋱D，最后求取拓?fù)鋱D的核，其構(gòu)成要素就是要選擇的房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)。

楊佃輝，陳軼等把初選的22個(gè)房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)按照指標(biāo)的性質(zhì)分為總量指標(biāo)、購買力指標(biāo)、生產(chǎn)類指標(biāo)、價(jià)格類指標(biāo)和交易類指標(biāo)五大類，分別對(duì)每類指標(biāo)進(jìn)行聚類分析和非參數(shù)檢驗(yàn)并結(jié)合定性方法建立了預(yù)警指標(biāo)體系，然后利用上海市房地產(chǎn)相關(guān)的數(shù)據(jù)進(jìn)行了實(shí)證分析。

綜上所述，我國對(duì)房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)體系的研究正在逐漸從單純的定量分析向定量分析和定性分析相結(jié)合的思路轉(zhuǎn)移。定量分析方法主要通過一些統(tǒng)計(jì)分析方法消除指標(biāo)間的相互干擾和影響，使不同指標(biāo)與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)系描述得更為準(zhǔn)確，但它不可避免也存在缺陷，如多數(shù)統(tǒng)計(jì)方法對(duì)數(shù)據(jù)要求較高，通常需要樣本數(shù)據(jù)夠多，且不具備容錯(cuò)能力，而且對(duì)某些不能量化的因素指標(biāo)也無能為力，而這正好可通過定性分析來彌補(bǔ)。因此，把定量、定性分析方法相結(jié)合來構(gòu)建房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)體系將是未來的發(fā)展趨勢(shì)。

二、房地產(chǎn)預(yù)警方法研究評(píng)述

預(yù)警方法是預(yù)警系統(tǒng)的核心，預(yù)警方法是否合適是房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)能否發(fā)揮其預(yù)測(cè)、防范和調(diào)控功能的關(guān)鍵。在預(yù)警方法的選擇上，我國有關(guān)學(xué)者的研究大致可以劃分為三個(gè)階段，房地產(chǎn)發(fā)展初期，即上世紀(jì)90年代的研究以景氣指數(shù)預(yù)警為主；90年代末到本世紀(jì)初以統(tǒng)計(jì)預(yù)警為主；近期的研究則轉(zhuǎn)向以人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)等為主的人工智能、模式識(shí)別方法方向發(fā)展，逐漸與計(jì)算機(jī)軟件融合。

（一）景氣指數(shù)法。

如上所述，我國早期的房地產(chǎn)預(yù)警研究主要借鑒了宏觀經(jīng)濟(jì)監(jiān)測(cè)與預(yù)警常用的方法，即景氣指數(shù)預(yù)警法。這種方法以經(jīng)濟(jì)周期循環(huán)理論為基礎(chǔ)，從影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的諸多要素中選出一組對(duì)景氣變動(dòng)敏感，有代表性的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，把它們分為先行、同步和滯后三類指標(biāo)，然后分別對(duì)這三類指標(biāo)編制擴(kuò)散指數(shù)（DI）和合成指數(shù)(CI)，以預(yù)測(cè)房地產(chǎn)景氣的轉(zhuǎn)折點(diǎn)和長期趨勢(shì)，達(dá)到房地產(chǎn)預(yù)警的目的。

黃繼鴻、雷戰(zhàn)波、凌超為了描述房地產(chǎn)景氣的動(dòng)向,通過構(gòu)建合成和擴(kuò)散指數(shù)來達(dá)到對(duì)房地產(chǎn)運(yùn)行情況進(jìn)行監(jiān)測(cè)、預(yù)警的目的。他們認(rèn)為擴(kuò)散指數(shù)能綜合各個(gè)指標(biāo)變量的波動(dòng),反映宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)過程,還能夠有效地預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)循環(huán)的轉(zhuǎn)折點(diǎn),但是不能明確表示經(jīng)濟(jì)循環(huán)變化的強(qiáng)弱；合成指數(shù)不僅能預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)循環(huán)的轉(zhuǎn)折點(diǎn),還能在某種意義上反映經(jīng)濟(jì)循環(huán)變動(dòng)的振幅。因此,他們認(rèn)為擴(kuò)散指數(shù)(DI)和合成指數(shù)(CI)適用于房地產(chǎn)預(yù)警等宏觀經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。

李斌、丁烈云、葉艷兵對(duì)景氣指數(shù)預(yù)警法進(jìn)行了大量研究后，發(fā)現(xiàn)由于計(jì)算方法和側(cè)重點(diǎn)不同，利用擴(kuò)散指數(shù)DI和合成指數(shù)CI對(duì)相同的數(shù)據(jù)分別計(jì)算得出的房地產(chǎn)警度不一致，他們分析了兩種指數(shù)的計(jì)算特點(diǎn)，提出了兩種改進(jìn)方法．第一，對(duì)傳統(tǒng)DI計(jì)算方法進(jìn)行合理改進(jìn)，引入精度比較的概念，選擇精度更高的指數(shù)來進(jìn)行景氣評(píng)價(jià)，有效地消除了兩指數(shù)間的矛盾沖突；第二，利用DI值與CI值及其精度設(shè)計(jì)了一個(gè)能完整反映市場景氣狀況的綜合指數(shù)，即對(duì)DI與CI指數(shù)向量進(jìn)行數(shù)據(jù)處理并建立整合基礎(chǔ)以后，依據(jù)DI值與CI值的精度分析，摒棄主觀判斷的處理方法，按照各自誤差的高低和權(quán)值計(jì)算理論，確定各整合基礎(chǔ)數(shù)據(jù)所載信息量的權(quán)重，最后對(duì)其進(jìn)行加權(quán)平均求出房地產(chǎn)市場的綜合景氣指數(shù)，并利用武漢市實(shí)際數(shù)據(jù)進(jìn)行了分析，結(jié)果表明，改進(jìn)后的綜合指數(shù)能更好地反映武漢市房地產(chǎn)的實(shí)際警度。

景氣指數(shù)法經(jīng)過多年的發(fā)展運(yùn)用也比較成熟，計(jì)算方法有了許多改進(jìn)，但是用該方法來對(duì)我房地產(chǎn)進(jìn)行預(yù)警，存在著許多先天的缺陷．首先，景氣指數(shù)法應(yīng)用的前提條件是經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的周期性，而我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展剛剛起步，其周期性更是無從談起；其次景氣指數(shù)用合成指數(shù)和擴(kuò)散指數(shù)這些綜合指數(shù)來反映總體的發(fā)展趨勢(shì)，而這些綜合指數(shù)對(duì)具體指標(biāo)的信息抽象化了，不利于具體分析，也容易掩蓋個(gè)別指標(biāo)的異常波動(dòng)，因此，用景氣指數(shù)法來進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)警不是最佳方法。

（二）綜合模擬法。

綜合模擬法也叫統(tǒng)計(jì)預(yù)警法，是我國房地產(chǎn)預(yù)警采用最廣泛的方法。它主要從系統(tǒng)論角度對(duì)指標(biāo)進(jìn)行分析處理，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)預(yù)警的目的。其基本思路是先對(duì)警兆與警素指標(biāo)進(jìn)行時(shí)差相關(guān)分析，確定其先導(dǎo)長度和強(qiáng)度；接著根據(jù)警兆指標(biāo)變動(dòng)的情況確定警兆指標(biāo)的警級(jí)，然后根據(jù)各警兆指標(biāo)的重要性對(duì)警級(jí)進(jìn)行綜合，得到總體的綜合警度。使用此方法進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)警，不僅能反映房地產(chǎn)的綜合警度，還能反映單個(gè)指標(biāo)的警度，比較適合用來進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)警。因此，有不少學(xué)者對(duì)此進(jìn)行了嘗試，取得了不少成果。

1995年，建設(shè)部就組織過房地產(chǎn)監(jiān)測(cè)、預(yù)警體系的研究，所采用的方法即為統(tǒng)計(jì)預(yù)警法，但鑒于行業(yè)發(fā)展的初期性及其資料積累的有限性，無法在定量上有所突破。

趙黎明、賈永飛最早對(duì)用統(tǒng)計(jì)預(yù)警法進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)警作了較系統(tǒng)的研究，現(xiàn)在很多研究都是在他們研究的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。他們首先對(duì)經(jīng)濟(jì)預(yù)警的各種方法進(jìn)行了分析、比較，指出統(tǒng)計(jì)預(yù)警方法適合用來房地產(chǎn)預(yù)警;接著運(yùn)用時(shí)差相關(guān)分析方法篩選出警兆指標(biāo)，并確定了預(yù)警界限；最后使用模糊評(píng)價(jià)方法來進(jìn)行警級(jí)綜合，使房地產(chǎn)預(yù)警走向定量化和系統(tǒng)化，明確了警情發(fā)生時(shí)的控制目標(biāo)和方向，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的計(jì)算機(jī)處理。

郭磊、王鋒等采用統(tǒng)計(jì)預(yù)警法，結(jié)合深圳市實(shí)際數(shù)據(jù)，對(duì)深圳房地產(chǎn)運(yùn)行的軌跡進(jìn)行監(jiān)測(cè)，并對(duì)未來的走勢(shì)進(jìn)行了預(yù)測(cè)。他們首先根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的相關(guān)理論和深圳房地產(chǎn)自身的實(shí)際，選擇房地產(chǎn)銷售量作為警情指標(biāo)，然后通過對(duì)其它指標(biāo)和房地產(chǎn)銷售量的時(shí)差相關(guān)分析，選出警兆指標(biāo)，然后通過各警兆指標(biāo)警界的確定，對(duì)深圳房地產(chǎn)進(jìn)行了單指標(biāo)預(yù)警和綜合預(yù)警。張泓銘對(duì)各種預(yù)警方法的特點(diǎn)和使用條件進(jìn)行比較之后，指出綜合模擬法比較適合我國當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)預(yù)警，他詳細(xì)介紹了綜合模擬法的思路、步驟并以某城市為代表進(jìn)行了實(shí)證分析。

陳峰、丁烈云對(duì)利用綜合預(yù)警法進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)警容易出現(xiàn)的失真現(xiàn)象進(jìn)行研究后，提出用數(shù)學(xué)方法對(duì)用3 預(yù)警準(zhǔn)則確定的預(yù)警區(qū)間進(jìn)行調(diào)整，并以武漢市相關(guān)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行了實(shí)證分析，結(jié)果顯示對(duì)預(yù)警區(qū)間修正后，能夠提高房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的精度。

綜合模擬法既能對(duì)房地產(chǎn)整體警度進(jìn)行綜合判斷，也能夠?qū)Ω鱾€(gè)指標(biāo)進(jìn)行監(jiān)控，便于找出警源，比較符合預(yù)警的目的。但運(yùn)用該方法對(duì)我國房地產(chǎn)預(yù)警也存在一些難以克服的問題，如統(tǒng)計(jì)預(yù)警法要求它的參數(shù)必須滿足多元常態(tài)分配的假設(shè)，而實(shí)際資料常常不能滿足要求，因此目前以3 預(yù)警準(zhǔn)則獲得的預(yù)警域與現(xiàn)實(shí)并不符合，使得預(yù)警精度不高或失效；另外統(tǒng)計(jì)預(yù)警法是靜態(tài)的，不具有容錯(cuò)性，而目前我國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)參差不齊，房地產(chǎn)發(fā)展迅速，因此采用該方法結(jié)果往往系統(tǒng)精度不高，于是更多人又轉(zhuǎn)向了基于模式識(shí)別的預(yù)警方法研究。

（三）基于模式識(shí)別的預(yù)警方法。

房地產(chǎn)預(yù)警研究要取得進(jìn)一步的進(jìn)展，就必須廣泛借鑒其它學(xué)科，特別是人工智能、模式識(shí)別和非線性系統(tǒng)學(xué)科的研究成果，避免或盡量減少預(yù)警過程中的人為因素，使預(yù)警過程更客觀、可靠。近年來不少學(xué)者對(duì)此進(jìn)行了研究，盡管剛剛起步，但其發(fā)展前景已引起人們關(guān)注。

王建成在其博士論文里構(gòu)建了基于概率模式分類的經(jīng)濟(jì)預(yù)警系統(tǒng)。所謂模式識(shí)別是泛指一類用于對(duì)所研究對(duì)象根據(jù)其特征和屬性，分辨其所屬模式類別的識(shí)別和分類方法。模式識(shí)別突破了傳統(tǒng)的指標(biāo)處理思路，不再從簡單的統(tǒng)計(jì)規(guī)律出發(fā)探求發(fā)展趨勢(shì)，而應(yīng)用模式分類和比較來對(duì)未來狀況進(jìn)行預(yù)測(cè)。概率模式分類法可以滿足最小的誤警概率和最小的預(yù)警風(fēng)險(xiǎn)等要求，其有關(guān)分類錯(cuò)判概率等理論，很適合研究預(yù)警系統(tǒng)的預(yù)警可靠性，另外它還可以和附加信息檢驗(yàn)、模式特征提取等方法結(jié)合起來，進(jìn)行預(yù)警指標(biāo)選擇，構(gòu)造出一個(gè)實(shí)用、完整的經(jīng)濟(jì)預(yù)警系統(tǒng)。但是基于概率模式分類的預(yù)警系統(tǒng)的設(shè)計(jì)需要已知經(jīng)驗(yàn)概率、條件概率、和后驗(yàn)概率，實(shí)際上這些是很難得到的。另外，貝葉斯最小風(fēng)險(xiǎn)分類過程還建立在樣本擬合最好這樣的基礎(chǔ)之上的，這顯然是不能滿足的，因此該方法沒能得到廣泛地使用。

虞曉芬通過建立BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型對(duì)杭州市歷年的指標(biāo)數(shù)據(jù)進(jìn)行擬合，分析預(yù)測(cè)有關(guān)指標(biāo)2004-2005年的值，并結(jié)合統(tǒng)計(jì)預(yù)警法對(duì)杭州市房地產(chǎn)市場現(xiàn)在和未來兩年的綜合警度進(jìn)行判斷和預(yù)報(bào)。陳彥等利用模糊模式識(shí)別方法，以南京市為例，建立了房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)，并進(jìn)行了實(shí)證分析。

BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)在經(jīng)濟(jì)預(yù)警中的應(yīng)用是對(duì)傳統(tǒng)預(yù)警方法（景氣指數(shù)法和綜合模擬法）的一種拓寬和突破，解決了傳統(tǒng)預(yù)警方法存在的難以處理高度非線性模型、偏重定量指標(biāo)、難以處理定性指標(biāo)的問題。從而為預(yù)警走向?qū)嵱没於嘶A(chǔ)。但是BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)也存在一些難以克服的缺陷，如其過分強(qiáng)調(diào)克服學(xué)習(xí)錯(cuò)誤而泛化性能不強(qiáng)，同時(shí)還易出現(xiàn)隱層單元的數(shù)目難以確定，網(wǎng)絡(luò)學(xué)習(xí)的收斂和最終權(quán)值受初始值影響大，網(wǎng)絡(luò)容易陷入局部最優(yōu)等問題，這也是不少學(xué)者正在研究的課題，但尚未取得實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展。

房地產(chǎn)系統(tǒng)是一個(gè)復(fù)雜的非線性大系統(tǒng)，由上可知，不管采用哪種方法進(jìn)行預(yù)警，都有各自的缺陷，因此不少學(xué)者嘗試著采用多種方法相結(jié)合來進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)警，取得了較好的效果。

丁烈云在他的名為房地產(chǎn)周期波動(dòng)與預(yù)警研究的博士論文中，把景氣指數(shù)法、基于系統(tǒng)核與核度理論的綜合模擬法和模糊神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)預(yù)警法三種方法和相應(yīng)的模型結(jié)合起來預(yù)警，經(jīng)過實(shí)證分析，表明預(yù)警效果相當(dāng)不錯(cuò)。

南京房管局在建立南京市房地產(chǎn)市場預(yù)警系時(shí)也結(jié)合了景氣指數(shù)法、警兆信號(hào)法和專家經(jīng)驗(yàn)法三種方法共同預(yù)警。采用多種預(yù)警方法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行預(yù)警，以便相互驗(yàn)證，這也是今后房地產(chǎn)預(yù)警的發(fā)展趨勢(shì)。

三、房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)研究評(píng)述

房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)是一個(gè)非常復(fù)雜的大系統(tǒng)，預(yù)警指標(biāo)體系的選擇是房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的基礎(chǔ)，而房地產(chǎn)預(yù)警方法是房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的核心，而除此之外有關(guān)數(shù)據(jù)的收集、整理，警度的預(yù)報(bào)，以及排警對(duì)策等都是需要考慮的問題，因此有必要對(duì)房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的各個(gè)功能模塊設(shè)置以及如何利用計(jì)算機(jī)技術(shù)進(jìn)行科學(xué)調(diào)控進(jìn)行研究，國內(nèi)不少學(xué)者進(jìn)行了許多嘗試。

梁運(yùn)斌對(duì)建立房地產(chǎn)預(yù)警監(jiān)測(cè)系統(tǒng)進(jìn)行了探索，提出了房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)應(yīng)該由景氣分析、預(yù)警信號(hào)、行業(yè)監(jiān)測(cè)和景氣調(diào)查四個(gè)子系統(tǒng)構(gòu)成的基本構(gòu)想，研究雖然粗略，卻為后來研究者提供了思路。

彭詡也對(duì)房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的框架進(jìn)行了構(gòu)建，他認(rèn)為房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)可以細(xì)分為信息采集系統(tǒng)、預(yù)警信號(hào)系統(tǒng)和景氣分析系統(tǒng)三個(gè)子系統(tǒng)，各個(gè)系統(tǒng)相互獨(dú)立，其功能如下．景氣分析系統(tǒng)主要進(jìn)行要用來建立預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系和預(yù)警預(yù)報(bào)制度，房地產(chǎn)信息采集系統(tǒng)主要收集房地產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及相關(guān)信息數(shù)據(jù)；預(yù)警信號(hào)系統(tǒng)主要進(jìn)行數(shù)據(jù)的整合分析和。

鄭淑琴認(rèn)為房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)可分為數(shù)據(jù)處理分析子系統(tǒng)、監(jiān)測(cè)預(yù)警子系統(tǒng)以及排警子系統(tǒng)，在文中對(duì)這三個(gè)系統(tǒng)分別加以研究。

以上研究雖然側(cè)重點(diǎn)不一樣，但其基本思路大致相同，都是從數(shù)據(jù)的收集、預(yù)警方法的確定和出現(xiàn)警情時(shí)的預(yù)報(bào)和對(duì)策來構(gòu)建的。韓立達(dá)在總結(jié)前人研究成果的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)框架的構(gòu)建提出了較系統(tǒng)的構(gòu)想。他認(rèn)為房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)可分為橫向和縱向兩方面。縱向是指由下至上即由各地市匯總到各個(gè)省，層層預(yù)警最后到全國綜合預(yù)警，而橫向預(yù)警是指對(duì)每個(gè)具體城市的預(yù)警框架可分為統(tǒng)計(jì)信息系統(tǒng)、預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)和動(dòng)態(tài)監(jiān)控系統(tǒng)三個(gè)模塊，每個(gè)模塊下面還可細(xì)分為更小的模塊。其中預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)是核心，統(tǒng)計(jì)信息系統(tǒng)與動(dòng)態(tài)監(jiān)控系統(tǒng)都是為其服務(wù)的，前者為其提供基本資料和數(shù)據(jù)，而后者則起著輔助預(yù)警及決策的功能。

郭峰在他的博士論文里以大系統(tǒng)控制理論為基礎(chǔ)構(gòu)建了房地產(chǎn)“遞階控制”預(yù)警系統(tǒng)，把它分為上、中、下三級(jí)，上級(jí)是輸入部分，也稱為數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)，包括警兆數(shù)據(jù)庫、預(yù)警界限數(shù)據(jù)庫、預(yù)測(cè)指標(biāo)數(shù)據(jù)庫和警情分析指示數(shù)據(jù)庫等；而中級(jí)為控制處理大型專家系統(tǒng)，是整個(gè)系統(tǒng)的核心處理器，具體包括指標(biāo)篩選、界限確定、預(yù)測(cè)判斷和警情分析指示模型庫；下級(jí)指的是輸出部分，即生成子系統(tǒng)，通過銜接器和中級(jí)相連，具有圖表、數(shù)據(jù)結(jié)果輸出等功能。

李斌、丁烈云認(rèn)為從計(jì)算機(jī)軟件開發(fā)角度來看，房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)應(yīng)該是以MIS為基礎(chǔ)，兼有DSS功能的計(jì)算機(jī)預(yù)警信息系統(tǒng)。它可以通過自動(dòng)處理、分析、判斷輸入和存貯在計(jì)算機(jī)中的各種信息，對(duì)城市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中可能出現(xiàn)的各種異常態(tài)勢(shì)發(fā)出預(yù)先警告。他們將其分成兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的子系統(tǒng)，模型管理系統(tǒng)和數(shù)據(jù)庫管理信息系統(tǒng)，兩個(gè)系統(tǒng)之間、操作人員與計(jì)算機(jī)之間的信息的傳遞由人機(jī)交互總控系統(tǒng)來調(diào)度。

總的看來，我國房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的設(shè)計(jì)研究才剛剛起步，需要進(jìn)一步研究和發(fā)展，但與計(jì)算機(jī)緊密結(jié)合，友好的人機(jī)交互模式和動(dòng)態(tài)的建模技術(shù)將是房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)未來的發(fā)展趨勢(shì)。

此文系湖北省教育廳青年項(xiàng)目（239269）

（作者：武漢工程大學(xué)管理學(xué)院工商管理教研室，講師，中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)統(tǒng)計(jì)學(xué)專業(yè)博士）

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篇3

 

一、房地產(chǎn)投資波動(dòng)與房地產(chǎn)周期波動(dòng)在房地產(chǎn)周期波動(dòng)中房地產(chǎn)投資是一個(gè)十分重要的內(nèi)生因素，由于房地產(chǎn)業(yè)是一種特殊的行業(yè)，在它的啟動(dòng)階段需要大量的資金支持，所以資金無疑是房地產(chǎn)業(yè)必須的重要生產(chǎn)元素之一，它對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有著重要的影響。從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論來看，投資行為具有很強(qiáng)的能動(dòng)性，是房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本要素。同時(shí)，投資又是一種能夠拉動(dòng)房地產(chǎn)市場發(fā)展的最終需求，因?yàn)橄M(fèi)是投資的目的和歸宿，是投資增長的動(dòng)力，同時(shí)，投資還能夠創(chuàng)造出新的需求。就投資本身來看，也很容易發(fā)生波動(dòng)。這是因?yàn)橥顿Y行為具有較強(qiáng)的預(yù)測(cè)性和隨機(jī)性，尤其是投資于房地產(chǎn)。

從圖1中我們可以看出，投資增長率的波動(dòng)與商品房年銷售面積增長率的波動(dòng)雖然在波動(dòng)幅度上有一定差別，但就波峰和波谷的位置來看卻大體上是一致的，他們之間似乎存在一定的關(guān)系。下面，我們將進(jìn)一步從實(shí)證的角度出發(fā)，通過運(yùn)用協(xié)整理論和因果關(guān)系檢驗(yàn)等方法研究房地產(chǎn)開發(fā)投資額與商品房銷售面積的相互關(guān)系，來體現(xiàn)他們所代表的房地產(chǎn)投資及其波動(dòng)與房地產(chǎn)周期波動(dòng)之間的關(guān)系，進(jìn)一步揭示投資對(duì)房地產(chǎn)周期的影響。。

圖1房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長率與商品房年銷售面積增長率波動(dòng)圖

二、投資與房地產(chǎn)周期波動(dòng)的實(shí)證分析1、指標(biāo)選擇及數(shù)據(jù)說明

在忽略區(qū)域性差別以及不同物業(yè)類型差別的條件下，考慮到數(shù)據(jù)的可獲得性，筆者選擇商品房屋年銷售面積指標(biāo)作為考察對(duì)象來研究我國房地產(chǎn)周期性規(guī)律，選用房地產(chǎn)開發(fā)投資額指標(biāo)來研究我國房地產(chǎn)投資波動(dòng)情況。本文所采用的數(shù)據(jù)均來源于中經(jīng)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫，數(shù)據(jù)樣本期為1987―2005年。為減少數(shù)據(jù)波動(dòng)并直接得出彈性，商品房銷售面積和房地產(chǎn)開發(fā)投資額在分析時(shí)均已取自然對(duì)數(shù)。數(shù)據(jù)分析處理所采用的計(jì)量分析軟件為美國QMS公司出品的Eviews4.0。。

2、數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性檢驗(yàn)

為避免非平穩(wěn)的經(jīng)濟(jì)變量在回歸分析時(shí)帶來的偽回歸問題，在建立經(jīng)濟(jì)模型前首先應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)變量進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)。本文對(duì)上述經(jīng)濟(jì)變量采用ADF（Augment Dickey-Fuller Test）檢驗(yàn)法，對(duì)、序列進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)的結(jié)果表明，兩變量的水平值在5%的顯著性水平下均為不平穩(wěn)序列，而的一階差分，采用有常數(shù)項(xiàng)且滯后2期的檢驗(yàn)?zāi)Ｐ停?%的顯著性水平下為平穩(wěn)序列；的一階差分，采用有常數(shù)項(xiàng)且滯后1期檢驗(yàn)?zāi)Ｐ?，?%的顯著性水平下為平穩(wěn)序列。即序列、都是一階單整的。

3、協(xié)整檢驗(yàn)

在上面的步驟中，已經(jīng)證明、為同階單整序列。通過觀察它們的趨勢(shì)圖發(fā)現(xiàn)這兩個(gè)序列有大致相同的增長和變化趨勢(shì)，說明二者可能存在協(xié)整關(guān)系，本文采用E-G兩步法進(jìn)行檢驗(yàn)，得到回歸模型的結(jié)果，如公式（1）所示：

（1）

進(jìn)一步，我們對(duì)殘差序列進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)?？梢园l(fā)現(xiàn)序列在ADF檢驗(yàn)滯后3階時(shí)，在5%的顯著性水平下具有平穩(wěn)性。由此可以得出序列、之間存在協(xié)整關(guān)系的結(jié)論。

4、因果關(guān)系檢驗(yàn)

若經(jīng)濟(jì)變量之間具有傳遞作用，則變量之間應(yīng)該具有因果關(guān)系。根據(jù)VAR模型，利用AIC、SC最小的原則選取最優(yōu)滯后期為4，對(duì)商品房銷售面積和房地產(chǎn)開發(fā)投資額之間進(jìn)行因果關(guān)系檢驗(yàn)，結(jié)果如表1所示：

表1 、的因果關(guān)系檢驗(yàn)

篇4

一、引言

做好房地產(chǎn)開發(fā)工作不但能促進(jìn)我國城市化進(jìn)程的健康發(fā)展，還可以擴(kuò)大內(nèi)需，提高人們的生活水平，同時(shí)還可以對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生協(xié)調(diào)作用。下面就先對(duì)中小城市的特點(diǎn)進(jìn)行分析，然后再對(duì)其房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿M(jìn)行分析研究，以便在中小城市房地產(chǎn)開發(fā)過程中能鞏固對(duì)其有利因素進(jìn)行充分利用，揚(yáng)長避短，最大化地促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

二、中小城市的特點(diǎn)

中小城市和大城市相比，具有以下特點(diǎn)：（1）大多數(shù)都承載著一定的城市功能。一個(gè)城市的成立需要滿足三個(gè)條件：能夠滿足城市或者周邊地區(qū)的某種需求，有支柱產(chǎn)業(yè)以及自己的城市特點(diǎn)。其中包括城市功能，例如山西大同具有發(fā)達(dá)的采煤業(yè)，就為資源性城市。（2）城市發(fā)展迅速。中小城市多數(shù)處于城市擴(kuò)建期，舊城改造以及拆遷等，也進(jìn)一步帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。（3）周圍農(nóng)村和城郊人口向城市的流動(dòng)性持續(xù)加大。（4）城市的服務(wù)業(yè)就業(yè)人口逐漸增多，其第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度較快。（5）政府在城市建設(shè)和發(fā)展過程中，占有城市規(guī)劃制定權(quán)和指揮權(quán)。

三、中小城市房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿Ψ治?/p>

（一）中小城市房地產(chǎn)市場需求分析。隨著我國居民生活水平的不斷提高，并在宏觀調(diào)控的逐漸影響下，居民的置房需求會(huì)進(jìn)一步得到釋放。一方面在上世紀(jì)50年代是一個(gè)生育高峰，造成現(xiàn)今社會(huì)上25-34歲以及35-44歲年齡段的人口數(shù)量占有很大比例，這些人正處于消費(fèi)和投資階段，特別是25-34歲階段的人員，正準(zhǔn)備組建家庭，具有購房需求；另一方面城市化進(jìn)程的不斷加快，吸引了大量的外來人口，這些人口的住房問題，必然會(huì)帶來房地產(chǎn)的一個(gè)新的發(fā)展階段。隨著我國對(duì)市場經(jīng)濟(jì)控制力的增強(qiáng)，吸引了一大批國外企業(yè)來我國設(shè)立區(qū)域總部或者研發(fā)中心，這些企業(yè)的聚集，必然會(huì)吸引更多的海外人才的到來；另外，城市的不斷擴(kuò)建，隨之而來的是大面積舊城的改造，被拆遷的居民的剛性居住需求以及商業(yè)圈的不斷擴(kuò)張，則就又為房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來了一個(gè)新的發(fā)展通道；我國城市人們的生活水平不但提高，其家庭結(jié)構(gòu)不斷縮小，但是其購房需求卻在加大。現(xiàn)在的人們結(jié)婚之后，就想單住，還有一些“丁克”家庭也呈增長趨勢(shì)，這些都會(huì)引起住房需求的增加。

（二）中小城市房地產(chǎn)市場發(fā)展分析。中小城市的房地產(chǎn)市場需求大部分都是為了滿足當(dāng)?shù)鼐用竦淖》啃枨螅哉f中小城市的房地產(chǎn)投資需求比較小。如果從建筑形態(tài)來看的話，中小城市的住宅項(xiàng)目大多數(shù)還是多層樓板，高層以及小高層最近才剛剛被人們所接受，就中等城市來說，南北通透、采光條件比較好的板樓依然是市場上最熱銷的住宅；如果從戶型來看的話，中小城市還是以二居和三居為主，其中二居室大面積通常是在80～100平方米，三居室的面積通常是在110～130平方米。中小城市的居民大多想的是一步到位，即購買一次房子，生兒育女，最后知道子女長大成人，都要在這棟房子里完成，所以其購買大多在一百平方米左右。但是現(xiàn)今隨著人們生活水平的提高，人們的置業(yè)周期也在不斷的縮短，有很多家庭的置業(yè)周期已經(jīng)是6～8年，有的更短；如果從價(jià)格方面來看的話，中小城市的房地產(chǎn)則具有穩(wěn)中有升、趨于平穩(wěn)的特點(diǎn)。一個(gè)樓盤從開盤到銷售，其房價(jià)的漲幅都不大，更多的時(shí)候是處于平穩(wěn)狀態(tài)。甚至有些項(xiàng)目從頭到尾都不用進(jìn)行價(jià)格調(diào)整。中小城市客戶購買房子首要考慮的就是價(jià)格問題，其次才是交通、地段、物業(yè)等其他因素。由于中小城市的地域小，信息的傳播速度非常快，只要進(jìn)行一些低成本的直接面向客戶的宣傳推廣就非常有效，但是中小城市更注重的是實(shí)實(shí)在在的東西，所以中小城市的期房沒有現(xiàn)房好賣?？傮w來說，中小城市房地產(chǎn)市場建設(shè)項(xiàng)目只要能夠和城市的特點(diǎn)相符合，其發(fā)展還是很可觀的。

（三）中小城市房地產(chǎn)市場發(fā)展所面臨的機(jī)遇和風(fēng)險(xiǎn)。目前來說，中小城市房地產(chǎn)市場發(fā)展面臨的基于主要有：農(nóng)村人口不斷城市化，其購房需求在不斷增加；政策方面具有一系列的優(yōu)惠，例如土地政策、人文政策以及稅收政策等；綜合成本比較低，其中包括土地成本、稅收成本、建安成本、人力成本等；機(jī)會(huì)成本小，有些政府部門的集體訂購，就可以直接消耗1/3以上；市場競爭力小，有助于開發(fā)商建立自己的市場等。面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要有：市場容量小；客戶消費(fèi)能力低；政策變化比較大；區(qū)域風(fēng)俗習(xí)慣比較強(qiáng)等。

四、結(jié)語

總體來說，只要抓好時(shí)機(jī)，認(rèn)準(zhǔn)市場，中小城市的房地產(chǎn)市場的發(fā)展?jié)摿€是比較大的。為了能夠最大化地減少風(fēng)險(xiǎn)，抓好機(jī)遇，一方面要算準(zhǔn)建設(shè)周期，最好在一屆領(lǐng)導(dǎo)任期內(nèi)完成，另一方面就要充分做市場調(diào)查，依照當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)俗習(xí)慣和人文環(huán)境，做好產(chǎn)品定位以及戶型設(shè)計(jì)，最好還要進(jìn)行適當(dāng)?shù)耐茝V宣傳，建立良好的商業(yè)信用，口碑相傳的效果要遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于廣告的效果。

參考文獻(xiàn)

[1]王洪波.我國東部中小城市城市化進(jìn)程中的房地產(chǎn)發(fā)展研究[D].碩士學(xué)位論文.東北師范大學(xué)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)專業(yè)，2007，5.

篇5

房地產(chǎn)預(yù)警是經(jīng)濟(jì)界研究的熱點(diǎn)問題，目前國內(nèi)外對(duì)房地產(chǎn)預(yù)警的研究比較多，主要是從房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)的選擇、房地產(chǎn)預(yù)警方法的選擇和房地產(chǎn)綜合預(yù)警三方面進(jìn)行的?？墒窃谀壳暗难芯恐?，存在的主要問題是建立的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)預(yù)警功能不強(qiáng)、精度不高，這主要是因?yàn)閭鹘y(tǒng)的預(yù)警方法對(duì)資料的要求和我國房地產(chǎn)發(fā)展的實(shí)踐不相符。本文主要分析當(dāng)前在我國進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)警應(yīng)注意的幾個(gè)問題。

1.房地產(chǎn)預(yù)警方法的選擇

房地產(chǎn)預(yù)警是經(jīng)濟(jì)預(yù)警的一個(gè)重要的組成部分，它的基礎(chǔ)理論和方法來源于對(duì)經(jīng)濟(jì)預(yù)警理論的研究，因此對(duì)房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)進(jìn)行全面系統(tǒng)的研究，可以對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)警理論體系進(jìn)行補(bǔ)充和完善。而預(yù)警方法是預(yù)警系統(tǒng)的核心，預(yù)警方法是否合適是房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)能否發(fā)揮其預(yù)測(cè)、防范和調(diào)控功能的關(guān)鍵。

1.1景氣指數(shù)法

我國早期的房地產(chǎn)預(yù)警研究主要借鑒了宏觀經(jīng)濟(jì)監(jiān)測(cè)與預(yù)警常用的方法，即景氣指數(shù)預(yù)警法。這種方法以經(jīng)濟(jì)周期循環(huán)理論為基礎(chǔ)，從影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的諸多要素中選出一組對(duì)景氣變動(dòng)敏感，有代表性的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，把它們分為先行、同步和滯后三類指標(biāo)，然后分別對(duì)這三類指標(biāo)編制擴(kuò)散指數(shù)（DI）和合成指數(shù)(CI)，以預(yù)測(cè)房地產(chǎn)景氣的轉(zhuǎn)折點(diǎn)和長期趨勢(shì)，達(dá)到房地產(chǎn)預(yù)警的目的。經(jīng)過長時(shí)間的發(fā)展，景氣指數(shù)的計(jì)算方法有了許多改進(jìn)，景氣指數(shù)法的運(yùn)用也比較成熟。但是用這種方法來對(duì)我國房地產(chǎn)進(jìn)行預(yù)警，其不足之處也顯而易見：

首先，景氣指數(shù)法用合成指數(shù)的升降來表示景氣狀況，易造成信息量的不完整。合成指數(shù)是對(duì)各種指標(biāo)進(jìn)行的加權(quán)綜合，雖然綜合指數(shù)能夠反映總體的走勢(shì)情況，但也容易掩蓋某些個(gè)別指標(biāo)的異常波動(dòng)情況，若這些指標(biāo)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)變動(dòng)中非常重要的話，那么合成指數(shù)所顯示的信息量就很不完整。 其次，景氣指數(shù)法預(yù)警不利于對(duì)每個(gè)指標(biāo)進(jìn)行監(jiān)控。景氣指數(shù)法預(yù)警利用合成指數(shù)和擴(kuò)散指數(shù)顯示總體發(fā)展趨勢(shì)，綜合指數(shù)包含的信息量有限，很難對(duì)每一個(gè)指標(biāo)進(jìn)行分析判斷，這樣不利于找出警源，找出控制對(duì)象和控制目標(biāo)。 第三，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期性不明顯會(huì)影響景氣指數(shù)應(yīng)用的范圍和效果。景氣指數(shù)法的預(yù)警基礎(chǔ)是經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的周期性，構(gòu)成景氣指標(biāo)的先行指數(shù)可以提前預(yù)報(bào)經(jīng)濟(jì)周期的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。而我國房地產(chǎn)真正發(fā)展時(shí)間不過10多年，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展受國家政策等因素影響明顯，城市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的周期性還有待研究，因此運(yùn)用景氣指數(shù)法進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)警不是最佳選擇。

1.2綜合模擬法

綜合模擬法也叫統(tǒng)計(jì)預(yù)警法，是我國目前房地產(chǎn)預(yù)警采用最廣泛的方法。其基本思路是先對(duì)警兆與警素指標(biāo)進(jìn)行時(shí)差相關(guān)分析，確定其先導(dǎo)長度和強(qiáng)度；接著根據(jù)警兆指標(biāo)變動(dòng)的情況確定警兆指標(biāo)的警級(jí)，然后根據(jù)各警兆指標(biāo)的重要性對(duì)警級(jí)進(jìn)行綜合，得到總體的綜合警度。使用此方法進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)警，不僅能反映房地產(chǎn)的綜合警度，還能反映單個(gè)指標(biāo)的警度，比較適合用來進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)警。

綜合模擬法既能對(duì)房地產(chǎn)整體警度進(jìn)行綜合判斷，也能夠?qū)Ω鱾€(gè)指標(biāo)進(jìn)行監(jiān)控，便于找出警源，比較符合預(yù)警的目的。但運(yùn)用該方法對(duì)我國房地產(chǎn)預(yù)警也存在一些難以克服的問題：

第一，實(shí)際數(shù)據(jù)的分布不能滿足要求。單指標(biāo)理想狀態(tài)的預(yù)警域是房地產(chǎn)綜合模擬預(yù)警的基礎(chǔ)性工作，是預(yù)警成敗的關(guān)鍵。而采用統(tǒng)計(jì)預(yù)警方法，則要求它的參數(shù)必須滿足多元常態(tài)分配的假設(shè)（如正態(tài)分布），而實(shí)際資料常常不能滿足要求，因此目前以3σ預(yù)警準(zhǔn)則獲得的預(yù)警域與現(xiàn)實(shí)并不符合，使得預(yù)警精度不高或失效。第二，統(tǒng)計(jì)預(yù)警法對(duì)資料的輸入不具有容錯(cuò)性。房地產(chǎn)在我國真正的發(fā)展不過十來年的時(shí)間，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)難免出現(xiàn)錯(cuò)誤和遺漏，而統(tǒng)計(jì)預(yù)警法對(duì)錯(cuò)誤資料的輸入不具有容錯(cuò)性，無法自我學(xué)習(xí)與調(diào)整，這也就是為什么采用此方法做出來的預(yù)警系統(tǒng)精度不高的一個(gè)重要原因。第三，用3σ預(yù)警準(zhǔn)則確定的預(yù)警域是靜態(tài)的。統(tǒng)計(jì)預(yù)警方法屬于靜態(tài)預(yù)警方法，而房地產(chǎn)的發(fā)展本身是個(gè)動(dòng)態(tài)的過程，因此采用此方法難免出現(xiàn)理論和實(shí)際不吻合的情況。有不少學(xué)者對(duì)這一問題進(jìn)行了研究，對(duì)預(yù)警區(qū)間進(jìn)行不斷地修正，使之更接近現(xiàn)實(shí)，提高了預(yù)警的有效性，但未能從根本上解決其存在的問題，于是更多人又轉(zhuǎn)向了基于模式識(shí)別的預(yù)警方法研究。

1.3 BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)法

而近年來BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的出現(xiàn)引起了人們極大的關(guān)注。BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)采用平行分散處理模式，這使它不僅能較好地進(jìn)行模式識(shí)別，還具有容錯(cuò)能力強(qiáng)和對(duì)數(shù)據(jù)分布要求不嚴(yán)格等傳統(tǒng)方法不具備的優(yōu)點(diǎn)。同時(shí)它還具備學(xué)習(xí)能力、處理資料遺漏或錯(cuò)誤的能力，可隨數(shù)據(jù)的更新進(jìn)行自我學(xué)習(xí)、訓(xùn)練和調(diào)整，能夠應(yīng)對(duì)多變的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)中應(yīng)用最廣泛的是前向三層BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)，它分為輸入層、隱藏層和輸出層三部分，能夠準(zhǔn)確地模擬輸入、輸出的近似關(guān)系，因此它在房地產(chǎn)預(yù)警中被廣泛應(yīng)用。

BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)在經(jīng)濟(jì)預(yù)警中的應(yīng)用是對(duì)傳統(tǒng)預(yù)警方法（景氣指數(shù)法和綜合模擬法）的一種拓寬和突破，解決了傳統(tǒng)預(yù)警方法存在的以下問題：難以處理高度非線性模型、偏重定量指標(biāo)、難以處理定性指標(biāo)；以及預(yù)警指標(biāo)的警限、警區(qū)采用確定方式，不具備時(shí)變特性，缺少自適應(yīng)、自學(xué)習(xí)能力；預(yù)警信息和知識(shí)獲取是間接的、費(fèi)時(shí)、效率低等。從而為預(yù)警走向?qū)嵱没於嘶A(chǔ)。

但是BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)也存在一些難以克服的缺陷，由于BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)學(xué)習(xí)算法是利用梯度下降法調(diào)節(jié)權(quán)值使目標(biāo)函數(shù)達(dá)到極小，導(dǎo)致其過分強(qiáng)調(diào)克服學(xué)習(xí)錯(cuò)誤而泛化性能不強(qiáng)。同時(shí)還易出現(xiàn)隱層單元的數(shù)目難以確定，網(wǎng)絡(luò)學(xué)習(xí)的收斂和最終權(quán)值受初始值影響大，網(wǎng)絡(luò)容易陷入局部最優(yōu)等問題，這也是不少學(xué)者正在研究的課題，但尚未取得實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展。

2.房地產(chǎn)預(yù)警存在的主要問題

國內(nèi)學(xué)者在房地產(chǎn)發(fā)展時(shí)間不長，數(shù)據(jù)資料殘缺不齊的情況下進(jìn)行了大量研究，取得了可喜的成果，給后續(xù)的研究提供了思路。但目前我國房地產(chǎn)預(yù)警研究無論是從理論研究還是實(shí)踐的角度來看仍處于起步階段，主要不足表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

2.1預(yù)警結(jié)果誤差較大，精度不高

不管是景氣指數(shù)法還是綜合模擬法預(yù)警都是建立在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期基礎(chǔ)上的，這兩種方法都要求有較長的時(shí)間序列數(shù)據(jù)，歐美一些國家因?yàn)榉康禺a(chǎn)發(fā)展時(shí)間長，發(fā)展較成熟，采用這些方法預(yù)警都取得了較好的效果，而我國的房地產(chǎn)市場起步晚（90年代初才真正起步），發(fā)展不穩(wěn)定，積累的歷史數(shù)據(jù)很少，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不完整，統(tǒng)計(jì)口徑不一致，再加上房地產(chǎn)市場發(fā)展還不規(guī)范，受政策影響非常大，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)不明顯（或短期內(nèi)難以體現(xiàn)），這些特征使得采用傳統(tǒng)的預(yù)警方法預(yù)警，輸出結(jié)果誤差較大。

2.2指標(biāo)權(quán)重和警界值的確定缺乏科學(xué)性

在進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)警時(shí)，綜合警度的確定是我們預(yù)警的最終目標(biāo)。而綜合警度是各指標(biāo)警度的綜合，因此要想準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)警度，房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)中各指標(biāo)權(quán)重的確定和各指標(biāo)預(yù)警界限的確定則是問題的關(guān)鍵。警界值的確定，我國早期基本上是通過主觀經(jīng)驗(yàn)來判斷，缺乏客觀依據(jù)，而近期則主要采用正態(tài)歸一法和μ-σ法來確定，用這兩種方法確定警界值都要求有充足的數(shù)據(jù)，而實(shí)際卻很難滿足。另外用這兩種方法確定的警界值都是固定的，不能動(dòng)態(tài)調(diào)整，目前我國房地產(chǎn)整體發(fā)展還處于初級(jí)階段，某些指標(biāo)的波動(dòng)劇烈，如果按照統(tǒng)一不變的標(biāo)準(zhǔn)來劃分，那些指標(biāo)可能會(huì)因?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)差過大而使其正常區(qū)間過大，從而影響了預(yù)警的精度。而在確定各指標(biāo)的權(quán)重時(shí)，方法也過于粗糙、簡單。目前的預(yù)警研究中有的沒有考慮指標(biāo)的權(quán)重，只是簡單的平均；有的采用完全主觀的專家經(jīng)驗(yàn)法；而有些研究所采用的簡單的定量分析方法，其適用性和科學(xué)性也有待檢驗(yàn)。

2.3趨勢(shì)預(yù)測(cè)功能不強(qiáng)

預(yù)警系統(tǒng)有警度判斷與趨勢(shì)預(yù)測(cè)兩項(xiàng)功能，準(zhǔn)確的市場預(yù)測(cè)可以很大程度上避免由于系統(tǒng)不穩(wěn)定性而產(chǎn)生的判斷誤差，具有更強(qiáng)的實(shí)際應(yīng)用意義。前人絕大部分研究成果都側(cè)重于警度判斷的功能，而趨勢(shì)判斷功能較弱。如在景氣指數(shù)法預(yù)警中選取先行性警兆指標(biāo)就是為了增強(qiáng)其預(yù)測(cè)功能，但同時(shí)也選取了同步與滯后指標(biāo)，前人研究中簡單的把先行、同步與滯后指標(biāo)加權(quán)綜合，使其預(yù)測(cè)功能受到影響；而在綜合預(yù)警中則是根據(jù)歷年警值趨勢(shì)圖走勢(shì)來預(yù)測(cè)下一年的警情，該方法對(duì)警值轉(zhuǎn)點(diǎn)的預(yù)測(cè)功能較差。

2.4系統(tǒng)學(xué)習(xí)性不夠

目前的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)研究的初步成果不具備很好的動(dòng)態(tài)學(xué)習(xí)性，而“系統(tǒng)學(xué)習(xí)性”對(duì)于房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)，特別是我國目前的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)構(gòu)建是十分必要的。我國的房地產(chǎn)市場真正發(fā)展才短短十多年的時(shí)間，需要能夠不斷積累歷史數(shù)據(jù)，從而修正系統(tǒng)參數(shù)，使系統(tǒng)更趨完善和準(zhǔn)確。

3.房地產(chǎn)預(yù)警未來發(fā)展趨勢(shì)

3.1多種預(yù)警方法協(xié)同預(yù)警

房地產(chǎn)是一個(gè)復(fù)雜的非線性大系統(tǒng)，不管使用前面討論的哪種方法，都有其局限性。只有將不同預(yù)警方法結(jié)合起來進(jìn)行綜合預(yù)警，才能提高預(yù)警可靠度。另外在進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)警時(shí)，也不能只重視定量分析方法，要把定性分析和定量分析相結(jié)合，把短期與長期相結(jié)合，把靜態(tài)與動(dòng)態(tài)分析相結(jié)合，把統(tǒng)計(jì)分析與數(shù)學(xué)模型相結(jié)合。

3.2房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)的選擇和調(diào)整

隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，新的影響房地產(chǎn)市場的因素會(huì)不斷出現(xiàn)，因此，構(gòu)建科學(xué)、動(dòng)態(tài)的房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)體系是建立實(shí)用的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的關(guān)鍵。未來指標(biāo)選擇應(yīng)是在有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論的指標(biāo)下，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，采用定量、定性方法相結(jié)合來進(jìn)行的。指標(biāo)的選擇應(yīng)遵循全面性、代表性和靈敏性的原則，并能隨著實(shí)際情況的變化而作相應(yīng)的動(dòng)態(tài)調(diào)整。

3.3建立動(dòng)態(tài)的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)

房地產(chǎn)市場始終處于變化中，如何建立具有學(xué)習(xí)性的動(dòng)態(tài)的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)將是未來的一個(gè)方向，在這個(gè)過程中不可避免地要和現(xiàn)代計(jì)算機(jī)信息技術(shù)相結(jié)合。信息技術(shù)為開發(fā)動(dòng)態(tài)的、智能的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)提供了基礎(chǔ)，今后的房地產(chǎn)預(yù)警研究應(yīng)大量運(yùn)用先進(jìn)的計(jì)算機(jī)技術(shù)，開發(fā)先進(jìn)、實(shí)用的軟件，使建立的預(yù)警系統(tǒng)有良好的人機(jī)交互能力。因此，如何將計(jì)算機(jī)信息建模技術(shù)和房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)有機(jī)結(jié)合將成為我國房地產(chǎn)預(yù)警研究的一個(gè)熱點(diǎn)問題。

湖北省教育廳人文社科項(xiàng)目青年項(xiàng)目（項(xiàng)目編號(hào)：239269）。

參考文獻(xiàn):

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篇6

主管單位：

主辦單位：中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)

出版周期：月刊

出版地址：北京市

語

種：中文

開

本：大16開

國際刊號(hào)：1002-8536

國內(nèi)刊號(hào)：11-2586/F

郵發(fā)代號(hào)：82-510

發(fā)行范圍：國內(nèi)外統(tǒng)一發(fā)行

創(chuàng)刊時(shí)間：1986

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期刊簡介

篇7

一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)概念及種類

1.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的含義。

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指在客觀情況下，在特定的期間內(nèi)，某房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的預(yù)期結(jié)果與未來實(shí)際結(jié)果間的變動(dòng)程度，變動(dòng)程度越大，風(fēng)險(xiǎn)越大；變動(dòng)程度越小，風(fēng)險(xiǎn)越小。從房地產(chǎn)投資的角度來說，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)可以定義為未獲得預(yù)期收益可能性的大小。完成投資過程進(jìn)入經(jīng)營階段后，房地產(chǎn)經(jīng)營者就可以計(jì)算實(shí)際獲得的收益與預(yù)期收益之間的差別，進(jìn)而也就可以計(jì)算獲取預(yù)期收益可能性的大小。當(dāng)實(shí)際收益超出預(yù)期收益時(shí)，就稱投資有增加收益的潛力；實(shí)際收益低于預(yù)期收益時(shí)，就稱投資面臨著風(fēng)險(xiǎn)損失。后一種情況更為投資者所重視，尤其是在投資者通過債務(wù)融資進(jìn)行投資的時(shí)候，較預(yù)期收益增加的部分通常被稱為“風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬”。

2.房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)及風(fēng)險(xiǎn)種類。

（1）房產(chǎn)投資的特點(diǎn)。同一般投資相比，房地產(chǎn)投資具有以下特征：一是房地產(chǎn)投資對(duì)象的固定性和不可移動(dòng)性。房地產(chǎn)投資對(duì)象是不動(dòng)產(chǎn)，土地及其地上建筑物都具有固定性和不可移動(dòng)性，這一特點(diǎn)給房地產(chǎn)供給和需求帶來重大影響，如果投資失誤會(huì)給投資者和城市建設(shè)造成嚴(yán)重后果，所以投資決策對(duì)房地產(chǎn)投資更為重要。二是高投入和高成本性。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金高度密集的行業(yè)，投資一宗房地產(chǎn)，需要大量資金，這主要是由房地產(chǎn)本身的特點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程決定的。三是回收期長和長周期性，整個(gè)房地產(chǎn)投資的實(shí)際操作，就是房地產(chǎn)整個(gè)開發(fā)過程，對(duì)每一個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目而言，它的開發(fā)階段一直會(huì)持續(xù)到項(xiàng)目結(jié)束，投入和使用的建設(shè)開發(fā)期是相當(dāng)漫長的。四是房地產(chǎn)投資具有高風(fēng)險(xiǎn)性。由于房地產(chǎn)投資占用資金多，資金周轉(zhuǎn)期又長，而市場是瞬息萬變的，因此投資的風(fēng)險(xiǎn)因素也將增多。（2）房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)投資過程中，投資風(fēng)險(xiǎn)種類繁多并且復(fù)雜，其中主要有以下幾種：一是市場競爭風(fēng)險(xiǎn)。是指由于房地產(chǎn)市場上同類樓盤供給過多，市場營銷競爭激烈，最終給房地產(chǎn)投資者帶來的推廣成本的提高或樓盤滯銷的風(fēng)險(xiǎn)。市場風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)主要是由于開發(fā)者對(duì)市場調(diào)查分析不足所引起的，是對(duì)市場把握能力的不足，其中銷售風(fēng)險(xiǎn)是市場競爭的主要風(fēng)險(xiǎn)。二是購買力風(fēng)險(xiǎn)。是指由于物價(jià)總水平的上升使得人們的購買力下降。在收入水平一定及購買力水平普遍下降的情況下，人們會(huì)降低對(duì)房地產(chǎn)商品的消費(fèi)需求，這樣導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者的出售或出租收入減少，從而使其遭受一定的損失。三是流動(dòng)性和變現(xiàn)性風(fēng)險(xiǎn)。首先，由于房地產(chǎn)是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有權(quán)或是使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，而其實(shí)體是不能移動(dòng)的。其次，由于房地產(chǎn)價(jià)值量大、占用資金多，決定了房地產(chǎn)交易的完成需要一個(gè)相當(dāng)長的過程。這些都影響了房地產(chǎn)的流動(dòng)性和變現(xiàn)性，也就是房地產(chǎn)投資者在急需現(xiàn)金的時(shí)候卻無法將手中的房地產(chǎn)盡快脫手，即使脫手也難達(dá)到合理的價(jià)格，從而大大影響其投資收益，所以給房地產(chǎn)投資者帶來了變現(xiàn)收益上的風(fēng)險(xiǎn)。四是利率風(fēng)險(xiǎn)，是指利率的變化給房地產(chǎn)投資者帶來損失的可能性。利率的變化對(duì)房地產(chǎn)投資者主要有兩方面的影響：其一是對(duì)房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的影響，如果采用高利率折現(xiàn)會(huì)影響房地產(chǎn)的凈現(xiàn)值收益。其二是對(duì)房地產(chǎn)債務(wù)資金成本的影響，如果貸款利率上升，會(huì)直接增加投資者的開發(fā)成本，加重其債務(wù)負(fù)擔(dān)。五是經(jīng)營性風(fēng)險(xiǎn)。是指由于經(jīng)營上的不善或失誤所造成的實(shí)際經(jīng)營結(jié)果與期望值背離的可能性，產(chǎn)生經(jīng)營性風(fēng)險(xiǎn)主要有3種情況：（1）由于投資者得不到準(zhǔn)確充分的市場信息而可能導(dǎo)致經(jīng)營決策的失誤。（2）由于投資者對(duì)房地產(chǎn)的交易所涉及的法律條文、城市規(guī)劃條例及稅負(fù)規(guī)定等不甚了解造成的投資或交易失敗。（3）因企業(yè)管理水平低、效益差而引起的未能在最有利的市場時(shí)機(jī)將手中的物業(yè)脫手，以至使其空置率過高，經(jīng)營費(fèi)用增加，利潤低于期望值等。六是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。是指由于房地產(chǎn)投資主體財(cái)務(wù)狀況惡化而使房地產(chǎn)投資者面臨著不能按期或無法收回其投資報(bào)酬的可能性。產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因有：其一是購房者因種種原因未能在約定的期限內(nèi)支付購房款。其二是投資者運(yùn)用財(cái)務(wù)桿杠，大量使用貸款，實(shí)施負(fù)債經(jīng)營，這種方式雖然拓展了融資渠道，但是增大了投資的不確定性，加大了收不抵支、抵債的可能性。

二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因

1.房地產(chǎn)投資所掌握信息不全、不準(zhǔn)，投資決策草率。

所依據(jù)的信息不夠準(zhǔn)確，或前期調(diào)研不細(xì)，對(duì)購買力及項(xiàng)目的銷售前景預(yù)期過于樂觀，都會(huì)導(dǎo)致在運(yùn)用中出現(xiàn)與當(dāng)初的估計(jì)有較大偏差。

2.房地產(chǎn)投資的宏觀形勢(shì)出現(xiàn)不利變化，引發(fā)多種風(fēng)險(xiǎn)。

這在經(jīng)濟(jì)生活中也經(jīng)常遇到，表現(xiàn)為：一是嚴(yán)重的通貨膨脹、物價(jià)上漲，誘發(fā)建材價(jià)格上漲，工程造價(jià)跟著上漲。二是貨幣發(fā)行政策和銀行信貸政策。三是房地產(chǎn)供求形勢(shì)的變化。房地產(chǎn)供給嚴(yán)重不足的狀況已成歷史，供過于求，房價(jià)自然就要下降，銷售難度增加，促銷成本加大，期房銷售成為不可能。四是房地產(chǎn)政策及由此形成的大氣候。銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持重點(diǎn)轉(zhuǎn)移，不利于新開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目?？偟膩碚f，房地產(chǎn)發(fā)展商主觀上對(duì)房地產(chǎn)市場供求形勢(shì)，房地產(chǎn)政策，金融政策的理解、判斷或把握上出現(xiàn)偏差；有的房地產(chǎn)開發(fā)商過分相信自己的判斷，而實(shí)際上判斷出錯(cuò)了或反了，產(chǎn)生重大的損失；有的發(fā)展商在決策上項(xiàng)目時(shí)只考慮、分析了一時(shí)的市場供求形勢(shì)，而沒把開發(fā)的周期因素考慮進(jìn)去，結(jié)果供求關(guān)系發(fā)生變化，或者對(duì)市場的估計(jì)及項(xiàng)目自身的優(yōu)勢(shì)的判斷過于樂觀，最終導(dǎo)致銷售困難；還有的房地產(chǎn)發(fā)展商過分相信自身能力，而經(jīng)營實(shí)力不足，項(xiàng)目運(yùn)作中難于實(shí)現(xiàn)預(yù)期的經(jīng)營業(yè)績等等都是引發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)中的工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)的原因。

三、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管控的策略

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避與控制要針對(duì)不同類型的風(fēng)險(xiǎn)，采取不同的措施和方法，以規(guī)避房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，將房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險(xiǎn)降到最低的程度，達(dá)到保障投資收益。

1.樹立風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值觀念，把握政策環(huán)境，規(guī)范運(yùn)行，及時(shí)應(yīng)對(duì)。

樹立風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值觀念，就是要投資者根據(jù)財(cái)務(wù)活動(dòng)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)與期望取得的收益做比較，選擇出合適的方案。房地產(chǎn)投資由于與國家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)緊密相關(guān)，因此在很大程度上受到政府政策的控制。因此，房地產(chǎn)投資者不僅要加強(qiáng)對(duì)影響房地產(chǎn)市場相關(guān)政策的研究，還應(yīng)密切關(guān)注房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況、新問題，保持信息渠道暢通，及時(shí)預(yù)見并采取靈活的措施應(yīng)對(duì)政策變動(dòng)的影響。現(xiàn)在國內(nèi)的房地產(chǎn)形勢(shì)比較復(fù)雜，各種新型法律法規(guī)不斷推出，各種新的房屋類型的顯現(xiàn)，使得計(jì)劃一直沒有變化快。

2.充分收集分析市場信息，借鑒國外成熟的經(jīng)驗(yàn)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)較大的原因之一就是信息缺乏，沒有完善的信息網(wǎng)絡(luò)和信息共享機(jī)制。房產(chǎn)信息擁有量的多少和掌握度對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)決策有著十分重要的影響。房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)盡量多收集信息并做出準(zhǔn)確把握和預(yù)測(cè)，進(jìn)行充分的市場調(diào)查分析，做出科學(xué)的項(xiàng)目決策，盡可能避免和減少后續(xù)開發(fā)中的風(fēng)險(xiǎn)。目前我國房地產(chǎn)市場已進(jìn)入產(chǎn)業(yè)震蕩調(diào)整期，未來的兩年將會(huì)進(jìn)入房地產(chǎn)市場的迷失期，房價(jià)增幅將會(huì)降低。日益上漲的房價(jià)已引起國家的高度關(guān)注，相關(guān)部門已從利率、稅收和市場等諸多方面對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行了調(diào)控，因此，開發(fā)企業(yè)要及時(shí)調(diào)整開發(fā)思路，對(duì)市場變動(dòng)要有充分的預(yù)測(cè)。

3.合理分配資金，減少金融風(fēng)險(xiǎn)。

（1）投資分散策略。房地產(chǎn)投資分散是通過開發(fā)結(jié)構(gòu)的分散，達(dá)到減少風(fēng)險(xiǎn)的目的，一般包括投資區(qū)域分散、投資時(shí)間分散和共同投資等方式，國內(nèi)的房地產(chǎn)類型豐富，因此這一策略很容易實(shí)施。（2）投資組合策略。房地產(chǎn)投資組合策略是投資者依據(jù)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)程度和年獲利能力，按照一定的原則進(jìn)行搭配投資各種不同類型的房地產(chǎn)以降低投資風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)投資策略。（3）保險(xiǎn)策略。對(duì)于房地產(chǎn)投資者來說購買保險(xiǎn)是十分必要的，它是轉(zhuǎn)移或減少房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的主要途徑之一。保險(xiǎn)對(duì)于減輕或彌補(bǔ)房地產(chǎn)投資者的損失，實(shí)現(xiàn)資金循環(huán)運(yùn)動(dòng)，保證房地產(chǎn)投資者的利潤等方面具有十分重要的意義。

4.準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)周期波動(dòng)，合理選擇入市時(shí)機(jī)。

房地產(chǎn)周期性波動(dòng)時(shí)市場供求關(guān)系運(yùn)動(dòng)的結(jié)果和方式，也是宏觀經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的組成部分。受宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行周期影響，房地產(chǎn)周期分為蕭條、復(fù)蘇、高峰和衰退四個(gè)階段，與宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行周期的波動(dòng)方向一致，但在波動(dòng)時(shí)間和波動(dòng)強(qiáng)度上卻存在著差異。根據(jù)房地產(chǎn)周期的特點(diǎn)和房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)質(zhì)性特征，房地產(chǎn)的投資時(shí)機(jī)應(yīng)當(dāng)選在房地產(chǎn)周期復(fù)蘇階段的前期。選擇這個(gè)時(shí)間優(yōu)點(diǎn)在于，一是復(fù)蘇前期正是蕭條走向復(fù)蘇的時(shí)期，利率較低，較容易籌集到資金。二是房地產(chǎn)的預(yù)售期、竣工實(shí)售期正是從復(fù)蘇走向高峰時(shí)，房地產(chǎn)售價(jià)較高，投資者承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)小。不同地區(qū)的投資者針對(duì)不同時(shí)期的房地產(chǎn)周期應(yīng)靈活掌握，在不完全市場條件下，投資者選擇最佳投資時(shí)機(jī)必須首先弄清楚宏觀經(jīng)濟(jì)周期變化，以認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)周期各階段的劃分及特點(diǎn)，充分了解國家對(duì)房地產(chǎn)的政策并預(yù)測(cè)政策的變化，然后認(rèn)真分析房地產(chǎn)需求類型和需求量并預(yù)測(cè)其變化趨勢(shì)?？傊康禺a(chǎn)投資是一項(xiàng)高風(fēng)險(xiǎn)和高收益并存的投資活動(dòng)，投資者只有了解這場游戲的生存法則，并且能夠?qū)彆r(shí)度勢(shì)，合理制定生存策略，這樣才能在這場冒險(xiǎn)游戲中生存下來并獲得寶藏，取得良好收益。

參考文獻(xiàn)：

篇8

一、建筑經(jīng)濟(jì)

建筑經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究內(nèi)容包括：建筑經(jīng)濟(jì)學(xué)的性質(zhì)、理論、方法，建筑業(yè)的宏觀經(jīng)濟(jì)問題，建筑企業(yè)的經(jīng)濟(jì)問題，建筑市場的建立與發(fā)展問題等。中國的建筑經(jīng)濟(jì)學(xué)已初步建立起學(xué)科基礎(chǔ)，取得了一批比較好的研究成果，但無論從理論上還是從研究方法上，都需要進(jìn)一步發(fā)展提高。研究建筑經(jīng)濟(jì)的目的在于探索建筑行業(yè)發(fā)展規(guī)律，在此基礎(chǔ)上改善生產(chǎn)關(guān)系，最終為促進(jìn)建筑生產(chǎn)技術(shù)的發(fā)展，更好地提升建筑行業(yè)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)效果。

二、提出房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和建筑經(jīng)濟(jì)的鏡像關(guān)系

廣義的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是指房地產(chǎn)相關(guān)經(jīng)濟(jì)范疇，其可以是獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)體，也可以與其他任何產(chǎn)業(yè)相互交叉和關(guān)聯(lián)。建筑經(jīng)濟(jì)則是指在建筑領(lǐng)域，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)方面做出的預(yù)測(cè)、分析、實(shí)施、決策、評(píng)估等各項(xiàng)活動(dòng)。對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí)，多從可建設(shè)用地面積、規(guī)劃用地面積、地上或地下建筑面積、建筑密度、建筑層數(shù)、建筑高度、容積率、綠化率、停車位等主要建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)入手。為了方便講房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和建筑經(jīng)濟(jì)對(duì)比論述，把它們分別看做相對(duì)獨(dú)立的整體。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與建筑經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系可以用鏡像關(guān)系來形容。通俗一點(diǎn)講，照鏡子時(shí)，鏡子內(nèi)外的像很相似，但實(shí)際上，二者卻截然不同，鏡子外面是實(shí)實(shí)在在存在的實(shí)物，鏡子里面是通過照鏡子產(chǎn)生的影像。從這個(gè)角度上來講，建筑經(jīng)濟(jì)是實(shí)在的、活動(dòng)的人和物，而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)則是產(chǎn)生的影像?？梢詮囊韵氯齻€(gè)方面具體論述二者之間的鏡像關(guān)系。

(一)房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)的關(guān)系

建筑企業(yè)是建筑產(chǎn)品生產(chǎn)環(huán)節(jié)的主體，而產(chǎn)品流通環(huán)節(jié)的主體則是房地產(chǎn)企業(yè)。一個(gè)完整的過程應(yīng)該是，首先，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目立項(xiàng)、批準(zhǔn)，之后，建筑企業(yè)進(jìn)行生產(chǎn)，接下來，轉(zhuǎn)化為建筑產(chǎn)品乃至房地產(chǎn)產(chǎn)品，最終，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)建筑產(chǎn)品進(jìn)行銷售活動(dòng)。

(二)房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)和建筑生產(chǎn)活動(dòng)的特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的角色比較復(fù)雜，更像是一個(gè)整合商，將各種資源或者與資源相關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行整合，房地產(chǎn)企業(yè)更多地是從事高端經(jīng)營管理，通過前期業(yè)務(wù)人員、工程現(xiàn)場管理人員、銷售人員以及會(huì)計(jì)人員共同完成房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)。建筑企業(yè)卻與之不同，建筑企業(yè)提供建筑生產(chǎn)活動(dòng)，包括實(shí)實(shí)在在的勞動(dòng)、架子工、瓦工以及木工等，最終將物資轉(zhuǎn)化成建筑產(chǎn)品，成型的建筑產(chǎn)品再配上建筑企業(yè)的組織經(jīng)營管理，最終構(gòu)成建筑企業(yè)的日常生產(chǎn)活動(dòng)。

(三)房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)緊密聯(lián)系，息息相關(guān)

房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)二者既有獨(dú)立生產(chǎn)活動(dòng)部分，又有穿插交叉環(huán)節(jié)，其中，建筑業(yè)施工與房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)是兩大產(chǎn)業(yè)的交叉點(diǎn)?？梢赃@樣說，沒有建筑業(yè)的生產(chǎn)活動(dòng)就沒有房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)，同時(shí)，沒有房地產(chǎn)業(yè)立項(xiàng)，也就沒有建筑業(yè)的生產(chǎn)，兩者關(guān)系密切，共同承擔(dān)起了國民經(jīng)濟(jì)中重要的一部分。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和建筑經(jīng)濟(jì)汲水理論分析

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與建筑經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系不僅僅是鏡像關(guān)系，還可以用汲水理論引出二者的關(guān)系。經(jīng)濟(jì)學(xué)中有個(gè)名詞叫做汲水政策，是指經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)，通過拿出一定的公共投資促使經(jīng)濟(jì)回復(fù)正常的一種活動(dòng)政策，其是應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的一種財(cái)政政策。這里則引用汲水理論類比房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和建筑經(jīng)濟(jì)。建筑經(jīng)濟(jì)好像是打井，而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)及其產(chǎn)品好像是井中的水。下面可以運(yùn)用汲水理論闡述一下二者之間的關(guān)系。

(一)優(yōu)質(zhì)資源有限，循環(huán)資源無限

一般情況下，不同城市的水，品質(zhì)不同。同樣的，不同城市房地產(chǎn)資源，表現(xiàn)價(jià)值不同。地段的好壞直接影響了房價(jià)，同樣一套房子放在黃金地段可能3萬，而放在郊區(qū)只值3千;水資源是循環(huán)的，雖然不停地汲取水資源可能會(huì)造成井中的地下水暫時(shí)性地枯竭，但通過人工回灌或者雨水滲透，同樣是可以實(shí)現(xiàn)循環(huán)。與水資源類似，房地產(chǎn)產(chǎn)品類同。大規(guī)模開發(fā)銷售可能會(huì)導(dǎo)致某個(gè)區(qū)域階段性的飽和，但通過舊城拆遷改造、產(chǎn)品壽命到期再生產(chǎn)，同樣可以達(dá)到循環(huán);水被使用的時(shí)候才具有使用價(jià)值，而水的價(jià)值則是通過市場最終確定的，資本論中，價(jià)值規(guī)律指出，使用價(jià)值圍繞價(jià)值上下波動(dòng)，在相對(duì)時(shí)間單位內(nèi)表現(xiàn)平穩(wěn)。這個(gè)經(jīng)濟(jì)規(guī)律放在房地產(chǎn)方面來說，這個(gè)相對(duì)時(shí)間可能會(huì)比較長，而這個(gè)時(shí)間段內(nèi)則表現(xiàn)出單邊平穩(wěn)上升，上漲。

(二)打井活動(dòng)是實(shí)實(shí)在在的生產(chǎn)活動(dòng)必然具有實(shí)實(shí)在在的內(nèi)在價(jià)值

打井是人體力付出，是一種是實(shí)實(shí)在在的勞動(dòng)，是創(chuàng)造價(jià)值的唯一源泉。同樣的，建筑企業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)也具有同樣的性質(zhì)，建筑企業(yè)通過勞動(dòng)創(chuàng)造了建筑產(chǎn)品，創(chuàng)造了價(jià)值，同時(shí)這種勞動(dòng)是創(chuàng)造價(jià)值的唯一源泉。在后期的房地產(chǎn)銷售中，建筑企業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)值就附加在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)之中，通過銷售得以實(shí)現(xiàn);通貨膨脹年復(fù)一年的積累也同樣將累計(jì)價(jià)值附加到了房地產(chǎn)產(chǎn)品之中，表象為房地產(chǎn)價(jià)值在逐年升高。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和建筑經(jīng)濟(jì)存在的汲水理論具有其實(shí)際的應(yīng)用意義。這個(gè)看似簡單的打井取水的理論，來描繪相對(duì)復(fù)雜的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和建筑經(jīng)濟(jì)，會(huì)把繁瑣復(fù)雜的問題變得簡單。如果有人提出疑問：房價(jià)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)暴跌現(xiàn)象呢?可以這樣說，雖然優(yōu)質(zhì)水資源稀缺，但即使發(fā)洪水，帶來的也只是短暫的波動(dòng)，波動(dòng)之后，還是會(huì)遵循物質(zhì)守恒理論。水自身具有使用價(jià)值和價(jià)值，而打井這一活動(dòng)又具有勞動(dòng)的價(jià)值，那么，這一現(xiàn)象就必定會(huì)遵循價(jià)值規(guī)律。不管是國內(nèi)市場還是國外市場，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和建筑經(jīng)濟(jì)一定遵循市場規(guī)律，并受到價(jià)值規(guī)律的支配和調(diào)節(jié)。中國是一個(gè)很大的房地產(chǎn)市場，在市場經(jīng)濟(jì)和農(nóng)村人口城市化的背景下，取二十年不算太長也不算太短的相對(duì)周期，中國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)為穩(wěn)中有升，而投機(jī)者等待的逆轉(zhuǎn)大調(diào)不會(huì)出現(xiàn)。盡管有時(shí)在人為的調(diào)控下會(huì)表現(xiàn)出一些假象，但真正尊重的還應(yīng)是市場和價(jià)值規(guī)律這兩只無形的手。

關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)論文范文二：小議房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與國民經(jīng)濟(jì)的作用因素

在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的過程中，由于市場消費(fèi)的需求而需要生產(chǎn)出大量的產(chǎn)品，那么生產(chǎn)量的提高就需要資金的投入，擴(kuò)展到了投資的擴(kuò)張，那么產(chǎn)品增加了，市場的銷路好了產(chǎn)品所產(chǎn)生的效益就高了，這就擴(kuò)張到了收入環(huán)節(jié)，收入的增加必將導(dǎo)致支出的增加，有擴(kuò)張到了支出環(huán)節(jié)，這期間可能又會(huì)擴(kuò)展到擴(kuò)大再生產(chǎn)的環(huán)節(jié)，購進(jìn)新的設(shè)備擴(kuò)展生產(chǎn)規(guī)模等。所以說在整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的全過程，各個(gè)環(huán)節(jié)都是環(huán)環(huán)相扣的，每一個(gè)環(huán)節(jié)的發(fā)展變動(dòng)都會(huì)引起其他環(huán)節(jié)的變動(dòng)，通過因果鏈的運(yùn)行不斷的累積，是對(duì)自身的擴(kuò)張。

當(dāng)因果鏈在運(yùn)行中，通過不斷的自我累積而形成的一系列的擴(kuò)張行為的過程中，會(huì)受到一定因素的阻礙。因?yàn)楫?dāng)這些因素發(fā)展到一定程度的時(shí)候，就會(huì)發(fā)展到一個(gè)瓶頸期，最終阻礙到這種擴(kuò)張行為的繼續(xù)。其中阻礙擴(kuò)張發(fā)展的因素有來自外界的也有來自擴(kuò)張行為本身的，當(dāng)運(yùn)行到一定程度的時(shí)候，就會(huì)自然的產(chǎn)生一種阻力，使得這種擴(kuò)張不得不停止而發(fā)生了轉(zhuǎn)折。那么對(duì)擴(kuò)張行為產(chǎn)生阻礙的因素主要表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面：

1核心因果鏈自身結(jié)構(gòu)的變化

在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，各個(gè)環(huán)節(jié)的發(fā)展擴(kuò)張共同組成了因果鏈，各個(gè)環(huán)節(jié)之間都是相互影響相互制約的，每個(gè)環(huán)節(jié)的發(fā)展都會(huì)其他環(huán)節(jié)產(chǎn)生不同程度的影響，所以這是一個(gè)有序的合理的連接過程。在因果鏈發(fā)展的過程中，發(fā)生在各個(gè)環(huán)節(jié)上的作用力應(yīng)該是按照一定的比例來均勻分配的，每一個(gè)環(huán)節(jié)都有其自身的承受能力，當(dāng)這種承受力超出了自身的承載范圍的時(shí)候，就會(huì)發(fā)生逆反現(xiàn)象。所以說在因果鏈發(fā)展的過程中，如果作用在一個(gè)環(huán)節(jié)上的比例超出范圍的時(shí)候，就會(huì)使這種比例嚴(yán)重失調(diào)，打破了因果鏈中的平衡協(xié)調(diào)的關(guān)系，從而使整個(gè)的因果鏈也就無從繼續(xù)發(fā)展擴(kuò)張，這就是來自因果鏈自身結(jié)構(gòu)的阻礙因素。

2因果鏈的擴(kuò)張運(yùn)行中.會(huì)產(chǎn)生惡性循環(huán)

在國民經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的初期和中期，資源供給狀況以及生產(chǎn)結(jié)構(gòu)各狀況都有序地發(fā)展，然而在波動(dòng)的后期，隨著資源供給的持續(xù)惡化，生產(chǎn)結(jié)構(gòu)也逐步失調(diào)，在很大程度上增加了各部門對(duì)資源的競爭，同時(shí)也在一定程度上加重了資源供給的惡化程度，各個(gè)環(huán)節(jié)在波動(dòng)后期惡性競爭現(xiàn)象出現(xiàn)。以上的分析不難看出，因果鏈的運(yùn)行可以形成經(jīng)濟(jì)周期內(nèi)在和基本的核心波動(dòng)，最終導(dǎo)致擴(kuò)張和收縮的重復(fù)交替進(jìn)行。每一次經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)又有其各自的特點(diǎn)，通過需求、生產(chǎn)、投入以及支出這叫個(gè)環(huán)節(jié)影響因果鏈的基本波動(dòng)。

在總結(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與國民經(jīng)濟(jì)波動(dòng)時(shí)，可以看出政策的傾向?qū)?jīng)濟(jì)波動(dòng)的重大影響。政府的各項(xiàng)政策對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長和波動(dòng)都產(chǎn)生著加強(qiáng)、阻礙的作用。因此，政府的各項(xiàng)政策都帶有抑制波動(dòng)和加強(qiáng)波動(dòng)兩個(gè)方面的作用。下面是本人總結(jié)的政策影響以及具體實(shí)施：

1政策波動(dòng)的影響

篇9

 

一 、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的主要方法

風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是風(fēng)險(xiǎn)管理中十分重要的步驟，是許多學(xué)科的研究者早就在研究人類辨識(shí)風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)的方法。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別就是周密分析企業(yè)所處的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，剖析企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)中客觀存在的種種不利因素和弱點(diǎn)，以及對(duì)企業(yè)利益可能造成的威脅。論文參考，經(jīng)營過程。

1.1專家調(diào)查法

專家調(diào)查法是利用專家知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的方法，各領(lǐng)域的專家運(yùn)用自己的專業(yè)理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，找出開發(fā)經(jīng)營過程中的各種潛在風(fēng)險(xiǎn)并進(jìn)行分析其成因。該方法的優(yōu)點(diǎn)是在缺乏足夠統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和原始資料的情況下，可以做出較為精確地估計(jì)。

1.1.1專家個(gè)人判斷法

征求專家個(gè)人意見的優(yōu)點(diǎn)是不受外界影響，減少心理因素的影響，可以充分利用專家個(gè)人的判斷力和創(chuàng)造力，且費(fèi)用較少。但是僅依靠個(gè)人判斷容易受到專家個(gè)人知識(shí)面、知識(shí)深度等主觀因素影響，難免帶有片面性。

1.1.2德爾菲法

德爾菲(Delphi)法由美國著名咨詢機(jī)構(gòu)蘭德公司于上世紀(jì)五十年代初提出，已經(jīng)得到了廣泛應(yīng)用。德爾菲法采用了一種專家估計(jì)法，以某種通訊方式使選定的專家之間獲得一定的信息反饋，通訊方式可以通過信件或者通過在線的計(jì)算機(jī)系統(tǒng)。但是，專家之間不能面對(duì)面交流，信息的傳遞要通過間接方式進(jìn)行。專家們被詢問的是事先擬定的題目，通過多輪的信息反饋和詢問，最后達(dá)到專家意見的收斂。

1.1.3智暴法或集思廣益

智暴一詞是從英文Brain storming翻譯而來的，這是一種刺激創(chuàng)造性、產(chǎn)生新思想的方法。

智暴法可以在一個(gè)小組內(nèi)進(jìn)行，也可以由各個(gè)單個(gè)人完成，然后將他們的意見匯集起來。智暴法適用于探討的問題比較單純，目標(biāo)比較明確、單一的情況。若問題涉及面較廣，包含因素太多，就要首先進(jìn)行分析和分解，然后再采用此法進(jìn)行討論。

對(duì)智暴法的結(jié)論還要進(jìn)行詳細(xì)地分析，既不能輕視，也不能盲從。

1.2篩選—監(jiān)測(cè)—診斷技術(shù)

篩選時(shí)指風(fēng)險(xiǎn)管理者對(duì)企業(yè)內(nèi)部和外部的潛在風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行分類，確定哪些因素明顯地會(huì)引起風(fēng)險(xiǎn)，哪些因素明顯地不重要，哪些因素還需要進(jìn)一步研究。通過篩選，使風(fēng)險(xiǎn)管理者能夠排除干擾，將注意力集中在一些可能產(chǎn)生重大風(fēng)險(xiǎn)的因素上。監(jiān)測(cè)是根據(jù)某種風(fēng)險(xiǎn)及其后果，對(duì)設(shè)計(jì)到這種風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)品、過程、現(xiàn)象和個(gè)人進(jìn)行觀測(cè)、記錄和分析的顯示過程，以掌握他們的活動(dòng)范圍和變動(dòng)趨勢(shì)。診斷是對(duì)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)癥狀或其后果與可能的起因關(guān)系進(jìn)行評(píng)價(jià)和判斷，找出可疑的起因并進(jìn)入仔細(xì)檢查。

在栓選、監(jiān)測(cè)、診斷過程中，一般要按照一定得思維邏輯進(jìn)行考察。

1.3故障樹法

故障樹是分析問題原因時(shí)廣泛使用的一種方法，其原理是將復(fù)雜的事物分解成比較簡單的、容易被認(rèn)識(shí)的事物。具體做法是利用圖解的形式將大的故障分解成各種小的故障，或?qū)Ω鞣N引起故障的原因進(jìn)行分解、細(xì)化。故障樹作為一種有效地風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法，故障樹實(shí)際上變成了風(fēng)險(xiǎn)樹。此時(shí)可以將企業(yè)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)分解成許多細(xì)小的風(fēng)險(xiǎn)，將產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的原因一層又一層的分解，排除無關(guān)的因素，從而準(zhǔn)確的找到對(duì)企業(yè)真正的產(chǎn)生影響的風(fēng)險(xiǎn)及原因。

故障樹經(jīng)常用于技術(shù)性強(qiáng)、較為復(fù)雜，直接經(jīng)驗(yàn)較少項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，其優(yōu)點(diǎn)是比較全面地分析了所有故障原因，包羅了系統(tǒng)內(nèi)、外所有失效機(jī)理;比較形象化，直觀性較強(qiáng)。不足之處是用于大系統(tǒng)時(shí)，容易產(chǎn)生遺漏和錯(cuò)誤。

1.4流程圖分析法

流程圖法式一種識(shí)別公司所面臨潛在風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)態(tài)分析法。使用流程圖分析法時(shí)，首先應(yīng)根據(jù)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營情況。建立反映企業(yè)開發(fā)經(jīng)營過程的流程圖。論文參考，經(jīng)營過程。而后通過對(duì)流程圖的分析，有效地揭示房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中的“瓶頸”分布及其影響，找出影響全局的“瓶頸”，并識(shí)別可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。

流程圖類型很多，有反應(yīng)整個(gè)開發(fā)過程的總流程圖;有專門反應(yīng)某一階段特別是“瓶頸”所在階段的分支流程圖;也有反映某一特定業(yè)務(wù)和部門活動(dòng)的流程圖。在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別時(shí)，可根據(jù)特定需要建立流程圖。而后對(duì)每個(gè)環(huán)節(jié)、每個(gè)過程進(jìn)行分析，以達(dá)到識(shí)別開發(fā)過程中所有風(fēng)險(xiǎn)的目的。

1.5財(cái)務(wù)報(bào)表分析法

風(fēng)險(xiǎn)造成的損失以及進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理的各種費(fèi)用都會(huì)在財(cái)務(wù)報(bào)表上顯示出來，財(cái)務(wù)報(bào)表分析法就是基于這一點(diǎn)用來識(shí)別和分析各種風(fēng)險(xiǎn)的。論文參考，經(jīng)營過程。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

房地產(chǎn)開發(fā)過程通常分為四個(gè)階段，即投資決策階段、土地獲取階段、項(xiàng)目建設(shè)階段和租售管理階段。就房地產(chǎn)開發(fā)商而言，開發(fā)的各個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為不同的，它伴隨著各個(gè)階段的主要任務(wù)而產(chǎn)生。論文參考，經(jīng)營過程。

2.1 投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,投資決策階段最為關(guān)鍵,擁有最大的不確定性與機(jī)動(dòng)性?房地產(chǎn)投資一旦展開進(jìn)行,很難從項(xiàng)目建設(shè)中撤出,否則會(huì)付出高昂代價(jià)?房地產(chǎn)投資決策階段風(fēng)險(xiǎn)主要源于政策和經(jīng)濟(jì)方面?

2.1.1投資決策階段的任務(wù)

投資決策階段是通過對(duì)國家、地區(qū)和地方的政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)的研究，綜合考慮市場的供應(yīng)、需求等經(jīng)濟(jì)環(huán)境，制定自己的房地產(chǎn)開發(fā)策略，以確定房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的區(qū)域、類別和時(shí)機(jī)。即確定在何時(shí)、何地，開發(fā)何種房地產(chǎn)。論文參考，經(jīng)營過程。

2.1.2開發(fā)區(qū)域與風(fēng)險(xiǎn)

開發(fā)區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)可能來源于開發(fā)區(qū)域的政治環(huán)境、政策環(huán)境、社會(huì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。論文參考，經(jīng)營過程。

2.2開發(fā)物業(yè)類型與風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)存在著風(fēng)險(xiǎn)，但并非任何類型開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)都是相同的。各類開發(fā)項(xiàng)目具有不同的功能、用途及技術(shù)經(jīng)濟(jì)特性，因而具有不同的風(fēng)險(xiǎn)。

2.3開發(fā)時(shí)機(jī)與風(fēng)險(xiǎn)

從房地產(chǎn)周期理論可知,項(xiàng)目開發(fā)時(shí)機(jī)也存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)?由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長,易受國民經(jīng)濟(jì)的影響,因此,經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)就成為影響開發(fā)時(shí)機(jī)的主要因素?所以說,風(fēng)險(xiǎn)與開發(fā)時(shí)機(jī)的選擇密切相關(guān)?

2.4土地獲取階段的風(fēng)險(xiǎn)

在土地獲取階段，房地產(chǎn)開發(fā)者承擔(dān)的主要風(fēng)險(xiǎn)有：土地風(fēng)險(xiǎn)、征地安置風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)。

三、項(xiàng)目實(shí)施階段的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資的實(shí)施階段是指房地產(chǎn)投資計(jì)劃的具體實(shí)現(xiàn)過程,它包括從獲取土地?籌措資金到設(shè)計(jì)施工等過程?此階段將面臨具體的風(fēng)險(xiǎn)因素?

3.1工期拖延風(fēng)險(xiǎn)

工期一旦被延長,一方面房地產(chǎn)市場狀況可能會(huì)發(fā)生較大的變化,錯(cuò)過最佳租售時(shí)機(jī),如已預(yù)售,會(huì)承擔(dān)逾期交付的違約損失?信譽(yù)損失;另一方面,會(huì)增加投入資金利息支出,增加管理費(fèi)?

3.2項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)

開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量主要體現(xiàn)在項(xiàng)目的適用性?可靠性?經(jīng)濟(jì)性?美觀性與環(huán)境協(xié)調(diào)性五個(gè)方面?承包商施工技術(shù)水平落后?偷工減料,建筑結(jié)構(gòu)有安全隱患等,是造成項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)的主要因素;房屋設(shè)計(jì)和戶型結(jié)構(gòu)未充分考慮潛在消費(fèi)者功能需求,也是房屋質(zhì)量不佳的重要方面?

3.3開發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)源于開發(fā)的各個(gè)階段?建設(shè)前期對(duì)項(xiàng)目成本的影響程度大,越到后期影響程度越小?在規(guī)劃設(shè)計(jì)中,方案陳舊?深度不夠,參數(shù)選用不合理以及未進(jìn)行優(yōu)化優(yōu)選設(shè)計(jì),都會(huì)導(dǎo)致生產(chǎn)成本的增加,在建設(shè)期間,國家調(diào)整產(chǎn)業(yè)政策,采用新的要求或更高的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),也都會(huì)使房地產(chǎn)開發(fā)成本增加?除此之外,通貨膨脹?物價(jià)上漲導(dǎo)致的建材價(jià)格上漲和建筑成本的增加及項(xiàng)目是否能按時(shí)完工?工程質(zhì)量的保證?施工中意外事故等都是這一階段將要面臨的風(fēng)險(xiǎn)?

結(jié)語：本文論述了風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的一般方法，在此基礎(chǔ)上對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別進(jìn)行了研究，給出了房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)分析調(diào)查表，并對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的不同階段的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別內(nèi)容進(jìn)行了論述。

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篇10

1引言

工程項(xiàng)目的建設(shè)是一個(gè)周期長、投資規(guī)模大、技術(shù)要求高、系統(tǒng)復(fù)雜的生產(chǎn)消費(fèi)過程.在該過程中，不確定因素、隨機(jī)因素和模糊因素大量存在、并不斷變化，由此而造成的風(fēng)險(xiǎn)直接威脅著工程項(xiàng)目的順利實(shí)施和成功完成。而在工程建設(shè)中，設(shè)備材料又是最基本、最必需的資源之一，其供貨進(jìn)度、數(shù)量和質(zhì)量對(duì)工程建設(shè)影響最大，能否保證設(shè)備材料“適時(shí)、適量、適質(zhì)、適地、適價(jià)”地供應(yīng)，是能否保證項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度、費(fèi)用和質(zhì)量的重要基礎(chǔ)。無論是對(duì)于業(yè)主還是總承包商來說，一個(gè)工程項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)質(zhì)性操作階段以后，都會(huì)遇到在工程采購中如何識(shí)別、評(píng)價(jià)和規(guī)避采購風(fēng)險(xiǎn)的問題。只有正確地處理好這個(gè)問題，才能堅(jiān)實(shí)地邁出工程建設(shè)實(shí)施的第一步。因此，在工程項(xiàng)目實(shí)施過程中，對(duì)采購所面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理顯得尤為重要。

2住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理理論

2.1住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)涵

房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)是指由于隨機(jī)因素的影響所引起房地產(chǎn)項(xiàng)目投資收益偏離預(yù)期收益的程度。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目具有投資周期長、投資額大，影響因素復(fù)雜等特性，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素也特別復(fù)雜，風(fēng)險(xiǎn)因素所引起的后果也特別嚴(yán)重。房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)決定房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)呈現(xiàn)如下特征：(1)客觀性房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，因?yàn)橐鸱康禺a(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的各種不確定因素是客觀的，無論是自然風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)還是政治風(fēng)險(xiǎn)都具有客觀性。(2)多樣性房地產(chǎn)項(xiàng)目過程涉及社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等方面，與政策法規(guī)、金融動(dòng)向、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、區(qū)域供求現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)技術(shù)變革、需求消費(fèi)傾向息息相關(guān)，易受各因素波動(dòng)的影響，不同因素導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)也就多種多樣。

2.2住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分類

在房地產(chǎn)項(xiàng)目活動(dòng)中，風(fēng)險(xiǎn)的具體表現(xiàn)有以下幾種形式。

(1)按照風(fēng)險(xiǎn)的來源分類房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)可以分為國家風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)和公司風(fēng)險(xiǎn)四類。

(2)按照項(xiàng)目的實(shí)施階段分類按照項(xiàng)目實(shí)施的階段不同，房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)可以分為項(xiàng)目投資前期風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)四類。

(3)按照證券投資組合理論和資本資產(chǎn)定價(jià)模型理論分類這兩種理論將證券投資的風(fēng)險(xiǎn)歸納為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，借鑒到房地產(chǎn)項(xiàng)目中，也可以將風(fēng)險(xiǎn)劃分為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，結(jié)合我國房地產(chǎn)市場狀況，劃分原則是：這種風(fēng)險(xiǎn)是否影響到市場內(nèi)所有的投資項(xiàng)目，能否設(shè)法避免或消除。對(duì)整個(gè)市場所有投資項(xiàng)目產(chǎn)生影響，本項(xiàng)目無法避免或消除的風(fēng)險(xiǎn)為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)；只對(duì)市場內(nèi)個(gè)別項(xiàng)目產(chǎn)生影響，可以由投資者設(shè)法避免或通過投資組合方法消除的風(fēng)險(xiǎn)為非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)或個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。

3住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與分析

3.1住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別程序與方法(1)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分解項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的分解途徑：

①目標(biāo)：識(shí)別影響項(xiàng)目費(fèi)用、進(jìn)度、質(zhì)量和安全目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)；②時(shí)間：識(shí)別項(xiàng)目不同進(jìn)展階段的風(fēng)險(xiǎn)；③結(jié)構(gòu)：按照項(xiàng)目結(jié)構(gòu)組成、相關(guān)技術(shù)群的關(guān)系進(jìn)行分解；④環(huán)境：是指自然環(huán)境和社會(huì)、政治、軍事、社會(huì)、心理等非自然環(huán)境中一切同項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)的環(huán)境。⑤因素：按照項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素分解。

(2)建立初始項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)清單就是建立項(xiàng)目存在風(fēng)險(xiǎn)的一覽表，由項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的編碼、因素、事件、后果構(gòu)成。

(3)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別分析對(duì)初始建立的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)因素、風(fēng)險(xiǎn)事件及風(fēng)險(xiǎn)后果分析，剔除一般性風(fēng)險(xiǎn)，保留值得關(guān)注并進(jìn)而作詳細(xì)研究對(duì)象的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別分析的依據(jù)是已積累的經(jīng)驗(yàn)（數(shù)據(jù)）及有針對(duì)性的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查的資料。

(4)確立項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)清單項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)清單是進(jìn)一步進(jìn)行項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析與評(píng)估的基礎(chǔ)。

3.2住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析方法

（1）盈虧平衡分析方法盈虧平衡分析是研究房地產(chǎn)項(xiàng)目在一定時(shí)期內(nèi)開發(fā)面積、成本、稅金、利潤等因素之間的變化和平衡關(guān)系。各種不確定因素的變化會(huì)影響項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效果，當(dāng)這些因素的變化達(dá)到某一臨界值時(shí)，就決定項(xiàng)目方案的取舍。盈虧平衡分析分為線性盈虧平衡分析和非線性盈虧平衡分析。

（2）敏感性分析方法通過計(jì)算一個(gè)或多個(gè)不確定性因素的變化導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)的變化幅度，判斷項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)受各個(gè)不確定性因素變化的影響程度。

(3)概率分析方法運(yùn)用概率來預(yù)測(cè)不確定性因素和風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果影響進(jìn)行定量分析，計(jì)算數(shù)學(xué)期望值和方差，確定方案失敗的風(fēng)險(xiǎn)程度，以獲得某種效益或達(dá)到某種目標(biāo)的可能性大小。

結(jié)束語

房地產(chǎn)作為一個(gè)相關(guān)性行業(yè)比較多的行業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的影響越來越大，作為一個(gè)行業(yè)收益較大，吸引著廣大投資者投入大量的資金人員，在獲得廣大收益和同時(shí)，由于房地產(chǎn)自身的特點(diǎn)，開發(fā)周期長、資金量大、專業(yè)人士多的特點(diǎn)，具有高風(fēng)險(xiǎn)性，與此同時(shí)由于房地產(chǎn)中泡沫成分的存在，國家宏觀財(cái)政政策、貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中的風(fēng)險(xiǎn)增大。在當(dāng)今市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件下，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)面臨著許多不確定性，并且在開發(fā)過程中存在著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。如何識(shí)別和度量房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)以及如何制定風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施，有效規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，降低風(fēng)險(xiǎn)損失，提高房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理效率，把握良好的投資機(jī)會(huì)，獲取預(yù)期的經(jīng)濟(jì)收益己成為我們未來所必須考慮的問題。

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