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篇1

Abstract: The real estate development project investment decisions are reasonable close relationship with the economic analysis. The article on the basis of the analysis of the concept of economic analysis as well as basic steps, detailed estimates of economic investment in real estate projects, related to the cost of investment, project sales revenue, project sales tax and surcharges, project uncertainty.

Keywords: economic analysis; investment decisions; real estate development; project investment

中圖分類號：[F235.91]文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：

房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)涉及面較廣的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。為了讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到良好的經(jīng)濟(jì)效果，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)該進(jìn)行充分的可行性研究。可行性研究主要是在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資前，經(jīng)過一定的分析，為項(xiàng)目投資者提供諸多方面的決策參考，如經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)作方式等。同時(shí)，它也是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的重要根據(jù)，應(yīng)該值得加以重視并研究。

一、經(jīng)濟(jì)分析的內(nèi)涵剖析

第一，經(jīng)濟(jì)分析的概念界定。經(jīng)濟(jì)分析就是按照國家財(cái)稅方面的相關(guān)制度與法規(guī)，分析某一項(xiàng)目的可行性，研究項(xiàng)目的投資、收益等方面信息，從而為項(xiàng)目承擔(dān)人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經(jīng)濟(jì)分析的前提是分析人員能夠?qū)?xiàng)目相關(guān)的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會的變化與發(fā)展，項(xiàng)目也會因各種社會因素而發(fā)生變化，因此，經(jīng)濟(jì)分析面對多變環(huán)境時(shí)應(yīng)該能夠應(yīng)付自如。

第二，經(jīng)濟(jì)分析的基本步驟。分析人員對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析時(shí)，必須以提供有效決策為目標(biāo)，對項(xiàng)目相關(guān)的財(cái)務(wù)進(jìn)行評價(jià)。其基本的步驟描述如下：首先，收集足夠的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。經(jīng)濟(jì)分析主要是針對數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，然后對數(shù)據(jù)與相關(guān)信息進(jìn)行比較與估算。因此，數(shù)據(jù)收集是至關(guān)重要的。其次，編制相關(guān)財(cái)務(wù)方面的報(bào)表，同時(shí)針對財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)，計(jì)算和評價(jià)相關(guān)數(shù)據(jù)信息，對房地產(chǎn)項(xiàng)目所涉及到的財(cái)務(wù)情況作出評價(jià)。再次，以基本財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行一些不確定性方面的經(jīng)濟(jì)分析，包括該房地產(chǎn)項(xiàng)目可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)以及抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。最后，根據(jù)財(cái)務(wù)評價(jià)方面的結(jié)果，做出該房地產(chǎn)項(xiàng)目投資是否可行的決策。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資估算

第一，投資成本方面的估算。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性分析中的一個(gè)重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地開發(fā)費(fèi)進(jìn)行估算。土地開發(fā)費(fèi)主要包括：出讓金額、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用以及各種附加費(fèi)用；土地征用以及安裝補(bǔ)償費(fèi)用；管理人員工資等開銷費(fèi)用等。其次，分析人員要對附屬公共配置設(shè)施費(fèi)進(jìn)行估算。公共配置設(shè)施費(fèi)主要是指房地產(chǎn)項(xiàng)目中，建造一些并不是直接用于營業(yè)的一些公共設(shè)施而產(chǎn)生的一些費(fèi)用。另外，還有房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)?shù)厥姓こ谭矫娴慕ㄔO(shè)費(fèi)、建筑勘測設(shè)計(jì)費(fèi)以及城市建設(shè)費(fèi)用等。

總之，房地產(chǎn)成本估算是否正確，是否合理，將直接關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的回收以及利潤的大小。

第二，項(xiàng)目銷售收入方面的估算。任何房地產(chǎn)公司開發(fā)的項(xiàng)目，最終肯定要面向社會、面向客戶。項(xiàng)目銷售收入是房地產(chǎn)項(xiàng)目保證收益的前提。銷售收入方面的預(yù)測要在充分調(diào)查與統(tǒng)計(jì)的基礎(chǔ)上完成，可以根據(jù)房地產(chǎn)公司以往的銷售業(yè)績，利用相關(guān)方法，對房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地未來銷售狀況有個(gè)合理的預(yù)測與估算。房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售收入的估算是否正確與銷售價(jià)格有關(guān)，在實(shí)際定價(jià)的過程中，可以根據(jù)某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價(jià)法有：成本導(dǎo)向定價(jià)法、客戶導(dǎo)向定價(jià)法以及競爭導(dǎo)向定價(jià)法。

通常情況下，房地產(chǎn)公司分析人員可以根據(jù)競爭導(dǎo)向定價(jià)法實(shí)現(xiàn)銷售價(jià)格的確定。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產(chǎn)市場競爭中立于不敗地位。房地產(chǎn)公司可以根據(jù)社會因素以及企業(yè)自身因素，決定本項(xiàng)目銷售價(jià)格是稍高于還是稍等于同類競爭者。一般在房地產(chǎn)銷售定價(jià)的過程中，根據(jù)比準(zhǔn)價(jià)格確定最后銷售價(jià)格外，還要進(jìn)行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價(jià)格的合理性。如要考慮房地產(chǎn)開發(fā)公司的營銷狀況、要考慮外界宏觀環(huán)境對價(jià)格的動(dòng)態(tài)影響、房地產(chǎn)市場中的需求狀況等。

第三，項(xiàng)目銷售稅金及附加方面的合理估算。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項(xiàng)目營業(yè)稅、建設(shè)過程中的維護(hù)稅、土地增值稅以及房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者地上附有物，而獲取增值收入的個(gè)人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因?yàn)樵鲋刀愔荒茉诜康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投入完成，并且銷售成功后才能有效計(jì)算，所以可以在實(shí)際銷售之際按銷售額的1%實(shí)施提前征收，最后再統(tǒng)一進(jìn)行計(jì)算后補(bǔ)繳。而房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅是指公司生產(chǎn)經(jīng)營過程中所得利潤的征收稅。一般是以25%的利率進(jìn)行征收，但對于一些利潤較少、規(guī)模不大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可以實(shí)施一定的優(yōu)惠額度，而對于一些特定行業(yè)的新辦房地產(chǎn)開發(fā)公司，甚至可以考慮免所得稅。

第四，項(xiàng)目不確定性方面的評價(jià)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不確定性方面的評價(jià)主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預(yù)測各種不確定性因素和風(fēng)險(xiǎn)因素的發(fā)生對項(xiàng)目評價(jià)指標(biāo)影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵因素，使項(xiàng)目評價(jià)人員將注意力集中于這些關(guān)鍵因素，必要時(shí)可以對某些最敏感的關(guān)鍵因素重新預(yù)測和估算，并在此基礎(chǔ)上重新進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評價(jià)，以減少投資風(fēng)險(xiǎn)。

三、總結(jié)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策的經(jīng)濟(jì)分析是一個(gè)相對復(fù)雜的過程。為了讓決策者提出的決策結(jié)果更為合理，更為有效，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)方面的估算和預(yù)測是至關(guān)重要的。特別需要注意的是，在具體評估預(yù)測時(shí)，應(yīng)該盡可能地因不同人、不同方法而造成的估算預(yù)測結(jié)果的不一致性，或者差異過大。因此，在經(jīng)濟(jì)分析時(shí)，應(yīng)該明確不確定的因素，估計(jì)項(xiàng)目可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)，從而加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目決策的可靠。

參考文獻(xiàn)：

1、郭丹,李菲.成本管理過程評價(jià)指標(biāo)體系設(shè)計(jì)[J].合作經(jīng)濟(jì)與科技,2007(3).

篇2

最高,達(dá)到80%~90%。因此,決策階段是決定工程造價(jià)的基礎(chǔ)階段,直接影響決策階段之后的各個(gè)建設(shè)階段工程造價(jià)控制是否科學(xué)合理。

在具體建筑工程實(shí)踐中,在項(xiàng)目立項(xiàng)、可行性研究等決策階段,工程造價(jià)的控制應(yīng)從以下幾個(gè)方面人手:

2.1項(xiàng)目選址是項(xiàng)目成功與否的基礎(chǔ)

1)選址應(yīng)符合城市規(guī)劃;

2)項(xiàng)目要有準(zhǔn)確的市場預(yù)測與市場定位;

3)要編制科學(xué)的環(huán)境評價(jià)報(bào)告;

4)應(yīng)做好地質(zhì)初勘工作,因?yàn)榈刭|(zhì)情況對住宅項(xiàng)目造價(jià)影響甚大。

2.2應(yīng)編制項(xiàng)目成本投資估算控制表

根據(jù)工程造價(jià)具有建設(shè)各階段計(jì)價(jià)的層次性特點(diǎn),決策階段主要是可行性研究階段,應(yīng)編制投資估算。按照工程造價(jià)理論,投資估算的內(nèi)容應(yīng)包含:

1)建筑安裝工程費(fèi)用;

2)設(shè)備及工器具購置費(fèi);

3)工程建設(shè)其他費(fèi)用;

4)基本預(yù)備費(fèi);

5)漲價(jià)預(yù)備費(fèi);

6)建設(shè)期貨款利息;

7)固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。

結(jié)合建筑項(xiàng)目的特點(diǎn),在項(xiàng)目選址已定,市場分析已完成的基礎(chǔ)上,應(yīng)該在項(xiàng)目決策階段編制更為詳細(xì)、操作性更強(qiáng)、指導(dǎo)意義更大的估算——項(xiàng)目成本投資估算控制表。在實(shí)際工作中,可結(jié)合財(cái)務(wù)成本核算科目為基礎(chǔ),以房地產(chǎn)投資為例,部分項(xiàng)工作為內(nèi)容編制項(xiàng)目成本投資估算控制表,詳見表1。

根據(jù)表1,應(yīng)將各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分解到各職能部門,應(yīng)用工程造價(jià)的層次性計(jì)價(jià)特點(diǎn),結(jié)合成本分析,按照前者指導(dǎo)后者的原則,指導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、施工階段的計(jì)價(jià)控制工作,可有效避免不合理的“三超”現(xiàn)象,取得良好的控制效果。

2建筑工程項(xiàng)目的工程造價(jià),就是一個(gè)項(xiàng)目建設(shè)全過程所支付的費(fèi)用的總和,因此,從廣義上說,工程造價(jià)管理也可理解為項(xiàng)目成本管理。工程造價(jià)管理是指在工程管理中對工程造價(jià)的計(jì)算與工程造價(jià)的控制,是項(xiàng)目建設(shè)中一項(xiàng)重要的技術(shù)與經(jīng)濟(jì)活動(dòng),也是工程管理工作中一個(gè)獨(dú)特的、相對獨(dú)立的領(lǐng)域。

在20世紀(jì)80年代和90年代初,我國提出了全過程造價(jià)管理(wholeprocesscostmanagent-WPCM)的思想和觀念,它的主要思想就是要求工程造價(jià)的計(jì)算與控制必須從項(xiàng)目立項(xiàng)開始直到工程竣工交付使用,進(jìn)行全過程管理。按照這一理論,建筑工程造價(jià)管理工作就是從項(xiàng)目前期工作抓起,在可行性研究、投資決策的基礎(chǔ)上,對建設(shè)準(zhǔn)備、勘察設(shè)計(jì)、施工、竣工驗(yàn)收、交付使用等全過程的一等系列過程進(jìn)行規(guī)劃、協(xié)調(diào)監(jiān)督、控制和總體評價(jià),以保證項(xiàng)目質(zhì)量、進(jìn)度、投資目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。

本文從工程經(jīng)濟(jì)的角度出發(fā),就房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在工程造價(jià)管理與控制方面,闡述在建筑項(xiàng)目運(yùn)作過程中,如何運(yùn)用工程造價(jià)管理的理論與辦法,做好項(xiàng)目的工程造價(jià)控制與管理,對造價(jià)形成過程的一切費(fèi)用進(jìn)行科學(xué)的分析與測算,保證項(xiàng)目目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。

房地產(chǎn)投資的建筑工程項(xiàng)目造價(jià)控制與管理工作重點(diǎn)主要應(yīng)放在如下三個(gè)階段,即決策階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段及施工階段。

3規(guī)劃設(shè)計(jì)及設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)有效控制措施

設(shè)計(jì)階段是體現(xiàn)投資估算的實(shí)施階段,是項(xiàng)目決策在技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)上的全面詳盡的體現(xiàn),是項(xiàng)目計(jì)劃的具體化,如果說決策階段投資估概算是對工程造價(jià)進(jìn)行靜態(tài)控制的話,那么規(guī)劃設(shè)計(jì)階段可以說就是對工程造價(jià)的形成過程進(jìn)行動(dòng)態(tài)控制。根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目特點(diǎn),該階段主要可在總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體施工圖設(shè)計(jì)及環(huán)境設(shè)計(jì)三個(gè)環(huán)節(jié)對工程造價(jià)進(jìn)行重點(diǎn)控制。

3.1總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)

1)合理確定容積率、建筑密度,在“以人為本”的設(shè)計(jì)理念上體現(xiàn)最合理的土地成本;

2)結(jié)合城市基礎(chǔ)設(shè)施資源情況,對水、電、氣、訊、路、下排進(jìn)行合理的綜合管線設(shè)計(jì),其中重點(diǎn)應(yīng)對水、電容量做科學(xué)的、一定前瞻性的預(yù)留,污水系統(tǒng)應(yīng)結(jié)合現(xiàn)有城市資源進(jìn)行近期、長期的設(shè)計(jì)。

3.2單體施工圖設(shè)計(jì)階段

該階段應(yīng)采用限額設(shè)計(jì)的辦法,將重點(diǎn)放在施工圖審查工作上,通過施工圖預(yù)算,將設(shè)計(jì)控制在原概算范圍內(nèi)。重點(diǎn)圍繞樁基、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)二個(gè)方面:

1)樁基設(shè)計(jì)方面:在多層住宅中,據(jù)測算,樁基部份的工程造價(jià)比重占整個(gè)單體建安造價(jià)的8%～20%之間。其差別就在于樁型的選擇,以本市某項(xiàng)目多層住宅工程常用的兩種樁型進(jìn)行對比,其結(jié)果見表2。

2)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì):應(yīng)重點(diǎn)在施工圖審查工作中對鋼筋取值及用量、板厚、不合理的錯(cuò)層設(shè)計(jì)等方面進(jìn)行審核,以避免造成看不見的工程造價(jià)增加,處理好安全可靠與經(jīng)濟(jì)適用的關(guān)系。

4施工階段工程造價(jià)的控制措施

按照工程造價(jià)理論,該階段是工程造價(jià)形成的主要階段。它主要通過工程招投標(biāo)及工程施工中的動(dòng)態(tài)控制,確定工程項(xiàng)目的合同價(jià)及工程竣工時(shí)的結(jié)算價(jià),是工程造價(jià)控制工作中一個(gè)極為重要的階段。

4.1工程招投標(biāo)階段的工程造價(jià)控制

1)把好投標(biāo)人資格預(yù)審關(guān)。應(yīng)從投標(biāo)人技術(shù)能力、管理水平、資信等資質(zhì)方面進(jìn)行評估,目的是篩選出優(yōu)秀的投標(biāo)人,以降低工程承包風(fēng)險(xiǎn)。

2)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際,確定合理的投標(biāo)條件

①根據(jù)住宅工程的特點(diǎn),其工期短,工程總投資相對規(guī)模不大,應(yīng)采取工程量清單、固定合同價(jià)格的方式,以降低房地產(chǎn)企業(yè)因建筑、建材市場變化等因素帶來的市場風(fēng)險(xiǎn)。

②對設(shè)計(jì)中含有新材料、新工藝、新技術(shù)的設(shè)計(jì)項(xiàng)目,無定額項(xiàng)目無單價(jià)、信息價(jià)可參照的,應(yīng)重點(diǎn)說明,讓投標(biāo)人明確在投標(biāo)時(shí)以綜合價(jià)報(bào)價(jià),以避免結(jié)算糾紛。

③確定合理、科學(xué)的評標(biāo)原則:對有標(biāo)底的,可在評標(biāo)前確定合理的中標(biāo)降低率,在綜合考慮投標(biāo)人響應(yīng)質(zhì)量、工期等投標(biāo)條件并編制切實(shí)可行的施工組織方案的前提下,采取合理低價(jià)中標(biāo)的原則,從中選擇技術(shù)能力強(qiáng)、管理水平高、資信可靠且報(bào)價(jià)合理的承建單位。

3)嚴(yán)格依照工程招投標(biāo)有關(guān)文件簽定工程承包合同,

注意合同的結(jié)構(gòu)及合同價(jià),對工程造價(jià)、質(zhì)量、工期、風(fēng)險(xiǎn)因素承擔(dān)等重要條款,應(yīng)以專用條款或補(bǔ)充合同的方式加以約束。

4.2加強(qiáng)工程施工事中控制

1)嚴(yán)格控制施工中設(shè)計(jì)變更,經(jīng)論證確需設(shè)計(jì)變更的,應(yīng)力求減少變更費(fèi)用,可制定設(shè)計(jì)變更的程序加以規(guī)范設(shè)計(jì)變更行為。

2)加強(qiáng)現(xiàn)場鑒證工作。施工中往往有各種不可預(yù)見的現(xiàn)場因素,導(dǎo)致標(biāo)外工程量項(xiàng)目增加現(xiàn)象,如基礎(chǔ)土方量、井點(diǎn)降水等,現(xiàn)場工程師應(yīng)在合理安排施工組織、加強(qiáng)技術(shù)措施的前提下,按實(shí)簽證、審核,以真實(shí)反映實(shí)際工程造價(jià)。

3)嚴(yán)格按照合同進(jìn)行工程款支付。

4)及時(shí)掌握國家工程造價(jià)調(diào)價(jià)動(dòng)態(tài)。

5)對可能存在的工程造價(jià)目標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析,并制定防范性對策。

5建筑項(xiàng)目工程造價(jià)控制與管理綜合措施

工程造價(jià)控制是建筑工程項(xiàng)目管理中一項(xiàng)極為重要的內(nèi)容。為了取得目標(biāo)控制的理想成果,應(yīng)當(dāng)從多方面采取各種措施與手段。

1)建立建筑項(xiàng)目工程造價(jià)控制管理體系,從組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)與合同四個(gè)方面人手,構(gòu)建工程造價(jià)控制機(jī)制:

①組織手段:就是應(yīng)明確企業(yè)各職能部門在工程造價(jià)控制工作中所擔(dān)負(fù)的職責(zé),同時(shí)確定其工作考核標(biāo)準(zhǔn);

②技術(shù)手段:主要是對項(xiàng)目技術(shù)方案進(jìn)行審核比較,對其適用性進(jìn)行論證,從而尋求安全可靠、經(jīng)濟(jì)適用的技術(shù)措施。

③經(jīng)濟(jì)手段:就是收集、加工、整理工程經(jīng)濟(jì)信息的數(shù)據(jù),對造價(jià)控制目標(biāo)進(jìn)行資質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)諸方面的可行性分析,如對工程預(yù)結(jié)算進(jìn)行審核、成本變化動(dòng)態(tài)分析、編制資金使用計(jì)劃、工程款支付審查等。

④合同手段:就是對參與項(xiàng)目建設(shè)的所有各設(shè)計(jì)單位、施工單位、材料設(shè)備供應(yīng)商、監(jiān)理單位等的建設(shè)行為,都要以簽定合同的方式加以約束,保證按質(zhì)、按量完成其工作。

2)充分發(fā)揮社會化監(jiān)理服務(wù)功能,建立監(jiān)理單位、政府質(zhì)檢等各方面、各層次組成的項(xiàng)目管理監(jiān)控體系

3)建立健全的工程造價(jià)管理制度,充分利用IS09001-2000質(zhì)量管理體系,提高工程造價(jià)控制水平。具體做法是:將控制表中各分部分項(xiàng)工程指標(biāo)依照ISO質(zhì)量管理總手冊相應(yīng)條款層層分解落實(shí)到相關(guān)職能部門,以此指導(dǎo)各職能部門開展工作,對工程造價(jià)實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。

在IS09001-2000質(zhì)量管理體系中,涉及工程造價(jià)控制的條款及內(nèi)容,主要有以下幾方面,如表3。

6結(jié)束語

綜上所述,房地產(chǎn)投資項(xiàng)目有效的工程造價(jià)控制與管理是在掌握市場信息的基礎(chǔ)上,為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理目標(biāo)而進(jìn)行的成本控制、計(jì)價(jià)、定價(jià)的系統(tǒng)活動(dòng),其貫穿于工程建設(shè)全過程。概括而言,建筑工程項(xiàng)目的造價(jià)的有效控制與管理就是以決策階段的估算為靜態(tài)控制,以設(shè)計(jì)、施工等實(shí)施階段的動(dòng)態(tài)管理組成的,因此,宜采取經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、管理相結(jié)合的方法措施,將建筑工程造價(jià)控制在投資估、預(yù)算或合理的范圍之內(nèi),避免工程造價(jià)“三超”現(xiàn)象的發(fā)生,實(shí)現(xiàn)投資效益最大化。

參考文獻(xiàn):

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[4]尹貽林.工程造價(jià)管理基礎(chǔ)理論與相關(guān)法規(guī)[M].北京,中國計(jì)劃出版社,2003.

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[中圖分類號]F293.3[文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A [文章編號]1009-9646（2011）06-0017-01

一、引言

而我國從全面推行住房制度市場化改革這十幾年來，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出強(qiáng)勢擴(kuò)張的發(fā)展趨勢，在房地產(chǎn)成為我國國民經(jīng)濟(jì)主要支柱產(chǎn)業(yè)的今天，房地產(chǎn)行業(yè)更是出現(xiàn)了發(fā)展過熱的現(xiàn)象。房地產(chǎn)投資的高額利潤正是其吸引廣大投資者的魅力之所在，但是其低流動(dòng)性和投資回收期長等特點(diǎn)也導(dǎo)致了伴隨而來的高風(fēng)險(xiǎn)。因此，如何科學(xué)合理地進(jìn)行投資方案的選擇，成為降低風(fēng)險(xiǎn)、提高房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可靠性的重要因素。

一、層次分析法基本原理

層次分析法是一種定量與定性分析相結(jié)合的方法，它根據(jù)要達(dá)到的總目標(biāo)，將復(fù)雜的問題由高層次往低層次分解成各種因素，按照各個(gè)因素間的橫縱向關(guān)系進(jìn)行分層組合，構(gòu)造出一個(gè)層次模型，最低層各方案相對于最高層總目標(biāo)的相對重要權(quán)值的確定或相對優(yōu)劣次序的排定即為要解決的問題。

二、層次分析法在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目多方案選擇中的應(yīng)用

1.建立分析指標(biāo)的原則有：準(zhǔn)確性原則，合理性原則，針對性或具體性原則，完備性原則，可操作性原則。

2.評選指標(biāo)的確定：影響房地產(chǎn)投資決策因素的復(fù)雜多樣性決定了確定比選指標(biāo)的重要性，結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目特點(diǎn)和實(shí)際情況，將評選指標(biāo)定為以下五類：

（1）投資資金的籌措：資金籌資方式是多種多樣的，無論是發(fā)行股票、債券、銀行貸款等傳統(tǒng)融資方式，還是杠桿租賃、生產(chǎn)貸款、BOT等項(xiàng)目融資模式，其籌資方式的不同會帶來成本的變化，影響開發(fā)商的實(shí)力和投資的償還能力。

（2）投資效果：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，像生產(chǎn)用樓、住宅公寓、教學(xué)樓、娛樂商業(yè)樓等，由于投資類型的不同，投資產(chǎn)生的效果也會有所差別。在各項(xiàng)靜動(dòng)態(tài)的投資財(cái)務(wù)指標(biāo)中，選取投資利潤率、投資回收期、資金增值率、項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值以及會對投資收益產(chǎn)生重要影響的市場需求作為衡量投資效果的主要指標(biāo)。

（3）經(jīng)濟(jì)政治環(huán)境：任何房地產(chǎn)投資項(xiàng)目都不可能避開所處的宏觀經(jīng)濟(jì)政治環(huán)境的影響。對房地產(chǎn)投資影響較大的因素有：房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)業(yè)政策、國家及地方的金融政策、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)周期及房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等。

（4）項(xiàng)目環(huán)境：房地產(chǎn)投資項(xiàng)目所在地周邊環(huán)境很大程度上決定了項(xiàng)目的投資收益水平，只有將項(xiàng)目建在不斷增值或者具有明顯增值潛力的地區(qū)，項(xiàng)目才能達(dá)到最佳收益。房地產(chǎn)開發(fā)商重點(diǎn)考慮的因素是：商業(yè)繁榮程度、交通便利程度、基礎(chǔ)配套設(shè)施、城市土地規(guī)劃限制、土地使用權(quán)限等。

（5）投資規(guī)模：在房地產(chǎn)開發(fā)過程中投入資金的總額稱為房地產(chǎn)投資規(guī)模。通常情況下，項(xiàng)目的邊際投資現(xiàn)值等于其所獲得的邊際收益現(xiàn)值時(shí)的投資規(guī)模為最佳投資規(guī)模。

表1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目比較指標(biāo)體系表

3.確定各指標(biāo)權(quán)重：根據(jù)上表確定的指標(biāo)層次，通過專家打分確定各指標(biāo)1-9標(biāo)度。

4.構(gòu)造判斷矩陣并進(jìn)行一致性檢驗(yàn)：確定各指標(biāo)權(quán)重后可構(gòu)造指標(biāo)判斷矩陣，利用和積法計(jì)算指標(biāo)Si的最大特征值max及其對應(yīng)的特征向量wi，并根據(jù)公式= ，= 檢驗(yàn)一致性。

5.進(jìn)行層次單排序及目標(biāo)總排序，確定最優(yōu)方案。

三、結(jié)論

層次分析法是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的方案比選中是一個(gè)簡便實(shí)用的方法?；趯哟畏治龇ǖ姆康禺a(chǎn)項(xiàng)目多方案比較體系可以有效地控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)、提高決策科學(xué)性，從而推動(dòng)我國房地產(chǎn)行業(yè)的高效化、正規(guī)化發(fā)展。

[1]徐鵬杰.中國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀、問題及其原因分析[J].理論觀察,2010.

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；投資風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)分析

1房地產(chǎn)的概念

房地產(chǎn)業(yè)，是指進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。在實(shí)際生活中，人們習(xí)慣于將從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的行業(yè)稱為房地產(chǎn)業(yè)。

2房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的內(nèi)涵

房地產(chǎn)投資是以房地產(chǎn)為對象，為獲得預(yù)期效益而對土地和房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營，以及購置房地產(chǎn)等進(jìn)行的投資。廣義上說，房地產(chǎn)投資的預(yù)期效益因投資主體不同而有所不同，政府投資注重宏觀的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益; 企業(yè)投資注重于利潤指標(biāo); 購置自用的房地產(chǎn)，則注重它的使用功能的發(fā)揮。追求的效益雖然有所不同，但各種效益是相互交叉、相互影響的。從狹義上說，房地產(chǎn)投資主要是指企業(yè)以獲取利潤為目的的投資。房地產(chǎn)投資是固定資產(chǎn)投資的重要組成部分，一般占全社會固定資產(chǎn)投資60%以上。它需要?jiǎng)訂T大量的社會資源 (包括資金、土地、物質(zhì)材料、勞動(dòng)力、技術(shù)、信息等資源)，才可能使投資效益得到實(shí)現(xiàn)。

3我國房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析

我國處于快速發(fā)展階段，城市化發(fā)展在推動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，也為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市帶來了越來越多的人口，城市區(qū)域的面積也不斷的拓展。我國土地政策實(shí)行的影響下，不論是拆遷、土地征用還是土地開發(fā)等多個(gè)方面都限制了土地供給，對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成了較大的影響，行業(yè)資源也逐漸減少。首先，土地供給量的減少，在2014年，土地購置的增長速度同比降低2.8%，且在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響下，土地供給指標(biāo)存在又一次的減低，這就表示在以后的發(fā)展階段中，房地產(chǎn)投資水平也會有所下降，從而提升了房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品價(jià)格；其次，土地供給減少在一定的程度上增加了土地成本，而且土地價(jià)格依然處在增長趨勢中。在金融機(jī)構(gòu)的信用貸款管理方面，土地的發(fā)展會越來越市場化，政府單位為了加強(qiáng)土地的管理和控制，會不斷嚴(yán)格土地的開發(fā)控制。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程中，區(qū)域發(fā)展存在顯著的差異性，同樣也表現(xiàn)在房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模和增長速度上。在我國，相對來說，東部區(qū)域的經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展較為良好，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展時(shí)間較長，積累了豐富的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)。中部地區(qū)的發(fā)展呈現(xiàn)出領(lǐng)先發(fā)展水平，并且明顯比我國經(jīng)濟(jì)水平更高。我國東部區(qū)域的土地資源比較緊張，房地產(chǎn)價(jià)格的提升加劇了該市場的競爭現(xiàn)象，部分房地產(chǎn)企業(yè)將發(fā)展逐漸發(fā)展到中部和西部，且區(qū)域結(jié)構(gòu)也出現(xiàn)了一定的變化，特別是在中部區(qū)域的經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展中，不同指標(biāo)的提升更高。我國城市化發(fā)展是舊區(qū)創(chuàng)新和基礎(chǔ)設(shè)施重新建設(shè)作為主要發(fā)展內(nèi)容，因此，我國城市不論是在規(guī)模和發(fā)展品質(zhì)等多個(gè)方面都有著明顯的提升，城市的土地使用和土地需求都無法滿足市場的需求和供給。在這樣的需求影響下，我國在土地使用上存在一定的問題。在容積率提升的情況下，無論是政府、房地產(chǎn)開發(fā)商還是規(guī)劃師都非常注重容積率，對近些年房屋價(jià)格的逐漸增長，我國政府在發(fā)行了相應(yīng)的調(diào)控政策，但是監(jiān)督與管理機(jī)制缺乏完善性，造成在實(shí)行政策的過程中，各個(gè)地方的政府執(zhí)行起來并不嚴(yán)格，而且商業(yè)銀行為了確保自身的經(jīng)濟(jì)效益也會采取相應(yīng)的解決方式，不利于國家政策的合理實(shí)行，以及房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)性發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施。

4房地產(chǎn)投資機(jī)會與建議

正像股市一樣，投資者很難把握到房地產(chǎn)市場的動(dòng)向。很多人希望房價(jià)能下降，但是如果降了大家就會買嗎?出于囚徒困境的心理，人們大多是喪失投資良機(jī)或者過早進(jìn)入。在市場行情熱漲的情況下，我們也需要把握投資機(jī)會，從而獲得較高的利潤。   

4.1關(guān)于投資區(qū)域，如何選擇    

不同的區(qū)域有不同的房地產(chǎn)發(fā)展前景，所以投資房地產(chǎn)實(shí)質(zhì)上是投資該區(qū)域的發(fā)展前景。所以需要分析區(qū)域投資環(huán)境，選擇好的投資區(qū)位，尋找投資機(jī)會。良好的投資區(qū)位包括：交通、學(xué)校、醫(yī)院、菜市場、商貿(mào)、良好發(fā)展前景等因素。      

4.2面對拿地?zé)岢保瑩屵€是不搶    

從往年的一些成交價(jià)來看，土地市場有呈現(xiàn)泡沫化的趨勢。而品牌開發(fā)商加大囤地力度，他們更看重的是未來兩年的房地產(chǎn)市場行情，而中小開發(fā)商，應(yīng)充分考慮自身的發(fā)展戰(zhàn)略，政策的波動(dòng)性依然是高地價(jià)的最大風(fēng)險(xiǎn)，因此在市場環(huán)境狂熱的情況下需要理性拿地，在市場環(huán)境低迷的時(shí)候應(yīng)儲備土地。   

4.3強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目可行性分析和市場監(jiān)測    

可行性研究是對擬建投資項(xiàng)目進(jìn)行全面的綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，提出該項(xiàng)目是否值得投資和如何進(jìn)行建設(shè)的咨詢意見，為項(xiàng)目決策提供依據(jù)的一種綜合性的分析方法。當(dāng)今火熱市場行情下，企業(yè)需要做好可行性研究，做好項(xiàng)目開發(fā)成本和財(cái)務(wù)分析。房地產(chǎn)開發(fā)中既涉及土地、稅費(fèi)、工程、開發(fā)、營銷、財(cái)務(wù)等費(fèi)用，也包括不可預(yù)測費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用主要分析成本與收益，一般以動(dòng)態(tài)分析為主，以靜態(tài)分析為輔，對項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)金流量分析、動(dòng)態(tài)投資回收期、內(nèi)部收益率、盈利分析、敏感性分析等方面進(jìn)行合理評估。這些費(fèi)用和預(yù)測充滿不確定性因素，所以，可行性分析正確如否對項(xiàng)目利潤和風(fēng)險(xiǎn)防范影響較大。    

篇5

房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)涉及面較廣的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。為了讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到良好的經(jīng)濟(jì)效果，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)該進(jìn)行充分的可行性研究?？尚行匝芯恐饕窃诜康禺a(chǎn)項(xiàng)目投資前，經(jīng)過一定的分析，為項(xiàng)目投資者提供諸多方面的決策參考，如經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)作方式等。同時(shí)，它也是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的重要根據(jù)，應(yīng)該值得加以重視并研究。

一、經(jīng)濟(jì)分析的內(nèi)涵剖析

第一，經(jīng)濟(jì)分析的概念界定。經(jīng)濟(jì)分析就是按照國家財(cái)稅方面的相關(guān)制度與法規(guī)，分析某一項(xiàng)目的可行性，研究項(xiàng)目的投資、收益等方面信息，從而為項(xiàng)目承擔(dān)人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經(jīng)濟(jì)分析的前提是分析人員能夠?qū)?xiàng)目相關(guān)的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會的變化與發(fā)展，項(xiàng)目也會因各種社會因素而發(fā)生變化，因此，經(jīng)濟(jì)分析面對多變環(huán)境時(shí)應(yīng)該能夠應(yīng)付自如。

第二，經(jīng)濟(jì)分析的基本步驟。分析人員對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析時(shí)，必須以提供有效決策為目標(biāo)，對項(xiàng)目相關(guān)的財(cái)務(wù)進(jìn)行評價(jià)。其基本的步驟描述如下：首先，收集足夠的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。經(jīng)濟(jì)分析主要是針對數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，然后對數(shù)據(jù)與相關(guān)信息進(jìn)行比較與估算。因此，數(shù)據(jù)收集是至關(guān)重要的。其次，編制相關(guān)財(cái)務(wù)方面的報(bào)表，同時(shí)針對財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)，計(jì)算和評價(jià)相關(guān)數(shù)據(jù)信息，對房地產(chǎn)項(xiàng)目所涉及到的財(cái)務(wù)情況作出評價(jià)。再次，以基本財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行一些不確定性方面的經(jīng)濟(jì)分析，包括該房地產(chǎn)項(xiàng)目可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)以及抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。最后，根據(jù)財(cái)務(wù)評價(jià)方面的結(jié)果，做出該房地產(chǎn)項(xiàng)目投資是否可行的決策。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資估算

第一，投資成本方面的估算。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性分析中的一個(gè)重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地開發(fā)費(fèi)進(jìn)行估算。土地開發(fā)費(fèi)主要包括：出讓金額、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用以及各種附加費(fèi)用；土地征用以及安裝補(bǔ)償費(fèi)用；管理人員工資等開銷費(fèi)用等。其次，分析人員要對附屬公共配置設(shè)施費(fèi)進(jìn)行估算。公共配置設(shè)施費(fèi)主要是指房地產(chǎn)項(xiàng)目中，建造一些并不是直接用于營業(yè)的一些公共設(shè)施而產(chǎn)生的一些費(fèi)用。另外，還有房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)?shù)厥姓こ谭矫娴慕ㄔO(shè)費(fèi)、建筑勘測設(shè)計(jì)費(fèi)以及城市建設(shè)費(fèi)用等。

總之，房地產(chǎn)成本估算是否正確，是否合理，將直接關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的回收以及利潤的大小。

第二，項(xiàng)目銷售收入方面的估算。任何房地產(chǎn)公司開發(fā)的項(xiàng)目，最終肯定要面向社會、面向客戶。項(xiàng)目銷售收入是房地產(chǎn)項(xiàng)目保證收益的前提。銷售收入方面的預(yù)測要在充分調(diào)查與統(tǒng)計(jì)的基礎(chǔ)上完成，可以根據(jù)房地產(chǎn)公司以往的銷售業(yè)績，利用相關(guān)方法，對房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地未來銷售狀況有個(gè)合理的預(yù)測與估算。房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售收入的估算是否正確與銷售價(jià)格有關(guān)，在實(shí)際定價(jià)的過程中，可以根據(jù)某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價(jià)法有：成本導(dǎo)向定價(jià)法、客戶導(dǎo)向定價(jià)法以及競爭導(dǎo)向定價(jià)法。

通常情況下，房地產(chǎn)公司分析人員可以根據(jù)競爭導(dǎo)向定價(jià)法實(shí)現(xiàn)銷售價(jià)格的確定。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產(chǎn)市場競爭中立于不敗地位。房地產(chǎn)公司可以根據(jù)社會因素以及企業(yè)自身因素，決定本項(xiàng)目銷售價(jià)格是稍高于還是稍等于同類競爭者。確定某房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價(jià)格如公式①所示：

比價(jià)價(jià)格=■①

在公式①中，n表示的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行比較的實(shí)例個(gè)數(shù)，Mi表示第n個(gè)比較實(shí)例的可比價(jià)格。一般在房地產(chǎn)銷售定價(jià)的過程中，根據(jù)公式①確定最后銷售價(jià)格外，還要進(jìn)行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價(jià)格的合理性。如要考慮房地產(chǎn)開發(fā)公司的營銷狀況、要考慮外界宏觀環(huán)境對價(jià)格的動(dòng)態(tài)影響、房地產(chǎn)市場中的需求狀況等。

第三，項(xiàng)目銷售稅金及附加方面的合理估算。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項(xiàng)目營業(yè)稅、建設(shè)過程中的維護(hù)稅、土地增值稅以及房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者地上附有物，而獲取增值收入的個(gè)人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因?yàn)樵鲋刀愔荒茉诜康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投入完成，并且銷售成功后才能有效計(jì)算，所以可以在實(shí)際銷售之際按銷售額的1%實(shí)施提前征收，最后再統(tǒng)一進(jìn)行計(jì)算后補(bǔ)繳。而房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅是指公司生產(chǎn)經(jīng)營過程中所得利潤的征收稅。一般是以25%的利率進(jìn)行征收，但對于一些利潤較少、規(guī)模不大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可以實(shí)施一定的優(yōu)惠額度，而對于一些特定行業(yè)的新辦房地產(chǎn)開發(fā)公司，甚至可以考慮免所得稅。

第四，項(xiàng)目不確定性方面的評價(jià)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不確定性方面的評價(jià)主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預(yù)測各種不確定性因素和風(fēng)險(xiǎn)因素的發(fā)生對項(xiàng)目評價(jià)指標(biāo)影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵因素，使項(xiàng)目評價(jià)人員將注意力集中于這些關(guān)鍵因素，必要時(shí)可以對某些最敏感的關(guān)鍵因素重新預(yù)測和估算，并在此基礎(chǔ)上重新進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評價(jià)，以減少投資風(fēng)險(xiǎn)。

三、總結(jié)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策的經(jīng)濟(jì)分析是一個(gè)相對復(fù)雜的過程。為了讓決策者提出的決策結(jié)果更為合理，更為有效，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)方面的估算和預(yù)測是至關(guān)重要的。特別需要注意的是，在具體評估預(yù)測時(shí)，應(yīng)該盡可能地因不同人、不同方法而造成的估算預(yù)測結(jié)果的不一致性，或者差異過大。因此，在經(jīng)濟(jì)分析時(shí)，應(yīng)該明確不確定的因素，估計(jì)項(xiàng)目可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)，從而加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目決策的可靠。

參考文獻(xiàn)：

1、郭丹,李菲.成本管理過程評價(jià)指標(biāo)體系設(shè)計(jì)[J].合作經(jīng)濟(jì)與科技,2007(3).

2、胡晶,趙彩霞,文安福.淺析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程施工中的成本控制[J].商業(yè)經(jīng)濟(jì),2008(10).

篇6

【關(guān)鍵詞】

層次分析法；房地產(chǎn)投資項(xiàng)目；財(cái)務(wù)評價(jià)；分析

對于任何企業(yè)而言，在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的過程中，其根本目的在于以投來獲取相應(yīng)的利益，進(jìn)而才能夠?yàn)槠髽I(yè)不斷充分自身的財(cái)富積累來促進(jìn)自身的穩(wěn)健發(fā)展奠定基礎(chǔ)。在此過程中，需要對財(cái)務(wù)的可行性進(jìn)行分析，進(jìn)而來實(shí)現(xiàn)投資決策的科學(xué)生成，而進(jìn)行投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)決策時(shí)，基于影響因素較多且復(fù)雜，則需要在深入研究相關(guān)資料信息的同時(shí)，針對財(cái)務(wù)決策指標(biāo)與方法所存在的局限性進(jìn)行分析。而要想實(shí)現(xiàn)綜合性評價(jià)，則需兼顧多個(gè)評價(jià)指標(biāo)，以從不同角度下進(jìn)行深入分析，明確各指標(biāo)間的關(guān)聯(lián)系以提升決策結(jié)果的科學(xué)性。

1房地產(chǎn)投資特點(diǎn)

主要表現(xiàn)在：①投資金額較大且回收期較長。一方面，基于房地產(chǎn)行業(yè)本身屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，所以相應(yīng)投資金額也就相對較大，一般情況下，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目難以單純憑借個(gè)人或是單個(gè)企業(yè)就能夠?qū)崿F(xiàn)的；另一方面，在整個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中，投資收回期較長，通常至少要3~5年，甚至更長，所以在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，相應(yīng)的投資風(fēng)險(xiǎn)也就隨之加大，需要謹(jǐn)慎投資，在進(jìn)行投資之前實(shí)現(xiàn)科學(xué)分析以確保投資的成功性。②流動(dòng)性差，但卻可在某種程度上應(yīng)對通膨所帶來的影響。房地長投資過程中，從投入資金到收回投資這一過程較長，流動(dòng)性較差，在此過程中要想套現(xiàn)，對于投資者而言則會遭受一定的經(jīng)濟(jì)損失；但從長遠(yuǎn)角度看，這一投資則具備了保值的特點(diǎn)，在市場通膨影響下，房地產(chǎn)投資則能夠?qū)崿F(xiàn)有效應(yīng)對。③易受政策影響且投資風(fēng)險(xiǎn)較大。房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的過程中受到政府一系列政策的影響，比如金融政策以及土地政策等，這些政策的變化會對相應(yīng)投資帶來很大影響；同時(shí)該項(xiàng)投資因投資金額大且投資回收周期長等特點(diǎn)，致使其受到諸多因素的影響，進(jìn)而促使該項(xiàng)投資風(fēng)險(xiǎn)隨之加大。

2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)分析

2.1常用財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)對于項(xiàng)目評價(jià)工作的開展而言，相應(yīng)評價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性則要依賴于項(xiàng)目評價(jià)數(shù)據(jù)的真實(shí)與完整性，以及所選取指標(biāo)的科學(xué)合理性，而其中財(cái)務(wù)效益指標(biāo)的運(yùn)用，則能夠通過對比分析來明確項(xiàng)目的可行性，在實(shí)際運(yùn)用這一指標(biāo)的過程中，因結(jié)合標(biāo)準(zhǔn)的不同使得相應(yīng)分類不同，具體而言，基于時(shí)間價(jià)值因素下，可分為動(dòng)態(tài)與靜態(tài)指標(biāo)；基于指標(biāo)性質(zhì)角度下，則非為時(shí)間性、價(jià)值性以及比率這三類指標(biāo)；而基于財(cái)務(wù)效益角度下，則分為反應(yīng)盈利能力、清償能力以及外部平衡這三類指標(biāo)。具體常用的評價(jià)指標(biāo)為：基于項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)下，以房地產(chǎn)投資項(xiàng)目未來獲取收益的方式為劃分標(biāo)準(zhǔn)，該項(xiàng)目可被劃分為如下幾種類型：出售型、出租型、經(jīng)營型以及混合型。而基于房地長項(xiàng)目本身能夠作為商品進(jìn)行交易，進(jìn)而使得項(xiàng)目資金流呈現(xiàn)出了自身的特點(diǎn)，因此，在進(jìn)行財(cái)務(wù)評價(jià)分析的過程中，相應(yīng)評價(jià)指標(biāo)與方法則具備了自身的特點(diǎn)。在進(jìn)行分析的過程中，主要以盈利能力與清償能力這兩個(gè)指標(biāo)進(jìn)行具體分析。

2.2財(cái)務(wù)評價(jià)系統(tǒng)現(xiàn)存不足之處①在評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)與依據(jù)的具體選擇上，存在武斷的現(xiàn)象，致使評價(jià)結(jié)果有失科學(xué)性。在當(dāng)前進(jìn)行項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)的過程中，所選取的指標(biāo)較多，且進(jìn)行可行性研究時(shí)，相應(yīng)評價(jià)依據(jù)一般會受到評價(jià)者主觀因素的影響，同時(shí)也偏于理論化，而即使證明在理論上可行也并不意味著這一投資項(xiàng)目具備實(shí)踐的可行性。因此，要求要合理選用評價(jià)指標(biāo)，在計(jì)算出理論數(shù)值的基礎(chǔ)上，要針對這些理論上的計(jì)算結(jié)果本身所存在的局限性進(jìn)行分析，以確保其具備實(shí)踐指導(dǎo)意義，進(jìn)而才能夠以客觀且科學(xué)的可行性評價(jià)結(jié)構(gòu)來保證實(shí)現(xiàn)成功投資。②對財(cái)務(wù)指標(biāo)所存在的互斥性分析不足。不論是任何一個(gè)投資項(xiàng)目，其出發(fā)點(diǎn)與歸宿都是為了實(shí)現(xiàn)投資利益的最大化，以實(shí)現(xiàn)既定投資目標(biāo)，但是，在實(shí)際進(jìn)行投資項(xiàng)目分析的過程中，由于對于互斥性投資項(xiàng)目并未進(jìn)行深入對比分析，致使所做出的投資決策有失科學(xué)性。③尚未實(shí)現(xiàn)綜合性評價(jià)指標(biāo)的有效運(yùn)用?；诓煌?cái)務(wù)指標(biāo)所呈遞出的信息不同，所以以財(cái)務(wù)指標(biāo)的應(yīng)用來生成決策的過程中，因選取指標(biāo)的不同使得相應(yīng)評價(jià)結(jié)果有失準(zhǔn)確性，而由于缺乏綜合性評價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建，難以為財(cái)務(wù)決策評價(jià)提供完善的評價(jià)模型。

3基于層次分析法下房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)分析模式的構(gòu)建

3.1層次分析法概述（1）相關(guān)原理。在針對復(fù)雜性問題進(jìn)行分析的過程中，如果采用定量模型進(jìn)行分析，其會因相應(yīng)定性因素較多，在實(shí)際選用的過程中會受到?jīng)Q策者主觀因素的影響，比如個(gè)人的知識結(jié)構(gòu)以及經(jīng)驗(yàn)等。而基于層次分析法下，則是以判斷矩陣這一搭建過程來實(shí)現(xiàn)對各個(gè)層次下相應(yīng)因素的分析，并結(jié)合決策者自身的傾向，運(yùn)用邏輯思維來實(shí)現(xiàn)定量表示，為實(shí)現(xiàn)科學(xué)決策的生成奠定基礎(chǔ)。（2）該分析方法的形狀、思路以及特點(diǎn)。①在形狀上，基于層次分析法下，其形狀與樹形結(jié)構(gòu)較為相似，而不同之處在于層次結(jié)構(gòu)本身包含了樹形結(jié)構(gòu)這一形式；②在分析思路上，運(yùn)用層次分析法則是在進(jìn)行分析的過程中，明確各因素間的關(guān)聯(lián)性，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)層次的有序生成，然后結(jié)合對現(xiàn)實(shí)情況的判斷，以定量形式來表現(xiàn)出每一層次下的重要因素；在此基礎(chǔ)上，以數(shù)學(xué)方式來進(jìn)行權(quán)值表示并進(jìn)行結(jié)果的排序，從而實(shí)現(xiàn)對問題的分析與解決；③層次分析法所呈現(xiàn)出的特點(diǎn)主要表現(xiàn)為靈活、簡潔且實(shí)用。

3.2層次分析法的具體步驟以及綜合評價(jià)模型的搭建①要在明確問題的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)層次化結(jié)構(gòu)的搭建，然后，實(shí)現(xiàn)判斷矩陣的搭建，并運(yùn)用數(shù)學(xué)方法進(jìn)行計(jì)算后來排除次序，一般以近似的方法，實(shí)現(xiàn)對矩陣最大特征值與向量的判斷。其中在進(jìn)行層次分析過程匯總，要想實(shí)現(xiàn)決策判斷的定量化，以實(shí)現(xiàn)數(shù)值判斷矩陣的搭建，則可采用A.L.Saaty建議的1~9刻度法（如表1所示）；②以集合平均法以及規(guī)范幾何法來進(jìn)行計(jì)算，并實(shí)現(xiàn)對矩陣一致性的判斷；③實(shí)現(xiàn)層次的總排序。

3.3綜合評價(jià)模型的搭建①對項(xiàng)目層次結(jié)構(gòu)的分析。需要先搭建出基于研究問題下的遞階層次結(jié)構(gòu)的搭建，然后，以此為基礎(chǔ)來實(shí)現(xiàn)對層次結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，相應(yīng)分析模型如圖1所示。②要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目兩兩判斷矩陣的搭建，在此基礎(chǔ)上，進(jìn)行層次單排序與層次總排序，并要對相應(yīng)判斷矩陣的一致性進(jìn)行檢驗(yàn)。③進(jìn)行結(jié)果分析。當(dāng)一致性滿足要求時(shí)，則根據(jù)單排序與總排序的結(jié)果來實(shí)現(xiàn)對問題的定量分析，進(jìn)而通過對比后來實(shí)現(xiàn)投資最佳方案的制定，以科學(xué)決策的生成來保證實(shí)現(xiàn)投資目標(biāo)。

4總結(jié)

綜上，在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中，基于該投資項(xiàng)目所具有的特點(diǎn)，要想實(shí)現(xiàn)投資預(yù)期目標(biāo)，則就需要以科學(xué)投資方案的生成為基礎(chǔ)。而基于財(cái)務(wù)評價(jià)分析下，以層次分析法來實(shí)現(xiàn)綜合評價(jià)模型的搭建，能夠以完善指標(biāo)體系為基礎(chǔ)來實(shí)現(xiàn)科學(xué)的分析與計(jì)算，進(jìn)而通過判斷矩陣的搭建來得到層次單排序與層次總排序，并以相應(yīng)計(jì)算結(jié)構(gòu)來實(shí)現(xiàn)對問題的分析，為房地產(chǎn)投資實(shí)現(xiàn)科學(xué)投資方案的生成提供了保障，進(jìn)而在規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，為實(shí)現(xiàn)投資效益的獲取以促進(jìn)企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)

[1]江斌.基于層次分析法的房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)綜合評價(jià)問題研究[D].西安建筑科技大學(xué)，2011.

篇7

Abstract：Through the acquisition of equity investments in real estate projects in the form of real estate development enterprises as a common means of access to land, which has a simple procedure, cost savings, developing fast, to avoid fierce competition advantages. But it also has its own risks. In this paper, the acquisition of equity investments in risk and control issues to be analyzed and discussed for real estate investment staff reference.

Key words: Land development Equity acquisition Risk prevention

中圖分類號：F293文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

隨著當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地?zé)崆椴粩喔邼q。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了從土地公開招拍掛市場獲取土地儲備外，也常常選擇項(xiàng)目收購的形式來實(shí)現(xiàn)。在實(shí)際操作中，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目收購行為通常表現(xiàn)為如下三種比較常見的形式：資產(chǎn)收購、股權(quán)收購和合資開發(fā)。其中房地產(chǎn)企業(yè)通過購買有地企業(yè)的股權(quán)間接獲得土地進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā),已成為房地產(chǎn)行業(yè)快速拿地的一種常見方式。

房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)收購，是指收購方收購某一項(xiàng)目公司（僅指為特定房地產(chǎn)項(xiàng)目成立的開發(fā)公司）的股權(quán)，從而成為該項(xiàng)目公司控股股東或者唯一股東，進(jìn)而控制項(xiàng)目公司，并獲取該項(xiàng)目公司名下的土地進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營的模式。股權(quán)收購模式相比其他拿地方式具有如下優(yōu)點(diǎn)：

（1）手續(xù)簡單

一般來說股權(quán)收購只要簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議并根據(jù)公司法規(guī)定辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓的工商變更登記手續(xù)（外商投資企業(yè)還應(yīng)辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓的審批手續(xù)）即可控制、管理整個(gè)項(xiàng)目，手續(xù)簡單。

（2）費(fèi)用節(jié)省、開發(fā)快捷

股權(quán)收購相對直接購買土地資產(chǎn)而言花費(fèi)的稅務(wù)成本最少，直接交易成本最低。且由于項(xiàng)目公司收購一旦辦妥股權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，投資者即可馬上投入資金進(jìn)行后續(xù)開發(fā)建設(shè)，對于境外投資者及境內(nèi)非房地產(chǎn)企業(yè)投資者而言，無需另行成立新的房地產(chǎn)公司。

（3）避免代墊土地出讓金等資產(chǎn)收購中多見的交易風(fēng)險(xiǎn)

土地證是資產(chǎn)收購的必備條件，很多項(xiàng)目擬轉(zhuǎn)讓時(shí)一般因?yàn)槲醇皶r(shí)繳納土地出讓金而無土地證，故轉(zhuǎn)讓方一般要求收購方代墊出讓金以便辦理土地證，代墊資金存在一定風(fēng)險(xiǎn)；而股權(quán)轉(zhuǎn)讓獲取項(xiàng)目與土地證有無并無必然關(guān)聯(lián)，不涉及代墊出讓金。

雖然股權(quán)收購方式具有較多的優(yōu)點(diǎn)，但其自身也有著不得不加以防范的風(fēng)險(xiǎn)。如何在國家法律法規(guī)的框架范圍內(nèi)，盡可能降低企業(yè)的成本和風(fēng)險(xiǎn)，是房地產(chǎn)公司項(xiàng)目投資人員的主要工作。房地產(chǎn)企業(yè)通過股權(quán)收購方式來獲取土地主要面臨的風(fēng)險(xiǎn)有以下幾種：一是股權(quán)轉(zhuǎn)讓存在一定的政策性風(fēng)險(xiǎn)；二是股權(quán)溢價(jià)處理難度較大；三是標(biāo)的企業(yè)的法律、債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較難控制，存在或有負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)。本文將分別從上述各類風(fēng)險(xiǎn)來具體闡述分析各自的風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)涵及防范措施。

房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓的政策性風(fēng)險(xiǎn)

對于股權(quán)收購房地產(chǎn)項(xiàng)目，政府審批較為寬松。如果不涉及國有股權(quán)、上市公司股權(quán)收購的，一般無須審批。對于涉及國有股權(quán)轉(zhuǎn)讓的，則需要政府部門進(jìn)行審批，審批部門包括負(fù)責(zé)國有股權(quán)管理的部門及其地方授權(quán)部門，審批要點(diǎn)是股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格是否公平、國有資產(chǎn)是否流失。對于涉及上市公司股權(quán)的，審批部門還包括中國證券監(jiān)督管理委員會，審批要點(diǎn)是上市公司是否仍符合上市條件、是否損害其他股東利益、是否履行信息披露義務(wù)等。

對于收購股權(quán)為國有股權(quán)的，除履行一般的股權(quán)收購程序之外，還有轉(zhuǎn)讓程序的特別規(guī)定。首先，需要有國有股東上級主管部門的同意及書面批復(fù)；其次，要由國家認(rèn)可的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對其進(jìn)行資產(chǎn)清查及估價(jià)；再次，國有股權(quán)轉(zhuǎn)讓需要進(jìn)場交易，要在國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易中心進(jìn)行公示，公示后產(chǎn)生兩個(gè)及以上競買者的，還需采取拍賣的形式進(jìn)行。因此在收購國有公司股權(quán)時(shí)，不能僅通過與轉(zhuǎn)讓方達(dá)成收購協(xié)議而完成股權(quán)收購，還需履行相關(guān)程序。這就需要收購方需要了解國家的相關(guān)政策及交易所的流程規(guī)定，防止發(fā)生政策性風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓中的溢價(jià)處理風(fēng)險(xiǎn)

一般項(xiàng)目收購時(shí)雙方都有盈利要求，收購溢價(jià)指在項(xiàng)目收購過程中所支付的實(shí)際金額超過項(xiàng)目賬面成本即可稅前列支成本的部分。收購溢價(jià)在項(xiàng)目納稅申報(bào)中不能進(jìn)開發(fā)成本。

從項(xiàng)目收益看，對轉(zhuǎn)讓方而言，溢價(jià)越高意味著其轉(zhuǎn)讓收益越高但同時(shí)稅負(fù)也較大。對收購方而言，采取股權(quán)轉(zhuǎn)讓，較高的溢價(jià)意味著項(xiàng)目開發(fā)清算時(shí)較高的土地增值稅清繳和總體收益水平的下降。如果項(xiàng)目投資人員在前期不籌劃好股權(quán)溢價(jià)及土增稅的處理問題，項(xiàng)目后期的總體收益水平極有可能低于預(yù)期。因此通過合法合規(guī)方式進(jìn)行溢價(jià)處理符合雙方的利益，并且其本身就屬于稅務(wù)籌劃的范疇。

對于房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)溢價(jià)的處理，主要是將溢價(jià)部分的資金流出盡量開具可稅前列支的合規(guī)發(fā)票（對村集體等非法人實(shí)體，則只需開具收據(jù)即可）。處理溢價(jià)要結(jié)合付款進(jìn)度和財(cái)務(wù)審計(jì)來進(jìn)行，對收購方而言基本原則是盡量在收購過程中配合付款進(jìn)度完成處理。

標(biāo)的企業(yè)的法律、債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

據(jù)統(tǒng)計(jì)企業(yè)項(xiàng)目并購重組的失敗率高達(dá)70％，而導(dǎo)致失敗的一個(gè)重要原因就在于對企業(yè)收購過程中潛在的法律風(fēng)險(xiǎn)，特別是被收購企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)處理不當(dāng)或沒有防范措施。項(xiàng)目公司的資產(chǎn)負(fù)債表并未反映或者無法反映已經(jīng)發(fā)生的債務(wù)或者潛在的債務(wù)。這可能是由于項(xiàng)目公司惡意隱瞞債務(wù)，或者是由于項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)制度不規(guī)范、存在未入賬債務(wù)，或者是由于或有債務(wù)的大量存在造成的。其中，或有債務(wù)是收購中的最大陷阱，如擔(dān)保之債、票據(jù)責(zé)任之債、產(chǎn)品侵權(quán)或者環(huán)保責(zé)任產(chǎn)生的賠償、未決訴訟或者潛在的訴訟、行政罰款等等。由于其發(fā)生或者處理結(jié)果處于突發(fā)狀態(tài)而無法預(yù)料，并且輕易不為常規(guī)審查所能知悉，如果一旦發(fā)生，就有可能改變項(xiàng)目公司的資產(chǎn)狀況和信用狀況，從而直接影響項(xiàng)目公司的價(jià)值，因而危險(xiǎn)更大。

對于股權(quán)收購房地產(chǎn)項(xiàng)目的法律風(fēng)險(xiǎn)防范，主要有以下幾項(xiàng)措施：

1.通過對項(xiàng)目公司實(shí)施盡職調(diào)查防范風(fēng)險(xiǎn)

盡職調(diào)查是公司股權(quán)收購的一個(gè)重要的、基礎(chǔ)性的環(huán)節(jié)和程序。由收購方委托專業(yè)律師、會計(jì)師以及行業(yè)專家對項(xiàng)目公司進(jìn)行全面的、詳盡的審慎調(diào)查，通過調(diào)查，律師、會計(jì)師以及行業(yè)專家將調(diào)查收集的資料、信息整理匯總，形成盡職調(diào)查報(bào)告，并對收購的可行性、可能存在的法律風(fēng)險(xiǎn)及預(yù)防方案發(fā)表意見，為收購方提供決策依據(jù)。這樣，同時(shí)也可以在并購合同簽訂前對項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)狀況和法律風(fēng)險(xiǎn)有足夠的了解，從而盡最大可能防范風(fēng)險(xiǎn)。簡而言之，盡職調(diào)查在企業(yè)并購中具有從法律上、財(cái)務(wù)上、項(xiàng)目可行性上發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、判斷風(fēng)險(xiǎn)、評估風(fēng)險(xiǎn)的獨(dú)特作用。

因此，收購方應(yīng)當(dāng)聘請律師和會計(jì)師甚至房地產(chǎn)行業(yè)專家對項(xiàng)目公司進(jìn)行全面的調(diào)查，調(diào)查范圍包括但不限于：股東出資、公司的資產(chǎn)、債權(quán)、債務(wù)及或有債務(wù)、對外擔(dān)保、稅務(wù)、重大合同、勞動(dòng)用工、項(xiàng)目投資開況等各個(gè)方面。

2.通過制定完善周密的股權(quán)并購協(xié)議防范風(fēng)險(xiǎn)

股權(quán)收購協(xié)議是并購交易的法律表現(xiàn)，完善、周密的收購協(xié)議條款是主動(dòng)防范各類已知和未知法律風(fēng)險(xiǎn)的重要保障。一般而言，在收購協(xié)議中采用通用條款和特殊條款來保護(hù)股權(quán)收購交易安全。在交易實(shí)踐的過程中，一般是通過設(shè)立一個(gè)共管賬戶來保管收購對價(jià)的價(jià)款。在股權(quán)收購協(xié)議中約定根據(jù)股權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)程的不同階段來分期支付相應(yīng)的對價(jià)。為防止項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后出現(xiàn)未經(jīng)披露的債務(wù)，可以約定保留一定數(shù)額的對價(jià)作為擔(dān)?；蜻`約金。另外也可以約定在被收購項(xiàng)目公司中由轉(zhuǎn)讓方保留一部分股份，使轉(zhuǎn)讓方和收購方成為一個(gè)利益共同體，待經(jīng)過一段時(shí)間項(xiàng)目公司的或有風(fēng)險(xiǎn)逐漸明確后由收購方再行收購轉(zhuǎn)讓方的剩余股權(quán)。

綜上所述，通過股權(quán)收購方式獲取房地產(chǎn)項(xiàng)目，在土地獲取競爭日益激烈的市場現(xiàn)狀下，越來越成為一種常見的土地獲取方式。但在項(xiàng)目操作實(shí)踐中，仍然存在著大量的潛在風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資人員在進(jìn)行項(xiàng)目拓展及股權(quán)投資時(shí)，應(yīng)積極防范及化解可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，在嚴(yán)格控制風(fēng)險(xiǎn)的前提下，加強(qiáng)前期盡職調(diào)查、完善相關(guān)合同條款及監(jiān)督好相應(yīng)的合同履行過程，以保障項(xiàng)目投資的安全進(jìn)行。

參考文獻(xiàn) ：

篇8

一、引言

項(xiàng)目投資作為一種新興的投資方式,因?yàn)槠渚哂懈纳坪吞岣唔?xiàng)目經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度及項(xiàng)目債務(wù)承受能力、減少項(xiàng)目投資者的自有資金投入、提高項(xiàng)目投資收益率等諸多優(yōu)勢,所以自出現(xiàn)以來就具有很強(qiáng)的生命力。目前,許多投資者投資于大型工程項(xiàng)目來獲得收益。但由于項(xiàng)目投資跨度長、涉及面廣,往往伴隨著較大的風(fēng)險(xiǎn)。

因此,企業(yè)在商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的過程中如何進(jìn)行有效的評估風(fēng)險(xiǎn)就顯得尤為重要,本文提出了一種利用EXCEL工具來評估投資房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的方案選擇方法。

二、商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的類型

項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)一般可分為內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)與外部風(fēng)險(xiǎn)兩大類。內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)是指項(xiàng)目實(shí)體可自行控制和管理的風(fēng)險(xiǎn)。外部風(fēng)險(xiǎn)是指與市場客觀環(huán)境有關(guān),超出項(xiàng)目自身范圍的風(fēng)險(xiǎn)。

1.外部風(fēng)險(xiǎn)

(1)政治風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的政治風(fēng)險(xiǎn)主要由于各種政治因素如戰(zhàn)爭、國際形勢變幻而導(dǎo)致項(xiàng)目資產(chǎn)的收益受到損害的風(fēng)險(xiǎn)。政治風(fēng)險(xiǎn)的大小也與一國政府的政策的穩(wěn)定性有關(guān)。政治因素的變化往往是難以預(yù)料的,其造成的風(fēng)險(xiǎn)也是難于避免的。由于商業(yè)房地產(chǎn)與國家經(jīng)濟(jì)形式緊密相關(guān),在很大程度上受到政府政策的控制。

(2)法律風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的法律風(fēng)險(xiǎn)是指東道國的法律變動(dòng)或不健全給項(xiàng)目帶來的風(fēng)險(xiǎn)。我國當(dāng)前的商業(yè)房地產(chǎn)處在飛速發(fā)展的階段,隨著商業(yè)競爭的不斷加劇,商業(yè)房地產(chǎn)中的法律也會逐步改進(jìn)。法律一旦變動(dòng),投資人就必須面對和自已原來投資時(shí)點(diǎn)所不同的法律條款,就可能會受到某些方面的損害。

(3)金融風(fēng)險(xiǎn)

金融風(fēng)險(xiǎn)是指項(xiàng)目發(fā)起人不能控制的金融市場的可能變化對項(xiàng)目產(chǎn)生的負(fù)面影響。金融風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在利率風(fēng)險(xiǎn)和匯率風(fēng)險(xiǎn)及通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。由于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的回報(bào)時(shí)間長,所以匯率波動(dòng)帶來的債務(wù)負(fù)擔(dān)的加重,利率上升導(dǎo)致融資成本的增加,通貨膨脹影響項(xiàng)目的現(xiàn)金流量的變化。

(4)不可抗力風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從設(shè)計(jì)到建成需要一定的時(shí)間。在這段時(shí)間內(nèi),不可避免的會出現(xiàn)一些自然災(zāi)害天氣,如地震、冰雹、泥石流等自然災(zāi)害。在房屋的建造過程中出現(xiàn)給商業(yè)房地產(chǎn)的建設(shè)造成破壞的自然天氣,會對項(xiàng)目帶來無法估量的損失。但這種自然災(zāi)害是人們無法預(yù)測的,所以不可抗力風(fēng)險(xiǎn)是不可以避免的。

2.內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)

(1)預(yù)測風(fēng)險(xiǎn)

預(yù)測風(fēng)險(xiǎn)是指項(xiàng)目的制定人在項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)面臨的項(xiàng)目完成所發(fā)生的項(xiàng)目收益變化的風(fēng)險(xiǎn)。由于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在一開始規(guī)劃時(shí)預(yù)測其可能會給投資人帶來的收益的大小,所以項(xiàng)目的收益是無法預(yù)測的。從項(xiàng)目到一開始規(guī)劃到建成有一定的時(shí)間差,在這段時(shí)間內(nèi),規(guī)劃人所預(yù)測的商機(jī)就可能發(fā)生變化。如果在投產(chǎn)后沒有達(dá)到投資人預(yù)想的收益,投資人就會不可避免的承擔(dān)預(yù)測風(fēng)險(xiǎn)。

(2)完工風(fēng)險(xiǎn)

項(xiàng)目的完工風(fēng)險(xiǎn)是指項(xiàng)目無法完工、延期完工或完工后無法達(dá)到預(yù)期運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)的風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資是以項(xiàng)目為導(dǎo)向,在項(xiàng)目建設(shè)階段,存在各種不確定性因素,如果項(xiàng)目不能按預(yù)定計(jì)劃建設(shè)投產(chǎn),將導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)成本的增加,項(xiàng)目貸款利息的加重,項(xiàng)目不能按計(jì)劃取得收益。

(3)生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)

項(xiàng)目的生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)是指在項(xiàng)目的試和生產(chǎn)經(jīng)營階段存在的技術(shù)、資源儲量、能源和料供應(yīng)、生產(chǎn)經(jīng)營和勞動(dòng)力狀況等風(fēng)險(xiǎn)因素的總稱。它是項(xiàng)目融資的另一個(gè)主要的核心風(fēng)險(xiǎn)。生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在: 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn); 資源風(fēng)險(xiǎn); 能源和原材料供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn); 經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)主要包括技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、資商業(yè)房地產(chǎn)是指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式。

(4)市場和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)房地產(chǎn)具有高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的特性。首先,由于位置的固定性,致使其必須面臨并承擔(dān)因項(xiàng)目所處位置的地理?xiàng)l件變化而帶來的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn);其次,由于商業(yè)房地產(chǎn)投資額大,開發(fā)周期長、銷售經(jīng)營持續(xù)的時(shí)間也很長,各種社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件發(fā)生變化都會對收益產(chǎn)生極大的影響;第三,商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展與整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢密切相關(guān),商業(yè)房地產(chǎn)的投資和消費(fèi),依托于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的變化和居民消費(fèi)水平的增減;最后,商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營過渡期的存在使開發(fā)商在這期間內(nèi)隨時(shí)可能面臨調(diào)整和虧損。所以,商業(yè)房地產(chǎn)面臨的市場和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)大。

因此,在實(shí)際進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)中要考慮多方面的風(fēng)險(xiǎn)。不同的項(xiàng)目面臨的風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)在可能會有不同程度的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)和外部風(fēng)險(xiǎn)。對于項(xiàng)目的投資人來說,能夠有效的評估其要投資的項(xiàng)目的各類風(fēng)險(xiǎn)的權(quán)重對其決策有重要的意義。

三、商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)

我們采用層次分析法(簡稱AHP)對投資決策風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合的度量。AHP是美國匹茲堡大學(xué)的運(yùn)籌學(xué)家薩迪(A.L.Saaty)教授于20世紀(jì)70年代初期提出的。該方法把復(fù)雜問題分解成若干組成因素,又將這些因素按支配關(guān)系分組形成遞階層次結(jié)構(gòu)。通過兩兩比較的方式確定層次中諸因素的相對重要性。然后綜合決策者的判斷,確定相對重要性的總排序。該方法目前在許多決策規(guī)劃中得到應(yīng)用,評價(jià)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)也采用此方法進(jìn)行研究。首先采用AHP法求出指標(biāo)權(quán)重。它為分析復(fù)雜的社會系統(tǒng),對定性問題做定量分析提供了一種簡潔的方法。用層次分析法求權(quán)重的計(jì)算步驟:

1. 對問題所涉及的因素進(jìn)行分類,建立指標(biāo)體系。在商業(yè)房地產(chǎn)的投資中,面臨各種各樣的不同的風(fēng)險(xiǎn)。其中包括政治風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)、完工風(fēng)險(xiǎn)等。在進(jìn)行層次分析法時(shí)必須先把所有涉及到的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分類。

2. 根據(jù)指標(biāo)體系構(gòu)造各因素相互聯(lián)系的層次模型。根據(jù)對商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的分析,作者構(gòu)造了如下圖的層次模型,如圖。投資者可以利用這個(gè)體系評價(jià)幾個(gè)相似的投資方案的投資風(fēng)險(xiǎn)。

3. 根據(jù)專家的意見,構(gòu)造關(guān)于各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)的判斷矩陣從而確定各個(gè)因素的權(quán)重。判斷矩陣的元素的值反映了人們對各因素相對重要程度的認(rèn)識,一般采用數(shù)字1-9及其倒數(shù)的標(biāo)度方法。專家通過相互比較,當(dāng)相互比較因素的重要性能夠說明實(shí)際情況時(shí),判斷矩陣相應(yīng)的值可以取這個(gè)比值。

4. 通過判斷矩陣的特征根的求解得到特征向量,把判斷矩陣經(jīng)過歸一化后幾位同一層次相關(guān)因素對于上一層次相對重要性的排序權(quán)值,并進(jìn)行一致性檢驗(yàn)。

在層次分析法中計(jì)算判斷矩陣的最大特征值兩種方法:方根法和和積法。判斷矩陣一致性指標(biāo)CI=。一致性指標(biāo)CI的值越大,表明判斷矩陣偏離完全一致性的程度越大,CI的值越小,表明判斷矩陣越接近于完全一致性。對于多階判斷矩陣,一致性指標(biāo)CI與同階平均隨機(jī)一致性指標(biāo)RI之比稱為隨機(jī)一致性比率CR=。當(dāng)CR.< 0.10 時(shí),便認(rèn)為判斷矩陣具有可以接受的一致性。當(dāng)CR.≥0.10時(shí),即不滿足一致性的要求,則將信息反饋給專家,就需要調(diào)整和修正判斷矩陣,使其滿足CR.< 0.10,從而具有滿意的一致性。

5. 根據(jù)各方案的情況構(gòu)造每個(gè)方案對各個(gè)因素判斷矩陣,計(jì)算各方案對于各個(gè)因素的權(quán)重,并進(jìn)行一致性檢驗(yàn)。

6. 把第四步所得的各個(gè)因素權(quán)重和第五步所得的各個(gè)方案對因素的權(quán)重,求其加權(quán)總和。按照所得的百分比情況得到方案的風(fēng)險(xiǎn)綜合排序。投資人盡量選擇風(fēng)險(xiǎn)最小的方案投資,這個(gè)綜合排序?yàn)樯虡I(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資人的決策提供依據(jù)。

四、商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的分險(xiǎn)評價(jià)實(shí)例分析

在項(xiàng)目投資之前,投資人會面臨多種復(fù)雜的風(fēng)險(xiǎn)。本文試圖從運(yùn)用AHP法定量分析商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn),可以在安排項(xiàng)目投資前為投資人提供參考,為投資人進(jìn)行方案的選擇提供重要依據(jù)。下面我們以和積法為例說明如何用EXCEL解AHP問題。若某投資人決定投資,經(jīng)過初步調(diào)查研究,確定了三個(gè)投資方案A、B、C。從以上分析的商業(yè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析這三個(gè)方案的風(fēng)險(xiǎn)的大小,從而幫助投資者確定一個(gè)合適的方案。本文運(yùn)用EXCEL來計(jì)算A、B、C三種商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資方案的風(fēng)險(xiǎn),然后根據(jù)計(jì)算出的風(fēng)險(xiǎn)大小的排序,來有助于投資者進(jìn)行科學(xué)的決策,從而有利于提高項(xiàng)目的投資成功率。

某房地產(chǎn)開發(fā)公司欲投資一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,計(jì)劃通過項(xiàng)目融資方式獲取資金,經(jīng)風(fēng)險(xiǎn)辨識后,其風(fēng)險(xiǎn)因素主要有政治風(fēng)險(xiǎn)、市場經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)和完工風(fēng)險(xiǎn)。并建立了如圖一的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)指標(biāo)體系,綜合專家群體咨詢意見,對該項(xiàng)目的融資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了評估。根據(jù)專家的意見,列出了判斷矩陣,然后運(yùn)用EXCEL對此矩陣列求和并列規(guī)范化得到的結(jié)果如表1所示。各個(gè)因素的權(quán)重和A、B、C方案對各個(gè)因素的權(quán)重如表2所示。

從以上結(jié)論可以看出A、B、C三個(gè)投資方案,就其投資風(fēng)險(xiǎn)來說,方案C的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重最大為35.64%,其次是方案A為33.68%,相對來說,方案B 的風(fēng)險(xiǎn)最小為30.68%。

五、結(jié)論

以層次分析法為數(shù)學(xué)工具對項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評價(jià),可以為投資決策者提供科學(xué)的決策依據(jù),促進(jìn)投資決策的科學(xué)化和規(guī)范化進(jìn)程,有利于提高項(xiàng)目的投資成功率,從而更有效地發(fā)揮投資在國民經(jīng)濟(jì)中的作用。本文僅從投資決策的角度對投資風(fēng)險(xiǎn)加以研究,但在現(xiàn)實(shí)生活中,投資風(fēng)險(xiǎn)對項(xiàng)目的作用是全過程的,因此,對投資全過程的風(fēng)險(xiǎn)控制與防范將是更具有現(xiàn)實(shí)意義的。通過論文所提供的決策期的風(fēng)險(xiǎn)分析方法,可以類似地進(jìn)行投資全過程的風(fēng)險(xiǎn)研究,但畢竟投資決策是整個(gè)投資行為的第一步,只有順利地通過第一關(guān),才有可能達(dá)到投資者獲取收效的目的。另外,對于投資決策來說,不僅僅要考慮項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn),還必須同時(shí)兼顧項(xiàng)目的效益?？茖W(xué)的投資決策是在綜合考慮風(fēng)險(xiǎn)和效益兩方面的因素后做出的。投資是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程,它的成功需要人們在理論和實(shí)踐上的共同努力,并需要投資決策者與投資項(xiàng)目的管理者等方方面面的人的共同參與。只有這樣才能使人們更加理解投資行為的內(nèi)在規(guī)律,掌握它、運(yùn)用它為經(jīng)濟(jì)發(fā)展造福。

參考文獻(xiàn):

篇9

    因?yàn)榻?jīng)濟(jì)形勢的變動(dòng)給房地產(chǎn)開發(fā)商造成的損失是巨大的,比如像:市場需求、購買力、匯率等等方面。從最初的可行性研究到最終的樓盤上市,中間間隔很長的一段時(shí)間,在此期間內(nèi),市場需求會發(fā)生很大的變動(dòng),消費(fèi)者需求等各種因素的變化會直接導(dǎo)致投資收益與預(yù)期計(jì)算偏離很遠(yuǎn)。

    2.開發(fā)成本受法律政策的影響

    對房地產(chǎn)開發(fā)商影響最為直接的是金融政策和財(cái)政政策。法律政策風(fēng)險(xiǎn)是指一個(gè)國家所處的國際國內(nèi)政治環(huán)境變動(dòng)以及相應(yīng)的法律政策調(diào)整,造成房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟(jì)上的損失。貨幣正常的松緊直接影響到項(xiàng)目的開發(fā),從而影響到企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)所需的成本費(fèi)用。

    二、完善房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策經(jīng)濟(jì)分析的措施

    1.建立科學(xué)的評估指標(biāo)體系

    規(guī)劃評估指標(biāo)主要考慮的因素有:土地面積、建筑密度、容積率、綠地率、交通、公共設(shè)施配套等等因素。在進(jìn)行設(shè)計(jì)方案的評比過程中要充分考慮性價(jià)比、經(jīng)濟(jì)性以及環(huán)保、格調(diào)等等各個(gè)細(xì)節(jié)問題。在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評價(jià)的過程中要綜合考慮財(cái)務(wù)評價(jià)和綜合評價(jià),每個(gè)評價(jià)指標(biāo)所包含的因素都對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本存在直接或者間接的影響。適當(dāng)?shù)奶岣呓ㄖ骄鶎訑?shù)和建筑密度,控制適當(dāng)?shù)慕ㄖ莘e率,可以減少房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的單位造價(jià),同時(shí)節(jié)約用地,從而能有效降低整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)資金。

    2.規(guī)劃方案的優(yōu)選

    要想有效地控制工程造價(jià),必須在進(jìn)行充分的市場調(diào)查研究之后,結(jié)合項(xiàng)目的具體情況,保證能滿足使用功能與生產(chǎn)要求的雙重前提下進(jìn)行技術(shù)和經(jīng)濟(jì)的有效整合,制定出多個(gè)方案進(jìn)行比較,從中選出最優(yōu)方案。在進(jìn)行比較方案的優(yōu)選工作時(shí),一定要注意各個(gè)方案之間的可比性,根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況,選擇適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)作為比較選擇過程的參考指標(biāo)。

    3.盡可能地提高項(xiàng)目抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力

    房地產(chǎn)市場是一個(gè)資金密集型的行業(yè),資金的使用量非常大,市場的任何波動(dòng)和國家宏觀調(diào)控政策的調(diào)整都會直接給房地產(chǎn)項(xiàng)目的收益造成嚴(yán)重的影響。這就要求開發(fā)商在投資決策階段通過對影響項(xiàng)目投資效果的社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、正常和市場等因素的分析,了解各因素對項(xiàng)目的影響性質(zhì)和程度,幫助投資者根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的大小和特點(diǎn)確定合理的投資收益水平,提出有效的控制風(fēng)險(xiǎn)的方案,有重點(diǎn)的加強(qiáng)對投資風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制。

    4.采取多樣化組合投資

    作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要將資金有選擇的投資到不同類型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目上,針對不同收入層次的居民建造不同類型的住宅、寫字樓或者娛樂場所等,以減少未來收益的不確定性。不同類型的房地產(chǎn)在開發(fā)的過程中風(fēng)險(xiǎn)也是不同的,對應(yīng)收益高低也存在較大的差別。一般情況分析,開發(fā)項(xiàng)目收益率相對較高的對應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)也大。所以,如若將資金投入到不同的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中,可以將整體的風(fēng)險(xiǎn)降低,最終獲得的是一個(gè)相對平均的收益。

    三、對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行有效成本控制的方式

    1.轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)

    首先,可以向保險(xiǎn)公司進(jìn)行投保,以繳納保險(xiǎn)費(fèi)為前提將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司,由保險(xiǎn)公司承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。但是,保險(xiǎn)公司雖然是一種及時(shí)、有效且合理的實(shí)施經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)姆绞?但是保險(xiǎn)的使用方位是有限的,而且在最初交的保險(xiǎn)費(fèi)金額也是非常大的。所以,通過保險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)并不能解決一切風(fēng)險(xiǎn)。

    其次,以合同的形式將開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給其他的經(jīng)濟(jì)單位。比如在房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工過程中,可以將部分危險(xiǎn)性極高的工作轉(zhuǎn)包給經(jīng)驗(yàn)豐富的施工單位,這樣也是變相地減少了自身的風(fēng)險(xiǎn)。

    2.透過目標(biāo)成本控制方案進(jìn)行投資決策

    開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前都要有可行性研究,如果盲目進(jìn)行投資,不僅使企業(yè)的利潤得不到很好的保證而且極易導(dǎo)致企業(yè)的虧損,嚴(yán)重者會導(dǎo)致企業(yè)的倒閉。因此利用目標(biāo)建筑成本控制方案來進(jìn)行投資決策具有一定的科學(xué)性和可行性。在立項(xiàng)以前,要經(jīng)過反復(fù)測算,在確定建筑成本的總額比建筑成本控制數(shù)低之后,才能確認(rèn)這個(gè)項(xiàng)目是可行的。如果高于建設(shè)成本控制數(shù),則表示未達(dá)到利潤的期望值,該項(xiàng)目不可行。通過系統(tǒng)全面的測算,能夠確保企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的目的性,減少因盲目開發(fā)而給企業(yè)帶來的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和不必要的開發(fā)成本。

篇10

中圖分類號：G642.0 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1674-9324（2015）04-0152-03

“房地產(chǎn)投資分析”是一門實(shí)踐性很強(qiáng)的理論課程，在寬基礎(chǔ)、深理論的思想指導(dǎo)下，受課時(shí)、非理想化的項(xiàng)目背景和市場條件等因素的影響，課程的實(shí)踐教學(xué)效果在一定程度上難以達(dá)到教學(xué)要求，導(dǎo)致理論與實(shí)踐脫節(jié)，甚至在教學(xué)過程中出現(xiàn)“學(xué)生很茫然、教師很無奈”的現(xiàn)象。如何實(shí)現(xiàn)“房地產(chǎn)投資分析”課程的培養(yǎng)目標(biāo)，是課程理論教學(xué)與實(shí)踐教學(xué)改革的需要，也是培養(yǎng)人才執(zhí)業(yè)能力和創(chuàng)新能力的需要。如何發(fā)揮好高校優(yōu)勢資源和有利條件，加強(qiáng)實(shí)踐教學(xué)，推進(jìn)高校在創(chuàng)新人才培養(yǎng)中發(fā)揮重要作用已成為高校面臨的重要課題。

一、“房地產(chǎn)投資分析”的課程目標(biāo)

“房地產(chǎn)投資分析”課程的教學(xué)目標(biāo)不同于房地產(chǎn)投資的目標(biāo)，也不同于房地產(chǎn)投資分析的目標(biāo)。房地產(chǎn)投資的目標(biāo)是通過房地產(chǎn)投資實(shí)現(xiàn)投資人預(yù)期的收益。房地產(chǎn)投資分析的目標(biāo)是根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的區(qū)位條件、市場環(huán)境、財(cái)務(wù)狀況等因素，做出房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的過程?！胺康禺a(chǎn)投資分析”課程的教學(xué)目標(biāo)是使學(xué)生掌握房地產(chǎn)投資分析的基本理論，能夠從不同角度分析投資的可行性，具有一定的投資分析實(shí)踐能力。課程的理論教學(xué)目標(biāo)與實(shí)踐教學(xué)目標(biāo)都是圍繞課程目標(biāo)服務(wù)的。教學(xué)過程中，只有理清課程實(shí)踐教學(xué)目標(biāo)、理論教學(xué)目標(biāo)及它們與總目標(biāo)的關(guān)系，才能明確教學(xué)的方向，協(xié)調(diào)教學(xué)理論目標(biāo)與實(shí)踐教學(xué)目標(biāo)的關(guān)系。

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析內(nèi)容及過程涉及面廣，僅僅依靠理論分析難以客觀評價(jià)和理解項(xiàng)目方案的可比性和可行性。如果把投資周期的長短、風(fēng)險(xiǎn)大小、項(xiàng)目的規(guī)模、復(fù)雜程度、收益等孤立、抽象的指標(biāo)融入實(shí)際項(xiàng)目，賦予其實(shí)際意義，再運(yùn)用投資分析的理論，對認(rèn)清項(xiàng)目的全貌、增強(qiáng)項(xiàng)目的形象感、實(shí)現(xiàn)決策目標(biāo)，能夠起到事半功倍的效果。

二、實(shí)踐教學(xué)是實(shí)現(xiàn)教學(xué)目標(biāo)的重要手段

課程的教學(xué)目標(biāo)是圍繞投資的需要而展開的。房地產(chǎn)投資分析是要積極地實(shí)施投資，或通過投資分析積極地優(yōu)化投資方案，獲取預(yù)期的投資效益。在同一個(gè)項(xiàng)目中，如果采用不同的策劃方案，會得到不同的收益結(jié)果。如果沒有投資分析，或投資分析失誤，房地產(chǎn)開發(fā)就無法獲取更高的收益，甚至有可能一敗涂地。因此，房地產(chǎn)投資分析離不開科學(xué)的策劃方案，房地產(chǎn)投資的方案決策必須依靠精細(xì)化的投資分析。實(shí)踐教學(xué)的魅力在于，要表達(dá)一個(gè)觀點(diǎn)、說明一個(gè)問題，不需要說多少大道理，利用一個(gè)簡單的案例，就可以闡明課程的相關(guān)理論及其重要程度。

某房地產(chǎn)（別墅）項(xiàng)目，用地面積300畝，當(dāng)時(shí)的地價(jià)40萬/畝（應(yīng)該是相當(dāng)?shù)土耍N售價(jià)格1.3萬元/平方米，兩年完成銷售。該項(xiàng)目形式很理想，理應(yīng)收益豐厚，但股東卻始終沒有分到利潤。為什么出現(xiàn)這樣的局面？是管理人員的職業(yè)操守出了問題？還是成本管理失控？各種猜疑紛至沓來。

通過成本分析，問題的癥結(jié)便顯現(xiàn)出來。根據(jù)某別墅項(xiàng)目基本成本費(fèi)用表（見表1），每m2建筑面積的成本如下：

[（600+675）×（1+10%）/0.2+3300]/（1-3%-13%）=12277元/m2

別墅12277元/m2的成本與13000元/m2的銷售價(jià)格對比，顯然，基本無利潤可言。建筑面積是房地產(chǎn)產(chǎn)品的核心指標(biāo)。由于該產(chǎn)品的策劃主要重視了產(chǎn)品的觀賞性，而忽略了產(chǎn)品的商品屬性，造成了容積率過低，使綜合成本直線上升。如果調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和定位，同樣300畝的項(xiàng)目就可以實(shí)現(xiàn)投資的目標(biāo)。上述別墅案例，如果以容積率0.2建設(shè)施工，投資將會失敗。由此可見，投資分析是投資的前提，也是方案策劃的前提。它可以使產(chǎn)品數(shù)據(jù)化、形象化，為方案的制訂指明具體的方向，為方案的決策提供明確的指標(biāo)。將類似案例引入課堂教學(xué)，可以使學(xué)生深刻理解“先分析、后設(shè)計(jì)”在房地產(chǎn)開發(fā)程序中的意義。

三、實(shí)踐教學(xué)是進(jìn)行啟發(fā)式教學(xué)的催化劑

實(shí)踐教學(xué)是提高學(xué)習(xí)興趣、進(jìn)行啟發(fā)式教學(xué)的催化劑?？菰锏睦碚摵蛿?shù)據(jù)只有落實(shí)到實(shí)際的投資項(xiàng)目，才能真實(shí)看清事物之間的邏輯關(guān)系和本質(zhì)聯(lián)系，才能使基礎(chǔ)理論具備應(yīng)有的生命力。理論教學(xué)應(yīng)圍繞培養(yǎng)能力展開，并配合技能訓(xùn)練來進(jìn)行。把實(shí)踐環(huán)節(jié)引入教學(xué)過程，不僅可以把課程理論與實(shí)際項(xiàng)目相結(jié)合，而且可以提高教學(xué)的活力和學(xué)習(xí)的積極性，使填鴨式說教轉(zhuǎn)變?yōu)閱l(fā)式教學(xué)。

（一）數(shù)據(jù)分析案例

以數(shù)據(jù)分析為例，項(xiàng)目數(shù)據(jù)之間的邏輯關(guān)系是相當(dāng)強(qiáng)的，它們之間的數(shù)據(jù)要求一旦不能滿足，項(xiàng)目投資目標(biāo)將大打折扣，甚至全盤皆輸。例如，計(jì)劃投資一個(gè)3000平方米的餐飲項(xiàng)目，試分析它的幾個(gè)數(shù)據(jù)關(guān)系。假定該餐飲項(xiàng)目規(guī)劃的規(guī)模和接待能力折合為60個(gè)標(biāo)準(zhǔn)包間，每個(gè)標(biāo)準(zhǔn)包間50平方米，每間平均10人，可同時(shí)容納600人就餐。在這個(gè)基本數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，再來分析它的衍生數(shù)據(jù)。要保證這3000平方米的商業(yè)項(xiàng)目的正常運(yùn)營，按餐飲的平均行業(yè)利潤10%計(jì)算，即每天800人次就餐才能實(shí)現(xiàn)盈利目標(biāo)。這樣就有了消費(fèi)者人流量的基本數(shù)據(jù)。

滿足人流量規(guī)模必需考慮一些必備的配套數(shù)據(jù)。比如，可能有多少車輛來？需要多少停車位？店面的展示面、交通狀況、客戶入口、食材入口、卸貨、保管、加工、備餐空間、煙道、隔油池等設(shè)施，以及水、電、氣、通訊等配套是否能滿足要求？在這些配套要求中，對有案可循的數(shù)據(jù)可以直接套用，判斷是否符合經(jīng)營要求。對由于地域、定位、客戶群等方面的不同，存在變數(shù)的或沒有基本數(shù)據(jù)的，則需要完成大量精細(xì)的調(diào)研、測算等實(shí)踐工作。一個(gè)成功的項(xiàng)目，它的每個(gè)環(huán)節(jié)、每道工序都必須是成功的；一個(gè)失敗的項(xiàng)目，可能只因一個(gè)數(shù)據(jù)的偏差而出現(xiàn)問題。上例中，如果停車位數(shù)量不能滿足配套要求，帶來的就會是接待能力不足、客戶流失、利潤減少、經(jīng)營目標(biāo)不能實(shí)現(xiàn)。

（二）實(shí)踐案例的拓展

一個(gè)案例所能表達(dá)的觀點(diǎn)、說明的問題是有限的。實(shí)踐教學(xué)需要以研究深入淺出的案例為基礎(chǔ)，舉一反三，在更大范圍內(nèi)，更加深入地發(fā)揮實(shí)踐教學(xué)的效能，盡可能用一個(gè)案例串聯(lián)多方面的問題，通過一系列實(shí)踐綜合訓(xùn)練，加強(qiáng)課程的統(tǒng)一性和整體感。實(shí)踐教學(xué)不是以判斷出一個(gè)結(jié)論為終點(diǎn)，而是要以此為起點(diǎn)，擴(kuò)大實(shí)踐教學(xué)的成果，在紛繁復(fù)雜的項(xiàng)目投資分析中，研究各種因素內(nèi)在聯(lián)系，準(zhǔn)確判斷投資目標(biāo)的可行性。對成功的案例，應(yīng)總結(jié)其成功經(jīng)驗(yàn)，找出不足之處，不斷改進(jìn)；對失敗的案例，要從失敗中走出來，通過投資分析，找出問題的癥結(jié)，進(jìn)行方案的優(yōu)化，進(jìn)而衍生出多種方案，形成多種方案的比較，走上一條精心分析、科學(xué)決策、理性投資道路，實(shí)現(xiàn)投資的預(yù)期效益。

四、實(shí)踐教學(xué)形式與選題

以培養(yǎng)實(shí)用型高級技術(shù)人才為目標(biāo)的教學(xué)定位，一旦脫離了項(xiàng)目實(shí)踐，教學(xué)效果就無從談起。實(shí)踐教學(xué)是整個(gè)教學(xué)過程中重要的一環(huán)，更是培養(yǎng)實(shí)用人才的必要環(huán)節(jié)。如何發(fā)揮實(shí)踐教學(xué)的作用，展現(xiàn)實(shí)踐教學(xué)的意義，其形式和選題尤為重要。

（一）實(shí)踐教學(xué)的形式

實(shí)踐教學(xué)的教學(xué)形式是以實(shí)際項(xiàng)目為背景組織教學(xué)活動(dòng)，主要有兩類基本形式：一是觀摩性實(shí)踐教學(xué)，主要利用課堂教學(xué)來完成，即通過實(shí)際項(xiàng)目案例，說明相關(guān)的觀點(diǎn)，解決相關(guān)的問題。觀摩性實(shí)踐教學(xué)應(yīng)進(jìn)一步利用案例背景，進(jìn)行課堂提問、課堂討論、教學(xué)互動(dòng)等多種形式活躍課堂氣氛，引領(lǐng)學(xué)習(xí)思路，提高教學(xué)效果。二是實(shí)戰(zhàn)性實(shí)踐教學(xué)，主要以課外練習(xí)為主，即以工程案例為背景，布置相關(guān)課題，由同學(xué)在實(shí)踐中明確基本概念、掌握基本理論、提高工作能力。實(shí)戰(zhàn)型實(shí)踐教學(xué)應(yīng)加強(qiáng)答疑、輔導(dǎo)，在課堂上適當(dāng)進(jìn)行點(diǎn)評、分析和總結(jié)。

（二）實(shí)踐教學(xué)的選題與學(xué)時(shí)分配原則

實(shí)踐教學(xué)的選題，如果簡單地全盤照搬案例，會使教學(xué)內(nèi)容松垮散漫，既耗時(shí)耗力，又不能切中主題、實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。課堂實(shí)踐要想獲得較好的效果需要合理的課題設(shè)計(jì)。應(yīng)當(dāng)圍繞教學(xué)單元的目標(biāo)，把精心挑選的案例進(jìn)行提煉，使之服務(wù)于教學(xué)目標(biāo)，即做到指出問題“一針見血”，解決問題“立竿見影”。應(yīng)當(dāng)注意的是，實(shí)踐教學(xué)環(huán)節(jié)也是培養(yǎng)學(xué)生嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)態(tài)度、良好工作作風(fēng)的重要渠道。

合理分配實(shí)踐教學(xué)與理論教學(xué)的學(xué)時(shí)是教學(xué)效果的重要保證。在理論課時(shí)相對偏緊的情況下，實(shí)踐教學(xué)必定占用理論教學(xué)的課時(shí)。如何處理好它們之間的關(guān)系，把握理論與實(shí)踐的教學(xué)時(shí)間呢？有“得”必有“失”，要“取”還得“舍”。實(shí)踐教學(xué)占用的學(xué)時(shí)，可以在遵循教學(xué)大綱的前提下，合理調(diào)整教學(xué)內(nèi)容的輕重，把一些原本計(jì)劃在課堂上灌輸?shù)母拍詈屠碚?，通過課外練習(xí)（作業(yè)）、課外消化的形式讓學(xué)生自學(xué)完成，填補(bǔ)理論教學(xué)的空白。廣義上講，實(shí)踐教學(xué)可以貫穿教學(xué)的始終。合理的分配和使用實(shí)踐教學(xué)課時(shí)，積極采用啟發(fā)式教育、主動(dòng)式學(xué)習(xí)的教學(xué)方法，在培養(yǎng)學(xué)生獨(dú)立思考能力和獨(dú)立工作能力等方面，往往會收到更好的教學(xué)效果。

應(yīng)當(dāng)指出，實(shí)踐教學(xué)只是教學(xué)的一個(gè)重要環(huán)節(jié)和基本手段，并不是教學(xué)過程的全部，基本概念與基本理論的掌握才是學(xué)業(yè)成敗的根本。理論教學(xué)與實(shí)踐教學(xué)是相輔相成的。用實(shí)例來串聯(lián)教學(xué)內(nèi)容、說明理論問題，把課程的基礎(chǔ)理論應(yīng)用于實(shí)踐環(huán)節(jié)，使枯燥的理論形象化、具體化，提高學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣、激發(fā)其學(xué)習(xí)動(dòng)力，既能提高解決實(shí)際問題的能力，又可以進(jìn)一步提高理論教學(xué)的效果。人才培養(yǎng)質(zhì)量是高校教育的生命線。厘清實(shí)踐教學(xué)目標(biāo)在課程目標(biāo)中的作用，處理好理論教學(xué)與實(shí)踐教學(xué)的關(guān)系，這是“房地產(chǎn)投資分析”課程實(shí)踐教學(xué)改革的方向，也是實(shí)現(xiàn)課程培養(yǎng)目標(biāo)的需要。

參考文獻(xiàn)：

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