導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯(cuò)過為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)用戶分析，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

研究者常常需要對(duì)一個(gè)地區(qū)的多個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行分類，傳統(tǒng)的方法是根據(jù)研究的目的選取少數(shù)幾個(gè)指標(biāo)對(duì)各企業(yè)進(jìn)行人為的分類，其分類結(jié)果往往偏離實(shí)際情況。本文采用模糊聚類分析法，按房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力設(shè)置指標(biāo)，將核心競(jìng)爭(zhēng)力特征類似的房地產(chǎn)企業(yè)歸為一類，將不同特征的企業(yè)區(qū)分開，其分類結(jié)果可以為房地產(chǎn)企業(yè)管理層和投資商提供參考，具有一定的理論價(jià)值和現(xiàn)實(shí)意義。

一、模糊聚類分析

模糊聚類分析是以傳統(tǒng)的聚類分析為理論基礎(chǔ)，按待辨識(shí)對(duì)象的屬性的親疏關(guān)系進(jìn)行軟劃分的一種多元統(tǒng)計(jì)方法。它把一個(gè)沒有類別標(biāo)記的樣本集按某種準(zhǔn)則劃分成若干個(gè)子集(類)，使相似的樣本盡可能歸為一類，而不相似的樣本盡量劃分到不同的類中。

1、建立指標(biāo)體系。本文按照房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行分類。核心競(jìng)爭(zhēng)力最早是由C.K.Prahalad和Gary Hamel于1990年在《企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力》一文中提出的，他們指出“核心競(jìng)爭(zhēng)力是在一組織內(nèi)部經(jīng)過整合了的知識(shí)和技能，尤其是關(guān)于怎樣協(xié)調(diào)多種生產(chǎn)技能的整合了的知識(shí)和技能”。房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力是一種合力，最終表現(xiàn)在土地儲(chǔ)備能力、技術(shù)創(chuàng)新能力、人力資源能力、資源整合和開發(fā)能力、企業(yè)品牌效應(yīng)等方面?？紤]這些因素，再結(jié)合企業(yè)的一般特點(diǎn)，本文選取總資產(chǎn)、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)(固定/流動(dòng))、年銷售額、土地儲(chǔ)備、管理與科技人才比、高職稱人數(shù)占員工總數(shù)比、品牌度等7個(gè)指標(biāo)來建立房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力指標(biāo)體系。

2、數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化。根據(jù)模糊矩陣的要求，需要將數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化。設(shè)n為待分類對(duì)象的個(gè)數(shù)，m為表征對(duì)象特性的指標(biāo)個(gè)數(shù)，則:

查F臨界值表得F?琢(?琢常取0.05)。在滿足F>F?琢的所有情形中，差值F-F?琢的最大者所對(duì)應(yīng)的分類即為最佳分類。

二、實(shí)例分析

選取某市8家有代表性的房地產(chǎn)開發(fā)公司為研究對(duì)象，用前文所建立的指標(biāo)體系來表征其核心競(jìng)爭(zhēng)力，各企業(yè)的具體情況，如表1所示。(表1)

故X分為7類:{A，E}，{B}，{C}，{D}，{F}，{G}，{H}。

同理，當(dāng)0.70

將表1中的數(shù)據(jù)代入公式(4)計(jì)算各方案的F值，查出各方案的臨界值F0.05，結(jié)果如表2所示。(表2)

三、結(jié)論

上述分類結(jié)果中，8家房地產(chǎn)開發(fā)公司各自成類和全部并為一類沒有實(shí)際應(yīng)用價(jià)值，不予考慮。其他的6個(gè)分類方案中，只有當(dāng)0.59

按核心競(jìng)爭(zhēng)力對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行模糊聚類分析，不僅將具有相同特征的企業(yè)并到了一塊，而且將不同特征的企業(yè)區(qū)分開來，其分類結(jié)果充分反映了各企業(yè)在核心競(jìng)爭(zhēng)力方面的特點(diǎn)。進(jìn)行聚類后，處于同一類的企業(yè)在認(rèn)識(shí)到自身特點(diǎn)的同時(shí)，可以在制定發(fā)展戰(zhàn)略、提升自身核心競(jìng)爭(zhēng)力方面相互借鑒;另外，對(duì)于投資商而言，將欲投資的企業(yè)聚類后，可以在分類結(jié)果中根據(jù)投資的目的和企業(yè)的特點(diǎn)做進(jìn)一步的比較和分析，為最終的投資決策提供依據(jù)。

(作者單位:西安建筑科技大學(xué)管理學(xué)院)

主要參考文獻(xiàn):

[1]高新波.模糊聚類分析及其應(yīng)用[M].西安:西安電子科技大學(xué)出版社，2004.

篇2

中圖分類號(hào)：TP311 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2014）08-000-01

目前，我國房地產(chǎn)公司仍主要依靠人工來處理房地產(chǎn)信息，也由此產(chǎn)生了許多問題，如數(shù)據(jù)重復(fù)、出錯(cuò)，查詢麻煩等，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有著較大的影響。在計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)基礎(chǔ)上的房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)，能夠幫助企業(yè)多渠道收集、管理、分析相關(guān)銷售信息，從而迅速發(fā)現(xiàn)潛在的客戶與業(yè)務(wù)，進(jìn)一步提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力。

一、房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)的功能

現(xiàn)代房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)依靠IT技術(shù)，徹底改變傳統(tǒng)的管理意識(shí)，對(duì)房地產(chǎn)的銷售進(jìn)行科學(xué)有效的管理，發(fā)揮出了巨大的功能。

1.科學(xué)靈活的定價(jià)方案

依據(jù)銷售管理系統(tǒng)，房產(chǎn)的定價(jià)可結(jié)合房屋的朝向、樓層、周圍的景觀等客觀性因素，采用多種方式如差價(jià)等對(duì)房屋進(jìn)行定價(jià)與核算，并且可以生成均價(jià)、最高或最低價(jià)等數(shù)據(jù)，給用戶以參考。

2.深層次的客戶資源管理

房地產(chǎn)的銷售管理系統(tǒng)對(duì)客戶資源的管理包括對(duì)客戶資料的記錄與追蹤。主要記錄客戶的來電、來訪等情況，分析客戶的購買意向；追蹤則主要是為了方便快捷地給客戶提供所需要的房產(chǎn)信息，以便在客戶預(yù)約或者購買房屋時(shí)及時(shí)更新客戶資料狀態(tài)，從而防止因現(xiàn)場(chǎng)售樓人員的流動(dòng)性過大而造成的客戶流失狀況。

3.全面的資金管理

房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)中的財(cái)務(wù)管理中，能夠把初期的銷售計(jì)劃與資金和成本的估算相結(jié)合，同時(shí)把資金收支計(jì)劃和客戶應(yīng)收款、銷售收款計(jì)劃關(guān)聯(lián)在一起，最重要的是，系統(tǒng)能夠自動(dòng)將銷售所得的款項(xiàng)生成財(cái)務(wù)資金收入單，并且清晰地將資金的應(yīng)收、已收和未收情況呈現(xiàn)出來，十分有利于公司決策層對(duì)整個(gè)系統(tǒng)資金流的全面掌握。

4.多角度的統(tǒng)計(jì)分析

房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)可以多層次、多方位地對(duì)客戶資料、銷售情況以及資金收入的數(shù)據(jù)信息進(jìn)行報(bào)表或者圖形分析，極大地幫助了公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)房產(chǎn)的策劃、銷售以及財(cái)務(wù)方面進(jìn)行合理決策。值得一提的是，如果客戶想要生成適合自己崗位的統(tǒng)計(jì)分析報(bào)表，就可以使用該系統(tǒng)所獨(dú)有的自定義功能來實(shí)現(xiàn)。

二、房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)核心模塊的設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)

公司信息、房產(chǎn)信息、銷售信息、統(tǒng)計(jì)信息以及系統(tǒng)用戶管理這五大模塊的管理系統(tǒng)集中反映了房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)的核心功能，因此，我們可以借助設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)這五大模塊的功能，進(jìn)而完成整個(gè)房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)。

1.公司信息管理模塊的設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)

公司信息管理模塊包括添加、瀏覽、修改以及刪除公司信息，且只能由公司銷售管理系統(tǒng)的管理員完成這項(xiàng)工作，公司的用戶則只享有對(duì)公司業(yè)務(wù)信息的瀏覽權(quán)限。首先通過Button控件的click事件獲取每個(gè)字段的值，然后分別經(jīng)過一定的SQL語句來完成對(duì)數(shù)據(jù)的寫入與修改。

2.房地產(chǎn)信息管理模塊的設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)

與公司信息管理模塊的功能無異，房產(chǎn)信息的管理同樣主要包括添加、瀏覽、修改以及刪除房產(chǎn)信息，同樣地，這項(xiàng)工作只能由房地產(chǎn)公司銷售管理系統(tǒng)的管理員來做，而公司的用戶僅可以瀏覽公司的房產(chǎn)信息。房產(chǎn)信息管理模塊的設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)首先要借助Button控件的click事件來獲得每個(gè)字段的值，然后通過特定的SQL語句寫入、修改或刪除數(shù)據(jù)信息。

3.銷售信息管理模塊的設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)

房地產(chǎn)公司的銷售信息管理模塊不僅包括列出已被預(yù)約或者出售的房產(chǎn)信息，還包括記錄尚未被預(yù)約或出售的房產(chǎn)信息。房產(chǎn)管理是銷售管理的基礎(chǔ)與前提，如果想要完成房產(chǎn)的銷售，就必須完善房產(chǎn)信息，列出可預(yù)約、已預(yù)約和已出售的房產(chǎn)信息列表，從而保障用戶對(duì)該公司房產(chǎn)的預(yù)約、出售、取消預(yù)約以及取消出售的權(quán)利。值得注意的是，公司只有在確認(rèn)輸入了業(yè)主的相關(guān)信息后，才能出售房產(chǎn)。

至于銷售信息管理模塊的設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)，同樣地，可借助一定的SQL語句獲得可預(yù)約的房產(chǎn)信息，然后把數(shù)據(jù)綁定到Repeater控件上，并且顯示在頁面上。用戶如果想要預(yù)約自己看中的房產(chǎn)，就點(diǎn)擊標(biāo)記預(yù)約的Button控件，然后核對(duì)相關(guān)信息，用戶確認(rèn)后，預(yù)約頁面就會(huì)改變房產(chǎn)狀態(tài)，然后把預(yù)約用戶的姓名自動(dòng)顯示在頁面上，此時(shí)預(yù)約成功。然后就可以在已預(yù)約的頁面中查看選中的房產(chǎn)信息，進(jìn)而選擇是繼續(xù)進(jìn)行購買還是取消預(yù)約。

4.統(tǒng)計(jì)信息管理模塊的設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)

統(tǒng)計(jì)信息管理指的是通過對(duì)房產(chǎn)的銷售量和銷售額的匯總，然后生成每個(gè)月份的銷售信息的走勢(shì)圖，公司的高層決策者可根據(jù)這些走勢(shì)圖信息盡可能作出正確的決策。

統(tǒng)計(jì)信息管理模塊的設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)是把通過操作數(shù)據(jù)庫進(jìn)而獲得需要的時(shí)間和數(shù)值數(shù)據(jù)綁定到Chart控件上，然后根據(jù)事先設(shè)置的篩選條件篩選出需要的統(tǒng)計(jì)信息，最后生成銷售量或者銷售額的統(tǒng)計(jì)圖。

5.系統(tǒng)用戶管理模塊的設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)

系統(tǒng)用戶管理模塊主要針對(duì)的是對(duì)后臺(tái)用戶即已經(jīng)記錄到房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)的用戶的管理，并且能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)用戶的添加以及用戶權(quán)限的設(shè)定與管理，發(fā)揮的主要功能是添加、刪除用戶以及修改密碼等。一般情況下，只有系統(tǒng)管理員才有此權(quán)限，能夠?qū)θ我挥脩舨僮?，普通用戶則不具備這項(xiàng)權(quán)限。

三、總結(jié)

總而言之，建立在現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)技術(shù)基礎(chǔ)上的房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)能夠及時(shí)有效地對(duì)員工信息、顧客信息以及房屋的相關(guān)銷售信息進(jìn)行管理，創(chuàng)新公司的管理方式與經(jīng)營方式，從而極大地增強(qiáng)房地產(chǎn)公司的競(jìng)爭(zhēng)力。因此，我們必須重視房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)五大核心模塊的設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)，使房地產(chǎn)地銷售管理更加規(guī)范化、有效化。

參考文獻(xiàn)：

篇3

中圖分類號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

隨著社會(huì)的發(fā)展和進(jìn)步，各種日常管理工作中的信息化與智能化程度越來越高，房地產(chǎn)管理工作隨著網(wǎng)絡(luò)等新興媒體的發(fā)展，其實(shí)際工作中依附的高科技、信息化系統(tǒng)運(yùn)用越來越普遍。以下本文就我單位在建立房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)工作中的一些實(shí)踐進(jìn)行具體的闡述和分析。

1企業(yè)建立房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫的意義

在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際工作中，信息統(tǒng)計(jì)工作的地位已變得日趨重要，當(dāng)前房地產(chǎn)管理和統(tǒng)計(jì)工作在實(shí)際操作中相較于之前的工作已經(jīng)有了根本性的轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)管理工作中的各級(jí)部門已經(jīng)認(rèn)識(shí)到如果脫離了基本的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，將對(duì)房地產(chǎn)管理工作進(jìn)一步的如何設(shè)計(jì)規(guī)劃、如何制定目標(biāo)、如何預(yù)測(cè)形勢(shì)、如何開展工作造成很大的困難。因此，要充分的發(fā)揮信息統(tǒng)計(jì)在實(shí)際工作中的運(yùn)用，就要對(duì)房地產(chǎn)各項(xiàng)基礎(chǔ)信息進(jìn)行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)并進(jìn)行保存完整。因此，房地產(chǎn)管理工作中盡早建立一個(gè)完善的統(tǒng)計(jì)信息數(shù)據(jù)庫，才能充分發(fā)揮統(tǒng)計(jì)工作的在實(shí)際工作中的重要功能。因此，作為主管房地產(chǎn)發(fā)展的職能部門，就更需盡早地建立一套較科學(xué)、較完備的房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)。

2構(gòu)建房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫的目標(biāo)需求

構(gòu)建功能較為完善的房產(chǎn)管理信息系統(tǒng)是為了實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)業(yè)務(wù)辦理的信息化、網(wǎng)絡(luò)化目標(biāo)。具體需求如下：構(gòu)建該系統(tǒng)要能能基本實(shí)現(xiàn)圖形數(shù)據(jù)與屬性數(shù)據(jù)的相互關(guān)聯(lián)功能，實(shí)現(xiàn)以圖管房、以圖管檔的思想；實(shí)現(xiàn)商品房的預(yù)售許可受理、審核、發(fā)證、歸檔及相關(guān)檔案管理功能。實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)測(cè)繪圖形繪制、面積分?jǐn)偱c計(jì)算、生成分戶圖、成果報(bào)表自動(dòng)輸出等功能。系統(tǒng)要能提供通過圖幅號(hào)或地號(hào)、姓名、證號(hào)等數(shù)據(jù)信息直接關(guān)聯(lián)到相應(yīng)圖形的具置，并顯示該圖形所包含的房屋的具體信息（產(chǎn)權(quán)人、面積、抵押、按揭、查封等信息）等功能，另外通過具體的圖形信息也能查閱具體的數(shù)據(jù)信息；系統(tǒng)所需要的基礎(chǔ)圖形由甲方提供。對(duì)于查封、抵押、凍結(jié)等情況的房屋如辦理過戶，系統(tǒng)要有自動(dòng)提示功能，并可處理多次查封、輪候查封等各類情況。系統(tǒng)需具有較全面的統(tǒng)計(jì)功能，既能進(jìn)行圖上統(tǒng)計(jì)，也要能按照所提供文字條件進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供支持。系統(tǒng)需要提供較為強(qiáng)大的后臺(tái)管理功能，需要具備完善的權(quán)限管理功能，要能靈活控制每一個(gè)人對(duì)每一個(gè)作業(yè)環(huán)節(jié)的權(quán)限，并可根據(jù)需要由甲方安排指定人員進(jìn)行調(diào)整。系統(tǒng)要能進(jìn)行商品房的網(wǎng)上預(yù)售備案管理，能在網(wǎng)上查看到各待售樓盤的樓盤表、戶型、面積、座落、銷售狀況等信息，能實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上預(yù)售合同的管理等。

3房地產(chǎn)信息檔案數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)的實(shí)現(xiàn)

針對(duì)目前的房產(chǎn)實(shí)物檔案管理存在的問題，要求采用最先進(jìn)計(jì)算機(jī)數(shù)碼成像技術(shù)，開發(fā)房地產(chǎn)信息檔案數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)，通過該系統(tǒng)，采信息化系統(tǒng)為基礎(chǔ)的集中管理房地產(chǎn)信息檔案網(wǎng)絡(luò)化管理手段，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫共享，實(shí)現(xiàn)檔案數(shù)據(jù)庫的全數(shù)字化管理。

3.1基本需求

①人員權(quán)限設(shè)定

功能描述：實(shí)現(xiàn)用戶分組管理功能。實(shí)現(xiàn)用戶組權(quán)限管理功能（添加、刪除權(quán)限）、用戶在各個(gè)權(quán)限組之間切換，以達(dá)到科學(xué)合理利用房產(chǎn)管理系統(tǒng)的目的?？梢粤谐鱿到y(tǒng)所有的用戶、其所在的組織、所在的用戶組。管理員可以修改用戶的密碼、用戶信息。用戶可以修改自己的密碼。密碼使用MD5加密算法加密?？梢粤谐鏊械挠脩艚M和每個(gè)組擁有的權(quán)限，并可以添加、刪除每個(gè)用戶組的權(quán)限。

②管理員設(shè)置用戶密碼

選擇了一個(gè)用戶后，“設(shè)置用戶密碼”，輸入兩次新密碼后，將把用戶的密碼改成新密碼。

③用戶修改密碼：輸入舊密碼和兩次新密碼，系統(tǒng)檢查后把當(dāng)前用戶的密碼修改成新密碼。

向組中加用戶：選擇一個(gè)組后，“添加用戶”，輸入用戶信息，加入到組中。

從組中刪除用戶：打開組下的用戶列表，選擇一個(gè)用戶，刪除。刪除時(shí)要求確認(rèn)。

④修改用戶組的權(quán)限：打開組的權(quán)限列表，列出所有的權(quán)限，通過復(fù)選框來增加、刪除組的權(quán)限，并設(shè)置權(quán)限字段。

⑤性能需求：密碼管理符合國家標(biāo)準(zhǔn)的密碼管理體系?？晒芾淼臋?quán)限包括：房屋的范圍、各種功能操作。

3.2流程規(guī)則

流程定制是一個(gè)系統(tǒng)開放與否的標(biāo)志，隨著時(shí)間的發(fā)展，很多房地產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的處理方式和流程都在發(fā)生變化。在系統(tǒng)中，有權(quán)限的系統(tǒng)管理員可根據(jù)實(shí)際情況來設(shè)定業(yè)務(wù)流程，只要簡(jiǎn)單的進(jìn)行環(huán)節(jié)的調(diào)整和選擇，就能實(shí)現(xiàn)流程的更改，從而不因?yàn)橐粋€(gè)簡(jiǎn)單的流程的變化而需要系統(tǒng)的再開發(fā)、升級(jí)，影響正常的工作。

①業(yè)務(wù)操作流程：

②數(shù)據(jù)流圖：

3.3業(yè)務(wù)規(guī)則

業(yè)務(wù)規(guī)則主要是指業(yè)務(wù)受理和業(yè)務(wù)流轉(zhuǎn)的基本前提，是信息互動(dòng)的關(guān)鍵。構(gòu)建完善的業(yè)務(wù)規(guī)則庫，解決好數(shù)據(jù)互動(dòng)及數(shù)據(jù)相互限制與約束的問題，系統(tǒng)中引入完整、科學(xué)的業(yè)務(wù)規(guī)則，在每個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，配合用戶的操作，系統(tǒng)能自動(dòng)提取業(yè)務(wù)規(guī)則庫中的相關(guān)信息，推送給用戶，并作自動(dòng)判斷、驗(yàn)證、關(guān)聯(lián)計(jì)算處理等，并將業(yè)務(wù)規(guī)則與工作流管理緊密結(jié)合起來。業(yè)務(wù)規(guī)則庫要像工作流一樣，是可靈活維護(hù)的。

①業(yè)務(wù)操作流程：

②數(shù)據(jù)流圖：

3.4要件定制

要件定制是設(shè)定每一業(yè)務(wù)所必須要收取的要件，這樣辦事人員可以根據(jù)設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)來收取要件，避免漏收、錯(cuò)收等現(xiàn)象，保證收件人員把好第一關(guān)，從而提高工作效率。

①業(yè)務(wù)操作流程：

②數(shù)據(jù)流圖

4構(gòu)建房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫的應(yīng)用需求

篇4

房地產(chǎn)業(yè)在我國一直受各方關(guān)注，房地產(chǎn)的營銷也關(guān)系到每個(gè)購房者的實(shí)際利益。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，各種營銷房產(chǎn)營銷策略層出不窮，隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”這一概念的提出，我國房地產(chǎn)門戶式網(wǎng)站的興起，騰訊房產(chǎn)在房產(chǎn)中以騰訊為依托，對(duì)其營銷策略的研究不僅是騰訊電商在房產(chǎn)這一部分的戰(zhàn)略布局，也是騰訊房產(chǎn)自身能否在已有的現(xiàn)狀下實(shí)現(xiàn)真正的持續(xù)經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)其門戶式網(wǎng)站房產(chǎn)營銷策略的重要環(huán)節(jié)。

一、我國房地產(chǎn)電商營銷策略

（一）房地產(chǎn)電商的營銷現(xiàn)狀

我國房地產(chǎn)行業(yè)從2003年成為國家經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)之后，供需不平衡是已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大痛點(diǎn)。正是這一痛點(diǎn)促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)不斷創(chuàng)新其營銷方式，改變營銷策略。2015年新浪樂居、搜房網(wǎng)、搜狐焦點(diǎn)位居門戶式網(wǎng)站房地產(chǎn)銷售的前三名， 騰訊房產(chǎn)在2015年門戶式網(wǎng)站房產(chǎn)銷售比例中增長(zhǎng)迅速。

（二）房地產(chǎn)電商的營銷模式

目前我國的房地產(chǎn)電商營銷模式主要通過網(wǎng)站入口引入流量、后臺(tái)用戶數(shù)據(jù)庫建設(shè)、微博微信的宣傳、線上線下活動(dòng)、相關(guān)移動(dòng)端app的開發(fā)、銷售電話的開通，客戶關(guān)系平臺(tái)建設(shè)等營銷手段，旨在構(gòu)建了房地產(chǎn)電商平臺(tái)新的營銷模式。以后臺(tái)數(shù)據(jù)庫建設(shè)為依托，通過資源整合，擴(kuò)寬其入口渠道，增加流量引入，利用線上宣傳與線下看房相結(jié)合，提高增值服務(wù)，促進(jìn)交易成功率。

二、騰訊房產(chǎn)的營銷策略

（一）騰訊房產(chǎn)的概況

中國門戶式網(wǎng)站“騰訊房產(chǎn)網(wǎng)”是房產(chǎn)資訊頻道，第一時(shí)間提供各地樓市信息，報(bào)道房地產(chǎn)動(dòng)向以及全國最新樓盤概況、讓消費(fèi)者真正體驗(yàn)到足不出戶查看最新樓盤訊息。騰訊房產(chǎn)流量的引入主要以 QQ微信用戶為主，實(shí)現(xiàn)線上線下流量的用戶轉(zhuǎn)化，以騰訊為基石，在行業(yè)內(nèi)迅速發(fā)展。

（二）騰訊房產(chǎn)的營銷方式

1、網(wǎng)絡(luò)引流

擁有7.8億QQ用戶、2億個(gè)微信用戶的強(qiáng)大用戶資源的助力下，騰訊房產(chǎn)與開發(fā)商的緊密合作，從市場(chǎng)定位上以“80后”為主流購房人群，基本上全是QQ用戶，特別是微信開通后迅速地吸引了“80后”的關(guān)注，為騰訊房產(chǎn)帶來潛在客戶，對(duì)騰訊房產(chǎn)的發(fā)展具有重要意義。

2、提供“最后一公里”服務(wù)

騰訊房產(chǎn)通過互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)媒體平臺(tái)（騰訊網(wǎng)）、搜索平臺(tái)、大眾分享傳播平臺(tái)（QQ）、即時(shí)通訊平臺(tái)（微信）等入口引入用戶。利用線上“微搖房”、“微博開通”、“微信上墻”、“地圖搜索”、“用戶信息錄入數(shù)據(jù)庫”與線下“看房團(tuán)”“銷售電話”相結(jié)合完成用戶從線上到線下的轉(zhuǎn)化，同時(shí)利用移動(dòng)客戶端APP將線下的購房者，與社區(qū)住戶、物業(yè)管理、各類服務(wù)商連接起來，為購房者提供“最后一公里”的社區(qū)增值服務(wù)。

3、線上線下相結(jié)合

騰訊房產(chǎn)在引流方式上整合了騰訊網(wǎng)、“微信搖一搖”、“微博開通”、“微信公眾號(hào)”、“地圖搜索”、“用戶信息錄入數(shù)據(jù)庫”、“微信售房”相結(jié)合，匯集了海量用戶。騰訊網(wǎng)（QQ 微信）作為重要的門戶式網(wǎng)站，為騰訊房產(chǎn)提供了可觀的流量引入機(jī)會(huì)。騰訊網(wǎng)通過強(qiáng)大用戶基數(shù)（7.8億的qq用戶以及2億微信用戶）獲取了全面、及時(shí)的購房需求信息。微信以及qq等聊天工具的簡(jiǎn)單易用，順暢的溝通氛圍和開放的發(fā)展空間極大的增加了用戶的使用粘性和培養(yǎng)忠實(shí)用戶。

4、微信微博QQ宣傳

手機(jī)移動(dòng)終端的開發(fā)，實(shí)行微博、微信、qq等宣傳活動(dòng)，隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代的到來，用戶從PC端向移動(dòng)端的轉(zhuǎn)移趨勢(shì)日漸明顯。騰訊房產(chǎn)網(wǎng)（）也順應(yīng)時(shí)世，積極開展微博營銷與微信營銷。其中“微房產(chǎn)”包括騰訊房產(chǎn)官方帳號(hào)，微信帳號(hào)，微博營銷，匯集了大量的關(guān)注客戶，具有廣大的影響力。

5、看房團(tuán)

騰訊房產(chǎn)憑借豐富的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，線上線下相結(jié)合，借助微信線上活動(dòng)“微信搖一搖”“理財(cái)通”“眾籌”以及線下的“看房團(tuán)”、“400購房咨詢電話”，真正做到促進(jìn)線上購房需求者到線下實(shí)際購房者的轉(zhuǎn)換。

對(duì)騰訊房產(chǎn)的營銷策略評(píng)價(jià)

（三）騰訊房產(chǎn)營銷策略的優(yōu)勢(shì)

互動(dòng)性強(qiáng)?；?dòng)性極大地增強(qiáng)了用戶粘性及忠實(shí)度，騰訊、新浪網(wǎng)、百度是中國目前最具影響力三大網(wǎng)絡(luò)媒體，用戶對(duì)這三大媒體具有極高忠誠度以及用戶粘性，互動(dòng)性提升了用戶的忠實(shí)度以及促進(jìn)用戶從購房潛在者向?qū)嶋H購房者轉(zhuǎn)化。

用戶基數(shù)大。騰訊以其強(qiáng)大的qq用戶以及微信用戶，使得騰訊房產(chǎn)用戶量大，潛在用戶多，尤其是微信用戶的加入，為騰訊房產(chǎn)的發(fā)展以及營銷手段帶來巨大影響。

精準(zhǔn)營銷。使騰訊營銷可控性更強(qiáng)通過市場(chǎng)調(diào)查，瞄準(zhǔn)了18-45歲，以80后為主，有收入穩(wěn)定、教育水平高的的職業(yè)人士為目標(biāo)市場(chǎng)，憑借的后臺(tái)數(shù)據(jù)庫建設(shè)和微博、微信以及QQ推送，移動(dòng)APP的開發(fā)等營銷策略實(shí)現(xiàn)了精準(zhǔn)營銷

三、結(jié)論

構(gòu)建房地產(chǎn)電商平臺(tái)，不僅要優(yōu)化房地產(chǎn)門戶式網(wǎng)站的建設(shè)，還需整合資源，實(shí)現(xiàn)搜索引擎、社交媒體、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)客戶端等媒體平臺(tái)的全面覆蓋。在客戶流量引入過程中，前期宣傳，中期銷售，后期服務(wù)都是必不可少的一環(huán)。真正的實(shí)現(xiàn)線上線下的轉(zhuǎn)換，后臺(tái)數(shù)據(jù)庫建設(shè)到提供售后增值服務(wù)的一體化。消費(fèi)者數(shù)據(jù)庫的建立符合“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代中消費(fèi)者的需求多元化、個(gè)性化的要求。在建立后臺(tái)數(shù)據(jù)庫時(shí)，不僅涉及到分析消費(fèi)者行為，從而實(shí)現(xiàn)高效、精準(zhǔn)的營銷，而且也是騰訊房產(chǎn)賴以生存的保障。線上宣傳，消費(fèi)者注冊(cè)信息，訪問網(wǎng)站，線下活動(dòng)實(shí)名用戶登記，與媒體合作等多種互動(dòng)形式。在已有信息的基礎(chǔ)上進(jìn)一步挖掘與分析消費(fèi)者行為，從而判斷其需求，實(shí)現(xiàn)騰訊房產(chǎn)所宣稱的精準(zhǔn)的營銷。

參考文獻(xiàn)：

[1]王梅芳.關(guān)于房產(chǎn)營銷的行為技巧探討[J].廣東科技，2011（16）.

篇5

一、社區(qū)電商與電子商務(wù)社區(qū)化

（一）社區(qū)電商

社區(qū)電商是面向社區(qū)范圍的用戶群體，依托電子商務(wù)平臺(tái)展開的各類型服務(wù)交易的電子商務(wù)活動(dòng)。對(duì)于用戶來說，既可以滿足線上交易信息獲取，又可以在線下完成消費(fèi)與體驗(yàn)，具有快速，高效的特點(diǎn)。社區(qū)電商與居民生活聯(lián)系緊密，滿足社區(qū)居民的剛性需求，所以一旦建立起與用戶的聯(lián)系，則具有很強(qiáng)的路徑依賴，由于是面向居民，居民特性穩(wěn)定，流動(dòng)性弱，所以也更好把握用戶習(xí)慣，能夠集中用戶訂單，進(jìn)行集中供給，節(jié)省物流成本。此外，社區(qū)電商高度成熟后，能夠拓展醫(yī)療，交通等公共服務(wù)等，接入智能城市系統(tǒng)，使得房地產(chǎn)企業(yè)在地區(qū)具有更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。

（二）電子商務(wù)社區(qū)化

阿里巴巴，百度，騰訊，京東等互聯(lián)網(wǎng)巨頭，依托自身優(yōu)勢(shì)條件，以O(shè)2O模式，發(fā)力電子商務(wù)社區(qū)化，如京東分別與快客，好鄰居，良友等品牌拓展1萬多個(gè)線下合作店面。

與社區(qū)電子商務(wù)不同，電子商務(wù)社區(qū)化在本地化屬性上所需要耗費(fèi)的資金與經(jīng)營管理精力更加龐大。同時(shí)社區(qū)電子商務(wù)在管理經(jīng)營方面本地化戰(zhàn)略也更為多樣，所以社區(qū)電子商務(wù)將具有更大的活力。

二、房產(chǎn)企業(yè)發(fā)展社區(qū)電商的核心優(yōu)勢(shì)

（一）豐富的業(yè)主資源，以房帶消費(fèi)

房地產(chǎn)所積累起的業(yè)主資源與電商平臺(tái)的大流量相比。房地產(chǎn)業(yè)主具有真實(shí)性，基于地理上的關(guān)系將比虛擬數(shù)據(jù)更好捕捉用戶消費(fèi)習(xí)慣的關(guān)聯(lián)性特征。在廣告投放上有著更為精準(zhǔn)的指向。

（二）具有定性性質(zhì)的規(guī)劃能力

房地產(chǎn)是高價(jià)值的大宗商品，本身很重要的潛在購買力區(qū)分指標(biāo)，對(duì)于社區(qū)消費(fèi)水平有定性的作用，所以對(duì)消費(fèi)的消費(fèi)能力更加明晰與把握，從而主導(dǎo)社區(qū)電商的構(gòu)建，分析更為精確的用戶需求。房地產(chǎn)企業(yè)能夠在地產(chǎn)開發(fā)與規(guī)劃的基礎(chǔ)上，根據(jù)需要對(duì)物流布局和實(shí)體店鋪布局進(jìn)行靈活設(shè)計(jì)與規(guī)劃。

（三）管理運(yùn)作體系成熟

與傳統(tǒng)平臺(tái)電商的營銷核心不同，社區(qū)電商的核心在于對(duì)消費(fèi)者的管理。社區(qū)居民的流動(dòng)性弱，基于地理聯(lián)系的基礎(chǔ)上，可根據(jù)居民需求進(jìn)行定制與管理，提高電商平臺(tái)利用效率。同時(shí)通過主導(dǎo)社交網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，如社區(qū)QQ群，論壇等，滲入居民交流之中。社區(qū)電商在線下通常包含有較多的利益關(guān)系，房地產(chǎn)企業(yè)通常在關(guān)系梳理方面有著更強(qiáng)的業(yè)務(wù)處理經(jīng)驗(yàn)。

三、房地產(chǎn)社區(qū)電商格局的長(zhǎng)尾分析

長(zhǎng)尾理論基本原理是：只要存儲(chǔ)和流通的渠道足夠大，需求不旺盛或銷量不佳的產(chǎn)品所共同占據(jù)的市場(chǎng)份額可以和少數(shù)熱銷產(chǎn)品所占據(jù)的市場(chǎng)份額匹敵甚至更大。長(zhǎng)尾商品正是以其冷門與不暢銷，所以尋找成本高，這就使得在培養(yǎng)用戶的購買路徑上具有更強(qiáng)的吸引力。

相比于房產(chǎn)銷售，社區(qū)電商所帶來的效益只能占據(jù)了屬于長(zhǎng)尾部分，但是隨著地產(chǎn)商的市場(chǎng)份額的變化，社區(qū)電商規(guī)模的積累過程，則又可以形成新的房地產(chǎn)建設(shè)和盈利格局。這一新格局體現(xiàn)在，商場(chǎng)主導(dǎo)布局削弱，地產(chǎn)公司的基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施建設(shè)轉(zhuǎn)為終端物流建設(shè)，相對(duì)比與商城所帶來的建設(shè)費(fèi)用，物流終端的運(yùn)營成本與建設(shè)成本更低。另一方面，社區(qū)電商取代大型商場(chǎng)的作用后，這一業(yè)務(wù)將成為地產(chǎn)商的“售后”模塊分裂出來，在培養(yǎng)居民生活習(xí)慣上也有很大的作用，增強(qiáng)房產(chǎn)企業(yè)的品牌信任，在房產(chǎn)升級(jí)和購置中，無疑為房產(chǎn)企業(yè)增加了籌碼。

四、房地產(chǎn)企業(yè)為主導(dǎo)的社區(qū)電商發(fā)展方向――房地產(chǎn)+

“房地產(chǎn)+”是指以房地產(chǎn)為核心，展開的各種醫(yī)療，教育，社交，金融等服務(wù)需求的發(fā)展模式。社區(qū)電商是“房地產(chǎn)+”模式的核心環(huán)節(jié)，打造社區(qū)電商，是信息流動(dòng)環(huán)節(jié)最重要的布局。在“房地產(chǎn)+”模式下，房地產(chǎn)為主體，打造社區(qū)電商的供應(yīng)鏈環(huán)節(jié)，以社區(qū)電商為途徑進(jìn)行“房地產(chǎn)+”的內(nèi)容建設(shè) ，對(duì)于“房地產(chǎn)+”的社區(qū)電商的內(nèi)容建設(shè)主要有兩種方式。

（一）房產(chǎn)企業(yè)品牌在社區(qū)電商中的延伸

房地產(chǎn)企業(yè)憑借其管理和資金優(yōu)勢(shì)，進(jìn)入其他生產(chǎn)行業(yè)。如恒大涉足的礦泉水，乳業(yè)和糧油生產(chǎn)。憑借其房地產(chǎn)企業(yè)聲譽(yù)為保證，在地產(chǎn)上的物理聯(lián)系，能夠有信任基礎(chǔ)，并借助社區(qū)電商開展?fàn)I銷，疊加與整合效應(yīng)顯著，使房地產(chǎn)企業(yè)擺脫一次性買賣的桎梏。

（二）產(chǎn)業(yè)鏈的整合模式

地產(chǎn)是重資產(chǎn)，是大宗消費(fèi)品，通過這次消費(fèi)客戶與企業(yè)間構(gòu)建了充分的信任，由此衍生的其他輕資產(chǎn)型消費(fèi)，都可以在社區(qū)電商平臺(tái)上展開，像是理財(cái)、金融、保險(xiǎn)、旅游、裝修家居等。同時(shí)借助社區(qū)電商平臺(tái)，進(jìn)行數(shù)據(jù)的收集，為房產(chǎn)的二次買賣提供信息分析來源。

五、結(jié)語

依托房地產(chǎn)企業(yè)基礎(chǔ)與主體，開展社區(qū)電子商務(wù)，一方面是為社區(qū)電子商務(wù)找到了可靠性更高的承載實(shí)體，另一方面，社區(qū)電子商務(wù)也能為房地產(chǎn)企業(yè)帶來新的發(fā)展契機(jī)，實(shí)現(xiàn)“房地產(chǎn)+”的發(fā)展，擺脫地產(chǎn)單一化產(chǎn)品帶來的風(fēng)險(xiǎn)制約瓶頸，打造出房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)力。

參考文獻(xiàn)：

[1]王劍峰.地產(chǎn)商為何搞不定社區(qū)電商[J].中國房地產(chǎn) 2015，08.

篇6

中圖分類號(hào)：TP311文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1009-3044(2012)22-5269-02

VB + ACCESS Based Real Estate Sales System Development and Research

HUANG Wei-hua

(Rizhao Radio and Television University, Rizhao 276800,China)

Abstract: According to the real estate marketing present situation and the trend of development, combined with the state of the housing system reform and regulation, construction of real estate sales system, auxiliary real estate sales and management, to achieve the real estate sales management system, standardization and automation, improve the management level of real estate sales.

Key words: real estate sales; system development; VB; ACCESS

隨著人類社會(huì)的進(jìn)步和科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，人們的生活水平也在不斷提高，對(duì)住房的要求也在日漸提高，導(dǎo)致房地產(chǎn)銷售日益火爆。在房地產(chǎn)銷售行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的今天，房地產(chǎn)企業(yè)怎樣提高服務(wù)質(zhì)量和管理能力就顯得越來越重要。由于房產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)形式復(fù)雜，種類繁多，早期的手工銷售方式已經(jīng)不能適應(yīng)現(xiàn)代房產(chǎn)銷售的需要，在這種形式下，房產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)營運(yùn)而生。

1國內(nèi)外現(xiàn)狀分析

1.1國外現(xiàn)狀

通過網(wǎng)絡(luò)方式來購房在世界許多國家早已成為購房者的首選方式，根據(jù)美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,在房地產(chǎn)企業(yè)中約有75%的美國房地產(chǎn)商利用Internet銷售房屋,在購房者中約有80%的購房者都是通過Internet尋找合適的住房,這其中大約有25%的人能夠借助互聯(lián)網(wǎng)找到理想的住房。自1975年開始，美國房地產(chǎn)公司的房源信息就錄入在電腦系統(tǒng)中,到03年購房者就能夠在互聯(lián)網(wǎng)上查到各種房源信息。

1.2國內(nèi)現(xiàn)狀

隨著計(jì)算機(jī)技術(shù)和Internet的迅速發(fā)展和普及,目前在國內(nèi)通過Internet的方式成交的的房地產(chǎn)交易量也在日益增長(zhǎng),根據(jù)中國房產(chǎn)網(wǎng)站大全的統(tǒng)計(jì)顯示,目前在國內(nèi)與房地產(chǎn)相關(guān)的網(wǎng)站總量已經(jīng)超過了10000家,使用房地產(chǎn)網(wǎng)站的人數(shù)更是超過了1000萬人，所以房地產(chǎn)公司現(xiàn)在都比較重視網(wǎng)絡(luò)平臺(tái),大部分的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)擁有了自己的企業(yè)網(wǎng)站，但沒有很好地利用計(jì)算機(jī)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)來進(jìn)行房產(chǎn)銷售和管理。

2系統(tǒng)開發(fā)的背景和意義

2.1系統(tǒng)開發(fā)的背景

目前社會(huì)上隨著房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，各種服務(wù)類信息同時(shí)也在成倍的增長(zhǎng),尤其對(duì)于部分規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)來說,面對(duì)如此巨大的信息量，開發(fā)出一套與企業(yè)相適應(yīng)的房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)來提高工作的效率是非常必要的，通過該系統(tǒng)，能夠做到對(duì)信息的規(guī)范管理、科學(xué)統(tǒng)計(jì)和快速查詢，從而減少在管理方面的工作量。

在房產(chǎn)銷售管理中，最基本的一項(xiàng)常規(guī)性工作——房屋銷售服務(wù)信息管理，常規(guī)卻繁瑣。長(zhǎng)時(shí)間以來，該類的管理基本上完全依賴人工來進(jìn)行，這樣不僅浪費(fèi)了大量的人力、物力和財(cái)力，同時(shí)由于人工管理存在效率低、易出錯(cuò)等問題，必然會(huì)造成售后信息管理的不規(guī)范。

開發(fā)房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)就是為了使售后服務(wù)信息管理的管理朝規(guī)范化、簡(jiǎn)單化、有效化的方向發(fā)展。

2.2系統(tǒng)開發(fā)的意義

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售管理工作絕大部分要靠人工來完成，管理人員每天需要處理的數(shù)據(jù)量非常大，而且不利于企業(yè)總體把握各種客戶的購買情況，消費(fèi)行為情況，居住要求等情況，同時(shí)人工管理容易出錯(cuò)。對(duì)于一個(gè)企業(yè)，尤其是銷售部門，若不能及時(shí)地對(duì)客戶的購買情況、當(dāng)前的銷售情況和客戶的要求等情況進(jìn)行分析，就會(huì)對(duì)整個(gè)銷售系統(tǒng)的運(yùn)作產(chǎn)生非常大的影響。開發(fā)該套房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)，可使房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)化、規(guī)范化和自動(dòng)化，從而提高房地產(chǎn)銷售管理水平。

2.3所做工作

針對(duì)目前國內(nèi)房產(chǎn)銷售管理的落后現(xiàn)狀，提出一種動(dòng)態(tài)房地產(chǎn)銷售的系統(tǒng)，采用c/s架構(gòu)，開發(fā)工具采用VB語言，數(shù)據(jù)庫采用ACCESS小型數(shù)據(jù)庫。本系統(tǒng)根據(jù)房地產(chǎn)銷售的要求和特點(diǎn)構(gòu)建而成，編寫相應(yīng)的軟件，能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)銷售管理的系統(tǒng)化、規(guī)范化和自動(dòng)化，提高房地產(chǎn)銷售管理水平。

3系統(tǒng)功能設(shè)計(jì)

3.1系統(tǒng)功能設(shè)計(jì)

房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)是一個(gè)交互式查詢系統(tǒng)，在明確系統(tǒng)的目標(biāo)與數(shù)據(jù)庫結(jié)構(gòu)的前提下，設(shè)計(jì)該系統(tǒng)的主要功能，包括：用戶登錄、數(shù)據(jù)維護(hù)、數(shù)據(jù)查詢，文件打印等。

1）用戶登錄：為了防止非法用戶對(duì)數(shù)據(jù)破壞，保證數(shù)據(jù)的保密性和安全性，本系統(tǒng)將事先設(shè)計(jì)好的用戶名和密碼放在數(shù)據(jù)表中，用戶登錄時(shí)系統(tǒng)將會(huì)把用戶輸入的數(shù)據(jù)與數(shù)據(jù)表中的數(shù)據(jù)進(jìn)行比較，兩者一致即合法用戶才能使用本系統(tǒng)，通過系統(tǒng)對(duì)用戶進(jìn)行管理，這樣可實(shí)現(xiàn)添加新用戶并賦予相應(yīng)權(quán)限以及用戶登錄密碼修改等功能。

2）數(shù)據(jù)維護(hù)：數(shù)據(jù)維護(hù)包括數(shù)據(jù)輸入、數(shù)據(jù)修改與刪除。根據(jù)自己的需要，用戶可對(duì)數(shù)據(jù)表中的數(shù)據(jù)進(jìn)行操作，將改動(dòng)的數(shù)據(jù)及時(shí)傳到后臺(tái)的數(shù)據(jù)庫中，將失效的數(shù)據(jù)從數(shù)據(jù)庫中刪除，保證數(shù)據(jù)庫中數(shù)據(jù)的實(shí)時(shí)性和有效性。

3）數(shù)據(jù)查詢：要判斷一個(gè)系統(tǒng)的優(yōu)劣，主要看該系統(tǒng)的核心部分即系統(tǒng)的查詢功能，本系統(tǒng)可以對(duì)房屋的基本信息進(jìn)行查詢、對(duì)合同信息和收支信息進(jìn)行查詢，同時(shí)包含對(duì)購房客戶信息的查詢等。

4）文件打印：該部分主要是為了方便用戶對(duì)合同的進(jìn)行管理。

3.2系統(tǒng)流程圖

系統(tǒng)流程圖如圖1所示。

圖1系統(tǒng)流程圖

如圖1所示，其中基本信息管理模塊中主要包含：樓盤信息管理、戶型信息管理、員工信息管理、銀行信息管理等；樓房銷售管理模塊中主要包含：添加新樓盤信息、添加新樓房信息、添加新房屋信息以及房屋銷售狀態(tài)管理等。

4結(jié)束語

由于時(shí)間和技術(shù)等多方面的原因，本系統(tǒng)仍存在一些不足。經(jīng)過調(diào)研相關(guān)資料，為了更好地完善系統(tǒng)功能，現(xiàn)提出以下建議：

優(yōu)化系統(tǒng)維護(hù)功能：增加系統(tǒng)管理功能，能夠有數(shù)據(jù)糾錯(cuò)功能，同時(shí)為了保證系統(tǒng)中各個(gè)要素能夠隨環(huán)境的變化始終保持正確的工作狀態(tài)。系統(tǒng)維護(hù)不僅工作量很大，而且所占費(fèi)用較大，通常占整個(gè)系統(tǒng)生命周期的60%，因此必須對(duì)系統(tǒng)維護(hù)給予重視。

參考文獻(xiàn)：

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[4]劉炳文.Visual Basic程序設(shè)計(jì)教程[M].北京:清華大學(xué)出版社,2006.

篇7

1 商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)流程

在國內(nèi)的一般性教科書上，根據(jù)中國的國情和實(shí)際情況，將房地產(chǎn)開發(fā)分為可行性研究、前期工作、建設(shè)實(shí)施、營銷和服務(wù)等4個(gè)階段。按照國際上傳統(tǒng)的經(jīng)典房地產(chǎn)著作，一般將房地產(chǎn)開發(fā)分為以下8個(gè)階段：提出投資設(shè)想、投資設(shè)想細(xì)化、可行性研究、合同談判、簽署正式協(xié)議、工程建設(shè)、竣工投入與資產(chǎn)管理。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)鏈管理研究

依照上述兩個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)模型并基于對(duì)其的分析，結(jié)合供應(yīng)鏈管理理論，建立如下圖所示房地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)鏈管理模型。

房地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)鏈管理模型

2.1 模型基本說明

該模型不是直線供應(yīng)鏈，而是橫向和縱向交叉的網(wǎng)絡(luò)供應(yīng)鏈模型，決策、計(jì)劃和營銷不僅是供應(yīng)鏈中的一個(gè)環(huán)節(jié)或流程，而且這個(gè)流程對(duì)其他3個(gè)流程始終產(chǎn)生影響。4個(gè)流程在職能內(nèi)容上是緊密相關(guān)的，不僅互為補(bǔ)充，而且在一些情況下甚至是互相滲透的。所以，4個(gè)流程雖處在供應(yīng)鏈上的不同位置，但是它們之間互相“牽引”，形成了一個(gè)有機(jī)的管理創(chuàng)造系統(tǒng)，從而生產(chǎn)出符合市場(chǎng)需要的有價(jià)值的房地產(chǎn)產(chǎn)品。

2.2 模型的四個(gè)基本流程

模型包括4個(gè)基本流程模塊：決策、計(jì)劃和營銷，土地和資金的獲取，工程建設(shè)管理和運(yùn)營管理，其中，土地和資金的獲取，工程建設(shè)管理和運(yùn)營管理這3個(gè)流程通過決策、計(jì)劃和營銷這個(gè)流程進(jìn)行協(xié)調(diào)和統(tǒng)一。

決策、計(jì)劃和營銷：指的是商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的整體決策和營銷管理活動(dòng)，包含開發(fā)方式的決策，產(chǎn)品創(chuàng)意，開發(fā)流程與合作伙伴的確定，銷售策略的制定等，其中也包含支持性的運(yùn)作管理，如：確定商業(yè)房地產(chǎn)房型結(jié)構(gòu)，布置方式和數(shù)量，具體開發(fā)計(jì)劃進(jìn)度，銷售方式等。

土地和資金的獲?。褐傅氖峭恋睾唾Y金的獲取方式。土地的獲取主要是根據(jù)土地出讓方的要求來決定；資金的融通更加復(fù)雜，隨著我國金融市場(chǎng)的完善，資金來源渠道的多樣化，采用何種方式獲取資金是房地產(chǎn)企業(yè)亟待研究的問題。土地和資金可以看做是房地產(chǎn)產(chǎn)品的“原材料”，如何“采購”至為關(guān)鍵。

工程建設(shè)管理：指的是項(xiàng)目的勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程施工管理?？辈彀ǖ匦螠y(cè)量、工程地質(zhì)和水文勘察；規(guī)劃設(shè)計(jì)包括項(xiàng)目的整體布局，造型選擇，與周邊配套設(shè)施的結(jié)合，施工圖設(shè)計(jì)等；施工包括施工單位、監(jiān)理單位的選擇，質(zhì)量、進(jìn)度和資金的控制，竣工驗(yàn)收和移交等。相對(duì)來說這個(gè)流程技術(shù)性最強(qiáng)，也比較容易控制。

運(yùn)營管理：可以用四個(gè)統(tǒng)一來概括，就是統(tǒng)一招商、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物業(yè)管理。這個(gè)流程處于整個(gè)流程的末端，但遠(yuǎn)不意味著結(jié)束。商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的價(jià)值不僅體現(xiàn)在房地產(chǎn)產(chǎn)品的制造上，而且很大一部分體現(xiàn)在對(duì)項(xiàng)目的管理經(jīng)營上，所以運(yùn)營管理流程是非常重要的。

3 房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈管理研究

隨著市場(chǎng)的成熟、資源的緊缺和競(jìng)爭(zhēng)的加劇，開發(fā)商若想可持續(xù)發(fā)展則必須根據(jù)企業(yè)和環(huán)境的特點(diǎn)，去發(fā)現(xiàn)、挖掘、整合內(nèi)部資源和外部資源，運(yùn)用供應(yīng)鏈管理理論培育自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力，通過建立戰(zhàn)略聯(lián)盟的方式處理好合作伙伴相關(guān)行業(yè)關(guān)系，使得整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)流程的系統(tǒng)優(yōu)化以達(dá)到控制和降低成本的目的，成功獲取核心競(jìng)爭(zhēng)力。

3.1 建立房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈管理成本控制系統(tǒng)

按照房地產(chǎn)開發(fā)流程從商品房的形成到向用戶交付使用商品房需經(jīng)過商品房生產(chǎn)準(zhǔn)備、商品房生產(chǎn)和商品房銷售三個(gè)階段，通過供應(yīng)鏈進(jìn)行成本管理，開發(fā)商在不同的階段成本控制側(cè)重點(diǎn)應(yīng)有所不同。為了便于成本分析，簡(jiǎn)單地把商品房建造前后作為劃分界限，將整個(gè)房地產(chǎn)供應(yīng)鏈劃分為上游、開發(fā)商核心企業(yè)和下游，成本也相應(yīng)劃分為上游成本、開發(fā)商內(nèi)部成本和下游成本，進(jìn)一步細(xì)化得出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的供應(yīng)鏈成本控制模型。

供應(yīng)鏈成本控制的最終目標(biāo)就是控制用戶成本，使其盡可能最小化來獲取最大利潤，以較低的成本向用戶提供同等的價(jià)值或以同樣的成本向用戶提供更多的價(jià)值，特別是有助于實(shí)現(xiàn)用戶所看重的核心價(jià)值。最有競(jìng)爭(zhēng)力的房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈不僅應(yīng)使項(xiàng)目總成本優(yōu)化，而且使房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的特征體現(xiàn)在用戶看重的核心價(jià)值上，還要體現(xiàn)在商品房保值、增值和對(duì)用戶新需求的預(yù)測(cè)、識(shí)別和滿足上，從而使房地產(chǎn)企業(yè)獲取持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)基礎(chǔ)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

3.2 做全程供應(yīng)鏈的管理者

全程供應(yīng)鏈管理的實(shí)質(zhì)就是為了快速響應(yīng)客戶的快速變化，有效縮短客戶到供應(yīng)商的響應(yīng)周期，從而迅速并準(zhǔn)確的滿足客戶的個(gè)性化需求。全程供應(yīng)鏈管理重新進(jìn)行了供應(yīng)鏈的分工，合作、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)、利益共享的經(jīng)營模式，企業(yè)的工作重心轉(zhuǎn)移到整合供應(yīng)鏈內(nèi)部資源，判定供應(yīng)鏈的內(nèi)部分工標(biāo)準(zhǔn)，分配價(jià)值活動(dòng)，傳遞需求信息，制定供應(yīng)鏈管理的整體戰(zhàn)略。

開發(fā)商主要是通過土地取得、市場(chǎng)分析等措施而取得投資收益。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中開發(fā)商必須通過與房地產(chǎn)供應(yīng)鏈的各組成部分進(jìn)行討價(jià)還價(jià)，從而取得本身利益的最大化。隨著土地供應(yīng)的市場(chǎng)化、房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈化，市場(chǎng)逐步向買方轉(zhuǎn)化，房地產(chǎn)企業(yè)在繼續(xù)依靠供應(yīng)鏈內(nèi)部的優(yōu)勢(shì)地位獲得利潤的基礎(chǔ)上，需要向滿足消費(fèi)者日益變化的個(gè)性化需求轉(zhuǎn)移來保證既得利益不受損害。這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)變思維和經(jīng)營方式，站在全程供應(yīng)鏈管理者的角度，從房地產(chǎn)供應(yīng)鏈的內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向與其他房地產(chǎn)供應(yīng)鏈的競(jìng)爭(zhēng)，與設(shè)計(jì)商、承建商、供應(yīng)商以及通往最終客戶的下游環(huán)節(jié)結(jié)成伙伴關(guān)系。

篇8

一、房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)

房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)是將決策支持系統(tǒng)技術(shù)應(yīng)用到房地產(chǎn)投資中,從而能有效地對(duì)房地產(chǎn)投資者進(jìn)行輔助決策,提高決策的效率和準(zhǔn)確性。

(一)房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)的基本功能

本系統(tǒng)分為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分析和可行性報(bào)告生成等四大模塊。通過房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)模塊,用戶可以方便地了解到房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀以及國民經(jīng)濟(jì)狀況,并能對(duì)將來房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況做出一個(gè)大概的預(yù)測(cè)。通過經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)模塊可以對(duì)所投資項(xiàng)目做出準(zhǔn)確的評(píng)估,從而判斷出此項(xiàng)目的盈利狀況。風(fēng)險(xiǎn)分析模塊可以對(duì)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)作一個(gè)大體的分析,用戶通過對(duì)各個(gè)投資方案的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)的權(quán)衡,可以做出較為準(zhǔn)確的判斷?？尚行詧?bào)告生成模塊則可以自動(dòng)生成項(xiàng)目的可行性報(bào)告,用戶可以根據(jù)具體情況來添加可行性報(bào)告中的內(nèi)容。

(二)系統(tǒng)的基本結(jié)構(gòu)

在房地產(chǎn)投資中遇到的可變性因素非常多,再加上房地產(chǎn)投資本身所具有的高風(fēng)險(xiǎn)性,這就使得傳統(tǒng)的MIS系統(tǒng)不能滿足房地產(chǎn)投資決策的需要,只有使用決策支持系統(tǒng)才能有效地解決這一問題。但是傳統(tǒng)的決策支持系統(tǒng)也有著它的不足,不能很好的對(duì)房地產(chǎn)投資進(jìn)行有效的輔助決策。因此,本系統(tǒng)借鑒了最近發(fā)展起來的決策支持系統(tǒng)的新技術(shù),提出了一種新的房地產(chǎn)決策支持系統(tǒng)模型。

數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機(jī)分析處理、數(shù)據(jù)挖掘是決策支持系統(tǒng)發(fā)展中的新興技術(shù),將這些技術(shù)引入到房地產(chǎn)決策支持系統(tǒng)中可增強(qiáng)系統(tǒng)的輔助決策功能。

其中,數(shù)據(jù)倉庫是為了決策支持的需要而在數(shù)據(jù)庫的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的一項(xiàng)新技術(shù)。數(shù)據(jù)倉庫可將大量的用于事務(wù)處理的數(shù)據(jù)庫中的數(shù)據(jù)進(jìn)行清理、抽取和轉(zhuǎn)換,按決策主體的需要重新進(jìn)行組織。數(shù)據(jù)倉庫中的各種數(shù)據(jù)可以適應(yīng)決策問題多樣性的要求,數(shù)據(jù)倉庫側(cè)重于對(duì)面向主題的數(shù)據(jù)的存儲(chǔ)和管理。聯(lián)機(jī)分析處理可以對(duì)數(shù)據(jù)倉庫中的大量數(shù)據(jù)進(jìn)行分析,從中提取出有用的信息,從而起到輔助決策的作用。數(shù)據(jù)挖掘是從知識(shí)發(fā)現(xiàn)的概念中引申出來的,把數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)應(yīng)用到數(shù)據(jù)倉庫的分析可以有效地從數(shù)據(jù)倉庫中挖掘出有價(jià)值的東西,從而有利于輔助決策。

二、房地產(chǎn)投資決策系統(tǒng)的相關(guān)技術(shù)

傳統(tǒng)的決策支持系統(tǒng)是利用數(shù)據(jù)庫、人機(jī)交互進(jìn)行多模型的有機(jī)組合,輔助決策者實(shí)現(xiàn)科學(xué)決策的綜合集成系統(tǒng)。自從決策支持技術(shù)形成以來,在全世界得到了廣泛的應(yīng)用,但是決策支持在發(fā)展中也遇到了一些問題,主要問題有以下幾個(gè)方面:(1)DSS使用的數(shù)據(jù)庫只能對(duì)原始數(shù)據(jù)進(jìn)行一般的加工和匯總,而決策支持涉及大量歷史數(shù)據(jù)和半結(jié)構(gòu)化問題,傳統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)難以求解復(fù)雜的半結(jié)構(gòu),不能滿足DSS的需要;(2)決策支持系統(tǒng)以集成數(shù)據(jù)為基礎(chǔ),然而現(xiàn)實(shí)中的數(shù)據(jù)往往分散管理且大多分布于異構(gòu)的數(shù)據(jù)平臺(tái),數(shù)據(jù)集成不易;(3)由于決策本身所涉及問題的動(dòng)態(tài)性和復(fù)雜性,針對(duì)不同的情況應(yīng)有不同的處理方法,而模型庫提供的分析能力有限,所得到的分析結(jié)果往往不盡如人意;(4)決策支持系統(tǒng)的建立需要對(duì)數(shù)據(jù)、模型、知識(shí)和接口進(jìn)行集成。數(shù)據(jù)庫語言數(shù)值計(jì)算能力較低,因而采用數(shù)據(jù)庫管理技術(shù)建立決策支持系統(tǒng)知識(shí)表達(dá)和知識(shí)綜合能力比較薄弱,難以滿足人們?nèi)找嫣岣叩臎Q策要求。

數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機(jī)分析處理和數(shù)據(jù)挖掘技術(shù),給決策支持系統(tǒng)的發(fā)展注入了新的活力,數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機(jī)分析處理和數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)的出現(xiàn),有利于解決上面?zhèn)鹘y(tǒng)的決策支持系統(tǒng)所遇到的問題,為決策支持的發(fā)展提供了一條新的途徑。

(一)數(shù)據(jù)倉庫(DW)技術(shù)

信息系統(tǒng)中有兩種類型的數(shù)據(jù):操作型數(shù)據(jù)和決策支持型數(shù)據(jù)。前者是由日常事務(wù)處理生成的,后者是把前者加工后(清理與集成)形成的。操作型數(shù)據(jù)服務(wù)于日常事務(wù)處理,決策支持型數(shù)據(jù)服務(wù)于信息增值。目前,理論界把存有決策支持型數(shù)據(jù)的系統(tǒng)稱為數(shù)據(jù)倉庫。當(dāng)需要為決策部門提供及時(shí)、準(zhǔn)確、詳細(xì)和可靠的風(fēng)險(xiǎn)信息時(shí),海量數(shù)據(jù)的存儲(chǔ)與加工便成為首要問題,而這正是數(shù)據(jù)倉庫的專長(zhǎng)。

(二)聯(lián)機(jī)分析處理(OLAP)

OLAP是一種決策分析工具,它是針對(duì)特定問題的聯(lián)機(jī)數(shù)據(jù)訪問和數(shù)據(jù)分析而產(chǎn)生的一種技術(shù),它可以根據(jù)分析人員的要求,快速、靈活地對(duì)大量數(shù)據(jù)進(jìn)行復(fù)雜地查詢處理,并以直觀的、易理解的形式將查詢結(jié)果提供給各種決策人員,從而得到高度歸納的信息。OLAP是基于數(shù)據(jù)倉庫的信息分析處理過程,是數(shù)據(jù)倉庫的用戶接口部分。通過OLAP這種獨(dú)立于數(shù)據(jù)倉庫的分析技術(shù),決策者能靈活地掌握項(xiàng)目進(jìn)度的數(shù)據(jù),以多維的形式從多方面和多角度來觀察項(xiàng)目進(jìn)度的狀態(tài)、了解項(xiàng)目進(jìn)度的變化。OLAP技術(shù)分析方法有切片、鉆取、維度自由組合、圖標(biāo)自由切換,并可形成表現(xiàn)友好、豐富的報(bào)表結(jié)果。

(三) 數(shù)據(jù)挖掘(DM)技術(shù)

數(shù)據(jù)挖掘可以稱為數(shù)據(jù)庫中的知識(shí)發(fā)現(xiàn),是從大量數(shù)據(jù)中提取出可信、新穎有效并能被人理解的模式的高級(jí)處理過程,是數(shù)據(jù)庫技術(shù)、人工智能、神經(jīng)網(wǎng)路、機(jī)器學(xué)習(xí)等領(lǐng)域的交叉學(xué)科。數(shù)據(jù)挖掘是一個(gè)過程,是從大型數(shù)據(jù)庫中抽取隱藏其中的可理解的可操作的信息,目的是幫助分析、決策人員尋找數(shù)據(jù)之間的關(guān)聯(lián),發(fā)現(xiàn)被忽略的要素,而這些信息對(duì)于決策行為是至關(guān)重要的。

數(shù)據(jù)挖掘常用的技術(shù)和算法有決策樹、神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)、概念樹、遺傳算法、模糊

數(shù)學(xué)、統(tǒng)計(jì)分析、可視化技術(shù)、粗糙集、公式發(fā)現(xiàn)等。數(shù)據(jù)挖掘的作用是可以實(shí)現(xiàn)自動(dòng)預(yù)測(cè)趨勢(shì)和行為、關(guān)聯(lián)分析、聚類等。數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機(jī)分析處理、數(shù)據(jù)挖掘是作為三種獨(dú)立的信息處理技術(shù)出現(xiàn)的,但都是以解決決策支持分析問題為主要驅(qū)動(dòng)力量發(fā)展起來的,具有一定的聯(lián)系性和互補(bǔ)性。其中數(shù)據(jù)倉庫用于數(shù)據(jù)的存儲(chǔ)和組織,聯(lián)機(jī)分析處理集中于數(shù)據(jù)的分析,數(shù)據(jù)挖掘則致力知識(shí)的自動(dòng)發(fā)現(xiàn)。 三、房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)的功能模塊

(一)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)

市場(chǎng)調(diào)查是房地產(chǎn)投資中的一項(xiàng)非常重要的內(nèi)容,常常關(guān)系著投資的成敗。在本系統(tǒng)中,市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)模塊主要包括國家經(jīng)濟(jì)狀況、城市經(jīng)濟(jì)狀況、城市綜合情況、城市氣象條件、城市發(fā)展計(jì)劃、目標(biāo)客戶住房需求調(diào)查情況、城市土地住房情況、房地產(chǎn)供給市場(chǎng)狀況、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和競(jìng)爭(zhēng)樓盤狀況,以及項(xiàng)目自身的相關(guān)情況等。在這個(gè)模塊中,基本涵蓋了房地產(chǎn)調(diào)查的主要內(nèi)容。另外,大量的歷史數(shù)據(jù)也為房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)提供了便利條件。

(二)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是房地產(chǎn)投資決策中的一項(xiàng)必不可少的內(nèi)容。建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是項(xiàng)目可行性研究的組成部分和重要內(nèi)容,是項(xiàng)目決策科學(xué)化的重要手段。經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的目的是計(jì)算項(xiàng)目的效益和費(fèi)用,通過多方案比較,對(duì)擬建項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性和經(jīng)濟(jì)可行性進(jìn)行分析討論,做出全面的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià),為項(xiàng)目的科學(xué)決策提供依據(jù)。

經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)包括項(xiàng)目管理、參數(shù)設(shè)置、方案計(jì)算、扶助報(bào)表、基本報(bào)表和綜合財(cái)務(wù)指標(biāo)等幾個(gè)方面。其中項(xiàng)目管理包括項(xiàng)目的建立、選擇和刪除,對(duì)項(xiàng)目管理庫進(jìn)行操作。參數(shù)設(shè)置對(duì)房地產(chǎn)投資中的各項(xiàng)參數(shù)進(jìn)行賦值,方案計(jì)算用現(xiàn)金流法和非現(xiàn)金流法對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行分析計(jì)算。輔助報(bào)表和基本報(bào)表用于生成各種報(bào)表。綜合財(cái)務(wù)報(bào)表生成現(xiàn)金流法綜合財(cái)務(wù)指標(biāo)匯總表和非現(xiàn)金流綜合財(cái)務(wù)指標(biāo)匯總表,在這一模塊中還生成直方圖檢驗(yàn)、餅圖檢驗(yàn)和拆線圖等圖表,更直觀地反映出財(cái)務(wù)狀況。

(三)風(fēng)險(xiǎn)分析

房地產(chǎn)投資雖說有著高收益,但是同時(shí)也存在著高風(fēng)險(xiǎn),對(duì)其進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析非常必要。正確評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)可以指導(dǎo)投資者進(jìn)行正確的開發(fā)決策,減少?zèng)Q策的盲目性和失誤。對(duì)于上述風(fēng)險(xiǎn),人們并不能明確的給一個(gè)答案,到底有沒有這種風(fēng)險(xiǎn),這是存在著模糊性的。為此可以把模糊數(shù)學(xué)方法引入到風(fēng)險(xiǎn)分析中來,采用模糊綜合評(píng)價(jià)法可將定量與定性的指標(biāo)結(jié)合起來,〖JP+1〗可以不受指標(biāo)因量綱不同或量綱相同而量級(jí)不同的影響,對(duì)于問題比較復(fù)雜、信息不很全面的房地產(chǎn)開發(fā)投資是很適應(yīng)的。此外,房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素層次比較多,可以采用多級(jí)模糊模型來分析。

(四) 可行性報(bào)告生成

可行性報(bào)告生成模塊的功能是根據(jù)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目來生成一個(gè)可行性報(bào)告模板,這就省去了用戶編寫可行性報(bào)告的時(shí)間。用戶可以根據(jù)自己的實(shí)際情況向可行性報(bào)告模板中添加一些項(xiàng)目的數(shù)據(jù),甚至是根據(jù)項(xiàng)目數(shù)據(jù)生成的柱狀圖、餅圖等圖表?，F(xiàn)在人們所用的字處理軟件一般都為微軟的Word,所以本系統(tǒng)中所生成的可行性報(bào)告為Word文檔形式,這樣便于用戶對(duì)可行性報(bào)告的編輯。

篇9

隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中占有重要作用。研究房地產(chǎn)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)間互動(dòng)關(guān)系具有重要意義，關(guān)系著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)更好的發(fā)展，也關(guān)系著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。本文將影響房地產(chǎn)周期的國民經(jīng)濟(jì)因素分為房地產(chǎn)利率、國民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值、貨物通貨膨脹及貨幣需求供應(yīng)量等因素，分析房地產(chǎn)景氣指數(shù)與利率的相互關(guān)系。

一、影響我國房地產(chǎn)周期的宏觀經(jīng)濟(jì)因素

在宏觀經(jīng)濟(jì)上或者微觀經(jīng)濟(jì)上，影響房地產(chǎn)周期的因素涉及廣泛，并且各個(gè)因素之間存在相互的聯(lián)系。房地產(chǎn)周期的微觀因素包括生產(chǎn)者與消費(fèi)者心理因素或者經(jīng)濟(jì)停滯不前等因素。從微觀角度分析，房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格是通過市場(chǎng)上用戶的需求與供給而確立的價(jià)格。房地產(chǎn)周期的宏觀因素主要包括國民經(jīng)濟(jì)因素、相關(guān)部門頒布的法律法規(guī)制度措施因素、社會(huì)風(fēng)氣及地域文化等因素。

（一）房地產(chǎn)利率

通常情況下，房地產(chǎn)利率的變動(dòng)與房地產(chǎn)周期的波動(dòng)呈現(xiàn)相反關(guān)系。如果房地產(chǎn)利率上升，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)將處于衰落的趨勢(shì)；如果房地產(chǎn)利率下降，則房地產(chǎn)的周期波動(dòng)范圍變大，市場(chǎng)景氣也就上升。房地產(chǎn)利率對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資商投資規(guī)模有一定的影響，及對(duì)房地產(chǎn)用戶信用儲(chǔ)蓄及消費(fèi)貸款有一定的影響。若房地產(chǎn)其它影響因素不變，房地產(chǎn)利率下降，則開發(fā)投資商比較容易擴(kuò)大規(guī)模建設(shè)，其投資經(jīng)濟(jì)成本也就較低，而對(duì)于房地產(chǎn)存款利率的下降，則可以帶動(dòng)消費(fèi)者的消費(fèi)傾向，減少儲(chǔ)蓄的存儲(chǔ)，從而增加房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣。降低貸款利率，也可以使用戶少支付貸款利息，在一定程度上也減少了消費(fèi)者購房的消費(fèi)貸款，也擴(kuò)大了房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)分期付款信貸規(guī)模。存款利率的下降、貸款利率下降是影響用戶購房的重要因素。

（二）房地產(chǎn)國內(nèi)生產(chǎn)總值

國內(nèi)生產(chǎn)總值指在固定的時(shí)期內(nèi)，一個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)中的全部貨物和勞動(dòng)力的生產(chǎn)總值。其不僅可以反映一個(gè)區(qū)域的生產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，也可以反映一個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)。國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP主要受消費(fèi)需求C、投資商投資規(guī)模I、政府補(bǔ)貼支出G及凈出口額X的影響，其公式如下：

GDP=C+I+G+X

國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP主要是體現(xiàn)一個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于何種狀態(tài)，若GDP的增長(zhǎng)數(shù)字大于0時(shí)，則國內(nèi)生產(chǎn)經(jīng)濟(jì)處于上升階段；相反，若GDP增長(zhǎng)數(shù)字小于0，則處于下降階段，市場(chǎng)景氣處于衰退時(shí)期。要使國內(nèi)生產(chǎn)總值體現(xiàn)一種真實(shí)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，運(yùn)用CPI指數(shù)，調(diào)整國內(nèi)生產(chǎn)總值的變動(dòng)，從而精確顯示市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)我國內(nèi)生產(chǎn)總值的實(shí)際變動(dòng)。一個(gè)區(qū)域GDP的大幅度增長(zhǎng)，體現(xiàn)了該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)正在蓬勃發(fā)展，國民經(jīng)濟(jì)收入的增加，隨之帶動(dòng)了消費(fèi)者消費(fèi)的增加，同時(shí)也帶動(dòng)了房地產(chǎn)消費(fèi)水平的提高。相反，一個(gè)區(qū)域的GDP處于負(fù)增長(zhǎng)狀態(tài)，則該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)處于衰退時(shí)期，同時(shí)消費(fèi)者的消費(fèi)能力也就降低，也減弱了房地產(chǎn)的消費(fèi)供給，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)也停滯不前。

（三）貨物通貨膨脹

貨物通貨膨脹，將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與真實(shí)貨物價(jià)值的變動(dòng)，從而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的變化。房地產(chǎn)價(jià)格是體現(xiàn)總物價(jià)水平的關(guān)鍵因素，所以通貨膨脹影響著房地產(chǎn)價(jià)格的變化，其呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。若物價(jià)總體水平呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，則房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格也呈上升趨勢(shì)，減掉通貨膨脹率，其房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)格也呈上升階段；相反，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格及真實(shí)價(jià)值呈下降階段。

通貨膨脹因素，也影響房地產(chǎn)產(chǎn)品的保值功能與升值功能的變動(dòng)，從而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)。市場(chǎng)上物價(jià)上漲，導(dǎo)致引發(fā)通貨膨脹后，進(jìn)而導(dǎo)致貨幣貶值，同時(shí)也影響了消費(fèi)者的消費(fèi)觀念。雖然通貨膨脹會(huì)影響房地產(chǎn)供給的需求，但房地產(chǎn)保值和升值功能與通貨膨脹呈正相關(guān)的關(guān)系，因此，通過為消費(fèi)者抵御物價(jià)上漲所帶來的通貨膨脹，進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。另外，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中通貨膨脹現(xiàn)象與通貨緊縮現(xiàn)象的交替變化，將會(huì)周期性的影響房地產(chǎn)投資商投資的預(yù)期回報(bào)率，進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)周期性的波動(dòng)。

（四）市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中貨幣供應(yīng)量

貨幣供應(yīng)量是指市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中某一時(shí)期貨幣通過流通手段與支付手段的貨幣總額，其主要包括用戶存儲(chǔ)、企業(yè)單位及財(cái)政金融機(jī)構(gòu)的存儲(chǔ)等不同的金融資產(chǎn)。根據(jù)我國人民銀行劃分的貨幣供應(yīng)量有M0、M1、M2三個(gè)不同的層次。通常情況下，選擇M2作為貨幣供應(yīng)量，其不僅體現(xiàn)房地產(chǎn)的購買力，也可以體現(xiàn)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r。

二、房地產(chǎn)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)間互動(dòng)關(guān)系分析

運(yùn)用VAR模型，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)間互動(dòng)關(guān)系。VAR模型又稱為向量自動(dòng)化模型，也稱為分機(jī)構(gòu)化多方程模型。VAR模型可以應(yīng)用在很多領(lǐng)域，如模型中的脈沖響應(yīng)函數(shù)可以用來顯示任何一個(gè)變量的變動(dòng)如何運(yùn)用模型來帶動(dòng)其他變量的變化。因此，VAR模型可以作為分析市場(chǎng)貨幣政策及財(cái)政政策對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的影響。處理VAR模型中所選的變量，需要確定所選變量是差分平穩(wěn)還是趨勢(shì)平穩(wěn)；若每個(gè)變量都不是平穩(wěn)的，但是變量的線性組合是平穩(wěn)的，這種現(xiàn)象就稱所選變量是協(xié)整的，特別注意的是協(xié)整不適合采用變量的一階差分進(jìn)行房地產(chǎn)周期評(píng)估。

結(jié)束語

本文主要分析宏觀經(jīng)濟(jì)中房地產(chǎn)利率、國民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值、貨物通貨膨脹及貨幣需求供應(yīng)量等因素對(duì)房地產(chǎn)生產(chǎn)周期的影響，研究房地產(chǎn)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)間的互動(dòng)關(guān)系。

參考文獻(xiàn)：

[1]尹惠媛.房地產(chǎn)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)間互動(dòng)關(guān)系的研究[D].山東大學(xué)，2007.

篇10

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)微信 5W模式 傳播策略

微信是時(shí)下最熱門的社交軟件之一，它以移動(dòng)網(wǎng)絡(luò)為基礎(chǔ)，用戶可以實(shí)時(shí)收發(fā)語音短信、圖片和文字，并支持視頻聊天及多人群聊。2013 年10 月微信用戶超過了6 億。

隨著微信的迅速發(fā)展，微信傳播策略逐漸成為房地產(chǎn)企業(yè)和業(yè)界學(xué)者研究的對(duì)象。2012 年，首個(gè)房地產(chǎn)官方微信——碧桂園十里銀灘上線，到今天，微信已成為房地產(chǎn)企業(yè)營銷不可或缺的一個(gè)環(huán)節(jié)。本文試從拉斯韋爾“5W”模式出發(fā)，以傳者、渠道、內(nèi)容、受眾、效果5 個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目微信傳播進(jìn)行詳細(xì)探討。最后再以萬科項(xiàng)目“漳州萬科城”為例，分析房地產(chǎn)微信當(dāng)下的傳播策略，對(duì)房地產(chǎn)營銷的影響，并給出具體的建議。

一、5W 模式與房地產(chǎn)項(xiàng)目微信的傳播策略

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目微信的傳播主體

房地產(chǎn)項(xiàng)目微信公眾賬號(hào)從屬于房地產(chǎn)營銷的一部分，通過向受眾傳播項(xiàng)目信息最終促進(jìn)產(chǎn)品銷售。傳播主體包括促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)銷售的一切代表方。其中包括廣告公司、商和房地產(chǎn)開發(fā)商等機(jī)構(gòu)。

一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)商主宰著微信內(nèi)容的制作和第一手傳播，但也會(huì)委托相關(guān)及地產(chǎn)廣告公司管理微信公共賬號(hào)。

公司和地產(chǎn)廣告公司依附于地

產(chǎn)項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)自己的需要委托他們綜合產(chǎn)品信息、項(xiàng)目理念傳達(dá)、營銷活動(dòng)等要求策劃和創(chuàng)作微信內(nèi)容。從前期策劃到微信內(nèi)容制作，房地產(chǎn)開發(fā)商始終起著決定性的作用。但微信內(nèi)容的傳播時(shí)間、元素搭配等，房地產(chǎn)開發(fā)商和及地產(chǎn)廣告公司相互協(xié)作，以達(dá)到最優(yōu)的傳播效果。

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目微信的傳播渠道

房地產(chǎn)項(xiàng)目微信傳播主要是以線上互動(dòng)為主，通過微信公眾平臺(tái)進(jìn)行傳播。微信公眾平臺(tái)隸屬于微信推出的公眾賬號(hào)管理平臺(tái)，通過相關(guān)部門進(jìn)行申請(qǐng)認(rèn)定，在賬號(hào)資料的真實(shí)、合法、準(zhǔn)確和有效性方面承擔(dān)一定的責(zé)任,具有一定的公信力。自2012 年8 月微信公眾平臺(tái)推出以后，就一直受到房地產(chǎn)項(xiàng)目的青睞。房地產(chǎn)項(xiàng)目注冊(cè)微信公眾賬號(hào)，通過位置簽名、二維碼等多種途徑向潛在購房者推廣相關(guān)信息。

位置簽名是房地產(chǎn)項(xiàng)目微信傳播的廣告牌，每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目微信公眾平臺(tái)都有獨(dú)有的位置簽名，當(dāng)周圍有人使用“附近的人”功能時(shí)。就能在其手機(jī)上顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目獨(dú)有的個(gè)性簽名。簡(jiǎn)單、簡(jiǎn)潔的房地產(chǎn)項(xiàng)目微信簽名能夠有效的傳遞項(xiàng)目信息。

二維碼是房地產(chǎn)項(xiàng)目微信傳播的在線電子商務(wù)。二維碼是微信公司為了擴(kuò)展微信使用人群開發(fā)的功能。通過線下推介，讓人掃描，讓客戶關(guān)注房地產(chǎn)項(xiàng)目微信公眾賬號(hào)。極大的方便了房地產(chǎn)企業(yè)信息的擴(kuò)散，有效的降低了營銷成本。房地產(chǎn)企業(yè)通過公眾平臺(tái)，打造在線商場(chǎng)，制作在線樓書，推送自己的項(xiàng)目信息，潛在購房者足不出戶便能接受到項(xiàng)目樓盤和商鋪的最及時(shí)信息。通過線下系列活動(dòng)，誘使客戶掃描二維碼，在客戶收獲一個(gè)新的項(xiàng)目資料同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目也建立起同客戶之間直接聯(lián)系的強(qiáng)關(guān)系。

3、房地產(chǎn)項(xiàng)目微信的傳播內(nèi)容及表現(xiàn)特點(diǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目微信通過線上傳播，吸引意向客戶參與互動(dòng)，最終到案場(chǎng)完成交易，有效減輕了傳統(tǒng)營銷成本高、傳播困難、時(shí)間地點(diǎn)局限性的不利之處，提高了購房者與開發(fā)商之間的溝通力。不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目推送不盡相同的傳播內(nèi)容。目前來說，常用的房地產(chǎn)項(xiàng)目微信傳播內(nèi)容主要有以下幾種：

（1）項(xiàng)目概況。介紹項(xiàng)目的基本情況，包括樓盤簡(jiǎn)介、基本戶型以及相關(guān)基礎(chǔ)配套介紹，通告項(xiàng)目基本信息諸如開發(fā)商、樓盤地段、大概面積、配套、項(xiàng)目定位、聯(lián)系方式等各方面介紹。

（2）日常推送。包括項(xiàng)目活動(dòng)及新聞?lì)愜浳耐扑?，主要以?xiàng)目最新的活動(dòng)營銷信息為基礎(chǔ)，同時(shí)夾雜一些有趣的新聞和本地消息，提高訂閱者的閱讀興趣，鞏固微信賬號(hào)的粘著力。

（3）在線互動(dòng)。包括推送

關(guān)鍵詞 、智能服務(wù)和在線互動(dòng)咨詢，在線互動(dòng)在購房者和開發(fā)商之間直接互動(dòng)交流上架構(gòu)了橋梁，房地產(chǎn)項(xiàng)目微信賬號(hào)通過智能服務(wù)、

關(guān)鍵詞 ，人工咨詢等服務(wù)為購房者解答疑惑。

（4）會(huì)員及點(diǎn)評(píng)系統(tǒng)。微信項(xiàng)目會(huì)員制度進(jìn)一步增加了顧客項(xiàng)目粘著力，開發(fā)商通過推出相應(yīng)的預(yù)約看房團(tuán)、論壇以及周期性會(huì)員活動(dòng)，凝聚以項(xiàng)目為中心的用戶粘度。點(diǎn)評(píng)系統(tǒng)中購房注冊(cè)者可以書寫對(duì)項(xiàng)目的印象，也可以參考專家對(duì)于項(xiàng)目的公正評(píng)價(jià)。點(diǎn)評(píng)系統(tǒng)進(jìn)一步提高了顧客的參與性，提高了項(xiàng)目的公信力。

4、房地產(chǎn)項(xiàng)目微信的受眾

房地產(chǎn)微信傳播面臨巨大的受眾，2013 年數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，微信平臺(tái)公眾賬號(hào)大眾知曉率達(dá)92.6%，超過45.4%的微信用戶低頻使用微信公眾賬號(hào)，24.2%的微信用戶頻繁使用微信公眾賬號(hào)。2014 年通過對(duì)北京、上海、廣州、深圳四個(gè)超大型城市用戶手機(jī)上網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，使用微信用戶上線率已超過QQ，成為當(dāng)下中國人最受歡迎的社交工具。而手機(jī)微信傳遞信息的人群廣泛分布在70 至90 年代出生的人，他們的共性是高等教育出身，對(duì)新興事物富有接受力。其中月平均收入在6000 元以上用戶占據(jù)32.4%，月平均收入在10000 元以上占據(jù)8.3%，月平均收入在3000 元以下的占15.5%，不難看出，使用微信的人群，收入良好，有一定的購買力，和房地產(chǎn)項(xiàng)目受眾有很大部分重合，這使得房地產(chǎn)企業(yè)利用微信平臺(tái)推廣項(xiàng)目成為了可能。房地產(chǎn)項(xiàng)目微信傳播針對(duì)的是實(shí)際或潛在的購房者群體，根據(jù)微信營銷理論，在微信平臺(tái)內(nèi)將購房者群體劃分類型，又可區(qū)分為青年升級(jí)型、青年棲居型、老年改善型、富貴升級(jí)型、富貴休閑型、收租投資型以及占有投資型。簡(jiǎn)而言之，當(dāng)下大多數(shù)購房群體都是微信的用戶，或受微信的影響。

5、房地產(chǎn)項(xiàng)目微信的傳播效果

房地產(chǎn)項(xiàng)目微信公眾賬號(hào)的出現(xiàn)改變了傳統(tǒng)房地產(chǎn)營銷、環(huán)境、戶型價(jià)格是購房者在挑選房源時(shí)著重考慮的三大要素。傳統(tǒng)房地產(chǎn)營銷重視“體驗(yàn)——樣板房戶型展示”和“價(jià)格宣傳——刺激購買”模式。為了完成這兩樣模式，首先要傳播給受眾項(xiàng)目樓盤的相關(guān)信息，以達(dá)到吸引受眾到現(xiàn)場(chǎng)感受的目的。房地產(chǎn)微信能更精準(zhǔn)的完成這個(gè)目標(biāo)，和O2O 模式類似，微信傳播先通過線上內(nèi)容專門性推廣，最終吸引客戶到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)促進(jìn)交易。

房地產(chǎn)微信傳播能更好提升購房者滿意度。在房地產(chǎn)營銷過程中，即使完全不用微信公眾賬號(hào)進(jìn)行傳播，也不過減少了地產(chǎn)項(xiàng)目傳播的一種渠道，不會(huì)降低項(xiàng)目本身的吸引力。但一旦使用微信進(jìn)行傳播溝通，將顯著提升現(xiàn)有的公眾的知曉度和關(guān)注度。對(duì)項(xiàng)目銷售形成助力。

二、個(gè)案分析——漳州萬科城微信公眾賬號(hào)運(yùn)營

漳州萬科城是萬科集團(tuán)2014 年于福建漳州建設(shè)的全國第37 座萬科城，總建筑面積達(dá)80 萬㎡，是漳州少有的全配套大城項(xiàng)目。自2014 年4 月漳州萬科城微信認(rèn)證至2014 年6 月首次開盤大賣，微信粉絲破萬，結(jié)合線下完成了“定制裝修由你”等重大營銷事件，萬科集團(tuán)利用漳州萬科城微信公眾賬號(hào)完成了一次完美的營銷。專業(yè)化的團(tuán)隊(duì)是漳州萬科城微信傳播成功的必要條件，漳州萬科城聘請(qǐng)業(yè)內(nèi)知名微信廣告公司制作微信，并請(qǐng)專人把控微信出品。多渠道宣傳促進(jìn)了粉絲的快速增長(zhǎng)，在營銷現(xiàn)場(chǎng)和物料印刷上重視二維碼的掃描；增加和粉絲之間的互動(dòng)性，安排粉絲在線上投票選出自己心儀的裝修產(chǎn)品，及時(shí)公布名單，迅速擴(kuò)大了項(xiàng)目的影響力，提高了口碑。內(nèi)容的時(shí)效性方面做到了當(dāng)天制作，重視趣味性和互動(dòng)性，一天一條的頻率培養(yǎng)了受眾的閱讀習(xí)慣。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目微信傳播策略

通過對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目微信傳播“5W”模式中五個(gè)傳播要素的分析，以及對(duì)漳州萬科城微信公共賬號(hào)運(yùn)營現(xiàn)狀的探究，筆者認(rèn)為當(dāng)下房地產(chǎn)項(xiàng)目微信傳播若想取得更優(yōu)的傳播效果，應(yīng)當(dāng)重視內(nèi)容、語言和三個(gè)方面的傳播策略。

1、微信內(nèi)容的選擇

房地產(chǎn)項(xiàng)目微信內(nèi)容的策略包括項(xiàng)目品牌的維護(hù)和內(nèi)容的控制，其中前者是前提，后者是日常工作。項(xiàng)目品牌的維護(hù)工作包括項(xiàng)目企業(yè)品牌的宣傳和維護(hù)，要不遺余力的在任何時(shí)候和企業(yè)品牌相關(guān)的信息，最終給受眾以深刻印象，灌輸企業(yè)良好的正面形象。內(nèi)容上要先研究針對(duì)的受眾，按照受眾的喜好安排微信的內(nèi)容，同時(shí)注意重點(diǎn)，不要同時(shí)太多消息影響受眾閱讀，注意互動(dòng)性和可參與性。

2、語言風(fēng)格的選擇

作為一個(gè)新型的媒體平臺(tái)，微信公眾平臺(tái)擁有自己的獨(dú)有語言風(fēng)格，房地產(chǎn)項(xiàng)目微信應(yīng)當(dāng)選擇適當(dāng)?shù)恼Z言風(fēng)格，讓受眾更好的接受。富有人情味是房地產(chǎn)項(xiàng)目微信平臺(tái)吸引粉絲的前提，忠實(shí)的粉絲不可能長(zhǎng)期閱讀沒有人情味的內(nèi)容；個(gè)性化的語言有助于創(chuàng)造輕松的溝通交流圈，形成獨(dú)有的圈層文化，讓粉絲擁有歸宿感。

3、合理的規(guī)律

房地產(chǎn)項(xiàng)目微信平臺(tái)要重視微信內(nèi)容的規(guī)律性，長(zhǎng)期不會(huì)讓粉絲失去熱情，取消關(guān)注；過于頻繁則會(huì)打擾粉絲的生活，影響粉絲的觀感。適合的信息節(jié)奏能滿足粉絲的期望，形成和粉絲之間平等交流的氣氛。

參考文獻(xiàn)

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③敖杰，《房地產(chǎn)企業(yè)微信營銷研究》[D].重慶師范大學(xué)，2014