導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯(cuò)過為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

第三條房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，是指依法設(shè)立并到工商登記所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門備案，取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案證書，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的公司、合伙企業(yè)、個(gè)人獨(dú)資企業(yè)等經(jīng)濟(jì)組織。

本辦法所稱的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息、咨詢服務(wù)、進(jìn)行房地產(chǎn)策劃和居間業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

房地產(chǎn)，是指以委托人的名義，在委托協(xié)議約定的范圍內(nèi)，為促成委托人與第三人進(jìn)行房地產(chǎn)交易而提供專業(yè)服務(wù)，并向委托人收取傭金的行為。

房地產(chǎn)居間，是指向委托人報(bào)告訂立房地產(chǎn)交易合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務(wù)，并向委托人收取傭金的行為。

房地產(chǎn)策劃，是指向委托人提供房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研、方案策劃、投資管理、產(chǎn)品營(yíng)銷和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)并收取擁金的行為。

第四條省建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)全省房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的管理工作。

各市（州）、縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的管理工作。

第五條房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)（含分支機(jī)構(gòu)，下同）應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，到工商登記所在地的市、縣房地產(chǎn)管理部門和省建設(shè)行政主管部門備案，取得省建設(shè)行政主管部門頒發(fā)的《吉林省房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案證書》后，方可執(zhí)業(yè)。

第六條備案機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)及時(shí)將已備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的名稱、住所、法定代表人、注冊(cè)資本、注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員等信息向社會(huì)公布，供房地產(chǎn)交易當(dāng)事人選擇。

第七條房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員分為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員，須取得相應(yīng)的執(zhí)業(yè)資格證書，注冊(cè)合格后，持證上崗。

第八條房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)分為一、二、三級(jí)三個(gè)等級(jí)。

（一）一級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)條件：

1.機(jī)構(gòu)名稱有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)字樣；

2.從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)連續(xù)5年以上，且取得二級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等級(jí)2年以上；

3.有限責(zé)任公司的注冊(cè)資本或合伙企業(yè)的出資額人民幣100萬(wàn)元以上；

4.有7名以上專職注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，8名以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理；或持有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注冊(cè)證書的人員不少于5人，持有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理注冊(cè)證書的人員不少于12人；

5.有固定的經(jīng)營(yíng)服務(wù)場(chǎng)所；

6.檔案管理、財(cái)務(wù)管理等各項(xiàng)企業(yè)內(nèi)部管理制度健全；

7.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同規(guī)范。

（二）二級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)條件：

1.機(jī)構(gòu)名稱有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)字樣；

2.從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)連續(xù)3年以上，且取得三級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等級(jí)3年以上；

3.有限責(zé)任公司的注冊(cè)資本或合伙企業(yè)的出資額人民幣50萬(wàn)元以上；

4.有5名以上專職注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，6名以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理；或持有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注冊(cè)證書的人員不少于3人，持有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理注冊(cè)證書的人員不少于10人；

5.有固定的經(jīng)營(yíng)服務(wù)場(chǎng)所；

6.檔案管理、財(cái)務(wù)管理等各項(xiàng)企業(yè)內(nèi)部管理制度健全；

7.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同規(guī)范。

（三）三級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)條件：

1.機(jī)構(gòu)名稱有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)字樣；

2.有限責(zé)任公司的注冊(cè)資本或合伙企業(yè)的出資額人民幣10萬(wàn)元以上；

3.有2名以上專職注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，3名以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理；或持有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注冊(cè)證書的人員不少于1人，持房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理注冊(cè)證書的人員不少于5人；

4.有固定的經(jīng)營(yíng)服務(wù)場(chǎng)所；

5.檔案管理、財(cái)務(wù)管理等各項(xiàng)企業(yè)內(nèi)部管理制度健全；

第九條房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)備案，應(yīng)提交下列資料：

（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案登記表（一式三份）；

（二）營(yíng)業(yè)執(zhí)照正、副本復(fù)印件；

（三）法定代表人任職文件；

（四）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員注冊(cè)證書及聘任合同；

（五）企業(yè)章程及內(nèi)部管理制度；

（六）已簽訂的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同1份。

第十條房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從業(yè)限制

（一）一級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可從事房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃、房屋銷售、居間等活動(dòng)，提供房地產(chǎn)咨詢及代辦手續(xù)等所有房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

（二）二級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可從事除房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃以外的所有房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

（三）三級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可從事除房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃、房地產(chǎn)以外的所有房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

第十一條省建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立和完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)信用檔案，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按季度上報(bào)更新企業(yè)業(yè)績(jī)等信息。

第十二條房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員發(fā)生變動(dòng)，應(yīng)及時(shí)辦理變更備案手續(xù)；遺失證件的需在吉林省建設(shè)廳網(wǎng)站聲明30日后，方可申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)。

第十三條房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，按國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》和其他有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用，并接受房地產(chǎn)行政主管部門及其他有關(guān)部門的指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查。

第十四條房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)承辦經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，應(yīng)與委托人簽訂書面合同。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)未經(jīng)委托人書面同意，不得轉(zhuǎn)讓受委托的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

第十五條房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與當(dāng)事人簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同前，應(yīng)當(dāng)明示房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同示范文本，供當(dāng)事人選用。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同中應(yīng)當(dāng)約定交易資金交付的條件和具體方式。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同應(yīng)當(dāng)有執(zhí)行該業(yè)務(wù)的注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的簽名。

第十六條房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在執(zhí)行業(yè)務(wù)時(shí)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則》，主動(dòng)向當(dāng)事人出示房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注冊(cè)證書或者房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理證書。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與委托人簽訂委托合同后，方可對(duì)外相應(yīng)的房源、客源信息。

第十七條注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員只能受聘于一個(gè)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，并以該機(jī)構(gòu)的名義從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。

第十八條房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員與委托人有利害關(guān)系的，委托人有權(quán)要求其回避。

第十九條房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)開展業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)建立風(fēng)險(xiǎn)資金、業(yè)務(wù)資料檔案和業(yè)務(wù)臺(tái)賬，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員要將執(zhí)業(yè)證書編號(hào)和身份證號(hào)在機(jī)構(gòu)顯著位置公示，并寫入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同中。

第二十條房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)各類房地產(chǎn)廣告，應(yīng)載明經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的名稱、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案證書編號(hào)。

第二十一條房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及經(jīng)紀(jì)人員，在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中禁止有下列行為：

（一）涂改、倒賣、出租、出借或者其他形式非法轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案證書或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員注冊(cè)證書；

（二）轉(zhuǎn)讓未經(jīng)委托人書面同意的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)；

（三）索取、收受經(jīng)紀(jì)合同以外的酬金或其他財(cái)物，或者利用工作之便，泄露委托人商業(yè)秘密牟取其他不正當(dāng)利益；

（四）提高或者壓低經(jīng)紀(jì)活動(dòng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

（五）允許他人以自己的名義從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)；

（六）與一方當(dāng)事人串通損害另一方當(dāng)事人利益；

（七）同時(shí)在兩個(gè)或兩個(gè)以上經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)；

（八）虛假信息和未經(jīng)核實(shí)的信息；

（九）簽署損害委托人利益的合同；

（十）法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。

篇2

    二、各市、縣建委或房地產(chǎn)管理局在今年底前，要會(huì)同工商行政管理部門，對(duì)本地區(qū)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行一次清理，對(duì)未經(jīng)主管部門批準(zhǔn)并領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的，一律予以取締。對(duì)具備規(guī)定的條件，在開展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中不發(fā)生損害當(dāng)事人合法權(quán)益，信譽(yù)好的，經(jīng)清理后發(fā)給省建委統(tǒng)一印制的《廣東省房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資格證書》。各市清理結(jié)束后將予以保留的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，按省建委《關(guān)于審批設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司、物業(yè)管理公司和房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的若干意見》（粵建房字〔1998〕078號(hào)）表三要求填寫送省建委房地產(chǎn)業(yè)處備案。

    今后，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)在代售、代租房屋地點(diǎn)懸掛資格證書。

    三、對(duì)清理后予以保留和今后新批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，按其注冊(cè)資金、經(jīng)紀(jì)人數(shù)量、從業(yè)年限、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)以及社會(huì)信譽(yù)等條件評(píng)定等級(jí)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)分為一、二、三三個(gè)等級(jí)。具體條件如下：

    （一）一級(jí)

    （1）注冊(cè)資金100萬(wàn)元以上（含100萬(wàn)元）；

    （2）有15名以上持有房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》的人員；

    （3）從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)連續(xù)四年以上；

    （4）近三年成交房屋面積100萬(wàn)平方米以上；

    （5）近三年沒有發(fā)現(xiàn)有損害當(dāng)事人合法權(quán)益的行為；

    （6）以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)為主營(yíng)業(yè)務(wù)。

    （二）二級(jí)

    （1）注冊(cè)資金50萬(wàn)元以上（含50萬(wàn)元）；

    （2）有10名以上持有房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》的人員；

    （3）從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)連續(xù)三年以上；

    （4）近三年成交房屋面積50萬(wàn)平方米以上；

    （5）近三年沒有發(fā)現(xiàn)有損害當(dāng)事人合法權(quán)益的行為；

    （6）以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)為主營(yíng)業(yè)務(wù)。

    （三）三級(jí)

    （1）注冊(cè)資金30萬(wàn)元以上（含30萬(wàn)元）；

    （2）有6名以上持有房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》的人員；

    （3）從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)一年以上；

    （4）從業(yè)以來沒有發(fā)生損害當(dāng)事人合法權(quán)益的行為。

    四、新申請(qǐng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格，應(yīng)具有10萬(wàn)元以上注冊(cè)資金和有3名以上持有房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》的人員，并暫不定級(jí)。開展業(yè)務(wù)一年后具備條件的可申請(qǐng)晉升資格等級(jí)。

    五、從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的人員，由省建委或市、縣房地產(chǎn)管理部門根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)需求情況組織培訓(xùn)考試，考試合格的發(fā)給《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》，實(shí)行持證上崗制度。

    六、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)按其資格等級(jí)允許的項(xiàng)目范圍如下：

    一級(jí)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可允許各類商品房或其它房屋項(xiàng)目；

    二級(jí)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)允許建筑面積15萬(wàn)平方米以下的商品房或其它房屋項(xiàng)目；

    三級(jí)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)允許建筑面積8萬(wàn)平方米以下的商品房或其它房屋項(xiàng)目；

篇3

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)當(dāng)事人包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)委托人、交易相對(duì)人及其他相關(guān)機(jī)構(gòu)。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)當(dāng)事人之間的關(guān)系依托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)產(chǎn)生，與交易當(dāng)事人之間的交易法律關(guān)系相區(qū)別，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)當(dāng)事人之間的法律關(guān)系可以稱之為服務(wù)法律關(guān)系。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)法律關(guān)系存在于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和委托人之間，主要包括委托關(guān)系、關(guān)系、居間關(guān)系等。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)法律關(guān)系基于合同產(chǎn)生，適用于調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)法律關(guān)系的法律依據(jù)包括《民法通則》、《合同法》等，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)當(dāng)事人行為的法規(guī)主要是《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》。

根據(jù)當(dāng)事主體的多少，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)法律關(guān)系可分為雙方關(guān)系和三方關(guān)系。值得注意的是，不管雙方關(guān)系還是三方關(guān)系，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)必定為當(dāng)事一方。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員雖然是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的實(shí)質(zhì)主體，但是我國(guó)法律不允許個(gè)人名義執(zhí)業(yè)，所以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同關(guān)系中的“乙方”只能是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，不能是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的分支機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員。為此，《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第14條也有明確規(guī)定“，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一承接，服務(wù)報(bào)酬由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一收取。分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)以設(shè)立該分支機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)名義承攬業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得以個(gè)人名義承接房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)和收取費(fèi)用”。

1.房地產(chǎn)委托關(guān)系

委托是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中最常見的業(yè)務(wù)關(guān)系，是產(chǎn)生、行紀(jì)、居間一切委托事務(wù)的基礎(chǔ)。根據(jù)《合同法》第396條“委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同”的規(guī)定，房地產(chǎn)委托可以定義為：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)受委托人委托，在委托合同權(quán)限內(nèi)，有償為委托人處理房地產(chǎn)交易相關(guān)事務(wù)的行為。在房地產(chǎn)委托關(guān)系中，委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為自己處理房地產(chǎn)交易事務(wù)的人稱委托人，接受委托的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)稱受托人。

房地產(chǎn)委托涉及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、委托人、委托處理事物相對(duì)人的三方關(guān)系。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)受托人辦理委托事務(wù)時(shí)，以委托人或者以自己的名義進(jìn)行活動(dòng)，代委托人與第三人訂立房地產(chǎn)交易合同，依照委托人的指示參與并可決定委托人與第三人之間的關(guān)系內(nèi)容。受托人處理事務(wù)的后果直接歸于委托人。

現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)委托業(yè)務(wù)一般不單獨(dú)出現(xiàn)。在存量房經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中，往往與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)或者房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)結(jié)合在一起，通常表現(xiàn)為房地產(chǎn)合同或者房地產(chǎn)居間合同簽訂；在新建商品房經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中，房地產(chǎn)委托與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)或者房地產(chǎn)行紀(jì)（包租、包售）業(yè)務(wù)結(jié)合在一起，通常表現(xiàn)為房地產(chǎn)合同或者房地產(chǎn)行紀(jì)合同簽訂；一般也僅限于代辦性質(zhì)的簡(jiǎn)單事務(wù)性工作，這種業(yè)務(wù)通常不收費(fèi)或者收費(fèi)很少。

相對(duì)于民法上的委托而言，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中的委托有其特殊性。一是房地產(chǎn)委托事項(xiàng)有目的性，即為了協(xié)助或者促成委托人與第三人的房地產(chǎn)交易；民法上的委托標(biāo)的是一般性勞務(wù)，不強(qiáng)調(diào)目的性和針對(duì)性。二是房地產(chǎn)委托一般是有償?shù)?，因?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是商事主體，有營(yíng)利性，受托為委托人提供房地產(chǎn)交易相關(guān)服務(wù)應(yīng)收取相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)用；民法上的委托可以有償，也可以無償。三是根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)委托合同一般為書面的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同；《合同法》上的委托合同為非要式合同，現(xiàn)實(shí)中的委托大多情況下什么合同都沒有。

2.房地產(chǎn)關(guān)系

房地產(chǎn)屬于民法上的委托。根據(jù)《民法通則》第63條“公民、法人可以通過人實(shí)施民事法律行為。人在權(quán)限內(nèi)，以被人的名義實(shí)施民事法律行為。被人對(duì)人的行為，承擔(dān)民事責(zé)任”的規(guī)定，以及《城市房地產(chǎn)管理法》中的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)定義，房地產(chǎn)可以定義為：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)以委托人的名義，在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同約定的權(quán)限內(nèi)，為促成委托人與第三人進(jìn)行房地產(chǎn)交易而提供專業(yè)服務(wù)，并向委托人收取服務(wù)費(fèi)用的行為。

房地產(chǎn)涉及兩方法律關(guān)系。一是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與委托人之間的委托關(guān)系，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)行為的法律效果直接歸屬于委托人，委托人對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的行為承擔(dān)民事責(zé)任。例如，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為委托人出售房屋，售房款直接歸屬委托人，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得從中隱瞞信息，賺取差價(jià)，同時(shí)委托人也對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)做出的承諾承擔(dān)民事責(zé)任。二是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與交易相對(duì)人之間的關(guān)系，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)以委托人的名義進(jìn)行獨(dú)立意思表示，對(duì)自己的行為承擔(dān)連帶責(zé)任。

目前我國(guó)只承認(rèn)單邊，即在同一宗房地產(chǎn)交易中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)只能作為交易一方的人，不得同時(shí)兼作交易雙方的人。因?yàn)槿耸菍?duì)被人負(fù)責(zé)，代表被人的利益并維護(hù)其合法權(quán)益，在同一交易中雙方利益相對(duì)，雙邊無法實(shí)現(xiàn)被人的利益訴求，同時(shí)也有違民事活動(dòng)的公平原則。

根據(jù)委托人授權(quán)的不同，房地產(chǎn)分為開放式和獨(dú)家，開放式就是委托人委托多家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)交易事宜，誰(shuí)先房地產(chǎn)交易成功，誰(shuí)就獲取服務(wù)費(fèi)用。獨(dú)家是委托人只委托一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)交易事宜。再進(jìn)一步細(xì)分，獨(dú)家又可以分為交易權(quán)共享的獨(dú)家和交易權(quán)獨(dú)權(quán)的獨(dú)家。交易權(quán)共享的獨(dú)家是指委托人只委托一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)交易事宜，同時(shí)保留自行成交的權(quán)利；交易權(quán)獨(dú)權(quán)的獨(dú)家是指委托人只委托一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)交易事宜，并放棄自行成交的權(quán)利。

相對(duì)民法上的而言，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中的有其特殊性。一是房地產(chǎn)行為以促成委托人與第三人的房地產(chǎn)交易為特定目的，民事上的沒有特定目的；二是房地產(chǎn)為有償，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)完成服務(wù)事項(xiàng)要收取授權(quán)約定的服務(wù)費(fèi)用，民法上的可以有償也可以無償；三是房地產(chǎn)關(guān)系確定一般簽訂書面合同；民事法律行為的委托，可以用書面形式，也可以用口頭形式。

另外，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的關(guān)系也有的性質(zhì)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員都是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的主體，但房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是責(zé)任主體，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員是行為主體，二者之間也屬于法律上的關(guān)系?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》規(guī)定了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照《勞動(dòng)合同法》與所聘用的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員簽訂勞動(dòng)合同，勞動(dòng)合同確立的雇傭關(guān)系決定了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員是其所聘用房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的人，所以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員只能以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的名義承接業(yè)務(wù)，不能以個(gè)人的名義承接業(yè)務(wù)、收取費(fèi)用。同時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的服務(wù)行為結(jié)果直接歸屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，但房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員對(duì)自己的行為也負(fù)有連帶責(zé)任，特別是對(duì)第三人的權(quán)益造成損害的時(shí)候。

3.房地產(chǎn)居間關(guān)系

根據(jù)《合同法》第424條“居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同”。房地產(chǎn)居間可以定義為：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向委托人報(bào)告訂立房地產(chǎn)交易合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務(wù)，并向委托人收取服務(wù)費(fèi)用的行為。

在房地產(chǎn)居間過程中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)雖然與委托人存在委托關(guān)系，但是處于中間人的地位。無論何種居間活動(dòng)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)都不是委托人的人或交易當(dāng)事人一方。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)作為居間人只是按照委托人的指示，為委托人報(bào)告可以與委托人訂立房地產(chǎn)交易合同的第三人的有關(guān)信息，給委托人提供訂立合同的機(jī)會(huì)，或者在交易當(dāng)事人之間充當(dāng)“牽線搭橋”的媒介，并不參與委托人和第三人之間具體的訂立合同的過程，其角色只是一個(gè)中介服務(wù)人，只是在交易雙方當(dāng)事人之間起介紹、協(xié)助作用。

房地產(chǎn)居間根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)所接受委托內(nèi)容的不同，既可以是只為委托人提供訂約機(jī)會(huì)的報(bào)告居間，也可以是為促成委托人與第三人訂立交易合同進(jìn)行介紹或提供機(jī)會(huì)的媒介居間，還可以是報(bào)告居間與媒介居間兼而有之的居間活動(dòng)。所謂房地產(chǎn)報(bào)告居間，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受一方委托人的委托，搜尋交易相對(duì)人的信息報(bào)告委托人，從而提供訂立房地產(chǎn)交易合同的機(jī)會(huì)；所謂房地產(chǎn)媒介居間，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不但要向委托人報(bào)告訂立交易合同的機(jī)會(huì)，而且還要進(jìn)一步周旋于委托人與交易相對(duì)人之間，努力促成交易合同成立。無論哪種居間，只有促成房地產(chǎn)交易合同成立，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)才能取得居間合同約定的報(bào)酬。

相對(duì)于民法上的居間而言，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中的居間有其特殊性。一是房地產(chǎn)買賣居間主要是媒介居間，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是特殊商品，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)只提供信息服務(wù)，委托人與交易相對(duì)人很難達(dá)成買賣交易，房地產(chǎn)居間活動(dòng)中撮合成交的媒介服務(wù)必不可少。但是，房地產(chǎn)租賃居間一般是報(bào)告居間，因?yàn)榉课葑赓U合同相對(duì)簡(jiǎn)單，比較容易達(dá)成。二是房地產(chǎn)居間報(bào)酬的支付方不確定，可以是委托人，也可能是交易相對(duì)人，一般取決于慣例和談判的結(jié)果；按照《合同法》，服務(wù)報(bào)酬應(yīng)當(dāng)由受益雙方均攤。三是房地產(chǎn)居間關(guān)系一般是通過書面的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同確定，《合同法》則沒有規(guī)定居間合同為要式合同。

篇4

[關(guān)鍵詞]北京 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 服務(wù)水平 對(duì)策

一、引言

房地產(chǎn)具有價(jià)值量大、產(chǎn)權(quán)多樣、交易程序復(fù)雜、信息不對(duì)稱等特性,在交易過程中離不開專業(yè)的中介服務(wù)。優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)有利于住房二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展、有利于提高房地產(chǎn)市場(chǎng)效率、有利于維護(hù)房地產(chǎn)交易安全。近幾年來,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員隊(duì)伍迅速壯大,但是仍然出現(xiàn)從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊、專業(yè)人才匱乏、缺乏必要的理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)、沒有經(jīng)過專門職業(yè)道德教育和專業(yè)技能培訓(xùn)等問題,這些都使得從業(yè)人員之間無論是在專業(yè)素質(zhì)還是道德素質(zhì),乃至服務(wù)意識(shí)等方面都與發(fā)達(dá)國(guó)家有著較大的差距。因此,亟需提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的服務(wù)水平、規(guī)范發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè),以引導(dǎo)居民通過換購(gòu)、租賃等方式合理改善居住條件,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。

二、北京房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)服務(wù)水平現(xiàn)狀調(diào)查

1. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的總體看法

調(diào)查顯示,有47%的消費(fèi)者沒有接受過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù),有53%的消費(fèi)者通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)幫助其完成房屋買賣或租賃交易,其中35%的消費(fèi)者在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的幫助下完成交易2次或2次以上。有50%左右的消費(fèi)者提到曾經(jīng)遇到過不誠(chéng)信的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu),由此對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)印象很差。而當(dāng)問到今后若有房產(chǎn)交易時(shí),是否會(huì)選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供服務(wù)時(shí),只有58%的消費(fèi)者回答“會(huì)”。

2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的評(píng)價(jià)

(1)不選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的原因

第一,收取傭金高。有61%的消費(fèi)者認(rèn)為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人收取的費(fèi)用偏高。目前北京房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為:從事房屋租賃的,傭金為一個(gè)月的租金;從事房屋買賣的,傭金為房屋價(jià)格的1%-3%,多數(shù)情況為3%。發(fā)達(dá)國(guó)家除美國(guó)的傭金率為5%-7%之外,其他國(guó)家傭金率均較低,為1%-2%。但是,北京的房?jī)r(jià)收入比遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于發(fā)達(dá)國(guó)家,導(dǎo)致消費(fèi)者負(fù)擔(dān)的傭金水平相對(duì)要高。

第二,服務(wù)不完善。有49%的消費(fèi)者認(rèn)為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)內(nèi)容不合理,難以滿足消費(fèi)者的需求。與許多國(guó)家的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人相比,我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)相距甚遠(yuǎn)。例如,我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人僅僅提供居間和代辦服務(wù),而美國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人服務(wù)內(nèi)容還包括合理確定房?jī)r(jià)、住宅勘查、責(zé)任保險(xiǎn)等許多專業(yè)服務(wù),我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與所提供的服務(wù)嚴(yán)重不匹配。

第三,缺乏誠(chéng)信。調(diào)查中只有12%的消費(fèi)者認(rèn)為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是講究誠(chéng)信的,這主要是由于一些中小型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司常采用虛假信息、收取不合理費(fèi)用和制造不公平合同等方式獲取暴利,致使整體經(jīng)紀(jì)公司在大眾心目中口碑不佳,從而影響了整個(gè)行業(yè)的發(fā)展。

(2)選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的依據(jù)

從調(diào)查數(shù)據(jù)來看,“熟人推薦”和“信用較高”是最重要的選擇依據(jù),分別占22.7%和20.9%;其次是“服務(wù)質(zhì)量”,占17.3%;然后是“品牌”、“距離較近”和“公司規(guī)模”,分別占15.9%、10%和9.1%;最后為“廣告宣傳”和“公司環(huán)境”,分別占2.3%和1.8%。

3.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的評(píng)價(jià)

(1)信息告知

88%的消費(fèi)者認(rèn)為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人基本能夠提供所需信息,其中44%的消費(fèi)者認(rèn)為能夠提供有用信息但不夠全面;70%的消費(fèi)者認(rèn)為信息告知是比較及時(shí)的;59%的消費(fèi)者認(rèn)為所提供的房源信息是令人滿意的。

(2)服務(wù)態(tài)度

73%的消費(fèi)者認(rèn)為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的服務(wù)態(tài)度令人滿意,表明目前北京房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人還是比較積極的為顧客提供服務(wù)。39%的消費(fèi)者認(rèn)為是在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人幫助下安全的完成了交易,14%的消費(fèi)者認(rèn)為未能提供滿意的服務(wù)。

(3)專業(yè)水平

70%的消費(fèi)者認(rèn)為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的服務(wù)熱情,但是專業(yè)水平不高,有16%的消費(fèi)者認(rèn)為服務(wù)素質(zhì)差、職業(yè)技能低,只有14%的消費(fèi)者認(rèn)為服務(wù)熱情并專業(yè),比較滿意。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的職業(yè)道德、業(yè)務(wù)素質(zhì)、專業(yè)技能等還需要有較大的提高。

三、影響房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)服務(wù)水平的原因分析

1.法制建設(shè)明顯滯后

1994年出臺(tái)的《城市房地產(chǎn)管理法》,明確了房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的法律地位,為發(fā)展和管理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)提供了法律依據(jù)。隨后,有關(guān)部門又先后了《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》等法規(guī)文件,對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)作了原則性規(guī)定,但沒有突出房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的特殊性,缺乏明確具體的實(shí)施細(xì)則,可操作性不強(qiáng)。加上專門法律法規(guī)的缺失,還沒有建立起系統(tǒng)的行業(yè)法律法規(guī)體系。

2.行政管理職責(zé)不明確

房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展帶動(dòng)了經(jīng)紀(jì)業(yè)的高速發(fā)展,但是市場(chǎng)的調(diào)控機(jī)制(包括法律體系、管理制度)還不能適應(yīng)行業(yè)發(fā)展的需要。在法律法規(guī)不夠健全的情況下,政府管理部門除了自行實(shí)施許可以外,還承攬了諸多行業(yè)自律管理的事務(wù)。由于政府在行業(yè)自律管理上處于時(shí)間上、空間上和專業(yè)上的信息不對(duì)稱地位,以致管理難以到位、難見成效。

3.行業(yè)準(zhǔn)入門檻低

由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)準(zhǔn)入條件寬松,北京房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)大多規(guī)模較小,而且一些房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的工作人員都沒有專業(yè)資質(zhì)。難以為客戶提供準(zhǔn)確、滿意的專業(yè)服務(wù)。整個(gè)行業(yè)的科技含量較低,影響了客戶對(duì)經(jīng)紀(jì)行業(yè)提品的信賴度。

4.行業(yè)監(jiān)管體系不完善

當(dāng)前行業(yè)監(jiān)管體系不完善主要表現(xiàn)在:一是各管理部門(工商行政管理部門、房地產(chǎn)管理部門,物價(jià)及稅務(wù)等部門)之間缺少具體的橫向聯(lián)系,政出多頭、管理脫節(jié)。二是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織作用沒有充分發(fā)揮,自律管理的方式與手段比較落后,目前還沒有專門法律法規(guī)確立行業(yè)組織的地位與作用,也沒有明確行政主管部門與行業(yè)組織具體管理職責(zé)的劃分。三是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度的落實(shí)不到位。因此,在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)準(zhǔn)入門檻低,對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人誠(chéng)信制度建立不完善的情況下,難以對(duì)其進(jìn)行有效的管理。

四、提升房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)服務(wù)水平的對(duì)策建議

1.完善相關(guān)法律制度

首先,應(yīng)盡快出臺(tái)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》,確定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)則,規(guī)范從業(yè)行為,界定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與經(jīng)紀(jì)人的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任,明確規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的信息公示和告知義務(wù)等。其次,健全房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的市場(chǎng)準(zhǔn)入及退出、獎(jiǎng)懲、繼續(xù)教育、個(gè)人負(fù)責(zé)制度,加強(qiáng)房地產(chǎn)從業(yè)人員素質(zhì)建設(shè)。再次,完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)管理。按服務(wù)種類、內(nèi)容和階段制定服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。最后,制定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同示范文本。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人承辦經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù),應(yīng)采用房地產(chǎn)管理部門、工商管理部門共同制定的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同示范文本,并附執(zhí)行該項(xiàng)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)行人簽名。此外,還應(yīng)建立營(yíng)業(yè)保證金制度或執(zhí)業(yè)保險(xiǎn)制度,保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益。

2.加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)誠(chéng)信建設(shè)

首先,可以由中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì),建立全國(guó)統(tǒng)一的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人資信評(píng)價(jià)體系,在全行業(yè)開展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人評(píng)價(jià)。其次,完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人信用檔案系統(tǒng),提供公開查詢業(yè)務(wù),使房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人的不良記錄公開透明,接受社會(huì)監(jiān)督。最后,加強(qiáng)行業(yè)自律,行業(yè)組織要制定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)規(guī)則、示范合同文本、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、職業(yè)道德規(guī)范和繼續(xù)教育制度,全面提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的業(yè)務(wù)素質(zhì)。

3.加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息管理

房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)建立并完善房地產(chǎn)交易信息系統(tǒng),充分整合信息資源,通過信息技術(shù)手段,提高信息交換、權(quán)屬查詢、合同簽訂直至產(chǎn)權(quán)登記整個(gè)流程的交易效率,簡(jiǎn)化交易程序,實(shí)現(xiàn)政府對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的有效監(jiān)管。通過該系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)查詢交易房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況、統(tǒng)一交易信息平臺(tái)、網(wǎng)上簽訂交易合同、網(wǎng)上合同即時(shí)備案、自動(dòng)統(tǒng)計(jì)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員的業(yè)績(jī)、產(chǎn)權(quán)登記部門共享合同數(shù)據(jù)等。

4.明確相關(guān)管理職責(zé)

實(shí)行既統(tǒng)一又分工、協(xié)調(diào)銜接的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)監(jiān)管主體制度,劃清管理職能,理清管理關(guān)系。由工商行政管理部門按照對(duì)一般企業(yè)管理的要求,對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行工商登記。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)中存在的問題,由房地產(chǎn)管理部門及時(shí)發(fā)現(xiàn),并通報(bào)工商行政管理部門處理。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格取得由人事管理部門、房地產(chǎn)管理部門共同負(fù)責(zé)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員注冊(cè)登記管理由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織負(fù)責(zé),接受主管部門監(jiān)督。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織要發(fā)揮在行業(yè)誠(chéng)信建設(shè)方面的重要作用,積極探索房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)自律管理相結(jié)合的管理模式。

5.提高從業(yè)人員素質(zhì)

一是加強(qiáng)從業(yè)人員的資質(zhì)管理,創(chuàng)設(shè)執(zhí)業(yè)資格制度,對(duì)學(xué)歷、實(shí)踐年限、業(yè)務(wù)知識(shí)等都要作具體規(guī)定。二是擴(kuò)充從業(yè)人員的專業(yè)知識(shí),通過定期和不定期的組織培訓(xùn),增加從業(yè)人員在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)投資分析、房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃、法律咨詢等方面的專業(yè)知識(shí)。三是規(guī)范從業(yè)人員行為,這就需要充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)的重要作用,建立經(jīng)紀(jì)人管理檔案,記錄其工作中的重大事件、投訴以及表彰等,以便對(duì)從業(yè)人員行為進(jìn)行約束和規(guī)范。

我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)己經(jīng)有了一個(gè)良好的開端,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)須對(duì)消費(fèi)者行為給予高度重視,應(yīng)該根據(jù)消費(fèi)者的需求特點(diǎn),致力于高效的專業(yè)化服務(wù),建立企業(yè)的誠(chéng)信機(jī)制并設(shè)計(jì)合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),注重規(guī)模建設(shè)、合理布局,全面提高企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力,不斷提升整個(gè)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行業(yè)的質(zhì)量。

參考文獻(xiàn):

[1]黃 英 劉洪玉 劉 琳:我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)定價(jià)方法探討,價(jià)格理論與實(shí)踐,2005(7):40-41

[2]張 戈 蘇永玲 張兆弟 高岳陽(yáng):談我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的規(guī)范與發(fā)展,沈陽(yáng)建筑大學(xué)學(xué)報(bào)社會(huì)科學(xué)版,2006(7):226-228

篇5

（二）設(shè)立備案條件。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)立備案應(yīng)具備下列條件：(1)有自己的組織機(jī)構(gòu)且機(jī)構(gòu)名稱須具備房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的特點(diǎn)；(2)有不低于20平方米固定經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；(3)有不低于10萬(wàn)元人民幣注冊(cè)資本金（商品房銷售不低于50萬(wàn)元）；(4)有至少1名專職房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或者3名專職房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理（商品房銷售至少3名專職房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，銷售人員具備經(jīng)紀(jì)人協(xié)理或以上資格）。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)分支機(jī)構(gòu)備案也應(yīng)具備上述基本條件。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的法定代表人及分支機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人必須是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理。

（三）強(qiáng)化后續(xù)管理?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案證書》有效期為一年，各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)在備案證書到期前一個(gè)月內(nèi)持相關(guān)資料向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門申請(qǐng)延續(xù)備案。逾期未申請(qǐng)延續(xù)有效期的企業(yè)視為自動(dòng)放棄房地產(chǎn)中介服務(wù)資格。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)變更或者終止的，應(yīng)當(dāng)自變更或者終止之日起30日內(nèi)，辦理備案變更或者注銷手續(xù)。

各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格執(zhí)行備案管理有關(guān)規(guī)定。對(duì)未經(jīng)備案的機(jī)構(gòu)和未注冊(cè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的業(yè)務(wù)申請(qǐng)，房地產(chǎn)交易與登記、租賃、抵押等業(yè)務(wù)部門不得受理。房地產(chǎn)主管部門應(yīng)及時(shí)將已備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)的相關(guān)信息向社會(huì)公布，供房地產(chǎn)交易當(dāng)事人選擇。

二、著力強(qiáng)化房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員管理

（一）嚴(yán)格資格準(zhǔn)入。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理執(zhí)業(yè)資格準(zhǔn)入實(shí)行考試制度。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人全國(guó)統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題、統(tǒng)一組織，由國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、人力資源和社會(huì)保障主管部門共同組織實(shí)施。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理全國(guó)統(tǒng)一大綱，由省房地產(chǎn)主管部門、人力資源和社會(huì)保障主管部門命題并組織考試。通過考試成績(jī)合格的人員方可取得相應(yīng)的職業(yè)資格證書。

（二）實(shí)行掛牌執(zhí)業(yè)。根據(jù)省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省物價(jià)局《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)<關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理、進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知>的通知》（建房管〔〕463號(hào)）要求，實(shí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和經(jīng)紀(jì)人協(xié)理持證上崗和全省統(tǒng)一標(biāo)牌并掛牌執(zhí)業(yè)制度。凡從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的人員，必須取得相應(yīng)職業(yè)資格證書，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人還需由本人提出申請(qǐng)，經(jīng)聘用的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)送省房地產(chǎn)管理部門初審合格后，統(tǒng)一報(bào)住建部或其授權(quán)的部門注冊(cè)，準(zhǔn)予注冊(cè)的申請(qǐng)人，核發(fā)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注冊(cè)證》。未取得職業(yè)資格證書的人員，一律不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。

（三）規(guī)范從業(yè)行為管理。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員注冊(cè)后，只能受聘于一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，并以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的名義從事經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得以個(gè)人名義從事經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，不得在其他經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)兼職。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理在經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中必須嚴(yán)格遵守法律、法規(guī)和行業(yè)管理的各項(xiàng)規(guī)定，堅(jiān)持公開、公平、公正的原則，恪守職業(yè)道德。

三、進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)管理

（一）加強(qiáng)商品房預(yù)（銷）售行為監(jiān)管。房地產(chǎn)銷售經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格執(zhí)行商品房預(yù)（銷）售有關(guān)規(guī)定。對(duì)無證售房、捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)、虛假信息和廣告，以及不按規(guī)定明碼標(biāo)價(jià)、價(jià)外亂收費(fèi)、價(jià)格欺詐等違法違規(guī)行為，有關(guān)部門要依法依規(guī)嚴(yán)肅處理；對(duì)不按要求公示價(jià)格信息、隱瞞真實(shí)情況以及群眾投訴較多的房地產(chǎn)項(xiàng)目，要及時(shí)進(jìn)行核實(shí)處理，情況查實(shí)的責(zé)令其限期整改，整改期間可暫停網(wǎng)簽資格。要加大現(xiàn)場(chǎng)巡查力度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)和不規(guī)范行為，并通過公開曝光、暫緩預(yù)售許可、吊銷房地產(chǎn)銷售資格等手段加大懲處和監(jiān)督力度。

（二）推行存量房交易網(wǎng)上簽約備案。市區(qū)房產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)要認(rèn)真按照《關(guān)于對(duì)市區(qū)存量房交易實(shí)行網(wǎng)上備案管理的通知》（住房發(fā)〔〕48號(hào)）要求，實(shí)行網(wǎng)上備案，并按照業(yè)務(wù)流程實(shí)行網(wǎng)上操作，確保二手房交易市場(chǎng)規(guī)范有序健康發(fā)展。各縣（市）房地產(chǎn)主管部門要加快實(shí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)網(wǎng)上備案管理和存量房交易網(wǎng)上操作，力爭(zhēng)在年底前上線運(yùn)行。

（三）加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管。各地要結(jié)合住房租賃行為監(jiān)管，依法嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行虛假宣傳、提供虛假租賃房源、改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租、隱瞞真實(shí)房屋租賃信息，以及為不符合安全、防災(zāi)等強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)或?qū)儆谶`法建筑的房屋提供租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)等違法違規(guī)行為。要加大政策宣傳和落實(shí)力度，采取多種措施控制住房租金過快上漲，維護(hù)租賃關(guān)系的穩(wěn)定。

（四）推廣使用房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同示范文本。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要推廣使用房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同和存量房買賣合同或房屋租賃合同示范文本，進(jìn)一步遏制經(jīng)紀(jì)合同權(quán)利和義務(wù)的“不平等條約”。市房管、工商等主管部門將結(jié)合我市實(shí)際，加快制定相關(guān)合同的示范性文本，力爭(zhēng)盡快出臺(tái)，供各地推廣使用。各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要通過提供優(yōu)質(zhì)的專業(yè)服務(wù)，讓委托人了解和掌握簽訂所推薦的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同示范文本的基本原則和要求，自覺規(guī)范合同當(dāng)事人的行為。

篇6

一、當(dāng)前中小城市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)存在的問題

隨著改革開放以后國(guó)家住房制度改革的深入，計(jì)劃分配房屋轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)化以及城鎮(zhèn)化水平的提高導(dǎo)致的房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。近年來在全國(guó)各中小城市出現(xiàn)了大量的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及隊(duì)伍，這為中小城市的房地產(chǎn)交易建立了很好的信息平臺(tái)。如筆者所在的中等城市――四川內(nèi)江就有超過80%的客戶買賣二手房的時(shí)候選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)――房屋中介公司來為其服務(wù)。應(yīng)該說，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)對(duì)降低房地產(chǎn)交易成本、保障交易安全，維護(hù)委托人合法權(quán)益等方面能發(fā)揮重要作用。從未來的發(fā)展趨勢(shì)來看，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)將充分架起一手房和二手房交易的信息橋梁，促進(jìn)房屋信息的對(duì)稱，充分維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。但是，當(dāng)前中小城市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)卻存在較多問題，若列其大端，主要表現(xiàn)在以下幾方面：

（一）從業(yè)人員專業(yè)素養(yǎng)低

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)及其從業(yè)人員持證人數(shù)比例低，是當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)人員職業(yè)道德、知識(shí)結(jié)構(gòu)和執(zhí)業(yè)能力等專業(yè)素質(zhì)低的重要表現(xiàn)之一。據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)不完全統(tǒng)計(jì)，到2012年底，全國(guó)中小城市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)組織達(dá)11多萬(wàn)家，但有注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)只有1.2萬(wàn)多家，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)人員30萬(wàn)余人，但取得了中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證書的不足萬(wàn)人。但大部分機(jī)構(gòu)是不規(guī)范的，有的只是取得了《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》，但未取得《備案證書》的機(jī)構(gòu)，甚至有90%的還是“三無”機(jī)構(gòu)（即是無營(yíng)業(yè)執(zhí)照、無備案證書、無從業(yè)執(zhí)業(yè)資格證書）。因此，當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)大體有如下特征：1.從業(yè)人員的知識(shí)結(jié)構(gòu)有待完善。掌握經(jīng)濟(jì)、法律、信息等知識(shí)的綜合素質(zhì)較高的專業(yè)人員的匱乏。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)中很多人并沒有專門接受過房地產(chǎn)專業(yè)的教育，對(duì)房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)的掌握不足。2.從業(yè)人員職業(yè)道德整體水平不高。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員服務(wù)不規(guī)范、同行之間不正當(dāng)竟?fàn)?、泄露客戶隱私等現(xiàn)象更是屢見不鮮。不少經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)還利用信息和自己的優(yōu)勢(shì)地位，或鉆相關(guān)政策空子，損害交易雙方的利益，獲取不當(dāng)利益。如制造虛假或不實(shí)廣告信息，引誘或欺騙當(dāng)事人；不兌現(xiàn)承諾；賺取不正當(dāng)差價(jià)；亂收費(fèi)；合同

不規(guī)范等違規(guī)操作等，給當(dāng)事人造成不小的損失。3.從業(yè)人員的執(zhí)業(yè)能力有待提高。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的從業(yè)人員溝通洽談能力、服務(wù)意識(shí)、市場(chǎng)分析能力相對(duì)來說都比較差，很難以差異化、個(gè)性化服務(wù)滿足客戶的需求。

（二）監(jiān)督法規(guī)不完善

目前國(guó)家出臺(tái)制定的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》等，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的行為主體責(zé)權(quán)利規(guī)范不完善，對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人違反法律法規(guī)或欺詐行為也沒有對(duì)應(yīng)的處罰措施。如《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》中沒有對(duì)是否取得《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》可以從事業(yè)務(wù)作出具體的規(guī)定，也沒有對(duì)是否必須成立機(jī)構(gòu)方可從事業(yè)務(wù)做出具體規(guī)定。《辦法》只對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)作了相應(yīng)的規(guī)定，但未對(duì)個(gè)體經(jīng)營(yíng)者方面作出具體規(guī)定。而現(xiàn)在中小城市從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的組織，絕大多數(shù)是個(gè)體，人員基本由1―3人組成，主要從事房屋信息的登記、辦理過戶手續(xù)、看房、租房等業(yè)務(wù)，基本未取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)資格證、《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)備案證書》。其主要原因是無注冊(cè)資金、無從業(yè)人員資格證書，無法達(dá)到取得《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案證書》的條件?！掇k法》對(duì)未取得《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》從業(yè)的，未明確其法律責(zé)任。由于違法成本低，再加上開展房屋中介業(yè)務(wù)投入的人力、物力、財(cái)力等成本也低，導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)營(yíng)業(yè)場(chǎng)所不規(guī)范，甚至無營(yíng)業(yè)場(chǎng)所，就在人行道放置房屋信息牌、一張桌子、一個(gè)人、一塊牌就是一個(gè)中介機(jī)構(gòu)，特別是中小城市比較突出。

（三）政府部門監(jiān)管難度大

當(dāng)前，導(dǎo)致政府部門監(jiān)管難度大的因素主要有：1.房地產(chǎn)交易業(yè)務(wù)是一項(xiàng)專業(yè)性、復(fù)雜性強(qiáng)的業(yè)務(wù)，政府部門相關(guān)人員對(duì)其相關(guān)的稅收、交易政策和程序及法律法規(guī)等知識(shí)都有一定欠缺，這增加了政府部門監(jiān)管的難度。2.由于各種原因，政府部門搭建的房屋信息平臺(tái)較少，使得房屋信息嚴(yán)重不對(duì)稱，增加了政府部門對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的監(jiān)管難度大。鑒于政府提供的出售和購(gòu)房的信息短缺，客戶只能選擇到房屋中介機(jī)構(gòu)（多數(shù)是不規(guī)范的機(jī)構(gòu)）登記售房信息和獲取購(gòu)房信息，這既客觀上為目前不規(guī)范的房屋中介機(jī)構(gòu)提供了生存空間，又增加了政府部門對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的監(jiān)管難度。許多房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，無論政府部門怎么取締，今天取締，明天又繼續(xù)經(jīng)營(yíng)。3.政府管理政出多門，也是導(dǎo)致其監(jiān)管難度大的重要原因。在對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)實(shí)施管理中，政府管理部門多，而且其職能不明確，職責(zé)職能交叉，行業(yè)管理多處出證。如民政部門向社區(qū)頒發(fā)社區(qū)服務(wù)證書中服務(wù)內(nèi)容也含有房屋中介等業(yè)務(wù)，而工商部門也在參與經(jīng)紀(jì)人員的資格頒發(fā)，使得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)及其從業(yè)人員甚至政府管理部門不知哪個(gè)部門頒發(fā)的是合法、有效的。

（四）行業(yè)內(nèi)部管理混亂，規(guī)模小、粗放經(jīng)營(yíng)

當(dāng)前，我國(guó)還沒有出臺(tái)關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的完整的配套的法律法規(guī)，因而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)內(nèi)部管理缺乏制度性、規(guī)范性約束，其市場(chǎng)行為不規(guī)范。由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)開辦門檻低，成本少、風(fēng)險(xiǎn)較小，一些創(chuàng)業(yè)者紛紛踏入這一行業(yè)領(lǐng)域。按照有關(guān)法律規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)機(jī)構(gòu)，僅需向工商行政管理部門申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后就可開業(yè)。這種不需要前置專業(yè)行政許可的市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，對(duì)于加速發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)有一定的推動(dòng)作用，但由于專業(yè)化管理環(huán)節(jié)的缺失，也在一定程度上導(dǎo)致了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)內(nèi)部管理混亂，規(guī)模小、粗放經(jīng)營(yíng)的狀況。

二、規(guī)范中小城市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的對(duì)策

（一）加強(qiáng)專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，提升從業(yè)人員綜合素質(zhì)

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)是知識(shí)密集型服務(wù)業(yè)，為了適應(yīng)新時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的需求，需要培養(yǎng)一批知識(shí)結(jié)構(gòu)完善、職業(yè)道德良好、綜合能力強(qiáng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人才。一支高素質(zhì)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)人員隊(duì)伍對(duì)于保障房地產(chǎn)交易雙方的聲譽(yù)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有重要作用。在專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)上，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)預(yù)測(cè)一些基本方法的培訓(xùn)，掌握市場(chǎng)營(yíng)銷中的產(chǎn)品、價(jià)格、渠道、促銷基本的策略的組合使用。強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的房地產(chǎn)管理知識(shí)培訓(xùn)，主要包括：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)金融、房地產(chǎn)投資、物業(yè)管理等房地產(chǎn)管理等知識(shí)，同時(shí)還要要熟悉城市規(guī)劃、環(huán)境評(píng)價(jià)、建筑工程、房屋測(cè)量等方面知識(shí)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的專業(yè)化水平日益提高。隨著經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的復(fù)雜化、專業(yè)化和經(jīng)紀(jì)活動(dòng)領(lǐng)域激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，將促使房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人努力學(xué)習(xí)專業(yè)知識(shí)，提高專業(yè)技巧，吸收最新信息，不斷更新自身的知識(shí)結(jié)構(gòu)。同時(shí)，適應(yīng)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)更加細(xì)分的要求，將造就出一支支分門類的專業(yè)化經(jīng)紀(jì)人隊(duì)伍。同時(shí)，要加強(qiáng)宣傳，普及《物權(quán)法》、《合同法》、《城市房地產(chǎn)法》、《房屋權(quán)屬登記管理辦法》等法律法規(guī)和權(quán)屬登記、合同簽訂等各項(xiàng)辦理程序，培養(yǎng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的法制觀念和道德意識(shí)，誠(chéng)信守法，提升從業(yè)人員道德素質(zhì)。

（二）完善監(jiān)督法規(guī)

要進(jìn)一步明確《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》等對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)行為主體的責(zé)權(quán)利規(guī)范，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人違反法律法規(guī)或欺詐行為也應(yīng)有對(duì)應(yīng)的處罰措施?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》要對(duì)未取得《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》的機(jī)構(gòu)不能從事該業(yè)務(wù)作出明確規(guī)定，《辦法》還應(yīng)針對(duì)個(gè)體經(jīng)營(yíng)者作出具體規(guī)定，因?yàn)楫?dāng)前在中小城市從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的組織，絕大多數(shù)是個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。

（三）采取措施提高政府管理效用

目前，中小城市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展還處在初級(jí)發(fā)展階段，提高政府管理效用是行業(yè)規(guī)范發(fā)展的重要制度保障。一是該行業(yè)涉及工商、物價(jià)、房管等部門，各部門須建立科學(xué)合理，具有切實(shí)可行和操作性的長(zhǎng)期有效的聯(lián)合機(jī)制、協(xié)調(diào)機(jī)制和運(yùn)行機(jī)制；二是各級(jí)政府部門要高度重視，要將該行業(yè)納入本地房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管重點(diǎn)；三是充分發(fā)揮行業(yè)行政部門職能作用，同時(shí)必須將職責(zé)職能落實(shí)到實(shí)處； 四是指導(dǎo)和引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)組織成立行業(yè)協(xié)會(huì)。

（四）整頓行業(yè)內(nèi)部秩序

建立秩序井然的行業(yè)內(nèi)部秩序是行業(yè)市場(chǎng)化的前提和基礎(chǔ)。一是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的房屋信息必須具有真實(shí)性、完整性；二是加強(qiáng)行業(yè)自律，積極組織行業(yè)協(xié)會(huì)，促進(jìn)行業(yè)交流，提高行業(yè)執(zhí)業(yè)水平；三是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所應(yīng)公示《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、《備案證書》、規(guī)章制度以及辦理程序、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。機(jī)構(gòu)服務(wù)人員做到持證上崗并掛牌服務(wù)。在服務(wù)工作中，應(yīng)公開、公正、公平，不得賺取差價(jià)，不得欺騙當(dāng)事人，同時(shí)，不得亂收費(fèi)、重復(fù)收費(fèi)，做到質(zhì)價(jià)相符；四是服務(wù)合同的簽訂，合同內(nèi)容、條款等應(yīng)遵《合同法》等法律法規(guī)，不得存在不平等和欺騙當(dāng)事人等條款。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)日益繁榮的背景下，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)逐漸凸現(xiàn)其重要性，并將全面引導(dǎo)未來行業(yè)的發(fā)展方向，但剛剛起步的中小城市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)還遠(yuǎn)沒有走向成熟，主要存在從業(yè)人員的專業(yè)素養(yǎng)低、法規(guī)監(jiān)督不完善、政府部門的監(jiān)管難度大以及行業(yè)內(nèi)部管理混亂、規(guī)模小、粗放經(jīng)營(yíng)等問題。因此，建立規(guī)范有序的中小城市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)依然是任重而道遠(yuǎn)的事。當(dāng)前應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)人員專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)，提升從業(yè)人員綜合素質(zhì)；應(yīng)完善相關(guān)監(jiān)督法規(guī)；應(yīng)采取措施提高政府監(jiān)管效用以及應(yīng)整頓行業(yè)秩序等，以促進(jìn)中小城市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

篇7

P鍵詞： 江蘇省房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)；解釋結(jié)構(gòu)模型；監(jiān)管

Key words： real estate broker in Jiangsu Province；ISM；supervision

中圖分類號(hào)：F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2017）10-0204-03

0 引言

由于我國(guó)的房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)起步較晚，整體發(fā)展水平與國(guó)際先進(jìn)水平的差距很大。我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)存在種種問題。一些學(xué)者研究指出當(dāng)前我國(guó)各地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)普遍存在如房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)良莠不齊、經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員素質(zhì)較低、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)行為不規(guī)范、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的規(guī)模較小、實(shí)力偏弱、公司內(nèi)部信息資源封閉、業(yè)務(wù)范圍較窄和業(yè)務(wù)內(nèi)容同質(zhì)化嚴(yán)重等問題[1]。

江蘇省積極引進(jìn)創(chuàng)新技術(shù)和產(chǎn)業(yè)，一直走在國(guó)內(nèi)先進(jìn)的行列，但是由于我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行業(yè)總體起步較晚，江蘇省的經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)也存在各種亟待解決的問題。目前江蘇省從業(yè)人數(shù)十多萬(wàn)，而其中很小一部分具有從業(yè)資格。

從業(yè)的機(jī)構(gòu)魚龍混雜，正規(guī)又具有規(guī)模的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)屈指可數(shù)，大多數(shù)中介沒有經(jīng)過注冊(cè)和備案就開始經(jīng)營(yíng)。從業(yè)者私下跑單、虛假房源等誠(chéng)信缺失現(xiàn)象嚴(yán)重。房源信息更新速度慢，虛假房源多等問題屢見不鮮。韓丹，肖立指出南京房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展中同樣也存在發(fā)展無序，企業(yè)生存率低，經(jīng)營(yíng)失信，社會(huì)信譽(yù)度低，企業(yè)規(guī)模較小，抗風(fēng)險(xiǎn)能力差，市場(chǎng)準(zhǔn)入低，從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，法律法規(guī)尚須完善，行業(yè)監(jiān)管和自律不力，信息化程度低等問題[2]。

一些學(xué)者通過對(duì)江蘇省其他地市研究發(fā)現(xiàn)江蘇省房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為中還存在著部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員政策法規(guī)意識(shí)不強(qiáng)、經(jīng)紀(jì)行為不規(guī)范、違反職業(yè)道德，如：炒賣房號(hào)、不能轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)；亂收費(fèi)，不明示服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)項(xiàng)目，以各種理由收取溢價(jià)或通過合同約定將溢價(jià)部分作為中介費(fèi)；為承攬客戶、壓降傭金、進(jìn)行不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)；虛假信息，隱瞞真實(shí)情況欺騙客戶或與一方當(dāng)事人串通損害另一方當(dāng)事人利益；挪用、侵占客戶的房地產(chǎn)交易資金；利用信息優(yōu)勢(shì)，低價(jià)從客戶手中買入，再高價(jià)賣出賺取差價(jià)；利用客戶大多缺乏專業(yè)知識(shí)的弱點(diǎn)，制定有失公平公正的合同文本侵害交易雙方的利益，或設(shè)定有利于自己的合同條款以轉(zhuǎn)嫁自身的風(fēng)險(xiǎn)，慫恿或唆使消費(fèi)者簽訂“陰陽(yáng)合同”等種種問題[3]。

已有大量學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)的的不規(guī)范行為進(jìn)行研究并提出對(duì)策建議。但是極少有學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)不規(guī)范的根本因素進(jìn)行分析。本文運(yùn)用解釋結(jié)構(gòu)模型對(duì)江蘇省房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)不規(guī)范的成因進(jìn)行層級(jí)劃分，并從根本上提出整治對(duì)策。本研究為政府和行業(yè)協(xié)會(huì)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)監(jiān)管提供建議，同時(shí)對(duì)促進(jìn)江蘇省房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行業(yè)健康有序發(fā)展具有重大意義。

1 解釋結(jié)構(gòu)模型簡(jiǎn)介

解釋結(jié)構(gòu)模型（ISM）是一個(gè)系統(tǒng)，用于將復(fù)雜的系統(tǒng)分解成若干個(gè)子系統(tǒng)，特別適合于系統(tǒng)分析眾多的變量和復(fù)雜的關(guān)系，它通過一系列的縮減和計(jì)算最終形成一個(gè)多級(jí)的層次結(jié)構(gòu)模型。此模型可以把模糊不清的思想、看法轉(zhuǎn)化為直觀的具有良好結(jié)構(gòu)關(guān)系的模型。

模型分析步驟：

①確定關(guān)鍵問題和影響關(guān)鍵問題的因素；

②列出各因子的相關(guān)性，并根據(jù)相關(guān)關(guān)系建立可達(dá)矩陣；

③對(duì)可達(dá)矩陣進(jìn)行分解，建立結(jié)構(gòu)模型；

④根據(jù)結(jié)構(gòu)模型建立解釋結(jié)構(gòu)模型。

2 基于解釋結(jié)構(gòu)模型的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)不規(guī)范因素分析

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)對(duì)于聯(lián)接、溝通房地產(chǎn)買賣雙方的聯(lián)系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易活動(dòng)以及活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)揮著極其重要的作用。然而目前江蘇省房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)出現(xiàn)了種種不誠(chéng)信、不道德等問題，江蘇省房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)急需規(guī)范行為，強(qiáng)化管理、優(yōu)化服務(wù)。

2.1 影響房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)規(guī)范性的關(guān)鍵因素

通過對(duì)江蘇省房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)的現(xiàn)狀分析，共找出了影響江蘇省房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)規(guī)范的十二條關(guān)鍵因素如表1所示。

2.2 確定各個(gè)導(dǎo)致因素的相關(guān)性并建立可達(dá)矩陣

在該系統(tǒng)中，11個(gè)因素可能會(huì)相互影響，這種影響關(guān)系用鄰接矩陣A表示。矩陣的元素aij=1表示因素Si對(duì)Sj有直接影響，aij=0表示因素Si對(duì)Sj無影響，如表2所示。

鄰接矩陣反映了要素之間的直接關(guān)系，然而要素之間不僅存在直接關(guān)系，還存在間接關(guān)系，間接關(guān)系可以用可達(dá)矩陣來反映。如Si對(duì)Sj有影響，Sj對(duì)Sk有影響，那么Si則對(duì)Sk有間接影響。在可達(dá)矩陣中，元素aij=1表示因素Si對(duì)Sj有直接或間接的影響，否則aij=0，本模型的可達(dá)矩陣如表3所示。

2.3 對(duì)可達(dá)矩陣進(jìn)行層級(jí)劃分得出解釋結(jié)構(gòu)模型

根據(jù)求出的可達(dá)矩陣，通過運(yùn)算得出多級(jí)階梯結(jié)構(gòu)有向圖，如圖1所示。

根據(jù)階梯結(jié)構(gòu)有向圖建立影響江蘇省房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)穩(wěn)定的遞階有向?qū)哟谓Y(jié)構(gòu)模型如圖2所示。

3 解釋結(jié)構(gòu)模型的結(jié)果分析

分析模型可以得出江蘇省房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)不規(guī)范的關(guān)鍵因素的關(guān)系可以體現(xiàn)為4個(gè)層次。箭頭指向的因素為被影響的因素，模型下一層級(jí)的因素影響上面層級(jí)的因素。S2房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)失信嚴(yán)重、S3機(jī)構(gòu)內(nèi)部信息共享程度差、S7民眾從經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)獲取的房源信息不全面，為第一層級(jí)的影響因素，也是影響房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)穩(wěn)定的直接因素；而第二層級(jí)的S1房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)魚龍混雜、規(guī)模普遍較小、S5經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員素質(zhì)普遍較低、缺乏職業(yè)道德、S6從業(yè)人員政策法規(guī)意識(shí)差這三個(gè)因素又分別影響第一層級(jí)的三個(gè)直接因素，為重要的影響因素；S8民眾對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為的投訴和建議渠道不便捷、S9房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的備案不夠嚴(yán)格、S10政府以及第三方對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)o機(jī)構(gòu)的監(jiān)督和管理力度不夠、S11房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)缺乏強(qiáng)制的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，處于模型的最底層，是影響全局的關(guān)鍵因素，也是影響房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)穩(wěn)定性的根本因素。而第四層級(jí)中的S9房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的備案制度不嚴(yán)格也是第三層級(jí)S4機(jī)構(gòu)自律性差和第二層級(jí)S1房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)魚龍混雜、規(guī)模普遍較小的影響因素，與此同時(shí)S10政府以及第三方對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督和管理力度不夠和S11房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)缺乏強(qiáng)制的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)這兩個(gè)因素也分別是S1房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)魚龍混雜、規(guī)模普遍較小、S6從業(yè)人員政策法規(guī)意識(shí)差和S4機(jī)構(gòu)自律性差、S6從業(yè)人員政策法規(guī)意識(shí)差的影響因素。

因此S9房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的備案不夠嚴(yán)格、S10政府以及第三方對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督和管理力度不夠、S11房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)缺乏強(qiáng)制的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，又構(gòu)成了影響房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)的根本要素中的關(guān)鍵因素。

4 結(jié)論

本文通過解釋結(jié)構(gòu)模型對(duì)因素進(jìn)行遞階層級(jí)劃分，從而得出這些影響因素之間的相互作用關(guān)系，繼而找出了影響房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)的穩(wěn)定性這的關(guān)鍵因素和根本因素，為政府規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)的工作提供了理論依據(jù)和工作重點(diǎn)參考。下面根據(jù)模型分析的結(jié)論為江蘇省房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)的規(guī)范化提出以下的建議：

4.1 加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)的備案制度

嚴(yán)格房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)的備案制度，對(duì)于沒有達(dá)到規(guī)定數(shù)量合格從業(yè)人員和一定規(guī)模的機(jī)構(gòu)，政府部門應(yīng)不予備案，工商管理部門不予頒發(fā)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

4.2 加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)的監(jiān)管力度

加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)的監(jiān)管力度，政府主管部門在加強(qiáng)監(jiān)管的同時(shí)也應(yīng)促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)的組織建設(shè)，推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)監(jiān)管向行業(yè)協(xié)會(huì)監(jiān)管為主導(dǎo)的模式。政府主管部門要進(jìn)一步明確自身與行業(yè)協(xié)會(huì)組織的監(jiān)管職責(zé)。政府主管部門應(yīng)將監(jiān)管重點(diǎn)放在市場(chǎng)準(zhǔn)入和資格審核方面，而其他方面的監(jiān)管職能應(yīng)主要由行業(yè)協(xié)會(huì)承擔(dān)。

4.3 制定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

結(jié)合江蘇省的實(shí)際情況，構(gòu)建江蘇省房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系。對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員和機(jī)構(gòu)的資格、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)給與明確界定。由政府監(jiān)督行業(yè)協(xié)會(huì)貫徹實(shí)行。

4.4 完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的投訴和建議渠道

4.4.1 建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息共享網(wǎng)站

首先，隨著互聯(lián)網(wǎng)的普及，政府主管部門或者行業(yè)協(xié)會(huì)可以建立專門的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息共享網(wǎng)站。在其中設(shè)立房屋買賣知識(shí)專區(qū)、專家在線解答專區(qū)、房源信息專區(qū)、投訴建議和評(píng)價(jià)專區(qū)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)信息專區(qū)以及執(zhí)業(yè)人員的誠(chéng)信信息檔案系統(tǒng)等。

設(shè)立公正的交易平臺(tái)，房屋買賣必須通過公正第三方交易平臺(tái)公平交易。鼓勵(lì)上傳房源信息，房源交易成功后交易平臺(tái)對(duì)房源上傳者和交易促成者分別給予一定比例的獎(jiǎng)勵(lì)。這便就可以解決信息不對(duì)稱房源壟斷等一系列不利于經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)健康發(fā)展的問題。

4.4.2 構(gòu)建房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)公信力平臺(tái)

江蘇省政府應(yīng)該構(gòu)建公信力平臺(tái)，開通用于親民問政和提供公共服務(wù)的政務(wù)微信公賬號(hào)，便于民政交流，政府微信平臺(tái)應(yīng)設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)專區(qū)，公眾可以通過政府微信向相關(guān)部門反應(yīng)和舉報(bào)違反規(guī)范化規(guī)定的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或執(zhí)業(yè)人員，政府相關(guān)部門通過政府微信可以了解市場(chǎng)不法行為[4]，及時(shí)制定和完善相關(guān)法律法規(guī)對(duì)市場(chǎng)的不健康現(xiàn)象進(jìn)行糾正改善。

這樣一來通過“指尖的互動(dòng)”便可以實(shí)現(xiàn)公民和政府對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)行為的監(jiān)督。

4.4.3 建立評(píng)價(jià)系統(tǒng)和報(bào)告制度，由政府推薦優(yōu)秀機(jī)構(gòu)

對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員加強(qiáng)教育培訓(xùn)，并對(duì)從業(yè)人員的誠(chéng)信以及業(yè)務(wù)熟練水平建立評(píng)價(jià)制度，由接受或者咨詢過經(jīng)紀(jì)服務(wù)的公眾對(duì)服務(wù)的執(zhí)業(yè)人員以及機(jī)構(gòu)進(jìn)行（匿名或者不匿名而管理人員保護(hù)評(píng)級(jí)人員的信息）各個(gè)方面的評(píng)價(jià)，累計(jì)評(píng)價(jià)的得分影響機(jī)構(gòu)和人員的信譽(yù)等級(jí)。

對(duì)于季度評(píng)為差的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，行業(yè)協(xié)會(huì)給予警告和批評(píng)教育指正，對(duì)于評(píng)為差的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)服務(wù)人員，由行業(yè)協(xié)會(huì)公布警告，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)給予批評(píng)教育。年終評(píng)為差的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，工商管理部門直接吊銷其營(yíng)業(yè)執(zhí)照，年終評(píng)為差的經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員，吊銷其職業(yè)資格證書。

分期的評(píng)價(jià)結(jié)果以及處罰執(zhí)行情況直接公開在政府的微信平臺(tái)以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息共享網(wǎng)站上，由公正的第三方人員管理核實(shí)評(píng)價(jià)內(nèi)容的真實(shí)性，公眾監(jiān)督評(píng)價(jià)結(jié)果的公開程度。行業(yè)協(xié)會(huì)分季度向政府相關(guān)部門報(bào)告行業(yè)服務(wù)情況。

政府根據(jù)報(bào)告和政府建立的公眾微信平臺(tái)的意見推選出優(yōu)秀的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員。評(píng)價(jià)制度和報(bào)告制度對(duì)于各方了解經(jīng)紀(jì)服務(wù)行業(yè)的現(xiàn)狀、購(gòu)房或租房人選擇中介作為參考依據(jù)、公眾更好監(jiān)督房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員、政府制定指導(dǎo)和監(jiān)督政策具有十分重大的意義。

參考文獻(xiàn)：

[1]趙斌，宇衛(wèi)昕.我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)現(xiàn)存問題及對(duì)策[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2007（05）：66-67.

篇8

                                                                           二OO二年三月五日

    第一章 總 則

    第一條 為加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》等有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定，結(jié)合我省實(shí)際，制定本辦法。

    第二條 在本省行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等房地產(chǎn)中介服務(wù)活動(dòng)，實(shí)施房地產(chǎn)中介管理，適用本辦法。

    本辦法所稱房地產(chǎn)咨詢，是指為房地產(chǎn)活動(dòng)的當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

    本辦法所稱房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，是指對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行測(cè)算，測(cè)定其經(jīng)濟(jì)價(jià)值和價(jià)格的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

    本辦法所稱房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

    第三條 省建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全省房地產(chǎn)中介服務(wù)的監(jiān)督管理工作。

    市、縣（市）人民政府房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)中介服務(wù)管理工作。

    第二章 中介服務(wù)人員資格管理

    第四條 從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的人員，須參加相應(yīng)業(yè)務(wù)的資格考試取得執(zhí)業(yè)資格證書或合格證書，并經(jīng)注冊(cè)登記后，方可執(zhí)業(yè)。

    第五條 從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的人員，須取得房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中專以上學(xué)歷，具有與房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)相關(guān)的中級(jí)以上專業(yè)技術(shù)職稱。

    房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T須經(jīng)省建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一培訓(xùn)、考試，取得《房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T崗位合格證書》，并辦理注冊(cè)登記。凡未取得《房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T崗位合格證書》的人員，不得從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)。

    第六條 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員分為房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)員。

    房地產(chǎn)估價(jià)師須經(jīng)全國(guó)統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證，取得《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書》，并按有關(guān)規(guī)定辦理注冊(cè)登記。未取得《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》的人員，不得以房地產(chǎn)估價(jià)師的名義從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。

    房地產(chǎn)估價(jià)員須經(jīng)省建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一培訓(xùn)、考試，取得《房地產(chǎn)估價(jià)員崗位合格證書》，并辦理注冊(cè)登記。凡未取得《房地產(chǎn)估價(jià)員崗位合格證書》的人員，不得從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。

    第七條 國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格。

    房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格須經(jīng)過全國(guó)統(tǒng)一考試、取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書》并辦理注冊(cè)登記，方能進(jìn)入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)關(guān)鍵崗位，作為發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的必備條件。

    房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格須經(jīng)省建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一培訓(xùn)、考試，取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格證書》，并辦理注冊(cè)登記。凡未取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格證書》的人員，不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

    第八條 嚴(yán)禁偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書》、《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書》、《房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T崗位合格證書》、《房地產(chǎn)估價(jià)員崗位合格證書》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格證書》。

    遺失以上各類證書的，應(yīng)在當(dāng)?shù)厥屑?jí)以上報(bào)紙上聲明作廢，并向原發(fā)證機(jī)關(guān)申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)。

    第九條 房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的執(zhí)業(yè)資格實(shí)行年審制度，由省建設(shè)行政主管部門或其委托的機(jī)構(gòu)結(jié)合房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)年審進(jìn)行。

    第三章 中介服務(wù)機(jī)構(gòu)管理

    第十條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，是指從事房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等方面服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)并具有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)組織。

    凡從事房地產(chǎn)中介服務(wù)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)設(shè)立相應(yīng)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。

    第十一條 設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)具備下列條件：

    （一）有單位的名稱、組織機(jī)構(gòu)及章程；

    （二）有固定的服務(wù)場(chǎng)所；

    （三）有規(guī)定數(shù)量的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)；

    （四）有與其從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)相應(yīng)資格等級(jí)相適應(yīng)的執(zhí)業(yè)資格人員和專業(yè)技術(shù)人員；

    （五）法律法規(guī)規(guī)定的其他條件。

    第十二條 房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)等級(jí)，按建設(shè)部《關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)資格等級(jí)管理的若干規(guī)定》分為一、二、三級(jí)和臨時(shí)資質(zhì)。

    一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事各類房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，可以跨省自治區(qū)、直轄市從事評(píng)估業(yè)務(wù)。

    二級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以在本省行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、企業(yè)兼并、合資入股、司法仲裁等方面的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估。

    三級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以在注冊(cè)地行政區(qū)域內(nèi)從事建筑面積5萬(wàn)平方米、土地面積1.5萬(wàn)平方米以下的評(píng)估項(xiàng)目。

    臨時(shí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以在注冊(cè)地行政區(qū)域內(nèi)從事建筑面積3萬(wàn)平方米、土地面積1萬(wàn)平方米以下的評(píng)估項(xiàng)目。

    第十三條 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)按其注冊(cè)資本、執(zhí)業(yè)資格和其他專業(yè)技術(shù)人員數(shù)量、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)及社會(huì)信譽(yù)條件等，分為一、二、三級(jí)和臨時(shí)資質(zhì)等級(jí)。

    （一）一級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的注冊(cè)資金不得少于100萬(wàn)元，有取得執(zhí)業(yè)資格證書并經(jīng)注冊(cè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人10名以上，同時(shí)高級(jí)工程師、高級(jí)經(jīng)濟(jì)師和高級(jí)會(huì)計(jì)師各1名；有相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，未發(fā)生損害當(dāng)事人合法權(quán)益的行為，以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)為主營(yíng)業(yè)務(wù)。

    一級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，可各類商品房銷售、其他房屋交易，經(jīng)營(yíng)各種房源信息業(yè)務(wù)。

    （二）二級(jí)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的注冊(cè)資金不得少于50萬(wàn)元，有取得執(zhí)業(yè)資格證書并經(jīng)注冊(cè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人5名以上，同時(shí)高級(jí)工程師、高級(jí)經(jīng)濟(jì)師各1名，會(huì)計(jì)師1名；有相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，未發(fā)生損害當(dāng)事人合法權(quán)益的行為，以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)為主營(yíng)業(yè)務(wù)。

    二級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，可建筑面積10萬(wàn)平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經(jīng)營(yíng)各種房源信息業(yè)務(wù)。

    （三）三級(jí)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的注冊(cè)資金不得少于30萬(wàn)元，取得頒發(fā)執(zhí)業(yè)資格證書并經(jīng)注冊(cè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人3名以上，同時(shí)高級(jí)工程師或高級(jí)經(jīng)濟(jì)師1名，會(huì)計(jì)師1名，有相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。

    三級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，可建筑面積5萬(wàn)平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經(jīng)營(yíng)各種房源信息業(yè)務(wù)。

    （四）新成立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，不得低于三級(jí)資質(zhì)所要求的條件標(biāo)準(zhǔn)，在一年的暫定資質(zhì)有效期內(nèi)，可建筑面積3萬(wàn)平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經(jīng)營(yíng)各種房源信息業(yè)務(wù)。一年后視情況決定是否核定三級(jí)資質(zhì)。

    一、二級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)由市房地產(chǎn)管理部門推薦，省建設(shè)行政管理部門審批、頒發(fā)《河南省房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書》。三級(jí)及臨時(shí)資質(zhì)由市房地產(chǎn)管理部門審批、頒發(fā)《河南省房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書》，報(bào)省建設(shè)行政管理部門備案。

    第十四條 房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)的資質(zhì)不分等級(jí)。

    設(shè)立房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)，其注冊(cè)資金不得低于10萬(wàn)元，房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中級(jí)以上職稱的人員不得少于總?cè)藬?shù)的50%.房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)資質(zhì)由市房地產(chǎn)管理部門審核頒發(fā)《河南省房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書》，報(bào)省建設(shè)行政管理部門備案。

    第十五條 設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾聿块T申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照并取得《河南省房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書》后方可從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

    第十六條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)實(shí)行年審制度。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和一、二級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)年審由市級(jí)房地產(chǎn)管理部門初審后，報(bào)省建設(shè)主管部門年審，其他房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)由核發(fā)資質(zhì)的部門進(jìn)行年審。年審結(jié)果在媒體上公布，年審不合格的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，不得繼續(xù)從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)。

    第十七條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)必須履行下列義務(wù)：

    （一）遵守有關(guān)的法律、法規(guī)、規(guī)章和政策；

    （二）遵守自愿、公平、誠(chéng)實(shí)信用的原則；

    （三）按核準(zhǔn)的業(yè)務(wù)范圍及合同約定從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

    （四）依法交納稅費(fèi)；

    （五）按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取服務(wù)費(fèi)用，不得擅自抬高或變相降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

    （六）接受行業(yè)主管部門及其它有關(guān)部門的指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查。

    第四章 中介業(yè)務(wù)管理

    第十八條 房地產(chǎn)中介服務(wù)人員從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，由其所在中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)一受理并與委托人簽訂書面中介服務(wù)合同，房地產(chǎn)中介服務(wù)合同推行合同示范文本。

    第十九條 房地產(chǎn)中介服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容：

    （一）合同各方當(dāng)事人名稱（姓名）；

    （二）中介服務(wù)項(xiàng)目名稱；

    （三）標(biāo)的內(nèi)容、要求和標(biāo)準(zhǔn)，有按要求須登記備案的應(yīng)對(duì)由何方辦理作出約定；

    （四）合同履行期限；

    （五）收費(fèi)數(shù)額和支付方式、時(shí)間；

    （六）違約責(zé)任和糾紛解決方式；

    （七）雙方約定的其它內(nèi)容。

    第二十條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)接受委托需對(duì)外出具報(bào)告書的，必須由具有執(zhí)業(yè)資格的人員簽署，并加蓋由國(guó)家或省建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一編號(hào)核發(fā)的執(zhí)業(yè)專用章。

    第二十一條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)開展業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)建立業(yè)務(wù)記錄，設(shè)立業(yè)務(wù)臺(tái)帳。業(yè)務(wù)記錄和業(yè)務(wù)臺(tái)帳應(yīng)當(dāng)載明開展業(yè)務(wù)所取得的收入、支出的費(fèi)用以及省建設(shè)行政主管部門要求的其他內(nèi)容。

    第二十二條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)接受當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門的業(yè)務(wù)管理和監(jiān)督，定期報(bào)送有關(guān)報(bào)表。

    第二十三條 房地產(chǎn)中介服務(wù)人員執(zhí)行業(yè)務(wù)，可以根據(jù)需要查閱委托人的有關(guān)資料和文件，查看現(xiàn)場(chǎng)和設(shè)施，委托人應(yīng)當(dāng)提供必要的協(xié)助。

    第二十四條 由于房地產(chǎn)中介服務(wù)人員失誤給當(dāng)事人造成經(jīng)濟(jì)損失的，由所在機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任，所在機(jī)構(gòu)可以對(duì)中介服務(wù)人員追償。由于委托人的原因，給房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)造成經(jīng)濟(jì)損失的，委托人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

    第二十五條 房地產(chǎn)中介服務(wù)人員在房地產(chǎn)中介活動(dòng)中不得有下列行為：

    （一）索取、收受委托合同以外的酬金或其他財(cái)物、或者利用執(zhí)行業(yè)務(wù)之便，牟取其他不正當(dāng)?shù)睦妫?/p>

    （二）允許他人以自己的名義從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)；

    （三）同時(shí)在兩個(gè)或兩個(gè)以上中介服務(wù)機(jī)構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)；

    （四）與一方當(dāng)事人串通損害另一方當(dāng)事人利益；

    （五）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

    第二十六條 房地產(chǎn)中介服務(wù)人員與委托人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。委托人有權(quán)要求其回避。

    第五章 附 則

    第二十七條 省外房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)到本省從事房地產(chǎn)中介服務(wù)，應(yīng)到省建設(shè)行政管理部門備案。

篇9

早在一千多年前就有莊宅牙人，所謂莊宅牙人，指的是，唐代典章里就有"官房牙行"，宋人詩(shī)話里就有"莊宅牙人"，指的都是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人發(fā)展曲折，改革開放前曾被禁止。

二十一世紀(jì)以來，隨著房產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展， 我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展很快，房產(chǎn)從業(yè)人員迅速發(fā)展成為一支數(shù)以萬(wàn)計(jì)的職業(yè)大軍，不僅為消費(fèi)者買賣和租賃房產(chǎn)提供了很大方便， 極大地節(jié)約了社會(huì)的交易成本， 同時(shí)也促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、健康的發(fā)展。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市管理房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是指在房屋，土地的買賣，租賃，轉(zhuǎn)讓等交易活動(dòng)中充當(dāng)媒介作用，接受委托，撮合，促成房地產(chǎn)交易，收取傭金的自然人和法人。①在日常生活中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人通常也被稱為"房屋中介"或"二手房中介"。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，我國(guó)近一半的新建商品房銷售都是通過房地產(chǎn)中介銷售。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在房地產(chǎn)開發(fā)和市場(chǎng)消費(fèi)中起到舉足輕重的橋梁紐帶作用。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)是最講究和最需要誠(chéng)信的服務(wù)； 誠(chéng)實(shí)信用、恪守合同、遵紀(jì)守法是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)具備的基本素質(zhì)。因此， 信譽(yù)良好、業(yè)績(jī)優(yōu)秀的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以更好的滿足人們買賣房屋、租賃房屋的需要， 有利于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)中介服務(wù)的主要功能

1. 咨詢服務(wù)

房地產(chǎn)咨詢， 主要是應(yīng)投資者、消費(fèi)者和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者（土地、房產(chǎn)開發(fā)商、經(jīng)營(yíng)者）的要求， 就投資環(huán)境、市場(chǎng)信息（供求信息、客戶資信等）、項(xiàng)目評(píng)估、質(zhì)量鑒定、測(cè)量估價(jià)、購(gòu)房手續(xù)、相關(guān)法律等提供咨詢服務(wù)。

2. 價(jià)格評(píng)估

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估是對(duì)現(xiàn)有或擬投資開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格進(jìn)行評(píng)估的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。首先， 房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格有著特殊的價(jià)格形態(tài)， 價(jià)格形成較復(fù)雜， 又具有異質(zhì)牟利性的特點(diǎn)，不可能形成統(tǒng)一或批量的價(jià)格， 需要對(duì)每一宗房地產(chǎn)品個(gè)別估價(jià)。其次， 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估行為本身政策性強(qiáng)， 技術(shù)復(fù)雜， 需要專業(yè)和全面的評(píng)估機(jī)構(gòu)來完成。第三， 由權(quán)威機(jī)構(gòu)出具的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格， 具有市場(chǎng)價(jià)格尺度的作用， 是房地產(chǎn)市場(chǎng)各類交易活動(dòng)如房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、補(bǔ)償、交換、訴訟、稅收、投資決策和統(tǒng)計(jì)等活動(dòng)的基礎(chǔ)和依據(jù)。

3. 經(jīng)紀(jì)

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)， 主要從事房地產(chǎn)買賣、租賃、調(diào)換、抵押、典當(dāng)、信托等居間活動(dòng)及業(yè)務(wù)。它與房地產(chǎn)開發(fā)商和消費(fèi)者的聯(lián)系更為直接和密切， 主要服務(wù)于房地產(chǎn)流通， 是房地產(chǎn)銷售的重要中介環(huán)節(jié)。規(guī)范的經(jīng)紀(jì)活動(dòng)， 對(duì)活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)交易， 促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)品流通， 降低房地產(chǎn)空置率，合理配置稀缺資源， 具有積極意義。

4. 法律服務(wù)

各類法律事務(wù)所、律師事務(wù)所， 運(yùn)用專業(yè)知識(shí)為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行、物業(yè)管理以及城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)提供各種法律咨詢、代行各類法律和司法業(yè)務(wù)， 把房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)營(yíng)銷、物業(yè)管理（房地產(chǎn)售后服務(wù)）納入國(guó)家法制化軌道， 促使房地產(chǎn)運(yùn)行規(guī)范化。

二、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前，全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)（含分支機(jī)構(gòu)）達(dá)5萬(wàn)余家，其中聘用全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)數(shù)量為2萬(wàn)家。自20世紀(jì)90年代初起步至近年房產(chǎn)業(yè)炙手可熱以來，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)已不是房地產(chǎn)的附屬，而是一個(gè)獨(dú)立的市場(chǎng)，全國(guó)成長(zhǎng)起一批房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)大公司，有些已經(jīng)上市，比如世聯(lián)、易居、合富以及香港中原、臺(tái)灣信義等。

根據(jù)江蘇南京房地產(chǎn)管理局最近公布的數(shù)據(jù)，南京地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員數(shù)量就有4000余人。以此為基數(shù)進(jìn)行推算，全國(guó)本職業(yè)現(xiàn)有從業(yè)人員不低于45萬(wàn)人，而且還在不斷擴(kuò)展之中。本職業(yè)從業(yè)人員在地域上主要集中分布在全國(guó)的大中型城市，但已有向中小型城市擴(kuò)散的明顯態(tài)勢(shì)。

在一線城市中二手房已經(jīng)成為樓市消費(fèi)的主流，以此為例，2010年二手房總成交量達(dá)到了19.65萬(wàn)套，而商品房期房及現(xiàn)房住宅合計(jì)僅11.1萬(wàn)套，二手房在北京、上海、廣州等大城市已經(jīng)成為市場(chǎng)的主要置業(yè)房源。由于二手房具有交易分散的特點(diǎn)，與一手房相比更需要房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人提供貼身專業(yè)服務(wù)。我國(guó)目前大部分城市的二手房交易里，有百分之五是通過經(jīng)紀(jì)服務(wù)促成的，廣州等城市已達(dá)到80%左右。據(jù)估算，2009年廣州市有超過一百萬(wàn)消費(fèi)者接受了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)。全國(guó)性的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織是"中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)"，一些省份成立了省級(jí)"房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)"。北京、上海、、廣州、深圳、大連、沈陽(yáng)、重慶、成都、武漢、鄭州等主要城市先后成立了專門的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)，開始實(shí)行行業(yè)自律管理工作。②由圖1 可見， 房地產(chǎn)中介目前已經(jīng)形成了一定的規(guī)模，總的來說它對(duì)市場(chǎng)起著集中、平衡和擴(kuò)散功能， 使市場(chǎng)變得清晰、有序和簡(jiǎn)單（ 見下圖1） ③

簡(jiǎn)而言之，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人就是指溝通房地產(chǎn)賣方與買方之間聯(lián)系，促進(jìn)達(dá)成交易并從中取得傭金的人，聯(lián)系人，中間人，經(jīng)理人或介紹人。職業(yè)概況可以由下面一個(gè)流程表反映出來。

從以上圖表看，房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分， 是集房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，它不僅為買賣和租賃提供了很大方便，而且還極大的促進(jìn)社會(huì)交易成本，是一個(gè)社會(huì)良好進(jìn)步形象的典型表現(xiàn)，其對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都具有極大的促進(jìn)作用。但是， 由于房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)進(jìn)入門檻相對(duì)不高， 而且巨大的利潤(rùn)空間使得大量經(jīng)營(yíng)者進(jìn)入這一領(lǐng)域， 因此也就良莠不齊。大多數(shù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)奉公守法、誠(chéng)實(shí)經(jīng)營(yíng)， 在幫助消費(fèi)者購(gòu)置產(chǎn)業(yè)提供了優(yōu)質(zhì)服務(wù)；但也有不少不良中介機(jī)構(gòu)存在著欺詐行為， 侵犯消費(fèi)者的合法權(quán)益， 由此也引出了諸多的糾紛， 目前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)中各種失信行為已引起人們的非議與社會(huì)的關(guān)注。

三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)現(xiàn)實(shí)存在的問題

（一）由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)準(zhǔn)入門檻低，投資少，風(fēng)險(xiǎn)小，因此房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)成了許多人入行的首選。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)， 目前我國(guó)注冊(cè)登記的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)機(jī)構(gòu)已逾萬(wàn)家， 從業(yè)人員數(shù)量達(dá)幾十萬(wàn)人之多。大多數(shù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)規(guī)模較小， 企業(yè)實(shí)力弱， 由此造成信息和信息流通的范圍極其有限， 成交效率和經(jīng)濟(jì)效益低下。與實(shí)力強(qiáng)勁的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相比， 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)真是相差甚遠(yuǎn)。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)沒有一定的資本作后盾， 地鋪式經(jīng)營(yíng)， 銷售能力欠佳， 房地產(chǎn)商不愿將項(xiàng)目特別是較大的項(xiàng)目交給經(jīng)紀(jì)。

（二）、無資質(zhì)、無證書、無照經(jīng)營(yíng)和超越經(jīng)營(yíng)范圍。

根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》第8條， 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須是經(jīng)過考試、注冊(cè)并取得"房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證"的人員。未取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》的人員， 不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)； 同時(shí)也規(guī)定了設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)具備的條件。④盡管這些條件比較低， 但是， 有些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)也無法達(dá)到或者根本不去登記， 借別的經(jīng)紀(jì)人資格證書來蒙混檢查。目前， 由于房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)在我國(guó)是近幾年才興起的一個(gè)行業(yè)， 不少房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)缺乏一支經(jīng)過專門訓(xùn)練、嚴(yán)格資質(zhì)審查的專家隊(duì)伍。

（三）、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人平均素質(zhì)不高，業(yè)務(wù)素質(zhì)更是良莠不齊。

我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人隊(duì)伍除有極少數(shù)人綜合素質(zhì)較高外， 大量的從業(yè)人員業(yè)務(wù)知識(shí)單一，大量的從業(yè)人員來自社會(huì)各類， 層次繁多， 人員素質(zhì)參差不齊。各中介機(jī)構(gòu)的從業(yè)人員由于素質(zhì)較低， 不能通過國(guó)家統(tǒng)一的資格考試，致使所有的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)均在不具備執(zhí)業(yè)資格的條件下違規(guī)操作， 大量"半路出家"， 不熟悉房地產(chǎn)知識(shí)， 缺乏專門訓(xùn)練， 只有中等學(xué)歷的從業(yè)人員成為中介構(gòu)的主要力量。

（四）、法規(guī)體系不健全， 行業(yè)管理欠規(guī)范。

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)尚處于起步階段， 相關(guān)法律法規(guī)不夠完善。與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相關(guān)的法律政策文件分別是《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、建設(shè)部的《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、國(guó)家計(jì)委下發(fā)的《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》、國(guó)家工商總局的《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》。部分城市據(jù)此還制定了一些地方規(guī)章。但總的來說還顯得不成體系， 規(guī)定過于原則， 針對(duì)性不強(qiáng)， 缺乏可操作性， 許多有關(guān)方面的問題難以涵蓋。比如，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》僅有第57 條對(duì)中介機(jī)構(gòu)作了簡(jiǎn)單規(guī)定；《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》涉及咨詢、評(píng)估和經(jīng)紀(jì)三方面內(nèi)容， 有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的規(guī)定卻很少。⑤

四、應(yīng)對(duì)此種現(xiàn)狀下，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)應(yīng)對(duì)政策

那么如何才能進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)中介市場(chǎng)管理， 引導(dǎo)房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)健康有序地開展呢？ 學(xué)生認(rèn)為應(yīng)從以下幾個(gè)方面入手：

（一）強(qiáng)化市場(chǎng)管理，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)督。房產(chǎn)中介行業(yè)的規(guī)范化主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：一是中介機(jī)構(gòu)設(shè)置規(guī)范化。這就需要房地產(chǎn)管理部門的審查、備案只能充分的發(fā)揮，要求房產(chǎn)部門嚴(yán)格監(jiān)督各個(gè)新新成立的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)高門檻的準(zhǔn)入制度，需要國(guó)家法律法規(guī)出臺(tái)前與工商管理部門溝通，研究出一套切實(shí)可行的管理辦法，適當(dāng)做必要的市場(chǎng)調(diào)研，針對(duì)現(xiàn)存的問題各個(gè)擊破，重點(diǎn)突擊。二是需要從業(yè)人員的資格規(guī)范化，由于房產(chǎn)中介服務(wù)涉及面廣，具有綜合性、廣泛性的特點(diǎn)，所以在從業(yè)人員上崗前，必須重視對(duì)從業(yè)人員進(jìn)行培訓(xùn)工作，要認(rèn)真做好從業(yè)人員的資質(zhì)審查工作。因?yàn)椋瑥氖路康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)工作的人員不僅需要精通房地產(chǎn)業(yè)務(wù)， 熟悉房地產(chǎn)法律、營(yíng)銷、建筑、評(píng)估等方面知識(shí)， 而且還要掌握現(xiàn)代化信息設(shè)備的操作技巧； 同時(shí)， 還要具備公關(guān)能力和敬業(yè)精神。所以必須加強(qiáng)對(duì)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)工作人員的專業(yè)知識(shí)和相關(guān)業(yè)務(wù)知識(shí)的培訓(xùn)， 以提高其綜合職業(yè)技能水平。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷向縱深發(fā)展， 市場(chǎng)需要具有綜合素質(zhì)的房地產(chǎn)中介人才， 這種人才具有較高學(xué)歷、較深的專業(yè)知識(shí)、較強(qiáng)的業(yè)務(wù)能力和較高的道德水準(zhǔn)。綜合素質(zhì)差的人便難以對(duì)市場(chǎng)信息做出正確的處理和預(yù)見性的分析， 這勢(shì)必影響他們的業(yè)務(wù)活動(dòng)，最終必將被淘汰。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)必須走規(guī)范化經(jīng)營(yíng)之路。三是充分做好市場(chǎng)調(diào)研，在借鑒較大中介公司的優(yōu)勢(shì)下，吸取精華，去其糟粕，再積極聽取顧客意見，針對(duì)顧客在買賣和租賃房屋的過程中所遇到的棘手的問題加以整治，約束執(zhí)業(yè)行為，保護(hù)客戶的合法權(quán)利。

（二）經(jīng)營(yíng)模式專業(yè)化、現(xiàn)代化。目前，我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)機(jī)構(gòu)規(guī)模偏小，專業(yè)人才結(jié)構(gòu)不合理，科技含量低，掌握信息少，專業(yè)性不強(qiáng)，難以形成規(guī)模經(jīng)營(yíng)。為此，必須采取措施，全面提升房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的水準(zhǔn)，使其走向?qū)I(yè)化、現(xiàn)代化，以形成集約化經(jīng)營(yíng)產(chǎn)業(yè)。

1、提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。國(guó)外房地產(chǎn)中介服務(wù)執(zhí)業(yè)人員除了精通房地產(chǎn)業(yè)務(wù)外，還熟悉法律、營(yíng)銷、建筑、評(píng)估、金融、計(jì)算機(jī)等多方面的業(yè)務(wù)，職業(yè)技能比較全面。為此，我們必須從房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的隊(duì)伍建設(shè)著手，全面提升其業(yè)務(wù)素質(zhì)。一是完善專業(yè)體系，具體應(yīng)設(shè)立包括策劃師、經(jīng)紀(jì)人、估價(jià)師、工程師、房地產(chǎn)專職律師、會(huì)計(jì)師、審計(jì)師、造價(jià)師等在內(nèi)的職稱系列，并使人才劃分等級(jí)合理搭配。二是優(yōu)化執(zhí)業(yè)隊(duì)伍，即規(guī)定房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)具有各類專業(yè)人員的結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，逐步淘汰低層次人才，吸納中、高級(jí)人才，使中介機(jī)構(gòu)通過吐故納新，形成一支專業(yè)齊全、人才薈萃、技能較高的隊(duì)伍。

2、實(shí)行規(guī)范運(yùn)作。目前，我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)運(yùn)作方式原始，程序簡(jiǎn)單，運(yùn)作水平不高，其主要原因是沒有相應(yīng)的規(guī)范。為此，必須針對(duì)目前市場(chǎng)上最常見的運(yùn)作方式以及一般的業(yè)務(wù)程序制定業(yè)務(wù)規(guī)范。在運(yùn)作方式上，對(duì)每一種方式的規(guī)定及其業(yè)務(wù)范圍、相關(guān)當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)、操作方法，尤其對(duì)價(jià)格、合同、結(jié)算以及違約責(zé)任等做出限定。在運(yùn)作程序上，美國(guó)中介商帶有共性特征且比較科學(xué)的規(guī)定，可以直接為我所用。

（三）逐步建立、健全房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理制度及相關(guān)法律法規(guī)。

建立我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)仁和園職業(yè)資格管理制度，提高我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的業(yè)務(wù)水平和職業(yè)道德修養(yǎng)，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為，使我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)逐步走上規(guī)范有序、公開統(tǒng)一的健康發(fā)展的軌道， 制定一個(gè)完善的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法非常必要。具體如下：

1. 建立全國(guó)性房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員的職業(yè)資格管理制度；

2. 建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人保證金制度；

3. 統(tǒng)一行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及提取方式等；

4. 經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員應(yīng)承擔(dān)的相應(yīng)法律責(zé)任和經(jīng)濟(jì)責(zé)任；

5. 對(duì)現(xiàn)行法律法規(guī)進(jìn)行必要整合， 使其更具針對(duì)性和可操作性。⑥

（四）加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)自身建設(shè)，強(qiáng)化自律機(jī)制

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)自律意識(shí)，注重內(nèi)部組織和制度建設(shè)。只有每一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人嚴(yán)守職業(yè)道德，依法經(jīng)營(yíng)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)才能健康、快速、持久地發(fā)展。

五、結(jié)論

隨著中國(guó)加入WTO，外資和外國(guó)企業(yè)的進(jìn)入給中國(guó)的中介行業(yè)帶來更多市場(chǎng)機(jī)會(huì)，同時(shí)行業(yè)發(fā)展與世界的接軌也使競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。如何規(guī)范和管理房地產(chǎn)中介市場(chǎng)，使國(guó)內(nèi)的中介機(jī)構(gòu)在與國(guó)外同行的競(jìng)爭(zhēng)中更好的生存和發(fā)展是政府相關(guān)部門和中介商們要考慮的首要問題。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分的房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)關(guān)聯(lián)性很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)， 在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位和作用。而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)是房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)鏈中不可或缺的一環(huán)。為了保證房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展， 政府在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)走向深入的同時(shí)， 也應(yīng)發(fā)揮其特有的職能作用， 促進(jìn)經(jīng)紀(jì)人隊(duì)伍建設(shè)， 為經(jīng)紀(jì)行為創(chuàng)造一個(gè)良好的政策環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境。

注釋：

①《中華人民共和國(guó)城市管理房地產(chǎn)管理法》第四章，第五節(jié)，房產(chǎn)中介人。

②李貴良：市場(chǎng)論壇MARKET FORUM改革發(fā)展2011年第12期（總第93期）我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)規(guī)范化發(fā)展研究綜述）.

③羅長(zhǎng)天：《經(jīng)紀(jì)人實(shí)用大、全》.北京：光明日?qǐng)?bào)出版社，1994.第18 頁(yè).

篇10

二OO二年三月五日

附件河南省城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理辦法

第一章、總則

第一條、為加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》等有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定，結(jié)合我省實(shí)際，制定本辦法。

第二條、在本省行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等房地產(chǎn)中介服務(wù)活動(dòng)，實(shí)施房地產(chǎn)中介管理，適用本辦法。

本辦法所稱房地產(chǎn)咨詢，是指為房地產(chǎn)活動(dòng)的當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

本辦法所稱房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，是指對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行測(cè)算，測(cè)定其經(jīng)濟(jì)價(jià)值和價(jià)格的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

本辦法所稱房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

第三條、省建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全省房地產(chǎn)中介服務(wù)的監(jiān)督管理工作。

市、縣（市）人民政府房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)中介服務(wù)管理工作。

第二章、中介服務(wù)人員資格管理

第四條、從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的人員，須參加相應(yīng)業(yè)務(wù)的資格考試取得執(zhí)業(yè)資格證書或合格證書，并經(jīng)注冊(cè)登記后，方可執(zhí)業(yè)。

第五條、從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的人員，須取得房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中專以上學(xué)歷，具有與房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)相關(guān)的中級(jí)以上專業(yè)技術(shù)職稱。

房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T須經(jīng)省建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一培訓(xùn)、考試，取得《房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T崗位合格證書》，并辦理注冊(cè)登記。凡未取得《房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T崗位合格證書》的人員，不得從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)。

第六條、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員分為房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)員。

房地產(chǎn)估價(jià)師須經(jīng)全國(guó)統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證，取得《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書》，并按有關(guān)規(guī)定辦理注冊(cè)登記。未取得《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》的人員，不得以房地產(chǎn)估價(jià)師的名義從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。

房地產(chǎn)估價(jià)員須經(jīng)省建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一培訓(xùn)、考試，取得《房地產(chǎn)估價(jià)員崗位合格證書》，并辦理注冊(cè)登記。凡未取得《房地產(chǎn)估價(jià)員崗位合格證書》的人員，不得從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。

第七條、國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格須經(jīng)過全國(guó)統(tǒng)一考試、取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書》并辦理注冊(cè)登記，方能進(jìn)入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)關(guān)鍵崗位，作為發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的必備條件。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格須經(jīng)省建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一培訓(xùn)、考試，取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格證書》，并辦理注冊(cè)登記。凡未取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格證書》的人員，不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

第八條、嚴(yán)禁偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書》、《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書》、《房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T崗位合格證書》、《房地產(chǎn)估價(jià)員崗位合格證書》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格證書》。

遺失以上各類證書的，應(yīng)在當(dāng)?shù)厥屑?jí)以上報(bào)紙上聲明作廢，并向原發(fā)證機(jī)關(guān)申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)。

第九條、房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的執(zhí)業(yè)資格實(shí)行年審制度，由省建設(shè)行政主管部門或其委托的機(jī)構(gòu)結(jié)合房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)年審進(jìn)行。

第三章、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)管理

第十條、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，是指從事房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等方面服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)并具有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)組織。

凡從事房地產(chǎn)中介服務(wù)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)設(shè)立相應(yīng)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。

第十一條、設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)具備下列條件：

（一）有單位的名稱、組織機(jī)構(gòu)及章程；

（二）有固定的服務(wù)場(chǎng)所；

（三）有規(guī)定數(shù)量的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)；

（四）有與其從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)相應(yīng)資格等級(jí)相適應(yīng)的執(zhí)業(yè)資格人員和專業(yè)技術(shù)人員；

（五）法律法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第十二條、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)等級(jí)，按建設(shè)部《關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)資格等級(jí)管理的若干規(guī)定》分為一、二、三級(jí)和臨時(shí)資質(zhì)。

一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事各類房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，可以跨省自治區(qū)、直轄市從事評(píng)估業(yè)務(wù)。

二級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以在本省行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、企業(yè)兼并、合資入股、司法仲裁等方面的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估。

三級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以在注冊(cè)地行政區(qū)域內(nèi)從事建筑面積5萬(wàn)平方米、土地面積1.5萬(wàn)平方米以下的評(píng)估項(xiàng)目。

臨時(shí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以在注冊(cè)地行政區(qū)域內(nèi)從事建筑面積3萬(wàn)平方米、土地面積1萬(wàn)平方米以下的評(píng)估項(xiàng)目。

第十三條、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)按其注冊(cè)資本、執(zhí)業(yè)資格和其他專業(yè)技術(shù)人員數(shù)量、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)及社會(huì)信譽(yù)條件等，分為一、二、三級(jí)和臨時(shí)資質(zhì)等級(jí)。

（一）一級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的注冊(cè)資金不得少于100萬(wàn)元，有取得執(zhí)業(yè)資格證書并經(jīng)注冊(cè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人10名以上，同時(shí)高級(jí)工程師、高級(jí)經(jīng)濟(jì)師和高級(jí)會(huì)計(jì)師各1名；有相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，未發(fā)生損害當(dāng)事人合法權(quán)益的行為，以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)為主營(yíng)業(yè)務(wù)。

一級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，可各類商品房銷售、其他房屋交易，經(jīng)營(yíng)各種房源信息業(yè)務(wù)。

（二）二級(jí)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的注冊(cè)資金不得少于50萬(wàn)元，有取得執(zhí)業(yè)資格證書并經(jīng)注冊(cè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人5名以上，同時(shí)高級(jí)工程師、高級(jí)經(jīng)濟(jì)師各1名，會(huì)計(jì)師1名；有相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，未發(fā)生損害當(dāng)事人合法權(quán)益的行為，以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)為主營(yíng)業(yè)務(wù)。

二級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，可建筑面積10萬(wàn)平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經(jīng)營(yíng)各種房源信息業(yè)務(wù)。

（三）三級(jí)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的注冊(cè)資金不得少于30萬(wàn)元，取得頒發(fā)執(zhí)業(yè)資格證書并經(jīng)注冊(cè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人3名以上，同時(shí)高級(jí)工程師或高級(jí)經(jīng)濟(jì)師1名，會(huì)計(jì)師1名，有相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。

三級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，可建筑面積5萬(wàn)平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經(jīng)營(yíng)各種房源信息業(yè)務(wù)。

（四）新成立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，不得低于三級(jí)資質(zhì)所要求的條件標(biāo)準(zhǔn)，在一年的暫定資質(zhì)有效期內(nèi)，可建筑面積3萬(wàn)平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經(jīng)營(yíng)各種房源信息業(yè)務(wù)。一年后視情況決定是否核定三級(jí)資質(zhì)。

一、二級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)由市房地產(chǎn)管理部門推薦，省建設(shè)行政管理部門審批、頒發(fā)《河南省房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書》。三級(jí)及臨時(shí)資質(zhì)由市房地產(chǎn)管理部門審批、頒發(fā)《河南省房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書》，報(bào)省建設(shè)行政管理部門備案。

第十四條、房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)的資質(zhì)不分等級(jí)。

設(shè)立房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)，其注冊(cè)資金不得低于10萬(wàn)元，房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中級(jí)以上職稱的人員不得少于總?cè)藬?shù)的50%.房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)資質(zhì)由市房地產(chǎn)管理部門審核頒發(fā)《河南省房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書》，報(bào)省建設(shè)行政管理部門備案。

第十五條、設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾聿块T申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照并取得《河南省房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書》后方可從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

第十六條、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)實(shí)行年審制度。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和一、二級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)年審由市級(jí)房地產(chǎn)管理部門初審后，報(bào)省建設(shè)主管部門年審，其他房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)由核發(fā)資質(zhì)的部門進(jìn)行年審。年審結(jié)果在媒體上公布，年審不合格的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，不得繼續(xù)從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)。

第十七條、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)必須履行下列義務(wù)：

（一）遵守有關(guān)的法律、法規(guī)、規(guī)章和政策；

（二）遵守自愿、公平、誠(chéng)實(shí)信用的原則；

（三）按核準(zhǔn)的業(yè)務(wù)范圍及合同約定從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

（四）依法交納稅費(fèi)；

（五）按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取服務(wù)費(fèi)用，不得擅自抬高或變相降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

（六）接受行業(yè)主管部門及其它有關(guān)部門的指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查。

第四章、中介業(yè)務(wù)管理

第十八條、房地產(chǎn)中介服務(wù)人員從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，由其所在中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)一受理并與委托人簽訂書面中介服務(wù)合同，房地產(chǎn)中介服務(wù)合同推行合同示范文本。

第十九條、房地產(chǎn)中介服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容：

（一）合同各方當(dāng)事人名稱（姓名）；

（二）中介服務(wù)項(xiàng)目名稱；

（三）標(biāo)的內(nèi)容、要求和標(biāo)準(zhǔn)，有按要求須登記備案的應(yīng)對(duì)由何方辦理作出約定；

（四）合同履行期限；

（五）收費(fèi)數(shù)額和支付方式、時(shí)間；

（六）違約責(zé)任和糾紛解決方式；

（七）雙方約定的其它內(nèi)容。

第二十條、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)接受委托需對(duì)外出具報(bào)告書的，必須由具有執(zhí)業(yè)資格的人員簽署，并加蓋由國(guó)家或省建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一編號(hào)核發(fā)的執(zhí)業(yè)專用章。

第二十一條、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)開展業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)建立業(yè)務(wù)記錄，設(shè)立業(yè)務(wù)臺(tái)帳。業(yè)務(wù)記錄和業(yè)務(wù)臺(tái)帳應(yīng)當(dāng)載明開展業(yè)務(wù)所取得的收入、支出的費(fèi)用以及省建設(shè)行政主管部門要求的其他內(nèi)容。

第二十二條、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)接受當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門的業(yè)務(wù)管理和監(jiān)督，定期報(bào)送有關(guān)報(bào)表。

第二十三條、房地產(chǎn)中介服務(wù)人員執(zhí)行業(yè)務(wù)，可以根據(jù)需要查閱委托人的有關(guān)資料和文件，查看現(xiàn)場(chǎng)和設(shè)施，委托人應(yīng)當(dāng)提供必要的協(xié)助。

第二十四條、由于房地產(chǎn)中介服務(wù)人員失誤給當(dāng)事人造成經(jīng)濟(jì)損失的，由所在機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任，所在機(jī)構(gòu)可以對(duì)中介服務(wù)人員追償。由于委托人的原因，給房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)造成經(jīng)濟(jì)損失的，委托人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

第二十五條、房地產(chǎn)中介服務(wù)人員在房地產(chǎn)中介活動(dòng)中不得有下列行為：

（一）索取、收受委托合同以外的酬金或其他財(cái)物、或者利用執(zhí)行業(yè)務(wù)之便，牟取其他不正當(dāng)?shù)睦妫?/p>

（二）允許他人以自己的名義從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)；

（三）同時(shí)在兩個(gè)或兩個(gè)以上中介服務(wù)機(jī)構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)；

（四）與一方當(dāng)事人串通損害另一方當(dāng)事人利益；

（五）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

第二十六條、房地產(chǎn)中介服務(wù)人員與委托人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。委托人有權(quán)要求其回避。

第五章、附則

第二十七條、省外房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)到本省從事房地產(chǎn)中介服務(wù)，應(yīng)到省建設(shè)行政管理部門備案。