導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯(cuò)過為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)業(yè)法律法規(guī)，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

房地產(chǎn)問題是社會(huì)各界十分關(guān)注的熱點(diǎn)，國家在房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)制中，如何進(jìn)行角色定位，有效限制和協(xié)調(diào)權(quán)力配置，強(qiáng)化國家責(zé)任，完善各項(xiàng)財(cái)稅、土地、金融、住房保障制度，從法律的角度解決以上問題，在現(xiàn)有法律制度的基礎(chǔ)上進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)法律規(guī)制體系建設(shè)，也就成為了法學(xué)界需要解決的任務(wù)。

一、我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

隨著國家政策的導(dǎo)向，“去庫存，去杠桿”政策的實(shí)施，一二線城市房價(jià)只增不減，二線城市房產(chǎn)庫存仍然是無人問津，此尷尬現(xiàn)象也是引人深思的。房地產(chǎn)行業(yè)存在如下問題：

（一）主要城市房價(jià)增長過快

2003年以來房價(jià)一路飆升，全國各大中城市房價(jià)上漲多呈提速態(tài)勢(shì)，雖然2015年中央出臺(tái)了“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策”，但是高昂的房價(jià)仍是普通民眾無法承受的。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序不規(guī)范

我國房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂，因?yàn)槿鄙俦O(jiān)管，或者相關(guān)部門執(zhí)行不力，開發(fā)商的問題尤為嚴(yán)重，囤積土地、炒買地皮，違規(guī)建設(shè)、增加層數(shù)、突破規(guī)劃、虛假宣傳、哄炒房價(jià)，拖欠偷逃稅款等行為時(shí)有曝光。所有這些無不是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干擾，無不是對(duì)消費(fèi)者權(quán)益和國家利益的侵害。由此可見，健全市場(chǎng)監(jiān)管制度，落實(shí)監(jiān)管措施，建立監(jiān)管責(zé)任追究制度，任重道遠(yuǎn)。

（三）房地產(chǎn)信息披露機(jī)制不完善

目前，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒有建立起一個(gè)統(tǒng)一、規(guī)范的價(jià)格信息平臺(tái)，市場(chǎng)參與者無法獲得準(zhǔn)確的信息，政府各部門信息不對(duì)稱，不準(zhǔn)確現(xiàn)象非常嚴(yán)重。市場(chǎng)參與者在獲得信息的過程中普遍遇到信息取得較難，存在信息失真滯后等問題。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)法律規(guī)制存在的問題

（一）權(quán)力缺乏有效配置

房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)制的權(quán)力是法律授權(quán)的權(quán)力。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)法律規(guī)制涉及的范圍很廣，具體包括產(chǎn)業(yè)、計(jì)劃、投資、金融、財(cái)政、稅收、土地、住房保障等多種法律制度，不同的法律制度在設(shè)計(jì)上的規(guī)范原則、調(diào)整方式都不相同，需要一部宏觀調(diào)控基本法進(jìn)行統(tǒng)一，對(duì)宏觀調(diào)控領(lǐng)域從法律制度上進(jìn)行規(guī)范，協(xié)調(diào)不同層次、不同領(lǐng)域法律規(guī)范的關(guān)系。從實(shí)踐上來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)制需要中央的地方的配合，宏觀調(diào)控和市場(chǎng)監(jiān)管是統(tǒng)一的，中央和地方在發(fā)揮規(guī)制作用的同時(shí)均需要以對(duì)方行為效果作調(diào)整，地方的積極配合是中央規(guī)制行為有效發(fā)揮作用的重要條件，但實(shí)踐中效果并不理想，中央與地方互相制約、掣肘。

（二）方式缺乏法律依據(jù)

房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防采取規(guī)制方式為零散的通知及相應(yīng)的實(shí)施規(guī)定。無論通知還是通告都不能滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)法律規(guī)制體系要求達(dá)到的形式要件，不是正式的法律淵源。這些通知在制定上質(zhì)量不高，連續(xù)性較差，未能洞察市場(chǎng)根本問題，在實(shí)施效果上，常常難以達(dá)到預(yù)期目的，這樣的規(guī)制方式顯然會(huì)為人所詬病。其中以限購令的爭(zhēng)議最大。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)法律規(guī)制的對(duì)策

（一）健全金融法律體系

房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)的一個(gè)主要特征就是金融風(fēng)險(xiǎn)。銀行是我國目前房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的主導(dǎo)，房地產(chǎn)開發(fā)所需資金對(duì)銀行貸款有很高程度的依賴性，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)集中，y行很難監(jiān)控借款人對(duì)貸款的使用情況，壞賬風(fēng)險(xiǎn)較高。一旦風(fēng)險(xiǎn)失去控制，銀行將承受難以挽回的巨大損失。在我國房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不斷發(fā)展的當(dāng)前，建議從加強(qiáng)金融監(jiān)管和創(chuàng)新金融手段、分散風(fēng)險(xiǎn)兩大方面完善房地產(chǎn)市場(chǎng)金融體系。

（二）完善土地法律體系

九層之臺(tái)起于壘土，土地是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基礎(chǔ)，通過調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)土地供應(yīng)量與供應(yīng)方式，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)主體相應(yīng)作出調(diào)整，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，建議通過合理土地規(guī)劃、土地出讓、土地價(jià)格指導(dǎo)、嚴(yán)格法律責(zé)任的方式，完善房地產(chǎn)土地法律制度。

（三）完善住房保障法律制度

房地產(chǎn)市場(chǎng)自身的調(diào)節(jié)作用不足以滿足不同群體的住房需求，政府需要承擔(dān)更多的責(zé)任，為低收入群體提供基本住房保障。強(qiáng)化政府住房保障責(zé)任，完善住房保障標(biāo)準(zhǔn)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)涉及全社會(huì)和每個(gè)人的根本利益，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)過重影響了我國經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。在房地產(chǎn)業(yè)快速崛起的同時(shí)，產(chǎn)生了許多影響房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的風(fēng)險(xiǎn)，盡管國家不斷采取多種手段，試圖解決房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的問題，但在此過程中，也暴露了我國房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)制中許多亟待解決的法律問題，國家如何對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效規(guī)制，合理規(guī)制，依法規(guī)制，這是我們必須要解決的一大難題。筆者期待，在各方不斷努力和通力合作之下，定能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的有效規(guī)制，希望本篇論文能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)法律規(guī)制略盡綿薄。

篇2

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理過程中主要存在的問題：

（一）機(jī)制不完善， 管理流于形式

在近幾年政府對(duì)房地產(chǎn)的管理可謂重拳出擊，政策短時(shí)間里密集推行。但效果不佳，許多政策規(guī)定只流于形式，走走過場(chǎng)，執(zhí)行不到位，甚至不乏失真、變形例子。實(shí)施細(xì)則的制定頒布遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上實(shí)施原則的制定頒布，我國相關(guān)經(jīng)濟(jì)管理的措施落實(shí)大。部分采取自上而下的形式，中央政府與地方政府房地產(chǎn)兩級(jí)監(jiān)督管理調(diào)控職責(zé)范圍未劃分清晰和明確的定位。導(dǎo)致我國房地產(chǎn)行業(yè)政策的出臺(tái)都是中央與地方政府的非合作博弈。目前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于快速發(fā)展的過渡階段，房地產(chǎn)業(yè)高收益與低成本的特點(diǎn)使其成為地方經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和地方財(cái)政重要來源，也成為地方政府推高地價(jià)，拉高房價(jià)的原動(dòng)力。公權(quán)力與房地產(chǎn)開發(fā)商的合作極易導(dǎo)致內(nèi)部交易，權(quán)錢交易，導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)管理操作明顯存在失范現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場(chǎng)中官商結(jié)合的鏈條若無真正打破。我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的難度將越來越大，國家宏觀政策也注定流于形式，難發(fā)揮有效作用。加上在房地產(chǎn)市場(chǎng)中最為關(guān)鍵的金融、企業(yè)、土地、地方政府等多個(gè)環(huán)節(jié)上在日常運(yùn)行中各自為政、協(xié)調(diào)不足、各自決策、決策間相互脫節(jié)也導(dǎo)致我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理流于形式。

（二）相關(guān)法律法規(guī)體系的不健全

在我國，由于房地產(chǎn)正處于快速發(fā)展的初始階段，房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)的健全程度有待加強(qiáng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)管理應(yīng)是一個(gè)從最初的開發(fā)、建設(shè)、交易到后期管理的完整體系，但在我國目前還沒有形成一部覆蓋整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理法。我國房地產(chǎn)市場(chǎng)法律法規(guī)的建設(shè)進(jìn)程明顯落后于當(dāng)明我國房地產(chǎn)高速發(fā)展的需求，導(dǎo)致法律真空現(xiàn)象越來越多，其次我國目前主要還是依靠行政權(quán)威對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行管理。缺乏法律的嚴(yán)肅性，穩(wěn)定性和普遍適用性特點(diǎn)，即使在特定領(lǐng)域相關(guān)的法律法規(guī)已初步建立。但與此相配套的條例，實(shí)施細(xì)則不完備造成房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是土地市場(chǎng)上政令不通，有法不依，執(zhí)法不嚴(yán)，陷入惡性循環(huán)中。

二、解決措施

（一）制定長期發(fā)展規(guī)劃， 指導(dǎo)短期實(shí)踐

我國正處于體制改革不斷深入的關(guān)鍵時(shí)期。要深刻認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展對(duì)于解決普通民眾的居住條件和

提高生活品質(zhì)的重大作用及其在促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)增長和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的獨(dú)特地位。在把握住我國仍處于社會(huì)主義初級(jí)階段的基本國情的前提下，明確房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的總體思路。在追求短期效應(yīng)的同時(shí)更應(yīng)確立長期發(fā)展目標(biāo)。以滿足我國日益增長的城鄉(xiāng)居民的實(shí)際居住需求和城鎮(zhèn)化建設(shè)的需要，以促進(jìn)和保障我國社會(huì)及國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和諧良性發(fā)展。在對(duì)我國房地產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展?fàn)顩r做充分實(shí)調(diào)研工作的基礎(chǔ)上，出臺(tái)房地產(chǎn)業(yè)的中長期發(fā)展規(guī)劃，這才是確保房地產(chǎn)業(yè)長期健康穩(wěn)定發(fā)展的有效途徑。

（二）建立健全管理機(jī)制

保障管理工作切實(shí)落實(shí)到位 當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的許多問題。有著深層次的原因，單純依靠簡單的行政命令調(diào)控難以有效解決。改革房地產(chǎn)管理體制是解決當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)不良局面的有效途徑。要正確認(rèn)識(shí)政府經(jīng)濟(jì)管理職能在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中所能起到的作用，調(diào)整政府部門的管理職能，正視市場(chǎng)失靈的存在，但必須在充分發(fā)揮市場(chǎng)自身調(diào)節(jié)功能的基礎(chǔ)上， 根據(jù)市場(chǎng)的變化進(jìn)行適度的干預(yù)，最終建立起有利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的合理，有效的運(yùn)行管理機(jī)制。為促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，創(chuàng)造良好的法制和社會(huì)環(huán)境。理順中央與地方在房地產(chǎn)管理的關(guān)系，明確責(zé)任主體，確立雙方的職責(zé)范圍，并做好監(jiān)督工作。特別是地方政府要本著可持續(xù)發(fā)展的理念，認(rèn)真把握科學(xué)發(fā)展觀和建設(shè)和諧社會(huì)的精髓，在房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理價(jià)值取向上要與中央保持高度的一致。從本地房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況出發(fā)，因地制宜采取差異化的調(diào)控措施。避免一刀切的做法產(chǎn)生負(fù)面影響。同時(shí)對(duì)財(cái)稅體制進(jìn)行索性改革，遏制土地財(cái)政，降低地方財(cái)政收入，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的依賴。

篇3

中圖分類號(hào)： F93.3 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2017）012-0-01

前言

近幾年，我國不斷增加了支持新型經(jīng)濟(jì)增長方式的力度，尤其是在可持續(xù)發(fā)展背景下，低碳經(jīng)濟(jì)得到快速發(fā)展。其主要指的是以可持續(xù)發(fā)展為指導(dǎo)，通過大力創(chuàng)新制度與科技、開發(fā)能源以及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型等方法來將能源消耗減少，降低廢棄物排放量，進(jìn)而不斷促進(jìn)環(huán)境與經(jīng)濟(jì)的共同發(fā)展。近幾年，低碳經(jīng)濟(jì)在我國各個(gè)領(lǐng)域中不斷受到重視。發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)不但能夠?qū)ι姝h(huán)境起到保護(hù)的作用，而且還可以有效優(yōu)化與調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，如此一方面可以切實(shí)提升能源利用效率，一方面還可以推動(dòng)新能源的開發(fā)。房地產(chǎn)是高排放量以及高能耗的行業(yè)，隨著人們生活質(zhì)量的上升。房地產(chǎn)業(yè)需要加快向低碳化方向發(fā)展。

一、低碳經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的影響

1.使得房地產(chǎn)業(yè)成本增加

當(dāng)前，因?yàn)槭艿轿覈夹g(shù)發(fā)展水平影響，低碳技術(shù)水平難以得到有效提高。就目前我國打地產(chǎn)發(fā)展看來，如若大力運(yùn)用低碳技術(shù)，容易增加房地產(chǎn)成本，需要不斷加大相應(yīng)資金來開展技術(shù)研究。此外，隨著低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，傳統(tǒng)能源得到取代，所以在研發(fā)與使用低碳技術(shù)時(shí)其成本較高。將該技術(shù)運(yùn)用于房地產(chǎn)開發(fā)中會(huì)大大增加建筑成本。尤其是目前主要的中小規(guī)模的房地產(chǎn)業(yè)，在實(shí)際發(fā)展是資金并不寬裕，從而致使其難以廣泛運(yùn)用低碳技術(shù)。

2.使得房價(jià)抬高

目前，在我國房地產(chǎn)行業(yè)中，要想實(shí)現(xiàn)低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展，則必然要加強(qiáng)研發(fā)新能源與新技術(shù)的力度。如此一來，企業(yè)必然會(huì)大力宣傳建筑材料以及能源的先進(jìn)性與優(yōu)勢(shì)，從而將房價(jià)提升。而且將低碳技術(shù)運(yùn)用到房地產(chǎn)建設(shè)中，必定會(huì)提高整體建筑質(zhì)量，而其價(jià)格必定相應(yīng)上升。所以在低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展下極易導(dǎo)致房價(jià)抬高。

3.會(huì)在短期內(nèi)抑制房地產(chǎn)發(fā)展

發(fā)展房地產(chǎn)必須要由充足的能源供應(yīng)作為基礎(chǔ)，因此其不但需要用到大量能源，并且能耗極高，尤其是房地產(chǎn)業(yè)具有較高的排碳量。在低碳經(jīng)濟(jì)背景下， 如若離開了充足的能源作為支持，則必定會(huì)抑制房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

二、低碳經(jīng)濟(jì)背景下的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的創(chuàng)新發(fā)展策略

1.制定低碳地產(chǎn)發(fā)展政策

就目前來看，我國經(jīng)濟(jì)環(huán)境具有一定復(fù)雜性，并且其經(jīng)濟(jì)發(fā)展不確定性較強(qiáng)。在此背景下，如若缺乏完善的低碳地產(chǎn)發(fā)展政策，則要想發(fā)現(xiàn)低碳房地產(chǎn)必定會(huì)面臨諸多問題，如，法律法規(guī)不夠健全則容易致使違法行為增加。在發(fā)展低碳房地產(chǎn)時(shí)，因?yàn)槠浞缸锍杀据^低，且所獲得利潤非?？捎^，所以具有較高犯罪率。不僅如此，還會(huì)出現(xiàn)虛假房地產(chǎn)價(jià)格等現(xiàn)象。因此，在目前低碳經(jīng)濟(jì)背景下，房地產(chǎn)發(fā)應(yīng)當(dāng)要不斷完善各類法律法規(guī)和相關(guān)政策。

2.積極完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理體制

在以往發(fā)展房地產(chǎn)時(shí)便有諸多問題存在，加上當(dāng)前所提倡的低碳經(jīng)濟(jì)，更是在很大程度上影響到了房地產(chǎn)的發(fā)展，隨之所出現(xiàn)的問題也越來越多，其面臨的市場(chǎng)環(huán)境也日漸復(fù)雜。如若依舊采用以往的政策來管理房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，則必定難以獲得成效。所以，在應(yīng)當(dāng)要全面分析房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境以及企業(yè)自身情況，制定出合理的規(guī)章制度，積極健全低碳背景下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理體制，保證在低碳經(jīng)濟(jì)背景下房地產(chǎn)得以健康發(fā)展

3.科學(xué)策劃房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展目標(biāo)

當(dāng)前，我國體制變革速度不斷加快，為了適應(yīng)變革的需求我國房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)與發(fā)展方式亦有所改變。當(dāng)前要求房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)低耗能、低排放。所以，要全面分析我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，為低碳背景下房地產(chǎn)如何繼續(xù)發(fā)展做出策劃，對(duì)于房地產(chǎn)低碳經(jīng)濟(jì)下發(fā)展出現(xiàn)的問題和困難予以指導(dǎo)和扶持，讓房地產(chǎn)業(yè)能夠平穩(wěn)發(fā)展，降低由于低碳經(jīng)濟(jì)而對(duì)房地產(chǎn)業(yè)造成的經(jīng)濟(jì)影響程度。

4.綠色環(huán)保材料與技術(shù)地采用

對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來說，要想在低碳背景下實(shí)現(xiàn)自身良好的經(jīng)濟(jì)管理成效，綠色環(huán)保材料與技術(shù)地采用是十分重要的一項(xiàng)措施。得益于我國科學(xué)技術(shù)不斷進(jìn)步，現(xiàn)階段在房地產(chǎn)行業(yè)中材料與技術(shù)在綠色環(huán)保、節(jié)能等方面都有了很大程度地提升，在這種情況下越來越多企業(yè)將其應(yīng)用到自己所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目中去，并且經(jīng)實(shí)踐證明也取得了不錯(cuò)的成效。其次，以太陽能、風(fēng)能等可再生性能源技術(shù)地成熟，將它們應(yīng)用到房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)與后期使用中也是實(shí)現(xiàn)低碳環(huán)保的一個(gè)重要舉措。為此，廣大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)要充分結(jié)合自身項(xiàng)目建設(shè)實(shí)際，以及相關(guān)指導(dǎo)要求在房地產(chǎn)施工中采用綠色環(huán)保材料與技術(shù)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)良好的低碳經(jīng)濟(jì)性。

5.進(jìn)一步完善房地產(chǎn)低碳經(jīng)濟(jì)相關(guān)法律

雖然得益于我國近些年來經(jīng)濟(jì)社會(huì)高速增長，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出迅猛增長態(tài)勢(shì)，但從實(shí)際情況分析來看行業(yè)中仍存在著不少的問題，而在這之中房地產(chǎn)低碳經(jīng)濟(jì)相關(guān)法律法規(guī)不完善便是代表之一。也正是由于這方面法律法規(guī)存在著漏洞導(dǎo)致了低碳房地產(chǎn)因缺乏強(qiáng)制性以及權(quán)威性而無法得到很好地發(fā)展。例如，目前低碳經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)關(guān)于碳排放量并未一些相關(guān)法律法規(guī)來予以規(guī)定；另外部分地區(qū)由于種種原因所致，針對(duì)一些房地產(chǎn)違法違規(guī)行為存在著處罰力度不強(qiáng)等情況。對(duì)此，為了促使低碳經(jīng)濟(jì)背景下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理發(fā)展，我們應(yīng)當(dāng)要進(jìn)一步完善這方面的法律法規(guī)。所以，政府相關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)以及一些地產(chǎn)巨頭等就房地產(chǎn)低碳經(jīng)濟(jì)法律法規(guī)進(jìn)行商討，隨后將初步意見向社會(huì)公布并征集意見或建議，這樣一來有助于確保所制定法律法規(guī)科學(xué)合理、公平公正性。

三、結(jié)語

總而言之，在低碳經(jīng)濟(jì)背景下，房地產(chǎn)業(yè)必然會(huì)朝著低排放、低能耗的節(jié)能環(huán)保方向發(fā)展，@需要政府、企業(yè)、消費(fèi)者多方堅(jiān)持不懈共同努力，才能實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)：

篇4

近年來我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好，但由于房地產(chǎn)業(yè)本身具有投資規(guī)模大、周期長、具有不可移動(dòng)性等特點(diǎn)，不可避免的要承擔(dān)著風(fēng)險(xiǎn)。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的管理研究，提高房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)金融業(yè)具有重要的指導(dǎo)意義。

一、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)概述

房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)是指銀行為房地產(chǎn)業(yè)提供資金服務(wù)過程中，由于各種不確定因素的影響導(dǎo)致銀行的實(shí)際收益不能達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，從而蒙受經(jīng)濟(jì)損失的可能性。房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，它的飛速發(fā)展需要大量的資金作支持，銀行業(yè)又是提供信貸資金的重要行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展很大程度上增加了銀行業(yè)的信貸業(yè)務(wù)量，為我國金融業(yè)的蓬勃發(fā)展提供了內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力。房地產(chǎn)業(yè)具有明顯的高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、周期長、不可移動(dòng)等特點(diǎn)，在金融業(yè)介入房地產(chǎn)業(yè)后，房地產(chǎn)金融體系面臨的風(fēng)險(xiǎn)更為復(fù)雜。主要包括政策風(fēng)險(xiǎn)、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)等特點(diǎn)。

二、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)混亂，金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄

由于長期以來我國土地資源都實(shí)行協(xié)議出讓的制度，這就很容易導(dǎo)致房地產(chǎn)管理人員與地產(chǎn)商勾結(jié)行為的發(fā)生，滋生腐敗。我國信用體系尚不健全，貸款期限較長等都會(huì)引發(fā)信用違約風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展及金融秩序的穩(wěn)定。由于房地產(chǎn)業(yè)缺乏行之有效的融資監(jiān)管手段和措施，加之商業(yè)銀行的內(nèi)部治理機(jī)制尚不健全，一些金融機(jī)構(gòu)缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，容易被當(dāng)前的利益所迷惑，不能客觀評(píng)估、權(quán)衡風(fēng)險(xiǎn)與利益的關(guān)系，容易導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸規(guī)模的非理性擴(kuò)張。

（二）國家宏觀調(diào)控不到位，沒有健全的法律法規(guī)

政府缺乏連續(xù)性的調(diào)控來應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，通常情況下，只是在發(fā)生金融風(fēng)險(xiǎn)時(shí)才采取措施進(jìn)行調(diào)控，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)時(shí)監(jiān)控體系有待建立與完善。宏觀調(diào)控沒有做到位，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)受到房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的波及，對(duì)金融行業(yè)產(chǎn)生嚴(yán)重危害。與此同時(shí)，沒有專門的較為完善的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)法律法規(guī)，對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行監(jiān)督與管理。

（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)缺乏合理的融資機(jī)構(gòu)，金融風(fēng)險(xiǎn)過分集中在銀行

近年來，房地產(chǎn)業(yè)在我國發(fā)展迅速，房地市場(chǎng)炙手可熱，很多企業(yè)在其高利潤的利益驅(qū)使下加入房地產(chǎn)市場(chǎng)。但實(shí)際上真正符合上市融資標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)數(shù)量很少，多數(shù)企業(yè)存在資金不足的現(xiàn)象，至少半數(shù)以上的企業(yè)是通過銀行貸款進(jìn)行融資。銀行信貸成為房地產(chǎn)資金供給的主要渠道甚至是唯一渠道，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)過度集中在銀行，缺乏合理的融資機(jī)構(gòu)。顯然，房地產(chǎn)市場(chǎng)一旦發(fā)生金融風(fēng)險(xiǎn)，就會(huì)使銀行出現(xiàn)逾期貸款或呆滯資金的危機(jī)。

三、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策研究

（一）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，建立健全的房地產(chǎn)金融法律體系

政府要加強(qiáng)宏觀調(diào)控力度，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督管理，保證市場(chǎng)秩序的穩(wěn)定。確保房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)公平地參與到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中來。建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，以對(duì)房地產(chǎn)金融進(jìn)行實(shí)時(shí)調(diào)控。完善信息披露制度，確保第一時(shí)間解決出現(xiàn)的問題，將其消滅在萌芽狀態(tài)中。防止經(jīng)濟(jì)泡沫的產(chǎn)生，確保房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的健康發(fā)展。建立健全的房地產(chǎn)金融法律體系，結(jié)合國內(nèi)外房地產(chǎn)金融市場(chǎng)實(shí)際狀況，確定房地產(chǎn)金融的法律地位，制定相應(yīng)的法律法規(guī)，為房地產(chǎn)業(yè)融資及個(gè)人信貸創(chuàng)造良好的法治環(huán)境，促進(jìn)我國房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的良性發(fā)展。

（二）商業(yè)銀行要加強(qiáng)自身管理，提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

要嚴(yán)格遵守相關(guān)法律法規(guī)，加強(qiáng)對(duì)銀行內(nèi)部體制的科學(xué)管理，避免受利益驅(qū)使給不符合規(guī)定的地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放貸款造成經(jīng)濟(jì)損失。要提高對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)分析能力，及時(shí)制定出適應(yīng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策方案，提高自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力。要提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，信貸從業(yè)人員要以良好的職業(yè)操守投入到業(yè)務(wù)活動(dòng)中，做好貸前的審核及貸后管理工作。要對(duì)借款人的背景資料、信用狀況以及還款能力進(jìn)行嚴(yán)格審查，綜合評(píng)估項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力及實(shí)施的可行性。發(fā)放貸款后，要做好跟蹤調(diào)查工作，及時(shí)掌握項(xiàng)目實(shí)施的動(dòng)態(tài)，避免由于挪用資金對(duì)項(xiàng)目的正常運(yùn)轉(zhuǎn)造成的影響。

（三）構(gòu)建多元化融資體系，拓寬房地產(chǎn)業(yè)融資渠道

房地產(chǎn)具有高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、周期長等特點(diǎn)，其資金密度大，融資手段的選取與融資成本有著密切的關(guān)系。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)企業(yè)主要通過銀行貸款進(jìn)行融資，融資渠道較為單一。因此要構(gòu)建多元化的融資體系，打破當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)過分依賴銀行貸款的局面，要充分發(fā)揮市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)資源優(yōu)化配置的優(yōu)勢(shì)，以分散降低風(fēng)險(xiǎn)。要拓寬房地產(chǎn)業(yè)融資渠道，發(fā)展房地產(chǎn)信托等多種融資模式，如通過貸款證券化可以將原來由銀行單獨(dú)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)分散給投資者，提高資金的流動(dòng)性，從根本上防范銀行的風(fēng)險(xiǎn)，使房地產(chǎn)業(yè)更好地促使國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

篇5

我國房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)在2008年出現(xiàn)短暫下跌過后，即再次上漲。2010年中央出重拳遏制房地產(chǎn)價(jià)格上漲，到目前為止，雖然銷售量有所萎縮，但價(jià)格依然保持堅(jiān)挺。在幾十年的發(fā)展歷程中．房地產(chǎn)業(yè)快速崛起并成為我經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)體系的重要組成部。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展在改善民眾居住條件提高生活水平。促進(jìn)其他產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)發(fā)展，提高地方財(cái)政收入、實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)和促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面起到積極作用。在我國，因其特殊的國情背景，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題不僅僅只是簡單的經(jīng)濟(jì)問題，同時(shí)承擔(dān)著難以推卸的社會(huì)責(zé)任。引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展是直接關(guān)系國計(jì)民生的大事。近幾年。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的各種問題，超過了以往任何一個(gè)時(shí)期。然而從目前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行情況來看。收效甚微，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中一些深層次的根本性問題仍未得到徹底解決和糾正，房價(jià)增長的勢(shì)頭仍未得到抑制，甚至于出現(xiàn)政府越管問題越升級(jí)的現(xiàn)象?？梢婋m然我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景是光明的，但在具體實(shí)踐我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理仍存在許多問題和難點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)健康持續(xù)發(fā)展的道路充滿艱辛。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的現(xiàn)狀

國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)單位一般都在一定程度建立了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理制度，在基本業(yè)務(wù)管理方面算是有章可循，但依然有相當(dāng)一部分企業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)管理存在許多誤解，這就使得企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理相對(duì)薄弱，經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的隨意性變大，同時(shí)缺乏有效的監(jiān)督機(jī)制，導(dǎo)致企業(yè)在這方面比較混亂。首先是會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作薄弱，致使會(huì)計(jì)信息失真秩序混亂，會(huì)計(jì)監(jiān)督流于形式，單位負(fù)責(zé)人違法干預(yù)會(huì)計(jì)工作，擾亂單位會(huì)計(jì)工作。其次，法人內(nèi)部監(jiān)督機(jī)構(gòu)作用不明顯，在實(shí)際工作中，董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)的監(jiān)控作用嚴(yán)重弱化，往往缺乏有效的監(jiān)督作用。再次，法律意識(shí)薄弱，部分人員法律意識(shí)薄弱，有法不依，投機(jī)取巧，執(zhí)法不嚴(yán)，姑息將就，拉人情給面子的現(xiàn)象普遍，管理松弛，造成了一系列經(jīng)濟(jì)犯罪。最后，企業(yè)經(jīng)營層以及普通員工的素質(zhì)不高，人力資源政策不健全。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理存在的問題

近幾年來。我國房地產(chǎn)市場(chǎng)管理目標(biāo)都在于盡快實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需的總體平衡。抑制房價(jià)的過快上漲。實(shí)現(xiàn)居者有其屋。然而對(duì)于我國當(dāng)前所處的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展初級(jí)階段的認(rèn)識(shí)不到位。我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理在房地產(chǎn)市場(chǎng)一些問題的認(rèn)識(shí)上和長期的規(guī)劃上還不是很清晰．甚至存在片面性和錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)．導(dǎo)致政策目標(biāo)的短期性嚴(yán)重，缺乏前瞻性。同時(shí)，政策目標(biāo)的模糊不清．短期的政策手段和中長期規(guī)劃思路不一致，甚至出現(xiàn)相違背的現(xiàn)象。政策的不連續(xù)性和科學(xué)性合理性的欠缺。造成房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)隨著政策的變動(dòng)而出現(xiàn)上下波動(dòng)．不僅擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)行。同時(shí)政策存在的漏洞也給投機(jī)者帶來可趁之機(jī)，干擾市場(chǎng)秩序。如經(jīng)濟(jì)適用房政策、房地產(chǎn)稅收政策、住房產(chǎn)業(yè)政策等都是我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理思路不清、目標(biāo)模糊的有力說明。再者，我國政府對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理處于被動(dòng)的位置．忙于具體的事務(wù)管理和救火中，缺乏長期規(guī)劃，事后調(diào)控居多，造成“一放就亂。一放就漲．越管理越升溫”局面的出現(xiàn)。

1相關(guān)法律法規(guī)體系的不健全

從世界各國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)來看，完善的法律法規(guī)體系是保障房地產(chǎn)市場(chǎng)良性運(yùn)行的先決條件。在我國。由于房地產(chǎn)正處于快速發(fā)展的初始階段。房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)的健全程度有待加強(qiáng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)管理應(yīng)是一個(gè)從最初的開發(fā)、建設(shè)、交易到后期管理的完整體系．但是在我國目前還沒有形成一部覆蓋整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理法。我國房地產(chǎn)市場(chǎng)法律法規(guī)的建設(shè)進(jìn)程明顯落后于當(dāng)前我國房地產(chǎn)高速發(fā)展的需求，導(dǎo)致法律真空現(xiàn)象越來越多。其次，我國目前主要還是依靠行政權(quán)威對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行管理．很大一部分文件都是以國務(wù)院名義牽頭頒發(fā)的，或是以國家部委辦的名義的，如國11條、新國四條等，缺乏法律的嚴(yán)肅性、穩(wěn)定性和普遍適用性特點(diǎn)。即使在特定領(lǐng)域相關(guān)的法律法規(guī)已初步建立．但與此相配套的條例、實(shí)施細(xì)則不完備，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)．特別是土地交易上政令不通、有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)．陷人惡性循環(huán)中。加上已有法律法規(guī)落實(shí)不到位，使得法律應(yīng)有效力大打折扣。

2機(jī)制不完善．管理流于形式

我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理已跨過了多個(gè)年頭中。房地產(chǎn)成為我國政府經(jīng)濟(jì)管理中的重點(diǎn)和焦點(diǎn)。特別是近幾年，政府對(duì)房地產(chǎn)的管理可謂重拳出擊，政策短時(shí)間里密集推行。但效果不佳，許多政策與規(guī)定只流于形式。走走過場(chǎng)，執(zhí)行不到位，甚至不乏失真、變形。部分政策可操作性不強(qiáng)，存在爭(zhēng)議。實(shí)施細(xì)則在制定頒布遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上實(shí)施原則的制定頒布。我國相關(guān)經(jīng)濟(jì)管理的措施落實(shí)大部分采取自上而下的形式。中央政府與地方政府房地產(chǎn)兩級(jí)監(jiān)督、管理、調(diào)控職責(zé)、范圍未劃分清晰和明確定位．導(dǎo)致我國房地產(chǎn)行業(yè)政策的出臺(tái)都是中央與地方政府的非合作博弈。目前．我國房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于快速發(fā)展的過渡階段，房地產(chǎn)業(yè)高收益與低成本的特點(diǎn)使其成為地方經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和地方財(cái)政重要來源，也成為地方政府推高地價(jià)、拉高房價(jià)的原動(dòng)力。公權(quán)力與房地產(chǎn)開發(fā)商的合作，極易導(dǎo)致內(nèi)部交易、權(quán)錢交易．導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)管理操作明顯存在失誤現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場(chǎng)中官商結(jié)合的鏈條若無真正打破，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的難度將越來越大，國家宏觀政策也注定流于形式，難發(fā)揮有效作用。加上，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中最為關(guān)鍵的金融、企業(yè)、土地、地方政府等多個(gè)環(huán)節(jié)上在日常運(yùn)行中各自為政．協(xié)調(diào)不足，各自決策，決策相互脫節(jié)，也導(dǎo)致我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理流于形式。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理建議

1完善相關(guān)法律法規(guī)體系

篇6

我國房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)在2008年出現(xiàn)短暫下跌過后，即再次上漲。2010年中央出重拳遏制房地產(chǎn)價(jià)格上漲，到目前為止，雖然銷售量有所萎縮，但價(jià)格依然保持堅(jiān)挺。在幾十年的發(fā)展歷程中，房地產(chǎn)業(yè)快速崛起并成為我國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)體系的重要組成部分。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展在改善民眾居住條件提高生活水平。促進(jìn)其他產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)發(fā)展，提高地方財(cái)政收入、實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)和促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面起到積極作用。在我國，因其特殊的國情背景，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題不僅僅只是簡單的經(jīng)濟(jì)問題，同時(shí)承擔(dān)著難以推卸的社會(huì)責(zé)任。引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展是直接關(guān)系國計(jì)民生的大事。近幾年。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的各種問題，超過了以往任何一個(gè)時(shí)期。然而從目前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行情況來看。收效甚微，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中一些深層次的根本性問題仍未得到徹底解決和糾正，房價(jià)增長的勢(shì)頭仍未得到抑制，甚至于出現(xiàn)政府越管問題越升級(jí)的現(xiàn)象?？梢婋m然我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景是光明的，但在具體實(shí)踐我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理仍存在許多問題和難點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)健康持續(xù)發(fā)展的道路充滿艱辛。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的現(xiàn)狀

國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)單位一般都在一定程度建立了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理制度，在基本業(yè)務(wù)管理方面算是有章可循，但依然有相當(dāng)一部分企業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)管理存在許多誤解，這就使得企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理相對(duì)薄弱，經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的隨意性變大，同時(shí)缺乏有效的監(jiān)督機(jī)制，導(dǎo)致企業(yè)在這方面比較混亂。首先是會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作薄弱，致使會(huì)計(jì)信息失真秩序混亂，會(huì)計(jì)監(jiān)督流于形式，單位負(fù)責(zé)人違法干預(yù)會(huì)計(jì)工作，擾亂單位會(huì)計(jì)工作。其次，法人內(nèi)部監(jiān)督機(jī)構(gòu)作用不明顯，在實(shí)際工作中，董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)的監(jiān)控作用嚴(yán)重弱化，往往缺乏有效的監(jiān)督作用。再次，法律意識(shí)薄弱，部分人員法律意識(shí)薄弱，有法不依，投機(jī)取巧，執(zhí)法不嚴(yán)，姑息將就，拉人情給面子的現(xiàn)象普遍，管理松弛，造成了一系列經(jīng)濟(jì)犯罪。企業(yè)經(jīng)營層以及普通員工的素質(zhì)不高，人力資源政策不健全。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理存在的問題

近幾年來。我國房地產(chǎn)市場(chǎng)管理目標(biāo)都在于盡快實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需的總體平衡。抑制房價(jià)的過快上漲。實(shí)現(xiàn)居者有其屋。然而對(duì)于我國當(dāng)前所處的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展初級(jí)階段的認(rèn)識(shí)不到位。我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理在房地產(chǎn)市場(chǎng)一些問題的認(rèn)識(shí)上和長期的規(guī)劃上還不是很清晰．甚至存在片面性和錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)．導(dǎo)致政策目標(biāo)的短期性嚴(yán)重，缺乏前瞻性。同時(shí)，政策目標(biāo)的模糊不清．短期的政策手段和中長期規(guī)劃思路不一致，甚至出現(xiàn)相違背的現(xiàn)象。政策的不連續(xù)性和科學(xué)性合理性的欠缺。造成房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)隨著政策的變動(dòng)而出現(xiàn)上下波動(dòng)，不僅擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)行。同時(shí)政策存在的漏洞也給投機(jī)者帶來可趁之機(jī)，干擾市場(chǎng)秩序。如經(jīng)濟(jì)適用房政策、房地產(chǎn)稅收政策、住房產(chǎn)業(yè)政策等都是我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理思路不清、目標(biāo)模糊的有力說明。再者，我國政府對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理處于被動(dòng)的位置，忙于具體的事務(wù)管理和救火中，缺乏長期規(guī)劃，事后調(diào)控居多，造成“一放就亂。一放就漲．越管理越升溫”局面的出現(xiàn)。

1．相關(guān)法律法規(guī)體系的不健全

從世界各國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)來看，完善的法律法規(guī)體系是保障房地產(chǎn)市場(chǎng)良性運(yùn)行的先決條件。在我國。由于房地產(chǎn)正處于快速發(fā)展的初始階段。房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)的健全程度有待加強(qiáng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)管理應(yīng)是一個(gè)從最初的開發(fā)、建設(shè)、交易到后期管理的完整體系，但是在我國目前還沒有形成一部覆蓋整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理法。我國房地產(chǎn)市場(chǎng)法律法規(guī)的建設(shè)進(jìn)程明顯落后于當(dāng)前我國房地產(chǎn)高速發(fā)展的需求，導(dǎo)致法律真空現(xiàn)象越來越多。其次，我國目前主要還是依靠行政權(quán)威對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行管理．很大一部分文件都是以國務(wù)院名義牽頭頒發(fā)的，或是以國家部委辦的名義的，如國11條、新國四條等，缺乏法律的嚴(yán)肅性、穩(wěn)定性和普遍適用性特點(diǎn)。即使在特定領(lǐng)域相關(guān)的法律法規(guī)已初步建立，但與此相配套的條例、實(shí)施細(xì)則不完備，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)．特別是土地交易上政令不通、有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)，陷人惡性循環(huán)中。加上已有法律法規(guī)落實(shí)不到位，使得法律應(yīng)有效力大打折扣。

2．機(jī)制不完善，管理流于形式

我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理已跨過了多個(gè)年頭。房地產(chǎn)成為我國政府經(jīng)濟(jì)管理中的重點(diǎn)和焦點(diǎn)。特別是近幾年，政府對(duì)房地產(chǎn)的管理可謂重拳出擊，政策短時(shí)間里密集推行。但效果不佳，許多政策與規(guī)定只流于形式。走走過場(chǎng)，執(zhí)行不到位，甚至不乏失真、變形。部分政策可操作性不強(qiáng)，存在爭(zhēng)議。實(shí)施細(xì)則在制定頒布遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上實(shí)施原則的制定頒布。我國相關(guān)經(jīng)濟(jì)管理的措施落實(shí)大部分采取自上而下的形式。中央政府與地方政府房地產(chǎn)兩級(jí)監(jiān)督、管理、調(diào)控職責(zé)、范圍未劃分清晰和明確定位．導(dǎo)致我國房地產(chǎn)行業(yè)政策的出臺(tái)都是中央與地方政府的非合作博弈。目前．我國房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于快速發(fā)展的過渡階段，房地產(chǎn)業(yè)高收益與低成本的特點(diǎn)使其成為地方經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和地方財(cái)政重要來源，也成為地方政府推高地價(jià)、拉高房價(jià)的原動(dòng)力。公權(quán)力與房地產(chǎn)開發(fā)商的合作，極易導(dǎo)致內(nèi)部交易、權(quán)錢交易．導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)管理操作明顯存在失誤現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場(chǎng)中官商結(jié)合的鏈條若無真正打破，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的難度將越來越大，國家宏觀政策也注定流于形式，難發(fā)揮有效作用。加上，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中最為關(guān)鍵的金融、企業(yè)、土地、地方政府等多個(gè)環(huán)節(jié)上在日常運(yùn)行中各自為政．協(xié)調(diào)不足，各自決策，決策相互脫節(jié)，也導(dǎo)致我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理流于形式。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理建議

1．完善相關(guān)法律法規(guī)體系

法律法規(guī)體系的完善一般都需經(jīng)歷一定的發(fā)展階段和經(jīng)驗(yàn)的積累。當(dāng)前。實(shí)現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)行，需逐步建立和完善我國房地產(chǎn)法律法規(guī)．建立起具有中國特色的完整房地產(chǎn)法律體系，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的規(guī)范化和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理行為的合理化和合法化。首先，應(yīng)以法律來有效制約政府的經(jīng)濟(jì)管理作用的發(fā)揮，避免影響更大的擾亂。同時(shí)以法律切實(shí)保障我國房地產(chǎn)綜合、全方位的、多層次的宏觀調(diào)控體系的建立和實(shí)施。繼續(xù)完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地產(chǎn)管理法》，盡快出臺(tái)各相關(guān)的實(shí)施細(xì)則，促成《房地產(chǎn)法》的出臺(tái)，將房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理、交易管理、中介服務(wù)管理及相關(guān)的后期服務(wù)管理等各個(gè)方面完全納入法律規(guī)范體系，提高我國房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)規(guī)范政策的層次性、穩(wěn)定性和嚴(yán)肅性．使我國房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理有法可依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。

篇7

房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)系到民生的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，直接或間接影響40多個(gè)行業(yè)，增加就業(yè)崗位，拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)增長。為此，房地產(chǎn)行業(yè)得到社會(huì)各界高度關(guān)注，開展好房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作成為重中之重。結(jié)合當(dāng)前發(fā)展現(xiàn)狀，分析出房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的主要問題。

1.政府和企業(yè)沒有明確的管理目標(biāo)

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)關(guān)系民生和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相關(guān)的重要行業(yè)，政府為了穩(wěn)定房價(jià)，調(diào)節(jié)市場(chǎng)供求平衡，滿足人們的基本需求，做出相應(yīng)的調(diào)整。但針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理并沒有明確的目標(biāo)，就政策的出臺(tái)時(shí)期來看，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)基礎(chǔ)性地位時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)火暴，房價(jià)上漲過快；強(qiáng)調(diào)民生問題時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)一段時(shí)間觀望，房價(jià)也就相對(duì)穩(wěn)定或者下跌。政府和企業(yè)并沒有樹立正確科學(xué)的經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)，這將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展帶來影響。

2.政府管理政策不連續(xù)，缺乏穩(wěn)定性

為抑制房價(jià)過快上漲，政府針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)出臺(tái)了相關(guān)政策來進(jìn)行調(diào)控。這些政策主要結(jié)合地方經(jīng)濟(jì)增長和銀行信貸等因素。房價(jià)上漲過快時(shí)，政府出臺(tái)限購政策或提高貸款利率來抑制房價(jià)上漲；如市場(chǎng)進(jìn)入平淡時(shí)期，政府又會(huì)降低銀行信貸利率，取消限購政策，降低交易稅費(fèi)等政策，以求刺激消費(fèi)。從行業(yè)整體發(fā)展來看，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格是穩(wěn)中有增的態(tài)勢(shì)，但沒有完全依靠市場(chǎng)規(guī)律去進(jìn)行管理，政府的政策缺乏連續(xù)性以及科學(xué)性，市場(chǎng)受政策的影響非常密切，這點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)也造成一定影響。

3.沒有從根源進(jìn)行宏觀調(diào)控

政府出臺(tái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策沒有從根源上解決我國房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵性問題，導(dǎo)致個(gè)別一二線城市房價(jià)整體上漲過快，沒有有效地改變民生重點(diǎn)問題，宏觀調(diào)控手段單一且粗暴，限購、限貸、限售、限離這四限措施已經(jīng)很明顯的體現(xiàn)了這一問題。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的過度開發(fā)也造成了市場(chǎng)泡沫的增加，對(duì)銀行的信貸資金鏈條造成一定風(fēng)險(xiǎn)，整個(gè)市場(chǎng)呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性矛盾，大量的三四線城市土地資源被浪費(fèi)，開發(fā)的房子不能順利出售，造成了大量的庫存，而人口流入的一二線城市，土地資源有限，供給量萎縮，供求矛盾并不能得到解決。政策出臺(tái)不連續(xù)也是宏觀調(diào)控過程中的突出問題，如政府前期出臺(tái)的降低房地產(chǎn)交易稅費(fèi)政策鼓勵(lì)人民消費(fèi)購房與后期出臺(tái)的限購政策完全是截然相反的矛盾政策，這就會(huì)打消一部分??需購房者的購房熱情，同時(shí)也有可能引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)，政府出臺(tái)的調(diào)控政策，表明上是調(diào)節(jié)和平衡了市場(chǎng)供需和價(jià)格，但其中的根源性問題并沒有真正解決。

（二）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理只注重形式，管理體制沒有得到有效提升

目前，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)是好的，雖然取得了一定的成就，但房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問題，供求矛盾不能解決，結(jié)構(gòu)性失衡不能化解，房價(jià)已成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。為了規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，提高房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理效率，政府頒布了一系列調(diào)控政策，但是這些政策缺乏深入的市場(chǎng)調(diào)研和考察，以及科學(xué)的經(jīng)濟(jì)分析，政策的不連續(xù)、矛盾和貫徹落實(shí)不到位，這些因素均導(dǎo)致了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理流于形式。另外有些政策的出臺(tái)與維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展相背，引起社會(huì)各界很大的爭(zhēng)論。我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理秉持的自上而下管理原則，缺乏有效的溝通，使得中央政府與地方政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理上出現(xiàn)各自施政現(xiàn)象，沒有明確各自的職責(zé)，導(dǎo)致政策的出臺(tái)盲目且倉促，朝夕改制也屢屢發(fā)生，這些將嚴(yán)重影響政府的信譽(yù)，是需要各級(jí)政府必須正視的一大問題。

房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)，在受到全球性金融風(fēng)險(xiǎn)的沖擊后，我國政府制定出臺(tái)一系列推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)改革措施，降低對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的過度依賴，這點(diǎn)是值得認(rèn)同的。也正因?yàn)槿绱耍覀兊恼鼞?yīng)該加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)科學(xué)有效地調(diào)控，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提高市場(chǎng)的剛需住房與保障住房開發(fā)建設(shè)，保障民生，抑制房地產(chǎn)投資泡沫，降低金融風(fēng)險(xiǎn)。

（三）缺乏完善的法律法規(guī)和管理制度

我國房地產(chǎn)市場(chǎng)和企業(yè)在發(fā)展過程中，由于政府沒有制定完善的法律法規(guī)，企業(yè)沒有構(gòu)建完善的管理制度體系對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理乃至房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展都造成一定影響。從長遠(yuǎn)來看，要想保障我國房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展，提高抵御金融風(fēng)險(xiǎn)的沖擊，需要制定并完善相關(guān)的法律體系。改革開放以來，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，但是相關(guān)的法律法規(guī)還存在著不完善的問題。加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理應(yīng)從整體出發(fā)，著眼與項(xiàng)目前期的開發(fā)、建設(shè)和交易，對(duì)開發(fā)過程的經(jīng)濟(jì)管理應(yīng)當(dāng)引起足夠重視。[2]

二、金融風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的主要影響

在全球經(jīng)濟(jì)一體化影響下，我國加入世貿(mào)組織，增強(qiáng)了與世界各國的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系，經(jīng)濟(jì)全球化是把雙刃劍，2008年爆發(fā)的全球性金融危機(jī)也不可避免的波擊到我國，房地產(chǎn)業(yè)具有較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性也受到明顯影響。房產(chǎn)滯銷、居民消費(fèi)能力和意愿降低，使我國房地產(chǎn)業(yè)受到金融危機(jī)和長期宏觀政策調(diào)控積累效應(yīng)的雙重危害。

政府開展的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策間接將危機(jī)傳遞到房地產(chǎn)業(yè)。而房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，美國次貸危機(jī)的爆發(fā)，大批投資銀行被托管或倒閉，外國金融機(jī)構(gòu)的撤資，使得我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)銷量顯著降低，房價(jià)波動(dòng)異常嚴(yán)重，由于受到房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)聯(lián)性影響，上下游產(chǎn)業(yè)也大幅減產(chǎn)，職工收入降低、失業(yè)率明顯提高，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐緩慢、產(chǎn)業(yè)鏈萎縮。加之房地產(chǎn)行業(yè)的高額利潤回報(bào)，財(cái)富聚集效應(yīng)明顯，前期大量資本的注入，在經(jīng)受到強(qiáng)烈的風(fēng)險(xiǎn)沖擊后，引發(fā)大面積金融風(fēng)險(xiǎn)的幾率大大增加，同時(shí)也造成了房地產(chǎn)泡沫的進(jìn)一步聚集，一旦控制失衡，后果將難以想象。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中應(yīng)對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

（一）突出政府的核心地位，科學(xué)研究調(diào)控政策

我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展正處于發(fā)展初級(jí)、中級(jí)階段，政府應(yīng)發(fā)揮市場(chǎng)主導(dǎo)作用，加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控力度，制定和出臺(tái)相關(guān)的法律法規(guī)，穩(wěn)定市場(chǎng)提高信心。針對(duì)具體的調(diào)控措施要避免出現(xiàn)互相矛盾，缺乏科學(xué)分析和盲目出臺(tái)某些政策，研究符合我國國情和人民實(shí)際生活想適宜的長效機(jī)制才是科學(xué)合理的發(fā)展方向。例如我國現(xiàn)在的行業(yè)環(huán)境，市場(chǎng)調(diào)節(jié)在經(jīng)濟(jì)中起最基本的調(diào)節(jié)機(jī)制已經(jīng)基本失效，取而代之的是強(qiáng)硬的行政手段，而這些手段是否合乎經(jīng)濟(jì)規(guī)律，是否經(jīng)過科學(xué)的論斷，是否與國家的基本法律相抵觸一概不加以考慮，倉促且粗暴，這是我國政府出臺(tái)政策的一種倒退。出現(xiàn)問題后沒有科學(xué)的分析論斷，盲目的加以限制，是一種懶政的表現(xiàn)，同時(shí)也是對(duì)物權(quán)法給予產(chǎn)權(quán)人基本權(quán)利的粗暴踐踏。政府在出臺(tái)相關(guān)的政策時(shí)務(wù)必要進(jìn)行全面的分析和科學(xué)的研究論證，杜絕頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳的荒謬管理，否則政府的信譽(yù)將會(huì)受到質(zhì)疑，人民的生活以及民生問題將會(huì)更加嚴(yán)重，違背客觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的手段將導(dǎo)致調(diào)控結(jié)果與預(yù)期背道而馳，因此只有認(rèn)清我國的實(shí)際情況，結(jié)合具體情況加以科學(xué)研究方可達(dá)到調(diào)控的目標(biāo)，促進(jìn)我國的房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。

（二）完善房地行業(yè)相關(guān)法律法規(guī)

我國房地產(chǎn)業(yè)處于快速發(fā)展階段，市場(chǎng)監(jiān)管缺乏完善的法律法規(guī)。因此，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的實(shí)際情況，科學(xué)合理的指定相關(guān)法律法規(guī)。政府應(yīng)規(guī)范指導(dǎo)，減少對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的非正常干擾，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控力度，保證制度得到有效的貫徹落實(shí)，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理全面化和系統(tǒng)化。

（三）構(gòu)建完善的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制

要解決中國的房地產(chǎn)發(fā)展的根本問題，不僅要依靠政府的政策調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)建立健全房地?a經(jīng)濟(jì)管理系統(tǒng)，從根本上解決問題。結(jié)合我國房地產(chǎn)市場(chǎng)和企業(yè)發(fā)展實(shí)際情況，制定科學(xué)、有效的經(jīng)濟(jì)管理體制。明確責(zé)任主體，確保制度的有效監(jiān)督和實(shí)施。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)規(guī)范經(jīng)營

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)構(gòu)建完善經(jīng)濟(jì)管理體制，提升抵御金融風(fēng)險(xiǎn)的能力，合理的評(píng)估自身優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)以及各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)，積極與政府進(jìn)行溝通，合理布局旗下業(yè)務(wù)，達(dá)到可持續(xù)發(fā)展。

（五）加強(qiáng)對(duì)資金成本的管控

加強(qiáng)資金成本控制是改善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的有效途徑，合理控制房地產(chǎn)開發(fā)成本對(duì)提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益起著重要作用。房地產(chǎn)項(xiàng)目總體規(guī)劃后，要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面預(yù)算，合理控制項(xiàng)目成本，保證資金安全。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理人員應(yīng)以主人翁意識(shí)，降本增效，節(jié)支開流，實(shí)施主體責(zé)任承包制，制定成本管控制度。

（六）制定科學(xué)合理的發(fā)展規(guī)劃

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房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目具有規(guī)模大、周期長及價(jià)值高等特點(diǎn)，因此，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)需注入大量的資金，故融資成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)。我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道盡管呈現(xiàn)出多元化特點(diǎn)，但是房地產(chǎn)開發(fā)融資方式以間接融資為主，其他的融資方式所占比例極低。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的融資模式單一化和融資結(jié)構(gòu)不合理等問題，會(huì)大大增加房地產(chǎn)業(yè)融資的風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)業(yè)融資現(xiàn)狀及問題

1.房地產(chǎn)業(yè)融資現(xiàn)狀

房地產(chǎn)是一種固定資產(chǎn)，其所選擇的金融市場(chǎng)及融資方式必然會(huì)成為房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)、交易的關(guān)鍵。我國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)階段處于發(fā)展時(shí)期，加上政府對(duì)其資金運(yùn)作上的嚴(yán)格管控，致使房地產(chǎn)的開發(fā)融資更加困難。研究發(fā)現(xiàn)，我國的房地產(chǎn)業(yè)融資正在消耗往年的資金儲(chǔ)備，表明我國的房地產(chǎn)業(yè)融資具備一定的困難。另外，在我國的房地產(chǎn)業(yè)資金來源比重中，其他的資金來源所占比例呈現(xiàn)逐年上升的趨勢(shì)，而傳統(tǒng)的資金來源的比例卻逐年下降，表明我國的房地產(chǎn)業(yè)的融資重心有所轉(zhuǎn)移，因此，需積極尋求其他的融資渠道[1]。

2.房地產(chǎn)業(yè)融資的問題

（1）融資模式單一

現(xiàn)階段我國的房地產(chǎn)業(yè)的融資模式主要采取傳統(tǒng)的貸款模式，如房地產(chǎn)開發(fā)貸款、住房公積金貸款和個(gè)人住房貸款等，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金來源中，有三成來自銀行直接貸款，加上個(gè)人按揭貸款，銀行貸款幾乎占了七成。盡管銀行貸款具備成熟度高、風(fēng)險(xiǎn)小、操作簡單方便和成本較低等優(yōu)勢(shì)，但是其存在債務(wù)的剛性強(qiáng)和還款嚴(yán)厲度大，加上還會(huì)受到國家政策的影響，如果房地產(chǎn)開發(fā)商過度依賴銀行貸款，必定會(huì)增加融資風(fēng)險(xiǎn)。

（2）融資結(jié)構(gòu)不合理

在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)，出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商的直接融資比重低，而間接融資的比重太大的現(xiàn)象。房地產(chǎn)金融的工具創(chuàng)新力不強(qiáng)，盡管房地產(chǎn)的信托得到迅速發(fā)展，但是現(xiàn)階段的信托產(chǎn)品無法滿足房地產(chǎn)業(yè)所需的融資要求，房地產(chǎn)業(yè)還會(huì)受到國家和地方政策的限制，其上市困難重重。中國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)還在發(fā)展時(shí)期，因受到融資體系的結(jié)構(gòu)不合理的影響，市場(chǎng)主體呈現(xiàn)出不健全和行為不規(guī)范等現(xiàn)象，從而制約房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

（3）融資法律和法規(guī)不完善

房地產(chǎn)業(yè)融資的相關(guān)法律法規(guī)還有待完善，與房地產(chǎn)金融相關(guān)的政策法規(guī)還不健全，并缺乏一致性和協(xié)調(diào)性，故而操作比較困難，對(duì)房地產(chǎn)的融資渠道發(fā)展產(chǎn)生不良影響[2]。

三、完善房地產(chǎn)業(yè)融資的對(duì)策

1.采取多元化的融資模式

房地產(chǎn)業(yè)屬于資金高度集中的行業(yè)，開發(fā)一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目就需投入大量資金，假設(shè)不借助多種融資手段，那么企業(yè)就會(huì)面臨止步不前，甚至出現(xiàn)資金鏈斷裂等更為嚴(yán)重的問題。所以房地產(chǎn)企業(yè)一定要加強(qiáng)對(duì)融資渠道的創(chuàng)新，采取多元化的融資模式，形成以銀行信貸和房地產(chǎn)信托等融資為主，其他融資模式為輔的融資體系。達(dá)到降低房地產(chǎn)業(yè)融資中的風(fēng)險(xiǎn)的目的。具體的融資方式有：

（1）內(nèi)源融資

就是房地產(chǎn)業(yè)依靠自身資金進(jìn)行融資的方式，它不僅包括自有資金，而且還包括應(yīng)收的賬款和票據(jù)等，房地產(chǎn)企業(yè)可將這些企業(yè)資金經(jīng)過金融機(jī)構(gòu)直接變現(xiàn)，將其投入新的房地產(chǎn)開發(fā)中。內(nèi)源融資方式具備風(fēng)險(xiǎn)小、成本少的優(yōu)勢(shì)。而對(duì)于一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金較少的情況，可依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目時(shí)間及工期的不同，采取多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)合開發(fā)的方式。聯(lián)合開發(fā)也可以是房地產(chǎn)的開發(fā)商與經(jīng)營商通過合作方式開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的一種融資方式。房地產(chǎn)的開發(fā)商與經(jīng)營商采取聯(lián)盟合作和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)的方式，加大期房營銷及宣傳力度以增加銷售，從而雙方能獲取穩(wěn)定現(xiàn)金，將經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)降到最低[3]。

（2）直接融資

直接融資包括股票融資及債券融資兩種方式，其中債券融資的比例較小，主要以股票融資為主。股票融資就是企業(yè)經(jīng)上市發(fā)行股票后獲取融資，房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)上市后，能迅速籌得資金，并將籌集的資金用于注冊(cè)資本，達(dá)到永久使用的目的。股票融資無固定還款期限和利息負(fù)擔(dān)，均以企業(yè)經(jīng)營狀況為擔(dān)保，但是股票融資存在一定的難度，即上市要求較高，并且連續(xù)2年虧損就會(huì)被迫退市。

（3）間接融資

間接融資就是向金融機(jī)構(gòu)（主要為銀行）取得貸款，現(xiàn)階段我國的房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)資金大部分源于銀行貸款，此種融資方式已經(jīng)成為房地產(chǎn)業(yè)融資的主要方式。

（4）新融資方式

①夾層融資：其處于債權(quán)和股權(quán)之間的一種信托產(chǎn)品，夾層投資屬于長期融資，可根據(jù)特殊的需求對(duì)其進(jìn)行調(diào)整，夾層融資中的付款事宜也需根據(jù)企業(yè)現(xiàn)金流的狀況來確定。夾層投資主要適用于融資企業(yè)出現(xiàn)現(xiàn)金缺乏時(shí)，經(jīng)擴(kuò)張、收購等方式后，其銀行的信用額度還是無法支持企業(yè)發(fā)展的情況；②房地產(chǎn)信托融資（REITs），REITs主要是通過發(fā)行收益憑證，匯集多數(shù)投資者手里的資金，并交付給專門的投資機(jī)構(gòu)用于房地產(chǎn)的投資經(jīng)營和管理，同時(shí)將投資的綜合收益按照一定的比例向投資者分配的一種信托基金，REITs在國際意義中，與基金等同，REITs就是資產(chǎn)證券化的表現(xiàn)[4]。

2.合理組建融資結(jié)構(gòu)

在發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)融資和金融機(jī)構(gòu)中，已經(jīng)發(fā)展出一套比較成熟的融資和投資管理方法，我國的房地產(chǎn)業(yè)可引進(jìn)這套管理辦法，以緩解目前房地產(chǎn)業(yè)的資金壓力，也能為我國的金融機(jī)構(gòu)提供好的借鑒，以推動(dòng)我國房地產(chǎn)的金融創(chuàng)新，達(dá)到投融資的快速發(fā)展。如果社會(huì)福利基金融資，是房地產(chǎn)金融將公積金與住房抵押兩者結(jié)合的一種融資方式，其主要源于新加坡，這一公積金制度有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展落后和資金不足的發(fā)展中國家的融資。

3.完善融資法律和法規(guī)

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一、引言

自從我國放開房地產(chǎn)市場(chǎng)以來，短短幾十年里，房地產(chǎn)已發(fā)展成為我國經(jīng)濟(jì)體系的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)提高人們居住條件、地方收入以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了至關(guān)重要的作用。然而，房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展的同時(shí)也存在一些突出問題，房地產(chǎn)不斷占據(jù)著社會(huì)關(guān)注的熱門話題。房地產(chǎn)發(fā)展過快，使得整體抗風(fēng)險(xiǎn)的能力較差，運(yùn)行存在較大風(fēng)險(xiǎn)，另外，價(jià)格一直居高不下，交易及二手市場(chǎng)一直不夠明朗。正是由于房地產(chǎn)關(guān)乎民生，責(zé)任重大，國家針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的各種問題，采取各種措施不斷加大管控力度，但效果不夠明顯，一些本質(zhì)的問題仍然存在，房價(jià)仍處于增長的態(tài)勢(shì)?？梢姡覈康禺a(chǎn)有一定的發(fā)展空間，但還存在許多的問題和不足，持續(xù)健康發(fā)展的房地產(chǎn)之路仍然任重道遠(yuǎn)。

二、房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)管理存在的幾點(diǎn)問題

（一）管理形式化，機(jī)制欠完善

近些年，政府推行了很多管控政策，但是大多執(zhí)行不到位，出現(xiàn)流于形式的現(xiàn)象。一些政策存在爭(zhēng)議，操作性不強(qiáng)，不能及時(shí)頒布實(shí)施細(xì)則。另外，從國家自上而下的管控方式來看，國家和地方一直職權(quán)模糊，定位不明確，兩級(jí)監(jiān)督未能起到應(yīng)有的管控效果，經(jīng)濟(jì)管控形式化，機(jī)制不完善。現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)仍處于發(fā)展的高峰期，不僅是地方經(jīng)濟(jì)的支柱，也是地方財(cái)政的重要力量。政府不斷抬高地價(jià)，拉高房價(jià)，開發(fā)商往往又與政府合作，內(nèi)部交易為常事，房地產(chǎn)管控難度加大，國家宏觀政策往往成為形式，無法發(fā)揮真正的作用。另外，房地產(chǎn)市場(chǎng)涉及土地、金融、開發(fā)商以及政府等多個(gè)部門，協(xié)調(diào)不到位，往往容易出現(xiàn)溝通不到位、脫節(jié)的情況，管控流于形式。在一段時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)推動(dòng)了我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，尤其是當(dāng)國際金融危機(jī)的時(shí)候，房地產(chǎn)行業(yè)通過國家出臺(tái)的一系列激勵(lì)措施，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)起到了的增長起到了關(guān)鍵性的作用。也正是因?yàn)檫@樣，好多地方政府都將房地產(chǎn)作為支柱，認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長有明顯的作用。但是，房地產(chǎn)應(yīng)該以人民居住為首要，這才是人民所需，是正道。為了解決房價(jià)一直居高不下的問題，首先必須從當(dāng)?shù)卣テ?，本著公平的宗旨改變房地產(chǎn)體制，對(duì)于計(jì)劃外的房產(chǎn)征收一定的稅收，在體現(xiàn)公平公正的基礎(chǔ)上，滿足政府比較穩(wěn)定的財(cái)政收入。但是，體制的改革還需一段時(shí)間，需要其他輔助手段，才能予以實(shí)現(xiàn)。

（二）法規(guī)制度體系不健全

從其他國家房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)上看，完備的法律法規(guī)是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的保障和基礎(chǔ)。我國當(dāng)前的房地產(chǎn)處在迅猛發(fā)展的階段，與其相關(guān)的法律法規(guī)有待進(jìn)一步加強(qiáng)和完善。房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理應(yīng)涵蓋從開發(fā)、建設(shè)、交易一直到后期管理的全過程，但是目前還未出臺(tái)一部適合房地產(chǎn)的管理法。當(dāng)下，我國房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)的建設(shè)進(jìn)程顯然不能夠滿足房地產(chǎn)快速發(fā)展的情況，從而使得法律真空愈加增多。此外，我國主要還是靠行政力量來管理房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)，很多文件是以國務(wù)院名義簽發(fā)的，或是以國家部委的名義，比如國十條等，但不能體現(xiàn)法規(guī)的嚴(yán)肅性和穩(wěn)定性等特點(diǎn)。雖然已初步建立起了某些相關(guān)的法律法規(guī)，但與之相配套的實(shí)施細(xì)則尚不夠完善，造成房地產(chǎn)以及土地市場(chǎng)有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)。也有部分現(xiàn)有的法律法規(guī)不能落實(shí)，使其應(yīng)有的效力打了折扣。

（三）管理目標(biāo)不清晰，政策不夠穩(wěn)定

近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)的管理目標(biāo)一直都是限制房價(jià)過快過漲，讓老百姓有房子住，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)供需平衡。但我國房地產(chǎn)市場(chǎng)在認(rèn)識(shí)和長期規(guī)劃方面很模糊，有的方面還存在一定的錯(cuò)誤觀點(diǎn)，政策目標(biāo)沒有遠(yuǎn)期規(guī)劃，加上政策目標(biāo)模糊，短期與中長期規(guī)劃不一致，政策缺乏穩(wěn)定性，給整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的正常運(yùn)行帶來困擾。政策的漏洞還讓一些投資者有機(jī)可乘，干擾正常秩序，如經(jīng)濟(jì)適用房等。在調(diào)控過程中也出臺(tái)過很多政策，但是房價(jià)反而漲得更快。房地產(chǎn)政策調(diào)控的方式不靈活、不持續(xù)，不能從源頭上解決房價(jià)上漲過快的問題。政策雖然在變化但總是不能根本改變，治標(biāo)不治本，某種程度上來說是對(duì)行政資源的浪費(fèi)，對(duì)穩(wěn)定民生產(chǎn)生不利影響。剛降稅費(fèi)要鼓勵(lì)人們買房，還不到一年時(shí)間又提出二套房限制政策，使得本來的剛性需求受到限制。由于政策搖擺不定，購房者和開發(fā)商已漸漸對(duì)調(diào)控政策變得麻木。左右搖擺的調(diào)控政策已經(jīng)淪為保增長的工具，原本抑制房價(jià)過快上漲的政策儼然已成了房價(jià)暴漲的劑，過度依賴房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)體系已成為莫大的諷刺，這種口號(hào)式的經(jīng)濟(jì)管理政策如此下去肯定不能再有效吸引消費(fèi)者的目光。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的相關(guān)對(duì)策

（一）制定長期目標(biāo)，指導(dǎo)短期實(shí)踐

當(dāng)前正是改革的攻堅(jiān)時(shí)刻，國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展正面臨著結(jié)構(gòu)性的調(diào)整。房地產(chǎn)的可持續(xù)性發(fā)展對(duì)于改善群眾的居住和生活條件以及促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的增長和轉(zhuǎn)型將持續(xù)發(fā)揮重要作用。在立足基本國情的基礎(chǔ)上，理順房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的思路，在保證眼前效益的同時(shí)也應(yīng)該確定長期的目標(biāo)，以滿足日益增長的剛性和改善性需求以及新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的需要，從而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的可持續(xù)健康發(fā)展。在對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行充分調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，制定并出臺(tái)房地產(chǎn)業(yè)的中長期目標(biāo)，方是保證房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展的必由之路。與此同時(shí)，把經(jīng)濟(jì)管理的長期目標(biāo)析出中短期目標(biāo)來指導(dǎo)當(dāng)前工作，才能理順當(dāng)前復(fù)雜的市場(chǎng)關(guān)系并且提出針對(duì)性措施。例如，鑒于我國人多地少的現(xiàn)實(shí)條件，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)著重對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行明確的界定和功能區(qū)分。對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)需求要科學(xué)地進(jìn)行引導(dǎo)，政府要建立完善的住房保障體系，而對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)的行為應(yīng)從金融等方面進(jìn)行限制。

（二）完善法律法規(guī)

目前要實(shí)現(xiàn)國家房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，就要逐漸完善與房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)，建立適合中國國情的完善的房地產(chǎn)法律體系，達(dá)到市場(chǎng)的規(guī)范化和房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)管理的合法化。要通過法律有效約束政府出臺(tái)相關(guān)經(jīng)濟(jì)管理政策，避免過多、過頻繁或搖擺的行政干預(yù)對(duì)房地產(chǎn)造成的負(fù)面影響和干擾。同時(shí)，要用法律確保建立并實(shí)施房地產(chǎn)業(yè)全方位、多層次的宏觀調(diào)控措施。此外還要盡快出臺(tái)實(shí)施細(xì)則，保證現(xiàn)有法律的實(shí)施，并促成出臺(tái)《房地產(chǎn)法》，規(guī)范開發(fā)、交易、中介以及后期服務(wù)等房地產(chǎn)涉及的各個(gè)環(huán)節(jié)，提升房地產(chǎn)政策的穩(wěn)定性以及嚴(yán)肅性，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理有法可依、違法必究。

（三）健全管理機(jī)制，保障管理落實(shí)

目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在許多深層次問題，改革其經(jīng)濟(jì)管理體制是解決這些問題的必要途徑。要清醒地認(rèn)識(shí)政府對(duì)市場(chǎng)起到的作用，同時(shí)充分發(fā)揮市場(chǎng)的調(diào)節(jié)功能，及時(shí)根據(jù)市場(chǎng)變化情況進(jìn)行適當(dāng)干預(yù)，建立起對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有效的運(yùn)行管理機(jī)制。還要理順中央與地方的關(guān)系，明確雙方責(zé)任和職責(zé)，地方政府要在房地產(chǎn)業(yè)的宏觀經(jīng)濟(jì)管理上與中央步調(diào)保持一致，結(jié)合本地實(shí)際，因地制宜采取差異化的調(diào)控政策。此外還應(yīng)探索財(cái)稅體制改革，減小地方財(cái)政對(duì)土地的依賴程度，提高地方落實(shí)國家政策的積極性。

四、結(jié)語

在房地產(chǎn)迅猛發(fā)展的同時(shí)，政府必須認(rèn)真分析房地產(chǎn)行業(yè)目前所存在的問題與不足，并加以重視。在這個(gè)關(guān)鍵時(shí)期，我國政府必須正確對(duì)待，根據(jù)我國實(shí)際情況，不斷學(xué)習(xí)其他國家先進(jìn)的房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理辦法，不斷改革創(chuàng)新我國的房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理，才能保證我國的房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理水平不斷提高，更好地指導(dǎo)房地產(chǎn)發(fā)展。

（作者單位為北京大柵欄永興置業(yè)有限公司）

篇10

引言

我國自改革開放以來，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)得到了前所未有的空前發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也得到了質(zhì)的飛躍，并且在當(dāng)今社會(huì)的持續(xù)發(fā)展中還存在著大幅的發(fā)展提升空間[1]。房地產(chǎn)投資行業(yè)作為我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的首要組成部分及人民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支撐來源，在當(dāng)今社會(huì)城鎮(zhèn)化高速發(fā)展的時(shí)代中，雖然存在著某些制約因素和問題，但仍有良好的發(fā)展前景。

一、我國城鎮(zhèn)化發(fā)展的現(xiàn)狀

（一）城鎮(zhèn)化的定義

城鎮(zhèn)化是一個(gè)由人口等要素持續(xù)從農(nóng)村第一產(chǎn)業(yè)逐步向城鎮(zhèn)第二、第三產(chǎn)業(yè)演變的持續(xù)性的、不均衡的、動(dòng)態(tài)的過程。

（二）發(fā)展現(xiàn)狀

我國自從實(shí)行經(jīng)濟(jì)改革開放以來，城鎮(zhèn)化的速度發(fā)展相當(dāng)可觀。以1990年和2010年我國城鎮(zhèn)化水平的對(duì)比為例，前者僅比例僅為26.41%，而后者卻達(dá)到了49.95%，可見近年來我國城鎮(zhèn)化發(fā)展之快。高速發(fā)展的城鎮(zhèn)化使人口、產(chǎn)業(yè)、需求等結(jié)構(gòu)發(fā)生不小的變化，從而帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展的變化，其中最深刻的影響是房地產(chǎn)的供求結(jié)構(gòu)[2]。

二、我國城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系

從理論上來說，城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)發(fā)展之間的關(guān)系可概括如下：一是城鎮(zhèn)化水平的持續(xù)發(fā)展可帶動(dòng)房地產(chǎn)投資的發(fā)展；二是房地產(chǎn)業(yè)的不斷提高可促進(jìn)城鎮(zhèn)化水平的提高；三是兩者之間相互促進(jìn)、互為因果。

三、房地產(chǎn)投資運(yùn)行分析

本文選取山東省煙臺(tái)市的實(shí)際案例作為研究對(duì)象，進(jìn)一步分析探討城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)投資的影響，并提出相應(yīng)的解決對(duì)策。

（一）行業(yè)概況、市場(chǎng)現(xiàn)狀、投資前景和發(fā)展趨勢(shì)

山東省煙臺(tái)市始終堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)發(fā)展為中心，大量發(fā)展工業(yè)水平，是山東省重要的工業(yè)基地之一。煙臺(tái)市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度極快。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，2011年全年煙臺(tái)市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額為2.7千億元，其中住宅投資額為4.7百億元，占總投資額的17.4%，與2010年同期比增長了15.3%。房屋施工總面積達(dá)到了7.5千萬m2，與2010年同期相比增長了7.1%。住宅面積高達(dá)3.6千萬m2，增長了5.7%[3]。隨著當(dāng)今社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展與進(jìn)步，人民生活收入水平不斷地增加，山東省煙臺(tái)市房地產(chǎn)開發(fā)與投資行業(yè)的勢(shì)頭旺盛，發(fā)展前景較好，并逐漸成為煙臺(tái)市民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一。在這樣的環(huán)境下，煙臺(tái)市的房地產(chǎn)業(yè)仍保持著一個(gè)高速的增長趨勢(shì)。

（二）主要問題及制約因素分析

目前煙臺(tái)市房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中仍存在的大量問題，現(xiàn)陳述如下：

1.資源短缺，環(huán)保壓力過高。我國是一個(gè)幅員遼闊、礦產(chǎn)資源豐富但人均資源占有量低的國家。此外，我國的能源消耗總量占全球所有國家中的第二位，其中我國建筑能源消耗占總能耗的四分之一，然而我國人均資源消耗卻不及世界人均用能的二分之一。以上幾點(diǎn)都能說明一個(gè)問題，我國建筑投資產(chǎn)業(yè)能源短缺，節(jié)約能源實(shí)行環(huán)保迫在眉睫。

2.商品房空置面積較大，價(jià)格偏高。由于房地產(chǎn)業(yè)投資成本小而開發(fā)利潤高，加上城鎮(zhèn)化的發(fā)展，人們生活水平的提高，因此人們對(duì)商品房需求量增加，造成房地產(chǎn)價(jià)格猛烈增長，因而吸引了大量的資金投入到房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)中去。大量房地產(chǎn)項(xiàng)目開工建設(shè)，導(dǎo)致商品房供過于求，大量膨脹而造成空置，又由于商品房價(jià)格持續(xù)增高不下，大部分市民沒有能力購買，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)營造成威脅。

3.相關(guān)房地產(chǎn)法律法規(guī)及住房制度不完善。房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)法律法規(guī)的建立相對(duì)滯后，市場(chǎng)交易沒有相對(duì)健全的條文，法律法規(guī)實(shí)施情況較差，違法交易現(xiàn)象普遍存在，房地產(chǎn)糾紛不斷，中介市場(chǎng)管理混亂，物管仍存在胡亂收費(fèi)現(xiàn)象。

4.房地產(chǎn)、土地交易市場(chǎng)發(fā)展不健全。煙臺(tái)市房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，開放搞活土地二級(jí)市場(chǎng)，實(shí)施原存量劃撥土地有償使用制度，積極實(shí)行招標(biāo)和拍賣供地。目前，雖然該市土地交易市場(chǎng)活躍，但還無法做到交易市場(chǎng)的規(guī)范化、市場(chǎng)化，因此，在進(jìn)一步發(fā)展房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的同時(shí)，還需正視其中存在的不規(guī)范、不健全的問題，并加以改善。

（三）對(duì)策及建議

1.明確房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，合理分配利用資源；

2.控制商品房的建設(shè)并適當(dāng)調(diào)整價(jià)格，減少空置率；

3.健全房地產(chǎn)投資產(chǎn)業(yè)的相關(guān)法律法規(guī)，如加強(qiáng)對(duì)中介市場(chǎng)的管理、規(guī)范二手房交易市場(chǎng)、增設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)與投資相關(guān)的法律條文等，并加強(qiáng)其實(shí)施力度；

4.進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)、土地交易市場(chǎng)，并繼續(xù)整改發(fā)展，維持房地產(chǎn)投資行業(yè)的健康良性競(jìng)爭(zhēng)與發(fā)展。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)作為一項(xiàng)非常有發(fā)展前景的投資項(xiàng)目和獨(dú)立經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)部門，其具有的重要性、特殊性、獨(dú)立性等特征不可忽略，因此，在我國目前城鎮(zhèn)化水平不斷提高的前提下，及時(shí)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)投資所存在的弊病并加以改善，對(duì)提高我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長、人民生活水平的質(zhì)量、推動(dòng)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長期健康發(fā)展至關(guān)重要。

參考文獻(xiàn)