導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)市調(diào)方法，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

引言

改革開放政策實施以來，我國的經(jīng)濟取得了較快的發(fā)展與進(jìn)步，經(jīng)濟的快速發(fā)展推動了其他領(lǐng)域的發(fā)展，其中房地產(chǎn)業(yè)就是一個方面。然而，我國目前還處于社會主義初級階段，各項事務(wù)的實施仍然在試驗階段，這就決定了我國的整體經(jīng)濟水平的相對落后，而且市場發(fā)育比較遲而且還不夠健全，因此近年來我國房地產(chǎn)市場一直處于“供給過量”與“有效需求不足”之間的矛盾，這個矛盾處于逐漸激化的階段。這就說明了我國的房地產(chǎn)市場在實際發(fā)展過程之中還存在著一系列問題，這些問題亟待解決。因此，房地產(chǎn)市場的發(fā)展一定要與城市經(jīng)濟的發(fā)展相協(xié)調(diào)，這樣才能夠使得二者共同進(jìn)步，互惠互利，共同為增加國民經(jīng)濟貢獻(xiàn)出自己的一份力。

1 房地產(chǎn)投資與城市經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的互動機理

1.1 房地產(chǎn)投資的概念

房地產(chǎn)投資屬于投資的一個方面，它指的就是不同的投資主體，如企業(yè)或個人、政府等為了達(dá)到某種指標(biāo)，對房地產(chǎn)的開發(fā)與管理等方面進(jìn)行直接地或者間接地投資。由上述的定義可以得知，房地產(chǎn)投資所涉及的領(lǐng)域十分廣泛，主要包括如下幾個方面：房地產(chǎn)開發(fā)、土地開發(fā)、房舍建筑、置業(yè)等方面的內(nèi)容。對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行投資的最終結(jié)果就是新的房地產(chǎn)生成以及對原來存在的房地產(chǎn)進(jìn)行改造與變革等。換而言之，就是上述投資者以房地產(chǎn)投資為主要跳板，來獲取更高的經(jīng)濟利潤，達(dá)到經(jīng)濟上的增值。由以上所述可知，房地產(chǎn)投資主要具有如下幾個方面的特性：房地產(chǎn)投資對象位置是固定的；房地產(chǎn)投資時間較長；房地產(chǎn)投入資金量大；房地產(chǎn)投資可以增值。

1.2 房地產(chǎn)投資對城市經(jīng)濟的重要作用

房地產(chǎn)投資是投資者將手頭上的資金融入房地產(chǎn)開發(fā)與管理之中，能夠提高人們的生活水準(zhǔn)，是一條必經(jīng)的途徑與方式。除此之外，它也能夠不斷提升城市的核心競爭力。具體而言，房地產(chǎn)投資對城市經(jīng)濟的重要能動作用主要體現(xiàn)在如下幾個方面。

1.2.1 房地產(chǎn)投資對城市的供給作用

加大對房地產(chǎn)的投資力度，一方面能夠使得房地產(chǎn)作為產(chǎn)品供給的增加，另一方面又表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的相關(guān)性十分強，這就意味著房地產(chǎn)投資一旦增加，就會在帶動其他產(chǎn)業(yè)投資的增加。房地產(chǎn)的這種供給作用不僅能夠?qū)ν顿Y規(guī)模以及投資范圍與領(lǐng)域進(jìn)行放大和拓展，而且還能夠最大程度地延長投資期限，從而最終能夠引起連鎖反應(yīng)，帶動了與之相關(guān)的產(chǎn)業(yè)的快速崛起與發(fā)展，其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠促進(jìn)城市經(jīng)濟的增長。

1.2.2 房地產(chǎn)投資對城市的需求效能

房地產(chǎn)投資的需求效能主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)首先能夠引起其他與之相關(guān)產(chǎn)業(yè)的大力發(fā)展，促進(jìn)了城市經(jīng)濟的增長，由此就會帶動城市需求的增加。如某個城市加大力度投資房地產(chǎn)，那么就會使得房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模迅速擴大，那么這就使得這個城市的經(jīng)濟有很大的增長，然后就會拉動人們的消費，從而滿足了人們的需求。

1.2.3 房地產(chǎn)投資的擠出效應(yīng)

所謂房地產(chǎn)投資的擠出效應(yīng)，指的就是由于房地產(chǎn)投資的增加而影響社

會對其他行業(yè)或產(chǎn)業(yè)的投資。眾所周知，房地產(chǎn)市場屬于壟斷競爭型市場，供求雙方在地位上不對等，市場信息的占有與獲取不對稱，價格在很大程度上被壟斷者操控，因而其利潤空間大大高于正常市場水平，投資回報率同樣遠(yuǎn)高于一般社會平均投資回報率。因此，為了獲取更高的經(jīng)濟利益，有很大的企業(yè)融入其中，這就使得很大沒有融入其中的企業(yè)的資產(chǎn)被占用。

2 城市經(jīng)濟對房地產(chǎn)投資的帶動與制約

由如上所述可知，房地產(chǎn)投資的力度對城市經(jīng)濟的發(fā)展具有很強的能動作用，相反而言，城市經(jīng)濟的發(fā)展與進(jìn)步與否也會在很大程度上影響著房地產(chǎn)的投資力度以及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)模。由此可以看出，房地產(chǎn)投資與城市經(jīng)濟的發(fā)展二者之間存在著十分重要的關(guān)系，這種關(guān)系是處于一種長期的均衡狀態(tài)。城市經(jīng)濟可以通過此種均衡的狀態(tài)對房地產(chǎn)的投資進(jìn)行有效地控制與調(diào)整。究其原因，可以歸結(jié)為：房地產(chǎn)投資力度的擴大不能離開城市經(jīng)濟的推動，唯有對城市經(jīng)濟進(jìn)行積累，方能為房地產(chǎn)投資的持續(xù)、穩(wěn)健增長提供非常大的支持與后盾。

總而言之，城市經(jīng)濟對房地產(chǎn)投資的重要作用主要表現(xiàn)在如下兩個方面，即制約與帶動。如果一個城市的經(jīng)濟處于平穩(wěn)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，也會使得房地產(chǎn)投資同樣出現(xiàn)平穩(wěn)地增長；若一個城市經(jīng)濟的增長處于停滯狀態(tài)或是發(fā)展非常緩慢，那么就會導(dǎo)致各種投資與消費需求必然會受到城市經(jīng)濟蕭條狀態(tài)的影響而呈現(xiàn)出不景氣的景象，對于房地產(chǎn)投資而言也不例外，從而使其發(fā)展受到嚴(yán)重地制約。

除此以外，城市經(jīng)濟還通過以下方式影響房地產(chǎn)投資。一定的經(jīng)濟增長能夠積累房地產(chǎn)投資所需要的大量資金，增加社會投資資金積累的規(guī)模，為房地產(chǎn)投資提供資金來源。同時，一定的經(jīng)濟增長能夠增加國民收入，人們收入水平增加，消費水平也就同時增加，作為房地產(chǎn)投資標(biāo)的物的房地產(chǎn)，如果沒有一定規(guī)模的市場需求對其產(chǎn)品進(jìn)行消費，那么其投資的利潤與規(guī)模必將被限制在狹小的空間，沒有任何利潤可以獲取，房地產(chǎn)投資自然得不到大的發(fā)展。

3 結(jié)論

綜上所述可知，當(dāng)前時期下隨著我國房地產(chǎn)業(yè)地迅速發(fā)展，從而促進(jìn)了人們對房地產(chǎn)投資力度的增強，房地產(chǎn)投資規(guī)模的擴大，促進(jìn)了城市經(jīng)濟的快速發(fā)展，帶動了城市的消費需求；從另一個方面而言，城市經(jīng)濟的快速發(fā)展也加大了房地產(chǎn)的投資力度。由此可以看出，房地產(chǎn)投資規(guī)模與城市經(jīng)濟發(fā)展之間是相互依存的，是相輔相成的統(tǒng)一體，在城市的建設(shè)與發(fā)展過程中，應(yīng)該對二者之間的關(guān)系加以重視。

參考文獻(xiàn)：

[1] 方梅. 鋼筋混凝土隨機有限元在非桿系結(jié)構(gòu)可靠性分析中的應(yīng)用. 武漢大學(xué)學(xué)報（工學(xué)版），2004（6）.

篇2

1、引言

隨著我國經(jīng)濟建設(shè)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也進(jìn)入了井噴時期，并在國民經(jīng)濟總量中占據(jù)了越來越大的比重。只有繼續(xù)保持房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展，才能充分發(fā)揮其對國民經(jīng)濟的正面作用。然而不容忽視的現(xiàn)實是：由于我國的房地產(chǎn)業(yè)與西方歐美發(fā)達(dá)國家相比，起步較晚，發(fā)展不成熟，因此全國各地漸漸出現(xiàn)了地價和房價飛漲的現(xiàn)象，而且尤其值得警惕的是，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)在不少地區(qū)的固定資產(chǎn)投資中占據(jù)了過大的份額，泡沫現(xiàn)象已經(jīng)開始顯現(xiàn)。如何實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與城市經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展，是一個亟待解決的問題。本文在這樣的背景下，對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)行深入的反思，包括土地出讓制度、商品房預(yù)售制度、國民居住問題、以及歷次調(diào)控效果等，在此基礎(chǔ)上從地區(qū)特點、價格機制、土地投資以及地方財政等方面提出了房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的策略。本文的成果對于當(dāng)前的房地產(chǎn)發(fā)展和管理具有比較好的理論價值與實踐意義。

2、房地產(chǎn)業(yè)與城市經(jīng)濟的現(xiàn)狀反思

2.1 關(guān)于土地出讓體制

“招拍掛”是當(dāng)前我國普遍接受和認(rèn)可實施的土地出讓模式。已經(jīng)有不少研究得出：這種制度直接導(dǎo)致了地價與房價的飆升。雖然招拍掛能夠減少腐敗機會，引入公平競爭，然而由于其“價高者先得”的規(guī)定，使得土地成本急劇攀升，導(dǎo)致各地房價居高不下。

2.2 關(guān)于商品房預(yù)售體制

商品房預(yù)售能夠使開發(fā)商提前得到部分款項，降低房地產(chǎn)商的運營風(fēng)險。但作為一柄雙刃劍，這種體制也將更大的風(fēng)險置于購房者身上。雖然各地均對預(yù)售制度進(jìn)行了調(diào)節(jié)，然而消費者的權(quán)益依舊未能得到妥善的保護，交易雙方的風(fēng)險和利益處于不平衡的狀態(tài)，也不利于促進(jìn)房產(chǎn)質(zhì)量的保障。

2.3關(guān)于地方政府的責(zé)任

買房難已經(jīng)成為影響國民生活質(zhì)量的頭號問題，在這樣的大背景下，政府部門的職責(zé)如何發(fā)揮，怎樣才能在土地財政和民生福祉之間找到平衡點，考驗著政府部門的智慧。地方政府一方面應(yīng)考慮地方經(jīng)濟發(fā)展，還應(yīng)從社會政策的角度關(guān)注住房權(quán)的問題，并通過合理解決安居樂業(yè)的問題來體現(xiàn)社會和諧。

2.4 關(guān)于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控

由于我國的房價以出乎預(yù)料的速度全線飆升，因此我國已經(jīng)在不斷進(jìn)行房價的宏觀調(diào)控。然而隨著調(diào)控大錘的下落，濺起的水花卻寥寥無幾，呈現(xiàn)出“越調(diào)越漲”的怪像。我國的房價調(diào)控主要的出發(fā)點是信貸政策，而金融機構(gòu)的避重就輕導(dǎo)致調(diào)控的效果差強人意，再加上地方政府的敷衍塞責(zé)，最終造成了房價難以低頭。

3、房地產(chǎn)業(yè)與城市經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展策略

3.1 密切聯(lián)系實際，制定針對性的戰(zhàn)略

一個地區(qū)或城市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，一方面應(yīng)該充分考慮城市經(jīng)濟現(xiàn)狀，另一方面則應(yīng)充分結(jié)合國民經(jīng)濟發(fā)展的整體狀況。因此，地方政府應(yīng)改變“土地財政”的依賴。從經(jīng)濟規(guī)律來講，一個城市只有擁有了充分成熟的工業(yè)化發(fā)展階段，積累了足夠多的經(jīng)濟總量，才能把房地產(chǎn)業(yè)真正包含進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)里。而眾所周知，我國大部分地區(qū)的城市經(jīng)濟發(fā)展還處于不夠發(fā)達(dá)的階段，因此不應(yīng)該將目光局限于房地產(chǎn)業(yè)，而是應(yīng)該通過政府之手，構(gòu)建成熟的商業(yè)發(fā)展大環(huán)境，同時積極發(fā)展廉租房制度，實現(xiàn)低收入群體的民生福祉。

3.2 結(jié)合城市的經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀來規(guī)劃房地產(chǎn)業(yè)

土地價格是房地產(chǎn)商品價格的重要組成部分，地價的上漲帶動了房價的高企。房地產(chǎn)商愿意通過高價拍得地塊的原因，就是對房價的持續(xù)上升有自己的預(yù)期，并且在銷售階段能夠?qū)⒏邇r的風(fēng)險完全轉(zhuǎn)移至商品房的購買者。因此地方政府應(yīng)該結(jié)合經(jīng)濟發(fā)展和居民收入現(xiàn)狀，對這一現(xiàn)象進(jìn)行調(diào)節(jié)，比如，可以制定政策，通過競爭手段確定地價，而對最終的房價給予土地稅費和出讓金等合理的限制和約束，從而使開發(fā)商通過挖掘內(nèi)部潛力實現(xiàn)成本壓縮，最終降低房價，實現(xiàn)與城市區(qū)域經(jīng)濟的可持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展。

3.3 通過宏觀調(diào)控來控制房地產(chǎn)投資

不容置疑的是，房地產(chǎn)的投資能夠極大地拉動城市區(qū)域經(jīng)濟增長。但近年來出現(xiàn)的房地產(chǎn)投資過快的現(xiàn)象，應(yīng)通過宏觀調(diào)控進(jìn)行規(guī)范。地方政府在享受房地產(chǎn)投資提升地域經(jīng)濟的時候，還應(yīng)該充分認(rèn)識到房地產(chǎn)對于金融業(yè)等行業(yè)帶來的風(fēng)險。當(dāng)前我國各個地區(qū)的房價均不斷攀升，首先是成本的原因，但是與市場供求關(guān)系也密不可分。所以，地方政府應(yīng)以“組合拳”的方式進(jìn)行多方面調(diào)控，例如，逐漸增大對于經(jīng)濟適用房和廉租房的鼓勵政策，并為二手房的交易提供政策支持等。

3.4金融政策的制定應(yīng)符合地方實際

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對于銀行系統(tǒng)的依賴是眾所周知的，房地產(chǎn)商的貸款額度中，有六成來自銀行機構(gòu)。所以應(yīng)注重對金融領(lǐng)域政策的制定，加強監(jiān)管。首先應(yīng)通過總量的控制來抑制非理性和不合理的房地產(chǎn)投資，通過信貸管理的規(guī)范化來實現(xiàn)金融政策的合理性和嚴(yán)格性。其次，對于金融業(yè)由于與房地產(chǎn)的“捆綁式”發(fā)展而導(dǎo)致的潛在風(fēng)險，應(yīng)將融資渠道進(jìn)一步拓展，使房地產(chǎn)業(yè)的投資者承擔(dān)融資風(fēng)險。

3.5減少土地財政的比重

當(dāng)前，我國不少地區(qū)的地方財政越來越依賴賣地的收入，形成了土地財政的怪象。這種現(xiàn)象很容易導(dǎo)致政府由于嘗到了甜頭而不會在“控制房價”上動真格。為了杜絕這種現(xiàn)象，應(yīng)對土地財政進(jìn)行徹底的改革，從而使區(qū)域的財政駛回理性的軌道。建議我國的中央財政不再對地方進(jìn)行配套投資。此外還應(yīng)通過一些具有立竿見影效果的舉措，例如開征房產(chǎn)稅等，對房地產(chǎn)商品的實體住房持有環(huán)節(jié)進(jìn)行操作，最終使房地產(chǎn)業(yè)和地方經(jīng)濟回歸各自的本位，實現(xiàn)協(xié)調(diào)發(fā)展。

4、結(jié)束語

一個地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，與該地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展有著密切的關(guān)系，而房地產(chǎn)的發(fā)展水平也極大地受到區(qū)域經(jīng)濟的制約與影響。只有二者互相協(xié)調(diào)，相得益彰，才能實現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟的可持續(xù)健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]葉劍平、謝經(jīng)榮.房地產(chǎn)業(yè)與社會經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展研究[M].北京：中國人民大學(xué)出版社，2013

篇3

今年年初以來，深圳、上海、北京等一線城市的房價直線非理性上漲，與當(dāng)?shù)氐氖袌鼋?jīng)濟基本面嚴(yán)重背離，也讓當(dāng)?shù)氐男姓块T感到措手不及，政府及時出手進(jìn)行了調(diào)控。而二、三線城市卻出現(xiàn)了房屋空置率高企的現(xiàn)象，政府雖多方給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場“打強心劑”，卻收效甚微。一線城市限漲與二、三線城市解禁促銷的措施，旨在促使房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展。結(jié)合工作實際，下面就房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展談幾點看法，以期拋磚引玉。

1房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的重要性

多年來，我國經(jīng)濟高速發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟的促進(jìn)作用是功不可沒的，多行業(yè)受益于房地產(chǎn)經(jīng)濟支撐，人民生活水平和居住條件得到了大幅改善。同時，一直被認(rèn)為影響社會穩(wěn)定的就業(yè)問題，得益于房地產(chǎn)經(jīng)濟的繁榮，解決了大量閑余社會勞動力就業(yè)問題。但是，過熱的房地產(chǎn)經(jīng)濟也給社會帶來了負(fù)面的影響。過快上漲的房價讓普通家庭承受著巨大的購房壓力，這其間隱藏著巨大的社會安全隱患，一旦這一矛盾進(jìn)一步激化，將嚴(yán)重影響給社會穩(wěn)定。因此，政府相關(guān)部門應(yīng)該著力從房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的市場規(guī)律入手，總結(jié)多年來我國調(diào)控房地產(chǎn)市場的經(jīng)驗和教訓(xùn)，科學(xué)合理地調(diào)整政策，調(diào)劑市場良性發(fā)展。同時，還要加大力度建設(shè)保障性住房，解決部分困難群體的住房問題，確保社會穩(wěn)定。

2房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展存在的問題

2.1房地產(chǎn)價格過快虛漲背離了市場經(jīng)濟發(fā)展規(guī)

律市場具有調(diào)節(jié)作用，按照供需關(guān)系有其自身的規(guī)律和作用。然而，一旦市場被人為地操控，其自身作用和規(guī)律便會完全失去，最終結(jié)果導(dǎo)致商品的價格與實際價值相去甚遠(yuǎn)。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展極不協(xié)調(diào)，一線城市房價高不可攀，而三四線城市“鬼城”的空置率卻居高不下，一方面由于當(dāng)?shù)卣疄榱速u地沒有對房地產(chǎn)市場加以正確的引導(dǎo)，更多的則由于炒房、炒地的資本作用導(dǎo)致的?？茖W(xué)合理施策，是政府相關(guān)部門應(yīng)該著力抓好的工作。嚴(yán)密監(jiān)視房地產(chǎn)市場運行動態(tài)，控制“地王”“天價樓盤”的惡意炒作。同時，加強輿論宣傳引導(dǎo)，打擊媒體吹風(fēng)助漲助跌炒作也是十分必要的。

2.2非理性上漲的房地產(chǎn)價格給國民經(jīng)濟平穩(wěn)健康發(fā)展帶來了危險

過快上漲或下跌的房價，都是非理性的。市場的調(diào)節(jié)作用根本沒有起到作用，反而會對購房者產(chǎn)生極大的影響。首先是房價上漲給低收入群體帶來了巨大的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)。其次是房價下跌會嚴(yán)重威脅銀行的貸款安全，購房者一旦無力償還貸款，進(jìn)而產(chǎn)生大量的違約，其系統(tǒng)風(fēng)險是巨大的，甚至?xí){到社會的和諧穩(wěn)定。

3促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的措施

市場經(jīng)濟發(fā)展有其自身的規(guī)律，但我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展已完全背離了這一規(guī)律，更多的是人為的炒作。物極必反，過快過猛上漲的房價一旦價格回歸價值，其下跌的速度將會嚴(yán)重打擊國民經(jīng)濟的健康穩(wěn)定發(fā)展，世界其他國家房地產(chǎn)泡沫破滅的例子已經(jīng)給我們提供了經(jīng)驗和教訓(xùn)，參考他們多年前的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展實際，可以很好地為我們的調(diào)控發(fā)展提供支持。我國經(jīng)濟發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)后，我們應(yīng)該適應(yīng)新常態(tài)，樹立新的理念，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟互動良性發(fā)展。

3.1調(diào)控房地產(chǎn)價格平穩(wěn)健康發(fā)展

市場一旦出現(xiàn)非理性的波動，政府適時運用政策調(diào)控價格是十分必要的。如果放任其非理性的漲價，進(jìn)而形成嚴(yán)重的房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫，最終泡沫破滅將對國民經(jīng)濟產(chǎn)生嚴(yán)重的沖機，同樣，放任其價格下跌，無人購買將導(dǎo)致空置率升高，既浪費資源，同樣更加傷害國民經(jīng)濟健康發(fā)展。及時監(jiān)控房地產(chǎn)價格，再運用行政手機調(diào)控房地產(chǎn)價格在合理的范圍內(nèi)良性發(fā)展，讓價格與價值回歸理性，按照市場經(jīng)濟規(guī)律發(fā)展，對于房地產(chǎn)經(jīng)濟健康發(fā)展具有重要意義。

3.2嚴(yán)格約束信貸行為，加強銀行貸款的系統(tǒng)風(fēng)險監(jiān)管

無論是哪一行業(yè)，在市場經(jīng)濟環(huán)境下，政府以及相關(guān)部門都應(yīng)該做好金融監(jiān)督工作，以維護金融市場秩序。一直以來，我國的房地產(chǎn)企業(yè)大多高度依賴銀行的貸款，一些較小的房地產(chǎn)企業(yè)根本沒有開發(fā)實力，靠搞關(guān)系大量從銀行融資貸款進(jìn)行樓盤開發(fā)，一旦市場價格大跌，房子賣不出去，小企業(yè)根本無力承擔(dān)這么大的風(fēng)險，房企老板“跑路”違約將嚴(yán)重威脅銀行的信貸安全。因此，政府與銀行都應(yīng)該做好金融監(jiān)督工作，嚴(yán)格約束房企信貸行為，加強銀行貸款的系統(tǒng)風(fēng)險監(jiān)管。

篇4

首先，在國內(nèi)收入的創(chuàng)造方面，房地產(chǎn)經(jīng)濟十幾年的繁榮歷程創(chuàng)造了遞增的國內(nèi)收入，這是很多其他經(jīng)濟領(lǐng)域所難以比擬的。而且房地產(chǎn)商品的豐富使人們的住宅水平得到提升，改善了生活質(zhì)量。其次，在提供就業(yè)崗位方面，房地產(chǎn)經(jīng)濟創(chuàng)造了數(shù)百萬直接就業(yè)崗位，此外還有數(shù)千萬的農(nóng)民工直接或間接地從事相關(guān)服務(wù)。最后，房地產(chǎn)經(jīng)濟從最初開始發(fā)展，在日漸成熟的過程中也暴露出一系列的問題，如銀行信貸風(fēng)險、征地是否合理、價格是否過高。特別是金融危機的爆發(fā)更給房地產(chǎn)經(jīng)濟敲響了警鐘。通過經(jīng)驗和教訓(xùn)的積累，政府也會更加科學(xué)地引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)濟，帶動其步入良性循環(huán)的軌道。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟發(fā)展的不協(xié)調(diào)問題

從房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的意義可以看出，因勢利導(dǎo)，增強優(yōu)勢效應(yīng)，規(guī)避其不利影響尤為重要。在實踐領(lǐng)域，房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟發(fā)展的不協(xié)調(diào)問題主要表現(xiàn)在以下幾個方面。

第一，價格與價值背離引發(fā)市場波動。遵循市場規(guī)律是市場經(jīng)濟發(fā)展的根本特征。房地產(chǎn)經(jīng)濟在創(chuàng)造國內(nèi)收入的同時，也存在一定的價格和價值背離的問題。價格圍繞價值上下波動是正常的，但價格過于偏離價值，就會引發(fā)購買行為的波動。從近年來房地產(chǎn)市場價格走勢來看，用“一路攀升”評價并不過分。如果屬于供不應(yīng)求的結(jié)果，是符合市場經(jīng)濟規(guī)律的。然而受到炒房團、開發(fā)商非法占地等因素的影響而造成價格增速過快，這與市場經(jīng)濟持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展的目標(biāo)是有所偏離的。

第二，泡沫經(jīng)濟帶來的市場波動。房地產(chǎn)經(jīng)濟在持續(xù)創(chuàng)造收入的同時，也存在著泡沫經(jīng)濟的問題。價格增長越快，價格與價值背離越多，泡沫經(jīng)濟的風(fēng)險越大。房地產(chǎn)信貸在銀行信貸業(yè)務(wù)中占據(jù)著相當(dāng)比例，一旦發(fā)生資金鏈嚴(yán)重斷裂的行業(yè)經(jīng)濟問題，銀行勢必會受到損失，其他行業(yè)也會受到不同程度的影響，市場經(jīng)濟秩序的維護更加困難。

第三，節(jié)能環(huán)保的長遠(yuǎn)戰(zhàn)略顯現(xiàn)不足。房地產(chǎn)經(jīng)濟建設(shè)與低碳經(jīng)濟有著緊密的關(guān)聯(lián)。大量土地資源的占用，如果不能以低碳住宅、環(huán)保住宅作為回報，顯然與市場經(jīng)濟發(fā)展的步調(diào)是不一致的。但目前低碳、環(huán)保住宅的占比仍然不高，開發(fā)數(shù)量有限。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的對策

針對房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟的不協(xié)調(diào)問題，為促進(jìn)兩者的有機融合，政府應(yīng)制定系統(tǒng)的宏觀調(diào)控措施，營造和諧的房地產(chǎn)經(jīng)濟秩序，切實為市場經(jīng)濟的發(fā)展提供強有力的支撐。

第一，對房地產(chǎn)商品的價格進(jìn)行合理規(guī)制。價格規(guī)制并不是要絕對降低住宅價格，而是讓房地產(chǎn)價格與價值更好地吻合，避免價格過多地高于或低于價值。只不過目前的矛盾是價格過高，而金融危機時期，很多房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂，也反映出價格偏低對企業(yè)的影響。作為宏觀調(diào)控部門，政府應(yīng)當(dāng)對各個時期的房地產(chǎn)經(jīng)濟行為做出評估，以判斷其與市場經(jīng)濟發(fā)展的協(xié)調(diào)程度。價格是房地產(chǎn)經(jīng)濟領(lǐng)域中尤為突出的一個因素，而且它對行業(yè)內(nèi)其他因素具有關(guān)聯(lián)性的影響，運用價格規(guī)制對市場經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展具有不可或缺的意義。借助政府的價格評估與指導(dǎo)，有助于使房地產(chǎn)商品價格回歸理性，維護行業(yè)和市場秩序。

第二，加強房地產(chǎn)市場的金融監(jiān)管。政府應(yīng)立足市場經(jīng)濟發(fā)展的目標(biāo)，對房地產(chǎn)市場的金融秩序予以嚴(yán)格的監(jiān)管，在房地產(chǎn)企業(yè)的貸款規(guī)模、償債能力、開發(fā)進(jìn)程等實行全面深入的監(jiān)督，控制商業(yè)銀行在房地產(chǎn)領(lǐng)域的信貸業(yè)務(wù)，調(diào)節(jié)銀行的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，推動信貸資金向市場經(jīng)濟發(fā)展的朝陽行業(yè)流動。為此，政府應(yīng)大力開展銀行創(chuàng)新改革，使銀行打破傳統(tǒng)的存貸模式，吸引優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的注入，規(guī)避房地產(chǎn)市場中高風(fēng)險業(yè)務(wù)的影響，以服務(wù)市場經(jīng)濟整體發(fā)展為宗旨，整合現(xiàn)有業(yè)務(wù)，逐步增加優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)的占比，從而有效降低房地產(chǎn)市場的金融風(fēng)險。

篇5

*年以后，隨著大量外埠資本注資*，該區(qū)域房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新變化。一方面，房產(chǎn)的整合概念不斷增強，如永清片區(qū)的新天地項目，集合住宅、酒店、寫字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體。房地產(chǎn)開發(fā)不再以某類物業(yè)為主，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念，地產(chǎn)對城市的影響力進(jìn)一步增強。另一方面，頂級項目拉動了高端消費力量。長期以來，武漢的房產(chǎn)高端消費都受到了產(chǎn)品的極大制約，項目品質(zhì)的均等性使*的房地產(chǎn)業(yè)不能滿足細(xì)分市場的要求。*年后，這一局面被打破，*濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢。*年，*房地產(chǎn)進(jìn)入了歷年來最火爆的一年。

目前，*房地產(chǎn)呈現(xiàn)出住宅、商業(yè)并進(jìn)的格局，物業(yè)形態(tài)上以高層為主，投資型物業(yè)不斷涌現(xiàn)。在國家宏觀調(diào)控措施的影響之下，房地產(chǎn)項目的消化速度雖然有所放緩，但價格仍然穩(wěn)步上升。

二、*商品住宅發(fā)展特征

產(chǎn)品特征：*中心區(qū)域住宅以高層住房、高檔公寓為主；城郊結(jié)合部以多層、小高層、連排別墅為主。

價格特征：*城區(qū)商品住宅總體價格水平在6500元/平方米左右，均價在6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖、金銀湖,、二七片及古田區(qū)域。

供求特征：全市商品房銷售項目中，*區(qū)域占據(jù)了39.54%，*區(qū)域樓盤供求基本平衡。

消費者特征：包括公務(wù)員、商人、公司職員、企業(yè)老總、外來人員等。

產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為主，中低檔樓盤放量偏少(多集中在后湖、金銀湖)。

文化訴求特征：濃厚的商業(yè)、娛樂等都市文化特征。

三、*年(1-6月份)*商品住宅供給和銷售基本分析

(1)商品住宅價格與銷量分析

*區(qū)域憑借得天獨厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過去的時間內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)量居武漢市前列，同其它區(qū)域相比，其價格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài)，*年(1—6月份)，*住宅均價達(dá)到5894.43元/平方米，與去年同期相比，價格增長了39.57%。另一方面，受國家宏觀調(diào)控政策影響，在進(jìn)入*年以后，商品住宅的銷量出現(xiàn)一定程度的下降，*年(1—6月份)，*住宅銷量為8950套，與去年同期相比，減少了51.32%。

從上表可以看出，*區(qū)的住宅物業(yè)平均價格同整個武漢市的總體住宅物業(yè)平均價格的漲落步調(diào)還是相一致的，而且上漲的幅度十分平穩(wěn)。從整個區(qū)域市場來看，高檔樓盤主要集中在*中心城區(qū)，中檔樓盤主要聚集在東西湖、后湖和古田區(qū)域。

*中心區(qū)作為武漢市的一個開發(fā)熱點，住宅開發(fā)力度較大，目前區(qū)域可售樓盤套數(shù)在45000套左右。從市場接受情況來看也是比較理想的，相信隨著該區(qū)經(jīng)濟不斷的縱身發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)會在其中充當(dāng)越來越重要的角色。

同時，該區(qū)域交通日益通暢，市政配套逐步成熟，東西湖、后湖、古田區(qū)域的綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果，這些都將為這一帶的房價帶來一定的升值空間。

(2)*商品住宅市場供求關(guān)系

1、*年(1—6月份)*商品住房市場總?cè)萘考s為45000套，1—6月總供給13299套，市場總銷量為8950套，總體供銷比為1.49：1。

2、拆遷購房與投資性購房比例的降低導(dǎo)致住宅銷量減少

為避免因房屋拆遷量過大而導(dǎo)致被動需求的過度增長和市場價格波動，武漢市在*年以來對拆遷規(guī)模進(jìn)行了壓縮。*年(1-6月份)，全市舊城改造拆遷面積為16萬平方米，同比下降28.94%。

同時，國家出臺的政策促使投資購房的成本和風(fēng)險不斷加大，也直接導(dǎo)致了購房需求的減少。據(jù)億房網(wǎng)今年(1-6月份)的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查數(shù)據(jù)和對90多個樓盤的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，已擁有一套住房，進(jìn)行第二次或多次購買行為的家庭占到47.52%，其中，包含了改善居住條件和投資購房等動因。由于這種動因并不屬于迫切性需求，因而受外部環(huán)境的影響較大，成為住房市場中可伸縮性的需求。

*作為武漢房產(chǎn)投資的主要區(qū)域，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少。

3、購房者對*中心城區(qū)的住宅偏好度高

億房研究中心的*年最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，潛在消費者對購買住房的區(qū)域偏好主要集中于*中心城區(qū)。但受到該區(qū)域高房價的影響，使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品。

4、主要銷售的住房產(chǎn)品價格集中在5000-7000元/平方米

如下圖所示：5000—7000元/平方米價格層次的商品住房銷量占到總銷量的65%以上，7000元/平方米以上產(chǎn)品的銷量逐步上升。

5、今年1-6月份主要銷售的住房產(chǎn)品戶型集中在90-120平方米

*年(1-6月份)*的戶型供銷比例統(tǒng)計結(jié)果顯示，90平方米以下戶型供小于銷，140平方米以上戶型供大于銷，90-140平方米戶型供銷比較平衡。其中，90平方米以下戶型的上市量占到*總上市量的20.52%，90平方米以下戶型的銷售量占到*總銷量的27.83%。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現(xiàn)，從今年1-6月份的情況來說，*90平方米以下戶型的上市量較大，占到全市同等戶型上市量的40.17%，90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的45.43%。

四、*各區(qū)域住宅市場發(fā)展概況

*區(qū)目前由*中心區(qū)、古田片區(qū)、二

七、后湖片區(qū)和東西湖區(qū)四個區(qū)域組成，根據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點，下文將按不同片區(qū)對其住宅發(fā)展特征進(jìn)行分析：

(一)*中心區(qū)

*年上半年*中心區(qū)成交均價為6875.42元/平方米，較去年同期上漲2152.88元/平方米，漲幅為45.59%。其中商品住宅共成交3235套，較去年減少4630套，降幅為58.87%。

從上半年*中心區(qū)成交價格來看，1至5月呈遞增趨勢，5月達(dá)到價格高峰，為7286.34元/平方米，隨后6月價格出現(xiàn)小幅回落，但每平方米價格仍穩(wěn)定7200元以上。相比價格來說，成交方面較去年嚴(yán)重萎縮，總體成交量還未達(dá)到去年同期水平的一半。

出現(xiàn)這樣的情況，主要由兩方面因素造成，首先*中心區(qū)商品房供應(yīng)量趨于下降，與去年同期相比，新房供應(yīng)量減少3成之多，制約了購房者消費;當(dāng)然，更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區(qū)，房價漲幅過快，甚至超過中高收入購房者的支付能力，樓市顯得愈發(fā)不景氣。在這樣的市場面前，大多數(shù)開發(fā)商選擇堅挺，僅有少部分尾盤項目打起價格戰(zhàn)，這也就造成了6月該片區(qū)的價格出現(xiàn)小幅回落。

*的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進(jìn)的。隨著武漢天地的問世，集住宅、甲級辦公樓、零售、餐飲、娛樂、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項目對永清文化進(jìn)行傳承與再造，勢必帶領(lǐng)整個永清板塊的崛起;時代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個風(fēng)景如畫的沿江板塊活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循禮門綜合項目的即將興建，位于*內(nèi)環(huán)解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發(fā)出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武漢國際廣場的興建也讓武廣板塊如虎添翼。

預(yù)計不久的將來，*內(nèi)環(huán)將呈現(xiàn)漢正街、武廣、永清、循禮門、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢，各大板塊功能定位不同又相互促進(jìn)，將由點及面，以板塊崛起帶動周邊區(qū)域發(fā)展，從而促進(jìn)整個*中心區(qū)的加快建設(shè)。

*中心區(qū)主要在售樓盤信息(截止到*年6月30號)

(二)古田片區(qū)

*年上半年古田片區(qū)成交均價為5217.82元/平方米，較去年同期上漲1516.4元/平方米，漲幅為40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，較去年減少2609套，降幅為68.59%。

從成交價格情況來看，盡管古田片區(qū)今年1至6月一直都是穩(wěn)中有升，但與去年同期相比，在全市各區(qū)中價格漲幅居末位，僅僅高于青山片區(qū)。另外，成交方面，古田僅成交1195套，跌幅居全市之首。

從該區(qū)域樓盤地理位置的分布來看，活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線，該地段離中心城區(qū)較近，周邊配套也相對完善，所以構(gòu)成了古田片區(qū)目前的供應(yīng)主體。正因為如此，隨著輕軌建設(shè)的降溫和解放大道沿線開發(fā)的逐步完成，該片區(qū)供應(yīng)量減少，市場關(guān)注度有所下降，再加上經(jīng)濟適用房對商品房價格體系的沖擊，以至今年古田片區(qū)樓市較為沉寂。

政府對古田區(qū)域的整體規(guī)劃，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境，區(qū)域房地產(chǎn)市場后期發(fā)展看好。隨著硚口政府對古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進(jìn)行處理，使得古田區(qū)域項目可以成片，整體開發(fā)，同時，未來輕軌通車，西漢正街商圈形成，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境，為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐。

古田片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到*年6月30號)

(三)二

七、后湖片區(qū)

*年上半年二

七、后湖片區(qū)成交均價為5186.25元/平方米，較去年同期上漲1694.93元/平方米，漲幅為48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年下降42.06%。

從成交價格來看，該片區(qū)價格漲幅基本趨于平穩(wěn)，1至5月穩(wěn)中有升，6月價格略為回調(diào)。受供應(yīng)量的影響，后湖地區(qū)商品房關(guān)注度下降，百步亭現(xiàn)代城、香利國庭等項目撐起了該區(qū)域成交的主體。二七地區(qū)則依然是航天·雙城和東立國際獨攬商品房住宅市場。由于新上市樓盤數(shù)量較前兩年大幅減少，二

七、后湖片區(qū)的樓市整體呈現(xiàn)溫和向上的走勢，部分樓盤因而加大了打折力度，高端商品房價格回落明顯。

令人振奮的是，輕軌二期的正在加速建設(shè)，堤角至丹水池路段基本竣工，黃浦路段則已建設(shè)過半，交通方面的瓶頸有望在近兩年內(nèi)打破。商業(yè)方面，二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中，家樂福等商業(yè)巨頭已經(jīng)確定落戶，未來她將輻射后湖、二七等地區(qū)，彌補商業(yè)配套不足的現(xiàn)實問題。

二

七、后湖片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到*年6月30號)

(四)東西湖片區(qū)

*年上半年東西湖片區(qū)成交均價為4708.77元/平方米，較去年同期上漲1431.83元/平方米，漲幅為43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年增長了14.07%。

從成交價格及成交套數(shù)來看，東西湖片區(qū)今年實現(xiàn)價量雙增，特別是銷量，盡管只增長14個百分點，但縱觀今年全市其他的銷售情況，該片區(qū)的表現(xiàn)還是令人刮目相看的。

雖然整個市場氣氛的一直處于觀望情緒，但從該片區(qū)個別項目的調(diào)查顯示，客戶平均接待量并沒減少多少。而來看房的客戶，很多也是因為價格相對較低，所以將買房目標(biāo)選定在郊區(qū)，面對高房價，有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤，從目前情況來看，東西湖盡管存在交通不便，但價格低、環(huán)境好彌補了部分缺失。

篇6

關(guān)鍵詞：數(shù)學(xué)方法；房地產(chǎn)市場；市場調(diào)查；市場預(yù)測

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1009-2374（2013）30-0155-02

隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國的房地產(chǎn)市場也在不斷地實現(xiàn)突破增長，但是在房地產(chǎn)市場的發(fā)展中仍然存在一些風(fēng)險以及問題，因此房地產(chǎn)市場一般都是利用調(diào)查與預(yù)測的方式來實現(xiàn)市場的規(guī)劃發(fā)展，這就在我國的市場經(jīng)濟發(fā)展的指導(dǎo)下有效地實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的再發(fā)展，同時能夠有效地體現(xiàn)我國的市場經(jīng)濟利益。

1 房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測解析

目前我國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)實現(xiàn)了從買方市場轉(zhuǎn)化為賣方市場的突破，這就在一定程度上造成了房地產(chǎn)市場競爭不僅是在價格上的競爭，而且是在非價格上的競爭，這也是我國的房地產(chǎn)市場競爭在經(jīng)濟發(fā)展下不斷強化的主要原因。市場的營銷信息對于房地產(chǎn)企業(yè)來說是發(fā)展的關(guān)鍵，因此市場的調(diào)查以及預(yù)測就成為我國房地產(chǎn)企業(yè)營銷過程中，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要依據(jù)，筆者根據(jù)以往的經(jīng)驗發(fā)現(xiàn)，目前的房地產(chǎn)市場在近五年之內(nèi)已經(jīng)發(fā)展成為了有計劃有制度的市場營銷化體系，在這一體系中只有利用科學(xué)有效的市場調(diào)查以及預(yù)測手段，才能幫助房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身的發(fā)展制定具有可操作性的的營銷模式，同時能夠幫助房地產(chǎn)市場在我國的經(jīng)濟發(fā)展中占有重要的位置。

（1）房地產(chǎn)市場調(diào)查介紹。在房地產(chǎn)市場調(diào)查的過程中主要包括以下三個環(huán)節(jié)：首先是在調(diào)查的前期進(jìn)行準(zhǔn)備，前期你的準(zhǔn)備階段主要是分析經(jīng)濟對房地產(chǎn)市場的影響以及發(fā)展的機遇，這個時候就需要確定房地產(chǎn)市場的具體調(diào)查目標(biāo)、制定詳細(xì)的調(diào)查計劃、根據(jù)自身的發(fā)展以及文藝設(shè)計調(diào)查方案，當(dāng)然要在調(diào)查的過程中對于調(diào)查的方式、人員等進(jìn)行計劃，一般采取的是抽樣式的問卷調(diào)查，對調(diào)查的數(shù)據(jù)資料進(jìn)行詳細(xì)的整合，為后期的正式調(diào)查做好準(zhǔn)備工作。其次是正式調(diào)查階段，這一個階段的任務(wù)主要是收集資料，同時要對調(diào)查人員進(jìn)行專業(yè)的調(diào)查培訓(xùn)，這個環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)市場調(diào)查過程中最重要的，因此在這個環(huán)節(jié)中要保證調(diào)查的嚴(yán)謹(jǐn)。最后一個環(huán)節(jié)就是調(diào)查的總結(jié)，這一環(huán)節(jié)主要是針對前兩個環(huán)節(jié)中比較分散的數(shù)據(jù)進(jìn)行一下整理，并根據(jù)經(jīng)驗對本次的調(diào)查結(jié)果進(jìn)行總結(jié)，得出比較科學(xué)的結(jié)論，同時將結(jié)論進(jìn)行記錄，為營銷策略做出明確的建議。

（2）房地產(chǎn)市場預(yù)測介紹。房地產(chǎn)市場預(yù)測環(huán)節(jié)是建立在房地產(chǎn)市場調(diào)查的基礎(chǔ)之上，我們在進(jìn)行預(yù)測的時候可以利用已經(jīng)調(diào)查得出的資料預(yù)測的信息，當(dāng)然這一過程中需要利用一定方法以及手段，通過對房地產(chǎn)市場中存在的各方面因素整合分析，對一個階段的房地產(chǎn)市場的發(fā)展進(jìn)行一定的判斷。在一般的房地產(chǎn)市場預(yù)測環(huán)節(jié)主要有以下內(nèi)容：臆斷預(yù)測的目標(biāo)方向性、收集整合調(diào)查資料、選擇預(yù)測方法并且建立設(shè)施的數(shù)學(xué)模型、審核預(yù)測的結(jié)果、總結(jié)預(yù)測結(jié)果。

2 數(shù)學(xué)方法在房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測中的應(yīng)用

（1）數(shù)學(xué)統(tǒng)計方法分析。數(shù)學(xué)統(tǒng)計分析是一種描述性的定量性分析方法，這一種方法主要依靠描述以及評價研究對象的數(shù)量特點以及基本的變化規(guī)律。在這一種數(shù)學(xué)分析方法中比較常用的方法是有集中數(shù)據(jù)的變化趨勢分析、分散的程度分析以及數(shù)據(jù)綜合指數(shù)的分析。其中的集中數(shù)據(jù)趨勢變化的分析是將全體數(shù)據(jù)中的整合變量的方向性規(guī)劃為某一個數(shù)據(jù)指標(biāo)上，這一點就成為這一組數(shù)據(jù)中的核心點，同時可以用它來代表整體的數(shù)據(jù)發(fā)展趨勢。這種集中數(shù)據(jù)整合的方法有很多種，例如可以算術(shù)數(shù)據(jù)的平均數(shù)、中位數(shù)以及眾數(shù)。分散的程度分析是借助整個數(shù)據(jù)數(shù)列之間變量的變化分散程度，數(shù)據(jù)的標(biāo)志性變化的情況是指標(biāo)的變化越小，平均數(shù)的代表程度反而越大，統(tǒng)計方法中的常用統(tǒng)計方法有：數(shù)據(jù)平均差、數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)差以及離散系數(shù)。

（2）數(shù)學(xué)解析性分析。關(guān)于房地產(chǎn)的調(diào)查與預(yù)測方面的解析性統(tǒng)計分析方法主要是借助數(shù)學(xué)理論基礎(chǔ)來進(jìn)行的，通過對調(diào)查預(yù)測數(shù)據(jù)的規(guī)律進(jìn)行深入的解析來定量數(shù)據(jù)的分析，常用的數(shù)學(xué)方法有：數(shù)據(jù)的方差分析、預(yù)測的聚類分析以及整合的因子分析等。在數(shù)據(jù)的方差分析中首先通過分析不同的調(diào)查數(shù)據(jù)來進(jìn)行整合。在了解了整個調(diào)查的數(shù)列中自變量對因果變量的影響意義來預(yù)測整個調(diào)查結(jié)果的內(nèi)容。同時數(shù)據(jù)方差分析應(yīng)用的過程中針對一般假定的數(shù)據(jù)分布，可以選擇相對比較穩(wěn)定的方差來實現(xiàn)數(shù)據(jù)的預(yù)測。在預(yù)測的聚類分析中主要依靠特定的并且有規(guī)則的數(shù)列數(shù)據(jù)進(jìn)行多元統(tǒng)計，整個的多元統(tǒng)計可以根據(jù)數(shù)量的變化選擇多樣性，在房地產(chǎn)市場的調(diào)查與預(yù)測中我們一般選擇類聚的形式來進(jìn)行聚類分析。聚類分析系統(tǒng)主要有：聚類法、動態(tài)聚類法、模糊聚類法等。當(dāng)然隨著計算機技術(shù)的不斷發(fā)展，數(shù)學(xué)模型的方式成為了整合因子分析方法的主要依據(jù)，例如利用計算機中的SPSS軟件對調(diào)查的原始數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計。

（3）數(shù)學(xué)定量預(yù)測方法，在這一種方法中主要依據(jù)一元線性的模型建立來實現(xiàn)在數(shù)據(jù)資料的整合，一方面利用運用數(shù)學(xué)方法，另一方面結(jié)合計算機技術(shù)，對房地產(chǎn)的營銷變化做出科學(xué)的估計和判斷。數(shù)學(xué)統(tǒng)計模型是一個相對比較穩(wěn)定的調(diào)查與預(yù)測應(yīng)用，同時比較準(zhǔn)確、客觀真實，特別是在中短期的調(diào)查與預(yù)測中有比較客觀的優(yōu)勢。

3 結(jié)語

數(shù)學(xué)方法在房地產(chǎn)市場的調(diào)查與預(yù)測中已經(jīng)有了很長一段的應(yīng)用歷史，當(dāng)然在經(jīng)濟不斷發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)市場的發(fā)展也會不斷地提高，因此在整個過程中，我們可以通過調(diào)查與預(yù)測的更新來實現(xiàn)房地產(chǎn)營銷的發(fā)展，因此對于數(shù)學(xué)方法的應(yīng)用需要不斷的去研究探索。

參考文獻(xiàn)

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中央經(jīng)濟工作會議對做好房地產(chǎn)市場調(diào)控提出了明確的要求。形勢聯(lián)系，結(jié)合工作，就如何加強房地產(chǎn)市場調(diào)控提出幾點初步認(rèn)識。

一、注重從國民經(jīng)濟全局審視房地產(chǎn)市場，處理好局部與整體的關(guān)系。

房地產(chǎn)市場調(diào)控如果單純就市場自身情況進(jìn)行判斷和決策，而忽視與國民經(jīng)濟整體的聯(lián)系，就會產(chǎn)生“一葉障目，不見泰山”的問題。目前，全縣房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資總額的近18%，占我縣生產(chǎn)總值近9%，已成為我縣需求的重要組成部分。無論當(dāng)經(jīng)濟繁榮局勢抑制需求時，抑或經(jīng)濟衰退有待拉動需求時，房地產(chǎn)投資均是重中之重。同時，這次席卷全球的“金融海嘯”充分顯示，房地產(chǎn)市場是重要的資產(chǎn)市場，與信貸、證券等金融市場高度關(guān)聯(lián)，有關(guān)國家金融安全和穩(wěn)定。

因而，在房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控工作中，要將房地產(chǎn)市場作為國民經(jīng)濟的晴雨表，摸索出宏觀經(jīng)濟與房地產(chǎn)市場波動的規(guī)律性，實施“逆經(jīng)濟風(fēng)向行事”的市場調(diào)控，促使房地產(chǎn)市場調(diào)控主動為實現(xiàn)經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長的宏觀經(jīng)濟目標(biāo)而服務(wù)；要將房地產(chǎn)市場納入金融資產(chǎn)市場統(tǒng)籌考慮，靈活審慎地實施房地產(chǎn)市場調(diào)控，盡可能避免房地產(chǎn)市場的大起大落，嚴(yán)防房地產(chǎn)價格的劇烈波動傳到至虛擬經(jīng)濟。

二、注重從民生角度審視房地產(chǎn)市場，處理好發(fā)展與穩(wěn)定的關(guān)系。

在推動房地產(chǎn)領(lǐng)域市場化的進(jìn)程中，市場如果成為住房領(lǐng)域資源配置的唯一手段，雖然大大提升了住房生產(chǎn)、分配、消費環(huán)節(jié)的效率，但亦造成住房資源向少數(shù)人過度集中，而部分低收入家庭住房困難。實踐表明，住房是重要的民生問題。在現(xiàn)代經(jīng)濟社會中，低收入者難以依靠自身力量達(dá)到基本的居住水平，若政府不加以干預(yù)，就會逐步演化為社會問題，最終將制約經(jīng)濟的進(jìn)一步發(fā)展，影響社會的和諧穩(wěn)定。

因而，在房地產(chǎn)市場調(diào)控工作中，要大力推進(jìn)住房保障，通過非市場化手段解決部分低收入且住房困難居民的住房問題；要保持住房價格的相對平穩(wěn)，使其與國民收入增長相協(xié)調(diào)?？梢宰屢徊糠秩罕娔軌蛲ㄟ^住房市場解決住房問題、改善居住環(huán)境。尤其應(yīng)引以注意的是，要處理好市場化與非市場化的關(guān)系。推進(jìn)住房保障，并不是要取代住房市場，而是對市場缺陷的一種彌補。市場機制依然在住房領(lǐng)域的資源配置中起基礎(chǔ)性作用，是促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的必由之路；住房保障則著力解決低收入家庭的住房問題，是促進(jìn)住房領(lǐng)域和諧穩(wěn)定的必然選擇。

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一、引言

城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)是城市建設(shè)過程中不可缺少的兩項重要工作，隨著城市化進(jìn)程的加快和城市建設(shè)的越來越多，二者的作用越來越凸顯。處理好二者的關(guān)系，促進(jìn)二者協(xié)調(diào)發(fā)展是擺在人們面前的重要任務(wù)。為了促進(jìn)二者協(xié)調(diào)發(fā)展，使其在城市建設(shè)中更好的發(fā)揮作用，首先得明確二者的概念、特征和關(guān)系，知道其不協(xié)調(diào)的表現(xiàn)，并采取相應(yīng)的措施，正確處理二者之間的關(guān)系，促進(jìn)二者協(xié)調(diào)發(fā)展，使其在城市化進(jìn)程中發(fā)揮應(yīng)有的作用，為城市建設(shè)和發(fā)展發(fā)揮更大的作用。

二、城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)概述

1、城市規(guī)劃。

第一、概念。城市規(guī)劃是為了實現(xiàn)城市資源的合理利用，結(jié)合城市的發(fā)展需要，根據(jù)相關(guān)的規(guī)范，對城市建設(shè)的各項活動進(jìn)行統(tǒng)一的安排和調(diào)配。在城市規(guī)劃過程中，不僅需要充分了解城市建設(shè)的基本情況，還需要具有一定的前瞻性，能夠從城市長遠(yuǎn)發(fā)展的角度對城市規(guī)劃進(jìn)行展望。近年來，我國城市化建設(shè)取得了飛速的發(fā)展，它對促進(jìn)經(jīng)濟社會發(fā)展，提高人們生活水平有著重要的作用。在這樣的背景下，為了更好的實現(xiàn)城市的發(fā)展，城市規(guī)劃的作用和地位越來越凸顯。

第二、目的。城市規(guī)劃的目的是，在認(rèn)真調(diào)查城市地區(qū)建設(shè)現(xiàn)狀和發(fā)展形勢的基礎(chǔ)上，落實城市發(fā)展的總體規(guī)劃布局，構(gòu)建合理的城市地區(qū)空間發(fā)展框架，布局快速交通網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，著重對自然生態(tài)地帶、經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間、居住空間、區(qū)域性公共服務(wù)設(shè)施等城市建設(shè)的基本要素進(jìn)行整合，使各項設(shè)施合理布局，并劃定城市規(guī)劃建設(shè)的范圍，明確城市近期規(guī)劃發(fā)展方向，最終實現(xiàn)城市快速有序和可持續(xù)發(fā)展。

第三、作用。城市規(guī)劃對城市的建設(shè)和發(fā)展具有重要的作用，具體來說，主要表現(xiàn)在以下幾個方面。第一、促進(jìn)城市發(fā)展和經(jīng)濟社會發(fā)展相適應(yīng)。進(jìn)行城市規(guī)劃，首要的目的是為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展服務(wù)，實現(xiàn)經(jīng)濟發(fā)展和城市建設(shè)的良性循環(huán)。第二、為人們的生產(chǎn)生活創(chuàng)造良好的條件。進(jìn)行城市建設(shè)的目的是為人們服務(wù)，而為了更好的進(jìn)行城市建設(shè)，必須發(fā)揮城市規(guī)劃的作用，以更好的滿足人們的需求。第三、優(yōu)化城市各項功能。城市的發(fā)展是一個連續(xù)不斷，不斷完善的過程，城市空間的拓展需要與市政基礎(chǔ)設(shè)施的擴展相匹配，建筑物的增長應(yīng)該與市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相適應(yīng)，人們生活水平的提高應(yīng)該與環(huán)境質(zhì)量的改善相適應(yīng)，而拓展基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善城市環(huán)境質(zhì)量，離不開城市規(guī)劃，只有加強規(guī)劃工作，才能更好的進(jìn)行市政建設(shè)，不斷優(yōu)化城市各項功能，為人們生產(chǎn)生活創(chuàng)造更好的條件。

2、房地產(chǎn)開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)多數(shù)是企業(yè)或個人行為，它是按照相關(guān)的規(guī)定，在一定的區(qū)域范圍內(nèi)，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的各項活動的總和。房地產(chǎn)開發(fā)不僅促進(jìn)城市的建設(shè)和發(fā)展，也為人們的生產(chǎn)生活創(chuàng)造了良好的環(huán)境，是城市開發(fā)建設(shè)中的一項重要工作。

三、城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系

1、二者相互聯(lián)系，密不可分。在城市建設(shè)中，二者相互聯(lián)系，不可分割。城市規(guī)劃往往指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)，影響房地產(chǎn)開發(fā)，而房地產(chǎn)開發(fā)在一定程度上也會影響城市規(guī)劃工作，促使對規(guī)劃進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。同時，城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)都需要按照相關(guān)的規(guī)定進(jìn)行，不能超越相關(guān)規(guī)范的要求，否則將難以做好這兩項工作，也難以發(fā)揮應(yīng)有的作用。只有這樣，二者才能實現(xiàn)協(xié)調(diào)發(fā)展，共同為城市建設(shè)發(fā)揮應(yīng)有的作用。

2、城市規(guī)劃規(guī)范和指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)。對于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地的使用，各項工程的建設(shè)，必須按照城市規(guī)劃的要求進(jìn)行，遵守相關(guān)的管理規(guī)定。市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在個人利益的驅(qū)使下，可能會忽視公共利益，在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，可能會提高建筑密度，占用公共綠地，因此，必須通過城市規(guī)劃工作，實現(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)的管理和規(guī)范。同時，城市規(guī)劃還會影響房地產(chǎn)開發(fā)的效益，主要是通過地價來影響。此外，城市規(guī)劃還會促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)，在規(guī)劃工作的指導(dǎo)下，房地產(chǎn)開發(fā)會有序的進(jìn)行下去。

3、房地產(chǎn)開發(fā)是城市規(guī)劃建設(shè)的重要內(nèi)容。指的是房地產(chǎn)開發(fā)中的商品房建設(shè)是城市建設(shè)的重要內(nèi)容，不管是房地產(chǎn)開發(fā)，還是城市建設(shè)，都受到城市規(guī)劃的管理和約束，都需要納入到城市統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)當(dāng)中。只有這樣，才能促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)和城市建設(shè)的有序進(jìn)行。

四、城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)不協(xié)調(diào)的表現(xiàn)

當(dāng)前，在一些城市的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，存在著背離城市規(guī)劃的現(xiàn)象，例如，房地產(chǎn)隨意開發(fā)、過度開發(fā)的現(xiàn)象仍然時有發(fā)生。由此帶來的問題是，房地產(chǎn)開發(fā)為了提高出房率，壓縮住宅間距，盡可能的增大建筑密度，減少基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)面積，綠化、道路等設(shè)施被房地產(chǎn)開發(fā)擠占，使得居住區(qū)的面貌變得單一，相關(guān)的配套設(shè)備不完善，引起人們的居住環(huán)境質(zhì)量下降，給人們的日常生活也帶來不便。

五、促進(jìn)城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)調(diào)發(fā)展的策略

1、在城市規(guī)劃過程中需要加強房地產(chǎn)開發(fā)的管理。城市規(guī)劃中應(yīng)該增強規(guī)劃的超前意識，這樣一來，能夠使房地產(chǎn)開發(fā)部門具有一定的時間、物質(zhì)準(zhǔn)備，做好相關(guān)的準(zhǔn)備工作，更好的根據(jù)規(guī)劃要求進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，有利于提高房地產(chǎn)開發(fā)效益。同時，各城市還應(yīng)該制定和完善相關(guān)的規(guī)章制度，加強對房地產(chǎn)開發(fā)的管理工作，使其按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行，規(guī)劃主管部門也需要履行自己的職責(zé)，加強管理工作，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)有序進(jìn)行。

2、房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)該符合城市規(guī)劃的要求。房地產(chǎn)的開發(fā)需要以滿足城市規(guī)劃的要求為前提，遵循相關(guān)的法律法規(guī)和政府的宏觀調(diào)控政策，不能違反規(guī)定進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。

3、加強規(guī)劃部門和房地產(chǎn)商的協(xié)同配合。規(guī)劃部門需要履行好自己的職責(zé)，房地產(chǎn)商需要嚴(yán)格遵守相關(guān)的規(guī)定，同時，加強二者的協(xié)調(diào)，各自履行好自己的職責(zé)，以滿足人們需求，促進(jìn)城市更好的發(fā)展做好自己的工作，實現(xiàn)城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

4、城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)該以促進(jìn)城市可持續(xù)發(fā)展為目標(biāo)。在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的時候，應(yīng)該結(jié)合城市運行的實際情況，圍繞城市發(fā)展的總體目標(biāo)，城市需要什么，就根據(jù)具體需要和發(fā)展目標(biāo)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，滿足當(dāng)?shù)鼐用裣M需求和城市建設(shè)需要，以促進(jìn)城市的可持續(xù)發(fā)展。

5、城市規(guī)劃需要具有一定的彈性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該轉(zhuǎn)變經(jīng)營理念。市場環(huán)境處在不斷的變化之中，為了更好的適應(yīng)這種情況，城市規(guī)劃需要保持一定的彈性，它是指整體規(guī)劃布局不發(fā)生重大變化，局部地區(qū)具有一定的可調(diào)整性，提高靈活性，打造具有特色的城市。此外，房地產(chǎn)開發(fā)公司也需要創(chuàng)新經(jīng)營理念，提高經(jīng)營技巧，創(chuàng)新服務(wù)手段，提高自身的核心競爭力。

六、結(jié)束語

總而言之，城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)是城市建設(shè)中的兩項重要工作，今后在實際工作中，我們需要嚴(yán)格按照相關(guān)的規(guī)定，做好城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)工作，制定科學(xué)合理的規(guī)劃方案，重視與當(dāng)?shù)貙嶋H情況相結(jié)合，提高規(guī)劃的科學(xué)化水平。同時，加強對房地產(chǎn)開發(fā)的管理，開發(fā)企業(yè)也要注重創(chuàng)新和轉(zhuǎn)變經(jīng)營管理理念，更好的適應(yīng)城市建設(shè)的各項工作，從而更好的進(jìn)行城市建設(shè)，促進(jìn)城市的發(fā)展，為人們的生產(chǎn)生活創(chuàng)造良好的條件。

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Abstract: with the constant introduction of regulatory policy, the national real estate market is gradually mature, the state issued on the real estate macro-control policies have been involved in various aspects, such as administration, finance, law, land policy, financial policy and other aspects. Countries in encouraging and support reasonable housing consumption at the same time, curb speculative buying investment, it would increase the ordinary commercial housing and affordable housing supply, increase of differentiated credit policy enforcement to promote the steady and healthy development of real estate market.

Key words: macro-control policy measures for healthy development of real estate industry.

中圖分類號：F015文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：

一、對近期宏觀調(diào)控政策的概述

近年來國家連續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。政策的出臺，給了市場無限的猜想，更有分析認(rèn)為，上調(diào)針對的目標(biāo)就是房地產(chǎn)市場，屬于密集出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策之一。

國土資源部領(lǐng)導(dǎo)表示，截至目前，全國仍有萬公頃閑置土地，其中54%是政府原因造成的，包括規(guī)劃調(diào)整、土地經(jīng)濟糾紛造成司法查封等，致使土地不能按期開發(fā)。

銀監(jiān)會領(lǐng)導(dǎo)透露，截至目前，房地產(chǎn)的開發(fā)貸款和個人的住房按揭貸款已經(jīng)占到貸款增量和整個貸款余額的20﹪左右，銀行業(yè)非常重視個人按揭貸款當(dāng)中的風(fēng)險，并采取了一些措施，著重控制第二套以上的帶有投資、投機性的個人住房按揭貸款和假按揭貸款當(dāng)中的風(fēng)險。

二、宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)業(yè)的積極影響

近幾年來，國家對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策出臺頻率之高，調(diào)控力度之大，都是前所未有的。從實施效果來看，宏觀調(diào)控政策對促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展產(chǎn)生了積極影響。

（一）信貸比例管理抑制非理性投資

針對房地產(chǎn)局部、結(jié)構(gòu)性問題，央行及時出臺各種措施，其本質(zhì)是運用選擇性貨幣政策工具——信貸比例管理和質(zhì)量管理方法，來實現(xiàn)信貸結(jié)構(gòu)規(guī)模調(diào)控和防范金融風(fēng)險的目的。文件還出臺了許多限制性條款，如要求“商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳納土地出讓金的貸款”、“只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款”等。

（二）整頓市場秩序提高微觀主體資質(zhì)

從形式上看，房地產(chǎn)金融風(fēng)險表現(xiàn)為銀行呆賬、壞賬的增加，但其實質(zhì)是實體經(jīng)濟出現(xiàn)了問題。在現(xiàn)代市場經(jīng)濟中，資本金是企業(yè)的立業(yè)之本，也是向銀行借款、與銀行共擔(dān)風(fēng)險的基本保證。在我國房地產(chǎn)融資渠道單一的情況下，過度負(fù)債帶來金融風(fēng)險向銀行的集中，由此引發(fā)的不良資產(chǎn)將直接危及銀行體系的安全。為此，近期國家出臺了一系列治理整頓措施。

（三）完善了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營

宏觀調(diào)控使房地產(chǎn)的資金成本將更高，房地產(chǎn)業(yè)將更為成熟，更加產(chǎn)業(yè)化。新房貸政策的實施使房地產(chǎn)業(yè)的重組、并購將趨于增加，房地產(chǎn)業(yè)的集中度有增大的趨勢新房貸政策的實施過程中，海外實力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)將趁機擴大市場份額，市場競爭將更趨激烈。

三、某些調(diào)控政策對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的負(fù)效應(yīng)

（一）、整頓土地市場抑制土地投機

垂直領(lǐng)導(dǎo)和暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的審批能否從根本上解決土地投機問題仍值得探討。首先，暫停新增城市建設(shè)用地的審批是一種事后調(diào)節(jié)，是對土地市場不良績效與偏差的一種糾正，卻不能對市場產(chǎn)生前瞻性和預(yù)防性的影響。其次，調(diào)控的效果也十分有限。城市建設(shè)一方面靠外延擴張（新增城市建設(shè)用地），另一方面靠利用存量土地。當(dāng)農(nóng)用地轉(zhuǎn)向城市建設(shè)用地更便捷、成本更低廉時，各級政府和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都有外延擴張的沖動，這也是各城市攤大餅式向外擴張的原因。當(dāng)外延擴張暫時受阻時，存量建設(shè)用地就成了“投機炒作”的香餑餑。土地供給緊縮不僅不能調(diào)控存量建設(shè)地，而且可能會給消費者一種錯誤的信號：土地供給短缺一房屋供給短缺一土地和房屋價格上揚，而消費者對未來“房價會越來越高”的預(yù)期會為一些利益集團所用，加上媒體的誤導(dǎo)，房地產(chǎn)價格便真的走高了。

在我國，政府調(diào)控土地市場是為了抑制土地投機和房地產(chǎn)過熱，但結(jié)果卻為土地投機帶來了可乘之機，這值得政策制定者反思。

（二）、我國住房價格持續(xù)上漲

在國家頒布一系列宏觀調(diào)控政策的基礎(chǔ)上房地產(chǎn)調(diào)控產(chǎn)生了一定的效果，全國大部分地區(qū)房地產(chǎn)的投資扭轉(zhuǎn)了在03、04年幾年高速增長接近30%的態(tài)勢，進(jìn)入了一個相對平穩(wěn)的增長區(qū)間。06年的時候，房地產(chǎn)開發(fā)同比增長是21.8%，但住房價格卻始終居高不下，截止到今房屋銷售價格仍無明顯下降住房市場價格整體仍呈現(xiàn)上升趨勢。這在一定程度上反映了住房市場調(diào)控中的實施力度不夠。

（三）、房地產(chǎn)企業(yè)的壓力

1、由于銀行按揭貸款比例的上升，對炒房族有一定的壓制作用，客戶持幣觀望，價格上漲緩慢，企業(yè)的銷售和融資都將產(chǎn)生困難；

2、由于個人購房門檻提高，壓力增大，抑制了一部分的購房需求；且對于房地產(chǎn)中小企業(yè)的項目開發(fā)，銀行貸款審批更為嚴(yán)格，減緩了資金回籠的速度，對該行業(yè)中的中小企業(yè)造成一定的資金壓力；

3、在投資資金鏈方面，資金成本的提高直接影響到企業(yè)的在建工程，無論對銷售利潤和銷售面積都將產(chǎn)生較大的影響。

四、有效促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的建議

篇10

中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

引言

受到多方面因素影響，建設(shè)總量持續(xù)提升的房地產(chǎn)開發(fā)項目工程并不具備系統(tǒng)且規(guī)范的施工現(xiàn)場管理標(biāo)準(zhǔn)，施工現(xiàn)場管理工作的開展在設(shè)計管理、進(jìn)度管理、質(zhì)量管理以及成本管理等各個方面呈現(xiàn)出了較為明顯的不足與缺失，以上問題不僅導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設(shè)困難重重，最終也使得整個房地產(chǎn)市場發(fā)展受到不利影響。基于此，如何對房地產(chǎn)開發(fā)項目工程施工現(xiàn)場管理工作存在的問題進(jìn)行分析，探求與之相對應(yīng)的解決方案，才是引導(dǎo)并規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項目工程發(fā)展方向的核心所在。本文試對做詳細(xì)分析與說明。

一、現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)項目工程施工現(xiàn)場管理存在的問題分析

1.設(shè)計管理存在的問題分析：在房地產(chǎn)開發(fā)項目工程日益向著系統(tǒng)化、集成化以及規(guī)?；较虬l(fā)展的過程當(dāng)中，房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計單位所承接的設(shè)計任務(wù)也更為復(fù)雜與集中。與此同時，受到房地產(chǎn)開發(fā)商對于整個房地產(chǎn)項目建設(shè)周期的迫切性要求，設(shè)計趕工的情況屢屢發(fā)生。房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計人員未能夠深入到施工現(xiàn)場對項目建設(shè)方案進(jìn)行設(shè)計規(guī)劃，所提交的設(shè)計方案與項目建設(shè)現(xiàn)場實際情況之間存在較為明顯的差異，進(jìn)而導(dǎo)致后期實際施工中有關(guān)設(shè)計方案的糾正問題過于頻繁，最終無法確保項目建設(shè)周期與建設(shè)質(zhì)量的可控性。

2.進(jìn)度管理存在的問題分析：現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)項目工程現(xiàn)場進(jìn)度管理工作面臨的最突出矛盾在于：項目實際施工進(jìn)度與開發(fā)計劃進(jìn)度之間的不協(xié)調(diào)性，實際施工進(jìn)度嚴(yán)重滯后于計劃進(jìn)度，由此勢必會造成房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)周期出現(xiàn)不必要的延長。與此同時，存在于房地產(chǎn)項目各開發(fā)商部門機構(gòu)之間的協(xié)調(diào)性不強問題始終比較嚴(yán)重，導(dǎo)致大量在施工現(xiàn)場進(jìn)度管理過程中出現(xiàn)的問題無法得到及時且有效的溝通，從而致使整個工程施工現(xiàn)場管理流于形式。

3.質(zhì)量管理存在的問題分析：現(xiàn)階段存在于房地產(chǎn)開發(fā)項目工程現(xiàn)場質(zhì)量管理過程中的問題主要可以歸納為以下幾個方面：首先，項目施工作業(yè)人員為圖一時的方便，在實際施工過程中未能夠以具體的施工方案圖紙為依據(jù)，嚴(yán)格遵照各環(huán)節(jié)施工標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范進(jìn)行施工作業(yè)，為項目工程后期運行埋下嚴(yán)重的質(zhì)量隱患；其次，房地產(chǎn)開發(fā)項目施工監(jiān)理單位作業(yè)人員自身的監(jiān)督管理職能無法得到有效發(fā)揮，現(xiàn)場施工環(huán)節(jié)中進(jìn)場材料主觀性的偷工減料問題仍然普遍存在，對整個項目工程經(jīng)濟效益的實現(xiàn)造成了極為不利的影響；最后，現(xiàn)場施工作業(yè)人員自身安全意識及施工技能水平層次不齊，施工單位未執(zhí)行“一人一崗、一人一證”上崗制度，并且未針對現(xiàn)場施工作業(yè)人員，特別是關(guān)鍵施工環(huán)節(jié)作業(yè)人員及基層員工進(jìn)行定期且系統(tǒng)的在崗培訓(xùn)工作，從而導(dǎo)致項目工程施工工藝及工序混亂。

4.成本管理存在的問題分析：不健全的成本管理措施及實施體系是現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)項目工程現(xiàn)場成本管理所面臨的最典型問題。此問題集中表現(xiàn)在以下兩個方面：一方面，不健全的成本管理措施及實施體系會導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)單位在建設(shè)施工合同的談判及簽訂環(huán)節(jié)不夠嚴(yán)謹(jǐn)，成本管理環(huán)節(jié)相關(guān)條款存在較多不利的漏洞，從而導(dǎo)致后期項目工程建設(shè)階段的工程變更難度加大，項目索賠執(zhí)行困難，最終致使整個房地產(chǎn)開發(fā)項目工程成本盲目擴大；另一方面，不健全的成本管理措施及實施體系導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項目成本核算缺乏系統(tǒng)化的監(jiān)督制度提供保障，由此引發(fā)項目成本管理可控性下降，最終致使浪費嚴(yán)重。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程施工現(xiàn)場管理及組織協(xié)調(diào)問題的解決方案

1.設(shè)計管理存在問題的解決方案分析：我們知道，設(shè)計管理階段的方案設(shè)計規(guī)劃、施工圖紙設(shè)計制定可以說是整個項目工程施工現(xiàn)場管理的前提所在。一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)項目所涉及到的設(shè)計工作并非由一個設(shè)計單位獨立完成的，整體設(shè)計方案的確定往往需要各設(shè)計單位之間高效的溝通與聯(lián)合實現(xiàn)。從這一角度上來說，房地產(chǎn)開發(fā)項目工程設(shè)計管理應(yīng)當(dāng)在設(shè)計單位之間構(gòu)建良好的溝通體系，協(xié)調(diào)各個設(shè)計單位在房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設(shè)整體方案設(shè)計中的位置與智能，確保設(shè)計工作的內(nèi)在關(guān)系，確定設(shè)計方案的提交時間，確保項目工程能夠有效開展。與此同時，房地產(chǎn)開發(fā)項目工程設(shè)計單位應(yīng)當(dāng)進(jìn)行系統(tǒng)化的跟蹤服務(wù)，對項目建設(shè)現(xiàn)場實際情況進(jìn)行勘察與分析，確保出圖質(zhì)量，確保內(nèi)審有效，從而確保設(shè)計管理整體質(zhì)量的穩(wěn)定性。

2.進(jìn)度管理存在問題的解決方案分析：進(jìn)度管理工作是房地產(chǎn)開發(fā)項目工程施工現(xiàn)場管理的基礎(chǔ)所在，針對項目建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行合理的控制與管理是進(jìn)度管理的主要工作內(nèi)容，通過對項目建設(shè)進(jìn)度的合理控制確保實際施工進(jìn)度與計劃進(jìn)度之間的協(xié)調(diào)性，在確保進(jìn)度可控與合理的基礎(chǔ)之上兼顧工程質(zhì)量的穩(wěn)定提升。與此同時，進(jìn)度管理還應(yīng)當(dāng)關(guān)注施工現(xiàn)場所涉及材料、人力以及物質(zhì)的高效整合與組織。從這一角度上來說，現(xiàn)場作業(yè)人員應(yīng)當(dāng)制定結(jié)合工程實際的進(jìn)度計劃，以合同管理相關(guān)條款為切入點對施工單位計劃進(jìn)度的執(zhí)行力度作出合理控制，從而不斷提高進(jìn)度管理的整體水平。

3.質(zhì)量管理存在問題的解決方案分析：質(zhì)量管理工作是房地產(chǎn)開發(fā)項目施工現(xiàn)場管理的重點所在?？赏ㄟ^以下幾方面措施提高質(zhì)量管理綜合水平：①.強化施工施工現(xiàn)場管理力度，對各工序施工標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行系統(tǒng)歸納，以此為依據(jù)規(guī)范施工行為；②.在發(fā)現(xiàn)監(jiān)理單位監(jiān)督管理職能履行存在缺失的情況下，應(yīng)以經(jīng)濟處罰為手段對其進(jìn)行改進(jìn)與完善；③.特別關(guān)注施工單位現(xiàn)場作業(yè)人員的崗前培訓(xùn)與在崗培訓(xùn)作業(yè)，重視技術(shù)交底工作的開展，確保施工工藝及施工工序的有效性與規(guī)范性。

4.成本管理存在問題的解決方案分析：成本管理工作是房地產(chǎn)開發(fā)施工現(xiàn)場管理的保障所在。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)組建一批高素質(zhì)高技能的成本管理工作人員，確保成本核算工作開展的規(guī)范性，并且深入施工環(huán)節(jié)各階段各工序，以健全的成本控制制度為手段確保成本管理的有效性與靈活性，在確保項目施工質(zhì)量一定的基礎(chǔ)之上，對總成本開支進(jìn)行合理的控制。

結(jié)束語

城市化建設(shè)規(guī)模的逐步發(fā)展與擴大帶動著房地產(chǎn)開發(fā)項目走向嶄新的發(fā)展階段。房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設(shè)質(zhì)量的保障關(guān)系到社會大眾物質(zhì)與精神生活需求的滿足，關(guān)系到國民經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展，關(guān)系到現(xiàn)代經(jīng)濟社會的優(yōu)化與完善。施工現(xiàn)場管理工作的有效開展是提高房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設(shè)質(zhì)量與建設(shè)效率的最直接也是最有效途徑。本文通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目工程施工現(xiàn)場管理存在問題的分析以及解決方案的探究，論證了施工現(xiàn)場管理的必要性與重要性，希望引起各方關(guān)注與重視。

參考文獻(xiàn)：

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