導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯(cuò)過為您精心挑選的10篇風(fēng)險(xiǎn)投資分析方法，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

中圖分類號:F293.3文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A 文章編號:1673-291X(2007)01-0174-03

一､房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的類型

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)涉及政策風(fēng)險(xiǎn)､社會風(fēng)險(xiǎn)､技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)､自然風(fēng)險(xiǎn)和國際風(fēng)險(xiǎn)等,而這其中對房地產(chǎn)投資影響較大,同時(shí)又是可以預(yù)測､規(guī)避的主要是經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)｡經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)主要包含市場風(fēng)險(xiǎn)､經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等｡

1.市場風(fēng)險(xiǎn),指由于房地產(chǎn)市場狀況變化的不確定性給房地產(chǎn)投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)｡其中主要有:

(1)流動性和變現(xiàn)力風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)是低流動性資產(chǎn),這就決定了投資在房地產(chǎn)上的資金流動性差､變現(xiàn)能力弱｡也就是說,當(dāng)房地產(chǎn)投資者在急需資金時(shí),無法將其手中的房地產(chǎn)很快脫手,即使投資者能較快地完成房地產(chǎn)交易,也很難以合理的價(jià)格成交,從而大大影響其投資收益,所以,房地產(chǎn)不能流動及其變現(xiàn)上的困難,給房地產(chǎn)投資者帶來了變現(xiàn)及收益上的風(fēng)險(xiǎn)｡

(2)購買力風(fēng)險(xiǎn)

指由于物價(jià)水平上升而使投資者出售或出租房地產(chǎn)獲得的現(xiàn)金的購買力下降的風(fēng)險(xiǎn)｡這里的風(fēng)險(xiǎn)主要出在投資者提價(jià)的“時(shí)滯”上,特別是在高通貨膨脹時(shí)期｡購買力風(fēng)險(xiǎn)也會影響消費(fèi)者,但在貨幣購買力水平普遍下降的情況下,人們會把有限的購買力用到最急需的消費(fèi)上,從而影響了對房地產(chǎn)的消費(fèi)購買,這樣即使房地產(chǎn)本身能夠保值,由于人們降低了對它的需求,也會導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者遭受一定的損失｡

(3)利率風(fēng)險(xiǎn)

指由于利率的變動給投資者帶來損失的可能性｡利率變動對房地產(chǎn)投資者主要有兩方面的影響:第一,對房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的影響｡一般使用高利率折現(xiàn),會降低投資者的凈現(xiàn)值收益;第二,對房地產(chǎn)債務(wù)資金成本的影響｡貸款利率上升,會直接增加投資者的開發(fā)成本,加重其債務(wù)負(fù)擔(dān)｡

2.經(jīng)營性風(fēng)險(xiǎn),指由于經(jīng)營上的不善或失誤所造成的實(shí)際經(jīng)營結(jié)果與期望偏離的可能性｡這種風(fēng)險(xiǎn)即與企業(yè)內(nèi)在因素有關(guān)(由于投資者得不到準(zhǔn)確充分的市場信息,而可能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)決策的失誤),也與經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素的影響有關(guān)(如房地產(chǎn)市場､房地產(chǎn)價(jià)格､國家政策等)｡

3.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),指由于房地產(chǎn)投資者運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿,即在使用貸款的條件下,既擴(kuò)大了投資的利潤范圍,同時(shí)也增加了不確定性,增加的收入不足以償還債務(wù)的可能性｡另外,違約風(fēng)險(xiǎn)也是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的一種,違約風(fēng)險(xiǎn)指由于投資者財(cái)務(wù)狀況惡化而使房地產(chǎn)投資及其報(bào)酬無法全部收回的可能性,或者是房地產(chǎn)購買者不能按約按期支付購買房款,拖欠嚴(yán)重,使投資者入不敷出所造成的一種風(fēng)險(xiǎn)｡

二､房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析方法

經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定和市場的不完善,使風(fēng)險(xiǎn)總是客觀存在的,因此,在進(jìn)行投資決策時(shí)必須給以充分的重視｡房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析常用的方法是風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率法和肯定當(dāng)量法｡

(一)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率法

這種方法的基本思想是對于高風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目,采用較高的貼現(xiàn)率去計(jì)算凈現(xiàn)值,然后根據(jù)凈現(xiàn)值法的規(guī)則來選擇方案｡問題的關(guān)鍵是根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的大小確定風(fēng)險(xiǎn)因素的貼現(xiàn)率即風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率｡

1.計(jì)算公式

風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率的計(jì)算公式為:K=i+b×Q

式中:K――風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率

i――無風(fēng)險(xiǎn)貼現(xiàn)率

b――風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬斜率

Q――風(fēng)險(xiǎn)程度

2.風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率法的計(jì)算步驟:

(1)風(fēng)險(xiǎn)程度的計(jì)算

首先,計(jì)算方案各年的現(xiàn)金流入的期望值(E);

其次,計(jì)算方案各年的現(xiàn)金流入的標(biāo)準(zhǔn)差(d);

再次,計(jì)算方案現(xiàn)金流入總的離散程度,即綜合標(biāo)準(zhǔn)差(D);

最后,計(jì)算方案各年的綜合風(fēng)險(xiǎn)程度,即綜合變化系數(shù)(Q)｡

(2)確定風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬斜率

首先,計(jì)算風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬斜率(b);

其次,根據(jù)公式:K=i+b×Q確定項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率;

最后,以“風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率”為貼現(xiàn)率計(jì)算方案的凈現(xiàn)值,并根據(jù)凈現(xiàn)值法的規(guī)則來選擇方案｡

例如,假設(shè)有兩個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目方案A､B,兩方案的風(fēng)險(xiǎn)和期望的現(xiàn)金流相同,只考慮一年的現(xiàn)金流情況,兩方案的資本支出即初始現(xiàn)金流相同,無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為6%,投資方案A､B的現(xiàn)金流量如表1:

計(jì)算為:

E(A)=E(B)=3000 D(A)=D(B)=632.4 Q(A)=Q(B)=0.21

K(A)=K(B)=I+B*Q=6%+0.1*0.21*100%=8.1%

NPV(A)=1775

NPV(B)=1375

(注:計(jì)算過程略｡K代表風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率,I代表無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率,B代表風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬斜率,Q代表風(fēng)險(xiǎn)程度｡B假定為0.1｡)

(二)肯定當(dāng)量法

這種方法的基本思路是先用一個(gè)系數(shù)把有風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)金收支調(diào)整為無風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)金收支,然后用無風(fēng)險(xiǎn)的貼現(xiàn)率去計(jì)算凈現(xiàn)值,以便用凈現(xiàn)值法的規(guī)則判斷投資機(jī)會的可取程度｡

其計(jì)算公式為:

式中:at――t年現(xiàn)金流量的肯定當(dāng)量系數(shù),它在0-1之間

i――無風(fēng)險(xiǎn)的貼現(xiàn)率

CFAT――稅后現(xiàn)金流量

在運(yùn)用肯定當(dāng)量法時(shí),關(guān)鍵是確定肯定當(dāng)量系數(shù)｡肯定當(dāng)量系數(shù)是指肯定的現(xiàn)金流對與之相當(dāng)?shù)牟豢隙ǖ钠谕F(xiàn)金流的比值,它代表了投資者對風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度｡此系數(shù)的確定有幾種方式,如根據(jù)歷史資料進(jìn)行推斷､由經(jīng)驗(yàn)豐富的分析人員進(jìn)行主觀判斷､根據(jù)變異系數(shù)與其之間的關(guān)系來確定,在此我們不做詳細(xì)討論｡

由上面的計(jì)算可知變異系數(shù)為0.21,根據(jù)變異系數(shù)和肯定當(dāng)量系數(shù)的關(guān)系,肯定當(dāng)量系數(shù)為0.8(經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù))｡

因?yàn)镋(A)=E(B)=3000,所以,兩個(gè)方案的肯定當(dāng)量為3000*0.8=2400,由此,我們可以得出NPV(A)=2400/(1+6%)-1000=1264;NPV(B)=1015｡

(三)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率法和肯定當(dāng)量法的比較分析

從上表可知,運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率法計(jì)算的兩方案凈現(xiàn)值的差額為400,肯定當(dāng)量法差額為249｡可見,在房地產(chǎn)投資方案的評價(jià)中,風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率法比肯定當(dāng)量法產(chǎn)生的偏差大｡考慮到風(fēng)險(xiǎn)因素,風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率有以下兩點(diǎn)不足:

第一,此方法把時(shí)間價(jià)值和風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值混在一起,并據(jù)此對現(xiàn)金流量進(jìn)行貼現(xiàn),意味著風(fēng)險(xiǎn)隨著時(shí)間的推移而加大,這種情況往往與實(shí)際情況不符,甚至是相互矛盾的｡因?yàn)?在實(shí)際中的很多投資在投資初期風(fēng)險(xiǎn)比較大,而隨著時(shí)間的推移,由于投資者對市場變化的趨勢有了清晰的認(rèn)識及內(nèi)部管理方式的改進(jìn),現(xiàn)金流會逐漸趨向穩(wěn)定,風(fēng)險(xiǎn)也隨之減少｡

對資金投放戰(zhàn)略來說,投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流入一般發(fā)生的時(shí)間比較晚､持續(xù)時(shí)期較長｡所以,在運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率時(shí)偏差更大｡

第二,此方法在計(jì)算凈現(xiàn)值時(shí),在方案持續(xù)時(shí)期內(nèi)運(yùn)用統(tǒng)一的貼現(xiàn)率｡而我們知道,在項(xiàng)目持續(xù)期間內(nèi),其風(fēng)險(xiǎn)可能會隨著認(rèn)識的不斷加深和環(huán)境因素的改變而變成肯定因素｡因此,我們在進(jìn)行貼現(xiàn)求凈現(xiàn)值時(shí),不能每一個(gè)期間都采用同一個(gè)貼現(xiàn)率｡尤其對于戰(zhàn)略方案來說,在較長的時(shí)期內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)波動會更激烈,相同的貼現(xiàn)率會嚴(yán)重失實(shí)｡

這樣,與風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率法相比,肯定當(dāng)量法主要表現(xiàn)出以下兩個(gè)優(yōu)點(diǎn):

第一,此方法充分考慮了時(shí)間因素｡風(fēng)險(xiǎn)的不同會體現(xiàn)在不同的變異系數(shù)上,從而表現(xiàn)出不同的肯定當(dāng)量系數(shù),這比較符合現(xiàn)實(shí)情況｡當(dāng)然,為每一年準(zhǔn)確確定肯定當(dāng)量系數(shù),在實(shí)踐中是很難的｡對此,我們可以將戰(zhàn)略項(xiàng)目分為戰(zhàn)略引進(jìn)階段､戰(zhàn)略發(fā)展階段､戰(zhàn)略成熟階段和戰(zhàn)略衰退階段｡在每一個(gè)階段,風(fēng)險(xiǎn)的特征和大小是相似的,具有一定的統(tǒng)一性｡這樣就可以為每個(gè)時(shí)期確定一個(gè)肯定當(dāng)量系數(shù),既保證了效率又保證了效果｡

第二,運(yùn)用肯定的現(xiàn)金流易被接受｡風(fēng)險(xiǎn)管理思想認(rèn)為,“肯定的一元錢與不肯定的一元錢的價(jià)值是不同的”｡肯定當(dāng)量法先將不肯定的一元錢轉(zhuǎn)化為肯定的一元錢,將有風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)金流轉(zhuǎn)化為無風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)金流｡在現(xiàn)實(shí)中,作為風(fēng)險(xiǎn)厭惡型的決策人員從心理上容易接受｡

從以上的分析可以看出,肯定當(dāng)量法克服了風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率法夸大遠(yuǎn)期風(fēng)險(xiǎn)的缺點(diǎn),可以根據(jù)各年不同的風(fēng)險(xiǎn)程度,分別采用不同的肯定當(dāng)量系數(shù)｡這樣,在對投資項(xiàng)目的評價(jià)就相當(dāng)準(zhǔn)確,因此,在實(shí)際中應(yīng)對其進(jìn)行推廣｡

三､房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避與控制

高風(fēng)險(xiǎn)高收益､低風(fēng)險(xiǎn)低收益的關(guān)系決定房地產(chǎn)投資既是一種高收益的投資項(xiàng)目,同時(shí)也是一種高風(fēng)險(xiǎn)的投資項(xiàng)目｡對于風(fēng)險(xiǎn),很多人傾向于盡量回避,以最少的風(fēng)險(xiǎn)獲得更高的收益｡但是在房地產(chǎn)投資過程中,風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的,對風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識在于能及時(shí)地發(fā)現(xiàn)或預(yù)測到并能及時(shí)地采取有效的措施對其進(jìn)行化解､減輕和控制,降低投資者預(yù)期收益損失的可能性,并減少風(fēng)險(xiǎn)的危害性｡

規(guī)避和控制風(fēng)險(xiǎn)的基本思路是對于某種損失出現(xiàn)的可能性大小及其程度高低做出判斷并進(jìn)行調(diào)整,進(jìn)而盡可能地降低這種可能性,具體方法有:

1.風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避｡規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)方法的原理非常簡單,即在預(yù)期收益相同的情況下,投資于風(fēng)險(xiǎn)小的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目｡房地產(chǎn)投資項(xiàng)目種類較多,它們的風(fēng)險(xiǎn)度大小不一,有的風(fēng)險(xiǎn)度較大,可能遭遇的不確定性因素也較高,而有些投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)度較小,選擇風(fēng)險(xiǎn)度小的投資項(xiàng)目,可以使投資收益得到有效的保證｡

2.風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移｡指房地產(chǎn)投資者以某種合理､合法的方式將風(fēng)險(xiǎn)損失轉(zhuǎn)給他人承擔(dān)｡如:在租賃房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中,租約規(guī)定承租人負(fù)擔(dān)所有的經(jīng)營費(fèi)用､維修､保養(yǎng)費(fèi)用甚至稅收,就能將經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給承租人;在長期租約中,規(guī)定租金隨著物價(jià)指數(shù)上升而相應(yīng)地變動,就能把購買力風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給承租者｡在開發(fā)商與建筑商的施工合同中,規(guī)定建筑材料由建筑商采購,也起到了類似的作用｡

篇2

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)指標(biāo)體系 層次分析法 模糊綜合評價(jià)

一、引言

當(dāng)前我國在投資風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)研究方面主要存在以下不足：一、所涉及風(fēng)險(xiǎn)影響因素較少；二、各種風(fēng)險(xiǎn)因素間的相關(guān)性研究不充分；三、一般采用靜態(tài)分析方式（如盈虧平衡分析、靈敏度分析及概率分析方法等）。為此，本文針對以上情況提出了一種房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)綜合評價(jià)體系，利用模糊綜合評價(jià)方法對投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合評價(jià)。為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面科學(xué)的評價(jià)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)提供了一種有效的方法。

二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)綜合指標(biāo)評價(jià)體系

（一）評價(jià)指標(biāo)體系構(gòu)建的原則

1．全面性。指標(biāo)體系作為一個(gè)有機(jī)整體，既有反映項(xiàng)目收益的指標(biāo)，又有反映總投資和工期方面的指標(biāo)；既有確定性指標(biāo)，又有風(fēng)險(xiǎn)性指標(biāo)。

2．科學(xué)性。指標(biāo)體系的設(shè)計(jì)要力求反映客觀實(shí)際，對評價(jià)的結(jié)果需要復(fù)核和檢驗(yàn)。

3．可行性。指標(biāo)體系不僅在理論上行得通，在實(shí)際操作上也要簡單易行。

4．系統(tǒng)性。指標(biāo)體系要注意結(jié)構(gòu)層次，橫向可比，縱向可比，重點(diǎn)突出。

（二）指標(biāo)評價(jià)體系的構(gòu)成

在分析房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)影響因素的基礎(chǔ)上，根據(jù)構(gòu)建原則，構(gòu)建房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的評價(jià)指標(biāo)層次體系，包括：目標(biāo)層A、準(zhǔn)則層B和指標(biāo)層C。

三、模糊綜合評價(jià)方法

模糊綜合評價(jià)方法是一種綜合運(yùn)用層次分析法和模糊評價(jià)法來評價(jià)具有“模糊性”事物的系統(tǒng)分析方法。模糊評價(jià)法解決了層次分析法的各方案對各評價(jià)因素優(yōu)劣性評分的問題；層次分析法則為模糊綜合評價(jià)提供了較為科學(xué)的評價(jià)指標(biāo)體系和各因素的權(quán)重。

（一）建立綜合評價(jià)指標(biāo)體系層次結(jié)構(gòu)模型

利用層次分析法進(jìn)行房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，最重要的一步是進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)辨識，并在此基礎(chǔ)上建立房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的層次結(jié)構(gòu)模型。本文所建立模型如下表所示。

在評價(jià)過程中，評價(jià)者不可能精確判斷矩陣元素bij的值，只能對它進(jìn)行估計(jì)。如果在估計(jì)時(shí)有誤差，必然導(dǎo)致判斷矩陣的特征值有偏差。在構(gòu)造判斷矩陣時(shí)，并不要求判斷具有嚴(yán)格的一致性。這是客觀事物的復(fù)雜性與人們認(rèn)識的多樣性所決定的。但是，要求判斷具有大體的一致性。即在求出λmax后進(jìn)行一致性檢驗(yàn)。

過程分為兩步，首先計(jì)算一致性指標(biāo)CI=（λmax-n）/（n-1）。然后隨機(jī)引入一致性指標(biāo)RI，計(jì)算一致性檢驗(yàn)系數(shù)CR=CI/RI，計(jì)算結(jié)果CR≤0.1，則這個(gè)判斷矩陣有滿意的一致性，其特征向量W表示的層次排序的權(quán)重基本合理；否則調(diào)整判斷矩陣，直到獲得滿意的一致性指標(biāo)為止。

（三）計(jì)算組合權(quán)重

根據(jù)指標(biāo)層C風(fēng)險(xiǎn)因素相對準(zhǔn)則層B風(fēng)險(xiǎn)因素的特征向量集W和準(zhǔn)則層B風(fēng)險(xiǎn)因素相對評判目標(biāo)A系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的特征向量V，可以計(jì)算得出指標(biāo)層C風(fēng)險(xiǎn)因素相對于評判目標(biāo)A的系統(tǒng)特征向量U，即系統(tǒng)權(quán)重向量，相應(yīng)的計(jì)算公式為：U=W×V。

（四）建立多層次模糊綜合評價(jià)模型

確定評價(jià)指標(biāo)的評價(jià)集T=t1，t2，…tm以及相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)隸屬度向量。最后，得出模糊綜合評價(jià)模型。

四、結(jié)語

模糊綜合評價(jià)方法克服了傳統(tǒng)決策方法只能衡量房地產(chǎn)投資中某單一風(fēng)險(xiǎn)的弊病，將房地產(chǎn)投資作為一個(gè)系統(tǒng)來衡量其整體風(fēng)險(xiǎn)程度。該方法不僅可以得出對項(xiàng)目評價(jià)的優(yōu)劣性定位．而且可以周全地考慮各因素對項(xiàng)目實(shí)施效果的影響程度的大小。為投資者的投資決策做出參考依據(jù)，具有較大的應(yīng)用空間應(yīng)用價(jià)值。

參考文獻(xiàn)：

篇3

在房地產(chǎn)投資活動過程中，收益與風(fēng)險(xiǎn)是同時(shí)存在的，特別是處在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時(shí)期的中國房地產(chǎn)投資，風(fēng)險(xiǎn)更是在所難免。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)主要包括政策風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、市場供求風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)以及其他風(fēng)險(xiǎn)。

二、新風(fēng)景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資風(fēng)險(xiǎn)分析

平頂山市新風(fēng)景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為鷹城房地產(chǎn)企業(yè)中的后起之秀，其投資風(fēng)險(xiǎn)決策的分析是不容忽視的。

（一）開發(fā)前期投資風(fēng)險(xiǎn)分析

1.政策風(fēng)險(xiǎn)

平頂山市作為一個(gè)三線城市，房價(jià)處在中間水平，漲幅比較平穩(wěn)，投資性和投機(jī)性購房比例有限。在房地產(chǎn)投資過程中，平頂山市政府出臺的《平頂山市住房建設(shè)規(guī)劃意見書》相關(guān)土地、房產(chǎn)限購、住房、價(jià)格等政策等，均有可能對本企業(yè)房地產(chǎn)投資收益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生巨大的影響。

2.金融風(fēng)險(xiǎn)

新風(fēng)景房地產(chǎn)開發(fā)公司65%的資金來源于外部融資，其中長期債券融資占55%，長期借款占7.5%，短期借款占2.5%，這種融資結(jié)構(gòu)擴(kuò)大了投資的利潤范圍。但是這種融資方式財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)很高，若在公司發(fā)展不景氣時(shí)，還本付息可能將成為公司沉重的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，甚至有可能導(dǎo)致本公司破產(chǎn)。

3.法律風(fēng)險(xiǎn)

一個(gè)受法律保護(hù)的合法房地產(chǎn)項(xiàng)目必須擁有合法受讓的國有土地使用權(quán)、房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)以及行政主管部門的批準(zhǔn)。有的項(xiàng)目雖然開發(fā)前景看好，可如果不顧及農(nóng)民利益，征地拆遷無法做完，更談不上開發(fā)。如：在樓盤的審核驗(yàn)收中、買賣交易過程中、租賃中等都有可能造成投資損失。

（二）建設(shè)實(shí)施階段投資風(fēng)險(xiǎn)分析

1.工期風(fēng)險(xiǎn)

建設(shè)階段任何環(huán)節(jié)的時(shí)間損失都會使工期拖延。平頂山是小麥玉米的優(yōu)良產(chǎn)區(qū)，受本、外地農(nóng)民工受到春種夏收等條件的制約，以及由于資金不到位所引起的建筑工程物資不能及時(shí)到位使用等都會引起工期的延誤。

2.工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)

工程質(zhì)量是根據(jù)國家現(xiàn)行的有關(guān)法律法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)文件及工程合同中對工程的安全、使用經(jīng)濟(jì)、美觀和環(huán)境特性的綜合要求。在工程建設(shè)中，影響工程質(zhì)量的五個(gè)重要因素是：人、材料、機(jī)械設(shè)備、方法和環(huán)境。

（三）投資回收階段風(fēng)險(xiǎn)分析

1.市場供求風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)的供給和需求是不斷變化的。供求關(guān)系的變化會使房地產(chǎn)投資的預(yù)期收益率發(fā)生偏離。

2.經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示平頂山市消費(fèi)者大多數(shù)青睞于80-200平方米的中等戶型，其中150-200平方米的需求量最高。但是新風(fēng)景房地產(chǎn)開發(fā)公司投資建造四棟17層的商品住宅房，80%的戶型均為三室兩廳120-150平方米的大戶型，戶型較為單一，所以其面臨的經(jīng)營銷售風(fēng)險(xiǎn)不可小覷。

3.購買力風(fēng)險(xiǎn)

由于居民消費(fèi)價(jià)格是反映商品經(jīng)過流通各環(huán)節(jié)形成的最終價(jià)格，它最全面地反映了商品流通對貨幣的需要量。目前，世界各國基本上均用居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)來反映通貨膨脹的程度。在通貨膨脹率很高的情況下，消費(fèi)者可能將消費(fèi)從住房中轉(zhuǎn)移，從而影響房地產(chǎn)消費(fèi)需求，最終給投資者帶來損失。

三、防范投資風(fēng)險(xiǎn)的建議

（一）高度重視可行性研究

在房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)過程中，可行性研究階段是房地產(chǎn)投資過程中關(guān)鍵的一步。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，從而通過科學(xué)預(yù)測，對項(xiàng)目準(zhǔn)確定位，選擇適宜的投資項(xiàng)目類型、投資區(qū)位和開發(fā)時(shí)機(jī)，減少房地產(chǎn)投資開發(fā)的盲目性 。

（二）靈活應(yīng)用投資組合理論

在投資領(lǐng)域里，要懂得分散投資以達(dá)到分散風(fēng)險(xiǎn)、降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。房地產(chǎn)投資可以選擇不同區(qū)域、房產(chǎn)類型的投資組合，甚至是同一類型不同項(xiàng)目的投資組合來達(dá)到分散風(fēng)險(xiǎn)的目的。例如：房地產(chǎn)開發(fā)商可以投入一部分資金，在普通住宅投資一部分，在高檔寫字樓投資一部分等等。

（三）關(guān)注政策變動

我國房地產(chǎn)受政府政策影響大。因此，要時(shí)刻關(guān)注國家各項(xiàng)方針政策及我市政府政策的變化。研究各項(xiàng)政策，有助于房地產(chǎn)投資確定正確的投資開發(fā)方向，并根據(jù)政策變動及時(shí)調(diào)整投資策略，進(jìn)而有效控制政策風(fēng)險(xiǎn)。

（四）合理融通資金，減少金融風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資數(shù)額巨大，通常采取融資的方式滿足其投資需求。而金融風(fēng)險(xiǎn)的存在，要求房地產(chǎn)投資者考慮貸款規(guī)模減少和利率可能升高因素，合理安排投資資金。另外，房地產(chǎn)投資者可以合理利用固定利率的抵押貸款，將因利率引起的金融風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行。

（五）建立健全企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理組織系統(tǒng)

為了更好地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)投資決策，新風(fēng)景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司必須對風(fēng)險(xiǎn)投資決策工作進(jìn)行具體的組織，確定風(fēng)險(xiǎn)管理組織結(jié)構(gòu)，明確其職能，使企業(yè)各部門協(xié)調(diào)工作，保證風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

篇4

1、引言

房地產(chǎn)商品是一種特殊的商品，具有固定性、耐久性、多樣性等特征。周寅康先生認(rèn)為房地產(chǎn)與一般商品有著本質(zhì)上的區(qū)別，這種區(qū)別源于房地產(chǎn)本身所固有的特性，這種特性又主要取決于土地本身的特性。而土地特性包括土地空間位置的固定性、數(shù)量的優(yōu)先性、使用的持久性、異質(zhì)性和利用的多樣性。房地產(chǎn)市場具有資金量大、風(fēng)險(xiǎn)高、周期長、影響因素復(fù)雜等特征，風(fēng)險(xiǎn)與收益是成正比的，因此相對于其他行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的收益十分豐厚。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資過程具有其特殊性：它是一種預(yù)測未來需求而進(jìn)行產(chǎn)品生產(chǎn)的過程。房地產(chǎn)行業(yè)本身所具有的特點(diǎn)決定了它是一種高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，伴隨其始終的不確定性決定了房地產(chǎn)投資的成敗。所以，研究房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)對于實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)投資企業(yè)的利益最大化意義重大。

2、房地產(chǎn)行業(yè)的兩種投資：直接投資與間接投資

以房地產(chǎn)行業(yè)本身的特性為依據(jù)，房地產(chǎn)投資可分為兩類：直接投資和間接投資。

2.1直接投資簡介

直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買的過程，參與相關(guān)的管理工作，它包括兩種形式：從購地開始的開發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資。房地產(chǎn)開發(fā)投資指投資者從購買土地使用權(quán)開始，通過在土地上的進(jìn)一步投資活動，即經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工建設(shè)等過程，建成可以滿足人們某種入住需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將其推向市場進(jìn)行銷售，收回投資獲得利潤的過程。投資者可以在這個(gè)過程中賺取開發(fā)利潤，風(fēng)險(xiǎn)很大，收益也很客觀。有作長期投資打算的投資者一般會選擇置業(yè)投資，通過購買增量房地產(chǎn)或存量房地產(chǎn)，以期獲得收益、保值、增值和消費(fèi)四個(gè)方面的利益。

2.2間接投資簡介

間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為，間接投資者一般情況下是不需要直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作的。具體的間接房地產(chǎn)投資形式包括：購買房地產(chǎn)開發(fā)、投資企業(yè)的債券、股票，購買房地產(chǎn)投資信托公司的股份或房地產(chǎn)抵押支持證券等。

2.3兩種投資的區(qū)別

1）通常情況下，直接投資者對投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目擁有控制權(quán)和經(jīng)營管理權(quán)，間接投資者則沒有。

2）直接投資流入的是具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目，間接投資則主要流向各種資本市場。

3）直接投資離不開生產(chǎn)要素的轉(zhuǎn)移與重新配置，間接投資則不一定，它并不必然引起其他生產(chǎn)要素的移動與配置。

4）直接投資并不涉及資產(chǎn)所有權(quán)的變更，而間接投資資產(chǎn)所有權(quán)會在買者和賣者之間頻繁變更。

5）直接投資會包括有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的雙重流動，而間接投資只會貨幣資本的移動。

3、直接投資可能會帶來的風(fēng)險(xiǎn)

張瑤寧認(rèn)為根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)理論，房地產(chǎn)直接投資活動由于受制于多方面因素的影響，以及由房地產(chǎn)產(chǎn)品自身特點(diǎn)所決定，存在著許多不確定因素。這些不確定因素可能會導(dǎo)致房地產(chǎn)直接投資活動的實(shí)際后果與預(yù)期收益的負(fù)偏差（即損失或減少），在房地產(chǎn)直接投資活動中，這種引起預(yù)期收益損失或減少的可能性就是房地產(chǎn)直接投資風(fēng)險(xiǎn)。一般情況下，房地產(chǎn)直接投資風(fēng)險(xiǎn)包括以下幾個(gè)方面：變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、投資周期風(fēng)險(xiǎn)、供給有限性和滯后性風(fēng)險(xiǎn)、資本需求風(fēng)險(xiǎn)等。

3.1變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)分析

俞明軒認(rèn)為房地產(chǎn)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時(shí)由于折價(jià)而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)屬于非貨幣性資產(chǎn)，它的銷售過程非常復(fù)雜，流動性不強(qiáng)，使得投資者很難在短時(shí)間內(nèi)將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金，資金周轉(zhuǎn)很困難。所以，一旦出現(xiàn)投資者需要償債而必須盡快回籠資金的情況時(shí)，房地產(chǎn)市場的不完備可能會讓投資者蒙受不小的折價(jià)損失。不同性質(zhì)的資產(chǎn)或證券其變成貨幣的難易程度也是不一樣的，一般情況下，變現(xiàn)性能最好的是儲蓄存款和支票，其次是股票外匯、期貨和債券投資等，最差的便是房地產(chǎn)投資了。

3.2投資周期風(fēng)險(xiǎn)分析

一個(gè)房地產(chǎn)直接投資項(xiàng)目從最開始的尋找機(jī)會到中間的可行性研究再到最后的施工、竣工、銷售，整個(gè)環(huán)節(jié)一般情況下需要幾年才能完成。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期很長，期間，各種社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件發(fā)生變化的可能性很大，各種各樣的費(fèi)用特別是后期費(fèi)用很難確定，這就給房地產(chǎn)投資者帶來了很大的風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，只能對整個(gè)開發(fā)期內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用和收益作出大致的測算，很難作出精準(zhǔn)的預(yù)計(jì)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目漫長的開發(fā)過程中，有很多難以預(yù)測的因素：房地產(chǎn)市場供求變化、消費(fèi)者喜好變化、社會經(jīng)濟(jì)形勢的興衰、國家有關(guān)政策的調(diào)整、利率的變動等。房地產(chǎn)項(xiàng)目一經(jīng)確定，資金一旦投入，就再難根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行改變和調(diào)整。所有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都必須承擔(dān)由于開發(fā)周期長而導(dǎo)致的房地產(chǎn)項(xiàng)目“滯后”效應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。

3.3供給有限性和滯后性風(fēng)險(xiǎn)分析

一方面房地產(chǎn)直接投資需要很長的開發(fā)周期，另一方面土地資源十分有限，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)供給的低彈性現(xiàn)象。與此同時(shí)，市場對房地產(chǎn)的需求卻很大，且伴隨著巨大的需求變化，房地產(chǎn)需求呈現(xiàn)出高彈性。并存著的供給低彈性和需求高彈性注定了房地產(chǎn)商品只能提前生產(chǎn)，提前生產(chǎn)就必然會導(dǎo)致供給滯后。總而言之，房地產(chǎn)商品供給的有限性和滯后性會使房地產(chǎn)直接投資面臨供求關(guān)系變化所帶來的風(fēng)險(xiǎn)損失。

3.4資本需求風(fēng)險(xiǎn)分析

眾所周知，房地產(chǎn)直接投資需要大量的資金，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程實(shí)際上就是巨額資金的投入過程。首先，毋庸置疑，購買土地就是一筆不小的費(fèi)用。并且由于土地本身所具有的稀缺性特征，它的價(jià)格只會越來越高。其次，毫無疑問，工程造價(jià)是房地產(chǎn)資金投入的主要部分。通常情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不可能完全依靠自由資金就可以完成一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，一般都是先投入一部分自由資金，再通過銀行貸款等融資手段籌集開發(fā)資金。與此同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模越大其投資者需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也就越多。因?yàn)橐?guī)模大，投資資金就多，投資周期就長，資金回籠就慢，流動性也就不強(qiáng)了?？偠灾?，房地產(chǎn)直接投資者需要承擔(dān)能否按期籌措項(xiàng)目順利開展所需要資金及資金成本較高的風(fēng)險(xiǎn)。

4、房地產(chǎn)直接投資缺乏流動性

房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、交易成本、信息不對稱、不公平競爭等因素都影響著房地產(chǎn)直接投資的變現(xiàn)程度。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)直接投資時(shí)，必須細(xì)細(xì)分析變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)對投資決策的影響，確保企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中作出的每一項(xiàng)決策都是正確的。

4.1經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素

顯然，出售房產(chǎn)在房地產(chǎn)繁榮期要比在蕭條期容易得多。換而言之，就是房地產(chǎn)的市場行情決定著直接投資變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的大小。在受行情影響方面，房地產(chǎn)間接投資就小得多，無論房地產(chǎn)處于繁榮還是蕭條時(shí)期，間接投資者都可以在公開市場上快速退出。在2009年～2010 年，我國的房地產(chǎn)市場就處于繁榮期，房地產(chǎn)交易十分頻繁，房地產(chǎn)很容易在市場上出手。而2011年～ 至今，房地產(chǎn)市場處于低潮期，很多的房地產(chǎn)商手中都積壓了大量的房地產(chǎn)，情況不容樂觀。與此同時(shí)，投資者又無法控制整個(gè)大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，只能默默承擔(dān)房地產(chǎn)市場蕭條帶來的巨大經(jīng)濟(jì)損失。

4.2交易成本因素

房地產(chǎn)本身的特性注定了房地產(chǎn)本身價(jià)值很高、交易所需的資金很多，很難在市場上找到買家。交易成本越高的房地產(chǎn)其變現(xiàn)性就越差，風(fēng)險(xiǎn)也就越大。李飛宇認(rèn)為豪宅的變現(xiàn)性要低于普通住宅；高檔寫字樓的變現(xiàn)性低于商住樓；整棟樓房的變現(xiàn)性低于分戶出售房的變現(xiàn)性等。

4.3信息不對稱因素

在房地產(chǎn)交易市場上，賣方掌握著房地產(chǎn)的大量實(shí)質(zhì)性信息，公開信息如：地理位置、地形、交通情況、戶型等，隱蔽信息如：商品房的成本、質(zhì)量、盈利能力、增值潛力等，還包括著物業(yè)管理等后續(xù)服務(wù)在內(nèi)的不確定信息。賣方獨(dú)霸真實(shí)信息決定了房地產(chǎn)交易不同于一般的商品交易，甚至可以說房地產(chǎn)交易是賣方與買方的一場博弈。在房地產(chǎn)交易過程中，買賣雙方對商品房質(zhì)量和成本信息的了解存在著嚴(yán)重的不對稱現(xiàn)象。信息的不對稱可能會導(dǎo)致投資者為低質(zhì)量的商品房支付了很高的價(jià)格，甚至?xí)虼硕l(fā)經(jīng)濟(jì)糾紛。

4.4不公平競爭因素

在房地產(chǎn)開發(fā)市場中，房地產(chǎn)巨頭依靠股市或者央企背景，利用權(quán)力和資金的優(yōu)勢大搞不公平競爭的現(xiàn)象屢見不鮮，借力土地招拍掛制度進(jìn)行圈地、囤地，對民營房地產(chǎn)企業(yè)殘酷打壓和排擠的情況也是層出不窮。土地寡頭必然導(dǎo)致定價(jià)權(quán)掌握在少數(shù)房企手里，中小投資者常常無法獲得可供開發(fā)的土地。

5、結(jié)語

相對于房地產(chǎn)間接投資來講，房地產(chǎn)直接投資所面臨的風(fēng)險(xiǎn)更大。它受多種因素的影響：房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、交易成本、信息不對稱、不公平競爭等。這些不確定因素直接決定著房地產(chǎn)投資的成敗。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)直接投資時(shí)，必須細(xì)細(xì)分析變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)對投資決策的影響，確保企業(yè)在投資過程中所做出的每一項(xiàng)決策都是正確的。

篇5

投資人的理性程度與開放式證券投資基金的贖回風(fēng)險(xiǎn)大小有著重要的關(guān)系，我國是很有代表性的新興市場，投資人的理性投資意識、投資方法都還尚未普遍形成，為何投資證券投資基金以及如何投資證券投資基金也還沒有形成普遍的正確認(rèn)識，因而我國開放式證券投資基金市場的贖回風(fēng)險(xiǎn)問題尤其值得注意。

一、雙向選擇困難――贖回風(fēng)險(xiǎn)的來源

1．信息泛濫導(dǎo)致投資人在證券投資基金選擇上的“理性漠視”。信息是投資者選擇的依據(jù)，包括宏觀環(huán)境信息及單只證券投資基金的微觀信息。由于現(xiàn)代信息社會的特點(diǎn)，信息來源極其多樣，信息的易得性是伴隨著信息量的爆炸性增長而增長的，信息獲取成本的降低同時(shí)意味著信息篩選成本的增加，這種成本很大程度上表現(xiàn)為時(shí)間與精力上的消耗，而基金誕生本身就是要克服普通投資者投資時(shí)所遇到的這種問題，因而也是基金產(chǎn)品本身受歡迎與否的一大重要因素，然而在眾多基金中篩選出適合自己的基金同在股票市場上選擇股票一樣耗費(fèi)時(shí)間和精力時(shí)，基金產(chǎn)品本身（作為眾多投資工具的一種）的優(yōu)勢已經(jīng)打折扣了；另一方面，信息量和易得性的增加導(dǎo)致的另一個(gè)問題是信息價(jià)值問題，膚淺的評論、脫離實(shí)際的空談甚至根本錯(cuò)誤的觀點(diǎn)充斥整個(gè)輿論界的時(shí)候尤其需要投資人自己獨(dú)立的判斷，而獨(dú)立的判斷則需要廣泛的專業(yè)知識、需要花時(shí)間的研究和從性格角度上的獨(dú)立意識，而這恰巧是現(xiàn)階段普通投資人所欠缺的，也正是證券投資基金存在的另一個(gè)價(jià)值，然而由于信息甄別的困難這一價(jià)值也難以發(fā)揮。所以普通投資者會基于一種“理性漠視”（rational ignorance）理所當(dāng)然的認(rèn)為他所掌握的現(xiàn)有信息并不是全部信息，基于現(xiàn)有信息的資產(chǎn)配置決策（將自己的多少資產(chǎn)以銀行儲蓄形式存在、多少資產(chǎn)投資于證券投資基金）并不是最優(yōu)決策，而基于尚未掌握的信息所做出的決策很有可能與現(xiàn)有決策相沖突，因而從根本上否定處理信息并基于已掌握的信息來挑選合適自己投資風(fēng)格的證券投資基金這一資產(chǎn)配置決策的有效性和必要性。而證券投資基金的存在本身是基于現(xiàn)資組合理論的，現(xiàn)資組合理論則是基于這樣一個(gè)假設(shè)，投資者本身是理性的，作為理性的投資者理應(yīng)根據(jù)自己的投資風(fēng)格和外界信息判斷自己投資于何種證券投資基金。探討至此便出現(xiàn)了一個(gè)操作層面的矛盾――作為普通投資人無法找到自己合適的證券投資基金而作為基金管理公司同樣也沒有辦法鎖定自己的目標(biāo)客戶群體。下面的論述將更深入的探討這個(gè)問題。

2．由于“逆向選擇”證券投資基金經(jīng)理很難擺脫營銷和目標(biāo)客戶選擇上的被動地位。逆向選擇（adverse selection）是由于信息不對稱帶來的一個(gè)問題，是指交易一方如果能夠利用多于另一方的信息使自己受益（同時(shí)會使另一方受損），則該方傾向于簽訂協(xié)議以進(jìn)行交易。逆向選擇問題是證券投資基金業(yè)的一大威脅。那么，逆向選擇問題是怎樣在證券投資基金營銷中體現(xiàn)的呢？如果證券投資基金經(jīng)理為了“沖規(guī)?！边M(jìn)行主動營銷，通過營銷人員的努力，將會有更多的投資人投資于該基金，基金規(guī)模在推廣運(yùn)動結(jié)束后將會有提升，但是從投資人結(jié)構(gòu)來看，通過促銷方法獲得的新投資人往往不是基金經(jīng)理所理想的具有專業(yè)知識和良好投資理念的人，因?yàn)檫@類人往往主動尋找自己合適的投資渠道，也就是說，是他們選擇基金，而不是基金選擇他們。相反，促銷所吸引的往往都是缺乏專業(yè)知識和投資理念并且易被廣告所吸引的那一類。也就是說基金促銷活動在需求傳遞效果上對這類投資者最為顯著，基金的主動營銷最先吸引的也就是該類投資人，在缺乏固定投資理念支持下這類投資人在意識到也許這只證券投資基金并不適合自己的時(shí)候便會撤退出場。而證券投資基金往往在逆向選擇上無法提供有效的規(guī)避機(jī)制，因此處于被動地位，任何主動的營銷手段都會招致逆向選擇問題而其傷害又是裸的。由于很難采取主動營銷，證券投資基金經(jīng)理在選擇自己所中意的目標(biāo)投資者時(shí)也會處于被動地位，想要使自己的投資人群體都符合證券投資基金資產(chǎn)配置要求很困難。

綜上所述，由于多種不利因素的存在將導(dǎo)致普通投資者與證券投資基金經(jīng)理間雙向選擇的困難，進(jìn)而增加了基金的贖回風(fēng)險(xiǎn)。這一問題雖然很難從開放式證券投資基金自身機(jī)制設(shè)計(jì)上有效解決，但是從市場營銷學(xué)的角度來說，該問題實(shí)際上是目標(biāo)市場確定和營銷過程控制問題，在基于正確的營銷理念運(yùn)用正確的營銷原理和具體方法，雙向選擇困難的問題還是可以得到較好的解決的。

二、基于精準(zhǔn)營銷理念實(shí)現(xiàn)證券投資基金的穩(wěn)定運(yùn)行

（一）精準(zhǔn)營銷理念概述

精準(zhǔn)營銷（Precision Marketing）是建立在精準(zhǔn)定位的基礎(chǔ)上，依托現(xiàn)代技術(shù)手段，建立非傳統(tǒng)的客戶溝通服務(wù)體系，實(shí)現(xiàn)企業(yè)可度量的低成本擴(kuò)張。這個(gè)含義具體來說有三個(gè)層面來構(gòu)成：第一，明確的營銷思想，確定相對穩(wěn)定的營銷戰(zhàn)略，包括營銷對象等；第二，精準(zhǔn)營銷要求將營銷管理的各個(gè)要素轉(zhuǎn)化為可以量化的參數(shù)以作為實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)的手段；第三，精準(zhǔn)營銷依靠已量化的要素及相互間內(nèi)在關(guān)系進(jìn)行營銷決策。精準(zhǔn)營銷在理念層面上最核心的部分就是“量化”――傳統(tǒng)營銷手段一大弱點(diǎn)在于市場定位的分析和應(yīng)用手段只能是“定性”的，精準(zhǔn)營銷就是要依托數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)、數(shù)據(jù)庫管理等手段將營銷因素量化以求實(shí)現(xiàn)可以精準(zhǔn)度量精準(zhǔn)控制。

（二）證券投資基金的精準(zhǔn)營銷手段

1．投資者效用評分模型。在營銷戰(zhàn)略相對穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，可以對證券投資基金精準(zhǔn)營銷方法進(jìn)行研究――確定變量并構(gòu)造關(guān)系。要考察證券投資基金運(yùn)行的穩(wěn)定性狀況，我們所要關(guān)心的是投資者什么時(shí)候會做出買入決策、什么時(shí)候會跨越贖回費(fèi)障礙做出退出決策，在實(shí)際中促使投資人做出以上兩種決定的因素很多，因此需要在沒有過多損失的條件下進(jìn)行適度的抽象，在這里使用許多金融理論者及CFA所廣泛應(yīng)用的一種投資者效用評分模型。首先應(yīng)做以下假設(shè)：（1）投資人自身財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)定。（2）投資人理性程度不變。（3）風(fēng)險(xiǎn)狀況相同的證券投資基金所帶來的投資回報(bào)相同。現(xiàn)引入投資者效用評分模型：

其中U為投資者效用，E(R)為某項(xiàng)投資的收益期望值， 為一約定俗成的系數(shù)，A為投資者風(fēng)險(xiǎn)厭惡系數(shù)，為該項(xiàng)投資工具的風(fēng)險(xiǎn)衡量參數(shù)，即其收益的方差。

2．R指數(shù)的構(gòu)造。首先給投資者風(fēng)險(xiǎn)厭惡系數(shù)A設(shè)定一個(gè)合理的范圍，在此引入經(jīng)濟(jì)學(xué)中常用于衡量消費(fèi)者（此處即為投資人）效用水平的序數(shù)效用法。序數(shù)效用理論認(rèn)為，因?yàn)椤靶в谩笔侵饔^的，很難賦予一個(gè)具體的值，然而在實(shí)際的消費(fèi)者行為分析中，并不要求衡量具體的效用是多少，而只是要求消費(fèi)者能依據(jù)自己的偏好給不同的商品組合的效用排列出一個(gè)順序即可?，F(xiàn)在回到消費(fèi)者效用評分模型中，為了分析投資人什么時(shí)候會做出退出決策――我們可以將根據(jù)模型求出的投資人效用U進(jìn)行排序并分為兩類：第一類是使投資人選擇繼續(xù)持有證券投資基金的效用水平集合、第二類是使投資人選擇“用腳投票”的效用水平集合，U=0為投資人決策臨界點(diǎn)。當(dāng)U=0時(shí)，正的預(yù)期收益剛好被負(fù)的風(fēng)險(xiǎn)值與風(fēng)險(xiǎn)厭惡系數(shù)的乘積所抵消，投資人將認(rèn)為沒有必要作出任何決策。因此，可見，維持投資者持有證券投資基金意愿所必需的最低收益數(shù)值上等于 Aσ2，在基金經(jīng)理的角度設(shè)想在何種期望收益之下將導(dǎo)致“相當(dāng)規(guī)?！钡耐顿Y人“用腳投票”而導(dǎo)致巨額贖回，作為基金經(jīng)理，利用分析人員和自己的經(jīng)驗(yàn)確定一個(gè)底線收益σ2，作為證券投資基金目標(biāo)投資人的最低要求回報(bào)，投資組合的方差為 ，所要求的標(biāo)準(zhǔn)風(fēng)險(xiǎn)厭惡系數(shù)為A。令U=0，則E(r)1= Aσ2，A= ，然而此時(shí)的A值往往不是整數(shù)，為了便于考量，將A乘以固定乘數(shù)IER而整數(shù)化以得出標(biāo)準(zhǔn)風(fēng)險(xiǎn)厭惡系數(shù)Astd：

這樣就得到了一個(gè)證券投資基金經(jīng)理所需要的精確的風(fēng)險(xiǎn)厭惡系數(shù)，可以Astd為中心左減右加若干整數(shù)來描述所有證券投資基金投資人風(fēng)險(xiǎn)厭惡程度，上面將Astd定為2，那么可以將所有投資人的風(fēng)險(xiǎn)厭惡程度分為3級，并賦予相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)厭惡系數(shù)：A1=2、A2=4、A3=6，A1表示最為激進(jìn)的投資者、A3表示最為保守的投資者。相應(yīng)的，我們就可以得出每種類型的投資人的投資人決策臨界點(diǎn)，即求出U=0時(shí)每類投資人的預(yù)期收益，當(dāng)已實(shí)現(xiàn)收益低于某個(gè)級別的預(yù)期收益時(shí)，該級別及風(fēng)險(xiǎn)厭惡系數(shù)大于該級別風(fēng)險(xiǎn)厭惡系數(shù)的投資者便會選擇撤場。

設(shè)期末已實(shí)現(xiàn)收益為R。當(dāng)R Aσ2時(shí)，投資者繼續(xù)持有該證券投資基金，當(dāng)R< Aσ2時(shí)，投資者將拋售，最終的衡量標(biāo)準(zhǔn)是期末已實(shí)現(xiàn)收益R，它將決定下一期投資者是否繼續(xù)持有該投資組合?？梢园阉闯墒呛饬孔C券投資基金運(yùn)行穩(wěn)定性的一個(gè)參數(shù)。σ2是證券投資基金經(jīng)理所確定的投資組合的特征值，是證券投資基金經(jīng)理在制定投資戰(zhàn)略后確定投資組合中已經(jīng)確定下來的。風(fēng)險(xiǎn)厭惡系數(shù)A是投資人所特有的變量，A越大，證明投資者越討厭風(fēng)險(xiǎn)，相對而言對預(yù)期收益的要求也越高。為了簡化分析過程，我們以上的投資者分級為三級（實(shí)際操作中當(dāng)然分級越細(xì)越好）：極端厭惡風(fēng)險(xiǎn)者，A=6；溫和風(fēng)險(xiǎn)厭惡者，A=4；風(fēng)險(xiǎn)忽略者，A=2。那么，當(dāng)U=0時(shí)：極端厭惡風(fēng)險(xiǎn)者的預(yù)期回報(bào)Er1=3σ2，溫和厭惡風(fēng)險(xiǎn)者的預(yù)期回報(bào)Er2=2σ2，風(fēng)險(xiǎn)忽略者的預(yù)期回報(bào)Er3=σ2，這時(shí)，我們假設(shè)期末實(shí)現(xiàn)收益為R，當(dāng)R3σ2時(shí)，證明投資組合的業(yè)績不錯(cuò)，三類投資者都沒有理由撤出；當(dāng)2σ2R3σ2時(shí)，極端厭惡風(fēng)險(xiǎn)者認(rèn)為相對于其承受的風(fēng)險(xiǎn)而言，真實(shí)回報(bào)R太小以至于效用為負(fù)，該類投資者會果斷撤出，另外兩類投資者仍將選擇繼續(xù)持有。

設(shè)極端厭惡風(fēng)險(xiǎn)者所持有的證券投資基金份額為n，證券投資基金份額總規(guī)模為N。那么將會有 的投資人撤出?？梢?，證券投資基金基于風(fēng)險(xiǎn)厭惡程度的投資者結(jié)構(gòu)將會對證券投資基金運(yùn)行穩(wěn)定與否產(chǎn)生重要影響，上例中，如果極端風(fēng)險(xiǎn)厭惡者證券投資基金持有數(shù)超過10%，即會構(gòu)成巨額贖回，將面臨從監(jiān)管到輿論到基金投資管理的重大壓力。更一般的，利用風(fēng)險(xiǎn)厭惡系數(shù)A將投資者分為s級，即風(fēng)險(xiǎn)厭惡系數(shù)A∈[1,s]，各級投資者所持有的證券投資基金份額為n1，n2，…ni，…ns；證券投資基金總規(guī)模為N，令期末實(shí)現(xiàn)收益R= iσ2（i ∈[1,s]）、贖回比率為D，那么D= ×100%，當(dāng)D≥10%時(shí)，證券投資基金將被巨額贖回。但是當(dāng)D被確定下來的時(shí)候贖回就已經(jīng)發(fā)生了，我們所要關(guān)心的是在實(shí)際贖回發(fā)生之前我們是否能夠進(jìn)行有效的預(yù)測，為了能在證券投資基金運(yùn)行過程中就及時(shí)發(fā)現(xiàn)證券投資基金的投資人風(fēng)險(xiǎn)厭惡結(jié)構(gòu)所存在的風(fēng)險(xiǎn)，我們可以將風(fēng)險(xiǎn)厭惡等級在Astd以上的投資人所持有的證券投資基金份額總數(shù)（n）與基金份額總規(guī)模（N）進(jìn)行對比并指數(shù)化，得出正常情況下投資人集體中會有多少人可能會對在一定風(fēng)險(xiǎn)下所產(chǎn)生的收益不滿而產(chǎn)生贖回風(fēng)險(xiǎn)，即，取風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)R，則R= ×100，這樣，就有了一個(gè)在證券投資基金運(yùn)行過程中就可以實(shí)時(shí)衡量衡量證券投資基金贖回風(fēng)險(xiǎn)的觀測指標(biāo)。

3．對風(fēng)險(xiǎn)厭惡系數(shù)A的進(jìn)一步討論。因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)厭惡系數(shù)A是每個(gè)投資者所特有的值，受很多因素影響，但是從證券投資基金經(jīng)理的角度出發(fā)，A值是綜合投資者本身各種因素的結(jié)果，更關(guān)心每個(gè)投資者A值具體是多少，而無需分析A值背后的構(gòu)成因素。A值的獲得，需要從營銷的過程管理中解決――設(shè)計(jì)一套問卷，通過投資者的反饋來建立基于風(fēng)險(xiǎn)厭惡程度的證券投資基金投資人特征數(shù)據(jù)庫。在市場營銷過程管理上，根據(jù)問卷中投資者所獲分?jǐn)?shù)來劃分不同的風(fēng)險(xiǎn)厭惡等級并賦予相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)厭惡系數(shù)A，得分越低，A值越高。這樣就可以讓投資人的風(fēng)險(xiǎn)厭惡系數(shù)與證券投資基金經(jīng)理所設(shè)定的Astd相聯(lián)系，并以Astd為基準(zhǔn)向左右兩端確定一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)厭惡范圍。然而，完全理性的投資者是不存在的，要想通過一次測試便可獲知投資者自身都不是很明確的風(fēng)險(xiǎn)厭惡程度值是不現(xiàn)實(shí)的，所以，客戶經(jīng)理們在日常工作中在精準(zhǔn)營銷理念指導(dǎo)之下的一大任務(wù)就是在與投資人溝通的過程中去發(fā)現(xiàn)投資人真實(shí)風(fēng)險(xiǎn)厭惡程度與數(shù)據(jù)庫中的偏差并隨時(shí)調(diào)整。在確定所有投資人A值之后，R指數(shù)便可以應(yīng)用來實(shí)時(shí)指示證券投資基金投資者結(jié)構(gòu)穩(wěn)定狀況了。

利用R指數(shù)指示投資人結(jié)構(gòu)，利用市場營銷過程管理控制證券投資基金運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)：一方面努力維護(hù)與目標(biāo)投資人的客戶關(guān)系，另一方面同時(shí)積極對非目標(biāo)投資人進(jìn)行投資人教育，將其持有的證券投資基金頭寸維持在合理水平上。同時(shí)，值得再次強(qiáng)調(diào)的是，證券投資基金的市場營銷遠(yuǎn)不只是把證券投資基金推銷給投資人這一簡單工作，而是牽扯到證券投資基金運(yùn)行穩(wěn)定和持續(xù)盈利的一項(xiàng)意義重大而且運(yùn)作復(fù)雜的系統(tǒng)性工程。

參考文獻(xiàn)

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中圖分類號：F715文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：16723198（2007）11005502

1房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的概述

1.1房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)就是從事房地產(chǎn)投資而造成損失的可能性大小,這種損失包括所投入資本的損失與預(yù)期收益未達(dá)到的損失。

1.2房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素分析

影響房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)因素很多,一般情況下，將房地產(chǎn)投資中存在的風(fēng)險(xiǎn)劃分為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。對市場內(nèi)所有投資項(xiàng)目產(chǎn)生影響,投資者無法避免或消除的風(fēng)險(xiǎn)稱為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，也稱不可避免風(fēng)險(xiǎn)。主要包括：市場供求風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)性風(fēng)險(xiǎn)、周期性風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)和政策性風(fēng)險(xiǎn)；而只對個(gè)別項(xiàng)目產(chǎn)生影響,可以由投資者設(shè)法避免或消除的風(fēng)險(xiǎn)統(tǒng)稱為非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，也稱個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。主要包括：經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和其它個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)（自然風(fēng)險(xiǎn)、近鄰地區(qū)環(huán)境變化風(fēng)險(xiǎn)等都屬于個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)）。

2房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)體系

2.1指標(biāo)體系建立的原則

指標(biāo)體系,是由一系列相互聯(lián)系、相互制約的指標(biāo)組成科學(xué)的、完整的總體。對房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)指標(biāo)體系的設(shè)計(jì)原則主要有：科學(xué)性、可測性、前瞻性、可操作性、可行性、系統(tǒng)性、完備性和簡明性。

2.2評價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建

在分析房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)影響因素的基礎(chǔ)上,根據(jù)指標(biāo)體系構(gòu)建的原則,構(gòu)建房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的評價(jià)指標(biāo)層次體系,包括:目標(biāo)層、準(zhǔn)則層和指標(biāo)層。結(jié)合眾多學(xué)者在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)指標(biāo)體系方面的研究,以房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)影響因素為主要依據(jù),建立房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)層次模型,如圖1所示。

3房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)

3.1層次分析法概述

層次分析法(Analytic Hierarchy Process,簡稱AHP)是美國運(yùn)籌學(xué)家,匹茲堡大學(xué)的薩迪生教授于20世紀(jì)70年代初期提出來的，是一種用于解決多目標(biāo)復(fù)雜問題的定性與定量相結(jié)合的決策分析方法。該方法是一種建立在專家咨詢之上的優(yōu)化方法,根據(jù)問題的性質(zhì)和需要達(dá)到的目標(biāo)，能把復(fù)雜系統(tǒng)中的各種因素劃分為相互聯(lián)系的有序?qū)哟?形成多層次的分析結(jié)構(gòu),把多層次多指標(biāo)的權(quán)重賦值簡化為各指標(biāo)重要性的兩兩比較,彌補(bǔ)了人的大腦難以在兩維以上空間進(jìn)行全方位掃描的弱點(diǎn),便于各層次、各指標(biāo)進(jìn)行客觀的賦值，得到方案層相對于總目標(biāo)重要性次序的組合權(quán)重值，以此作為評價(jià)和方案選擇的依據(jù)。AHP 法將人們的思維過程和客觀判斷數(shù)學(xué)化，簡化了工作量計(jì)算，進(jìn)行房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)綜合評價(jià)的關(guān)鍵就是要確定后通過其權(quán)數(shù)將不同質(zhì)的多個(gè)指標(biāo)合成一個(gè)能夠反映房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)綜合評價(jià)指標(biāo)決策原則的一致性,利用此法分析難以全部量化處理的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)可得到比較滿意的結(jié)果。對圖1層次結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)指標(biāo)體系,本文采用層次分析法進(jìn)行反映各風(fēng)險(xiǎn)影響因素在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)綜合評價(jià)中相對重要性的權(quán)數(shù),然后綜合評價(jià)。運(yùn)用AHP,依此作為綜合評價(jià)的依據(jù)。評價(jià)過程可以用圖2簡單表示:

B =A*R

3.2層次結(jié)構(gòu)模型的建立

利用層次分析法進(jìn)行房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí), 最重要的一步是進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)辨識, 并在此基礎(chǔ)上建立房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的層次結(jié)構(gòu)模型。

3. 3層次分析法計(jì)算步驟

層次分析法計(jì)算步驟如下：（1）因素集的建立：以房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中的客觀系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)為評價(jià)目標(biāo),將目標(biāo)的要求逐級分解到具體指標(biāo),根據(jù)指標(biāo)因素內(nèi)涵大小和指標(biāo)間相關(guān)程度,劃分為目標(biāo)層,準(zhǔn)則層和指標(biāo)層三級；（2）評語集的建立：從各種風(fēng)險(xiǎn)因素對整個(gè)項(xiàng)目影響程度的大小考慮,最終將評語集確定為V = {高風(fēng)險(xiǎn),較高風(fēng)險(xiǎn),中等風(fēng)險(xiǎn),較低風(fēng)險(xiǎn),低風(fēng)險(xiǎn)}；（3）指標(biāo)集的建立：需建立的有：主因素(即準(zhǔn)則層)指標(biāo)集及相應(yīng)的權(quán)重集。子因素（即子準(zhǔn)則層）指標(biāo)集及相應(yīng)的權(quán)重集；（4）確定權(quán)重集：評價(jià)指標(biāo)的權(quán)重可以表征評價(jià)指標(biāo)的相對重要性大小，權(quán)重的合理與否直接影響著綜合評價(jià)的結(jié)果；（5）確定評判隸屬矩陣；（6）計(jì)算評判矩陣；（7）評價(jià)結(jié)果：項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的最終評分分值越高，說明項(xiàng)目在所有評價(jià)指標(biāo)上的綜合表現(xiàn)越佳，從而項(xiàng)目總的投資風(fēng)險(xiǎn)越高，反之亦然。

4實(shí)例研究

深圳某公司由于規(guī)模擴(kuò)大，大量招收新成員，宿舍供不應(yīng)求。因此，公司決定擬開發(fā)一中高檔住宅小區(qū)作為宿舍,占地約十二萬平方米，擬投資11000萬元。項(xiàng)目在進(jìn)行房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí), 邀請了有關(guān)專家數(shù)十名, 根據(jù)具體情況從投資風(fēng)險(xiǎn)角度確定其是否應(yīng)該進(jìn)行開發(fā)投資。經(jīng)房地產(chǎn)投資專家確定，該項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)影響因素有以下幾個(gè):通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場供求風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)性風(fēng)險(xiǎn)、周期性風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)。下面就本文中介紹到的方法對該項(xiàng)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行層次分析。

(1)確定評語集。

評語集為X=(x1，x2，x3，x4，x5) =(高風(fēng)險(xiǎn)， 較高風(fēng)險(xiǎn)， 一般風(fēng)險(xiǎn)， 較低風(fēng)險(xiǎn)， 低風(fēng)險(xiǎn))= (100， 90， 70， 50， 30)。

(2)確定因素集。

主因素為U = ( u1，u2)； U =(系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn),非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn))= (u1，u2)； 子因素集為:Uk= (uk1,uk2…，uki) 。

(3)確定權(quán)重集。

由層次分析法計(jì)算得A=（0.7,0.3)；A1= (a11，a12，…，a17)=(0.2,0.2,0.2,0.1,0.1,0.1,0.1)；A2=(a21，a22)= (0.8,0.2)。

(4)確定評判隸屬矩陣。

采用專家調(diào)查法，選取相關(guān)專家進(jìn)行評價(jià)打分，并對所得數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)及歸一化處理，可以得到專家評價(jià)表2。

(6)評價(jià)結(jié)果。

規(guī)定評語集X中各元素的量化值為x1=100，x2=90，x3=70，x4= 50，x5=30，則最終評判結(jié)果V的值介于30和100之間越接近100投資風(fēng)險(xiǎn)越高，越接近30投資風(fēng)險(xiǎn)越低。實(shí)例中V = B*XT =(0.186,0.265,0.277,0.168,0.104)*( 100， 90，70， 50， 30)T= 73.36，由計(jì)算結(jié)果可以看出，該開發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的最終評分為73.36，介于“一般”和“較高”所對應(yīng)分?jǐn)?shù)區(qū)間70～90，更接近于一般風(fēng)險(xiǎn)。因此,該投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)屬于中等,可以選擇進(jìn)行投資。

5結(jié)論

房地產(chǎn)作為一種投資工具，其風(fēng)險(xiǎn)性越來越多地得到普遍的關(guān)注。利用層次分析評價(jià)模型具有科學(xué)性、先進(jìn)性及可操作性強(qiáng)等特點(diǎn)對投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了綜合評價(jià)，從而避免了現(xiàn)有房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)過程中的主觀性和片面性, 而且在實(shí)際應(yīng)用中所得的評價(jià)結(jié)果與常規(guī)分析的結(jié)果基本上相符,說明該模型具有良好的可靠性。

參考文獻(xiàn)

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篇7

一、引言

項(xiàng)目投資作為一種新興的投資方式,因?yàn)槠渚哂懈纳坪吞岣唔?xiàng)目經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度及項(xiàng)目債務(wù)承受能力、減少項(xiàng)目投資者的自有資金投入、提高項(xiàng)目投資收益率等諸多優(yōu)勢,所以自出現(xiàn)以來就具有很強(qiáng)的生命力。目前,許多投資者投資于大型工程項(xiàng)目來獲得收益。但由于項(xiàng)目投資跨度長、涉及面廣,往往伴隨著較大的風(fēng)險(xiǎn)。

因此,企業(yè)在商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的過程中如何進(jìn)行有效的評估風(fēng)險(xiǎn)就顯得尤為重要,本文提出了一種利用EXCEL工具來評估投資房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的方案選擇方法。

二、商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的類型

項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)一般可分為內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)與外部風(fēng)險(xiǎn)兩大類。內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)是指項(xiàng)目實(shí)體可自行控制和管理的風(fēng)險(xiǎn)。外部風(fēng)險(xiǎn)是指與市場客觀環(huán)境有關(guān),超出項(xiàng)目自身范圍的風(fēng)險(xiǎn)。

1.外部風(fēng)險(xiǎn)

(1)政治風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的政治風(fēng)險(xiǎn)主要由于各種政治因素如戰(zhàn)爭、國際形勢變幻而導(dǎo)致項(xiàng)目資產(chǎn)的收益受到損害的風(fēng)險(xiǎn)。政治風(fēng)險(xiǎn)的大小也與一國政府的政策的穩(wěn)定性有關(guān)。政治因素的變化往往是難以預(yù)料的,其造成的風(fēng)險(xiǎn)也是難于避免的。由于商業(yè)房地產(chǎn)與國家經(jīng)濟(jì)形式緊密相關(guān),在很大程度上受到政府政策的控制。

(2)法律風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的法律風(fēng)險(xiǎn)是指東道國的法律變動或不健全給項(xiàng)目帶來的風(fēng)險(xiǎn)。我國當(dāng)前的商業(yè)房地產(chǎn)處在飛速發(fā)展的階段,隨著商業(yè)競爭的不斷加劇,商業(yè)房地產(chǎn)中的法律也會逐步改進(jìn)。法律一旦變動,投資人就必須面對和自已原來投資時(shí)點(diǎn)所不同的法律條款,就可能會受到某些方面的損害。

(3)金融風(fēng)險(xiǎn)

金融風(fēng)險(xiǎn)是指項(xiàng)目發(fā)起人不能控制的金融市場的可能變化對項(xiàng)目產(chǎn)生的負(fù)面影響。金融風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在利率風(fēng)險(xiǎn)和匯率風(fēng)險(xiǎn)及通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。由于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的回報(bào)時(shí)間長,所以匯率波動帶來的債務(wù)負(fù)擔(dān)的加重,利率上升導(dǎo)致融資成本的增加,通貨膨脹影響項(xiàng)目的現(xiàn)金流量的變化。

(4)不可抗力風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從設(shè)計(jì)到建成需要一定的時(shí)間。在這段時(shí)間內(nèi),不可避免的會出現(xiàn)一些自然災(zāi)害天氣,如地震、冰雹、泥石流等自然災(zāi)害。在房屋的建造過程中出現(xiàn)給商業(yè)房地產(chǎn)的建設(shè)造成破壞的自然天氣,會對項(xiàng)目帶來無法估量的損失。但這種自然災(zāi)害是人們無法預(yù)測的,所以不可抗力風(fēng)險(xiǎn)是不可以避免的。

2.內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)

(1)預(yù)測風(fēng)險(xiǎn)

預(yù)測風(fēng)險(xiǎn)是指項(xiàng)目的制定人在項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)面臨的項(xiàng)目完成所發(fā)生的項(xiàng)目收益變化的風(fēng)險(xiǎn)。由于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在一開始規(guī)劃時(shí)預(yù)測其可能會給投資人帶來的收益的大小,所以項(xiàng)目的收益是無法預(yù)測的。從項(xiàng)目到一開始規(guī)劃到建成有一定的時(shí)間差,在這段時(shí)間內(nèi),規(guī)劃人所預(yù)測的商機(jī)就可能發(fā)生變化。如果在投產(chǎn)后沒有達(dá)到投資人預(yù)想的收益,投資人就會不可避免的承擔(dān)預(yù)測風(fēng)險(xiǎn)。

(2)完工風(fēng)險(xiǎn)

項(xiàng)目的完工風(fēng)險(xiǎn)是指項(xiàng)目無法完工、延期完工或完工后無法達(dá)到預(yù)期運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)的風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資是以項(xiàng)目為導(dǎo)向,在項(xiàng)目建設(shè)階段,存在各種不確定性因素,如果項(xiàng)目不能按預(yù)定計(jì)劃建設(shè)投產(chǎn),將導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)成本的增加,項(xiàng)目貸款利息的加重,項(xiàng)目不能按計(jì)劃取得收益。

(3)生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)

項(xiàng)目的生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)是指在項(xiàng)目的試和生產(chǎn)經(jīng)營階段存在的技術(shù)、資源儲量、能源和料供應(yīng)、生產(chǎn)經(jīng)營和勞動力狀況等風(fēng)險(xiǎn)因素的總稱。它是項(xiàng)目融資的另一個(gè)主要的核心風(fēng)險(xiǎn)。生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在: 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn); 資源風(fēng)險(xiǎn); 能源和原材料供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn); 經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)主要包括技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、資商業(yè)房地產(chǎn)是指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式。

(4)市場和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)房地產(chǎn)具有高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的特性。首先,由于位置的固定性,致使其必須面臨并承擔(dān)因項(xiàng)目所處位置的地理?xiàng)l件變化而帶來的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn);其次,由于商業(yè)房地產(chǎn)投資額大,開發(fā)周期長、銷售經(jīng)營持續(xù)的時(shí)間也很長,各種社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件發(fā)生變化都會對收益產(chǎn)生極大的影響;第三,商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展與整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢密切相關(guān),商業(yè)房地產(chǎn)的投資和消費(fèi),依托于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的變化和居民消費(fèi)水平的增減;最后,商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營過渡期的存在使開發(fā)商在這期間內(nèi)隨時(shí)可能面臨調(diào)整和虧損。所以,商業(yè)房地產(chǎn)面臨的市場和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)大。

因此,在實(shí)際進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)中要考慮多方面的風(fēng)險(xiǎn)。不同的項(xiàng)目面臨的風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)在可能會有不同程度的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)和外部風(fēng)險(xiǎn)。對于項(xiàng)目的投資人來說,能夠有效的評估其要投資的項(xiàng)目的各類風(fēng)險(xiǎn)的權(quán)重對其決策有重要的意義。

三、商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)

我們采用層次分析法(簡稱AHP)對投資決策風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合的度量。AHP是美國匹茲堡大學(xué)的運(yùn)籌學(xué)家薩迪(A.L.Saaty)教授于20世紀(jì)70年代初期提出的。該方法把復(fù)雜問題分解成若干組成因素,又將這些因素按支配關(guān)系分組形成遞階層次結(jié)構(gòu)。通過兩兩比較的方式確定層次中諸因素的相對重要性。然后綜合決策者的判斷,確定相對重要性的總排序。該方法目前在許多決策規(guī)劃中得到應(yīng)用,評價(jià)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)也采用此方法進(jìn)行研究。首先采用AHP法求出指標(biāo)權(quán)重。它為分析復(fù)雜的社會系統(tǒng),對定性問題做定量分析提供了一種簡潔的方法。用層次分析法求權(quán)重的計(jì)算步驟:

1. 對問題所涉及的因素進(jìn)行分類,建立指標(biāo)體系。在商業(yè)房地產(chǎn)的投資中,面臨各種各樣的不同的風(fēng)險(xiǎn)。其中包括政治風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)、完工風(fēng)險(xiǎn)等。在進(jìn)行層次分析法時(shí)必須先把所有涉及到的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分類。

2. 根據(jù)指標(biāo)體系構(gòu)造各因素相互聯(lián)系的層次模型。根據(jù)對商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的分析,作者構(gòu)造了如下圖的層次模型,如圖。投資者可以利用這個(gè)體系評價(jià)幾個(gè)相似的投資方案的投資風(fēng)險(xiǎn)。

3. 根據(jù)專家的意見,構(gòu)造關(guān)于各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)的判斷矩陣從而確定各個(gè)因素的權(quán)重。判斷矩陣的元素的值反映了人們對各因素相對重要程度的認(rèn)識,一般采用數(shù)字1-9及其倒數(shù)的標(biāo)度方法。專家通過相互比較,當(dāng)相互比較因素的重要性能夠說明實(shí)際情況時(shí),判斷矩陣相應(yīng)的值可以取這個(gè)比值。

4. 通過判斷矩陣的特征根的求解得到特征向量,把判斷矩陣經(jīng)過歸一化后幾位同一層次相關(guān)因素對于上一層次相對重要性的排序權(quán)值,并進(jìn)行一致性檢驗(yàn)。

在層次分析法中計(jì)算判斷矩陣的最大特征值兩種方法:方根法和和積法。判斷矩陣一致性指標(biāo)CI=。一致性指標(biāo)CI的值越大,表明判斷矩陣偏離完全一致性的程度越大,CI的值越小,表明判斷矩陣越接近于完全一致性。對于多階判斷矩陣,一致性指標(biāo)CI與同階平均隨機(jī)一致性指標(biāo)RI之比稱為隨機(jī)一致性比率CR=。當(dāng)CR.< 0.10 時(shí),便認(rèn)為判斷矩陣具有可以接受的一致性。當(dāng)CR.≥0.10時(shí),即不滿足一致性的要求,則將信息反饋給專家,就需要調(diào)整和修正判斷矩陣,使其滿足CR.< 0.10,從而具有滿意的一致性。

5. 根據(jù)各方案的情況構(gòu)造每個(gè)方案對各個(gè)因素判斷矩陣,計(jì)算各方案對于各個(gè)因素的權(quán)重,并進(jìn)行一致性檢驗(yàn)。

6. 把第四步所得的各個(gè)因素權(quán)重和第五步所得的各個(gè)方案對因素的權(quán)重,求其加權(quán)總和。按照所得的百分比情況得到方案的風(fēng)險(xiǎn)綜合排序。投資人盡量選擇風(fēng)險(xiǎn)最小的方案投資,這個(gè)綜合排序?yàn)樯虡I(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資人的決策提供依據(jù)。

四、商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的分險(xiǎn)評價(jià)實(shí)例分析

在項(xiàng)目投資之前,投資人會面臨多種復(fù)雜的風(fēng)險(xiǎn)。本文試圖從運(yùn)用AHP法定量分析商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn),可以在安排項(xiàng)目投資前為投資人提供參考,為投資人進(jìn)行方案的選擇提供重要依據(jù)。下面我們以和積法為例說明如何用EXCEL解AHP問題。若某投資人決定投資,經(jīng)過初步調(diào)查研究,確定了三個(gè)投資方案A、B、C。從以上分析的商業(yè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析這三個(gè)方案的風(fēng)險(xiǎn)的大小,從而幫助投資者確定一個(gè)合適的方案。本文運(yùn)用EXCEL來計(jì)算A、B、C三種商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資方案的風(fēng)險(xiǎn),然后根據(jù)計(jì)算出的風(fēng)險(xiǎn)大小的排序,來有助于投資者進(jìn)行科學(xué)的決策,從而有利于提高項(xiàng)目的投資成功率。

某房地產(chǎn)開發(fā)公司欲投資一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,計(jì)劃通過項(xiàng)目融資方式獲取資金,經(jīng)風(fēng)險(xiǎn)辨識后,其風(fēng)險(xiǎn)因素主要有政治風(fēng)險(xiǎn)、市場經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)和完工風(fēng)險(xiǎn)。并建立了如圖一的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)指標(biāo)體系,綜合專家群體咨詢意見,對該項(xiàng)目的融資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了評估。根據(jù)專家的意見,列出了判斷矩陣,然后運(yùn)用EXCEL對此矩陣列求和并列規(guī)范化得到的結(jié)果如表1所示。各個(gè)因素的權(quán)重和A、B、C方案對各個(gè)因素的權(quán)重如表2所示。

從以上結(jié)論可以看出A、B、C三個(gè)投資方案,就其投資風(fēng)險(xiǎn)來說,方案C的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重最大為35.64%,其次是方案A為33.68%,相對來說,方案B 的風(fēng)險(xiǎn)最小為30.68%。

五、結(jié)論

以層次分析法為數(shù)學(xué)工具對項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評價(jià),可以為投資決策者提供科學(xué)的決策依據(jù),促進(jìn)投資決策的科學(xué)化和規(guī)范化進(jìn)程,有利于提高項(xiàng)目的投資成功率,從而更有效地發(fā)揮投資在國民經(jīng)濟(jì)中的作用。本文僅從投資決策的角度對投資風(fēng)險(xiǎn)加以研究,但在現(xiàn)實(shí)生活中,投資風(fēng)險(xiǎn)對項(xiàng)目的作用是全過程的,因此,對投資全過程的風(fēng)險(xiǎn)控制與防范將是更具有現(xiàn)實(shí)意義的。通過論文所提供的決策期的風(fēng)險(xiǎn)分析方法,可以類似地進(jìn)行投資全過程的風(fēng)險(xiǎn)研究,但畢竟投資決策是整個(gè)投資行為的第一步,只有順利地通過第一關(guān),才有可能達(dá)到投資者獲取收效的目的。另外,對于投資決策來說,不僅僅要考慮項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn),還必須同時(shí)兼顧項(xiàng)目的效益?？茖W(xué)的投資決策是在綜合考慮風(fēng)險(xiǎn)和效益兩方面的因素后做出的。投資是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程,它的成功需要人們在理論和實(shí)踐上的共同努力,并需要投資決策者與投資項(xiàng)目的管理者等方方面面的人的共同參與。只有這樣才能使人們更加理解投資行為的內(nèi)在規(guī)律,掌握它、運(yùn)用它為經(jīng)濟(jì)發(fā)展造福。

參考文獻(xiàn):

篇8

高新技術(shù)項(xiàng)目具有高度不確定性,沒有歷史經(jīng)營業(yè)績,資產(chǎn)存量小,產(chǎn)業(yè)化資金需求大,風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn),在普通金融信貸存在擔(dān)保要求和金融自身投資者的安全性要求下,很難從普通融資渠道獲取資金。然而高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資一旦成功的巨額回報(bào)又吸引著資金擁有者,在填補(bǔ)金融市場的結(jié)構(gòu)和運(yùn)作規(guī)則所決定的市場空缺的制度條件下,投資于高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)投資風(fēng)起云涌,不斷發(fā)展。風(fēng)險(xiǎn)投資之所以在近半個(gè)世紀(jì)以來迅速發(fā)展,風(fēng)靡全球,是因?yàn)樗鼘?jīng)濟(jì)的發(fā)展起著巨大的推動作用,被稱為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“助推器”、經(jīng)濟(jì)增長的“發(fā)動機(jī)”。一個(gè)最明顯的例子就是在美國,風(fēng)險(xiǎn)投資不僅造就了硅谷數(shù)以萬計(jì)的高新技術(shù)企業(yè)欣欣向榮的局面,從而使得美國經(jīng)濟(jì)在倡導(dǎo)知識與技術(shù)的時(shí)代再次獨(dú)領(lǐng),在全球再執(zhí)牛耳,也促成了美國經(jīng)濟(jì)在20世紀(jì)90年代出現(xiàn)了歷史上第一次連續(xù)9年的低通脹、高增長的繁榮局面。風(fēng)險(xiǎn)投資要想降低風(fēng)險(xiǎn),必須在投資前準(zhǔn)確的預(yù)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)之所在,投資后對其加以有效的防范控制。本文就風(fēng)險(xiǎn)投資的主要防范措施進(jìn)行研究,希望對各個(gè)行業(yè)的投資發(fā)展有所借鑒意義。

一、風(fēng)險(xiǎn)資金注入前的風(fēng)險(xiǎn)防范

1.廣招英才,打造精英團(tuán)隊(duì)

我國從1985年開始已經(jīng)陸續(xù)成立了一些風(fēng)險(xiǎn)投資公司,目的主要是為了配合國家高技術(shù)(863、火炬等)成果轉(zhuǎn)化。至1998年,全國有22個(gè)省、市已建立了各類科技信托公司,科技風(fēng)險(xiǎn)投資公司和科技信用社80多家。這些公司都是由政府出資建立的,工作人員也主要來自政府部門,都是非常了解中國國情的人,但是對風(fēng)險(xiǎn)投資的精髓卻根本不懂,結(jié)果是把這些公司都辦成了一般的投資公司,整體業(yè)績很差。在隨后的風(fēng)險(xiǎn)投資泡沫階段,各地政府又相繼成立了一些風(fēng)險(xiǎn)投資公司,但是發(fā)展的道路卻沒有什么改變。因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)投資人才不是一朝一夕可以造就的。作為國內(nèi)本土、特別是政府建立的風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu),要加大風(fēng)險(xiǎn)投資人才的引進(jìn)與培養(yǎng),打造自己的精英管理團(tuán)隊(duì),主要包括戰(zhàn)略管理、財(cái)務(wù)管理、人力資源管理、市場營銷、風(fēng)險(xiǎn)控制、投資分析、法律等方面的人才,如此才能提高風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目的成功率,才能不斷發(fā)展壯大,才能與外資風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)相抗衡。打造自己的精英管理團(tuán)隊(duì)不能走入誤區(qū)。沒有自己的精英管理團(tuán)隊(duì)作為公司的中流砥柱,一個(gè)公司要想成功是很難的。

2.建立科學(xué)規(guī)范的投資分析程序與標(biāo)準(zhǔn)

這一點(diǎn)是進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)投資工作時(shí)所必須要遵守的,包括具體的工作過程、評估所采用的方法、評估指標(biāo)及其標(biāo)準(zhǔn)、評估原則等。在合作協(xié)議簽訂之前,風(fēng)險(xiǎn)投資家對項(xiàng)目本身、風(fēng)險(xiǎn)投資控制權(quán)、風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)家報(bào)酬激勵、風(fēng)險(xiǎn)投資退出、風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)優(yōu)化等都要進(jìn)行詳細(xì)分析與研究,并運(yùn)用相關(guān)的理論如效用理論、博弈論、契約及委托一理論、期權(quán)定價(jià)理論等,建立相應(yīng)的評估模型。這樣,在實(shí)際進(jìn)行一個(gè)項(xiàng)目的評估時(shí),就能夠做到有條不紊,全面高效,再根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚?就可以做出一個(gè)相對客觀準(zhǔn)確的評估。當(dāng)然,最重要的還是執(zhí)行。

3.最后實(shí)地調(diào)查

對風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)和風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的了解不能只聽風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)的介紹,必須由風(fēng)險(xiǎn)投資家親自去做實(shí)地調(diào)查。實(shí)地調(diào)查的因素自然有很多,但是最重要的是風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)家及其管理團(tuán)隊(duì),其次才是產(chǎn)品。人的因素是第一位的,風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)家及其管理團(tuán)隊(duì)對風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)的成敗影響極大長期的風(fēng)險(xiǎn)投資研究都己經(jīng)揭示出來,風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)家及其管理團(tuán)隊(duì)對風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)的成敗影響是最大的,所以,實(shí)地調(diào)查也應(yīng)該把風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)家及其管理團(tuán)隊(duì)放到首要的地位。對風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)家及其管理團(tuán)隊(duì)的評估,必須經(jīng)過相當(dāng)長時(shí)間的溝通與考察才能做得比較客觀準(zhǔn)確,因此不能怕麻煩,不能怕跑路,不能怕花錢,不能有得過且過的思想。

對產(chǎn)品的實(shí)地調(diào)查,主要是產(chǎn)品的新穎性、獨(dú)創(chuàng)性、技術(shù)領(lǐng)先性、市場前景。產(chǎn)品的新穎性、獨(dú)創(chuàng)性都和技術(shù)有關(guān)系,因此重點(diǎn)在技術(shù)的領(lǐng)先性和市場前景上,這二者缺一不可。技術(shù)上是否領(lǐng)先,不能只看技術(shù)本身的狀況,還要考察競爭對手的情況,要分析產(chǎn)品能夠始終處于領(lǐng)先的地位。而市場前景則決定了產(chǎn)品的前途。所以說,新產(chǎn)品雖然能夠創(chuàng)造消費(fèi)需求,但是需求量的大小及持續(xù)時(shí)間卻需要經(jīng)過詳細(xì)的論證。

二、風(fēng)險(xiǎn)資金注入時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)防范

在風(fēng)險(xiǎn)資金投入企業(yè)時(shí),為了規(guī)定當(dāng)事人的權(quán)利,同時(shí)為了解決風(fēng)險(xiǎn)資金注入后的問題,防止和降低道德風(fēng)險(xiǎn),風(fēng)險(xiǎn)投資家與風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)往往要通過談判來解決雙方的關(guān)系,并以合約條款的方式明確下來。合約中包括以下四方面的內(nèi)容:一是出資數(shù)額與股份分配,為了控制風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)的經(jīng)營行為,風(fēng)險(xiǎn)投資公司往往要占有企業(yè)1/2以上的股份。二是創(chuàng)建企業(yè)人員組織和雙方各自擔(dān)任的職務(wù)。三是投資者監(jiān)督權(quán)利的使用與界定。四是投資者退出權(quán)利的行使。在合約中,不但給風(fēng)險(xiǎn)投資家對風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)的干預(yù)以法律的支持,而且將風(fēng)險(xiǎn)投資的權(quán)利以法律保證,最重要的是風(fēng)險(xiǎn)投資家對可轉(zhuǎn)換優(yōu)先股所做的概念上的創(chuàng)新,更是將風(fēng)險(xiǎn)投資家防范風(fēng)險(xiǎn)的意圖暴露無疑。可轉(zhuǎn)換優(yōu)先股是風(fēng)險(xiǎn)投資公司在風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)所投的權(quán)益資本常常采用的方式。因此,可轉(zhuǎn)換優(yōu)先股的概念可謂是風(fēng)險(xiǎn)投資家風(fēng)險(xiǎn)防范的又一力舉,是一項(xiàng)非常重要的風(fēng)險(xiǎn)防范工具。

三、風(fēng)險(xiǎn)資金注入后的風(fēng)險(xiǎn)防范

資金投入后,風(fēng)險(xiǎn)投資家將積極的投入到風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)的管理中去,從制定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略(行業(yè)選擇、市場定位)到建立有活力的董事會,到聘請外部專家(律師、會計(jì)師、管理咨詢專家),到吸收其他的投資者以期為企業(yè)帶來新的資金、管理思路、關(guān)系網(wǎng)絡(luò),為提高企業(yè)的管理資質(zhì)和盈利前景。在此階段,規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的主要措施是通過監(jiān)督達(dá)到的,包括嚴(yán)格執(zhí)行商業(yè)計(jì)劃書,查閱企業(yè)財(cái)務(wù)狀況資料、產(chǎn)品資料、生產(chǎn)設(shè)備資料以及經(jīng)營計(jì)劃,向會計(jì)師事務(wù)所、律師事物所等中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行咨詢,了解風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)所在行業(yè)市場競爭情況的變化以及客觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)政策變化,并采取積極對策等方式適時(shí)動態(tài)監(jiān)測和管理。

四、風(fēng)險(xiǎn)資金退出時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)防范

如果說風(fēng)險(xiǎn)投資的進(jìn)入是為了取得收益,那么退出則是為了實(shí)現(xiàn)收益?？梢哉f,退出是實(shí)現(xiàn)贏利的渠道,而且也是唯一的渠道。所以,只有成功的退出才是風(fēng)險(xiǎn)投資家追求的最終理想。然而,由于種種風(fēng)險(xiǎn)因素的存在,也由于資金數(shù)額的限制,使得大多數(shù)風(fēng)險(xiǎn)投資家并不能相伴著風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)走向成功。所以,風(fēng)險(xiǎn)投資家在風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)成長的每個(gè)階段,都在權(quán)衡利弊,判斷著退出時(shí)機(jī)的到來。一旦退出時(shí)機(jī)到來,風(fēng)險(xiǎn)投資家就當(dāng)機(jī)立斷,以免遭受更大的損失。

對于有望成功的企業(yè),風(fēng)險(xiǎn)投資家往往采用公開上布(IPO)的方法退出,這樣投資就可得到相當(dāng)好的回報(bào),這種退出方式最為理想,風(fēng)險(xiǎn)投資家可謂名利雙收。對于有一定發(fā)展前途,但風(fēng)險(xiǎn)投資公司本身資金又難以為繼時(shí),風(fēng)險(xiǎn)投資家往往見好就收,或?qū)⒐煞葙u與風(fēng)險(xiǎn)公司管理層或賣與有意介入風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)的新的投資者,這樣的收益盡管少于IPO,但由于盡早收回資金,增加了資金的流動性,從而可繼續(xù)投向新的項(xiàng)目,相當(dāng)于擴(kuò)大了投資總量;風(fēng)險(xiǎn)投資家可以在合伙期內(nèi)進(jìn)行多輪投資,也增大了投資再收益的可能性。而對于經(jīng)營不善的風(fēng)險(xiǎn)企業(yè),風(fēng)險(xiǎn)投資家一定要當(dāng)機(jī)立斷解散或破產(chǎn)并對風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)進(jìn)行清算,可能是最好的減少損失的方法,此時(shí)利用手中持有的可轉(zhuǎn)換優(yōu)先股給予的優(yōu)先權(quán)利,或許還可保住公司的初始投資。

五、結(jié)語

風(fēng)險(xiǎn)投資已成為經(jīng)濟(jì)增長的重要動力,風(fēng)險(xiǎn)投資不同于傳統(tǒng)投資,是由職業(yè)金融家投資于創(chuàng)新企業(yè)的一種權(quán)益性投資。經(jīng)過近十多年的理論探索,我國風(fēng)險(xiǎn)投資研究有了很大的發(fā)展。目前,我國還存在許許多多的問題阻礙著風(fēng)險(xiǎn)投資業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。同國外風(fēng)險(xiǎn)投資發(fā)達(dá)的國家和地區(qū)相比,我國的風(fēng)險(xiǎn)投資面臨的風(fēng)險(xiǎn)也就更大。由于風(fēng)險(xiǎn)投資過程非常復(fù)雜,投資項(xiàng)目本身也可能會遇上許多不可預(yù)測的技術(shù)、社會、自然等風(fēng)險(xiǎn),甚至可能是從未出現(xiàn)過的風(fēng)險(xiǎn),因此,風(fēng)險(xiǎn)投資往往需要對項(xiàng)目投資過程的相關(guān)因素都進(jìn)行詳盡的分析,確定具體投資項(xiàng)目到底面臨哪些風(fēng)險(xiǎn)的威脅以及各種風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度,根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)程度的大小采用相對應(yīng)的方法。

參考文獻(xiàn):

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篇9

1 引言

高科技企業(yè)區(qū)別于傳統(tǒng)企業(yè)的最大特點(diǎn)是技術(shù)起點(diǎn)高，因此，在技術(shù)、產(chǎn)品、生產(chǎn)和市場的成熟度等方面都存在更大的不確定性，即高風(fēng)險(xiǎn)。另外，高科技企業(yè)隨著規(guī)模的擴(kuò)大，其資金需求量大、增長快速的特點(diǎn)也很明顯。風(fēng)險(xiǎn)投資分析風(fēng)險(xiǎn)投資缺乏數(shù)據(jù)借鑒，這給利用已有的風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)與控制方法給高科技企業(yè)進(jìn)行帶來了困難，因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)控制往往建立在充分利用歷史數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上。如收益率均值-方差模型、多因子定價(jià)模型、VAR（Value At Risk）風(fēng)險(xiǎn)測定法等均是基于大量歷史數(shù)據(jù)及事前信息的有效性，對事后信息考慮甚少。在高科技企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)方面，國內(nèi)外主要處于定性分析階段，定量研究較少，且主要集中于風(fēng)險(xiǎn)投資的某一階段或是僅從風(fēng)險(xiǎn)或價(jià)值方面去分析，缺乏從生命周期的宏觀和整體上進(jìn)行的研究，不利于對高科技企業(yè)進(jìn)行全面的評價(jià)。

筆者根據(jù)高科技企業(yè)的特點(diǎn)，對其生命周期的各階段的主要風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，找出主要指標(biāo)，在此基礎(chǔ)上，利用模糊層次分析法，建立高科技企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)投資的分析模型，從整個(gè)生命周期對高科技企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，同時(shí)結(jié)合其他思想，對產(chǎn)品的市場占有率、盈利水平等也做了說明和預(yù)測，以幫助進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)投資決策。

2 高科技企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)投資分析

2.1 高科技企業(yè)的生命周期

科技企業(yè)的生命周期一般包括六個(gè)階段，即研究與開發(fā)期、創(chuàng)業(yè)期、早期成長期、加速成長期、穩(wěn)定成長期和成熟期。研究開發(fā)期要通過市場研究以確定所研究的產(chǎn)品或勞務(wù)的市場潛力，此時(shí)投資需求較小。創(chuàng)業(yè)期要開發(fā)出最初產(chǎn)品以向市場展示，并保證第一筆業(yè)務(wù)成交。這一階段對資本的需求顯著增加，包括工資、設(shè)備和推銷費(fèi)用等。早期成長期，企業(yè)已完成生產(chǎn)線的開發(fā)，市場逐步擴(kuò)大，然而企業(yè)仍然處于虧損階段，需借外部資金增加設(shè)備、招收業(yè)務(wù)骨干，并著手下一代產(chǎn)品開發(fā)。到了加速成長期，企業(yè)的產(chǎn)品或勞務(wù)已被廣大消費(fèi)者接受，銷售額和利潤開始加速增長，現(xiàn)金流入可以滿足企業(yè)大部分需要，但新的機(jī)會不斷出現(xiàn)，企業(yè)仍然需要外部資金來實(shí)現(xiàn)高速膨脹，直到企業(yè)進(jìn)入熟期。

2.2 不同階段的風(fēng)險(xiǎn)分析

依高科技企業(yè)的生命周期理論，可把高科技企業(yè)的分為以下幾個(gè)階段來考察風(fēng)險(xiǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)：

（1）種子期（Seed Stage），相當(dāng)于生命周期中的研究開發(fā)期。是技術(shù)醞釀與開發(fā)的階段，創(chuàng)業(yè)者僅有產(chǎn)品的構(gòu)想和初步設(shè)計(jì)，為實(shí)現(xiàn)實(shí)用化和商品化需進(jìn)行產(chǎn)品、工藝流程、設(shè)備等方面的研究。由于開發(fā)高科技并將其轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)產(chǎn)品具有明顯的不確定性，技術(shù)失敗是此階段的主要風(fēng)險(xiǎn)。

（2）創(chuàng)建期（（Start-up Stage），相當(dāng)于生命周期中的創(chuàng)業(yè)期。一般指技術(shù)創(chuàng)新和產(chǎn)品試銷階段。此階段的主要任務(wù)是市場導(dǎo)入、創(chuàng)立企業(yè)和進(jìn)行規(guī)?；a(chǎn)。此階段產(chǎn)品的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)逐漸減少，但由于市場化過程中新產(chǎn)品的推廣和被潛在顧客接受需要時(shí)間，企業(yè)經(jīng)營面臨許多外部的不確定性因素，市場風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)成為主要風(fēng)險(xiǎn)。

（3）成長期（Growth Stage），相當(dāng)于生命周期中的早期成長期。企業(yè)已經(jīng)建立，技術(shù)、產(chǎn)品也基本完善，主要任務(wù)是產(chǎn)品的市場推廣。企業(yè)將在本階段開始產(chǎn)生利潤。企業(yè)應(yīng)綜合考慮市場容量、市場接受時(shí)間、價(jià)格因素，確立市場戰(zhàn)略，將產(chǎn)品迅速推向市場，避免市場風(fēng)險(xiǎn)。此階段企業(yè)面臨的另一重要風(fēng)險(xiǎn)為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，成本的控制至關(guān)重要。

（4）擴(kuò)張期（Expansion Stage），相當(dāng)于生命周期中的加速成長期和穩(wěn)定成長期的前期。擴(kuò)張期是市場份額逐步擴(kuò)大、經(jīng)營業(yè)績逐漸上升的階段，企業(yè)在本階段實(shí)現(xiàn)累計(jì)盈利。但為進(jìn)一步擴(kuò)大生產(chǎn)和開拓市場，還需要更大的資金投入。同時(shí)，因技術(shù)開發(fā)成熟，可能有新的競爭者加入，企業(yè)將面臨競爭威脅，這將使企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成為本階段的主要風(fēng)險(xiǎn)。

（5）成熟期（Bridge Stage），相當(dāng)于生命周期中穩(wěn)定成長期的后期和成熟期。是技術(shù)成熟和產(chǎn)品進(jìn)入大生產(chǎn)階段，企業(yè)的產(chǎn)品和市場占有率已得到承認(rèn)，生產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大，技術(shù)、管理日趨成熟，銷售和利潤大幅增加，已超過盈虧平衡點(diǎn)，開始進(jìn)入盈利期；企業(yè)的技術(shù)、財(cái)務(wù)和市場風(fēng)險(xiǎn)已降得很低，其知名度和信譽(yù)度開始建立。此時(shí)企業(yè)利潤率已變得不再誘人，風(fēng)險(xiǎn)資本開始考慮為上市做準(zhǔn)備，以實(shí)現(xiàn)成功退出。

3 風(fēng)險(xiǎn)投資分析方法

3.1 高科技企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析

根據(jù)以上分析，可以把高科技企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)分為五個(gè)階段，在五個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)中又可細(xì)分。因此，層次分析法（Analytic Hierarchy Process AHP）是一種很好的工具。

3.1.1 建立指標(biāo)體系

如上所述，可以得到風(fēng)險(xiǎn)投資的綜合評價(jià)指標(biāo)（見附圖）。

3.1.2 確定權(quán)重

設(shè)準(zhǔn)則層對應(yīng)的權(quán)重為a1，a2，a3，a4，a5，子準(zhǔn)則層對應(yīng)的權(quán)重分別為a11，a12，a13，a14，a15，a16，a17，a21，a22，a23，a24，a25，a26，a27，…，a51，a52，a53，a54，a55，a56，a57。記A=（a1，a2，a3，a4，a5），A1=（a11，a12，a13，a14，a15，a16，a17），A2=（a21，a22，a23，a24，a25，a26，a27），A3=（a21，a32，a33，a34，a35，a36，a37），A4=（a41，a42，a43，a44，a45，a46，a47），A5=（a51，a52，a53，a54，a55，a56，a57）。

3.1.3 建立模糊集合

（1）評價(jià)指標(biāo)集合：U={U1，U2，U3，U4，U5}，其中U1={u11，u12，u13，u14，u15，u16，u17}，U2={u21，u22，u23，u24，u25，u26，u27}，…，U5={u51，u52，u53，u54，u55，u56，u57}。

（2）評價(jià)評語集：V={v1，v2，v3，v4，v5}。其中，分別表示指標(biāo)的評語為“優(yōu)”、“良”、“中”“一般”、“差”，對應(yīng)的相關(guān)投資風(fēng)險(xiǎn)的大小程度為投資風(fēng)險(xiǎn)“低”、“較低”、“中等”、“較高”、“高”。

3.1.4 確定評價(jià)隸屬矩陣

以上指標(biāo)雖然可得到確定的評語，但其合理性卻有較強(qiáng)的模糊性。因此，在確定各個(gè)指標(biāo)對評語集V的隸屬度時(shí)，要按一定標(biāo)志選若干人（專家）組成評價(jià)組，采用專家調(diào)查和民意測驗(yàn)等方法對子準(zhǔn)則層確定等級。若采用簡單算術(shù)平均數(shù)來確定評判隸屬矩陣，則方法如下，設(shè)uij對評語集V的隸屬向量Rij為：Rij=（pij1，pij2，pij3，pij4，pij5），其中，pijk=vijk/n，k=1，2，…，5，n為參評專家人員總數(shù)；vik是參評專家中認(rèn)為指標(biāo)Uik屬于Vk等級的專家人數(shù)，評判隸屬矩陣為：

Rij=pij1pij2pij3…pijk=pij11 pij12 pij13 pij14 pij15pij21 pij22 pij23 pij24 pij25pij31 pij32 pij33 pij34 pij35… … … … …pijk1 pijk2 pijk3 pijk4 pijk5

因此，U1，U2，U3，U4，U5的隸屬向量構(gòu)成5個(gè)隸屬矩陣，分別為：

RU1=（R11，R12，R13，R14，R15，R16，R17）T

RU21=（R21，R22，R23，R24，R25，R26，R27）T

RU3=（R31，R32，R33，R34，R35，R36，R37）T

RU4=（R41，R42，R43，R44，R45，R46，R47）T

RU5=（R51，R52，R53，R54，R55，R56，R57）T

3.1.5 多因素層次模糊綜合評價(jià)

在風(fēng)險(xiǎn)投資的綜合評價(jià)指標(biāo)圖中，把影響高科技企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)Z大小的指標(biāo)分為2個(gè)層次，由于已經(jīng)確定了第2層次指標(biāo)對評語集V的隸屬度矩陣，所以可通過模糊矩陣合成對第1層次目標(biāo)進(jìn)行單因素模糊評價(jià)，即確定U1，U2，U3，U4，U5對V的隸屬度矩陣，進(jìn)而就可以確定Z對評語集V的隸屬度向量。

（1）準(zhǔn)則層模糊綜合評價(jià)。設(shè)Bi=AiRyi，對Bi進(jìn)行歸一化處理的結(jié)果記為Bi，則Bi表示Ui對V的隸屬向量，其中i=1，2，3，4，5，并記Rz=（B1，B2，B3，B4，B5，B6）T，其中“”是模糊矩陣合成算子符號，其代表的意義是將Aij中第一行的各元素與Rij中第一列的各元素之間進(jìn)行兩兩比較，在相應(yīng)的兩元素之間先取最小值，然后在一組最小值中取最大值，并以此類推求得Aij第一行各元素與R其他各列的各元素的比較結(jié)果。

（2）目標(biāo)層模糊綜合評價(jià)。記R=ARz=（b1，b2，b3，b4），對R進(jìn)行歸一化處理的結(jié)果記為R，則R表示Z對V的隸屬向量，并記R=（b1，b2，b3，b4），式中，b1，b2，b3，b4便是高投資風(fēng)險(xiǎn)Z對評語V1，V2，V3，V4的隸屬度向量。

3.2 高科技企業(yè)投資收益

以上分析了高科技企業(yè)投資的風(fēng)險(xiǎn)，并給出了一種適合于定量與定性相結(jié)合的分析，以下討論一種方法對高科技企業(yè)的成長模型分析，從收益的角度來考察風(fēng)險(xiǎn)投資。

高科技風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)所處的生存空間NES包含環(huán)境、環(huán)境和環(huán)境三個(gè)維度，其中間接企業(yè)生產(chǎn)函數(shù)且為只能接受而不可選擇的隨機(jī)變量稱為參變量，記自然環(huán)境中的參變量為Nα，經(jīng)濟(jì)環(huán)境中的參變量為Eβ，社會環(huán)境中的參變量為Sγ，設(shè)企業(yè)在某時(shí)期所處生存空間參變量Nα、Eβ、Sγ為給定值，風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)種子期初始為0，成熟期末時(shí)點(diǎn)為T。其余變量約定如下：xi為企業(yè)投入要素，i=1，2，…，m；yj為產(chǎn)出產(chǎn)品，j=1，2，…，n；Pj為第j種產(chǎn)品的市場價(jià)格；ri為第i種投入要素的市場價(jià)格；y（pi）為第j種產(chǎn)品的預(yù)期市場均衡量；Rj為企業(yè)產(chǎn)品j的市場占有率；R為企業(yè)產(chǎn)品的綜合市場占有率。則單一產(chǎn)品的市場占有率為：Rj=■（1）

因?yàn)閥j=yj（xi，yj，pj，Nα，Eβ，Sγ）所以

Rj=■yj（xi，yj，pj，Nα，Eβ，Sχ）（2）

高科技企業(yè)的產(chǎn)品具有多樣化的特點(diǎn)，多種產(chǎn)品綜合市場占有率表征其成長性為宜。產(chǎn)品j占產(chǎn)品市場總價(jià)值的權(quán)重為：Rj=■（3）

其中，■為預(yù)期市場均衡價(jià)格，■（pj）為預(yù)期市場均衡產(chǎn)量。其產(chǎn)品綜合市場占有率為：R=■wjRj（4）

由于高科技風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)一般在生存期方能實(shí)現(xiàn)盈利，累計(jì)實(shí)現(xiàn)盈利更是在擴(kuò)張期后，用企業(yè)利潤作為其生存能力的判定指標(biāo)并不適宜，為此選擇期權(quán)定價(jià)方法，將高科技風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)的股權(quán)價(jià)值視為期權(quán)，采用Black-Scholes公式其價(jià)值，即

Ve=SN（d1）-Xe-（T-1）N（d2）。

d1=■；

d2=d1-?墜■（5）

其中，Ve為企業(yè)股權(quán)的看漲期權(quán)價(jià)值；S為企業(yè)股權(quán)的當(dāng)前價(jià)值；X為看漲期權(quán)的執(zhí)行價(jià)格；T為距期權(quán)到期日的時(shí)間；R為期權(quán)有效期間的無風(fēng)險(xiǎn)利率；σ2為企業(yè)股權(quán)價(jià)格的自然對數(shù)的方差。

4 結(jié)語

高科技企業(yè)的需要大量資金支持，而高科技企業(yè)投資的高風(fēng)險(xiǎn)性，讓人望而卻步。從兩個(gè)方面對高科技企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)投資進(jìn)行了分析，即高科技企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)及高科技企業(yè)市場和收益的預(yù)測。筆者涉及到了一些可行的方法，并沒有對所提出的方法進(jìn)行實(shí)例論證，但整個(gè)分析思路都可以在計(jì)算機(jī)上實(shí)現(xiàn)，具有一定的意義。希望通過的量化分析為評價(jià)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)從而做出科學(xué)正確的投資決策提供依據(jù)。使高新科技企業(yè)的投資決策更加正規(guī)化和合理化，同時(shí)也為高科技企業(yè)創(chuàng)造條件，為吸引投資提供。

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9 許樹柏.實(shí)用決策方法——層次分析法原理[M].天津：天津大學(xué)出版社，1988

篇10

在金融與保險(xiǎn)行業(yè)中，極端事件是指那些發(fā)生概率很小，而一旦發(fā)生即對整個(gè)保險(xiǎn)與金融業(yè)產(chǎn)生巨大的沖擊的那些事件，比如颶風(fēng)、重大車禍、火災(zāi)、大地震、金融危機(jī)等，如美國的次級債危機(jī)和歐洲金融危機(jī)等，這些極端事件的發(fā)生常常導(dǎo)致所謂的大宗索賠案發(fā)生。所以對于金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)大投資者來說，如何選擇合適的投資方法規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，獲得最大的投資收益成為了機(jī)構(gòu)投資者所面臨的重大問題，本文利用隨機(jī)微分方程理論和一些已開發(fā)的模型應(yīng)用，初步解決了機(jī)構(gòu)投資者風(fēng)險(xiǎn)投資的策略問題。

一、投資控制研究綜述

投資是現(xiàn)代保險(xiǎn)業(yè)的重要組成部分，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)工作重心由承保業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向投資業(yè)務(wù)，保險(xiǎn)公司已成為綜合性金融企業(yè)。目前，我國保險(xiǎn)業(yè)在保險(xiǎn)投資方面仍然處于起步階段，現(xiàn)階段我國金融體制進(jìn)行全面改革，通過學(xué)習(xí)發(fā)達(dá)國家的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步加快我國保險(xiǎn)投資發(fā)展已勢在必行。保險(xiǎn)投資基金即保險(xiǎn)基金是指扣除保證金、賠款準(zhǔn)備金、賠償、費(fèi)用開支和繳納稅金后用的部分。大量保險(xiǎn)資金的存在使保險(xiǎn)投資成為可能，如何投資成為各界研究重點(diǎn)。

馬小翠（2008）[1]研究了滿足的隨機(jī)微分方程有限的大偏差速率函數(shù)精確表達(dá)式。沈辰（2008）[2]進(jìn)一步研究廣義復(fù)合泊松風(fēng)險(xiǎn)模型的大偏差問題，理賠剩余過程上得到了一系列大偏差和破產(chǎn)時(shí)刻的結(jié)果，這些結(jié)果應(yīng)用在某些金融與保險(xiǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)問題中。徐高林（2006）[3]指出保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)自2005年2月開始A股直接投資以來，保險(xiǎn)業(yè)股票投資收益超過10%，這對保險(xiǎn)業(yè)來說是好事，但就保險(xiǎn)市場和資本市場而言，有必要進(jìn)一步分析保險(xiǎn)資金投資的具體構(gòu)成。

風(fēng)險(xiǎn)理論是隨機(jī)理論界探討的一個(gè)熱點(diǎn)問題，破產(chǎn)概率作為保險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)中的一個(gè)重要測度方法，成為風(fēng)險(xiǎn)理論的一個(gè)主要研究課題。人們通常給出破產(chǎn)函數(shù)的Lundberg指數(shù)上界，以此來進(jìn)行更為嚴(yán)密的投資決策。上世紀(jì)七八十年代，Donsker和Varadhan在馬氏過程方面的研究以及Wentzell和Freidlin在動態(tài)系統(tǒng)隨機(jī)擾動方面的工作使得保險(xiǎn)破產(chǎn)理論得到了巨大的發(fā)展。

二、破產(chǎn)概率模型

1.破產(chǎn)概率模型

我們考慮保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)可投資問題，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)允許去投資風(fēng)險(xiǎn)品種如一些股票市場，建立隨機(jī)幾何布朗運(yùn)動方程：

其中為常數(shù)，，是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的布朗運(yùn)動，為獨(dú)立的風(fēng)險(xiǎn)儲備金，通過在時(shí)刻的總資產(chǎn)可得出，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)可以在任何時(shí)刻投資一筆錢在風(fēng)險(xiǎn)投資如股票，余下的投資于無風(fēng)險(xiǎn)債券。

給出初始資本，和一個(gè)可控制投資比例，保險(xiǎn)公司的財(cái)富形成過程就可以寫成；

定義時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)模型的破產(chǎn)概率：

其中，在破產(chǎn)概率中，依賴于初始財(cái)富和投資策略。

我們關(guān)心的是保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的最小破產(chǎn)概率：

已有的結(jié)論為：。

2.破產(chǎn)概率實(shí)測

以全國2000年至2011年12年間各財(cái)險(xiǎn)機(jī)構(gòu)保險(xiǎn)收入數(shù)據(jù)為依據(jù)，測算出以上公式中的各數(shù)據(jù)參數(shù)，計(jì)算保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資于風(fēng)險(xiǎn)類的破產(chǎn)概率數(shù)據(jù)范圍（表1隱去機(jī)構(gòu)名稱）。

圖1 破產(chǎn)概率圖

由此可得出目前我國保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資破產(chǎn)的概率是非常低的，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資風(fēng)險(xiǎn)品種是切實(shí)可行的。

三、保險(xiǎn)基金投資的策略優(yōu)化

1.投資策略模型優(yōu)化

文獻(xiàn)[5]中給出了保險(xiǎn)基金連續(xù)隨機(jī)的模型，應(yīng)用隨機(jī)最優(yōu)控制理論找出最優(yōu)投資策略。

假設(shè)表示保險(xiǎn)基金的總資產(chǎn)，基金可投資于兩種組合資產(chǎn)：

無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)組合和風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)組合，于是有：

；。

其中是標(biāo)準(zhǔn)的幾何布朗運(yùn)動。在時(shí)刻，投資風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的比例為；投資于無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)比例為。

于是，保險(xiǎn)基金總資產(chǎn)的變化過程為：

（4.1）

目標(biāo)函數(shù)為最大化兩個(gè)階段的效用函數(shù)：

應(yīng)用最大化的原理，并令：

（4.2）

由最大化原理有：

（4.3）

（4.4）

其中：解出帶入可解出最優(yōu)化策略。

2.指數(shù)效益優(yōu)化模型

取指數(shù)型效用函數(shù)為：

它的價(jià)值函數(shù)為：

（4.5）

其中，約束條件為：

應(yīng)用上述方法可以得到最優(yōu)投資比例為：

（4.6）

四、機(jī)構(gòu)投資實(shí)例應(yīng)用分析

以全國2000年至2011年12年間各險(xiǎn)種保險(xiǎn)收入數(shù)據(jù)為依據(jù)，測算出以上公式中的各數(shù)據(jù)參數(shù)，計(jì)算保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資于風(fēng)險(xiǎn)類的比例策略。根據(jù)統(tǒng)計(jì)一般社?；鹩麨椋蝗o風(fēng)險(xiǎn)利率；以一年為期限，取，風(fēng)險(xiǎn)盈利波動不同，

由于保險(xiǎn)基金要有40%準(zhǔn)備金及日常賠付，實(shí)際計(jì)算中取總保費(fèi)收入一半。計(jì)算風(fēng)險(xiǎn)投資結(jié)果如下表：

可見用公式測算機(jī)構(gòu)投資較為合理的風(fēng)險(xiǎn)投資比例在30%至44%間，符合實(shí)際投資情況。

五、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資政策建議

1.學(xué)習(xí)國外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，提高我國保險(xiǎn)資金運(yùn)作能力

發(fā)達(dá)國家保險(xiǎn)基金發(fā)行債券往往站到30%以上，可以增加債券投資品種，保證保險(xiǎn)投資發(fā)展過程資金重要來源。不動產(chǎn)投資回報(bào)較高，允許保險(xiǎn)基金投資不動產(chǎn)，但比例不宜高。

2.建立保險(xiǎn)基金管理公司，提高保險(xiǎn)資金投資的專業(yè)化水評

國外保險(xiǎn)資金運(yùn)作都有專門的管理基金會，保險(xiǎn)監(jiān)管部門應(yīng)按照國際慣例，允許有條件的保險(xiǎn)公司設(shè)立基金管理公司并參與資本市場運(yùn)作，最大效率地運(yùn)用保險(xiǎn)資金。

3.加強(qiáng)保險(xiǎn)投資監(jiān)督管理，爭強(qiáng)競爭力

保險(xiǎn)公司必須建立起完善的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督管理制度。隨著外國保險(xiǎn)公司加速進(jìn)入中國市場，保險(xiǎn)業(yè)競爭日發(fā)激烈。中國保險(xiǎn)投資與國際保險(xiǎn)投資接軌，必須首先加強(qiáng)監(jiān)管模式和監(jiān)管水評的提高，否則無競爭力。

4.加強(qiáng)保險(xiǎn)投資專業(yè)人員的素質(zhì)，提高保險(xiǎn)投資效益

保險(xiǎn)投資需要有專門人才策劃實(shí)施。需要投資家、會計(jì)師、精算師等各類專家組成的決策委員會進(jìn)行決策。所有這些都要求人員必須具有豐富的保險(xiǎn)投資等各方面專業(yè)知識技能。因此，培養(yǎng)一支德才兼?zhèn)涞母咚刭|(zhì)保險(xiǎn)投資管理隊(duì)伍，是提高我國保險(xiǎn)投資效益實(shí)現(xiàn)最大效益的關(guān)鍵。

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