導(dǎo)言：作為寫(xiě)作愛(ài)好者，不可錯(cuò)過(guò)為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)預(yù)算，它們將為您的寫(xiě)作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

一、房地產(chǎn)公司中財(cái)務(wù)管理的問(wèn)題

（1）隨意增減和調(diào)整財(cái)務(wù)預(yù)算現(xiàn)象嚴(yán)重，缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算執(zhí)行監(jiān)督機(jī)制。一些房地產(chǎn)公司由于缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算執(zhí)行監(jiān)督機(jī)制或者財(cái)務(wù)預(yù)算編制時(shí)的不嚴(yán)謹(jǐn)，在具體的預(yù)算執(zhí)行中隨意增減和調(diào)整財(cái)務(wù)預(yù)算現(xiàn)象嚴(yán)重，從而使得年初部門(mén)預(yù)算和年終部門(mén)決算存在很大的差異，嚴(yán)重影響到了部門(mén)財(cái)務(wù)管理的嚴(yán)肅性。（2）缺乏有效的財(cái)務(wù)績(jī)效考核機(jī)制。房地產(chǎn)公司通過(guò)財(cái)務(wù)績(jī)效考評(píng)有層次地、分門(mén)別類(lèi)地將單位的戰(zhàn)略目標(biāo)分解到各職能部門(mén)，并將其細(xì)化、延伸到每一個(gè)職工，使房地產(chǎn)公司所有職工都明確本單位戰(zhàn)略目標(biāo)的主要意圖和設(shè)想，了解自己在單位中所處的作用和地位，從各自的角度想方設(shè)法地來(lái)為實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)而努力工作，這樣一來(lái)，使得房地產(chǎn)公司的凝聚力大大增加，有助于促使房地產(chǎn)公司決策科學(xué)化。但是在實(shí)際中，由于沒(méi)有充分重視有無(wú)超預(yù)算支出、資金使用效益如何、資金投向是否正確等問(wèn)題，使得績(jī)效考核體系嚴(yán)重不完善，大多只是走走形式，缺少可操作性、規(guī)范性和科學(xué)性，不能有效地起到約束的作用。

二、如何加強(qiáng)房地產(chǎn)公司中財(cái)務(wù)管理

（1）樹(shù)立新的財(cái)務(wù)管理觀念。第一，應(yīng)該著眼于外部環(huán)境，重視與建筑商、客戶(hù)、建材供應(yīng)商之間的有效溝通和聯(lián)系，應(yīng)對(duì)房屋售后服務(wù)、銷(xiāo)售、生產(chǎn)、設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)等環(huán)節(jié)實(shí)行財(cái)務(wù)管理責(zé)任制度。第二，應(yīng)該以房地產(chǎn)公司全局為對(duì)象，樹(shù)立全局意識(shí)，洞察全局，知彼知己，對(duì)各種因素的價(jià)值鏈進(jìn)行綜合分析。第三，房地產(chǎn)公司不要過(guò)于追求短期效果，應(yīng)該注重長(zhǎng)遠(yuǎn)的成本節(jié)約，以便取得可持續(xù)性發(fā)展的能力。（2）加強(qiáng)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)支出績(jī)效考評(píng)工作。一是強(qiáng)化組織領(lǐng)導(dǎo)。及時(shí)成立房地產(chǎn)公司支出績(jī)效考評(píng)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，落實(shí)日常工作機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)績(jī)效考評(píng)具體協(xié)調(diào)管理工作。按照職能分工要求，密切協(xié)調(diào)配合，實(shí)行分管領(lǐng)導(dǎo)分片負(fù)責(zé)制及相關(guān)科室分工責(zé)任制。二是明確考評(píng)要求。制定相應(yīng)的政策和規(guī)則制度來(lái)確定績(jī)效考評(píng)的范圍、工作程序和時(shí)間安排。采取項(xiàng)目單位自評(píng)、主管部門(mén)考評(píng)和財(cái)務(wù)部門(mén)考評(píng)相結(jié)合的考評(píng)機(jī)制。三是細(xì)化工作措施。選取房地產(chǎn)公司的幾個(gè)項(xiàng)目部進(jìn)行項(xiàng)目支出績(jī)效考評(píng)試點(diǎn)，精心選取試點(diǎn)項(xiàng)目，力求項(xiàng)目具有代表性。建立業(yè)務(wù)指標(biāo)、財(cái)務(wù)指標(biāo)、效益指標(biāo)三大考核體系，細(xì)化指標(biāo)分?jǐn)?shù)權(quán)數(shù)，實(shí)現(xiàn)三級(jí)目標(biāo)管理。四是注重工作結(jié)合。將財(cái)務(wù)監(jiān)督和財(cái)務(wù)投資評(píng)審工作貫穿房地產(chǎn)公司支出績(jī)效考評(píng)全過(guò)程，增強(qiáng)工作實(shí)效，實(shí)行項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)概算管理、財(cái)務(wù)全程介入監(jiān)督、事后針對(duì)考評(píng)情況開(kāi)展延伸檢查。應(yīng)以定性的指標(biāo)為輔，定量的指標(biāo)為主，從而增強(qiáng)房地產(chǎn)公司績(jī)效考評(píng)結(jié)果的利用價(jià)值和績(jī)效考評(píng)的實(shí)際可操作性，五是是認(rèn)真對(duì)待績(jī)效評(píng)價(jià)結(jié)果，強(qiáng)化評(píng)價(jià)結(jié)果運(yùn)用，對(duì)績(jī)效評(píng)價(jià)中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)整改，將其作為加強(qiáng)制度建設(shè)、完善體制機(jī)制、改進(jìn)工作方法、提升管理績(jī)效的重要參考，不斷推進(jìn)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理科學(xué)化精細(xì)化。（3）強(qiáng)化監(jiān)控，建立內(nèi)部約束機(jī)制。一方面加強(qiáng)日常跟蹤管理。通過(guò)日常的跟蹤管理維護(hù)其嚴(yán)肅性，嚴(yán)格規(guī)范地執(zhí)行財(cái)務(wù)經(jīng)費(fèi)預(yù)算，對(duì)于當(dāng)期超支的可控費(fèi)用要提前預(yù)警，并堅(jiān)決杜絕在當(dāng)期支出，做到按月及時(shí)檢查、考核。另一方面建立內(nèi)部約束機(jī)制。財(cái)務(wù)對(duì)下級(jí)部門(mén)的日常財(cái)務(wù)監(jiān)督，重點(diǎn)是對(duì)資金支出的合法性、真實(shí)性；房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)部門(mén)要對(duì)財(cái)務(wù)收支程序、效能、過(guò)程、結(jié)果的懲防監(jiān)督，實(shí)施多層次的監(jiān)督，重點(diǎn)是財(cái)務(wù)收支程序的合法性，以及對(duì)違紀(jì)者的及時(shí)查處，防微杜漸。（4）提高決策者的財(cái)務(wù)管理意識(shí)。房地產(chǎn)公司的高層領(lǐng)導(dǎo)者要轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)理念，堅(jiān)持樹(shù)立財(cái)務(wù)管理。財(cái)務(wù)管理是企業(yè)的核心理念，切實(shí)把眼光從利潤(rùn)轉(zhuǎn)向可持續(xù)發(fā)展上面來(lái)。認(rèn)清楚實(shí)施財(cái)務(wù)管理的必要性以及重要性，把財(cái)務(wù)管理樹(shù)立在企業(yè)管理的中心位置。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]王冰.提高房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的途徑[J].經(jīng)營(yíng)管理者.2010（10）：112～115

[2]張國(guó)志.也論房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理[J].民營(yíng)科技.2010（11）：134～137

篇2

一、房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式及成因分析

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有廣義和狹義之分，廣義上的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)在財(cái)務(wù)活動(dòng)中因各種內(nèi)外部因素而引起的導(dǎo)致投資者預(yù)期收益下降，對(duì)企業(yè)的生存、盈利和發(fā)展產(chǎn)生一定的影響的風(fēng)險(xiǎn)；狹義上的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指公司利用財(cái)務(wù)杠桿導(dǎo)致企業(yè)普通股收益產(chǎn)生大幅度變懂甚至破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。以下是對(duì)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式及成因分析。

(一)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式

1、籌資風(fēng)險(xiǎn)

籌資風(fēng)險(xiǎn)指的是由于資金供需市場(chǎng)、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，企業(yè)籌集資金給財(cái)務(wù)成果帶來(lái)的不確定性。籌資風(fēng)險(xiǎn)主要包括再融資風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)、匯率風(fēng)險(xiǎn)、購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)等。由于金融市場(chǎng)金融資產(chǎn)的波動(dòng)、貨幣政策緊縮以及房地產(chǎn)公司自身籌資結(jié)構(gòu)的不合理等諸多因素都有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)公司籌資困難，財(cái)務(wù)狀況惡化，難以保證項(xiàng)目的順利實(shí)施或者無(wú)法償還到期的債務(wù)，從而影響房地產(chǎn)公司預(yù)期投資回報(bào)。例如，歐債危機(jī)造成的金融市場(chǎng)波動(dòng)，一些房地產(chǎn)公司采用采用擔(dān)保形式獲取項(xiàng)目貸款，資金鏈中段，造成公司的財(cái)務(wù)面臨風(fēng)險(xiǎn)，甚至導(dǎo)致公司的生存危機(jī)。

2、投資風(fēng)險(xiǎn)

投資風(fēng)險(xiǎn)指企業(yè)投入一定資金后，因市場(chǎng)需求變化而影響最終收益與預(yù)期收益偏離的風(fēng)險(xiǎn)。投資風(fēng)險(xiǎn)主要包括再投資風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、金融衍生工具風(fēng)險(xiǎn)、道德風(fēng)險(xiǎn)、違約風(fēng)險(xiǎn)等。房地產(chǎn)投資具有金額大，時(shí)間長(zhǎng)的特點(diǎn)，近幾年來(lái)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)升溫，投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)模急劇擴(kuò)大，若房地產(chǎn)公司不能正確的衡量項(xiàng)目的期望報(bào)酬率和期望值標(biāo)準(zhǔn)差而盲目開(kāi)發(fā)，而項(xiàng)目的利潤(rùn)率小于負(fù)債率，則會(huì)造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3、利率風(fēng)險(xiǎn)

近年來(lái)，國(guó)家加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策調(diào)控，從2010年開(kāi)始明確了首次購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)，2012年1月和2月，央行連續(xù)兩次上調(diào)了存款準(zhǔn)備金率，將首套房的優(yōu)惠利率由7折升至8.5折，同時(shí)加強(qiáng)房貸風(fēng)險(xiǎn)防控，對(duì)違規(guī)房企停止新增貸款等一些列政策給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了行政降溫，利率的上調(diào)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響較大，增加了房地產(chǎn)公司的資金成本，預(yù)期收益也就相對(duì)減小，加上人們對(duì)房地產(chǎn)的投資回歸理性，必然導(dǎo)致房地產(chǎn)公司資金不能良性循環(huán)，產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(二)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是由多種原因造成的，分為外部原因和內(nèi)部原因，因此要客觀地分析和認(rèn)識(shí)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從而采取有效的措施加以控制。

1、外部原因

在經(jīng)濟(jì)全球化的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，企業(yè)所處的環(huán)境復(fù)雜，宏觀的經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及國(guó)家的經(jīng)濟(jì)政策，都會(huì)給企業(yè)帶來(lái)一定的影響，例如全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)，國(guó)家的利率匯率政策變動(dòng)，都有可能加重企業(yè)的成本壓力，造成房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2、資本結(jié)構(gòu)不合理

在目前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，大多數(shù)房地產(chǎn)公司存在著資產(chǎn)負(fù)債率較高，資本結(jié)構(gòu)不合理的狀況，企業(yè)過(guò)分依賴(lài)銀行貸款，融資渠道單一，也就使房地產(chǎn)公司缺乏低于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力，在國(guó)家實(shí)施貨幣緊縮政策時(shí)，就會(huì)導(dǎo)致資金鏈緊張，造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3、缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算管理

預(yù)算管理在企業(yè)的財(cái)務(wù)管理中處于中心地位，很多房地產(chǎn)公司對(duì)全面預(yù)算管理的認(rèn)識(shí)不足，比較注重預(yù)算管理對(duì)成本費(fèi)用的節(jié)約，缺乏系統(tǒng)管理和價(jià)值管理的觀念，甚至將預(yù)算與計(jì)劃相混淆，對(duì)預(yù)算管理的重要性認(rèn)識(shí)不夠，預(yù)算執(zhí)行和監(jiān)控的力度也不夠，也就降低了房地產(chǎn)公司抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力。

4、缺乏現(xiàn)金流量管理

房地產(chǎn)現(xiàn)金流就是通過(guò)融資和銷(xiāo)售房地產(chǎn)產(chǎn)品而取得的現(xiàn)金流入，在支付購(gòu)置土地款、工程款、管理費(fèi)用、償還借款等款項(xiàng)后的差價(jià)。房地產(chǎn)現(xiàn)金流量管理就是企業(yè)通過(guò)對(duì)外融資、存貨及應(yīng)收款項(xiàng)管理等手段，使企業(yè)保證正向現(xiàn)金流滿(mǎn)足企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)及發(fā)展需要，避免現(xiàn)金囤積造成浪費(fèi)。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的對(duì)于現(xiàn)金流量的管理的關(guān)注較晚，目前還普遍存在著現(xiàn)金流量管理沒(méi)有與企業(yè)戰(zhàn)略相吻合，現(xiàn)金流管理缺少全程控制等問(wèn)題。

二.完善房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

關(guān)于房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施，已經(jīng)有較多文獻(xiàn)進(jìn)行了研究闡述，本文在此基礎(chǔ)上，結(jié)合目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨的內(nèi)外部環(huán)境及存在的問(wèn)題，對(duì)如何完善房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施進(jìn)行了分析。

(一)對(duì)籌資風(fēng)險(xiǎn)的防范

1、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

企業(yè)的負(fù)債經(jīng)營(yíng)可以帶來(lái)杠桿效益，但要控制在一定的比例，否則會(huì)加大企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，必須要嚴(yán)格控制負(fù)債經(jīng)營(yíng)規(guī)模，合理安排產(chǎn)權(quán)資本和債務(wù)資本的比例關(guān)系，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，才能充分發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的作用，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)。

2、拓展籌資途徑的多樣性

我國(guó)的房地產(chǎn)公司要改變傳統(tǒng)的“自有資金+銀行貸款“的方法，在這方面可以借鑒西方國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，推動(dòng)房地產(chǎn)融資的證券化，一方面可以讓金融機(jī)構(gòu)將房地產(chǎn)抵押債權(quán)分割為小面值的有價(jià)證券，面向公眾發(fā)售，用籌得的資金再發(fā)放住房抵押貸款；另一方面房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以上市發(fā)行股票或是根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目委托銀行發(fā)行住房建設(shè)債券，用以籌集資金。另外，還可以利用房地產(chǎn)信托籌集資金，房地產(chǎn)企業(yè)基金融資等方式來(lái)拓展融資渠道。

(二)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范

1、加強(qiáng)投資項(xiàng)目的可行性分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目的種類(lèi)很多，風(fēng)險(xiǎn)程度也不相同。房地產(chǎn)公司要建立高水平、多學(xué)科的開(kāi)發(fā)隊(duì)伍，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)加強(qiáng)調(diào)研，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前進(jìn)行可行性研究，選擇適宜的投資項(xiàng)目類(lèi)型，避免盲目開(kāi)發(fā)。

2、制定投資組合戰(zhàn)略

由于房地產(chǎn)投資具有資金大，收益時(shí)間長(zhǎng)的特點(diǎn)，為了降低風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)公司可以采用投資組合戰(zhàn)略，例如在一項(xiàng)目中開(kāi)發(fā)出不同面積比例的各類(lèi)型物業(yè)以及同一類(lèi)型物業(yè)的不同檔次的組合，也可以采取不同區(qū)域不同類(lèi)型房產(chǎn)的投資組合，來(lái)分散投資風(fēng)險(xiǎn)。

3、加強(qiáng)全面預(yù)算管理

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)財(cái)務(wù)管理的的目標(biāo)就是追求資本利潤(rùn)的最大化，房地產(chǎn)公司具有投資大，建設(shè)周期長(zhǎng)，投資風(fēng)險(xiǎn)大的特點(diǎn)，因此完善資本運(yùn)營(yíng)機(jī)制，加強(qiáng)全面預(yù)算管理具有重要的意義。編制科學(xué)的預(yù)算不僅是籌集建設(shè)資金和金融部門(mén)批準(zhǔn)貸款的依據(jù)，也是確定設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)以及可行性研究和項(xiàng)目評(píng)估中技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的依據(jù)。房地產(chǎn)公司要要編制科學(xué)合理的預(yù)算計(jì)劃，建立完整的資本預(yù)算程序，同時(shí)加大固定資產(chǎn)循環(huán)中的內(nèi)部控制以及預(yù)算的執(zhí)行和監(jiān)控力度，從而降低風(fēng)險(xiǎn)。

4、加強(qiáng)現(xiàn)金流量管理

現(xiàn)金流量管理是資金的流向、流量、流程、結(jié)構(gòu)及效益等過(guò)程的管理，分為戰(zhàn)略性的管理和戰(zhàn)術(shù)性的管理。房地產(chǎn)公司要在分析企業(yè)戰(zhàn)略及環(huán)境因素的基礎(chǔ)上，根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力制度切實(shí)可行的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，做到企業(yè)戰(zhàn)略與現(xiàn)金流管理想吻合，切忌盲目擴(kuò)張。同時(shí)，房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流管理還要與企業(yè)的生命周期相結(jié)合，滿(mǎn)足企業(yè)不同發(fā)展階段，突出重點(diǎn)。另外，房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流量管理必須要做好流動(dòng)性、收益性以及增長(zhǎng)性的動(dòng)態(tài)平衡?，F(xiàn)金流的戰(zhàn)術(shù)性管理就要從現(xiàn)金流預(yù)算、現(xiàn)金收入管理、現(xiàn)金支付管理以及融資管理等方面做起，來(lái)保障企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

三、總結(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中，發(fā)揮著重要的作用。目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨著經(jīng)濟(jì)危機(jī)和政策調(diào)控的雙重壓力，完善公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施，是房地產(chǎn)公司面臨激烈競(jìng)爭(zhēng)求得長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的關(guān)鍵。完善財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施，要求房地產(chǎn)公司優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，拓展籌資途徑的多樣性，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)還要加強(qiáng)投資項(xiàng)目的可行性分析，制定投資組合戰(zhàn)略，另外，房地產(chǎn)公司還要加強(qiáng)全面預(yù)算管理和現(xiàn)金流管理，來(lái)降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn):

[1]嚴(yán)紅.國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及防范措施[J].中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，2011（2）

[2]董純波.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施探討[J].中國(guó)科技博覽，2011（25）

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[4]陳兵.淺析當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及防范措施[J].中國(guó)外資，2010（8）

篇3

房地產(chǎn)公司是資金密集型的一類(lèi)公司，對(duì)資金的流動(dòng)性要求比較高。但是在實(shí)際房地產(chǎn)公司中，基本的管理制度不夠規(guī)范，在財(cái)務(wù)管理環(huán)節(jié)尚未形成有約束力的標(biāo)準(zhǔn)。這方面的原因主要如下：部分房地產(chǎn)公司規(guī)模較小，由于自身的實(shí)力較弱，在公司制度建設(shè)方面投入不足，公司缺乏明確清晰的管理制度；一些房地產(chǎn)公司制定的管理制度缺乏實(shí)際的靈活性，操作性很差，在涉及到資金管理時(shí)財(cái)務(wù)管理部門(mén)受公司高層領(lǐng)導(dǎo)影響較大，缺乏一定的獨(dú)立性；公司的長(zhǎng)期戰(zhàn)略規(guī)劃不清晰，在財(cái)務(wù)處理方面有時(shí)過(guò)于看重短期利益而忽視對(duì)長(zhǎng)期公司戰(zhàn)略發(fā)展的考量。

（二）部分房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理體系十分復(fù)雜，管理起來(lái)比較繁瑣

房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，涉及項(xiàng)目繁多，各級(jí)管理單位在財(cái)務(wù)管理體系中對(duì)接標(biāo)準(zhǔn)不一致，導(dǎo)致最終的管理模式效率不高，而且管理起來(lái)也比較繁瑣。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期，由于所需要繳納的稅費(fèi)繁多，給公司的財(cái)務(wù)管理帶來(lái)很重的任務(wù)。明目繁多的費(fèi)用如：基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、土地拆遷費(fèi)、前期準(zhǔn)備費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、安裝費(fèi)用等。這些費(fèi)用的管理均需要財(cái)務(wù)管理部門(mén)投入很大的精力，財(cái)務(wù)部門(mén)內(nèi)部牽涉到很多崗位的參與，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、管理會(huì)計(jì)等部門(mén)分工沒(méi)有明確清晰的界限，在發(fā)生一些問(wèn)題時(shí)找不到具體責(zé)任承擔(dān)者。

（三）成本管理和財(cái)務(wù)預(yù)算的意識(shí)有待加強(qiáng)

一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)公司在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之前要對(duì)項(xiàng)目的營(yíng)利性做一定的評(píng)估調(diào)查，要對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的資金、收入、回收期、成本、利息、收益率等做全面細(xì)致研究分析，這是做好預(yù)算資金安排的前提。但是現(xiàn)實(shí)中一些房地產(chǎn)公司，限于自己的資金實(shí)力較弱，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期做得財(cái)務(wù)預(yù)算工作不到位，沒(méi)有深入詳細(xì)的可行性調(diào)查研究報(bào)告，缺乏一線的具體資料，導(dǎo)致預(yù)算資金與實(shí)際項(xiàng)目投資出現(xiàn)較大偏差，影響了公司的現(xiàn)金流。

（四）財(cái)務(wù)管理人員的素質(zhì)不高，使財(cái)務(wù)管理水平較低

現(xiàn)階段，一些中小型的房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理人員的專(zhuān)業(yè)水平不夠高，在涉及復(fù)雜的財(cái)務(wù)處理方面略顯經(jīng)驗(yàn)不足。還有就是諸多的管理經(jīng)營(yíng)者如：出納、家族式管理、會(huì)計(jì)等都是用自己的親戚來(lái)做，涉及到現(xiàn)金管理的工作都是交予自己的親屬去做，這樣難免會(huì)出現(xiàn)管理的漏洞。財(cái)務(wù)管理水平不高，已經(jīng)是影響房地產(chǎn)公司融資的主要障礙，投資者在投資時(shí)會(huì)根據(jù)公司的現(xiàn)金流情況、償債能力、公司發(fā)展前景等考察公司的基本情況，而財(cái)務(wù)管理水平的高低直接影響相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)的優(yōu)劣。

二、房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理工作的對(duì)策

（一）創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境

任何企業(yè)要想取得良好的發(fā)展業(yè)績(jī)，離不開(kāi)一個(gè)健康、良好的行業(yè)環(huán)境。房地產(chǎn)公司的發(fā)展同樣不例外，需要有支持公司發(fā)展的內(nèi)部環(huán)境和外部環(huán)境。內(nèi)部環(huán)境的建設(shè)要體現(xiàn)出公司的宏觀發(fā)展理念，公司高層要有高瞻遠(yuǎn)矚的戰(zhàn)略眼光，制定公司中長(zhǎng)期的發(fā)展戰(zhàn)略，并將公司的發(fā)展目標(biāo)具體落實(shí)到每一個(gè)會(huì)計(jì)期限內(nèi)，從公司的企業(yè)文化、人力資源管理、后勤保障、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)等多個(gè)部門(mén)同時(shí)入手，健全部門(mén)之間的信息交流溝通機(jī)制，減少公司內(nèi)部行政阻礙，優(yōu)化公司的內(nèi)部環(huán)境。對(duì)于外部環(huán)境，要嚴(yán)格遵守行業(yè)發(fā)展規(guī)律，規(guī)避可能的重大風(fēng)險(xiǎn)，公司的發(fā)展切不可冒險(xiǎn)激進(jìn)，要立足長(zhǎng)遠(yuǎn)，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)。遵守國(guó)家的相關(guān)法律法規(guī)，落實(shí)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任，打造精品優(yōu)質(zhì)工程，樹(shù)立企業(yè)的品牌形象，為公司的發(fā)展創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。

（二）提高決策者的財(cái)務(wù)管理意識(shí)

房地產(chǎn)公司的高層領(lǐng)導(dǎo)者要轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)理念，堅(jiān)持樹(shù)立財(cái)務(wù)管理。財(cái)務(wù)管理是企業(yè)的核心理念，切實(shí)把眼光從利潤(rùn)轉(zhuǎn)向可持續(xù)發(fā)展上面來(lái)。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要加強(qiáng)自身的管理技能學(xué)習(xí)，通過(guò)參加管理培訓(xùn)班來(lái)提高經(jīng)營(yíng)理念和管理水平，也可以通過(guò)和同行業(yè)人士的交流來(lái)學(xué)習(xí)和提高管理水平。

（三）提高財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)

房地產(chǎn)公司應(yīng)該以不斷夯實(shí)財(cái)務(wù)管理為基礎(chǔ)，切實(shí)規(guī)范財(cái)務(wù)管理和財(cái)務(wù)基礎(chǔ)，努力把財(cái)務(wù)管理水平提高到最佳。財(cái)務(wù)工作是一項(xiàng)專(zhuān)業(yè)性比較強(qiáng)的業(yè)務(wù)工作，因此在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)管理人員的招聘時(shí)要選擇既會(huì)財(cái)會(huì)知識(shí)的人員，又對(duì)各項(xiàng)會(huì)計(jì)法規(guī)較為熟悉的人員。同時(shí)還要考核員工的職業(yè)道德和專(zhuān)業(yè)勝任能力，要求員工不僅要具備優(yōu)秀的專(zhuān)業(yè)勝任能力，而且還要有良好的職業(yè)道德修養(yǎng)。

（四）加大評(píng)審力度

篇4

中圖分類(lèi)號(hào)：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2012）06-0-01

自從我國(guó)的住房體制改革以來(lái)，迅速隆起了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，而且它目前的社會(huì)經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)中占有十分重要的地位，成為推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長(zhǎng)點(diǎn)。房地產(chǎn)公司也從單一的地區(qū)發(fā)展到多個(gè)地區(qū)，從單一的產(chǎn)業(yè)發(fā)展到多產(chǎn)業(yè)的集團(tuán)公司[1]。然而，一個(gè)公司管理的好與壞，直接可以從財(cái)務(wù)管理方面反映出來(lái)。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理工作的現(xiàn)狀

(1)管理制度不夠健全。現(xiàn)如今，首先，有很多的房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理缺乏嚴(yán)重的科學(xué)性。即使是有的公司有制度，也只是流于形式，根本沒(méi)有具體的實(shí)施。其次，制度不夠規(guī)范使工作人員執(zhí)行起來(lái)也不夠主動(dòng)，總體的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略不清晰，公司缺乏長(zhǎng)期性的戰(zhàn)略目標(biāo)，從而導(dǎo)致員工缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展；管理制度缺乏可操作性，導(dǎo)致財(cái)務(wù)工作的盲目，使財(cái)務(wù)分析不能夠得到有效的應(yīng)用；缺乏明確的對(duì)資本回報(bào)率的考慮，在對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行選擇的時(shí)候只是一味的追求多元化經(jīng)營(yíng)和效益；理論要求和具體的實(shí)際工作脫節(jié)，導(dǎo)致項(xiàng)目實(shí)施之前缺乏可行性的分析。

(2)財(cái)務(wù)體系復(fù)雜，管理難度大。在房地產(chǎn)進(jìn)行開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，因?yàn)樗婕暗降拿姹容^多，如：基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、土地拆遷費(fèi)、前期準(zhǔn)備費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、安裝費(fèi)用等等。因此，所反映出來(lái)的財(cái)務(wù)關(guān)系也比較復(fù)雜，這不僅表現(xiàn)在公司和員工、投資者、被投資單位、債權(quán)人以及集團(tuán)內(nèi)部管理部門(mén)和集團(tuán)內(nèi)部各個(gè)單位之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，也表現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中和設(shè)計(jì)單位、供應(yīng)商、居民、中介、承建商、銀行、購(gòu)房者、政府部門(mén)等一些頻繁和大量的有資金往來(lái)的結(jié)算關(guān)系，這無(wú)疑給如此繁雜的財(cái)務(wù)管理關(guān)系里面又增加了難度[2]。所以，這要求財(cái)務(wù)人員必須要加強(qiáng)債務(wù)債權(quán)的管理，協(xié)調(diào)好各個(gè)方面的關(guān)系。

(3)成本管理和財(cái)務(wù)預(yù)算的意識(shí)有待加強(qiáng)。在一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資前沒(méi)有對(duì)其進(jìn)行可行性研究，以及對(duì)可行性研究不夠重視，且隨意性較大，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的資金、收入、回收期、成本、利息、收益率等沒(méi)有做細(xì)致全面的分析，導(dǎo)致項(xiàng)目的投資成本加大，從而影響項(xiàng)目預(yù)期的利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)。忽視企業(yè)內(nèi)部各個(gè)職能部門(mén)執(zhí)行全面成本核算的重要作用，導(dǎo)致財(cái)務(wù)人員沒(méi)有辦法及時(shí)的收集第一線的資料，使實(shí)際生產(chǎn)的費(fèi)用和預(yù)算的偏差較大；房地產(chǎn)公司項(xiàng)目開(kāi)發(fā)對(duì)全面預(yù)算管理執(zhí)行得不夠到位，沒(méi)有積極地調(diào)動(dòng)公司職員和各個(gè)本門(mén)的管理人員來(lái)參加成本的管理，使預(yù)算管理只是一種形式；沒(méi)有及時(shí)地分析各個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本情況，導(dǎo)致成本的不利和滯后。

(4)財(cái)務(wù)管理人員的素質(zhì)不高，使財(cái)務(wù)管理水平較低。目前，我國(guó)一部分房地產(chǎn)企業(yè)中的職員和財(cái)務(wù)管理人員，他們之前都是從事不同的職業(yè)。因此，對(duì)待經(jīng)營(yíng)管理都沒(méi)有很好的認(rèn)識(shí)，且文化程度還不高。這種現(xiàn)象尤其在民營(yíng)企業(yè)的房地產(chǎn)公司尤為顯著。有相當(dāng)多的一部分房地產(chǎn)公司的員工和管理者他們都是從以前的包工頭和技術(shù)員發(fā)展起來(lái)的所以說(shuō)他們?nèi)鄙佻F(xiàn)代化的管理經(jīng)營(yíng)理念，在具體的管理中只是憑著感覺(jué)來(lái)進(jìn)行管理，認(rèn)為財(cái)務(wù)只是簡(jiǎn)單的算賬、記賬以及對(duì)賬等等。諸多的管理經(jīng)營(yíng)者如：出納、家族式管理、會(huì)計(jì)等都是用自己的親戚來(lái)?yè)?dān)當(dāng)，尤其是在財(cái)務(wù)的出納方面一定是自己的親戚。所以，出納人員就成了公司的領(lǐng)導(dǎo)者，由于親戚不是財(cái)務(wù)方面的專(zhuān)業(yè)人員，沒(méi)有專(zhuān)業(yè)的會(huì)計(jì)素養(yǎng)，更沒(méi)有較高的管理水平，就不可能有較高的管理水平，更不可能有新穎的管理財(cái)務(wù)的理念。又由于房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)很高，所以這樣不專(zhuān)業(yè)的財(cái)務(wù)管理隊(duì)伍肯定會(huì)對(duì)公司的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生不良影響，甚至還有導(dǎo)致公司資金的運(yùn)轉(zhuǎn)困難而產(chǎn)生倒閉的可能。

二、房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理工作的對(duì)策

(1)創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境。創(chuàng)造良好的企業(yè)發(fā)展環(huán)境，尤其是在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展內(nèi)部和外部環(huán)境上。眾所周知，一個(gè)企業(yè)的企業(yè)會(huì)計(jì)和財(cái)務(wù)管理以及財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的發(fā)展是密切相關(guān)的。因此，不斷的優(yōu)化財(cái)務(wù)管理的環(huán)境時(shí)房地產(chǎn)公司企業(yè)財(cái)務(wù)管理的客觀條件。針對(duì)這些問(wèn)題，一些相關(guān)的會(huì)計(jì)管理部門(mén)要注重各個(gè)環(huán)節(jié)的完善和改良，進(jìn)而來(lái)促進(jìn)企業(yè)的財(cái)務(wù)機(jī)制和全面發(fā)展的創(chuàng)新以及改革。

(2)提高決策者的財(cái)務(wù)管理意識(shí)。俗話(huà)說(shuō)得好：“火車(chē)跑得快，全靠車(chē)頭帶”，在房地產(chǎn)公司也是一樣，決策者的財(cái)務(wù)意識(shí)直接決定一個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平。因此，房地產(chǎn)公司的高層領(lǐng)導(dǎo)者要轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)理念，堅(jiān)持樹(shù)立財(cái)務(wù)管理。財(cái)務(wù)管理是企業(yè)的核心理念，切實(shí)把眼光從利潤(rùn)轉(zhuǎn)向可持續(xù)發(fā)展上面來(lái)。認(rèn)清楚實(shí)施財(cái)務(wù)管理的必要性以及重要性，把財(cái)務(wù)管理樹(shù)立在企業(yè)管理的中心位置。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)可以通過(guò)參加管理培訓(xùn)班來(lái)提高經(jīng)營(yíng)理念和管理水平，也可以通過(guò)和同行業(yè)人士的交流來(lái)學(xué)習(xí)和提高管理水平。

(3)提高財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)。房地產(chǎn)公司應(yīng)該以不斷夯實(shí)財(cái)務(wù)管理為基礎(chǔ)，切實(shí)規(guī)范財(cái)務(wù)管理和財(cái)務(wù)基礎(chǔ)，努力把財(cái)務(wù)管理水平提高到最佳。財(cái)務(wù)工作是一項(xiàng)專(zhuān)業(yè)性比較強(qiáng)的業(yè)務(wù)工作，因此在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)管理人員的招聘時(shí)要選擇既會(huì)財(cái)會(huì)知識(shí)的人員，又對(duì)各項(xiàng)會(huì)計(jì)法規(guī)較為熟悉的人員[3]。還要對(duì)在職的會(huì)計(jì)人員進(jìn)行定期或者不定期的會(huì)計(jì)專(zhuān)業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，及時(shí)更新專(zhuān)業(yè)會(huì)計(jì)人員的知識(shí)，提高專(zhuān)業(yè)水平。

(4)加大評(píng)審力度。公司的審計(jì)部門(mén)除了每天要完成全面的審計(jì)工作，還要在具體項(xiàng)目的建設(shè)中實(shí)施不定期的專(zhuān)項(xiàng)審計(jì)，對(duì)在進(jìn)行審計(jì)的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的任何問(wèn)題都要及時(shí)的向相關(guān)部門(mén)反應(yīng)和及時(shí)的整改，并對(duì)整改后的情況進(jìn)行切實(shí)的落實(shí)[4]。對(duì)房地產(chǎn)公司建立完工項(xiàng)目的評(píng)價(jià)制度，組織各個(gè)業(yè)務(wù)部門(mén)對(duì)項(xiàng)目完成以后取得的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行綜合的分析和評(píng)價(jià)，并定期的總結(jié)出經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，為日后的順利工作和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供可行性的建議。

三、總結(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展在不斷地持續(xù)，處理好財(cái)務(wù)方面的相關(guān)問(wèn)題，科學(xué)合理的管理方式、減少債務(wù)支出、降低房地產(chǎn)業(yè)的成本，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力是房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在和以后要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)：

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篇5

 

【關(guān)鍵詞】 政策調(diào)控 房地產(chǎn)公司 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 應(yīng)對(duì)策略

房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)一個(gè)非常有代表性的資金密集型的行業(yè)，房地產(chǎn)公司具有資金投入大、回收期長(zhǎng)、變現(xiàn)能力弱等明顯特點(diǎn)。就當(dāng)下而言受全球經(jīng)濟(jì)變動(dòng)以及我國(guó)政策調(diào)控的影響，暗藏在房地產(chǎn)業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隱患已經(jīng)成為很多房地產(chǎn)公司穩(wěn)定發(fā)展乃至生存首要解決的大問(wèn)題。

 

一、近年來(lái)房?jī)r(jià)持續(xù)走高及社會(huì)資源過(guò)度集中于房產(chǎn)的成因

1、目前我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)需求占主導(dǎo)地位

在十六大關(guān)于建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)當(dāng)中提出：城鎮(zhèn)人均住房由19平米升至30平米、城鎮(zhèn)化由百分之三十漲到百分之五十。在實(shí)現(xiàn)這兩個(gè)目標(biāo)的框架內(nèi)，截止到2020年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民需要增加住房面積50億平米。由此可見(jiàn)，在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期，房產(chǎn)市場(chǎng)的主流是需求占主導(dǎo)地位。而根據(jù)我國(guó)國(guó)情，由于人多地少的條件限制，能作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地就相對(duì)太少，而且我國(guó)提出13億耕地的紅線，各種因素導(dǎo)致住房供應(yīng)無(wú)法滿(mǎn)足人們預(yù)想的住房需求。

 

2、人均收入的增加

我國(guó)近年來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平得到很大提高，從而人們開(kāi)始注重生活質(zhì)量的改善和提高，對(duì)住房條件提高的需求只是人們改善生活水平的其中一個(gè)方式。

3、不正確的住房消費(fèi)理念促使房?jī)r(jià)一路走高

很多購(gòu)房者不客觀不理性的購(gòu)房理念也推動(dòng)了我國(guó)房?jī)r(jià)的暴漲局面，互相攀比、買(mǎi)了房以后倒賣(mài)等現(xiàn)象使許多購(gòu)房者成為不理性消費(fèi)大軍中的一員，這些不正確的消費(fèi)觀念催動(dòng)了房?jī)r(jià)持續(xù)上漲而不下跌的局面。

 

4、地價(jià)上漲與房?jī)r(jià)上漲相輔相成

地價(jià)是房?jī)r(jià)的根源，我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)一度出現(xiàn)地價(jià)漲高房?jī)r(jià)也隨著漲高，再出現(xiàn)地價(jià)跟著房?jī)r(jià)繼續(xù)漲高的惡性循環(huán)，凡樹(shù)必有根，主要原因就是地方政府的高地價(jià)以及開(kāi)發(fā)商囤積土地所造成的。

 

5、開(kāi)發(fā)商的哄抬炒作促使房?jī)r(jià)居高不下

房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商抓住了百姓買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的心理，去散布一些信息，用坐地起價(jià)等方式哄抬房?jī)r(jià)。這是房產(chǎn)商追求高暴利的一種投機(jī)行為。 

二、我國(guó)房地產(chǎn)在宏觀調(diào)控下的環(huán)境分析

在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、房產(chǎn)泡沫日漸增加的背景下，政府為保證房地產(chǎn)行業(yè)和經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策，包括上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、上浮利息率、緊縮信貸、限購(gòu)、稅收調(diào)節(jié)和土地供應(yīng)調(diào)整等。2010年4月27日史上最嚴(yán)厲的“國(guó)十條”出臺(tái)，但由于政策實(shí)施的時(shí)滯性和房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)雜性，房地產(chǎn)調(diào)控的威力直到2010年底才開(kāi)始釋放，在開(kāi)發(fā)停貸、銷(xiāo)售觀望的大背景下，開(kāi)發(fā)商資金回籠變慢，融資無(wú)渠道，而很多開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是箭在弦上不得不發(fā)，如果不加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)，很多房地產(chǎn)企業(yè)一旦資金鏈斷裂，項(xiàng)目就會(huì)形成爛尾樓，企業(yè)會(huì)有倒閉或被兼并的危險(xiǎn)。

 

三、政策調(diào)控期房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以及風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的原因

1、資金結(jié)構(gòu)失衡，負(fù)債比率過(guò)高，資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)

近年全國(guó)規(guī)模以上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率均在75%左右，截至2013年3月22日已公布年報(bào)的上市房企有七成資產(chǎn)負(fù)債率上升，遠(yuǎn)高于其他行業(yè)平均負(fù)債水平，對(duì)信貸資金的依賴(lài)性超強(qiáng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般是以土地或是在建工程抵押獲取銀行信貸資金。而隨著國(guó)家調(diào)控政策的出臺(tái)，存款準(zhǔn)備金率的提高和利息率的上浮，使信貸成本不斷增高，而住宅開(kāi)發(fā)的限貸又使到期的信貸資金很難再次流入住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。另外調(diào)控政策的出臺(tái)，使購(gòu)房者觀望情緒日漸增加，使銷(xiāo)售資金回籠變慢。以上因素致使房地產(chǎn)企業(yè)面臨大的資金壓力，甚至有資金鏈斷裂的危險(xiǎn)。

 

2、財(cái)務(wù)人員素質(zhì)參差不齊，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄，財(cái)務(wù)制度不健全

部分企業(yè)財(cái)務(wù)主管人員觀念老化，知識(shí)陳舊，認(rèn)為財(cái)務(wù)管理只是簡(jiǎn)單的記賬、報(bào)賬，認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)就是人力、物力、財(cái)力的簡(jiǎn)單組合，根本沒(méi)有意識(shí)到財(cái)務(wù)預(yù)算管理、監(jiān)督管理的重要性。如果沒(méi)有對(duì)人力、物力、財(cái)力的事前詳細(xì)預(yù)算，就不能進(jìn)行開(kāi)發(fā)中的成本控制，起不到有效的監(jiān)督功能，會(huì)造成成本增加，更難預(yù)測(cè)日后的償債能力，容易造成高層管理者決策失誤，以至于誘發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

 

3、房地產(chǎn)企業(yè)稅收成本的提高

提高房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅和企業(yè)所得稅預(yù)征率是國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策之一，預(yù)征率的提高導(dǎo)致企業(yè)提前多交稅款，使企業(yè)流動(dòng)資金雪上加霜；另外國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控致使稅務(wù)部門(mén)更加關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)，稅務(wù)管理部門(mén)依據(jù)當(dāng)?shù)仄骄街贫ǔ鼋ò渤杀揪€，加大了企業(yè)的財(cái)務(wù)管理成本。

 

四、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范及控制措施

1、改變經(jīng)營(yíng)策略，多渠道融資，增強(qiáng)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)決定了短期內(nèi)無(wú)法脫離對(duì)信貸資金的依賴(lài)，在住宅開(kāi)發(fā)資金限貸的嚴(yán)峻形勢(shì)下，有條件的房地產(chǎn)企業(yè)，或說(shuō)是有商業(yè)用地儲(chǔ)備的房地產(chǎn)企業(yè)，適時(shí)開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，以商業(yè)地產(chǎn)融資，同時(shí)將商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行出售或出租，盡最大可能回收資金。2013年土地、金融政策繼續(xù)向保障房?jī)A斜，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分把握保障房政策的契機(jī)，通過(guò)積極創(chuàng)新保障房融資形式，來(lái)補(bǔ)充企業(yè)現(xiàn)金流。房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)降低收益預(yù)期，改變公司經(jīng)營(yíng)策略，適應(yīng)調(diào)控大環(huán)境下住宅剛需的要求，適時(shí)調(diào)整戶(hù)型結(jié)構(gòu)，推出小戶(hù)型，適當(dāng)降低售價(jià)，以?xún)r(jià)換量，快速回籠資金，堅(jiān)持“高周轉(zhuǎn)”的銷(xiāo)售策略，保持快速的市場(chǎng)應(yīng)變能力，以增強(qiáng)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，化解企業(yè)資金鏈斷裂的危險(xiǎn)。

2、執(zhí)行嚴(yán)格的財(cái)務(wù)預(yù)決算制度，嚴(yán)格資金管理，嚴(yán)控成本

很多房地產(chǎn)企業(yè)往往注重工程工期和質(zhì)量，而忽略財(cái)務(wù)管理的重要性，致使很多項(xiàng)目達(dá)不到預(yù)期盈利要求。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)以項(xiàng)目預(yù)算和資本預(yù)算為大的框架，對(duì)公司資金的收入、支出及分配做出一系列的安排。對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可行性做出科學(xué)的分析，合理測(cè)算開(kāi)發(fā)成本，開(kāi)發(fā)費(fèi)用，經(jīng)營(yíng)效益等，從而提高開(kāi)發(fā)投資的準(zhǔn)確性，減少投資方案的錯(cuò)誤。同時(shí)對(duì)資金需求和運(yùn)用計(jì)劃進(jìn)行安排，確保按年度投資計(jì)劃及時(shí)間節(jié)點(diǎn)執(zhí)行，杜絕資金使用的隨意性。一些費(fèi)用的支出要有嚴(yán)格的管理控制，杜絕費(fèi)用超出預(yù)算的情況發(fā)生，一定要安全、合理地去運(yùn)用資金，注重資金的管理，最大限度發(fā)揮財(cái)務(wù)的監(jiān)督功能。

 

3、加強(qiáng)稅收籌劃，減少企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要涉及營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅三大稅種，在實(shí)際開(kāi)發(fā)建設(shè)中財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)在

不觸及稅務(wù)紅線的前提下合理籌劃，以減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。比如土地增值稅，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，增值額小，計(jì)稅額就小，適用的稅率也低，土地增值稅稅負(fù)就輕。因此，土地增值稅籌劃的基本思路是根據(jù)土地增值稅的稅率特點(diǎn)及有關(guān)規(guī)定和優(yōu)惠政策，控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇，具體可以進(jìn)行如下籌劃：合理定價(jià)，以20%的增值額臨界點(diǎn)進(jìn)行籌劃；分散收入，將可以單獨(dú)分開(kāi)處理的部分單獨(dú)簽訂合同；銷(xiāo)售籌劃，通過(guò)獨(dú)立核算的銷(xiāo)售公司將銷(xiāo)售與裝修分開(kāi)核算，或是先將房地產(chǎn)銷(xiāo)售給子公司，子公司再將其對(duì)外銷(xiāo)售；制定合理的利息扣除方式，如果企業(yè)預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較高，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，則可計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除。反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦?，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用；代收費(fèi)用籌劃，將代收費(fèi)用并入房?jī)r(jià)向購(gòu)買(mǎi)方一并收取對(duì)房地產(chǎn)的增值額是沒(méi)有影響的，但會(huì)增加其扣除項(xiàng)目金額，從而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)較為有利。以此類(lèi)推房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅也可通過(guò)分散收入、捆綁銷(xiāo)售、合作建房等進(jìn)行籌劃。企業(yè)所得稅也可從稅基、稅率、優(yōu)惠政策利用等各個(gè)方面進(jìn)行籌劃，在此不再一一列舉。

 

4、提高財(cái)務(wù)人員的責(zé)任意識(shí)和業(yè)務(wù)水平，完善內(nèi)部審計(jì)

財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)決定了企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平，現(xiàn)階段高素質(zhì)財(cái)務(wù)人員應(yīng)具備以下職業(yè)能力：一定的政策理論水平，會(huì)計(jì)政策的職業(yè)判斷能力，實(shí)施內(nèi)部控制的能力，綜合運(yùn)用財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息為管理決策提供意見(jiàn)和建議的能力。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要充分認(rèn)識(shí)人才的重要性，在引進(jìn)高素質(zhì)、高層次人才的同時(shí)，加強(qiáng)內(nèi)部財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)，將繼續(xù)教育工作做到經(jīng)?；?、制度化，切實(shí)幫助會(huì)計(jì)人員提升業(yè)務(wù)素質(zhì)、積累經(jīng)驗(yàn)、更新知識(shí)；同時(shí)加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)，強(qiáng)調(diào)過(guò)程控制和主動(dòng)控制，最大限度發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)估算以及防范作用，盡早消除隱患，保護(hù)公司的權(quán)益，發(fā)揮經(jīng)營(yíng)效益。

 

五、結(jié)論

我國(guó)正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時(shí)期，短期內(nèi)熱點(diǎn)城市和中心城市住房供求緊張格局難以根本改變，支持自住需求、抑制投機(jī)投資性購(gòu)房是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控必須堅(jiān)持的一項(xiàng)基本政策。房地產(chǎn)企業(yè)必須清醒認(rèn)識(shí)到調(diào)控大環(huán)境下自身存在的問(wèn)題、面臨的風(fēng)險(xiǎn)，并積極應(yīng)對(duì)，以使我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)步入健康、良性的發(fā)展軌道，保持經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

 

【參考文獻(xiàn)】

[1] 王希迎：房地產(chǎn)企業(yè)融資新解[m].中國(guó)經(jīng)濟(jì)出版社，2005.

篇6

縱觀全球房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，由于該行業(yè)具有資金投入相對(duì)比較大、投資回收期長(zhǎng)且變現(xiàn)能力薄弱等特點(diǎn)，導(dǎo)致其在發(fā)展過(guò)程中普遍存在著財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)隱患。尤其是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，因?yàn)槭艿郊榷ǖ恼吒深A(yù)，所以風(fēng)險(xiǎn)因素更多。若想讓房地產(chǎn)企業(yè)能夠在風(fēng)云變幻的國(guó)內(nèi)市場(chǎng)獲得穩(wěn)定長(zhǎng)足的發(fā)展，關(guān)鍵就是要尋找最有效的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略。

一、政策干預(yù)下國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

目前，由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的不斷增加，導(dǎo)致了房?jī)r(jià)久居不下的局面無(wú)法輕易改變，并進(jìn)而造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，給行業(yè)發(fā)展帶來(lái)了極其不利的影響。與此同時(shí)，不少房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了迎合房產(chǎn)市場(chǎng)的主流需求，將更多的資金都投入到了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，這樣，不僅造成了房屋的大量囤積，更使得資金無(wú)法進(jìn)入后續(xù)的市場(chǎng)運(yùn)作。為了規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，國(guó)家先后出臺(tái)了很多干預(yù)政策進(jìn)行宏觀調(diào)控，結(jié)果致使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不得不面臨著資金回籠變慢以及融資無(wú)渠道等現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，必然的制約了自身的良性發(fā)展，最主要的就是給財(cái)務(wù)管理帶來(lái)大量諸多意想不到的風(fēng)險(xiǎn)。這是因?yàn)?，在利用政策干預(yù)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)控的大環(huán)境下，某些房地產(chǎn)公司由于缺乏風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略，無(wú)法按照計(jì)劃實(shí)現(xiàn)資金的后續(xù)運(yùn)作，導(dǎo)致了在發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)資金斷鏈現(xiàn)象，使得很多正在進(jìn)行中的項(xiàng)目工程成為名副其實(shí)的爛尾樓，甚至最終不得不遭遇企業(yè)倒閉或是被兼并的危險(xiǎn)。

二、政策干預(yù)下房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因分析

由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中面臨著愈發(fā)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，所以在變化多端的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，很多難以預(yù)測(cè)和不可控制的因素都有可能導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，甚至?xí)罱K破產(chǎn)倒閉。具體說(shuō)來(lái)，造成房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因有如下幾點(diǎn)：

(一)財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)低下帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

由于國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過(guò)程中還有許多不完善的地方，導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)自身缺乏應(yīng)有的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，既不注意完善財(cái)務(wù)制度，更不注意提升財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。這樣松散的體制必然會(huì)導(dǎo)致在財(cái)務(wù)管理的過(guò)程中，不少?gòu)臉I(yè)人員因?yàn)樽陨硇袠I(yè)知識(shí)缺乏，不能意識(shí)到財(cái)務(wù)預(yù)算管理以及監(jiān)督管理的重要性，因而在管理過(guò)程中無(wú)法對(duì)成本實(shí)施科學(xué)有效的控制。這給房地產(chǎn)企業(yè)的高層管理決策造成了困難，更為企業(yè)的財(cái)務(wù)管理帶來(lái)了諸多風(fēng)險(xiǎn)。

(二)新信貸政策造成的風(fēng)險(xiǎn)

為了進(jìn)一步規(guī)范國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)行為，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展采取了系列的政策干預(yù)，其中比較重要的舉措就是通過(guò)不斷提高信貸成本的方式，來(lái)有效實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的干預(yù)，這也同時(shí)給房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)管理帶來(lái)了一定的風(fēng)險(xiǎn)。這是因?yàn)?，由于政策?qiáng)行降低了信貸資金在房地產(chǎn)市場(chǎng)的流通速度，在一定程度上影響了消費(fèi)者的情緒，進(jìn)而也造成了銷(xiāo)售資金的回籠變慢局面的形成。這樣一來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)不得不面臨著資金結(jié)構(gòu)失衡、負(fù)債比率過(guò)高的風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重者還有可能遭遇資金鏈斷裂的危險(xiǎn)。其次，政策還硬性對(duì)那些購(gòu)買(mǎi)第二套住房的消費(fèi)者作出相應(yīng)的首付和貸款利率標(biāo)準(zhǔn)（首付款比例不低于70%及以上，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍），并且還進(jìn)一步加強(qiáng)了稅收的征管，而對(duì)于那些購(gòu)房時(shí)間在5年以?xún)?nèi)的打算交易的，也按照售房收入全額標(biāo)準(zhǔn)征稅。上述這些信貸政策的出臺(tái)，一方面是為了強(qiáng)化差別化住房信貸政策；另一方面，也在一定程度上增加了購(gòu)房者的購(gòu)房成本，在這樣的大環(huán)境下，必然地會(huì)影響到房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的產(chǎn)品成交率，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了意想不到的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)。

(三)新的稅收政策帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

另外，隨著國(guó)家相關(guān)房地產(chǎn)政策的進(jìn)一步出臺(tái)，房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅和企業(yè)所得稅的預(yù)征率也不斷提高，這就導(dǎo)致了企業(yè)因?yàn)楸仨氁崆岸嘟欢惪疃鵂恐屏似髽I(yè)資金的正常流動(dòng)。特別是國(guó)務(wù)院出臺(tái)了五項(xiàng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策措施后，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)調(diào)控更為明顯，最主要的就是表現(xiàn)在大力推廣房地產(chǎn)的稅收工作試點(diǎn)，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，他們不能再像以往那樣可以隨意地將交易稅轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者。這樣的稅收調(diào)控政策無(wú)形中便是增加了開(kāi)發(fā)商的交易成本，同時(shí)也就導(dǎo)致了開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，由于稅務(wù)部門(mén)根據(jù)相關(guān)政策為房地產(chǎn)企業(yè)制定出了建安成本線，這在無(wú)形中加大了房地產(chǎn)企業(yè)自身的財(cái)務(wù)管理成本，高投入必然也會(huì)帶來(lái)高風(fēng)險(xiǎn)，這也是目前房地產(chǎn)行業(yè)不得不面臨的財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)之一。

(四)新的土地政策帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)然，在一系列的干預(yù)政策中，不可小覷的還有土地政策。近年來(lái)，國(guó)家為了控制開(kāi)發(fā)商擴(kuò)張開(kāi)發(fā)，隨意濫用國(guó)有土地資源的不良現(xiàn)象，相繼出臺(tái)了很多控制開(kāi)發(fā)建設(shè)用地的相關(guān)政策。此舉的重要目的就是在落實(shí)保障性住房的前提下，進(jìn)一步增加土地的有效供給。同時(shí)，對(duì)其自己來(lái)源也實(shí)現(xiàn)了嚴(yán)查制，就是為了更有效地防止某些房地產(chǎn)企業(yè)擅自改變土地的使用性質(zhì)。特別是對(duì)于那些非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為，國(guó)家還會(huì)堅(jiān)決地依法查處并給予一定額度的罰款。為此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必然地會(huì)因?yàn)楂@取土地資源而支付大量的資金，進(jìn)而導(dǎo)致因?yàn)橘Y金周轉(zhuǎn)不順暢而影響了工期，造成二度的經(jīng)濟(jì)損失，嚴(yán)重者還有可能會(huì)因此失去土地的繼續(xù)使用權(quán)，給自身的財(cái)務(wù)管理造成了極大的風(fēng)險(xiǎn)。

三、降低房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效策略

為了保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠更穩(wěn)步發(fā)展，有必要在進(jìn)行企業(yè)管理過(guò)程中，有針對(duì)性地采取相應(yīng)的策略來(lái)有效降低房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(一)創(chuàng)新融資形式，提高應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)能力

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于信貸資金具有強(qiáng)烈的依賴(lài)性，因而，在面臨著時(shí)下愈演愈烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)下，注定了房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中需要利用商業(yè)地產(chǎn)融資并同時(shí)將商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行出售或出租等多元化的方式對(duì)資金進(jìn)行及時(shí)有效的回收。隨著國(guó)家相關(guān)的干預(yù)政策陸續(xù)出臺(tái)，房地產(chǎn)企業(yè)必須順勢(shì)而行，緊緊抓住國(guó)家相應(yīng)的保障房政策，采取有效而多樣化的融資形式實(shí)現(xiàn)對(duì)資金流的適時(shí)補(bǔ)充。同時(shí)，還需要更具市場(chǎng)大環(huán)境靈活改變公司的營(yíng)銷(xiāo)策略與手段，采取調(diào)整戶(hù)型結(jié)構(gòu)的方式，盡可能推出小戶(hù)型以吸引那些經(jīng)濟(jì)不是特別充足的無(wú)房者；或根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際適當(dāng)降低產(chǎn)品的銷(xiāo)售價(jià)格，盡早地順利地推出產(chǎn)品。也可以采用以?xún)r(jià)換量的形式，更好更快地實(shí)現(xiàn)資金快速回籠的目標(biāo)。事實(shí)證明，只有從市場(chǎng)需求出發(fā)，不斷創(chuàng)新融資形式，才有可能不斷提高企業(yè)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的能力。

(二)完善管理制度，有效發(fā)揮財(cái)務(wù)監(jiān)督職能

很多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)管理的過(guò)程中表現(xiàn)出比較明顯的意識(shí)淡薄現(xiàn)象，常常因?yàn)檫^(guò)于關(guān)注工程的工期和質(zhì)量而忽視了對(duì)財(cái)務(wù)規(guī)范化操作的監(jiān)督和管理，因而必然導(dǎo)致了實(shí)際效益與預(yù)期效益出現(xiàn)極大反差的現(xiàn)象。所以，在進(jìn)行財(cái)務(wù)管理的時(shí)候，作為房地產(chǎn)企業(yè)必須首先建立健全相關(guān)的財(cái)務(wù)管理制度，將自身的實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r與房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷變化緊密結(jié)合在一起，務(wù)必要客觀細(xì)致地對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可行性做出科學(xué)的分析，并在此基礎(chǔ)上做好相應(yīng)的項(xiàng)目預(yù)算和資本預(yù)算等工作，努力提高開(kāi)發(fā)投資的準(zhǔn)確性。同時(shí)，還要最大限度發(fā)揮財(cái)務(wù)的監(jiān)督職能，對(duì)施工過(guò)程中每一個(gè)環(huán)節(jié)的資金使用情況做到跟蹤調(diào)查分析，在做好過(guò)程性財(cái)務(wù)監(jiān)管的同時(shí)，進(jìn)一步細(xì)化對(duì)部分費(fèi)用支出管理與控制工作，以保證安全合理地運(yùn)用資金的同時(shí)，真正將費(fèi)用支出控制在預(yù)算范圍內(nèi)。

(三)加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)，提高財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)

根據(jù)相關(guān)要求，作為房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員，既要具備必要的房地產(chǎn)政策理論水平，又要具備一定的對(duì)于會(huì)計(jì)政策的精準(zhǔn)的判斷能力，更要有實(shí)施內(nèi)部控制以及綜合運(yùn)用財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息等相關(guān)能力，只有達(dá)到了上述的幾點(diǎn)要求，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員才能更為科學(xué)有效地做好自身的財(cái)務(wù)管理工作。但是從目前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作開(kāi)展的普遍狀況來(lái)看，很多企業(yè)并未充分做好對(duì)其內(nèi)部審計(jì)的過(guò)程性和主動(dòng)性控制工作，所以很難真正做到對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的正確估算和及時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)防范，進(jìn)而無(wú)法保證企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。為此而，房地產(chǎn)企業(yè)有必要從提高財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)入手，不僅需要重點(diǎn)引導(dǎo)他們充分認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)管理的規(guī)范化和科學(xué)化對(duì)于企業(yè)發(fā)展的重要性，更要通過(guò)多種渠道的學(xué)習(xí)形式強(qiáng)化對(duì)財(cái)務(wù)人員的后續(xù)培訓(xùn)，特別是要強(qiáng)化其對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)意識(shí)，真正讓他們?cè)谪?cái)務(wù)管理工作中發(fā)揮應(yīng)有的作用。

(四)合理避稅，降低部分土地增值稅

作為房地產(chǎn)企業(yè)，如果能夠在不違背國(guó)家政策法規(guī)的前提下采取措施避開(kāi)部分稅收，的確是合理減少稅收的有效途徑。例如，可以通過(guò)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)算并從中找出交稅較少的試用稅率來(lái)巧妙減少一部分稅收，或者利用對(duì)房地產(chǎn)增值率的控制來(lái)實(shí)現(xiàn)降低土地增值稅的額度。當(dāng)然，值得一提的是，房地產(chǎn)商在制定房地產(chǎn)的銷(xiāo)售價(jià)格時(shí)，一定要要特別注意事前計(jì)算和籌劃好銷(xiāo)售價(jià)格和稅收之間的協(xié)調(diào)關(guān)系，利用土地增值稅各級(jí)距稅率的臨界點(diǎn)合理避稅，所以在處理土地增值稅臨界點(diǎn)附近的情況時(shí)，務(wù)必要謹(jǐn)慎，以免為企業(yè)增加不必要的稅收。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過(guò)分散收入、捆綁銷(xiāo)售以及合作建房等方式，巧妙地實(shí)現(xiàn)降低企業(yè)營(yíng)業(yè)稅的目的。

四、結(jié)束語(yǔ)

篇7

中圖分類(lèi)號(hào)：F275文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1673-291X(2008)18-0110-02

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，全國(guó)各地出現(xiàn)了“房地產(chǎn)熱”。與國(guó)外房地產(chǎn)業(yè)相比，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)起步晚、基礎(chǔ)差、規(guī)模小，遠(yuǎn)未實(shí)現(xiàn)規(guī)范化。加之目前受?chē)?guó)內(nèi)宏觀政策調(diào)控和國(guó)際經(jīng)濟(jì)變動(dòng)的影響，房地產(chǎn)企業(yè)承受著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，已成為很多房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展迫切需要解決的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概論及表現(xiàn)形式

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指公司財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)不合理、融資不當(dāng)而使公司可能喪失償債能力而導(dǎo)致投資者預(yù)期收益下降的風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有廣義和狹義之分。狹義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是指由于利用財(cái)務(wù)杠桿給企業(yè)帶來(lái)的破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)或普通股收益產(chǎn)生大幅度變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是企業(yè)在籌資、投資、資金運(yùn)營(yíng)及利潤(rùn)分配等財(cái)務(wù)活動(dòng)中因各種因素而導(dǎo)致的對(duì)企業(yè)的生存、盈利及發(fā)展等方面的重大影響。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具體表現(xiàn)為：

1.償債具有很大的風(fēng)險(xiǎn)

目前，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資金大部分來(lái)源于銀行貸款，自有資金很少。據(jù)調(diào)查，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率平均高達(dá)75.7以上遠(yuǎn)高于60的警戒水準(zhǔn)，大部分開(kāi)發(fā)企業(yè)在初期階段以負(fù)債開(kāi)發(fā)為主，自有資本比例相當(dāng)?shù)?。這使得國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)分依賴(lài)于貸款，利息負(fù)擔(dān)沉重，資金周轉(zhuǎn)余地比較小。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)具有很大的不確定性，因此，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生不能支付到期銀行借款本息的概率就非常大，企業(yè)面臨極大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.利率波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)

利率波動(dòng)對(duì)負(fù)債經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)影響非常大，貸款利率的增長(zhǎng)必然增加公司的資金成本，抵減預(yù)期收益。同時(shí)，投資者的購(gòu)買(mǎi)欲也隨之降低，導(dǎo)致市場(chǎng)需求降低。2007年，政府為了抑制通貨膨脹和經(jīng)濟(jì)泡沫的出現(xiàn)，共進(jìn)行了六次加息，這不僅增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本，而且使按揭貸款購(gòu)房的投資者成本迅速上升，從而抑制了投資者的購(gòu)房欲，這無(wú)疑給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)極大的損失，成為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的重大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之一。

3.籌資的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行信貸依賴(lài)程度相當(dāng)高，相關(guān)資料表明，當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金約有45%來(lái)自銀行貸款。由于負(fù)債經(jīng)營(yíng)使公司負(fù)債比率加大，相應(yīng)地降低了對(duì)債權(quán)人的債權(quán)保證程度，這勢(shì)必會(huì)增加企業(yè)從貨幣市場(chǎng)或者其他渠道上籌措資金的難度。并且由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)不完善，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)國(guó)際規(guī)則不熟悉，使得其在國(guó)際上獲得資金的機(jī)會(huì)較少。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因

1.缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算管理

房地產(chǎn)企業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)投資金額大，高額的地價(jià)和房屋工程造價(jià)需要大量的資金參與投入運(yùn)作，開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，占用資金時(shí)間長(zhǎng)，而且項(xiàng)目調(diào)整能力差。有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有從土地的成本、資金的運(yùn)作、經(jīng)濟(jì)效益的回報(bào)率對(duì)要開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目作細(xì)致的財(cái)務(wù)預(yù)算分析，并且房地產(chǎn)項(xiàng)目上馬后，沒(méi)有對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的資金使用作全盤(pán)計(jì)劃，分不清資金使用的輕重緩急，造成在資金管理上盲目進(jìn)行運(yùn)作，或是千方百計(jì)地向銀行貸款和向其他單位借款，加大了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.缺乏現(xiàn)金流量管理觀念

房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程具有長(zhǎng)期性，開(kāi)發(fā)建設(shè)需要經(jīng)歷從征地、土地開(kāi)發(fā)、房屋建設(shè)到竣工交付使用等階段，資金的周轉(zhuǎn)期較長(zhǎng)，周轉(zhuǎn)率偏低，項(xiàng)目變現(xiàn)能力差，因此，需要加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)金流量的管理。據(jù)調(diào)查，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)多屬民營(yíng)經(jīng)濟(jì)成分，缺乏現(xiàn)金流量管理觀念，在經(jīng)濟(jì)效益良好的情況下，盲目擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，加大了企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制的難度。很多企業(yè)難以持續(xù)發(fā)展，一個(gè)極其重要的原因就在于資金管理水平低下。

3.資本結(jié)構(gòu)不當(dāng)

企業(yè)資本總額中自有資本和借入資本比例不恰當(dāng)對(duì)收益產(chǎn)生負(fù)面影響而形成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作必須具備一定數(shù)量的資金，能否及時(shí)足額地籌集到所需資金，直接關(guān)系到企業(yè)的開(kāi)發(fā)活動(dòng)能否順利進(jìn)行并進(jìn)而影響到企業(yè)的生存。房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金往往不能滿(mǎn)足企業(yè)運(yùn)作項(xiàng)目的需要，企業(yè)一般用自有資金征地，用土地向銀行抵押借入資金進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)，借入資本比例越大，資產(chǎn)負(fù)債率越高，財(cái)務(wù)杠桿利益越大，伴隨其產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也越大。

4.成本費(fèi)用控制不嚴(yán)

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作繁雜，由土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等一系列成本費(fèi)用構(gòu)成項(xiàng)目成本；項(xiàng)目完工時(shí)，需要對(duì)成本費(fèi)用進(jìn)行分配、歸集、再分配、再歸集直至最終計(jì)入受益對(duì)象，這一系列的工作需根據(jù)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的具體情況分別處理。有些房地產(chǎn)企業(yè)只注重工程進(jìn)度和質(zhì)量，忽視了成本管理，導(dǎo)致財(cái)務(wù)部無(wú)法收集第一線成本管理的基礎(chǔ)資料，成本管理工作與財(cái)務(wù)預(yù)算偏差大，影響了企業(yè)效益。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

1.實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理預(yù)算化

房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期中，在財(cái)務(wù)預(yù)算方面存在著許多不確定的因素，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資項(xiàng)目的成敗和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益起著決定性的作用。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)以項(xiàng)目預(yù)算和資本預(yù)算為基礎(chǔ)，對(duì)企業(yè)資金的取得與投放、收入與支出、經(jīng)營(yíng)成果及其分配等作出具體安排。在項(xiàng)目預(yù)算方面，企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)要對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的前期可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、工程開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)收入、借款計(jì)劃等內(nèi)容進(jìn)行的整體預(yù)算，認(rèn)真執(zhí)行財(cái)務(wù)預(yù)算，以提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資決策時(shí)的準(zhǔn)確性，減少投資決策的失誤給企業(yè)造成的損失。在資金預(yù)算方面，企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)按照企業(yè)的整體運(yùn)作情況，對(duì)資金需求和使用計(jì)劃進(jìn)行規(guī)劃，構(gòu)建企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算指標(biāo)體系。同時(shí)，要加強(qiáng)管理，堅(jiān)持月度分析、季度考核、年度總評(píng)相結(jié)合的預(yù)算分析和考核原則，定期檢查、嚴(yán)格考核，對(duì)經(jīng)濟(jì)行為進(jìn)行定量約束，發(fā)揮預(yù)算監(jiān)督的財(cái)務(wù)預(yù)警作用。

2.加強(qiáng)資金管理

房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目往往不能按時(shí)完工，占用大量的資金，資金流轉(zhuǎn)不暢，嚴(yán)重的會(huì)把企業(yè)拖垮，因此，要注重資金的管理，制定合理的資金使用計(jì)劃，保證企業(yè)日益經(jīng)營(yíng)對(duì)資金的需要。在財(cái)務(wù)收支上要實(shí)施嚴(yán)格的財(cái)務(wù)監(jiān)控，合理安排資金調(diào)度，確保建設(shè)項(xiàng)目施工和營(yíng)銷(xiāo)資金需求；加速應(yīng)收賬款的收回，調(diào)整庫(kù)存結(jié)構(gòu)，壓縮存貨資金占用，增強(qiáng)企業(yè)支付能力，提高企業(yè)信譽(yù)；嚴(yán)格控制費(fèi)用的支出，防止鋪張浪費(fèi)，杜絕費(fèi)用超支現(xiàn)象，以提高所投資金的安全性和合理性，加強(qiáng)資金運(yùn)用管理。

3.優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)必須保持合理的資金結(jié)構(gòu)，適度負(fù)債經(jīng)營(yíng)，在充分考慮企業(yè)償債能力的前提下，設(shè)法籌足項(xiàng)目建設(shè)資金。在利用傳統(tǒng)融資的前提下，通過(guò)融資渠道多元化、搭配好資本權(quán)益比率等方法，降低資產(chǎn)負(fù)債率，控制企業(yè)資本成本，改善資本結(jié)構(gòu)減輕籌資壓力，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。一方面，加強(qiáng)預(yù)售房款、銀行貸款這些傳統(tǒng)融資渠道的管理；另一方面，可以通過(guò)股票融資、債券融資、合作開(kāi)發(fā)等來(lái)擴(kuò)充資金，使企業(yè)逐漸做大，并且逐漸具備吸引外部投資者的條件。不僅有利于房地產(chǎn)公司持續(xù)發(fā)展，還可以?xún)?yōu)化公司結(jié)構(gòu)。

4.加強(qiáng)成本管理

企業(yè)應(yīng)根據(jù)管理控制的要求，在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品科目中盡可能細(xì)化核算對(duì)象，在開(kāi)發(fā)成本和銷(xiāo)售科目中，根據(jù)產(chǎn)品設(shè)置相關(guān)成本費(fèi)用的上下級(jí)明細(xì)科目，細(xì)化成本對(duì)象。在策劃監(jiān)督上，企業(yè)應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)階段、產(chǎn)品建設(shè)階段發(fā)生的成本進(jìn)行預(yù)先規(guī)劃，使計(jì)劃成本更加接近于實(shí)際成本；并且建立一個(gè)強(qiáng)有力的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，在各個(gè)重要環(huán)節(jié)，按既定的制度和目標(biāo)定期進(jìn)行檢查和考核，實(shí)行監(jiān)督管理。

5.完善內(nèi)部審計(jì)

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到一定階段，內(nèi)部審計(jì)工作就顯得非常重要。內(nèi)部審計(jì)工作強(qiáng)調(diào)過(guò)程控制和主動(dòng)控制，做好事前控制和事中控制工作，重視風(fēng)險(xiǎn)管理，充分發(fā)揮內(nèi)審的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、防范作用，及時(shí)消除不良隱患，維護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益，最大限度地發(fā)揮資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效益；同時(shí)，也要做好事后審計(jì)，由財(cái)務(wù)收支審計(jì)向經(jīng)濟(jì)效益審計(jì)、管理審計(jì)、內(nèi)部控制制度評(píng)價(jià)、工程項(xiàng)目預(yù)（決）算審計(jì)、專(zhuān)項(xiàng)審計(jì)等領(lǐng)域發(fā)展，評(píng)價(jià)生產(chǎn)力各要素的利用程度，挖掘潛力，實(shí)現(xiàn)各種資源的優(yōu)化組合，全面實(shí)現(xiàn)監(jiān)督、控制、服務(wù)、評(píng)價(jià)職能。

參考文獻(xiàn)：

[1]姚杰.淺談房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理[J].商場(chǎng)現(xiàn)代化，2005，（14）.

[2]沈曉晴.現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理研究[J].財(cái)經(jīng)縱橫，2006，（2）.

篇8

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2016）03-0100-04

引言

隨著經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中面臨各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)，如何辨識(shí)、評(píng)估、監(jiān)測(cè)、控制風(fēng)險(xiǎn)已成為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展道路上必須面對(duì)的問(wèn)題。而在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)管理工作薄弱，是企業(yè)發(fā)生重大風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題的重要原因。

一、文獻(xiàn)綜述

國(guó)內(nèi)外對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的研究主要集中在識(shí)別方法和識(shí)別變量的選擇方面，而且這些研究成果主要是用于企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)預(yù)警模型的構(gòu)建。

Beaver[1]（1968）率先提出單變量分析法。選擇79家公司，通過(guò)6組30個(gè)變量來(lái)反映公司破產(chǎn)前一至五年的財(cái)務(wù)能力，研究發(fā)現(xiàn)最好的判別變量是營(yíng)運(yùn)資本與負(fù)債之比和凈利潤(rùn)與總資產(chǎn)之比。Altman[2]（1968）首次運(yùn)用多變量分析模型對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)進(jìn)行判別分析。從流動(dòng)性、獲利能力、財(cái)務(wù)杠桿、償債能力和活動(dòng)性五個(gè)方面選用22個(gè)變量作為預(yù)測(cè)備選變量，通過(guò)對(duì)1946―1965年間破產(chǎn)制造企業(yè)和33家非破產(chǎn)配對(duì)企業(yè)的研究分析，構(gòu)建了Z-Score模型。Ohlson[3]（1980）構(gòu)建 Logistic預(yù)測(cè)模型，研究發(fā)現(xiàn)，影響公司破產(chǎn)概率的變量，即公司規(guī)模、資本結(jié)構(gòu)、業(yè)績(jī)和當(dāng)前的變現(xiàn)能力。

周首華等[4]（1996）運(yùn)用1977―1990年的62家公司，即31家破產(chǎn)公司和相對(duì)應(yīng)的同一年度、同一行業(yè)及相近凈銷(xiāo)售額的31家非破產(chǎn)公司，建立了F分?jǐn)?shù)模型，并以ComPustat PC Plus 會(huì)計(jì)資料庫(kù)中1990年以來(lái)的4 160家公司數(shù)據(jù)作為檢驗(yàn)樣本進(jìn)行了驗(yàn)證，其F模型的準(zhǔn)確率高達(dá)近70%。生育新、顧壽儀[5]（1998年）通過(guò)流動(dòng)比率、速動(dòng)比率、資產(chǎn)負(fù)債率、存貨周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率和利息倍數(shù)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警指示，研究宏觀回避和微觀回避對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的回避。楊淑娥和徐偉剛[6]（2003）在Z分?jǐn)?shù)模式的基礎(chǔ)上，運(yùn)用統(tǒng)計(jì)學(xué)中的主成分分析方法，提出了Y分?jǐn)?shù)模型，并用建立模型的134個(gè)原始樣本進(jìn)行回代，在預(yù)測(cè)值Y=0.5時(shí)，模型的回判準(zhǔn)確率為80%左右。王芳云[7] （2005）在系統(tǒng)闡述奧特曼Z計(jì)分法的基礎(chǔ)上，有針對(duì)性地選取了2003年滬、深上市公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行實(shí)證研究。實(shí)證表明，Z-score模型、模型對(duì)某個(gè)行業(yè)或某類(lèi)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)整體性分析的指導(dǎo)作用較強(qiáng)，可有效的評(píng)價(jià)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。邢姝媛[8]（2011）結(jié)合了王偉、趙占軍認(rèn)為的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的三種表現(xiàn)形式，從內(nèi)部控制體系、財(cái)務(wù)管理體系、資金管理體系和加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理意識(shí)等方面提出防范措施。趙春[9]（2012）應(yīng)用于企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析與危機(jī)預(yù)警的研究，提出了企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概念層次樹(shù)模型和時(shí)間序列動(dòng)態(tài)維護(hù)的財(cái)務(wù)危機(jī)預(yù)警模型。通過(guò)基于Hash 結(jié)構(gòu)的關(guān)聯(lián)規(guī)則交互挖掘算法HIUA、基于部分支持度樹(shù)的關(guān)聯(lián)規(guī)則增量式更新算法 IUPS_Miner和關(guān)聯(lián)規(guī)則的動(dòng)態(tài)維護(hù)算法ARDM方法，構(gòu)建償債能力、盈利能力、現(xiàn)金流量指標(biāo)、運(yùn)營(yíng)能力、成長(zhǎng)能力和指標(biāo)相關(guān)性分析幾項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)。杜俊娟[10]（2013）從系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)兩方面分析房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的類(lèi)型及產(chǎn)生原因，提出將財(cái)務(wù)指標(biāo)與非財(cái)務(wù)指標(biāo)結(jié)合進(jìn)行預(yù)警分析的新思路。杜運(yùn)潮、徐鳳菊[11]（2013）以我國(guó)房地產(chǎn)上市公司為研究對(duì)象，選取8家財(cái)務(wù)狀況異常的公司，按照4倍比例選取了32家財(cái)務(wù)狀況正常的配對(duì)公司，采用反映企業(yè)償債能力、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力、盈利能力、成長(zhǎng)能力、現(xiàn)金流量能力五個(gè)方面能力的30個(gè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)，構(gòu)成Logistic財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別模型。代岑穎[12]（2014年）將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)劃分為籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)三類(lèi)，針對(duì)每一類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)選取相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)，共27個(gè)量化指標(biāo)構(gòu)成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析指標(biāo)體系，對(duì)該房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別與防范。王惠聰[13]（2014）運(yùn)用財(cái)務(wù)比率分析法，單變量分析模型、Z3計(jì)分模型、F分?jǐn)?shù)模型，對(duì)房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)水平進(jìn)行了分析，研究發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)水平正在逐漸升高。向曉露[14]（2014）、劉砂砂[15] （2014）研究結(jié)果表明，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)影響最大的為償債能力因子和成長(zhǎng)能力因子，盈利能力因子對(duì)強(qiáng)勢(shì)公司影響最大，而償債能力因子對(duì)弱勢(shì)公司的影響最大。龐明和吳紅梅[16]采用多元回歸分析法，利用現(xiàn)金流視角研究財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。研究結(jié)果表明，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流增長(zhǎng)率、投資活動(dòng)總流入結(jié)構(gòu)比率與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的變化趨勢(shì)反比凈利潤(rùn)現(xiàn)金比率、全部現(xiàn)金流量比率、籌集活動(dòng)總流入結(jié)構(gòu)比率顯著影響財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

二、研究設(shè)計(jì)與指標(biāo)構(gòu)建

Vasicek 于2002 年首先提出來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并在財(cái)務(wù)預(yù)警體系研究中得到應(yīng)用。該模型假設(shè)財(cái)務(wù)運(yùn)行狀況主要取決于兩個(gè)變量ZA和ZB為正的概率，用公式表示為：

財(cái)務(wù)預(yù)算的名義杠桿率？漬可以表述為：

鑒于最大概率為1，現(xiàn)金流運(yùn)行狀況的概率可以表述為：

當(dāng)概率為1 時(shí)表示現(xiàn)金流的約束較松，可以降低風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)提高高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的投資，如果把剩余資金用于項(xiàng)目A，則B+A項(xiàng)目的收益情況W可以表示為：

根據(jù)上述公式可以得出以下公式：

上述公式表明，在約束條件下，公司現(xiàn)金流的最優(yōu)財(cái)務(wù)狀況和公司項(xiàng)目收益E 呈正向關(guān)系，與置信度系數(shù)α 也呈正向關(guān)系，和違約率PA和PB呈反向關(guān)系，即風(fēng)險(xiǎn)的存在將提高公司財(cái)務(wù)危機(jī)發(fā)生的概率。

企業(yè)收益情況可以表示為：E（P|I）=（q-Pi）P0+（1-q+Pi）pc

其中，Pi 表示企業(yè)利潤(rùn)，如果i為0，表示企業(yè)完全使用自有資金，i 等于C，表示完全使用外部資金。

只有在E>0，即企業(yè)利潤(rùn)為正時(shí)才會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大投資規(guī)模，意味著企業(yè)現(xiàn)金流的財(cái)務(wù)狀況良好，對(duì)E 求導(dǎo)可得如下形式：

上述公式意味著房地產(chǎn)企業(yè)所處外部環(huán)境越復(fù)雜，房地產(chǎn)企業(yè)資金不足時(shí)，進(jìn)行外部融資的成本越大，將會(huì)影響企房地產(chǎn)企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)。財(cái)務(wù)預(yù)警指標(biāo)從經(jīng)營(yíng)效率、償債能力、盈利能力和資本收益四個(gè)方面對(duì)財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行分析，其中經(jīng)營(yíng)效率包括企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)金充足率、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金比率、自由現(xiàn)金比率和資金周轉(zhuǎn)率4個(gè)子指標(biāo)，償債能力包括企業(yè)現(xiàn)金比率、資本負(fù)債率和現(xiàn)金債務(wù)比率3個(gè)子指標(biāo)，盈利能力包括盈利現(xiàn)金比率、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金比率和凈資產(chǎn)利潤(rùn)3個(gè)子指標(biāo)，資本收益用每股的現(xiàn)金流量表示。隨機(jī)抽取2015滬深兩市54家房地產(chǎn)上市公司ST 公司和50家非ST 公司，把ST公司設(shè)定為1，非ST公司設(shè)定為0，在分析時(shí)把94個(gè)樣本公司分成兩組，分別為估計(jì)組和檢驗(yàn)組，計(jì)量分析使用SPSS軟件，數(shù)據(jù)的描述性統(tǒng)計(jì)（見(jiàn)表1）。

三、實(shí)證檢驗(yàn)

根據(jù)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的數(shù)理模型，企業(yè)財(cái)務(wù)狀況主要取決于企業(yè)收益情況和現(xiàn)金流項(xiàng)目特質(zhì)性。

由于企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)（CF）和企業(yè)收益和現(xiàn)金流存在密切關(guān)系，基于上述變量選取，本文設(shè)定經(jīng)營(yíng)效率（JY）、償債能力（CZ）、盈利能力（YL）和資本收益（ZB）四大影響因素構(gòu)建計(jì)量模型：

為了對(duì)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定量分析，首先使用上述風(fēng)險(xiǎn)計(jì)量模型進(jìn)行回歸分析，回歸結(jié)果（見(jiàn)表2）。

從模型回歸結(jié)果可以看出，所有變量都通過(guò)了顯著性檢驗(yàn)，伴隨概率較小，從標(biāo)準(zhǔn)差和t值可以看出回歸結(jié)果較為理想。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的環(huán)境下，目前還存在很多不合理的地方，而且上市公司融資壓力是制約企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的重要因素。合理規(guī)劃、制定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是國(guó)家經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的重要保障。

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篇9

1.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)現(xiàn)狀分析

房地產(chǎn)企業(yè)在我國(guó)剛剛起步，但是屬于朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，發(fā)展?jié)摿薮螅欢康禺a(chǎn)業(yè)自身具有投資量大，投資時(shí)間長(zhǎng)等特點(diǎn)。所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般需要通過(guò)貸款融資用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和建設(shè)，而運(yùn)用貸款融資就會(huì)帶來(lái)一系列的財(cái)務(wù)問(wèn)題。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)整體規(guī)模也越來(lái)越大，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈。而財(cái)務(wù)問(wèn)題是影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的重要因素，如果房地產(chǎn)企業(yè)不能很好處理財(cái)務(wù)問(wèn)題，很難在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲取成功。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)，首先從財(cái)務(wù)資源的來(lái)源上看，財(cái)務(wù)資源來(lái)源較少，主要表現(xiàn)在融資難，周轉(zhuǎn)資金少。其次，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理和監(jiān)督體系的不完善是影響企業(yè)財(cái)務(wù)正常運(yùn)行的重要問(wèn)題，很多房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有建立與自身企業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的財(cái)務(wù)運(yùn)行體系。最后，從房地產(chǎn)企業(yè)的管理意識(shí)來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理問(wèn)題的意識(shí)不是很強(qiáng)，很多企業(yè)只是注重貸款和拿地，而忽視了企業(yè)財(cái)務(wù)的管理和監(jiān)督。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資決策前一定要在考慮自有資金和可貸資金的基礎(chǔ)上，同時(shí)加強(qiáng)和完善房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理和監(jiān)督體系，并增強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的意識(shí)，最終實(shí)現(xiàn)降低企業(yè)成本、增加企業(yè)利潤(rùn)，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的目的。

2.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)問(wèn)題分析

2.1 財(cái)務(wù)資源較少

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的主要?jiǎng)恿σ蛩厥琴Y金驅(qū)動(dòng)型。在現(xiàn)行條件下，房地產(chǎn)企業(yè)自身所有的資金相對(duì)較低，主要用于解決前期的拿地問(wèn)題，而對(duì)于后期的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和建設(shè)，則更多的是依賴(lài)各種融資途徑和銷(xiāo)售所得的資金回籠予以解決。因此，銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)資金正常運(yùn)行的重要組成部分。很多房地產(chǎn)企業(yè)不顧銀行借貸的高額成本以及如期不能償還的風(fēng)險(xiǎn)，大量的借貸銀行資金帶來(lái)了很大的財(cái)務(wù)問(wèn)題[1]。

房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源較少還表現(xiàn)在借貸資金困難，資金周轉(zhuǎn)不通暢。房地產(chǎn)企業(yè)受自有資金和實(shí)力的限制，償款付息的能力相對(duì)比較差，銀行為了避免企業(yè)貸款可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，通常會(huì)對(duì)投向房地產(chǎn)行業(yè)的貸款設(shè)定較高的門(mén)檻，造成房地產(chǎn)企業(yè)貸款特別難，成本特別高。很多房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)而向擔(dān)保機(jī)構(gòu)貸款，目前，從全國(guó)各個(gè)地方的擔(dān)保機(jī)構(gòu)的的擔(dān)保數(shù)據(jù)來(lái)看，很多擔(dān)保公司的擔(dān)保能力還非常有限，擔(dān)保費(fèi)用比銀行貸款相對(duì)偏高，出借能力明顯不足且擔(dān)保機(jī)構(gòu)自有擔(dān)保資金十分有限，抵抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力較差，難以滿(mǎn)足廣大房地產(chǎn)企業(yè)龐大的資金需求量。

2.2 財(cái)務(wù)管理和監(jiān)督體系的不完善

（一）資金管理體系比較混亂。一是很多企業(yè)雖然制定了比較詳細(xì)的投資和開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃，卻沒(méi)有把相應(yīng)的計(jì)劃目標(biāo)進(jìn)行層層分解，制定出更加詳細(xì)的實(shí)施步驟加以有效地實(shí)施。二是公司對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投入的成本過(guò)高，無(wú)法對(duì)企業(yè)資金進(jìn)行集中合理的分配和控制，資金運(yùn)行效率相對(duì)比較低下。

（二）貸款途徑單一，由于房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，其資金來(lái)源主要依靠銀行貸款。隨著國(guó)務(wù)院陸續(xù)加緊對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控、多次上調(diào)銀行借貸資金比率等一系列政策，銀行系統(tǒng)貸款監(jiān)管越來(lái)越緊，房地產(chǎn)行業(yè)從銀行獲得信貸資金的門(mén)檻會(huì)越來(lái)越高，同時(shí)可以獲得的信貸資金總量也會(huì)越來(lái)越少。

（三）審計(jì)監(jiān)督不規(guī)范。雖然很多房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)置了內(nèi)部財(cái)務(wù)監(jiān)管部門(mén)，制定了財(cái)務(wù)監(jiān)督制度，但由于各種原因財(cái)務(wù)監(jiān)管部門(mén)難以準(zhǔn)確有效的發(fā)揮相應(yīng)作用，監(jiān)管不力[2]。

2.3財(cái)務(wù)管理問(wèn)題意識(shí)不強(qiáng)

一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)能對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行合理科學(xué)的規(guī)劃，一旦項(xiàng)目開(kāi)始開(kāi)發(fā)建設(shè)，資金不能如期到位，企業(yè)就面臨這兩難的境況，直接造成巨大的財(cái)務(wù)損失。二是房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債過(guò)高。很多房地產(chǎn)企業(yè)不考慮自身的償債能力，從銀行借貸大量資金用于開(kāi)發(fā)建設(shè)。部分房地產(chǎn)企業(yè)在從銀行貸款無(wú)望時(shí)，為了解決自身資金問(wèn)題，將融資的希望轉(zhuǎn)向了民間資本，很多企業(yè)的股東向自己的親戚朋友借貸，在以上途徑均不能獲得貸款的情況下，不得不向高利貸私人或地下錢(qián)莊借貸，這些貸款資金不但來(lái)源不合法，而且利息率普遍比銀行高，償還風(fēng)險(xiǎn)大。

3.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)問(wèn)題對(duì)策

3.1合理拓寬融資途徑

在各地房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)資金匱乏的前提下，應(yīng)該盡量聘請(qǐng)具有一定資質(zhì)的財(cái)務(wù)專(zhuān)員，發(fā)揮這些人員的作用，讓他們?yōu)槠髽I(yè)尋找財(cái)務(wù)資金。由于企業(yè)的財(cái)務(wù)資金對(duì)企業(yè)的生存起著核心的作用，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身?xiàng)l件，利用社會(huì)內(nèi)部的廣大有利條件，對(duì)企業(yè)自身有限的財(cái)務(wù)資源進(jìn)行合理整合搭配。

3.2完善企業(yè)財(cái)務(wù)管理和監(jiān)督體系

3.2.1改善企業(yè)的內(nèi)部資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，建立合理的董事會(huì)管理制度

房地產(chǎn)公司要對(duì)企業(yè)進(jìn)行有效的掌控和管理，確保財(cái)務(wù)政策與財(cái)務(wù)計(jì)劃的有效實(shí)施，就必須對(duì)公司進(jìn)行有效地掌控和管理。要真正確立房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心地位，有效的實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)的管理和運(yùn)行，房地產(chǎn)企業(yè)必須從制度上、責(zé)任上、權(quán)限上及監(jiān)管過(guò)程等方面，建立合理的董事會(huì)治理管理制度，針對(duì)不同的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目制定相應(yīng)的計(jì)劃，采取不同的財(cái)務(wù)監(jiān)管模式[3]。

3.2.2財(cái)務(wù)預(yù)算制度化

房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，財(cái)務(wù)預(yù)算存在很多的突發(fā)因素，這些都對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益起著重要的作用。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)以開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的整體預(yù)算為基礎(chǔ)，對(duì)企業(yè)資金的整個(gè)的運(yùn)行過(guò)程以及最后的分配結(jié)算等做出具體安排。在項(xiàng)目預(yù)算方面，企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)要對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的整個(gè)投入進(jìn)行精確地研究部署、從項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，設(shè)計(jì)、施工、結(jié)算等內(nèi)容進(jìn)行整體預(yù)算，嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)預(yù)算編制，從而提高開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在決策階段的精確性，盡可能地減少?zèng)Q策失誤帶來(lái)的財(cái)務(wù)損失。

3.2.3加強(qiáng)資金監(jiān)管

房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目往往不能如期完工，大量借貸資金閑置，資金利用率低下，資金運(yùn)行不暢。因此，要加強(qiáng)資金的流動(dòng)管理，制定合理的資金流動(dòng)監(jiān)管制度，確保企業(yè)日常運(yùn)營(yíng)對(duì)資金的需求。在財(cái)務(wù)收支上要實(shí)施嚴(yán)格的財(cái)務(wù)監(jiān)管，合理安排資金流向，確保開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)和施工的資金需求；同時(shí)增強(qiáng)企業(yè)貸款償還能力，提高企業(yè)信用。

3.2.4房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)行資金成本監(jiān)控

對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的整個(gè)過(guò)程都實(shí)行成本監(jiān)控。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本監(jiān)控是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理的重要組成部分，是整個(gè)財(cái)務(wù)管理的核心。對(duì)從開(kāi)發(fā)建設(shè)到最后的結(jié)算都要實(shí)行嚴(yán)格的成本計(jì)算和控制，確保資金得到最有效的利用[4]。

3.2.5加強(qiáng)外部審計(jì)監(jiān)督

企業(yè)通過(guò)內(nèi)部審計(jì)，可以通過(guò)內(nèi)部的監(jiān)督審計(jì)及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決企業(yè)的財(cái)務(wù)問(wèn)題，同時(shí)也能起到加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)對(duì)公司的監(jiān)督作用。但是僅僅只靠?jī)?nèi)部的審計(jì)監(jiān)督還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，必須加強(qiáng)社會(huì)外部對(duì)企業(yè)的審計(jì)監(jiān)督，社會(huì)外部的監(jiān)督相對(duì)比較公開(kāi)，也比較公平，公正。因此，企業(yè)還應(yīng)通過(guò)社會(huì)外部的審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)其公司進(jìn)行外部審計(jì)。

4.結(jié)語(yǔ)

總而言之，在當(dāng)今市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的條件下，財(cái)務(wù)問(wèn)題已成為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要解決的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。因此，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況存在的基本問(wèn)題進(jìn)行分析，并通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)資源的相對(duì)匱乏，財(cái)務(wù)管理和監(jiān)督體系不健全，加上財(cái)務(wù)問(wèn)題意思的淡薄等各個(gè)方面的問(wèn)題進(jìn)行具體分析。同時(shí)提出解決困擾房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)問(wèn)題的策略，最終保證房地產(chǎn)企業(yè)獲得長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)效益以及得到穩(wěn)定的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]王海濤.試論公司財(cái)務(wù)管理問(wèn)題[J].公用事業(yè)財(cái)會(huì)，2010（2）.

篇10

一、財(cái)務(wù)管理的概念與特點(diǎn)

財(cái)務(wù)管理指的是在整體目標(biāo)一定的情況下，對(duì)購(gòu)置、投資資產(chǎn)，融通、籌資資本以及在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中現(xiàn)金的流量即營(yíng)運(yùn)的資金，以及利潤(rùn)分配的管理。財(cái)務(wù)管理是依據(jù)財(cái)經(jīng)法規(guī)的制度，根據(jù)財(cái)務(wù)管理原則，來(lái)進(jìn)行企業(yè)財(cái)務(wù)的組織活動(dòng)，并對(duì)財(cái)務(wù)關(guān)系進(jìn)行處理的一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)管理工作，是企業(yè)管理的核心。概括的說(shuō)，財(cái)務(wù)管理是一項(xiàng)對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行組織，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)關(guān)系實(shí)施處理經(jīng)濟(jì)管理工作。

企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)具有一定的復(fù)雜性，因而企業(yè)的管理內(nèi)容也十分豐富，且存在相互作用，相互影響的現(xiàn)象，自身特點(diǎn)明顯。財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)有如下幾個(gè)方面：第一，財(cái)務(wù)管理作為一項(xiàng)管理工作具有很強(qiáng)的綜合性；第二，財(cái)務(wù)管理涉及資金面廣，與企業(yè)的各方面都有著緊密聯(lián)系；第三，財(cái)務(wù)管理狀況良好與否是企業(yè)是否合理經(jīng)營(yíng)、技術(shù)應(yīng)用是否先進(jìn)，是否運(yùn)用了得當(dāng)?shù)臎Q策等等這些企業(yè)管理狀況的直接體現(xiàn)。

二、宏觀調(diào)控政策

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)目前最重要的投資領(lǐng)域之一，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著重大的影響，但也會(huì)帶來(lái)一定的危機(jī)。基于現(xiàn)狀，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)采取了一定的措施，實(shí)施宏觀調(diào)控，且收效明顯。我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策，主要考慮以下幾方面內(nèi)容：第一，抑制投機(jī)行為、保護(hù)合理需求。抑制投機(jī)行為是當(dāng)前最緊急的任務(wù)，而長(zhǎng)期的任務(wù)便是保護(hù)合理的需求。國(guó)務(wù)院有關(guān)部委對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，在保證執(zhí)行歸檔措施的同時(shí)，要做到根據(jù)不同的地域，不同的需求，具體進(jìn)行調(diào)控，做到供求結(jié)構(gòu)合理，保障中低檔房源的供給，防止房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生，從而保證我國(guó)經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展；第二，不同地區(qū)不同對(duì)待，防止一刀切。房地產(chǎn)業(yè)具有一定的區(qū)域性以及非流動(dòng)性，因而不同的城市間存在的差異也很大。實(shí)施宏觀調(diào)控的時(shí)候，對(duì)房產(chǎn)發(fā)展過(guò)熱的地區(qū)應(yīng)重點(diǎn)對(duì)待，防止畸形的發(fā)展。對(duì)房產(chǎn)發(fā)展一般地區(qū)，就不能應(yīng)用一樣的措施了，否則容易抑制到當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)的發(fā)展。應(yīng)當(dāng)采用合理的措施，避免抑制合理需求。第三，房地產(chǎn)行業(yè)存在的問(wèn)題，不是單獨(dú)的現(xiàn)象，也不是簡(jiǎn)單房地產(chǎn)自身的問(wèn)題。這些問(wèn)題是宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行以及經(jīng)濟(jì)體制中很多問(wèn)題的綜合反映，因而需要綜合的治理。

三、財(cái)務(wù)管理面臨的問(wèn)題

我國(guó)近年來(lái)的宏觀調(diào)控政策，包括有國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知以及新國(guó)八條，主要都是為了抑制房?jī)r(jià)上漲，對(duì)貸款利率進(jìn)行了調(diào)整，以及近期推出的限購(gòu)政策，加強(qiáng)保障性住房等等。這些政策的出臺(tái)說(shuō)明了當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的問(wèn)題非常嚴(yán)重，也說(shuō)明了政府對(duì)這些問(wèn)題有清醒的頭腦，并有決心來(lái)調(diào)整。而要化解當(dāng)前房地產(chǎn)問(wèn)題，重點(diǎn)就在對(duì)住房“去投資化”、“去賺錢(qián)效應(yīng)”，并采取嚴(yán)厲的住房信貸政策及房地產(chǎn)稅政策，達(dá)到擠出房地產(chǎn)泡沫、改善居民基本居住條件的目的。而這些政策措施的出臺(tái)，也使我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)遇到了挑戰(zhàn)，很多問(wèn)題也應(yīng)運(yùn)而生。

1.在外，財(cái)務(wù)管理面臨著以下一些問(wèn)題：

(1)融資難

房地產(chǎn)企業(yè)拿地沒(méi)有以前方便了，一些資金充裕的企業(yè)根本拿不到地或者開(kāi)發(fā)不起來(lái)。還有因?yàn)殂y行的利率上調(diào)，企業(yè)的融資成本增加，融資也越來(lái)越困難，很容易造成資金鏈的斷裂，這對(duì)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理來(lái)說(shuō)是一個(gè)大的挑戰(zhàn)。

(2)利潤(rùn)空間縮減

目前房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，需要配套建設(shè)保障性的住房，這些現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題都對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的存在空間有著嚴(yán)重的威脅和影響。房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)空間縮減，前期投入不變，如何協(xié)調(diào)好資金的運(yùn)用，保障房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，是財(cái)務(wù)管理的任務(wù)之一。

(3)銀行放款條件嚴(yán)苛

隨著融資越來(lái)越困難，房地產(chǎn)企業(yè)資金運(yùn)行的不易，目前銀行的放款條件也十分的嚴(yán)苛，因而對(duì)企業(yè)自身信用的標(biāo)準(zhǔn)越來(lái)越高。如何提高房地產(chǎn)企業(yè)自身信用，加強(qiáng)同銀行的關(guān)系合作，最終獲得銀行的放款，這些，都考驗(yàn)著房地產(chǎn)企業(yè)自身的財(cái)務(wù)管理。

2.在內(nèi)，財(cái)務(wù)管理也存在一些問(wèn)題：

(1)長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)存在“財(cái)務(wù)”與“會(huì)計(jì)”不分這一現(xiàn)象，財(cái)務(wù)管理被包含在會(huì)計(jì)工作中，管理內(nèi)容也被局限在營(yíng)運(yùn)的資金管理這一方面，且沒(méi)有得到足夠的重視。財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)沒(méi)有嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，水平參差不齊。

(2)財(cái)務(wù)管理制度不嚴(yán)，管理沒(méi)有適應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)和措施。沒(méi)有相應(yīng)的監(jiān)督檢查部門(mén)和機(jī)構(gòu)。

(3)房地產(chǎn)發(fā)展速度快，其財(cái)務(wù)活動(dòng)也越來(lái)越復(fù)雜，沒(méi)有配套的信息系統(tǒng)對(duì)其實(shí)施信息管理和控制。

四、財(cái)務(wù)管理的對(duì)策

1.財(cái)務(wù)管理的意識(shí)要加強(qiáng)

財(cái)務(wù)管理是企業(yè)管理的核心，對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算、營(yíng)運(yùn)資金的管理以及財(cái)務(wù)控制這些工作應(yīng)當(dāng)予以重視，企業(yè)財(cái)務(wù)管理的層次要得以提升，對(duì)財(cái)務(wù)管理的重要性和必要性必須在思想上提高認(rèn)識(shí)，在企業(yè)管理中財(cái)務(wù)管理的中心地位應(yīng)得到確定。與此同時(shí)，財(cái)務(wù)管理水平的提高，以及對(duì)財(cái)務(wù)管理人員的素質(zhì)要求必須嚴(yán)格，明確這些財(cái)務(wù)人員的工作責(zé)任，其工作的主要內(nèi)容包括控制資金、管理各項(xiàng)資產(chǎn)、合理管理企業(yè)的投資與籌資，理論知識(shí)豐富，有能力根據(jù)數(shù)字來(lái)分析經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和關(guān)系，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)能夠提出合理、科學(xué)的建議和意見(jiàn)。

2.信用的建設(shè)，實(shí)現(xiàn)融資

房地產(chǎn)企業(yè)融資十分重要，要想擺脫目前融資難的困境，必須加強(qiáng)信用這一觀念，做到誠(chéng)實(shí)守信、規(guī)范經(jīng)營(yíng)，從而能將自身的信用等級(jí)提高。在融資方面，做到與大企業(yè)加強(qiáng)合作，爭(zhēng)取利用大企業(yè)的高等級(jí)信用為自身進(jìn)行擔(dān)保，最終獲得銀行的貸款，實(shí)現(xiàn)融資。還應(yīng)同金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)聯(lián)系，經(jīng)常將自身企業(yè)經(jīng)營(yíng)的狀況向銀行進(jìn)行通報(bào)，使銀行對(duì)企業(yè)資金流向以及經(jīng)濟(jì)狀況能有所把握和知曉，得到銀行的信用評(píng)定，最終獲得資金，開(kāi)展經(jīng)營(yíng)運(yùn)作。

3.財(cái)務(wù)管理日常預(yù)算及經(jīng)營(yíng)工作要加強(qiáng)

企業(yè)的財(cái)務(wù)部門(mén)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)真的編制和執(zhí)行好財(cái)務(wù)預(yù)算，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的目標(biāo)利潤(rùn)。根據(jù)制訂的預(yù)算，為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)一定程度上約束企業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為，實(shí)施加強(qiáng)管理，定期檢查，嚴(yán)格考核，落實(shí)責(zé)任以及兌現(xiàn)獎(jiǎng)懲等這些措施。

對(duì)日常的現(xiàn)金流量做到合理的估計(jì)、保證。現(xiàn)金管理工作的內(nèi)容主要是對(duì)資金的收入與支出進(jìn)行估算，對(duì)現(xiàn)金流入與流出的時(shí)間進(jìn)行確定，對(duì)未來(lái)需要的資金能夠有良好的預(yù)測(cè)，且對(duì)資金需要能夠切實(shí)及時(shí)的保證。嚴(yán)格把關(guān)好公司款項(xiàng)，規(guī)定清楚付款的條件，且及時(shí)收回款項(xiàng)，完成交易。

4.財(cái)務(wù)管理制度與體系的建立

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)遵循針對(duì)性、操作性以及強(qiáng)制性原則來(lái)制定財(cái)務(wù)的會(huì)計(jì)制度，其制訂的財(cái)務(wù)管理體系必須符合企業(yè)的實(shí)際需要：首先財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)要專(zhuān)門(mén)的設(shè)立，對(duì)企業(yè)資金的融通、現(xiàn)金出納、財(cái)會(huì)管理、工資核算、固定資產(chǎn)以及對(duì)預(yù)算編制和決算等等實(shí)施工作進(jìn)行統(tǒng)一的管理；其次要實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理規(guī)范化與制度化，因而要制定起相應(yīng)的如現(xiàn)金、采購(gòu)、報(bào)銷(xiāo)、稽核等財(cái)務(wù)管理制度；最后，強(qiáng)化監(jiān)督的機(jī)制，制定起相應(yīng)的考核制度。規(guī)范程序，對(duì)工作人員責(zé)任進(jìn)行明確，保證財(cái)務(wù)行為的規(guī)范、合法，保證企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)行正常。