導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)的稅收籌劃，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

隨著金融危機(jī)頻現(xiàn)、通貨膨脹預(yù)期逐漸加劇,投資性房地產(chǎn)成為企業(yè)以賺取租金或資本保值增值的一個重要渠道。在投資前,做好投資性房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)確定,對今后的合理避稅會起到非常重要的作用。

案例:2000年,A公司持有B公司100%的股權(quán),B公司以銀行存款2000萬元,購買一棟10000平方米的7層寫字樓,B公司的營業(yè)范圍為此寫字樓的出租、管理,兼有一些零星的咨詢服務(wù)業(yè)務(wù)。至2010年,該寫字樓的市場公允價值為1.5億元,有C公司愿意以1.5億元購買此物業(yè)。由于對房地產(chǎn)市場看跌,B公司決定售出該寫字樓。

從不同的產(chǎn)權(quán)角度出售該物業(yè),會有不同的會計處理方法、會涉及到不同的稅種,其稅負(fù)也有巨大的差異。

一、僅從B公司角度,出售該寫字樓

2000年,B公司以銀行存款2000萬元,購買一棟10000平方米的7層寫字樓,假定2001年開始提折舊,按照20年計提,無殘值,每年折舊費(fèi)用100萬元。

2000年購入時,B公司分錄:

借:固定資產(chǎn)――S大廈 2000

貸:銀行存款 2000

根據(jù)2006年頒布的《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)》,為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。因此,將該物業(yè)在固定資產(chǎn)中進(jìn)行重分類。

借:投資性房地產(chǎn)2000

貸:固定資產(chǎn)――S大廈 2000

投資性房地產(chǎn)可以采用成本模式計量,也可以采用公允價值模式計量,為了表述簡便,我們采用成本模式計量的建筑物的后續(xù)計量,適用《企業(yè)會計準(zhǔn)則第4號――固定資產(chǎn)》。

2001-2009年每年折舊分錄:

借:營業(yè)成本 100

貸:累計折舊100

假設(shè),2010年初,以B公司名義出售該寫字樓,銷售價格為1.5億。需要繳納的稅種會涉及到土地增值稅、營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅、企業(yè)所得稅( 假設(shè)無以前年度虧損可以抵免)

營業(yè)稅:稅率5%,營業(yè)稅為750萬

城建稅及教育費(fèi)附加(按照全國統(tǒng)一稅率記):稅率10%,稅額為75萬

印花稅:稅率萬分之五,稅額為7.5萬

土地增值稅:扣除項(xiàng)目指取得土地使用權(quán)所支付的金額;開發(fā)土地的成本、費(fèi)用;新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用或舊房及建筑物的評估價格;與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;財政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

根據(jù)此案例情況,扣除項(xiàng)目=購買原價及當(dāng)時稅費(fèi)2000萬元+以上各種稅金750+75+7.5萬元=2832.5萬元

銷售額1.5億元,增值額已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過扣除項(xiàng)目的200%。為此,按照超率累進(jìn)稅率計算選擇最高檔。

土地增值稅=(15000-2832.5)*60%-2832.5*35%=6309.1萬元

B公司的會計分錄為:

1.相關(guān)稅費(fèi)支出

借:營業(yè)外支出 7141.6

貸:應(yīng)交稅費(fèi)―營業(yè)稅750

―城建稅及教育費(fèi)附加 75

―土地增值稅 6309.1

―印花稅7.5

2.資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓分錄

借:其他應(yīng)收款――C公司 15000

累計折舊 900(2010年折舊忽略不計)

貸:投資性房地產(chǎn)2000

營業(yè)外收入13900

3.此項(xiàng)交易給B公司帶來的凈收益

稅前收益為營業(yè)外收入-繳納的稅費(fèi)=13900-7141.6=6758.4萬元

所得稅后凈收益為6758.4*(1-25%)=5068.8萬元

4.此項(xiàng)交易給A公司帶來的凈收益

根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則第2號――長期股權(quán)投資》規(guī)定,投資企業(yè)對子公司的長期股權(quán)投資,應(yīng)當(dāng)采用本準(zhǔn)則規(guī)定的成本法核算。

假設(shè)2000年,A公司對B公司的投資為2000萬元

借:長期股權(quán)投資――B公司2000

貸:銀行存款 2000

假設(shè)寫字樓出售后,B公司全部利潤以現(xiàn)金形式劃入A公司

借:長期股權(quán)投資――B公司 5068.8

貸:投資收益5068.8

根據(jù)企業(yè)所得稅相關(guān)規(guī)定,此項(xiàng)投資收益可不必再繳納所得稅,因此,A公司的凈收益5068.8萬元。

我們可以看到,由于國家對房地產(chǎn)價格的稅收調(diào)控目前主要體現(xiàn)在土地增值稅上,因此,B公司銷售寫字樓的收益大部分都用來繳納了土地增值稅和其他相關(guān)稅收,盡管稅前利潤有1.39億,但稅后凈利只有5000多萬元。所以,以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn),不正面觸及國家的房地產(chǎn)交易稅收,將是合理避稅的有效手段。

二、從A公司轉(zhuǎn)讓B公司股權(quán)的角度,轉(zhuǎn)讓寫字樓

B公司是A公司的全資子公司,B公司的主要資產(chǎn)就是這棟寫字樓,主要業(yè)務(wù)也是圍繞這棟寫字樓來開展的出租、物業(yè)管理工作。為此,C公司如果想得到這棟寫字樓,既可以從B手中直接購買,又可以通過A公司購得B公司100%股權(quán),從而取得寫字樓的所有權(quán)。

B公司資產(chǎn)負(fù)債表相關(guān)項(xiàng)目簡表

寫字樓的賬面價值與公允價值的差異為15000-(2000-900)=13900萬元

B公司的公允價值因此也可以調(diào)增13900萬元,B公司的公允價值為1.64億元。

假設(shè)C公司以1.64億元的價格收購B公司,A公司需要繳納的稅費(fèi)、分錄如下:

A公司需要交的稅費(fèi):印花稅(稅率萬分之五)和企業(yè)所得稅(稅率25%)會計分錄:

借:營業(yè)外支出 8.2

貸:應(yīng)交稅費(fèi)―印花稅8.2

A公司出售B公司股權(quán)的分錄

借:其他應(yīng)收款――C公司 16400

貸:長期股權(quán)投資―B公司2000

營業(yè)外收入14400

A公司的凈收益:

A公司收益=營業(yè)外收入-營業(yè)外支出=14400-8.2=14391.8萬元

A公司所得稅后凈收益=14391.8*(1-25%)=10793.85萬元

三、兩種運(yùn)作方法的比較

方案一、B公司將寫字樓以1.5億元賣給C公司;

方案二、A公司將B公司100%股權(quán),以1.64億元價格賣給C公司。

(一)公司A公司角度看

毋庸置疑,肯定是通過出售B公司股權(quán)的方法轉(zhuǎn)讓寫字樓,使得A公司的凈收益大,其凈收益為10793.85萬元,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于以B公司名義出售寫字樓的凈收益。其差異高達(dá)5000萬元。

(二)從購買方C公司的角度看

從B公司手里直接買入寫字樓,出資1.5億元;從A公司購買B公司100%股權(quán),間接控制寫字樓,出資1.64億元。表面上看起來,C公司肯定是要選擇方案一的,實(shí)際上,選擇方案二,對C公司來說是利弊兼有,甚至可以說是利大于弊。

1. 買價高,占用資金量大

表面上是這樣,但是,通過我們對A公司的利益分析,A公司會明顯偏好方案二,這樣,C公司變有了很大的議價空間,這個空間高達(dá)5000萬元。這無疑對C公司來說是重大利好。

2. 收購B公司股權(quán),可能存在極大的不確定風(fēng)險

在C公司對B公司的并購中,可能存在的風(fēng)險主要是資產(chǎn)不實(shí)風(fēng)險,由于并購雙方信息不對稱,可能給C公司帶來潛在的風(fēng)險。C公司可以通過請權(quán)威中介機(jī)構(gòu)審計B公司賬目、將即將收購消息對外公布等方式,盡量將風(fēng)險控制在最小范圍內(nèi)。這是采用方案二的最大缺陷。

3.產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)延續(xù),同樣利于將來C公司將寫字樓轉(zhuǎn)讓

C公司采取方案二的方式將收購了B公司股權(quán),使A公司的收益達(dá)到了最大化,同樣,將來,一旦房產(chǎn)大幅增值,C公司也可以用同樣的方式獲利。

四、建議

對于投資性房地產(chǎn),公司最好將每一個投資性房地產(chǎn)單獨(dú)注冊一個子公司,這樣,便于對投資性房地產(chǎn)獨(dú)立經(jīng)營運(yùn)作,獨(dú)立核算,尤其對今后的處置時合理避稅產(chǎn)生有利的影響。由單獨(dú)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓變成100%子公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓,對企業(yè)節(jié)稅作用很大。

參考文獻(xiàn):

[1]財政部.《企業(yè)會計準(zhǔn)則2006――中華人民共和國財政部制定》,經(jīng)濟(jì)科出版社,2006;2

篇2

一、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目立項(xiàng)應(yīng)考慮的稅收籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃是一個涉及全局的、統(tǒng)籌性的財務(wù)管理活動，因此在房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)階段進(jìn)行的稅收籌劃最為重要。

1、選擇合適的建房方式

大部分房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)傾向于自行建造并銷售房地產(chǎn)，這種方式的籌劃空間較小，若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。

（1）房地產(chǎn)的代建行為。這種方式指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)并向客戶收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)報酬，為營業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種方式減輕稅負(fù)，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實(shí)行定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。

（2）合作建房方式。根據(jù)《營業(yè)稅問題解答(一)的通知》的規(guī)定，“合作建房”是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅。此外，以土地入股合作建房或以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股的，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅；對股權(quán)轉(zhuǎn)讓也不征收營業(yè)稅。企業(yè)可充分利用這些優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)共贏。

舉例來說，上海某家房地產(chǎn)公司有幾家股東合資組建，其“一致行為人”實(shí)際為兩家股東A和B，準(zhǔn)備籌資興建一幢五星級酒店、兩幢甲級寫字樓以及部分配套商業(yè)。公司欲將酒店建成后自留經(jīng)營使用或整體轉(zhuǎn)讓，寫字樓及商業(yè)取得銷售許可證后面向市場銷售。正常的操作模式應(yīng)是五星級酒店建成后，如某一股東自留或整體轉(zhuǎn)讓，則按照一定售價視同銷售并轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)，繳納相應(yīng)稅金，但這樣需要繳納巨額稅金?？梢钥紤]的避稅方案是，在審批報建酒店時，特別是在土地拍賣時拆分為兩家公司共建進(jìn)行立項(xiàng)申請，其別注明A公司參建酒店并自留，B公司只是參建。這樣酒店項(xiàng)目作為A公司自建固定資產(chǎn)按成本計價，并裝飾后經(jīng)營，定向轉(zhuǎn)讓酒店時僅需轉(zhuǎn)讓A公司股權(quán)，物業(yè)的利潤由A公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓溢價體現(xiàn)，并減少酒店物權(quán)轉(zhuǎn)移應(yīng)繳納的土地增值稅等稅金，可節(jié)約大量稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)和股東雙方的共贏。同樣，寫字樓及配套商業(yè)報建時，預(yù)先立項(xiàng)明確一定面積作為自建物業(yè)。待實(shí)現(xiàn)銷售后，尾盤物業(yè)也同樣可以以轉(zhuǎn)讓B公司股權(quán)實(shí)現(xiàn)物權(quán)轉(zhuǎn)移。

當(dāng)然，以上稅務(wù)籌劃的關(guān)鍵點(diǎn)是報建手續(xù)應(yīng)完備，包括土地拍賣時應(yīng)該預(yù)先明確A公司的酒店屬自建自營。因?yàn)楦鶕?jù)稅法，預(yù)先確定自營資產(chǎn)后轉(zhuǎn)為再出售是可以的；但是假若報建時為出售，再轉(zhuǎn)為自建自營固定資產(chǎn)投資則為時已晚，稅務(wù)清算需要按照市場價視同銷售轉(zhuǎn)為自有資產(chǎn)。

2、開發(fā)多處房地產(chǎn)

房地產(chǎn)公司在同時開發(fā)多處房地產(chǎn)時，可分別核算也可合并核算，兩種方式所繳納的稅收不同，這為企業(yè)選擇核算方式提供了稅收籌劃的空間。一般來講，合并核算的稅收利益大一些，但也存在分別核算更有利的情況，具體如何核算，需要企業(yè)根據(jù)具體情況予以分析比較。

例如：某房地產(chǎn)公司同時開發(fā)兩處位于城區(qū)的房地產(chǎn)，第一處房地產(chǎn)出售價格為1000萬元，根據(jù)稅法規(guī)定扣除的費(fèi)用為400萬元；第二處房地產(chǎn)出售價格為1500萬元，根據(jù)稅法規(guī)定扣除的費(fèi)用為1000萬元。如果企業(yè)選擇分別核算，第一處房地產(chǎn)的增值率為600÷400=150%，應(yīng)該繳納土地增值稅600×50%-400×15%=240萬元，營業(yè)稅及其附加1000×5.5%=55萬元；第二處房地產(chǎn)增值率為500÷1000=50%，應(yīng)繳納土地增值稅500×30%=150萬元；營業(yè)稅及其附加1500×5.5%=83.55萬元。該房地產(chǎn)公司的利潤為（不考慮其他稅費(fèi)）1000+1500-400-1000-240-55-150-83.55=571.45萬元。如若合并核算，兩處房地產(chǎn)的出售價格為2500萬元，根據(jù)稅法規(guī)定可扣除費(fèi)用為1400萬元，增值額為1100萬元，增值率為1100÷1400=78.5%。應(yīng)該繳納土地增值稅1100×40%-1400×5%=370萬元，營業(yè)稅及其附加2500×5.5%=137.5萬元。不考慮其他稅費(fèi)，該房地產(chǎn)公司的利潤為2500-1100-370-137.5=892.5萬元。該稅收籌劃減輕稅收負(fù)擔(dān)892.5-571.45=321.05萬元。

二、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)中應(yīng)考慮的稅收籌劃

1、通過增加扣除項(xiàng)目對土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃

土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率不超過20%的情況下可以免征，企業(yè)可以通過增加扣除項(xiàng)目使得房地產(chǎn)的增值率不超過20%，從而享受免稅待遇。

例如：某房地產(chǎn)公司開發(fā)一棟普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，房屋售價為1000萬元，按照稅法規(guī)定可扣除費(fèi)用為800萬元，增值額為200萬元，增值率為200÷800=25%。該房地產(chǎn)公司需要繳納土地增值稅200×30%=60萬元，營業(yè)稅1000×5%=50萬元，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加50×10%=5萬元。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為1000-800-60-50-5=85萬元。如果該房地產(chǎn)公司進(jìn)行稅收籌劃，將該房屋進(jìn)行簡單裝修，費(fèi)用為200萬元，房屋售價增加至1200萬元。則按照稅法規(guī)定可扣除項(xiàng)目增加為1000萬元，增值額為200萬元，增值率為200×1000=20%，不需要繳納土地增值稅。該地產(chǎn)公司需要繳納營業(yè)稅1200×5%=60萬元；城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加60×10%=6萬元。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為1200-1000-60-6=134萬元。該稅收籌劃降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)134-85=49萬元。

2、相關(guān)借款利息的籌劃實(shí)務(wù)

由于大部分房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)開發(fā)資金來自借貸，具有資金量大、借款期限長、利息費(fèi)用多等特點(diǎn)，所以可利用合適的利息扣除方式對借款利息進(jìn)行稅收籌劃。

（1）針對房地產(chǎn)開發(fā)完工之前的利息費(fèi)用，將完工之前的借款利息可以計入開發(fā)成本，并可作為計算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 (期間費(fèi)用)的扣除基數(shù)。特別是從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)，還可按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20%的扣除，這樣可以大大增加扣除項(xiàng)目，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負(fù)。

（2）針對房地產(chǎn)開發(fā)完工之后的利息費(fèi)用支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計算、分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的：允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計算扣除。企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果購買房地產(chǎn)主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，可提供金融機(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除。反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費(fèi)用很少，則可不計算應(yīng)分?jǐn)偟睦ⅲ@樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，對實(shí)現(xiàn)企業(yè)價值最大化有利。

3、銷售與裝修分開，分散經(jīng)營收入

隨著裝修費(fèi)在房款中所占比重逐年遞增，若房地產(chǎn)企業(yè)與購房者簽定合同時稍加變通則可取得意想不到的效果。若房地產(chǎn)公司事先設(shè)立一家裝修公司，同時與客戶簽定兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅，第二份合同不用繳納土地增值稅，稅基和稅率減少，從而減輕了稅負(fù)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)銷售時應(yīng)考慮的稅收籌劃

房地產(chǎn)的銷售方式的選擇也是進(jìn)行稅收籌劃的一種好方式，通過改變銷售模式的籌劃不僅可以直接減少稅負(fù)，而且可以間接地獲得貨幣時間價值的好處。這主要涉及兩個方面。

1、針對納稅主體的新設(shè)分立

這也就是說，房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)可以通過設(shè)立獨(dú)立銷售公司負(fù)責(zé)房地產(chǎn)銷售，這種分立使土地增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅的籌劃空間很大。

舉例來說，上海房地產(chǎn)公司銷售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，在允許扣除的項(xiàng)目金額基本相同的前提下，可采用以下售價方式。（1）若以1500萬元的價格售出，可扣除的項(xiàng)目金額為1167.5萬元，增值率為28.48%，應(yīng)納99.75萬元的土地增值稅，凈賺 232.75萬元。（2）以1400萬元的價格售出，可扣除的項(xiàng)目金額為1166.96萬元，增值率為19.97%，免征土地增值稅，凈賺233.04萬元。（3）如果房地產(chǎn)公司設(shè)立獨(dú)立房屋銷售公司，那么房地產(chǎn)公司可以將住房以1400萬元的售價賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬元的價格賣出，當(dāng)開發(fā)公司賣給銷售公司時，由于其增值率為19.97%

2、減少賬面收入或遞延納稅時間

（1）開發(fā)企業(yè)無償或收取極少手續(xù)費(fèi)委托銷售公司銷售房地產(chǎn)，并可協(xié)商開具銷售清單，由于這種方式應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，所以在確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生時間上可以盡量遞延，同時這樣可以避免銷售公司繳納營業(yè)稅。

（2）將原來由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的銷售及管理費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁到銷售公司，使銷售公司企業(yè)所得稅減少甚至不交。當(dāng)然，對于業(yè)務(wù)招待費(fèi)和廣告費(fèi)等有費(fèi)用扣除限額的扣除項(xiàng)目，應(yīng)事先商議確定由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，以避免上述費(fèi)用因超標(biāo)而調(diào)增應(yīng)納稅所得額的情況。

（3）對于客戶通過銀行按揭方式購買開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。所以盡量與客戶和銀行協(xié)商，開立指定代收專戶，將客戶按揭還貸的部分定期先存入專戶，然后分期辦理轉(zhuǎn)賬日再確認(rèn)收入并納稅。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 蓋地：企業(yè)稅務(wù)籌劃理論與實(shí)務(wù). 東北財經(jīng)大學(xué)出版社，2005。

篇3

房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)周期長，業(yè)務(wù)復(fù)雜而且要占用大量的資金。而房地產(chǎn)的銷售作為投資者回收成本和獲取收益的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，其銷售狀況直接關(guān)系到房地產(chǎn)投資回報率的高低。因此，運(yùn)用合理的納稅籌劃方法，正確處理房地產(chǎn)銷售活動中的定價以及銷售方式的選取等問題，合理合法地降低企業(yè)稅收成本，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言具有重要意義。

一、房地產(chǎn)銷售中的納稅籌劃

(一)努力控制房地產(chǎn)增值率

土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計稅依據(jù)。土地增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。其計算公式為：土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的總收入-扣除項(xiàng)目金額?？鄢?xiàng)目有：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評估價格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等。

《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，土地增值稅實(shí)行四級超額累進(jìn)稅率即：(1)增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分， 稅率為30%；(2)增值額超過扣除項(xiàng)目金50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%；(3)增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%；(4)增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。除此之外，該條例還特別規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值率未超過20%的免征土地增值稅。因此，降低房地產(chǎn)銷售中的土地增值稅負(fù)擔(dān)的關(guān)鍵，就是控制房地產(chǎn)的增值率，在足額計算扣除項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，特別注意在制定房地產(chǎn)的銷售價格時，對處于土地增值稅臨界點(diǎn)附近的情況，事先一定要進(jìn)行必要的籌劃。

需要特別強(qiáng)調(diào)的是，按照現(xiàn)行規(guī)定，房地產(chǎn)的增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的免征土地增值稅，從而使土地增值稅負(fù)擔(dān)在增值率為20%時出現(xiàn)大幅度跳躍。因此，在待出售的房地產(chǎn)增值率在20%左右時，要求房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)該高度關(guān)注?，F(xiàn)舉例說明如下：

某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)打算銷售5000平米的商品房，預(yù)扣除項(xiàng)目的金額為840萬元，現(xiàn)有兩種銷售方案可以選擇，一是按照2000元/平米的價格出售；二是按照2100元/平米的價格出售。如果企業(yè)選擇了第一個方案，房地產(chǎn)的增值稅率為： 19.05%[（2000×5000－840）÷840]，小于20%的起征點(diǎn)，這時企業(yè)不需要繳納土地增值稅，企業(yè)最后所得的利潤為160萬元。如果企業(yè)選擇了第二個方案，所得房地產(chǎn)的增值稅率為25%，這時企業(yè)就需要繳納土地增值稅，所交納土地增選 為63萬元，這時該企業(yè)所得的利潤為147萬元，看似企業(yè)的銷售價格提高了，但相比之下企業(yè)的利潤卻下降了13萬元，這時再考慮到營業(yè)稅的因素，兩種方案下所得利潤的差別就會更大。

(二)設(shè)立獨(dú)立核算的銷售公司

以上方案的選擇需要企業(yè)控制和降低房產(chǎn)銷售價格來獲得免征點(diǎn)，從而降低土地增值稅負(fù)擔(dān)的問題，但是這個方案僅局限于企業(yè)降低其銷售價格。因此，通過房地產(chǎn)企業(yè)研究分析得出，如果房地產(chǎn)企業(yè)將自己的銷售部門分離出來，并設(shè)立為獨(dú)立核算的房地產(chǎn)銷售子公司，這樣就能使房地產(chǎn)企業(yè)采用較高的價格來進(jìn)行房地產(chǎn)銷售，又能夠合理地降低企業(yè)的土地增值稅負(fù)擔(dān)。

現(xiàn)仍按以上方案為例，假設(shè)該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計劃以2400元/平米的價格出售5000平米的房產(chǎn)，預(yù)扣除項(xiàng)目的金額為840萬元，這時房地產(chǎn)的增值率為42.86%，企業(yè)所需繳納的土地增值稅為108萬元，此時，房地產(chǎn)企業(yè)還需要繳納銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅60萬元[2400×5000×5%]，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加6萬元[60×（7%＋3%）]，印花稅忽略不計，合計繳納稅款174萬元，最后該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得的稅后凈利潤為186萬元。

而如果該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)這時要將銷售部門分離出來，設(shè)立獨(dú)立核算的銷售子公司，如果這時房地產(chǎn)企業(yè)將商品房以1800元/平米的價格銷售給該銷售子公司，這時如果銷售公司仍以2400元/平米的價格對外銷售，則對于該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說就不需要繳納土地增值稅，利潤為60萬元，需要繳納的營業(yè)稅45萬元，城建稅及教育附加4.5萬元，稅后利潤為10.5萬元；而此時對于從該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中分享出來的銷售子公司所實(shí)現(xiàn)銷售利潤為300萬元，所需繳納營業(yè)稅60萬元[2400×5000×5%]，城建稅及教育附加6萬元，其稅后凈利潤為234萬元，甲公司和銷售子公司共計實(shí)現(xiàn)凈利潤244.5萬元，可見，房地產(chǎn)企業(yè)在通過設(shè)立銷售公司比原銷售計劃多實(shí)現(xiàn)凈利潤58.5萬元。

另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房產(chǎn)銷售中，除了可以將自己的銷售部門分離出來設(shè)立銷售子公司外，企業(yè)還可以和其他房地產(chǎn)銷售公司達(dá)成協(xié)議進(jìn)行銷售轉(zhuǎn)移來達(dá)到好的籌劃效果。當(dāng)然，房地產(chǎn)企業(yè)在應(yīng)用這中方案時還應(yīng)考慮到納稅籌劃的成本，如房地產(chǎn)企業(yè)不論是將銷售部門分離出來設(shè)立獨(dú)立核算子公司或者是尋求別的房地產(chǎn)銷售公司訂立協(xié)議時都應(yīng)結(jié)合企業(yè)自身的實(shí)際情況，考慮納稅籌劃的成本。

(三)變房地產(chǎn)銷售為投資

按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅，而且自2003年1月1日起，對于以不動產(chǎn)投資入股后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為，不再征收營業(yè)稅。這種規(guī)定為房地產(chǎn)企業(yè)開展納稅籌劃提供了空間。

如果房地產(chǎn)的購買方是具備一定條件的企業(yè)或公司，則可以考慮先以不動產(chǎn)投資入股，再向購買方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的房地產(chǎn)銷售方式。仍以甲企業(yè)為例，甲企業(yè)欲出售5000m2的住房給乙企業(yè)，如前所述，如果以2400元/m2的價格直接出售，需要繳納土地增值稅108萬元，繳納營業(yè)稅60萬元，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加6萬元。而如果甲企業(yè)與購買方乙企業(yè)達(dá)成協(xié)議，甲企業(yè)先以該房產(chǎn)向乙企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資，稍后再以1200萬元的價格向乙企業(yè)轉(zhuǎn)讓該股權(quán)，則可以合法合理地免除了60萬元的營業(yè)稅和6萬元的城市維護(hù)建設(shè)稅與教育費(fèi)附加。同時，為了調(diào)動購買方乙企業(yè)參與籌劃的積極性，甲企業(yè)可以做出一些讓步，給予乙企業(yè)一定的利益補(bǔ)償，但是其數(shù)額應(yīng)以甲企業(yè)節(jié)約的稅款66萬元為限。

二、結(jié)束語

綜上所述，納稅籌劃的目標(biāo)不僅僅是降低企業(yè)某一稅種或者整體的稅后負(fù)擔(dān)，還在于提高企業(yè)的稅后凈利潤以及企業(yè)價值的穩(wěn)定增長。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房屋銷售的納稅籌劃時，事先要進(jìn)行必要的成本收益分析，并注意風(fēng)險的防范與控制，進(jìn)行綜合性的考慮，只有這樣才能夠充分發(fā)揮納稅籌劃的作用。當(dāng)然，在進(jìn)行房屋銷售的房地產(chǎn)稅收籌劃時，事先要進(jìn)行必要的成本收益分析，并注意風(fēng)險的防范與控制，進(jìn)行綜合性的考慮，只有這樣才能夠充分發(fā)揮房地產(chǎn)稅收籌劃的作用。

參考文獻(xiàn)：

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篇4

一、新會計準(zhǔn)則對稅收籌劃影響分析

新會計準(zhǔn)則是我國財政部在人民大會堂同時的一項(xiàng)條例，在2007年1月1日起在上市公司執(zhí)行，其他企業(yè)鼓勵執(zhí)行，但現(xiàn)在，我國房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作進(jìn)行的過程中產(chǎn)生了很多影響。其中產(chǎn)生影響最深的是以下幾個方面，依次為：第一，目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)對存貨計價方式做出了明確規(guī)定，《企業(yè)會計準(zhǔn)則》中對存貨發(fā)出計價方式祥先進(jìn)先出或者是加權(quán)平均法的方向轉(zhuǎn)變，這種形式下，企業(yè)毛利會產(chǎn)生變化。還有，通過膨脹的情況下，我國原有的計價方式不能進(jìn)行對應(yīng)的稅收，可是，如果計價方式進(jìn)行了改變，企業(yè)沒有按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行對策的開展，使提升了房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)問題。房地產(chǎn)企業(yè)跟企業(yè)不同，房地產(chǎn)企業(yè)建筑時間長，如果直接或者是限定運(yùn)用后將先進(jìn)先出的計價方式取消，那么，房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)期損益和利潤都會受到影響。第二，投資性房地產(chǎn)以及固定資產(chǎn)計量的規(guī)定。投資性房地產(chǎn)的計量方式在新會計準(zhǔn)則中規(guī)定是這樣的，倘若運(yùn)用公允價值的計量方式，就不能對計提折舊和攤銷策略進(jìn)行完成，這種方式還會提升企業(yè)的稅負(fù)。新會計準(zhǔn)則在對計量固定資產(chǎn)中，的規(guī)定也會影響涉稅情況。另外，新會計準(zhǔn)則在公允價值的基礎(chǔ)上，對計量模式做出了規(guī)定，使得房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行公允價值進(jìn)行稅收籌劃的時候需要對稅收籌劃的空間進(jìn)行擴(kuò)展，對房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債以及資產(chǎn)計量造成了影響。不僅如此，還會影響損益的計算。對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行會計處理的時候會受到新會計準(zhǔn)則的影響和限制，最嚴(yán)重的會影響納稅額度的計算。

二、新會計準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)開展稅收籌劃的建議

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作會因?yàn)樾聲嫓?zhǔn)則的頒布與實(shí)施受到不同程度的影響。房地產(chǎn)企業(yè)也不能坐以待斃，應(yīng)該提出相應(yīng)的對策。房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營環(huán)境不同，所以，不確定性因素也非常多，因此，在稅收籌劃的事后會產(chǎn)生很多問題，不能進(jìn)行風(fēng)險的規(guī)避。為此，本文對新會計準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的建議進(jìn)行論述。

(一)關(guān)注稅收政策加強(qiáng)風(fēng)險防范認(rèn)知

房地產(chǎn)會計工作人員在進(jìn)行稅收籌劃工作的過程中應(yīng)該密切關(guān)注我國政策和稅法的調(diào)整以及改變。房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃工作的時候，可以憑借企業(yè)的特征對信息管理系統(tǒng)進(jìn)行創(chuàng)建，按照實(shí)際稅收政策進(jìn)行改變，使得企業(yè)可以輕松地應(yīng)對會計準(zhǔn)則規(guī)定的變動而制定解決措施，最大程度上縮小了政策變更對房地產(chǎn)企業(yè)的影響。不僅如此，在進(jìn)行稅收籌劃工作的過程中應(yīng)該將潛在風(fēng)險進(jìn)行考慮，并制定稅收籌劃工作方案，保證工作截然有序的進(jìn)行。

(二)重視與稅務(wù)機(jī)構(gòu)部門溝通

篇5

目前，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了自2008年以來的最低點(diǎn)。從蘭德咨詢所提供的數(shù)據(jù)來看，“增收不增利”成為了整個行業(yè)所面臨的尷尬局面，房地產(chǎn)的毛利率每年下滑約3―5個百分點(diǎn)，凈利潤率每年下滑1個百分點(diǎn)。分析各種原因，除了受到市場經(jīng)濟(jì)以及政府宏觀調(diào)控的影響外，較高的稅負(fù)是縮小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤空間的重要因素之一，尤其是土地增值稅和營業(yè)稅。而在兩稅種之間進(jìn)行比較可以發(fā)現(xiàn)，土地增值稅對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)的影響則是巨大的。在這種情況下，稅收籌劃的必要性就凸顯出來。那么，如何通過合理、合法的手段來降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)呢？我們可以結(jié)合土地增值稅以及營業(yè)稅的理論知識，將其靈活地運(yùn)用在開發(fā)房地產(chǎn)的每一個環(huán)節(jié)，以達(dá)到降低稅負(fù)的目的。

一、投資決策階段――合理選擇開發(fā)模式

在投資決策階段，選擇運(yùn)營模式還是合作模式直接影響著整個開發(fā)項(xiàng)目所承擔(dān)的稅負(fù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要根據(jù)不同的模式來進(jìn)行稅負(fù)的對比預(yù)測以及運(yùn)營方案的選擇。

由于代建行為不屬于土地增值稅的征稅范圍，因此若合理采用代建方式來開發(fā)房地產(chǎn)，那么將會大大降低開發(fā)活動所承擔(dān)的稅負(fù)。在代建納稅籌劃過程中，所需要重點(diǎn)關(guān)注的是“開發(fā)主體是誰？”通常情況下，我們可以以“客戶”為開發(fā)主體，而后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與客戶簽訂代建協(xié)議，在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)完工后，由客戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相應(yīng)的報酬即可?？梢钥闯觯康禺a(chǎn)的產(chǎn)權(quán)從未轉(zhuǎn)移過，仍舊在客戶的名下。

此外，我們也可以考慮合作建房的模式，充分利用合作建房模式下的稅收優(yōu)惠政策。在合作建房模式下，往往是一種一方出地、一方出資的模式。比如，A公司2014年5月通過招拍掛方式獲得了一塊土地，未做任何開發(fā)；2014年9月打算將該土地轉(zhuǎn)讓給B房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由B房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房。在這種情況下，如果直接轉(zhuǎn)讓，A公司不僅要按照差額繳納營業(yè)稅，還需要清算土地增值稅，不享有任何稅收優(yōu)惠政策。而如果選擇與B公司合作開發(fā)，由A公司出資、B公司出地，建成后各自對外轉(zhuǎn)讓，雖然營業(yè)稅會增加，但是土地增值稅則節(jié)省了很多，相比之下依舊減輕了不少稅負(fù)。

因此，在投資決策階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以結(jié)合自身發(fā)展?fàn)顩r、合作伙伴經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及客觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策環(huán)境來選擇合適的投資運(yùn)營模式，充分論證代建開發(fā)與合作開發(fā)的可行性，達(dá)到降低稅負(fù)的目的。

二、“拿地”階段――重視“拿地”方式的選擇

地價往往占到整個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本的百分之二三十，以何種方式取得建房所用土地是納稅籌劃所要重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容。對于一些大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，它們的品牌聲譽(yù)好、經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，與政府往往有著長期的合作關(guān)系以及良好的溝通方式。在這種天然的優(yōu)勢之下，它們有時會采用“政府回收拍賣”的方式取得土地。因?yàn)椋绻ㄟ^轉(zhuǎn)讓方式取得土地，那么轉(zhuǎn)讓方需要繳納營業(yè)稅與土地增值稅等，這樣勢必會轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。而如果地塊由政府回收并拍賣的話，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則不僅可以免除營業(yè)稅，同樣可免除土地增值稅。比如，一些舊城改造、舊廠房改造等項(xiàng)目。

也有一些房地產(chǎn)企業(yè)利用重組的方式來進(jìn)行稅務(wù)籌劃。目前，國家出臺了一系列鼓勵性產(chǎn)業(yè)的稅收優(yōu)惠政策。在滿足一定的比例或者其他條件的情況下，通過股權(quán)的合并、分立以及收購等在營業(yè)稅、土地增值稅上有著很多減免優(yōu)惠。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以充分收集這些材料，結(jié)合開發(fā)項(xiàng)目，選擇重組方式降低稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展過程中的雙贏。

三、立項(xiàng)階段――把握清算優(yōu)惠政策

立項(xiàng)階段對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的稅收籌劃來說相當(dāng)重要，因?yàn)槠渲苯佑绊懼恋卦鲋刀惽逅銓ο蟮拇_定，進(jìn)而影響著各個納稅期內(nèi)增值額的抵補(bǔ)以及平衡，同時也影響著項(xiàng)目清算的時點(diǎn)。

在立項(xiàng)階段，盡可能的將清算單位做大，不僅可以推遲土地增值稅的清算周期，而且可以平衡每一期所承擔(dān)的稅負(fù)。因?yàn)?，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了打開市場，在項(xiàng)目前期的定價往往較低，那么增值率隨之也會降低；而在后期，受到后期宣傳、項(xiàng)目完工進(jìn)度等因素的影響，價格也逐漸上漲，進(jìn)而增值率也就有所提升。尤其是普通住宅的增值率，往往會高于20%，導(dǎo)致不滿足清算時的稅收優(yōu)惠政策，土地增值稅稅負(fù)增加。那么，如果將某個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的清算單位做大，就可以達(dá)到遞延繳納稅款的效果，形成永久性的收益。

在上述基礎(chǔ)上，還要把握對可售面積的規(guī)劃，尤其要注重普通住宅和非普通住宅增值率的調(diào)整，合理規(guī)劃好人防、車庫等公共配套建筑面積。對于車庫、人防等公共設(shè)施的轉(zhuǎn)讓款如何計入收入和成本，國家相關(guān)文件并沒有明確的規(guī)定。如果非普通住宅增值率較高，在進(jìn)行立項(xiàng)規(guī)劃時則可以建設(shè)單獨(dú)的車庫，將收入成本計入非普通，增加成本、降低收入，實(shí)現(xiàn)非普通增值額的降低；如果是普通住宅增值率較高，則按照相反的方式進(jìn)行操作，建立底下車庫等。

四、開發(fā)階段――關(guān)注土地增值稅的可扣除要素

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)階段，開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用的確定對于土地增值稅的籌劃非常重要。比如，在分期開發(fā)、分期清算的情況下，如果預(yù)測價格是不斷上漲的，那么前期的售價要匹配較低的成本和費(fèi)用；后期的售價則需要匹配較高的成本和費(fèi)用，以充分發(fā)揮增值率對稅收籌劃的作用。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好開發(fā)成本的合理規(guī)劃。諸如萬達(dá)、綠地等這些大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，它們往往有著長期的戰(zhàn)略合作伙伴，企業(yè)可以利用這種長期性來對整個項(xiàng)目進(jìn)行合理的定價，防止出現(xiàn)成本明細(xì)不均勻的現(xiàn)象。對于清算對象中同時包括非普通商品房和普通商品房的，分?jǐn)偡绞降倪x擇往往會影響到開發(fā)成本的分配，進(jìn)而影響到增值率的大小。此外，由于實(shí)務(wù)中開發(fā)成本與期間費(fèi)用往往是不能清楚地分開來的，因此房地產(chǎn)開發(fā)商可以將期間費(fèi)用作為開發(fā)成本，增加可扣除的開發(fā)成本。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還利用營銷樓以及樣板間的建設(shè)來增加開發(fā)成本。因?yàn)閲叶悇?wù)總局稅務(wù)司對售樓處、樣板間的設(shè)計、建造等費(fèi)用做出了不同的處理。如果為臨時設(shè)施，那么這些費(fèi)用不得計入成本扣除；如果是在項(xiàng)目主體內(nèi)修建并且后期有償轉(zhuǎn)讓的，則準(zhǔn)予計入開發(fā)成本扣除?？傊瑢τ陂_發(fā)成本的增加方式多種多樣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分利用各項(xiàng)規(guī)定來增加可扣除的成本。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也要充分利用財務(wù)費(fèi)用扣除的規(guī)則。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，利息支出是可以據(jù)實(shí)扣除的，那么企業(yè)就可以比較5%的加計扣除與據(jù)實(shí)扣除誰大誰小來選擇有利于增加稅后利潤的方式。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源主要是依靠金融借款，并且利息很有可能超過加計扣除的5%，那么就要搜集好各種結(jié)算清單、做好相應(yīng)的登記工作。比如，C房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)一套住宅商品房，支付了土地出讓金1000萬元，可扣除的開發(fā)成本為10000萬元，計入資本化可按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計算分?jǐn)偟睦⒅С鰹?500萬元。按比例扣除的開發(fā)費(fèi)用最高限額為（10000+1000）？鄢10%=1100萬元；據(jù)實(shí)扣除的開發(fā)費(fèi)用最高限額為1500+（10000+1000）？鄢5%=

2050萬元。在這個過程中，既要通過稅前可抵減利息費(fèi)用的增加減少企業(yè)的納稅成本，又要考慮高額的利息費(fèi)用也很可能成為企業(yè)的經(jīng)營負(fù)擔(dān)，因此企業(yè)在進(jìn)行籌資活動的過程中，既要考慮納稅籌劃的影響，同時也要把控企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。

五、銷售階段――注重收入的分散與二次清算

清算收入的高低、類別構(gòu)成等決定著增值率的分子項(xiàng)，因此在銷售階段要注重對收入的調(diào)整。比如，裝修款單列意味著對收入的分割；車房同購意味著普通商品房與非普通商品房的不同劃分；開發(fā)企業(yè)直接銷售或者銷售則意味著售價的高低。

在實(shí)務(wù)操作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將能夠單獨(dú)分割出來的業(yè)務(wù)收入從項(xiàng)目銷售收入中分離出來，同時控制成本結(jié)轉(zhuǎn)的比例，達(dá)到減少稅基的目的。值得注意的是，如何使收入的分散合理化并且合法化。一些企業(yè)采用裝修款單獨(dú)簽訂合同的方式，以毛坯房的價格備案。雖然裝修合同將對方的營業(yè)稅轉(zhuǎn)嫁到了企業(yè)，但是企業(yè)卻節(jié)省了大額的土地增值稅。在這個過程中，企業(yè)所要關(guān)注的是客戶的意愿。因?yàn)榉植鸷贤瑫黾雍贤黧w，進(jìn)而增加客戶的交易風(fēng)險和交易成本。也有一些企業(yè)采用買房送車的策略來降低土地增值稅的稅負(fù)。因?yàn)殚_發(fā)項(xiàng)目內(nèi)的車位往往作為非普通收入，這就導(dǎo)致這部分收入無法享受免稅的優(yōu)惠。而如果能夠?qū)④囄坏氖杖朕D(zhuǎn)化為普通商品房的收入，結(jié)合相關(guān)的計算，就很可能實(shí)現(xiàn)享受到免稅政策，從而實(shí)現(xiàn)稅負(fù)的降低。諸如青島的一些地市專門規(guī)定贈送的車位因?yàn)闆]有取得收入，可以按照開發(fā)產(chǎn)品計算銷售收入，更加為這一稅收籌劃方式提供了環(huán)境基礎(chǔ)。

通常情況下，開發(fā)產(chǎn)品不可能在一段時間內(nèi)全部銷售完畢，因此樓盤清算之后再銷售已經(jīng)成為非常普遍的現(xiàn)象。那么，在這個過程中也就存在著后續(xù)的成本費(fèi)用以及后期的銷售收入。在項(xiàng)目清算之后所發(fā)生的銷售，其扣除項(xiàng)目的金額應(yīng)當(dāng)按照清算時單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售面積來計算。并且，相關(guān)文件否定了前期銷售與后期銷售合并清算的方式。在這種情況下，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)保留了一定的后續(xù)成本。比如，將后期物業(yè)并入到前期整體收入、成本中，從而發(fā)起二次清算，重新計算土地增值率以及土地增值稅，實(shí)現(xiàn)一次清算的目的，降低企業(yè)稅負(fù)。實(shí)務(wù)中，各地區(qū)稅務(wù)局對二次清算都有著明確的規(guī)定，具體操作仍需要結(jié)合當(dāng)?shù)氐囊?guī)定來考慮。

六、結(jié)語

面對嚴(yán)峻的發(fā)展形勢，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取積極的措施應(yīng)對市場環(huán)境以及政府宏觀調(diào)控。稅收籌劃作為節(jié)約內(nèi)部成本、應(yīng)對政府相關(guān)調(diào)控政策的有效手段，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)把握好其運(yùn)作原理，充分運(yùn)用各項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目每一過程的特殊性，關(guān)注重點(diǎn)稅種，建立合理、合法的稅收籌劃體系，為企業(yè)尋求更廣闊的利潤空間。

篇6

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1000-8772（2012）17-0092-02

一、稅收與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的相關(guān)性分析

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)生活中有著舉足輕重的地位。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也呈現(xiàn)高速發(fā)展的勢頭，中國的房地產(chǎn)業(yè)正處于向規(guī)?；⑵放苹?、規(guī)范運(yùn)作的轉(zhuǎn)型時期，房地產(chǎn)業(yè)的增長方式正在由偏重速度規(guī)模向注重效益和市場細(xì)分的轉(zhuǎn)變，逐步發(fā)揮其作為國民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的重要導(dǎo)向作用。

經(jīng)濟(jì)決定稅收，稅收反作用于經(jīng)濟(jì)。這是稅收與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的辯證關(guān)系，對于房地產(chǎn)行業(yè)也存在類似的情況。隨著房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步完善，房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的價值也會進(jìn)一步的增加，這就為政府取得充足的稅收收入提供了保障。同時隨著政府稅收收入的增加，也會相應(yīng)地增加對房地產(chǎn)業(yè)的投入，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供良好的基礎(chǔ)設(shè)施保障，增強(qiáng)房地產(chǎn)品保值增值的能力，進(jìn)而形成一個投入、產(chǎn)出相互促進(jìn)的良性循環(huán)。此外，稅收政策本身的好壞也將影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，適宜的稅收負(fù)擔(dān)、良好的稅收服務(wù)水平、較高的工作效率都將促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。與此相反，沉重的稅收負(fù)擔(dān)、繁瑣復(fù)雜的稅種結(jié)構(gòu)、落后的稅收征管方式將阻礙房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

二、房地產(chǎn)業(yè)的納稅現(xiàn)狀

我國現(xiàn)行的稅法體系由各單行稅法構(gòu)成。我國房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅費(fèi)名目繁多，其中，實(shí)體稅法是現(xiàn)行稅法體系的基本組成部分，目前的實(shí)體稅法由22個稅種構(gòu)成，在這22個稅種中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及到的稅種有：耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅和印花稅、車船使用牌照稅、個人所得稅等11個，占到了我國稅種的50%。2010年有人大代表稱“一套房征62種稅費(fèi)助推房價高漲”。 根據(jù)國家財政部于2012年2月14日的《2011年稅收收入增長的結(jié)構(gòu)性分析》顯示，2011年房產(chǎn)稅實(shí)現(xiàn)收入1 102.36億元，同比增長23.3%。房產(chǎn)稅收入占稅收總收入的比重為1.2%。

房產(chǎn)稅的稅基是企業(yè)保有的自用房產(chǎn)原值總額和出租房屋的租金收入總額，它的增長速度是由納稅人房產(chǎn)的保有總量和房屋出租價格的增長速度決定的。財政部還說明了房產(chǎn)稅收入快速增長的主要原因：一是辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房的保有量一直保持快速增長。2011年辦公樓銷售額同比增長16.1%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額同比增長23.7%。二是房屋租賃價格上升，2011年居民消費(fèi)價格中的居住類價格上漲5.3%。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的特點(diǎn)

由于房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營具有投資數(shù)額大、建設(shè)周期長，是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，具有較強(qiáng)的競爭性，效益與風(fēng)險并存；受政府的干預(yù)和國家經(jīng)濟(jì)政策的引導(dǎo)等特點(diǎn)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃除了具有稅務(wù)籌劃的一般特點(diǎn)外，還具有其獨(dú)特性，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

1.稅務(wù)籌劃效益的顯著性

由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，而且每個開發(fā)經(jīng)營環(huán)節(jié)都幾乎涉及到不同的稅費(fèi)，房地產(chǎn)企業(yè)具有很大的稅務(wù)籌劃空間。因此，房地產(chǎn)企業(yè)對稅務(wù)籌劃的重視與投入，將對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營效益產(chǎn)生積極的顯著性的影響。

2.稅務(wù)籌劃的時效性強(qiáng)

我們國家的經(jīng)濟(jì)是屬于國家宏觀調(diào)控下的市場經(jīng)濟(jì)，企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營受政府干預(yù)和國家經(jīng)濟(jì)政策的影響極大，特別是對于作為國家宏觀調(diào)控重點(diǎn)的房地產(chǎn)行業(yè)來說，國家針對該行業(yè)的經(jīng)濟(jì)、稅收、貨幣政策隨時可能發(fā)生變化，因此，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的措施和方案都具有極強(qiáng)的時效性，而這也要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對政策的可能變化具有預(yù)見性和適應(yīng)性。

3.稅務(wù)籌劃的復(fù)雜性

城市房地產(chǎn)除有其特定的開發(fā)目標(biāo)外，還受城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、投資計劃等條件的制約，涉及到經(jīng)濟(jì)、社會、生態(tài)環(huán)境等眾多因素，是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程。企業(yè)除了土地和房屋開發(fā)外，還要建設(shè)相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施。經(jīng)營業(yè)務(wù)囊括了從征地、拆遷、勘察、設(shè)計、施工、銷售到售后服務(wù)全過程。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃是一個系統(tǒng)工程，它的復(fù)雜性要比一般企業(yè)稅務(wù)籌劃的復(fù)雜性更大。

四、房地產(chǎn)業(yè)稅收籌劃的必要性和可行性

1.房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)稅收籌劃的必要性

稅收籌劃具有合法性、前瞻性、目的性、綜合性的特征，房地產(chǎn)行業(yè)具有投入資金多、經(jīng)營風(fēng)險高、建設(shè)及銷售周期長、涉稅標(biāo)的金額大、收益高見效慢等特點(diǎn)，因此，合理的稅收籌劃有利于房地產(chǎn)企業(yè)降低經(jīng)營風(fēng)險和納稅風(fēng)險，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)價值的最大化。

隨著我國住房制度的改革，房地產(chǎn)行業(yè)投資快速增長，我國的房地產(chǎn)業(yè)逐步形成和發(fā)展，投資逐年增大，從1993年的1 937.5億元，增長到2006年的19 382.46億元，13年間增長了13倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了同期我國GDP的增長速度。對于一個新興的產(chǎn)業(yè)來說，其發(fā)展是非常順利的。尤其是近幾年，房地產(chǎn)投資的增長速度已經(jīng)超過了全社會固定資產(chǎn)投資的增長速度，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了強(qiáng)大的動力。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的健全和完善，各行各業(yè)的競爭日益激烈，處于高速發(fā)展階段的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)競爭極其激勵。競爭的結(jié)果就是行業(yè)利潤呈現(xiàn)下降趨勢，稅收籌劃意義將更重大。

2.房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)稅收籌劃的可行性

不論是從國家的宏觀政策還是企業(yè)內(nèi)部的微觀環(huán)境來看，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃都是可行的。國家提倡稅收籌劃。稅收籌劃能最大限度地發(fā)揮稅收的經(jīng)濟(jì)杠桿作用，有利于提高納稅人的納稅意識、有利于增加國家的稅收收入、有利于降低征稅和納稅成本、有利于提高企業(yè)的經(jīng)營管理水平、有利于優(yōu)化企業(yè)產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，有著多方面的積極作用，是國家允許并提倡的。企業(yè)在法律、法規(guī)允許的范圍內(nèi)，實(shí)施稅收籌劃，選取對企業(yè)較為有利的納稅方案進(jìn)行申報納稅，與依法誠信納稅是完全一致的。

3.我國的稅收大環(huán)境越來越好，我國稅收正逐步走向法治，依法治稅正在逐步變成現(xiàn)實(shí)。新稅制實(shí)施以來，稅法得到統(tǒng)一，稅權(quán)相對集中，規(guī)范了減免稅，避免了各種越權(quán)減免稅收和隨意減免稅收的現(xiàn)象。稅收大環(huán)境的變好，為稅收優(yōu)惠政策完全落到實(shí)處和稅收籌劃提供了條件和可能。

4.企業(yè)內(nèi)部環(huán)境的優(yōu)化

（1）專業(yè)人才不斷增多。稅務(wù)籌劃的技術(shù)含量高，不僅要通曉稅收法律法規(guī)、經(jīng)濟(jì)法律法規(guī)，還要了解企業(yè)的運(yùn)作、行業(yè)發(fā)展趨勢、社會發(fā)展?fàn)顩r，因此，需要擁有稅務(wù)籌劃專業(yè)人才，專業(yè)人才的整體業(yè)務(wù)水平?jīng)Q定了稅務(wù)籌劃能達(dá)到的水平。作為一個經(jīng)濟(jì)效益較好的產(chǎn)業(yè)，隨著其發(fā)展成熟，其業(yè)內(nèi)吸引、積累了一批稅務(wù)籌劃專業(yè)人才，再加上各類中介服務(wù)機(jī)構(gòu)愿意為房地產(chǎn)企業(yè)提供稅務(wù)籌劃服務(wù)，使房地的稅務(wù)籌劃人才增加，保證了其開展稅務(wù)籌劃的人力需要，為企業(yè)的稅收籌劃提供了條件。

（2）企業(yè)的法制意識不斷地增強(qiáng)。稅務(wù)籌劃在發(fā)達(dá)國家是一門被廣泛應(yīng)用的技術(shù)，但在我國僅興起數(shù)年。目前，我國不少人對稅務(wù)籌劃仍是認(rèn)識不深。隨著時間的推移，大眾對稅務(wù)籌劃的認(rèn)識日漸加強(qiáng)，房地產(chǎn)業(yè)界也不例外。另外，因發(fā)展迅速、經(jīng)濟(jì)效益佳，房地產(chǎn)企業(yè)云集了各種類型的專業(yè)人才，這些人對新生事物接受能力強(qiáng)，對稅務(wù)籌劃的認(rèn)識速度比一般的快。稅務(wù)籌劃作為實(shí)現(xiàn)企業(yè)價值最大化的有效措施之一，越來越引起房地產(chǎn)企業(yè)的重視。

參考文獻(xiàn)：

[1] 中國注冊會計師協(xié)會.稅法[M].北京：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2012.

篇7

前言：

房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅收種類相對較多，其中房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅是房地產(chǎn)企業(yè)繳納的較為主要的稅種之一。通過對我國房地產(chǎn)企業(yè)繳稅情況進(jìn)行調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)，我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅款繳納的過程中，都會對納稅金額進(jìn)行控制，通過多種籌劃手段，降低企業(yè)納稅的成本。但是由于房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行籌劃的過程中缺乏系統(tǒng)的管理，忽視科學(xué)手段的應(yīng)用等，使得房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅稅收籌劃難以達(dá)到理想的效果。

1.房地產(chǎn)行業(yè)涉稅特點(diǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展在我國具有著一定的特殊性，尤其是在近年來住房價格居高不下的影響下，我國政府以及廣大人民群眾都對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展十分的重視。房地產(chǎn)企業(yè)的納稅情況與房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營有著密切的關(guān)系，并且對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益以及發(fā)展方向等都會產(chǎn)生影響。通過對房地產(chǎn)企業(yè)的納稅情況進(jìn)行研究，我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)在納稅方面具有著以下幾個方面的特點(diǎn)：（1）不同階段稅收不同。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行運(yùn)營的過程中是分階段的，不同的階段其經(jīng)營的形式也有所不同。（2）稅種多，稅額高。我國在對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行征稅的過程中采取的是分類征稅，也就是說在不同的領(lǐng)域進(jìn)行不同稅費(fèi)的征稅。（3）獨(dú)特的繳費(fèi)方式。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅款繳納的過程中，大多數(shù)的稅種都按照正常的繳稅方式進(jìn)行。

2.具體案例分析

甲公司是一家經(jīng)營效益良好的房地產(chǎn)企業(yè)，在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的過程中因資金不足，需要進(jìn)行8000萬元資金的籌措。在對資金進(jìn)行籌措的過程中，甲公司希望通過企業(yè)所得稅籌劃的方式，對企業(yè)將要繳納的企業(yè)所得稅進(jìn)行控制，在合法的范圍內(nèi)將企業(yè)需要繳納的個人所得稅降到最低。下面（表一）是甲公司成員提出的三個不同的籌資計劃，通過對籌資計劃進(jìn)行分析我們可以找出最優(yōu)的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃方案。

通過對日常生活中企業(yè)所得稅的繳納方式進(jìn)行研究我們可知在日常生活中企業(yè)所得稅的繳納與企業(yè)的借款有著密切的關(guān)系，并且隨著企業(yè)借款的不斷提升，個人所得稅的數(shù)額也會進(jìn)行相應(yīng)的下降。因此巧妙的進(jìn)行資金的借貸成為了房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行企業(yè)所得稅籌劃的主要方式之一。通過對甲公司的三個籌資計劃進(jìn)行分析，我們又可以發(fā)現(xiàn)不同的資金借貸方法產(chǎn)生的企業(yè)所得稅籌劃效果也有所不同，其中通過對三個不同計劃進(jìn)行研究我們可以直觀的看到，計劃三在可以進(jìn)行利息抵稅的比重更大，其在進(jìn)行企業(yè)所得稅的控制方面效果更好。但是，值得注意的是方案三雖然節(jié)稅效果突出，但是在財務(wù)風(fēng)險上卻是最大的因此應(yīng)被有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)所重視。

3.房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅稅收籌劃

對上述案例進(jìn)行分析我們可以得出，房地產(chǎn)行業(yè)可以通過對企業(yè)所得稅進(jìn)行籌劃，降低企業(yè)所得稅的支出，并且進(jìn)行資金的借貸是主要的應(yīng)用手段。通過進(jìn)一步的研究我們可以發(fā)現(xiàn)上述案例只是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行所得稅籌劃的一個縮影，在實(shí)際的工作過程中，房地產(chǎn)企業(yè)可以針對不同的經(jīng)營階段進(jìn)行不同的企業(yè)所得稅稅收籌劃。

3.1準(zhǔn)備階段

我國稅法對于納稅的對象進(jìn)行細(xì)致的劃分，通過有針對性的的稅收規(guī)定對我國的稅收工作進(jìn)行保障。因此房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行企業(yè)設(shè)立的過程中，首先應(yīng)對稅法進(jìn)行掌握，明確其在納稅過程中的義務(wù)，通過對相關(guān)納稅內(nèi)容的了解，完善稅收籌劃的依據(jù)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對具體的組建形式進(jìn)行考慮。這主要是因?yàn)槠髽I(yè)的組建形式不僅關(guān)系著企業(yè)的運(yùn)營模式，經(jīng)濟(jì)發(fā)展等，同時也關(guān)系著稅收的多少。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在準(zhǔn)備階段應(yīng)從稅收以及企業(yè)發(fā)展的角度進(jìn)行綜合的考慮。最后，對分支機(jī)構(gòu)的形式進(jìn)行把握。企業(yè)的分支機(jī)構(gòu)包括分公司和子公司兩種，針對不同的分支機(jī)構(gòu)我國法律在企業(yè)所得稅方面進(jìn)行了區(qū)分的規(guī)定。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行分支機(jī)構(gòu)建立的過程中，應(yīng)用發(fā)展的眼光看問題，針對不同條件下分公司以及子公司的稅收特點(diǎn)，進(jìn)行合理的選擇。

3.2開發(fā)階段

房地產(chǎn)的開發(fā)是一個比較復(fù)雜的過程，對房地產(chǎn)開發(fā)過程進(jìn)行合理的把握對于控制企業(yè)所得稅的繳納有著重要的意義。因此房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)階段首先，應(yīng)嚴(yán)格按照國家相關(guān)規(guī)定進(jìn)行各項(xiàng)資格的審批，并遵守具體的流程，完善開發(fā)過程中的各項(xiàng)工作。其次，進(jìn)行合理籌資方式的選擇。通過案例我們可以知道不同的籌資方式在節(jié)稅效果以及財務(wù)風(fēng)險上都有所不同，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對二者進(jìn)行合理把握，進(jìn)行科學(xué)的稅收籌劃。

3.3銷售階段

銷售是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中的重要環(huán)節(jié)，為了可以對房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行保障，我國大約80%以上的房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的過程中都會進(jìn)行房地產(chǎn)的預(yù)售工作。因此一般在對房地產(chǎn)銷售階段進(jìn)行研究的過程中，習(xí)慣性的會將該階段分為兩個部分。就房地產(chǎn)的預(yù)售部分而言，房地產(chǎn)企業(yè)需要對預(yù)售過程中收取的資金進(jìn)行合理的籌劃，并以季度為單位進(jìn)行利潤的預(yù)算以便進(jìn)行企業(yè)所得稅的繳納。而對于現(xiàn)售部分來說，在對其進(jìn)行稅收籌劃時應(yīng)著重考慮可實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)收入以及經(jīng)營過程中的資本支出以及經(jīng)濟(jì)虧損等因素，對應(yīng)該繳納的稅額進(jìn)行合理的計算，避免因資本控制失誤造成稅款繳納不準(zhǔn)確的現(xiàn)象出現(xiàn)。

4.總結(jié)：

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)在進(jìn)行發(fā)展的過程中，應(yīng)從多個角度出發(fā)對企業(yè)內(nèi)部的資金支出進(jìn)行控制。通過加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅稅收籌劃質(zhì)量的方式，對房地產(chǎn)企業(yè)的納稅額進(jìn)行合理的控制，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。（作者單位：1.北京開放大學(xué)懷柔分校；2.北京京北職業(yè)技術(shù)學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

篇8

近年來，國家為了控制房地產(chǎn)價格過高、投資過熱，先后出臺了一系列地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策及配套細(xì)則，但收效卻不太大。商品房價格在激烈的市場競爭中依然居高不下，其原因固然是綜合復(fù)雜的，毫無疑問，高稅負(fù)就是其中的重要原因之一。房地產(chǎn)行業(yè)涉及的稅種多達(dá)十幾種，在整個稅負(fù)構(gòu)成中，土地增值稅占有較大比重，企業(yè)應(yīng)當(dāng)給予足夠重視。

一、問題的提出

土地增值稅的納稅人是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上的一切建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)的單位和個人，其計稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)出售房地產(chǎn)項(xiàng)目所獲利潤的高低，直接決定著企業(yè)繳納土地增值稅的多少。因此，企業(yè)在法律法規(guī)的允許范圍內(nèi)，思考如何通過研究稅法，對土地增值稅做出最佳的納稅籌劃，降低企業(yè)納稅成本，獲取最大利潤，是每個房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該考慮的問題。土地增值稅稅收籌劃的具體方法有很多，在本文中，筆者主要研究如何依據(jù)臨界點(diǎn)的稅負(fù)效應(yīng)，進(jìn)行相應(yīng)的稅收籌劃。

二、臨界點(diǎn)在土地增值稅優(yōu)惠政策中的運(yùn)用

稅收臨界點(diǎn)是指稅法有關(guān)條款規(guī)定的一定比例或數(shù)額，當(dāng)應(yīng)納稅所得額或銷售額，一旦突破這一比例或數(shù)額時，就要依法納稅或按更高的稅率納稅，從而使納稅人稅負(fù)大幅上升；反之，納稅人可以免稅或按更低的稅率納稅。

土地增值稅優(yōu)惠政策中規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，如果增值率未超過20%，免征土地增值稅，否則應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。針對這項(xiàng)規(guī)定，納稅人在對普通住宅確定售價時，就應(yīng)當(dāng)考慮以下問題。

1.假如納稅人享受起征點(diǎn)優(yōu)惠。

納稅人如果選擇享受起征點(diǎn)優(yōu)惠，其增值率不能超過20%，在這范圍內(nèi)，企業(yè)為了獲取最大利潤，其售價應(yīng)該定為享受到起征點(diǎn)優(yōu)惠的最高價位，否則，盡管享受到了起征點(diǎn)優(yōu)惠，但獲取的利潤還存在上升的空間。

【例如】甲房地產(chǎn)有限公司，建造好一批普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，按稅法規(guī)定允許扣除項(xiàng)目的金額合計是500萬元，其中未包括銷售稅金及附加。設(shè)該批住宅的售價為×萬元，則相應(yīng)的銷售稅金及附加為5.5%×，這時，公司允許扣除項(xiàng)目的金額為500+5.5%×，依據(jù)相關(guān)規(guī)定，當(dāng)增值率未超過20%時，免征土地增值稅，那么該公司享受起征點(diǎn)優(yōu)惠的最高售價是×=1.2×（500+5.5%×），解方程×值為642.40，即享受起征點(diǎn)的最高售價為642.40萬元， 允許扣除金額為535.33萬元（500+642.40×5.5%）。

2.假如納稅人提高售價，放棄起征點(diǎn)優(yōu)惠。

土地增值稅采用四級超率累進(jìn)稅率，其中，最低稅率為30%，最高稅率為60%，具體見下表：

表1 土地增值稅采用四級超率累進(jìn)稅率表

仍然用上例資料，假如住宅售價在原來基礎(chǔ)上提高Y萬元，即售價為642.40+Y，售價提高則相應(yīng)的銷售稅金及附加應(yīng)提高5.5%Y，此時，允許扣除項(xiàng)目的金額合計為535.33+5.5%Y，增值額為107.07+94.5%Y，應(yīng)納土地增值稅為30%×（107.07+94.5%Y）。公司若是想通過提高售價獲得更多利潤，就務(wù)必使提高的售價部分高于因突破起征點(diǎn)而新增加的稅收，即Y30%×（107.07+94.5%Y），解不等式Y(jié)44.83。此時，企業(yè)必須使房屋售價格高于687.23（642.40+44.83）萬元，才有利可圖。

依據(jù)土地增值稅的稅率是增值率來確定的，且采用的是四級超累進(jìn)稅率，這種稅率形式存在明顯的納稅臨界點(diǎn)。企業(yè)可采用以上方法，求出各級適用稅率的納稅臨界點(diǎn)，結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況，通過增加支出或減少收入的方法來調(diào)節(jié)稅率，使企業(yè)適用稅率降低至臨界點(diǎn)以下，從而適用更低一級的稅率。

3.實(shí)證研究。

宏達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，有一批普通標(biāo)準(zhǔn)住宅待售，在該項(xiàng)目中，取得土地使用權(quán)所支付的金額為1 000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為2 200萬元，有關(guān)的稅金為150萬元。根據(jù)稅法規(guī)定，該房地產(chǎn)開發(fā)公司還可以加扣成本費(fèi)用（1 000+2 200）×20%=640萬元。

如果該批住宅售價為4 900萬元，該房地產(chǎn)的增值率為910÷3 990=22.8%，根據(jù)稅法規(guī)定，應(yīng)該按照30%的稅率繳納土地增值稅（4 900-3 990）×30%=273萬元。此時，企業(yè)稅后利潤為4 900-3 990-273=637萬元。

如果公司進(jìn)行稅務(wù)籌劃，將售價降低至4 780萬元，該房地產(chǎn)的增值率為19.8%，依據(jù)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠相關(guān)規(guī)定，該企業(yè)免征土地增值稅。此時，企業(yè)稅后利潤為790萬元，公司稅后利潤增加153萬元。

三、臨界點(diǎn)在利息支出扣除方式中的運(yùn)用

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般都需要使用大量貸款，自然涉及到利息的支出。對于利息支出的扣除限額，我國稅法做出了以下具體的規(guī)定：如果利息費(fèi)用沒有超過按商業(yè)銀行同類貸款利率計算的金額，且能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計算分?jǐn)?，并提供金融機(jī)構(gòu)證明，利息支出可據(jù)實(shí)扣除，其他開發(fā)費(fèi)用，按“合計數(shù)”（取得土地使用權(quán)支付的金額=房地產(chǎn)開發(fā)成本）的5%以內(nèi)計算扣除，與其他費(fèi)用一起按“合計數(shù)”的10%以內(nèi)計算扣除。這樣的規(guī)定為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃提供了有利的空間，企業(yè)可選擇有利的扣除方式。

1.舉例分析。

丙房地產(chǎn)開發(fā)公司，開發(fā)一房產(chǎn)項(xiàng)目，取得土地使用權(quán)支付了2 000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為2 400萬元，利息支出為100萬元，未超過按商業(yè)銀行同類貸款利率計算的金額，且能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計算分?jǐn)偂?/p>

若公司不提供金融機(jī)構(gòu)證明，則能扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的最高額為（2 000+2 400）×10%=440萬元，若提供金融機(jī)構(gòu)證明，能扣除開發(fā)費(fèi)用的最高額為100+（2 000+2 400）×5%=320萬元?？梢?，在本例中公司應(yīng)選擇不提供金融機(jī)構(gòu)證明。

2.分析結(jié)論。

公司在扣除借款利息時，要好好權(quán)衡是否該提供金融機(jī)構(gòu)證明，若發(fā)生的能夠扣除的利息支出超過了稅法規(guī)定的開發(fā)成本的5%，則應(yīng)該提供證明，如果沒有超過5%，則應(yīng)選擇不提供證明。

四、結(jié)束語

在房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃中分析運(yùn)用稅收臨界點(diǎn)，能在一定程度上降低企業(yè)稅負(fù)，爭取更多利潤。納稅人在分析運(yùn)用納稅臨界點(diǎn)時，要及時關(guān)注稅法最新動態(tài)，確?；I劃方案的時效性。同時還必須結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況，著眼于企業(yè)整體，因?yàn)橹挥惺蛊髽I(yè)綜合收益達(dá)到最大化的稅務(wù)籌劃，才是最優(yōu)的方案。

??????參考文獻(xiàn)???????????????????????????

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篇9

從整體的房地產(chǎn)市場來看，商業(yè)類房地產(chǎn)是所有房地產(chǎn)類型中最復(fù)雜、最具風(fēng)險、盈利性最高的不動產(chǎn)形式。在其發(fā)展過程中逐漸形成了包括多種類型地產(chǎn)項(xiàng)目的綜合物業(yè)，在日常生活中常見的商業(yè)街、購物大廈、地下商場、電影院、寫字樓大型超市等屬于商業(yè)類房地產(chǎn)的范疇。房地產(chǎn)企業(yè)，對商業(yè)類房地產(chǎn)進(jìn)行的稅收籌劃，本質(zhì)上是一種事先設(shè)計安排的經(jīng)營活動，可以說是企業(yè)財務(wù)管理戰(zhàn)略的一部分，通過使用巧妙、合法的會計技巧，優(yōu)化財務(wù)管理組合、提升效益，減少或延期繳納相關(guān)稅款，以此降低企業(yè)付稅額。在企業(yè)實(shí)際運(yùn)行操作過程中，商業(yè)類房地產(chǎn)的稅收籌劃呈現(xiàn)出以下基本特征：第一，最基本的特點(diǎn)是其具備合法性，這也是稅收籌劃可以實(shí)現(xiàn)的法律保障。第二，事前預(yù)測性，企業(yè)在確定基本納稅方案時，可以根據(jù)企業(yè)自身的經(jīng)營狀況，投資計劃，進(jìn)行事前準(zhǔn)備，調(diào)整相關(guān)活動項(xiàng)目，以設(shè)計最合理的納稅方案。第三，稅收籌劃本身具有一定的時效性，現(xiàn)階段我國的稅收政策、稅法環(huán)境等還處于快速發(fā)展變革之中，對商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃適應(yīng)了新的環(huán)境需要，及時與新的政策法規(guī)接軌，具備一定的時效性。第四，稅收籌劃體現(xiàn)出的整體綜合全局性特征較強(qiáng)。

1 商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃存在的問題

房地產(chǎn)業(yè)近年來多次被國家稅務(wù)總局列為稅務(wù)專項(xiàng)檢點(diǎn)行業(yè)，以下是幾類比較常見的重點(diǎn)問題：

1.1 目前，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃仍然存在較高的風(fēng)險 從房地產(chǎn)業(yè)的基本屬性來看，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)所涉及到的項(xiàng)目一般都比較大，其資金規(guī)模也相對龐大，需要繳納的稅款種類比較多。一般來說，商業(yè)類房地產(chǎn)企的稅負(fù)在25%-30%之間，相對來講，這是一個很高的稅負(fù)比例?；谶@種基本情況，對于稅收籌劃的進(jìn)行，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)是十分迫切的。但是，由于目前相關(guān)稅收籌劃的政策法規(guī)沒有清晰明確的規(guī)定，而企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時常常會發(fā)生超越法律、法規(guī)的界限，潛在隱藏著許多風(fēng)險。而過高的稅收籌劃風(fēng)險，意味著企業(yè)稅收籌劃活動失敗的可能性的增加。這不僅使企業(yè)無法實(shí)現(xiàn)預(yù)期的財務(wù)目標(biāo)，還會使企業(yè)面臨稅務(wù)機(jī)關(guān)的處罰，甚至可能還會追究相應(yīng)的刑事責(zé)任。

1.2 企業(yè)會計核算制度不健全制約稅收籌劃實(shí)際效果的發(fā)揮 商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅收繁瑣復(fù)雜，對財務(wù)管理的水平要求很高，但是，在實(shí)際的企業(yè)內(nèi)部，大多缺少與之配套的會計核算制度。對于商業(yè)類房地產(chǎn)，比較常見的會計核算跨期攤派，收入的確認(rèn)，成本的計算沖銷會計期內(nèi)的損益等，不健全的會計核算制度，影響企業(yè)真實(shí)稅收籌劃效果。

1.3 企業(yè)配備的稅收籌劃人員水平不高 稅收籌劃是一種很專業(yè)的稅務(wù)工作，涉及到財務(wù)、稅務(wù)、稅法、公司法等多方面的知識，對負(fù)責(zé)人員和具體執(zhí)行人員的專業(yè)性要求很高。企業(yè)人員對稅收政策執(zhí)行不到位或在綜合性的稅收籌劃過程過程中，對于企業(yè)的整體性和相關(guān)稅收政策的宏觀性把握不恰當(dāng)，會造成稅收籌劃執(zhí)行效果的不理想。同時，具體執(zhí)行負(fù)責(zé)人員的經(jīng)驗(yàn)不足，也不利于稅收籌劃的順利開展。在具體操作環(huán)節(jié)，有的企業(yè)稅收籌劃人員，為了盡可能的降低企業(yè)稅負(fù)，可能使用一些特別技巧，容易導(dǎo)致企業(yè)的故意偷稅、漏稅，過于急功近利的稅收籌劃，使得企業(yè)偏離了稅收籌劃的本質(zhì)，不利于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

1.4 現(xiàn)階段的稅務(wù)行政執(zhí)法存在一些不合理之處，影響了稅收籌劃的實(shí)施 國家稅收法律在制定過程中，主要是從收稅的角度考慮的，在企業(yè)稅收籌劃方面的一些細(xì)則不夠明確，而相關(guān)約束性條款又卡得過嚴(yán)、過死?，F(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，稅收的形式和征稅的政策，跟不上企業(yè)自身的快速發(fā)展，隨著社會經(jīng)濟(jì)制度的日益多元，企業(yè)組織形式越來越靈活，而現(xiàn)階段的稅務(wù)行政法的諸多條款依然比較滯后，參照標(biāo)準(zhǔn)有很多不合理之處，這些不合理之處，阻礙了企業(yè)稅收籌劃的正常開展，不利于企業(yè)降低稅務(wù)負(fù)擔(dān)。

2 商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的相關(guān)對策分析

2.1 提高對稅收風(fēng)險因素的防范力度 首先加強(qiáng)對營業(yè)稅納稅風(fēng)險的防范，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)納稅的一般條件，可以得知，營業(yè)稅納稅風(fēng)險主要受到以下幾種因素的制約：一是開發(fā)產(chǎn)品的處理方式。二是開發(fā)產(chǎn)品的銷售價格。三是開發(fā)產(chǎn)品的轉(zhuǎn)讓方式。以上這三個因素是決定房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅稅負(fù)的關(guān)鍵因素，因此也是稅務(wù)風(fēng)險控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，必須進(jìn)行稅負(fù)測算和方案選擇以降低稅收負(fù)擔(dān)及納稅風(fēng)險。其次加強(qiáng)土地增值稅納稅風(fēng)險防范，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，影響土地增值稅納稅風(fēng)險的主要因素有以下幾種：一是開發(fā)產(chǎn)品的處理方式。二是開發(fā)產(chǎn)品的銷售價格。三是開發(fā)產(chǎn)品的轉(zhuǎn)讓方式。四是開發(fā)產(chǎn)品的成本。五是共同成本的分?jǐn)偡椒?。因此，要從這五個方面，加大對土地增值稅納稅風(fēng)險的防范。第三，企業(yè)所得稅納稅風(fēng)險的防范。企業(yè)所得稅是對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營所得和其他所得而征收的一種稅。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，無論是銷售還是持有，無論是有償轉(zhuǎn)讓還是受托代建或投資入股，均需計算繳納企業(yè)所得稅。由于企業(yè)所得稅是對企業(yè)經(jīng)營所得征收的，因此，影響經(jīng)營所得的收入以及成本水平就是影響企業(yè)所得稅的關(guān)鍵因素，所以要加大對企業(yè)所得稅納稅風(fēng)險的防范。

2.2 及時關(guān)注稅法變動 在實(shí)際操作過程中，企業(yè)要做到學(xué)法、懂法、守法。只有對稅收法律法規(guī)的變化了如指掌，才能立足于企業(yè)的實(shí)際情況，對稅收籌劃方案及時作出調(diào)整；企業(yè)應(yīng)該深刻領(lǐng)會立法精神，全面掌握稅收規(guī)定，準(zhǔn)確把握稅收政策內(nèi)涵，嚴(yán)格按照稅法來進(jìn)行籌劃，嚴(yán)守稅收籌劃合法的底線，正確處理稅收籌劃與避稅、偷稅、漏稅的關(guān)系。

2.3 提升企業(yè)稅收籌劃人員素養(yǎng) 企業(yè)稅收籌劃人員的素養(yǎng)包括道德素養(yǎng)和專業(yè)素養(yǎng)。第一，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃人員要提升職業(yè)道德素養(yǎng)。企業(yè)稅收籌劃人員自身必須要具備較高的職業(yè)道德情操，因?yàn)槠髽I(yè)的納稅行為不僅關(guān)系企業(yè)自身的利益，也涉及到國家的利益。任何稅收籌劃方案的設(shè)計，要以現(xiàn)行國家稅收政策、稅收法規(guī)為底線，在法律框架內(nèi)，通過科學(xué)合理的財務(wù)運(yùn)作，降低企業(yè)的財務(wù)負(fù)擔(dān)，提升企業(yè)的稅負(fù)結(jié)構(gòu)質(zhì)量。第二，企業(yè)內(nèi)部的稅收籌劃負(fù)責(zé)人員要切實(shí)提高自身的專業(yè)水平，增強(qiáng)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。稅收籌劃需要綜合很多學(xué)科的知識，其中稅務(wù)，法律、金融等學(xué)科為主，這就需要稅收籌劃相關(guān)負(fù)責(zé)人員必須掌握扎實(shí)的理論知識，同時在實(shí)際企業(yè)內(nèi)部稅收籌劃設(shè)計時，不斷豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。學(xué)習(xí)業(yè)內(nèi)先進(jìn)的稅收籌劃設(shè)計方案，提升稅收籌劃設(shè)計的科學(xué)性。

篇10

土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的和個人單位并針對其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得增值額進(jìn)行征收的一種稅收。房地產(chǎn)企業(yè)主要從事著對房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售工作。這其中，土地增值稅影響著稅后利潤。在提高盈利能力和降低房地產(chǎn)企業(yè)成本上，應(yīng)該有效的籌劃土地增值稅和進(jìn)行合理的避稅。本文主要來闡釋幾種主要土地增值稅籌劃方式及其有效性。

我們應(yīng)該了解納稅籌劃的原則，這樣才能對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃進(jìn)行科學(xué)有效的分析。（1）事先籌劃：就是說稅務(wù)籌劃必須在納稅前通過對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動過程的規(guī)劃與相應(yīng)的控制下來協(xié)調(diào)進(jìn)行。（2）遵紀(jì)守法：此條規(guī)定明確了納稅人對國家納稅的義務(wù)及其立法精神的宗旨。要求其必須按照合法的節(jié)稅方式來促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。（3）經(jīng)濟(jì)且有效：企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時應(yīng)該進(jìn)行一定的“成本效益分析和討論”然后對當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)情況有所掌握。在進(jìn)行稅務(wù)籌劃的時候不能單單只注重納稅環(huán)節(jié)中個別稅種的節(jié)稅從而導(dǎo)致忽略了籌劃方案而引發(fā)的多余費(fèi)用的支出。

1.以臨界點(diǎn)稅率為基礎(chǔ)籌劃土地增值稅

《土地增值稅暫行條例》中第六條規(guī)定的計算增值額扣除項(xiàng)目包括：取得土地使用權(quán)隨支付的金額、開發(fā)土地所需的成本和費(fèi)用、新建房及配套設(shè)施的成本和費(fèi)用及建筑物的評估價格、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)稅金、財政部所規(guī)定的其他的扣除項(xiàng)目。

《土地增值稅暫行條例》中第七條規(guī)定土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率：增值額沒有超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分。其中稅率為30%、增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%未超過扣除項(xiàng)目金額100%部分，其中稅率為40%、增值而超過扣除項(xiàng)目金額100%未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。

《土地增值稅暫行條例》中第八條規(guī)定了可以免征土地增值稅的情況：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅并出售且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的、被國家依法收回和征用的房地產(chǎn)。

首先在房地產(chǎn)立項(xiàng)時對房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品進(jìn)行測定。如果設(shè)定的開發(fā)產(chǎn)品為住宅，在規(guī)劃時盡量將產(chǎn)品開發(fā)為普通住宅，以滿足普通標(biāo)準(zhǔn)住宅優(yōu)惠政策?！敦斦?、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅（2006）21號規(guī)定（略）。《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅普通標(biāo)準(zhǔn)住宅有關(guān)政策的通知》（財稅（2006）141號）強(qiáng)調(diào)：“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”的認(rèn)定，可在各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（2005）26號制定的“普通住房標(biāo)準(zhǔn)”的范圍內(nèi)從嚴(yán)掌握。即應(yīng)同時滿足以下條件： ①住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；②單套建筑面積在120平方米以下；③實(shí)際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。即在項(xiàng)目立項(xiàng)時1、控制建筑的容積率在1.0以上，2、戶型設(shè)計時，將面積控制在普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的面積標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)。

其次，房地產(chǎn)公司可以通過適當(dāng)減少銷售的收入或?qū)煽鄢?xiàng)目金額進(jìn)行一定比例的增加，從而將增值稅率控制在20%以下并達(dá)到減免增值稅的目的。因?yàn)橐陨匣I劃方式都是通過調(diào)整臨界稅率在基礎(chǔ)上進(jìn)行的，因此叫做關(guān)于臨界稅率的增值稅籌劃。其方法主要分為兩類：房地產(chǎn)企業(yè)利用控制自身的房地產(chǎn)價格來進(jìn)行增值稅的籌劃；房地產(chǎn)企業(yè)通過增加可扣除項(xiàng)目金額進(jìn)行增值稅的籌劃。

利用對房地產(chǎn)價格的控制權(quán)對企業(yè)增值稅進(jìn)行籌劃的方法主要分為兩點(diǎn)：降低房地產(chǎn)價格并將增值稅調(diào)整在20%；通過降低房地產(chǎn)價格把增值稅從高稅率等級降為低稅率等級以減少增值稅。

1.1減免土地增值稅的籌劃

《土地增值稅暫行條例》中規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過總成本的20%時，免征土地增值稅。所以，房地產(chǎn)企業(yè)將增值率控制在20%這個臨界點(diǎn)上，就可以有效的避免繳納土地增值稅。

1.2減少土地增值稅的籌劃

此類稅收籌劃主要分為三種形式：通過對房地產(chǎn)價格的控制并將增值稅率從40%降到30%；將增值稅率從50%調(diào)到40%或30%；將增值稅從60%調(diào)到50%、40%或者30%。減少增值稅的效果不如減免增值稅的籌劃方式效果好。

2.增加可扣除項(xiàng)目金額的稅收籌劃

土地的增值是以增值額度和扣除項(xiàng)目金額的增值率大小進(jìn)行征收工作，增值率越大，增值稅越高，下面舉例說明：

房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)項(xiàng)目時，取得土地使用權(quán)花費(fèi)金額200萬元，房地產(chǎn)開發(fā)的成本是400萬元。如果企業(yè)產(chǎn)生的利息費(fèi)用，能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計算分擔(dān)，提供金融機(jī)構(gòu)相關(guān)證明，則是：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+（200+400）×5%=利息費(fèi)用+30萬元，如果企業(yè)利息無法按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計算，或無法提供金融證明，則是：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（200+400）×10%=60萬元，這樣的結(jié)果比預(yù)算高出30萬元。

（1）企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身情況進(jìn)行測算，選擇對自身清算有利的計算方式，來增加可扣除項(xiàng)目金額。如上例若實(shí)際發(fā)生的大于房地產(chǎn)開發(fā)成本的5%以上的采用利息加費(fèi)用扣除的方法，若實(shí)際發(fā)生的利息低于房地產(chǎn)開發(fā)成本的5%時，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用就采用房地產(chǎn)開發(fā)成本乘以10%的比例的方式。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)也可通過提高房屋的品質(zhì)及性能的方式，增加房屋的成本，達(dá)到增加扣除額金額降低增值率目的。

企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃時應(yīng)該注意的問題：

1）國家應(yīng)該加速完善稅務(wù)籌劃的立法工作：企業(yè)要進(jìn)行合理的稅務(wù)籌劃就應(yīng)該有完善的稅法來進(jìn)行制約和管理。從我國稅收立法現(xiàn)狀來看，應(yīng)該盡快解決以下問題：健全稅收一般性規(guī)范，做到減少稅法漏洞和杜絕企業(yè)避稅行為；改革征管體制；稅收立法的透明、簡明、和可操作性。

2）增強(qiáng)企業(yè)納稅人的納稅意識，樹立正確的稅收籌劃觀念：企業(yè)納稅人自身的納稅意識要有一定的提高，這樣才能成功做到合理的稅務(wù)籌劃和節(jié)約稅金指出的目的。在企業(yè)稅收籌劃的過程中，一定要注意只有總體收益最大的方案才是最優(yōu)的也是最有效的。

3）企業(yè)著力培養(yǎng)專業(yè)的稅務(wù)籌劃人員：籌劃人員應(yīng)該具備法律、稅收、財務(wù)會計、統(tǒng)計、金融、數(shù)學(xué)等方面的知識，還應(yīng)該具備嚴(yán)密的思維邏輯和精密的統(tǒng)籌謀劃的能力。

土地增值稅是對房地產(chǎn)企業(yè)收益影響最大的稅種之一。所以，對房地產(chǎn)企業(yè)來講，進(jìn)行合理的土地增值稅籌劃至關(guān)重要。本文對納稅籌劃原則及籌劃方式都進(jìn)行了有力講解，通過相關(guān)條例對通過改變房屋銷售價格和提高可扣除項(xiàng)目金額進(jìn)行稅收籌劃進(jìn)行了相關(guān)的探討和研究。 [科]

【參考文獻(xiàn)】