導(dǎo)言：作為寫(xiě)作愛(ài)好者，不可錯(cuò)過(guò)為您精心挑選的10篇企業(yè)清算的稅務(wù)籌劃，它們將為您的寫(xiě)作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)是土地增值稅清算審計(jì)的重要組成部分，在清算審計(jì)過(guò)程中，應(yīng)注意以下幾個(gè)問(wèn)題。首先，征地問(wèn)題。在實(shí)際工作中，要關(guān)注土地使用權(quán)取得過(guò)程中支付的征地費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等相關(guān)材料是否齊全，例如支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，需要有如下資料：（1）雙方達(dá)成的拆遷補(bǔ)償費(fèi)協(xié)議，包含拆遷物類型、面積、被拆遷人姓名、身份證號(hào)、補(bǔ)償總價(jià)等；（2）被拆遷人簽字并蓋手印的收款收據(jù)或收條；（3）拆遷人付款憑證、銀行轉(zhuǎn)賬記錄；（4）拆遷補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的文件；（5）被拆遷房產(chǎn)證明；（6）房屋測(cè)繪圖；（7）被拆遷人的身份證復(fù)印件；（8）法人單位物業(yè)，需提供法人單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人身份證明、土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證、消防驗(yàn)收合格證明。其次，重點(diǎn)審核房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)的列支是否符合國(guó)家規(guī)定的扣除標(biāo)準(zhǔn)，其中，涉及多期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，成本如何分?jǐn)偸沁M(jìn)行稅務(wù)籌劃的重點(diǎn)。根據(jù)稅法要求，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，各期成本費(fèi)用的歸集和分配方式要保持一致，若不一致，稅務(wù)局可要求按相關(guān)規(guī)定進(jìn)行調(diào)整，所以項(xiàng)目首期清算時(shí)采用的方法非常重要。

1.2準(zhǔn)確確認(rèn)計(jì)稅收入

在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)中，收入包括實(shí)物收入、貨幣收入和其他收入以及其他有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。在清算時(shí)，確認(rèn)收入是指取得上述利益的價(jià)款，營(yíng)改增之后，土地增值稅應(yīng)稅收入為不含增值稅。當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目跨越營(yíng)改增時(shí)點(diǎn)，應(yīng)能夠清晰地分別核算營(yíng)業(yè)稅時(shí)期的收入和營(yíng)改增后的收入。在確認(rèn)收入時(shí)，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)于貨幣收入一般先根據(jù)商品的銷(xiāo)售發(fā)票確定相關(guān)收入。如果銷(xiāo)售發(fā)票不是銷(xiāo)售收入的全額，應(yīng)根據(jù)銷(xiāo)售合同確定實(shí)際收入。在實(shí)際操作過(guò)程中，要求企業(yè)提供銷(xiāo)售明細(xì)表，稅務(wù)機(jī)關(guān)通過(guò)房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積和項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)相關(guān)性，來(lái)核實(shí)應(yīng)稅收入。在預(yù)收房款過(guò)程中，房地產(chǎn)土地增值稅清算稅務(wù)籌劃及稅收風(fēng)險(xiǎn)管控文｜Article＞陶金華如發(fā)現(xiàn)買(mǎi)賣(mài)合同所示面積與實(shí)測(cè)面積不符，發(fā)生退、補(bǔ)房款收入，應(yīng)在清算時(shí)調(diào)整收入。如果存在將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利或獎(jiǎng)勵(lì)，合作單位的債務(wù)抵償、對(duì)股東分紅或?qū)ν馔顿Y等情況，當(dāng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)當(dāng)視同銷(xiāo)售，并根據(jù)稅法規(guī)定來(lái)確認(rèn)收入。

2房地產(chǎn)土地增值稅清算稅務(wù)籌劃內(nèi)容

2.1土地增值稅清算項(xiàng)目前期規(guī)劃

（1）項(xiàng)目土地增值稅清算單位規(guī)劃。明確項(xiàng)目土地增值稅清算單位是保證土地增值稅清算稅收籌劃工作順利開(kāi)展的前提，所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所在地稅務(wù)部門(mén)在執(zhí)行工作前，需要對(duì)土地增值稅清算單位進(jìn)行確定?，F(xiàn)階段，各個(gè)地區(qū)土地增值稅清算單位確定一般劃分為兩種類型，一是按照國(guó)家政策要求同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，根據(jù)土增清算條例中指出的以房地產(chǎn)主管部門(mén)審批、備案的房地產(chǎn)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為清算單位。大部分稅務(wù)局以項(xiàng)目立項(xiàng)進(jìn)行清算，因此，項(xiàng)目公司在進(jìn)行成本和費(fèi)用核算時(shí)要按照對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目立項(xiàng)歸集，這樣便于后期進(jìn)行清算時(shí)，成本和費(fèi)用清晰明了，與稅務(wù)部門(mén)的要求保持一致。二是有地方特色的方式，更加細(xì)分處理。例如，重慶等地區(qū)通過(guò)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的方式來(lái)確定清算單位，湖南等地區(qū)通過(guò)建設(shè)工程規(guī)劃許可證的方式來(lái)確定清算單位。這些方式在政策上有明確要求，執(zhí)行口徑變化具備可控性。（2）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)涉及文書(shū)證照規(guī)劃。各地區(qū)稅務(wù)部門(mén)對(duì)土地增值稅清算的相關(guān)要求有所不同，但是各項(xiàng)政策執(zhí)行都是按照項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中包含的文書(shū)證照等資料來(lái)確定，所以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中包含的文書(shū)證照規(guī)劃也是土地增值稅清算項(xiàng)目前期規(guī)劃中不可或缺的一部分。對(duì)于項(xiàng)目文書(shū)證照規(guī)劃來(lái)說(shuō)，涉及的內(nèi)容有以下幾點(diǎn)。首先，國(guó)有土地出讓合同對(duì)學(xué)校、公交站、醫(yī)療設(shè)施等基礎(chǔ)配套設(shè)施的要求，對(duì)公共配套設(shè)施建設(shè)認(rèn)定產(chǎn)生一定影響。如果合同中明確規(guī)定項(xiàng)目配套設(shè)施要無(wú)償移交給政府，就要按照目前土地增值稅清算的要求，這些基礎(chǔ)設(shè)施可以作為公共配套設(shè)施，其產(chǎn)生的成本費(fèi)用在所有可售物業(yè)中分配。若規(guī)劃中確定有配套設(shè)施而不是無(wú)償移交給政府，企業(yè)可以出售也可以自持經(jīng)營(yíng)。如果出售就可以扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用，如果自持經(jīng)營(yíng)就不能算作可以扣除的成本和費(fèi)用。其次，項(xiàng)目立項(xiàng)的劃分。若選擇按照項(xiàng)目立項(xiàng)作為清算單位，對(duì)于不同業(yè)態(tài)的產(chǎn)品，要事先做好測(cè)算，避免增值率有級(jí)差的業(yè)態(tài)混合，讓增值率跳擋，增加整體稅負(fù)。例如某項(xiàng)目有多種業(yè)態(tài)產(chǎn)品，有普通住宅、非普通住宅、配套商業(yè)和地下車(chē)位，根據(jù)測(cè)算，其中普通住宅增值率不超過(guò)20%，這部分是可以免征土地增值稅。非普通住宅增值率是40%，配套商業(yè)增值率是80%，地下車(chē)位增值率為-20%。因此就要測(cè)算，如果配套商業(yè)、非普通住宅、地下車(chē)位合在一起，是否會(huì)讓這三個(gè)業(yè)態(tài)的增值率上升一個(gè)稅率擋。如果測(cè)算的結(jié)果會(huì)提升稅率，項(xiàng)目初始立項(xiàng)時(shí)可以籌劃把配套商業(yè)單獨(dú)立項(xiàng)，成本費(fèi)用單獨(dú)核算。若以建設(shè)工程規(guī)劃為土地增值稅清算單位，單一的建設(shè)工程規(guī)劃證書(shū)中各業(yè)態(tài)產(chǎn)品的構(gòu)成缺少合理性，給土地增值稅清算結(jié)果帶來(lái)一定負(fù)面影響。因此，項(xiàng)目規(guī)劃初期，一定要進(jìn)行各業(yè)態(tài)產(chǎn)品構(gòu)成的稅負(fù)測(cè)算，結(jié)合市場(chǎng)制訂最優(yōu)的產(chǎn)品構(gòu)成方案。最后，各種財(cái)政返還批復(fù)內(nèi)容描述給土地成本和加計(jì)扣除項(xiàng)目帶來(lái)的影響。通過(guò)財(cái)政返還要求企業(yè)在項(xiàng)目紅線外建設(shè)市政配套設(shè)施，例如河堤、公園、市政路等，也不能沖減土增成本。在實(shí)際操作過(guò)程中，要根據(jù)政府的實(shí)際目標(biāo)，盡量在文件批復(fù)中描述清晰。若描述不清晰，對(duì)于疑慮點(diǎn)，企業(yè)和政府部門(mén)可以通過(guò)會(huì)議紀(jì)要的形式加以補(bǔ)充。

2.2土地增值稅清算項(xiàng)目納稅籌劃

（1）土地增值稅清算時(shí)點(diǎn)籌劃。在滿足相關(guān)要求的情況下，稅務(wù)部門(mén)可以下發(fā)清算通知書(shū)，或者企業(yè)主動(dòng)向稅務(wù)部門(mén)提交申請(qǐng)。在滿足清算要求的情況下，各業(yè)態(tài)產(chǎn)品的去化情況將會(huì)給土地增值稅清算結(jié)果帶來(lái)不同影響。例如車(chē)位作為可售物業(yè)，也可能為虧損物業(yè)，去化比例如果不科學(xué)，就會(huì)使非住宅增值率隨之升高，所以在土地增值稅清算過(guò)程中，需要對(duì)各種業(yè)態(tài)產(chǎn)品的去化比例進(jìn)行合理規(guī)劃。（2）計(jì)稅收入審核籌劃。企業(yè)在開(kāi)展土地增值稅清算稅務(wù)籌劃工作時(shí)，計(jì)稅收入通常包含以下幾點(diǎn)。首先，有特殊情形的房產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格存在被稅務(wù)局認(rèn)定價(jià)格偏低而被調(diào)增收入的風(fēng)險(xiǎn)。在清算準(zhǔn)備期，要做好各種證明材料的取證工作，例如公司針對(duì)大眾的促銷(xiāo)政策以及宣傳單，或者房產(chǎn)特殊結(jié)構(gòu)圖紙及現(xiàn)場(chǎng)照片等。其次，針對(duì)被用于銷(xiāo)售的房產(chǎn)的銷(xiāo)售價(jià)格確定，按照稅法規(guī)定，取相同性質(zhì)房產(chǎn)的近期價(jià)格。另外，車(chē)位是否能夠辦理產(chǎn)權(quán)，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的車(chē)位長(zhǎng)時(shí)間租賃收入是否可以納入計(jì)稅收入范疇中等問(wèn)題需要得到重視和解決。（3）開(kāi)發(fā)成本審核籌劃。開(kāi)發(fā)成本審核籌劃涉及的內(nèi)容有以下幾點(diǎn)。首先，合理歸集、分?jǐn)偼恋爻杀?。例如，地下不?jì)容車(chē)位是否可以分?jǐn)偼恋爻杀?，要根?jù)當(dāng)?shù)囟悇?wù)局執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)去分?jǐn)偅瑢?duì)地下車(chē)位單獨(dú)補(bǔ)繳土地出讓金的項(xiàng)目要根據(jù)受益原則來(lái)處理。其次，根據(jù)國(guó)家和地方政府部門(mén)對(duì)公共配套設(shè)施的政策要求，確定前置性移交形式，以便在清算時(shí)能按照規(guī)定全額扣除相關(guān)成本。

3房地產(chǎn)土地增值稅清算稅收風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生原因

3.1外部原因

在房地產(chǎn)土地增值稅清算過(guò)程中，導(dǎo)致稅收風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的外部原因，包括社會(huì)環(huán)境改變、政策調(diào)整等。其中對(duì)房地產(chǎn)土地增值稅稅務(wù)籌劃影響比較大的原因在于政策調(diào)整。例如2016年房地產(chǎn)企業(yè)全面實(shí)施營(yíng)改增政策以后，在增值稅籌劃過(guò)程中，主要采用的是簡(jiǎn)易計(jì)稅和一般計(jì)稅兩種方式，土地增值稅清算計(jì)稅收入確定、開(kāi)發(fā)成本抵扣轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)有關(guān)稅金抵扣確認(rèn)等內(nèi)容都發(fā)生一定改變。如果房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)相關(guān)政策了解不到位，在開(kāi)展土地增值稅清算工作時(shí)，將會(huì)發(fā)生和政策要求不符的狀況，從而引發(fā)稅收風(fēng)險(xiǎn)，增加企業(yè)稅負(fù)。

3.2內(nèi)部原因

房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展土地增值稅清算籌劃工作時(shí)，企業(yè)內(nèi)部清算工作體系不完善，例如各類合同、結(jié)算資料保存不完善，無(wú)法全面提供給稅務(wù)局完整清算數(shù)據(jù)的佐證資料；土地增值稅籌劃團(tuán)隊(duì)綜合素養(yǎng)參差不齊等，這些都是導(dǎo)致稅收風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的內(nèi)在原因。例如，基層項(xiàng)目稅收籌劃人員作為土地增值稅籌劃的執(zhí)行者，其專業(yè)水平和綜合素養(yǎng)將會(huì)給土地增值稅籌劃可行性帶來(lái)直接影響。從目前情況來(lái)看，大部分房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有做好稅收籌劃培訓(xùn)工作，稅收籌劃考核機(jī)制不完善，即便一些企業(yè)進(jìn)行了考核與培訓(xùn)，但是過(guò)于形式化，沒(méi)有將其落實(shí)到位，無(wú)法保證從業(yè)者專業(yè)水平和綜合素養(yǎng)。如果稅收籌劃人員存在判斷失誤情形，則會(huì)引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)。

4房地產(chǎn)土地增值稅清算稅收風(fēng)險(xiǎn)管控措施

4.1加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員專業(yè)培訓(xùn)

對(duì)于房地產(chǎn)土地增值稅清算工作來(lái)說(shuō)，需要加強(qiáng)各級(jí)人員專業(yè)培訓(xùn)。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員需要具備自我學(xué)習(xí)意識(shí)，主動(dòng)對(duì)國(guó)家最新的財(cái)稅政策學(xué)習(xí)了解。如營(yíng)改增政策，給房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)工作帶來(lái)了重大影響，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員需要及時(shí)通過(guò)各種方式學(xué)習(xí)、深刻理解。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)需要主動(dòng)與稅務(wù)部門(mén)交流，向稅務(wù)部門(mén)請(qǐng)教，提高企業(yè)財(cái)稅工作的有效性和規(guī)范性。例如對(duì)于土地清算環(huán)節(jié)中存在的各種違規(guī)違法行為，房地產(chǎn)企業(yè)需要主動(dòng)與稅務(wù)部門(mén)人員交流學(xué)習(xí)相關(guān)的知識(shí)，從而防止在土地清算過(guò)程中出現(xiàn)不必要的風(fēng)險(xiǎn)，減少違規(guī)違法行為。

4.2合理確定清算單位

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，通常會(huì)同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，或者一個(gè)項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)。因此，確定清算單位與計(jì)稅單位是土地增值稅清算工作順利開(kāi)展的前提。以房地產(chǎn)主管部門(mén)審批、備案的房地產(chǎn)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為清算單位。在房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展土地增值稅清算工作時(shí)，可以結(jié)合當(dāng)?shù)囟愂照卟煌逅憧趶綖樵瓌t分別核算，選擇對(duì)企業(yè)自身發(fā)展有利的清算口徑，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅收的科學(xué)規(guī)劃，減少稅收風(fēng)險(xiǎn)。

4.3完善稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控體系

2018年對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是比較重要的一年，隨著金稅三期上線、國(guó)地稅合并等政策的全面，房地產(chǎn)企業(yè)為了防范稅收風(fēng)險(xiǎn)，需要加強(qiáng)稅收風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部控制體系建設(shè)，及時(shí)找出并防范稅收風(fēng)險(xiǎn)。首先，從根源上做好風(fēng)險(xiǎn)管理工作。2019年，我國(guó)財(cái)稅政策發(fā)生了巨大改變，特別是國(guó)稅地稅的充分結(jié)合，對(duì)于房地產(chǎn)土地增值稅來(lái)說(shuō)，造成了一定影響。其次，強(qiáng)化申報(bào)風(fēng)險(xiǎn)管理。土地增值稅納稅申報(bào)是土地增值稅清算風(fēng)險(xiǎn)防范管理的重要內(nèi)容，因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目在銷(xiāo)售中將會(huì)面臨諸多變量，所以對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，需要加強(qiáng)申報(bào)風(fēng)險(xiǎn)管理。例如，房地產(chǎn)企業(yè)在嚴(yán)格計(jì)算財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)過(guò)程中，需要設(shè)置清算后房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售報(bào)表，確定自用、租賃房產(chǎn)情況。最后，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督管理。一方面，稅務(wù)部門(mén)需要嚴(yán)格按照土地增值稅清算要求，建立收入登記臺(tái)賬，確定土地增值稅清算項(xiàng)目底冊(cè)，從而引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)嚴(yán)格按照臺(tái)賬要求做好信息登記工作。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員需要加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)督管理，約束財(cái)務(wù)人員工作行為，從根源上減少工作失誤，避免稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。

4.4創(chuàng)新工作模式

對(duì)于房地產(chǎn)土地增值稅清算過(guò)程中出現(xiàn)的稅收風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)應(yīng)該創(chuàng)新工作模式，做好土地增值稅清算過(guò)程納稅管理工作，通過(guò)采取一系列管理方式，實(shí)現(xiàn)科學(xué)籌劃，幫助企業(yè)減少稅負(fù)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)財(cái)務(wù)人員納稅籌劃情況，積極引進(jìn)第三方中介機(jī)構(gòu)，制訂合理的納稅籌劃方案，提高企業(yè)納稅籌劃水平，從而達(dá)到減少納稅的效果。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)和第三方中介部門(mén)交流合作，提高土地增值稅清算工作水平。

4.5優(yōu)化風(fēng)險(xiǎn)管控措施

首先，對(duì)于稅收政策的不斷改變，如國(guó)地稅合并等給房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅帶來(lái)一定影響，上述變化可能會(huì)導(dǎo)致稅務(wù)清算過(guò)程中計(jì)算方法和成本計(jì)算口徑不統(tǒng)一等問(wèn)題。為了改變這種狀況，要求房地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)與稅務(wù)部門(mén)交流，按照國(guó)家法律要求規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)，從根源上加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范與控制。其次，企業(yè)稅務(wù)部門(mén)應(yīng)該對(duì)清算收入登記臺(tái)賬進(jìn)行優(yōu)化處理，做好臺(tái)賬信息登記和財(cái)務(wù)管理工作，約束財(cái)務(wù)人員，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范。最后，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目不同的銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，應(yīng)該對(duì)企業(yè)申報(bào)風(fēng)險(xiǎn)管理細(xì)化處理，例如將清算后房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售信息表作為稅收申報(bào)計(jì)算依據(jù)，重點(diǎn)對(duì)其自用項(xiàng)目和租賃房產(chǎn)情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，加強(qiáng)申報(bào)風(fēng)險(xiǎn)防控。

5結(jié)束語(yǔ)

總而言之，我國(guó)稅收環(huán)境的逐漸變化給房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作增加了難度，同時(shí)也對(duì)其稅務(wù)籌劃工作的開(kāi)展提出更加嚴(yán)格的要求。在此過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)稅收籌劃工作特點(diǎn)和要求有充分了解的情況下，需選擇適宜的方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃，從根源上減少稅收風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，減輕企業(yè)稅負(fù)，提高企業(yè)整體效益。

參考文獻(xiàn)

[1]張婷.房地產(chǎn)項(xiàng)目土地增值稅清算納稅籌劃及風(fēng)險(xiǎn)[J].黑龍江人力資源和社會(huì)保障,2021(20):51-53.

篇2

企業(yè)資產(chǎn)重組是當(dāng)前企業(yè)改革的重點(diǎn)，也是構(gòu)建現(xiàn)代企業(yè)制度的重要途徑。資產(chǎn)重組的方式很多，有合并、兼并、分立、股權(quán)重組、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等形式。國(guó)家為適應(yīng)企業(yè)資產(chǎn)重組的需要，推進(jìn)企業(yè)改革，加強(qiáng)對(duì)資產(chǎn)重組企業(yè)的稅收管理，先后出臺(tái)了相關(guān)稅收政策，為我們進(jìn)行企業(yè)資產(chǎn)重組的納稅籌劃提供了較大的運(yùn)作空間。

一、企業(yè)合并的納稅籌劃

（一）企業(yè)合并的稅務(wù)處理規(guī)定

通常情況下，被合并企業(yè)應(yīng)視為按公允價(jià)值轉(zhuǎn)讓、處置全部資產(chǎn)，計(jì)算資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得，依法繳納所得稅；合并企業(yè)接受被合并企業(yè)的有關(guān)資產(chǎn)，計(jì)稅時(shí)可按經(jīng)評(píng)估確認(rèn)的價(jià)值確定成本。合并企業(yè)和被合并企業(yè)為實(shí)現(xiàn)合并而向股東回購(gòu)本公司股份，回購(gòu)價(jià)格與發(fā)行價(jià)格之間差額，應(yīng)作為股票轉(zhuǎn)讓所得或損失。合并企業(yè)支付給被合并企業(yè)或其股東的收購(gòu)價(jià)款中，除合并企業(yè)股權(quán)以外的現(xiàn)金、有價(jià)證券和其他資產(chǎn)，不高于所支付的股權(quán)票面價(jià)值20％的，當(dāng)事人各方可選擇按以下規(guī)定進(jìn)行所得稅稅收處理：

被合并企業(yè)不確認(rèn)全部資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得或損失，不計(jì)算繳納所得稅；被合并企業(yè)合并以前的全部企業(yè)所得稅事項(xiàng)由合并企業(yè)承擔(dān)，以前年度的虧損，如未超過(guò)法定彌補(bǔ)期限，可由合并企業(yè)與被合并企業(yè)資產(chǎn)相關(guān)所得彌補(bǔ)；合并企業(yè)接受被合并企業(yè)全部資產(chǎn)的計(jì)稅成本，須以被合并企業(yè)原賬面凈值為基礎(chǔ)確定。

被合并企業(yè)的股東以其持有的原被合并企業(yè)的股權(quán)交換合并企業(yè)的股權(quán)，不視為出售舊股、購(gòu)買(mǎi)新股處理。被合并企業(yè)的股東換得新股的成本，須以其所持舊股的成本為基礎(chǔ)確定。

（二）企業(yè)合并中納稅籌劃的策略

從上述規(guī)定可看出，在合并中由于產(chǎn)權(quán)交換支付方式不同，其轉(zhuǎn)讓所得、資產(chǎn)計(jì)價(jià)、虧損彌補(bǔ)等涉及所得稅事項(xiàng)可選擇不同的稅務(wù)處理方法。而對(duì)涉及所得稅事項(xiàng)的稅務(wù)處理方法不同，必然對(duì)合并或被合并企業(yè)的所得稅負(fù)擔(dān)產(chǎn)生不同的影響，這就要求進(jìn)行企業(yè)合并稅收籌劃時(shí)必須考慮如下幾個(gè)方面：

1．資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓損益確認(rèn)與否對(duì)所得稅負(fù)的影響。在企業(yè)合并中，被合并企業(yè)是否確認(rèn)財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益取決于產(chǎn)權(quán)交換支付方式。在合并企業(yè)支付給被合并企業(yè)或其股東的收購(gòu)價(jià)款中，非股權(quán)支付額不高于20％的，被合并企業(yè)可以不確認(rèn)全部資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得或損失，只有待股權(quán)轉(zhuǎn)讓后才計(jì)算損益，作為資本利得所得稅。如合并企業(yè)支付給被合并企業(yè)或其股東的非股權(quán)支付額高于20％的，被合并企業(yè)應(yīng)視為按公允價(jià)值轉(zhuǎn)讓、處置全部資產(chǎn)，計(jì)算資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，依法繳納財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅。由于上述兩種情況，其轉(zhuǎn)讓收益的確認(rèn)時(shí)間、計(jì)稅依據(jù)不同，對(duì)被合并企業(yè)的所得稅負(fù)影響也不同。例：A企業(yè)購(gòu)買(mǎi)B企業(yè)，出價(jià)1000萬(wàn)元，B企業(yè)賬面凈資產(chǎn)為850萬(wàn)元。如A企業(yè)全部用股票支付，則B企業(yè)的股東在合并時(shí)不需繳納所得稅。如A企業(yè)用股權(quán)支付70％、用現(xiàn)金支付30％，則被合并企業(yè)在合并時(shí)應(yīng)按資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得1000－850＝150萬(wàn)元，繳納150×33％＝49．5萬(wàn)元的企業(yè)所得稅。即使在第一種情況中，B企業(yè)的股東將其股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)繳納資本利得所得稅，但那相當(dāng)于B企業(yè)的股東取得了一筆無(wú)息貸款。

2．資產(chǎn)計(jì)價(jià)稅務(wù)處理對(duì)所得稅負(fù)的影響。在非股權(quán)支付額不高于20％的情況下，合并企業(yè)接受被合并企業(yè)的全部資產(chǎn)的計(jì)稅成本，可按被合并企業(yè)原賬面凈值為基礎(chǔ)確定；而如果非股權(quán)支付額高于20％的，合并企業(yè)接受被合并企業(yè)的資產(chǎn)，可按經(jīng)評(píng)估確認(rèn)的價(jià)值確定計(jì)稅成本。由于兩種不同情況下，合并企業(yè)接受的被合并企業(yè)的資產(chǎn)計(jì)入成本費(fèi)用價(jià)值基礎(chǔ)不同，必然導(dǎo)致稅前扣除的金額不同，從而使合并后合并企業(yè)的所得稅負(fù)不同。如在上述例子中，A企業(yè)接受B企業(yè)的資產(chǎn)中有生產(chǎn)線一條，原賬面原值300萬(wàn)元，已提折舊210萬(wàn)元，預(yù)計(jì)折舊年度10年，已折舊7年（不考慮凈殘值），該生產(chǎn)線在合并時(shí)評(píng)估作價(jià)150萬(wàn)元。則：在第一種情況下，年折舊額＝(300－210)÷(10－7)＝30萬(wàn)元；第二種情況下，其年折舊額＝150÷(10－7)＝50萬(wàn)元。折舊額越大，應(yīng)稅所得越少，企業(yè)就可少納所得稅。

3．虧損彌補(bǔ)的處理對(duì)所得稅負(fù)的影響。在非股權(quán)支付額不高于20％的情況下，被合并企業(yè)以前年度的虧損，如果未超過(guò)法定彌補(bǔ)期限的，可由合并企業(yè)繼續(xù)按規(guī)定用以后年度實(shí)現(xiàn)的與被合并企業(yè)資產(chǎn)相關(guān)的所得彌補(bǔ)；而高于20％的，被合并企業(yè)以前年度的虧損，不得結(jié)轉(zhuǎn)到合并企業(yè)彌補(bǔ)。如：A企業(yè)1999年初合并B企業(yè)，B企業(yè)當(dāng)時(shí)有200萬(wàn)元虧損未得到彌補(bǔ)，其稅前彌補(bǔ)期限尚有1年。被合并的B企業(yè)凈資產(chǎn)的公允價(jià)值為100萬(wàn)元，合并后合并企業(yè)全部?jī)糍Y產(chǎn)的公允價(jià)值為500萬(wàn)元，合并后合并企業(yè)1999年的彌補(bǔ)虧損前應(yīng)稅所得300萬(wàn)元。則兩種不同支付方式的應(yīng)納所得稅額計(jì)算結(jié)果不同。第一種支付方式，合并企業(yè)1999年共應(yīng)繳納所得稅款33萬(wàn)元，比第二種支付方式應(yīng)繳所得稅99萬(wàn)元少了66萬(wàn)元。

二、企業(yè)分立的納稅籌劃

（一）企業(yè)分立的稅務(wù)處理規(guī)定

通常情況下，被分立企業(yè)應(yīng)視為按公允價(jià)值轉(zhuǎn)讓其被分離出去的部分或全部資產(chǎn)，計(jì)算被分立資產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，依法繳納所得稅；分立企業(yè)接受被分立企業(yè)的資產(chǎn)，在計(jì)稅時(shí)可按經(jīng)評(píng)估確認(rèn)的價(jià)值確定成本。如是存續(xù)分立，被分立企業(yè)未超過(guò)法定彌補(bǔ)期限的虧損額可由存續(xù)企業(yè)繼續(xù)彌補(bǔ)。如是新設(shè)分立，被分立企業(yè)未超過(guò)法定彌補(bǔ)期限的虧損額不得結(jié)轉(zhuǎn)到分立企業(yè)彌補(bǔ)。分立企業(yè)支付給被分立企業(yè)或其股東的交換價(jià)款中，除分立企業(yè)股權(quán)以外的非股權(quán)支付額，不高于20％的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)，企業(yè)分立當(dāng)事各方也可選擇下列規(guī)定進(jìn)行分立業(yè)務(wù)的所得稅處理：

被分立企業(yè)可不確認(rèn)分離資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得或損失，不計(jì)算所得稅；分立企業(yè)接受被分立企業(yè)的全部資產(chǎn)和負(fù)債的成本，須以被分立企業(yè)的賬面凈值為基礎(chǔ)結(jié)轉(zhuǎn)確定；被分立企業(yè)已分離資產(chǎn)相對(duì)應(yīng)的納稅事項(xiàng)由接受資產(chǎn)的分立企業(yè)承繼，被分立企業(yè)的未超過(guò)法定彌補(bǔ)期限的虧損額由接受分離資產(chǎn)的分立企業(yè)承繼。

（二）企業(yè)分立中納稅籌劃的策略

在企業(yè)分立中由于產(chǎn)權(quán)交換所采用的支付方式不同，其資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓損益、虧損彌補(bǔ)等涉及所得稅的事項(xiàng)也可選擇不同的稅務(wù)處理方法。而選擇處理方法不同，會(huì)對(duì)分立或被分立企業(yè)的所得稅負(fù)產(chǎn)生不同影響，這就要求進(jìn)行企業(yè)分立的稅收籌劃時(shí)必須考慮如下幾個(gè)方面：

1．從是否確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓損益來(lái)看，當(dāng)被分立企業(yè)分離給分立企業(yè)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格高于賬面凈值時(shí)，應(yīng)選擇分立企業(yè)支付給被分立企業(yè)的非股權(quán)支付額不高于20％的支付方式；當(dāng)被分立企業(yè)分離給分立企業(yè)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格低于賬面凈值時(shí)，則應(yīng)選擇分立企業(yè)支付給被分立企業(yè)的非股權(quán)支付額高于20％的支付方式，從而降低被分立企業(yè)的所得稅負(fù)。

2．從資產(chǎn)計(jì)價(jià)的稅收處理來(lái)看，當(dāng)被分立企業(yè)分離給分立企業(yè)資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值低于賬面凈值時(shí)，應(yīng)選擇非股權(quán)支付額不高于20％的支付方式，從而降低分立企業(yè)的所得稅負(fù)；當(dāng)被分立企業(yè)分離給分立企業(yè)資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值高于賬面凈值時(shí)，要選擇哪一種支付方式，則必須考慮其他方面的因素，因?yàn)椴还懿捎媚姆N支付方式，分立企業(yè)都可按其所接受的資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值確定結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)稅成本。

3．從虧損彌補(bǔ)的處理來(lái)看，如果被分立企業(yè)尚有未超過(guò)法定彌補(bǔ)期限的虧損額時(shí)，應(yīng)選擇非股權(quán)支付額不高于20％的支付方式。因?yàn)檫x擇這種支付方式，降低分立企業(yè)的所得稅負(fù)。而是否選擇非股權(quán)支付額高于20％的支付方式，則還必須看企業(yè)采用的是存繼分立還是新設(shè)分立。

從上述分析可以看出，不管是企業(yè)合并或是分立的稅收籌劃，都必須充分考量資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓損益、資產(chǎn)計(jì)價(jià)和虧損彌補(bǔ)的稅務(wù)處理方法對(duì)所得稅負(fù)的影響。為便于說(shuō)明問(wèn)題，我們分別從各個(gè)方面剖析其對(duì)稅負(fù)的影響。在現(xiàn)實(shí)中，應(yīng)把三方面對(duì)企業(yè)稅負(fù)的影響綜合起來(lái)進(jìn)行比較，方能達(dá)到稅收籌劃的最佳目的。

三、企業(yè)清算的納稅籌劃

（一）企業(yè)清算的稅務(wù)處理規(guī)定

企業(yè)清算是指企業(yè)由于經(jīng)濟(jì)或契約等原因，不能或不再繼續(xù)經(jīng)營(yíng)時(shí)，按照國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)及企業(yè)具有法律效力的章程協(xié)議等文件精神，依照法定的程序，對(duì)企業(yè)的資產(chǎn)、債權(quán)、債務(wù)等進(jìn)行清理與結(jié)算，并對(duì)企業(yè)剩余財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分配，解除企業(yè)法人資格的一系列行為。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、現(xiàn)代企業(yè)制度的建立和我國(guó)有關(guān)法律法規(guī)的不斷完善，企業(yè)清算的現(xiàn)象將越來(lái)越多。 根據(jù)我國(guó)《企業(yè)所得稅暫行條例》和《外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定，企業(yè)清算時(shí)，應(yīng)以清算期間作為一個(gè)納稅年度，清算所得應(yīng)依法繳納所得稅。企業(yè)的清算所得可按下列公式計(jì)算：全部清算財(cái)產(chǎn)變現(xiàn)損益＝存貨變現(xiàn)損益＋非存貨財(cái)產(chǎn)變現(xiàn)損益＋清算財(cái)產(chǎn)盤(pán)盈，凈資產(chǎn)或剩余財(cái)產(chǎn)＝全部清算財(cái)產(chǎn)變現(xiàn)損益－應(yīng)付未付職工工資、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)等－清算費(fèi)用－企業(yè)拖欠的各項(xiàng)稅金－尚未償付的各項(xiàng)債務(wù)－收取債權(quán)損失＋償還負(fù)債的收入(因債權(quán)人原因確實(shí)無(wú)法歸還的債務(wù))，應(yīng)繳清算所得稅＝清算所得×適用稅率。

企業(yè)應(yīng)繳納的清算所得稅，應(yīng)于企業(yè)辦理注銷(xiāo)登記之前，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納。

（二）企業(yè)清算中納稅籌劃的策略

篇3

（一）企業(yè)合并的稅務(wù)處理規(guī)定

通常情況下，被合并企業(yè)應(yīng)視為按公允價(jià)值轉(zhuǎn)讓、處置全部資產(chǎn)，計(jì)算資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得，依法繳納所得稅；合并企業(yè)接受被合并企業(yè)的有關(guān)資產(chǎn)，計(jì)稅時(shí)可按經(jīng)評(píng)估確認(rèn)的價(jià)值確定成本。合并企業(yè)和被合并企業(yè)為實(shí)現(xiàn)合并而向股東回購(gòu)本公司股份，回購(gòu)價(jià)格與發(fā)行價(jià)格之間差額，應(yīng)作為股票轉(zhuǎn)讓所得或損失。合并企業(yè)支付給被合并企業(yè)或其股東的收購(gòu)價(jià)款中，除合并企業(yè)股權(quán)以外的現(xiàn)金、有價(jià)證券和其他資產(chǎn)，不高于所支付的股權(quán)票面價(jià)值20％的，當(dāng)事人各方可選擇按以下規(guī)定進(jìn)行所得稅稅收處理：

被合并企業(yè)不確認(rèn)全部資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得或損失，不計(jì)算繳納所得稅；被合并企業(yè)合并以前的全部企業(yè)所得稅事項(xiàng)由合并企業(yè)承擔(dān)，以前年度的虧損，如未超過(guò)法定彌補(bǔ)期限，可由合并企業(yè)與被合并企業(yè)資產(chǎn)相關(guān)所得彌補(bǔ)；合并企業(yè)接受被合并企業(yè)全部資產(chǎn)的計(jì)稅成本，須以被合并企業(yè)原賬面凈值為基礎(chǔ)確定。

被合并企業(yè)的股東以其持有的原被合并企業(yè)的股權(quán)交換合并企業(yè)的股權(quán)，不視為出售舊股、購(gòu)買(mǎi)新股處理。被合并企業(yè)的股東換得新股的成本，須以其所持舊股的成本為基礎(chǔ)確定。

（二）企業(yè)合并中納稅籌劃的策略

從上述規(guī)定可看出，在合并中由于產(chǎn)權(quán)交換支付方式不同，其轉(zhuǎn)讓所得、資產(chǎn)計(jì)價(jià)、虧損彌補(bǔ)等涉及所得稅事項(xiàng)可選擇不同的稅務(wù)處理方法。而對(duì)涉及所得稅事項(xiàng)的稅務(wù)處理方法不同，必然對(duì)合并或被合并企業(yè)的所得稅負(fù)擔(dān)產(chǎn)生不同的影響，這就要求進(jìn)行企業(yè)合并稅收籌劃時(shí)必須考慮如下幾個(gè)方面：

1．資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓損益確認(rèn)與否對(duì)所得稅負(fù)的影響。在企業(yè)合并中，被合并企業(yè)是否確認(rèn)財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益取決于產(chǎn)權(quán)交換支付方式。在合并企業(yè)支付給被合并企業(yè)或其股東的收購(gòu)價(jià)款中，非股權(quán)支付額不高于20％的，被合并企業(yè)可以不確認(rèn)全部資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得或損失，只有待股權(quán)轉(zhuǎn)讓后才計(jì)算損益，作為資本利得所得稅。如合并企業(yè)支付給被合并企業(yè)或其股東的非股權(quán)支付額高于20％的，被合并企業(yè)應(yīng)視為按公允價(jià)值轉(zhuǎn)讓、處置全部資產(chǎn)，計(jì)算資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，依法繳納財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅。由于上述兩種情況，其轉(zhuǎn)讓收益的確認(rèn)時(shí)間、計(jì)稅依據(jù)不同，對(duì)被合并企業(yè)的所得稅負(fù)影響也不同。例：A企業(yè)購(gòu)買(mǎi)B企業(yè)，出價(jià)1000萬(wàn)元，B企業(yè)賬面凈資產(chǎn)為850萬(wàn)元。如A企業(yè)全部用股票支付，則B企業(yè)的股東在合并時(shí)不需繳納所得稅。如A企業(yè)用股權(quán)支付70％、用現(xiàn)金支付30％，則被合并企業(yè)在合并時(shí)應(yīng)按資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得1000－850＝150萬(wàn)元，繳納150×33％＝49．5萬(wàn)元的企業(yè)所得稅。即使在第一種情況中，B企業(yè)的股東將其股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)繳納資本利得所得稅，但那相當(dāng)于B企業(yè)的股東取得了一筆無(wú)息貸款。

2．資產(chǎn)計(jì)價(jià)稅務(wù)處理對(duì)所得稅負(fù)的影響。在非股權(quán)支付額不高于20％的情況下，合并企業(yè)接受被合并企業(yè)的全部資產(chǎn)的計(jì)稅成本，可按被合并企業(yè)原賬面凈值為基礎(chǔ)確定；而如果非股權(quán)支付額高于20％的，合并企業(yè)接受被合并企業(yè)的資產(chǎn)，可按經(jīng)評(píng)估確認(rèn)的價(jià)值確定計(jì)稅成本。由于兩種不同情況下，合并企業(yè)接受的被合并企業(yè)的資產(chǎn)計(jì)入成本費(fèi)用價(jià)值基礎(chǔ)不同，必然導(dǎo)致稅前扣除的金額不同，從而使合并后合并企業(yè)的所得稅負(fù)不同。如在上述例子中，A企業(yè)接受B企業(yè)的資產(chǎn)中有生產(chǎn)線一條，原賬面原值300萬(wàn)元，已提折舊210萬(wàn)元，預(yù)計(jì)折舊年度10年，已折舊7年（不考慮凈殘值），該生產(chǎn)線在合并時(shí)評(píng)估作價(jià)150萬(wàn)元。則：在第一種情況下，年折舊額＝(300－210)÷(10－7)＝30萬(wàn)元；第二種情況下，其年折舊額＝150÷(10－7)＝50萬(wàn)元。折舊額越大，應(yīng)稅所得越少，企業(yè)就可少納所得稅。

3．虧損彌補(bǔ)的處理對(duì)所得稅負(fù)的影響。在非股權(quán)支付額不高于20％的情況下，被合并企業(yè)以前年度的虧損，如果未超過(guò)法定彌補(bǔ)期限的，可由合并企業(yè)繼續(xù)按規(guī)定用以后年度實(shí)現(xiàn)的與被合并企業(yè)資產(chǎn)相關(guān)的所得彌補(bǔ)；而高于20％的，被合并企業(yè)以前年度的虧損，不得結(jié)轉(zhuǎn)到合并企業(yè)彌補(bǔ)。如：A企業(yè)1999年初合并B企業(yè)，B企業(yè)當(dāng)時(shí)有200萬(wàn)元虧損未得到彌補(bǔ)，其稅前彌補(bǔ)期限尚有1年。被合并的B企業(yè)凈資產(chǎn)的公允價(jià)值為100萬(wàn)元，合并后合并企業(yè)全部?jī)糍Y產(chǎn)的公允價(jià)值為500萬(wàn)元，合并后合并企業(yè)1999年的彌補(bǔ)虧損前應(yīng)稅所得300萬(wàn)元。則兩種不同支付方式的應(yīng)納所得稅額計(jì)算結(jié)果不同。第一種支付方式，合并企業(yè)1999年共應(yīng)繳納所得稅款33萬(wàn)元，比第二種支付方式應(yīng)繳所得稅99萬(wàn)元少了66萬(wàn)元。

二、企業(yè)分立的納稅籌劃

（一）企業(yè)分立的稅務(wù)處理規(guī)定

通常情況下，被分立企業(yè)應(yīng)視為按公允價(jià)值轉(zhuǎn)讓其被分離出去的部分或全部資產(chǎn)，計(jì)算被分立資產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，依法繳納所得稅；分立企業(yè)接受被分立企業(yè)的資產(chǎn)，在計(jì)稅時(shí)可按經(jīng)評(píng)估確認(rèn)的價(jià)值確定成本。如是存續(xù)分立，被分立企業(yè)未超過(guò)法定彌補(bǔ)期限的虧損額可由存續(xù)企業(yè)繼續(xù)彌補(bǔ)。如是新設(shè)分立，被分立企業(yè)未超過(guò)法定彌補(bǔ)期限的虧損額不得結(jié)轉(zhuǎn)到分立企業(yè)彌補(bǔ)。分立企業(yè)支付給被分立企業(yè)或其股東的交換價(jià)款中，除分立企業(yè)股權(quán)以外的非股權(quán)支付額，不高于20％的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)，企業(yè)分立當(dāng)事各方也可選擇下列規(guī)定進(jìn)行分立業(yè)務(wù)的所得稅處理：

被分立企業(yè)可不確認(rèn)分離資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得或損失，不計(jì)算所得稅；分立企業(yè)接受被分立企業(yè)的全部資產(chǎn)和負(fù)債的成本，須以被分立企業(yè)的賬面凈值為基礎(chǔ)結(jié)轉(zhuǎn)確定；被分立企業(yè)已分離資產(chǎn)相對(duì)應(yīng)的納稅事項(xiàng)由接受資產(chǎn)的分立企業(yè)承繼，被分立企業(yè)的未超過(guò)法定彌補(bǔ)期限的虧損額由接受分離資產(chǎn)的分立企業(yè)承繼。

（二）企業(yè)分立中納稅籌劃的策略

在企業(yè)分立中由于產(chǎn)權(quán)交換所采用的支付方式不同，其資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓損益、虧損彌補(bǔ)等涉及所得稅的事項(xiàng)也可選擇不同的稅務(wù)處理方法。而選擇處理方法不同，會(huì)對(duì)分立或被分立企業(yè)的所得稅負(fù)產(chǎn)生不同影響，這就要求進(jìn)行企業(yè)分立的稅收籌劃時(shí)必須考慮如下幾個(gè)方面：

1．從是否確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓損益來(lái)看，當(dāng)被分立企業(yè)分離給分立企業(yè)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格高于賬面凈值時(shí)，應(yīng)選擇分立企業(yè)支付給被分立企業(yè)的非股權(quán)支付額不高于20％的支付方式；當(dāng)被分立企業(yè)分離給分立企業(yè)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格低于賬面凈值時(shí)，則應(yīng)選擇分立企業(yè)支付給被分立企業(yè)的非股權(quán)支付額高于20％的支付方式，從而降低被分立企業(yè)的所得稅負(fù)。

2．從資產(chǎn)計(jì)價(jià)的稅收處理來(lái)看，當(dāng)被分立企業(yè)分離給分立企業(yè)資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值低于賬面凈值時(shí)，應(yīng)選擇非股權(quán)支付額不高于20％的支付方式，從而降低分立企業(yè)的所得稅負(fù)；當(dāng)被分立企業(yè)分離給分立企業(yè)資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值高于賬面凈值時(shí)，要選擇哪一種支付方式，則必須考慮其他方面的因素，因?yàn)椴还懿捎媚姆N支付方式，分立企業(yè)都可按其所接受的資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值確定結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)稅成本。

3．從虧損彌補(bǔ)的處理來(lái)看，如果被分立企業(yè)尚有未超過(guò)法定彌補(bǔ)期限的虧損額時(shí)，應(yīng)選擇非股權(quán)支付額不高于20％的支付方式。因?yàn)檫x擇這種支付方式，降低分立企業(yè)的所得稅負(fù)。而是否選擇非股權(quán)支付額高于20％的支付方式，則還必須看企業(yè)采用的是存繼分立還是新設(shè)分立。

從上述分析可以看出，不管是企業(yè)合并或是分立的稅收籌劃，都必須充分考量資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓損益、資產(chǎn)計(jì)價(jià)和虧損彌補(bǔ)的稅務(wù)處理方法對(duì)所得稅負(fù)的影響。為便于說(shuō)明問(wèn)題，我們分別從各個(gè)方面剖析其對(duì)稅負(fù)的影響。在現(xiàn)實(shí)中，應(yīng)把三方面對(duì)企業(yè)稅負(fù)的影響綜合起來(lái)進(jìn)行比較，方能達(dá)到稅收籌劃的最佳目的。

三、企業(yè)清算的納稅籌劃

（一）企業(yè)清算的稅務(wù)處理規(guī)定

企業(yè)清算是指企業(yè)由于經(jīng)濟(jì)或契約等原因，不能或不再繼續(xù)經(jīng)營(yíng)時(shí)，按照國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)及企業(yè)具有法律效力的章程協(xié)議等文件精神，依照法定的程序，對(duì)企業(yè)的資產(chǎn)、債權(quán)、債務(wù)等進(jìn)行清理與結(jié)算，并對(duì)企業(yè)剩余財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分配，解除企業(yè)法人資格的一系列行為。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、現(xiàn)代企業(yè)制度的建立和我國(guó)有關(guān)法律法規(guī)的不斷完善，企業(yè)清算的現(xiàn)象將越來(lái)越多。根據(jù)我國(guó)《企業(yè)所得稅暫行條例》和《外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定，企業(yè)清算時(shí)，應(yīng)以清算期間作為一個(gè)納稅年度，清算所得應(yīng)依法繳納所得稅。企業(yè)的清算所得可按下列公式計(jì)算：全部清算財(cái)產(chǎn)變現(xiàn)損益＝存貨變現(xiàn)損益＋非存貨財(cái)產(chǎn)變現(xiàn)損益＋清算財(cái)產(chǎn)盤(pán)盈，凈資產(chǎn)或剩余財(cái)產(chǎn)＝全部清算財(cái)產(chǎn)變現(xiàn)損益－應(yīng)付未付職工工資、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)等－清算費(fèi)用－企業(yè)拖欠的各項(xiàng)稅金－尚未償付的各項(xiàng)債務(wù)－收取債權(quán)損失＋償還負(fù)債的收入(因債權(quán)人原因確實(shí)無(wú)法歸還的債務(wù))，應(yīng)繳清算所得稅＝清算所得×適用稅率。

企業(yè)應(yīng)繳納的清算所得稅，應(yīng)于企業(yè)辦理注銷(xiāo)登記之前，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納。

（二）企業(yè)清算中納稅籌劃的策略

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中圖分類號(hào)：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2015年11月4日

一、稅務(wù)籌劃的框架（圖1）

二、各節(jié)點(diǎn)籌劃內(nèi)容（圖2）

三、可籌劃稅種簡(jiǎn)述

基于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略和項(xiàng)目實(shí)際情況，針對(duì)于各稅種的籌劃可能性和籌劃結(jié)果，如表1所示。（表1）

需要注意的是所述籌劃空間為經(jīng)驗(yàn)判斷，且部分稅種籌劃結(jié)果為理論結(jié)果，具體需要結(jié)合最新稅法文件和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)執(zhí)法尺度進(jìn)行調(diào)整。

四、地方稅務(wù)政策解讀（以南京項(xiàng)目為例）

（一）成本對(duì)象。成本對(duì)象由企業(yè)開(kāi)工之前報(bào)主管地稅機(jī)關(guān)備案。企業(yè)進(jìn)行成本對(duì)象備案時(shí)，需報(bào)送以下資料：1、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)計(jì)稅成本對(duì)象備案報(bào)告表》；2、《土地使用權(quán)證》、《建筑用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》等資料。

主管地稅機(jī)關(guān)在登記備案出具書(shū)面告知書(shū)后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照已備案確認(rèn)的計(jì)稅成本對(duì)象計(jì)算各成本對(duì)象的計(jì)稅成本。

（二）關(guān)于預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以預(yù)提的出包工程，是指承建方已按出包合同完成全部工程作業(yè)量但尚未最終辦理結(jié)算的工程項(xiàng)目。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以據(jù)以預(yù)提的出包工程合同總金額，不包括甲供材料的金額。預(yù)提的出包工程款最高不得超過(guò)工程合同總金額的10%，且已開(kāi)發(fā)票金額與預(yù)提費(fèi)用總計(jì)不得超過(guò)出包工程合同總金額。預(yù)提的出包工程，自開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工之日起超過(guò)2年仍未支付的，預(yù)提的出包工程款全額計(jì)入應(yīng)納稅所得額；以后年度實(shí)際發(fā)生時(shí)按規(guī)定在稅前扣除。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以預(yù)提的公共配套設(shè)施建造費(fèi)用，對(duì)售房合同、協(xié)議或廣告，或按照法律法規(guī)及政府相關(guān)文件等規(guī)定建造期限而逾期未建造的，其預(yù)提的公共配套設(shè)施建造費(fèi)用在規(guī)定建造期滿之日起一次性計(jì)入應(yīng)納稅所得額。未明確建造期限的，在該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目最后一個(gè)可供銷(xiāo)售的成本對(duì)象達(dá)到完工產(chǎn)品條件時(shí)仍未建造的，其以前年度已預(yù)提的該項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。以后年度實(shí)際發(fā)生公共配套設(shè)施建造費(fèi)用時(shí)，按規(guī)定在稅前扣除。

3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)提的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用，必須是完工產(chǎn)品應(yīng)上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用，同時(shí)需提供政府要求上交相關(guān)費(fèi)用的正式文件。未完工產(chǎn)品應(yīng)上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用不得預(yù)提在稅前扣除。

除政府相關(guān)文件對(duì)報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用有明確期限外，預(yù)提期限最長(zhǎng)不得超過(guò)3年；超過(guò)3年未上交的，計(jì)入應(yīng)納稅所得額。以后年度實(shí)際支付時(shí)按規(guī)定在稅前扣除。

（三）計(jì)稅毛利率。目前，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于南京市的計(jì)稅毛利率為10%。

五、土地增值稅

（一）土地增值稅清算單位。土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于國(guó)家有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)的分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。對(duì)國(guó)家有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或分期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，納稅人自行分期開(kāi)發(fā)的，其收入、成本、費(fèi)用按規(guī)定分別歸集的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可將自行分期項(xiàng)目確定為清算單位。

（二）土地增值稅核算對(duì)象。土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。同一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中包含多種類型房地產(chǎn)的，按以下類別作為核算對(duì)象，分別計(jì)算收入、扣除項(xiàng)目金額、增值額、增值率，繳納土地增值稅。房產(chǎn)類型分為：1、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅；2、其他類型住宅（含普通住宅和非普通住宅）；3、非住宅類房產(chǎn)。

（三）公共配套設(shè)施成本費(fèi)用的扣除。項(xiàng)目規(guī)劃范圍之外的，其開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用一律不予扣除。

（四）裝修裝飾費(fèi)用的扣除。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)售樓處等營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施的裝修費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。

（五）相關(guān)費(fèi)用、基金的扣除。市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、人防工程異地建設(shè)費(fèi)不得加計(jì)扣除，也不作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除的計(jì)算基數(shù)。

（六）預(yù)征率。1、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不預(yù)征土地增值稅；2、普通住宅按2%預(yù)征率預(yù)征；3、普通住宅以外的住宅按3%預(yù)征率預(yù)征；4、非住宅類房產(chǎn)按4%預(yù)征率預(yù)征。

六、分稅種籌劃詳述

（一）企業(yè)所得稅

1、開(kāi)發(fā)成本的籌劃。對(duì)于一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，銷(xiāo)售收入受市場(chǎng)價(jià)格影響很大，總體成本、費(fèi)用控制會(huì)根據(jù)項(xiàng)目定位及規(guī)劃設(shè)定，以上因素可視同為固定值，可調(diào)節(jié)空間很小，因此通過(guò)成本分?jǐn)偡绞降恼{(diào)整，可以達(dá)到延遲納稅的效果，如合理提高開(kāi)發(fā)成本，增加主營(yíng)業(yè)務(wù)成本金額，從而達(dá)到降低稅負(fù)的效果。

2、成本費(fèi)用的籌劃。很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了土增清算時(shí)多扣除成本，刻意增加成本類科目的金額，造成企業(yè)所得稅提前納稅、土增清算不能扣除的結(jié)果。合理合規(guī)的安排成本費(fèi)用劃分，達(dá)到前期多扣除費(fèi)用的目的。同時(shí)可根據(jù)各年預(yù)算，合理安排廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、三項(xiàng)經(jīng)費(fèi)等支出，控制在稅法規(guī)定的限額比例內(nèi)，減少應(yīng)納稅所得額的調(diào)整。

3、彌補(bǔ)虧損的籌劃。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成立初期，會(huì)連續(xù)幾年稅務(wù)利潤(rùn)虧損，合理安排銷(xiāo)售時(shí)點(diǎn)，可在一定程度上利用彌補(bǔ)虧損的優(yōu)勢(shì)，降低前期所得稅稅負(fù)。這種籌劃方式適用于開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)、銷(xiāo)售時(shí)點(diǎn)較晚的項(xiàng)目。

（二）營(yíng)業(yè)稅。營(yíng)業(yè)稅為收付實(shí)現(xiàn)制，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)點(diǎn)為收到款項(xiàng)或達(dá)到收入確認(rèn)條件，同時(shí)考慮到“營(yíng)改增”政策的變化，地稅勢(shì)必會(huì)對(duì)營(yíng)業(yè)稅等由地方稅務(wù)機(jī)關(guān)征繳的稅種嚴(yán)格管理，其籌劃空間較小但風(fēng)險(xiǎn)很高，不建議對(duì)此稅種籌劃。

（三）土地增值稅（預(yù)征）。根據(jù)市土地增值稅預(yù)征政策，業(yè)態(tài)不同適用不同的預(yù)征率，其籌劃空間較小，不建議對(duì)此稅種籌劃。

（四）土地增值稅（清算）。如表2所示，土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額作為計(jì)稅依據(jù)，并按照四級(jí)超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。（表2）從多角度把控適用稅率，降低土增實(shí)際稅負(fù)，以下幾點(diǎn)僅從籌劃方法的角度分析：

1、收入的調(diào)整。假定成本為不變量，結(jié)合預(yù)售階段的籌劃方案以及預(yù)測(cè)銷(xiāo)售金額，調(diào)整銷(xiāo)售單價(jià)，使清算部分增值額不超過(guò)扣除部分的50%，即適用最低的30%稅率；或通過(guò)收入?yún)^(qū)間的調(diào)整使稅后利潤(rùn)最大化。

2、成本的劃分。假定收入為不變量，可以通過(guò)成本的劃分，合理提高清算成本，從而降低土地增值稅。

3、清算時(shí)點(diǎn)及順序的確定。項(xiàng)目包括住宅、商業(yè)、車(chē)庫(kù)、儲(chǔ)藏室等業(yè)態(tài)，其中住宅和非住宅（商業(yè)、車(chē)庫(kù)、儲(chǔ)藏室等）為清算業(yè)態(tài)，受銷(xiāo)售安排和項(xiàng)目立項(xiàng)所限，上述清算業(yè)態(tài)不能出具單獨(dú)的清算報(bào)告，且根據(jù)清算時(shí)點(diǎn)要求，即銷(xiāo)售比例達(dá)到85%或銷(xiāo)售許可證滿三年，屆時(shí)增值額較高的業(yè)態(tài)銷(xiāo)售比例較大，會(huì)提高清算項(xiàng)目前期的增值額，有可能出現(xiàn)前期清算補(bǔ)稅，二次清算退稅的情況，如合理調(diào)整銷(xiāo)售計(jì)劃，可推延補(bǔ)稅時(shí)點(diǎn)。

4、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和20%的，免征土地增值稅。

七、稅務(wù)籌劃方案

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通常情況下,預(yù)征政策是調(diào)控非市場(chǎng)情況低價(jià)獲取土地和非理性房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格情況下房地產(chǎn)暴利的有效措施。但隨著土地招拍掛制度的出臺(tái)和房地產(chǎn)土地市場(chǎng)和消費(fèi)市場(chǎng)的越來(lái)越規(guī)范和理性,房企的實(shí)際盈利能力愈來(lái)愈趨于合理水平。土地增值稅和企業(yè)所得稅預(yù)征政策對(duì)房企造成兩方面影響,一方面是可能導(dǎo)致預(yù)征的土增稅和企業(yè)所得稅超出企業(yè)實(shí)際應(yīng)繳稅款,在現(xiàn)行征管體制下,實(shí)際操作中多繳稅款難以退還或根本無(wú)法退還使得成本增加,另一方面由于預(yù)征與過(guò)去納稅方式相比,房企必須提前付現(xiàn),在從緊的房地產(chǎn)信貸政策下,進(jìn)一步加大房企的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。稅收清算政策是存在許多局限性和針對(duì)性,比如土增稅,既要求房企及時(shí)清算,又不允許提前合理計(jì)提未完工配套設(shè)施;既限制房地產(chǎn)企業(yè)信貸,又不允許房企按實(shí)際扣除資金成本等;此外,土地增值稅清算相較企業(yè)所得稅清算時(shí)點(diǎn)的先后也會(huì)給企業(yè)稅負(fù)帶來(lái)較大影響。

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的可行性

稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制,即稅務(wù)籌劃之所以具有可行性,主要原因如下。比如土地增值稅規(guī)定:納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的,免征土地增值稅。利用這個(gè)優(yōu)惠政策對(duì)土增稅進(jìn)行籌劃,可以利用銷(xiāo)售定價(jià)臨界點(diǎn)籌劃法,就是建立一個(gè)計(jì)算模型,計(jì)算出房屋定價(jià),使得增值率控制在上述20%以內(nèi)。舉個(gè)例子來(lái)看,設(shè)取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和為C,根據(jù)稅法扣除項(xiàng)目規(guī)定,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間費(fèi)用按照C的10%扣除,財(cái)政部加計(jì)扣除為C的20%,設(shè)項(xiàng)目銷(xiāo)售收入定價(jià)為P,營(yíng)業(yè)稅金及附加為5.6%,建立一個(gè)不等式:[p-(C+0.2C+0.1C+5.6%P)]/(C+0.2C+0.1C+5.6%P)≤20%解出不等式方程,得到P與C的關(guān)系為:P≤1.67C也就是說(shuō)企業(yè)銷(xiāo)售定價(jià)小于其土地費(fèi)用及開(kāi)發(fā)成本的1.67倍時(shí),可享受到普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠免稅政策。當(dāng)然這只是一種數(shù)量關(guān)系,實(shí)際中企業(yè)不可能僅為了減少稅額而降價(jià),當(dāng)項(xiàng)目市場(chǎng)行情很好時(shí),企業(yè)可以通過(guò)提高售價(jià)賺取超額利潤(rùn)來(lái)彌補(bǔ)稅額的損失。那么就需要計(jì)算出企業(yè)應(yīng)提價(jià)到什么水平時(shí)才能抵消稅額增加的成本。再設(shè)提價(jià)額為A,提價(jià)后增加的收益為:A-0.56A,而隨之增加的土地增值稅為:[P+A-(1.3C+5.6%P+5.6%A)]*30%建立不等式:A-5.6%A≥[P+A-(1.3C+5.6%P+5.6%A)]*30%,由之前P=1.67C帶入上式,得A和C的關(guān)系為:A≥0.15C。則可見(jiàn),企業(yè)提價(jià)的范圍應(yīng)當(dāng)在成本的1.82倍以上(1.67+0.15=1.82)。這樣計(jì)算可以看出,企業(yè)定價(jià)時(shí)可以借助于稅務(wù)籌劃來(lái)減少稅負(fù),這個(gè)范圍就是定價(jià)避免在土地費(fèi)用和開(kāi)發(fā)成本之和的1.67—1.82倍之間。我們把1.67倍稱為免稅臨界點(diǎn)最高定價(jià)系數(shù),1.82倍稱為較高收益臨界點(diǎn)最低定價(jià)系數(shù)。如果企業(yè)缺乏相關(guān)人員和稅務(wù)籌劃,定價(jià)范圍在1.67—1.82區(qū)間內(nèi)了,就會(huì)多繳納土增稅,無(wú)謂的加大稅務(wù)成本。

房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行會(huì)計(jì)核算時(shí),成本核算對(duì)象劃分是否恰當(dāng),成本費(fèi)用歸集科目是否準(zhǔn)確,成本分?jǐn)偡椒ㄊ欠窈侠淼?均會(huì)對(duì)其最終稅負(fù)產(chǎn)生影響。仍以土增稅籌劃為例:一個(gè)房產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目,土地價(jià)款19.85億元,其中政府土地收益為8.38億元,土地開(kāi)發(fā)補(bǔ)償款為11.47億元,開(kāi)發(fā)成本發(fā)生了13億元。項(xiàng)目共有24萬(wàn)平米,其中有12萬(wàn)的政府回購(gòu)房,12萬(wàn)商品房,少量商業(yè)。由于稅法相關(guān)規(guī)定,政策性房不征收土地增值稅。政策性房和普通商品房的土增稅應(yīng)當(dāng)分別核算。所以該房企的財(cái)務(wù)人員在進(jìn)行納稅籌劃之后,希望政策性用房最少的分?jǐn)偟匠杀?由商品房多分?jǐn)偝杀?。怎樣既可以有效減少稅負(fù),又不違反稅法精神呢？財(cái)務(wù)人員采取了如下核算方法:政策性用房不分?jǐn)傉恋厥找?只分?jǐn)偼恋亻_(kāi)發(fā)補(bǔ)償款(前提是還需要得到主管稅務(wù)機(jī)構(gòu)的認(rèn)可);此外,分?jǐn)偼恋爻杀景凑照嫉孛娣e法而非可售面積法進(jìn)行。整個(gè)項(xiàng)目占地99000平米,政策性房的占地面積為25000平米,商品房及其他為74000平米。開(kāi)發(fā)成本按照可售面積進(jìn)行分?jǐn)偂＿@樣核算的結(jié)果是土地增值稅免稅。如果按照一般核算方法,即政策性用房和商品房對(duì)土地成本平均分?jǐn)偛⑶也捎每墒勖娣e法分?jǐn)偼恋爻杀?則需要繳納土增稅3億元?？梢?jiàn)核算方法的選取對(duì)于土增稅的影響空間有多大了。

房地產(chǎn)公司進(jìn)行稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的措施

篇6

[摘要]本文針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算問(wèn)題，首先概述了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算中存在的各種問(wèn)題，進(jìn)而詳細(xì)介紹了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算具體實(shí)施措施，可以為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算管理提供合理的參考。

[

關(guān)鍵詞 ]房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；土地增值稅；清算

土地增值稅在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)整體稅負(fù)中占有較大的比重，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅負(fù)結(jié)構(gòu)的重要組成部分，也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅籌劃管理的重要內(nèi)容。近年來(lái)，國(guó)家不斷強(qiáng)化了對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅的規(guī)范化、公開(kāi)化清算，對(duì)于指導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅管理起到了重要的作用。但是由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算過(guò)程相對(duì)較為復(fù)雜繁瑣，因此在清算過(guò)程中仍存在著一些問(wèn)題，如何進(jìn)一步的規(guī)范完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算工作，成為企業(yè)以及相關(guān)管理部門(mén)的重要工作。

1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算概述

土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，土地增值稅就是以企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)以后所得收入扣除企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本以及費(fèi)用支出余額為依據(jù)，按照相應(yīng)稅率計(jì)算增值稅。設(shè)置土地增值稅的目的就是為了控制房地產(chǎn)行業(yè)的暴利問(wèn)題。然而，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中成本項(xiàng)目非常多，核算較為復(fù)雜，因此除了根據(jù)預(yù)計(jì)銷(xiāo)售收入預(yù)征以外，大部分的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅都是在清算階段繳納。

2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算要點(diǎn)分析

（1）準(zhǔn)確的界定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算條件。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算條件，一般情況下當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)竣工、完成銷(xiāo)售，或是直接對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所擁有的土地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，再或是整體對(duì)未竣工決算的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，必須及時(shí)進(jìn)行土地增值稅的清算。同時(shí)，對(duì)于已竣工驗(yàn)收的項(xiàng)目、轉(zhuǎn)讓建筑面積超過(guò)85%、獲得銷(xiāo)售許可三年內(nèi)未完成銷(xiāo)售的、申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理增值稅清算的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)該積極的進(jìn)行土地增值稅的清算。需要注意的是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅的清算過(guò)程中，如果存在未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，則清算時(shí)不列收入也不扣除成本及費(fèi)用。清算以后銷(xiāo)售或者是年限超過(guò)一年的使用過(guò)的房地產(chǎn)，則需要按照轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物等相關(guān)政策對(duì)土地增值稅進(jìn)行計(jì)算并清算。

（2）確保土地增值稅清算時(shí)收入計(jì)算的準(zhǔn)確性。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓所獲得的收入，主要是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓銷(xiāo)售的全部?jī)r(jià)款以及相關(guān)的各項(xiàng)收益，主要包括了貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入等幾方面的內(nèi)容。在收入的確認(rèn)過(guò)程中，需要注意的是如果清算時(shí)已經(jīng)出具了房地產(chǎn)商品房銷(xiāo)售發(fā)票，則應(yīng)該根據(jù)發(fā)票中所確定的金額來(lái)確定收入；如果沒(méi)有開(kāi)具全額發(fā)票，則需要根據(jù)銷(xiāo)售合同中的相關(guān)規(guī)定確認(rèn)收入。對(duì)于合同中商品房面積與實(shí)際測(cè)量面積存在出入導(dǎo)致補(bǔ)退房款的問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)在計(jì)算增值稅時(shí)予以相應(yīng)調(diào)整。對(duì)于各種職工福利、債務(wù)抵償、拆遷換建、投資等將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓為非貨幣資產(chǎn)的處理，也需要按照房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行價(jià)值評(píng)估后確認(rèn)收入。為了確保收入審核的順利，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅的清算時(shí)，應(yīng)該全面的準(zhǔn)備立項(xiàng)報(bào)告、測(cè)繪報(bào)告、規(guī)劃許可證、銷(xiāo)售許可證等材料，尤其是確保收入與房地產(chǎn)面積之間具有合理的邏輯關(guān)系。

（3）準(zhǔn)確的確定扣除金額項(xiàng)目。在房地產(chǎn)土地增值稅清算過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須全面清楚土地增值稅的可扣除項(xiàng)目，主要包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本、開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金、財(cái)政管理部門(mén)規(guī)定的其它扣除項(xiàng)目等5項(xiàng)內(nèi)容。其中，最為關(guān)鍵也最為重要的內(nèi)容就是開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，也就是開(kāi)發(fā)成本的扣除，主要包括了土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用6部分的內(nèi)容，為了確保稅務(wù)管理部門(mén)審核通過(guò)，對(duì)于可扣除的開(kāi)發(fā)成本，應(yīng)該確保所有成本盡可能地都取得了合法憑據(jù)，而且是實(shí)際發(fā)生的，對(duì)其進(jìn)行準(zhǔn)確的歸集計(jì)算。

（4）準(zhǔn)確的計(jì)算土地增值稅稅額。對(duì)于土地增值稅稅額計(jì)算，相對(duì)較為簡(jiǎn)單，計(jì)算公式為土地增值稅的增值額＝轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入－扣除項(xiàng)目金額。計(jì)算中關(guān)鍵是要合理的確定適用稅率。具體的計(jì)算流程為，首先確定實(shí)際收入總額、已預(yù)繳土地增值稅、取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)及相關(guān)費(fèi)用、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用、允許扣除的稅費(fèi)、加計(jì)扣除額、允許扣除的項(xiàng)目金額、單位扣除項(xiàng)目金額等一系列的計(jì)算因子，之后確定增值額、增值率，進(jìn)而確定適用稅率為扣除系數(shù)，最后計(jì)算應(yīng)繳納的土地增值稅。需要注意的是土地增值稅是以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地使用權(quán)分期分批開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓的，扣除項(xiàng)目的金額可以按照轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

3基于清算管理的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃措施

在當(dāng)前形勢(shì)下，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅的預(yù)征、清算管理越來(lái)越嚴(yán)格，征管力度和清算力度不斷加強(qiáng)，在這種形勢(shì)下，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該進(jìn)一步的強(qiáng)化土地增值稅的稅收籌劃，防范稅收風(fēng)險(xiǎn)，合法合規(guī)的實(shí)現(xiàn)增值稅稅負(fù)率的降低。具體的土地增值稅收籌劃措施可以在以下幾方面采取措施：

（1）合理合規(guī)的利用好各種特殊項(xiàng)目扣除。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅稅收籌劃中，應(yīng)該合理的利用好國(guó)家現(xiàn)行政策中有關(guān)的扣除規(guī)定，以減少稅負(fù)的支出。例如，在我國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則中規(guī)定財(cái)務(wù)費(fèi)用的支出可以按照實(shí)際金額進(jìn)行扣除，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以根據(jù)利息支出抵扣進(jìn)行相應(yīng)的稅務(wù)籌劃。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以利用這些政策要求，在法律允許框架范圍內(nèi)，增加抵扣。

（2）合理的對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本以及期間費(fèi)用進(jìn)行劃分。在清算中應(yīng)盡量避免分期清算，在收入方面盡量避免關(guān)聯(lián)交易定價(jià)帶來(lái)的爭(zhēng)議，降低非普通收入。在支出方面，由于在我國(guó)相關(guān)的法律法規(guī)及政策中，明確規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本可以按照實(shí)際金額扣除，因此在土地增值稅的稅收籌劃管理方面，應(yīng)該盡可能的據(jù)此制定籌劃方案。例如，可以采用費(fèi)用位移的方式，將開(kāi)發(fā)費(fèi)用轉(zhuǎn)變?yōu)殚_(kāi)發(fā)成本；同時(shí)進(jìn)行車(chē)位籌劃，避免將車(chē)位成本作為公共配套；采用車(chē)房同購(gòu)等營(yíng)銷(xiāo)手段，加大成本抵扣。

（3）防范稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅務(wù)籌劃管理方面，應(yīng)該重點(diǎn)防范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)。尤其是全面的控制好由于成本分?jǐn)偛灰?guī)范、結(jié)算與申報(bào)不符、發(fā)票管理違規(guī)等各種可能造成出現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題，嚴(yán)格確保土地增值稅稅務(wù)籌劃的合法合規(guī)。

4結(jié)語(yǔ)

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅的具體核算過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以及業(yè)務(wù)處理部門(mén)，應(yīng)該重點(diǎn)明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算條件，規(guī)范清算審核，準(zhǔn)確的確定成本及可扣除項(xiàng)目，以確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算的規(guī)范、準(zhǔn)確。

參考文獻(xiàn)：

篇7

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有非常重要的地位?，F(xiàn)階段，國(guó)家為了促使房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定持續(xù)的發(fā)展，出臺(tái)了一系列的限購(gòu)調(diào)控政策，特別是“十”以后，政府進(jìn)一步表明了“堅(jiān)持對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”的決心，致使大部分房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量持續(xù)惡化，資金鏈岌岌可危；如何在殘酷的現(xiàn)實(shí)與競(jìng)爭(zhēng)中不被淘汰出局，充分挖掘內(nèi)部潛力，保障企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展成為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要工作；通過(guò)納稅籌劃，合理合法地降低稅收成本就顯得由為必要。本文打算對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)制定了納稅籌劃方案后，在具體執(zhí)行中所面臨的困難和問(wèn)題進(jìn)行探討，分析成因，提出對(duì)策，試圖指導(dǎo)企業(yè)將所制定的納稅籌劃方案順利執(zhí)行，真正做到“未雨綢繆”，為企業(yè)創(chuàng)造節(jié)稅利益，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化提供重要保障。

一、房地產(chǎn)企業(yè)涉稅的特點(diǎn)

房地產(chǎn)業(yè)是指從事土地以及對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)于一體的行業(yè)，包括立項(xiàng)、規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓、建設(shè)、銷(xiāo)售或自營(yíng)等一系列的經(jīng)濟(jì)行為；具有資金量大、回報(bào)率高、風(fēng)險(xiǎn)大、附加值高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)等特點(diǎn)。上述明顯的行業(yè)特點(diǎn)，決定了房地產(chǎn)行業(yè)的稅收體制與其他行業(yè)有著本質(zhì)的區(qū)別，表現(xiàn)出以下特點(diǎn)：

（一）稅種多

房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種包括營(yíng)業(yè)稅、城建稅、印花稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、個(gè)人所得稅、契稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等九個(gè)稅種，這些稅種分布在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)及全過(guò)程。

（二）稅額大

房地產(chǎn)企業(yè)投資大、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的造價(jià)高，銷(xiāo)售額大，因此，所繳納的稅額一般很大。

（三）實(shí)行預(yù)繳和清算制度

由于房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)采用預(yù)售制，造成土地增值稅和企業(yè)所得稅采取先預(yù)繳后清算的稅收制度。這是房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)與其他行業(yè)企業(yè)的根本區(qū)別。另外，由于房地產(chǎn)企業(yè)的成本確定需要專業(yè)的工程或造價(jià)人員來(lái)確定，清算程序比較復(fù)雜。

二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃執(zhí)行中所面臨的問(wèn)題及成因

納稅籌劃是納稅人在稅收法律法規(guī)許可的范圍內(nèi)，通過(guò)對(duì)經(jīng)營(yíng)、投資、理財(cái)、組織、交易等事項(xiàng)進(jìn)行科學(xué)、合理的事先選擇和策劃，以達(dá)到稅收利益最大化的一種財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。納稅籌劃方案從設(shè)計(jì)到最終取得成果需要經(jīng)過(guò)如下步驟：全面分析確立目標(biāo)制定籌劃方案執(zhí)行方案調(diào)整修訂方案。一個(gè)完美的納稅籌劃方案只有經(jīng)過(guò)企業(yè)的各個(gè)組織部門(mén)，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，層層落實(shí)，真正為企業(yè)帶來(lái)節(jié)稅利益，才能算得上是一個(gè)成功的納稅籌劃方案，否則也只能是“紙上談兵”。由于納稅籌劃方案的執(zhí)行貫穿于企業(yè)的各個(gè)層面，在實(shí)際操作中，會(huì)遇到許多困難，面臨諸多問(wèn)題，大體可歸納為以下幾個(gè)方面：

（一）管理層及企業(yè)員工納稅籌劃意識(shí)淡薄

現(xiàn)階段，納稅籌劃在我國(guó)開(kāi)展的時(shí)間還比較短，很多企業(yè)管理層受過(guò)去傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)觀念的影響，缺乏納稅籌劃的意識(shí)；即便是有些企業(yè)在財(cái)務(wù)管理中已開(kāi)始融入納稅籌劃的理念，但對(duì)它的理論方法及實(shí)踐意義還缺乏深刻的認(rèn)識(shí)。管理層往往重視一個(gè)理論上的納稅籌劃方案，而忽略了執(zhí)行環(huán)節(jié)的重要性。一個(gè)納稅籌劃方案，如果沒(méi)有管理層的支持，是很難在企業(yè)中開(kāi)展和推廣的。同時(shí)，籌劃方案的執(zhí)行，需要企業(yè)各個(gè)部門(mén)和人員的積極配合與協(xié)作，但目前大部分企業(yè)人員對(duì)納稅籌劃認(rèn)識(shí)浮淺，甚至還停留在偷稅、漏稅的認(rèn)知上，所以在籌劃方案執(zhí)行中會(huì)遇到很多的阻礙。

（二）稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)的專業(yè)水平有待于進(jìn)一步提高

納稅籌劃具有高智力、高技術(shù)的特點(diǎn)，它要求進(jìn)行納稅籌劃人員精通國(guó)家稅收法律法規(guī)，熟悉財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度，更要時(shí)刻清楚如何在既定的納稅環(huán)境下，能夠達(dá)到企業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收利益最大化的目的。目前，我國(guó)許多企業(yè)由于財(cái)務(wù)人員能力的局限性，一般都是委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)制定納稅籌劃方案，但稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)的發(fā)展也不是很均衡，專業(yè)人員的素質(zhì)參差不齊，或者理論知識(shí)過(guò)硬，實(shí)踐操作能力較弱，不能滿足企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃的需要。

（三）納稅籌劃方案缺乏彈性及靈活性

由于房地產(chǎn)行業(yè)受?chē)?guó)家政策導(dǎo)向的影響，經(jīng)濟(jì)環(huán)境復(fù)雜多變，而大部分企業(yè)在制定納稅籌劃方案時(shí)未考慮到這些不確定因素所帶來(lái)的影響，使得籌劃方案喪失了其使用價(jià)值。

（四）會(huì)計(jì)核算不規(guī)范，導(dǎo)致納稅籌劃方案“功虧一簣”

納稅籌劃是在企業(yè)基礎(chǔ)會(huì)計(jì)工作及信息的基礎(chǔ)上開(kāi)展的，其真實(shí)性、合法性、完整性直接影響納稅籌劃的整體效果。在實(shí)際工作中，有些企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)節(jié)稅利益，虛增成本，扣除項(xiàng)目不實(shí)，發(fā)票管理不當(dāng)，造成最后清算及稅務(wù)檢查時(shí)，對(duì)這些違規(guī)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整，導(dǎo)致籌劃方案“功虧一簣”。

（五）征納關(guān)系不和諧，阻礙納稅籌劃方案的順利實(shí)施

由于我國(guó)稅收政策具有較大的彈性空間，稅務(wù)機(jī)關(guān)擁有自由裁量權(quán)，稅務(wù)人員專業(yè)知識(shí)相對(duì)欠缺，必然出現(xiàn)征納雙方政策運(yùn)用上的分歧，征收管理的異議，導(dǎo)致征納關(guān)系存在不和諧因素；如果納稅籌劃方案得不到稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)可，再好的籌劃方案也無(wú)法實(shí)施。

三、 提高房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃執(zhí)行效果的措施

（一）自上而下地提高企業(yè)全員對(duì)納稅籌劃的認(rèn)識(shí)

作為企業(yè)管理層，應(yīng)正確理解納稅籌劃的含義及所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)其執(zhí)行環(huán)節(jié)加以高度重視，這不但要體現(xiàn)在制度上，更要體現(xiàn)在管理層的意識(shí)中。同時(shí)要將納稅籌劃的理念貫徹到企業(yè)的各個(gè)部門(mén)及全體員工，使企業(yè)員工認(rèn)識(shí)到納稅籌劃的實(shí)踐意義，明確納稅籌劃并不是會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)的“專利”，企業(yè)的各個(gè)部門(mén)及員工都應(yīng)成為納稅籌劃方案落實(shí)的責(zé)任者和執(zhí)行者。

（二）培養(yǎng)高素質(zhì)的納稅籌劃人員

企業(yè)要清醒的認(rèn)識(shí)到稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)尚處于發(fā)展時(shí)期，專業(yè)人員的水平有待于進(jìn)一步提高；因此，企業(yè)在利用外力的同時(shí)，要加強(qiáng)自身專業(yè)人員的隊(duì)伍建設(shè)。對(duì)在職的會(huì)計(jì)人員、籌劃人員進(jìn)行培訓(xùn)，提高他們的業(yè)務(wù)素質(zhì)，同時(shí)，企業(yè)也要注意招聘高素質(zhì)、全方位的納稅籌劃人才，以充實(shí)企業(yè)納稅籌劃隊(duì)伍，帶動(dòng)專業(yè)人員整體素質(zhì)的提高。

（三）編制彈性的納稅籌劃方案，增強(qiáng)其靈活性

由于國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的復(fù)雜多變，房地產(chǎn)調(diào)控政策的不斷深入，國(guó)家稅收法律的修正和完善，使得房地產(chǎn)企業(yè)處于變幻莫測(cè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境中；所以企業(yè)在制定納稅籌劃方案之初，就要充分考慮到這些不確定因素對(duì)籌劃方案的影響，對(duì)可預(yù)見(jiàn)的變化，編制彈性的籌劃方案，做到“胸有成竹”；對(duì)不可預(yù)見(jiàn)的變化出現(xiàn)時(shí)，及時(shí)調(diào)整籌劃方案，與時(shí)俱進(jìn)，以保證籌劃方案的有效性。

（四）嚴(yán)格規(guī)范會(huì)計(jì)核算工作，規(guī)避籌劃風(fēng)險(xiǎn)

納稅籌劃方案是建立在規(guī)范的會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)之上的，具有合法性的特點(diǎn)，企業(yè)無(wú)論由于主觀和客觀原因，造成會(huì)計(jì)核算工作不規(guī)范，勢(shì)必影響籌劃方案的最終結(jié)果，也脫離了納稅籌劃的本質(zhì)。因此，企業(yè)應(yīng)建立內(nèi)部控制制度，并在實(shí)踐中不斷地加以完善，提高管理水平，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，建立一套操作性強(qiáng)、便于控制的內(nèi)部財(cái)務(wù)管理信息系統(tǒng)。

（五）建立良好的征納關(guān)系，保證籌劃方案的落實(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃方案的最終成果需要經(jīng)過(guò)最后清算及稅務(wù)檢查的驗(yàn)證，因些，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)稅收征收管理工作的了解，積極主動(dòng)地與稅務(wù)機(jī)關(guān)保持聯(lián)系，進(jìn)行有效的溝通，達(dá)到對(duì)稅收政策理解上的共識(shí)，并在籌劃方案的執(zhí)行過(guò)程中得到稅務(wù)機(jī)關(guān)的支持，籌劃成果得到稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)可。

四、結(jié)束語(yǔ)

本文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃執(zhí)行中所面臨的問(wèn)題、成因加以分析研究，并提出了有效的應(yīng)對(duì)措施；在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)業(yè)欲謀求持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，納稅籌劃成為企業(yè)財(cái)務(wù)管理的一個(gè)重要因素，它作為一種高層次的綜合財(cái)務(wù)管理活動(dòng)，成功與否，除了運(yùn)用過(guò)硬的專業(yè)知識(shí)制定出一套理論上的納稅籌劃方案外，在具體執(zhí)行中，要求企業(yè)從意識(shí)到實(shí)踐，從管理層到全體員工，從內(nèi)部到外部，各個(gè)層面通力配合與協(xié)作；另外，還要兼顧納稅籌劃方案的成本，只有當(dāng)收益大于成本時(shí)，此籌劃方案才是行之有效的。

隨著我國(guó)加入WTO和整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)總體水平的提高，我國(guó)稅制將與國(guó)際慣例接軌，這為納稅籌劃帶來(lái)了新的發(fā)展機(jī)遇。如何將國(guó)外先進(jìn)的納稅籌劃理念和技術(shù)，與我國(guó)的稅法體制相結(jié)合，量身打造出一套切實(shí)可行的稅收籌劃體系，有待于我們進(jìn)一步探索和研究。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳惠萍.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部納稅籌劃實(shí)踐的探討.中國(guó)外資 ，2012（9）： 196-197

篇8

所謂稅收籌劃,又稱納稅籌劃、稅務(wù)籌劃或節(jié)稅,是指在納稅行為發(fā)生之前,在不違反法律、法規(guī)(稅法及其他相關(guān)法律、法規(guī))的前提下,通過(guò)對(duì)納稅主體(法人或自然人)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或投資行為等涉稅事項(xiàng)做出事先安排,以達(dá)到少繳稅和遞延繳納目標(biāo)的一系列謀劃活動(dòng)。企業(yè)在重組中進(jìn)行稅收籌劃是指根據(jù)國(guó)家稅收政策在不同性質(zhì)的企業(yè)之間、企業(yè)的不同組織方式之間存在著明顯的差異性,在符合國(guó)家法律政策的前提下,以求實(shí)現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)的最大經(jīng)濟(jì)效益的一種籌劃行為。

一、企業(yè)稅收籌劃的現(xiàn)實(shí)意義

1.企業(yè)稅收籌劃有利于企業(yè)整體利益最大化目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。企業(yè)在稅法允許的范圍內(nèi),可以通過(guò)配置資源和規(guī)范經(jīng)濟(jì)行為,對(duì)稅收進(jìn)行合理的規(guī)劃和安排,實(shí)現(xiàn)有效地避稅,進(jìn)而盡可能地減輕稅收負(fù)擔(dān),降低納稅支出,增加企業(yè)收入,最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)整體利益最大化的目標(biāo)。

2.企業(yè)稅收籌劃有利于提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平。稅收籌劃是企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的重要組成部分,同時(shí)稅收籌劃又貫穿于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的全過(guò)程,要想實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅收籌劃的目的,就必須對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中每一個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行相互協(xié)調(diào)、相互配合,從而達(dá)到節(jié)稅的目的。

3.企業(yè)稅收籌劃有利于促進(jìn)現(xiàn)行稅制的發(fā)展與完善。在稅收籌劃的過(guò)程中,通過(guò)征納雙方及利益相關(guān)者之間的博弈,可以找出現(xiàn)行稅制存在的漏洞,從而推動(dòng)現(xiàn)行稅制結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化,進(jìn)而構(gòu)建更符合現(xiàn)代社會(huì)體制的最優(yōu)稅制體系。

4.企業(yè)稅收籌劃有利于增強(qiáng)納稅人的法制觀念,提高納稅人的納稅意識(shí)。企業(yè)稅收籌劃是建立在法律允許的范圍內(nèi)進(jìn)行的,納稅人通過(guò)合法的方式實(shí)現(xiàn)最優(yōu)納稅的目的,從中要避免因進(jìn)行避稅而承擔(dān)的觸犯法律的風(fēng)險(xiǎn),這就要求納稅人擁有很強(qiáng)的法制觀念和納稅意識(shí)。

二、稅收籌劃與偷稅的區(qū)別

稅收籌劃,即節(jié)稅,是一種符合政府政策導(dǎo)向的經(jīng)濟(jì)行為。偷稅,是指納稅人有意識(shí)地違反稅收法律規(guī)定,達(dá)到不繳或少繳稅款的目的。稅收籌劃與偷稅有著本質(zhì)的區(qū)別,主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:

1.從法律的角度看,偷稅是違法行為。節(jié)稅從形式到內(nèi)容完全合法,體現(xiàn)了國(guó)家稅收政策意圖,是國(guó)家稅收政策所鼓勵(lì)的。

2.從行為過(guò)程看,偷稅是通過(guò)違法手段將應(yīng)稅行為轉(zhuǎn)變?yōu)榉羌{稅行為,從而直接逃避自身的應(yīng)納稅責(zé)任;節(jié)稅是通過(guò)避免應(yīng)稅行為的發(fā)生,達(dá)到減少稅款支出和收益最大化的目的。

3.從社會(huì)影響看,節(jié)稅雖然相對(duì)減少了國(guó)家的財(cái)政收入,但由于它符合國(guó)家的立法意圖,減少的這部分財(cái)政收入等于國(guó)家給予納稅人的一種財(cái)政補(bǔ)貼;偷稅不但直接減少了國(guó)家的財(cái)政收入,而且違背了國(guó)家政策導(dǎo)向,使國(guó)家不得不防范這些行為。

4.從國(guó)家的對(duì)待態(tài)度看,節(jié)稅由于是納稅人對(duì)稅法的尊重和遵守,國(guó)家一般給予鼓勵(lì)和認(rèn)可;對(duì)偷稅,國(guó)家堅(jiān)決給予嚴(yán)厲打擊;對(duì)避稅,由于它暴露了國(guó)家稅法的不足和漏洞,國(guó)家一般通過(guò)完善稅收法規(guī)來(lái)治理。

三、舉例說(shuō)明在企業(yè)清算中如何進(jìn)行稅收籌劃

企業(yè)清算是指企業(yè)宣告終止經(jīng)營(yíng)以后,除了因合并與分立事由外,終止企業(yè)法律關(guān)系,消滅其企業(yè)法人資格的法律行為。企業(yè)清算中的稅收籌劃主要是通過(guò)推遲或提前企業(yè)清算開(kāi)始日期,合理調(diào)整清算所得和正常經(jīng)營(yíng)所得,盡量造成虧損,沖減利潤(rùn),降低企業(yè)整體稅收負(fù)擔(dān)。

根據(jù)企業(yè)所得稅法規(guī)定,企業(yè)在清算年度,應(yīng)劃分為兩個(gè)納稅年度,從1月1日到清算開(kāi)始日為一個(gè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)納稅年度,從清算開(kāi)始日到清算結(jié)束日的清算期間為另一個(gè)清算納稅年度。清算日期的選擇,會(huì)影響到兩個(gè)納稅年度的應(yīng)稅所得,從而影響企業(yè)的所得稅稅負(fù)。所以,通過(guò)改變企業(yè)清算日期,可以減少企業(yè)清算期間的應(yīng)稅所得數(shù)額,實(shí)現(xiàn)稅收籌劃的目的。

例如,某公司股東會(huì)2008年8月20日通過(guò)決議,決定公司于8月31日宣布解散,并于9月1日開(kāi)始正常清算。公司在成立清算組前進(jìn)行的內(nèi)部清算中發(fā)現(xiàn),2008年1至8月份公司預(yù)計(jì)盈利50萬(wàn)元。于是股東會(huì)再次通過(guò)決議將公司解散日期推遲至9月25日,并于9月26日開(kāi)始清算。公司在9月1日至9月25日共發(fā)生費(fèi)用80萬(wàn)元。按照我國(guó)現(xiàn)行稅制規(guī)定,企業(yè)清算期間應(yīng)單獨(dú)作為一個(gè)納稅年度,即這80萬(wàn)元費(fèi)用本應(yīng)屬于清算期間費(fèi)用,但因清算日期的改變,公司經(jīng)營(yíng)年度由盈利50萬(wàn)元變?yōu)樘潛p30萬(wàn)元。

四、企業(yè)稅收籌劃所應(yīng)注意的問(wèn)題

1.要以企業(yè)整體稅負(fù)降低為準(zhǔn)繩。企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是多個(gè)稅種的綜合體,各稅種之間相互聯(lián)系、相互影響。所以,企業(yè)合并稅收籌劃不能僅僅考慮單個(gè)稅種,顧此失彼,為籌劃而籌劃,而要通盤(pán)考慮企業(yè)整體稅負(fù)降低才是理想的、成功的籌劃。

2.要以成本效益為原則。利用企業(yè)合并進(jìn)行稅收籌劃時(shí),不能一味地考慮稅收成本的降低而忽略因該籌劃方案的實(shí)施引發(fā)的其他費(fèi)用的增加或收入的減少。稅收籌劃作為企業(yè)財(cái)務(wù)管理的范疇,只有當(dāng)籌劃方案所得大于支出,企業(yè)合并后未來(lái)凈現(xiàn)值大于合并前未來(lái)凈現(xiàn)值,該項(xiàng)稅收籌劃才是成功的稅收籌劃。

3.要考慮企業(yè)合并后對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的影響。由于被合并企業(yè)原有的人員及價(jià)值觀念、企業(yè)文化、資源和制度結(jié)構(gòu)等,都可能與合并企業(yè)有很大的差距。吸收合并和新設(shè)合并對(duì)被合并企業(yè)的整合、管理等后續(xù)支出存在時(shí)空上的差別,在某種程度上對(duì)合并企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生不同的影響。在具體操作過(guò)程中,采取何種方式合并,不能片面強(qiáng)調(diào)稅收成本支出最低的方案,必須兼顧企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、投資、理財(cái)?shù)榷喾矫娴囊蛩丶右詸?quán)衡。

五、我國(guó)企業(yè)稅收籌劃的發(fā)展對(duì)策

1.樹(shù)立對(duì)企業(yè)稅收籌劃的正確認(rèn)識(shí)。針對(duì)人們對(duì)企業(yè)稅收籌劃方面的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí),可以通過(guò)電視、電臺(tái)、報(bào)紙、互聯(lián)網(wǎng)等各種媒體進(jìn)行宣傳,重點(diǎn)介紹稅收籌劃的概念、特點(diǎn)、原則和稅收籌劃與偷稅、騙稅、抗稅等違法犯罪行為的區(qū)別,以及稅收籌劃可能帶來(lái)的收益及存在的風(fēng)險(xiǎn)。稅務(wù)征管人員也要在執(zhí)法活動(dòng)中讓納稅人了解自己享有的稅收籌劃的權(quán)利,從而讓納稅人對(duì)稅收籌劃有更正確的認(rèn)識(shí)。

2.國(guó)家要盡早完善稅收籌劃的立法工作。為了促進(jìn)稅收籌劃業(yè)務(wù)的快速發(fā)展,首先要完善稅法,修改稅法語(yǔ)言表述不清或不明確之處,建立完善的稅收制度體系和稅收征管體系;其次,要不斷建立和完善維護(hù)納稅人權(quán)利的相關(guān)法律法規(guī),將納稅人的稅收籌劃?rùn)?quán)在相關(guān)法規(guī)中加以明確,在稅收立法過(guò)程中,要把保障納稅人合法權(quán)利提到重要的位置。

3.培養(yǎng)稅收籌劃的專業(yè)人才。稅收籌劃由于專業(yè)性和政策性較強(qiáng),要求從事這項(xiàng)工作的人員具有較高的素質(zhì),應(yīng)具備法律、會(huì)計(jì)、財(cái)稅、金融、管理等各方面的專業(yè)知識(shí),因此,作為企業(yè)應(yīng)加大對(duì)稅收籌劃人員的培養(yǎng),對(duì)稅收籌劃人員進(jìn)行培訓(xùn),提高他們的專業(yè)素質(zhì),從而提高企業(yè)稅收籌劃方案的成功率。

4.合理規(guī)避稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)。稅收籌劃之所以有風(fēng)險(xiǎn),與經(jīng)濟(jì)環(huán)境、國(guó)家政策及企業(yè)自身活動(dòng)的不斷變化有關(guān)。因此,企業(yè)要充分掌握與本企業(yè)納稅籌劃相關(guān)的各種信息,只有充分掌握了這些相關(guān)信息,才能周全地考慮可能出現(xiàn)的各種問(wèn)題,把各類因素對(duì)稅收籌劃方案形成的風(fēng)險(xiǎn)降至最低,從而合理地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

5.稅收籌劃方案要具有綜合性和前瞻性。稅收籌劃方案要從整體上系統(tǒng)地進(jìn)行考慮。企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的最終目的是要通過(guò)納稅支出的節(jié)約實(shí)現(xiàn)企業(yè)的財(cái)務(wù)目標(biāo),因此,綜合衡量納稅籌劃方案,處理好利益之間的關(guān)系就成為選擇稅收籌劃方案的核心問(wèn)題。同時(shí),企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃要具有前瞻性。要開(kāi)展稅收籌劃,納稅人必須在經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)發(fā)生之前,準(zhǔn)確了解從事這項(xiàng)業(yè)務(wù)的過(guò)程和環(huán)節(jié),涉及的稅種和稅收優(yōu)惠等。對(duì)于稅法修正的情況,要加以密切關(guān)注,及時(shí)對(duì)籌劃方案作出調(diào)整,從而防止一些不可控因素的變化而導(dǎo)致籌劃方案的失敗。

參考文獻(xiàn):

[1]何鳴昊、何F燕、楊少鴻.《企業(yè)稅收籌劃》.企業(yè)管理出版社.2002年9月第一版;

篇9

建筑安裝企業(yè)有著明顯區(qū)別于其他行業(yè)的典型特征，即建設(shè)周期長(zhǎng)、投資金額大、產(chǎn)品唯一性、業(yè)務(wù)形式多樣性等。建筑安裝工程的業(yè)務(wù)形式，有總承包、轉(zhuǎn)包、分包等，不同的業(yè)務(wù)形式有著不同的納稅義務(wù)。

（一）稅務(wù)籌劃 是指依照國(guó)家法律法規(guī)，在稅收法規(guī)允許下、國(guó)家政策范圍內(nèi)進(jìn)行的策劃，其形式上、實(shí)質(zhì)上都必須順應(yīng)立法意圖，堅(jiān)決反對(duì)偷稅、漏稅、避稅的行為。偷稅、漏稅，是指違反法律法規(guī)，逃避稅收負(fù)擔(dān)的行為。避稅行為，是指形式上符合法律規(guī)定，但其實(shí)質(zhì)上卻是違背立法意圖的，也就是故意鉆稅法上的漏洞的行為。避稅的行為使得無(wú)法獲得穩(wěn)定的稅收利益，稅務(wù)部門(mén)應(yīng)通過(guò)不斷完善稅法，將避稅行為扼殺在搖籃之中。而對(duì)于已獲得的稅收收益，稅務(wù)部門(mén)能夠通過(guò)反避稅調(diào)查，調(diào)整應(yīng)納稅事項(xiàng)，將納稅人少納的稅款追繳回來(lái)。

（二）稅務(wù)籌劃特點(diǎn) 為保證稅收利益的穩(wěn)定、可靠，必須進(jìn)行有效的稅務(wù)籌劃。

首先，應(yīng)保證稅務(wù)籌劃是在法律允許的范圍之內(nèi)進(jìn)行的，即稅務(wù)籌劃應(yīng)具有合法性，納稅人按照稅法的相關(guān)規(guī)定繳納自己應(yīng)繳納的稅款。稅務(wù)籌劃必須是合法的，稅務(wù)籌劃方案不能夠違背國(guó)家稅收法律法規(guī)，也不能違背其他法律法規(guī)，否則稅務(wù)籌劃方案就無(wú)法進(jìn)行實(shí)踐操作，也是無(wú)效的。

其次，納稅人按照同一經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的不同經(jīng)營(yíng)方案應(yīng)承擔(dān)的稅收任務(wù)，進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，即稅務(wù)籌劃應(yīng)具備籌劃性，綜合衡量多種方案，從而選取對(duì)納稅人最有益處的方案。保障企業(yè)獲得最大的稅后利潤(rùn)，是建筑安裝企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃的最終目的，即稅務(wù)籌劃應(yīng)具備目的性，選取的納稅方案要符合稅后利潤(rùn)最大化這個(gè)目標(biāo)。按照稅法的規(guī)定，納稅人策劃出多種納稅方案后，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)自身利益的最大化，可以實(shí)施稅負(fù)較低的方案。

（三）稅務(wù)籌劃作用 具體有：

（1）稅務(wù)籌劃是企業(yè)生存、發(fā)展的必然選擇。隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈程度不斷增加，建筑安裝企業(yè)要想在激烈的競(jìng)爭(zhēng)之中獲得一席之地，尋求更好、更廣闊的發(fā)展，就應(yīng)不斷地加強(qiáng)企業(yè)的管理，樹(shù)立節(jié)能減耗意識(shí)，降低原材料的消耗，減少生產(chǎn)成本，積極采用先進(jìn)技術(shù)、應(yīng)用新工藝、新方法，及時(shí)對(duì)固定資產(chǎn)進(jìn)行深層改造，逐步擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，加強(qiáng)勞動(dòng)效率的提高，進(jìn)一步增加收入。然而現(xiàn)階段，建筑安裝企業(yè)要想降低生產(chǎn)成本、增加收入都有著一定的困難，因此，企業(yè)必須選擇稅務(wù)籌劃的方式，通過(guò)降低稅收成本來(lái)增加企業(yè)效益。

（二）稅務(wù)籌劃逐步成為企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的重要組成部分 建筑安裝企業(yè)為實(shí)現(xiàn)自身利益的最大化，通過(guò)進(jìn)行稅務(wù)籌劃，對(duì)涉及稅收的經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)進(jìn)行統(tǒng)籌安排，發(fā)揮了企業(yè)獨(dú)立自，是企業(yè)將社會(huì)賦予了它的權(quán)利的具體實(shí)踐。因此，企業(yè)應(yīng)認(rèn)真、仔細(xì)研究國(guó)家的稅收政策，依照企業(yè)自身的實(shí)際情況，選擇符合企業(yè)發(fā)展的稅收政策，并進(jìn)行積極的稅務(wù)籌劃。而且隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的健全、完善，稅務(wù)籌劃已逐漸成為企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的重要組成部分。

（三）稅收優(yōu)惠政策為企業(yè)稅務(wù)籌劃提供了可能性 我國(guó)地區(qū)間、部門(mén)間存在著發(fā)展不平衡現(xiàn)象，而不合理的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也嚴(yán)重制約著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。為保證區(qū)域之間發(fā)展的平衡性，調(diào)整產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)，我國(guó)將稅收的的經(jīng)濟(jì)杠桿作用予以充分發(fā)揮，制定了一系列的稅收優(yōu)惠政策，針對(duì)不同的情況可以不征收或者少征收所得稅，企業(yè)之間稅率有高有低，稅基大小不一。因此，這就為企業(yè)提供了充分的選擇機(jī)會(huì)，為企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃提供了充足的可能性與廣闊的操作空間。

二、建筑安裝企業(yè)稅務(wù)籌劃措施

由于建筑安裝企業(yè)的稅收具有其他行業(yè)不能比的復(fù)雜性與獨(dú)特性，從而也為企業(yè)的稅務(wù)籌劃提供了充足的空間。

（一）依法納稅是稅務(wù)籌劃的前提 建筑安裝企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃必須是合法的，與偷稅、逃稅有著根本性的區(qū)別。納稅人在履行納稅義務(wù)時(shí)，應(yīng)根據(jù)稅法的相關(guān)規(guī)定及時(shí)、積極進(jìn)行繳納足額的稅款，一切違反稅法及其他法律規(guī)定的行為都是違法的，都將受到法律的制裁，必須嚴(yán)厲杜絕逃稅、漏稅，不納，或是稅款不足額，繳納時(shí)間延遲的行為。而稅務(wù)籌劃是在依法納稅的前提下，是對(duì)稅法及其他法律嚴(yán)格遵守的基礎(chǔ)上，采取的一種合法、合理、合情的降低稅負(fù)的方案。然而現(xiàn)階段，許多納稅人對(duì)稅務(wù)籌劃理解不夠準(zhǔn)確，片面認(rèn)為稅務(wù)籌劃是為了幫助企業(yè)少繳納稅款，甚至不惜違法法律規(guī)定，實(shí)施偷稅、漏稅的違法行為，導(dǎo)致稅務(wù)籌劃工作處于停滯不前的局面，因此建筑安裝企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)必須做到依法納稅。

（二）對(duì)混合業(yè)務(wù)的稅務(wù)籌劃 建筑企業(yè)進(jìn)行綜合性業(yè)務(wù)的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，如既要銷(xiāo)售建筑產(chǎn)品，又要為客戶提供安裝勞務(wù)，因此要予以重點(diǎn)籌劃。建筑安裝企業(yè)在從事建筑、修繕、安裝、裝飾等工程作業(yè)時(shí)，與另一方簽訂工程合同，在銷(xiāo)售自己生產(chǎn)的貨物同時(shí)向客戶提供安裝勞務(wù)時(shí)，并在合同中予以單獨(dú)標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)明安裝勞務(wù)價(jià)格，若企業(yè)擁有建設(shè)行政部門(mén)批準(zhǔn)的建筑施工（安裝）資質(zhì)，那么建筑安裝企業(yè)按照17%的稅收率對(duì)其取得的全部收入繳納增值稅。由此可以得出，企業(yè)為實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化，減少企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)，可以考慮辦理相關(guān)資質(zhì)證明，并在合同訂立時(shí)另外單獨(dú)標(biāo)注建筑勞務(wù)價(jià)格，從而滿足相關(guān)規(guī)定，減少納稅成本。

（三）原材料稅務(wù)籌劃技巧 根據(jù)營(yíng)業(yè)稅法，納稅人在從事建筑、裝飾、修繕工程項(xiàng)目時(shí)，不管核算方式如何選擇，不管項(xiàng)目工程是包工包料還是包工不包料，工程所用原材料與其他物資、動(dòng)力價(jià)款都包含在營(yíng)業(yè)額內(nèi)，但是建設(shè)方提供的設(shè)備價(jià)款除外。工程所需原材料的采購(gòu)渠道不同，企業(yè)的計(jì)稅依據(jù)則會(huì)不同。建設(shè)單位若是從市場(chǎng)上直接采購(gòu)材料，則價(jià)格較高，這樣施工企業(yè)就會(huì)在使用原材料時(shí)精打細(xì)算，加強(qiáng)原材料的管理，對(duì)工程原材料的預(yù)算開(kāi)支進(jìn)行嚴(yán)格控制，從而保證原材料及其他材料的使用效率不斷提高。建筑安裝企業(yè)與材料供應(yīng)商建立了長(zhǎng)期合作關(guān)系，則購(gòu)買(mǎi)材料的價(jià)格相對(duì)便宜，因此工程材料物資的價(jià)款降低，采用合理、科學(xué)、合法的方式方法降低稅負(fù)，減少計(jì)稅的營(yíng)業(yè)額，實(shí)現(xiàn)節(jié)稅目標(biāo)。

例如：建筑安裝公司甲方為一方企業(yè)修建廠房，工程承包價(jià)款總價(jià)為1000萬(wàn)元，乙方負(fù)責(zé)購(gòu)買(mǎi)工程所需各類裝飾材料，材料價(jià)格為500萬(wàn)元，那么建筑安裝公司甲方所應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅為：（1000+500）×3%=45（萬(wàn)元）。若是建筑安裝公司甲方利用自身優(yōu)勢(shì)，只需花費(fèi)400萬(wàn)元就可從市場(chǎng)上采購(gòu)?fù)晟圃擁?xiàng)工程所需裝飾材料，則建筑安裝公司甲方與企業(yè)乙方訂立工程項(xiàng)目承包合同時(shí)，就要把采購(gòu)材料的價(jià)款包含在其中，合同總的價(jià)款就為1400萬(wàn)元，那么建筑安裝公司甲方所應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅就是：1400×3%=42萬(wàn)元。與第一種承包方式相比，建筑安裝企業(yè)承擔(dān)的稅收額要少3萬(wàn)元。

（四）安裝工程產(chǎn)值稅務(wù)籌劃 在《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》中規(guī)定，企業(yè)進(jìn)行安裝工程作業(yè)活動(dòng)時(shí)，若安裝工程的產(chǎn)值是以安裝的設(shè)備的價(jià)值來(lái)衡定的，企業(yè)的營(yíng)業(yè)額就要包括設(shè)備的價(jià)值。

根據(jù)這項(xiàng)規(guī)定，建筑安裝企業(yè)在進(jìn)行安裝工程作業(yè)活動(dòng)時(shí)，就要盡可能的避免將設(shè)備的價(jià)值作為工程的產(chǎn)值。機(jī)械設(shè)備由工程建設(shè)單位負(fù)責(zé)提供，建筑安裝企業(yè)只需對(duì)設(shè)備進(jìn)行安裝即可，獲得收入只是購(gòu)買(mǎi)原材料費(fèi)與安裝費(fèi)，因此企業(yè)安裝工程的產(chǎn)值就不包括安裝設(shè)備的價(jià)值，最終實(shí)現(xiàn)合理避稅的目的。

例如：企業(yè)委托某一建筑安裝公司修建辦公樓，工程承包款總價(jià)為5000萬(wàn)元，訂立的合同中包括了為大樓進(jìn)行價(jià)值500萬(wàn)元的中央空調(diào)的安裝，建筑安裝公司負(fù)責(zé)提供中央空調(diào)，那么建筑安裝公司所需繳納的營(yíng)業(yè)稅則為：

5000×3%=150萬(wàn)元。

若是建筑安裝公司與企業(yè)在訂立合同時(shí)，對(duì)工程承包總價(jià)中不包含安裝中央空調(diào)的價(jià)格做出明確規(guī)定，由乙方負(fù)責(zé)提供與安裝中央空調(diào)，那么建筑安裝則應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅是：

（5000-500）×3%=135萬(wàn)元。

與前一種形式相比，建筑安裝企業(yè)所要繳納的營(yíng)業(yè)稅減少了15萬(wàn)元。

（五）籌集資金籌劃 建筑安裝企業(yè)進(jìn)行建筑、安裝、裝飾、修繕工程作業(yè)時(shí)，對(duì)資金的需求量很大，而不同的融資方式對(duì)企業(yè)所承擔(dān)的稅負(fù)起著不同的影響。例如：建筑企業(yè)甲擁有建筑、房地產(chǎn)及相關(guān)企業(yè)十多家，以往都是由公司統(tǒng)一各金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行貸款，再轉(zhuǎn)貸于下面控股公司，并向控股公司收取一定的利息。公司從銀行處融資6000萬(wàn)元，向銀行支付利息360萬(wàn)元，從其他控股企業(yè)中收取信息396萬(wàn)元。

為減輕企業(yè)稅負(fù)，企業(yè)應(yīng)進(jìn)行積極有效的稅務(wù)籌劃，選擇最適當(dāng)?shù)挠?jì)稅方式。建筑企業(yè)甲魚(yú)各控股公司簽訂轉(zhuǎn)貸款合同，甲方向各控股公司收取利息360萬(wàn)元，與銀行利息相同，同時(shí)甲方向各控股收取36萬(wàn)元管理費(fèi)。這樣一來(lái)，建筑企業(yè)甲就不需要繳納營(yíng)業(yè)稅，而各控股公司所繳納的管理費(fèi)在稅前就進(jìn)行扣除。各控股公司再向公司總部繳納的利息沒(méi)有超過(guò)同期的銀行貸款利息，也就沒(méi)有涉稅金額。這樣一來(lái)，與其他計(jì)稅方式相比，建筑企業(yè)甲所承擔(dān)的稅負(fù)明顯的下降，從而實(shí)現(xiàn)節(jié)稅的目標(biāo)。

（六）利用納稅時(shí)間進(jìn)行稅務(wù)策劃 建筑安裝企業(yè)承攬工程任務(wù)時(shí)，工程項(xiàng)目按照合同完成后一次性結(jié)算所有價(jià)款，這樣營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)就會(huì)以工程合同價(jià)款結(jié)算的當(dāng)天來(lái)做為發(fā)生的時(shí)間。

工程項(xiàng)目按照一旬結(jié)尾或是月中預(yù)支、月終進(jìn)行結(jié)算、工程竣工后進(jìn)行最終清算的辦法計(jì)算工程價(jià)款，這樣企業(yè)所要履行的營(yíng)業(yè)稅義務(wù)則以月份終了清算已完工程價(jià)款的當(dāng)天作為發(fā)生的時(shí)間。

項(xiàng)目工程根據(jù)工程形象的不同進(jìn)度進(jìn)行不同階段結(jié)算價(jià)款，這樣建筑安裝企業(yè)所應(yīng)承擔(dān)的營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)則以以月份終了清算已完工程價(jià)款的當(dāng)天作為發(fā)生的時(shí)間。

工程項(xiàng)目按照企業(yè)結(jié)算方式的，企業(yè)營(yíng)業(yè)稅義務(wù)以結(jié)算工程價(jià)款的當(dāng)天作為發(fā)生時(shí)間，而不是建筑安裝企業(yè)收到預(yù)付材料款與預(yù)收工程價(jià)款的時(shí)間。由此可以看出，建筑安裝企業(yè)科學(xué)、合理選擇結(jié)算方式，結(jié)算時(shí)間不要以預(yù)收款時(shí)間為準(zhǔn)，而是應(yīng)將結(jié)算時(shí)間盡可能的推遲延后，從而促使?fàn)I業(yè)稅繳稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間不斷延遲，為企業(yè)的有效運(yùn)轉(zhuǎn)提供足夠的資金，促使企業(yè)進(jìn)一步獲得資金的時(shí)間價(jià)值，不斷為建筑安裝企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)提供便利。

（七）工資資金稅務(wù)籌劃辦法 與其他行業(yè)相比，建筑業(yè)工程周期很長(zhǎng)，并且受到季節(jié)、氣候的影響較大，因此建筑安裝企業(yè)職工與其他行業(yè)職工的工資發(fā)放形式存在差別。按照稅收法律規(guī)定，發(fā)放年終獎(jiǎng)的形式主要有分月發(fā)放、月獎(jiǎng)按照比例發(fā)放、全年一次性發(fā)放。

為實(shí)現(xiàn)最好的節(jié)稅效果，應(yīng)將部分作為月獎(jiǎng)，剩余的則進(jìn)行年終發(fā)放，而最科學(xué)的則是采用月獎(jiǎng)按照比例控制發(fā)放，這樣都比全年一次性發(fā)放的節(jié)稅效果好。分月發(fā)放的獎(jiǎng)金要與每月工資薪金進(jìn)行合并，使得納稅基數(shù)提高，從而讓工資薪金與獎(jiǎng)金適用于較高稅率的機(jī)會(huì)不斷增加。若是將部分獎(jiǎng)金作為月獎(jiǎng)在每月中發(fā)放，則有效降低年終獎(jiǎng)適用于較高稅率的可能性，并且保證了月收入適用于最高的稅率不會(huì)發(fā)生變化，從而獲得比全年一次性發(fā)放年終獎(jiǎng)時(shí)所承擔(dān)的更低的稅負(fù)。

三、建筑安裝企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)防范

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，越來(lái)越多的納稅人在關(guān)注、重視稅務(wù)籌劃，然而稅務(wù)籌劃的實(shí)踐操作常常是在稅收法規(guī)的邊緣，帶有很大的風(fēng)險(xiǎn)性。由此可知，納稅人要想通過(guò)有效的稅務(wù)籌劃實(shí)現(xiàn)預(yù)期的減輕稅負(fù)的目標(biāo)，最為關(guān)鍵的就是注意防范風(fēng)險(xiǎn)，保證籌劃行為符合稅法以及其他法律、法規(guī)要求。

（一）防范對(duì)稅收政策理解錯(cuò)誤、片面的風(fēng)險(xiǎn) 納稅人在進(jìn)行具體的稅務(wù)籌劃時(shí)，必須要全面、準(zhǔn)確地理解、把握與之相關(guān)的稅收政策的具體內(nèi)涵。避免由于在一個(gè)細(xì)小的方面、或是一個(gè)環(huán)節(jié)上出現(xiàn)問(wèn)題，而致使整個(gè)稅務(wù)籌劃行為失敗。

（二）防范稅收優(yōu)惠政策條件要求執(zhí)行不到位的風(fēng)險(xiǎn) 稅收優(yōu)惠政策通常有著確定的適用范圍，往往詳細(xì)規(guī)定了能夠享受這一優(yōu)惠政策應(yīng)滿足的基本條件，例如企業(yè)類型、特定人員比例、注冊(cè)地點(diǎn)等等。要想享受到這項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策，納稅人就應(yīng)該保證符合這些條件，而且進(jìn)行實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)監(jiān)控，保障隨時(shí)都能符合政策規(guī)定。

總之，稅務(wù)籌劃對(duì)于納稅人法律意識(shí)的提高有重要作用，能夠幫助建筑安裝企業(yè)有效增加財(cái)富，同時(shí)也是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下企業(yè)更好地維護(hù)自身權(quán)利的具體要求與必然趨勢(shì)。建筑安裝企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)，應(yīng)明確企業(yè)自身的特點(diǎn)，掌握稅務(wù)籌劃的特征、作用，從而幫助企業(yè)更好地實(shí)現(xiàn)稅務(wù)籌劃。建筑安裝企業(yè)應(yīng)在稅收法律法規(guī)允許的范圍內(nèi)進(jìn)行有效的稅務(wù)籌劃，從多方面進(jìn)行思考，如對(duì)混合業(yè)務(wù)進(jìn)行稅務(wù)籌劃，利用工程承包方式進(jìn)行有效的稅務(wù)籌劃，從安裝工程產(chǎn)值方面進(jìn)行稅務(wù)籌劃，利用納稅時(shí)間進(jìn)行稅務(wù)策劃，從工資薪金發(fā)放上思考稅務(wù)籌劃的辦法，并注意防范稅務(wù)籌劃的各類風(fēng)險(xiǎn)，從而不斷的降低、減輕稅負(fù)，增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)的利益最大化。

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篇10

一、土地增值稅政策演變

1993年12月13日，國(guó)務(wù)院《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》（從1994年1月1日起實(shí)施），該條例規(guī)定“轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅”。1995年1月27日，財(cái)政部《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》。征收土地增值稅的目的之一是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)增值收益，抑制房地產(chǎn)投機(jī)，但長(zhǎng)期以來(lái)其一直是以按銷(xiāo)售收入一定比例預(yù)征的方式存在。2006年12月28日，國(guó)家稅務(wù)總局了《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），要求從2007年2月1日起，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅項(xiàng)目進(jìn)行全面清算。之后的執(zhí)行情況并不好，尤其是我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)受2008年國(guó)際金融危機(jī)顯著沖擊后，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度發(fā)生了改變。

2009年我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格再次出現(xiàn)快速上漲，一些城市甚至是爆發(fā)性增長(zhǎng)。2009年5月12日，國(guó)家稅務(wù)總局頒布《土地增值稅清算管理規(guī)程》（從2009年6月1日起施行），對(duì)土地增值稅清算的前期管理、清算受理、清算審核和核定征收等問(wèn)題作出具體規(guī)定。該規(guī)程明確指出，納稅人符合下列條件之一的，必須進(jìn)行土地增值稅清算：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。另外，第十條規(guī)定，對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷(xiāo)售完畢的；納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

2010年4月國(guó)家再次對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。2010年5月25日國(guó)家稅務(wù)總局《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱新《通知》），相比2006年的政策，主要從以下兩個(gè)方面提高了要求。第一，提高預(yù)征率，除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%。第二，限制核定征收，首先是限定核定征收的使用，要求核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行；其次是為核定征收率設(shè)底線，對(duì)確需核定征收土地增值稅的，從嚴(yán)、從高確定核定征收率，核定征收率原則上不得低于5%。

從政策演變來(lái)看，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的土地增值稅清算管理不斷加強(qiáng)，一些漏洞也逐漸彌補(bǔ)。值得一提的是征收方式的管理。2007年以來(lái)，一些地區(qū)較多使用核定征收的方法，新《通知》之后，核定征收逐漸減少。事實(shí)上，核定征收土地增值稅存在諸多弊端：核定征收率偏低，起不到抑制房地產(chǎn)投機(jī)和房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的作用；改變了計(jì)稅依據(jù)，不但不能抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，反而可能助漲房?jī)r(jià)。

二、土地增值稅稅收籌劃策略

1、降低適用稅率

土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額作為計(jì)稅依據(jù)，并按照四級(jí)超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。第一，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；第二，增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%；速算扣除系數(shù)為5%（應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)）；第三，增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%；速算扣除系數(shù)為15%；第四，增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%；速算扣除系數(shù)為35%；第五，房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)普通住宅出售的，增值額未超過(guò)扣除金額20%的，免征土地增值稅。

降低適用稅率就要降低增值率，而降低增值率有兩種情況。首先，在扣除金額一定的情況下，通過(guò)降低收入來(lái)降低增值額。其次，在銷(xiāo)售收入一定的情況下，通過(guò)增加成本投入增加扣除金額，此時(shí)增值額不變，如果適用稅率下降，企業(yè)稅后利潤(rùn)增加。

（1）利用國(guó)家對(duì)普通住宅的稅收優(yōu)惠?！吨腥A人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)本細(xì)則第七條（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額之和20%的，免征土地增值稅。因此對(duì)于屬于普通住宅的房地產(chǎn)項(xiàng)目，并且正常增值率僅略高于20%的臨界點(diǎn)，則可以通過(guò)適當(dāng)降低售價(jià)使增值率低于20%，獲得免稅待遇。同時(shí)，降價(jià)銷(xiāo)售也能促使企業(yè)加快銷(xiāo)售速度，節(jié)約貸款利息。舉例來(lái)說(shuō)，如果該項(xiàng)目正常定價(jià)銷(xiāo)售收入是1.21億元，扣除項(xiàng)目總金額1億元，則增值額0.21億元，增值率21%，需按增值額的30%繳納增值稅，稅后利潤(rùn)：0.21×（1-30%）=0.147億元。現(xiàn)在如果少量降低售價(jià)，比如銷(xiāo)售收入降到1.19億元，增值率19%，可免征增值稅，增值額0.19億元就是凈利。當(dāng)然如果正常價(jià)格下增值率明顯高于20%，比如30%，稅后凈利0.21億元就高于免征的0.19億元。

（2）增加成本投入來(lái)降低增值率。典型的是裝修成本。2006年《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）第四條第四點(diǎn)“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”，可以將原來(lái)毛坯房裝修后銷(xiāo)售，或者在市場(chǎng)接受的情況下，適當(dāng)提高裝修標(biāo)準(zhǔn)。由于裝修成本是由購(gòu)房者承擔(dān)，因此房地產(chǎn)企業(yè)獲得的增值額沒(méi)有減少。更重要的是，裝修成本增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本后，在計(jì)算“財(cái)政部規(guī)定的扣除項(xiàng)目”時(shí)可以加計(jì)20%，使得扣除項(xiàng)目金額進(jìn)一步增加，導(dǎo)致作為增值稅稅基的增值額減少，而增值率進(jìn)一步下降。如果本來(lái)增值率在某個(gè)臨界位置，則會(huì)使該房地產(chǎn)項(xiàng)目適用的稅率下降一檔。此時(shí)企業(yè)增值稅負(fù)可能明顯下降，一個(gè)是作為稅基的增值額減少，這是確定的；二是適用稅率有可能下降。

舉例來(lái)說(shuō)，假定某項(xiàng)目毛坯房計(jì)劃銷(xiāo)售9.6億元，扣除金額6億元，其中開(kāi)發(fā)成本3億元，則增值率60%，應(yīng)納增值稅3.6×40%-6×5%=1.14億元；現(xiàn)增加1億元裝修費(fèi)改為精裝修房，裝修成本由購(gòu)房者承擔(dān)，即銷(xiāo)售收入10.6億元，則扣除金額7.2億元，增值率47.22%，應(yīng)納增值稅1.02億元。

2、增加扣除金額

在查賬征收方式下，相關(guān)法規(guī)規(guī)定了一系列的扣除項(xiàng)目。在房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售收入和成本投入確定（因而稅前利潤(rùn)確定）的情況下，企業(yè)通過(guò)規(guī)范的會(huì)計(jì)處理，增加扣除金額，可以減少增值稅。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》，扣除項(xiàng)目包括如下幾項(xiàng)：取得土地使用權(quán)成本；開(kāi)發(fā)成本；開(kāi)發(fā)費(fèi)用，包括利息支出和其他開(kāi)發(fā)費(fèi)用；與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金；財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。取得土地使用權(quán)成本、開(kāi)發(fā)成本是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的直接成本，前者比較簡(jiǎn)單，而后者包括較多內(nèi)容：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，其中開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。開(kāi)發(fā)費(fèi)用是間接費(fèi)用，是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。按照《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條第（三）點(diǎn)規(guī)定：“凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。”這里的（一）（二）指取得土地使用權(quán)成本和開(kāi)發(fā)成本。

從上述規(guī)定來(lái)看，開(kāi)發(fā)費(fèi)用與開(kāi)發(fā)成本中的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用有可能有交叉，可以通過(guò)更細(xì)致的會(huì)計(jì)處理來(lái)增加扣除項(xiàng)目。

（1）對(duì)利息費(fèi)用的處理。對(duì)開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的利息支出有三種處理情況：不能按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，按5%計(jì)算；能按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，且利息支出未超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額，據(jù)實(shí)扣除；超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額時(shí)，則按該金額扣除。因此對(duì)于有大量借款的房地產(chǎn)企業(yè)，要權(quán)衡是據(jù)實(shí)扣除好還是按5%扣除好。關(guān)鍵是必須對(duì)能夠扣除的實(shí)際貸款利息支出與預(yù)先估計(jì)的（取得土地所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×5%所計(jì)算出來(lái)的利息支出進(jìn)行比較。如果前者更大，就要選擇據(jù)實(shí)扣除，平時(shí)就應(yīng)該對(duì)貸款的利息支出詳細(xì)記錄，應(yīng)用合理的分?jǐn)偡椒ò阉鼫?zhǔn)確地分入各個(gè)項(xiàng)目中去，這樣也就避免了《條例》中對(duì)利息費(fèi)用比例的限制。

（2）其他開(kāi)發(fā)費(fèi)用的籌劃。其他開(kāi)發(fā)費(fèi)用（銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)）是有扣除比例限制的：如果利息能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?，則按房地產(chǎn)項(xiàng)目直接成本（取得土地使用權(quán)成本+開(kāi)發(fā)成本）的5%扣除；否則和財(cái)務(wù)費(fèi)用一起按直接成本的10%扣除。但如果能把一些開(kāi)發(fā)費(fèi)用細(xì)化到具體房地產(chǎn)項(xiàng)目，進(jìn)入開(kāi)發(fā)成本，則其扣除不受限制，并且在其他扣除項(xiàng)目中還可以加計(jì)扣除20%。

（3）費(fèi)用均分法。對(duì)于同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的企業(yè)，不同項(xiàng)目因地價(jià)和房?jī)r(jià)等原因增值率不同，可能會(huì)加重企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。而開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)費(fèi)用進(jìn)行必要調(diào)整，使得各處開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的增值率大致相同，可以節(jié)省稅款。

最有需要特別指出的是，納稅籌劃也是有成本的，因此稅務(wù)籌劃必須遵循成本效益原則，只有籌劃成本小于籌劃所得減稅收益時(shí)，該項(xiàng)籌劃方案才是合理的。

【參考文獻(xiàn)】