導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險的特點，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

財務(wù)風(fēng)險有廣義和狹義之分，廣義的財務(wù)風(fēng)險是指在企業(yè)各項財務(wù)活動中，因企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境及各種難以預(yù)計或無法控制的因素影響，在一定時期內(nèi)，企業(yè)的實際財務(wù)結(jié)果與預(yù)期財務(wù)結(jié)果發(fā)生偏離，從而是企業(yè)蒙受損失的可能性。狹義的財務(wù)風(fēng)險通常是指企業(yè)的舉債籌資風(fēng)險，尤其是當(dāng)負債過多而導(dǎo)致企業(yè)到期無法償本付息，給企業(yè)造成損失的不確定性。

一、我國房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險類型

我國房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，各方面體制都還不健全，同時近幾年為了抑制房價，是房地產(chǎn)面臨的政策環(huán)境日益嚴峻，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險與日俱增，控制風(fēng)險首先要提前認識房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險類型，從而制定相應(yīng)的策略來應(yīng)對。房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險可以分為兩大類，一類是外部風(fēng)險，一類是內(nèi)部風(fēng)險。

（一）外部風(fēng)險

房地產(chǎn)行業(yè)外部財務(wù)風(fēng)險主要是是指房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的外部環(huán)境變化所帶來的風(fēng)險，主要包括市場風(fēng)險，政策風(fēng)險等。

市場風(fēng)險主要包括供求風(fēng)險，消費者偏好風(fēng)險，通貨膨脹風(fēng)險等。首先是供求風(fēng)險，近幾年來，房價不斷攀升，很多人被房地產(chǎn)行業(yè)蒸蒸日上的業(yè)績及利潤所吸引，希望從中分一杯羹，紛紛涉足房地產(chǎn)行業(yè)，另外加上國家不斷加強保障房建設(shè)，房地產(chǎn)供給不斷增加，因此房地產(chǎn)行業(yè)競爭越來越激烈，房地產(chǎn)商面臨強大的競爭壓力。其次是消費者偏好風(fēng)險，由于供給的增加，房地產(chǎn)商不斷推陳出新，尋求差異化，以求吸引住戶，但是，在這一過程中，如果對消費者心理掌握不到位，推出房屋無法滿足消費者需求，則會造成房屋積壓，給房地產(chǎn)企業(yè)造成損失。最后是通貨膨脹風(fēng)險，通貨膨脹是房地產(chǎn)面臨的又一外部風(fēng)險，通貨膨脹帶來的結(jié)果就是材料成本、人工成本的增加，這勢必給房地產(chǎn)商帶來壓力。

政策風(fēng)險主要是指國家政策變動給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的不確定性。主要包括利率風(fēng)險、稅收風(fēng)險、籌資風(fēng)險等一系列的政策風(fēng)險。首先，利率風(fēng)險是房地產(chǎn)面臨的最大風(fēng)險之一，眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，其資金主要來源是銀行貸款，貸款利率上升必然會使房地產(chǎn)企業(yè)成本增加，并且，利率上升會減少消費者的購買欲望，房地產(chǎn)成交量下降，很容易造成房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程涉及多項稅種，所涉及的稅務(wù)不僅包含一般企業(yè)應(yīng)負擔(dān)的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、印花稅、車船使用稅、企業(yè)所得稅，還包括土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅等，一個房地產(chǎn)企業(yè)所繳納稅種多達十余項，因此，若國家提高稅率，房地產(chǎn)企業(yè)成本也會提高。最后，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的解決難題就是籌資，目前我國金融市場體制不健全，政府對房地產(chǎn)上市管制較為嚴格，除綜合實力較強的房地產(chǎn)商可以通過上市融資外，很多中小企業(yè)根本達不到上市資格，另外，我國房地產(chǎn)行業(yè)其它融資方式仍不健全，大部分企業(yè)還是通過銀行貸款籌集資金。近幾年國家為打壓房價，收縮銀行信貸額度，加大房地產(chǎn)企業(yè)融資難度。

（二）內(nèi)部風(fēng)險

內(nèi)部風(fēng)險是房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、公司治理、財務(wù)管理等方面存在的風(fēng)險。第一，房地產(chǎn)企業(yè)由于資金投入大，大部分資金來源于銀行貸款，因此大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都面臨較高的資產(chǎn)負債率，很多房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率高達70%以上，個別甚至超過100%，負債的提高增加了企業(yè)的償債風(fēng)險，尤其是在國家對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控的背景下，這一風(fēng)險尤為突出。第二，由于房地長行業(yè)屬暴利行業(yè)，大部分人在沒有做足充分準(zhǔn)備的情況下加入這一行業(yè)，大部分房地產(chǎn)企業(yè)實力弱，規(guī)模小，經(jīng)營管理水平不高，公司治理結(jié)構(gòu)不明晰，財務(wù)管理不嚴格，這都導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)對市場的反應(yīng)和把握能力降低，風(fēng)險控制和風(fēng)險防范意識也偏低，是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險加大。

二、房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險評價研究

（一）選擇正確的風(fēng)險評價指標(biāo)，構(gòu)建風(fēng)險評價體系

科學(xué)的風(fēng)險評價指標(biāo)有利于企業(yè)準(zhǔn)確、全面、恰當(dāng)?shù)陌盐债?dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，有效對企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險進行評價。指標(biāo)的選擇應(yīng)當(dāng)科學(xué)合理全面。能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險水平進行反映的指標(biāo)體系有發(fā)展能力指標(biāo)體系，風(fēng)險水平指標(biāo)體系，償債能力指標(biāo)體系等。選擇及建立正確的財務(wù)風(fēng)險評價指標(biāo)可以使財務(wù)風(fēng)險控制更有目的性。

（二）拓展多元化融資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)尋求多元化融資渠道，不再局限于銀行貸款，從而降低金融風(fēng)險，降低資產(chǎn)負債率同時增強企業(yè)償債能力。目前階段，隨著金融市場的不斷發(fā)展，許多房地產(chǎn)企業(yè)通過房地產(chǎn)信托投資基金，房地產(chǎn)投資公司，海外上市等方式融資，這也解決了房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)狀。

（三）建立內(nèi)部控制制度，提高且財務(wù)管理水平

作為財務(wù)風(fēng)險防范體系的組成部分，內(nèi)部控制制度可以提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的規(guī)范性和科學(xué)性，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立合理規(guī)范的內(nèi)部控制制度，健全企業(yè)公司治理結(jié)構(gòu)，制定嚴格的規(guī)章制度以提高自身的防范風(fēng)險的能力。

（四）做好市場調(diào)研，降低市場風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)很大一部分的財務(wù)風(fēng)險來自市場，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)成立專門的市場調(diào)研機構(gòu)，由專業(yè)人員根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果進行分析并在此基礎(chǔ)上制定方案，從而使房地產(chǎn)企業(yè)避免盲從，充分認識市場需求及市場承受能力，避免不必要的損失。

篇2

所謂房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，是指房地產(chǎn)企業(yè)在項目投資、融資、使用資金和利潤分配等活動中由于主客觀因素對企業(yè)的經(jīng)濟效益產(chǎn)生的重大影響，房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)風(fēng)險主要是由負債引起的，這成為制約房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要因素。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險形成的原因

（一）缺乏完善的財務(wù)管理體系

雖然我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展起步比較晚，但是由于國家政策的影響和市場需求量的增加，使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景廣闊，在近幾年來迅速發(fā)展起來，這就使得很多開發(fā)商一味追求經(jīng)濟效益，而把財務(wù)管理問題置于腦后。由于對財務(wù)管理的不重視，很多企業(yè)的財務(wù)部門都不能認識到財務(wù)風(fēng)險的客觀性，財務(wù)管理人員的素質(zhì)也參差不齊，領(lǐng)導(dǎo)的不重視使得財務(wù)部門不能發(fā)揮應(yīng)有的作用，在規(guī)章制度方面更是無人問津，導(dǎo)致規(guī)章制度不健全，財務(wù)管理體系不完善，增加了財務(wù)風(fēng)險的形成。

（二）對財務(wù)預(yù)算不夠重視

房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)需要很長的時間才能完成，從規(guī)劃設(shè)計開始，要經(jīng)過可行性研究、建筑安裝、拆遷、配套工程、綠化工程，一直到產(chǎn)品上市，這個時間是比較長的，周期越長，在產(chǎn)品開發(fā)生產(chǎn)過程中的不確定因素就越多，風(fēng)險也就越大，因此更應(yīng)該做好財務(wù)預(yù)算工作，這樣才能降低風(fēng)險的形成。然而，一些房地產(chǎn)企業(yè)只想著讓產(chǎn)品盡快上市，沒有對土地成本、資金運作、經(jīng)濟效益等作出詳細的財務(wù)預(yù)算和分析，使得資金的使用過于盲目，增加了產(chǎn)品的生產(chǎn)成本，同時增加了財務(wù)風(fēng)險。

（三）資本結(jié)構(gòu)不科學(xué)

利息的減稅在一定程度上能夠增加企業(yè)的經(jīng)濟效益，但是房地產(chǎn)企業(yè)往往舉債過度，這就使利息減稅帶來了經(jīng)濟效益被抵消，并且隨著企業(yè)負債比重的增加，利息負擔(dān)也越來越嚴重，企業(yè)的還債能力不斷降低，財務(wù)風(fēng)險勢必會不斷增加。房地產(chǎn)企業(yè)負債籌資的資本成本比其他方式籌資的成本低，但單項資本成本的高低不能作為衡量資本高低的標(biāo)準(zhǔn)，總資本成本才能作為衡量負債水平的標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)亟待優(yōu)化。

（四）融資渠道單一

我國的企業(yè)在進行經(jīng)濟活動時，往往采用融資的方式為自己籌集資金，主要的融資方式有銀行貸款、發(fā)行債券、企業(yè)基金、股權(quán)投資、信托融資等等，但是我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式過于單一，主要憑借商業(yè)銀行的貸款來籌集資金，滿足企業(yè)投資的需要。房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面的法律體系不健全，直接制約了融資渠道的開展，在行業(yè)發(fā)展以來，主要還是依靠銀行進行融資，沒有形成多元化的資金支撐體系，因此風(fēng)險比較集中，不能通過分散風(fēng)險的方式降低財務(wù)風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范對策

（一）完善部門和制度建設(shè)

思想上的重視對行動有直接的指導(dǎo)，房地產(chǎn)企業(yè)首先要加強對財務(wù)管理的重視，具體做法是完善財務(wù)管理機構(gòu)。從經(jīng)營者來說，不但要重視財務(wù)管理，還要懂得財務(wù)管理，并不斷學(xué)習(xí)有關(guān)財務(wù)管理的知識，了解會計信息，提高風(fēng)險意識，只有領(lǐng)導(dǎo)重視起來，才能對財務(wù)管理人員做表率，發(fā)揮財務(wù)管理部門的作用。其次，建立健全財務(wù)管理內(nèi)控制度，完善的財務(wù)管理內(nèi)控制度不僅能夠保障企業(yè)的資金安全，還有利于保障企業(yè)經(jīng)濟活動的順利進行。再次，建立財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)，企業(yè)不僅要學(xué)會風(fēng)險發(fā)生后如何降低風(fēng)險帶來的危害，更要重視風(fēng)險的預(yù)警，防患于未然，把風(fēng)險發(fā)生的幾率降到最低。

（二）加強財務(wù)預(yù)算工作

由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)周期長，因此財務(wù)預(yù)算存在很多的不確定因素，財務(wù)預(yù)算對企業(yè)經(jīng)濟效益的影響也十分明顯，因此，企業(yè)應(yīng)該加強財務(wù)預(yù)算工作，以財務(wù)預(yù)算為基礎(chǔ)，對企業(yè)資金的收集和使用做出具體的分配和安排。在進行項目預(yù)算時，財務(wù)部門應(yīng)該對項目的可行性、設(shè)計費用、開發(fā)成本、間接費用、借款計劃、經(jīng)營收入等都列入預(yù)算范圍之中，提高財務(wù)預(yù)算的全面性。在進行資金預(yù)算時，財務(wù)部門應(yīng)該根據(jù)企業(yè)對資金的需求現(xiàn)狀制定明確的財務(wù)預(yù)算體系。

（三）建立科學(xué)的資本結(jié)構(gòu)

資本結(jié)構(gòu)主要由負債的規(guī)模和結(jié)構(gòu)組成，因此，科學(xué)的資本結(jié)構(gòu)應(yīng)該包括適度的負債規(guī)模和合理的負債結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得負債經(jīng)營帶來了高效利益，降低因為負債帶來了財務(wù)風(fēng)險，就需要控制負債率，堅持適度的原則，當(dāng)資本的收益大于籌資的資本，資產(chǎn)的負債率就越高，如果資產(chǎn)的負債率過高，又會對企業(yè)的償債能力帶來影響，因此企業(yè)應(yīng)該以流動資本及時補充負債資本，降低負債率。就負債結(jié)構(gòu)來說，長期資產(chǎn)應(yīng)該有長期負債資金支持，短期資產(chǎn)應(yīng)該有短期負債資金支持，如果長期資產(chǎn)由短期資金支持，或者短期資產(chǎn)由長期資金支持，那么就會出現(xiàn)不合理的現(xiàn)象，企業(yè)的償債能力會受到影響，也將影響正常的經(jīng)營活動。

（四）明確戰(zhàn)略目標(biāo)

融資是房地產(chǎn)企業(yè)一項重要的經(jīng)濟活動，房地產(chǎn)的決策能力就是行使企業(yè)的融資、投資、利益分配等活動，滿足資金使用者的需要的能力，因此，提高房地產(chǎn)企業(yè)的決策能力對企業(yè)融資有一定的幫助，而融資渠道的擴大對于分擔(dān)財務(wù)風(fēng)險又有著重要的意義。企業(yè)可以建立多元化的戰(zhàn)略目標(biāo)，對企業(yè)財務(wù)認真做出可行性分析，企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實現(xiàn)也需要大量籌集外部資金，負債籌集資金會為房地產(chǎn)帶來財務(wù)杠桿效應(yīng)，企業(yè)應(yīng)該采用積極的籌集策略，加強對資金的管理。擴大融資渠道，降低籌資產(chǎn)生的風(fēng)險。

三、總結(jié)：

房地產(chǎn)行業(yè)屬于我國的新興行業(yè)，發(fā)展時間短本身就促進了財務(wù)風(fēng)險的形成，加之企業(yè)的不重視或者防范手段落后等原因，使得財務(wù)風(fēng)險成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的阻礙，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在思想上重視財務(wù)風(fēng)險管理，在制度上健全風(fēng)險管理和財務(wù)預(yù)警體系，在手段上宏觀監(jiān)測和微觀監(jiān)測相結(jié)合，這樣才能有效降低財務(wù)風(fēng)險，促進房地產(chǎn)企業(yè)的長遠發(fā)展。

參考文獻：

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[DOI]1013939/jcnkizgsc201552170

隨著我國國民經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢頭尤為迅速，由于我國房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)差、起步晚，各種行為都不規(guī)范等原因，致使房地產(chǎn)公司存在著巨大的財務(wù)風(fēng)險隱患。目前房地產(chǎn)企業(yè)如何合理有效地避免財務(wù)危機對保證房地產(chǎn)行業(yè)長久穩(wěn)定發(fā)展，乃至全民經(jīng)濟發(fā)展都具有非常重要的意義。

1房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)風(fēng)險成因分析

11宏觀因素分析

房地產(chǎn)行業(yè)的外部環(huán)境包括政治因素、法律因素、經(jīng)濟因素、社會文化因素、自然環(huán)境因素和技術(shù)發(fā)展因素等，所以房地產(chǎn)行業(yè)的外部環(huán)境不受自己控制，當(dāng)國家和地區(qū)經(jīng)濟情況發(fā)展變化時（經(jīng)濟全球化加快等），首先受到影響的就是房地產(chǎn)行業(yè)。目前國家對房地產(chǎn)開展的調(diào)控政策如：財政政策、貨幣政策、稅收政策等，也影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。因此房地產(chǎn)行業(yè)很難控制未來發(fā)展的走勢。同時又由于房地產(chǎn)開發(fā)項目具有周期長、回收期長、投資大等特點，導(dǎo)致公司發(fā)展也存在一定的缺陷，具體表現(xiàn)如下。

111市場不成熟

我國房地產(chǎn)是20世紀90年代初新興產(chǎn)業(yè)，相對世界其他國家房地產(chǎn)行業(yè)來說，起步比較晚，發(fā)展速度猛烈，無論發(fā)展過程還是管理規(guī)范等都不夠成熟，導(dǎo)致房地產(chǎn)發(fā)展過程中沒有重心，盲目前進。出現(xiàn)一些企業(yè)將閑置資金投入到?jīng)]有進行前期市場調(diào)查的房地產(chǎn)項目，導(dǎo)致房屋銷售不暢，資金無法正常收回。

112政府政策影響

我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度過快，根基不穩(wěn)，為了適應(yīng)國民經(jīng)濟發(fā)展需要，政府多次出臺宏觀調(diào)控政策。當(dāng)房價上漲趨勢過快時，國家嚴格控制開發(fā)商貸款條件和利率，從而削弱房地產(chǎn)發(fā)展勢頭。當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進入低谷時，采取貸款放款優(yōu)惠政策，鼓勵國民購買，維持國民經(jīng)濟平衡發(fā)展。

113風(fēng)險意識淡薄

由于房地產(chǎn)快速發(fā)展，使得房地產(chǎn)投資者在近二十年獲得了高利潤的回收，他們被勝利沖昏了頭腦，忽略了風(fēng)險意識。同時，房地產(chǎn)公司在規(guī)避風(fēng)險意識方面缺乏相應(yīng)的控制制度，沒有實現(xiàn)按照制度進行風(fēng)險控制。

12微觀因素分析

121缺乏財務(wù)預(yù)算和財務(wù)管理意識

在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中，有將近四成的房地產(chǎn)公司在經(jīng)營過程中僅停留在會計核算，而缺乏財務(wù)預(yù)算和事后財務(wù)分析，沒有有效的發(fā)揮財務(wù)管理的職能。甚至有的房地產(chǎn)公司外聘會計公司做，由于會計對公司情況和業(yè)務(wù)不了解，不能做到日常財務(wù)數(shù)據(jù)的有效控制。

122盲目舉債，資本結(jié)構(gòu)不當(dāng)

一些公司被剛開始的高利潤沖昏了頭腦，不計后果的將資金投入到房地產(chǎn)開發(fā)過程中，而缺乏開發(fā)項目的全盤考慮和長期規(guī)劃，導(dǎo)致房地產(chǎn)項目開發(fā)后期資金運作困難，不得不向銀行大量貸款，由于僅靠銀行貸款，其借款渠道單一，導(dǎo)致負債成本過大。

123成本費用控制不嚴

由于目前房地產(chǎn)市場投資過熱，房價過高，房地產(chǎn)暴利，使得房地產(chǎn)企業(yè)忽視了成本費用控制，主要表現(xiàn)在三方面：首先，不重視建設(shè)項目的規(guī)劃階段，經(jīng)常出現(xiàn)項目方案還沒有確定下來就著急開工進行建設(shè)，致使在項目建設(shè)過程中對項目方案反復(fù)修改，項目成本也隨之增加；其次，招投標(biāo)環(huán)節(jié)走過場，部分開發(fā)企業(yè)不愿搞公開招標(biāo)；再次，普遍重視對施工階段的成本控制，而忽視了設(shè)計階段的成本控制。

2房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險特點

21財務(wù)杠桿使用過度

大多數(shù)房地產(chǎn)公司以向銀行貸款的方式應(yīng)對房地產(chǎn)開發(fā)所需要的大量資金，但是過度貸款會導(dǎo)致資產(chǎn)負債率過高，財務(wù)杠桿使用過度。財務(wù)杠桿使用過度意味著資金流動風(fēng)險增高，稍有不慎公司就面臨著巨大的還款壓力。

22資金周轉(zhuǎn)率偏低

由于房地產(chǎn)項目開發(fā)所需資源多，資金投入大，征地、土地開發(fā)、房屋開發(fā)都屬于資金嚴重消耗部分。雖然房地產(chǎn)通過房屋預(yù)售、現(xiàn)房銷售和物業(yè)管理等方式將資金收回，但周期比較長。

23資產(chǎn)期限不匹配

由于房地產(chǎn)的資金投入大，資產(chǎn)比較多，其流動資產(chǎn)主要是存貨（包括原材料、周轉(zhuǎn)材料、存貨跌價準(zhǔn)備、開發(fā)產(chǎn)品）。由于房地產(chǎn)存貨流動性差，屬于不易變現(xiàn)的資產(chǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)公司流動資產(chǎn)和流動負債率不匹配，致使資金償還壓力過大。

24現(xiàn)金流入期限不均衡

由于房地產(chǎn)公司大部分資金采取外部資金投入并在項目開展期進行房屋預(yù)售等方式獲得資金流入，致使房地產(chǎn)現(xiàn)金流入不可控，一年高一年低，現(xiàn)金流入期限出現(xiàn)嚴重的不均衡。使得現(xiàn)金流入較少的一年要面臨資金短缺的流動性風(fēng)險，現(xiàn)金流入較多的一年又會產(chǎn)生大量的資金冗余。

3房地產(chǎn)行業(yè)降低財務(wù)風(fēng)險的對策

31加強財務(wù)活動過程管理

311籌資風(fēng)險的管理

向銀行貸款是房地產(chǎn)行業(yè)目前采取的主要融資方式。經(jīng)過行業(yè)分析，房地產(chǎn)公司過度貸款會造成負債率過高。所以房地產(chǎn)公司融資方式應(yīng)該采取以銀行貸款為主，吸引外部投資等創(chuàng)新融資方式為輔，形成組合性融資，從而改變因負債率過高導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險，確保項目資金順利流通，股東權(quán)益具有穩(wěn)定的收益率。

312投資風(fēng)險的管理

房地產(chǎn)開發(fā)項目屬于高投資項目，其最重要工作的就是項目前期的需求分析和可行性調(diào)研，應(yīng)充分了解國家政策、城市規(guī)劃、土地使用情況、房屋供應(yīng)信息以及房地產(chǎn)市場需求等。如果城市規(guī)劃信息不準(zhǔn)確，導(dǎo)致開發(fā)商選址的錯誤判斷，最終會導(dǎo)致開發(fā)房屋出現(xiàn)滯銷。

313現(xiàn)金流量風(fēng)險管理

房地產(chǎn)公司從開始融資就承擔(dān)著財務(wù)風(fēng)險，所以在公司資金回收環(huán)節(jié)最為重要，而應(yīng)收賬款的及時回收是影響資金回收風(fēng)險的重要因素。所以應(yīng)加強對應(yīng)收款項的管理，首先建立穩(wěn)定的信用政策；其次客戶購買房時確定客戶的資信等級，評估購買用房公司的償債能力；最后，確定合理的應(yīng)收款方式和比例。

32建立完善的風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)

如果房地產(chǎn)公司沒有建立和完善財務(wù)風(fēng)險預(yù)警管理系統(tǒng)，不能有效地避免財務(wù)風(fēng)險，將會使財務(wù)危機擴大化，所以建立完善的財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)至關(guān)重要。

321及時編制現(xiàn)金流量預(yù)算，建立短期財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)

房地產(chǎn)財務(wù)短期內(nèi)的主要工作是現(xiàn)金流量預(yù)算的編制，為了保證現(xiàn)金流量得到有效管理，房地產(chǎn)公司應(yīng)該建立完善的預(yù)算及預(yù)測系統(tǒng)，以周、月、季、半年、年為階段將具體項目匯總，分析預(yù)期收益、現(xiàn)金流量和財務(wù)狀況等。

322建立財務(wù)風(fēng)險預(yù)警模型，確定長期財務(wù)分析指標(biāo)體系

財務(wù)預(yù)警指標(biāo)一般包含反映企業(yè)負債償還能力、盈利能力和資產(chǎn)運營能力等。房地產(chǎn)公司應(yīng)該參照房地產(chǎn)特點，并根據(jù)自己公司的實際情況，具有側(cè)重的對企業(yè)財務(wù)指標(biāo)進行調(diào)整，從而建立適合企業(yè)長期發(fā)展的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警模型。

4結(jié)論

綜上所述，只有不斷提升房地產(chǎn)的財務(wù)管理水平，加強財務(wù)風(fēng)險管理，才能保障房地產(chǎn)公司長久穩(wěn)定發(fā)展，才能實現(xiàn)國民經(jīng)濟的科學(xué)合理發(fā)展。

參考文獻：

篇4

房地產(chǎn)行業(yè)是一個十分典型的資金密集型行業(yè)，它具有資金巨大、投資收益周期長、資金套牢時間久、資金應(yīng)變能力差等特點，并且很容易受到國內(nèi)外的競價發(fā)展形勢和國內(nèi)宏觀政策的影響。從二十世紀九十年代以來，由國家福利房分配的結(jié)束而激發(fā)了商品性住房的需求，到2000年中國的房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展。如在2007年至2008年，我國的金融政策使得房地產(chǎn)行業(yè)先揚后抑直至以觀望落幕。央行的六次加息和房產(chǎn)信貸政策，首付比例和貸款利率的提高，使得市場交易量面臨冰期。因此房地產(chǎn)行業(yè)自身所具有的特點使其在發(fā)展中隱藏了很大的風(fēng)險，我們需要有效的分析房地產(chǎn)行業(yè)可能面臨的財務(wù)風(fēng)險，并在不斷的發(fā)展中學(xué)會有效合理的控制財務(wù)風(fēng)險。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險現(xiàn)狀

房地產(chǎn)行業(yè)因為其自身的性質(zhì)就會存在諸多的內(nèi)部和外部風(fēng)險，都會對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來影響，主要是以下幾個方面：

1.負債率高

通過一些調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，我國房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率均為75%以上， 超出了60%的警戒線15個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)項目的過程中需要運用大量的資金來維持運轉(zhuǎn)，在選擇項目時已出現(xiàn)盲目性，出現(xiàn)不規(guī)范的高額借債，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)負債率高。

2.資金結(jié)構(gòu)不合理和境外資金運用少

根據(jù)資料顯示，在房地產(chǎn)投資的過程中有將近約45%的資金都是源于銀行貸款，這樣單一的融資方式，導(dǎo)致對銀行依賴性大，使得很多風(fēng)險都壓在銀行身上。同時，主要是運用國內(nèi)的資金發(fā)展企業(yè)而對國際上的規(guī)則不了解，難以從國際上獲得資金。這使得風(fēng)險全部集中在國內(nèi)銀行身上，不利于分散風(fēng)險。

3.財務(wù)涉及面廣，管理較難

企業(yè)成功首先需要一個規(guī)范的財務(wù)活動。而房地產(chǎn)行業(yè)中的財務(wù)關(guān)系較為復(fù)雜，涉及的主體較多，包括房地產(chǎn)企業(yè)、稅務(wù)、審計單位、企業(yè)職工等，再加上房地產(chǎn)的資金量大、來往頻繁、結(jié)算較多，這些也就使得財務(wù)管理上復(fù)雜程度較高。

三、控制房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險的有效措施

1.構(gòu)建正確的風(fēng)險評價體系

首先需要有科學(xué)正確的風(fēng)險評價指標(biāo)，要能夠準(zhǔn)確的反映房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的財務(wù)風(fēng)險水平，把握企業(yè)對資金的發(fā)展能力以及償還能力，以便正確恰當(dāng)?shù)膶ζ滹L(fēng)險及時預(yù)防和提出相對應(yīng)的措施，這樣也會給房地產(chǎn)行業(yè)在財務(wù)上樹立一個標(biāo)準(zhǔn)，使得財務(wù)評估工作更加具有針對性、目的性。

2.開發(fā)多渠道的融資方式

只憑借傳統(tǒng)的融資方式不利于分散風(fēng)險，會造成銀行壓力過大。因此要不斷的挖掘更新的融資渠道，形成新的融資方案，來解決我國房地產(chǎn)行業(yè)中負債率高的問題。首先要不斷的加強對債券、股票、房屋預(yù)售款等的管理，其次要擴大自身的資金擁有情況，逐步的開發(fā)自引外資的條件：比如，可以根據(jù)發(fā)那個地產(chǎn)的信托計劃，在保持公司原有負債率的情況下，來吸引外來投資者的眼光，要降低融合資金的成本，這樣既可以節(jié)省財務(wù)管理的費用，也可以不斷的優(yōu)化公司的內(nèi)部結(jié)構(gòu)。通過多元化的融資、合理搭配資本權(quán)益等，來不斷的控制企業(yè)成本，逐步提升企業(yè)的價值來降低財務(wù)面臨的風(fēng)險。

3.要完善財務(wù)管理策略，加強內(nèi)部控制并且要完善監(jiān)督體系

作為企業(yè)經(jīng)營的核心就是對于財務(wù)成本的管理，要以讓客戶滿意為宗旨，來時間空間兩個維度上來動態(tài)的監(jiān)測成本管理，約束與非約束相結(jié)合來創(chuàng)造合理的成本管理戰(zhàn)略，以便更好地控制成本。在內(nèi)部的控制上，要形成有最高決策人帶頭、財務(wù)部門為核心的內(nèi)部控住小組，對財務(wù)進行定期的考核和監(jiān)督，實現(xiàn)內(nèi)部控制的完善。另外，還要在房地產(chǎn)服務(wù)的開發(fā)和設(shè)計上，對成本進行預(yù)先規(guī)劃，以便使圖紙上的成本與實際成本更接近，減少誤差。也要成立一個專門的財務(wù)監(jiān)督小組，在各個環(huán)節(jié)按制度和目標(biāo)嚴格監(jiān)督，盡量減少人為因素的干擾，提高財務(wù)風(fēng)險控制的保障。

篇5

我國在經(jīng)濟的發(fā)展過程中同時也重視對基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，并且也在不斷的提高城鎮(zhèn)化建設(shè)，人們對于房屋建筑的需求量也逐年增多，因此在這樣的大背景環(huán)境下，我國的房地產(chǎn)行業(yè)迎來了一個大的加速時期。在初始我國為了保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康快速發(fā)展，開展了一系列的扶持政策，但是隨著經(jīng)濟的增長速度，房地產(chǎn)行業(yè)在快速發(fā)展的過程中存在的問題也逐漸凸顯出來，首當(dāng)其沖的就是房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險管理問題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的概念

風(fēng)險一詞主要是指不能明確各種事件發(fā)生的概率，并且也不能控制事件發(fā)生對于主體所造成損失的大小，而且也不確定事件發(fā)生時是否可以承擔(dān)損失的概率。通過對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)活動方面進行劃分，一共可以分為以下四個階段：第一個階段是籌資階段，第二個階段是投資階段，第三個階段是資金回收階段，第四個階段是收益分配階段。并且通過對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)活動的這四個階段進行分析發(fā)現(xiàn)，在每個階段所產(chǎn)生的對應(yīng)的財務(wù)風(fēng)險為：一是籌資風(fēng)險，其主要的內(nèi)容是負債規(guī)模的大小以及房地產(chǎn)企業(yè)是否有能力償還的問題；二是投資風(fēng)險，主要的內(nèi)容是對于房地產(chǎn)企業(yè)的投資項目中的不確定因素的損失情況分析以及項目實施的可行性分析等；三是資金回收風(fēng)險，主要的內(nèi)容是企業(yè)在后期回收款項以及存貨方面的控制；四是收益分配風(fēng)險，主要是指在企業(yè)獲得收益后企業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)的問題[1]。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)在籌集資金時的途徑通常是以下三種，分別是通過發(fā)行股票以及向銀行進行貸款和發(fā)行債券。后兩者都需要支付一定的利息，通過這種負債經(jīng)營可以有效地解決房地產(chǎn)企業(yè)自身運營中投資多以及項目周期長的問題。但是企業(yè)在進行籌資的過程中所產(chǎn)生的財務(wù)杠桿是一把雙刃劍，所以需要企業(yè)充分的對自身實際情況進行考量再選擇負債的規(guī)模。房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險主要體現(xiàn)在以下三點：第一點是償付風(fēng)險，主要是企業(yè)對負債的償還方面；第二點是債務(wù)資金成本的變動風(fēng)險；第三點是再融資成本以及籌資渠道的變動風(fēng)險[2]。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的管理策略

(一)在籌集資金方面的風(fēng)險管理

在籌集資金方面的風(fēng)險管理主要包括以下幾點：一是房地產(chǎn)企業(yè)要加強自身對于資本結(jié)構(gòu)的建設(shè)，一定要將自身的發(fā)展情況與完善的資本結(jié)構(gòu)理論相結(jié)合，并且將權(quán)衡理論作為建設(shè)的基礎(chǔ)，對于負債規(guī)模需要符合房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)實情，太大的負債規(guī)?？赡軙苯訉?dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)或者貶值。主要的原因是由于房地產(chǎn)企業(yè)負債規(guī)模過大的話會導(dǎo)致企業(yè)在負債運營的過程中出現(xiàn)沒有資金償還的現(xiàn)象，并且這種無法償還的風(fēng)險也是隨著負債規(guī)模的擴大而增加的。二是要擴展籌集資金的渠道，目前我國房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用最為廣泛的籌資手段就是向銀行申請貸款，從而忽視了債券籌資這種籌資方法，債券籌資在其他領(lǐng)域都取得了良好的成效，所以目前我國也在大力支持房地產(chǎn)企業(yè)使用這種方法進行籌資。房地產(chǎn)投資信托主要是指房地產(chǎn)企業(yè)聚集多個投資商進行籌資，并且為每個投資商都發(fā)放受益憑證，通過委托專業(yè)的投資機構(gòu)進行管理，最后再將資金收益發(fā)放給投資商[3]。此外籌資渠道還有包括海外地產(chǎn)基金、私募方式籌集資金、典當(dāng)融資以及合作開發(fā)等，企業(yè)可以根據(jù)自身的實力選擇籌資的渠道。

(二)對投資方面的風(fēng)險管理

為了有效的控制房地產(chǎn)企業(yè)在投資環(huán)節(jié)的財務(wù)風(fēng)險，就需要企業(yè)在開展新的項目的同時要嚴格的對項目進行可行性分析，并且要對項目所涉及的各個環(huán)節(jié)做出報告，例如項目的投資成本等。首先房地產(chǎn)企業(yè)需要對投資的項目進行可行性分析，并且對項目的每個環(huán)節(jié)都需要進行預(yù)算統(tǒng)計，從而提高企業(yè)的抗風(fēng)險能力，企業(yè)要明確市場的需求，從而再考慮自身的經(jīng)濟效益。其次，企業(yè)在整個可行性分析的過程中需要注意以下幾點：第一是該項目的市場需求；第二是當(dāng)?shù)卣囊?guī)劃以及政策是否影響到該項目的開發(fā)；第三是該項目施工地點的周邊環(huán)境因素。房地產(chǎn)項目的開發(fā)不僅可以給房地產(chǎn)企業(yè)帶來客觀的經(jīng)濟效益，同時也可以促進房地產(chǎn)項目周邊的發(fā)展，所以在投資項目前一定要充分的進行可行性分析，并且將動態(tài)指標(biāo)與靜態(tài)指標(biāo)相結(jié)合，從而做到多方面多角度的研究[4]。

(三)在房地產(chǎn)企業(yè)運營中的風(fēng)險管理

在對房地產(chǎn)企業(yè)正常運行中的財務(wù)風(fēng)險管理中，房地產(chǎn)企業(yè)首先要有財務(wù)風(fēng)險的意識，從而在面對財務(wù)危機時才不會出現(xiàn)措手不及的情況。房地產(chǎn)行業(yè)作為一個高投資、高風(fēng)險的高危行業(yè)，這也就致使房地產(chǎn)企業(yè)在正常運營中同樣要承擔(dān)大量的風(fēng)險，所以房地產(chǎn)企業(yè)在這樣的發(fā)展環(huán)境下就需要提高對財務(wù)風(fēng)險的意識程度，在日常的運營中就應(yīng)該加強風(fēng)險管理的建設(shè)，從而做到有備無患。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該時刻的關(guān)注市場經(jīng)濟以及房地產(chǎn)行業(yè)的最新動態(tài)，并且積極地響應(yīng)國家的政策制度，在企業(yè)內(nèi)部針對所處的環(huán)境狀態(tài)適時的進行調(diào)整，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)對于財務(wù)風(fēng)險的應(yīng)對能力。房地產(chǎn)企業(yè)在日常不僅需要提高風(fēng)險意識，同時也需要對企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)部門增強管理，樹立科學(xué)的發(fā)展觀念，提高企業(yè)自身的信譽度，并且加快企業(yè)資金的流通速度。在進行資金管理方面還應(yīng)該進行全面的預(yù)算，從而避免企業(yè)在運營的各個環(huán)節(jié)中出現(xiàn)非法的情況造成資金的流失，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。

(四)在房地產(chǎn)企業(yè)資金分配方面的風(fēng)險管理

針對于我國的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展特點以及發(fā)展?fàn)顩r，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該將經(jīng)營過程中所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額作為在分配決策過程中的主要財務(wù)指標(biāo)，主要的原因就是現(xiàn)金流量可以有效的反映出企業(yè)的現(xiàn)金收支狀況，因此現(xiàn)金流量數(shù)據(jù)比企業(yè)的利潤更加重要，由此可以說明就算房地產(chǎn)企業(yè)的利潤在上升，但是如果企業(yè)的現(xiàn)金流量在持續(xù)下降，那么長遠來看企業(yè)的盈利其實是在下降的[5]。

(五)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部制度對財務(wù)風(fēng)險的管理

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的建設(shè)主要涉及以下三個方面：一是對市場情況的掌握；房地產(chǎn)企業(yè)需要建設(shè)專門的信息收集分析部門或人員，從而對市場的情況進行調(diào)研，并且及時的掌握其他房地產(chǎn)企業(yè)的工作情況以及國家出臺的相關(guān)政策，從而企業(yè)可以采取有效的防范措施并且提高企業(yè)的應(yīng)變能力。二是要加強企業(yè)內(nèi)部工作人員的自身素質(zhì)，從而提升企業(yè)的總體工作水平；三是要加強企業(yè)對于財務(wù)方面的管理和控制，建立完善的財務(wù)管理制度，避免為不法分子造成可乘之機。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)行業(yè)目前仍是我國經(jīng)濟發(fā)展中的重要組成部分，并且有著較好的發(fā)展前景。本文旨在探究房地產(chǎn)企業(yè)在面對激烈的市場競爭、突出的內(nèi)在矛盾以及外在調(diào)控壓力的情況下，是如何科學(xué)有效的進行財務(wù)風(fēng)險管理，從而實現(xiàn)自身的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻：

[1]曹陽.基于風(fēng)險定位的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警研究[D].哈爾濱理工大學(xué),2014.

[2]石夢娜.我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制研究[D].武漢理工大學(xué),2013.

[3]許璐.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警管理研究[D].武漢理工大學(xué),2012.

篇6

中圖分類號：F23 文獻標(biāo)識碼：A doi：10.19311/ki.1672-3198.2016.07.049

1 研究背景

由于社會經(jīng)濟不斷發(fā)展的需求，我國的房地產(chǎn)行業(yè)在近年來取得了飛速的發(fā)展。巨大的利潤讓越來越多的社會資源投入到這個行業(yè)中，但是房地產(chǎn)行業(yè)本身存在的特點，也讓房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)風(fēng)險加劇。資金投入大，資金鏈和建設(shè)周期長，資金回籠的速度慢，資產(chǎn)變現(xiàn)能力差。同時，對于企業(yè)的發(fā)展來說，如果資金和融資能力不強，也很難接到收益較大的項目。在2008金融危機之后，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了泡沫；“中國房地產(chǎn)上市公司2012年的TOP10研究報告”中說到，我國政府將不斷加大調(diào)控力度，繼續(xù)鞏固調(diào)控成果，促使房價回到正常合理的水平；2014年，國務(wù)院《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》，這個規(guī)劃，給予了房地產(chǎn)行業(yè)全新的成長空間也促進了房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級。在這種情勢下，要想在激烈競爭的環(huán)境下求生存、求發(fā)展，我國的房地產(chǎn)企業(yè)必須要提升對財務(wù)風(fēng)險的認識，如果增強對財務(wù)風(fēng)險的抵御能力，如何將財務(wù)風(fēng)險控制在一定的范圍內(nèi)，保證企業(yè)的健康發(fā)展，降低遭受財務(wù)風(fēng)險的可能性才是重中之重。

2 保利地產(chǎn)基本狀況

2.1 保利地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀

保利地產(chǎn)（集團）股份有限公司前身為廣州保利開發(fā)公司，成立于1992年，1993年在國家工商局完成注冊。保利地產(chǎn)在2002年完成股份制改革之后開始全國范圍的發(fā)展。2006年在上交所上市。至2015年保利地產(chǎn)實現(xiàn)了凈利潤123.45億，增長1%，實現(xiàn)營業(yè)總收入1235.08億元，同比增長13.25%。

2.2 保利地產(chǎn)基本財務(wù)狀況

從資產(chǎn)負債表主要數(shù)據(jù)表可以看出，從2010年-2012年，保利地產(chǎn)的資產(chǎn)翻了近3倍，是因為保利地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)的增加，在2010年投資性房地產(chǎn)金額為42.39億元。股東權(quán)益不斷擴大，而公司的負債速度跟不上股東權(quán)益擴大的速度，降低了保利地產(chǎn)抵抗外部風(fēng)險的能力。

從利潤表的主要數(shù)據(jù)表可以看出，營業(yè)收入和營業(yè)成本都從2010年-2012年五年期間翻了三番，營業(yè)利潤從2010年的74.24億漲到了189.81億，利潤總額也從74.05億漲到了190.32億，凈利潤也翻了三番，保利地產(chǎn)的業(yè)務(wù)量增加是主要原因。

從現(xiàn)金流量表主要數(shù)據(jù)表中可以看出，現(xiàn)金流量凈額和投資現(xiàn)金凈額在2010和2011年都為負值，這是由于保利地產(chǎn)的高速發(fā)展，導(dǎo)致資金緊張，但在2012年開始取得收入，所以經(jīng)營現(xiàn)金流量恢復(fù)到正常值，但是2013和2014年開始，又呈現(xiàn)了負值，因為市場的供過于求的原因，周期太長，無法及時取得收入。

從主要財務(wù)比率表中，可以看到，每股凈收益在下降，凈資產(chǎn)的增長率也在不斷下降，但是毛利率比較穩(wěn)定，是因為保利地產(chǎn)之前的大規(guī)模擴張，導(dǎo)致有大量的貸款，三大費用增加，特別是財務(wù)費用。

2.3 財務(wù)比率指標(biāo)分析

財務(wù)比率指標(biāo)可以反映財務(wù)風(fēng)險的變動情況，通過圖1我們可以看出以下四個問題。

2.3.1 償債能力

2010年-2014年，流動比率下降，從2.13降至1.87，除了2010年，其余四年的流動比率均小于2，低于合理值。速凍比率在五年間也低于正常標(biāo)準(zhǔn)值1，說明了保利地產(chǎn)短期償債能力不足?，F(xiàn)金負債比率也不斷下降，說明保利地產(chǎn)用現(xiàn)金償還短期債務(wù)的能力變?nèi)?，加大了公司的資金風(fēng)險。

2.3.2 資本結(jié)構(gòu)

保利地產(chǎn)的資本負債率，一直居高不下，超出了行業(yè)的平均水平，這樣會加大不能按時償還債務(wù)的風(fēng)險。

保利地產(chǎn)從2010年-2014年，雖然股東權(quán)益比率呈上升趨勢，但是仍然處于較低的水平，應(yīng)保持適中的水平，股東權(quán)益比率過小，說明企業(yè)負債過大，那么公司抵御外部沖擊的能力就會減弱。

2.3.3 總資產(chǎn)的收益率

保利地產(chǎn)從2010年-2014年，總資產(chǎn)收益率、營業(yè)利潤率、成本費用利潤率和主營業(yè)務(wù)利潤率都是下降趨勢，說明保利地產(chǎn)在創(chuàng)造收益的時候花費的資本更多，市場競爭力隨之減弱，應(yīng)對財務(wù)風(fēng)險的能力就被削弱。

2.3.4 營運能力

保利地產(chǎn)從2010年-2014年，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率持續(xù)下降，從2010年的68.1下降到2014年的38.39。資金回收緩慢，經(jīng)營活動的資金不能得到充分的利用，資金回收風(fēng)險增大。

2.4 保利地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的總體評價

綜合保利地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險的財務(wù)比率指標(biāo)分析、單變量模型分析。Z3和F分數(shù)模型分析結(jié)果，我們可以得出，保利地產(chǎn)的風(fēng)險水平是在不斷上升的，就是目前處于安全的狀態(tài)，暫時看不到財務(wù)危機，但是，從上述的分析綜合來看，它的安全程度還是有所下滑。從2010年-2012年保利地產(chǎn)的償債能力和營運能力皆有不同程度的下滑，現(xiàn)金流量也不樂觀，結(jié)合目前的國家的宏觀調(diào)控政策和行業(yè)形勢來看，同行業(yè)的格力地產(chǎn)，同樣是上市公司，但是格力地產(chǎn)的財務(wù)風(fēng)險情況要低于保利地產(chǎn)，保利地產(chǎn)想要持續(xù)的健康的發(fā)展，確?？梢栽谕袠I(yè)中占據(jù)一個優(yōu)勢地位，就必須提高財務(wù)風(fēng)險的意識，分析財務(wù)風(fēng)險上升的原因，在日常的財務(wù)活動和經(jīng)營活動中加強管理和防范，及時的調(diào)整策略。

3 保利地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的成因

3.1 宏觀政策

3.1.1 宏觀調(diào)控

2010年，“國十一條”，發(fā)生違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，暫時取消新購置土地資格。

2011年，“新國八條”，加強對閑置房地產(chǎn)的清理力度，打擊囤地的行為，健全招標(biāo)拍賣等制度。

2012年，繼續(xù)促使房價回到正常，落實安居工程。

2013年，“新國五條”，打擊投資投機性購房。

2014年，國務(wù)院《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》，推動城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，給予了房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的機會。

因為這些政策，保利地產(chǎn)作為國企的拿地優(yōu)勢被削弱了，所以保利在購進土地的時候，成本增加，利潤下降，投資風(fēng)險加大等。

3.1.2 稅收政策

我國房地產(chǎn)行業(yè)需要繳納十幾種稅。在房產(chǎn)首次交易的時候，開發(fā)商需要繳納營業(yè)稅、所得稅、建設(shè)稅、土地增值稅和土地使用稅，同時，購房者要繳納契稅和印花稅等。在房產(chǎn)二次交易時，個人所得稅、營業(yè)稅和教育稅附加由賣家繳納，繳納契稅和印花稅由買家繳納。而這些要繳納的稅實際最后都是房價的一部分。由于房產(chǎn)稅的范圍的擴大，勢必稅收成本會加重，那么那時保利地產(chǎn)的獲利能力就會被削弱，增加投資資本收回的風(fēng)險。

3.1.3 其他政策

政府的保障房政策，雖然為我國低收入家庭解決了住房困難等問題，但是又對商業(yè)住宅造成了沖擊，商品住宅的需求量下降，房屋賣不出去，開發(fā)商的利潤出現(xiàn)波動，財務(wù)風(fēng)險增大。

3.2 行業(yè)形勢

3.2.1 市場競爭激烈

因為近十年的社會的發(fā)展，我國的房地產(chǎn)行業(yè)也在加速發(fā)展，很多社會資源投入到了房地長行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量翻倍的增加，整個房地產(chǎn)行業(yè)不斷的壯大。保利地產(chǎn)在面對這么多強勁的對手時，必須保持市場的占有率，保證資金回籠的速度。

3.2.2 市場需求

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過大熱之后，現(xiàn)在市場上的住宅等已經(jīng)是供過于求的狀態(tài)，整個房地產(chǎn)行業(yè)利潤在不斷的下降，保利地產(chǎn)也已經(jīng)告別了高速發(fā)展取得高利潤的階段，保利地產(chǎn)只有對財務(wù)風(fēng)險進行防范，才能使實際盈利和預(yù)期盈利相差不遠。

3.3 內(nèi)部原因

（1）保利地產(chǎn)一直以來的高速發(fā)展策略，在當(dāng)下嚴峻的形勢下，財務(wù)風(fēng)險會不斷的加劇，對此，保利地產(chǎn)應(yīng)該順應(yīng)環(huán)境做出調(diào)整和改革。

（2）資金投入量大，資金回收期長。保利地產(chǎn)作為行業(yè)的龍頭企業(yè)，對資金的依賴程度高，又因為房地產(chǎn)行業(yè)需要巨大的投入，從開發(fā)到銷售，時間周期長，一般要三到五年，所以資金回收的風(fēng)險加劇。

4 保利地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險防范的建議

4.1 決策者財務(wù)風(fēng)險意識需加強

企業(yè)決策者對財務(wù)風(fēng)險的重視程度直接影響整個企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險狀況，所以在做決策時，要將融資、投資、經(jīng)營和利潤分配等問題納入決策的考慮范圍。保利地產(chǎn)在過去是跨越式的發(fā)展，然而如今國家的宏觀政策越來越嚴格，房地產(chǎn)行業(yè)的環(huán)境不佳，加之行業(yè)之間的競爭激烈，保利地產(chǎn)以前的發(fā)展廁所已經(jīng)不適合當(dāng)下，所以保利地產(chǎn)需要謹慎的進行投資活動，再次降低資金不能順利回收的可能性。

4.2 財務(wù)人員的風(fēng)險管理能力

財務(wù)人員要對財務(wù)風(fēng)險的認識必須提高，順應(yīng)社會發(fā)展的要求，將財務(wù)風(fēng)險的防范意識帶到日常工作中，除了對財務(wù)風(fēng)險狀態(tài)進行及時的監(jiān)控和防范，也要及時和客觀的將保利地產(chǎn)的財務(wù)風(fēng)險變動情況反映給決策者，便于及時的做出財務(wù)風(fēng)險的防范措施。

4.3 保障償債能力

從本文的分析我們可以得知，保利地產(chǎn)的償債能力在不斷下降，要將長期負債和短期負債控制在合理的范圍內(nèi)，并且及時調(diào)整資本結(jié)構(gòu)。加之國內(nèi)融資環(huán)境嚴峻，現(xiàn)金和應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)率需要提高，提高償債能力要通過降低資金占有率來實現(xiàn)。

4.4 海外融資

篇7

中圖分類號：F275 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）09-0241-01

我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷史較短，規(guī)模還處在起步期，相對的房地產(chǎn)各方面基礎(chǔ)可能會薄弱一些，另外，加之以不科學(xué)的管理或經(jīng)營，產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)多呈現(xiàn)出負債率高的現(xiàn)象。房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場競爭中獲得核心競爭力，就必須提高財務(wù)風(fēng)險控制能力。

一、房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險分析

按期償債風(fēng)險。現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的資金主要由自持有資金，樓盤預(yù)售款項，銀行抵押貸款，其他借款四部分組成。一般來說自持有資金占總體的極小部分，大部分開發(fā)資金來自于銀行貸款和其他借款。而房地產(chǎn)行業(yè)可以說是一個成本收回期相對較長的產(chǎn)業(yè)，收益利潤也存在著不確定性，在該方面的財務(wù)管理存在極大風(fēng)險。若不能有效控制成本的收回，銀行抵押貸款的利息將大大降低企業(yè)的利潤。企業(yè)在面對銀行高利率的情況，還有可能選擇風(fēng)險更大的融資活動，這將是企業(yè)生存的重要隱患。

土地浪費風(fēng)險。近年來城市規(guī)劃的盲目擴大，房地產(chǎn)行業(yè)也在土地方面采取“粗獷式”開發(fā)，導(dǎo)致土地利用率與經(jīng)濟收益率不成比例，重復(fù)開發(fā)，隨意建設(shè)的現(xiàn)象都嚴重影響了土地利用。有些企業(yè)為了追求更大的經(jīng)濟利益，尋找法律空檔，過分征地，囤地等行為，不僅對于行業(yè)來說是浪費，對于國家資源來說也是浪費。

工程項目管理缺失帶來的風(fēng)險?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)對于房地產(chǎn)工程的建設(shè)，往往缺少對于工程項目的管理與監(jiān)督，簡單的投資和工程設(shè)計之后，交付給施工企業(yè)執(zhí)行，使得工程項目管理出現(xiàn)了斷層，對工程的質(zhì)量控制不嚴格，導(dǎo)致工程質(zhì)量低于預(yù)期，造成后期維修及改造成本的增加，最終影響到企業(yè)的收益。另外，工程管理的缺失，會影響工程進度，造成延期預(yù)售及交房，使得企業(yè)的資金回籠變慢，增大了企業(yè)的資金壓力和資金成本。因此，工程項目管理是整個房地產(chǎn)項目成功與否的基礎(chǔ)與關(guān)鍵。

通貨膨脹與市場因素帶來的風(fēng)險。通貨膨脹會導(dǎo)致市場中貸款利率的改變，利率的增加就代表著企業(yè)投資縮水，無法完成預(yù)期收益，整個房地產(chǎn)項目也將面臨無利可圖或是虧損的危機。所以，房地產(chǎn)建設(shè)之前，房地產(chǎn)項目的市場定位分析往往要考慮到市場信貸的因素，要考慮到項目的市場前景，價格的確定要與市場的供需關(guān)系相適應(yīng)，該類風(fēng)險往往體現(xiàn)在銀行對于項目評估階段，很容易受到市場經(jīng)濟泡沫的影響，導(dǎo)致項目收益縮水。

二、房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制

加強房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)投資的控制與管理。房地產(chǎn)項目的投資一般分為建設(shè)投資和銷售投資，對于成本的控制與管理要做到：第一、強化統(tǒng)籌，準(zhǔn)確化成本核算，確保投資的最大收益；第二、加強工程施工的管理，確保資金到位，保證工程質(zhì)量和工期，減少不必要的成本支出；第三、及時了解市場信息，及時調(diào)整企業(yè)經(jīng)營策略，防止市場變動對發(fā)展的沖擊。在項目管理方面，要從實際收益目標(biāo)出發(fā)，采用系統(tǒng)和理論的方法對項目進行決策和計劃。

健全企業(yè)財務(wù)管理體制，嚴格規(guī)范財務(wù)行為。房地產(chǎn)企業(yè)需要通過財務(wù)管理人員的研究，針對性地根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)支出特點和管理重點，積極探索適合企業(yè)特點，適合市場特點的財務(wù)管理體制，并且要保證能夠及時地更新和優(yōu)化管理體制，使得企業(yè)財務(wù)管理工作平穩(wěn)安全的進行。管理部門要發(fā)揮監(jiān)督職能，積極監(jiān)督企業(yè)的財務(wù)行為，為其制定相關(guān)的規(guī)范化規(guī)定，對于不明財務(wù)問題及時查清并消除影響。

加強成本管理，降低消耗提高效益。為了獲得利潤企業(yè)就必須進行投入。而成本則是企業(yè)最根本、最直接的投入，成本是決定企業(yè)利潤的重要因素。企業(yè)要生存和發(fā)展，獲得最大利潤，就必須全員參與成本管理。加強房地產(chǎn)項目成本管理，嚴格控制成本，努力降低成本，才能在激烈的市場競爭中，取得競爭優(yōu)勢，處于不敗之地。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既要重視成本管理，又要切實搞好成本管理。

（1）強化成本管理體系，完善各部門人員的職能分配。加強成本管理離不開科學(xué)合理的預(yù)算制度，建立科學(xué)合理的預(yù)算制度就必須對預(yù)算管理與控制的機構(gòu)進行合理的設(shè)置，通過建立一套規(guī)范的責(zé)任和權(quán)利相結(jié)合的成本管理體系可以明確管理職責(zé)、協(xié)調(diào)成本管理工作，監(jiān)督成本控制過程，保障項目按照既定的成本控制目標(biāo)進行成本控制工作。（2）實行全過程的成本管理，努力實現(xiàn)成本管理目標(biāo)。在項目正式啟動前根據(jù)項目的實際情況先建立―個目標(biāo)控制成本；在項目開發(fā)過程中嚴格按照目標(biāo)控制成本來進行監(jiān)督和控制，努力實現(xiàn)成本管理目標(biāo)；在項目完工后要對項目進行再評估，用實際成本和目標(biāo)成本作對比，分析成本增加或減少的原因，為以后的項目提供有價值的參考數(shù)據(jù)。

積極創(chuàng)新高效財務(wù)管理方法，提高財務(wù)控制能力。首先，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理可以應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)信息化管理系統(tǒng)，使財務(wù)數(shù)據(jù)具有實時性和統(tǒng)一性，提高企業(yè)的財務(wù)管理效率和財務(wù)控制能力。其次，需要管理人員積極探索適合企業(yè)發(fā)展的財務(wù)管理方法，通過工作經(jīng)驗總結(jié)出不斷完善的財務(wù)管理體系，不斷強化財務(wù)的管理職能。

篇8

［中圖分類號］F293.33［文獻標(biāo)識碼］A［文章編號］1005-6432（2012）22-0101-02

1 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的特點

第一,房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量巨大。與其他一般企業(yè)相比較,房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目時,投資規(guī)模巨大,一個項目的投資少則上千萬元,多則上億元,這樣使得房地產(chǎn)企業(yè)在項目實施過程中，現(xiàn)金的流入與流出總額和規(guī)模都呈現(xiàn)出其他企業(yè)無法比擬的特點。

第二,現(xiàn)金流分布不均。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)項目的過程中,現(xiàn)金的流出量波動比較大,單筆金額之間的差額巨大,會多次出現(xiàn)現(xiàn)金流出的高峰與低谷,而且現(xiàn)金的流入也因房地產(chǎn)企業(yè)銷售策略與銷售周期的安排而出現(xiàn)不均勻的分布態(tài)勢。

第三,資金周轉(zhuǎn)期較長且流向復(fù)雜。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)投資項目時,一般資金的回收期比較長,不同于一般企業(yè),房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營的過程中,一般其資金回收期都在一年以上,有時甚至可以長達數(shù)年,而對于企業(yè)來說,資金具有很強的時間價值,房地產(chǎn)企業(yè)在項目前期的現(xiàn)金流出必然會導(dǎo)致企業(yè)資金成本大幅度增加,而較長的開發(fā)周期會給企業(yè)帶來更大的財務(wù)風(fēng)險。與此同時,在整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程中,房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的生產(chǎn)組織要比一般產(chǎn)品組織復(fù)雜很多,其內(nèi)部項目信息、物資流動、資金都呈現(xiàn)網(wǎng)狀形態(tài),而且在此過程中,牽涉的協(xié)調(diào)單位眾多,這就勢必影響企業(yè)的資金流向,導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金流向復(fù)雜。

第四,現(xiàn)金流受宏觀政策因素影響較大。國家的政策因素對房地產(chǎn)企業(yè)的資金流動起著決定性的作用,土地作為房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)開發(fā)的必備生產(chǎn)資料,直接決定了房屋的價格,而我國實行土地公有制,國家壟斷了土地的一級市場,因此國家有關(guān)土地的政策、法規(guī)與調(diào)控政策都會對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流造成巨大的影響,而且,由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè),房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)與開發(fā)不能完全依靠企業(yè)的自有資金去運轉(zhuǎn),因此需要通過各種渠道向外部融資,而其融資的過程必須符合國家的法律法規(guī),所以房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流受國家宏觀政策影響較大。

2 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險成因分析

2.1 房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不合理

房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理是產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險的根本原因。一方面,房地產(chǎn)企業(yè)過度舉債會抵消由于利息減稅而增加的企業(yè)收益,由于隨著房地產(chǎn)企業(yè)負責(zé)比重的不斷增加,其利息負擔(dān)也在不斷加重,那么房地產(chǎn)企業(yè)的還債能力也在不斷地降低,而房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)的財務(wù)風(fēng)險卻在不斷地加大,此時房地產(chǎn)的投資者和債權(quán)人都會要求提高資金的報酬率,以獲得相應(yīng)的補償,這樣就會提高房地產(chǎn)企業(yè)綜合資本成本。另一方面,房地產(chǎn)企業(yè)負債籌資的資本的成本低于企業(yè)以其他方式籌資的成本,但是房地產(chǎn)企業(yè)不能僅用單項資本成本的高低作為其衡量標(biāo)準(zhǔn)。它必須要以總資本成本最低作為其負債水平才較為合理。所以,房地產(chǎn)企業(yè)要通過不斷優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu),降低其財務(wù)風(fēng)險,最終達到企業(yè)利益最大化這一目標(biāo)。

2.2 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理環(huán)境的復(fù)雜多樣性

房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部財務(wù)管理環(huán)境相對比較復(fù)雜,而且目前我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)關(guān)系混亂也增加了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的重要原因之一。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各部門之間在利益分配、資金管理和使用等方面管理不夠,往往做不到權(quán)責(zé)明確。造成資金利用率低下,嚴重影響資金的安全性,而財務(wù)管理人員在資金管理的過程忽視客觀情況,根據(jù)其主觀判斷進行財務(wù)預(yù)測、決策,使房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險不斷增加。

2.3 房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道過于單一

企業(yè)融資可以通過銀行貸款、發(fā)行企業(yè)債券、基金、信托融資、股權(quán)投資等,但是,就目前而言,我國房地產(chǎn)企業(yè)融資主要是依靠商業(yè)銀行貸款來維持企業(yè)投資的資本需求,融資渠道過于單一。由于我國房地產(chǎn)在融資方面缺乏科學(xué)有效的法律體系,影響了我國房地產(chǎn)融資渠道的開展,導(dǎo)致除銀行貸款外,其他融資方式受限和發(fā)展緩慢,難以形成多元化資金支撐體系和風(fēng)險分擔(dān)體系,進而造成了我國房地產(chǎn)企業(yè)融資困難。由于我國房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠銀行進行融資,導(dǎo)致其對信貸政策過于敏感,增加了我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。

2.4 房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險意識淡薄

我國的房地產(chǎn)行業(yè)較國外房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚,但是由于我國良好的發(fā)展政策和市場經(jīng)濟的迅猛發(fā)展,我國房地產(chǎn)業(yè)在這期間內(nèi)迅速發(fā)展,空前繁榮。在這樣的情況下,很多房地產(chǎn)企業(yè)忽視了我國房地產(chǎn)行業(yè)所存在的風(fēng)險,對企業(yè)管理松懈,許多房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員對財務(wù)風(fēng)險的客觀性認識不足,進而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險不斷增加。事實上,房地產(chǎn)企業(yè)只要存在生產(chǎn)和財務(wù)活動,就一定會產(chǎn)生相應(yīng)的財務(wù)風(fēng)險。

2.5 宏觀經(jīng)濟環(huán)境及政策調(diào)控因素

我國的整體經(jīng)濟仍然處在上升趨勢當(dāng)中,但是隨著近年來我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的強勁增長勢頭,國家和地方的有關(guān)房地產(chǎn)的各類宏觀調(diào)控之聲一直如影相隨,國家出臺了一系列關(guān)于房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策,主要是通過運用金融貨幣政策、土地政策和稅收政策來調(diào)控房地產(chǎn)市場。在這種不利的宏觀經(jīng)濟及政策的環(huán)境中,由于房地產(chǎn)企業(yè)與宏觀經(jīng)濟環(huán)境政策密切聯(lián)系,難免會受到巨大的沖擊,而這種沖擊勢必會增加我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。

3 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對財務(wù)風(fēng)險的防范措施

3.1 加強房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理能力建設(shè)

加強房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理能力建設(shè)主要可以從三個方面進行。

第一,加強房地產(chǎn)企業(yè)的基本決策能力。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理主要是圍繞企業(yè)資金運動而進行有效的融資、投資、資金回收和利潤分配等管理活動,而房地產(chǎn)企業(yè)的基本決策能力的主要內(nèi)容就是行使以上企業(yè)基本的職責(zé),進而滿足資金使用者的需要能力。建設(shè)的重點在于滿足企業(yè)的預(yù)算和現(xiàn)金流所需的資金,實施恰當(dāng)、有效的風(fēng)險控制,確保信息的可靠性以及對財務(wù)、經(jīng)營過程進行適當(dāng)、有效的監(jiān)督與控制,不斷地提高房地產(chǎn)企業(yè)決策者的財務(wù)管理素質(zhì)。

第二,加強房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略匹配能力。企業(yè)戰(zhàn)略可以分為多元化戰(zhàn)略、一體化戰(zhàn)略、防御戰(zhàn)略和強化戰(zhàn)略,企業(yè)的財務(wù)可行性分析是房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略中重要的環(huán)節(jié),執(zhí)行房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略需要企業(yè)從外部籌集大量資金,而負債籌資能為房地產(chǎn)企業(yè)帶來財務(wù)杠桿效應(yīng),因此房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)策劃要以增減加財務(wù)杠桿效益為出發(fā)點,采用積極的籌資策略,大量提高債務(wù)比重,加強資金管理,降低資金成本,減少籌資風(fēng)險。

第三,提高財務(wù)信息的整合能力。財務(wù)信息的整合能力是指將房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)工作與其他經(jīng)營部門等非財務(wù)部門的工作通過信息平臺進行結(jié)合,共享信息,在實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)的過程中形成合力,共同提高企業(yè)績效。

第四,提高房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)改進能力。財務(wù)管理的持續(xù)改進能力使房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作進行資源配置的最優(yōu)方法的探索,從而持續(xù)改進企業(yè)的財務(wù)業(yè)績。

3.2 完善房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制制度

房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制是其自動預(yù)警和維護系統(tǒng)。因此,應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)企業(yè)各有關(guān)部門間,建立嚴格的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制程序與相互制約措施,同時在企業(yè)內(nèi)部實行重大事項報告制度與集體決策制度,避免舞弊事件和決策失誤的發(fā)生,特別是在資金調(diào)度、資產(chǎn)處置、提供擔(dān)保、銷售結(jié)算和對外投資等方面,必須明確決策人員和財務(wù)人員、保管人員與經(jīng)辦人員之間的工作程序和職責(zé)權(quán)限,從而有效規(guī)避因管理松懈或內(nèi)部控制不嚴給企業(yè)造成的財務(wù)風(fēng)險。

3.3 完善房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理系統(tǒng)

完善房地產(chǎn)企業(yè)資金管理系統(tǒng),就必須首先將房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理納入全面預(yù)算管理體系,通過與責(zé)任中心預(yù)算和項目預(yù)算相結(jié)合的資金預(yù)算方式,實現(xiàn)企業(yè)對資金需求較準(zhǔn)確的預(yù)測和動態(tài)調(diào)度,進而降低房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本,提高其資金使用效率,同時,通過對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)資金預(yù)算的實際執(zhí)行情況分析,對其資金使用進行及時反饋與修正。

參考文獻:

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篇9

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展莊要從事房地產(chǎn)的開發(fā)和建設(shè)進行租賃經(jīng)營以及相關(guān)的服務(wù)等形成的一種獨立性產(chǎn)業(yè)部門。其中主要內(nèi)容包括進行土地的開發(fā)、對房產(chǎn)的買賣和租賃、進行物業(yè)的管理以及金融方面的投資等具體的運營中, 具有一定的周期性。從整體上來說房地產(chǎn)經(jīng)營的周期性和社會經(jīng)濟發(fā)展的周期性有很大的關(guān)系, 同時房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展,能夠帶動建筑、建材和機械、冶金、家具、電器等行業(yè)的發(fā)展。因此房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展對社會經(jīng)濟的發(fā)展具有基礎(chǔ)性的影響。

二、房地產(chǎn)企業(yè)存在的財務(wù)風(fēng)險問題

(一) 債務(wù)方面的風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中最大的特點就是負債率比較高這也是房地產(chǎn)企業(yè)容易出現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險問題的重要原因。相關(guān)的資料顯示月前我國的房地產(chǎn)企業(yè)平均負債率達到了75 % 左右而且一般的房地產(chǎn)項目需要投入的資金都在一兩億甚至是十幾億所以流動資金比較大,才能保證項目的實施和運轉(zhuǎn)。但是一般的房地產(chǎn)企業(yè)擁有的流動性資金比較少所以主要是通過銀行等一些金融機構(gòu)來進行融資。但是銀行的利息是比較高的而且房地產(chǎn)企業(yè)的還款還要等到地產(chǎn)項目開始盈利所以很多的房地產(chǎn)企業(yè)都是在負債率比較高的情況下進行經(jīng)營所以會產(chǎn)生很大的財務(wù)風(fēng)險。一旦某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題就會給整個項目的運行產(chǎn)生影響, 對企業(yè)的經(jīng)濟效益造成很大的損失。

(二) 房地產(chǎn)企業(yè)進行再次融資的風(fēng)險。由于房地產(chǎn)項目的投資比較大所以,一般的房地產(chǎn)企業(yè)很難單獨完成一個地產(chǎn)項目往往需要一些金融機構(gòu)來介入。一些房地產(chǎn)企業(yè)在沒有機融機構(gòu)介入的同時就盲目的開始建設(shè)項目,導(dǎo)致項目建設(shè)中進行融資出現(xiàn)問題。我國的銀行大部分屬于國有企業(yè)在社會經(jīng)濟的發(fā)展中起著一定的調(diào)節(jié)和保持平衡的作用,但是如果房地產(chǎn)企業(yè)的收入狀況受到影響池會導(dǎo)致銀行的運作出現(xiàn)問題始社會經(jīng)濟發(fā)展造成一定的影響。

(三) 利率變動給企業(yè)造成了財務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)的貨款,受到利率變動的影響比較大, 特別是國家的經(jīng)濟政策會對利率變動產(chǎn)生很大影響所以這些因素的影響容易給企業(yè)造成比較大的財務(wù)風(fēng)險這也是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中需要考慮的問題。所以國家實施了一定的加息政策進行房地產(chǎn)泡沫的抑制造成了房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本提高增加了企業(yè)的還貨壓力。而且企業(yè)若經(jīng)營不善段有實現(xiàn)預(yù)期的發(fā)展目標(biāo)就會影響到正常的投資和經(jīng)營這也是目前房地產(chǎn)行業(yè)面臨的重要問題。

(四) 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理中的風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中和許多部門有相關(guān)的經(jīng)濟往來例如政府、審計等一些管理部門還包括一些企業(yè)的債務(wù)人、股權(quán)人、企業(yè)的職工以及企業(yè)內(nèi)部的各個單位等。

由于房地產(chǎn)企業(yè)和這些方面的經(jīng)濟關(guān)系比較密切所以涉及到的資金量也相對較大這也造成了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險增加。同時許多的房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理方面的制度不是很完善, 也容易導(dǎo)致企業(yè)在財務(wù)管理方面的疏漏。所以在實際的操作中不僅僅是和其他的部門賬目往來的不清楚好包括對成本管理的缺失許多企業(yè)沒有建立規(guī)范的成本控制和管理體系。這些方面的影響容易造成資金的使用超過預(yù)期影響企業(yè)的經(jīng)濟效益。

三、房地產(chǎn)企業(yè)進行財務(wù)風(fēng)險防范的措施

(一) 房地產(chǎn)企業(yè)需要優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展,屬于資本密集型企業(yè)所以必須擁有比較合理的資金結(jié)構(gòu)。目前,國內(nèi)的很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有的資金是無法獨立進行項目開發(fā)的但是房地產(chǎn)企業(yè)在進行融資的過程中,一定要充分的考慮企業(yè)的償還能力, 以及具體的房地產(chǎn)項目的收益情況。進行項目的開發(fā)過程中房地產(chǎn)企業(yè)需要進行資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化,雖然房地產(chǎn)企業(yè)的負債經(jīng)營能夠通過金融杠桿原理來增加企業(yè)的收益情況但是房地產(chǎn)企業(yè)的負債情況需要保持在一個相對合理的范圍內(nèi)。

(二) 房地產(chǎn)企業(yè)需要優(yōu)化融資渠道。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中應(yīng)積極的拓展融資渠道采取多元化的融資策略從多方面進行融資。所以房地產(chǎn)企業(yè)需要擺脫以往的單一性融資方式根據(jù)自身的優(yōu)勢,豐富融資手段,例如采用產(chǎn)業(yè)基金融資、信托計劃融資、以及資金的證券化融資等方式,同時還可采用民間融資的方式為企業(yè)的發(fā)展提供充足的資金支持。進行多樣化的融資還可以降低企業(yè)的債務(wù)比例減少財務(wù)風(fēng)險。

(三) 房地產(chǎn)企業(yè)需要樹立財務(wù)風(fēng)險意識。隨著市場環(huán)境的競爭日趨激烈房地產(chǎn)企業(yè)需要樹立起一定的風(fēng)險意識特別是企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險意識。所以需要企業(yè)對整體性的國民經(jīng)濟加強認識根據(jù)社會經(jīng)濟的發(fā)展形式預(yù)測相關(guān)的政策變化, 以及對企業(yè)的經(jīng)營管理產(chǎn)生的風(fēng)險。目前我國的經(jīng)濟發(fā)展速度比較快而且相關(guān)的政策也需要進行調(diào)整和變化必然會對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生一定的影響, 因此就需要企業(yè)加強對經(jīng)濟形勢的分析,以及政策的研究最大限度的避免出現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險問題。

篇10

縱觀全球房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀來看，由于該行業(yè)具有資金投入相對比較大、投資回收期長且變現(xiàn)能力薄弱等特點，導(dǎo)致其在發(fā)展過程中普遍存在著財務(wù)管理的風(fēng)險隱患。尤其是我國房地產(chǎn)行業(yè)，因為受到既定的政策干預(yù)，所以風(fēng)險因素更多。若想讓房地產(chǎn)企業(yè)能夠在風(fēng)云變幻的國內(nèi)市場獲得穩(wěn)定長足的發(fā)展，關(guān)鍵就是要尋找最有效的風(fēng)險應(yīng)對策略。

一、政策干預(yù)下國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

目前，由于國內(nèi)房地產(chǎn)市場需求的不斷增加，導(dǎo)致了房價久居不下的局面無法輕易改變，并進而造成了房地產(chǎn)市場的泡沫經(jīng)濟現(xiàn)象，給行業(yè)發(fā)展帶來了極其不利的影響。與此同時，不少房產(chǎn)開發(fā)商為了迎合房產(chǎn)市場的主流需求，將更多的資金都投入到了房地產(chǎn)開發(fā)中，這樣，不僅造成了房屋的大量囤積，更使得資金無法進入后續(xù)的市場運作。為了規(guī)范房地產(chǎn)市場的發(fā)展，國家先后出臺了很多干預(yù)政策進行宏觀調(diào)控，結(jié)果致使房地產(chǎn)開發(fā)商不得不面臨著資金回籠變慢以及融資無渠道等現(xiàn)實問題，必然的制約了自身的良性發(fā)展，最主要的就是給財務(wù)管理帶來大量諸多意想不到的風(fēng)險。這是因為，在利用政策干預(yù)進行市場調(diào)控的大環(huán)境下，某些房地產(chǎn)公司由于缺乏風(fēng)險應(yīng)對策略，無法按照計劃實現(xiàn)資金的后續(xù)運作，導(dǎo)致了在發(fā)展過程中出現(xiàn)資金斷鏈現(xiàn)象，使得很多正在進行中的項目工程成為名副其實的爛尾樓，甚至最終不得不遭遇企業(yè)倒閉或是被兼并的危險。

二、政策干預(yù)下房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的成因分析

由于國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中面臨著愈發(fā)激烈的競爭，所以在變化多端的房地產(chǎn)市場上，很多難以預(yù)測和不可控制的因素都有可能導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險，甚至?xí)罱K破產(chǎn)倒閉。具體說來，造成房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的原因有如下幾點：

(一)財務(wù)管理人員素質(zhì)低下帶來的風(fēng)險

由于國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中還有許多不完善的地方，導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)自身缺乏應(yīng)有的風(fēng)險意識，既不注意完善財務(wù)制度，更不注意提升財務(wù)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。這樣松散的體制必然會導(dǎo)致在財務(wù)管理的過程中，不少從業(yè)人員因為自身行業(yè)知識缺乏，不能意識到財務(wù)預(yù)算管理以及監(jiān)督管理的重要性，因而在管理過程中無法對成本實施科學(xué)有效的控制。這給房地產(chǎn)企業(yè)的高層管理決策造成了困難，更為企業(yè)的財務(wù)管理帶來了諸多風(fēng)險。

(二)新信貸政策造成的風(fēng)險

為了進一步規(guī)范國內(nèi)房地產(chǎn)的市場行為，國家對房地產(chǎn)市場的發(fā)展采取了系列的政策干預(yù)，其中比較重要的舉措就是通過不斷提高信貸成本的方式，來有效實現(xiàn)對房地產(chǎn)行業(yè)的干預(yù)，這也同時給房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)管理帶來了一定的風(fēng)險。這是因為，由于政策強行降低了信貸資金在房地產(chǎn)市場的流通速度，在一定程度上影響了消費者的情緒，進而也造成了銷售資金的回籠變慢局面的形成。這樣一來，房地產(chǎn)企業(yè)不得不面臨著資金結(jié)構(gòu)失衡、負債比率過高的風(fēng)險，嚴重者還有可能遭遇資金鏈斷裂的危險。其次，政策還硬性對那些購買第二套住房的消費者作出相應(yīng)的首付和貸款利率標(biāo)準(zhǔn)（首付款比例不低于70%及以上，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍），并且還進一步加強了稅收的征管，而對于那些購房時間在5年以內(nèi)的打算交易的，也按照售房收入全額標(biāo)準(zhǔn)征稅。上述這些信貸政策的出臺，一方面是為了強化差別化住房信貸政策；另一方面，也在一定程度上增加了購房者的購房成本，在這樣的大環(huán)境下，必然地會影響到房地產(chǎn)交易市場的產(chǎn)品成交率，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了意想不到的財務(wù)管理風(fēng)險。

(三)新的稅收政策帶來的風(fēng)險

另外，隨著國家相關(guān)房地產(chǎn)政策的進一步出臺，房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅和企業(yè)所得稅的預(yù)征率也不斷提高，這就導(dǎo)致了企業(yè)因為必須要提前多交稅款而牽制了企業(yè)資金的正常流動。特別是國務(wù)院出臺了五項加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施后，對于房地產(chǎn)行業(yè)的市場調(diào)控更為明顯，最主要的就是表現(xiàn)在大力推廣房地產(chǎn)的稅收工作試點，對于開發(fā)商而言，他們不能再像以往那樣可以隨意地將交易稅轉(zhuǎn)嫁給購房者。這樣的稅收調(diào)控政策無形中便是增加了開發(fā)商的交易成本，同時也就導(dǎo)致了開發(fā)商的財務(wù)風(fēng)險。同時，由于稅務(wù)部門根據(jù)相關(guān)政策為房地產(chǎn)企業(yè)制定出了建安成本線，這在無形中加大了房地產(chǎn)企業(yè)自身的財務(wù)管理成本，高投入必然也會帶來高風(fēng)險，這也是目前房地產(chǎn)行業(yè)不得不面臨的財務(wù)管理的風(fēng)險之一。

(四)新的土地政策帶來的風(fēng)險

當(dāng)然，在一系列的干預(yù)政策中，不可小覷的還有土地政策。近年來，國家為了控制開發(fā)商擴張開發(fā)，隨意濫用國有土地資源的不良現(xiàn)象，相繼出臺了很多控制開發(fā)建設(shè)用地的相關(guān)政策。此舉的重要目的就是在落實保障性住房的前提下，進一步增加土地的有效供給。同時，對其自己來源也實現(xiàn)了嚴查制，就是為了更有效地防止某些房地產(chǎn)企業(yè)擅自改變土地的使用性質(zhì)。特別是對于那些非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為，國家還會堅決地依法查處并給予一定額度的罰款。為此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必然地會因為獲取土地資源而支付大量的資金，進而導(dǎo)致因為資金周轉(zhuǎn)不順暢而影響了工期，造成二度的經(jīng)濟損失，嚴重者還有可能會因此失去土地的繼續(xù)使用權(quán)，給自身的財務(wù)管理造成了極大的風(fēng)險。

三、降低房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的有效策略

為了保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠更穩(wěn)步發(fā)展，有必要在進行企業(yè)管理過程中，有針對性地采取相應(yīng)的策略來有效降低房地產(chǎn)的財務(wù)風(fēng)險。

(一)創(chuàng)新融資形式，提高應(yīng)對風(fēng)險能力

由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于信貸資金具有強烈的依賴性，因而，在面臨著時下愈演愈烈的房地產(chǎn)市場競爭形勢下，注定了房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中需要利用商業(yè)地產(chǎn)融資并同時將商業(yè)地產(chǎn)進行出售或出租等多元化的方式對資金進行及時有效的回收。隨著國家相關(guān)的干預(yù)政策陸續(xù)出臺，房地產(chǎn)企業(yè)必須順勢而行，緊緊抓住國家相應(yīng)的保障房政策，采取有效而多樣化的融資形式實現(xiàn)對資金流的適時補充。同時，還需要更具市場大環(huán)境靈活改變公司的營銷策略與手段，采取調(diào)整戶型結(jié)構(gòu)的方式，盡可能推出小戶型以吸引那些經(jīng)濟不是特別充足的無房者；或根據(jù)市場實際適當(dāng)降低產(chǎn)品的銷售價格，盡早地順利地推出產(chǎn)品。也可以采用以價換量的形式，更好更快地實現(xiàn)資金快速回籠的目標(biāo)。事實證明，只有從市場需求出發(fā)，不斷創(chuàng)新融資形式，才有可能不斷提高企業(yè)應(yīng)對風(fēng)險的能力。

(二)完善管理制度，有效發(fā)揮財務(wù)監(jiān)督職能

很多房地產(chǎn)企業(yè)在進行財務(wù)管理的過程中表現(xiàn)出比較明顯的意識淡薄現(xiàn)象，常常因為過于關(guān)注工程的工期和質(zhì)量而忽視了對財務(wù)規(guī)范化操作的監(jiān)督和管理，因而必然導(dǎo)致了實際效益與預(yù)期效益出現(xiàn)極大反差的現(xiàn)象。所以，在進行財務(wù)管理的時候，作為房地產(chǎn)企業(yè)必須首先建立健全相關(guān)的財務(wù)管理制度，將自身的實際發(fā)展?fàn)顩r與房地產(chǎn)市場的不斷變化緊密結(jié)合在一起，務(wù)必要客觀細致地對項目建設(shè)的可行性做出科學(xué)的分析，并在此基礎(chǔ)上做好相應(yīng)的項目預(yù)算和資本預(yù)算等工作，努力提高開發(fā)投資的準(zhǔn)確性。同時，還要最大限度發(fā)揮財務(wù)的監(jiān)督職能，對施工過程中每一個環(huán)節(jié)的資金使用情況做到跟蹤調(diào)查分析，在做好過程性財務(wù)監(jiān)管的同時，進一步細化對部分費用支出管理與控制工作，以保證安全合理地運用資金的同時，真正將費用支出控制在預(yù)算范圍內(nèi)。

(三)加強內(nèi)部審計，提高財務(wù)人員的綜合素質(zhì)

根據(jù)相關(guān)要求，作為房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員，既要具備必要的房地產(chǎn)政策理論水平，又要具備一定的對于會計政策的精準(zhǔn)的判斷能力，更要有實施內(nèi)部控制以及綜合運用財務(wù)會計信息等相關(guān)能力，只有達到了上述的幾點要求，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員才能更為科學(xué)有效地做好自身的財務(wù)管理工作。但是從目前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作開展的普遍狀況來看，很多企業(yè)并未充分做好對其內(nèi)部審計的過程性和主動性控制工作，所以很難真正做到對財務(wù)風(fēng)險的正確估算和及時的風(fēng)險防范，進而無法保證企業(yè)經(jīng)濟效益的最大化。為此而，房地產(chǎn)企業(yè)有必要從提高財務(wù)人員的綜合素質(zhì)入手，不僅需要重點引導(dǎo)他們充分認識到財務(wù)管理的規(guī)范化和科學(xué)化對于企業(yè)發(fā)展的重要性，更要通過多種渠道的學(xué)習(xí)形式強化對財務(wù)人員的后續(xù)培訓(xùn)，特別是要強化其對于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的應(yīng)對意識，真正讓他們在財務(wù)管理工作中發(fā)揮應(yīng)有的作用。

(四)合理避稅，降低部分土地增值稅

作為房地產(chǎn)企業(yè)，如果能夠在不違背國家政策法規(guī)的前提下采取措施避開部分稅收，的確是合理減少稅收的有效途徑。例如，可以通過對項目進行計算并從中找出交稅較少的試用稅率來巧妙減少一部分稅收，或者利用對房地產(chǎn)增值率的控制來實現(xiàn)降低土地增值稅的額度。當(dāng)然，值得一提的是，房地產(chǎn)商在制定房地產(chǎn)的銷售價格時，一定要要特別注意事前計算和籌劃好銷售價格和稅收之間的協(xié)調(diào)關(guān)系，利用土地增值稅各級距稅率的臨界點合理避稅，所以在處理土地增值稅臨界點附近的情況時，務(wù)必要謹慎，以免為企業(yè)增加不必要的稅收。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過分散收入、捆綁銷售以及合作建房等方式，巧妙地實現(xiàn)降低企業(yè)營業(yè)稅的目的。

四、結(jié)束語