導(dǎo)言：作為寫(xiě)作愛(ài)好者，不可錯(cuò)過(guò)為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)泡沫分析論文，它們將為您的寫(xiě)作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

1998年，我國(guó)開(kāi)始取消福利分房，進(jìn)行個(gè)人住房的貨幣化改革，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)步入快速發(fā)展期，投資增幅較大，房地產(chǎn)價(jià)格也隨之持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫的爭(zhēng)論也由此產(chǎn)生。事實(shí)上，我國(guó)房地產(chǎn)在一定程度上存在經(jīng)濟(jì)泡沫是毫無(wú)疑問(wèn)的，但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯的區(qū)域化特征，有些城市的房地產(chǎn)過(guò)熱(如北京、上海、杭州等地)，另一些中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條，所以，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫到底有多大，目前，還沒(méi)有一個(gè)準(zhǔn)確的結(jié)論。廣州作為珠江三角洲的中心城市，不僅經(jīng)濟(jì)發(fā)展走在全國(guó)的前列，房地產(chǎn)市場(chǎng)也取得長(zhǎng)足的發(fā)展。2005年，廣州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資已達(dá)到488．86億元，占社會(huì)固定資產(chǎn)投資的38．2％(2006年廣州市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展公報(bào))。但房?jī)r(jià)的不斷上漲，也引起了人們對(duì)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注。本文以廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)為例，選取房?jī)r(jià)收入比、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅與GDP增長(zhǎng)速度比、商品房空置率等多個(gè)泡沫指標(biāo)來(lái)測(cè)度廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫程度。

一、房地產(chǎn)泡沫與房地產(chǎn)泡沫測(cè)度

房地產(chǎn)泡沫是指房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格嚴(yán)重脫離理論價(jià)值的現(xiàn)象。泡沫的存在是相對(duì)于房地產(chǎn)的理論價(jià)值來(lái)說(shuō)的。對(duì)于引發(fā)房地產(chǎn)泡沫的原因，一般來(lái)說(shuō)主要有兩個(gè)：一是開(kāi)發(fā)商的過(guò)熱投資和消費(fèi)者的投機(jī)預(yù)期形成投機(jī)需求造成，二是銀行金融資金的支持(李維哲、曲波，2002)。

對(duì)于房地產(chǎn)泡沫的測(cè)度一般有兩種方法，一是直接測(cè)度，即利用定義測(cè)度房地產(chǎn)的理論價(jià)值，通過(guò)比較理論價(jià)值與實(shí)際價(jià)格來(lái)測(cè)度房地產(chǎn)的泡沫程度(PeterEnglund，1998；JohnM．Quigley，2001)。另一個(gè)是利用指標(biāo)法間接測(cè)評(píng)，即通過(guò)指標(biāo)比較，判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫。這兩種方法各有優(yōu)缺點(diǎn)，第一種比較科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)，但不易操作，第二種比較容易操作，但不夠嚴(yán)謹(jǐn)。鑒于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不夠成熟穩(wěn)定，合理的地價(jià)、費(fèi)用、建設(shè)成本、利潤(rùn)以及未來(lái)收益等參數(shù)難以確定，數(shù)據(jù)的獲得也困難，直接測(cè)度法在實(shí)際操作中較難，我們傾向于選擇指標(biāo)法來(lái)測(cè)度房地產(chǎn)泡沫程度。下面以廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)為例，進(jìn)行指標(biāo)法測(cè)度研究。

二、廣州房地產(chǎn)泡沫實(shí)證研究

本文主要選擇房?jī)r(jià)收入比、房地產(chǎn)投資增幅與GDP增長(zhǎng)率的比值、房屋空置情況、房地產(chǎn)業(yè)的盈利狀況、房地產(chǎn)投資來(lái)源等多個(gè)泡沫測(cè)度指標(biāo)，來(lái)評(píng)價(jià)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫及泡沫程度。

1．房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)分析

房?jī)r(jià)收入比一般用整套住房?jī)r(jià)格與居民戶(hù)年均可支配收入的比值來(lái)表示，用來(lái)測(cè)度居民的購(gòu)房能力。比值越高，居民的支付能力越低，比值持續(xù)上升，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫的可能性就越大。從1998—2004年人均可支配收入的增長(zhǎng)率與房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率的比較可以看出，人均可支配收入基本上是正增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)基本上是負(fù)增長(zhǎng)，除了2002年，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率高于居民可支配收入增長(zhǎng)率外。按國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率連續(xù)三年超過(guò)10％，可被認(rèn)為存在經(jīng)濟(jì)泡沫或有此苗頭。據(jù)此，可初步判斷廣州市不存在房地產(chǎn)泡沫。房?jī)r(jià)收入比雖然從1998年的12．97開(kāi)始一直下降，目前維持在9倍左右。但是，整體上說(shuō)房?jī)r(jià)收入比還是偏高，不僅遠(yuǎn)高于西方發(fā)達(dá)國(guó)家的3～6倍，而且也高于發(fā)展中國(guó)家的6～8倍水平，存在一定的威脅，同時(shí)，也造成商品房積壓空置。

2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅與GDP增長(zhǎng)速度指標(biāo)分析

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)速度與GDP增長(zhǎng)速度指標(biāo)主要衡量房地產(chǎn)行業(yè)的相對(duì)擴(kuò)張程度，指標(biāo)過(guò)高說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)的相對(duì)高度發(fā)展。1998—2004年，廣州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅不大，除1998、2000年達(dá)到17．28％和20．17外，其他各年基本維持在10％以下，2003年甚至出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，僅為－1．6％，房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)低于同期全國(guó)房地產(chǎn)投資額年均增長(zhǎng)率20％的水平(根據(jù)《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒1998—2004》相關(guān)數(shù)據(jù)測(cè)算)。而同期的廣州市GDP的增長(zhǎng)速度均以?xún)晌粩?shù)增長(zhǎng)，基本維持在15％左右，GDP的增長(zhǎng)速度除1998、2000年外明顯高于房地產(chǎn)投資的增幅。說(shuō)明廣州的房地產(chǎn)市場(chǎng)投資沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)熱現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資比較理性，這顯示了政府的宏觀調(diào)控政策比較有效。3．商品房空置率指標(biāo)分析

商品房空置率用當(dāng)前商品房或商品住宅的空置量與近三年商品房或商品住宅的峻工量的比值表示，反映當(dāng)前商品房供求狀態(tài)，衡量房地產(chǎn)投資是否與社會(huì)有效需求相適應(yīng)。比例越高，房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)越大。一般來(lái)說(shuō)，空置率在20％以上為嚴(yán)重積壓區(qū)，在10％～20％之間為空置危險(xiǎn)區(qū)，5％～10％為合理區(qū)，5％以下為空置不足區(qū)。廣州房地產(chǎn)空置面積在1998年僅為267萬(wàn)平方米、1999、2000、2001、2002四年持續(xù)走高，2003年達(dá)到最高空置量722．01萬(wàn)平方米，2004年受政府調(diào)控固定資產(chǎn)政策影響，空置量有所下降，但仍有646．9萬(wàn)平方米，相當(dāng)于年新竣工面積的64％，空置數(shù)量驚人。廣州商品房的空置率也很高，除1998年空置率為13．38％，在空置危險(xiǎn)區(qū)內(nèi)外，其他各年的住房空置率高于商品房空置率20％，2000年的空置率曾達(dá)到24．19％，商品房供給大于需求，空置存量較大，出現(xiàn)較大積壓現(xiàn)象。出現(xiàn)這一狀況主要有兩方面原因：一是雖然實(shí)現(xiàn)住房貨幣化改革，但是，廣州居民的自有住房比例高，購(gòu)房者購(gòu)房熱情不高。二是開(kāi)發(fā)商過(guò)度開(kāi)發(fā)，房屋供過(guò)于求，出現(xiàn)大量商品房銷(xiāo)不出去，因而閑置。

4．房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況指標(biāo)分析

衡量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)盈利狀況的指標(biāo)一般為利潤(rùn)額和利潤(rùn)率。利潤(rùn)額和利潤(rùn)率指標(biāo)過(guò)高將出現(xiàn)房地產(chǎn)投資過(guò)熱，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)泡沫危險(xiǎn)。從廣州房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)指標(biāo)來(lái)看，近幾年，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)波動(dòng)較大1998和1999年維持在20億元左右，但是2000和2001年急劇下降，降至9．50億元和8．84億元，2002、2003和2004利潤(rùn)回升，在2004年達(dá)到75．86億元。但總體利潤(rùn)率偏低，除2003年利潤(rùn)率達(dá)到12．05％外，其他年份利潤(rùn)率都維持在5％～8％，其中，1999年和2000年更低至3．16％和

3．0％，遠(yuǎn)低于國(guó)際上多數(shù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)8％的平均利潤(rùn)率。這說(shuō)明廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，市場(chǎng)化程度較高，沒(méi)有出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)暴利現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場(chǎng)比較理性，泡沫威脅不大。

5．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源分析

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源狀況一般有兩個(gè)指標(biāo)來(lái)衡量，一個(gè)是房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)國(guó)內(nèi)貸款與房地產(chǎn)投資資金的比率，主要反映房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行資金的依賴(lài)程度，指標(biāo)值過(guò)高，顯示銀行資金對(duì)房地產(chǎn)投資的支持度高，房地產(chǎn)泡沫威脅較大；另一個(gè)是房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)自有資金與房地產(chǎn)投資資金的比值，用來(lái)說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)融資狀況，指標(biāo)值過(guò)低，說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)銀行和預(yù)售商品房款項(xiàng)的依賴(lài)就越大，泡沫威脅越高。1998—2004年廣州房地產(chǎn)投資資金來(lái)源中，銀行貸款資金都高于自籌資金和利用外資的資金，但有下降趨勢(shì)。但是，銀行貸款占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的比例卻從1998年的16％上升到2002年的24％，2003年有所回落，但也在22％，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)銀行資金的依賴(lài)較為嚴(yán)重。同時(shí)，自籌資金從1998年的86．83億元開(kāi)始增加，2001年達(dá)到最高106．73億元，然后開(kāi)始回落，但總量不大。而且房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)自有資金與房地產(chǎn)投資資金的比值從1998年開(kāi)始不斷下降，說(shuō)明企業(yè)自有資金有限。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房產(chǎn)貸款的依賴(lài)性較大，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)較大，存在一定泡沫威脅。

6．城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)與房屋價(jià)格指數(shù)比較

商品零售價(jià)格指數(shù)與房屋價(jià)格指數(shù)用來(lái)衡量商品房?jī)r(jià)格的實(shí)際增長(zhǎng)狀況，如果房屋價(jià)格指數(shù)高于商品零售價(jià)格指數(shù)，顯示商品房實(shí)際價(jià)格增長(zhǎng)，可能存在泡沫威脅。1998—2004年廣州的零售商品價(jià)格指數(shù)波動(dòng)不大，基本維持在97～100之間，而同期的商品房?jī)r(jià)格指數(shù)也基本平穩(wěn)，只有1997年和2003年變化較大，但房屋價(jià)格指數(shù)明顯高于商品零售價(jià)格指數(shù)，說(shuō)明幾年來(lái)廣州商品房不僅名義價(jià)格上升，而且實(shí)際價(jià)格也有所上升，存在一定泡沫威脅。

三、結(jié)論分析及對(duì)策

綜上指標(biāo)分析，我們發(fā)現(xiàn)1998—2004年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然整體運(yùn)行平穩(wěn)，但是存在一定的泡沫，出現(xiàn)投資過(guò)熱、商品房積壓等現(xiàn)象，影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。所以，今后一段時(shí)間內(nèi)應(yīng)采取積極措施，消化積壓的控制商品房，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)膨脹。

1．從資金來(lái)源入手，加強(qiáng)對(duì)按揭貸款、多頭空頭擔(dān)保貸款等的監(jiān)控，嚴(yán)把銀行信貸關(guān)，避免銀行資金過(guò)量流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

2．建立有效房地產(chǎn)信息機(jī)制，定期、如實(shí)公布房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作。

3．鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)多渠道融資，促使房地產(chǎn)企業(yè)融資社會(huì)化，減少企業(yè)對(duì)銀行貸款和房屋預(yù)售款的依賴(lài)。

篇2

 

一、 引言

近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的急劇升溫引起了社會(huì)的廣泛關(guān)注，房?jī)r(jià)持續(xù)飆升的同時(shí)，不同利益集團(tuán)基于自己的立場(chǎng)也發(fā)出了截然相反的聲音。住宅市場(chǎng)有沒(méi)有泡沫及泡沫度到底有多大已成為全社會(huì)共同的話(huà)題。但是，泡沫理論的研究尚未成熟，具有說(shuō)服力且得到廣泛認(rèn)可的泡沫檢驗(yàn)及估量方法還處于探討層面。然而，隨著上海市房?jī)r(jià)每天突破性的上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫檢驗(yàn)及測(cè)量已成為一個(gè)無(wú)法回避的話(huà)題。政府一攬子調(diào)控政策到底是釜底抽薪還是揚(yáng)湯止沸需要相應(yīng)的理論支撐與實(shí)踐檢驗(yàn)。因此，全面、客觀檢驗(yàn)、估量上海市房地產(chǎn)泡沫不僅具有一定的理論價(jià)值，還具有明顯的實(shí)踐意義和現(xiàn)實(shí)針對(duì)性。

二、 泡沫檢驗(yàn)

（一）理論分析與制度背景

檢驗(yàn)理性泡沫的基本方法根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)主要分為直接檢驗(yàn)與間接檢驗(yàn)。直接檢驗(yàn)的基本思路是主要是利用實(shí)際經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，直接檢驗(yàn)特定形式理性泡沫的顯著性，并據(jù)此判斷是否存在該種形式的理性泡沫。間接檢驗(yàn)方法的理論是基于用未來(lái)各期基礎(chǔ)現(xiàn)金流收益的理性預(yù)期貼現(xiàn)值所表示的理論價(jià)值作為零假設(shè)。若檢驗(yàn)結(jié)果拒絕零假設(shè)，則可以認(rèn)定存在泡沫。間接檢驗(yàn)方法一般包括超常易變性檢驗(yàn)（excess volatility）即方差邊界檢驗(yàn)、設(shè)定檢驗(yàn)等。

1、直接檢驗(yàn)

直接檢驗(yàn)的基本思路是明確分析一個(gè)具體的泡沫過(guò)程，并直接檢驗(yàn)泡沫解的有效性。泡沫解的有效參數(shù)則可以得出這樣的結(jié)論：設(shè)定的泡沫過(guò)程比簡(jiǎn)單的現(xiàn)值模型或許能夠更加具體的解釋泡沫資產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)幅度，而泡沫解的無(wú)效參數(shù)意味著不存在這一設(shè)定的泡沫過(guò)程。到目前為止國(guó)內(nèi)外學(xué)者只進(jìn)行了兩種設(shè)定性泡沫的直接檢驗(yàn)：一種是由奧布斯特菲爾德和弗如特通過(guò)對(duì)美國(guó)股票價(jià)格的分析，進(jìn)行了一種內(nèi)在性泡沫的檢驗(yàn)；另一種是由加勃和弗魯?shù)峦ㄟ^(guò)對(duì)德國(guó)惡性通貨膨脹的分析，首次提出確定性泡沫的檢驗(yàn)。

2、間接檢驗(yàn)

（1）超常易變性檢驗(yàn)

當(dāng)不存在泡沫時(shí)，假設(shè)實(shí)際利率r唯一，則資產(chǎn)價(jià)格為：

式中，表示期的基礎(chǔ)現(xiàn)金流收益。如果能夠計(jì)算出資產(chǎn)正常時(shí)的理論價(jià)格，并與存在泡沫時(shí)的實(shí)際價(jià)格進(jìn)行比較，他們之間的實(shí)際差額就是價(jià)格泡沫的大小。

（2）設(shè)定性檢驗(yàn)

設(shè)定性檢驗(yàn)方法是由West（1987）首先提出。他提議利用Hausman檢驗(yàn)來(lái)比較兩組估計(jì)參數(shù)。第一組參數(shù)是從一組方程通過(guò)數(shù)學(xué)模型間接套算獲得的；另一組是利用ARIMA方程推算的股票紅利過(guò)程的一組套利均衡方程。根據(jù)這組參數(shù)的穩(wěn)定性，其無(wú)論是否存在泡沫都不會(huì)發(fā)生變化。第二組參數(shù)來(lái)自于股票價(jià)格對(duì)合時(shí)的一組阻滯后期紅利進(jìn)行的回歸。因回歸方程模型假定股票價(jià)格不含有理性泡沫分量，自然這組參數(shù)對(duì)于理性泡沫的反映是極度敏感的。在零假設(shè)下，股票市場(chǎng)價(jià)格符合市場(chǎng)有效性模型，上述所有方程的回歸系數(shù)應(yīng)該都將是一致的，因而對(duì)兩組參數(shù)的估計(jì)值進(jìn)行比較時(shí)，除了樣本誤差以外都是相等的。如若出現(xiàn)不等，則意味著存在著泡沫。所以判斷兩組參數(shù)的差別是否顯著可利用Hausman檢驗(yàn)。

（二）樣本變量與描述性統(tǒng)計(jì)

房地產(chǎn)的供給及需求，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來(lái)講主要由價(jià)格及預(yù)期決定，也是由房地產(chǎn)供給與需求共同作用的結(jié)果。根據(jù)古典經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，房地產(chǎn)需求與房?jī)r(jià)增長(zhǎng)呈反比，需求隨著房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)而降低；而供給與房?jī)r(jià)成正比，隨著房?jī)r(jià)的上漲而上漲。因此，為探尋房?jī)r(jià)與需求、供給的真實(shí)關(guān)系，本文從房地產(chǎn)供需角度入手，結(jié)合我國(guó)政策因素，在國(guó)家政策的限制下，一定時(shí)期的房?jī)r(jià)與供給及需求的關(guān)系可用以下公式表示：

其中，為房地產(chǎn)的需求量，為房地產(chǎn)的供給量，為房?jī)r(jià)。

篇3

一、回顧房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控指國(guó)家運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律和行政等手段，從宏觀上對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和控制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)總供給與總需求、供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的平衡與整體優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的管理活動(dòng)。

在1993年、1998年、2003年、2005年、2008年、2010年我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行了重要宏觀調(diào)控。1993年～1996年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)第一次出現(xiàn)過(guò)熱的現(xiàn)象，主要體現(xiàn)在我國(guó)的沿海城市（海南等），為了抑制房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫經(jīng)濟(jì)，國(guó)家出臺(tái)了“國(guó)16條”。1998年～2002年在此期間爆發(fā)金融危機(jī)，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)萎縮現(xiàn)象，房地產(chǎn)行業(yè)也進(jìn)入了低靡。為此，國(guó)家出臺(tái)了“23號(hào)”文件，文件指出必須刺激消費(fèi)，拉動(dòng)內(nèi)需。2003年～2005年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)再次出現(xiàn)過(guò)熱現(xiàn)象，由于土地使用權(quán)必須實(shí)施相關(guān)的方式取得，導(dǎo)致房?jī)r(jià)大幅度攀升。為此國(guó)家出臺(tái)了“121號(hào)”文件和“18號(hào)”文件。2005年～2007年房地產(chǎn)行業(yè)依舊保持上揚(yáng)趨勢(shì)，主要以我國(guó)沿海城市為主，價(jià)格不斷攀升，為此國(guó)家出臺(tái)“國(guó)八條”“國(guó)六條”等相關(guān)文件。2008年～2010年房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始走向泡沫，短短三年中，房地產(chǎn)行業(yè)從低靡走向高飽和狀態(tài)，房?jī)r(jià)依舊繼續(xù)攀升，為此國(guó)家出臺(tái)“國(guó)十條”等相關(guān)政策。最新的調(diào)控政策無(wú)非是同志在十報(bào)告中表述，必須建立市場(chǎng)配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)和管理，滿(mǎn)足困難家庭基本需求。

二、中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)政策現(xiàn)狀

1、第二套房貸

第二套房貸的政策比第一套房貸在審查、放貸環(huán)節(jié)嚴(yán)格許多，目的在于限制一部分群體通過(guò)炒房影響房?jī)r(jià)的正常狀態(tài)，與此同時(shí)，第二套房貸的政策也影響了居民的購(gòu)房需求及成本等方面的控制。

2、存款準(zhǔn)備金利率

存款準(zhǔn)備金利率的調(diào)整是國(guó)家為了控制房地產(chǎn)行業(yè)泡沫經(jīng)濟(jì)的手段之一，我國(guó)從2006年以來(lái)，存款準(zhǔn)備金利率的調(diào)整不下十次，光2011年上半年就調(diào)整了6次，目的在于控制相關(guān)金融體系，存款準(zhǔn)備金利率的調(diào)整不僅影響是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，認(rèn)識(shí)對(duì)整個(gè)金融體系的收控。

3、保障房政策

保障房政策是國(guó)家在2008年年底正式出臺(tái)，保障房政策主要是為了住房困難家庭解決住房問(wèn)題，同時(shí)還開(kāi)展了棚戶(hù)區(qū)住房改造計(jì)劃。保障房政策的出臺(tái)影響了國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)不小的沖擊，沖擊來(lái)源于中小收入群體對(duì)購(gòu)房的需求。

4、限購(gòu)政策

限購(gòu)政策是國(guó)家在2010年4月份出臺(tái)，先后對(duì)51個(gè)城市做出相關(guān)政策要求，主要是對(duì)當(dāng)?shù)鼐用癫扇　跋薅?，?duì)非當(dāng)?shù)鼐用癫扇　跋抟唤?。此政策一?jīng)出臺(tái)對(duì)已經(jīng)搖搖欲墜的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)是一個(gè)不小的打擊，不過(guò)對(duì)于國(guó)家出臺(tái)的任何政策我們都分析有兩面性，再次控制房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫經(jīng)濟(jì)。

三、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的問(wèn)題

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)還不夠穩(wěn)定

房地產(chǎn)市場(chǎng)還不夠穩(wěn)定主要體現(xiàn)在城市區(qū)域的劃分（一級(jí)城市、二級(jí)城市、三級(jí)城市等），一級(jí)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度相對(duì)穩(wěn)定，同時(shí)，二手房交易也相對(duì)穩(wěn)定，對(duì)于二級(jí)城市、三級(jí)城市來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)在結(jié)構(gòu)制度上有所欠缺，與此相連的二手房交易體系也不夠健全。

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)客戶(hù)量不穩(wěn)定

目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)客戶(hù)量的不穩(wěn)定體現(xiàn)在二級(jí)、三級(jí)城市。一級(jí)城市的房地產(chǎn)供應(yīng)量已經(jīng)達(dá)到飽和，房地產(chǎn)商紛紛涌入二級(jí)、三級(jí)城市，卻造成了有房無(wú)客戶(hù)的現(xiàn)狀，有研究報(bào)告顯示，只要擁有手機(jī)的人每天至少可以接3～4個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商發(fā)來(lái)的銷(xiāo)售短信，或接到相關(guān)的銷(xiāo)售電話(huà)，盲目開(kāi)發(fā)卻給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)也影響著相關(guān)連帶市場(chǎng)。

3、房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商的能力大小

據(jù)統(tǒng)計(jì)，我市具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資格的企業(yè)就有500家以上，雖然有500家以上但是實(shí)力卻不等，與國(guó)家的開(kāi)發(fā)商企業(yè)實(shí)力相比還是有很大的差距，從我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)看實(shí)力就有所不等，比如：香港豪德、中航、時(shí)間控股等都是我國(guó)有名的開(kāi)發(fā)商。

4、房?jī)r(jià)過(guò)高

房?jī)r(jià)過(guò)高是影響居民購(gòu)房的關(guān)鍵之一，與此同時(shí)，居民的購(gòu)買(mǎi)力也決定房地產(chǎn)行業(yè)的興衰。目前現(xiàn)狀來(lái)看，我國(guó)居民的購(gòu)房能力始終低于房地產(chǎn)發(fā)展的速度。

四、改善房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀的建議

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展不可或缺的產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)行業(yè)的興衰直接影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展能加快城市發(fā)展的進(jìn)程。這里需要注意的是如何調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)行狀況和如何控制泡沫地產(chǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)久不衰，但是需要國(guó)家的相關(guān)政策保障以及居民購(gòu)買(mǎi)力的支持。

（作者單位：江西應(yīng)用技術(shù)職業(yè)學(xué)院工商管理系）

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篇4

    一、房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫

    所謂泡沫經(jīng)濟(jì),是指由于人們非理性的經(jīng)濟(jì)活動(dòng),導(dǎo)致某種交易物的價(jià)格劇烈增長(zhǎng),這個(gè)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其本身的價(jià)值。這種突然形成的高價(jià),不能長(zhǎng)期維持,按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律,經(jīng)過(guò)一定的時(shí)間它必然會(huì)下降到符合其價(jià)值的水平上,這種現(xiàn)象就像泡沫的破裂一樣,所以稱(chēng)作泡沫經(jīng)濟(jì)。當(dāng)這種現(xiàn)象發(fā)生在房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí),便形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫經(jīng)濟(jì)。

    房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的大規(guī)模爆發(fā)最早產(chǎn)生于日本。從1985年開(kāi)始,日本政府為了刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展采取了非常寬松的金融政策,鼓勵(lì)資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng),同時(shí)由于美元貶值,大量國(guó)際資本進(jìn)入日本的房地產(chǎn)業(yè),導(dǎo)致房?jī)r(jià)飛漲,使得國(guó)民紛紛投機(jī)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

    二、我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生

    近年來(lái),由于房地產(chǎn)業(yè)所帶來(lái)的巨大經(jīng)濟(jì)效益,各地政府對(duì)待房地產(chǎn)項(xiàng)目幾乎是一路綠燈,在政策與經(jīng)濟(jì)上都給予其相當(dāng)大的扶持力度,這使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展勢(shì)頭過(guò)于強(qiáng)勁,一躍成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。但這種非理性的發(fā)展,使得房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)顯露出超出國(guó)民經(jīng)濟(jì)承受范圍的苗頭,房?jī)r(jià)一路飆升,許多地區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了普通民眾的購(gòu)買(mǎi)能力,“地王”與“天價(jià)”樓盤(pán)不斷地涌現(xiàn),房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為暴利行業(yè)的代名詞,其產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)泡沫也在不斷增長(zhǎng)。主要有以下原因:

    第一,居高不下的市場(chǎng)需求導(dǎo)致房?jī)r(jià)非理性上漲。需求是市場(chǎng)的根本推動(dòng)力。我國(guó)是一個(gè)人口基數(shù)龐大的國(guó)家,國(guó)民對(duì)住房的需求量始終維持在一個(gè)較高的水平,加之近年來(lái)我國(guó)城市化速度的加快,住房需求一直居高不下,在這種長(zhǎng)期供不應(yīng)求的狀態(tài)下,由于沒(méi)有政策的限制,開(kāi)發(fā)商掌握了市場(chǎng)的主動(dòng)權(quán),在利益的驅(qū)動(dòng)下,房?jī)r(jià)的上漲逐漸進(jìn)入了一種非理性的狀態(tài),并且開(kāi)始了惡性循環(huán),使得整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直維持在一種高房?jī)r(jià)、高需求的狀態(tài),而且房產(chǎn)的價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其本身的價(jià)值,從而促成房地產(chǎn)泡沫。

    第二,我國(guó)土地的稀缺性導(dǎo)致房?jī)r(jià)隨地價(jià)飆升。我國(guó)的土地供給尤其是城市建設(shè)用地的供給量十分有限,由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的高利潤(rùn)性,眾多的大型企業(yè)紛紛介入,大量的國(guó)內(nèi)企業(yè)資本進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng),導(dǎo)致土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)十分激烈,土地出讓金動(dòng)輒幾十億上下,地價(jià)的猛漲導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的直線(xiàn)上升,開(kāi)發(fā)商為了獲得高利潤(rùn)回報(bào),只有不斷抬高房?jī)r(jià),最終把負(fù)擔(dān)全部轉(zhuǎn)嫁到了購(gòu)房民眾身上。

    第三,銀行等金融行業(yè)支持過(guò)度。我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中有超過(guò)50%的資金是來(lái)自于銀行,銀行為了追求利潤(rùn),將資金大量注入房地產(chǎn)市場(chǎng),間接地促進(jìn)了地價(jià)的飆升;同時(shí),銀行本身盲目的擴(kuò)張信貸規(guī)模,忽略了房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)性,致使各種投機(jī)行為愈演愈烈,不斷堆積金融風(fēng)險(xiǎn),也為房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生埋下了隱患。

    第四,各地方政府對(duì)財(cái)政收入的追求。由于房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤(rùn)性,其在很多地方都成為了當(dāng)?shù)氐闹еa(chǎn)業(yè),為地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政府的財(cái)政收入做出了重大貢獻(xiàn),所以,對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè),各地政府都給予了很大的支持,導(dǎo)致房地產(chǎn)的政策過(guò)于寬松,地方政府不能切實(shí)有效地發(fā)揮政府的監(jiān)管作用,使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展缺乏合理的規(guī)劃與管理,這也是房地產(chǎn)泡沫形成的重要因素。    三、房地產(chǎn)泡沫的危害

    第一,廣大民眾的住房權(quán)益無(wú)法得到保障。房地產(chǎn)泡沫破裂前最直接的危害就是房?jī)r(jià)過(guò)高,這使得人民大眾無(wú)力購(gòu)房,或者說(shuō)一旦購(gòu)房便背上了巨額的銀行債務(wù),成為所謂的“房奴”,一方面大量的資本投入房地產(chǎn)市場(chǎng),另一方面人民的住房需求卻始終得不到滿(mǎn)足,這違背了廣大人民群眾的利益,不利于社會(huì)安定與發(fā)展。

    第二,泡沫破裂會(huì)引發(fā)嚴(yán)重的金融危機(jī)。從日本的泡沫經(jīng)濟(jì)破裂可以看出,無(wú)論是銀行、企業(yè)還是投機(jī)者,大量的國(guó)民資本投入了房地產(chǎn)行業(yè),一旦泡沫經(jīng)濟(jì)破裂,將會(huì)引發(fā)劇烈的金融危機(jī),企業(yè)倒閉,投機(jī)者破產(chǎn),最終銀行將會(huì)成為最大的買(mǎi)單者,由于銀行關(guān)系到國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的命脈,銀行的虧損對(duì)整個(gè)社會(huì)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)災(zāi)難是難以估量的,不僅如此,這場(chǎng)經(jīng)濟(jì)災(zāi)難對(duì)國(guó)家今后的發(fā)展將會(huì)產(chǎn)生長(zhǎng)久的負(fù)面影響。

    四、房地產(chǎn)泡沫的對(duì)策

    第一,銀行實(shí)行嚴(yán)格的信貸審核機(jī)制。由于房地產(chǎn)業(yè)的主要資金來(lái)自銀行,要嚴(yán)格的控制銀行的信貸項(xiàng)目,杜絕信貸違規(guī)操作,嚴(yán)防不良貸款產(chǎn)生;同時(shí),要嚴(yán)格控制房地產(chǎn)業(yè)銀行資金的比重,防止控制投機(jī)行為,為房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展提供良好的金融條件。

    第二,加強(qiáng)管理土地市場(chǎng)。土地交易價(jià)格是房?jī)r(jià)的風(fēng)向標(biāo),因此要對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)范,出臺(tái)相應(yīng)的政策來(lái)遏制囤積土地等各種土地投機(jī)行為,保證土地市場(chǎng)的規(guī)范健康發(fā)展。

篇5

短短10年時(shí)間,“買(mǎi)房難”已經(jīng)成為讓中國(guó)老百姓最頭疼的問(wèn)題之一。到底是什么在推動(dòng)著中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的迅速上漲?筆者認(rèn)為,有如下幾個(gè)因素。

一、 宏觀因素。決定樓市走向的因素很多,包括人口結(jié)構(gòu)、宏觀調(diào)控政策和房?jī)r(jià)泡沫程度等,下面我將逐個(gè)展開(kāi)分析

1.人口結(jié)構(gòu)的變化

這里的人口結(jié)構(gòu)包括25―40歲人口占整個(gè)國(guó)家人口的比例和城市中城鎮(zhèn)人口與農(nóng)村人口之比。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看,我國(guó)的生育高峰在1965年前后,1962年的出生率是3.71%,1965年是3.78%,1970年是3.3%,一直到1978年之前出生率都在3%以上。但在1978年,由于計(jì)劃生育政策的實(shí)施,這一數(shù)據(jù)下降到了2%以下。上世紀(jì)六七十年代出生的人們,在2000年左右正好是處于買(mǎi)房高峰――這是導(dǎo)致2000年以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫的重要原因。

此外,98年開(kāi)始的大學(xué)擴(kuò)招使得近十年來(lái)每年都有幾百萬(wàn)來(lái)自農(nóng)村的大學(xué)生畢業(yè)生到城里工作,其中絕大部分人會(huì)成為永久城市居民。而且,隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化不斷加速,農(nóng)村人口大量涌入城市。這些人雖然大部分不會(huì)永久留在城市,但他們?cè)诔抢镆粯有枰》?他們產(chǎn)下的第二代也會(huì)有相當(dāng)部分留下。以上兩個(gè)城市人口構(gòu)成的變化使得人們對(duì)商品房仍有巨大的需求。

2.國(guó)家政府的宏觀調(diào)控政策

在美國(guó)房?jī)r(jià)大跌引發(fā)危機(jī)后,中國(guó)決策層終于清晰地看到樓市泡沫破裂時(shí)的巨大危害,從2007年7月開(kāi)始陸續(xù)出臺(tái)措施,調(diào)整銀行的信貸政策、收緊房地產(chǎn)資金的源頭。銀行的信貸政策是影響資金供應(yīng)直接的重要的因素,而資金供應(yīng)又決定著房?jī)r(jià)走勢(shì)――當(dāng)流向房地產(chǎn)的資金足夠多時(shí),就可能同時(shí)在三個(gè)方面拉動(dòng)房?jī)r(jià):(1)開(kāi)發(fā)商利用充足的資金囤積土地,導(dǎo)致土地供應(yīng)緊張,推高地價(jià),從而推高房?jī)r(jià);(2)在房?jī)r(jià)將持續(xù)上漲的良好預(yù)期鼓舞下,開(kāi)發(fā)商會(huì)故意囤積成品房,坐等房?jī)r(jià)上漲;(3)投機(jī)者、自住者和投資者可以更便利地買(mǎi)房,這必然刺激需求,推高房?jī)r(jià)。因此,資金是影響房?jī)r(jià)的“生命之源”,限制了資金供應(yīng),住房消費(fèi)必然受到巨大影響。而上述措施的確在08年收到一些成效,但隨著次貸危機(jī)的加劇,政府再次放松了銀根,扶持房地產(chǎn)行業(yè),由此引發(fā)了再一輪房?jī)r(jià)瘋長(zhǎng),甚至波及到了二、三線(xiàn)城市。

3.房地產(chǎn)的泡沫程度

2008年以前的10年,中國(guó)房地產(chǎn)處于“暴利時(shí)代”。何為暴利?根據(jù)已故諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者詹姆斯•托賓提出的托賓Q比率判斷,目前我國(guó)商品房的市場(chǎng)價(jià)值與重置成本的比率,大約在3―5倍之間,遠(yuǎn)大于1,表明房地產(chǎn)業(yè)仍有200%―400%的暴利,房屋售價(jià)中約有67%―80%的泡沫。而且,沒(méi)有證據(jù)顯示這一比率在未來(lái)有下降的趨勢(shì)。

二、中觀因素。中觀因素指房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的影響因素

1.房地產(chǎn)的市場(chǎng)完全程度

房地產(chǎn)的固定性決定了其市場(chǎng)是地區(qū)性市場(chǎng),不同國(guó)家、不同城市甚至一個(gè)城市不同地區(qū)之間都沒(méi)有可比性。同時(shí),房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易對(duì)象僅是一種權(quán)益,即所有權(quán)或部分所有權(quán),這就使買(mǎi)賣(mài)雙方都不能及時(shí)了解市場(chǎng)的變化。此外,絕大多數(shù)購(gòu)房者都是以自用為目的,并且很少有買(mǎi)者一生中多次購(gòu)買(mǎi),對(duì)市場(chǎng)供求信息了解不足;而投資或投機(jī)者由于人數(shù)較少,對(duì)諸如市場(chǎng)上是否存在足夠多的買(mǎi)家,區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)替代性是否強(qiáng)等信息同樣較難獲得。但開(kāi)發(fā)商對(duì)供給信息卻心中有數(shù),彼此容易結(jié)成壟斷或價(jià)格默契(同盟)。因此,房地產(chǎn)市場(chǎng)是標(biāo)準(zhǔn)的不完全市場(chǎng),市場(chǎng)不完全,壟斷高價(jià)就很容易產(chǎn)生。

2.信息對(duì)稱(chēng)程度

目前,與房地產(chǎn)相關(guān)的信息基本掌握在開(kāi)發(fā)商與政府有關(guān)部門(mén)手中,既得利益集團(tuán)把這些信息利用得可謂淋漓盡致。無(wú)論是地方政府、有關(guān)部門(mén)還是開(kāi)發(fā)商,公布信息時(shí)都是最大限度地讓數(shù)據(jù)“體現(xiàn)”自己的利益,于是不僅開(kāi)發(fā)商提供的數(shù)據(jù)與政府部門(mén)經(jīng)常沖突,地方政府與有關(guān)部門(mén)提供的數(shù)據(jù)也往往有巨大差別。各種數(shù)據(jù)互相打架,各種信息彼此沖突,在這種信息極度不對(duì)稱(chēng)、極度缺失的局面下,民眾無(wú)法得到真實(shí)的信息,謊言因此彌漫中國(guó)樓市。其結(jié)果就是民眾被既得利益集團(tuán)牽著鼻子走了一程又一程。理論上房地產(chǎn)利潤(rùn)是30%―40%,但開(kāi)發(fā)商利用信息優(yōu)勢(shì),一方面對(duì)大眾質(zhì)詢(xún)的房屋成本避而不談,另一方面大肆炒作,使利潤(rùn)達(dá)100%甚至300%以上!

3.管理機(jī)制

中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)行資質(zhì)管理制度,對(duì)房地產(chǎn)實(shí)行專(zhuān)營(yíng)。開(kāi)發(fā)商只要拿到資質(zhì),通過(guò)前期運(yùn)作,憑借優(yōu)勢(shì)投入少量現(xiàn)金就可拿到土地,拿到土地就可在銀行進(jìn)行土地抵押貸款付上地價(jià)款,開(kāi)工建設(shè)后又可將在建工程抵押給銀行,房子完工時(shí)又可以進(jìn)行按揭銷(xiāo)售刺激消費(fèi),每個(gè)環(huán)節(jié)都可實(shí)現(xiàn)空手套白狼,利用強(qiáng)大的銀行體系支持,大肆圈地,循環(huán)操作。管理機(jī)制的不合理加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)不完全性。高額的利潤(rùn)使每個(gè)城市有限的幾片新規(guī)劃建設(shè)土地全被幾個(gè)開(kāi)發(fā)商壟斷,高價(jià)幾乎不可避免。

中國(guó)人其實(shí)直到今天還是很傳統(tǒng)的,骨子里對(duì)家的歸屬感和認(rèn)同感讓他們拼了命也要買(mǎi)下一套房子,這便成為了地產(chǎn)商們坐擁高價(jià)房的自信來(lái)源。在這場(chǎng)一個(gè)愿打、一個(gè)愿挨的游戲里,中國(guó)房?jī)r(jià)要降,依然長(zhǎng)路漫漫。

參考文獻(xiàn):

[1]學(xué)位論文 人口年齡結(jié)構(gòu)對(duì)住房需求的影響――以廣州市為例 蔡春 中山大學(xué) 2008

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論文關(guān)鍵詞：次貸危機(jī)；房地產(chǎn)市場(chǎng)；金融風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)防范

1 美國(guó)次貸危機(jī)

2001年911事件后，美國(guó)網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)泡沫破滅，美國(guó)經(jīng)濟(jì)衰退，為了防止經(jīng)濟(jì)過(guò)度下滑，美聯(lián)儲(chǔ)實(shí)施了寬松的貨幣政策，并且到2003年6月連續(xù)13次降息，1%的低利率持續(xù)到2004年6月。低利率政策極大刺激了消費(fèi)與投資，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速繁榮，房地產(chǎn)價(jià)格連續(xù)上升并出現(xiàn)泡沫。并且在美國(guó)政府的住房自有化政策的鼓勵(lì)下，大量次級(jí)貸款人紛紛向銀行申請(qǐng)貸款，但是當(dāng)利率上升時(shí)，他們又無(wú)力還貸。面對(duì)高房?jī)r(jià)和利息的收入，商業(yè)銀行更為了適應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)，不斷降低貸款標(biāo)準(zhǔn)，使得風(fēng)險(xiǎn)加大。為了分散風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)銀行將其賣(mài)給投行，經(jīng)過(guò)投資銀行的包裝，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化，最后賣(mài)給投資者。在該過(guò)程中，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的見(jiàn)利忘險(xiǎn)和監(jiān)管不力更加促成危機(jī)的爆發(fā)。美國(guó)國(guó)內(nèi)的經(jīng)常項(xiàng)目赤字，而東南亞等新興國(guó)家的經(jīng)常項(xiàng)目盈余所帶來(lái)大量的美元的外匯儲(chǔ)備，再加上石油輸出國(guó)大量的美元儲(chǔ)備，都通過(guò)購(gòu)買(mǎi)美國(guó)債券，使得美元又回到了美國(guó)。這樣就給美國(guó)金融機(jī)構(gòu)提供了大量的流動(dòng)性，面對(duì)有限的需求，金融機(jī)構(gòu)加劇了競(jìng)爭(zhēng)，不斷降低貸款標(biāo)準(zhǔn)給信用級(jí)別較差的借款人，在出現(xiàn)利率上升和房?jī)r(jià)下跌時(shí)，導(dǎo)致違約率上升，爆發(fā)次貸危機(jī)。正如Robin Blackburn所說(shuō)：“次貸危機(jī)是一個(gè)金融化的危機(jī)，它是杠桿、放松監(jiān)管和金融創(chuàng)新共同締造的杰作”。

2 中國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)自1998年進(jìn)行住房體系改革，取消福利分房以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。當(dāng)然房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展離不開(kāi)金融業(yè)的支持，經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，基本形成了以銀行信貸為主，同時(shí)包括股權(quán)、信托、債券等融資方式在內(nèi)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展迅速，我們不得忽視其存在的風(fēng)險(xiǎn)。 1 高房?jī)r(jià)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快，并且還有繼續(xù)上漲的勢(shì)頭。房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲使得市場(chǎng)價(jià)格偏離實(shí)際價(jià)值，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。如果隨著人民幣升值預(yù)期等國(guó)內(nèi)外因素導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫破滅，作為抵押品的房地產(chǎn)價(jià)值就會(huì)下降，造成銀行信貸質(zhì)量下降，給銀行帶來(lái)巨大損失，并且持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)，會(huì)促使投機(jī)的產(chǎn)生并擠占人民消費(fèi)支出，這些都不利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 2 央行不斷加息，房地產(chǎn)業(yè)面臨利率風(fēng)險(xiǎn)

面對(duì)充足的流動(dòng)性和不斷上漲的通脹壓力，盡管加息的打擊面廣，但是央行還是在2011年里進(jìn)行了兩次加息，使得一年期貸款利息為6.31%。針對(duì)面前的CPI，還存在加息預(yù)期。雖然房產(chǎn)還貸有借款人收入作保障，但是個(gè)人按揭貸款利率上升，也會(huì)在一定程度上造成惡化信貸質(zhì)量。 3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商負(fù)債經(jīng)營(yíng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商除自籌資金外，由于其他融資渠道不暢，其開(kāi)發(fā)資金多來(lái)自銀行貸款。隨著我國(guó)準(zhǔn)款準(zhǔn)備金率不斷上調(diào)，截止到2011年2月24日大型金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率已達(dá)19.5%，這就預(yù)示信貸額度會(huì)進(jìn)一步收緊，這樣就會(huì)使貸款門(mén)檻提高，一旦房地產(chǎn)商借不到錢(qián)，資金鏈條斷裂，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)暴露。 4 銀行職員道德風(fēng)險(xiǎn)和放貸的操作風(fēng)險(xiǎn)

篇7

0 引言

“泡沫”一詞因17世紀(jì)30年代荷蘭的“郁金香球莖風(fēng)潮”及同時(shí)期在英國(guó)爆發(fā)的“南海泡沫事件”而被正式引用。從經(jīng)濟(jì)學(xué)上講，“泡沫”是指地價(jià)或股價(jià)等資產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)基礎(chǔ)條件無(wú)法解釋的持續(xù)上漲或下跌，最后在短時(shí)間內(nèi)價(jià)格急劇波動(dòng)的現(xiàn)象。查爾斯·P·金德?tīng)柌駥ⅰ芭菽倍x為:一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續(xù)過(guò)程中的急劇上漲，初始的價(jià)格上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，從而吸引新的買(mǎi)者——這些人一般是以買(mǎi)賣(mài)資產(chǎn)牟利的投機(jī)者，而對(duì)資產(chǎn)的使用及其盈利能力并不感興趣，隨著價(jià)格的上漲，繼而出現(xiàn)預(yù)期的逆轉(zhuǎn)和價(jià)格的暴跌，由此通常導(dǎo)致金融危機(jī)。房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)指的是由房地產(chǎn)價(jià)格在投機(jī)行為作用下出現(xiàn)的嚴(yán)重脫離市場(chǎng)基礎(chǔ)條件、脫離實(shí)際使用者支撐而持續(xù)上揚(yáng)所形成的經(jīng)濟(jì)狀態(tài)。本文對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的起因進(jìn)行了深入分析，并提出了擠壓泡沫的措施。

1 房地產(chǎn)泡沫的起因

造成房地產(chǎn)泡沫的主要原因是，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程中，隨著社會(huì)總需求的增長(zhǎng)，供給彈性越小的要素價(jià)格將增長(zhǎng)得越快。在所有生產(chǎn)要素中，土地的供給彈性最小，在大城市中，人口密度高，土地稀缺。作為稀缺資源，房地產(chǎn)的價(jià)格必然會(huì)比較高。人們估計(jì)到房地產(chǎn)價(jià)格要上升，為了賺取土地價(jià)格上漲的資本所得，紛紛將大量資金投入房地產(chǎn)，加速了房地產(chǎn)價(jià)格的上升。當(dāng)大家看到房地產(chǎn)價(jià)格只漲不跌，就大膽地以購(gòu)買(mǎi)到的房地產(chǎn)為抵押向銀行借款來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)投資。因?yàn)榉康禺a(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，容易查封、保管和變賣(mài)，而價(jià)格只漲不跌，銀行以為房地產(chǎn)抵押貸款萬(wàn)無(wú)一失，所以很容易發(fā)放過(guò)量的房地產(chǎn)貸款。但不幸的是，當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度因各種原因放慢的時(shí)候。價(jià)格跌得最快的也必將是供給彈性最小的土地和房地產(chǎn)業(yè)。而房地產(chǎn)投資者看到房地產(chǎn)價(jià)格下降，為了保護(hù)投資利益，競(jìng)相拋售，使房地產(chǎn)價(jià)格直線(xiàn)下降，泡沫隨之破裂。原來(lái)被認(rèn)為萬(wàn)無(wú)一失的房地產(chǎn)抵押貸款也就成了呆賬、壞賬。

房地產(chǎn)確有經(jīng)濟(jì)泡沫，存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟(jì)的可能性，但絕不能說(shuō)房地產(chǎn)業(yè)就等同于泡沫經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系可以從以下幾個(gè)方面來(lái)分析:

1.1 房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上是實(shí)體經(jīng)濟(jì)和實(shí)業(yè)部門(mén)，其本身決不是泡沫經(jīng)濟(jì)。首先從房地產(chǎn)的屬性來(lái)看，房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，房地產(chǎn)商品兼有生活資料和生產(chǎn)資料雙重屬性，是以實(shí)物形態(tài)存在的實(shí)體產(chǎn)品，同金融證券(包括股票、債券)僅僅是收益權(quán)利證書(shū)相比是有本質(zhì)上的區(qū)別的。其次，房地產(chǎn)業(yè)部門(mén)是實(shí)業(yè)部門(mén)，它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的。再次，房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中屬于先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，處于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位，起到十分重要的作用。其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)、帶動(dòng)系數(shù)大的特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)業(yè)成為促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)。

1.2 房地產(chǎn)過(guò)熱不等同于房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)過(guò)熱主要指房地產(chǎn)投資量過(guò)大，開(kāi)發(fā)量過(guò)多，超過(guò)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和社會(huì)有效需求。房地產(chǎn)過(guò)熱可能會(huì)帶來(lái)供過(guò)于求、房屋積壓、土地閑置和資金沉淀，但并不一定會(huì)帶來(lái)價(jià)格飆升從而導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)泡沫在形態(tài)上表現(xiàn)為房地產(chǎn)價(jià)格的大起大落。房地產(chǎn)泡沫既是一種價(jià)格現(xiàn)象，又是一種貨幣現(xiàn)象。在房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生階段，房地產(chǎn)資金貨幣供應(yīng)量不斷增加，各種資金包括個(gè)人投資、企業(yè)資金、銀行貸款、國(guó)外游資紛紛介入，在短期內(nèi)迅速使房地產(chǎn)價(jià)格升高。只有那些有大量投機(jī)資金介入，過(guò)度炒高的房地產(chǎn)市場(chǎng)，其房地產(chǎn)過(guò)熱才會(huì)引發(fā)房地產(chǎn)泡沫。

1.3 同時(shí)也應(yīng)該看到，房地產(chǎn)業(yè)確實(shí)含有某些經(jīng)濟(jì)泡沫成分，如果任其膨脹，也存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟(jì)的危險(xiǎn)陛，主要表現(xiàn)在:一是土地價(jià)格泡沫。土地價(jià)格由于其稀缺性和市場(chǎng)需求無(wú)限性的拉動(dòng)作用，及其土地市場(chǎng)投機(jī)炒作，會(huì)出現(xiàn)虛漲。如果土地價(jià)格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會(huì)發(fā)展成泡沫經(jīng)濟(jì)。二是房地產(chǎn)商品價(jià)格泡沫。一方面，房?jī)r(jià)是與地價(jià)相聯(lián)系的，房?jī)r(jià)泡沫與地價(jià)泡沫密切相關(guān);另一方面，開(kāi)發(fā)商對(duì)利潤(rùn)的期望值過(guò)高，人為抬高房?jī)r(jià)，也會(huì)形成經(jīng)濟(jì)泡沫。

1.4 房屋空置泡沫。在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系中，商品房供給超過(guò)市場(chǎng)需求，形成大量空置，構(gòu)成經(jīng)濟(jì)泡沫。如前所述，商品房空置率在10%-15%之間時(shí)，這種經(jīng)濟(jì)泡沫是正常的。如果空置率超過(guò)警戒線(xiàn)，引起嚴(yán)重的供給過(guò)剩，形成泡沫經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)猛跌，經(jīng)濟(jì)混亂，社會(huì)動(dòng)蕩。四是房地產(chǎn)投資泡沫。一般而言，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率應(yīng)與房地產(chǎn)消費(fèi)增長(zhǎng)率相適應(yīng)，力求平衡供求關(guān)系。在發(fā)展中國(guó)家的經(jīng)濟(jì)起飛階段，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率略大于消費(fèi)增長(zhǎng)率，形成供略大于求的市場(chǎng)局面，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是有利的。只有當(dāng)房地產(chǎn)投資過(guò)度膨脹，商品房嚴(yán)重滯銷(xiāo)，造成還貸困難，連帶引起金融危機(jī)時(shí)，才形成泡沫經(jīng)濟(jì)破滅。

2 如何擠壓房地產(chǎn)泡沫

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的存在有利有弊，關(guān)鍵在于控制在適度的范圍內(nèi)，避免出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致大起大落的波動(dòng)和震蕩。適度的經(jīng)濟(jì)泡沫，例如土地價(jià)格微幅上揚(yáng)、房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資高于社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率和商品房供給略大于市場(chǎng)需求等等，對(duì)活躍經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)，推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展和國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是有利的。同整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)一樣，沒(méi)有一點(diǎn)泡沫房地產(chǎn)業(yè)是不能繁榮的。而如果泡沫過(guò)多，過(guò)于膨脹，造成虛假繁榮則是不利的。關(guān)鍵在于要控制這些經(jīng)濟(jì)泡沫過(guò)度膨脹，不致形成為泡沫經(jīng)濟(jì)，帶來(lái)嚴(yán)重危害。具體對(duì)策如下:

2.1 從土地源頭入手，規(guī)范土地市場(chǎng) 土地資源短缺不僅是困擾我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，也是困擾城市化乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)大問(wèn)題，如何利用相對(duì)貧乏的土地資源為全體國(guó)民提供一個(gè)公正、平等、富足和安定的發(fā)展與生存環(huán)境，在一定意義上講，都有賴(lài)于土地資源的優(yōu)化配置。通過(guò)立法確定城市規(guī)劃的法律地位，以防止朝令夕改、急功近利，保障土地使用結(jié)構(gòu)的合理性，為城市和地區(qū)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

2.2 建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警機(jī)制 各級(jí)政府要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域性強(qiáng)和發(fā)展不平衡的特點(diǎn)，加強(qiáng)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展和演變規(guī)律的研究，科學(xué)設(shè)立符合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律的預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系和主要指標(biāo)的量化區(qū)問(wèn)，有計(jì)劃地建立符合自己城市特點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)體系，防范房地產(chǎn)泡沫。通過(guò)建立和完善房地產(chǎn)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)制度，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)供求總量、結(jié)構(gòu)、價(jià)格的調(diào)控;通過(guò)市場(chǎng)信息、引導(dǎo)和規(guī)范，增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明度，控制人為惜售和炒作行為，引導(dǎo)企業(yè)理性投資、消費(fèi)者理性消費(fèi);通過(guò)對(duì)樓市的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，評(píng)價(jià)市場(chǎng)的運(yùn)行情況，預(yù)測(cè)分析未來(lái)的市場(chǎng)走勢(shì)，向政府部門(mén)提供準(zhǔn)確的信息，以便做出適時(shí)、適度調(diào)控市場(chǎng)的措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、健康發(fā)展。

2.3 要加強(qiáng)對(duì)銀行的監(jiān)管 推動(dòng)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的資金，絕大部分都是從銀行流出的。因此，必須加強(qiáng)對(duì)銀行的監(jiān)管，包括銀行資本充足率、資產(chǎn)流動(dòng)性、風(fēng)險(xiǎn)管理與控制能力等。房地產(chǎn)金融業(yè)應(yīng)盡快與國(guó)際接軌，盡早發(fā)展房地產(chǎn)投資基金，大力推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款證券化，盡快成立購(gòu)房擔(dān)保機(jī)構(gòu)，推進(jìn)保險(xiǎn)業(yè)尤其是壽險(xiǎn)業(yè)與住房產(chǎn)業(yè)的結(jié)合。同時(shí)借鑒海外經(jīng)驗(yàn)，加強(qiáng)研究與國(guó)外不斷創(chuàng)新的房地產(chǎn)金融手段和新型的房地產(chǎn)金融資本市場(chǎng)結(jié)合的方式、方法和步驟，促進(jìn)開(kāi)發(fā)信貸與消費(fèi)信貸的同時(shí)發(fā)展，建立起健康繁榮的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)(包括一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng))，有效化解金融風(fēng)險(xiǎn)。

篇8

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)有三個(gè)基本功能：一是為消費(fèi)者提供居住和工作場(chǎng)所；二是為個(gè)人和企業(yè)提供投資或投機(jī)機(jī)會(huì)；三是為整個(gè)信用制度提供最基本的抵押資產(chǎn)（在發(fā)達(dá)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中銀行抵押資產(chǎn)的90％是房地產(chǎn)）。前者是房地產(chǎn)的自然屬性，與是否市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)無(wú)關(guān)，后兩者則是房地產(chǎn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的基本功能，沒(méi)有市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就沒(méi)有這兩個(gè)功能。房地產(chǎn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的基本功能引發(fā)房地產(chǎn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中正反兩個(gè)方面的基本作用：其正面的基本作用在于房地產(chǎn)可以迅速通過(guò)房地產(chǎn)信貸的杠桿撬動(dòng)大量資金流向房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)，導(dǎo)致該地區(qū)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展（在中國(guó)這總是為地方政府帶來(lái)巨大的土地出讓和稅收收入）；而基本的負(fù)面作用就是它可能帶來(lái)泡沫經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)。可見(jiàn)，房地產(chǎn)在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中具有很強(qiáng)的虛擬經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行特征，把房地產(chǎn)作為虛擬經(jīng)濟(jì)的部門(mén)之一來(lái)進(jìn)行研究更能體現(xiàn)房地產(chǎn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的特性。

然而，在傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)理論中，房地產(chǎn)（realestate）一直被認(rèn)為是一種最重要的實(shí)物資產(chǎn)（realassets），屬于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的研究范疇，房地產(chǎn)的變動(dòng)應(yīng)該與經(jīng)濟(jì)基本面相吻合。但是，現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)中的“房經(jīng)背離”和“房地產(chǎn)泡沫”等種種“異象”又說(shuō)明了僅把房地產(chǎn)作為一種實(shí)物資產(chǎn)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，我們必須從當(dāng)今經(jīng)濟(jì)虛擬化的現(xiàn)實(shí)出發(fā)，運(yùn)用虛擬經(jīng)濟(jì)理論對(duì)之進(jìn)行合理的解釋。

一、房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性研究

在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中，資本化定價(jià)方式越來(lái)越普遍，整個(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中虛擬經(jīng)濟(jì)部分的影響日益增強(qiáng)，相應(yīng)地，虛擬經(jīng)濟(jì)的研究也越來(lái)越重要。國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)虛擬經(jīng)濟(jì)的定義和稱(chēng)呼有很多種，但是它與“實(shí)體經(jīng)濟(jì)”相對(duì)獨(dú)立而存在的看法卻是共同的。虛擬經(jīng)濟(jì)概念的本質(zhì)意在概括一種不同于以往的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方式，其基礎(chǔ)就是資本化的定價(jià)方式。它是觀念支撐或心理支撐的價(jià)格形成系統(tǒng)，而實(shí)體經(jīng)濟(jì)是成本支撐的價(jià)格形成系統(tǒng)。從這樣的認(rèn)識(shí)出發(fā)，房地產(chǎn)的價(jià)格形成無(wú)疑屬于虛擬經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)。

可見(jiàn)，虛擬經(jīng)濟(jì)理論重視預(yù)期和心理活動(dòng)、不確定等因素的作用，它把整個(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)劃分為由成本支撐的實(shí)體經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)和由心理支撐的虛擬經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)。虛擬經(jīng)濟(jì)是一種以資本化定價(jià)方式為其行為基礎(chǔ)的特殊的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行關(guān)系，一種資產(chǎn)，不論其有形還是無(wú)形，也不論其是金融資產(chǎn)還是房地產(chǎn)，一旦以資本化定價(jià)方式來(lái)定價(jià)，它就具有虛擬資產(chǎn)的運(yùn)行特征，就應(yīng)該納入虛擬經(jīng)濟(jì)的研究框架。虛擬經(jīng)濟(jì)中的所有運(yùn)行特征、運(yùn)行規(guī)律和所發(fā)生的重大事件無(wú)不與資產(chǎn)的這種特殊定價(jià)方式有關(guān)。對(duì)房地產(chǎn)虛擬性的研究也是從資本化定價(jià)方式入手的。有關(guān)的研究如下：

1.關(guān)于房地產(chǎn)定價(jià)方式的研究。劉駿民（1998）指出：如果從定價(jià)方式的角度來(lái)看，即使是狹義的虛擬經(jīng)濟(jì)的定義也要包括房地產(chǎn)。隨后，南開(kāi)大學(xué)虛擬經(jīng)濟(jì)與管理研究中心課題組“房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性研究報(bào)告”指出房地產(chǎn)虛擬性是介于一般商品和金融資產(chǎn)之間的，房地產(chǎn)虛擬性的主要影響因素具體包括：房地產(chǎn)存量與市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)虛擬化的程度以及制度因素（包括土地制度、法律制度和市場(chǎng)結(jié)構(gòu)等影響房地產(chǎn)虛擬性質(zhì)的主要制度因素）。

2.關(guān)于房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)系研究。郭金興（2005）指出：房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)并不必然導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定，房地產(chǎn)具有穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在機(jī)理。房地產(chǎn)價(jià)格的長(zhǎng)期增長(zhǎng)趨勢(shì)可以使貨幣供應(yīng)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的貨幣需求相適應(yīng)，而房地產(chǎn)價(jià)值的相對(duì)穩(wěn)定性對(duì)穩(wěn)定貨幣發(fā)行，從而穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有重要意義。王國(guó)忠（2005）通過(guò)計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型的檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)：房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)價(jià)值系統(tǒng)的影響是直接而顯性的。房地產(chǎn)價(jià)格與貨幣供應(yīng)在整個(gè)區(qū)間內(nèi)存在雙向的影響機(jī)制，房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)股票價(jià)格與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的價(jià)格指標(biāo)都有著單向的傳導(dǎo)機(jī)制，房地產(chǎn)的價(jià)格波動(dòng)會(huì)影響股票市場(chǎng)的價(jià)格及實(shí)物生產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)。這說(shuō)明作為虛擬經(jīng)濟(jì)的子集，房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中占有突出的地位。如果把房地產(chǎn)部門(mén)看成是虛擬經(jīng)濟(jì)的一部分，然后再來(lái)考察與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的關(guān)系就會(huì)發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響不但沒(méi)有減弱，反而出現(xiàn)了增強(qiáng)的趨勢(shì)。鞠方（2005）基于對(duì)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)特殊性的分析，提出了一個(gè)基于實(shí)體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)的二元結(jié)構(gòu)分析框架，提出了房地產(chǎn)市場(chǎng)貨幣積聚假說(shuō)，對(duì)房地產(chǎn)泡沫的成因進(jìn)行新的解釋。進(jìn)而把房地產(chǎn)泡沫放在協(xié)調(diào)處理好實(shí)體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)關(guān)系的角度進(jìn)行研究，重點(diǎn)剖析房地產(chǎn)泡沫、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和金融發(fā)展三者之間的內(nèi)在聯(lián)系，從而為三者的互動(dòng)協(xié)調(diào)發(fā)展提供理論基礎(chǔ)。并指出：房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)具有鮮明的虛擬經(jīng)濟(jì)特征和實(shí)體經(jīng)濟(jì)特征的特殊市場(chǎng)，正是由于這種“虛實(shí)兩重性”，決定了房地產(chǎn)“異象”成因的復(fù)雜性和多樣性。

二、從虛擬經(jīng)濟(jì)的角度重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論的基本思路

在認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)的虛擬性的基礎(chǔ)上，我們可以按照虛擬經(jīng)濟(jì)的理論框架（劉駿民，2003），從虛擬經(jīng)濟(jì)角度來(lái)重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論。這種重構(gòu)包括以下幾個(gè)有機(jī)的組成部分：①房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性研究。這是從虛擬經(jīng)濟(jì)的行為基礎(chǔ)——資本化定價(jià)方式的角度對(duì)房地產(chǎn)虛擬性進(jìn)行的研究。②對(duì)房地產(chǎn)自身的穩(wěn)定性的研究。首先，從虛擬經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行特征——強(qiáng)波動(dòng)性入手，然后，對(duì)房地產(chǎn)這種虛擬經(jīng)濟(jì)成分自身的穩(wěn)定性進(jìn)行研究。③從價(jià)格的角度來(lái)研究房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)系。說(shuō)明房地產(chǎn)價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)的互動(dòng)關(guān)系——房地產(chǎn)如何影響宏觀經(jīng)濟(jì)以及宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生什么影響。④從資金流的角度闡述房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)系，這種資金流包括貨幣資金流和信貸資金流。分析房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定（波動(dòng)）之間的關(guān)系構(gòu)成了新的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論的核心部分。⑤指出在虛擬經(jīng)濟(jì)條件下政府要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)，以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。⑥案例研究。研究美國(guó)、英國(guó)、日本、中國(guó)等國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)系。

由此，從虛擬經(jīng)濟(jì)的角度來(lái)重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論的分析框架圖大致如下：

三、從虛擬經(jīng)濟(jì)角度來(lái)重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論的意義

在經(jīng)濟(jì)虛擬化背景下，研究房地產(chǎn)虛擬性質(zhì)與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定有著重要的理論意義和實(shí)際意義。大體而言，從虛擬經(jīng)濟(jì)的角度重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論有兩個(gè)基本特點(diǎn)：第一，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)的投資和投機(jī)功能，從而將股市、債市、大宗商品期貨市場(chǎng)等看作一個(gè)整體來(lái)考察房地產(chǎn)，考察資金在這些領(lǐng)域中轉(zhuǎn)移流動(dòng)的規(guī)律及其影響；第二，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)作為資產(chǎn)的虛擬性質(zhì)和可能的房地產(chǎn)引發(fā)的泡沫經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)。這種從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)功能視角的研究將有助于從整體上把握房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。具體表現(xiàn)在：

有利于正確解釋房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有特殊的重要性。傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)理論難以有效解釋房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中的“異象”，只有在對(duì)房地產(chǎn)虛擬性進(jìn)行深入研究的基礎(chǔ)上，才會(huì)對(duì)虛擬經(jīng)濟(jì)的定義和研究領(lǐng)域有更深刻的了解；才會(huì)對(duì)虛擬經(jīng)濟(jì)的理論出發(fā)點(diǎn)是把整個(gè)經(jīng)濟(jì)看作一個(gè)價(jià)值系統(tǒng)而非物質(zhì)系統(tǒng)有更深刻的理解；這種研究必將極大地豐富虛擬經(jīng)濟(jì)的理論。

有利于提高宏觀調(diào)控政策的有效性。研究房地產(chǎn)虛擬性與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)系，指出房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有利于維護(hù)整個(gè)社會(huì)的公平、穩(wěn)定和協(xié)調(diào)發(fā)展，這在客觀上為政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控提供理論依據(jù)，并有利于提高政府實(shí)施宏觀調(diào)控政策的有效性。

有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門(mén)的協(xié)調(diào)發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)存在千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，房地產(chǎn)的健康發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)至關(guān)重要，研究房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門(mén)的協(xié)調(diào)發(fā)展，從而為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)服務(wù)。

有利于和諧社會(huì)的構(gòu)建。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展事關(guān)老百姓的安居樂(lè)業(yè)和社會(huì)穩(wěn)定，房地產(chǎn)泡沫引發(fā)的財(cái)富分配效應(yīng)可能加劇收入分配差距，造成社會(huì)利益主體的矛盾激化。目前，世界大多數(shù)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率也呈逐年增加的趨勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)也已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，各國(guó)的GDP增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴(lài)性較強(qiáng)。在此情形下，如果房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)不正常的發(fā)展，不僅會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)衰退，還會(huì)對(duì)金融體系甚至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展帶來(lái)不良影響。因此，認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)虛擬性并在此基礎(chǔ)上解決房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中的問(wèn)題，關(guān)系到整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行、金融安全、投資決策和社會(huì)穩(wěn)定，關(guān)系到和諧社會(huì)的構(gòu)建。

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[5]王國(guó)忠.虛擬經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定性研究［D］.南開(kāi)大學(xué)2005年博士學(xué)位論文.

篇9

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)有三個(gè)基本功能：一是為消費(fèi)者提供居住和工作場(chǎng)所；二是為個(gè)人和企業(yè)提供投資或投機(jī)機(jī)會(huì)；三是為整個(gè)信用制度提供最基本的抵押資產(chǎn)（在發(fā)達(dá)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中銀行抵押資產(chǎn)的90％是房地產(chǎn)）。前者是房地產(chǎn)的自然屬性，與是否市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)無(wú)關(guān)，后兩者則是房地產(chǎn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的基本功能，沒(méi)有市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就沒(méi)有這兩個(gè)功能。房地產(chǎn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的基本功能引發(fā)房地產(chǎn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中正反兩個(gè)方面的基本作用：其正面的基本作用在于房地產(chǎn)可以迅速通過(guò)房地產(chǎn)信貸的杠桿撬動(dòng)大量資金流向房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)，導(dǎo)致該地區(qū)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展（在中國(guó)這總是為地方政府帶來(lái)巨大的土地出讓和稅收收入）；而基本的負(fù)面作用就是它可能帶來(lái)泡沫經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)?？梢?jiàn)，房地產(chǎn)在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中具有很強(qiáng)的虛擬經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行特征，把房地產(chǎn)作為虛擬經(jīng)濟(jì)的部門(mén)之一來(lái)進(jìn)行研究更能體現(xiàn)房地產(chǎn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的特性。

然而，在傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)理論中，房地產(chǎn)（realestate）一直被認(rèn)為是一種最重要的實(shí)物資產(chǎn)（realassets），屬于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的研究范疇，房地產(chǎn)的變動(dòng)應(yīng)該與經(jīng)濟(jì)基本面相吻合。但是，現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)中的“房經(jīng)背離”和“房地產(chǎn)泡沫”等種種“異象”又說(shuō)明了僅把房地產(chǎn)作為一種實(shí)物資產(chǎn)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，我們必須從當(dāng)今經(jīng)濟(jì)虛擬化的現(xiàn)實(shí)出發(fā)，運(yùn)用虛擬經(jīng)濟(jì)理論對(duì)之進(jìn)行合理的解釋。

一、房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性研究

在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中，資本化定價(jià)方式越來(lái)越普遍，整個(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中虛擬經(jīng)濟(jì)部分的影響日益增強(qiáng)，相應(yīng)地，虛擬經(jīng)濟(jì)的研究也越來(lái)越重要。國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)虛擬經(jīng)濟(jì)的定義和稱(chēng)呼有很多種，但是它與“實(shí)體經(jīng)濟(jì)”相對(duì)獨(dú)立而存在的看法卻是共同的。虛擬經(jīng)濟(jì)概念的本質(zhì)意在概括一種不同于以往的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方式，其基礎(chǔ)就是資本化的定價(jià)方式。它是觀念支撐或心理支撐的價(jià)格形成系統(tǒng)，而實(shí)體經(jīng)濟(jì)是成本支撐的價(jià)格形成系統(tǒng)。從這樣的認(rèn)識(shí)出發(fā)，房地產(chǎn)的價(jià)格形成無(wú)疑屬于虛擬經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)。

可見(jiàn)，虛擬經(jīng)濟(jì)理論重視預(yù)期和心理活動(dòng)、不確定等因素的作用，它把整個(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)劃分為由成本支撐的實(shí)體經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)和由心理支撐的虛擬經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)。虛擬經(jīng)濟(jì)是一種以資本化定價(jià)方式為其行為基礎(chǔ)的特殊的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行關(guān)系，一種資產(chǎn)，不論其有形還是無(wú)形，也不論其是金融資產(chǎn)還是房地產(chǎn)，一旦以資本化定價(jià)方式來(lái)定價(jià)，它就具有虛擬資產(chǎn)的運(yùn)行特征，就應(yīng)該納入虛擬經(jīng)濟(jì)的研究框架。虛擬經(jīng)濟(jì)中的所有運(yùn)行特征、運(yùn)行規(guī)律和所發(fā)生的重大事件無(wú)不與資產(chǎn)的這種特殊定價(jià)方式有關(guān)。對(duì)房地產(chǎn)虛擬性的研究也是從資本化定價(jià)方式入手的。有關(guān)的研究如下：

1.關(guān)于房地產(chǎn)定價(jià)方式的研究。劉駿民（1998）指出：如果從定價(jià)方式的角度來(lái)看，即使是狹義的虛擬經(jīng)濟(jì)的定義也要包括房地產(chǎn)。隨后，南開(kāi)大學(xué)虛擬經(jīng)濟(jì)與管理研究中心課題組“房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性研究報(bào)告”指出房地產(chǎn)虛擬性是介于一般商品和金融資產(chǎn)之間的，房地產(chǎn)虛擬性的主要影響因素具體包括：房地產(chǎn)存量與市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)虛擬化的程度以及制度因素（包括土地制度、法律制度和市場(chǎng)結(jié)構(gòu)等影響房地產(chǎn)虛擬性質(zhì)的主要制度因素）。

2.關(guān)于房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)系研究。郭金興（2005）指出：房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)并不必然導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定，房地產(chǎn)具有穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在機(jī)理。房地產(chǎn)價(jià)格的長(zhǎng)期增長(zhǎng)趨勢(shì)可以使貨幣供應(yīng)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的貨幣需求相適應(yīng)，而房地產(chǎn)價(jià)值的相對(duì)穩(wěn)定性對(duì)穩(wěn)定貨幣發(fā)行，從而穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有重要意義。王國(guó)忠（2005）通過(guò)計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型的檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)：房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)價(jià)值系統(tǒng)的影響是直接而顯性的。房地產(chǎn)價(jià)格與貨幣供應(yīng)在整個(gè)區(qū)間內(nèi)存在雙向的影響機(jī)制，房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)股票價(jià)格與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的價(jià)格指標(biāo)都有著單向的傳導(dǎo)機(jī)制，房地產(chǎn)的價(jià)格波動(dòng)會(huì)影響股票市場(chǎng)的價(jià)格及實(shí)物生產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)。這說(shuō)明作為虛擬經(jīng)濟(jì)的子集，房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中占有突出的地位。如果把房地產(chǎn)部門(mén)看成是虛擬經(jīng)濟(jì)的一部分，然后再來(lái)考察與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的關(guān)系就會(huì)發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響不但沒(méi)有減弱，反而出現(xiàn)了增強(qiáng)的趨勢(shì)。鞠方（2005）基于對(duì)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)特殊性的分析，提出了一個(gè)基于實(shí)體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)的二元結(jié)構(gòu)分析框架，提出了房地產(chǎn)市場(chǎng)貨幣積聚假說(shuō)，對(duì)房地產(chǎn)泡沫的成因進(jìn)行新的解釋。進(jìn)而把房地產(chǎn)泡沫放在協(xié)調(diào)處理好實(shí)體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)關(guān)系的角度進(jìn)行研究，重點(diǎn)剖析房地產(chǎn)泡沫、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和金融發(fā)展三者之間的內(nèi)在聯(lián)系，從而為三者的互動(dòng)協(xié)調(diào)發(fā)展提供理論基礎(chǔ)。并指出：房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)具有鮮明的虛擬經(jīng)濟(jì)特征和實(shí)體經(jīng)濟(jì)特征的特殊市場(chǎng)，正是由于這種“虛實(shí)兩重性”，決定了房地產(chǎn)“異象”成因的復(fù)雜性和多樣性。

二、從虛擬經(jīng)濟(jì)的角度重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論的基本思路

在認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)的虛擬性的基礎(chǔ)上，我們可以按照虛擬經(jīng)濟(jì)的理論框架（劉駿民，2003），從虛擬經(jīng)濟(jì)角度來(lái)重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論。這種重構(gòu)包括以下幾個(gè)有機(jī)的組成部分：①房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性研究。這是從虛擬經(jīng)濟(jì)的行為基礎(chǔ)——資本化定價(jià)方式的角度對(duì)房地產(chǎn)虛擬性進(jìn)行的研究。②對(duì)房地產(chǎn)自身的穩(wěn)定性的研究。首先，從虛擬經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行特征——強(qiáng)波動(dòng)性入手，然后，對(duì)房地產(chǎn)這種虛擬經(jīng)濟(jì)成分自身的穩(wěn)定性進(jìn)行研究。③從價(jià)格的角度來(lái)研究房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)系。說(shuō)明房地產(chǎn)價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)的互動(dòng)關(guān)系——房地產(chǎn)如何影響宏觀經(jīng)濟(jì)以及宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生什么影響。④從資金流的角度闡述房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)系，這種資金流包括貨幣資金流和信貸資金流。分析房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定（波動(dòng)）之間的關(guān)系構(gòu)成了新的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論的核心部分。⑤指出在虛擬經(jīng)濟(jì)條件下政府要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)，以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。⑥案例研究。研究美國(guó)、英國(guó)、日本、中國(guó)等國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)系。

由此，從虛擬經(jīng)濟(jì)的角度來(lái)重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論的分析框架圖大致如下：

三、從虛擬經(jīng)濟(jì)角度來(lái)重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論的意義

在經(jīng)濟(jì)虛擬化背景下，研究房地產(chǎn)虛擬性質(zhì)與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定有著重要的理論意義和實(shí)際意義。大體而言，從虛擬經(jīng)濟(jì)的角度重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論有兩個(gè)基本特點(diǎn)：第一，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)的投資和投機(jī)功能，從而將股市、債市、大宗商品期貨市場(chǎng)等看作一個(gè)整體來(lái)考察房地產(chǎn)，考察資金在這些領(lǐng)域中轉(zhuǎn)移流動(dòng)的規(guī)律及其影響；第二，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)作為資產(chǎn)的虛擬性質(zhì)和可能的房地產(chǎn)引發(fā)的泡沫經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)。這種從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)功能視角的研究將有助于從整體上把握房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。具體表現(xiàn)在：

有利于正確解釋房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有特殊的重要性。傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)理論難以有效解釋房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中的“異象”，只有在對(duì)房地產(chǎn)虛擬性進(jìn)行深入研究的基礎(chǔ)上，才會(huì)對(duì)虛擬經(jīng)濟(jì)的定義和研究領(lǐng)域有更深刻的了解；才會(huì)對(duì)虛擬經(jīng)濟(jì)的理論出發(fā)點(diǎn)是把整個(gè)經(jīng)濟(jì)看作一個(gè)價(jià)值系統(tǒng)而非物質(zhì)系統(tǒng)有更深刻的理解；這種研究必將極大地豐富虛擬經(jīng)濟(jì)的理論。

有利于提高宏觀調(diào)控政策的有效性。研究房地產(chǎn)虛擬性與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)系，指出房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有利于維護(hù)整個(gè)社會(huì)的公平、穩(wěn)定和協(xié)調(diào)發(fā)展，這在客觀上為政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控提供理論依據(jù)，并有利于提高政府實(shí)施宏觀調(diào)控政策的有效性。

有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門(mén)的協(xié)調(diào)發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)存在千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，房地產(chǎn)的健康發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)至關(guān)重要，研究房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門(mén)的協(xié)調(diào)發(fā)展，從而為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)服務(wù)。

有利于和諧社會(huì)的構(gòu)建。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展事關(guān)老百姓的安居樂(lè)業(yè)和社會(huì)穩(wěn)定，房地產(chǎn)泡沫引發(fā)的財(cái)富分配效應(yīng)可能加劇收入分配差距，造成社會(huì)利益主體的矛盾激化。目前，世界大多數(shù)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率也呈逐年增加的趨勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)也已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，各國(guó)的GDP增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴(lài)性較強(qiáng)。在此情形下，如果房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)不正常的發(fā)展，不僅會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)衰退，還會(huì)對(duì)金融體系甚至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展帶來(lái)不良影響。因此，認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)虛擬性并在此基礎(chǔ)上解決房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中的問(wèn)題，關(guān)系到整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行、金融安全、投資決策和社會(huì)穩(wěn)定，關(guān)系到和諧社會(huì)的構(gòu)建。

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[5]王國(guó)忠.虛擬經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定性研究［D］.南開(kāi)大學(xué)2005年博士學(xué)位論文.

篇10

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1673-291X（2008）07-0139-02

一、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率之比

房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率之比這個(gè)指標(biāo)是測(cè)量房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)相對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)(GDP) 增長(zhǎng)速度的動(dòng)態(tài)相對(duì)指標(biāo)，它可以衡量房地產(chǎn)行業(yè)擴(kuò)張程度，顯示房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的偏離程度，進(jìn)一步可以判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在由于對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期過(guò)高而出現(xiàn)的投資過(guò)熱現(xiàn)象。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是虛擬經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)，用實(shí)際GDP增長(zhǎng)率反映實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，因此可以把房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率進(jìn)行比較，反映虛擬經(jīng)濟(jì)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的偏離程度。該指標(biāo)值越大，房地產(chǎn)泡沫的程度就越大。

房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率可以由國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的資料求出，該指標(biāo)在計(jì)算中的異議較少，但是對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)泡沫臨界值卻意見(jiàn)不一，倪鵬飛（2005）在其供需30項(xiàng)指標(biāo)中選用的是1，其他大部分學(xué)者（如余小勇［2007］）認(rèn)為對(duì)于我們發(fā)展中國(guó)家而言，當(dāng)房?jī)r(jià)上漲幅度是GDP 增幅的1.3倍以上時(shí)存在泡沫，2 倍以上時(shí)認(rèn)為房?jī)r(jià)很不正常，有較大泡沫。本文就以1.3作為評(píng)定泡沫的標(biāo)準(zhǔn)。

1993年為中國(guó)房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)最嚴(yán)重的時(shí)期，該年房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率之比達(dá)到了歷史最高點(diǎn)2.3，而我國(guó)前一輪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)高峰期(1988―1993年)的指標(biāo)平均值為2.0。根據(jù)最新資料統(tǒng)計(jì)，2004年上半年該指標(biāo)值已接近1.0，[ZW（DY]數(shù)據(jù)來(lái)源: 網(wǎng)絡(luò)轉(zhuǎn)載，.[ZW）]從上漲趨勢(shì)看，GDP的上漲趨于平緩，而房地產(chǎn)價(jià)格則有明顯的增幅上揚(yáng)趨勢(shì)。因此必須做出泡沫預(yù)警，以防止房?jī)r(jià)持續(xù)大幅增長(zhǎng)而引發(fā)嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)泡沫。就區(qū)域而言，目前我國(guó)已有一些城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了超常規(guī)增長(zhǎng)。

自2004年開(kāi)始，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率之比急劇上升，2004年上海房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率為23.8%，與GDP增長(zhǎng)率(15.6%)之比已達(dá)到1.5，2006兩者比值也超過(guò)1.5，由此可以看出，上海地區(qū)雖然沒(méi)有嚴(yán)重的泡沫存在（標(biāo)值未達(dá)到2），但的確已存在一定的房?jī)r(jià)泡沫（標(biāo)值超過(guò)了1.3）。所以我們對(duì)上海等發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)要加以重視。

二、房地產(chǎn)投資占GDP比重

大多數(shù)學(xué)者認(rèn)為在發(fā)展中國(guó)家該指標(biāo)應(yīng)該在3%~8%之間，如：復(fù)旦大學(xué)宋忠敏（2004）在他的博士論文《上海房地產(chǎn)泡沫的實(shí)證研究》中指出“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占GDP比重一般在3%~8%之間，建筑高峰期在8%左右。

從中國(guó)房地產(chǎn)投資占GDP的份額來(lái)看，已經(jīng)從2000年的5.48%持續(xù)上漲到了2005年的近9%，其中2004年就已經(jīng)達(dá)到9.6%，一些城市甚至于高達(dá)50%以上。[ZW（DY]數(shù)據(jù)來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)轉(zhuǎn)載 省略/forum/redirect.php?tid=546&goto=lastpost.

收稿日期：2008-02-10

作者簡(jiǎn)介：王浩（1966-），男，安徽蚌埠人，副教授，從事金融市場(chǎng)研究。[ZW）]我國(guó)目前雖然較2004、2005年該比例有所下降，但是總體趨勢(shì)還是比較高。五大城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額占GDP的比重中，北京、上海和重慶比重最高，尤其是北京，2000 年以來(lái)一直徘徊在20%~30% 的高位。上海在15% 左右，2005 年后逐步回落；重慶房地產(chǎn)投資占GDP 的比重和上海不相上下，出現(xiàn)開(kāi)發(fā)投資泡沫的征兆；廣州和深圳的投資比重處于較低水平，且呈現(xiàn)穩(wěn)步減緩的趨勢(shì)。據(jù)此我們可以認(rèn)為，北京、上海、重慶已出現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資泡沫或過(guò)熱現(xiàn)象，需引起警惕。如果借房地產(chǎn)為支柱產(chǎn)業(yè)來(lái)將其推向極端，給中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的影響將不言而喻。盡管表面上會(huì)出現(xiàn)暫時(shí)的繁榮，但中長(zhǎng)期之困境和問(wèn)題將會(huì)隨之而來(lái)。

三、房?jī)r(jià)收入比

一個(gè)家庭年收入與一套房屋的價(jià)格之比，稱(chēng)為房?jī)r(jià)收入比。房?jī)r(jià)收入比這個(gè)指標(biāo)是根據(jù)房地產(chǎn)泡沫生成機(jī)理投機(jī)需求因素選取，反映了居民對(duì)房產(chǎn)的相對(duì)購(gòu)買(mǎi)能力以及家庭對(duì)于當(dāng)年房?jī)r(jià)的承受能力。比值越高，居民的支付能力就越低。如果這個(gè)指標(biāo)不斷擴(kuò)大到居民支付能力的上升已經(jīng)不能滿(mǎn)足房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，整個(gè)市場(chǎng)卻仍然呈現(xiàn)出不斷擴(kuò)大的跡象，這就表明市場(chǎng)中的投機(jī)成分較大，從而可能導(dǎo)致泡沫。

20世紀(jì)90年代初世界銀行專(zhuān)家安瑞荷馬（An-drewHamer）來(lái)華進(jìn)行房改研究時(shí)，引用B.雷諾的一份研究報(bào)告（見(jiàn)世界銀行亞洲區(qū)中國(guó)局環(huán)境、人力資源和城市發(fā)展處編，《中國(guó)：城鎮(zhèn)住房改革的問(wèn)題與方案》）提出：世界銀行認(rèn)為房?jī)r(jià)收入比1∶4~1∶6是比較理想的比例。然而由于各國(guó)的國(guó)情和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平都有所不同，以及對(duì)于購(gòu)買(mǎi)住房的能力不同，所以房?jī)r(jià)收入比的合理范圍也說(shuō)法不一，中國(guó)住房協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)包宗華（2002）認(rèn)為，房?jī)r(jià)收入比3~6倍主要是依據(jù)美國(guó)和部分西方發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)推斷而來(lái)，由于各國(guó)國(guó)情不盡相同，該數(shù)據(jù)不能統(tǒng)一而論；余豐慧 （2006）在《“房?jī)r(jià)收入”比3~6倍比較合理中國(guó)應(yīng)與國(guó)際接軌》一文中指出國(guó)際上公認(rèn)的合理的房?jī)r(jià)收入比為3~6倍，本文以余豐慧所定范圍來(lái)討論我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的嚴(yán)重程度。

我國(guó)部分大中城市房?jī)r(jià)收入比居高不下，達(dá)到國(guó)際平均水平的6倍以上，有的城市甚至超過(guò)了10倍。一些城市居民有購(gòu)買(mǎi)住房改善居住條件的愿望，卻因房?jī)r(jià)過(guò)高難以承受，不能成為現(xiàn)實(shí)的購(gòu)買(mǎi)者。2005年上海、北京、廣州該比例分別為10.7∶1、12.4∶1、10.1∶1，全國(guó)平均7.8∶1。以上海為例，目前上海市商品住宅均價(jià)大約是7 000元每平方米，一套100平方米住宅約70萬(wàn)元，而上海市每戶(hù)平均每年可支配收入接近6萬(wàn)元，就是說(shuō)上海市的房?jī)r(jià)收入比達(dá)到了11∶1，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于發(fā)達(dá)國(guó)家通常為3~6倍的水平，可見(jiàn)上海等城市房?jī)r(jià)中已經(jīng)存在泡沫現(xiàn)象。

目前雖然房?jī)r(jià)收入比有遞減的趨勢(shì)，但我國(guó)的房?jī)r(jià)/家庭年平均收入都在6以上，高于國(guó)際水平，房?jī)r(jià)收入比是國(guó)際公認(rèn)的衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫現(xiàn)象的指標(biāo)，從這方面看中國(guó)的房?jī)r(jià)已經(jīng)在某種程度上超過(guò)了居民的實(shí)際支付能力，出現(xiàn)了泡沫跡象，特別在上海、北京、杭州等重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的城市，這一比例都超過(guò)了12 以上，應(yīng)時(shí)刻警惕目前過(guò)高房?jī)r(jià)中的泡沫成分。

四、房?jī)r(jià)指數(shù)與商品零售物價(jià)指數(shù)之比

房?jī)r(jià)指數(shù)是將市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)化之后的統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)，是指一定區(qū)域在一定時(shí)間內(nèi)的整體價(jià)位水平，研究?jī)r(jià)格指數(shù)的變化可以看出價(jià)格的升降趨勢(shì)。商品零售價(jià)格指數(shù)是反映城鄉(xiāng)商品零售價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)的一種經(jīng)濟(jì)指數(shù)，零售物價(jià)的調(diào)整變動(dòng)直接影響到城鄉(xiāng)居民的生活支出和國(guó)家的財(cái)政收入，影響居民購(gòu)買(mǎi)力和市場(chǎng)供需平衡，影響消費(fèi)與積累的比例，計(jì)算零售價(jià)格指數(shù)，可以從一個(gè)側(cè)面對(duì)上述經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行觀察和分析。

根據(jù)2006年上海商業(yè)網(wǎng)―上海市商業(yè)信息中心的資料，從2001年到2006年，上海的零售商品物價(jià)指數(shù)增幅呈下降趨勢(shì)，而房地產(chǎn)物價(jià)指數(shù)增幅卻呈上升趨勢(shì)。商品零售物價(jià)指數(shù)下降和我國(guó)從緊的宏觀政策相適應(yīng)，而房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)上升則與宏觀形勢(shì)背道而馳。這說(shuō)明房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)存在畸形發(fā)展，這既反映了宏觀調(diào)控失靈，又會(huì)降低宏觀調(diào)控的效果，最終會(huì)拖累整體物價(jià)，從而導(dǎo)致整個(gè)物價(jià)水平的上揚(yáng)，形成一定程度的通脹。事實(shí)上，房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)居高不下，從而引發(fā)相關(guān)建材價(jià)格指數(shù)的上揚(yáng)，最終導(dǎo)致整個(gè)價(jià)格水平的反彈。

自2001年以來(lái)，我國(guó)每年的商品房?jī)r(jià)指數(shù)與商品零售價(jià)格指數(shù)之比都超過(guò)1，都高于臨界值，從該比例來(lái)看房地產(chǎn)泡沫確實(shí)存在。

五、房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)率與貸款總額增長(zhǎng)率之比

房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)率與貸款總額增長(zhǎng)率之比的計(jì)算公式是房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)率/貸款總額增長(zhǎng)率，這個(gè)指標(biāo)是用來(lái)衡量房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行資金的依賴(lài)程度。人們?cè)诳紤]房地產(chǎn)泡沫的時(shí)候，很少會(huì)涉及到信貸因素，實(shí)際上泡沫經(jīng)濟(jì)的形成在很大程度上都依賴(lài)于信貸杠桿的推動(dòng)。信貸的增長(zhǎng)會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫，同時(shí)隨著地產(chǎn)價(jià)格的上漲，信貸規(guī)模又會(huì)隨之?dāng)U大。另外，房地產(chǎn)商如果過(guò)渡的依賴(lài)貸款會(huì)增大金融風(fēng)險(xiǎn)。因此，我們可以選擇房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)率和貸款總額增長(zhǎng)率的比值這個(gè)預(yù)示指標(biāo)來(lái)預(yù)測(cè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的非正常變化。

張大亮（2006）在對(duì)房地產(chǎn)泡沫測(cè)評(píng)體系的研究中通過(guò)專(zhuān)家打分法對(duì)該指標(biāo)進(jìn)行了確定。中國(guó)的貸款增長(zhǎng)率/貸款總額增長(zhǎng)率指標(biāo)波動(dòng)很大，但每一次的漲落都與國(guó)家的政策短期效應(yīng)有關(guān)，如1998、1999 年由于我國(guó)處于機(jī)構(gòu)改革、緊縮階段，2001 年國(guó)家金融機(jī)構(gòu)貸款驟減，房地產(chǎn)貸款同比上升，2004 年由于“121”等強(qiáng)勁措施的出臺(tái)。2004年后，這一比例又逐步開(kāi)始上升，至2006 上半年達(dá)到了4.37，說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)貸款額增長(zhǎng)過(guò)快，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過(guò)多依賴(lài)于銀行資金支持，當(dāng)前的我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在著投機(jī)泡沫成分。[ZW（DY]數(shù)據(jù)來(lái)源: 網(wǎng)絡(luò)轉(zhuǎn)載，info.省略/2007/110301/c000084574.shtml.[ZW）]

根據(jù)以上指標(biāo)分析可以得出，我國(guó)房地產(chǎn)出現(xiàn)過(guò)熱現(xiàn)象，已經(jīng)超出了正常價(jià)格，存在房地產(chǎn)泡沫。

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