導(dǎo)言：作為寫(xiě)作愛(ài)好者，不可錯(cuò)過(guò)為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書(shū)，它們將為您的寫(xiě)作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

小區(qū)由12棟18層，2棟11層，5棟29層和10棟33層住宅組成，社區(qū)內(nèi)另配備有會(huì)所和幼兒園，總戶數(shù)為2900戶。

該住宅社區(qū)東側(cè)為正在興建的行政中心，西側(cè)為業(yè)主已建的住宅小區(qū)和超市。該住宅小區(qū)交通十分便利。小區(qū)具有巨大的升值潛力。政府十分重視該小區(qū)開(kāi)發(fā)，指示要建成標(biāo)志性社區(qū)。

小區(qū)由thorp公司規(guī)劃設(shè)計(jì)，建筑布局以大的組團(tuán)圍合成多個(gè)大的景觀區(qū)，以點(diǎn)式高層為主，結(jié)合線性高層，使小區(qū)成為一種半封閉性空間通透的小區(qū)景觀。保持良好的通風(fēng)性和采光性，戶型以110㎡為主，小部分為160㎡。總體規(guī)劃符合人性化設(shè)計(jì)要求，提供了良好的居住、生活空間，符合現(xiàn)時(shí)流行的購(gòu)房要求。

二、項(xiàng)目運(yùn)作方式

該項(xiàng)目總體規(guī)劃采用二至三期的階段開(kāi)發(fā)方式，首期包括8棟18層，1棟11層等，總投資為1.5億元RMB，要求取費(fèi)類別為一、二類工程按三類下浮10%，三類工程下浮12%。

目前甲方已交清國(guó)土局地價(jià)款，取得了房產(chǎn)證，土地價(jià)值評(píng)估為3億元。如果進(jìn)行開(kāi)發(fā)可用房地產(chǎn)證做抵押貸款，到預(yù)售時(shí)就要取消抵押，但需要擔(dān)保。甲方提出擬采取如下形式共同開(kāi)發(fā)：甲方向銀行申請(qǐng)項(xiàng)目貸款1.5億，我公司為甲方提供但保，擔(dān)保期為合同簽訂開(kāi)始到竣工驗(yàn)收。貸款由銀行全封閉式管理，全部用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。預(yù)售前甲方將房地產(chǎn)證交公司反擔(dān)保。

三、工程實(shí)施方式

甲方將項(xiàng)目總承包給我公司，公司擬組建直屬項(xiàng)目部，派一名一級(jí)項(xiàng)目經(jīng)理總負(fù)責(zé)。工程實(shí)施過(guò)程中所有環(huán)節(jié)均按標(biāo)準(zhǔn)施工，以樣板工程為目標(biāo)，實(shí)施項(xiàng)目法施工。計(jì)劃利潤(rùn)為5～6%。

篇2

0.前言

房地產(chǎn)項(xiàng)目周期是指房地產(chǎn)項(xiàng)目從投資意向開(kāi)始到投資終結(jié)的全過(guò)程，一般房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資周期劃分為房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)土地的競(jìng)拍階段、決策階段、設(shè)計(jì)階段、實(shí)施階段、竣工驗(yàn)收階段五個(gè)階段。目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，對(duì)比房屋銷售價(jià)格相對(duì)的不可控制，如何有效地控制工程造價(jià)，提高企業(yè)在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力，增強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)創(chuàng)利能力是每一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面臨的重要課題。其中，土地的競(jìng)拍階段、決策階段、設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目成本影響最大，事前控制意義重大。

1.土地競(jìng)拍階段和決策階段的成本控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目土地競(jìng)拍階段和決策階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的起點(diǎn)，其結(jié)果對(duì)整體項(xiàng)目投資有決定性的影響。

1.1項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)研究

機(jī)會(huì)研究實(shí)質(zhì)上是提出房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)想，對(duì)投資機(jī)會(huì)進(jìn)行初步探討，根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)土地周邊的市場(chǎng)情況和基礎(chǔ)環(huán)境進(jìn)行細(xì)致的調(diào)查研究，研究附近相同類型已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資額、土地競(jìng)拍價(jià)格和銷售價(jià)格情況；政府規(guī)劃設(shè)計(jì)條件分析；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)土地的SWOT分析；判斷此項(xiàng)目是否值得投資，確定土地的最高項(xiàng)目競(jìng)拍價(jià)格，以決定是否發(fā)起項(xiàng)目，參與該項(xiàng)目的土地競(jìng)拍。

在此階段，沒(méi)有工藝流程圖、平面布置圖和設(shè)備分析情況，主要靠比照同類型已投產(chǎn)項(xiàng)目的投資額并考慮價(jià)格變化因素等進(jìn)行投資估算，估算的目的僅在于判斷一個(gè)項(xiàng)目是否值得進(jìn)一步研究，因此，誤差率較大，允許在±30%以上。

1.2土地競(jìng)拍

根據(jù)投資機(jī)會(huì)研究的結(jié)果，參與土地競(jìng)拍，編制詳細(xì)的競(jìng)拍報(bào)價(jià)策略：主要有不平衡報(bào)價(jià)、高低報(bào)價(jià)、合縱連橫報(bào)價(jià)、志在必得報(bào)價(jià)等。土地競(jìng)拍價(jià)格的高低關(guān)系到項(xiàng)目成本控制的成敗，是項(xiàng)目成本的第一部分。競(jìng)拍過(guò)程中依據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況，隨時(shí)調(diào)整報(bào)價(jià)，當(dāng)超過(guò)最高競(jìng)拍價(jià)格時(shí)，放棄該項(xiàng)目。

1.3編制項(xiàng)目建議書(shū)

通常項(xiàng)目建議書(shū)包括項(xiàng)目的目標(biāo)、任務(wù)和范圍、項(xiàng)目工作及產(chǎn)出物的要求等內(nèi)容，是對(duì)擬建項(xiàng)目的一個(gè)總輪廓設(shè)想；項(xiàng)目建議書(shū)獲批，即為立項(xiàng)。因此，必須認(rèn)真研究政府規(guī)劃部門(mén)設(shè)計(jì)條件，從擬建項(xiàng)目的必要性及大方面的可能性加以考慮；在客觀上要符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)遠(yuǎn)計(jì)劃，符合部門(mén)、行業(yè)和地區(qū)規(guī)劃要求。在此階段，有了初步的流程圖、總平面布置圖及主要設(shè)備情況，并已確定了項(xiàng)目的地理位置，此時(shí)對(duì)建設(shè)成本的估算精度一般要求控制在±20%左右，所需費(fèi)用占投資總額的0.25%～1.25%。

1.4項(xiàng)目可行性研究

依據(jù)已審批的項(xiàng)目建議書(shū)，從項(xiàng)目的技術(shù)可行性、經(jīng)濟(jì)可行性、運(yùn)營(yíng)可行性、環(huán)境可行性、綜合可行性等六方面，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目有關(guān)的市場(chǎng)、技術(shù)、工程、經(jīng)濟(jì)和風(fēng)險(xiǎn)等各方面進(jìn)行研究、分析、比較和論證，考察項(xiàng)目建設(shè)的必要性，市場(chǎng)的可容性，技術(shù)的先進(jìn)性和適用性，工程上的合理性，財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)上的可行性，項(xiàng)目對(duì)社會(huì)和環(huán)境的影響以及可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)等等，從而對(duì)項(xiàng)目的可行性作出全面的判斷，為項(xiàng)目決策提供技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、商業(yè)等方面的評(píng)價(jià)依據(jù)，為投資決策提供兩個(gè)或幾個(gè)可供選擇的方案，最終為投資決策提供全面的依據(jù)。在此階段，有了主要工程技術(shù)數(shù)據(jù)，主要設(shè)備的規(guī)格、參數(shù)，此時(shí)對(duì)建設(shè)成本的估算精度一般要求控制在±10%左右。一旦可行性研究報(bào)告被批準(zhǔn)，其投資估算額即成為建設(shè)項(xiàng)目投資的計(jì)劃控制額。

2.設(shè)計(jì)階段的成本控制

項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)行全面規(guī)劃和具體描述實(shí)施的階段，是工程建設(shè)的靈魂，是控制投資建設(shè)規(guī)模、提高經(jīng)濟(jì)效益的決定性環(huán)節(jié)。設(shè)計(jì)階段的成本控制是一個(gè)有機(jī)聯(lián)系的整體，各設(shè)計(jì)階段的造價(jià)（估算、概算、預(yù)算）相互制約、相互補(bǔ)充，前者控制后者，后者補(bǔ)充前者，共同組成工程造價(jià)的控制系統(tǒng)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制是技術(shù)和經(jīng)濟(jì)的有機(jī)結(jié)合。目前，工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)與投資控制工作聯(lián)系不夠緊密現(xiàn)象比較普遍。設(shè)計(jì)人員一般比較注重產(chǎn)品安全實(shí)用、技術(shù)先進(jìn)，強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)的產(chǎn)值而對(duì)經(jīng)濟(jì)因素考慮較少，因此，對(duì)這一階段的成本控制不能僅僅依靠設(shè)計(jì)人員，而應(yīng)集思廣益，組織各有關(guān)專業(yè)人員共同研究，特別是工程造價(jià)人員的參與。

2.1方案設(shè)計(jì)階段

設(shè)計(jì)方案必須處理經(jīng)濟(jì)合理與技術(shù)先進(jìn)性之間的關(guān)系，在滿足功能要求的前提下，盡可能的降低工程造價(jià)；設(shè)計(jì)方案必須兼顧建設(shè)與使用，考慮項(xiàng)目全壽命費(fèi)用，不僅要考慮建造成本，還需考慮使用成本，即做到建造成本低、維修費(fèi)少、使用費(fèi)??；設(shè)計(jì)方案必須兼顧近期與遠(yuǎn)期的要求，選擇項(xiàng)目合理的功能水平，同時(shí)依據(jù)遠(yuǎn)景發(fā)展需要，適當(dāng)留有發(fā)展余地。

方案的優(yōu)化比較是設(shè)計(jì)階段控制項(xiàng)目投資的關(guān)鍵。通過(guò)對(duì)建筑的功能和價(jià)值進(jìn)行分析、比較，在剔除多余功能的基礎(chǔ)上，把建筑工程材料選擇、設(shè)備選型與建筑工程的功能和經(jīng)濟(jì)壽命綜合起來(lái)考慮，使工藝流程盡量簡(jiǎn)單、設(shè)備選型更加合理，才能以最低的成本取得最優(yōu)的功能，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化，從而擇優(yōu)確定技術(shù)經(jīng)濟(jì)效果最好的設(shè)計(jì)方案。

2.2初步設(shè)計(jì)階段

初步設(shè)計(jì)主要確定項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、結(jié)構(gòu)形式、外觀設(shè)計(jì)、平面布局及裝修標(biāo)準(zhǔn)等主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，在該階段對(duì)項(xiàng)目投資的影響達(dá)到35%～75%。

采用限額設(shè)計(jì)是我國(guó)工程建設(shè)領(lǐng)域設(shè)計(jì)階段中投資控制的有力措施。所謂限額設(shè)計(jì)，就是按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)及投資估算控制初步設(shè)計(jì)，按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)總概算控制施工圖設(shè)計(jì)，按分配的投資限額控制設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)中的不合理變更，保證總投資限額不被突破。

為確保限額目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，要進(jìn)行以系統(tǒng)工程理論為基礎(chǔ)的優(yōu)化設(shè)計(jì)，應(yīng)用現(xiàn)代數(shù)學(xué)方法和計(jì)算機(jī)技術(shù)，對(duì)工程設(shè)計(jì)方案、設(shè)備選型、參數(shù)匹配、效益分析、項(xiàng)目可行性等方面不斷進(jìn)行最優(yōu)化。

2.3施工圖設(shè)計(jì)階段

施工圖設(shè)計(jì)是對(duì)初步設(shè)計(jì)的細(xì)化和深化階段，必須嚴(yán)格按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)所確定的原則、范圍、內(nèi)容、項(xiàng)目和投資額進(jìn)行。施工圖階段限額設(shè)計(jì)的重點(diǎn)應(yīng)放在工程量控制上，控制得工程量是經(jīng)審定的初步設(shè)計(jì)工作量，并作為施工圖設(shè)計(jì)工程量的最高限額，不得突破。

加強(qiáng)設(shè)計(jì)出圖前的審核工作，細(xì)化和明確設(shè)計(jì)范圍，安排好各專業(yè)圖紙的校合工作，以避免細(xì)部設(shè)計(jì)各專業(yè)不吻合現(xiàn)象。在設(shè)計(jì)圖紙出圖前加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)圖紙依據(jù)文件、標(biāo)準(zhǔn)等的審核管理工作，力求提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，避免過(guò)分設(shè)計(jì)、超過(guò)設(shè)計(jì)，以減少不必要的工程投入。

加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更管理，進(jìn)行事前控制，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。在保證預(yù)期的設(shè)計(jì)成果的前提下，克服設(shè)計(jì)方案的不足或缺陷，力求所花費(fèi)的代價(jià)最小。對(duì)于不可避免的設(shè)計(jì)變更，應(yīng)盡量提前，以減少對(duì)工程的損失；對(duì)影響工程造價(jià)的重大設(shè)計(jì)變更，需要采取先算帳后變更的辦法解決，以便對(duì)工程成本實(shí)行有效控制。

推廣應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)也是控制工程成本的有效手段。標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)可以節(jié)約設(shè)計(jì)費(fèi)用，大大縮短設(shè)計(jì)周期，節(jié)約時(shí)間；同時(shí)，也有利于工程的施工，降低建筑安裝費(fèi)用；因此，采用標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)一般都能使工程造價(jià)低于個(gè)別設(shè)計(jì)的工程造價(jià)。

在設(shè)計(jì)中引入風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制，實(shí)行設(shè)計(jì)的獎(jiǎng)罰制度。獎(jiǎng)勵(lì)那些設(shè)計(jì)方案優(yōu)秀、工程造價(jià)節(jié)省的設(shè)計(jì)，處罰那些因涉及浪費(fèi)而造成經(jīng)濟(jì)損失的設(shè)計(jì)，激勵(lì)設(shè)計(jì)人員深挖設(shè)計(jì)潛力，重視設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)合理，對(duì)控制工程造價(jià)將是一個(gè)大的突破。

3.結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期是有效控制工程成本、取得良好投資效益的關(guān)鍵階段。應(yīng)改變傳統(tǒng)的成本控制觀念，在土地的競(jìng)拍階段、決策階段和設(shè)計(jì)階段提早進(jìn)行成本控制，體現(xiàn)事前控制的思想，堅(jiān)持把項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的控制重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到前期階段，取得事半功倍的良好效果。

【參考文獻(xiàn)】

篇3

    本《補(bǔ)充規(guī)定》總工作時(shí)限50個(gè)工作日，只適用于一般建設(shè)工程項(xiàng)目。每個(gè)環(huán)節(jié)的審批時(shí)間從材料齊備受理之日算起。城市規(guī)劃區(qū)外的建設(shè)項(xiàng)目不辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，但應(yīng)向縣級(jí)人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)申辦建設(shè)許可證。建筑方案審查范圍：高層建筑、大中型公共建筑、建筑面積大于0.5萬(wàn)平方米的生產(chǎn)性項(xiàng)目或建設(shè)用地超過(guò)1萬(wàn)平方米的項(xiàng)目、城市主干道兩側(cè)的建筑、某些特殊地段的建筑。較復(fù)雜需聯(lián)審的方案10個(gè)工作日。初步設(shè)計(jì)審查只審大中型項(xiàng)目（含高層建筑）及重點(diǎn)項(xiàng)目；房地產(chǎn)項(xiàng)目以可行性研究報(bào)告代項(xiàng)目建設(shè)書(shū)申請(qǐng)立項(xiàng)。

    各地市可按本《補(bǔ)充規(guī)定》再進(jìn)一步細(xì)化，但總工作時(shí)限不得超過(guò)50個(gè)工作日。

    具體操作如下：

    一、工作步驟和時(shí)限

    （一）選址階段外商投資企業(yè)根據(jù)自己的投資意向向土地管理部門(mén)申請(qǐng)用地預(yù)審，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，同時(shí)按要求向城市規(guī)劃行政主管部門(mén)申領(lǐng)建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)?，F(xiàn)場(chǎng)踏勘、選址意見(jiàn)書(shū)發(fā)放、提出選址意見(jiàn)和總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，10個(gè)工作日；用地預(yù)審3個(gè)工作日。

    凡屬甲、乙類生產(chǎn)、儲(chǔ)存火災(zāi)危險(xiǎn)性的廠房、庫(kù)房，應(yīng)征得消防監(jiān)督部門(mén)的認(rèn)可、同意。

    （二）總平面設(shè)計(jì)階段外商投資企業(yè)在取得選址意見(jiàn)書(shū)、用地預(yù)審意見(jiàn)書(shū)后，向計(jì)劃行政主管部門(mén)申請(qǐng)項(xiàng)目建議書(shū)批復(fù)（房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告與項(xiàng)目建議書(shū)合并批復(fù)）。同時(shí)委托有資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位進(jìn)行總平面設(shè)計(jì)，以及其他有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行環(huán)境影響報(bào)告、可行性研究報(bào)告編制?？偲矫嬖O(shè)計(jì)、環(huán)境影響報(bào)告編制和可行性研究報(bào)告編制完成后分別向城市規(guī)劃行政主管部門(mén)、環(huán)保主管行政部門(mén)、計(jì)劃行政主管部門(mén)申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、報(bào)批環(huán)境影響報(bào)告和可行性研究報(bào)告（獨(dú)資項(xiàng)目免報(bào)可行性研究報(bào)告）。項(xiàng)目建議書(shū)批復(fù)10個(gè)工作日，環(huán)境影響報(bào)告書(shū)批復(fù)、可行性研究報(bào)告審批及總平面圖會(huì)審、提出建筑紅線和規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)、核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，分別為15個(gè)工作日（環(huán)境影響報(bào)告表批復(fù)7個(gè)工作日）

    （三）方案設(shè)計(jì)階段外商投資企業(yè)在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后進(jìn)行建筑方案設(shè)計(jì)，建筑方案設(shè)計(jì)完成后向城市規(guī)劃行政主管部門(mén)報(bào)請(qǐng)建筑方案審查，建筑方案審查7個(gè)工作日。

    （四）初步設(shè)計(jì)階段初步設(shè)計(jì)完成后向建設(shè)行政主管部門(mén)和計(jì)劃行政主管部門(mén)報(bào)請(qǐng)初步設(shè)計(jì)審查（小型項(xiàng)目、技術(shù)簡(jiǎn)單項(xiàng)目直接進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)），初步設(shè)計(jì)會(huì)審8個(gè)工作日。

    （五）施工圖設(shè)計(jì)階段初步設(shè)計(jì)審查后，向土地管理部門(mén)申辦建設(shè)用地批準(zhǔn)手續(xù)（含基本農(nóng)田審批）。建設(shè)用地批準(zhǔn)后向房屋拆遷主管部門(mén)辦理有關(guān)拆遷手續(xù)，申請(qǐng)核發(fā)房屋拆遷許可證。核發(fā)基本農(nóng)田使用許可證5個(gè)工作日，用地審批15個(gè)工作日，先期辦理拆遷手續(xù)3個(gè)工作日。

    施工圖設(shè)計(jì)完成后向抗震、消防、人防、規(guī)劃各專業(yè)部門(mén)報(bào)請(qǐng)施工圖專項(xiàng)審核，各施工圖專項(xiàng)審核和房屋拆遷許可證發(fā)放各5個(gè)工作日。

    （六）報(bào)建階段完成房屋拆遷和施工圖專項(xiàng)審核后向城市規(guī)劃行政主管部門(mén)申請(qǐng)簽發(fā)放樣單、核樣、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，同時(shí)向建設(shè)行政主管部門(mén)申請(qǐng)施工許可證、向?qū)徲?jì)部門(mén)申請(qǐng)中方開(kāi)工前資金審計(jì)（獨(dú)資項(xiàng)目免）。簽發(fā)放樣單、核樣、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證5個(gè)工作日。核發(fā)施工許可證3個(gè)工作日，審計(jì)2個(gè)工作日。

    總工作日50天。（見(jiàn)附表）

    二、各審批環(huán)節(jié)應(yīng)提交的資料：

    （一）申請(qǐng)選址意見(jiàn)書(shū)

    1、填寫(xiě)《選址意見(jiàn)書(shū)》申請(qǐng)表；

    2、項(xiàng)目建議書(shū)或可行性研究報(bào)告；

    3、1∶500地形圖。

    （二）用地預(yù)審

    1、用地預(yù)審申請(qǐng)報(bào)告；

    2、項(xiàng)目建議書(shū)或可行性研究報(bào)告。

    （三）報(bào)批項(xiàng)目建議書(shū)

    1、項(xiàng)目建議書(shū)或可行性研究報(bào)告；

    2、《選址意見(jiàn)書(shū)》及藍(lán)線圖；

    3、《土地預(yù)審意見(jiàn)書(shū)》和《土地預(yù)約協(xié)議》；

    4、企業(yè)名稱核準(zhǔn)通知（房地產(chǎn)項(xiàng)目及文化、旅游等特種行業(yè)項(xiàng)目提供）；

    5、由省以上審批的項(xiàng)目地市計(jì)委轉(zhuǎn)報(bào)批文；

    6、同級(jí)房地產(chǎn)、旅游、文化等主管部門(mén)的初審意見(jiàn)（房地產(chǎn)、文化、旅游等特種行業(yè)項(xiàng)目提供）；

    7、外商資信證明；

    8、合作、合資中方資信證明。

    （四）申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證

    1、填寫(xiě)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》申請(qǐng)表；

    2、公司成立批準(zhǔn)文件、工商注冊(cè)登記文件；

    3、選址范圍的總平面圖；

    4、與原單位簽訂的征地協(xié)議。

    （五）報(bào)批環(huán)境影響報(bào)告書(shū)（表）

    1、項(xiàng)目建議書(shū)或可行性研究報(bào)告；

    2、環(huán)境影響報(bào)告書(shū)（表）及下一級(jí)環(huán)保部門(mén)審查意見(jiàn)。

    （六）報(bào)批可行性研究報(bào)告（獨(dú)資項(xiàng)目免）

    1、投資意向或項(xiàng)目建議書(shū)；

    2、可行性研究報(bào)告及附件。

    （七）建筑方案審查

    1、建筑方案設(shè)計(jì)圖。

    （八）初步設(shè)計(jì)審查

    1、可行性研究報(bào)告批復(fù)文件；

    2、環(huán)境影響報(bào)告書(shū)（表）批復(fù)文件；

    3、規(guī)劃總平面和建筑方案審查意見(jiàn)；

    4、初步設(shè)計(jì)圖和相關(guān)文件（含地下管線圖）。

    （九）建設(shè)用地審批

    1、經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告文件；

    2、環(huán)境影響報(bào)告書(shū)（表）批復(fù)文件；

    3、經(jīng)審查的總平面圖；

    4、年度投資計(jì)劃；

    5、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及城市規(guī)劃行政主管部門(mén)核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃紅線圖或土地部門(mén)簽章的征地地形圖；

    6、征地協(xié)議及征地有關(guān)報(bào)表；

    7、原土地權(quán)屬證明；

    8、有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的其他文件。

    （十）申請(qǐng)房屋拆遷許可證（城市規(guī)劃區(qū)外免）

    1、《房屋拆遷許可證》申請(qǐng)表；

    2、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；

    3、建設(shè)用地批準(zhǔn)文件和用地界限圖；

    4、拆遷計(jì)劃、安置方案；

    5、拆遷房屋產(chǎn)權(quán)審查證明；

    6、建設(shè)單位與拆遷單位簽訂的正式委托拆遷合同。

    （十一）施工圖專項(xiàng)審核

    1、規(guī)劃施工圖專項(xiàng)審核

    （1）施工圖；

    （2）綠化總平面施工圖；

    （3）初步設(shè)計(jì)批文。

    2、抗震施工圖專項(xiàng)審核

    （1）工程地質(zhì)報(bào)告；

    （2）計(jì)算書(shū)復(fù)印件（24米以上建筑）；

    （3）施工圖；

    （4）初步設(shè)計(jì)批復(fù)文件。

    3、人防施工圖專項(xiàng)審核

    （1）初步設(shè)計(jì)批文；

    （2）規(guī)劃總平面圖；

    （3）施工圖。

    4、消防設(shè)計(jì)圖審核

    （1）建筑消防設(shè)計(jì)防火審核申請(qǐng)表；

    （2）初步設(shè)計(jì)批文；

    （3）規(guī)劃總平面圖；

    （4）施工圖（含建施、結(jié)施、水施、電施、設(shè)施圖）。

    （十二）申請(qǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證

    1、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》申請(qǐng)表；

    2、各專業(yè)部門(mén)施工圖審查意見(jiàn)

    （十三）中方開(kāi)工前資金審計(jì)

    1、項(xiàng)目年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃；

    2、建設(shè)資金來(lái)源落實(shí)及使用情況。

    （十四）申請(qǐng)施工許可證

    1、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；

    2、施工圖專項(xiàng)審核意見(jiàn)；

篇4

中圖分類號(hào)：F293.3　文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)號(hào)：A　文章編號(hào)：2306-1499（2013）01-0017-2

投資估算是指在項(xiàng)目決策過(guò)程中，依據(jù)多方案比選，優(yōu)化設(shè)計(jì)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所需投資金額進(jìn)行的估計(jì)。投資估算是項(xiàng)目主管部門(mén)審批項(xiàng)目建議書(shū)的依據(jù)之一。對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃，規(guī)模起了一定的參考作用，是項(xiàng)目建議書(shū)和可行性研究乃至整個(gè)決策階段成本控制與管理工作的重要任務(wù)。

1.投資估算的內(nèi)容

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資費(fèi)用是在生產(chǎn)或服務(wù)期一次或者多次投入并被長(zhǎng)期占用的費(fèi)用，包括固定資產(chǎn)和流動(dòng)資金。固定資產(chǎn)即是工程造價(jià)，一般包括建筑安裝工程費(fèi)、設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)、工程建設(shè)其它費(fèi)、基本預(yù)備費(fèi)、漲價(jià)預(yù)備費(fèi)、建設(shè)期貸款利息等。流動(dòng)資金是指生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目投產(chǎn)后，用于購(gòu)買(mǎi)原材料、燃料、支付工資及其他經(jīng)營(yíng)費(fèi)用等所需的周轉(zhuǎn)資金。流動(dòng)資金是伴隨著固定資產(chǎn)投資發(fā)生的長(zhǎng)期占用的流動(dòng)資產(chǎn)投資，也即為財(cái)務(wù)中的營(yíng)運(yùn)資金。

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目前期估算的重要性

2.1投資估算對(duì)成本控制的作用

有計(jì)劃，才有發(fā)展。尤其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、涉及到很多資金，需要有良好的前期估算，需這樣才能。投資估算對(duì)于進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、確定融資方式、制定貸款計(jì)劃起著重要作用，是項(xiàng)目籌資決策和投資決策的重要依據(jù)。是控制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)下達(dá)的投資限額的重要依據(jù)，對(duì)初步設(shè)計(jì)概算編制起控制作用，設(shè)計(jì)概算不得突破批準(zhǔn)的投資估算額。其準(zhǔn)確與否直接影響到項(xiàng)目的決策、工程規(guī)模、投資經(jīng)濟(jì)效果，并影響到工程建設(shè)能否順利進(jìn)行是后續(xù)階段成本控制目標(biāo)分解的基礎(chǔ)；投資估算是實(shí)行限額設(shè)計(jì)的依據(jù)，是編制初步設(shè)計(jì)概算的基礎(chǔ)，同時(shí)對(duì)初步設(shè)計(jì)概算起控制作用。項(xiàng)目投資估算可作為項(xiàng)目資金籌措及制訂建設(shè)貸款計(jì)劃的依據(jù)，建設(shè)單位可根據(jù)批準(zhǔn)的投資估算額進(jìn)行資金籌措向銀行申請(qǐng)貸款。

2.2前期估算在房地產(chǎn)項(xiàng)目的重要性

如果能房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期估算準(zhǔn)確、科學(xué)，那么，該項(xiàng)目將會(huì)迅速成長(zhǎng)。項(xiàng)目的各項(xiàng)財(cái)務(wù)系數(shù)均處于持續(xù)、穩(wěn)健增長(zhǎng)的狀態(tài)，年利潤(rùn)將會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)。在可行性研究的各個(gè)階段，由于基礎(chǔ)資料、研究深度和可靠程度等的要求不同，決定了各階段的工作內(nèi)容和投資估算精度也有所不同。項(xiàng)目決策的深度會(huì)影響投資估算的準(zhǔn)確度，也會(huì)影響工程造價(jià)的成本控制效果。投資決策過(guò)程是一個(gè)由淺入深、不斷深化的過(guò)程，可以劃分為多個(gè)階段。而不同階段的決策深度不同，其投資估算的精確到也不同。

2.3投資估算是確定建設(shè)項(xiàng)目投資的關(guān)鍵

投資估算是形成工程造價(jià)的源頭，合理確定投資估算又是工程造價(jià)控制的基礎(chǔ)和載體。只有合理確定工程造價(jià)，通過(guò)有效手段控制好各階段建設(shè)費(fèi)用，才能達(dá)到理想的目的，確保建設(shè)項(xiàng)目保質(zhì)按期完工。由此可以看出，投資估算在控制工程造價(jià)中的作用是不容忽視的，合理的投資估算有助于安排好固定資產(chǎn)投資長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃。投資估算是供建設(shè)項(xiàng)目決策的依據(jù)，直接關(guān)系到國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)及財(cái)務(wù)分析結(jié)果的可靠性、正確性。可行性研究階段是產(chǎn)生工程造價(jià)的源頭，投資估算必須科學(xué)合理，按客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事，合理客觀地打足投資，工程造價(jià)管理人員要在方案優(yōu)化基礎(chǔ)上，編制出高質(zhì)量投資估算，編制投資估算的可行性研究報(bào)告一定要達(dá)到國(guó)家規(guī)定的深度，否則不能做為編制投資估算的依據(jù)。投資估算的內(nèi)容按照費(fèi)用性質(zhì)劃分，與工程造價(jià)的構(gòu)成相對(duì)應(yīng)，有靜態(tài)投資估算，漲價(jià)預(yù)備費(fèi)和建設(shè)期貨款利息估算，流動(dòng)資金估算。其中，流動(dòng)資金的估算不屬于固定資產(chǎn)投資估算范疇。工程建設(shè)投資估算目標(biāo)的確定是既要有先進(jìn)性，又要有實(shí)現(xiàn)的可能性，若目標(biāo)水平定得過(guò)低，則對(duì)建設(shè)者缺乏激勵(lì)性，目標(biāo)形同虛設(shè)；若目標(biāo)定的太高，則建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)投資就可能留有缺口，使項(xiàng)目投資控制成一紙空文，因此投資估算是確定建設(shè)項(xiàng)目投資的關(guān)鍵。

3.完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期階段成本控制的措施

3.1充分了解經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)

由于國(guó)家的調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)信息時(shí)刻在變，這些因素會(huì)對(duì)商品房的銷售情況和房?jī)r(jià)產(chǎn)生重要影響，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生影響。因此，為了避免盲目投資，對(duì)市場(chǎng)做出準(zhǔn)確定位，必須對(duì)本地區(qū)、周邊城市以至全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷售的總體情況進(jìn)行充分了解。對(duì)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及全國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)情況、發(fā)展態(tài)勢(shì)進(jìn)行了解分析。根據(jù)本項(xiàng)目的規(guī)劃和行業(yè)情況，并原則上根據(jù)中國(guó)財(cái)政部頒布的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、會(huì)計(jì)制度和有關(guān)的法律規(guī)定，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行有關(guān)的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)。在具體操作時(shí)遵循重要性原則，對(duì)預(yù)測(cè)期間費(fèi)用表、預(yù)測(cè)成本報(bào)表、預(yù)測(cè)損益表和預(yù)測(cè)現(xiàn)金流量表做了一定的合并和處理。

3.2要充分了解房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)的政策法規(guī)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)從業(yè)人員要熟悉住房制度改革、土地使用限制、拆遷安置、產(chǎn)業(yè)政策、財(cái)政稅收政策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、開(kāi)發(fā)銷售管理、物業(yè)管理、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、新出臺(tái)的政策措施、工作部署等政策。這樣才能及時(shí)準(zhǔn)確地掌握政府出臺(tái)的調(diào)控政策，及時(shí)調(diào)整開(kāi)發(fā)和銷售策略，避免因?yàn)檫`反相關(guān)政策法規(guī)而受到行政處罰，影響到開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的正常運(yùn)行，影響項(xiàng)目進(jìn)度，造成浪費(fèi)。

3.3投資決策前進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查

市場(chǎng)調(diào)查的關(guān)鍵內(nèi)容是做好對(duì)周邊同類樓盤(pán)的研究，研究的主要內(nèi)容包括：競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)所處位置、銷售價(jià)格、銷售手法、銷售進(jìn)度、推廣模式、戶型面積、購(gòu)房客戶、樓盤(pán)造型、環(huán)境綠化、配套設(shè)施、裝修標(biāo)準(zhǔn)等，同時(shí)還要了解樓盤(pán)的施工進(jìn)度和物業(yè)服務(wù)情況等。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研資料確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。并通過(guò)分析統(tǒng)計(jì)，制定出的相應(yīng)的對(duì)策。

4.總結(jié)

投資估算對(duì)于項(xiàng)目的決策及成敗十分重要，必須高度重視。要做好投資估算工作，首先應(yīng)弄清工程投資內(nèi)容，避免漏項(xiàng)。實(shí)現(xiàn)投資估算在建筑工程中的重要作用，是一項(xiàng)有意義、有價(jià)值的系統(tǒng)工程。

篇5

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)日漸成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要部門(mén)，為我國(guó)的現(xiàn)代化和城市化提供巨大動(dòng)力。然而隨著房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)，工程質(zhì)量問(wèn)題也逐漸成為人們關(guān)心的話題，豆腐渣問(wèn)題工程越來(lái)越凸顯的房地產(chǎn)工程質(zhì)量問(wèn)題成為房產(chǎn)行業(yè)無(wú)可回避的問(wèn)題。而房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理也成為房地產(chǎn)工程管理的重要任務(wù)之一，它貫穿于建設(shè)項(xiàng)目決策階段和實(shí)施階段的全過(guò)程，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng) 目質(zhì)量管理的成功與否，直接關(guān)系著項(xiàng)目建設(shè)的成敗，要提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量，就必須狠抓房地產(chǎn)項(xiàng)目各個(gè)階段的質(zhì)量管理。

一、目前房地產(chǎn)工程質(zhì)量存在的問(wèn)題

房地產(chǎn)項(xiàng)目的全過(guò)程主要包括四個(gè)階段：從項(xiàng)目構(gòu)思到批準(zhǔn)立項(xiàng)定義為項(xiàng) 目構(gòu)思、目標(biāo)設(shè)計(jì)、可行性研究階段；從批準(zhǔn)立項(xiàng)到開(kāi)始施工定義為設(shè)計(jì)、計(jì)劃招標(biāo)、施工準(zhǔn)備階段；從開(kāi)始施工到交付使用定義為實(shí)施階段(預(yù)售活動(dòng))；從交付使用到責(zé)任結(jié)束定義為竣工驗(yàn)收和交付使用階段 (物業(yè)管理)，各個(gè)階段在實(shí) 施的過(guò)程中都存在一系列問(wèn)題。

1、工程項(xiàng)目構(gòu)思目標(biāo)設(shè)計(jì)、可行性研究階段存在的主要問(wèn)題

這一階段是影響整個(gè)工程質(zhì)量的關(guān)鍵段。在這一階段中，項(xiàng)目構(gòu)思目標(biāo)設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量要求和標(biāo)準(zhǔn)往往沒(méi)有符合業(yè)主的意圖，并與投資目標(biāo)相背離，直接影響到項(xiàng)目的決策質(zhì)量和設(shè)計(jì)質(zhì)量。項(xiàng)目建議書(shū)、可行性研究報(bào)告、初步設(shè)計(jì)文件等，沒(méi)有嚴(yán)格按照國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)、方針、政策進(jìn)行編制，而且有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商片面地把可行性研究報(bào)告視為可批性報(bào)告，支付前期可行性報(bào)告咨詢費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，使得現(xiàn)在相當(dāng)數(shù)量的咨詢公司給業(yè)主提定性分析報(bào)告而很少進(jìn)行定量分析(包括財(cái)務(wù)分析)，分析后沒(méi)有結(jié)論，往往要業(yè)主根據(jù)只有定性思路去作判斷、去決策。

2、工程設(shè)計(jì)、規(guī)劃階段存在的主要問(wèn)題

現(xiàn)今的工程項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)過(guò)程中普遍存在各專業(yè)設(shè)計(jì)質(zhì)量低、設(shè)計(jì)深度不夠的現(xiàn)象，導(dǎo)致各專業(yè)施工過(guò)程中遇到相互妨礙無(wú)法施工的現(xiàn)象；施工圖設(shè)計(jì)是對(duì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的進(jìn)一步細(xì)化，是具體施工過(guò)程的指導(dǎo)文件，施工圖設(shè)計(jì)深度沒(méi)有很好地執(zhí)行工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文，而且在這一階段一些工程沒(méi)有勘察報(bào)告就 進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。導(dǎo)致規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、技術(shù)方案和設(shè)計(jì)圖紙不是最優(yōu)，變更圖紙多于施工圖紙的怪現(xiàn)象。另外在設(shè)計(jì)規(guī)劃階段，目前，我國(guó)的建設(shè)監(jiān)理主要是對(duì)項(xiàng)目施工階段的監(jiān)理，設(shè)計(jì)監(jiān)理做的比較少，這一問(wèn)題已嚴(yán)重影響了項(xiàng)目的產(chǎn)品質(zhì)量。

3、工程實(shí)施階段存在的主要問(wèn)題

該階段主要包括施工招標(biāo)及施工建設(shè)，我國(guó)曾出現(xiàn)過(guò)許多豆腐渣工程，主要原因應(yīng)歸于此階段。主要有四個(gè)問(wèn)題，其一，招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)沒(méi)有嚴(yán)格按國(guó)家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行，有些業(yè)主對(duì)設(shè)計(jì)單位和人員的選擇不是很嚴(yán)格，暗箱操作，甚至貪圖一時(shí)的方便和省錢(qián)而將工程委托給不合格的設(shè)計(jì)單位。其二，建設(shè)投入品選擇不合格。建筑材料、裝飾材料、半成品、預(yù)制品及其他一切構(gòu)建，把關(guān)檢驗(yàn)不嚴(yán)格，不合格品投入使用，另外施工的機(jī)械設(shè)備、工具也沒(méi)有根據(jù)不同工藝特點(diǎn)和技術(shù)要求進(jìn)行選擇，管理使用和保養(yǎng)。其三，監(jiān)理工程師的選擇沒(méi)有進(jìn)行嚴(yán)格審查，導(dǎo)致不符合要求和不合格的監(jiān)理單位進(jìn)行項(xiàng)目監(jiān)理，監(jiān)理人員素質(zhì)低，監(jiān)理工作不到位、不規(guī)范，因而在監(jiān)督管理過(guò)程中不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，留下隱患。其四，竣工驗(yàn)收和交付使用階段存在的主要問(wèn)題。在項(xiàng)目最后階段，質(zhì)量管理工作主要是質(zhì)量驗(yàn)收、項(xiàng)目后評(píng)估和物業(yè)管理。項(xiàng)目經(jīng)理在正式竣工驗(yàn)收之前，沒(méi)有進(jìn)行項(xiàng)目的預(yù)驗(yàn)收，在實(shí)際工作中各單位竣工驗(yàn)收工作沒(méi)有根據(jù)合同和設(shè)計(jì)圖紙的要求，使房地產(chǎn)項(xiàng)目投產(chǎn)延遲，影響了投資效益的發(fā)揮。且項(xiàng)目后評(píng)估階段沒(méi)有邀請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工等單位召開(kāi)專家總結(jié)會(huì)，對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量管理過(guò)程進(jìn)行分析、找出差距，判明原因，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，編寫(xiě)后評(píng)價(jià)報(bào)告，而且沒(méi)有項(xiàng)目后評(píng)價(jià)結(jié)果的反饋。另外還存在物業(yè)管理中客戶服務(wù)管理缺乏專業(yè)性，客服人員缺乏房地產(chǎn)的專業(yè)知識(shí)和從業(yè)背景，客戶服務(wù)流于形式，客戶投訴的管理沒(méi)有一套成熟的程序和制度，客服人員對(duì)小業(yè)主的投訴沒(méi)有認(rèn)真對(duì)待，服務(wù)態(tài)度差等問(wèn)題。

二、房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理的有效措施

1、項(xiàng)目構(gòu)思目標(biāo)設(shè)計(jì)、可行性研究階段的質(zhì)量控制

提高可行性研究深度以及投資決策的準(zhǔn)確性與科學(xué)性,注重可行性研究中多方案的論證,注重考察可行性研究報(bào)告是否符合項(xiàng)目建議書(shū)或業(yè)主的要求。進(jìn)行可行性研究報(bào)告的審查,應(yīng)借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的專家審查制度,由政府依法委托與工程建設(shè)無(wú)經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系的有關(guān)專家組成論證委員會(huì),專家委員會(huì)直接對(duì)國(guó)家負(fù)責(zé),對(duì)于不合理的方案專家委員會(huì)可以行使否決權(quán)。

2、設(shè)計(jì)、規(guī)劃階段的質(zhì)量控制

①在選擇規(guī)劃設(shè)計(jì)單位過(guò)程中應(yīng)該嚴(yán)格把關(guān),業(yè)主可通常組織一個(gè)多人評(píng)選委員會(huì),由該委員會(huì)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)查研究和面試,負(fù)責(zé)向業(yè)主推薦設(shè)計(jì)單位,在幾家設(shè)計(jì)單位都拿出不同方案后,由建設(shè)方組織相關(guān)專家討論會(huì),評(píng)選出最優(yōu)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。

②嚴(yán)格按照工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì),樹(shù)立“嚴(yán)格沒(méi)計(jì)質(zhì)量管理”的思想。建議建立設(shè)計(jì)經(jīng)理質(zhì)量責(zé)任制, 負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)間的協(xié)調(diào)工作,對(duì)施工圖設(shè)計(jì)進(jìn)行跟蹤質(zhì)量檢查和評(píng)審,確保設(shè)計(jì)圖紙能按工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文進(jìn)行設(shè)計(jì), 滿足工程實(shí)體質(zhì)量要求和合同規(guī)定的質(zhì)量要求。

③效仿國(guó)外加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案本身質(zhì)量的監(jiān)督, 建設(shè)單位應(yīng)從設(shè)計(jì)階段起委托監(jiān)理單位介入設(shè)計(jì)質(zhì)量監(jiān)督。在設(shè)計(jì)監(jiān)理中,監(jiān)理單位要加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)方案和圖紙的審核、監(jiān)督, 重點(diǎn)審核設(shè)計(jì)方案能否滿足業(yè)主的功能和使用價(jià)值要求, 以實(shí)現(xiàn)業(yè)主的投資意圖。

3、實(shí)施階段的質(zhì)量控制

① 招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)必須嚴(yán)格按國(guó)家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行, 聘請(qǐng)專業(yè)工程咨詢公司完成設(shè)計(jì)招標(biāo)文件的編寫(xiě),咨詢公司根據(jù)業(yè)主的要求和意圖,按照專業(yè)規(guī)范要求編寫(xiě)設(shè)計(jì)招標(biāo)文件, 明確設(shè)計(jì)項(xiàng)目的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和詳細(xì)要求, 并協(xié)助業(yè)主組織具體的招標(biāo)工作。在招標(biāo)方法的選擇上可以效仿國(guó)外招標(biāo)時(shí)采用的最低價(jià)中標(biāo)法。

②嚴(yán)格控制投入品的質(zhì)量,對(duì)投入品的訂貨、采購(gòu)、檢查、驗(yàn)收、取樣、試驗(yàn)均應(yīng)進(jìn)行全面控制, 從組織貨源, 優(yōu)選供貨廠家,直到使用認(rèn)證,做到層層把關(guān)。

③在落實(shí)人員崗位質(zhì)量責(zé)任制的基礎(chǔ)上, 加強(qiáng)對(duì)施工人員的動(dòng)態(tài)管理, 把握人員進(jìn)場(chǎng)的考核, 監(jiān)督與評(píng)定等, 施工單位所有人員都必須統(tǒng)一思想,提高認(rèn)識(shí),嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)。

4、竣工驗(yàn)收和交付使用階段的質(zhì)量控制

項(xiàng)目收尾階段是項(xiàng)目生命周期的最后階段, 其主要是確認(rèn)項(xiàng)目實(shí)施的結(jié)果是否達(dá)到了預(yù)期的要求,實(shí)現(xiàn)項(xiàng)口的移交與清算。該階段實(shí)現(xiàn)質(zhì)量控制的重要手段就是質(zhì)量檢收, 依據(jù)質(zhì)量計(jì)劃中的要求, 遵循國(guó)家頒發(fā)的有關(guān)工程項(xiàng)目質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及時(shí)地對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)量進(jìn)行質(zhì)量認(rèn)可評(píng)定和辦理驗(yàn)收交接手續(xù), 并對(duì)不合格項(xiàng)目提出處理辦法, 以保證項(xiàng)目產(chǎn)品符合設(shè)計(jì)質(zhì)量要求。項(xiàng)目后評(píng)價(jià)是對(duì)建設(shè)完成后的項(xiàng)目的實(shí)際效果與預(yù)期目標(biāo)的信息追蹤和信息反饋,是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目運(yùn)行管理科學(xué)化的手段, 建議在每個(gè)項(xiàng)目結(jié)束前都要做一個(gè)項(xiàng)目的總結(jié)。

三、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，為了保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量，不僅要在施工方面下功夫，更要防范于未然在施工過(guò)程中加強(qiáng)質(zhì)量的控制管理。

篇6

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理是指在確定的時(shí)間范圍內(nèi)，為完成既定目標(biāo)通過(guò)有效的領(lǐng)導(dǎo)及控制、計(jì)劃以及組織能力，充分利用現(xiàn)有資源的運(yùn)行機(jī)制，并通過(guò)特殊形式形成臨時(shí)性組織的一種系統(tǒng)管理方法。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理的重要性

社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展促進(jìn)了人民生活水平的逐漸提高，也逐漸提高了人們對(duì)于住房水平的要求，當(dāng)前住房不僅是休息的地方，還成為了人們休憩心靈的港灣，是人們尋求放松和休閑時(shí)的最佳場(chǎng)所。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理在這樣的趨勢(shì)下，地位日漸重要起來(lái)。

經(jīng)過(guò)幾年我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展取得了巨大成就，經(jīng)濟(jì)全球化趨勢(shì)的加快，使房地產(chǎn)業(yè)面臨著與世界接軌的趨勢(shì)。任何行業(yè)中，管理都在發(fā)揮著總攬大局的作用，無(wú)論是一個(gè)企業(yè)還是一個(gè)工程，如果沒(méi)有好的管理者或者管理，他們的工作安排將會(huì)出現(xiàn)混亂及無(wú)法控制的局面，無(wú)法形成井井有條的工作環(huán)境。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理工作受到工程施工進(jìn)度、工程施工質(zhì)量以及對(duì)工程施工的成本的控制等多方面的影響，并且對(duì)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生著深遠(yuǎn)的影響，優(yōu)秀的管理在保證施工順利進(jìn)行的同時(shí)還起到了增強(qiáng)企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力的作用。隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的快速發(fā)展、消費(fèi)者生活水平的日益提高，人們對(duì)于自身所居住的環(huán)境要求也在逐漸提高。為了滿足人們對(duì)于的居所的需求，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商需要充分地意識(shí)到開(kāi)發(fā)管理的在房地產(chǎn)項(xiàng)目過(guò)程中所起到的重要作用。房地產(chǎn)質(zhì)量是人們不斷追求的一項(xiàng)指標(biāo)，企業(yè)也要根據(jù)現(xiàn)實(shí)需要，以科學(xué)的方法管理房地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格和規(guī)范的質(zhì)量管理，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理的特點(diǎn)

筆者認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理具有以下特點(diǎn)：

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有其壽命周期。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的本質(zhì)是對(duì)一次性的房地產(chǎn)工作的計(jì)劃和控制，保證預(yù)定目標(biāo)在規(guī)定期限內(nèi)完成。一旦工程的目標(biāo)得到滿足，項(xiàng)目本身就失去了存在的價(jià)值而最終解體。因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理具有一種人們可以預(yù)知的壽命周期。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理是一項(xiàng)復(fù)雜且系統(tǒng)的工作。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理具有多個(gè)組成部分，工作需要跨越多個(gè)組織，運(yùn)用多個(gè)學(xué)科知識(shí)來(lái)解決所出現(xiàn)的問(wèn)題。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理工作可以借鑒的經(jīng)驗(yàn)較少，執(zhí)行過(guò)程中存在未知因素較多，未知因素又常具有不確定性。并且需要將不同經(jīng)歷、不同組織的工作人員合理地組織在一個(gè)具有臨時(shí)性的組織當(dāng)中，在成本、科學(xué)技術(shù)、進(jìn)度等相對(duì)嚴(yán)格條件下實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)等。這些復(fù)雜多變的因素都體現(xiàn)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理是一項(xiàng)復(fù)雜的工作，并且其復(fù)雜性與其他的生產(chǎn)管理存在很大的不同。

3、壽命周期中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有明確的階段順序。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理具有較明確的階段，這些階段一般可以通過(guò)其任務(wù)的類型來(lái)劃分，或者由關(guān)鍵的決策劃分。根據(jù)每個(gè)階段項(xiàng)目的內(nèi)容不同，階段的定義以及劃分也產(chǎn)生了區(qū)別。一般認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的每個(gè)具體階段應(yīng)結(jié)合管理上的不同特點(diǎn)，及時(shí)提出要需完成的多種任務(wù)。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理的要點(diǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)一般分為幾個(gè)階段，下面就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理項(xiàng)目中的重要階段進(jìn)行簡(jiǎn)要分析。

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建議書(shū)階段。建議書(shū)是指建設(shè)中某一項(xiàng)所提及的建議性文件，是提出對(duì)投資項(xiàng)目的一個(gè)總體輪廓的設(shè)想，為推薦的擬建項(xiàng)目給出必要說(shuō)明是房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建議書(shū)的主要作用，主要從宏觀角度上，考慮投資該項(xiàng)目建設(shè)的必要性?？错?xiàng)目的建設(shè)是否符合國(guó)家的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃及要求，與此同時(shí)初步地對(duì)是否具備項(xiàng)目建設(shè)的條件進(jìn)行分析，對(duì)投入人力以及物力的價(jià)值作進(jìn)一步地深入研究，以供相關(guān)的部門(mén)進(jìn)行選擇并最后確定是否有必要進(jìn)入下一步的可行性研究階段的工作，其主要的內(nèi)容包含地點(diǎn)、資源、資金、方案、規(guī)模、以及建設(shè)周期等。因此要對(duì)這一階段進(jìn)行盡可能詳盡的調(diào)查與研究，方能為下一階段的操作提供可靠保證。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究階段。一般由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的單位委托，經(jīng)過(guò)審定的有關(guān)工程設(shè)計(jì)和咨詢類單位來(lái)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的可行性研究。經(jīng)過(guò)經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等方面的分析擬建項(xiàng)目以及比較多種擬建方案，進(jìn)一步提出客觀科學(xué)的評(píng)價(jià)意見(jiàn)，經(jīng)咨詢單位與房地產(chǎn)雙方確認(rèn)可行后，最終進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告的撰寫(xiě)工作?？尚行匝芯康膱?bào)告經(jīng)批準(zhǔn)后，可以作為投資項(xiàng)目的確定以及設(shè)計(jì)文件的編制的主要依據(jù)?？尚行匝芯繄?bào)告是一項(xiàng)具有科學(xué)性質(zhì)的研究工作，絕不可跳過(guò)這一階段，盲目地決定房地產(chǎn)項(xiàng)目的啟動(dòng)工作。

3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)工作階段。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的設(shè)計(jì)工作是在技術(shù)及經(jīng)濟(jì)方面，對(duì)擬建項(xiàng)目的實(shí)施工作進(jìn)行的全面且詳細(xì)的安排，是具體化的決策內(nèi)容，是作為組織施工建設(shè)的依據(jù)，是房地產(chǎn)基本建設(shè)過(guò)程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。值得注意的是設(shè)計(jì)工作的展開(kāi)，要根據(jù)具體的工藝條件和現(xiàn)實(shí)狀況來(lái)進(jìn)行。不了解客觀實(shí)際情況就開(kāi)展設(shè)計(jì)工作會(huì)導(dǎo)致施工中產(chǎn)生諸多問(wèn)題 ，且提高了施工建設(shè)的成本。

4、房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施階段。該階段主要工作為施工建設(shè)及招標(biāo)。曾出現(xiàn)過(guò)的許多劣質(zhì)建筑工程，主要應(yīng)歸咎于此階段。根據(jù)國(guó)家相關(guān)工程建設(shè)的規(guī)定，房地產(chǎn)建設(shè)應(yīng)禁止讓利、墊資等非法行為的出現(xiàn)，積極進(jìn)行工程建設(shè)的公開(kāi)招標(biāo)。應(yīng)避免公開(kāi)招標(biāo)下的私自議標(biāo)，甚至一些沒(méi)有完整的施工設(shè)計(jì)圖的私下議標(biāo)行為。私自議標(biāo)的狀況下會(huì)由于資金不足等原因，導(dǎo)致施工方如果按照正常施工計(jì)劃將無(wú)法收回施工建設(shè)的成本，這樣的情況促使施工單位必然會(huì)采取一些非法手段例如偷工減料、使用劣質(zhì)材料等來(lái)完成建設(shè)項(xiàng)目，最終對(duì)工程項(xiàng)目的質(zhì)量產(chǎn)生極大隱患。

5、房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段。作為房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目周期中的最后一個(gè)階段的是竣工驗(yàn)收階段，它是對(duì)建設(shè)工作的全面考核，也是對(duì)工程項(xiàng)目的建設(shè)工作是否符合房地產(chǎn)方的設(shè)計(jì)要求的檢查以及對(duì)工程質(zhì)量的重要檢驗(yàn)環(huán)節(jié)，甚至是保證建筑工程的整體質(zhì)量的最后關(guān)卡?？⒐さ尿?yàn)收階段對(duì)項(xiàng)目發(fā)揮投資效果，促進(jìn)工程建設(shè)的及時(shí)投產(chǎn)，以及總結(jié)工程建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)起著不可替代的作用。

6、加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理中的房屋測(cè)量。 房屋測(cè)量作為權(quán)屬管理的基礎(chǔ)，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理中的重要環(huán)節(jié)，其關(guān)系到國(guó)家房地產(chǎn)權(quán)屬單位、開(kāi)發(fā)商和房屋當(dāng)事人的切身利益。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理的核心內(nèi)容之一是進(jìn)行房屋所有權(quán)的管理，要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理的法律化、制度化和程序化，就必須充分依靠房屋測(cè)量，通過(guò)房屋測(cè)量才能進(jìn)行有效的房屋基本情況的審計(jì)和評(píng)估。房屋測(cè)量的質(zhì)量和結(jié)果直接影響到房屋所有權(quán)的登記，因此房屋測(cè)量部門(mén)要科學(xué)決策，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家的各項(xiàng)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，這樣才能為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理提供參考資料。

結(jié)束語(yǔ)：

隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程的加快，給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了極好的發(fā)展機(jī)遇，同時(shí)也帶來(lái)了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。因此房地產(chǎn)商在進(jìn)行項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和管理過(guò)程中，要不斷規(guī)范自身的行為，對(duì)國(guó)家的法規(guī)嚴(yán)格遵守。

參考文獻(xiàn)：

[1]趙瑞云，楊輝.淺析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理[J].山西建筑，2013（36）

篇7

典型案例：

2007年9月，位于上海市普陀長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)的4C東南地塊招標(biāo)，民營(yíng)企業(yè)上海志成企業(yè)發(fā)展有限公司以11.04億元的價(jià)格從國(guó)美名下的鵬潤(rùn)地產(chǎn)、華潤(rùn)集團(tuán)和上海新黃浦集團(tuán)等大鱷口中搶下這一地塊，樓板價(jià)高達(dá)1.6456萬(wàn)元／平方米，樓板價(jià)甚至超過(guò)周邊次新二手房的價(jià)格，隨著國(guó)家出臺(tái)一系列宏觀政策和經(jīng)濟(jì)危機(jī)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，志成公司最終以犧牲1.1億元保證金為代價(jià)在其網(wǎng)站上宣布退地。2008年8月，該土地重新上市，上海贏華以7.64億元底價(jià)收獲此地。

立項(xiàng)決策中可能存在的舞弊和風(fēng)險(xiǎn)包括：(1)項(xiàng)目投資不合法；(2)未充分考慮可能存在的法律及政策風(fēng)險(xiǎn)；(3)項(xiàng)目建議、可行性研究報(bào)告的編制與項(xiàng)目決策者為同一部門(mén)或人員；(4)項(xiàng)目建議書(shū)的編制未堅(jiān)持真實(shí)客觀原則，隨意變更投資規(guī)模，人為調(diào)節(jié)投資估算，夸大項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益；(5)編制虛假的可行性研究報(bào)告或可行性研究報(bào)告未對(duì)市場(chǎng)、技術(shù)和財(cái)務(wù)進(jìn)行充分分析；(6)決策程序不合法；(7)盲目決策，高價(jià)拍地。

企業(yè)可采取的控制措施有：

1、通過(guò)出讓獲取國(guó)有土地使用權(quán)，且該項(xiàng)目已經(jīng)主管部門(mén)行政批準(zhǔn)，開(kāi)發(fā)企業(yè)需具有相應(yīng)資質(zhì)，以確保房地產(chǎn)項(xiàng)目的成立與開(kāi)發(fā)受到法律的保護(hù)。

2、關(guān)注政策動(dòng)態(tài)，如宏觀經(jīng)濟(jì)政策、財(cái)稅金融政策、貨幣政策及產(chǎn)業(yè)政策的變化，及時(shí)調(diào)整投資策略，控制政策風(fēng)險(xiǎn)。

3、實(shí)行崗位分工與授權(quán)批準(zhǔn)控制，不相容崗位相互分離。編制項(xiàng)目建議、可行性研究報(bào)告與項(xiàng)目決策崗位相分離，指定專門(mén)部門(mén)或委托具有相應(yīng)資質(zhì)的單位編制項(xiàng)目建議書(shū)和可行性研究報(bào)告，項(xiàng)目決策由企業(yè)最高決策機(jī)構(gòu)進(jìn)行。

4、項(xiàng)目建議書(shū)內(nèi)容至少應(yīng)包括(1)項(xiàng)目決策背景(特別是項(xiàng)目啟動(dòng)對(duì)公司未來(lái)3～5年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義及該項(xiàng)目在公司發(fā)展中的地位)；(2)項(xiàng)目概況(宗地位置、現(xiàn)狀、周邊社區(qū)配套、大市政配套及規(guī)劃控制要點(diǎn))；(3)市場(chǎng)分析(區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況、供應(yīng)產(chǎn)品特征、目標(biāo)客戶研究、目標(biāo)市場(chǎng)定位及產(chǎn)品定位)，(4)經(jīng)濟(jì)性分析(投資估算、財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、項(xiàng)目資金預(yù)測(cè))。

5、會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)或人員直接參與項(xiàng)目建議書(shū)的編制，或?qū)?xiàng)目建議書(shū)中投資估算及經(jīng)濟(jì)效益的評(píng)估加以確認(rèn)。

6、可行性研究報(bào)告除項(xiàng)目建議書(shū)內(nèi)容外，還應(yīng)包括(1)競(jìng)投方案，分析以競(jìng)拍和投標(biāo)方式取得土地時(shí)最高競(jìng)價(jià)和投標(biāo)價(jià)；(2)法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析(城市規(guī)劃限制或更改、突發(fā)性政策等因素導(dǎo)致項(xiàng)目中斷開(kāi)發(fā)、報(bào)批報(bào)建流程無(wú)法完成，造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷)；(3)規(guī)劃設(shè)計(jì)分析(初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路、規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析)；(4)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)分析(土地升值潛力初步評(píng)估、立即開(kāi)發(fā)與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)分析、工程計(jì)劃、銷售計(jì)劃)；(5)投資收益分析(成本預(yù)測(cè)、稅務(wù)環(huán)境及其影響分析、經(jīng)濟(jì)效益分析、項(xiàng)目資金預(yù)測(cè)，投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及相應(yīng)對(duì)策)；(6)管理資源配置(機(jī)構(gòu)設(shè)置、人力資源需求)；(7)綜合分析與建議(優(yōu)劣勢(shì)、結(jié)論和建議)。

7、組織營(yíng)銷、會(huì)計(jì)、技術(shù)、工程等部門(mén)的相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員對(duì)項(xiàng)目建議書(shū)和可行性研究報(bào)告進(jìn)行分析論證，會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)或人員必須對(duì)可行性研究報(bào)告中投資收益分析和預(yù)測(cè)結(jié)論的可靠性發(fā)表具體書(shū)面意見(jiàn)。

8、企業(yè)最高決策機(jī)構(gòu)聘請(qǐng)專家或委托有資格的咨詢公司對(duì)項(xiàng)目建議書(shū)、可行性研究報(bào)告進(jìn)行評(píng)估，對(duì)項(xiàng)目的不確定性進(jìn)行特別評(píng)估，關(guān)注盈虧平衡分析和敏感性分析。

9、根據(jù)評(píng)估結(jié)果，最高決策機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資決策，未經(jīng)評(píng)估程序的項(xiàng)目不得立項(xiàng)。對(duì)重大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行集體決策并執(zhí)行審議聯(lián)簽制度，決策過(guò)程必須有完整的書(shū)面記錄，會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)或人員必須參與決策全過(guò)程，嚴(yán)禁任何個(gè)人單獨(dú)決策或擅自改變集體決策意見(jiàn)。

業(yè)務(wù)循環(huán)二：規(guī)劃設(shè)計(jì)

典型案例：

四川某公司中華樓工程七層框架辦公樓于1994年10月破土動(dòng)工，1995年9月完成主體工程，同年12月倒塌，死傷數(shù)十人，直接經(jīng)濟(jì)損失200余萬(wàn)元。經(jīng)調(diào)查，承擔(dān)該工程的設(shè)計(jì)單位是具有丁級(jí)資質(zhì)的某建設(shè)勘探設(shè)計(jì)所，按有關(guān)規(guī)定，丁級(jí)設(shè)計(jì)單位只能承擔(dān)一般中小型公共建筑或7層以下無(wú)電梯住宅，另外，該工程在設(shè)計(jì)、施工過(guò)程中不執(zhí)行國(guó)家法律法規(guī)的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，偷工減料，如大部分地下樁基的樁數(shù)不夠，實(shí)際樁數(shù)與按規(guī)范計(jì)算的樁數(shù)相比較少設(shè)計(jì)、施工10～50％。

規(guī)劃設(shè)計(jì)中可能存在的舞弊和風(fēng)險(xiǎn)包括：(1)勘探設(shè)計(jì)單位無(wú)相應(yīng)資質(zhì)；(2)設(shè)計(jì)不符合規(guī)范，(3)設(shè)計(jì)不合理，或設(shè)計(jì)過(guò)于保守；(4)以趕工期為由，邊施工，邊設(shè)計(jì)。

企業(yè)可采取的控制措施有：

1、委托具有相應(yīng)資質(zhì)的咨詢公司對(duì)勘探、設(shè)計(jì)單位進(jìn)行招投標(biāo)，并按已定選擇勘探、設(shè)計(jì)單位的程序和標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)專家評(píng)標(biāo)的方式，擇優(yōu)選擇。

2、設(shè)計(jì)階段控制要點(diǎn)：(1)專題調(diào)研，委托設(shè)計(jì)前考察相關(guān)項(xiàng)目、收集相關(guān)資料；(2)按詳細(xì)的設(shè)計(jì)要求下達(dá)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，分別與勘探、設(shè)計(jì)單位簽訂勘探、設(shè)計(jì)合同，明確責(zé)任，嚴(yán)禁設(shè)計(jì)單位將設(shè)計(jì)任務(wù)轉(zhuǎn)讓給他人；(3)組織規(guī)劃設(shè)計(jì)方案聽(tīng)證會(huì)，由專家對(duì)總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行評(píng)審；(4)組織相關(guān)部門(mén)或?qū)I(yè)技術(shù)人員對(duì)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行會(huì)審，并提出明確的書(shū)面審查意見(jiàn)，督促設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修正。

3、項(xiàng)目概預(yù)算控制要點(diǎn)：(1)以項(xiàng)目可行性研究和策劃階段確定的計(jì)劃成本或目標(biāo)成本作為初步設(shè)計(jì)控制的依據(jù)，采用限額設(shè)計(jì)并和設(shè)計(jì)費(fèi)掛鉤，對(duì)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行賞罰；(2)要求設(shè)計(jì)單位出具每一階段(擴(kuò)初設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì))設(shè)計(jì)概(預(yù))算；(3)設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算會(huì)同監(jiān)理組成聯(lián)合小組對(duì)設(shè)計(jì)單位編制的設(shè)計(jì)概(預(yù))算進(jìn)行演算和復(fù)核，審查內(nèi)容包括編制依據(jù)的合法性、時(shí)效性，工程量、定額套用、費(fèi)用計(jì)取和匯總的合理性和正確性，審查設(shè)計(jì)概(預(yù))算是否存在漏列、錯(cuò)列、多列的現(xiàn)象；(4)設(shè)計(jì)概算如超經(jīng)批準(zhǔn)投資估算的規(guī)定比例，企業(yè)應(yīng)進(jìn)行論證，并辦理報(bào)批手續(xù)，投資額嚴(yán)格控制在設(shè)計(jì)概算之內(nèi)。

業(yè)務(wù)循環(huán)三：項(xiàng)目施工

典型案例：

南京某建設(shè)集團(tuán)項(xiàng)目管理有限公司副經(jīng)理王某，授意招投標(biāo)機(jī)構(gòu)，完全針對(duì)某家施工企業(yè)的特點(diǎn)制作標(biāo)書(shū)；待招標(biāo)文件公布后，引來(lái)眾多競(jìng)爭(zhēng)者，由于標(biāo)書(shū)具有很強(qiáng)的針對(duì)性，大多不明就里的施工企業(yè)被挑刺，從而出局；當(dāng)招標(biāo)進(jìn)入第二輪時(shí)，入圍的是一些有默契的施工企業(yè)，只有一家“志在必得”，另外幾家則是“陪標(biāo)”。經(jīng)過(guò)一連串隱蔽性極高的暗箱操作后，王某與施工企業(yè)、招投標(biāo)機(jī)構(gòu)運(yùn)用“規(guī)則”

串謀，使工程招投標(biāo)取得了合法的形式要件。而其本人也因此得到了67.5萬(wàn)元人民幣、4000美元、3000澳元、一塊歐米茄手表、一臺(tái)海信32英寸液晶彩電的賄賂。

項(xiàng)目施工中可能存在的舞弊和風(fēng)險(xiǎn)包括：(1)招投標(biāo)過(guò)程中發(fā)包、承包的舞弊行為，如串標(biāo)、陪標(biāo)、標(biāo)底泄密、內(nèi)部定標(biāo)等暗箱操作；(2)合同簽訂、執(zhí)行存在問(wèn)題如合同文本不嚴(yán)密，成本費(fèi)用控制不力，工期延誤，存在質(zhì)量、安全隱患，拖欠工程款等。

企業(yè)可采取的控制措施有：

1、招投標(biāo)控制要點(diǎn)：(1)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的咨詢公司或組織設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算、財(cái)務(wù)等專業(yè)人員編制招標(biāo)文件和標(biāo)底，明確招標(biāo)項(xiàng)目的技術(shù)要求、投標(biāo)人資格審查標(biāo)準(zhǔn)、投標(biāo)報(bào)價(jià)要求、評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)及合同主要條款；(2)組織預(yù)算、財(cái)務(wù)等專業(yè)人員審查標(biāo)底計(jì)價(jià)內(nèi)容、計(jì)價(jià)依據(jù)的準(zhǔn)確性、合理性及標(biāo)底價(jià)格是否在投資限額內(nèi)；(3)對(duì)投標(biāo)單位的資質(zhì)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、技術(shù)力量、以往施工項(xiàng)目和施工管理水平等進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考察并出具書(shū)面考察意見(jiàn)；(4)盡可能采用工程量清單的方式公開(kāi)招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)；(5)招標(biāo)文件發(fā)出后，招標(biāo)人不得擅自變更其內(nèi)容，確需澄清、修改或補(bǔ)充的，應(yīng)當(dāng)在提交投標(biāo)文件截止15天前，書(shū)面通知所有獲得招標(biāo)文件的投標(biāo)人；(6)投標(biāo)單位按招標(biāo)文件規(guī)定的時(shí)間和標(biāo)志密封投標(biāo)；(7)按招標(biāo)文件的規(guī)定準(zhǔn)時(shí)開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)；(8)依法由工程、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方面專家組建評(píng)標(biāo)委員會(huì)，對(duì)投標(biāo)情況進(jìn)行評(píng)估，提出書(shū)面評(píng)估意見(jiàn)；(9)擇優(yōu)選擇中標(biāo)單位，在同等條件下，選擇企業(yè)類別或工程類別高而取費(fèi)較低的單位并發(fā)中標(biāo)通知書(shū)。

2、合同控制要點(diǎn)：(1)與監(jiān)理、施工及材料設(shè)備供應(yīng)商簽訂書(shū)面合同；(2)合同談判人員至少應(yīng)包括工程、預(yù)算、財(cái)務(wù)等方面的專業(yè)人員，合同條件必須符合招標(biāo)條件，合同條款及內(nèi)容清晰，出包工程嚴(yán)禁轉(zhuǎn)包；(3)聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的咨詢公司編制嚴(yán)密合同文本，防止施工單位進(jìn)場(chǎng)后以工期緊、場(chǎng)地狹小、設(shè)計(jì)選型的品牌型號(hào)不明確等為借口進(jìn)行索賠。

3、現(xiàn)場(chǎng)簽證控制要點(diǎn)：(1)現(xiàn)場(chǎng)簽證必須列清事由、工程實(shí)物量及其價(jià)值量，并由甲方主管工程師、預(yù)算人員及監(jiān)理共同簽名，其中甲方預(yù)算人員須對(duì)工程量、單價(jià)、用工量負(fù)責(zé)把關(guān)；(2)現(xiàn)場(chǎng)簽證遵循及時(shí)性原則，嚴(yán)禁事后補(bǔ)簽，簽證內(nèi)容、原因、工程量須清楚明了，涂改后的簽證及復(fù)印件不得作為結(jié)算依據(jù)；(3)實(shí)行造價(jià)大包干的工程和取費(fèi)系數(shù)中已計(jì)取預(yù)算包干費(fèi)或不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)的工程項(xiàng)目，在施工過(guò)程中不得辦理任何簽證；(4)因業(yè)主要求或者因設(shè)計(jì)不當(dāng)，確實(shí)需要變更設(shè)計(jì)的，應(yīng)填寫(xiě)《設(shè)計(jì)變更審批表》并編制預(yù)算，經(jīng)設(shè)計(jì)、監(jiān)理單位和甲方負(fù)責(zé)人認(rèn)可后，方可辦理，辦理過(guò)程中須對(duì)照有關(guān)設(shè)計(jì)、施工或售樓合同，變更設(shè)計(jì)必須在合同條款的約束下進(jìn)行，任何變更不能使合同失效；(5)杜絕盲目簽證。

4、工程質(zhì)量與監(jiān)理控制要點(diǎn)：(1)項(xiàng)目開(kāi)工前通過(guò)招標(biāo)方式擇優(yōu)選擇具有合法資格與有效資質(zhì)等級(jí)的監(jiān)理單位對(duì)項(xiàng)目施工進(jìn)行質(zhì)量、投資、進(jìn)度和安全的監(jiān)督和管理，監(jiān)理單位與其所監(jiān)理的施工單位和供貨商無(wú)利益關(guān)系；(2)認(rèn)真審查施工單位開(kāi)工報(bào)告及相關(guān)資料，開(kāi)工前應(yīng)取得施工許可證，符合開(kāi)工條件才能開(kāi)工；(3)嚴(yán)格把關(guān)，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量事故，須組織有關(guān)部門(mén)詳細(xì)調(diào)查、分析原因，提交事故情況報(bào)告及防患措施，明確事故責(zé)任并督促責(zé)任單位，按照質(zhì)檢部門(mén)認(rèn)可的書(shū)面處理方案予以落實(shí)，事故報(bào)告與處理方案應(yīng)一并存檔備案；(4)隱蔽工程驗(yàn)收，由工程、預(yù)算人員聯(lián)合施工單位、質(zhì)檢部門(mén)共同參加并辦理書(shū)面手續(xù)，凡未經(jīng)驗(yàn)收簽證的，施工單位不得隱蔽和進(jìn)入下道工序施工，隱蔽工程驗(yàn)收記錄按順序進(jìn)行整理，存入工程技術(shù)檔案；(5)企業(yè)對(duì)監(jiān)理工作進(jìn)行定期不定期的檢查，確保監(jiān)理資料的真實(shí)、完整，掌握工作質(zhì)量、進(jìn)度和投資的實(shí)際情況。

5、工程材料及設(shè)備控制要點(diǎn)：(1)項(xiàng)目開(kāi)工前，設(shè)計(jì)或工程管理部門(mén)及時(shí)列出所需材料及設(shè)備清單，并決定是甲供、甲指乙供還是乙供并在工程施工承包合同中加以明確；(2)按工程實(shí)際進(jìn)度合理安排采購(gòu)數(shù)量和具體進(jìn)貨時(shí)間，防止積壓或造成窩工；(3)甲供材料和設(shè)備的采購(gòu)必須進(jìn)行廣泛詢價(jià)，主要設(shè)備和大宗建材采購(gòu)采用招標(biāo)方式；(4)材料和設(shè)備進(jìn)場(chǎng)時(shí)須出具檢驗(yàn)合格證，對(duì)到貨材料和設(shè)備的數(shù)量、質(zhì)量及規(guī)格，及時(shí)清點(diǎn)驗(yàn)收手續(xù)，出具檢驗(yàn)報(bào)告，對(duì)不符合要求的材料和設(shè)備，及時(shí)退貨并通知財(cái)務(wù)部拒絕付款；(5)采購(gòu)合同中須載明因供貨商供貨不及時(shí)或質(zhì)量、數(shù)量等問(wèn)題對(duì)工程進(jìn)度、工程質(zhì)量造成影響和損失的，供貨商必須承擔(dān)索賠責(zé)任；(6)建立健全材料的詢價(jià)、定價(jià)、簽約、進(jìn)貨和驗(yàn)收保管相分離的內(nèi)部牽制制度，不得由一人完成材料采購(gòu)全過(guò)程；(7)甲供材料、設(shè)備的結(jié)算必須憑供貨合同、供貨廠家或商檢部門(mén)的檢驗(yàn)合格證和驗(yàn)收檢驗(yàn)證明以及結(jié)算清單，經(jīng)審核無(wú)誤后，辦理結(jié)算。

6、工程進(jìn)度款支付控制要點(diǎn)：(1)工程進(jìn)度款的撥付程序：施工單位按月報(bào)送施工進(jìn)度計(jì)劃和工程進(jìn)度完成月報(bào)表；工程、預(yù)算部門(mén)會(huì)同監(jiān)理，對(duì)照施工合同及進(jìn)度計(jì)劃，審核工程進(jìn)度內(nèi)容和完工部位(主體結(jié)構(gòu)及隱蔽工程部分須提供照片)的工程質(zhì)量并整理復(fù)核工程價(jià)值量；財(cái)務(wù)部審核后按規(guī)定的批準(zhǔn)程序付款并登記臺(tái)帳；(2)由于設(shè)計(jì)變更和工程變更等原因造成價(jià)款支付方式及金額發(fā)生變動(dòng)的應(yīng)提供完整的書(shū)面文件和相關(guān)資料，且涉及金額的資料已經(jīng)專業(yè)技術(shù)人員審核；(3)合理籌集工程項(xiàng)目所需資金；(4)按合同規(guī)定的金額或比例提留工程尾款和質(zhì)量保證金，在竣工決算后支付工程尾款，在質(zhì)保期滿經(jīng)驗(yàn)收合格后支付質(zhì)量保證金。

業(yè)務(wù)循環(huán)四：竣工決算

竣工決算階段可能存在的舞弊和風(fēng)險(xiǎn)包括：(1)驗(yàn)收不符合規(guī)范、驗(yàn)收手續(xù)、資料不齊全、驗(yàn)收不及時(shí)；(2)竣工決算不符合條件，結(jié)算工程量、結(jié)算單價(jià)、簽證及索賠計(jì)算不準(zhǔn)確；(3)竣工決算中存在舞弊行為；(4)竣工決算未審計(jì)。

企業(yè)可采取的控制措施有：

1、項(xiàng)目完工后，必須經(jīng)過(guò)自檢、復(fù)查、驗(yàn)收三階段且質(zhì)量符合法律、法規(guī)和工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)的要求。監(jiān)理、勘察、設(shè)計(jì)應(yīng)在質(zhì)量檢查報(bào)告上審核簽字，對(duì)不符合驗(yàn)收要求的應(yīng)限期整改直到復(fù)驗(yàn)合格。

2、項(xiàng)目驗(yàn)收后才能交付使用并建立財(cái)產(chǎn)明細(xì)表。

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中圖分類號(hào)：F213 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4117（2012）01-0218-01

一、當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的研究背景

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)始于20世紀(jì)80年代初期，在近二十年曲折而漫長(zhǎng)的發(fā)展中，雖然中間經(jīng)歷了幾次曲折，但都最終頑強(qiáng)復(fù)蘇并獲得了更加長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中占有十分重要的地位，同時(shí)也是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表。很多行為在房地產(chǎn)行業(yè)中越來(lái)越規(guī)范，制度也越來(lái)越公開(kāi)透明。但是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，其贏利模式也在漸漸改變，有原來(lái)的粗放的土地贏利向精細(xì)的產(chǎn)品贏利過(guò)渡，其利潤(rùn)空間也在日漸縮小。因此如何提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力成了房地產(chǎn)業(yè)迫切需要解決的問(wèn)題。有很多實(shí)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，都在努力提高自身競(jìng)爭(zhēng)力，使自己在房地產(chǎn)行業(yè)中立于不敗之地，因此房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理與控制就成了項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的重要手段，也是保證開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的重要條件。只有具備了成本優(yōu)勢(shì)，才有相當(dāng)?shù)暮诵母?jìng)爭(zhēng)力，才能在當(dāng)今的競(jìng)爭(zhēng)中優(yōu)勝劣汰。近年來(lái)房?jī)r(jià)格一直居高不下，各方面反映強(qiáng)烈，主要表現(xiàn)為房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，這也是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中的非理性因素，究其原因有國(guó)家政策方面的原因，也有開(kāi)發(fā)商管理方面的原因。在這樣的社會(huì)背景下，房地產(chǎn)企業(yè)如果能在房?jī)r(jià)和利潤(rùn)之間尋求到一個(gè)平衡點(diǎn)，達(dá)到買(mǎi)賣雙方的雙贏，控制好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本就處于非常重要的戰(zhàn)略地位。

二、綜述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制相關(guān)理論

（一）項(xiàng)目策劃階段

1、做好相關(guān)市場(chǎng)調(diào)研，利用足夠的時(shí)間細(xì)心進(jìn)行房產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編制工作，加強(qiáng)項(xiàng)目決策的科學(xué)性。項(xiàng)目的決策關(guān)系到項(xiàng)目的成敗，也直接影響了建設(shè)成本的高低和項(xiàng)目的收益。在此期間，需要充足的相關(guān)數(shù)據(jù)資料和工作時(shí)間，不可急于求成，不加細(xì)致的分析和優(yōu)化，特別是其中的市場(chǎng)調(diào)查、技術(shù)方案、投資估算、融資方案、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分析方面的內(nèi)容。

2、科學(xué)開(kāi)展房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算的編制與審核工作。投資估算不僅是擬建工程編制房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書(shū)、可行性研究報(bào)告的重要組成部分，同時(shí)也是房地產(chǎn)項(xiàng)目決策的重要依據(jù)之一，要在滿足必要功能的基礎(chǔ)上，盡可能的降低成本，提高投資收益。

（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，設(shè)計(jì)階段對(duì)整個(gè)工程造價(jià)的影響在35%～75%之間。當(dāng)項(xiàng)目投資決策確定以后，設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制就變得十分重要，而這一階段恰恰是目前開(kāi)發(fā)商（投資人）控制的比較薄弱的環(huán)節(jié)。設(shè)計(jì)是非常重要的一環(huán)，它直接影響工程的造價(jià)。設(shè)計(jì)時(shí)通過(guò)技術(shù)比較、經(jīng)濟(jì)分析和效果評(píng)價(jià)，力求選擇在技術(shù)先進(jìn)條件下經(jīng)濟(jì)合理，在經(jīng)濟(jì)合理?xiàng)l件下確保技術(shù)先進(jìn)，在滿足實(shí)用功能前提下注意造型別致美觀，以最少的投入創(chuàng)造最大經(jīng)濟(jì)效益。

1、推行設(shè)計(jì)招標(biāo)，擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位

積極推行建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法，盡量將工程主體及配套的總體規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)等放在一起進(jìn)行招標(biāo)，采用多家競(jìng)投，組織有關(guān)專家綜合評(píng)比定標(biāo)，這樣既可優(yōu)選出高水平、善溝通的設(shè)計(jì)單位，又可促進(jìn)設(shè)計(jì)單位在項(xiàng)目整體的空間布局、建筑造型、使用功能和景觀環(huán)境設(shè)計(jì)上開(kāi)拓創(chuàng)新，在降低工程造價(jià)上下功夫。

2、開(kāi)展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)

由于當(dāng)前設(shè)計(jì)單位普遍經(jīng)濟(jì)觀念和市場(chǎng)觀念淡薄，“重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)”，設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)把握度差，趕工期、輕質(zhì)量、各專業(yè)圖紙矛盾多、細(xì)部設(shè)計(jì)缺失。加上設(shè)計(jì)費(fèi)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般按建筑面積或投資額計(jì)算，不利于設(shè)計(jì)單位加強(qiáng)成本控制意識(shí)，設(shè)計(jì)保守不合理，浪費(fèi)較大。甲方必須在設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)或投資估算上規(guī)定造價(jià)的限額，并和設(shè)計(jì)費(fèi)掛鉤。對(duì)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行經(jīng)濟(jì)賞（節(jié)約）罰（超支）制約。盡可能實(shí)行設(shè)計(jì)監(jiān)理制度，加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的成本控制。盡量避免后期設(shè)計(jì)變更帶來(lái)的成本增加。

（三）招標(biāo)階段

1、招標(biāo)工作應(yīng)遵循公平、公開(kāi)、公正、誠(chéng)信的原則。選擇綜合組織管理能力優(yōu)勝的房地產(chǎn)項(xiàng)目組織和房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)理?，F(xiàn)在好多的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理組織還繼續(xù)延續(xù)以往的掛靠管理形式，表面上市一個(gè)管理正規(guī)的名牌大公司，實(shí)質(zhì)上組織當(dāng)中占相當(dāng)一部分事掛靠的民間小包工隊(duì)，利用靠、拖、賴等不正當(dāng)?shù)姆绞竭M(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，最終損失的大多數(shù)是由于單位中高層管理者違規(guī)操作房地產(chǎn)項(xiàng)目管理不正規(guī)的建設(shè)單位。

2、做好招標(biāo)文件的編制工作，造價(jià)管理人員應(yīng)收集、積累、篩選、分析和總結(jié)各類有價(jià)值的數(shù)據(jù)、資料，對(duì)影響工程造價(jià)的各種因素進(jìn)行鑒別、預(yù)測(cè)、分析、評(píng)價(jià)，然后編制招標(biāo)文件。

3、合理低價(jià)者中標(biāo)。所謂合理低價(jià),是在保證質(zhì)量、工期前提下的合理低價(jià)。把握好工程施工招投標(biāo)，選擇報(bào)價(jià)合理、社會(huì)信譽(yù)好、技術(shù)力量雄厚的施工企業(yè)。施工單位管理到位，工期就可以保證，并且有可能提前。

（四）施工階段

1、落實(shí)施工項(xiàng)目計(jì)劃成本責(zé)任體制，一個(gè)成熟的施工企業(yè)在工程開(kāi)工前，根據(jù)工程的投資和往年工程實(shí)際成本，先確定成本計(jì)劃，而后按計(jì)。劃的要求，采用目標(biāo)分解方法，將目標(biāo)分配到各職能人員、施工隊(duì)和施工班組，并簽訂成本承包責(zé)任狀(或合同)。由各承包者提出保證成本計(jì)劃完成的具體措施。

2．加強(qiáng)成本計(jì)劃執(zhí)行情況的檢查與協(xié)調(diào)，項(xiàng)目經(jīng)理部應(yīng)定期檢查成本計(jì)劃的執(zhí)行情況，并在檢查后及時(shí)分析，采取措施，控制成本支出，保證目標(biāo)成本計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)。

（五）竣工結(jié)算階段

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一、房地產(chǎn)管理模式的內(nèi)涵

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是工程項(xiàng)目管理的一個(gè)分類，是房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理者運(yùn)用系統(tǒng)的觀點(diǎn)、理論和方法，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)和使用進(jìn)行全過(guò)程和全方位的綜合管理，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素在房地產(chǎn)項(xiàng)目上的優(yōu)化配置，為用戶提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。它是一門(mén)應(yīng)用性很強(qiáng)的綜合性學(xué)科。也是具有很大發(fā)展?jié)摿Φ男屡d學(xué)科。從內(nèi)容上看，它是項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程的管理，即從項(xiàng)目建議書(shū)、可行性研究、工程設(shè)計(jì)、工程施工到竣工全過(guò)程的管理。任何一個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)都需要這個(gè)過(guò)程，它是分階段進(jìn)行的。這不是由人們主觀臆造出來(lái)的，而是項(xiàng)目建設(shè)的客觀要求。從性質(zhì)上看，項(xiàng)目管理是固定資產(chǎn)投資管理的微觀基礎(chǔ)，其性質(zhì)屬投資管理范疇。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的各參與方都有自己的項(xiàng)目管理，可分為建設(shè)方的項(xiàng)目管理、開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目管理、咨詢方的項(xiàng)目管理、政府部門(mén)的項(xiàng)目管理等，但影響房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)展和效益的主要是業(yè)主方的項(xiàng)目管理方式。因此，本文只討論開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目管理，是站在業(yè)主方的立場(chǎng)上。

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式，是指將管理的對(duì)象作為一個(gè)系統(tǒng)，為了使系統(tǒng)能夠正常運(yùn)行，并確保其目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，而運(yùn)用的項(xiàng)目組織和管理方式。

我國(guó)的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式的選用應(yīng)符合我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律和國(guó)際慣例，并能促進(jìn)基本建設(shè)事業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式的選擇恰當(dāng)與否與項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)、項(xiàng)目建成后的運(yùn)行能否取得既定的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益直接相關(guān)。因此，了解并選擇恰當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)項(xiàng)目管理模式意義重大。

二、管理模式的選取

由于施工項(xiàng)目是一次性的任務(wù)，決定了項(xiàng)目管理的特殊性。即項(xiàng)目管理既要適合于施工企業(yè)所具備的經(jīng)營(yíng)管理水平特點(diǎn)，又要具備項(xiàng)目所處的時(shí)間、環(huán)境等條件的特點(diǎn)。在運(yùn)用科學(xué)管理的方法上，任何照搬照抄是不可能收到切實(shí)的效果的。找準(zhǔn)項(xiàng)目管理中自身的特點(diǎn)，抓住管理中的薄弱環(huán)節(jié)，正確選擇一種或多種現(xiàn)代化管理方法，以提高項(xiàng)目管理水平和工作效率。我們?cè)谶\(yùn)用量本利分析法進(jìn)行項(xiàng)目目標(biāo)成本管理中，不能簡(jiǎn)單地對(duì)產(chǎn)量、成本、利潤(rùn)三者的依存關(guān)系，應(yīng)用數(shù)字模式，預(yù)測(cè)一個(gè)目標(biāo)值，而且，還要根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)管理需要，建立目標(biāo)成本管理制度，通過(guò)目標(biāo)分解，各子系統(tǒng)健全跟蹤制――信息反饋――總結(jié)考核的全過(guò)程，不斷推進(jìn)成本管理，確保經(jīng)濟(jì)效益的提高。

在實(shí)施現(xiàn)代化管理過(guò)程中，離不開(kāi)基礎(chǔ)工作所提供的資料、數(shù)據(jù)和信息，如果沒(méi)有正確的計(jì)量技術(shù)和監(jiān)測(cè)手段，詳盡全面的統(tǒng)計(jì)報(bào)表、及時(shí)有效的各類信息的反饋，再好的現(xiàn)代化管理方法也不能發(fā)揮它的威力。因此，必須抓好各部門(mén)的基礎(chǔ)管理，積累更多、更全面的基礎(chǔ)資料，為更好地使用現(xiàn)代化管理方法提供可靠全面的數(shù)據(jù)，使“方法”在施工項(xiàng)目中發(fā)揮更大的作用。認(rèn)真抓動(dòng)態(tài)過(guò)程的管理，反復(fù)運(yùn)用，才能使科學(xué)管理方法成為項(xiàng)目上的現(xiàn)實(shí)存在。如網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃在施工管理中很實(shí)用，編制一個(gè)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃并不很難，但要堅(jiān)持運(yùn)用這一網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃卻不容易。由于計(jì)劃執(zhí)行過(guò)程是復(fù)雜的動(dòng)態(tài)過(guò)程，又受到各種復(fù)雜多變的因素的影響，出現(xiàn)與實(shí)際進(jìn)度不是提前就是拖后時(shí)，堅(jiān)持對(duì)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃執(zhí)行過(guò)程進(jìn)行跟蹤和控制，及時(shí)調(diào)整、反復(fù)運(yùn)用取得實(shí)際效果。

三、我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題

1.提高項(xiàng)目管理人員素質(zhì)科學(xué)實(shí)施項(xiàng)目管理。目前我國(guó)現(xiàn)有小而專、大而強(qiáng)的項(xiàng)目管理公司不多，而且專業(yè)性的項(xiàng)目管理人員非常少，人員素質(zhì)也不高，對(duì)項(xiàng)目管理的性質(zhì)、任務(wù)、機(jī)制認(rèn)識(shí)不夠，管理片面，往往局限于對(duì)施工質(zhì)量的監(jiān)控，使我國(guó)的建設(shè)項(xiàng)目管理在理論和方法上與先進(jìn)國(guó)家相比，都存在較大的差距。要使項(xiàng)目管理現(xiàn)代化，其管理人員一定要具備現(xiàn)代化管理的素質(zhì)。特別是項(xiàng)目經(jīng)理，一定要具備與時(shí)俱進(jìn)、不斷創(chuàng)新的觀念和懂得領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)和管理藝術(shù)，要深知在項(xiàng)目管理中必須突出以人為本的思想。對(duì)于規(guī)模較大的項(xiàng)目，項(xiàng)目經(jīng)理必須要掌握和善于運(yùn)用電腦等工具，進(jìn)行全方位的網(wǎng)絡(luò)管理。如果管理人員不具備這些管理素質(zhì)，那么，要實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化管理是非常艱難的。同時(shí)，要求項(xiàng)目每一位管理人員，要隨著社會(huì)的不斷進(jìn)步，科學(xué)管理技術(shù)的不斷發(fā)展，不斷對(duì)自身充電，接受上崗培訓(xùn)。通過(guò)培訓(xùn)，提高管理隊(duì)伍素質(zhì)?？梢哉f(shuō)，項(xiàng)目經(jīng)理素質(zhì)的高低，決定了是否能夠帶出一支合格的項(xiàng)目管理隊(duì)伍。而具備了一支高素質(zhì)的項(xiàng)目管理隊(duì)伍，才能使項(xiàng)目體的各項(xiàng)工作在健康、有序的環(huán)境下開(kāi)展。

2.加強(qiáng)行業(yè)法律法規(guī)建設(shè)。近年來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)領(lǐng)域中仍存在諸多問(wèn)題，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)受經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使，置法規(guī)體制于不顧，處處鉆空子，嚴(yán)重?fù)p害了國(guó)家和集體的利益。反映在：基本建設(shè)有章不循、有法不依，不報(bào)建、不招標(biāo)，以及任意肢解發(fā)包工程，強(qiáng)行不合理壓價(jià)；行業(yè)壟斷，一個(gè)行業(yè)的工程往往是本行業(yè)立項(xiàng)、本行業(yè)投資、本行業(yè)設(shè)計(jì)、本行業(yè)的施工、本行業(yè)監(jiān)理，不允許外行業(yè)隊(duì)伍進(jìn)；工程項(xiàng)目可行性研究成為“可批性研究”；現(xiàn)場(chǎng)簽證無(wú)中生有、價(jià)量不實(shí)；不法中介行為嚴(yán)重；還有錢(qián)權(quán)交易，搞工程腐敗等。這些都極大地制約和限制了我國(guó)項(xiàng)目管理的發(fā)展。所以，加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的法律法規(guī)建設(shè)是完善和規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要保證。

四、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)是至關(guān)重要的，在我國(guó)目前的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中，提高項(xiàng)目管理水平是刻不容緩的。

篇10

1 現(xiàn)階段房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理中存在的問(wèn)題

房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)支柱產(chǎn)業(yè)之一，現(xiàn)階段還存在著許多問(wèn)題，主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：

1.1把項(xiàng)目成本管理的重點(diǎn)放在施工階段

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本由地價(jià)，土建和安裝成本費(fèi)，配套建設(shè)費(fèi)用，開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)成本組成。施工成本在整個(gè)項(xiàng)目成本中所占的比率不是最高的，只能說(shuō)施工階段可能是成本投入最明顯的一個(gè)階段。為防止在施工中產(chǎn)生的各種經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，各公司均采取分散權(quán)利的辦法，項(xiàng)目經(jīng)理的權(quán)力被減少至最低，職能部門(mén)的權(quán)力相對(duì)做大?？刂瞥杀颈环纸獾礁髀毮懿块T(mén)后，各部門(mén)就只關(guān)注自己的職能范圍內(nèi)的成本管理情況，至于對(duì)其他部門(mén)甚至全局會(huì)有什么影響根本就不是相應(yīng)職能部門(mén)關(guān)心的范圍。因此將項(xiàng)目成本管理重點(diǎn)放在施工階段是不可行的，應(yīng)該在每個(gè)部門(mén)每個(gè)階段都要注重項(xiàng)目成本的管理。

1.2項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中不注重施工計(jì)劃

項(xiàng)目成本管理管理方式很多，但首先要做的就是計(jì)劃。施工前做好工程的估算，必須依據(jù)材料計(jì)劃并對(duì)照市場(chǎng)材料價(jià)格估算出材料所需費(fèi)用，還有加工費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施、辦公用品及生活設(shè)施費(fèi)等，對(duì)每一項(xiàng)做一個(gè)較詳細(xì)的估算。把估算出的總金額與預(yù)算總金額進(jìn)行對(duì)照，這對(duì)今后的工程實(shí)施和成本管理有很大的幫助。制定詳實(shí)、可行、精確的計(jì)劃對(duì)于項(xiàng)目管理目標(biāo)完成有著重要的作用?，F(xiàn)階段項(xiàng)目運(yùn)行時(shí)，房地產(chǎn)商為了早開(kāi)工，早開(kāi)盤(pán)。計(jì)劃成立一張消耗了勞動(dòng)力的廢紙，完全起不到應(yīng)有的作用。這樣在實(shí)際工程中沒(méi)有科學(xué)的計(jì)劃可以依據(jù)，某一分部分項(xiàng)工程不知花費(fèi)是超還是省，成本管理效率低下。

2 提升房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理水平的方法

2.1加強(qiáng)項(xiàng)目前期投資決策階段的成本管理

項(xiàng)目投資決策是指決策單位或決策者按照規(guī)定的建設(shè)程序，根據(jù)投資規(guī)模、投資方向、投資布局的戰(zhàn)略構(gòu)想，結(jié)合有關(guān)的方針政策，在廣泛收集信息、資料的基礎(chǔ)上，對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和多種角度的綜合分析評(píng)價(jià)，決定項(xiàng)目是否馬上建，在什么地方興建，選擇并決定項(xiàng)目建設(shè)的最優(yōu)方案，即解決所謂的定項(xiàng)、定點(diǎn)、定方案的問(wèn)題。在建設(shè)項(xiàng)目決策階段，項(xiàng)目的各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)決策，對(duì)工程造價(jià)以及項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)效益，有著決定性的影響，是工程造價(jià)控制的重要階段。

（1）合理確定建設(shè)規(guī)模：任何項(xiàng)目工程的投資，無(wú)不存在一定的不確定性，即投資風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)更是如此，如果項(xiàng)目在前期決策階段不做好市場(chǎng)調(diào)查，可能會(huì)導(dǎo)致資金難到位，開(kāi)工遲，技術(shù)、管理跟不上，這樣就會(huì)造成質(zhì)量和進(jìn)度目標(biāo)達(dá)不到計(jì)劃要求。而生產(chǎn)規(guī)模過(guò)小，使得資源得不到有效配置，項(xiàng)目單位成本較高，經(jīng)濟(jì)效益也會(huì)降低。因此，合理確定建設(shè)規(guī)模是控制工程造價(jià)的關(guān)鍵。

（2）做好方案優(yōu)化：技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合是控制工程造價(jià)比較有效的手段。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)工程建設(shè)領(lǐng)域都存在技術(shù)與經(jīng)濟(jì)分離的弊端，通常項(xiàng)目建議書(shū)由開(kāi)發(fā)商的工程技術(shù)人員提出，而相對(duì)應(yīng)的投資估算由財(cái)會(huì)、預(yù)算人員編制，技術(shù)人員不懂財(cái)務(wù)，缺乏經(jīng)濟(jì)觀念，設(shè)計(jì)思想保守，造成在項(xiàng)目決策階段造價(jià)控制不嚴(yán)。要真正有效的控制工程造價(jià)，在完成市場(chǎng)調(diào)查研究后，必須結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，將技術(shù)和經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合，進(jìn)行設(shè)計(jì)多方案比較，把控制工程造價(jià)觀念滲透到?jīng)Q策階段的各個(gè)環(huán)節(jié)中。

（3）合理選擇建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和建設(shè)地點(diǎn)：建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和建設(shè)地點(diǎn)的合理選擇，在很大程度上決定著擬建項(xiàng)目的命運(yùn)，影響著工程造價(jià)的高低、建設(shè)工期的長(zhǎng)短、建設(shè)質(zhì)量的好壞，及項(xiàng)目建成后的經(jīng)營(yíng)狀況。建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的確定對(duì)于房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)十分重要，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不一定要一味的追求高標(biāo)準(zhǔn)。開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)一定要和周圍的環(huán)境、配套相匹配，在確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)一定要按照可行性報(bào)告中市場(chǎng)調(diào)查和預(yù)測(cè)根據(jù)自己的特點(diǎn)、特色來(lái)進(jìn)行。

2.2設(shè)計(jì)階段的成本管理

設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的關(guān)鍵與重點(diǎn)。設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的費(fèi)用管理有兩個(gè)目的，一是降低為完成設(shè)計(jì)任務(wù)所需的設(shè)計(jì)成本，二是降低工程所需設(shè)備、材料、建筑、安裝等費(fèi)用。由于占工程費(fèi)用大部分的設(shè)備、材料、建筑、安裝費(fèi)用在設(shè)計(jì)階段就可以較精確地確定，因此可以說(shuō)，降低項(xiàng)目成本的關(guān)鍵在設(shè)計(jì)階段。在設(shè)計(jì)階段中做好以下問(wèn)題控制成本。

（1）推行設(shè)計(jì)招標(biāo)擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位：積極推行建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法，盡量將工程主體及配套的圍護(hù)、綠化等均放在一起進(jìn)行招標(biāo)，采用多家競(jìng)投，組織有關(guān)專家綜合評(píng)比，這樣既可優(yōu)選出好的設(shè)計(jì)單位，又可促進(jìn)設(shè)計(jì)方在項(xiàng)目整體布局、建筑造型使用功能上開(kāi)拓創(chuàng)新，在降低工程造價(jià)上下功夫。

（2）開(kāi)展限額設(shè)計(jì)控制造價(jià)：設(shè)計(jì)不精、深度不夠是增加工程造價(jià)的不確定因素，由于設(shè)計(jì)頻繁變更，給工程造價(jià)控制帶來(lái)一定的難度。設(shè)計(jì)人員應(yīng)熟悉掌握建筑工程預(yù)算定額及費(fèi)用定額，熟悉建筑材料預(yù)算價(jià)格，然后按項(xiàng)目投資估算控制初步設(shè)計(jì)及概算，再用初步設(shè)計(jì)概算控制施工圖設(shè)計(jì)及概算。合理分解和使用投資限額，融施工圖設(shè)計(jì)和施工圖預(yù)算為一體，把技術(shù)和經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合起來(lái)。并利用同類建筑工程的技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行科學(xué)分析、比較，優(yōu)化設(shè)計(jì)，降低工程造價(jià)。

（3）加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)人員進(jìn)行經(jīng)濟(jì)觀念的教育：在設(shè)計(jì)工作中推行限額設(shè)計(jì)，根據(jù)合同標(biāo)的額，對(duì)各專業(yè)限定投資額，嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)的工程量和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。在設(shè)計(jì)中，從項(xiàng)目的實(shí)際情況出發(fā)，不盲目追求高標(biāo)準(zhǔn)、高水平，體現(xiàn)“中等、適用，在適用的條件下注意美觀”的原則，合理使用人力、物力、財(cái)力，將有限的資金用到工程的關(guān)鍵部位上，采取多方案的比較，設(shè)計(jì)采用最佳方案。

3 結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理的核心的內(nèi)容之一，成本管理的效果直接關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，通過(guò)成本管理可以減少和杜絕企業(yè)中的浪費(fèi)現(xiàn)象，節(jié)約有限的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)資源。我國(guó)的項(xiàng)目管理水平仍十分落后，有待于我們不斷的努力，采用新的管理方式和工具，在以后的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，只有更好的掌握和理解項(xiàng)目成本管理的內(nèi)涵，重視項(xiàng)目成本管理的有效實(shí)施，才能永遠(yuǎn)立于不敗之地。

參考文獻(xiàn)：

[1]吳榮昌.淺談房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理[j].中華建設(shè)，2008，(7)：98-99.