導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)市場的特點，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

地產(chǎn)商品的非流動性與房地產(chǎn)市場的運行風(fēng)險

房地產(chǎn)是指土地及其房屋建筑物的總稱，屬于不動產(chǎn)范圍。房地產(chǎn)市場所提供的商品的非流動性決定著不同地區(qū)相互之間房地產(chǎn)余缺的調(diào)劑性較差。結(jié)合我國具體國情，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的基礎(chǔ)地位，工業(yè)化進程與農(nóng)村耕地的保障，我國城市化進程所需土地只能視具體情況適當(dāng)限量供應(yīng)。這是自然形成的不可回避的客觀壟斷，這里我們暫且稱之為資源的客觀壟斷，資源的客觀壟斷在其它資源產(chǎn)業(yè)上也一樣存在，如糧食、能源、礦產(chǎn)，由此可以擴大到“此有他物、別無他物，缺他不可”的生產(chǎn)、生活必需品都可能形成這種壟斷。借助這種資源的客觀壟斷優(yōu)勢容易形成區(qū)域性炒作，實現(xiàn)某一區(qū)域甚至某一地區(qū)的高價位限量供給――高價位運行。運作房地產(chǎn)市場比運作其它市場，實現(xiàn)其它市場商品的限量高價供給要求具備的資源條件相對較低。適當(dāng)?shù)膬r格上漲有利于增加供給，刺激房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。住房空置， 無疑是社會有限資源的巨大浪費，當(dāng)住房供給量達到一定程度，政府部門應(yīng)抓住時機進行宏觀調(diào)控。實現(xiàn)“居者有其屋”的良性循環(huán)，定將有助于實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的可持續(xù)性發(fā)展。

對產(chǎn)品的高價值性與房地產(chǎn)市場的運行風(fēng)險

這里所指的房地產(chǎn)商品的高價值性并非商品的高附加值。通常情況下，房地產(chǎn)商品的科技含量較低，不具備形成高附加值的技術(shù)條件。房地產(chǎn)資源客觀壟斷優(yōu)勢加上較強體力勞動的大量凝結(jié)，鑄成了房地產(chǎn)商品高價值性。房價收入比，聯(lián)合國人居中心的標(biāo)準(zhǔn)是3∶1；世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)是5∶1。由此推斷，一般國家大致為（36―60個月的平均家庭工薪積蓄/100平方米中等住房），房地產(chǎn)自身的較高價值性一定程度上阻礙著房地產(chǎn)交易，房地產(chǎn)商品流通性較差，變現(xiàn)風(fēng)險較高，房地產(chǎn)市場高價位運行時，一旦出現(xiàn)波動，被套的可能性較大。房地產(chǎn)商品交易的進行，需要尋求外界資金的籌措與支持。資金的融資過程，使得房地產(chǎn)商品價格的上漲與跌落波動的時間是緩慢和長期性的。除非具有較強的金融資本的介入，或者具有較為充裕而廣闊的資金融資渠道，沒有產(chǎn)業(yè)資本、金融資本的介入，僅憑民間資金的推動，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場價格的高價炒作，也只能是現(xiàn)實需求不足的“有價無市”。

房地產(chǎn)商品投資的長期性與房地產(chǎn)市場的運行風(fēng)險

房地產(chǎn)經(jīng)營周期的長期性增加了房地產(chǎn)投資的不確定性，使得人們對房地產(chǎn)市場的預(yù)期難以把握。房地產(chǎn)市場供給與需求的此消彼長、房地產(chǎn)市場運行的政策、法令、法規(guī)的調(diào)整，建筑材料價格的變動，建設(shè)用地的供給量，土地價格的升降，融資環(huán)境的變化，利息的調(diào)整無不牽動著房地產(chǎn)市場商品的開發(fā)、出售以及房地產(chǎn)市場的整體運行。最終都將影響到房地產(chǎn)“投資收益”的層面上來。房地產(chǎn)商品的投資周期較長，房地產(chǎn)商品的經(jīng)營周期更長，房地產(chǎn)商品的經(jīng)營周期少則三四十年，多則五六十年，房地產(chǎn)商品的經(jīng)營周期中涉及的是大量的房地產(chǎn)折舊，高額的折舊加上物業(yè)管理費用，決定了房地產(chǎn)商品較高經(jīng)營費用。依廣東沿海，浙南沿海，長三角地區(qū)，每百平方米的住房，3000―6000元/平方米的均價，30―60年的使用年限折衷計算，每年的折舊1萬元再加上每期的物業(yè)管理費用，平均每月的經(jīng)營費用接近千元。較高的經(jīng)營費用加大了房地產(chǎn)商品經(jīng)營的長期風(fēng)險。

信息的非對稱性與房地產(chǎn)市場的運行風(fēng)險

房地產(chǎn)市場信息的非對稱性決定著房地產(chǎn)市場的價值風(fēng)險，受到信息傳遞的非完全性、非對稱性的局限，房產(chǎn)交易中，開發(fā)商信息的相對主動，有助于房地產(chǎn)商品的高價開盤和連續(xù)高價開盤。房地產(chǎn)市場上，逐期連續(xù)的高價開盤現(xiàn)象較為普遍。信息的非對稱性，不僅表現(xiàn)在房地產(chǎn)信息容量上，在信息的媒體傳遞、媒體信息的創(chuàng)造上，更加具有傾向性?！胺康禺a(chǎn)炒作，媒體幫了大忙”，1999-2004年末，房價上漲最快的五年間，房地產(chǎn)媒體信息出現(xiàn)了較大傾斜。其中不排除付費炒作的可能性?；诶婵紤]，房地產(chǎn)商多家聯(lián)合，利用新聞媒體，制造虛假信息，打壓人們的“房慌”心理，借機調(diào)高房價，操縱房市、從中漁利、自造“房托”哄抬房價的有之。相反，房產(chǎn)消費者受著精力和實力的局限，不可能為了自己購房去澄清房地產(chǎn)市場信息。糾正房地產(chǎn)市場信息失衡，抑制房地產(chǎn)炒作，需要政府、房地產(chǎn)相關(guān)部門，建立起一套科學(xué)的房地產(chǎn)價值評價體系，公開市場信息，做好三方公正。

房地產(chǎn)市場的連帶性與房地產(chǎn)市場的運行風(fēng)險

房地產(chǎn)市場金融鏈風(fēng)險

沒有個人住房貸款的充足支持，或者個人住房貸款的利率較高，個人住房潛在需求與現(xiàn)實需求的轉(zhuǎn)化的能量應(yīng)當(dāng)被緩慢釋放。我國金融體系中的個人房地產(chǎn)借貸，極大地支持了我國住房供給全面市場化配置體系形成?！?998年以來，個人住房消費信貸的啟動以及自1996年以來的連續(xù)8次降息，我國住房貸款出現(xiàn)了較快增長，2000年個人住房貸款占個人貸款金額的71%，2003年這一比重仍高達49.5%。”住房貸款制度實施的根本目的是支持我國的住房制度改革，實現(xiàn)百姓的安居樂業(yè)。房地產(chǎn)炒作與投機行為，已經(jīng)或正在多次利用著我國對房地產(chǎn)市場保護――住房貸款的優(yōu)惠政策。多套房產(chǎn)的同時炒作與“連環(huán)”炒作，房屋的高價運行，遠期償債能力的降低，加大了銀行資金鏈的絕對風(fēng)險。

房地產(chǎn)市場同其他產(chǎn)業(yè)市場的連帶風(fēng)險

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)市場的快速發(fā)展和適時調(diào)整所形成的溢出和收縮效應(yīng)存在著高速度、高效益的“雙高”特點。這種“雙高”效應(yīng)，需要幾十年經(jīng)濟的持續(xù)高速的發(fā)展、積累才能鼓顯出來，需要經(jīng)過幾十年經(jīng)濟的持續(xù)高速的增長、蓄積才能完成。經(jīng)過經(jīng)濟快速發(fā)展長期孵化孕育成的房地產(chǎn)市場經(jīng)濟繁榮，催生了房地產(chǎn)商品支柱產(chǎn)業(yè)化的形成。2004年12月3日上海第六屆中國住房交易會上的統(tǒng)計數(shù)據(jù)。中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。在2003年中國GDP增長的9.3個百分點中，有1.8個百分點是房地產(chǎn)業(yè)直接貢獻的。中國房地產(chǎn)業(yè)直接帶動了57個相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加，沒有一個其它行業(yè)有如此廣泛的行業(yè)推動力，房地產(chǎn)市場運行的“雙高”效應(yīng)要求我們在處理有關(guān)房地產(chǎn)市場的熱點問題時，既要講求效益和效果，又要注意連帶經(jīng)濟的影響性，防止連帶經(jīng)濟的劇烈波動。

當(dāng)今社會條件下，城市化進程是不可逆轉(zhuǎn)的世界潮流，房價上漲的不利影響，應(yīng)當(dāng)引起人們重視。現(xiàn)代城市的建設(shè)與國家發(fā)展，需要的是人們共同的智慧與呵護。

篇2

一、研究背景

從2005年開始,針對房地產(chǎn)市場發(fā)展中的有關(guān)問題,國家加強了房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控,如加快住房保障制度的建立、緊縮銀根等等。但房地產(chǎn)市場仍然存在各個方面的問題,如住房供給結(jié)構(gòu)不合理、市場風(fēng)險加大、市場秩序混亂。

國外關(guān)于房地產(chǎn)市場秩序評價的研究比較少,對于市場秩序的研究大部分集中于理論研究方面。國內(nèi)對于房地產(chǎn)市場秩序評價指標(biāo)體系的研究比較多,而市場秩序評價方法的應(yīng)用比較少,僅在建筑市場,電子信息產(chǎn)品市場中有所應(yīng)用。

二、房地產(chǎn)市場秩序綜合評價指標(biāo)體系的構(gòu)建

1.構(gòu)建思路

本文房地產(chǎn)市場秩序綜合評價指標(biāo)體系的構(gòu)建,主要遵循兩條思路:

(1)構(gòu)建原則:綜合性原則、層次性原則、代表性原則、個性原則、指導(dǎo)性原則、可比性原則、可操作性原則。

(2)借鑒一般商品市場秩序評價指標(biāo)體系:市場秩序評價體系課題組將市場秩序評價體系設(shè)計為三大類指標(biāo),即市場進出秩序指標(biāo)、交易秩序指標(biāo)、競爭秩序指標(biāo)。

2.評價體系構(gòu)建

房地產(chǎn)市場中包含的要素比較多,其發(fā)展也具有與其他市場不同的特點,要對房地產(chǎn)市場做出正確的評價,就有必要設(shè)置一個完整的評價體系,這些體系必須考慮整個房地產(chǎn)市場的各個要素,不僅要從微觀經(jīng)濟活動層面反應(yīng)各種市場要素的運行狀態(tài),也要反應(yīng)出與房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)和公共習(xí)慣的認同和遵從情況。本文結(jié)合房地產(chǎn)市場發(fā)展的特點,借鑒市場秩序評價體系課題組的成果,對房地產(chǎn)市場秩序評價設(shè)置了一套比較完整的評價指標(biāo)體系。

(1)市場主客體秩序指標(biāo)

房地產(chǎn)市場的主體秩序指標(biāo)可以分成市場主體經(jīng)濟效益指標(biāo)、市場主體進出秩序指標(biāo)兩個二級子指標(biāo)。

具體構(gòu)成為:①房地產(chǎn)市場主體經(jīng)濟效益指標(biāo):房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)值利潤率、房地產(chǎn)企業(yè)稅收總額、房地產(chǎn)企業(yè)人均經(jīng)營額、房地產(chǎn)上市公司凈資產(chǎn)收益率。②房地產(chǎn)市場主體進出秩序指標(biāo):房地產(chǎn)企業(yè)及中介咨詢企業(yè)條件合格率、房地產(chǎn)企業(yè)及中介咨詢企業(yè)證照齊全率、不合格房地產(chǎn)企業(yè)及中介咨詢企業(yè)退出率。

房地產(chǎn)市場客體秩序指標(biāo)具體分成兩個二級子指標(biāo):房地產(chǎn)產(chǎn)品秩序指標(biāo)和房地產(chǎn)中介咨詢服務(wù)秩序指標(biāo)。

具體構(gòu)成如下:①房地產(chǎn)產(chǎn)品秩序指標(biāo):商品房質(zhì)量達標(biāo)率、商品房質(zhì)量事故率、商品房質(zhì)量公眾投訴率。②房地產(chǎn)中介咨詢服務(wù)秩序指標(biāo):房地產(chǎn)中介行業(yè)總產(chǎn)值、房地產(chǎn)中介行業(yè)從業(yè)人數(shù)、房地產(chǎn)中介服務(wù)水平、房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)主滿意度。

(2)市場交易秩序指標(biāo)

房地產(chǎn)市場的市場交易秩序指標(biāo)可以分成:房地產(chǎn)企業(yè)和消費者之間的交易秩序指標(biāo)房地產(chǎn)企業(yè)和合作單位之間的交易秩序指標(biāo)以及業(yè)主和中介咨詢企業(yè)之間的交易秩序指標(biāo)這三個二級指標(biāo)。

各二級指標(biāo)的具體構(gòu)成為:①房地產(chǎn)企業(yè)與消費者之間交易秩序指標(biāo):產(chǎn)品價格公開率、消費者投訴率、侵犯消費者權(quán)益案件率。②房地產(chǎn)企業(yè)與合作單位之間交易秩序指標(biāo):書面合同簽訂率、合同履約率、不合格合同率、經(jīng)濟合同糾紛案件指數(shù)。③業(yè)主和中介咨詢企業(yè)之間交易秩序指標(biāo):中介服務(wù)質(zhì)量與水平、合同糾紛情況、客戶滿意程度。

(3)市場競爭秩序指標(biāo)

市場競爭秩序指標(biāo)用來評價房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭關(guān)系狀況。主要包括不正當(dāng)競爭秩序指標(biāo)、限制和阻礙競爭秩序指標(biāo)兩類。

具體指標(biāo)構(gòu)成為:①不正當(dāng)競爭指標(biāo):侵犯商業(yè)秘密案件指數(shù)、損害競爭對手商業(yè)信譽案件指數(shù)、商業(yè)賄賂案件指數(shù)、虛假廣告案件指數(shù)。②阻礙和限制競爭指標(biāo):行業(yè)壟斷情況、地區(qū)封鎖情況、濫用行政權(quán)利限制公平競爭案件指數(shù)。

(4)房地產(chǎn)市場運行秩序指標(biāo)

本文結(jié)合房地產(chǎn)市場發(fā)展的特點,設(shè)置了房地產(chǎn)市場運行秩序指標(biāo),可以分為四大類二級指標(biāo)。

具體構(gòu)成為:①房地產(chǎn)與社會經(jīng)濟發(fā)展的協(xié)調(diào)性指標(biāo):房地產(chǎn)投資總額占固定資產(chǎn)投資總額比重、房地產(chǎn)用地比、房價收入比。②房地產(chǎn)市場景氣程度指標(biāo):商品房預(yù)售率、商品房開工量、商品房空置率。③房地產(chǎn)市場均衡程度指標(biāo):商品房存量與增量交易比、商品房租售價格比、房屋租售面積比。④房地產(chǎn)金融服務(wù)指標(biāo):房地產(chǎn)開發(fā)貸款率、購買商品房貸款率、貸款限制與貸款門檻、貸款利率。

(5)市場監(jiān)管秩序指標(biāo)

房地產(chǎn)市場監(jiān)管就是指對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督和管理。房地產(chǎn)市場監(jiān)管秩序指標(biāo)可以分成監(jiān)管依據(jù)指標(biāo)、監(jiān)管體系指標(biāo)和監(jiān)管效果指標(biāo)三個二級子指標(biāo)。

各二級指標(biāo)的具體構(gòu)成為:①監(jiān)管依據(jù)指標(biāo):房地產(chǎn)行政監(jiān)管立法的人員情況、房地產(chǎn)行政監(jiān)管立法的程序情況、行政監(jiān)管法律法規(guī)數(shù)量、行政監(jiān)管法律法規(guī)的變化情況。②監(jiān)管體系指標(biāo):相關(guān)管理部門的數(shù)量、市場監(jiān)管機關(guān)只能到位率、行業(yè)協(xié)會的發(fā)展、新聞機構(gòu)的關(guān)注程度。③監(jiān)管效果指標(biāo):違法違規(guī)項目總數(shù)、執(zhí)法人員違法違紀(jì)和不作為行為發(fā)生率、監(jiān)管系統(tǒng)的不良行為情況。

三、房地產(chǎn)市場秩序各指標(biāo)權(quán)重與指標(biāo)值的確定

本節(jié)主要利用層次分析法對房地產(chǎn)市場秩序評價體系中各指標(biāo)的權(quán)重進行確定,并通過專家打分與現(xiàn)狀分析相結(jié)合的方法,確定模糊綜合評價中各指標(biāo)的評價值。本文房地產(chǎn)市場秩序評價指標(biāo)的各權(quán)重如表1所示。

四、房地產(chǎn)市場秩序模糊綜合評價實證分析

模糊綜合評價法的基本原理及其步驟是:

第一步,確定對象集,因素集和評語集。本文的對象集為房地產(chǎn)市場秩序,因素集為評價指標(biāo)體系的各項指標(biāo)。本文的評語集采用V={很好、較好、一般、較差、很差}五級評價,為使結(jié)果更具有直觀性,對評價集賦予一定的分值,即V={90,80,70,60,50}。

第二步,確定權(quán)數(shù)分配。本文采用層次分析法確定個因素的權(quán)重。

第三步,建立各因素的評分隸屬函數(shù)和綜合評價矩陣R。

第四步,計算每個對象的綜合評價結(jié)果。

為使結(jié)果具有可比性,本文主要針對全國房地產(chǎn)市場、北京房地產(chǎn)市場、長沙房地產(chǎn)市場進行評價,考察整體市場、一線城市市場和二線城市市場所具有的不同特點。采用模糊綜合評價法通過計算,房地產(chǎn)市場秩序評價結(jié)果如表2所示:

五、改善房地產(chǎn)市場秩序的政策建議

房地產(chǎn)市場秩序各城市各有不同,整體來說房地產(chǎn)市場秩序評價分值不是很高。盡管還不存在非常嚴(yán)重的問題,但是要改進的地方還有很多,不僅在市場實際操作方面需要進一步發(fā)展,在監(jiān)管、調(diào)控方面也需要有更科學(xué)有效的措施。

1.堅決調(diào)整房地產(chǎn)市場的分配不公問題?？山梃b歐洲的公共財政政策,理順房地產(chǎn)商與消費者的分配關(guān)系,改變房地產(chǎn)行業(yè)的分配和再分配失衡問題。

2.加強金融監(jiān)管,提高金融資源的配置效率,避免資金非理性地流向房地產(chǎn)業(yè)。要增加對資本市場的投入,做好企業(yè)股本募集、產(chǎn)業(yè)基金、創(chuàng)業(yè)基金和資產(chǎn)證券化,打開資本市場通向中小企業(yè)和自主創(chuàng)新的通道。

3.以市場調(diào)節(jié)為效率之劍,法律手段為公正之劍,以政府的科學(xué)管制為公平之劍,架構(gòu)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的鐵三角架構(gòu),實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的公平、公正和效率的有機統(tǒng)一。

4.加強政府職能建設(shè)。在政府管制方面主要做好以下幾點:一是建立房地產(chǎn)的聽證制度,這有利于建設(shè)一個和諧的房地產(chǎn)市場;二是要嚴(yán)格監(jiān)管房地產(chǎn)金融市場,堅決打擊各種違規(guī)行為;三是要加強對房地產(chǎn)中介的監(jiān)管。

5.加強社會輿論監(jiān)督。通過房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪?進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。查處房地產(chǎn)開發(fā)用地、房地產(chǎn)交易、中介和物業(yè)管理等環(huán)節(jié)中的違法違規(guī)行為,導(dǎo)企業(yè)樹立品牌意識,強化企業(yè)自律、依法誠信經(jīng)營。

參考文獻:

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[3]宋巍巍:建筑市場秩序分析及評價[D].清華大學(xué),2004

篇3

一、我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的由來

我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的歷史源遠流長，其興起可以追溯到很早以前。早在宋代就有“典賣田宅增牙稅錢”的記載；在元代就大量存在從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的人,當(dāng)時從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動即房屋買賣說合的中介被稱為“房牙”,這一稱謂一直沿用到清代;1840年之后，隨著通商口岸的設(shè)立以及租界的設(shè)立,許多外商紛紛在中國投資房地產(chǎn),在我國一些通商口岸城市，如上海,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動隨之產(chǎn)生,在當(dāng)時出現(xiàn)的專門為房地產(chǎn)業(yè)主經(jīng)營和轉(zhuǎn)手出租房屋的人，被稱為“二房東”。“二房東”、“房地產(chǎn)掮客”作為一個社會階層一直延續(xù)至解放初期。

解放初期,民間房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動比較混亂,在20世紀(jì)50年代初期,政府加強了對經(jīng)紀(jì)人員的管理,整治了當(dāng)時的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè);隨后由于住房作為“福利品”由國家分配,房地產(chǎn)業(yè)一度消失，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動也基本消失。

隨著改革開放，市場經(jīng)濟體制的逐步完善，特別是城市住房制度的改革，房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，人們生活、學(xué)習(xí)和工作節(jié)奏的加快和對住房的迫切需求，在城鎮(zhèn)住房體制改革不斷深化和住房分配市場化的強大推力下，作為為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)也在逐步發(fā)展中形成市場。2001年8月15日建設(shè)部了修改的《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》,2001年l2月18日人事部、建設(shè)部印發(fā)了《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》，對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的考試、注冊、職責(zé)等進行了規(guī)定，現(xiàn)在建設(shè)部即將出臺《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人作為專業(yè)技術(shù)人員的法律地位得以確立，我國當(dāng)代房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)逐步為社會所承認。

二、經(jīng)紀(jì)人在房地產(chǎn)市場中的作用定位迷惘

目前我國理論界對經(jīng)紀(jì)、經(jīng)紀(jì)人的概念還沒有形成統(tǒng)一的認識，立法界對經(jīng)紀(jì)、經(jīng)紀(jì)人的概念內(nèi)涵也存在著較為廣泛的爭論。有學(xué)者認為經(jīng)紀(jì)包含以下三方面內(nèi)容：第一，經(jīng)紀(jì)是以收取傭金為目的的有償服務(wù)活動；第二，經(jīng)紀(jì)的內(nèi)涵包括了居間、行紀(jì)和等所有受托行為；第三，經(jīng)紀(jì)行為主體包括自然人、法人和其他經(jīng)濟組織。持這種觀點的人認為：經(jīng)紀(jì)活動不只是單純的牽線搭橋、居間介紹行為，而是與辦理委托事務(wù)緊密聯(lián)系在一起的，經(jīng)紀(jì)人一方面以自己的名義為委托人辦理代銷、代購的委托事務(wù)，即行紀(jì)行為；另一方面又以委托人的名義從事活動。正因為這種觀念，為黑中介――低價引進，高價倒出，買方、賣方兩頭隱瞞，賺取差價提供了土壤，經(jīng)紀(jì)人的作用不是促成交易，變成低進高出的商人，以致部分經(jīng)紀(jì)人、經(jīng)紀(jì)公司誤以為他們的效益就是賺取差價，其實不然。

筆者認為，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的概念與普通經(jīng)紀(jì)概念不同，分析房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的內(nèi)涵要從我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)實際、從有利于規(guī)范管理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的角度出發(fā)，對我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的內(nèi)涵進行約定，其內(nèi)涵主要包含以下兩層含義：一是居間，其特點是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人作為受托人不是完成房地產(chǎn)交易行為，只是為委托人提供信息或促成其與第三人達成交易，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人不作為人參與交易，其所提供的僅是關(guān)于交易房地產(chǎn)的信息服務(wù)，而獲取的報酬是傭金。也可以說是一般意義上的經(jīng)紀(jì)概念。二是，其特點是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須以委托人名義從事受托行為，該受托行為僅限于民事法律行為，而且被人直接承擔(dān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的法律責(zé)任，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的報酬由合同約定。這時的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人與一般意義上的經(jīng)紀(jì)人概念則完全不同。據(jù)上，由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的內(nèi)涵包括居間與兩部分內(nèi)容，本文所論及的僅限于居間內(nèi)容，即一般意義上經(jīng)紀(jì)的概念，受托人不是完成房地產(chǎn)交易行為，只是為委托人提供信息或促成其與第三人達成交易，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人不作為人參與交易，其所提供的僅是關(guān)于交易房地產(chǎn)的信息服務(wù)，而獲取的報酬是傭金。這樣，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人作為專業(yè)技術(shù)人員，借助個人的專業(yè)知識和對房地產(chǎn)市場信息的充分把握，輔以法律素質(zhì)、業(yè)務(wù)技能（理解能力、判斷能力、溝通能力、協(xié)調(diào)談判能力和應(yīng)變能力）來牽線搭橋、居間介紹、說合買賣雙方、促成交易。一方面，為客戶買到最適合他的房屋；另一方面為不同的房源找到最適合它的客戶，按方言即是“房源找到了最好的婆家，客戶找到最好的媳婦”。只有這樣，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人才能在由房地產(chǎn)這種特殊商品構(gòu)成的信息不對稱的房地產(chǎn)市場中，解決信息不對稱，促進房地產(chǎn)交易的開展，理順房地產(chǎn)市場關(guān)系，維護消費者利益，彰顯其社會作用。

三、經(jīng)紀(jì)人在房地產(chǎn)市場中的作用原因探究

為什么一般意義上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，不是完成房地產(chǎn)交易行為，只是為委托人提供信息或促成其與第三人達成交易，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在房地產(chǎn)市場中的作用是解決信息不對稱，為客戶買到最適合他的房屋，為不同的房源找到最適合它的客戶，促進房地產(chǎn)交易的開展，理順房地產(chǎn)市場關(guān)系，維護消費者利益，而不是低價引進，高價倒出，買方、賣方兩頭隱瞞，賺取差價。筆者以為，這是由房地產(chǎn)商品的特點、房地產(chǎn)市場信息不對稱所引發(fā)的。正是因為房地產(chǎn)商品的特點、房地產(chǎn)市場信息不對稱，才有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)。

1.房地產(chǎn)商品的特點探究

筆者以為房地產(chǎn)商品的如下特點,造成房地產(chǎn)市場信息不對稱。

(1)不可移動性

房地產(chǎn)一個最重要的特點是位置的固定性或不可移動性。由于不可移動習(xí)慣，每宗房地產(chǎn)的溫度、濕度、日照、交通、周圍環(huán)境等均有一定的狀態(tài)，從而形成了每宗房地產(chǎn)獨有的自然地理位置和社會經(jīng)濟位置。房地產(chǎn)的這種不可移動性，決定了房地產(chǎn)市場只能是一個地區(qū)性的市場。

(2)獨一無二性

房地產(chǎn)不像其他商品一樣整齊劃一，可以說沒有兩宗房地產(chǎn)是完全相同的。房地產(chǎn)的獨一無二性，使得房地產(chǎn)之間不能實現(xiàn)完全替代，從而房地產(chǎn)市場不能實現(xiàn)完全競爭。

(3)用途多樣性

房地產(chǎn)由于具有用途多樣性，使得同一宗房地產(chǎn)的利用在不同用途及利用方式之間出現(xiàn)了競爭和優(yōu)選的問題。

(4)相互影響性

房地產(chǎn)的價值不僅與其本身的狀況有直接的關(guān)系,還取決于周圍其他房地產(chǎn)的狀況,受附近房地產(chǎn)用途和開發(fā)利用的影響。

(5)易受限制性

政府對房地產(chǎn)的限制一般通過警察權(quán)、征用權(quán)、征稅權(quán)、充公權(quán)來實現(xiàn)。這一點說明了房地產(chǎn)投資的風(fēng)險性，也說明了政府制定長遠房地產(chǎn)政策的重要性。

(6)難以變現(xiàn)性

房地產(chǎn)價值大，加上不可移動性和獨一無二性，因此，房地產(chǎn)變現(xiàn)困難；如果快速變現(xiàn)，又只有相當(dāng)幅度的降價。

篇4

1、美國房地產(chǎn)市場體系的特點

美國是房地產(chǎn)市場體系最發(fā)達的國家之一。目前，房地產(chǎn)業(yè)增加值約占美國國民生產(chǎn)總值的10％左右，住房約占美國家庭資產(chǎn)的30％，約2/3的美國家庭擁有自己的住房?？傮w上看，美國的房地產(chǎn)市場體系主要有兩個明顯特點：

(1)房地產(chǎn)金融市場高度發(fā)達。美國房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展歷史悠久，擁有全球最發(fā)達的房地產(chǎn)金融市場，主要體現(xiàn)在四方面：

一是房地產(chǎn)金融一、二級市場互動發(fā)展。美國不僅擁有完善的房地產(chǎn)金融一級市場，而且也是房地產(chǎn)金融二級市場最發(fā)達的國家。19世紀(jì)末，美國為家庭直接提供住房貸款的商業(yè)性金融機構(gòu)已達5000多家，房地產(chǎn)金融一級市場就得到了快速發(fā)展，逐漸出現(xiàn)了固定利率、可調(diào)整利率、漸進還款抵押貸款等豐富多樣的抵押貸款類型。20世紀(jì)30年代以來，房地場金融二級市場的發(fā)展，使抵押貸款成為可以自由交易的商品，大大提高了房地產(chǎn)融資能力，特別是住房抵押貸款證券化的開創(chuàng)，使美國成為各國爭相學(xué)習(xí)的典范。流動性高、違約風(fēng)險低的抵押貸款證券方便了資金的流動，降低了整體的金融風(fēng)險。

二是成立了多家專業(yè)化房地產(chǎn)金融機構(gòu)。1861年美國成立了世界上第一家儲蓄銀行，1831年誕生了儲蓄與貸款協(xié)會，1908年成立了第一家信用合作社。之后，美國政府先后創(chuàng)設(shè)了三家參與二級抵押貸款市場的金融機構(gòu)。1938年，美國建立了“聯(lián)邦抵押貸款協(xié)會”，成為第一個為住房抵押貸款籌集資金的抵押金融機構(gòu)。1968年和1970年，又分別建立了“政府抵押貸款協(xié)會”和“聯(lián)邦住宅貸借抵押公司”。專業(yè)化金融機構(gòu)的誕生，加速推動了美國金融市場的多元化發(fā)展。

三是房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)(REIT)成熟。房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)起源于美國。1960年美國正式頒布了《房地產(chǎn)投資信托法》。但是由于資金不足等原因房地產(chǎn)投資信托發(fā)展緩慢，1992年房地產(chǎn)投資信托公司允許上市后，房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)在美國空前發(fā)展。1993-1994年兩年間，美國共有95家房地產(chǎn)投資信托公司上市，融資額達到165億美元。1997年，美國房地產(chǎn)投資信托公司的總值達到1405億美元。

(2)注重房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控。在房地產(chǎn)市場運行過程中，美國政府十分強調(diào)對市場的宏觀調(diào)控，努力保持房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展，主要表現(xiàn)在四個方面：

一是強化區(qū)域規(guī)劃管理。美國政府對房地產(chǎn)市場進行區(qū)域規(guī)劃和管理的目的，主要是通過行政強制手段限制土地開發(fā)節(jié)奏，控制房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)。包括實施分區(qū)制度、再分類制度和開發(fā)規(guī)劃制度等。分區(qū)制度(Zoning Ordinance)是在統(tǒng)一規(guī)劃的前提下，將土地劃分為一系列不同的區(qū)塊，分別作為居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)等，除特殊情況以外，一般不能混雜。再分類制度(Subdivision Regulation)是在分區(qū)制度的基礎(chǔ)上，對土地的使用做出進一步的細分。如在居住區(qū)內(nèi)，把不同的地塊劃分為獨立住宅區(qū)、多住戶住宅區(qū)和公寓住宅區(qū)。開發(fā)規(guī)劃制度(Growth Planning)是通過政府的預(yù)先規(guī)劃，引導(dǎo)和管理房地產(chǎn)的開發(fā)過程，以保護有限的資源和歷史風(fēng)貌建筑。

二是注重財稅手段調(diào)節(jié)。稅收手段是美國政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的常見手段。特別是在房地產(chǎn)市場發(fā)展低迷的情況下，美國政府通過稅收優(yōu)惠刺激房地產(chǎn)市場的發(fā)展。例如在住宅買賣過程中，購買者可以獲得三方面的稅收優(yōu)惠：①免稅。根據(jù)稅法規(guī)定，55歲以上的美國公民或居民，在銷售自用住宅的所得中，一生一次可以扣除12.5萬美元，無須繳納個人所得稅。②減稅。住房購買者在計算自己當(dāng)年度的應(yīng)稅收入時，可從自己的總應(yīng)稅收入中扣除支付的地方稅和住宅貸款利息，從而減少自己的應(yīng)稅收入。③延稅。購房者如因購買新的自用住宅，而將舊的自用住宅賣掉，可以將其售房所得，不計入當(dāng)年應(yīng)稅收入總額中。享受此稅收優(yōu)惠的住房購買者必須是在出售舊住宅的前后兩年內(nèi)購買新住宅作為自己的自用住宅，而且購買新住宅的價格必須不低于出售住宅的銷售價格。

三是依靠法律手段調(diào)節(jié)。美國政府為確保房地產(chǎn)市場行調(diào)控和管理的效果，先后出臺了一系列法律法規(guī)，為政府調(diào)控房地產(chǎn)市場提供依據(jù)。如1931年國會批準(zhǔn)了《聯(lián)邦住房貸款法》，1934年美國第一部《國民住宅法》宣布實施，1965年的《城市住房發(fā)展法》以及《房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)法》、《公房管理改革法》等等。各州政府也分別制定法律，對房產(chǎn)交易、抵押貸款、中介服務(wù)等方面做出具體規(guī)定。美國聯(lián)邦政府制定的房地產(chǎn)法規(guī)，主要側(cè)重于土地規(guī)劃、住房目標(biāo)和低收入家庭的住房補貼等；州政府的房地產(chǎn)法規(guī)，則注重于土地分區(qū)、房地產(chǎn)交易和管理等。

四是注重信息整合。為準(zhǔn)確調(diào)控房地產(chǎn)市場，美國政府非常注重對信息資源的搜集、分析、整理。如，政府部門建立了龐大的數(shù)據(jù)庫，詳細掌握了房屋所有權(quán)人名單、家庭收入狀況、人口狀況、抵押情況、房屋性質(zhì)、房屋狀態(tài)、交易歷史、資產(chǎn)評估信息等。這些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)為分析判斷市場走勢，準(zhǔn)確調(diào)控房地產(chǎn)市場發(fā)揮了重要作用。

2、英國房地產(chǎn)市場體系特點

進入21世紀(jì)以來，英國的房地產(chǎn)市場持續(xù)繁榮，需求十分旺盛，2005年，英國房地產(chǎn)市場交易額達485億英鎊，成為歐洲最活躍的房地產(chǎn)消費市場。

(1)房地產(chǎn)租賃市場發(fā)達。房屋租賃是英國房地產(chǎn)市場上的主要業(yè)務(wù)之一。上世紀(jì)80年代后，隨著城市化進程的完成，英國每年新建商品房竣工量保持在很小的規(guī)模，房地產(chǎn)市場以二手房交易和房屋租賃業(yè)務(wù)為主。房屋租賃業(yè)務(wù)的迅速增加，促進了房地產(chǎn)租賃市場的繁榮發(fā)展。2004年，全國貸款購房用于出租的個人貸款行為從5年前的7.3萬英鎊猛增至47.3萬英鎊，成為住房需求的重要來源。目前，英國約有35％的居民租賃住房，其中約20％的居民從當(dāng)?shù)卣赓U公有住房、15％的居民租住私人住房。

英國房地產(chǎn)租賃市場發(fā)達與中介公司服務(wù)規(guī)范有直接關(guān)系。英國的租賃服務(wù)主要有四個特色：一是信息公開。英國所有合法出租房源的信息都要在網(wǎng)上公布，租房需求人可以在網(wǎng)上初步了解到房源的基本狀況、裝修標(biāo)準(zhǔn)、新舊程度等基本圖文信息。二是服務(wù)規(guī)范。中介公司嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定進行收費，決不收取服務(wù)協(xié)議規(guī)定的傭金以外的任何費用，更不會賺取差價。三是全權(quán)。中介公司全權(quán)房屋產(chǎn)權(quán)人委托的租賃事務(wù)，租房人不與房屋產(chǎn)權(quán)人發(fā)生任何關(guān)系，包括租金、租期及其他相關(guān)細節(jié)都要與中介公司

打交道。四是全程服務(wù)。租賃合同簽訂后，中介公司將繼續(xù)為租房人提供服務(wù)，并負責(zé)對租賃行為的監(jiān)督和管理，一直到租賃關(guān)系解除為止。

(2)物業(yè)管理成熟。英國是最早出現(xiàn)專業(yè)化物業(yè)管理的國家。19世紀(jì)60年代，英國就出現(xiàn)了物業(yè)管理行業(yè)，當(dāng)時英國正處在工業(yè)化快速發(fā)展的階段，大量農(nóng)民進入城市，房屋出租比較普遍。為了維護住戶的權(quán)益，需要一套行之有效的管理辦法，便產(chǎn)生了專業(yè)的物業(yè)管理。主要有兩大特點：

一是實行社會化的物業(yè)管理模式。政府一般不直接干預(yù)，具體工作由社會機構(gòu)――住宅管理協(xié)會(ARMG)負責(zé)協(xié)調(diào)，采取行業(yè)管理。英國物業(yè)管理服務(wù)項目很多，涉及住區(qū)保安、物業(yè)維修、衛(wèi)生清潔、綠化養(yǎng)護等項目，也包括物業(yè)建設(shè)前后及使用全過程的管理。

二是物業(yè)管理服務(wù)實行完全市場化。物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、收費標(biāo)準(zhǔn)完全由市場形成，具體提供什么服務(wù)、收多少管理費，由雙方協(xié)商決定。政府對具體服務(wù)內(nèi)容和收費標(biāo)準(zhǔn)不作任何規(guī)定，一般無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。英國的物業(yè)公司或機構(gòu)大多數(shù)是自主經(jīng)營、自負盈虧的經(jīng)濟實體，一般只有少數(shù)固定工作人員，臨時聘用者較多。

3、香港房地產(chǎn)市場體系特點

香港房地產(chǎn)市場是在第二次世界大戰(zhàn)之后發(fā)展起來的。目前，香港房地產(chǎn)市場高度發(fā)達，在整個經(jīng)濟社會領(lǐng)域中扮演了重要角色，被稱為香港經(jīng)濟的寒暑表。

(1)市場開放程度高。香港房地產(chǎn)市場與香港經(jīng)濟一樣，對全球的投資者和消費者開放，是世界上開放程度最高的房地產(chǎn)市場之一，主要表現(xiàn)在兩個方面：

一是對正常投資和消費行為不設(shè)任何門檻。除政策性住房以外，香港所有商品房均可在市場上自由轉(zhuǎn)讓。商品房租賃也沒有任何限制，不設(shè)房地產(chǎn)租賃許可證制度，業(yè)主擁有物業(yè)產(chǎn)權(quán)即可出租，租期也沒有限制，僅在香港《地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及物業(yè)條例》第六條規(guī)定，租期超過3年房地產(chǎn)租賃交易，需要簽訂書面租約。

二是房地產(chǎn)市場交易手續(xù)簡便。香港沒有規(guī)定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓必須要辦理登記才能生效，房地產(chǎn)交易秩序雙方簽署買賣合同就具有法律效力，也不必經(jīng)過任何公證程序。根據(jù)香港法律規(guī)定，房地產(chǎn)買賣合同必須以書面形式制定。

(2)政府進行積極的市場干預(yù)。一是土地調(diào)控。香港實行高度壟斷的土地供應(yīng)制度，主要有四個特點：①土地所有權(quán)完全由政府壟斷，土地供應(yīng)僅是批租土地使用權(quán)。②土地批租除一次性收取全部批租地價外，在批租期間內(nèi)，每年還要收取象征性的地租，強化土地所有權(quán)的概念。③采取多元化的土地供應(yīng)方式。根據(jù)土地不同用途、性質(zhì)，確定劃撥、協(xié)議、招標(biāo)、拍賣等不同土地批租形式。④嚴(yán)格控制每年的土地供應(yīng)量。由政府專門部門土地發(fā)展委員會，根據(jù)計劃和需要確定每年的土地批租量。二是保障中低收入家庭住房。主要包括三個層次。①對中低收入者的居屋政策，主要是通過貸款擔(dān)保等政策支持月收入2萬港元以下的家庭購買政策性住房。②對低收入家庭的公屋(廉租屋)政策，主要是根據(jù)低收入家庭的不同情況提供優(yōu)惠租房。③對公務(wù)員等群體實行特殊的住房政策。主要包括分配住房和資助購房計劃兩方面政策，確保公務(wù)員隊伍穩(wěn)定。

二、值得借鑒的主要經(jīng)驗

雖然不同國家和地區(qū)的情況不同，其房地產(chǎn)市場體系具有各自不同的特點，但是健全的房地產(chǎn)市場體系具有一些共性的規(guī)律?？傮w來看，發(fā)達國家或地區(qū)房地產(chǎn)市場體系有四個共同特點：

1、市場架構(gòu)比較完善

從市場發(fā)育情況看，發(fā)達國家或地區(qū)房地產(chǎn)市場的架構(gòu)比較完善。包括三個方面：一是一二三級市場都比較成熟。存量住房交易成為市場主體，住房租賃市場充分發(fā)展，如2005年，英國、法國的租賃住房比例分別為35％和32％，美國的租賃住房比例達到30％。二是衍生服務(wù)市場發(fā)達。房地產(chǎn)金融支撐體系健全，中介服務(wù)市場規(guī)范，較好地保障了房地產(chǎn)市場交易的順利進行。三是物業(yè)管理市場規(guī)范。形成了高度專業(yè)化、人性化的物業(yè)管理市場。

2、市場功能比較齊全

發(fā)達國家房地產(chǎn)市場不僅具備市場交易、信息查詢等基本功能，還逐步形成了完善的專業(yè)服務(wù)功能。主要包括市場評估、分析咨詢、委托、法律支持等服務(wù)功能，同時，形成了強大的市場融資功能，如形成了債券、信托等新型融資產(chǎn)品，為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和交易活動提供完善的服務(wù)。齊全的市場功能推動房地產(chǎn)市場成為各國經(jīng)濟社會發(fā)展的重要支撐。

3、市場秩序比較有序

規(guī)范的市場秩序是發(fā)達國家或地區(qū)房地產(chǎn)市場較快發(fā)展的重要前提。一般來講，典型國家房地產(chǎn)市場在交易標(biāo)準(zhǔn)方面統(tǒng)一規(guī)范，在交易過程方面透明有序，在市場監(jiān)管方面嚴(yán)格執(zhí)法，在土地出讓、房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介服務(wù)和物業(yè)管理等各個環(huán)節(jié)，依法嚴(yán)格限定和規(guī)范各種市場行為，形成了良好是市場秩序。

4、市場調(diào)控比較有效

從國外房地產(chǎn)市場發(fā)展實踐看，政府在注重發(fā)揮市場機制作用的同時，非常重視加強對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，積極進行市場干預(yù)。主要運用經(jīng)濟、法律等手段，不斷對房地產(chǎn)市場進行積極的調(diào)控，既保持必要的市場活力，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)繁榮，又要最大程度滿足居民的正常居住需求。

三、完善我國房地產(chǎn)市場體系的基本設(shè)想

1、總體思路

借鑒發(fā)達國家或地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展經(jīng)驗，結(jié)合實際，完善我國房地產(chǎn)市場化體系的總體思路是：完善制度、健全法制、合理引導(dǎo)、整頓秩序，盡快形成一個統(tǒng)一開放、公正公開、法治透明、規(guī)范有序的房地產(chǎn)市場體系。

――統(tǒng)一開放：就是在土地出讓和商品房產(chǎn)權(quán)交易等環(huán)節(jié)，實行統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，對內(nèi)對外一視同仁，形成架構(gòu)完善、功能健全、高度開放的房地產(chǎn)市場。

――公正公開：就是在土地招標(biāo)、拍賣、掛牌等市場交易和執(zhí)行等具體政策的實施過程中，既要做到信息公開，又要做到結(jié)果公正，真正讓每一個市場主體享有平等的參與機會。

――法治透明：就是要進一步加強房地產(chǎn)市場法治建設(shè)，完善法律法規(guī)，加大執(zhí)法力度，將房地產(chǎn)市場開發(fā)、交易、管理等環(huán)節(jié)全面納入法制化管理的軌道。

――規(guī)范有序：就是要整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，依法加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理，打擊各類違法違規(guī)行為，建立健全高效規(guī)范的房地產(chǎn)市場秩序。

2、基本原則

(1)有利于發(fā)揮市場配置資源的基礎(chǔ)性作用。我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的實踐和典型國家或地區(qū)的經(jīng)驗證明，市場機制是推動房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的內(nèi)在動力，對改善老百姓居住質(zhì)量和居住水平具有重要作用。完善房地產(chǎn)市場體系必須始終堅持市場化方向，充分運用市場機制，最大限度地發(fā)揮好市場配置資源的基礎(chǔ)性作用。

篇5

房地產(chǎn)市場營銷活動過程相對復(fù)雜，涉及到房地產(chǎn)行業(yè)的多個管理、銷售部門，其完成需要多人合作，有明顯的“項目”系統(tǒng)特征；因此，可以將其作為一個項目來進行管理，即結(jié)合項目系統(tǒng)和房地產(chǎn)市場營銷特點，開展項目化管理；將項目管理思想、方法運用到房地產(chǎn)市場營銷活動中，旨在獲取更多優(yōu)勢，進一步提高房地產(chǎn)市場的資源配置效率。

一、房地產(chǎn)市場營銷與項目化管理

（一）房地產(chǎn)營銷與項目管化理內(nèi)涵

所謂房地產(chǎn)市場營銷，其特指當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場中的居住類住房市場，具體含義則是指房地產(chǎn)開發(fā)公司、企業(yè)或商等為了更好的實現(xiàn)企業(yè)預(yù)期的發(fā)展目標(biāo)，針對住房產(chǎn)品的銷售進行的一系列營銷策劃、目標(biāo)制定、消費者與競爭者行為分析，以及制定有關(guān)的價格、渠道、服務(wù)策略等等一系列活動。所謂項目管理，則是運用專業(yè)的“項目活動”知識、技能、方法和工具等實現(xiàn)預(yù)期的項目目標(biāo)，旨在對“項目”進行科學(xué)、有效的計劃、組織、協(xié)調(diào)主控制，實現(xiàn)既定有限資源優(yōu)化配置的一種系統(tǒng)管理方式或方法。

（二）房地產(chǎn)市場營銷活動的項目特征

1.有項目不可復(fù)制的獨特性特點

具體到某個房地產(chǎn)市場營銷活動，其不是一個簡單流程，更不是每一個房地產(chǎn)開發(fā)公司、或者同一房地產(chǎn)公司不同時期、不同項目都可以使用同樣的方法開展相關(guān)營銷，整個營銷活動過程與某個“項目”類似，是一個涉及多部門、由多人共同協(xié)作完成的活動，每次營銷都是與眾不同的，有其不可復(fù)制性。

2.要實現(xiàn)“項目”的質(zhì)量、利潤目標(biāo)

具體某個“項目”，要求要能夠?qū)崿F(xiàn)預(yù)期的項目目標(biāo)、能否滿足消費者的既定需求；房地產(chǎn)市場營銷活動的主要目的就是要實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)期設(shè)定的一系列質(zhì)量、利潤等具體目標(biāo)而開展的營銷活動；二者的目標(biāo)具有一致性。

3.要在一定資源條件限制下實現(xiàn)目標(biāo)

社會主義市場經(jīng)濟條件下，任何一家企業(yè)擁有的資源都不是無限的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也是一樣；并且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同其它類型企業(yè)相比，其受到的資源條件限制可能更多、更加的明顯；因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要實現(xiàn)企業(yè)預(yù)期發(fā)展目標(biāo)需要更多的、更大量的資金、人力和物力支持。房地產(chǎn)市場營銷活動就是在這樣的資源條件下，在規(guī)定時間內(nèi)實現(xiàn)企業(yè)預(yù)期發(fā)展目標(biāo)的一系列營銷活動。

二、房地產(chǎn)市場營銷活動的項目化管理運作

關(guān)于房地產(chǎn)市場營銷活動項目化管理運作，實質(zhì)上就是將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)有的戰(zhàn)略性營銷目標(biāo)視為一個項目來進行管理和運作，依據(jù)當(dāng)前最先進的項目管理思想、方法，將房地產(chǎn)市場營銷活動分解成多個具有互動特點的工作任務(wù)、工作目標(biāo)和工作步驟，以便更加科學(xué)化的開展?fàn)I銷活動，具體步驟如下：

（一）建立項目組織

要想成功實現(xiàn)房地產(chǎn)市場營銷活動的項目化管理運作；首先要建立一個項目管理策劃組織，旨在為項目管理提供支持，具體由項目經(jīng)理負責(zé)；一般情況下項目經(jīng)理是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部來聘用，項目經(jīng)理直接對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營銷副總負責(zé)；具體某個項目的項目經(jīng)理選出后，要由項目經(jīng)理依據(jù)項目特點、要求等來選拔具體的團隊組成人員；團隊組成人員的選擇，既要符合團隊建設(shè)要求，又要考慮團隊組成人員的多樣性，即要從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各職能部門中進行挑選，人員不足情況下可以考慮進行社會招聘，選拔好團隊成員后要對成員進行系統(tǒng)的培訓(xùn)，保證每一個團隊成員深刻、統(tǒng)一的了解與理解所要從事的項目管理工作。

（二）項目實施計劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在完成前期的市場調(diào)研后，需要進一步明確目標(biāo)市場，為下一步的詳細營銷項目計劃制定作好準(zhǔn)備；一般情況下，營銷項目計劃主要包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營銷戰(zhàn)略計劃、營銷預(yù)算計劃、營銷人員分工和營銷日程安排和營銷廣告計劃等。營銷項目計劃是實施的基礎(chǔ)，要想有效提高項目質(zhì)量，保證營銷活動的科學(xué)性，其離不開周密計劃的支持；計劃制定過程中要充分考慮用低成本和高質(zhì)量的結(jié)合問題，時間安排上則要緊湊，媒體選擇上既要考慮廣告的短期效果，又要考慮廣告的長期影響。另外，該階段還要注意團隊成員之間的協(xié)作與合作，所有人員集體參與，保證制定項目計劃的科學(xué)性與可操作性。

（三）項目實施與控制

房地產(chǎn)市場營銷項目的實施，其一般在房屋產(chǎn)品階段即樓盤建好后正式開始運作；但營銷項目的實施準(zhǔn)備過程卻很長，其則涉及到房屋的設(shè)計、建設(shè)過程；首先，需要配合房屋規(guī)劃、建設(shè)部門定位房屋產(chǎn)品，調(diào)查了解消費者的真正需求，以及對房屋產(chǎn)品戶型、周邊樓盤建設(shè)分布情況、周邊環(huán)境等提出建設(shè)性建議。對于項目實施，還要具體研究項目進入市場的時機，目的是便于對房屋產(chǎn)品建設(shè)進度進行管理和控制。房屋銷售階段，關(guān)于項目實施工作主要是針對營銷項開展廣告宣傳，旨在發(fā)掘市場中的潛在客戶需求，并制定合理的價格策略，依據(jù)宏觀經(jīng)濟形勢選擇有針對性的營銷策略實施營銷項目，同時有序控制營銷進度以順利完成預(yù)期營銷目標(biāo)。

（四）項目終結(jié)

項目是否終結(jié)，是以是否完成營銷任務(wù)、實現(xiàn)銷售目標(biāo)為前提的，但也并不是沒有明確的結(jié)束期限。如要在規(guī)定的工作計劃完成日期內(nèi)完成營銷任務(wù)，實現(xiàn)銷售目標(biāo)；如果提前完成目標(biāo)，可以考慮追加營銷任務(wù)，在保留現(xiàn)有人力資源情況下，接著開展?fàn)I銷。如果在規(guī)定時間內(nèi)沒有完成任務(wù)，則要進一步分析問題的原因，如果是不可預(yù)測、不可避免的因素影響，可以考慮延長項目周期，如果是項目運作問題，則需要及時宣告項目失敗。此外，需要說明的是成功項目終結(jié)工作，即文件歸檔、信息保存、人員回歸、解散項目組織或者延續(xù)到下一個項目中。

結(jié)束語

房地產(chǎn)市場營銷活動是過程相對復(fù)雜，涉及部門、人員較多，有明顯的項目系統(tǒng)特征，結(jié)合項目管理和房地產(chǎn)營銷知識，將先進的項目管理思想、技術(shù)、方法運用到房地產(chǎn)市場營銷活動中，對進一步提高房地產(chǎn)市場營銷的資源配置效率具有重要意義。

篇6

一、房價高居不下的原因

（一）土地價格上漲推動房價升高

影響房地產(chǎn)的成本要素有很多，而其中最主要的是土地的價格。在我國實行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓制度以來，基于中國國情，即作為一個土地大國，必須保證充足的耕地面積；但另一方面，我國巨大的人口壓力，以及快速的城鎮(zhèn)化進程，又需要有大量的建筑居住用地。有限的土地資源與迅速增長的對城市建設(shè)土地需求的矛盾使土地價格在矛盾的刺激下堅挺地上揚。

（二）房地產(chǎn)市場本身的特點

房地產(chǎn)市場是各種要素市場中的特殊市場，它具有供給的有限性和天然的壟斷性。它的價格形成機制的基礎(chǔ)是地租理論，它的利潤永遠高于社會平均利潤。所以房地產(chǎn)市場天然就具有高成本，高投入，高價格的特性。房地產(chǎn)市場是一種區(qū)域性市場，作為不可移植的物質(zhì)載體，在一定區(qū)域范圍內(nèi)有著區(qū)域壟斷的特點，這些特點、特性決定了只有很少部分的具有強大經(jīng)濟實力的集團才有能力進入房地產(chǎn)市場，這樣，房地產(chǎn)市場就天然的具有行業(yè)壟斷、區(qū)域壟斷的特性。

由此，在競爭區(qū)域中，少數(shù)寡頭在擁有了對市場的控制力后通過努力擴大房地產(chǎn)差異，弱化競爭，通過先入企業(yè)的先發(fā)優(yōu)勢，達到了壟斷地位，又通過其的壟斷地位，使房價維持在較高水準(zhǔn)。

（三）金融市場的影響

我國房地產(chǎn)的真正繁榮就是在我國對金融領(lǐng)域的改革的基礎(chǔ)之上，在金融領(lǐng)域放開對個人信用消費貸款的限制后大大刺激了消費者的消費欲望，增強了消費能力，成為房地產(chǎn)市場不斷放大的主要支撐力量，這種有效需求的增長是房地產(chǎn)價格不斷上揚的內(nèi)在動力。同時，銀行等金融機構(gòu)對房地產(chǎn)投資者幾乎不加限制的貸款支持使得市場供給能力也不斷增強。于是在有效需求與供給相互促進下房地產(chǎn)價格的上揚也就不可避免。

（四）政府的政策作用

前面的幾點是房地產(chǎn)市場本身的特點，是其內(nèi)部價格決定機制。而政府則是房地產(chǎn)價格決定機制的重要外部力量。他通過其本身對房地產(chǎn)市場的供求調(diào)節(jié)來影響房地產(chǎn)市場的價格。主要通過土地供應(yīng)調(diào)節(jié)，市場監(jiān)管，政策以及各種綜合調(diào)控手段以影響房地產(chǎn)市場。可以說正是政府的放開房地產(chǎn)市場，實行積極的財政政策，刺激投資拉動內(nèi)需的政策促進了房地產(chǎn)市場的極大繁榮，也導(dǎo)致了房價的畸高。尤其一些地方政府為了本地的經(jīng)濟增長人為的對房地產(chǎn)市場的托市更是房地產(chǎn)市場失衡的重要原因。

（五）部分富人一人多房，住房資源不能充分利用

世界公認的合理房價應(yīng)該是家庭年收入的5倍左右或者是人均年收入的10倍左右。而中國的絕大多數(shù)城市的房價已經(jīng)遠遠超過了這個理論上的正常房價。曾有一個調(diào)查表明中國城市的實際房價超出正常房價的幅度。以北京、長沙、西寧為例，北京實際房價超出正常房價3.59倍，長沙為2.31倍，西寧為2.15倍。實際上，在中國無論是相對發(fā)達的城市還是相對欠發(fā)達的城市，絕大部分的情況都是如此。

二、抑制高房價的措施

雖然政府出臺了很多局域性的措施政策來遏制房價，像限購、大力建保障房等，都起到一定成效但離抑制高房價還很遠。所以我們必須采取更有效的措施去打壓高房價：

首先，加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控。加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的根本目的是為了促進房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康平穩(wěn)發(fā)展，更好地發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)對改進居民住房條件、拉動國民經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展。因此，調(diào)控要堅持積極穩(wěn)妥、把握力度的原則。既要積極采取措施，盡快把房價上漲的勢頭控制住，又要防止措施不當(dāng)而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場大起大落。一方面，要采取有效措施增加中低價位普通商品房以及經(jīng)濟適用住房的供給；另一方面，要重點圍繞需求做好文章：要遏制投機性炒房，控制投資性購房，合理引導(dǎo)住房消費。

其次，加強市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運行，給老百姓創(chuàng)造一個透明有序的房地產(chǎn)市場。不斷加強房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設(shè)，提高各類房地產(chǎn)市場的透明度，逐步形成反映房地產(chǎn)真實供求關(guān)系的房地產(chǎn)價格，更好地發(fā)揮市場功能，改善投資結(jié)構(gòu)。

再次，高度重視穩(wěn)定住房價格。各級政府要切實負起穩(wěn)定住房價格的責(zé)任；切實整頓和規(guī)范市場秩序，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為；加大打擊、處罰各種違規(guī)、違法行為的力度；認真組織對穩(wěn)定住房價格工作的督促檢查；建立房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案，違規(guī)、違法行為公開予以曝光。對一些情節(jié)嚴(yán)重、性質(zhì)惡劣的，建設(shè)部會同有關(guān)部門要及時依法從嚴(yán)處罰，并向社會公布；正確引導(dǎo)居民合理消費需求。

最后，積極貫徹調(diào)控住房供求的各項政策措施。強化規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理；調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，嚴(yán)格稅收征管；加強房地產(chǎn)信貸管理，防范金融風(fēng)險。

三、總結(jié)

當(dāng)前房價的高居不下主要與被扭曲的社會制度有關(guān)，如果認識不到這一點，就根本不可能實現(xiàn)“住者有其屋”的理想，那些試圖依靠市場機制來解決住房問題的建議和措施，只會進一步強化住房問題的失范現(xiàn)象。經(jīng)濟學(xué)家應(yīng)該更多地關(guān)注當(dāng)前房地產(chǎn)市場中內(nèi)在的制度缺陷并探尋完善之途徑而不是去預(yù)測房市。然而，當(dāng)前的一些經(jīng)濟學(xué)卻把自己置于經(jīng)濟分析師的立場，局限于基于供求分析的狹隘領(lǐng)域和視角來觀察社會現(xiàn)狀并由此提出政策建議，從而就將社會問題的現(xiàn)狀與合理性相混淆了，這是當(dāng)前房價等問題久而不決的根源。

篇7

1 引言

眾所周知，市場是連接商品生產(chǎn)者與商品消費者之間的橋梁。它是由于在社會生產(chǎn)的發(fā)展和進步基礎(chǔ)上產(chǎn)生了社會分工，導(dǎo)致生產(chǎn)者和消費者分離所帶來的，它是社會經(jīng)濟發(fā)展到一定時期的必然產(chǎn)物。隨著社會商品交換關(guān)系的發(fā)展，市場在經(jīng)濟生活中的地位日趨重要。

房地產(chǎn)市場是整個社會市場體系中的一個子市場，它首先具有市場的共性特征，在本質(zhì)上與一般市場相同，也受價值規(guī)律和供求規(guī)律的制約。但由于房地產(chǎn)本身固有的特點，區(qū)別于其他一般商品，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場又具有區(qū)別于一般市場的獨特性。本文先探討目前我國房地產(chǎn)市場供求狀況，進而提出如何實現(xiàn)房地產(chǎn)市場供求均衡的策略，具有一定的現(xiàn)實意義和指導(dǎo)意義。

2 目前我國房地產(chǎn)市場供求狀況

目前，我國房地產(chǎn)市場既存在總量失衡，又存在結(jié)構(gòu)不協(xié)調(diào)；既存在需求不足，供給停滯，又存在需求旺盛、供給短缺。總量的不平衡表現(xiàn)在投資規(guī)模過大，超過了經(jīng)濟承受能力，房地產(chǎn)大量積壓，這不僅引發(fā)了房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的供求矛盾，而且造成國民經(jīng)濟發(fā)展比例失衡，導(dǎo)致資源的浪費。房地產(chǎn)市場上還存在供給結(jié)構(gòu)不協(xié)調(diào)的現(xiàn)象。由于受國外發(fā)達房地產(chǎn)市場的影響，我國房地產(chǎn)業(yè)把大量資金投向?qū)懽謽?、高級別墅、大型游樂場上，而對于需求量較大的中低檔住宅市場投資不足，既造成供給結(jié)構(gòu)不平衡，又導(dǎo)致供求嚴(yán)重失衡。近兩年，國家針對這些現(xiàn)象采取了相應(yīng)措施，限制在高檔地產(chǎn)方面的投資，推行安居工程，提倡經(jīng)濟適用型住宅，改善了房地產(chǎn)市場的供求結(jié)構(gòu)，緩和了供求矛盾。

3 實現(xiàn)房地產(chǎn)市場供求均衡的途徑

房地產(chǎn)市場供求均衡是暫時的、相對的，不均衡是普遍的、絕對的，但是，我們可以采取相應(yīng)的措施，改善供求關(guān)系，使之達到相對的均衡。一般來說，保持房地產(chǎn)市場供求均衡主要有兩種途徑。

1、利用市場自我調(diào)節(jié)功能

我們都知道完全競爭市場可以通過自我調(diào)節(jié)實現(xiàn)供求均衡。房地產(chǎn)市場雖然不是完全競爭市場，但它也有一定的自我調(diào)節(jié)功能，可以通過自我調(diào)節(jié)，達到一定程度上的供求均衡。房地產(chǎn)市場調(diào)節(jié)的主要手段還是通過價格變化影響供求關(guān)系。即當(dāng)供給大于需求時，房價下降，供給減少，需求增加，供求趨于平衡；供給小于需求時，房價上漲，供給增加，需求減少，供給趨于平衡。

2、國家宏觀調(diào)控

國家宏觀調(diào)控手段主要有產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟政策、行政手段、經(jīng)濟手段、法律手段等，可以通過調(diào)整房地產(chǎn)供給和需求兩種方式促使供求均衡。

調(diào)整房地產(chǎn)供給促使功能供求平衡是指國家根據(jù)房地產(chǎn)市場供求狀況，運用宏觀調(diào)控手段，刺激或抑制供給，使供求達到平衡。如果需求適度、供給過剩時，可以通過提高稅率和利率、控制土地出讓數(shù)量、指導(dǎo)性信息等手段減少供給，使供求趨向平衡。當(dāng)供給不足時，則可以通過減稅，降低利率，增加土地出讓數(shù)量等方法刺激供給增加，以實現(xiàn)供求平衡。

調(diào)整房地產(chǎn)需求促使供求平衡是指運用宏觀調(diào)控手段調(diào)整需求量的大小，促使供求平衡。如果房地產(chǎn)供給和價格均適度時，需求過旺，可以通過提高房地產(chǎn)有關(guān)稅費和房地產(chǎn)抵押貸款利率，限制購房貸款規(guī)模等措施抑制需求；當(dāng)需求不足時，可通過降低房地產(chǎn)有關(guān)稅費，降低抵押貸款利息等手段刺激需求，以促使供需平衡。

4 結(jié)語

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，是國民經(jīng)濟尤其是城市經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展能帶動一批相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，所以無論是發(fā)展中國家，還是發(fā)達國家，都對房地產(chǎn)市場采取不同程度的各種措施加以干預(yù)。另外，由于房地產(chǎn)商品具有固定性、使用周期長、價值大、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)多樣的特點，所以使得需求者需求具有多樣性，在這種情況下，要發(fā)展房地產(chǎn)市場，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場均衡供求，還要依靠市場的自我調(diào)節(jié)功能。只有從國家和市場兩個方面雙重下手，采取有力措施，才能促進我國房地產(chǎn)市場的良好、健康、可持續(xù)發(fā)展！

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篇8

一、中國股票市場與房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀

（一）股票市場發(fā)展現(xiàn)狀

我國股票市場建立只有短短的二十幾年，但在經(jīng)歷了初期制度探索階段，我國股票市場已形成了與我國經(jīng)濟發(fā)展相適應(yīng)的特色道路，相關(guān)市場機制與法律法規(guī)逐步健全完善。隨著我國股權(quán)分置改革工作的一步步落實，一些長期限制我國股票市場發(fā)展的歷史遺留問題也逐步得到解決。

（二）房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀

1998年國家停止福利分房實行住房貨幣化后，房地產(chǎn)業(yè)開始真正發(fā)展起來。在國家積極的財政政策刺激下，房地產(chǎn)市場持續(xù)快速繁榮發(fā)展，甚至局部地區(qū)出現(xiàn)投資增長過快，房價迅速上漲等問題。

二、中國股票市場與房地產(chǎn)市場的聯(lián)動性分析

為了更好的分析我國股票市場和房地產(chǎn)市場的關(guān)系，本文選取了1998年至2012年上證綜合指數(shù)和全國國房景氣指數(shù)的月度數(shù)據(jù)作為股票市場和房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顟B(tài)的變量來具體分析。從數(shù)據(jù)來看，股票市場與房地產(chǎn)市場之間呈現(xiàn)顯著的階段性特征（圖一）。

1.階段一：1 998年-2001年上半年，二者總體呈上升式波動。

受自然災(zāi)害和經(jīng)濟危機的影響，我國股市持續(xù)了兩年的整理行情。后期，在宏觀經(jīng)濟好轉(zhuǎn)和支持股市發(fā)展的政策措施等利好因素影響下，上證綜合指數(shù)慢慢啟動上漲行情至2001年到達2245的頂峰，持續(xù)了在此階段的小牛市。而1998年以來，在城市化和市場化大背景下，我國房地產(chǎn)業(yè)投資與銷售增長均出現(xiàn)穩(wěn)步上揚，我國房地產(chǎn)市場整體出現(xiàn)了飛躍。

2.階段二：2001年下半年至2005年，二者走勢呈現(xiàn)蹺蹺板現(xiàn)象。

由于中國證券市場發(fā)展不成熟，公司治理結(jié)構(gòu)不完善和上市公司業(yè)績作假等重重因素困擾著市場，導(dǎo)致指數(shù)逆經(jīng)濟增長態(tài)勢而動，股票市場陷入漫長而低靡的熊市。與此同時，房地產(chǎn)市場卻出現(xiàn)與股票市場截然相反的走勢。國房景氣指數(shù)持續(xù)上升，房地產(chǎn)市場發(fā)展空前繁榮，甚至出現(xiàn)局部發(fā)展過熱的現(xiàn)象。

3.階段三：2005年至2012年上半年，二者波動復(fù)雜，呈現(xiàn)大起大落，但相對于股票市場，房地產(chǎn)市場的發(fā)展存在明顯的相對滯后的特征。

上證綜合指數(shù)從2005年的1000點左右的低谷一路飆升，股市總體呈現(xiàn)飛毛腿式的發(fā)展，更創(chuàng)下了6124.04的歷史最高點，我國股票市場出現(xiàn)了空前的繁榮局面。同時，在中國股票市場一路高歌猛進的背景下，房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭強勁，一掃近年來市場受到壓抑的觀望氣氛，投資性需求出現(xiàn)反彈，國房景氣指數(shù)不斷上揚。

隨后，在一系列國內(nèi)外利空因素的沖擊下，股市持續(xù)走弱，一度跌破了3000點，甚至出現(xiàn)了腰斬式的暴跌，跌至最低點1664.9點，股市幾乎崩盤。但伴隨著寬松貨幣政策和巨額的資金推動，股市開始了新一輪的反彈，至2010年上證指數(shù)又重新回到3000點。然而在不樂觀的國際經(jīng)濟環(huán)境下，上證綜合指數(shù)走勢疲軟，一直在2200點徘徊。與股票市場發(fā)展有幾分相似，我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展軌跡也呈現(xiàn)出曲折性。在多重壓力之下，房地產(chǎn)市場由“沸點”狀態(tài)急速降溫，步入下行通道。國房景氣指數(shù)持續(xù)走低，有價無市的現(xiàn)象明顯。雖然在中央政府出臺的關(guān)于“保增長”方針政策的影響下，迎來新一波的飆升?？珊镁安婚L，緊縮的貨幣政策以及國家對房地產(chǎn)行業(yè)的政策約束又嚴(yán)重打擊了房地產(chǎn)市場，國房景氣指數(shù)出現(xiàn)調(diào)整。

三、聯(lián)動性的原因分析

（一）股價指數(shù)和國房景氣指數(shù)總體呈上升式波動主要是由于寬松政策和正財富效應(yīng)一起作用導(dǎo)致的

1998年，我國經(jīng)濟受外部環(huán)境和自然災(zāi)害的影響，出現(xiàn)國內(nèi)經(jīng)濟不景氣現(xiàn)象，股市與房市雙雙遇冷。為刺激經(jīng)濟，我國實施了擴張性財政政策與貨幣政策，資金紛紛涌入股票市場和房地產(chǎn)市場。同時，為了能夠拉動經(jīng)濟，我國開始實施比較猛烈的啟動內(nèi)需的政策，加大了對房地產(chǎn)的資金投入。這些導(dǎo)致兩市相繼進入繁榮期。

此外，隨著股票價格上漲產(chǎn)生了正財富效應(yīng)，增加了企業(yè)和投資者的財富，從而提升了對房地產(chǎn)市場的消費需求和投資需求。

（二）股價指數(shù)和國房景氣指數(shù)之間的此消彼長主要是由以下因素導(dǎo)致的

首先，股票與房地產(chǎn)作為風(fēng)險投資品，它們之間存在替代效應(yīng)。2001年下半年開始至2005年上半年，經(jīng)濟不景氣，導(dǎo)致股市慘淡，股票價格一路滑坡，投資者信心嚴(yán)重不足，難以形成回漲止跌的預(yù)期，資產(chǎn)在股票市場承受巨大的風(fēng)險壓力。而在中國，投資渠道的匱乏又導(dǎo)致從股市撤離的資金大量流向了收益率高的房地產(chǎn)市場，由此在兩個市場之間形成了一種自我強化的反饋機制：股價從高點迅速下跌導(dǎo)致投資者恐慌拋售，大量資金撤離股市。而房地產(chǎn)相對收益的持續(xù)增加而風(fēng)險卻沒有明顯的增加，導(dǎo)致這些資金很大一部分流入房地產(chǎn)市場，推動了房市的繁榮。房市的繁榮又吸引了部分短線預(yù)期為特點的投資者進入市場，由于羊群效應(yīng)的存在，導(dǎo)致大量非理性投資行為的出現(xiàn)，最終使股市與房市之間的替代效應(yīng)被成倍放大，造成了房市的虛假繁榮。

其次由于政策因素、制度因素、行政干預(yù)、和市場收益分配格局不合理等各方面原因，股票投資者大多以短線投資為主，而長期投資行為由于較低的收益和較大的不確定性而十分匱乏，從而造成股價波動對房地產(chǎn)市場的財富效應(yīng)十分微弱。即在相對封閉的資金市場上，受資金有限的約束，難以推動房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

（三）股價指數(shù)和國房景氣指數(shù)變動復(fù)雜，呈現(xiàn)大起大落的原因分析

股市與房市的大漲聯(lián)動關(guān)系主要是由宏觀經(jīng)濟環(huán)境繁榮、人民幣持續(xù)升值、流動性過剩和直接財富效應(yīng)共同作用的結(jié)果。中國經(jīng)濟大繁榮、人民幣持續(xù)升值預(yù)期和流動性過剩促使資金流入兩市，促進了兩個市場的繁榮。另外，2005年下半年至2007年，股市繁榮導(dǎo)致投資者的賬目資產(chǎn)迅速膨脹，個人財富增加，這不但提高了社會的實際購買力，促進了房地產(chǎn)的消費，也為地產(chǎn)開發(fā)公司提供源源不斷的大量廉價資金，這也造就了房地產(chǎn)市場的繁榮。

兩市的大跌主要是由于資金緊張和負財富效應(yīng)造成的。2007年以來，政府采取一系列從緊的貨幣政策。這時，房地產(chǎn)公司籌集資金的渠道變得更加狹小，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)上市公司通過資本市場進行股權(quán)融資的規(guī)模大打折扣。而股市的暴跌，增加了經(jīng)濟形勢的不確定性，悲觀的市場預(yù)期導(dǎo)致兩個市場急劇下滑。

而房地產(chǎn)市場的發(fā)展變動滯后于股票市場，主要是由于房地產(chǎn)和股票的不同特點引起的。二者投資周期和套現(xiàn)能力的不同特點導(dǎo)致了面對同樣的外部沖擊，股票市場能夠迅速甚至提前反映外部>中擊的影響，房地產(chǎn)市場則需要一段時間才會顯現(xiàn)出來，這是股市與房市存在明顯滯后效應(yīng)的根本原因。

四、根據(jù)兩者的相關(guān)性得出的結(jié)論及提出的政策建議

鑒于上述分析，我們可以知道樓市與股市是唇齒相依的關(guān)系。所以我們必須以此為依據(jù)來促進樓市與股市這兩個市場的共同穩(wěn)健發(fā)展。

（一）投融資渠道多元化，健全金融體系

目前我國投融資渠道過于狹窄，主要以股票和房地產(chǎn)為主，而股市與樓市的聯(lián)動性易導(dǎo)致二者的暴漲暴跌，加之股票和房地產(chǎn)之間的財富效應(yīng)會隨著金融深化而上升。因此，我們需要積極推進金融市場的建設(shè)，努力建立和完善我國的金融體系，構(gòu)建多元化的投融資渠道，以促進兩市的健康發(fā)展。

（二）理性投資，防止投機

由于股市與房市的共生性，二者很容易成為風(fēng)險的載體。所以，必須弱化它們之間的替代效應(yīng)，及時疏導(dǎo)緩和局部經(jīng)濟壓力，扭轉(zhuǎn)非理性投資行為的擴大化傾向，健全完善市場機制，嚴(yán)厲打擊市場投機和炒作行為。另外，要改善股市結(jié)構(gòu)，把理性投資者培養(yǎng)成市場上的主要力量，減少股市的投機行為。同時建立公正、公開的信息披露制度，減少居民在信息不對稱過程中做出的不理智行為和市場投機行為，并有效防止操縱市場行為。

（三）加強對金融市場與房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，建立預(yù)警機制

股市與房市是兩個主要的風(fēng)險累積市場，兩市相關(guān)指數(shù)的變動會導(dǎo)致風(fēng)險互相傳導(dǎo)。因此，要建立預(yù)警機制，及時敏銳地把握兩個市場的發(fā)展動向，特別要深刻洞察影響輻射面大市場異動傾向，科學(xué)預(yù)測市場的未來走向。

（四）市場調(diào)控與行政干預(yù)相互配合

頻繁的行政干預(yù)容易導(dǎo)致市場機制的扭曲，不利于樓市與股市的健康發(fā)展。因此，盡量減少政府對市場的干預(yù)行為，消除政府越位、錯位、缺位現(xiàn)象。同時，在市場化前提下規(guī)范股市行為和調(diào)控房地產(chǎn)市場時，要系統(tǒng)考慮樓市與股市的內(nèi)在聯(lián)動，特別是二者變動的時滯效應(yīng)，統(tǒng)籌規(guī)劃兩個市場，充分考慮到政策調(diào)控對另一個市場的影響。

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中圖分類號：F293.33　文獻標(biāo)識碼：A　文章編號：1009-9107(2012)02-0047-04

引言

1997年亞洲金融危機之后，中國經(jīng)濟出現(xiàn)內(nèi)需不足，這時，中國的房地產(chǎn)市場剛剛初具規(guī)模，國家實施積極的財政政策，加大全社會固定資產(chǎn)投資，并通過住房貨幣化、房地產(chǎn)市場化等相關(guān)政策措施，促成了房地產(chǎn)業(yè)的形成和發(fā)展。經(jīng)過10多年社會經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)出關(guān)聯(lián)度高、帶動性強的自身產(chǎn)業(yè)特點。房地產(chǎn)市場連續(xù)高速的增長帶動了煤炭、電力、鋼鐵、金融、運輸?shù)认嚓P(guān)行業(yè)的發(fā)展，促進了我國的經(jīng)濟增長，推進了城市化的進程，改善了城市部分居民的居住條件，成為我國經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展不僅關(guān)系到國民經(jīng)濟的全局，而且關(guān)系人們安居樂業(yè)和社會安定繁榮。針對近年來我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的房價上漲過快、空置率上升、結(jié)構(gòu)不合理等影響市場健康運行的現(xiàn)象，政府加大了對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度，土地供應(yīng)政策也在國家的第五次宏觀調(diào)控中首次成為除貨幣政策和財政政策以外的第三個宏觀調(diào)控的手段。目前土地供應(yīng)政策已經(jīng)上升到與貨幣政策和財政政策的同一高度――由一般的土地供應(yīng)管理上升到宏觀經(jīng)濟調(diào)控的高度。因此，深入研究土地供應(yīng)政策和房地產(chǎn)市場的關(guān)系，可以為國家對房地產(chǎn)市場更為有效的調(diào)控提供政策建議。

一、土地供應(yīng)對房地產(chǎn)市場影響的傳導(dǎo)機制

宏觀經(jīng)濟調(diào)控可以分為直接調(diào)控和間接調(diào)控。能夠直接作用于社會總供應(yīng)或者社會總需求的調(diào)控稱為直接調(diào)控，不能直接作用于總供應(yīng)或總需求的宏觀調(diào)控稱為間接調(diào)控。

“傳導(dǎo)機制”是指從調(diào)控手段實施到調(diào)控目標(biāo)實現(xiàn)之間的中間過程。土地供應(yīng)對房地產(chǎn)市場影響的傳導(dǎo)機制主要是指從土地利用規(guī)劃、供地計劃等政策工具實施到房地產(chǎn)市場調(diào)控之間有一個傳導(dǎo)過程。

土地供應(yīng)對房地產(chǎn)市場的影響主要表現(xiàn)在以下兩個方面。首先，土地價格對房價的影響。房地產(chǎn)價格體系是土地價格和房產(chǎn)價格組成相互聯(lián)系、相互影響、相互制約的有機整體。土地價格是房價的成本之一，土地價格的增加會引起房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本增加，房地產(chǎn)企業(yè)的投資規(guī)模下降，房地產(chǎn)市場的供給減少，最終影響房價；相反，地價下降，供給增加。其次，土地供應(yīng)量對房地產(chǎn)價格的影響。土地供應(yīng)量決定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可開發(fā)的土地量，影響房地產(chǎn)企業(yè)的投資規(guī)模，從而影響房地產(chǎn)市場的供給，最終影響房地產(chǎn)價格。但是土地供應(yīng)的政策影響效果和房價的變化并不是同步的，一段時間內(nèi)，存在著“時滯性”。土地供應(yīng)政策時滯包括當(dāng)局認識時滯、決策時滯、行動時滯和響應(yīng)時滯。

二、研究方法

格蘭杰因關(guān)系檢驗一般常用于測算樣本數(shù)據(jù)之間的遲滯情況，但對于數(shù)據(jù)要求較高。因此，本文采用相關(guān)性分析研究城市土地市場政策對房地產(chǎn)市場的有效性影響。

在概率論和統(tǒng)計學(xué)中，相關(guān)(或稱相關(guān)系數(shù)或關(guān)聯(lián)系數(shù))顯示兩個隨機變量之間線性關(guān)系的強度和方向。在統(tǒng)計學(xué)中，相關(guān)的意義是衡量兩個變量相對于其相互獨立的距離，在這個廣義的定義下，有許多根據(jù)數(shù)據(jù)特點而定義的用來衡量數(shù)據(jù)相關(guān)的系數(shù)。相關(guān)性分析是描述兩個或兩個以上變量間關(guān)系密切程度的統(tǒng)計方法，是社會學(xué)中較為普遍采用的一種資料分析的方法。線性相關(guān)系數(shù)是測度變量間關(guān)系的密切程度的量，反應(yīng)兩個變量間線性相關(guān)程度的量稱為簡單相關(guān)系數(shù)。對于不同數(shù)據(jù)特點，可以使用不同的系數(shù)。最常用的是皮爾森積差相關(guān)系數(shù)。其定義是兩個變量協(xié)方差除以兩個變量的標(biāo)準(zhǔn)差(方差的平方根)。皮爾生(Pearson)相關(guān)系數(shù)的計算公式如下：

式中X、y為兩相關(guān)變量，它們的測量值都是成對的：(x1，y2)(X2，y2)…(Xn，yn)。

相關(guān)系數(shù)r的取值范圍在[-1，1]。r=1或，r=-1時，表明兩變量之間完全正相關(guān)或者完全負相關(guān)，實際上表明兩個變量是線性關(guān)系。r=0時，表示變量間不存在線性相關(guān)關(guān)系；可能是無相關(guān)，也可能是非線性相關(guān)。

一般地，|r|>0.95存在顯著性相關(guān)；|r|>=0.8高度相關(guān)；0.5＜|r|0.8中度相關(guān)0。

0.3G==|r|＜0.5低度相關(guān)；|r|

三、指標(biāo)選取與模型測算

(一)自變量的選取

由于本文研究的是在土地供應(yīng)政策影響房地產(chǎn)市場的傳導(dǎo)機制的基礎(chǔ)上，以合肥市為例研究，因此選擇的自變量為土地供應(yīng)政策的主要兩方面的指標(biāo)：

X1：合肥市土地經(jīng)營性用地交易量，即土地市場的土地供給量。

x2：合肥市土地經(jīng)營性土地交易均價，即地價。

(二)因變量的選取

由于土地供應(yīng)政策對房地產(chǎn)市場的影響主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的供應(yīng)總量，房地產(chǎn)價格和房地產(chǎn)的投資，因此本文選取的因變量主要是這三類指標(biāo)：

y1：房地產(chǎn)的投資，包括房地產(chǎn)投資總額y。以及商品住宅投資y12。

y2：房地產(chǎn)價格，包括商品房平均價格y21以及商品住房平均價格y22。

y3：房地產(chǎn)市場供應(yīng)，包括住宅新開發(fā)面積y31，住宅竣工面積y32，施工面積y33。

(三)合肥市土地供應(yīng)對房地產(chǎn)市場的有效性研究

根據(jù)合肥市國土資源局2004-2009年的統(tǒng)計，合肥市經(jīng)營性土地成交量及畝均價格(見表1)，其中2008年因為金融危機的影響，土地成交量大幅下滑，由2007年的385萬平方米下跌至186.6萬平方米，跌幅近51.6％，而經(jīng)營性土地的均價從2004-2009年一直持續(xù)增長。

根據(jù)合肥市房產(chǎn)局的統(tǒng)計，2006-2009年的房地產(chǎn)投資總額持續(xù)增長，在2008年以后由于金融危

機的影響，投資額同比增長率明顯放緩，2008年房地產(chǎn)投資總額的增幅從2007年的41.82％跌至27.93％。

由于土地市場的政策的影響效果和房價的變化并不是同步的，在一段時間內(nèi)，存在著“時間差”。因此對自變量和因變量進行皮爾森相關(guān)性分析時，對自變量選取2005～2008年數(shù)據(jù)，因變量選取2006―2009年數(shù)據(jù)，并采用方差標(biāo)準(zhǔn)化的方法對變量進行標(biāo)準(zhǔn)化，以消除不同量綱對模型準(zhǔn)確性。

通過皮爾森相關(guān)性分析，引用合肥市2005-2009年的相關(guān)數(shù)據(jù)，分別計算自變量X1、X2與因變量Y11、Y12、y22、y31、y32、y33的相關(guān)系數(shù)，得到合肥市土地供應(yīng)對房地產(chǎn)市場的有效性影響程度(見表2)。

四、結(jié)果分析

(一)經(jīng)營性土地交易量的相關(guān)性分析

表2顯示，與y11高度正相關(guān)，y12中度正相關(guān)，y32低度正相關(guān)，與其他因變量可認為在該時間區(qū)域內(nèi)不相關(guān)。

由以上分析的結(jié)果可知，政府通過控制經(jīng)營性土地交易量，直接影響的是房地產(chǎn)商的投資，因為投資的行為是房產(chǎn)商人對市場的即時反應(yīng)，速度較快。

對房地產(chǎn)市場的價格影響表現(xiàn)不強烈，因為房地產(chǎn)市場的特殊性，有著較長的時間周期，本文的數(shù)據(jù)顯示無法在更長的時間區(qū)域內(nèi)研究其相關(guān)性，因此，這也是值得作者去探究的新問題――政府通過土地供應(yīng)政策對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，在房價上的表現(xiàn)，一般為幾年才能逐漸顯示出其效果。

對房產(chǎn)供應(yīng)量的影響，與住宅新開發(fā)面積、施工面積幾乎不相關(guān)，與住宅竣工面積呈現(xiàn)低度相關(guān)。主要原因仍然在于房地產(chǎn)市場的長周期性以及政策對房地產(chǎn)市場的“遲滯性”的時間差。

(二)經(jīng)營性土地交易均價的相關(guān)性分析

表2顯示，與y11顯著正相關(guān)，y12、y32中度正相關(guān)，與其他因變量可認為在該時間區(qū)域內(nèi)不相關(guān)。

與經(jīng)營性土地交易量相比，很顯然，房產(chǎn)市場的投資額與土地交易均價的相關(guān)性更強。因為在土地供應(yīng)市場，土地價格是其中最敏感的指標(biāo)，而在房地產(chǎn)投資的行為上，地價也直接影響著房產(chǎn)商的行為。

與房地產(chǎn)市場的價格相關(guān)性表現(xiàn)為弱，土地價格是房地產(chǎn)價格的主要成本之一，但是由于房地產(chǎn)市場的時滯性，在本文的研究時間區(qū)域內(nèi)沒有正式地表現(xiàn)出來。

對房地產(chǎn)市場的供應(yīng)的相關(guān)性，與竣工面積呈現(xiàn)中度正相關(guān)，原因與上述分析基本一致。

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2.房地產(chǎn)行業(yè)市場貨幣政策調(diào)控必要性分析

商品房作為一種特殊的商品，在一定程度上存在著市場壟斷性、住房市場的信息不對稱性，整個房地產(chǎn)行業(yè)市場有時存在著市場失靈的問題。由于房地產(chǎn)是經(jīng)濟發(fā)展、社會穩(wěn)定的關(guān)鍵影響因素，因此必須進行相應(yīng)的宏觀調(diào)控管理。近年來，國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展中隱藏了一些泡沫，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營發(fā)展中的金融風(fēng)險加劇，更需要采取必要的調(diào)控管理措施。在房地產(chǎn)行業(yè)市場的宏觀調(diào)控中，采取貨幣政策作為調(diào)控手段，其必要性主要體現(xiàn)在兩方面:一方面，房地產(chǎn)行業(yè)具有明顯的高度資金密集型的特點，而且我國房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)項目建設(shè)開發(fā)負債率通常較高，往往經(jīng)營負債率都在70%以上，因此金融市場與房地產(chǎn)市場有著非常密切的關(guān)聯(lián)性，房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)經(jīng)常需要通過商業(yè)銀行、企業(yè)債或者是地產(chǎn)信托等進行融資，采用貨幣政策進行調(diào)控的效果更好。另一方面，由于房地產(chǎn)對于居民而言，屬于價值非常巨大的商品，很多居民購買的商品房都需要抵押貸款，因此貨幣政策在一定程度上會通過影響居民的購房款成本，進而調(diào)整居民的住房需求。此外，通過貨幣政策，還會對房地產(chǎn)市場投資者以及投機者的市場決策形成影響，進一步的起到調(diào)控房地產(chǎn)住房市場的作用。

3.房地產(chǎn)市場貨幣調(diào)控政策概述

3.1房地產(chǎn)市場貨幣調(diào)控政策的具體工具房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金高度密集的產(chǎn)業(yè)，對于金融市場以及貨幣政策的變動有著非常靈敏的反映，因此在房地產(chǎn)市場上的貨幣政策調(diào)控工具也非常多，主要有以下幾種:(1)利率政策?；鶞?zhǔn)利率水平以及利率結(jié)構(gòu)的調(diào)整變化，會產(chǎn)生利率效應(yīng)進而影響到房地產(chǎn)市場的供需變化。具體而言，如果利率升高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資成本就會提高，可能會減少房地產(chǎn)行業(yè)的市場供給或者是房價成本的提高，但同時利率提高變相是對購房行為支持力度的降低，這在一定程度上也會降低房地產(chǎn)的有效需求。(2)存款準(zhǔn)備金率。存款準(zhǔn)備金率會造成金融市場貨幣供應(yīng)量的變化，因而會產(chǎn)生相對較為猛烈的經(jīng)濟調(diào)控作用，存款準(zhǔn)備金率提高，商業(yè)銀行的貸款能力就會下降，進而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的可貸款也會降低，進一步對房地產(chǎn)行業(yè)市場的資金鏈產(chǎn)生影響，因此有助于控制整個房地產(chǎn)行業(yè)市場出現(xiàn)過熱或者是價格過快上漲的問題。(3)不動產(chǎn)信用控制。不動產(chǎn)信用控制是特定的選擇性貨幣調(diào)控政策，主要是通過對貸款買房最低首付比例、還款期限等來控制房地產(chǎn)的需求，還可以通過要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目開發(fā)中的自有資金比例、主體資格控制等調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的供給。(4)信用工具。信用工具主要有直接信用工具與間接信用工具兩類，直接信用工具主要是央行通過對貸款限額、利率、流動性比率的干預(yù)控制信貸規(guī)模，間接信用工具則主要是通過窗口指導(dǎo)、勸告等方式對信貸規(guī)模以及信貸結(jié)構(gòu)進行指導(dǎo)。

3.2現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)市場貨幣宏觀調(diào)整政策及效果分析我國自住房市場化改革實施多年以來，為了確保整個房地產(chǎn)行業(yè)市場的健康穩(wěn)定運行，房地產(chǎn)市場主管部門積極的運用多種政策工具進行房地產(chǎn)市場的調(diào)控，其中最為常用也最有效的就是通過貨幣政策的緊縮或者是寬松等，對房地產(chǎn)行業(yè)市場進行調(diào)控。其中在1998－2002年，國家通過2次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，5次下調(diào)利率，配合政策激勵，鼓勵房地產(chǎn)行業(yè)市場的發(fā)展;在2003－2007年，14次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、8次上調(diào)利率，實行了適度收緊的貨幣政策，同時通過對住房供給雙方自有資金比例的控制，調(diào)控房地產(chǎn)市場過熱的問題。在2008－2009年，國家通過5次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，4次下調(diào)利率，依靠積極擴張的貨幣政策刺激住房市場發(fā)展。在2010－2014年，國家又通過多次調(diào)整存款準(zhǔn)備金率以及利率，逐步實施了趨向緊縮的貨幣政策，并通過限購、保障性住房建設(shè)，首付比例、還款期限、限購、限貸等多種政策嚴(yán)格控制住房市場過熱。今年以來，我國出現(xiàn)了經(jīng)濟增速放緩的問題，住房市場的下行趨勢明顯，國家對于房地產(chǎn)市場的貨幣政策區(qū)域放松，特別是今年住建部推行“棚改貨幣化”，除了中央財政專項補貼資金、省級政府配套資金之外，國家開發(fā)銀行積極支持，從客觀上達到穩(wěn)定、支撐住房消費市場的作用。從我國房地產(chǎn)市場貨幣調(diào)控政策來看，最明顯的特點就是重點以存款準(zhǔn)備金率以及基準(zhǔn)利率作為調(diào)控手段，依靠調(diào)整房地產(chǎn)市場的貨幣供給量對房地產(chǎn)市場造成影響，同時配合采用各種限制貸款、限制開發(fā)、限制購買等一系列的選擇性及補充性政策，共同形成調(diào)控效果。在房地產(chǎn)市場處于低迷的狀態(tài)下，采用基準(zhǔn)利率下調(diào)等措施，明顯起到了刺激房地產(chǎn)市場的作用。但是當(dāng)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫或者是處于過熱的情況下，提升利率在短時間內(nèi)的作用并不明顯。而通過控制最低首付款比例以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金比例則具有直接的作用，力度非常大，能夠迅速降低各種不合理的投機行為，為過熱的房地產(chǎn)市場降溫。

4.提高房地產(chǎn)市場貨幣政策調(diào)控效果的建議措施

4.1適度提升貨幣調(diào)控政策的靈活性。國家相關(guān)主管部門在研究制定貨幣調(diào)控政策時，應(yīng)該統(tǒng)籌分析房地產(chǎn)市場運行中出現(xiàn)的各種問題及其成因，并基于此針對性的選擇靈活實用的貨幣政策進行調(diào)控。例如，當(dāng)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱問題時，應(yīng)該統(tǒng)籌的分析造成房地產(chǎn)市場過熱的原因是投機需求、開發(fā)企業(yè)原因還是供需矛盾問題，并根據(jù)不同的成因，綜合選擇購房限制、貸款限制、開發(fā)自有資金控制等進行調(diào)節(jié)。同時，在房地產(chǎn)行業(yè)市場貨幣調(diào)控政策的實施過程中，對于一些具有明顯區(qū)域性的調(diào)控，應(yīng)該適當(dāng)?shù)叵路耪{(diào)控權(quán)，將調(diào)控權(quán)力下放至區(qū)域，以進一步的提高政策的合理性和靈活性。

4.2不斷提升房地產(chǎn)調(diào)控貨幣政策的前瞻性。房地產(chǎn)行業(yè)最大的特點在于建設(shè)實施周期相對較長，房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)從前期立項至最后交房使用周期一般在3年左右，房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)中不僅前期的購地、拆遷、設(shè)計和預(yù)付建筑工程款等資金投入較大，而且后期營銷同樣存在著時間長、成本高的問題。在房地產(chǎn)發(fā)展迅猛階段會有大量的資金集中在房地產(chǎn)行業(yè)，但此時商品房供給卻無法直接增加，市場供不應(yīng)求又會催生投資的增加，然而在商品房陸續(xù)上市后，房地產(chǎn)供給增加，甚至可能超出市場需求，就會造成房地產(chǎn)下行。因此在貨幣政策的調(diào)控使用上，必須具有前瞻性，尤其是加強與其他部門之間的合作，對房地產(chǎn)市場周期進行系統(tǒng)的跟蹤研究后，最終制定合理的調(diào)控政策，提高調(diào)控效果的及時性。

4.3統(tǒng)籌并用多種調(diào)控工具確保調(diào)控目標(biāo)的實現(xiàn)。在房地產(chǎn)市場的貨幣政策調(diào)控方面，中央金融主管部門應(yīng)該重點在房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)價格方面進行合理的控制，以免房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重的泡沫問題。同時，還應(yīng)該繼續(xù)執(zhí)行穩(wěn)健的貨幣政策，既要確保房地產(chǎn)行業(yè)信貸的安全，同時又應(yīng)滿足推動經(jīng)濟增長的要求。在具體的貨幣政策運用過程中，可能出現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)的沖突。例如，防范房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱問題，最直接的手段就是緊縮銀根，但這卻有可能造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈的斷裂，造成大量呆賬壞賬出現(xiàn)。因此，在對房地長行業(yè)進行貨幣政策調(diào)控時，應(yīng)該盡可能的選擇多種調(diào)控工具并用，不斷地提高整個調(diào)控的自由度，這也有助于確保調(diào)控目標(biāo)的實現(xiàn)。