導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營由于具有投資大、周期長、高贏利、高風(fēng)險等特點(diǎn)，導(dǎo)致在開發(fā)經(jīng)營過程中的存在太多不確定因素。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)普遍存在只重視項目開發(fā)而不重視管理特別是風(fēng)險管理，風(fēng)險管理意識淡薄、缺乏風(fēng)險管理機(jī)構(gòu)、風(fēng)險管理手段單一，使得房地產(chǎn)項目中的諸多風(fēng)險因素得不到有效控制，進(jìn)而引發(fā)房地產(chǎn)項目投資的重大損失或失敗。重視并研究房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的風(fēng)險是保證項目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，保證企業(yè)穩(wěn)步、健康、可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵過程。

一、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營存在的風(fēng)險

1.社會政策和治安風(fēng)險

政府政策的出臺，其目的都是積極的，但是對于房地產(chǎn)投資商和開發(fā)商來說，卻可能成為風(fēng)險的因素。政府為了達(dá)到某種預(yù)定的經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)或限制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的不正常發(fā)展而采取一系列的政策，均對房地產(chǎn)投資帶來巨大的風(fēng)險，政策風(fēng)險對房地產(chǎn)市場的影響是全局性的。

另外，社會治安也回直接影響到房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營。社會治安關(guān)系到人們的財產(chǎn)安全與生命安全，只有社會治安狀況良好，人們才能安居樂業(yè)，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營才能有更好的保障。

2.市場風(fēng)險

市場的供求關(guān)系變化的不確定性對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生巨大的風(fēng)險。供求關(guān)系的變化必然導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的波動，在一般情況下，市場供大于求會致使房產(chǎn)價格下降，求大于供也會使得房產(chǎn)價格上升。這種變化會導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的實(shí)際收益偏離預(yù)期收益。

房地產(chǎn)不能移動，位置固定，是真正意義上的不動產(chǎn)，所以投資房地產(chǎn)的資金流動差。房地產(chǎn)位置的固定性決定了房地產(chǎn)市場是區(qū)域性和個別性市場，也必然增加了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的復(fù)雜性和難度。房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)的周期長的特點(diǎn)也使得房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營在市場的變化中處于不利地位。開發(fā)期越長，各種社會經(jīng)濟(jì)條件變化的可能性就越大，開發(fā)后期的費(fèi)用和建設(shè)項目的租金和售價便越不確定，風(fēng)險相對也越大。

3.經(jīng)營性風(fēng)險

經(jīng)營性風(fēng)險是指由于房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營企業(yè)自身的經(jīng)營不周或其他內(nèi)部因素而帶來的風(fēng)險。投資者由于主觀上對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的判斷錯誤或決策失誤，它可能發(fā)生在投資方式的選擇、投資地點(diǎn)的選擇以及投資類型的選擇之中，在進(jìn)行每一個選擇是都面臨著不確定性，一旦做出了錯誤的選擇便將對投資項目產(chǎn)生很大的影響。因企業(yè)管理水平低、工作效益差而引起的未能在最有利的市場時機(jī)將手中的物業(yè)脫手，以致使其空置率過高，經(jīng)營費(fèi)用增加，經(jīng)營凈收入期望值。

4.貨幣政策引起的風(fēng)險

通貨膨脹因素。當(dāng)通貨膨脹時，貨幣貶值，建材價格上漲，工程造價被大幅度的提高，對于周期較長的正在建設(shè)房地產(chǎn)來說，這無疑是一場災(zāi)難。銀行利率的變動也可能會給房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營帶來損失。一般地，使用高利率折現(xiàn)，會降低投資者的凈現(xiàn)值收益；利率的上升，會直接增加投資者的成本，加重其債務(wù)負(fù)擔(dān)；利率的變動還影響到社會的購買力，影響社會總資金的供給，從而對房地產(chǎn)市場價格間接產(chǎn)生影響，給房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營企業(yè)帶來風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營風(fēng)險的規(guī)避

1.及時準(zhǔn)確的預(yù)測風(fēng)險

在房地產(chǎn)投資前便應(yīng)該對投資后可能存在的風(fēng)險進(jìn)行科學(xué)合理有效的預(yù)測，然后再進(jìn)行合理的投資。通過全面的市場調(diào)查和充分的市場研究，在獲取盡可能詳細(xì)的、高質(zhì)量的信息資料的基礎(chǔ)上，對市場的走向做出合理的估計，從而做出合理的投資，使投資交易得到有效的保證。通過環(huán)境分析，對國家或政府可能出現(xiàn)的政策變化進(jìn)行預(yù)測，以便調(diào)整房地產(chǎn)投資，更好地得到國家或政府的支持。

2.風(fēng)險控制

選擇風(fēng)險較小的投資項目或投資方式，可減少投資結(jié)果的不確定性，使投資收益得到更好的保證。對于風(fēng)險太大的自己所無法承擔(dān)的項目作出放棄的決定。放棄是對風(fēng)險回避的最徹底的一種辦法，但放棄風(fēng)險的同時也放棄了利潤，因此也是一種比較消極的防范風(fēng)險的方法。

3.風(fēng)險轉(zhuǎn)移

房地產(chǎn)開發(fā)商可通過各種合理合法措施將風(fēng)險轉(zhuǎn)移出去。一是保險轉(zhuǎn)移，開發(fā)商可通過對經(jīng)濟(jì)風(fēng)險進(jìn)行預(yù)測和分析，購買房地產(chǎn)保險，若投資后發(fā)生風(fēng)險損失，則可由保險公司提供補(bǔ)償，還可通過購買其他各種保險，把自然災(zāi)害，意外事故等可能造成的各種風(fēng)險轉(zhuǎn)移該保險公司；二是契約合同轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可通過契約合同將可能出現(xiàn)的損失的財務(wù)負(fù)擔(dān)或法律責(zé)任轉(zhuǎn)移給非保險業(yè)的其他人；三是財務(wù)責(zé)任轉(zhuǎn)移，如發(fā)行房地產(chǎn)開發(fā)公司股票、尋求合作伙伴等通過尋求外部資金的方式將部分風(fēng)險損失、財務(wù)責(zé)任轉(zhuǎn)移給他人。

4.風(fēng)險分散

不同項目的風(fēng)險及收益能力是不盡相同的，投資者將投資額分別投入到不同的投資對象中去，既開發(fā)住宅，又經(jīng)營寫字樓，還可以從事土地轉(zhuǎn)讓等從事多種房地產(chǎn)項目的開發(fā)，可以獲得比將所有投資資金集中于一個項目或或一種方式上更穩(wěn)定的收入，又能夠有效控制風(fēng)險。另外，跨區(qū)域的房地產(chǎn)投資組合可以均衡地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡的影響，同時減少個別地區(qū)經(jīng)濟(jì)動蕩帶來的風(fēng)險。

參考文獻(xiàn)：

篇2

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2016.12.052

[中圖分類號]F293.3 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A [文章編號]1673-0194（2016）12-00-02

0 引 言

我國經(jīng)濟(jì)在高速發(fā)展的過程中，給予了房地產(chǎn)領(lǐng)域極大的發(fā)展空間，經(jīng)營者在過去很長一段時間里，為了追求經(jīng)濟(jì)利益，不斷地進(jìn)行土地的開發(fā)，卻嚴(yán)重忽視了土地資源的節(jié)省及充分利用。從長遠(yuǎn)的角度來看，不僅不利于房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展，還將給我國未來的發(fā)展造成嚴(yán)重的影響。在這種情況下，新時期我國房地產(chǎn)企業(yè)在積極進(jìn)行土地開發(fā)和經(jīng)營的過程中，應(yīng)注重轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的土地資源利用策略，實(shí)施土地集約利用方式，為實(shí)現(xiàn)我國的長期可持續(xù)發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

1 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營策略向土地集約利用方向轉(zhuǎn)變的原因

1.1 房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)土地集約利用是城市化發(fā)展的關(guān)鍵

空間集聚是城市發(fā)展過程中的本質(zhì)，也就是說城市在建設(shè)過程中，需要對各種生產(chǎn)要素進(jìn)行有效的集聚，包括技術(shù)、資源及人口等，而這一過程實(shí)際上也是土地集約利用的關(guān)鍵。房地產(chǎn)領(lǐng)域是我國基本的產(chǎn)業(yè)部門之一，開發(fā)、建設(shè)以及銷售的主體是土地和建筑物。在城市當(dāng)中，構(gòu)成國民經(jīng)濟(jì)的各個機(jī)構(gòu)在運(yùn)行過程中，需要對相關(guān)的物質(zhì)載體進(jìn)行利用才能夠從事社會以及經(jīng)濟(jì)活動，這一物質(zhì)載體就是房地產(chǎn)，它對城市的功能以及景觀等具有決定影響，現(xiàn)階段，幾乎可以成為衡量城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展及建設(shè)水平的關(guān)鍵因素。在投資領(lǐng)域當(dāng)中，房地產(chǎn)是一個關(guān)鍵的組成部分，決定著城市各項資源是否能夠充分發(fā)揮功能。現(xiàn)階段，我國的城市是房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的關(guān)鍵地區(qū)，產(chǎn)生這種現(xiàn)象最主要的原因是城市土地價格較高，房地產(chǎn)市場需求量大。因此，房地產(chǎn)業(yè)的土地集約化直接影響著城市化建設(shè)水平。

1.2 我國未來的發(fā)展要求實(shí)現(xiàn)土地集約化利用

我國人口眾多，然而土地資源有限，在實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的過程中，節(jié)約土地資源勢在必行。房地產(chǎn)是對土地資源利用相對較多的領(lǐng)域，因此，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營策略向土地集約方式轉(zhuǎn)變至關(guān)重要。例如：在進(jìn)行舊城改造的過程中，提升單位面積土地中的建筑容量，能夠有效節(jié)約城市規(guī)劃中的土地資源，提升城市規(guī)劃的科學(xué)性。在城市規(guī)模擴(kuò)大的過程中，節(jié)約土地最主要的方式就是土地的集約利用，促使城市建設(shè)過程中對土地資源利用的擴(kuò)張速度得以減緩，并對耕地進(jìn)行有力保護(hù)，從而促使動態(tài)平衡在耕地總量中得以實(shí)現(xiàn)。在城市中實(shí)施土地集約利用，能夠有效控制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在利用行政管理方式限制房地產(chǎn)用地的過程中，政府可以對房地產(chǎn)的發(fā)展提供政策支持，對提升企業(yè)綜合競爭力具有重要意義。在實(shí)施土地集約利用的過程中，能使城市進(jìn)步、農(nóng)業(yè)發(fā)展等因素之間的沖突減少，實(shí)現(xiàn)我國的協(xié)調(diào)發(fā)展。

2 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營中的土地利用問題

首先，房地產(chǎn)投資不合理?，F(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)領(lǐng)域呈現(xiàn)出嚴(yán)重的滯銷現(xiàn)象，商品房空置面積越來越大。多數(shù)人認(rèn)為產(chǎn)生這一現(xiàn)象最主要的原因是房價過高造成的，同時現(xiàn)階段的高檔住宅、辦公樓及商場建筑逐漸增多，形成嚴(yán)重不合理的房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)。而從房地產(chǎn)投資的角度來看，產(chǎn)生這一現(xiàn)象最主要的原因就是投資過量。其次，土地利用效益較低。近年來，我國在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，一種重要的方式就是土地成片開發(fā)，房地產(chǎn)領(lǐng)域在開發(fā)區(qū)廣泛建設(shè)的過程中迎來了更加廣闊的發(fā)展空間。與此同時，由于現(xiàn)階段我國的務(wù)農(nóng)收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于非農(nóng)勞動收入，人們在利用土地的過程中，非農(nóng)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出相對較高。在這種情況下，將部分土地資源規(guī)劃到工業(yè)建設(shè)所用，在有效提升農(nóng)民生活質(zhì)量的過程中，還能夠?yàn)槲覈?jīng)濟(jì)的發(fā)展貢獻(xiàn)一份力量，與此同時，這也是我國適應(yīng)經(jīng)濟(jì)全球化的關(guān)鍵措施之一。在利用這部分土地資源的過程中，通過招商引資、引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)等方式，可以開拓國際市場，這也是城市化建設(shè)的關(guān)鍵措施之一。然而，由于過多地設(shè)置開發(fā)區(qū)，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)規(guī)模嚴(yán)重不合理，失去了集聚效應(yīng)，投資環(huán)境應(yīng)由的作用及吸引力消失。由于這部分土地沒有得到充分利用，土地資源的功能無法得到充分的發(fā)揮。

3 新時期房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營中土地集約利用的策略

3.1 有效結(jié)合土地資源管理和資產(chǎn)管理

新時期，我國必須制定相關(guān)措施，保證房地產(chǎn)領(lǐng)域在利用土地資源的過程中，能夠提升土地資源的利用率，最大限度地節(jié)約土地資源。這就需要應(yīng)用有限、有償土地使用方式替代無償、無限期使用方式。這一轉(zhuǎn)變需要傳統(tǒng)的土地資源管理與資產(chǎn)管理充分結(jié)合。我國房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)和經(jīng)營的過程中，充分證明其要想實(shí)現(xiàn)長期可持續(xù)發(fā)展，必須在優(yōu)化配置土地資源的過程中，充分利用市場機(jī)制，而政府在這一過程中也必須充分發(fā)揮宏觀調(diào)控的能力，提升土地利用模式的科學(xué)性。

從房地產(chǎn)領(lǐng)域來看，政策的導(dǎo)向作用得到充分發(fā)揮是得到理想投資環(huán)境的關(guān)鍵，健全的法制能夠促使城市和土地利用效率的提升。在這種情況下，投資環(huán)境應(yīng)有較強(qiáng)的透明度，才能使房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中面對的不確定因素和風(fēng)險都能夠有效降低。在投資過程中加強(qiáng)針對性，就能夠?qū)崿F(xiàn)對土地資源的合理規(guī)劃和利用，這也是房地產(chǎn)領(lǐng)域提升市場競爭力的關(guān)鍵。

3.2 提升房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭力

在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中，各企業(yè)之間的有效競爭是實(shí)現(xiàn)土地集約利用的關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，應(yīng)首先進(jìn)行詳細(xì)地分析投資環(huán)，并提升投資項目管理能力。企業(yè)在運(yùn)行過程中，還應(yīng)當(dāng)詳細(xì)了解國家政策以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策，及時掌握市場經(jīng)濟(jì)發(fā)生波動的過程中所帶來的發(fā)展機(jī)遇，并采取有效措施規(guī)避風(fēng)險，提升自身競爭力。房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)科學(xué)地預(yù)測該領(lǐng)域的需求及變化，科學(xué)地把握企業(yè)未來的發(fā)展方向。當(dāng)房地產(chǎn)供大于求時，應(yīng)詳細(xì)分析結(jié)構(gòu)動態(tài)變化在房地產(chǎn)供求中的體現(xiàn)，并及時找到相關(guān)供不應(yīng)求的因素，充分調(diào)動企業(yè)運(yùn)行過程中的人力、物力和財力等資源，及時開辟并占領(lǐng)全新的市場，將自身的優(yōu)勢進(jìn)行充分發(fā)揮的同時，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。此外，還要應(yīng)用創(chuàng)新性思維，科學(xué)地設(shè)計和規(guī)劃房地產(chǎn)，積極引進(jìn)并應(yīng)用先進(jìn)的工藝和材料，努力提升建筑物質(zhì)量及工程實(shí)施速度，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

4 結(jié) 語

近年來，在科學(xué)和信息技術(shù)不斷發(fā)展的情況下，我國各行各業(yè)都迎來了廣闊的發(fā)展空間，房地產(chǎn)作為我國獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，在長期的經(jīng)營過程中，以追求經(jīng)濟(jì)效益最大化為目標(biāo)，一定程度上忽視了對土地資源的合理利用。然而，我國是人口大國，在發(fā)展過程中，必須注重對各項資源的節(jié)約利用，在這種情況下，我國房地產(chǎn)企業(yè)必須轉(zhuǎn)變開發(fā)與經(jīng)營策略，應(yīng)用土地集約利用策略提升自身的競爭力。

主要參考文獻(xiàn)

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篇3

在開發(fā)房地產(chǎn)的活動中，獲得一定的經(jīng)濟(jì)效益是其根本目的，因而在開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)時必須將傳統(tǒng)管理職能的局限性打破，并將經(jīng)營活動與房地產(chǎn)開發(fā)看做是一個整體，這樣才能有效地提升市場競爭力以及經(jīng)濟(jì)效益。通過這種方式，有關(guān)從屬單位、經(jīng)營管理部門以及房地產(chǎn)開發(fā)才能將子目標(biāo)完美的結(jié)合起來，從而使得經(jīng)營者的管理行為以及投資者的決策戰(zhàn)略能夠始終保持一致。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須將所屬單位的經(jīng)營活動與各職能部門的管理行為有效地貫穿起來，這樣一來整個企業(yè)才能達(dá)到提高經(jīng)濟(jì)效益以及管理效率的目的。而房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的財務(wù)預(yù)算管理，是圍繞其初期發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，在科學(xué)合理的預(yù)測和決策經(jīng)營的前提下，對一定時期內(nèi)籌集、使用、分配企業(yè)資金的財務(wù)活動所制定出的有關(guān)規(guī)劃和計劃，財務(wù)預(yù)算管理能夠促使企業(yè)對自身的財務(wù)活動進(jìn)行高效的控制和管理，從而達(dá)到滿足市場需求，獲取最大經(jīng)濟(jì)效益的目的。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理情況

（一）損益預(yù)算

在損益預(yù)算中，成本預(yù)算、收入預(yù)算、稅費(fèi)預(yù)算以及費(fèi)用預(yù)算等都是主要的內(nèi)容。在有關(guān)通行辦法中具有明確的規(guī)定，即房地產(chǎn)企業(yè)在確認(rèn)銷售收入時，必須滿足以下要求：已經(jīng)簽訂商品房銷售合同，已經(jīng)確定銷售收入；獲得竣工備案表，且驗(yàn)收竣工商品房合格；已經(jīng)科學(xué)合理地計量了商品房的有關(guān)成本；客戶驗(yàn)收商品房時，商品房移交的相關(guān)手續(xù)已經(jīng)辦妥。通過成本管理部門、工程部門、營銷部門等的通力合作，財務(wù)預(yù)算管理部門就能獲得有效的信息支持，并能夠?qū)①M(fèi)用預(yù)算、成本預(yù)算以及收入預(yù)算等高效地加以完成。而稅費(fèi)預(yù)算涉及到較廣的范圍，即包括城市維護(hù)建設(shè)稅、營業(yè)稅以及土地增值稅等，且與收入成本預(yù)算以及項目管理存在一定的關(guān)系。

（二）現(xiàn)金流量預(yù)算

在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中，財務(wù)預(yù)算管理既能夠?qū)ζ髽I(yè)的現(xiàn)金流量進(jìn)行科學(xué)合理地控制和規(guī)劃，又能對資金進(jìn)行集中強(qiáng)化管理。通?，F(xiàn)金預(yù)算主要包括兩大部分，即流入現(xiàn)金以及流出現(xiàn)金的預(yù)算，而流入現(xiàn)金主要包括銷售回款以及銀行貸款等。針對銷售回款，市場環(huán)境以及銷售政策的約束是其重要的制約因素。而流出現(xiàn)金的制約因素則主要包括銀行貸款政策以及工程進(jìn)度等。

三、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的財務(wù)預(yù)算管理問題

（一）財務(wù)預(yù)算編制認(rèn)識不全面

在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的過程中，財務(wù)預(yù)算管理的作用主要有兩個，一是企業(yè)的經(jīng)營成果，二是可以預(yù)計的企業(yè)未來一定時期內(nèi)的財務(wù)狀況。但是目前當(dāng)?shù)禺a(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行財務(wù)預(yù)算管理的過程中，由于財務(wù)預(yù)算編制認(rèn)識不全面，很多部門認(rèn)為，財務(wù)預(yù)算管理僅是財務(wù)部門的工作，因而各部門之間缺乏有效的合作，從而導(dǎo)致財務(wù)預(yù)算管理存在一定的問題。

（二）缺乏對財務(wù)預(yù)算項目的科學(xué)分解與準(zhǔn)備執(zhí)行

房地產(chǎn)企業(yè)不同，執(zhí)行和制定財務(wù)預(yù)算的方式也不同，分析其原因：首先在對財務(wù)預(yù)算進(jìn)行制定時，客觀性不足，且沒有對企業(yè)明年的財務(wù)狀況以及計劃進(jìn)行認(rèn)真的分析，因此導(dǎo)致了實(shí)際經(jīng)營情?r與編制目標(biāo)分解聯(lián)系不足。其次是相關(guān)的業(yè)務(wù)部門缺乏較強(qiáng)的執(zhí)行力度。

（三）項目開發(fā)預(yù)算、企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)及年度財務(wù)預(yù)算聯(lián)系不足

在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中，存在較多的不確定因素，而開發(fā)周期長則是最重要的一點(diǎn)。而房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中，由于套用了以往的財務(wù)預(yù)算方法，導(dǎo)致財務(wù)預(yù)算管理存在一定的問題，即項目開發(fā)預(yù)算、企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)及年度財務(wù)預(yù)算聯(lián)系不足等。

四、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的財務(wù)預(yù)算管理實(shí)踐方法

（一）合理編制財務(wù)項目預(yù)算

在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中，如果項目預(yù)算存在問題，就不能充分利用企業(yè)的資金，進(jìn)而會出現(xiàn)加重財務(wù)負(fù)擔(dān)以及造成資金短缺的情況。因此在項目實(shí)施之前，企業(yè)需要收集大量資料，并對其進(jìn)行整理分析，以便對整體項目情況進(jìn)行全方位的考慮，從而達(dá)到合理編制財務(wù)項目預(yù)算的目的。另外各個部門也需要加強(qiáng)監(jiān)督和合作，并將整體大于部分的作用充分發(fā)揮出來，從而促使企業(yè)獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。

（二）強(qiáng)化各部門的配合度、現(xiàn)金預(yù)算及損益預(yù)算

在財務(wù)預(yù)算管理的工作中，其涉及到前期手續(xù)費(fèi)、建安工程費(fèi)、項目研發(fā)費(fèi)、綜合地價等多個方面，而通過預(yù)算收入成本，就能分期規(guī)劃現(xiàn)金預(yù)算，并將準(zhǔn)備籌資工作做好。因此在財務(wù)預(yù)算管理實(shí)踐工作中，需要不斷強(qiáng)化各部門的配合度，同時對現(xiàn)金預(yù)算以及損益預(yù)算進(jìn)行強(qiáng)化，這樣才能確保財務(wù)預(yù)算管理達(dá)到真正的目的。

（三）提高財務(wù)預(yù)算的考核程度

企業(yè)要實(shí)現(xiàn)發(fā)展目標(biāo)，就必須展開一系列的經(jīng)濟(jì)活動，而這是財務(wù)預(yù)算管理的基本要求。在執(zhí)行財務(wù)預(yù)算管理的過程中，企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)強(qiáng)化管理，就需要切實(shí)落實(shí)好經(jīng)營策略。而企業(yè)在構(gòu)建預(yù)算管理體系的過程中，提高財務(wù)預(yù)算考核程度，增強(qiáng)預(yù)算的約束力以及控制力，加強(qiáng)財務(wù)預(yù)算以及業(yè)務(wù)預(yù)算是最有效的方法。在實(shí)際工作中，特別是針對建設(shè)部門與銷售部門的工作，就必須根據(jù)預(yù)算范圍落實(shí)和開展好預(yù)算工作以及經(jīng)濟(jì)活動。

（四）財務(wù)預(yù)算管理執(zhí)行與監(jiān)督的優(yōu)化

篇4

2.不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的企業(yè)與他人簽訂的以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為內(nèi)容的合同，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但在一審訴訟期間依法取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的，可認(rèn)定合同有效。

二、關(guān)于國有土地使用權(quán)的出讓問題3.國有土地使用權(quán)出讓合同的出讓方，依法是市、縣人民政府土地管理部門。出讓合同應(yīng)由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂，其他部門、組織和個人為出讓方與他人簽訂的出讓合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。

4.出讓合同出讓的只能是經(jīng)依法批準(zhǔn)的國有土地使用權(quán)，對于出讓集體土地使用權(quán)或未經(jīng)依法批準(zhǔn)的國有土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。

5.出讓合同出讓的土地使用權(quán)未依法辦理審批、登記手續(xù)的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效，但在一審訴訟期間，對于出讓集體土地使用權(quán)依法補(bǔ)辦了征用手續(xù)轉(zhuǎn)為國有土地，并依法補(bǔ)辦了出讓手續(xù)的，或者出讓未經(jīng)依法批準(zhǔn)的國有土地使用權(quán)依法補(bǔ)辦了審批、登記手續(xù)的，可認(rèn)定合同有效。

三、關(guān)于國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問題6.國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓合同，轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)未依法辦理出讓審批手續(xù)的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效，但在一審訴訟期間，對于轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)，經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)補(bǔ)辦了征用手續(xù)轉(zhuǎn)為國有土地，并依法辦理了出讓手續(xù)的，或者轉(zhuǎn)讓未經(jīng)依法批準(zhǔn)的國有土地使用權(quán)依法補(bǔ)辦了審批、登記手續(xù)的，可認(rèn)定合同有效。

7.轉(zhuǎn)讓合同的轉(zhuǎn)讓方，應(yīng)當(dāng)是依法辦理了土地使用權(quán)登記或變更登記手續(xù)，取得土地使用證的土地使用者。未取得土地使用證的土地使用者為轉(zhuǎn)讓方與他人簽訂的合同，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但轉(zhuǎn)讓方已按出讓合同約定的期限和條件投資開發(fā)利用了土地，在一審訴訟期間，經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)，補(bǔ)辦了土地使用權(quán)登記或變更登記手續(xù)的，可認(rèn)定合同有效。

8.以出讓方式取得土地使用權(quán)的土地使用者雖已取得土地使用證，但未按土地使用權(quán)出讓合同約定的期限和條件對土地進(jìn)行投資開發(fā)利用，與他人簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效；如土地使用者已投入一定資金，但尚未達(dá)到出讓合同約定的期限和條件，與他人簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，沒有其他違法行為的，經(jīng)有關(guān)主管部門認(rèn)可，同意其轉(zhuǎn)讓的，可認(rèn)定合同有效，責(zé)令當(dāng)事人向有關(guān)主管部門補(bǔ)辦土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。

9.享有土地使用權(quán)的土地使用者未按照項目建設(shè)的要求對土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，也未辦理審批手續(xù)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓建設(shè)項目的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定項目轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的合同無效；如符合土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件的，可認(rèn)定項目轉(zhuǎn)讓合同有效，責(zé)令當(dāng)事人補(bǔ)辦土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。

10.以轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)的使用年限，應(yīng)當(dāng)是土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已使用的年限后的剩余年限。轉(zhuǎn)讓合同約定的土地使用年限超過剩余年限的，其超過部分無效。土地使用年限，一般應(yīng)從當(dāng)事人辦理土地使用權(quán)登記或變更登記手續(xù)，取得土地使用證的次日起算，或者在合同中約定土地使用年限的起算時間。

11.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同擅自改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效，但在一審訴訟期間已補(bǔ)辦批準(zhǔn)手續(xù)的，可認(rèn)定合同有效。

12.轉(zhuǎn)讓合同簽訂后，雙方當(dāng)事人應(yīng)按合同約定和法律規(guī)定，到有關(guān)主管部門辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，一方拖延不辦，并以未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)為由主張合同無效的，人民法院不予支持，應(yīng)責(zé)令當(dāng)事人依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。

13.土地使用者與他人簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同后，未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)之前，又另與他人就同一土地使用權(quán)簽訂轉(zhuǎn)讓合同，并依法辦理了土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，土地使用權(quán)應(yīng)由辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的受讓方取得。轉(zhuǎn)讓方給前一合同的受讓方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

14.土地使用者就同一土地使用權(quán)分別與幾方簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，均未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定各合同無效；如其中某一合同的受讓方已實(shí)際占有和使用土地，并對土地投資開發(fā)利用的，經(jīng)有關(guān)主管部門同意，補(bǔ)辦了土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，可認(rèn)定該合同有效。轉(zhuǎn)讓方給其他合同的受讓方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

四、關(guān)于國有土地使用權(quán)的抵押問題15.土地使用者未辦理土地使用權(quán)抵押登記手續(xù)，將土地使用權(quán)進(jìn)行抵押的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定抵押合同無效。

16.土地使用者未辦理土地使用權(quán)抵押登記手續(xù)將土地使用權(quán)抵押后，又與他人就同一土地使用權(quán)簽訂抵押合同，并辦理了抵押登記手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定后一個抵押合同有效。

17.以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)為標(biāo)的物簽訂的抵押合同，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但在一審訴訟期間，經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)，依法補(bǔ)辦了出讓手續(xù)的，可認(rèn)定合同有效。

五、關(guān)于以國有土地使用權(quán)投資合作建房問題18.享有土地使用權(quán)的一方以土地使用權(quán)作為投資與他人合作建房，簽訂的合建合同是土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的一種特殊形式，除辦理合建審批手續(xù)外，還應(yīng)依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合建合同無效，但雙方已實(shí)際履行了合同，或房屋已基本建成，又無其他違法行為的，可認(rèn)定合建合同有效，并責(zé)令當(dāng)事人補(bǔ)辦土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。

19.當(dāng)事人簽訂合建合同，依法辦理了合建審批手續(xù)和土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，不因合建一方?jīng)]有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)而認(rèn)定合同無效。

20.以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的一方，在《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（以下簡稱《條例》）施行前，經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)，以其使用的土地作為投資與他人合作建房的，可認(rèn)定合建合同有效。

21.《條例》施行后，以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的一方未辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，以其土地使用權(quán)作為投資與他人合建房屋的，應(yīng)認(rèn)定合建合同無效，但在一審訴訟期間，經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)，依法補(bǔ)辦了出讓手續(xù)的，可認(rèn)定合同有效。

22.名為合作建房，實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的合同，可按合同實(shí)際性質(zhì)處理。如土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓符合法律規(guī)定的，可認(rèn)定合同有效，不因以合作建房為名而認(rèn)定合同無效。

23.合建合同對房地產(chǎn)權(quán)屬有約定的，按合同約定確認(rèn)權(quán)屬；約定不明確的，可依據(jù)雙方投資以及對房屋管理使用等情況，確認(rèn)土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的權(quán)屬。

六、關(guān)于商品房的預(yù)售問題24.商品房的預(yù)售方，沒有取得土地使用證，也沒有投入開發(fā)建設(shè)資金進(jìn)行施工建設(shè)，預(yù)售商品房的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定商品房預(yù)售合同無效。

25.商品房的預(yù)售方，沒有取得土地使用證，但投入一定的開發(fā)建設(shè)資金，進(jìn)行了施工建設(shè)，預(yù)售商品房的，在一審訴訟期間補(bǔ)辦了土地使用證、商品房預(yù)售許可證明的，可認(rèn)定預(yù)售合同有效。

26.商品房的預(yù)售方，持有土地使用證，也投入一定的開發(fā)建設(shè)資金，進(jìn)行了施工建設(shè)，預(yù)售商品房的，在一審訴訟期間辦理了預(yù)售許可證明的，可認(rèn)定預(yù)售合同有效。

27.預(yù)售商品房合同簽訂后，預(yù)購方尚未取得房屋所有權(quán)證之前，預(yù)售方未經(jīng)預(yù)購方同意，又就同一預(yù)售商品房與他人簽訂預(yù)售合同的，應(yīng)認(rèn)定后一個預(yù)售合同無效；如后一個合同的預(yù)購方已取得房屋所有權(quán)證的，可認(rèn)定后一個合同有效，但預(yù)售方給前一個合同的預(yù)購方造成損失的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

七、關(guān)于預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓問題28.商品房的預(yù)售合同無效的，預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓合同，一般也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。

29.商品房預(yù)售合同的雙方當(dāng)事人，經(jīng)有關(guān)主管部門辦理了有關(guān)手續(xù)后，在預(yù)售商品房尚未實(shí)際交付前，預(yù)購方將購買的未竣工的預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓他人，辦理了轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，可認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效；沒有辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，在一審訴訟期間補(bǔ)辦了轉(zhuǎn)讓手續(xù)，也可認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效。

30.商品房預(yù)售合同的預(yù)購方，在實(shí)際取得預(yù)購房屋產(chǎn)權(quán)并持有房屋所有權(quán)證后，將房屋再轉(zhuǎn)讓給他人的，按一般房屋買賣關(guān)系處理。

八、關(guān)于預(yù)售商品房的價格問題31.預(yù)售商品房的價格，除國家規(guī)定“微利房”、“解困房”等必須執(zhí)行國家定價的以外，合同雙方根據(jù)房地產(chǎn)市場行情約定的價格，也應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)。一方以政府調(diào)整與房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)為由要求變更合同約定價格的，可予以支持。一方以建筑材料或商品房的市場價格變化等為由，要求變更合同約定的價格或解除合同的，一般不予支持。

32.合同雙方約定了預(yù)售商品房價格，同時又約定了預(yù)售商品房的價格以有關(guān)主管部門的核定價格為準(zhǔn)，一方要求按核定價格變更預(yù)售商品房價格的，應(yīng)予以準(zhǔn)許。

33.合同雙方約定的預(yù)售商品房價格不明確，或者在合同履行中發(fā)生不可抗力的情況，合同雙方當(dāng)事人可另行協(xié)商預(yù)售商品房價格。協(xié)商不成的，可參照當(dāng)?shù)卣嫉膬r格、房地產(chǎn)部門認(rèn)可的評估的價格，或者當(dāng)?shù)赝谕愅|(zhì)房屋的市場價格處理。

34.在逾期交付房屋的期間，因預(yù)售商品房價格變化造成的損失，由過錯方承擔(dān)。

九、關(guān)于違反合同的責(zé)任35.經(jīng)審查認(rèn)定有效的合同，雙方當(dāng)事人應(yīng)按照合同的約定或法律的規(guī)定履行。

36.在合同履行過程中，由于不可抗力的原因，致使合同難以繼續(xù)履行或繼續(xù)履行將給一方造成重大損失，當(dāng)事人提出變更或解除合同的，應(yīng)予支持。因此造成的損失，由當(dāng)事人雙方合理負(fù)擔(dān)。

37.當(dāng)事人以對合同內(nèi)容有重大誤解或合同內(nèi)容顯失公平為由，提出變更合同的，應(yīng)予支持。但因下列情形之一要求變更合同的，不予支持：

（1）合同約定的出資額、價格雖與當(dāng)時的市場行情有所不同，但差別不大，一方當(dāng)事人以缺乏經(jīng)驗(yàn)不了解市場行情等為由，提出變更合同的。

（2）合同履行的結(jié)果不是合同簽訂時不能預(yù)見的，而是因當(dāng)事人經(jīng)營不善、管理不當(dāng)或判斷失誤等原因造成的，一方當(dāng)事人提出變更合同的。

38.合同一方有充分證據(jù)證明確系不可抗力，致使合同不能按期履行或不能完全履行的，根據(jù)實(shí)際情況，可準(zhǔn)予延期履行、部分履行或不履行，并部分或全部免予承擔(dān)違約責(zé)任。

39.合同一方違反合同，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц哆`約金。合同對違約金有具體約定的，應(yīng)按約定的數(shù)額支付違約金。約定的違約金數(shù)額一般以不超過合同未履行部分的價金總額為限。對違約金無約定或約定不明確的，按沒有約定處理。

40.合同一方違反合同給對方造成損失，支付違約金不足以賠償?shù)?，還應(yīng)賠償造成的損失與違約金的差額部分。

41.合同一方違約致使合同無法履行的，應(yīng)賠償對方的損失。實(shí)際損失無法確定的，可參照違約方所獲利潤確定賠償金額。

42.合同約定了違約金和罰款的，或只約定罰款的，只要其金額不超過未履行部分總額的，可將罰款視為違約金處理。

43.合同一方未將對方的投資款用于履行合同而挪作他用，致使合同不能履行的，依法應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，賠償因不履行給對方造成的實(shí)際損失。

44.違約方將對方的投資款挪作他用并獲利的，如所獲利潤高于或等同于對方實(shí)際損失的，應(yīng)將其所獲利潤作為對方的損失予以賠償；如所獲利潤低于對方的實(shí)際損失的，應(yīng)當(dāng)賠償對方的實(shí)際損失；如違約方所獲利潤無法確定的，可按銀行同類貸款利率的四倍賠償對方的損失。

十、關(guān)于無效合同的處理問題45.經(jīng)審查認(rèn)定無效的合同，一方依據(jù)無效合同取得的財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)返還對方。因合同無效給對方造成損失的，應(yīng)按過錯責(zé)任原則由過錯方賠償損失。過錯方承擔(dān)賠償責(zé)任的賠償金數(shù)額，應(yīng)相當(dāng)于無過錯方的實(shí)際損失。雙方均有過錯的，按過錯責(zé)任大小各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。雙方故意嚴(yán)重違反有關(guān)法律、法規(guī)而致合同無效的，應(yīng)追繳雙方已經(jīng)取得或約定取得的財產(chǎn)。

46.合作建房合同被確認(rèn)無效后，在建或已建成的房屋，其所有權(quán)可確認(rèn)歸以土地使用權(quán)作為投資的一方所有，對方的投資可根據(jù)資金的轉(zhuǎn)化形態(tài)，分別處理：

（1）資金尚未投入實(shí)際建設(shè)的，可由以土地使用權(quán)作為投資的一方將對方投入的資金予以返還，并支付同期同類銀行貸款的利息；

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2 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中財務(wù)預(yù)算管理的內(nèi)容

2.1 編制資金預(yù)算

在項目拓展階段的可行性論證分析環(huán)節(jié)中，項目拓展部門應(yīng)積極組織研發(fā)、財務(wù)、策劃、工程等部門，測算開發(fā)項目的投資總額、定位、分期投入資金的時間、投資金額等，并在此基礎(chǔ)上編制《項目啟動資金預(yù)算》及《項目投資匡算》，從而根據(jù)項目需要投入的啟動資金，以及企業(yè)可動用的資金存量來決定投資該項目是否合理、是否有利潤。

2.2 執(zhí)行與控制資金預(yù)算

編制完成資金預(yù)算特別是執(zhí)行預(yù)算后，各部門在進(jìn)行具體的資金收付時，應(yīng)以預(yù)算作為實(shí)施的依據(jù)。財務(wù)部門在進(jìn)行資金的審核支付時，除了對憑據(jù)是否規(guī)范、是否符合合同約定付款條件進(jìn)行審核外，還應(yīng)該依據(jù)資金預(yù)算，審核該筆款項支付是否在資金預(yù)算范圍內(nèi)。如是，應(yīng)該及時安排支付；如不是，或者實(shí)際支付款項大于預(yù)算的金額款項，都應(yīng)先和承辦部門溝通，確定是否能延期支付、部分支付或者不予以支付。但若確需支付，那么應(yīng)該作為預(yù)算外支出，將履行特殊審批程序后予以支付。

2.3 分析調(diào)整預(yù)算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要建立健全資金預(yù)算執(zhí)行情況動態(tài)反映體系，定期（一般為每季或每半年）對預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行分析與調(diào)整，及時發(fā)現(xiàn)資金預(yù)算與執(zhí)行過程中出現(xiàn)的差異，分析原因并調(diào)整后續(xù)資金預(yù)算，為下一步預(yù)算控制提供準(zhǔn)確的基礎(chǔ)性的信息。

2.4 預(yù)算考評

要想提高資金預(yù)算的執(zhí)行率，發(fā)揮預(yù)算的控制作用，企業(yè)就必須將績效考核與資金預(yù)算執(zhí)行的情況進(jìn)行掛鉤。確定相關(guān)部門關(guān)鍵績效考核指標(biāo)時，應(yīng)該將預(yù)算執(zhí)行指標(biāo)作為關(guān)鍵績效考核指標(biāo)之一，通?？勺鳛椴块T關(guān)鍵績效考核指標(biāo)的預(yù)算考核的指標(biāo)有“預(yù)算執(zhí)行率”、“超資金預(yù)算率”等。

在企業(yè)預(yù)算準(zhǔn)確度很低的階段，也可將“超資金預(yù)算率”這項指標(biāo)作為考核指標(biāo)。財務(wù)部門要對各個部門發(fā)生的預(yù)算外支出進(jìn)行統(tǒng)計，對考核期內(nèi)的“超資金預(yù)算率”進(jìn)行計算，并提交人力資源部門作為考核依據(jù)。對非部門原因?qū)е碌母黜棾A(yù)算性支出，如宏觀政策變化、公司因開發(fā)計劃調(diào)整等導(dǎo)致的超預(yù)算性支出，可不納入部門的考核。對于因部門自身原因而導(dǎo)致的超預(yù)算支出，例如工作計劃性不夠、不準(zhǔn)確的預(yù)算編制等發(fā)生的支出，都應(yīng)作為該部門的超預(yù)算支出，列入部門考核范圍。

3 目前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中財務(wù)預(yù)算管理存在的問題

3.1 缺乏行之有效的考核激勵機(jī)制

在財務(wù)預(yù)算執(zhí)行中，企業(yè)通常沒有簽定預(yù)算指標(biāo)責(zé)任合同，且未建立預(yù)算獎懲制度。所以當(dāng)沒完成預(yù)算任務(wù)時，在對被考核負(fù)責(zé)人和單位進(jìn)行獎懲時，被考核的單位和其負(fù)責(zé)人通常強(qiáng)調(diào)各種客觀因素和外部環(huán)境因素對考核結(jié)果產(chǎn)生的影響，而往往選擇回避主觀原因及個人自身原因。因此，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都存在考核與激勵機(jī)制落實(shí)不到位、不明確的問題，這成為財務(wù)影響預(yù)算管理目標(biāo)不能如期實(shí)現(xiàn)的最主要問題。同時，考核方也往往在一定程度上附帶個人情感來對被考核方進(jìn)行評價，從而使整個考核的過程不能按照先前制定的原則進(jìn)行，或者考核結(jié)果缺乏激勵作用，沒有建立起配套的考核激勵制度，使整個考核工作過程流于形式。

3.2 缺乏財務(wù)預(yù)算的有效執(zhí)行和有力監(jiān)控

有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然很重視財務(wù)預(yù)算的編制，并成立了財務(wù)預(yù)算職能部門來進(jìn)行預(yù)算編制，可是財務(wù)預(yù)算職能部門卻很少參與預(yù)算的執(zhí)行和監(jiān)督。并且他們都不夠重視預(yù)算的執(zhí)行和監(jiān)督，企業(yè)的管理制度沒能跟上經(jīng)營活動，且沒有建立起行之有效、有力的預(yù)算反饋機(jī)制，企業(yè)的預(yù)算會計和管理核算系統(tǒng)沒有緊密配合。

3.3 缺乏健全的財務(wù)預(yù)算管理機(jī)制

有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然對財務(wù)預(yù)算進(jìn)行了編制，但是卻沒有建立起一套相應(yīng)的組織管理機(jī)構(gòu)，沒有具體的部門對財務(wù)預(yù)算進(jìn)行決策和協(xié)調(diào)、監(jiān)督和執(zhí)行，沒有把財務(wù)預(yù)算管理權(quán)限下放給財務(wù)部門，從而沒有健全企業(yè)財務(wù)預(yù)算的管理機(jī)制。沒有一套完善的法人治理機(jī)構(gòu)，對財務(wù)預(yù)算管理的認(rèn)識度不高，從而導(dǎo)致這些企業(yè)沒有健全的預(yù)算管理機(jī)制。

3.4 缺乏財務(wù)預(yù)算的全員意識與戰(zhàn)略意識

企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人在進(jìn)行財務(wù)管理時，通常忽視了對其他相關(guān)部門的管理，混淆了預(yù)算和計劃，將預(yù)算當(dāng)成財務(wù)報表。并且其他部門很少能夠直接參到與預(yù)算編制工作中來，而通常只是對財務(wù)提交的具體預(yù)算結(jié)果進(jìn)行簡單確認(rèn)。同時，在年度經(jīng)營計劃指導(dǎo)下，財務(wù)預(yù)算重年度、輕項目開發(fā)，這樣導(dǎo)致使預(yù)算缺乏可操作性，導(dǎo)致財務(wù)預(yù)算與企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)缺乏聯(lián)系。

3.5 缺乏完整的預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)與合理的預(yù)算數(shù)據(jù)

由于房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品類型的多樣性以及同類產(chǎn)品品質(zhì)隨潮流變化的多變性，加之多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)長期對財務(wù)預(yù)算缺乏足夠的重視，使房地產(chǎn)企業(yè)真的要實(shí)施財務(wù)預(yù)算時缺乏相應(yīng)完整的預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)，而在開發(fā)經(jīng)營過程中，趕工搶進(jìn)度導(dǎo)致設(shè)計修改頻繁，使財務(wù)預(yù)算缺乏合理的數(shù)據(jù)。

4 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中財務(wù)預(yù)算管理存在問題的解決與應(yīng)用

4.1 對各項指標(biāo)細(xì)致分解，確定財務(wù)預(yù)算管理責(zé)任

通過對預(yù)算進(jìn)行管理，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部管理進(jìn)行強(qiáng)化，把企業(yè)整個的經(jīng)濟(jì)活動全部納入到預(yù)算管理的各個環(huán)節(jié)中，把指標(biāo)進(jìn)行自上而下的細(xì)致分解，層層落實(shí)，做到全員配合與參與，確定各管理人員的管理權(quán)限、職責(zé)范圍以及采取的相應(yīng)的獎勵懲罰制度，使各個部門管理責(zé)權(quán)清晰、方向明確。同時，通過建立縝密的預(yù)算管理機(jī)構(gòu)，對各部門預(yù)算執(zhí)行過程中的監(jiān)督、控制、管理和考評進(jìn)行強(qiáng)化，避免因控制薄弱、內(nèi)部管理不善而造成不必要的損失。

4.2 強(qiáng)化資金的集中管理

通過資金預(yù)算來加強(qiáng)企業(yè)的財務(wù)管理，更加有效地防范財務(wù)風(fēng)險，確保企業(yè)資金鏈的安全。資金是企業(yè)財務(wù)管理的核心，是企業(yè)的血液。在進(jìn)行企業(yè)財務(wù)預(yù)算時，應(yīng)妥善處理資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中的流動性與盈利性的關(guān)系、風(fēng)險與成本的關(guān)系，更加合理地控制規(guī)劃企業(yè)現(xiàn)金的流量，回避因喪失償債能力而導(dǎo)致的資金鏈斷裂等經(jīng)營風(fēng)險。

4.3 建立財務(wù)預(yù)算的預(yù)警機(jī)制，健全預(yù)算管理體系，為財務(wù)預(yù)算管理提供支持

篇6

負(fù)債經(jīng)營是企業(yè)通過合法途徑，在擁有權(quán)益資本的基礎(chǔ)上，有償利用債務(wù)資本來進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營和管理，借助財務(wù)杠桿的作用，最大限度地提高資金的使用效率，充分發(fā)揮負(fù)債的增值功能，以獲取利潤的活動。負(fù)債經(jīng)營的內(nèi)涵從資本經(jīng)營的角度來看，由于資金投入量大占用資金時間長等特點(diǎn)，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很大程度上得益于負(fù)債經(jīng)營這種經(jīng)營方式。對于債權(quán)人來說，債務(wù)是借出資本，可以作為資本經(jīng)營，還可以得到利息報酬；對于作為債務(wù)人的房地產(chǎn)企業(yè)來說，債務(wù)是一種借入資本，通過它進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)營，這種經(jīng)營方式就是負(fù)債經(jīng)營。但是，負(fù)債經(jīng)營是一把“雙刃劍”，在運(yùn)用債務(wù)進(jìn)行經(jīng)營的同時，也存在著很多的問題。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營現(xiàn)狀

據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2009年至2011年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源如表1所示。

從表1可以看出，2009—2011年，隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自籌資金有所增加，但是負(fù)債占總資金的比重分別為68.66%、63.16%、59.05%。

2012年一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源20847億元，同比增長8.2％，其中，國內(nèi)貸款4319億元，同比增長12.6％；利用外資112億元，同比下降22.4％；自籌資金8910億元，同比增長25.0％；其他資金7506億元，同比下降8.0％。在其他資金中，定金及預(yù)收款4380億元，同比下降9.2％；個人按揭貸款1963億元，同比下降5.5％。負(fù)債占總資金的比重為57.2%。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率雖比前幾年有所下降，仍是房地產(chǎn)企業(yè)普遍采用的重要的經(jīng)營方式。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營中存在的問題

負(fù)債經(jīng)營模式已成為房地產(chǎn)企業(yè)目前重要的經(jīng)營戰(zhàn)略。但企業(yè)不能盲目采用這一經(jīng)營方式，因?yàn)樨?fù)債經(jīng)營的利益與風(fēng)險并存。合理的舉債能力為企業(yè)帶來財務(wù)杠桿利益，但舉債不當(dāng)，將使企業(yè)蒙受損失，陷入債務(wù)危機(jī)。

1、負(fù)債經(jīng)營會加大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險

從理論上來講，企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險構(gòu)成了企業(yè)經(jīng)營的總風(fēng)險。如果企業(yè)僅僅采用自有資金進(jìn)行經(jīng)營，則它只會面臨經(jīng)營風(fēng)險，如果采取負(fù)債經(jīng)營，它就必須要既承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險又承擔(dān)財務(wù)風(fēng)險，而且負(fù)債比例越高，風(fēng)險就會越大，這主要是因?yàn)樨?fù)債具有需要按期還本付息的特性，如果企業(yè)沒有獲得預(yù)期的收益率，甚至低于借款利率，這一方面會使企業(yè)的權(quán)益資金收益率下降，另一方面還使其企業(yè)無力支付到期本息，這時債權(quán)人就可能會強(qiáng)制企業(yè)破產(chǎn)，負(fù)債越多，則企業(yè)面臨這種可能性就越大。另外，由于債務(wù)是具有成本的，這會使企業(yè)的經(jīng)營成本增加，導(dǎo)致企業(yè)保本銷售量增加，從而減弱了企業(yè)的抗風(fēng)險能力，因此，負(fù)債經(jīng)營不僅會使企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險增加還會使企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險增加。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不合理

權(quán)衡負(fù)債經(jīng)營的利弊，為了在獲取財務(wù)杠桿利益的同時避免籌資風(fēng)險，企業(yè)一定要做到適度負(fù)債經(jīng)營。企業(yè)負(fù)債經(jīng)營是否適度，是指企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)是否合理，即企業(yè)負(fù)債比率是否與企業(yè)的具體情況相適應(yīng)，企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)確定適合自己的負(fù)債比率。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前我國房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率普遍過高，有些在70%左右，有的甚至達(dá)到80%以上。據(jù)財經(jīng)日報在《2011年資產(chǎn)負(fù)債率前25的房地產(chǎn)公司》中報道，25家房地產(chǎn)公司中，資產(chǎn)負(fù)債率最低的為中華企業(yè)78.12%，中關(guān)村78.15%；最高的為高新發(fā)展95.2%，園城109.95%。數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過高，資本結(jié)構(gòu)不合理，面臨著很大的財務(wù)風(fēng)險。

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理

負(fù)債結(jié)構(gòu)是指企業(yè)負(fù)債數(shù)量的比例關(guān)系，各種負(fù)債業(yè)務(wù)（如吸收存款、借款、發(fā)行證券等）之間的結(jié)構(gòu)。其中最主要的是短期負(fù)債與長期負(fù)債的比例關(guān)系。因此，負(fù)債結(jié)構(gòu)問題，實(shí)際上是短期負(fù)債在全部負(fù)債中所占的比例關(guān)系問題。在企業(yè)的負(fù)債總額一定的情況下，究竟需要安排多少流動負(fù)債、多少長期負(fù)債。我國資本市場的現(xiàn)狀，決定了企業(yè)的融資環(huán)境，影響著企業(yè)的負(fù)債結(jié)構(gòu)。很多企業(yè)在發(fā)展過程中都會進(jìn)行負(fù)債經(jīng)營，但是僅僅考慮資產(chǎn)負(fù)債還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，更要關(guān)注負(fù)債結(jié)構(gòu)，尤其是要注重短、長期債務(wù)的構(gòu)成，這樣才能既發(fā)揮債務(wù)的最大經(jīng)濟(jì)效用，又能歸避短期不能支付的風(fēng)險。如果負(fù)債資金內(nèi)部結(jié)構(gòu)不合理，同樣也會引發(fā)財務(wù)危機(jī)。企業(yè)長短期負(fù)債的風(fēng)險不同，并且它們的盈利能力也各不相同。這就要求在進(jìn)行企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)管理時，對其盈利能力與風(fēng)險進(jìn)行權(quán)衡與選擇。以確定企業(yè)既能使風(fēng)險最小，又能使企業(yè)盈利能力提高的負(fù)債結(jié)構(gòu)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營存在問題的治理措施

篇7

關(guān)鍵詞：營造防城港市房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境對策措施

房地產(chǎn)業(yè)是地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展“晴雨表”。隨著中國——東盟自由貿(mào)易區(qū)建設(shè)步伐加快,北部灣廣西經(jīng)濟(jì)區(qū)全面開放開發(fā)，自治區(qū)加快構(gòu)建沿海工業(yè)布局以及國家深化住房制度改革和防城港“還島于港”戰(zhàn)略的實(shí)施，我市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了快速發(fā)展的軌道并呈現(xiàn)出高速發(fā)展的態(tài)勢。當(dāng)前如何搶抓機(jī)遇，為我市房地產(chǎn)業(yè)營造一個良好開發(fā)環(huán)境,進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展？筆者認(rèn)為，應(yīng)采取以下對策和措施：

1、加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)的良性互動。

首先，政府要抓緊開展住房狀況調(diào)查，全面掌握我市住房總量、結(jié)構(gòu)、居住條件、消費(fèi)特征等基本情況，編制科學(xué)的住房建設(shè)規(guī)劃，并作出具體空間布局、項目用地安排。房地產(chǎn)主管部門要合理確定與我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、市場需求相適應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)規(guī)模和各類商品房的供應(yīng)比例，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場總供給與總需求的平衡。同時政府要加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)立項審批的管理，對符合要求的房地產(chǎn)開發(fā)項目盡快審批，對不符合要求的項目堅決的取消。其次要建立和完善房地產(chǎn)開發(fā)、中介等企業(yè)的誠信檔案，改善住房消費(fèi)環(huán)境，積極促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。

2、進(jìn)一步搞活、培育和發(fā)展市場，努力提高房地產(chǎn)市場的消費(fèi)水平。

當(dāng)前我市必須進(jìn)一步搞活市場、培育和發(fā)展市場，努力提高房地產(chǎn)市場的消費(fèi)水平：①政府主管部門必須加強(qiáng)調(diào)控，建立房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報和信息披露制度，對房地產(chǎn)市場供求、結(jié)構(gòu)、價格漲幅和空置狀況進(jìn)行認(rèn)真分析，積極引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性投資、住房消費(fèi)者理性消費(fèi)；②進(jìn)一步搞活二級市場，充分調(diào)動居民換購住房的積極性，完善住房貸款擔(dān)保機(jī)制，規(guī)范擔(dān)保機(jī)構(gòu)的經(jīng)營行為，落實(shí)風(fēng)險準(zhǔn)備金制度，防范和化解擔(dān)保風(fēng)險；③進(jìn)一步完善房地產(chǎn)交易權(quán)屬登記管理，盡快實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)交易與勸屬登記管理規(guī)范化、現(xiàn)代化，創(chuàng)造良好的住房消費(fèi)與交易環(huán)境。④開發(fā)企業(yè)要提高住宅品質(zhì)和售后服務(wù)水平，努力降低開發(fā)成本，降低房價，使老百姓買得起房，并提高市場信用，減少投訴。

3、建立房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò),實(shí)現(xiàn)開發(fā)信息共享。

建立市場信息網(wǎng)絡(luò)，把及時獲得的來自各方面的市場信息有機(jī)地組織起來，為房地產(chǎn)開發(fā)決策提供科學(xué)依據(jù)。一是建產(chǎn)信息管理制度。對人員、設(shè)備、工作程序建立一套完備的信息系統(tǒng)管理制度，做到信息人員專業(yè)化，信息管理科學(xué)化，信息傳遞連續(xù)化，信息處理系列化。二是信息形式標(biāo)準(zhǔn)化。要求物質(zhì)載體標(biāo)準(zhǔn)和管理手段標(biāo)準(zhǔn)化，以保證信息暢通。三是信息傳遞高效化。把管理的信息及時、準(zhǔn)確地傳遞到各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)手中，以便科學(xué)地進(jìn)行決策。

4、加大整治查處力度，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序

一是加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場價格的調(diào)控引導(dǎo)，提高宏觀調(diào)控能力，要抓緊建立規(guī)范有效的基準(zhǔn)地價和房屋重置價格定期確定公布制度，引導(dǎo)市場價格的合理形成，防止出現(xiàn)房地產(chǎn)過熱以及由此面帶來的價格劇烈波動。二是大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房。加強(qiáng)對經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房價格的監(jiān)督，嚴(yán)格規(guī)范價格構(gòu)成和開發(fā)企業(yè)的價格行為，使政府減免稅費(fèi)的各項優(yōu)惠政策切實(shí)落實(shí)到購房戶，確保廣大中低收入人員基本生活的安定。三是著重解決上市程序煩瑣，入市門檻過高，中介服務(wù)跟不上等問題。四是建立房地產(chǎn)價格預(yù)警制度，大力整頓住房建設(shè)項目收費(fèi)，嚴(yán)格規(guī)范與住房建設(shè)的壟斷企業(yè)價格行為，為政府實(shí)施準(zhǔn)確有效的價格決策提供服務(wù)。五是對不符合規(guī)劃控制性要求，尤其是套型結(jié)構(gòu)超過規(guī)定的項目，不得核發(fā)規(guī)劃許可證、施工設(shè)計文件審查合格證明、施工許可證和商品房預(yù)售許可證。六是針對交易環(huán)節(jié)存在的虛假宣傳、合同欺詐、內(nèi)部認(rèn)購、捂盤惜售、哄抬房價、囤積房屋等違法違規(guī)行為，從重處罰，對情節(jié)惡劣、性質(zhì)嚴(yán)重的，要依法依規(guī)給予經(jīng)濟(jì)處罰，直至吊銷營業(yè)執(zhí)照。

5、進(jìn)一步整頓房地產(chǎn)開發(fā)市場，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營行為。

要加大房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪瘟Χ?，重點(diǎn)查處房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介服務(wù)和物業(yè)管理中的違法違規(guī)行為。堅決制止一些單位和部門強(qiáng)制消費(fèi)者接受中介服務(wù)以及指定中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的行為。要加快完善房地產(chǎn)信用體系，強(qiáng)化社會監(jiān)督。要采取積極措施，對空置量大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，限制其參加土地拍賣和新項目申報。要進(jìn)一步整頓土地市場秩序，嚴(yán)禁以科技、教育等名義取得享受優(yōu)惠政策后用于房地產(chǎn)開發(fā)，嚴(yán)禁任何單位和個人與鄉(xiāng)村簽訂協(xié)議圈占土地。同時對擾亂建筑、房地產(chǎn)市場秩序、降低工程質(zhì)量等違法違規(guī)行為，要堅持依法從嚴(yán)處理。

篇8

中圖分類號： F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：

引言

近年來， 房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)已成為了新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。同時，房地產(chǎn)開發(fā)作為我國城市發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，其環(huán)境影響問題也越來越引起人們的重視。因此，重視房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目的環(huán)境管理，做好環(huán)境影響評價工作， 對促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)和人居健康協(xié)調(diào)發(fā)展，具有積極的現(xiàn)實(shí)意義。

一、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目環(huán)境影響評價的特點(diǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目的環(huán)境影響評價是指對房屋建設(shè)過程（施工期）及房屋建設(shè)后居住、使用過程（運(yùn)行期）對環(huán)境產(chǎn)生的物理性、化學(xué)性或生物性的作用及其造成的環(huán)境變化和對人類健康及福利可能造成的影響進(jìn)行系統(tǒng)分析和評估， 并提出減少這些影響的對策措施。在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目的環(huán)境影響評價工作中，除按常規(guī)建設(shè)項目的評價內(nèi)容、方法展開工作外，該類型項目還有其自身的特點(diǎn)是需要在評價中予以關(guān)注的。

1、建設(shè)內(nèi)容的多樣化

房地產(chǎn)類開發(fā)項目的建設(shè)內(nèi)容可以是以居民住宅樓為主的住宅小區(qū)，也可以是集生活、商貿(mào)、休閑、文教、醫(yī)療于一體的大型綜合性區(qū)域。對于建設(shè)內(nèi)容較為豐富多樣的綜合性房地產(chǎn)項目，需對其所涵蓋的不同性質(zhì)、不同使用功能的所有建設(shè)內(nèi)容分別評價，不可只重視住宅樓而忽視了其他配套性建筑物。

2、項目的雙重性

就環(huán)境影響而言房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目具有雙重性：一方面在建設(shè)過程（施工期）和建成使用后（營運(yùn)期），房地產(chǎn)項目會產(chǎn)生廢水、固體廢物等各種污染物，對外界環(huán)境產(chǎn)生負(fù)面影響，屬于環(huán)境污染源；另一方面，房地產(chǎn)項目是要建設(shè)居住、休閑、工作的場所，而這樣的場所需要一個安靜、舒適的環(huán)境，屬于敏感保護(hù)目標(biāo)。所以，在實(shí)際工作中應(yīng)從上述兩個不同的角度對項目的建設(shè)分別進(jìn)行環(huán)境影響評價。

3、施工期與運(yùn)營期的環(huán)境影響評價并重

一般建設(shè)項目的環(huán)境影響評價以項目運(yùn)營期（服務(wù)期）為主，對施工期（建設(shè)期）的環(huán)境影響僅作簡要分析。而房地產(chǎn)類開發(fā)建設(shè)項目的施工周期通常較長， 項目建設(shè)過程中產(chǎn)生的環(huán)境影響也較大，特別是施工噪聲與揚(yáng)塵的污染影響，且其選址多位于城市中心區(qū)域內(nèi)，周邊環(huán)境較為敏感，因而，房地產(chǎn)項目施工期的環(huán)境影響評價也應(yīng)作為工作重點(diǎn)，對建設(shè)過程各個施工階段的環(huán)境影響需進(jìn)行詳細(xì)分析。

二、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目環(huán)境影響評價的技術(shù)要點(diǎn)

1、產(chǎn)業(yè)政策及相關(guān)參照文件

1）《建設(shè)項目環(huán)境影響評價分類管理名錄》。按照《建設(shè)項目環(huán)境影響分類管理名錄》的相關(guān)規(guī)定：建筑面積為10 000 m2～20 000 m2 需編制報告表，建筑面積在20 000 m2 以下需編制登記表，建筑面積在100 000 m2 以上的房地產(chǎn)開發(fā)項目需編制環(huán)境影響報告書。

2）《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》。根據(jù)《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》的相關(guān)規(guī)定：自2006 年6 月1 日起，新審批、新開工的商品住房總面積中，套型建筑面積90 m2 以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房） 面積所占比重，必須達(dá)到總面積的70％以上。因此，在環(huán)境影響評價工作中應(yīng)充分考慮到90 m2、70％兩個指標(biāo)。

3）相關(guān)參照文件。房地產(chǎn)類項目的設(shè)計、建設(shè)和運(yùn)營過程中的環(huán)保要求以及相關(guān)排污量的核算可參照城市建設(shè)的相關(guān)技術(shù)規(guī)范、城市環(huán)境保護(hù)要求，特別是一些地方性的環(huán)保要求，如《建設(shè)項目環(huán)境保護(hù)管理條例》《建設(shè)工程施工現(xiàn)場管理規(guī)定》《防治城市揚(yáng)塵污染技術(shù)規(guī)范》等。

2、項目選址需考慮的問題

1）項目選址和各種規(guī)劃的相符性分析。根據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》，一切建設(shè)項目選址必須符合城市規(guī)劃，房地產(chǎn)項目也不例外。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的環(huán)境影響評價過程中，要詳細(xì)了解當(dāng)?shù)爻鞘械目傮w規(guī)劃，確保開發(fā)地塊的用地性質(zhì)和開發(fā)使用保持一致，建設(shè)項目規(guī)劃與周圍環(huán)境規(guī)劃相協(xié)調(diào)，并考慮建設(shè)項目選址的適宜性，著重分析與城市交通、能源、通信、市政、防災(zāi)、環(huán)境保護(hù)規(guī)劃等相關(guān)內(nèi)容的相符性。特別是涉及風(fēng)景名勝區(qū)等特殊功能區(qū)的項目，還應(yīng)符合相應(yīng)功能區(qū)規(guī)劃，并提供規(guī)劃審批部門的意見。

2）考慮周邊企業(yè)衛(wèi)生防護(hù)距離的范圍。由于城市的快速發(fā)展、人口的迅速增加以及土地資源的不斷減少，房地產(chǎn)項目正逐漸向城市擴(kuò)展，極有可能向城市邊緣的工業(yè)企業(yè)周邊不斷靠近。故在進(jìn)行房地產(chǎn)建設(shè)項目的環(huán)評時需了解項目選址周邊工業(yè)企業(yè)的基本情況，特別是要詳細(xì)核實(shí)企業(yè)的衛(wèi)生防護(hù)距離范圍，因?yàn)榉康禺a(chǎn)項目不允許在該距離范圍內(nèi)開發(fā)。即使位于衛(wèi)生防護(hù)距離范圍外的建設(shè)項目，也要特別注意其他工業(yè)企業(yè)可能給項目帶來影響的各種污染源情況，評價、分析對建設(shè)項目的影響程度并提出治理措施。

3、項目對環(huán)境的影響分析

房地產(chǎn)項目施工期的環(huán)境影響以施工噪聲、揚(yáng)塵為主，其次還包括施工廢水、建筑垃圾、施工人員生活廢水、生態(tài)景觀破壞等影響。拆遷、基礎(chǔ)土石方的挖填及平整土地、建筑材料裝卸堆放、運(yùn)輸車輛等均會對環(huán)境空氣質(zhì)量產(chǎn)生一定的影響。在項目建設(shè)的土石方、結(jié)構(gòu)、裝修等階段，不同類型的機(jī)械設(shè)備所產(chǎn)生的噪聲影響不容忽視，需通過合理安排施工時間及選用低噪、性能好的設(shè)備來防范。項目運(yùn)營期的環(huán)境影響主要源于生活污水、生活垃圾、炊事油煙、車庫排氣、各公輔設(shè)備的噪聲等。生活污水與生活垃圾通常由市政統(tǒng)一收集管理；油煙為各戶的凈化系統(tǒng)自行處理；車庫設(shè)排氣筒；水泵及換熱站設(shè)備等設(shè)獨(dú)立的設(shè)備室，并采取隔聲減震等措施。

1）房地產(chǎn)項目的清潔生產(chǎn)分析

房地產(chǎn)項目目前未有明確的清潔生產(chǎn)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)可供參考，作為非生產(chǎn)性項目，環(huán)評中可從建筑節(jié)能、能源使用、廢水回收利用等角度進(jìn)行清潔生產(chǎn)分析。比如，可從設(shè)備選型的節(jié)能性、建筑結(jié)構(gòu)的保溫性、水電暖燃?xì)獾姆謩e分戶計量、中水回用、燃用清潔能源、區(qū)域綠化等方面進(jìn)行評價。

2）居住環(huán)境適宜性評價

生活水平的不斷提高使得人們對居住環(huán)境質(zhì)量的要求也不斷提高，所以，在房地產(chǎn)類項目的環(huán)境影響評價中引入居住環(huán)境質(zhì)量及人居環(huán)境適宜性的評價理念以指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)。居住環(huán)境適宜性評價是通過對項目居室之外的環(huán)境質(zhì)量、生態(tài)適宜度、采取的污染防治措施及治理水平、自然生態(tài)環(huán)境現(xiàn)狀、生態(tài)恢復(fù)及環(huán)境管理措施的有效性、社會環(huán)境等要素的分析評價，對項目的居住環(huán)境適宜性優(yōu)劣程度進(jìn)行預(yù)測分析，在肯定成功部分的同時對缺乏或不足的部分提出補(bǔ)充、完善的措施與方案，以改善居住環(huán)境，營造良好的人居環(huán)境。

3）房地產(chǎn)項目的社會環(huán)境效益分析

高速發(fā)展的城市房地產(chǎn)開發(fā)對城市環(huán)境系統(tǒng)的影響包括正負(fù)兩個方面。正面影響在于一定程度地改造了舊城區(qū)，提升了人居環(huán)境質(zhì)量， 并可統(tǒng)籌合理地安排功能區(qū)， 加快了城市化的進(jìn)程。負(fù)面影響在于改變原有地表地貌形態(tài)， 減少綠色植被覆蓋率，形成“ 城市熱島”；居住人群的增加，相對增加了小區(qū)域的環(huán)境污染負(fù)荷，改變了城市生態(tài)比例。

結(jié)束語

總之，為體現(xiàn)實(shí)施環(huán)境評價的作用，在房地產(chǎn)開發(fā)項目環(huán)境影響評價的組織實(shí)施中必須嚴(yán)格遵守國家的有關(guān)法律、法規(guī)和政策，做到科學(xué)、公正和實(shí)用，使得房地產(chǎn)開發(fā)項目真正符合可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略和循環(huán)經(jīng)濟(jì)理念。

參考文獻(xiàn)

［1］孫維兵，任偉，郭偉，等．房地產(chǎn)開發(fā)項目環(huán)境影響評價的探討［J］ ．環(huán)境保護(hù)科學(xué)，2004（2）

篇9

當(dāng)前，高職教育的教學(xué)與管理往往模仿普通高等教育，實(shí)施的是普通高等教育以學(xué)科為中心的教學(xué)模式，而沒有按照職業(yè)崗位去開發(fā)課程，因而培養(yǎng)的人才無法滿足生產(chǎn)第一線的實(shí)用型、技術(shù)型和技能型要求。這就出現(xiàn)了我國高職教育現(xiàn)在所面臨的尷尬局面：一方面，社會上技能型人才嚴(yán)重短缺，另一方面，相當(dāng)多的高職畢業(yè)生卻“有業(yè)難就”或“無業(yè)可就”。這種矛盾的現(xiàn)象說明，我們的高職教育還沒有很好地適應(yīng)社會實(shí)際需要。

因此，我們借鑒德國職業(yè)教育的成功經(jīng)驗(yàn)，以“熟練掌握崗位技能、專業(yè)技能”為教學(xué)主線，把“能夠勝任企業(yè)崗位要求”作為教學(xué)工作的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，依據(jù)“以能力為根本，以就業(yè)為導(dǎo)向”的宗旨，以企業(yè)的實(shí)際“工作過程”為導(dǎo)向，設(shè)計出反映真實(shí)工作過程的教學(xué)過程，真正實(shí)現(xiàn)學(xué)校教育與用人單位就業(yè)崗位的“零距離”對接。

本專業(yè)培養(yǎng)目標(biāo)

房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、投資、經(jīng)營、管理與服務(wù)的行業(yè)，是我國的支柱產(chǎn)業(yè)。在我國加快城市化進(jìn)程的總體方針下，更有著舉足輕重的作用。因此，房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)培養(yǎng)的是能適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，系統(tǒng)掌握房產(chǎn)、地產(chǎn)和房地產(chǎn)服務(wù)經(jīng)營與管理的基本理論知識和專業(yè)操作技能，熟悉國家房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)，在房地產(chǎn)經(jīng)營管理部門與開發(fā)經(jīng)營企業(yè)從事行政、經(jīng)營、管理、策劃、業(yè)務(wù)和顧問等工作的高級技能型人才。具體來說，該專業(yè)培養(yǎng)出來的畢業(yè)生應(yīng)該具備以下幾點(diǎn)專業(yè)能力：（1）房地產(chǎn)法律、法規(guī)及其相關(guān)法律、法規(guī)運(yùn)用的能力；（2）房地產(chǎn)項目策劃、風(fēng)險與不確定性分析的能力；（3）房地產(chǎn)市場細(xì)分、定位、競爭者識別的能力；（4）房地產(chǎn)租售接待、談判的能力；（5）辦理土地出讓或劃撥手續(xù)、組織招投標(biāo)、簽訂合同、辦證服務(wù)、代辦按揭貸款的能力；（6）撰寫房地產(chǎn)估價報告的能力；（7）公關(guān)、危機(jī)處理的能力。

本專業(yè)的教學(xué)現(xiàn)狀

在現(xiàn)階段，雖然本專業(yè)已經(jīng)設(shè)置了《公共關(guān)系與禮儀》、《房地產(chǎn)法規(guī)》、《房地產(chǎn)統(tǒng)計》、《房地產(chǎn)開發(fā)》、《房地產(chǎn)市場營銷》、《房地產(chǎn)金融》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)》、《房地產(chǎn)估價理論與方法》等多門專業(yè)課程，但是，由于理論教學(xué)的局限性，畢業(yè)生只能縱向掌握每門課程獨(dú)立的知識體系，而不能橫向?qū)⒍嚅T課程進(jìn)行綜合運(yùn)用，完成實(shí)際工作中的任務(wù)。例如，在新建商品房租售的工作過程中，畢業(yè)生只能縱向、單一地運(yùn)用《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)》課程中的相關(guān)知識去完成工作。殊不知，該項工作過程需要橫向、綜合地運(yùn)用《公共關(guān)系與禮儀》、《房地產(chǎn)法規(guī)》、《房地產(chǎn)市場營銷》、《房地產(chǎn)金融》、《房地產(chǎn)估價理論與方法》等多門課程的相關(guān)知識。因此，為了彌補(bǔ)課堂內(nèi)理論教學(xué)的缺陷，我們要開發(fā)新的教學(xué)模式，縮短畢業(yè)生的上崗時間。

本專業(yè)綜合性職業(yè)技能訓(xùn)練的開發(fā)

（一）開發(fā)依據(jù)

本專業(yè)的畢業(yè)生主要就業(yè)于房地產(chǎn)項目開發(fā)和租售流程的各個環(huán)節(jié)中。該流程包括可行性研究、項目策劃、規(guī)劃設(shè)計、招投標(biāo)準(zhǔn)備、項目施工、竣工驗(yàn)收、項目營銷策劃、項目銷售、交房、房屋使用、房屋租售等環(huán)節(jié)。

從專業(yè)培養(yǎng)目標(biāo)出發(fā)，為了能使本專業(yè)的學(xué)生鞏固所學(xué)的專業(yè)技能，提高橫向綜合運(yùn)用所學(xué)理論的能力，增強(qiáng)動手能力，更好地接受企業(yè)文化，我們開發(fā)了以該流程“工作過程”為導(dǎo)向的綜合性職業(yè)技能訓(xùn)練。

（二）訓(xùn)練目標(biāo)

該流程“工作過程”緊貼工作實(shí)際，讓學(xué)生在就業(yè)前就能比較真實(shí)地接觸到各種工作場景。通過真實(shí)工作場景的模擬，學(xué)生不僅掌握資料搜集、數(shù)據(jù)分析、禮儀接待、危機(jī)處理等基本技能，還可以加強(qiáng)房地產(chǎn)法規(guī)運(yùn)用、房地產(chǎn)市場細(xì)分定位、房地產(chǎn)項目風(fēng)險與不確定性分析、辦理土地出讓或劃撥手續(xù)、組織招投標(biāo)、簽訂合同、辦證服務(wù)、撰寫房地產(chǎn)估價報告等職業(yè)技能。

在訓(xùn)練過程中，學(xué)生可以橫向綜合已學(xué)理論知識，將理論與實(shí)際有機(jī)結(jié)合，有效提高專業(yè)技能，為其自身就業(yè)條件增加砝碼。也可以使用人單位迅速將應(yīng)屆畢業(yè)生安排到房地產(chǎn)投資策劃、房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、物業(yè)服務(wù)等實(shí)際工作崗位上，縮短企業(yè)對新進(jìn)員工的培訓(xùn)周期。轉(zhuǎn)貼于

（三）訓(xùn)練內(nèi)容

與課堂教學(xué)知識點(diǎn)結(jié)合訓(xùn)練以完成實(shí)際工作任務(wù)為出發(fā)點(diǎn)，把各門專業(yè)課程之間相對獨(dú)立的理論知識體系打破，將各個知識點(diǎn)進(jìn)行橫向綜合，并與房地產(chǎn)市場第一線的崗位工作緊密結(jié)合，以“職業(yè)技術(shù)優(yōu)先”、“動手能力優(yōu)先”為指導(dǎo)思想，重點(diǎn)培養(yǎng)學(xué)生的實(shí)際動手操作能力。

以模塊為單位進(jìn)行劃分訓(xùn)練是以多個模塊為內(nèi)容依次展開的。模塊設(shè)計是以房地產(chǎn)項目開發(fā)、租售流程“工作過程”中相關(guān)環(huán)節(jié)所對應(yīng)的崗位工作為導(dǎo)向進(jìn)行的，分為房地產(chǎn)投資策劃、房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、物業(yè)服務(wù)等五個模塊。每個模塊均涉及了“工作過程”中的相應(yīng)環(huán)節(jié)，五個模塊包含了“工作過程”的所有環(huán)節(jié)。

（1）房地產(chǎn)投資策劃模塊。該模塊由可行性研究、項目策劃等環(huán)節(jié)組成，依據(jù)各個環(huán)節(jié)的典型工作過程設(shè)計了設(shè)計房地產(chǎn)市場調(diào)查方案、撰寫房地產(chǎn)市場調(diào)查報告、編制房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告、編制房地產(chǎn)開發(fā)項目營銷策劃書等綜合訓(xùn)練項目。通過這些項目的綜合訓(xùn)練，可以加強(qiáng)學(xué)生的房地產(chǎn)市場細(xì)分、房地產(chǎn)市場定位、房地產(chǎn)市場競爭者識別、房地產(chǎn)項目風(fēng)險與不確定性分析、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃等職業(yè)技能，可以讓畢業(yè)生在房地產(chǎn)投資策劃崗位上從事房地產(chǎn)市場調(diào)查、房地產(chǎn)項目可行性研究、房地產(chǎn)項目策劃等典型工作。

（2）房地產(chǎn)估價模塊。該模塊由規(guī)劃設(shè)計、招投標(biāo)準(zhǔn)備、房屋使用、房屋租賃等環(huán)節(jié)組成，依據(jù)各個環(huán)節(jié)的典型工作過程設(shè)計了模擬房地產(chǎn)估價等綜合訓(xùn)練項目。通過這些項目的綜合訓(xùn)練，可以加強(qiáng)學(xué)生搜集資料、實(shí)地勘察、分析數(shù)據(jù)、選擇估價方法、撰寫房地產(chǎn)估價報告等職業(yè)技能，可以讓畢業(yè)生在房地產(chǎn)估價崗位上從事房地產(chǎn)價格評估等典型工作。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模塊。該模塊由項目策劃、項目營銷策劃等環(huán)節(jié)組成，依據(jù)各個環(huán)節(jié)的典型工作過程設(shè)計了模擬辦理土地出讓或劃撥手續(xù)、模擬建設(shè)工程招投標(biāo)、模擬租售接待、模擬租售談判等綜合訓(xùn)練項目。通過這些項目的綜合訓(xùn)練，可以加強(qiáng)學(xué)生房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)運(yùn)用、辦理土地出讓或劃撥手續(xù)、組織招投標(biāo)、租售接待、租售談判等職業(yè)技能，可以讓畢業(yè)生在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營崗位上從事土地取得、建設(shè)工程招標(biāo)、新建商品房租售等典型工作。

（4）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)模塊。該模塊由項目銷售、房屋租售等環(huán)節(jié)組成，依據(jù)各個環(huán)節(jié)的典型工作過程設(shè)計了模擬簽訂合同、模擬辦證服務(wù)、模擬辦理貸款手續(xù)等綜合訓(xùn)練項目。通過這些項目的綜合訓(xùn)練，可以加強(qiáng)學(xué)生房地產(chǎn)法規(guī)運(yùn)用、公關(guān)、危機(jī)處理、簽訂合同、辦證服務(wù)、代辦按揭貸款等職業(yè)技能，可以讓畢業(yè)生在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)崗位上從事房地產(chǎn)經(jīng)營、房地產(chǎn)等典型工作。

（5）物業(yè)服務(wù)模塊。該模塊由交房、房屋使用等環(huán)節(jié)組成，依據(jù)各個環(huán)節(jié)的典型工作過程設(shè)計了模擬小區(qū)入住辦理等綜合訓(xùn)練項目。通過這些項目的綜合訓(xùn)練，可以加強(qiáng)學(xué)生房地產(chǎn)法規(guī)運(yùn)用、危機(jī)處理等職業(yè)技能，可以讓畢業(yè)生在物業(yè)服務(wù)崗位上從事前期介入驗(yàn)收服務(wù)、入住服務(wù)、使用期物業(yè)服務(wù)等典型工作。

以“工作過程”為導(dǎo)向的教學(xué)模式將學(xué)生作為學(xué)習(xí)行動的主體，以職業(yè)技能作為學(xué)習(xí)元素，在基于職業(yè)活動的學(xué)習(xí)情境中打破傳統(tǒng)的理論體系，將知識點(diǎn)重新橫向整合，以有效完成相關(guān)崗位的典型工作為最終目的。

篇10

一、商業(yè)房地產(chǎn)概述

(一)商業(yè)房地產(chǎn)概念

房地產(chǎn)按其用途可劃分為住宅房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)和商業(yè)房地產(chǎn)等,顧名思義,商業(yè)房地產(chǎn)主要用于商業(yè)經(jīng)營,包括各種零售、批發(fā)、休閑、餐飲、娛樂等經(jīng)營用途。商業(yè)地產(chǎn)的形式多樣,主要包括批發(fā)市場、購物中心、專業(yè)市場、品牌店、酒店旅館、娛樂性商業(yè)地產(chǎn)和住宅的底層商鋪等。工業(yè)園區(qū)一般不劃為商業(yè)房地產(chǎn)。

(二)商業(yè)房地產(chǎn)在我國的發(fā)展

我國的商業(yè)房地產(chǎn)是伴隨著整個房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展而逐漸發(fā)展起來的,1998年以前由于國家政策、市場環(huán)境等因素,商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展較為緩慢,較為有代表性的商業(yè)房地產(chǎn)建設(shè)項目有廣州天河城、北京新世紀(jì)中心、東方廣場。在1990年以后,特別是進(jìn)入21世紀(jì)以來,隨著改革開放的深入發(fā)展和市場經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善,商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)入迅速發(fā)展的時期,突出表現(xiàn)在商業(yè)房地產(chǎn)竣工面積的持續(xù)的快速增長。

但在商業(yè)房地產(chǎn)迅速發(fā)展的同時,其投資風(fēng)險不斷顯現(xiàn)并成為房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的主要威脅。我國商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營管理尚處于發(fā)展的初級階段,開發(fā)模式以“分割出售、售后包租”為主,建設(shè)完成就將分割后的鋪面產(chǎn)權(quán)全部出售或部分出售,但有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,商業(yè)房地產(chǎn)的銷售面積僅占到竣工面積的50―60%,待銷售房產(chǎn)大量空置,造成了商業(yè)房地產(chǎn)空置率的居高不下,這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤無法實(shí)現(xiàn)甚至成本也難以彌補(bǔ),形成巨大的投資風(fēng)險。

二、商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險類別

(一)政治風(fēng)險

1.政策風(fēng)險

政策風(fēng)險是由于國家政策的為預(yù)期的變化給商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)造成經(jīng)濟(jì)利益的損失。房地產(chǎn)業(yè)作為一國最主要的固定資產(chǎn)投資,與國家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策聯(lián)系緊密,國家會通過與房地產(chǎn)有關(guān)的政策的調(diào)整以調(diào)節(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行,這些政策包括產(chǎn)業(yè)政策、土地政策以及稅收政策等。例如,在產(chǎn)業(yè)政策方面,近年來國家陸續(xù)出臺政策鼓勵和支持經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè),這勢必會改變房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)的變化,大量的資金會投向國家政策扶持的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè),在一定程度上影響商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展。

2.城市規(guī)劃風(fēng)險

由于我國城市規(guī)劃尚不完善以及某些地方政府為追求政績、打造形象工程等原因,近年來國內(nèi)一些城市出現(xiàn)商業(yè)房地產(chǎn)規(guī)劃布局不合理、局部過熱的現(xiàn)象。據(jù)統(tǒng)計,截止到目前,全國縣級以上城市商業(yè)街存量已超過3000條,地、縣級城市的部分新建商業(yè)街顯性空置率達(dá)到15%,隱性空置率超過20%。另一方面,商業(yè)房地產(chǎn)的建設(shè)和運(yùn)營周期長,在這期間的城市規(guī)劃的變動會導(dǎo)致項目的徹底破產(chǎn),大部分的建設(shè)成本收不回來,很多項目只能前功盡棄。

(二)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險

1.市場供求風(fēng)險

商業(yè)房地產(chǎn)的市場供求風(fēng)險是由市場供給與需求的失衡所帶來的風(fēng)險。主要表現(xiàn)為以下兩個方面,一是商業(yè)房地產(chǎn)的供給過多,供過于求導(dǎo)致房地產(chǎn)的大量空置。其主要原因是隨著近幾年我國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,利益的驅(qū)動使得社會上大量的資金投向房地產(chǎn)業(yè),商業(yè)房地產(chǎn)的建設(shè)規(guī)模迅速增加,并且超過了社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及居民的消費(fèi)水平。另一方面,已建成的商業(yè)房地產(chǎn)項目不能滿足市場的要求,市場的結(jié)構(gòu)性矛盾突出。表現(xiàn)為已建成的商業(yè)房地產(chǎn)項目在區(qū)位、規(guī)模、結(jié)構(gòu)等方面與商家的需求不一致,不能滿足商家的經(jīng)營的要求,造成這一風(fēng)險的原因在于開發(fā)商沒有實(shí)現(xiàn)進(jìn)行完善的商業(yè)規(guī)劃,不是根據(jù)市場的需求進(jìn)行項目的開發(fā),而是非理性的先開發(fā)后招商,這必然會造成市場的結(jié)構(gòu)性矛盾突出,嚴(yán)重的市場供求風(fēng)險直接導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失。

2.融資風(fēng)險

商業(yè)房地產(chǎn)的融資風(fēng)險主要是利率風(fēng)險,即由于銀行貸款利率的變化給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的風(fēng)險。由于我國目前資本市場發(fā)展尚不完善以及受傳統(tǒng)的投資觀念的影響,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用股票、債券等直接融資方式受到限制,只能大量的向銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計,在我國的房地產(chǎn)企業(yè)中,大多數(shù)企業(yè)對銀行信貸的依賴在70%-80%左右,對于商業(yè)房地產(chǎn)項目,其項目資金的回收期比住宅房地產(chǎn)要長,因此受利率變化的影響更大。利率作為國家調(diào)節(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)的重要指標(biāo),2001年至2008年國家對五年以上貸款利率調(diào)整過18次之多(如圖一),僅2007年就上調(diào)利率6次,上調(diào)總幅度在10%以上,這對于貸款數(shù)量巨大的產(chǎn)企業(yè)來說,會大大增加其融資成本。

(三)開發(fā)商自身經(jīng)營能力風(fēng)險

商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)跨越房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)經(jīng)營兩個領(lǐng)域,不僅在后期的經(jīng)營管理中要進(jìn)行有效的商業(yè)經(jīng)營管理,在前期的建設(shè)開發(fā)階段也要做好充分的商業(yè)規(guī)劃并進(jìn)行有效的招商活動。而我國大多數(shù)商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)都是以經(jīng)營住宅房地產(chǎn)為其主要業(yè)務(wù),缺乏商業(yè)運(yùn)營管理的人才及經(jīng)驗(yàn),套用住宅房地產(chǎn)的開發(fā)模式,沒有進(jìn)行有效的商業(yè)規(guī)劃及招商活動,待項目建成后直接出售產(chǎn)權(quán)或者進(jìn)行招租。產(chǎn)權(quán)的出售固然可以迅速的回籠資金,但現(xiàn)金流就此中斷,不符合商業(yè)房地產(chǎn)建設(shè)的初衷及實(shí)現(xiàn)企業(yè)受益的最大化;由于商業(yè)運(yùn)營的經(jīng)驗(yàn)不足,商業(yè)房地產(chǎn)的出租中管理混亂,容易激發(fā)與商戶之間的矛盾,嚴(yán)重影響企業(yè)的利益。

三、商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險防范策略

(一)按照國家政策及城市總體規(guī)劃,規(guī)避政治風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)時刻關(guān)注國家的宏觀政策的變化,包括產(chǎn)業(yè)政策、土地政策以及稅收政策等,并且要依據(jù)政策規(guī)定合理的調(diào)整經(jīng)營業(yè)務(wù)的內(nèi)容、經(jīng)營方式、區(qū)位選擇。例如利用在城市高新區(qū)建設(shè)商業(yè)房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠的政策調(diào)整企業(yè)建設(shè)項目的區(qū)位,以獲得稅收優(yōu)惠。

如上所述,城市規(guī)劃風(fēng)險對企業(yè)的影響巨大,因此房地產(chǎn)企業(yè)在新項目開工前既要符合城市發(fā)展規(guī)劃,要依據(jù)城市發(fā)展規(guī)劃確定商業(yè)地產(chǎn)項目的選址、定位、規(guī)模、檔次,又要做好充分的市場調(diào)查,對項目所處地域的人流、競爭狀況、周邊商業(yè)環(huán)境、交通狀況等進(jìn)行綜合的調(diào)查研究,如果調(diào)研結(jié)果顯示此次城市規(guī)劃并不合理,企業(yè)開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)項目無利可圖,就不要盲目的遵循城市的規(guī)劃,應(yīng)轉(zhuǎn)向其他城市或地區(qū)以合理的規(guī)避城市規(guī)劃風(fēng)險。

(二)加強(qiáng)市場供求風(fēng)險及融資風(fēng)險的控制

1.根據(jù)市場需求量,規(guī)避市場供求風(fēng)險

針對產(chǎn)生商業(yè)房地產(chǎn)市場供求風(fēng)險的兩個原因,要做好以下兩個方面。第一,根據(jù)市場的需求量,合理安排建設(shè)規(guī)模以及種類,因?yàn)樯虡I(yè)房地產(chǎn)的建設(shè)和運(yùn)營時間長,所以以上的安排要在充分調(diào)查和合理預(yù)測的基礎(chǔ)上具有前瞻性。例如,由于國家政策的調(diào)整,未來幾年經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房會大量建設(shè),必然形成對商業(yè)房地產(chǎn)的沖擊,因此就要適當(dāng)?shù)臏p少商業(yè)房地產(chǎn)的建設(shè),以規(guī)避供過于求的風(fēng)險。另一方面,一個商業(yè)房地產(chǎn)項目成功與否的關(guān)鍵在于后期的商業(yè)管理運(yùn)營的效果,而后期的商業(yè)管理運(yùn)營的效果如何又取決于項目開發(fā)前是否有一個完善的商業(yè)策劃。只有對項目選址、業(yè)態(tài)定位、項目設(shè)計進(jìn)行精心的商業(yè)策劃,根據(jù)商戶的業(yè)態(tài)、區(qū)位的需求進(jìn)行建設(shè),后期的管理運(yùn)營才能順暢的進(jìn)行,商戶才能實(shí)現(xiàn)其預(yù)期的經(jīng)濟(jì)利益,既避免與商戶之間發(fā)生矛盾,又從房產(chǎn)的升值中獲得更大的利潤。

2.開拓融資渠道,防范融資風(fēng)險

要防范融資風(fēng)險中利率變化給企業(yè)帶來的成本的增加,一方面可以通過固定利率貸款鎖定項目成本,但解決問題的根本在于大力開拓融資渠道,提高自有資金比例,增強(qiáng)企業(yè)抗風(fēng)險能力。要完善企業(yè)的治理結(jié)構(gòu),爭取上市融資或者通過發(fā)行企業(yè)債券進(jìn)行融資,也可以引進(jìn)外資,擴(kuò)大外資在企業(yè)總資本中的比例,通過以上措施減少對銀行貸款的依賴程度,既能有效的防范貸款利率風(fēng)險,又能通過上市或引進(jìn)外資等改善企業(yè)的管理水平,學(xué)習(xí)國外房地產(chǎn)企業(yè)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn),促進(jìn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展

(三)加強(qiáng)商業(yè)房地產(chǎn)的管理運(yùn)營,防范開發(fā)商自身經(jīng)營能力風(fēng)險

商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)與其他類別房地產(chǎn)的最大不同在于項目完工后的管理運(yùn)營階段,因?yàn)轫椖砍杀镜膹浹a(bǔ)、利潤的獲得都是在這一階段實(shí)現(xiàn),所以管理運(yùn)營階段就成為商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)中至關(guān)重要的階段,對國內(nèi)眾多商業(yè)房地產(chǎn)項目進(jìn)行研究可以發(fā)現(xiàn),大多數(shù)開發(fā)項目的失敗源于商業(yè)管理運(yùn)營的缺失或不成熟。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中,要防范開發(fā)商自身經(jīng)營能力風(fēng)險可考慮如下策略。

1.樹立房地產(chǎn)商業(yè)管理運(yùn)營的觀念

商業(yè)房地產(chǎn)建筑工程的完工是進(jìn)行商業(yè)運(yùn)營管理的基礎(chǔ)而不是整個項目的結(jié)束,商業(yè)房地產(chǎn)的增值靠的是后期商業(yè)管理運(yùn)營而不是僅僅的產(chǎn)權(quán)出售獲利,因此,國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)改變套用住宅房地產(chǎn)的經(jīng)營模式,樹立房地產(chǎn)商業(yè)管理運(yùn)營的觀念,在項目完工后通過有效地商業(yè)管理運(yùn)營存進(jìn)房地產(chǎn)項目的不斷升值。

2.增加人才儲備,完善管理運(yùn)營

商業(yè)房地產(chǎn)的管理運(yùn)營涉及房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)運(yùn)營兩個領(lǐng)域,因此需要具備這兩個領(lǐng)域?qū)I(yè)知識及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的人才進(jìn)行項目的合理商業(yè)規(guī)劃和招商活動。房地產(chǎn)企業(yè)可以與高校聯(lián)合,按照企業(yè)對管理人員的素質(zhì)要求設(shè)計培養(yǎng)計劃,培養(yǎng)企業(yè)所需要的人才。

3.統(tǒng)一經(jīng)營主題,建立商業(yè)品牌

一個商業(yè)房地產(chǎn)項目中會有各種不同的業(yè)態(tài),現(xiàn)代商業(yè)房地產(chǎn)管理運(yùn)營的精髓就是要把松散的經(jīng)營單位和多樣的業(yè)態(tài)統(tǒng)一為一種經(jīng)營主題,最終建立一個被消費(fèi)者認(rèn)同的商業(yè)品牌。根據(jù)各地區(qū)消費(fèi)水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)環(huán)境和項目經(jīng)營規(guī)模,通過對項目中商戶進(jìn)行統(tǒng)一招商和物業(yè)管理,實(shí)現(xiàn)項目經(jīng)營的精準(zhǔn)定位,發(fā)揮整合優(yōu)勢,以避免商鋪之間的定位參差不齊、難以統(tǒng)一形象的弊端。在經(jīng)營主題統(tǒng)一的情況下,通過引進(jìn)主力店和品牌店,在主力店和品牌店的影響和帶動效應(yīng)下,逐步樹立項目的商業(yè)品牌。

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