導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯(cuò)過為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目管理，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

0前言

項(xiàng)目管理是房地產(chǎn)領(lǐng)域重要的管理項(xiàng)目和內(nèi)容，其管理質(zhì)量的好壞直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展?fàn)顩r以及我國房地產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展水平。因此，在日常工作過程中，相關(guān)工作者應(yīng)該加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目管理的思考和研究。

1房地產(chǎn)項(xiàng)目管理概述

在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，項(xiàng)目管理是最重要的管理內(nèi)容之一，其對于房地產(chǎn)的發(fā)展具有重要的影響。在實(shí)際的操作過程中，房地產(chǎn)的項(xiàng)目管理主要體現(xiàn)在質(zhì)量管理、進(jìn)度管理以及成本管理等三方面。如果能夠做好這三個(gè)方面的管理，就能夠確保房地產(chǎn)項(xiàng)目管理達(dá)到先進(jìn)的水平。質(zhì)量管理是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理最重要的內(nèi)容，也是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理最重要的環(huán)節(jié)，在實(shí)際的操作過程中，只有確保質(zhì)量管理，才能夠使得進(jìn)度管理和成本管理變得有意義。所謂進(jìn)度管理，就是管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的時(shí)間，提高房地產(chǎn)建設(shè)的效率，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)在競爭激烈的房地產(chǎn)市場中能夠占有一席之地。所謂成本管理，就是能夠控制房地產(chǎn)建設(shè)的資金投入，不斷優(yōu)化配置資源，使得用科學(xué)合理的資金量能夠建設(shè)出最佳的房屋建筑。在實(shí)際的操作過程中，成本控制主要體現(xiàn)在控制成本造價(jià)方面，房地產(chǎn)的最終利潤也主要是通過控制成本來獲得的。此外，在實(shí)際的操作過程中，不斷地減少工程造價(jià)而確保獲得優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)質(zhì)量也是提高資金成本使用效率的最重要的途徑之一。

2房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的意義

2.1項(xiàng)目成本管理

項(xiàng)目成本控制主要就是控制房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程造價(jià)，通過對工程造價(jià)的控制，不僅能夠提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金運(yùn)用效率，而且能夠不斷提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，使得相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)能夠獲得較好的市場地位。在實(shí)際的操作過程中，工程造價(jià)管理主要體現(xiàn)在材料的合理購進(jìn)、實(shí)現(xiàn)良好的承包商索賠方式以及科學(xué)、合理的工程洽談上面。

2.2項(xiàng)目進(jìn)度管理

房屋建筑的進(jìn)度管理對于房地產(chǎn)的整體經(jīng)濟(jì)效益具有重要的影響。如果房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)度較慢 ，就會(huì)延長房屋的建造時(shí)間，從而增加了房屋的建造價(jià)格。一般來講，這些資金費(fèi)用都會(huì)落實(shí)在房屋建筑的銷售價(jià)格上，由于房屋造價(jià)較高，就會(huì)影響房屋的銷售，從而影響到整個(gè)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益。

2.3項(xiàng)目工程質(zhì)量管理

在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中，工程項(xiàng)目的質(zhì)量管理具有重要的意義。工程質(zhì)量不僅影響到工程的銷售情況，而且在很大程度上影響了開發(fā)商的生存根本。因此，在實(shí)際的操作過程中，一旦質(zhì)量不過關(guān)，就會(huì)影響到正常的建設(shè)工期，增加投資，使得房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益受到較大的負(fù)面影響。

3房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的方式

3.1選擇優(yōu)秀的勘察設(shè)計(jì)單位

在房地產(chǎn)開發(fā)前期，需要對地質(zhì)進(jìn)行勘察，然后進(jìn)行科學(xué)合理的設(shè)計(jì)，因此，早期的勘察設(shè)計(jì)單位的工作能力非常重要。只有選擇優(yōu)秀的勘查設(shè)計(jì)單位，才能夠?qū)Ψ课萁ㄔO(shè)的整體布局進(jìn)行科學(xué)的配置和結(jié)構(gòu)劃分，將多余的建設(shè)部分去除掉，從而能夠在確保工程質(zhì)量的基礎(chǔ)上，提高工作的經(jīng)濟(jì)效益。

3.2選擇優(yōu)秀的施工主體

在房地產(chǎn)工程設(shè)計(jì)之后，需要選擇最佳的施工主體，這對于實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目工程的質(zhì)量效益和進(jìn)度效益都具有重要的意義。在實(shí)際的施工主體選擇過程中，需要相關(guān)工作人員能夠制定合理的選擇體系標(biāo)準(zhǔn)，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：施工主體的技術(shù)設(shè)備是否先進(jìn)、施工主體的企業(yè)資質(zhì)是否達(dá)標(biāo)、近三年企業(yè)的施工業(yè)績?nèi)绾巍⑹┕ろ?xiàng)目經(jīng)理的個(gè)人素質(zhì)是否高超等。對于一個(gè)施工主體來說，設(shè)備和技術(shù)分別是企業(yè)的硬件和軟件，只有這兩方面都能夠具有優(yōu)秀的資質(zhì)，才能夠?qū)?xiàng)目工程施工具有促進(jìn)作用。此外，優(yōu)秀的項(xiàng)目經(jīng)理能夠在很大程度上提高項(xiàng)目的管理水平，對于整個(gè)工程的開展具有重要的促進(jìn)作用。只有從眾多方面進(jìn)行科學(xué)的分析和考察，才能夠最終選擇出最優(yōu)異的施工隊(duì)伍。

3.3建立健全項(xiàng)目管理體系

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理過程中，建立健全一個(gè)優(yōu)秀的管理體系，對于提高建設(shè)工程的整體水平具有重要的意義。常見的管理體系包括工程材料管理、施工隊(duì)伍管理以及工程項(xiàng)目資料檔案管理等。在工程材料的管理過程中，應(yīng)該能夠?qū)ν愔黧w材料進(jìn)行調(diào)查和分析，在此基礎(chǔ)上選擇符合設(shè)計(jì)使用標(biāo)準(zhǔn)而價(jià)格最合理的材料，通過對材料價(jià)格的合理控制來實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的成本管理。施工隊(duì)伍是工程項(xiàng)目的主要成員，對于施工隊(duì)伍的管理效益，能夠促進(jìn)工程項(xiàng)目的進(jìn)一步開展。常見的管理措施包括：設(shè)定獎(jiǎng)懲制度、加強(qiáng)對施工隊(duì)伍的組織領(lǐng)導(dǎo)等。對于工程施工的具體情況進(jìn)行及時(shí)的記錄，有益于及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工中存在的問題，并能夠在第一時(shí)間進(jìn)行改進(jìn)，從而確保工程后續(xù)相關(guān)工作能夠得到很好的開展。

4房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的具體內(nèi)容

4.1加強(qiáng)項(xiàng)目合同的管理

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理過程中，合同管理涉及到工程管理的全過程和各個(gè)方面，對于工程建設(shè)具有重要的作用。所謂合同管理，就是指工程項(xiàng)目開發(fā)主體與相關(guān)單位就工程項(xiàng)目的正常開展簽訂的一系列具有法律效益的經(jīng)濟(jì)合同，其內(nèi)容主要包括材料合同、施工合同等。在實(shí)際的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，企業(yè)的質(zhì)量、成本以及進(jìn)度的管理對于企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)都具有決定性的作用。而這些管理內(nèi)容的實(shí)現(xiàn)都是通過履行具體的合同來達(dá)到的。因此，不斷加強(qiáng)項(xiàng)目工程的合同管理，是確保工程管理質(zhì)量的最重要的內(nèi)容之一。

4.2加強(qiáng)工程項(xiàng)目的質(zhì)量管理

房地產(chǎn)施工質(zhì)量是房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的生命，因此，只有加強(qiáng)項(xiàng)目工程的質(zhì)量管理，才能夠最終確保項(xiàng)目能夠順利地開展和竣工。在實(shí)際的管理過程中，要能夠確保施工相關(guān)技術(shù)工藝能夠與工程合同以及施工設(shè)計(jì)相同，如果不同，則應(yīng)該進(jìn)行及時(shí)的糾正。房地產(chǎn)項(xiàng)目部要能夠采取全過程的工程質(zhì)量管理，對工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工以及竣工等各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行科學(xué)合理的管理。在實(shí)際的操作過程中，應(yīng)該不斷地宣傳質(zhì)量意識(shí)，特別是提高領(lǐng)導(dǎo)的質(zhì)量管理意識(shí)。在施工過程中，要能夠定期召開工程部經(jīng)理會(huì)議，對施工過程中出現(xiàn)的質(zhì)量問題進(jìn)行匯總和集體研討，找出最佳的應(yīng)對措施，以此來不斷提高項(xiàng)目工程質(zhì)量。在實(shí)際的質(zhì)量管理過程中，要注重管理人員資質(zhì)的檢查，要能夠確保施工具體操作規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)與合同及設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)相同，對于各分項(xiàng)工程要加強(qiáng)專項(xiàng)管理，對于工程中使用的材料要經(jīng)過相應(yīng)的檢查和相關(guān)試驗(yàn)才能夠正式投入到施工使用，對于機(jī)械設(shè)備的選擇也需要經(jīng)過認(rèn)真的試驗(yàn)，只有這樣，經(jīng)過全面的審查和管理，才能夠切實(shí)提高房地產(chǎn)工程的施工質(zhì)量。

4.3注重房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，成本控制管理是管理到相關(guān)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最重要的方面，因此，必須要注重項(xiàng)目成本控制。主要的成本控制分為項(xiàng)目調(diào)查和方案制定、項(xiàng)目施工階段成本控制以及項(xiàng)目開發(fā)管理中的成本控制等。在實(shí)際的操作過程中，在項(xiàng)目規(guī)劃階段要能夠?qū)?xiàng)目的具體實(shí)施情況進(jìn)行科學(xué)合理的評估，使得整個(gè)項(xiàng)目工程能夠用最低的價(jià)格獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益；在項(xiàng)目施工階段要能夠通過項(xiàng)目工程招投標(biāo)，獲得最優(yōu)質(zhì)的施工隊(duì)伍，實(shí)現(xiàn)成本控制的最大化；在工程項(xiàng)目的開發(fā)管理過程中，要能夠?qū)崿F(xiàn)簽證管理制度，以提高房地產(chǎn)開發(fā)商的綜合競爭水平，為成本控制提供堅(jiān)實(shí)的保障。

4.4加強(qiáng)房地產(chǎn)協(xié)調(diào)組織管理工作

在房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的協(xié)調(diào)組織管理過程中，需要做好項(xiàng)目部的外部協(xié)調(diào)與內(nèi)部管理工作。其中，外部協(xié)調(diào)主要包括：與設(shè)計(jì)單位之間的協(xié)調(diào)，與施工單位之間的協(xié)調(diào)，與工程監(jiān)理單位之間的協(xié)調(diào)，與政府及質(zhì)量監(jiān)督單位之間的協(xié)調(diào)，與其它相關(guān)單位之間的協(xié)調(diào)等。只有做好外部關(guān)系的協(xié)調(diào)工作，才能夠在很大程度上給房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)營造最佳的施工環(huán)境。內(nèi)部協(xié)調(diào)主要包括：加強(qiáng)人際關(guān)系的協(xié)調(diào)，根據(jù)具體的人員情況進(jìn)行科學(xué)合理的安排，在矛盾處理上要能夠做得恰到好處，能夠制定合理的成績評估機(jī)制。此外，要能夠根據(jù)具體的小組成員配置情況，設(shè)定科學(xué)合理的工作目標(biāo)、具體的職責(zé)與權(quán)限等，加強(qiáng)信息溝通機(jī)制的建立，及時(shí)解決施工過程中存在的矛盾，為項(xiàng)目工程的施工創(chuàng)造良好的內(nèi)部環(huán)境。

結(jié)束語

在城市化進(jìn)程不斷加快的今天，我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展非常迅速，但是在管理過程中也存在一定的問題。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是一個(gè)綜合性要求很高的工作，不僅要對項(xiàng)目管理的重要性有所認(rèn)識(shí)，而且要采取全面的管理步驟和措施，只有這樣才能夠確保房地產(chǎn)項(xiàng)目管理水平，使得我國房地產(chǎn)業(yè)能夠更好更快的發(fā)展，從而為我國的整體建設(shè)做出更大的貢獻(xiàn)。

參考文獻(xiàn)

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[2]邢瑞宇.淺談如何加強(qiáng)施工企業(yè)工程項(xiàng)目的成本控制[J].會(huì)計(jì)之友.2011（27）

篇2

中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理存在的問題

1 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理薄弱房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的奉賢，一般來講無外乎七種：首先是政治風(fēng)險(xiǎn)，：即當(dāng)政治環(huán)境變化后，影響相關(guān)投資走向，所產(chǎn)生的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。接著是環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)，即在房地產(chǎn)施工中，涉及到的噪音污染，廢水排除等相關(guān)環(huán)境影響，所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。金融風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中必須注意的風(fēng)險(xiǎn)，一般是跨國或者金融風(fēng)暴，以及國家貨幣政策所帶來的投資以及經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。而市場風(fēng)險(xiǎn)則是隨著建筑市場的供求關(guān)系以及設(shè)備相關(guān)資源的短缺，加上企業(yè)的購買能力進(jìn)行對比，所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。任何房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須堅(jiān)持信譽(yù)第一，所以信用風(fēng)險(xiǎn)是最為關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)，他涉及到開發(fā)商和承包商，更涉及到房地產(chǎn)企業(yè)的營銷。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)經(jīng)營必須規(guī)避的，如果企業(yè)面臨嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，其必然會(huì)造成資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。最后便是經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，即由于管理方面的原因，對企業(yè)造成嚴(yán)重的損失。如市場研究不熟悉，開發(fā)商管理手段不先進(jìn)等都會(huì)造成經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。然而很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的能力十分欠缺，通常導(dǎo)致工程質(zhì)量得不到保證，工程造價(jià)過高。2 項(xiàng)目成本管理問題無論是從項(xiàng)目決策階段以及設(shè)計(jì)階段，到房地產(chǎn)施工以及竣工階段，每時(shí)每刻都涉及到工程造價(jià)，優(yōu)化項(xiàng)目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因錯(cuò)誤的決策，導(dǎo)致工程投資增多，有形和無形的投資比例肆意增加。在招投標(biāo)中，有的企業(yè)只是一味地追求造價(jià)，忽略了實(shí)際建設(shè)中的問題，導(dǎo)致在實(shí)際工程施工中，簽證變更量大，施工進(jìn)程無法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產(chǎn)投資效益。

二、對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目存在問題的相對建議及方法

針對上述影響因素和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的難點(diǎn)，為改進(jìn)和提高開發(fā)商工程建設(shè)項(xiàng)目管理質(zhì)量和效率，減少項(xiàng)目管理難度，對開發(fā)商提出以下建議和方法：

2.1 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)防范是指利用一定的技術(shù)管理方法來規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，用來減少房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的隱蔽損失，維護(hù)投資方的利益。風(fēng)險(xiǎn)防范的方式一般有以下幾種：①風(fēng)險(xiǎn)回避，所謂風(fēng)險(xiǎn)回避指的是在風(fēng)險(xiǎn)超過投資方心中的底線時(shí)，必須采取放棄投資決策相關(guān)措施，這樣能有效地規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。但是風(fēng)險(xiǎn)回避必定是一種消極的方法，逼不得已的情況下，才能采用，因?yàn)椴捎蔑L(fēng)險(xiǎn)回避的手段，必定使房地產(chǎn)開發(fā)不能獲得任何可能的利潤。②風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，所謂風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移就是運(yùn)用一定的防范，將一種特定的風(fēng)險(xiǎn)以其他形式轉(zhuǎn)移到無形。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)工程管理中，這種形式運(yùn)用最為廣泛。通常風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是以兩種方式來完成，首先是簽訂合同，即以合同的方式，來轉(zhuǎn)移相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，在簽訂合同后，無論發(fā)生相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，都有乙方來承擔(dān)。然后便是保險(xiǎn)，即通過買保險(xiǎn)的方式，將不能預(yù)知的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)來轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司，雖然這樣會(huì)增加部分成本，但是通過這種方式，最為有利。比如當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，遇到重大自然災(zāi)害，或在房地產(chǎn)施工中因意外而產(chǎn)生相關(guān)的賠償?shù)取?/p>

2.2 全面完善項(xiàng)目成本管理 項(xiàng)目的成本管理是任何房地產(chǎn)開發(fā)投資方關(guān)注的重點(diǎn)。作為房地產(chǎn)工程，必須加強(qiáng)全過程的成本管理。必須從決策出發(fā)，再控制設(shè)計(jì)中的造價(jià)，在施工中全面實(shí)行決策階段以及設(shè)計(jì)階段中的造價(jià)管理方式，按全壽命周期成本最低為原則，進(jìn)行工程項(xiàng)目成本的控制。所謂房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程管理，其包括投資決策階段、設(shè)計(jì)招投標(biāo)階段、項(xiàng)目建設(shè)階段以及竣工經(jīng)營階段。在各個(gè)階段的成本控制中，必須按照成本影響因子的程度大小來選取相關(guān)比例的措施來控制項(xiàng)目成本，不能一味貪圖小便宜而忽略了整個(gè)項(xiàng)目中的重點(diǎn)控制的相關(guān)內(nèi)容?？v觀整個(gè)項(xiàng)目全過程，決策階段和施工階段是控制的重中之重。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策階段，必須把握成本的關(guān)鍵因素，從定性和定量量方面來控制造價(jià)成本。所謂定性分析，即從宏觀的角度出發(fā)，大體研究項(xiàng)目成本相關(guān)影響因子。所謂定量分析，是全面把握效益成本，注重資金投資與效益比例，研究工程價(jià)值走向，從可行性報(bào)告中合理做出相關(guān)預(yù)算，對各個(gè)施工量進(jìn)行確定的核算。工程項(xiàng)目建設(shè)階段是整個(gè)工程項(xiàng)目成本的實(shí)施階段，所以在這個(gè)階段控制造價(jià)，最有必要。首先必須嚴(yán)格控制工程變更，因?yàn)槊恳淮蔚墓こ套兏紩?huì)嚴(yán)重影響工程成本的控制。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來講，必須嚴(yán)格監(jiān)督建設(shè)單位，使其嚴(yán)格按圖紙施工，按程序辦事。對于建設(shè)單位提出的工程變更必須嚴(yán)格把握，詳細(xì)審查，對于不需要變更的內(nèi)容，堅(jiān)決駁回，對于確實(shí)有利于加快工程進(jìn)程，而且工程中必須要變更的內(nèi)容，予以批示。然后是加強(qiáng)施工現(xiàn)場的管理，必須委派施工監(jiān)理，在施工現(xiàn)場進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督。對于施工材料、施工方案以及施工進(jìn)度，層層把關(guān)，對于不符合工程需求的材料予以清除，對于施工方案必須嚴(yán)格審核，提出有利于施工的相關(guān)措施，用以控制工程造價(jià)。尤其是施工進(jìn)度這一方面，必須加強(qiáng)監(jiān)管，使建設(shè)單位能如期完成施工相關(guān)內(nèi)容，若有拖延進(jìn)度的現(xiàn)象發(fā)生，必須做出相關(guān)處罰。2.3 項(xiàng)目質(zhì)量管理在開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)之時(shí)應(yīng)對相應(yīng)的項(xiàng)目進(jìn)行充分的了解和控制，為項(xiàng)目的實(shí)施建立詳細(xì)而可調(diào)整的可行性計(jì)劃，從而保證項(xiàng)目的質(zhì)量管理。制定具體而可調(diào)整的項(xiàng)目計(jì)劃使開發(fā)商對項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)的公司有一個(gè)評定的標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督，同時(shí)也能在項(xiàng)目的管理實(shí)施過程中實(shí)現(xiàn)對相應(yīng)建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量管理和過程控制。

房地產(chǎn)公司可以通過完善的項(xiàng)目管理來保障項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施的質(zhì)量。建筑產(chǎn)品不同于其他工業(yè)產(chǎn)品，工業(yè)產(chǎn)品在流水線上生產(chǎn)，影響產(chǎn)品質(zhì)量的因素相對較少，同批次產(chǎn)品質(zhì)量較為穩(wěn)定，而建筑產(chǎn)品質(zhì)量的影響因素很多，如人員、材料、機(jī)械、施工方法、環(huán)境等均會(huì)對建筑產(chǎn)品質(zhì)量產(chǎn)生影響。此外，項(xiàng)目建設(shè)管理涉及了多種學(xué)科，如建筑、結(jié)構(gòu)、暖通、電氣、給排水、造價(jià)、管理學(xué)等等，需要與監(jiān)理等合作單位及供電、供水等社會(huì)關(guān)系的協(xié)調(diào)處理能力，需要對新型建材、新型施工工藝的學(xué)習(xí)、接受、應(yīng)用的能力。房地產(chǎn)企業(yè)正逐步從資金密集型走向資金密集型加人才密集型?？梢?，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目管理，范疇比施工、監(jiān)理等企業(yè)所涉及的內(nèi)容要廣泛，考慮問題要更深入，因此對開發(fā)企業(yè)應(yīng)注意項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的建設(shè)，素質(zhì)必須得到保證，這是項(xiàng)目管理成敗的基礎(chǔ)。

三 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的措施3.1房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的成本控制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制直接關(guān)系到開發(fā)商的獲利程度，因此在相應(yīng)的項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)過程中應(yīng)十分注意項(xiàng)目管理的成本控制貫徹設(shè)計(jì)的始終。從開發(fā)上進(jìn)行整體而系統(tǒng)的成本控制和嚴(yán)密的監(jiān)視，采取合理的措施降低成本。在房地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)之時(shí)，選擇較好的建筑設(shè)計(jì)公司，保證建筑的設(shè)計(jì)質(zhì)量之時(shí)也能滿足人們?nèi)諠u提升的居住要求。

成本控制直接決定企業(yè)是否能夠獲利，獲利多少的問題。在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)過程中，從前期的土地開發(fā)一直到最后的房屋銷售以及管理費(fèi)等都可以通過采取合理措施降低成本。例如在規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，降低成本一方面體現(xiàn)在好的設(shè)計(jì)、較低的價(jià)格；另一方面也體現(xiàn)在找好的設(shè)計(jì)單位，避免所設(shè)計(jì)的產(chǎn)品一旦得不到市場認(rèn)可而出現(xiàn)滯銷等情況。但是，建筑安裝成本依然是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)日中的重要部分，占整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本的30％～40％，建筑安裝成本能不能得到有效控制，是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的重點(diǎn)。其中尤應(yīng)注意降低材料成本。3.2房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的進(jìn)度控制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目涉及進(jìn)度控制的活動(dòng)有：投資機(jī)會(huì)選擇與策劃、可行性研究、前期工作(包括土地開發(fā)、項(xiàng)目融資、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、合同的簽署等等)、建設(shè)階段、租售階段( 還可能包括物業(yè)管理階段) 。做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)度管理，就應(yīng)在這些環(huán)節(jié)上做好時(shí)問上的安排。 (1)應(yīng)對參與各方進(jìn)行范圍管理，某一參與方何時(shí)介入、何時(shí)退出及其責(zé)任范圍；(2)研究項(xiàng)目各個(gè)工作的相關(guān)程度，有的是互不影響的并行工作，有的是完全相關(guān)的，有的是不完全相關(guān)的；(3)針對項(xiàng)目的情況，制定出房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各個(gè)工作的先后次序及預(yù)計(jì)持續(xù)時(shí)間，并對項(xiàng)目的進(jìn)展情況及時(shí)監(jiān)控；(4)建筑工程的進(jìn)度控制是在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工工期要求的前提下進(jìn)行的，它服務(wù)于整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)流程的進(jìn)度控制。房地產(chǎn)項(xiàng)目的工作流程并不是唯一的，所以開發(fā)周期的活動(dòng)性較大，不同的開發(fā)企業(yè)其項(xiàng)目開發(fā)持續(xù)時(shí)間也不一樣。我國某知名房地產(chǎn)企業(yè)所采用的“快速開工快速銷售”模式，強(qiáng)凋操作流程的創(chuàng)新與優(yōu)化，產(chǎn)品研發(fā)、開發(fā)手續(xù)、工程建設(shè)三者之間的交叉與搭接，準(zhǔn)確地進(jìn)行市場定位和推廣定位，擁有強(qiáng)大的銷售網(wǎng)絡(luò)和銷售能力。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)公司操作項(xiàng)目“一環(huán)套一環(huán)”的串聯(lián)方式，該企業(yè)改為并聯(lián)的方式，從而從拿地到項(xiàng)目開工到開盤的時(shí)間大大縮短。在項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段，市場調(diào)研、項(xiàng)目策劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等同步進(jìn)行，強(qiáng)調(diào)各部門充分介入與相互之間搭接，所有的項(xiàng)目都是從研發(fā)到工程，到運(yùn)營、物業(yè)管理的全程跟進(jìn)。所以在全國產(chǎn)企業(yè)常常需要 1 ～2 年。

3.3 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中的信息交流和管理機(jī)制

房地產(chǎn)項(xiàng)目從開發(fā)到實(shí)施涉及許多方面的因素，因此建立完善的信息交流和溝通機(jī)制是很有必要的，同時(shí)也能加強(qiáng)工程項(xiàng)目的管理和實(shí)施。提高各方面的管理效率。應(yīng)在房地產(chǎn)公司內(nèi)部建立有效的信息交流機(jī)制，形成統(tǒng)一而協(xié)調(diào)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)和開發(fā)管理模式，從運(yùn)轉(zhuǎn)高效的管理模式中不斷優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理；房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)建立起項(xiàng)目參與方與設(shè)計(jì)方的交流溝通機(jī)制，實(shí)現(xiàn)在項(xiàng)目實(shí)施過程中的協(xié)調(diào)溝通機(jī)制。 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的溝通管理公司都采用矩陣式的組織模式，企業(yè)應(yīng)注重職能部門之間的溝通和職能部門與項(xiàng)目部之間的交流。

(1)職能部門之間的溝通。例如：營銷策劃部通過其獲得的市場信息為投資發(fā)展部提供決策支持；財(cái)務(wù)部依據(jù)投資預(yù)算進(jìn)行融資，做好資金流的保障工作，同時(shí)控制工程、營銷等等費(fèi)用；人力資源部則根據(jù)需要為整個(gè)組織提供人力保障等。

(2)應(yīng)做好開發(fā)項(xiàng)目參與各方的溝通工作。例如，在工程施工中，承包商、監(jiān)理

(3)界面溝通管理。當(dāng)然在房地產(chǎn)企業(yè)中，信息管理、合同管理、風(fēng)險(xiǎn)管理也是至關(guān)重要的。

4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，產(chǎn)業(yè)鏈很長,而其中房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商作為管理主體，是整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目決策到工程竣工驗(yàn)收交付使用的組織者，對工程建設(shè)項(xiàng)目要負(fù)總責(zé)。同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)也是一個(gè)綜合性的資源整合過程, 牽涉到規(guī)劃、 設(shè)計(jì)、 建筑施工、 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等多個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)以及規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)、 施工單位、 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)單位和政府管理部門等諸多單位, 開發(fā)商則是這個(gè)過程的主導(dǎo)者。因此要求開發(fā)商在實(shí)際工作中要與各個(gè)單位之間相互學(xué)習(xí)、相互交流。

篇3

Abstract: this paper mainly analyzes the present existing in the real estate development of the weak link, and from real estate development of the project management point of view, put forward the current real estate development enterprise should take measures.

Keywords: real estate enterprise; Project management; countermeasures

中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

1、項(xiàng)目管理對房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)實(shí)意義

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理具有幅度寬、內(nèi)容廣、層次高、難度大的特點(diǎn)，因而項(xiàng)目管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中發(fā)揮的作用會(huì)更加顯著。

(1)開發(fā)企業(yè)實(shí)施項(xiàng)目管理，可以實(shí)現(xiàn)與國際工程慣例的接軌，增加開發(fā)企業(yè)的國際競爭力。在激烈的市場競爭中，提高管理水平是開發(fā)企業(yè)獲利的根本途徑，開發(fā)企業(yè)是通過項(xiàng)目來實(shí)現(xiàn)利潤的。項(xiàng)目管理可以有效地提高項(xiàng)目的附加價(jià)值及品質(zhì)，降低工程成本提高銷售率，控制工期，從而提高企業(yè)的利潤，保證開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

(2)項(xiàng)目管理使開發(fā)企業(yè)更加注重與客戶的溝通，注重為客戶度身定做更具個(gè)性化特征的產(chǎn)品，從而更好地滿足市場需求，規(guī)避項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，使開發(fā)企業(yè)走出開發(fā)越多、空置越多的房地產(chǎn)怪圈。

(3)采用項(xiàng)目管理，實(shí)行招投標(biāo)制度、項(xiàng)目監(jiān)理制度，可以杜絕黑箱操作，確保工程質(zhì)量，防止豆腐渣工程的出現(xiàn)；同時(shí)項(xiàng)目管理可以控制項(xiàng)目成本，減少項(xiàng)目超期的風(fēng)險(xiǎn)。

(4)項(xiàng)目管理還有利于大型開發(fā)項(xiàng)目的項(xiàng)目融資。項(xiàng)目融資是國際中長期貸款的一種形式，是以項(xiàng)目的效益作為還款的資金來源，它主要用于那些需要巨額資金、投資風(fēng)險(xiǎn)大而傳統(tǒng)融資又難以滿足的工程項(xiàng)目。項(xiàng)目管理為項(xiàng)目融資提供了相應(yīng)的管理機(jī)制，從而有利于項(xiàng)目融資的開展。

2、目前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理存在的薄弱環(huán)節(jié)

目前不少房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目存在著質(zhì)量低劣、交房拖期、貨不對板、空置率高、缺乏和顧客溝通等問題，下面主要談一下目前在房地產(chǎn)開發(fā)中容易被企業(yè)忽視，管理相對薄弱的幾個(gè)環(huán)節(jié)。

2.1項(xiàng)目方案確定階段的管理工作

項(xiàng)目方案的確定，作為開發(fā)商還是能夠足夠重視的，但開發(fā)商往往沒有按照規(guī)范程序進(jìn)行運(yùn)作，使得這個(gè)階段的工作存在一些不足。

(1)缺乏充分的市場調(diào)研。俗話說：“磨刀不誤砍柴工”，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在拿到項(xiàng)目后，為了盡快實(shí)現(xiàn)效益，沒有經(jīng)過充分的市場調(diào)研，匆忙確定方案，僅就目前市場什么賺錢，就開發(fā)什么，由于只是簡單地模仿別人，在同類開發(fā)產(chǎn)品中，沒有自己的特色，從而在市場上缺乏吸引力，始終滯后于別人。另外，由于決策層缺乏市場調(diào)研的支柱，往往在方案決策階段可能會(huì)出現(xiàn)失誤，增大了企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。因此開發(fā)商在項(xiàng)目方案確定前，必須做好充分的市場調(diào)研工作。

(2)缺乏品牌、精品意識(shí)。由于企業(yè)以利潤最大化為根本目的，一些開發(fā)企業(yè)為了追求高額利潤，在方案確定階段，考慮過多的是如何從這個(gè)項(xiàng)目上多賺錢，而忽視產(chǎn)品的精品意識(shí)，企業(yè)的品牌形象。企業(yè)要想謀求長遠(yuǎn)發(fā)展，在方案確定階段必須具備“精品意識(shí)、品牌形象”的戰(zhàn)略眼光。這本身對企業(yè)來說也是一種無形資產(chǎn)，否則，在現(xiàn)代社會(huì)中企業(yè)將無法生存。

(3)沒有較為全面和實(shí)際的投資估算報(bào)告。開發(fā)商取得一個(gè)新項(xiàng)目后，往往只是做項(xiàng)目概算報(bào)告，而一旦項(xiàng)目的方案、功能等確定后，并沒有針對確定后的方案做投資估算報(bào)告，只有項(xiàng)目工程招標(biāo)造價(jià)資料。由于工程造價(jià)只是項(xiàng)目投資的一部分，如果項(xiàng)目開工前沒有一個(gè)全面和較為實(shí)際的投資估算，項(xiàng)目實(shí)施過程將無法準(zhǔn)確地進(jìn)行投資控制。常常一個(gè)項(xiàng)目全部竣工后，投資額大大超過計(jì)劃投資額。另外，由于事先沒有估計(jì)到其他方面投資，在實(shí)施過程中，經(jīng)常會(huì)造成投資短缺等現(xiàn)象，不僅影響本項(xiàng)目的進(jìn)度要求，而且有可能影響企業(yè)其他項(xiàng)目的實(shí)施。因此，項(xiàng)目方案確定后，對項(xiàng)目進(jìn)行認(rèn)真、全面的投資估算，是十分必要的，將有利于項(xiàng)目實(shí)施階段的投資控制。

2.2施工圖設(shè)計(jì)管理工作

現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段的管理工作可以說是很少，甚至是一片空白。絕大多數(shù)開發(fā)商可能認(rèn)為，方案、功能確定后交設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)，具體事情那是設(shè)計(jì)院的事，房地產(chǎn)開發(fā)公司對這些專業(yè)設(shè)計(jì)的管理能力弱，加上多數(shù)設(shè)計(jì)人員無成本概念、無創(chuàng)造附加價(jià)值的能力、圖紙錯(cuò)誤多、欠缺細(xì)部設(shè)計(jì)圖紙。開發(fā)商只注重旌工現(xiàn)場的成本、質(zhì)量控制，而忽視設(shè)計(jì)階段的成本、質(zhì)量控制。首先沒有具有詳細(xì)和明確要求的設(shè)計(jì)委托書。一些企業(yè)為了盡快拿到圖紙，在功能和要求還不確切的情況下，就要求設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)圖紙，這樣一來，必然造成設(shè)計(jì)出來的圖紙?jiān)诠δ芎褪褂玫确矫娲嬖谝恍┎蛔?。如果在施工過程中才發(fā)現(xiàn)，要求修改，不僅增加工程成本和施工難度，而且影響工期；其次，目前設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)出來的圖紙是否進(jìn)行投資控制，無法考證，行業(yè)方面也缺乏這方面的監(jiān)督和管理，尚無一種有效的辦法加以控制。

2.3合同管理工作

目前仍有相當(dāng)一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法制觀念薄弱，合同意識(shí)不強(qiáng)，更談不上合同管理。國內(nèi)企業(yè)簽訂的合同，幾乎都有“未盡事宜，雙方友好協(xié)商解決”的條款，但如果合同簽訂不完善，一旦協(xié)商不好，往往造成相互推脫。

目前合同管理主要存在以下幾點(diǎn)問題：①不少項(xiàng)目鑒定的合同十分簡單，不符合標(biāo)準(zhǔn)合同要求，更不符合國際上通行的合同文本要求，合同簽訂不嚴(yán)謹(jǐn)，存在漏洞，給對方提供了索賠依據(jù)。例如，日本大成公司承攬的魯布革水電站土方工程，因中方合同條款文字疏忽，僅一字之差，使對方索賠獲得成功，工程費(fèi)用約增加10％。②簽約雙方都不認(rèn)真執(zhí)行合同，隨意修改合同，或違背合同規(guī)定打折扣。沒有嚴(yán)格按合同進(jìn)行工期、投資控制管理，合同履行率低。如果一方?jīng)]有嚴(yán)格執(zhí)行合同，通常會(huì)發(fā)生工程索賠、工期加長、投資加大等情況，給企業(yè)加大成本。③合同產(chǎn)生糾紛時(shí)，大多數(shù)采用行政手段解決，不采取法治形式解決。

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)采取的對策

以上種種建設(shè)中的弊端強(qiáng)烈呼喚現(xiàn)代化的項(xiàng)目管理技術(shù)，誰擁有了現(xiàn)代化的項(xiàng)目管理知識(shí)，并將其創(chuàng)造性地應(yīng)用到開發(fā)建設(shè)中，誰就能適應(yīng)市場的需要，并能在房地產(chǎn)業(yè)激烈的競爭中站穩(wěn)腳跟，樹立起自己的品牌形象。以下主要談一下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中如何做好項(xiàng)目管理。

3.1重視開發(fā)項(xiàng)目的市場定位和產(chǎn)品研究

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須重視項(xiàng)目的前期市場定位和產(chǎn)品研究，使整個(gè)房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)以產(chǎn)品和價(jià)格為主導(dǎo)的市場競爭格局。要做好項(xiàng)目的市場定位，就要做到：①深入研究國家及地方的有關(guān)政策、法規(guī)，了解政府對該行業(yè)的政策取向。如果政府扶植該行業(yè)的發(fā)展，它必將在稅費(fèi)、金融、法規(guī)等方面給予支持，使該行業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)減少。因此必須清楚公司擬開發(fā)的項(xiàng)目是否屬于國家政策支持的產(chǎn)業(yè)，不能逆政策而行。②要根據(jù)項(xiàng)目地點(diǎn)、環(huán)境及規(guī)劃要求等自身特點(diǎn)，廣泛了解市場的需求情況，確定本項(xiàng)目主要的消費(fèi)群體。通過廣泛調(diào)研掌握這些消費(fèi)群體的購買力水平、對居住空間、環(huán)境及配套設(shè)施的要求等。③了解附近樓盤的設(shè)計(jì)、售價(jià)、銷售面積、銷售情況及其開發(fā)商的實(shí)力等，權(quán)衡本公司競爭力是否能擊敗對手，務(wù)求知己知彼。目前，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)結(jié)合企業(yè)自身的現(xiàn)狀，通過對市場的深入分析和準(zhǔn)確判斷，選擇合適的細(xì)分市場進(jìn)入，形成特色經(jīng)營，即為某一特定客層的消費(fèi)者提供具有某些特質(zhì)的產(chǎn)品，以更大程度地滿足他們的消費(fèi)需求，這樣，才能保證產(chǎn)品的銷售速度及項(xiàng)目的成功，使企業(yè)在這一細(xì)分市場處于領(lǐng)先地位，在激烈競爭的房地產(chǎn)市場中占據(jù)一席之地。

3.2品牌建設(shè)

隨著房地產(chǎn)市場競爭的加劇及消費(fèi)者成熟度的提高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)重視企業(yè)的品牌建設(shè)。當(dāng)然，企業(yè)的品牌建設(shè)不是靠大量廣告投入，自我吹噓，而是建立在市場提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和優(yōu)良服務(wù)的基礎(chǔ)上，再配以準(zhǔn)確的形象策劃和適當(dāng)?shù)拿襟w推介、公關(guān)活動(dòng)等的系統(tǒng)工程。品牌建設(shè)需要一個(gè)過程，它是以開發(fā)商一個(gè)個(gè)成功項(xiàng)目作為載體，逐步為市場所認(rèn)可，最終形成企業(yè)自身的品牌和形象。

3.3加強(qiáng)合同管理工作

(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要做好合同管理的基礎(chǔ)工作，沒有扎實(shí)而全面的基礎(chǔ)工作，合同管理是不能成功的?；A(chǔ)工作主要是了解國家政策和行業(yè)規(guī)定，工程量、設(shè)備、原材料價(jià)格收集齊全，深入市場調(diào)研，對有關(guān)技術(shù)了解清楚，各方面情況要及時(shí)掌握。

(2)要實(shí)施合同管理的過程控制，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要從投資項(xiàng)目，開始通過競爭選擇優(yōu)秀工程詢單化，與之簽定工程咨詢合同。在項(xiàng)目建議書和可行件研究階段，把基礎(chǔ)工作做扎實(shí)，使投資估建建立在科學(xué)、可靠的基礎(chǔ)之上編制好設(shè)計(jì)概算，這是控制設(shè)計(jì)和施工總造價(jià)的關(guān)鍵，也是合同管理的關(guān)鍵。

參考文獻(xiàn)

[1]蔣進(jìn)．項(xiàng)目管理是房地產(chǎn)開發(fā)的中心環(huán)節(jié)[N]，2005

篇4

中圖分類號(hào)： F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的概述

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是工程項(xiàng)目管理的一個(gè)分類，是房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理者運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法，對房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)和使用進(jìn)行全過程和全方位的綜合管理，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素在房地產(chǎn)項(xiàng)目上的優(yōu)化配置，為用戶提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。它是一門應(yīng)用性很強(qiáng)的綜合性學(xué)科，也是具有很大發(fā)展?jié)摿Φ男屡d學(xué)科。

房地產(chǎn)項(xiàng)目是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，其工程項(xiàng)目按時(shí)間進(jìn)度可分為決策期、設(shè)計(jì)期和實(shí)施期。房地產(chǎn)開發(fā)商作為該房地產(chǎn)項(xiàng)目的組織者，需要對整個(gè)工程項(xiàng)目進(jìn)行有效的管理，充分利用時(shí)間、技術(shù)和人力，在規(guī)定的時(shí)間、經(jīng)費(fèi)、性能指標(biāo)的要求下對整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行管理，盡可能保質(zhì)保量的完成房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的主要內(nèi)容和方法

1項(xiàng)目管理的主要內(nèi)容

項(xiàng)目開發(fā)單位是站在投資主體的立場對項(xiàng)目進(jìn)行綜合性的管理。其管理是通過一定的組織形式，采用多種方法和措施，對整個(gè)項(xiàng)目所有工作的系統(tǒng)運(yùn)動(dòng)過程進(jìn)行計(jì)劃、協(xié)調(diào)、監(jiān)督、控制和總評價(jià)，以保證項(xiàng)目質(zhì)量、工期、投資效益目的實(shí)現(xiàn)。如果除項(xiàng)目建設(shè)單位之外還包括項(xiàng)目的其他投資者，如項(xiàng)目融資單位、BOT項(xiàng)目的投資者等，他們必須參與項(xiàng)目全過程的管理，便于了解項(xiàng)目的投資收益情況，確定投資方案。

2項(xiàng)目管理的主要方法

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理系統(tǒng)的復(fù)雜性和目標(biāo)的多樣性，使得項(xiàng)目管理方法也具有多樣性。根據(jù)不同的分類標(biāo)志，項(xiàng)目管理方法劃分為不同的形式：（1）按管理目標(biāo)劃分，項(xiàng)目管理方法有進(jìn)度管理方法、質(zhì)量管理方法、成本管理方法、安全管理方法、現(xiàn)場管理方法等。（2）按管理方法的量化程度劃分，項(xiàng)目管理方法有定性方法、定量方法和綜合管理方法。其中定性方法是經(jīng)驗(yàn)方法，綜合方法是定性方法和定量方法的結(jié)合。（3）按管理方法的專業(yè)性質(zhì)分，項(xiàng)目管理方法有行政管理方法、經(jīng)濟(jì)管理辦法、管理技術(shù)方法和法律管理方法等，這是最常用的分類方法。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目存在的問題的分析

3.1 決策質(zhì)量不高，項(xiàng)目方向不明

目前，某些房地產(chǎn)開發(fā)商在不進(jìn)行市場調(diào)查的前提下就大規(guī)模的進(jìn)行圈地建房，認(rèn)為只有圈地建房就會(huì)帶來巨大的經(jīng)濟(jì)效益，獲得巨額利潤，與此同時(shí)，有些開發(fā)商在拿到工程建設(shè)的許可書之后，直接省略了對工程可行性進(jìn)行研究的工作，也沒有經(jīng)過系統(tǒng)的討論、精確的調(diào)研，就匆忙開工，一般經(jīng)過這樣匆忙的建設(shè)的房地產(chǎn)不僅在施工過程中通常會(huì)遇到許多技術(shù)問題和工程管理問題，無形中拖延了施工進(jìn)度，而且由于對市場把握不夠，無法迎合市場和房地產(chǎn)消費(fèi)者的需求，帶來巨大的經(jīng)濟(jì)損失。其次，有的開發(fā)商缺乏明確的項(xiàng)目方向，在調(diào)研市場時(shí)，對日新月異的房地產(chǎn)信息沒有一定的識(shí)別能力，加之目前有的媒體對房地產(chǎn)進(jìn)行炒作，造成房地產(chǎn)市場信息混亂，有的房地產(chǎn)管理人員僅僅只憑借以往的經(jīng)驗(yàn)，主觀的辨認(rèn)各種信息，沒有明確的方向，同時(shí)，在房產(chǎn)的建設(shè)中，不斷調(diào)整和改善項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案，大到房產(chǎn)規(guī)劃和布局，小到建筑風(fēng)格、裝飾風(fēng)格，這樣會(huì)大大增加該房產(chǎn)的成本，極大的影響了該項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度，直接耽誤了該房地產(chǎn)投入市場的時(shí)機(jī)，在激烈的房地產(chǎn)競爭中處于不利地位。

3.2 設(shè)計(jì)階段缺乏投資控制措施

房產(chǎn)業(yè)評估房產(chǎn)設(shè)計(jì)是否優(yōu)劣的標(biāo)準(zhǔn)是技術(shù)是否達(dá)標(biāo)、是否美觀、保溫和節(jié)能功效是否良好，而沒有把經(jīng)濟(jì)指標(biāo)放入評價(jià)范圍內(nèi)，這就造成了大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商重施工，不重視設(shè)計(jì)的現(xiàn)狀。在工程的設(shè)計(jì)過程中，往往投入大量的人力、物力和財(cái)力對設(shè)計(jì)方案的工程的造價(jià)進(jìn)行估算，而不重視如何才能用相同的資金獲得更舒適的、更美觀的、更經(jīng)濟(jì)適用的建筑。

3.3 實(shí)施階段工程承包商與業(yè)主矛盾激烈

在施工前一階段，項(xiàng)目管理比較容易，因?yàn)檫@時(shí)的工作比較單一，監(jiān)理方和業(yè)主管理人員能夠很好地完成這塊工作，但是，在后期的分包工程中，需要與業(yè)主獨(dú)立簽訂施工合同，由于工程的配合不佳、工程的接口界限不明，加之有的工程承包合同不嚴(yán)密，總承包商和業(yè)主的合作意識(shí)不高等原因，造成這一階段困難重重，管理難度較大。通常情況下，分包商就許多工程問題直接找業(yè)主協(xié)商，忽視了總包商的作用，而現(xiàn)場的管理人員就成了臨時(shí)的協(xié)調(diào)人，做著總調(diào)度的工作。到了項(xiàng)目的收尾期，大量的時(shí)間被用于工程協(xié)調(diào)上面，無形之中忽視了工程的質(zhì)量和設(shè)計(jì)，往往造成施工建筑遺留下許多問題，一旦工程出現(xiàn)延期或是出現(xiàn)質(zhì)量問題時(shí)，由于缺乏規(guī)范的制度保障，常常出現(xiàn)互相推脫責(zé)任的現(xiàn)象。

四、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理問題的一些建議

4.1 加強(qiáng)工程項(xiàng)目投資前期的可行性研究

開發(fā)商要想在激烈的房地產(chǎn)行業(yè)中脫穎而出，獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益，前期對市場和消費(fèi)者的需求進(jìn)行研究是非常有必要的，只有投其所好，才能得其所要。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)中，開發(fā)商要及時(shí)分析目前的房地產(chǎn)行業(yè)的形勢，例如競爭對手是否強(qiáng)大，市場的形勢是供過于求還是供小于求，目前的消費(fèi)者對設(shè)計(jì)、建筑材料、建筑方位有些什么特殊要求等等，要隨時(shí)把握信息，抓住機(jī)遇，而不能坐井觀天，守株待兔。其次，在前期決策階段，開發(fā)商應(yīng)花時(shí)間和精力研究該項(xiàng)目的人力、物力、財(cái)力以及時(shí)間的投入情況，對不當(dāng)?shù)臎Q策進(jìn)行否定，對優(yōu)秀的決策進(jìn)行推廣，重視技術(shù)的重要性，充分調(diào)動(dòng)全體決策者的創(chuàng)造力和想象力，努力提升房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成功率。

4.2 加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的投資控制

控制項(xiàng)目投資的關(guān)鍵階段在于設(shè)計(jì)階段，只有在設(shè)計(jì)階段做好了投資控制工作，才能有效處理技術(shù)與經(jīng)濟(jì)之間的矛盾，才能降低成本，獲得最大效益。研究證明設(shè)計(jì)階段對整個(gè)工程的影響非常大，在一項(xiàng)工程中，設(shè)計(jì)費(fèi)用往往占了不到百分之一，但是它對項(xiàng)目投資的影響卻達(dá)到了百分之七十五，所以，在設(shè)計(jì)階段轉(zhuǎn)變以往“重施工，輕設(shè)計(jì)”的觀念，采用新型的“重施工，同時(shí)也重設(shè)計(jì)”的觀念，采取獎(jiǎng)勵(lì)措施，充分發(fā)揮設(shè)計(jì)人員的主觀能動(dòng)性，不僅在建筑的功能和美觀上下功夫，還在降低工程造價(jià)上下功夫，發(fā)揮創(chuàng)造性思維，設(shè)計(jì)出既美觀又經(jīng)濟(jì)的建筑，符合消費(fèi)者的胃口，獲得經(jīng)濟(jì)效益。同時(shí)，在設(shè)計(jì)時(shí)，加強(qiáng)與其他部門的合作，如加強(qiáng)與建材供應(yīng)商、供電公司、煤氣公司、通訊公司的合作，設(shè)計(jì)出最優(yōu)方案，減少施工成本。

4.3 高度重視項(xiàng)目收尾工作

開發(fā)商應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況促使各承包商增強(qiáng)合作意識(shí)，加強(qiáng)工程現(xiàn)場人員的培訓(xùn)，使工程在收尾階段能有條不紊的協(xié)商進(jìn)行，做好工程的移交和交付工作，減少不必要的矛盾和糾紛。

【結(jié)束語】做好了房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理工作，會(huì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的更一步發(fā)展，利國利民。目前我國的房地產(chǎn)管理項(xiàng)目在決策、設(shè)計(jì)和實(shí)施階段都還存在著一些問題，找出問題，分析問題，并提出解決的方法是非常有必要的，只有解決了這些存在的問題，才能使房地產(chǎn)行業(yè)走上一條健康發(fā)展戰(zhàn)的道路。

本文以上僅僅是冰山一角，關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目管理上的內(nèi)容還有很多話題可以進(jìn)行詳細(xì)論述，由于篇幅原因僅僅到此，今后這方面的話題，本人還將在工作與實(shí)踐中，不斷積累經(jīng)驗(yàn)和探索下去。

篇5

Abstract: in recent years with the development of economy, the real estate industry also get the leap development. But people living conditions and requirements are constantly to improve, and its real estate market in the increasingly fierce competition, real estate developers must establish the optimization of the organization management mode and the project management mechanism. Previous project management is limited to the construction process of project management, and other development link is not used by value. This paper project management objectives, principles and how different management phase in the control measures should be adopted in the deep discussion and research, to set up the development and construction of the new adapt our project management mechanism, promoting of real estate industry in our country stable and orderly development.

Keywords: real estate; Project management; control

中圖分類號(hào)： F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：

1. 引言

房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和管理的產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展與冶金、交通、建筑、能源、工程技術(shù)以及財(cái)政、金融、稅收等行業(yè)各部門的發(fā)展相互影響，不僅為國民經(jīng)濟(jì)各行業(yè)提供了最基本的生產(chǎn)資料，而且為人民生活提供了最基本的居住條件。隨著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，它成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理成為重要的項(xiàng)目管理內(nèi)容，并且房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的水平和方式直接影響項(xiàng)目的成敗，并影響到房地產(chǎn)企業(yè)整體的發(fā)展。因此本文深入分析我國現(xiàn)實(shí)項(xiàng)目管理存在的問題和癥結(jié)，并對如何建立適應(yīng)我國開發(fā)建設(shè)的全新項(xiàng)目管理機(jī)制促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)有序發(fā)展進(jìn)行探討和研究。

2. 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)要實(shí)現(xiàn)總體目標(biāo)

2.1房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)要實(shí)現(xiàn)總體目標(biāo)

主要包括成果性目標(biāo)和約束性目標(biāo)兩種。成果性目標(biāo)指投資效益指標(biāo)，以及項(xiàng)目的內(nèi)外部功能要求；約束性目標(biāo)指房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的功能目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)和成本目標(biāo)。這些共同構(gòu)成了房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的目標(biāo)體系，這幾大目標(biāo)在項(xiàng)目生命期中有如下特征:（1）共同構(gòu)成項(xiàng)目管理互相聯(lián)系、相互影響的目標(biāo)系統(tǒng)。某一方面的變化必然引起其他方面發(fā)生變化。所以項(xiàng)目管理應(yīng)追求各目標(biāo)之間的優(yōu)化和平衡。（2）目標(biāo)在項(xiàng)目的策劃、設(shè)計(jì)、計(jì)劃過程中經(jīng)歷由總體到個(gè)體，由概念到實(shí)施，由簡單到詳細(xì)的過程，所以項(xiàng)目管理實(shí)質(zhì)是目標(biāo)的管理。（3）目標(biāo)結(jié)構(gòu)關(guān)系具有均衡性和合理性，構(gòu)成項(xiàng)目管理目標(biāo)的總體邏輯關(guān)系。

2.2項(xiàng)目管理機(jī)制設(shè)計(jì)原則

（1）適用性原則:項(xiàng)目管理機(jī)制要根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)公司的規(guī)模、資金、從業(yè)人員、發(fā)展戰(zhàn)略等實(shí)際情況，擬開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際狀況進(jìn)行設(shè)計(jì)，遵從適用原則，使得管理機(jī)制與項(xiàng)目本身相適應(yīng)。（2）動(dòng)態(tài)調(diào)整原則:房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長、時(shí)間跨度大，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，內(nèi)外因素、自然環(huán)境因素、社會(huì)環(huán)境因素都有可能發(fā)生變化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)變化對項(xiàng)目管理機(jī)制做出合理調(diào)整，以滿足實(shí)際管理的需要。（3）統(tǒng)籌規(guī)劃原則:房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是一個(gè)系統(tǒng)工程，從項(xiàng)目立項(xiàng)到后期運(yùn)營，都需要進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，保證工作進(jìn)行的有效合理、工作銜接緊密，節(jié)約時(shí)間和成本。

3. 項(xiàng)目管理發(fā)展趨勢

隨著項(xiàng)目管理的應(yīng)用領(lǐng)域的不斷擴(kuò)大和成熟，項(xiàng)目管理逐漸呈現(xiàn)出向信息化、多元化、國際化發(fā)展的趨勢。把一個(gè)簡單的生產(chǎn)活動(dòng)看作成一個(gè)項(xiàng)目來進(jìn)行管理，所以項(xiàng)目管理已涉及到各行各業(yè)，可以以不同的方式和規(guī)模出現(xiàn)，打破了傳統(tǒng)的項(xiàng)目管理模式，創(chuàng)新了許多新的項(xiàng)目管理方法。同時(shí)項(xiàng)目管理隨著競爭的推動(dòng)和信息技術(shù)的支撐，具有國際化趨勢，促進(jìn)了項(xiàng)目管理的全球化發(fā)展，使各國之間項(xiàng)目管理理念、方法、思維都得到了交流與溝通。目前，企業(yè)管理的信息化必然帶來項(xiàng)目管理的信息化，世界項(xiàng)目管理信息化趨勢越來越明顯，尤其由于在日趨激烈地競爭環(huán)境下，面對大型復(fù)雜項(xiàng)目的信息和數(shù)據(jù)動(dòng)態(tài)管理，必須使用先進(jìn)的方法和工具提高工作效率和管理水平，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的網(wǎng)絡(luò)化管理。

4. 項(xiàng)目管理不同管理階段應(yīng)采取的控制

控制主要表現(xiàn)在質(zhì)量、進(jìn)度以及資金三方面，對于不同的管理階段，三方面控制的具體內(nèi)容如下：

（1）起始準(zhǔn)備階段：在質(zhì)量目標(biāo)方面，對各種經(jīng)濟(jì)測算指標(biāo)的準(zhǔn)確性和進(jìn)度計(jì)劃的合理性進(jìn)行審核，以確定融資渠道通暢性和資金來源，完成可行性研究報(bào)告；在時(shí)間進(jìn)度方面，對項(xiàng)目進(jìn)度進(jìn)行分析，這包括征地拆遷進(jìn)度計(jì)劃、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃、資金籌措進(jìn)度計(jì)劃等，總進(jìn)度計(jì)劃是各階段進(jìn)度的控制依據(jù)，必須依據(jù)項(xiàng)目開發(fā)的特點(diǎn)及資金運(yùn)作要求進(jìn)行編制，而各階段進(jìn)度應(yīng)在總進(jìn)度目標(biāo)基礎(chǔ)上進(jìn)行合理的編制，以達(dá)到進(jìn)度控制的目的。在資金使用方面，根據(jù)規(guī)劃要求確定建筑物的容積率和配套設(shè)施面積等，建立各方面的成本控制指標(biāo)，這其中包括工程項(xiàng)目的土地開發(fā)成本、銷售成本、工程建設(shè)成本等；同時(shí)要對項(xiàng)目的資金籌集進(jìn)行詳細(xì)的策劃，確定融資渠道并結(jié)合項(xiàng)目的進(jìn)度研究融資計(jì)劃，最大限度降低財(cái)務(wù)成本；對項(xiàng)目資金流量合理計(jì)劃和進(jìn)行預(yù)測，確定啟動(dòng)資金的數(shù)額，制定資金的投入計(jì)劃。

（2）前期設(shè)計(jì)階段

在質(zhì)量管理方面，包含設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化及其完善，注重設(shè)計(jì)的品質(zhì)，并利用競爭機(jī)制使設(shè)計(jì)單位在競爭中提高設(shè)計(jì)水平，從中選擇經(jīng)濟(jì)實(shí)用品質(zhì)優(yōu)秀的方案，以最小的成本達(dá)到最優(yōu)的效果；同時(shí)要組織設(shè)計(jì)人員踏勘現(xiàn)場，避免設(shè)計(jì)圖紙脫離實(shí)際，與現(xiàn)場環(huán)境不協(xié)調(diào)；在規(guī)劃和方案設(shè)計(jì)階段要組織設(shè)計(jì)評審小組對各個(gè)專業(yè)的設(shè)計(jì)進(jìn)行評審。關(guān)于時(shí)間進(jìn)度方面，要和設(shè)計(jì)單位定期召開設(shè)計(jì)會(huì)議，討論設(shè)計(jì)方案，盡量讓出圖的時(shí)間與招標(biāo)施工計(jì)劃吻合，核查設(shè)計(jì)進(jìn)度，與總進(jìn)度安排相一致。在資金使用方面，要根據(jù)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告和投資意向，確保符合資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)，做好設(shè)計(jì)概算是這個(gè)階段投資管理的工作；由于現(xiàn)實(shí)情況，設(shè)計(jì)單位對設(shè)計(jì)都趨于保守，促使設(shè)計(jì)單位變?yōu)樵O(shè)計(jì)與預(yù)算同時(shí)進(jìn)行，設(shè)計(jì)招標(biāo)時(shí)可以把方案的造價(jià)作為評標(biāo)的一項(xiàng)內(nèi)容，因此應(yīng)該在保證質(zhì)量的同時(shí)盡量做到成本節(jié)約，合理控制成本。

（3）施工階段

在質(zhì)量管理方面，首先要完善招標(biāo)制度，選用信譽(yù)好的承包商進(jìn)行施工，通過招標(biāo)選擇最適合的施工單位；其次要選擇合適的監(jiān)理單位，通過監(jiān)理公司著重對各施工單位、材料供應(yīng)商、設(shè)備安裝單位等進(jìn)行協(xié)調(diào)管理，保證工程的施工進(jìn)度、質(zhì)量及投資達(dá)到計(jì)劃要求；另外要加強(qiáng)合同管理，通過合同形式來約束雙方的責(zé)任義務(wù)與利益關(guān)系。關(guān)于時(shí)間進(jìn)度方面，建立完善的進(jìn)度計(jì)劃及監(jiān)控體系，能否按照總進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行的關(guān)鍵階段，建設(shè)實(shí)施過程本身除了受到人為因素的影響，還會(huì)受到自然因素的影響，所以要定期召開進(jìn)度會(huì)議，嚴(yán)格進(jìn)行進(jìn)度控制，實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)。關(guān)于資金使用方面，資金大量投入的階段，預(yù)算審核是這個(gè)階段重要的成本控制環(huán)節(jié)。項(xiàng)目實(shí)施過程中，對項(xiàng)目的資金流量進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控其費(fèi)用的收支及時(shí)發(fā)現(xiàn)實(shí)際收支與計(jì)劃之間的差異，進(jìn)而采取適當(dāng)措施及時(shí)調(diào)整。

（4）后期管理階段

在質(zhì)量管理方面，主要是建立良好的企業(yè)形象，做好生產(chǎn)使用的準(zhǔn)備。在時(shí)間進(jìn)度方面，要把握節(jié)奏按照生產(chǎn)進(jìn)度安排，完成后期進(jìn)度管理工作；對于業(yè)主，則應(yīng)在建設(shè)實(shí)施階段后期及后期管理階段，進(jìn)行招商，按時(shí)租售商業(yè)地產(chǎn)；同時(shí)制定運(yùn)營維護(hù)計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)正常運(yùn)營。在資金使用方面，主要是生產(chǎn)實(shí)施過程中的資金投入，以及運(yùn)營維護(hù)，物業(yè)管理等費(fèi)用的支出。

5. 結(jié)論

我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理仍屬于一種粗放式的經(jīng)驗(yàn)管理階段。與世界各國存在的項(xiàng)目管理模式比較，我國房地產(chǎn)項(xiàng)目管理發(fā)展還不夠完善，許多問題需要在項(xiàng)目管理過程中解決，我們必須清醒意識(shí)到，越是在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的時(shí)候，越要從產(chǎn)業(yè)生存的高度認(rèn)識(shí)和深入了解房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理機(jī)制與運(yùn)作的重要性，本文就項(xiàng)目管理目標(biāo)、原則及其在如何在不同管理階段中應(yīng)采取的控制措施進(jìn)行了深入的探討和研究，以建立適合我國開發(fā)建設(shè)的全新項(xiàng)目管理機(jī)制，促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)有序發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1] 姜早龍，季同月，鄧錦林．常用工程項(xiàng)目管理模式的探討[J].建筑技術(shù)開發(fā)，2005(1):55-57．

篇6

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

正文：要對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行成本控制就必須先明確房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本構(gòu)成，一般包括項(xiàng)目開發(fā)階段前的費(fèi)用、項(xiàng)目開發(fā)中的費(fèi)用和期間相關(guān)費(fèi)用等。項(xiàng)目開發(fā)前的費(fèi)用主要在于土地出讓金，這項(xiàng)費(fèi)用在整個(gè)項(xiàng)目階段所占比例較高，大約占到 25％～ 30％，而且有不斷上升的趨勢。房價(jià)的大幅上漲重要原因在于土地一級市場中交易價(jià)格偏高，各地頻頻曝出“地王”，這就造成了“地價(jià)高――房價(jià)高――地價(jià)高”的現(xiàn)象。大約占至 20％～ 25％，主要是相關(guān)稅費(fèi)以及銷售費(fèi)用較高。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制存在的問題

為了達(dá)到控制房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)項(xiàng)目成本的目的，就必須先將控制中出現(xiàn)的主要問題找出，針對這些問題提出改進(jìn)措施以實(shí)現(xiàn)對癥下藥，達(dá)到事半功倍的效果。就筆者看來，問題可歸納為以下幾個(gè)方面。

1．開發(fā)成本的預(yù)算、結(jié)算以及監(jiān)督控制工作做得不夠。

在開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目過程中，一般而言項(xiàng)目的工期都會(huì)比較長，耗資也比較大，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該形成完善的項(xiàng)目管理、成本預(yù)算、結(jié)算以及監(jiān)督控制體系，以對項(xiàng)目的盈虧進(jìn)展有個(gè)清晰地顯示和反饋。然而，當(dāng)前很多企業(yè)并沒有設(shè)置這樣的機(jī)制。很多企業(yè)往往幾個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)，而財(cái)務(wù)部門和經(jīng)營部門只是計(jì)算季度和年度的經(jīng)營收支情況，將所有的資本運(yùn)營統(tǒng)一考慮。另外，在成本結(jié)算方面也沒有對項(xiàng)目的成本做及時(shí)的評價(jià)和反饋。

2．合同管理意識(shí)不足，不能及時(shí)了解合同的執(zhí)行進(jìn)度。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)的過程中一般要涉及到大量的合同，而合同當(dāng)中涉及到的條款一般都比較復(fù)雜，所以關(guān)于收付款項(xiàng)的計(jì)算和審核難度基本上都很大，進(jìn)而使得很多企業(yè)對于這方面的管理過于疏忽，不夠嚴(yán)密。在現(xiàn)實(shí)實(shí)踐中，許多開發(fā)商與承包商簽訂的合同文本往往借鑒標(biāo)準(zhǔn)合同文本，合同特殊條款不嚴(yán)謹(jǐn)、不準(zhǔn)確、不全面，工程造價(jià)及相關(guān)費(fèi)用的計(jì)取留有較大爭議空間。施工單位進(jìn)場以后常常會(huì)找各種理由、想方設(shè)法要求增加工程造價(jià)。

3．開發(fā)商對項(xiàng)目設(shè)計(jì)不夠重視。房地產(chǎn)公司一般均設(shè)有工程部或聘請專業(yè)的監(jiān)理公司對項(xiàng)目施工直接監(jiān)控。他們認(rèn)為：工程成本主要含在施工階段的一磚一瓦中，強(qiáng)監(jiān)控，就可大量節(jié)約成本。而對于項(xiàng)目設(shè)計(jì)，房地產(chǎn)商的通常作法是：將項(xiàng)目委托一家信得過的單位設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)合同一般只規(guī)定了設(shè)計(jì)進(jìn)度、設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)范圍、工程技術(shù)要求等因素，幾乎不對設(shè)計(jì)單位進(jìn)行產(chǎn)品成本造價(jià)約束。

4．項(xiàng)目招標(biāo)沒有真正起到成本控制的作用。招標(biāo)方式欠妥，造價(jià)的計(jì)算不科學(xué)。有些房地產(chǎn)公司采用邀請招標(biāo)的方式進(jìn)行招標(biāo)，競爭不夠充分。個(gè)別房地產(chǎn)公司為了趕工期，搶進(jìn)度，喜歡采用費(fèi)率招標(biāo)方式選擇施工單位，認(rèn)為控制住費(fèi)率就控制住了總價(jià)。還有一些房地產(chǎn)公司采用所謂的“議標(biāo)”，即在投標(biāo)人報(bào)完價(jià)后，采取討價(jià)還價(jià)的方式與對方議價(jià)，這種方式的缺點(diǎn)是比較明顯的，例如投標(biāo)人在首次報(bào)價(jià)時(shí)故意抬高，水分很大，留出足夠的空間來與企業(yè)談判周旋。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的措施

（一）開發(fā)前的費(fèi)用控制

對于土地征用費(fèi)的控制，拍賣地塊時(shí)要重點(diǎn)考慮地塊的地理位置、交通狀況、周邊房產(chǎn)環(huán)境和地價(jià)等，做好預(yù)拍地塊的開發(fā)成本測算；對相應(yīng)的政策法規(guī)予以把握，盡力爭取各種優(yōu)惠條件；向政府部門交納的各種規(guī)費(fèi)，占有不小的比重，關(guān)注收費(fèi)政策與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并且交納的各種保證金到期要及時(shí)索回。

（二）項(xiàng)目開發(fā)過程的費(fèi)用控制

1．決策階段的成本控制。首先要關(guān)注國家的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢及政策，做好投資環(huán)境的分析，這一點(diǎn)對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尤為重要，如 2007 年出臺(tái)的一系列土地增值稅條例和房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)辦法，對房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)成本影響較大。其次應(yīng)認(rèn)真編制投資估算并進(jìn)行嚴(yán)格審查，充分考慮各種風(fēng)險(xiǎn)及不利狀況、建設(shè)期間預(yù)留價(jià)格浮動(dòng)系數(shù)，使投資估算真正起到控制項(xiàng)目總投資的作用。最后重視建設(shè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評價(jià)，擇優(yōu)而行。

2．設(shè)計(jì)招標(biāo)階段的成本控制。對于設(shè)計(jì)成本控制，應(yīng)執(zhí)行限額設(shè)計(jì)，每一個(gè)專業(yè)、每一個(gè)設(shè)計(jì)人員都有一個(gè)投資限額的目標(biāo)，例如建筑的單位面積含鋼量等直接影響單位造價(jià)，通過設(shè)計(jì)招標(biāo)，擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位，簽訂設(shè)計(jì)合同時(shí)，應(yīng)增設(shè)關(guān)于設(shè)計(jì)變更及修改的費(fèi)用額度限制等條款；加強(qiáng)設(shè)計(jì)出圖前的審核工作，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。

3．施工階段的成本控制。施工過程所需費(fèi)用不僅在開發(fā)過程中占有較大的比例，在整個(gè)項(xiàng)目過程中亦是舉足輕重。近年來的民工荒導(dǎo)致人工費(fèi)用上升幅度較大，而受整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，各種材料價(jià)格更是與日俱增。因此，施工階段的成本控制就顯得尤為重要。首先，嚴(yán)格管理合同及控制項(xiàng)目變更，作為工程管理人員，要做到事前把關(guān)，嚴(yán)格審核工程變更，計(jì)算各項(xiàng)變更對總投資的影響；其次，強(qiáng)化監(jiān)理機(jī)制，加強(qiáng)施工管理選擇合適的監(jiān)理單位，對工程質(zhì)量、工期和成本進(jìn)行控制，落實(shí)責(zé)任制，做好月度工程進(jìn)度款審核，避免投資失控；最后，開展技術(shù)創(chuàng)新，使用新技術(shù)、新工藝、新材料等，利用技術(shù)進(jìn)步成果縮短工期、節(jié)約成本。

4．竣工階段的成本控制。重點(diǎn)控制竣工結(jié)算的審查，通過結(jié)算會(huì)議確定結(jié)算方法、審計(jì)單位、結(jié)算期限，明確除正常結(jié)算項(xiàng)目之外所發(fā)生的特殊問題費(fèi)用，以及合同沒有約定或雙方分歧較大項(xiàng)目的結(jié)算辦法；竣工結(jié)算的工程量應(yīng)根據(jù)竣工圖、設(shè)計(jì)變更單和現(xiàn)場簽證等進(jìn)行核算，并按合同規(guī)定的計(jì)算規(guī)則計(jì)取工程量。

（三）期間相關(guān)的費(fèi)用控制在考慮開發(fā)成本時(shí)不僅僅控制開發(fā)各階段所發(fā)生的成本，同時(shí)也要加大對期間費(fèi)用的控制。對于管理費(fèi)用，各個(gè)部門項(xiàng)目開始前制定相應(yīng)的費(fèi)用預(yù)算，每個(gè)月、每季度進(jìn)行相應(yīng)的考核，實(shí)施獎(jiǎng)懲。對于稅費(fèi)，涉及稅種較多、稅負(fù)率偏高是房地產(chǎn)行業(yè)的顯著特征，合理避稅顯得尤為重要。對各地稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的不同的稅收政策要充分掌握，采用時(shí)間差異、地域差異、政策差異的方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃。至于銷售費(fèi)用，其在整個(gè)期間費(fèi)用中占有較高的比重，制定合理的銷售策略及時(shí)啟動(dòng)預(yù)售方案來控制策劃費(fèi)用，公司制定銷售指導(dǎo)價(jià)格，銷售人員根據(jù)客戶的不同性質(zhì)和要求采用靈活的銷售策略進(jìn)行公關(guān)。

結(jié)語：

在房地產(chǎn)炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的今天，對于開發(fā)企業(yè)來說最理性的事是控制成本。房地產(chǎn)的成本制約著房地產(chǎn)的價(jià)格，而房地產(chǎn)的價(jià)格關(guān)系到老百姓的生活水平，控制開發(fā)成本，平抑房價(jià)，這對國民經(jīng)濟(jì)保持健康和可持續(xù)發(fā)展都具有現(xiàn)實(shí)意義。作為房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)，應(yīng)該具有強(qiáng)烈成本控制意識(shí)，認(rèn)真總結(jié)工程施工過程中的技術(shù)問題和經(jīng)濟(jì)問題，降低項(xiàng)目成本，只有這樣才能使企業(yè)在競爭中發(fā)揮自己的優(yōu)勢。

參 考 文 獻(xiàn)：

[1] 王忠偉．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本優(yōu)化控制 [J]．開發(fā)與建設(shè)．2006（2）：33 ～ 35

[2] 陳煒煜．淺析項(xiàng)目全過程工程造價(jià)控制 [J]．鐵通工程學(xué)報(bào)．2005（3）：19 ～ 23

篇7

中圖分類號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

房地產(chǎn)開發(fā)一般包括“決策———設(shè)計(jì)———實(shí)施”三個(gè)階段，項(xiàng)目管理即是在整個(gè)開發(fā)過程中針對時(shí)間、人力、物力和技術(shù)的管理，開發(fā)商是這一過程的第一責(zé)任人，好的管理是在保證時(shí)間、質(zhì)量和成本的前提下盡可能高效地完成施工任務(wù)，但目前我們的項(xiàng)目管理水平還有待提高，還普遍存在質(zhì)量低劣、延期交付等一系列問題，急需加強(qiáng)項(xiàng)目管理和質(zhì)量控制力度。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的關(guān)注要點(diǎn)

1、業(yè)主方項(xiàng)目管理自身存在的問題

（1）由于項(xiàng)目實(shí)施的一次性, 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大部分屬于項(xiàng)目公司, 使得業(yè)主方自行進(jìn)行項(xiàng)目管理往往存在很大的局限性, 項(xiàng)目管理缺乏系統(tǒng)的管理模式與經(jīng)驗(yàn)。

（2）資金短缺, 融資能力不足, 建設(shè)資金難以保障, 工程款拖欠嚴(yán)重。由于房地產(chǎn)開發(fā)投資額巨大,建設(shè)用地大多為競拍所得, 地價(jià)款必須在三個(gè)月內(nèi)支付, 且建設(shè)周期長, 故多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金短缺。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資基本上是土地抵押及在建工程抵押貸款, 貸款額度為60%～70%, 融資能力較差。因此工程承包多為墊款建設(shè), 工程款拖欠嚴(yán)重。

（3）技術(shù)、管理人才素質(zhì)較差。根據(jù)《房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》, 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)配備有相應(yīng)職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員, 工程技術(shù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。我國對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)技術(shù)、管理人員卻未實(shí)施執(zhí)業(yè)資格管理制度。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對技術(shù)、管理人員素質(zhì)的要求很高, 需要具有設(shè)計(jì)、施工、管理等各方面齊全的經(jīng)驗(yàn), 但目前具備如此高素質(zhì)的人才并不多。

（4）工程發(fā)包多為邀請招標(biāo), 未實(shí)行真正意義上的公開招標(biāo)。因此選擇的施工隊(duì)伍, 多數(shù)由包工頭組成, 掛靠有資質(zhì)的施工企業(yè), 施工管理人員也是臨時(shí)聘請的。施工單位缺乏建設(shè)經(jīng)驗(yàn), 沒有完整有效的管理制度, 建筑水平較差。

2、委托監(jiān)理存在的問題

目前建設(shè)監(jiān)理制與業(yè)主方項(xiàng)目管理并行時(shí), 存在以下一些問題。

（1）權(quán)責(zé)不明, 責(zé)任不清。房地產(chǎn)開發(fā)采取委托監(jiān)理與業(yè)主方項(xiàng)目管理并行的管理模式, 僅將施工階段委托監(jiān)理。且為了確保其利益、便于造價(jià)控制,不將設(shè)計(jì)變更與投資控制的權(quán)力授予監(jiān)理, 以致監(jiān)理單位與建設(shè)單位和承建單位關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜, 管理混亂。

（2）建設(shè)項(xiàng)目監(jiān)理缺乏獨(dú)立性、公正性。因建設(shè)單位配備有齊全的管理隊(duì)伍, 包括設(shè)計(jì)部、造價(jià)部及工程部等, 各專業(yè)管理人員配備齊全, 各司其責(zé), 且掌握了投資控制權(quán)。因此, 建設(shè)單位常直接向施工單位指令, 或干涉監(jiān)理工作, 造成多頭指揮, 在很大程度上影響了監(jiān)理的積極性和責(zé)任心。

（3）甲供材料的質(zhì)量難以控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出于節(jié)約造價(jià)考慮, 對于某些大宗材料, 采取低價(jià)招標(biāo)競買等方式采購。由于房地產(chǎn)企業(yè)是投資建設(shè)者,對于材質(zhì)有最終決定權(quán), 且監(jiān)理是受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托的, 因此對于甲供材料, 常疏于管理, 或是勉強(qiáng)放行。由于材料是低價(jià)購進(jìn), 故材質(zhì)往往有偏差,質(zhì)量難以控制。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中質(zhì)量控制的有效措施

1、設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量控制

（1）方案設(shè)計(jì)階段

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中, 前期的可行性研究報(bào)告、市場調(diào)查、開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品策劃定位, 是后來作為規(guī)劃方案設(shè)計(jì)的依據(jù)。因此, 作為房地產(chǎn)開發(fā)商最好是請一個(gè)全程策劃的咨詢公司, 根據(jù)其經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn), 建議開發(fā)商根據(jù)樓盤的策劃定位, 選擇三家具有相應(yīng)實(shí)力的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位進(jìn)行方案設(shè)計(jì), 并在設(shè)計(jì)前對方案設(shè)計(jì)單位進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究、產(chǎn)品市場定位的介紹講解, 設(shè)計(jì)人員在此基礎(chǔ)上進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì), 由建設(shè)方組織相關(guān)專家討論會(huì), 評選出最優(yōu)的初步規(guī)劃方案。建設(shè)方再與做出最優(yōu)方案的初步設(shè)計(jì)單位簽訂合同, 在此基礎(chǔ)上進(jìn)行細(xì)化, 作出審批方案。

（2）施工圖設(shè)計(jì)階段

施工圖設(shè)計(jì)是在開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃方案審查通過的基礎(chǔ)上進(jìn)行的, 因此, 規(guī)劃方案是作項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)依據(jù)。工程設(shè)計(jì)一般按初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)兩個(gè)階段進(jìn)行。技術(shù)上復(fù)雜的特大型項(xiàng)目可按初步設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)三個(gè)階段進(jìn)行。二階段設(shè)計(jì)和三階段設(shè)計(jì), 是我國工程設(shè)計(jì)行業(yè)長期形成的基本工作模式, 各階段的設(shè)計(jì)成果包括設(shè)計(jì)說明、技術(shù)文件( 圖紙) 和經(jīng)濟(jì)文件( 概預(yù)算),其目的是通過不同階段設(shè)計(jì)深度的控制保證設(shè)計(jì)質(zhì)量。

第一、開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段質(zhì)量控制方法。正確地編制設(shè)計(jì)任務(wù)書, 設(shè)計(jì)任務(wù)書應(yīng)以項(xiàng)目前期的策劃定位、批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、以往工程設(shè)計(jì)的歷史記錄和編寫人的經(jīng)驗(yàn)為依據(jù)進(jìn)行編寫。為了有效地控制設(shè)計(jì)質(zhì)量, 就必須對設(shè)計(jì)進(jìn)行質(zhì)量跟蹤, 定期對設(shè)計(jì)文件進(jìn)行審核。在設(shè)計(jì)過程中和階段設(shè)計(jì)完成時(shí), 開發(fā)商的項(xiàng)目設(shè)計(jì)主管人員應(yīng)對設(shè)計(jì)文件進(jìn)行深入細(xì)致的審核。在審查過程中, 特別要注意過分設(shè)計(jì)和不足設(shè)計(jì)兩種極端情況。過分設(shè)計(jì), 導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)性差; 不足設(shè)計(jì), 存在隱患或功能降低。

第二、建立設(shè)計(jì)經(jīng)理質(zhì)量責(zé)任制。開發(fā)商設(shè)計(jì)主管人員在項(xiàng)目經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下, 對設(shè)計(jì)過程進(jìn)行管理, 監(jiān)督檢查,確保設(shè)計(jì)產(chǎn)品和服務(wù)滿足合同規(guī)定的質(zhì)量要求; 組織設(shè)計(jì)策劃; 并對設(shè)計(jì)過程進(jìn)行控制; 負(fù)責(zé)各專業(yè)之間的銜接;負(fù)責(zé)組織設(shè)計(jì)各專業(yè)的綜合技術(shù)方案的審查和協(xié)調(diào); 負(fù)責(zé)組織或監(jiān)督檢查設(shè)計(jì)各階段的設(shè)計(jì)評審和設(shè)計(jì)驗(yàn)證; 負(fù)責(zé)控制設(shè)計(jì)變更; 對設(shè)計(jì)關(guān)鍵控制點(diǎn)進(jìn)行檢查, 親自組織或檢查對設(shè)計(jì)質(zhì)量有重大影響的活動(dòng)和設(shè)計(jì)文件。

第三、明確建設(shè)方各專業(yè)工程師的監(jiān)控設(shè)計(jì)質(zhì)量的職責(zé)。建設(shè)方各專業(yè)工程師要明確各階段設(shè)計(jì)的細(xì)度和深度以及體現(xiàn)項(xiàng)目特點(diǎn)的設(shè)計(jì)要求。并采取措施對專業(yè)的設(shè)計(jì)過程實(shí)施有效的控制; 要求設(shè)計(jì)單位保證項(xiàng)目具有足夠質(zhì)量和數(shù)量的人力資源, 以確保設(shè)計(jì)質(zhì)量; 負(fù)責(zé)確定設(shè)計(jì)中采用的專業(yè)技術(shù)方案, 對設(shè)計(jì)專業(yè)技術(shù)方案的先進(jìn)性、可靠性、合理性負(fù)責(zé); 組織或參加設(shè)計(jì)各階段設(shè)計(jì)輸入、輸出、成品的評審或驗(yàn)證。

篇8

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理貫穿于項(xiàng)目自立項(xiàng)規(guī)劃、設(shè)計(jì)施工到竣工驗(yàn)收、產(chǎn)品銷售的全過程，是對投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段和竣工階段在內(nèi)的所有發(fā)生的成本費(fèi)用進(jìn)行有組織、有目的、系統(tǒng)的控制和管理，具有全員性、全過程性、實(shí)時(shí)性的特點(diǎn)。在市場經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的今天，房地產(chǎn)市場日趨成熟，房地產(chǎn)作為一種高檔消費(fèi)商品，戶型、結(jié)構(gòu)、外觀等房地產(chǎn)元素經(jīng)過市場的合理選擇已經(jīng)基本成熟，在這種環(huán)境下，成本控制與管理是否有效，將直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量及盈利空間的大小，并成為房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭的關(guān)鍵。

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理存在的問題

1.1工程造價(jià)管理人才素質(zhì)偏低

目前從事成本管理工作的人員，雖懂得大部分的工程預(yù)決算的知識(shí)，但是經(jīng)濟(jì)的知識(shí)以及施工現(xiàn)場的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)比較缺乏，導(dǎo)致從業(yè)人員的綜合素質(zhì)偏低。所以，在目前房屋建筑的工程中，缺乏既精通預(yù)決算知識(shí)，又精通經(jīng)濟(jì)和施工實(shí)踐知識(shí)的復(fù)合型高素質(zhì)的人才。

1.2設(shè)計(jì)單位成本意識(shí)淡薄

目前設(shè)計(jì)單位在進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)時(shí)只重視安全實(shí)用性和技術(shù)先進(jìn)性，而忽視了經(jīng)濟(jì)合理性，造成所設(shè)計(jì)的產(chǎn)品造價(jià)與項(xiàng)目估算出現(xiàn)偏離，同時(shí)設(shè)計(jì)不精、深度不夠、隨意變更等當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中存在的通病，也是直接導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本增加的一大不確定因素。

1.3管理制度不完善

成本管理控制力及執(zhí)行力是房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)。在實(shí)際的項(xiàng)目開發(fā)成本管理過程中，由于成本管理制度不完善，企業(yè)成本管理體系不健全，造成成本管理無法依據(jù)相關(guān)制度有效進(jìn)行。

1.4招標(biāo)工作不正規(guī)

部分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在開展施工、材料、設(shè)備招標(biāo)工作時(shí)，不能按照規(guī)定程序進(jìn)行，招標(biāo)清單不準(zhǔn)確，招標(biāo)文件存在較多漏洞，導(dǎo)致最后的實(shí)際結(jié)算價(jià)偏離合同價(jià)，動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本無法吻合。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理要點(diǎn)分析

2.1 決策階段成本控制要點(diǎn)

投資決策對項(xiàng)目開發(fā)成本及項(xiàng)目建成使用后的經(jīng)濟(jì)效益有著決定性的影響。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在項(xiàng)目決策立項(xiàng)階段綜合考慮經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益等因素，以發(fā)展的眼光觀察市場，并充分評估市場、資金、經(jīng)營、政策等風(fēng)險(xiǎn)因素，同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在進(jìn)行充分的市場調(diào)研基礎(chǔ)上對擬投資項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的可行性研究，包括規(guī)劃評價(jià)、設(shè)計(jì)方案評價(jià)、市場定位、經(jīng)濟(jì)評價(jià)等。在項(xiàng)目決策階段應(yīng)該重點(diǎn)從以下方面控制項(xiàng)目開發(fā)成本：（1）規(guī)劃條件，規(guī)劃合理的建筑規(guī)模、容積率、綠地率、公共配套等因素對于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營成本及利潤有著至關(guān)重要的影響；（2）建設(shè)的地點(diǎn)，項(xiàng)目經(jīng)營決策者要充分考慮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展及規(guī)劃、資源條件以及水文地質(zhì)等自然條件。

2.2設(shè)計(jì)階段成本控制要點(diǎn)

建筑設(shè)計(jì)包括方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)，每個(gè)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)都反映了建設(shè)項(xiàng)目的技術(shù)構(gòu)造狀態(tài)，是編制設(shè)計(jì)概算、施工圖預(yù)算和目標(biāo)成本的基礎(chǔ)，而目標(biāo)成本又是確定和控制項(xiàng)目成本的依據(jù)。相關(guān)資料表明，規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用雖然只占項(xiàng)目總成本的不到2%，但對項(xiàng)目開發(fā)成本的影響程度可達(dá)到75%，科學(xué)合理的設(shè)計(jì)可降低工程造價(jià)10%以上，因此，規(guī)劃設(shè)計(jì)對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)工期、開發(fā)成本、建設(shè)質(zhì)量以及建成后的經(jīng)濟(jì)效益都起著決定性的作用。加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的成本管理應(yīng)從以下幾方面著手：（1）限額設(shè)計(jì)，根據(jù)可行性研究報(bào)告及投資估算控制初步設(shè)計(jì)，而后依據(jù)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)概算進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)，在保證功能及技術(shù)指標(biāo)的前提下，再進(jìn)行分配投資額度的設(shè)計(jì)，保證投資額度不超限。（2）設(shè)計(jì)方案，本著經(jīng)濟(jì)性與技術(shù)性相結(jié)合的原則，充分考慮項(xiàng)目的業(yè)態(tài)、可售比、產(chǎn)品附贈(zèng)率、停車率、配套以及人防分區(qū)、層高、內(nèi)部分隔、建筑材料等，進(jìn)行細(xì)化、優(yōu)化的設(shè)計(jì)，并進(jìn)行縝密的比較和論證。

2.3施工階段成本管理要點(diǎn)

2.3.1加強(qiáng)招投標(biāo)及合同管理

目前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，施工廣泛采用的是工程量清單報(bào)價(jià)，許多施工單位采用低價(jià)中標(biāo)索賠盈利的方式承攬工程，因此房地產(chǎn)企業(yè)在制定成本管理計(jì)劃時(shí)，應(yīng)該根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)工期編制招標(biāo)計(jì)劃，精細(xì)化編制招標(biāo)文件、投標(biāo)清單和評分辦法，合理確定招標(biāo)控制價(jià)。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要加強(qiáng)合同管理，規(guī)范合同標(biāo)準(zhǔn)條款，做到合同簽訂前嚴(yán)格審核，合同執(zhí)行期主動(dòng)監(jiān)控、嚴(yán)格執(zhí)行。

2.3.2動(dòng)態(tài)成本管理

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)成本是動(dòng)態(tài)的隨著項(xiàng)目施工的開展是實(shí)時(shí)變化的，需要對開發(fā)項(xiàng)目的全過程進(jìn)行有效的監(jiān)督和跟蹤管理。在項(xiàng)目施工階段，根據(jù)前期制定的目標(biāo)成本，控制和跟蹤建設(shè)動(dòng)態(tài)成本，實(shí)時(shí)的將動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本進(jìn)行比對，及時(shí)的進(jìn)行成本分析及糾偏，避免項(xiàng)目建設(shè)成本偏離目標(biāo)成本。

2.3.3加強(qiáng)工程變更審查

工程變更關(guān)系到進(jìn)度、質(zhì)量和投資控制，特別是對工程造價(jià)影響較大的工程變更，要先算賬后變更。嚴(yán)禁通過設(shè)計(jì)變更擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模、增加建設(shè)內(nèi)容、提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，工程變更發(fā)生后，其審查尤為重要。工程變更無論是由哪方提出，均應(yīng)由監(jiān)理部門同建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位協(xié)商，經(jīng)確認(rèn)后發(fā)出變更通知，并由總監(jiān)理工程師簽發(fā)后付諸實(shí)施。

2.3.4做好現(xiàn)場的簽證工作

在實(shí)施工程項(xiàng)目的過程中，因?yàn)槭┕み^程的復(fù)雜和設(shè)計(jì)深度等因素，會(huì)出現(xiàn)工程量及進(jìn)度的變化，工程承包雙方在發(fā)生現(xiàn)場簽證時(shí)，必須經(jīng)過監(jiān)理單位和建設(shè)單位的同意，而且采用書面的形式來予以記錄，簽證辦理需具備時(shí)效性，以免事后補(bǔ)簽而造成結(jié)算困難。

2.4竣工階段成本管理要點(diǎn)

竣工階段最主要的工作是工程實(shí)際建設(shè)成本的確定，要科學(xué)地審核竣工結(jié)算和決算，確保工程資金都得到合理、科學(xué)的利用?？⒐るA段應(yīng)當(dāng)收集好各種資料，在資料齊全的基礎(chǔ)上開展結(jié)算工作，正確套用預(yù)算定額和不同類別的工程費(fèi)用定額，建立內(nèi)部復(fù)核、工程量清單核對備案制度，避免出現(xiàn)違法違規(guī)的行為，減少工程量清單中的差錯(cuò)率。

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)具有資金投入大、施工時(shí)間長、資源消耗多、不確定因素多的特點(diǎn)，只有進(jìn)行有效的成本控制與管理，才能達(dá)到保證工程質(zhì)量、降低工程建設(shè)成本、提高企業(yè)利潤的目的，因此在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中做好成本控制與管理工作是十分必要的，更具有一定的現(xiàn)實(shí)意義。

3、結(jié)束語

房地產(chǎn)成本費(fèi)用是決定房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素，而房地產(chǎn)價(jià)格又是影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)關(guān)鍵因素。它的波動(dòng)從微觀講關(guān)系到人們的生活水平；從中觀層次看是一個(gè)城市或者地區(qū)競爭力的重要組成部分；從宏觀角度看，它對一個(gè)國家的國民經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，產(chǎn)業(yè)政策，產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展都有著重要影響。應(yīng)當(dāng)講控制房地產(chǎn)開發(fā)成本費(fèi)用是政府在不斷推出經(jīng)濟(jì)適用房以平抑房價(jià)的另一重要?dú)⑹帚~，這將對國民經(jīng)濟(jì)保持健康和可持續(xù)發(fā)展都具有現(xiàn)實(shí)意義。

參考文獻(xiàn)：

篇9

 

房地產(chǎn)開發(fā)管理中，其工程管理貫徹始終于整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)營當(dāng)中，它的主要內(nèi)容按先后排列分為：策劃流程管理、開發(fā)設(shè)計(jì)管理、施工進(jìn)度管理及物業(yè)管理四個(gè)主要部分。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，要想做好工程整體，其中決策、團(tuán)體、領(lǐng)導(dǎo)、控制和創(chuàng)新是項(xiàng)目獲得成功的基礎(chǔ)。本論文主要對這四項(xiàng)的管理主要內(nèi)容和基本原則進(jìn)行分析，然后重點(diǎn)闡述四個(gè)管理項(xiàng)目的關(guān)系；對房地產(chǎn)企業(yè)具有合適的建議和參考價(jià)值。

1策劃管理

對設(shè)計(jì)過程的管理，業(yè)內(nèi)稱之為策劃管理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)把建設(shè)樓盤的策劃設(shè)計(jì)交給合適的設(shè)計(jì)公司來完成，就必須要進(jìn)行成本、進(jìn)程和目標(biāo)進(jìn)行管理和控制?？山ㄔO(shè)或使用策劃管理軟件來對其設(shè)計(jì)開展管理。免費(fèi)論文參考網(wǎng)。即策劃管理使用軟件和策劃設(shè)計(jì)軟件是比較獨(dú)立的專業(yè)軟件，策劃管理使用軟件向的是'管理'，策劃設(shè)計(jì)軟件面向的是'設(shè)計(jì)'。

策劃管理和策劃設(shè)計(jì)關(guān)系非常密切，策劃管理系統(tǒng)成立的主要目的之一就是提高策劃設(shè)計(jì)結(jié)果檢查和管理水平。策劃管理信息系統(tǒng)與策劃設(shè)計(jì)關(guān)系的主要內(nèi)容是：保證策劃設(shè)計(jì)結(jié)果滿足其項(xiàng)目策劃的標(biāo)準(zhǔn)，通過電腦提供的各種檢查工具，提高策劃設(shè)計(jì)管理的水準(zhǔn)。要做的主要工作涵蓋以下幾條：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)人對于其項(xiàng)目的策劃設(shè)計(jì)主要內(nèi)容、原則進(jìn)行確認(rèn)，作為管理系統(tǒng)過程輸入主要內(nèi)容，在策劃結(jié)束必須對策劃方案進(jìn)行檢查和評個(gè)，合適地采納反饋和修定的控制形式進(jìn)行整改，并最后選擇合適的設(shè)計(jì)方案。

（2）策劃管理應(yīng)盡量降低對策劃設(shè)計(jì)工作性質(zhì)的改變。為了能夠在電腦中自動(dòng)計(jì)算、查詢、分析各種策劃數(shù)據(jù)，需要將以往面向制圖的策劃圖，改變?yōu)槊嫦?GIS 空間分析的可視化策劃圖。不過，應(yīng)該盡可能減少對策劃設(shè)計(jì)員工原有工作習(xí)性的變化，允許只對必須計(jì)算的方面提出合理要求，要求策劃設(shè)計(jì)員工在設(shè)計(jì)圖層時(shí)，遵循圖層分層和編碼規(guī)定設(shè)計(jì)，其他要素包含一些裝飾性的圖素要求能夠放寬。

（3）提出合理的策劃設(shè)計(jì)分層編碼標(biāo)準(zhǔn)。因?yàn)楝F(xiàn)在大部分策劃設(shè)計(jì)企業(yè)都使用AutoCAD 軟件，所以需要根據(jù)以上原則，在國家、部門、地方標(biāo)準(zhǔn)的原有基礎(chǔ)上建設(shè)一套全面的標(biāo)準(zhǔn)，向相關(guān)的策劃設(shè)計(jì)企業(yè)發(fā)放。與此同時(shí)，制定合理措施，確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及策劃管理部門能夠使用策劃管理信息系統(tǒng)針對設(shè)計(jì)企業(yè)提交的策劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審核；

（4）通過電腦進(jìn)行策劃設(shè)計(jì)結(jié)果審核。假如策劃設(shè)計(jì)企業(yè)遞交的設(shè)計(jì)方案滿足系統(tǒng)規(guī)定的要求，策劃管理系統(tǒng)能夠?qū)⒉邉潏D輸入系統(tǒng)，和地形和管線圖等圖層可以疊加顯示，并能夠?qū)Σ邉澰O(shè)計(jì)方案指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算、排比，展開查詢、統(tǒng)計(jì)、分析等；

（5）使策劃設(shè)計(jì)結(jié)果轉(zhuǎn)成基礎(chǔ)信息。審批通過的策劃圖，能夠成為策劃管理信息系統(tǒng)的參考資料，為審核、方案分析及后續(xù)研究等工作展開服務(wù)。

2開發(fā)管理

是指開發(fā)企業(yè)為成功完成工程項(xiàng)目的開發(fā)，對公司里面的人力資源部、財(cái)務(wù)部、工程項(xiàng)目部、銷售部和后勤部門開展的管理工作，也是企業(yè)為成功實(shí)現(xiàn)后后續(xù)工作的基礎(chǔ)。

工程項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人對項(xiàng)目的進(jìn)度開展管理工作，工作范疇為：所需物品的采購和庫存、施工企業(yè)的確認(rèn)與協(xié)作、施工質(zhì)量及進(jìn)度的把關(guān)、相關(guān)合同的簽訂、內(nèi)部細(xì)部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的修改、報(bào)建等。

財(cái)務(wù)部門進(jìn)行企業(yè)的資金管理，并對企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營情況的定期報(bào)表，工作內(nèi)容為：建設(shè)工程項(xiàng)目的財(cái)務(wù)計(jì)劃、施工企業(yè)的工程資金的發(fā)放和開發(fā)企業(yè)本身經(jīng)營費(fèi)用的管理。

銷售部門顧名思義，就是售樓，銷售方式為：促銷方式的策劃、定價(jià)和銷售渠道的建設(shè)。人力資源管理部門主要服裝對項(xiàng)目開發(fā)員工工作任務(wù)分配、管理工作人員資料、進(jìn)行績效考核和激勵(lì)體系的建立等。而生活保障方面由后勤部門負(fù)責(zé)

3施工管理

對工程施工項(xiàng)目進(jìn)行過程加以管理，也就是施工管理。房地產(chǎn)開發(fā)公司基本由工程管理部門主要負(fù)責(zé)施工管理，不過工程整體的管理方式及承包模式由公司各級管理曾針對項(xiàng)目特點(diǎn)和公司實(shí)際情況來決定。主要模式有：分別發(fā)包、GC、MC、設(shè)計(jì)加施工承包、Construction Management）發(fā)包方式等。在中國，房地產(chǎn)的施工建設(shè)主要采用分別發(fā)包和GC來進(jìn)行。工程項(xiàng)目較大、或?qū)哟伪容^高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采用MC或 CM 模式來開展施工管理。免費(fèi)論文參考網(wǎng)。開發(fā)人和某家能力好的企業(yè)或個(gè)體簽訂施工總承包管理合同，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的整體施工組管理稱為施工總承包管理。正常情況下該 MC 企業(yè)不參與具體工程的施工，而是分包工作。MC 模式能夠加速施工進(jìn)度，CM 是由開發(fā)企業(yè)托付給CM 企業(yè)，以一個(gè)承包商的身份，使用快速路徑的生產(chǎn)開展方式，來開展施工管理，直接控制施工進(jìn)度，影響設(shè)計(jì)方式，它和開發(fā)人簽訂“cost plus”協(xié)議。其優(yōu)勢是設(shè)計(jì)與施工完全連接，降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

盡管采取的形式不同，但是目的卻是一致的：成本合理的基礎(chǔ)上，以最迅速的速度完成高標(biāo)準(zhǔn)的工程項(xiàng)目。想要達(dá)到這樣的目標(biāo)，開發(fā)企業(yè)必須在施工的質(zhì)量、進(jìn)度、成本控制上發(fā)揮積極作。免費(fèi)論文參考網(wǎng)。通過驗(yàn)資、招投標(biāo)、施工檢查、監(jiān)理企業(yè)的檢查、工程款的發(fā)放等，對工程項(xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量、進(jìn)度及成本開發(fā)人能夠進(jìn)行控制。另外還包括對供貨商的協(xié)調(diào)與控制

4物業(yè)管理

為了讓完工后的工程設(shè)施正常使用，實(shí)現(xiàn)保值的同時(shí)完成增值，并為用戶提供安全、保潔、維修各項(xiàng)服務(wù)，高品質(zhì)的物業(yè)管理很重要。在歐美國家，物業(yè)管理一般是由專業(yè)公司承接，而中國的大部分管理公司的服務(wù)內(nèi)容及質(zhì)量跟國際還有一定的差距。房地產(chǎn)開發(fā)人一般啟用自己的物業(yè)管理公司，于是，物業(yè)管理方面的投訴很多，和業(yè)主的沖突成為最近來房地產(chǎn)行業(yè)的探討焦點(diǎn)。在這樣的時(shí)局下，對有打算樹立品牌的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，是一個(gè)很好的機(jī)遇，倘若能夠把握住，成就優(yōu)秀的物業(yè)管理服務(wù)將是成為房地產(chǎn)企業(yè)搶奪市場蛋糕的尚方寶劍，提高顧客滿意度，將是經(jīng)營管理中主要內(nèi)容。即采用高素質(zhì)的人才建造企業(yè)的核心，構(gòu)造規(guī)范的物業(yè)管理流程和管理制度，物業(yè)管理費(fèi)用的合理、并財(cái)務(wù)實(shí)施公開，建造人性化的生活氛圍等。

物業(yè)管理是為購房者提供的長期服務(wù)，也企業(yè)在激烈的房地產(chǎn)市場競爭獲勝的基本條件。服務(wù)是產(chǎn)品質(zhì)量的另一個(gè)升級，也是房產(chǎn)增值的保證與關(guān)鍵。

6結(jié)語

任何企業(yè)的競爭，必須有其獲得持續(xù)的競爭優(yōu)勢，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尤其如此。以高質(zhì)量的人力資源為基礎(chǔ)，并依靠持續(xù)創(chuàng)新的施工技術(shù)為支持、先進(jìn)的管理模式為核心，在房地產(chǎn)開發(fā)管理的整個(gè)過程中保證顧客滿意度，并在策劃設(shè)計(jì)、規(guī)劃運(yùn)營、施工建設(shè)和物業(yè)管理階段進(jìn)行有效的控制，對運(yùn)營成本、工程進(jìn)度、工程質(zhì)量為原則不斷改善經(jīng)營，增強(qiáng)企業(yè)的競爭實(shí)力，以客戶滿意為標(biāo)準(zhǔn)，持續(xù)為其提供優(yōu)勢的產(chǎn)品和服務(wù)。

 

參考文獻(xiàn)：

[1] 陳志安．國際房產(chǎn)開發(fā)問題研究．國際建筑管理．2004 年．

[2] 韓冰．先進(jìn)物業(yè)管理概念．中國物業(yè)管理．2005年 3 月．

篇10

2、開發(fā)項(xiàng)目施工階段質(zhì)量控制 

開發(fā)項(xiàng)目形成實(shí)體的過程就是施工，它不僅保證了項(xiàng)目的進(jìn)程與落實(shí)，還確定了產(chǎn)品質(zhì)量的合理化與科學(xué)化。房地產(chǎn)要提高開發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量，就必須加強(qiáng)質(zhì)量預(yù)防措施，確保施工階段的質(zhì)量控制的合理運(yùn)行，并且可以適當(dāng)增加施工成本，減少返工成本。舉個(gè)例子，如果出現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)品的配件更換，需要大量人力與財(cái)力重新檢查。所以，工程項(xiàng)目施工質(zhì)量控制必須狠抓狠打，確保穩(wěn)定實(shí)施。筆者根據(jù)多年實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，主要從以下兩個(gè)方面說明： 

2.1明確質(zhì)量目標(biāo)與計(jì)劃 

投資人身為總負(fù)責(zé)人，不僅要制定項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略和確定項(xiàng)目定位，還需要對項(xiàng)目的成本和進(jìn)程都有一定的控制，確保處于相同優(yōu)先級。另外，項(xiàng)目開發(fā)質(zhì)量目標(biāo)要保證一個(gè)正確的度，如果目標(biāo)過高，可能會(huì)導(dǎo)致綜合績效較低，投資成本過大；如果目標(biāo)過低，會(huì)失去市場競爭，對項(xiàng)目造成傷害。所以，負(fù)責(zé)人要進(jìn)行質(zhì)量費(fèi)用與投入分析，確保項(xiàng)目成本一致性，降低事故成本費(fèi)用，并且樹立正確的項(xiàng)目壽命周期觀念。明確質(zhì)量目標(biāo)后，要制定合理的質(zhì)量管理計(jì)劃。工作人員要制定出實(shí)現(xiàn)質(zhì)量管理計(jì)劃的方案，確保計(jì)劃的實(shí)施與落實(shí)。另外，項(xiàng)目經(jīng)理要負(fù)責(zé)團(tuán)隊(duì)的質(zhì)量責(zé)任，具體到對項(xiàng)目質(zhì)量責(zé)任、團(tuán)隊(duì)中的工作人員負(fù)責(zé)。一旦出現(xiàn)問題，項(xiàng)目經(jīng)理還要對項(xiàng)目結(jié)果負(fù)責(zé)。所以，質(zhì)量計(jì)劃非常重要，確保項(xiàng)目可以實(shí)施與運(yùn)行。另外，開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量與目標(biāo)的成功，就是增加了項(xiàng)目用戶、投資人等的信心。 

2.2質(zhì)量控制要求 

項(xiàng)目開發(fā)的建設(shè)施工過程就是對質(zhì)量的控制，質(zhì)量控制就是對施工中的程序和過程中的偏差控制。一般來說，過程控制往往是對階段性過程與計(jì)劃成果進(jìn)行比較，看是否一致，并且對比施工過程。這個(gè)時(shí)候，如果出現(xiàn)不一致的情況，施工人員需要找出執(zhí)行中存在的偏差。還有一種是利用合同說明中的成品與半成品進(jìn)行比較，找出一定范圍內(nèi)的偏差。在施工前，現(xiàn)場負(fù)責(zé)人要正確分配權(quán)限，使每個(gè)工作人員各司其職，不可出現(xiàn)占用他人崗位情況。與此同時(shí)，設(shè)定合理的獎(jiǎng)罰制度，杜絕不合格產(chǎn)品的出現(xiàn)。另外，負(fù)責(zé)人需要把工程施工組織設(shè)計(jì)送到監(jiān)管部門手中，進(jìn)行報(bào)備審核。在項(xiàng)目開發(fā)中，遇到重點(diǎn)工序前，需要檢查關(guān)鍵項(xiàng)目點(diǎn)，避免出現(xiàn)任何問題。并且堅(jiān)持"三檢"制度。在每一個(gè)工序結(jié)束后，需要由作業(yè)組班、施工員、監(jiān)管工程師三次審核，才可以保證項(xiàng)目正常運(yùn)行。項(xiàng)目開發(fā)中，一旦遇到質(zhì)量事故，要找尋問題，堅(jiān)持"三不放過"原則。做到事故原因不清不放過、防護(hù)措施不當(dāng)不放過、事故者不放過。與此同時(shí)，公司要根據(jù)圖紙會(huì)審對施工人員做出技術(shù)培訓(xùn)，并且不斷推廣新技術(shù)和新應(yīng)用。另一方面，施工人員對一些關(guān)鍵部位形成專門負(fù)責(zé)團(tuán)隊(duì)，建立一個(gè)封閉信息網(wǎng)，形成靈敏的高效質(zhì)量信息反饋系統(tǒng)。同時(shí)，現(xiàn)場質(zhì)檢員要對產(chǎn)品質(zhì)量進(jìn)行提取與處理，搜集可靠信息，做出相應(yīng)決策，制定科學(xué)、合理的質(zhì)量統(tǒng)計(jì)分析圖表。 

3、監(jiān)管部門質(zhì)量控制 

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，一般都會(huì)選擇項(xiàng)目監(jiān)管單位對施工單位質(zhì)量狀況的監(jiān)管與控制。并且加強(qiáng)承包人自檢體系管理，強(qiáng)調(diào)事前把關(guān)控制，做好項(xiàng)目檢驗(yàn)與現(xiàn)場質(zhì)量驗(yàn)收等都是工程質(zhì)量監(jiān)管的目標(biāo)。在監(jiān)管單位的控制下，確保了項(xiàng)目開發(fā)合理進(jìn)行，爭取質(zhì)量創(chuàng)優(yōu)，杜絕一些施工質(zhì)量事故出現(xiàn)。首先，監(jiān)管部門要?jiǎng)澐仲|(zhì)量單元。為了保證施工的有效、穩(wěn)定進(jìn)行，監(jiān)管人員必須明確劃分出各質(zhì)量單元，包含了工藝流程監(jiān)管圖、分項(xiàng)工程與工程部位三個(gè)部分。與此同時(shí)要配以相同的記錄、實(shí)驗(yàn)表格，確保工序完整進(jìn)行，杜絕一切質(zhì)量失誤現(xiàn)象。其次，健全質(zhì)量組織體系。監(jiān)理工程師要對所有環(huán)節(jié)進(jìn)行掌控，建立完整的質(zhì)量組織系統(tǒng)。承包人不僅需要自檢三級質(zhì)量保證體系，還要服從監(jiān)理工程師對項(xiàng)目質(zhì)量的管理工作，尤其是對各分級部門的質(zhì)量與工地檢測部分做好相關(guān)調(diào)整。最后，質(zhì)量監(jiān)理程序要有序進(jìn)行。監(jiān)理工程師在施工前，要對承包方做出詳細(xì)說明與計(jì)劃控制程序，所有人員要共同遵守，確保項(xiàng)目質(zhì)量控制合理化。另外，監(jiān)理工程師要對施工技術(shù)、方案、進(jìn)程做出審批，并且做詳細(xì)表格，列出需要的材料、機(jī)械與勞力。監(jiān)理工程師還需要參與項(xiàng)目開發(fā)的全過程監(jiān)管，對施工的工藝、方法進(jìn)行有效質(zhì)量控制，對一些違反施工技術(shù)的行為做指導(dǎo)和警告。 

結(jié)語： 

綜上所訴，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的質(zhì)量控制不僅是項(xiàng)目施工的理論依據(jù)，也融合項(xiàng)目管理的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。隨著項(xiàng)目管理質(zhì)量控制的不斷完善，使房地產(chǎn)項(xiàng)目施工更加具有合理性與科學(xué)性，也極大提高了開發(fā)項(xiàng)目的效益化。