導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)開發(fā)的分類，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

摘要：近年來我國房地產(chǎn)行業(yè)雖然不斷向前，但隨著國家宏觀調(diào)控政策的實(shí)施和市場競爭的不斷加劇，房地產(chǎn)業(yè)的投資風(fēng)險性也

在不斷地提升，作為銀行收益的主要來源之一，銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險管理應(yīng)更加全面、系統(tǒng)勢在必行。本文以 XX 銀行 XX 分

行房地產(chǎn)開發(fā)貸款作為研究對象，參照國內(nèi)先進(jìn)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)對其現(xiàn)狀和存在主要問題做出了簡單的評析，并根據(jù)存在問題提出相應(yīng)的解

決措施。

關(guān)鍵詞：銀行；房地產(chǎn)開發(fā)貸款；風(fēng)險防范；有效措施

1.國內(nèi)研究現(xiàn)狀及水平

在我國銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險防范研究主要側(cè)重于信

貸風(fēng)險的分類、識別和產(chǎn)生原因的定性分析層面。其研究的開始

時間也比較晚，主要研究成果有：①理論研究方面。徐馳良 （2003）

從不同的角度闡述了防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的策略、 劉曉維 （2007）

分別從微觀和宏觀的角度分析了如何防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險等。②

實(shí)證研究方面。任輝（2007）將 Markov 鏈成功引入到商業(yè)銀行住

房貸款領(lǐng)域、陳崢嶸（2009）認(rèn)為房地產(chǎn)信貸風(fēng)險主要來自信用

風(fēng)險，他將神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的理論應(yīng)用到房地產(chǎn)信貸個人信用風(fēng)險的評

估中等。

2.房地產(chǎn)金融風(fēng)險的理論分析

（1）房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)

房地產(chǎn)自身周期長、資金需求大的開發(fā)特性，決定其僅依靠

開發(fā)商難以實(shí)現(xiàn)，金融業(yè)的支持必不可少；而房地產(chǎn)的大批資金

需求亦可以有效的擴(kuò)大金融業(yè)的業(yè)務(wù)量，實(shí)現(xiàn)金融業(yè)的多元發(fā)

展。按照現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)理論，金融業(yè)是符號經(jīng)濟(jì)的代表，房地產(chǎn)則是

實(shí)體經(jīng)濟(jì)的代表，兩者之間相互作用、相互依賴共同發(fā)展。

（2）房地產(chǎn)金融的概念和分類

房地產(chǎn)金融具有廣義與狹義之分。廣義而言房地產(chǎn)金融是指

所有與房地產(chǎn)活動有關(guān)的金融活動。狹義而言，房地產(chǎn)金融特指

一些特定的具體金融形式。

房地產(chǎn)金融包括政策性的房地產(chǎn)金融和商業(yè)性的房地產(chǎn)金

融。政策性的是指與國家住房制度改革有關(guān)的一系列房產(chǎn)金融活

動。商業(yè)性房地產(chǎn)金融則能進(jìn)一步的劃分為房產(chǎn)金融和地產(chǎn)金融

兩類。

3.XX 銀行 XX 分行房地產(chǎn)開發(fā)貸款發(fā)展現(xiàn)狀

（1）XX 銀行 XX 分行總體經(jīng)營情況

XX 銀行 XX 分行，位于西安中心城區(qū)，屬于二級分行，最近

幾年銀行業(yè)務(wù)發(fā)展并不理想，己經(jīng)連續(xù)三年未能完成上級銀行所

下達(dá)的業(yè)務(wù)目標(biāo)。因此為了進(jìn)一步強(qiáng)化經(jīng)營管理、提升業(yè)務(wù)量和

銀行績效。XX 銀行 XX 分行努力增加對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款投

放，并希望由此達(dá)到上級所下達(dá)的年度業(yè)務(wù)考核。

（2）XX 銀行 XX 分行房地產(chǎn)開發(fā)貸款概述

2012 年全年，XX 銀行 XX 分行房地產(chǎn)開發(fā)貸款額為 11.27

億元，占該行全年公共貸款余額的 10.3%，占該行全部貸款余額

的 7.3%，房地產(chǎn)開發(fā)貸款全年發(fā)放 1.9 億元，占其難年度公共貸

款發(fā)放額的 11.5%。其中住房開發(fā)貸款 10.07 億元，為中長期貸

款，“三舊”改造貸款 1.198 億元，為長期貸款。所有貸款中 1.1

億元為保證貸款，10.168 億元為抵押加保證貸款。

（3）XX 銀行 XX 分行房地產(chǎn)開發(fā)貸款客戶情況

至 2012 年，XX 銀行 XX 分行房地產(chǎn)開發(fā)貸款客戶共五家，

共計(jì)為客戶提供貸款信用額度 21.3 億元，先后放貸 11.2 億元。

各客戶情況說明如下：

①西安 MP 花園項(xiàng)目，客戶信用評級 AA-，授信金額 1.4 億

元，貸款種類為住房開房貸款，貸款金額 9200 萬元，貸款日期

為 10 年 3 月，擔(dān)保方式為抵押，貸款期限三年。

②A 山莊項(xiàng)目，客戶信用評級 A，授信金額 9.5 億元，貸款

種類為住房開房貸款，貸款金額 9.15 億元，貸款日期為 11 年 1

月，擔(dān)保方式為抵押加擔(dān)保，貸款期限三年。

③B 舊城改造項(xiàng)目，客戶信用評級 A，授信金額 4.3 億元，

貸款種類為“三舊”改造貸款，貸款金額 980 萬元，貸款日期為

11 年 11 月，擔(dān)保方式為抵押加擔(dān)保，貸款期限五年。

④C 大廈項(xiàng)目，客戶信用評級 AA，授信金額 4 億元，貸款

種類為保函，貸款金額 2000 萬元，貸款日期為 12 年 9 月，擔(dān)保

方式為 100%保證金，貸款期限一年半（信項(xiàng)下單筆貸款期限三

年）。

⑤E 城區(qū)改造項(xiàng)目，客戶信用評級 A+，授信金額 2.1 億元，

貸款種類為“三舊”改造貸款，貸款金額 1.1 億元，貸款日期為

12 年 11 月，擔(dān)保方式為抵押加擔(dān)保，貸款期限五年。

（4）XX 銀行 XX 分行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的特點(diǎn)

①貸款的集中程度很高。XX 分行擁有的房地產(chǎn)客戶較少，

現(xiàn)擁有貸款余額的只有 5 家單位。已發(fā)放的貸款主要集中在 A 山

莊項(xiàng)目上，存在經(jīng)營風(fēng)險。②缺少大型的房地產(chǎn)客戶，現(xiàn)有客戶

中無 AAA 評級的客戶，③新增的“三舊”改造項(xiàng)目居多。④貸

款擔(dān)保方式保守謹(jǐn)慎。

4.XX 銀行 XX 分行房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險分析

（1）XX 銀行 XX 分行房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險計(jì)量

目前為止，XX 分行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款的還款不良率為 0，但

仍存在極大的風(fēng)險。①就風(fēng)險的分類而言，XX 分行的房地產(chǎn)開

發(fā)貸款主要為關(guān)注類類貸款余額，即 A 山莊項(xiàng)目的貸款。若該項(xiàng)

目工程出現(xiàn)問題，則銀行貸款資產(chǎn)的收益與質(zhì)量必將大受影響。

②從計(jì)提減值的準(zhǔn)備來說，XX 分行的房地產(chǎn)貸款質(zhì)量低于全行

公共貸款質(zhì)量，且出現(xiàn)惡化趨勢。

（2）XX 銀行 XX 分行房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險考察

從市場風(fēng)險、信用風(fēng)險和操作風(fēng)險三點(diǎn)，對 XX 銀行 XX 分

行房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險考進(jìn)行察。①目前我國房地產(chǎn)市場為政府

主導(dǎo)，政府決策的不確定性增大了銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險。

②我國房地產(chǎn)市場仍處于起步階段，相關(guān)政策和制度建設(shè)仍存在

諸多問題，銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款存在信用風(fēng)險。③銀行因自身

制度的不健全或管理和操作上的失誤亦有可能導(dǎo)致銀行出現(xiàn)重

大損失。

（3）XX 銀行 XX 分行房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險原因分析

①貸款的評估調(diào)查制度存在缺陷。②銀行員工的風(fēng)險防范意

識薄弱。③貸款期限與相關(guān)項(xiàng)目的開發(fā)周期存在不匹配現(xiàn)象。④

銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的貸后管理存在缺失。⑤國家現(xiàn)行房地產(chǎn)融

資制度存在問題。

（4）XX 銀行 XX 分行房地產(chǎn)開發(fā)貸款防范策略

①加強(qiáng)健康信貸文化的宣傳與培養(yǎng)。②注重對市場的調(diào)查研

究，及時調(diào)整發(fā)展策略。③加強(qiáng)銀行內(nèi)部監(jiān)管，避免人為惡性貸

款的出現(xiàn)。④培育專業(yè)的信貸從業(yè)人員。⑤鼓勵創(chuàng)新，實(shí)行銀行

貸款業(yè)務(wù)的多元化。

（5）結(jié)論及展望

銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款必然的存在著種種風(fēng)險，而兩者的緊

密關(guān)系，又決定了銀行不可能“一刀切”式的退出房地產(chǎn)信貸行

業(yè)。因此加強(qiáng)對其現(xiàn)狀和未來發(fā)展的研究，提高自身對風(fēng)險的辨

別能力是銀行長遠(yuǎn)發(fā)展的必然要求。我相信，隨著相關(guān)研究的不

斷深入和相關(guān)制度的不斷完善，我國銀行房信貸風(fēng)險管理必將越

來越科學(xué)、高效。

5.方案和準(zhǔn)備采用的措施

（1）現(xiàn)狀及理論綜述研究：深入了解國內(nèi)外研究現(xiàn)狀及相

關(guān)前沿理論，在歸納和總結(jié)前人研究的基礎(chǔ)上，提出并深化本課

題研究思路。

（2）市場調(diào)研：深入調(diào)研產(chǎn)業(yè)銀行房地產(chǎn)現(xiàn)狀，收集市場

數(shù)據(jù)（主要從當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)獲?。?。

（3）理論研究：運(yùn)用相關(guān)經(jīng)濟(jì)模型，對產(chǎn)業(yè)銀行房地產(chǎn)金

融風(fēng)險進(jìn)行探尋研究。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉柞.房地產(chǎn)信貸風(fēng)險與防范對策[J].中圍金融，2004.7.

[2]陳蔚瑤.Y 銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險防范研究[D].華南理工

大學(xué)，2012.6.15.

[3]羅曉華.完善我國商業(yè)銀行房貸風(fēng)險管理[J].科技資訊，

篇2

1、房地產(chǎn)開發(fā)完成情況：

年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資19747億元，同比增長38.1%，其中，商品住宅投資13692億元，同比增長34.4%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為69.3%。6月當(dāng)月，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資5830億元，比年5月增加1845億元，增長46.3%。

年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積30.84億平方米，同比增長28.7%；房屋新開工面積8.05億平方米，同比增長67.9%；房屋竣工面積2.44億平方米，同比增長18.2%，其中，住宅竣工面積1.96億平方米，增長15.5%。

年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積18501萬平方米，同比增長35.6%，土地購置費(fèi)4221億元，同比增長84.0%。

2、商品房銷售情況：

年上半年，全國商品房銷售面積3.94億平方米，比去年同期增長15.4%，增幅比1-5月回落7.1個百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售面積增長12.7%，辦公樓增長53.2%，商業(yè)營業(yè)用房增長41.6%。上半年，商品房銷售額1.98萬億元，同比增長25.4%，增幅比1-5月回落13.0個百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售額增長20.3%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房分別增長91.5%和57.1%。

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況：

年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源33719億元，同比增長45.6%。其中，國內(nèi)貸款6573億元，增長34.5%；利用外資250億元，增長2.8%；企業(yè)自籌資金12410億元，增長50.9%；其他資金14487億元，增長47.9%。在其他資金中，定金及預(yù)收款8064億元，增長40.1%；個人按揭貸款4538億元，增長60.4%。

4、全國70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)：

房屋銷售價格同比繼續(xù)上漲，但漲幅回落。

年月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.4%，漲幅比5月份縮小1.0個百分點(diǎn)；環(huán)比下降0.1%，5月份為上漲0.2%。

截止到年月份，新建住宅銷售價格同比上漲14.1%，漲幅比5月份縮小1.0個百分點(diǎn)；環(huán)比價格與上月持平，而年5月份為上漲0.4%。其中，經(jīng)濟(jì)適用房銷售價格同比上漲1.1%；商品住宅銷售價格上漲15.8%，其中普通住宅銷售價格上漲15.2%，高檔住宅銷售價格上漲18.0%。與6月份相比，經(jīng)濟(jì)適用房銷售價格持平；商品住宅銷售價格下降0.1%，其中普通住宅銷售價格與上月持平，高檔住宅銷售價格下降0.2%。

年月份，二手住宅銷售價格同比上漲7.7%，漲幅比5月份縮小1.5個百分點(diǎn)；環(huán)比下降0.3%，比5月份降幅縮小0.1個百分點(diǎn)。

5、全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)：

年6月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）為105.06，比5月份回落0.01點(diǎn)，比去年同期提高8.51點(diǎn)。

從分類指數(shù)看：房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為105.54，比年5月份回落0.02點(diǎn)，比去年同期提高11.94點(diǎn)；本年資金來源分類指數(shù)為113.63，比月份回落3.06點(diǎn)，比去年同期提高14.90點(diǎn)；土地開發(fā)面積分類指數(shù)為93.22，比5月份提高3.08點(diǎn)，比去年同期提高0.83點(diǎn)；商品房空置面積分類指數(shù)為104.65，比5月份提高1.17點(diǎn)，比去年同期提高16.06點(diǎn)；房屋施工面積分類指數(shù)為109.39，比5月份回落1.97點(diǎn)，比去年同期提高15.50點(diǎn)。

二、房地產(chǎn)市場運(yùn)行的主要特征：

1.住房投資持續(xù)加快，商品房住房比重持續(xù)上升：

年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資19747億元，同比增長38.1%，其中，商品住宅投資13692億元，同比增長34.4%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為69.3%。

中國消費(fèi)者住房消費(fèi)要求的改變以及城市化進(jìn)程的加速，對“改善型”和“享受型”住房需求持續(xù)增加，同時由于房價的高漲促使“住房”投資化嚴(yán)重，都促使商品房投資的熱度與需求同步增加，即使在房地產(chǎn)政策調(diào)控下，房地產(chǎn)市場的投資熱度在一定時期內(nèi)不會改變。

2.土地開發(fā)增長較快，企業(yè)購置土地較為大膽：

年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積18501萬平方米，同比增長35.6%，土地購置費(fèi)4221億元，同比增長84.0%。

由于大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于未來房地產(chǎn)市場的看好趨勢，雖然受調(diào)控政策和房地產(chǎn)市場銷售低迷的共同影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地已經(jīng)比較謹(jǐn)慎，企業(yè)購置土地面積增速有所回落，但大部分大型房地產(chǎn)企業(yè)由于戰(zhàn)略儲備、企業(yè)未來發(fā)展等因素考慮，在部分城市大膽、大量購置土地，促使部分城市“地王”頻現(xiàn)，在這些交易的影響下，促使年上半年整體土地購置面積增長較大，土地購置費(fèi)增長明顯。

3.商品房建設(shè)增長平穩(wěn)，竣工面積增速高于往年：

年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積30.84億平方米，同比增長28.7%；房屋新開工面積8.05億平方米，同比增長67.9%；房屋竣工面積2.44億平方米，同比增長18.2%，其中，住宅竣工面積1.96億平方米，增長15.5%。

年的房地產(chǎn)市場的高漲運(yùn)行，以及房價的持續(xù)高位運(yùn)行，房地產(chǎn)消費(fèi)者購房需求的不斷增加等多重因素，使年上半年的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)持續(xù)保持一定的增長速度，新竣工面積以及新開工面積的增長等同步作用下，上半年延續(xù)到下半年的是房地產(chǎn)市場的存房量持續(xù)增加,市場供應(yīng)量持續(xù)增長，供求關(guān)系出現(xiàn)變化趨勢。

篇3

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本核算存在的問題

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有資金投入大、建設(shè)周期長、成本核算環(huán)節(jié)多、投資風(fēng)險高等特點(diǎn)。開發(fā)項(xiàng)目成本可分為直接成本、間接成本。直接成本可直接歸集到開發(fā)成本中，間接成本需按合理的分配原則，才能計(jì)入開發(fā)成本中。開發(fā)項(xiàng)目成本核算處理正確與否關(guān)系到企業(yè)收入、成本、利潤等經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)和國家財(cái)政稅收。為了加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目成本核算管理，必須正確核算開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本，在各個開發(fā)環(huán)節(jié)控制好各項(xiàng)成本支出。

開發(fā)成本一般包括6項(xiàng)：

1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

2.前期工程費(fèi)

3.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

4.建筑安裝工程費(fèi)

5.配套設(shè)施費(fèi)

6.開發(fā)間接費(fèi)

現(xiàn)行房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)制度對成本核算業(yè)務(wù)的會計(jì)處理規(guī)定不夠明確、具體，造成企業(yè)的會計(jì)核算與實(shí)際情況產(chǎn)生差異較大，筆者就下面4個方面淺談一下。

1.房地產(chǎn)開發(fā)成本對象的歸集

2.房地產(chǎn)間接成本的分配

3.房地產(chǎn)開發(fā)周期的確定

4.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的決算

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本核算產(chǎn)生的原因

（一）房地產(chǎn)開發(fā)成本對象的歸集

房地產(chǎn)開發(fā)對象是在房地產(chǎn)開發(fā)之前，通過市場調(diào)研、可行性研究報告等一系列充分論證，開發(fā)對象在規(guī)劃設(shè)計(jì)審批后確定下來。開發(fā)成本對象在開發(fā)對象確定后，根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模大小、復(fù)雜程度，合理確定開發(fā)成本核算對象，成本核算對象劃分過粗過細(xì)都不好。過粗無法反映實(shí)際成本水平，不利于考核和分析成本升降原因；過細(xì)會出現(xiàn)過多共同費(fèi)用需要分配，增加許多不必要的核算工作。開發(fā)成本對象的歸集問題就顯得很重要。

（二）房地產(chǎn)間接成本的分配問題

房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模較大，用途多樣，間接成本的分配相對開發(fā)規(guī)模小、用途單一的開發(fā)項(xiàng)目來說，分配間接成本要區(qū)別對待。間接成本一般包括土地購置費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和規(guī)劃、可行性研究、場地平整、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等支出，要在不同開發(fā)規(guī)模、用途中合理分配間接成本就顯得很重要。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)周期確定問題

房地產(chǎn)開發(fā)周期根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模、地塊大小、結(jié)構(gòu)、裝修檔次等因素，少則1-2年，多則3-6年不等。對開發(fā)規(guī)模小，地塊小、結(jié)構(gòu)簡單、無裝修的開發(fā)項(xiàng)目，從規(guī)劃設(shè)計(jì)方面有開發(fā)獨(dú)立、單一等特點(diǎn)，所以開發(fā)周期一般1-2年較短，開發(fā)成本核算比較簡單；而開發(fā)規(guī)模較大，地塊大，結(jié)構(gòu)復(fù)雜、裝修檔次不同，開發(fā)周期一般較長，不確定因素較多，開發(fā)過程中的設(shè)計(jì)變更相對也較多，開發(fā)成本核算周期會很長，開發(fā)周期確定問題就顯得很重要。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的決算問題

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目整體竣工驗(yàn)收是開發(fā)最后一個環(huán)節(jié)，通過竣工驗(yàn)收，與開發(fā)項(xiàng)目需求方交接物業(yè)，結(jié)算不同階段銷售（或出租）收入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收回投資，核算開發(fā)利潤，形成資金增值。交接物業(yè)時開發(fā)的配套設(shè)施尚未完結(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決算也就遲遲不能決算，決算問題就顯得很重要。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本核算的解決方法及建議

（一）單獨(dú)核算成本

由于同一地塊房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模小、用途單一，結(jié)構(gòu)簡單的開發(fā)項(xiàng)目，可以單獨(dú)進(jìn)行成本核算，核算方法簡單，效率較高。

由于同一地塊房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模大、用途相對較廣，如開發(fā)居住物業(yè)（含普通住宅、別墅、公寓）、商業(yè)物業(yè)（含寫字樓、零售商場或店鋪、酒店等）、工業(yè)物業(yè)（含標(biāo)準(zhǔn)廠房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、工業(yè)寫字樓等）、特殊物業(yè)等，若同時開發(fā)2種以上物業(yè)類型，可以結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)和便于管理的需要，按物業(yè)類型劃分成本核算對象，同類型物業(yè)歸集匯總，單列科目。

同一物業(yè)類型有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，結(jié)合實(shí)際需要按物業(yè)結(jié)構(gòu)、規(guī)模大小，可進(jìn)一步劃分成本核算對象。

（二）合理分?jǐn)傞g接成本

房地產(chǎn)間接成本在不同的核算對象中分配，企業(yè)會計(jì)制度和相關(guān)法規(guī)規(guī)定，要求開發(fā)不同結(jié)構(gòu)、規(guī)模，合理分?jǐn)傞g接成本，間接成本核算要準(zhǔn)確、便于計(jì)算，依據(jù)規(guī)定和實(shí)際工作，間接成本分配可有如下處理方法：

第一，開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模大致相同、結(jié)構(gòu)相同，可以按照建筑面積占開發(fā)整個面積的比例，按面積比例分配間接成本，然后歸集到開發(fā)成本中。

第二，開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模大致相同、結(jié)構(gòu)不同，可以按照工程造價占整個開發(fā)項(xiàng)目的造價比例，按造價比例分配間接成本，然后歸集開發(fā)成本中。

第三，開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模不同、結(jié)構(gòu)不一致，可以按照工程造價、市場售價占整個工程造價、市場售價的比例，合理分配間接成本，然后歸集到開發(fā)成本中。

結(jié)合以上三種方法，對于其他不同開發(fā)項(xiàng)目，可綜合考慮，分配方法一經(jīng)確定，就不得隨意變更，即使相關(guān)政策需要變更，也要前后連貫，有理有據(jù)。

（三）周期分類核算成本

房地產(chǎn)開發(fā)周期對于開發(fā)規(guī)模小、地塊小的開發(fā)項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)周期較短，單獨(dú)核算就可以做到；而開發(fā)規(guī)模較大，地塊大，規(guī)劃設(shè)計(jì)較復(fù)雜，房地產(chǎn)開發(fā)成本核算周期較長，單獨(dú)核算顯得不合理，可以按照開發(fā)物業(yè)類型分類核算。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決算問題

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決算早了，不能準(zhǔn)確核算開發(fā)成本；決算晚了，決算也沒有意義，起不到及時核算成本利潤作用。開發(fā)項(xiàng)目決算可按國稅發(fā)【2006】187號文規(guī)定：

已竣工驗(yàn)收的開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)建筑面積占整個項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

取得銷售（可售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

按上述進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目決算時，有的配套設(shè)施費(fèi)尚未實(shí)際支出，可先預(yù)提然后待實(shí)際發(fā)生時，及時做相應(yīng)調(diào)整。

參考文獻(xiàn)

篇4

    根據(jù)最高人民法院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的講話精神,政府組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個人所有的私有房不適用上述司法解釋。實(shí)踐中,還大量存在著村民委員會在集體土地上以“舊村改造”名義建設(shè)的房屋,原房管局下屬的房管所以危房改造等名義開發(fā)建設(shè)的房屋,還有部分企事業(yè)單位在國家劃撥土地上違規(guī)開發(fā)的少量商品房,均向社會出售。對上述幾類房產(chǎn)是否適用司法解釋,實(shí)踐中認(rèn)識很不統(tǒng)一。有人主張以開發(fā)建設(shè)者是否符合國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》確定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立條件為據(jù)確定房屋是否適用司法解釋,有人主張對司法解釋中的“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”作擴(kuò)大解釋,其中包括符合法定條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),亦包括違規(guī)開發(fā)者,只要是向社會公開銷售,均應(yīng)適用司法解釋。還有人主張以商品房開發(fā)建設(shè)用地是否為國有土地作為是否適用司法解釋的條件之一。

    筆者認(rèn)為上述意見均不正確。一項(xiàng)法規(guī)的適用范圍,一般由其自身作出規(guī)定。上述司法解釋亦不例外。該司法解釋第一條對其適用范圍作出了規(guī)定,即為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人,買受人支付價款的合同。因此,確定上述司法解釋的適用范圍,主要是根據(jù)開發(fā)建設(shè)者是否房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),房屋是否向社會公開銷售來確定?；谏鲜稣J(rèn)識,非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的的房產(chǎn)之買賣不適用解釋,不管是否公開向社會出售;安居工程等國家對購買對象有限制條件的房產(chǎn),不管是否房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè),均不適用上述司法解釋;解釋的適用與否與開發(fā)用地是否國有、開發(fā)過程是否違規(guī)無關(guān)。對此處所謂的“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”,應(yīng)作狹義理解,即由工商行政管理部門和房地產(chǎn)管理部門同意設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。當(dāng)然,為避免與行政權(quán)力的沖突,法院只應(yīng)進(jìn)行形式審查,對企業(yè)在實(shí)體上是否符合該類企業(yè)的法定條件,法院不作審查。

    2、商品房買賣合同的分類。

    這是每個審判員審理商品房買賣合同案件時首先要解決的問題。

篇5

隨著市場經(jīng)濟(jì)在我國的逐步完善，新的會計(jì)制度、會計(jì)準(zhǔn)則不斷，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，目前適用的會計(jì)制度和會計(jì)準(zhǔn)則主要有《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》、《房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)制度》和《企業(yè)會計(jì)制度》等，如何在門類眾多的制度、準(zhǔn)則、規(guī)定之下，結(jié)合企業(yè)自身特點(diǎn)，改進(jìn)現(xiàn)有會計(jì)核算方法，更好地發(fā)揮會計(jì)職能，是會計(jì)人員的職責(zé)。筆者從以下幾個方面論述目前房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算中存在的問題及其改進(jìn)方法。

1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)核算存在的問題

1.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)的復(fù)雜性

房地產(chǎn)商品的銷售包括兩種，一種是自行開發(fā)并銷售，另一種是事先與買方簽訂合同，按合同要求進(jìn)行開發(fā)。對于后者，應(yīng)按照建造合同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收入的確認(rèn)。而對于企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)商品，由于其開發(fā)的周期較長，耗資巨大，其商品具有較高的價值性。這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)商品銷售往往采用預(yù)售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產(chǎn)商品銷售的前提是首先取得預(yù)售許可證和銷售許可證，在此基礎(chǔ)上，一般要經(jīng)過簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗(yàn)收合格并交付買方驗(yàn)收確認(rèn)、收取房款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等銷售環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)收入的確認(rèn)同其它的生產(chǎn)收入相比具有一定特殊性。《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)制度》中規(guī)定以結(jié)算賬單提交買方并得到認(rèn)可作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，該規(guī)定比較簡單，宜于實(shí)際工作中的操作，但沒有反映銷售的實(shí)質(zhì)，理論上不夠合理；《企業(yè)會計(jì)制度》和《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則——收入》中規(guī)定以風(fēng)險和報酬的實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，理論上具有合理性，但要求會計(jì)人員具有較高的職業(yè)判斷能力。在會計(jì)實(shí)務(wù)中如何運(yùn)用這一標(biāo)準(zhǔn)則比較混亂，核心問題在于應(yīng)在哪一環(huán)節(jié)確認(rèn)為收入，其分歧的焦點(diǎn)集中在:商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險和報酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移。

1.2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品成本與售價的不配比性

首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長，開發(fā)項(xiàng)目從獲得土地并開發(fā)完成到確認(rèn)收入短則1~2年，長則4~5年，必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不合理；在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)大量投入資金，并發(fā)生大量費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期；由于項(xiàng)目尚未完工，即使開發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，其預(yù)售款項(xiàng)也無法確認(rèn)為收入，其結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用造成了困難。

其次，房地產(chǎn)開發(fā)商品的成本載體是整個建設(shè)工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個樓層或戶型的售價明顯與其成本不配比。如同一結(jié)構(gòu)的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷售時低層售價卻高于高層售價；又如“丁字形”樓房雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價相差也很大。

通常房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法是:按當(dāng)期竣工后的核算對象的總成本除以總開發(fā)建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。這樣均攤計(jì)算的結(jié)果沒有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經(jīng)營成果不具有真實(shí)性。

1.3收益評價指標(biāo)不能真實(shí)反映企業(yè)業(yè)績

房地產(chǎn)企業(yè)投入產(chǎn)出周期具有較強(qiáng)的特殊性，表現(xiàn)在會計(jì)年報中往往是業(yè)績波動較大——項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)業(yè)績不佳,驗(yàn)收售出后，大量預(yù)收款確認(rèn)為收入，期間間隔在一個會計(jì)期內(nèi)還好，但一個項(xiàng)目往往要跨4、5個會計(jì)期，故不適用一般的公司業(yè)績評價指標(biāo)，如凈利潤指標(biāo)就不能正確、客觀、全面地反映其真實(shí)經(jīng)營情況，尤其是上市公司，極可能誤導(dǎo)投資者。一個經(jīng)營情況很好的開發(fā)公司，其凈利潤可能很小甚至是負(fù)數(shù)，但有大量的在建工程和很好的預(yù)售情況，現(xiàn)金流狀況極佳，有很強(qiáng)的盈利能力。同理一個盈利的公司也可能正危機(jī)四伏:面臨著因施工質(zhì)量導(dǎo)致的巨額賠償，大筆銀行貸款到期而無力償還，尚未結(jié)清的擔(dān)保金，由于市政規(guī)劃調(diào)整，地價變化導(dǎo)致的土地風(fēng)險等等；故此，評價一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)績，千萬不要以指標(biāo)論好壞，應(yīng)透過指標(biāo)看實(shí)質(zhì)，看其資質(zhì)信譽(yù)、實(shí)力、現(xiàn)金流量、資產(chǎn)質(zhì)量，還有更重要的表外風(fēng)險等等。當(dāng)然，這有賴于我們會計(jì)界同仁對會計(jì)信息的真實(shí)反映與充分披露。

2完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)核算規(guī)范的對策

2.1正確確定和應(yīng)用收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)商品銷售收入的確認(rèn)應(yīng)符合兩個標(biāo)準(zhǔn)，即法律標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)標(biāo)淮。

(1)法律標(biāo)準(zhǔn)。法律標(biāo)淮是指我國相關(guān)法規(guī)中規(guī)定的房地產(chǎn)銷售必須符合的條件或標(biāo)淮:如對于以出讓方式取得土地使用權(quán)的，未按照出讓合同規(guī)定支付全部土地使用權(quán)出讓金，未取得土地使用權(quán)證書，或未按照出讓合同規(guī)定進(jìn)行投資開發(fā)的，以及權(quán)屬有爭議的、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得買賣。凡是不符合上述標(biāo)準(zhǔn)的，即使房地產(chǎn)商品已經(jīng)開發(fā)完畢，甚至取得了相關(guān)報酬，并轉(zhuǎn)移了風(fēng)險，也不能作為收入予以確認(rèn)。法律標(biāo)淮是專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的前提條件。

(2)專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是指會計(jì)準(zhǔn)則、會計(jì)制度中規(guī)定的商品銷售收入確認(rèn)標(biāo)淮，即收入確認(rèn)的4個必要條件:企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購買方；企業(yè)沒有對已售出的商品實(shí)施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計(jì)量。上述規(guī)定中，收入確認(rèn)以風(fēng)險和報酬實(shí)質(zhì)的轉(zhuǎn)移為標(biāo)準(zhǔn)，理論上比較合理，但由于房地產(chǎn)業(yè)銷售方式的多樣性和復(fù)雜性，為實(shí)際工作中收入確認(rèn)帶來了困難。

筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)銷售合同是在房屋尚未建成竣工前的預(yù)先銷售行為，不論是否收取了款項(xiàng)，均不屬于實(shí)際發(fā)生的銷售業(yè)務(wù)。因此，簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)收貨款不符合收入確認(rèn)條件，不能作為銷售實(shí)現(xiàn)依據(jù)；簽訂正式房屋銷售合同則如同一般工商企業(yè)產(chǎn)品銷售合同一樣，從法律意義上講也只是一種合約，房屋未經(jīng)買方驗(yàn)收認(rèn)可，商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬尚未轉(zhuǎn)移給買方，不符《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則——收入》的有關(guān)規(guī)定，故也不能確認(rèn)收入；購買方取得商品房產(chǎn)權(quán)證的環(huán)節(jié)較為特殊，盡管房地產(chǎn)商品最終是以產(chǎn)權(quán)證上權(quán)利人主體的更替為所有權(quán)變更的主要標(biāo)志，但由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)前根據(jù)規(guī)定需要支付土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領(lǐng)取預(yù)售許可證、在工程獲得有關(guān)部門竣工驗(yàn)收領(lǐng)取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同，并向客戶收取房款、交付買主辦理入住手續(xù)的情況后才辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，且產(chǎn)權(quán)證的辦理涉及到房地產(chǎn)管理、土地管理等政府有關(guān)部門，辦妥產(chǎn)權(quán)證書的時間并非開發(fā)企業(yè)所能控制。如果此時確認(rèn)收入，會導(dǎo)致收入滯后，同樣不符合收入確認(rèn)原則。所以，盡管房屋產(chǎn)權(quán)證書是房屋所有權(quán)的標(biāo)志，但并非是確認(rèn)收入的必要條件。

2.2引入計(jì)劃銷售價格的概念，使銷售收入與成本配比

建議引入計(jì)劃銷售價格的概念，解決銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)錯位，與銷售收入不配比這一特殊問題。即當(dāng)開發(fā)的房屋達(dá)到可銷售狀態(tài)時，企業(yè)根據(jù)成本、市場、地段、樓層、朝向等因素制定一個計(jì)劃銷售價格，作為成本分配標(biāo)準(zhǔn)。

(1)實(shí)際售價成本率法，是在季度前兩個月按實(shí)際售價乘以計(jì)劃銷售成本等于季末銷售成木的方法調(diào)整。具體操作順序是:分類明細(xì)賬按開、竣工時間相同或相近且一并辦理決算的項(xiàng)目設(shè)置賬戶，在此分類明細(xì)賬基礎(chǔ)上，再按計(jì)劃價格相同的房屋分類設(shè)戶，價格不同的分別設(shè)置。季度前兩個月可按分類明細(xì)賬結(jié)轉(zhuǎn)成本，即按分類明細(xì)賬記載的當(dāng)月實(shí)際銷售額乘以計(jì)劃銷售成本率得出當(dāng)期成本結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)，對銷售房屋只登記數(shù)量，待季末將未銷售房的計(jì)劃售價乘以計(jì)劃銷售成本率得出月末留存成本，用倒擠的方法結(jié)出銷售成本。這種方法適用于開發(fā)規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)，優(yōu)點(diǎn)是可以減少工作量，缺點(diǎn)是季度前兩個月受房價影響會產(chǎn)生一定誤差，且不能及時、準(zhǔn)確提供較詳細(xì)的成本資料。

(2)計(jì)劃售價成本率法，就是始終按計(jì)劃售價乘以計(jì)劃銷售成本率進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。只要是開發(fā)建設(shè)工程已辦理了竣工決算手續(xù)，就可以把商品房成本按樓棟、樓層、單元予以確定，甚至可以計(jì)算出每平米建筑面積成本。因此可以按單元設(shè)置賬戶，也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類計(jì)入同一賬戶。銷售成本按單元設(shè)置賬戶的房號直接對號入座結(jié)轉(zhuǎn)，按每平米建筑面積成本歸類設(shè)戶的，可按銷售面積乘以每平米建筑面積成本得出銷售成本。這種方法的缺點(diǎn)是結(jié)轉(zhuǎn)工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時，并能將結(jié)轉(zhuǎn)成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

2.3擴(kuò)大信息披露內(nèi)容，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量

篇6

隨著市場經(jīng)濟(jì)在我國的逐步完善，新的會計(jì)制度、會計(jì)準(zhǔn)則不斷，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，目前適用的會計(jì)制度和會計(jì)準(zhǔn)則主要有《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》、《房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)制度》和《企業(yè)會計(jì)制度》等，如何在門類眾多的制度、準(zhǔn)則、規(guī)定之下，結(jié)合企業(yè)自身特點(diǎn)，改進(jìn)現(xiàn)有會計(jì)核算方法，更好地發(fā)揮會計(jì)職能，是會計(jì)人員的職責(zé)。筆者從以下幾個方面論述目前房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算中存在的問題及其改進(jìn)方法。

1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)核算存在的問題

1.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)的復(fù)雜性

房地產(chǎn)商品的銷售包括兩種，一種是自行開發(fā)并銷售，另一種是事先與買方簽訂合同，按合同要求進(jìn)行開發(fā)。對于后者，應(yīng)按照建造合同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收入的確認(rèn)。而對于企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)商品，由于其開發(fā)的周期較長，耗資巨大，其商品具有較高的價值性。這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)商品銷售往往采用預(yù)售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產(chǎn)商品銷售的前提是首先取得預(yù)售許可證和銷售許可證，在此基礎(chǔ)上，一般要經(jīng)過簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗(yàn)收合格并交付買方驗(yàn)收確認(rèn)、收取房款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等銷售環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)收入的確認(rèn)同其它的生產(chǎn)收入相比具有一定特殊性。《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)制度》中規(guī)定以結(jié)算賬單提交買方并得到認(rèn)可作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，該規(guī)定比較簡單，宜于實(shí)際工作中的操作，但沒有反映銷售的實(shí)質(zhì)，理論上不夠合理；《企業(yè)會計(jì)制度》和《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則——收入》中規(guī)定以風(fēng)險和報酬的實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，理論上具有合理性，但要求會計(jì)人員具有較高的職業(yè)判斷能力。在會計(jì)實(shí)務(wù)中如何運(yùn)用這一標(biāo)準(zhǔn)則比較混亂，核心問題在于應(yīng)在哪一環(huán)節(jié)確認(rèn)為收入，其分歧的焦點(diǎn)集中在:商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險和報酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移。

1.2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品成本與售價的不配比性

首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長，開發(fā)項(xiàng)目從獲得土地并開發(fā)完成到確認(rèn)收入短則1~2年，長則4~5年，必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不合理；在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)大量投入資金，并發(fā)生大量費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期；由于項(xiàng)目尚未完工，即使開發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，其預(yù)售款項(xiàng)也無法確認(rèn)為收入，其結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用造成了困難。

其次，房地產(chǎn)開發(fā)商品的成本載體是整個建設(shè)工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個樓層或戶型的售價明顯與其成本不配比。如同一結(jié)構(gòu)的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷售時低層售價卻高于高層售價；又如“丁字形”樓房雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價相差也很大。

通常房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法是:按當(dāng)期竣工后的核算對象的總成本除以總開發(fā)建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。這樣均攤計(jì)算的結(jié)果沒有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經(jīng)營成果不具有真實(shí)性。

1.3 收益評價指標(biāo)不能真實(shí)反映企業(yè)業(yè)績

房地產(chǎn)企業(yè)投入產(chǎn)出周期具有較強(qiáng)的特殊性，表現(xiàn)在會計(jì)年報中往往是業(yè)績波動較大——項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)業(yè)績不佳，驗(yàn)收售出后，大量預(yù)收款確認(rèn)為收入，期間間隔在一個會計(jì)期內(nèi)還好，但一個項(xiàng)目往往要跨4、5個會計(jì)期，故不適用一般的公司業(yè)績評價指標(biāo)，如凈利潤指標(biāo)就不能正確、客觀、全面地反映其真實(shí)經(jīng)營情況，尤其是上市公司，極可能誤導(dǎo)投資者。一個經(jīng)營情況很好的開發(fā)公司，其凈利潤可能很小甚至是負(fù)數(shù)，但有大量的在建工程和很好的預(yù)售情況，現(xiàn)金流狀況極佳，有很強(qiáng)的盈利能力。同理一個盈利的公司也可能正危機(jī)四伏:面臨著因施工質(zhì)量導(dǎo)致的巨額賠償，大筆銀行貸款到期而無力償還，尚未結(jié)清的擔(dān)保金，由于市政規(guī)劃調(diào)整，地價變化導(dǎo)致的土地風(fēng)險等等；故此，評價一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)績，千萬不要以指標(biāo)論好壞，應(yīng)透過指標(biāo)看實(shí)質(zhì)，看其資質(zhì)信譽(yù)、實(shí)力、現(xiàn)金流量、資產(chǎn)質(zhì)量，還有更重要的表外風(fēng)險等等。當(dāng)然，這有賴于我們會計(jì)界同仁對會計(jì)信息的真實(shí)反映與充分披露。

2 完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)核算規(guī)范的對策

2.1 正確確定和應(yīng)用收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)商品銷售收入的確認(rèn)應(yīng)符合兩個標(biāo)準(zhǔn)，即法律標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)標(biāo)淮。

(1)法律標(biāo)準(zhǔn)。法律標(biāo)淮是指我國相關(guān)法規(guī)中規(guī)定的房地產(chǎn)銷售必須符合的條件或標(biāo)淮:如對于以出讓方式取得土地使用權(quán)的，未按照出讓合同規(guī)定支付全部土地使用權(quán)出讓金，未取得土地使用權(quán)證書，或未按照出讓合同規(guī)定進(jìn)行投資開發(fā)的，以及權(quán)屬有爭議的、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得買賣。凡是不符合上述標(biāo)準(zhǔn)的，即使房地產(chǎn)商品已經(jīng)開發(fā)完畢，甚至取得了相關(guān)報酬，并轉(zhuǎn)移了風(fēng)險，也不能作為收入予以確認(rèn)。法律標(biāo)淮是專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的前提條件。

(2)專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是指會計(jì)準(zhǔn)則、會計(jì)制度中規(guī)定的商品銷售收入確認(rèn)標(biāo)淮，即收入確認(rèn)的4個必要條件:企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購買方；企業(yè)沒有對已售出的商品實(shí)施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計(jì)量。上述規(guī)定中，收入確認(rèn)以風(fēng)險和報酬實(shí)質(zhì)的轉(zhuǎn)移為標(biāo)準(zhǔn)，理論上比較合理，但由于房地產(chǎn)業(yè)銷售方式的多樣性和復(fù)雜性，為實(shí)際工作中收入確認(rèn)帶來了困難。

筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)銷售合同是在房屋尚未建成竣工前的預(yù)先銷售行為，不論是否收取了款項(xiàng)，均不屬于實(shí)際發(fā)生的銷售業(yè)務(wù)。因此，簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)收貨款不符合收入確認(rèn)條件，不能作為銷售實(shí)現(xiàn)依據(jù)；簽訂正式房屋銷售合同則如同一般工商企業(yè)產(chǎn)品銷售合同一樣，從法律意義上講也只是一種合約，房屋未經(jīng)買方驗(yàn)收認(rèn)可，商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬尚未轉(zhuǎn)移給買方，不符《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則——收入》的有關(guān)規(guī)定，故也不能確認(rèn)收入；購買方取得商品房產(chǎn)權(quán)證的環(huán)節(jié)較為特殊，盡管房地產(chǎn)商品最終是以產(chǎn)權(quán)證上權(quán)利人主體的更替為所有權(quán)變更的主要標(biāo)志，但由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)前根據(jù)規(guī)定需要支付土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領(lǐng)取預(yù)售許可證、在工程獲得有關(guān)部門竣工驗(yàn)收領(lǐng)取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同，并向客戶收取房款、交付買主辦理入住手續(xù)的情況后才辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，且產(chǎn)權(quán)證的辦理涉及到房地產(chǎn)管理、土地管理等政府有關(guān)部門，辦妥產(chǎn)權(quán)證書的時間并非開發(fā)企業(yè)所能控制。如果此時確認(rèn)收入，會導(dǎo)致收入滯后，同樣不符合收入確認(rèn)原則。所以，盡管房屋產(chǎn)權(quán)證書是房屋所有權(quán)的標(biāo)志，但并非是確認(rèn)收入的必要條件。

2.2 引入計(jì)劃銷售價格的概念，使銷售收入與成本配比

建議引入計(jì)劃銷售價格的概念，解決銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)錯位，與銷售收入不配比這一特殊問題。即當(dāng)開發(fā)的房屋達(dá)到可銷售狀態(tài)時，企業(yè)根據(jù)成本、市場、地段、樓層、朝向等因素制定一個計(jì)劃銷售價格，作為成本分配標(biāo)準(zhǔn)。

(1)實(shí)際售價成本率法，是在季度前兩個月按實(shí)際售價乘以計(jì)劃銷售成本等于季末銷售成木的方法調(diào)整。具體操作順序是:分類明細(xì)賬按開、竣工時間相同或相近且一并辦理決算的項(xiàng)目設(shè)置賬戶，在此分類明細(xì)賬基礎(chǔ)上，再按計(jì)劃價格相同的房屋分類設(shè)戶，價格不同的分別設(shè)置。季度前兩個月可按分類明細(xì)賬結(jié)轉(zhuǎn)成本，即按分類明細(xì)賬記載的當(dāng)月實(shí)際銷售額乘以計(jì)劃銷售成本率得出當(dāng)期成本結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)，對銷售房屋只登記數(shù)量，待季末將未銷售房的計(jì)劃售價乘以計(jì)劃銷售成本率得出月末留存成本，用倒擠的方法結(jié)出銷售成本。這種方法適用于開發(fā)規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)，優(yōu)點(diǎn)是可以減少工作量，缺點(diǎn)是季度前兩個月受房價影響會產(chǎn)生一定誤差，且不能及時、準(zhǔn)確提供較詳細(xì)的成本資料。

(2)計(jì)劃售價成本率法，就是始終按計(jì)劃售價乘以計(jì)劃銷售成本率進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。只要是開發(fā)建設(shè)工程已辦理了竣工決算手續(xù)，就可以把商品房成本按樓棟、樓層、單元予以確定，甚至可以計(jì)算出每平米建筑面積成本。因此可以按單元設(shè)置賬戶，也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類計(jì)入同一賬戶。銷售成本按單元設(shè)置賬戶的房號直接對號入座結(jié)轉(zhuǎn)，按每平米建筑面積成本歸類設(shè)戶的，可按銷售面積乘以每平米建筑面積成本得出銷售成本。這種方法的缺點(diǎn)是結(jié)轉(zhuǎn)工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時，并能將結(jié)轉(zhuǎn)成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

2.3 擴(kuò)大信息披露內(nèi)容，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量

篇7

一、房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)體制與方法制度現(xiàn)狀

房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)制度方法是一個復(fù)雜的體系，它主要包括統(tǒng)計(jì)調(diào)查體系、統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系和統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)體系。

1、統(tǒng)計(jì)調(diào)查。我國房地產(chǎn)調(diào)查體系中主要存在兩大調(diào)查系統(tǒng)：一是由國家統(tǒng)計(jì)局及其調(diào)查總隊(duì)所組成的政府綜合統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)；二是由建設(shè)部和地方政府建設(shè)主管部門所組成的部門統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)。我國房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)調(diào)查主要采取。即房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的組織部門（政府統(tǒng)計(jì)部門和建設(shè)部門）通過向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)報表，由房地產(chǎn)企業(yè)自行填報，上報給基層統(tǒng)計(jì)部門，然后逐級匯總、上報。房地產(chǎn)報表方式為年度報表和定期報表中的季報、月報。

2、統(tǒng)計(jì)指標(biāo)。我國目前尚無系統(tǒng)明確完善的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系，現(xiàn)有的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)側(cè)重于從投資角度的統(tǒng)計(jì)，即：《房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)報表制度》（某年統(tǒng)計(jì)年報和定報）和建設(shè)部制定的《房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)報表制度》，并且每年的指標(biāo)數(shù)量都有差異。

3、統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。為了便于對統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和各種有關(guān)信息進(jìn)行分類研究，國家統(tǒng)計(jì)局對某些重要的復(fù)雜的統(tǒng)計(jì)分組體系，制定、和實(shí)施統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化管理，形成統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。將己有的和應(yīng)有的各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)分類標(biāo)準(zhǔn)，按其內(nèi)在聯(lián)系組成的整體所形成的體系，就是統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)體系，使各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)分類標(biāo)準(zhǔn)有機(jī)結(jié)合，相互銜接，減少重復(fù)，防止矛盾，避免人力、物力、財(cái)力的浪費(fèi)。另外，統(tǒng)計(jì)口徑的規(guī)定在統(tǒng)計(jì)工作中也有一定標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)體現(xiàn)在統(tǒng)一的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)制度、房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)解釋、房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)編碼。

二、現(xiàn)行房地產(chǎn)方法制度存在問題

（一）房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系有待融合完善。目前，政府統(tǒng)計(jì)部門執(zhí)行國家統(tǒng)計(jì)局制定的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)報表制度，建設(shè)部門執(zhí)行建設(shè)部制定的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)報表制度。統(tǒng)計(jì)制度不一易造成數(shù)出多門，統(tǒng)計(jì)資源浪費(fèi)。國家局制定的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)報表制度，主要是反映房地產(chǎn)增量市場運(yùn)行狀況的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資情況統(tǒng)計(jì)，而反映土地市場、存量市場、經(jīng)營管理運(yùn)行狀況的房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)中介、房地產(chǎn)物業(yè)、房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)出租等指標(biāo)基本沒有。而這需要融合完善。

（二）按注冊地統(tǒng)計(jì)易漏統(tǒng)瞞報或重統(tǒng)多報?，F(xiàn)行的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)制度規(guī)定:“跨地區(qū)進(jìn)行開發(fā)活動并在開發(fā)地進(jìn)行工商登記且具備法人資格，納入開發(fā)活動所在地統(tǒng)計(jì)范圍;未進(jìn)行工商登記的，由企業(yè)辦公所在地進(jìn)行統(tǒng)計(jì)?！蹦壳胺康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)跨地區(qū)、跨省開發(fā)投資現(xiàn)象很常見，如果不在開發(fā)地注冊，易出現(xiàn)漏統(tǒng)瞞報。如果在開發(fā)地注冊，則，易出現(xiàn)重統(tǒng)多報。

（三）月報制度負(fù)擔(dān)過重。目前縣級一下基層統(tǒng)計(jì)人員固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)、房地產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)、建筑業(yè)統(tǒng)計(jì)集于一身，同時，上報時間集中、指標(biāo)較多，表間邏輯關(guān)系復(fù)雜，基層統(tǒng)計(jì)人員顧此失彼，疲于應(yīng)付。

（四）企業(yè)統(tǒng)計(jì)不堪重負(fù)。由于國家報表按專業(yè)多頭向下布置，統(tǒng)計(jì)局投資處、人口社會處，調(diào)查隊(duì)生產(chǎn)價格處、企業(yè)監(jiān)測處，房地產(chǎn)管理局等五個部門給企業(yè)(指房開企業(yè))布置調(diào)查任務(wù)，統(tǒng)計(jì)報表多達(dá)八種，多數(shù)指標(biāo)重復(fù)。同時，計(jì)量單位、報表軟件不同，所以企業(yè)統(tǒng)計(jì)人員工作量不堪重負(fù)。

三、規(guī)范房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的建議

（一）政府統(tǒng)計(jì)與部門統(tǒng)計(jì)建立統(tǒng)一的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系。一是實(shí)現(xiàn)政府統(tǒng)計(jì)與部門統(tǒng)計(jì)的“對接”。國家局與住建部門應(yīng)共同協(xié)商制定統(tǒng)一的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系，共同布置統(tǒng)計(jì)工作，由統(tǒng)計(jì)部門進(jìn)行數(shù)據(jù)處理，確保數(shù)出一門。二是建立政府統(tǒng)計(jì)與部門統(tǒng)計(jì)統(tǒng)計(jì)信息的共享機(jī)制，杜絕重復(fù)交叉，提高效率。三是在政府統(tǒng)計(jì)與部門統(tǒng)計(jì)建立的統(tǒng)一指標(biāo)體系下各司其職，各盡其責(zé)，各抒所長，相互支持，各得其所。

篇8

中圖分類號：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：

當(dāng)前受國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，目前我國的房地產(chǎn)業(yè)的前景一直不夠明朗，對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，這既是一種挑戰(zhàn)也是一種機(jī)遇，如果房地產(chǎn)開發(fā)商能夠在這樣的一個前提下將自己的生存的境遇提升起來，那么就能夠在今后的激烈的房地產(chǎn)市場競爭中立于不敗之地；如果當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)商不能夠?qū)⒆约旱拈_發(fā)項(xiàng)目更加集約化發(fā)展，那么就更有可能成為了這次國家層面的房地產(chǎn)調(diào)控中的犧牲品。因此，只有在房地產(chǎn)開發(fā)工程的過程中將其中的項(xiàng)目管理的效益提升，才能夠克服這樣的一種境遇。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)過程中項(xiàng)目管理的狀況分析

目前，受我國政府對房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)商都積極的將自己的開發(fā)項(xiàng)目，降低開發(fā)成本，提升各個環(huán)節(jié)的管理的效益，這對于未來的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)展有著一定的現(xiàn)實(shí)意義。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)長期的工程，具有開發(fā)周期相對較長、投資的金額相對較大、面臨的風(fēng)險較多等特點(diǎn)，作為房地產(chǎn)開發(fā)商最主要的目的是將房地產(chǎn)建設(shè)賣出的價格最大化，在這樣的一個過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商對于其工程建設(shè)的項(xiàng)目管理是否積極有效、是否能夠?qū)⒊杀究刂圃谧畹忘c(diǎn)，是否能夠符合房地產(chǎn)開發(fā)商的預(yù)期成本承受能力？當(dāng)前，我國房地產(chǎn)開發(fā)過程中由于對項(xiàng)目管理的經(jīng)驗(yàn)較少，還沒有能夠形成科學(xué)有效的管理模式，在這樣的一個背景下面，由于我國的房地產(chǎn)開發(fā)過程往往處于一種服務(wù)外包的狀況下，在目前只有將房地產(chǎn)開發(fā)過程中的項(xiàng)目管理集中到房地產(chǎn)開發(fā)商的手中，才能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)開發(fā)商的價格壓低下來，也只有這樣才能夠降低在日常的管理過程中所產(chǎn)生的一些不必要的費(fèi)用。

當(dāng)前，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中對于項(xiàng)目決策以及設(shè)計(jì)開發(fā)階段、施工階段、竣工驗(yàn)收階段，每一個環(huán)節(jié)都涉及到工程造價，優(yōu)化項(xiàng)目管理都顯得意義較為重大。項(xiàng)目管理作為房地產(chǎn)開發(fā)過程中非常重要的一個方面，應(yīng)該引起房地產(chǎn)開發(fā)商的重視，不僅要從思想上重視而且還要將這樣的一種思維形式放到房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程中去，只有這樣才能夠使得施工成本減少，提升房地產(chǎn)開發(fā)的效益。

二、提升房地產(chǎn)開發(fā)工程中的項(xiàng)目管理中的效益的方法分析

（一）、找到適合項(xiàng)目管理的規(guī)避風(fēng)險的措施

在房地產(chǎn)開發(fā)過程的項(xiàng)目管理中，往往隱含著一些隱性的風(fēng)險，如何規(guī)避這些風(fēng)險就成為了房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該積極考慮的內(nèi)容。在房地產(chǎn)開發(fā)工程的項(xiàng)目管理中應(yīng)該積極的回避風(fēng)險，這種風(fēng)險就是建立在前期的房地產(chǎn)開發(fā)過程中的論證上面，將房地產(chǎn)開發(fā)的前期過程準(zhǔn)備完善，這樣的話就能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險降到最低。對于規(guī)避風(fēng)險最有效的措施，第一個就是與建筑施工單位簽訂合同，以合同的方式來轉(zhuǎn)移相關(guān)的風(fēng)險，簽訂了合同后不管發(fā)生什么樣的風(fēng)險，都由施工方來承擔(dān)責(zé)任，這樣的話對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說是有利的。

（二）、加強(qiáng)對于項(xiàng)目成本的控制管理

房地產(chǎn)開發(fā)過程中相對比較受房地產(chǎn)開發(fā)商關(guān)注的一項(xiàng)重要內(nèi)容就是項(xiàng)目的成本造價，該項(xiàng)目的成本的多少直接關(guān)系到房地產(chǎn)商的盈利與否。對于項(xiàng)目的成本管理必須加強(qiáng)在房地產(chǎn)施工的全過程中，對于全部的過程進(jìn)行成本的控制和管理，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的過程中應(yīng)該不斷的完善管理的是投資決策的階段、設(shè)計(jì)招標(biāo)的階段、項(xiàng)目建設(shè)階段以及竣工驗(yàn)收的階段，在這些階段中進(jìn)行成本的控制，是提升房地產(chǎn)開發(fā)過程中的項(xiàng)目管理的最有效的方法。

（三）、不斷的完善項(xiàng)目管理的質(zhì)量

質(zhì)量往往是房地產(chǎn)開發(fā)公司的生命線所在，在房地產(chǎn)開發(fā)過程的項(xiàng)目管理中，只有不斷的完善工程項(xiàng)目管理中的質(zhì)量監(jiān)控才能夠降低建筑的成本。房地產(chǎn)開發(fā)工程的項(xiàng)目管理中的質(zhì)量管理，不僅關(guān)系到整個施工質(zhì)量的好與壞，還關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)工程中的效益的提升。當(dāng)前在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，不僅要完善對于項(xiàng)目管理的的質(zhì)量提升，還應(yīng)該將重點(diǎn)放到如何降低房地產(chǎn)施工造價上面，只有這樣才能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)開發(fā)工程過程中的項(xiàng)目管理的效益提升到最高的層次。

三、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)工程過程中的項(xiàng)目管理中的效益提升不僅要從簡單的工程造價的降低進(jìn)行，還應(yīng)該考慮到多方面的因素，有國家宏觀調(diào)控的因素，也有房地產(chǎn)開發(fā)商對于施工風(fēng)險規(guī)避的因素、同時還有就是將房地產(chǎn)的開發(fā)工程過程中的項(xiàng)目管理的質(zhì)量做進(jìn)一步的提升，只有這樣才能夠不斷的完善和提升房地產(chǎn)開發(fā)工程過程中的項(xiàng)目管理中的效益提升。

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篇9

中圖分類號：F293文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

1 前沿

近幾年房地產(chǎn)市場所有制結(jié)構(gòu)，由原來的以集體和國有經(jīng)濟(jì)為主的發(fā)展方式，轉(zhuǎn)變?yōu)閲?、集體、民營經(jīng)濟(jì)混合的發(fā)展方式，且民營經(jīng)濟(jì)增長快速，增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他經(jīng)濟(jì)類型。房地產(chǎn)開發(fā)商與融資機(jī)構(gòu)，我們這里指代銀行，其關(guān)系更加的密切，與國有、股份制銀行之間業(yè)務(wù)往來頻繁，同時也出現(xiàn)了很多的信用問題。發(fā)生了道德風(fēng)險和逆向選擇的風(fēng)險。

2 信息非對稱性

信息非對稱性，即指一方擁有另一方?jīng)]有擁有的信息。銀行與房地產(chǎn)商之間也存在著信息非對稱。信息非對稱，會使一方產(chǎn)生道德風(fēng)險與逆向選擇風(fēng)險。

房地產(chǎn)商與銀行之間，主要可能產(chǎn)生的風(fēng)險是房地產(chǎn)商的道德風(fēng)險，即因?yàn)殂y行與房地產(chǎn)開發(fā)商的信息不對稱，銀行由于信息量較少為信息的劣勢方，而房地產(chǎn)開發(fā)商為信息的優(yōu)勢方，房地產(chǎn)商可對自己的信譽(yù)、資質(zhì)等情況進(jìn)行虛假信息的傳遞，銀行在這些不真實(shí)信息的前提下進(jìn)行了相關(guān)操作，最終導(dǎo)致貸款無法收回的情況。

3 道德風(fēng)險的表現(xiàn)形式

房地產(chǎn)開發(fā)商道德風(fēng)險主要表現(xiàn)形式有如下幾種：

重復(fù)抵押抵押物。抵押物是銀行為了防止發(fā)生風(fēng)險而要房地產(chǎn)開發(fā)商以抵押的方式做的保證。對抵押物的要求是僅能一次抵押，不能重復(fù)抵押，但是房地產(chǎn)開發(fā)商可以利用自己的信息優(yōu)勢，與銀行系統(tǒng)沒有聯(lián)網(wǎng)的信息，進(jìn)行虛假信息的上報，最終到風(fēng)險出現(xiàn)，銀行清算時導(dǎo)致很多的糾紛，可能最終銀行只能收回很少資金。

假按揭套取資金風(fēng)險。按揭貸款，是購房者購買房子向銀行進(jìn)行按期支付還款的一種方式，購房者向銀行貸款，銀行將購房款付款給房地產(chǎn)開發(fā)商，但是這個過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商可以利用自己內(nèi)部的員工，進(jìn)行按揭貸款，對所需資料進(jìn)行虛報，但是實(shí)際上資金回款到了房地產(chǎn)開發(fā)商，從而使資金回籠的更快，房子可以后期銷售。這樣使得風(fēng)險轉(zhuǎn)移到銀行，一旦房地產(chǎn)商離開，所有損失由銀行承擔(dān)。

抵押物所有權(quán)隱瞞風(fēng)險。抵押物起到的是還款保證的作用，如果抵押物并非借款人所有，就會導(dǎo)致還款風(fēng)險加大，在借貸過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商利用他人的房產(chǎn)或者共有的房產(chǎn)以及其他抵押物進(jìn)行抵押，在抵押處理過程中偽造信息，未經(jīng)房產(chǎn)所有人或者全部所有人的一直同意，就進(jìn)行了抵押，這樣一旦出現(xiàn)風(fēng)險，銀行也不能對抵押物進(jìn)行處置。

4 博弈分析

本文建立博弈模型從實(shí)際角度出發(fā)，考慮了多次重復(fù)的博弈，即房地產(chǎn)開發(fā)商不僅僅考慮單次的收益，同時會考慮長久的收益，獲取現(xiàn)金的能力等因素。即如果考慮到未來收益，房地產(chǎn)開發(fā)商損失眼前的一點(diǎn)利益是值得的。假設(shè)沒有外界干預(yù)，房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行之間的合作是無限次的重復(fù)進(jìn)行的。重復(fù)博弈的過程中，只要房地產(chǎn)開發(fā)商不違約則可以無限次的重復(fù)合作博弈，一旦房地產(chǎn)開發(fā)商違約了，則合作會馬上終止。同時我們設(shè)開發(fā)商的貼現(xiàn)因子為a，即房地產(chǎn)開發(fā)商對于現(xiàn)金流的重視程度。

我們將房地產(chǎn)商與銀行之間的收益關(guān)系描述如下表所示，表中說明如果房地產(chǎn)開發(fā)商不選擇貸款，則不存在違約與不違約，則房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的收益都為（0，0），如果房地產(chǎn)開發(fā)商選擇貸款，則如果違約，房地產(chǎn)開發(fā)商可獲利10，銀行損失2，即為（10，-2），如果選擇不違約，則房地產(chǎn)開發(fā)商獲利為6，銀行獲利為2，即為（6，2）

表1 房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行博弈分析表

當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商遵守約定，與銀行之間建立了良好的關(guān)系，形成了長期的合作，則房地產(chǎn)開發(fā)商每期的可以獲得利潤為6，那么收益流的貼現(xiàn)值就為6+6a+6a2+ ……=6/（1-a）；如果房地產(chǎn)開發(fā)商在合作過程中違約，那么那一次獲得收益為10，以后就沒有辦法跟銀行進(jìn)行合作，那么之后的收益就是0，這時候的貼現(xiàn)值為10 。

則當(dāng)6/（1-a）大于等于10時，房地產(chǎn)開發(fā)商才不會選擇違約。即為a大于等于0.4，在這種情況下合作才較為有保證。

以上分析的均衡，可以看出房地產(chǎn)開發(fā)商的折現(xiàn)因子越大，其對未來現(xiàn)金流的重視程度越高，就越不會選擇違約。在這樣重復(fù)的多次博弈的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商只有有很好的信譽(yù)度，這樣銀行才會貸款，才能保證合作。同時可以看出，博弈的過程是一個長期的過程。只有房地產(chǎn)開發(fā)商以及銀行進(jìn)行了長期的合作，才能加強(qiáng)雙方合作的信譽(yù)度。

5總結(jié)

從房地產(chǎn)開發(fā)商的角度來分析，只有建立了很好的信譽(yù)度才能在與銀行合作的過程中容易成功，銀行才可能選擇與其合作。如果在沒有外界干預(yù)的情況下，如果房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行間只進(jìn)行了單次合作博弈，由于兩方存在著信息的不對稱性，房地產(chǎn)開發(fā)商注重短期利益，就會存在虛報信息騙貸的情況，使得銀行的整個貸款的格局向劣質(zhì)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移。

從銀行角度來分析，首先銀行可以增加對房地產(chǎn)商的信息獲取途徑，更多的掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信息，減少信息的不對稱性；其次銀行可以選擇本身信用狀況良好，通過企業(yè)信用查詢體系，對企業(yè)信用狀況進(jìn)行審查，從企業(yè)的經(jīng)營周期、資產(chǎn)狀況、借貸狀況等等加強(qiáng)審查力度。

總之，銀行與房地產(chǎn)開發(fā)商之間的博弈，是一個長期持續(xù)的過程，只有建立完善的信息機(jī)制，才有利于雙方合作。

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篇10

中圖分類號：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

一、前言

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，要想做好質(zhì)量管理和效益管理，就要結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)際，從房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)入手，確保房地產(chǎn)開發(fā)能夠符合規(guī)范要求，在質(zhì)量管理和效益管理上能夠遵守建設(shè)規(guī)則，在質(zhì)量和成本核算上能夠達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。基于房地產(chǎn)開發(fā)的重要性，以及對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量和效益的現(xiàn)實(shí)要求，做好房地產(chǎn)開發(fā)的質(zhì)量和效益管理對房地產(chǎn)企業(yè)而言具有重要意義。為此，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，積極做好質(zhì)量和效益管理既是企業(yè)的必要措施，同時也是企業(yè)的重要管理內(nèi)容。為此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)從項(xiàng)目建設(shè)的整個過程入手，確保質(zhì)量管理和效益管理取得積極效果。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在前期應(yīng)質(zhì)量和效益并重

在進(jìn)行有效的市場調(diào)查基礎(chǔ)上，開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)房地產(chǎn)市場價格采取擬訂目標(biāo)利潤的辦法來推算目標(biāo)成本，把目標(biāo)成本按開發(fā)成本和期間費(fèi)用進(jìn)行分類、分解。在正確劃分成本項(xiàng)目基礎(chǔ)上，對各環(huán)節(jié)支出確定開支范圍及擬訂費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。考慮到前期質(zhì)量控制和成本管理的重要性，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，應(yīng)從以下幾個方面做好質(zhì)量控制和成本管理。

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在前期應(yīng)做好各項(xiàng)質(zhì)量管理制度的編制

考慮到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的復(fù)雜性，在前期階段，應(yīng)結(jié)合設(shè)計(jì)和施工實(shí)際，做好施工組織設(shè)計(jì)、施工方案和質(zhì)量管理等基本制度的編制，保證質(zhì)量管理得到有效控制。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在前期應(yīng)制定具體的成本管理辦法

成本管理是決定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總體效益的關(guān)鍵，要想做好成本管理工作，就要從管理辦法的制定和完善入手，確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理有據(jù)可依。

3、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在前期應(yīng)實(shí)現(xiàn)質(zhì)量管理和成本管理的統(tǒng)一

在前期階段，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量管理和成本管理應(yīng)放在一起考慮，不能重視了質(zhì)量而忽視了成本管理，也不能只重視成本管理而忽視質(zhì)量管控，所以，二者應(yīng)放在一起考慮。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段應(yīng)注重質(zhì)量和效益并重

項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段是開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行質(zhì)量管理與控制成本，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最直接最重要的環(huán)節(jié)。一般來說，設(shè)計(jì)費(fèi)只占項(xiàng)目總投資的約1％，但設(shè)計(jì)工作對工程造價的影響程度可達(dá)75％以上。優(yōu)秀的設(shè)計(jì)是開發(fā)項(xiàng)目盈利的基本保障?；谶@一認(rèn)識，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，要想做好質(zhì)量和效益管理，就要從設(shè)計(jì)階段入手，重點(diǎn)做好以下幾個方面工作：

1、在設(shè)計(jì)階段，應(yīng)明確質(zhì)量管理原則

為了保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量管理能夠取得積極效果，我們應(yīng)在設(shè)計(jì)階段明確質(zhì)量管理原則，確保質(zhì)量管理能夠貫穿于整個房地產(chǎn)實(shí)施階段，保證質(zhì)量管理達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。

2、在設(shè)計(jì)階段，應(yīng)確保設(shè)計(jì)質(zhì)量滿足實(shí)際需要

考慮到設(shè)計(jì)質(zhì)量對整個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的決定性作用，在設(shè)計(jì)階段，我們應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)實(shí)際，確保設(shè)計(jì)在準(zhǔn)確性和合理性方面滿足實(shí)際需要，達(dá)到提高設(shè)計(jì)質(zhì)量的目的。

3、在設(shè)計(jì)階段，應(yīng)合理選擇設(shè)計(jì)方案，節(jié)省項(xiàng)目建設(shè)成本

設(shè)計(jì)方案的確定，關(guān)系到整個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)。設(shè)計(jì)方案的合理性和科學(xué)性，也能為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目節(jié)省大量建設(shè)資金。所以，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)中應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，節(jié)省項(xiàng)目建設(shè)成本。

四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在實(shí)施階段應(yīng)質(zhì)量和效益并重

在項(xiàng)目施工階段，雖然影響項(xiàng)目投資可能性小，但是項(xiàng)目要投入建設(shè)資金，浪費(fèi)投資可能性大，開發(fā)企業(yè)必須加強(qiáng)施工現(xiàn)場的動態(tài)管理。主要體現(xiàn)在：

1、實(shí)行效益獎勵制度，充分調(diào)動管理人員的積極性，管好施工現(xiàn)場。

施工階段是決定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的關(guān)鍵時期，為了保證質(zhì)量管理取得積極效果，應(yīng)結(jié)合施工現(xiàn)場的質(zhì)量管理實(shí)際，積極實(shí)行效益獎勵制度，實(shí)行明確的獎懲制度，保證施工現(xiàn)場的質(zhì)量管理取得積極的管控效果。

2、盡量減少設(shè)計(jì)圖變更。工程設(shè)計(jì)圖粗糙，市場供應(yīng)的材料規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)不符合設(shè)計(jì)要求等是引起設(shè)計(jì)變更的原因。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中設(shè)計(jì)變更的增多，將會直接導(dǎo)致工程成本的增加，在這種情況下，施工質(zhì)量也難以保證達(dá)標(biāo)。為此，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工階段，應(yīng)減少設(shè)計(jì)圖的變更，使質(zhì)量和成本管理能夠在可控的范圍之內(nèi)。

3、嚴(yán)格現(xiàn)場簽證管理。工程技術(shù)管理人員之間互相配合，現(xiàn)場簽證隨做隨簽，且應(yīng)達(dá)到量化要求。

考慮到現(xiàn)場簽證的特殊性，現(xiàn)場簽證的增多，對成本控制是一個不小的考驗(yàn)。基于這一認(rèn)識，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，必須要嚴(yán)格控制現(xiàn)場簽證數(shù)量，確保工程技術(shù)管理人員能夠相互配合，保證簽證的準(zhǔn)確性和合理性。

五、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在竣工結(jié)算階段應(yīng)質(zhì)量和效益并重

開發(fā)企業(yè)要對工程竣工結(jié)算進(jìn)行審查。最好采用三級審查方式審核結(jié)算書，即監(jiān)理公司初審，項(xiàng)目部門復(fù)審，開發(fā)企業(yè)終審。這既可互相監(jiān)督又能保證結(jié)算的準(zhǔn)確性。 結(jié)算完成后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)及時做好項(xiàng)目的開發(fā)評價工作。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目由于工程量大，施工過程復(fù)雜，其竣工結(jié)算工作量也相對較大。因此，我們要考慮到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的結(jié)算實(shí)際，在結(jié)算過程中，重點(diǎn)做好質(zhì)量管理和成本管理，具體應(yīng)從以下幾個方面開展工作：

1、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工結(jié)算階段應(yīng)根據(jù)質(zhì)量要求核對工程量

為了保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的竣工結(jié)算能夠取得積極效果，我們應(yīng)根據(jù)質(zhì)量管理的要求，認(rèn)真核對工程量，使工程量能夠滿足工程結(jié)算需要。

2、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工結(jié)算階段應(yīng)重視成本核算

在竣工結(jié)算過程中，應(yīng)始終堅(jiān)持成本核算理念，利用各項(xiàng)成本核算手段，對整個項(xiàng)目的成本投入進(jìn)行全面核算，確保成本管理取得積極效果。

3、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工結(jié)算階段應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行核算制度

考慮到成本核算對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的重要性，在竣工結(jié)算階段，要想保證成本核算取得積極效果，就要嚴(yán)格執(zhí)行核算制度，達(dá)到提高成本管理質(zhì)量的目的。

六、結(jié)論

通過本文的分析可知，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，質(zhì)量和效益是重要的管控目標(biāo)。要想做好質(zhì)量和效益管理工作，就要從前期階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段和竣工結(jié)算階段入手，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的質(zhì)量和效益管理取得積極效果。

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