導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險分析，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 財務(wù)風(fēng)險 風(fēng)險防范

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，資金投入量大、回收期長以及變現(xiàn)能力差的特點決定了該行業(yè)必然會面臨巨大的財務(wù)風(fēng)險，因此，對當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)風(fēng)險進行深入分析，并尋求有效控制財務(wù)風(fēng)險的措施，已成為一個亟待解決的問題。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)財務(wù)風(fēng)險現(xiàn)狀分析

以下分析中主要選取四個房地產(chǎn)業(yè)的標(biāo)桿企業(yè)：萬科、招商、保利、金地。

（一）財務(wù)風(fēng)險分析

大多數(shù)上市房地產(chǎn)企業(yè)的速動比率較低，資產(chǎn)負(fù)債率偏高，且現(xiàn)金流為負(fù)值，財務(wù)風(fēng)險并不低（見表1）。

從四家標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流情況來看，經(jīng)營性現(xiàn)金流均為負(fù)。保利地產(chǎn)三季度末的經(jīng)營現(xiàn)金流已經(jīng)為-81.76億元，比上年同期現(xiàn)金情況減少67.67%。甚至有部分企業(yè)的現(xiàn)金流較去年相比下降了200%以上，如萬科地產(chǎn)現(xiàn)金流為-6.2億元，比去年同期下降了220%。

1．速動比率明顯降低，短期償債壓力大

從表2可見，在目前樓市低迷的情況下，速動比率比流動比率更好的體現(xiàn)公司的短期償債能力。與2007年第三季度相比，2008年三季度的速動比率均有所下降，分別為0.22、0.29、0.18、0.12，這說明四家企業(yè)在經(jīng)歷了大幅拿地、迅速擴張之后，出現(xiàn)了嚴(yán)重的資金壓力，均需要加強對資金的風(fēng)險監(jiān)控。尤其是招商地產(chǎn)，三季度的速動比率為0.31，處于較低的水平。目前，招商地產(chǎn)急需提高資金的運營能力，減少短期償債壓力。

2．資產(chǎn)負(fù)債率普遍偏高，長期償債令人擔(dān)憂

從表3可以看出，萬科、保利、金地、招商四家上市房地產(chǎn)企業(yè)2008年三季度的資產(chǎn)負(fù)債率均為70%左右，高出60%的警戒線。與2007年相比均有所提高，提高最明顯的是金地集團，由2007年三季度的43.05%提升至73.3%，其一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債為39億元，較年初增加254.55%；長期借款上升為81.91億元，較年初增加51.55%。而截止9月末，金地的銷售額不到79億元，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流仍為負(fù)。

（二）盈利能力分析

1．營業(yè)收入增加，但仍難抗行業(yè)大勢

從上表中可以看出，四家標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)收入同比普遍增長，但仍難抗行業(yè)大勢，紛紛調(diào)減銷售。報告期內(nèi)萬科業(yè)績穩(wěn)步增長，前三季度營業(yè)收入為141.73億元，同比增長59.04%，其中第三季度的營業(yè)收入為52.87億元，同比增長71.04%。保利地產(chǎn)2008年前三季度的營業(yè)收入為39.09億元，同比增長71.22%。但僅從第三季度的營業(yè)收入來看，卻都存在一定幅度的下降，第三季度的營業(yè)收入為13.12億元，同比降低27.53%。

2．利潤增長放緩

萬科第三季度凈利潤為2.15億元，同比下降13.42%。對于第三季度凈利潤的下降，萬科的解釋是手計提存貨跌價準(zhǔn)備等因素的影響，也即萬科目前的存貨降價，導(dǎo)致了利潤下跌。

而保利地產(chǎn)2008年前三季度的凈利潤均有大幅增長，高達12.67億元，同比增長125.38%，但僅從第三季度的凈利潤來看，卻都存在一定幅度的下降，同比降低18%。

金地集團前三季度的凈利潤出現(xiàn)小幅增長，同比增長分別為7.02%。從第三季度單季數(shù)據(jù)來看，凈利潤為1.10億元，同比下降10%。

招商地產(chǎn)前三季度的凈利潤也呈下降趨勢，降幅19.05%，僅從第三季度單季數(shù)據(jù)來看，凈利潤卻出現(xiàn)大幅提升，達1.7億元，同比增長170.26%，而其凈利潤并不是來自于主業(yè)務(wù)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，而是由于遠期外匯買賣合同的公允價值增加所致。季報顯示，招商第三季度公允價值變動收益為1.11億元，同比大幅增長667.44%。

（三）資產(chǎn)管理能力分析

1．存貨激活，存貨周轉(zhuǎn)率下降

由于房地產(chǎn)項目建設(shè)周期一般為2-3年，按照村后在2.5年內(nèi)銷售并回籠資金計算，存貨周轉(zhuǎn)率應(yīng)該不低于0.4。但四家標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)早在2007年就已經(jīng)跌破0.4這一安全值。

其中，保利地產(chǎn)三季度末存貨為417.51億元，比年初增加48.66%，成為四大龍頭中存貨增幅最大的公司。而在廣深兩地大幅降價的金地集團，存貨也達到265.91億元，比年初增加42.77%，即使再出現(xiàn)類似去年的熱銷情況，它的存貨也能再賣3年。

招商地產(chǎn)三季度末存貨為215.52億元，比年初增加25.54%。招商地產(chǎn)今年的計劃銷售目標(biāo)為100億元，而前三季度僅完成銷售額約50億元。低迷的市場嚴(yán)重影響了招商地產(chǎn)的銷售額，造成了存貨的積壓。

即便是龍頭企業(yè)萬科，2008年三季度的存貨也已高達873.76億元，較年初增加31.45%，約占其資產(chǎn)總值的72%，以萬科三季度52.87億元的營業(yè)收入計算，這些存貨的消化還需要近2年的時間。

2．現(xiàn)金流持續(xù)惡化，資金壓力大

存貨的大量積壓，嚴(yán)重的制約了經(jīng)營性資金的流動性，目前，大部分上市房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額均為負(fù)值，而期末現(xiàn)金流仍保持正值，這是由籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流來彌補的。萬科已連續(xù)兩年出現(xiàn)融資前的負(fù)現(xiàn)金流狀況，2008年三季度末，萬科經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-19.89億元，投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額則更低，達-21.3億元。保利地產(chǎn)更為嚴(yán)重，已經(jīng)連續(xù)5年出現(xiàn)負(fù)現(xiàn)金流增長，2008年三季度末，保利地產(chǎn)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-81.76億元，同比減少67.67%。

三、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)進行財務(wù)風(fēng)險管理的措施

1．建立多元化的融資渠道，降低資產(chǎn)負(fù)債率。一方面，加強預(yù)售房款、銀行貸款、股票、債券融資、合作開發(fā)等這些傳統(tǒng)融資渠道的管理。另一方面，可以通過吸收股權(quán)投資來擴充自有資金；或者可以利用房地產(chǎn)信托計劃融資。通過融資渠道多元化、搭配好資本權(quán)益比率等方法，改善資本結(jié)構(gòu)減輕籌資壓力、降低財務(wù)風(fēng)險。

2．進行市場調(diào)研，防范市場風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對市場容量和社會承受能力認(rèn)真調(diào)查，進行嚴(yán)格的投資項目決策論證。

3．建立適應(yīng)市場的營銷策略。各房地產(chǎn)企業(yè)需要靈活組合營銷策略，加快資金回籠，發(fā)揮資金成本的杠桿作用，創(chuàng)新營銷策略，進一步拓展市場。

4．進行財務(wù)分析和財務(wù)監(jiān)督。加強投資項目的風(fēng)險分析和方法性研究，對企業(yè)的經(jīng)營活動和經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行事前、事中、事后的監(jiān)督，準(zhǔn)確的財務(wù)預(yù)測可以把風(fēng)險降到最低限度，有效地防范、抵御各種風(fēng)險。

5．加強和提高房地產(chǎn)企業(yè)決策者、財務(wù)人員的財務(wù)管理意識和綜合素質(zhì)。

6．確定財務(wù)成本管理戰(zhàn)略、加強內(nèi)部控制、建立健全策劃監(jiān)督體系，最大程度地避免人為因素的不利影響，提高成本管理績效。

篇2

（一）房地產(chǎn)企業(yè)成本的內(nèi)容

1、房地產(chǎn)企業(yè)的成本

房地產(chǎn)企業(yè)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)、建設(shè)和經(jīng)營中所產(chǎn)生的各種費用的總和，主要包括土地的征用和拆遷補償，建安工程費，基礎(chǔ)設(shè)施費，前期工程費以及開發(fā)間接費和公共配套費等。

2、房地產(chǎn)企業(yè)的費用

房地產(chǎn)企業(yè)的費用主要指的是應(yīng)攤費用，具體來說指的是房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)、建設(shè)和經(jīng)營期間應(yīng)承擔(dān)的各種費用。主要包含管理費用、財務(wù)費用以及銷售費用。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制

1、立項階段的成本控制

立項階段需要做好成本規(guī)劃，成本規(guī)劃的確定對成本控制具有指導(dǎo)性的意義，通過成本規(guī)劃，可以對項目的預(yù)期成本分布、收入，利潤和風(fēng)險進行相應(yīng)的分析。立項階段的成本控制活動主要包括：項目可行性經(jīng)濟分析，成本規(guī)劃及估算，現(xiàn)金安排及敏感性分析以及利潤測算等幾個方面。

2、設(shè)計階段的成本控制

設(shè)計階段是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的核心，為有效控制和降低工程成本，需落實設(shè)計階段的成本控制。具體來說應(yīng)當(dāng)從以下幾個方面著手：一是要嚴(yán)格按照立項階段確定的成本規(guī)劃落實方案設(shè)計與施工圖設(shè)計；二是要強化技術(shù)溝通，貫徹執(zhí)行限額設(shè)計；第三要大力推廣價值工程方法；第四要強化施工前對設(shè)計圖紙的審核工作。

3、建設(shè)階段的成本控制

建設(shè)階段是成本控制中心環(huán)節(jié)，除了要做好現(xiàn)場控制，嚴(yán)格按圖施工、控制變更及簽證外，還應(yīng)注意：第一，結(jié)合現(xiàn)場的情況，做好土方平衡；第二，對照施工圖紙，做出詳細的預(yù)算，擬定成本控制的重點和難點，與工程部一道制定詳細的成本控制措施；第三，制定和落實招投標(biāo)制度，選擇質(zhì)優(yōu)、價廉的承包商；第四，規(guī)劃和落實好工程款的支付時間節(jié)點，有效控制財務(wù)成本。

4、交付階段的成本控制

交付階段分兩個階段，第一是承包人按照圖紙完成全部工作并取得驗收合格證后向房地產(chǎn)企業(yè)交付，第二是房地產(chǎn)企業(yè)按照合同向業(yè)主交付產(chǎn)品。第一階段成本控制關(guān)鍵在于加強竣工結(jié)算的管理，重點審核竣工圖、審核施工過程的變更和簽證以及審核工程結(jié)算。第二階段成本控制的關(guān)鍵在于和物業(yè)管理方協(xié)調(diào)好，做好產(chǎn)品交付工作，防止出現(xiàn)產(chǎn)品交付糾紛、違約情況。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險分析

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險分析

融資風(fēng)險指的是企業(yè)為取得財物利益而產(chǎn)生的舉債，這會增加企業(yè)到期付息的負(fù)擔(dān)，還存在著資不抵債和不能還本付息的可能。在財務(wù)的杠桿作用下，如果付息前的收益下降，那么股東的收益將會有大幅下降的風(fēng)險。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險主要表現(xiàn)在融資規(guī)模持續(xù)增長，融資渠道集中于銀行信貸，房地產(chǎn)資金信托等。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險分析

投資風(fēng)險指的是在不確定因素的影響下，由于投資項目達不到預(yù)期的效益，從而導(dǎo)致企業(yè)償債能力以及盈利水平下降的風(fēng)險。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險的表現(xiàn)是房地產(chǎn)開發(fā)投資的規(guī)模持續(xù)增長，房地產(chǎn)市場庫存較高，房地產(chǎn)企業(yè)部分投資行為不合理等。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)資金回收與收益分配的風(fēng)險分析

資金回收風(fēng)險指的是房地產(chǎn)企業(yè)由于財務(wù)問題而導(dǎo)致企業(yè)再生產(chǎn)時發(fā)生資金相對不足的問題。收益分配風(fēng)險指的是利潤分配給企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的活動帶來的影響。房地產(chǎn)資金回收風(fēng)險以及收益分配的風(fēng)險的成因主要是由內(nèi)外兩個方面產(chǎn)生的。內(nèi)部因素主要為管理層制定的企業(yè)資金回收和收益分配規(guī)定不合理；外部因素主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)對所處環(huán)境了解不足，如未能掌握行業(yè)和國家政策的變動等。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本于財務(wù)風(fēng)險間的關(guān)系

篇3

中圖分類號：F23 文獻標(biāo)識碼：A

收錄日期：2015年1月23日

近年來，西安房地產(chǎn)業(yè)得到迅猛發(fā)展，越來越多房地產(chǎn)企業(yè)把西安建設(shè)的更加宏偉壯觀。但是，由于西安房地產(chǎn)企業(yè)相比發(fā)達地區(qū)起步晚、基礎(chǔ)差、規(guī)模小，因而總體上與國內(nèi)其他省會城市的房地產(chǎn)行業(yè)存在較大的差距。目前，西安不少房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率保持在70%以上，這給其發(fā)展帶來巨大的財務(wù)風(fēng)險。如何應(yīng)對西安房地產(chǎn)企業(yè)的高財務(wù)風(fēng)險來保障企業(yè)的科學(xué)規(guī)范發(fā)展，是值得關(guān)注的問題。

一、西安市房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

近年來，西安市房地產(chǎn)市場持續(xù)保持穩(wěn)定、快速發(fā)展態(tài)勢，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了價格與成交量齊漲局面，供應(yīng)項目明顯增多，尤其以高新、曲江和城北三大區(qū)域為主。隨著市政府北遷、金融論壇的舉行以及世園會的舉辦等大事件不僅引導(dǎo)了市場，也吸引了開發(fā)商的投資熱情。到目前為止已經(jīng)吸引了中海、金地、綠地和萬達等國內(nèi)眾多知名地產(chǎn)商來投資，而由其開發(fā)的樓盤備受購房者青睞。

二、西安市房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險分析

資本運動在籌資、投放、產(chǎn)出和分配四個節(jié)點上停留，由此引起籌資、投資、資金回收和收益分配四種類型的風(fēng)險，下面將從這四個方面對西安房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險進行分析。

1、籌資風(fēng)險分析。從西安房地產(chǎn)企業(yè)資金來源可以看出，大部分企業(yè)利用財務(wù)杠桿效應(yīng)，在初期階段均以投入債務(wù)資金為主，自有資金相對較低，貸款增長率持續(xù)偏高。在高利益回報的驅(qū)動下，很多企業(yè)盲目舉債，而不是真正從企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設(shè)法追回應(yīng)收款項獲得資金。在西安一些大型房地產(chǎn)集團，還出現(xiàn)連鎖籌資擔(dān)保鏈，這種做法相當(dāng)冒險，一旦其中某一環(huán)節(jié)斷裂，就會給企業(yè)帶來致命打擊。

2、投資風(fēng)險分析。西安市房地產(chǎn)企業(yè)投資狀況可從房地產(chǎn)投資總額/固定資產(chǎn)投資總額指標(biāo)進行分析。國際上通常認(rèn)為該指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)值為25%。西安房地產(chǎn)這一指標(biāo)近年來均高于25%，可以看出，西安房地產(chǎn)市場近幾年出現(xiàn)投資過熱的情況，每年有較多的資金流入企業(yè)，可能會造成當(dāng)?shù)赝顿Y結(jié)構(gòu)失衡，存在一定的財務(wù)風(fēng)險。

3、資金回收風(fēng)險分析。從西安商品房銷售狀況和空置面積來看，房地產(chǎn)企業(yè)資金回收風(fēng)險主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品達到可出售狀態(tài)后，由于政策、市場因素或自身銷售手段的失誤，使得銷售狀況欠佳導(dǎo)致回款緩慢，而企業(yè)自身負(fù)債較多，資金回收與資金需求不能同步，造成企業(yè)的償債能力下降，經(jīng)營現(xiàn)金流得不到保證，進而陷入財務(wù)困境，甚至導(dǎo)致破產(chǎn)。

4、收益分配風(fēng)險分析。隨著東南部房地產(chǎn)企業(yè)大力進軍西部，其較高管理水平和技術(shù)設(shè)備對西安房地產(chǎn)企業(yè)提出巨大挑戰(zhàn)。企業(yè)自身消費與積累是一種此消彼長的關(guān)系，西安房地產(chǎn)企業(yè)在獲得收益的同時大大提高員工尤其是管理層的薪酬待遇，造就了房地產(chǎn)高薪行業(yè)，使得企業(yè)在分配環(huán)節(jié)耗費資金過多，有的甚至超過收益的50%，結(jié)果是積累資金比例過小。

三、西安房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范措施

1、確定合理的籌資結(jié)構(gòu)，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)適當(dāng)減少負(fù)債，合理確定負(fù)債規(guī)模和結(jié)構(gòu)，加強負(fù)債管理。一般來說，債務(wù)資金的成本較低，但風(fēng)險較高;權(quán)益資金的風(fēng)險較低，但成本較高。根據(jù)組合風(fēng)險分散化理論，多渠道融資能有效地分散企業(yè)的融資風(fēng)險，單一籌資是不現(xiàn)實的，也可能是非常危險的或成本很高的。西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)探索新融資渠道，部分大企業(yè)可通過發(fā)行股票、債券，或者信托基金等方式來進行籌資。企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身情況，通過提高權(quán)益資金的比例將風(fēng)險控制在有能力承受的范圍內(nèi)。

2、提高企業(yè)財務(wù)管理水平。首先，努力提高企業(yè)管理者的財務(wù)管理水平，對企業(yè)決策者進行培訓(xùn)指導(dǎo)，對相關(guān)財務(wù)報表有科學(xué)認(rèn)識，使管理者能夠根據(jù)客觀真實信息、企業(yè)自身情況以及所處外部環(huán)境做出科學(xué)決策，摒棄過去其主要依靠經(jīng)驗或主觀感覺進行決策的習(xí)慣，這樣可以降低企業(yè)發(fā)生財務(wù)風(fēng)險的可能性;其次，要加強對企業(yè)財務(wù)人員的管理與培訓(xùn)。一方面要加強對企業(yè)現(xiàn)有財務(wù)人員的培訓(xùn)，主要是專業(yè)知識和相關(guān)政策培訓(xùn)，努力確保現(xiàn)有人員知識和能力能夠勝任目前財務(wù)工作;另一方面企業(yè)要吸收具有較高專業(yè)素質(zhì)的財務(wù)人員，使人員有合理的流動機制。

3、加強資金流動性管理。制定合理的資金使用計劃，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)保證企業(yè)日常經(jīng)營資金需要，確保資金利用最大化。第一，企業(yè)資金支出多為大額、多筆，在財務(wù)收支上嚴(yán)格實施財務(wù)監(jiān)控，合理安排資金調(diào)度，確保開發(fā)項目施工運營和營銷資金需求;第二，加速應(yīng)收賬款回收，調(diào)整庫存，壓縮存貨資金占用，增強企業(yè)支付能力，提高企業(yè)信譽度，為下次融資進行鋪墊;第三，嚴(yán)格控制企業(yè)成本費用，防止費用超支，提高所投資金安全性和合理性，從而降低其財務(wù)風(fēng)險。

4、提高企業(yè)自身競爭力。近幾年，西安房地產(chǎn)投資過熱，部分消費者處于觀望狀態(tài)的情況下，企業(yè)應(yīng)積極應(yīng)對激烈的市場競爭，不斷提高自身競爭力。選擇好的地段，開發(fā)適合大眾消費者的戶型，比如精裝修的小戶型。在確保企業(yè)盈利的同時，利用產(chǎn)品自身高質(zhì)量與其他優(yōu)勢贏得廣大消費者的青睞，尤其在價格方面讓消費者覺得物有所值。選擇有效促銷方式，如打折銷售、付現(xiàn)金折扣及商品保證等。提高房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售量，降低西安房地產(chǎn)企業(yè)的存貨，從而降低資金回收風(fēng)險。

篇4

1.無力償還債務(wù)。房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)企業(yè)雖然也實行資本金制度，但大部分開發(fā)企業(yè)在初期階段均以負(fù)債開發(fā)為主，自有資本金比例非常的低，大量的開發(fā)資金都來源于借貸。如果公司用負(fù)債進行的投資不能按期收回并取得預(yù)期的收益，公司必將面臨無力償還債務(wù)的風(fēng)險，其結(jié)果不僅導(dǎo)致資金緊張，也會影響公司信譽度，甚至還可能因不能支付而導(dǎo)致公司倒閉。目前我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率很高，不少房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率在70%以上，有的甚至高達90%，遠遠高于60%的警戒線水平。高負(fù)債率意味著較高的財務(wù)杠桿，會放大投資風(fēng)險。

2.負(fù)債的結(jié)構(gòu)不合理。我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在籌集長期資金卻采用了短期借款，或者相反，這都會增加企業(yè)的籌資風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)一方面用短期借款來籌資，利息費用可能會有大幅度的波動；另一方面將短期借款用于長期資產(chǎn)，當(dāng)短期借款到期時可能會出現(xiàn)難以籌措到足夠的現(xiàn)金來償還短期借款的風(fēng)險。

3.利率變動風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)在負(fù)債經(jīng)營期間，由于通貨膨脹等影響，貸款利率發(fā)生增長變化，利率的增長必然增加公司的資金成本，從而抵減了預(yù)期收益。利率變動風(fēng)險在某種意義上是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的諸多風(fēng)險中最為致命的不測風(fēng)險。

4.再籌資風(fēng)險。再籌資通常是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)項目滾動開發(fā)最常用的辦法。由于負(fù)債經(jīng)營使公司負(fù)債率加大，相應(yīng)地對債權(quán)人的債權(quán)保證程度降低，這在很大程度上限制了房地產(chǎn)企業(yè)從其它渠道增加負(fù)債籌資的能力。在一些大型房地產(chǎn)集團，往往還會出現(xiàn)連鎖籌資擔(dān)保鏈，一旦“鏈”中的一環(huán)斷裂，再籌資風(fēng)險的效應(yīng)會放大從而給集團經(jīng)營帶來致命威脅。

透過以上風(fēng)險的表現(xiàn)形式不難發(fā)現(xiàn)我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險具有以下基本特征：（1）不確定性：房地產(chǎn)的不確定性是房地產(chǎn)商品區(qū)別于其它商品的一種基本特性。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險雖然可以事前加以估計和控制，但是由于影響財務(wù)活動結(jié)果的各種因素在不斷發(fā)生變化，因此事前不能精準(zhǔn)地確定財務(wù)風(fēng)險的大小。所以，開發(fā)商在進行房地產(chǎn)項目的投資開發(fā)時，必須面臨并承擔(dān)因項目所處地理環(huán)境條件變化所帶來的風(fēng)險，該風(fēng)險來源就是房地產(chǎn)位置的固定性、區(qū)域性和個別性特點。（2）分散轉(zhuǎn)移性：房地產(chǎn)的不可移動性和區(qū)域性，決定了其投資對于大環(huán)境的經(jīng)濟形勢和當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展趨勢非常敏感，并且由于其開發(fā)周期長，對形勢波動做出反應(yīng)并進行調(diào)整卻相當(dāng)緩慢，這同樣是房地產(chǎn)投資風(fēng)險之所在。（3）預(yù)測決策性：房地產(chǎn)企業(yè)是持續(xù)經(jīng)營的，財務(wù)管理者可以通過財務(wù)技術(shù)，基于歷史平臺對未來不確定的環(huán)境因素進行評估。在事前對損失進行預(yù)測，從而做出正確的投資經(jīng)營決策，將可能發(fā)生的財務(wù)風(fēng)險降至最低。（4）激勵性：財務(wù)風(fēng)險的客觀存在會促使房地產(chǎn)企業(yè)采取措施防范財務(wù)風(fēng)險。由于風(fēng)險普遍存在，為了持續(xù)經(jīng)營，企業(yè)不得不面對與防范它，并想方設(shè)法降低風(fēng)險的危害，從而引導(dǎo)企業(yè)自身主動地去完善其財務(wù)制度，規(guī)范財務(wù)行為，加強財務(wù)管理，提高經(jīng)濟效益。

鑒于以上表現(xiàn)和特征，分析我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的成因，主要從宏觀和微觀方面考慮：

從宏觀環(huán)境分析，房地產(chǎn)企業(yè)比較容易受到國家和地區(qū)經(jīng)濟情況影響，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策，像財政政策、貨幣政策、稅收政策等都是企業(yè)自身難以改變的。同時企業(yè)本身也存在一些缺陷，比如變現(xiàn)能力較低，周期較長，市場不成熟等。我國房地產(chǎn)業(yè)是個新興產(chǎn)業(yè)，起步晚，對它的發(fā)展規(guī)律、經(jīng)營管理的實踐理論研究還不夠成熟，在房地產(chǎn)投資的運作上還存在一定的盲目性。一些房地產(chǎn)企業(yè)將閑置的資金全部投在諸如商品房等某一種形式的房地產(chǎn)上，投資模式比較單一。近年來，政府多次出臺相應(yīng)政策，進一步嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)貸款條件，房地產(chǎn)企業(yè)從銀行獲得資金的難度進一步增大。銀行多次加息也將影響房地產(chǎn)的投資速度，削弱企業(yè)的盈利能力。

從微觀因素分析，我國房地產(chǎn)企業(yè)在很大程度上缺乏財務(wù)預(yù)算和財務(wù)管理機制。在經(jīng)營期間，有些企業(yè)對當(dāng)期的經(jīng)營狀況僅僅停留在會計核算，缺少事后財務(wù)分析；即使進行了財務(wù)分析，也不能充分利用分析結(jié)果對下期進行預(yù)算與指導(dǎo)，沒有較好的發(fā)揮財務(wù)管理的作用。對項目的資金運作缺少全盤考慮和長期規(guī)劃，當(dāng)資金運轉(zhuǎn)困難時，不是從公司內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自己積累的資金設(shè)法追回外欠的債款，而是千方百計的借款，并且借款渠道單一，負(fù)債成本較大。行業(yè)中，普遍存在經(jīng)驗主義和主觀個人決策現(xiàn)象。對項目的可行性研究與項目評估不夠全面。缺乏深入細致的市場調(diào)研和科學(xué)論證。沒有重視項目開發(fā)對資源環(huán)境、公共環(huán)境的影響。項目預(yù)期利潤過高。由此導(dǎo)致決策失誤經(jīng)常發(fā)生，從而產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加緊尋找防范財務(wù)風(fēng)險的對策，建立財務(wù)風(fēng)險防范機制

1.建立科學(xué)的財務(wù)結(jié)構(gòu)。首先，固定成本的存在使企業(yè)在利用經(jīng)營杠桿的同時也帶來相應(yīng)的財務(wù)風(fēng)險，經(jīng)營杠桿的作用并不總是積極的。只要企業(yè)的銷售量不能夠持續(xù)的增長，經(jīng)營杠桿所產(chǎn)生的作用就將是負(fù)面的。其次，企業(yè)資金籌措是企業(yè)理財?shù)闹攸c內(nèi)容，但外來資金（銀行信貸）對企業(yè)的發(fā)展來說僅僅是一種“輸血功能”，它可以解決企業(yè)一時的自給難題，但企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展，必須依靠形成一種來自企業(yè)經(jīng)營管理活動的良性“造血”功能機制，而造血功能機制的形成只能依靠企業(yè)資產(chǎn)的合理及有效的利用，保證現(xiàn)金流入與流出在時間、數(shù)量與速度上的協(xié)調(diào)一致，唯有如此企業(yè)的持續(xù)發(fā)展方有持續(xù)的財務(wù)資金支持。再其次，引發(fā)財務(wù)風(fēng)險的另一原因是房地產(chǎn)企業(yè)的短期負(fù)債與長期負(fù)債的搭配比例不當(dāng)，對于這一問題的解決方法，主要是根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流，并結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特點、經(jīng)營規(guī)模，利率結(jié)構(gòu)等因素來制定合適的長短期負(fù)債比率。適當(dāng)搭配房地產(chǎn)企業(yè)的短期負(fù)債與長期負(fù)債的比例，控制財務(wù)風(fēng)險。

2.制定合理的發(fā)展戰(zhàn)略。由于房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，一方面要對投資方案的投資效益進行探究，進行可行性研究，充分明確一些風(fēng)險因素；另一方面，為了降低投資的商業(yè)風(fēng)險，又要保證獲取預(yù)期的投資收益，要運用投資組合理論，合理進行投資組合。比較合理的方法是進行房地產(chǎn)類型組合投資。比如，盡量爭取在投資一些寫字樓的時候要兼顧住宅小區(qū)以及商鋪等類型房地產(chǎn)的構(gòu)建，以盡量利用不同類型房地產(chǎn)功能的相互補充，從而最大限度地適應(yīng)市場，提高財務(wù)管理的抗風(fēng)險和獲利能力。

篇5

1.籌資渠道單一。我國房地產(chǎn)企業(yè)籌資方式比較單一，銀行信貸至今仍然是我國房地產(chǎn)最主要的融資渠道，房地產(chǎn)的開發(fā)資金有超過70%源于銀行信貸，房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險大部分由銀行承擔(dān)，幾乎所有的其他行業(yè)都與銀行息息相關(guān)，牽一發(fā)而動全身。因而，改變這種以銀行為主導(dǎo)的房地產(chǎn)融資模式刻不容緩。雖然我國自籌資金在逐年增加，但是銀行借貸還是占主要來源。

2.資產(chǎn)負(fù)債率偏高。企業(yè)在經(jīng)營過程中，負(fù)債率過大將會加大房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險，如果資金流出現(xiàn)問題，企業(yè)會出現(xiàn)經(jīng)營困難、縮小規(guī)模甚至是破產(chǎn)等后果。所以大部分企業(yè)的負(fù)債率應(yīng)該保持在50%左右，也就是借入資本與自有資本保持平衡。像萬科、保利這種大企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率都高達近80%，就不難想象那些規(guī)模較小的公司了。大多企業(yè)都保持一個高負(fù)債率的原因就是因為當(dāng)這些借款資本的利潤率超過借款率，公司將獲得更大的收益。而且有些負(fù)債利息很低甚至沒有，像預(yù)收款項和應(yīng)付款，相當(dāng)于被公司無償占用，公司樂意為之。銀行借款和企業(yè)債券需要定期支付利息，尤其是銀行借款利率較高，效益不好的房地產(chǎn)企業(yè)有可能會承擔(dān)不起高額的利息費用。

3.資金回籠慢。房地產(chǎn)行業(yè)不同于普通的制造業(yè)和服務(wù)業(yè)，涉及到建筑的設(shè)計建造、銷售售后，它的經(jīng)營過程都比較長，從前期審批、規(guī)劃、投標(biāo)購買土地的使用權(quán)以及后面的建造都是一個非常漫長的時間，房子建好了并不是立刻就能賣出去的，有的甚至一直閑置，由于各種原因賣不出去；而在房子賣出去之前企業(yè)就需要不斷地投錢進去，并不會取得收益，所以說房地產(chǎn)的資金回籠慢。另外由于現(xiàn)在的銷售策略幾乎所有地產(chǎn)企業(yè)都是實行分期付款的，雖然企業(yè)也獲得了額外的利息，但是這也在更大程度上延緩了資金回籠的時間。

4.盲目投資。一方面，鑒于房地產(chǎn)行業(yè)是超高的利潤。在這種利益的驅(qū)使下，才會出現(xiàn)國內(nèi)現(xiàn)在“全民炒房”的熱潮。房地產(chǎn)企業(yè)更愿意投資那些高收益的豪宅以及高檔住宅，對為占社會大部分人口的普通群眾提供廉價房子卻興趣索然。另一方面，由于供需關(guān)系矛盾，樓盤空置率高，另一反面很多人買不起房。供求矛盾就會進一步惡化。由于這兩方面以及其他可能的原因，現(xiàn)在“鬼城”已經(jīng)屢見不鮮了。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的成因

針對房地產(chǎn)的財務(wù)風(fēng)險成因，我們可以從內(nèi)部原因和外部原因兩個方面分析。

1.企業(yè)內(nèi)部的原因。①行業(yè)特性。房地產(chǎn)這個行業(yè)很特殊，需要比汽車行業(yè)還多的前期資金投入，需要僅短于醫(yī)藥行業(yè)的資金占用周期，具有資金密集型的特性。從房屋的建造過長，到后面房屋銷售的不穩(wěn)定以及應(yīng)收賬款的回收，房地產(chǎn)存在著各種不確定。這些都會給地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)狀況帶來揮之不去的陰影。②資本結(jié)構(gòu)不合理。我國房地產(chǎn)商一開始資金并不足夠雄厚，之所以還有這么多的地產(chǎn)商發(fā)展起來，大半要歸功于銀行的支持。但是這種支持卻造成了地產(chǎn)商財務(wù)上的依賴性。經(jīng)統(tǒng)計，我國大部分房地產(chǎn)的銀行信貸資本要超過公司總資本的70%以上。雖然現(xiàn)在已經(jīng)有一些地產(chǎn)領(lǐng)頭羊開始向證券市場融資轉(zhuǎn)變，但是還需要很長的路程。而如果企業(yè)一直保持這樣的情況，從企業(yè)到銀行無論哪一方出現(xiàn)了問題，都將引起巨大的財務(wù)危機。

2.企業(yè)外部的原因。①政策環(huán)境的抑制。房地產(chǎn)與社會的各行各業(yè)息息相關(guān)，從房地產(chǎn)起始階段，國家很是關(guān)注，從起始時期的大力支持，到地產(chǎn)過熱時候的貨幣財政政策的干預(yù)，都表明了房地產(chǎn)是政府眼中的焦點。所以，房地產(chǎn)業(yè)的情況還與該時間段的政府政策導(dǎo)向有關(guān)。國家干預(yù)有廉租房建設(shè)、提高首付比例、提高利息率等以及各項稅種的征收。一方面，國家頒布的交易政策也會影響到房地產(chǎn)，主要是因為這些政策會影響到大眾的購買意愿，從而影響到房地產(chǎn)商的銷售量。另一方面，作為房地產(chǎn)商最重要的是土地，國家土地政策發(fā)生變化，房地產(chǎn)的經(jīng)營肯定也會發(fā)生變化，如果土地開發(fā)區(qū)價格變得太高，開發(fā)商的成本必定升高，然后企業(yè)就會提高銷售價格，從而影響銷量，這都會造成財務(wù)風(fēng)險的。綜上所述，國家政策是房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)向標(biāo)，國家政策會影響房地產(chǎn)的發(fā)展。②經(jīng)濟環(huán)境低迷。經(jīng)濟低迷的時候，每個行業(yè)都會受到影響。每個國家甚至地區(qū)都有它自身的發(fā)展周期，當(dāng)當(dāng)?shù)靥幱诎l(fā)展周期的上升階段時，房地產(chǎn)行業(yè)也會跟著繁榮，當(dāng)發(fā)展到了峰點，超出當(dāng)?shù)厮艹惺艿模蜁ネ讼聛?，最先受到?jīng)_擊的都是房地產(chǎn)。房地產(chǎn)由于資金占用期長回收慢的特點，經(jīng)濟環(huán)境低迷對房地產(chǎn)行業(yè)會造成很大影響。③市場環(huán)境供需不合理。市場經(jīng)濟的根本就是經(jīng)濟活動是由市場來影響發(fā)展的，如果供需不合理必將不容于市場。而隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的重視，房地產(chǎn)出現(xiàn)了嚴(yán)重的不合理現(xiàn)象。像北京、上海、深圳等國內(nèi)數(shù)一數(shù)二的城市，房子明顯供不應(yīng)求，而一些二三線城市，卻隨著房地產(chǎn)行業(yè)的過熱，出現(xiàn)了供大于求的現(xiàn)象。許多房地產(chǎn)商并沒有長遠眼光，只聚焦于高檔房產(chǎn)與豪宅的投資開發(fā)，形成了浪費閑置，卻不愿把眼光放眼于占社會主群體的普通消費人群。結(jié)果是，地域差異、產(chǎn)品開發(fā)單一造成的供需不合理會造成企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防范措施

1.拓寬籌資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)開展經(jīng)營活動的起始就是籌資，而籌資方式?jīng)Q定了風(fēng)險防范水平。企業(yè)可以利用發(fā)行股票融資，銀行信貸的主要缺點是利息高，企業(yè)無力承擔(dān)高額的利息費用，發(fā)行股票可以解決這個問題，一是股票沒有利息，只需付股利，把風(fēng)險分散于個個股東身上。二是可以解決銀行的壓力，不用銀行獨立承擔(dān)。三是房地產(chǎn)企業(yè)最好實現(xiàn)并且最有用的是發(fā)行債券，雖然我國限制房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券。相對于銀行信貸發(fā)行債券具有明顯的優(yōu)勢，最重要的就是利率低，而且穩(wěn)定，可以很大程度上降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本；期限也比銀行信貸更長，企業(yè)的償債壓力更小；四是可以打破房地產(chǎn)企業(yè)銀行信貸籌資的單一模式，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)。尤其當(dāng)政府要抑制房地產(chǎn)企業(yè)過熱而實行的各種貨幣財政政策下，房地產(chǎn)企業(yè)必須尋求其他的資金來源，否則只有那些資金雄厚，底蘊深的企業(yè)才能存活下去，而對于那些新興企業(yè)迎接的只有毀滅。

篇6

近年來我國的購房需求猛增，經(jīng)濟高速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)很景氣。但在房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的過程中，出現(xiàn)了不同的風(fēng)險。我國房地產(chǎn)行業(yè)中的財務(wù)風(fēng)險最為明顯，因此正確認(rèn)識我國房地產(chǎn)行業(yè)中存在的財務(wù)風(fēng)險問題，并進行積極的風(fēng)險防范與風(fēng)險控制預(yù)警至關(guān)重要。

一、財務(wù)風(fēng)險及特征

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的籌資風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)的籌資活動主要是事前準(zhǔn)備活動，房地產(chǎn)企業(yè)通過籌資活動籌集資金，進而開展房地產(chǎn)的開發(fā)、生產(chǎn)、銷售、再投資、再生產(chǎn)的循環(huán)過程。房地產(chǎn)的籌資活動是企業(yè)運營生產(chǎn)的起點，籌得足夠多的資金，然后進行資金的運營。然而目前中國房地產(chǎn)市場籌集資金的方式多樣化，同時就會有不同的財務(wù)風(fēng)險。例如籌資方式不當(dāng)、債務(wù)結(jié)構(gòu)不合理等都可能造成資金浪費，增加企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險

由于不確定因素，可能使投資項目不能達到預(yù)期的目標(biāo)，影響房地產(chǎn)企業(yè)的盈利和償債能力，這就是房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險。對于中國當(dāng)前的房地產(chǎn)市場上投資環(huán)境的復(fù)雜性，投資過程中會出現(xiàn)很多風(fēng)險。例如投資項目的滯后性，無法與時代接軌；投資項目大小的選擇無法適應(yīng)企業(yè)的債務(wù)結(jié)構(gòu)，有的企業(yè)負(fù)債經(jīng)營，可能會造成企業(yè)的債務(wù)負(fù)擔(dān)，影響企業(yè)的經(jīng)營效益。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)的資金回收風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)在完成前面的籌資活動與投資活動后，接下來的工作就是資金回收。俗語說“有付出就會有回報”，這同樣適于房地產(chǎn)企業(yè)。資金在回收過程中，不論是從時間上還是金額上都具有不確定性。且資金的回收與國家的經(jīng)濟政策密切相關(guān)，受國家對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督、規(guī)定的影響，同時受國家財政金融利率政策的影響等。企業(yè)的管理水平也與資金回收有著密切的聯(lián)系。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)的收益分配風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)過上述系列過程后，獲得了收益，會面臨收益如何分配的問題。在如何分配收益問題上，我們又面對留存收益和分配股息如何分配的問題。是用更多的資金去重新投資，擴大規(guī)模，還是在現(xiàn)有的規(guī)模上穩(wěn)定發(fā)展，分給股東更多的利益，不同的選擇會有不同的風(fēng)險。企業(yè)的資金鏈至關(guān)重要，收益分配的好壞會直接影響投資者的積極性，影響企業(yè)的外在形象，可能會降低企業(yè)信譽。

二、加強財務(wù)活動的管理、建立預(yù)警防范體系

（一）加強籌資風(fēng)險管理

房地產(chǎn)企業(yè)一般通過兩種途徑進行籌資，一是增發(fā)股票，擴大規(guī)模，即所有者投資。房地產(chǎn)企業(yè)同時可以利用上一循環(huán)的留存收益進行第二次投資。二是從外界借入資金，負(fù)債經(jīng)營。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過向銀行借款、信托資金貸款、銷售融資資產(chǎn)證券化等途徑最大效益的利用資金的時間價值，實現(xiàn)利益最大化，降低房地產(chǎn)企業(yè)的籌資風(fēng)險。

（二）重視投資風(fēng)險的管理

房地產(chǎn)企業(yè)在進行投資時，要認(rèn)真分析房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，既要大膽迎接挑戰(zhàn)，又要謹(jǐn)慎對待投資風(fēng)險，盡最大的努力降低投資風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)要充分掌握市場需求，土地信息，經(jīng)濟政策、相關(guān)利率等各方面的信息，努力實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)投資的最大效益、風(fēng)險最小、穩(wěn)健發(fā)展的目標(biāo)。

（三）完善現(xiàn)金流量風(fēng)險管理

在房地產(chǎn)企業(yè)的資金回收環(huán)節(jié)中，現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入在實踐上的上下不一致就會造成一定的資金回收風(fēng)險。我們應(yīng)盡量降低房地產(chǎn)企業(yè)的機會成本、應(yīng)收賬款管理成本、壞賬損失成本。制定相應(yīng)的信用政策、收賬政策、銷售政策等，以此來實現(xiàn)資金的快速周轉(zhuǎn)，加大現(xiàn)金的流動比率，使企業(yè)能有更多的運營資金進行企業(yè)的運營管理，降低資金回收風(fēng)險。

（四）提高收益分配風(fēng)險的管理

留存收益與分配股息在收益分配中是相互聯(lián)系，相互制約，此消彼長的關(guān)系。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)權(quán)衡兩者的關(guān)系與企業(yè)的實際情況，合理分配。企業(yè)如果處于快速發(fā)展的狀態(tài)，需要投入更多的資金擴大規(guī)模，這就需要更多的留存收益進行二次投資。企業(yè)如果利率過高，就要分配股息，吸引投資者的積極性，從另一方面保證企業(yè)的資金運營。

（五）建立風(fēng)險預(yù)警體系，進行預(yù)警和分析

任何預(yù)測都是以數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)的，企業(yè)應(yīng)該注重財務(wù)報表數(shù)據(jù)的搜集整理，并進行相應(yīng)分析，綜合考慮各種因素建立風(fēng)險預(yù)警體系。通過對房地產(chǎn)企業(yè)長期指標(biāo)、短期指標(biāo)、動態(tài)指標(biāo)、靜態(tài)指標(biāo)等的分析對比，構(gòu)建一個適合房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系，并不斷完善該體系，真正的達到財務(wù)預(yù)警的作用。在建立預(yù)警體系的基礎(chǔ)上，要進行深入分析，降低企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，為企業(yè)做出貢獻。

（六）樹立正確的成長觀念，堅持原則

面對房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭中的各種誘惑，房地產(chǎn)企業(yè)首先要樹立風(fēng)險意識，正視房地產(chǎn)企業(yè)中的“泡沫”風(fēng)險等，不能盲目擴大規(guī)模，應(yīng)在原有的基礎(chǔ)上穩(wěn)步發(fā)展。追求質(zhì)量，樹立良好的企業(yè)信譽，堅持自己的原則，努力在大趨勢下穩(wěn)步發(fā)展。面對房地產(chǎn)企業(yè)的復(fù)雜性與風(fēng)險性，積極采取防范措施，分散風(fēng)險、順勢改革、打好基礎(chǔ)。從根本做起，從小事做起，努力實現(xiàn)企業(yè)的健康、經(jīng)濟、高速發(fā)展。

三、結(jié)論

綜上，在經(jīng)濟快速發(fā)展的趨勢下，房地產(chǎn)企業(yè)要緊跟時代步伐，不斷適應(yīng)市場需求，針對企業(yè)的現(xiàn)狀做出正確的分析，并提出相應(yīng)的政策。正確對待房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，針對行業(yè)特點，尋找適于企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略與風(fēng)險管理政策。如何在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營過程中高效、全面的完善財務(wù)風(fēng)險的防范系統(tǒng)與制定相應(yīng)的預(yù)警措施，對我國房地產(chǎn)企業(yè)高速、穩(wěn)定發(fā)展起著至關(guān)重要的理論意義。

參考文獻：

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美都控股股份有限公司是在上海證券交易所上市的股份制公眾公司，股票簡稱：美都控股，股票代碼：600175，注冊資本113328.8640萬元。公司創(chuàng)立于1988年5月31日，前身是海南寶華房地產(chǎn)綜合開發(fā)經(jīng)營公司，是北京市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營總公司下屬的獨立核算、自負(fù)盈虧的全民所有制企業(yè)。

美都控股從1988年成立至今，已有20余年的發(fā)展歷程，歷經(jīng)1999年首次公開發(fā)行股票并上市，2002年美都集團重組，2005年股權(quán)分置改革，2007年向大股東定向發(fā)行A股， 2009年非公開發(fā)行A股，股本從最初的4000萬股增加到113328.8640萬股。截至2009年底總資產(chǎn)33.87億元，凈資產(chǎn)17.08億元。公司以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主業(yè)，同時涉足貿(mào)易業(yè)、酒店服務(wù)業(yè)、金融及準(zhǔn)金融業(yè)、股權(quán)投資等領(lǐng)域，曾于2005、2006、2007連續(xù)3年入圍中國民營企業(yè)500強。

一、籌資方面的財務(wù)風(fēng)險狀況分析

（一）美都控股股份有限公司籌資方面的財務(wù)風(fēng)險評估

美都控股股份有限公司的資金來源主要由公司的留存收益、預(yù)收賬款和長期銀行借款三大部分組成。對于長期融資風(fēng)險，按照2012年前三季度的財務(wù)數(shù)據(jù)，美都控股股份有限公司長期銀行借款占總負(fù)債的17.88%，長期還款壓力較小。美都控股股份有限公司的資產(chǎn)負(fù)債率僅為56%，較同行業(yè)其他房地產(chǎn)公司（以房地產(chǎn)上市公司作為行業(yè)代表）平均資產(chǎn)負(fù)債率要低。美都控股股份有限公司2012年前三季度財務(wù)杠桿系數(shù)為1.26，也低于行業(yè)平均值。資產(chǎn)負(fù)債率和財務(wù)杠桿系數(shù)都表明美都控股股份有限公司長期融資風(fēng)險不大。美都控股股份有限公司流動負(fù)債占總負(fù)債的82.12%，較高于行業(yè)平均水平，表示其短期償債壓力較大。但其流動負(fù)債中大部分為預(yù)收賬款，所占比例為53.4%，因為預(yù)收賬款是即將轉(zhuǎn)為主營業(yè)務(wù)收入的預(yù)售房產(chǎn)的款項，因此，縱向和橫向相抵消，表示美都控股股份有限公司短期融資風(fēng)險與同行業(yè)相比較正常。綜上所述，美都控股股份有限公司長期融資風(fēng)險、短期融資風(fēng)險均在可控制范圍之內(nèi)。

（二）美都控股股份有限公司籌資方面的財務(wù)風(fēng)險表現(xiàn)

美都控股股份有限公司融資渠道尚需拓寬。美都控股股份有限公司公司除了自有資金之外，銀行借款和預(yù)售賬款是最主要的融資方式。實際上，房地產(chǎn)企業(yè)還有其他融資方式，如與海外機構(gòu)合作、國內(nèi)開發(fā)商合作、股權(quán)并購、借殼上市、委托貸款、資產(chǎn)證券化、過橋貸款等，這些方式在特定條件下具有一定的優(yōu)勢。如銀行借款與國家宏觀調(diào)控政策關(guān)系密切，在國家緊縮銀根的情況下，公司解決資金來源面臨較大的壓力，轉(zhuǎn)向其他可替代的融資方式就很有必要。

二、投資方面的財務(wù)風(fēng)險狀況分析

（一）美都控股股份有限公司投資風(fēng)險

因為一些主客觀條件限制，本文將不采取前面所介紹的專家打分法和敏感性分析法對投資風(fēng)險進行測度，不過將借鑒前文理論部分對識別房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險的分析模式。美都控股股份有限公司近年來先后投資瓊海美都半島花園、金尚海灣、灌云美都新城、宜城美都新城、石榴派、美都望城等。由于近年來國家宏觀經(jīng)濟形勢較好，居民購房需求較旺盛，公司所有的投資開發(fā)的房產(chǎn)都取得了較好的利潤率。

房地產(chǎn)投資風(fēng)險涉及政策風(fēng)險、社會風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、自然風(fēng)險、國際風(fēng)險等，而這其中對房地產(chǎn)投資影響較大，同時又是可以預(yù)測、可以規(guī)避的是經(jīng)濟風(fēng)險。經(jīng)濟風(fēng)險主要包含市場利率風(fēng)險、資金變現(xiàn)風(fēng)險、購買力風(fēng)險等。

房地產(chǎn)市場的利率變化風(fēng)險是指利率的變化對房地產(chǎn)市場的影響和可能給投資者帶來的損失。當(dāng)利率上升時，房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者的資金成本會增加，消費者的購買欲望隨之降低。因此，整個房地產(chǎn)市場形成一方面生產(chǎn)成本增加，另一方面市場需求降低。這無疑給投資者經(jīng)營者帶來損失。

購買力風(fēng)險主要是指市場中因消費者購買能力變化而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能按市場消化，造成經(jīng)濟上的損失。購買力風(fēng)險是一種需求風(fēng)險，在市場經(jīng)濟體制中，需求是一個非常不定的因素。由于消費者的購買力是不斷發(fā)生變化的，受工作環(huán)境、生活環(huán)境、社會環(huán)境、消費結(jié)構(gòu)等影響，如果整體市場上需求下降，將會給房地產(chǎn)投資商經(jīng)營者帶來損失。

資金變現(xiàn)風(fēng)險就是將非貨幣的資產(chǎn)兌換成貨幣的風(fēng)險。不同性質(zhì)的資產(chǎn)或證券變成貨幣的難易程度是不同的，一般來說，儲蓄存款、支票等的變現(xiàn)性能最好，股票外匯、期貨和債券投資等的變現(xiàn)性能次之，房地產(chǎn)投資的變現(xiàn)性能較差。房地產(chǎn)資金變現(xiàn)風(fēng)險主要是指在交易過程中可能因變現(xiàn)的進間和方式變化而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能變成貨幣或延遲變成貨幣，從而給房地產(chǎn)經(jīng)營者帶來損失。

（二） 風(fēng)險的變化趨勢及投資管理方面的缺陷分析

1.美都控股股份有限公司投資風(fēng)險的變化趨勢

經(jīng)濟風(fēng)險降低，技術(shù)風(fēng)險、政策風(fēng)險增加。房地產(chǎn)投資經(jīng)濟風(fēng)險是指一系列與經(jīng)濟發(fā)展有關(guān)的不確定因素給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營所帶來的風(fēng)險。隨著我國經(jīng)濟發(fā)展以及整體經(jīng)濟環(huán)境的不斷改善，美都控股股份有限公司面臨的經(jīng)濟風(fēng)險有所降低。經(jīng)濟的發(fā)展使人們收入增加，實際購買能力提高，普通居民改善居住環(huán)境的要求將十分迫切，再加上境外人員和機構(gòu)的大量涌入都使美都控股股份有限公司擁有一個更優(yōu)越的經(jīng)濟環(huán)境。房地產(chǎn)投資技術(shù)風(fēng)險主要表現(xiàn)為開發(fā)商對房屋戶型設(shè)計、功能要求、智能科技含量的掌握上，隨著房地產(chǎn)市場化深入，房地產(chǎn)開發(fā)將面臨多元化的消費群體，它要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有雄厚技術(shù)實力，能夠及時掌握先進行業(yè)科技，同時又能準(zhǔn)確判斷不同層次房地產(chǎn)市場對科技的要求，及時滿足更加苛刻和消費者需求的變化。房地產(chǎn)投資的政策風(fēng)險主要指中國房地產(chǎn)市場中的政策行為，特別是現(xiàn)階段，國家對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的政策密集出臺，由此引發(fā)多種風(fēng)險，這在近年的經(jīng)濟生活中也常常遇到。表現(xiàn)為：前些年嚴(yán)重的通貨膨脹、物價上漲，誘發(fā)建材價格上漲，工程造價跟著上漲；貨幣發(fā)行政策和銀行信貸政策。如銀行緊縮銀根對房地產(chǎn)商就意味著籌資或變現(xiàn)風(fēng)險。房地產(chǎn)供求形勢的變化。房地產(chǎn)供給嚴(yán)重不足的狀況已成歷史，現(xiàn)在的情況是供過于求，房價自然就要下降，銷售難度增加，促銷成本加大，期房銷售幾乎成為不可能。四是房地產(chǎn)政策及由此形成的大氣候。如當(dāng)前銀行對房地產(chǎn)業(yè)的支持重點從“開發(fā)”變?yōu)椤百徺I”，這不利于剛開發(fā)并需持續(xù)投入的房地產(chǎn)項目的開展。

2.公司在項目投資方面存在一些缺陷

主要表現(xiàn)在以下三個方面：（1）在投資立項階段做的可行性分析不夠深入、細致。未采用標(biāo)準(zhǔn)的項目評估方法對未來的收益和風(fēng)險做充分的測算，未充分考慮公司所面臨的各種風(fēng)險因素，對采取一定方法項目現(xiàn)金流做出較為精確的估計，評估方法過于簡單，這容易產(chǎn)生由于決策失誤引致的投資風(fēng)險。（2）公司的投資組合不盡合理。其一，公司現(xiàn)階段投資建設(shè)中以大中戶型的住宅為住，對于小戶型的住宅則供應(yīng)不足；其二，公司還未進入商住樓、寫字樓等地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域；其三，美都控股股份有限公司是一家區(qū)域性強的地產(chǎn)公司，尚未進行異地開發(fā)，因此投資組合單一，減弱了公司抗風(fēng)險能力。（3）項目投資的階段管理還有待提高。雖然美都產(chǎn)公司積累了一定的投資管理經(jīng)驗，但是各期項目前、中、后各階段在投資管理方面具有相當(dāng)大的差異，各階段企業(yè)的現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)差異很大，面臨的風(fēng)險也不盡相同，前期、前階段投資管理模式對后續(xù)有定勢思維的影響。這些潛在缺陷使公司在投資方面臨一定的風(fēng)險。只要外在自然條件、宏觀經(jīng)濟形勢等因素發(fā)生變化，如因為居民可支配收入降低，對大戶型的需求將大幅降低，公司將面臨較大的考驗。

三、日常資金運作方面的財務(wù)風(fēng)險狀況分析

按單變量計算方法，美都公司2012年前三季度的流動比率為1.68，略低于全國房地產(chǎn)上市公司流動比率平均值為1.75。2012年前三季度的速動比率為0.58， 略高于全國行業(yè)平均值O.55。上述數(shù)據(jù)比較說明美都公司短期償債能力一般，日常運營資金比較充足。不過美都公司流動比率比速動比率要大得多，說明存貨在美都控股股份有限公司運營資本中占有很打的比例，應(yīng)當(dāng)引起足夠重視。美都公司日常資金運營風(fēng)險總體處于比較好的狀態(tài)。工程管理、貨幣資金、應(yīng)收賬款和存貨是影響公司日常運營風(fēng)險四個重要的項目，其運營狀況如下：

（一）工程管理方面的風(fēng)險問題

美都公司自開發(fā)瓊海美都半島花園至今，從前期的開發(fā)設(shè)計定位、項目報建、工程預(yù)算、合同管理、材料供應(yīng)、現(xiàn)場施工管理，都積累了一定經(jīng)驗，特別是工程現(xiàn)場施工管理方面。從有效防治建筑通病到提高工程管理技能方面，每開發(fā)一期都進行有效的總結(jié)。到美都御府時，美都控股股份有限公司通過對標(biāo)段棟號的分段管理、責(zé)任落實到人，獎懲明確，達到點面的全面控制，各項工作指令得到具體的實施，確保工程質(zhì)量、進度、安全三方面的有效控制，同時對教訓(xùn)方面亦有所總結(jié)，有利于今后提升工程管理，降低工程成本。

（二）貨幣資金的風(fēng)險狀況

對貨幣資金，公司通過編制滾動式現(xiàn)金預(yù)算，加強對現(xiàn)金需求的預(yù)測，以免發(fā)生現(xiàn)金短缺及高效利用貨幣資金。2012年前三季度公司貨幣資金存量和流量處于比較穩(wěn)定狀態(tài)，日常營運正常，未發(fā)生重大的現(xiàn)金流短缺的問題。當(dāng)然，公司現(xiàn)金管理也存在一些問題，主要是現(xiàn)金預(yù)算精確度不大，在集團層面上，公司有時候會出現(xiàn)輕度的短期現(xiàn)金流緊缺的問題，有時候存在大量貨幣資金閑置，公司大多數(shù)時間內(nèi)，貨幣資金存量超過1個億以上，未對日常資金進行投資，這造成很大的資金機會成本，因此日常資金營運效率較低。

（三）應(yīng)收賬款（其他應(yīng)收款）的風(fēng)險狀況

篇8

房地產(chǎn)業(yè)是一種高風(fēng)險、高收益的產(chǎn)業(yè)，價值規(guī)律如同一只“看不見的手”給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資帶來巨大的不確定性。作為典型的資金密集型行業(yè)，由于資金投入量大、回收期長、變現(xiàn)能力差等特點，同時存在行業(yè)自身尚不成熟、體制不健全、法規(guī)不規(guī)范等問題，決定了房地產(chǎn)企業(yè)必然會面臨巨大的財務(wù)風(fēng)險。中國指數(shù)研究院2008年6月的一項有關(guān)房地產(chǎn)上市公司研究成果表明：滬深房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)負(fù)債率在2007年大幅上升，達到76. 49%，負(fù)債風(fēng)險顯著提高。同時，部分滬深房地產(chǎn)上市公司在多次加息后資本成本上升，EVA （經(jīng)濟增加值）降幅明顯。數(shù)據(jù)顯示，近百家滬深房地產(chǎn)上市中，超過60%的公司2007 年EVA為負(fù)，導(dǎo)致滬深上市公司資產(chǎn)成本壓力日益加大。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險成為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的問題之一。本文從實證分析的層面來來測度和反映我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險，并就此提出防范房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險的相關(guān)對策，從而為促進我國房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展進行積極探索。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險表現(xiàn)形式及其管理問題分析

（一）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的表現(xiàn)形式 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，財務(wù)風(fēng)險主要表現(xiàn)為以下幾個方面：（1）償還債務(wù)風(fēng)險。開發(fā)企業(yè)雖然也實行資本金制度，但大部分開發(fā)企業(yè)在初期階段均以負(fù)債開發(fā)為主，自有資本金比例相當(dāng)?shù)?，大量的開發(fā)資金來源于借貸。根據(jù)調(diào)查顯示，目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率平均高達75%以上，甚至有超過90%以上的，遠高于60%的警戒線。籌資結(jié)構(gòu)不穩(wěn)定，資金成本高。在所謂高回報利益趨動下，很多企業(yè)置到期能否償還本金及高利率的風(fēng)險于不顧，盲目地、過度地、不合規(guī)范地進行名目多樣的籌融資活動，資金空轉(zhuǎn)、借貸短期流動資金貸款、大面額存單轉(zhuǎn)貸等，為企業(yè)埋下了到期支付能力及利滾利負(fù)擔(dān)的財務(wù)風(fēng)險。（2）利率變動風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)需要的資金鏈一般都很長。在負(fù)債經(jīng)營期間，由于通貨膨脹等影響，貸款利率發(fā)生增長變化，利率的增長必然增加公司的資金成本，從而抵減了預(yù)期收益。高額的利息將成為房地產(chǎn)企業(yè)沉重的負(fù)擔(dān)。自2008年以來我國經(jīng)濟通貨膨脹問題較大，財政政策的緊縮同時貨幣市場上利率增長，使得我國大部分房地產(chǎn)公司資金成本的上升，進而使得企業(yè)預(yù)期收益減小的風(fēng)險增大。利率變動風(fēng)險在某種意義上是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的諸多風(fēng)險中最為致命的不測風(fēng)險。（3）再籌資風(fēng)險。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，高負(fù)債率進一步限制了企業(yè)在其他融資渠道上進一步得到貸款的可能性。而且房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營鏈條一般比較長，這種高負(fù)債率的存在使得鏈條斷裂風(fēng)險加大，一旦斷裂會造成其他企業(yè)的連鎖反應(yīng)， 再籌資風(fēng)險的效應(yīng)會放大從而給集團經(jīng)營帶來致命威脅，從而對整個經(jīng)濟來說也是一個巨大的經(jīng)營風(fēng)險。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理存在問題 目前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理存在問題主要有：（1）企業(yè)貸款比較隨意。目前我國有些房地產(chǎn)企業(yè)沒有對資金進行科學(xué)合理規(guī)劃，為了使得一些項目上項，有些企業(yè)沒有對自身的資金潛力進行估算，沒有對內(nèi)外負(fù)債進行估計。而是千方百計地向銀行貸款甚至向事業(yè)單位借款，從而加大了房地產(chǎn)項目的投資風(fēng)險程度。再者，一旦拿到項目上項以后，并沒有對整個項目進行合理規(guī)劃，沒有做全面的研究計劃，盲目使用，分不清資金使用的輕重，沒有從整體上規(guī)劃項目的用款，客觀上導(dǎo)致風(fēng)險的增大。（2）單個項目的負(fù)債金額較大。我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)的大量資金都是來源于借貸，很少有自有資金，因而其借貸的資金金額都比較大，如果項目較大的話，同樣導(dǎo)致負(fù)債成本的上升。另外，一些項目上項以后，由于質(zhì)量的難度和風(fēng)險使得項目在很長時間內(nèi)都成為一個比較大的問題困擾著房地產(chǎn)企業(yè)。有些房地產(chǎn)企業(yè)為了能使項目正常開工，在所謂高回報的利益驅(qū)動下盲目舉債加重了成本負(fù)擔(dān)與債務(wù)風(fēng)險，企業(yè)負(fù)債規(guī)模巨大，利息支出加大，收益降低而導(dǎo)致企業(yè)喪失償付能力或破產(chǎn)的可能性也增大。（3）資本結(jié)構(gòu)不合理。而且根據(jù)組合風(fēng)險分散理論，多元化籌資可以有效地分散企業(yè)的籌資風(fēng)險，單一化籌資是非常危險或成本很高的，極易造成資金鏈斷裂。（4）內(nèi)部信息傳遞不暢。目前，大多數(shù)房地產(chǎn)集團內(nèi)部各部門之間以及上下級企業(yè)之間缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃，就很容易造成房地產(chǎn)企業(yè)難以對下屬的部門及子公司的財務(wù)數(shù)據(jù)進行提取、匯總、分析和管理。（5）對開發(fā)項目缺乏合理規(guī)劃和科學(xué)管理。由于房地產(chǎn)具有不可移動性，其交易的完成只能是通過所有權(quán)或是使用權(quán)的轉(zhuǎn)移；其次，由于房地產(chǎn)投資的規(guī)模大、占用資金多，決定了房地產(chǎn)交易的完成需要一個相當(dāng)長的過程。這些都影響了房地產(chǎn)的流動性和變現(xiàn)性，因此，科學(xué)的規(guī)劃和管理非常重要，一旦規(guī)劃不合理，開發(fā)定位出現(xiàn)失誤，投資分析缺乏可靠依據(jù)、開發(fā)過程缺乏嚴(yán)密、有效地投資控制、進度控制、質(zhì)量控制等，就會造成企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的出現(xiàn)。鑒于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生財務(wù)危機的現(xiàn)實，房地產(chǎn)企業(yè)只有構(gòu)建符合自身條件的財務(wù)危機預(yù)警模型，才能及時的發(fā)現(xiàn)財務(wù)危機的相關(guān)動向，隨時動態(tài)跟蹤公司的財務(wù)狀況，根據(jù)預(yù)警判別值的變化和判別區(qū)間的歸屬來預(yù)測公司發(fā)生財務(wù)危機的可能性，及時發(fā)現(xiàn)導(dǎo)致公司財務(wù)危機存在的不良因素，以此尋找關(guān)鍵原因，采取適當(dāng)措施，從而對財務(wù)風(fēng)險加以有效防范和控制。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的實證測度

（一）預(yù)測指標(biāo)的選擇 本文選取了我國滬深交易所A股的39家房地產(chǎn)公司作為研究樣本。在選取的樣本中，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司數(shù)目，ST公司數(shù)目都排名第2，滿足實證研究對樣本的要求，能有效保證實證分析結(jié)果的準(zhǔn)確性和可靠度。本文選取的具體數(shù)據(jù)和相關(guān)指標(biāo)按照以下幾個方面來選擇：本文引用的流通股市值是以公司股票當(dāng)年12月31日收盤價為依據(jù)計算得來的，而非流通股本則是以每股凈資產(chǎn)與非流通股數(shù)相乘計算的；所有年報數(shù)據(jù)均采用合并會計報表中的數(shù)據(jù)；由于所需的利息費用一項從公司財務(wù)公布的報表中難以獲取，因而使用報表中的財務(wù)費用來代替利息費用；每股凈資產(chǎn)、凈資產(chǎn)收益率、每股收益采用非國際標(biāo)準(zhǔn)數(shù)值；總資產(chǎn)按年末數(shù)計算。

（二）z模型及其修正 美國學(xué)者奧爾曼（Altma）在20世紀(jì)60年代中期構(gòu)建了Z―Score模型，這個模型主要是用來預(yù)測企業(yè)破產(chǎn)發(fā)生的概率。他通過選用66家樣本企業(yè)，即33家破產(chǎn)企業(yè)和與之相對應(yīng)的相同規(guī)模相同行業(yè)的33家正常企業(yè)，然后按流動性、獲利能力、財務(wù)杠桿、償債能力和周轉(zhuǎn)能力五項標(biāo)準(zhǔn)選取了22個指標(biāo)，最后從中選取五個財務(wù)變量，并賦予這五個財務(wù)變量一定的權(quán)重，這五個變量分別為營運資本/總資產(chǎn)、留存收益/總資產(chǎn)、息稅前利潤/總資產(chǎn)、股權(quán)市價總值/總負(fù)債、銷售收入/總資產(chǎn)，并依據(jù)這個五個變量建立了Z模型。利用搜集到的樣本數(shù)據(jù)代入Z模型計算出一個數(shù)值，根據(jù)該數(shù)值歸屬哪個區(qū)間來預(yù)測企業(yè)財務(wù)危機發(fā)生的可能性，其本質(zhì)是一種多元線性模型。其基本公式為：Z=1.2X1+1.4X2+3.3X3+0.6X4+1.0X5。奧爾曼（Altman）在總結(jié)搜集到的破產(chǎn)企業(yè)數(shù)據(jù)中，發(fā)現(xiàn)了判別Z模型經(jīng)驗性臨界值，其中2.675為上臨界值，1.81為下臨界值。當(dāng)判別Z值高于2.675時，企業(yè)被認(rèn)定為財務(wù)狀況良好，破產(chǎn)幾率極低；而當(dāng)判別Z值高于1.81、低于2.675時，企業(yè)通常財務(wù)狀況不穩(wěn)定，有可能存在財務(wù)危機的隱患，需要進一步的跟蹤；如果判別Z值低于1.81，則該企業(yè)被認(rèn)為存在極大的破產(chǎn)概率，如果不采取有力措施，將難以擺脫破產(chǎn)命運。具體來說，奧爾曼（Altman）提出的Z模型臨界區(qū)間如（表1）所示。從Z模型判別區(qū)間可以看出，計算出來的Z值越大，則企業(yè)出現(xiàn)的財務(wù)危機越小，破產(chǎn)機率極低，相反Z值逐漸變小，則企業(yè)出現(xiàn)破產(chǎn)機率逐漸增大。同時奧爾曼還發(fā)現(xiàn)Z模型在企業(yè)破產(chǎn)時前一年預(yù)測企業(yè)破產(chǎn)情況正確率相當(dāng)高，在33家破產(chǎn)企業(yè)樣本中能有效預(yù)測31家，33家正常企業(yè)樣本也能準(zhǔn)確預(yù)測到32家未發(fā)生破產(chǎn)，預(yù)測正確率達到95.45%。為了更好的證明Z模型預(yù)測的良好效果，奧爾曼教授又選取了81家樣本企業(yè)即25家破產(chǎn)企業(yè)和56家非破產(chǎn)企業(yè)，同樣采取類似的判別方法，實證結(jié)果得出Z模型預(yù)測正確率達到93.83%。本文在借鑒奧爾曼對各個變量的定義及計算公式，同時考慮到我國的一些特殊情況，對Z模型運用的5個變量計算公式設(shè)定為：X1：營運資金/總資產(chǎn)=（流動資產(chǎn)-流動負(fù)債）/總資產(chǎn)；X2：留存收益/總資產(chǎn)=（未分配利潤+盈余公積）/總資產(chǎn)；X3：息稅前利潤/總資產(chǎn)=（凈利潤+所得稅+財務(wù)費用）/總資產(chǎn)；X4：股權(quán)市價總值/負(fù)債總額=（每股市價×流通股數(shù)十每股凈資產(chǎn)×非流通股數(shù)）/負(fù)債總額；X5：銷售收入/總資產(chǎn)=主營業(yè)務(wù)收入/總資產(chǎn)。

（三）Z模型臨界值的修正 奧爾曼教授構(gòu)建的Z模型是具有相當(dāng)大的學(xué)術(shù)價值，但是判別方法是基于西方國家較為完備的市場經(jīng)濟環(huán)境下的企業(yè)風(fēng)險測度，并不適合我國市場經(jīng)濟條件下的上市公司風(fēng)險測度，尤其是該模型所設(shè)置的臨界值偏高，并不適合我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的評價。因此，具體到我國房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)實來說，必須探索適應(yīng)我國市場經(jīng)濟條件下的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險判別標(biāo)準(zhǔn)，才能精準(zhǔn)反映我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險狀況。基于此，本文在借鑒相關(guān)文獻資料和數(shù)據(jù)統(tǒng)計支持下提出我國房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的經(jīng)驗臨界值，然后利用2008年的數(shù)據(jù)對經(jīng)驗臨界值做出檢驗。目前，國內(nèi)學(xué)者使用凈資產(chǎn)收益率指標(biāo)來預(yù)測財務(wù)危機時，如陳曉、陳治鴻在研究中認(rèn)為當(dāng)凈資產(chǎn)收益率小于6%，財務(wù)風(fēng)險較大。因而根據(jù)凈資產(chǎn)收益率小于6%，得出財務(wù)風(fēng)險較大這一結(jié)論。本文統(tǒng)計了此段區(qū)間房地產(chǎn)公司的Z統(tǒng)計值，隨后再把條件調(diào)整地更為嚴(yán)格一點，讓每股收益和凈資產(chǎn)收益率都小于零。因為通常一家公司每股收益和凈資產(chǎn)收益率小于零時，人們一般認(rèn)為該公司出現(xiàn)財務(wù)危機的可能性更大，所以相應(yīng)的本文也計算了此段區(qū)間房地產(chǎn)公司的Z統(tǒng)計值，具體見（表2）。由表得知，當(dāng)Z值小于0.8481時，ST公司有6家，占了總ST公司的近70%；非ST公司有10家，占總非ST公司的11%。根據(jù)謹(jǐn)慎性原則，為了包含更多的ST公司起到提示風(fēng)險的作用，本文估計Z模型下臨界值為1（0.973的約數(shù)）。許多文獻（劉鳳嬌，2006；王芳云，2005）都表明，當(dāng)每股收益大于0.4時，公司的財務(wù)狀況比較好，本文選為風(fēng)險較小者，對每股收益大于0.4這一區(qū)間的Z值做數(shù)據(jù)統(tǒng)計，見（表3）。同時也運用了另一個傳統(tǒng)指標(biāo)凈資產(chǎn)收益率來判別風(fēng)險較小者，根據(jù)有關(guān)文獻及房地產(chǎn)業(yè)業(yè)績評價標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)凈資產(chǎn)收益率大于10%時，公司財務(wù)風(fēng)險較小。對凈資產(chǎn)收益率大于10%這一區(qū)間的Z值做數(shù)據(jù)統(tǒng)計，見（表4）。根據(jù)謹(jǐn)慎性原則，本文定義當(dāng)Z值大于1.7（1.6133，1.8368兩者的平均值）時為業(yè)績比較好的公司，風(fēng)險較小，見（表5）。在Z值大于1.7時，有20家公司，這20家公司按每股收益、凈資產(chǎn)收益率、主營業(yè)務(wù)收入排名都在前面，其每股收益、凈資產(chǎn)收益率遠超過房地產(chǎn)行業(yè)上市公司加權(quán)平均每股收益（-0.4）和加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率（0.09）。綜上所述，本文提出我國房地產(chǎn)行業(yè)上市公司Z指標(biāo)的經(jīng)驗臨界值見（表6）。

（四）新z模型臨界值檢驗 運用房地產(chǎn)上市公司2008年度財務(wù)數(shù)據(jù)對結(jié)論進行檢驗，在86個非財務(wù)危機公司中，模型把9個非財務(wù)危機公司判別為財務(wù)危機公司，其判別準(zhǔn)確度為89.5%；7個財務(wù)危機公司中，有1個被認(rèn)定為非財務(wù)危機公司，模型判別準(zhǔn)確度為86%；對于整個樣本來說，模型判別正確為83個，總體判別準(zhǔn)確度為89.2%，模型能具有較好的區(qū)分度。從判定結(jié)果來看，修改的Z模型的臨界值具有較好的使用價值?？梢岳肸模型臨界值變化趨勢來預(yù)警房地產(chǎn)公司財務(wù)危機。如2009年房地產(chǎn)行業(yè)上市公司被實行退市風(fēng)險警示的珠江控股公司股票，從連續(xù)三年的Z值數(shù)據(jù)來看2006為 1.468，2007為1.056，2008為-0.04，公司發(fā)生財務(wù)危機概率大。因此，在運用奧爾曼模型對我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險進行測度時，應(yīng)該運用修正后的Z值進行判別，這樣才能準(zhǔn)確衡量我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險，并能加以有效防范和控制。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的控制策略

由于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險相對較大，因此應(yīng)加強對其財務(wù)風(fēng)險的動態(tài)管理，全方位、多層次地對其可能發(fā)生的財務(wù)風(fēng)險進行全過程的預(yù)測和管理，以便將財務(wù)風(fēng)險控制在最小程度的范圍內(nèi)。一是做好全面預(yù)算和財務(wù)集中管理。將非正常的經(jīng)營活動控制在萌芽之中，減少企業(yè)不必要的損失。并通過滾動預(yù)算，不斷通過實際與預(yù)算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調(diào)整經(jīng)濟活動的措施，對企業(yè)潛在的風(fēng)險進行揭示和預(yù)防。同時，全面預(yù)算體系還可以初步揭示企業(yè)下一步的預(yù)計經(jīng)營情況，根據(jù)所反映出來的預(yù)算結(jié)果，預(yù)測其中的風(fēng)險所在，以預(yù)先采取風(fēng)險控制措施，達到規(guī)避與化解風(fēng)險的目的。二是合理安排權(quán)益及債務(wù)資本，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。一般而言，隨著負(fù)債比例的上升，企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險也會逐漸加大。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權(quán)進行銀行貸款，充分發(fā)揮財務(wù)杠桿的作用；另一方面，應(yīng)把債務(wù)風(fēng)險控制在企業(yè)可以接受的范圍內(nèi)。以此來優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，為控制財務(wù)風(fēng)險奠定基礎(chǔ)。三是注重融資策略創(chuàng)新，建立多元化融資渠道。企業(yè)可以積極地、主動地實施信托計劃、進行股權(quán)融資、房地產(chǎn)投資基金融資、典當(dāng)、銷售融資、采購融資、資產(chǎn)證券化等多元化融資渠道，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發(fā)展資金。通過融資渠道多元化、搭配好資產(chǎn)權(quán)益比率等方法，既可以充分發(fā)揮負(fù)債的財務(wù)杠桿作用，又可以將財務(wù)風(fēng)險控制在企業(yè)可以承受的范圍內(nèi)，有利于企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展。四是加強資金管理，提高資金的利用率。在財務(wù)上實施嚴(yán)格的財務(wù)監(jiān)控，制定合理的現(xiàn)金使用計劃，合理安排資金的調(diào)度，保證生產(chǎn)經(jīng)營活動所需的現(xiàn)金。通過建立穩(wěn)定的信用政策和收款政策，為客戶建立資信評估和等級評級，從而加快賒銷賬款的收回，降低企業(yè)壞賬損失風(fēng)險，加速資金的運轉(zhuǎn)，提高資金的利用率。同時， 企業(yè)要努力降低商品房空置率，減少資金占用，加速資金周轉(zhuǎn)，提高資金利用率。五是加強投資項目管理，控制投資風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目投資前，首先要進行嚴(yán)密的市場調(diào)研，聘請專業(yè)人員參與調(diào)研工作，做好項目的風(fēng)險分析和可行性分析，要避免因管理者個人的喜好導(dǎo)致項目定位失誤，降低和減少財務(wù)決策的盲目性和風(fēng)險性。另外，投資項目開發(fā)建設(shè)周期越長，風(fēng)險管理中的不確定性就越多，風(fēng)險也就越大，所以，企業(yè)要注意縮短項目建設(shè)周期，這不僅有利于加快資金周轉(zhuǎn)，也有利于減小因開發(fā)期內(nèi)外界經(jīng)濟條件的變化而對項目帶來的風(fēng)險。六是建立房地產(chǎn)公司的財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。通過建立短期財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，編制現(xiàn)金流量預(yù)算，為房地產(chǎn)企業(yè)提供預(yù)警信號，使經(jīng)營者能夠及早采取措施。此外，在建立短期財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)的同時，還要建立長期財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，更好地使管理者和員工掌握財務(wù)風(fēng)險的預(yù)防、控制、化解和處理的全過程以及自身的風(fēng)險責(zé)任履行情況，責(zé)權(quán)利相結(jié)合，更好地激發(fā)員工參與風(fēng)險管理，控制風(fēng)險損失。

篇9

一、房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險類型和特點

（一）房地產(chǎn)企業(yè)項目的籌資風(fēng)險及特點

1、房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)初期，自有資本比例很低，主要依靠負(fù)債進行開發(fā)

當(dāng)前，我國的房地產(chǎn)企業(yè)自有資金很少，資金來源主要依靠銀行貸款。期初時房地產(chǎn)企業(yè)較多的享受到借款資金所帶來的益處，然而隨著我國政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控和貸款的陸續(xù)到期，房地產(chǎn)企業(yè)出險了很多前期貸款的本金和利息無錢支付的現(xiàn)象。從某種程度上可以說，房地產(chǎn)企業(yè)有時候僅是空有亮麗的外表，在其背后其實背負(fù)著巨額債務(wù)。

2、房地產(chǎn)企業(yè)再融資困難

由于我國房地產(chǎn)企業(yè)資金大部分來自于銀行貸款，負(fù)債經(jīng)營比重較大。造成房地產(chǎn)企業(yè)利息負(fù)擔(dān)沉重。房地產(chǎn)企業(yè)一旦再次獲得資金的能力降低，將會直接面臨資金斷裂的風(fēng)險，這對房地產(chǎn)企業(yè)而言，將是致命的。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)項目的投資風(fēng)險及特點

房地產(chǎn)企業(yè)前期所需資金數(shù)額多、投入較大，這種行業(yè)特點使得投資活動成為房地產(chǎn)企業(yè)的活動核心。房地產(chǎn)企業(yè)的項目投資風(fēng)險是指在房產(chǎn)項目投資中由于不可知因素的影響，使得房產(chǎn)項目無法達到預(yù)期收益或目的，而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力和盈利能力受到一定影響，直接造成房地產(chǎn)企業(yè)在投資環(huán)節(jié)需要面臨不確定性風(fēng)險。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)的項目經(jīng)營風(fēng)險及特點

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險主要是指兩部分，一種是材料采購風(fēng)險；另一種是存貨變現(xiàn)風(fēng)險。

1、材料采購風(fēng)險

是指房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前的物價不斷上漲的市場經(jīng)濟環(huán)境下，鋼材、水泥等建筑原材料的價格日益增長。隨著原材料的價格上漲，房地產(chǎn)企業(yè)的采購成本被增加。使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著一定的風(fēng)險。

2、存貨變現(xiàn)風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)在正常運營中還會受到利率波動的影響。貸款利率的增長會增加房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本，從而使其預(yù)期收益被減少。從2007年開始，我國政府為了抑制通貨膨脹，一共進行了六次加息。再加之當(dāng)前金融市場不斷收緊，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)成本被持續(xù)增加，間接導(dǎo)致按揭貸款購房者的購房成本迅速上升，直接造成市場對房產(chǎn)的需求降低。

二、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強財務(wù)分析，防范財務(wù)風(fēng)險

（一）通過償債能力分析，防范財務(wù)風(fēng)險

1、從分析短期償債能力入手

房地產(chǎn)企業(yè)短期償債能力指標(biāo)主要有流動比率、速動比率、現(xiàn)金比率。流動比率是流動資產(chǎn)與流動負(fù)債的比值；速動比率是速動資產(chǎn)與流動負(fù)債的比值。速動資產(chǎn)是流動資產(chǎn)中變現(xiàn)速度較快或者償債能力較強的資產(chǎn)?，F(xiàn)金比率是立即可動用的資金與流動負(fù)債的比值。一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)的流動比率和速動比率越高，企業(yè)擁有的可用于抵償短期債務(wù)的流動資金就越多，短期償債能力也越強。但是，在實際的財務(wù)分析時，尤其是在通過分析財務(wù)指標(biāo)評判企業(yè)風(fēng)險時，還要結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的自身特點和行業(yè)情況，比如，房地產(chǎn)企業(yè)資金回流慢，前期投入通常較多。在這種情況下，財務(wù)分析時就不能將其與一般的流通企業(yè)相提并論。比如，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，有時流動比率和速動比率雖然較高，但并不能簡單評判其短期債務(wù)就一定能如期償還。因為，倘若應(yīng)收賬款存在大量呆賬、壞賬，那么這兩個比率可能就會因為應(yīng)收賬款的弱變現(xiàn)能力而失去其應(yīng)有的特性。同理，現(xiàn)金比率也并非越高越好。若其過高，可能代表房地產(chǎn)企業(yè)沒能對資金進行合理的調(diào)度，從而造成資金浪費或閑置現(xiàn)象。

2、從分析長期償債能力入手

長期償債能力指標(biāo)主要有凈資產(chǎn)負(fù)債率、資產(chǎn)負(fù)債率等。其中，資產(chǎn)負(fù)債率表明在房地產(chǎn)企業(yè)的總資產(chǎn)中通過借款方式籌集的資金占有的比例。該指標(biāo)能夠直接反映出房地產(chǎn)企業(yè)債權(quán)人權(quán)益的保障程度。通常，該比率越低越好。比值越低，代表負(fù)債的償還度就越高，財務(wù)風(fēng)險也就越小。凈資產(chǎn)負(fù)債率是房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債總額與企業(yè)所有者權(quán)益的比值。該比值通常用于表明房地產(chǎn)企業(yè)的基本財務(wù)結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定情況。比值越高，表明房地產(chǎn)企業(yè)具有較高風(fēng)險的財務(wù)結(jié)構(gòu)；反之，倘若比值較低，則表明房地產(chǎn)企業(yè)具有較低風(fēng)險的財務(wù)結(jié)構(gòu)。一般而言，該比值越低越好，比值越低，表明房地產(chǎn)企業(yè)債權(quán)人的權(quán)益就越有保障，財務(wù)風(fēng)險越小。

（二）通過支付能力分析，防范財務(wù)風(fēng)險

對房地產(chǎn)企業(yè)而言，支付能力的情況直接與財務(wù)風(fēng)險緊密相連。從某種意義上可以說，支付能力的好壞，是衡量房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的一個主要標(biāo)志。關(guān)于支付能力，可以設(shè)置現(xiàn)實支付能力與潛在支付能力兩種指標(biāo)。

1、從分析現(xiàn)實支付能力入手

現(xiàn)實支付能力是用房地產(chǎn)企業(yè)本期會計期末的貨幣資金的全部結(jié)存額與全部費用的月平均支出額進行比較，計算出期末全部貨幣資金數(shù)額在月平均支出額之下可供正常支付的周轉(zhuǎn)月數(shù)。一般而言，現(xiàn)實支付能力指標(biāo)越大，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)實支付能力就越強。反之，則相反。但是，并非該指標(biāo)值越大越好。如果該指標(biāo)值過大，則表明企業(yè)在一定程度上資金浪費現(xiàn)象較為嚴(yán)重。通常，計算得出的周轉(zhuǎn)月數(shù)在3上下較為合適。

2、從分析潛在支付能力入手

潛在支付能力是房地產(chǎn)企業(yè)在對外投資之前，會計期末的全部貨幣資金和有價證券（拋去借入款）的合計數(shù)與房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)期費用的月平均支出額進行比較而得出的可供正常支付的周轉(zhuǎn)月數(shù)。通常，房地產(chǎn)企業(yè)的潛在支付能力與計算所得的可供周轉(zhuǎn)月數(shù)成正比。可供周轉(zhuǎn)月數(shù)越多，則房地產(chǎn)企業(yè)的潛在支付能力就越強。反之則相反。然而，有價證券、銀行存款，以及借入款的期限都長短不一，變現(xiàn)能力和風(fēng)險程度也各不相同，因此，在財務(wù)分析時需作具體分析。尤其是需要注意在財務(wù)分析的過程中，運用該指標(biāo)數(shù)據(jù)時，所涉及的貨幣資金、借出款、有價證券、借入款燈，是否均來自同一會計期某時點的靜態(tài)數(shù)據(jù)指標(biāo)。同時，還需要預(yù)測房地產(chǎn)企業(yè)近期的現(xiàn)金流入量和現(xiàn)金流出量；企業(yè)的收入和支出情況；借出款的收回情況和借入款的歸還情況等因素。唯有如此，實際支付能力的預(yù)測才能更接近實際。

（三）開展成本控制分析

無論何種企業(yè)，成本控制都是其改善經(jīng)營管理和提高時常競爭力的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)分析中，還應(yīng)重視與開展成本控制分析。在成本控制分析中，首先要對房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制目標(biāo)的執(zhí)行效果進行正確評價。同時，面對成本升高與降低時，要及時分析其產(chǎn)生原因和對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防范方面所帶來的深層次影響。其次，還要明確房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和關(guān)鍵的風(fēng)險控制點。針對每一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)和控制點，制定對應(yīng)的操作規(guī)范和有效的防范方法，以尋求降低房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)項目成本的未來途徑和方法，以提高防范財務(wù)風(fēng)險的能力。對此，可以適當(dāng)借助《管理會計》中的“本、量、利”關(guān)系分析模式和邊際貢獻法、盈虧平衡分析法、變動成本計算法等，從整體上做好“全成本核算管理”，開展定量分析以及合理利用各種技術(shù)設(shè)備，實現(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)的成本支出進行嚴(yán)格控制和科學(xué)規(guī)劃，調(diào)動企業(yè)上下全員降低成本消耗的積極性。

三、結(jié)語

總而言之，具有一個資金密集型的行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)具有很大的發(fā)展?jié)摿透叱砷L性。房地產(chǎn)企業(yè)的項目投資周期較長、風(fēng)險性也較高。房地產(chǎn)企業(yè)若要在當(dāng)前的市場經(jīng)濟環(huán)境中有效防范財務(wù)風(fēng)險，提高資金運轉(zhuǎn)效率和安全性，就要從分析短期償債能力和長期償債能力入手，分析企業(yè)的現(xiàn)實支付能力與潛在支付能力，并且對成本控制進行分析和掌握，唯有如此，才能更好的規(guī)避、控制和管理財務(wù)風(fēng)險。繼而才能進一步實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化，獲得更高的房地產(chǎn)項目投資收益，也為房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營和下一步發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)。

參考文獻：

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篇10

房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險，是指房地產(chǎn)項目在融資、投資、資金營運及利潤分配等財務(wù)活動中因各種原因而導(dǎo)致的對企業(yè)盈利及發(fā)展等方面的重大影響。財務(wù)風(fēng)險主要是由負(fù)債引起的，企業(yè)負(fù)債經(jīng)營，在未來情況好時，能夠給企業(yè)帶來較多的收益，但是如果未來情況惡化，則不僅會使企業(yè)收益率下降，甚至有可能使企業(yè)不能償還債務(wù)而破產(chǎn)。由于房地產(chǎn)企業(yè)資金投入量大、存貨周期長、回收周期長與變現(xiàn)能力差的特點決定了其必然存在的財務(wù)風(fēng)險。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)各種制度逐漸完善．房地產(chǎn)行業(yè)之間的競爭力也在制度規(guī)范化過程中增強，因此，對當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險進行深入研究，尋求有效的控制措施，變得越來越重要。

一、房地產(chǎn)業(yè)財務(wù)風(fēng)險的表現(xiàn)

1.利率風(fēng)險大。金融市場上利率的變動會使房地產(chǎn)價值發(fā)生變動，可能因而發(fā)生投資虧損的風(fēng)險。同時，銀行貸款利率發(fā)生增長變化，導(dǎo)致企業(yè)資金成本增加，從而降低了預(yù)期收益。另外，這幾年按揭貸款購房的投資者成本迅速上升，從而抑制了投資者的購房欲，也使房地產(chǎn)企業(yè)面臨虧損的危險。

2.資產(chǎn)負(fù)債率偏高，存在償還債務(wù)風(fēng)險。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的自有資本金比重相當(dāng)?shù)?，開發(fā)資金大部分來源于銀行信貸，發(fā)生不能支付到期銀行借款本息的概率就非常大，公司必將面臨無力償還債務(wù)的風(fēng)險。

3.再籌資風(fēng)險。如果房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過高，企業(yè)對債權(quán)人的償債保證程度將會相應(yīng)地降低，這勢必會增加企業(yè)從貨幣市場或者其他渠道上籌措資金的難度。隨著國家不斷上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，商業(yè)銀行更是把房地產(chǎn)行業(yè)成為控制放貸的重點領(lǐng)域，這進一步加大了房地產(chǎn)企業(yè)的再籌資難度。

二、房地產(chǎn)業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理存在的主要問題

1.資本結(jié)構(gòu)不當(dāng)。房地產(chǎn)企業(yè)的項目投資需要大量的營運資金。有些房地產(chǎn)企業(yè)在新項目上馬后，沒有想方法從企業(yè)內(nèi)部挖掘潛在資金，沒有通過催回應(yīng)收賬款的方式來籌措資金，卻總是千方百計地想從銀行及其他金融機構(gòu)貸款，這無疑加大了房地產(chǎn)項目的財務(wù)風(fēng)險。

2.不注重日常資金管理。許多房地產(chǎn)企業(yè)沒有制定資金的使用計劃，缺乏資金管理概念，存在重樓房銷售輕資金管理的現(xiàn)象。有些企業(yè)的財務(wù)管理工作只是停留在簡單的會計核算上面，沒有有效地進行現(xiàn)金管理、成本控制，從而加大了成本負(fù)擔(dān)和房地產(chǎn)項目的投資風(fēng)險度。

3.忽略了投資前的準(zhǔn)備調(diào)查工作。很多企業(yè)只要有項目就盲目投資，在事前沒有從資金運作、投資回報率等方面進行細致的財務(wù)分析。在進行房地產(chǎn)項目投資之前，企業(yè)也沒有很好地進行市場調(diào)查，對于行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r沒有進行較準(zhǔn)確的預(yù)測，從而導(dǎo)致決策沒有依據(jù)，加大了財務(wù)風(fēng)險。

三、加強房地產(chǎn)業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理的對策

（一）在內(nèi)部加強建設(shè)會計控制的環(huán)境

1.由于土地是不可再生的稀缺資源，既受到經(jīng)濟形勢的變化造成的影響，也會受到政策形勢的變化造成的影響，在房地產(chǎn)的開發(fā)中要關(guān)注國家在宏觀調(diào)控方面的政策。房地產(chǎn)的投資較大，建設(shè)的周期長，資金的周轉(zhuǎn)慢，投資的風(fēng)險大，在開發(fā)項目的立項時要建立集體的審議聯(lián)簽制度，建立項目實施及決策責(zé)任制度，將不相容的崗位分離。

2.重點審查決算相關(guān)文件是否齊全、決算的編制是否正確、決算的依據(jù)是否完備、竣工的清理是否安全，以及驗收的程序、驗收的依據(jù)、驗收報告的范圍、驗收人員是否符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定。

3.房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費用中，占有的比重較大的是借款費用、廣告費用和售房人員提成的費用。對于重大廣告的支出要實行集體的審議決策制，對普通的廣告除進行預(yù)算控制、總額控制外，還要在每年的年末將廣告支出和社會效應(yīng)進行對比、分析，制定下年度的預(yù)算。

（二）拓寬融資渠道，提高資金利用水平

1.建立多元化的融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分挖掘自身潛力，用好留存資金，實施多元化融資策略，從以往完全依賴銀行貸款向多渠道融資轉(zhuǎn)變.通過融資渠道多元化、搭配好資產(chǎn)權(quán)益比率等方法，既可以充分發(fā)揮負(fù)債的財務(wù)杠桿作用，又可以將財務(wù)風(fēng)險控制在企業(yè)可以承受的范圍內(nèi)，有利于企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展。

2.優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險。資本結(jié)構(gòu)是指企業(yè)長期資金的構(gòu)成及其比例關(guān)系，即企業(yè)的長期債務(wù)資本和權(quán)益資本各占多大的比重。企業(yè)負(fù)債經(jīng)營會給企業(yè)帶來杠桿效益，增加股東的收益，但隨著負(fù)債比例的上升，企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險也會逐漸加大。企業(yè)可通過合理安排產(chǎn)權(quán)資本與債務(wù)資本比例，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)，適度負(fù)債經(jīng)營，降低財務(wù)風(fēng)險。

3.加強資金管理，提高資金的利用率。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要注重現(xiàn)金的管理，在財務(wù)上實施嚴(yán)格的財務(wù)監(jiān)控，制定合理的現(xiàn)金使用計劃，合理安排資金的調(diào)度，保證生產(chǎn)經(jīng)營活動所需的現(xiàn)金；其次，要加強應(yīng)收賬款的管理，可以通過建立穩(wěn)定的信用政策和收款政策，為客戶建立資信評估和等級評級，從而加快賒銷賬款的收回，加速資金的運轉(zhuǎn)，提高資金利用率。

4.要加強投資項目管理，控制投資風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目投資前，首先要進行嚴(yán)密的市場調(diào)研，聘請專業(yè)人員參與調(diào)研工作，做好項目的風(fēng)險分析和可行性分析，要避免因管理者個人的喜好導(dǎo)致項目定位失誤，降低和減少財務(wù)決策的盲目性和風(fēng)險性。

（三）加強對內(nèi)的控制，提高成本管理

首先，房地產(chǎn)行業(yè)為保證企業(yè)的內(nèi)部控制能夠有效發(fā)揮作用，并且不斷進行完善，在企業(yè)內(nèi)部必須組成由最高決策人為領(lǐng)導(dǎo)的，以財務(wù)部門為主的內(nèi)部控制小組，對內(nèi)部的制度執(zhí)行情況要進行定期的考核和檢查，檢查內(nèi)部的控制制度執(zhí)行的情況，在執(zhí)行的過程中遇到了什么問題，如果某項制度沒有執(zhí)行或者無法完全執(zhí)行，要分析原因，并且估計可能造成的影響。對嚴(yán)格執(zhí)行控制制度的應(yīng)當(dāng)給予獎勵，對違章違規(guī)的必須處罰，只有獎罰分明，才有利于企業(yè)的發(fā)展。

其次，進行正確的成本項目劃分，既能夠客觀地反映出產(chǎn)品的成本結(jié)構(gòu)，又便于分析研究有效降低成本的方法。特別是建安的成本，如果是分合同發(fā)包的，還應(yīng)該按合同進行明細核算，以便隨時了解付款情況和工程進度，并為工程的決算提供資料。目前開發(fā)企業(yè)的“三算審計”一般由預(yù)算員、施工技術(shù)人員審核，財務(wù)人員只起計賬作用，所以要求財務(wù)人員掌握“三算”的有關(guān)要求，并參與監(jiān)督，提供準(zhǔn)確的會計信息，加強成本費用的控制，加強對于決策成本、投資成本、質(zhì)量成本、資金成本的控制和管理。

（四）建立起適應(yīng)市場變化的營銷策略

在實施房地產(chǎn)的經(jīng)營活動中，最重要的環(huán)節(jié)就是銷售。雖然房地產(chǎn)市場目前的銷售情況仍然處于上升的階段，購房者的需求量也較大，但是同行內(nèi)部的競爭也非常激烈，并且購房者在進行購房時回對比多家房地產(chǎn)企業(yè)，會優(yōu)先選擇品牌價、信譽好的企業(yè)。如果忽略了銷售策略，不考慮項目的資本使用效率，就會為項目開發(fā)造成風(fēng)險。

（五）完善內(nèi)部審計

內(nèi)部審計工作強調(diào)過程控制和主動控制，做好事前控制和事中控制工作，重視風(fēng)險管理，充分發(fā)揮內(nèi)審的風(fēng)險評估、防范作用，及時消除不良隱患，維護企業(yè)的合法權(quán)益，最大限度地發(fā)揮資產(chǎn)經(jīng)營效益。同時，也要做好事后審計，由財務(wù)收支審計向經(jīng)濟效益審計、管理審計、內(nèi)部控制制度評價、工程項目預(yù)(決)算審計、專項審計等領(lǐng)域發(fā)展，評價生產(chǎn)力各要素的利用程度，挖掘潛力，實現(xiàn)各種資源的優(yōu)化組合，全面實現(xiàn)監(jiān)督、控制、服務(wù)、評價職能。

參考文獻：