導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯(cuò)過為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)防范

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，資金投入量大、回收期長(zhǎng)以及變現(xiàn)能力差的特點(diǎn)決定了該行業(yè)必然會(huì)面臨巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因此，對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行深入分析，并尋求有效控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的措施，已成為一個(gè)亟待解決的問題。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀分析

以下分析中主要選取四個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的標(biāo)桿企業(yè)：萬(wàn)科、招商、保利、金地。

（一）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

大多數(shù)上市房地產(chǎn)企業(yè)的速動(dòng)比率較低，資產(chǎn)負(fù)債率偏高，且現(xiàn)金流為負(fù)值，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)并不低（見表1）。

從四家標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流情況來(lái)看，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流均為負(fù)。保利地產(chǎn)三季度末的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流已經(jīng)為-81.76億元，比上年同期現(xiàn)金情況減少67.67%。甚至有部分企業(yè)的現(xiàn)金流較去年相比下降了200%以上，如萬(wàn)科地產(chǎn)現(xiàn)金流為-6.2億元，比去年同期下降了220%。

1．速動(dòng)比率明顯降低，短期償債壓力大

從表2可見，在目前樓市低迷的情況下，速動(dòng)比率比流動(dòng)比率更好的體現(xiàn)公司的短期償債能力。與2007年第三季度相比，2008年三季度的速動(dòng)比率均有所下降，分別為0.22、0.29、0.18、0.12，這說(shuō)明四家企業(yè)在經(jīng)歷了大幅拿地、迅速擴(kuò)張之后，出現(xiàn)了嚴(yán)重的資金壓力，均需要加強(qiáng)對(duì)資金的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控。尤其是招商地產(chǎn)，三季度的速動(dòng)比率為0.31，處于較低的水平。目前，招商地產(chǎn)急需提高資金的運(yùn)營(yíng)能力，減少短期償債壓力。

2．資產(chǎn)負(fù)債率普遍偏高，長(zhǎng)期償債令人擔(dān)憂

從表3可以看出，萬(wàn)科、保利、金地、招商四家上市房地產(chǎn)企業(yè)2008年三季度的資產(chǎn)負(fù)債率均為70%左右，高出60%的警戒線。與2007年相比均有所提高，提高最明顯的是金地集團(tuán)，由2007年三季度的43.05%提升至73.3%，其一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為39億元，較年初增加254.55%；長(zhǎng)期借款上升為81.91億元，較年初增加51.55%。而截止9月末，金地的銷售額不到79億元，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流仍為負(fù)。

（二）盈利能力分析

1．營(yíng)業(yè)收入增加，但仍難抗行業(yè)大勢(shì)

從上表中可以看出，四家標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入同比普遍增長(zhǎng)，但仍難抗行業(yè)大勢(shì)，紛紛調(diào)減銷售。報(bào)告期內(nèi)萬(wàn)科業(yè)績(jī)穩(wěn)步增長(zhǎng)，前三季度營(yíng)業(yè)收入為141.73億元，同比增長(zhǎng)59.04%，其中第三季度的營(yíng)業(yè)收入為52.87億元，同比增長(zhǎng)71.04%。保利地產(chǎn)2008年前三季度的營(yíng)業(yè)收入為39.09億元，同比增長(zhǎng)71.22%。但僅從第三季度的營(yíng)業(yè)收入來(lái)看，卻都存在一定幅度的下降，第三季度的營(yíng)業(yè)收入為13.12億元，同比降低27.53%。

2．利潤(rùn)增長(zhǎng)放緩

萬(wàn)科第三季度凈利潤(rùn)為2.15億元，同比下降13.42%。對(duì)于第三季度凈利潤(rùn)的下降，萬(wàn)科的解釋是手計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備等因素的影響，也即萬(wàn)科目前的存貨降價(jià)，導(dǎo)致了利潤(rùn)下跌。

而保利地產(chǎn)2008年前三季度的凈利潤(rùn)均有大幅增長(zhǎng)，高達(dá)12.67億元，同比增長(zhǎng)125.38%，但僅從第三季度的凈利潤(rùn)來(lái)看，卻都存在一定幅度的下降，同比降低18%。

金地集團(tuán)前三季度的凈利潤(rùn)出現(xiàn)小幅增長(zhǎng)，同比增長(zhǎng)分別為7.02%。從第三季度單季數(shù)據(jù)來(lái)看，凈利潤(rùn)為1.10億元，同比下降10%。

招商地產(chǎn)前三季度的凈利潤(rùn)也呈下降趨勢(shì)，降幅19.05%，僅從第三季度單季數(shù)據(jù)來(lái)看，凈利潤(rùn)卻出現(xiàn)大幅提升，達(dá)1.7億元，同比增長(zhǎng)170.26%，而其凈利潤(rùn)并不是來(lái)自于主業(yè)務(wù)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，而是由于遠(yuǎn)期外匯買賣合同的公允價(jià)值增加所致。季報(bào)顯示，招商第三季度公允價(jià)值變動(dòng)收益為1.11億元，同比大幅增長(zhǎng)667.44%。

（三）資產(chǎn)管理能力分析

1．存貨激活，存貨周轉(zhuǎn)率下降

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期一般為2-3年，按照村后在2.5年內(nèi)銷售并回籠資金計(jì)算，存貨周轉(zhuǎn)率應(yīng)該不低于0.4。但四家標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)早在2007年就已經(jīng)跌破0.4這一安全值。

其中，保利地產(chǎn)三季度末存貨為417.51億元，比年初增加48.66%，成為四大龍頭中存貨增幅最大的公司。而在廣深兩地大幅降價(jià)的金地集團(tuán)，存貨也達(dá)到265.91億元，比年初增加42.77%，即使再出現(xiàn)類似去年的熱銷情況，它的存貨也能再賣3年。

招商地產(chǎn)三季度末存貨為215.52億元，比年初增加25.54%。招商地產(chǎn)今年的計(jì)劃銷售目標(biāo)為100億元，而前三季度僅完成銷售額約50億元。低迷的市場(chǎng)嚴(yán)重影響了招商地產(chǎn)的銷售額，造成了存貨的積壓。

即便是龍頭企業(yè)萬(wàn)科，2008年三季度的存貨也已高達(dá)873.76億元，較年初增加31.45%，約占其資產(chǎn)總值的72%，以萬(wàn)科三季度52.87億元的營(yíng)業(yè)收入計(jì)算，這些存貨的消化還需要近2年的時(shí)間。

2．現(xiàn)金流持續(xù)惡化，資金壓力大

存貨的大量積壓，嚴(yán)重的制約了經(jīng)營(yíng)性資金的流動(dòng)性，目前，大部分上市房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~均為負(fù)值，而期末現(xiàn)金流仍保持正值，這是由籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流來(lái)彌補(bǔ)的。萬(wàn)科已連續(xù)兩年出現(xiàn)融資前的負(fù)現(xiàn)金流狀況，2008年三季度末，萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-19.89億元，投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~則更低，達(dá)-21.3億元。保利地產(chǎn)更為嚴(yán)重，已經(jīng)連續(xù)5年出現(xiàn)負(fù)現(xiàn)金流增長(zhǎng)，2008年三季度末，保利地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-81.76億元，同比減少67.67%。

三、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的措施

1．建立多元化的融資渠道，降低資產(chǎn)負(fù)債率。一方面，加強(qiáng)預(yù)售房款、銀行貸款、股票、債券融資、合作開發(fā)等這些傳統(tǒng)融資渠道的管理。另一方面，可以通過吸收股權(quán)投資來(lái)擴(kuò)充自有資金；或者可以利用房地產(chǎn)信托計(jì)劃融資。通過融資渠道多元化、搭配好資本權(quán)益比率等方法，改善資本結(jié)構(gòu)減輕籌資壓力、降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2．進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)容量和社會(huì)承受能力認(rèn)真調(diào)查，進(jìn)行嚴(yán)格的投資項(xiàng)目決策論證。

3．建立適應(yīng)市場(chǎng)的營(yíng)銷策略。各房地產(chǎn)企業(yè)需要靈活組合營(yíng)銷策略，加快資金回籠，發(fā)揮資金成本的杠桿作用，創(chuàng)新營(yíng)銷策略，進(jìn)一步拓展市場(chǎng)。

4．進(jìn)行財(cái)務(wù)分析和財(cái)務(wù)監(jiān)督。加強(qiáng)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和方法性研究，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行事前、事中、事后的監(jiān)督，準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)可以把風(fēng)險(xiǎn)降到最低限度，有效地防范、抵御各種風(fēng)險(xiǎn)。

5．加強(qiáng)和提高房地產(chǎn)企業(yè)決策者、財(cái)務(wù)人員的財(cái)務(wù)管理意識(shí)和綜合素質(zhì)。

6．確定財(cái)務(wù)成本管理戰(zhàn)略、加強(qiáng)內(nèi)部控制、建立健全策劃監(jiān)督體系，最大程度地避免人為因素的不利影響，提高成本管理績(jī)效。

篇2

（一）房地產(chǎn)企業(yè)成本的內(nèi)容

1、房地產(chǎn)企業(yè)的成本

房地產(chǎn)企業(yè)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)、建設(shè)和經(jīng)營(yíng)中所產(chǎn)生的各種費(fèi)用的總和，主要包括土地的征用和拆遷補(bǔ)償，建安工程費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，前期工程費(fèi)以及開發(fā)間接費(fèi)和公共配套費(fèi)等。

2、房地產(chǎn)企業(yè)的費(fèi)用

房地產(chǎn)企業(yè)的費(fèi)用主要指的是應(yīng)攤費(fèi)用，具體來(lái)說(shuō)指的是房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)、建設(shè)和經(jīng)營(yíng)期間應(yīng)承擔(dān)的各種費(fèi)用。主要包含管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用以及銷售費(fèi)用。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制

1、立項(xiàng)階段的成本控制

立項(xiàng)階段需要做好成本規(guī)劃，成本規(guī)劃的確定對(duì)成本控制具有指導(dǎo)性的意義，通過成本規(guī)劃，可以對(duì)項(xiàng)目的預(yù)期成本分布、收入，利潤(rùn)和風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行相應(yīng)的分析。立項(xiàng)階段的成本控制活動(dòng)主要包括：項(xiàng)目可行性經(jīng)濟(jì)分析，成本規(guī)劃及估算，現(xiàn)金安排及敏感性分析以及利潤(rùn)測(cè)算等幾個(gè)方面。

2、設(shè)計(jì)階段的成本控制

設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的核心，為有效控制和降低工程成本，需落實(shí)設(shè)計(jì)階段的成本控制。具體來(lái)說(shuō)應(yīng)當(dāng)從以下幾個(gè)方面著手：一是要嚴(yán)格按照立項(xiàng)階段確定的成本規(guī)劃落實(shí)方案設(shè)計(jì)與施工圖設(shè)計(jì)；二是要強(qiáng)化技術(shù)溝通，貫徹執(zhí)行限額設(shè)計(jì)；第三要大力推廣價(jià)值工程方法；第四要強(qiáng)化施工前對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的審核工作。

3、建設(shè)階段的成本控制

建設(shè)階段是成本控制中心環(huán)節(jié)，除了要做好現(xiàn)場(chǎng)控制，嚴(yán)格按圖施工、控制變更及簽證外，還應(yīng)注意：第一，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)的情況，做好土方平衡；第二，對(duì)照施工圖紙，做出詳細(xì)的預(yù)算，擬定成本控制的重點(diǎn)和難點(diǎn)，與工程部一道制定詳細(xì)的成本控制措施；第三，制定和落實(shí)招投標(biāo)制度，選擇質(zhì)優(yōu)、價(jià)廉的承包商；第四，規(guī)劃和落實(shí)好工程款的支付時(shí)間節(jié)點(diǎn)，有效控制財(cái)務(wù)成本。

4、交付階段的成本控制

交付階段分兩個(gè)階段，第一是承包人按照?qǐng)D紙完成全部工作并取得驗(yàn)收合格證后向房地產(chǎn)企業(yè)交付，第二是房地產(chǎn)企業(yè)按照合同向業(yè)主交付產(chǎn)品。第一階段成本控制關(guān)鍵在于加強(qiáng)竣工結(jié)算的管理，重點(diǎn)審核竣工圖、審核施工過程的變更和簽證以及審核工程結(jié)算。第二階段成本控制的關(guān)鍵在于和物業(yè)管理方協(xié)調(diào)好，做好產(chǎn)品交付工作，防止出現(xiàn)產(chǎn)品交付糾紛、違約情況。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)分析

融資風(fēng)險(xiǎn)指的是企業(yè)為取得財(cái)物利益而產(chǎn)生的舉債，這會(huì)增加企業(yè)到期付息的負(fù)擔(dān)，還存在著資不抵債和不能還本付息的可能。在財(cái)務(wù)的杠桿作用下，如果付息前的收益下降，那么股東的收益將會(huì)有大幅下降的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在融資規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)，融資渠道集中于銀行信貸，房地產(chǎn)資金信托等。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)分析

投資風(fēng)險(xiǎn)指的是在不確定因素的影響下，由于投資項(xiàng)目達(dá)不到預(yù)期的效益，從而導(dǎo)致企業(yè)償債能力以及盈利水平下降的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)是房地產(chǎn)開發(fā)投資的規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存較高，房地產(chǎn)企業(yè)部分投資行為不合理等。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)資金回收與收益分配的風(fēng)險(xiǎn)分析

資金回收風(fēng)險(xiǎn)指的是房地產(chǎn)企業(yè)由于財(cái)務(wù)問題而導(dǎo)致企業(yè)再生產(chǎn)時(shí)發(fā)生資金相對(duì)不足的問題。收益分配風(fēng)險(xiǎn)指的是利潤(rùn)分配給企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的活動(dòng)帶來(lái)的影響。房地產(chǎn)資金回收風(fēng)險(xiǎn)以及收益分配的風(fēng)險(xiǎn)的成因主要是由內(nèi)外兩個(gè)方面產(chǎn)生的。內(nèi)部因素主要為管理層制定的企業(yè)資金回收和收益分配規(guī)定不合理；外部因素主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)所處環(huán)境了解不足，如未能掌握行業(yè)和國(guó)家政策的變動(dòng)等。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)間的關(guān)系

篇3

中圖分類號(hào)：F23 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2015年1月23日

近年來(lái)，西安房地產(chǎn)業(yè)得到迅猛發(fā)展，越來(lái)越多房地產(chǎn)企業(yè)把西安建設(shè)的更加宏偉壯觀。但是，由于西安房地產(chǎn)企業(yè)相比發(fā)達(dá)地區(qū)起步晚、基礎(chǔ)差、規(guī)模小，因而總體上與國(guó)內(nèi)其他省會(huì)城市的房地產(chǎn)行業(yè)存在較大的差距。目前，西安不少房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率保持在70%以上，這給其發(fā)展帶來(lái)巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。如何應(yīng)對(duì)西安房地產(chǎn)企業(yè)的高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)保障企業(yè)的科學(xué)規(guī)范發(fā)展，是值得關(guān)注的問題。

一、西安市房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

近年來(lái)，西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)保持穩(wěn)定、快速發(fā)展態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了價(jià)格與成交量齊漲局面，供應(yīng)項(xiàng)目明顯增多，尤其以高新、曲江和城北三大區(qū)域?yàn)橹?。隨著市政府北遷、金融論壇的舉行以及世園會(huì)的舉辦等大事件不僅引導(dǎo)了市場(chǎng)，也吸引了開發(fā)商的投資熱情。到目前為止已經(jīng)吸引了中海、金地、綠地和萬(wàn)達(dá)等國(guó)內(nèi)眾多知名地產(chǎn)商來(lái)投資，而由其開發(fā)的樓盤備受購(gòu)房者青睞。

二、西安市房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

資本運(yùn)動(dòng)在籌資、投放、產(chǎn)出和分配四個(gè)節(jié)點(diǎn)上停留，由此引起籌資、投資、資金回收和收益分配四種類型的風(fēng)險(xiǎn)，下面將從這四個(gè)方面對(duì)西安房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。

1、籌資風(fēng)險(xiǎn)分析。從西安房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源可以看出，大部分企業(yè)利用財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)，在初期階段均以投入債務(wù)資金為主，自有資金相對(duì)較低，貸款增長(zhǎng)率持續(xù)偏高。在高利益回報(bào)的驅(qū)動(dòng)下，很多企業(yè)盲目舉債，而不是真正從企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設(shè)法追回應(yīng)收款項(xiàng)獲得資金。在西安一些大型房地產(chǎn)集團(tuán)，還出現(xiàn)連鎖籌資擔(dān)保鏈，這種做法相當(dāng)冒險(xiǎn)，一旦其中某一環(huán)節(jié)斷裂，就會(huì)給企業(yè)帶來(lái)致命打擊。

2、投資風(fēng)險(xiǎn)分析。西安市房地產(chǎn)企業(yè)投資狀況可從房地產(chǎn)投資總額/固定資產(chǎn)投資總額指標(biāo)進(jìn)行分析。國(guó)際上通常認(rèn)為該指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)值為25%。西安房地產(chǎn)這一指標(biāo)近年來(lái)均高于25%，可以看出，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)近幾年出現(xiàn)投資過熱的情況，每年有較多的資金流入企業(yè)，可能會(huì)造成當(dāng)?shù)赝顿Y結(jié)構(gòu)失衡，存在一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3、資金回收風(fēng)險(xiǎn)分析。從西安商品房銷售狀況和空置面積來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)資金回收風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品達(dá)到可出售狀態(tài)后，由于政策、市場(chǎng)因素或自身銷售手段的失誤，使得銷售狀況欠佳導(dǎo)致回款緩慢，而企業(yè)自身負(fù)債較多，資金回收與資金需求不能同步，造成企業(yè)的償債能力下降，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流得不到保證，進(jìn)而陷入財(cái)務(wù)困境，甚至導(dǎo)致破產(chǎn)。

4、收益分配風(fēng)險(xiǎn)分析。隨著東南部房地產(chǎn)企業(yè)大力進(jìn)軍西部，其較高管理水平和技術(shù)設(shè)備對(duì)西安房地產(chǎn)企業(yè)提出巨大挑戰(zhàn)。企業(yè)自身消費(fèi)與積累是一種此消彼長(zhǎng)的關(guān)系，西安房地產(chǎn)企業(yè)在獲得收益的同時(shí)大大提高員工尤其是管理層的薪酬待遇，造就了房地產(chǎn)高薪行業(yè)，使得企業(yè)在分配環(huán)節(jié)耗費(fèi)資金過多，有的甚至超過收益的50%，結(jié)果是積累資金比例過小。

三、西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施

1、確定合理的籌資結(jié)構(gòu)，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)適當(dāng)減少負(fù)債，合理確定負(fù)債規(guī)模和結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)負(fù)債管理。一般來(lái)說(shuō)，債務(wù)資金的成本較低，但風(fēng)險(xiǎn)較高;權(quán)益資金的風(fēng)險(xiǎn)較低，但成本較高。根據(jù)組合風(fēng)險(xiǎn)分散化理論，多渠道融資能有效地分散企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)，單一籌資是不現(xiàn)實(shí)的，也可能是非常危險(xiǎn)的或成本很高的。西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)探索新融資渠道，部分大企業(yè)可通過發(fā)行股票、債券，或者信托基金等方式來(lái)進(jìn)行籌資。企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身情況，通過提高權(quán)益資金的比例將風(fēng)險(xiǎn)控制在有能力承受的范圍內(nèi)。

2、提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平。首先，努力提高企業(yè)管理者的財(cái)務(wù)管理水平，對(duì)企業(yè)決策者進(jìn)行培訓(xùn)指導(dǎo)，對(duì)相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)表有科學(xué)認(rèn)識(shí)，使管理者能夠根據(jù)客觀真實(shí)信息、企業(yè)自身情況以及所處外部環(huán)境做出科學(xué)決策，摒棄過去其主要依靠經(jīng)驗(yàn)或主觀感覺進(jìn)行決策的習(xí)慣，這樣可以降低企業(yè)發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性;其次，要加強(qiáng)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的管理與培訓(xùn)。一方面要加強(qiáng)對(duì)企業(yè)現(xiàn)有財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)，主要是專業(yè)知識(shí)和相關(guān)政策培訓(xùn)，努力確?，F(xiàn)有人員知識(shí)和能力能夠勝任目前財(cái)務(wù)工作;另一方面企業(yè)要吸收具有較高專業(yè)素質(zhì)的財(cái)務(wù)人員，使人員有合理的流動(dòng)機(jī)制。

3、加強(qiáng)資金流動(dòng)性管理。制定合理的資金使用計(jì)劃，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)保證企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)資金需要，確保資金利用最大化。第一，企業(yè)資金支出多為大額、多筆，在財(cái)務(wù)收支上嚴(yán)格實(shí)施財(cái)務(wù)監(jiān)控，合理安排資金調(diào)度，確保開發(fā)項(xiàng)目施工運(yùn)營(yíng)和營(yíng)銷資金需求;第二，加速應(yīng)收賬款回收，調(diào)整庫(kù)存，壓縮存貨資金占用，增強(qiáng)企業(yè)支付能力，提高企業(yè)信譽(yù)度，為下次融資進(jìn)行鋪墊;第三，嚴(yán)格控制企業(yè)成本費(fèi)用，防止費(fèi)用超支，提高所投資金安全性和合理性，從而降低其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

4、提高企業(yè)自身競(jìng)爭(zhēng)力。近幾年，西安房地產(chǎn)投資過熱，部分消費(fèi)者處于觀望狀態(tài)的情況下，企業(yè)應(yīng)積極應(yīng)對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，不斷提高自身競(jìng)爭(zhēng)力。選擇好的地段，開發(fā)適合大眾消費(fèi)者的戶型，比如精裝修的小戶型。在確保企業(yè)盈利的同時(shí)，利用產(chǎn)品自身高質(zhì)量與其他優(yōu)勢(shì)贏得廣大消費(fèi)者的青睞，尤其在價(jià)格方面讓消費(fèi)者覺得物有所值。選擇有效促銷方式，如打折銷售、付現(xiàn)金折扣及商品保證等。提高房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售量，降低西安房地產(chǎn)企業(yè)的存貨，從而降低資金回收風(fēng)險(xiǎn)。

篇4

1.無(wú)力償還債務(wù)。房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)企業(yè)雖然也實(shí)行資本金制度，但大部分開發(fā)企業(yè)在初期階段均以負(fù)債開發(fā)為主，自有資本金比例非常的低，大量的開發(fā)資金都來(lái)源于借貸。如果公司用負(fù)債進(jìn)行的投資不能按期收回并取得預(yù)期的收益，公司必將面臨無(wú)力償還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，其結(jié)果不僅導(dǎo)致資金緊張，也會(huì)影響公司信譽(yù)度，甚至還可能因不能支付而導(dǎo)致公司倒閉。目前我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率很高，不少房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率在70%以上，有的甚至高達(dá)90%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于60%的警戒線水平。高負(fù)債率意味著較高的財(cái)務(wù)杠桿，會(huì)放大投資風(fēng)險(xiǎn)。

2.負(fù)債的結(jié)構(gòu)不合理。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在籌集長(zhǎng)期資金卻采用了短期借款，或者相反，這都會(huì)增加企業(yè)的籌資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)一方面用短期借款來(lái)籌資，利息費(fèi)用可能會(huì)有大幅度的波動(dòng)；另一方面將短期借款用于長(zhǎng)期資產(chǎn)，當(dāng)短期借款到期時(shí)可能會(huì)出現(xiàn)難以籌措到足夠的現(xiàn)金來(lái)償還短期借款的風(fēng)險(xiǎn)。

3.利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在負(fù)債經(jīng)營(yíng)期間，由于通貨膨脹等影響，貸款利率發(fā)生增長(zhǎng)變化，利率的增長(zhǎng)必然增加公司的資金成本，從而抵減了預(yù)期收益。利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)在某種意義上是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的諸多風(fēng)險(xiǎn)中最為致命的不測(cè)風(fēng)險(xiǎn)。

4.再籌資風(fēng)險(xiǎn)。再籌資通常是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)最常用的辦法。由于負(fù)債經(jīng)營(yíng)使公司負(fù)債率加大，相應(yīng)地對(duì)債權(quán)人的債權(quán)保證程度降低，這在很大程度上限制了房地產(chǎn)企業(yè)從其它渠道增加負(fù)債籌資的能力。在一些大型房地產(chǎn)集團(tuán)，往往還會(huì)出現(xiàn)連鎖籌資擔(dān)保鏈，一旦“鏈”中的一環(huán)斷裂，再籌資風(fēng)險(xiǎn)的效應(yīng)會(huì)放大從而給集團(tuán)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)致命威脅。

透過以上風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式不難發(fā)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有以下基本特征：（1）不確定性：房地產(chǎn)的不確定性是房地產(chǎn)商品區(qū)別于其它商品的一種基本特性。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)雖然可以事前加以估計(jì)和控制，但是由于影響財(cái)務(wù)活動(dòng)結(jié)果的各種因素在不斷發(fā)生變化，因此事前不能精準(zhǔn)地確定財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的大小。所以，開發(fā)商在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資開發(fā)時(shí)，必須面臨并承擔(dān)因項(xiàng)目所處地理環(huán)境條件變化所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，該風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源就是房地產(chǎn)位置的固定性、區(qū)域性和個(gè)別性特點(diǎn)。（2）分散轉(zhuǎn)移性：房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性和區(qū)域性，決定了其投資對(duì)于大環(huán)境的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)非常敏感，并且由于其開發(fā)周期長(zhǎng)，對(duì)形勢(shì)波動(dòng)做出反應(yīng)并進(jìn)行調(diào)整卻相當(dāng)緩慢，這同樣是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)之所在。（3）預(yù)測(cè)決策性：房地產(chǎn)企業(yè)是持續(xù)經(jīng)營(yíng)的，財(cái)務(wù)管理者可以通過財(cái)務(wù)技術(shù)，基于歷史平臺(tái)對(duì)未來(lái)不確定的環(huán)境因素進(jìn)行評(píng)估。在事前對(duì)損失進(jìn)行預(yù)測(cè)，從而做出正確的投資經(jīng)營(yíng)決策，將可能發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降至最低。（4）激勵(lì)性：財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的客觀存在會(huì)促使房地產(chǎn)企業(yè)采取措施防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。由于風(fēng)險(xiǎn)普遍存在，為了持續(xù)經(jīng)營(yíng)，企業(yè)不得不面對(duì)與防范它，并想方設(shè)法降低風(fēng)險(xiǎn)的危害，從而引導(dǎo)企業(yè)自身主動(dòng)地去完善其財(cái)務(wù)制度，規(guī)范財(cái)務(wù)行為，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益。

鑒于以上表現(xiàn)和特征，分析我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因，主要從宏觀和微觀方面考慮：

從宏觀環(huán)境分析，房地產(chǎn)企業(yè)比較容易受到國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)情況影響，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策，像財(cái)政政策、貨幣政策、稅收政策等都是企業(yè)自身難以改變的。同時(shí)企業(yè)本身也存在一些缺陷，比如變現(xiàn)能力較低，周期較長(zhǎng)，市場(chǎng)不成熟等。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，起步晚，對(duì)它的發(fā)展規(guī)律、經(jīng)營(yíng)管理的實(shí)踐理論研究還不夠成熟，在房地產(chǎn)投資的運(yùn)作上還存在一定的盲目性。一些房地產(chǎn)企業(yè)將閑置的資金全部投在諸如商品房等某一種形式的房地產(chǎn)上，投資模式比較單一。近年來(lái)，政府多次出臺(tái)相應(yīng)政策，進(jìn)一步嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)貸款條件，房地產(chǎn)企業(yè)從銀行獲得資金的難度進(jìn)一步增大。銀行多次加息也將影響房地產(chǎn)的投資速度，削弱企業(yè)的盈利能力。

從微觀因素分析，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在很大程度上缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算和財(cái)務(wù)管理機(jī)制。在經(jīng)營(yíng)期間，有些企業(yè)對(duì)當(dāng)期的經(jīng)營(yíng)狀況僅僅停留在會(huì)計(jì)核算，缺少事后財(cái)務(wù)分析；即使進(jìn)行了財(cái)務(wù)分析，也不能充分利用分析結(jié)果對(duì)下期進(jìn)行預(yù)算與指導(dǎo)，沒有較好的發(fā)揮財(cái)務(wù)管理的作用。對(duì)項(xiàng)目的資金運(yùn)作缺少全盤考慮和長(zhǎng)期規(guī)劃，當(dāng)資金運(yùn)轉(zhuǎn)困難時(shí)，不是從公司內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自己積累的資金設(shè)法追回外欠的債款，而是千方百計(jì)的借款，并且借款渠道單一，負(fù)債成本較大。行業(yè)中，普遍存在經(jīng)驗(yàn)主義和主觀個(gè)人決策現(xiàn)象。對(duì)項(xiàng)目的可行性研究與項(xiàng)目評(píng)估不夠全面。缺乏深入細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)研和科學(xué)論證。沒有重視項(xiàng)目開發(fā)對(duì)資源環(huán)境、公共環(huán)境的影響。項(xiàng)目預(yù)期利潤(rùn)過高。由此導(dǎo)致決策失誤經(jīng)常發(fā)生，從而產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加緊尋找防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策，建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制

1.建立科學(xué)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。首先，固定成本的存在使企業(yè)在利用經(jīng)營(yíng)杠桿的同時(shí)也帶來(lái)相應(yīng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)營(yíng)杠桿的作用并不總是積極的。只要企業(yè)的銷售量不能夠持續(xù)的增長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)杠桿所產(chǎn)生的作用就將是負(fù)面的。其次，企業(yè)資金籌措是企業(yè)理財(cái)?shù)闹攸c(diǎn)內(nèi)容，但外來(lái)資金（銀行信貸）對(duì)企業(yè)的發(fā)展來(lái)說(shuō)僅僅是一種“輸血功能”，它可以解決企業(yè)一時(shí)的自給難題，但企業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展，必須依靠形成一種來(lái)自企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的良性“造血”功能機(jī)制，而造血功能機(jī)制的形成只能依靠企業(yè)資產(chǎn)的合理及有效的利用，保證現(xiàn)金流入與流出在時(shí)間、數(shù)量與速度上的協(xié)調(diào)一致，唯有如此企業(yè)的持續(xù)發(fā)展方有持續(xù)的財(cái)務(wù)資金支持。再其次，引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的另一原因是房地產(chǎn)企業(yè)的短期負(fù)債與長(zhǎng)期負(fù)債的搭配比例不當(dāng)，對(duì)于這一問題的解決方法，主要是根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流，并結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)、經(jīng)營(yíng)規(guī)模，利率結(jié)構(gòu)等因素來(lái)制定合適的長(zhǎng)短期負(fù)債比率。適當(dāng)搭配房地產(chǎn)企業(yè)的短期負(fù)債與長(zhǎng)期負(fù)債的比例，控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.制定合理的發(fā)展戰(zhàn)略。由于房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，一方面要對(duì)投資方案的投資效益進(jìn)行探究，進(jìn)行可行性研究，充分明確一些風(fēng)險(xiǎn)因素；另一方面，為了降低投資的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，又要保證獲取預(yù)期的投資收益，要運(yùn)用投資組合理論，合理進(jìn)行投資組合。比較合理的方法是進(jìn)行房地產(chǎn)類型組合投資。比如，盡量爭(zhēng)取在投資一些寫字樓的時(shí)候要兼顧住宅小區(qū)以及商鋪等類型房地產(chǎn)的構(gòu)建，以盡量利用不同類型房地產(chǎn)功能的相互補(bǔ)充，從而最大限度地適應(yīng)市場(chǎng)，提高財(cái)務(wù)管理的抗風(fēng)險(xiǎn)和獲利能力。

篇5

1.籌資渠道單一。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)籌資方式比較單一，銀行信貸至今仍然是我國(guó)房地產(chǎn)最主要的融資渠道，房地產(chǎn)的開發(fā)資金有超過70%源于銀行信貸，房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)大部分由銀行承擔(dān)，幾乎所有的其他行業(yè)都與銀行息息相關(guān)，牽一發(fā)而動(dòng)全身。因而，改變這種以銀行為主導(dǎo)的房地產(chǎn)融資模式刻不容緩。雖然我國(guó)自籌資金在逐年增加，但是銀行借貸還是占主要來(lái)源。

2.資產(chǎn)負(fù)債率偏高。企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中，負(fù)債率過大將會(huì)加大房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，如果資金流出現(xiàn)問題，企業(yè)會(huì)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難、縮小規(guī)模甚至是破產(chǎn)等后果。所以大部分企業(yè)的負(fù)債率應(yīng)該保持在50%左右，也就是借入資本與自有資本保持平衡。像萬(wàn)科、保利這種大企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率都高達(dá)近80%，就不難想象那些規(guī)模較小的公司了。大多企業(yè)都保持一個(gè)高負(fù)債率的原因就是因?yàn)楫?dāng)這些借款資本的利潤(rùn)率超過借款率，公司將獲得更大的收益。而且有些負(fù)債利息很低甚至沒有，像預(yù)收款項(xiàng)和應(yīng)付款，相當(dāng)于被公司無(wú)償占用，公司樂意為之。銀行借款和企業(yè)債券需要定期支付利息，尤其是銀行借款利率較高，效益不好的房地產(chǎn)企業(yè)有可能會(huì)承擔(dān)不起高額的利息費(fèi)用。

3.資金回籠慢。房地產(chǎn)行業(yè)不同于普通的制造業(yè)和服務(wù)業(yè)，涉及到建筑的設(shè)計(jì)建造、銷售售后，它的經(jīng)營(yíng)過程都比較長(zhǎng)，從前期審批、規(guī)劃、投標(biāo)購(gòu)買土地的使用權(quán)以及后面的建造都是一個(gè)非常漫長(zhǎng)的時(shí)間，房子建好了并不是立刻就能賣出去的，有的甚至一直閑置，由于各種原因賣不出去；而在房子賣出去之前企業(yè)就需要不斷地投錢進(jìn)去，并不會(huì)取得收益，所以說(shuō)房地產(chǎn)的資金回籠慢。另外由于現(xiàn)在的銷售策略幾乎所有地產(chǎn)企業(yè)都是實(shí)行分期付款的，雖然企業(yè)也獲得了額外的利息，但是這也在更大程度上延緩了資金回籠的時(shí)間。

4.盲目投資。一方面，鑒于房地產(chǎn)行業(yè)是超高的利潤(rùn)。在這種利益的驅(qū)使下，才會(huì)出現(xiàn)國(guó)內(nèi)現(xiàn)在“全民炒房”的熱潮。房地產(chǎn)企業(yè)更愿意投資那些高收益的豪宅以及高檔住宅，對(duì)為占社會(huì)大部分人口的普通群眾提供廉價(jià)房子卻興趣索然。另一方面，由于供需關(guān)系矛盾，樓盤空置率高，另一反面很多人買不起房。供求矛盾就會(huì)進(jìn)一步惡化。由于這兩方面以及其他可能的原因，現(xiàn)在“鬼城”已經(jīng)屢見不鮮了。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因

針對(duì)房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因，我們可以從內(nèi)部原因和外部原因兩個(gè)方面分析。

1.企業(yè)內(nèi)部的原因。①行業(yè)特性。房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)很特殊，需要比汽車行業(yè)還多的前期資金投入，需要僅短于醫(yī)藥行業(yè)的資金占用周期，具有資金密集型的特性。從房屋的建造過長(zhǎng)，到后面房屋銷售的不穩(wěn)定以及應(yīng)收賬款的回收，房地產(chǎn)存在著各種不確定。這些都會(huì)給地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)狀況帶來(lái)?yè)]之不去的陰影。②資本結(jié)構(gòu)不合理。我國(guó)房地產(chǎn)商一開始資金并不足夠雄厚，之所以還有這么多的地產(chǎn)商發(fā)展起來(lái)，大半要?dú)w功于銀行的支持。但是這種支持卻造成了地產(chǎn)商財(cái)務(wù)上的依賴性。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)大部分房地產(chǎn)的銀行信貸資本要超過公司總資本的70%以上。雖然現(xiàn)在已經(jīng)有一些地產(chǎn)領(lǐng)頭羊開始向證券市場(chǎng)融資轉(zhuǎn)變，但是還需要很長(zhǎng)的路程。而如果企業(yè)一直保持這樣的情況，從企業(yè)到銀行無(wú)論哪一方出現(xiàn)了問題，都將引起巨大的財(cái)務(wù)危機(jī)。

2.企業(yè)外部的原因。①政策環(huán)境的抑制。房地產(chǎn)與社會(huì)的各行各業(yè)息息相關(guān)，從房地產(chǎn)起始階段，國(guó)家很是關(guān)注，從起始時(shí)期的大力支持，到地產(chǎn)過熱時(shí)候的貨幣財(cái)政政策的干預(yù)，都表明了房地產(chǎn)是政府眼中的焦點(diǎn)。所以，房地產(chǎn)業(yè)的情況還與該時(shí)間段的政府政策導(dǎo)向有關(guān)。國(guó)家干預(yù)有廉租房建設(shè)、提高首付比例、提高利息率等以及各項(xiàng)稅種的征收。一方面，國(guó)家頒布的交易政策也會(huì)影響到房地產(chǎn)，主要是因?yàn)檫@些政策會(huì)影響到大眾的購(gòu)買意愿，從而影響到房地產(chǎn)商的銷售量。另一方面，作為房地產(chǎn)商最重要的是土地，國(guó)家土地政策發(fā)生變化，房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)肯定也會(huì)發(fā)生變化，如果土地開發(fā)區(qū)價(jià)格變得太高，開發(fā)商的成本必定升高，然后企業(yè)就會(huì)提高銷售價(jià)格，從而影響銷量，這都會(huì)造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的。綜上所述，國(guó)家政策是房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)向標(biāo)，國(guó)家政策會(huì)影響房地產(chǎn)的發(fā)展。②經(jīng)濟(jì)環(huán)境低迷。經(jīng)濟(jì)低迷的時(shí)候，每個(gè)行業(yè)都會(huì)受到影響。每個(gè)國(guó)家甚至地區(qū)都有它自身的發(fā)展周期，當(dāng)當(dāng)?shù)靥幱诎l(fā)展周期的上升階段時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)也會(huì)跟著繁榮，當(dāng)發(fā)展到了峰點(diǎn)，超出當(dāng)?shù)厮艹惺艿?，就?huì)衰退下來(lái)，最先受到?jīng)_擊的都是房地產(chǎn)。房地產(chǎn)由于資金占用期長(zhǎng)回收慢的特點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)環(huán)境低迷對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)造成很大影響。③市場(chǎng)環(huán)境供需不合理。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的根本就是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)是由市場(chǎng)來(lái)影響發(fā)展的，如果供需不合理必將不容于市場(chǎng)。而隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的重視，房地產(chǎn)出現(xiàn)了嚴(yán)重的不合理現(xiàn)象。像北京、上海、深圳等國(guó)內(nèi)數(shù)一數(shù)二的城市，房子明顯供不應(yīng)求，而一些二三線城市，卻隨著房地產(chǎn)行業(yè)的過熱，出現(xiàn)了供大于求的現(xiàn)象。許多房地產(chǎn)商并沒有長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光，只聚焦于高檔房產(chǎn)與豪宅的投資開發(fā)，形成了浪費(fèi)閑置，卻不愿把眼光放眼于占社會(huì)主群體的普通消費(fèi)人群。結(jié)果是，地域差異、產(chǎn)品開發(fā)單一造成的供需不合理會(huì)造成企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

1.拓寬籌資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的起始就是籌資，而籌資方式?jīng)Q定了風(fēng)險(xiǎn)防范水平。企業(yè)可以利用發(fā)行股票融資，銀行信貸的主要缺點(diǎn)是利息高，企業(yè)無(wú)力承擔(dān)高額的利息費(fèi)用，發(fā)行股票可以解決這個(gè)問題，一是股票沒有利息，只需付股利，把風(fēng)險(xiǎn)分散于個(gè)個(gè)股東身上。二是可以解決銀行的壓力，不用銀行獨(dú)立承擔(dān)。三是房地產(chǎn)企業(yè)最好實(shí)現(xiàn)并且最有用的是發(fā)行債券，雖然我國(guó)限制房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券。相對(duì)于銀行信貸發(fā)行債券具有明顯的優(yōu)勢(shì)，最重要的就是利率低，而且穩(wěn)定，可以很大程度上降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本；期限也比銀行信貸更長(zhǎng)，企業(yè)的償債壓力更小；四是可以打破房地產(chǎn)企業(yè)銀行信貸籌資的單一模式，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)。尤其當(dāng)政府要抑制房地產(chǎn)企業(yè)過熱而實(shí)行的各種貨幣財(cái)政政策下，房地產(chǎn)企業(yè)必須尋求其他的資金來(lái)源，否則只有那些資金雄厚，底蘊(yùn)深的企業(yè)才能存活下去，而對(duì)于那些新興企業(yè)迎接的只有毀滅。

篇6

近年來(lái)我國(guó)的購(gòu)房需求猛增，經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)很景氣。但在房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的過程中，出現(xiàn)了不同的風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)最為明顯，因此正確認(rèn)識(shí)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題，并進(jìn)行積極的風(fēng)險(xiǎn)防范與風(fēng)險(xiǎn)控制預(yù)警至關(guān)重要。

一、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及特征

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的籌資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的籌資活動(dòng)主要是事前準(zhǔn)備活動(dòng)，房地產(chǎn)企業(yè)通過籌資活動(dòng)籌集資金，進(jìn)而開展房地產(chǎn)的開發(fā)、生產(chǎn)、銷售、再投資、再生產(chǎn)的循環(huán)過程。房地產(chǎn)的籌資活動(dòng)是企業(yè)運(yùn)營(yíng)生產(chǎn)的起點(diǎn)，籌得足夠多的資金，然后進(jìn)行資金的運(yùn)營(yíng)。然而目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)籌集資金的方式多樣化，同時(shí)就會(huì)有不同的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。例如籌資方式不當(dāng)、債務(wù)結(jié)構(gòu)不合理等都可能造成資金浪費(fèi)，增加企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)

由于不確定因素，可能使投資項(xiàng)目不能達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)，影響房地產(chǎn)企業(yè)的盈利和償債能力，這就是房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于中國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)上投資環(huán)境的復(fù)雜性，投資過程中會(huì)出現(xiàn)很多風(fēng)險(xiǎn)。例如投資項(xiàng)目的滯后性，無(wú)法與時(shí)代接軌；投資項(xiàng)目大小的選擇無(wú)法適應(yīng)企業(yè)的債務(wù)結(jié)構(gòu)，有的企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)，可能會(huì)造成企業(yè)的債務(wù)負(fù)擔(dān)，影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)的資金回收風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)在完成前面的籌資活動(dòng)與投資活動(dòng)后，接下來(lái)的工作就是資金回收。俗語(yǔ)說(shuō)“有付出就會(huì)有回報(bào)”，這同樣適于房地產(chǎn)企業(yè)。資金在回收過程中，不論是從時(shí)間上還是金額上都具有不確定性。且資金的回收與國(guó)家的經(jīng)濟(jì)政策密切相關(guān)，受國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督、規(guī)定的影響，同時(shí)受國(guó)家財(cái)政金融利率政策的影響等。企業(yè)的管理水平也與資金回收有著密切的聯(lián)系。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)的收益分配風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)過上述系列過程后，獲得了收益，會(huì)面臨收益如何分配的問題。在如何分配收益問題上，我們又面對(duì)留存收益和分配股息如何分配的問題。是用更多的資金去重新投資，擴(kuò)大規(guī)模，還是在現(xiàn)有的規(guī)模上穩(wěn)定發(fā)展，分給股東更多的利益，不同的選擇會(huì)有不同的風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)的資金鏈至關(guān)重要，收益分配的好壞會(huì)直接影響投資者的積極性，影響企業(yè)的外在形象，可能會(huì)降低企業(yè)信譽(yù)。

二、加強(qiáng)財(cái)務(wù)活動(dòng)的管理、建立預(yù)警防范體系

（一）加強(qiáng)籌資風(fēng)險(xiǎn)管理

房地產(chǎn)企業(yè)一般通過兩種途徑進(jìn)行籌資，一是增發(fā)股票，擴(kuò)大規(guī)模，即所有者投資。房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)可以利用上一循環(huán)的留存收益進(jìn)行第二次投資。二是從外界借入資金，負(fù)債經(jīng)營(yíng)。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過向銀行借款、信托資金貸款、銷售融資資產(chǎn)證券化等途徑最大效益的利用資金的時(shí)間價(jià)值，實(shí)現(xiàn)利益最大化，降低房地產(chǎn)企業(yè)的籌資風(fēng)險(xiǎn)。

（二）重視投資風(fēng)險(xiǎn)的管理

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投資時(shí)，要認(rèn)真分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)，既要大膽迎接挑戰(zhàn)，又要謹(jǐn)慎對(duì)待投資風(fēng)險(xiǎn)，盡最大的努力降低投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)要充分掌握市場(chǎng)需求，土地信息，經(jīng)濟(jì)政策、相關(guān)利率等各方面的信息，努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)投資的最大效益、風(fēng)險(xiǎn)最小、穩(wěn)健發(fā)展的目標(biāo)。

（三）完善現(xiàn)金流量風(fēng)險(xiǎn)管理

在房地產(chǎn)企業(yè)的資金回收環(huán)節(jié)中，現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入在實(shí)踐上的上下不一致就會(huì)造成一定的資金回收風(fēng)險(xiǎn)。我們應(yīng)盡量降低房地產(chǎn)企業(yè)的機(jī)會(huì)成本、應(yīng)收賬款管理成本、壞賬損失成本。制定相應(yīng)的信用政策、收賬政策、銷售政策等，以此來(lái)實(shí)現(xiàn)資金的快速周轉(zhuǎn)，加大現(xiàn)金的流動(dòng)比率，使企業(yè)能有更多的運(yùn)營(yíng)資金進(jìn)行企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理，降低資金回收風(fēng)險(xiǎn)。

（四）提高收益分配風(fēng)險(xiǎn)的管理

留存收益與分配股息在收益分配中是相互聯(lián)系，相互制約，此消彼長(zhǎng)的關(guān)系。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)權(quán)衡兩者的關(guān)系與企業(yè)的實(shí)際情況，合理分配。企業(yè)如果處于快速發(fā)展的狀態(tài)，需要投入更多的資金擴(kuò)大規(guī)模，這就需要更多的留存收益進(jìn)行二次投資。企業(yè)如果利率過高，就要分配股息，吸引投資者的積極性，從另一方面保證企業(yè)的資金運(yùn)營(yíng)。

（五）建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，進(jìn)行預(yù)警和分析

任何預(yù)測(cè)都是以數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)的，企業(yè)應(yīng)該注重財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)的搜集整理，并進(jìn)行相應(yīng)分析，綜合考慮各種因素建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系。通過對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期指標(biāo)、短期指標(biāo)、動(dòng)態(tài)指標(biāo)、靜態(tài)指標(biāo)等的分析對(duì)比，構(gòu)建一個(gè)適合房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系，并不斷完善該體系，真正的達(dá)到財(cái)務(wù)預(yù)警的作用。在建立預(yù)警體系的基礎(chǔ)上，要進(jìn)行深入分析，降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)做出貢獻(xiàn)。

（六）樹立正確的成長(zhǎng)觀念，堅(jiān)持原則

面對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的各種誘惑，房地產(chǎn)企業(yè)首先要樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，正視房地產(chǎn)企業(yè)中的“泡沫”風(fēng)險(xiǎn)等，不能盲目擴(kuò)大規(guī)模，應(yīng)在原有的基礎(chǔ)上穩(wěn)步發(fā)展。追求質(zhì)量，樹立良好的企業(yè)信譽(yù)，堅(jiān)持自己的原則，努力在大趨勢(shì)下穩(wěn)步發(fā)展。面對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的復(fù)雜性與風(fēng)險(xiǎn)性，積極采取防范措施，分散風(fēng)險(xiǎn)、順勢(shì)改革、打好基礎(chǔ)。從根本做起，從小事做起，努力實(shí)現(xiàn)企業(yè)的健康、經(jīng)濟(jì)、高速發(fā)展。

三、結(jié)論

綜上，在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的趨勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)要緊跟時(shí)代步伐，不斷適應(yīng)市場(chǎng)需求，針對(duì)企業(yè)的現(xiàn)狀做出正確的分析，并提出相應(yīng)的政策。正確對(duì)待房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，針對(duì)行業(yè)特點(diǎn)，尋找適于企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略與風(fēng)險(xiǎn)管理政策。如何在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中高效、全面的完善財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范系統(tǒng)與制定相應(yīng)的預(yù)警措施，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)高速、穩(wěn)定發(fā)展起著至關(guān)重要的理論意義。

參考文獻(xiàn)：

篇7

美都控股股份有限公司是在上海證券交易所上市的股份制公眾公司，股票簡(jiǎn)稱：美都控股，股票代碼：600175，注冊(cè)資本113328.8640萬(wàn)元。公司創(chuàng)立于1988年5月31日，前身是海南寶華房地產(chǎn)綜合開發(fā)經(jīng)營(yíng)公司，是北京市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)總公司下屬的獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的全民所有制企業(yè)。

美都控股從1988年成立至今，已有20余年的發(fā)展歷程，歷經(jīng)1999年首次公開發(fā)行股票并上市，2002年美都集團(tuán)重組，2005年股權(quán)分置改革，2007年向大股東定向發(fā)行A股， 2009年非公開發(fā)行A股，股本從最初的4000萬(wàn)股增加到113328.8640萬(wàn)股。截至2009年底總資產(chǎn)33.87億元，凈資產(chǎn)17.08億元。公司以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)為主業(yè)，同時(shí)涉足貿(mào)易業(yè)、酒店服務(wù)業(yè)、金融及準(zhǔn)金融業(yè)、股權(quán)投資等領(lǐng)域，曾于2005、2006、2007連續(xù)3年入圍中國(guó)民營(yíng)企業(yè)500強(qiáng)。

一、籌資方面的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況分析

（一）美都控股股份有限公司籌資方面的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

美都控股股份有限公司的資金來(lái)源主要由公司的留存收益、預(yù)收賬款和長(zhǎng)期銀行借款三大部分組成。對(duì)于長(zhǎng)期融資風(fēng)險(xiǎn)，按照2012年前三季度的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，美都控股股份有限公司長(zhǎng)期銀行借款占總負(fù)債的17.88%，長(zhǎng)期還款壓力較小。美都控股股份有限公司的資產(chǎn)負(fù)債率僅為56%，較同行業(yè)其他房地產(chǎn)公司（以房地產(chǎn)上市公司作為行業(yè)代表）平均資產(chǎn)負(fù)債率要低。美都控股股份有限公司2012年前三季度財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)為1.26，也低于行業(yè)平均值。資產(chǎn)負(fù)債率和財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)都表明美都控股股份有限公司長(zhǎng)期融資風(fēng)險(xiǎn)不大。美都控股股份有限公司流動(dòng)負(fù)債占總負(fù)債的82.12%，較高于行業(yè)平均水平，表示其短期償債壓力較大。但其流動(dòng)負(fù)債中大部分為預(yù)收賬款，所占比例為53.4%，因?yàn)轭A(yù)收賬款是即將轉(zhuǎn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的預(yù)售房產(chǎn)的款項(xiàng)，因此，縱向和橫向相抵消，表示美都控股股份有限公司短期融資風(fēng)險(xiǎn)與同行業(yè)相比較正常。綜上所述，美都控股股份有限公司長(zhǎng)期融資風(fēng)險(xiǎn)、短期融資風(fēng)險(xiǎn)均在可控制范圍之內(nèi)。

（二）美都控股股份有限公司籌資方面的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)

美都控股股份有限公司融資渠道尚需拓寬。美都控股股份有限公司公司除了自有資金之外，銀行借款和預(yù)售賬款是最主要的融資方式。實(shí)際上，房地產(chǎn)企業(yè)還有其他融資方式，如與海外機(jī)構(gòu)合作、國(guó)內(nèi)開發(fā)商合作、股權(quán)并購(gòu)、借殼上市、委托貸款、資產(chǎn)證券化、過橋貸款等，這些方式在特定條件下具有一定的優(yōu)勢(shì)。如銀行借款與國(guó)家宏觀調(diào)控政策關(guān)系密切，在國(guó)家緊縮銀根的情況下，公司解決資金來(lái)源面臨較大的壓力，轉(zhuǎn)向其他可替代的融資方式就很有必要。

二、投資方面的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況分析

（一）美都控股股份有限公司投資風(fēng)險(xiǎn)

因?yàn)橐恍┲骺陀^條件限制，本文將不采取前面所介紹的專家打分法和敏感性分析法對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行測(cè)度，不過將借鑒前文理論部分對(duì)識(shí)別房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的分析模式。美都控股股份有限公司近年來(lái)先后投資瓊海美都半島花園、金尚海灣、灌云美都新城、宜城美都新城、石榴派、美都望城等。由于近年來(lái)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)較好，居民購(gòu)房需求較旺盛，公司所有的投資開發(fā)的房產(chǎn)都取得了較好的利潤(rùn)率。

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)涉及政策風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)等，而這其中對(duì)房地產(chǎn)投資影響較大，同時(shí)又是可以預(yù)測(cè)、可以規(guī)避的是經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)主要包含市場(chǎng)利率風(fēng)險(xiǎn)、資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)等。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的利率變化風(fēng)險(xiǎn)是指利率的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響和可能給投資者帶來(lái)的損失。當(dāng)利率上升時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者的資金成本會(huì)增加，消費(fèi)者的購(gòu)買欲望隨之降低。因此，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成一方面生產(chǎn)成本增加，另一方面市場(chǎng)需求降低。這無(wú)疑給投資者經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)?yè)p失。

購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)主要是指市場(chǎng)中因消費(fèi)者購(gòu)買能力變化而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能按市場(chǎng)消化，造成經(jīng)濟(jì)上的損失。購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)是一種需求風(fēng)險(xiǎn)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制中，需求是一個(gè)非常不定的因素。由于消費(fèi)者的購(gòu)買力是不斷發(fā)生變化的，受工作環(huán)境、生活環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、消費(fèi)結(jié)構(gòu)等影響，如果整體市場(chǎng)上需求下降，將會(huì)給房地產(chǎn)投資商經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)?yè)p失。

資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)就是將非貨幣的資產(chǎn)兌換成貨幣的風(fēng)險(xiǎn)。不同性質(zhì)的資產(chǎn)或證券變成貨幣的難易程度是不同的，一般來(lái)說(shuō)，儲(chǔ)蓄存款、支票等的變現(xiàn)性能最好，股票外匯、期貨和債券投資等的變現(xiàn)性能次之，房地產(chǎn)投資的變現(xiàn)性能較差。房地產(chǎn)資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)主要是指在交易過程中可能因變現(xiàn)的進(jìn)間和方式變化而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能變成貨幣或延遲變成貨幣，從而給房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)?yè)p失。

（二） 風(fēng)險(xiǎn)的變化趨勢(shì)及投資管理方面的缺陷分析

1.美都控股股份有限公司投資風(fēng)險(xiǎn)的變化趨勢(shì)

經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)降低，技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)增加。房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)是指一系列與經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)的不確定因素給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不斷改善，美都控股股份有限公司面臨的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)有所降低。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使人們收入增加，實(shí)際購(gòu)買能力提高，普通居民改善居住環(huán)境的要求將十分迫切，再加上境外人員和機(jī)構(gòu)的大量涌入都使美都控股股份有限公司擁有一個(gè)更優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。房地產(chǎn)投資技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為開發(fā)商對(duì)房屋戶型設(shè)計(jì)、功能要求、智能科技含量的掌握上，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)化深入，房地產(chǎn)開發(fā)將面臨多元化的消費(fèi)群體，它要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有雄厚技術(shù)實(shí)力，能夠及時(shí)掌握先進(jìn)行業(yè)科技，同時(shí)又能準(zhǔn)確判斷不同層次房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)科技的要求，及時(shí)滿足更加苛刻和消費(fèi)者需求的變化。房地產(chǎn)投資的政策風(fēng)險(xiǎn)主要指中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的政策行為，特別是現(xiàn)階段，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的政策密集出臺(tái)，由此引發(fā)多種風(fēng)險(xiǎn)，這在近年的經(jīng)濟(jì)生活中也常常遇到。表現(xiàn)為：前些年嚴(yán)重的通貨膨脹、物價(jià)上漲，誘發(fā)建材價(jià)格上漲，工程造價(jià)跟著上漲；貨幣發(fā)行政策和銀行信貸政策。如銀行緊縮銀根對(duì)房地產(chǎn)商就意味著籌資或變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)供求形勢(shì)的變化。房地產(chǎn)供給嚴(yán)重不足的狀況已成歷史，現(xiàn)在的情況是供過于求，房?jī)r(jià)自然就要下降，銷售難度增加，促銷成本加大，期房銷售幾乎成為不可能。四是房地產(chǎn)政策及由此形成的大氣候。如當(dāng)前銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持重點(diǎn)從“開發(fā)”變?yōu)椤百?gòu)買”，這不利于剛開發(fā)并需持續(xù)投入的房地產(chǎn)項(xiàng)目的開展。

2.公司在項(xiàng)目投資方面存在一些缺陷

主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：（1）在投資立項(xiàng)階段做的可行性分析不夠深入、細(xì)致。未采用標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目評(píng)估方法對(duì)未來(lái)的收益和風(fēng)險(xiǎn)做充分的測(cè)算，未充分考慮公司所面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)因素，對(duì)采取一定方法項(xiàng)目現(xiàn)金流做出較為精確的估計(jì)，評(píng)估方法過于簡(jiǎn)單，這容易產(chǎn)生由于決策失誤引致的投資風(fēng)險(xiǎn)。（2）公司的投資組合不盡合理。其一，公司現(xiàn)階段投資建設(shè)中以大中戶型的住宅為住，對(duì)于小戶型的住宅則供應(yīng)不足；其二，公司還未進(jìn)入商住樓、寫字樓等地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域；其三，美都控股股份有限公司是一家區(qū)域性強(qiáng)的地產(chǎn)公司，尚未進(jìn)行異地開發(fā)，因此投資組合單一，減弱了公司抗風(fēng)險(xiǎn)能力。（3）項(xiàng)目投資的階段管理還有待提高。雖然美都產(chǎn)公司積累了一定的投資管理經(jīng)驗(yàn)，但是各期項(xiàng)目前、中、后各階段在投資管理方面具有相當(dāng)大的差異，各階段企業(yè)的現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)差異很大，面臨的風(fēng)險(xiǎn)也不盡相同，前期、前階段投資管理模式對(duì)后續(xù)有定勢(shì)思維的影響。這些潛在缺陷使公司在投資方面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)。只要外在自然條件、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)等因素發(fā)生變化，如因?yàn)榫用窨芍涫杖虢档?，?duì)大戶型的需求將大幅降低，公司將面臨較大的考驗(yàn)。

三、日常資金運(yùn)作方面的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況分析

按單變量計(jì)算方法，美都公司2012年前三季度的流動(dòng)比率為1.68，略低于全國(guó)房地產(chǎn)上市公司流動(dòng)比率平均值為1.75。2012年前三季度的速動(dòng)比率為0.58， 略高于全國(guó)行業(yè)平均值O.55。上述數(shù)據(jù)比較說(shuō)明美都公司短期償債能力一般，日常運(yùn)營(yíng)資金比較充足。不過美都公司流動(dòng)比率比速動(dòng)比率要大得多，說(shuō)明存貨在美都控股股份有限公司運(yùn)營(yíng)資本中占有很打的比例，應(yīng)當(dāng)引起足夠重視。美都公司日常資金運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)總體處于比較好的狀態(tài)。工程管理、貨幣資金、應(yīng)收賬款和存貨是影響公司日常運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)四個(gè)重要的項(xiàng)目，其運(yùn)營(yíng)狀況如下：

（一）工程管理方面的風(fēng)險(xiǎn)問題

美都公司自開發(fā)瓊海美都半島花園至今，從前期的開發(fā)設(shè)計(jì)定位、項(xiàng)目報(bào)建、工程預(yù)算、合同管理、材料供應(yīng)、現(xiàn)場(chǎng)施工管理，都積累了一定經(jīng)驗(yàn)，特別是工程現(xiàn)場(chǎng)施工管理方面。從有效防治建筑通病到提高工程管理技能方面，每開發(fā)一期都進(jìn)行有效的總結(jié)。到美都御府時(shí)，美都控股股份有限公司通過對(duì)標(biāo)段棟號(hào)的分段管理、責(zé)任落實(shí)到人，獎(jiǎng)懲明確，達(dá)到點(diǎn)面的全面控制，各項(xiàng)工作指令得到具體的實(shí)施，確保工程質(zhì)量、進(jìn)度、安全三方面的有效控制，同時(shí)對(duì)教訓(xùn)方面亦有所總結(jié)，有利于今后提升工程管理，降低工程成本。

（二）貨幣資金的風(fēng)險(xiǎn)狀況

對(duì)貨幣資金，公司通過編制滾動(dòng)式現(xiàn)金預(yù)算，加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)金需求的預(yù)測(cè)，以免發(fā)生現(xiàn)金短缺及高效利用貨幣資金。2012年前三季度公司貨幣資金存量和流量處于比較穩(wěn)定狀態(tài)，日常營(yíng)運(yùn)正常，未發(fā)生重大的現(xiàn)金流短缺的問題。當(dāng)然，公司現(xiàn)金管理也存在一些問題，主要是現(xiàn)金預(yù)算精確度不大，在集團(tuán)層面上，公司有時(shí)候會(huì)出現(xiàn)輕度的短期現(xiàn)金流緊缺的問題，有時(shí)候存在大量貨幣資金閑置，公司大多數(shù)時(shí)間內(nèi)，貨幣資金存量超過1個(gè)億以上，未對(duì)日常資金進(jìn)行投資，這造成很大的資金機(jī)會(huì)成本，因此日常資金營(yíng)運(yùn)效率較低。

（三）應(yīng)收賬款（其他應(yīng)收款）的風(fēng)險(xiǎn)狀況

篇8

房地產(chǎn)業(yè)是一種高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的產(chǎn)業(yè)，價(jià)值規(guī)律如同一只“看不見的手”給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資帶來(lái)巨大的不確定性。作為典型的資金密集型行業(yè)，由于資金投入量大、回收期長(zhǎng)、變現(xiàn)能力差等特點(diǎn)，同時(shí)存在行業(yè)自身尚不成熟、體制不健全、法規(guī)不規(guī)范等問題，決定了房地產(chǎn)企業(yè)必然會(huì)面臨巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)指數(shù)研究院2008年6月的一項(xiàng)有關(guān)房地產(chǎn)上市公司研究成果表明：滬深房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)負(fù)債率在2007年大幅上升，達(dá)到76. 49%，負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)顯著提高。同時(shí)，部分滬深房地產(chǎn)上市公司在多次加息后資本成本上升，EVA （經(jīng)濟(jì)增加值）降幅明顯。數(shù)據(jù)顯示，近百家滬深房地產(chǎn)上市中，超過60%的公司2007 年EVA為負(fù)，導(dǎo)致滬深上市公司資產(chǎn)成本壓力日益加大。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的問題之一。本文從實(shí)證分析的層面來(lái)來(lái)測(cè)度和反映我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并就此提出防范房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)對(duì)策，從而為促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展進(jìn)行積極探索。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)形式及其管理問題分析

（一）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面：（1）償還債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)企業(yè)雖然也實(shí)行資本金制度，但大部分開發(fā)企業(yè)在初期階段均以負(fù)債開發(fā)為主，自有資本金比例相當(dāng)?shù)?，大量的開發(fā)資金來(lái)源于借貸。根據(jù)調(diào)查顯示，目前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率平均高達(dá)75%以上，甚至有超過90%以上的，遠(yuǎn)高于60%的警戒線?；I資結(jié)構(gòu)不穩(wěn)定，資金成本高。在所謂高回報(bào)利益趨動(dòng)下，很多企業(yè)置到期能否償還本金及高利率的風(fēng)險(xiǎn)于不顧，盲目地、過度地、不合規(guī)范地進(jìn)行名目多樣的籌融資活動(dòng)，資金空轉(zhuǎn)、借貸短期流動(dòng)資金貸款、大面額存單轉(zhuǎn)貸等，為企業(yè)埋下了到期支付能力及利滾利負(fù)擔(dān)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。（2）利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)需要的資金鏈一般都很長(zhǎng)。在負(fù)債經(jīng)營(yíng)期間，由于通貨膨脹等影響，貸款利率發(fā)生增長(zhǎng)變化，利率的增長(zhǎng)必然增加公司的資金成本，從而抵減了預(yù)期收益。高額的利息將成為房地產(chǎn)企業(yè)沉重的負(fù)擔(dān)。自2008年以來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)通貨膨脹問題較大，財(cái)政政策的緊縮同時(shí)貨幣市場(chǎng)上利率增長(zhǎng)，使得我國(guó)大部分房地產(chǎn)公司資金成本的上升，進(jìn)而使得企業(yè)預(yù)期收益減小的風(fēng)險(xiǎn)增大。利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)在某種意義上是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的諸多風(fēng)險(xiǎn)中最為致命的不測(cè)風(fēng)險(xiǎn)。（3）再籌資風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，高負(fù)債率進(jìn)一步限制了企業(yè)在其他融資渠道上進(jìn)一步得到貸款的可能性。而且房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)鏈條一般比較長(zhǎng)，這種高負(fù)債率的存在使得鏈條斷裂風(fēng)險(xiǎn)加大，一旦斷裂會(huì)造成其他企業(yè)的連鎖反應(yīng)， 再籌資風(fēng)險(xiǎn)的效應(yīng)會(huì)放大從而給集團(tuán)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)致命威脅，從而對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)也是一個(gè)巨大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理存在問題 目前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理存在問題主要有：（1）企業(yè)貸款比較隨意。目前我國(guó)有些房地產(chǎn)企業(yè)沒有對(duì)資金進(jìn)行科學(xué)合理規(guī)劃，為了使得一些項(xiàng)目上項(xiàng)，有些企業(yè)沒有對(duì)自身的資金潛力進(jìn)行估算，沒有對(duì)內(nèi)外負(fù)債進(jìn)行估計(jì)。而是千方百計(jì)地向銀行貸款甚至向事業(yè)單位借款，從而加大了房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)程度。再者，一旦拿到項(xiàng)目上項(xiàng)以后，并沒有對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行合理規(guī)劃，沒有做全面的研究計(jì)劃，盲目使用，分不清資金使用的輕重，沒有從整體上規(guī)劃項(xiàng)目的用款，客觀上導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的增大。（2）單個(gè)項(xiàng)目的負(fù)債金額較大。我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)的大量資金都是來(lái)源于借貸，很少有自有資金，因而其借貸的資金金額都比較大，如果項(xiàng)目較大的話，同樣導(dǎo)致負(fù)債成本的上升。另外，一些項(xiàng)目上項(xiàng)以后，由于質(zhì)量的難度和風(fēng)險(xiǎn)使得項(xiàng)目在很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)都成為一個(gè)比較大的問題困擾著房地產(chǎn)企業(yè)。有些房地產(chǎn)企業(yè)為了能使項(xiàng)目正常開工，在所謂高回報(bào)的利益驅(qū)動(dòng)下盲目舉債加重了成本負(fù)擔(dān)與債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)負(fù)債規(guī)模巨大，利息支出加大，收益降低而導(dǎo)致企業(yè)喪失償付能力或破產(chǎn)的可能性也增大。（3）資本結(jié)構(gòu)不合理。而且根據(jù)組合風(fēng)險(xiǎn)分散理論，多元化籌資可以有效地分散企業(yè)的籌資風(fēng)險(xiǎn)，單一化籌資是非常危險(xiǎn)或成本很高的，極易造成資金鏈斷裂。（4）內(nèi)部信息傳遞不暢。目前，大多數(shù)房地產(chǎn)集團(tuán)內(nèi)部各部門之間以及上下級(jí)企業(yè)之間缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃，就很容易造成房地產(chǎn)企業(yè)難以對(duì)下屬的部門及子公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行提取、匯總、分析和管理。（5）對(duì)開發(fā)項(xiàng)目缺乏合理規(guī)劃和科學(xué)管理。由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)性，其交易的完成只能是通過所有權(quán)或是使用權(quán)的轉(zhuǎn)移；其次，由于房地產(chǎn)投資的規(guī)模大、占用資金多，決定了房地產(chǎn)交易的完成需要一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的過程。這些都影響了房地產(chǎn)的流動(dòng)性和變現(xiàn)性，因此，科學(xué)的規(guī)劃和管理非常重要，一旦規(guī)劃不合理，開發(fā)定位出現(xiàn)失誤，投資分析缺乏可靠依據(jù)、開發(fā)過程缺乏嚴(yán)密、有效地投資控制、進(jìn)度控制、質(zhì)量控制等，就會(huì)造成企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。鑒于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)的現(xiàn)實(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)只有構(gòu)建符合自身?xiàng)l件的財(cái)務(wù)危機(jī)預(yù)警模型，才能及時(shí)的發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)的相關(guān)動(dòng)向，隨時(shí)動(dòng)態(tài)跟蹤公司的財(cái)務(wù)狀況，根據(jù)預(yù)警判別值的變化和判別區(qū)間的歸屬來(lái)預(yù)測(cè)公司發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)的可能性，及時(shí)發(fā)現(xiàn)導(dǎo)致公司財(cái)務(wù)危機(jī)存在的不良因素，以此尋找關(guān)鍵原因，采取適當(dāng)措施，從而對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加以有效防范和控制。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)證測(cè)度

（一）預(yù)測(cè)指標(biāo)的選擇 本文選取了我國(guó)滬深交易所A股的39家房地產(chǎn)公司作為研究樣本。在選取的樣本中，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司數(shù)目，ST公司數(shù)目都排名第2，滿足實(shí)證研究對(duì)樣本的要求，能有效保證實(shí)證分析結(jié)果的準(zhǔn)確性和可靠度。本文選取的具體數(shù)據(jù)和相關(guān)指標(biāo)按照以下幾個(gè)方面來(lái)選擇：本文引用的流通股市值是以公司股票當(dāng)年12月31日收盤價(jià)為依據(jù)計(jì)算得來(lái)的，而非流通股本則是以每股凈資產(chǎn)與非流通股數(shù)相乘計(jì)算的；所有年報(bào)數(shù)據(jù)均采用合并會(huì)計(jì)報(bào)表中的數(shù)據(jù)；由于所需的利息費(fèi)用一項(xiàng)從公司財(cái)務(wù)公布的報(bào)表中難以獲取，因而使用報(bào)表中的財(cái)務(wù)費(fèi)用來(lái)代替利息費(fèi)用；每股凈資產(chǎn)、凈資產(chǎn)收益率、每股收益采用非國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)數(shù)值；總資產(chǎn)按年末數(shù)計(jì)算。

（二）z模型及其修正 美國(guó)學(xué)者奧爾曼（Altma）在20世紀(jì)60年代中期構(gòu)建了Z―Score模型，這個(gè)模型主要是用來(lái)預(yù)測(cè)企業(yè)破產(chǎn)發(fā)生的概率。他通過選用66家樣本企業(yè)，即33家破產(chǎn)企業(yè)和與之相對(duì)應(yīng)的相同規(guī)模相同行業(yè)的33家正常企業(yè)，然后按流動(dòng)性、獲利能力、財(cái)務(wù)杠桿、償債能力和周轉(zhuǎn)能力五項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)選取了22個(gè)指標(biāo)，最后從中選取五個(gè)財(cái)務(wù)變量，并賦予這五個(gè)財(cái)務(wù)變量一定的權(quán)重，這五個(gè)變量分別為營(yíng)運(yùn)資本/總資產(chǎn)、留存收益/總資產(chǎn)、息稅前利潤(rùn)/總資產(chǎn)、股權(quán)市價(jià)總值/總負(fù)債、銷售收入/總資產(chǎn)，并依據(jù)這個(gè)五個(gè)變量建立了Z模型。利用搜集到的樣本數(shù)據(jù)代入Z模型計(jì)算出一個(gè)數(shù)值，根據(jù)該數(shù)值歸屬哪個(gè)區(qū)間來(lái)預(yù)測(cè)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)發(fā)生的可能性，其本質(zhì)是一種多元線性模型。其基本公式為：Z=1.2X1+1.4X2+3.3X3+0.6X4+1.0X5。奧爾曼（Altman）在總結(jié)搜集到的破產(chǎn)企業(yè)數(shù)據(jù)中，發(fā)現(xiàn)了判別Z模型經(jīng)驗(yàn)性臨界值，其中2.675為上臨界值，1.81為下臨界值。當(dāng)判別Z值高于2.675時(shí)，企業(yè)被認(rèn)定為財(cái)務(wù)狀況良好，破產(chǎn)幾率極低；而當(dāng)判別Z值高于1.81、低于2.675時(shí)，企業(yè)通常財(cái)務(wù)狀況不穩(wěn)定，有可能存在財(cái)務(wù)危機(jī)的隱患，需要進(jìn)一步的跟蹤；如果判別Z值低于1.81，則該企業(yè)被認(rèn)為存在極大的破產(chǎn)概率，如果不采取有力措施，將難以擺脫破產(chǎn)命運(yùn)。具體來(lái)說(shuō)，奧爾曼（Altman）提出的Z模型臨界區(qū)間如（表1）所示。從Z模型判別區(qū)間可以看出，計(jì)算出來(lái)的Z值越大，則企業(yè)出現(xiàn)的財(cái)務(wù)危機(jī)越小，破產(chǎn)機(jī)率極低，相反Z值逐漸變小，則企業(yè)出現(xiàn)破產(chǎn)機(jī)率逐漸增大。同時(shí)奧爾曼還發(fā)現(xiàn)Z模型在企業(yè)破產(chǎn)時(shí)前一年預(yù)測(cè)企業(yè)破產(chǎn)情況正確率相當(dāng)高，在33家破產(chǎn)企業(yè)樣本中能有效預(yù)測(cè)31家，33家正常企業(yè)樣本也能準(zhǔn)確預(yù)測(cè)到32家未發(fā)生破產(chǎn)，預(yù)測(cè)正確率達(dá)到95.45%。為了更好的證明Z模型預(yù)測(cè)的良好效果，奧爾曼教授又選取了81家樣本企業(yè)即25家破產(chǎn)企業(yè)和56家非破產(chǎn)企業(yè)，同樣采取類似的判別方法，實(shí)證結(jié)果得出Z模型預(yù)測(cè)正確率達(dá)到93.83%。本文在借鑒奧爾曼對(duì)各個(gè)變量的定義及計(jì)算公式，同時(shí)考慮到我國(guó)的一些特殊情況，對(duì)Z模型運(yùn)用的5個(gè)變量計(jì)算公式設(shè)定為：X1：營(yíng)運(yùn)資金/總資產(chǎn)=（流動(dòng)資產(chǎn)-流動(dòng)負(fù)債）/總資產(chǎn)；X2：留存收益/總資產(chǎn)=（未分配利潤(rùn)+盈余公積）/總資產(chǎn)；X3：息稅前利潤(rùn)/總資產(chǎn)=（凈利潤(rùn)+所得稅+財(cái)務(wù)費(fèi)用）/總資產(chǎn)；X4：股權(quán)市價(jià)總值/負(fù)債總額=（每股市價(jià)×流通股數(shù)十每股凈資產(chǎn)×非流通股數(shù)）/負(fù)債總額；X5：銷售收入/總資產(chǎn)=主營(yíng)業(yè)務(wù)收入/總資產(chǎn)。

（三）Z模型臨界值的修正 奧爾曼教授構(gòu)建的Z模型是具有相當(dāng)大的學(xué)術(shù)價(jià)值，但是判別方法是基于西方國(guó)家較為完備的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)測(cè)度，并不適合我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的上市公司風(fēng)險(xiǎn)測(cè)度，尤其是該模型所設(shè)置的臨界值偏高，并不適合我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)。因此，具體到我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)實(shí)來(lái)說(shuō)，必須探索適應(yīng)我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)判別標(biāo)準(zhǔn)，才能精準(zhǔn)反映我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況。基于此，本文在借鑒相關(guān)文獻(xiàn)資料和數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)支持下提出我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的經(jīng)驗(yàn)臨界值，然后利用2008年的數(shù)據(jù)對(duì)經(jīng)驗(yàn)臨界值做出檢驗(yàn)。目前，國(guó)內(nèi)學(xué)者使用凈資產(chǎn)收益率指標(biāo)來(lái)預(yù)測(cè)財(cái)務(wù)危機(jī)時(shí)，如陳曉、陳治鴻在研究中認(rèn)為當(dāng)凈資產(chǎn)收益率小于6%，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大。因而根據(jù)凈資產(chǎn)收益率小于6%，得出財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大這一結(jié)論。本文統(tǒng)計(jì)了此段區(qū)間房地產(chǎn)公司的Z統(tǒng)計(jì)值，隨后再把條件調(diào)整地更為嚴(yán)格一點(diǎn)，讓每股收益和凈資產(chǎn)收益率都小于零。因?yàn)橥ǔＲ患夜久抗墒找婧蛢糍Y產(chǎn)收益率小于零時(shí)，人們一般認(rèn)為該公司出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)的可能性更大，所以相應(yīng)的本文也計(jì)算了此段區(qū)間房地產(chǎn)公司的Z統(tǒng)計(jì)值，具體見（表2）。由表得知，當(dāng)Z值小于0.8481時(shí)，ST公司有6家，占了總ST公司的近70%；非ST公司有10家，占總非ST公司的11%。根據(jù)謹(jǐn)慎性原則，為了包含更多的ST公司起到提示風(fēng)險(xiǎn)的作用，本文估計(jì)Z模型下臨界值為1（0.973的約數(shù)）。許多文獻(xiàn)（劉鳳嬌，2006；王芳云，2005）都表明，當(dāng)每股收益大于0.4時(shí)，公司的財(cái)務(wù)狀況比較好，本文選為風(fēng)險(xiǎn)較小者，對(duì)每股收益大于0.4這一區(qū)間的Z值做數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，見（表3）。同時(shí)也運(yùn)用了另一個(gè)傳統(tǒng)指標(biāo)凈資產(chǎn)收益率來(lái)判別風(fēng)險(xiǎn)較小者，根據(jù)有關(guān)文獻(xiàn)及房地產(chǎn)業(yè)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)凈資產(chǎn)收益率大于10%時(shí)，公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較小。對(duì)凈資產(chǎn)收益率大于10%這一區(qū)間的Z值做數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，見（表4）。根據(jù)謹(jǐn)慎性原則，本文定義當(dāng)Z值大于1.7（1.6133，1.8368兩者的平均值）時(shí)為業(yè)績(jī)比較好的公司，風(fēng)險(xiǎn)較小，見（表5）。在Z值大于1.7時(shí)，有20家公司，這20家公司按每股收益、凈資產(chǎn)收益率、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入排名都在前面，其每股收益、凈資產(chǎn)收益率遠(yuǎn)超過房地產(chǎn)行業(yè)上市公司加權(quán)平均每股收益（-0.4）和加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率（0.09）。綜上所述，本文提出我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)上市公司Z指標(biāo)的經(jīng)驗(yàn)臨界值見（表6）。

（四）新z模型臨界值檢驗(yàn) 運(yùn)用房地產(chǎn)上市公司2008年度財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)對(duì)結(jié)論進(jìn)行檢驗(yàn)，在86個(gè)非財(cái)務(wù)危機(jī)公司中，模型把9個(gè)非財(cái)務(wù)危機(jī)公司判別為財(cái)務(wù)危機(jī)公司，其判別準(zhǔn)確度為89.5%；7個(gè)財(cái)務(wù)危機(jī)公司中，有1個(gè)被認(rèn)定為非財(cái)務(wù)危機(jī)公司，模型判別準(zhǔn)確度為86%；對(duì)于整個(gè)樣本來(lái)說(shuō)，模型判別正確為83個(gè)，總體判別準(zhǔn)確度為89.2%，模型能具有較好的區(qū)分度。從判定結(jié)果來(lái)看，修改的Z模型的臨界值具有較好的使用價(jià)值?？梢岳肸模型臨界值變化趨勢(shì)來(lái)預(yù)警房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)危機(jī)。如2009年房地產(chǎn)行業(yè)上市公司被實(shí)行退市風(fēng)險(xiǎn)警示的珠江控股公司股票，從連續(xù)三年的Z值數(shù)據(jù)來(lái)看2006為 1.468，2007為1.056，2008為-0.04，公司發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)概率大。因此，在運(yùn)用奧爾曼模型對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行測(cè)度時(shí)，應(yīng)該運(yùn)用修正后的Z值進(jìn)行判別，這樣才能準(zhǔn)確衡量我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并能加以有效防范和控制。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制策略

由于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大，因此應(yīng)加強(qiáng)對(duì)其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)態(tài)管理，全方位、多層次地對(duì)其可能發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全過程的預(yù)測(cè)和管理，以便將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在最小程度的范圍內(nèi)。一是做好全面預(yù)算和財(cái)務(wù)集中管理。將非正常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)控制在萌芽之中，減少企業(yè)不必要的損失。并通過滾動(dòng)預(yù)算，不斷通過實(shí)際與預(yù)算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調(diào)整經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的措施，對(duì)企業(yè)潛在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行揭示和預(yù)防。同時(shí)，全面預(yù)算體系還可以初步揭示企業(yè)下一步的預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)情況，根據(jù)所反映出來(lái)的預(yù)算結(jié)果，預(yù)測(cè)其中的風(fēng)險(xiǎn)所在，以預(yù)先采取風(fēng)險(xiǎn)控制措施，達(dá)到規(guī)避與化解風(fēng)險(xiǎn)的目的。二是合理安排權(quán)益及債務(wù)資本，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。一般而言，隨著負(fù)債比例的上升，企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)逐漸加大。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權(quán)進(jìn)行銀行貸款，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的作用；另一方面，應(yīng)把債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在企業(yè)可以接受的范圍內(nèi)。以此來(lái)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，為控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)奠定基礎(chǔ)。三是注重融資策略創(chuàng)新，建立多元化融資渠道。企業(yè)可以積極地、主動(dòng)地實(shí)施信托計(jì)劃、進(jìn)行股權(quán)融資、房地產(chǎn)投資基金融資、典當(dāng)、銷售融資、采購(gòu)融資、資產(chǎn)證券化等多元化融資渠道，以取得廣泛的資金來(lái)源，避免主要依靠銀行舉債來(lái)獲得發(fā)展資金。通過融資渠道多元化、搭配好資產(chǎn)權(quán)益比率等方法，既可以充分發(fā)揮負(fù)債的財(cái)務(wù)杠桿作用，又可以將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在企業(yè)可以承受的范圍內(nèi)，有利于企業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。四是加強(qiáng)資金管理，提高資金的利用率。在財(cái)務(wù)上實(shí)施嚴(yán)格的財(cái)務(wù)監(jiān)控，制定合理的現(xiàn)金使用計(jì)劃，合理安排資金的調(diào)度，保證生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所需的現(xiàn)金。通過建立穩(wěn)定的信用政策和收款政策，為客戶建立資信評(píng)估和等級(jí)評(píng)級(jí)，從而加快賒銷賬款的收回，降低企業(yè)壞賬損失風(fēng)險(xiǎn)，加速資金的運(yùn)轉(zhuǎn)，提高資金的利用率。同時(shí)， 企業(yè)要努力降低商品房空置率，減少資金占用，加速資金周轉(zhuǎn)，提高資金利用率。五是加強(qiáng)投資項(xiàng)目管理，控制投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目投資前，首先要進(jìn)行嚴(yán)密的市場(chǎng)調(diào)研，聘請(qǐng)專業(yè)人員參與調(diào)研工作，做好項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和可行性分析，要避免因管理者個(gè)人的喜好導(dǎo)致項(xiàng)目定位失誤，降低和減少財(cái)務(wù)決策的盲目性和風(fēng)險(xiǎn)性。另外，投資項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)周期越長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)管理中的不確定性就越多，風(fēng)險(xiǎn)也就越大，所以，企業(yè)要注意縮短項(xiàng)目建設(shè)周期，這不僅有利于加快資金周轉(zhuǎn)，也有利于減小因開發(fā)期內(nèi)外界經(jīng)濟(jì)條件的變化而對(duì)項(xiàng)目帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。六是建立房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。通過建立短期財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，編制現(xiàn)金流量預(yù)算，為房地產(chǎn)企業(yè)提供預(yù)警信號(hào)，使經(jīng)營(yíng)者能夠及早采取措施。此外，在建立短期財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)的同時(shí)，還要建立長(zhǎng)期財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，更好地使管理者和員工掌握財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防、控制、化解和處理的全過程以及自身的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任履行情況，責(zé)權(quán)利相結(jié)合，更好地激發(fā)員工參與風(fēng)險(xiǎn)管理，控制風(fēng)險(xiǎn)損失。

篇9

一、房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)類型和特點(diǎn)

（一）房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的籌資風(fēng)險(xiǎn)及特點(diǎn)

1、房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)初期，自有資本比例很低，主要依靠負(fù)債進(jìn)行開發(fā)

當(dāng)前，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)自有資金很少，資金來(lái)源主要依靠銀行貸款。期初時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)較多的享受到借款資金所帶來(lái)的益處，然而隨著我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控和貸款的陸續(xù)到期，房地產(chǎn)企業(yè)出險(xiǎn)了很多前期貸款的本金和利息無(wú)錢支付的現(xiàn)象。從某種程度上可以說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)有時(shí)候僅是空有亮麗的外表，在其背后其實(shí)背負(fù)著巨額債務(wù)。

2、房地產(chǎn)企業(yè)再融資困難

由于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金大部分來(lái)自于銀行貸款，負(fù)債經(jīng)營(yíng)比重較大。造成房地產(chǎn)企業(yè)利息負(fù)擔(dān)沉重。房地產(chǎn)企業(yè)一旦再次獲得資金的能力降低，將會(huì)直接面臨資金斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，將是致命的。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)及特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)前期所需資金數(shù)額多、投入較大，這種行業(yè)特點(diǎn)使得投資活動(dòng)成為房地產(chǎn)企業(yè)的活動(dòng)核心。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)是指在房產(chǎn)項(xiàng)目投資中由于不可知因素的影響，使得房產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)法達(dá)到預(yù)期收益或目的，而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力和盈利能力受到一定影響，直接造成房地產(chǎn)企業(yè)在投資環(huán)節(jié)需要面臨不確定性風(fēng)險(xiǎn)。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)及特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)主要是指兩部分，一種是材料采購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)；另一種是存貨變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

1、材料采購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)

是指房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前的物價(jià)不斷上漲的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，鋼材、水泥等建筑原材料的價(jià)格日益增長(zhǎng)。隨著原材料的價(jià)格上漲，房地產(chǎn)企業(yè)的采購(gòu)成本被增加。使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著一定的風(fēng)險(xiǎn)。

2、存貨變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)在正常運(yùn)營(yíng)中還會(huì)受到利率波動(dòng)的影響。貸款利率的增長(zhǎng)會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本，從而使其預(yù)期收益被減少。從2007年開始，我國(guó)政府為了抑制通貨膨脹，一共進(jìn)行了六次加息。再加之當(dāng)前金融市場(chǎng)不斷收緊，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本被持續(xù)增加，間接導(dǎo)致按揭貸款購(gòu)房者的購(gòu)房成本迅速上升，直接造成市場(chǎng)對(duì)房產(chǎn)的需求降低。

二、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)財(cái)務(wù)分析，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

（一）通過償債能力分析，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

1、從分析短期償債能力入手

房地產(chǎn)企業(yè)短期償債能力指標(biāo)主要有流動(dòng)比率、速動(dòng)比率、現(xiàn)金比率。流動(dòng)比率是流動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債的比值；速動(dòng)比率是速動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債的比值。速動(dòng)資產(chǎn)是流動(dòng)資產(chǎn)中變現(xiàn)速度較快或者償債能力較強(qiáng)的資產(chǎn)?，F(xiàn)金比率是立即可動(dòng)用的資金與流動(dòng)負(fù)債的比值。一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)比率和速動(dòng)比率越高，企業(yè)擁有的可用于抵償短期債務(wù)的流動(dòng)資金就越多，短期償債能力也越強(qiáng)。但是，在實(shí)際的財(cái)務(wù)分析時(shí)，尤其是在通過分析財(cái)務(wù)指標(biāo)評(píng)判企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，還要結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的自身特點(diǎn)和行業(yè)情況，比如，房地產(chǎn)企業(yè)資金回流慢，前期投入通常較多。在這種情況下，財(cái)務(wù)分析時(shí)就不能將其與一般的流通企業(yè)相提并論。比如，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，有時(shí)流動(dòng)比率和速動(dòng)比率雖然較高，但并不能簡(jiǎn)單評(píng)判其短期債務(wù)就一定能如期償還。因?yàn)?，倘若?yīng)收賬款存在大量呆賬、壞賬，那么這兩個(gè)比率可能就會(huì)因?yàn)閼?yīng)收賬款的弱變現(xiàn)能力而失去其應(yīng)有的特性。同理，現(xiàn)金比率也并非越高越好。若其過高，可能代表房地產(chǎn)企業(yè)沒能對(duì)資金進(jìn)行合理的調(diào)度，從而造成資金浪費(fèi)或閑置現(xiàn)象。

2、從分析長(zhǎng)期償債能力入手

長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)主要有凈資產(chǎn)負(fù)債率、資產(chǎn)負(fù)債率等。其中，資產(chǎn)負(fù)債率表明在房地產(chǎn)企業(yè)的總資產(chǎn)中通過借款方式籌集的資金占有的比例。該指標(biāo)能夠直接反映出房地產(chǎn)企業(yè)債權(quán)人權(quán)益的保障程度。通常，該比率越低越好。比值越低，代表負(fù)債的償還度就越高，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也就越小。凈資產(chǎn)負(fù)債率是房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債總額與企業(yè)所有者權(quán)益的比值。該比值通常用于表明房地產(chǎn)企業(yè)的基本財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定情況。比值越高，表明房地產(chǎn)企業(yè)具有較高風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)；反之，倘若比值較低，則表明房地產(chǎn)企業(yè)具有較低風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。一般而言，該比值越低越好，比值越低，表明房地產(chǎn)企業(yè)債權(quán)人的權(quán)益就越有保障，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越小。

（二）通過支付能力分析，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，支付能力的情況直接與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)緊密相連。從某種意義上可以說(shuō)，支付能力的好壞，是衡量房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)主要標(biāo)志。關(guān)于支付能力，可以設(shè)置現(xiàn)實(shí)支付能力與潛在支付能力兩種指標(biāo)。

1、從分析現(xiàn)實(shí)支付能力入手

現(xiàn)實(shí)支付能力是用房地產(chǎn)企業(yè)本期會(huì)計(jì)期末的貨幣資金的全部結(jié)存額與全部費(fèi)用的月平均支出額進(jìn)行比較，計(jì)算出期末全部貨幣資金數(shù)額在月平均支出額之下可供正常支付的周轉(zhuǎn)月數(shù)。一般而言，現(xiàn)實(shí)支付能力指標(biāo)越大，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)實(shí)支付能力就越強(qiáng)。反之，則相反。但是，并非該指標(biāo)值越大越好。如果該指標(biāo)值過大，則表明企業(yè)在一定程度上資金浪費(fèi)現(xiàn)象較為嚴(yán)重。通常，計(jì)算得出的周轉(zhuǎn)月數(shù)在3上下較為合適。

2、從分析潛在支付能力入手

潛在支付能力是房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)外投資之前，會(huì)計(jì)期末的全部貨幣資金和有價(jià)證券（拋去借入款）的合計(jì)數(shù)與房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)期費(fèi)用的月平均支出額進(jìn)行比較而得出的可供正常支付的周轉(zhuǎn)月數(shù)。通常，房地產(chǎn)企業(yè)的潛在支付能力與計(jì)算所得的可供周轉(zhuǎn)月數(shù)成正比?？晒┲苻D(zhuǎn)月數(shù)越多，則房地產(chǎn)企業(yè)的潛在支付能力就越強(qiáng)。反之則相反。然而，有價(jià)證券、銀行存款，以及借入款的期限都長(zhǎng)短不一，變現(xiàn)能力和風(fēng)險(xiǎn)程度也各不相同，因此，在財(cái)務(wù)分析時(shí)需作具體分析。尤其是需要注意在財(cái)務(wù)分析的過程中，運(yùn)用該指標(biāo)數(shù)據(jù)時(shí)，所涉及的貨幣資金、借出款、有價(jià)證券、借入款燈，是否均來(lái)自同一會(huì)計(jì)期某時(shí)點(diǎn)的靜態(tài)數(shù)據(jù)指標(biāo)。同時(shí)，還需要預(yù)測(cè)房地產(chǎn)企業(yè)近期的現(xiàn)金流入量和現(xiàn)金流出量；企業(yè)的收入和支出情況；借出款的收回情況和借入款的歸還情況等因素。唯有如此，實(shí)際支付能力的預(yù)測(cè)才能更接近實(shí)際。

（三）開展成本控制分析

無(wú)論何種企業(yè)，成本控制都是其改善經(jīng)營(yíng)管理和提高時(shí)常競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)分析中，還應(yīng)重視與開展成本控制分析。在成本控制分析中，首先要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制目標(biāo)的執(zhí)行效果進(jìn)行正確評(píng)價(jià)。同時(shí)，面對(duì)成本升高與降低時(shí)，要及時(shí)分析其產(chǎn)生原因和對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范方面所帶來(lái)的深層次影響。其次，還要明確房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和關(guān)鍵的風(fēng)險(xiǎn)控制點(diǎn)。針對(duì)每一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)和控制點(diǎn)，制定對(duì)應(yīng)的操作規(guī)范和有效的防范方法，以尋求降低房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)項(xiàng)目成本的未來(lái)途徑和方法，以提高防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力。對(duì)此，可以適當(dāng)借助《管理會(huì)計(jì)》中的“本、量、利”關(guān)系分析模式和邊際貢獻(xiàn)法、盈虧平衡分析法、變動(dòng)成本計(jì)算法等，從整體上做好“全成本核算管理”，開展定量分析以及合理利用各種技術(shù)設(shè)備，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本支出進(jìn)行嚴(yán)格控制和科學(xué)規(guī)劃，調(diào)動(dòng)企業(yè)上下全員降低成本消耗的積極性。

三、結(jié)語(yǔ)

總而言之，具有一個(gè)資金密集型的行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)具有很大的發(fā)展?jié)摿透叱砷L(zhǎng)性。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目投資周期較長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)性也較高。房地產(chǎn)企業(yè)若要在當(dāng)前的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中有效防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高資金運(yùn)轉(zhuǎn)效率和安全性，就要從分析短期償債能力和長(zhǎng)期償債能力入手，分析企業(yè)的現(xiàn)實(shí)支付能力與潛在支付能力，并且對(duì)成本控制進(jìn)行分析和掌握，唯有如此，才能更好的規(guī)避、控制和管理財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。繼而才能進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化，獲得更高的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資收益，也為房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)和下一步發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)：

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篇10

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目在融資、投資、資金營(yíng)運(yùn)及利潤(rùn)分配等財(cái)務(wù)活動(dòng)中因各種原因而導(dǎo)致的對(duì)企業(yè)盈利及發(fā)展等方面的重大影響。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要是由負(fù)債引起的，企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)，在未來(lái)情況好時(shí)，能夠給企業(yè)帶來(lái)較多的收益，但是如果未來(lái)情況惡化，則不僅會(huì)使企業(yè)收益率下降，甚至有可能使企業(yè)不能償還債務(wù)而破產(chǎn)。由于房地產(chǎn)企業(yè)資金投入量大、存貨周期長(zhǎng)、回收周期長(zhǎng)與變現(xiàn)能力差的特點(diǎn)決定了其必然存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)各種制度逐漸完善．房地產(chǎn)行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)力也在制度規(guī)范化過程中增強(qiáng)，因此，對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行深入研究，尋求有效的控制措施，變得越來(lái)越重要。

一、房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)

1.利率風(fēng)險(xiǎn)大。金融市場(chǎng)上利率的變動(dòng)會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)值發(fā)生變動(dòng)，可能因而發(fā)生投資虧損的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，銀行貸款利率發(fā)生增長(zhǎng)變化，導(dǎo)致企業(yè)資金成本增加，從而降低了預(yù)期收益。另外，這幾年按揭貸款購(gòu)房的投資者成本迅速上升，從而抑制了投資者的購(gòu)房欲，也使房地產(chǎn)企業(yè)面臨虧損的危險(xiǎn)。

2.資產(chǎn)負(fù)債率偏高，存在償還債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的自有資本金比重相當(dāng)?shù)?，開發(fā)資金大部分來(lái)源于銀行信貸，發(fā)生不能支付到期銀行借款本息的概率就非常大，公司必將面臨無(wú)力償還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。

3.再籌資風(fēng)險(xiǎn)。如果房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過高，企業(yè)對(duì)債權(quán)人的償債保證程度將會(huì)相應(yīng)地降低，這勢(shì)必會(huì)增加企業(yè)從貨幣市場(chǎng)或者其他渠道上籌措資金的難度。隨著國(guó)家不斷上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，商業(yè)銀行更是把房地產(chǎn)行業(yè)成為控制放貸的重點(diǎn)領(lǐng)域，這進(jìn)一步加大了房地產(chǎn)企業(yè)的再籌資難度。

二、房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理存在的主要問題

1.資本結(jié)構(gòu)不當(dāng)。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目投資需要大量的營(yíng)運(yùn)資金。有些房地產(chǎn)企業(yè)在新項(xiàng)目上馬后，沒有想方法從企業(yè)內(nèi)部挖掘潛在資金，沒有通過催回應(yīng)收賬款的方式來(lái)籌措資金，卻總是千方百計(jì)地想從銀行及其他金融機(jī)構(gòu)貸款，這無(wú)疑加大了房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.不注重日常資金管理。許多房地產(chǎn)企業(yè)沒有制定資金的使用計(jì)劃，缺乏資金管理概念，存在重樓房銷售輕資金管理的現(xiàn)象。有些企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作只是停留在簡(jiǎn)單的會(huì)計(jì)核算上面，沒有有效地進(jìn)行現(xiàn)金管理、成本控制，從而加大了成本負(fù)擔(dān)和房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)度。

3.忽略了投資前的準(zhǔn)備調(diào)查工作。很多企業(yè)只要有項(xiàng)目就盲目投資，在事前沒有從資金運(yùn)作、投資回報(bào)率等方面進(jìn)行細(xì)致的財(cái)務(wù)分析。在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目投資之前，企業(yè)也沒有很好地進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)于行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r沒有進(jìn)行較準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)，從而導(dǎo)致決策沒有依據(jù)，加大了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的對(duì)策

（一）在內(nèi)部加強(qiáng)建設(shè)會(huì)計(jì)控制的環(huán)境

1.由于土地是不可再生的稀缺資源，既受到經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化造成的影響，也會(huì)受到政策形勢(shì)的變化造成的影響，在房地產(chǎn)的開發(fā)中要關(guān)注國(guó)家在宏觀調(diào)控方面的政策。房地產(chǎn)的投資較大，建設(shè)的周期長(zhǎng)，資金的周轉(zhuǎn)慢，投資的風(fēng)險(xiǎn)大，在開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)時(shí)要建立集體的審議聯(lián)簽制度，建立項(xiàng)目實(shí)施及決策責(zé)任制度，將不相容的崗位分離。

2.重點(diǎn)審查決算相關(guān)文件是否齊全、決算的編制是否正確、決算的依據(jù)是否完備、竣工的清理是否安全，以及驗(yàn)收的程序、驗(yàn)收的依據(jù)、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告的范圍、驗(yàn)收人員是否符合國(guó)家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定。

3.房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費(fèi)用中，占有的比重較大的是借款費(fèi)用、廣告費(fèi)用和售房人員提成的費(fèi)用。對(duì)于重大廣告的支出要實(shí)行集體的審議決策制，對(duì)普通的廣告除進(jìn)行預(yù)算控制、總額控制外，還要在每年的年末將廣告支出和社會(huì)效應(yīng)進(jìn)行對(duì)比、分析，制定下年度的預(yù)算。

（二）拓寬融資渠道，提高資金利用水平

1.建立多元化的融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分挖掘自身潛力，用好留存資金，實(shí)施多元化融資策略，從以往完全依賴銀行貸款向多渠道融資轉(zhuǎn)變.通過融資渠道多元化、搭配好資產(chǎn)權(quán)益比率等方法，既可以充分發(fā)揮負(fù)債的財(cái)務(wù)杠桿作用，又可以將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在企業(yè)可以承受的范圍內(nèi)，有利于企業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。

2.優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)。資本結(jié)構(gòu)是指企業(yè)長(zhǎng)期資金的構(gòu)成及其比例關(guān)系，即企業(yè)的長(zhǎng)期債務(wù)資本和權(quán)益資本各占多大的比重。企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)會(huì)給企業(yè)帶來(lái)杠桿效益，增加股東的收益，但隨著負(fù)債比例的上升，企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)逐漸加大。企業(yè)可通過合理安排產(chǎn)權(quán)資本與債務(wù)資本比例，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)，適度負(fù)債經(jīng)營(yíng)，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.加強(qiáng)資金管理，提高資金的利用率。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要注重現(xiàn)金的管理，在財(cái)務(wù)上實(shí)施嚴(yán)格的財(cái)務(wù)監(jiān)控，制定合理的現(xiàn)金使用計(jì)劃，合理安排資金的調(diào)度，保證生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所需的現(xiàn)金；其次，要加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理，可以通過建立穩(wěn)定的信用政策和收款政策，為客戶建立資信評(píng)估和等級(jí)評(píng)級(jí)，從而加快賒銷賬款的收回，加速資金的運(yùn)轉(zhuǎn)，提高資金利用率。

4.要加強(qiáng)投資項(xiàng)目管理，控制投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目投資前，首先要進(jìn)行嚴(yán)密的市場(chǎng)調(diào)研，聘請(qǐng)專業(yè)人員參與調(diào)研工作，做好項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和可行性分析，要避免因管理者個(gè)人的喜好導(dǎo)致項(xiàng)目定位失誤，降低和減少財(cái)務(wù)決策的盲目性和風(fēng)險(xiǎn)性。

（三）加強(qiáng)對(duì)內(nèi)的控制，提高成本管理

首先，房地產(chǎn)行業(yè)為保證企業(yè)的內(nèi)部控制能夠有效發(fā)揮作用，并且不斷進(jìn)行完善，在企業(yè)內(nèi)部必須組成由最高決策人為領(lǐng)導(dǎo)的，以財(cái)務(wù)部門為主的內(nèi)部控制小組，對(duì)內(nèi)部的制度執(zhí)行情況要進(jìn)行定期的考核和檢查，檢查內(nèi)部的控制制度執(zhí)行的情況，在執(zhí)行的過程中遇到了什么問題，如果某項(xiàng)制度沒有執(zhí)行或者無(wú)法完全執(zhí)行，要分析原因，并且估計(jì)可能造成的影響。對(duì)嚴(yán)格執(zhí)行控制制度的應(yīng)當(dāng)給予獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)違章違規(guī)的必須處罰，只有獎(jiǎng)罰分明，才有利于企業(yè)的發(fā)展。

其次，進(jìn)行正確的成本項(xiàng)目劃分，既能夠客觀地反映出產(chǎn)品的成本結(jié)構(gòu)，又便于分析研究有效降低成本的方法。特別是建安的成本，如果是分合同發(fā)包的，還應(yīng)該按合同進(jìn)行明細(xì)核算，以便隨時(shí)了解付款情況和工程進(jìn)度，并為工程的決算提供資料。目前開發(fā)企業(yè)的“三算審計(jì)”一般由預(yù)算員、施工技術(shù)人員審核，財(cái)務(wù)人員只起計(jì)賬作用，所以要求財(cái)務(wù)人員掌握“三算”的有關(guān)要求，并參與監(jiān)督，提供準(zhǔn)確的會(huì)計(jì)信息，加強(qiáng)成本費(fèi)用的控制，加強(qiáng)對(duì)于決策成本、投資成本、質(zhì)量成本、資金成本的控制和管理。

（四）建立起適應(yīng)市場(chǎng)變化的營(yíng)銷策略

在實(shí)施房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，最重要的環(huán)節(jié)就是銷售。雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)目前的銷售情況仍然處于上升的階段，購(gòu)房者的需求量也較大，但是同行內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)也非常激烈，并且購(gòu)房者在進(jìn)行購(gòu)房時(shí)回對(duì)比多家房地產(chǎn)企業(yè)，會(huì)優(yōu)先選擇品牌價(jià)、信譽(yù)好的企業(yè)。如果忽略了銷售策略，不考慮項(xiàng)目的資本使用效率，就會(huì)為項(xiàng)目開發(fā)造成風(fēng)險(xiǎn)。

（五）完善內(nèi)部審計(jì)

內(nèi)部審計(jì)工作強(qiáng)調(diào)過程控制和主動(dòng)控制，做好事前控制和事中控制工作，重視風(fēng)險(xiǎn)管理，充分發(fā)揮內(nèi)審的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、防范作用，及時(shí)消除不良隱患，維護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益，最大限度地發(fā)揮資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效益。同時(shí)，也要做好事后審計(jì)，由財(cái)務(wù)收支審計(jì)向經(jīng)濟(jì)效益審計(jì)、管理審計(jì)、內(nèi)部控制制度評(píng)價(jià)、工程項(xiàng)目預(yù)(決)算審計(jì)、專項(xiàng)審計(jì)等領(lǐng)域發(fā)展，評(píng)價(jià)生產(chǎn)力各要素的利用程度，挖掘潛力，實(shí)現(xiàn)各種資源的優(yōu)化組合，全面實(shí)現(xiàn)監(jiān)督、控制、服務(wù)、評(píng)價(jià)職能。

參考文獻(xiàn)：