導(dǎo)言：作為寫(xiě)作愛(ài)好者，不可錯(cuò)過(guò)為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)績(jī)效考核，它們將為您的寫(xiě)作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)的發(fā)展也越來(lái)越受到更多的關(guān)注，在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中，人才占據(jù)這很重要的地位，所以關(guān)注房地產(chǎn)的人力資源管理對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有重要意義，本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的人力資源管理進(jìn)行現(xiàn)狀分析，積極發(fā)現(xiàn)新時(shí)期房地產(chǎn)行業(yè)人力資源方面存在的問(wèn)題，綜合運(yùn)用多種因素對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的人力資源管理問(wèn)題提出有效的改革意見(jiàn)，促進(jìn)新時(shí)期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展。

一、房地產(chǎn)人力資源管理情況

（一）房地產(chǎn)企業(yè)增多

隨著社會(huì)的發(fā)展，推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，隨之而來(lái)的就是很多房地產(chǎn)企業(yè)的崛起，一些新興的房地產(chǎn)企業(yè)為原有的房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，這些新興的房地產(chǎn)企業(yè)大多有先進(jìn)的管理驗(yàn)，有非常專(zhuān)業(yè)的研發(fā)人員，有完整的銷(xiāo)售模式，對(duì)市場(chǎng)有敏銳的洞察力，有先進(jìn)的技術(shù)團(tuán)隊(duì)對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行創(chuàng)新，而且還有具體可行的戰(zhàn)略目標(biāo)，尤其是在人力資源管理方面有自己的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，建立了有效的崗位測(cè)評(píng)制度，完善了企業(yè)的績(jī)效考核機(jī)制。注重提高職工的待遇，吸引高素質(zhì)人才，為企業(yè)的發(fā)展注入了活力，例如富萬(wàn)地產(chǎn)、萬(wàn)科地產(chǎn)、中華企業(yè)、金橋開(kāi)發(fā)等企業(yè)，在未來(lái)就會(huì)有很好的發(fā)展前景。

（二）企業(yè)管理模式落后

現(xiàn)今的一些房地產(chǎn)企業(yè)的管理模式并不先進(jìn)，這樣的房地產(chǎn)企業(yè)有國(guó)有控股企業(yè)、國(guó)有獨(dú)資企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)等，而且這類(lèi)企業(yè)的數(shù)量在如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)中并不少，國(guó)有控股企業(yè)和獨(dú)資企業(yè)是在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下發(fā)展的，受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的影響較大，而且機(jī)構(gòu)較龐大，人員職責(zé)分工不明確，管理人員大多不具備專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)知識(shí)，不能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行敏銳的察覺(jué)和進(jìn)行科學(xué)的分析，戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)的制定也不是從市場(chǎng)的角度來(lái)考慮，更多的是站在國(guó)有企業(yè)的角度上制定戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，人力資源管理的機(jī)制較落后，不利于發(fā)揮職工的工作積極性，沒(méi)有提高職工工作的主動(dòng)性和創(chuàng)造性。民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)相對(duì)來(lái)說(shuō)在企業(yè)管理方面較靈活，但也存在著決策上的問(wèn)題，基本上是領(lǐng)導(dǎo)一人進(jìn)行決策，職工們對(duì)決策無(wú)法提出有效性意見(jiàn)，領(lǐng)導(dǎo)一人進(jìn)行決策為企業(yè)增加了不小的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)橐坏Q策失誤就會(huì)為企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)巨大的損失，而且職工與領(lǐng)導(dǎo)沒(méi)有進(jìn)行溝通交流的途徑，企業(yè)也沒(méi)有為職工提供相應(yīng)的發(fā)展前景，不利于提高職工工作的主動(dòng)性，職工對(duì)企業(yè)的歸屬感減弱，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展。

（三）人才供需存在矛盾

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中需要大量的人才，現(xiàn)金雖然擁有大規(guī)模的求職人員，但真正具有扎實(shí)的專(zhuān)業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)和過(guò)硬的專(zhuān)業(yè)技能的人才比較少，現(xiàn)今房地產(chǎn)行業(yè)的中高級(jí)人才非常缺乏，比如成本估價(jià)師、建筑師等需要豐富專(zhuān)業(yè)知識(shí)的人才，雖然也有很多高高校求職者，但他們?cè)趯W(xué)校教育中大多學(xué)習(xí)到的以理論知識(shí)居多，現(xiàn)在行業(yè)知識(shí)更新速度很快，高校學(xué)生缺少實(shí)際運(yùn)用的技能，在專(zhuān)業(yè)技能方面存在明顯不足，房地產(chǎn)企業(yè)培養(yǎng)一個(gè)畢業(yè)生成為技術(shù)骨干需要好幾年的時(shí)間，完全不能應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)人才的巨大需求，解決不了如今的人才短缺現(xiàn)狀，各大房地產(chǎn)企業(yè)之間不可避免的發(fā)生人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)，甚至有一些企業(yè)不惜從別的企業(yè)中高薪挖掘人才，造成人才流動(dòng)性增強(qiáng)，但這種辦法畢竟不是一個(gè)長(zhǎng)久的辦法，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)這種方式競(jìng)爭(zhēng)也為企業(yè)本身帶來(lái)了不穩(wěn)定的發(fā)展因素，比如導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部的機(jī)密泄露，在人力上花費(fèi)的成本過(guò)高等風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)人力資源管理問(wèn)題

（一）績(jī)效考核機(jī)制不健全

房地產(chǎn)企業(yè)建立一個(gè)健全的績(jī)效考核系統(tǒng)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有重要的促進(jìn)作用，房地產(chǎn)企業(yè)建立績(jī)效考核系統(tǒng)可以為企業(yè)做決策時(shí)提供參考信息，比如企業(yè)對(duì)職工薪酬、晉升空間、職位變動(dòng)、職工培訓(xùn)等方面進(jìn)行調(diào)整時(shí)可以參考績(jī)效考核的結(jié)果，房地產(chǎn)企業(yè)建立績(jī)效考核制度主要是對(duì)職工進(jìn)行工作業(yè)績(jī)的考察，通過(guò)看職工的工作業(yè)績(jī)可以得出職工工作是否保持了良好的態(tài)度以及職工是否在工作過(guò)程中積極的進(jìn)行自我提升等信息，從而為是否獎(jiǎng)勵(lì)職工、是否給職工升職提供依據(jù)?，F(xiàn)今的大多房地產(chǎn)企業(yè)比較重視職工的業(yè)績(jī)，不重視職工的工作潛能，這種做法對(duì)企業(yè)的發(fā)展是不利的。具體來(lái)說(shuō)，在房地產(chǎn)行業(yè)的績(jī)效考核體系發(fā)展中，人力資源管理也存在許多問(wèn)題，對(duì)于一些崗位的績(jī)效考核目標(biāo)設(shè)計(jì)得不夠明確，比如一些銷(xiāo)售類(lèi)崗位，行政類(lèi)崗位，還有一些技術(shù)類(lèi)崗位，人力資源管理部門(mén)沒(méi)有對(duì)這些崗位進(jìn)行具體績(jī)效考核目標(biāo)的制定，對(duì)于這些崗位人員發(fā)放的薪酬也沒(méi)有達(dá)到房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)，因此就不利于企業(yè)留住人才，影響企業(yè)的發(fā)展。

（二）人才缺乏

房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展中，對(duì)于人才的渴求是很急迫的，但在房地產(chǎn)企業(yè)的人力資源管理中，存在很多關(guān)于人才方面的問(wèn)題，比如房地產(chǎn)企業(yè)員工的素質(zhì)不高，企業(yè)難以招到高素質(zhì)人才，企業(yè)對(duì)于職工的培訓(xùn)工作做得不到位，企業(yè)難以留住人才等問(wèn)題。從現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看房地產(chǎn)企業(yè)缺乏高素質(zhì)人才，一個(gè)企業(yè)中如果沒(méi)有高素質(zhì)人才很難實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最大化，不利于企業(yè)提高競(jìng)爭(zhēng)力，高素質(zhì)人才的專(zhuān)業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)和專(zhuān)業(yè)技能是很強(qiáng)的，他們對(duì)知識(shí)的靈活運(yùn)用程度也很高，注重專(zhuān)業(yè)知識(shí)與實(shí)際情況的有效結(jié)合，對(duì)問(wèn)題處理的效率也會(huì)有很大提高，對(duì)于突發(fā)事件他們也有較好的心態(tài)和專(zhuān)業(yè)的處理方法，還有就是高素質(zhì)人才并不是僅僅對(duì)自己的專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域比較擅長(zhǎng)，還對(duì)其他學(xué)科的知識(shí)有所了解，從房地產(chǎn)的角度看，他們不僅對(duì)與房地產(chǎn)有關(guān)的知識(shí)有一個(gè)很好地掌握程度，還對(duì)經(jīng)濟(jì)學(xué)、社會(huì)學(xué)、政治、法律等方面有了解，這對(duì)于他們專(zhuān)業(yè)能力的發(fā)揮有很大的幫助。人才流動(dòng)過(guò)快對(duì)企業(yè)的發(fā)展也帶來(lái)了不利影響，針對(duì)各種房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)人才進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)的激烈情況，也增加了人才流動(dòng)速度的加快，這除了需要考慮人才自身的因素外，還需要考慮房地產(chǎn)企業(yè)的影響，企業(yè)在人力資源管理方面存在著各種問(wèn)題，達(dá)不到職工對(duì)企業(yè)的期望，沒(méi)有為職工提供合理的發(fā)展空間，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)留住人才也是不利的。目前高素質(zhì)人才大多集中在大型房地產(chǎn)企業(yè)，高素質(zhì)人才主要有優(yōu)秀的管理人才，成本估價(jià)人才，融資人才等，而這些人才卻是其他房地產(chǎn)企業(yè)所渴求的。

（三）企業(yè)對(duì)人才的競(jìng)爭(zhēng)激烈

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中，外企的加入使企業(yè)對(duì)于人才的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，隨著社會(huì)的發(fā)展，外企的數(shù)量也在不斷增多，而他們要想打開(kāi)中國(guó)市場(chǎng)，就需要從中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上招聘有豐富的專(zhuān)業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)和豐富的房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)的人才，通過(guò)這些人才來(lái)為他們打開(kāi)中國(guó)市場(chǎng)，提高他們的競(jìng)爭(zhēng)力，因?yàn)樗麄儽旧韯傔M(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)候和中國(guó)原有的房地產(chǎn)企業(yè)相比競(jìng)爭(zhēng)力是很弱的，所以他們需要大量的了解中國(guó)國(guó)情的人才。中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在人力資源管理方面存在很多不足，是一些人員在面對(duì)外企開(kāi)出的優(yōu)厚條件時(shí)產(chǎn)生動(dòng)搖，造成中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)人才的流失。在人力資源管理方面，中國(guó)房地產(chǎn)企I對(duì)于職工的薪酬待遇方面做得并不完善，沒(méi)有充分考慮到職工的需求，還有就是沒(méi)有建立企業(yè)精神，沒(méi)有增強(qiáng)企業(yè)職工的凝聚力，沒(méi)有建立職工對(duì)企業(yè)的歸屬感，企業(yè)缺乏企業(yè)自身的文化，這對(duì)于企業(yè)的發(fā)展是不利的。

三、房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理策略

（一）建立績(jī)效考核指標(biāo)

房地產(chǎn)企業(yè)的人力資源管理部門(mén)應(yīng)該很根據(jù)自己的實(shí)際情況建立有效的績(jī)效考核指標(biāo)，改革自身的績(jī)效考核指標(biāo)存在的缺點(diǎn)，即只注重對(duì)職工進(jìn)行量化的考核，只關(guān)注職工的工作業(yè)績(jī)，不關(guān)心職工的其他需求。企業(yè)要從多個(gè)方面考慮考核指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的制定，不僅注重統(tǒng)一性，還要注重差異性，應(yīng)該明確各個(gè)崗位的工作職責(zé)，對(duì)于每個(gè)職工要充分考慮，考慮職工的個(gè)性特點(diǎn)，為每個(gè)職工安排合適的崗位，使職工的優(yōu)點(diǎn)得到有效發(fā)揮，提高職工的工作效率，實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益最大化。人力資源管理部門(mén)在對(duì)職工考核后要積極進(jìn)行反饋，讓職工看到自己取得的工作成效和不足的部分，針對(duì)職工的不足人力資源管理部門(mén)要給出有效意見(jiàn)，幫助職工進(jìn)行改進(jìn)，提高職工工作效率。

（二）構(gòu)建激勵(lì)機(jī)制和退出機(jī)制

人力資源管理部門(mén)要構(gòu)建與企業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的激勵(lì)機(jī)制，在保證正常工資的基礎(chǔ)上，對(duì)職工進(jìn)行業(yè)績(jī)獎(jiǎng)勵(lì)，增加職工的福利，同時(shí)為職工提供晉升空間，激發(fā)職工的工作積極性，培養(yǎng)職工的進(jìn)取精神。通過(guò)建立完善的福利制度，也有利于企業(yè)增強(qiáng)人才的穩(wěn)定性，留住專(zhuān)業(yè)能力強(qiáng)的人才，減少企業(yè)人才的流失，降低企業(yè)的人力成本，對(duì)于不適合在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的職工，企業(yè)需要進(jìn)行必要的辭退，這樣可以提高企業(yè)工作的效率，減少人力成本的不必要浪費(fèi)，為企業(yè)的職工營(yíng)造一個(gè)開(kāi)放，積極進(jìn)取的工作環(huán)境，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展。

（三）構(gòu)建競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的人力資源管理部門(mén)要構(gòu)建與企業(yè)自身相符合的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，努力吸引人才，企業(yè)要注重在內(nèi)部對(duì)于人才進(jìn)行選拔，運(yùn)用競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制找出具有發(fā)展?jié)摿Φ娜瞬?，?duì)職工進(jìn)行相應(yīng)的培訓(xùn)，并為職工安排學(xué)習(xí)機(jī)會(huì)來(lái)幫助職工進(jìn)行自我提高。房地產(chǎn)企業(yè)還要注意吸引人才，可以與企業(yè)外部的人才進(jìn)行合作，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展。

（四）創(chuàng)建企業(yè)文化增強(qiáng)凝聚力

篇2

Abstract: Salary system is one of the important component for modern enterprise management. However, at present, many salary system of state-owned enterprises in China is still at the level of the old planning system , and is difficult to fulfill its function, meanwhile, it has serious impact on the sustainable development of the state-owned enterprises. In this article, some problems of salary system of a Real Estate Development Company in Xi'an was analyzed, and some corresponding advices on the company's salary system were proposed.

Key words：Salary Salarysystem Real Estate Development Company

隨著近年來(lái)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)不斷推出調(diào)控政策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)雖然仍在保持著它的快速增長(zhǎng)，但是增長(zhǎng)的勢(shì)頭已然減緩。市場(chǎng)的萎縮、成本的增大，必然導(dǎo)致利潤(rùn)的減少，所以房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者的薪酬?duì)顩r以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)行薪酬管理制度是非常值得深入探討和研究的一個(gè)問(wèn)題。

一、西安某縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司現(xiàn)行薪酬管理制度

（一）西安某縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司概況

西安市某縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司成立于1984年10月，為國(guó)有二級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)企業(yè)，主要從事商品房（包括住宅、辦公、標(biāo)準(zhǔn)廠房、營(yíng)業(yè)用房等）和城鎮(zhèn)土地的綜合開(kāi)發(fā)及拆遷改造。公司設(shè)有八個(gè)職能部門(mén)，擁有工程技術(shù)人員30余人。累計(jì)向社會(huì)提供住房60萬(wàn)，總投資超億元，為緩解該縣人民的居住困難和城市發(fā)展做出了應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

（二）現(xiàn)行薪酬管理制度（依據(jù)該公司綜合管理制度）

1、公司實(shí)行崗位等級(jí)工資制，根據(jù)員工所在崗位及所擔(dān)任職務(wù)確定工資類(lèi)別。

2、公司將在崗員工基本工資的30%和崗位工資作為浮動(dòng)工資，各部門(mén)根據(jù)公司有關(guān)制度及自己部門(mén)工作特點(diǎn)制定考核細(xì)則。

（三）年終獎(jiǎng)

1、根據(jù)公司經(jīng)營(yíng)狀況，按員工的工作能力、工作態(tài)度、工作實(shí)績(jī)進(jìn)行考核發(fā)放。

2、年終獎(jiǎng)發(fā)放條件：?jiǎn)T工一年內(nèi)工作努力，遵紀(jì)守法，無(wú)重大失誤。

（四）員工的福利

1、養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、住房公積金。

2、年薪假。凡在本公司工作滿(mǎn)一年(由結(jié)束試用期轉(zhuǎn)正之日計(jì)起)的員工,均可享有年薪假七天。

3、全年二次勞保。即毛巾、洗衣粉、香皂。（在崗員工）

（五）員工工資表

1、工齡工資每年按員工基本工資的3%計(jì)算。

2、實(shí)發(fā)工資金額=基本工資+崗位工資+工齡工資-養(yǎng)老保險(xiǎn)金-醫(yī)療保險(xiǎn)金-住房公積金

二、該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司薪酬制度存在的問(wèn)題

（一） 總體薪酬偏低，不具競(jìng)爭(zhēng)性

根據(jù)西安市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2010年該縣地區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為16761元，平均每月收入大約1400元。從該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的員工工資表反映出的數(shù)據(jù)看，員工的工資水平低于該地區(qū)的總體水平。以營(yíng)銷(xiāo)部員工的工資數(shù)據(jù)為例，除去年終獎(jiǎng)營(yíng)銷(xiāo)部員工的月工資為810元左右，而該縣一民營(yíng)房地產(chǎn)公司西安TH置業(yè)有限公司對(duì)銷(xiāo)售部員工制定的薪酬標(biāo)準(zhǔn)為底薪1200元+績(jī)效工資+全勤獎(jiǎng)金200元。由此可以看出該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的薪資水平明顯低于同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的薪資水平。

（二）薪酬結(jié)構(gòu)過(guò)分單一

該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的薪酬結(jié)構(gòu)大致包括基本工資、崗位工資、獎(jiǎng)金和各種福利。薪酬結(jié)構(gòu)中只有年終獎(jiǎng)金是根據(jù)公司經(jīng)營(yíng)狀況發(fā)放的不確定數(shù)值，而基本工資、崗位工資和福利都是固定的。這不僅忽略了不同崗位承擔(dān)不同工作職責(zé)而產(chǎn)生的差異性，也抹煞了不同崗位價(jià)值差異，挫傷了那些從事高技能、高知識(shí)、高能力工作崗位員工的積極性。以行政部員工和工程部員工為例，行政部負(fù)責(zé)公司黨務(wù)、政務(wù)和處理日常事務(wù)，工作相對(duì)簡(jiǎn)單，對(duì)員工技能要求不是很高，而工程部則不同，對(duì)員工身體素質(zhì)及技能要就相對(duì)較高，這樣顯然忽略了崗位之間存在的差異，造成對(duì)工程部員工不公平的現(xiàn)象。

（三） 薪酬分配等級(jí)小，平均主義嚴(yán)重

在該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的薪酬體系結(jié)構(gòu)中，相鄰的兩個(gè)崗位工資級(jí)別的差異很小，員工晉升一級(jí)，所獲得的薪酬激勵(lì)作用并不大。員工的薪酬分配等級(jí)大體分為四個(gè)等級(jí)，即總經(jīng)理級(jí)、副總級(jí)、主任級(jí)和員工級(jí)，而且相鄰的兩個(gè)崗位工資級(jí)別只有二百多元的差距，企業(yè)員工的薪酬主要與所在級(jí)別和工作年限相關(guān)，只能通過(guò)職位逐級(jí)提升而得到提升。同等的職位相對(duì)應(yīng)的工資是固定的，員工的業(yè)績(jī)出色也只能通過(guò)以后職位的提升而得到補(bǔ)償，即便是職位提升了，而薪酬水平的提升也相當(dāng)有限，在薪酬分配的過(guò)程中存在著嚴(yán)重的平均主義。

（四） 薪酬考核體系不完善，落實(shí)不到位

該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的薪酬體系是以崗位為基礎(chǔ)的，在建立考核體系中只在薪酬方面建立了考核，而在輔助薪酬方面卻沒(méi)有一整套完善的考核機(jī)制。公司制定了依據(jù)責(zé)任目標(biāo)、工作態(tài)度、出勤情況和工作實(shí)績(jī)進(jìn)行考核，年終評(píng)議，審定獎(jiǎng)懲標(biāo)準(zhǔn)的考核辦法，而實(shí)際中并沒(méi)有很好地落實(shí)，沒(méi)有充分利用員工30%的浮動(dòng)工資和崗位工資，考核體系流于形式化，員工的工資很少會(huì)受到考核體系的影響。

三、該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司薪酬制度存在問(wèn)題的原因分析

（一）薪酬水平受?chē)?guó)有企業(yè)薪酬模式影響

國(guó)有企業(yè)的薪酬水平普遍偏低，略低于競(jìng)爭(zhēng)的民營(yíng)企業(yè)，造成企業(yè)薪酬水平偏低的局面有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制遺留下來(lái)的影響，又有長(zhǎng)期形成的根深蒂固的平均主義文化的制約。該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的員工工資標(biāo)準(zhǔn)是由其上級(jí)主管單位縣建設(shè)局根據(jù)當(dāng)?shù)匚飪r(jià)狀況、消費(fèi)水平以及經(jīng)濟(jì)水平等為參考因素制定的，而工資標(biāo)準(zhǔn)多年來(lái)也是一成不變的，這些較為陳舊的工資體系早已不能適應(yīng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，對(duì)該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的發(fā)展產(chǎn)生不良影響。

（二）崗位等級(jí)決定工資級(jí)別

該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司作為一家國(guó)有企業(yè)，薪酬制度的設(shè)計(jì)也逃不開(kāi)目前我國(guó)國(guó)有企業(yè)的通病，員工的收入和其它待遇主要與其行政級(jí)別相關(guān)，工資的水平主要由職務(wù)等級(jí)決定。一旦不能達(dá)到某個(gè)行政級(jí)別，工資就不可能上升，行政職務(wù)的大小、學(xué)歷職稱(chēng)的高低、工齡等因素對(duì)工資具有決定性的影響，而對(duì)不同職位的價(jià)值重要性影響不足。

（三）企業(yè)單純追求內(nèi)部公平性，而忽視不同崗位人員之間不具可比性

在企業(yè)內(nèi)部，核心主業(yè)和關(guān)鍵崗位人員往往是激勵(lì)對(duì)象，對(duì)于一家房地產(chǎn)企業(yè)，房屋的建造與銷(xiāo)售必然是其核心主業(yè)，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的流程不外乎策劃、設(shè)計(jì)、施工、營(yíng)銷(xiāo)和售后這五大板塊，每一個(gè)板塊的部門(mén)職能都有其獨(dú)立性和特殊性，企業(yè)對(duì)于不同部門(mén)的職責(zé)要求不同，所以企業(yè)在制定薪酬體系時(shí)對(duì)不同的工作崗位要區(qū)別對(duì)待，如果單純追求內(nèi)部公平性，必然引發(fā)矛盾。

（四）績(jī)效考核未與個(gè)人能力和業(yè)績(jī)形成緊密聯(lián)系

企業(yè)在進(jìn)行考核、考評(píng)時(shí)一方面偏資歷而輕能力和工作業(yè)績(jī)，另一方面考核過(guò)程和結(jié)果也沒(méi)有做到透明化，從而使得許多人員靠拉幫結(jié)派或者走關(guān)系走上了較高的領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)，最為重要的一點(diǎn)是，考核結(jié)果往往并沒(méi)有作為支付各種薪酬的有效參考依據(jù)?，F(xiàn)有的薪酬體系主要是以崗位為基礎(chǔ)，沒(méi)有和能力及個(gè)人的業(yè)績(jī)連在一起，造成的結(jié)果是很多人為了獲得相對(duì)較高的收入，注意力放在如何謀取更高的職位上，從而使自己的工作精力分散。

四、完善該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司薪酬制度的建議

（一）提高企業(yè)整體薪酬標(biāo)準(zhǔn)，建立以崗位工資為主的工資制度

國(guó)有企業(yè)員工的薪酬水平相對(duì)于民營(yíng)企業(yè)而言是偏低的。在以物質(zhì)為價(jià)值取向的今天，薪酬的高低無(wú)疑決定了人才的大致流動(dòng)方向。因此，某縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司要提高員工的整體薪酬標(biāo)準(zhǔn)，使薪酬不僅發(fā)揮其基本保障功能，還要發(fā)揮其物質(zhì)激勵(lì)、刺激競(jìng)爭(zhēng)功能。在職位分析、崗位測(cè)評(píng)的基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)本單位的基本工資制度。改革現(xiàn)行工資構(gòu)成，優(yōu)化工資結(jié)構(gòu)，簡(jiǎn)化工資項(xiàng)目，增大崗位工資的比重，使崗位工資占工資收入的50%―70%左右，形成企業(yè)優(yōu)勝劣汰、崗位能上能下、收入能增能減的以崗位工資為主體的崗位績(jī)效工資制。

（二）區(qū)分崗位差別，建立合理的薪酬結(jié)構(gòu)

薪酬結(jié)構(gòu)單一，會(huì)嚴(yán)重影響員工的積極、專(zhuān)注程度。該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司要想解決這個(gè)問(wèn)題就要根據(jù)企業(yè)的不同崗位設(shè)計(jì)不同的薪酬結(jié)構(gòu)方案?？梢园哑髽I(yè)的崗位分為基于職務(wù)和基于業(yè)績(jī)的兩種，分別設(shè)計(jì)兩種不同類(lèi)型的薪酬結(jié)構(gòu)方案。每種類(lèi)型中根據(jù)部門(mén)和崗位的不同也略有差異。這樣就形成了一個(gè)薪酬結(jié)構(gòu)體系。這種體系簡(jiǎn)單而且針對(duì)性強(qiáng)，能夠有效的調(diào)動(dòng)企業(yè)員工的工作積極性。

（三） 確定合理的工資標(biāo)準(zhǔn)，建立科學(xué)的薪酬分配方式

目前該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司基本工資制度中，不同性質(zhì)勞動(dòng)崗位工資標(biāo)準(zhǔn)的差距明顯偏小。企業(yè)確定不同性質(zhì)勞動(dòng)，如簡(jiǎn)單勞動(dòng)和復(fù)雜勞動(dòng)的工資標(biāo)準(zhǔn)、工資差距時(shí)，要進(jìn)行勞動(dòng)力價(jià)格的調(diào)查比較和各類(lèi)人員供求關(guān)系情況分析，把勞動(dòng)評(píng)價(jià)和勞動(dòng)力價(jià)格機(jī)制結(jié)合起來(lái)。大幅提高技術(shù)崗位、關(guān)鍵崗位、高素質(zhì)、短缺人才的工資水平，合理拉開(kāi)分配差距。并且各類(lèi)人員的工資標(biāo)準(zhǔn)，都要逐步做到隨行就市，同市場(chǎng)工資銜接，使人員招得進(jìn)、留得住。

（四）樹(shù)立科學(xué)績(jī)效觀，建立公平、有效的績(jī)效考核制度

正確認(rèn)識(shí)績(jī)效考核不是走形式，不是為了考核而進(jìn)行考核，而是公司總結(jié)工作與加強(qiáng)有效管理的一種重要手段。建立公平、有效的績(jī)效考核制度，首先，需要進(jìn)行科學(xué)的工作分析。應(yīng)切實(shí)科學(xué)合理地根據(jù)公司的發(fā)展規(guī)劃、組織結(jié)構(gòu)，對(duì)各崗位職責(zé)、重要程度、任職資格等進(jìn)行客觀分析，編制詳細(xì)的崗位說(shuō)明書(shū)，確定薪資結(jié)構(gòu)等，對(duì)員工的崗位進(jìn)行有效的分析。其次，確立企業(yè)的工作目標(biāo)，將員工的目標(biāo)與企業(yè)的目標(biāo)統(tǒng)一起來(lái)，任何一個(gè)職位的工作人員，所確定的工作必須對(duì)公司的目標(biāo)、策略、發(fā)展有所貢獻(xiàn)。第三，考核周期系統(tǒng)化，平?？己伺c月度、季度、年度考核有機(jī)結(jié)合起來(lái)。注意加強(qiáng)平時(shí)考核，不能忽視平時(shí)績(jī)效考核對(duì)企業(yè)員工工作評(píng)價(jià)的作用。

參考文獻(xiàn):

篇3

文章編號(hào)：1674-3520（2015）-09-00-01

盡管績(jī)效評(píng)價(jià)工具平衡計(jì)分卡被《哈佛商業(yè)評(píng)論》譽(yù)為75年來(lái)最偉大的管理工具之一。許多企業(yè)因使用平衡計(jì)分卡而獲得“突破式的變革收益”。但在利益相關(guān)者理論看來(lái)。平衡計(jì)分卡只關(guān)注了股東等少數(shù)利益相關(guān)者.仍然缺乏保證企業(yè)長(zhǎng)期生存和繁榮的必要條件，企業(yè)必須關(guān)注更多重要的利益相關(guān)者。那么更多利益相關(guān)者有權(quán)利分享企業(yè)績(jī)效嗎？平衡計(jì)分卡與利益相關(guān)者理論兩個(gè)獨(dú)立的概念如何聯(lián)系在一起？其績(jī)效體系如何建立？本文試對(duì)此作出扼要探討。

一、利益相關(guān)者有權(quán)利分享企業(yè)績(jī)效

利益相關(guān)者理論的先驅(qū)布萊爾把利益相關(guān)者定義為“所有那些向企業(yè)貢獻(xiàn)了資產(chǎn)，以及作為既成結(jié)果已經(jīng)處于風(fēng)險(xiǎn)投資狀況的人或集團(tuán)”。布萊爾認(rèn)為因?yàn)槔嫦嚓P(guān)者專(zhuān)用性資產(chǎn)的存在，利益相關(guān)者也就可以根據(jù)其資產(chǎn)的多少和它們所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)獲得企業(yè)對(duì)其利益的保護(hù)，如此利益相關(guān)者參與企業(yè)治理、分享企業(yè)利益也就有了依據(jù)。與利益相關(guān)者關(guān)聯(lián)的一些理論同樣支持這種觀點(diǎn)：按照企業(yè)契約理論。企業(yè)的本質(zhì)是利益相關(guān)者的契約集合體，由于契約的不完備性使得利益相關(guān)者共同擁有企業(yè)的剩余索取權(quán)和剩余控制權(quán)。進(jìn)而共同擁有企業(yè)的所有權(quán)。這些觀點(diǎn)體現(xiàn)了對(duì)企業(yè)本質(zhì)的認(rèn)識(shí)、對(duì)人力資本價(jià)值的重視和經(jīng)濟(jì)民主化的要求，因而利益相關(guān)者作為企業(yè)的主體有權(quán)參與企業(yè)治理和分享企業(yè)績(jī)效。

二、利益相關(guān)者理論與平衡計(jì)分卡的整合

利益相關(guān)者由于投入的專(zhuān)用資產(chǎn)不同，利益相關(guān)者之間的利益要求也不盡相同，甚至是沖突的，股東方希望股東利益最大化.而其他利益相關(guān)方則希望包括他們利益在內(nèi)的企業(yè)利益最大化；另一方面，企業(yè)不僅要考慮眼前利益，更要重視長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。企業(yè)治理就是確立一種利益沖突的協(xié)調(diào)機(jī)制，以平衡各方的利益需求、平衡企業(yè)遠(yuǎn)期和近期利益目標(biāo)和平衡企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。這種協(xié)調(diào)機(jī)制的重要表現(xiàn)就是績(jī)效評(píng)價(jià)。企業(yè)利益相關(guān)方的利益要求通過(guò)績(jī)效評(píng)價(jià)體系得到傳達(dá)和反映。作為績(jī)效評(píng)價(jià)的重要工具平衡計(jì)分卡自然與利益相關(guān)者理論聯(lián)系在一起了。

三、平衡計(jì)分卡的不足

平衡計(jì)分卡突破了單一財(cái)務(wù)績(jī)效衡量方法。從財(cái)務(wù)、客戶(hù)、流程和學(xué)習(xí)與創(chuàng)新四個(gè)維度重新定義了企業(yè)戰(zhàn)略績(jī)效考核的維度。但是在其實(shí)踐過(guò)程中還是受到了眾多績(jī)效管理研究與實(shí)踐人員的質(zhì)疑。平衡計(jì)分卡只關(guān)注了股東、客戶(hù)和員工三個(gè)方面的利益相關(guān)者的訴求，而從利益相關(guān)者理論角度看。僅僅關(guān)注三個(gè)利益相關(guān)者企業(yè)仍舊缺乏長(zhǎng)期生存和繁榮的必要條件。被忽略的政府、經(jīng)營(yíng)者、債權(quán)人、供應(yīng)商和社區(qū)公眾者等利益相關(guān)者從政策、管理、資金、原材料和輿論等重要方面影響組織戰(zhàn)略和績(jī)效。對(duì)企業(yè)發(fā)展有著強(qiáng)大的影響力。

四、基于利益相關(guān)者理論的平衡計(jì)分卡戰(zhàn)略績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建

為了彌補(bǔ)平衡計(jì)分卡的不足，企業(yè)必須確定與企業(yè)價(jià)值創(chuàng)造過(guò)程緊密相關(guān)的幾個(gè)重要利益相關(guān)者。并據(jù)此確定戰(zhàn)略維度數(shù)量和相應(yīng)績(jī)效指標(biāo)，而不是將關(guān)聯(lián)度較低的所有利益相關(guān)者都納入平衡計(jì)分卡。

（一）利益相關(guān)者的確定。以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為例，除了平衡計(jì)分卡已經(jīng)確定的股東、客戶(hù)和員工外，還有其他一些重要的利益相關(guān)者：①建筑物是大宗建筑材料的有機(jī)組合，建筑材料和設(shè)備等必須由供應(yīng)商供應(yīng)。②開(kāi)發(fā)企業(yè)的運(yùn)作是通過(guò)經(jīng)營(yíng)者實(shí)施的，經(jīng)營(yíng)者上對(duì)董事會(huì)負(fù)責(zé)，下對(duì)員工負(fù)責(zé)③政府通過(guò)拍賣(mài)土地、稅收和規(guī)費(fèi)等獲得了大約房屋售價(jià)三分之一的收益。在房地產(chǎn)利益鏈條中政府是最大的利益相關(guān)者。此外社區(qū)、公眾因拆遷就業(yè)等也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的重要利益相關(guān)者。由此，可以確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要利益相關(guān)者為股東、客戶(hù)、員工、債權(quán)人、經(jīng)營(yíng)者、供應(yīng)商和政府等七個(gè)環(huán)節(jié)。

（二）指標(biāo)設(shè)定原則。1、應(yīng)體現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)與滿(mǎn)足利益相關(guān)者的需求。2、簡(jiǎn)明扼要，精心篩選，對(duì)于在不同準(zhǔn)則層可能出現(xiàn)的相同的指標(biāo)盡量設(shè)置在關(guān)系更加密切的準(zhǔn)則層。3、可衡量，只有量化才可以進(jìn)行考核。

（三）設(shè)定指標(biāo)體系。根據(jù)以上要求在平衡計(jì)分卡框架下融入利益相關(guān)者的訴求，得到基于利益相關(guān)者理論與平衡計(jì)分卡理論的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系如下：

A――股東的指標(biāo)體系：（1）盈利能力：凈利潤(rùn)、總資產(chǎn)報(bào)酬率、凈資產(chǎn)收益率；（2）營(yíng)運(yùn)能力：應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、資本收益率；（3）發(fā)展能力：銷(xiāo)售增長(zhǎng)率、總資產(chǎn)增長(zhǎng)率；（4）股東滿(mǎn)意：所有者權(quán)益報(bào)酬率、每股收益、剩余收益、市值、應(yīng)付帳款周轉(zhuǎn)率；

B――債權(quán)人的指標(biāo)體系：（1）償債能力：現(xiàn)金比率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率、資產(chǎn)負(fù)債率、產(chǎn)權(quán)比率；（2）債權(quán)人滿(mǎn)意：利息保障倍數(shù)；

C――客戶(hù)的指標(biāo)體系：（1）產(chǎn)品市場(chǎng)份額：各類(lèi)房地產(chǎn)產(chǎn)品的市場(chǎng)占有率；（2）客戶(hù)增長(zhǎng)：新客戶(hù)獲得率；（3）客戶(hù)滿(mǎn)意度：客戶(hù)滿(mǎn)意率；（4）客戶(hù)貢獻(xiàn)：客戶(hù)交易增長(zhǎng)率、客戶(hù)利潤(rùn)率；

D――供應(yīng)商的指標(biāo)體系：（1）與供應(yīng)商談判的能力：就價(jià)格、質(zhì)量和規(guī)格等與建材及設(shè)備供應(yīng)商談判的能力；（2）供貨效率：建材及設(shè)備供貨的及時(shí)率；（3）供應(yīng)商滿(mǎn)意度：貨款支付及時(shí)率增長(zhǎng)、獲利能力；

E――經(jīng)營(yíng)者的指標(biāo)體系：（1）創(chuàng)新流程：新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)效率、新項(xiàng)目貢獻(xiàn)率、新項(xiàng)目成本費(fèi)用利潤(rùn)率；（2）營(yíng)運(yùn)流程：目標(biāo)市場(chǎng)定位準(zhǔn)確率、融資計(jì)劃達(dá)成率、目標(biāo)成本變動(dòng)率、工程質(zhì)量合格率、銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售面積、空置率、銷(xiāo)售利潤(rùn)率、土地儲(chǔ)備量；（3）服務(wù)流程：銷(xiāo)售服務(wù)質(zhì)量、物管服務(wù)效率、服務(wù)反應(yīng)周期；

F―一員工的指標(biāo)體系：（1）員工能力：工作效率；（2）信息系統(tǒng)能力：戰(zhàn)略工作覆蓋率；（3）內(nèi)部環(huán)境：?jiǎn)T工建議采納數(shù)或效益；（4）員工滿(mǎn)意：?jiǎn)T工滿(mǎn)意率流失率；

企業(yè)各自的環(huán)境不同而有不同的利益相關(guān)者。因而平衡計(jì)分卡的四個(gè)戰(zhàn)略維度并非一成不變的。根據(jù)利益相關(guān)者理論的原理.結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際情況，將政府、債權(quán)人、經(jīng)營(yíng)者、供應(yīng)商和社區(qū)、公眾等主要利益相關(guān)者納入平衡計(jì)分卡模型.豐富了平衡計(jì)分卡利益相關(guān)者的內(nèi)涵。并發(fā)展了平衡計(jì)分卡的維度，希望基于上述原理的戰(zhàn)略績(jī)效指標(biāo)體系能對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提高績(jī)效管理水平有所幫助。

參考文獻(xiàn)：

篇4

房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是指：依法取得土地使用權(quán)的使用者在國(guó)有土地上按照已通過(guò)的審核設(shè)計(jì)方案進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋住宅的建設(shè)。其成本則是在一定時(shí)期內(nèi)為完成該項(xiàng)目而耗費(fèi)的物質(zhì)資源（人力、物力和財(cái)力）。中小房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本亦是如此，主要包括土地出讓金、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、銷(xiāo)售推廣費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅費(fèi)等。

從2010年初開(kāi)始，房地產(chǎn)行業(yè)政策逐步趨緊，國(guó)家通過(guò)金融、稅收、土地、財(cái)政、法律、行政等一攬子政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行輪番調(diào)控。2011年，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控延續(xù)了2010年的調(diào)控方向，目標(biāo)更加明確，政策更為嚴(yán)厲。在多種調(diào)控手段并用的情況下，全國(guó)一二線(xiàn)主要城市房?jī)r(jià)漲幅明顯放緩，成交量也有所下滑，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入一個(gè)調(diào)整時(shí)期。

由于前些年土地及資本市場(chǎng)運(yùn)作不夠規(guī)范，以及房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的不成熟，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)歷著粗放式的管理狀態(tài)。但國(guó)家宏觀環(huán)境寬松，剛性需求旺盛，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)抓住了這段黃金時(shí)期，在這段時(shí)間內(nèi)得到了快速發(fā)展和壯大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如雨后春筍般設(shè)立起來(lái)，大大小小的房地產(chǎn)企業(yè)到處都是，新設(shè)立了許多房地產(chǎn)企業(yè)，甚至很多原本不從事房地產(chǎn)行業(yè)的老企業(yè)也設(shè)立了房地產(chǎn)公司，在大家眼里，房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)是個(gè)堆滿(mǎn)黃金的行業(yè)，所以只要有錢(qián)、有地，全都涌入房地產(chǎn)行業(yè)，在一定程度上造成了這個(gè)行業(yè)的粗放式發(fā)展。

但隨著房地產(chǎn)行業(yè)的日益規(guī)范，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始逐步走上了集約化、規(guī)范化、精細(xì)化的發(fā)展道路。近年來(lái)，國(guó)家加強(qiáng)了金融市場(chǎng)管理，同時(shí)逐步加大了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度，特別是在2011年，銀行多次上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率、銀行存款準(zhǔn)備金率，各大城市限購(gòu)、限貸政策出臺(tái)，就在今年10月份多個(gè)城市上調(diào)首套房貸款利率水平，幅度在5%—50%不等。這一切措施都導(dǎo)致購(gòu)房者的購(gòu)房成本不斷提高、開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售壓力和融資壓力不斷加大，加之房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，房地產(chǎn)行業(yè)的獲利水平已大大下降。

綜上看來(lái)，從一定程度上說(shuō)，開(kāi)發(fā)成本控制得好與否將是未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)決勝的關(guān)鍵砝碼。

二、中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)項(xiàng)目成本控制不力的主要原因

中小房企在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的控制過(guò)程中，存在許多現(xiàn)實(shí)的的控制難點(diǎn)，這些難點(diǎn)是導(dǎo)致成本控制的效果不佳的主要原因，其主要有：

1.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本繁多復(fù)雜

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目涉及面廣、內(nèi)容繁多、計(jì)算復(fù)雜，導(dǎo)致成本控制難度較大。

2.招投標(biāo)過(guò)程控制不嚴(yán)為后期建設(shè)成本控制埋下了隱患

招投標(biāo)過(guò)程控制不嚴(yán)，甚至招投標(biāo)變成形式主義，招標(biāo)前期考察、招標(biāo)、開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)等環(huán)節(jié)把關(guān)不嚴(yán)，失去招投標(biāo)的預(yù)期效果，讓本來(lái)不合格的合作方進(jìn)入，為后期建設(shè)中的成本控制埋下了隱患。

3.合同簽訂時(shí)把關(guān)不嚴(yán)導(dǎo)致成本失控

在合同簽訂時(shí)把關(guān)不嚴(yán)，合同中約定的工作內(nèi)容不完整或約定不明確，導(dǎo)致在合同執(zhí)行過(guò)程中承包方或施工方不斷要求簽訂補(bǔ)充協(xié)議或補(bǔ)充合同，而開(kāi)發(fā)商為了保證工程進(jìn)度和工程內(nèi)容，以保證按期交房，不得不一而再、再而三地答應(yīng)簽訂補(bǔ)充協(xié)議或補(bǔ)充合同，被承包商或施工方“挾持”，使得最初簽訂的合同變?yōu)殚_(kāi)口合同，從而導(dǎo)致新增加許多工程項(xiàng)目，成本支出也相應(yīng)大大增加，導(dǎo)致成本失控。

4.施工方與監(jiān)理方串通一氣導(dǎo)致成本控制相應(yīng)失效

施工單位與監(jiān)理單位之間可能會(huì)串通一氣，導(dǎo)致監(jiān)理失去獨(dú)立、客觀、公正的立場(chǎng)，使監(jiān)理的監(jiān)督職能弱化或完全失效，從而導(dǎo)致成本控制相應(yīng)失效。

5.委派的現(xiàn)場(chǎng)工程師責(zé)任心不強(qiáng)

甲方委派的現(xiàn)場(chǎng)工程師責(zé)任心不強(qiáng)，監(jiān)督不到位，甚至可能會(huì)被施工單位或監(jiān)理單位拉攏而沒(méi)有盡到委派監(jiān)督責(zé)任，從而導(dǎo)致現(xiàn)場(chǎng)成本控制力度減弱。

6.前期設(shè)計(jì)考慮不周全致使后期變更成本增加

前期設(shè)計(jì)時(shí)考慮不周全或不成熟，在施工前或施工過(guò)程中不斷進(jìn)行設(shè)計(jì)變更，導(dǎo)致原來(lái)的設(shè)計(jì)不被采納而形成浪費(fèi)，或者因設(shè)計(jì)的變更帶來(lái)工程量的增加或修改，從而導(dǎo)致成本的增加或浪費(fèi)。

7.搶工現(xiàn)象嚴(yán)重導(dǎo)致成本控制有心無(wú)力

時(shí)間就是金錢(qián)——這一道理房地產(chǎn)企業(yè)非常清楚，所以由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍存在的搶工問(wèn)題，導(dǎo)致成本控制有心無(wú)力。由于搶工，建設(shè)過(guò)程中的各時(shí)間節(jié)點(diǎn)被大大壓縮，最初的建設(shè)計(jì)劃可能被完全打亂。由于招投標(biāo)過(guò)程較長(zhǎng)、合同審批程序復(fù)雜，但為了搶時(shí)間和進(jìn)度，房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的一個(gè)現(xiàn)象就是：公開(kāi)招投標(biāo)演化成邀標(biāo)或議標(biāo)，承包商先組織進(jìn)場(chǎng)施工后補(bǔ)簽合同，先使用材料后談判價(jià)格并簽訂合同等等，此類(lèi)“先上車(chē)后補(bǔ)票”的行為致使房地產(chǎn)企業(yè)的主動(dòng)權(quán)被大大削弱，進(jìn)而導(dǎo)致成本控制手段失效，最后只能感嘆“都是搶工惹的禍”。

8.成本控制與工程質(zhì)量之間的矛盾導(dǎo)致成本難以控制

部分有決策權(quán)的領(lǐng)導(dǎo)為了打造“精品工程”、追求產(chǎn)品檔次和視覺(jué)效果，常常是不惜代價(jià)使用質(zhì)量不好但價(jià)格貴的材料，將成本二字置之腦后，這也讓成本控制變得十分無(wú)奈和蒼白無(wú)力。

三、中小房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的主要措施

1.梳理項(xiàng)目開(kāi)發(fā)作業(yè)流程

要有效地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的控制，首先必須要對(duì)開(kāi)發(fā)作業(yè)流程進(jìn)行認(rèn)真梳理，根據(jù)梳理出的各階段開(kāi)發(fā)作業(yè)工作內(nèi)容，確定各階段的成本支出內(nèi)容有哪些，它們的結(jié)構(gòu)比重情況如何，以此確定各階段成本控制的重點(diǎn)項(xiàng)目和關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)分布，同時(shí)根據(jù)重要性原則對(duì)梳理出來(lái)的那些在各階段成本金額中所占比重較高、影響較大的成本項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)關(guān)注和控制。

2.作好目標(biāo)成本預(yù)測(cè)

在正式開(kāi)工建設(shè)前，要根據(jù)整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和定位情況，作好目標(biāo)成本預(yù)測(cè)工作。進(jìn)行目標(biāo)成本預(yù)測(cè)時(shí)，一定要嚴(yán)格按照規(guī)劃設(shè)計(jì)情況，盡可能地將成本項(xiàng)目考慮周全，特別不能遺漏大的工程項(xiàng)目和支出內(nèi)容，否則目標(biāo)成本就不準(zhǔn)確，導(dǎo)致失去其指導(dǎo)、控制意義。特別是如果進(jìn)行了設(shè)計(jì)變更，可能會(huì)對(duì)目標(biāo)成本的影響較大，那么此時(shí)就要進(jìn)行目標(biāo)成本的修正和調(diào)整。例如重慶的龍湖、金科等企業(yè)，就專(zhuān)門(mén)設(shè)置了經(jīng)濟(jì)測(cè)算崗位，專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目的目標(biāo)成本、預(yù)期利潤(rùn)進(jìn)行前期測(cè)算和后期調(diào)整。

3.做好前期設(shè)計(jì)和減少各類(lèi)變更

前期設(shè)計(jì)在整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中起著決定性的作用，成本控制必須圍繞設(shè)計(jì)情況進(jìn)行，如果設(shè)計(jì)不斷變更，則成本控制效果就會(huì)大打折扣。部分開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為了搶工期盡快開(kāi)工，前期設(shè)計(jì)較粗糙，要么設(shè)計(jì)內(nèi)容不完全，要么設(shè)計(jì)不科學(xué)，加上部分領(lǐng)導(dǎo)在建設(shè)過(guò)程中臨時(shí)改變想法，導(dǎo)致對(duì)最初的設(shè)計(jì)進(jìn)行變更，這就會(huì)導(dǎo)致成本相應(yīng)會(huì)發(fā)生變化。所以做好前期設(shè)計(jì)、減少后期的各類(lèi)變更是進(jìn)行有效成本控制很重要的一環(huán)。

4.嚴(yán)格招投標(biāo)管理及合同管理

通過(guò)招投標(biāo)確定了施工單位和合同價(jià)格后，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)總成本基本上就確定了。但在實(shí)際操作中，可能會(huì)出現(xiàn)標(biāo)底瀉漏、圍標(biāo)串標(biāo)等不規(guī)范行為的發(fā)生，這就會(huì)影響招投標(biāo)的公開(kāi)、公平、公正，不利于合同成本的有效控制；同時(shí)，合同簽訂時(shí)也要注意，是簽訂總價(jià)包干合同還是據(jù)實(shí)結(jié)算合同，對(duì)項(xiàng)目總成本的影響會(huì)很大，而且開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)周期較長(zhǎng)，建材的價(jià)格波動(dòng)較大，對(duì)于價(jià)格變動(dòng)的處理約定也會(huì)直接影響到項(xiàng)目總成本的高低。所以嚴(yán)格招投標(biāo)管理和合同管理，將會(huì)有助于成本的有效控制。

5.控制作業(yè)節(jié)點(diǎn)并安排好工期

建設(shè)過(guò)程中要根據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)情況、施工工藝特點(diǎn)、材料使用要求、當(dāng)?shù)靥鞖?、勞?dòng)力變化情況等影響因素安排計(jì)劃好各階段的作業(yè)節(jié)點(diǎn)，并據(jù)以安排好建設(shè)工期，盡量使作業(yè)節(jié)點(diǎn)和工期安排合理，避免不合理的停工、窩工、待工，也不會(huì)造成不合理的工期壓縮，以保證工程質(zhì)量，減少因趕工搶工導(dǎo)致出現(xiàn)工程質(zhì)量問(wèn)題而增加的返工支出和維修支出。

6.嚴(yán)格控制現(xiàn)場(chǎng)簽證

現(xiàn)場(chǎng)簽證是否規(guī)范是成本是否得以合理確認(rèn)的關(guān)鍵資料，要事先明確規(guī)定現(xiàn)場(chǎng)簽證人員及其權(quán)限，并嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)場(chǎng)簽證規(guī)定，以避免隨意簽證導(dǎo)致的不合理成本支出增加。實(shí)際執(zhí)行中，部分公司在確定項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)簽證人員時(shí)不明確，金額權(quán)限規(guī)定也不明確，導(dǎo)致出現(xiàn)無(wú)權(quán)簽證的人簽證、簽證不規(guī)范、超金額權(quán)限簽證等情況的發(fā)生，在成本認(rèn)定的時(shí)候就存在相應(yīng)的困難，這給成本控制也增加了難度。

7.加強(qiáng)質(zhì)量監(jiān)督

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商一定要重視加強(qiáng)對(duì)建設(shè)工程質(zhì)量的監(jiān)督和管理，安排專(zhuān)業(yè)人員對(duì)施工過(guò)程和材料使用情況進(jìn)行監(jiān)督和全過(guò)程跟蹤。就實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，雖然聘請(qǐng)了監(jiān)理單位對(duì)施工單位進(jìn)行監(jiān)督，但事實(shí)上因雙方人員長(zhǎng)期在一起工作，很容易導(dǎo)致監(jiān)理單位最后與施工單位站在一起，失去了應(yīng)有的獨(dú)立性，監(jiān)理在工作中“睜只眼閉只眼”，其監(jiān)督效果就可想而知了。

8.加強(qiáng)結(jié)算審計(jì)

篇5

一、引言

目前還沒(méi)有企業(yè)社會(huì)責(zé)任的權(quán)威定義，比較有代表性的有：管理學(xué)者斯蒂芬?P.羅賓斯（Stephen.P.Robbins）與瑪麗?坎特（Mary Coulte）認(rèn)為企業(yè)社會(huì)責(zé)任是指超過(guò)法律和經(jīng)濟(jì)要求的企業(yè)為謀求對(duì)社會(huì)有利的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)所承擔(dān)的責(zé)任。1991年，Carroll認(rèn)為經(jīng)濟(jì)、法律、倫理和慈善四種社會(huì)責(zé)任構(gòu)成了企業(yè)社會(huì)責(zé)任的全部，而且這四個(gè)企業(yè)社會(huì)責(zé)任構(gòu)成了一個(gè)金字塔的結(jié)構(gòu)。關(guān)于企業(yè)社會(huì)責(zé)任到底是什么這個(gè)問(wèn)題并不重要，重要的是企業(yè)應(yīng)該對(duì)哪些人承擔(dān)責(zé)任，對(duì)這些對(duì)象應(yīng)該承擔(dān)什么樣的責(zé)任，怎樣推動(dòng)企業(yè)實(shí)現(xiàn)這些責(zé)任的問(wèn)題。Carroll認(rèn)為將利益相關(guān)者理論應(yīng)用于企業(yè)社會(huì)責(zé)任研究中可以為企業(yè)社會(huì)責(zé)任“指明方向”，針對(duì)每一個(gè)主要的相關(guān)利益群體就可以界定企業(yè)社會(huì)責(zé)任的范圍。Clarkson也曾經(jīng)說(shuō)，利益相關(guān)者理論可以為企業(yè)社會(huì)責(zé)任提供“一種理論框架”，在這個(gè)框架里，企業(yè)社會(huì)責(zé)任被明確界定在“企業(yè)與利益相關(guān)者之間的關(guān)系”上。目前，利益相關(guān)者的范圍主要有投資者、員工、顧客、供應(yīng)商、債權(quán)人、行業(yè)協(xié)會(huì)、當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)、政府等。作者選取了其中認(rèn)為對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)最重要的三個(gè)利益相關(guān)者作為本文的研究基礎(chǔ)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任的缺失表現(xiàn)

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地尋租現(xiàn)象

曾有人在2002年測(cè)算，當(dāng)年中國(guó)國(guó)有土地資產(chǎn)總量約25萬(wàn)億元，約占當(dāng)年全部國(guó)有資產(chǎn)總量的76%，相當(dāng)于當(dāng)年全國(guó)GDP的2.44倍。不過(guò)，這筆巨大的資產(chǎn)卻產(chǎn)權(quán)界定不清、產(chǎn)權(quán)交易積弊叢生，“肥沃”的土地因此成為經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域權(quán)力尋租的最熱門(mén)領(lǐng)域，很多大案要案、金融犯罪，其背后都與土地密切相關(guān)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，過(guò)去幾年里，在領(lǐng)導(dǎo)干部、貪污受賄的案件中，涉及土地批租問(wèn)題的約占三分之一。在土地招掛拍的過(guò)程中，競(jìng)買(mǎi)人惡意串通“圍標(biāo)”、“陪標(biāo)”的現(xiàn)象很普遍。投標(biāo)單位向陪標(biāo)單位承諾條件，以金錢(qián)賄賂收買(mǎi)主要的評(píng)標(biāo)人，里應(yīng)外合，不對(duì)稱(chēng)信息，故意抬高投標(biāo)門(mén)檻和中標(biāo)價(jià)格，減少限制和嚇阻其他競(jìng)標(biāo)人。開(kāi)發(fā)商不惜代價(jià)的尋租成本最終會(huì)轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者的手中，這也可以部分解釋近年來(lái)房?jī)r(jià)飆升的原因。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)大

2006年中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源為32523.23億元，同比增長(zhǎng)28.3%。近兩年銀行信貸比例上升，2004年銀行信貸只占開(kāi)發(fā)資金總量的18.4%，2006年提升到19.58%；2006年自籌資金與其他資金分別占資金總量的31.95%和47%。由于預(yù)售款中大部分是銀行對(duì)購(gòu)房者發(fā)放的個(gè)人住房貸款，因此總體上看約有70%的資金是來(lái)自銀行系統(tǒng)，融資渠道過(guò)分依賴(lài)商業(yè)銀行。這種高度集中的銀行融資體制，必將加大銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)槿绻唐贩靠罩妹娣e長(zhǎng)期持續(xù)大量積壓，開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)法支付銀行貸款與建筑費(fèi)用時(shí)，只有將房子抵押給銀行與建筑商，而建筑商的資金大部分也來(lái)自于銀行貸款，最后也只好把開(kāi)發(fā)商抵押給他的房子再抵押給銀行。一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，房?jī)r(jià)下跌，則銀行即使拍賣(mài)抵押物也無(wú)法收回貸款本息。最終，銀行將成為房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的最大承擔(dān)者，2008年美國(guó)爆發(fā)的次貸危機(jī)就是前車(chē)之鑒。

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)消費(fèi)者的欺詐行為

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)消費(fèi)者的社會(huì)責(zé)任主要是提供能夠滿(mǎn)足消費(fèi)者需求的產(chǎn)品和服務(wù)，保持房?jī)r(jià)的穩(wěn)定發(fā)展。在當(dāng)今中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以利潤(rùn)最大化為中心的動(dòng)機(jī)下，房?jī)r(jià)已經(jīng)成了老百姓生命中不能承受之重，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在賣(mài)樓過(guò)程中所表現(xiàn)出來(lái)的欺詐行為更是嚴(yán)重?fù)p害了消費(fèi)者的基本權(quán)利。這些欺詐行為具體表現(xiàn)在：不向消費(fèi)者公布新開(kāi)樓盤(pán)的價(jià)格或者是公布虛假的價(jià)格；相關(guān)項(xiàng)目的另收費(fèi)行為以及小區(qū)配套設(shè)施的不完善；隱瞞售房進(jìn)度、散布虛假銷(xiāo)售信息或漲價(jià)信息，營(yíng)造虛假銷(xiāo)售氣氛。

三、房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任缺失的根源分析

（一）尋租現(xiàn)象背后的實(shí)質(zhì)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)離不開(kāi)土地這個(gè)重要的資源，政府對(duì)土地的壟斷是產(chǎn)生房地產(chǎn)尋租的重要原因。在中國(guó)，土地的控制權(quán)牢牢地掌握在有著二元結(jié)構(gòu)特點(diǎn)的政府手里。二元結(jié)構(gòu)主要表現(xiàn)為政府代表主體的二元性，即中央政府代表土地所有權(quán)、行使市場(chǎng)管制權(quán)，地方政府使用權(quán)、行事經(jīng)營(yíng)權(quán)。具體經(jīng)營(yíng)土地市場(chǎng)的是地方政府，中央政府對(duì)地方政府具有絕對(duì)的監(jiān)管權(quán)。但是由于信息不對(duì)稱(chēng)，監(jiān)管成本過(guò)高以及地方政府官員考核指標(biāo)的因素，地方政府和中央政府在行使同一塊土地的權(quán)利上會(huì)表現(xiàn)為一定的價(jià)值沖突：中央重視土地的資源價(jià)值，但地方卻看重土地的資產(chǎn)價(jià)值。于是，地方出于政績(jī)、財(cái)政的考慮，挖空心思與中央爭(zhēng)奪土地經(jīng)濟(jì)、政治利益。由于地方政府官員的考核指標(biāo)直接和GDP掛鉤，土地收入就成了地方財(cái)政收入的一個(gè)重要來(lái)源。而地方政府實(shí)際上也并不是作為一個(gè)機(jī)構(gòu)行使土地所有權(quán)，它需要委托相關(guān)部門(mén)的官員來(lái)具體地行使這項(xiàng)壟斷權(quán)力。如果地方政府的某個(gè)官員掌握了控制土地市場(chǎng)的權(quán)力，那么就有開(kāi)發(fā)商“處心積慮”地去獲取高額壟斷利潤(rùn)，這就給擁有頒發(fā)開(kāi)發(fā)許可權(quán)的官員創(chuàng)造了巨大的尋租空間。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)大量銀行貸款的原因

近幾年來(lái)，隨著土地招掛拍在全國(guó)的推進(jìn)，中央緊縮土地政策的實(shí)施，土地價(jià)格越來(lái)越高；又由于房市的飛速發(fā)展，房?jī)r(jià)一路上揚(yáng)，普通工薪階層買(mǎi)不起房，只有靠原有公房的拆遷獲得“第一桶金”，從而使得拆遷成本愈來(lái)愈難以控制。由此產(chǎn)生的結(jié)果是，土地費(fèi)用和動(dòng)拆遷費(fèi)用占一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資的比例從原來(lái)的30%上升到40-50%，中心城區(qū)的比例就更高，有些甚至達(dá)到60%。未繳清土地費(fèi)用，完成動(dòng)拆遷，就不能取得四證，也就無(wú)法達(dá)到銀行貸款“四證齊全”的門(mén)檻。這樣一來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)需要自行籌備的資金大大增加，這對(duì)大型房產(chǎn)集團(tuán)來(lái)說(shuō)影響不大，對(duì)中小房產(chǎn)商則是致命一擊。因此，自有資金不足，追求高杠桿獲利的房產(chǎn)商企圖繞過(guò)政策，另辟蹊徑來(lái)解決前期資金。另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的高利潤(rùn)對(duì)銀行有著天然的吸引力。資料表明，世界房地產(chǎn)平均利潤(rùn)基本保持在6-8%，高于其他產(chǎn)業(yè)。而中國(guó)等新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家的房地產(chǎn)投資利潤(rùn)遠(yuǎn)高于國(guó)際或發(fā)達(dá)國(guó)家水平，一般不低于30%，即使不景氣時(shí)也在20-25%；即使利潤(rùn)較低的政府安居工程也達(dá)15%。顯然，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸是銀行一項(xiàng)重要的贏利性資產(chǎn)業(yè)務(wù)。

（三）造成房屋銷(xiāo)售過(guò)程中欺騙行為的根源

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)消費(fèi)者的種種不誠(chéng)信行為主要來(lái)自于人們價(jià)值觀的錯(cuò)位等一系列社會(huì)問(wèn)題。改革開(kāi)放前服務(wù)于人民的核心價(jià)值觀開(kāi)始迷失，改革開(kāi)放后逐漸表現(xiàn)為社會(huì)價(jià)值觀的多元化，形形的價(jià)值觀激烈碰撞，不健康的價(jià)值觀（拜金主義、奢侈、欺詐、自私等等）充斥整個(gè)社會(huì)。絕大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)唯利潤(rùn)是從，在追逐利潤(rùn)的過(guò)程中絞盡腦汁耍盡一切不良手段，又加上中國(guó)現(xiàn)行相關(guān)的法律制度不完善，消費(fèi)者維權(quán)意識(shí)薄弱，房地產(chǎn)企業(yè)的不誠(chéng)信行為時(shí)有發(fā)生。

四、房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任實(shí)現(xiàn)機(jī)制的構(gòu)建

（一）完善現(xiàn)有的土地產(chǎn)權(quán)制度，完善政府官員考核體系

在保證國(guó)家對(duì)土地的絕對(duì)所有權(quán)的前提下，進(jìn)行土地產(chǎn)權(quán)多元化改革的試驗(yàn)，把一部分土地的開(kāi)發(fā)權(quán)和使用權(quán)等實(shí)際產(chǎn)權(quán)分配給大型國(guó)有企業(yè)，對(duì)土地的管理辦法可以參照一般國(guó)有資產(chǎn)的管理辦法，但是應(yīng)該開(kāi)設(shè)專(zhuān)門(mén)賬戶(hù)進(jìn)行管理，實(shí)行國(guó)有土地使用權(quán)的委托經(jīng)營(yíng)制度。實(shí)行由農(nóng)地終極所有者的農(nóng)戶(hù)通過(guò)民主選舉產(chǎn)生代表村民集體利益的合作經(jīng)濟(jì)組織通過(guò)農(nóng)戶(hù)自愿形式行使土地管理權(quán)，行使的土地權(quán)利包括占有、使用、收益、處分等權(quán)能。必須改變現(xiàn)有的官員考核制度，改革現(xiàn)有的單純依靠GDP絕對(duì)增長(zhǎng)額的官員政績(jī)?cè)u(píng)價(jià)，尤其是與土地收入掛鉤的GDP增長(zhǎng)率指標(biāo)需要慎重衡量。注重當(dāng)?shù)毓賳T的長(zhǎng)期績(jī)效考核指標(biāo)，把地方官員對(duì)地方可持續(xù)發(fā)展所做的貢獻(xiàn)值的大小作為官員晉升的重要依據(jù)。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道

商業(yè)銀行在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款上時(shí)應(yīng)做好相應(yīng)的客戶(hù)分析和放貸前的調(diào)查，以掌握客戶(hù)的真實(shí)資料。加強(qiáng)貸后管理，強(qiáng)化動(dòng)態(tài)監(jiān)控。要強(qiáng)化信貸資金的“過(guò)程控制”，加大對(duì)企業(yè)貸款后的動(dòng)態(tài)監(jiān)管力度，對(duì)房地產(chǎn)貸款要確保項(xiàng)目資金封閉運(yùn)行，要與開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂資金封閉管理協(xié)議，確定各自資金到位時(shí)間與進(jìn)度，明確各自的權(quán)利與義務(wù)。同時(shí)，對(duì)每筆貸出去的款項(xiàng)的風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任都要追究到個(gè)人，涉及金額特別大的可以由幾個(gè)人共同承擔(dān)。銀行對(duì)這些信貸員實(shí)行專(zhuān)門(mén)管理，保證每一位信貸員都有積極性就負(fù)責(zé)專(zhuān)門(mén)的款項(xiàng)，同時(shí)，對(duì)專(zhuān)門(mén)款項(xiàng)的使用進(jìn)行跟蹤，確保每筆貸款實(shí)現(xiàn)真實(shí)的用途，信貸員對(duì)可能具有壞賬風(fēng)險(xiǎn)的款項(xiàng)要有書(shū)面的解釋說(shuō)明及相應(yīng)的防范措施。對(duì)有失職行為的銀行工作人員必須追究連帶責(zé)任。發(fā)展以股票融資為主的房地產(chǎn)直接融資渠道，大力發(fā)展房地產(chǎn)信托，積極探索其他形式的房地產(chǎn)融資渠道。據(jù)2007中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒顯示，截至2006年中國(guó)共有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)58710家，而目前能上市的房地產(chǎn)企業(yè)不過(guò)幾十家，就算全國(guó)的上市公司都做房地產(chǎn)投資，加起來(lái)也不超過(guò)1400家。因此，通過(guò)股票融資的開(kāi)發(fā)商畢竟是少數(shù)。因此應(yīng)該大力發(fā)展房地產(chǎn)融資的資本市場(chǎng)，開(kāi)拓房地產(chǎn)中小企業(yè)板塊，積極探索房地產(chǎn)融資的其他渠道。

（三）營(yíng)造一個(gè)誠(chéng)信健康的房地產(chǎn)銷(xiāo)售環(huán)境

對(duì)在商品房銷(xiāo)售中損害消費(fèi)者權(quán)益的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)高層管理人員應(yīng)該加大懲罰的力度，比如在銷(xiāo)售過(guò)程中嚴(yán)重?fù)p害消費(fèi)者權(quán)益的開(kāi)發(fā)商企業(yè)應(yīng)吊銷(xiāo)商品房預(yù)售許可證，要讓這些經(jīng)理人員明白，不強(qiáng)化員工的誠(chéng)信意識(shí)，依靠坑蒙拐騙來(lái)取得業(yè)績(jī)無(wú)益于個(gè)人的利益和公司的發(fā)展。同時(shí)，實(shí)行房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員全國(guó)區(qū)域管理的制度，這個(gè)統(tǒng)一管理的機(jī)構(gòu)可以由各地的消費(fèi)者保護(hù)協(xié)會(huì)直接領(lǐng)導(dǎo)，營(yíng)銷(xiāo)人員采取持證上崗的方式，每一個(gè)房地產(chǎn)銷(xiāo)售資格證上都有代表本人唯一合法身份的編號(hào)。消費(fèi)者可以直接向消費(fèi)者保護(hù)協(xié)會(huì)的有關(guān)部門(mén)進(jìn)行投訴，由消協(xié)的有關(guān)部門(mén)進(jìn)行真實(shí)性調(diào)查后再做出處罰決定。從外部環(huán)境來(lái)說(shuō)一方面應(yīng)盡快完善《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》等相關(guān)法律，提高消費(fèi)者的維權(quán)意識(shí)，對(duì)嚴(yán)重違反消費(fèi)者權(quán)益的開(kāi)發(fā)商企業(yè)和個(gè)人可以考慮追究民事責(zé)任甚至是刑事責(zé)任等。另一方面應(yīng)該在全行業(yè)甚至全社會(huì)范圍內(nèi)加強(qiáng)社會(huì)主義誠(chéng)信觀建設(shè)，像一些西方國(guó)家那樣建設(shè)個(gè)人誠(chéng)信的電子檔案制度。

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篇6

從宏觀角度上分析，房地產(chǎn)企業(yè)近幾十年的發(fā)展特點(diǎn)十分突出，主要依靠資源優(yōu)勢(shì)，以實(shí)踐為主，從全面預(yù)算管理、成本管理等管理會(huì)計(jì)的工作內(nèi)容出發(fā)，進(jìn)行前瞻性的理念研究，但是真正具備典范化的管理會(huì)計(jì)工作運(yùn)行案例較少，這也是導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管控比較薄弱的重要原因。鑒于此，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、經(jīng)營(yíng)管理技術(shù)嚴(yán)格等特點(diǎn)，提升企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)管理水平，維持可持續(xù)發(fā)展是當(dāng)前最為關(guān)鍵的運(yùn)營(yíng)思路，由此本文探究了以運(yùn)營(yíng)決策、監(jiān)控和成本管控為主的三大房地產(chǎn)企業(yè)管理會(huì)計(jì)應(yīng)用內(nèi)容，供參考。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理會(huì)計(jì)概述

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理會(huì)計(jì)實(shí)現(xiàn)的途徑需求清晰，主要是管理會(huì)計(jì)站在項(xiàng)目全生命周期角度，對(duì)項(xiàng)目的投資前風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、開(kāi)發(fā)建設(shè)銷(xiāo)售中關(guān)鍵環(huán)節(jié)收入成本目標(biāo)管控，依據(jù)實(shí)際情況選擇合適路徑，最終按照企業(yè)戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)、提升項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)利益。具體而言核心包括以下內(nèi)容：

（一）項(xiàng)目全生命周期評(píng)估

主要為依據(jù)公司開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)、產(chǎn)品定位、開(kāi)發(fā)-銷(xiāo)售計(jì)劃、目標(biāo)售價(jià)、目標(biāo)成本、人員資金等配套保障等方面，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行量化、非量化評(píng)估，分析項(xiàng)目完成后收入、成本、利潤(rùn)、投入產(chǎn)出比等各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)，為實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)可選擇的實(shí)現(xiàn)路徑，各路徑的優(yōu)缺點(diǎn)和可能面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)、應(yīng)對(duì)方案，為企業(yè)決策提供主要參考依據(jù)。

（二）項(xiàng)目全面預(yù)算管理

項(xiàng)目全面預(yù)算的意義在于，從項(xiàng)目整體層面協(xié)調(diào)分配資源，為項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)提供切實(shí)可行的管理規(guī)劃。將成本預(yù)算與企業(yè)業(yè)務(wù)資源的合理化分配相聯(lián)系，以最優(yōu)方案為基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部資源中，例如人力、財(cái)力、物力等的合理化分配，建立可控的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)體系。

（三）全面控制成本

根據(jù)業(yè)務(wù)資源的各項(xiàng)預(yù)算指標(biāo)，建立成本控制措施，將目標(biāo)的成本體系進(jìn)行分解，落實(shí)到各個(gè)部門(mén)、個(gè)人，以業(yè)務(wù)開(kāi)始階段、進(jìn)程中和反饋階段為成本全面控制的重要階段，并確保經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理會(huì)計(jì)主要工作內(nèi)容

（一）建立目標(biāo)成本

目標(biāo)成本的建立應(yīng)以企業(yè)內(nèi)部需求為依據(jù)，結(jié)合動(dòng)態(tài)分析的管理會(huì)計(jì)工作理念，分化獎(jiǎng)懲管理制度，使得成本管理有據(jù)可依，突出重點(diǎn)，建立良性的目標(biāo)成本經(jīng)營(yíng)機(jī)制，這是建立目標(biāo)成本的第一步。其次，以希望達(dá)到的目標(biāo)指標(biāo)為基礎(chǔ)，從目標(biāo)成本的管理水平、數(shù)值及指標(biāo)分析等內(nèi)容進(jìn)行分析，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本的可控化。

（二）全面預(yù)算管理工作

以對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行分解為主要途徑，將全面預(yù)算管理內(nèi)容按照項(xiàng)目開(kāi)展的進(jìn)度進(jìn)行合理規(guī)劃，并且可實(shí)現(xiàn)全面預(yù)算管理工作與承包經(jīng)營(yíng)責(zé)任制進(jìn)行結(jié)合，形成以成本管理和業(yè)績(jī)年終考核為主要指標(biāo)的預(yù)算管理工作的有效落實(shí)。資金收支計(jì)劃是完善全面預(yù)算管理工作的主要措施，其不僅能夠保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)金流管理工作的標(biāo)準(zhǔn)化，同時(shí)能夠通過(guò)資金收支計(jì)劃，明確掌控企業(yè)內(nèi)部資金的運(yùn)行規(guī)律，并能夠有能力通過(guò)調(diào)撥資金，進(jìn)行查缺補(bǔ)漏。在全面預(yù)算管理工作實(shí)施的過(guò)程中，應(yīng)以計(jì)劃性和規(guī)范化為主要工作理念，以控制企業(yè)的成本支出為例，可按年計(jì)劃、月技術(shù)為依據(jù)，將財(cái)務(wù)報(bào)表的內(nèi)容進(jìn)行細(xì)化，收支計(jì)劃應(yīng)由各部門(mén)進(jìn)行適當(dāng)分析，實(shí)現(xiàn)貨幣資源及金額的可量化。

（三）開(kāi)發(fā)成本控制

開(kāi)發(fā)成本控制主要包括產(chǎn)品設(shè)計(jì)、目標(biāo)成本控制、合約規(guī)劃、招投標(biāo)控制、動(dòng)態(tài)成本控制等方面。首先管理會(huì)計(jì)應(yīng)協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)、前期、工程預(yù)算等部門(mén)按照項(xiàng)目實(shí)際情況制定目標(biāo)成本，對(duì)項(xiàng)目總成本進(jìn)行鎖定。隨后合約部門(mén)，應(yīng)在考慮開(kāi)發(fā)計(jì)劃、開(kāi)發(fā)施工管理合理性角度、編制合約規(guī)劃，并由招標(biāo)部門(mén)招標(biāo)按計(jì)劃施工。

在此過(guò)程中，管理會(huì)計(jì)應(yīng)對(duì)比以往類(lèi)似產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)數(shù)據(jù)，有明顯超出的落實(shí)其超出原因，并在重點(diǎn)環(huán)節(jié)介入管理，如招投標(biāo)環(huán)節(jié)的介入，防止圍標(biāo)串標(biāo)等舞弊行為，目標(biāo)成本介入，與類(lèi)似項(xiàng)目對(duì)比分析目標(biāo)成本是否合理，動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控，為目標(biāo)利潤(rùn)達(dá)成提供分析預(yù)警等。

實(shí)行項(xiàng)目階段責(zé)任制已經(jīng)成為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)成本控制目標(biāo)落地的重要保障措施，因此在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目落實(shí)的過(guò)程中，應(yīng)分階段、分流程化將企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本進(jìn)行合理化分解，按照具體的成本控制指標(biāo)，將業(yè)務(wù)落地的責(zé)任分配到各個(gè)部門(mén)，任務(wù)具體化、責(zé)任明確化。

三、房地產(chǎn)企業(yè)的管理會(huì)計(jì)工作應(yīng)用

（一）建立經(jīng)營(yíng)決策平臺(tái)

為構(gòu)建全面預(yù)算管理體系，構(gòu)建了經(jīng)營(yíng)決策平臺(tái)，是當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的重要行業(yè)運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)，同時(shí)也是實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)管理模塊化的重要運(yùn)營(yíng)方式。按照房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)展和管理會(huì)計(jì)的相關(guān)內(nèi)容為整體，形成了五大模塊，為實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)決策提供模塊化參考。以時(shí)間周期為主要的參數(shù)考量，全周期預(yù)算管理制度在決策性管理過(guò)程中的作用及地位毋庸置疑，同時(shí)結(jié)合決策管理的內(nèi)容，應(yīng)將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目運(yùn)行過(guò)程中的地塊經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，地塊決策工作進(jìn)行流程標(biāo)準(zhǔn)化，確保運(yùn)行資金的安全，降低資金周轉(zhuǎn)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。以實(shí)際工作過(guò)程中的需求為基礎(chǔ)，將會(huì)計(jì)管理基礎(chǔ)、經(jīng)營(yíng)決策管理內(nèi)容和企業(yè)管理組織架構(gòu)進(jìn)行充分結(jié)合，搭建出多層次、多方面、立體可視化的業(yè)務(wù)管理模式，實(shí)現(xiàn)了“項(xiàng)目公司——城市公司——公司總部”管理模型；橫向上主要以業(yè)務(wù)開(kāi)展為主要內(nèi)容，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理和經(jīng)營(yíng)為主的業(yè)務(wù)資源拓展，縱向上主要以服務(wù)為主，提供業(yè)務(wù)發(fā)展的增值。

（二）建立運(yùn)營(yíng)監(jiān)控平臺(tái)

運(yùn)營(yíng)監(jiān)控平臺(tái)是在管理會(huì)計(jì)系統(tǒng)基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的，它指的是借助商業(yè)智能（BusinessIntelligence，BI）技術(shù)，將不同的業(yè)務(wù)資源數(shù)據(jù)進(jìn)行搜集和提取，并將有效的數(shù)據(jù)進(jìn)行分揀合并，以數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)為主要的數(shù)據(jù)分析依據(jù)，對(duì)企業(yè)的管理會(huì)計(jì)信息進(jìn)行全局整合。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)開(kāi)展信息可實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)化，因此借助各種數(shù)據(jù)管理和分析工具，可針對(duì)性的實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)前期、運(yùn)營(yíng)中的有效數(shù)據(jù)信息監(jiān)控，并能夠通過(guò)監(jiān)控及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、解決問(wèn)題，輔助決策層，進(jìn)行問(wèn)題的有效分析。

首先，以指標(biāo)庫(kù)信息為基礎(chǔ)，建立能夠快速響應(yīng)、快速分析需求及變化為主的報(bào)表系統(tǒng)，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)能夠結(jié)合業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，通過(guò)指標(biāo)體系的認(rèn)證，構(gòu)建具體的業(yè)務(wù)開(kāi)展行動(dòng)方案，并有針對(duì)性的提升企業(yè)運(yùn)營(yíng)及決策管理能力。其次，應(yīng)建立企業(yè)管理數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)，統(tǒng)一數(shù)據(jù)集，按照數(shù)據(jù)分析維度，加強(qiáng)企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的縱向和橫向發(fā)展，能夠及時(shí)發(fā)展業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的問(wèn)題，在數(shù)據(jù)平臺(tái)信息分揀的過(guò)程中，抽離有用信息，提高企業(yè)的執(zhí)行能力。

（三）建立成本管控平臺(tái)

以構(gòu)建成本管理數(shù)據(jù)庫(kù)為標(biāo)準(zhǔn)，建立了成本管控平臺(tái)，旨在打造加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本管控路徑，延伸并打造了以歷史數(shù)據(jù)、預(yù)算數(shù)據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)化數(shù)據(jù)為集合體的數(shù)據(jù)管理平臺(tái)。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的有效業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)不集中，且數(shù)據(jù)類(lèi)型繁多，因此對(duì)準(zhǔn)確數(shù)據(jù)的分析效率較低，鑒于此，為了實(shí)現(xiàn)成本管控的精準(zhǔn)服務(wù)，建立從工程施工的價(jià)格、單方和含量的核心指標(biāo)，能夠?qū)?xiàng)目成本管控的各個(gè)過(guò)程進(jìn)行成本數(shù)據(jù)測(cè)算的標(biāo)準(zhǔn)化分析。

以L集團(tuán)公司為例，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工程的各項(xiàng)指標(biāo)體系進(jìn)行量化，建立量化指標(biāo)庫(kù)，形成以成本管理為核心的數(shù)據(jù)庫(kù)資源體系，成為當(dāng)前支持成本管控全過(guò)程的重要依據(jù)。

篇7

一、房地產(chǎn)企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)的意義

隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸理性，房地產(chǎn)的黃金時(shí)代已經(jīng)落下帷幕。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要想保持足夠的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，就需要加強(qiáng)內(nèi)部的管理?？?jī)效評(píng)價(jià)作為現(xiàn)代企業(yè)管理中的一項(xiàng)重要內(nèi)容，是企業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)范化管理的必要手段，同時(shí)也是提高公司管理層人員和公司員工工作效率，提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力的重要途徑。

績(jī)效評(píng)價(jià)的意義在于：不僅企業(yè)的存在和持續(xù)發(fā)展需要績(jī)效評(píng)價(jià)；管理者實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)也需要績(jī)效評(píng)價(jià)；員工為了體現(xiàn)個(gè)人價(jià)值也需要績(jī)效評(píng)價(jià)。雖然員工有時(shí)對(duì)績(jī)效評(píng)價(jià)有猜疑態(tài)度或消極情緒，但企業(yè)仍需要績(jī)效評(píng)價(jià)，因?yàn)闊o(wú)論組織、管理者還是員工都可以從績(jī)效評(píng)價(jià)中獲得益處。

二、建立房地產(chǎn)績(jī)效評(píng)價(jià)體系的原則

（一）與戰(zhàn)略目標(biāo)匹配原則

企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)反映了企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的方向和所要達(dá)到的水平，既可以是定性的，也可以是定量的。建立績(jī)效評(píng)價(jià)體系需考慮與企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)相匹配，匹配的績(jī)效評(píng)價(jià)體系可以促使公司戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)。相反，則會(huì)阻礙企業(yè)戰(zhàn)略的發(fā)展。

（二）公開(kāi)公正原則

確定企業(yè)的績(jī)效管理目標(biāo)、評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和方法，能讓每一位員工都明白績(jī)效管理是在陽(yáng)光下操作。企業(yè)的高層既是績(jī)效評(píng)價(jià)的領(lǐng)導(dǎo)者也是指導(dǎo)者，公司的相關(guān)部門(mén)既是主管績(jī)效管理的部門(mén)也是績(jī)效管理的執(zhí)行者?？?jī)效管理是為了企業(yè)的發(fā)展和進(jìn)步，而不是針對(duì)哪一個(gè)部門(mén)，針對(duì)哪一個(gè)員工。在績(jī)效管理的過(guò)程中，每個(gè)員工在做好自己崗位本職工作的同時(shí)也應(yīng)積極參與信息反饋。

（三）可操作性原則

這里所說(shuō)的可操作性主要是指評(píng)價(jià)指標(biāo)相關(guān)數(shù)據(jù)的可獲得性和可行性。在績(jī)效評(píng)價(jià)的過(guò)程中，可能會(huì)根據(jù)需要，增加新的指標(biāo)。但為了新指標(biāo)而獲取相關(guān)數(shù)據(jù)的投入成本過(guò)大時(shí)，且成本大于效益的情況下，建議就不要增加此新指標(biāo)?？尚行允侵高x定的指標(biāo)能真實(shí)反映企業(yè)的情況，且指標(biāo)設(shè)計(jì)應(yīng)盡量和現(xiàn)有的統(tǒng)計(jì)資料、財(cái)務(wù)報(bào)表相兼容。可操作性應(yīng)是績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)設(shè)計(jì)中考慮的重要因素之一。沒(méi)有好的操作性，那么再好的評(píng)價(jià)指標(biāo)也無(wú)用。

三、建立有效的財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

考慮到定量指標(biāo)的主觀隨意性小，本績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系主要以定量指標(biāo)為主，定性指標(biāo)為輔。定量指標(biāo)主要從企業(yè)一定期間的盈利能力、資產(chǎn)質(zhì)量、債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)增長(zhǎng)四個(gè)方面進(jìn)行分析和評(píng)判。定性指標(biāo)可以從時(shí)間管理和財(cái)務(wù)融資能力兩個(gè)方面考核和評(píng)價(jià)。

（一）定量指標(biāo)

1.企業(yè)盈利能力狀況指標(biāo)

凈資產(chǎn)收益率

是企業(yè)一定時(shí)期的凈利潤(rùn)與平均凈資產(chǎn)的比率，此項(xiàng)指標(biāo)主要考核股東投入資本回報(bào)能力的高低，同時(shí)反映了公司自有資金的使用效率和財(cái)務(wù)管理的能力。這是反應(yīng)企業(yè)盈利能力的綜合性指標(biāo)，是一個(gè)正向指標(biāo)。數(shù)值越大，資產(chǎn)收益能力就越強(qiáng)。

總資產(chǎn)報(bào)酬率

是企業(yè)一定時(shí)期的息稅前利潤(rùn)與平均資產(chǎn)總額的比率，此項(xiàng)指標(biāo)主要反映企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)作的效率。數(shù)值越大，表明資產(chǎn)運(yùn)作的效率越高。

2.企業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量狀況指標(biāo)

總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（次）

是企業(yè)一定時(shí)期的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入凈額與平均資產(chǎn)總額的比率，反映企業(yè)對(duì)全部資產(chǎn)的利用效率。該指標(biāo)數(shù)值越大，表明資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)次數(shù)越多，利用效率越高。

存貨周轉(zhuǎn)率（次）

房地產(chǎn)企業(yè)的存貨是指在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和待售產(chǎn)品。該指標(biāo)是企業(yè)一定時(shí)期的主營(yíng)業(yè)務(wù)成本與存貨平均余額的比率，反映了房地產(chǎn)企業(yè)的去化能力和資金回收能力。一般來(lái)說(shuō)，數(shù)值越大，表明企業(yè)的去化能力越強(qiáng)，資金占用越少。

流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（次）

是企業(yè)一定時(shí)期的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入凈額與平均流動(dòng)資產(chǎn)總額的比率，是反映企業(yè)流動(dòng)性的一個(gè)指標(biāo)。反映企業(yè)資產(chǎn)的綜合利用效率和資產(chǎn)質(zhì)量的高低。

3.企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況指標(biāo)

資產(chǎn)負(fù)債率

是負(fù)債總額與資產(chǎn)總額的比率，反映企業(yè)的資產(chǎn)中有多少是通過(guò)借債得來(lái)的。該指標(biāo)數(shù)值越大，風(fēng)險(xiǎn)越高。但數(shù)值越小，表明企業(yè)管理層利用負(fù)債經(jīng)營(yíng)比率越小。一般來(lái)說(shuō)，負(fù)債率應(yīng)根據(jù)企業(yè)的情況保持適度的比率，不要過(guò)大，也不宜過(guò)小。房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)決定了企業(yè)的負(fù)債率較高，所以風(fēng)險(xiǎn)也大。

已獲利息倍數(shù)

是企業(yè)一定時(shí)期獲得的息稅前利潤(rùn)與應(yīng)償還利息金額的比率，是一項(xiàng)反映長(zhǎng)期償債能力的指標(biāo)。數(shù)值越大，表明企業(yè)的長(zhǎng)期償債能力越強(qiáng)。

現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率

是企業(yè)一定時(shí)期的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流量與流動(dòng)負(fù)債的比率，它可以從現(xiàn)金流量角度來(lái)反映企業(yè)當(dāng)期償付短期負(fù)債的能力。一般該指標(biāo)大于1，表示企業(yè)流動(dòng)負(fù)債的償還有可靠保證。該指標(biāo)越大，表明企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量越多，越能保障企業(yè)按期償還到期債務(wù)。但該指標(biāo)也不是越大越好，該指標(biāo)過(guò)大則表明企業(yè)流動(dòng)資金利用不充分，盈利能力不強(qiáng)。

4.企業(yè)經(jīng)營(yíng)增長(zhǎng)狀況指標(biāo)

銷(xiāo)售增長(zhǎng)率

是企業(yè)本年的主營(yíng)I務(wù)收入增長(zhǎng)額與上年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入總額的比率，該比率是衡量企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況和市場(chǎng)占有能力、預(yù)測(cè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)拓展趨勢(shì)的重要指標(biāo)，也是企業(yè)擴(kuò)張?jiān)隽抠Y本和存量資本的重要前提。該指標(biāo)越大，表明其增長(zhǎng)速度越快，企業(yè)市場(chǎng)前景越好。

總資產(chǎn)增長(zhǎng)率

是企業(yè)本年總資產(chǎn)增長(zhǎng)額與年初資產(chǎn)總額的比率，反映企業(yè)本期資產(chǎn)規(guī)模的增長(zhǎng)情況。資產(chǎn)增長(zhǎng)是企業(yè)發(fā)展的一個(gè)重要方面，發(fā)展性高的企業(yè)一般能保持資產(chǎn)的穩(wěn)定增長(zhǎng)。

（二）定性指標(biāo)

1.時(shí)間管理

房地產(chǎn)行業(yè)一般開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，資金回收期也長(zhǎng)，所以房地產(chǎn)企業(yè)在整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程其實(shí)就是在和時(shí)間賽跑。比如辦理五證，辦理的快就可以搶占更多的市場(chǎng)，及時(shí)回籠資金，減少資金使用費(fèi)。

2.財(cái)務(wù)融資能力

房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，資金是房地產(chǎn)企業(yè)整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程的血液。資金不到位，就會(huì)錯(cuò)過(guò)合適的拿地機(jī)會(huì)；資金不足，就會(huì)影響辦理相關(guān)證件的速度；資金鏈斷裂，就可能造成爛尾樓，甚至導(dǎo)致企業(yè)走向破產(chǎn)。所以，財(cái)務(wù)融資能力應(yīng)作為績(jī)效評(píng)價(jià)的重要指標(biāo)之一。

四、建立財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的注意事項(xiàng)

（一）建立合適的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是判斷評(píng)價(jià)對(duì)象績(jī)效優(yōu)劣的參照物，是評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)應(yīng)的目標(biāo)值。通常使用的績(jī)效評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)有：歷史標(biāo)準(zhǔn)（上期實(shí)際、歷史同期實(shí)際、歷史最好水平）、預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)、外部標(biāo)準(zhǔn)（行業(yè)平均水平、標(biāo)桿水平）等。房地產(chǎn)企業(yè)每個(gè)項(xiàng)目都有其自身的特點(diǎn)，建議使用預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)或行業(yè)標(biāo)桿水平。

（二）選擇適合的評(píng)價(jià)方法

評(píng)價(jià)方法是根據(jù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，對(duì)照評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，形成評(píng)價(jià)結(jié)果的手段。從技術(shù)角效法、經(jīng)濟(jì)增加值法、平衡計(jì)分卡法等。房地產(chǎn)企業(yè)在選擇評(píng)價(jià)方法時(shí)，應(yīng)結(jié)合企業(yè)自身的實(shí)際情況，綜合考慮評(píng)價(jià)方法。

參考文獻(xiàn)：

[1]王薛.論房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的建立[D].《現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)》2012年第03期

篇8

隨著全球經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步下行，我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控進(jìn)一步加強(qiáng)，房地產(chǎn)企業(yè)之間的價(jià)格戰(zhàn)也愈演愈烈，許多中小城市的房地產(chǎn)企業(yè)以成本價(jià)出貨，甚至以低于成本價(jià)跳樓清倉(cāng)，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目成本管理也日益規(guī)范和重視。雖然房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)早已拉開(kāi)帷幕，但相關(guān)管理人員和決策者的維度和管理水平還處在房地產(chǎn)行業(yè)暴利時(shí)期，對(duì)房地產(chǎn)成本管理的重視程度嚴(yán)重不足，管理方法與對(duì)應(yīng)措施有待改進(jìn)。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的縱深發(fā)展及國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策的雙重作用，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)格局正在發(fā)生深刻變化，房地產(chǎn)行業(yè)縱橫整合洗牌終將成為必然；品牌化、專(zhuān)業(yè)化和規(guī)?；蔀楫?dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)；行業(yè)集中趨勢(shì)進(jìn)一步明顯，銀行信貸趨緊和土地出讓方式招標(biāo)化都在無(wú)形中提高了地產(chǎn)行業(yè)門(mén)檻，特別是中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)面臨重大的生存威脅。這些因素都將促使房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制成為企業(yè)內(nèi)控中的重中之重。因此，房地產(chǎn)工程成本控制的方法應(yīng)該是從項(xiàng)目的啟動(dòng)前期入手，在項(xiàng)目的施工階段進(jìn)行重點(diǎn)控制，并對(duì)項(xiàng)目工程成本全過(guò)程實(shí)行動(dòng)態(tài)化監(jiān)控管理。只有加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)期到項(xiàng)目建設(shè)時(shí)期的全程成本動(dòng)態(tài)控制，中小房地產(chǎn)企業(yè)才能實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制和管理的總目標(biāo)。

一、中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)

（一）投資和注冊(cè)資本金額大

房地產(chǎn)行業(yè)由于供求結(jié)構(gòu)不合理，樓房空置率不斷增加，造成資金積壓嚴(yán)重，致使我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融業(yè)產(chǎn)生了很強(qiáng)的依賴(lài)性。房地產(chǎn)企業(yè)的投資周期較長(zhǎng)，從政府批拿土地、房屋設(shè)計(jì)、銀行貸款、建筑企業(yè)施工到產(chǎn)品銷(xiāo)售整個(gè)過(guò)程，前后長(zhǎng)達(dá)幾年。一次性投入金額少則幾百上千萬(wàn)，多則數(shù)十億。中小房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金往往不能滿(mǎn)足企業(yè)日常的大額開(kāi)支，因而通常銀行借貸方式融資是中小房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)先選擇。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)高

國(guó)家宏觀政策對(duì)其影響大，房地產(chǎn)企業(yè)從拿地到最終建成完工銷(xiāo)售，商品的生產(chǎn)周期長(zhǎng)，在商品的生產(chǎn)建造過(guò)程中面臨很多不確定性，如合同風(fēng)險(xiǎn)、拆遷風(fēng)險(xiǎn)、資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)、施工事故風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)等，這都導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)加大。與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的政策性強(qiáng)，政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，投資政策、產(chǎn)業(yè)政策、稅收財(cái)政政策、金融政策都對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展都有著非常明顯的影響。

二、中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本構(gòu)成

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，是指房地產(chǎn)企業(yè)為了開(kāi)發(fā)建設(shè)一定數(shù)量的商業(yè)房產(chǎn)所耗費(fèi)的人力、物力、財(cái)力的貨幣表現(xiàn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的費(fèi)用按經(jīng)濟(jì)用途分為直接費(fèi)用、間接費(fèi)用以及期間費(fèi)用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)施工成本，主要相當(dāng)于工業(yè)產(chǎn)成品的制造成本，由直接費(fèi)用和間接費(fèi)用構(gòu)成。為了正確計(jì)算房地產(chǎn)企業(yè)一定會(huì)計(jì)期間的會(huì)計(jì)利潤(rùn)，還要?dú)w集計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（公司總部）等行政管理部門(mén)發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用，以及售樓部為銷(xiāo)售、轉(zhuǎn)讓、出租開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)而產(chǎn)生的銷(xiāo)售費(fèi)用，這些費(fèi)用統(tǒng)稱(chēng)為“期間費(fèi)用”。直接費(fèi)用按經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)來(lái)說(shuō)，可分為三大部分：土地費(fèi)用、土建費(fèi)用和相關(guān)生產(chǎn)建造設(shè)備費(fèi)用。這些構(gòu)成了房地產(chǎn)企業(yè)_發(fā)成本的直接費(fèi)用，也是主體成本內(nèi)容，大致占到房地產(chǎn)總成本的70%～80%。其中最主要的直接費(fèi)用就是土地費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)在決定開(kāi)發(fā)每一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目前，都必須將預(yù)算的土地費(fèi)用與土地面積和容積率進(jìn)行換算分析，根據(jù)結(jié)果再作出是否開(kāi)發(fā)的決策，而計(jì)算出來(lái)的樓板價(jià)就是將要開(kāi)發(fā)出的商品房每平方米所分?jǐn)偟耐恋爻杀荆源藖?lái)對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行評(píng)估決策。

而房地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)的配套支出主要是指用水、用電、煤氣、市政和公共建設(shè)配套費(fèi)，如學(xué)校、社區(qū)醫(yī)院、商鋪及便利店、菜市場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)等生活服務(wù)性設(shè)施。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用和籌資成本一般也很大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與其他行業(yè)相比較，具有建設(shè)周期長(zhǎng)、投資金額巨大、產(chǎn)生的投資風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)多、稅費(fèi)重等特點(diǎn)，因此多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要是通過(guò)向金融機(jī)構(gòu)貸款來(lái)解決企業(yè)的資金需求問(wèn)題，這樣房地產(chǎn)企業(yè)就會(huì)承擔(dān)較高的利息支出。如何選擇恰當(dāng)?shù)娜谫Y方式，降低財(cái)務(wù)費(fèi)用，這對(duì)正確計(jì)算房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本將起著至關(guān)重要的作用。

三、中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理中存在的問(wèn)題

（一）重成本核算，輕成本管理

中小房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理意識(shí)普遍不強(qiáng)，成本管理工作人員絕大部分是各部門(mén)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，這些工程師雖然現(xiàn)場(chǎng)施工經(jīng)驗(yàn)較豐富，但是缺乏專(zhuān)業(yè)的工程成本管理理論，對(duì)工程成本管理知識(shí)往往掌握不透，導(dǎo)致成本管理水平都不高，關(guān)注度也不夠，因而出現(xiàn)了重視工程質(zhì)量和工程成本核算、輕視現(xiàn)場(chǎng)成本管理的現(xiàn)象。

（二）全員積極參與成本管理的意識(shí)薄弱

中小房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)品成本管理方面往往全員參與的意識(shí)不足，認(rèn)為成本管理僅是財(cái)務(wù)人員的主體責(zé)任，而成本管理和質(zhì)量管理、工程管理、開(kāi)發(fā)進(jìn)度等要求永遠(yuǎn)都存在矛盾，而與項(xiàng)目相關(guān)的質(zhì)量管理、工程管理、資金管理、合同管理等部門(mén)職員一般認(rèn)為，除了自己的主責(zé)外，成本管理與自己無(wú)關(guān)，簡(jiǎn)單應(yīng)付一下，便可以置身事外。

（三）缺乏行之有效的成本核算和成本管理系統(tǒng)

多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)并沒(méi)能建立有效成本管理體系。大部分中小房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理水平較低，只處在事后的成本核算和事后成本數(shù)據(jù)分析階段，而成本管理的全程管理理念，事前預(yù)測(cè)、事中控制、事后監(jiān)督的管理職能不能得到體現(xiàn)，從而降低成本。

四、中小房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的應(yīng)對(duì)措施

（一）成本核算要與成本管理相互融合

中小房地產(chǎn)企業(yè)成本核算不能過(guò)于煩瑣，也不得過(guò)于簡(jiǎn)單，要與成本管理過(guò)程相結(jié)合，從而為成本管理和決策提供有用的數(shù)據(jù)支撐。成本工作不僅僅是財(cái)務(wù)部門(mén)的職責(zé)，更是全員的責(zé)任。提高企業(yè)全員參與成本管理的意識(shí)和積極性，并建立房地產(chǎn)企業(yè)集成本預(yù)測(cè)、成本計(jì)劃、成本決策、成本控制、成本核算、成本分析和成本考核于一體的成本核算管理體系，最終在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部形成準(zhǔn)確的成本預(yù)測(cè)、成本計(jì)劃、成本控制、成本核算、成本分析、成本評(píng)價(jià)的管理體系。如何從企業(yè)內(nèi)部挖掘潛力，如何節(jié)約費(fèi)用降低成本以及如何加強(qiáng)房產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理、實(shí)現(xiàn)成本領(lǐng)先戰(zhàn)略，已成為中小房地產(chǎn)業(yè)迫切需要解決的問(wèn)題。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制已經(jīng)作為房產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，成本控制是房產(chǎn)企業(yè)需要優(yōu)先解決的問(wèn)題。只有進(jìn)一步挖掘房地產(chǎn)企業(yè)潛力，才能在日益規(guī)范的房地產(chǎn)市場(chǎng)上取得最大的利益。而房地產(chǎn)的成本控制要將成本理念貫穿于整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，具體包括前期調(diào)研、設(shè)計(jì)階段、施工階段和竣工結(jié)算階段。

第一，前期調(diào)研準(zhǔn)備階段。在房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)前期，要充分考慮自身地理?xiàng)l件和市場(chǎng)要求，做好前期調(diào)研工作，論證其可行性?？尚行匝芯繉?duì)于一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗起著關(guān)鍵的作用，調(diào)研過(guò)程不能流于形式，不能靠感覺(jué)，在選項(xiàng)目時(shí)必須由專(zhuān)業(yè)財(cái)務(wù)分析人士根據(jù)預(yù)期收入、成本、利潤(rùn)和風(fēng)險(xiǎn)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)分析。

第二，工程設(shè)計(jì)階段。降低建筑安裝成本，首先要搞好設(shè)計(jì)階段的投資控制，把全面造價(jià)管理工作的關(guān)鍵放在設(shè)計(jì)階段。實(shí)行方案設(shè)計(jì)、工程設(shè)計(jì)的招投標(biāo)制度，建設(shè)單位在委托設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)通過(guò)設(shè)計(jì)招標(biāo)來(lái)選擇設(shè)計(jì)單位，通過(guò)引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制來(lái)達(dá)到控制成本的目的。加強(qiáng)技術(shù)溝通、推行限額設(shè)計(jì)，凡是能進(jìn)行定量分析的設(shè)計(jì)內(nèi)容均要通過(guò)計(jì)算，由數(shù)據(jù)說(shuō)話(huà)。加強(qiáng)設(shè)計(jì)出圖前的審核工作，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前，因?yàn)榇藭r(shí)因設(shè)計(jì)方案的不足或缺陷付出的代價(jià)最小。

第三，現(xiàn)場(chǎng)施工階段。施工階段投資成本控制的關(guān)鍵應(yīng)該合理控制工程變更。應(yīng)建立工程洽商簽證管理制度，明確工程、預(yù)算等有關(guān)部門(mén)、有關(guān)人員的權(quán)限、分工及職責(zé)，確保洽商簽證質(zhì)量，杜絕不實(shí)及虛假簽證的發(fā)生。洽商變更后應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定及時(shí)辦理增減預(yù)算，審核應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家定額及有關(guān)規(guī)定，經(jīng)辦人員不得隨意變通。預(yù)算人員要廣泛掌握建材的市場(chǎng)行情并做好材料限價(jià)工作，合理控制材料價(jià)差水平，確保工程質(zhì)優(yōu)價(jià)廉。

第四，工程竣工結(jié)算階段。凡結(jié)算工程必須按設(shè)計(jì)圖紙及合同規(guī)定完成，必須要有竣工驗(yàn)收單。如有甩項(xiàng)應(yīng)在驗(yàn)收單中注明，結(jié)算中予以扣除。應(yīng)做好工程洽商簽證及預(yù)算增減賬的清理，重點(diǎn)做好材料價(jià)差及竣工調(diào)價(jià)的審定工作，并認(rèn)真實(shí)行結(jié)算復(fù)審制度及工程尾款會(huì)簽制度，確保結(jié)算質(zhì)量。

（二）建立目標(biāo)成本管理和動(dòng)態(tài)成本管理機(jī)制。

地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行的每一個(gè)階段都應(yīng)制定相應(yīng)的目標(biāo)成本，從而將每一階段的目標(biāo)成本作為成本控制的方向，并逐步細(xì)化完善。特別注重地產(chǎn)項(xiàng)目前期拿地決策、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、項(xiàng)目招標(biāo)階段的成本控制，落實(shí)各階段的控制點(diǎn)和風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。一般來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)可分為：方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、施工招標(biāo)、建設(shè)實(shí)施、竣工驗(yàn)收、后評(píng)估階段等階段。

項(xiàng)目拿地前應(yīng)根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)成本數(shù)據(jù)，仔細(xì)進(jìn)行項(xiàng)目的成本測(cè)算分析，以此科學(xué)決定拍地的底價(jià)、何時(shí)拿地、何處拿地、如何規(guī)劃、如何設(shè)計(jì)，了解地產(chǎn)項(xiàng)目環(huán)境和項(xiàng)目地質(zhì)狀況。項(xiàng)目方案完成后，就應(yīng)根據(jù)方案進(jìn)行目標(biāo)成本測(cè)算，進(jìn)一步分解控制目標(biāo)，以此成本數(shù)據(jù)為依據(jù)測(cè)算出項(xiàng)目的目標(biāo)成本，并逐步在各階段編制、完善和分解目標(biāo)成本，并作為項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)成本的控制依據(jù)。同時(shí)，在項(xiàng)目進(jìn)行的各階段都要實(shí)時(shí)將實(shí)際成本與標(biāo)準(zhǔn)成本比對(duì)，求差額，實(shí)時(shí)調(diào)整，形成項(xiàng)目當(dāng)前各階段的動(dòng)態(tài)標(biāo)準(zhǔn)成本。對(duì)于跨會(huì)計(jì)年度的地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)將目標(biāo)成本分解為年度和月度，及時(shí)反饋和控制。

（三）建立全員參與責(zé)任成本體系，確定各責(zé)任成本主體和績(jī)效考核制度。

責(zé)任成本體系的確立能明確相關(guān)專(zhuān)業(yè)職能部門(mén)的成本職責(zé)，借助技術(shù)和相關(guān)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，反饋、考核評(píng)價(jià)其成本職責(zé)履行情況。責(zé)任成本就是要確立在成本管理業(yè)務(wù)中的具體職責(zé)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的每一個(gè)階段，參與人員都與成本控制相關(guān)聯(lián)。確立全體成員的成本控制意識(shí)，并將目標(biāo)成本分解到各具體的責(zé)任主體，確保項(xiàng)目成本都能找到相關(guān)的責(zé)任主體。責(zé)任成本體系主要由四大要素組成，即責(zé)任范圍、責(zé)任部門(mén)、評(píng)價(jià)部門(mén)、評(píng)價(jià)指標(biāo)。只有建立起責(zé)任成本體系的基本框架，才能落實(shí)成本責(zé)任到崗位，落實(shí)成本責(zé)任到人，減少目標(biāo)與執(zhí)行脫鉤現(xiàn)象的出現(xiàn)，做到權(quán)責(zé)明晰，有據(jù)可依。制定目標(biāo)成本，明確責(zé)任體系，對(duì)項(xiàng)目業(yè)務(wù)全程進(jìn)行實(shí)時(shí)的追蹤與管控，最后對(duì)相關(guān)的成本業(yè)績(jī)進(jìn)行合理評(píng)估。將項(xiàng)目最終的動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本進(jìn)行對(duì)比，從而評(píng)價(jià)整個(gè)項(xiàng)目的成本控制水平。將執(zhí)行過(guò)程“實(shí)際完成的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)”與“責(zé)任成本體系”中的“評(píng)價(jià)指標(biāo)”做比較，就可以很好地對(duì)部門(mén)或位在成本控制方面的業(yè)績(jī)進(jìn)行評(píng)估，并真正做到依據(jù)數(shù)據(jù)“優(yōu)獎(jiǎng)劣罰”。

（四）與時(shí)俱進(jìn)，快速提高地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理水平和措施

當(dāng)前全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)惡化，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和變化越來(lái)越大，政策形勢(shì)越來(lái)越嚴(yán)峻，“房子是用來(lái)住的”，政府越來(lái)越強(qiáng)調(diào)房產(chǎn)的使用價(jià)值，而壓制其投資價(jià)值，擠壓房產(chǎn)泡沫，穩(wěn)定國(guó)家金融安全，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)軟著陸。因此中小房地產(chǎn)企業(yè)必須不斷完善和提升房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的管理水平和措施。當(dāng)前多數(shù)中小房產(chǎn)公司已實(shí)行跨地區(qū)集團(tuán)化管理，項(xiàng)目成本控制工作也演變?yōu)榭绮块T(mén)、跨公司、跨地區(qū)管理，傳統(tǒng)的成本管理模式已經(jīng)滯后。因此，適當(dāng)引入新型的企業(yè)管理工具及合適的成本管理軟件，已經(jīng)成為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)提升管理水平不可或缺的一個(gè)環(huán)節(jié)，有效地提高了成本管理的效率。

低效、不透明及高成本的傳統(tǒng)采購(gòu)模式，已不能很好地滿(mǎn)足企業(yè)高效運(yùn)行的需求。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的采購(gòu)成本控制，企業(yè)可以積極參與電商行業(yè)，引入產(chǎn)業(yè)鏈“互聯(lián)網(wǎng)+采購(gòu)平臺(tái)”，引入專(zhuān)品的概念，將符合標(biāo)準(zhǔn)的定制型號(hào)產(chǎn)品或廣泛應(yīng)用的典型產(chǎn)品導(dǎo)入采購(gòu)平臺(tái)庫(kù)，采購(gòu)平臺(tái)可以保證優(yōu)惠價(jià)格。質(zhì)量和供貨量都能得到保證，中小房企可以聯(lián)合采購(gòu)從而降低成本?！盎ヂ?lián)網(wǎng)+”計(jì)劃的提出和使用，預(yù)示著房地產(chǎn)行業(yè)的社會(huì)生產(chǎn)、采購(gòu)以及銷(xiāo)售等領(lǐng)域?qū)l(fā)生巨變。電商模式可以極大提高采購(gòu)效率并簡(jiǎn)化供應(yīng)鏈環(huán)節(jié)，將產(chǎn)品流通環(huán)節(jié)的利潤(rùn)節(jié)省下來(lái)留給生產(chǎn)企業(yè)和終端用戶(hù)。電商平臺(tái)集中了大量的市場(chǎng)供求信息，真正實(shí)現(xiàn)公平、公開(kāi)、公正的交易。只有公開(kāi)透明的采購(gòu)才能有效阻斷灰色交易。通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)的整合，中小房企能夠快速建立產(chǎn)業(yè)鏈誠(chéng)信檔案、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品檔案及成本數(shù)據(jù)庫(kù)。成本數(shù)據(jù)庫(kù)的建立主要應(yīng)用于業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估，作為參考值可對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目生命周期中的成本控制進(jìn)行績(jī)效評(píng)價(jià)，并與房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)成本數(shù)據(jù)及動(dòng)態(tài)成本數(shù)據(jù)一起進(jìn)行歸類(lèi)，通過(guò)專(zhuān)用管理軟件對(duì)大數(shù)據(jù)進(jìn)行分析從而提煉出與自己相關(guān)的關(guān)鍵成本指標(biāo)，并最終形成自己公司所特有的“成本數(shù)據(jù)庫(kù)”。數(shù)據(jù)庫(kù)的建立將使以后地產(chǎn)項(xiàng)目的關(guān)鍵成本數(shù)據(jù)被當(dāng)作標(biāo)準(zhǔn)成本保存下來(lái)，將使房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作再上新的臺(tái)階。

“省錢(qián)就是賺錢(qián)”，誰(shuí)在成本管理領(lǐng)域取得領(lǐng)先，誰(shuí)就能在競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)。要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理進(jìn)行全面性評(píng)估，樹(shù)立全過(guò)程成本控制的理念，實(shí)行分階段重點(diǎn)控制，同時(shí)各建設(shè)階段引入相應(yīng)的目標(biāo)成本進(jìn)行管理，按期進(jìn)行預(yù)算控制，實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)反饋成本，輔以科學(xué)的管理方法應(yīng)對(duì)差額，做好技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的績(jī)效管理，最終實(shí)行全員成本控制，配合科學(xué)的考評(píng)方法獎(jiǎng)優(yōu)罰劣，并實(shí)時(shí)順勢(shì)調(diào)整思路和手段，那么中小房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目成本管理水平一定有飛躍性的提高

（作者單位為湖北工業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院）

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篇9

第一，區(qū)域性較強(qiáng)，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不完全。我國(guó)房地產(chǎn)呈現(xiàn)出地域分布不均衡性，房地產(chǎn)企業(yè)基本集中在北京、上海、江浙等地，而中西部地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)則比較少。另外我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)還呈現(xiàn)出較強(qiáng)的區(qū)域性，某一地區(qū)的市場(chǎng)，外地房地產(chǎn)企業(yè)很難打入。

第二，受土地、資金的高度制約。由于我國(guó)人口眾多，相對(duì)土地較少，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相當(dāng)迅速，所以不少地方出現(xiàn)了寸土寸金的情況。另外，我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)正處于發(fā)展階段，特別是民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)，可用于開(kāi)發(fā)的資金相當(dāng)緊張，銀行貸款又受到一些政策的限制。所以，土地和資金就成了制約我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的因素之一。

第三，高負(fù)債、高風(fēng)險(xiǎn)、波動(dòng)性大。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展時(shí)，往往要承擔(dān)很大的債務(wù)。而房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是相當(dāng)殘酷的，無(wú)數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的倒下已經(jīng)證明了這個(gè)行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)性。在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)往往是各領(lǐng)三五年，整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)受到政策、市場(chǎng)等條件的影響，也是時(shí)而火爆、時(shí)而降溫。因此高負(fù)債、高風(fēng)險(xiǎn)、波動(dòng)性大也就是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的又一大特點(diǎn)。

第四，與政府關(guān)系密切。過(guò)去長(zhǎng)期計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的影響和房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，決定了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)與政府的關(guān)系密不可分?？v觀我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，每一個(gè)階段都與國(guó)家或地方出臺(tái)的一些政策有著密切的關(guān)系。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)在自身發(fā)展的過(guò)程中，從項(xiàng)目的立項(xiàng)審批到工程結(jié)束的驗(yàn)收，都不可避免地與政府相關(guān)部門(mén)發(fā)生種種聯(lián)系。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)從土地獲取、三通一平、設(shè)計(jì)與前期準(zhǔn)備、建筑安裝施工、銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)以及物業(yè)管理等活動(dòng)中，無(wú)一不對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的計(jì)劃、控制、組織和協(xié)調(diào)能力提出很高的要求。從行業(yè)特點(diǎn)來(lái)看，一方面，房地產(chǎn)業(yè)具有發(fā)展不平穩(wěn)、易受經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、資金投入量大、變現(xiàn)難度大、風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn);另一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)又明顯具有社會(huì)責(zé)任重(居住條件等)、環(huán)境影響程度高(市容、市貌的反映等)、受政府政策影響程度高關(guān)行業(yè)聯(lián)動(dòng)性強(qiáng)(房地產(chǎn)業(yè)的興衰關(guān)系眾多行業(yè)的興衰)等特點(diǎn)。而且，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)多數(shù)是以項(xiàng)目型為主，牽涉專(zhuān)業(yè)多、工程節(jié)點(diǎn)多、預(yù)決算體系效率低、工程周期長(zhǎng)、工程過(guò)程變化多、價(jià)值創(chuàng)造難評(píng)估、庫(kù)存材料由于工程的原因計(jì)算難，造成成本評(píng)估困難，直接造成企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效難以衡量和把控。經(jīng)過(guò)近十年的發(fā)展，房地廣行業(yè)已經(jīng)度過(guò)了純粹的利潤(rùn)追求階段，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始了由“資金密集型”向“人才密集型”轉(zhuǎn)化的過(guò)程，長(zhǎng)遠(yuǎn)持續(xù)健康發(fā)展已經(jīng)成為了優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)追求的目標(biāo)。

3.1.2CW集團(tuán)的發(fā)展概況

CW集團(tuán)始創(chuàng)于1994年，當(dāng)時(shí)只是一個(gè)很小的搞裝演的一家公司，19%年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，開(kāi)發(fā)了“Cw花園”項(xiàng)目。大規(guī)模進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是從2001年拿下南京市江寧區(qū)將軍山下的一塊地開(kāi)始的，良好的社區(qū)環(huán)境使CW集團(tuán)在南京的房地產(chǎn)市場(chǎng)卜一舉成名，公司開(kāi)發(fā)的別墅引領(lǐng)了南京的高端物業(yè)市場(chǎng);接著，又相繼在南京江寧的祿口、蘇州、連云港、三亞、廣州、馬鞍山開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，目前年開(kāi)發(fā)量在60萬(wàn)平方左右。

3.1.3CW集團(tuán)的人力資源狀況

CW集團(tuán)管理架構(gòu)為兩級(jí)管理體系，即集團(tuán)、全資子公司，集團(tuán)總部設(shè)產(chǎn)品研發(fā)中心、營(yíng)銷(xiāo)管理中心、客戶(hù)管理中心、計(jì)劃財(cái)務(wù)中心、工程管理中心、人事行政中心等管理部門(mén)，下屬公司一般設(shè)工程部、設(shè)計(jì)部、營(yíng)銷(xiāo)部、客服中心、前期部、計(jì)財(cái)部、人事行政部等部門(mén)。

從以上數(shù)據(jù)可以看出，CW集團(tuán)目前人力資源的整體狀況是高學(xué)歷人刁‘集中在高層領(lǐng)導(dǎo)中(部分學(xué)歷為研修班取得的)，年輕的員工比較多，這樣的人員結(jié)構(gòu)會(huì)造成員工的離職率比較高，反映到績(jī)效管理上，怎么來(lái)用這一手段留住公司所需要的人刁，做到將目標(biāo)績(jī)效管理用于提升員工的工作能力并使員工在企業(yè)中能夠得到發(fā)展。CW集團(tuán)現(xiàn)有人力資源管理實(shí)行二級(jí)管理體系，即子公司除公司負(fù)責(zé)人以外的員工人力資源工作由子公司對(duì)應(yīng)人事部門(mén)進(jìn)行，集團(tuán)總部人力資源部負(fù)責(zé)集團(tuán)總部管理人員以及子公司負(fù)責(zé)人的人力資源工作，包括招聘、培訓(xùn)、績(jī)效考核、基礎(chǔ)人事，同時(shí)對(duì)下屬子公司的人事政策、制度提供指導(dǎo)，保持集團(tuán)和子公司人事政策的一致性。整體來(lái)講，CW集團(tuán)的人力資源管理尚處在由傳統(tǒng)的人事管理向人力資源管理與開(kāi)發(fā)過(guò)渡階段，基礎(chǔ)工作薄弱，人力資源管理體系不夠完善。公司于2000年將過(guò)去的人事部門(mén)改成了“人力資源部”，這一方面表明人力資源管理正日益受到企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)注，但是另一方面卻仍沿用傳統(tǒng)的勞動(dòng)人事管理，其管理思想沒(méi)有根本變化，管理上注重的是“安置人’，，管理的目的是“控制人”，把員工視為一種“工具”，關(guān)注的是成本、使用和控制，忽視了對(duì)員工的積極性、創(chuàng)造性的開(kāi)發(fā)和系統(tǒng)管理。在人力資源幾個(gè)模塊中的操作上也不夠合理:一是崗位工作分析不科學(xué)。工作分析是開(kāi)展人力資源管理工作的基礎(chǔ)，是人力資源管理的平臺(tái)。公司應(yīng)在建立起科學(xué)的組織機(jī)構(gòu)和業(yè)務(wù)流程的基礎(chǔ)上，根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的實(shí)際需要進(jìn)行科學(xué)的工作分析與職位設(shè)計(jì)，合理設(shè)置崗位并進(jìn)行規(guī)范的分析描述，確定各個(gè)崗位的工作職責(zé)。公司于2004年編寫(xiě)了崗位說(shuō)明書(shū)，但崗位說(shuō)明書(shū)的編寫(xiě)過(guò)程中，即沒(méi)有進(jìn)行相應(yīng)的工作調(diào)查，也沒(méi)有進(jìn)行崗位需求分析，而是將現(xiàn)有員工現(xiàn)有的工作內(nèi)容按照固定的格式描述下來(lái)，就行成了所謂的崗位說(shuō)明書(shū)。這種形似I(lJ非神似的崗位說(shuō)明書(shū)對(duì)人力資源管理的其他工作基本沒(méi)有指導(dǎo)作用。二是招聘工作缺少前瞻性。由于房地產(chǎn)企業(yè)的人員流動(dòng)性較一般企業(yè)要大得多，所以招聘工作往往會(huì)成為人力資源部的重頭戲。公司的招聘與企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展不夠吻合，缺少長(zhǎng)遠(yuǎn)的人才培養(yǎng)體系。招聘需求不是根據(jù)崗位分析的結(jié)果，而是根據(jù)公司員工工作的疲憊程度和空缺崗位來(lái)決定什么時(shí)候招聘、多少數(shù)量等。人員顫選的指導(dǎo)思想不是根據(jù)崗位的需求尋找最合適的，而是經(jīng)常為“補(bǔ)缺”而應(yīng)急招人，結(jié)果許多優(yōu)秀的人才來(lái)了以后不能在合適的崗位發(fā)揮作用，很快就流失了。

三是培訓(xùn)的目的性不強(qiáng)。公司領(lǐng)導(dǎo)和人力資源部己經(jīng)意識(shí)到了培訓(xùn)工作的重要性，在公司開(kāi)展了一些培訓(xùn)工作，但培訓(xùn)的效果并不好。公司目前的培訓(xùn)工作還處于初級(jí)階段，沒(méi)有建立起一套科學(xué)的培訓(xùn)體系，培訓(xùn)開(kāi)始階段沒(méi)有進(jìn)行培訓(xùn)需求分析，培訓(xùn)對(duì)象的確定是由領(lǐng)導(dǎo)說(shuō)了算，培訓(xùn)停留在短期行為，沒(méi)有一個(gè)長(zhǎng)期的培U}}計(jì)劃，培訓(xùn)的方式單一，只用過(guò)兩種方式:一種方式就是集中組織聽(tīng)外請(qǐng)的老師的講座，另一種方式就是參加培訓(xùn)機(jī)構(gòu)組織的課程。

四是薪資與員工績(jī)效關(guān)聯(lián)度不夠。員工的薪資主要由月度薪資和年終獎(jiǎng)兩部分組成，而月度工資包括基本工資和考核工資兩部分，根據(jù)員工在公司的職務(wù)定級(jí)，相同級(jí)別的職務(wù)不管其崗位是否有差別工資是相同的。在實(shí)際考核工資的發(fā)放中幾乎是全部全額發(fā)放的，因此，所謂的績(jī)效工資實(shí)際上沒(méi)用任何意義。

第五，績(jī)效管理方面:本文在下一節(jié)將詳細(xì)介紹，這里不再重復(fù)。從上述現(xiàn)狀可以看到，Cw集團(tuán)的人力資源管理工作己經(jīng)在許多環(huán)節(jié)展開(kāi)，但水平比較低下，相互之間沒(méi)有聯(lián)系，缺乏一套完善的人力資源管理體系將各個(gè)模塊工作聯(lián)系起來(lái)，同時(shí)，每個(gè)模塊的工作不規(guī)范，缺乏具體的制度流程進(jìn)行指導(dǎo)。

3.1.4CW集團(tuán)人力資源管理戰(zhàn)略

人力資源戰(zhàn)略必須以企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略為指導(dǎo)，企業(yè)戰(zhàn)略是制定人力資源戰(zhàn)略的前提和基礎(chǔ)，企業(yè)應(yīng)根據(jù)總體戰(zhàn)略的要求，確定一定時(shí)期人力資源開(kāi)發(fā)利用的總目標(biāo)、總美國(guó)著名管理學(xué)家伊查克·麥迪思提出在《企業(yè)生命周期》一書(shū)中，對(duì)企業(yè)的生命歷程及其面臨的問(wèn)題進(jìn)行了詳細(xì)論述，他將企業(yè)生命周期劃分為三個(gè)階段:成長(zhǎng)階段、盛年階段、老化階段。結(jié)合中國(guó)企業(yè)的實(shí)際情況及人力資源管理的需要，筆者將企業(yè)生命周期劃分為四個(gè)階段:初創(chuàng)階段、成長(zhǎng)階段、成熟階段和老化階段。根據(jù)前文對(duì)CW集團(tuán)概況的介紹，可以看出公司目前的特征主要表現(xiàn)為:經(jīng)營(yíng)規(guī)模不斷擴(kuò)大，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不斷擴(kuò)展并快速增長(zhǎng)，各種資源全面緊張;企業(yè)組織形態(tài)走向正規(guī)化，機(jī)構(gòu)相對(duì)完善，企業(yè)規(guī)章制度開(kāi)始不斷建立和健全，企業(yè)文化逐漸形成;企業(yè)創(chuàng)業(yè)者的個(gè)人作用需要開(kāi)始弱化更多地?fù)?dān)當(dāng)起領(lǐng)導(dǎo)者和管理者的角色，職業(yè)經(jīng)理人需要開(kāi)始進(jìn)入企業(yè)并發(fā)揮關(guān)鍵作用?？梢钥闯觯珻W集團(tuán)目前正處于快速成長(zhǎng)階段，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略，在這一時(shí)期，企業(yè)人力資源戰(zhàn)略的重點(diǎn)是:確保企業(yè)快速發(fā)展對(duì)人力資源數(shù)量和質(zhì)量的需要;完善培訓(xùn)、績(jī)效管理和薪酬機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)全體員工的工作激情，加速企業(yè)發(fā)展;建立規(guī)范的人力資源管理體系，使企業(yè)人力資源管理工作逐步走上制度化的軌道。南京理工大學(xué)碩士學(xué)位論文CW房地產(chǎn)集團(tuán)績(jī)效管理州}究為順利實(shí)現(xiàn)企業(yè)該階段的人力資源戰(zhàn)略重點(diǎn)，企業(yè)人力資源管理工作的主要策略是:進(jìn)行人力資源需求預(yù)測(cè)，制定人力資源規(guī)劃。成長(zhǎng)階段企業(yè)人力資源要求數(shù)量多，而且要得急，要求拿來(lái)即用，為應(yīng)對(duì)這種情況，企業(yè)人力資源管理要具有一定的前瞻性，通過(guò)人力資源需求預(yù)測(cè)，制定人力資源規(guī)劃可以較好地解決這一問(wèn)題;開(kāi)展工作分析，建立崗位規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，為企業(yè)人力資源的規(guī)范化管理奠定基礎(chǔ);通過(guò)與人力資源市場(chǎng)建立廣泛而靈活的聯(lián)系，通過(guò)多種渠道及時(shí)獲取企業(yè)所需要的人力資源;通過(guò)不斷的、多樣化的培訓(xùn)提高員工的崗位技能和素質(zhì)，滿(mǎn)足企業(yè)發(fā)展需要;完善企業(yè)人力資源管理制度，特別是培訓(xùn)制度、績(jī)效管理和薪酬激勵(lì)制度，充分調(diào)動(dòng)廣大員工的工作積極性，保證企業(yè)快速發(fā)展。應(yīng)當(dāng)指出的是，在這個(gè)階段，特別是剛開(kāi)始，企業(yè)人力資源管理工作會(huì)面臨很大的壓力，主要表現(xiàn)為工作量和工作難度迅速增加。企業(yè)人力資源管理部門(mén)的工作質(zhì)量成了影響企業(yè)快速發(fā)展的關(guān)鍵之一。因此，要完成好這一階段的工作，人力資源管理部門(mén)自身的建設(shè)也必須同步進(jìn)行，甚至要優(yōu)先考慮。

3.2CW集團(tuán)績(jī)效管理概況

3.2.1CW集團(tuán)現(xiàn)有績(jī)效管理實(shí)施辦法

篇10

房地產(chǎn)成本作業(yè)過(guò)程是由項(xiàng)目發(fā)展、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招標(biāo)、簽約、施工、竣工結(jié)算、銷(xiāo)售及物業(yè)管理等組成，并最終實(shí)現(xiàn)總目標(biāo)。因?yàn)樾枰ㄟ^(guò)對(duì)房地產(chǎn)各個(gè)業(yè)務(wù)過(guò)程進(jìn)行成本控制，實(shí)現(xiàn)降低成本的目的，并建立形成分工負(fù)責(zé)、有機(jī)協(xié)調(diào)的成本管理體系。

二、明確項(xiàng)目成本控制目標(biāo)，制定較為精準(zhǔn)的目標(biāo)成本

目標(biāo)成本是企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)，經(jīng)過(guò)努力所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)，是成本控制標(biāo)桿。目標(biāo)成本應(yīng)體現(xiàn)“以經(jīng)濟(jì)合理性最大的成本提升產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢(shì)”的成本管理宗旨，具有先進(jìn)性和嚴(yán)肅性。制定精準(zhǔn)的目標(biāo)成本依賴(lài)于成本數(shù)據(jù)的經(jīng)驗(yàn)積累，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過(guò)已建項(xiàng)目積累的實(shí)際成本數(shù)據(jù)來(lái)指導(dǎo)新項(xiàng)目目標(biāo)成本的建立，并通過(guò)與標(biāo)桿企業(yè)進(jìn)行對(duì)比、跟蹤市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)等來(lái)建立和改善成本數(shù)據(jù)庫(kù)。在實(shí)際操作中，目標(biāo)成本按開(kāi)發(fā)進(jìn)度的不同階段始終處于動(dòng)態(tài)調(diào)整過(guò)程中。在項(xiàng)目可研階段就要進(jìn)行目標(biāo)成本估算，這時(shí)主要是對(duì)投資的可行性進(jìn)行評(píng)估，隨著方案的不斷深化，目標(biāo)成本開(kāi)始逐漸精準(zhǔn)及細(xì)化，到總體規(guī)劃階段，應(yīng)確定目標(biāo)成本概算，在工程施工藍(lán)圖出圖后，確定目標(biāo)成本預(yù)算，并形成最終定稿的目標(biāo)成本。

三、建立健全責(zé)任成本管控體系，以保證項(xiàng)目成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)

在房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理體系中，為實(shí)現(xiàn)對(duì)目標(biāo)成本的有效執(zhí)行，可通過(guò)責(zé)任成本管控體系將目標(biāo)成本進(jìn)行層層分解，明確各責(zé)任部門(mén)的成本管理職責(zé)，并依據(jù)既定的考核標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估及信息反饋，評(píng)價(jià)其成本職責(zé)履行情況，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的有效管理?！柏?zé)任成本體系”包含四大要素，即責(zé)任范圍、責(zé)任部門(mén)/相關(guān)部門(mén)、評(píng)價(jià)指標(biāo)及評(píng)價(jià)部門(mén)，在目標(biāo)成本確定后，要按成本細(xì)項(xiàng)列出責(zé)任成本控制清單，并劃分四大要素，建造成本按發(fā)生程序劃分責(zé)任部門(mén)，建造成本以外按成本項(xiàng)目劃分責(zé)任范圍，對(duì)多個(gè)部門(mén)承擔(dān)責(zé)任的可按權(quán)重進(jìn)行分解。

責(zé)任成本的分解可通過(guò)以下幾步逐漸實(shí)現(xiàn)：

1、將目標(biāo)成本分解成《目標(biāo)成本控制責(zé)任書(shū)》，對(duì)各項(xiàng)目費(fèi)用的責(zé)任部門(mén)及其主要職責(zé)進(jìn)行說(shuō)明，包括控制內(nèi)容、控制要點(diǎn)和手段，并形成成本控制工作指引；

2、將目標(biāo)成本分解成《合同控制清單》，將合同簽訂、履行的責(zé)任落實(shí)到合同責(zé)任部門(mén)，以各部門(mén)的成本責(zé)任的完成來(lái)保證目標(biāo)成本的完成；

3、以成本形成主體作為成本責(zé)任主體；

4、形成對(duì)成本控制結(jié)果的量化評(píng)估體系；

5、最終使責(zé)任成本的履行結(jié)果納入績(jī)效考核體系（KPI），以此確保責(zé)任的履行和目標(biāo)成本的嚴(yán)肅性，從而落實(shí)項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)。

四、加強(qiáng)跟蹤執(zhí)行動(dòng)態(tài)成本，及時(shí)反饋責(zé)任成本的落實(shí)情況

整個(gè)施工過(guò)程中，不可預(yù)測(cè)因素、客戶(hù)的變化、市場(chǎng)行情的變化等都會(huì)導(dǎo)致以上確定的目標(biāo)成本發(fā)生變化。動(dòng)態(tài)成本管理就是在成本的發(fā)生和形成過(guò)程中，為達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)成本，所進(jìn)行的成本預(yù)測(cè)、分析、監(jiān)控、實(shí)施、反饋，并通過(guò)對(duì)實(shí)際發(fā)生成本與目標(biāo)成本的比較，采取相關(guān)措施項(xiàng)目或進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。

實(shí)施動(dòng)態(tài)成本管理的意義在于：保證成本處于可控，確保目標(biāo)成本實(shí)現(xiàn)，提供成本決策依據(jù)，滿(mǎn)足融資渠道需要。動(dòng)態(tài)成本的核心是實(shí)時(shí)性，就是要求在整個(gè)過(guò)程中隨時(shí)能掌握項(xiàng)目最新的成本狀態(tài)，例如，每平米單方綜合造價(jià)是多少？如果只是在項(xiàng)目結(jié)束時(shí)得到相關(guān)成本數(shù)據(jù)，實(shí)際上只能完成基本成本核算功能，談對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行成本控制則為時(shí)已晚。

動(dòng)態(tài)成本=已結(jié)算合同+未結(jié)算合同+非合同性成本+待發(fā)生費(fèi)用?！耙呀Y(jié)算合同”和“未結(jié)算合同”體現(xiàn)了權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，“非合同性成本”又是收付實(shí)現(xiàn)制，“待發(fā)生費(fèi)用”還未發(fā)生，其實(shí)根本都不能算是成本。因此，這種管理模式不是從財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)角度出發(fā)的，而是為了滿(mǎn)足管理的需要而生，但是這又要與財(cái)務(wù)發(fā)生密切關(guān)聯(lián)。合同性成本是動(dòng)態(tài)成本中變動(dòng)性最大的部分，其“高變動(dòng)性”決定了它是成本控制的重中之重。而“非合同性成本”，如“政府報(bào)批報(bào)建費(fèi)用”等，則相對(duì)容易控制。正是因?yàn)楣こ毯贤牟淮_定性，導(dǎo)致了成本控制的復(fù)雜性，反映在實(shí)際業(yè)務(wù)中，就表現(xiàn)為“變更黑洞”、“款項(xiàng)超付”等成本失控現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)。在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中采用以合同為中心的成本管理月報(bào)（周報(bào)）的方式反映動(dòng)態(tài)成本的變化情況是比較好的一種做法。跟蹤動(dòng)態(tài)成本的關(guān)鍵是實(shí)時(shí)性與準(zhǔn)確性，最好能在任一時(shí)間點(diǎn)都能實(shí)時(shí)掌握最新的成本狀態(tài)，考核評(píng)價(jià)責(zé)任部門(mén)對(duì)責(zé)任成本的職責(zé)履行情況。

五、事后成本評(píng)估，不斷積累管理經(jīng)驗(yàn)與成本數(shù)據(jù)，為制定更為精準(zhǔn)的目標(biāo)成本積累經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)