導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)開發(fā)前期市場調(diào)研，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

中圖分類號：G421 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

1課程教學(xué)現(xiàn)狀

1.1課程目的和任務(wù)

通過本課程的學(xué)習(xí)，使學(xué)生系統(tǒng)的掌握房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中的各種知識與技能，熟練房地產(chǎn)開發(fā)流程，并能完成某些房地產(chǎn)市場調(diào)研報告撰寫，為今后從事房地產(chǎn)市場分析、策劃、營銷、咨詢、開發(fā)等工作奠定基礎(chǔ)。

1.2課程教學(xué)內(nèi)容

包括房地產(chǎn)開發(fā)的程序與管理、房地產(chǎn)市場及其運(yùn)行規(guī)律、房地產(chǎn)市場調(diào)查與市場分析、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究、房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)過程以及房地產(chǎn)市場營銷等。

1.3課程教學(xué)方法

理論部分主要采用講授法和案例分析法，實(shí)踐部分要求學(xué)生開展實(shí)地調(diào)研，進(jìn)行問卷設(shè)計和方案組織，并將采集信息和數(shù)據(jù)通過EXCLE等軟件進(jìn)行分析，根據(jù)分析結(jié)果撰寫市場調(diào)研報告和項目策劃報告等。

2《房地產(chǎn)開發(fā)》課程教學(xué)過程存在的問題

（1）不同學(xué)科知識綜合運(yùn)用程度高。房地產(chǎn)開發(fā)過程涉及方方面面的專業(yè)知識，所以課程的相關(guān)學(xué)習(xí)需要其他學(xué)科和專業(yè)課程的支持。比如市場調(diào)研報告的撰寫需要運(yùn)用應(yīng)用文寫作的相關(guān)知識；市場調(diào)研的方法和結(jié)果分析則涉及較多的統(tǒng)計學(xué)相關(guān)知識；項目管理和市場營銷方面也需要管理類和營銷類的學(xué)科知識予以輔助。

（2）實(shí)訓(xùn)項目缺少“真題真做”。由于學(xué)生尚未參加任何具體房地產(chǎn)項目，對房地產(chǎn)市場的了解僅限于書本，講授的市場知識難以和具體項目聯(lián)系，導(dǎo)致實(shí)施調(diào)研過程中沒有目標(biāo)，問卷設(shè)計重點(diǎn)問題不突出，策劃方案不具備可實(shí)施性。

（3）課程講解未能及時融入?yún)^(qū)域房地產(chǎn)市場的實(shí)時信息。房地產(chǎn)市場資料收集是開展市場調(diào)研、市場分析與市場營銷的重要前期工作，因此在教學(xué)講解過程中要結(jié)合房地產(chǎn)領(lǐng)域的重要政府網(wǎng)站、新聞媒體網(wǎng)站開展，且需要學(xué)生做一個較長時間段的資料收集和整理，而現(xiàn)有課程學(xué)習(xí)往往忽略了此塊內(nèi)容。

3規(guī)范和完善《房地產(chǎn)開發(fā)》教學(xué)市場化的措施

本門課程教學(xué)要以能夠促進(jìn)學(xué)生以熟悉市場動態(tài)、進(jìn)行市場分析、了解實(shí)際的開發(fā)流程，為具體的房地產(chǎn)開發(fā)項目分析市場價值為落腳點(diǎn)。為了規(guī)避過去教學(xué)過程中存在問題，將課程教學(xué)內(nèi)容與市場緊密結(jié)合，建議在以后的教學(xué)過程中采用以下教學(xué)方法。具體如下：

（1）夯實(shí)專業(yè)基礎(chǔ)知識。建議給學(xué)生增設(shè)經(jīng)濟(jì)學(xué)、財務(wù)分析、市場營銷等選修課程，從而讓學(xué)生掌握價值規(guī)律、因子分析、財務(wù)報表編制和財務(wù)分析、STP營銷等的相關(guān)知識與方法，幫助學(xué)生提前儲備未來開展市場分析與定位所需了解的基本內(nèi)容和方法。

（2）結(jié)合某一房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程開展實(shí)地調(diào)研的情境教育。學(xué)生圍繞與某一房地產(chǎn)項目決策相關(guān)的整個情境、背景或環(huán)境開展房地產(chǎn)市場調(diào)研課程的學(xué)習(xí)，在該設(shè)定情境下分階段解決如何開展調(diào)研組織及出具報告的問題，具體操作模式分以下幾個步驟完成：

①和某一房地產(chǎn)開發(fā)公司或者公司聯(lián)系，組織學(xué)生赴項目實(shí)地調(diào)研，通過與公司營銷人員座談，了解現(xiàn)階段公司為輔助決策需要開展的市場調(diào)研內(nèi)容，促進(jìn)學(xué)生在實(shí)地調(diào)研過程中形成對項目規(guī)模、市場狀況、工程進(jìn)度、營銷推廣等方面的基本認(rèn)知。

②由學(xué)生分組組建市場調(diào)研小組，自行安排角色分別完成市場調(diào)查、資料收集、數(shù)據(jù)分析和營銷策劃等不同階段的工作。教師向?qū)W生進(jìn)行任務(wù)，包括項目開發(fā)定位、項目規(guī)劃設(shè)計建議、可行性分析以及營銷推廣策略等。請學(xué)生根據(jù)項目實(shí)際情況編制調(diào)查問卷、進(jìn)行市場調(diào)研并撰寫報告，教師定期檢查進(jìn)度，根據(jù)工作完成情況給予相應(yīng)的平時成績。

③各小組調(diào)研報告撰寫完成后，制作PPT，專門安排課程時間進(jìn)行各小組的匯報演講，通過此方式再次檢驗(yàn)學(xué)生對房地產(chǎn)市場的了解程度和對報告撰寫的掌握程度。同時，各小組間的工作展示可以幫助學(xué)生反思工作過程，汲取他人優(yōu)點(diǎn)，以便開展下一次的再實(shí)踐和再認(rèn)知。

（3）規(guī)范學(xué)生學(xué)習(xí)方法

①課程開始之初就布置學(xué)生以小組為單位對本地的房地產(chǎn)市場按片區(qū)“跑盤”的作業(yè)。每周課程開始前5-10分鐘隨機(jī)詢問學(xué)生近一周的市場情況，并以此作為平時成績的考核之一，以便督促學(xué)生積極關(guān)注房地產(chǎn)市場動向，熟悉本地的房地產(chǎn)樓盤分布及在建在售項目。

②通過安排一整學(xué)期的資料搜集，培養(yǎng)學(xué)生對區(qū)域房地產(chǎn)市場變動信息的敏感度。在資料收集輔助市場調(diào)研過程中，學(xué)生將了解到近期的房地產(chǎn)相關(guān)政策、土地市場變化、建筑設(shè)計新技術(shù)等行業(yè)動態(tài)信息，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場調(diào)研分析更加“接地氣”，具有針對性。課程學(xué)習(xí)結(jié)束時，學(xué)生行業(yè)背景知識的綜合積累也將比較豐厚。

綜上所述，《房地產(chǎn)開發(fā)》課程與市場化結(jié)合的教學(xué)方法探討還需要在充分實(shí)踐的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步細(xì)化和完善教學(xué)過程組織和教學(xué)方法的選用。結(jié)合情境教育的教學(xué)過程設(shè)計，提出針對學(xué)生學(xué)習(xí)特點(diǎn)的實(shí)施方案，以促進(jìn)該教學(xué)方法被更多學(xué)生接受，提高教學(xué)質(zhì)量，讓理論知識服務(wù)于將來的工作實(shí)踐。

篇2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；房地產(chǎn)前期定位策劃；成本分析；目標(biāo)人群；產(chǎn)品定位策劃

中圖分類號：F235文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：

1 房地產(chǎn)開發(fā)項目前期定位策劃的意義

房地產(chǎn)項目的前期定位策劃是項目開發(fā)的重要一步，它為項目的發(fā)展指明了方向。合理的定位策劃有助于開發(fā)商快速有效地進(jìn)行商業(yè)運(yùn)作，保證項目的順利進(jìn)行，而一味的“拍腦門”、找感覺，則可能會出現(xiàn)一招失而全盤輸?shù)木置?。因此，房地產(chǎn)項目開發(fā)的前期定位策劃是一個房地產(chǎn)項目開發(fā)成功的重要一步。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項目前期定位策劃的內(nèi)容和過程

2.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目前期定位策劃的內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)項目前期定位策劃是對房地產(chǎn)項目決策的一種輔助分析，就是根據(jù)項目的目標(biāo)，通過對各種相關(guān)因素的綜合分析，為決策提供理論依據(jù)，幫助企業(yè)確定開發(fā)的方式、方法、品質(zhì)、數(shù)量以及銷售和管理等方面的問題，以減少企業(yè)項目開發(fā)的風(fēng)險。實(shí)現(xiàn)企業(yè)的效益目標(biāo)一般包括三個方面的措施：盡可能地用足規(guī)劃指標(biāo)保證合理的體量、最大限度提升產(chǎn)品價值最后達(dá)到對企業(yè)價值貢獻(xiàn)最大化、盡可能控制成本減少無效支出。房地產(chǎn)產(chǎn)品定位策劃的市場目標(biāo)主要包括創(chuàng)造品質(zhì)優(yōu)良的品牌產(chǎn)品，利用項目品牌完善企業(yè)品牌的目的；創(chuàng)造有購買能力的產(chǎn)品；創(chuàng)造有核心競爭力的產(chǎn)品，達(dá)到產(chǎn)品核心競爭力和企業(yè)競爭力完美的結(jié)合。

2.2 房地產(chǎn)開發(fā)項目前期定位策劃的過程

房地產(chǎn)項目開發(fā)前期定位策劃是一個系統(tǒng)工程，其內(nèi)容主要包括市場調(diào)研、市場細(xì)分、目標(biāo)市場確定、市場定位、產(chǎn)品類型定位、價格定位和產(chǎn)品推廣。

2.2.1 市場調(diào)研

房地產(chǎn)市場調(diào)研就是有計劃、有目的的對當(dāng)前房地產(chǎn)市場中某種特定類型產(chǎn)品的信息進(jìn)行收集、整理和分析，為決策者提品的供需變化趨勢，以幫助決策者進(jìn)行項目產(chǎn)品定位決策。

2.2.2 市場細(xì)分

簡單的說，市場細(xì)分就是對房地產(chǎn)市場產(chǎn)品按照一定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類，如住宅類、酒店類、商務(wù)辦公類等等，使整個市場產(chǎn)品類型清晰可見。

2.2.3 目標(biāo)市場確定

根據(jù)市場細(xì)分的內(nèi)容以及市場調(diào)研的結(jié)果，對目標(biāo)市場進(jìn)行確定。

2.2.4 市場定位

市場定位就是通過各種媒體和渠道向消費(fèi)者傳達(dá)組織或品牌的特定信息，使差異性清楚地呈現(xiàn)在消費(fèi)者面前，從而引起消費(fèi)者的注意。

2.2.5 產(chǎn)品類型定位

在市場定位的基礎(chǔ)上，借助市場趨勢分析，對將來要開發(fā)的產(chǎn)品類型進(jìn)行合理定位開發(fā)。

2.2.6 產(chǎn)品推廣

確定產(chǎn)品銷售目標(biāo)，銷售手段，將產(chǎn)品推向市場等，它的定位直接影響到開發(fā)項目的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、配套標(biāo)準(zhǔn)、銷售方式及價格定位等等。

3 房地產(chǎn)開發(fā)項目前期定位策劃的影響因素

3.1 市場環(huán)境因素

指產(chǎn)品市場的各組成部分對產(chǎn)品開發(fā)的影響，主要包括市場中產(chǎn)品的保有量、競爭對手的優(yōu)勢等方面。并結(jié)合這幾個方面進(jìn)行開發(fā)的成本分析和供需分析。

3.1.1 市場中產(chǎn)品的保有量

市場保有量通常用在耐久消費(fèi)品或工業(yè)產(chǎn)品上，指某一時間段內(nèi)在市場上還能正常使用的產(chǎn)品數(shù)量。對于房地產(chǎn)業(yè)來說，指市場中某種類型住房的存在數(shù)量，它會影響到項目產(chǎn)品類型的定位。

3.1.2 競爭對手優(yōu)勢

市場是存在競爭的，目前，房地產(chǎn)市場火熱，每個企業(yè)都想在市場中獲利，在同一地區(qū)，往往存在多個相似企業(yè)，彼此之間處于激烈的競爭狀態(tài)。此時，熟悉競爭對手的產(chǎn)品優(yōu)勢顯得尤其重要，對于大企業(yè)來說，通過自己的產(chǎn)品優(yōu)勢來獲得市場，而對于小型企業(yè)，則需根據(jù)對手的產(chǎn)品優(yōu)勢，避其鋒芒，使自己的利益最大化。

3.1.3 項目產(chǎn)品供求關(guān)系

供求關(guān)系指在商品經(jīng)濟(jì)條件下，商品供給和需求之間的相互聯(lián)系、相互制約的關(guān)系，是生產(chǎn)和消費(fèi)之間的關(guān)系在市場上的反映。供給和需求是價格水平形成的兩個最終因素，其他的因素通過影響供給或需求來影響價格。在一定時期里，供應(yīng)、需求不是固定不變的，它們的變化也會影響到整個系統(tǒng)的平衡。

3.1.4 企業(yè)項目成本影響

成本分析是利用成本核算及其他有關(guān)資料，分析成本水平與構(gòu)成的變動情況，研究影響成本升降的各種因素及其變動原因，尋找降低成本的途徑的分析方法。

3.2 企業(yè)自身開發(fā)能力

企業(yè)自身開發(fā)能力是指企業(yè)所具有的完成某項目的綜合能力，它是完成企業(yè)項目的必要條件。它包括企業(yè)的開發(fā)資質(zhì)、企業(yè)的資金狀況、企業(yè)的項目運(yùn)轉(zhuǎn)能力、企業(yè)在地區(qū)中的號召力等多方面因素。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期定位策劃中，策劃人必須首要考慮的就是其本身的開發(fā)能力，因?yàn)橹挥衅髽I(yè)有能力開發(fā)，才能保證項目的順利進(jìn)行。否則，可能會在項目的開發(fā)過程中發(fā)生斷裂現(xiàn)象，后果嚴(yán)重。

3.3 目標(biāo)人群因素

目標(biāo)人群因素主要是指由于目標(biāo)人群不同對企業(yè)項目開發(fā)產(chǎn)生的影響。

3.3.1 目標(biāo)人群層次

目標(biāo)人群層次主要依據(jù)區(qū)域種類需求即確定區(qū)域中主流人群需求，例如在一個老齡化比較嚴(yán)重的區(qū)域，老年人公寓就是需求種類，而在有大量剛畢業(yè)的夾心層區(qū)域，則需要青年公寓，兩者在住房要求上有本質(zhì)的區(qū)別，前者要求舒適，各種功能齊全，盡量減少上樓高度等，而后者則對面積、舒適度要求很低，更多的是滿足居住的需要。由此可見，區(qū)域需求種類對項目產(chǎn)品的定位起到很大的影響作用。

3.3.2 地理區(qū)位

地理區(qū)位不僅表示某地在自然空間中的位置，而且反應(yīng)其和周圍重要要素之間的聯(lián)系，如商業(yè)、綠地、交通設(shè)施等，它與區(qū)域是密切相關(guān)的。

3.3.3 區(qū)域消費(fèi)水平

從宏觀上看，消費(fèi)水平就是一定時期內(nèi)整個社會用于生活消費(fèi)和服務(wù)的規(guī)模和水平；從微觀上看，消費(fèi)水平就是單個消費(fèi)者在一定時期所能接受的商品和服務(wù)消費(fèi)所達(dá)到的規(guī)模與水平。區(qū)域環(huán)境內(nèi)的整體消費(fèi)水平影響著目標(biāo)人群的數(shù)量以及產(chǎn)品的定價。

3.3.4 區(qū)域生活偏好

生活方式是一個內(nèi)容較廣泛的概念，在不同的區(qū)域，居民有著不同的生活方式，不同的生活方式也使得居民對住房的類型需求不同，因此，在選擇目標(biāo)人群之前，必須對區(qū)域的生活方式進(jìn)行認(rèn)真合理地分析。

結(jié)束語

隨著我國市場體系的完善和成熟，房地產(chǎn)前期定位策劃得到快速的發(fā)展，認(rèn)同度也得到不斷提高。本文主要介紹了房地產(chǎn)項目前期定位策劃的一般內(nèi)容、方法，并對相關(guān)因素進(jìn)行了重點(diǎn)分析。房地產(chǎn)開發(fā)項目前期定位策劃是房地產(chǎn)開發(fā)的重要一步.而房地產(chǎn)前期定位策劃的核心內(nèi)容還是對房地產(chǎn)市場研究，對市場的認(rèn)識決定了房地產(chǎn)策劃的質(zhì)量。本文通過房地產(chǎn)開發(fā)項目前期定位策劃的各影響因素進(jìn)行重點(diǎn)分析，找出項目開發(fā)的敏感性因素,使開發(fā)商與消費(fèi)者之間產(chǎn)生相互認(rèn)同關(guān)系，建立合理順暢的銷售渠道,才能保證項目的成功運(yùn)行。

參考文獻(xiàn)

[1]張麗娜,田倩,汪萍芳.房地產(chǎn)開發(fā)項目前期定位策劃研究[J] .決策＆信息, 2009, 57(9):98-99

[2]王瑞玲,王建輝.房地產(chǎn)前期定位策劃中應(yīng)注意的問題[N] .重慶科技學(xué)院學(xué)報,2008, (8) :80-81

[3]李虹.房地產(chǎn)開發(fā)項目前期定位策劃研究[D] .重慶大學(xué),2005.05:52-56

[4]魏美苓.房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制研究[D] .天津大學(xué),2007.12: 12-18

[5]李秋菊, 程松林.基于灰色關(guān)聯(lián)度分析模型的房價影響因素比較[J] .中國外資, 2009.6,8(2):46-50

篇3

中圖分類號：F235文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

引言

經(jīng)濟(jì)評估是房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的主要內(nèi)容。在房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)前，為了避免由于決策失誤、盲目開發(fā)建設(shè)帶來的損失和不良后果，以期實(shí)現(xiàn)項目開發(fā)的效益最大化，必須從經(jīng)濟(jì)學(xué)、生產(chǎn)技術(shù)科學(xué)、系統(tǒng)工程學(xué)、社會環(huán)境、法律因素等方面進(jìn)行具體的調(diào)查、分析、研究；對可能采取的規(guī)劃方案、設(shè)計方案、建設(shè)方案和技術(shù)方案等進(jìn)行仔細(xì)的分析和綜合比較；對該房地產(chǎn)開發(fā)項目建成后的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境生態(tài)效益進(jìn)行合理的預(yù)測和評估；確定其中的有利因素和不利因素，估算成功概率和經(jīng)濟(jì)效益，評估項目是否可行，并作為進(jìn)一步開展工作的基礎(chǔ)。

一、經(jīng)濟(jì)評估是可行性研究的重要內(nèi)容，是可行性研究的前提

1、對房地產(chǎn)開發(fā)商而言，房地產(chǎn)投資具有前期資金投入量大、回收周期長、投資風(fēng)險高等特點(diǎn)。項目決策一旦失誤，浪費(fèi)大量的人力、物力、財力，加重企業(yè)債務(wù)負(fù)擔(dān)，會給開發(fā)商帶來致命性的打擊。首先，房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)建設(shè)的必要依據(jù)是可行性研究報告，房地產(chǎn)開發(fā)項目投資者應(yīng)該根據(jù)可行性研究的結(jié)果，決定是否投資開發(fā)該項目。而決定可行性研究報告是否可行的重要前提是經(jīng)濟(jì)評估中的相關(guān)數(shù)據(jù)。

2、對金融機(jī)構(gòu)而言，審查項目的可行性研究，首先就要審查可行性研究報告中的各種經(jīng)濟(jì)評估數(shù)據(jù)，只有得出正確的結(jié)論，才能判斷資金方面的融資能力、融資數(shù)額，在項目建設(shè)后有無償還能力，貸款的風(fēng)險有多少，從而決定是否貸款以及確定貸款的利率。

3、對國家政府部門而言，如果房地產(chǎn)開發(fā)項目投資失敗，會導(dǎo)致對銀行的還款滯后，甚至影響城市的開發(fā)進(jìn)程。房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告是政府各級管理計劃部門確定是否給予批準(zhǔn)立項的依據(jù)，而決定可行性研究報告是否可行的重要依據(jù)是經(jīng)濟(jì)評估數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確度。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評估中普遍存在的問題

在房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評估中因?yàn)樯婕暗揭幌盗袛?shù)據(jù)與調(diào)查的結(jié)果，所以有些問題經(jīng)常出現(xiàn)且不容易立即改正發(fā)現(xiàn)。

1、調(diào)查研究不全面、深度不夠、論據(jù)不足

在房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評估中，某些單位貪圖省事，未作全面調(diào)研，對建設(shè)項目的地理位置、氣候、地理水文、名勝古跡、文化背景等平鋪直敘，輕描淡寫。技術(shù)性論述不到位，主次不分，對于擬建項目來說缺乏針對性，項目經(jīng)濟(jì)評估的數(shù)據(jù)確定隨意，缺乏充分依據(jù)，參考價值不高。

2、立場不公正

為了滿足領(lǐng)導(dǎo)或業(yè)主的需求，對推薦方案優(yōu)點(diǎn)講得多，缺點(diǎn)講得少，搞陪襯方案，立場不公正。只是作表面文章，缺乏主要工程經(jīng)濟(jì)技術(shù)數(shù)據(jù)或數(shù)據(jù)不真實(shí)，估算投資、征地拆遷數(shù)據(jù)不切合實(shí)際。有的可行性研究單位怕?lián)L(fēng)險，盲目依照業(yè)主的要求，投其所好，評估依據(jù)不客觀、不符合實(shí)際，違背實(shí)事求是原則，立場不公正。

3、經(jīng)濟(jì)評價不客觀

經(jīng)濟(jì)、財務(wù)評價是房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告的核心，是決策階段項目排序和取舍的主要依據(jù)。正因?yàn)槿绱耍恍└憬?jīng)濟(jì)評估的人員為了滿足業(yè)主投資效益最大化的心理，高估預(yù)期收益率，然后對經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率和投資回收期等數(shù)據(jù)人為地進(jìn)行調(diào)整，有的甚至修改基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，偏離客觀合理。對研究報告中涉及具體數(shù)據(jù)的結(jié)論規(guī)避不提或含糊其辭，報告質(zhì)量不具備可靠性。

4、房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評估中的有關(guān)計量不準(zhǔn)確、投資估算偏差大

造成房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評估中的有關(guān)計量不準(zhǔn)確、投資估算偏差大的原因主要是有些可研單位勘測不認(rèn)真，個別技術(shù)人員責(zé)任心不強(qiáng)，技術(shù)不過關(guān)，導(dǎo)致得到的工程數(shù)量不準(zhǔn)確，使得房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評估中的有關(guān)計量得到的結(jié)果出現(xiàn)很大的偏差。

三、掌握市場動態(tài)，轉(zhuǎn)變經(jīng)營理念，加強(qiáng)評估管理

在國家加大對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控力度的背景下，房地產(chǎn)市場陷入了低迷的狀態(tài)，那種“只要把房子建起來就不愁沒人買”的房地產(chǎn)市場的緊俏時代已經(jīng)一去不復(fù)返了。因此，房地產(chǎn)項目開發(fā)更加需要重視對可行性研究報告中的相關(guān)經(jīng)濟(jì)評估數(shù)據(jù)分析。從市場、技術(shù)、效益三方面對項目進(jìn)行全面技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方面的分析，具體而言，我們可以從以下幾個方面加以完善：

1、要不斷更新經(jīng)營理念

目前，針對我國房地產(chǎn)市場不景氣的情況，許多房地產(chǎn)開發(fā)商都把眼光瞄準(zhǔn)了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方面。但是房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)屬于不同領(lǐng)域，房地產(chǎn)開發(fā)商雖然對于房地產(chǎn)開發(fā)較為了解，但未必對商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營熟悉。房地產(chǎn)開發(fā)商不應(yīng)盲目建設(shè)開發(fā)，要對經(jīng)營理念進(jìn)行更新，特別是要采用先招商的方式，讓更多深諳商業(yè)經(jīng)營的人士參與到房地產(chǎn)開發(fā)前期市場調(diào)研中，使項目更加符合商業(yè)需求，更加符合市場需要，唯有如此，才能夠促使房地產(chǎn)開發(fā)項目得以成功。

2、要時刻關(guān)注國家對于房地產(chǎn)方面的政策動態(tài)

國務(wù)院在1999年了《加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施工程質(zhì)量管理的通知》以后，又在2000年頒布了《建設(shè)項目質(zhì)量管理條例》，規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中，首先要重視可行性研究報告的質(zhì)量問題，首先要嚴(yán)格加強(qiáng)項目建設(shè)前期質(zhì)量，切實(shí)執(zhí)行房地產(chǎn)項目建設(shè)基本程序，各類房地產(chǎn)開發(fā)項目必須要做好可行性研究，任何單位和個人都不得將可行性研究程序簡化，對于初步設(shè)計、可行性研究報告、項目建議書等文件不達(dá)到規(guī)定，評估單位堅決不予評估，審批單位更不得進(jìn)行批準(zhǔn)立項。因此，企業(yè)應(yīng)該認(rèn)真學(xué)習(xí)，深刻理解，慎重立項。

3、要重視市場調(diào)研

房地產(chǎn)項目市場影響因素較多，專業(yè)較廣，行業(yè)較多，以及房屋建筑物不可移動性，投資風(fēng)險較高等特點(diǎn)。市場調(diào)研主要包括房地產(chǎn)市場供給、房地產(chǎn)需要的調(diào)查、房地產(chǎn)市場價格調(diào)查、客戶調(diào)查等。房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，在市場調(diào)研整個環(huán)節(jié)中具有十分重要的作用，甚至可以說直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)項目的成敗。無數(shù)個失敗的案例已經(jīng)使開發(fā)商逐漸認(rèn)識到市場調(diào)研的重要性，但是他們對于市場急于了解的心態(tài)和他們對市場的膚淺認(rèn)識和軟弱行動之間形成了鮮明對比。

4、對房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行財務(wù)評價

房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)評價是指依據(jù)前期總體策劃所制定的投資方案、進(jìn)度計劃、資金籌措計劃、營銷計劃所編制的財務(wù)報表，計算、分析出項目的成本、費(fèi)用、效益，從而判斷和評價項目的財務(wù)狀況和經(jīng)濟(jì)收益狀況。因此，仔細(xì)、謹(jǐn)慎的做好財務(wù)評價，才能有效的控制和降低財務(wù)開支，減少經(jīng)營風(fēng)險，從而達(dá)到利益最大化。

四、如何確保經(jīng)濟(jì)評估質(zhì)量的措施

1、評估團(tuán)隊的建設(shè)。根據(jù)管理學(xué)的觀點(diǎn)，管理的五要素中，人是第一要素，是決定事件成敗的最主要因素，只有建立好一支好的團(tuán)隊，才能為成功打下了堅實(shí)的基礎(chǔ)。團(tuán)隊中首先要有一個能夠積極響應(yīng)你工作的帶頭鳥，并具有一定管理經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)技術(shù)的復(fù)合型人才。由能夠吃苦耐勞，工作認(rèn)真仔細(xì)的人選組成一支具有合作精神的團(tuán)隊。

2、市場調(diào)查工作。調(diào)查前需對全體團(tuán)隊人員進(jìn)行交底，使調(diào)查人員明確各自的職責(zé)、任務(wù)和調(diào)查范圍，明確調(diào)查方法、調(diào)查的深度及調(diào)查時應(yīng)該注意的問題，調(diào)查時應(yīng)具有針對性，對不同的人群、不同的環(huán)境要采取不同的方式方法，要具有耐心。每個人對調(diào)查過程都必須做好記錄，記錄需實(shí)事求是，不能夸大或縮小事實(shí)，能量化的必須量化，并且計量準(zhǔn)確、數(shù)據(jù)真實(shí)。然后通過團(tuán)隊集體討論、分析，匯總出一個準(zhǔn)確的結(jié)果。

3、產(chǎn)品定位。市場營銷學(xué)告訴我們，市場營銷是貫穿于產(chǎn)品的設(shè)計、建設(shè)、驗(yàn)收及銷售等全過程中，傳統(tǒng)的產(chǎn)品銷售模式應(yīng)該從思想上改變。產(chǎn)品在設(shè)計階段就應(yīng)該有一個正確的定位。產(chǎn)品定位，就是預(yù)估和確定產(chǎn)品在未來潛在顧客心目中占有的位置。其重點(diǎn)是在于對未來潛在顧客所下的功夫，并為此從產(chǎn)品特征、包裝、服務(wù)等多方面作研究，以及考慮分析競爭對手的情況。企業(yè)對用什么樣的產(chǎn)品來滿足目標(biāo)消費(fèi)者或目標(biāo)消費(fèi)市場的需求。產(chǎn)品定位是對目標(biāo)市場的選擇與企業(yè)產(chǎn)品結(jié)合的過程，也即是將市場定位企業(yè)化、產(chǎn)品化的工作。所以，產(chǎn)品定位的準(zhǔn)確程度直接影響到今后產(chǎn)品的銷售能力。

4、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是項目開發(fā)建設(shè)融資的重要依據(jù)，特別項目概算指標(biāo)，它反映了項目建設(shè)各個階段所需的投資量。一個項目按開發(fā)流程劃分為項目決策階段、啟動階段、建設(shè)階段、運(yùn)行及銷售階段，正確評估出各階段需要支付的費(fèi)用，對項目的開發(fā)能否成功起著決定性的作用。一般來說，項目決策階段的費(fèi)用主要有機(jī)會分析費(fèi)、市場調(diào)查分析費(fèi)、可行性研究費(fèi)、決策費(fèi)。啟動階段的費(fèi)用主要有土地取得費(fèi)、拆遷賠償費(fèi)、居民安置費(fèi)、項目申報手續(xù)費(fèi)、圖紙設(shè)計費(fèi)。建設(shè)階段又可劃分為基礎(chǔ)施工階段、主體結(jié)構(gòu)施工階段、裝飾施工階段，要求通過計算并列表說明各階段需要支付的工程造價成本。運(yùn)行及銷售階段的費(fèi)用主要有銷售成本、產(chǎn)品維護(hù)成本和財務(wù)成本。從各階段的費(fèi)用情況來說對開發(fā)的影響較大的階段主要在項目決策階段、啟動階段、建設(shè)階段，而項目開發(fā)能否成功的轉(zhuǎn)折點(diǎn)多數(shù)在建設(shè)階段。所以要求對前幾個階段的費(fèi)用進(jìn)行統(tǒng)計，結(jié)合當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)房地產(chǎn)銷售政策，根據(jù)銷售許可的節(jié)點(diǎn)，預(yù)先評估出銷售形勢，計算出投資額的最大量及其節(jié)點(diǎn)，也就是說在這個節(jié)點(diǎn)上累計投資量最大，也就是項目融資的最大需求。決策者如果在這個節(jié)點(diǎn)上滿足不了這個需求，項目開發(fā)就有夭折的可能。

所以說，只有正確的經(jīng)濟(jì)評估才有規(guī)范的可行性研究，才能“剎住”盲目投資。我國經(jīng)過近10年的發(fā)展，大中城市的房地產(chǎn)市場在一步步走向成熟，房地產(chǎn)市場初期的“暴利歲月”已經(jīng)一去不復(fù)返，對房地產(chǎn)開發(fā)商而言，做好項目的可行性研究，才能避免盲目投資，被市場所接受。

結(jié)束語

在房地產(chǎn)項目投資中，經(jīng)濟(jì)評估的質(zhì)量直接決定著可行性研究報告的質(zhì)量，從而影響到在項目開發(fā)的順利程度，甚至決定著成敗，在項目開發(fā)實(shí)施過程中起到了很重要的作用。只有及時的研究和預(yù)估出可能遇到的各種難題，才能從容不迫的規(guī)避問題或解決問題，促使項目投資建設(shè)的順利完成。

參考文獻(xiàn)

篇4

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃與房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃合同的概念

日本策劃專家和田創(chuàng)對策劃的定義是：策劃是通過實(shí)踐活動獲取更佳成果的智能，或智能創(chuàng)造行為。也就是在對企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境予以準(zhǔn)確地分析并有效地運(yùn)用各種經(jīng)營資源的基礎(chǔ)上，對一定時間內(nèi)的企業(yè)營銷活動的行為、實(shí)施方案與具體措施進(jìn)行設(shè)計和計劃。我國房地產(chǎn)業(yè)界現(xiàn)在對房地產(chǎn)項目策劃一般分為房地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃模式、房地產(chǎn)全程策劃模式、房地產(chǎn)品牌策劃模式、房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃模式、房地產(chǎn)發(fā)展商自行策劃模式等等。對于房地產(chǎn)專業(yè)策劃公司而言，通常建議房地產(chǎn)開發(fā)商采取房地產(chǎn)全程策劃模式。該模式由原深圳萬科股份有限公司董事、副總經(jīng)理馮佳先生提出，以土地價值最大化策劃為核心，包含市場研究、土地研制、項目分析、項目規(guī)劃、概念設(shè)計、形象設(shè)計、營銷策略、物業(yè)服務(wù)、品牌培植等九個方面的內(nèi)容。時間跨度自開發(fā)商委托日至業(yè)主入住、物業(yè)管理公司開始行使物業(yè)管理權(quán)之日止。

房地產(chǎn)項目的前期策劃也與房地產(chǎn)項目的銷售密切聯(lián)系，許多項目都采取策劃合同與銷售合同合并簽訂的辦法。在深圳、上海等城市，還出現(xiàn)了房地產(chǎn)專業(yè)策劃公司免策劃服務(wù)費(fèi)、只收取銷售費(fèi)的新模式。

房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃合同從法律上定性，屬于一種技術(shù)咨詢合同。它具備技術(shù)咨詢合同的法律特征：首先，房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃合同是受托人為委托人提供決策參考所訂立的合同，其中相當(dāng)大一部分屬軟科學(xué)研究，凡屬工程設(shè)計、工程驗(yàn)收、技術(shù)轉(zhuǎn)讓等實(shí)質(zhì)性技術(shù)活動不屬此類合同調(diào)整。它主要發(fā)生在項目實(shí)施之前。其次，房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃屬于決策服務(wù)，合同履行的結(jié)果僅為委托人可供選擇的咨詢報告。除合同另有約定之外，委托人將受托人提出的咨詢報告和意見付諸實(shí)施所發(fā)生的損失，受托人不承擔(dān)責(zé)任。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃合同雙方當(dāng)事人的主要義務(wù)。

（一）委托人的義務(wù)

房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃合同的委托人一般為房地產(chǎn)項目開發(fā)商或投資商。其主要義務(wù)有：

1、如實(shí)告知受托人房地產(chǎn)項目的背景情況材料和基本情況。包括欲開發(fā)土地的位置、欲開發(fā)土地的土地權(quán)屬、欲開發(fā)土地的土地權(quán)性質(zhì)、欲開發(fā)土地的權(quán)證面積、政府主管部門的規(guī)劃要點(diǎn)、自籌資金規(guī)模等。背景情況材料和基本情況是受托人進(jìn)行分析研究、提出咨詢報告的基礎(chǔ)和依據(jù)，委托人提供的報告材料、數(shù)據(jù)、資料越全面，越有利于咨詢報告的科學(xué)性、合理化。

2、依據(jù)合同約定闡明需要咨詢的問題，并作明確之要求。委托人首先要向受托人說明具體的要求，它是受托人進(jìn)行分析論證的出發(fā)點(diǎn)。一般而言，受托人應(yīng)當(dāng)提供市場調(diào)查分析、項目投資策劃分析、項目規(guī)劃策劃、項目可行性總評估分析四個方面的咨詢服務(wù)。

3、接受受托人的工作成果。接受受托人的工作成果既是委托人的義務(wù)，也是其權(quán)利。工作成果是指受托人完成的咨詢報告和意見，在受托人完成咨詢報告和意見后，委托人要及時組織評價鑒定，確認(rèn)工作成果是否符合合同約定的條件，予以驗(yàn)收。

4、支付報酬。這是委托人最基本的義務(wù)。委托人應(yīng)依據(jù)合同的約定，分次或一次性履行支付報酬的義務(wù)。

（二） 受托人的義務(wù)

1、依約完成策劃方案

受托人的主要合同義務(wù)包括三項，一是完成房地產(chǎn)項目的市場調(diào)查工作，二是依據(jù)調(diào)查情況進(jìn)行有科學(xué)依據(jù)的市場分析，三是進(jìn)行有獨(dú)創(chuàng)性的策劃。按照房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)，受托人完成的策劃方案應(yīng)包含的基本項目包括：

（1）市場調(diào)研

A區(qū)域房地產(chǎn)市場調(diào)研

B類比競爭樓盤調(diào)研

C各類物業(yè)市場調(diào)研

D項目功能與主題定位分析

E目標(biāo)客戶定性調(diào)查

F目標(biāo)客戶定量調(diào)查

G市場定位分析和項目價格定位分析

F項目可行性總評估分析報告

（2）項目投資策劃

A宏觀經(jīng)濟(jì)和本區(qū)域城市市場調(diào)研

B項目所在地環(huán)境、現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢判斷

C項目開發(fā)方式和開發(fā)節(jié)奏建議

D項目土地SWTO調(diào)查和項目規(guī)模定位、價值分析

E項目投入產(chǎn)出分析及資金運(yùn)作建議

（3）項目規(guī)劃策劃

A項目背景分析

B項目名稱和標(biāo)志

C項目整體平面規(guī)劃、功能分區(qū)、道路系統(tǒng)布局概念提示

D單體主力戶型組合概念方案

E整體建筑風(fēng)格定位、色彩計劃

F室內(nèi)布局、裝修概念提示

G環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示

H公共家具設(shè)計概念提示

I公共裝飾材料選擇指導(dǎo)

J燈光設(shè)計及背景音樂指導(dǎo)

K項目建成后未來生活方式指引

依據(jù)以上義務(wù)，受托人要盡可能收集與所策劃項目有關(guān)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)信息、資源信息、人才信息，利用自身的技術(shù)知識和經(jīng)驗(yàn)，綜合分析項目的技術(shù)內(nèi)容，預(yù)測房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟(jì)前景，為委托人的房地產(chǎn)項目提供科學(xué)依據(jù)和參考方案，提出具有較高科學(xué)水平和參考價值的咨詢報告和意見。房地產(chǎn)項目策劃方案不僅僅是一個結(jié)論性的方案，它還應(yīng)包括基本信息數(shù)據(jù)、分析論證過程和各種可行性方案以及最佳方案等內(nèi)容。

2、保證策劃方案達(dá)到合同約定的要求。

咨詢報告是委托人進(jìn)行項目決策的主要依據(jù)。它要求受托人在技術(shù)咨詢工作中，采取嚴(yán)肅認(rèn)真的態(tài)度，力求咨詢報告的先進(jìn)性、可行性，避免咨詢報告華而不實(shí)或出現(xiàn)失誤、質(zhì)量低劣、無參考價值等情況的發(fā)生，從而使策劃方案和意見達(dá)到合同約定的要求。

3、配合和接受委托人的驗(yàn)收。

受托人進(jìn)行的策劃，需經(jīng)委托人對策劃方案驗(yàn)收后方為履行完畢合同。在項目驗(yàn)收過程中，受托人應(yīng)委派專業(yè)技術(shù)人員和策劃方案設(shè)計人員按時參加由委托人組織召開的工作會議，對咨詢報告中的專業(yè)術(shù)語、調(diào)查依據(jù)、科學(xué)依據(jù)、策劃理念等進(jìn)行解釋。保證委托人能夠清楚明白的知悉整個書面報告的內(nèi)容并有能力予以實(shí)施。

對于委托人在驗(yàn)收過程中所指出的問題，受托人應(yīng)依據(jù)合同的約定予以修改、補(bǔ)作或?qū)ξ腥擞枰越忉尅?/p>

（三）房地產(chǎn)開發(fā)商訂立房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃合同應(yīng)當(dāng)注意的問題。

1、正確定位房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃工作的性質(zhì)，不進(jìn)“策劃萬能論”的誤區(qū)。

如前所述，房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃公司在房地產(chǎn)項目中應(yīng)起到的作用是“顧問”作用，僅僅依靠“顧問”的顧問工作不能使房地產(chǎn)項目起決定性作用?！安邉澣f能論”將策劃不切實(shí)際地吹捧為靈丹妙藥，似乎立桿見影，一通百通，成了無所不能的百寶囊。它的觀點(diǎn)與實(shí)際是不相符的。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃合同不必要與房地產(chǎn)銷售合同合并訂立。

依照策劃公司提供的合同樣本，房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃合同往往與房地產(chǎn)銷售合同合而為一，稱《全程策劃與銷售合同》。筆者認(rèn)為，兩類合同根本沒有合并訂立的必要：

（1） 兩類合同的法律性質(zhì)不同，簽約雙方當(dāng)事人在合同中的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不同。

房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃合同是一種技術(shù)咨詢合同，委托人與受托人之間發(fā)生的法律關(guān)系是咨詢服務(wù)關(guān)系；房地產(chǎn)銷售合同是一種委托合同，委托人與受托人之間發(fā)生的法律關(guān)系是受托人以委托人的名義銷售房屋。無論是從雙方的權(quán)利、義務(wù)的構(gòu)成還是從權(quán)利、義務(wù)的特點(diǎn)看，兩類合同從法律上都缺乏必要的關(guān)聯(lián)性。

（2） 兩類合同合并訂立對于房地產(chǎn)開發(fā)商存在風(fēng)險。

由于房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃合同的技術(shù)咨詢合同特性，決定了沒有一個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)衡量和評價受托人的工作業(yè)績。當(dāng)事人雙方難以約定因前期策劃合同履行不合格而解除合同的條件。一旦委托人對受托人產(chǎn)生信用危機(jī)，委托人不能找到合適的法律事由終止合同的繼續(xù)履行，解約往往需要向受托人支付一筆不必要的違約金，委托人的自我保護(hù)能力較差。

（3）筆者建議，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃合同履行完畢之后，視受托人的工作業(yè)績再行選擇是否與受托人訂立《銷售合同》。

3、不要將前期策劃放在詳規(guī)之后。

開發(fā)商應(yīng)在詳規(guī)之前完成前期策劃事宜。如果沒有項目區(qū)域市場調(diào)研數(shù)據(jù)支持、沒有競爭對手項目的市場營銷戰(zhàn)略的應(yīng)對措施、也沒有確立項目的銷售方向，開發(fā)商就進(jìn)行詳規(guī)，前期策劃就會失去其應(yīng)有的作用。

4、給予受托人充分的時間。

對受托人而言，前期策劃合同的履行是一個調(diào)查－分析論證－獨(dú)創(chuàng)性策劃的過程，策劃期間還需要與委托人有充分的溝通。如果委托人給予受托人的時間不足，受托人難以投入足夠的人力、物力、財力去進(jìn)行廣泛的前期市場分析論證工作，用十幾天乃至幾天時間拿出的策劃方案，分析與定位只能建立在主觀臆測上；創(chuàng)作的策劃方案不具備獨(dú)創(chuàng)性，僅僅是其他樓盤的修改翻版。最終，利益的受害者是開發(fā)商本身。

5、細(xì)分受托人的工作要點(diǎn)，對受托人應(yīng)遞交書面報告的內(nèi)容和形式作明確要求。

筆者在審閱一系列前期策劃合同后認(rèn)為，對受托人應(yīng)遞交書面報告的內(nèi)容和形式要求不明確是此類合同糾紛形成的重要原因，也是此類糾紛處理的難點(diǎn)之所在。相對雙方當(dāng)事人的專業(yè)分析，房地產(chǎn)開發(fā)商對此并不處于強(qiáng)勢，且我國現(xiàn)行法律、法規(guī)對此無詳盡規(guī)定。建議開發(fā)商在訂立合同時參考中國管理傳播網(wǎng)上的《房地產(chǎn)全程策劃營銷案提綱》一文，對受托人的策劃要點(diǎn)和文案作出細(xì)分之要求。

6、在合同中確認(rèn)委托人享有受托人所提交的策劃方案中所包括的文字作品、圖片作品、電腦制作作品、其他廣告作品的修改權(quán)、使用權(quán)、經(jīng)濟(jì)受益權(quán)。

7、確定分期付款的付款方式。一般可以將付款分為四個階段，一是訂立合同后的付款，二是受托人遞交初步策劃方案提綱時的付款，三是受托人正式提交前期策劃方案并經(jīng)委托人驗(yàn)收后的付款，四是房屋銷售達(dá)到某一額度后的獎金。將前期策劃分為四次付款，對于開發(fā)商所獲得的質(zhì)量保障、服務(wù)保障，對于調(diào)動受托人的工作積極性和后期服務(wù)意識，都是具備良好作用的。

篇5

一、旅游房地產(chǎn)項目前期策劃概述

（一）前期策劃的含義

旅游房地產(chǎn)項目前期策劃，其實(shí)就是結(jié)合項目開發(fā)地的實(shí)際情況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等，來制定的相關(guān)策劃。從前期策劃的不同發(fā)展階段來看，人們對其有著不同的理解：在上世紀(jì)90年代，人們認(rèn)為前期策劃就是促銷策劃，就是如何將產(chǎn)品推銷出去；當(dāng)前，人們對于前期策劃已經(jīng)有了更加全面、專業(yè)的理解。旅游房地產(chǎn)項目的前期策劃，包含了多方面的內(nèi)容，如市場調(diào)查、消費(fèi)者行為心理分析，保證旅游房地產(chǎn)項目開發(fā)具有創(chuàng)造性、決定性。

（二）旅游房地產(chǎn)項目前期策劃的原則

從旅游房地產(chǎn)項目前期策劃的原則來看，其主要分為四個方面：其一，客觀性原則，具體來講就是在進(jìn)行前期策劃時，必須要進(jìn)行詳細(xì)的市場調(diào)查，了解具體的市場情況，充分了解客觀的市場需求及市場環(huán)境；其二，深入性原則，具體來講，就是要對項目進(jìn)行深入的分析挖掘，找出其與別的項目的不同點(diǎn)，保證差異化競爭；其三，創(chuàng)造性原則，具體來講，就是在前期的策劃當(dāng)中，應(yīng)當(dāng)要有一定的創(chuàng)新觀點(diǎn)，保證策劃的創(chuàng)造性；其四，前瞻性原則，具體來講，就是在進(jìn)行前期策劃的時候，不應(yīng)當(dāng)局限于當(dāng)前的情況，而是應(yīng)當(dāng)結(jié)合相關(guān)政策及市場發(fā)展情況，做出長遠(yuǎn)的項目策劃。

（三）旅游房地產(chǎn)項目前期策劃的重要性

在旅游房地產(chǎn)項目的開發(fā)中，前期策劃起著非常重要的作用。首先，它是旅游房地產(chǎn)項目開發(fā)的“指示燈”，指引項目的正確運(yùn)作；其次，它是“導(dǎo)演”，對旅游房地產(chǎn)項目起著全局把控的作用，是項目開發(fā)與推廣成功的關(guān)鍵；最后，旅游房地產(chǎn)項目的“船長”，對項目的前期工作起著監(jiān)理作用，保證項目走向的正確性。

二、旅游房地a項目前期策劃的主要內(nèi)容

旅游房地產(chǎn)項目前期策劃的主要內(nèi)容分為三個方面。其一，市場調(diào)研及走勢分析、預(yù)測，市場調(diào)研所獲得的資料是走勢分析、預(yù)測的基礎(chǔ)，有著非常重要的參考價值，所以，必須要做好前期的市場調(diào)研工作，并且著重對目標(biāo)客戶進(jìn)行定性調(diào)查，這樣才能保證項目開發(fā)更加符合看客戶需求，更加利于項目的推廣。其二，前期產(chǎn)品及市場定位可行性研究，這是前期策劃的核心組成部分，要求策劃師充分利用SWOT分析法，對項目開發(fā)潛力、市場定位風(fēng)險及市場定位可行性進(jìn)行準(zhǔn)確的分析。其三，品牌戰(zhàn)略策劃，具體來講就是項目的前期策劃要有一定的側(cè)重點(diǎn)，如人文環(huán)境建設(shè)、生態(tài)景觀建設(shè)等。

三、旅游房地產(chǎn)項目前期策劃存在的問題

首先，把握不住策劃核心，這是當(dāng)前旅游房地產(chǎn)項目前期策劃工作中存在的突出問題，很多的前期策劃中只有對項目的可行性分析，而不能明確的體現(xiàn)出項目的特點(diǎn)，沒有創(chuàng)造性，根本無法提出有建設(shè)性的策劃。其次，當(dāng)前很多的旅游房地產(chǎn)項目前期策劃都只是進(jìn)行理論的闡述，根本就沒有結(jié)合項目開發(fā)的實(shí)際情況來進(jìn)行具體的分析，可操作性不強(qiáng)。再次，缺乏前瞻性，具體表現(xiàn)在旅游房地產(chǎn)項目前期策劃的戰(zhàn)略發(fā)展方面，很大一部分策劃都只是針對現(xiàn)有的相關(guān)偵測來進(jìn)行項目策劃，卻沒有將目光放的長遠(yuǎn)一些，過于重視短期的營銷。最后，風(fēng)險防范有待加強(qiáng)，旅游房地產(chǎn)項目開發(fā)的風(fēng)險與收益并存，要想保證項目開發(fā)的高收益，就必須提高風(fēng)險防范，但結(jié)合實(shí)際的旅游房地產(chǎn)項目前期策劃來看，風(fēng)險防范還有待加強(qiáng)。

四、應(yīng)對措施

第一，要保證市場調(diào)查的精準(zhǔn)度，具體來講就是要全方位的進(jìn)行市場調(diào)研，充分了解市場環(huán)境及行業(yè)競爭情況，并且結(jié)合消費(fèi)者的具體需求，對旅游房地產(chǎn)項目進(jìn)行準(zhǔn)確的分析，對產(chǎn)品進(jìn)行精準(zhǔn)的定位，這樣才能夠保證旅游房地產(chǎn)項目前期策劃的準(zhǔn)確性。第二，要保證項目開發(fā)的可行性，在旅游房地產(chǎn)項目的前期策劃中，要注意結(jié)合項目開發(fā)的實(shí)際情況，并且借鑒學(xué)習(xí)成功案例，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，從而制定出具有較高可行性的項目策劃。第三，要有長遠(yuǎn)的目光，前期策劃不應(yīng)當(dāng)只是將目光局限于當(dāng)前的發(fā)展，而是應(yīng)當(dāng)有可持續(xù)的發(fā)展理念，結(jié)合相關(guān)政策，制定長遠(yuǎn)的項目目標(biāo)。

篇6

中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

—、國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項目管理存在的問題

（—）項目方案確定階段存在的問題

房地產(chǎn)開發(fā)商對項目方案的確定還是足夠重視的，但是往往開發(fā)商在房地產(chǎn)項目確定時，沒有按照規(guī)范程序進(jìn)行操作，使得項目方案確定階段的工作存在一些疏忽。

第一，市場調(diào)研不夠成分，存有疏忽。通常房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在爭取到工程開發(fā)項目后，為了盡快獲得工程效益，往往在市場調(diào)研不夠充分的情況下，匆忙確定項目方案，僅憑借“目前市場什么項目最賺錢，就開發(fā)什么”的錯誤觀念，這樣僅僅只是機(jī)械式地模仿別的企業(yè)，在開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品中，沒有自己企業(yè)的獨(dú)特優(yōu)勢，從而使得企業(yè)在市場上沒有競爭力，始終落后于別的企業(yè)。另外，由于市場調(diào)研不充分，在對項目方案決策時，可能會出現(xiàn)一定程度的失誤，這樣就增加了房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商在確定項目方案前，必須要有充分的市場調(diào)研。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏精致品牌意識。由于任何企業(yè)的生產(chǎn)的根本目的是利潤最大化，一些房地產(chǎn)企業(yè)為了獲取更高的利潤，在項目方案確定過程中，往往忽略對產(chǎn)品的精品意識和企業(yè)的品牌形象，他們考慮最多的是怎么從這個項目中賺取更多的錢。因此，企業(yè)要想持久的發(fā)展，必須在方案確定時考慮“精品意識、品牌形象”的戰(zhàn)略眼光。

第三，投資估算報告不全面和不切合實(shí)際。房地產(chǎn)企業(yè)拿到一個新的開發(fā)項目后，往往生產(chǎn)商只做工程項目概算報告，在開發(fā)項目方案、功能等基本確定后，并沒有對方案做詳細(xì)的投資估算報告，只有工程項目招標(biāo)造價資料。如果在項目開工前，生產(chǎn)商沒有一個切合實(shí)際和全面的投資估算，其無法準(zhǔn)確地在項目實(shí)施過程進(jìn)行投資控制。

（二） 管理體制不健全，造成施工進(jìn)度和成本偏離預(yù)期目標(biāo)

我國房地產(chǎn)項目在開發(fā)過程中，由于開發(fā)商對項目管理的理解深度不夠，從而在運(yùn)用項目管理的過程中照搬管理模式，但是他們對項目管理的具體細(xì)節(jié)研究不夠深入，特別是在項目管理的體制方面，往往存在著不夠完善的缺陷，這就在工程項目的事前管理與事中管理出現(xiàn)了脫節(jié)現(xiàn)象，在工程施工進(jìn)度和生產(chǎn)成本方面出現(xiàn)控制失控的問題，與預(yù)期目標(biāo)出現(xiàn)了一定程度的偏差，如房地產(chǎn)開發(fā)過程經(jīng)常出現(xiàn)的開發(fā)成本過高、推遲交房、房價無法有效控制、管理費(fèi)用偏高等問題。

（三）對房地產(chǎn)施工管理意識的認(rèn)識不到位

首先，在房地產(chǎn)施工管理過程中，經(jīng)常發(fā)生先開工后報告的現(xiàn)象。同時，一些施工單位習(xí)慣于傳統(tǒng)的施工工藝，經(jīng)常在工程開工以前不做開工報告，或著邊對工程進(jìn)行施工邊做開工報告，更有甚者在提交開工報告后沒有經(jīng)過批準(zhǔn)，便開始進(jìn)行施工，這些現(xiàn)象嚴(yán)重違反了施工監(jiān)理的規(guī)范。其次，在工程中經(jīng)常發(fā)生先對工程進(jìn)行檢驗(yàn)而后提交檢驗(yàn)申請報告的現(xiàn)象。有的承包商沒有形成按照施工程序的習(xí)慣，此外有些監(jiān)理人員的責(zé)任心不強(qiáng)、監(jiān)督管理力度不到位，使得承包商沒有在提出質(zhì)檢申請之前，監(jiān)理便做了質(zhì)檢工作，嚴(yán)重違反了施工監(jiān)理的規(guī)范程序。

（四）對安全意識認(rèn)識不足，出現(xiàn)安全隱患

根據(jù)對建筑工程中發(fā)生的事故進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計分析，發(fā)現(xiàn)有一多半工程事故的原因是違章指揮、違章操作、違反勞動紀(jì)律等造成的，尤其是施工人員違章施工、冒險蠻干所引起的事故占所有事故的比例最大。雖然大多數(shù)施工人員在長期的建筑施工過程中，已經(jīng)具備充足的安全意識，但隨著施工過程中出現(xiàn)的新工藝、新技術(shù)、新設(shè)備和新材料，使得一些舊的安全操作規(guī)范已不能滿足當(dāng)前施工安全規(guī)范的需要，甚至存在生產(chǎn)與安全嚴(yán)重脫節(jié)的現(xiàn)象。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目管理應(yīng)采取的措施

上述項目管理中的問題，強(qiáng)烈需求現(xiàn)代化的項目管理技術(shù)，下面對開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中應(yīng)該怎么做好項目管理工作。

（—）重視開發(fā)項目的市場定位和產(chǎn)品研究

房地產(chǎn)開發(fā)商必須做好充分的項目前期市場定位和市場調(diào)研等必要工作，使房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出一片以價格和產(chǎn)品為主要的競爭優(yōu)勢。要做好充足的市場定位：首先，充分研究國家及地方對房地產(chǎn)的相關(guān)政策與法規(guī)，了解政府對該行業(yè)的期望。如果政府支持該行業(yè)的發(fā)展，必將在法規(guī)、稅收等方面給予很大的扶持，減少投資風(fēng)險。其次，要根據(jù)工程項目所處的環(huán)境、地點(diǎn)以及規(guī)劃要求等基本特點(diǎn)，充分了解當(dāng)?shù)厥袌龅男枨鬆顟B(tài)，然后確定該項目的主要需求群體。通過對市場的充分調(diào)研，了解這些群體的購買能力、對空間的需求以及房屋的配套設(shè)施的要求等。最后，對附近房地產(chǎn)開發(fā)商的實(shí)力以及樓盤的設(shè)計方案、銷售面積以及銷售情況等，然后合理考慮本企業(yè)的競爭力能否在激烈的競爭中擊敗對手。

（二）提高房地產(chǎn)工程項目管理意識、完善管理機(jī)構(gòu)

在房地產(chǎn)企業(yè)中標(biāo)以后，為了提高工程項目的管理質(zhì)量，生產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該制定詳細(xì)的分級管理、層層負(fù)責(zé)的管理制度，同時還要在施工時建立項目經(jīng)理部、工程施工處、專業(yè)工程施工隊等三級質(zhì)量管理體系，確保工程項目管理的順利進(jìn)行。

（三）加強(qiáng)工程項目建設(shè)中的監(jiān)督檢查力度

在工程施工過程中的質(zhì)量監(jiān)督特別重要，工程的每個工序都應(yīng)該嚴(yán)格進(jìn)行檢查。首先，在施工機(jī)械、設(shè)備和材料進(jìn)場時，要對機(jī)械、設(shè)備和建筑材料進(jìn)行嚴(yán)格檢查；其次，要定期對機(jī)械設(shè)備的使用狀況做檢查，確保設(shè)備的完好和齊全；最后，要明確工程關(guān)鍵部位，同時，還要定期對機(jī)械的操作人員和維修人員進(jìn)行考核，確保工程建設(shè)的質(zhì)量監(jiān)督有序進(jìn)行。

（四）加強(qiáng)企業(yè)的品牌建設(shè)

隨著消費(fèi)者需求度不斷提高以及房地產(chǎn)市場競爭越來越激烈，企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對自身的品牌建設(shè)。但是，品牌建設(shè)并不是不符合實(shí)際的自我吹噓以及大量做廣告，而是提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和健全的服務(wù)。品牌建設(shè)是以開發(fā)商提供給市場的一個個完美的產(chǎn)品為基礎(chǔ)，漸漸被市場所接受，最終形成企業(yè)自身的品牌和形象。

由本文可知，房地產(chǎn)開發(fā)項目管理是一門科學(xué)的系統(tǒng)工程，要想使項目管理在房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)揮它的作用，就必須在項目開發(fā)前做好充分的市場調(diào)研，并逐漸完善工程項目管理的制度，同時還要對房地產(chǎn)開發(fā)過程進(jìn)行全程動態(tài)控制，及時解決工程項目管理中出現(xiàn)的問題，這樣才能提高和改善房地產(chǎn)開發(fā)項目管理體制，從而促進(jìn)項目管理社會效益、經(jīng)濟(jì)效益以及生態(tài)效益的最優(yōu)化，使得房地產(chǎn)企業(yè)走上持久健康的發(fā)展道路。

三、項目成本管理

項目的成本關(guān)系到企業(yè)的利益，對成本進(jìn)行合理的控制，是保證開發(fā)商經(jīng)濟(jì)利益的重要措施。房地產(chǎn)開發(fā)是一項大規(guī)模的生產(chǎn)活動，資金對每個開發(fā)企業(yè)都很重要，做好成本的管理和控制是非常必要的。開發(fā)成本主要包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和財務(wù)費(fèi)用等幾個大的方面。項目成本的管理分為策劃、設(shè)計階段的成本管理和包發(fā)、施工階段的成本管理。從國內(nèi)外的很多資料來看，對成本影響較大的是策劃、設(shè)計階段的成本管理，成本管理的關(guān)鍵也要以第一階段的管理為重點(diǎn)。但目前很多的房地產(chǎn)企業(yè)將第二階段作為成本管理的重點(diǎn)，雖然具有一定的意義，但對成本控制的成效卻不佳。因此，要加強(qiáng)對第一階段的成本控制，知識方案的選擇。做好投資的估算，從項目的設(shè)計之初就做好工程項目的成本管理和控制。

參考文獻(xiàn)：

[1] 薛春屹.基于新形勢下我國房地產(chǎn)項目管理中存在問題思考[J]. 價值工程. 2012(26)

[2] 張益航.淺談房地產(chǎn)項目管理的原則與對策[J]. 科技創(chuàng)新與應(yīng)用. 2012(22)

[3] 林成旺.淺析房地產(chǎn)項目管理的問題[J]. 科技創(chuàng)新導(dǎo)報. 2011(26)

篇7

二、住宅地產(chǎn)運(yùn)營全過程管理

從簡單意義上說，住宅地產(chǎn)的運(yùn)營管理就是成功銷售并使開發(fā)企業(yè)獲得預(yù)期的投資收益。但從現(xiàn)如今的住宅地產(chǎn)運(yùn)營管理來說，已不僅僅是單一的銷售工作這么簡單，而以圍繞著銷售工作展開的一系列運(yùn)營管理工作。從狹義上來說，房地產(chǎn)運(yùn)營包括對房屋和建筑地塊的銷售、租賃及售后服務(wù)管理等活動，活動范圍主要是在流通領(lǐng)域。從廣義上來說，房地產(chǎn)運(yùn)營包括對房屋的建造、買賣、信托、交換、維修、裝飾以及土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓等按價值規(guī)律所進(jìn)行的有目標(biāo)、有組織的經(jīng)濟(jì)活動，活動范圍貫穿于房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)、流通、消費(fèi)的全部過程，而非僅僅局限于流通領(lǐng)域。對現(xiàn)在買方市場的住宅銷售來說，一切都為了銷售，項目的運(yùn)營管理甚至整體的開發(fā)建設(shè)均應(yīng)以市場為導(dǎo)向，以客戶需求為前提。房地產(chǎn)運(yùn)營全過程管理是從項目用地的初始狀態(tài)就導(dǎo)入房地產(chǎn)運(yùn)營管理觀念，從最初的項目規(guī)劃貫穿于最終的物業(yè)管理，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作流程、行業(yè)特性。房地產(chǎn)運(yùn)營全過程管理相對于傳統(tǒng)管理手法的最大特點(diǎn)是在于始終貫穿于項目開發(fā)的全程，以市場為中心，以消費(fèi)者需求為導(dǎo)向，以此來指導(dǎo)項目開發(fā)和銷售，達(dá)到最大的銷售效果。這是一項巨大的系統(tǒng)工程，往往需要開發(fā)商利用其可動用的各種外部及內(nèi)部資源進(jìn)行優(yōu)化組合，對項目的形象設(shè)計與產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計、營銷策劃推廣、物業(yè)管理等諸多環(huán)節(jié)進(jìn)行計劃及統(tǒng)籌執(zhí)行。其中涉及眾多繁雜的外部機(jī)構(gòu)，包括市場調(diào)研機(jī)構(gòu)、學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)、各級政府部門、建筑設(shè)計機(jī)構(gòu)、建筑施工單位、材料商、廣告宣傳單位、銷售單位、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)等。

三、住宅地產(chǎn)運(yùn)營全過程管理的實(shí)際運(yùn)用

（1）前期項目規(guī)劃階段。在前期階段，需要通過大量的市場調(diào)研，進(jìn)行項目前期策劃定位，并結(jié)合客戶需求及市場上同質(zhì)產(chǎn)品的比較分析，了解項目規(guī)劃設(shè)計要求，并進(jìn)行合理的優(yōu)化布局，充分迎合市場需求。同時，根據(jù)目標(biāo)群體的消費(fèi)能力，及社區(qū)配套需求，結(jié)合周邊大商業(yè)配套情況，確定商業(yè)配套定位，并進(jìn)行合理布局，及時預(yù)留電力、專用管道等各種配套設(shè)施，為后續(xù)招商提供便利條件。（2）中期項目實(shí)施階段。在項目實(shí)施階段就可以具體圍繞著銷售的各項準(zhǔn)備工作展開。首先，選擇銷售機(jī)構(gòu)，構(gòu)建基本銷售框架。其次，進(jìn)行前期物業(yè)招標(biāo)，確定前期物業(yè)服務(wù)單位。如今物業(yè)服務(wù)也是客戶選擇房源時重要的考慮因素，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，往往更能得到客戶的青睞。最后，進(jìn)行配套商業(yè)招商，使項目本體滿足客戶的基本消費(fèi)需求，并與周邊大商業(yè)形成有機(jī)結(jié)合。并做到與客戶入住實(shí)現(xiàn)同步經(jīng)營。項目綜合情況確定后，可以通過整合賣點(diǎn)，明確銷售策略，提前進(jìn)行營銷推廣，為項目提前造勢，達(dá)到預(yù)熱市場，培育實(shí)際消費(fèi)群體的作用。將房源適時分批次推向市場。（3）后期房地產(chǎn)經(jīng)營階段。在后期階段，除了做好尾盤的銷售及業(yè)主交房入住等工作外。更重要的是售后服務(wù)環(huán)節(jié)。以房屋質(zhì)量跟蹤、物業(yè)管理服務(wù)為基本，做好客戶的跟蹤服務(wù)工作。另外，對商業(yè)配套設(shè)施的服務(wù)情況進(jìn)行跟蹤，了解客戶對商業(yè)設(shè)施的滿意度，并在合適的時機(jī)，對配套商業(yè)進(jìn)行合理的調(diào)整，進(jìn)行升級換代。售后的服務(wù)工作，雖然繁瑣而復(fù)雜，但切實(shí)的以服務(wù)客戶為出發(fā)點(diǎn)，滿足客戶的實(shí)際使用需求，往往能無形的為項目提升附加價值，更為開發(fā)商積累更多的口碑，培育客戶忠誠度。

現(xiàn)金房地產(chǎn)市場的消費(fèi)者時代已經(jīng)來臨，必須摒棄很多年來在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)已經(jīng)形成的一個套路，切實(shí)的轉(zhuǎn)變?yōu)橐钥蛻魹橹行?。房地產(chǎn)運(yùn)營全過程管理以運(yùn)營管理為基礎(chǔ)，以滿足消費(fèi)者需求為核心，以超越競爭對手，獲取、保持競爭優(yōu)勢為目標(biāo)，將運(yùn)營管理理念貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、銷售、管理全過程，才能在現(xiàn)如今的房產(chǎn)市場中，占有一席之地。以市場為導(dǎo)向，以遠(yuǎn)見制勝。

參 考 文 獻(xiàn)

篇8

房地產(chǎn)項目管理是其項目管理者運(yùn)用科學(xué)的、系統(tǒng)的方法和理論，對房地產(chǎn)工程項目的開發(fā)和設(shè)計，并對房地產(chǎn)進(jìn)行全方位和全過程的綜合管理，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項目的生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置，從而為客戶提供優(yōu)質(zhì)的完美的產(chǎn)品，它是工程項目管理的其中之一。眾所周知，房地產(chǎn)項目是一個多目標(biāo)體系，其各個目標(biāo)體系相互聯(lián)系、相互影響、相互協(xié)調(diào)，其主要包括項目計劃管理、設(shè)計施工管理、采購招投標(biāo)管理、建筑材料管理、施工進(jìn)度管理、工程質(zhì)量管理、目標(biāo)成本管理、現(xiàn)金流控制管理、合同管理等方面。同時，各目標(biāo)體系之間應(yīng)具有一定的協(xié)調(diào)性、合理性和均衡性，從而確保工程項目開發(fā)目標(biāo)的完美實(shí)現(xiàn)。

―、國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項目管理存在的問題

（―）項目方案確定階段存在的問題

房地產(chǎn)開發(fā)商對項目方案的確定還是足夠重視的，但是往往開發(fā)商在房地產(chǎn)項目確定時，沒有按照規(guī)范程序進(jìn)行操作，使得項目方案確定階段的工作存在一些疏忽。

第一，市場調(diào)研不夠成分，存有疏忽。通常房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在爭取到工程開發(fā)項目后，為了盡快獲得工程效益，往往在市場調(diào)研不夠充分的情況下，匆忙確定項目方案，僅憑借“目前市場什么項目最賺錢，就開發(fā)什么”的錯誤觀念，這樣僅僅只是機(jī)械式地模仿別的企業(yè)，在開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品中，沒有自己企業(yè)的獨(dú)特優(yōu)勢，從而使得企業(yè)在市場上沒有競爭力，始終落后于別的企業(yè)。另外，由于市場調(diào)研不充分，在對項目方案決策時，可能會出現(xiàn)一定程度的失誤，這樣就增加了房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商在確定項目方案前，必須要有充分的市場調(diào)研。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏精致品牌意識。由于任何企業(yè)的生產(chǎn)的根本目的是利潤最大化，一些房地產(chǎn)企業(yè)為了獲取更高的利潤，在項目方案確定過程中，往往忽略對產(chǎn)品的精品意識和企業(yè)的品牌形象，他們考慮最多的是怎么從這個項目中賺取更多的錢。因此，企業(yè)要想持久的發(fā)展，必須在方案確定時考慮“精品意識、品牌形象”的戰(zhàn)略眼光。

第三，投資估算報告不全面和不切合實(shí)際。房地產(chǎn)企業(yè)拿到一個新的開發(fā)項目后，往往生產(chǎn)商只做工程項目概算報告，在開發(fā)項目方案、功能等基本確定后，并沒有對方案做詳細(xì)的投資估算報告，只有工程項目招標(biāo)造價資料。如果在項目開工前，生產(chǎn)商沒有一個切合實(shí)際和全面的投資估算，其無法準(zhǔn)確地在項目實(shí)施過程進(jìn)行投資控制。

（二） 管理體制不健全，造成施工進(jìn)度和成本偏離預(yù)期目標(biāo)

我國房地產(chǎn)項目在開發(fā)過程中，由于開發(fā)商對項目管理的理解深度不夠，從而在運(yùn)用項目管理的過程中照搬管理模式，但是他們對項目管理的具體細(xì)節(jié)研究不夠深入，特別是在項目管理的體制方面，往往存在著不夠完善的缺陷，這就在工程項目的事前管理與事中管理出現(xiàn)了脫節(jié)現(xiàn)象，在工程施工進(jìn)度和生產(chǎn)成本方面出現(xiàn)控制失控的問題，與預(yù)期目標(biāo)出現(xiàn)了一定程度的偏差，如房地產(chǎn)開發(fā)過程經(jīng)常出現(xiàn)的開發(fā)成本過高、推遲交房、房價無法有效控制、管理費(fèi)用偏高等問題。

（三）對房地產(chǎn)施工管理意識的認(rèn)識不到位

首先，在房地產(chǎn)施工管理過程中，經(jīng)常發(fā)生先開工后報告的現(xiàn)象。同時，一些施工單位習(xí)慣于傳統(tǒng)的施工工藝，經(jīng)常在工程開工以前不做開工報告，或著邊對工程進(jìn)行施工邊做開工報告，更有甚者在提交開工報告后沒有經(jīng)過批準(zhǔn)，便開始進(jìn)行施工，這些現(xiàn)象嚴(yán)重違反了施工監(jiān)理的規(guī)范。其次，在工程中經(jīng)常發(fā)生先對工程進(jìn)行檢驗(yàn)而后提交檢驗(yàn)申請報告的現(xiàn)象。有的承包商沒有形成按照施工程序的習(xí)慣，此外有些監(jiān)理人員的責(zé)任心不強(qiáng)、監(jiān)督管理力度不到位，使得承包商沒有在提出質(zhì)檢申請之前，監(jiān)理便做了質(zhì)檢工作，嚴(yán)重違反了施工監(jiān)理的規(guī)范程序。

（四）對安全意識認(rèn)識不足，出現(xiàn)安全隱患

根據(jù)對建筑工程中發(fā)生的事故進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計分析，發(fā)現(xiàn)有一多半工程事故的原因是違章指揮、違章操作、違反勞動紀(jì)律等造成的，尤其是施工人員違章施工、冒險蠻干所引起的事故占所有事故的比例最大。雖然大多數(shù)施工人員在長期的建筑施工過程中，已經(jīng)具備充足的安全意識，但隨著施工過程中出現(xiàn)的新工藝、新技術(shù)、新設(shè)備和新材料，使得一些舊的安全操作規(guī)范已不能滿足當(dāng)前施工安全規(guī)范的需要，甚至存在生產(chǎn)與安全嚴(yán)重脫節(jié)的現(xiàn)象。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目管理應(yīng)采取的措施

上述項目管理中的問題，強(qiáng)烈需求現(xiàn)代化的項目管理技術(shù)，下面對開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中應(yīng)該怎么做好項目管理工作。

（―）重視開發(fā)項目的市場定位和產(chǎn)品研究

房地產(chǎn)開發(fā)商必須做好充分的項目前期市場定位和市場調(diào)研等必要工作，使房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出一片以價格和產(chǎn)品為主要的競爭優(yōu)勢。要做好充足的市場定位：首先，充分研究國家及地方對房地產(chǎn)的相關(guān)政策與法規(guī)，了解政府對該行業(yè)的期望。如果政府支持該行業(yè)的發(fā)展，必將在法規(guī)、稅收等方面給予很大的扶持，減少投資風(fēng)險。其次，要根據(jù)工程項目所處的環(huán)境、地點(diǎn)以及規(guī)劃要求等基本特點(diǎn)，充分了解當(dāng)?shù)厥袌龅男枨鬆顟B(tài)，然后確定該項目的主要需求群體。通過對市場的充分調(diào)研，了解這些群體的購買能力、對空間的需求以及房屋的配套設(shè)施的要求等。最后，對附近房地產(chǎn)開發(fā)商的實(shí)力以及樓盤的設(shè)計方案、銷售面積以及銷售情況等，然后合理考慮本企業(yè)的競爭力能否在激烈的競爭中擊敗對手。

（二）提高房地產(chǎn)工程項目管理意識、完善管理機(jī)構(gòu)

在房地產(chǎn)企業(yè)中標(biāo)以后，為了提高工程項目的管理質(zhì)量，生產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該制定詳細(xì)的分級管理、層層負(fù)責(zé)的管理制度，同時還要在施工時建立項目經(jīng)理部、工程施工處、專業(yè)工程施工隊等三級質(zhì)量管理體系，確保工程項目管理的順利進(jìn)行。

（三）加強(qiáng)工程項目建設(shè)中的監(jiān)督檢查力度

在工程施工過程中的質(zhì)量監(jiān)督特別重要，工程的每個工序都應(yīng)該嚴(yán)格進(jìn)行檢查。首先，在施工機(jī)械、設(shè)備和材料進(jìn)場時，要對機(jī)械、設(shè)備和建筑材料進(jìn)行嚴(yán)格檢查；其次，要定期對機(jī)械設(shè)備的使用狀況做檢查，確保設(shè)備的完好和齊全；最后，要明確工程關(guān)鍵部位，同時，還要定期對機(jī)械的操作人員和維修人員進(jìn)行考核，確保工程建設(shè)的質(zhì)量監(jiān)督有序進(jìn)行。

（四）加強(qiáng)企業(yè)的品牌建設(shè)

隨著消費(fèi)者需求度不斷提高以及房地產(chǎn)市場競爭越來越激烈，企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對自身的品牌建設(shè)。但是，品牌建設(shè)并不是不符合實(shí)際的自我吹噓以及大量做廣告，而是提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和健全的服務(wù)。品牌建設(shè)是以開發(fā)商提供給市場的一個個完美的產(chǎn)品為基礎(chǔ)，漸漸被市場所接受，最終形成企業(yè)自身的品牌和形象。

由本文可知，房地產(chǎn)開發(fā)項目管理是一門科學(xué)的系統(tǒng)工程，要想使項目管理在房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)揮它的作用，就必須在項目開發(fā)前做好充分的市場調(diào)研，并逐漸完善工程項目管理的制度，同時還要對房地產(chǎn)開發(fā)過程進(jìn)行全程動態(tài)控制，及時解決工程項目管理中出現(xiàn)的問題，這樣才能提高和改善房地產(chǎn)開發(fā)項目管理體制，從而促進(jìn)項目管理社會效益、經(jīng)濟(jì)效益以及生態(tài)效益的最優(yōu)化，使得房地產(chǎn)企業(yè)走上持久健康的發(fā)展道路。

參考文獻(xiàn)：

篇9

居住地：上海

電　話：139********（手機(jī)）

E-mail：

最近工作 [1年4個月]

公　司：XX房地產(chǎn)有限公司

行　業(yè)：房地產(chǎn)開發(fā)

職　位：項目經(jīng)理

最高學(xué)歷

學(xué)　歷：本科

專　業(yè)：地理科學(xué)

學(xué)　校：中山大學(xué)

自我評價

了解房地產(chǎn)行業(yè)的工作流程，專注于前期研究和策劃，熟練掌握房地產(chǎn)的相關(guān)法律、法規(guī)，對管理制度有深刻的理解和實(shí)際操作能力，具備豐富的社會資源及優(yōu)秀的政府公關(guān)能力；具有房地產(chǎn)方面的市場營銷經(jīng)驗(yàn)，善于組織和管理銷售團(tuán)隊，曾獲得****的銷售佳績。溝通和協(xié)調(diào)能力強(qiáng)，具有良好的職業(yè)道德和敬業(yè)精神，能承壓較強(qiáng)的工作壓力。

求職意向

到崗時間： 一周之內(nèi)

工作性質(zhì)： 全職

希望行業(yè)： 房地產(chǎn)開發(fā)

目標(biāo)地點(diǎn)： 上海

期望月薪： 面議/月

目標(biāo)職能： 項目經(jīng)理

工作經(jīng)驗(yàn)

2012/1—至今：XX房地產(chǎn)有限公司 [ 1年4個月]

所屬行業(yè)：房地產(chǎn)開發(fā)

開發(fā)部 項目經(jīng)理

1、負(fù)責(zé)項目前期調(diào)研、定位、預(yù)算制定、設(shè)計等工作；

2、負(fù)責(zé)撰寫項目的可行性研究報告；

3、負(fù)責(zé)提出項目發(fā)展建議、推廣思路、營銷策略；

4、負(fù)責(zé)與施工方進(jìn)行聯(lián)系和溝通，把握施工進(jìn)度；

5、負(fù)責(zé)客戶的開發(fā)和維護(hù)。

---------------------------------------------------------------------

2010/3—2011 /12：XX建筑工程有限公司[ 1年9個月]

所屬行業(yè)：建筑/建材/工程

項目部 項目專員

1、負(fù)責(zé)項目的各種協(xié)調(diào)工作，包括政府、業(yè)主以及施工方等；

2、負(fù)責(zé)準(zhǔn)備項目所需的文件、材料等，并兼任翻譯工作；

3、負(fù)責(zé)辦理項目所涉及的相關(guān)證件；

4、負(fù)責(zé)規(guī)劃報建，施工報建等業(yè)務(wù)。

---------------------------------------------------------------------

2008/7--2010 /2：XX房地產(chǎn)有限公司[ 1年8個月]

所屬行業(yè)：房地產(chǎn)開發(fā)

顧問部 房地產(chǎn)開發(fā)顧問

1、負(fù)責(zé)開發(fā)前期的市場調(diào)研，包括地形、成本預(yù)估等；

2、負(fù)責(zé)撰寫調(diào)研不高，并對項目進(jìn)行整體定位；

3、負(fù)責(zé)對項目提出相關(guān)的規(guī)劃建議以及成本的預(yù)算；

4、曾成功負(fù)責(zé)****項目，主要為項目提供開發(fā)策略建議等，達(dá)到了良好的效果；

5、負(fù)責(zé)配合監(jiān)督項目開發(fā)進(jìn)度。

教育經(jīng)歷

2004/9 --2008 /7 中山大學(xué) 地理科學(xué) 本科

證 書

2006/12 大學(xué)英語六級

篇10

1、前言

房地產(chǎn)開發(fā)是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，要做到各環(huán)節(jié)緊密銜接、互相配合、協(xié)調(diào)發(fā)展，才能完成項目，并取得較好的經(jīng)濟(jì)效益及社會效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。房地產(chǎn)項目開發(fā)商作為管理主體，是整個建設(shè)項目從決策到工程竣工驗(yàn)收交付使用的組織者，對工程建設(shè)項目進(jìn)行統(tǒng)一協(xié)調(diào)、組織管理。但在項目建設(shè)開發(fā)的過程會遇到各種各樣有待解決的問題，等我們?nèi)パ芯拷鉀Q。

2、項目開發(fā)管理中存在的問題及分析

2.1 可研階段信息不全，盲目進(jìn)行投資決策。

可行性研究是在決策前，進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)及財務(wù)分析，是開工前對工程項目的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)是否可行，進(jìn)行全面的分析論證。如果可行性研究工作不夠重視，會給項目開發(fā)及銷售帶來不利，如空置住宅或商業(yè)面積較多；戶型單調(diào)或偏大影響銷售，或片面追求小戶型造成公攤加大、成本偏高；設(shè)計深度不夠，設(shè)計文件資料不全，施工期間設(shè)計變更較多等問題。

2.2 設(shè)計階段設(shè)計深度不夠。

設(shè)計階段是房地產(chǎn)開發(fā)整個過程中最為重要的階段，施工中會發(fā)現(xiàn)較多的設(shè)計問題，比如設(shè)計深度不夠，設(shè)計內(nèi)容不夠詳細(xì)，設(shè)計資料不夠齊全，造成工程進(jìn)度拖延，工期滯后，施工無法正常實(shí)施，個別工程從開工到竣工各個階段都發(fā)生設(shè)計變更，工程造價失控，給成本控制帶了很大的不利。設(shè)計過程中出現(xiàn)的問題主要表現(xiàn)在：缺乏合理的設(shè)計招標(biāo)程序，設(shè)計對項目投資控制的重要性不夠重視，設(shè)計監(jiān)理缺失，文檔資料缺乏制度化、規(guī)范化管理等等。

2.3 項目實(shí)施過程中管理不完善，導(dǎo)致項目進(jìn)度、質(zhì)量及成本控制的失控。

項目運(yùn)行機(jī)制的不完善，導(dǎo)致項目管理的失控，如項目工程進(jìn)度失控，造成交房時間延遲；房地產(chǎn)開發(fā)成本控制不力，各項費(fèi)用過高及不可預(yù)見費(fèi)用超出預(yù)期。專業(yè)工程師的專業(yè)管理能力有限，缺乏經(jīng)驗(yàn)，造成變更索賠項目較多，索賠金額較大。

2.4 項目策劃、銷售及融資工作的局限，導(dǎo)致項目運(yùn)作成本過高。

如項目前期策劃、營銷及客服、融資與資金運(yùn)用等等。融資手段及方式單調(diào)、渠道單一、資金運(yùn)作計劃不周密，導(dǎo)致資金運(yùn)作成本偏高，直接影響了項目最終收益。另外銷售工作與客服管理工作不到位導(dǎo)致房地產(chǎn)交易過程中，客戶投拆糾紛不斷。

2.5 物業(yè)服務(wù)不到位，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講物業(yè)服務(wù)管理就是售后服務(wù)，物業(yè)管理是我國房地產(chǎn)企業(yè)在迅速膨脹過程中，最忽略的地方，也是導(dǎo)致企業(yè)品牌不容易建立和保持的根本原因。主要表現(xiàn)在：未能積極處理售買雙方的關(guān)系，售后維修不及時，配套設(shè)施不到位，服務(wù)質(zhì)量未跟上等。

3、項目開發(fā)過程中解決問題的辦法

3.1 加強(qiáng)項目前期開發(fā)管理

項目前期研究分析工作一般包括：投資機(jī)會尋找與篩選、市場調(diào)研、市場定位、項目構(gòu)思、目標(biāo)設(shè)計、方案策劃、可行性研究及投資決策分析。

3.2 重視項目規(guī)劃設(shè)計

擬建項目經(jīng)過決策立項后，設(shè)計就成為項目開發(fā)建設(shè)的重中之重，設(shè)計深度及質(zhì)量直接影響著開發(fā)建設(shè)進(jìn)度質(zhì)量、工程成本、投資的回報和效益以及市場銷售。設(shè)計應(yīng)以市場需求為目標(biāo)，立足于產(chǎn)品定位，從安全、功能、標(biāo)準(zhǔn)和經(jīng)濟(jì)方面全主位權(quán)衡。充分考慮地域特征、戶型結(jié)構(gòu)、建筑面積、建筑風(fēng)格、小區(qū)環(huán)境、擬銷售價格、單套住房銷售總價、目標(biāo)客戶承受能力等各個方面因素，確定一個合理的設(shè)計方案。

這期間做好兩個方面的工作：一方面，要加強(qiáng)與設(shè)計單位的溝通。房產(chǎn)公司設(shè)計人員應(yīng)在整個設(shè)計過程中與設(shè)計單位的主要設(shè)計人員進(jìn)行密切的深層次的溝通和研究，讓主要設(shè)計人員充分了解并領(lǐng)悟項目產(chǎn)品開發(fā)定位的想法和思路，掌握項目開發(fā)意圖和主要目的；另一方面，重視設(shè)計對投資控制的影響。真正對投資控制有影響的是設(shè)計階段，因此項目管理中對設(shè)計階段概算及施工圖預(yù)算編制要求全面準(zhǔn)確，力求不漏項、不留缺口，達(dá)到設(shè)計深度和要求，并要充分考慮各種浮動因素，避免在施工過程中遇到設(shè)計不合理再來調(diào)整，進(jìn)行設(shè)計變更。

3.3 房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程控制

項目控制技術(shù)一般包括：質(zhì)量控制、成本控制、安全、進(jìn)度四方面的內(nèi)容。這里主要談下質(zhì)量管理和成本控制的具體措施。

3.3.1 質(zhì)量管理

質(zhì)量是至關(guān)重要的。做到重視事前質(zhì)量策劃，明確質(zhì)量目標(biāo)。所謂質(zhì)量策劃，就是制定質(zhì)量目標(biāo)并規(guī)定必要的運(yùn)行過程和相關(guān)資源以實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)。傳統(tǒng)的項目質(zhì)量管理，都集中在材料的甄別、施工過程的錯漏等等。質(zhì)量，不再是不出錯，而是在有限的資金使用下，達(dá)到最好的使用標(biāo)準(zhǔn)和最好的產(chǎn)品質(zhì)量。制定了好的標(biāo)準(zhǔn)也能為合同的簽訂及索賠打下堅實(shí)的基礎(chǔ)。其次，以人為本，加強(qiáng)崗位技能培訓(xùn)，提高全員質(zhì)量意識。最后，完善質(zhì)量管理體系，建立健全完善的質(zhì)量管理制度，加強(qiáng)過程檢驗(yàn)。

3.3.2 成本控制

成本控制具體措施有以下幾個方面：①降低資金成本。首先，加強(qiáng)現(xiàn)金管理，制定合理的現(xiàn)金使用計劃，壓縮現(xiàn)金庫存與現(xiàn)金的使用量。其次，要加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理，盡快收回賒銷賬款，減少企業(yè)壞賬損失風(fēng)險。②控制工程成本。首先，做好評估階段。這既是企業(yè)決策層進(jìn)行開發(fā)項目決策的依據(jù)，也是進(jìn)行成本、銷售、利潤控制和分析的依據(jù)；再次，設(shè)計階段。第一，引入競爭機(jī)制。爭取多個設(shè)計單位投標(biāo)，第二，實(shí)行設(shè)計審核。第三，建立獎懲制度。無論是甲方還是乙方或者第三方，施工階段。這一階段，主要是加強(qiáng)和完善現(xiàn)場簽證管理?，F(xiàn)場簽證的管理包括現(xiàn)場簽證的辦理和審查兩個階段。

3.4 完善項目后期管理

3.4.1項目物業(yè)管理。提供良好的物業(yè)管理服務(wù)不僅有利于樹立開發(fā)商的形象、促進(jìn)市場銷售速度，有利于維護(hù)房屋購買者的利益，確實(shí)達(dá)到物業(yè)保值增值的目的。積極與物業(yè)管理公司溝通，和物業(yè)公司簽訂前期物業(yè)合同，合同里約定物業(yè)費(fèi)用及前期物業(yè)服務(wù)的范圍內(nèi)容、職責(zé)、任務(wù)，以及物業(yè)管理所需配備的設(shè)備以及管理用房等等。