導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)風(fēng)險防范，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

中圖分類號：F293.30 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）06-0-02

房地產(chǎn)業(yè)作為一個有高額附加值的行業(yè)，對實現(xiàn)社會生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置、調(diào)節(jié)社會消費結(jié)構(gòu)、發(fā)展城市建設(shè)、為國家財政提供穩(wěn)定的收入、解決就業(yè)、引進外資等方面都起到了重要作用。房地產(chǎn)業(yè)是一個典型的高投入、高風(fēng)險行業(yè)。在房地產(chǎn)投資中對風(fēng)險的估計、分析正確否將直接影響到房地產(chǎn)投資項目的成功與否。因此，分析房地產(chǎn)投資決策過程中面臨的各種風(fēng)險因素，并在此基礎(chǔ)上進行有效的風(fēng)險防范和管理，對保證房地產(chǎn)投資收益，減少或避免不必要的風(fēng)險損失具有重要的作用。

一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險及其特征

房地產(chǎn)投資是指投資者將其資金投放到房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營管理中，以獲取產(chǎn)業(yè)利潤的一種經(jīng)濟行為。房地產(chǎn)開發(fā)是一個動態(tài)過程，它具有開發(fā)周期長、資金投入量大等特點，任何一項房地產(chǎn)投資的形成都要經(jīng)歷投資信息收集和整理、考察、評審、實施與管理、竣工后的評價與分析。某個環(huán)節(jié)的變化或某個因素的形成都會給房地產(chǎn)投資項目帶來多種多樣的風(fēng)險。

房地產(chǎn)投資風(fēng)險的特征主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

第一，風(fēng)險的不可預(yù)知性。房地產(chǎn)投資風(fēng)險的主要特征是不確定性，也就是難以預(yù)知。如：國家政策的變化；戰(zhàn)爭的爆發(fā)；自然環(huán)境的變化等等。在投資項目初期，很難將這些風(fēng)險估計進去。

第二，房地產(chǎn)的不可移動性。房地產(chǎn)的不可移動性是房地產(chǎn)商品區(qū)別于其他商品的一種重要特性。 因此，開發(fā)商在進行房地產(chǎn)項目的投資開發(fā)時，必須面臨并承擔(dān)因項目所處地理環(huán)境條件變化所帶來的風(fēng)險。

第三，房地產(chǎn)開發(fā)項目的高投入性。房地產(chǎn)開發(fā)項目的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入、房屋建筑安裝費用、征地拆遷安置費等投資額巨大，一個房地產(chǎn)項目少則數(shù)百萬元，多則上億元。這樣大的投資規(guī)模使投資者面臨融資風(fēng)險、利率風(fēng)險和通貨膨脹風(fēng)險。

第四，房地產(chǎn)投資周期的長久性。房地產(chǎn)項目的開發(fā)及交易具有較長的時間過程。房地產(chǎn)商品的耐久性使房地產(chǎn)的自然壽命和經(jīng)濟壽命很長。因此，在房地產(chǎn)項目投資過程中，時間因素是一個永恒的不確定因素，也是最主要的風(fēng)險源之一。

第五，房地產(chǎn)項目投資的專業(yè)管理依賴性。專業(yè)管理依賴性是指項目投資離不開專業(yè)化的投資管理活動，可分為內(nèi)部和外部兩部分。內(nèi)部專業(yè)管理依賴性是指在投資過程中，需要投資者本身在獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計、工程管理、市場營銷、項目融資等方面所具有的管理經(jīng)驗和能力。外部專業(yè)管理依賴性是指投資者一方面要服從政府的計劃、土地、規(guī)劃、城建、市政、道路、環(huán)保、消防等部門的專業(yè)管理；另一方面可能會利用外部咨詢、中介等機構(gòu)的專業(yè)指導(dǎo)。若投資者不具有以上專業(yè)能力或不遵守國家有關(guān)部門的專業(yè)管理，則面臨項目前期已投入?yún)s得不到審批或違反有關(guān)部門的規(guī)定而被處罰等一系列的風(fēng)險。

第六，房地產(chǎn)投資活動的相關(guān)性。房地產(chǎn)的不可移動性和區(qū)域性，決定了其投資對于當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展趨勢非常敏感。另外，雖然房地產(chǎn)對當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟形勢十分敏感，但由于其開發(fā)周期長，對形勢波動作出反應(yīng)并進行調(diào)整卻相當(dāng)遲鈍，這同樣是房地產(chǎn)投資風(fēng)險之所在。

二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的主要類型

傳統(tǒng)上，房地產(chǎn)投資風(fēng)險主要分為投資系統(tǒng)性風(fēng)險和非投資系統(tǒng)性風(fēng)險。前者會影響整個房地產(chǎn)市場變化，后者只影響單項房地產(chǎn)價格變化。

1.投資系統(tǒng)性風(fēng)險

第一，政策風(fēng)險。房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的主要支柱產(chǎn)業(yè)，在我國市場經(jīng)濟尚未完善的情況下，國家對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展作了嚴(yán)格的控制，如第二套住房首付按揭規(guī)定、限制別墅建設(shè)等等相關(guān)宏觀調(diào)控政策都給房地產(chǎn)投資者帶來風(fēng)險。

第二，利率風(fēng)險。當(dāng)前房地產(chǎn)投資的資金 60% 主要來自銀行貸款，所以，銀行利率的少許變化，都會給房地產(chǎn)投資帶來較大風(fēng)險。一般來說，利率越低，房地產(chǎn)投資成本越低，其投資收益越大；反之，利率越高，房地產(chǎn)投資成本越高，其投資收益越低。

第三，通貨膨脹風(fēng)險。通貨膨脹是指因紙幣發(fā)行量超過市場流通的實際所需要量而引起的紙幣貶值、物價飛漲、實際購買力下降。我國從 2007 年年底開始物價逐月上升，通貨膨脹現(xiàn)象顯現(xiàn)。通貨膨脹越高，其購買力越低，使更多房地產(chǎn)投資項目建設(shè)完成后所收回的資金與投入的資金之間的差距拉大，造成實際收益率降低的風(fēng)險。

第四，供求變化的風(fēng)險。當(dāng)房地產(chǎn)供不應(yīng)求時，房地產(chǎn)價格急速上升，產(chǎn)生高額利潤，吸引大量的投資者進入，逐步增大供給量，使之達到平衡。消費者需求的偏好會隨著時間推移和價格的變化而發(fā)生變化，其不確定性給房地產(chǎn)投資帶來極大的風(fēng)險，當(dāng)市場供給量超越需求達到一定程度時，房地產(chǎn)投資者將面臨“空房”率高漲的局面。

第五，自然風(fēng)險。自然風(fēng)險是指由于自然因素(如地震、火災(zāi)、洪水、風(fēng)暴、雪災(zāi)等等)的不確定性和不可抗拒性對房地產(chǎn)投資項目產(chǎn)生的風(fēng)險。

2.非投資系統(tǒng)風(fēng)險

篇2

一、前言

房地產(chǎn)公司想要平穩(wěn)地前進和發(fā)展，財務(wù)管理方面的風(fēng)險防范與控制是當(dāng)今迫切需要解決的首要問題。我國多數(shù)房地產(chǎn)公司都規(guī)模小、起步晚、規(guī)范化經(jīng)營程度低、受國家政策以及國際經(jīng)濟狀況影響大等特征，房地產(chǎn)公司在公司經(jīng)營和財務(wù)管理方面一直都承擔(dān)著十分巨大的風(fēng)險，也缺乏行之有效的風(fēng)險防范與控制措施和手段，公司的生存和發(fā)展都受到很多現(xiàn)實因素的制約和局限。在房地產(chǎn)建筑行業(yè)市場競爭日益激烈的環(huán)境下，健全公司財務(wù)管理體制，提高公司財務(wù)風(fēng)險的防范和控制能力，是保證公司不被淘汰的基礎(chǔ)和前提。

二、提高房地產(chǎn)公司財務(wù)管理風(fēng)險防范與控制的重要性認識

我國的房地產(chǎn)公司起步較晚，公司經(jīng)營體制還沒有完全成熟，在實際房地產(chǎn)項目的開發(fā)和運維過程中，常常發(fā)生許多問題。我國社會經(jīng)濟發(fā)展迅速但其中很多方面還不夠完善和成熟，如金融體系結(jié)構(gòu)和總體金融環(huán)境都對房地產(chǎn)公司的財務(wù)管理造成一定風(fēng)險。因此，需要房地產(chǎn)公司在進行項目開發(fā)和經(jīng)營時，科學(xué)預(yù)估財務(wù)風(fēng)險，合理規(guī)劃財務(wù)管理，優(yōu)化財務(wù)管理制度，降低財務(wù)風(fēng)險的形成幾率和影響范圍。[1]

（一）財務(wù)風(fēng)險概述

財務(wù)管理風(fēng)險主要指公司內(nèi)部財務(wù)管理結(jié)構(gòu)不科學(xué)、融資不合理致使公司面臨喪失債務(wù)償還能力的危機，造成房地產(chǎn)投資預(yù)期經(jīng)濟收益下滑的風(fēng)險。財務(wù)風(fēng)險又可以分為廣義上的財務(wù)風(fēng)險和狹義上的財務(wù)風(fēng)險。

（1）狹義財務(wù)風(fēng)險。狹義上的財務(wù)管理風(fēng)險，多指由于不當(dāng)使用公司財務(wù)杠桿，為房地產(chǎn)公司的正常項目開發(fā)和經(jīng)營帶來經(jīng)濟收益發(fā)生大幅度波動的風(fēng)險，甚至為整個房地產(chǎn)公司帶來破產(chǎn)的風(fēng)險。

（2）廣義財務(wù)風(fēng)險。廣義上的財務(wù)管理風(fēng)險，多指房地產(chǎn)公司在其進行資金的籌劃、融合、投放、運營以及相關(guān)盈利的分配等財務(wù)管理活動時，因具體操作細節(jié)及各種實際因素導(dǎo)致公司的運營、利潤以及發(fā)展等受到重大影響。

（二）提高財務(wù)管理的地位

明確財務(wù)管理工作在房地產(chǎn)公司運行和管理當(dāng)中的核心地位。公司的運營管理人員應(yīng)當(dāng)對公司的財務(wù)情況有全面的了解和掌握，重視提高資金的有效運作能力，建立健全的財務(wù)預(yù)算系統(tǒng)，確保財務(wù)預(yù)算管理工作的決策、管理和執(zhí)行活動由專人負責(zé)，并確定相關(guān)人員的具體職責(zé)。讓財務(wù)管理在有序的、可控的環(huán)境中平穩(wěn)開展。[2]

（三）建立合理的財務(wù)管理理念

房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動普遍周期較長，包含土地的征收、競買到建筑立項、審核、施工、交付等多個階段。資金的流轉(zhuǎn)周期很長，周轉(zhuǎn)率也偏低，建筑項目的資金回收效率差。所以，加強房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金鏈管理，建立合理的財務(wù)管理理念和制度，避免發(fā)生因經(jīng)濟收益良好而盲目擴大生產(chǎn)規(guī)模給房地產(chǎn)公司帶來經(jīng)營風(fēng)險的現(xiàn)象，提高公司的資金管理水平，保證公司的可持續(xù)性發(fā)展。

三、當(dāng)今我國房地產(chǎn)公司財務(wù)管理當(dāng)中存在的風(fēng)險

（一）財務(wù)管理不當(dāng)，造成公司負債現(xiàn)象

當(dāng)今我國的房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在貸款開發(fā)的現(xiàn)象，房地產(chǎn)公司開發(fā)某項建筑項目，資金來源主要是借貸，房地產(chǎn)開發(fā)借貸的資金量較大。當(dāng)公司所開發(fā)的項目相對大型，其負債的成本和償還壓力也越大。建筑工程項目上項時，因工程質(zhì)量風(fēng)險制約，使項目發(fā)展成長期性問題，對房地產(chǎn)公司的資金回收以及債務(wù)償還造成很大困擾。[3]

（二）房地產(chǎn)公司缺乏合理的借貸計劃

我國現(xiàn)今房地產(chǎn)開發(fā)公司常急于將項目上項，但是在資金方面缺乏科學(xué)合理的規(guī)劃，對于公司的資金潛力缺乏正確評估，也沒有對公司負債情況的正視，而是采取盡最大可能從銀行和各事業(yè)單位當(dāng)中借貸資金的方式，維持公司的正常生產(chǎn)和施工，這種運維模式會對房地產(chǎn)公司的投資帶來很大風(fēng)險。與此同時，公司取得項目的最初階段，沒有針對項目的需求和實際情況進行科學(xué)合理的調(diào)研和分析，沒有制定合理的資金借貸計劃，就盲目上項，資金款項的發(fā)放和使用缺乏總體把控，增加了房地產(chǎn)公司項目開發(fā)的財務(wù)風(fēng)險。

（三）公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不完善

我國很多房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)還很不完善，公司儲備資金與借貸資金比例不合理，導(dǎo)致公司最終收益受到一定影響。從事房地產(chǎn)開發(fā)的公司需要以足夠的資金儲備作為基礎(chǔ)，用以作為公司房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃、“拿地”、開發(fā)和建設(shè)等活動的保證。房地產(chǎn)公司是否能夠在激烈的市場競爭當(dāng)中生存和發(fā)展，是否能夠高效優(yōu)質(zhì)地完成建筑項目的開發(fā)活動，與公司是否能夠適時的籌募到需要的資金有直接關(guān)系，是對房地產(chǎn)公司開發(fā)能力的直接體現(xiàn)，也是影響公司發(fā)展的重要因素。[4]我國的房地產(chǎn)公司多數(shù)使用自身儲備資金進行“拿地”，再以土地作為抵押從銀行里借貸出大量的資金進行房地產(chǎn)項目施工，在這個借貸環(huán)節(jié)中，常發(fā)生借貸資金不能有效對接的現(xiàn)象，導(dǎo)致公司資金結(jié)構(gòu)不完善。

四、房地產(chǎn)公司財務(wù)管理風(fēng)險防范與控制的措施探討

（一）完善房地產(chǎn)公司的財務(wù)資金管理

我國房地產(chǎn)工程項目受經(jīng)濟環(huán)境、社會環(huán)境、施工環(huán)境和管理環(huán)境等條件的共同制約，開發(fā)時間長、資金投入量大等特點造成了房地產(chǎn)公司的高風(fēng)險經(jīng)營性質(zhì)。做好財務(wù)風(fēng)險的防范與控制目標(biāo)，需首先改善公司財務(wù)資金的管理制度，合理地調(diào)整和控制公司的負債情況。在完善財務(wù)資金管理過程中，需注意兩個方面：

（1）加強資金的預(yù)算。房地產(chǎn)公司可以將資金的預(yù)算與項目總體預(yù)算進行相互結(jié)合，并將之運用到公司的年度管理預(yù)算當(dāng)中，為公司總體資金的籌集、協(xié)調(diào)、運作以及分配制定詳盡合理的年度規(guī)劃。

（2）加速資金的運轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)公司還應(yīng)當(dāng)加速資金運轉(zhuǎn)速度，縮短資金運轉(zhuǎn)周期，充分提高資金的有效利用率，以最少的資金投入保證多個地產(chǎn)項目的順暢間隔進行，將資金進行高效的周轉(zhuǎn)循環(huán)，緩解當(dāng)今銀行借貸縮緊政策給予房地產(chǎn)公司的壓力，平衡公司負債與收益的配比，良好防范和控制財務(wù)管理風(fēng)險的產(chǎn)生。

（二）房地產(chǎn)公司應(yīng)具備一定的風(fēng)險防范和處理能力

我國常對房地產(chǎn)行業(yè)實行宏觀經(jīng)濟調(diào)控，易造成房地產(chǎn)公司財務(wù)管理發(fā)生強烈性、突發(fā)性風(fēng)險，在公司面臨突如其來的政策風(fēng)險或其他因素風(fēng)險時，財務(wù)管理應(yīng)當(dāng)具備相當(dāng)程度的風(fēng)險防范應(yīng)變能力和風(fēng)險處理能力。

（1）提高財務(wù)管理人員風(fēng)險意識。強化房地產(chǎn)公司財務(wù)管理人員風(fēng)險預(yù)防意識，并調(diào)整財務(wù)人員的財務(wù)知識結(jié)構(gòu)，使其具備及時發(fā)現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險、并正確防范風(fēng)險的能力。

（2）健全和完善公司內(nèi)部控制機制。建立健全房地產(chǎn)公司的內(nèi)部控制機制。內(nèi)部控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是合理運用籌資策略。房地產(chǎn)公司的籌資渠道多種多樣，應(yīng)根據(jù)內(nèi)外部條件的變化以及需求，堅持投資回報穩(wěn)定原則，建立正規(guī)籌資委員會，明確財務(wù)管理權(quán)限，深入分析各類型籌資方案對公司財務(wù)管理的影響，運用適合的財務(wù)杠桿，避免盲目借貸對公司財務(wù)造成過大壓力，采取群體決策避免個體決策的局限導(dǎo)致決策失誤。充分使用金融工具引進新型融資。加強內(nèi)部控制、提高管理效率、保障財務(wù)安全，是實現(xiàn)公司經(jīng)營方目標(biāo)的直接途徑，也是抵抗經(jīng)濟風(fēng)險的實用手段。

（3）實現(xiàn)財務(wù)管理預(yù)算化。房地產(chǎn)公司財務(wù)管理部門應(yīng)當(dāng)以開發(fā)項目預(yù)算和資金預(yù)算為基準(zhǔn)，綜合分析土地成本、資金運轉(zhuǎn)、經(jīng)濟收益等方面，進行科學(xué)合理的財務(wù)預(yù)算，對項目資金的投入和運作應(yīng)從全局著想，作全盤性計劃，將資金使用根據(jù)實際情況做細致劃分和排序，制定可行性項目總體計劃和資金籌募計劃，對計劃內(nèi)容進行認真預(yù)算，并嚴(yán)格依據(jù)財務(wù)預(yù)算結(jié)果執(zhí)行計劃，提高項目投資決策準(zhǔn)確性和高效性，加強財務(wù)管理，堅持財務(wù)考核對項目所有經(jīng)濟行為進行合理有效約束，發(fā)揮預(yù)算的財務(wù)預(yù)警功效，控制房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險。

（三）進行充分市場調(diào)研控制財務(wù)風(fēng)險

在我國的市場經(jīng)濟大環(huán)境下，房地產(chǎn)公司的經(jīng)營和發(fā)展一直伴隨著各種各樣的風(fēng)險。各種來源于市場的風(fēng)險對房地產(chǎn)公司的財務(wù)管理產(chǎn)生了嚴(yán)重的影響，公司應(yīng)當(dāng)充分進行市場調(diào)查和研究，科學(xué)分析市場風(fēng)險程度。設(shè)立專業(yè)市場考察調(diào)研部門，設(shè)置專業(yè)市場調(diào)研人員對市場情況進行調(diào)查研究，積極搜集和整理房地產(chǎn)市場的最新動態(tài)資訊以及市場容量狀態(tài)，了解市場需求，把握市場走向，以最新最快的信息搜集能力知道公司的項目開發(fā)活動。與此同時，房地產(chǎn)公司的市場調(diào)研部門還應(yīng)當(dāng)具備發(fā)掘潛在市場容量的能力和處理市場風(fēng)險的應(yīng)變能力，清楚社會需求趨向和地方市場承受能力，將實時資訊有效傳遞給公司，以此控制財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生概率。

（四）建立具有實用性的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警方案

預(yù)警方案是公司避免或降低財務(wù)風(fēng)險的有效手段和措施。財務(wù)風(fēng)險預(yù)警方案在公司的財務(wù)管理當(dāng)中都有著重要作用。因此，房地產(chǎn)公司也應(yīng)該建立實用有效的財務(wù)預(yù)警察方案，確定公司財務(wù)警戒標(biāo)準(zhǔn)線，實時監(jiān)督經(jīng)營性質(zhì)負債與資產(chǎn)比例、償還期債務(wù)與公司現(xiàn)金數(shù)量的適配，將相關(guān)財務(wù)預(yù)警信息及時予以傳遞，并初步制定解決方案和措施。預(yù)警系統(tǒng)的功能有很多種，包括預(yù)測財務(wù)風(fēng)險征兆，提醒公司財務(wù)管理進行的預(yù)防和控制；分析財務(wù)危機的成因，控制財務(wù)風(fēng)險擴大；總結(jié)風(fēng)險因素彌補公司管理經(jīng)營缺陷，避免財務(wù)風(fēng)險再次發(fā)生等。因此，在房地產(chǎn)公司的財務(wù)管理當(dāng)中建立實用性和有效性兼具的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警方案，是十分重要的。

五、總結(jié)

房地產(chǎn)公司的平穩(wěn)運營和發(fā)展是建立在財務(wù)管理風(fēng)險的有效防范和控制基礎(chǔ)上的。房地產(chǎn)公司應(yīng)致力健全和完善自身的財務(wù)管理風(fēng)險防范體制，制定科學(xué)有效的風(fēng)險防范管理流程和制度，將風(fēng)險的預(yù)防和控制能力不斷提高，使公司在市場競爭機制之下具有更為頑強的生命力和發(fā)展?jié)摿Α?/p>

（作者單位為中垠地產(chǎn)有限公司）

[作者簡介：葛汝焱（1977―），男，山東德州人，大學(xué)，中級會計師，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟。]

參考文獻

[1] 劉玉勉，姜發(fā)根.安徽中小公司法律風(fēng)險防范機制研究[J].合肥學(xué)院學(xué)報（社會科學(xué)版），2015，03（8）：51-56.

篇3

中圖分類號：F293.3 文獻標(biāo)識碼：A

房地產(chǎn)投資風(fēng)險防范與控制，就是通過制定和實施各種風(fēng)險防范和處理措施，在風(fēng)險潛伏階段，正確預(yù)見和及時發(fā)現(xiàn)風(fēng)險苗頭，消除各種隱患，以防止風(fēng)險損失的發(fā)生；在風(fēng)險發(fā)生階段，積極實施補救與搶救措施，將或有風(fēng)險導(dǎo)致的損失減少到最低限度；當(dāng)風(fēng)險損失發(fā)生后，即在造成后果階段，迅速對風(fēng)險損失進行充分有效的經(jīng)濟補償，在盡可能短的時間內(nèi)，排除直接損失對開發(fā)項目正常進行的干擾，同時減少間接損失。

一、風(fēng)險防范與控制方法

風(fēng)險防范與控制的目標(biāo)就是降低風(fēng)險發(fā)生的可能性，因此可以從減少風(fēng)險發(fā)生的概率、改變風(fēng)險后果的性質(zhì)和風(fēng)險發(fā)生的后果大小三個方面入手。房地產(chǎn)項目風(fēng)險防范有：預(yù)防風(fēng)險、減輕風(fēng)險、轉(zhuǎn)移風(fēng)險、回避風(fēng)險、自留風(fēng)險等。轉(zhuǎn)移風(fēng)險主要有四種方式：出售、發(fā)包、開脫責(zé)任合同、保險和擔(dān)保。具體采取哪一種或哪幾種，取決于項目的風(fēng)險種類以及企業(yè)的抗風(fēng)險能力。

二、風(fēng)險防范與控制具體措施

（一）使用風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)。為了有效地監(jiān)測中國房地產(chǎn)存在的宏觀風(fēng)險，建設(shè)部自2004年2月起正式啟動房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報信息系統(tǒng)，并決定在上海、深圳等13個城市進行試點。這個系統(tǒng)將由數(shù)據(jù)采集、預(yù)警預(yù)報系統(tǒng)和市場監(jiān)控三大塊構(gòu)成，包括房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)、土地開發(fā)用地數(shù)據(jù)、房地產(chǎn)金融數(shù)據(jù)、房地產(chǎn)價格數(shù)據(jù)等7種與地產(chǎn)相關(guān)的數(shù)據(jù)，各地將在整合這些數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，定時相關(guān)信息。由于當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場發(fā)展還不平衡，一些地區(qū)住房供求結(jié)構(gòu)性矛盾較為突出，一些地區(qū)房地產(chǎn)價格和投資增長過快，對房地產(chǎn)業(yè)乃至國民經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展造成一定影響。各地區(qū)應(yīng)根據(jù)發(fā)展不平衡和房地產(chǎn)市場區(qū)域性強的特點，加強對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展和演變規(guī)律的研究，設(shè)立符合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場規(guī)律的預(yù)警預(yù)報指標(biāo)體系和主要指標(biāo)的量化區(qū)間，建立符合自己城市特點的房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報體系。因此，作為房地產(chǎn)開發(fā)單位，學(xué)會使用房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報信息系統(tǒng)，善于總結(jié)系統(tǒng)反映的信息，把握當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的總體趨勢，減少宏觀風(fēng)險因素帶來的影響。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也要建立自己的風(fēng)險監(jiān)控或預(yù)警系統(tǒng)，有效覺察計劃的偏離，一旦超出正常范圍，立即啟動整改應(yīng)變程序。

（二）成立風(fēng)險專管機構(gòu)。目前，投資風(fēng)險已經(jīng)越來越被人們所重視，但是在企業(yè)內(nèi)部成立專門的房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險管理機構(gòu)的開發(fā)企業(yè)卻很少，投資風(fēng)險的分析往往局限于對某一個具體項目而展開，缺少在投資全局范圍內(nèi)、投資整個過程以及中遠期的對風(fēng)險的管理，造成投資決策的短暫性和局限性。為了控制和防范房地產(chǎn)投資風(fēng)險，應(yīng)從機制上、制度上加以落實，成立專門的房地產(chǎn)管理機構(gòu)顯得十分必要。房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理機構(gòu)的任務(wù)就是加強對投資過程中風(fēng)險的管理，來實現(xiàn)投資利益最大化或風(fēng)險最小化的目的。具體的工作任務(wù)包括風(fēng)險的識別、風(fēng)險的分析評價和決策、風(fēng)險的控制、風(fēng)險的轉(zhuǎn)移和處理。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)投資組合。房地產(chǎn)開發(fā)的投資組合是指在某一房地產(chǎn)投資項目中開發(fā)出不同面積比例的各類型物業(yè)以及同一類型物業(yè)的不同檔次的各種組合。一般來看，組合的各方相關(guān)度越大，則這種組合越不能降低風(fēng)險；組合的各方相關(guān)度越小，則這種組合越能降低風(fēng)險。在房地產(chǎn)產(chǎn)品中，一般來說，替代性物業(yè)之間、配套緊密性強的物業(yè)之間相關(guān)度較高，它們組合在一起分散風(fēng)險能力較弱；非替代性物業(yè)之間、配套緊密性較弱的物業(yè)之間相關(guān)度較低，它們組合在一起較能分散風(fēng)險。因此，從風(fēng)險分散的角度看，在同一投資項目中盡量避免替代物業(yè)、配套緊密性較強的物業(yè)組合在一起。對于那些非結(jié)合在一起不可的配套物業(yè)，應(yīng)只按主體物業(yè)的容量進行配套開發(fā)，不可超容量的配套。

（四）建立財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。房地產(chǎn)項目的財務(wù)評價，又稱為微觀經(jīng)濟效果評價。一般來說，財務(wù)評價就是考慮到房地產(chǎn)項目本身的直接效益和間接效益，孤立地計算出這個房地產(chǎn)項目投入的資金所能給企業(yè)帶來的利益。因此，房地產(chǎn)投資財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)能初步考察出此項目投資的可靠性及可能的前景。它是項目評價的第一步，也是項目可行性研究的核心內(nèi)容，是決定房地產(chǎn)投資命運的重要決策與依據(jù)。因此，開發(fā)商在投資決策前必須做好投資評價工作。房地產(chǎn)開發(fā)投資需要的資金量較大，且周期長、資金運作過程影響因素多，因此發(fā)生財務(wù)風(fēng)險的可能性較大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建立財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)是有效的監(jiān)測和防范財務(wù)風(fēng)險的有效手段。一個理想的風(fēng)險預(yù)警體系，會在企業(yè)所面臨的各種現(xiàn)實和潛在的風(fēng)險尚未形成或剛剛形成時，迅速確定風(fēng)險來源、判斷和細分風(fēng)險的構(gòu)成、采用風(fēng)險防范措施化解風(fēng)險、將風(fēng)險的危險系數(shù)降到最低，從而實現(xiàn)投資收益的最大化。

（作者單位：吉林建筑工程學(xué)院管理學(xué)院）

主要參考文獻：

篇4

1引言

房地產(chǎn)司法拍賣估價與其他房地產(chǎn)估價顯著不同。一方面，由于房地產(chǎn)的價值量大，估價結(jié)果與當(dāng)事人利益攸關(guān);另一方面，房地產(chǎn)司法拍賣估價相對于其他評估來說，對于估價程序、評估報告形式、估價結(jié)果的要求更高。房地產(chǎn)估價機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師在房地產(chǎn)司法拍賣估價中，應(yīng)樹立較強的風(fēng)險意識，規(guī)范估價行為，保持獨立、客觀、公正的原則。

2房地產(chǎn)司法拍賣估價概述

2.1房地產(chǎn)司法拍賣估價概念。涉案房地產(chǎn)的司法拍賣估價是房地產(chǎn)司法鑒定估價業(yè)務(wù)中的一種，主要是指注冊房地產(chǎn)估價師運用房地產(chǎn)估價專業(yè)知識和經(jīng)驗對涉案的房地產(chǎn)價值或價格進行分析、判斷和測算，并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動。這也是目前最主要的房地產(chǎn)司法鑒定估價業(yè)務(wù)。2.2房地產(chǎn)司法拍賣估價的特點。房地產(chǎn)司法拍賣估價的主要目的就是為了人民法院審理案件需要確定房地產(chǎn)處置參考價提供參考依據(jù)，其具有以下三個特點。第一，房地產(chǎn)司法拍賣估價具有公正性。［1］房地產(chǎn)司法拍賣估價工作不同于其他專業(yè)活動，房地產(chǎn)司法拍賣估價旨在為人民法院妥善處理案件提供財產(chǎn)處置參考價。在房地產(chǎn)司法拍賣估價工作中，涉案雙方當(dāng)事人法律地位平等，不存在一方強壓另一方的現(xiàn)象。因此，房地產(chǎn)司法拍賣估價工作帶有“目的公正性”的屬性。第二，房地產(chǎn)司法拍賣估價具有嚴(yán)肅性。房地產(chǎn)司法拍賣估價不同于其他一般的房地產(chǎn)估價，房地產(chǎn)司法拍賣估價的結(jié)果與案件當(dāng)事人的合法權(quán)益緊密相關(guān)。因此，房地產(chǎn)估價機構(gòu)在進行司法拍賣估價業(yè)務(wù)時，必須嚴(yán)格按照《資產(chǎn)評估法》《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的規(guī)定審慎進行。第三，房地產(chǎn)司法拍賣估價的與時俱進性。2018年9月1日起施行的［法釋〔2018〕15號］《最高人民法院關(guān)于人民法院確定財產(chǎn)處置參考價若干問題的規(guī)定》(以下簡稱《規(guī)定》)開啟了人民法院確定財產(chǎn)處置參考價的全新模式，新增了當(dāng)事人議價、定向詢價、網(wǎng)絡(luò)詢價三種方式，對傳統(tǒng)的委托評估方式形成一定沖擊。新增了人民法院對評估報告的審查程序，第二十條規(guī)定，人民法院應(yīng)當(dāng)對評估報告進行審查。具有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令評估機構(gòu)在三日內(nèi)予以書面說明或者補正:①財產(chǎn)基本信息錯誤;②超出財產(chǎn)范圍或者遺漏財產(chǎn);③選定的評估機構(gòu)與評估報告上簽章的評估機構(gòu)不符;④評估專業(yè)人員執(zhí)業(yè)資格證明與評估報告上署名的人員不符;⑤具有其他應(yīng)當(dāng)書面說明或者補正的情形。同時該規(guī)定明確了當(dāng)事人、利害關(guān)系人可以就評估報告提出異議，第二十二條規(guī)定，當(dāng)事人、利害關(guān)系人認為網(wǎng)絡(luò)詢價報告或者評估報告具有下列情形之一的，可以在收到報告后五日內(nèi)提出書面異議:①財產(chǎn)基本信息錯誤;②超出財產(chǎn)范圍或者遺漏財產(chǎn);③評估機構(gòu)或者評估專業(yè)人員不具備相應(yīng)評估資質(zhì);④評估程序嚴(yán)重違法。對當(dāng)事人、利害關(guān)系人依據(jù)前款規(guī)定提出的書面異議，人民法院應(yīng)當(dāng)參照《民事訴訟法》第二百二十五條的規(guī)定處理。面對新的司法解釋、新的估價要求，房地產(chǎn)估價師雖說具有一定的不可替代性，但仍需不斷提高執(zhí)業(yè)水平，方能在激烈的競爭中占有一席之地。

3房地產(chǎn)司法拍賣估價工作風(fēng)險成因

從司法拍賣估價工作的實踐情況來看，房地產(chǎn)估價機構(gòu)從事司法拍賣估價工作的風(fēng)險主要集中在程序不合法、評估報告形式不合規(guī)、估價結(jié)果不公正幾方面。以下從程序不合法、估價結(jié)果不公正兩方面簡要分析風(fēng)險存在的原因。3.1程序不合法引發(fā)的風(fēng)險。在《資產(chǎn)評估法》、2015版《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中對估價程序有明確的規(guī)定和要求。而在司法評估實踐中，常常會出現(xiàn)估價程序履行不到位的情況，比如現(xiàn)場查勘時經(jīng)常出現(xiàn)被執(zhí)行人不配合的情況下，使得估價師無法完成進入估價對象內(nèi)部進行查勘的法定義務(wù);又比如現(xiàn)場查勘時評估師沒有認真核對人民法院提供的估價對象資料與估價對象現(xiàn)狀有無差異，會造成評估的財產(chǎn)基本信息、評估財產(chǎn)范圍發(fā)生偏差;還有就是有的估價機構(gòu)內(nèi)部管理制度不健全，使得評估報告內(nèi)部審核流于形式，造成評估報告形式不合規(guī)等。這些情形都會成為案件當(dāng)事人對評估報告提出異議的理由，也會客觀上造成案件執(zhí)行工作的拖延。3.2估價結(jié)果不公正引發(fā)的風(fēng)險估價結(jié)果不公正。主要是指由于估價方法、參數(shù)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)等選擇出現(xiàn)問題等原因?qū)е碌墓纼r結(jié)果出現(xiàn)需要補正的情形。在司法案件中，當(dāng)事人的利益對立，估價對象物權(quán)即將發(fā)生轉(zhuǎn)移，這使得評估報告會成為各相關(guān)方關(guān)注的焦點?！兑?guī)定》第二十三條規(guī)定，當(dāng)事人、利害關(guān)系人可以在收到評估報告后五日內(nèi)對評估報告的參照標(biāo)準(zhǔn)、計算方法或者評估結(jié)果等提出書面異議。房地產(chǎn)估價機構(gòu)在房地產(chǎn)司法拍賣估價工作中一旦因為故意或者重大過失導(dǎo)致估價錯誤的，不但會損害案件當(dāng)事人的合法權(quán)益，也會對估價機構(gòu)、估價師的經(jīng)濟效益、社會效益帶來不利影響，嚴(yán)重的甚至?xí)粡娜嗣穹ㄔ核痉ㄔu估機構(gòu)名單庫中除名，這就要求房地產(chǎn)估價機構(gòu)、估價師在執(zhí)業(yè)過程中必須依法合規(guī)、謹(jǐn)慎執(zhí)業(yè)。

4房地產(chǎn)司法拍賣估價工作的風(fēng)險規(guī)避及防范措施

4.1提高評估專業(yè)人員風(fēng)險防范意識和職業(yè)道德水平。就房地產(chǎn)估價機構(gòu)內(nèi)部而言，要有效的提高評估專業(yè)人員風(fēng)險意識和職業(yè)道德水平，必須做好以下兩個方面的工作。首先，加強對評估專業(yè)人員的法律知識培訓(xùn)。房地產(chǎn)估價機構(gòu)的業(yè)務(wù)行為受到相關(guān)法律的規(guī)制，為了使房地產(chǎn)估價機構(gòu)的評估工作符合法律的要求，必須使相關(guān)工作人員明確法律的基本要求是什么，以及違背法律規(guī)定可能會產(chǎn)生的法律責(zé)任。只有通過對相關(guān)工作人員系統(tǒng)的法律培訓(xùn)，才能在評估專業(yè)人員頭腦中真正樹立起風(fēng)險意識。其次，房地產(chǎn)估價機構(gòu)除了要求評估專業(yè)人員遵守一般的行業(yè)職業(yè)道德準(zhǔn)則之外，房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)結(jié)合本單位的具體情況制定符合本單位工作實際的《房地產(chǎn)司法評估操作指引》，用更明確的標(biāo)準(zhǔn)來約束評估專業(yè)人員的職業(yè)道德，促使評估專業(yè)人員能夠?qū)徤鲗Υ恳淮卧u估工作，時刻牢記自身的職業(yè)道德底線。4.2建立健全機構(gòu)管理制度，規(guī)范業(yè)務(wù)行為要有效的提高房地產(chǎn)估價機構(gòu)。在司法拍賣估價中的風(fēng)險防范能力，除了要從評估專業(yè)人員這一角度著手，房地產(chǎn)估價機構(gòu)自身也要作出充分的努力。很重要的一個努力方向就是要建立健全機構(gòu)內(nèi)部管理制度，用制度來規(guī)范業(yè)務(wù)行為，從而提高司法鑒定結(jié)論的質(zhì)量。［4］為此，房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立一套完整的保障司法鑒定評估質(zhì)量的制度。在具體的制度內(nèi)容上，應(yīng)當(dāng)包括房地產(chǎn)司法拍賣估價工作實施的程序、現(xiàn)場查勘的記錄管理、司法拍賣估價對象材料的獲取、使用以及估價結(jié)論出具的文本等方面。此外，最為重要的一點是，房地產(chǎn)估價機構(gòu)要建立責(zé)任追究制度。房地產(chǎn)估價機構(gòu)建立責(zé)任追究制度是為了進一步規(guī)范評估專業(yè)人員的業(yè)務(wù)行為，要使評估專業(yè)人員在執(zhí)業(yè)過程中始終保持清醒的頭腦，牢固樹立風(fēng)險責(zé)任意識，唯有此，才能真正的達到規(guī)范業(yè)務(wù)行為、提高服務(wù)質(zhì)量的目的。4.3建立執(zhí)業(yè)責(zé)任保險或者執(zhí)業(yè)風(fēng)險金制度鑒于。目前房地產(chǎn)估價機構(gòu)司法拍賣估價人員面臨的執(zhí)業(yè)風(fēng)險越來越多，執(zhí)業(yè)風(fēng)險系數(shù)也在不斷攀升。為了消除評估專業(yè)人員的執(zhí)業(yè)顧慮，房地產(chǎn)估價機構(gòu)在有條件的情況下，可以參加司法鑒定執(zhí)業(yè)責(zé)任保險或者繳納執(zhí)業(yè)風(fēng)險金，通過社會其他機構(gòu)來分散評估專業(yè)人員的執(zhí)業(yè)風(fēng)險。我國早在《司法鑒定機構(gòu)管理辦法》中就規(guī)定了司法鑒定責(zé)任保險以及執(zhí)業(yè)風(fēng)險金制度，因此，房地產(chǎn)估價機構(gòu)實施此方案在法律上不存在任何障礙。建立執(zhí)業(yè)責(zé)任保險或者執(zhí)業(yè)風(fēng)險金制度，能幫助房地產(chǎn)估價機構(gòu)在執(zhí)行業(yè)務(wù)中分散風(fēng)險。4.4合理利用假設(shè)限制條件和免責(zé)條款。在司法拍賣估價工作中要合理地使用假設(shè)限制條件和免責(zé)條款，避免相關(guān)當(dāng)事方因?qū)纼r報告的不合理利用而帶來的風(fēng)險，也避免一些由于其他方面的原因而承擔(dān)不應(yīng)該由估價機構(gòu)及估價專業(yè)人員承擔(dān)的風(fēng)險。對于司法拍賣估價過程中難以把握的或認為可能存在的風(fēng)險事項，房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)及時和委托人進行溝通，并在估價報告中披露其不確定性或所面臨不同后果的可能性。在復(fù)雜的司法拍賣估價業(yè)務(wù)中，對不確定的問題和不可知的事實情況，應(yīng)出具有條件的和有保留的咨詢意見。

5結(jié)論

隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，一方面社會公眾已經(jīng)形成了較強的法律權(quán)利意識，另一方面在經(jīng)濟獲得不斷發(fā)展的同時，各種債務(wù)糾紛大大增加，由此導(dǎo)致司法拍賣估價業(yè)務(wù)增多，房地產(chǎn)估價機構(gòu)及評估專業(yè)人員的執(zhí)業(yè)風(fēng)險也相應(yīng)增多。房地產(chǎn)估價機構(gòu)當(dāng)前和今后很重要的一個工作任務(wù)就是要做好司法拍賣估價工作中的風(fēng)險防范工作。要從房地產(chǎn)估價機構(gòu)、評估專業(yè)人員兩個方面做好風(fēng)險把控工作。就房地產(chǎn)估價機構(gòu)自身而言，要加強內(nèi)部管理制度，規(guī)范業(yè)務(wù)行為，加強對評估專業(yè)人員的法律培訓(xùn)。對于評估專業(yè)人員來講，要牢固樹立風(fēng)險責(zé)任意識，牢記自身職業(yè)道德底線。相信通過這兩方面的努力，房地產(chǎn)估價機構(gòu)司法拍賣估價業(yè)務(wù)面臨的風(fēng)險增加問題可以有效得到控制。

參考文獻:

［1］王學(xué)哲.論司法鑒定中房地產(chǎn)估價工作的風(fēng)險防范［J］．中國房地產(chǎn)估價與經(jīng)紀(jì)，2009(2)．

［2］敖立新.淺談房地產(chǎn)司法拍賣及估價［J］．中國房地產(chǎn)估價與經(jīng)紀(jì)，2017(2):73－77.

篇5

作為我國國民經(jīng)濟中的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)行業(yè)是一個基礎(chǔ)性強、關(guān)聯(lián)度大的資金密集型產(chǎn)業(yè)，因而，其發(fā)展和進步，離不開金融機構(gòu)信貸資金的大力支持。但是，由于房地產(chǎn)價格的波動性較大、銀行業(yè)自身的缺陷等問題，給房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康穩(wěn)定發(fā)展帶來不利影響的同時，嚴(yán)重阻礙了我國國民經(jīng)濟的進一步發(fā)展，因此，解決房地產(chǎn)金融問題，及時防范和處理房地產(chǎn)金融風(fēng)險，促使房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康發(fā)展，成為推動我國國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長的強大動力之一[1]。

一、我國房地產(chǎn)金融中存在的問題

1、房地產(chǎn)的開發(fā)資金過度依賴于銀行貸款

作為一種資金密集型的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)資金過度依賴于銀行貸款，使得房地產(chǎn)投資的市場風(fēng)險、融資信用風(fēng)險主要集中于商業(yè)銀行，給商業(yè)銀行的發(fā)展帶來不利影響。根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計估算，絕大部分的房地產(chǎn)開發(fā)資金和土地購置資金直接或者間接地來源于商業(yè)銀行的信貸。而且，通過土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動性貸款以及住房消費貸款等形式，信貸資金主要集中于商業(yè)銀行，使得其直接或者間接的承擔(dān)了房地產(chǎn)市場中，各個環(huán)節(jié)的市場風(fēng)險和信用風(fēng)險，其中，以開發(fā)商貸款的風(fēng)險為主，進而給造成商業(yè)銀巨大的金融風(fēng)險。

2、消費者的住房信貸存在著違約的風(fēng)險

在房地產(chǎn)市場處于繁榮的階段，消費者的消費需求增加，房地產(chǎn)經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，但是，由于消費者自身的承受能力有限，需要通過銀行信貸來滿足自身的消費需求，從而給銀行業(yè)帶來一定的金融風(fēng)險。據(jù)統(tǒng)計，在房地產(chǎn)行業(yè)繁榮階段，四大國有商業(yè)銀行的房地產(chǎn)住房抵押貸款的平均不良率較低，使得銀行業(yè)大力支持個人購房貸款，但是，由于我國的房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚、未建立個人誠信體系等問題，致使商業(yè)銀行不能及時、準(zhǔn)確的監(jiān)督和控制貸款人的貸款行為以及信用狀況，使得商業(yè)銀行的金融風(fēng)險增加[2]。

3、金融機構(gòu)自身經(jīng)營中存在的一系列的問題

目前，由于商業(yè)銀行把房地產(chǎn)信貸當(dāng)成一種優(yōu)良的資產(chǎn)，大力發(fā)展房地產(chǎn)信貸，并且在經(jīng)營業(yè)務(wù)上存在著急功近利的錯誤傾向，例如，有的商業(yè)銀行降低對客戶資質(zhì)等級評定的門檻，簡化審查手續(xù)，加快審查速度，使得商業(yè)銀行存在著金融風(fēng)險。同時，在房地產(chǎn)貸款的發(fā)放過程中，有的商業(yè)銀行盲目樂觀的看待政府干預(yù)和政府擔(dān)保項目，甚至過度追捧政府干預(yù)和政府擔(dān)保項目，忽視項目所具有的風(fēng)險性，給自身帶來不利影響。另外，很多的房地產(chǎn)企業(yè)依靠信托公司，按照銀行貸款的有關(guān)條款執(zhí)行信托，而在委托貸款方面，一些信托公司的經(jīng)營能力、管理水平等可能存在著不足，給房地產(chǎn)企業(yè)自身和商業(yè)銀行帶來負面影響。

二、防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險的具體措施

1、實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)抵押貸款的證券化

加快房地產(chǎn)行業(yè)抵押貸款證券化的進程，實現(xiàn)其證券化，可以有效的分散商業(yè)銀行的金融風(fēng)險，促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。所謂的住房抵押貸款證券化，是指金融機構(gòu)匯集和重組自身所持有的住房抵押貸款，經(jīng)由證券機構(gòu)，以現(xiàn)金方式購入證券，然后根據(jù)信用評級或者擔(dān)保，以證券形式為投資者提供貸款。在此過程中，商業(yè)銀行可以通過轉(zhuǎn)讓部分收益權(quán)的方式，及時回收資金，而證券投資者則從抵押貸款利益，獲得收益。因此，不斷加快住房抵押貸款的證券化進程，實現(xiàn)其證券化，是防范和規(guī)避金融風(fēng)險的有效途徑。

2、積極發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)的信托投資基金

加快房地產(chǎn)信托投資基金，解決房地產(chǎn)投資流動性差、投資門檻高的問題，實現(xiàn)房地產(chǎn)的融資，可以極大的緩解房地產(chǎn)行業(yè)過度依賴銀行業(yè)的局面。通過發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金，改善房地產(chǎn)企業(yè)融資困的狀況，擴大投資者的范圍，減少金融風(fēng)險，可以規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的行為，引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

3、不斷提高金融機構(gòu)的風(fēng)險管理水平

銀行自身的經(jīng)營方式是自身生存和發(fā)展的前提，因此，銀行部門應(yīng)該制定科學(xué)的管理制度，不斷提高風(fēng)險管理水平，以維護自身的穩(wěn)定發(fā)展。銀行應(yīng)該不斷完善房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的評估體系，建立信貸決策支持信息系統(tǒng)，加強內(nèi)部控制，加強與中介機構(gòu)之間的信息合作，以提高風(fēng)險管理水平，及時防范和處理金融風(fēng)險[3]。

三、總結(jié)

總而言之，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對于我國國民經(jīng)濟的發(fā)展有著至關(guān)重要的影響，因此，認清房地產(chǎn)經(jīng)濟波動與金融風(fēng)險之間的關(guān)系，建立完善的房地產(chǎn)金融體系，及時有效的防范和控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險，引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，促進國民經(jīng)濟的發(fā)展，以不斷提高我國的整體經(jīng)濟水平。

作者:劉歡 單位:湖南外貿(mào)職業(yè)學(xué)院

參考文獻

篇6

引起美國次級房貸危機的直接原因是美國貸款利率的上升和房地產(chǎn)市場的降溫。利率上升,信用不好的貸款者還款壓力增大,出現(xiàn)大量違約現(xiàn)象;房地產(chǎn)市場的降溫,使貸款者難以將房屋出租或出售,即使出售也不足以償還貸款本金和利息。從而產(chǎn)生了銀行貸款虧損等連鎖反應(yīng),最終導(dǎo)致了次貸危機的產(chǎn)生。

美國次貸危機對對我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸管理敲響了居安思危的警鐘。

一、當(dāng)前中國房地產(chǎn)業(yè)概述及存在的問題

今年上半年,中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一次由用家主導(dǎo)的成交量上漲。今年前幾個月基本上是量漲價不漲,到了年中價格就開始明顯上升。

目前中國資金的流動性是前所未有的,在這一輪房價上漲的過程中,流動性驅(qū)動的特征非常明顯。銀行不愿貸款給中小企業(yè)、出口企業(yè),卻追著央企拼命放貸,使得央企手上拿著比自己需要多的資金。這些資金在經(jīng)濟不景氣、需求不旺盛、前景不明朗的時候,投資于實體經(jīng)濟有一定的難度。于是企業(yè)把這些錢轉(zhuǎn)了個圈又投回到了投機領(lǐng)域當(dāng)中。在過去兩三個月的地王拍賣中,專家估計有七成有央企蹤影。這意味著前一輪大量的銀行貸款,有相當(dāng)一部分錢又轉(zhuǎn)到虛擬經(jīng)濟,到了資產(chǎn)炒作中來。房地產(chǎn)價格上漲過快容易給經(jīng)濟帶來泡沫化,一旦泡沫破滅,房價必將大幅縮水,給提供貸款的銀行等金融機構(gòu)造成大量不良資產(chǎn),嚴(yán)重地甚至?xí)?dǎo)致銀行破產(chǎn),股市價格下跌,引起金融危機。因此,房價過熱,給商業(yè)銀行帶來的風(fēng)險不容忽視,商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸管理應(yīng)將風(fēng)險防范放在第一位。

二、現(xiàn)階段我國商業(yè)銀行住房貸款風(fēng)險凸顯

(一)降低個人住房貸款準(zhǔn)入條件易引起違約風(fēng)險

08年10月22日人民銀行宣布擴大貸款利率下浮幅度,調(diào)整首付款最低比例為20%。次貸危機的發(fā)生主要源于貸款機構(gòu)放松貸款條件。由于門檻的降低會使銀行接受更多抗風(fēng)險能力較差的低收入居民客戶,當(dāng)房地產(chǎn)價格下跌利率上升時時.借款人的貸款能力減弱,商業(yè)銀行的還款違約率將會大幅上升,一旦房價下跌到銀行處置房產(chǎn)的收益難以抵補信貸資產(chǎn)的損失時,個人住房貸款的風(fēng)險就會大規(guī)模爆發(fā)出來,這在美國次貸危機中得到了充分的演繹。

(二)個人住房貸款虛假信息嚴(yán)重造成信用風(fēng)險

美國的次級債券的次級貸款人的信用有等級之分,即次級信用。現(xiàn)階段,中國的房地產(chǎn)抵押者沒有信用等級之分,我國銀行對申請貸款人的單位收入證明、名下有多少財產(chǎn)也很難查證是否屬實。

(三)“假按揭”凸顯道德風(fēng)險

“假按揭”也成為銀行不良房貸的主要成因。一些開發(fā)商為了加快銷售回款,制造虛假銷售繁榮,在房產(chǎn)尚未出售時,制造虛假交易記錄,從銀行中騙取個人貸款。

(四)金融產(chǎn)品缺乏,風(fēng)險集中于銀行體系

在美國次貸危機中,資產(chǎn)證券化為美國次貸危機的傳遞起到推波助瀾的作用,但從另一方面看,次級貸款的證券化,有效剝離了商業(yè)銀行風(fēng)險,把其轉(zhuǎn)嫁給了證券的購買者,降低了銀行業(yè)的系統(tǒng)風(fēng)險。中國房地產(chǎn)抵押貸款的證券化程度較低,其不良信用貸款的風(fēng)險基本上聚集在銀行體系內(nèi)。在房地產(chǎn)價格進入下降通道之后,這些聚集在商業(yè)銀行體系的風(fēng)險就會爆發(fā)出來,對中國銀行體系的穩(wěn)定運行會造成嚴(yán)重沖擊。

三、商業(yè)銀行加強房地產(chǎn)信貸風(fēng)險防范的建議

(一)正確評估個人住房貸款的風(fēng)險,對高價房實行高比例首付款

個人住房貸款還款期限通常為20—30年,期間中個人資信狀況面臨著巨大的不確定性。中國目前個人住房貸款中的浮動利率制度,使貸款者承擔(dān)了相當(dāng)大利率風(fēng)險,這使貸款者在利率上升周期中出現(xiàn)貸款違約的可能性加大。商業(yè)銀行應(yīng)嚴(yán)格保證首付政策的執(zhí)行,適度提高首付比率;嚴(yán)禁變相放寬個人住房貸款條件。采取嚴(yán)格的貸前信用審核,避免出現(xiàn)虛假按揭的現(xiàn)象

(二)引入保險介入機制

利用保險轉(zhuǎn)移銀行風(fēng)險是許多國家和地區(qū)發(fā)展商品房抵押貸款的經(jīng)驗,在開展商品房預(yù)售按揭貸款過程中,保險機構(gòu)主要經(jīng)營兩方面業(yè)務(wù):1.為按揭房地產(chǎn)辦理抵押保險,在抵押房地產(chǎn)遭到意外風(fēng)險時可提供保險;2.為銀行發(fā)放抵押貸款辦理貸款保險,主要是在借款人無力償還而至違約時提供保險。

(三)加強住房抵押貸款業(yè)務(wù)的創(chuàng)新

住房抵押貸款業(yè)務(wù)創(chuàng)新是防范風(fēng)險的內(nèi)在要求。建立房地產(chǎn)業(yè)貸款的風(fēng)險轉(zhuǎn)移及退出機制,建立并活躍貸款的二級轉(zhuǎn)讓市場。審慎穩(wěn)步地開展資產(chǎn)證券化,增強抵押貸款的流動性,分散住房抵押貸款風(fēng)險。加強利率風(fēng)險的管理,研究開發(fā)利率互換、利率期權(quán)、互換期權(quán)等利率衍生產(chǎn)品。新晨

(四)建立房地產(chǎn)業(yè)貸款風(fēng)險預(yù)警體系,盡快完善金融監(jiān)管

總結(jié)次貸危機所暴露出的美國在金融監(jiān)管方面的主要教訓(xùn),包括兩點:第一,任何一個國家的監(jiān)管體制必須與其經(jīng)濟金融的發(fā)展與開放的階段相適應(yīng),必須做到風(fēng)險的全覆蓋,最大限度地減少由于金融市場不斷發(fā)展而帶來更嚴(yán)重的信息不對稱問題;第二,在現(xiàn)代金融體系里,無論風(fēng)險管理手段多么先進、體系多么完善的金融機構(gòu),都不能避免因為機構(gòu)內(nèi)部原因或者市場外部的變化而遭受風(fēng)險事件的影響,這是由現(xiàn)代金融市場和金融機構(gòu)的高杠桿率、高關(guān)聯(lián)度、高不對稱性的特性所決定的。從這個意義上來說,以格林斯潘為代表的一代美國金融家們所擁戴的“最少的監(jiān)管就是最好的監(jiān)管”的典型的自由市場經(jīng)濟思想和主張確實存在著索羅斯所指出的極端市場原旨主義的缺陷。

篇7

近年來，隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展、城市化進程的不斷加快和居民的收入不斷提高，人們的購房消費也興旺起來，因此我國的房地產(chǎn)市場也得到了快速的發(fā)展。但是大量的房地產(chǎn)企業(yè)也存在著許多的問題，尤其是財務(wù)風(fēng)險防范方面的問題。因為房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)需要巨大的資金投入，另外由于我國的的宏觀環(huán)境的在不斷的變動以及房地產(chǎn)企業(yè)自身的活動也較為多變、復(fù)雜和人們對于未來認識、控制的也存在局限性，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險存在于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的每個環(huán)節(jié)之中，這是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)面對激烈的市場競爭的一個必然的產(chǎn)物。因此，如何有效地對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險進行有效的防范是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的一道難題。

一.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的含義

財務(wù)風(fēng)險是指企業(yè)在各項財務(wù)活動中由于各種難以預(yù)料和難以控制的因素，使得企業(yè)在一定的時期、一定的范圍內(nèi)所獲得的最終財務(wù)成果和預(yù)期的經(jīng)營目標(biāo)發(fā)生了偏差，從而形成的使企業(yè)蒙受經(jīng)濟損失或是更大的收益的可能性。企業(yè)的財務(wù)活動貫徹與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的整個過程之中，企業(yè)在籌措資金、投資項目、分配利潤等過程中都可能產(chǎn)生風(fēng)險。財務(wù)風(fēng)險是企業(yè)在財務(wù)風(fēng)險過程之中必須要面臨的一個較為現(xiàn)實的問題，財務(wù)風(fēng)險是客觀存在的，它不可能被完全的消除，但是企業(yè)的管理者可以通過采取有效地措施來降低財務(wù)風(fēng)險。

從房地產(chǎn)企業(yè)的資金活動的內(nèi)容來看，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，主要包括籌資風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、投資風(fēng)險以及存貨管理的風(fēng)險和流動性的風(fēng)險等，關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險的涵義在理論界主要持有兩種觀點：在第一種觀點中認為財務(wù)風(fēng)險是指房地產(chǎn)企業(yè)受各種不確定風(fēng)險因素的影響，使得房地產(chǎn)企業(yè)的實際財務(wù)收益與企業(yè)預(yù)期的收益發(fā)生偏離的可能性，如果房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)活動的任何一個環(huán)節(jié)和方面出現(xiàn)問題，那么都有可能使這種風(fēng)險加劇；在第二種觀點中認為財務(wù)風(fēng)險是指房地產(chǎn)企業(yè)無法到期償還債務(wù)的可能性，我們把這種情形稱為是融資風(fēng)險或是籌資風(fēng)險。

二.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險存在的問題

（一）企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不當(dāng)，資產(chǎn)負債率過高

據(jù)統(tǒng)計，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資的資金杠桿率平均高達75%以上，而一般制造業(yè)企業(yè)的資金杠桿率僅達50%，房地產(chǎn)企業(yè)在資金的穩(wěn)定性方面有著很大的潛在風(fēng)險。這是由于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)建設(shè)過程中需要大量的資金，因此房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)過程中往往會存在大量的盲目采取各種舉債的行為，致使企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不當(dāng)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般會用企業(yè)內(nèi)部的留存資金買地，然后把土地作為向銀行借入資金時的抵押物，最后有介入資金開發(fā)項目。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)45%左右的投資資金是來自銀行貸款，對于銀行的信貸房地產(chǎn)企業(yè)有相當(dāng)高的依賴程度。因此，如果一個房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目出現(xiàn)了問題，那么該企業(yè)的項目風(fēng)險就會轉(zhuǎn)嫁到銀行，這將會對國民的經(jīng)濟會帶來非常嚴(yán)重的不利影響。企業(yè)借入的資金越多，其資產(chǎn)負債率就越高，那么企業(yè)的財務(wù)杠桿效應(yīng)也就越大，同時企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險也會進一步增大。近年來，由于房地產(chǎn)市場面臨的競爭壓力日益激烈、政府部門對房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管力度不斷加大，企業(yè)貸款的約束也越來越大，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈日益緊張，一旦房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈發(fā)生斷裂，此時房地產(chǎn)企業(yè)將陷入財務(wù)困境。

（二）企業(yè)忽略了資金的日常管理工作

目前，由于很多的房地產(chǎn)企業(yè)沒有編制關(guān)于資金使用的詳盡計劃，很多的房地產(chǎn)企業(yè)日常的庫存現(xiàn)金過多，這些資金的閑置，未能夠投入周轉(zhuǎn)無法取得盈利而是企業(yè)遭受到損失。另外，企業(yè)內(nèi)部的管理人員和財務(wù)人員往往普遍缺乏現(xiàn)代的企業(yè)資金管理觀念，雖然對于樓盤項目的銷售非常重視但是卻忽略了對項目資金的管理。很多企業(yè)的財務(wù)管理工作沒有從根本上對于資金的使用與成本管理等問題進行嚴(yán)格的管理，都僅僅停留在簡單的財務(wù)核算方面上，企業(yè)面臨的潛在財務(wù)風(fēng)險十分巨大。

三. 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生的原因分析

（一）外部性財務(wù)風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)的外部性財務(wù)風(fēng)險指的是存在于房地產(chǎn)企業(yè)所處的外部環(huán)境中的各種各樣的風(fēng)險，這些風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)通常都難以預(yù)料和難以控制，并且這些外部風(fēng)險往往是通過影響企業(yè)的內(nèi)部風(fēng)險因素而發(fā)生作用。如果企業(yè)所處的外部環(huán)境中的各種風(fēng)險因素發(fā)生變化，那么此時房地產(chǎn)企業(yè)將會面臨著巨大的投資風(fēng)險。外部性財務(wù)風(fēng)險一般包括自然風(fēng)險、社會風(fēng)險、經(jīng)濟風(fēng)險以及政治風(fēng)險，是一種間接性的財務(wù)風(fēng)險。這里主要介紹通貨膨脹和利息率變動所帶來的風(fēng)險。

通貨膨脹對房地產(chǎn)企業(yè)帶來的最明顯的影響是企業(yè)的資金的占用量不斷增加，資金的需求量不斷膨脹。這主要是因為：由于物價不斷的上漲，同樣數(shù)量的存量需要占用更多的資金；在通貨膨脹時期，企業(yè)為了盡量減少原料漲價所帶來的損失，或是想要在囤積中獲得利益，于是就提前進貨，大量儲備原材料，這樣資金的需求量增加也就在所難免；在通貨膨脹期間內(nèi)，由于資金的供求矛盾比較尖銳，企業(yè)之間相互拖欠貨款的現(xiàn)象較為嚴(yán)重，企業(yè)的應(yīng)收賬款數(shù)額大幅增加，這也是引起資金需求增加的一個因素；另外，由于會計一般按歷史成本進行核算，這就會造成產(chǎn)品的成本虛低，利潤虛高，資金的回包不足，企業(yè)若要維持簡單的再生產(chǎn)的正常進行，必須追加資金。

許多房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目時都需要向銀行借入大量的資金，因此，利率的變動風(fēng)險在某種意義上是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的眾多財務(wù)風(fēng)險中最為重要的。企業(yè)負債經(jīng)營，比如向銀行等金融機構(gòu)借款或者在證券市場上發(fā)行債券，那么如果銀行的貸款利率發(fā)生波動時，企業(yè)的負債所承擔(dān)的資本成本也會發(fā)生相應(yīng)的變化。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員對企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險特性認識不足

在開放的市場經(jīng)濟條件之下，由于企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險是客觀存在的，并且企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險是難以消除，企業(yè)只要實施財務(wù)行為，那么必然就會有財務(wù)活動發(fā)生，同時伴隨著財務(wù)風(fēng)險的產(chǎn)生。風(fēng)險意識淺薄是財務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生的主要原因之一，目前房地產(chǎn)企業(yè)的很多管理人員和財務(wù)人員的風(fēng)險意識都十分淺薄。由于在進行項目的決策開發(fā)之初，對風(fēng)險并沒有做出充分的預(yù)期，導(dǎo)致決策失誤或是缺乏科學(xué)性。決策失誤是產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險的另一個主要原因，財務(wù)決策的科學(xué)性是避免財務(wù)決策失誤的重要前提。目前，經(jīng)驗決策和主觀決策現(xiàn)象普遍存在于許多的房地產(chǎn)企業(yè)，另外，在許多的房地產(chǎn)企業(yè)的管理還普遍存在一言堂的工作作風(fēng)。這些現(xiàn)象都會導(dǎo)致決策失誤，引起財務(wù)風(fēng)險。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部關(guān)系沒有理順

目前，對于許多的房地產(chǎn)企業(yè)其內(nèi)部的各種關(guān)系并沒有得到很好的處理。長期以來，由于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理體系和制度并不完善，缺乏完整性與系統(tǒng)性，致使房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的各個部門之間、房地產(chǎn)企業(yè)與其上下級企業(yè)之間，在企業(yè)資金管理、利潤分配等方面存在較多的問題，比如權(quán)責(zé)不明與管理不力等問題，這就造成了企業(yè)資金使用的效率較低，企業(yè)資金流失現(xiàn)象較嚴(yán)重，資金的安全性與完整性均沒有得不到保證，使得房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部財務(wù)關(guān)系十分混亂，嚴(yán)重的影響了其財務(wù)管理水平。

四 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的預(yù)測和防范措施

（一）建立合理的財務(wù)預(yù)警體系

對于企業(yè)來說，發(fā)現(xiàn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的制度指的就是企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警體系。企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警體系貫穿于企業(yè)的所有經(jīng)營活動之中，企業(yè)通過比較分析所收集的與經(jīng)營相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策、市場競爭狀況以及企業(yè)本身的財務(wù)和生產(chǎn)經(jīng)營狀況信息，企業(yè)可以判斷出是否需要預(yù)警。如果可能危害企業(yè)財務(wù)狀況的關(guān)鍵因素出現(xiàn)，企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)就能夠根據(jù)對大量相關(guān)信息的分析預(yù)先發(fā)出警告來提醒企業(yè)經(jīng)營者提前做好準(zhǔn)備或采取應(yīng)對措施，使企業(yè)防患于未然，避免使企業(yè)的潛在風(fēng)險演變成現(xiàn)實的損失。另外當(dāng)企業(yè)的財務(wù)發(fā)生潛在的危機時，企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)不僅能夠發(fā)出預(yù)警，而且還能及時的尋找出導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)狀況不佳的最根本原因，使企業(yè)的經(jīng)營者能夠及時的采取有效的防范措施，阻止企業(yè)財務(wù)狀況的進一步惡化。

（二）樹立生存意識，建立嚴(yán)格的風(fēng)險防范措施

由于目前國家了一系列的政策來打壓房價，房地產(chǎn)行業(yè)的“冬天”已經(jīng)來臨，對于處于“過冬”時期的房地產(chǎn)企業(yè)，其首要目的是要“保生存”。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)把防范企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險作為工作的首要任務(wù)，針對企業(yè)自身的實際情況認真的分析企業(yè)所處的內(nèi)外部環(huán)境，及時的調(diào)整企業(yè)的經(jīng)營理念和經(jīng)營預(yù)期，對一些可能出現(xiàn)的財務(wù)風(fēng)險進行科學(xué)的預(yù)測，并且為企業(yè)設(shè)立多項風(fēng)險防范機制，努力提高企業(yè)自身的生存適應(yīng)能力。首先，企業(yè)的全體員工，特別是企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層應(yīng)當(dāng)具有風(fēng)險意識和強烈的責(zé)任感，對于潛在的發(fā)現(xiàn)的問題以及提出的合理意見應(yīng)當(dāng)給予重視和采納，并且積極采用科學(xué)的財務(wù)決策方法。為了范企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，應(yīng)當(dāng)明確企業(yè)內(nèi)部各個部門在財務(wù)管理中所享有的權(quán)利以及應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任，理清企業(yè)內(nèi)部的各種財務(wù)關(guān)系，努力使企業(yè)內(nèi)部各個部門各個崗位做到權(quán)責(zé)分明。其次，要調(diào)整企業(yè)的銷售策略，縮短企業(yè)銷售資金的回籠周期。三是收縮戰(zhàn)線，減少企業(yè)的項目開工數(shù)。四是對企業(yè)的土地存貨進行清理。對房地產(chǎn)企業(yè)來講應(yīng)當(dāng)保留一些的較好的土地儲備，但是并不是保留的越多越好，因為存儲大量的土地，將會占用大量的資金，這就減弱了企業(yè)資金的利用效率。最后，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在積極運作銀行信貸的同時，還應(yīng)當(dāng)盡量拓寬融資渠道，通過其它的渠道進行融資。

（三）建規(guī)立章，完善內(nèi)部制度

在如此復(fù)雜多變的經(jīng)濟政策環(huán)境之下，房地產(chǎn)企業(yè)需要通過不斷的增強企業(yè)自身的抗風(fēng)險能力，強化企業(yè)的風(fēng)險管理水平，不斷規(guī)范企業(yè)內(nèi)部制度，完善企業(yè)的法人治理結(jié)構(gòu)，建立一套綜合全面系統(tǒng)的的財務(wù)內(nèi)部控制制度，使企業(yè)能夠有效地控制財務(wù)風(fēng)險，提高房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理水平。首先，要設(shè)立合理的激勵與約束機制，使企業(yè)管理者、一般員工與企業(yè)三方共同的承擔(dān)企業(yè)的風(fēng)險責(zé)任，對每個崗位實行崗位風(fēng)險責(zé)任管理，使企業(yè)努力做到責(zé)、權(quán)、利三位一體，提高企業(yè)全體工作人員的風(fēng)險意識。其次，要確保資金能夠有效的收回。企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立關(guān)于客戶的信用檔案，對于不同信用等級的客戶采取不同的合作策略。要確定客戶的資信等級評估客戶的償債能力，確定合理的應(yīng)收賬款比例，建立健全收賬的責(zé)任制，用以加強對應(yīng)收賬款的管理。

（四）提高管理者以及財務(wù)人員的素質(zhì)與能力

管理者決策的正確與否和水平高低很大程度上取決于企業(yè)管理者的素質(zhì)關(guān)系。決策作為企業(yè)管理過程中最重要的活動之一，它的正確與否直接關(guān)系到企業(yè)的生存與發(fā)展，并且企業(yè)的發(fā)展水平也直接取決于企業(yè)決策水平的高低。管理者作為企業(yè)決策層組成人員，其最重要的職能就是對企業(yè)的經(jīng)營活動進行決策，另外企業(yè)管理者的素質(zhì)決定了其思維的高度，從而決定了管理者所做決策的正確與否以及水平高低。另外，企業(yè)的經(jīng)營成果和經(jīng)濟效益也取決于企業(yè)管理者的素質(zhì)。企業(yè)管理者的能力、素質(zhì)對于企業(yè)的管理活動、企業(yè)經(jīng)營成果的好壞以及經(jīng)營效益的好壞都有著直接的影響，對企業(yè)的經(jīng)營活動起著主導(dǎo)性作用。因此，努力提高房地產(chǎn)企業(yè)管理層與財務(wù)人員的素質(zhì)和能力的意義十分重大。

首先，企業(yè)應(yīng)當(dāng)努力提高房地產(chǎn)企業(yè)的管理者的財務(wù)管理水平。具體來說可以對企業(yè)的決策者進行培訓(xùn)指導(dǎo)，使決策者對本企業(yè)的資產(chǎn)負債表、損益表和現(xiàn)金流量表有一個大概的了解和科學(xué)的認識，使管理者能夠客觀真實的信息，本企業(yè)自身情況以及企業(yè)所處的外部環(huán)境做出科學(xué)的決策，徹底摒棄過去其主要依靠經(jīng)驗或主觀感覺進行決策的習(xí)慣，這樣就可以降低企業(yè)發(fā)生財務(wù)風(fēng)險的可能性。其次，要加強對企業(yè)財務(wù)人員的管理與培訓(xùn)。一方面，企業(yè)要吸收具有較高專業(yè)素質(zhì)的財務(wù)人員，使其能夠參與到企業(yè)財務(wù)活動中來；另一方面，要加強對企業(yè)現(xiàn)有的財務(wù)人員的培訓(xùn)，主要是專業(yè)知識和相關(guān)政策培訓(xùn)，努力確?，F(xiàn)有財務(wù)人員的知識和能力能夠勝任目前的財務(wù)工作。

（四）、應(yīng)當(dāng)建立多元化的融資渠道，努力拓寬資金的來源

房地產(chǎn)企業(yè)不僅應(yīng)當(dāng)在用好企業(yè)內(nèi)部的留存資金，而且還要充分利用企業(yè)自身的各項優(yōu)勢，實施多渠道多元化的融資策略，為企業(yè)籌集到充足的資金用以進行項目開發(fā)和建設(shè)。目前企業(yè)的貨幣資金、墊付款、預(yù)收款收入以及銷售款收入等是大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來源。近期，由于國家關(guān)于房地產(chǎn)的政策收緊，上述資金的來源已很難滿足房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求，因此對房地產(chǎn)企業(yè)而言努力尋找更多的融資渠道已經(jīng)迫在眉睫?？梢酝ㄟ^發(fā)行股票與債券、信托融資、房地產(chǎn)投資基金融資、等方式，房地產(chǎn)企業(yè)可以獲取更多資金。尤其是可以使房地產(chǎn)企業(yè)不需要通過提高資產(chǎn)負債率的股權(quán)融資形式更加受到房地產(chǎn)企業(yè)的青睞。通過多元化的融資，可以使企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)得以優(yōu)化，不僅發(fā)揮了負債的財務(wù)杠桿作用，又使企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險控制在可以承受的范圍內(nèi)，實現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)的長期穩(wěn)定的發(fā)展。（重慶市莉雅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；重慶；404100）

參考文獻：

［1］ 蔡敏妮 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強財務(wù)風(fēng)險管理 科技信息 2010年29期

篇8

隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)獲得了長足的發(fā)展，全國各地相繼出現(xiàn)了所謂的“房地產(chǎn)熱”。但是，由于我國房地產(chǎn)行業(yè)的起步較晚，基礎(chǔ)不夠硬，發(fā)展規(guī)模還跟不上時展的要求，有些房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和運行遠沒有達到規(guī)范化標(biāo)準(zhǔn)，與國外較為成熟的房地產(chǎn)業(yè)之間存在較大的差距。因而，我國已經(jīng)出臺了相關(guān)的針對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控經(jīng)濟政策，以期為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供更好的政策支持和保障。但是，我國仍然有不少的房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率較高，造成了較大的經(jīng)濟壓力，面臨的財務(wù)風(fēng)險也較大。同時，當(dāng)前全球金融危機仍然沒有完全過去，這就使得我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨著更大的發(fā)展壓力。

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險分類及形成的原因分析

鑒于房地產(chǎn)企業(yè)在我國發(fā)展的時間并不長，加之房地產(chǎn)企業(yè)自身的特殊性，其面臨著較大的財務(wù)風(fēng)險。一般來說，財務(wù)風(fēng)險指的就是由于受到內(nèi)外部環(huán)境的不同影響，使得企業(yè)的財務(wù)系統(tǒng)出現(xiàn)了偏離預(yù)期目標(biāo)的經(jīng)濟損失或者額外收益。它常常被分為廣義的和狹義的財務(wù)風(fēng)險兩種。由于廣義的財務(wù)風(fēng)險內(nèi)涵更利于從全局和全方位上來把握，因此，我們更多的考慮房地產(chǎn)企業(yè)廣義的財務(wù)風(fēng)險。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點，我們認為房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險一般包含了這幾個方面：無力償還債務(wù)風(fēng)險；再籌資風(fēng)險；利率變動風(fēng)險；通貨膨脹風(fēng)險；稅率變動風(fēng)險以及投資收回風(fēng)險等多種情況。那么，房地產(chǎn)企業(yè)為什么會產(chǎn)生這么多的財務(wù)風(fēng)險呢？這是由于房地產(chǎn)企業(yè)自身資金量大，籌融資涉及的面廣，經(jīng)歷的經(jīng)濟環(huán)境又是復(fù)雜多變的。在這樣一個受到多種因素影響的大背景之下，房地產(chǎn)企業(yè)就產(chǎn)生了較多的財務(wù)風(fēng)險。究其原因，主要有這么幾個方面的因素：從宏觀方面來看，房地產(chǎn)企業(yè)較為容易受到國家和地區(qū)經(jīng)濟的影響，未來走勢較為難預(yù)料。因此，作為資金量大，變現(xiàn)能力較低以及項目周期較長的房地產(chǎn)企業(yè)來說，當(dāng)前不夠成熟的市場環(huán)境導(dǎo)致了房地產(chǎn)投資運作上有一定的盲目性，政府調(diào)控房地產(chǎn)融資的政策進一步加強，使得房地產(chǎn)企業(yè)籌融資變得愈加困難。作為一個新興的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的會計體系還不夠完善，到目前為止還沒有形成較為完整的會計核算體系。從微觀方面來分析，房地產(chǎn)企業(yè)很多對于自身的經(jīng)營狀況還缺乏財務(wù)預(yù)算和財務(wù)分析，導(dǎo)致了財務(wù)分析結(jié)果無法真正起到較好的財務(wù)管理作用。這種缺乏較強的財務(wù)管理意識的現(xiàn)狀使得房地產(chǎn)企業(yè)到處盲目舉債，資本結(jié)構(gòu)不盡合理，導(dǎo)致了負債成本過高。此外，有些房地產(chǎn)企業(yè)的成本費用控制不夠嚴(yán)格，往往把項目成本管理看作是簡單的單項成本控制與管理工作，導(dǎo)致了財務(wù)預(yù)算與成本管理偏差較大，影響了資金管理工作。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的有效防范措施

房地產(chǎn)企業(yè)在我國的發(fā)展歷程并不算長，加上房地產(chǎn)行業(yè)自身的經(jīng)營特點，使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險較大，其原因主要在于經(jīng)營環(huán)節(jié)過于復(fù)雜，對預(yù)算管理職能重視不足，資金管理低效，成本費用控制不嚴(yán)，缺乏財務(wù)預(yù)算管理意識，盲目舉債加重成本負擔(dān)，成本管理不力影響財務(wù)控制。認真分析當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，根據(jù)不同的理財環(huán)境和理財階段，把房地產(chǎn)企業(yè)的資本循環(huán)進行籌資、投入、生產(chǎn)、分配四個節(jié)點上的風(fēng)險分析。此外，由于宏觀經(jīng)濟政策調(diào)控的不力，比如說金融宏觀調(diào)控政策，土地宏觀調(diào)控政策，稅收宏觀調(diào)控政策等的執(zhí)行不夠到位，這是由于我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理意識薄弱，對預(yù)算管理職能重視不足，內(nèi)部財務(wù)監(jiān)控機制不健全，資金管理低效以及成本費用控制不嚴(yán)等。具體來說，我們可以從以下幾個方面來努力：（1）房地產(chǎn)企業(yè)首要的任務(wù)就是要不斷加強財務(wù)管理觀念和作用，盡可能的強化財務(wù)管理的地位，讓財務(wù)管理部門多參與到房地產(chǎn)企業(yè)的各項經(jīng)營活動當(dāng)中去，不斷的完善房地產(chǎn)企業(yè)的投資項目管理工作。在不斷完善之前，房地產(chǎn)企業(yè)要注意增加投資項目決策的可行性分析，制定一套可行性分析報告，使得投資方案更為完善，降低投資風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)還要充分了解各個部門的相關(guān)情況，拓展對于財務(wù)分析的領(lǐng)域。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還要不斷提高企業(yè)管理者和財務(wù)人員的素質(zhì)和能力，多提供機會并開發(fā)多種渠道讓管理者和決策者參加學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，從客觀的角度來分析自身情況和外部環(huán)境，降低財務(wù)風(fēng)險。同時，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該努力提高對財務(wù)人員的管理和培訓(xùn)工作，除了專門進行培訓(xùn)以外，還可以吸收具有較高素質(zhì)的財務(wù)人員。（2）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該認真分析國家相關(guān)政策，一旦國家政策發(fā)生改變，房地產(chǎn)企業(yè)要能夠盡快的采取措施來調(diào)整財務(wù)管理手段，及時應(yīng)對國家相關(guān)政策的改變，最大限度的規(guī)避和防范財務(wù)風(fēng)險。比如說房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該選擇成本費用較低的建設(shè)用地作為開發(fā)項目用地，盡可能的避免購置的土地空置或者閑置不用，造成資源的極大浪費。國家也出臺了相關(guān)的新稅收政策，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該及時根據(jù)新規(guī)定調(diào)整和處理三項費用，盡可能的避免不必要的損失。房地產(chǎn)企業(yè)還要針對當(dāng)前銀根縮緊的政策，及時改變自身的生產(chǎn)經(jīng)營模式，盡可能的依照穩(wěn)健發(fā)展的原則，多從中低價位、中小戶型的商品房中獲得應(yīng)得的利益。（3）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該著眼于整體利益，結(jié)合自身的行業(yè)特征和產(chǎn)品的特殊性，在項目開發(fā)之前就從整體效益出發(fā)，對成本進行動態(tài)分析，從而分析出房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性到底有多大，盡可能的從源頭上避免財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生。此外，由于房地產(chǎn)開發(fā)項目是一個巨額投資的過程，籌融資任務(wù)尤其繁重，同時其資金周轉(zhuǎn)周期又較長。那么，針對這種特殊情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該構(gòu)建多元化的籌融資渠道，進行組合式的投資，更為有效的協(xié)調(diào)多方面的財務(wù)風(fēng)險，盡可能的獲得更多更穩(wěn)定的投資收益。這種多元化的籌融資渠道包括了開發(fā)銀行以外的金融貸款業(yè)務(wù)，民間籌資，尋求海外有實力的資金團體等，使得房地產(chǎn)企業(yè)能夠以不斷優(yōu)化的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)來充分發(fā)揮出負債的杠桿作用，將財務(wù)風(fēng)險控制在合理范圍內(nèi)。（4）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的重要誘因之一就是其成本管理不夠到位，成本意識不強。因此，針對這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該全面加強對于企業(yè)自身的成本管理工作。應(yīng)該來說，房地產(chǎn)企業(yè)的成本費用較高，以成本管理作為其核心的管理理念是企業(yè)順利發(fā)展的重要基礎(chǔ)。具體來說，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該制定成本預(yù)算目標(biāo)，對成本費用進行正確的歸集和核算，對成本進行深入的分析，重視基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的收集和整理等。房地產(chǎn)企業(yè)還要應(yīng)對復(fù)雜多變的經(jīng)濟政策環(huán)境，建立財務(wù)內(nèi)部控制制度，強化風(fēng)險管理，提高企業(yè)財務(wù)管理水平。

總之，對于我國房地產(chǎn)行業(yè)這樣一個新興的產(chǎn)業(yè)來說，面對復(fù)雜多變的國際國內(nèi)經(jīng)濟形勢，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該正視自身的缺陷，采用宏觀和微觀的財務(wù)風(fēng)險監(jiān)測手法，并配之以風(fēng)險回避策略，風(fēng)險防范策略以及保險轉(zhuǎn)嫁策略來將風(fēng)險的損失程度降到最低。房地產(chǎn)企業(yè)進行市場調(diào)研，防范市場風(fēng)險，加強投資項目管理，控制投資風(fēng)險，建立財務(wù)預(yù)警體系，加強和提高房地產(chǎn)企業(yè)決策者、財務(wù)人員的財務(wù)管理意識和綜合素質(zhì)，大膽而謹(jǐn)慎地利用金融衍生工具規(guī)避風(fēng)險，把風(fēng)險管理提高到企業(yè)管理的突出位置，避免財務(wù)危機，保證房地產(chǎn)企業(yè)獲得穩(wěn)定、長期的經(jīng)濟效益。

參 考 文 獻

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篇9

一、房地產(chǎn)信托概念及現(xiàn)況

信托就是“受人之托，代人理財”，是一種具有高度靈活性和可塑性的財產(chǎn)管理制度。而房地產(chǎn)信托則是信托公司發(fā)揮專業(yè)理財優(yōu)勢，通過實施信托計劃籌集資金，用于房地產(chǎn)開發(fā)項目，為委托人獲取一定收益的一種信托業(yè)務(wù)。

中國信托業(yè)和中國的改革開放相伴而生，承載著金融體制改革和促進社會發(fā)展的歷史使命，歷經(jīng)了曲折的發(fā)展歷程。2001年10月1日《中華人民共和國信托法》正式頒布，它與2001年6月頒布的《信托投資公司管理辦法》和2002年7月實施的《信托投資公司資金信托計劃管理暫行辦法》共同構(gòu)筑了最基礎(chǔ)的“一法兩規(guī)”信托法律體系，信托也從此走上了法制化、規(guī)范化的軌道。2007年3月《信托公司管理辦法》和《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》正式實施，2010年銀監(jiān)會又出臺了《信托公司凈資本管理辦法》及與之配套的《信托公司凈資本計算標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)事項的通知》。在相關(guān)法律法規(guī)的支持和清楚自己業(yè)務(wù)的定位后，中國信托業(yè)釋放出巨大的潛力?！?012中國信托業(yè)發(fā)展報告》數(shù)據(jù)顯示：信托資產(chǎn)規(guī)模2007年底0.88萬億元，2008年底1.22萬億；2009年底2.01萬億；2010年底3.04萬億；2011年底4.81萬億；2012年6月末5.54萬億。近五年來實現(xiàn)了年增萬億的高速增長，正是房地產(chǎn)信托這個最大的引擎，才使得信托業(yè)在這么短的時間內(nèi)實現(xiàn)了跨越式的增長。僅2011年，國內(nèi)就發(fā)行了房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品近千個，發(fā)行規(guī)模近3，000億元，較上年增長50%左右。許多房地產(chǎn)商，包括萬達、萬科、綠城等單一公司的信托產(chǎn)品發(fā)行量都超過了50億元。據(jù)估計，信托資產(chǎn)中有30%左右直接或間接與房地產(chǎn)有關(guān)，并且貢獻著信托業(yè)60%左右的利潤。

此外，中國信托業(yè)協(xié)會公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2012年6月末，房地產(chǎn)信托余額為6，751.49億元。房地產(chǎn)信托多在1.5年期到2年期之間，2011年上半年新增的1，700余億萬元的房地產(chǎn)信托中的大部分將在2013年上半年兌付，加上2010年發(fā)行的兩年期左右的信托產(chǎn)品，預(yù)計2012年及2013年上半年將是房地產(chǎn)信托兌付的高峰期。正如“無間道”里說的，出來混總是要還的，現(xiàn)在，到房企和信托公司還債的時候了。

二、銀監(jiān)會對房地產(chǎn)信托的態(tài)度

銀監(jiān)會主席尚福林7月26日在出席“2012年第二次經(jīng)濟金融形勢通報分析（電視電話）會議和2012年年中監(jiān)管工作（電視電話）會議”上強調(diào)，繼續(xù)扎實推進地方政府融資平臺貸款風(fēng)險管控；堅決貫徹落實國家房地產(chǎn)調(diào)控政策，繼續(xù)強化房地產(chǎn)貸款風(fēng)險防控，加強房地產(chǎn)信托風(fēng)險管理。下半年，要著力加強信用風(fēng)險前瞻性管理，有效防范重點行業(yè)、重點區(qū)域風(fēng)險。

會議特別強調(diào)，嚴(yán)禁銀行從業(yè)人員充當(dāng)資金中介或直接參與民間借貸，嚴(yán)防信貸資金通過各種途徑流入民間借貸市場。尚福林要求，銀行業(yè)金融機構(gòu)和銀監(jiān)會系統(tǒng)要牢固樹立風(fēng)險意識，嚴(yán)守風(fēng)險底線，加強前瞻分析研判，做到早發(fā)現(xiàn)、早報告、早處置，防止個別領(lǐng)域、個別地區(qū)的局部性風(fēng)險演變?yōu)槿中?、系統(tǒng)性風(fēng)險。

銀監(jiān)會對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險防范采取了比較嚴(yán)格的監(jiān)管措施，包括加強風(fēng)險提示、日常監(jiān)測、加強信息披露、提前關(guān)注重點公司及重點項目、制定風(fēng)險處置預(yù)案、對新項目實施事前報告制度等?？傮w來看，前期采取的監(jiān)管措施在控制發(fā)展節(jié)奏，防范化解風(fēng)險方面收到了良好的效果。

三、房地產(chǎn)信托主要的風(fēng)險及應(yīng)對措施

自從“保兌付”成為房地產(chǎn)信托的焦點詞一來。監(jiān)管部門、信托公司、投資人等都在從不同角度分析房地產(chǎn)信托容易出現(xiàn)風(fēng)險的每一個環(huán)節(jié)，“保兌付”最雖然牽扯的精力頗多，卻并不是房地產(chǎn)信托的唯一風(fēng)險，房地產(chǎn)信托項目本身、盡職調(diào)查的過程、項目運營的中間環(huán)節(jié)以及信托公司監(jiān)管過程中潛藏著諸多風(fēng)險。

1.項目風(fēng)險

一切的源頭都是項目本身，選擇一個好的項目是房地產(chǎn)信托中最為重要的一環(huán)。一款信托產(chǎn)品的成立需要經(jīng)過多個環(huán)節(jié)，成立前要做相關(guān)的盡職調(diào)查、風(fēng)控審核、發(fā)行預(yù)審等；發(fā)行時需要聯(lián)系銀行、直銷、第三方渠道做相應(yīng)的路演和推介會；后期則需要相應(yīng)的資金募集、確認函發(fā)放、成立公告；對于信托公司來說，監(jiān)管資金使用以及進行風(fēng)險控制都是必不可少的環(huán)節(jié)。

從開始的盡職調(diào)查到后期，整個房地產(chǎn)信托產(chǎn)品環(huán)節(jié)，最大的風(fēng)險肯定是項目本身，如果一開始對這個項目沒有做好盡職調(diào)查，沒有做合適的評估，那肯定后來所有的風(fēng)險都會由這部分問題產(chǎn)生。選擇房地產(chǎn)信托項目的核心理念就是項目本身。主要考察項目產(chǎn)生多少的利潤、收益回報是多少、地價成本多少等方面。當(dāng)然交易對手的水平也決定了項目的成敗，如果交易對手企業(yè)信用狀況良好、開發(fā)經(jīng)驗豐富、項目管理體制完善、資產(chǎn)管理能力較強等，這些因素都直接影響著房地產(chǎn)項目的成敗。

這個時期的風(fēng)險控制主要依賴于信托公司業(yè)務(wù)團隊對項目的遴選和信托公司風(fēng)險管理團隊對項目風(fēng)險的整體把控。要求盡職調(diào)查一定要做細致，避免出現(xiàn)未披露的或有負債及表外融資。

2.監(jiān)管風(fēng)險

確定了項目后，信托公司如何對項目進行后續(xù)的管理，是否準(zhǔn)確掌控項目的經(jīng)營情況以及項目資金流的回收也是風(fēng)險控制的重要一環(huán)。

信托公司一般是通過占有項目公司的股權(quán)、派駐現(xiàn)場監(jiān)管人員、掌管項目公司證照印鑒、查閱項目公司所有檔案及掌控項目方銀行賬戶來管理項目運營過程中的風(fēng)險。但是即便如此項目公司也會想出一系列的應(yīng)對措施，達到逃避監(jiān)管的目的。

在實際的監(jiān)管過程中，會出股東拆借資金到期不歸還、虛報工程量、截留銷售回款、私刻印鑒、購買大額理財產(chǎn)品實為私下挪用等不良行為，這給項目帶了巨大的資金監(jiān)控風(fēng)險。信托公司在一次一次的資金挪用中與項目公司博弈，并在實踐中不斷總結(jié)項目方的操作手段，制定相關(guān)的應(yīng)對措施。

通常信托公司會進行實時的項目現(xiàn)場監(jiān)控、定期或不定期的進行信托資產(chǎn)清查、要求項目公司做出書面的信用承諾、逐筆核實項目公司所報的工程款等方式來防范及發(fā)現(xiàn)這些潛在的風(fēng)險，保護信托資產(chǎn)不受侵害。

3.兌付風(fēng)險

2012年始，房地產(chǎn)信托的風(fēng)險顯露：開發(fā)商不能按期償還融資資金選擇延期兌付、信托公司宣布提前清盤房地產(chǎn)信托項目，還有一些房地產(chǎn)信托項目則引入資產(chǎn)管理公司進行接盤。各個信托公司的“保兌付”表現(xiàn)各有不同。

房地產(chǎn)信托項目是在房地產(chǎn)調(diào)控背景下出現(xiàn)的“問題”，主要有兩方面的原因。一方面，開發(fā)貸未能如期取得。部分房地產(chǎn)信托資金進入項目的時間點比較靠前，多為前期開發(fā)報建階段或者是拿地階段。在信托資金支持房地產(chǎn)項目走過該階段后，就需要房地產(chǎn)項目的開發(fā)貸資金來償還。而房地產(chǎn)調(diào)控政策之下的銀行貨幣政策隨之調(diào)整，使得原本計劃內(nèi)的資金注入出現(xiàn)問題，即使是房地產(chǎn)項目公司拿到了大額授信，但銀行方面卻不能按期實際放款，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)供血不足。另一方面，市場驟變，銷售回款緩慢。部分房地產(chǎn)信托為開發(fā)商提供建設(shè)類資金，信托資金支持項目拿到預(yù)售許可證后，本期望通過銷售實現(xiàn)現(xiàn)金回流從而兌付信托資金的項目，但突遇房地產(chǎn)市場調(diào)控，限購政策持續(xù)，銀行個人貸款政策調(diào)整等不利因素，使得房子不能按期銷售，資金回籠過慢，自然導(dǎo)致信托資金的兌付也就出現(xiàn)了問題。但應(yīng)當(dāng)看到，信托公司為房地產(chǎn)項目融資通行的抵押率是必須低于40%，謹(jǐn)慎一點的公司一般規(guī)定抵押率必須低于30%。在“大信托”的模式下，信托公司持有房地產(chǎn)項目公司近100%的股權(quán)，且項目公司證照、印鑒及銀行賬戶均在信托公司的掌控范圍內(nèi)。因此，大多數(shù)房地產(chǎn)信托面臨的風(fēng)險是短期流動性風(fēng)險，而非長期性的大問題，也就是說不是項目價值風(fēng)險，這也就是資產(chǎn)管理公司為什么會接盤的原因。

房地產(chǎn)信托行業(yè)整體風(fēng)險可控，但需防范個體風(fēng)險。部分信托公司不看好房地產(chǎn)后市，為避免到期難以兌付的情況出現(xiàn)，上半年多款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品提前終止清盤。與此同時，個別到期的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品則延期兌付。雖然在剛性兌付機制下，房地產(chǎn)信托不能兌付的情況不會大規(guī)模出現(xiàn)，但是個別信托產(chǎn)品仍面臨兌付風(fēng)險，而提前終止和延期兌付也都給投資者造成了一定的損失。

四、房地產(chǎn)信托的未來

2012年還剩最后四個月，房地產(chǎn)市場的前景尚不明朗。一方面是對房地產(chǎn)市場“金九銀十”的期待，另一方面是房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)深入。而房地產(chǎn)信托兌付風(fēng)險則暗潮涌動，投資者對于房地產(chǎn)信托預(yù)期收益的揣測也有點像霧里看花。

近期，雖然房地產(chǎn)信托收益率在理財產(chǎn)品收益率普降的情況下走出獨立行情，融資質(zhì)量明顯好轉(zhuǎn)，但由于房地產(chǎn)整體調(diào)控目標(biāo)尚未實現(xiàn)，房地產(chǎn)稅呼之欲出，預(yù)計房地產(chǎn)信托發(fā)行量回暖的力度有限。另外，今年二三季度亦是大量金融體系外（如民間借貸資金）房地產(chǎn)融資開始到期的時點，因此投資者在選擇此類信托時，應(yīng)注意考察融資方的社會活動和對項目的考察，警惕部分風(fēng)險的傳遞。

參考文獻

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[2]苗燕.銀監(jiān)會：繼續(xù)加強房地產(chǎn)信托風(fēng)險管理[J].上海證券報，2012（7）.

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本文為2016年度黑龍江八一農(nóng)墾大學(xué)省級大學(xué)生創(chuàng)新項目（項目編號：201610223044）

中圖分類號：F275 文獻標(biāo)識碼：A

收錄日期：2016年12月8日

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險現(xiàn)狀

（一）籌資風(fēng)險?；I資風(fēng)險是房地產(chǎn)企業(yè)籌資活動自身帶來的預(yù)期與實際的效益差別，包括收支性籌資風(fēng)險和現(xiàn)金性籌資風(fēng)險。收支性籌資風(fēng)險指房地產(chǎn)企業(yè)資不抵債、無法償還債務(wù)的償還性風(fēng)險。當(dāng)企業(yè)收入不能與支出抵減的情況發(fā)生時，就會導(dǎo)致企業(yè)的凈利潤減少，造成企業(yè)通過資產(chǎn)償還債務(wù)的能力變差，也就會造成企業(yè)財務(wù)風(fēng)險加大。收支性籌資風(fēng)險可以通過企業(yè)的資產(chǎn)負債率及盈利情況進行識別?，F(xiàn)金性籌資風(fēng)險是指會造成企業(yè)不能按時支付債務(wù)本息的風(fēng)險，它可以通過企業(yè)一定時期內(nèi)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額、投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額、籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額來反映。在當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)市場不景氣的情況下，我國絕大多數(shù)房地企業(yè)都面臨著巨大的籌資風(fēng)險。

（二）投資風(fēng)險。投資風(fēng)險是在房地產(chǎn)企業(yè)投資活動中造成企業(yè)財務(wù)成果預(yù)期與實際相差異的不確定因素，具體分為兩種：一是企業(yè)對內(nèi)投資活動；二是企業(yè)對外投資活動。企業(yè)對內(nèi)投資主要目的是為企業(yè)生存經(jīng)營提供必要物質(zhì)條件從而謀求經(jīng)營利益。如果企業(yè)對內(nèi)投資不科學(xué)，會導(dǎo)致投資所形成的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不合理繼而不能達到企業(yè)的預(yù)期收益。由于房地產(chǎn)企業(yè)實物資產(chǎn)規(guī)模龐大，對實物投資的增長率波動也較大，因此對內(nèi)投資風(fēng)險較大。對外投資風(fēng)險是指企業(yè)由于市場環(huán)境變化導(dǎo)致企業(yè)對外投資的收益實際與預(yù)期的差異。房地產(chǎn)企業(yè)將長期股權(quán)投資定義為該企業(yè)對被投資單位具有控制、共同控制或重大影響的長期股權(quán)投資，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)投資降幅較大，投資收益波動情況劇烈，在投資風(fēng)險上存在問題。

（三）營運風(fēng)險。營運風(fēng)險是由企業(yè)自身能力的局限所導(dǎo)致的運營失敗或達不到預(yù)期目標(biāo)所造成的差異?？蓮臓I運資金周轉(zhuǎn)情況和存貨周轉(zhuǎn)情況兩個方面分析。營運資金周轉(zhuǎn)情況主要通過房地產(chǎn)企業(yè)流動資產(chǎn)、流動負債、營業(yè)收入、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率四個指標(biāo)反映。存貨周轉(zhuǎn)情況主要通過存貨周轉(zhuǎn)率指標(biāo)反映?；诋?dāng)前的宏觀經(jīng)濟背景，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)營運風(fēng)險的現(xiàn)狀是現(xiàn)有土地儲備不足，開發(fā)項目減少，且存貨資產(chǎn)的變現(xiàn)能力不強，運營風(fēng)險日益嚴(yán)重。

（四）收益分配風(fēng)險。收益分配風(fēng)險是指可能會給房地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)經(jīng)營和管理帶來不利影響的財務(wù)風(fēng)險，主要表現(xiàn)在低股利分配對股東積極性的損害及高股利分配對企業(yè)償債能力等方面的影響，并且我國法律將凈利潤的分配順序規(guī)定為首先彌補虧損、其次再提取法定公積金等收益分配活動。由于當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)未分配利潤一直很低，且多數(shù)處于虧損狀態(tài)，因此應(yīng)分配給股東分紅的資金都用來彌補企業(yè)虧損，這在一定程度上將會使投資者的積極性受到影響，從而導(dǎo)致企業(yè)價值受到波及，由此形成房地產(chǎn)企業(yè)的收益分配風(fēng)險。

（五）擔(dān)保風(fēng)險。擔(dān)保風(fēng)險是由于企業(yè)為其他企業(yè)提供擔(dān)保，但在到期時被擔(dān)保企業(yè)卻沒有履行還款義務(wù)的能力，造成擔(dān)保企業(yè)承受不適當(dāng)牽連而引發(fā)的風(fēng)險。一般而言，當(dāng)擔(dān)?？傤~占企業(yè)凈資產(chǎn)的比例超過50%時，即被認為存在較高的擔(dān)保風(fēng)險。在我國嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆上?，?dān)保責(zé)任及連帶賠償責(zé)任無可逃脫，若某一子公司發(fā)生經(jīng)營或財務(wù)問題就會連累到擔(dān)保方，使得擔(dān)保方的生產(chǎn)經(jīng)營遭受嚴(yán)重打擊。而且當(dāng)前絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)存在質(zhì)押貸款、信用貸款等問題，如果出現(xiàn)差池，企業(yè)自身經(jīng)營問題將遭受打擊，難以保證企業(yè)后續(xù)的生產(chǎn)經(jīng)營活動。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險成因分析

（一）籌資風(fēng)險成因分析

1、資本結(jié)構(gòu)不合理，負債經(jīng)營嚴(yán)重。企業(yè)大規(guī)模的負債將導(dǎo)致利息費用、財務(wù)費用的支出增加，造成企業(yè)償付能力降低。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)企業(yè)負債經(jīng)營現(xiàn)象非常嚴(yán)重，資產(chǎn)負債率超過70%，遠高于50%的國際標(biāo)準(zhǔn)值。雖然適度的負債經(jīng)營將會給企業(yè)帶來杠桿收益，但資產(chǎn)負債率越高，企業(yè)的財務(wù)杠桿系數(shù)越大，導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險的可能性也就越大。

2、籌資方式單一，著重于銀行借款?？晒┪覈康禺a(chǎn)企業(yè)選擇的籌資方式主要有銀行貸款、發(fā)行債券、融資租賃、房屋預(yù)售等。不同籌資方式的難易程度不同，獲取條件的資本成本、對企業(yè)收益的影響程度也均不相同，選擇不當(dāng)或負債結(jié)構(gòu)不合理都會導(dǎo)致企業(yè)債務(wù)籌資風(fēng)險。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)企業(yè)主要以銀行借款方式籌資，銀行借款接近負債總額的50%，其中短期借款數(shù)額要遠遠高于長期借款，過度依賴于銀行借款將會導(dǎo)致資本成本增加，利潤積累減少，雖然有些房地產(chǎn)業(yè)也利用股權(quán)融資、債權(quán)融資、預(yù)售房款等方式獲得資金，但由于目前我國監(jiān)管部門對房地產(chǎn)業(yè)股權(quán)融資、債券融資、債券發(fā)行審批嚴(yán)格，所以房地產(chǎn)企業(yè)難以通過這兩種方式獲得長期資金。這樣過度依賴銀行借款單一的融資形式很容易在市場再次發(fā)生次貸危機時導(dǎo)致企業(yè)面臨特大的風(fēng)險。

（二）投資風(fēng)險成因分析

1、房地產(chǎn)投資項目分析不夠深入。房地產(chǎn)投資項目開發(fā)時間長，涉及產(chǎn)業(yè)多、土地資源、原住居民、原材料、投資環(huán)境等問題層出不窮，需要詳細的項目前規(guī)劃以及項目中結(jié)合實際的調(diào)整。房地產(chǎn)企業(yè)大多數(shù)都是跨區(qū)域投資，其投資項目分布在不同的省份或城市，這樣很容易出現(xiàn)集團本部對正在進行的房地產(chǎn)投資項目重大決策所做決定的正確性和執(zhí)行力，沒有辦法隨著項目的深入而進行及時調(diào)整，從而導(dǎo)致其項目了解不夠充分，執(zhí)行效率較低等問題的發(fā)生。

2、三四城市住宅開發(fā)占用資金周轉(zhuǎn)困難。經(jīng)過十多年的房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，城市住宅建設(shè)已經(jīng)趨于飽和，尤其是三四線城市出現(xiàn)了大量的空置房屋，新建住宅的庫存量很大，三四線城市住房需求持續(xù)下滑。至2014年，我國空房率達22.4%，家庭的住房擁有率已達90.8%，其中城鎮(zhèn)家庭住房擁有率為87%，農(nóng)村家庭住房擁有率則為95.8%。這樣的高空置率不僅造成了極大的社會資源浪費，也使房地產(chǎn)商的資金嚴(yán)重積壓，資金周轉(zhuǎn)極其困難。

（三）營運風(fēng)險成因分析。房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過十多年的快速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)一直處于迅猛態(tài)勢，很多房地產(chǎn)商在全國各地都提前儲備了一些土地。但如今除了一二線城市土地資源可以為房地商帶來巨大的利益外，三四線城市的土地資源積累占用的大量資金都成為了房地商持續(xù)開發(fā)的障礙，再加上三四線城市的房屋供應(yīng)過剩，所造成的嚴(yán)重資金積壓無法這實房地產(chǎn)商的持續(xù)經(jīng)營，營運風(fēng)險日益嚴(yán)重。

（四）收益分配風(fēng)險成因分析。收益分配風(fēng)險形成的主要原因在于很多房地產(chǎn)企業(yè)不按照國家相關(guān)法律規(guī)定進行正常的利潤分配，這就會使股東及投資者的積極性降低。我國法律規(guī)定，獲得本年度凈利潤首先要彌補以前年度虧損，但通過調(diào)查得知，由于當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的不景氣，很多房地產(chǎn)商在當(dāng)年的結(jié)算中都出現(xiàn)虧損狀態(tài)，因此既不能彌補以前年度的虧損，也使當(dāng)年沒有可分配的利潤。所以，如果想改善收益分配風(fēng)險問題，首先需要保證的是企業(yè)獲得更多的凈利潤，將虧損彌補后，將利潤分配給投資者。

（五）擔(dān)保風(fēng)險成因分析。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中是多個項目同步進行，并通過再籌資將項目滾動開發(fā)進行下去，這種籌資連鎖擔(dān)保模式很有可能由于某個鏈條的斷裂導(dǎo)致整個企業(yè)的資金鏈出現(xiàn)崩潰，給企業(yè)帶來致命的打擊。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范措施

（一）調(diào)整企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，以減少負債經(jīng)營。資本結(jié)構(gòu)即融資結(jié)構(gòu)，是企業(yè)債務(wù)與股權(quán)比例關(guān)系的反映形式，企業(yè)的償債能力和融資能力受資本結(jié)構(gòu)影響，在各個方面決定著企業(yè)未來的盈利能力。房地產(chǎn)企業(yè)作為高風(fēng)險企業(yè)，需要加強對資產(chǎn)負債率的認識。首先，房地產(chǎn)企業(yè)管理層可以利用財務(wù)杠桿系數(shù)等指標(biāo)在控制籌資風(fēng)險和謀求杠桿收益間對企業(yè)自身尋求一種最佳的資本結(jié)構(gòu)均衡狀況，使企業(yè)可以在增加資本比重的同時也能夠充分地享受財務(wù)杠桿收益，減少所帶來的籌資風(fēng)險。其次，可以使用財務(wù)分析法提前對籌資方式進行分析。在籌資之前對自身實際條件、項目資金需求量、籌資成本及難易程度等使用財務(wù)分析法進行可行性分析，進而減少籌資風(fēng)險。

（二）發(fā)展多元化融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)階段主要運用的融資渠道為銀行貸款和發(fā)行股票募集資金，融資渠道單一。建議房地產(chǎn)企業(yè)可以利用現(xiàn)階段國家放寬債券發(fā)行限制的良機，結(jié)合房地產(chǎn)投資信托海外地產(chǎn)基金、私募籌資、典當(dāng)融資、合作開發(fā)等多種籌資方式提高融資能力。同時，要注重企業(yè)的內(nèi)源資金，內(nèi)源資本越充盈，財務(wù)基礎(chǔ)越扎實，對風(fēng)險的控制能力越強，最根本的途徑就是提高企業(yè)盈利水平和經(jīng)營能力。

（三）完善項目銷售模式。在銷售方式上，要本著創(chuàng)新的理念，時刻瞄準(zhǔn)目標(biāo)客戶，順應(yīng)時代和科技的進步，勇于嘗試新的市場營銷推廣手段，不能故步自封；要敢于大膽嘗試在互聯(lián)網(wǎng)時代的營銷手段，借助網(wǎng)絡(luò)信息工具，鎖定目標(biāo)客戶。在銷售管理上，要加快銷售人員薪酬管理等一系列制度改革，研究制定符合企業(yè)實際和行業(yè)特點的管理辦法和措施，強化銷售員工的主觀工作意識，激勵工作積極性。

（四）合理增加土地儲備。土地儲備是房地產(chǎn)企業(yè)對已經(jīng)獲得使用權(quán)土地資源的一種投資行為，可以稱之為土地資本經(jīng)營。資本是能帶來回報的貨幣，房地產(chǎn)企業(yè)儲備土地的目的就是使土地開發(fā)利潤最大化。城市土地的稀缺決定房地產(chǎn)企業(yè)儲備土地的重要性，在房地產(chǎn)市場日趨成熟，競爭日益加劇的情況下，土地儲備可以提高房地產(chǎn)企業(yè)防范風(fēng)險的能力。同時，受宏觀經(jīng)濟周期性影響，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)儲備一定數(shù)量的土地，這樣經(jīng)濟景氣時有房子可以賣，經(jīng)濟蕭條時有土地可以開發(fā)。

（五）確定合理的股利分配方式。當(dāng)房地a企業(yè)處于業(yè)績的低迷期，可以選擇低而穩(wěn)的股利分配方式。這種選擇首先可以用穩(wěn)定的激勵機制帶給投資者公司運營相對穩(wěn)定的信息；其次，留存更多的資金可以緩解公司運營資金的壓力，使投資者信心倍增，相信自己投資的企業(yè)可以為自己帶來收益；最后，也有利于提升公司股票的內(nèi)在價值。

當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績狀況良好時，可以選擇正常加額外股利的分配方式，有利于穩(wěn)定公司股價，提升公司形象，提高投資者的積極性。同樣，企業(yè)也可以按一定比例送股給投資者，使投資者認為企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績將會持續(xù)明朗，使投資者更愿意相信企業(yè)的潛在發(fā)展優(yōu)勢，并且送股不占用企業(yè)的現(xiàn)金流，有利于企業(yè)的進一步發(fā)展。

（六）提供擔(dān)保時要充分衡量企業(yè)的承受能力。很多房地產(chǎn)企業(yè)對其控股子公司進行債務(wù)擔(dān)保時，擔(dān)保額過大，有的公司擔(dān)保額占凈資產(chǎn)額的比重已超過50%，超過公司的可控范圍。對此，建議一方面房地產(chǎn)企業(yè)要在擔(dān)保前對子公司的償債能力進行充分調(diào)查分析，以防止子公司到期卻沒有履行還款義務(wù)的能力使母公司遭受牽連；另一方面企業(yè)管理層也要對自身財務(wù)承受力進行充分評估，降低企業(yè)擔(dān)保資產(chǎn)比例，建立有效的對外擔(dān)保授權(quán)程序并嚴(yán)格遵守。

主要參考文獻：