導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯(cuò)過為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

對(duì)于現(xiàn)在的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)來講,其稅務(wù)是其經(jīng)濟(jì)支出的重中之重,稅務(wù)和企業(yè)利潤(rùn)的關(guān)系密不可分,對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理來講,如何加強(qiáng)稅務(wù)管理工作以及合理控制稅務(wù)成本是必須要放在第一位的,目前,房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈,豐厚的利潤(rùn)對(duì)于房地產(chǎn)來講,即將成為過去式,在這樣的形式之下,必須加強(qiáng)對(duì)稅務(wù)管理的重視,將稅務(wù)管理工作做好了,就能在一定程度上減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān),加大房地產(chǎn)的利潤(rùn)。

一、企業(yè)稅務(wù)管理的基本概念

企業(yè)稅務(wù)管理是企業(yè)在法律允許的范圍內(nèi),按照本身的具體經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象和經(jīng)營(yíng)目的,為在稅務(wù)管理基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)完成在一定程度上減少企業(yè)納稅成本,而對(duì)企業(yè)的涉稅內(nèi)容做出探討、規(guī)劃、監(jiān)控、預(yù)測(cè)、實(shí)施等全過程的管理行為的總和。

二、目前房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的現(xiàn)狀

(一)對(duì)于稅務(wù)管理不夠重視

在嚴(yán)格的稅務(wù)制度下,在稅務(wù)方面仍然存在著很多問題,其中最重要的就是企業(yè)對(duì)于稅務(wù)工作的不重視。所以導(dǎo)致,偷稅、漏稅現(xiàn)象十分嚴(yán)重。部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅務(wù)管理存在一定的誤區(qū),因此在愈演愈烈的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)中,勢(shì)必會(huì)對(duì)自身的競(jìng)爭(zhēng)造成影響,減少利潤(rùn)的收人,同時(shí)在一定程度上也讓稅務(wù)工作存在著一定的安全隱患。

(二)相關(guān)部門對(duì)于財(cái)務(wù)的監(jiān)管不夠

在利潤(rùn)相對(duì)暴利的房地產(chǎn)企業(yè),其中的從業(yè)人員,并不是每個(gè)人都很專業(yè),甚至部分全業(yè)為了獲得更大的利潤(rùn),就偷稅、漏水,給財(cái)務(wù)的征收工作帶來了很大的困難,因此相關(guān)部門必須增強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理中的風(fēng)險(xiǎn)防控

(一)確定防控重點(diǎn)

在進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的過程中,應(yīng)該加強(qiáng)工作的效率,保證稅務(wù)管理的有效地進(jìn)行。稅務(wù)管理不是一時(shí)的工作,它需要長(zhǎng)期的管理,管理過程復(fù)雜、工作量巨大,因此在進(jìn)行管理的過程中,房地產(chǎn)企業(yè)不僅需要了解各項(xiàng)稅務(wù)政策,還應(yīng)該根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況進(jìn)行稅務(wù)業(yè)務(wù)的管理,同時(shí)還應(yīng)該增加稅務(wù)管理者的能力,保證稅務(wù)管理工作的運(yùn)行。

(二)建立動(dòng)態(tài)的蔽礎(chǔ)信息系統(tǒng)

現(xiàn)階段信息技術(shù)在企業(yè)各項(xiàng)管理中的應(yīng)用越來越廣泛,信息技術(shù)可以為眾多企業(yè)的管理工作提供技術(shù)支持。所以,房地產(chǎn)企業(yè)也要建筑相應(yīng)的信息系統(tǒng)。為了更好的檢查出企業(yè)的涉稅經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù),就要建立時(shí)時(shí)更新的內(nèi)部數(shù)據(jù)庫(kù)。同時(shí)更新企業(yè)發(fā)展的《稅法》法規(guī)政策系統(tǒng),這樣可以保證企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)系統(tǒng)與國(guó)家法律的要求步調(diào)一致。也能方便房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)工作人員和財(cái)務(wù)工作人員進(jìn)行各項(xiàng)稅務(wù)數(shù)據(jù)的據(jù)算,稅務(wù)信息的輸出也能及時(shí)對(duì)法律法規(guī)的更新作出變化。

(三)加強(qiáng)稅務(wù)工作者的專業(yè)素養(yǎng)

對(duì)于房地產(chǎn)稅務(wù)工作者的專業(yè)水平一定要嚴(yán)格要求,時(shí)不時(shí)的對(duì)其進(jìn)行培訓(xùn),增強(qiáng)其專業(yè)技能和綜合素質(zhì)。第一就是房地產(chǎn)企業(yè)管理者必須具有責(zé)任心以及很大的強(qiáng)烈的管理意識(shí);再者就是,從事相關(guān)稅務(wù)管理的人員必須考核通過后才能上崗。將培訓(xùn)的核心放在稅收法律法規(guī)、財(cái)務(wù)理論、管理技能、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及防范意識(shí)的綜合管理能力上,為減少稅務(wù)管理的分析做出貢獻(xiàn)。

(四)保證做好和單位外面的聯(lián)系工作

我們需要做的外部交流工作中的人員主要就是有中介和政府機(jī)關(guān)稅務(wù)方面的負(fù)責(zé)人員。在稅務(wù)負(fù)責(zé)人這一方,它主要就是要做好監(jiān)督管理的工作,同時(shí)要給我們的納稅人員進(jìn)行解讀我們不懂得精神領(lǐng)域的內(nèi)容和知識(shí),還能夠從他們的手中獲得最新的消息,以便我們能偶做出及時(shí)的更改和改正。由于這個(gè)部門是負(fù)責(zé)執(zhí)法的,所以他們還有自由裁量的權(quán)力。針對(duì)于這些現(xiàn)象,房地產(chǎn)的公司就要及時(shí)的與部門進(jìn)行溝通,不能錯(cuò)過最近更改的信息,學(xué)習(xí)最新的知識(shí),必須取得在進(jìn)行工作管理的時(shí)候正確性。在我們遇到不能解決而且還很每如惑的地方要積極主動(dòng)地找相關(guān)部門進(jìn)行溝通,以便能夠及時(shí)的得到解決。而且我們?cè)诤驼块T進(jìn)行合作學(xué)習(xí)的時(shí)候,還要與中介進(jìn)行交流和溝通,運(yùn)用中介的相關(guān)技能和知識(shí)來彌補(bǔ)在辦理稅務(wù)工作時(shí)所帶來的風(fēng)險(xiǎn),涉及到不能夠直接和稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通的事情時(shí),可以和中介進(jìn)行溝通,請(qǐng)他們來進(jìn)行幫忙。我們要正確的利用政府管理部門和中介方面,來積極的提高我們自身的素質(zhì)和水平,必要的時(shí)候可以請(qǐng)中介對(duì)單位自身進(jìn)行核查,最大可能的減少稅務(wù)造成的風(fēng)險(xiǎn)問題。

四、結(jié)束語

目前,中國(guó)在進(jìn)行第三次稅制改革,盡管中國(guó)經(jīng)歷了兩個(gè)對(duì)稅收制度的重大改革,但是全球化的經(jīng)濟(jì)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,提高和改革稅制的任務(wù)仍然是十分艱巨的。一部分是由于中國(guó)稅制的改革系統(tǒng)尚不完善,仍與成熟的現(xiàn)代稅制有一定的距離;另一部分就是成熟的稅制在傳統(tǒng)國(guó)際的通行上也有一些缺點(diǎn),需要稅收制度的創(chuàng)新。因此,積極平穩(wěn)地推動(dòng)調(diào)整和改革稅收制度更加需要持續(xù)的努力。

參考文獻(xiàn):

[1]張?jiān)铝?洪慧林.我國(guó)煤炭企業(yè)資源稅改革探析[A].中國(guó)會(huì)計(jì)學(xué)會(huì)教育分會(huì).中國(guó)會(huì)計(jì)學(xué)會(huì)2011學(xué)術(shù)年會(huì)論文集[C].中國(guó)會(huì)計(jì)學(xué)會(huì)教育分會(huì):,201L6

篇2

在當(dāng)前，更加需要進(jìn)一步的加強(qiáng)“營(yíng)改增”工作，“營(yíng)改增”對(duì)于企業(yè)的發(fā)展也會(huì)造成諸多影響，體現(xiàn)在下列兩大方面，由于實(shí)施“營(yíng)改增”政策之后，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)資金不足、資金短缺的現(xiàn)象，這主要就是由于實(shí)施“營(yíng)改增”政策之后可能會(huì)導(dǎo)致企業(yè)現(xiàn)金流量被占用。目前我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)也進(jìn)行了全方位宏觀調(diào)控，通過宏觀調(diào)控避免房地產(chǎn)行業(yè)過熱，但是這樣的狀況之下，也會(huì)對(duì)于企業(yè)資金流動(dòng)造成一定挑戰(zhàn)，導(dǎo)致資金短缺或不足現(xiàn)象。由于受到政策影響因素以及增值稅體系不夠成熟和完善，所以，要想對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中的增值部分稅額進(jìn)行抵扣存在著一定的難度，另外無法實(shí)現(xiàn)抵扣的情況導(dǎo)致企業(yè)稅負(fù)不降反升，對(duì)于企業(yè)發(fā)展反而會(huì)造成一定的阻礙［1］。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類型及原因

（一）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類型

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來講，其稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要?jiǎng)澐譃橄铝袔状箢愋停旱谝?，在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際核算的過程當(dāng)中，應(yīng)當(dāng)繳納的稅款不能夠符合稅收法律法規(guī)要求，會(huì)出現(xiàn)稅款應(yīng)繳未繳狀況，企業(yè)需要補(bǔ)稅，并且還需要加收滯納金，甚至在嚴(yán)重狀況之下，還會(huì)受到政府部門的處罰［2］。另外，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件之下很多房地產(chǎn)企業(yè)往往為了利益的驅(qū)使，少繳納稅款或者故意不繳納稅款，甚至隱藏利潤(rùn)，影響到了房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。第二，對(duì)于當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)來講，在實(shí)際核算的過程當(dāng)中缺乏規(guī)范性和合理性，少計(jì)收入或者虛增成本，財(cái)務(wù)管理流程不夠健全和完善［3］。成本費(fèi)用方面不能夠根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則核算，成本管理也相對(duì)較為混亂，導(dǎo)致稅款難以被正確計(jì)算，還面臨著稅務(wù)處罰的風(fēng)險(xiǎn)。第三，對(duì)于當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)來講，由于自身錯(cuò)誤也往往會(huì)導(dǎo)致稅款多繳納。對(duì)于稅款進(jìn)行計(jì)算的過程當(dāng)中，依據(jù)是國(guó)家所頒布的各項(xiàng)法律法規(guī)，需要相關(guān)的工作人員能夠嚴(yán)格地按照規(guī)范進(jìn)行合理及科學(xué)操作，若房地產(chǎn)企業(yè)不能夠進(jìn)行準(zhǔn)確的操作，將會(huì)直接地影響到稅款的計(jì)算科學(xué)性和準(zhǔn)確性。例如很多的企業(yè)自己已經(jīng)繳納了稅款卻不能知曉，企業(yè)無形成本大幅度的增加，讓企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)過重。

（二）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因

對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)而言還依然面臨著涉稅風(fēng)險(xiǎn)問題，主要包括了稅收法律法規(guī)缺乏完善性，主觀趨利動(dòng)因以及財(cái)務(wù)人員整體素質(zhì)和能力不足等等。此外，內(nèi)部控制制度缺乏完善性和健全性也會(huì)造成重大的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。第一，對(duì)于當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)商來講，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的背景之下，往往由于主觀趨利動(dòng)因，而采取一系列偷稅、漏稅行為。企業(yè)故意違反誠(chéng)信原則以及違背國(guó)家法律法規(guī)，導(dǎo)致稅款被少繳或者不繳。第二，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過程當(dāng)中，相關(guān)的法律法規(guī)還依然不夠完善和健全。對(duì)于我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)而言，其正處于高速發(fā)展背景之下，但是，與之相關(guān)的法律法規(guī)以及有關(guān)制度卻缺乏完善性和健全性，甚至還有很多的稅收法律法規(guī)實(shí)際操作的過程當(dāng)中存在著諸多阻礙性因素，需要進(jìn)一步提高其適用性。房地產(chǎn)行業(yè)屬于國(guó)家的支柱性產(chǎn)業(yè)，尤其是其稅收政策相對(duì)較多以及變化較快，容易導(dǎo)致企業(yè)忙中出錯(cuò)。第三，對(duì)于當(dāng)前的企業(yè)內(nèi)部相關(guān)財(cái)務(wù)管理人員來講，其專業(yè)能力和專業(yè)素質(zhì)相對(duì)較為有限，雖然我國(guó)已經(jīng)成為一個(gè)財(cái)會(huì)大國(guó)，但是卻依然不是財(cái)會(huì)強(qiáng)國(guó)，缺乏能力突出的高級(jí)財(cái)會(huì)人才。對(duì)于財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員來講，其綜合素質(zhì)、專業(yè)能力、專業(yè)水平都相對(duì)較為低下，這也是經(jīng)常導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。第四，在當(dāng)前企業(yè)開展內(nèi)部控制過程當(dāng)中，內(nèi)控制度還是缺乏完善性和健全性，難以保障企業(yè)的健康穩(wěn)定的發(fā)展，同時(shí)也難以防范風(fēng)險(xiǎn)事件，這在很大程度上為稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生提供了相應(yīng)的條件。

二、“營(yíng)改增”后稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理探討

（一）專用發(fā)票管理存在的風(fēng)險(xiǎn)及控制措施

針對(duì)增值稅專用發(fā)票來講，從某種意義上可以將其認(rèn)為一種有價(jià)證券。目前，發(fā)票方面有關(guān)的犯罪行為基本上都是和增值稅專用票密切相關(guān)的，主要就是由于增值稅發(fā)票具有抵扣的能力，通過利用增值稅發(fā)票能夠抵扣企業(yè)所要繳納的一部分的稅款。但是，依然存在著一部分的企業(yè)為了能夠減少自己所要交的稅款，通過這樣的機(jī)會(huì)在發(fā)票上大做文章。比如虛開增值稅發(fā)票來開展違法犯罪活動(dòng)，這樣少繳或漏繳稅金。目前稅務(wù)機(jī)關(guān)需要高度重視，如果發(fā)現(xiàn)在增值稅發(fā)票方面存在著違規(guī)違法的行為，就需要及時(shí)采取措施對(duì)于相關(guān)企業(yè)進(jìn)行處置、處罰。對(duì)于當(dāng)前的企業(yè)來講，在對(duì)發(fā)票管理的過程當(dāng)中需要采取合理及科學(xué)的措施，要從下列幾個(gè)方面進(jìn)行必要的防控：第一，對(duì)于增值稅專用發(fā)票進(jìn)行充分認(rèn)知，同時(shí)也需要了解增值稅專用發(fā)票的管理規(guī)定。第二，要通過采取更加合法以及科學(xué)的手段來獲得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票，并且要在合適時(shí)間之內(nèi)將其交給稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行必要的認(rèn)證，保障企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)得到降低。由于增值稅發(fā)票能夠促使一部分稅額得到抵扣，所以可以稱之為一種有價(jià)證券，在目前的背景之下，更加需要企業(yè)加強(qiáng)發(fā)票嚴(yán)格管理，避免產(chǎn)生抵扣聯(lián)丟失的狀況。第三，增值稅發(fā)票也是一種價(jià)外稅。換言之就是稅款、價(jià)款二者相互分離開。對(duì)于當(dāng)前財(cái)務(wù)人員來講，在實(shí)際財(cái)務(wù)核算工作開展的過程當(dāng)中需要對(duì)于稅款和價(jià)款準(zhǔn)確合理歸集。第四，在實(shí)施“營(yíng)改增”政策之后，對(duì)于當(dāng)前納稅人來講，在利用增值稅專用發(fā)票的過程當(dāng)中，要保障按照國(guó)家的法律法規(guī)來進(jìn)行操作，尤其是不能夠虛開發(fā)票。否則一旦發(fā)現(xiàn)，就會(huì)遭受到稅務(wù)機(jī)關(guān)嚴(yán)厲處罰，對(duì)于企業(yè)的健康穩(wěn)定的發(fā)展會(huì)造成重大的影響和阻礙。

（二）進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣存在的風(fēng)險(xiǎn)及控制措施

在實(shí)施“營(yíng)改增”政策之后，對(duì)于當(dāng)前的房地產(chǎn)而言，還是面臨著進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣風(fēng)險(xiǎn)。第一，對(duì)于當(dāng)前的納稅人來講，在沒有知曉或者已經(jīng)知曉情況之下利用虛開增值稅發(fā)票來將其作為合法抵扣憑證，這屬于一種嚴(yán)重的違法行為，需要引起重視。第二，對(duì)于當(dāng)前的企業(yè)而言，購(gòu)進(jìn)貨物以后，增值稅發(fā)票用在了非應(yīng)稅項(xiàng)目或者是個(gè)人消費(fèi)上，卻沒有根據(jù)稅法相關(guān)要求和規(guī)定將進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行必要處理。第三，應(yīng)稅服務(wù)已經(jīng)出現(xiàn)不能抵扣進(jìn)項(xiàng)的狀況。第四，納稅人在實(shí)際稅額抵扣的過程當(dāng)中產(chǎn)生較多的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，為此，需要企業(yè)能夠采取合理以及科學(xué)的控制措施。第一，不管是從何種渠道、何種途徑所得到的增值稅專用發(fā)票，需要保障和企業(yè)的業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)相互的對(duì)應(yīng)，這樣才能夠讓發(fā)票更加具有有效性和真實(shí)性。第二，實(shí)際財(cái)務(wù)核算工作開展的過程當(dāng)中，也需要切實(shí)做好進(jìn)項(xiàng)稅額的管理審核工作，不能夠抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的也應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出。這樣才能夠促使其符合稅法相關(guān)規(guī)定和要求，并且也可以理順邏輯關(guān)系。第三，對(duì)于當(dāng)前的企業(yè)來講，也需要組織員工針對(duì)增值稅條例進(jìn)行深入的學(xué)習(xí)和研究，讓員工能夠意識(shí)到增值稅條例的重要價(jià)值和重要意義，并且通過條例來對(duì)于自身的行為進(jìn)行規(guī)范和約束。第四，對(duì)于當(dāng)前的企業(yè)人管理人而言，要采取措施提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員的專業(yè)素質(zhì)和專業(yè)能力，這樣才能夠促使會(huì)計(jì)核算工作更加具有科學(xué)性和合理性，否則難以準(zhǔn)確有效的對(duì)于進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行科學(xué)的把握控制。

（三）增值稅政策上存在的風(fēng)險(xiǎn)及控制措施

“營(yíng)改增”也設(shè)置了增值稅免征項(xiàng)目以及退稅項(xiàng)目免征項(xiàng)目，主要包括了退伍軍人就業(yè)、殘疾人就業(yè)、著作稅轉(zhuǎn)讓、以及相關(guān)的免稅業(yè)務(wù)等等。對(duì)于當(dāng)前的企業(yè)而言，也需要解讀相關(guān)的政策，避免錯(cuò)誤的運(yùn)用稅收優(yōu)惠政策而對(duì)于企業(yè)發(fā)展造成一定風(fēng)險(xiǎn)和影響。其主要采取的措施包括下列幾項(xiàng)，第一，要對(duì)于自身的業(yè)務(wù)進(jìn)行深入的研究和分析，切實(shí)保障自身所開展的各項(xiàng)業(yè)務(wù)符合稅收的各項(xiàng)政策。尤其是對(duì)于優(yōu)惠政策當(dāng)中的內(nèi)容，要進(jìn)行熟練地掌握和了解。另外，對(duì)于當(dāng)前納稅人來講，也需要明確各項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策的內(nèi)涵，不能夠根據(jù)個(gè)人理解或者是感覺來理解稅收優(yōu)惠政策。不能優(yōu)惠的必定不能優(yōu)惠。第二，要在符合稅收優(yōu)惠政策的基礎(chǔ)之上，給稅務(wù)機(jī)關(guān)提供相關(guān)的資料。第三，要對(duì)于增值稅專用發(fā)票以及企業(yè)免稅項(xiàng)目之間關(guān)系進(jìn)行合理及科學(xué)的處理。

（四）偷逃稅風(fēng)險(xiǎn)及控制措施

在當(dāng)前，依然存在著一部分企業(yè)管理人士為了能夠有效提高企業(yè)利潤(rùn)水平，實(shí)際經(jīng)營(yíng)管理的過程當(dāng)中鋌而走險(xiǎn)，通過采取不良方式來偷稅漏稅，甚至少記收入方式取得現(xiàn)金收入，企業(yè)也不開正規(guī)發(fā)票，獲得了更多的賬外收入。稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)對(duì)于偷逃漏稅行為進(jìn)行嚴(yán)厲的處罰，甚至情節(jié)嚴(yán)重的情況之下還會(huì)追究刑事責(zé)任，所以，企業(yè)也需要端正好自身態(tài)度，不要存在任何的僥幸心理，平時(shí)也需要嚴(yán)格按照規(guī)范進(jìn)行合理科學(xué)的操作。

三、結(jié)語

綜上所述，“營(yíng)改增”政策就是為了能夠有效減少企業(yè)的稅負(fù)，房地產(chǎn)企業(yè)更加需要高度重視稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題，要采取措施有效規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這樣才能夠提高企業(yè)利潤(rùn)水平，實(shí)現(xiàn)企業(yè)健康、穩(wěn)定及持續(xù)性的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

［1］張慧慧.淺析房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范［J］.科技經(jīng)濟(jì)導(dǎo)刊，2020（9）.

篇3

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的目標(biāo)

（一）降低企業(yè)納稅成本

企業(yè)在其稅務(wù)管理中必須要做到的就是對(duì)于其稅費(fèi)的降低。企業(yè)是一個(gè)經(jīng)濟(jì)組織，其最根本的目的就是追求最大化的利潤(rùn)，而對(duì)于稅務(wù)的降低就是對(duì)于成本的降低，能夠使得其利潤(rùn)增加。所以，企業(yè)必須要利用各種手段，在法律允許的條件下進(jìn)行合理避稅，從而減少其運(yùn)營(yíng)的成本。

（二）控制企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

稅務(wù)在發(fā)展中的國(guó)家與地區(qū)中都有著非常重要的意義。但是由于稅務(wù)的復(fù)雜特性，很多企業(yè)在生產(chǎn)和發(fā)展的過程中都會(huì)有著很多的稅費(fèi)需要交納。并且稅費(fèi)在各個(gè)地區(qū)各個(gè)環(huán)節(jié)中都有著不同的制度。企業(yè)往往需要承擔(dān)未按時(shí)繳稅的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)企業(yè)在其所在的環(huán)境差異中也會(huì)有著非常大的不確定性，提高其稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)所面臨的最高稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是稅務(wù)的處罰。在我國(guó)不斷完善和發(fā)展的稅務(wù)制度的情況下，政府對(duì)于稅務(wù)系統(tǒng)的管理能力越來越強(qiáng)，所以企業(yè)在生產(chǎn)和發(fā)展的過程中，不僅要通過各種手段來對(duì)于企業(yè)的稅務(wù)成本進(jìn)行規(guī)避，也要通過對(duì)于市場(chǎng)和政府部門的不斷了解，來對(duì)于企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行規(guī)避。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理中存在的問題

（一）企業(yè)通過各種手段少報(bào)銷售收入

當(dāng)下，房地產(chǎn)企業(yè)有著非常多樣化的房產(chǎn)開發(fā)方式，而國(guó)家在對(duì)于每一種方式的稅務(wù)管理上有著非常大的差異，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)可以通過其中的漏洞來對(duì)于稅務(wù)進(jìn)行偷漏，主要有以下幾個(gè)方面：將商品房冠以經(jīng)濟(jì)適用房的名義，從而減少稅務(wù)的繳納；通過虛假的項(xiàng)目確立造成假象，使得其企業(yè)名下房產(chǎn)委托進(jìn)行開發(fā)，在銷售的過程中產(chǎn)生的稅務(wù)就會(huì)免于承擔(dān)；開發(fā)自建房產(chǎn)進(jìn)行銷售，并且不對(duì)于建安稅務(wù)進(jìn)行申報(bào)；安置房按照其他的房產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行銷售稅費(fèi)的繳納。在其實(shí)際的銷售過程中，也有些房地產(chǎn)企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的方式來進(jìn)行稅款的偷逃，主要有以下幾個(gè)方面：合作建房，以房換地，從而透漏稅款；給投資人以部分房產(chǎn)，從而不申報(bào)繳稅；通過房產(chǎn)贈(zèng)與的方式來逃避稅務(wù)；以房產(chǎn)抵償勞務(wù)款，從而透漏稅費(fèi)；利用關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的資金轉(zhuǎn)移以及企業(yè)內(nèi)部?jī)?yōu)購(gòu)的方式來進(jìn)行稅款的偷漏。

（二）計(jì)稅營(yíng)業(yè)額申報(bào)不真實(shí)、不準(zhǔn)確

還有很多人對(duì)于其銷售的營(yíng)業(yè)額進(jìn)行有意的縮減，從而對(duì)于稅款進(jìn)行偷逃。主要有以下幾個(gè)方面：在銷售過程中，對(duì)于房產(chǎn)以外的其他費(fèi)用不進(jìn)行收錄，如有線電視安裝費(fèi)用，管理費(fèi)用，物業(yè)費(fèi)用等的一些其他費(fèi)用。也就是在其房產(chǎn)的銷售過程中，使得其營(yíng)業(yè)額只收錄房產(chǎn)的成本費(fèi)用，對(duì)于其他的費(fèi)用不計(jì)入在內(nèi)，從而使得營(yíng)業(yè)額得到減少，對(duì)于稅款進(jìn)行偷逃；以房換地，以房抵債，其費(fèi)用就可以不對(duì)于營(yíng)業(yè)額進(jìn)行記錄，例如以商品房沖抵銀行的借貸本息，從而對(duì)于房產(chǎn)開發(fā)和銷售過程中產(chǎn)生的其他費(fèi)用不計(jì)入其銷售環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)額內(nèi)，進(jìn)行稅款的偷逃；將房產(chǎn)的預(yù)售房款計(jì)入其他的應(yīng)付款賬目中，對(duì)于其所進(jìn)行的銷售不進(jìn)行稅款的申報(bào)，從而偷逃稅費(fèi)。更有甚者將房產(chǎn)銷售款項(xiàng)放置在企業(yè)的銷售部門中，從而對(duì)于款項(xiàng)進(jìn)行隨意的挪用，對(duì)于銷售業(yè)績(jī)進(jìn)行虛假報(bào)賬。

（三）掛靠開發(fā)項(xiàng)目稅收流失嚴(yán)重

某些社會(huì)關(guān)系極廣的個(gè)人（個(gè)體戶）開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)后掛靠正規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，按開發(fā)項(xiàng)目的一定比例向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交納管理費(fèi)和營(yíng)業(yè)稅及附加。而往往很多被掛靠企業(yè)收取了管理費(fèi)和營(yíng)業(yè) 稅及附加之后并沒有將該開發(fā)項(xiàng)目納入本單位的財(cái)務(wù)核算，而這些掛靠包工頭也沒有建賬。等開發(fā)項(xiàng)目交付后就溜之大吉，造成所得稅流失嚴(yán)重。而當(dāng)稽查局查處時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（被掛靠方）和個(gè)人（掛靠方）為逃避法律懲罰，相互推諉，混淆是非，人為地增加辦案難度。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的優(yōu)化措施

（一）做好按項(xiàng)目結(jié)算檢查工作，督促企業(yè)及時(shí)申報(bào)納稅

房地產(chǎn)在項(xiàng)目已經(jīng)完成并且進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)之后，稅務(wù)部門應(yīng)該對(duì)于其房產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行檢查，以監(jiān)督企業(yè)的銷售的申報(bào)情況。稅務(wù)部門在對(duì)于企業(yè)進(jìn)行檢查時(shí)，應(yīng)該采取一些有效的辦法來對(duì)于企業(yè)的銷售環(huán)節(jié)進(jìn)行深入勘察，對(duì)于其銷售過程中的業(yè)績(jī)和成本費(fèi)用進(jìn)行有效的審核。在特殊情況下，要對(duì)于企業(yè)所上報(bào)的銷售情況和稅務(wù)部門掌握的實(shí)際情況進(jìn)行有效的比對(duì)，對(duì)于企業(yè)賬目進(jìn)行嚴(yán)格審查，以使得企業(yè)能夠按照相關(guān)的規(guī)定來對(duì)于發(fā)票進(jìn)行開具，及時(shí)申報(bào)其銷售情況和繳稅情況。

（二）監(jiān)控評(píng)估和稽查有機(jī)結(jié)合，提升稅收管理水平

在開發(fā)初期，做好基礎(chǔ)工作，加強(qiáng)日常監(jiān)管；項(xiàng)目竣工后，要求企業(yè)及時(shí)上報(bào)成本費(fèi)用分?jǐn)傓k法，同時(shí)要求企業(yè)按季度上報(bào)《季度存量房產(chǎn)盤點(diǎn)表》，以便稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)其銷售情況實(shí)施過程監(jiān)控。對(duì)存在問題的企業(yè)進(jìn)行檢查調(diào)整，對(duì)應(yīng)繳未繳的稅款進(jìn)行補(bǔ)征；依托計(jì)算機(jī)技術(shù)，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)納稅情況的歷史數(shù)據(jù)，進(jìn)行數(shù)據(jù)指標(biāo)分析，搞好納稅評(píng)估；通過日常評(píng)估，對(duì)賬證健全、核算規(guī)范的企業(yè)實(shí)行查賬征收，對(duì)賬務(wù)不健全企業(yè)，實(shí)行核定征收管理辦法。

（三）改進(jìn)稽查方法，加大處罰力度

對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的審核以年度為其檢查時(shí)限是不能夠?qū)τ诜康禺a(chǎn)的開發(fā)和銷售情況進(jìn)行有效的勘察和監(jiān)督的，其檢查往往有著非常大的局限性和單方面因素。稅務(wù)部門應(yīng)該對(duì)于其檢查的力度和措施進(jìn)行改善，將其年度為時(shí)限的檢查方法與房地產(chǎn)的項(xiàng)目的具體內(nèi)容相結(jié)合，才能夠?qū)τ诜康禺a(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行有效的把握和衡量，對(duì)于出現(xiàn)的問題能夠及時(shí)調(diào)整和糾正。同時(shí)，稅務(wù)部門應(yīng)該和監(jiān)督部門進(jìn)行有效的協(xié)作，提高其稅務(wù)檢查的力度和能力。對(duì)于檢查的力度的擴(kuò)大能夠?qū)τ诙惪钔堤拥膯栴}有效解決。對(duì)于重大的偷逃稅款的問題，可以根據(jù)其事件的發(fā)展程度，聯(lián)合各個(gè)相關(guān)部門加大力度進(jìn)行執(zhí)法。對(duì)于偷逃稅款數(shù)目較大，并且情節(jié)非常嚴(yán)重的，要及時(shí)予以處罰，并且要利用法律的手段來對(duì)其進(jìn)行制裁。同時(shí)，監(jiān)督部門要將此類事件通過社會(huì)發(fā)起的輿論來達(dá)到對(duì)于企業(yè)震懾的目的，并且應(yīng)該提高納稅人的意識(shí)，提高其綜合素質(zhì)，從而使得納稅人可以做到依法，誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，最終使得企業(yè)可以積極納稅，達(dá)到稅務(wù)按時(shí)繳納，按量繳納的最終目的。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于其稅務(wù)管理的工作的加強(qiáng)，是有利于其經(jīng)濟(jì)效益的提高，有利于其社會(huì)聲譽(yù)的增強(qiáng)，有利于國(guó)家的發(fā)展和企業(yè)長(zhǎng)期目標(biāo)的最終實(shí)現(xiàn)的。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，稅務(wù)管理可以使得其經(jīng)營(yíng)的成本降低，最終實(shí)現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)效益；也可以使得企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降低，對(duì)于企業(yè)在社會(huì)中的地位的提高有著非常重要的意義。在很長(zhǎng)一段時(shí)間中，房地產(chǎn)企業(yè)都有著非常嚴(yán)重的透漏稅款的行為存在，在國(guó)家和政府對(duì)于此事重視以來，變本加厲的稅收管理和監(jiān)督的政策也越來越使得企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本提高，最終使得企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提高，降低了企業(yè)的效益。通過稅務(wù)管理，能夠使得企業(yè)依法，誠(chéng)信進(jìn)行繳稅，并且能夠按照法律的約束范圍進(jìn)行有效的合理避稅，能夠讓企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)得到降低，使得企業(yè)在社會(huì)中有著更高的地位。

參考文獻(xiàn)：

[1]趙秋立.關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理問題與對(duì)策[J].經(jīng)濟(jì)生活文摘（下半月），2011，（12）

篇4

一、企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概析

企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指的是在一個(gè)特有的稅收政策體制下，該企業(yè)因?yàn)槠渖娑愋袨榕c相關(guān)法律不相符，因而違反了其納稅的有關(guān)規(guī)定，在這情況下，就會(huì)讓企業(yè)產(chǎn)生了一些不可確定的損失，它的一個(gè)直接表現(xiàn)就是該企業(yè)過多地繳納稅款，又或者過少地繳納稅款。

企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)作為一種風(fēng)險(xiǎn)類別，它也具有一般風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，主要有五個(gè)方面。第一，企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的普遍和廣泛性。企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在于每一個(gè)企業(yè)之中，規(guī)模大或者小的企業(yè)都會(huì)或多或少地發(fā)生稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。第二，企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有客觀性。企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是不會(huì)隨著其企業(yè)或者個(gè)人的意志發(fā)生變化。第三，企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)常會(huì)使企業(yè)產(chǎn)生一些損失。第四，企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有轉(zhuǎn)化性。企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在一定的情況下，它的影響范圍和影響程度都可能會(huì)產(chǎn)生一定的變化，它是不會(huì)一成不變的。第五，企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)存在于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)當(dāng)中，它是看不見，也摸不著，它是無形的。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因分析

（一）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部原因

1.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算水平的準(zhǔn)確性不高

財(cái)務(wù)核算是對(duì)企業(yè)涉稅進(jìn)行處理的重要一環(huán)，它直接對(duì)企業(yè)的稅務(wù)情況產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)對(duì)企業(yè)的全部涉稅行動(dòng)產(chǎn)生著非常重要的作用，有很多的稅額都是要按照財(cái)務(wù)核算的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算的水平，在很大范圍內(nèi)決定了房地產(chǎn)企業(yè)涉稅行為處理的恰當(dāng)程度。如，據(jù)國(guó)家審計(jì)署2004年第四號(hào)審計(jì)結(jié)果公報(bào)公布了對(duì)785戶房地產(chǎn)大中型企業(yè)稅收征管情況審計(jì)調(diào)查結(jié)果，顯示在2002年，以上785個(gè)企業(yè)少繳稅款133億元，而在2003年的1月至9月共少繳稅款118億元。而以上審計(jì)結(jié)果原因分析為，上述房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算數(shù)據(jù)存在主觀或客觀的核算誤差。

2.房地產(chǎn)企業(yè)制度不健全

房地產(chǎn)企業(yè)制度的不完善是企業(yè)制度層面的一個(gè)重要問題。歷史證明，制度在房地產(chǎn)企業(yè)管理的過程中有著非常重要的作用，制度是否健全可直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的生死。目前，某些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部規(guī)定的財(cái)務(wù)制度非常不合規(guī)范，且與國(guó)家的相關(guān)法制規(guī)定不相符，還有一些房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部沒有確立有關(guān)的財(cái)務(wù)制度，以上狀況均讓房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅行為潛伏一定的風(fēng)險(xiǎn)隱患。

3.房地產(chǎn)企業(yè)納稅的重視度不夠

房地產(chǎn)企業(yè)的納稅意識(shí)是房地產(chǎn)企業(yè)的一個(gè)主觀態(tài)度。每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)該盡按時(shí)、足額、依法納稅?？墒窃趯?shí)際日常的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作中，由于繳納的稅款對(duì)于企業(yè)而言是一種現(xiàn)金流出，這樣會(huì)把企業(yè)的利潤(rùn)降低，一些房地產(chǎn)企業(yè)為了其業(yè)績(jī)，利用了一些違法方法，使自身面臨重大的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。而且房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)涉稅行為的重視意識(shí)不強(qiáng)也是其風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的一個(gè)非常重要的因素。在房地產(chǎn)企業(yè)中會(huì)存在這樣的誤區(qū)，就是房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅行為應(yīng)該由財(cái)務(wù)部門進(jìn)行處理，而房地產(chǎn)企業(yè)中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也應(yīng)該由財(cái)務(wù)部門進(jìn)行防范。

（二）企業(yè)外部原因

1.稅法的多變性

每個(gè)國(guó)家的稅法都不會(huì)一個(gè)缺點(diǎn)也沒有，它總會(huì)存在著某些比較籠統(tǒng)、不明確，又或者比較容易產(chǎn)生歧義的項(xiàng)目，這些都會(huì)讓房地產(chǎn)企業(yè)在操作的時(shí)候增加一定的難度。還有一點(diǎn)就是，企業(yè)沒有稅法的解釋權(quán)，這樣就會(huì)讓房地產(chǎn)企業(yè)處在一個(gè)非常不利的位置，所以稅法的多變性在一定程度上會(huì)引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。例如，2009年1月1日起全面實(shí)行的增值稅轉(zhuǎn)型，關(guān)于購(gòu)置固定資產(chǎn)的處理等也發(fā)生了較大的變化，企業(yè)也需要按照新的《增值稅暫行條例》進(jìn)行相關(guān)稅務(wù)處理。

2.稅務(wù)機(jī)關(guān)的自由裁量權(quán)及不規(guī)范執(zhí)法的存在

代替國(guó)家行使征稅任務(wù)的行政機(jī)關(guān)和納稅人存在著一種行政管理人員與和被管理人員的關(guān)系，而他們的權(quán)利和義務(wù)具有不對(duì)等性，這是稅收法律的一個(gè)非常重要的內(nèi)容。我國(guó)的稅法給予稅務(wù)機(jī)關(guān)行使一定程度的自由裁量權(quán)，如果在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)，稅務(wù)機(jī)關(guān)在執(zhí)法的程序中是具備彈性的，他們有權(quán)按照自己的判斷對(duì)其納稅人的行為進(jìn)行判定。而因?yàn)楝F(xiàn)階段的法制環(huán)境不良、文化傳統(tǒng)因素等原因，房地產(chǎn)企業(yè)作為納稅人，在相互關(guān)系中通常處于一個(gè)比較不利的位置。而且存在一些稅務(wù)機(jī)關(guān)執(zhí)法不規(guī)范、自由裁量權(quán)使用不恰當(dāng)?shù)痊F(xiàn)象。例如，一些省級(jí)的國(guó)家稅務(wù)局自行地把企業(yè)正常申報(bào)且有能力繳納的稅款延期到下年征收。這反映了稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)稅法賦予的自由裁量權(quán)的濫用，這些行為通常會(huì)損害到了納稅人的權(quán)益，讓房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅問題加大了很多的不確定，同時(shí)也把房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提高了。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的若干策略

（一）房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)建設(shè)

企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指的是在風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生之前，按照以前的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)的一些規(guī)律或者所看到的一些信息，告訴相關(guān)部門并對(duì)他們發(fā)出緊急的信息，把這些風(fēng)險(xiǎn)的信息傳達(dá)下去，為的是避免發(fā)生一些準(zhǔn)備不足或者不知情的狀況，以此最大限度地把風(fēng)險(xiǎn)所引發(fā)的危害或者損害降低的一種行為。所謂的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)則是一個(gè)自己組建起來的組織，它是風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警行為依據(jù)有關(guān)的內(nèi)部聯(lián)系構(gòu)建而成的一個(gè)整體。

1.推行房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)分評(píng)級(jí)制度，同時(shí)進(jìn)行定期的稅務(wù)檢查

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)分評(píng)級(jí)的體制主要是采用了沃爾評(píng)分法的原理及其分析思路，同時(shí)主要經(jīng)過查找房地產(chǎn)企業(yè)中比較重要的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)性、比較關(guān)鍵的部門、比較關(guān)鍵的人員，確立相對(duì)應(yīng)的權(quán)重，并結(jié)合所在企業(yè)的一般實(shí)際狀況，算出每個(gè)企業(yè)自己的總得分，再評(píng)價(jià)該企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)情況。

2.預(yù)測(cè)房地產(chǎn)企業(yè)稅收，強(qiáng)化日常稅務(wù)的監(jiān)督

對(duì)稅收的預(yù)測(cè)不僅會(huì)在稅務(wù)機(jī)關(guān)的管理中應(yīng)用，在房地產(chǎn)企業(yè)中也是會(huì)有廣泛的應(yīng)用，也就是在房地產(chǎn)企業(yè)中對(duì)企業(yè)稅收進(jìn)行預(yù)測(cè)。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅收的預(yù)測(cè)是按照房地產(chǎn)企業(yè)涉稅行為的一些歷史材料，并參考現(xiàn)有的基本要求和基本條件，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)將來的涉稅行為及需繳納的稅收做出一個(gè)科學(xué)的測(cè)算與預(yù)計(jì)。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開展稅收預(yù)測(cè)的意義在于：第一，預(yù)測(cè)一個(gè)項(xiàng)目或者它將來的一段期間內(nèi)應(yīng)該繳納的稅收，這樣可以為決策提供一定的可靠標(biāo)準(zhǔn)；第二，測(cè)定各個(gè)項(xiàng)定額及其標(biāo)準(zhǔn)，這樣可以編制計(jì)劃，同時(shí)可以分解計(jì)劃中的指標(biāo)服務(wù)。第三，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅收的預(yù)測(cè)是房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)的一個(gè)非常重要的部分，也是預(yù)警系統(tǒng)中所構(gòu)建的非常重要一個(gè)環(huán)節(jié)，這樣能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)防范稅收風(fēng)險(xiǎn)提供一定的數(shù)據(jù)支撐。

（二）控制稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃，在理論基礎(chǔ)的設(shè)計(jì)分析上，需要具備相應(yīng)的環(huán)境的適應(yīng)性，它是一個(gè)系統(tǒng)工程。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)其納稅環(huán)境在客觀上會(huì)存在著比較多的不確定的問題，而房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃作為一個(gè)決策的行為，它也是會(huì)存在決策上的一些風(fēng)險(xiǎn)。依照對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃過程中的一些分析，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的計(jì)劃在執(zhí)行中所遇到的較大風(fēng)險(xiǎn)是所執(zhí)行的障礙，可能要被迫地對(duì)原來的決定做出調(diào)整，又或者房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃計(jì)劃的一個(gè)重要預(yù)期的財(cái)務(wù)效果，并沒有得到稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)同，而與房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃最初確定的目標(biāo)產(chǎn)生一個(gè)非常嚴(yán)重的偏差，甚至是有一個(gè)相反結(jié)果。

（三）加強(qiáng)企業(yè)與外部機(jī)構(gòu)的溝通合作

加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)與外部機(jī)關(guān)的一個(gè)溝通與合作，有益于房地產(chǎn)企業(yè)獲得并掌握一些最新的、同時(shí)也是比較準(zhǔn)確的稅收政策的消息，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)所在區(qū)域的主管稅收機(jī)關(guān)，在國(guó)家稅務(wù)總局等機(jī)關(guān)制定的最新的一些稅收的文件的基礎(chǔ)上，某些時(shí)候會(huì)制定一些地方的法律法規(guī)或者是一些補(bǔ)充政策，但是這一些地方的法規(guī)以及所補(bǔ)充的政策經(jīng)常會(huì)被房地產(chǎn)企業(yè)所輕視，這樣就非常容易產(chǎn)生一定的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

在加強(qiáng)與外部機(jī)關(guān)、組織的溝通中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該從細(xì)節(jié)做起，在基于防范企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之上，應(yīng)該主動(dòng)、積極地尋求稅務(wù)機(jī)關(guān)的指導(dǎo)與幫忙。如果對(duì)稅收的政策或者法律法規(guī)不能準(zhǔn)確把握，就應(yīng)該要主動(dòng)積極與稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行溝通和聯(lián)系，聽取其建議與指導(dǎo)。

篇5

在我國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期間，營(yíng)改增政策的提出，不僅優(yōu)化了我國(guó)稅收制度的結(jié)構(gòu)，而且還有效地避免了重復(fù)征稅現(xiàn)象的出現(xiàn)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)之間的協(xié)調(diào)發(fā)展起到了很好的作用。在這大好前提下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想要保證并提升企業(yè)財(cái)務(wù)管理的工作成效，財(cái)務(wù)管理人員就必須要緊抓營(yíng)改增政策實(shí)施的契機(jī)，對(duì)其給企業(yè)財(cái)務(wù)與稅務(wù)管理方面帶來的影響進(jìn)行全面分析，在提高其實(shí)施成效的基礎(chǔ)上有效地促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行更好的轉(zhuǎn)型升級(jí)。[1]

一、營(yíng)改增政策的概況

營(yíng)改增政策是我國(guó)稅制改革的重要內(nèi)容，其主要是將企業(yè)應(yīng)該繳納的營(yíng)業(yè)稅變更為增值稅，而變更后的增值稅不僅包含營(yíng)業(yè)稅，而且還包括有產(chǎn)品增值后產(chǎn)生的稅款。我國(guó)自2012年開始試點(diǎn)以來，營(yíng)改增政策的實(shí)施已經(jīng)覆蓋各行各業(yè)，主要包括交通運(yùn)輸業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、鐵路運(yùn)輸業(yè)、電信業(yè)、建筑業(yè)、金融環(huán)保業(yè)以及不動(dòng)產(chǎn)業(yè)等。在營(yíng)改增政策實(shí)施以前，我國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅的稅率為5%，建筑行業(yè)營(yíng)業(yè)稅的稅率為3%。而在營(yíng)改增政策實(shí)施以后，根據(jù)財(cái)政部與國(guó)家稅務(wù)局聯(lián)合下發(fā)的《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)方案》中的相關(guān)規(guī)定要求，房地產(chǎn)和建筑行業(yè)的營(yíng)業(yè)稅稅率要提升到11%，[2]這從根本上影響了建筑業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展。其具體影響從以下兩個(gè)方面進(jìn)行分析，即對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理和稅務(wù)管理的影響。

二、營(yíng)改增政策的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理中，營(yíng)改增政策的實(shí)施對(duì)其產(chǎn)生了諸多影響，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債表的影響

固定資產(chǎn)作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展過程中的重要組成部分，其一旦發(fā)生變動(dòng)會(huì)直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的整體結(jié)構(gòu)，從而影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表的數(shù)據(jù)波動(dòng)。從營(yíng)改增政策實(shí)施以來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)固定資產(chǎn)的原值入賬金額和累計(jì)折舊都相應(yīng)地減少，而且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除去本身應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅之外，其期末余額也相應(yīng)地降低。在這種情況下，營(yíng)改增政策的實(shí)施會(huì)使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債金額得到降低，而其內(nèi)部的流動(dòng)資產(chǎn)與負(fù)債的比重則會(huì)提升。同時(shí)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來看，營(yíng)改增政策的實(shí)施還推動(dòng)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的發(fā)展規(guī)模，對(duì)其發(fā)展制度的建設(shè)還能起到完善的作用。

（二）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤(rùn)表的影響

從現(xiàn)階段來看，營(yíng)改增政策的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤(rùn)表的影響主要包括長(zhǎng)期影響和近期影響。從長(zhǎng)期影響來看，營(yíng)改增政策的實(shí)施不僅起到有效降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅成本和負(fù)擔(dān)的作用，而且對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，為其進(jìn)行資金積累奠定了良好的基礎(chǔ)，讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠有更多的資金投入到其他項(xiàng)目中，避免資金被套牢，起到擴(kuò)展企業(yè)發(fā)展項(xiàng)目的作用。而從近期影響來看，營(yíng)改增政策的實(shí)施免除了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的原值稅金，而稅金金額和企業(yè)成本也得到了有效降低，從另一個(gè)方面來看對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的增加還起到了一定的促進(jìn)作用。[3]

（三）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流量表的影響

營(yíng)改增政策的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流量表的影響主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：首先，營(yíng)改增政策的實(shí)施使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各項(xiàng)投資受到不同程度的影響。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了得到更好、更全面的發(fā)展，承接多個(gè)工程項(xiàng)目，需要購(gòu)置大量的施工裝備設(shè)施，但是由于增值稅的進(jìn)項(xiàng)稅額可以用于相抵，在一定程度就減少了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流出情況。因此，在保證資金穩(wěn)定的同時(shí)，可以讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有多余的資金用于投資其他項(xiàng)目。其次，營(yíng)改增政策的實(shí)施使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金活動(dòng)受到了影響。在營(yíng)改增政策實(shí)施之后，其中的增值稅對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)成本起到了有效降低的作用。最后，營(yíng)改增政策的實(shí)施還使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的籌資活動(dòng)受到了影響。在如今的房地產(chǎn)行業(yè)，各個(gè)開發(fā)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，而為了更好、更多地占領(lǐng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，企業(yè)就要不斷地進(jìn)行融資與籌資。營(yíng)改增政策的實(shí)施讓這種局面得到了很好的緩解，主要讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部的現(xiàn)金流逐步壯大。但是，從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來看，這種融資、籌資是具有階段性的，具備很大風(fēng)險(xiǎn)隱患，反而會(huì)逐漸加重企業(yè)的負(fù)債金額。

三、營(yíng)改增政策的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)管理的影響

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)管理中，營(yíng)改增政策的實(shí)施對(duì)其產(chǎn)生了很深的影響，主要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行分析：

（一）對(duì)采購(gòu)房地產(chǎn)建筑材料的影響

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，建筑材料的采購(gòu)工作一直是重中之重。在采購(gòu)房地產(chǎn)建筑材料時(shí)，不僅要注意采購(gòu)的數(shù)量，而且還要著重注意質(zhì)量，其中還包括一些大型的建筑材料，如鋼筋，混凝土等，同時(shí)還有一些小型的建筑材料，如鐵釘?shù)?。針?duì)大型建筑材料的采購(gòu)?fù)ǔ６际鞘走x大店面，大店面可以根據(jù)自己的需求開具相關(guān)增值稅的專用發(fā)票，若選擇一些規(guī)模較小的店面進(jìn)行采購(gòu)，則無法開具出相關(guān)增值稅的專用發(fā)票。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在采購(gòu)建筑原材料這一環(huán)節(jié)上就無法對(duì)稅務(wù)的增值稅情況實(shí)行進(jìn)項(xiàng)扣除，從而增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)成本。[4]

另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在采購(gòu)建筑原材料時(shí)，即使能夠開具發(fā)票，但依照我國(guó)現(xiàn)有的稅務(wù)法規(guī)定，建筑原材料的砂石、混凝土等也需要繳納6%的增值稅，而施工企業(yè)繳納的施工成本稅卻比材料稅要低上一個(gè)百分點(diǎn)，從這里也可以看出營(yíng)改增政策的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)管理的影響。因此，企業(yè)想要更加適應(yīng)營(yíng)改增政策，就必須要不斷地進(jìn)行改革，對(duì)使用的物資材料進(jìn)行相應(yīng)的稅收籌劃。例如，可采用招標(biāo)的方式來采購(gòu)建筑原材料，在要求材料供應(yīng)商提供專用發(fā)票的情況下再對(duì)建筑原材料的質(zhì)量和價(jià)格提出自己具體的要求。

（二）對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)人力成本的影響

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)工程的建設(shè)時(shí)，離不開人力資源?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)的人力資源大多都是來源于農(nóng)村的農(nóng)民工，這些農(nóng)民工在某種程度上解決了房地產(chǎn)企業(yè)人力資源稀缺的問題，而且也讓房地產(chǎn)工程的成效獲得了一定的保障。但這些農(nóng)民工由于沒有正規(guī)的勞務(wù)公司對(duì)其負(fù)責(zé)，其流動(dòng)性也比較大，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在這方面也無法獲取增值稅發(fā)票。這樣不僅使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收支出得到了增加，而且也影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)成本。對(duì)此，可通過人力外包機(jī)構(gòu)來獲得人力資源，如人力勞務(wù)公司等，通過其出具相關(guān)專業(yè)發(fā)票來降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收支出，從而降低企業(yè)生產(chǎn)成本。

（三）對(duì)房地產(chǎn)稅務(wù)負(fù)擔(dān)的影響

營(yíng)改增政策的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)情況也造成了影響，如上文所分析，在營(yíng)改增政策實(shí)施以前，房地產(chǎn)與建筑業(yè)的營(yíng)業(yè)稅的稅率為5%，而自從營(yíng)改增政策實(shí)施之后，房地產(chǎn)與建筑業(yè)的營(yíng)業(yè)稅就提升到了11%。以某房地產(chǎn)公司為例進(jìn)行分析，假設(shè)該房地產(chǎn)公司的年收入為1000萬元，而生產(chǎn)成本為400萬元，以增值稅的稅率11%和進(jìn)項(xiàng)稅率17%來計(jì)算，在營(yíng)改增政策實(shí)施以前，1000萬元乘以5%，計(jì)算出其營(yíng)業(yè)稅為50萬元，而在營(yíng)改增政策實(shí)施之后，最后計(jì)算出其增值稅為40.97萬元。從這里就可以看出，對(duì)于規(guī)模較小的房地產(chǎn)企業(yè)而言，營(yíng)改增政策的實(shí)施顯然是利大于弊的，但是對(duì)于年銷售額超過500萬元的房地產(chǎn)企業(yè)而言，只有進(jìn)項(xiàng)金額大于營(yíng)業(yè)收入額時(shí)，這項(xiàng)政策的實(shí)施才能起到降低企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)的作用。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于其本身特殊的性質(zhì)，在稅務(wù)工作經(jīng)常出現(xiàn)稅上加稅的情況，通過營(yíng)改增政策的實(shí)施則有效避免了這種重復(fù)繳稅的情況發(fā)生，在間接上也減少了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，提升了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

總之，營(yíng)改增政策的實(shí)施，對(duì)于我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，不僅有利于企業(yè)稅負(fù)的降低，而且在一定程度上還能優(yōu)化企業(yè)的財(cái)務(wù)管理體系結(jié)構(gòu)。在提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的同時(shí)，對(duì)于企業(yè)未來長(zhǎng)期的發(fā)展具有非常好的促進(jìn)意義。

四、結(jié)語

本文通過對(duì)營(yíng)改增政策進(jìn)行概況分析，探討營(yíng)改增政策的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)與稅務(wù)管理的影響。對(duì)財(cái)務(wù)管理的影響主要體現(xiàn)在三個(gè)方面，即對(duì)企業(yè)負(fù)債表，利潤(rùn)表以及現(xiàn)金流量表造成影響。對(duì)稅務(wù)管理方面造成的影響同樣體現(xiàn)在三個(gè)方面，即對(duì)房地產(chǎn)建筑材料的采購(gòu)，對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)人力成本以及對(duì)房地產(chǎn)稅務(wù)負(fù)擔(dān)的影響。希望通過本文的分析與探討可以讓我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)實(shí)施營(yíng)改增政策所造成的影響有一個(gè)全面的了解，從而能夠制定相應(yīng)的對(duì)策措施。

（作者單位為成都地鐵實(shí)業(yè)有限公司）

[作者簡(jiǎn)介：陳英（1978―），女，碩士，會(huì)計(jì)師，主要從事財(cái)務(wù)管理工作。]

參考文獻(xiàn)

[1] 高涵.“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)影響分析[J].全國(guó)商情（經(jīng)濟(jì)理論研究）， 2015（21）：84-85.

篇6

中圖分類號(hào)：F230 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2016）033-000-01

引言

房地產(chǎn)企業(yè)在拆遷房屋的時(shí)候，會(huì)對(duì)被拆除房屋的所有人采取一定形式的補(bǔ)償，以彌補(bǔ)房屋所有人的損失。補(bǔ)償方式是按照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》中的有關(guān)規(guī)定以及各地的拆遷補(bǔ)償政策執(zhí)行的。對(duì)于存在拆遷補(bǔ)償情況的開發(fā)項(xiàng)目來說，拆遷補(bǔ)償費(fèi)用的會(huì)計(jì)核算和稅務(wù)處理是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目整體開發(fā)成本核算和稅務(wù)管理的關(guān)鍵。

一、房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)用的會(huì)計(jì)處理

（一）對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)權(quán)置換所采用的會(huì)計(jì)處理方式

所謂的“房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)權(quán)置換”，就是開發(fā)商在開發(fā)舊城改造、棚戶區(qū)改造、城中村改造等含有需拆遷房屋的項(xiàng)目時(shí)，用自己建造的新房與被拆遷人的被拆遷房屋進(jìn)行置換，或是直接在拆遷補(bǔ)償協(xié)議中明確安置房建設(shè)的位置、面積、戶型等建設(shè)指標(biāo)再按一定的標(biāo)準(zhǔn)與拆遷戶的被拆遷房屋進(jìn)行置換。有些項(xiàng)目還存在按照拆遷房屋的評(píng)估價(jià)和調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)（簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議時(shí)的期房市場(chǎng)價(jià)格）或優(yōu)惠價(jià)進(jìn)行結(jié)算調(diào)換差價(jià)的行為。

房地產(chǎn)開發(fā)成本有六大項(xiàng)，分別是土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)。安置房的建設(shè)支出以及可能存在的差價(jià)，由于是屬于拆遷補(bǔ)償?shù)姆懂?，是為了獲取土地而發(fā)生的，這個(gè)款項(xiàng)就需要計(jì)入到土地開發(fā)成本中。可在“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”科目下設(shè)安置及動(dòng)遷支出，核算安置房建設(shè)發(fā)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用。由于舊城改造、棚戶區(qū)改造、城中村改造等項(xiàng)目均伴隨商品房開發(fā)，等到項(xiàng)目整體（含商品房）建設(shè)完畢，該部分支出由商品房承擔(dān)，隨著商品房成本的結(jié)轉(zhuǎn)而轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”。

（二）作價(jià)補(bǔ)償業(yè)務(wù)所采用的會(huì)計(jì)處理方式

對(duì)于補(bǔ)償方式，拆遷戶可以選擇，貨幣的補(bǔ)償是被多數(shù)的拆遷戶所接受的，即拆遷戶從房地產(chǎn)公司那獲得補(bǔ)償金之后，就自己處理住房的問題。房地產(chǎn)公司將這部分費(fèi)用作為開發(fā)成本計(jì)入到“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”中。即借記科目為“開發(fā)成本-土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”，所涵蓋的內(nèi)容包括所征用的土地費(fèi)以及拆遷補(bǔ)償費(fèi)；貸記科目為“庫(kù)存現(xiàn)金和銀行存款”等等。

（三）在會(huì)計(jì)處理中將產(chǎn)權(quán)置換結(jié)合作價(jià)補(bǔ)償來完成

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)拆遷戶的補(bǔ)償，是以一定面積的房屋作為補(bǔ)償條件，多余的面積就兌換為貨幣支付以作為補(bǔ)償費(fèi)用。對(duì)于房地產(chǎn)公司而言，拆遷戶獲得安置房，房地產(chǎn)公司獲得可開發(fā)的土地，安置房屋建設(shè)發(fā)生的各類支出計(jì)入到土地成本中，科目設(shè)置和會(huì)計(jì)核算同“房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)權(quán)置換所采用的會(huì)計(jì)處理方式”。拆遷戶另外獲得的補(bǔ)償費(fèi)用，也是土地成本中的一部分，科目設(shè)置和會(huì)計(jì)核算同“作價(jià)補(bǔ)償業(yè)務(wù)所采用的會(huì)計(jì)處理方式”。再具體核算中應(yīng)將兩者結(jié)合起來。

二、房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)用的稅務(wù)處理

（一）“營(yíng)改增”前對(duì)營(yíng)業(yè)稅的處理方式

房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)拆遷補(bǔ)償費(fèi)用的稅務(wù)處理上，按照國(guó)家稅務(wù)總局出臺(tái)的住房征收營(yíng)業(yè)稅問題執(zhí)行，所涉及的內(nèi)容包括個(gè)人銷售拆遷補(bǔ)償和住宅小區(qū)建O補(bǔ)償。如果所補(bǔ)償?shù)姆课菝娣e與拆遷建筑的面積是相等的，就要按照同類住宅房屋的成本價(jià)格對(duì)營(yíng)業(yè)稅進(jìn)行核定。在房屋轉(zhuǎn)讓的時(shí)候沒有做出結(jié)算的房屋以及包括托兒所、車棚等等公共用房，如果房屋已經(jīng)轉(zhuǎn)讓且營(yíng)業(yè)稅已經(jīng)征收了，就不需要征收營(yíng)業(yè)稅了[3]。對(duì)于拆遷房屋中超出的部分，就要根據(jù)營(yíng)業(yè)稅暫行條例中的相關(guān)內(nèi)容確認(rèn)營(yíng)業(yè)額，一方面可以按照納稅人當(dāng)期的應(yīng)稅行為核定價(jià)格，另一方面可以按照其他納稅人的當(dāng)期的應(yīng)稅行為核定價(jià)格。計(jì)算公式如下：

營(yíng)業(yè)額=[營(yíng)業(yè)成本（工程成本）×（1+成本利潤(rùn)率）]/（1-營(yíng)業(yè)稅稅率）

（二）“營(yíng)改增”后對(duì)增值稅的處理方式

“營(yíng)改增”以后，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)用的稅務(wù)處理，國(guó)家稅務(wù)總局并沒有明確規(guī)定，但是營(yíng)改增以后，安置房可按照增值稅視同銷售行為中的“將自產(chǎn)、委托加工或者購(gòu)進(jìn)的貨物無償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人”這一項(xiàng)。同時(shí)，由于安置房沒有可參照的平均銷售價(jià)格，其視同銷售額應(yīng)按組成計(jì)稅價(jià)格確定。

增值稅組成計(jì)稅價(jià)格=成本×（1+成本利潤(rùn)率）

（三）對(duì)土地增值稅的處理方式

土地增值稅的處理方式是按照土地增值稅清算管理的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行的，房地產(chǎn)公司對(duì)于開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品作為抵償債務(wù)項(xiàng)，用于換取非貨幣性資產(chǎn)。當(dāng)有所有權(quán)轉(zhuǎn)移的事項(xiàng)發(fā)生的時(shí)候，就要看作是房地產(chǎn)銷售行為，所獲得的收入就可以按照同類房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行確認(rèn)，也可以按照房地產(chǎn)市場(chǎng)中的同類房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)評(píng)估該產(chǎn)品的價(jià)值，以此為依據(jù)對(duì)拆遷補(bǔ)償費(fèi)確認(rèn)。房地產(chǎn)公司向回遷戶支付補(bǔ)差價(jià)款，將這筆費(fèi)用計(jì)入到拆遷補(bǔ)償費(fèi)中。此外，對(duì)于按照政府有關(guān)規(guī)定支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)以及房地產(chǎn)開發(fā)商與拆遷戶以協(xié)議形式確認(rèn)的拆遷補(bǔ)償金額，可以計(jì)入到土地增值稅中。

（四）對(duì)企業(yè)所得稅的處理方式

企業(yè)所得稅的處理方式按照企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的所得稅處理方式以及相關(guān)的稅法執(zhí)行。當(dāng)出現(xiàn)開發(fā)的房地產(chǎn)存在所有權(quán)轉(zhuǎn)移的問題時(shí)，或者使用權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)候，或者在獲得利益權(quán)利的時(shí)候都要對(duì)所獲得的收入進(jìn)行確認(rèn)。確認(rèn)的順序?yàn)椋喊凑辗康禺a(chǎn)公司近期所開發(fā)的產(chǎn)品的銷售價(jià)格為準(zhǔn)，確認(rèn)產(chǎn)品的市場(chǎng)公允價(jià)值[4]，或者按照視同銷售的銷售額確認(rèn)收入。對(duì)于產(chǎn)品可能獲得的利潤(rùn)，就需要按照產(chǎn)品開發(fā)過程中所消耗的成本加以確認(rèn)，要求產(chǎn)品開發(fā)中要有一定的成本利潤(rùn)率。

三、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補(bǔ)償并不是等同劃一的，而是根據(jù)拆遷戶條件的不同、拆遷項(xiàng)目的規(guī)劃要求不同而靈活選用產(chǎn)權(quán)調(diào)換的拆遷補(bǔ)償形式、作價(jià)補(bǔ)償?shù)牟疬w補(bǔ)償形式、產(chǎn)權(quán)調(diào)換的拆遷補(bǔ)償形式和作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合的拆遷補(bǔ)償形式。不同的拆遷補(bǔ)償形式都有各自的特點(diǎn)，在會(huì)計(jì)處理和稅務(wù)處理上要進(jìn)行區(qū)別化處理。

參考文獻(xiàn)：

[1]國(guó)家稅務(wù)總局.國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于企業(yè)政策性搬遷所得稅有關(guān)問題》的公告[DB/OL].2013年第11號(hào)，2013-3-12.

篇7

（一）企業(yè)通常采用傳統(tǒng)的家族式管理模式。目前，我國(guó)許多房地產(chǎn)企業(yè)典型的管理模式是所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的高度統(tǒng)一，企業(yè)的投資者同時(shí)又是經(jīng)營(yíng)者。特別是在財(cái)務(wù)管理上，企業(yè)的財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人及會(huì)計(jì)、出納等多是由投資者的親屬擔(dān)任。這勢(shì)必給企業(yè)的財(cái)務(wù)管理帶來一定的負(fù)面影響：企業(yè)存在著不依法建賬、兼職做賬、突擊做賬、以票代賬、白條抵現(xiàn)的現(xiàn)象；企業(yè)管理者集權(quán)現(xiàn)象嚴(yán)重、職責(zé)不分、越權(quán)行事，導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理工作的無章、無序和混亂狀態(tài)；暗箱操作盛行、財(cái)務(wù)監(jiān)控不嚴(yán)、會(huì)計(jì)信息失真等；納稅風(fēng)險(xiǎn)增大，偷稅、漏稅現(xiàn)象嚴(yán)重；企業(yè)沒有建立內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)，即使有，也難以保證審計(jì)的獨(dú)立性、公正性。

（二）財(cái)務(wù)管理機(jī)制薄弱。當(dāng)前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理還處于初始的會(huì)計(jì)核算階段，尚沒有充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理在戰(zhàn)略規(guī)劃、實(shí)施、控制方面強(qiáng)有力的作用。

1、財(cái)務(wù)制度不健全。沒有建立嚴(yán)格的財(cái)務(wù)核算制度，包括賬實(shí)核對(duì)、賬證核對(duì)、賬賬核對(duì)在內(nèi)的會(huì)計(jì)核算程序沒能得到切實(shí)有效的貫徹，會(huì)計(jì)資料的相關(guān)性、真實(shí)性和可靠性比較差；財(cái)務(wù)上的內(nèi)部控制機(jī)制要么沒有設(shè)置，要么形同虛設(shè)，很容易造成資金的內(nèi)部盜用和流失。

2、財(cái)務(wù)管理多屬“被動(dòng)反映型”。僅停留在記賬和編制財(cái)務(wù)報(bào)表的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)階段；財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)、決策、控制、分析等管理職能基本處于空白，缺乏用于支持管理和決策的管理會(huì)計(jì)信息。

3、資金的籌措和使用沒有計(jì)劃，缺乏現(xiàn)金流量管理觀念。特別是在經(jīng)濟(jì)效益良好的情況下，可選擇的投資機(jī)會(huì)多，更容易忽視財(cái)務(wù)管理，盲目擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，加大了企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制的難度。

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)多屬民營(yíng)經(jīng)濟(jì)成分。據(jù)有關(guān)資料顯示，企業(yè)平均壽命僅為三年左右。很多企業(yè)之所以難以持續(xù)發(fā)展，一個(gè)極其重要的原因就在于財(cái)務(wù)管理水平低下，跟不上企業(yè)發(fā)展的需要。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須正視自身的財(cái)務(wù)背景，大力規(guī)范財(cái)務(wù)管理體制，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理工作。

二、提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的對(duì)策

（一）優(yōu)化管理模式，建立現(xiàn)代企業(yè)管理制度。現(xiàn)代企業(yè)制度是適應(yīng)現(xiàn)代社會(huì)化大生產(chǎn)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的產(chǎn)權(quán)關(guān)系明確、治理結(jié)構(gòu)嚴(yán)謹(jǐn)、責(zé)權(quán)關(guān)系對(duì)等、籌資渠道廣泛、制約機(jī)制健全、企業(yè)規(guī)模可以迅速擴(kuò)大并能穩(wěn)定持久經(jīng)營(yíng)的一種企業(yè)制度?，F(xiàn)代企業(yè)制度的基本要求，就是產(chǎn)權(quán)的股份化、組織的公司化和管理的制度化。即，通過所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離，減少投資者對(duì)企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)管理的干預(yù)，使管理人員專心企業(yè)日常管理，完善管理理念和企業(yè)管理制度，在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中有效使用現(xiàn)代管理方法和手段，調(diào)動(dòng)經(jīng)營(yíng)者和廣大企業(yè)員工的積極性、主動(dòng)性、創(chuàng)造性，切實(shí)解決房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)家族式管理帶來的規(guī)模小、體制不順、機(jī)制不活、管理混亂、綜合競(jìng)爭(zhēng)力弱等問題。建立現(xiàn)代企業(yè)制度是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的方向，是企業(yè)上規(guī)模、上檔次、上水平的必然選擇。

（二）構(gòu)建完善的財(cái)務(wù)管理體系。為促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)核算型財(cái)務(wù)向管理型財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)變，使財(cái)務(wù)管理成為企業(yè)管理的核心手段之一，保障企業(yè)發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)必須構(gòu)建完善的財(cái)務(wù)管理體系。

1、完善財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)體系。（1）科學(xué)設(shè)置會(huì)計(jì)科目。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和管理控制要求，科學(xué)設(shè)置會(huì)計(jì)科目。如，在開發(fā)產(chǎn)品科目中盡可能細(xì)化核算對(duì)象，保證按產(chǎn)品名稱或樓號(hào)進(jìn)行開發(fā)產(chǎn)品的歸集；在開發(fā)成本和銷售收入科目中，根據(jù)產(chǎn)品或樓號(hào)設(shè)置土地費(fèi)用及下級(jí)明細(xì)科目、前期費(fèi)用及下級(jí)明細(xì)科目等各項(xiàng)開發(fā)成本費(fèi)用項(xiàng)目，細(xì)化成本對(duì)象，以便于進(jìn)行不同產(chǎn)品的營(yíng)利能力分析。（2）統(tǒng)一會(huì)計(jì)核算程序。企業(yè)的會(huì)計(jì)科目設(shè)置要保持統(tǒng)一，在此基礎(chǔ)上增加適當(dāng)?shù)撵`活性；會(huì)計(jì)單據(jù)格式、種類和使用方法要保持統(tǒng)一；財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)記錄和歸集程序、賬務(wù)處理程序、結(jié)賬與會(huì)計(jì)報(bào)表編制和上報(bào)程序要保持統(tǒng)一。

2、建立管理會(huì)計(jì)系統(tǒng)。建立管理會(huì)計(jì)系統(tǒng)的主要任務(wù)是設(shè)立責(zé)任中心。責(zé)任中心是指，按照管理目標(biāo)，根據(jù)各職能部門、項(xiàng)目公司、項(xiàng)目部等組織單元承擔(dān)的職責(zé)，將其分別確定為成本中心、利潤(rùn)中心和投資中心。責(zé)任中心管理是按照每個(gè)責(zé)任中心的職責(zé)分別制定其績(jī)效考核指標(biāo)、標(biāo)準(zhǔn)、辦法，并通過責(zé)任中心績(jī)效報(bào)告的形式動(dòng)態(tài)反映各責(zé)任中心每月、每季度和每年度業(yè)務(wù)執(zhí)行情況，進(jìn)而能夠?qū)Ω髫?zé)任中心的業(yè)績(jī)進(jìn)行客觀評(píng)價(jià)。同時(shí)，設(shè)置科學(xué)的管理會(huì)計(jì)報(bào)告體系，向管理層及時(shí)反饋銷售進(jìn)度、項(xiàng)目開發(fā)成本、項(xiàng)目管理成本、綜合效益等信息，支持管理層的經(jīng)營(yíng)決策行為。

3、健全預(yù)算會(huì)計(jì)體系，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理預(yù)算化。房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算會(huì)計(jì)體系主要包括項(xiàng)目預(yù)算與資金預(yù)算兩項(xiàng)內(nèi)容。項(xiàng)目預(yù)算是企業(yè)以開發(fā)項(xiàng)目作為預(yù)算對(duì)象，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)中將會(huì)發(fā)生的前期可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、工程開發(fā)成本、開發(fā)間接費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)收入、借款計(jì)劃等內(nèi)容進(jìn)行的整體預(yù)算。資金預(yù)算是指公司在對(duì)各責(zé)任中心的資金需求和使用計(jì)劃進(jìn)行匯總后，根據(jù)整體資金狀況，對(duì)企業(yè)資金的整體協(xié)調(diào)運(yùn)作所制定的規(guī)劃。企業(yè)財(cái)務(wù)部門應(yīng)圍繞目標(biāo)利潤(rùn)編制預(yù)計(jì)損益表、資產(chǎn)負(fù)債表和現(xiàn)金流量表，構(gòu)建企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算指標(biāo)體系。同時(shí)，要加強(qiáng)管理，堅(jiān)持月度分析、季度考核、年度總評(píng)相結(jié)合的預(yù)算分析和考核原則，定期檢查、嚴(yán)格考核、落實(shí)責(zé)任、兌現(xiàn)獎(jiǎng)懲措施，形成以財(cái)務(wù)制度為主對(duì)經(jīng)濟(jì)行為定性約束，以財(cái)務(wù)預(yù)算為主對(duì)經(jīng)濟(jì)行為進(jìn)行定量約束的格局。

4、強(qiáng)化資金管理。（1）在資金的籌措管理方面，主要應(yīng)做好以下幾方面工作：首先，要加強(qiáng)企業(yè)的信用管理。信用是企業(yè)興衰的標(biāo)識(shí)，信用良好的企業(yè)，將能獲得條件優(yōu)厚的長(zhǎng)期低息貸款，企業(yè)將會(huì)有源源不斷的資金去開發(fā)經(jīng)營(yíng)更多的房地產(chǎn)項(xiàng)目。其次，資金的籌措要有計(jì)劃。再次，應(yīng)逐步擴(kuò)大項(xiàng)目的自有資金比例，這樣就可以使大部分貸款利息支出轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)的盈利。（2）加快資金周轉(zhuǎn)，加強(qiáng)資金運(yùn)用管理。首先，加快資金流轉(zhuǎn)。由于受多種因素影響，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目往往不能按時(shí)完工，占用大量的資金，資金流轉(zhuǎn)不暢，嚴(yán)重的會(huì)把企業(yè)拖垮。因此，企業(yè)應(yīng)盡快處理掉“拖拉工程”。其次，加強(qiáng)企業(yè)現(xiàn)金管理。盡可能使應(yīng)收賬款與應(yīng)付賬款的期限保持一致，最好是應(yīng)收賬款回收的期限較應(yīng)付賬款交付的期限短，這樣就可以保證按期支付應(yīng)付賬款，使企業(yè)避免過多的利息負(fù)擔(dān)及資金占用。第三，防止企業(yè)過度預(yù)支資金，否則，一旦發(fā)生債務(wù)危機(jī)，就會(huì)危及到企業(yè)的生存。第四，嚴(yán)格控制管理費(fèi)用的支出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要防止講排場(chǎng)、講面子、大手大腳、鋪張浪費(fèi)等現(xiàn)象。

篇8

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)涉及資金量大、投資周期長(zhǎng)、資金回籠慢，作為國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)重要支撐力量的房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前正面臨著市場(chǎng)的考驗(yàn)。提高房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃能力無疑是提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的有效措施。房地產(chǎn)企業(yè)是納稅大戶產(chǎn)業(yè)，據(jù)統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入的20%用于交各種稅費(fèi)，在房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)中25%為企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅是房地產(chǎn)企業(yè)最大的稅種之一，做好我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的稅務(wù)籌劃工作是非常必要的。

一、所得稅籌劃對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的重要意義

稅務(wù)籌劃是在稅法和其他法律允許的范圍內(nèi)，通過稅務(wù)籌劃手段，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)、投資、理財(cái)?shù)然顒?dòng)事先籌劃和謀略，最大限度地獲取“節(jié)稅”的稅收利益。所得稅是稅收重要組成部分，還有一定的比重。稅收籌劃不同于“逃稅”和“偷稅”，具有合法性、合理性、目的性、籌劃性、專業(yè)性和風(fēng)險(xiǎn)性。所得稅籌劃對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有重要意義。

（一）合理的所得稅籌劃使房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益最大化

高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)是房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)作的主要特點(diǎn)。一方面，在合法的前提下進(jìn)行所得稅稅務(wù)籌劃能緩解企業(yè)所得稅清算時(shí)間，增加企業(yè)周轉(zhuǎn)的資金量，減少現(xiàn)金流壓力，擴(kuò)大企業(yè)資金運(yùn)作的經(jīng)濟(jì)收益。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收歷來備受有關(guān)部門關(guān)注，而且國(guó)內(nèi)所得稅管理越來越規(guī)范化。提前合理進(jìn)行所得稅稅務(wù)籌劃可以保障企業(yè)依法納稅，規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）所得稅稅務(wù)籌劃是提升房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的有效途徑

當(dāng)前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)越來越激烈，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展正面臨著巨大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。未來房地產(chǎn)企業(yè)的盈利空間在市場(chǎng)機(jī)制和政府調(diào)控的影響下將越來越窄。向管理要效益將是房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展的方向，所得稅稅務(wù)籌劃企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要組織部分，而且是可以直接為企業(yè)帶來效益的。所得稅稅務(wù)籌劃能力在很大程度上將提升房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，因此是房地產(chǎn)企業(yè)必須重視并積極實(shí)踐的重要管理內(nèi)容。

二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅籌劃存在的問題

正是企業(yè)所得稅籌劃對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展有著積極影響力，企業(yè)所得稅籌劃備受國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)歡迎，但從國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅籌劃的現(xiàn)狀來看，還存在一些問題。

（一）對(duì)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃認(rèn)識(shí)不夠

首先，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)高層管理人員的重心還是以地產(chǎn)開發(fā)及銷售為主，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的重視往往導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)管理層忽視稅務(wù)籌劃的必要性和安全性。受其影響，房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃方面投入的人力和物力都是不夠的，導(dǎo)致稅務(wù)籌劃顯有成績(jī)，越來越不被重視。其次，在國(guó)內(nèi)還有很多的房地產(chǎn)企業(yè)管理層對(duì)稅務(wù)籌劃理解不夠，分不清什么是“稅務(wù)籌劃”什么是“偷稅漏稅“。有的企業(yè)甚至偷換概念，借“稅務(wù)籌劃”之名行“偷稅漏稅”之實(shí)，最后稅務(wù)稽查的結(jié)果是補(bǔ)繳欠稅款、繳納稅款延期滯納金、罰款。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃缺乏專業(yè)性

稅務(wù)籌劃對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)要求比較高，專業(yè)過硬的稅務(wù)籌劃人員缺乏。房地產(chǎn)企業(yè)涉及的財(cái)務(wù)工作量非常大，開展房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃更加需要既懂財(cái)務(wù)又懂房地產(chǎn)開發(fā)流程的相關(guān)人員。國(guó)內(nèi)很多房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃過程中都感嘆高級(jí)財(cái)務(wù)人才匱乏，受其影響，一些房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃出現(xiàn)了稅務(wù)籌劃思路不清晰、目標(biāo)不明確的問題，缺乏稅務(wù)籌劃的大局意識(shí)和整體意識(shí)。稅務(wù)籌劃的方法不熟練也是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃暴露出的問題。對(duì)一些具體的所得稅稅務(wù)籌劃的方法不熟練，沒有建立起完善的稅務(wù)籌劃體系，導(dǎo)致所得稅稅務(wù)籌劃狀況百出，反而增加了企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、做好國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅籌劃的策略

做好國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃工作是非常必要的，也是確保房地產(chǎn)企業(yè)未來能走更遠(yuǎn)的有效措施?，F(xiàn)以A集團(tuán)股份公司的所得稅稅務(wù)籌劃為例，結(jié)合本人多年的相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)，對(duì)當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃提出以下幾點(diǎn)建議。

（一）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃的內(nèi)部建設(shè)

A集團(tuán)股份公司是一家集合房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、銷售、管理和服務(wù)的綜合性房地產(chǎn)上市股份制企業(yè)，在全國(guó)多個(gè)區(qū)域設(shè)有子公司。A公司非常重視企業(yè)管理層的培訓(xùn)，通過學(xué)習(xí)幫助管理層對(duì)稅務(wù)籌劃的必要性和安全性有充分的認(rèn)識(shí)，引起房地產(chǎn)企業(yè)管理層對(duì)稅務(wù)籌劃工作的支持，保障企業(yè)在稅務(wù)籌劃方面人力、物力的支持和投入。同時(shí)，A公司還加大投入建立一支高效的稅務(wù)籌劃專業(yè)團(tuán)隊(duì)，提升房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃能力。不斷加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)人員的專業(yè)培訓(xùn)，建立適合房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃體系，明確企業(yè)稅務(wù)籌劃的目標(biāo)，成立稅務(wù)籌劃統(tǒng)籌部門，對(duì)所得稅這樣的重要稅種的稅務(wù)籌劃指定專業(yè)人員專門負(fù)責(zé)，實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)與細(xì)節(jié)籌劃的科學(xué)管理和統(tǒng)籌。為調(diào)動(dòng)員工積極性，還建立相關(guān)考評(píng)機(jī)制，通過績(jī)效考評(píng)評(píng)估確保財(cái)務(wù)人員的工作熱情與工作責(zé)任心。以上內(nèi)部環(huán)境的建設(shè)為A公司的稅務(wù)籌劃有效開展提供了保障。

（二）完善房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃體系

所得稅的稅務(wù)籌劃可以從收入、成本、其他費(fèi)用、其他行為四個(gè)方面構(gòu)建所得稅籌劃體系。收入方面常用的所得稅籌劃手法為“納稅期遞延法”的稅務(wù)籌劃方法。例如：A公司通過對(duì)同一項(xiàng)目分期開發(fā)合理規(guī)劃施工工期，分期預(yù)售，根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文第八條、第九條的有關(guān)規(guī)定，以及地方稅務(wù)局對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率和實(shí)際計(jì)稅毛利率的有關(guān)規(guī)定，實(shí)現(xiàn)前期少交所得稅后期多交所得稅的目標(biāo)。這種稅務(wù)籌劃處理所交所得稅的金額沒有變，但為企業(yè)爭(zhēng)取到了資金時(shí)間價(jià)值，減輕了企業(yè)前期的資金壓力。成本方面A企業(yè)常用的籌劃方法通常采用預(yù)估成本的稅務(wù)籌劃方法。即通過預(yù)估確認(rèn)成本讓前期的所得額降低，后面的所得額增加，雖然整體所得額不變，但起到延遲繳納所得稅作用。其他費(fèi)用方面，待攤費(fèi)用、福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)和教育經(jīng)費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、公益性捐贈(zèng)支出等等都會(huì)影響企業(yè)的所得稅納稅額度，及時(shí)核算、分期取得發(fā)票、按照稅法規(guī)定的限額標(biāo)準(zhǔn)來指導(dǎo)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)等等都是稅務(wù)籌劃過程中要慎重處理的。如A公司在西北某區(qū)域的同一開發(fā)片區(qū)有多家子公司，共享公共配套，捐贈(zèng)西北某大學(xué)教育基金會(huì)款項(xiàng)由其中一家當(dāng)年結(jié)轉(zhuǎn)收入最多的子公司支出。其他行為主要是通過成立公司轉(zhuǎn)移利潤(rùn)、虧損彌補(bǔ)、會(huì)計(jì)處理行為、借款行為的稅務(wù)籌劃方法。例如：A公司成立的物業(yè)公司盈利情況不太理想，但通過一定會(huì)計(jì)處理將房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)轉(zhuǎn)移到物業(yè)公司卻起到節(jié)稅籌劃作用。借款方面，借貸行為是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常面臨的。國(guó)稅發(fā)[2006]3號(hào)規(guī)定的關(guān)聯(lián)方借入資金金額超過其注冊(cè)資本的50%的，前后的稅務(wù)處理是不一樣的?；诖艘?guī)定，A公司在企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃過程中設(shè)立了借款警戒線的預(yù)警標(biāo)準(zhǔn)，由集團(tuán)資金部統(tǒng)借統(tǒng)籌，根據(jù)需要為各子公司籌得資金，科學(xué)指導(dǎo)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。結(jié)合A公司所得稅稅務(wù)籌劃的成功經(jīng)驗(yàn)，建議所得稅稅務(wù)籌劃系統(tǒng)建設(shè)要合法合理，系統(tǒng)要完善全面，同時(shí)還要兼顧各個(gè)稅務(wù)籌劃方面的相互影響，使稅務(wù)籌劃系統(tǒng)科學(xué)有效。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅涉及資金量大，同時(shí)企業(yè)所得稅方面的規(guī)定也非常多，重視并做好房地產(chǎn)企業(yè)所得稅籌劃對(duì)提升房地產(chǎn)企業(yè)整體的稅務(wù)籌劃水平有重要意義。同時(shí)，做好房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃也是比較容易有成效的稅務(wù)籌劃。結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)有針對(duì)性地開展企業(yè)房地產(chǎn)所得稅籌劃，構(gòu)建一套完善的企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃體系，并重視企業(yè)內(nèi)部稅務(wù)籌劃環(huán)境的打造，相信在廣大財(cái)會(huì)人員還有房地產(chǎn)企業(yè)管理層共同的努力下一定能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃管理更大發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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篇9

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 策略

房地產(chǎn)企業(yè)成立的那天開始，就已經(jīng)存在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。隨著我國(guó)稅務(wù)制度的發(fā)展與完善，當(dāng)前稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在于房地產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)中，也逐漸成為企業(yè)必須重視的部分?；诙悇?wù)風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)來分析，主要是我國(guó)稅收制度與企業(yè)納稅之間存在的差異，而可能會(huì)給企業(yè)帶來不可預(yù)見的損失。稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來很多后果，直接體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)支付一大筆資金用于繳稅與罰款，而這筆資金會(huì)一定程度影響到房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)作，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資金流比較緊張。另外，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的存在還可能會(huì)讓房地產(chǎn)企業(yè)失去享受某些指定政策的機(jī)會(huì)，較為常見的是：一般納稅人資格、一般發(fā)票開具資格、享受稅收優(yōu)惠資格等等，而這些資格對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有很重要的現(xiàn)實(shí)意義。

另外，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的存在還可能為房地產(chǎn)企業(yè)帶來一定程度的法務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，無論什么企業(yè)一旦涉及到法律上的問題，就必然會(huì)影響其正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的開展。最后，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的存在還可能影響到整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的信用與聲譽(yù)，房地產(chǎn)企業(yè)必然會(huì)涉及到各大銀行、供應(yīng)商等等，而這些合作企業(yè)必然因?yàn)槠髽I(yè)的信用問題而不愿繼續(xù)合作。由此可見，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響是非常深遠(yuǎn)的，基于這些影響度，房地產(chǎn)企業(yè)也必須加強(qiáng)對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的科學(xué)管理，對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合理規(guī)避。筆者結(jié)合自身工作經(jīng)驗(yàn)，嘗試性提出房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的一些策略，如下：

一、建立管理稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的專設(shè)機(jī)構(gòu)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收多達(dá)十余項(xiàng)，包括土地增值稅、企業(yè)所得稅、契稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、房產(chǎn)稅等，貫穿土地競(jìng)拍、前期準(zhǔn)備、項(xiàng)目開發(fā)、房子銷售、后期物業(yè)管理整個(gè)過程。難怪房地產(chǎn)行業(yè)流傳著“房地產(chǎn)每個(gè)毛孔都含著稅”。同時(shí)房地產(chǎn)交易金額比較大，繳納稅款的金額也很大，不同算法對(duì)稅額的影響也很顯著。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，2010國(guó)民稅收收入為77390億，同年真正的房地產(chǎn)稅收收入為17025.8億元，占22%，2011年全國(guó)稅收收入增長(zhǎng)超過1/4是房地產(chǎn)行業(yè)增加的，說明房地產(chǎn)行業(yè)的整體稅率偏高。目前，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)銷售收入5%繳納營(yíng)業(yè)稅，按應(yīng)納稅所得額的25%繳納企業(yè)所得稅，土地增值稅率為30%到60%的?？傊?，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)較重，因此需要建立專門管理、應(yīng)對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的專設(shè)機(jī)構(gòu)，而且還必須明文規(guī)定房地產(chǎn)旗下所有涉及到稅務(wù)的工作都必須由專門的機(jī)構(gòu)進(jìn)行處理，盡力為企業(yè)打造一個(gè)科學(xué)合理的涉稅事務(wù)專業(yè)化處理流程，最大限度保障相關(guān)業(yè)務(wù)的實(shí)效性、準(zhǔn)確性與客觀性。稅務(wù)管理機(jī)構(gòu)的規(guī)模需要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際業(yè)務(wù)規(guī)模與實(shí)際要求來進(jìn)行規(guī)劃，針對(duì)大企業(yè)來說，推薦設(shè)置稅務(wù)管理部，而且需要配置專業(yè)能力與責(zé)任心都比較強(qiáng)的人才來進(jìn)行管理與實(shí)施。房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)實(shí)際的需求，來確定其規(guī)模的大小，中小型可以設(shè)立稅務(wù)管理科。企業(yè)可以通過稅務(wù)管理機(jī)構(gòu)來有效管理稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并且可以及時(shí)全面的獲取與稅收相關(guān)的優(yōu)惠政策，更重要的是通過專業(yè)機(jī)構(gòu)可以加強(qiáng)與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的溝通與聯(lián)系，這樣便能幫助房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行更好的規(guī)避。

二、對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制活動(dòng)進(jìn)行規(guī)范

稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)涉及到的控制活動(dòng)主要是指企業(yè)管理層對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別與應(yīng)對(duì)。房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)能否正常穩(wěn)定的開展，是由控制活動(dòng)的質(zhì)量來決定的，由此可見，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)有非常重要的現(xiàn)實(shí)意義。控制活動(dòng)具體由一系列流程、授權(quán)、分權(quán)以及集權(quán)等等環(huán)節(jié)與制度構(gòu)成的?！洞笃髽I(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理指引（試行）》也指出：企業(yè)需要在考慮稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理成本效益的基礎(chǔ)上，來對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理內(nèi)部控制體系進(jìn)行設(shè)計(jì)，主要從這些環(huán)節(jié)入手，例如：風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估辦法、應(yīng)對(duì)策略、流程處理等等，進(jìn)而制定出能夠?qū)Χ悇?wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效應(yīng)對(duì)的內(nèi)部控制機(jī)制，進(jìn)而一定程度上規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)可能會(huì)面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

案例：青島國(guó)際輕紡城擁有一塊土地500畝，擬轉(zhuǎn)讓其中的400畝，另外100畝建寫字樓自用。青島政建投資集團(tuán)有限公司擬收購(gòu)其土地并為輕紡城建設(shè)寫字樓。

稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理措施要注意取得政府收回土地的文件和相關(guān)合同、協(xié)議和單據(jù)，作為稅務(wù)處理的依據(jù)。土地儲(chǔ)備中心、青島政建投資集團(tuán)有限公司、輕紡城簽署“拆遷補(bǔ)償費(fèi)協(xié)議”，同時(shí)，輕紡城與甲公司“委托代建協(xié)議”，寫字樓以輕紡城名義立項(xiàng)、報(bào)建，所有與寫字樓有關(guān)的建造成本單據(jù)抬頭必須開給輕紡城，由青島政建投資集團(tuán)有限公司單獨(dú)裝訂憑證（先預(yù)計(jì)拆遷補(bǔ)償費(fèi)，支出時(shí)沖減），竣工決算后，整體移交給輕紡城，由輕紡城做固定資產(chǎn)管理，同時(shí)輕紡城給青島政建投資集團(tuán)有限公司出具拆遷補(bǔ)償費(fèi)收據(jù)，青島政建投資集團(tuán)有限公司憑政府收回土地文件、拆遷補(bǔ)償合同、拆遷補(bǔ)償費(fèi)收據(jù)確認(rèn)拆遷補(bǔ)償費(fèi)出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、稅費(fèi)共同構(gòu)成400畝地的成本。根據(jù)財(cái)稅[2004] 134號(hào)，為取得土地支付的全部對(duì)價(jià)，包括出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、農(nóng)民安置費(fèi)、青苗補(bǔ)償、市政配套費(fèi)，均作為契稅稅基，青島政建投資集團(tuán)有限公司在辦理土地證時(shí)要先預(yù)估這些費(fèi)用。

三、重視建立企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)如要真正實(shí)現(xiàn)科學(xué)規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目標(biāo)，建立企業(yè)稅務(wù)防線防范體系是重要的實(shí)施手段。房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)實(shí)際的經(jīng)營(yíng)狀況，并且結(jié)合《大企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理指引（試行）》當(dāng)中的一些規(guī)定，進(jìn)而構(gòu)建相關(guān)稅務(wù)信息的傳遞渠道與溝通制度，要收集、處理、傳遞信息的責(zé)任真正明確到每一個(gè)崗位上，建立房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理責(zé)任制度。通過這種方式將責(zé)任進(jìn)行劃分，不僅能保障房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理相關(guān)工作能夠一一落實(shí)，其中相關(guān)工作的實(shí)際完成情況也能實(shí)現(xiàn)有崗可查，更重要的是保障房地產(chǎn)企業(yè)的管理層能夠及時(shí)獲得涉稅信息反饋，第一時(shí)間發(fā)現(xiàn)問題，并采取應(yīng)對(duì)措施進(jìn)行改善。例如：土地增值稅規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。利用這個(gè)優(yōu)惠政策對(duì)土增稅進(jìn)行籌劃，可以利用銷售定價(jià)臨界點(diǎn)籌劃法，就是建立一個(gè)計(jì)算模型，計(jì)算出房屋定價(jià)，使得增值率控制在上述20%以內(nèi)，這樣也能很好的規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

又可以做好營(yíng)業(yè)稅策劃，例如：合作建房。一方提供資金，一方提供土地使用權(quán)，共同建造房屋的行為。合作建房有純粹“以物易物”和成立“合營(yíng)企業(yè)”兩種方式。成立合營(yíng)企業(yè)，雙方風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享。提供土地使用權(quán)一方符合營(yíng)業(yè)稅法中“以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅”規(guī)定，故不必繳納營(yíng)業(yè)稅。通過合作建房的方式將營(yíng)業(yè)稅策劃工作做好，有利于規(guī)避營(yíng)業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

四、加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)與自查

房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理的內(nèi)部監(jiān)督通常由內(nèi)部審計(jì)與自查兩個(gè)部分組成。通過內(nèi)部審計(jì)與稅負(fù)自查相關(guān)工作的開展，房地產(chǎn)企業(yè)能有效提升涉稅事務(wù)的處理質(zhì)量，能夠合理保障房地產(chǎn)企業(yè)安全納稅，有助于降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)率，有效規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。具體來講，日常經(jīng)營(yíng)管理過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要堅(jiān)持定期對(duì)涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行審計(jì)與自查，若是發(fā)現(xiàn)有問題的環(huán)節(jié)要針對(duì)性進(jìn)行改善與糾正。而針對(duì)一些階段性涉稅的工作?？梢砸越y(tǒng)一檢查或者專項(xiàng)審計(jì)等等方式，例如：一些專業(yè)性或者規(guī)模較大的涉稅業(yè)務(wù)，可以請(qǐng)專業(yè)稅務(wù)機(jī)構(gòu)來進(jìn)行指導(dǎo)，進(jìn)而提升房地產(chǎn)企業(yè)管理稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的水平。例如：融資階段。融資階段的稅收籌劃應(yīng)該做好以下的風(fēng)險(xiǎn)管理： 首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該意識(shí)到利息費(fèi)用雖然有稅遁的優(yōu)勢(shì)，但是過重的負(fù)債也會(huì)給企業(yè)帶來巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)在利用稅遁優(yōu)勢(shì)時(shí)應(yīng)該考慮到最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)的問題； 其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該盡量向金融機(jī)構(gòu)貸款，雖然現(xiàn)在銀行對(duì)房地產(chǎn)的貸款限制越來越多，但是為防止稅務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)于超額利息的剔除，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是要向正規(guī)的金融機(jī)構(gòu)貸款，比如說向非金融機(jī)構(gòu)貸款的利息是不允許在計(jì)算土地增值稅的過程中作為扣除項(xiàng)目的。

我國(guó)在 2009 年 5 月由國(guó)家稅務(wù)總局印發(fā)了《大企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理指引（試行）》，就企業(yè)防范、評(píng)估、應(yīng)對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)所涉及到的各項(xiàng)工作作出了詳細(xì)的規(guī)范和闡述。從客觀的角度來看，當(dāng)前稅法體系還存在一些漏洞，很多辦稅環(huán)節(jié)還停留在比較粗略的條例框架之下，當(dāng)然稅法體系的不健全也會(huì)造成政策的真空地帶與更大的彈性空間，而這種尺度不好把握，很容易給房地產(chǎn)企業(yè)帶來稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)?；谶@樣的背景，房地產(chǎn)企業(yè)要與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)加強(qiáng)溝通，要及時(shí)全面的了解相關(guān)稅收政策，要善于聽取相關(guān)部門的建議與提醒，這樣才能保障房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于稅法的理解與稅務(wù)機(jī)關(guān)保持一致，進(jìn)而更好的規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)所帶來的損失。

參考文獻(xiàn)：

篇10

在社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的情況下，稅務(wù)機(jī)關(guān)特別將房地產(chǎn)行業(yè)的納稅情況作為監(jiān)管重點(diǎn)。針對(duì)當(dāng)前政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策的嚴(yán)厲情況，以及某些房地產(chǎn)企業(yè)中存在的偷稅漏稅的行為，因此房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)該做好稅務(wù)籌劃工作，可以在一定的社會(huì)制度環(huán)境之下，對(duì)企業(yè)的涉稅事項(xiàng)進(jìn)行減稅謀劃，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的財(cái)務(wù)目標(biāo)。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃中的問題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)薄弱的納稅意識(shí)

企業(yè)作為納稅人依法納稅是應(yīng)盡的義務(wù)，但是由于房地產(chǎn)企業(yè)的法律意識(shí)不強(qiáng)，納稅意識(shí)薄弱，因此在當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)面臨沉重稅收負(fù)擔(dān)之時(shí)，一些房地產(chǎn)企業(yè)就會(huì)鋌而走險(xiǎn)，利用不法手段進(jìn)行偷稅、逃稅，以此來減少應(yīng)納的稅款。企業(yè)的這種偷稅、漏稅現(xiàn)象，不僅影響企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展，而且還會(huì)對(duì)企業(yè)的聲譽(yù)造成影響，給企業(yè)的稅收帶來了更多風(fēng)險(xiǎn)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)納稅的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)

在很多房地產(chǎn)企業(yè)中，經(jīng)常會(huì)將納稅籌劃作為財(cái)務(wù)部門來進(jìn)行會(huì)計(jì)處理工作，致使企業(yè)出現(xiàn)多交稅、被稅務(wù)機(jī)關(guān)處罰的情況，這不僅是因?yàn)樨?cái)務(wù)人員對(duì)我國(guó)稅收機(jī)制的不了解，不能及時(shí)回應(yīng)公司企業(yè)的納稅籌劃問題，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)出現(xiàn)無法解決納稅問題的情況。在實(shí)際的房地產(chǎn)企業(yè)稅收環(huán)節(jié)中，一是針對(duì)企業(yè)的稅收環(huán)節(jié)，二就是企業(yè)的交納稅收環(huán)節(jié)，雖然房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)部門經(jīng)常與稅務(wù)機(jī)關(guān)打交道，但是財(cái)務(wù)部門的工作還是比較片面的，也只是將房地產(chǎn)企業(yè)的稅款交到稅務(wù)機(jī)關(guān)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)稅款籌劃的能力還有待提升。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺乏納稅管理

在目前我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，雖然產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員也在學(xué)習(xí)和稅收相關(guān)的法律、法規(guī)，但是這對(duì)企業(yè)的納稅籌劃并沒有多少幫助，反而還會(huì)形成企業(yè)內(nèi)偷稅逃稅的現(xiàn)象。在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部由于財(cái)務(wù)人員沒有掌握籌劃方法與技巧，使得企業(yè)經(jīng)營(yíng)每個(gè)環(huán)節(jié)的稅收問題都成為負(fù)擔(dān)，從而成為房地產(chǎn)企業(yè)在納稅管理決策中的盲區(qū)。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)不知如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)企業(yè)中，由于缺乏必要的納稅管理，因此造成企業(yè)納稅人的交稅風(fēng)險(xiǎn)，不僅不能以合理手段降低企業(yè)納稅成本，而且還容易為企業(yè)造成納稅風(fēng)險(xiǎn)。其實(shí)在房地產(chǎn)企業(yè)中正確的納稅觀念為，合同決定稅收，因此只有加強(qiáng)了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的納稅管理，才可以促進(jìn)公司內(nèi)部間相互配合，從而減輕房地產(chǎn)企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)，規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)的納稅風(fēng)險(xiǎn)。

（五）企業(yè)內(nèi)納稅籌劃實(shí)施不及時(shí)

在房地產(chǎn)企業(yè)中，對(duì)于稅收方面的問題總是放在財(cái)務(wù)問題之后來解決，但是在房地產(chǎn)企業(yè)中納稅籌劃工作應(yīng)該在事前，如果納稅籌劃做的不及時(shí)就有可能面臨偷稅、漏稅的風(fēng)險(xiǎn)，給房地產(chǎn)企業(yè)今后的發(fā)展帶來影響。

二、房地產(chǎn)企業(yè)中做好稅務(wù)籌劃工作的意義

在我國(guó)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)之下，金融危機(jī)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)也產(chǎn)生嚴(yán)格的控制，只有做好房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作，嚴(yán)格按照國(guó)家政策對(duì)企業(yè)內(nèi)的稅收做好籌劃，不僅可以減輕房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力，還可以為企業(yè)減少納稅成本，提高企業(yè)的利潤(rùn)空間。做好房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃，可以增強(qiáng)企業(yè)抵抗經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的能力，調(diào)整企業(yè)的經(jīng)濟(jì)模式，依據(jù)合理的方法做好企業(yè)的稅務(wù)籌劃，為房地產(chǎn)企業(yè)減輕納稅壓力。做好稅務(wù)籌劃工作有利于為房地產(chǎn)企業(yè)減輕稅負(fù)，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。在房地產(chǎn)企業(yè)中，稅務(wù)籌劃人員在法律許可的規(guī)定范圍內(nèi)，使用一些方法和策略，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以及財(cái)務(wù)活動(dòng)中關(guān)于涉稅的事項(xiàng)，統(tǒng)統(tǒng)都要進(jìn)行籌劃和安排，從而最大限度減少房地產(chǎn)企業(yè)的納稅支出，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的最大化。

在我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃上，在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策背景下，調(diào)整好房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略， 企業(yè)的財(cái)務(wù)部門應(yīng)該將稅務(wù)籌劃作為工作中的重點(diǎn)，指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程、投資過程以及利潤(rùn)分配上的稅務(wù)籌劃問題，降低企業(yè)賦稅成本。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，還應(yīng)該讓企業(yè)內(nèi)財(cái)務(wù)部門配合納稅籌劃的工作實(shí)現(xiàn)，以合法的手段降低企業(yè)納稅人的納稅成本，實(shí)現(xiàn)納稅籌劃，依照國(guó)家規(guī)定來進(jìn)行交稅，規(guī)避企業(yè)的納稅風(fēng)險(xiǎn)，減輕企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)。

三、淺析改進(jìn)后房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的思路

（一）認(rèn)清稅務(wù)籌劃的價(jià)值

在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)，理論中應(yīng)選擇稅收優(yōu)惠多、稅負(fù)的伸縮性大的稅種，并以此來作為切入點(diǎn)。在房地產(chǎn)企業(yè)中就可以土地增值稅作為切入點(diǎn)，因此土地增值稅就是有很高稅務(wù)籌劃價(jià)值的稅種，不僅是因?yàn)槠涠惵瘦^高，稅負(fù)重，而且其稅率的跳躍性大，在不同級(jí)次的稅收負(fù)擔(dān)上存在很大的差距。在我國(guó)的《土地增值稅暫行條例》中第8條規(guī)定，如果納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)的住宅出售，那么對(duì)于增值額未超過的需要扣除產(chǎn)地項(xiàng)目金額20%的，而且還免征土地增值稅，這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說在稅務(wù)籌劃有很大的價(jià)值，值得擁有。

（二）在稅務(wù)籌劃中引入變量

在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃中，應(yīng)該不斷去尋找發(fā)現(xiàn)變量，因?yàn)樽兞坎粌H會(huì)影響稅收政策的差異化選擇，還可以引起稅額的變化，為企業(yè)帶來更多的收益。房地產(chǎn)企業(yè)中影響應(yīng)納稅額的就是計(jì)稅依據(jù)與稅率，當(dāng)計(jì)稅依據(jù)越小，其稅率也就越低，應(yīng)納稅額也會(huì)相對(duì)越少，因此在稅務(wù)籌劃方法中可以從這兩點(diǎn)下功夫，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益。

（三）靈活運(yùn)用稅收政策的特定條款

在我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)中，還可以找到相關(guān)稅收政策里的特定條款，利用稅收政策來減輕納稅成本。首先，在房地產(chǎn)企業(yè)涉及土地增值稅、房產(chǎn)稅等納稅義務(wù)時(shí)，就可以使用差異性條款，有效降低房地產(chǎn)增值率。其次，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)選擇一種納稅主體的不同納稅方法時(shí)，納稅人就可以通過測(cè)算采用選擇性條款，選成本較低的納稅模式，為降低企業(yè)納稅成本多出幾種建議，從而選擇最優(yōu)的方法。最后，就是優(yōu)惠性條款的使用，在我國(guó)的土地增值稅法中就規(guī)定了許多優(yōu)惠政策，因此房地產(chǎn)企業(yè)可以充分利用優(yōu)惠性條款，以優(yōu)惠政策來進(jìn)行企業(yè)內(nèi)的稅務(wù)籌劃，為降低企業(yè)的納稅成本做出良好決策，給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來更多收益。

（四）稅務(wù)籌劃中需遵循成本收益的原則

在房地產(chǎn)企業(yè)中各稅種間是相互聯(lián)系依存的，進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃，是為獲得企業(yè)整體經(jīng)濟(jì)的利益，并不是只對(duì)于某一環(huán)節(jié)稅收的利益，因此房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃中應(yīng)該分析成本收益，先判斷其在經(jīng)濟(jì)上的可行性。房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃中，應(yīng)合法控制降低增值率，可以先降低產(chǎn)品售價(jià)，然后再增加可扣除項(xiàng)目的業(yè)務(wù)，這樣雖然會(huì)減少其他成本與稅負(fù)的上升，但是房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃中應(yīng)將整體做為重點(diǎn)，提高企業(yè)的總體收益。

四、結(jié)束語

由上可知，在我國(guó)當(dāng)前的社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)之下，面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)較重的情況，只有做好房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作，引起企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門中對(duì)稅務(wù)籌劃的重視，解決房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃中存在的問題，才是提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的良策。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該做好稅務(wù)籌劃工作，在遵守經(jīng)濟(jì)法律制度前提下，為企業(yè)減輕稅負(fù)，減輕企業(yè)成本，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)的謀劃，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展做出貢獻(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

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