導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)技術(shù)創(chuàng)新，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

將現(xiàn)代信息技術(shù)應(yīng)用于房地產(chǎn)文書檔案管理工作，不僅能夠為原有管理帶來技術(shù)創(chuàng)新，還能對管理理念的轉(zhuǎn)變、管理水平的提高以及人員素質(zhì)的提升起到助推作用，體現(xiàn)出相當(dāng)?shù)目茖W(xué)技術(shù)優(yōu)勢。

（一）有利于提高房地產(chǎn)文書檔案管理的效率

房地產(chǎn)文書檔案管理工作內(nèi)容瑣屑、龐雜，工作環(huán)節(jié)多，工作過程長，操作規(guī)程細(xì)，要求程度高，稍有疏忽就會出現(xiàn)問題，甚至?xí)斐筛蟮牟铄e。隨著現(xiàn)代信息技術(shù)的引入，各種數(shù)據(jù)信息從輸入到歸類再到檢索等等，各個環(huán)節(jié)均采用智能化操作，不僅節(jié)省了大量的人力與體力，也使同一工作量的完成時間大為縮短，管理效率也就大大提高。

（二）有利于提高房地產(chǎn)文書檔案管理的質(zhì)量

管理質(zhì)量是衡量管理水平的重要指標(biāo)，管理質(zhì)量整體的高低涉及到諸多相關(guān)因素，針對文書檔案管理中的收集、整編、目錄、歸檔、查尋、利用、統(tǒng)計、鑒定等環(huán)節(jié)，數(shù)據(jù)化與智能化的操作方式不僅使管理工作的效率大大提高，也減少了人工操作中很容易出現(xiàn)的一些偏差與錯誤，使整個檔案管理工作水平有一個質(zhì)的提升。

（三）有利于提高檔案管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)能力

以現(xiàn)代信息技術(shù)作為房地產(chǎn)文書檔案管理的技術(shù)支，勢必需要一批專業(yè)的文書檔案管理人才，勢必要以先進(jìn)的檔案管理理念、專業(yè)化的檔案管理意識以及高效的檔案管理模式來實現(xiàn)高效率、高質(zhì)量、高水平的文書檔案目標(biāo)，也勢必有利于檔案管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)能力的提高。

2 現(xiàn)代信息技術(shù)下房地產(chǎn)文書檔案管理工作的創(chuàng)新與發(fā)展

房地產(chǎn)文書檔案的管理工作必須適應(yīng)現(xiàn)代化發(fā)展的要求，必須以現(xiàn)代化信息技術(shù)的運(yùn)用為基礎(chǔ)，大膽創(chuàng)新檔案管理工作，使檔案管理工作的管理理念、管理體系及管理模式都有新的發(fā)展與提升，以更好服務(wù)房地產(chǎn)、科研及教學(xué)工作。

（一）管理理念的創(chuàng)新

房地產(chǎn)文書檔案管理工作的創(chuàng)新首先需要管理理念的創(chuàng)新，而管理理念的創(chuàng)新又與社會的變化與發(fā)展密切相關(guān)。

首先，隨著科技的進(jìn)步，現(xiàn)代信息技術(shù)被運(yùn)用到各種領(lǐng)域，促使各行各業(yè)的工作方式與工作效率發(fā)生較大改變，勢必要轉(zhuǎn)變理念、更新觀念、增強(qiáng)現(xiàn)代化檔案管理意識。

其次，房地產(chǎn)文書檔案作為房地產(chǎn)過程技術(shù)運(yùn)用的記載，必將為房地產(chǎn)的教學(xué)、科研工作帶來幫助，房地產(chǎn)檔案的信息化管理無疑能夠提供全新的檢索、對比、歸納與交流方式，檔案管理人員必須將工作理念由"看守式管理"轉(zhuǎn)變?yōu)?服務(wù)式管理"。

再次，隨著我國改革的深入及經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)保險制度的改革與實施，使廣大民眾對房地產(chǎn)系統(tǒng)寄予了更高的期望，提出了更高的要求，這就要求檔案管理人員必須增強(qiáng)現(xiàn)代觀念，以適應(yīng)新形勢下的檔案管理工作。

（二）管理體系的創(chuàng)新

房地產(chǎn)文書檔案管理是一個系統(tǒng)性的工作，房地產(chǎn)應(yīng)在建立現(xiàn)代信息技術(shù)網(wǎng)絡(luò)平臺的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)管理人員的配備與培訓(xùn)工作，建立新的檔案管理體制。

首先，應(yīng)把房地產(chǎn)文書檔案管理建設(shè)成為服務(wù)型的現(xiàn)代信息技術(shù)平臺，這是創(chuàng)新管理體系的第一要素。其中，"服務(wù)"是檔案管理的宗旨，"服務(wù)型"是檔案管理的模式，"平臺"是檔案管理的服務(wù)窗口，"現(xiàn)代信息技術(shù)"則是實現(xiàn)檔案管理目標(biāo)的技術(shù)支撐與操作方法。

其次，應(yīng)提高管理人員的專業(yè)能力素質(zhì)，這是創(chuàng)新管理體系的第三要素。現(xiàn)代信息技術(shù)下的房地產(chǎn)文書管理需要具有良好職業(yè)道德、具有深厚的專業(yè)理論知識以及較強(qiáng)的信息技術(shù)應(yīng)用能力的專門人才，要創(chuàng)新管理體系，就要使管理者在這幾個方面都達(dá)到新型管理的要求。

最后，應(yīng)建立適宜現(xiàn)代化檔案管理工作的制度機(jī)制，這是創(chuàng)新管理體系的第三要素。沒有相關(guān)制度機(jī)制的跟進(jìn)，沒有和現(xiàn)代化信息技術(shù)相匹配的管理制度與運(yùn)行機(jī)制，就談不上真正的管理創(chuàng)新。

（三）管理模式的創(chuàng)新

篇2

當(dāng)前在房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的管理工作中存在著較多主觀和客觀的原因，嚴(yán)重影響了權(quán)屬檔案的管理質(zhì)量，也損害了公眾的切身利益，具體存在的問題如下所示：

1.1 房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的服務(wù)觀念缺乏主動性

在當(dāng)前的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理工作中，其服務(wù)的主要部門是房地產(chǎn)管理部門和司法部門，從而造成了其服務(wù)范圍較小，也只能為用戶提供房地產(chǎn)檔案的查詢服務(wù)，而民眾需對產(chǎn)權(quán)問題進(jìn)行查詢，管理部門一般會以保護(hù)產(chǎn)權(quán)人隱私等為由，不能提供相關(guān)的信息查詢，這樣的服務(wù)觀念不能適應(yīng)房地產(chǎn)信息的應(yīng)用需求。

1.2 房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的管理方式落后

隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，也提升了房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的管理水平和管理模式，但是房地產(chǎn)行政部門在權(quán)屬檔案的管理工作中依然存在滯后性，再加上房地產(chǎn)權(quán)屬檔案數(shù)量的增加，更容易造成其管理工作的混亂。當(dāng)前房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理的信息化水平不高，在數(shù)字化管理方面也較為落后，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理的有效性，甚至?xí)霈F(xiàn)檔案的積壓或者管理混亂。此外計算機(jī)技術(shù)的發(fā)展為房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的管理帶來了便利，但是一些房地產(chǎn)行政部門由于受到設(shè)備升級、系統(tǒng)軟件錯誤等原因的影響，造成了檔案信息的遺失。

1.3 房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的管理質(zhì)量不高

我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，勢必會出現(xiàn)海量的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案數(shù)據(jù)，但是如果檔案管理工作的質(zhì)量不高，就會直接影響了檔案信息的準(zhǔn)確性，從而造成諸多的工作不便。例如有些管理部門對于房地產(chǎn)的信息等級不全面，對于拆除的房屋并沒有進(jìn)行及時的注銷，而新建房屋沒有進(jìn)行及時有效的等級，久而久之就會造成數(shù)據(jù)的混亂。再者部分房地產(chǎn)行政部門對于房地產(chǎn)的信息登記不準(zhǔn)確、不全面，甚至出現(xiàn)了登記者姓名錯誤的低級失誤，嚴(yán)重影響了檔案信息的準(zhǔn)確性。

1.4 房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理人員水平不足

房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的管理是一項繁雜的工作，需要管理人員對于檔案信息有良好的處理能力，但是部分檔案管理工作人員缺乏相應(yīng)的管理能力，甚至存在工作人員對于計算機(jī)使用不當(dāng)?shù)默F(xiàn)象，從而影響了檔案管理工作的有效性。此外房地產(chǎn)權(quán)屬檔案涉及到房地產(chǎn)交易和權(quán)屬登記工作，對于每一個環(huán)節(jié)都有相應(yīng)的業(yè)務(wù)要求，這就需要管理人員有較強(qiáng)的檔案管理知識，同時也要兼?zhèn)錅y量、法律等知識，這也給管理人員的工作水平提出了較高的要求。

2 加強(qiáng)房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理的措施

房地產(chǎn)權(quán)屬檔案是房地產(chǎn)的身份證，其規(guī)范、科學(xué)、全面的管理工作至關(guān)重要，也直接影響到居民的切身利益，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，創(chuàng)新相關(guān)權(quán)屬檔案管理策略勢在必行，下面結(jié)合實際的工作經(jīng)驗提出幾條相關(guān)的加強(qiáng)措施：

2.1 提升服務(wù)項目，提高服務(wù)水平

房地產(chǎn)權(quán)屬檔案直接關(guān)系到民生，因此管理工作創(chuàng)新要以服務(wù)大眾為目的，提升服務(wù)項目，在嚴(yán)格執(zhí)行保密的前提下，提高服務(wù)水平，實現(xiàn)房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的價值。首先要提升公眾對于房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的認(rèn)知度，通過開展各項宣傳活動，讓公眾更加了解房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的作用，并開設(shè)各種查詢、咨詢渠道，為公眾提供直接、準(zhǔn)確的服務(wù)工作；再者要促進(jìn)信息的開發(fā)，對于檔案信息進(jìn)行分析加工，進(jìn)行深層次的數(shù)據(jù)挖掘工作，實現(xiàn)信息的系統(tǒng)性、準(zhǔn)確性的同時，尋找權(quán)屬檔案信息背后隱藏的市場信息，充分了解房地產(chǎn)市場的走向；最后要建立完善的信息網(wǎng)絡(luò)，實現(xiàn)房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的網(wǎng)絡(luò)同步和共享，并向社會提供相應(yīng)的查詢服務(wù)，同時要充分利用網(wǎng)絡(luò)的靈活性，建立多元化、全方位的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)模式。

2.2 升級房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的管理模式

房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的管理升級離不開信息化和數(shù)字化的管理模式，這也是當(dāng)前檔案管理的趨勢，房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的數(shù)量浩大，同時其包含的數(shù)據(jù)信息較多，需要采用先進(jìn)快捷的管理模式。因此房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理部門應(yīng)當(dāng)完善管理軟件，根據(jù)工作量和工作性質(zhì)，研發(fā)專門的工作軟件，加強(qiáng)對于數(shù)據(jù)、聲音、圖像信息的處理和保管工作，此外管理軟件要實現(xiàn)系統(tǒng)內(nèi)同一卷檔案內(nèi)包含信息材料的統(tǒng)一性，并實現(xiàn)數(shù)據(jù)的可查性，滿足專用軟件中的數(shù)據(jù)與紙質(zhì)檔案內(nèi)容完全統(tǒng)一的要求。

2.3 完善權(quán)屬檔案的管理規(guī)范

規(guī)范化的管理方式是提高管理工作有效性的保障，因此房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的管理人員在工作中，要嚴(yán)格執(zhí)行檔案管理規(guī)范，并結(jié)合工作現(xiàn)狀進(jìn)行工作流程的完善。再者相關(guān)的房地產(chǎn)行政管理部門要出臺相關(guān)的管理規(guī)范流程，針對管理文件的規(guī)格、大小、期限、鑒定銷毀等內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)定，為工作人員的實際工作提供清晰明確的參考，保證檔案信息的齊全規(guī)范。

2.4 創(chuàng)新工作從管理人員入手

篇3

高校在知識產(chǎn)權(quán)方面面臨如下問題：國家科技創(chuàng)新主體是企業(yè)，高校尚未能充分發(fā)揮其在培養(yǎng)創(chuàng)新型人才、科學(xué)研究和服務(wù)行業(yè)科技進(jìn)步中的作用;地方高校在科技創(chuàng)新成果轉(zhuǎn)化為知識產(chǎn)權(quán)方面缺乏理論的指導(dǎo)，以及國家對高校的科技經(jīng)費(fèi)也投入不足;地方高校缺乏整合科技隊伍有效的凝聚機(jī)制，使得高校的人才、科研基地、實驗院所等良好的創(chuàng)新優(yōu)勢也沒能得到充分的發(fā)揮，直接轉(zhuǎn)化為知識產(chǎn)權(quán)數(shù)量較少;我國高校專利轉(zhuǎn)化研究起步較晚，發(fā)展較為緩慢，沒有深度且多數(shù)研究聚焦在我國的高校專利轉(zhuǎn)化的現(xiàn)狀;國內(nèi)學(xué)界對于高校轉(zhuǎn)化研究的針對性不強(qiáng)，對績效等經(jīng)濟(jì)方面的機(jī)制探討較少。

二、收益研究方法及技術(shù)路線

通過調(diào)研與文獻(xiàn)研究，系統(tǒng)掌握當(dāng)前我國高校知識產(chǎn)權(quán)工作現(xiàn)狀及知識產(chǎn)權(quán)與技術(shù)創(chuàng)新的基本特征，針對各區(qū)域高校生存環(huán)境的不同展開對比分析，總結(jié)共性特征、比對區(qū)域差異。深入地方高校實地的調(diào)研，組織相關(guān)高校代表座談，深入探討高校專利轉(zhuǎn)化中存在的問題及對策。以形成的階段性研究結(jié)論依托，運(yùn)用綜合分析法，對國外高校知識產(chǎn)權(quán)管理政策與現(xiàn)狀分析，總結(jié)我國高校知識產(chǎn)權(quán)與技術(shù)創(chuàng)新方面存在的問題。

三、地方高校知識產(chǎn)權(quán)運(yùn)用、保護(hù)與技術(shù)創(chuàng)新面臨的問題

我國目前關(guān)于知識產(chǎn)權(quán)的法律體系已基本形成并逐步完善。但由于我國知識產(chǎn)權(quán)方面的建設(shè)歷程較短，知識產(chǎn)權(quán)機(jī)制體制與國外發(fā)達(dá)國家存在一定的差距;另一方面，受傳統(tǒng)文化的影響，高校的產(chǎn)權(quán)意識普遍比較薄弱，造成無形資產(chǎn)的流失;地方高?？蒲谐晒貜?fù)研究多，成果轉(zhuǎn)化率低，知識產(chǎn)權(quán)的運(yùn)用、保護(hù)、技術(shù)創(chuàng)新機(jī)制相互分割，各自聯(lián)系不夠緊密沒有形成一定的體制。存在以下幾個方面問題：

（一） 知識產(chǎn)權(quán)流失嚴(yán)重

市場經(jīng)濟(jì)的條件，知識產(chǎn)權(quán)作為一種商品，具有價值和使用價值兩種屬性，高校與企業(yè)的合作中，企業(yè)追求利益的最大化，從而忽視了知識產(chǎn)權(quán)的保護(hù)，造成高校知識產(chǎn)權(quán)的流失。主要表現(xiàn)在：將職務(wù)發(fā)明成果變?yōu)閭€人發(fā)明成果，顛倒了科技成果的所屬權(quán)，私自做以轉(zhuǎn)讓;借退休、調(diào)動之際擅自將學(xué)校的科技成果據(jù)為己有或轉(zhuǎn)讓給外單位以獲取個人利益;

（二） 校企合作機(jī)制不夠健全

長期以來，科技創(chuàng)新忽視了地方高校在科技創(chuàng)新領(lǐng)域的主體作用。作為高校，擁有大量的科研團(tuán)隊及各領(lǐng)域的專業(yè)人才，在科研成果申請知識產(chǎn)權(quán)專利方面擁有優(yōu)勢頗多，但存在資金短缺、市場動態(tài)獲取延遲等缺陷。而對企業(yè)來說，具有資金優(yōu)勢、市場資源、產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督、營銷團(tuán)隊等優(yōu)勢。在一定程度上將科技成果轉(zhuǎn)化成為產(chǎn)品或者服務(wù)，從而產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)增長。

（三） 專利申請少、與科技成果重復(fù)率高

高校知識產(chǎn)權(quán)專利的國內(nèi)外申請量與批準(zhǔn)量是衡量科技生產(chǎn)和知識創(chuàng)新的一項重要的指標(biāo)，目前，專利申請數(shù)量少、專利申請積極性不高現(xiàn)象遍存在。高校并未認(rèn)識到利用專利保護(hù)知識產(chǎn)權(quán)的重要性，已致科研成果、論文與專利的比例很不平衡。高校技術(shù)開發(fā)成果急于而不是首先考慮申請專利，從而使其中的屬于發(fā)明創(chuàng)造的專利技術(shù)成果因喪失新穎性而失去法律保護(hù)。

四、應(yīng)對措施及解決對策

地方高校擁有科技成果如何轉(zhuǎn)化為知識產(chǎn)權(quán)專利，并在其自身發(fā)展的過程中合理利用、充分保護(hù)的成熟經(jīng)驗。歐美發(fā)達(dá)國家對在大學(xué)的知識產(chǎn)權(quán)保護(hù)、技術(shù)轉(zhuǎn)移等方面形成了一套完善科學(xué)的法律體系。以國外的知識產(chǎn)權(quán)制度發(fā)展為啟示，結(jié)合地方高校知識產(chǎn)權(quán)運(yùn)用、保護(hù)和技術(shù)創(chuàng)新激勵機(jī)制的現(xiàn)狀，探索建立一種適合中國國情的對策尤為重要。

（一） 增強(qiáng)知識產(chǎn)權(quán)意識

在地方高校的發(fā)展過程中，普遍存在知識產(chǎn)權(quán)意識薄弱的現(xiàn)象，如學(xué)校校名、標(biāo)識是高校知識產(chǎn)權(quán)的重要組成部分。以 “清華”商標(biāo)成為全國高校首個被認(rèn)定的馳名商標(biāo)的反侵權(quán)斗爭為例，可見地方高校的發(fā)展也應(yīng)積極申請知識產(chǎn)權(quán)專利，保護(hù)高校自身的科研成果，防止產(chǎn)權(quán)流失。同時，高校的科技工作者也應(yīng)增強(qiáng)產(chǎn)權(quán)意識，積極維護(hù)自身及所在高校的利益。

（二） 重視校企合作，發(fā)展產(chǎn)學(xué)研相結(jié)合的知識產(chǎn)權(quán)運(yùn)營構(gòu)架

在中國的地方高校發(fā)展過程中，以其在知識產(chǎn)權(quán)方面的強(qiáng)大優(yōu)勢，涌現(xiàn)出一批由學(xué)校智力產(chǎn)生的科研結(jié)果為支撐的企業(yè)，如清華同方、北大方正、北大青鳥等。要將產(chǎn)學(xué)研相結(jié)合，以市場為導(dǎo)向，利用企業(yè)為中樞，將科研成果轉(zhuǎn)化為市場上高新技術(shù)產(chǎn)品或者全新的服務(wù)模式。

（三） 地方高校聯(lián)合建立知識聯(lián)盟

對于地方高校知識產(chǎn)權(quán)的運(yùn)用、保護(hù)、和創(chuàng)新激勵機(jī)制而言，最重要的是建立起知識聯(lián)盟。高校知識聯(lián)盟是指在市場經(jīng)濟(jì)條件下，高校、企業(yè)和其他組織間以協(xié)議的方式組成的一種使雙方獲得新知識和創(chuàng)新能力的致死集約關(guān)系。地方高校知識聯(lián)盟的建立，增加了區(qū)域內(nèi)每所高校的知識容納水平，使得行業(yè)或科研領(lǐng)域的知識得到共享，從而使各個高校的的研究朝著更深的廣度和寬度來發(fā)展。

篇4

中圖分類號：C29 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

1 引言

經(jīng)濟(jì)信息化和全球化的浪潮徹底掀開了知識經(jīng)濟(jì)時代的序幕，隨之帶來的就是對房地產(chǎn)企業(yè)的影響，即挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存。21世紀(jì)對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，已經(jīng)不是單純的以自然資源和金融資本來維持發(fā)展的傳統(tǒng)發(fā)展模式，而需要以知識貫穿整個管理，把知識作為新的競爭資源。因此，只有不斷地創(chuàng)新管理理念和模式，及時應(yīng)變市場的需求，把知識管理作為房地產(chǎn)企業(yè)管理的核心，才能將企業(yè)發(fā)展的主動權(quán)牢牢的掌握在自己手中，為房地產(chǎn)企業(yè)管理開創(chuàng)一片新天地。

2 新時期企業(yè)管理創(chuàng)新的主要內(nèi)容及意義

2.1 新時期企業(yè)管理創(chuàng)新的主要內(nèi)容

為適應(yīng)社會的進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，就必須對企業(yè)實行管理的改革和創(chuàng)新，使整個管理模式處于動態(tài)發(fā)展的狀態(tài)。在知識經(jīng)濟(jì)水平不斷進(jìn)步的條件下，企業(yè)管理的創(chuàng)新已經(jīng)成為企業(yè)的主要觀念，其內(nèi)容主要包括技術(shù)、組織和制度等。

2.1.1 觀念創(chuàng)新。為了實現(xiàn)企業(yè)的整體優(yōu)化效益，就必須打破陳規(guī)，沖出舊思想的牢籠，樹立全新的理念。管理觀念創(chuàng)新是一種創(chuàng)造性的思維活動，是企業(yè)管理創(chuàng)新的靈魂，對企業(yè)的行為和效益有著直接的影響；同時，管理創(chuàng)新要求的是企業(yè)經(jīng)營理念和價值觀念的同步創(chuàng)新。

2.1.2 技術(shù)創(chuàng)新。在時代信息化的今天，企業(yè)分工的主導(dǎo)因素就是技術(shù)，并非資源或者資金問題。新技術(shù)的開發(fā)可以引導(dǎo)市場的需求，技術(shù)更新決定企業(yè)的發(fā)展方向，可以為企業(yè)贏得更大的市場份額，并且已經(jīng)成了現(xiàn)代化企業(yè)競爭的根本途徑。

2.1.3 組織創(chuàng)新。實行企業(yè)組織創(chuàng)新的根本目的就是為了實現(xiàn)企業(yè)管理和長遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)。運(yùn)用新的管理方法，對企業(yè)進(jìn)行重組與重置，形成新的比例關(guān)系和組織結(jié)構(gòu)，可以讓企業(yè)的效益得到更大的發(fā)揮；同時，企業(yè)的觀念創(chuàng)新和技術(shù)創(chuàng)新，必須以組織創(chuàng)新作為依托。

2.1.4 制度創(chuàng)新。制度創(chuàng)新指的就是把觀念創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新、組織創(chuàng)新等一系列創(chuàng)新活動規(guī)范化、制度化，與此同時，還要引導(dǎo)觀念創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新和技術(shù)創(chuàng)新有序進(jìn)行。企業(yè)制度的創(chuàng)新是實現(xiàn)管理創(chuàng)新的基本保證，同時也是管理創(chuàng)新的最高層次。企業(yè)制度創(chuàng)新就是為了能夠建立一支更有效的團(tuán)隊，使企業(yè)在未來的發(fā)展中能有更好的效率和成績。

2.2 新時期企業(yè)管理創(chuàng)新的重要意義

我國在工業(yè)經(jīng)濟(jì)向知識經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的特殊時期，發(fā)展管理創(chuàng)新是知識經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀要求，推行企業(yè)的管理創(chuàng)新不僅有利于企業(yè)科技的進(jìn)步和創(chuàng)新，還有利于社會生產(chǎn)力的發(fā)展。在社會主義條件下，企業(yè)的管理創(chuàng)新是必然的，作為房地產(chǎn)企業(yè)，其管理創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新、組織創(chuàng)新和制度創(chuàng)新是固定的，但是這一系列的創(chuàng)新，還是得經(jīng)過企業(yè)的有力執(zhí)行方能奏效，如：培養(yǎng)具備各專業(yè)知識的復(fù)合型人才，協(xié)調(diào)企業(yè)各部門之間的配合，強(qiáng)化企業(yè)能力等，進(jìn)而使企業(yè)處于統(tǒng)籌兼顧、指揮協(xié)調(diào)的重要地位。

管理創(chuàng)新是時展和經(jīng)濟(jì)一體化的要求，改革開放在我國的廣泛推行，使得我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)開始與國際貿(mào)易接軌，而目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的管理現(xiàn)狀基本上還是屬于松散型和粗放型的管理模式，其管理水平相對比較低下。因此，我國的地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該通過管理創(chuàng)新來完善管理體制、提高專業(yè)素養(yǎng)和經(jīng)營管理水平，為企業(yè)日后的發(fā)展謀求更大的空間和利益。

3 房地產(chǎn)企業(yè)管理現(xiàn)狀及存在的主要問題

房地產(chǎn)業(yè)在近幾年的發(fā)展速度相當(dāng)快，整體管理水平也有了較大的提高，但是房地產(chǎn)企業(yè)在管理上還是存在很多問題的：

3.1 過分依賴經(jīng)驗、缺乏科學(xué)的經(jīng)營理念

部分企業(yè)過分依賴自身的經(jīng)驗、缺乏經(jīng)營理念，而一些自身素質(zhì)不高的企業(yè)家曾因為“別致”手段取得了輝煌的成績，于是就對房地產(chǎn)的經(jīng)營理念和操作技能失去了興趣，不對開發(fā)項目做長遠(yuǎn)規(guī)劃。然而，房地產(chǎn)項目本身就具有經(jīng)營周期長和報酬高特點，一些小企業(yè)或家族性企業(yè)卻都是短期行為，無法擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，也無法整合建筑產(chǎn)品特色和品牌優(yōu)勢。有些企業(yè)雖然已經(jīng)開始意識到了知識的重要性，但對于項目的開發(fā)和銷售還是沒能做深層次的科學(xué)論證，盲目復(fù)制他人的案例和經(jīng)驗，缺乏獨立思考和分析能力，以致其在市場競爭中處于劣勢。

3.2 財務(wù)失控隨意大、成本控制意識薄弱

目前，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤相對是比較高的，這就在一定程度上削弱和降低了部分房地產(chǎn)業(yè)加強(qiáng)自身管理并獲取合理收益的積極性。我國現(xiàn)在還存在著一些扶持房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的特殊政策，如施工單位的墊資施工等，這就減少了房地產(chǎn)企業(yè)前期的投入，降低了其開發(fā)的門檻，同時又提高了房地產(chǎn)開發(fā)的實際效益。許多房地產(chǎn)企業(yè)沒有成本控制意識，資金管理缺乏統(tǒng)一明確的財務(wù)業(yè)務(wù)授權(quán)機(jī)制，有些企業(yè)的二級項目開發(fā)公司各自為政、自成體系，母公司無法有效地進(jìn)行管理……以上種種因素都給房地產(chǎn)企業(yè)管理和風(fēng)險控制帶來了很大難度

3.3 企業(yè)存在結(jié)構(gòu)性缺陷、不利于制度創(chuàng)新

國內(nèi)很多房地產(chǎn)都從事項目開發(fā)，從事資產(chǎn)經(jīng)營的企業(yè)相當(dāng)少，從事項目開發(fā)的企業(yè)，要么只經(jīng)營商業(yè)房產(chǎn)，要么只經(jīng)營住宅房產(chǎn)。這種經(jīng)營結(jié)構(gòu)單—的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)經(jīng)營模式使得企業(yè)普遍拒絕制度創(chuàng)新，無法實現(xiàn)人才資源機(jī)制的建立和運(yùn)行模式，就算是曾經(jīng)輝煌過的企業(yè)，也往往處在于制度創(chuàng)新的盲區(qū)，致使人才大量流失，最終降低企業(yè)的競爭力。

4 新時期推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)管理創(chuàng)新的主要措施

4.1 不斷地探索和借鑒新的管理模式

企業(yè)的知識管理是一個運(yùn)用信息創(chuàng)造某種行為對象的過程，只有把信息與人充分結(jié)合起來，才能求得企業(yè)的長期生存與發(fā)展。首先，管理者要開拓視野，認(rèn)清當(dāng)前形勢，拋棄舊理念，樹立新的管理思路和預(yù)測意識；其次，企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)人文建設(shè)，重視人才、尊重員工、敢于創(chuàng)新，協(xié)調(diào)好企業(yè)內(nèi)部的人際關(guān)系，提高員工的主人翁意識。以這些先進(jìn)的理念作為基礎(chǔ)，企業(yè)的管理人員才能明白管理創(chuàng)新的必要性，進(jìn)而適應(yīng)市場的需求，加快企業(yè)的創(chuàng)新和發(fā)展；另外，建立學(xué)習(xí)型組織也是管理模式的一種創(chuàng)新方法。長久的競爭戰(zhàn)需要具備更多更快的應(yīng)對能力，建立學(xué)習(xí)型組織，可以把信息技術(shù)和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)廣泛運(yùn)用到企業(yè)管理中，更有利的實現(xiàn)企業(yè)管理模式的創(chuàng)新。

4.2 加強(qiáng)投資決策管理, 提高資產(chǎn)使用效益

為適應(yīng)市場的需求，房地產(chǎn)企業(yè)必須調(diào)整投資結(jié)構(gòu)，徹底改變片面追求產(chǎn)值和規(guī)模的生產(chǎn)經(jīng)營方式，減少呆滯資產(chǎn)以提高企業(yè)投資效益。一方面，可以借鑒國家的宏觀調(diào)整政策調(diào)整企業(yè)投資方向，優(yōu)化生產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)，明確投資重點，加大住宅及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使自身的產(chǎn)品更具有競爭力，并且能夠在市場中處于領(lǐng)先地位；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該搞清楚市場各類建設(shè)的建規(guī)模和要求進(jìn)度，在此基礎(chǔ)上調(diào)整生產(chǎn)計劃，確保項目前景好、見效快，爭取做到在同一年開工、竣工并獲得良好收益，改變目前老項目無法竣工，新項目資金不足的局面；另外，可以通過控制商品庫存量來確定在建規(guī)模。對于新項目的施工，要遵循“三不開”原則，即無明確銷售前景的高檔商住樓和別墅不開，已出現(xiàn)商品房滯銷地段的工程不開，不急需的公建及市政配套工程不開。最后，對于那些半截子工程，應(yīng)該具體情況具體對待，而對于因前期投入資金過大，前景不明朗的熟地，要果斷地將土地轉(zhuǎn)讓，以加快資金周轉(zhuǎn)，提高經(jīng)濟(jì)效益。

4.3 進(jìn)行制度創(chuàng)新、建立適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的企業(yè)制度體系

制度創(chuàng)新與管理創(chuàng)新是息息相關(guān)的，制度是一個企業(yè)實行管理的根本，而制度創(chuàng)新則是房地產(chǎn)企業(yè)管理整體創(chuàng)新的有力保障。房地產(chǎn)企業(yè)制度的創(chuàng)新應(yīng)該立足于我國的基本國情，通過改革企業(yè)制度、人才、經(jīng)營者和股東的共同利益，來改革其經(jīng)營機(jī)制和市場；與此同時，還應(yīng)該健全公司制的法人治理結(jié)構(gòu)，使各權(quán)力機(jī)構(gòu)，如：決策機(jī)構(gòu)、執(zhí)行機(jī)構(gòu)、監(jiān)督機(jī)構(gòu)，能夠積極配合并且互相監(jiān)督。所以說，要想適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的需求，就必須建立有助于企業(yè)自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的企業(yè)制度，同時完善公司制的法人治理結(jié)構(gòu)，建立面向現(xiàn)代化市場的經(jīng)營機(jī)構(gòu)，使企業(yè)能早日適應(yīng)市場變化并與國際接軌。

4.4 加強(qiáng)人才資源的開發(fā)管理

當(dāng)今世界是知識經(jīng)濟(jì)的時代，房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠在競爭激烈的市場中站穩(wěn)腳跟，就必須大力加強(qiáng)人力資源的開發(fā)和管理。人是觀念創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新、組織創(chuàng)新和制度創(chuàng)新的主題，是企業(yè)發(fā)展的重要元素，房地產(chǎn)企業(yè)的管理創(chuàng)新需要依靠大量善于經(jīng)營管理又懂技術(shù)的復(fù)合型人才，因此，為日后能更好的迎接知識經(jīng)濟(jì)的挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)對人才資源的開發(fā)管理，把人力資源作為企業(yè)管理的核心，重視企業(yè)高科技人才的培養(yǎng)，加大智力投資的比重，尤其是對復(fù)合型人才的培養(yǎng)力度，為企業(yè)培養(yǎng)出一直既有技術(shù)經(jīng)驗，又有組織能力和創(chuàng)新能力的團(tuán)隊；同時還要建立一套健全的人力資源開發(fā)管理的激勵制度，包括社會保障制度、薪酬制度、精神激勵制度等，真正的既要留住人才，又要培養(yǎng)人才。

5 結(jié)語

總而言之，面對日益激烈的市場競爭，我國房地產(chǎn)企業(yè)要想占有一席之地，就必須對企業(yè)實行管理創(chuàng)新，從轉(zhuǎn)變觀念到加快制度創(chuàng)新再到注重管理方法的創(chuàng)新，使企業(yè)能夠合理的配置資源，并且轉(zhuǎn)變企業(yè)的組織方式和運(yùn)營方式。同時，保證在技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)品領(lǐng)域的創(chuàng)新與經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢相適應(yīng)，客觀分析內(nèi)部環(huán)境，完善管理制度，形成合理的管理模式，走適合企業(yè)自身發(fā)展的創(chuàng)新之路。

篇5

1.引言

20世紀(jì)90年代以來，企業(yè)核心競爭力開始成為企業(yè)管理尤其是戰(zhàn)略管理研究和實踐的新視角，日益受到國內(nèi)外企業(yè)管理理論界和實踐界的關(guān)注。隨著國際經(jīng)濟(jì)一體化和中國加入WTO，我國房地產(chǎn)企業(yè)不僅面臨著市場消費(fèi)主體、市場供求關(guān)系、消費(fèi)者需求等方面的不斷變化，而且將面臨國內(nèi)其他企業(yè)和國外大型房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場的競爭威脅。市場競爭日趨激烈，要想從根本上提升我國房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力，在激烈的市場競爭中保持長期的競爭優(yōu)勢，就要打造和提高企業(yè)核心競爭力，這是我國房地產(chǎn)企業(yè)生存、發(fā)展的必由之路。

2.房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力及其構(gòu)成要素

2.1房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力。

核心競爭力是企業(yè)文化、質(zhì)量意識、設(shè)計水平、新產(chǎn)品開發(fā)能力、品牌運(yùn)作、營銷及廣告等一系列專長的有機(jī)整合；是指一種能將企業(yè)競爭力諸要素有機(jī)組合起來，并使企業(yè)獲得持續(xù)競爭優(yōu)勢的力量和能力［1］。

對房地產(chǎn)企業(yè)而言，房地產(chǎn)核心競爭力應(yīng)該是房地產(chǎn)企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新能力、人力資源能力、資源整合與開發(fā)能力、管理能力和土地儲備能力等為基本內(nèi)核的某些關(guān)鍵資源或關(guān)鍵能力與企業(yè)運(yùn)行機(jī)制的有機(jī)整合，使房地產(chǎn)企業(yè)在一定時期內(nèi)在房地產(chǎn)行業(yè)中保持穩(wěn)定的競爭優(yōu)勢的合力。

2.2房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的構(gòu)成要素。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心競爭力將最終表現(xiàn)為出色的土地資源、人力資源、創(chuàng)新能力、資源整合和開發(fā)能力、企業(yè)品牌效應(yīng)、客戶服務(wù)及管理能力。

3.提升房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的策略

3.1完善管理體制，實施國際管理標(biāo)準(zhǔn)。

我國房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過了二十幾年的發(fā)展，在管理體制、理念、方法和手段上已經(jīng)漸漸趨于成熟，但和西方企業(yè)，尤其是大型的跨國房地產(chǎn)公司相比還相差甚遠(yuǎn)。加入世WTO后，中國的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和發(fā)展面臨很大的沖擊和挑戰(zhàn)：我國房地產(chǎn)企業(yè)如何在國內(nèi)和國際兩個市場上應(yīng)對國際市場競爭的挑戰(zhàn)；如何進(jìn)一步加大其國際化力度，參與國際競爭；如何面對國外的一些大型的房地產(chǎn)企業(yè)的入侵？［2］這就需要我國房地產(chǎn)企業(yè)在管理制度、管理體制上進(jìn)行完善，實施國際管理標(biāo)準(zhǔn)，提升核心競爭力。

3.2提升市場價值理念，創(chuàng)造市場競爭優(yōu)勢。

房地產(chǎn)企業(yè)是高投入、高風(fēng)險的行業(yè)，只有確立價值在市場的地位和作用，樹立責(zé)任意識，通過建造高質(zhì)量、高信譽(yù)，市場認(rèn)可、消費(fèi)者滿意的樓盤，才能打造出企業(yè)品牌，真正實現(xiàn)產(chǎn)品的最大價值，在市場競爭中不斷優(yōu)化價值理念，為提高企業(yè)核心競爭力奠定經(jīng)濟(jì)價值基礎(chǔ)。要提升核心競爭力，企業(yè)就必須建立和完善市場調(diào)研、營銷體系，認(rèn)真研究市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，善于掌握瞬息萬變的市場和需求，把握行業(yè)的市場發(fā)展趨勢，了解競爭對手的市場變化，根據(jù)市場的需求，科學(xué)合理地制定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，確定產(chǎn)品定位和營銷策略，為提高企業(yè)核心競爭力創(chuàng)造市場競爭優(yōu)勢。

3.3開發(fā)人力資源，加強(qiáng)人文管理。

房地產(chǎn)企業(yè)要把人力資源的開發(fā)擺到戰(zhàn)略高度去認(rèn)識、去實施。企業(yè)發(fā)展依靠技術(shù)進(jìn)步、科技創(chuàng)新，更要強(qiáng)化人力資源的合理整合和有效開發(fā)，重視人才的培育和引進(jìn)，選好人才、用好人才，留住人才。要建立以企業(yè)經(jīng)營人才為核心，專業(yè)技術(shù)人才為主體，優(yōu)秀員工為骨干的最佳人力資源整合機(jī)制，充分發(fā)揮經(jīng)營者謀略和決策作用，充分調(diào)動廣大員工的積極性和創(chuàng)造性，為提高企業(yè)核心競爭力奠定人才優(yōu)勢。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，如果能以較少的人才所積聚的價值為企業(yè)創(chuàng)造較大的價值的話，就可以說該企業(yè)具有人才競爭優(yōu)勢。

3.4加快技術(shù)創(chuàng)新，創(chuàng)造技術(shù)優(yōu)勢。

目前我國房地產(chǎn)業(yè)如不采用新材料、新工藝，產(chǎn)品成本就降不下來，在市場競爭中就沒有優(yōu)勢可言。創(chuàng)新始終是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的主題。房地產(chǎn)業(yè)是知識密集型行業(yè)，具有技術(shù)含量高、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)高和技術(shù)要求高的特點，隨著城市化的不斷推進(jìn)和發(fā)展，開發(fā)商要不斷滿足消費(fèi)者的多元需求，不斷提高新產(chǎn)品研究開發(fā)能力，提高建筑產(chǎn)品的科技含量，在住宅的戶型設(shè)計、功能設(shè)置、區(qū)域劃分等方面充分體現(xiàn)“以人為本”，在規(guī)劃、設(shè)計和實施過程中高度重視消費(fèi)者的健康、安全、環(huán)保、綠化、節(jié)能、便捷，以及個人生活的私密性，等等，注重新技術(shù)、新材料的應(yīng)用，不懈追求科學(xué)合理，充分彰顯產(chǎn)品個性，提升技術(shù)創(chuàng)新理念，為提高企業(yè)核心競爭力創(chuàng)造技術(shù)優(yōu)勢。

3.5提升產(chǎn)品質(zhì)量，強(qiáng)化客戶服務(wù)，增強(qiáng)品牌核心競爭力。

樓盤開發(fā)的質(zhì)量和客戶服務(wù)尤為重要。品牌競爭力是房地產(chǎn)企業(yè)最為重要的核心競爭力，而產(chǎn)品質(zhì)量又是品牌的生命。因此，提升產(chǎn)品質(zhì)量是增強(qiáng)品牌競爭力的前提條件之一。強(qiáng)化客戶服務(wù)也是增強(qiáng)品牌核心競爭力不可缺少的條件之一，Pulte Homes的成功一部分要歸功于它能確保客戶滿意度，該公司建立了一套客戶滿意度監(jiān)測系統(tǒng)，通過這一系統(tǒng)與每一個購買住房的客戶進(jìn)行溝通以確保滿足他們的需要，成為唯一一個全美客戶滿意度連續(xù)四年排名第一的房地產(chǎn)公司［3］。公司將質(zhì)量和客戶滿意度作為企業(yè)的品牌競爭優(yōu)勢進(jìn)行精心維護(hù)，不僅樹立起了品牌核心競爭力，還贏得了客戶的青睞。

3.6加強(qiáng)信息化管理。

以經(jīng)濟(jì)全球化、信息網(wǎng)絡(luò)化與創(chuàng)新精神為特征的三股時代力量，正深刻地影響并改變著當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)信息化管理是動態(tài)的、全面的集成管理，以個性化、靈活的、隨需應(yīng)變的產(chǎn)品模式，所以，信息化管理是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必然趨勢。

4.結(jié)語

如何提升核心競爭力對房地產(chǎn)企業(yè)來講具有重大意義，為此還需要進(jìn)一步研究核心競爭力的評價指標(biāo)和體系，使其進(jìn)一步完善和趨于合理。

參考文獻(xiàn)：

篇6

一、房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級的動因

一是房價上漲相對較快。以江蘇為例，2009年、2010年江蘇省轄市市區(qū)商品住宅成交均價分別同比上漲了18.27%、23.09%，少數(shù)重點城市市區(qū)商品住宅成交均價同比上漲幅度更大，上漲了四成多。盡管國家在本年度內(nèi)展開了多輪次房地產(chǎn)市場調(diào)控，市場投機(jī)投資性需求有所遏制，但房價上漲較快、市場階段性過熱的特征較為明顯，矛盾較為突出，對房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展不利。

二是住房供應(yīng)體系和供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理。住房供應(yīng)仍然是以商品住宅供應(yīng)為主體，保障性住房和政策性住房供應(yīng)占比依然相對較小，中低價位、中小套型普通商品住房供應(yīng)相對不足，沒有達(dá)到保障性住房供應(yīng)總量與商品房供應(yīng)總量合理匹配、兩個供應(yīng)體系相協(xié)調(diào)的較為理想的住房供應(yīng)均衡狀態(tài)，要實現(xiàn)未來5年20%住房保障覆蓋面的目標(biāo)還有比較大的困難。

三是房地產(chǎn)市場監(jiān)管體系有待完善。房地產(chǎn)市場的管理涉及多個環(huán)節(jié)、多個部門，需要部門間加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合，從土地出讓、規(guī)劃審批、開發(fā)建設(shè)、上市銷售、價格控制、稅收征管等多個環(huán)節(jié)的聯(lián)合監(jiān)管體系還有待完善，開發(fā)經(jīng)營過程中的預(yù)售制度、質(zhì)量保證制度、物業(yè)管理制度以及房地產(chǎn)中介服務(wù)領(lǐng)域的監(jiān)管制度等還有進(jìn)一步的改善和提升的空間。

四是房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理及品牌創(chuàng)新能力的培養(yǎng)滯后。以江蘇省為例，雖然近年來房地產(chǎn)投資規(guī)模、銷售總量都位居全國第一，但全國百強(qiáng)企業(yè)少，且排名靠后。在2011年中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)中，江蘇僅有6個，排在第一的常州新城控股集團(tuán)僅列第20位，其他5個均在75位以后。預(yù)計未來幾年內(nèi)是房地產(chǎn)行業(yè)的重組洗牌期，應(yīng)抓住這個機(jī)遇，積極推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，鼓勵優(yōu)質(zhì)、誠信、品牌企業(yè)做大做強(qiáng)。

五是住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程有待加快。盡管近年來的住宅產(chǎn)業(yè)化推進(jìn)工作有了較大發(fā)展，但傳統(tǒng)的粗放式住宅生產(chǎn)方式仍未實現(xiàn)根本性轉(zhuǎn)變，勞動生產(chǎn)率低、技術(shù)創(chuàng)新和集成能力弱、資源和能源消耗大、環(huán)境污染嚴(yán)重、可再生能源利用率低、住宅使用壽命短等問題仍較突出，制約了住宅產(chǎn)業(yè)總體水平的提升。成品住宅、節(jié)能省地環(huán)保型住宅、綠色住宅等產(chǎn)業(yè)化推進(jìn)工作依舊任重而道遠(yuǎn)。

二、房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級的目標(biāo)——實現(xiàn)包容性增長

房地產(chǎn)業(yè)包容性增長，尋求的應(yīng)是在房地產(chǎn)業(yè)增長與經(jīng)濟(jì)增長中保持協(xié)調(diào)、平衡發(fā)展，與單純追求房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模增長相對立。

首先，房地產(chǎn)業(yè)包容性增長包括三大支柱：一是確保房地產(chǎn)業(yè)增長的同時最大限度地創(chuàng)造就業(yè)與發(fā)展機(jī)會；二是確保個人和企業(yè)能夠平等地獲得機(jī)會，提倡公平參與；三是確保人們能得到最低限度的住房權(quán)益。

其次，在三大支柱下房地產(chǎn)業(yè)包容性增長又包括以下五個要素：一是強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)投資和建設(shè)的多元化；二是保證房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展；三是保持房地產(chǎn)發(fā)展過程中的社會的穩(wěn)定；

四是保持房地產(chǎn)行業(yè)的合理競爭，保護(hù)中小型房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展；五是讓支付能力不足的群體的住房權(quán)益得到保護(hù)，實現(xiàn)“住有所居”。

房地產(chǎn)業(yè)包容性增長主要目的是讓住房分配更加合理，房地產(chǎn)業(yè)增長與經(jīng)濟(jì)增長發(fā)展更加協(xié)調(diào)，社會更加和諧穩(wěn)定，社會成員在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中擁有公平的發(fā)展機(jī)會，所有居民能夠共享房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的成果。

三、房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級的路徑

（一）企業(yè)管理層面的創(chuàng)新驅(qū)動

市場的主體是企業(yè)，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式、轉(zhuǎn)型升級首先是事關(guān)企業(yè)生存與發(fā)展的大事。企業(yè)要增加研發(fā)投入、增強(qiáng)自主創(chuàng)新能力、增加核心競爭力產(chǎn)品，成為轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的主要動力。房地產(chǎn)企業(yè)管理層面的創(chuàng)新要實現(xiàn)“精益化、標(biāo)準(zhǔn)化、聯(lián)盟化、品牌化”的管理目標(biāo)。

精益化是指在房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)過程中進(jìn)行精益化建設(shè)，降低產(chǎn)品成本，優(yōu)化建設(shè)進(jìn)度，向管理要效益，提升開發(fā)項目的工程管理水平；標(biāo)準(zhǔn)化是指開發(fā)企業(yè)在圍繞產(chǎn)品的客戶服務(wù)上向標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展，標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)營是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的主要標(biāo)志，房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品不僅在質(zhì)量、交付標(biāo)準(zhǔn)上要符合高標(biāo)準(zhǔn)，在服務(wù)上應(yīng)同樣如此，通過高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)來提升全行業(yè)的服務(wù)水平；聯(lián)盟化是指開發(fā)企業(yè)與材料供應(yīng)商、部品集成商、市場研究機(jī)構(gòu)、服務(wù)外包企業(yè)等組成企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟，共同實現(xiàn)企業(yè)決策機(jī)制和產(chǎn)品開發(fā)的創(chuàng)新，提升企業(yè)尤其是中小企業(yè)的經(jīng)營水平，加強(qiáng)產(chǎn)學(xué)研合作載體建設(shè)，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)與高校和科研院所共同形成技術(shù)創(chuàng)新、管理創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略聯(lián)盟；品牌化是指企業(yè)應(yīng)著力建設(shè)企業(yè)和產(chǎn)品品牌，通過品牌資產(chǎn)建設(shè)、信息化建設(shè)、渠道建設(shè)、客戶拓展、媒介管理、品牌搜索力管理、市場活動管理、口碑管理、品牌虛擬體驗管理提高客戶美譽(yù)度，增強(qiáng)企業(yè)的吸引力與輻射力，推動企業(yè)發(fā)展和服務(wù)升級。

（二）產(chǎn)業(yè)層面的創(chuàng)新驅(qū)動

1、大力發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)化

大力推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化是建筑領(lǐng)域節(jié)能減排的重要途徑，是建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會的緊迫要求。要以國家住宅產(chǎn)業(yè)化基地為龍頭，整合資源優(yōu)勢，完善產(chǎn)業(yè)鏈，打造大規(guī)模產(chǎn)業(yè)集群，培育一批主業(yè)突出、核心能力強(qiáng)的大公司和企業(yè)集團(tuán)，成為產(chǎn)業(yè)化推進(jìn)的“火車頭”。通過發(fā)展全裝修成品住房、綠色住宅、節(jié)能省地環(huán)保型住宅等，保證房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

2、變革人才培養(yǎng)機(jī)制

采用市場化運(yùn)作模式，深入開展職業(yè)經(jīng)理人任職資格培訓(xùn)與認(rèn)證工作，加快培養(yǎng)造就一批具有創(chuàng)新意識的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)職業(yè)經(jīng)理人。推進(jìn)“企業(yè)家素質(zhì)提升計劃”，在國內(nèi)外知名高校建立培訓(xùn)基地，開展思維創(chuàng)新、管理創(chuàng)新等培訓(xùn)，培養(yǎng)一批具有全球戰(zhàn)略眼光、市場開拓精神和持續(xù)創(chuàng)新能力的領(lǐng)軍型戰(zhàn)略企業(yè)家。全面推行產(chǎn)學(xué)研聯(lián)合培養(yǎng)的人才培養(yǎng)模式；依托開發(fā)企業(yè)建設(shè)研究生工作站、產(chǎn)學(xué)研中心等創(chuàng)新平臺，吸引更多的高端產(chǎn)業(yè)人才到企業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)。

（三）空間層面的創(chuàng)新驅(qū)動

在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域應(yīng)強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)投資和建設(shè)的多元化，努力拓展新的服務(wù)空間，從原有的商品房尤其是商品住宅開發(fā)領(lǐng)域向商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等復(fù)合地產(chǎn)的領(lǐng)域發(fā)展；從以銷售型的盈利模式向持有經(jīng)營型盈利模式轉(zhuǎn)變；從東部地區(qū)一二線熱點城市向三四線城市和中西部城市化水平較低的區(qū)域拓展。

通過不斷拓展房地產(chǎn)行業(yè)的服務(wù)空間，逐步形成符合時展需要的新的產(chǎn)業(yè)定位，更好地發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)對其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)與帶動作用，從而推動建筑業(yè)、制造業(yè)等其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級。

（四）制度層面的創(chuàng)新驅(qū)動

技術(shù)和制度的關(guān)系在不同的時空場景中發(fā)揮的作用是不同的，從長期和宏觀的視角上看，技術(shù)創(chuàng)新可能決定了制度創(chuàng)新和經(jīng)濟(jì)增長（例如馬克思的生產(chǎn)力決定生產(chǎn)關(guān)系論）；從短期和微觀的視角上看，制度創(chuàng)新可能決定了技術(shù)創(chuàng)新和經(jīng)濟(jì)增長（例如企業(yè)激勵機(jī)制變革帶來的技術(shù)進(jìn)步和產(chǎn)業(yè)發(fā)展）。

因此，在房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級中，地方政府應(yīng)加大對房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新的支持力度，積極引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)在管理層面實現(xiàn)“精益化、標(biāo)準(zhǔn)化、聯(lián)盟化、品牌化”的轉(zhuǎn)型目標(biāo)，引導(dǎo)企業(yè)在產(chǎn)業(yè)層面實現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化的目標(biāo)；采取制度保障、財政激勵、稅收優(yōu)惠、信貸傾斜等措施，積極引導(dǎo)土地、資金、人才等創(chuàng)新要素向企業(yè)集聚；在保障房建設(shè)的過程中，創(chuàng)新項目融資模式，引入民間資本參與建設(shè)和經(jīng)營、管理，強(qiáng)調(diào)保障房投資和建設(shè)主體的多元化；健全創(chuàng)新激勵機(jī)制，幫助企業(yè)拓寬在創(chuàng)新過程中的融資渠道，并建立起科學(xué)的轉(zhuǎn)型升級企業(yè)評價體系，發(fā)揮在制度層面的創(chuàng)新驅(qū)動力，從而構(gòu)建起完整的“以創(chuàng)新、促轉(zhuǎn)型”的系統(tǒng)。

參考文獻(xiàn)：

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②陳淮.地產(chǎn)·中國：引導(dǎo)我國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展研究[M].北京：企業(yè)管理出版社，2008

③黃順英. 我國居民住房支付能力與住房問題研究[J]. 建筑經(jīng)濟(jì)，2009（10）：739—41

篇7

中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

隨著新世紀(jì)的到來，科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展，帶來了經(jīng)濟(jì)的加速增長，使居民的收入在一定程度上不斷增加，從而使人們的生活水平大幅度提高。各個行業(yè)的理念不斷更新，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)之間的競爭是資源性的競爭模式，隨著科學(xué)技術(shù)和人們理念的不斷創(chuàng)新，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著新的競爭模式——那就是能力競爭。所以在現(xiàn)代社會中房地產(chǎn)的規(guī)劃和設(shè)計在整個房地產(chǎn)企業(yè)中起著關(guān)鍵作用，是現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的靈魂。

1 產(chǎn)品定位的步驟

在現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)過程中，房地產(chǎn)產(chǎn)品的定位主要分為三個步驟：一、市場定位；二、設(shè)計定位；三、營銷定位。市場定位工作指的是將產(chǎn)品定位在最具有需求的目標(biāo)市場。設(shè)計定位指的是根據(jù)客戶對產(chǎn)品外觀及其他功能的要求進(jìn)行精心的設(shè)計，以達(dá)到客戶的審美需求和居住需要。營銷定位指的是在銷售環(huán)節(jié)中怎樣將產(chǎn)品進(jìn)行推廣，是使產(chǎn)品得到廣大消費(fèi)者的支持。

1.1房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品定位的步驟

在整個房地產(chǎn)公司的運(yùn)行過程中，在公司產(chǎn)品定位工作的實施過程中主要有地產(chǎn)的策劃部門、項目部、銷售部以及管理項目部參與。地產(chǎn)策劃部門針對公司的運(yùn)營狀況及市場調(diào)研資料對項目進(jìn)行策劃和分析；銷售部門就公司的各種銷售計劃做出詳細(xì)的方案，同時將計劃方案交給項目部處理，項目部進(jìn)行定位和確定；項目部對基礎(chǔ)資料進(jìn)一步完善和補(bǔ)充之后，銷售部在完善資料的基礎(chǔ)上明確市場定位，積極的了解客戶需求，制定出明確的市場定位建議書，并與最初的成本相結(jié)合之后，同時將自有或公建的經(jīng)營策劃方案考慮進(jìn)去，這些資料和研究將與設(shè)計部的理念之間形成互動和交流。銷售部結(jié)合設(shè)計部門的設(shè)計理念和結(jié)論，將產(chǎn)品定位建議書編制好。

1.2流程設(shè)計最優(yōu)化

（1）產(chǎn)品定位組織結(jié)構(gòu)的創(chuàng)新化。在現(xiàn)代房地產(chǎn)行業(yè)的管理中采用矩陣式管理模式，在現(xiàn)有人員中抽出人員組成新的項目小組，在規(guī)定的時間要求之內(nèi)做好該項目工作。在該項目工作結(jié)束之后，將小組成員調(diào)回原來的部門。采用矩陣結(jié)構(gòu)管理模式能夠改善房地產(chǎn)行業(yè)人員緊缺的情況，并能形成新的管理思路和模式，強(qiáng)化各個部門之間的交流和討論，提高房地產(chǎn)企業(yè)的工作效率。（2）市場調(diào)研方式創(chuàng)新化。在現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的市場調(diào)研工作的進(jìn)行中，為了使顧客能真實的反應(yīng)對房地產(chǎn)的需求，必須采用新的調(diào)研方式改進(jìn)現(xiàn)代房地產(chǎn)行業(yè)中的問卷調(diào)查和訪問調(diào)查模式。比如由房地產(chǎn)行業(yè)的設(shè)計部門設(shè)計出不同模式的房屋，并制作出不同的房屋模型，在人群流動量較大的市區(qū)進(jìn)行宣傳活動，請顧客選出自己最想要的房屋模型并說出自己選擇的理由，同時贈送小禮品。采用這種模式能夠掌握客戶的真實需求。（3）形成閉環(huán)結(jié)果，及時反饋信息。在房地產(chǎn)企業(yè)的工作中，項目策劃工作的主要目標(biāo)之一是對產(chǎn)品進(jìn)行準(zhǔn)確的定位并達(dá)到客戶的要求，所以必須強(qiáng)化對市場的分析，將客戶群進(jìn)行細(xì)化分類，針對不同的客戶定位不同的產(chǎn)品，最后形成產(chǎn)品定位的詳細(xì)策劃書，并請相關(guān)的專業(yè)人員對策劃書進(jìn)行評定，形成一個閉環(huán)結(jié)果，同時對設(shè)計中的變更是否按照具體情況變更進(jìn)行及時的跟蹤，使變更得到有效的監(jiān)控。

2創(chuàng)新產(chǎn)品

在現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)工作的進(jìn)行過程中，要將市場空白點和需求結(jié)合在一起，分析和提煉國內(nèi)某些項目產(chǎn)品及市場，采用差異化競爭策略，創(chuàng)新各類新產(chǎn)品。

2.1規(guī)劃與戶型創(chuàng)新化

在現(xiàn)代房地產(chǎn)工作的進(jìn)行過程中必須要對地形以及周圍環(huán)境做到詳細(xì)的了解，尋找出項目的最優(yōu)建設(shè)地理優(yōu)勢，建設(shè)出最合理適宜的總體分布格局。比如有一個被山水所環(huán)繞的小鎮(zhèn)，在關(guān)于該小鎮(zhèn)的開發(fā)和建設(shè)過程中就要突出小鎮(zhèn)的山水特色，使住戶感受到美妙的山水美景。房地產(chǎn)企業(yè)中戶型的競爭是其中最為激烈的競爭之一，所以要針對不同的戶型提供不同的創(chuàng)新點。如在某住宅小區(qū)中花園洋房的設(shè)計中，改變了傳統(tǒng)別墅建設(shè)中多層的概念，引入空中院落的設(shè)計理念，取得較好的效果。

2.2立面與景觀的創(chuàng)新化

傳統(tǒng)的建筑設(shè)計強(qiáng)調(diào)立面的設(shè)計主題，在立面外面標(biāo)注特殊符號，如古典、西式等。在現(xiàn)代房屋的規(guī)劃設(shè)計中，主要從外觀上進(jìn)行塑造和刻畫，從而制定出統(tǒng)一風(fēng)格、鮮明特色的品牌形象。如在某小區(qū)房屋的建設(shè)中，采用清新典雅的古典風(fēng)，形成各種獨特風(fēng)韻的建筑群體，在面料的設(shè)計中采用花崗巖和清水面磚作為裝飾面，從而給人以古典、沉穩(wěn)和端莊的形象，從某種程度上達(dá)到了品牌效應(yīng)。

在現(xiàn)代建筑中所追求的創(chuàng)新主要指的是在景觀設(shè)計上的創(chuàng)新，建設(shè)不同格局風(fēng)味的景觀。在園林景觀的設(shè)計中可以采用不同的建設(shè)風(fēng)格如北歐、英倫、東南亞、日本、意大利風(fēng)情等，這些不同風(fēng)情的創(chuàng)造和設(shè)計均是房地產(chǎn)企業(yè)在園林景觀設(shè)計中獨具匠心的設(shè)計。此外，在建筑的設(shè)計過程中必須針對不同的地理環(huán)境設(shè)計不同風(fēng)格的建筑。如某房地產(chǎn)商在關(guān)于一個蘆葦叢生、水鳥出入的濕地的開發(fā)過程中，就將原來的池塘留存，整個小區(qū)的景觀圍繞著池塘展開，設(shè)計者在對原始池塘進(jìn)行專業(yè)化的設(shè)計和改造之后，將它建設(shè)成一個原生態(tài)的水域，其主題以原生態(tài)水景為最佳創(chuàng)意點，形成了具有大型池塘水景的建筑群，該觀點的提出在某種程度上達(dá)到了一些客戶的需求。

2.3技術(shù)創(chuàng)新化

在房地產(chǎn)行業(yè)中技術(shù)創(chuàng)新是各種新東西的使用和開發(fā)，比如開發(fā)新產(chǎn)品、新技術(shù)等。隨著現(xiàn)代社會的不斷發(fā)展以及人們生活水平的提高，我國房地產(chǎn)必須面向節(jié)能、環(huán)保以及可持續(xù)方向發(fā)展。在項目的工作過程中要引進(jìn)國外先進(jìn)技術(shù)和成果，在材料使用過程中，采用各種環(huán)保性能較好的材料。在現(xiàn)代房地產(chǎn)中技術(shù)創(chuàng)新主要表現(xiàn)在兩個方面：一、科學(xué)技術(shù)的創(chuàng)新；二新材料、產(chǎn)品升級以及新設(shè)備的改良等方面。如太陽能新技術(shù)的使用等，在無錫某小區(qū)的建設(shè)過程中，采用新型建筑磚塊解決了建筑體系中出現(xiàn)裂縫的毛病。在南京某小區(qū)的建設(shè)中，建成中國第一例零耗能住宅，這是通過引進(jìn)國外成熟的技術(shù)即采用樓板的采暖和制冷技術(shù)，最終取得良好的銷售效果。

3設(shè)計過程中成本控制化

在現(xiàn)代建筑的設(shè)計過程中，必須要對各種資源進(jìn)行合理利用，對材料效果、施工技術(shù)、產(chǎn)品性能以及客戶敏感度等各個方面進(jìn)行綜合控制，使設(shè)計過程的成本得到控制。

3.1 設(shè)計準(zhǔn)備工作控制化

設(shè)計師在準(zhǔn)備設(shè)計工作的過程中必須按照設(shè)計說明書及限額進(jìn)行設(shè)計，在設(shè)計環(huán)節(jié)中注意成本控制意識的培養(yǎng)。如關(guān)于室內(nèi)的設(shè)計必須規(guī)定限額，對軟硬件的造價進(jìn)行控制；在建筑設(shè)計施工合同中要確定一些比較硬的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，避免在建筑過程中過分強(qiáng)調(diào)安全性而忽略經(jīng)濟(jì)性。如在現(xiàn)代的許多高層建筑中鋼筋含量不足50kg/m2，有的甚至低于40kg/m2，就這一項的計算，按照合肥修改市場的價格計算，就節(jié)約60-100元/m2。在項目的建設(shè)中按一定數(shù)目如5萬m2計算，就鋼筋這一項的成本節(jié)約達(dá)到了300萬元以上500萬元以下。

3.2 設(shè)計階段的優(yōu)化

在現(xiàn)代建筑的設(shè)計施工過程中，必須優(yōu)化整個設(shè)計施工方案，尤其是對方案的中的技術(shù)必須進(jìn)行一定程度的優(yōu)化。設(shè)計施工的主要方面在基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、節(jié)能設(shè)計、人防方案以及對飾面材料的優(yōu)化。如在某一個住宅區(qū)中人防方案的設(shè)計中，丟棄機(jī)械停車方案。不但節(jié)約初期關(guān)于車庫投資的90萬元，而且減少了后期環(huán)節(jié)中的銷售和運(yùn)營成本。同時在施工設(shè)計過程中對基礎(chǔ)形式進(jìn)行進(jìn)一步的論證，是在施工設(shè)計過程中對成本和工期進(jìn)行控制的另一種方法。比如在某一項目的施工過程中選擇更加經(jīng)濟(jì)實惠的GFC樁，能夠最大程度節(jié)省資源，加快工期。在節(jié)能環(huán)節(jié)使用動態(tài)權(quán)衡法代替七項指標(biāo)法，綜合使用多項節(jié)能措施，確定最佳的經(jīng)濟(jì)方案。

3.3 施工過程中成本的控制

在現(xiàn)代房地產(chǎn)的建設(shè)過程中，縮短工期和降低造價是施工階段的重點工作。在設(shè)計中進(jìn)行優(yōu)化工作，精心選擇材料，并使施工單位不隨意改變設(shè)計方案，此外還要考慮客戶的敏感度，這些均是施工過程中成本控制的重點。在客戶敏感的部位如外墻的立面等必須將品質(zhì)和成本結(jié)合在一起。如在選擇外墻的裝飾材料以及室內(nèi)和景觀所用的材料時必須綜合權(quán)衡，選擇最佳方案。

4結(jié)語

總之，產(chǎn)品設(shè)計管理是房地產(chǎn)企業(yè)的核心之一，是房地產(chǎn)開發(fā)的靈魂。因此，房地產(chǎn)開發(fā)過程中必須對成本、工期、質(zhì)量等各個方面進(jìn)行考慮和綜合評價，使整個房地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計管理方案更加全面化，從根本上提高房地產(chǎn)開發(fā)管理中的各項措施，從而加強(qiáng)產(chǎn)品的核心競爭力，打造房地產(chǎn)開發(fā)項目的品牌質(zhì)量。

參考文獻(xiàn)：

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篇8

我國的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展越來越快，國家的宏觀調(diào)控政策也越來越嚴(yán)格，房地產(chǎn)行業(yè)的市場競爭壓力越來越大，企業(yè)的利潤也不斷減少。在這種局勢下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該進(jìn)一步提高管理水平，使成本費(fèi)用降低，提高品牌的知名度。在當(dāng)前如此嚴(yán)峻的形勢下，只有那些管理嚴(yán)格、知名度高的企業(yè)才可以緊跟時代的潮流，不斷發(fā)展。而企業(yè)制定良好的發(fā)展策略，財務(wù)會計在這方面的作用很大，財務(wù)會計可以將企業(yè)的各個方面的情況進(jìn)行具體的結(jié)合，綜合分析，以此來提供發(fā)展的依據(jù)，目前的財務(wù)會計不僅要提供資金的流動情況，對于市場的需求和行業(yè)的發(fā)展以及其他公司的資源變動等相關(guān)信息都會準(zhǔn)確地提供出來，可以促進(jìn)企業(yè)提高管理的能力，制定出更加有效的發(fā)展戰(zhàn)略。

二、財務(wù)會計可以有效地應(yīng)對經(jīng)營風(fēng)險

無論是哪種形式的公司，在運(yùn)營的具體過程中都會面對風(fēng)險，如果公司在發(fā)展的過程中沒有很好的規(guī)避風(fēng)險，對于預(yù)期的目標(biāo)沒有實現(xiàn)，就會導(dǎo)致企業(yè)的運(yùn)營管理失敗，造成很大的損失。房地產(chǎn)企業(yè)相比其他的企業(yè)來說，需要面對更大的風(fēng)險。目前的會計報告主要以資產(chǎn)負(fù)債表為主要的內(nèi)容，這也就是代表著資產(chǎn)至上，資產(chǎn)負(fù)債表主要表示的就是企業(yè)未來的經(jīng)濟(jì)利益。當(dāng)代主要采用“資產(chǎn)負(fù)債法”，這樣一來，企業(yè)的資產(chǎn)和負(fù)債都是比較真實，可以通過以量化計算的，這也是財務(wù)會計不斷發(fā)展的后盾力量，也可以使房地產(chǎn)企業(yè)更好地應(yīng)對危機(jī)，對存在的危機(jī)可以做到及時發(fā)現(xiàn)，可以盡早采取措施，使經(jīng)營管理不斷得到改善。

三、財務(wù)會計有利于企業(yè)稅務(wù)籌劃工作順利進(jìn)行

在遵守國家相關(guān)法律的條件下，對企業(yè)的經(jīng)營和投資以及理財?shù)仁马椷M(jìn)行事先的籌劃，可以減少繳稅的數(shù)額，這就是稅務(wù)籌劃。在房地產(chǎn)企業(yè)的一系列具體的經(jīng)營活動當(dāng)中，有關(guān)納稅的義務(wù)具有很強(qiáng)的滯后性，這就需要企業(yè)具備事先做出籌劃的需要，納稅人和納稅對象的性質(zhì)是大不一樣的，所以其稅收待遇也是大不相同的，那么納稅人就會選擇較低的稅負(fù)決策。稅務(wù)會計的基本前提就是年度會計，換一種說法就是，以年度會計為主要的基礎(chǔ)，建立稅制。稅務(wù)會計和財務(wù)會計之間的聯(lián)系非常密切，財務(wù)會計所采用的核算原則適用于提取準(zhǔn)備金，而企業(yè)的所得稅則是另外一種表達(dá)方式。目前各個國家開始將技術(shù)成果進(jìn)行轉(zhuǎn)化，加大了在創(chuàng)業(yè)風(fēng)險投資等相關(guān)領(lǐng)域的投資，用這樣的方式來進(jìn)行鼓勵。

四、創(chuàng)新我國企業(yè)稅收政策的具體措施

1.對于相關(guān)稅收政策的創(chuàng)新需求要給予滿足

激勵創(chuàng)新需求的稅收政策要不斷增加：以企業(yè)的技術(shù)為基礎(chǔ)，將激勵稅收政策不斷進(jìn)行創(chuàng)新，要以創(chuàng)新的具體需求為重心，將市場的推動力量進(jìn)行充分的利用，使相關(guān)的政策規(guī)定可以很好地實施，促進(jìn)企業(yè)重視創(chuàng)新投入。對于分線投資稅收激勵機(jī)制要不斷完善：企業(yè)總是出納一部分股權(quán)投資去購買創(chuàng)新技術(shù)，對于這種情況要進(jìn)行改變，要嘗試進(jìn)行自身的研發(fā)，并且給予一定的稅收進(jìn)行激勵。

2.建立間接優(yōu)惠為主體，直接優(yōu)惠為輔助的體系

現(xiàn)階段我國的經(jīng)濟(jì)著重開始整體全面地進(jìn)行發(fā)展，對于企業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新稅收支持政策要做出具體的調(diào)整，將傳統(tǒng)的自由直接的方式不斷向間接的方式進(jìn)行轉(zhuǎn)變?？梢詫?yōu)惠支持的力度適度加大，使所得稅始終占據(jù)主體地位，將各種優(yōu)惠方式靈活運(yùn)用，使科學(xué)合理的稅收體系不斷得到完善。使企業(yè)的基礎(chǔ)研究領(lǐng)域的相關(guān)技術(shù)不斷得到創(chuàng)新，那么個人所得稅就要不斷得到減免，這樣科研人員才會更加具有積極性。在企業(yè)的應(yīng)用技術(shù)領(lǐng)域的相關(guān)技術(shù)創(chuàng)新方面，稅收政策在整個技術(shù)創(chuàng)新的過程中始終存在，在任何一個具體的步驟當(dāng)中，都會得到稅收的支持，對于流轉(zhuǎn)稅的減免要特別注意。

3.對于技術(shù)創(chuàng)新的稅收法律要不斷完善

我國直到現(xiàn)在依舊缺乏對企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新有關(guān)的法律法規(guī)，但是對比一些發(fā)達(dá)國家，有關(guān)于企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新已經(jīng)具備完善的法律保護(hù)體系，而且也取得比較明顯的積極效果。滿足我國法制化的具體需求的角度出發(fā)，我國企業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新稅收優(yōu)惠政策要不斷向法制化的方向發(fā)展。我國應(yīng)該針對企業(yè)的發(fā)展，制定出優(yōu)惠法案，對于目前存在的稅收政策和規(guī)定進(jìn)行整合和創(chuàng)新，進(jìn)行統(tǒng)一的頒布，然后統(tǒng)一執(zhí)行。綜上所述，主要針對財務(wù)會計在公司運(yùn)營中的價值進(jìn)行具體的解讀與分析，主要以房地產(chǎn)企業(yè)為典型，進(jìn)行深入的研究，并對企業(yè)的稅收政策不斷進(jìn)行完善的需要，提出了具體的措施，希望可以起到一定的指導(dǎo)和參考的意義。

作者:秦珊珊 單位:陜西財經(jīng)職業(yè)技術(shù)學(xué)院

參考文獻(xiàn)：

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1.前言

隨著社會的發(fā)展和科學(xué)技術(shù)的不斷更新?lián)Q代，房地產(chǎn)且企業(yè)要生存和發(fā)展，抓好管理是根本。經(jīng)濟(jì)管理是構(gòu)成企業(yè)生產(chǎn)力的重要因素，是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動和進(jìn)行生產(chǎn)的主要基礎(chǔ)，具有非常重要的作用。經(jīng)濟(jì)管理作為房地產(chǎn)企業(yè)管理系統(tǒng)中的一個重要體系，是房地產(chǎn)企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新的一項重要內(nèi)容。大力發(fā)展煤炭行業(yè)高新技術(shù)，提高行業(yè)技術(shù)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的改革與發(fā)展，其關(guān)鍵經(jīng)濟(jì)環(huán)節(jié)及其管理，是目前需要加深認(rèn)識[1]的一個重要問題。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部對某一具體開發(fā)項目實施經(jīng)營及管理的一整套相關(guān)的措施、制度、方法的統(tǒng)稱，為創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)效益，以維持盈利目標(biāo)和保證企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動順利進(jìn)行，進(jìn)行項目經(jīng)濟(jì)管理的根本目的是為了確定公司與項目管理部門之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，實行目標(biāo)管理等具體的改進(jìn)措施。

2.我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展面臨的問題

在我國現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)總體趨勢較為落后，由于企業(yè)規(guī)模、技術(shù)和外部環(huán)境等原因，發(fā)展速度與發(fā)達(dá)國家的差距較大，所以房地產(chǎn)企業(yè)在市場競爭中面臨一些難以逾越的障礙，致使企業(yè)發(fā)展陷入困境。

2.1 內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)不科學(xué)

房地產(chǎn)企業(yè)在創(chuàng)業(yè)初期，由于人員數(shù)量少，監(jiān)管體制不規(guī)范不完善，往往會以一種簡單的結(jié)構(gòu)方式進(jìn)行管理。由于房地產(chǎn)企業(yè)管理和監(jiān)督機(jī)制不健全，過于簡單化的組織結(jié)構(gòu)，常常會出現(xiàn)成員之間分工不明確、組織結(jié)構(gòu)分化不明顯（利、責(zé)、權(quán)）不清，吸引不到關(guān)鍵人才。一般來講房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定性與其他企業(yè)管理模式不同，經(jīng)營與管理規(guī)模上有所不同，財務(wù)由公司統(tǒng)一核算和管理，項目人員只分工負(fù)責(zé)具體的前期開發(fā)、設(shè)計委托、工程管理、廣告銷售等工作、制度上進(jìn)程受阻和難以流動，管理上面臨規(guī)模極限，尤其表現(xiàn)為科技人才和管理人才匱乏，經(jīng)過培訓(xùn)上崗的技術(shù)人員，文化知識和科技知識水平偏低，技術(shù)創(chuàng)新能力不足，所以房地產(chǎn)企業(yè)對人才的需求更具多樣性和復(fù)雜性，嚴(yán)重阻礙企業(yè)的生存和發(fā)展。

2.2 外部組織結(jié)構(gòu)不完善、不健全

無論是經(jīng)營者，還是每一個職工，對企業(yè)穩(wěn)定地進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營活動都很重要外部治理結(jié)構(gòu)存在缺陷。外部機(jī)構(gòu)又稱為市場控制機(jī)制，包括產(chǎn)品市場、股票市場和社會服務(wù)體系。對于大多數(shù)中小型企業(yè)而言，建立符合市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展機(jī)制?，F(xiàn)在我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)責(zé)，權(quán)，利脫節(jié)；公司內(nèi)部各項目部之間互相攀比現(xiàn)象嚴(yán)重，沒有具體點的業(yè)績衡量指標(biāo)，長期下去就會渙散斗志，影響效率；在開發(fā)項目成本不易控[2]制，由于項目管理部門本身利益和節(jié)約費(fèi)用開支沒有直接關(guān)系，在遇到困難和矛盾的時候不能千方百計去多做工作，造成費(fèi)用成本增加和擴(kuò)大；風(fēng)險利益機(jī)制不完善，項目經(jīng)理及每個項目崗位，則是管理的藝術(shù)所在。在市場競爭中，不具備競爭實力與優(yōu)勢， 往往沒有一個系統(tǒng)的、完善的管理制度體系和人力資源管理體系，難以形成真正行之有效的激勵與約束機(jī)制，有時容易形成排外的企業(yè)氛圍，不利于企業(yè)引進(jìn)新的人才。

3.現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理的基本做法.

3.1 準(zhǔn)確定位是促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。21世紀(jì)由于科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展，進(jìn)一步提高專業(yè)化分工和協(xié)作，加強(qiáng)外部組織結(jié)構(gòu)的完善發(fā)展。當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)管理正處于多元化和全球化趨勢發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理面臨著前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。經(jīng)濟(jì)管理是房地產(chǎn)企業(yè)的重頭戲，提高整體隊伍素質(zhì)，明確工作指導(dǎo)思想，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)管理的技術(shù)方法和經(jīng)濟(jì)方法。因此，加強(qiáng)提高房地產(chǎn)企業(yè)自身現(xiàn)有的基礎(chǔ)和原有的優(yōu)勢，積極的加大對房地產(chǎn)企業(yè)的從組力度，不斷的改善和加強(qiáng)自己競爭力。在經(jīng)濟(jì)細(xì)胞的互補(bǔ)性和多樣性，從根本上優(yōu)化房地產(chǎn)型企業(yè)的需求生存需求結(jié)構(gòu)與發(fā)展結(jié)構(gòu)，從而使房地產(chǎn)企業(yè)能夠更健康快速的發(fā)展。

3.2 加強(qiáng)建設(shè)文化，為房地產(chǎn)企業(yè)提供保障。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，促使我國競爭與和合作的加劇，使我們能更清楚的認(rèn)識到房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展存在的問題。優(yōu)勢的產(chǎn)品、良好的信譽(yù)、人才結(jié)構(gòu)管理是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。各級政府都要加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)的指導(dǎo)和[3]協(xié)調(diào)，提高房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)和管理創(chuàng)新等方面增強(qiáng)實力，及時調(diào)整和完善相關(guān)政策，準(zhǔn)確定位是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵，使我國房地產(chǎn)企業(yè)走出困境，促進(jìn)我國房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。通過不斷的深化改革，無論是內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)還是外部組織結(jié)構(gòu)，有力地推動了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。企業(yè)大型化和小型化既有密切相連的社會化生產(chǎn)體系。

4.結(jié)尾

隨著房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展日趨激烈，為了及時把握邁向經(jīng)濟(jì)社會時展的新趨勢，進(jìn)一步推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)機(jī)制創(chuàng)新、準(zhǔn)確定位和良好的信譽(yù)一體化發(fā)展，促進(jìn)我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有十分重要的意義

參考文獻(xiàn)：

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房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過幾年的高速發(fā)展，已經(jīng)走出了暴利的時代。這也使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)真正認(rèn)識到以極高的財務(wù)杠桿進(jìn)行高風(fēng)險、粗放式的開發(fā)已成過去，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始逐步走上了集約化經(jīng)營管理的發(fā)展道路，房地產(chǎn)企業(yè)對成本的管理控制的關(guān)注將越來越重視。

一、房地產(chǎn)企業(yè)實施戰(zhàn)略成本動因分析方法的適用性

傳統(tǒng)的國內(nèi)房地產(chǎn)成本管理著眼于基于房地產(chǎn)項目的全生命周期、以過程管控、聚焦合同、全員參與主旨的成本管理理念，以此來減少建筑材料和人工成本等各類成本浪費(fèi)，高效實現(xiàn)成本管理的充分“節(jié)流”。而房地產(chǎn)戰(zhàn)略成本管理是成本管理與戰(zhàn)略管理有機(jī)結(jié)合的產(chǎn)物，是傳統(tǒng)成本管理對競爭環(huán)境變化所做出的一種適應(yīng)性變革，它更多是立足企業(yè)戰(zhàn)略高度、審視所有成本產(chǎn)生原因，力圖站在房地產(chǎn)整個產(chǎn)業(yè)鏈條之上跳出成本看成本，以此在更高視野和戰(zhàn)略高度優(yōu)化企業(yè)的成本管理模式。而為了保證成本管理戰(zhàn)略的有效性，需要找出成本的驅(qū)動因素供決策者參考，戰(zhàn)略成本動因分析因此產(chǎn)生。它又可以分為結(jié)構(gòu)性成本動因（structural cost driver）與執(zhí)行性成本動因（executional cost driver）。通過戰(zhàn)略成本動因分析可以對房地產(chǎn)企業(yè)成本進(jìn)行有效控制，并可以獲得長久的競爭優(yōu)勢。

二、房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)構(gòu)性成本動因分析

結(jié)構(gòu)性成本動因是指決定企業(yè)基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)如長期投資等相關(guān)的成本動因。其形成常需要較長時間；而且一經(jīng)確定往往很難變動；同時，這些因素往往發(fā)生在生產(chǎn)開始之前。因此必須慎重行事站，在支出前進(jìn)行充分評估與分析。另外，這些因素既決定了企業(yè)的產(chǎn)品成本，也會對企業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量、人力資源、財務(wù)、生產(chǎn)經(jīng)營等方面產(chǎn)生極其重要的影響。因此，對結(jié)構(gòu)性成本動因的選擇可以決定企業(yè)的成本態(tài)勢。房地產(chǎn)企業(yè)的結(jié)構(gòu)性成本動因主要有：

1、規(guī)模經(jīng)濟(jì)：所謂規(guī)模經(jīng)濟(jì)是指在價值鏈活動規(guī)模較大時，活動的效率提高或活動成本因可分?jǐn)傆谳^大規(guī)模的業(yè)務(wù)量而使單位成本降低。對于不同的企業(yè)，對其最有利的規(guī)模類型是不同的。企業(yè)應(yīng)該選擇敏感性最強(qiáng)的規(guī)模類型充分發(fā)揮其規(guī)模優(yōu)勢。

房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行開發(fā)可以通過多重渠道實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)：比如房地產(chǎn)企業(yè)購并，通過低價收購資產(chǎn)，實現(xiàn)低成本擴(kuò)張。使購并企業(yè)獲得的資產(chǎn)大大超過購并成本和購并價格，或超過新建企業(yè)的投資。這在一定程度上刺激了企業(yè)實施購并的積極性和主動性。實現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)、提高企業(yè)國際競爭力的動機(jī)。獲取土地等生產(chǎn)要素的動機(jī)。企業(yè)購并可能以直接實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)；另外房地產(chǎn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)也可以在政府統(tǒng)一運(yùn)作下完成。各級地方政府通過統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局，完成前期土地的規(guī)模開發(fā)。然后通過土地招投標(biāo)市場，按照規(guī)劃片區(qū)由各開發(fā)企業(yè)在競標(biāo)所得的地塊上進(jìn)行組團(tuán)式或居住小區(qū)式開發(fā)；還可以通過企業(yè)戰(zhàn)略同盟。戰(zhàn)略同盟可以克服較大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙方招投標(biāo)大型土地項目資金不足的劣勢，在大型國有土地招投標(biāo)中避免殘酷競爭，哄抬地價，提高土地投資成本，達(dá)到規(guī)模經(jīng)濟(jì)，戰(zhàn)略同盟各方共盈的目的。

2、整合程度：上述規(guī)模經(jīng)濟(jì)與水平一體化相關(guān)聯(lián)，而整合程度指的是垂直一體化程度。整合（integrate）是指企業(yè)為了為自己所負(fù)責(zé)的業(yè)務(wù)領(lǐng)域更廣泛更直接，在本企業(yè)業(yè)務(wù)流中向兩端延伸至直接銷售、零部件內(nèi)制和原材料提供等。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用自己在房地產(chǎn)主業(yè)開發(fā)過程中形成的晶牌、管理經(jīng)驗、人才儲備、技術(shù)水平、企業(yè)形象及其良好的公共關(guān)系等資源，把與房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)的、與房地產(chǎn)經(jīng)營活動呈縱向社會分工關(guān)系的行業(yè)或部門(如建筑材料的生產(chǎn)、流通；裝修材料的生產(chǎn)或流通；裝潢設(shè)計與施工；利用自營房地產(chǎn)進(jìn)入商業(yè)、旅游、餐飲、信息服務(wù)等領(lǐng)域)納入其生產(chǎn)經(jīng)營范圍，分散單一產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營的風(fēng)險，擴(kuò)展利潤生長點的經(jīng)濟(jì)效果。

3、學(xué)習(xí)（learning）與溢出：企業(yè)價值鏈活動可以經(jīng)過學(xué)習(xí)的過程提高作業(yè)效率從而使成本下降。為了適應(yīng)入世后國際大型房地產(chǎn)企業(yè)的競爭，剛剛成長的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采取積極的應(yīng)對措施通過不斷學(xué)習(xí)來增強(qiáng)競爭力，主要應(yīng)體現(xiàn)以下特點： （1）企業(yè)員工都是為各種“不同目標(biāo)”走到一起來的，企業(yè)必須創(chuàng)造一個大多數(shù)員工都贊同的核心價值，激發(fā)其共同愿望； （2）房地產(chǎn)開發(fā)本身的特點決定了開發(fā)過程必須是一個系統(tǒng)過程，各部門人員不能再通過“契約”方式聯(lián)合，而是通過“心靈”的結(jié)合組成一個整體； （3）房地產(chǎn)業(yè)是一個各類科學(xué)交叉的綜合體，全體員工要善于不斷學(xué)習(xí)，在定性學(xué)習(xí)基礎(chǔ)上向定量學(xué)習(xí)轉(zhuǎn)變； （4）房地產(chǎn)業(yè)又貴在創(chuàng)新站，通過學(xué)習(xí)，擯棄傳統(tǒng)的思維方式和常規(guī)的開發(fā)程序，創(chuàng)造有自身特色的開發(fā)模式。 總之，房地產(chǎn)企業(yè)學(xué)習(xí)型組織能充分發(fā)揮員工的創(chuàng)造力，個人價值得到充分體現(xiàn)，企業(yè)效益得以提高。房地產(chǎn)企業(yè)可以能保持較快的學(xué)習(xí)速度或保持專業(yè)的學(xué)習(xí)，就能獲得相應(yīng)的成本優(yōu)勢。

4、技術(shù)。技術(shù)在企業(yè)價值鏈的各項活動（作業(yè)）中應(yīng)用水平是決定其成本高低的關(guān)鍵因素之一。在科技創(chuàng)新日益頻繁與快速發(fā)展的大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)建立健全技術(shù)創(chuàng)新機(jī)制是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度的重點，提高技術(shù)創(chuàng)新能力和經(jīng)營管理水平是企業(yè)發(fā)展壯大的關(guān)鍵措施，這樣的企業(yè)才會擁有技術(shù)創(chuàng)新的主體。房地產(chǎn)企業(yè)可以圍繞以下方面展開：（1）推廣信息技術(shù)；（2）開發(fā)新品精品；（3）應(yīng)用科技成果?？傊挥心切┓康禺a(chǎn)企業(yè)才能保持其成本領(lǐng)先地位的技術(shù)變革能為企業(yè)帶來持久的成本優(yōu)勢。

5、多樣性。國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于我們處于“賣方市場”，房地產(chǎn)市場競爭同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，產(chǎn)品同質(zhì)化、價格同質(zhì)化，推廣方式同質(zhì)化。在此情況下，房地產(chǎn)商應(yīng)利用建筑業(yè)"建材業(yè)"設(shè)計業(yè)的技術(shù)應(yīng)用，不斷推出對消費(fèi)者更具吸引力的新產(chǎn)品。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)以市場為導(dǎo)向，貼近市場，充分了解客戶的需求，不斷滿足廣大消費(fèi)者對房地產(chǎn)這一特殊商品的需求。房地產(chǎn)企業(yè)可以從多方面努力：首先，追求設(shè)計的獨特性。其次，注重功能的前瞻性。房地產(chǎn)是城市建設(shè)的重要組成部分，要緊跟現(xiàn)代城市的發(fā)展趨勢。要滿足細(xì)分群體的多元化的需求，房地產(chǎn)的功能設(shè)計既要體現(xiàn)前瞻性，又要保持后延性?？傊?，房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)品的多樣性這樣不僅能夠滿足客戶的要求，還能有效地降低成本。

三、房地產(chǎn)企業(yè)執(zhí)行性成本動因分析

執(zhí)行性成本動因是指決定企業(yè)作業(yè)程序的成本動因。它是在結(jié)構(gòu)性成本動因決定以后才成立的。而且這些成本動因多屬非量化的成本動因，其它成本的影響因企業(yè)而異。執(zhí)行性成本動因主要有：

1、生產(chǎn)能力運(yùn)用模式：生產(chǎn)能力運(yùn)用模式主要通過固定成本影響企業(yè)的成本水平。

由于固定成本在相關(guān)的范圍內(nèi)不隨產(chǎn)量的增加而改變，當(dāng)企業(yè)的生產(chǎn)能力利用率提高，產(chǎn)量上升時站，單位產(chǎn)品所分擔(dān)的固定成本相對較少，從而引起企業(yè)單位成本的降低。

房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營成本也和其他的商品經(jīng)營成本一樣，按成本額的大小與經(jīng)營工程量的關(guān)系分為固定成本和變動成本兩類。房地產(chǎn)企業(yè)的固定成本是相對穩(wěn)定的，每年不會有較大的變動。這其中包括如土地成本、房地產(chǎn)開發(fā)中的管理費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)等都屬固定成本。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，為了應(yīng)對企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，公司都保持著一定的規(guī)模，而維持這個規(guī)模的沉沒成本即固定成本是十分巨大的。在后金融危機(jī)時代，房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮通過承擔(dān)保障性住房建設(shè)來分擔(dān)和消化固定成本，從而更好地維持企業(yè)的生存。

2、聯(lián)系：所謂聯(lián)系，是指各種價值活動之間彼此的相互關(guān)聯(lián)。這種關(guān)聯(lián)可分為兩類：一類是企業(yè)內(nèi)部聯(lián)系；另一類是企業(yè)與供應(yīng)商（上游）、客戶（下游）間的垂直聯(lián)系。

在縱向的價值鏈上，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過在房地產(chǎn)市場中的優(yōu)勢資源積累，通過業(yè)務(wù)整合和良好的資金鏈，逐步向復(fù)合性地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。以房地產(chǎn)開發(fā)為核心，業(yè)務(wù)范圍逐漸向房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的相關(guān)行業(yè)延伸，成為集開發(fā)、建材、裝飾、銷售、物業(yè)管理、資產(chǎn)管理等為一體的新型復(fù)合地產(chǎn)公司。與此同時，在橫向上，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到一定程度應(yīng)通過與其他房地產(chǎn)企業(yè)在戰(zhàn)略性資源與核心競爭力上的整合,以謀求更長遠(yuǎn)的發(fā)展，走戰(zhàn)略聯(lián)盟之路是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必然趨勢。

3、全面質(zhì)量管理：與傳統(tǒng)質(zhì)量管理不同的是，全面質(zhì)量管理強(qiáng)調(diào)質(zhì)量管理的范圍應(yīng)是全過程的質(zhì)量控制，企業(yè)的每一名員工都要承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任。全面質(zhì)量管理的宗旨是以最少的質(zhì)量成本獲得最優(yōu)的產(chǎn)品質(zhì)量。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性,房地產(chǎn)企業(yè)的全面質(zhì)量管理也必定具有的一般特點，即全面性、全過程性、全員性。

（1）內(nèi)容與方法的全面性。也就是要強(qiáng)化工作質(zhì)量對產(chǎn)品質(zhì)量重要性的認(rèn)識，在緊抓開發(fā)項目質(zhì)量的同時，還要注意和不斷提高房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)中各項工作的質(zhì)量。

（2）全過程性。房地產(chǎn)企業(yè)而言，也就是不僅要抓好建筑施工階段含房屋的預(yù)售工作的質(zhì)量管理工作，還要做好前期準(zhǔn)備階段包括項目決策與策劃、各種行政申請和審批、設(shè)計和施工的招標(biāo)等、房屋銷售階段以及售后服務(wù)階段等影響房地產(chǎn)項目開發(fā)整體質(zhì)量的各階段的質(zhì)量管理工作。

（3）全員性。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，就是要求通過加強(qiáng)教育和培訓(xùn)培養(yǎng)全體職員從高層決策人員到一線售樓人員的質(zhì)量主體意識，謀取全體員工對質(zhì)量的承諾，與此同時還要將質(zhì)量目標(biāo)層層分解到個人，從而形成質(zhì)量管理人人關(guān)心、人人有責(zé)、共同努力、全員參與的局面。

4、員工對企業(yè)的向心力：房地產(chǎn)企業(yè)各部門的每一名員工都與成本直接相關(guān)站，只有依靠全體員工的互相配合，共同努力，房地產(chǎn)企業(yè)才能將成本置于真正的控制中，才能實現(xiàn)成本管理目標(biāo)。

從以上分析可以看出，執(zhí)行性成本動因與結(jié)構(gòu)性成本動因有著不同性質(zhì)：結(jié)構(gòu)性成本動因分析主要是解決決策層問題，因而，其所要求的戰(zhàn)略性選擇是怎樣才是“最優(yōu)”問題；而執(zhí)行性成本動因分析是在企業(yè)基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)既定的情況下，提高各種生產(chǎn)執(zhí)行性因素的能動性及優(yōu)化它們之間的組合，從而降低價值鏈總成本，因而，其所要求的戰(zhàn)略性強(qiáng)化是“最佳”的效果目標(biāo)。前者解決資源優(yōu)化問題，是前提；而后者解決績效提高問題，是其持續(xù)。二者缺一不可。戰(zhàn)略成本動因分析為房地產(chǎn)企業(yè)改變成本地位，增強(qiáng)競爭力提供了契機(jī)。房地產(chǎn)企業(yè)的成本是由一組獨特的成本動因來控制，而每一個成本動因都可能成為企業(yè)獨特的競爭優(yōu)勢來源，選擇于已有利的成本動因作為成本競爭的突破口是房地產(chǎn)企業(yè)競爭的一項策略，應(yīng)引起管理者的足夠重視。

參考文獻(xiàn)

[1]王光生.淺議戰(zhàn)略成本管理中的成本動因分析[J].江蘇商論,2003(1)