導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)開發(fā)和管理，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

1 目前房地產(chǎn)開發(fā)項目的問題

在房地產(chǎn)項目開發(fā)中我們普遍忽視開發(fā)前期項目可行性研究階段、策劃階段、設(shè)計階段的質(zhì)量管理，而把主要精力放在施工階段。作為建設(shè)方，以項目而成立的團隊，這種思維就應(yīng)該改變。當(dāng)開發(fā)項目進行到施工階段時，假如規(guī)劃設(shè)計方案、技術(shù)方案和設(shè)計圖紙不是最優(yōu)，很難保證工程項目的整體投資效益。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期工作

房地產(chǎn)開發(fā)項目前期工作，主要是指項目建議書、可行性研究報告、項目開發(fā)的產(chǎn)品策劃等。前期工作的質(zhì)量是整個工程房地產(chǎn)項目的關(guān)鍵，直接決定著擬開發(fā)項目的前途和命運。個人建議從如下幾點著手：

2.1 建立開發(fā)項目質(zhì)量管理責(zé)任制。

項目負責(zé)人是開發(fā)項目質(zhì)量的全權(quán)負責(zé)人，必須親自抓質(zhì)量工作。大型開發(fā)項目還可設(shè)項目質(zhì)量經(jīng)理。質(zhì)量經(jīng)理的職責(zé)是：根據(jù)投資人項目開發(fā)戰(zhàn)略，市場定位目標(biāo)，負責(zé)編制開發(fā)項目質(zhì)量計劃，并組織實施；按質(zhì)量計劃規(guī)定，檢查項目質(zhì)量計劃執(zhí)行情況；對發(fā)現(xiàn)重大的質(zhì)量問題，組織研究解決，向項目團隊負責(zé)人報告；編制項目質(zhì)量報告，報上級質(zhì)檢部門和項目經(jīng)理。項目質(zhì)量經(jīng)理對質(zhì)量的監(jiān)督檢查，不能代替項目其它崗位的質(zhì)量職責(zé)，項目各個經(jīng)理、專業(yè)負責(zé)人、各部室、各專業(yè)人員各自均應(yīng)完成自己應(yīng)負的質(zhì)量責(zé)任，項目質(zhì)量才能有保證。

2.2 制定開發(fā)項目的質(zhì)量計劃。

充分了解和掌握項目的特點，明確咨詢成果的質(zhì)量目標(biāo)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；熟悉質(zhì)量管理體系文件，把質(zhì)量目標(biāo)進行層層分解，按質(zhì)量計劃和實施步驟層層落實。每一層次職責(zé)、權(quán)限、資源分配以及保證質(zhì)量的措施都予以明確。質(zhì)量管理計劃要簡明扼要，重點突出，具有可操作性。

2.3 建立開發(fā)項目前期工作成果的質(zhì)量評審制度。

建立評審制度是保證和提高開發(fā)項目前期成果質(zhì)量的重要手段，采用德爾非法進行評審，吸取更多專家的知識和智慧，可以及時發(fā)現(xiàn)問題，優(yōu)化前期工作成果。項目咨詢公司對咨詢成果進行自我評審，然后再進行內(nèi)部評審。內(nèi)部評審?fù)瓿珊?，建設(shè)方項目經(jīng)理可邀請有關(guān)專家對咨詢成果進行評審和完善，并形成相應(yīng)記錄文件，以提高投資效益。

3 設(shè)計階段的質(zhì)量控制

3.1 方案設(shè)計階段

在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，前期的可行性研究報告、市場調(diào)查、開發(fā)項目的產(chǎn)品策劃定位，是后來作為規(guī)劃方案設(shè)計的依據(jù)。因此，作為房地產(chǎn)開發(fā)商最好是請一個全程策劃的咨詢公司。根據(jù)一些經(jīng)驗教訓(xùn)，建議開發(fā)商根據(jù)樓盤的策劃定位，選擇三家具有相應(yīng)實力的規(guī)劃設(shè)計單位進行方案設(shè)計，設(shè)計前，對方案設(shè)計單位進行項目可行性研究、產(chǎn)品市場定位的介紹講解，設(shè)計人員在此基礎(chǔ)上進行規(guī)劃方案設(shè)計，由建設(shè)方組織相關(guān)專家討論會，評選出最優(yōu)的初步規(guī)劃方案。建設(shè)方再與做出最優(yōu)方案的初步設(shè)計單位簽訂合同，在此基礎(chǔ)上進行細化，作出審批方案。

3.2 施工圖設(shè)計階段

施工圖設(shè)計是在開發(fā)項目的規(guī)劃方案審查通過的基礎(chǔ)上進行的，因此，規(guī)劃方案是作項目初步設(shè)計的設(shè)計依據(jù)。工程設(shè)計一般按初步設(shè)計、施工圖設(shè)計兩個階段進行。技術(shù)上復(fù)雜的特大型項目可按初步設(shè)計、技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計三個階段進行。二階段設(shè)計和三階段設(shè)計，是我國工程設(shè)計行業(yè)長期形成的基本工作模式，各階段的設(shè)計成果包括設(shè)計說明、技術(shù)文件(圖紙)和經(jīng)濟文件(概預(yù)算)，其目的是通過不同階段設(shè)計深度的控制保證設(shè)計質(zhì)量。

4 施工階段的質(zhì)量控制

施工是開發(fā)項目形成實體的過程，也是決定最終產(chǎn)品質(zhì)量的關(guān)鍵階段，要提高開發(fā)項目的工程質(zhì)量，就必須狠抓施工階段的質(zhì)量控制。工程項目建成后，如發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題又不可能像一些工業(yè)產(chǎn)品那樣拆卸、解體、更換配件，更不能實行“包換”或“退款”，因此工程項目施工過程中的質(zhì)量控制，就顯得極其重要。

4.1 房地產(chǎn)項目施工前準(zhǔn)備階段質(zhì)量管理。

4.1.1 明確質(zhì)量目標(biāo) 房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量目標(biāo)確定與項目投資人的開發(fā)項目戰(zhàn)略和產(chǎn)品策劃定位有關(guān)，同時與項目的進度控制、成本控制處于一個相同優(yōu)先級。因此，項目開發(fā)的質(zhì)量目標(biāo)必須適合項目本身的特點。目標(biāo)過低，會對項目帶來傷害，失去市場競爭力；過高會造成投入成本加大，綜合開發(fā)績效降低。那么，如何準(zhǔn)確地確定質(zhì)量目標(biāo)？首先，要進行質(zhì)量投入的收益和費用分析，要樹立開發(fā)項目全壽命周期成本觀念。適當(dāng)增加項目的一致成本，減少非一致成本；適當(dāng)增加預(yù)防成本，大力降低事故成本。

4.1.2 制定項目建設(shè)實施的質(zhì)量管理計劃 在確定了項目建設(shè)質(zhì)量目標(biāo)后，制定出實現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)的措施和方法，編制切實可行的質(zhì)量計劃。明確項目團隊的相關(guān)質(zhì)量責(zé)任，項目經(jīng)理對項目質(zhì)量管理負責(zé)，項目質(zhì)量經(jīng)理具體對項目質(zhì)量負責(zé)，項目團隊各專業(yè)工程師對項目質(zhì)量的規(guī)范負責(zé)，實施單位承擔(dān)對項目的結(jié)果負責(zé)。

4.1.3 質(zhì)量保證 質(zhì)量保證就是實施質(zhì)量計劃，增強項目投資人、項目最終用戶項目質(zhì)量的信心。如，在標(biāo)前舉行標(biāo)前說明會，在會上開發(fā)商公開講明本開發(fā)項目的質(zhì)量目標(biāo)，進度目標(biāo)，成本控制目標(biāo)以及招標(biāo)條件，對施工組織設(shè)計和質(zhì)量計劃進行審查；對進場的原材料、構(gòu)配件和設(shè)備進行監(jiān)控；組織由設(shè)計單位和施工單位參加設(shè)計交底和設(shè)計會審會議；檢查施工單位是否建立和健全了質(zhì)量管理體系等。

4.1.4 開發(fā)項目建設(shè)的施工過程質(zhì)量控制 項目施工過程中的質(zhì)量控制，實際就是程序控制和過程偏差控制。過程控制就是對工作過程和階段性成果進行比較，找出工作范圍在執(zhí)行中的偏差；運用合同說明與實際工作成品和半成品進行比較，找出偏差；運用施工方案、施工作業(yè)順序與工作過程順序進行比較找出偏差；運用抽查、巡查、普查等手段對整個作業(yè)過程進行跟蹤，得出是按現(xiàn)階段標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)作業(yè)還是進行整改的意見和建議。

推行施工現(xiàn)場技術(shù)負責(zé)人技術(shù)管理工作責(zé)任制，正確劃分各級技術(shù)管理工作的權(quán)限，使每位工程技術(shù)人員各有專職、各司其事，有職，有權(quán)、有責(zé)。工程開工前，將單位工程施工組織設(shè)計報送監(jiān)理工程師審核。在施工前和施工過程中項目經(jīng)理組織有關(guān)人員，制定詳細的規(guī)章制度和獎罰措施，不允許出現(xiàn)不合格品。在重點工序施工前，必須對關(guān)鍵的檢查項目進行嚴(yán)格的復(fù)核。杜絕重大差錯事故的發(fā)生。

堅持“三檢”制度。即每道工序完后，首先由作業(yè)班組提出自檢，再由施工員項目經(jīng)理組織有關(guān)施工人員、質(zhì)檢員、技術(shù)員進行互檢和交接檢。隱蔽工程在做好;三檢制"的基礎(chǔ)上，請監(jiān)理工程師審核并簽證認可。對于工程施工過程出現(xiàn)的質(zhì)量事故，必須按照事故原因不清不放過、事故責(zé)任者和群眾沒有受到教育不放過和沒有防護措施不放過的"三不放過"原則，認真處理，防患于未然。

篇2

1 前言

房地產(chǎn)開發(fā)項目是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，產(chǎn)業(yè)鏈很長，一般劃分為項目決策階段、項目設(shè)計階段實施階段。房地產(chǎn)項目開發(fā)商作為管理主體，是整個建設(shè)項目決策到工程竣工驗收交付使用的組織者。對工程建設(shè)項目要負總責(zé)。項目管理最根本的目的是“如何有效地利用時間、技術(shù)和人力”。項目管理及是要確保在時間、經(jīng)費和性能指示三項限制條件下，盡可能高效率地完成項目任務(wù)。通過加大對階段性“里程碑”或重大活動的組織管理的控制力度，保證項目順利進行。

2 房地產(chǎn)項目管理的內(nèi)容和特點

房地產(chǎn)項目管理的內(nèi)容是研究如何高效實現(xiàn)項目目標(biāo)，以項目經(jīng)理負責(zé)制為基礎(chǔ)，對項目按照其內(nèi)在邏輯規(guī)律進行有效地計劃、組織、協(xié)調(diào)和控制，以適應(yīng)內(nèi)部及不環(huán)境并使之前高效運作、使各要素優(yōu)化組合和合理配置，保證項目運營的均衡性，利用現(xiàn)代管理技術(shù)和手段，實現(xiàn)項目目標(biāo)，使企業(yè)獲得良好的綜合效益。項目管理是為使項目實現(xiàn)而要求的質(zhì)量、規(guī)定的時限、批準(zhǔn)的費用預(yù)算進行的全過程、全方位的規(guī)劃、組織、控制與協(xié)調(diào)。管理對象是項目本身，故項目管理需要用系統(tǒng)工程的觀念、理論和方法進行，具有全面性、科學(xué)性和程序性項目的目標(biāo)界定了項目管理的主要內(nèi)容是“三控制二管理一協(xié)調(diào)”，即“進度、質(zhì)量、費用”控制、“合同、信息”管理和組織協(xié)調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)項目具有集合性。相關(guān)性、目的性和環(huán)境適應(yīng)性，是一種相互結(jié)合的立體多維關(guān)系，這就說明項目管理具有系統(tǒng)性的特點。加強項目管理，必須對其特點進行詳細分析，認真研究并強化管理。

3 我國房地產(chǎn)開發(fā)項目管理存在的問題

3.1 業(yè)主方項目管理自身存在的問題

3.1.1 由于項目實施的一次性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大部分屬于項目公司，使得業(yè)主方自行進行項目管理往往存在很大的局限性，項目管理缺乏系統(tǒng)的管理模式與經(jīng)驗。

3.1.2 資金短缺，融資能力不足，建設(shè)資金難以保障，工程款拖欠嚴(yán)重。由于房地產(chǎn)開發(fā)投資額巨大，建設(shè)用地大多為競拍所得，地價款必須在三個月內(nèi)支付，且建設(shè)周期長，故多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金短缺。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資基本上是土地抵押及在建工程抵押貸款，貸款額度為60％～70％ ，融資能力較差。因此工程承包多為墊款建設(shè)，工程款拖欠嚴(yán)重。

3.1.3 技術(shù)、管理人才素質(zhì)較差。根據(jù)《房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)配備有相應(yīng)職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員，工程技術(shù)負責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。

3.1.4 工程發(fā)包多為邀請招標(biāo)，未實行真正意義上的公開招標(biāo)。因此選擇的施工隊伍，多數(shù)由包工頭組成，掛靠有資質(zhì)的施工企業(yè)，施工管理人員也是臨時聘請的。施工單位缺乏建設(shè)經(jīng)驗，沒有完整有效的管理制度，建筑水平較差。

3.2 委托監(jiān)理存在的問題

目前建設(shè)監(jiān)理制與業(yè)主方項目管理并行時，存在以下一些問題：

3.2.1 權(quán)責(zé)不明，責(zé)任不清。房地產(chǎn)開發(fā)采取委托監(jiān)理與業(yè)主方項目管理并行的管理模式，僅將施工階段委托監(jiān)理。且為了確保其利益、便于造價控制，不將設(shè)計變更與投資控制的權(quán)力授予監(jiān)理，以致監(jiān)理單位與建設(shè)單位和承建單位關(guān)系錯綜復(fù)雜， 管理混亂。

3.2.2 建設(shè)項目監(jiān)理缺乏獨立性、公正性。因建設(shè)單位配備有齊全的管理隊伍，包括設(shè)計部、造價部及工程部等，各專業(yè)管理人員配備齊全，各司其責(zé)，且掌握了投資控制權(quán)。因此，建設(shè)單位常直接向施工單位指令，或干涉監(jiān)理工作，造成多頭指揮，在很大程度上影響了監(jiān)理的積極性和責(zé)任心。

3.2.3 甲供材料的質(zhì)量難以控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出于節(jié)約造價考慮，對于某些大宗材料，采取低價招標(biāo)競買等方式采購。由于房地產(chǎn)企業(yè)是投資建設(shè)者，對于材質(zhì)有最終決定權(quán)，且監(jiān)理是受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托的，因此對于甲供材料，常疏于管理，或是勉強放行。由于材料是低價購進，故材質(zhì)往往有偏差，質(zhì)量難以控制。

4 房地產(chǎn)項目管理的實施

4.1 房地產(chǎn)項目管理中的成本控制

成本控制直接決定企業(yè)是否能夠獲利，獲利多少的問題。在整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中，從前期的土地開發(fā)一直到最后的房屋銷售以及管理費等都可以通過采取合理措施降低成本。例如在規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)，降低成本一方面體現(xiàn)在好的設(shè)計、較低的價格； 另一方面也體現(xiàn)在找好的設(shè)計單位，避免所設(shè)計的產(chǎn)品一旦得不到市場認可而出現(xiàn)滯銷等情況。

4.2 房地產(chǎn)項目管理中的進度控制

房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及進度控制的活動有：投資機會選擇與策劃、可行性研究、前期工作(包括土地開發(fā)、項目融資、規(guī)劃設(shè)計、招授標(biāo)、合同的簽署等等)、建設(shè)階段、租售階段(還可能包括物業(yè)管理階段)。做好房地產(chǎn)項目的進度管理，就應(yīng)在這些環(huán)節(jié)上做好時問上的安排。應(yīng)對參與各方進行范圍管理，某一參與方何時介入、何時退出及其責(zé)任范圍；研究項目各個工作的相關(guān)程度，有的是互不影響的并行工作，有的是完全相關(guān)的，有的是不完全相關(guān)的；針對項目的情況，制定出房地產(chǎn)開發(fā)項目各個工作的先后次序及預(yù)計持續(xù)時間，并對項目的進展情況及時監(jiān)控，建筑工程的進度控制是在房地產(chǎn)項目施工工期要求的前提下進行的， 它服務(wù)于整個房地產(chǎn)開發(fā)流程的進度控制。

房地產(chǎn)項目的工作流程并不是唯一的，所以開發(fā)周期的活動性較大，不同的開發(fā)企業(yè)其項目開發(fā)持續(xù)時間也不一樣。我國某知名房地產(chǎn)企業(yè)所采用的“快速開工快速銷售” 模式， 強凋操作流程的創(chuàng)新與優(yōu)化，產(chǎn)品研發(fā)．開發(fā)手續(xù)．工程建設(shè)三者之間的交叉與搭接，準(zhǔn)確地進行市場定位和推廣定位，擁有強大的銷售網(wǎng)絡(luò)和銷售能力。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)公司操作項目“一環(huán)套一環(huán)” 的串聯(lián)方式，該企業(yè)改為并聯(lián)的方式，從而從拿地到項目開工到開盤的時間大大縮短。

4.3 監(jiān)理存在問題的管理

4.3.1 完善監(jiān)理制度，提高監(jiān)理水平。一是拓寬監(jiān)理領(lǐng)域，發(fā)展全能監(jiān)理，實施全方位、全過程監(jiān)理；二是加強對監(jiān)理單位的資質(zhì)管理， 建立公平有序的監(jiān)理市場；三是適當(dāng)提高監(jiān)理取費標(biāo)準(zhǔn)，制止監(jiān)理企業(yè)惡性競爭；四是加大培訓(xùn)教育力度，提高監(jiān)理人員的整體素質(zhì)

4.3.2 明確監(jiān)理單位與建設(shè)單位、承建單位的關(guān)系。建設(shè)單位與監(jiān)理單位的關(guān)系是平等的合同約定關(guān)系，是委托與被委托的關(guān)系。監(jiān)理單位所承擔(dān)的任務(wù)由雙方事先按平等協(xié)商的原則確定于合同之中，監(jiān)理委托合同一經(jīng)確定，建設(shè)單位不得干涉監(jiān)理工程師的正常工作。監(jiān)理單位依據(jù)監(jiān)理合同中建設(shè)單位授予的權(quán)力行使職責(zé)，公正獨立地開展監(jiān)理工作。

篇3

近幾年來，房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，供需兩旺。隨著“大盤”、“精品”時代的到來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)優(yōu)勝劣汰的進度也在加快，在這個過程中如何求生存、求發(fā)展，是擺在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面前的一個重要課題。在相同的區(qū)域環(huán)境中，除了開發(fā)適銷對路的產(chǎn)品外，最重要的是降低項目開發(fā)成本，最大限度地提高投資效益，這一點受眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)注，既是熱點又是難點。如何降低項目開發(fā)成本，提高投資效益?對房地產(chǎn)開發(fā)的造價進行有效地控制與管理是關(guān)鍵。

1.房地產(chǎn)開發(fā)全程造價的分類及其特點

目前，根據(jù)我國建設(shè)工程項目的建設(shè)程序，房地產(chǎn)項目從醞釀、規(guī)劃、建設(shè)到投入使用大致分為四個階段：項目投資決策階段（項目建議書、可行性研究、投資收益分析），項目規(guī)劃設(shè)計階段（項目規(guī)劃設(shè)計、方案審批），項目實施階段（施工階段），項目竣工結(jié)算階段。

在項目投資決策階段，開發(fā)商依據(jù)建議書編制初步投資估算，做可行性研究報告時編制詳細投資估算，由于都是投資估算，一般誤差在+30%到-20%之間，所以誤差較大。這一階段建設(shè)工程造價控制的難點是：第一，項目具體實施方案尚未確定，估算難以達到準(zhǔn)確；第二，此階段開發(fā)商有時是為了爭取項目的開工，行政決策意識比較強，投資估算偏??；第三，投資估算所選用的數(shù)據(jù)資料信息有時難以真實的反應(yīng)實際情況。在項目規(guī)劃設(shè)計階段，從控制建設(shè)工程造價來說一般又分為四個小階段：第一，方案規(guī)劃階段，該期間開發(fā)商應(yīng)根據(jù)方案圖紙和說明書，作出含有各專業(yè)的詳盡的建安造價估算書；第二，初步設(shè)計階段，開發(fā)商根據(jù)初步設(shè)計圖紙和說明書及概算定額（擴大預(yù)算定額或綜合預(yù)算定額）編制初步設(shè)計總概算；概算一經(jīng)批準(zhǔn)，即為控制擬建項目工程造價的最高限額；第三，技術(shù)設(shè)計階段（擴大初步設(shè)計階段，簡稱擴初），開發(fā)商應(yīng)根據(jù)技術(shù)設(shè)計的圖紙和說明書及概算定額（擴大預(yù)算定額或綜合預(yù)算定額）編制初步設(shè)計修正總概算；第四，施工圖設(shè)計階段，開發(fā)商應(yīng)根據(jù)施工圖紙和說明書及預(yù)算定額編制施工圖預(yù)算，用以核實施工圖階段造價是否超過批準(zhǔn)的初步設(shè)計概算。施工圖預(yù)算是確定承包合同價，結(jié)算工程價款的主要依據(jù)。設(shè)計階段的造價控制是一個有機聯(lián)系的整體，各設(shè)計階段的造價（估算、概算、預(yù)算）相互制約、相互補充，前者控制后者，后者補充前者，共同組成設(shè)計階段的控制系統(tǒng)。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造價控制技術(shù)與方法

2.1 立項階段的造價控制措施

房地產(chǎn)市場是不完全競爭市場，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在對收入與造價分析時，相對來講，收入的不確定性可能大一些，對于造價來講，如材料費用，盡管也會隨市場波動，但相對來講可能小一些。對開發(fā)項目可行性進行造價相對準(zhǔn)確的估算，不僅對于項目可行性研究十分重要，而且對于造價控制也十分重要，把造價控制由事后控制做到事前控制。在造價估算時，按會計分類盡可能的進行細化，使以后在造價控制時能夠有的放矢。同樣一個項目，不同的企業(yè)因為其信用、融資能力的不同而造成造價與風(fēng)險是不相同。因此要根據(jù)企業(yè)自身的特點和把控風(fēng)險能力的不同，合理安排好風(fēng)險與資金利用率之間的平衡，安排好資金鏈。

2.2 設(shè)計階段的造價控制措施

有資料表明，初步設(shè)計階段影響投資的可能性是75%～95%，技術(shù)設(shè)計影響投資的可能性是35%～75%，施工圖設(shè)計階段影響投資的可能性是25%～35%，而到了施工階段，影響工程造價的可能性已經(jīng)只有10%。由此看來，控制工程造價的關(guān)鍵在于設(shè)計階段。因此影響建設(shè)項目投資造價控制的主要階段是設(shè)計階段，設(shè)計階段是投資造價控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。建設(shè)項目設(shè)計的節(jié)約是最大的節(jié)約，認真做好設(shè)計階段投資控制對控制建設(shè)項目投資至關(guān)重要，是控制建設(shè)項目投資的根本所在。一份好的設(shè)計方案，不僅要取得良好的社會效益，還應(yīng)具有經(jīng)濟的合理性。長期以來，建設(shè)單位普遍對建設(shè)項目的設(shè)計階段重視不夠，較少過問設(shè)計方案的經(jīng)濟合理性，致使一些設(shè)計項目的設(shè)計質(zhì)量不高。

2.3 基建階段的造價控制措施

按基建程序辦事，就是要遵循工程建設(shè)的客觀規(guī)律辦事，它是多年來基本建設(shè)正反兩方面經(jīng)驗的科學(xué)總結(jié)。要合理安排開工順序和提高交用標(biāo)準(zhǔn)。積極引進市場機制和競爭機制，在承發(fā)包上實行招投標(biāo)，是全面造價管理工作的重點。把競爭機制引入全面造價管理，在相對平等的條件下進行招標(biāo)承包，擇優(yōu)選擇工程承包公司、設(shè)計單位、施工單位和材料設(shè)備供應(yīng)單位。

3.結(jié)語

長期以來，人們習(xí)慣于把尋找開發(fā)項目、項目實施作為重點工作來抓，而把造價的控制與管理工作集中在竣工結(jié)算審核階段，畢竟是被動控制、事后控制。筆者認為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該將“開源”與“節(jié)流”并重，切實重視開發(fā)項目的造價控制與管理。在項目運作的各個階段施行全過程、全方位的造價控制，以利房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金的合理流動，實現(xiàn)投資的良性循環(huán)，為企業(yè)實現(xiàn)效益最大化、獲得持續(xù)健康發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。

篇4

隨著我國現(xiàn)代化建設(shè)的不斷推進，房地產(chǎn)建設(shè)的熱潮不斷涌動，房地產(chǎn)企業(yè)也逐漸成為我國的支柱企業(yè)，但是很多房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中都出現(xiàn)了問題，影響了企業(yè)經(jīng)營的安全性，其中一個重要問題就是財務(wù)管理上的問題。作為資金密集型的企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)公司的財務(wù)管理工作對企業(yè)來說極其重要，因此識別并解決財務(wù)管理中存在的問題，對房地產(chǎn)企業(yè)來說極其重要。

一、房地產(chǎn)開發(fā)公司加強財務(wù)管理必要性

房地產(chǎn)開發(fā)公司作為資本密集型企業(yè)，資金鏈?zhǔn)且粋€決定企業(yè)生死的要素。資金的流動存在于企業(yè)的投資、籌資、生產(chǎn)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)，任一環(huán)節(jié)資金鏈的斷裂都有可能導(dǎo)致企業(yè)的生存危機。而且，企業(yè)的資金又不是越多越好，這會降低企業(yè)資金的使用效率。尤其是房地產(chǎn)開發(fā)公司，其開發(fā)周期長，資金的投入和回收是不斷交叉的，因此需要開發(fā)公司了解開發(fā)整個項目的每個環(huán)節(jié)，以便對資金進行有效管理。另外，成本和質(zhì)量的制衡是房地產(chǎn)公司的另一主題，如何在保證質(zhì)量的基礎(chǔ)上進行成本控制，對房地產(chǎn)公司及其重要。因此，做好企業(yè)的成本控制和成本管理，對房地產(chǎn)企業(yè)有很大的重要性和必要性。

二、房地產(chǎn)開發(fā)公司財務(wù)管理中存在的問題

當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)公司、尤其是中小型開發(fā)公司，財務(wù)管理都存在著一些問題。

（一）對財務(wù)管理的重視性不高

我國房地產(chǎn)開發(fā)公司將管理工作的重點集中在經(jīng)濟效益上，對財務(wù)管理的重視性不夠，尤其是忽視了財務(wù)管理工作在長期規(guī)劃中的作用。一些房地產(chǎn)開發(fā)公司僅僅將財務(wù)管理定位為記賬等會計類工作，對財務(wù)管理認識不夠。另外，一些公司對開發(fā)項目的可行性研究重視度不夠，有的甚至不進行可行性研究，項目安排隨意性大，沒有對資金投入、資金回收、期限等進行詳細安排，導(dǎo)致整個財務(wù)管理過程的混亂。

（二）財務(wù)管理的制度缺乏規(guī)范性

我國房地產(chǎn)開發(fā)公司沒有建立清晰的財務(wù)目標(biāo)，制定的制度也缺乏實際操作性，沒有起到有效的指導(dǎo)作用。有的公司的制度形同虛設(shè)，沒有得到有效的實施。

（三）財務(wù)管理人員的素質(zhì)不高，財務(wù)管理水平低

當(dāng)前我國一些房地產(chǎn)公司的財務(wù)管理人員財務(wù)管理意識淡薄，對財務(wù)管理的認識不夠，且文化程度不高，因此，業(yè)務(wù)技能也不高，他們?nèi)狈ο到y(tǒng)財務(wù)管理知識，在實際工作中只是憑經(jīng)驗和直覺進行管理，這一問題會影響房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)運行的安全性和效率。

（四）財務(wù)風(fēng)險大，融資渠道單一

房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，資金鏈的保證對其及其重要，資金流動的周期很長，且前后期的資金流量很不平衡，所以保持資金的安全流通是很重要的工作。但是，隨著我國對房地產(chǎn)企業(yè)的管控越來越嚴(yán)格，加上其本來的風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)融資也越來越困難。

三、應(yīng)對房地產(chǎn)開發(fā)公司財務(wù)管理問題的對策

（一）加強對財務(wù)管理的重視程度

房地產(chǎn)公司的領(lǐng)導(dǎo)者需要轉(zhuǎn)變經(jīng)營管理理念，加強對財務(wù)管理的重視程度，并將這種重視落到實處，同時將重視程度傳遞給財務(wù)管理人員，嚴(yán)格財務(wù)管理人員的招聘，加強對財務(wù)管理人員的培訓(xùn)，為財務(wù)管理工作的順利進行打下堅實的基礎(chǔ)，營造良好的氛圍。另外，保證在項目開發(fā)前期做好可行性分析，運用財務(wù)管理中項目投資分析的知識，對項目開發(fā)的周期、投入、收益等進行詳細分析，以保證后期開發(fā)過程中資金的可控性。

（二）制定科學(xué)規(guī)范的財務(wù)管理制度，并嚴(yán)格落到實處

房地產(chǎn)企業(yè)管理者要充分了解本企業(yè)項目運行和管理程序，參照本行業(yè)的標(biāo)桿企業(yè)，建立一套科學(xué)規(guī)范且適用的財務(wù)管理制度。在建立規(guī)范的財務(wù)管理制度的基礎(chǔ)上，加強財務(wù)人員對管理制度的學(xué)習(xí)和應(yīng)用，并在實際應(yīng)用過程中加強監(jiān)督，保證財務(wù)管理制度的順利實施，起到應(yīng)有的作用。同時，在運行的過程中不斷進行反饋，以及時解決出現(xiàn)的問題，不斷完善這一制度。

（三）加強對財務(wù)管理人員的培訓(xùn)，提高企業(yè)的財務(wù)管理水平

房地產(chǎn)企業(yè)既要嚴(yán)格財務(wù)管理人員的招聘，又要注重后期對財務(wù)管理人員的培訓(xùn)，無論是認識上還是技能上。財務(wù)管理人員技能的提高，有助于企業(yè)財務(wù)管理水平的提高，進而可以順利推進企業(yè)的財務(wù)管理工作，這對整個工程項目的順利進行都很重要。

（四）加強對資金的管理，多元化融資渠道，以降低企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員要加強對資金管理的重視，整體上把握資金的流入和流出，對項目不同時期資金的流動有整體上的認識，并提前做好準(zhǔn)備，防止出現(xiàn)資金流斷裂的問題。有關(guān)現(xiàn)金流管理的具體措施有：編制現(xiàn)金預(yù)算，加強對應(yīng)收賬款的管理、加快資金回收期，合理利用現(xiàn)金浮游量、充分利用商業(yè)信用，加強對投融資的管理等。對于融資問題，企業(yè)要優(yōu)化融資方式，進行多元化融資。企業(yè)集團還可以在整個企業(yè)建立資金池，將各個項目的資金進行統(tǒng)一管理，對各個項目的資金進行調(diào)劑使用，從而保證整體的穩(wěn)定。

四、結(jié)束語

總之，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理非常重要，認識并解決這些問題，對房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展有著重要的意義。

參考文獻：

篇5

（一）項目方案方面存在問題

項目方案的確定對房地產(chǎn)企業(yè)日后的發(fā)展起決定的作用。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)商對項目方案的確定比較重視，但在這一過程中總是不按照相應(yīng)的規(guī)章制度進行，導(dǎo)致這方面的工作做得不足，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：第一，沒有深入市場進行調(diào)研。很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在得到項目后，想要快速獲得經(jīng)濟效益，在沒有進行市場調(diào)查的情況下，就盲目確定了開發(fā)的方案，只考慮什么賺錢，就開發(fā)什么樣的產(chǎn)品，過分的效仿別人，所以導(dǎo)致開發(fā)的產(chǎn)品沒有特色，缺少吸引力。第二，因為缺少市場調(diào)查這一過程，所以導(dǎo)致決策層在方案的決策階段會出現(xiàn)失誤，從而增加企業(yè)的風(fēng)險。第三，沒有樹立品牌意識。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)過分的追求經(jīng)濟利益，在方案確定的過程中，只考慮怎樣才能從這個項目中賺到更多的錢，而沒有重視產(chǎn)品的品牌意識和形象，而一個企業(yè)要想可持續(xù)發(fā)展，就要樹立品牌意識，否則企業(yè)將無法生存。第四，項目開發(fā)投資估算報告缺乏，這一過程如果不嚴(yán)謹，會導(dǎo)致項目在施工過程中無法有效的控制投資成本，從而會出現(xiàn)投資成本大于計劃成本的現(xiàn)象，造成嚴(yán)重的經(jīng)濟損失。

（二）施工設(shè)計方面存在問題

很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在圖紙設(shè)計階段做的工作很少，甚至沒有，開發(fā)商認為圖紙設(shè)計不是他們的事情，只要交給專業(yè)的設(shè)計單位就可以，所以只注重施工階段的成本控制和質(zhì)量控制，忽略設(shè)計階段的成本和質(zhì)量控制。一些企業(yè)為了盡快的得到圖紙進行項目施工，在一切事情都不明了的情況下，要求設(shè)計單位進行設(shè)計工作，這樣就會導(dǎo)致設(shè)計的圖紙在功能和使用方面存在問題，如果在施工的過程中發(fā)現(xiàn)問題，就要進行變更，這不僅增加了投資的成本，還影響了工期。企業(yè)對設(shè)計單位圖紙設(shè)計的過程缺乏監(jiān)督和管理，使得圖紙在投資控制方面不明確，企業(yè)無法有效的進行成本控制。

（三）合同管理方面問題

目前，還有很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏法制觀念，導(dǎo)致在合同管理方面存在問題。企業(yè)在合同簽訂的過程中，大多是經(jīng)過雙方友好協(xié)商簽訂的，但如果合同的內(nèi)容不完善，雙方對合同條款的理解存有歧義，協(xié)商不成就會產(chǎn)生糾紛。很多企業(yè)合同管理存在的問題有以下幾點：第一，開發(fā)項目合同簽訂的過程十分簡單，不符合標(biāo)準(zhǔn)合同的要求，合同的內(nèi)容不全面、不嚴(yán)謹，存在漏洞，往往會因一字之差給企業(yè)帶來經(jīng)濟損失。第二，合作雙方都不嚴(yán)格遵守合同的內(nèi)容予以執(zhí)行，存在隨意更改合同的現(xiàn)象，這樣就會導(dǎo)致工程索賠、工期延長、成本增加的情況發(fā)生。第三，在發(fā)生糾紛時，往往采取一些不恰當(dāng)?shù)氖侄芜M行解決，而不用法律武器來維護自身的權(quán)益。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提高項目管理的措施

（一）深入市場進行調(diào)研

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要重視項目的市場定位，根據(jù)市場的需求研究項目產(chǎn)品。首先，企業(yè)要了解國家和地區(qū)的政策和法規(guī)，明確政府對房地產(chǎn)企業(yè)的政策取向，如果政府對這一行業(yè)持支持的態(tài)度，就會在各方面給予幫助，這樣企業(yè)就會減小投資的風(fēng)險，所以企業(yè)要清楚了解開發(fā)的項目是否是政府支持的，切忌違反政策。其次，企業(yè)要根據(jù)自身的發(fā)展情況和特點，積極深入市場進行調(diào)查，明確該項目的消費群眾，掌握消費群眾的生活水平、居住環(huán)境、設(shè)施需求等情況，從而研究出滿足人們需求的產(chǎn)品。最后，開發(fā)商要了解周圍樓盤的基本情況，如：設(shè)計、價格、銷售面積、開發(fā)商的實力等，掌握競爭對手的情況，做到知己知彼，提高企業(yè)的競爭力。

（二）重視品牌建設(shè)

房地產(chǎn)企業(yè)的競爭越來越激烈，企業(yè)要想在激烈的市場競爭中生存和發(fā)展，就要重視品牌建設(shè)，樹立品牌意識。企業(yè)要在為市場提供優(yōu)等的產(chǎn)品和優(yōu)良服務(wù)的情況下，進行科學(xué)的策劃宣傳活動。可以利用媒體廣告進行宣傳，要保證廣告的真實性，不要自我吹噓。房地產(chǎn)企業(yè)品牌建設(shè)和形象的樹立要經(jīng)過長期的積累，例如：萬科地產(chǎn)、綠地地產(chǎn)等，它們都是經(jīng)過了多年的經(jīng)驗積累才獲得知名度的。

（三）加強項目合同管理

篇6

中圖分類號：F293.3 文獻標(biāo)識碼： A

引言

隨著我國國民經(jīng)濟水平的迅猛發(fā)展，推動我國房地產(chǎn)事業(yè)的規(guī)模不斷擴大，也加劇了房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的競爭。因此，針對目前房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理中常見的問題采取相應(yīng)的解決措施，力求提升我國房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的質(zhì)量。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理存在的主要問題

1、開發(fā)前期準(zhǔn)備和調(diào)研工作不夠

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)項目普遍存在著盲目決策開發(fā)的問題，在一個項目開始之前，往往缺乏前期調(diào)研論證，一拿到地就開始蓋樓，不進行技術(shù)、經(jīng)濟方面的考量和論證，造成了項目管理在前期無法進行預(yù)測和控制，使后期出現(xiàn)了一系列問題，影響著土地和資本的流通和優(yōu)化配置。

2、管理體制不健全，致使進度和成本偏離預(yù)期目標(biāo)

我國房地產(chǎn)項目在進行開發(fā)時，對項目管理的理解不夠深入，照搬項目管理的模式，與預(yù)期目標(biāo)出現(xiàn)了很大的偏離，如近年來出現(xiàn)的延遲交房，開發(fā)成本過高，管理費用居高不下等等，超出預(yù)期很多。

3、不夠重視施工許可規(guī)定，致使施工不能如期進行

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目時，通常都希望工程盡快結(jié)束，實現(xiàn)經(jīng)濟效益。大部分施工單位為了盡早開工，在沒有經(jīng)過政府建設(shè)主管部門施工檢查與辦完相關(guān)手續(xù)之前就開始施工，容易在施工過程中被強制暫停，而施工單位會遭受罰款，房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)也會被實施經(jīng)濟懲罰。

4、設(shè)計監(jiān)理制度不夠規(guī)范

當(dāng)前，設(shè)計單位和監(jiān)理單位存在配合不緊密甚至脫節(jié)的問題，使得大量設(shè)計問題在施工中頻繁出現(xiàn)，變更圖紙比原設(shè)計圖紙還多，既造成了成本上的浪費和管理上的混亂，加之工程設(shè)計的建立制度本來不夠完善，使得工程進展變得緩慢。

5、造價預(yù)算出現(xiàn)嚴(yán)重偏差

一般的情況下，房地產(chǎn)項目的投資額度是在決策階段或者設(shè)計階段進行確定，但是在項目正式確定開工以后，由于受到施工各方的人員、材料、施工的機械以及施工工藝和施工環(huán)境之間的不斷變化的因素的影響，施工階段對于工程的造價管理出現(xiàn)極大的偏差，比如開發(fā)商在設(shè)計階段不重視設(shè)計的合理性，導(dǎo)致在施工階段出現(xiàn)問題而對設(shè)計進行更改。這種更改往往引發(fā)連續(xù)性的一系列的變動而可能增加工程造價。

6、完工驗收與備案管理不夠嚴(yán)格

房地產(chǎn)開發(fā)單位對工程施工中分項驗收等主要環(huán)節(jié)管理不夠嚴(yán)格，一直到工程完工驗收之后還存在著結(jié)算依據(jù)不足、驗收資料不完全等情況，從而導(dǎo)致不能辦理相關(guān)的驗收手續(xù)，出現(xiàn)拖延交付等不良結(jié)果。假如建筑施工單位是由多一個施工隊伍組成，工程驗收環(huán)節(jié)與備案就更加重要，必須重視。

二、房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理難點的解決措施

1、加強項目前期投資決策階段的市場詳細可行性研究工作

前期的項目可行性研究是項目的靈魂，而據(jù)此進行的工程項目設(shè)計是工程建設(shè)的龍頭，只有龍頭中有“魂”，才能使工程項目設(shè)計、建設(shè)和項目過程管理有章可循。龍頭抬不起來，“龍身”無法行動。沒有圖紙，無法建設(shè);有圖常變，目標(biāo)落空。要重視項目的前期可研工作，就要加強前期可研的人力、物力、財力和時間的科學(xué)投入;要建立、完善決策支持機構(gòu)，收集、整合決策支持性資源，必要時要“借腦”;完善決策程序，提高決策水平和效率，使得項目市場定位和產(chǎn)品定位科學(xué)化、市場化、系統(tǒng)化。

2、加強項目決策實施階段的項目各階段設(shè)計和前期工程項目管理計劃工作

整合、招標(biāo)或委托有資質(zhì)、有類似業(yè)績、與項目匹配的專業(yè)設(shè)計資源，要求設(shè)計單位按照已批準(zhǔn)的項目可研報告進行方案、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計，并以可研報告的預(yù)設(shè)要求評價、審核各階段設(shè)計文件;此階段尚要依據(jù)項目可研和設(shè)計文件編制詳細的項目管理計劃和完善、周密的、包含接口條件在內(nèi)的項目各工程內(nèi)容招標(biāo)文件。要嚴(yán)格控制工程變更，凡涉及建筑功能性等的原則性工程變更，一定要慎重并經(jīng)過必要的決策程序才能進行。

3、要從開發(fā)商整體運作上真正重視項目收尾階段的項目管理工作

在項目收尾階段可建立一個由開發(fā)商主管工程領(lǐng)導(dǎo)牽頭、整合工程管理、銷售、技術(shù)、開發(fā)、材供、物業(yè)管理等內(nèi)部人員組成的工程項目收尾臨時機構(gòu)，與工程項目管理現(xiàn)場人員分工協(xié)作，共同完成工程收尾階段的項目管理及項目交付、移交工作。

4、加強房地產(chǎn)開發(fā)工程項目中成本的控制

政府規(guī)費、監(jiān)理費用、設(shè)計費用、小區(qū)建設(shè)費用、建安造價等構(gòu)成了一個房產(chǎn)開發(fā)工程的成本。其中建安造價占到總成本的80%以上。要做好工程成本的控制就要做到：第一，引入競爭機制，做到招標(biāo)的公正、公平、公開，選擇質(zhì)量保證高、信譽好、價格合理的施工單位承擔(dān)工程施工任務(wù)。第二，施工前做好工程預(yù)算，在工程施工中控制工程款項。第三，嚴(yán)格執(zhí)行三級簽證的制度，就是只有在經(jīng)過三級負責(zé)人的審核通過后，現(xiàn)場代表方才能鑒證給施工單位。做到層層審核，進行合理鑒證。

5、工期的控制

工期的控制在房地產(chǎn)開發(fā)項目中也是非常重要的工作。因為其不僅有關(guān)施工企業(yè)和開發(fā)商的利益，還關(guān)系到房產(chǎn)消費者的利益，是一個利益的連環(huán)。所以要根據(jù)工程實際情況監(jiān)督施工單位，制訂切實可行的進度計劃和組織設(shè)計。

6、安全的控制

房地產(chǎn)開發(fā)商和施工單位應(yīng)該對地產(chǎn)開發(fā)的永久性和施工安全結(jié)構(gòu)足夠重視，必須根據(jù)國家相關(guān)安全規(guī)定進行嚴(yán)格控制，保證工程的安全性。

7、房地產(chǎn)施工質(zhì)量管理

首先，積極使用先進的工藝技術(shù)，科學(xué)合理安排施工進度，科學(xué)調(diào)配勞動力，對總體計劃進行周全、翔實的安排，特別是對施工容易發(fā)生的技術(shù)問題要制定詳細的應(yīng)急措施。同時，專門成立測量小組，認真細致做好測量放樣的工作，工程平面的點、線，都是通過坐標(biāo)點和該點的高度來確定形成，因此，要重視放樣，數(shù)據(jù)要經(jīng)有關(guān)人員復(fù)核后才能進行下道工序的施工。

而且，建立高效靈敏的質(zhì)量信息反饋系統(tǒng)。設(shè)置專門機構(gòu)作為信息中心，負責(zé)搜集、整理和傳遞質(zhì)量動態(tài)信息給項目領(lǐng)導(dǎo)小組，便于領(lǐng)導(dǎo)小組對異常情況的數(shù)據(jù)信息迅速做出反應(yīng)，把指令信息傳遞給執(zhí)行工程部，及時調(diào)整施工安排，糾正偏差，進而形成一個對數(shù)據(jù)迅速反應(yīng)、保證項目質(zhì)量的信息網(wǎng)絡(luò)?，F(xiàn)場質(zhì)檢工作員要按時搜集班組相關(guān)質(zhì)量信息，并且進行隨機抽樣，提取相關(guān)的質(zhì)量數(shù)據(jù)，為決策提供可靠依據(jù)。

最后對材料進場嚴(yán)格執(zhí)行檢驗制度。根據(jù)材料計劃檢查材料的規(guī)格、名稱、型號、數(shù)量，檢驗是否具有合格證、材料檢測報告，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，只有材料全部符合條件之后才能通過，并做好進貨驗證記錄。試驗員還要對使用中的材料進行抽查，做好材料二次檢驗工作。

結(jié)束語

隨著房地產(chǎn)市場和建筑市場的進一步規(guī)范，利潤將隨之降低。只有通過挖掘潛力，提高項目管理水平和項目管理人員的素質(zhì)，不斷開拓創(chuàng)新，才能使房地產(chǎn)和建筑施工企業(yè)得以生存和發(fā)展。必須科學(xué)合理地對施工中各項工作進行管理，保證整個項目工程的順利進行。

參考文獻

[1]曹懷.基于房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理措施分析探討.四川建材,2009,4.

篇7

與所有的產(chǎn)品開發(fā)過程一樣,房地產(chǎn)項目開發(fā)一般可分為立項決策階段、策劃和設(shè)計階段、施工階段、交付和運營階段。一個房地產(chǎn)建設(shè)項目的成功,取決于對項目的良好決策和后續(xù)的組織實施,而策劃和設(shè)計階段是將原則性的宏觀的決策意圖,落實到具體的微觀的設(shè)計圖紙中,從而為施工階段提供依據(jù)性技術(shù)文件的的過程。設(shè)計階段的工作具有承前啟后的作用,既需要向前延伸到宏觀策劃層面,又需要向后延伸到施工圖紙的具體細節(jié)控制,是項目開發(fā)成功的重要環(huán)節(jié)。

1.設(shè)計策劃的重要性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)迫于資金壓力,總是被壓縮開發(fā)周期,很少有企業(yè)潛心研究市場的真正需求、產(chǎn)品的內(nèi)涵和對社會、城市環(huán)境、歷史帶來的影響。也很少有企業(yè)勇于探索和創(chuàng)新。速成的設(shè)計、速成的房地產(chǎn)產(chǎn)品,又怎能成為經(jīng)久傳世之作?市場上已不乏似曾相似的建筑面孔,無非因其地段不同、開發(fā)商不同、廣告宣傳不同而形成差異而已。在市場的火爆過去以后,理性的購房者已日益學(xué)會全面評估產(chǎn)品內(nèi)涵和價值,甚至對開發(fā)企業(yè)的品牌所代表的品質(zhì)高度有清晰的評判。因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果不重視開發(fā)建設(shè)項目的前期設(shè)計策劃工作,其長期發(fā)展利益必然受到局限。

對于開發(fā)內(nèi)容復(fù)雜、規(guī)模大、周期長、社會影響大的綜合性開發(fā)項目而言,開發(fā)商在設(shè)計策劃、設(shè)計管理方面的主導(dǎo)性作用就更為明顯。尤其是商業(yè)綜合性持有型物業(yè)的開發(fā),如果在前期設(shè)計策劃和設(shè)計管理階段不投入足夠力量研究、策劃和管理設(shè)計,那么,施工階段、招商階段必然會遇到瓶頸,不得不調(diào)整、變更以適應(yīng)市場。而盲目建成的項目在投入運營后更會自食其果,商業(yè)設(shè)想無法實現(xiàn),商業(yè)利益無法保障,物業(yè)價值得不到提升,從而留下永久遺憾。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目設(shè)計策劃階段,應(yīng)該站在城市長期有序發(fā)展的高度,目光放長遠些,在人居環(huán)境的品質(zhì)、文化藝術(shù)創(chuàng)作的品味、建材和技術(shù)的標(biāo)準(zhǔn)上投入足夠的精力,避免急功近利的心態(tài),不論是出售的物業(yè)還是持有的物業(yè),都應(yīng)將其視為不可逆轉(zhuǎn)的、需持久經(jīng)營和不斷保值增值的物業(yè),才能引導(dǎo)設(shè)計師創(chuàng)作出有藝術(shù)內(nèi)涵、有科技水準(zhǔn)的作品。這也是房地產(chǎn)企業(yè)永續(xù)發(fā)展所需要的品牌創(chuàng)建之路。

2.設(shè)計策劃的內(nèi)容

建筑設(shè)計,在某種意義上講可等同于建筑產(chǎn)品的研發(fā),它是藝術(shù)創(chuàng)作與科學(xué)技術(shù)的結(jié)合。它不能用工業(yè)化、工廠化、程序化的過程進行生產(chǎn),對于不同地點、不同使用功能、性質(zhì)的建筑從內(nèi)容到外表形態(tài)是不同的。因此需要完整細致的策劃。

以住宅項目為例具體來講,在通過大量的調(diào)研確定了購房客戶目標(biāo)定位和價格定位的情況下,首先需要研究建筑的功能如何滿足使用者的基本需求,然后還需要研究城市規(guī)劃以及特定的社會歷史文化環(huán)境,調(diào)研生態(tài)環(huán)境,確定建筑形態(tài)、外立面設(shè)計的藝術(shù)創(chuàng)作風(fēng)格走向;引導(dǎo)規(guī)劃和建筑設(shè)計創(chuàng)作出富有文化內(nèi)涵的、與城市環(huán)境和諧的優(yōu)秀設(shè)計作品。

對于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。前期設(shè)計策劃更為重要。在得到大量市場調(diào)研信息的前提下,需要與相關(guān)部門共同策劃確定商業(yè)開發(fā)策略和目標(biāo)消費人群,繼而研究業(yè)態(tài)品類、組合關(guān)系和商家定位。在這些研究工作的基礎(chǔ)上,才能對設(shè)計單位提出較為可操作的方案設(shè)計要求。而在方案設(shè)計過程中,從客流、物流動線安排,到店鋪形態(tài)和組合布置、面積分配,到公共空間設(shè)施的策劃,開發(fā)企業(yè)在整個過程中都需要用心策劃,組織和引導(dǎo)設(shè)計單位進行設(shè)計。

隨著低碳、環(huán)保、綠色日益成為時代的主題,房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)承擔(dān)起社會責(zé)任,努力響應(yīng)這一主題,不僅被動地履行各項新規(guī)范規(guī)定的環(huán)保節(jié)能指標(biāo)義務(wù),而且主動創(chuàng)新,研究提升開發(fā)產(chǎn)品的科技含量,努力實現(xiàn)綠色環(huán)保人居環(huán)境。

3.設(shè)計階段的成本管理和措施

建設(shè)工程造價管理涉及到建設(shè)項目的各個階段和各個環(huán)節(jié),其中,實行以設(shè)計階段為重點的建設(shè)項目全過程投資控制最為關(guān)鍵。成本管理是設(shè)計策劃和管理部門的重要職責(zé)之一。

成本管理的過程,首先需要根據(jù)產(chǎn)品定位所確定的成本指標(biāo),拆分到建筑的各專業(yè)內(nèi)容分項中。然后,根據(jù)分項成本指導(dǎo)設(shè)計策劃,對市場部門或使用和管理部門提出的要求進行全面分析,確定符合成本目標(biāo)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。設(shè)計策劃過程,需自始至終結(jié)合成本的概念,在設(shè)計由淺入深的同時,成本指標(biāo)由寬泛和籠統(tǒng)發(fā)展到逐項清洗和明確。

為了落實成本控制,在各階段設(shè)計中,需精心研究建筑每一個部件的設(shè)計,研究材料和施工條件,進行多方案經(jīng)濟比較,降低每個構(gòu)件的造價。而機電系統(tǒng)選型不僅需要考慮到初期投資,還需要考慮運行費用和設(shè)備維護費用,因而需要進行綜合技術(shù)經(jīng)濟評價,正確處理好技術(shù)先進與經(jīng)濟合理之間的對立統(tǒng)一關(guān)系。另外,還應(yīng)加強各專業(yè)設(shè)計圖紙之間的協(xié)調(diào)性管理,避免因設(shè)計圖紙的不協(xié)調(diào)、不完善帶入施工階段而造成返工。在招標(biāo)階段,尤其是機電設(shè)備招標(biāo)階段,設(shè)計策劃管理部門應(yīng)根據(jù)材料設(shè)備的重要性進行分級,明確規(guī)定各類材料設(shè)備的品牌檔次,將有限的投資合理分配到各種材料設(shè)備中,力求保證建筑品質(zhì)的同時做到經(jīng)濟合理。

限額設(shè)計是控制成本的有效辦法。在可行性研究和產(chǎn)品定位明確后,設(shè)計管理部門應(yīng)根據(jù)批準(zhǔn)的投資估算限額,提出限額設(shè)計指標(biāo)。在方案設(shè)計階段,可按可行性研究成本目標(biāo)的80%提出估算目標(biāo);在擴初設(shè)計階段,可按方案估算成本的90%提出概算成本目標(biāo);施工圖設(shè)計階段,可按概算成本的90%值提出預(yù)算成本目標(biāo);預(yù)留10%供施工過程中調(diào)節(jié)。在每一階段設(shè)計完成后,都應(yīng)確認限額設(shè)計要求是否得到有效落實。

在管理機制上,可考慮加強限額設(shè)計的經(jīng)濟責(zé)任制管理,在設(shè)計合同中,制定相應(yīng)的措施條款,凡因設(shè)計單位錯誤、漏項擴大規(guī)?；蛱岣邩?biāo)準(zhǔn)而導(dǎo)致工程靜態(tài)投資超支,可扣減設(shè)計費。對于確有必要調(diào)整預(yù)算指標(biāo)的情況,須嚴(yán)格按權(quán)限進行逐級審批。對于節(jié)約投資限額的給予獎勵,超過投資限額的進行罰款。發(fā)揮設(shè)計人員積極性,鼓勵設(shè)計單位在限額內(nèi)提供最優(yōu)設(shè)計。

4.設(shè)計階段的技術(shù)質(zhì)量管理措施

4.1設(shè)計質(zhì)量全過程管理的重要性

建筑設(shè)計隨機性大,需要全過程精心策劃和控制,才能取得最優(yōu)成果。建筑設(shè)計質(zhì)量的優(yōu)劣,確切地說是一個目標(biāo)范圍的界定,符合建筑規(guī)范、規(guī)程和標(biāo)準(zhǔn)是建筑設(shè)計合格的下限。建筑設(shè)計精品是在設(shè)計運行過程中優(yōu)化取舍,不斷完善完美。因此,設(shè)計質(zhì)量的優(yōu)化管理是十分值得重視的。建筑設(shè)計的優(yōu)化管理是全方位全過程的動態(tài)管理。靜止的簡單化的“結(jié)果管理”淘汰制,只會浪費時間和造成經(jīng)濟損失。建筑設(shè)計全過程要自始至終,由組織管理到專業(yè)技術(shù)管理,由藝術(shù)領(lǐng)域到科學(xué)技術(shù)領(lǐng)域、由建筑形態(tài)到技術(shù)措施,由形象思維到邏輯思維,由方案到施工圖,進行細化、優(yōu)化和篩選。它是積極主動、極具挑戰(zhàn)性的動態(tài)質(zhì)量管理。

4.2設(shè)計組織框架的構(gòu)建

建筑項目設(shè)計管理的首要任務(wù)應(yīng)是項目設(shè)計組織框架的策劃。一個規(guī)模較大的完整的開發(fā)建設(shè)項目的設(shè)計,不僅包含規(guī)劃和建筑設(shè)計、結(jié)構(gòu)設(shè)計、采暖通風(fēng)和空氣調(diào)節(jié)設(shè)計、給排水設(shè)計、熱能動力設(shè)計、建筑電氣設(shè)計,還包含水、電、煤、通訊等市政配套設(shè)計內(nèi)容,甚至可能涉及道路橋梁、人防專業(yè)設(shè)計,還包含室內(nèi)精裝修設(shè)計、景觀綠化設(shè)計、智能化設(shè)計,有的項目還需要專門進行標(biāo)識系統(tǒng)設(shè)計、建筑立面照明設(shè)計、藝術(shù)品和家具用品設(shè)計等分工細致、深化的設(shè)計內(nèi)容。隨著低碳、綠色、高科技的時代主題日益明確,還需考慮能源科技項目的專項設(shè)計。另外,業(yè)主招標(biāo)管理部門可能還會對設(shè)計管理部門提出提供各類招標(biāo)項目技術(shù)規(guī)格說明書、技術(shù)標(biāo)評審等的招標(biāo)配合工作要求。因此,在設(shè)計工作計劃中還需要考慮到這項工作的安排。

如此繁雜的設(shè)計工作內(nèi)容,沒有一家設(shè)計單位能夠獨立完成。因此,開發(fā)商的設(shè)計策劃和管理部門在設(shè)計策劃的前期階段,必須清晰地確立全部設(shè)計內(nèi)容,將其合理地分解成多個工作包,對每個設(shè)計工作包明確內(nèi)容、要求、目標(biāo)、時間,并建立這些工作包之間的工作界面和責(zé)任關(guān)系,使不同專業(yè)和專長的設(shè)計單位各司其職、各盡所能、協(xié)同工作,圍繞設(shè)計策劃所確定的藝術(shù)主題和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),最終完成高質(zhì)量的設(shè)計成果。

建筑設(shè)計市場魚龍混雜,層次、水平差異較大。但并不是所有的開發(fā)項目所涉及的所有設(shè)計內(nèi)容都需要由頂級設(shè)計公司來完成。不同的設(shè)計公司擅長的設(shè)計類型也有所不同,例如有些設(shè)計公司擅長大型公共建筑,有些擅長居住區(qū)規(guī)劃和住宅設(shè)計,有些擅長購物中心設(shè)計。因此,對于項目中的每一項設(shè)計內(nèi)容,都需要在龐雜的設(shè)計市場中,挑選資質(zhì)和業(yè)績符合項目要求的設(shè)計公司和設(shè)計團隊,并確定其收費是否在可接受范圍內(nèi),然后將工作要求落實到合同中。這樣分階段逐步落實每一個設(shè)計工作包。

4.3編制各階段設(shè)計任務(wù)書

開發(fā)項目在前期策劃階段,在商業(yè)策略策劃完成后,設(shè)計策劃部門應(yīng)收集來自土地、規(guī)劃等方面的政策和約束條件,收集地形、地貌、規(guī)劃設(shè)計條件等方面的基礎(chǔ)資料,結(jié)合商業(yè)策劃要求,編制方案設(shè)計任務(wù)書,將業(yè)主的開發(fā)意圖、策略、以及使用功能要求完整、清晰地傳達給設(shè)計單位,避免讓設(shè)計工作走彎路。在擴初設(shè)計階段,設(shè)計管理部門應(yīng)安排各專業(yè)進行系統(tǒng)和技術(shù)調(diào)研和方案比較、收集配套信息、結(jié)合對方案設(shè)計內(nèi)容的評審意見,形成策劃設(shè)計要求,編制擴初設(shè)計任務(wù)書。在施工圖設(shè)計階段,結(jié)合擴初設(shè)計評審意見、結(jié)合來自物業(yè)使用部門的對運行管理的具體要求,以及其他相關(guān)專業(yè)提出的設(shè)計條件,編制施工圖設(shè)計任務(wù)書,進一步細化業(yè)主在使用功能、交房標(biāo)準(zhǔn)、機電設(shè)備技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、成本限額、設(shè)計成果深度和形式等各方面的要求。

4.4分階段進行設(shè)計成果評審和確認

設(shè)計工作是一個循序漸進的過程,因此對于各階段設(shè)計成果應(yīng)分別予以評審和確認。在方案設(shè)計階段,應(yīng)對建筑形體、風(fēng)格、朝向、位置、間距、高度、結(jié)構(gòu)基本形式、主要出入口位置、平面交通動線、垂直交通動線、建筑面積、層高等基本設(shè)計要素予以充分討論、評價和確認。

在擴初設(shè)計階段,建筑專業(yè)除了統(tǒng)籌結(jié)構(gòu)和機電各專業(yè)的設(shè)計外,還應(yīng)詳細研究建筑的各個細部和材料,評估和確認所有構(gòu)件的細部尺度控制和構(gòu)造要求;結(jié)構(gòu)專業(yè)應(yīng)對各種不同的地基處理或基礎(chǔ)形式作比較,確認最經(jīng)濟合理的基礎(chǔ)形式,對建筑主體的結(jié)構(gòu)骨架基本形式和構(gòu)件尺寸進行初步控制和確認;機電專業(yè)應(yīng)對各類可選用的機電系統(tǒng)作技術(shù)經(jīng)濟比較和論證,確認系統(tǒng)形式、主要設(shè)備,確認豎向和橫向管井管線的位置對空間使用的影響。

在施工圖設(shè)計階段,需檢查和評審施工圖紙中各類技術(shù)要求的落實程度,校核各專業(yè)圖紙中對地形、地貌、地質(zhì)、道路、管線等外部條件的結(jié)合情況,校核各專業(yè)圖紙的設(shè)計深度、協(xié)調(diào)性、完整性、可操作性。只有對施工圖紙完成全面評審和確認,方可將其交付給施工和工程管理部門。

4.5設(shè)計工作后評估

設(shè)計策劃和管理部門的工作成效并不是在完成施工圖紙后就立竿見影的,必須經(jīng)過招標(biāo)、施工、運行整個過程后,才真正反映出設(shè)計管理工作成果的優(yōu)劣。因此有必要在項目竣工交付運行后,對前期設(shè)計策劃和管理工作進行綜合評估,由實際使用施工圖紙和對建筑物運行管理的部門分別進行評價,總結(jié)出設(shè)計策劃管理工作中的經(jīng)驗和教訓(xùn),這樣才能不斷改進不斷提高。

參考文獻:

[1]韓玲.淺析項目建設(shè)過程中的設(shè)計管理.建筑2009(14)32-33

篇8

     1.1成本最小化原則

    房地產(chǎn)項目成本管理的目標(biāo)是采取各種合理的成本控制措施，最大幅度的降低項目的成本，從而保證項目的實際成本符合期初制定的成本控制目標(biāo)。在追求成本最小化的過程中，應(yīng)該兼顧質(zhì)量和進度等其它方面的目標(biāo)，注意降低成本的合理性，不應(yīng)以損害其它方面的利益為代價，防止顧此失彼。

1.2動態(tài)控制原則

房地產(chǎn)項目的成本控制應(yīng)注重動態(tài)性，根據(jù)項目的實際執(zhí)行情況而動態(tài)調(diào)整。在項目規(guī)劃中雖然制訂了項目全體及各階段的本錢操控計劃，但在項目施行進程中，可能因為一些環(huán)節(jié)的改變而導(dǎo)致項目本錢也隨之發(fā)作動搖，這就需求及時對項目本錢操控措施進行動態(tài)調(diào)整，預(yù)算動搖可能對全體本錢構(gòu)成的影響，以做到心中有數(shù)。只要每個人員完結(jié)了自個的分方針，整個公司的總方針才有完結(jié)的期望。

1.3目標(biāo)管理原則

目標(biāo)管理又稱為成果管理，它將房地產(chǎn)項目的整體目標(biāo)層層分解，細化為項目中各參與單位及各員工的分目標(biāo)，這些目標(biāo)方向一致，銜接緊密，因此，只要每個人的目標(biāo)得到實現(xiàn)，那么項目總體目標(biāo)實現(xiàn)也就輕而易舉。

2房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制存在的問題

2.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制觀念落后

我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制觀念比較落后，不能很好的適應(yīng)市場的發(fā)展。首先，認為成本控制的范圍只是項目施工的成本控制，而對于項目開發(fā)的前期準(zhǔn)備、規(guī)劃設(shè)計、銷售等方面的成本控制往往不重視，并不能很好的對房地產(chǎn)開發(fā)項目整體進行全面的成本控制，往往導(dǎo)致由于某一部分的成本控制不到位導(dǎo)致整個開發(fā)項目的總成本增加。其次，開發(fā)項目成本控制往往重視項目完成后的成本控制，而對于項目開展前的組織成本控制比較薄弱，忽視事前成本控制，忽視項目開展前的成本預(yù)測，項目開發(fā)成本決策往往缺乏規(guī)范性。最后，開發(fā)項目成本控制的主體往往局限于財務(wù)人員，但是財務(wù)人員對于項目的成本控制往往局限于項目完結(jié)后的成本控制，對于項目開展之前的成本控制往往不到位，因此不能對開發(fā)項目進行整體控制。

2.2忽視財務(wù)管理對開發(fā)項目成本整體控制作用房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制過程中，往往忽視財務(wù)管理對成本控制的整體控制作用。北京某家房地產(chǎn)開發(fā)公司在進行成本控制時，不能很好的限定財務(wù)人員的職責(zé)，僅僅簡單的認為財務(wù)人員的職責(zé)就是對企業(yè)開發(fā)項目的資金、收益進行核算，忽略了財務(wù)管理在項目開發(fā)前期、項目實施過程中的控制作用，進而導(dǎo)致不能進行項目成本的整體控制。首先，在項目開發(fā)前，財務(wù)人員不能很好的對開發(fā)項目所需的成本進行核算、分析，以至于不能提出與房地產(chǎn)企業(yè)自身情況相關(guān)的方案。其次，在項目開發(fā)過程中，不能很好對項目開發(fā)過程中各項成本消耗進行控制，避免不必要的成本消耗，造成項目成本的增加，降低了財務(wù)對于項目開發(fā)成本的總體控制。

2.3房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制機制不完善

優(yōu)秀的機制保障是開展房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的基本，但是大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并沒有設(shè)有專門的成本控制機制。首先，在房地產(chǎn)企業(yè)制度上不能有效的進行成本監(jiān)督，也沒有適當(dāng)?shù)募畲胧⑶覇T工對于開發(fā)項目成本的管理積極性不高，導(dǎo)致成本控制開展艱難。其次，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目過程缺乏持續(xù)的成本控制機制，缺乏完善的成本控制指標(biāo)體系，項目開發(fā)之后不能及時對項目成本進行總結(jié)、反饋，以至于項目成本管理不能持續(xù)改進，導(dǎo)致項目開發(fā)成本控制不系統(tǒng)。

3房地產(chǎn)開發(fā)成本控制基本路徑

3.1實施限額設(shè)計

目前普遍存在項目開發(fā)周期緊，在設(shè)計階段投入的時間相對欠缺，導(dǎo)致設(shè)計成果不夠精準(zhǔn)，給工程預(yù)算編制、招標(biāo)清單編制等增加了不穩(wěn)定因素。頻繁設(shè)計變更，更讓造價成本不斷增加。所以在具體項目開發(fā)過程中，必須明確要求設(shè)計單位提供與設(shè)計內(nèi)容相符的設(shè)計概算，進行精準(zhǔn)的限額設(shè)計，要多與設(shè)計人員溝通，把限額設(shè)計工作做到最優(yōu)。

3.2嚴(yán)謹審核圖紙

在進行設(shè)計出圖的時候，要嚴(yán)格審核圖紙，多與設(shè)計人員溝通，進行多方面比較分析、選樣、修改，提高設(shè)計圖紙的質(zhì)量，使設(shè)計成果更加合理、經(jīng)濟，減少因設(shè)計單位、建設(shè)單位自身原因引起的設(shè)計變更；結(jié)合工程實際，保證施工單位按圖施工的可操作性，將工程變更盡量控制在施工之前。

3.3嚴(yán)格規(guī)范招投標(biāo)制度

準(zhǔn)確編制招標(biāo)文件，謹慎分析各項指標(biāo)，把工程標(biāo)底控指到合理的下限。在編制招標(biāo)文件的時候，要對招標(biāo)中涉及費用的條款，反復(fù)斟酌、考慮，使其更加合理、準(zhǔn)確。招投標(biāo)工作應(yīng)遵循公平、公正原則，充分體現(xiàn)市場競爭，廣泛接觸、了解各施工單位并嚴(yán)格篩選，及時反饋成本的變動情況，并進行有效地調(diào)整，減少不合理的開支。

3.4強化竣工驗收

驗收掃尾是整個工程施工的最后一個階段，根據(jù)國家政策和合同規(guī)定，進行工程結(jié)算復(fù)審和工程尾款會簽，確保工程全面履行合同，按期竣工。同時科學(xué)組織掃尾工作，最大限度降低財務(wù)成本，確保結(jié)算質(zhì)量和投資收益。

篇9

中圖分類號：TU712 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）08-00-01

房地產(chǎn)項目開發(fā)的風(fēng)險在于開發(fā)商在項目開發(fā)后的結(jié)果與預(yù)期收益的差別，目前在新時期市場經(jīng)濟條件下，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的風(fēng)險有很多種，而如何做好風(fēng)險防范，對于一個企業(yè)的生存發(fā)展來說十分重要，以下將展開詳細探討。

一、房地產(chǎn)開發(fā)存在的風(fēng)險類型和風(fēng)險產(chǎn)生的原因

1.環(huán)境風(fēng)險。環(huán)境因素的影響包括自然災(zāi)害，政策的不穩(wěn)定性。在自然災(zāi)害方面，由于自然因素的不確定性，如地震、風(fēng)暴等因素都會對房地產(chǎn)項目造成破壞，使得投資商必須承受經(jīng)濟損失。同時因為國家的國民經(jīng)濟的調(diào)控和相應(yīng)的政治經(jīng)濟政策法律調(diào)整會給房地產(chǎn)投資帶來無形的損失。國家制定土地政策、金融政策、稅收政策的變化對投資商對項目的成本投資造成波動和不確定性。

2.技術(shù)風(fēng)險?？茖W(xué)技術(shù)的進步、建設(shè)材料、技術(shù)結(jié)構(gòu)的變動給房地產(chǎn)項目投資帶來的投資風(fēng)險為技術(shù)風(fēng)險。例如科學(xué)技術(shù)的進步導(dǎo)致建筑材料、施工技術(shù)、建筑風(fēng)格在不斷的更新?lián)Q代，而跟不上時展要求的項目投資投資成本高，項目進展效率低下，而且適用性不符合要求，從而迫使投資商投入新的資金對項目進行改造。

3.決策和管理風(fēng)險。決策和管理風(fēng)險包括運營風(fēng)險、市場環(huán)境調(diào)查和預(yù)測的風(fēng)險、技術(shù)設(shè)計風(fēng)險、項目策劃風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險和高層戰(zhàn)略風(fēng)險，決策和管理風(fēng)險對一個項目的成敗起關(guān)鍵性作用。產(chǎn)生這些風(fēng)險的主要原因有以下幾個方面：（1）位置的不可移動性；（2）資金投入大，投資規(guī)模大；（3）開發(fā)周期長；（4）經(jīng)濟水平的制約作用；（5）市場不充分性。房地產(chǎn)位置的固定性，地區(qū)經(jīng)濟水平的限制作用，導(dǎo)致經(jīng)濟對房產(chǎn)的消費起到制約作用，開發(fā)周期長，資金的投入量大，這些一定程度上給房地產(chǎn)項目帶來了風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險應(yīng)對措施

1.風(fēng)險回避。風(fēng)險回避主要是在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，管理者必須對風(fēng)險以及可能損失做出一個初步的估計和權(quán)衡，也就是風(fēng)險發(fā)生的可能性。風(fēng)險回避雖然能避免重大損失，但同時也失去了投資獲利的機會，是一種比較消極的防范手段。

2.風(fēng)險控制。風(fēng)險控制指的是管理者采用積極的策略減少風(fēng)險發(fā)生的概率，盡量將風(fēng)險和損失降到最小。風(fēng)險控制的手段有風(fēng)險預(yù)防和風(fēng)險抑制兩種類型。風(fēng)險預(yù)防涉及現(xiàn)時成本與潛在損失的比較，當(dāng)潛在損失遠遠大于采取預(yù)防措施所支出成本的時候，就要果斷采用預(yù)防風(fēng)險的手段。風(fēng)險控制是管理者為消除和減少風(fēng)險隱患主動采取措施的一種積極辦法，在運用時成本低、效益好，一般不會產(chǎn)生后遺癥。建議在處理房地產(chǎn)開發(fā)過程中的各種風(fēng)險時，要優(yōu)先采用風(fēng)險控制措施。

3.風(fēng)險轉(zhuǎn)移。風(fēng)險轉(zhuǎn)移是開發(fā)商通過一定的措施和安排將風(fēng)險轉(zhuǎn)移給另一方，減少企業(yè)的損失。與風(fēng)險回避不同，風(fēng)險轉(zhuǎn)移是將責(zé)任或者風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給別的單位承擔(dān)，風(fēng)險回避是放棄項目開發(fā)；風(fēng)險轉(zhuǎn)移與風(fēng)險控制也有不同，風(fēng)險轉(zhuǎn)移是將風(fēng)險直接轉(zhuǎn)移出去，風(fēng)險控制是自身調(diào)節(jié)風(fēng)險因素。

4.風(fēng)險自留。風(fēng)險自留指的是房地產(chǎn)開發(fā)商將一些難以避免或者最終不能控制的風(fēng)險留給了自己，但是前提是不影響大局的利益，且風(fēng)險能夠為企業(yè)帶來較大的利益。風(fēng)險自留分為有意識的風(fēng)險自留和無意識的風(fēng)險自留。有意識的風(fēng)險自留是管理者的主動風(fēng)險自留，主動去承擔(dān)未來的風(fēng)險，具體措施有自我保險、專屬保險等。無意識的風(fēng)險自留是開發(fā)商對損失的發(fā)生存在僥幸心理或?qū)p失估計不足而暴露于風(fēng)險中，是被動的風(fēng)險自留，需要通過風(fēng)險應(yīng)急準(zhǔn)備金來應(yīng)對。

5.風(fēng)險利用。風(fēng)險利用是在開發(fā)項目的過程中通過利用風(fēng)險來為企業(yè)贏取利益的方式。一般是開發(fā)商利用現(xiàn)實存在的風(fēng)險，通過風(fēng)險管理技術(shù)化險為利。

三、房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險管理應(yīng)注意的問題

1.重視可行性研究。重視可行性是房地產(chǎn)開發(fā)者通過科學(xué)的評級分析，明確房地產(chǎn)項目的具體風(fēng)險系數(shù)，它是房地產(chǎn)開發(fā)項目前期活動中不可缺少的階段。評價房地產(chǎn)開發(fā)項目是否具有可行性，開發(fā)商要研究宏觀經(jīng)濟發(fā)展形式，在國家相關(guān)法律、政策等條例的許可范圍內(nèi)，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的供求需要，預(yù)測開發(fā)項目的成本、需求量、售價等，從而確定出計劃投資項目的類型、規(guī)模、銷售渠道。由于未來具有很多不確定因素，因此可行性研究階段也是蘊藏風(fēng)險最多的階段。

2.選擇最佳開發(fā)區(qū)位。選擇最佳的開發(fā)區(qū)為對于房地產(chǎn)企業(yè)來說有著至關(guān)重要的作用，它關(guān)系到房地產(chǎn)項目成功與否，通常從這幾個方面進行最佳開發(fā)區(qū)位的選擇：項目所處的具體地理位置；項目所在地的交通、商貿(mào)狀況及水電通達情況；項目所處區(qū)域未來的發(fā)展情況等。

3.推進企業(yè)的科學(xué)化、規(guī)范化、法制化管理建設(shè)。房地產(chǎn)企業(yè)要用科學(xué)、嚴(yán)格、規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)要求自己，通過加強風(fēng)險知識的系統(tǒng)培訓(xùn)，強化員工風(fēng)險管理意識，加強對現(xiàn)行法規(guī)和企業(yè)制度的學(xué)習(xí)，提高從業(yè)人員對“違法、違規(guī)”行為的識別能力，能有效減少職工由于工作的盲目性帶來的法律等風(fēng)險。

4.建立具有職業(yè)化的管理體系。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強企業(yè)的科學(xué)化、職業(yè)化、法制化管理模式，逐步實現(xiàn)企業(yè)資金的統(tǒng)一化、制度化、程序化管理，制定具有企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、工作程序和工作流程的標(biāo)準(zhǔn)化流程模式，建立現(xiàn)代的企業(yè)管理制度和管理程序，用質(zhì)量管理的八項原則規(guī)范企業(yè)管理行為。用規(guī)范化的管理體系，用標(biāo)準(zhǔn)的工作模式、工作流程程序、制度規(guī)范職業(yè)行為，使得每項工作都有據(jù)可循，也就減少了不確定性和盲目性帶來的風(fēng)險。

四、結(jié)束語

總之，房地產(chǎn)開發(fā)的過程中會遇到環(huán)境、技術(shù)、管理、決策等各個方面的風(fēng)險，可以說風(fēng)險存在于房地產(chǎn)運作的每個階段，只要我們對可能發(fā)生的潛在的危險事先預(yù)備，制定風(fēng)險管理流程，并作好風(fēng)險預(yù)算，將風(fēng)險降到最低，就能保證我國房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻：

[1]薛小榮，何慧麗.我國房地產(chǎn)風(fēng)險防范對策[J].科技創(chuàng)業(yè)月刊，2009，05：50+52.

篇10

中圖分類號：F293文獻標(biāo)識碼： A

引言

隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，城市化建設(shè)的發(fā)展步伐逐漸加快，在很大程度上推動了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。現(xiàn)階段，地產(chǎn)項目的投資種類不斷增多，施工規(guī)模也越來越大，技術(shù)施工難度也不斷的加大，影響施工項目管理的因素也越來越多，并且面臨的市場競爭也越來越激烈。在這種背景下，房地產(chǎn)行業(yè)引進了精細化管理的觀念，并得到了廣泛的應(yīng)用，它能夠有效的降低企業(yè)建設(shè)施工的成本，提高建筑施工的質(zhì)量，縮短建筑施工的工期，增強企業(yè)建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)化程度，提升企業(yè)的社會效益和經(jīng)濟效益。

一、房地產(chǎn)開發(fā)中工程管理中常見問題

我國房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展尚不夠成熟，發(fā)展水平偏低。隨著政府調(diào)控政策的變化和市場不景氣，中小型房地產(chǎn)企業(yè)在獲得持續(xù)的土地資源和資金方面遇到了很多難題，無法實施工程質(zhì)量精細化管理，眾多的管理型問題一步步的顯露出來。

（二）管控制度不先進

受傳統(tǒng)體制的影響，我國房地產(chǎn)企業(yè)的組織管理體制適應(yīng)不了當(dāng)今市場化變化多端的管理需求，如項目管理大多以“人治”為主，對承包商、供應(yīng)商合作缺乏組織管理，缺乏規(guī)范解決問題的能力，對員工管理、內(nèi)部分配等不能與市場接軌，影響員工積極性等。這一系列問題的存在影響了項目的建設(shè)成效，必須使用精細化管理來逐一克服，才能不斷提高工程管理的效率和效果。

（二）成本控制不重視

在成本控制上，作為項目管理者，不能有效的從全局、系統(tǒng)著眼把控項目開發(fā)各環(huán)節(jié)中成本的管控。如在材料設(shè)備采購階段，不能全局的分析材料設(shè)備數(shù)量和質(zhì)量性能，僅為了滿足工程的需要而增加，或者為了節(jié)約成本購買一些性能較差的材料設(shè)備，造成資金的浪費;在有關(guān)合同的條款上不能很好地洞察、預(yù)見，出現(xiàn)后期承包商索賠等事項;不注重設(shè)計，與可操作性失節(jié)，致使項目實際施工過程中出現(xiàn)大量的設(shè)計變更，對成本影響較大，更有甚者可能直接決定項目開發(fā)的成敗。

（三）組織管理不明確

目前，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)尤其是小型房地產(chǎn)企業(yè)，剛剛處于起步階段，對房地產(chǎn)項目工程建設(shè)中只重視最終盈利大小，而忽視了管理中的組織所疊加的不良影響。包括不科學(xué)規(guī)劃施工現(xiàn)場，對于承包商缺乏完善的協(xié)調(diào)管理機制;材料和設(shè)備從購、進場、保管混亂，造成不必要的浪費;資金撥付沒有既定流程和整體規(guī)劃，致使資金利用率偏低。這種只重結(jié)果的粗放式管理必然會造成項目的建設(shè)成本增加，吞噬房地產(chǎn)開發(fā)利潤。

（四）標(biāo)準(zhǔn)化執(zhí)行不靈活

當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)由粗放式向精細化轉(zhuǎn)變的過程中，勢必將建立各項規(guī)章制度來規(guī)范各項工作的開展。這些規(guī)章制度精細化的管理模式中往往會被擺在非常重要的位置。然而在具體的實施過程中，很難保證所有事情都如預(yù)想般順利發(fā)展，容易出現(xiàn)一些極端的情況，這時企業(yè)的制度和規(guī)范反而限制了企業(yè)的發(fā)展，它很大程度地限制了人在企業(yè)中的主觀能動性。

二、房地產(chǎn)開發(fā)中工程管理存在問題的解決措施

（一）加強對于工程項目的成本管理

在房地產(chǎn)開發(fā)工程中的項目成本管理，是所有投資者都關(guān)注的焦點，也是直接決定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得經(jīng)濟效益的直接手段，因此，必須要采取有力的措施，加強對房地產(chǎn)開發(fā)工程項目在招投標(biāo)、設(shè)計、施工以及后期的驗收、養(yǎng)護等過程中的成本管理工作，加強對全過程的成本管理。在對成本管理的各個環(huán)節(jié)中，應(yīng)該注意，必須要使用科學(xué)、合理、規(guī)范的手段予以管理，不能只是為了成本管理而一味的降低投入資金，忽略了對于建筑工程質(zhì)量方面的控制。

對于項目成本管理的重點部分來說，是房地產(chǎn)開發(fā)工程前期的決策階段以及中期的施工階段。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行前期的決策階段時，必須要嚴(yán)格控制成本，從實際情況出發(fā)，結(jié)合工程各個環(huán)節(jié)進行嚴(yán)格的預(yù)算，嚴(yán)格控制成本投入；在進行施工階段時，將成本控制的重點放在對工程的設(shè)計變更上，因為一旦涉及到設(shè)計變更，就必須要有大量的資金支持，因此降低工程的設(shè)計變更，確保成本的有效管理；另外，必須嚴(yán)格控制建筑施工中所使用材料以及設(shè)備的質(zhì)量與數(shù)量，避免由于材料的浪費造成的成本增加；嚴(yán)格控制工期等等。

（二）加強對于建設(shè)工程項目的質(zhì)量管理

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程的質(zhì)量直接決定著其后期的使用性能，因此，房地產(chǎn)施工企業(yè)必須要加強對其的質(zhì)量管理，包括施工過程中的質(zhì)量控制以及竣工后的使用質(zhì)量。在這其中涉及到的因素就很多了，比如說施工人員的技術(shù)問題、施工工藝及方法、施工環(huán)境等等，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對這些問題都要逐一進行分析，并且采取針對性的措施予以解決。

（三）注重建設(shè)工程前期投資決策階段的可行性研究

在建設(shè)工程項目施工前期階段的可行性研究是建設(shè)工程項目的一項核心內(nèi)容，必須要加強對其的重視程度，具體可以從以下幾個方面著手：

1.在予以充足時間的前提下，加強對前期可行性研究的人力、財力、物力方面的投入；

2.建立、健全投資決策的支持與審核機構(gòu)，將決策的程序予以完善，繼而從根本上提高投資決策的整體水平與實施效率，使建設(shè)工程項目的市場定位或者是產(chǎn)品定位呈現(xiàn)系統(tǒng)性。

（四）施工現(xiàn)場安全管理

施工現(xiàn)場的安全管理非常重要，關(guān)系到施工人員的安全。因此，要采取有效措施加強對施工現(xiàn)場的安全管理。要保證施工現(xiàn)場安全，必須要做好施工的消防工作。施工單位在施工組織設(shè)計中必須有安全和消防條款，為施工安全管理提供必要的依據(jù)。施工單位必須對全體施工人員進行安全教育，做好技術(shù)摸底工作，要派送專職的安全員。甲方代表負責(zé)施工現(xiàn)場安全執(zhí)行的情況，安全帽配戴、施工腳手架、安全網(wǎng)、洞口以及溝道等防護設(shè)施，還有其他的施工設(shè)備安全保護和施工用電安全措施，防止出現(xiàn)違規(guī)指揮和違規(guī)操作的行為。甲方代表負責(zé)監(jiān)督安全事故易發(fā)部位，比如，要采取合理有效的措施，預(yù)防高空墮落、機械傷害、觸電以及坍塌事故等措施，從而保證施工能夠順利進行。還要監(jiān)督施工單位防火制度的落實。施工現(xiàn)場必須保證消防通道暢通，保證消防設(shè)施齊全。

（五）施工現(xiàn)場文明管理

在施工過程中，文明施工有利于樹立企業(yè)的良好形象，為此，必須要加強施工現(xiàn)場的文明管理。在施工開始前，必須明確組織設(shè)計或方案中的文明施工條款。在實際的施工現(xiàn)場周圍必須設(shè)臨時圍墻或圍檔，并做到及時修補，保證圍墻或圍檔整齊，為工程施工建構(gòu)相對安全的環(huán)境。對于建筑工程的管溝和電線要布置均勻合理，機械機電設(shè)備安裝要固定可靠，保證安全性和穩(wěn)定性。施工現(xiàn)場材料必須按平面圖中規(guī)定部位堆放，并要求碼放整齊的同時，要標(biāo)注明確，禁止出現(xiàn)亂堆亂放的現(xiàn)象，避免應(yīng)先管道施工順利進行?，F(xiàn)場產(chǎn)生的建筑垃圾要保證放在指定的位置，并及時清運。最后，在施工區(qū)、道路等處經(jīng)常清掃，保持整個施工現(xiàn)場和環(huán)境衛(wèi)生整潔。

結(jié)束語

在房地產(chǎn)工程的開發(fā)與建設(shè)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有首先認識到項目管理工作的重要性，并且從工程前期的決策、設(shè)計階段就加強項目管理，才能確保建筑工程能夠順利的開展，才能為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟效益。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要提高項目管理的水平，在不斷的探索與實踐中進行創(chuàng)新，加強自身競爭力，確保自己在激烈的市場競爭中占據(jù)有利位置。

參考文獻：

[1]王作城.廣東某民營房地產(chǎn)企業(yè)工程管理模式的研究[D].華南理工大學(xué),2012.

[2]劉音姝.工程管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的應(yīng)用[J].科技信息,2013,22:444-445.