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篇1

中圖分類號：F293文獻標識碼： A 文章編號：

1.前言

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展對我國的社會穩(wěn)定和國家的經(jīng)濟發(fā)展有著重要的作用，是我國的重要產(chǎn)業(yè)。隨著經(jīng)濟和社會的不斷發(fā)展，我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)面臨自身和外部兩種環(huán)境的挑戰(zhàn)和壓力。從外部來說，我國房地產(chǎn)市場競爭日益激烈，各項管理也逐漸的完善；從自身產(chǎn)業(yè)特點來說，房地產(chǎn)開發(fā)項目投資較大、地域特點較強，開發(fā)周期也較長。這些挑戰(zhàn)和壓力都給房地產(chǎn)開發(fā)項目帶來較大的風(fēng)險，為了保證企業(yè)的利益，積極開展相應(yīng)的風(fēng)險管理有著重要的意義。

2. 房地產(chǎn)開發(fā)的特點

房地產(chǎn)開發(fā)一般指按照國家相關(guān)的法律，在獲取土地使用權(quán)的地塊上根據(jù)相應(yīng)的規(guī)劃要求進行房屋、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的行為。在我國，房地產(chǎn)開發(fā)項目一般具有以下幾個特點[1]：

2.1房地產(chǎn)開發(fā)投入大、時間長

要開發(fā)一個房地產(chǎn)項目需要較多的流動資金，尤其是近幾年國家關(guān)于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策的不斷出臺，資金在房地產(chǎn)中的地位逐漸的上升，直接影響到項目的成敗。另外，一般房地產(chǎn)項目建設(shè)需要較多的時間，也給管理上帶來了較多的風(fēng)險。

2.2房地產(chǎn)開發(fā)項目在管理上較難

房地產(chǎn)項目的開發(fā)不僅時間較長，幾年到十幾年，而且還要和眾多的部門進行交流和溝通。在項目開發(fā)時，需要對多個指標進行管理，如銷售利稅率、投資回報率等；還要項目投資限額、建設(shè)的工期和相應(yīng)的質(zhì)量標準進行管理；合作方、監(jiān)管方的諸多要求等。這些限制條件都要求在進行項目管理時要建立一套規(guī)范、完善、科學(xué)的管理體系。

2.3涉及的稅較多

在房地產(chǎn)開發(fā)的項目中，有很多相關(guān)的稅目如房產(chǎn)稅、土地增值稅、營業(yè)稅、附加稅、土地使用稅、企業(yè)所得稅等，土地增值稅是其中房地產(chǎn)獨有的稅目。有資料表明，在房地產(chǎn)行業(yè)中，一般的稅負為13%左右，相對較多，并且政府部門對房地產(chǎn)項目也一直進行嚴格的監(jiān)管工作。

2.4房地產(chǎn)開發(fā)的政策性很強

尤其是近幾年來，房地產(chǎn)的開發(fā)受到了各界的重視，政府的相關(guān)部門也出臺了一系列的政策來指導(dǎo)房地產(chǎn)的開發(fā)工作。房地產(chǎn)的開發(fā)受到政策的影響較大，和國家對土地供應(yīng)的政策和國家關(guān)于貨幣的政策都有緊密的關(guān)系。另外在進行房地產(chǎn)項目開發(fā)時要滿足當?shù)貙Νh(huán)保和規(guī)劃的要求。

3. 房地產(chǎn)開發(fā)主要面臨的風(fēng)險

房地產(chǎn)項目的風(fēng)險一般指在項目的投資分析階段、建設(shè)階段、前期階段、租售階段和使用階段中，由于一些不確定的因素而造成經(jīng)濟損失的可能性。這種風(fēng)險具有客觀存在性，但是發(fā)生的風(fēng)險和結(jié)果有著不確定性。

3.1資金上存在的風(fēng)險

房地產(chǎn)的開發(fā)需要大量的資金，從項目的一開始到結(jié)束的全過程都需要大量資金的投入。地價在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中是一項主要的投資之一，尤其是近幾年低價的不斷攀升，產(chǎn)生了很多的“地王”，企業(yè)需要在地價中投入巨大的資金。一般企業(yè)的融資都是在立項之后，所以購買土地的資金一般是企業(yè)本身的資金，由于國家宏觀調(diào)控的不斷實施，使市場上的不確定增加，也就使整個項目的風(fēng)險增加[2]。

在項目的實施階段，一般企業(yè)都本身的資金都不能滿足施工的需要，都要通過籌資活動來籌集資金，這也就造成了我國房地產(chǎn)開發(fā)的項目負債率較高，這也就帶來了較大的償債風(fēng)險。另外，由于投資資金較多、工期較長，可能會造成資金周轉(zhuǎn)的困難和流動性差的風(fēng)險。同時，國家對銀行政策的調(diào)整使銀行的放貸條件愈加嚴格，增加了企業(yè)獲得貸款的風(fēng)險，如果資金鏈出現(xiàn)斷裂，很可能造成“爛尾樓”的情況出現(xiàn)。

3.2房地產(chǎn)項目的管理風(fēng)險

房地產(chǎn)項目在管理的風(fēng)險主要存在于項目開發(fā)的前期的決策和項目實施階段成本管理上的風(fēng)險。房地產(chǎn)項目決策階段的風(fēng)險可能是由于對信息掌握的不夠充分，而導(dǎo)致對項目的投資分析有偏差或是能沒覺察到項目的某些風(fēng)險。由于項目都是不可重復(fù)和一次性的，所以如果在決策問題上出現(xiàn)錯誤，可能導(dǎo)致很難彌補的損失。

在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的管理風(fēng)險主要是對項目的成本進行管理的風(fēng)險。建設(shè)項目一般工期較長，在施工時可能會發(fā)生設(shè)計變更、材料價格變動等情況，都可能會造成成本超預(yù)算的情況，給資金的管理帶來風(fēng)險。

3.3在納稅中的風(fēng)險

在進行房地產(chǎn)項目時遇到的稅收風(fēng)險是指相關(guān)負責人在納稅時沒有利用相關(guān)的法規(guī)而導(dǎo)致?lián)p失的可能性。產(chǎn)生這種風(fēng)險的原因可能是由于經(jīng)濟環(huán)境的多樣性、復(fù)雜性和納稅人對相關(guān)法律法規(guī)理解有偏差造成的。在房地產(chǎn)建設(shè)的各個階段涉及較多的資金，繳費方式也不盡相同，這就造成了較大的稅務(wù)風(fēng)險：

4.房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險的管理措施

4.1完善項目的事前規(guī)劃和可行性分析

做好房地產(chǎn)投資項目的可行性分析能夠減少或規(guī)避前期資金風(fēng)險，要根據(jù)當前的市場環(huán)境和現(xiàn)行的政策對項目的各個情況進行詳細的分析，并提前做好相關(guān)的資金準備工作，包括購買地價的資金和后面的籌資計劃，對可能遇到的資金不足情況進行預(yù)案分析，這樣決策層就能根據(jù)相應(yīng)的情況來決定是否拿地，減少了資金短缺的風(fēng)險。另外，應(yīng)該提前做好圖紙設(shè)計和項目策劃等工作，這樣就能在拿到土地后盡快的開始施工，也就縮短了項目的工期，提高資金的利用率和周轉(zhuǎn)率。

4.2努力擴展企業(yè)的融資渠道

在中國目前的經(jīng)濟環(huán)境下，想通過某一種資金來源來保證企業(yè)的資金安全風(fēng)險較大，應(yīng)當努力擴展企業(yè)的融資渠道，提高資金的運作能力，這樣才能減少資金的風(fēng)險[3]。房地產(chǎn)企業(yè)可以充分利用市場規(guī)律，積極在項目開發(fā)前獲得市場準入口，出售商品房換取資金，這樣就減少了資金的投入，又能是企業(yè)的負債率降低。積極尋求股權(quán)投資、銀行貸款、委托貸款等方式獲得資金，保證項目的資金的充足。

4.3做好預(yù)算控制工作

應(yīng)控制和防范預(yù)算的風(fēng)險，預(yù)算之外的資金使用要嚴格的按照相應(yīng)的規(guī)章制度。對于預(yù)算內(nèi)的資金使用要在保證企業(yè)信譽的前提下，利用相關(guān)的策略盡量延長付款時間，這樣就能使資金的使用最大化。對于那些收入的資金要及時入賬，加速資金的周轉(zhuǎn)。還應(yīng)建立科學(xué)合理的預(yù)算控制體系，做好事前的規(guī)劃、事中的控制和事后的評價工作，要重視整體規(guī)劃，在進行預(yù)算編制時要做好各個部門、各個層次的協(xié)調(diào)工作，保證預(yù)算控制工作的正常實施。

4.4熟悉稅收政策，完善財務(wù)核算工作

在房地產(chǎn)項目開發(fā)時，要及時關(guān)注稅收相關(guān)的政策變化，根據(jù)政策的變化及時學(xué)習(xí)最新的政策和動向。在進行納稅籌劃工作時，要考慮到相應(yīng)的風(fēng)險，做出合理的決策。關(guān)于核算工作的風(fēng)險，要嚴格規(guī)范會計核算的基本工作，晚上相應(yīng)的規(guī)章制度，提高財務(wù)人員的綜合素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平，避免因核算問題，而造成的多繳稅情況。

5.結(jié)語

隨著社會的不斷進步和經(jīng)濟的快速發(fā)展，我國房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)面對著越來越大的競爭壓力，這些競爭和壓力都會給房地產(chǎn)項目帶來較多的風(fēng)險。由以上分析可知，這些風(fēng)險種類各異，表現(xiàn)的形式也各有不同，給風(fēng)險管理工作帶來一定的困難。但是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)正視風(fēng)險問題，積極應(yīng)對這些風(fēng)險，科學(xué)合理的對存在的風(fēng)險進行管理，建立相應(yīng)的風(fēng)險管理體系，保證企業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展。

【參考文獻】

篇2

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2016.12.052

[中圖分類號]F293.3 [文獻標識碼]A [文章編號]1673-0194（2016）12-00-02

0 引 言

我國經(jīng)濟在高速發(fā)展的過程中，給予了房地產(chǎn)領(lǐng)域極大的發(fā)展空間，經(jīng)營者在過去很長一段時間里，為了追求經(jīng)濟利益，不斷地進行土地的開發(fā)，卻嚴重忽視了土地資源的節(jié)省及充分利用。從長遠的角度來看，不僅不利于房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展，還將給我國未來的發(fā)展造成嚴重的影響。在這種情況下，新時期我國房地產(chǎn)企業(yè)在積極進行土地開發(fā)和經(jīng)營的過程中，應(yīng)注重轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的土地資源利用策略，實施土地集約利用方式，為實現(xiàn)我國的長期可持續(xù)發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

1 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營策略向土地集約利用方向轉(zhuǎn)變的原因

1.1 房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)土地集約利用是城市化發(fā)展的關(guān)鍵

空間集聚是城市發(fā)展過程中的本質(zhì)，也就是說城市在建設(shè)過程中，需要對各種生產(chǎn)要素進行有效的集聚，包括技術(shù)、資源及人口等，而這一過程實際上也是土地集約利用的關(guān)鍵。房地產(chǎn)領(lǐng)域是我國基本的產(chǎn)業(yè)部門之一，開發(fā)、建設(shè)以及銷售的主體是土地和建筑物。在城市當中，構(gòu)成國民經(jīng)濟的各個機構(gòu)在運行過程中，需要對相關(guān)的物質(zhì)載體進行利用才能夠從事社會以及經(jīng)濟活動，這一物質(zhì)載體就是房地產(chǎn)，它對城市的功能以及景觀等具有決定影響，現(xiàn)階段，幾乎可以成為衡量城市經(jīng)濟發(fā)展及建設(shè)水平的關(guān)鍵因素。在投資領(lǐng)域當中，房地產(chǎn)是一個關(guān)鍵的組成部分，決定著城市各項資源是否能夠充分發(fā)揮功能。現(xiàn)階段，我國的城市是房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的關(guān)鍵地區(qū)，產(chǎn)生這種現(xiàn)象最主要的原因是城市土地價格較高，房地產(chǎn)市場需求量大。因此，房地產(chǎn)業(yè)的土地集約化直接影響著城市化建設(shè)水平。

1.2 我國未來的發(fā)展要求實現(xiàn)土地集約化利用

我國人口眾多，然而土地資源有限，在實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的過程中，節(jié)約土地資源勢在必行。房地產(chǎn)是對土地資源利用相對較多的領(lǐng)域，因此，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營策略向土地集約方式轉(zhuǎn)變至關(guān)重要。例如：在進行舊城改造的過程中，提升單位面積土地中的建筑容量，能夠有效節(jié)約城市規(guī)劃中的土地資源，提升城市規(guī)劃的科學(xué)性。在城市規(guī)模擴大的過程中，節(jié)約土地最主要的方式就是土地的集約利用，促使城市建設(shè)過程中對土地資源利用的擴張速度得以減緩，并對耕地進行有力保護，從而促使動態(tài)平衡在耕地總量中得以實現(xiàn)。在城市中實施土地集約利用，能夠有效控制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在利用行政管理方式限制房地產(chǎn)用地的過程中，政府可以對房地產(chǎn)的發(fā)展提供政策支持，對提升企業(yè)綜合競爭力具有重要意義。在實施土地集約利用的過程中，能使城市進步、農(nóng)業(yè)發(fā)展等因素之間的沖突減少，實現(xiàn)我國的協(xié)調(diào)發(fā)展。

2 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營中的土地利用問題

首先，房地產(chǎn)投資不合理。現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)領(lǐng)域呈現(xiàn)出嚴重的滯銷現(xiàn)象，商品房空置面積越來越大。多數(shù)人認為產(chǎn)生這一現(xiàn)象最主要的原因是房價過高造成的，同時現(xiàn)階段的高檔住宅、辦公樓及商場建筑逐漸增多，形成嚴重不合理的房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)。而從房地產(chǎn)投資的角度來看，產(chǎn)生這一現(xiàn)象最主要的原因就是投資過量。其次，土地利用效益較低。近年來，我國在進行房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，一種重要的方式就是土地成片開發(fā)，房地產(chǎn)領(lǐng)域在開發(fā)區(qū)廣泛建設(shè)的過程中迎來了更加廣闊的發(fā)展空間。與此同時，由于現(xiàn)階段我國的務(wù)農(nóng)收入遠遠低于非農(nóng)勞動收入，人們在利用土地的過程中，非農(nóng)經(jīng)濟產(chǎn)出相對較高。在這種情況下，將部分土地資源規(guī)劃到工業(yè)建設(shè)所用，在有效提升農(nóng)民生活質(zhì)量的過程中，還能夠為我國經(jīng)濟的發(fā)展貢獻一份力量，與此同時，這也是我國適應(yīng)經(jīng)濟全球化的關(guān)鍵措施之一。在利用這部分土地資源的過程中，通過招商引資、引進先進技術(shù)等方式，可以開拓國際市場，這也是城市化建設(shè)的關(guān)鍵措施之一。然而，由于過多地設(shè)置開發(fā)區(qū)，導(dǎo)致經(jīng)濟規(guī)模嚴重不合理，失去了集聚效應(yīng)，投資環(huán)境應(yīng)由的作用及吸引力消失。由于這部分土地沒有得到充分利用，土地資源的功能無法得到充分的發(fā)揮。

3 新時期房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營中土地集約利用的策略

3.1 有效結(jié)合土地資源管理和資產(chǎn)管理

新時期，我國必須制定相關(guān)措施，保證房地產(chǎn)領(lǐng)域在利用土地資源的過程中，能夠提升土地資源的利用率，最大限度地節(jié)約土地資源。這就需要應(yīng)用有限、有償土地使用方式替代無償、無限期使用方式。這一轉(zhuǎn)變需要傳統(tǒng)的土地資源管理與資產(chǎn)管理充分結(jié)合。我國房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)和經(jīng)營的過程中，充分證明其要想實現(xiàn)長期可持續(xù)發(fā)展，必須在優(yōu)化配置土地資源的過程中，充分利用市場機制，而政府在這一過程中也必須充分發(fā)揮宏觀調(diào)控的能力，提升土地利用模式的科學(xué)性。

從房地產(chǎn)領(lǐng)域來看，政策的導(dǎo)向作用得到充分發(fā)揮是得到理想投資環(huán)境的關(guān)鍵，健全的法制能夠促使城市和土地利用效率的提升。在這種情況下，投資環(huán)境應(yīng)有較強的透明度，才能使房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中面對的不確定因素和風(fēng)險都能夠有效降低。在投資過程中加強針對性，就能夠?qū)崿F(xiàn)對土地資源的合理規(guī)劃和利用，這也是房地產(chǎn)領(lǐng)域提升市場競爭力的關(guān)鍵。

3.2 提升房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭力

在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中，各企業(yè)之間的有效競爭是實現(xiàn)土地集約利用的關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，應(yīng)首先進行詳細地分析投資環(huán)，并提升投資項目管理能力。企業(yè)在運行過程中，還應(yīng)當詳細了解國家政策以及經(jīng)濟發(fā)展政策，及時掌握市場經(jīng)濟發(fā)生波動的過程中所帶來的發(fā)展機遇，并采取有效措施規(guī)避風(fēng)險，提升自身競爭力。房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當科學(xué)地預(yù)測該領(lǐng)域的需求及變化，科學(xué)地把握企業(yè)未來的發(fā)展方向。當房地產(chǎn)供大于求時，應(yīng)詳細分析結(jié)構(gòu)動態(tài)變化在房地產(chǎn)供求中的體現(xiàn)，并及時找到相關(guān)供不應(yīng)求的因素，充分調(diào)動企業(yè)運行過程中的人力、物力和財力等資源，及時開辟并占領(lǐng)全新的市場，將自身的優(yōu)勢進行充分發(fā)揮的同時，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟效益，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。此外，還要應(yīng)用創(chuàng)新性思維，科學(xué)地設(shè)計和規(guī)劃房地產(chǎn)，積極引進并應(yīng)用先進的工藝和材料，努力提升建筑物質(zhì)量及工程實施速度，促進房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

4 結(jié) 語

近年來，在科學(xué)和信息技術(shù)不斷發(fā)展的情況下，我國各行各業(yè)都迎來了廣闊的發(fā)展空間，房地產(chǎn)作為我國獨立的經(jīng)濟實體，在長期的經(jīng)營過程中，以追求經(jīng)濟效益最大化為目標，一定程度上忽視了對土地資源的合理利用。然而，我國是人口大國，在發(fā)展過程中，必須注重對各項資源的節(jié)約利用，在這種情況下，我國房地產(chǎn)企業(yè)必須轉(zhuǎn)變開發(fā)與經(jīng)營策略，應(yīng)用土地集約利用策略提升自身的競爭力。

主要參考文獻

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[3]施蕓卿.增長與道義：城市開發(fā)的雙重邏輯――以B市C城區(qū)“開發(fā)帶危改”階段為例[J].社會學(xué)研究，2014（6）.

篇3

一、房地產(chǎn)企業(yè)實施品牌發(fā)展策略的必要性

現(xiàn)在的市場競爭其實已經(jīng)發(fā)展為到了“品牌的戰(zhàn)爭”的階段，沒有品牌的競爭是無力的競爭。由于房地產(chǎn)銷售一般是商家（開發(fā)商或商）直接針對消費者，且房地產(chǎn)具有四大特點：（1）房地產(chǎn)不是大眾產(chǎn)品，不宜進行大眾媒體傳播；（2）產(chǎn)品個體獨立性強，差異性大，不宜復(fù)制；（3）地域文化、人文風(fēng)情存在較大差異；（4）越域拓展，難以實現(xiàn)資源共享等。正是因為房地產(chǎn)企業(yè)具有這些特點，因此在越域拓展的過程中，品牌無疑是房地產(chǎn)企業(yè)最為有效共享資源和競爭優(yōu)勢。

二、房地產(chǎn)企業(yè)營銷品牌現(xiàn)狀

1．現(xiàn)狀。當前，品牌早已成為參與市場競爭點石成金的利器，近些年來房地產(chǎn)界“打造品牌”的呼聲也風(fēng)起云涌。然而，我國今天的房地產(chǎn)業(yè)品牌現(xiàn)狀卻不容樂觀。我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了地段競爭的初級階段，現(xiàn)階段是規(guī)劃競爭、概念競爭、品牌競爭并存。目前，大部分房地產(chǎn)公司都屬于以規(guī)劃競爭、概念競爭為主導(dǎo)戰(zhàn)略的企業(yè)，而真正的品牌驅(qū)動型企業(yè)鳳毛麟角。2004年，由世界品牌價值權(quán)威評估機構(gòu)“世界品牌實驗室（wbl）”的《中國500最具價值品牌》，海爾以612.37億元名列榜首，而房地產(chǎn)業(yè)“第一品牌”的萬科僅以173.56億元排在第30位。前200位排名中，也只有萬科等三家地產(chǎn)品牌入圍。對于動輒大手筆的房地產(chǎn)業(yè)來說，這樣的結(jié)果確實令人汗顏。忽視品牌建設(shè)的結(jié)果是，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)難以積累和借助品牌的信譽資源，迅速提升產(chǎn)品價值銷量，實現(xiàn)企業(yè)規(guī)模的擴張。美國最大的房地產(chǎn)公司pultehomes占美國國內(nèi)房地產(chǎn)市場份額達4%左右，而我國房地產(chǎn)老大萬科占我國房地產(chǎn)市場份額不足1%。

2．導(dǎo)致房地產(chǎn)營銷品牌現(xiàn)狀的原因。（1）缺乏對品牌管理精髓的深入理解。很少有中國房地產(chǎn)企業(yè)的高層與品牌負責人理解品牌管理的精髓，他們基本上不明白“品牌價值的源泉來自消費者大腦中對品牌的獨特聯(lián)想，品牌管理的本質(zhì)是在消費者大腦中留下個性化的聯(lián)想”。因此，具體的營銷傳播沒有圍繞品牌管理的終極目標而展開也就再正常不過了。（2）沒有確定品牌的核心價值。品牌是企業(yè)的最重要的財富，在房地產(chǎn)市場激烈的競爭中，確定自身品牌的價值對在企業(yè)發(fā)展和市場占有率上所起到的作用是不可估量的。

三、房地產(chǎn)業(yè)品牌策略的制定

1．品牌準確的市場定位。準確的市場定位必須遵循如下原則：一是目標市場足夠大，并有較大的發(fā)展空間；二是目標市場未被競爭者完全壟斷，或競爭尚不十分激烈；三是企業(yè)有條件和有能力進入新選定的目標市場。只有定位準確后，采取尋求空隙市場的策略，尋找為客戶所重視的，但尚未被開發(fā)的市場空間，以利于房地產(chǎn)企業(yè)樹立好自身的品牌形象。首先，應(yīng)做好市場調(diào)查，掌握市場信息，這是營銷策劃的基礎(chǔ)工作。并關(guān)注國內(nèi)外投資流向和國家有關(guān)金融、稅收等政策的調(diào)整，以便對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營策略作出適時的調(diào)整。其次，應(yīng)加強對市場的系統(tǒng)全面的調(diào)查和細致的分析。根據(jù)目前我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀和未來的發(fā)展趨勢，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將目標市場主要定位在中低收入者。在確定目標后，在保證品質(zhì)的同時，采取各種手段降低成本，做到品質(zhì)與價格的最優(yōu)組合。

2．加強品牌意識，增強企業(yè)競爭優(yōu)勢。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)樹立和強化品牌意識，并把這種品牌意識貫徹到每個員工的行動上，貫穿于企業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營和管理的每個環(huán)節(jié)中，落實在每個項目、每棟房屋的決策、設(shè)汁、施工、營銷和物業(yè)管理之中，使企業(yè)的品牌經(jīng)營理念成為消費者能感知到的服務(wù)、信譽和品質(zhì)?？梢哉f樹立和加強品牌意識，可降低消費者對房地產(chǎn)的價格的敏感程度，有利于提高產(chǎn)品的附加值，為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造可觀的商業(yè)利潤；可形成強有力的競爭防線，使企業(yè)長期保持市場競爭的優(yōu)勢；有助于企業(yè)實現(xiàn)永續(xù)銷售；加快消費者的購買決策速度等；有助于房地產(chǎn)企業(yè)實施擴張戰(zhàn)略。

3．建立品牌模式，制定企業(yè)品牌策略。房地產(chǎn)市場的競爭日趨激烈，競爭的最后必然是品牌的競爭。而房地產(chǎn)企業(yè)在實施品牌戰(zhàn)略中，不是片面強調(diào)技術(shù)、新材料、新設(shè)備等物質(zhì)因素的運用，也不是人云亦云的強調(diào)時髦的市場概念，而是通過整合來贏得消費者對品牌的認同。目前，我國房地產(chǎn)品牌發(fā)展呈現(xiàn)以下三種特色模式：一是單一品牌模式。所開發(fā)的所有項目都與企業(yè)使用同一個品牌名稱的品牌模式。采用該品牌模式，有利于企業(yè)形象的統(tǒng)一和樹立產(chǎn)品的專業(yè)化形象；二是多品牌模式。同時開發(fā)兩個以上相互獨立且市場定位明確的品牌。采用該品牌模式的優(yōu)點在于各品牌有明確的市場定位，可以發(fā)揮多品牌整體優(yōu)勢；三是主副品牌模式。一種介于多品牌與單一品牌之間的一種品牌發(fā)展模式。如萬科――金色花園、萬科――四季花城等。

4．以質(zhì)量為中心，提高房地產(chǎn)商品的內(nèi)在價值。房地產(chǎn)企業(yè)實施名牌策略過程中，在商品質(zhì)量管理上應(yīng)重點把握以下內(nèi)容：一是房地產(chǎn)商品在規(guī)劃設(shè)計、功能配置、環(huán)境美化等方面上應(yīng)具有一定的超前性，應(yīng)將消費者的需求體現(xiàn)到規(guī)劃設(shè)計上，保證房地產(chǎn)商品功能適用，保證房地產(chǎn)功能的長久性和超前性。二是房地產(chǎn)在建造過程中，應(yīng)建立嚴格的質(zhì)量管理體系。從圖紙審查、工程招標、建筑材料、施工流程到竣工驗收等每個環(huán)節(jié)都以質(zhì)量為中心嚴格把關(guān)，切實保證工程質(zhì)量，同時在保證工程質(zhì)量的前提下，應(yīng)積極采用新工藝、新技術(shù)，以不斷提高房地產(chǎn)商品的技術(shù)含量，從而造就名牌的卓越品質(zhì)。

5．開展品牌化的物業(yè)服務(wù)，提高全面周到的服務(wù)水平。服務(wù)是商品品質(zhì)的重要組成部分，開展品牌化的物業(yè)服務(wù)，是強化品牌，使品牌形象深入人心的重要保證。因此，實施品牌營銷策略，則須提高售后的物業(yè)管理水平。首先，物業(yè)服務(wù)應(yīng)以尊重客戶和理解客戶為前提，加強與客戶的溝通，從客戶的角度和觀點來分析考慮客戶的需求，以更好地滿足客戶的需求，最終達到客戶滿意，從而建立良好的客戶關(guān)系。其次，物業(yè)公司應(yīng)要求服務(wù)員工不斷地學(xué)習(xí)，可通過內(nèi)部經(jīng)驗交流和引進外部知識等，不斷提高員工的業(yè)務(wù)水平，從而更好地提高其服務(wù)水平。

6．以企業(yè)文化為核心,塑造名牌企業(yè)形象。一是應(yīng)建立符合企業(yè)自身的經(jīng)營理念，這是創(chuàng)名牌企業(yè)形象的基礎(chǔ)和核心；二是應(yīng)在企業(yè)范圍內(nèi)培育屬于企業(yè)自身的價值理念，即可通過員工職業(yè)道德培訓(xùn)、民主管理、經(jīng)驗交流、社會公益服務(wù)、企業(yè)發(fā)展研討等活動來規(guī)范企業(yè)行為，以構(gòu)成完整的企業(yè)形象；三是應(yīng)設(shè)計企業(yè)標志，其應(yīng)形象新穎明快、簡潔易記、富有特色、具有吸引力等，并將其廣泛使用在企業(yè)招牌、產(chǎn)品、辦公用品、往來函件和紀念品等一切可以使用的地方，以起到在塑造形象方面的宣傳作用。

綜上所述，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展和完善，新一輪競爭將是品牌競爭。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)營銷中，應(yīng)注重品牌策略營銷手段，即應(yīng)品牌準確的市場定位，加強品牌意識，建立品牌模式，以質(zhì)量為中心，提高房地產(chǎn)商品的內(nèi)在價值，開展品牌化的物業(yè)服務(wù)，及以企業(yè)文化為核心,塑造名牌企業(yè)形象等，從而以增強其自身競爭優(yōu)勢和提高行業(yè)競爭門檻。

參考文獻

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1、引言

工程造價是指完成某項工程建設(shè)所需要的全部費用,包括該工程項目有計劃地進行固定資產(chǎn)再生產(chǎn)和形成相應(yīng)無形資產(chǎn),以及鋪底流動資金一次性費用的總計。隨著我國房地產(chǎn)市場的升溫，開發(fā)項目的造價控制，成為各房地產(chǎn)商十分關(guān)注的課題，本文就建設(shè)過程的五階段，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的造價控制作一闡述。

2、項目決策階段的造價控制

一般地，房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本主要由以下內(nèi)容組成：土地征用費、拆遷安置費、前期工程費（包括勘察設(shè)計費、建設(shè)場地的三通一平費等）、房屋建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、配套設(shè)施建設(shè)費、管理費（包括論證會費用、資料費、差旅費等）以及其他必要的成本支出。以上成本指出中，除了房屋建筑安裝工程費的彈性比較大外，其他成本費用的變化幅度通常較?。坏欠课萁ㄖ惭b工程費可以參考本地區(qū)的同類工程造價。因此，開發(fā)項目的成本完全能夠估算出來。如果估算的每平方米造價高于相同地段房屋二手交易市場的價格，則不值得投資開發(fā)，否則，應(yīng)進行進一步的研究、分析。當然，對未來的開發(fā)項目，也可以考慮時間上和空間上的升值可能。

3、設(shè)計階段的造價控制

3.1 推行設(shè)計監(jiān)理制度，加強對設(shè)計優(yōu)化工作的監(jiān)控。目前對設(shè)計階段的質(zhì)量監(jiān)督較為缺乏，雖然《建筑工程施工圖設(shè)計文件審查暫行辦法》已頒布實施，但《辦法》規(guī)定的審查主要集中于對設(shè)計單位的收費、資質(zhì)等級、規(guī)范的執(zhí)行情況、四新技術(shù)的應(yīng)用等方面，而對設(shè)計文件的經(jīng)濟合理性、科學(xué)性等缺乏審查。因此這種審查不能從根本上提高設(shè)計文件的質(zhì)量，提高投資效益。

3.2 新技術(shù)和科技成果的推廣應(yīng)用。新技術(shù)和科技成果，作為一種技術(shù)創(chuàng)新，肯定有它的生命力。設(shè)計師在進行建筑設(shè)計時，既要采用成熟的習(xí)慣做法，又要突破傳統(tǒng)，適當?shù)夭捎靡恍┬录夹g(shù)和科技成果，以降低工程造價。如在沿海軟土地區(qū)，采用預(yù)應(yīng)力混凝土管樁作為建筑物的基礎(chǔ)，比采用傳統(tǒng)的混凝土鉆孔灌注樁作基礎(chǔ)，其基礎(chǔ)造價約低30%～50%，因而預(yù)應(yīng)力混凝土管樁在沿海地區(qū)得到推廣應(yīng)用。再如某工程的樁基礎(chǔ)，原設(shè)計采用傳統(tǒng)的鉆孔灌注樁，要求樁身進入卵石層9.0米，造成施工困難且造價高，后來采用孔底后壓漿的新技術(shù)，樁身只要進入卵石層1.5米，這樣不但減少了施工難度，而且節(jié)約基礎(chǔ)造價約45萬元。

4、招投標階段的造價控制

4.1 認真細致地編制好招標文件，明確評標辦法

招標文件是參與投標單位編制投標文件的依據(jù)，是合同的要約，對招、投標單位具有同等的約束力。在招標文件中，應(yīng)提供招標項目的地理資料、地質(zhì)資料、氣象資料、地下管網(wǎng)資料、施工用水用電情況以及政府對該項目的要求等，同時還應(yīng)重點明確以下的合同主要條款：（1）工程的承包范圍；（2）開工、竣工日期，保證材料采購和銷售；（3）工程進度款的支付方式，便于公司財務(wù)部門安排資金；（4）材料、設(shè)備的采購或供應(yīng)方式；（5）工程變更的計量、計價依據(jù)；（6）索賠的權(quán)利和義務(wù)。

在招標文件中，還應(yīng)明確本工程招標的評標辦法，以便于投標單位編制合理的投標文件。評標辦法宜采用兩階段評標的辦法，即先對投標單位的技術(shù)方案進行評價，在技術(shù)方案科學(xué)可行的前提下，再以投標單位的最終報價作為評標決標的唯一標準。采用這種評標辦法，既可以保證工程建設(shè)的質(zhì)量，又有利于選擇一個報價較低的施工單位。

4.2 認真細致地編制好工程量清單

目前，工程量清單報價的招標方式在我國已經(jīng)推廣實施，因此工程量清單的編制質(zhì)量直接關(guān)系到造價的高低。由于現(xiàn)在的咨詢公司水平參差不齊，工程量清單的質(zhì)量也不盡如人意。如果工程量清單的編制質(zhì)量不好，明細工程量誤差較大，甚至漏項，而施工單位在施工過程中核算是比較嚴密細致的，肯定會對漏項和實際工程量比工程量清單多的提出調(diào)整，這樣勢必影響造價。因此，應(yīng)建立行之有效的工程量清單復(fù)核制度，對咨詢公司提供的工程量清單的質(zhì)量進行控制，對重點項目、綜合單價高的項目進行重點抽查，以保證工程量的真實、可靠。

4.3 加強合同簽訂的嚴密性，嚴格執(zhí)行合同條款

施工合同是明確甲、乙雙方權(quán)利和義務(wù)的法律文件。但是有些施工合同條款簡單、不嚴密，不能完全表達清楚甲、乙雙方的權(quán)利和義務(wù)。有些施工單位為了能拿到施工業(yè)務(wù)，對合同條款不假思索地承諾、簽訂，到事后有困難就向業(yè)主索賠，甚至偷工減料，影響工程質(zhì)量和施工進度。因此，在投標單位資格預(yù)審階段，應(yīng)考察施工單位的信譽、法律意識、合同觀念和資金周轉(zhuǎn)情況，把法律意識差、合同觀念淡薄的企業(yè)拒絕于投標大門之外。

篇5

一 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的組成

1 土地征用以及拆遷補償費用

土地征用以及拆遷補償費用主要由城鎮(zhèn)土地的出讓金、土地征用費用以及拆遷安置補償費構(gòu)成。房地產(chǎn)企業(yè)主要通過三種方式來獲取土地：（1）協(xié)議出讓，（2）招標出讓，（3）拍賣出讓，通常后兩種方式更為常見。隨著我國對于土地所進行的宏觀管理政策的趨緊，拍賣方式已經(jīng)成為多數(shù)開發(fā)商獲得土地的主要手段。

2 前期工程費用

前期工程費用指的是前期規(guī)劃及設(shè)計費用、可行性研究費用以及地質(zhì)勘查等費用。此外，另一部分為行政性相關(guān)費用，是地方政府及其行政主管部門等對房地產(chǎn)企業(yè)所收取的費用，主要由征地管理費用、商品房交易管理費用以及人防費用等構(gòu)成。

3 基礎(chǔ)設(shè)施費用

基礎(chǔ)設(shè)施費用主要指的是開發(fā)區(qū)內(nèi)的道路、水電氣的供應(yīng)、排污排洪、通訊、保安以及綠化等工程的支出。

4 建筑安裝工程費用

建筑安裝工程費用主要指的是房屋建造時，建筑工程、設(shè)備以及安裝工程所需支出的費用，包括了發(fā)包方式對承包方所支出的建筑安裝工程費用以及通過自營方式所產(chǎn)生的建筑安裝工程費用等。

5 公共配套設(shè)施費用

公共配套設(shè)施費用主要指的是建設(shè)用地內(nèi)所設(shè)置的配套服務(wù)相關(guān)的各種非營利性公用設(shè)施以及多種營利性配套設(shè)施等所支出的費用。此外，還包括了煤氣調(diào)壓站、變電室等室外工程以及大市政配套費用等。

6 開發(fā)間接費用

開發(fā)間接費用則是指企業(yè)的直接組織以及管理開發(fā)項目等所支出的各項費用，主要包括了工資、職工的福利費用、折舊費用、修理費用、辦公費用、水電費用、勞動保護費用以及周轉(zhuǎn)房攤銷等等。房地產(chǎn)由于其開發(fā)周期相對較長，因此需要較大的投資數(shù)額，所以，必須通過銀行的信貸資金的借助，但其大小同所開發(fā)項目的規(guī)模，融資額度多少等息息相關(guān)。

二 房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制

由于房地產(chǎn)開發(fā)成本的控制及其管理分為四個階段，即項目決策、規(guī)劃設(shè)計、施工以及竣工結(jié)算四個階段。因此，對此四個階段的成本進行控制即能達到對整個房地產(chǎn)開發(fā)成本的控制目標。

1 首先，決策工作作為控制整個房地產(chǎn)開發(fā)成本的關(guān)健，其對錯對對整個項目的成本造成直接的影響。

1.1 決策前應(yīng)進行前期的調(diào)查及論證

進行投資之前，都應(yīng)當對相關(guān)行情進行調(diào)查和研究，同樣，進行房地產(chǎn)開發(fā)項目的決策之前，進行新項目的立項過程中應(yīng)當對立項請示以及可行性研究報告等進行提交，且需立項聽證會的討論方可通過。重視項目的前期調(diào)查及其論證等相關(guān)工作，確保為決策者提供詳細正確的相關(guān)資料以便其做出正確的決策。

1.2 項目決策階段應(yīng)當具備理性投資決策的心態(tài)

當決策者接到項目前期的調(diào)查論證報告時，要求其具有一個理性的心態(tài)，不可浮躁急進。當前市場經(jīng)濟畢竟還不太成熟，多種違背市場經(jīng)濟規(guī)律的事情仍可能出現(xiàn)。例如進行土地拍賣時，地方政府為獲取更大的出讓金，自然希望土地可以拍個好價錢。此時，企業(yè)決策者認準了當前的火爆房市，無論地皮的價格有多高，都急進地冒險將地皮拍下，導(dǎo)致了各地不斷地出現(xiàn)地王。

2 規(guī)劃設(shè)計階段之前應(yīng)做好成本控制的準備工作

規(guī)劃設(shè)計階段也是開發(fā)成本控制的一個相當重要的階段，此階段直接關(guān)系著整個項目開發(fā)成本的控制。成本控制相關(guān)人員應(yīng)配合相關(guān)部門做好此階段的準備工作。例如：根據(jù)項目的具體定位對合理容積率進行確定；對方案的平面布置、結(jié)構(gòu)體系以及基礎(chǔ)造型等應(yīng)進行相應(yīng)的成本論證，以確保方案能夠不斷進行優(yōu)化；對限額施工圖進行設(shè)計；對監(jiān)督設(shè)計質(zhì)量等事前相關(guān)的成本控制工作進行檢查。

3 施工階段關(guān)鍵應(yīng)做好工程造價的控制

由于施工階段需進行大量人力物力的投入，因此，做好此階段的成本控制意義重大，重點工作如下：

3.1 做好項目的招投標工作。由于此環(huán)節(jié)的工作相當多，因此對招投標進行有效地控制可以防止決策失誤以及成本失控的情況出現(xiàn)。選擇施工企業(yè)時應(yīng)遵循信譽好、工藝先進、技術(shù)強、報價合理的原則。

3.2 做好現(xiàn)場簽證的管理、監(jiān)督以及審核工作，杜絕行賄、收賄、違規(guī)及重復(fù)簽證、不及時簽證等現(xiàn)象。

3.3 確保對合同管理體系進行成本控制。合同的嚴密程度以及可操作性都是合同成本控制的關(guān)鍵，應(yīng)對合同相關(guān)條款進行明確，以了解各方的責任及其風(fēng)險。

4 竣工結(jié)算階段應(yīng)重點加強對工程造價的控制工作

竣工結(jié)算階段的工作量相當大、且較集中和復(fù)雜，因此，為實現(xiàn)對此階段的成本控制，應(yīng)避免結(jié)算過程中出現(xiàn)主觀的失誤以及客觀的大意，且注意以下方面的工作：

4.1 應(yīng)嚴格根據(jù)合同條款進行辦事，杜絕重復(fù)計算及其收費現(xiàn)象，以合同為依據(jù)并結(jié)合會議對結(jié)算的原則進行確定。

4.2 對施工日記及其驗收記錄進行檢查，對施工企業(yè)進行核查，看其是否嚴格根據(jù)合同進行施工，對驗收的相關(guān)手續(xù)進行檢查，看其是否齊全。

4.3 對設(shè)計的變更及其簽證同程序是否符合進行核查，避免未經(jīng)批準的設(shè)計變更的情況出現(xiàn)。

4.4 對工程量是否根據(jù)圖紙要求進行嚴格執(zhí)行等情況進行核查，避免企業(yè)虛假報告的情況出現(xiàn)。

4.5 對投標價格是否根據(jù)合同進行嚴格執(zhí)行的情況進行核查，避免高套單價的情況出現(xiàn)。

4.6 對計費程序以及相關(guān)的計費是否根據(jù)合同及其相關(guān)規(guī)定進行執(zhí)行的情況進行檢查。

4.7 進行二次復(fù)核以及審計工作機制的構(gòu)建，對監(jiān)督結(jié)算工作進行嚴格的管理，以減少工作的失誤以及計算的誤差。

5 加強對房地產(chǎn)開發(fā)成本的管理

5.1 增強全員的經(jīng)濟觀念。由于房地產(chǎn)開發(fā)的涉及面相當廣，部門人多員雜，因此，應(yīng)加強全員的經(jīng)濟意識，確保各部門間能夠協(xié)調(diào)工作。

5.2 強化組織機構(gòu)。組織機構(gòu)及人員的配置應(yīng)遵循高效運轉(zhuǎn)、德才兼?zhèn)?、?quán)責統(tǒng)一的原則，方可實現(xiàn)成本低且效率高的目的。

5.3 優(yōu)化成本的管理體系。對開發(fā)項目進行成本管理時，應(yīng)對成本費用管理的相關(guān)環(huán)節(jié)進行建立，同時，還應(yīng)根據(jù)可預(yù)控程度進行多級成本控制點的設(shè)立。

篇6

Abstract: in real estate development throughout the process of there is a lot of risk factors, such as industry policy adjustment, the housing market fluctuations, building materials price change, labor, the change of policy, foreign exchange rates and interest rates rise or fall risk, etc, they are directly affect the performance of real estate development project, for real estate development activities if can't fully consider these risks, and take effective strategies for the whole project will produce immeasurable heavy losses.

Keywords: real estate development; Risk; Deal with

中圖分類號： F235 文獻標識碼：A 文章編號：

引言

房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險，是指在房地產(chǎn)開發(fā)活動過程中存在影響開發(fā)利潤的多種因素，而這些因素的作用是難以避免或無法預(yù)料、控制，使得企業(yè)實際開發(fā)利潤可能與預(yù)計利潤發(fā)生較大背離，因而使企業(yè)有蒙受經(jīng)濟損失的風(fēng)險。

一、房地產(chǎn)開發(fā)存在風(fēng)險

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中存在諸多因素影響著開發(fā)最終結(jié)果，改善經(jīng)營管理、增強競爭能力、強調(diào)風(fēng)險管理有的放矢，是提高企業(yè)經(jīng)濟效益的關(guān)鍵。

1.1 政策風(fēng)險

毋庸置疑，國家政策對產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響是全面的，行業(yè)政策的變化可以給房地產(chǎn)項目開發(fā)帶來有利影響，也可以造成嚴重的經(jīng)濟損失。尤其在市場經(jīng)濟環(huán)境尚未完善的情況下政策風(fēng)險對房地產(chǎn)市場的影響更加顯著，其影響最為直接的是金融政策和財政政策。

由于房地產(chǎn)市場狀況關(guān)乎民生，其發(fā)展的波動不可避免吸引輿論的關(guān)注推動政策按照中央和諧發(fā)展的要求不斷進行宏觀調(diào)控。其手段必然遵過金融財政和土地政策的變動來落實。

1.2 經(jīng)營風(fēng)險

眾所周知房地產(chǎn)項目基本依靠銀行貸款進行開發(fā)，國家金融政策的調(diào)整使依靠銀行貸款進行投資的企業(yè)面臨著經(jīng)營風(fēng)險。銀根緊縮使開發(fā)企業(yè)融資困難經(jīng)營壓力增大，房價波動導(dǎo)致市場觀望程度增加。銀行利率的波動也影響著房地產(chǎn)市場變化。當利率上升時房地產(chǎn)開發(fā)的資金成本增加消費者的購買欲望降低，生產(chǎn)成本增加市場需求降低開發(fā)利潤風(fēng)險增加。

1.3 技術(shù)風(fēng)險

項目建設(shè)施工階段設(shè)計理念落后導(dǎo)致的商品房實用性差、承包商技術(shù)和施工管理落后、偷工減料以及項目監(jiān)管責任心不強、監(jiān)督不夠、失職瀆職、濫用權(quán)力等導(dǎo)致建筑物存在質(zhì)量和安全隱患也是伴隨房地產(chǎn)開發(fā)過程的風(fēng)險。管理不完善造成工期拖延，不僅房地產(chǎn)市場狀況與項目策劃時相比可能會發(fā)生較大的變化，錯過最佳租售時機，如已預(yù)售會承擔逾期交付的違約損失信譽損失，還會加大資金成本增加管理費。在建設(shè)期間隨著建筑科學(xué)的進步，消防標準提高和節(jié)能環(huán)保要求的深化，國家和項目當?shù)卣{(diào)整產(chǎn)業(yè)政策，會要求未竣工項目采用新的或更高的技術(shù)標準、施工方法，如禁止施工現(xiàn)場攬拌砂漿、強制推行商品預(yù)拌砂漿、提高節(jié)能環(huán)保要求、強制實行外墻外保溫系統(tǒng)和采用太陽能供熱水，提升消防設(shè)計和材料防火等級等都會使項目開發(fā)成本增加。除此之外建設(shè)過程中人工費上漲建材價格上漲和施工中意外事故等都是速一階段將要面臨的風(fēng)險。

當然，影響房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險的因素還有市場風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險等，在這里由于篇幅有限作者就不一一具體介紹。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險產(chǎn)生的原因

房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險應(yīng)對策略應(yīng)該首先分析其產(chǎn)生風(fēng)險的原因，從而制定恰當?shù)牟呗?。房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險產(chǎn)生的客觀原因主要有：競爭對手搶先進入市場，推出產(chǎn)品，市場競爭加??；銀行貸款利率升高，投資風(fēng)險增大等。

主觀的原因有：企業(yè)信息不靈，開發(fā)出來的產(chǎn)品不夠好，或只是本地區(qū)先進，這樣就失去了設(shè)計上的優(yōu)勢。有的企業(yè)在開發(fā)上由于設(shè)計障礙產(chǎn)品遲遲研制不出，造成開發(fā)時機過遲，市場已被競爭者占領(lǐng)；過分重設(shè)計輕市場。既過分重視設(shè)計的先進性而忽視對市場需求的分析，結(jié)果開發(fā)出來的項目產(chǎn)品盡管設(shè)計水平和性能均比較高，但因不符合當?shù)鼐用竦男枨蠡虺^消費者承受能力而缺乏市場需求。集中表現(xiàn)在售價太高。產(chǎn)品投放市場后，企業(yè)沒能熟練運用促銷手段進行宣傳，價格過高或過低。缺少配件，售后服務(wù)跟不上，沒能掌握好產(chǎn)品推出的時機等。

另外，房地產(chǎn)銷售階段也容易產(chǎn)生法律風(fēng)險。第一，與銷售中介公司相關(guān)的風(fēng)險，因銷售合同簽訂及履行產(chǎn)生的法律風(fēng)險或因銷售公司及其員工虛假承諾及不當行為引起的法律風(fēng)險；第二，與廣告策劃相關(guān)的法律風(fēng)險，因廣告策劃合同簽訂及履行產(chǎn)生的法律風(fēng)險；因廣告策劃文字或圖片侵犯第三人知識產(chǎn)權(quán)的法律風(fēng)險；因虛假廣告帶來的法律風(fēng)險；因廣告內(nèi)容不當?shù)姆娠L(fēng)險。第三，與銷售行為相關(guān)的法律風(fēng)險，違規(guī)銷售產(chǎn)生的法律風(fēng)險；取得商品房預(yù)售證書的相關(guān)法律風(fēng)險；預(yù)售房款的收取和使用的相關(guān)法律風(fēng)險；促銷方案的相關(guān)法律風(fēng)險；銷售現(xiàn)場布置和樣版房相關(guān)的法律風(fēng)險；銷售人員違規(guī)操作、擅自修改認購書、購房合同產(chǎn)生的法律風(fēng)險；認購書、購房合同書相關(guān)的法律風(fēng)險。第四，與購房者相關(guān)的法律風(fēng)險，因房屋質(zhì)量問題產(chǎn)生的法律風(fēng)險；因延期交房、延期辦理房地產(chǎn)證產(chǎn)生的法律風(fēng)險；因設(shè)計方案變更產(chǎn)生的法律風(fēng)險；因公共設(shè)施使用等相關(guān)問題的法律風(fēng)險；因按揭貸款合同產(chǎn)生的風(fēng)險。在房地產(chǎn)市場低迷、經(jīng)濟衰退的時候，這類風(fēng)險特別突出。

三、加強風(fēng)險管理的必要性分析

房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用科學(xué)的方法，對開發(fā)過程中存在的風(fēng)險進行預(yù)測、識別、分析、評價，選擇最佳風(fēng)險管理措施，保證以較低的耗費最大限度地降低風(fēng)險損失，獲得安全保障的過程。加強房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險管理對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，意義重大：風(fēng)險管理為全面、合理地處置風(fēng)險提供了可能性，風(fēng)險管理既能夠為風(fēng)險損失的出現(xiàn)與衡量提供科學(xué)、準確的計算基礎(chǔ)，又能夠用科學(xué)、系統(tǒng)的方法，對各種風(fēng)險對策的成本及效益加以比較，從而得到各種對策的最佳組合；風(fēng)險管理能夠促進房地產(chǎn)投資主體決策的科學(xué)化、合理化，減少決策的風(fēng)險性；風(fēng)險管理有利于房地產(chǎn)開發(fā)商增強風(fēng)險意識，從被動成為主動管理型，為項目開發(fā)提供安全的生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境。

四、加強房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險管理的對策

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要加強風(fēng)險的防范，強化風(fēng)險管理，可以從以下幾方面進行風(fēng)險管理：

4．1正確對待開發(fā)風(fēng)險

風(fēng)險是一種客觀存在，是不可避免的，只要房地產(chǎn)開發(fā)商開展業(yè)務(wù)，就必然伴隨著風(fēng)險。對待風(fēng)險，不能過于保守，要合理承擔，不能為了回避風(fēng)險，而降低工作效率，從而失去競爭力；但也不能盲目樂觀，有的風(fēng)險雖然較少發(fā)生，但它一旦發(fā)生，帶來的后果較為嚴重，損失巨大，甚至有可能“拖垮”一個企業(yè)，所以要正確衡量風(fēng)險的發(fā)生概率及其后果，使“風(fēng)險與收益對等”。

4．2主動進行風(fēng)險識別

風(fēng)險識別是風(fēng)險管理的首要內(nèi)容和基礎(chǔ)工作，任何風(fēng)險，尤其是重大風(fēng)險，如被忽略都可能導(dǎo)致風(fēng)險管理的失誤和失敗。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)周密分析企業(yè)所處的社會經(jīng)濟環(huán)境，剖析企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)活動中客觀存在的種種不利因素和弱點，以及對企業(yè)利益可能造成的威脅。

4．3科學(xué)進行風(fēng)險評估

對房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險進行量化和測定，確定開發(fā)活動中各種風(fēng)險發(fā)生的概率及確定風(fēng)險可能給開發(fā)活動帶來的損失程度。

4．4強化風(fēng)險防范與控制

在市場經(jīng)濟下，房地產(chǎn)市場是瞬息萬變的，風(fēng)險無處不在，制訂一系統(tǒng)的防范風(fēng)險措施有利于開發(fā)商管理業(yè)務(wù)、優(yōu)化資源。重視前期可行性研究工作?？尚行匝芯渴情_發(fā)建設(shè)項目投資決策的基礎(chǔ)，是防范開發(fā)風(fēng)險的保證，因此必須重視加強項目的可行性研究工作，加大可行性研究的人力、物力、財力和時間投入；科學(xué)、全面而不失重點地開展可行性研究工作，在進行可行性研究時，尤其要注重對市場需求預(yù)測和競爭情況分析；同時要保證可行性研究工作的獨立性。研究小組按科學(xué)的路子，獨立、客觀地去調(diào)查、分析和研究，從而保證項目決策的科學(xué)化。

合理安排項目資金。根據(jù)可能的建設(shè)進度和將會發(fā)生的實際付款時間和金額，同時考慮各種投資款項的付款特點，編制資金使用計劃；實施建設(shè)項目全過程投資控制，這是實現(xiàn)項目投資管理目標和企業(yè)投資效益的有力保證，要重視多方案

的設(shè)計和選擇，尋求一次性投入少而全壽命經(jīng)濟好的設(shè)計方案，嚴格控制施工階段的費用；協(xié)調(diào)好投資控制與進度控制和質(zhì)量控制的關(guān)系，做到三者的有機配合和相互平衡。加強投資動態(tài)管理，及時發(fā)現(xiàn)可能導(dǎo)致未完工程投資增加的現(xiàn)實問題和潛在因素，盡早采取措施加以防范和控制。

加強合同管理。嚴格執(zhí)行建設(shè)工程合同管理法律法規(guī)；普及相關(guān)法律知識，培訓(xùn)合同管理人才；設(shè)立合同管理機構(gòu)，配備合同管理人員；建立合同管理目標制度；推行合同示范文本制度；重視合同分析；建立合同實施保證體系、完善合同變更管理和合同資料的文檔管理。

加強與相關(guān)部門的協(xié)調(diào)溝通。在內(nèi)部關(guān)系的協(xié)調(diào)中，要按照職能分工和需求設(shè)置部門和人員，明確每個部門的目標，職責和權(quán)限，事先約定各個部門在工作中的相互關(guān)系，建立信息溝通制度，使局部了解全局，服從并適應(yīng)全局需要。在外部關(guān)系協(xié)調(diào)中，開發(fā)商需要整合自身資源，建立一個由主管工程領(lǐng)導(dǎo)牽頭并整合工程管理、開發(fā)、銷售、物業(yè)管理等內(nèi)部人員組成的工程項目臨時機構(gòu)，與工程項目現(xiàn)場人員分工。

4．5靈活進行風(fēng)險分散與轉(zhuǎn)移

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可通過調(diào)整開發(fā)結(jié)構(gòu)，實行開發(fā)類型多元化、開發(fā)區(qū)域多元化、開發(fā)時間差異化來分散風(fēng)險。如通過投資建造不同檔次的住宅；或者是把資金分散投資在不同類型的房地產(chǎn)，如住宅房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)等。用個別房地產(chǎn)開發(fā)的高收益去彌補個別低收益的房地產(chǎn)損失，以減少未來收益的不確定性，從而降低整體開發(fā)風(fēng)險，最終獲取平均的投資收益。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采用以下形式進行風(fēng)險轉(zhuǎn)移：①通過契約或合同將損失的財務(wù)負擔和法律責任轉(zhuǎn)移給非保險業(yè)的其他人，達到降低風(fēng)險發(fā)生頻率和縮小其損失程度的目的；②用外部資金來支付可能發(fā)生的損失，將損失的財務(wù)負擔轉(zhuǎn)移給其他人；⑦通過購買保險，業(yè)主作為投保人將應(yīng)由自己承擔的工程風(fēng)險(包括第三方責任)轉(zhuǎn)移給保險公司，從而使自己免受風(fēng)險損失。

參考文獻

篇7

一、概述

當前,許多房地產(chǎn)只重視建筑產(chǎn)品的成本控制而不考慮市場需要以及建筑產(chǎn)品的投入產(chǎn)出比。另外,許多房地產(chǎn)企業(yè)的事前成本管理薄弱,成本預(yù)測、成本決策缺乏規(guī)范性、制度性,成本計劃缺乏科學(xué)性、嚴肅性,成本管理存在一定的盲目性。同時許多房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理缺乏現(xiàn)代化的管理手段,成本信息不能反映企業(yè)成本的真實情況:由于成本核算不規(guī)范造成成本信息嚴重扭曲,成本信息傳遞渠道不暢造成成本信息丟失,從而導(dǎo)致成本管理偏離了方向。

二、制定項目成本和期間費用計劃

房地產(chǎn)開發(fā)的成本管理為項目開發(fā)成本和期間費用兩部分,成本計劃應(yīng)分為項目成本計劃和期間費用計劃。

(1)制定項目成本計劃。成本計劃通常經(jīng)過確定總成本目標、成本逐層分解、成本估算,再由下而上對成本進行逐層匯集以及成本計劃對比分析與處理等過程。①通過項目的可行性研究和分析論證確定項目的總投資目標,項目批準立項后,該項目總投資目標可確定為項目總成本計劃目標,這種計劃總成本對以后每一步設(shè)計與計劃起著總控制作用。②逐層分解總成本計劃目標。通常按項目結(jié)構(gòu)對項目總成本計劃目標進行分解,將總成本拆分到各個成本對象,作為項目單元設(shè)計的依據(jù)或限制,對項目單元的功能、質(zhì)量等起著決定性的作用。在項目總成本分解過程中,應(yīng)注意各成本限額之間的平衡,以保證項目成本在項目內(nèi)的合理配置。這種合理配置是項目系統(tǒng)協(xié)調(diào)與均衡的保證,是實現(xiàn)項目總體功能目標、質(zhì)量目標和工期目標之間均衡的保證。③成本估算。隨著項目的深入、技術(shù)方案和實施方案的細化,可以按結(jié)構(gòu)圖對各個成本對象進行成本估算,并以此估計值和限額值相比,結(jié)合具體情況對項目進行優(yōu)化組合。④調(diào)整成本計劃。通常按結(jié)構(gòu)圖由下而上對成本估算進行逐層匯總,并與原成本計劃目標對比,衡量每一層單元計劃的符合程度,以此決定對設(shè)計與計劃的修改與補充,形成由下而上的反饋與調(diào)整過程。

(2)項目前期策劃的估算。在這一階段計劃成本的估算方法:①歷史數(shù)據(jù)法是采用特定部門(學(xué)會、政府機關(guān))公布的有代表性的項目成本資料進行同類項目的成本估算;②定額資料法是按相應(yīng)設(shè)計方案的圖紙計算工作量,套用相應(yīng)定額單價,結(jié)合規(guī)定的收費標準和規(guī)定的計劃利潤,計算各種費用;③合同價法是開發(fā)商在分析許多投標書的基礎(chǔ)上,選擇報價合理的投標人中標,雙方有可能再度商討(標后談判),修改雙方價格后形成統(tǒng)一的項目成本,作為合同價格在雙方簽訂的合同文件中加以確認,并作為項目結(jié)算的依據(jù);④詢價法是通過對項目的主要工程進行詢價,或由承包商或供應(yīng)商對項目提出報價,然后在此基礎(chǔ)上進行綜合調(diào)整而估算的項目成本,并以此作為成本計劃的依據(jù)。

(3)確定項目的目標成本和責任成本。經(jīng)過不斷調(diào)整的成本計劃,在不同階段均可作為確定項目目標成本的依據(jù)。可在此基礎(chǔ)上經(jīng)過適當調(diào)整,確定目標成本。或者將這種成本計劃作為目標成本,成為成本控制的依據(jù)。

(4)制定期間費用計劃。在制定期間費用計劃時要注意以下3點:①期間費用計劃與可行性研究中估算項目開發(fā)總成本有重復(fù)的地方,但這并不矛盾。②期間費用計劃要與開發(fā)企業(yè)的規(guī)模、項目銷售完成的進度相結(jié)合。③要按企業(yè)經(jīng)營管理的實際情況,確定恰當?shù)臓I業(yè)費用計劃和管理費用計劃項目,并將確定的營業(yè)費用、管理費用總額在各項目內(nèi)進行有效的分解,以提供各項管理活動詳盡的費用控制目標。

篇8

一、概述價值工程與房地產(chǎn)項目開發(fā)全程的成本控制

所謂價值工程，就是將產(chǎn)品的功能分析作為核心，將產(chǎn)品價值的提高作為目的，盡可能的靠最低壽命周期成本達到產(chǎn)品使用的全部功能的具有組織創(chuàng)造性的活動。應(yīng)用價值工程于房地產(chǎn)項目開發(fā)全程成本控制中，既能優(yōu)化工程設(shè)計方案而將工程成本降低，又能在對房地產(chǎn)產(chǎn)品相關(guān)功能深入分析的前提下探究如何提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的增值服務(wù)，助推我國房地產(chǎn)事業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。但需要注意的是，價值工程并不是適用于房地產(chǎn)項目各階段的成本控制，必須結(jié)合實際，有時需要借助常規(guī)控制策略進行成本控制，才能實現(xiàn)成本控制的最優(yōu)化和企業(yè)經(jīng)濟效益的最大化。

二、淺談房地產(chǎn)項目開發(fā)全程的成本控制策略

1.房地產(chǎn)項目投資決策階段的成本控制策略

投資決策階段包括選擇投資機會和決策分析以及獲取土地三方面的工作。企業(yè)應(yīng)充分考慮全部因素分析項目可行性，在此基礎(chǔ)上獲得土地開發(fā)權(quán)，并結(jié)合土地自身因素利用價值工程進行成本控制，但企業(yè)要想改變土地自身因素受諸多限制，因而在此階段的應(yīng)用價值工程控制成本的空間較小，這就需要企業(yè)采取常規(guī)手段進行成本控制。首先是加強市場調(diào)查與預(yù)測分析，對當前市場銷售現(xiàn)狀進行分析，就未來的銷售趨勢進行判斷，針對性的確定適銷房產(chǎn)項目，實現(xiàn)項目定位；然后是加大調(diào)查力度，尤其是同類房產(chǎn)項目的功能和方案的調(diào)查分析和比較，加上可靠的技術(shù)論證與經(jīng)濟評價，從而確定最佳的項目投資建設(shè)方案，為確定設(shè)計階段的成本奠定基礎(chǔ)；最后結(jié)合項目實際及相關(guān)研究編制科學(xué)的建設(shè)項目方案設(shè)計書。

3.房地產(chǎn)項目產(chǎn)品策劃階段的成本控制策略

產(chǎn)品策劃階段不僅是整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的核心階段，而且是應(yīng)用價值工程控制成本的主要階段，因而在這一階段應(yīng)優(yōu)先采用價值工程進行成本的控制。根據(jù)已經(jīng)得出的可行性研究報告，對調(diào)查研究進行深化，準確把握目標市場及其需求，在此基礎(chǔ)上應(yīng)用價值工程控制成本：首先是注重市場資料的搜集與整理，并應(yīng)用科學(xué)方法開展市場調(diào)查和研究，并將其作為應(yīng)用價值工程進行分析和比較的根據(jù)；然后就是價值工程核心，即對功能進行分析，確定產(chǎn)品必要功能；最后是按照公式就產(chǎn)品價值進行計算，并在此基礎(chǔ)上對價值工程活動方向及目標進行確定。

3.房地產(chǎn)項目招投標階段的成本控制策略

價值工程的實施主體應(yīng)變成投標人，投標人會盡最大努力滿足招標人的要求。將價值工程引入評標機制中，使經(jīng)濟標和技術(shù)標評審有機地結(jié)合，有效地防止評標過程規(guī)范性不強，隨意性較大以及人為因素干擾較多，缺乏客觀公正等弊端。

4.房地產(chǎn)項目設(shè)計階段的成本控制策略

（1）根據(jù)中標方案精心確定設(shè)計單位，并對中標方案進行優(yōu)化，確保功能滿足、使用安全、技術(shù)先進、經(jīng)濟合理；（2）通過對工程量和投資的分解實行限額設(shè)計，在確保功能的原則下嚴防“三超”現(xiàn)象的出現(xiàn)，不僅技術(shù)先進和合理，又不超過投資限額，并盡可能的減少由于設(shè)計變更導(dǎo)致的工程造價的變動；（3）加強施工設(shè)計圖紙的審核與管理，并盡可能的確保設(shè)計質(zhì)量的提高，預(yù)防因設(shè)計導(dǎo)致施工階段的浪費；（4）利用價值工程優(yōu)化項目設(shè)計方案，采取是方式是首先對每種方案中的每種功能的達標成不進行打分，再對每種方案功能的評價分進行計算，最后對各種方案的價值系數(shù)進行計算，且將價值系數(shù)最大的方案作為最佳方案；（5）利用價值工程對這一階段的造價進行控制，且通常將對造價影響最大的項目作為研究對象，首先對設(shè)計的各項功能和現(xiàn)實成本進行分析和評價，其次是將得出的功能評價系數(shù)作為依據(jù)，在各項功能中分攤項目成本，并與其現(xiàn)實成本相對比，最后確定改進成本的期望值，且對期望值大的改進成本著重改進，引導(dǎo)設(shè)計人員和投資方充分發(fā)揮潛能，采取新工藝技術(shù)和材料進行創(chuàng)新設(shè)計，并對資源配置進行優(yōu)化，但這一切的前提就是確保項目功能不被降低的情況下節(jié)省成本。

5.房地產(chǎn)項目施工階段的成本控制策略

應(yīng)用價值工程控制施工階段成本的工作內(nèi)容有優(yōu)化施工組織設(shè)計、優(yōu)選項目工程材料和機械設(shè)備、控制物流成本、合理配置資源等方面，以較低的成本可靠地實現(xiàn)該項目所需要的功能。并應(yīng)注重工程承包企業(yè)和監(jiān)理單位的選擇，明確承包合同內(nèi)容、控制工程變更簽證、材料設(shè)備價格的控制。例如在原材料和設(shè)備方面，不僅要貨比三家，還要確保原材料的質(zhì)量；承包企業(yè)方面，應(yīng)選擇技術(shù)實力雄厚、社會信譽高和價格合理的企業(yè)等等。

6.房地產(chǎn)項目結(jié)算階段成本控制策略

（1）按照設(shè)計圖紙及合同規(guī)定全部完成且驗收合格，如有撤銷或甩項應(yīng)有手續(xù)，并在結(jié)算中予以扣除。（2）準確計量工程量的增減，嚴格執(zhí)行投標單價或簽證的價格，并注意與合同文件的對照。（3）嚴格按合同及相關(guān)協(xié)議的規(guī)定，合理確定工期獎、優(yōu)質(zhì)獎等相關(guān)費用。（4）認真實行結(jié)算復(fù)審制度及工程尾款會簽制度，確保結(jié)算的質(zhì)量。（5）正確處理索賠費用。

三、結(jié)語

總之，在房地產(chǎn)項目開發(fā)全程中，采取價值工程與一般常規(guī)成本控制策略是企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)濟效益最大化的主要路徑。作為新時期背景下的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)緊跟時展的需要，在項目開發(fā)全程采取針對性的成本控制措施，并加強風(fēng)險的規(guī)避和防范，以實現(xiàn)企業(yè)的完美轉(zhuǎn)型和升級。

參考文獻：

篇9

1引言

我國是人口大國，土地面積不變的情況一，人口數(shù)量在不斷地增加，此時對于城市發(fā)展而言就會出現(xiàn)住房緊張等問題，此時對于房地產(chǎn)企業(yè)就是一次機會，同時也是一次挑戰(zhàn)。因為，任何一個企業(yè)在進行房地產(chǎn)開發(fā)的過程，都是為了能夠為企業(yè)獲得一定的經(jīng)濟效益，但是房地產(chǎn)開發(fā)市場競爭日益激烈，如何才能夠讓企業(yè)在競爭激烈的市場環(huán)境中站穩(wěn)腳跟，同時獲得最大利益，此時房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理工作就顯得尤為重要。因此，我們必須針對房地產(chǎn)開放項目管理中存在的問題進行改正，還要運用先進的管理理念，提高房地產(chǎn)開發(fā)管理的水平，這樣才能提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，才能提高房屋建筑居住的舒適性以及安全性。

2房地產(chǎn)開發(fā)管理的重要性探討

隨著社會的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)項目的種類以及數(shù)量越來越多，提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理水平，可以避免開發(fā)項目工作混亂的情況發(fā)生，還可以有效提高企業(yè)的工作效率以及競爭力。房地產(chǎn)開放管理工作包括多項內(nèi)容，比如施工進度、施工質(zhì)量以及施工成本控制等等。加強房地產(chǎn)開發(fā)管理，可以保證建筑工程順利完工，還可以降低施工成本，提高建筑工程的經(jīng)濟效益。在建筑施工的過程中，有時會出現(xiàn)資源浪費或者偷工減料問題，這也說明工程監(jiān)理工作不到位，嚴重影響著房屋建設(shè)的質(zhì)量以及安全性，可能會威脅業(yè)主的生命財產(chǎn)安全，而加強房地產(chǎn)開發(fā)管理，可以防止此類問題的發(fā)生，有助于提高建筑工程施工的質(zhì)量，還可以延長建筑的使用壽命，所以，相關(guān)工作人員一定要采用有效的方式提高房地產(chǎn)開發(fā)管理的水平。

3房地產(chǎn)開發(fā)管理中存在的難點問題探討

房地產(chǎn)行業(yè)雖然發(fā)展比較快，但是相關(guān)制度并不完善，很多開放項目管理制度存在較大的漏洞，這也使得房地產(chǎn)開發(fā)管理水平很難提升，而且增加了管理的難度。下面筆者對房地產(chǎn)開發(fā)管理中存在的難點問題進行簡單的介紹。

3.1城市規(guī)劃不夠合理

有的房地產(chǎn)企業(yè)，為了追求利益最大化，忽視了施工質(zhì)量以及安全性，選擇成本比較低廉的土地，這可以節(jié)約成本，但是卻影響了城市規(guī)劃的整體性以及合理性。很多開發(fā)商盲目的囤積土地，但是卻沒有提高土地的利用率，阻礙了社會的發(fā)展，造成了土地粗放利用的發(fā)展形勢。在開發(fā)土地項目時，不能投機取巧，也不能一味的追求經(jīng)濟利益，這樣會出現(xiàn)適得其反的現(xiàn)象。

3.2舊城改造緩慢

在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，舊城的改造工作往往速度比較慢，這主要是因為很多居民守舊思想比較嚴重，不愿意搬離舊宅，對多年居住的環(huán)境有著深厚的感情，所以，一些舊城改造計劃一再出現(xiàn)延緩。有的開發(fā)商為了讓居民盡快搬離住所，還采取了斷電斷水的措施，這引起了很多居民的抗議，激發(fā)了住戶與開發(fā)商之間的矛盾。還有的住戶不愿搬離住所的原因是對搬遷費不滿意，種種原因?qū)е铝伺f城改造緩慢問題的出現(xiàn)。

3.3基礎(chǔ)設(shè)施無法滿足住戶的要求

社會在不斷的發(fā)展，人們的生活水平也在不斷提高，很多住戶對建筑工程提出了更高的要求，開發(fā)商除了需要保證住宅房屋的質(zhì)量，還需要加強基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，為住戶提供免費健身的場所，營造出良好的小區(qū)環(huán)境氛圍。這也可以提高房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力，現(xiàn)代社會，人們的生活壓力以及工作壓力比較大，提高小區(qū)的環(huán)境質(zhì)量，可以達到釋放壓力的效果，還可以提高業(yè)主的滿意度。但是我國很多房地產(chǎn)開發(fā)管理工作都存在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)無法滿足業(yè)主要求的問題。

4提高房地產(chǎn)開發(fā)管理水平的策略探討

4.1根據(jù)市場需求制定房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計

現(xiàn)代社會，人們的物質(zhì)生活得到了極大滿足，對住房的質(zhì)量也提出了更高的要求，所以，房地產(chǎn)開發(fā)商一定要針對業(yè)主提出的要求，對開發(fā)項目管理制度進行改進與優(yōu)化，解決當前管理工作中存在的問題。在制定開發(fā)項目時，要從實際出發(fā)，不能盲足的追求經(jīng)濟利益，一定要提高開發(fā)的質(zhì)量，為業(yè)主營造出舒適的居住環(huán)境，還要加強對周圍環(huán)境的改善，增加植物的數(shù)量，這也可以凈化周圍的空氣。在對開發(fā)項目進行設(shè)計時，要嚴格按照國家相關(guān)規(guī)定進行設(shè)計，避免出現(xiàn)違法行為，這樣才不會使開發(fā)項目出現(xiàn)不必要的經(jīng)濟損失。所以，房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計人員，一定要做好知識儲備工作，提高開發(fā)設(shè)計的質(zhì)量，這樣才能吸引更多的購買者，才能有效提高企業(yè)的競爭力以及經(jīng)營利潤。

4.2加強質(zhì)量管理，加快舊城改造速度

針對我國房地產(chǎn)開發(fā)管理中，舊城改造進度緩慢的現(xiàn)狀，開發(fā)商必須采取有效的措施改善這一問題，要緩和與業(yè)主的關(guān)系，為業(yè)主謀取更多的福利，使其可以自覺自愿的搬離舊宅。在開發(fā)項目的過程中，要做好住房保障工作，住房如果無法得到保障，業(yè)主肯定不會搬離舊宅。開發(fā)商在管理時，抓好監(jiān)督工作，處于整個工程的最高層，非常容易出現(xiàn)民情體察不真實的情況，猶如古代的皇帝，如果不微服出訪，根本得不到準確的消息，因此作為管理人員，更加應(yīng)該抓好各項工作，監(jiān)督施工過程中的材料、技術(shù)是否符合標準，檢查施工現(xiàn)場的設(shè)備安全、工藝、賬本記錄等，時刻注意施工現(xiàn)場的動態(tài)，保證質(zhì)量，這樣才能夠得到好的收益。

4.3增加資金投入，加強基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

資金是工程發(fā)展建設(shè)的首要條件，沒有資金作為保障，基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)則無法順利展開。房地產(chǎn)比較特殊，如果出現(xiàn)任何變動，相應(yīng)的合作單位就會采取中斷措施，投資資金以及受益則會大大減少。因此，房地產(chǎn)行業(yè)必須加強資金管理，防止資金利用不當或者流失給企業(yè)帶來致命傷害。在施工中仔細記錄資金去向，合理安排資金用處，統(tǒng)籌資金，只有建立嚴格的資金監(jiān)督和管理體系，才能使企業(yè)獲得更大的收益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強財務(wù)人員與技術(shù)人員的配合，對造價預(yù)算、合同談判、工程招標、進度款、造價分析和竣工結(jié)算等進行監(jiān)督和管理，使得資金有保障。

5總結(jié)

總的來說，本文著重對房地產(chǎn)開發(fā)管理中存在的難點問題進行了介紹，還提出了改進的措施，希望可以對房地產(chǎn)企業(yè)的管理者制定發(fā)展戰(zhàn)略提供重要的參考依據(jù)。我國人口數(shù)量比較多，近年來也出現(xiàn)了買房熱的現(xiàn)象，這對房地產(chǎn)開發(fā)單位來說，是一次重要的發(fā)展機遇，所以，房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)中建設(shè)工程項目的管理，對于工程質(zhì)量而，獲取的利益有很大影響，我們需要不斷的加強和完善管理制度，這不僅僅關(guān)乎一個企業(yè)的發(fā)展，同樣也在為我國的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展保駕護航，我們一定要嚴肅的對待。

篇10

一、商業(yè)房地產(chǎn)的概念與投資風(fēng)險

（一）商業(yè)房地產(chǎn)概念

根據(jù)房地產(chǎn)的用途劃分，房地產(chǎn)分為工業(yè)、住宅、商業(yè)房地產(chǎn)。商業(yè)房地產(chǎn)主要是用于一些商業(yè)經(jīng)營使用，其中有貨物的銷售、休閑、娛樂、餐飲等多種。商業(yè)房地產(chǎn)存在的形式也很多，例如購物市場、零售中心、娛樂場所、酒店等商鋪形式，但一般不會將工業(yè)園區(qū)的房地產(chǎn)歸為商業(yè)房地產(chǎn)。（二）商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險的概念與其他房地產(chǎn)投資一樣，商業(yè)房地產(chǎn)的投資也是以取得投資收益為目的，將一定的資金投入房地產(chǎn)的開發(fā)與建設(shè)。商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營必須要以投資為基礎(chǔ)，其投資的結(jié)果是可以建立新的房地產(chǎn)或者將已有的房地產(chǎn)進行改裝，使其商業(yè)性質(zhì)更高，更能滿足商業(yè)經(jīng)營的要求。相對于其他流動性的投資來說，商業(yè)房地產(chǎn)的投資較為穩(wěn)定，但是其在通貨膨脹及市場經(jīng)濟的影響下，投資風(fēng)險也是會升高。商業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險從投資者的角度來說，就是其投資的預(yù)期收益率的高低變化。

二、商業(yè)房地產(chǎn)投資存在的風(fēng)險類別

（一）國家政治變化的風(fēng)險

國家政治變化的風(fēng)險分為政策風(fēng)險與對城市房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)劃風(fēng)險。其中，政策風(fēng)險是由于國家政府部門采取一些政策性的手段使得商業(yè)房地產(chǎn)的投資者的預(yù)期經(jīng)濟收益率下降。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與投資是國家基礎(chǔ)的固定資產(chǎn)投資，且與國家宏觀經(jīng)濟的運行情況有著密切的關(guān)系，為了防止房地產(chǎn)經(jīng)濟的過度增長或者維護一些對住房有需求的群眾的利益，國家采取一定的宏觀經(jīng)濟調(diào)控手段。例如我國調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟變化的有稅收、產(chǎn)業(yè)和土地政策。例如，我國推行的保障房建設(shè)政策，將會影響房地產(chǎn)開發(fā)商對于房地產(chǎn)開發(fā)的方向，并吸引較多的投資資金向國家支持的房屋建設(shè)方向轉(zhuǎn)移，給商業(yè)房地產(chǎn)投資帶來一定的影響。國家對于城市的規(guī)劃政策也會造成商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險，這是因為國內(nèi)較多的城市的規(guī)劃并不完善，而有些地方政府為了拔高自己的政績，在城市的規(guī)劃上沒有較為實際可行的辦法，存在較多的形象工程。例如近年來部分城市出現(xiàn)了商業(yè)房地產(chǎn)建設(shè)與分布不合理的情況，使得某些局部的商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)濟過熱。

（二）經(jīng)濟變化風(fēng)險

經(jīng)濟變化風(fēng)險主要表現(xiàn)在市場的供求量關(guān)系風(fēng)險以及融資風(fēng)險兩方面。而市場供求量關(guān)系的風(fēng)險是由于供求關(guān)系不平衡所存在的風(fēng)險。一點為商業(yè)房地產(chǎn)的建設(shè)過多，供給過剩，從而出現(xiàn)較多的控制建筑。造成這種現(xiàn)象的原因是我國近幾年房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展迅速，大量的資金投向了房地產(chǎn)的開發(fā)，商業(yè)房地產(chǎn)的建設(shè)量也加大，居民的消費水平以及市場經(jīng)濟的發(fā)展水平均難以跟上商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展水平。另一點是商業(yè)房地產(chǎn)的供給量較少，不能達到市場對其的需求，使得商業(yè)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性的矛盾。導(dǎo)致這種風(fēng)險的原因是房地產(chǎn)開發(fā)商沒有正確地認識一個城市對于商業(yè)房地產(chǎn)的需求量，沒有科學(xué)地分布商業(yè)房地產(chǎn)的建設(shè)量。商業(yè)房地產(chǎn)投資存在的融資風(fēng)險是指投資的利率風(fēng)險，是由于銀行貸款利率的變化而給房地產(chǎn)經(jīng)濟帶來的影響。在我國資本市場不完善與傳統(tǒng)投資思想的影響下，房地產(chǎn)采取債券、股票等融資方式進行直接融資的行為受到了限制，所以更多的只能向銀行貸款開發(fā)，所以商業(yè)房地產(chǎn)投資極易受到銀行貸款利率變化的影響。

（三）商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營能力風(fēng)險

商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)需要同時結(jié)合商業(yè)行業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營情況，不僅是在建設(shè)完成后要采取有效的招商方式以及管理，還需要在開發(fā)前期以及開發(fā)階段進行系統(tǒng)的分析，規(guī)劃好商業(yè)房地產(chǎn)的建設(shè)區(qū)域。國內(nèi)的多數(shù)商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營管理模式均是套用住宅房地產(chǎn)的經(jīng)營方式，沒有獨立且豐富的商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營管理經(jīng)驗，且商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)以及招商沒有進行科學(xué)的規(guī)劃，只是等到房地產(chǎn)建設(shè)完成后再采取產(chǎn)權(quán)的出售或者招租的形式。出售產(chǎn)權(quán)能夠較快的回籠資金，但是其資金鏈的流動性會出現(xiàn)中斷的情況，與商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)本意相違背。

三、商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險的防范策略探討

對于房地產(chǎn)經(jīng)濟未來走向的判斷是商業(yè)房地產(chǎn)投資回報率估算的基礎(chǔ)，但是這種判斷存在較大的風(fēng)險性，只有預(yù)判正確的情況下，商業(yè)房地產(chǎn)的投資收益率才有所保障。只是，這種預(yù)判會受到較多不確定因素的干擾，導(dǎo)致出現(xiàn)實際的回報率與預(yù)期出現(xiàn)較大的差距，因此降低預(yù)判失誤是防范商業(yè)房地產(chǎn)出現(xiàn)較大風(fēng)險的根本策略。而降低預(yù)判失誤的最佳方式就是通過大量的市場調(diào)查，再結(jié)合城市的實際經(jīng)濟發(fā)展情況以及其他產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的流動方向，進行系統(tǒng)且詳細的統(tǒng)籌分析，找到最合理的投資依據(jù)。而想要做到較好的數(shù)據(jù)統(tǒng)籌分析，必須要對市場經(jīng)濟具有較深入的了解，且能夠正確認識市場經(jīng)濟的走向趨勢，然后是對所投資的商業(yè)房地產(chǎn)未來的發(fā)展方向以及經(jīng)濟發(fā)展趨勢具有十分客觀的認識。防范商業(yè)房地產(chǎn)的投資風(fēng)險可分為三種措施：（1）規(guī)避風(fēng)險。是指根據(jù)實際的統(tǒng)籌分析結(jié)果，選擇風(fēng)險性較小的商業(yè)房地產(chǎn)進行投資，而規(guī)避一些較大的投資風(fēng)險，從而降低商業(yè)房地產(chǎn)的投資風(fēng)險。（2）轉(zhuǎn)移風(fēng)險。意思是將存在的風(fēng)險全部或部分轉(zhuǎn)移到其他項目投資上，例如購買保險等來轉(zhuǎn)移風(fēng)險。（3）控制損失。是指采取一些有效的管理與經(jīng)營方式，將商業(yè)房地產(chǎn)的投資風(fēng)險控制在一定范圍內(nèi)，從而降低風(fēng)險帶來的經(jīng)濟損失。

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