導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯(cuò)過為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程管理，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

中圖分類號(hào)：O213.1 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，為我國經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展做出了不可磨滅的貢獻(xiàn)。如何更好的管理好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最為重要的工作，不但關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益，同時(shí)決定著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)內(nèi)影響力及發(fā)展前景。

一、結(jié)合“通服大廈”項(xiàng)目上，分別談?wù)勴?xiàng)目建設(shè)中建設(shè)單位、勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位的重要性，建議及措施。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主體，建設(shè)單位的重要性、建議及措施。

作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主體，建設(shè)單位工程管理的任務(wù)實(shí)際是將土地資源結(jié)合使用功能及營銷理念進(jìn)行轉(zhuǎn)化，將使用功能及營銷理念轉(zhuǎn)化為設(shè)計(jì)文件及工程技術(shù)指標(biāo)。再根據(jù)設(shè)計(jì)文件及工程技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行招標(biāo)。在定標(biāo)后對(duì)設(shè)計(jì)產(chǎn)品、施工產(chǎn)品進(jìn)行確定。這樣才能保證最終施工出來的產(chǎn)品符合我的使用功能及營銷意圖，同時(shí)控制其施工質(zhì)量及工程成本。我們常講，同樣的地塊，同樣的設(shè)計(jì)施工單位，不同的建設(shè)單位會(huì)產(chǎn)出兩個(gè)完全不同的項(xiàng)目，這中間包含了太多建設(shè)單位的企業(yè)文化，技術(shù)水平，甚至于對(duì)于美學(xué)、環(huán)保的理念。所以說，建設(shè)單位是一個(gè)項(xiàng)目的靈魂所在，作為建設(shè)單位的管理者提高自己的業(yè)務(wù)水平是重中之重。建設(shè)單位前期要進(jìn)行細(xì)致的可行性研究， 否則對(duì)項(xiàng)目定位不準(zhǔn)確，導(dǎo)致決策混亂，為產(chǎn)品的可行性和科學(xué)性帶了隱患。設(shè)計(jì)單位在沒有明確設(shè)計(jì)要求的情況下提交的設(shè)計(jì)方案，隨后極易發(fā)生改變結(jié)構(gòu)和使用功能，導(dǎo)致產(chǎn)生質(zhì)量隱患。要提高質(zhì)量意識(shí)，不能過分追求市場(chǎng)效益和滿足客房需求，較為隨意的改變主體結(jié)構(gòu)和使用功能。

以“通服大廈”為例，在項(xiàng)目建設(shè)初期，作為建設(shè)單位我們做了大量的調(diào)研工作，進(jìn)行項(xiàng)目定位，功能定位，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測(cè)算，制定完善詳細(xì)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書，為建設(shè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目做好準(zhǔn)備。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中勘察單位、設(shè)計(jì)單位的重要性，建議及措施。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中勘察單位、設(shè)計(jì)單位對(duì)工程管理和質(zhì)量控制起到先決作用?？辈靻挝?、設(shè)計(jì)單位作為建設(shè)單位工程技術(shù)的主要支持單位，不僅要熟悉國家相關(guān)規(guī)范還必須具備一定的綜合實(shí)力。設(shè)計(jì)單位的核心手段是技術(shù)，項(xiàng)目的設(shè)計(jì)工作絕大部分是由設(shè)計(jì)單位完成，首先作為建設(shè)單位選定到優(yōu)秀的勘察單位、設(shè)計(jì)單位進(jìn)行合作，充分體現(xiàn)建設(shè)單位的管理水平及智慧所在。在此仍需特別強(qiáng)調(diào)的一點(diǎn)是，設(shè)計(jì)水平的體現(xiàn)往往是具體設(shè)計(jì)師個(gè)人水平的體現(xiàn)，能夠有一個(gè)高水平的設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人非常重要。因?yàn)槭芄芾砟Ｊ降挠绊?，再有名的設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)師的水平也有高低，在這方面建設(shè)單位因在簽訂設(shè)計(jì)合同時(shí)充分細(xì)致的表述自己的要求。其次現(xiàn)在許多設(shè)計(jì)人員長期坐辦公室，對(duì)當(dāng)今市場(chǎng)上的新材料、新技術(shù)以及現(xiàn)場(chǎng)地的實(shí)際情況，并不是非常了解，不可能根據(jù)不同的樓盤定位選擇最為恰當(dāng)?shù)墓こ碳夹g(shù)，所以，作為房是產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主體，建設(shè)單位的必須將所需要設(shè)計(jì)的檔次、樓盤的定位，技術(shù)的定位，成本上的要求等信息全部詳細(xì)的告知設(shè)計(jì)單位及具體的設(shè)計(jì)人員，并經(jīng)過充分的細(xì)致的溝通，才能提交出優(yōu)秀的設(shè)計(jì)文件，這是一個(gè)優(yōu)良工程的精髓所在。由于前期定位不細(xì)，與設(shè)計(jì)單位協(xié)調(diào)交流的不足，這些設(shè)計(jì)上的缺陷必將注定了后期項(xiàng)目建設(shè)過程中工程管理和質(zhì)量控制出現(xiàn)問題。

以“通服大廈”為例，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)初期，經(jīng)過認(rèn)識(shí)的比對(duì)，及細(xì)致的方案評(píng)審會(huì)，最終選定一個(gè)對(duì)地塊利用最為合理，核心筒位置最穩(wěn)定，造價(jià)成本最低的方案，后期經(jīng)過進(jìn)一步優(yōu)化，將普通梁變更成寬扁梁節(jié)約層高，便于高層建筑管線排布，這是項(xiàng)目最終能獲魯班獎(jiǎng)的前提。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中施工單位的重要性，建議及措施。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中施工單位肩負(fù)的任務(wù)是把設(shè)計(jì)文件及工程技術(shù)指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)的產(chǎn)品，確定一個(gè)好的施工企業(yè)也是房地產(chǎn)建設(shè)單位的水平所在，因?yàn)槭┕挝魂P(guān)系著是否能夠有效的實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的建設(shè)目標(biāo)。目前確定施工企業(yè)多以招標(biāo)形式確定，制定招標(biāo)文件就顯得非常重要，在此不展開談，只談個(gè)人體會(huì)，不能簡單的以最低價(jià)中標(biāo)，我想質(zhì)優(yōu)價(jià)高的道理大家都明白，應(yīng)綜合評(píng)定，尤其是結(jié)合施工企業(yè)的資質(zhì)，業(yè)績，具體的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人工作經(jīng)歷等綜合評(píng)定。我國目前建筑施工仍是人工完成，施工單位普遍存在人員層次及管理水平偏低的現(xiàn)象，造成施工企業(yè)工程技術(shù)水平處于較低的狀態(tài)，但是由于這些單位本身從市場(chǎng)中來，市場(chǎng)觀念性很強(qiáng)，對(duì)于建筑材料的價(jià)格變動(dòng)、設(shè)備價(jià)格定位以及勞動(dòng)力資源的尋找和定位都非常熟悉，如果建設(shè)單位對(duì)市場(chǎng)不是非常了解，加上不能選擇到一個(gè)好的施工企業(yè)，在建設(shè)過程中以次充好，以假亂真的現(xiàn)象就會(huì)經(jīng)常發(fā)生。建設(shè)單位自己要懂技術(shù)，才不會(huì)處于被動(dòng)的地步。同時(shí)選擇到一個(gè)優(yōu)秀施工企業(yè)之后確定一個(gè)優(yōu)秀的項(xiàng)目經(jīng)理同樣非常重要，一個(gè)長期在工地一線工作的管理者，具備的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)是筆巨大的財(cái)富。施工中的分工協(xié)調(diào)，不同的工序之間、工種之間的配合，都決定著施工進(jìn)度和質(zhì)量。

以“通服大廈”為例，經(jīng)過對(duì)施工單位的嚴(yán)格考察，投標(biāo)文件的認(rèn)真評(píng)定，最終確定由南通新華建筑集團(tuán)有限公司為施工單位，特別要求項(xiàng)目經(jīng)理由徐宏均擔(dān)當(dāng)。在項(xiàng)目建筑過程中，項(xiàng)目經(jīng)理長期進(jìn)住工地，始終在一線進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)管理，加上項(xiàng)目經(jīng)理具有已建設(shè)過多個(gè)國家優(yōu)質(zhì)工程經(jīng)驗(yàn)，使得該項(xiàng)目能獲魯班獎(jiǎng)的成為可能。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中監(jiān)理單位的重要性，建議及措施。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的監(jiān)理單位，在此主要講施工階段的監(jiān)理，指監(jiān)理單位對(duì)工程建設(shè)各個(gè)階段進(jìn)行“五控制、兩管理、一監(jiān)督、一協(xié)調(diào)”即質(zhì)量、安全、進(jìn)度、投資、環(huán)保控制，合同、信息管理，文明施工達(dá)標(biāo)監(jiān)督，以及各方關(guān)系協(xié)調(diào)，協(xié)助建設(shè)單位進(jìn)行相關(guān)工作。在項(xiàng)目建設(shè)過程中建設(shè)單位良好地發(fā)揮監(jiān)理單位的第三方責(zé)任對(duì)項(xiàng)目管理大有幫助。目前很多情況是監(jiān)理執(zhí)行形式化,沒有確實(shí)履行好監(jiān)理的職責(zé)。監(jiān)理項(xiàng)目部整體專業(yè)水平還不如開發(fā)商項(xiàng)目部自身配備人員的專業(yè)能力強(qiáng)。導(dǎo)致沒有充分認(rèn)識(shí)到監(jiān)理的重要性，沒有使監(jiān)理的作用的到很好地發(fā)揮，有時(shí)會(huì)過多地干預(yù)監(jiān)理工作，甚至認(rèn)為監(jiān)理的作用就是簽字，為了應(yīng)付政府相關(guān)部門地檢查。這樣控制環(huán)節(jié)減少，為后續(xù)的竣工驗(yàn)收及交付使用留下質(zhì)量問題。很多情況下工程質(zhì)量延伸到使用階段，甚至?xí)葑兂缮鐣?huì)矛盾。

以“通服大廈”為例，監(jiān)理單位就發(fā)揮出了重要的作用，監(jiān)理單位在工程施工過程中以它的技能、經(jīng)驗(yàn)、管理與檢測(cè)手段為基礎(chǔ)，由監(jiān)理工程師在投資、進(jìn)度、質(zhì)量三個(gè)方面進(jìn)行管控，保證工程建設(shè)的各項(xiàng)目標(biāo)得到最佳實(shí)現(xiàn)，最終建設(shè)成為一個(gè)優(yōu)質(zhì)工程。

二、重點(diǎn)談?wù)勛鳛榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理者的一些經(jīng)驗(yàn)及建議。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目發(fā)開過程中扮演著社會(huì)資源的組織者、調(diào)動(dòng)者、管理者、整合者的角色。作為一位開發(fā)企業(yè)的工程管理者就努力做到：

加強(qiáng)項(xiàng)目前期決策階段的市場(chǎng)可行性研究工作并給予高度重視。是項(xiàng)目的靈魂所在，是項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目建設(shè)的龍頭，“有魂的龍頭”才能讓工程建設(shè)有章可循。

對(duì)項(xiàng)目決策階段的設(shè)計(jì)及前期工程管理費(fèi)用的計(jì)劃工作要重視加強(qiáng)。招標(biāo)、整合有類似業(yè)績、有資質(zhì)且與項(xiàng)目相互匹配的專業(yè)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，對(duì)各階段設(shè)計(jì)文件進(jìn)行評(píng)價(jià)及審核。對(duì)工程變更嚴(yán)格管控，對(duì)涉及建筑的功能性或原則性的變更，必定經(jīng)過慎重考慮和規(guī)定的決策程序方可進(jìn)行。

要能從項(xiàng)目整體運(yùn)作的角度上，全面考慮。俗話說，開工容易，收工難就是這個(gè)道理。真正重視項(xiàng)目管理上的收尾階段。能夠整合工程管理、技術(shù)支持、材料供應(yīng)，銷售租賃、物業(yè)管理等各方面的關(guān)系，由我們作為建設(shè)單位牽頭，與施工團(tuán)隊(duì)、監(jiān)理團(tuán)隊(duì)分工合作，完成項(xiàng)目最終的竣工驗(yàn)收及交付使用。

房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)大規(guī)模的生產(chǎn)活動(dòng)，資金非常重要，成本管控，資金調(diào)試也是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的重中之重。

三、結(jié)束語

總而言之，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理和質(zhì)量控制過程中，一定要嚴(yán)格按照已成熟的體系，按照開發(fā)流程進(jìn)行規(guī)范動(dòng)作，進(jìn)行全過程的質(zhì)量管理，特別是建設(shè)單位一定要與對(duì)各合作單位建立符合工程實(shí)際的各項(xiàng)制度，在執(zhí)行過程中協(xié)調(diào)一致，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，減少項(xiàng)目的管理難度，提高項(xiàng)目的管理質(zhì)量。

參考文獻(xiàn)：

[1] 呂萍.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營。人民大學(xué)出版社2002

篇2

1背景

房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，連續(xù)多年來，已經(jīng)成為了國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的工程項(xiàng)目管理貫穿于項(xiàng)目的整個(gè)開發(fā)運(yùn)營周期之中。房地產(chǎn)的工程管理也正逐步走向完善化、成熟化，其主要內(nèi)容按過程順序可分為設(shè)計(jì)管理、開發(fā)管理、施工管理和物業(yè)管理四個(gè)部分。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，做好工程全過程的決策、組織、領(lǐng)導(dǎo)、控制和創(chuàng)新是樓盤獲得成功的先決條件。本文主要分析和闡述房地產(chǎn)開發(fā)與工程項(xiàng)目實(shí)施過程各個(gè)重要內(nèi)容的管理。

2開發(fā)商內(nèi)部的管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)管理是指對(duì)公司的財(cái)務(wù)、工程項(xiàng)目、人力資源、綜合營銷及辦公室?guī)讉€(gè)部門進(jìn)行的組織和管理，使其能順利完成工程項(xiàng)目的開發(fā)，也是企業(yè)為成功實(shí)現(xiàn)規(guī)劃管理、施工管理及物業(yè)管理所采取的重要方法。

財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)企業(yè)的資金管理，并提供能夠顯示企業(yè)財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)營成果的定期報(bào)表，其主要內(nèi)容有三塊：建立工程項(xiàng)目的財(cái)務(wù)計(jì)劃、施工單位的工程款的發(fā)放以及開發(fā)企業(yè)自身營業(yè)費(fèi)用的處理。

工程項(xiàng)目部是代表開發(fā)商對(duì)工程項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)行管理，其主要內(nèi)容包括物料的采購及庫存、施工企業(yè)的確定與協(xié)調(diào)、施工質(zhì)量及進(jìn)度的控制、相關(guān)合同的管理、必要的細(xì)部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的變更、報(bào)建等。

人力資源部的工作是對(duì)項(xiàng)目開發(fā)相關(guān)人員的工作進(jìn)行分配、對(duì)人員的資料進(jìn)行管理、績效考核及激勵(lì)體系的建立等。

綜合營銷部門就是要把樓房賣出去，其工作內(nèi)容有以下幾個(gè)：促銷方式的選擇、銷售價(jià)格的制定以及銷售渠道的建立。

辦公室是就是對(duì)項(xiàng)目建設(shè)提供企業(yè)正常運(yùn)營必要的辦公和后勤的保障。

開發(fā)過程的目標(biāo)及原則就是要把企業(yè)的人力、物力和財(cái)力有機(jī)融合起來，建立一套完整的科學(xué)的和規(guī)范的運(yùn)作流程，以現(xiàn)代化的信息管理為依托，不斷開發(fā)出適銷對(duì)路的深受顧客喜愛的住宅或商用房。開發(fā)管理的重點(diǎn)在企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營，核心在于工程項(xiàng)目的開發(fā)過程，而控制成本、保證質(zhì)量、縮短工期及市場(chǎng)創(chuàng)新是開發(fā)運(yùn)營過程中的具體要求。

3開發(fā)前期的管理

開發(fā)前期管理就是對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)過程的管理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在拿到建設(shè)用地后將要開發(fā)樓盤的規(guī)劃設(shè)計(jì)委托給相應(yīng)設(shè)計(jì)單位來完成，必然要對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的成本、進(jìn)度及目標(biāo)進(jìn)行控制和管理。房地產(chǎn)企業(yè)可采用規(guī)劃管理系統(tǒng)來對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行管理。

規(guī)劃管理和規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)系非常密切，規(guī)劃管理系統(tǒng)建設(shè)的重要目標(biāo)之一就是提高規(guī)劃設(shè)計(jì)成果審查和管理水平。規(guī)劃管理信息系統(tǒng)與規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)系的核心是：保證規(guī)劃設(shè)計(jì)成果滿足工程項(xiàng)目規(guī)劃的要求，通過計(jì)算機(jī)提供的各種審查工具，提高規(guī)劃設(shè)計(jì)管理的水平。

3.1工程項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)：原則在開發(fā)企業(yè)確定后，作為管理系統(tǒng)中輸入要點(diǎn)，在規(guī)劃完成后要對(duì)規(guī)劃方案進(jìn)行檢驗(yàn)與評(píng)估，適當(dāng)?shù)夭扇》答伡靶拚目刂品绞竭M(jìn)行調(diào)整，并最終選擇設(shè)計(jì)方案。

3.2注意事項(xiàng)：開發(fā)商應(yīng)盡量減少對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)人員工作習(xí)慣的改變。為了可以在計(jì)算機(jī)中提出標(biāo)準(zhǔn)要求自動(dòng)計(jì)算、查詢、分析各種規(guī)劃指標(biāo)，需要將以前面向制圖的規(guī)劃圖，改成面向GIS空間分析的數(shù)字化規(guī)劃圖，要求規(guī)劃設(shè)計(jì)人員在制作這些圖層時(shí)，按照一定的圖層分層和編碼進(jìn)行設(shè)計(jì)，其他要素包括一些修飾性的圖素可以放寬要求。

3.3開發(fā)商提出合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)分層編碼標(biāo)準(zhǔn)。按國家標(biāo)準(zhǔn)、部門標(biāo)準(zhǔn)、地方標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上建立一套完整的分層標(biāo)準(zhǔn)，向有關(guān)的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位發(fā)放。同時(shí)，制定相應(yīng)措施，保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及規(guī)劃管理部門可以使用規(guī)劃管理信息系統(tǒng)對(duì)設(shè)計(jì)單位提交的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審查。

3.4進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)成果審查。如果規(guī)劃設(shè)計(jì)單位報(bào)送上來的設(shè)計(jì)方案符合系統(tǒng)規(guī)定的一定的格式標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)劃管理系統(tǒng)可以將規(guī)劃圖導(dǎo)入系統(tǒng)，與地形圖、管線圖等圖層進(jìn)行疊加顯示。

4項(xiàng)目施工過程的探討

開發(fā)商管理建設(shè)工程，應(yīng)該管些什么?哪些是必須由開發(fā)商來管理的，哪些又可以通過監(jiān)理、甚至施工單位自身來實(shí)現(xiàn)管理的?細(xì)分各方的管理權(quán)限。甲方工程管理才會(huì)有的放矢，而不是漫無目的地進(jìn)行“大爺”式的甲方管理?！按鬆敗笔降墓芾硎鞘┕挝粯O為反感的管理方式。工程管理的理想境界是：工程質(zhì)量達(dá)到甚至超過期望，施工工期控制在充分的時(shí)間內(nèi)，使施工單位獲得了合理的經(jīng)濟(jì)效益。這樣開發(fā)商和施工單位不再是對(duì)立的雙方，而是真正的合作伙伴。

施工管理就是對(duì)工程項(xiàng)目的施工建設(shè)過程進(jìn)行管理。房地產(chǎn)開發(fā)公司一般由工程部具體負(fù)責(zé)施工管理，而工程整體的管理模式及承發(fā)包模式由公司高層根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和公司實(shí)際情況來確定。國際上對(duì)建設(shè)項(xiàng)目承發(fā)包有以下方式：平行承發(fā)包方式、施工總承包方式（GC）、施工總承包管理方式（MC）、（設(shè)計(jì)加施工）承包方式、項(xiàng)目總承包方式、CM（Construction Management）承發(fā)包方式等。目前，房地產(chǎn)的施工建設(shè)一般采用前兩種方式來進(jìn)行，即要么對(duì)工程的施工完全發(fā)包給一個(gè)施工單位完成，要么對(duì)不同建筑項(xiàng)目（建筑結(jié)構(gòu)、綠化、建筑設(shè)備、市政管線等）分別發(fā)包給不同的施工單位來完成。對(duì)大型的工程項(xiàng)目、或者高檔的樓盤，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該考慮采用MC模式或CM承發(fā)包模式來進(jìn)行施工管理。施工總承包管理模式（MC）是指業(yè)主（開發(fā)商）和某個(gè)具有豐富施工管理經(jīng)驗(yàn)的單位或聯(lián)合體簽訂施工總承包管理協(xié)議，負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的施工組織和管理。一般該MC單位不參與具體工程的施工，而再進(jìn)行分包的招標(biāo)和分包。MC模式可以加快施工進(jìn)度，其費(fèi)用一般按照建筑安裝費(fèi)的某一比例提取。CM承包模式是由開發(fā)企業(yè)委托CM單位，以一個(gè)承包商的身份，采取Fast Track（快速路徑）的生產(chǎn)組織方式，來進(jìn)行施工管理，直接指揮施工活動(dòng)，在一定程度上影響設(shè)計(jì)活動(dòng)，一般它和開發(fā)商訂立“cost plus”方式的合同。這樣有利于設(shè)計(jì)與施工充分搭接，且工程項(xiàng)目的保證最大費(fèi)用使CM企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的卻是相同的：在合理的成本下，以最快的速度完成高質(zhì)量的工程項(xiàng)目。為了達(dá)到這個(gè)目標(biāo)，開發(fā)企業(yè)必然在施工質(zhì)量控制、進(jìn)度控制以及成本控制上發(fā)揮重要的作用，即通過施工資質(zhì)驗(yàn)證、招投標(biāo)、現(xiàn)場(chǎng)施工檢查、監(jiān)理單位的監(jiān)管、工程款的有序發(fā)放等等措施，開發(fā)商能夠?qū)こ添?xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量、進(jìn)度及成本進(jìn)行掌控。當(dāng)然施工管理也包括與供貨商關(guān)系的協(xié)調(diào)。

對(duì)施工項(xiàng)目實(shí)施過程中主要進(jìn)行以下管理：

4.1項(xiàng)目工程質(zhì)量要嚴(yán)把關(guān)

在實(shí)施過程中，要嚴(yán)把工程質(zhì)量關(guān)，充分認(rèn)識(shí)到“細(xì)節(jié)決定成敗”的含義，各方質(zhì)量管理人員要把加強(qiáng)施工工序的質(zhì)量檢查和管理工作真正貫徹到整個(gè)過程中，采取防范措施，消除質(zhì)量通病，避免造成不必要的人、財(cái)、物的浪費(fèi)而加大工程投資。總之，要加強(qiáng)質(zhì)量管理，控制返工率。

4.1.1按圖施工是管理好施工質(zhì)量的首要任務(wù)

開發(fā)商工程部代表應(yīng)隨時(shí)抽查施工方是否嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行施工。若發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)處理，該返工則返工，由此造成的損失由施工方負(fù)責(zé)。但需注意，不可繞過監(jiān)理單位而直接與施工方進(jìn)行交涉。其次應(yīng)檢查是否存在偷工減料、以次充好的問題。建筑施工企業(yè)在施工中偷工減料的，使用不合格的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的，造成建設(shè)工程質(zhì)量不符合規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，施工方應(yīng)負(fù)責(zé)返工、修理，并賠償因此造成的損失，構(gòu)成犯罪的，應(yīng)依法追究刑事責(zé)任。

4.1.2隱蔽和中間部位工程也要認(rèn)真檢查和驗(yàn)收

房地產(chǎn)工程具備覆蓋、掩蓋條件或達(dá)到協(xié)議條款約定的中間驗(yàn)收部位，施工單位要進(jìn)行自檢，并在48小時(shí)前通知監(jiān)理單位和業(yè)主代表。通知內(nèi)容包括隱蔽工程和中間部位驗(yàn)收的內(nèi)容、時(shí)間和地點(diǎn)，并且請(qǐng)求開發(fā)商進(jìn)行驗(yàn)收。若驗(yàn)收合格，業(yè)主代表要在驗(yàn)收記錄上簽字后方可繼續(xù)施工，倘若業(yè)主代表查驗(yàn)不合格，施工方要在限定的時(shí)間內(nèi)整改并重新驗(yàn)收。隱蔽工程未經(jīng)驗(yàn)收，業(yè)主代表有權(quán)對(duì)已經(jīng)隱蔽的工程進(jìn)行檢驗(yàn)。施工單位要按要求進(jìn)行剝露，并配合檢查。檢查不合格的，業(yè)主代表不能在隱蔽工程記錄單上簽字，并要求其拆除返工。

4.2確保工程按期完成

在施工進(jìn)度方面，業(yè)主代表要注意查看施工單位是否按合同工期進(jìn)行施工。是否按施工組織設(shè)計(jì)進(jìn)行，發(fā)現(xiàn)問題要及時(shí)提出來。對(duì)于按照施工組織設(shè)計(jì)進(jìn)行的，發(fā)現(xiàn)在合同約定的工期內(nèi)確實(shí)完不成的，要適當(dāng)延長工期或者督促施工單位加人加班。

4.3對(duì)施工單位獎(jiǎng)懲分明

在施工合同上，可以注明對(duì)施工質(zhì)量好壞及工期提前或拖延情況的獎(jiǎng)懲制度。這樣就能充分調(diào)動(dòng)施工方的積極性，在使施工單位獲得合理的經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)上感到“干好干壞不一樣”，同時(shí)也達(dá)到了工程管理的理想境界。

4.4充分認(rèn)識(shí)協(xié)調(diào)工作的重要性

工程中各專業(yè)的交叉部位明顯的問題容易發(fā)現(xiàn)和解決，容易出問題的多數(shù)都是一些小的東西。一般情況下對(duì)工程影響不大。但有時(shí)也會(huì)出現(xiàn)一些較大的問題，讓我們很難補(bǔ)救，甚至無法挽救。即便是這些小的問題，如果事先不設(shè)法考慮解決，事后處理起來也很麻煩，有時(shí)甚至要花幾倍的代價(jià)，而且還會(huì)影響工程的質(zhì)量，造成經(jīng)濟(jì)損失。 轉(zhuǎn)貼4.5加強(qiáng)管理建立科學(xué)的管理模式

這里所強(qiáng)調(diào)的加強(qiáng)管理，是指在現(xiàn)有管理水平的基礎(chǔ)上，認(rèn)真對(duì)待每一個(gè)管理環(huán)節(jié)，不走過場(chǎng)，針對(duì)影響工程質(zhì)量品質(zhì)的一些關(guān)鍵問題，從技術(shù)上、人事制度上、體系結(jié)構(gòu)上建立更有效的、更加科學(xué)的管理體制，從而達(dá)到進(jìn)一步提高管理水平的目的。

4.6發(fā)揮監(jiān)理單位的技術(shù)協(xié)調(diào)作用

4.6.1明確監(jiān)理權(quán)力

開發(fā)商書面授權(quán)給監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)理，監(jiān)理在委托的范圍內(nèi)，有工程使用材料和施工質(zhì)量的檢驗(yàn)權(quán)、工程施工進(jìn)度的檢查監(jiān)督權(quán)、結(jié)算工程款的復(fù)核確認(rèn)權(quán)和否決權(quán)等。這就明確了在建設(shè)工程中，監(jiān)理方是業(yè)主重要的技術(shù)協(xié)調(diào)和行使權(quán)力代表。

4.6.2監(jiān)督監(jiān)理方是否真正履行其職責(zé)

這就要求業(yè)主代表要留意監(jiān)理是否在甲方賦予的職權(quán)范圍之內(nèi)進(jìn)行了實(shí)際工作。比如監(jiān)理查驗(yàn)質(zhì)量工作后，對(duì)所批準(zhǔn)使用的建筑材料、設(shè)備、構(gòu)件是否真正合格，業(yè)主代表要實(shí)測(cè)一下，發(fā)現(xiàn)問題，業(yè)主代表要責(zé)令監(jiān)理方監(jiān)督施工方更換建筑材料、設(shè)備、構(gòu)件，或可依照《建筑法》有關(guān)條款追究其法律責(zé)任。

5房地產(chǎn)開發(fā)商與設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位間的管理是相互協(xié)調(diào)的

開發(fā)經(jīng)營中的工程管理包括上述的設(shè)計(jì)規(guī)劃管理、開發(fā)管理、施工管理和物業(yè)管理，顯然，如果要完成一項(xiàng)成功的工程項(xiàng)目就必須在這四個(gè)方面都做得出色才能夠?qū)崿F(xiàn)。所以，協(xié)調(diào)這幾個(gè)管理內(nèi)容之間的關(guān)系，并使之相互促進(jìn)和合作是開發(fā)企業(yè)的重要內(nèi)容。

房地產(chǎn)開發(fā)中的設(shè)計(jì)與施工的分離有利于各自專業(yè)化水平的提高，工程管理中的可施工性分析成為一種最近常用實(shí)用的管理方法。可施工性（Constructability）是指“將施工知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)最佳地應(yīng)用到項(xiàng)目的策劃、設(shè)計(jì)、采購和現(xiàn)場(chǎng)操作中，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的總體目標(biāo)”。在房地產(chǎn)開發(fā)中，即建筑設(shè)計(jì)師、工程師根據(jù)開發(fā)商的要求規(guī)劃設(shè)計(jì)出滿足計(jì)劃目標(biāo)的、最經(jīng)濟(jì)、最容易施工的方案；項(xiàng)目的開發(fā)管理人員依據(jù)該方案，考慮各種人力、材料、施工設(shè)備的調(diào)度和使用時(shí)間，提出最佳的進(jìn)度計(jì)劃；施工管理人員或承包商根據(jù)自身的施工經(jīng)驗(yàn)對(duì)該方案采用適當(dāng)?shù)牟牧虾凸し?，在?guī)劃設(shè)計(jì)階段對(duì)建筑師、工程師提出建議，在一定程度上影響設(shè)計(jì)方案，從而避免浪費(fèi)及施工上的困難?？墒┕ば詮?qiáng)調(diào)工程建設(shè)施工的可行性和容易性，比如場(chǎng)地大小、施工設(shè)備、時(shí)間氣候以及勞動(dòng)成本等方面的限制在設(shè)計(jì)中未能加以考慮，可施工性研究就是對(duì)有關(guān)的設(shè)計(jì)的內(nèi)容進(jìn)行探討分析與改進(jìn)。

還有，施工單位或開發(fā)商的工程管理部門未能和設(shè)計(jì)單位溝通達(dá)成理解和協(xié)調(diào)，不少建筑竣工后和規(guī)劃設(shè)計(jì)不一致。因此，可施工性研究的實(shí)施以及設(shè)計(jì)的正確施工都需要具備以下幾個(gè)要素：

5.1作為投資者，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該把可施工性研究及設(shè)計(jì)的研究放在相當(dāng)重要的位置上，即在規(guī)劃設(shè)計(jì)之初、規(guī)劃設(shè)計(jì)完成以及施工完成的時(shí)候召集設(shè)計(jì)人員、施工人員、相關(guān)專家以及本企業(yè)的組織者、協(xié)調(diào)人員定期召開研究會(huì)議。通過有效的溝通交流和討論，集成化、系統(tǒng)化、專業(yè)化地完成工程項(xiàng)目的目標(biāo)。

5.2合理安排實(shí)施。在項(xiàng)目的早期，項(xiàng)目決策的成本很少，但這些決策卻能夠?qū)?xiàng)目的整體成本產(chǎn)生重要影響，可施工性研究的對(duì)工程造價(jià)的影響從規(guī)劃階段、設(shè)計(jì)階段到施工階段、物業(yè)管理階段成明顯的遞減趨勢(shì)，產(chǎn)生的效益也是如此。工程的施工圖紙及設(shè)計(jì)說明一旦提交要更改就比較困難了，因此開發(fā)企業(yè)和施工單位應(yīng)該盡早參與到規(guī)劃設(shè)計(jì)的可施工性研究中去，而其中開發(fā)商更加要做好前期的項(xiàng)目決策。

5.3發(fā)展研究。一方面，可施工性研究強(qiáng)調(diào)在項(xiàng)目實(shí)施的全過程中進(jìn)行系統(tǒng)的研究，充分發(fā)揮相關(guān)人員的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。即可施工性研究和設(shè)計(jì)研究成為項(xiàng)目總體規(guī)劃的一部分。另一方面，實(shí)習(xí)“知識(shí)管理”，即通過計(jì)劃和總結(jié)，將研究過程中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)很好地紀(jì)錄和升華，將業(yè)務(wù)流程中無序的知識(shí)進(jìn)行系統(tǒng)化管理，使之成為“可利用再生資源”，實(shí)現(xiàn)知識(shí)共享和再利用的發(fā)展。

篇3

近幾年以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)得到了快速發(fā)展，房價(jià)也在不斷地攀升。與此同時(shí)，建筑原材料鋼筋水泥價(jià)格也在水漲船高，身為房地產(chǎn)企業(yè)，對(duì)項(xiàng)目工程開發(fā)的成本和質(zhì)量管理是當(dāng)前工作的重點(diǎn)。在項(xiàng)目工程開發(fā)過程中，如何運(yùn)用科學(xué)的方法來融入到房地產(chǎn)開發(fā)工程中去，在不斷降低工程成本的同時(shí)，逐步提高工程質(zhì)量。不斷創(chuàng)新思想，針對(duì)市場(chǎng)的把握和房地產(chǎn)需求及相應(yīng)理念，運(yùn)用現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)管理體系進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制及管理，以此在保障工程質(zhì)量的前提下盡可能的提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，保證企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益不受損害。

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目工程成本管理的現(xiàn)狀

首先，當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目工程缺乏一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系不斷發(fā)生變化，以及相關(guān)設(shè)備資源的短缺，企業(yè)實(shí)際購買力缺乏，這些都會(huì)給房企帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。涉及到開發(fā)商和承包商，就是信用風(fēng)險(xiǎn)。信用風(fēng)險(xiǎn)是項(xiàng)目工程最為關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)，這也是影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信譽(yù)的重要因素。很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)研究不夠熟悉，工程項(xiàng)目成本控制的手段比較落后，很容易造成經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不夠重視，也缺乏規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的能力，導(dǎo)致項(xiàng)目工程質(zhì)量得不到保證，工程造價(jià)卻過高。

其次，在成本控制方面，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于錯(cuò)誤的決策，使得工程投資成本上升。例如，在剛開始招投標(biāo)的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只追求造價(jià)，嚴(yán)重忽視實(shí)際工程開發(fā)中問題，最終是的施工進(jìn)程無法按正常時(shí)間進(jìn)行，導(dǎo)致成本的不斷增加，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營效益就會(huì)下降。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程的成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)實(shí)時(shí)的市場(chǎng)物價(jià)信息，及時(shí)關(guān)注同類建筑的成本波段情況，選擇那些成本低且易實(shí)施的方案來進(jìn)行。房地產(chǎn)企業(yè)是追求利益最大化，用最小的成本去獲得最大的價(jià)值。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工程要控制好成本，使得成本保持不變而提升價(jià)值。比例，在某個(gè)開發(fā)項(xiàng)目工程，本來這棟房屋原本打算做住宅用，然而通過市場(chǎng)人員的分析，這個(gè)地方具備商業(yè)潛力。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以相應(yīng)地增加幾套商業(yè)辦公寫字樓，減少一些住宅。這樣一來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本保持不變的情況下，就擴(kuò)大了項(xiàng)目工程的價(jià)值。還有一種方法提升價(jià)值，那就是不斷降低成本。例如，在一棟多層房屋中，原本使用短螺桿樁基，但是開發(fā)人員對(duì)當(dāng)?shù)氐刭|(zhì)實(shí)際情況進(jìn)行了勘探，發(fā)現(xiàn)這種樁基不適合，使用了天然深基樁，這能滿足其要求。這樣一來，成本降低了，但是價(jià)值沒有變化。但是這棟房屋的相對(duì)價(jià)值提升了。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以對(duì)成本的預(yù)算，能提升項(xiàng)目工程的價(jià)值。我們要對(duì)每一個(gè)工程項(xiàng)目進(jìn)行認(rèn)真的市場(chǎng)調(diào)查研究，仔細(xì)的分析而做出正確的選擇，這樣可以降低成本和提升價(jià)值。要針對(duì)本地區(qū)同類型房屋進(jìn)行調(diào)查，以便論證，找出其中一些影響成本以及利潤的因素，制定應(yīng)對(duì)方案，克服盲目性。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)先要進(jìn)行施工圖預(yù)算，制作出項(xiàng)目計(jì)劃期內(nèi)的施工費(fèi)用及成本水平，根據(jù)相應(yīng)的實(shí)際情況，通過計(jì)劃改變措施，做出降低成本的實(shí)施書面規(guī)劃方案。這就要求項(xiàng)目管理員要熟悉圖紙，運(yùn)用科學(xué)的施工方法和工藝流程，從而使該計(jì)劃成為降低成本的指導(dǎo)文件。

一旦圖紙規(guī)劃做好之后，施工管理人員要嚴(yán)格按照成本計(jì)劃來開展工作，對(duì)影響成本的種種因素要認(rèn)真管理，合理控制成本。要積極采取有效的措施，把施工過程中各種消耗的支出納入成本計(jì)劃之中，并及時(shí)反饋，對(duì)比實(shí)際成本和計(jì)劃成本的差異，及時(shí)采取糾偏措施，在實(shí)行成本控制時(shí)要建立項(xiàng)目成本管理責(zé)任制，增強(qiáng)管理人員的責(zé)任心意識(shí)。

3、如何進(jìn)行項(xiàng)目工程的質(zhì)量管理

項(xiàng)目工程的質(zhì)量控制是質(zhì)量管理的一個(gè)重要部分。質(zhì)量管理要求在降低項(xiàng)目成本的前提下，滿足工程質(zhì)量要求的一系列活動(dòng)。其中包括作業(yè)活動(dòng)和管理活動(dòng)，項(xiàng)目工程管理人員要樹立明確的質(zhì)量目標(biāo)，來制定出行動(dòng)方案，積極合理資源配置，按照規(guī)定的計(jì)劃進(jìn)行實(shí)施，實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)。

項(xiàng)目管理人員要市場(chǎng)制度入手，堅(jiān)持持證上崗的制度，積極把關(guān)管控，禁止一切無序設(shè)計(jì)和施工，禁止越級(jí)和掛靠、轉(zhuǎn)包等現(xiàn)象的發(fā)生，提高項(xiàng)目經(jīng)理和施工管理人員的質(zhì)量意識(shí)，樹立責(zé)任心。此外，還要對(duì)項(xiàng)目施工中的施工技術(shù)、工藝、方法和機(jī)械設(shè)備等施工手段的配置、施工順序和程序都要做出相應(yīng)的安排，加強(qiáng)審查力度，不斷提出修改建議，使得施工進(jìn)度能夠正常合理進(jìn)行。

其次，在施工作業(yè)過程的質(zhì)量控制中剛開始要進(jìn)行技術(shù)和圖紙審查，認(rèn)真檢查每一個(gè)施工工序的合理性和科學(xué)性，檢查工序施工條件是不是滿足相應(yīng)的要求，進(jìn)行分批和分項(xiàng)工程實(shí)測(cè)，對(duì)中間產(chǎn)品進(jìn)行隱蔽工程驗(yàn)收和工序驗(yàn)收，一旦合格后，才允許進(jìn)入下一道工序施工。這里有很多注意事項(xiàng)：第一，要以預(yù)防為主；第二積極落實(shí)工序操作之間的抽查，對(duì)容易抽查的部位進(jìn)行跟蹤；第三，要對(duì)項(xiàng)目工程進(jìn)行目測(cè)、實(shí)測(cè)和驗(yàn)收等程序。認(rèn)真做好相應(yīng)的記錄，看它是不是滿足要求；第四，要完善資料，為未來工程質(zhì)量驗(yàn)收以及質(zhì)量分析提高相應(yīng)的依據(jù)。

結(jié)束語

綜上所述，我們要不斷增強(qiáng)責(zé)任意識(shí)，合理把控房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程成本和質(zhì)量，嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行辦事和監(jiān)督，檢查容易發(fā)生質(zhì)量問題的環(huán)節(jié)，提高試驗(yàn)和抽查等監(jiān)督力度，及時(shí)完成相應(yīng)的進(jìn)度。在不斷降低工程成本的同時(shí)，逐步提高工程質(zhì)量。不斷創(chuàng)新思想，針對(duì)市場(chǎng)的把握和房地產(chǎn)需求及相應(yīng)理念，運(yùn)用現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)管理體系進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制及管理，以此在保障工程質(zhì)量的前提下盡可能的提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，保證企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益不受損害

篇4

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

在房地產(chǎn)投資中要實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益，就必須做好資金項(xiàng)目的落實(shí)和管理。房地產(chǎn)資金項(xiàng)目管理指的是用現(xiàn)代科學(xué)的管理手段和管理理念，結(jié)合房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的特點(diǎn)，有針對(duì)性地對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行管理。從房地產(chǎn)工程項(xiàng)目開始到結(jié)束的全過程來看，指的就是通過對(duì)技術(shù)資源、物質(zhì)資源、人力資源的整合與統(tǒng)籌，從而實(shí)現(xiàn)投資者的收益目標(biāo)。

在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目管理的實(shí)施過程當(dāng)中，主要會(huì)經(jīng)過房地產(chǎn)投資項(xiàng)目決策、項(xiàng)目總體規(guī)劃、房地產(chǎn)工程設(shè)計(jì)、房地產(chǎn)項(xiàng)目行政審批和許可申報(bào)、房地產(chǎn)招標(biāo)、房地產(chǎn)工程施工、房地產(chǎn)銷售、房地產(chǎn)交付使用以及房地產(chǎn)保修幾個(gè)主要的環(huán)節(jié)。加強(qiáng)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目管理，最大程度保證實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目最佳效益，應(yīng)該從以下方面入手。

做好房地產(chǎn)投資項(xiàng)目決策工作

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目決策水平的高低，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目決策是不是合理科學(xué)是一個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目是否能取得成功的前提條件。針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)說來，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目決策應(yīng)該從房地產(chǎn)投資項(xiàng)目所在地的周邊環(huán)境，城市規(guī)劃中對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)所在地的規(guī)劃要求，房地產(chǎn)商業(yè)需求、房屋消費(fèi)群體以及國家相關(guān)政策法規(guī)等因素進(jìn)行詳盡的市場(chǎng)分析和市場(chǎng)調(diào)查，找到房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不利因素和有利因素，分析并開始初步定位房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的規(guī)模、性質(zhì)、形式。對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)論證和分析，對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行成本預(yù)測(cè)，如果必要，可以同時(shí)提出幾個(gè)不同的項(xiàng)目定位方案，選出最優(yōu)方案。

做好房地產(chǎn)投資項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)

根據(jù)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的前期決策方案，通過招投標(biāo)的方式，選擇房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位，對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)包括總體平面設(shè)計(jì)和建筑功能設(shè)計(jì)，這是決定房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的具體模式和房地產(chǎn)投資項(xiàng)目總體造價(jià)的關(guān)鍵階段。首先，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目要負(fù)荷政府規(guī)劃部門的建筑指標(biāo)，符合規(guī)劃部門的規(guī)劃要求。比如綠化率，建筑高度和間距比值，容積率，建筑密度，建筑退縮距離等都必須達(dá)標(biāo)。再者房地產(chǎn)投資項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)還要滿足度工程的環(huán)保、人防、市政、采光、通風(fēng)以及消防等各方面的功能要求。最終房地產(chǎn)投資項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)還要盡量滿足投資者對(duì)項(xiàng)目的期望。通過對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目園林景觀、豎向和平面組合搭配、管線布置、交通組織、使用功能設(shè)計(jì)、外立面以及造型設(shè)計(jì)、建筑物布局等各個(gè)方面進(jìn)行詳細(xì)籌劃，盡力反復(fù)完善修改房地產(chǎn)投資項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案，最終得到滿足人們對(duì)建筑使用功能和整體美感的求安、求變、求新的最佳規(guī)劃設(shè)計(jì)效果。

在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、房地產(chǎn)投資人、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)和政府規(guī)劃部門緊密配合、加強(qiáng)溝通，做到信息互通和問題的及時(shí)反饋，這樣才能真正意義上做好房地產(chǎn)投資項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)，加快房地產(chǎn)投資項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)度。

做好施工圖紙指導(dǎo)施工的過程監(jiān)督

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目施工設(shè)計(jì)圖紙是把規(guī)劃部門批復(fù)的規(guī)劃設(shè)計(jì)意圖做了實(shí)物化具體化的表達(dá)，是用作房地產(chǎn)投資項(xiàng)目施工指導(dǎo)的標(biāo)準(zhǔn)。在施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)過程中，各專業(yè)設(shè)計(jì)部門應(yīng)進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，避免矛盾沖突，要做好合作工作，開發(fā)商也應(yīng)對(duì)一些產(chǎn)生的矛盾進(jìn)行從中調(diào)解。在房地產(chǎn)工程設(shè)計(jì)總體使用功能完備的條件下，還要特別注意房地產(chǎn)建筑工程的細(xì)部的功能處理和考慮，追求實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)建筑功能的人性化和最優(yōu)化，最終達(dá)到消費(fèi)者滿意，開發(fā)商盈利的目的。

在工程建設(shè)方面，開發(fā)商也要督促建設(shè)方面的相關(guān)負(fù)責(zé)人和設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)人員取得良好的交流和溝通，確保建筑商了解設(shè)計(jì)單位的工程設(shè)計(jì)的意圖和具體細(xì)節(jié)，及時(shí)糾正房地產(chǎn)工程建設(shè)的設(shè)計(jì)誤差，調(diào)整工程建設(shè)過程中的施工誤差，讓房地產(chǎn)投資項(xiàng)目設(shè)計(jì)能落實(shí)和體現(xiàn)建設(shè)方對(duì)房地產(chǎn)工程建筑的功能要求，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目造價(jià)控制指標(biāo)，實(shí)現(xiàn)最大程度地減少設(shè)計(jì)的錯(cuò)誤和遺漏，從而起到投資成本的控制，避免出現(xiàn)投資的重復(fù)和浪費(fèi)。

一個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目是否能達(dá)到最好地實(shí)現(xiàn)盈利，就要看這個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和規(guī)劃以及施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)規(guī)劃是否科學(xué)詳盡。所以說房地產(chǎn)投資項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工圖紙的設(shè)計(jì)階段是抓好房地產(chǎn)投資項(xiàng)目管理的重要階段，是提高房地產(chǎn)投資項(xiàng)目性價(jià)比關(guān)鍵環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商一定要引起重視，同時(shí)也要提醒設(shè)計(jì)單位和建設(shè)單位引起足夠的重視。

抓好房地產(chǎn)投資項(xiàng)目行政審批和許可申報(bào)

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的行政審批和許可申報(bào)手續(xù)辦理工作可以說是貫穿了整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資開發(fā)建設(shè)的全過程。開發(fā)商在這個(gè)階段要發(fā)揮好自身的能力，對(duì)該辦理、該審批的項(xiàng)目進(jìn)行一一審批和申報(bào)，工作應(yīng)有專門的辦事人員來辦，在各種審批之前要做好各項(xiàng)資料的準(zhǔn)備和整理，盡快辦好房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的行政審批和許可申報(bào)工作，才能保證房地產(chǎn)投資項(xiàng)目得以順利實(shí)施，減少房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的利益損失。

項(xiàng)目審批的主要階段如下，開發(fā)商要避免遺漏。首先，對(duì)擬開發(fā)的地塊要取得國家和政府部門的《土地使用證》以及《建設(shè)用地批準(zhǔn)證書》；再向規(guī)劃部門申請(qǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、報(bào)批《項(xiàng)目總平面規(guī)劃方案》、《項(xiàng)目建設(shè)詳細(xì)規(guī)劃（四圖一書）》，對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目向政府發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)申請(qǐng)辦理投資項(xiàng)目審批（預(yù)備項(xiàng)目）審批；請(qǐng)專業(yè)公司對(duì)房地產(chǎn)投資工程項(xiàng)目進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)價(jià)，向政府環(huán)保部門報(bào)批；房地產(chǎn)投資項(xiàng)目工程建筑設(shè)計(jì)完成之后，要想政府規(guī)劃部門申請(qǐng)建筑設(shè)計(jì)方案審查，繳納城市建設(shè)配套費(fèi)，隨之完善其他相關(guān)的手續(xù)之后，領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；然后向建設(shè)主管部門報(bào)送房地產(chǎn)投資工程項(xiàng)目施工圖，由建設(shè)主管部門對(duì)房地產(chǎn)投資工程項(xiàng)目施工圖進(jìn)行審查（包括抗震、安全等各項(xiàng)專項(xiàng)審查）、取得建設(shè)主管部門審查通過意見書，向衛(wèi)生防疫部門、公安消防部門、人防部門等相關(guān)部門申請(qǐng)對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目施工圖的專項(xiàng)審查，取得各個(gè)專項(xiàng)審查的通過意見書；通過招投標(biāo)的方式選定建立房地產(chǎn)投資項(xiàng)目施工的監(jiān)理承包單位，向質(zhì)監(jiān)局、安監(jiān)部門辦理工程安全、質(zhì)量保監(jiān)手續(xù)，完善其他相關(guān)手續(xù)之后，再向建設(shè)主管部門申請(qǐng)《施工許可證》。之后上述行政許可審批工作完成會(huì)后，才能進(jìn)行房地產(chǎn)投資項(xiàng)目工程施工。在具備房屋銷售條件后，可以向房管部門申請(qǐng)領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》。

做好房地產(chǎn)工程項(xiàng)目施工階段項(xiàng)目的管理

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目施工階段的項(xiàng)目管理應(yīng)該從管理制度、管理的外部協(xié)調(diào)、管理的動(dòng)作程序以及管理的組織結(jié)構(gòu)抓起，開發(fā)商應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的質(zhì)量、進(jìn)度和投資進(jìn)行有效控制，把整個(gè)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目施工過程掌握在有序可控的狀態(tài)之下。要做到這些，首先必須要建立一個(gè)健全的工程管理組織結(jié)構(gòu)。開發(fā)商應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的復(fù)雜程度、規(guī)模以及特點(diǎn)建立一個(gè)與之相適應(yīng)的組織管理機(jī)構(gòu)。設(shè)立項(xiàng)目總經(jīng)理，負(fù)責(zé)整個(gè)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的管理和規(guī)劃，總經(jīng)理以下則設(shè)立副總經(jīng)理、工程技術(shù)總負(fù)責(zé)人。下面再設(shè)立行政部門、銷售部門、財(cái)務(wù)部門、工程技術(shù)部門、工程報(bào)建部門、材料部門、合同預(yù)算部門等。這個(gè)組織構(gòu)架各異根據(jù)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目和公司具體的靈活情況進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。房地產(chǎn)工程項(xiàng)目組織設(shè)計(jì)的原則是，必須在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理工作的每個(gè)部門都要有人管，但不能出現(xiàn)智能重疊。因此，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理必須要做好度的掌握。只要實(shí)現(xiàn)對(duì)工程項(xiàng)目施工過程合理有序地管理，杜絕出現(xiàn)工程進(jìn)度款亂支付和多支付，工程材料采購價(jià)過高，設(shè)計(jì)不合理造成的施工反工等情況，就能保證房地產(chǎn)投資的可控性，使投資收益實(shí)現(xiàn)最大化。

房地產(chǎn)的投資成本影響和制約著房屋銷售的價(jià)格，而房屋銷售的價(jià)格又與老百姓的生活息息相關(guān)。而且投資管理的效果又直接關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，通過投資控制可以減少和杜絕企業(yè)的浪費(fèi)現(xiàn)象，節(jié)約有限的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)資源。只有在項(xiàng)目投資管理中，綜合考慮多方面的因素，控制開發(fā)成本，平抑房價(jià)，這對(duì)國民經(jīng)濟(jì)保持健康和可持續(xù)發(fā)展都具有現(xiàn)實(shí)意義，所以說在房地產(chǎn)項(xiàng)目中投資管理的控制對(duì)于國家還是企業(yè)都是雙贏，這樣企業(yè)才能永遠(yuǎn)立于不敗之地。

參考資料：

篇5

給排水工程在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中控制管理的好壞直接影響給排水工程的質(zhì)量，影響到整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的驗(yàn)收及使用功能，關(guān)系到工程項(xiàng)目的質(zhì)量、工期、投資和預(yù)期效果，要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目投入和產(chǎn)出的良性循環(huán)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高效管理和具備應(yīng)對(duì)措施的能力是十分必要的。

1、工程施工管理人員的總體素質(zhì)決定工程質(zhì)量

房地產(chǎn)項(xiàng)目工程建設(shè)是通過人將材料組織而形成，應(yīng)重視提高工程施工管理人員的總體素質(zhì)。從事給排水工程管理人員應(yīng)不斷提高業(yè)務(wù)能力和綜合素質(zhì)，掌握給排水和消防分部工程各系統(tǒng)的內(nèi)容及設(shè)計(jì)、施工規(guī)范、有關(guān)主管部門正式及 “非正式”規(guī)定，熟悉建安相關(guān)各專業(yè)的設(shè)計(jì)、施工規(guī)范，努力提高建筑、結(jié)構(gòu)、電氣、給排水相關(guān)專業(yè)的知識(shí)，積累相關(guān)施工工藝和施工方法等現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，了解本專業(yè)不斷進(jìn)步的創(chuàng)新技術(shù)，并具綜合業(yè)務(wù)水平和工作能力，如工程預(yù)決算、工序銜接及工種配合、各種關(guān)系的協(xié)調(diào)等，熟悉給排水分部工程質(zhì)量通病，在技術(shù)上、組織上提早做好預(yù)防措施，預(yù)見性地解決施工中存在的問題，提高建筑、管道、設(shè)備等交叉施工及各種管道綜合布置避讓能力，提高發(fā)現(xiàn)問題、分析問題和解決問題的能力，深入、細(xì)致地搞好給排水工程前期管理，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目順利開展。

2、做好工程決策、設(shè)計(jì)及施工事前的質(zhì)量控制

重視前期管理，做好項(xiàng)目給排水工程決策、設(shè)計(jì)及施工事前質(zhì)量控制，把握重點(diǎn)和難點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目投入和產(chǎn)出良性循環(huán)。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程，一般可分為前期管理(包括立項(xiàng)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)及圖紙會(huì)審等)、工程建設(shè)(包括施工、竣工驗(yàn)收及資料歸檔管理等)和銷售管理(包括銷售和物業(yè)管理等)等階段，不同的階段具有不同的風(fēng)險(xiǎn)特征，任何一個(gè)環(huán)節(jié)的疏忽都可能導(dǎo)致投資的失敗，房企必須對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)的不確定因素進(jìn)行識(shí)別并加以防范。工程建設(shè)不同于科學(xué)實(shí)驗(yàn)，不能有失敗，不允許有不合格品。工程質(zhì)量控制的目的不是事后發(fā)現(xiàn)問題，而是事前避免質(zhì)量問題的發(fā)生，或者事前識(shí)別質(zhì)量隱患，重視工程形成的每一個(gè)環(huán)節(jié)，不局限于傳統(tǒng)施工過程的質(zhì)量管理，重視事前控制，真正做到“防患于未然，實(shí)現(xiàn)質(zhì)量管理零缺陷。

2.1 項(xiàng)目建設(shè)前期基礎(chǔ)性工作的重要性。

未雨綢繆，重視項(xiàng)目建設(shè)前期準(zhǔn)備工作。首先，全面掌握工程建設(shè)第一手資料，如工程建設(shè)有關(guān)工程地質(zhì)、水文地質(zhì)、氣象等自然情況;其次，重視測(cè)繪工作，確保項(xiàng)目總體規(guī)劃、單體建設(shè)與周邊室外給排水管網(wǎng)等市政基礎(chǔ)設(shè)施協(xié)調(diào)。

2.2 重視項(xiàng)目圖紙會(huì)審事前控制工作。

設(shè)計(jì)圖紙是質(zhì)量控制的重要依據(jù)。圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的好壞直接關(guān)系到工程質(zhì)量的優(yōu)劣，圖紙會(huì)審又關(guān)系到各專業(yè)的協(xié)調(diào)，應(yīng)組織好建設(shè)、監(jiān)理、設(shè)計(jì)、施工和監(jiān)督等單位、部門參加的設(shè)計(jì)交底和圖紙會(huì)審會(huì)議。會(huì)審不是簡單地審查圖紙差錯(cuò)，還要考慮是否有利于施工，有些場(chǎng)合，雖設(shè)計(jì)符合規(guī)范，但現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際施工困難，為保證施工質(zhì)量，需對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行適當(dāng)?shù)男薷膬?yōu)化，將理論和實(shí)際結(jié)合，以保證工程質(zhì)量符合規(guī)范的要求，多方應(yīng)共同斟酌把關(guān)，全面熟悉設(shè)計(jì)圖紙，努力并善于發(fā)現(xiàn)圖紙中的不足和差錯(cuò)，把影響工程質(zhì)量、使用功能等方面的問題盡量在會(huì)審時(shí)提出，以便設(shè)計(jì)對(duì)審圖時(shí)所提問題及時(shí)做出補(bǔ)充修改完善，并協(xié)調(diào)解決會(huì)審中提出的技術(shù)問題，形成會(huì)議紀(jì)要，防患于未然，事先將圖紙中的質(zhì)量隱患消滅在萌芽之中。

2.2.1 注意審查給排水設(shè)計(jì)說明。

檢查設(shè)計(jì)是否符合相關(guān)規(guī)范或有關(guān)技術(shù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，是否符合消防、環(huán)保等當(dāng)?shù)刂鞴懿块T的正式及“非正式”的規(guī)定。

2.2.2 注意審查給水、排水、消防平面圖和系統(tǒng)圖。

首先，檢查設(shè)計(jì)是否合理和優(yōu)化，土建圖與給排水施工圖是否配合，各專業(yè)圖紙之間是否“打架”，管道設(shè)置是否合理，給排水、消防管線(線槽)穿梁時(shí)，是否影響結(jié)構(gòu)安全，樓面凈空是否影響結(jié)構(gòu)、使用和消防要求;其次，檢查圖紙是否符合規(guī)范，例如重點(diǎn)檢查水表、閥門的設(shè)置情況，建議突破相關(guān)規(guī)范合理增設(shè)小區(qū)室外給水、消防系統(tǒng)閥門、水表，表面上增加建設(shè)成本，但實(shí)際上合理增設(shè)閥門、水表可形成多個(gè)獨(dú)立小網(wǎng)絡(luò)式防火墻，設(shè)置多個(gè)水表便于通過消防、給水水表進(jìn)行水量平衡分析檢查漏水隱患，設(shè)置多個(gè)閥門猶如設(shè)置防火墻有利于檢查漏水隱患、 物業(yè)管理及拯救系統(tǒng)質(zhì)量缺陷 ，經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)是寶貴的。再次，檢查供水網(wǎng)絡(luò)是否遵循規(guī)范、合理分區(qū)。

2.2.3 注意審查給排水等綜合管網(wǎng)圖。

檢查項(xiàng)目綜合管線圖，是否統(tǒng)籌整個(gè)項(xiàng)目，室外上水管網(wǎng)、市政排水管網(wǎng)是否配套協(xié)調(diào)。檢查管道施工規(guī)范要求，管道坡度是否注明，雨污水管設(shè)置檢查井距離是否過長，管道埋設(shè)深度是否足夠。

2.2.4 注意審查設(shè)計(jì)所選用的給排水管道、材料及設(shè)備質(zhì)量。

對(duì)所用材料的利弊提出問題或建議，供設(shè)計(jì)或建設(shè)單位參考，要求設(shè)計(jì)、施工和監(jiān)理等單位共同把關(guān)，采用合格、合理的管材、管件、閥門和設(shè)備。材料質(zhì)量直接關(guān)系工程質(zhì)量，其質(zhì)量的低劣直接關(guān)系建筑物使用功能和使用價(jià)值。如上海某高層小區(qū)，室外地下給水管道系統(tǒng)建成后，還未竣工，水壓偏低，泄漏嚴(yán)重，無法使用，經(jīng)檢查發(fā)現(xiàn)選用管道材料部分不合格，無奈重新建設(shè)造成嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)損失。

2.2.5 注意審查管徑大小是否合適、合理。

如一些公共衛(wèi)生間由于目前使用條件及人員的復(fù)雜，其污水總立管管徑不能按通常幾個(gè)蹲位來計(jì)算，有時(shí)設(shè)計(jì) DN 100的管徑，往往要加大到DN 150，才不易堵塞。還有南方雨季雨量偏大，雨水管徑設(shè)置應(yīng)因地制宜。

3、做好施工前質(zhì)量控制其他準(zhǔn)備工作

3.1 做好施工前工程概預(yù)算。

根據(jù)施工圖紙進(jìn)行工程概預(yù)算，掌握工程施工有關(guān)工程量第一手資料，結(jié)合合同、圖紙以及土建的總體進(jìn)度做好給排水工程前期施工準(zhǔn)備，做好工程項(xiàng)目投資、質(zhì)量和進(jìn)度事前控制。

3.2 提前參與工程所需的原材料、構(gòu)配件和設(shè)備等選型與定貨。

根據(jù)圖紙，結(jié)合規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和工程實(shí)際， 注重其功能性價(jià)比，貨比三家，提出合理化建議，確保工程投資、質(zhì)量、進(jìn)度優(yōu)化。

3.3 施工方案、方法、工藝控制以及施工機(jī)械、設(shè)備等事前控制。

篇6

1投資雛形階段

這個(gè)階段造價(jià)動(dòng)態(tài)管理的目的是根據(jù)業(yè)主的開發(fā)意圖，粗略估算各個(gè)開發(fā)方案的工程造價(jià)，協(xié)助業(yè)主作出決策和投資資金準(zhǔn)備。這個(gè)階段依據(jù)的資料不多，主要有：

工地的位置、占地面積、陳述；

項(xiàng)目詳情，如總建筑面積、建筑樓棟數(shù)、建筑高度、用途；

項(xiàng)目質(zhì)量等級(jí)，如甲級(jí)寫字樓、五星級(jí)公寓；

已完工相似項(xiàng)目的資料。

這個(gè)階段對(duì)積累的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)、指標(biāo)的準(zhǔn)確性要求比較高，可采用每平方米和每功能的成本價(jià)進(jìn)行估算，并根據(jù)業(yè)主的反饋意見修改方案對(duì)估算價(jià)進(jìn)行調(diào)整，控制造價(jià)于造價(jià)計(jì)劃之內(nèi)。粗略估算方法：

總建筑成本=總建筑面積×單方單價(jià)；或總建筑成本=∑（功能筑面積×功能單價(jià)）。

在本階段，為了更好地估算工程造價(jià)，造價(jià)咨詢單位平時(shí)必須多做到對(duì)已完工相似項(xiàng)目資料的分析和對(duì)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)、指標(biāo)的積累。

2 設(shè)計(jì)階段

設(shè)計(jì)是建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面規(guī)劃和具體安排實(shí)施意圖的過程，是工程建設(shè)的靈魂，是處理技術(shù)與經(jīng)濟(jì)關(guān)系的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。設(shè)計(jì)是否合理對(duì)控制工程造價(jià)具有重要影響。運(yùn)用全過程工程造價(jià)理論及結(jié)合技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法分析，初步設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)對(duì)工程投資影響分別為75％一95％、35％一75％、25％一35％。由此可見：設(shè)計(jì)階段是影響工程投資的最主要階段，是建設(shè)項(xiàng)目付諸實(shí)施的龍頭。

正因?yàn)槿绱?，很多有能力的房地產(chǎn)公司都成立自己的審圖中心，以貫徹業(yè)主自己的開發(fā)意圖和開發(fā)功能。初步設(shè)計(jì)階段主要側(cè)重技術(shù)功能要求，其重要特征是：以提高價(jià)值目標(biāo)和業(yè)主要求為重點(diǎn)，以功能分析為核心，以集體智慧為依托，以創(chuàng)造精神為支柱，以系統(tǒng)觀點(diǎn)為指針，技術(shù)分析與經(jīng)濟(jì)分析相結(jié)合。施工圖設(shè)計(jì)階段主要側(cè)重于造價(jià)控制，按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)的總概算嚴(yán)格控制施工圖設(shè)計(jì)。

設(shè)計(jì)階段造價(jià)動(dòng)態(tài)管理的目的是根據(jù)業(yè)主的開發(fā)意圖，利用價(jià)值工程進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，協(xié)助業(yè)主對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化決策，并及時(shí)調(diào)整設(shè)計(jì)概算，控制在設(shè)計(jì)限額指標(biāo)之內(nèi)，最終形成工程項(xiàng)目造價(jià)運(yùn)行指導(dǎo)書。設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制并不一定意味要降低工程成本。如有一個(gè)靠近江邊的住宅小區(qū)，業(yè)主對(duì)景觀園林設(shè)計(jì)審核后還認(rèn)為檔次不夠，又調(diào)整景觀設(shè)計(jì)增加了約十萬元的投資，使小區(qū)提高了一個(gè)檔次，后來準(zhǔn)備買樓的人看了都贊不絕口，賣樓價(jià)調(diào)升后還銷售火爆，比原來的方案多獲利潤近百萬元。這可用價(jià)值工程的原理進(jìn)行解釋：

“成本小幅度增加，引起功能的大幅度增加”

而功能的大幅度增加，正是利潤增加的主要原因。

設(shè)計(jì)階段的造價(jià)概算編制的主要依據(jù)：

建筑平面圖、立面圖和剖面圖；

結(jié)構(gòu)布置平面圖；

地基資料；

裝修準(zhǔn)則；

機(jī)電設(shè)備數(shù)據(jù)。

設(shè)計(jì)階段的造價(jià)概算編制方法：

總建筑成本=∑（概算數(shù)量×概算單價(jià)）

其中概算單價(jià)的確定參考最近類似項(xiàng)目的單價(jià)、最近完成的造價(jià)估算、供應(yīng)商和分包商的報(bào)價(jià)。

隨著設(shè)計(jì)的變更、深入和完善，根據(jù)更新的資料對(duì)概算數(shù)量和單價(jià)進(jìn)行調(diào)整，最后匯總為詳細(xì)預(yù)算造價(jià)，作為工程項(xiàng)目造價(jià)運(yùn)行指導(dǎo)書。

詳細(xì)預(yù)算造價(jià)的編制方法：

總建筑成本=∑（概算修正數(shù)量×概算修正單價(jià)）

修正后的詳細(xì)預(yù)算造價(jià)，包含各分部分項(xiàng)工程的造價(jià)指標(biāo)。詳細(xì)預(yù)算造價(jià)經(jīng)業(yè)主審核批準(zhǔn)后，作為指導(dǎo)工程造價(jià)管理的文件。工程項(xiàng)目造價(jià)運(yùn)行指導(dǎo)書實(shí)際就是將按項(xiàng)目的分項(xiàng)分部工程分解，列出各分部分項(xiàng)工程的造價(jià)控制指標(biāo)，以指導(dǎo)后期工程的運(yùn)作，作為后期各分部分項(xiàng)工程的造價(jià)控制的依據(jù)。這一點(diǎn)非常重要，實(shí)際上是把造價(jià)的控制指標(biāo)分解到各個(gè)分項(xiàng)分部工程當(dāng)中，使造價(jià)的動(dòng)態(tài)控制更加具有操作性。后期工程造價(jià)的每一個(gè)動(dòng)態(tài)節(jié)點(diǎn)，都必須與工程項(xiàng)目造價(jià)運(yùn)行指導(dǎo)書的限額指標(biāo)進(jìn)行比較，將動(dòng)態(tài)造價(jià)控制在限額指標(biāo)之內(nèi)。工程項(xiàng)目造價(jià)運(yùn)行指導(dǎo)書也作為業(yè)主的資金準(zhǔn)備和支付的依據(jù)。造價(jià)運(yùn)行指導(dǎo)書指標(biāo)的修改也須經(jīng)業(yè)主同意。

如某房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目的室外電纜項(xiàng)目中，由于本次供電所的供電點(diǎn)比較遠(yuǎn)（約200米，比以往經(jīng)驗(yàn)值30米多），按用電負(fù)荷計(jì)算的指標(biāo)明顯超標(biāo)。我方發(fā)現(xiàn)后及時(shí)通知業(yè)主，說明造價(jià)增加的原因并修正指標(biāo)，讓業(yè)主作好增加資金的準(zhǔn)備。

在本階段，為了更好地確定工程造價(jià)，造價(jià)咨詢單位要做到以下幾點(diǎn)：

利用價(jià)值工程進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，協(xié)助業(yè)主對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化決策；

及時(shí)調(diào)整設(shè)計(jì)概算，控制在設(shè)計(jì)限額指標(biāo)之內(nèi)；

最后形成具有指導(dǎo)意義的工程項(xiàng)目造價(jià)運(yùn)行指導(dǎo)書。

3 招標(biāo)階段

招標(biāo)是業(yè)主引入競爭機(jī)制、合理控制工程成本的一種手段。招標(biāo)分為工程招標(biāo)和設(shè)備材料招標(biāo)。通過招標(biāo)，可以充分發(fā)揮承包方的管理優(yōu)勢(shì)和積極性，為業(yè)主找到合適的承包商。通過招標(biāo)一般可以為業(yè)主節(jié)約工程成本5%-10%。

招標(biāo)階段所需的資料有：整套施工圖設(shè)計(jì)圖紙、工程規(guī)范、工程量清單。

造價(jià)咨詢單位在本階段承擔(dān)重要的任務(wù)。造價(jià)咨詢單位根據(jù)整套施工圖設(shè)計(jì)圖紙、工程規(guī)范，對(duì)工程量清單進(jìn)行編制。工程量清單編制的質(zhì)量不但直接影響招標(biāo)的質(zhì)量，而且影響工程造價(jià)的確定，因?yàn)楣こ塘壳鍐螌⒆鳛楹贤母郊⒆鳛榻Y(jié)算的重要依據(jù)，它的偏差會(huì)引起承包方的索賠。工程量清單編制后，造價(jià)咨詢單位根據(jù)施工工藝、當(dāng)?shù)噩F(xiàn)時(shí)人材機(jī)的市場(chǎng)價(jià)編制標(biāo)底。標(biāo)底同樣會(huì)直接影響招標(biāo)的結(jié)果和工程中標(biāo)價(jià)的確定。

招標(biāo)工作完成后，業(yè)主和承包商簽訂合同，合同價(jià)即為工程的現(xiàn)階段造價(jià)：

總建筑成本=∑合同價(jià)==∑（清單工程量×合同單價(jià)）

招標(biāo)階段造價(jià)的態(tài)管理的目的是根據(jù)造價(jià)咨詢單位編制的標(biāo)底或中標(biāo)價(jià)，與工程項(xiàng)目造價(jià)運(yùn)行指導(dǎo)書的指標(biāo)進(jìn)行比較，對(duì)超標(biāo)的項(xiàng)目進(jìn)行仔細(xì)的分析，找出超標(biāo)的原因（工藝復(fù)雜、物價(jià)上漲、現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境或其他不可控因素等），通過計(jì)價(jià)計(jì)算超標(biāo)量的多少，及早對(duì)業(yè)主發(fā)出警報(bào)，使業(yè)主及早作出決策。

如在去年年底某項(xiàng)目的電纜招標(biāo)采購中，由于銅價(jià)一路飆升，超出了造價(jià)運(yùn)行指導(dǎo)書的指標(biāo)，我方及時(shí)通知業(yè)主作好增加資金的準(zhǔn)備，以免由于資金缺乏造成材料的供應(yīng)不足，影響后期工程的正常施工。

在本階段，為了更好地確定工程造價(jià)，作為造價(jià)咨詢單位必須做到以下幾點(diǎn)：

1）進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，編制標(biāo)底；2）協(xié)助業(yè)主進(jìn)行招標(biāo)確定施工單位；3）協(xié)助業(yè)主和施工單位簽訂合同；4）及時(shí)匯總工程造價(jià)，并不斷與項(xiàng)目造價(jià)運(yùn)行指導(dǎo)書比較確定是否超標(biāo)。發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)反饋調(diào)整。

4 施工階段

施工階段是項(xiàng)目從施工圖設(shè)想到實(shí)際實(shí)施的階段，也是業(yè)主資金大量投入的階段，本階段造價(jià)的動(dòng)態(tài)控制更為重要。本階段造價(jià)動(dòng)態(tài)控制的目的是合理處理設(shè)計(jì)變更、索賠或現(xiàn)場(chǎng)簽證引起的造價(jià)變化，及時(shí)準(zhǔn)確為業(yè)主提供每月的進(jìn)度支付款和預(yù)付款的計(jì)價(jià)依據(jù)。

施工階段的造價(jià)動(dòng)態(tài)編制的主要依據(jù)：

1)合同；2）整套施工圖設(shè)計(jì)圖紙；3）設(shè)計(jì)變更、索賠或現(xiàn)場(chǎng)簽證；4)工程進(jìn)度計(jì)劃；5）已完工程量；6）當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)厝瞬臋C(jī)的市場(chǎng)價(jià)；7）工程施工驗(yàn)收規(guī)范；8）工程項(xiàng)目造價(jià)運(yùn)行指導(dǎo)書。

施工階段的造價(jià)動(dòng)態(tài)編制的方法（按月或累計(jì)）：

當(dāng)月建筑成本 =∑（當(dāng)月已完工程量×合同單價(jià)）+當(dāng)月簽證

已完累計(jì)建筑成本=∑（以前每月建筑成本）

或已完累計(jì)建筑成本=∑（已完累計(jì)工程量×合同單價(jià)）+已累計(jì)簽證

在本階段，為了更好地確定工程造價(jià)，作為造價(jià)咨詢單位必須做到以下幾點(diǎn)：

1)熟悉合同條款，嚴(yán)格按合同辦事；2)公平公正地處理設(shè)計(jì)變更、索賠或現(xiàn)場(chǎng)簽證；3)準(zhǔn)確核對(duì)每月和累計(jì)工程量；4)及時(shí)了解人材機(jī)的市場(chǎng)價(jià)變化并對(duì)工程進(jìn)行計(jì)價(jià)；5)為業(yè)主提供每月的進(jìn)度支付款和預(yù)付款的計(jì)價(jià)依據(jù)。6)及時(shí)對(duì)隱蔽工程和已完工的分項(xiàng)工程進(jìn)行結(jié)算；7)配合業(yè)主的分部驗(yàn)收，及時(shí)對(duì)已完工的分部工程進(jìn)行結(jié)算；8)及時(shí)匯總分部分項(xiàng)工程造價(jià)，并不斷與項(xiàng)目造價(jià)運(yùn)行指導(dǎo)書比較確定是否超標(biāo)。發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)反饋調(diào)整。

5 竣工驗(yàn)收結(jié)算階段

竣工結(jié)算存在的問題：施工單位編制工程結(jié)算書普遍存在冒算多算、高套定額單價(jià)、高套取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等提高工程造價(jià)的現(xiàn)象，通過調(diào)核算對(duì)比資料顯示，對(duì)施工單位的結(jié)算審查核減率一般在15%～25％?？⒐そY(jié)算是工程造價(jià)控制的最后一關(guān)，若不能嚴(yán)格把關(guān)將會(huì)造成不可挽回的損失，它也是維護(hù)業(yè)主經(jīng)濟(jì)權(quán)益的重要環(huán)節(jié),也是核算一個(gè)工程成本和利潤的重要依據(jù)，因此，一定認(rèn)真、合理、嚴(yán)謹(jǐn)、公平公正的態(tài)度做好結(jié)算工作。

竣工驗(yàn)收階段的造價(jià)動(dòng)態(tài)編制的主要依據(jù)：

合同；

竣工圖；

工程驗(yàn)收證明；

設(shè)計(jì)變更、索賠或現(xiàn)場(chǎng)簽證；

工程項(xiàng)目造價(jià)運(yùn)行指導(dǎo)書。

竣工驗(yàn)收階段的造價(jià)動(dòng)態(tài)編制的方法：

總建筑成本 =∑（總工程量×合同單價(jià)）+總簽證

結(jié)算造價(jià)是檢驗(yàn)造價(jià)控制效果的標(biāo)準(zhǔn)，也是業(yè)主和施工單位對(duì)我們?cè)靸r(jià)咨詢單位工作的肯定，結(jié)算數(shù)據(jù)也作為下一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目參考的重要數(shù)據(jù)。

篇7

中圖分類號(hào)：TU71

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1008-0422(2008)05-0149-02

1前言

近年來，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位日趨重要，它的迅猛發(fā)展已使其成為了國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。從產(chǎn)業(yè)的發(fā)展史來看，我國的房地產(chǎn)業(yè)仍然處于成長期，仍然處于以市場(chǎng)化、產(chǎn)業(yè)化、專業(yè)化的房地產(chǎn)生產(chǎn)和供應(yīng)機(jī)制取代傳統(tǒng)的、自給自足的生產(chǎn)方式的轉(zhuǎn)軌期。房地產(chǎn)的工程管理工作正逐步走向完善化、成熟化。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的工程管理貫穿于項(xiàng)目的整個(gè)開發(fā)運(yùn)營周期之中，其主要內(nèi)容按過程順序可分為規(guī)劃設(shè)計(jì)管理、開發(fā)管理、施工管理和物業(yè)管理四個(gè)部分。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，做好工程全過程的決策、組織、領(lǐng)導(dǎo)、控制和創(chuàng)新是樓盤獲得成功的先決條件。本文主要分析房地產(chǎn)工程管理之間的協(xié)調(diào)平衡銜接問題。

2開發(fā)管理

開發(fā)管理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為順利完成工程項(xiàng)目的開發(fā)而對(duì)公司內(nèi)部的人事、財(cái)務(wù)、工程、銷售及后勤部門進(jìn)行的組織和管理，也是企業(yè)為成功實(shí)現(xiàn)規(guī)劃管理、施工管理及物業(yè)管理所采取的經(jīng)營模式。

工程部門代表開發(fā)商對(duì)工程項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)行管理，其主要內(nèi)容包括物料的采購及庫存、施工企業(yè)的確定與協(xié)調(diào)、施工質(zhì)量及進(jìn)度的控制、相關(guān)合同的管理、必要的細(xì)部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的變更、報(bào)建等。

財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)企業(yè)的資金管理，并提供能夠顯示企業(yè)財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)營成果的定期報(bào)表，其主要內(nèi)容有三塊：建立工程項(xiàng)目的融資（財(cái)務(wù)）計(jì)劃、施工單位的工程款的發(fā)放以及開發(fā)企業(yè)自身營業(yè)費(fèi)用的處理。

銷售部門就是要把企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品――樓房賣出去，其工作內(nèi)容有以下幾個(gè)：促銷方式的選擇、銷售價(jià)格的制定以及銷售渠道的建立。企業(yè)人事部門的管理工作是：對(duì)項(xiàng)目開發(fā)相關(guān)人員的工作進(jìn)行分配、對(duì)人員的資料進(jìn)行管理、績效考核及激勵(lì)體系的建立等。而后勤部門就是對(duì)項(xiàng)目建設(shè)提供生活上的保障。

開發(fā)管理其目標(biāo)及原則就是要整合企業(yè)的人力、物力和財(cái)力，建立一系列科學(xué)、規(guī)范的運(yùn)作流程，以現(xiàn)代化的信息管理為依托，不斷開發(fā)出適銷對(duì)路的深受顧客喜愛的住宅或商用房。開發(fā)管理的重點(diǎn)在企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營，核心在于工程項(xiàng)目的開發(fā)過程，而控制成本、保證質(zhì)量、縮短工期及市場(chǎng)創(chuàng)新是開發(fā)運(yùn)營過程中的具體要求。

3規(guī)劃管理的重要涵義

規(guī)劃管理就是對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)過程的管理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將建筑樓盤的規(guī)劃設(shè)計(jì)委托給相應(yīng)設(shè)計(jì)單位來完成就必然要對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的成本、進(jìn)度及目標(biāo)進(jìn)行控制和管理。房地產(chǎn)企業(yè)可建立或采用規(guī)劃管理系統(tǒng)來對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行管理。即規(guī)劃管理應(yīng)用軟件與規(guī)劃設(shè)計(jì)軟件是相對(duì)獨(dú)立的“兩套”專業(yè)化軟件，前者面向的是“管理”，后者面向的是“設(shè)計(jì)”。

規(guī)劃管理和規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)系非常密切，規(guī)劃管理系統(tǒng)建設(shè)的重要目標(biāo)之一就是提高規(guī)劃設(shè)計(jì)成果審查和管理水平。規(guī)劃管理信息系統(tǒng)與規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)系的核心是：保證規(guī)劃設(shè)計(jì)成果滿足工程項(xiàng)目規(guī)劃的要求，通過計(jì)算機(jī)提供的各種審查工具，提高規(guī)劃設(shè)計(jì)管理的水平。要做的具體工作包含以下幾點(diǎn)：

3.1開發(fā)商對(duì)于工程項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)、原則進(jìn)行確定，作為管理系統(tǒng)中輸入要件，在規(guī)劃完成后要對(duì)規(guī)劃方案進(jìn)行檢驗(yàn)與評(píng)估，適當(dāng)?shù)夭扇》答伡靶拚目刂品绞竭M(jìn)行調(diào)整，并最終選擇設(shè)計(jì)方案。

3.2規(guī)劃管理應(yīng)盡量減少對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)工作習(xí)慣的改變。為了可以在計(jì)算機(jī)中自動(dòng)計(jì)算、查詢、分析各種規(guī)劃指標(biāo)，需要將以前面向制圖的規(guī)劃圖，改成面向GIS空間分析的數(shù)字化規(guī)劃圖。但是，應(yīng)該盡量減少對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)人員原有工作習(xí)慣的改變，可以只對(duì)需要計(jì)算的要素提出標(biāo)準(zhǔn)要求，要求規(guī)劃設(shè)計(jì)人員在制作這些圖層時(shí)，按照一定的圖層分層和編碼進(jìn)行設(shè)計(jì)，其他要素包括一些修飾性的圖素可以放寬要求。

3.3提出合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)分層編碼標(biāo)準(zhǔn)。由于目前許多規(guī)劃設(shè)計(jì)單位都使用AutoCAD進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，因此需要根據(jù)上述原則，在已有國家標(biāo)準(zhǔn)、部門標(biāo)準(zhǔn)、地方標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上建立一套完整的《規(guī)劃圖AutoCAD分層標(biāo)準(zhǔn)》，向有關(guān)的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位發(fā)放。同時(shí)，制定相應(yīng)措施，保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及規(guī)劃管理部門可以使用規(guī)劃管理信息系統(tǒng)對(duì)設(shè)計(jì)單位提交的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審查。

3.4通過計(jì)算機(jī)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)成果審查。如果規(guī)劃設(shè)計(jì)單位報(bào)送上來的設(shè)計(jì)方案符合系統(tǒng)規(guī)定的一定的格式標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)劃管理系統(tǒng)可以將規(guī)劃圖導(dǎo)入系統(tǒng)，與地形圖、管線圖等圖層進(jìn)行疊加顯示，同時(shí)可以對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行指標(biāo)計(jì)算、比較，進(jìn)行查詢、統(tǒng)計(jì)、分析等。

3.5將規(guī)劃設(shè)計(jì)成果轉(zhuǎn)成基礎(chǔ)資料。審批通過的規(guī)劃圖（如控制性詳規(guī)等），可以成為規(guī)劃管理信息系統(tǒng)的參考資料，為審批、方案研究及后續(xù)分析等工作服務(wù)工程流程可由圖1表示：

4施工管理的重要性分析

所謂施工管理就是對(duì)工程項(xiàng)目的施工建設(shè)過程進(jìn)行管理。房地產(chǎn)開發(fā)公司一般由工程管理部門具體負(fù)責(zé)施工管理，而工程整體的管理模式及承發(fā)包模式由公司高層根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和公司實(shí)際情況來確定。常見的建設(shè)項(xiàng)目承發(fā)包模式有：平行承發(fā)包模式（分別發(fā)包）、施工總承包模式（GC）、施工總承包管理模式（MC）、（設(shè)計(jì)加施工）承包模式、項(xiàng)目總承包模式、CM（Construction Management）承發(fā)包模式等。在我國，房地產(chǎn)的施工建設(shè)一般采用前兩種形式來進(jìn)行，即要么對(duì)工程的施工完全發(fā)包給一個(gè)施工單位完成，要么對(duì)不同建筑項(xiàng)目（建筑結(jié)構(gòu)、綠化、建筑設(shè)備、市政管線等）分別發(fā)包給不同的施工單位來完成。對(duì)大型的工程項(xiàng)目、或者高檔的樓盤，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該考慮采用MC模式或CM承發(fā)包模式來進(jìn)行施工管理。施工總承包管理模式（MC）是指業(yè)主（開發(fā)商）和某個(gè)具有豐富施工管理經(jīng)驗(yàn)的單位或聯(lián)合體簽訂施工總承包管理協(xié)議，負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的施工組織和管理。一般該MC單位不參與具體工程的施工，而再進(jìn)行分包的招標(biāo)和分包。MC模式可以加快施工進(jìn)度，其費(fèi)用一般按照建筑安裝費(fèi)的某一比例提取。CM承包模式是由開發(fā)企業(yè)委托CM單位，以一個(gè)承包商的身份，采取Fast Track（快速路徑）的生產(chǎn)組織方式，來進(jìn)行施工管理，直接指揮施工活動(dòng)，在一定程度上影響設(shè)計(jì)活動(dòng)，一般它和開發(fā)商訂立“cost plus”方式的合同。其特點(diǎn)是設(shè)計(jì)與施工充分搭接，且工程項(xiàng)目的保證最大費(fèi)用使CM企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的卻是相同的：在合理的成本下，以最快的速度完成高質(zhì)量的工程項(xiàng)目。為了達(dá)到這個(gè)目標(biāo)，開發(fā)企業(yè)必然在施工質(zhì)量控制、進(jìn)度控制以及成本控制上發(fā)揮重要的作用，即通過施工資質(zhì)驗(yàn)證、招投標(biāo)、現(xiàn)場(chǎng)施工檢查（包括材料質(zhì)量、施工技術(shù)及程序、精確與安全等）、監(jiān)理單位的督察、工程款的有序發(fā)放等等措施，開發(fā)商能夠?qū)こ添?xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量、進(jìn)度及成本進(jìn)行掌控。當(dāng)然施工管理也包括與供貨商關(guān)系的協(xié)調(diào)。

5建筑工程開發(fā)管理、規(guī)劃設(shè)計(jì)管理與施工管理之間的相互協(xié)調(diào)與促進(jìn)

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的工程管理包括上述的規(guī)劃管理、開發(fā)管理、施工管理和物業(yè)管理，顯然，如果要完成一項(xiàng)成功的工程項(xiàng)目就必須在這四個(gè)方面都做得出色才能夠?qū)崿F(xiàn)。因此，協(xié)調(diào)這四個(gè)管理內(nèi)容之間的關(guān)系，并使之相互促進(jìn)和合作是開發(fā)企業(yè)的重要內(nèi)容（部分地體現(xiàn)在開發(fā)管理工作中）。

房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑設(shè)計(jì)與施工的分離有利于各自專業(yè)化水平的提高；但是設(shè)計(jì)與施工的分離也帶來了很多問題。比如，設(shè)計(jì)者不了解施工工藝，從而使設(shè)計(jì)方案施工困難，影響項(xiàng)目建設(shè)的成本和進(jìn)度；或者施工單位經(jīng)驗(yàn)不足，不太懂建筑設(shè)計(jì)，未能“按圖施工”。為了解決這類問題，工程管理中的可施工性分析成為一種最近常用實(shí)用的管理方法?？墒┕ば裕–onstructability）是指“將施工知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)最佳地應(yīng)用到項(xiàng)目的策劃、設(shè)計(jì)、采購和現(xiàn)場(chǎng)操作中，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的總體目標(biāo)”。在房地產(chǎn)開發(fā)中，也即建筑師、工程師根據(jù)開發(fā)商的要求規(guī)劃設(shè)計(jì)出滿足計(jì)劃目標(biāo)的、最經(jīng)濟(jì)、最容易施工的方案；項(xiàng)目的開發(fā)管理人員依據(jù)該方案，考慮各種人力、材料、施工設(shè)備的調(diào)度和使用時(shí)間，提出最佳的進(jìn)度計(jì)劃；施工管理人員或承包商根據(jù)自身的施工（管理）經(jīng)驗(yàn)對(duì)該方案采用適當(dāng)?shù)牟牧虾凸し?，在?guī)劃設(shè)計(jì)階段對(duì)建筑師、工程師提出建議，在一定程度上影響設(shè)計(jì)方案，從而避免浪費(fèi)及施工上的困難?？墒┕ば詮?qiáng)調(diào)工程建設(shè)施工的可行性和容易性，比如場(chǎng)地大小、施工設(shè)備、時(shí)間氣候以及勞動(dòng)成本等方面的限制在設(shè)計(jì)中未能加以考慮，可施工性研究就是對(duì)有關(guān)的設(shè)計(jì)的內(nèi)容進(jìn)行討論、分析和改進(jìn)。

另一方面，施工單位或開發(fā)商的工程管理部門未能和設(shè)計(jì)單位溝通達(dá)成理解和協(xié)調(diào)，不少建筑竣工后和規(guī)劃設(shè)計(jì)不一致。因此，可施工性研究的實(shí)施以及設(shè)計(jì)的正確施工都需要具備以下幾個(gè)要素：

5.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的強(qiáng)力支持。作為投資者，開發(fā)商應(yīng)該把可施工性研究及設(shè)計(jì)的研究放在相當(dāng)重要的位置上，即在規(guī)劃設(shè)計(jì)之初、規(guī)劃設(shè)計(jì)完成以及施工完成的時(shí)候召集設(shè)計(jì)人員、施工人員、相關(guān)專家以及本企業(yè)的組織者、協(xié)調(diào)人員定期召開研究會(huì)議。通過有效的溝通交流和討論，集成化、系統(tǒng)化、專業(yè)化地完成工程項(xiàng)目的目標(biāo)。

5.2盡早實(shí)施。在項(xiàng)目的早期，項(xiàng)目決策的成本很少，但這些決策卻能夠?qū)?xiàng)目的整體成本產(chǎn)生重要影響，可施工性研究的對(duì)工程造價(jià)的影響從規(guī)劃階段、設(shè)計(jì)階段到施工階段、物業(yè)管理階段成明顯的遞減趨勢(shì)，產(chǎn)生的效益也是如此。工程的施工圖紙及設(shè)計(jì)說明一旦提交要更改就比較困難了，因此開發(fā)企業(yè)和施工單位應(yīng)該盡早參與到規(guī)劃設(shè)計(jì)的可施工性研究中去，而其中開發(fā)商更加要做好前期的項(xiàng)目決策。

5.3持續(xù)開展研究。一方面，可施工性研究強(qiáng)調(diào)在項(xiàng)目實(shí)施的全過程中進(jìn)行系統(tǒng)的研究，充分發(fā)揮相關(guān)人員的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。即可施工性研究和設(shè)計(jì)研究成為項(xiàng)目總體規(guī)劃的一部分。另一方面，實(shí)習(xí)“知識(shí)管理”，即通過計(jì)劃和總結(jié)，將研究過程中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)很好地紀(jì)錄和升華，將業(yè)務(wù)流程中無序的知識(shí)進(jìn)行系統(tǒng)化管理，使之成為“可利用再生資源”，實(shí)現(xiàn)知識(shí)共享和再利用。

6結(jié)語

綜上所述，企業(yè)都以獲取持續(xù)的競爭優(yōu)勢(shì)為目標(biāo)的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也不例外。這就需要房產(chǎn)商以優(yōu)秀的人力資源為基礎(chǔ)、以不斷創(chuàng)新的施工技術(shù)為依托、以專業(yè)化的管理模式為核心在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程中實(shí)施顧客滿意管理，即在規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)運(yùn)營、施工建設(shè)及物業(yè)管理階段以控制成本、進(jìn)度、質(zhì)量為原則持續(xù)改善經(jīng)營，加強(qiáng)管理，并不斷提供讓顧客滿意的產(chǎn)品和服務(wù)。

參考文獻(xiàn)：

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司、項(xiàng)目開發(fā)、成本管理、全過程控制

中圖分類號(hào): F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

近幾年，我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了嚴(yán)厲的調(diào)控政策，嚴(yán)峻的市場(chǎng)形勢(shì)使眾多的房地產(chǎn)企業(yè)加倍關(guān)注房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本管理。

做好項(xiàng)目成本管理的全過程控制已成為房地產(chǎn)公司責(zé)任管理者工作的重中之重。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理全過程控制的概述

房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制是一個(gè)動(dòng)態(tài)投資控制概念，需要經(jīng)歷以下幾個(gè)過程或者說階段：

1、可行性研究分析；

2、設(shè)計(jì)；

3、開發(fā)報(bào)建；

4、招標(biāo)采購；

5、招標(biāo)建設(shè)；

6、營銷；

7、竣工交付使用。

經(jīng)歷了上述七個(gè)階段后就進(jìn)入了物業(yè)管理維護(hù)階段。

在項(xiàng)目開發(fā)的全部過程中，任何階段、任何環(huán)節(jié)的成本失控都將導(dǎo)致項(xiàng)目成本超出目標(biāo)成本，從而降低了目標(biāo)收益或利潤率。

項(xiàng)目成本管理的全過程控制，就是要在項(xiàng)目的全生命周期貫徹目標(biāo)成本，根據(jù)過程中的各個(gè)階段不同的特點(diǎn)和內(nèi)容建立目標(biāo)成本體系，進(jìn)行動(dòng)態(tài)執(zhí)行和控制。

實(shí)施項(xiàng)目全生命周期目標(biāo)成本管理，重點(diǎn)在于執(zhí)行和控制，隨著項(xiàng)目的推進(jìn)，成本的影響將會(huì)逐漸減小。

在我國，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)經(jīng)歷了多年的發(fā)展，各房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的過程，正是一個(gè)不斷加強(qiáng)成本控制意識(shí)的過程。我們應(yīng)該借鑒同行的經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)和把握本企業(yè)的特點(diǎn)，把成本管理從以往的粗放式轉(zhuǎn)移到精細(xì)化、標(biāo)準(zhǔn)化上來。

二、項(xiàng)目開發(fā)論證階段的成本分析

項(xiàng)目開發(fā)論證是評(píng)估項(xiàng)目可行性的重要過程，其中產(chǎn)品定位是決定項(xiàng)目成本的最重要因素。

項(xiàng)目論證階段的成本管理主要是做好項(xiàng)目的可行性研究分析。重點(diǎn)是根據(jù)項(xiàng)目所在地的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況作出準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位、項(xiàng)目成本構(gòu)成分析和項(xiàng)目運(yùn)作計(jì)劃。要在成本調(diào)研的基礎(chǔ)上把握好當(dāng)?shù)氐某杀厩闆r。

1、項(xiàng)目定位分析

項(xiàng)目定位分析包括城市發(fā)展?fàn)顩r分析、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)狀況分析和項(xiàng)目分析三個(gè)方面。其中項(xiàng)目分析是可行性研究分析中的核心。

2、項(xiàng)目成本估計(jì)

⑴、項(xiàng)目成本調(diào)研。其內(nèi)容包括簡要的調(diào)研目的、時(shí)間、人員、對(duì)象、大致的過程和內(nèi)容；管理方面的招投標(biāo)，造價(jià)管理，政府壟斷的情況及相關(guān)收費(fèi)；成本水平及其價(jià)格構(gòu)成；典型樓盤資料列此，主要資源狀況的收集以及實(shí)例測(cè)算。

⑵、項(xiàng)目開發(fā)的節(jié)奏模擬

⑶、項(xiàng)目開發(fā)中目標(biāo)的構(gòu)成：由于土地成本在很大程度上占項(xiàng)目成本的構(gòu)成比例不可控，所以在未來的工作中應(yīng)給出除土地成本之外，其他費(fèi)用的構(gòu)成及適宜的比例。

三、項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)階段的目標(biāo)成本

設(shè)計(jì)階段是項(xiàng)目成本控制的最重要階段。

設(shè)計(jì)階段，承上，是將項(xiàng)目論證的成果通過施工圖來表現(xiàn)，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目意圖；下，則將指導(dǎo)合同的訂立和現(xiàn)場(chǎng)施工。所以圖紙的效率和質(zhì)量直接關(guān)系到合同和工程進(jìn)度。

設(shè)計(jì)階段的成本控制包括了以下的內(nèi)容：

1、方案設(shè)計(jì)階段的目標(biāo)成本控制。主要是在可行性研究的基礎(chǔ)上進(jìn)行深化，將項(xiàng)目實(shí)際構(gòu)成的成本分解到各個(gè)專業(yè)；強(qiáng)化專業(yè)間的平衡搭配；加強(qiáng)各專業(yè)間的溝通和協(xié)同，避免后期的方案變更。

2、項(xiàng)目開發(fā)施工圖設(shè)計(jì)階段的限額設(shè)計(jì)。

施工圖限額設(shè)計(jì)即指在設(shè)計(jì)限額的控制下，開展設(shè)計(jì)工作，以保證目標(biāo)成本的可控。

限額設(shè)計(jì)可以注意從控制外墻面積，控制窗地比，控制單價(jià)較高的材料用量；合理搭配各種材料；合理對(duì)待新工藝等方面著手。

3、設(shè)計(jì)費(fèi)用構(gòu)成的管理。

4、設(shè)計(jì)變更管理。應(yīng)規(guī)范設(shè)計(jì)變更管理，最大限度避免已施工或正在施工的部位發(fā)生變更，造成返工；要審慎的處理材料的變更。

四、項(xiàng)目開發(fā)中招標(biāo)采購階段的合約規(guī)劃

招標(biāo)采購包含了兩方面的內(nèi)容。一是合作伙伴的采購以及材料供應(yīng)商的采購；二是尋找和確立項(xiàng)目合作方的過程。

不同的合作方在報(bào)價(jià)和合作質(zhì)量上是有一定區(qū)別的。優(yōu)秀的企業(yè)在取費(fèi)以及付款方式方面會(huì)有更高的要求，但是在產(chǎn)品質(zhì)量方面更有保障，有利于降低后期維護(hù)費(fèi)用和保證時(shí)間節(jié)點(diǎn)、進(jìn)度目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

合約規(guī)劃簡言之即做好事前的計(jì)劃，養(yǎng)成按計(jì)劃辦事的習(xí)慣。合理的合約規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目成本的控制有舉足輕重的作用。

合約規(guī)劃大致包括三方面：

1、項(xiàng)目合同分判：即把管理分解到分項(xiàng)工程和材料上，努力控制全過程的細(xì)節(jié)和材料，以期達(dá)到降低造價(jià)、保證質(zhì)量、控制成本的目的。

合同分判的主要內(nèi)容包括：合理界定土建單位的施工范圍；界定項(xiàng)目總合同數(shù)量要適應(yīng)自身的管理能力；盡可能約定簽證以及設(shè)計(jì)變更的執(zhí)行流程。

2、合作單位規(guī)劃：應(yīng)明確對(duì)所確定的合作單位的要求，并明確付款節(jié)點(diǎn)。

3、材料供應(yīng)規(guī)劃：明確甲供材、甲指乙供材、甲限乙供材清單。

五、項(xiàng)目開發(fā)施工過程的動(dòng)態(tài)成本控制

對(duì)房地產(chǎn)公司而言，項(xiàng)目施工的過程持續(xù)時(shí)間最長。整個(gè)工程成本約占項(xiàng)目總成本的35%~40%，和土地成本并列項(xiàng)目總成本的前兩位。但工程施工階段并非影響項(xiàng)目總成本的最重要階段。經(jīng)驗(yàn)告訴我們，除非發(fā)生特別重大的變化，工程施工對(duì)整個(gè)項(xiàng)目總成本的影響都在5%以內(nèi)。盡管工程施工過程對(duì)項(xiàng)目總成本的影響在比例上來看較小，但我們依然要足夠重視施工過程的動(dòng)態(tài)成本控制。

施工過程的動(dòng)態(tài)成本控制應(yīng)從以下幾方面著手：

1、施工計(jì)劃的編制

施工計(jì)劃的編制是可行性研究的深化，從時(shí)間關(guān)系上保證可行性研究中時(shí)間節(jié)點(diǎn)的實(shí)現(xiàn)。施工計(jì)劃中的里程碑節(jié)點(diǎn)計(jì)劃，直接關(guān)系到企業(yè)資金的周轉(zhuǎn)速度。

施工計(jì)劃的編制還應(yīng)包括對(duì)設(shè)計(jì)、合同的時(shí)間要求以及工程進(jìn)度款支付的管理。

2、簽證的管理。要明晰簽證范圍。一家公司代另一家公司施工的簽證必須有足夠的證據(jù)。

3、設(shè)計(jì)變更施工管理。控制好設(shè)計(jì)變更對(duì)成本的影響，應(yīng)及時(shí)掌握相應(yīng)部位施工的情況，做好信息收集記錄，要盡量將變更在未施工階段處理掉。

4、動(dòng)態(tài)成本的管理。簽證和變更發(fā)生后形成的項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本就是項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)成本。所以及時(shí)的將簽證和變更形成的成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理是成本管理部門的重要職責(zé)之一，同時(shí)也是過程管理的重要手段和方法?，F(xiàn)在ERP系統(tǒng)的建立和執(zhí)行更有利于相關(guān)部門進(jìn)行動(dòng)態(tài)成本的監(jiān)控和管理了。

ERP系統(tǒng)以集信息技術(shù)與先進(jìn)管理思想于一身的優(yōu)勢(shì)，已成為現(xiàn)代企業(yè)的運(yùn)行模式。它以系統(tǒng)化的管理思想為企業(yè)決策層及員工提供決策運(yùn)行手段的管理平臺(tái)，成為企業(yè)在信息時(shí)代生存、發(fā)展的基石，對(duì)于改善企業(yè)業(yè)務(wù)流程，提高企業(yè)核心競爭力具有顯著作用。

通過ERP系統(tǒng)，我們可以及時(shí)了解已經(jīng)發(fā)生的成本和剩余成本的數(shù)量，同時(shí)成本警戒線在關(guān)鍵時(shí)刻會(huì)提醒相關(guān)人員，避免成本失控。

動(dòng)態(tài)成本管理應(yīng)以成本管理中心為主導(dǎo)，并在其它部門的大力配合下才能有效的實(shí)施。

六、項(xiàng)目開發(fā)結(jié)算階段，合同價(jià)調(diào)整的成本管理。

項(xiàng)目開發(fā)的結(jié)算是成本控制的最后一個(gè)工作環(huán)節(jié)。結(jié)算階段的合同價(jià)調(diào)整，直接影響項(xiàng)目的成本控制和結(jié)果。

1、工程結(jié)算辦理。包括核實(shí)工程結(jié)算的條件和執(zhí)行工程結(jié)算程序。工程結(jié)算必須具備以下的基本條件：

⑴、應(yīng)符合合同或是協(xié)議有關(guān)結(jié)算條款的規(guī)定；

⑵、要具備完整有效的質(zhì)量評(píng)定結(jié)果以及符合規(guī)范要求的竣工驗(yàn)收資料；

⑶、做到工程竣工圖、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證及其它有關(guān)結(jié)算的原始資料齊備；

⑷、已將工程遺留問題處理完畢并驗(yàn)收合格。

⑸、施工單位結(jié)算書是按要求編制的，所附的資料齊全。

2、簽證結(jié)算管理，要著重做好下列兩點(diǎn)：

⑴、要剔除包含在合同范圍內(nèi)的簽證。在結(jié)算工作中經(jīng)常會(huì)遇到包含在合同范圍內(nèi)的簽證。有時(shí)工程管理部門在某種情況下為了保證進(jìn)度，遷就施工單位，明知不應(yīng)簽的卻簽給了施工單位。這部分簽證在結(jié)算階段必須堅(jiān)決扣除。

⑵、要剔除包含在措施費(fèi)中的簽證。所謂包含在措施費(fèi)中的簽證，通常是在合同約定不清晰或經(jīng)辦人員對(duì)定額計(jì)價(jià)辦法不熟悉的情況下造成的。這部分費(fèi)用可在結(jié)算階段作為措施費(fèi)支付，不再作簽證結(jié)算。

3、成本指標(biāo)的累積

篇9

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)管理中的一項(xiàng)重要內(nèi)容，貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作的整個(gè)過程。房地產(chǎn)企業(yè)要想在目前的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中獲得較強(qiáng)的競爭力，降低成本、控制費(fèi)用支出必然成為關(guān)注的焦點(diǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本目標(biāo)管理是全員的、全過程的管理。企業(yè)要有完善的成本管理體系，加強(qiáng)實(shí)施過程中的成本監(jiān)督和分析，及時(shí)反饋成本信息，從而使企業(yè)獲取更大的經(jīng)濟(jì)效益。

一、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本控制的重要性

房地產(chǎn)企業(yè)需要在管理和銷售兩個(gè)方面進(jìn)行提高，以求更大的經(jīng)營利潤的獲得。而提高利潤，還需要節(jié)省成本。在當(dāng)前市場(chǎng)的環(huán)境下，需要重視成本控制，它也成為了企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的重要因素之一：

1.房地產(chǎn)行業(yè)有自身的特點(diǎn)，這也是與其他行業(yè)不同的地方，即房地產(chǎn)行業(yè)的成本是事先預(yù)估的，不是事后統(tǒng)計(jì)的。因此在成本沒有完全確定的情況下就進(jìn)行銷售工作的開展，對(duì)企業(yè)利潤的保證十分不利。而且只有將成本預(yù)估準(zhǔn)確，才能進(jìn)一步地提高企業(yè)的經(jīng)營利潤和效益。

2.隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和技術(shù)條件的進(jìn)步，市場(chǎng)競爭越來越激烈，因此導(dǎo)致了市場(chǎng)的利潤獲得難度也在不斷的提高。消費(fèi)者的行為也越來越趨向理性，因此成本控制一旦發(fā)生問題，就容易造成利潤的損失。因此成本控制是十分重要的。

3.近年來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地成本呈逐漸上升趨勢(shì)，土地市場(chǎng)普遍采用招拍掛形式出讓國有土地，只有出價(jià)最高的才能拿到國有土地的使用權(quán)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想低價(jià)拿地從而達(dá)到獲取超額利潤的運(yùn)作模式，在實(shí)際開發(fā)過程中操作起來越來越難。因此，成本控制是實(shí)現(xiàn)利潤的前提條件，成本控制工作的開展對(duì)企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展，乃至在市場(chǎng)上得到更大的份額都有著重要作用。

綜上所述，根據(jù)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際，房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制工作開展應(yīng)該從提高管理意識(shí)入手，并在企業(yè)內(nèi)部樹立一種節(jié)約成本，取得更多效益的經(jīng)營文化氛圍，并使其成為企業(yè)從上到下的共識(shí)，并樹立相應(yīng)的成本管理的經(jīng)營戰(zhàn)略。而且要進(jìn)一步建立健全相關(guān)機(jī)制，提高科學(xué)性和穩(wěn)定性，進(jìn)而在實(shí)踐中更好地落實(shí)成本控制戰(zhàn)略，達(dá)到更大的利潤和市場(chǎng)地位。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程項(xiàng)目管理中成本控制的具體方法

1. 土地使用權(quán)的取得，主要是在項(xiàng)目策劃決策階段。作為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的重要組成部分，房地產(chǎn)企業(yè)在購買地塊時(shí)所支付的國有土地使用權(quán)出讓金在其開發(fā)總成本中所占的比重愈來愈大，這主要是來源于宏觀大環(huán)境的影響，是房地產(chǎn)企業(yè)自身所無法控制的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)首先需對(duì)政府招拍掛的地塊進(jìn)行縝密的考察，包括對(duì)該地塊的商業(yè)價(jià)值、周邊環(huán)境、交通狀況、給排水條件、三通條件等進(jìn)行實(shí)地勘察，以形成對(duì)該地塊實(shí)際開發(fā)價(jià)值或成本的較為客觀、準(zhǔn)確的評(píng)估，為招拍掛時(shí)的競標(biāo)打下良好的基礎(chǔ)。此外，還要對(duì)所招拍掛地塊現(xiàn)有建筑物的拆遷進(jìn)度、周邊競標(biāo)對(duì)手情況、有無歷史遺留問題等進(jìn)行考察，以對(duì)該地塊的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)能有一個(gè)較為準(zhǔn)確判斷。最終目的在于，做好項(xiàng)目總體投資及效益估算，力爭估算的價(jià)格與實(shí)際工程價(jià)格更接近，為工程建設(shè)的必要性提供依據(jù)。進(jìn)而提出成本費(fèi)用控制目標(biāo)，成為提交設(shè)計(jì)院的嚴(yán)格控制標(biāo)準(zhǔn)，且不得隨意更改，需要制定審批權(quán)限加以控制。

2. 開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)。在初步設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目投資的可能性為為75%～95%；在技術(shù)設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目投資的可能性為35%～75%；在施工圖設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目投資的可能性為為5%～35%。顯然，設(shè)計(jì)階段是工程項(xiàng)目管理中成本控制最關(guān)鍵的重點(diǎn)之一。

2.1 開發(fā)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)。從房地產(chǎn)開發(fā)的歷史經(jīng)驗(yàn)來看，開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的優(yōu)劣性對(duì)整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的成敗有著極為重要的影響。因此，在確定工程的設(shè)計(jì)方案時(shí)，一定要堅(jiān)持對(duì)方案的嚴(yán)格評(píng)審，擇優(yōu)確定項(xiàng)目的設(shè)計(jì)或規(guī)劃方案，并以土地的綜合使用率為核心。一般來說，優(yōu)秀的項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案不一定是最為美觀或漂亮的，但肯定是最為實(shí)用或經(jīng)濟(jì)的，其對(duì)平面的布局較為合理，長寬比例比較恰當(dāng)，戶型和面積、層數(shù)和層高的搭配也是比較合理的。從方案設(shè)計(jì)的重要性來看，方案設(shè)計(jì)的成本實(shí)質(zhì)上是次要的，而且往往成本越高的設(shè)計(jì)方案其技術(shù)指標(biāo)越高、方案越為合理、投資效益也越好，因此在選擇開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案時(shí)，要進(jìn)行投資收益與方案成本的綜合考慮，使單位方案成本的投資收益最大化。

篇10

中圖分類號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，開發(fā)項(xiàng)目的管理是具有關(guān)鍵地位的。它之所以如此重要是因?yàn)樗梢越档凸こ坛杀?，縮小工程的施工風(fēng)險(xiǎn)。但是，在目前來看，工程管理還是一項(xiàng)十分復(fù)雜的系統(tǒng)性管理工作，工程的管理存在建設(shè)的每一個(gè)部分。若房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理所收到的成效較好，有利于提高整個(gè)房地產(chǎn)工程的質(zhì)量。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理概述

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的重要意義

①由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程的建設(shè)內(nèi)容較為廣泛，其工程管理在項(xiàng)目的建設(shè)過程屬于一線的基礎(chǔ)性綜合管理工作，同工程建設(shè)的每一環(huán)節(jié)都有著直接聯(lián)系，只有條理性和系統(tǒng)性較強(qiáng)的管理才能夠確保工程保質(zhì)保量的按時(shí)完成。②房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理有利于疏通房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目過程的社會(huì)關(guān)系。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的過程中，要與社會(huì)各個(gè)部門、企業(yè)之間產(chǎn)生聯(lián)系，而這些聯(lián)系大多由開發(fā)項(xiàng)目的工程管理員進(jìn)行，只有管理恰當(dāng)才能確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的完整性。③房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理是工作量較多且最為主要的一項(xiàng)職能工作，它貫穿在整個(gè)投資建設(shè)過程。從前期的決策階段到后期的交付使用階段，甚至是實(shí)施過程的其他職能活動(dòng)，所有的工作都在工程管理范圍之內(nèi)，全都離不開工程管理工作。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的具體內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的內(nèi)容繁多，以蒙山新聯(lián)標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房工程、興隆佳苑、興隆花園等開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目為例，具體的工程管理內(nèi)容主要有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的整體規(guī)劃與管理、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量監(jiān)理、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的配合協(xié)調(diào)管理工作、工程驗(yàn)收的管理幾個(gè)方面:

1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的整體規(guī)劃與管理。此項(xiàng)管理內(nèi)容是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行施工之前不可缺少的重要步驟，主要是制定出切實(shí)可行的工程方案。嚴(yán)禁將規(guī)劃時(shí)間縮短來加快工程的開工，以免后期工作無法正常的進(jìn)行，使得建設(shè)成本額外的增加。

2）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量監(jiān)理。房地產(chǎn)建筑物自身質(zhì)量的好壞對(duì)于其競爭有著重要影響，想要獲得更多的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，首要任務(wù)是確保建筑物的質(zhì)量。所以在建設(shè)過程要對(duì)現(xiàn)場(chǎng)施工做到嚴(yán)格的監(jiān)理，一旦發(fā)現(xiàn)存有質(zhì)量問題要及時(shí)的嚴(yán)查落實(shí)。

3）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的配合協(xié)調(diào)管理工作。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目涉及因素較多，建設(shè)的范圍較廣，在建設(shè)過程中免不了出現(xiàn)矛盾。工程管理有利于協(xié)調(diào)所出現(xiàn)的各種矛盾，配合好建設(shè)單位，使工程建設(shè)順利的進(jìn)行。

4）工程驗(yàn)收的管理。只有符合合同有關(guān)竣工相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的工程才算是竣工完成，因此，在工程竣工前應(yīng)兩格參照國家相關(guān)的質(zhì)量審核標(biāo)準(zhǔn)，開展驗(yàn)收工作。驗(yàn)收工作開展得好有利于縮短竣工的時(shí)間，順利進(jìn)行竣工結(jié)算。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的現(xiàn)狀

目前部分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理存在的現(xiàn)狀有:房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的體制尚未健全、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理前期的準(zhǔn)備工作不足、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理沒有明確的獎(jiǎng)懲制和責(zé)任制，如圖1所示。

圖1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理存在的現(xiàn)狀

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的體制尚未健全

作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理中較為重要的一個(gè)方面，管理體制對(duì)于工程管理具有重要影響，若管理體制欠缺，不但會(huì)阻礙開發(fā)項(xiàng)目工程的實(shí)施，還會(huì)影響到房地產(chǎn)開發(fā)商的發(fā)展。當(dāng)前形勢(shì)下，大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目都普遍存在削減管理人數(shù)來節(jié)約開支和成本，致使出現(xiàn)工程管理人員空缺的現(xiàn)象。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理前期的準(zhǔn)備工作不足

許多的房地產(chǎn)開發(fā)公司通常情況下都將關(guān)注的焦點(diǎn)過多集中在所開發(fā)的地塊位置、周邊配套設(shè)施以及商業(yè)環(huán)境上面，缺乏工程前期調(diào)研準(zhǔn)備工作，對(duì)技術(shù)資料掌握也不是很充足。另外，開發(fā)商對(duì)工程管理工作了解的不多，導(dǎo)致開發(fā)商草率的進(jìn)行開工，由于對(duì)工程管理缺乏足夠的掌握，在進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)沒有充分的依據(jù)，也無法進(jìn)行項(xiàng)目管理的預(yù)測(cè)以及控制團(tuán)。同時(shí)也致使開發(fā)單位不能很好的了解和掌握城市相關(guān)信息，在一定程度上給業(yè)主帶來許多困擾和不便。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理沒有明確的獎(jiǎng)懲制和責(zé)任制

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程管理中，質(zhì)量管理是較為關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)，但是通常會(huì)存在工作人員責(zé)任不明確，無法將責(zé)任與質(zhì)量相掛鉤的問題，一旦出現(xiàn)質(zhì)量問題無法及時(shí)找出具體的責(zé)任人，久而久之導(dǎo)致工作人員的責(zé)任感逐漸淡薄，影響總體的工程質(zhì)量。另外，在工程管理中欠缺獎(jiǎng)懲制度，在管理方面成績突出的人員沒有得到相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)，嚴(yán)重的降低工作人員的工作積極性，從而導(dǎo)致工作人員在工作上敷衍了事。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的措施

基于以上大部分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理中目前的現(xiàn)狀，并結(jié)合我們具體的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，如:梧州市大型高尚低層住宅小區(qū)“歐洲花園”商品房開發(fā)項(xiàng)目、銀湖碧苑商品房開發(fā)項(xiàng)目等具體的實(shí)例，采取合理有效的措施在今后的工作中加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理將顯得很有必要。

（1）健全房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的體制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要穩(wěn)步的生存發(fā)展下去，就必須以健全的工程管理體制作為前提。如:“歐洲花園”雖有一套完整的工程管理體系，但在實(shí)際執(zhí)行的過程中，因?yàn)楣芾眢w制尚有欠缺的部分，使得管理不夠充分。建立健全的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理體制，首要任務(wù)是優(yōu)化配置房地產(chǎn)項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)以及管理部門，同時(shí)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理實(shí)際的工作需求進(jìn)行人員的適當(dāng)分配，滿足房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理過程中的具體工作，并將這些工作具體落實(shí)到位。

（2）加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理前期的準(zhǔn)備工作

要優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理工作就要加強(qiáng)工程管理前期的準(zhǔn)備工作，其中包括設(shè)計(jì)階段與規(guī)劃階段的準(zhǔn)備工作，在設(shè)計(jì)階段應(yīng)該充分重視并規(guī)劃設(shè)計(jì)，將市場(chǎng)的需求作為出發(fā)點(diǎn)，綜合考慮生態(tài)、經(jīng)濟(jì)、性能等多個(gè)方面的設(shè)計(jì)，全方位協(xié)調(diào)與平衡利益，避免不停變更所致的浪費(fèi)習(xí)。除此之外，同設(shè)計(jì)單位加強(qiáng)聯(lián)系，做到全面的管理，使前期管理、過程管理、事后管理一致，使項(xiàng)目管理成為動(dòng)態(tài)管理系統(tǒng)。同時(shí)也要結(jié)合具

體實(shí)際情況，遵循預(yù)算的施工圖。

（3）建立并完善工程管理的責(zé)任和獎(jiǎng)懲機(jī)制

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理體系要長期的維持下去首先必須要有相應(yīng)有效的工程管理責(zé)任制，將具體責(zé)任落實(shí)到負(fù)責(zé)人。其次建立工程績效管理，建立起確實(shí)可行的工程管理績效考核標(biāo)準(zhǔn)以及明了的獎(jiǎng)懲機(jī)制，做到準(zhǔn)確、客觀的將責(zé)任制的工程管理推行到底，強(qiáng)化責(zé)任和明確分工，并使工作人員得到相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)和懲罰。最后，加強(qiáng)建設(shè)項(xiàng)目的施工管理，充分的調(diào)動(dòng)工程管理人員的工作主動(dòng)性一、積極性和創(chuàng)造性。

結(jié)語

綜上所述，作為工程建設(shè)中較為重要的職能性工作，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理是一項(xiàng)系統(tǒng)性的復(fù)雜工作。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將當(dāng)代房地產(chǎn)的開發(fā)管理的理念、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求以及對(duì)市場(chǎng)的準(zhǔn)確把握作為基礎(chǔ)，以最新施工技術(shù)作為依托，并將專業(yè)化管理當(dāng)作核心，投入大量優(yōu)秀人力資源進(jìn)行全面管理。并健全開發(fā)項(xiàng)目工程管理體制，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程的管理，推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)蓬勃向上的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)