導(dǎo)言：作為寫(xiě)作愛(ài)好者，不可錯(cuò)過(guò)為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)，它們將為您的寫(xiě)作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

前言：房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理直接關(guān)系著房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的變化導(dǎo)致了不同時(shí)期開(kāi)發(fā)商對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)涵的不同理解。在房地產(chǎn)發(fā)展初期，房建單位在設(shè)計(jì)上主要關(guān)注的是房型，考慮如何改變過(guò)去住宅設(shè)計(jì)上的不合理因素。比如何把廳做大，如何考慮動(dòng)靜分區(qū)，改變小居室，小客廳式的住宅等等。后來(lái)，關(guān)注的重點(diǎn)又在環(huán)境方面，于是出現(xiàn)了大廣場(chǎng)，大綠地，河南周口市的許多項(xiàng)目都是這樣的。因此說(shuō)，規(guī)劃設(shè)計(jì)始終是在圍繞市場(chǎng)需求而發(fā)展的。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟和規(guī)范，開(kāi)發(fā)商越來(lái)越重視前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)，作為管理規(guī)劃部門(mén)，要有明晰的設(shè)計(jì)程序，應(yīng)重點(diǎn)圍繞以下三個(gè)要點(diǎn)進(jìn)行控制。

1規(guī)劃的調(diào)查和研究

一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功運(yùn)作，歸根到底是市場(chǎng)需求的結(jié)果，而市場(chǎng)需求的發(fā)展和變化在很大程度上是由發(fā)展商的引導(dǎo)和媒體的渲染促成的。其中，前期規(guī)劃設(shè)計(jì)階段是項(xiàng)目運(yùn)作的龍頭和開(kāi)端，它包含了房建單位最初的投資決策、目標(biāo)分析和項(xiàng)目定位以及市場(chǎng)供需關(guān)系的深入研究，項(xiàng)目產(chǎn)品將來(lái)的顧客對(duì)象的特征，地區(qū)、年齡、收入、工作、性別等。沒(méi)有周密的調(diào)查資料，就無(wú)法了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀情況以及產(chǎn)品的分布和競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)，也就無(wú)法進(jìn)行項(xiàng)目的正確定位，規(guī)劃設(shè)計(jì)也就如無(wú)源之水。作為房建設(shè)計(jì)者，要做好當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查、基礎(chǔ)資料的收集工作，建立起動(dòng)態(tài)的資料補(bǔ)充和修正機(jī)制，以期隨時(shí)準(zhǔn)確反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化趨勢(shì)和發(fā)展特點(diǎn)，并能及時(shí)反映到項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，在實(shí)施前或?qū)嵤┲心芸焖龠m應(yīng)市場(chǎng)的細(xì)微變化。

1.1規(guī)劃要具備專(zhuān)業(yè)知識(shí)土地開(kāi)發(fā)和建設(shè)總是城市規(guī)劃的一部分，購(gòu)買(mǎi)土地之前一定要弄清城市的總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃情況，要與當(dāng)?shù)爻鞘械囊?guī)劃設(shè)計(jì)院和管理者保持親密的關(guān)系，對(duì)城市的現(xiàn)狀、規(guī)劃結(jié)構(gòu)和發(fā)展計(jì)劃以及城市的戰(zhàn)略要有深入的研究，要結(jié)合土地儲(chǔ)備和規(guī)劃選址通盤(pán)考慮，比如，公司要樹(shù)形象，先上短而快的項(xiàng)目，就不能在城市郊區(qū)選址，最好選擇城市新開(kāi)發(fā)密集區(qū)或中心商業(yè)區(qū)，因?yàn)槭浅鞘泄膭?lì)優(yōu)先發(fā)展的地段，而且可能較多的地產(chǎn)公司聚集在一起，如果有精心策劃，建成精品，會(huì)很快打開(kāi)局面，為公司樹(shù)立良好的公眾形象。當(dāng)然，如果有好的市場(chǎng)追捧，選擇在城市的邊區(qū)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，也未必不可，只要踏準(zhǔn)了市場(chǎng)的節(jié)奏，有鮮明的主題和優(yōu)秀的規(guī)劃設(shè)計(jì)，再加上優(yōu)質(zhì)的施工建設(shè)必會(huì)贏得消費(fèi)者的青睞。項(xiàng)目的實(shí)施要與城市近期建設(shè)和中遠(yuǎn)期發(fā)展保持同步，期待政府大規(guī)模開(kāi)發(fā)帶來(lái)的商機(jī)。

1.2規(guī)劃必須符合項(xiàng)目定位規(guī)劃設(shè)計(jì)必須以人為本，以住戶(hù)的生活舒適方便為本。樓盤(pán)建成是讓人住的，設(shè)計(jì)必須符合項(xiàng)目定位，不要偏離定位去追求不切合實(shí)際的東西。背離定位就會(huì)做出完全不能用的方案。另外，在進(jìn)行規(guī)劃時(shí)，要避開(kāi)規(guī)劃的細(xì)節(jié)和爭(zhēng)議地，從規(guī)劃專(zhuān)家的角度進(jìn)行思考，要著眼于那些有潛在規(guī)劃價(jià)值和市場(chǎng)潛力的地段進(jìn)行周密的調(diào)查，要盡可能想得更遠(yuǎn)一些，幾年后該地段的預(yù)測(cè)情況，要從規(guī)劃的戰(zhàn)略發(fā)展中，而不是從規(guī)劃的細(xì)微出，尋找市場(chǎng)的價(jià)值和投資點(diǎn)。所以，地產(chǎn)單位在戰(zhàn)略布局時(shí)一定要結(jié)合城市的總體規(guī)劃和發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行安排，否則就成為無(wú)源之水。為此，一個(gè)好的規(guī)劃設(shè)計(jì)，必須在深入細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查后，在占有第一手基礎(chǔ)資料后，并經(jīng)過(guò)多方面、全面細(xì)致的分析研究后，才能和市場(chǎng)緊密結(jié)合起來(lái)。

2房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃應(yīng)具備的標(biāo)準(zhǔn)

一個(gè)項(xiàng)目的成功標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該包括以下幾個(gè)方面：

2.1首先要滿(mǎn)足感官的舒適性，包括建筑外檐立面，園林規(guī)劃等方面；其次是便利性。配套設(shè)施的實(shí)用性和前瞻性也是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。有些配套設(shè)施是不是多余，住戶(hù)能否付擔(dān)得起，這是一個(gè)是否經(jīng)濟(jì)的問(wèn)題。配套設(shè)施是否實(shí)用，是否有前瞻性，滿(mǎn)足未來(lái)小區(qū)居民的生活需要，這些都是開(kāi)發(fā)商應(yīng)該重點(diǎn)考慮的問(wèn)題。房建設(shè)計(jì)過(guò)程中，對(duì)比較復(fù)雜的問(wèn)題要與設(shè)計(jì)人員進(jìn)行面對(duì)面的溝通和商量，必要時(shí)，房建單位要派駐工程師與設(shè)計(jì)人員一起參與設(shè)計(jì)，對(duì)設(shè)計(jì)中出現(xiàn)的問(wèn)題，房建工程師可及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)尋求解決方案或意見(jiàn)，就設(shè)計(jì)規(guī)劃中的關(guān)鍵問(wèn)題進(jìn)行討論，尋求解決方法或意見(jiàn)，以便于下一步設(shè)計(jì)的繼續(xù)。在中標(biāo)設(shè)計(jì)方案調(diào)整過(guò)程中，需重新研究和確定這些概念，如總體人口規(guī)模、交通方式選擇、停車(chē)比、人車(chē)分流、容積率、建筑層高及分期建設(shè)等。項(xiàng)目的商業(yè)設(shè)施擺在什么位置，要讓住戶(hù)感覺(jué)到便利，使小區(qū)居民在購(gòu)物出行等方面享受了到便利；第三，是園林的趣味性和參與性。國(guó)外有些小區(qū)做的就比較好，綠地可以隨便進(jìn)入，參與性強(qiáng)。第四，配套設(shè)施的經(jīng)濟(jì)性，實(shí)用性和前瞻性也是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。有些配套設(shè)施是不是多余，住戶(hù)能否付擔(dān)得起，這是一個(gè)是否經(jīng)濟(jì)的問(wèn)題。配套設(shè)施是否實(shí)用，是否有前瞻性，滿(mǎn)足未來(lái)小區(qū)居民的生活需要，這些規(guī)劃都是房建單位應(yīng)該重點(diǎn)考慮的。

2.2高水平、善溝通的設(shè)計(jì)規(guī)劃對(duì)于規(guī)劃設(shè)計(jì)，房建單位從市場(chǎng)的角度考慮的事情比較多，而政府主管部門(mén)更多地是從社會(huì)、生態(tài)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境等因素來(lái)考慮。在雙方關(guān)系的協(xié)調(diào)上，政府部門(mén)應(yīng)明確哪些是應(yīng)該管的，而且必須要管好。而房建單位在規(guī)劃設(shè)計(jì)上也要有更多的自，房建單位必須清楚自己能在一個(gè)什么樣的范圍內(nèi)對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)可以做出調(diào)整。同時(shí)，要相信市場(chǎng)力量會(huì)促使開(kāi)發(fā)商拿出更好的產(chǎn)品來(lái)。開(kāi)發(fā)商在追求利潤(rùn)的同時(shí)，必須符合市場(chǎng)的要求，符合消費(fèi)者的品位和消費(fèi)能力，在這種情況下建造更多的多姿多彩的建筑。

篇2

1 引言

最近幾年，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)迅速的發(fā)展，同時(shí)人們對(duì)房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)和質(zhì)量都非常的重視，所以在近期的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，人們對(duì)房地產(chǎn)對(duì)項(xiàng)目本身的規(guī)劃和設(shè)計(jì)也越來(lái)越重視，因?yàn)橹挥刑岣吡朔康禺a(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和管理們才能更好的保證我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)得以健康平穩(wěn)的發(fā)展。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)管理的目標(biāo)及任務(wù)

2.1 設(shè)計(jì)流程管理

設(shè)計(jì)流程管理通常就是指在已經(jīng)確定了開(kāi)發(fā)計(jì)劃之后對(duì)每個(gè)環(huán)節(jié)的具體工作進(jìn)行更加有效的管理，這樣做的一個(gè)最為主要的目的就是對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)的具體工作流程和相關(guān)人員的安排進(jìn)行調(diào)整和確認(rèn)，這樣才能保證每一個(gè)數(shù)額及管理人員都能了解自己在工作中的職責(zé)，同時(shí)還要做好相應(yīng)的協(xié)調(diào)和分配工作，同時(shí)也將設(shè)計(jì)的具體思想灌輸給設(shè)計(jì)管理人員，也在這一過(guò)程中將各個(gè)環(huán)節(jié)的工作都進(jìn)行嚴(yán)格的規(guī)定和規(guī)范，這種管理方式和傳統(tǒng)的方式相比更加的系統(tǒng)和科學(xué)，按照設(shè)計(jì)過(guò)程中總體目標(biāo)的要求，將每一個(gè)環(huán)節(jié)應(yīng)該完成的工作都逐一落實(shí)到個(gè)人，這樣也便于對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)的管理職責(zé)進(jìn)行進(jìn)一步的劃定和確認(rèn)，同時(shí)也可以根據(jù)實(shí)際的情況來(lái)對(duì)每個(gè)過(guò)程中需要的資源進(jìn)行合理的分配。因此設(shè)計(jì)流程的管理是對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程都進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)管，這樣才能更好的保證施工電費(fèi)合理性，設(shè)計(jì)的過(guò)程中也不只是就有一套模式，因?yàn)槊恳粋€(gè)房地產(chǎn)的具體情況都是不一樣的，所以不能全部使用一種設(shè)計(jì)方法，但是這些方法中有一點(diǎn)是相同的，就是在設(shè)計(jì)的過(guò)程中都會(huì)將整個(gè)流程細(xì)分成幾個(gè)部分，只有做好這項(xiàng)工作，才能為提高管理的整體質(zhì)量提供更好的條件。

2.2 設(shè)計(jì)進(jìn)度管理

對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)而言，占領(lǐng)優(yōu)勢(shì)的地位是非常關(guān)鍵的，所以工程設(shè)計(jì)的進(jìn)度對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益會(huì)產(chǎn)生十分重大的影響。此外，因?yàn)樵陧?xiàng)目的開(kāi)發(fā)和設(shè)計(jì)的初期階段并沒(méi)有一個(gè)專(zhuān)門(mén)的監(jiān)管部門(mén)，所以企業(yè)要靠自身的力量去實(shí)行計(jì)劃管理，按照項(xiàng)目設(shè)計(jì)的總體目標(biāo)來(lái)對(duì)各個(gè)部門(mén)進(jìn)行組織和管理，同時(shí)研究出一個(gè)最為合理科學(xué)的管理和設(shè)計(jì)方案，按照既定的規(guī)劃區(qū)展開(kāi)工作是工作的一項(xiàng)重要的前提和基礎(chǔ)，但是之后的過(guò)程也是十分重要的，而設(shè)計(jì)后期的具體情況，應(yīng)該指派專(zhuān)業(yè)性非常強(qiáng)的管理人員進(jìn)行審核，將實(shí)際的施工情況和計(jì)劃進(jìn)行詳細(xì)的對(duì)比和分析，提出切實(shí)可行的解決方案，這樣才能切實(shí)的保障設(shè)計(jì)按時(shí)完成。

2.3 設(shè)計(jì)質(zhì)量管理

項(xiàng)目設(shè)計(jì)的水平和質(zhì)量基本就決定了工程施工的質(zhì)量，但是當(dāng)前很多房地產(chǎn)商都對(duì)這一點(diǎn)沒(méi)有非常深刻的認(rèn)識(shí)，而對(duì)工程的施工階段非常的重視，在當(dāng)今這樣的社會(huì)，這種觀念是需要轉(zhuǎn)變的，這是由于施工階段就是將之前所有的計(jì)劃都付諸實(shí)踐的階段，工程的施工是按照之前的設(shè)計(jì)和規(guī)劃進(jìn)行的，所以如果沒(méi)有非常完備的設(shè)計(jì)方案就不要輕易的進(jìn)行施工，所以對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行嚴(yán)格的管理和監(jiān)督也是十分重要的，在這一過(guò)程中，只有不斷將的加強(qiáng)質(zhì)量方面的管理，才能更好的保證設(shè)計(jì)的品質(zhì)，在這一過(guò)程中要加強(qiáng)監(jiān)督機(jī)制的建設(shè)，同時(shí)還要在施工之前做好施工圖紙的會(huì)審工作，防止因?yàn)槭┕D紙?jiān)O(shè)計(jì)的問(wèn)題給后期的施工造成一些不必要的困擾，同時(shí)還要在修改方案的過(guò)程中將成本控制在一個(gè)合理的范圍內(nèi)。

3 規(guī)劃設(shè)計(jì)管理組織結(jié)構(gòu)注意要素

3.1 統(tǒng)一安排

對(duì)于一些實(shí)力相對(duì)比較弱的企業(yè)來(lái)說(shuō)，因?yàn)槠渥陨砣狈芾砟芰Γ夹g(shù)方面也存在著非常明顯的不足，所以在實(shí)際的工作中也無(wú)法安排更多高水平的人員加入到設(shè)計(jì)工作中，這個(gè)時(shí)候就需要聘請(qǐng)一些經(jīng)驗(yàn)豐富，專(zhuān)業(yè)技能非常好的監(jiān)管人員對(duì)設(shè)計(jì)質(zhì)量進(jìn)行有效的監(jiān)督，同時(shí)監(jiān)督的內(nèi)容也應(yīng)該更加的全面，主要包括景觀、裝修和通信等同時(shí)還要對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程中的質(zhì)量因素和成本因素以及進(jìn)度因素都要進(jìn)行嚴(yán)格的控制，對(duì)所有的設(shè)計(jì)部門(mén)都應(yīng)該加強(qiáng)管理。

3.2 分工明確

由于房地產(chǎn)涉及的部門(mén)眾多，通常是許多部門(mén)共同參與一個(gè)項(xiàng)目，而因?yàn)檫@些部門(mén)的職能不同，所以對(duì)于項(xiàng)目的要求標(biāo)準(zhǔn)也不一樣，因此應(yīng)該從各部門(mén)的要求出發(fā)，將各個(gè)部門(mén)的需求條件進(jìn)行整合，事先做好項(xiàng)目的統(tǒng)一規(guī)劃，避免工程建設(shè)之后因?yàn)闊o(wú)法滿(mǎn)足部門(mén)要求而重新建設(shè)造成的資源浪費(fèi)。所以設(shè)計(jì)管理組織結(jié)構(gòu)組合性質(zhì)的確立要按照以上所說(shuō)，滿(mǎn)足各部門(mén)的需求，并且有能力進(jìn)行統(tǒng)一的管理?？梢砸勒章毮苁降慕M織結(jié)構(gòu)，在各部門(mén)上設(shè)立總經(jīng)理，對(duì)以下會(huì)計(jì)部、市場(chǎng)部、設(shè)計(jì)部等部門(mén)進(jìn)行統(tǒng)一管理，總經(jīng)理負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各部門(mén)之間的矛盾，確保建設(shè)工作的順利開(kāi)展。

3.3 調(diào)動(dòng)積極性

房地產(chǎn)綜合眾多的工程建設(shè)領(lǐng)域，給排水、幕墻、景觀園林等，這些項(xiàng)目的承包商有豐富的施工經(jīng)驗(yàn)，并且參與眾多的施工過(guò)程，因此在設(shè)計(jì)工作中取得他們的幫助不僅可以提高設(shè)計(jì)的質(zhì)量，也可以增加設(shè)計(jì)的實(shí)用性，確保設(shè)計(jì)與施工沒(méi)有偏差太多。

4 房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制要求

4.1 重要環(huán)節(jié)階段

建設(shè)工程造價(jià)管理涉及到建設(shè)項(xiàng)目的各個(gè)階段和環(huán)節(jié)，建筑項(xiàng)目設(shè)計(jì)分成三個(gè)階段：方案階段、擴(kuò)初階段和施工圖階段，在每個(gè)階段形成文件時(shí)應(yīng)及時(shí)由造價(jià)控制部門(mén)編制相應(yīng)的概算、預(yù)算，供設(shè)計(jì)管理部門(mén)及時(shí)地進(jìn)行細(xì)化并分散到各專(zhuān)業(yè)分項(xiàng)中。要研究材料和施工條件等進(jìn)行多方案經(jīng)濟(jì)比較，尤其是外立面材料與造型的選擇，從而降低每個(gè)構(gòu)件的造價(jià)。而在機(jī)電系統(tǒng)選型時(shí)不僅要考慮到初期投資，還要考慮運(yùn)行成本和設(shè)備維護(hù)費(fèi)用，因此需要進(jìn)行綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)估，一定要正確處理好建筑藝術(shù)、技術(shù)先進(jìn)與經(jīng)濟(jì)合理之間的對(duì)立統(tǒng)一關(guān)系。

4.2 注重風(fēng)險(xiǎn)的把控

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)階段同時(shí)要對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理和控制。有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)項(xiàng)目制定的績(jī)效目標(biāo)不現(xiàn)實(shí)，在實(shí)施過(guò)程中會(huì)帶來(lái)進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)。委托或篩選設(shè)計(jì)公司過(guò)程也隱含著風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)設(shè)計(jì)公司的了解及分析不夠深入，不能取長(zhǎng)補(bǔ)短的話(huà)往往會(huì)造成結(jié)果與期望值相差甚大，或者是最初成果無(wú)法深化等。在方案決策過(guò)程中對(duì)技術(shù)的選用也存在諸多的風(fēng)險(xiǎn)。只要項(xiàng)目公司有項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，對(duì)項(xiàng)目作風(fēng)險(xiǎn)定性分析，就可以做到預(yù)防在先。從而使設(shè)計(jì)階段和后續(xù)施工工作進(jìn)行順利。

結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)涉及面廣，開(kāi)展起來(lái)有一定的難度，但由于其對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的重要性，因此需要不斷的完善相關(guān)管理，結(jié)合項(xiàng)目施工的實(shí)際情況進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，在遵循法律法規(guī)的前提下，為業(yè)主提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

參考文獻(xiàn)

[1]滕永紅.房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)管理措施的若干研究[J].黑龍江科技信息，2010（26）：33-34.

篇3

中圖分類(lèi)號(hào)：K928.73 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

前言

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，特別是商業(yè)住宅的開(kāi)發(fā)，已經(jīng)成為我國(guó)目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展中及至今后的一大熱點(diǎn)。商業(yè)住宅開(kāi)發(fā)對(duì)于社會(huì)和人民來(lái)說(shuō)，具有積極的意義。中國(guó)的住宅開(kāi)發(fā)經(jīng)歷了幾個(gè)截然不同的發(fā)展階段，從早期的福利住房到目前的商品住房，這個(gè)經(jīng)歷與西方國(guó)家的住宅發(fā)展相比，具有很大的差異，真正的商業(yè)住宅區(qū)的開(kāi)發(fā)，是在改革開(kāi)放之后，住宅進(jìn)入商品化階段的產(chǎn)物，因此時(shí)間相當(dāng)短暫，在發(fā)展水平上與西方國(guó)家，特別是房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展到高度成熟階段的美國(guó)這類(lèi)國(guó)家之間存在著一定的差距。

根據(jù)對(duì)景觀設(shè)計(jì)的界定，居住區(qū)景觀設(shè)計(jì)可分成二種:一種在建筑設(shè)計(jì)之前直接參與居住區(qū)的景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)，以景觀的方式對(duì)居住區(qū)規(guī)劃起到一定的限定，為之后的建筑設(shè)計(jì)，具體的景觀設(shè)計(jì)起到統(tǒng)一協(xié)調(diào)的作用;另一種，也是當(dāng)前比較普遍的一種，景觀設(shè)計(jì)師進(jìn)行居住區(qū)景觀設(shè)計(jì)時(shí)，規(guī)劃與建筑已經(jīng)定稿，可改變的東西已經(jīng)很少，景觀設(shè)計(jì)只是在限定的空間中發(fā)揮。

1 居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

解讀居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)一般需掌控以下幾項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo):小區(qū)總規(guī)劃用地面積；居住戶(hù)數(shù)；居住人口；戶(hù)均人口；總建筑面積:住宅建筑面積(高層、小高層、多層、排屋、別墅)、商業(yè)用房建筑面積、幼兒園建筑面積、會(huì)所、居委會(huì)及物業(yè)管理用房；住宅層數(shù)；容積率:也稱(chēng)建筑面積毛密度是每公頃居住區(qū)用地上擁有的各類(lèi)建筑的建筑面積(/ha)或以總建筑面積(萬(wàn))與居住區(qū)用地(萬(wàn))的比值表示；建筑總占地面積:各類(lèi)建筑的基底總面積；建筑密度:居住區(qū)用地內(nèi)，各類(lèi)建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率；綠地面積:公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地(即道路紅線(xiàn)內(nèi)的綠地)，不應(yīng)包括屋頂、曬臺(tái)的人工綠地；綠地率:居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類(lèi)綠地的總和占居住區(qū)用地的比率(%)；汽車(chē)泊位數(shù):室內(nèi)、室外；戶(hù)均汽車(chē)泊位數(shù)；自行車(chē)停車(chē)位；日照間距系數(shù):根據(jù)日照標(biāo)準(zhǔn)確定的房屋間距與遮擋房屋檐高的比值。

2 整體景觀的布局問(wèn)題

園林設(shè)計(jì)的創(chuàng)意在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中是至關(guān)重要的，一個(gè)好的創(chuàng)意能夠使園林景觀有持久的使用壽命和藝術(shù)壽命。因此，我們?cè)诜康禺a(chǎn)項(xiàng)目中做園林設(shè)計(jì)方案時(shí)，要注重園林景觀整體布局，注意功能分區(qū)明確，根據(jù)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、業(yè)主的需求取向進(jìn)行布局規(guī)劃。把外部空間環(huán)境劃分成不同的區(qū)域，分別有所歸屬。按其功用可分為社區(qū)領(lǐng)域空間、鄰里領(lǐng)域空間、小組人群領(lǐng)域空間、家庭領(lǐng)域空間、個(gè)人領(lǐng)域空間等，由此呈現(xiàn)出公共的、半公共的；半私有的、私有的空間序列，形成一種由外向內(nèi)、由表及里、由動(dòng)到靜、由公共性質(zhì)向私有性質(zhì)漸進(jìn)的過(guò)程：其次，要考慮小區(qū)整體地形地貌，包括建筑物的造型及高低起伏狀況，通過(guò)園林植物配置，因地制宜，以景觀控制正負(fù)零，弱化通路。步道宜窄，線(xiàn)形宛轉(zhuǎn)曲勝直，以及廣場(chǎng)易小等，建立起一系列的戶(hù)外空間，在住宅邊上形成半公共的、令人倍感親密的空間，使小區(qū)居民們能更好地享受環(huán)境帶來(lái)的舒適與悠閑，不受外界的干擾，同時(shí)可以制約外界的穿越性活動(dòng)，保證小區(qū)住戶(hù)生活環(huán)境的安全。

3 公共建筑

3.1 居住區(qū)的規(guī)劃布局，應(yīng)綜合考慮路網(wǎng)結(jié)構(gòu)、公建與住宅布局、群體組合、綠地系統(tǒng)及空間環(huán)境的內(nèi)在聯(lián)系，構(gòu)成一個(gè)完善的相對(duì)獨(dú)立的有機(jī)整體。方便居民生活，有利組織管理，組織與居民人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)的公共活動(dòng)中心，方便經(jīng)營(yíng)、使用和社會(huì)化服務(wù)，合理組織人流、車(chē)流，有利安全防衛(wèi)，構(gòu)思新穎，體現(xiàn)地方特色。

3.2 幼兒園及中小學(xué)校布置應(yīng)保證學(xué)生就近上學(xué)，不應(yīng)穿越鐵路于線(xiàn)、廠礦生產(chǎn)區(qū)、城市干道和市中心，避開(kāi)噪聲干擾大的地方，同時(shí)減少學(xué)校本身對(duì)居民的影響。托幼一般宜獨(dú)立設(shè)置在靠近綠地，環(huán)境安靜，接送方便。

3.3 空間環(huán)境中建筑應(yīng)體現(xiàn)地方風(fēng)格，突出個(gè)性，群體建筑與空間層次應(yīng)在協(xié)調(diào)中求變化。合理設(shè)置公共服務(wù)設(shè)施，避免煙、氣(味)、塵及噪聲對(duì)居民的污染和干擾，精心設(shè)置建筑小品，豐富與美化環(huán)境，注重景觀和空間的完整性，市政公用站點(diǎn)、停車(chē)庫(kù)等小建筑宜與住宅或公建結(jié)合安排，公共活動(dòng)空間的環(huán)境設(shè)計(jì)，應(yīng)處理好建筑道路、廣場(chǎng)院落、綠地和建筑小品之間及其與人的活動(dòng)之間的相互關(guān)系。

4 園林植物景觀配置問(wèn)題

目前可供選擇的綠化植物種類(lèi)非常豐富，為創(chuàng)造風(fēng)格各異的園林景觀提供了十分便利的條件。園林作品必須有鮮明的主題和個(gè)性才能活起來(lái)。單純的種花種草、雕山塑石充其量只能給人視覺(jué)的愉悅，不能達(dá)到讓人遐想的境界。因此，多樣性、差異性景觀的展示并不等同于一盤(pán)大雜燴，而應(yīng)該凸顯出其中蘊(yùn)藏的具有統(tǒng)一主題的深刻的文化內(nèi)涵。我國(guó)園林植物品種較為豐富，其中有很多種類(lèi)具有鮮明的地方特色。例如：在北方地區(qū)，以國(guó)槐、白蠟等為代表的行道樹(shù)類(lèi)喬木；以油松、白皮松等為代表的常綠大喬木；以合歡、泡桐為代表的大花喬木；以柿樹(shù)為代表的果樹(shù)類(lèi)喬木；以銀杏、元寶楓為代表的彩葉類(lèi)喬木等。因此，在植物配置上，私以為，首先要盡量采用當(dāng)?shù)剜l(xiāng)土樹(shù)種，突出當(dāng)?shù)靥赜械闹参锞坝^，夏有蔭、秋有果，做到意境深遠(yuǎn)，野趣天成，才能給人留下極具地方特色的深刻印象。而且利用當(dāng)?shù)貥?shù)種，適應(yīng)性強(qiáng)，便于后期管理，減少維護(hù)成本。

5 住宅景觀的未來(lái)發(fā)展

人類(lèi)的需求是多方面和復(fù)雜的.根據(jù)社會(huì)發(fā)展的不同水平，人類(lèi)需求的重點(diǎn)也有所差異。在保持人與自然間的平衡中，人們開(kāi)始注意周?chē)h(huán)境的返樸歸真，先前刻意追求的人工環(huán)境加重了人們生理和心理上的負(fù)擔(dān)，以自然美為主要的塑造對(duì)象的園林藝術(shù)，也自然地順應(yīng)了這一潮流。這種情況造成了發(fā)達(dá)國(guó)家和發(fā)展中國(guó)家在住宅區(qū)的開(kāi)發(fā)需求上的差異，根據(jù)瑪斯洛需求模型，人類(lèi)的需求先后層次從最基本的生理、安全需求到交往需求，然后向高級(jí)的自尊需求和自我需求發(fā)展，發(fā)達(dá)國(guó)家地區(qū)人口的需求已經(jīng)完成了基本的需求，在住宅方面轉(zhuǎn)為注重交往，自尊和自我實(shí)現(xiàn)層面，而大部分的發(fā)展中國(guó)家需求層次還停留在基本的生理需求、安全要求的滿(mǎn)足上，中國(guó)作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的發(fā)展中國(guó)家，住宅規(guī)劃的需求開(kāi)始從發(fā)展中國(guó)家的模型開(kāi)始向發(fā)達(dá)國(guó)家的模型轉(zhuǎn)化。

結(jié)束語(yǔ)

園林的欣賞要力求給人造成輕松隨意的氣氛，而園林的設(shè)計(jì)則必須一絲不茍、有條有理地進(jìn)行。對(duì)于住戶(hù)，住宅區(qū)景觀環(huán)境首先是一處可供使用的公共場(chǎng)所。這種公共場(chǎng)所既可向住戶(hù)提供開(kāi)放的公共活動(dòng)場(chǎng)地，也可滿(mǎn)足住戶(hù)個(gè)人的私密空間需求。住區(qū)公共場(chǎng)所不僅可以通過(guò)綠化的環(huán)境、美化小品設(shè)施吸引住戶(hù)走出居室，為住戶(hù)提供與自然界萬(wàn)物的交往空問(wèn)，還可以就近為住戶(hù)提供面積充足、設(shè)施齊備的軟質(zhì)和硬質(zhì)活動(dòng)場(chǎng)地，使之加入公共活動(dòng)的行列，提供住戶(hù)之間人與人的交往場(chǎng)所，進(jìn)而從精神上創(chuàng)造和諧融洽的社區(qū)氛圍。

參考文獻(xiàn)

篇4

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

前言

房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃主要針對(duì)人們對(duì)住房舒適度需求而進(jìn)行的科學(xué)、合理的住房規(guī)劃設(shè)計(jì)，而房地產(chǎn)項(xiàng)目管理最初用于建筑業(yè)發(fā)展,是一種用于控制進(jìn)度、成本和規(guī)范的計(jì)劃管理方法。項(xiàng)目管理是一種組合的藝術(shù),在規(guī)范的管理流程下,它有效結(jié)合各種系統(tǒng)、資源和人員,在規(guī)定的時(shí)間、預(yù)算和質(zhì)量目標(biāo)下完成相應(yīng)的項(xiàng)目。目前,在房地產(chǎn)市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)中,如何使房地產(chǎn)企業(yè)求得生存、求得發(fā)展是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)急需解決的重要問(wèn)題，隨著房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)自身市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力的需要,集團(tuán)管控模式、組織結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)流程體系、工程項(xiàng)目管理、人力資源管理等方面的管理變革已經(jīng)被提上日程。

2、規(guī)劃設(shè)計(jì)的要點(diǎn)

2.1、規(guī)劃設(shè)計(jì)需以人為本

很多的規(guī)劃設(shè)計(jì)如果是在簡(jiǎn)單和沒(méi)有精心規(guī)劃的基礎(chǔ)上就進(jìn)行啟動(dòng)，這將給業(yè)主以后的生活造成非常大的不便。例如很多小區(qū)在規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中，調(diào)查研究不夠細(xì)致，高檔社區(qū)戶(hù)型雖然越造越大，而小區(qū)休閑、健身設(shè)施都跟不上，而很多小戶(hù)型，更是打著經(jīng)濟(jì)適用的旗號(hào)，壓根不重視公共設(shè)施的配置。甚至還有些小區(qū)在設(shè)計(jì)時(shí)雖然考慮公共建筑如小學(xué)，而實(shí)施時(shí)卻因?yàn)槔麧?rùn)驅(qū)使將原有的公建變成住宅，造成很多小區(qū)品質(zhì)提升不上去，出現(xiàn)很多實(shí)際問(wèn)題，如“買(mǎi)菜難”、“停車(chē)難”的問(wèn)題。 因此在項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)處處體現(xiàn)人性化的理念，使建筑能夠滿(mǎn)足人們更好生活的目的。

2.2、設(shè)計(jì)符合項(xiàng)目定位

項(xiàng)目定位的問(wèn)題關(guān)系著一個(gè)項(xiàng)目的成敗，對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方向進(jìn)行了規(guī)定，如果不按照定位規(guī)則設(shè)計(jì)可能會(huì)設(shè)計(jì)出完全無(wú)用的方案。例如，我們最開(kāi)始的定位為中小戶(hù)型白領(lǐng)住宅區(qū)，但是如果最后制定出了一個(gè)中型的園林景觀設(shè)計(jì)方案，設(shè)計(jì)了幾千甚至上萬(wàn)平方米的中庭，在里面設(shè)計(jì)了噴泉、水幕墻和疊水等完整的水系體系，這就不符合一個(gè)中小型住戶(hù)的定位，而更像是豪華住宅的景觀設(shè)計(jì)方案。

2.3、充分考慮開(kāi)發(fā)商和建筑師的關(guān)系問(wèn)題

開(kāi)發(fā)商和建筑師即是“對(duì)頭”又是合作伙伴，是一種很矛盾的合作關(guān)系。因?yàn)橐粋€(gè)建設(shè)項(xiàng)目從開(kāi)始運(yùn)作、構(gòu)思到最終的建成、交付使用，往往要經(jīng)過(guò)一個(gè)非常艱難和充滿(mǎn)各種挑戰(zhàn)的過(guò)程，在這個(gè)過(guò)程中，業(yè)主的要求和建筑師的工作之間肯定會(huì)遇到各種問(wèn)題和矛盾，因此雙方不斷的溝通和相互諒解尤為重要。一方面，多數(shù)開(kāi)發(fā)商專(zhuān)業(yè)化程度并不高，對(duì)建筑功能、產(chǎn)品形態(tài)，以及新技術(shù)新材料的了解和把握不夠準(zhǔn)確；另一方面，富有專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)的建筑師對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作、產(chǎn)品策劃、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)等又很陌生，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程的關(guān)注和參與也不夠。容易形成開(kāi)發(fā)商自己管兩頭（前期策劃和后期施工配合），建筑師只管中段的脫節(jié)現(xiàn)象，優(yōu)秀的建筑師應(yīng)該將自己的知識(shí)面兩頭延伸，更多關(guān)注一些建筑設(shè)計(jì)以外的事情，才能和開(kāi)發(fā)商有更多的共同語(yǔ)言，才能以更好的溝通達(dá)成合作上的默契。而開(kāi)發(fā)商作為全過(guò)程的統(tǒng)籌策劃方，一定要清楚應(yīng)該讓建筑師在哪一個(gè)環(huán)節(jié)發(fā)揮作用，決不能將所有問(wèn)題都交給建筑師來(lái)解決。

2.4、規(guī)劃設(shè)計(jì)中體現(xiàn)“三節(jié)”要求

房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)了水泥、鋼材等一系列建筑材料的發(fā)展，建筑耗材、耗能在整個(gè)能源消耗中占了很大比重。由于土地資源的有限，今后房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向就是體現(xiàn)“三節(jié)”要求。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段是整個(gè)項(xiàng)目由計(jì)劃到實(shí)施的首要階段，此階段對(duì)整個(gè)工程效益的影響最大，在規(guī)劃中要體現(xiàn)節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材的要求。在居住建筑單體設(shè)計(jì)和公共建筑單體設(shè)計(jì)中重視建筑造型、外墻外邊線(xiàn)長(zhǎng)度、建筑材料使用、建筑群體組合方面，考慮節(jié)約土地的要求。實(shí)施中要充分利用新技術(shù)、新結(jié)構(gòu)、新材料、新能源的“四新”體系。

3、房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃管理的對(duì)策

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是一個(gè)復(fù)雜多樣,并隨著國(guó)家各種相關(guān)政策、國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及國(guó)民的各種需求不斷變化的一個(gè)整體性工程。房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)管理,就是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃的全過(guò)程進(jìn)行有效管理。

3.1、房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃需要全面的調(diào)查研究

一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功運(yùn)作，歸根到底是市場(chǎng)需求的結(jié)果，而市場(chǎng)需求的發(fā)展和變化在很大程度上是由發(fā)展商的引導(dǎo)和媒體的渲染促成的。房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)現(xiàn)通常需要三個(gè)特定階段：前期規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、銷(xiāo)售和經(jīng)營(yíng)。其中，前期規(guī)劃設(shè)計(jì)階段是項(xiàng)目運(yùn)作的龍頭和開(kāi)端，他包含了發(fā)展商最初的投資決策、目標(biāo)分析和項(xiàng)目定位以及市場(chǎng)供需關(guān)系的深入研究，以及項(xiàng)目產(chǎn)品將來(lái)的顧客對(duì)象的特征：地區(qū)、年齡、收入、工作、性別等。而銷(xiāo)售是實(shí)現(xiàn)投資贏利目標(biāo)和商品價(jià)值的重要階段。這兩方面都需要對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查研究。房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功策劃以及規(guī)劃設(shè)計(jì)，離不開(kāi)全面細(xì)致、深入的市場(chǎng)調(diào)查和分析研究。沒(méi)有周密的調(diào)查資料，就無(wú)法了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀情況以及產(chǎn)品的分布和競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)，也就無(wú)法進(jìn)行項(xiàng)目的正確定位，房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)也就如無(wú)源之水。所以成功的項(xiàng)目來(lái)自于詳實(shí)的調(diào)查研究，這是項(xiàng)目運(yùn)作的出發(fā)點(diǎn)和根本點(diǎn)。

3.2、建立合適的項(xiàng)目管理組織結(jié)構(gòu)體系

在房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃過(guò)程中，企業(yè)需要配備合適的項(xiàng)目管理組織結(jié)構(gòu)體系。結(jié)合全過(guò)程項(xiàng)目規(guī)劃管理理論，在整個(gè)企業(yè)管理結(jié)構(gòu)中，合適的項(xiàng)目管理需要二個(gè)體系的支撐，即組織體系、保障體系和監(jiān)控體系。組織缽系應(yīng)該覆蓋調(diào)研、勘察、設(shè)計(jì)、修正等方面；保障體系包括過(guò)程支持的技術(shù)、設(shè)備、人力資源；后勤部分監(jiān)控體系主要是協(xié)調(diào)、反饋工程項(xiàng)目規(guī)劃過(guò)程。在項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)的帶領(lǐng)下，確保對(duì)企業(yè)內(nèi)外部各類(lèi)信息收集、整理，確保各類(lèi)知識(shí)在項(xiàng)目?jī)?nèi)外部的有效運(yùn)用、整合和創(chuàng)造。這些組織體系不僅可以在一個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃中發(fā)揮作用，還可以同時(shí)用于多個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作。因此，建立合適的項(xiàng)目管理組織結(jié)構(gòu)體系，能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)提高企業(yè)運(yùn)作效率。

3.3、房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)度管理

目前，我國(guó)的房地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)為了規(guī)劃設(shè)計(jì)的進(jìn)度不至于延后，現(xiàn)在已經(jīng)將設(shè)計(jì)的計(jì)劃管理擺在了關(guān)鍵位置。在實(shí)施的過(guò)程中，最開(kāi)始需要依據(jù)地產(chǎn)項(xiàng)目的總體規(guī)劃，在各個(gè)專(zhuān)業(yè)技術(shù)部門(mén)的協(xié)商以及共同的探討下制定總進(jìn)度計(jì)劃，然后根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)，將總進(jìn)度計(jì)劃分解成子進(jìn)度計(jì)劃。在項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中，設(shè)計(jì)部門(mén)的負(fù)責(zé)人應(yīng)該根據(jù)需要定期地對(duì)各階段工作實(shí)際完成情況進(jìn)行檢查，并且和項(xiàng)目設(shè)計(jì)最開(kāi)始的進(jìn)度計(jì)劃認(rèn)真的比較并進(jìn)行詳細(xì)的分析，如果發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤，就可以以最快的速度找到原因并提出合理的整改措施。

3.4 確保房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量

房地產(chǎn)商在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中往往會(huì)忽略設(shè)計(jì)過(guò)程的質(zhì)量問(wèn)題，相反，他們會(huì)把幾乎所有的精力都集中在施工的過(guò)程中。如果開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目已經(jīng)到施工這一階段，而在這個(gè)時(shí)候才發(fā)覺(jué)設(shè)計(jì)方案有問(wèn)題，就必然會(huì)損害項(xiàng)目的整體投資效益。因此要對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃質(zhì)量進(jìn)行全方位把控，其控制措施主要有(1)在設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)明確設(shè)計(jì)企業(yè)的質(zhì)量監(jiān)控措施,確保規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量監(jiān)督評(píng)測(cè)體系正常運(yùn)轉(zhuǎn)；(2) 房地產(chǎn)企業(yè)必須建立自己的內(nèi)部審核制度，所有的施工圖紙?jiān)诮桓妒┕挝恢?，必須?jīng)過(guò)各個(gè)專(zhuān)業(yè)的內(nèi)部審核，從而保證施工圖紙的錯(cuò)誤率發(fā)生在最小范圍之內(nèi)；(3)嚴(yán)格執(zhí)行工程圖紙審查制度，施工圖紙未經(jīng)審查合格之前，嚴(yán)禁用于施工。

3.5、房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)成本控制

據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段所涉及到的成本約占整個(gè)項(xiàng)目成本的80%，因此房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目造價(jià)控制與項(xiàng)目全過(guò)程管理中必須重點(diǎn)突出規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的投資控制與管理，規(guī)劃設(shè)計(jì)階段才是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。做好規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制其控制措施主要有(1)各個(gè)專(zhuān)業(yè)必須制定限額設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)成本須控制在限額范圍內(nèi)；(2)嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更的數(shù)量，設(shè)計(jì)變更必須經(jīng)過(guò)各個(gè)部門(mén)的審核方可實(shí)行，避免不必要的設(shè)計(jì)變更的發(fā)生。

3.6、人力資源管理

現(xiàn)代管理學(xué)認(rèn)為，市場(chǎng)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中所要處理的各項(xiàng)工作最終都是要由人來(lái)完成，人力資源是完成各項(xiàng)工作的基礎(chǔ)和保證，對(duì)于項(xiàng)目規(guī)劃來(lái)說(shuō)更是如此，越是大型的房地產(chǎn)項(xiàng)目就越需要一個(gè)強(qiáng)有力的團(tuán)隊(duì)來(lái)組織領(lǐng)導(dǎo)和推動(dòng)，通過(guò)合理的調(diào)動(dòng)人力資源，可以確定項(xiàng)目規(guī)劃管理目標(biāo)，充分利用人才資源主導(dǎo)規(guī)劃管理進(jìn)程，調(diào)動(dòng)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理人員的智慧和積極性，達(dá)到預(yù)期的建設(shè)目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的預(yù)期效益。

4、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)是一項(xiàng)專(zhuān)業(yè)性很強(qiáng)的技術(shù)工作，不僅需要明確房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)的著重點(diǎn)，按照規(guī)劃設(shè)計(jì)的相關(guān)法律、法規(guī)進(jìn)行設(shè)計(jì)，還需要與本地方的特色進(jìn)行結(jié)合，呈現(xiàn)最佳方案，針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃管理中存在的問(wèn)題，要及時(shí)制定科學(xué)合理的政策方針并切實(shí)有效的實(shí)行。

篇5

房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理直接關(guān)系著房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗，由于設(shè)計(jì)管理的疏忽會(huì)導(dǎo)致建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)度緩慢、工程停滯、成本盲目增加甚至產(chǎn)品質(zhì)量嚴(yán)重受損。當(dāng)這些事發(fā)生時(shí)開(kāi)發(fā)商往往把責(zé)任全部推到設(shè)計(jì)公司的頭上，認(rèn)為設(shè)計(jì)公司配合不積極，方案總不能達(dá)到甲方滿(mǎn)意，施工圖設(shè)計(jì)不負(fù)責(zé)任，二次設(shè)計(jì)多，造成設(shè)計(jì)變更、工程洽商頻繁出現(xiàn)增加無(wú)法控制的成本漏洞。其實(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)工作的混亂責(zé)任完全在開(kāi)發(fā)商自身的管理。但這其中有很少一部分是開(kāi)發(fā)商自己項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)成員，大多工作都是通過(guò)承包和采購(gòu)的形式完成的，而設(shè)計(jì)工作是貫穿項(xiàng)目始終的，對(duì)設(shè)計(jì)公司合理準(zhǔn)確的采購(gòu)，對(duì)設(shè)計(jì)工作進(jìn)行精確規(guī)劃、嚴(yán)格管理對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利進(jìn)行至關(guān)重要。

一、規(guī)劃設(shè)計(jì)必須以人為本，以住戶(hù)的生活舒適方便為本。

這應(yīng)該是最高原則。樓盤(pán)建成是讓人住的，要住七十年，業(yè)主花幾十萬(wàn)買(mǎi)一套住房，你必須對(duì)住戶(hù)的七十年(幾乎是一輩子!)負(fù)責(zé)。許多規(guī)劃設(shè)計(jì)在簡(jiǎn)單潦草倉(cāng)促完成的同時(shí)，給住戶(hù)留下的是長(zhǎng)期的隱患。如小區(qū)主入口在主干道上，人車(chē)混流；而主入口旁邊不遠(yuǎn)又是一個(gè)紅綠燈十字路口，一旦紅燈亮起，排隊(duì)的車(chē)輛即可一直排到小區(qū)主入口，假若旁邊還有公交車(chē)輛的車(chē)站，可以想象將來(lái)小區(qū)業(yè)主的車(chē)輛出入會(huì)遇到多少麻煩!把車(chē)輛入口改為另一個(gè)地方，做到人車(chē)分流。這些細(xì)節(jié)看起來(lái)是小事，其實(shí)有大隱患，萬(wàn)萬(wàn)不可等閑視之?！耙?guī)劃方案無(wú)小事”，一個(gè)細(xì)節(jié)留下麻煩，住戶(hù)會(huì)抱怨一輩子。這種細(xì)節(jié)就顯示出設(shè)計(jì)師有沒(méi)有從用戶(hù)的方便舒適角度考慮問(wèn)題，只是簡(jiǎn)單地從平面布局的美學(xué)效果出發(fā)做設(shè)計(jì)，犯了一條大忌。

二、設(shè)計(jì)必須符合項(xiàng)目定位，不要偏離定位去追求不切合實(shí)際的東西。

項(xiàng)目定位是一個(gè)項(xiàng)目的根本大綱，框定了規(guī)劃設(shè)計(jì)的方向，背離定位就會(huì)做出完全不能用的方案。如定位是中小戶(hù)型的白領(lǐng)社區(qū)，價(jià)位適中，檔次中等，但如做出了一個(gè)出人意料的中庭園林景觀設(shè)計(jì)，作出幾千上萬(wàn)平方米的中庭，在里面布置什么“地中海”、“愛(ài)琴?！薄ⅰ安_的?！?，連成一個(gè)完整的水系，加上噴泉、疊水、幾個(gè)水幕墻，這就完全是頂級(jí)豪宅的景觀設(shè)計(jì)!我們粗略計(jì)算一下，每平方米的造價(jià)要幾百元，而物業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用更高得可怕，這樣一個(gè)中檔小區(qū)，向業(yè)主收取的物業(yè)費(fèi)是很有限的，而單只是水景的運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用，一年就需付出幾十萬(wàn)元!誰(shuí)來(lái)承擔(dān)這筆費(fèi)用?這就是設(shè)計(jì)師背離項(xiàng)目定位的情形。

現(xiàn)在物業(yè)已經(jīng)成為樓盤(pán)項(xiàng)目成敗的一個(gè)重要方面，“買(mǎi)不買(mǎi)房看環(huán)境，掏不掏錢(qián)看戶(hù)型，滿(mǎn)不滿(mǎn)意看?！币郧霸O(shè)計(jì)方案是不考慮物業(yè)的，而現(xiàn)在策劃項(xiàng)目時(shí)就必須提前考慮物業(yè)的各種問(wèn)題。如以一個(gè)湖為中心，湖周?chē)蝗κ仟?dú)棟別墅，別墅是多層住宅，再是小高層住宅。設(shè)計(jì)師的想法很簡(jiǎn)單：讓別墅的業(yè)主最接近湖景，可以從客廳、臥室的落地玻璃窗內(nèi)直接欣賞湖光水色。他沒(méi)有考慮到：這個(gè)湖不是別墅業(yè)主獨(dú)享的，而是小區(qū)全體業(yè)主共享的，那些住在多層、小高層的業(yè)主要去湖邊散步游玩時(shí)，都要從別墅的花園、門(mén)前甚至窗前走過(guò)才能到達(dá)湖邊，別墅的業(yè)主經(jīng)常受到這種門(mén)前屋后紛紛來(lái)去的干擾，個(gè)人隱私無(wú)法得到有效保護(hù)。

四、計(jì)在條件許可的前提下，應(yīng)該盡量考慮項(xiàng)目的方便。

在規(guī)劃設(shè)計(jì)上有兩個(gè)基本要求，一個(gè)是賣(mài)點(diǎn)，一個(gè)是賣(mài)相。賣(mài)點(diǎn)要實(shí)在，如最大的賣(mài)點(diǎn)是戶(hù)型設(shè)計(jì)，所有的戶(hù)型都必須精心推銷(xiāo)，戶(hù)型面積必須趨向于實(shí)用化，中戶(hù)型基本上以大廳小房為主，大戶(hù)型通過(guò)增加房間數(shù)目、強(qiáng)化功能空間的手段達(dá)到效果；戶(hù)內(nèi)公共走道、室內(nèi)走道、樓宇邊角等公共空間減少，比以前更講究如何充分利用每一寸空間；功能設(shè)計(jì)更趨完善。

五，劃設(shè)計(jì)除了遵循專(zhuān)業(yè)規(guī)范以及技術(shù)要點(diǎn)之外，還應(yīng)盡量考慮中國(guó)傳統(tǒng)建筑景觀學(xué)說(shuō)的基本禁忌。

一般來(lái)講，容積率、建筑密度、綠化率等技術(shù)要點(diǎn)都是規(guī)定死的，只能在這些前提下做規(guī)劃設(shè)計(jì)。但傳統(tǒng)建筑景觀學(xué)說(shuō)，很多設(shè)計(jì)師都不大了解，所以經(jīng)常在這方面出問(wèn)題。另外，在樓盤(pán)規(guī)劃和戶(hù)型設(shè)計(jì)方面，關(guān)于路沖、角沖、門(mén)沖等等基本禁忌，都是只要稍加注意，就可以完全避免的，關(guān)鍵在于設(shè)計(jì)師必須懂得這些基本禁忌。

一般來(lái)說(shuō)：“一個(gè)項(xiàng)目成敗的70％在于前期策劃?！边@個(gè)前期策劃中，所有關(guān)于項(xiàng)目定位，目標(biāo)消費(fèi)群定位、價(jià)格定位、概念定位等等重要的理念，其實(shí)全都在規(guī)劃設(shè)計(jì)方案里體現(xiàn)出來(lái)。開(kāi)發(fā)商的投資，策劃公司的心血，也都凝聚在規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中。所以在規(guī)劃設(shè)計(jì)方面精益求精，是保證項(xiàng)目成功的必備前提。許多項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)上費(fèi)了兩三年的功夫，最后一舉成功，絕對(duì)不是偶然的。

六、發(fā)展商與建筑商的關(guān)系

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，發(fā)展商面對(duì)的是使用者市場(chǎng)，發(fā)展商要迎合使用者的口味；建筑師面對(duì)的是開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)，建筑師自然要迎合開(kāi)發(fā)商的口味。建筑師是開(kāi)發(fā)商的設(shè)計(jì)顧問(wèn)，在均衡開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、城市、技術(shù)、環(huán)境等各方面為開(kāi)發(fā)商定位平衡點(diǎn)；開(kāi)發(fā)商也是建筑師市場(chǎng)顧問(wèn)，在提供精確的市場(chǎng)化對(duì)建筑設(shè)計(jì)的要求后，使建筑師的創(chuàng)作最終切合使用者需求的脈搏。

七，選好建筑師的技巧

建筑是缺陷的藝術(shù)，大樓建好，交工驗(yàn)收后，總留下不少的缺陷和不足。有的設(shè)計(jì)不當(dāng)，影響使用；有的設(shè)計(jì)考慮不周，使發(fā)展商的良苦策劃難以實(shí)現(xiàn)。發(fā)展商以贏利為目的，設(shè)計(jì)水平的好壞，直接影響商品房的銷(xiāo)售及經(jīng)濟(jì)利益的實(shí)現(xiàn)。因此，從一開(kāi)始就應(yīng)該選好建筑師。選建筑師的原則：不重關(guān)系重能力；不重價(jià)錢(qián)重質(zhì)量；不單看單位，還要看個(gè)人(業(yè)績(jī)、經(jīng)驗(yàn)、當(dāng)面交談)

八，發(fā)展商與建筑師的交流

發(fā)展商與建筑師在相互信任、彼此依賴(lài)的基礎(chǔ)上著重注意如下：建筑師必須加強(qiáng)口頭表達(dá)能力，增強(qiáng)理論；建筑師必須有組織協(xié)調(diào)能力，并在設(shè)計(jì)過(guò)程中記錄下所有重要的談話(huà)內(nèi)容、方能明確發(fā)展商的觀點(diǎn)和意圖；開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)寬松的創(chuàng)作環(huán)境，應(yīng)尊重設(shè)計(jì)的專(zhuān)業(yè)性，不要盲目加以意見(jiàn)，左右設(shè)計(jì)師。

前期工作是創(chuàng)作的源泉，交流與溝通的多少在一定程度上決定設(shè)計(jì)成功與否，也關(guān)系到項(xiàng)目建設(shè)的是否順利。因此，設(shè)計(jì)的前期階段，建筑師應(yīng)主動(dòng)和開(kāi)發(fā)商聯(lián)系溝通，盡量去挖他們的想法，把零散、混亂的思路變成條理清晰的構(gòu)思，從專(zhuān)業(yè)技術(shù)的角度給予轉(zhuǎn)化和升華。

建筑師還必須協(xié)調(diào)和和統(tǒng)領(lǐng)各個(gè)工種的關(guān)系，加強(qiáng)相互的溝通和協(xié)調(diào)，使建筑設(shè)計(jì)在建設(shè)工程中不斷完善和落實(shí)。為減少建成與原設(shè)計(jì)的差距，建筑師必須始終不懈貫徹設(shè)計(jì)意圖，了解不同工種的配合。這也是一個(gè)建筑師綜合能力的體現(xiàn)。

篇6

近年來(lái)，房地產(chǎn)項(xiàng)目在發(fā)展過(guò)程中，取得了一定的進(jìn)步，但依然存在很多問(wèn)題，導(dǎo)致項(xiàng)目產(chǎn)品銷(xiāo)售額下降，給房地產(chǎn)帶來(lái)了經(jīng)濟(jì)損失。本文圍繞營(yíng)銷(xiāo)策劃和小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行闡述，分析了其在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的應(yīng)用。

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目存在的問(wèn)題

當(dāng)今社會(huì)，由于某些房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)策劃與小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)等方面脫節(jié)，嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)項(xiàng)目的作業(yè)進(jìn)程。在實(shí)際生活中，開(kāi)發(fā)商不重視對(duì)某些小區(qū)的科學(xué)規(guī)劃設(shè)計(jì)，導(dǎo)致項(xiàng)目出現(xiàn)缺陷戶(hù)型的情況；某些小戶(hù)型住宅被開(kāi)發(fā)成大戶(hù)型住宅，導(dǎo)致硬件設(shè)施無(wú)法滿(mǎn)足大戶(hù)型住宅，使房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)滯銷(xiāo)情況。因此，房地產(chǎn)在營(yíng)銷(xiāo)策劃項(xiàng)目的過(guò)程中，必須提前進(jìn)行規(guī)劃謝十工作，保障項(xiàng)目銷(xiāo)售的質(zhì)量，從而提高經(jīng)濟(jì)利益與社會(huì)效益。

2、“前營(yíng)銷(xiāo)”策劃的重要性

“前營(yíng)銷(xiāo)”對(duì)小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)工作具有重要意義。因此，當(dāng)項(xiàng)目具有良好的影響基礎(chǔ)時(shí)，房地產(chǎn)才能開(kāi)發(fā)出科學(xué)地房地產(chǎn)產(chǎn)品，提高經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)?！扒盃I(yíng)銷(xiāo)”策劃工作能夠清晰定義住宅小區(qū)的檔次定位，利于小區(qū)后期的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)。在“前營(yíng)銷(xiāo)”的策劃環(huán)節(jié)中，設(shè)計(jì)師必須保障小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的合理性、規(guī)范性、科學(xué)性，必須堅(jiān)持“以人為本”的設(shè)計(jì)理念。由于住宅小區(qū)的定位不同，因此高端型小區(qū)與經(jīng)濟(jì)型小區(qū)在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，存在很多不同點(diǎn)，主要體現(xiàn)為內(nèi)涵、品質(zhì)、建筑風(fēng)格等。同時(shí)，個(gè)性化住宅小區(qū)規(guī)劃與中端型住宅小區(qū)規(guī)劃必須具有不同點(diǎn)，設(shè)計(jì)師在設(shè)計(jì)之前必須充分調(diào)查目標(biāo)客戶(hù)的生活習(xí)慣，不斷滿(mǎn)足客戶(hù)的消費(fèi)需求。當(dāng)小區(qū)的檔次定位清晰后，利于后期的產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)策劃工作?！扒盃I(yíng)銷(xiāo)”策劃通過(guò)工作人員具體分析目標(biāo)客戶(hù)的生活品質(zhì)，提供給設(shè)計(jì)師詳細(xì)的市場(chǎng)依據(jù)，使設(shè)計(jì)師能夠根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況，不斷提煉出產(chǎn)品亮點(diǎn)，從而提高開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。因此，“前營(yíng)銷(xiāo)”策劃對(duì)小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)工作具有重要意義。開(kāi)發(fā)商在對(duì)小區(qū)進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)策劃的過(guò)程中，必須充分考慮目標(biāo)客戶(hù)的消費(fèi)需求。通過(guò)邀請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的策劃公司參與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，避免出現(xiàn)決策失誤的情況，提品的質(zhì)量。

3、營(yíng)銷(xiāo)策劃和小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的應(yīng)用

成功的營(yíng)銷(xiāo)策劃，利于房地產(chǎn)項(xiàng)目的后期運(yùn)營(yíng)，是開(kāi)發(fā)商獲得經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)的重要表現(xiàn)。由于小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的質(zhì)量直接決定了住宅產(chǎn)品的性能，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售具有重要影響。因此，設(shè)計(jì)師在對(duì)小區(qū)規(guī)劃進(jìn)行設(shè)計(jì)的過(guò)程中，必須重視以下幾個(gè)方面。

3.1小區(qū)主題設(shè)計(jì)

設(shè)計(jì)師在對(duì)小區(qū)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)的過(guò)程中，首先重視的內(nèi)容應(yīng)為小區(qū)主題。小區(qū)主題的理念直接關(guān)系到設(shè)計(jì)師對(duì)整個(gè)小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，體現(xiàn)了小區(qū)的特色風(fēng)貌。小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)不僅僅是房地產(chǎn)在銷(xiāo)售產(chǎn)品過(guò)程中對(duì)產(chǎn)品的宣傳，而且是產(chǎn)品與服務(wù)的實(shí)質(zhì)體現(xiàn)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售具有重要意義。在設(shè)計(jì)過(guò)程中，小區(qū)理念是由設(shè)計(jì)師根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況，進(jìn)行提煉得出的。由此可見(jiàn)，設(shè)計(jì)師在對(duì)小區(qū)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)之前，必須充分了解市場(chǎng)信息，不斷提高小區(qū)主題設(shè)計(jì)的規(guī)范性、合理性、科學(xué)性。當(dāng)住宅小區(qū)缺乏鮮明主題時(shí)，不利于開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。在對(duì)某些項(xiàng)目的景觀工作進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)，一旦缺乏主題化設(shè)計(jì)，常常導(dǎo)致產(chǎn)品中出現(xiàn)較多的景觀元素，不利于開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)銷(xiāo)售。當(dāng)設(shè)計(jì)師沒(méi)有設(shè)計(jì)出鮮明的小區(qū)主題時(shí)，營(yíng)銷(xiāo)策劃師難以對(duì)房地產(chǎn)的主題進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)推廣工作，導(dǎo)致?tīng)I(yíng)銷(xiāo)質(zhì)量不斷下降，對(duì)房地產(chǎn)造成了經(jīng)濟(jì)損失。

3.2風(fēng)格差異化設(shè)計(jì)

近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品出現(xiàn)了同質(zhì)化傾向。在很多住宅產(chǎn)品中，風(fēng)格相同的戶(hù)型設(shè)計(jì)、歐式建筑、園林景觀、坡屋頂?shù)龋瑫r(shí)，房地產(chǎn)不斷展示重復(fù)的理念、相同的設(shè)計(jì)，降低了客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)欲望。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，成功的房地產(chǎn)項(xiàng)目具有獨(dú)特的風(fēng)格，例如：楓林綠洲的陽(yáng)光花房設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)師通過(guò)創(chuàng)新住宅，提高了房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)額，因此，差異化的產(chǎn)品具有重要意義。如今，很多產(chǎn)品的同質(zhì)化傾向日益明顯，為了提高房地產(chǎn)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，房地產(chǎn)必須重視產(chǎn)品的差異化，突出自身項(xiàng)目的個(gè)性，不斷提高其競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，房地產(chǎn)還應(yīng)重視環(huán)境質(zhì)量、住宅地段、實(shí)力等客觀因素。對(duì)于產(chǎn)品的差異化個(gè)性，是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不容易模仿的，屬于營(yíng)銷(xiāo)策略的重要武器。如今，房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)為差異化營(yíng)銷(xiāo)。因此，設(shè)計(jì)師在對(duì)小區(qū)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)的過(guò)程中，必須改變傳統(tǒng)的落后理念，建立創(chuàng)新理念，不斷提高產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，從而為房地產(chǎn)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益與社會(huì)效益。

3.3小區(qū)前瞻性設(shè)計(jì)

隨著科技的發(fā)展，我國(guó)綜合國(guó)力不斷提高。人們?cè)絹?lái)越重視生活質(zhì)量，對(duì)住宅小區(qū)規(guī)劃提出了更高的要求。在日常生活中，很多小區(qū)常常面臨這樣的問(wèn)題：住宅小區(qū)的業(yè)主們總購(gòu)車(chē)輛不斷提高，但是車(chē)位有限，導(dǎo)致后期車(chē)位出現(xiàn)供求失衡的狀態(tài)，無(wú)法滿(mǎn)足業(yè)主的生活需求。由于某些小區(qū)的智能化程度低，導(dǎo)致后期的運(yùn)行過(guò)程中，小區(qū)無(wú)法滿(mǎn)足業(yè)主對(duì)小區(qū)智能化的需求與安全指數(shù)的需求等。因此，設(shè)計(jì)師在對(duì)小區(qū)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)的過(guò)程中，必須具備前瞻性，充分考慮小區(qū)后期運(yùn)行過(guò)程中可能會(huì)出現(xiàn)的變化。越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商重視前瞻性理念，設(shè)計(jì)師在對(duì)小區(qū)的進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)的過(guò)程中，充分體現(xiàn)了前瞻性的設(shè)計(jì)理念。從房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)工到銷(xiāo)售結(jié)束這一過(guò)程中，為了提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，必須保持合適的超前性，不斷吸引客戶(hù)的注意力，充分滿(mǎn)足客戶(hù)的需求。根據(jù)數(shù)據(jù)調(diào)查顯示，具有前瞻性的房地產(chǎn)項(xiàng)目越來(lái)越多，具有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。某些房地產(chǎn)產(chǎn)品，雖然當(dāng)前銷(xiāo)售業(yè)績(jī)良好，產(chǎn)品質(zhì)量?jī)?yōu)良，但缺乏超前性，隨著時(shí)間的推移，將逐漸降低市場(chǎng)銷(xiāo)售量。因此，房地產(chǎn)必須重視小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的前瞻性。因此，房地產(chǎn)必須重視設(shè)計(jì)師的設(shè)計(jì)理念，通過(guò)定期對(duì)設(shè)計(jì)師進(jìn)行培訓(xùn)，不斷增加設(shè)計(jì)師的建筑理論知識(shí)，同時(shí)提高設(shè)計(jì)師的專(zhuān)業(yè)水平。設(shè)計(jì)師還應(yīng)建立前瞻性理念，不斷提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量，從而提高開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)利益與社會(huì)效益。

篇7

前言：隨著信息時(shí)代的到來(lái)，我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)邁入信息化發(fā)展階段，這就要求企業(yè)建立起適應(yīng)信息社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)需要的發(fā)展模式。實(shí)施戰(zhàn)略知識(shí)管理不僅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)階段適應(yīng)社會(huì)發(fā)展的需要，同時(shí)也是實(shí)現(xiàn)企業(yè)信息化建設(shè)的重要途徑，因此基于戰(zhàn)略知識(shí)管理對(duì)信息系統(tǒng)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)具有一定的現(xiàn)實(shí)意義。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信息系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)的理論框架

（一）戰(zhàn)略知識(shí)管理理論。所謂戰(zhàn)略知識(shí)管理，主要指的是將企業(yè)內(nèi)部與外部具有價(jià)值的知識(shí)體系作為最重要的戰(zhàn)略資源，并通過(guò)相應(yīng)的策略與方法對(duì)戰(zhàn)略知識(shí)進(jìn)行有效管理，從而提高企業(yè)的知識(shí)創(chuàng)新能力與核心競(jìng)爭(zhēng)能力，知識(shí)管理戰(zhàn)略的最終目的就是幫助企業(yè)獲得持續(xù)性的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)[1]。現(xiàn)階段國(guó)際管理學(xué)家對(duì)戰(zhàn)略知識(shí)管理理論一般存在兩種理解，一部分學(xué)者認(rèn)為知識(shí)管理戰(zhàn)略是為了兼顧企業(yè)及其全體員工的利益，實(shí)現(xiàn)組織的總體戰(zhàn)略以及員工的個(gè)人目標(biāo)戰(zhàn)略相匹配；另一部分學(xué)者則認(rèn)為戰(zhàn)略知識(shí)管理是一種促進(jìn)企業(yè)革新的戰(zhàn)略，主要通過(guò)對(duì)新知識(shí)的傳播與應(yīng)用實(shí)現(xiàn)。

（二）信息構(gòu)建理論。隨著近年來(lái)企業(yè)信息資源迅速增長(zhǎng)，用戶(hù)對(duì)信息的需求向個(gè)性化方向發(fā)展，因此對(duì)企業(yè)信息系統(tǒng)各層面資源進(jìn)行整合具有一定的必要性。戰(zhàn)略知識(shí)管理的核心內(nèi)容在于對(duì)戰(zhàn)略知識(shí)的創(chuàng)造與應(yīng)用，主要是通過(guò)一定的管理手段以及信息技術(shù)營(yíng)造良性的知識(shí)共享環(huán)境。信息構(gòu)建理論主要在于對(duì)組織內(nèi)外信息空間的數(shù)字化信息的利用與管理，對(duì)于構(gòu)建基于戰(zhàn)略知識(shí)管理企業(yè)信息系統(tǒng)的體系結(jié)構(gòu)具有必要性。

（三）資源基礎(chǔ)理論。資源基礎(chǔ)理論認(rèn)為，組織的資源差異會(huì)直接導(dǎo)致綜合競(jìng)爭(zhēng)能力的差異性，換言之企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)取決于其擁有價(jià)值資源的質(zhì)量。資源是企業(yè)向社會(huì)提供相應(yīng)服務(wù)或產(chǎn)品的過(guò)程中，實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的各種要素的集合，同時(shí)也是企業(yè)創(chuàng)造自身利益的基礎(chǔ)，為了提高自身的績(jī)效水平，企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)資源進(jìn)行有效的鑒別與保護(hù)，并實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置[2]。

（四）核心競(jìng)爭(zhēng)理論。企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力并不是單一資源的表現(xiàn)，而是知識(shí)、技術(shù)、管理文化等綜合能力的組合。核心競(jìng)爭(zhēng)力在企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中處于領(lǐng)先地位，可以有效地對(duì)企業(yè)其他資源進(jìn)行支撐，并具有長(zhǎng)期性的演化能力?，F(xiàn)階段戰(zhàn)略知識(shí)作為企業(yè)發(fā)展的重要資源，在很大程度上影響著企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)能力。

二、基于戰(zhàn)略知識(shí)管理的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信息系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)

戰(zhàn)略知識(shí)管理信息系統(tǒng)本質(zhì)上講是一個(gè)以人的智能為主導(dǎo)，再輔以信息技術(shù)為手段的人機(jī)結(jié)合管理系統(tǒng)，是輔助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略資源管理的信息平臺(tái)[3]。

（一）明確管理信息系統(tǒng)的功能定位?；趹?zhàn)略知識(shí)管理的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信息系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)，首先應(yīng)當(dāng)明確戰(zhàn)略知識(shí)管理信息系統(tǒng)的管理目標(biāo)以及實(shí)際功能定位。在對(duì)信息系統(tǒng)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)的過(guò)程中應(yīng)當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部的知識(shí)進(jìn)行科學(xué)創(chuàng)建以及合理配置。在建立戰(zhàn)略知識(shí)管理系統(tǒng)的過(guò)程中應(yīng)當(dāng)兼顧顯性知識(shí)與隱性知識(shí)，不僅應(yīng)當(dāng)注重對(duì)顯性知識(shí)的整合以及共享，還應(yīng)當(dāng)重視對(duì)隱性知識(shí)的交流與呈現(xiàn)，注重顯性知識(shí)與隱性知識(shí)間的潛在聯(lián)系，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)隱性知識(shí)與顯性知識(shí)間的轉(zhuǎn)換。

（二）建立良性的激勵(lì)機(jī)制。為了保證戰(zhàn)略知識(shí)關(guān)系系統(tǒng)運(yùn)行的持續(xù)性與穩(wěn)定性，應(yīng)當(dāng)建立良性的激勵(lì)機(jī)制，并優(yōu)化企業(yè)管理層的管理理念[4]。有效性的戰(zhàn)略知識(shí)管理與企業(yè)管理層的合理化管理是密不可分的，因此基于戰(zhàn)略知識(shí)管理的企業(yè)信息系統(tǒng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)?shù)募?lì)政策，激勵(lì)員工接受并適應(yīng)企業(yè)知識(shí)管理文化?？梢苑e極開(kāi)辦培訓(xùn)講座與員工培訓(xùn)，并將員工的薪資與戰(zhàn)略知識(shí)管理相掛鉤，提升房地產(chǎn)企業(yè)員工對(duì)戰(zhàn)略知識(shí)管理的熱情，從而有效地推進(jìn)企業(yè)隱性知識(shí)向顯性知識(shí)轉(zhuǎn)化。通過(guò)建立良性的激勵(lì)機(jī)制，可以對(duì)戰(zhàn)略知識(shí)信息管理過(guò)程不斷進(jìn)行優(yōu)化，并加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)各部門(mén)間的溝通與協(xié)作，不斷對(duì)信息管理文件進(jìn)行修訂與改善。

（三）構(gòu)建相應(yīng)的戰(zhàn)略知識(shí)信息庫(kù)。為了保證戰(zhàn)略知識(shí)管理系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)的合理性，在規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中應(yīng)當(dāng)對(duì)戰(zhàn)略知識(shí)管理系統(tǒng)的主要管理對(duì)象進(jìn)行深入分析，并積極構(gòu)建相應(yīng)的規(guī)劃交流平臺(tái)與戰(zhàn)略知識(shí)信息庫(kù)。戰(zhàn)略知識(shí)信息庫(kù)中主要對(duì)顯性知識(shí)進(jìn)行儲(chǔ)存，在構(gòu)建戰(zhàn)略知識(shí)信息庫(kù)的過(guò)程中應(yīng)當(dāng)注意對(duì)戰(zhàn)略知識(shí)的遴選進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，應(yīng)當(dāng)定期對(duì)知識(shí)信息庫(kù)內(nèi)的知識(shí)進(jìn)行清理，對(duì)陳舊性的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行更新，保障企業(yè)戰(zhàn)略知識(shí)的有效性，對(duì)戰(zhàn)略知識(shí)規(guī)劃交流平臺(tái)的構(gòu)建，應(yīng)當(dāng)基于現(xiàn)代化互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)，在構(gòu)建規(guī)劃交流平臺(tái)的過(guò)程中設(shè)置合理的知識(shí)庫(kù)檢索與連接功能，為顯性知識(shí)與隱性知識(shí)間的交流與轉(zhuǎn)換提供便捷的交流平臺(tái)。

（四）優(yōu)化戰(zhàn)略知識(shí)管理團(tuán)隊(duì)。戰(zhàn)略知識(shí)管理系統(tǒng)從構(gòu)建環(huán)節(jié)、運(yùn)行環(huán)節(jié)到維護(hù)環(huán)節(jié)都需要一個(gè)專(zhuān)業(yè)性高素質(zhì)的管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行管理，因此基于知識(shí)管理對(duì)信息系統(tǒng)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，應(yīng)當(dāng)對(duì)戰(zhàn)略知識(shí)管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行優(yōu)化，全面分析戰(zhàn)略知識(shí)管理團(tuán)隊(duì)的結(jié)構(gòu)構(gòu)成，并對(duì)相關(guān)戰(zhàn)略知識(shí)管理人員進(jìn)行培訓(xùn)與審核，加強(qiáng)各部門(mén)間的溝通與協(xié)作[5]。

首先，應(yīng)當(dāng)設(shè)置協(xié)調(diào)管理小組。協(xié)調(diào)管理者不歸屬于某一特定部門(mén)，在戰(zhàn)略知識(shí)管理過(guò)程中他們可以與不同部門(mén)的工作人員進(jìn)行交流，并為各部門(mén)的溝通與協(xié)作搭建橋梁。通常來(lái)講，協(xié)調(diào)管理小組的學(xué)習(xí)能力較之一般戰(zhàn)略知識(shí)管理人員更強(qiáng)，可以有效地對(duì)戰(zhàn)略知識(shí)進(jìn)行理解與補(bǔ)充，并對(duì)信息系統(tǒng)的規(guī)劃與設(shè)計(jì)提出創(chuàng)造性意見(jiàn)。因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)置協(xié)調(diào)管理小組，并積極安排協(xié)調(diào)管理小組出外學(xué)習(xí)，從而培養(yǎng)其專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)，推動(dòng)企業(yè)戰(zhàn)略知識(shí)管理系統(tǒng)工作的開(kāi)展。

其次，應(yīng)當(dāng)聘請(qǐng)相應(yīng)的技術(shù)權(quán)威。為了有效地優(yōu)化戰(zhàn)略知識(shí)管理團(tuán)隊(duì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以聘請(qǐng)相應(yīng)的技術(shù)權(quán)威，利用其豐富的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，對(duì)戰(zhàn)略知識(shí)管理系統(tǒng)進(jìn)行優(yōu)化，并對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)決策進(jìn)行專(zhuān)業(yè)性的審核。同時(shí)，可以加強(qiáng)各個(gè)項(xiàng)目公司間相應(yīng)技術(shù)權(quán)威的溝通與交流，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)專(zhuān)家資源的共享，從而彌補(bǔ)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)子公司人才匱乏的狀況。

最后，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)信息技術(shù)部門(mén)建設(shè)。戰(zhàn)略信息管理系統(tǒng)是基于互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)構(gòu)建的，因此為了對(duì)戰(zhàn)略知識(shí)管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行優(yōu)化，應(yīng)當(dāng)重視信息技術(shù)在戰(zhàn)略知識(shí)管理系統(tǒng)中的基礎(chǔ)地位。在實(shí)際管理過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)信息技術(shù)部門(mén)的建設(shè)，不僅應(yīng)當(dāng)要求其掌握相關(guān)信息技術(shù)知識(shí)，還應(yīng)當(dāng)要求其深入理解各部門(mén)用戶(hù)的需求，在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)客戶(hù)需求進(jìn)行正確表達(dá)的基礎(chǔ)上，對(duì)戰(zhàn)略知識(shí)管理系統(tǒng)進(jìn)行改進(jìn)。

結(jié)論：

總而言之，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信息系統(tǒng)的規(guī)劃是對(duì)信息系統(tǒng)建設(shè)的戰(zhàn)略目標(biāo)、戰(zhàn)略部署進(jìn)行全局規(guī)劃的戰(zhàn)略指導(dǎo)，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的總體戰(zhàn)略規(guī)劃存在緊密聯(lián)系?，F(xiàn)階段我國(guó)很大一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)處于快速擴(kuò)展的發(fā)展時(shí)期，為了有效地防范管理風(fēng)險(xiǎn)，構(gòu)建戰(zhàn)略知識(shí)管理信息系統(tǒng)具有一定的必要性。（作者單位：貴州財(cái)經(jīng)大學(xué)MBA中心2014秋集中A班學(xué)員）

參考文獻(xiàn)：

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[2] 吳世豹.SGT集團(tuán)信息系統(tǒng)規(guī)劃研究[D].西南交通大學(xué)，2012.

篇8

Abstract: the real estate developers to take before the concept planning scheme design in the real estate development process appear extremely important, it can be for developers to provide more professional advice, that it was well enough before project the cornerstone of the anticipation. This article through the case that from the project analysis, planning concept design, design difficulties and suggestion and so on aspects elaborated how to begin the real estate development planning scheme design concept, and put forward the corresponding professional advice and Suggestions.

Keywords: real estate development to take before; Planning concept plan; design

中圖分類(lèi)號(hào)：S611文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

1. 前言

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期拿地階段，規(guī)劃設(shè)計(jì)人員根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)劃局出具的規(guī)劃條件，初排設(shè)計(jì)方案，同時(shí)給予專(zhuān)業(yè)的意見(jiàn)和建議，讓開(kāi)發(fā)商拿來(lái)作為參考，甚至可以結(jié)合成本專(zhuān)業(yè)給方案做個(gè)經(jīng)濟(jì)測(cè)算，讓開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目有個(gè)預(yù)先較為準(zhǔn)確的判斷，這在現(xiàn)如今房地產(chǎn)形勢(shì)越來(lái)越嚴(yán)峻的非常時(shí)期，顯得尤為重要。

2.項(xiàng)目分析—洛陽(yáng)某項(xiàng)目

2.1項(xiàng)目簡(jiǎn)述

項(xiàng)目位于洛陽(yáng)市，地塊東側(cè)道路紅線(xiàn)寬30米，南側(cè)道路紅線(xiàn)寬95米，西側(cè)道路紅線(xiàn)寬30米，北側(cè)道路紅線(xiàn)寬65米，中間有一條洛宜路穿過(guò)。地塊共分為三個(gè)小地塊，各項(xiàng)指標(biāo)如圖所示，其中1地塊和2地塊指標(biāo)可以平衡。

2.2項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)考察

項(xiàng)目地塊南側(cè)是城市主干道；西側(cè)是在建樓盤(pán)，為80-100米高層住宅，從規(guī)劃圖紙上看，該樓盤(pán)東側(cè)沿街設(shè)了商鋪；地塊東側(cè)為某科研樓，據(jù)當(dāng)?shù)厝朔答?，私密性要求較高；地塊北側(cè)是洛陽(yáng)的母親河洛河，將來(lái)會(huì)改造成濕地公園。

2.3項(xiàng)目制約因素

規(guī)劃條件制約

1地塊和2地塊：用地面積（1地塊66274m2，2地塊40335m2），用地性質(zhì)R2/C2（二類(lèi)居住用地兼容商業(yè)服務(wù)業(yè)用地），容積率3.0～3.5，建筑密度15%～25%，綠地率不小于35%，建筑限高100米，日照要求滿(mǎn)足大寒日3小時(shí)；

3地塊：用地面積33252m2，用地性質(zhì)：C6（科研用地），容積率3.5～4.0，建筑密度25%～35%，綠地率不小于35%，不限高。

3.規(guī)劃概念方案設(shè)計(jì)

3.1 總平面設(shè)計(jì)

規(guī)劃布局注重中軸對(duì)稱(chēng)和空間圍合，體現(xiàn)較強(qiáng)的儀式感和層次感。

地塊容積率較高，考慮純高層系列，間距需滿(mǎn)足當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃技術(shù)管理規(guī)定以及日照要求。洛宜路將地塊分割成南北兩個(gè)組團(tuán)，為提高項(xiàng)目品質(zhì)，兩個(gè)組團(tuán)分別考慮較大的中心景觀區(qū)域，可結(jié)合會(huì)所、泳池等設(shè)計(jì)。

交通組織上考慮完全的人車(chē)分流，車(chē)行從小區(qū)直接進(jìn)入地下車(chē)庫(kù)，不進(jìn)入地面園區(qū)，人行主入口考慮在洛宜路中間位置設(shè)置，南北兩個(gè)地塊形成呼應(yīng)與貫通，同時(shí)結(jié)合小區(qū)入口設(shè)置大堂，讓業(yè)主步行通過(guò)大堂進(jìn)入園區(qū)，提升園區(qū)整體品質(zhì)，創(chuàng)造一種歸屬感和尊貴感。

根據(jù)前期市場(chǎng)調(diào)研，該片區(qū)的商業(yè)比重偏低，因此該地塊應(yīng)適當(dāng)多的布置商鋪，一方面可以提升片區(qū)配套，另一方面從房地產(chǎn)銷(xiāo)售角度考慮，商鋪去化率會(huì)相對(duì)較高。沿街商鋪考慮在地塊西側(cè)、北側(cè)以及洛宜路兩側(cè)布置，西側(cè)商業(yè)可以跟現(xiàn)已在建的其他樓盤(pán)形成商業(yè)氛圍，北側(cè)商業(yè)可以吸引洛河濕地公園的人流，中間道路兩側(cè)營(yíng)造內(nèi)街氛圍，東側(cè)由于相鄰的科研樓私密性要求較高，不適宜布置商業(yè)。

3.2空間設(shè)計(jì)

建筑點(diǎn)板結(jié)合，組團(tuán)考慮較大的中心景觀區(qū)域；整個(gè)地塊沿中間道路兩側(cè)建筑較低，營(yíng)造較為舒適的內(nèi)街氛圍，然后往南往北分別逐步遞升，整體空間高低錯(cuò)落，通過(guò)起伏變化，達(dá)到較好的天際線(xiàn)效果。

整個(gè)園區(qū)建筑底層架空，可將景觀延伸進(jìn)來(lái)，避免高層建筑給人帶來(lái)的壓迫感，同步提升項(xiàng)目品質(zhì)。

4.設(shè)計(jì)難點(diǎn)及建議

4.1 難點(diǎn)

項(xiàng)目規(guī)劃條件中對(duì)容積率的要求較高，特別是1地塊和2地塊要求3.0～3.5，經(jīng)過(guò)初步測(cè)算，在保證較好項(xiàng)目品質(zhì)的前提下，要做到容積率下限3.0有一定難度；日照要求滿(mǎn)足大寒日滿(mǎn)床日照3小時(shí)以上，對(duì)南北間距要求較高，從側(cè)面限制了容積率；項(xiàng)目地處相對(duì)較為偏僻，設(shè)計(jì)時(shí)要考慮與周邊道路的關(guān)系，創(chuàng)造宜人的街景效果。

4.2 建議

針對(duì)1地塊和2地塊容積率做不足的情況，建議房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期人員與當(dāng)?shù)匾?guī)劃局進(jìn)行溝通與協(xié)商，是否可變更規(guī)劃條件，不然建議開(kāi)發(fā)商慎重拍地；建議開(kāi)發(fā)商成本專(zhuān)業(yè)人員對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測(cè)算，為公司提供較為全面的參考，拍地時(shí)有個(gè)心里有底；建議營(yíng)銷(xiāo)公司等介入，做充足的市場(chǎng)調(diào)研，以明確定位，如：住宅地塊戶(hù)型配比、客戶(hù)群體、科研地塊定位等，對(duì)項(xiàng)目有個(gè)更為完整的預(yù)判；建議配合園區(qū)服務(wù)體系，做適當(dāng)面積的配套設(shè)施，以提升園區(qū)整體價(jià)值。

篇9

Abstract: With the further advance of China City, city planning and highlights the growing importance of. City planning as a discipline, but also more and more attention by the society; real estate development as one of the most important industry in the national economy, and more than 50 industry high correlation, can promote the construction, building materials, metallurgy, machinery, chemical industry and other relevant departments of the production, development of home appliance, furniture, influence, decoration transportation, architecture and commercial and financial industries, and can produce chain growth effect, stimulating economic growth. The rapid development of the real estate makes city planning has been greatly used in real life, the rational allocation of city planning is to lay a solid foundation for the further development of the real estate. As two important factors in city construction, will their coordinative development makes the city construction towards the ideal direction.

Key words: city planning; design; real estate development; mechanism

中圖分類(lèi)號(hào)：TU984文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

1城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

1.1城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本內(nèi)涵及特征。城市規(guī)劃是為實(shí)現(xiàn)一定時(shí)期內(nèi)城市發(fā)展的目標(biāo)和各項(xiàng)建設(shè)而預(yù)先進(jìn)行的綜合部署和具體安排行動(dòng)步驟,并不斷付諸實(shí)施的過(guò)程。它是建設(shè)城市和管理城市的基本依據(jù),是保證城市進(jìn)行合理的建設(shè)和城市土地合理的開(kāi)發(fā)利用及正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的前提和基礎(chǔ),實(shí)現(xiàn)城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)的綜合性手段。城市規(guī)劃是一種政府行為,要求反映城市全體公眾的意志,維護(hù)公共利益,保障公民的合法權(quán)利,創(chuàng)造優(yōu)美的城市環(huán)境。與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)系密切的是城市總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃(包括控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃).城市總體規(guī)劃是從宏觀上明確城市的性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向,從空間上確定城市布局結(jié)構(gòu)和土地使用功能以及道路交通和市政基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò),是城市發(fā)展的總框架、總藍(lán)圖。詳細(xì)規(guī)劃是總體規(guī)劃的深入,是對(duì)各項(xiàng)建設(shè)的綜合部署和具體安排,是指導(dǎo)城市中某一區(qū)域進(jìn)行當(dāng)前開(kāi)發(fā)建設(shè)的依據(jù)和藍(lán)圖。

1.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指房地產(chǎn)公司根據(jù)市場(chǎng)對(duì)商品房產(chǎn)的需求和城市規(guī)劃的要求及近期建設(shè)需要選擇一定規(guī)模的用地,有步驟的進(jìn)行征地和搬遷,對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施、主要用地功能項(xiàng)目及配套項(xiàng)目,進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理的一項(xiàng)綜合性的社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。它包括立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地搬遷、土地開(kāi)發(fā)、房屋建設(shè)、工程竣工驗(yàn)收、經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售、交付使用直至物業(yè)管理的全過(guò)程.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大多由企業(yè)操作, 是一種投資性經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。它的目標(biāo)主要是追求利潤(rùn)最大化,即盡可能的克服房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周期長(zhǎng)、投資大、風(fēng)險(xiǎn)高的不利因素,以期獲得最大的經(jīng)濟(jì)收益,并求得自身的生存和發(fā)展。

1.3由于城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的內(nèi)涵及性質(zhì)的不同,在編制城市規(guī)劃和進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中,各自考慮問(wèn)題的側(cè)重點(diǎn)也相應(yīng)的有所不同：從發(fā)展戰(zhàn)略方面看,城市規(guī)劃側(cè)重于從宏觀的角度分析城市的發(fā)展條件,確定城市的反戰(zhàn)方向,而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)則多從表面上看微觀的角度考慮企業(yè)的發(fā)展；從時(shí)間上看,城市規(guī)劃側(cè)重考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)的和遠(yuǎn)景的效果,并兼顧近期的發(fā)展建設(shè),而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)更注重近期的效果；從空間上看,城市規(guī)劃注重整體的空間結(jié)構(gòu)組織和各類(lèi)用地功能的配置,而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)則多從局部考慮項(xiàng)目的區(qū)位選擇；從效益上看,城市規(guī)劃注重研究經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境生態(tài)效益的相互統(tǒng)一,側(cè)重研究降低社會(huì)編輯成本,提高整體綜合效益,而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)更關(guān)心開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、開(kāi)發(fā)宗地或企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益；從信息反饋角度看,城市規(guī)劃側(cè)重聽(tīng)取市民的反饋意見(jiàn)或建議,滿(mǎn)足大多數(shù)市民需要,而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)側(cè)重搜集市場(chǎng)信息,適應(yīng)市場(chǎng)的需要。

2城市規(guī)劃視角的高層建筑形態(tài)設(shè)計(jì)要素

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與建筑技術(shù)的提高，我國(guó)城市高層建筑從土木結(jié)構(gòu)到磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)，直到鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土和現(xiàn)代大跨度空間結(jié)構(gòu)，建筑思潮相應(yīng)地經(jīng)歷了古典主義、現(xiàn)代主義、新現(xiàn)代主義等幾個(gè)階段。建筑技術(shù)的進(jìn)步帶動(dòng)了建筑思潮的發(fā)展，建筑技術(shù)的局限性則導(dǎo)致建筑思潮的滯后與手法上的停滯不前。可以說(shuō)，建筑技術(shù)水平的相對(duì)落后是我們?cè)诮ㄖ?chuàng)作上所持折衷主義觀點(diǎn)的根本原因之一。在新時(shí)期，基于城市規(guī)劃視角的高層建筑形態(tài)設(shè)計(jì)要素包括如下：

2.1 建筑立面的設(shè)計(jì)

篇10

一、前言

北京工業(yè)大學(xué)校本部位于北京市朝陽(yáng)區(qū)，東臨東四環(huán)南路，南抵左安東路，西鄰西大望路，北望平樂(lè)園小區(qū)；另有3處分校區(qū)。截至2010年底，學(xué)校占地面積為80余萬(wàn)平方米，建筑面積近70萬(wàn)平方米。北京工業(yè)大學(xué)創(chuàng)建于1960年，是一所以工為主，理工、經(jīng)管、文法相結(jié)合的多科性市屬重點(diǎn)大學(xué)。目前在校生29 418人，教職工3 370人。

二、建設(shè)目標(biāo)

隨著我國(guó)高等教育事業(yè)的迅猛發(fā)展，我校占有和使用的房地產(chǎn)規(guī)模急劇膨脹，其構(gòu)成也日趨復(fù)雜，管理難度越來(lái)越大。尤其是隨著校際間的合并與調(diào)整以及學(xué)校內(nèi)部推行的后勤、財(cái)務(wù)、人事、分配等各項(xiàng)改革的深化，對(duì)我校的房地產(chǎn)管理工作不斷提出新的要求。為了加強(qiáng)我校房地產(chǎn)的綜合管理，推進(jìn)房地產(chǎn)管理工作的科學(xué)化、規(guī)范化，促進(jìn)我校各類(lèi)房地產(chǎn)的優(yōu)化配置和有效使用，全面實(shí)現(xiàn)我校房地產(chǎn)管理的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)化已是刻不容緩的首要大事。

房地產(chǎn)綜合管理信息系統(tǒng)旨在通過(guò)網(wǎng)絡(luò)和軟件為校內(nèi)外交流提供一個(gè)強(qiáng)大的、暢通的信息共享平臺(tái)，以便科學(xué)、規(guī)范、靈活、快捷地開(kāi)展監(jiān)督管理工作。

該系統(tǒng)應(yīng)該適應(yīng)本校的實(shí)際機(jī)構(gòu)設(shè)置情況和現(xiàn)有流程，提供豐富而實(shí)用的系統(tǒng)功能。系統(tǒng)采用b／s結(jié)構(gòu)，提供良好的維護(hù)性和可擴(kuò)充性。系統(tǒng)應(yīng)具有高度的靈活性、開(kāi)放性、兼容性、安全性、高效性、維護(hù)性以及穩(wěn)定性。系統(tǒng)應(yīng)采用我校統(tǒng)一的管理信息標(biāo)準(zhǔn)格式，并與原系統(tǒng)良好兼容，實(shí)現(xiàn)校內(nèi)外各部門(mén)機(jī)構(gòu)間的信息順暢流轉(zhuǎn)。系統(tǒng)還需提供完善的身份驗(yàn)證和靈活細(xì)致的權(quán)限控制，保證信息的完整性，不被無(wú)權(quán)限用戶(hù)獲取、修改，并能夠高效穩(wěn)定地運(yùn)行。系統(tǒng)要與我校數(shù)據(jù)中心實(shí)現(xiàn)無(wú)縫鏈接。

三、建設(shè)原則

房地產(chǎn)綜合管理信息平臺(tái)建成后將成為一個(gè)高度集成化的綜合業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)，通過(guò)該系統(tǒng)可以方便、快捷、靈活地查閱學(xué)校內(nèi)房地產(chǎn)的基本信息，可以形成監(jiān)管統(tǒng)計(jì)，同時(shí)可根據(jù)實(shí)際需要生成打印相應(yīng)報(bào)表，在考慮整體設(shè)計(jì)過(guò)程中應(yīng)遵循以下原則：

1． 實(shí)用性和可行性

主要技術(shù)和產(chǎn)品必須具有成熟、穩(wěn)定、實(shí)用的特點(diǎn)，實(shí)用性放在首位，既要便于用戶(hù)使用，又要便于系統(tǒng)管理。

2． 先進(jìn)性和成熟性

系統(tǒng)設(shè)計(jì)既要采用超前思維、先進(jìn)技術(shù)和系統(tǒng)工程方法，又要注意思維的合理性、技術(shù)的可行性、方法的正確性。不但能反映當(dāng)今的先進(jìn)技術(shù)和理念，而且具有發(fā)展?jié)摿?，能保證未來(lái)若干年內(nèi)占主導(dǎo)地位。先進(jìn)性與成熟性并重，并考慮到近年來(lái)的應(yīng)用發(fā)展特點(diǎn)，把先進(jìn)性放在重要位置。

3． 開(kāi)放性與標(biāo)準(zhǔn)化原則

應(yīng)用平臺(tái)應(yīng)是一個(gè)開(kāi)放的且符合業(yè)界主流技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的系統(tǒng)平臺(tái)，并使網(wǎng)絡(luò)的硬件環(huán)境、通信環(huán)境、軟件環(huán)境、操作平臺(tái)之間的相互依賴(lài)小。嚴(yán)格執(zhí)行我校有關(guān)信息系統(tǒng)的編碼規(guī)則。

4． 可靠性和穩(wěn)定性

在考慮技術(shù)先進(jìn)性和開(kāi)放性的同時(shí)，還應(yīng)從系統(tǒng)結(jié)構(gòu)、技術(shù)措施、系統(tǒng)管理等方面著手，確保系統(tǒng)運(yùn)行的可靠性和穩(wěn)定性，達(dá)到最大的平均無(wú)故障時(shí)間。

5． 可擴(kuò)充性及易升級(jí)性

為適應(yīng)應(yīng)用不斷拓展的需要，應(yīng)用平臺(tái)的軟硬件環(huán)境必須有良好的平滑可擴(kuò)充性。

6． 安全性和保密性

在應(yīng)用平臺(tái)設(shè)計(jì)中，既要充分考慮信息資源的共享，更要注意信息資源的保護(hù)和隔離，應(yīng)分別針對(duì)不同的應(yīng)用和不同的網(wǎng)絡(luò)通信環(huán)境，采取不同的措施，包括系統(tǒng)安全機(jī)制、數(shù)據(jù)存取的權(quán)限控制等。

7． 可管理性和可維護(hù)性

整個(gè)應(yīng)用平臺(tái)是由多個(gè)部分組成的較為復(fù)雜的系統(tǒng)，為了便于系統(tǒng)的日常運(yùn)行維護(hù)和管理，要求所選產(chǎn)品具有良好的可管理性、可定制性和可維護(hù)性。另外還包括平臺(tái)自身的可管理性和可維護(hù)性。

四、技術(shù)要求

房地產(chǎn)綜合管理信息系統(tǒng)采用面向?qū)ο蟮腷／s結(jié)構(gòu)，適合unix、linux、windows操作系統(tǒng)。

（1） 開(kāi)發(fā)語(yǔ)言：java。開(kāi)發(fā)技術(shù)采用j2ee （java 2 enterprise edition） 標(biāo)準(zhǔn)、組件技術(shù)及在數(shù)據(jù)交換上對(duì)xml的支持，使系統(tǒng)功能最優(yōu)化，同時(shí)將整體系統(tǒng)內(nèi)部在技術(shù)上的相互依賴(lài)性降至最低。

（2） 數(shù)據(jù)庫(kù)：采用oracle或sql server數(shù)據(jù)庫(kù)。

（3） 中間件：適應(yīng)weblogic、websphere、jboss等主流中間件產(chǎn)品。

（4） 服務(wù)器端：linux或windows。

（5） 客戶(hù)端：安裝windows 98以上，ie 5．0以上版本瀏覽器。

（6） 平臺(tái)接口：能夠?yàn)榈谌杰浖峁┫嚓P(guān)接口、開(kāi)發(fā)規(guī)范等，特別應(yīng)提供與門(mén)戶(hù)平臺(tái)、統(tǒng)一身份認(rèn)證平臺(tái)等對(duì)接開(kāi)發(fā)。

（7） 擴(kuò)展性要求：應(yīng)用建設(shè)的長(zhǎng)期性和內(nèi)容的廣泛性決定了系統(tǒng)在構(gòu)建和使用過(guò)程中，必然面臨著各類(lèi)擴(kuò)展性需求，例如業(yè)務(wù)規(guī)模的擴(kuò)展、業(yè)務(wù)類(lèi)型的擴(kuò)展、集成范圍的擴(kuò)展等。本項(xiàng)目建成的應(yīng)用平臺(tái)模塊間應(yīng)相對(duì)獨(dú)立，接口清晰，內(nèi)部的業(yè)務(wù)流程升級(jí)和改造與其他模塊無(wú)關(guān)，并為將來(lái)學(xué)校二次開(kāi)發(fā)提供api等，因而應(yīng)用需極具擴(kuò)展性。

五、業(yè)務(wù)模塊

房地產(chǎn)綜合管理信息平臺(tái)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)平臺(tái)）內(nèi)容主要包括：

1． 校區(qū)管理

校區(qū)總體概況、植物綠化情況、車(chē)庫(kù)車(chē)位（地上、地下）的整體情況。

2． 房產(chǎn)管理

包括分棟房屋、辦公用房、教學(xué)用房、已售住宅、租賃住宅、職工宿舍、學(xué)生公寓、附屬用房、空置房屋、職工信息、住戶(hù)變更、住戶(hù)遷出、租金收繳、交易信息、歷史住戶(hù)、綜合查詢(xún)等，可以讓管理者實(shí)現(xiàn)全方位的、分類(lèi)的精細(xì)管理。

要重點(diǎn)實(shí)現(xiàn)：

（1） 全面了解并掌握房產(chǎn)的“家底”：房屋總面積、總套數(shù)和間數(shù)等。

（2） 按照“房屋用途、房屋類(lèi)型、建筑結(jié)構(gòu)、坐落、區(qū)縣”分類(lèi)統(tǒng)計(jì)。

（3） 按照“使用單位（學(xué)院、科室、外單位等）或個(gè)人”分類(lèi)統(tǒng)計(jì)。

（4） 按照“自有、外租”的情況分類(lèi)統(tǒng)計(jì)。

（5） 動(dòng)態(tài)顯示“空置房屋和床位”情況，及時(shí)掌握房源和床位變動(dòng)。

（6） 可從“單套房屋角度”查目前誰(shuí)在用或住，以前誰(shuí)曾用過(guò)或住過(guò)。

（7） 可從“住戶(hù)或使用者角度”查詢(xún)目前住在哪里，以前曾在哪里住過(guò)或用過(guò)。

（8） 自動(dòng)匯總“一人或一戶(hù)多套用房”情況（優(yōu)惠房、商品房等）。

（9） 自動(dòng)動(dòng)態(tài)提醒“租房合同快到期、已過(guò)期”情況。

（10） 任選項(xiàng)目生成“房產(chǎn)清單和卡片”，并保存到excel表和網(wǎng)頁(yè)中。

（11） 多媒體同步顯示功能可以在數(shù)據(jù)采集和查詢(xún)時(shí)，有針對(duì)性地加入“房產(chǎn)證、住戶(hù)身份證、協(xié)議合同原件的掃描照片”等多媒體信息，真正做到數(shù)據(jù)與證件同步，不用再翻找原始紙質(zhì)資料。

3． 土地管理

包括土地等級(jí)、坐落、使用性質(zhì)、面積、獲得土地證情況等。

4． 供暖管理

管理單位“應(yīng)收、實(shí)收、應(yīng)付、實(shí)付、報(bào)銷(xiāo)”的供暖明細(xì)賬。

5． 修繕管理

通過(guò)建立報(bào)修和修繕流水賬明細(xì)，嚴(yán)格控制維修成本，并可以深入進(jìn)行“維修部位、維修單位、維修情況”的分類(lèi)統(tǒng)計(jì)分析，從中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并為輔助決策提供依據(jù)。同時(shí)，多媒體照片和視頻的引入，滿(mǎn)足了“現(xiàn)場(chǎng)看得見(jiàn)”的管理需求。

6． 綜合查詢(xún)

包括房產(chǎn)查詢(xún)、其他查詢(xún)。主要是滿(mǎn)足用戶(hù)（領(lǐng)導(dǎo)、查詢(xún)?nèi)藛T）對(duì)房產(chǎn)情況的綜合查詢(xún)，可以快速利用系統(tǒng)自由靈活的查詢(xún)、排序、打印、統(tǒng)計(jì)功能，查詢(xún)到“每棟樓的情況、每個(gè)樓層的情況、每套房的情況、每間房屋的情況（用途、面積、朝向、裝修、設(shè)備、住戶(hù)等）”，不僅可以大大提高信息的反饋度，而且還可以為深入挖掘數(shù)據(jù)中隱藏的信息提供極大幫助，在減少平時(shí)大量煩瑣重復(fù)性的工作同時(shí)，也為應(yīng)對(duì)隨時(shí)發(fā)生的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)提取匯總需求提供了有力的支持和保障。

7． 電子地圖

實(shí)現(xiàn)對(duì)掃描圖形（校區(qū)概貌圖、樓層平面圖、房屋平面圖等）的無(wú)限級(jí)鏈接管理，用戶(hù)可十分方便地在掃描圖形上加注多種形式的信息點(diǎn)，并可以連接數(shù)據(jù)和圖層。

（1） 可以實(shí)現(xiàn)“在校區(qū)概貌圖上點(diǎn)擊任何一棟樓，即可鏈接到其內(nèi)部任何一個(gè)樓層平面圖，然后點(diǎn)擊任何一個(gè)樓層即可看到該樓層的任何一個(gè)房間的布局、房屋情況、住戶(hù)情況、設(shè)備情況等”，實(shí)現(xiàn)由圖形到數(shù)據(jù)的查詢(xún)。

（2） 可以在圖形上任意拉一個(gè)矩形框，系統(tǒng)會(huì)把所有框內(nèi)的信息點(diǎn)鏈接的數(shù)據(jù)全部顯示出來(lái)，并可以進(jìn)行深入的分類(lèi)統(tǒng)計(jì)和任意選項(xiàng)的打印輸出。

（3） 系統(tǒng)要做到由數(shù)據(jù)到圖形的查詢(xún)（即看到數(shù)據(jù)記錄的同時(shí)，通過(guò)“連接電子地圖”的功能，可以自動(dòng)找到該數(shù)據(jù)所在圖層的信息點(diǎn)上，真正實(shí)現(xiàn)圖形和數(shù)據(jù)的雙向連接功能，便于領(lǐng)導(dǎo)使用，解決數(shù)據(jù)“不直觀、不透明”的問(wèn)題，使信息一目了然。

8． 系統(tǒng)管理

包括編碼管理、權(quán)限管理、人員管理、角色分配、操作日志等。充分考慮到網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的使用安全，可以針對(duì)操作者做出十分細(xì)致的權(quán)限分配，確保數(shù)據(jù)安全、分級(jí)查看、流程控制，并記錄下所有數(shù)據(jù)操作過(guò)程生成日志，便于責(zé)任劃分。

9． 數(shù)據(jù)分析

由于經(jīng)常需要一些特殊數(shù)據(jù)，所以要求系統(tǒng)具備任意組合條件查詢(xún)功能，同時(shí)具備任選項(xiàng)目的排序、分類(lèi)統(tǒng)計(jì)和打印輸出功能，輸出的結(jié)果可以直接發(fā)送到打印機(jī)或保存成網(wǎng)頁(yè)和excel電子表格的形式。

六、應(yīng)用要求