導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產經濟學問題，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

經濟的快速發(fā)展使房地產市場也發(fā)生了較大變化，課本中的內容很難滿足學生在知識上的需求。利用教材，對房地產市場中的供求關系的發(fā)展進行論述，能夠使房地產中的理論與實際的經濟活動的聯系變得更加緊密。

在市場活動中供求關系是一個主要的推動因素，對會場的發(fā)展有著重要影響，尤其是在房地產企業(yè)中，供求關系的作用更加顯著。房地產經濟教學中教材中需要對供求關系進行詳細分析，重點要對房地產供求關系平衡的實現進行分析。房地產市場中涉及到人們生活中的必須品住宅，它很難在市場經營過程中自動形成供求平衡關系[1]。社會的關系發(fā)展，使人們在住宅的需求上呈現出層次性滿足，因此在教材中應當對住宅需求的進行解釋，從心里因素和社會因素對人們對住宅需求進行分析，從而進一步加深對問題的探討，滿足學生對知識的需求。

從社會心里動機進行分析，認為人的行為是由內心所驅動的，動機的產生是由人的需求獲取到的滿足程度而引起的。因此，對住宅需求產生影響的因素時，可以依據人們對住宅需求的迫切程度進行排列，住宅的底層需求就是人們棲息的一個場所，遮擋風雨，其次是滿足人們在安全上的需求。在滿足人們在生理層次上的需求后，住宅則需要具有保障和安全功能[2]。現代社會中，人們的心理需求對住宅的選擇影響越來越大。社會地位需求也影響著人們對住宅，在此情況下，住宅的主要功能是提供正常社交活動的場所，屬于集體創(chuàng)造的優(yōu)越條件。現代許多住宅小區(qū)都建設了一些服務設施，這也是為了適應這一需求而建立的。尊重需求，人們在生活中總是希望自身的自尊性能夠得到滿足，希望個人的成就和才能等方面能夠得到他人認可，這種存在于內心，并且需要外在標志和行為表現，而一套功能完善的設備則可以實現這一需求[3]。

2 房地產經濟學教學中對實驗教學的應用

2.1 實驗教學實施的基本條件

在房地產經濟小學中對實驗教學進行應用，對教學人員、實驗室、費用等方面都有著一定要求。（1）在教學人員上的要求，實驗教學的開展需要的人員有實驗室中的工作人員和教師。對于實驗教學的開展，教師必須要對房地產經濟教學的內容熟悉，熟練的掌握實驗步驟依據操作方法；實驗室中的工作人員，不僅需要熟練掌握實驗過程中應用軟件的使用方法，而且要具有一定的經濟學知識，協(xié)助授課老師完成教學工作。（2）實驗室要求，一般情況下實驗室教學需要在專用的實驗室中開展。實驗室教學通常分為計算機模式和手工模式兩種，但在實際應用過程中，為了降低其它因素對實驗室教學的影響，提高實驗的便捷性，在房地產經濟教學中最好還是選擇計算機實驗模式。從我國的實際情況來看，我國并未建立專門的房地產經濟實驗室，因此實驗教學的開展可以在管理學或金融學實驗室中開展[4]。（3）實驗教學的開展需要一定的實驗教學費用作為支持，刨除實驗室中在硬件購置上需要的費用外，對部分實驗也在激勵等方面提供一定的支持。

2.2 實驗教學的具體實施步驟

篇2

區(qū)位在房地產投資中占很重要的地位，這一地位是不可取代的，在房地產經濟的著作中我們常?？吹竭@一點。區(qū)位在不同的行業(yè)所占據的位置是不相同的比如對于與商品供給企業(yè)和廣大商品的消費者都具有廣泛聯系的商業(yè)企業(yè)來說，距城市的中心區(qū)域較近，它需要的是有較高人流量，具有便利交通條件和密集消費群體的城市中心地區(qū)往往可以在相當程度上保障并增加企業(yè)的經營利潤。因此，商業(yè)企業(yè)對城市中心地區(qū)的土地投標地租就較高。而對于工業(yè)企業(yè)來說，土地投入的地理位置是否居中往往并不重要，重要的是與其前、后序產業(yè)相互毗鄰，要有良好的供、排水條件和便利的交通運輸條件等。以降低他的成本和城市擴張引起的不必要的損失。而商業(yè)他要求距城市的中心區(qū)域較近，它需要的是有較高人流量的地區(qū)。

這樣，城市中心地帶就一般被商業(yè)企業(yè)所占用，并形成以商品交換和商品流通為主要經濟功能的商業(yè)中心。而商業(yè)中心又可依照其功能層次和輻射范圍，分成高、中、低不同的幾個級別。而工業(yè)往往聚集在距車站、碼頭等運輸集散地較近的地方向外輻射。

當然影響區(qū)位選擇的因素有很多，如土壤、地形、氣候、礦產資源等自然因素；又如市場、交通、政策、技術等，以及社會經濟因素，都會影響區(qū)位選擇。

房地產投資區(qū)位的選擇對不少開發(fā)商進行房地產投資時都是一個很難抉擇的問題，一方面他們面臨土地價格的上漲過快和投資成本的增加；另一方面有面臨消費者收入增加緩慢的難題，這就意味著消費者對房地產區(qū)位和價格存在更多挑剔。

在西方經濟學中我們會得到很多理論如：杜能原理、同心圓理論由伯吉斯（E.W.Burgess于1925年總結出來的）、扇形理論（Sector Theory）霍伊特（Homer Hoyt）于1939年創(chuàng)立的、多核心理論最先是由麥肯齊（R.D.Mckenzie）于1933年提出的，然后被哈里斯（C.D.Harris）和烏爾曼（E.L.Ullman）于1954年加以發(fā)展等。

下面我們我們通過這些理論來看一看房地產住宅投資區(qū)位的選擇。

我們知道消費者在購房中主要考慮的是方便程度；當然這是人所共知的，由此我們想到了西方經濟學的的一些理論如：杜能原理，在杜能原理中我們得到了公式

I=（P- C-SK）Q；I定義銷售收入、P農產品市價、C農產品成本、K為農產品交通時間耗費、S為運費

我們將公式重新定義為

R=P- C-K我們將其R定義為購房后的時間效用、P購房人每天可消耗的時間、C為購房后生活必需品的交通時間耗費、K為購房后的交通時間耗費（K實際上是兩個變量我們在下面討論）。如果市場價格P一定（一年內）在公式中有兩個變量C、K，那么消費者在討論購房時主要考慮的是C、K的問題了，這樣我們大家就一目了然了。

我們先來討論C（C為購房后生活必需品交通時間耗費）。在一般家庭消費中生活必需品支出占有重要地位，而生活必需品交通費用支出卻是不可忽略的。生活必需品在其他的文章中已交代的很清楚了，我要請調的是隨著人民生活水平的提高一些酒吧、餐廳和歌廳也走向百姓生活。當然在一些住宅一層的鋪面出租也能滿足一些消費者的需求，但對一些中層收入家庭來說這是不夠的，因為對大不分中層收入家庭來說他們愿意到較有檔次的地方消費，這合乎馬斯洛需求層次論。對大多數開發(fā)商來說占有較多的中層收入家庭的市場就意味著占有較高的市場占有率。我們也了解到生活必需品交通費用支出也在購房中起到一定的影響。

對于C（C為購房后生活必需品交通時間耗費）的理解我認為可以使用追求效率型模型，（尋找需求點與區(qū)位點間的總移動費用最大化――中值問題：總移動距離最小化的地點成為中值）目標函數 min Z=∑∑ aidijxij

約束條件：∑xij=1

yj―xij≥0

∑yj=P

xij=0，1；yj=0，1

式中，ai為地點i的需求；dij為地點i和地點j間的最短距離；

xij：地點i的居民如利用地點j的設施，則為1；否則為0；

yj：地點j布局設施時為1；否則為0

P為設施數

目的：使每個居民都能得到一個設施，其費用最??；最終居民與設施均達到效率最大化。

下面我們來談談K（K為購房后的交通時間耗費）。這里我們把SK定義為消費者關心的一些項目如：子女上學問題、到工作單位的交通便捷程度、到醫(yī)院、到父母居住地的距離等。我們先以子女上學問題為例來談談，假設子女上學問題在家庭中占主要地位，而需要照顧的子女一般為小學和中學。家長對子女在選擇就讀的學校一般為教學質量較好的學校，我們設它為B點、設居住地為A點、家長的工作地為C點。家長對上下班與接送子女所耗用的時間之和即為AB+CD。

AB+CD這一距離如何來確定呢，我們知道人保持某種狀態(tài)的時間是有限的，時間過長必然產生疲勞，從而就會放棄某種活動。根據測算，一般情況下兒童疲勞時間的極限為40分鐘～60分鐘，成人為90分鐘～150分鐘。普通人休閑步速為30米／分～40米／分（我們還可以以公交時間、出租車時間來計算。當然要看投資人的目標市場的選擇），那么我們得到150分鐘×40米／分鐘=6000米

一般這個時間為10分鐘～15分鐘（12點下班到兩點半上班減去吃飯午睡時間）。這樣我們就得到了以B、C點的一個橢圓。在這個范圍以內的任何一點都是較理想的。當然AB+CD所耗用的時間可以是代步工具所達到的。有人會提到寄宿學校，但我們都知道在這一時間無法達到的情況下是人們的被迫選擇。

對于K（K為購房后的交通時間耗費）的理解我認為可以將投資方即將選擇的區(qū)位看成是公共設施可利用追求效率型模型的目標函數 min Z=∑∑ aidijxij和最大覆蓋原理（指在距設施一定的范圍內，盡可能向更多的居民提供服務為目的，即距離各設施一定范圍內包含的需求地域最大化）。

目標函數 max Z =∑aizi――被覆蓋的人口最大化

約束條件：∑yj ―zi≥0――能夠覆蓋地點i的至少有一個以上

∑yj=P

zi =0，1；yj=0，1

式中，zi：地點i被設施覆蓋，則為1；否則為0；

yj：地點j布局設施時為1；否則為0

P為設施數

說明：被覆蓋的最大化人口，可以從該區(qū)位所在的常住人口加上新建小區(qū)可入住人口減去空值。這樣我們就的到了一個以K為半徑的圓通過其他西方經濟需理論如：

我們在這里只說到兩個因素加上其他的因素如到繁華得商業(yè)區(qū)、到醫(yī)院、到父母居住地和消費者的其他偏好我們就可以構建出以下的區(qū)位，在這一區(qū)域的則不屬于居住繁華區(qū)，即這一區(qū)域內為住宅的黃金區(qū)域，超過這一界限的對于消費者來講效益遞減。

對于商業(yè)物業(yè)來說若干個黃金住宅的區(qū)域就成了B、C點，B、C點構筑的橢圓也就成為商業(yè)物業(yè)的合理投資區(qū)位，而AB+CD所耗用的時間可以為在1小時～2個小時之間（星期六、日，一個家庭愿意耗用的時間）。

參考文獻：

[1]曹振良:房地產經濟學通論.北京大學出版社,2003.6

[2]王春生:房地產經濟學.大連理工大學出版社,2001.10

[3]曾詩鴻:西方經濟學.出版社:經濟科學出版社

[4]劉洪玉:房地產開發(fā).首都經濟貿易大學出版社,2006.1

[5]李王鳴葉信岳祁巍鋒:中外人居環(huán)境理論與實踐發(fā)展述評

篇3

每次看著安琪、安東抱著麥當勞的漢堡、薯條吃得不亦樂平，我就會問他們：“麥當勞是賣什么的?”兩個孩子每次都會被我的這個問題弄得很郁悶。

第一次問他們這個問題時，安琪咬了一口漢堡，鼓著腮幫子，嘴角拖著幾根生菜絲，漫不經心地回答說，“賣什么，就賣我吃的這個。漢堡!喏，還有他嘴里的蘋果派?！卑茬黜槺阒噶酥赴矕|。

“就這些啊?”我故意表現得很驚詫，希望孩子們能對問題有所發(fā)掘。

“當然不止這些!”安東接道，“還有麥樂雞、薯條、新地……嗯，漢堡有很多種口味，都是美國味的；派也有很多種，都非常好吃!”

“還有嗎?”我追問。

“還有很多呢!爸爸，你要開一家快餐店嗎?打聽得這么清楚!”安琪不耐煩了：“反正都是吃的嘛，也沒什么很特別的。我就是喜歡這里的口味?！?/p>

我沒辦法責備孩子們，那時候他們還小，還不能理解我問題背后的真正涵義。于是，只要他們吃麥當勞，我就問他們同樣的問題。問得久了，安琪、安東也意識到再說麥當勞是賣薯條、漢堡什么的挺沒有意思的，他們開始尋找新的東西。

“麥當勞的兒童套餐會搭售玩具，上回賣的是‘史努比’小狗玩具，這回好像是‘多啦A夢’，經常會翻新花樣的?！?/p>

“他們會有很好的服務，服務員的態(tài)度非常和藹，很熱情。這個也能算是他們的賣點之一吧?”

安琪、安東不斷地搜索新的答案，而我則是焦急地等待他們有本質上的認識。孩子母親有時候笑話我，說我拔苗助長，總是讓兩個孩子在很小的時候就去找什么商業(yè)上的規(guī)律，干嗎不讓他們好好地吃頓麥當勞!不過我不愿意放棄這種訓練，越是長久的探索積累，越能讓孩子們對事物有更深刻的認識。

有一次，安琪在回答這個問題時忽然提到不管是在哪個國家，也不管是哪個城市，只要是麥當勞的店，地板、桌椅、餐具、工作人員的制服，餐牌的格式……所有的一切一推門進去都是一樣的用餐環(huán)境!

我心里一亮，忙問她這種現象和其他的商品有何相似之處。

“KFC!”安東插嘴。

我搖搖頭：“換一個別的種類的產品?！?/p>

“我覺得很多日本的品牌電器都是這樣，一看風格就知道是哪個品牌了?！卑茬魉伎贾f。

我欣慰地笑了：“這回終于算是撥開云霧見晴天了。我一直問你們就是要的這個答案，麥當勞不僅僅是賣快餐，而是在賣品牌?！?/p>

后來我們在北京王府井最繁華的街頭看到一家麥當勞餐廳，于是我再次問安琪、安東：“麥當勞餐廳都建在什么地方?”

他們順口答出：“人多和熱鬧的地方。”

“為什么要到這些地方呢?”我步步緊逼。

“容易掙錢啊!東西能賣得出去，地段好呀!”

我笑了：“是呀，這么好的地段，麥當勞能夠在全世界擁有很多好的地皮，他們會賺多少錢啊?”

安琪、安東一聽恍然大悟：原來，麥當勞還是一個隱形的房地產商。

在20世紀80年代末，麥當勞進駐中國，在北京開設第一家分店時選擇了北京東單大街與長安街接口處的黃金地段。那時候的中國人基本沒幾個知道土地或黃金地段是個金娃娃，把很好的地段給了麥當勞。沒多久，王府井改造，麥當勞僅因店面拆遷的補償就賺得盆滿缽滿，那一刻才有人知道麥當勞作為房地產投資商眼光之犀利。

麥當勞創(chuàng)始人雷?克羅克曾在德克薩斯州立大學MBA班詢問那些高材生們：“我的麥當勞是賣什么的?”正在學生們?yōu)槿绱撕唵蔚奶釂柛械侥涿顣r，克羅克給出了一個令他們驚詫不已的答案――麥當勞的真正生意是經營房地產。

篇4

從2005年開始，國家就開始加大控制投機和抑制房價的力度，但是成效并不顯著?？偫碓?012年政府工作報告中強調，要嚴格執(zhí)行并逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施，進一步鞏固調控成果，促進房價合理回歸。這表明，投機與房價已經成為制約房地產市場健康發(fā)展的關鍵因素。本文認為，調節(jié)房價和抑制投機成效不大的原因在于現有房地產的制度缺陷，要解決投機與房價兩大問題，必須系統(tǒng)全面反思房地產業(yè)市場化的歷史過程，找準體制缺陷，明確新的改革方向和重點。

一、中國房地產業(yè)改革的基本路線與成就

中國房地產業(yè)改革的歷史起點是傳統(tǒng)計劃經濟體制下的房地產制度。其基本特點：一是房地產產權公有；二是國家計劃，即國家統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建房、統(tǒng)一分配；三是福利化分房，即房地產使用者只需交納象征性的房屋維修租金。到20世紀70年代末期，這種體制已經積累了嚴重的弊端。一是由于房地產開發(fā)建設只有投入沒有產出，財政補貼日益增加，國家背上了沉重包袱。二是居民住房日趨緊張，不能滿足居民日益增長的住房消費需求，住房問題逐漸成為嚴重的社會問題。三是由于公有財產的產權管理較為混亂，造成違章占地和私搭亂建現象嚴重，城市管理越來越難。四是由于產權公有機制造成使用過程中損毀，折舊年限較短，資產流失嚴重。由此可見，這種體制已經難以為繼。

中國傳統(tǒng)房地產制度的上述特點決定了中國房地產改革必須沿著三條基本路線展開，即打破住房公有制，推行住房私有化，實行居者有其屋；打破計劃分配體制，實行市場化；打破福利分房制度，實行住房商品化。

在實行住房私有化層面，1979年，溫州、福州、杭州、無錫等市和黑龍江省部分城鎮(zhèn)，分別試行了組織私人集資建房和“私建公助”、“公建民助”等辦法，由此開始啟動住房私有、居者有其屋的進程。當前，根據建設部公布的資料，中國城鎮(zhèn)家庭80%擁有自有住房，農村100%有住房，住房自有率在全世界是最高的。盡管中國居民擁有的住房質量和面積與世界發(fā)達國家存在較大差距，同時，住房自有成為居民的巨大生活負擔，但中國居民住房自有率正在不斷提高，房產開始成為居民的重要資產。

在實行市場化方面，通過打破住房計劃體制，實行住房的市場化購買，中國逐漸形成了市場化建房、市場化分房、市場化銷售、市場化定價等一整套住房市場化體制機制。這套機制盡管是造成高房價、住房分配不均、房地產泡沫、房地產投機等問題的體制原因，但市場化形成的多元化住房建設投資格局，是當代各國解決住房問題的普遍體制，為進一步解決住房問題奠定了制度基礎。

在住房商品化方面，1979年，吉林、廣西等地率先實行國家投資建設住宅出售給居民，住房商品化改革的步伐逐漸展開。1984年，國務院要求大中城市逐步擴大商品化住宅的建設，住房商品化進程加快推進。特別是20世紀90年代后期取消福利分房以后，中國的住房商品化取得實質性進展，商品住房市場成為社會主義市場體系的重要組成部分。

總體上看，30多年的改革取得了重大成就。中國已經基本建立與社會主義市場經濟體制相適應的住房體制基本框架；城鎮(zhèn)居民住房基本實現自有化和商品化，商品房、限價商品房和廉租房等住房供應體系正在形成；多元化投資、持續(xù)化融資、專業(yè)化服務、市場化分配等市場化機制基本形成；房地產業(yè)迅速崛起，成為國民經濟發(fā)展的重要產業(yè)。

二、中國房地產改革的問題與反思

由于改革中出現了偏差，中國房地產改革與發(fā)展也出現了一些嚴重的問題。一是房價過高。根據中央電視臺2011年10月“經濟生活大調查”的結果顯示，47.74%的民眾將住房列為家庭最主要的困難，31.46%的民眾最期待政府解決住房問題。根據清華大學政治經濟學研究中心2012年3月22日的一項研究報告顯示，中國城鎮(zhèn)房價收入比已經高達12.07，一線城市房價收入比高達25.25，而國際上認為適宜的房價收入比為6—8，可見，我國城鎮(zhèn)住房房價收入比嚴重高企。時至今日，高房價仍然沒有得到有效控制。正如2012年“兩會”期間總理指出的：“一些地方房價還遠遠沒有回到合理價位。”二是投機過盛。以1992—1993年房地產泡沫為例，1992年全國共有房地產企業(yè)12400家，但有實際開發(fā)業(yè)績的房地產企業(yè)僅為7066家。浙江省1993年7月底有195家合資房地產企業(yè)，27家外商獨資房地產企業(yè)，但外資的實際到位率僅為20%。1992年全國共有空置商品房1836萬平方米，空置率超過30%。海南省1988年住房平均價格為1350元／平方米，1991年為1400元／平方米，1992年則猛增至5000元／平方米，比1991年增長257%。1993年上半年房地產價格達到7500元／平方米。

當前，學術界和決策界多將房地產價格高企和投機旺盛的原因歸結為房地產體制之外的原因，例如土地制度方面的城鄉(xiāng)土地分割、政府壟斷土地、土地財政；住房金融制度方面的商業(yè)性住房金融體系單一、政策性金融與保障性金融不匹配、公積金制度設計不合理；稅收制度方面的缺乏針對保障房投資融資的稅費減免政策；中央與地方在房地產宏觀調控方面的職責劃分不清、缺乏對房地產市場監(jiān)管和住房保障方面的硬性規(guī)定等。

本文認為，上述原因都只是房地產體制之外的原因，房價高企和投機旺盛的根本原因是房地產體制內的原因，即30多年的改革出現的一些偏差導致的住房體制缺陷。具體來講，一是在房地產業(yè)的定位方面，過度賦予房地產業(yè)經濟發(fā)展功能，特別是在擴大內需的背景下，房地產業(yè)被當做國民經濟的支柱產業(yè)，被賦予重大的經濟功能。二是在住房供應體系方面，過度強調商品化，相對忽視保障化。盡管1994年和1998年，國家先后出臺了市場化與保障化相結合的一體化住房供應體系，但是廉租房、經濟適用房建設在許多城市進展緩慢，形成了房地產商品化過度和保障化不足的局面。三是在住房開發(fā)制度方面，開發(fā)公司制導致住房開發(fā)市場的壟斷，城鎮(zhèn)居民合作建房與自建住房、郊區(qū)農民經營性建房被禁止，加上開發(fā)公司采取預售制，可以利用銀行貸款和購房者預付款進行開發(fā)，實際上是將風險轉移到銀行和購房者身上。四是在住房分配方面，建立了住房分配貨幣化制度，但是沒有建立貨幣化分配與房價增長同步同比增長的機制，工薪階層住房補貼難以隨房價一同提升。五是在住房交換制度方面，由于租賃市場嚴重滯后，多數居民不愿租房，擁有住房者缺乏出租動力。正是由于這些體制缺陷，形成了推動房價上漲和投機旺盛的體制基礎和體制力量，如果不進一步整體完善房地產體制，深化相關配套改革，消除這些體制缺陷，就難以從根本上消除房價高企和投機過度的體制基礎。

三、中國房地產業(yè)改革的未來指向

當前，中國人均GDP跨上5000美元臺階，正在邁向全面小康社會，全社會住房需求呈現旺盛態(tài)勢，同時，伴隨城市化的深度推進，中國住房產業(yè)具有巨大的發(fā)展空間。中國房地產業(yè)處在向新的階段發(fā)展的轉折點上，應該在進一步堅持房地產宏觀調控的同時，基于全面系統(tǒng)的反思和規(guī)劃，明確中國房地產制度改革的未來走向。

首先，確立正確的改革方向。30年多年來中國房地產制度改革的成功歸結為市場化，而問題則出在過度市場化。具體來說，在房地產市場化方面出現了幾個偏差：一是過度強調住房的投資品性質，相對弱化了住房的消費品屬性；二是過度強調了住房的私人品性質，相對忽視了住房的準公共產品屬性；三是過度強調了住房分配的市場化特性，相對忽視了住房分配的保障性特性；四是過度強調了房地產業(yè)的經濟功能，相對弱化了房地產業(yè)的社會保障與社會公平職能。

在未來的改革中，要在繼續(xù)推進房地產改革的同時，糾正房地產市場化的上述偏差。一是要確立住房的消費品主體屬性。按照經濟學的基本原理，住房是勞動者及其家庭成員最基本的消費資料，其基本功能是為勞動者提供生產和再生產勞動力的場所，住房作為投資品的功能是派生的。二是要強調住房的準公共產品屬性。在社會主義條件下，居住權是社會成員的基本人權，是社會成員全面發(fā)展的基本物質條件，國家和社會有保障每一個社會成員和家庭享有基本居住權的義務。因此，住房既是私人品，又具有準公共產品的屬性，不能完全市場化。三是要加大保障性住房供給體系的建設。從國外經驗來看，保障性住房是確保社會成員享有基本居住權的重要途徑，是遏制住房過度投機的基本手段。四是不僅要將房地產業(yè)作為經濟發(fā)展的支柱產業(yè)，更要將房地產業(yè)作為民生發(fā)展的支柱產業(yè)。在當前階段，要更多地強調房地產業(yè)作為民生發(fā)展支柱產業(yè)的屬性，加大對保障性住房建設財政、金融和稅收支持力度。

其次，完善房地產制度與體制。一是加快構建保障性住房綜合體系。加快推進廉租房、經濟適用房建設，形成與中下等收入群體需求與支付能力相適應的保障房供應體系、分配體系、融資體系、資助體系和調控體系。二是加快構建住房綜合配套體系，包括建立“產權多元、自有為主”的產權制度，“基金主導、多元開發(fā)”的開發(fā)制度，“租售并舉、先租后買”的租售制度，“一戶一房、抑制投機”的消費制度，“以錢為主、錢物分離”的分配制度等。

最后，加快推進房地產體制外配套改革，包括加快收入分配制度改革，提高中等收入者比重，提高低收入者群體收入；加快政府體制改革，加大各級政府事權、財權整合度，逐步削弱土地財政的基礎，提高土地收入返回住房開發(fā)的比重；建立中央與地方“責權對稱、分工負責、科學問責”的宏觀調控、市場監(jiān)管和住房保障的管理體制，促進各級地方政府加大保障性住房的建設力度等。

【參考文獻】

篇5

“多年調控并沒有收到良好的效果，其根本原因在于，調控是在試圖用政治和道德的觀點來解決復雜的經濟學問題?！崩顟?zhàn)軍認為多年來每一輪的房地產宏觀調控政策都不是新的政策，而是之前失效或未落實的原有政策的拼接和重組?！罢咭皇謮盒枨?，一手壓供給，并不符合科學發(fā)展觀，也不符合經濟規(guī)律，非但無助于房價的壓制，反而推動了房價的上漲?！?/p>

雖然房地產業(yè)和市場本身存在著各種問題，一些問題也不是中短期內所能解決的，但李戰(zhàn)軍認為其總體仍然處于健康的狀態(tài)。“中國房地產市場是一個中國老百姓不斷改善住房需求的市場，其發(fā)展歷程總體上是順暢和穩(wěn)定的，并非是一個充滿泡沫和投機的邪惡市場。所謂的房價泡沫不能簡單歸結于房地產業(yè)和企業(yè)本身，主要因素是多年來中國人民幣和信貸的規(guī)?；l(fā)。長期存在著通貨膨脹，造成了包括房子在內的所有商品都在漲價。而房產作為投資保值增值的最好載體之一，也備受老百姓的青睞。”

到2013年一季度，中國M2余額已經達到103萬億元。近幾年，我國新增貨幣貸款規(guī)模一直處于每年7～9萬億元的水平。這些經濟數據都處于世界最前列。

“作為投資品的商品住宅，正成為吸納沉淀超發(fā)貨幣和實現老百姓家庭財富穩(wěn)定的最好載體?！崩顟?zhàn)軍認為，樓市的泡沫其實是替人民幣的超發(fā)“背黑鍋”， 去年我國商品房和商品住宅價格上漲的幅度在7.6%到8.4%之間，這個幅度基本上相當于我國GDP的增長速度，但又高于CPI的增長速度。如果將房地產行業(yè)放置于我國同步上漲的經濟大環(huán)境之中，整個行業(yè)總體上仍然是健康的，房價的上漲幅度在可控可接受的范圍之內。

新型城鎮(zhèn)化并非房地產

“不能將中國的新型城鎮(zhèn)化建設等同于房地產新一輪的開發(fā)機遇。新型城鎮(zhèn)化建設的主要目的是要消除中國社會兩元結構，解決機會公平和發(fā)展正義的問題，其中核心的是提供農業(yè)、農村和農民的發(fā)展出路，實現城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展?！睂τ谀壳罢谕七M的新型城鎮(zhèn)化建設，李戰(zhàn)軍認為，不能將房地產業(yè)的發(fā)展簡單等同于城鎮(zhèn)化建設，更不能認為城鎮(zhèn)化建設就是要依靠房地產業(yè)。

李戰(zhàn)軍分析認為，我國城鎮(zhèn)化需要解決的是長期積累的社會、經濟、生態(tài)等復雜問題，絕非房地產業(yè)一己之力能夠完成?！爱斎?，城鎮(zhèn)化的建設過程也必將給中國房地產業(yè)提供新的發(fā)展契機和平臺。正確認識產業(yè)定位和企業(yè)定位，是中國房地產業(yè)發(fā)展長盛不衰的基本要求。”

“房企參與城鎮(zhèn)化建設是一個大趨勢，同時也要對過去三十年我們城鎮(zhèn)化的發(fā)展道路進行反思和創(chuàng)新?！崩顟?zhàn)軍指出，首先需要解決的是農村集體土地的市場出路問題。要讓農民在城鎮(zhèn)化的發(fā)展過程當中基本利益得到保障，工作權益得到保護，長遠權益得到實現，滿足城鎮(zhèn)化發(fā)展中所要求的土地轉型、產業(yè)轉型和勞動者轉型。重點要解決集體土地在城鎮(zhèn)化建設中的市場流轉不通的問題。對于符合規(guī)劃要求，按照法律法規(guī)程序走下來的農民住房，也需要給予確權登記。實現其土地和房屋的市場價值。

其次，對于房地產企業(yè)來說，需要解決發(fā)展定位和服務定位。在中小城鎮(zhèn)實現房地產開發(fā)，對于很多房地產企業(yè)來說并不陌生。但是，既要滿足城市人口的分流，又要解決原有農民的工作居住環(huán)境的提升，做到和諧發(fā)展并不是一樁簡單的事情。房地產企業(yè)要將原有城市客戶的服務對象，擴展到包括原先農業(yè)人口的新型服務對象。

篇6

中國當前的經濟學研究有著學科泛化的傾向：在相當程度上缺少方法和范式的通約，缺少基本陳述的約定；在知識背景和理論訓練方面，則缺乏一種學科的技術規(guī)定性。

1979年以后，中國以經濟建設為中心，開始經濟體制改革，國民經濟持續(xù)高速增長。在這一過程中，經濟學的社會需求增大，經濟學逐漸成為社會科學中的強勢學科，即所謂的“顯學”。而且，經濟學的研究成果、學術觀點、政策建議，在相當程度上影響著政府的改革政策選擇乃至經濟社會發(fā)展方向。由于社會需求增加，大學的財經類專業(yè)成為熱門專業(yè)，幾乎所有綜合性大學乃至理工科大學都設置了財經類院系和專業(yè)。

然而，在對經濟學“需求”和“供給”的膨脹中，經濟學的學科性質、學科界定、學科規(guī)范卻處于相當程度的迷亂中。中國的經濟思想原本就缺乏實證思維的傳統(tǒng)，加之學科分界不清晰、理論訓練不正規(guī)，致使中國經濟學研究和經濟分析缺乏足夠的科學性。

武漢大學哲學學院汪信硯教授曾在《光明日報》上發(fā)表過《人文學科與社會科學的分野》一文，指出中國現行的學術體制和學科分類系統(tǒng)將“人文學科”(humanities)和“社會科學”(soccial science)混同為“人文社會科學”是很不恰當的。我也同意他的這種講法。因為，人文學科不屬于“科學”(science)，它是一種以“人學”為旨趣的“價值體系”，其思維方式是非實證的，即非“規(guī)范的”，其所研究的命題都是“價值命題”。而社會科學(包括經濟學、政治學、社會學、法學等)屬于“科學”范疇，是一種以“物學”為旨趣的“知識體系”，其思維方式是實證的，研究的是“事實命題”而非“價值命題”。根據科學思維的要求，社會科學研究應致力于趨向價值中性，擺脫“價值負荷”，以符合實證性和可證偽性。

根據科學方法論，科學是人的一種有條件的認知過程?？茖W理論是一種公理化系統(tǒng)，理論語言、基本定理、對應規(guī)則應該具有統(tǒng)一的認識論意義?？茖W研究對知識背景、知識結構、理論訓練有選擇標準和定向標準，理論要明確、可識別、給出信息量，這就是范式要求和可證偽要求。而經濟學，正是在方法論上接受了證偽主義和科學研究綱領，實現了所謂“研究框架的進步”，使經濟學理論研究更符合公理化、體系化、邏輯化特征。

經濟學需要框架約束

經濟學是一個科學理論體系，所以是有嚴格的框架約束的。同樣，對經濟學、經濟學者的批評也不能沒有學科框架約束。不然，討論根本無法展開，經濟學界也只能“集體失語”了。

近年來，房地產市場是經濟學領域的一個熱點論題。對此論題，有從和諧社會角度討論的，有從居住權利角度討論的，有從貧富角度討論的，更有從立黨為公、執(zhí)政為民的高度討論的；有的論者掏心掏肺地要房地產市場以滿足低收入階層的需求為己任……尤其是對北京、上海等城市的房地產市場，各方論者更是興趣所致，連篇累牘地發(fā)表“空對空”的分析文章。

其實，房地產市場具有很強的區(qū)域性，也有很強的專業(yè)性。對研究工作而言，亦有一定的信息量要求和理論訓練要求。如果是作經濟學分析，還需要有具備一定的約束條件的分析框架。雖然，“人的居住問題”不單是經濟性的，還是社會性的、政治性的、文化性的，可以從多種學科角度討論。但若是具體到房地產市場本身，則基本上是一個經濟論題，要求在經濟學的框架內討論。

面對所有人群幾乎是無限的改善居住需求，市場的甄別機制是支付能力。隨后，當價格被市場發(fā)現、決定之后，在價格面前，不論哪一個階層，有無級別，是否名流，統(tǒng)統(tǒng)不管用，只看支付能力，這就是市場經濟的平等性。只要價格不控、扭曲，它所包含的信息就是最全的，它所引導的資源配置就是最有效率的。市場在公平與效率的平衡上確實可能有缺陷，但市場機制終究還是比任何其他機制更公平。而且，由于市場的甄別機制是支付能力，就會激勵人們努力提高自己的支付能力，社會經濟也會因此發(fā)展。

當然，市場不可能解決所有問題。房地產市場也不可能滿足各個層次收入者改善居住的需求，這就是市場失靈的表現了。所以，為低收入者改善住房條件基本不是一個市場問題，而是一個社會保障問題，是政府職能問題。為此，政府可以利用某些市場手段來幫助解決這一問題，如美國政府成立的“房地美”、“房利美”等房地產金融機構?？梢?，經濟學研究如果沒有學科框架約束，那就只能是一種“辯術”或文字游戲，與科學無關，與應用亦無關。

然而，時值21世紀初，中國學術界仍未確定這樣一種學術規(guī)范或者學術思維，人們的分析、討論、批評基本上沒有學科框架上的約束。但是，在經濟學框架中，市場就是市場，它天生沒有特殊階層利益取向，也不可能被“調控”為特殊階層利益服務，否則就不能稱其為市場。同理，在經濟學框架中，經濟學會先假設收入和財富積累都是合法的，隨后再在此前提下討論收入分配問題。如果說收入和財富積累是由非正當行為獲致的，這就超出了經濟學框架，已不再是一個經濟學問題，而是一個法律問題或政治問題了。

經濟學的框架約束是很嚴格的。如果把框架放松，經濟學的解釋力就會大大下降。除非出現類似交易成本理論、理性預期理論、信息經濟學等理論上的進步。人當然不僅僅是經濟動物，人的行為是多方面的，人的精神世界是豐富的，人的思想也是復雜的。但是，經濟學只分析人的經濟行為。在經濟學框架中，人的經濟行為基本可以處理成收益與成本的計算，即價格比較。如果橫插一杠子，以人的其他社會行為規(guī)范來指責經濟學的功利性，甚至指責經濟學“不講道德”，那就實在是風馬牛不相及了。

此外，經濟學之所以比較有活力、有科學性，是因為它非常注重從其他學科尤其是自然科學汲取方法論養(yǎng)料。正因為經濟學是一個科學理論體系，所以是有嚴格的框架約束的。同樣，對經濟學、經濟學者的批評也不能沒有學科框架約束，不能沒有一種“專業(yè)基本素質”的訓練和“科學共同體”在話語系統(tǒng)、概念系統(tǒng)方面的約定。不然，討論根本無法展開，經濟學界也只能“集體失語”了。

以收入分配分析為例

經濟學與其他社會人文學科在一些問題上的觀點及觀念分歧，不在于道德準則或道德目標，而在于認識論和方法論上的差異。

進入21世紀以來，特別是2005年以來，中國社會科學界、人文學界的不少學者針對“收入分配差距擴大”發(fā)表了不少包含道德訴求的文章。由于參與討論的學者學科背景各異，因而，分析視角和分析框架各異，得出的結論差異也很大。

的確，收入分配不單是一個經濟問題，還是一個社會問題。每個社會成員都可以以自身的利益立場、知識背景、信息獲得為基礎對此發(fā)表言論。但收入分配根本上是一個經濟問題，對此的討論也基本上應在經濟學的框架中展開。不然，泛學科的、情緒化的所謂“學術討論”不僅容易缺乏客觀的判斷標準，難以達到科學意義上的共識，還可能會影響公眾輿論，進而影響政治、經濟乃至社會發(fā)展進程。所以，我認為，經濟學與其他社會人文學科在一些問題上的觀點及觀念分歧，不在于道德準則或道德目標，而在于認識論和方法論上的差異。

經濟學所稱的效率是經濟效率。經濟效率包括生產的效率和交換的效率。生產效率的檢驗標準又是唯一的，即以最小成本生產；交換效率的檢驗標準也是唯一的，即沒有人能夠在不使別人受損的情況下使自己受益。經濟學一般均衡理論認為，在“生產者和消費者往往具有最大化理性”以及“市場價格信息完全”這兩個約束條件下，競爭性市場體系會達到經濟效率，并實現長期經濟增長。根據經濟學的邏輯，效率是引致財富凈增長的源泉，而競爭性市場體系則是達到效率的通道。但如果引入公平這個概念，分析就變得復雜。因為，如何定義公平以及如何操作公平是一個難題。

經濟學教科書曾給出了四種關于“公平”的定義：平均主義――社會所有成員得到相同數量的產品；羅爾斯主義――使社會中境況最糟的人的效用最大化；功利主義――使社會所有成員的總效用最大化；市場主導――認為市場結果是最公平的。因為根據經濟學方法，任何一項選擇都是有成本的，所以比較了以上各種選項的成本，大多數經濟學家選擇了功利主義對公平的定義。當然，也有一部分經濟學家會選擇市場主導的公平觀點，認為競爭性市場進程的結果是公平的，因為它總會獎勵那些最有能力和工作最努力的人。

大多數經濟學家之所以選擇功利主義對公平的定義，是因為這種定義與經濟學的效率標準是相吻合的。經濟學認為，如果一個人財富的增加不是以他人財富或效用的受損為條件，那么這種個人財富的增加會引致社會總福利的凈增長，因而是有效率的。這一判斷標準就是經濟學中經常使用的“帕累托最優(yōu)”。如何達到“帕累托最優(yōu)”?經濟學的回答是：自由公平的交易。

以上分析所要說明的道理是簡單明了的：經濟制度與社會財富增長有直接的關聯，有效率的社會制度安排將引致社會財富的凈增長。而一個有效率的制度應當是一個能保證自由公平交易的制度。經濟中運用非自由公平交易手段而獲益的空間越小，這個制度越有效率，個人財富的增加越能同時引致社會財富的凈增長。反之，如果個人財富可以通過非自由公平交易獲得，那么這個制度就是無效率的。據此理念，一個社會可以在資源稟賦條件不變的情況下，通過制度變革極大地提高社會財富的增長速度，推進經濟社會的進步。這也是經濟學所揭示的市場經濟制度之價值所在。實際上，效率優(yōu)先、兼顧公平的分配原則既反對平均主義，同時也關注收入差距懸殊問題。在這種原則看來，平均主義與收入差距懸殊都是分配不公的表現。因此，我認為，必須在經濟發(fā)展的基礎上討論收入分配問題。第一，以收入分配為表象的利益關系調整是與經濟發(fā)展相聯系的，收入差距擴大是在絕對收入水平總體上升、貧困人口持續(xù)減少的條件下發(fā)生的。第二，當經濟發(fā)展到一定水平之后，社會應更加關注收入差距問題，也將更有經濟能力、手段來調節(jié)收入分配關系，促進共同富裕。第三，調節(jié)收入分配關系不能摒棄效率原則，不能損害經濟發(fā)展這一基礎。因為收入分配調節(jié)的目的是共同富裕，不是共同貧窮。

如何看經濟學的不同流派

大抵從上世紀80年代開始，“新自由主義”及“新自由主義經濟學”這兩個名詞在中國頻繁出現，學術界及經濟思想界對新自由主義的哲學思想、政治學思想及經濟學思想進行了大量的引進、研究和討論。

尤其是進入了21世紀，隨著經濟全球化的發(fā)展及中國改革開放的深化，有關新自由主義經濟學的討論漸趨熱烈。但在這些激烈的討論中，不少論者對新自由主義經濟學的理論淵源、學派形成、治學基礎、主要觀點把握得并不準確，有些理解甚至是錯誤的，爭議的一些論題及觀點也多有“泛學科”色彩。例如，“新自由主義”在中國理論界的表現是：私有化的所有制改革觀、多要素創(chuàng)造價值的分配觀、完全否定國家計劃的市場改革觀、主張一切產業(yè)都無須保護，等等。

篇7

引言

人民幣匯率和房地產價格的變動對于我國經濟發(fā)展具有重要的意義，特別是在全球經濟一體化的現今，人民幣匯率和房地產價格的改變所帶來的影響更為舉足輕重，房價與匯率的研究是當前中國經濟形勢的熱點，自2005年的匯改以來，人民幣持續(xù)小幅升值。據國家外匯管理局公布，2005年7月美元對人民幣折算率為8.28，而2016年7月為6.65，下降了19.7%。與此同時，我國房地產產業(yè)發(fā)展十分繁榮，十余年來房價雖有所波動，但總體上漲的趨勢并未被掩蓋，持續(xù)高漲。在當今經濟金融一體化趨勢下，資產價格與匯率的關系愈發(fā)密切，學術界開始關注人民幣匯率與房地產價格之間的互動關系，該研究對于防范風險以及穩(wěn)定金融體系有著非常重要的理論及現實意義。但在復雜的經濟條件下，房地產價格與人民幣匯率間極有可能存在非線性關系，因而經濟學者們在研究該問題時經常會選擇使用一種計量經濟模型。1980年由克里斯托弗?西姆斯（1980）提出的向量自回歸模型（簡稱VAR模型）。VAR模型簡而言之，便是把系統(tǒng)數據中每一個的內生變量都作為系統(tǒng)所有內生變量的滯后值的函數所構建出的模型，早期的VAR模型是由Sims提出的簡約式的VAR模型，隨著經濟學研究的需要，VAR模型逐漸演變發(fā)展出MS-VAR模型、PVAR模型和FA-VAR模型等等。對于人民幣匯率和房地產關系的研究，很多經濟學者都選擇使用不同的VAR模型作為工具達到不同的研究目的，可以是用于考慮與實際經濟情況相吻合，也可以是為了克服數據限制，甚至是用于作為數據分析預測的基礎，不同的研究目的和研究思路對于VAR模型的使用方式不同，本文通過對使用了VAR模型來研究人民幣匯率和房地產關系的文獻進行綜述，整理了基于該研究課題下，各種VAR模型在經濟學者使用下的不同研究方向、思路和不同結論，希望通過兩大部分的文獻綜述，能夠對使用VAR模型來研究該課題的研究文獻的思路和進程有了解和啟發(fā)。

一、基于匯率和房地產關系研究下的VAR模型綜述

為克服傳統(tǒng)的經濟計量方法的估計和推斷的不可靠性，Sims（1980）提出回歸系統(tǒng)中內生變量的滯后值，估計內生變量動態(tài)關系的VAR模型。然而VAR模型不考慮結構性的經濟沖擊，因此Blanchard和Quah（1990）加入了內生變量的當期值的SVAR模型，使之更符合實際情況。非線性科學理論的發(fā)展促進Hamilton（1990）提出MS-VAR模型，用于描述經濟周期的不同特征和規(guī)律。因VAR模型在數據量上有限制性，其空間個體也有異質性，Pesaran和Smith（1995）擴展了基于面板數據，運用面板分析并向空間計量擴展的PVAR模型。VAR模型不能處理較多的經濟變量，而現如今需要考慮的經濟因素越來越多，原有的VAR模型不足以反映經濟政策在經濟發(fā)展以及推動經濟系統(tǒng)的真實效果，Bernanke（2005）構建出FAVAR模型，通過多變量和大數據，有利于全面反映真實的經濟情況和變量之間相互影響的動態(tài)關系。VAR模型的參數隨著時間的推移而變化，但傳統(tǒng)的VAR模型在描述多變量之間的互相作用有較大限制，帶有隨機波動的時變參數的TVP-VAR模型也由此產生。

總而言之，VAR模型自提出后便不斷被探索、質疑和創(chuàng)新，越來越貼近真實的經濟發(fā)展狀r，在處理非線性、多變量以及空間計量方面有了較大的改進。

而在研究匯率與房地產價格關系時，構建VAR模型可以提高實證研究的有效性，運用協(xié)整、格蘭杰因果檢驗能夠對房價和匯率之間的關系進行分析。SVAR模型能夠區(qū)分不同沖擊的影響，構建SAVR模型能夠精確地查找到模型系統(tǒng)各個變量的結構關系。因為匯率與房地產價格的波動具有非線性特征，因而在研究匯率與房地產價格關系時，構建MS-VAR模型能夠表現出不同時期匯率與房地產價格波動的特征。由于匯率與房地產價格兩個變量具有時效性，構建PVAR模型能夠把兩個變量看成一個內生系統(tǒng)，真實地反映變量之間的互動關系，并能分析出匯率與房地產價格的關系和影響程度。由于VAR模型變量處理少，信息量有限，而選取FAVSR模型能夠分析房地產價格與匯率之間的傳導機制，更好地得出實證分析的結果?？紤]到匯率與房地產價格兩個變量的時變性，構建TVP-VAR模型能夠分析匯率與房地產價格兩個變量的持續(xù)變化過程，從而更加靈活而顯著地觀察到相關變量間的時變性。下文中，我們將對相關文獻進行分類綜述，由此能夠更好的了解經濟學者們在研究人民幣匯率和房地產價格關系時，對于使用各種不同的VAR模型的研究方向，研究思路以及研究過程。

（一）VAR模型

該部分所綜述的被學者用于研究匯率和房地產價格的VAR模型是1980年由克里斯托弗?西姆斯提出的簡約式的VAR模型，國內很多學者在研究該問題時會選擇使用簡約式的VAR模型，研究過程較為簡便，重點在于建立VAR模型前必須進行平穩(wěn)性檢驗或者數據調整確定研究數據為一組平穩(wěn)的數據，以及選擇確定出最優(yōu)的滯后階數。

陳香蓮（2009）利用VAR模型對上海和深圳的地產指數與人民幣名義匯率的關系進行了實證檢驗分析，特別的，她選取了2001年9月到2009年2月股市和匯市的共873組日數據作為樣本進行分析，她對選取的樣本數據以此進行了單位根檢驗，協(xié)整檢驗以及格蘭杰因果檢驗并采用了AIC和SC值最小作為標準，得出最佳滯后期為2，由此建立了VAR（2）模型進行脈沖響應函數分析對匯改前后的匯率與上海和深圳的房地產指數關系進行了實證研究。

陳婕，路靜，高鵬和董紀昌（2009）為分析自匯率改革以來，中國的房價與匯率之間的關系，選擇采用了2005年7月到2007年12月間共30組的樣本數據，同時考慮到雙邊匯率僅能反應一個國家的經濟關系，他們選擇采用實際有效匯率進行分析，基于無約束的VAR模型基礎上，同樣是通過了平穩(wěn)性檢驗，協(xié)整檢驗和格蘭杰因果檢驗確定了最優(yōu)滯后階數3，再進行脈沖響應分析得出相關結論。

呂光明和徐曼（2012）希望采用VAR模型對影響我國短期國際資本流動的因素進行分析，其中他們提出影響我國短期國際資本流動的三個重要因素分別為利率，匯率和資產價格；在研究匯率時，他們選擇了人民幣匯率變動率和人民幣匯率預期變動率作為VAR模型中的其中兩個變量，同時選擇了2002年1月到2011年6月的月度數據作為樣本，首先進行了模型變量的單位根檢驗，確保變量是平穩(wěn)的序列，緊接著根據Granger因果關系檢驗確定Choleskv分解順序，同時采用滯后結構檢驗得出滯后階數3，并對得出的VAR模型結果進行分析，包括脈沖響應函數分析和短期國際資本流動變化的方差分解，得知各變量在受到1各單位正向沖擊時的變化情況以及對短期國際資本流動變化的影響比率，由此推導出三種因素中哪種因素的驅動影響最大。

鐘晨（2015）把外商直接投資房地產（簡稱FDI）作為一個中間變量來考察人民幣匯率與房地產價格間的關系，出于對中國經濟發(fā)展不平衡的考量，他將房地產價格分為兩個指標：全國指標（即全國平均房價）和分類指標（東部加嗥驕房價，中部加權平均房價以及西部加權平均房價），同時匯率選擇采用2004年12月到2014年12月人民幣兌美元直接有限匯率的月度數據，并將其分為兩組其中一組代表了外商直接投資；首先對兩組數據進行了相關性系數分析，得出了兩組數據與匯率間皆存在正相關關系，接著對第一組數據進行平穩(wěn)性檢驗，確定其為平穩(wěn)序列后再進行Johansen協(xié)整檢驗和Granger因果檢驗，得出滯后階數為1后建立VAR模型進行相關分析，第二組數據作為第一組數據的對比分析，最終得出基于外商直接投資房地產的條件下，人民幣匯率與房地產價格間的關系。

李欣欣和劉海龍（2015）從國際資本流動對國內市場價格影響渠道的角度出發(fā)，研究匯率與房地產價格的關系，他們將國際資本流動的影響渠道分為：流動性渠道、貨幣政策渠道以及財富效應渠道，同時通過理論和實證分析分別研究三個渠道的影響程度，除此之外更考慮了經濟周期、巴拉薩一薩繆爾森效應、城市化進程等影響因素；為得出平穩(wěn)的樣本數據，他們首先進行了Census X12的季節(jié)性調整，再選擇建立VAR（1）模型進行估計，基于VAR模型的基礎上進行Granger因果檢驗，另一反面，他們分別對三個渠道進行穩(wěn)健性檢驗，觀察其變化程度，綜合兩方面的分析結果，得出相關的結論。

（二）SVAR模型

SVAR模型是在簡約式VAR模型的基礎上，考慮到結構性的經濟沖擊，為與實際經濟情況一致，Blanehard和Quah在1990年通過對簡約式的VAR模型進行修正而提出的結構性VAR模型，使用SVAR模型研究匯率與房地產的關系比簡約式的VAR模型更能夠與實際的經濟情況相結合。

Orjan Robstad（2014）在研究挪威的貨幣政策對房地產價格的影響時使用到了貝葉斯結構向量自回歸模型，先在基本的VAR模型基礎上，將參數使用最小二乘法進行估算，基于BIC、HQ和AIC測試，作者最終選擇了第二優(yōu)的滯后階數為2，同時，參考了Sims的簡約式VAR模型和還原形式的貝葉斯VAR模型后，作者希望使用三種不同的鑒定程序來確定貨幣政策的沖擊，因此他選擇基于貝葉斯向量自回歸模型（即BVAR模型）和結構向量自回歸模型（即SVAR模型）構建幾種結構性的貝葉斯向量自回歸模型；同時，他也像Uhlig（2005）一樣使用了標志限制來識別貨幣政策的沖擊，這相當于將一些變量受到結構沖擊導致的脈沖響應同期效果的標志上放上限制，由此進行分析。

（三）PVAR模型

PVAR模型是在傳統(tǒng)的VAR模型基礎上，為解決VAR模型對于數據的限制以及數據的差異化的缺陷，由計量經濟學家們進行改進提出的，在研究匯率與房地產關系時選擇使用PVAR模型能夠降低對數據的強度要求，同時控制差異個體，為研究分析提供一個較為靈活的框架。

CW Calomiris，SD Longhofer和w Mile（2012）為研究美國的喪失抵押品贖回權房產的價格及其在經濟上的重要性構建了PVAR模型。他們選取了1989-2009年的美國房地產價格季度數據以及止贖方程的五個變量，匯率是其中的變量之一，然后他們運用了Choleski分解法產生脈沖響應和方差分解，得出模型的平均擬合優(yōu)度，從而分析各經濟變量對房地產價格的影響。最后他們對結果進行穩(wěn)健性檢查，考慮各個變量對結果的影響，從而證明結果的穩(wěn)健性和可靠性。

為探索全球資產流動性，房地產價格與宏觀經濟的關系，ACesa-Bianchi，LF Cespedes和A Rebueei（2015）比較了房地產價格在發(fā)達國家和新興經濟體在商業(yè)周期中的表現。

首先他們比較了1990-2012年的無條件時刻，以及在小部分宏觀經濟和金融變量的交叉相關。接著他們探討特定沖擊下的資本流動。然后運用外部工具變量法，對Watson（2012），Mertens和Ravn（2013）在PVAR模型中，新興經濟體以及發(fā)達國家之間的這種沖擊進行分析。最后他們將兩個可能與金融摩擦和探索它們的相關性的全球性流通手段的傳動機制聯合起來，分析沖擊效應，得出全球性流通沖擊在發(fā)達國家和新興經濟體中，對房地產價格和消費的不同影響，以及匯率在房地產價格中的影響。

（四）MS-VAR模型

MS-VAR模型是非線性動態(tài)VAR模型的一種，最早由Hamihon（1990）提出，對于經濟研究，能夠更好的表現出經濟周期的不同特征和規(guī)律，如不同時期的匯率與房地產價格波動的特征。

劉杰、王定祥（2014）為分析人民幣匯率、資產價格與利率規(guī)則的區(qū)制轉換效應，構建了包括利率、產品缺口、通脹缺口、房價缺口以及匯率缺口的MS-VAR模型。

他們以2000年1月至2012年12月（月度數據）作為樣本空間，利用“三次樣條插值法”得到月度GDP，再用X12法排除掉季節(jié)因素并取自然對數；用同比居民消費價格指數代表通貨膨脹水平；用人民幣有效匯率代表匯率指標；用同比國房景氣指數代表房地產價格（以替代資產價格）；最后利用HP濾波得到產品、通脹、房價、匯率缺口。并以7天期銀行間同業(yè)拆借利率代表我國的市場基準利率。在數據基礎上，采用AIC、sc、HQ與對數似然值準則確定該VAR模型的最優(yōu)滯后階數為5階，區(qū)制個數為2，并根據檢驗結果選擇MSIH（2）-VAR（5）模型進行估計。除此之外又在不同區(qū)制下分別給四個缺口變量一個正向沖擊，分析了20個月內利率的累積脈沖響應。

李芳、李秋娟（2014）則建立了包括匯率、房價、以及國際資本流動這三個變量的MS-VAR模型。以2005年7月-2012年12月的月度數據為樣本，以即期人民幣兌美元匯率月度平均值為匯率；以月度環(huán)比的全國商品房平均銷售價格分類指數為房價；采用簡化的間接法估算短期國際資本流動量，取月末值，作為短期國際資本流動凈額。并利用ADF檢驗確定三個變量的平穩(wěn)性。進而采用Eview6.0軟件，并比較模型參數，確定MSH（2）-VAR（3）模型能去的最佳擬合效果。

基于該模型，采用Krolzig的OX-MSVAR包，在Givewin平臺進行模型參數估計，又利用Oxmetrics軟件劃分出兩區(qū)制并進行對比分析。最后利用脈沖響應考察系統(tǒng)內三個變量之間的短期動態(tài)沖擊關系。

王申、陶士貴（2015）考慮到由于央行對外匯市場的干預會影響國內流動性，所以貨幣供應量也應引入實證研究。因此，他們構建MS-VAR模型，以探討房價、匯率以及貨幣供應量三者間的非線性關系。

研究時他們選取了從2005年7月到2013年12月的102個月度數據作為樣本。房價變量為國內70個大中城市的新建住宅價格指數，匯率變量為美元兌人民幣的月平均匯率，貨幣供應變量為廣義貨幣供應量的同比增長。然后通過ADF單位根檢驗法檢驗通過了各個變量的平穩(wěn)性。

在模型選取時，根據SC、AC等信息準則，確定了該VAR模型的滯后階數為2階，區(qū)制個數為2。并在依據對所有滯后2階、2區(qū)制的MS-VAR模型的指誦畔⒌慕一步分析，確定了MSIH（2）-VAR（2）模型具有最優(yōu)的擬合效果。

選擇該模型之后，在GiveWin這一軟件平臺運用Krolzig（1998）的OX-MSVAR包進行了模型估計。在分析模型結果基礎上，又對比了兩個區(qū)制的波動情況，并且利用脈沖響應，分別給三個變量一個標準差的沖擊，比較了在兩個區(qū)制下響應的差異性。

（五）TVP-VAR模型

TVP-VAR模型是時變參數的向量自回歸模型，在研究經濟學問題時，能夠很好的克服隨著時間的推移，各種影響因素的改變，模型參數也會隨之改變的缺陷，能夠更好的觀察變量間持續(xù)變化的過程。

V Peretti，R Gupta和R lnglesi-Lotz（2012）為研究南非的房地產價格是否會影響消費和利率，其中包括研究房價沖突對貨幣政策帶來的影響時，選擇構建了TVP-VAR模型。他們選取了1966年1月到2011年2月各季度的樣本數據，然后分析包括實際消費增速，名義三月短期國庫券利率與實際房價的增長速度之間的宏觀經濟動態(tài)，并運用MCCM方法，得出隨機波動的TVP-VAR模型結果，由此進行分析。

Guangxi Cao（2014）為了研究利率和人民幣匯率對中國股市的影響，將TVP-VAR模型和TVP-P模型拓展為LTVP-VAR模型和LTVP-P模型。他選取了2005年7月22日到2012年1月13日的樣本數據，分析股票市場，利率市場和人民幣外匯市場的相關性。然后估計長期參數，檢驗LTVP-VAR模型的收斂性。接著實證分析股票市場的時變脈沖響應，長期時變均衡關系。最后他討論了移除金融時間序列的長期性的問題，分析長期反映波動依賴的趨勢。

周德才、馮婷、鄧姝姝（2015）在研究我國靈活金融狀態(tài)指數時，為打破目前的研究缺乏靈活動態(tài)性，決定構建MI-TVP-SV-VAR模型作為預測我國通貨膨脹的研究。由于2001年后我國經濟迎來新發(fā)展，因而他們選取2001年1月-2014年6月共162個樣本點的月度數據，以貨幣供應量、利率、匯率、房地產價格和股票價格等五個變量為金融狀況變量，分析這五個金融狀況變量與通貨膨脹的關系。

在進行模型估計前，他們運用ADF方法對數列的平穩(wěn)性進行檢驗，得出它們都是平穩(wěn)時間序列的結論，從而能夠用于構建模型。然后，他們運用格蘭杰因果檢驗證明五個金融狀況變量用于構建金融狀況指數的合理性。最后，使用VAR模型中的Lag OrderSelection Criteria進行檢驗，確定此MI-TVP-SV-VAR模型滯后階數。

在他們具體測算我國靈活動態(tài)金融狀況指數時，經過實證分析，得出MI-TVP-SV-VAR模型靈活動態(tài)的參數演進特征，分析通貨膨脹對五種實際變量缺口的單位沖擊脈沖響應函數值，得出五個金融變量的靈活動態(tài)權重。為得出我國靈活動態(tài)金融狀況指數與通貨膨脹的關系，他們比較FDFCI與IR的相關性圖形，檢驗FDFCI與IR的跨期相關性及領先滯后關系，研究FDFCI與IR的因果關系，檢測FDFCI與IR的預測能力，并比較分析了FDFCI對通貨膨脹解釋力度。

（六）FAVAR模型

為了更好的使用多變量、大規(guī)模數據研究變量對系統(tǒng)的沖擊，從而真實的反應變量間的動態(tài)關系，可以選擇使用Bernanke（2005）對VAR模型進行改進后提出的FAVAR模型進行相關研究分析。

喻開志，董賾文，陳翔（2015）認為匯率對經濟發(fā)展有著重要作用，因此他們通過構建基于IS-LM-BP框架的FAVAR模型，進而分析美元、日元兌人民幣匯率對中國經濟的影響以及匯率與房地產價格的關系。

根據實際情況，考慮到2005年以后中國的匯率政策有了重大改革以及匯率對經濟各方面的影響，因而選取2005年1月到2013年9月的數據作為樣本，以及包括房地產在內的五個經濟領域作為變量。經過初始變量選擇和主成分的提取并進行單位根檢驗和JJ協(xié)整檢驗，發(fā)現各變量間存在協(xié)整關系，符合平穩(wěn)性的要求。

他們運用Choleskv分解構建FAVAR模型，得出模型的平均擬合優(yōu)度，從而分析各經濟變量的脈沖響應分析，最終得出中國各經濟變量受到美元兌人民幣和日元兌人民幣匯率在結構上具有相似性，在程度上又有明顯差異的結論。而為了檢驗這個結果是否穩(wěn)健而不是隨機或不可控的，他們又采用2006-2014年的數據構建模型，得出了相似的結果，證明了數據的穩(wěn)健性。

二、基于VAR模型人民幣匯率和房地產關系的研究結果綜述

（一）房地產價格與人民幣匯率呈正相關關系

陳婕、路靜、高鵬和董紀昌（2009），朱孟楠、劉林和倪玉娟（2011），蔡彤娟和馬冠男（2016）皆通過VAR模型研究分析得出，匯率、房價以及利率存在著長期的均衡關系，人民幣匯率與我國房地產價格呈正相關關系。由于人民幣升值，吸引了境外資本流入我國，同時房地產具有高回報的特征，因此這些境外資本流向了我國的房地產市場，從而推動了我國房價的上漲，但是該現象具有滯后效應。

與此同時，李芳和李秋娟（2014），王申和陶士貴（2015）則根據VAR模型研究分別發(fā)現，滯后1到3期與滯后1期的實際房價變化對當期匯率有明顯的負向作用，簡而言之，便是實際的房價上升會帶來當期實際匯率的升值。

A Cesa-Bianchi、LF Cespedes和A Rebucci（2015）根據構建PVAR模型研究全球流動性過剩、房價與宏觀經濟時，認為在應對全球流動性沖擊，與AEs的房價相比，新興經濟體的房價似乎與資本流動更為密切相關，同時房價增長也更快更穩(wěn)定。

（二）房地產價格與人民幣匯率呈負相關關系

朱孟楠、劉林和倪玉娟（2011）使用非線性MS-VAR模型研究房地產價格和匯率間關系時，根據非線性模型的脈沖響應函數分析，發(fā)現對于實際的匯率和實際的房地產價格，在區(qū)制1的條件下，實際的匯率升值不能夠導致實際的房地產價格上漲，反而會使實際的房地產價格下降。

Guangxi Cao（2014）在研究利率和R率對中國股票市場的影響時，認為就長期而言，中國股票回報率和利率與匯率呈負相關關系，并提出中國股市對由利率市場引起的短期震蕩和由人民幣匯率市場引起的脈沖響應將持續(xù)約6天的時間，隨后反應將消失。同時，國內的李芳和李秋娟（2014）也認為在開放經濟的條件下，匯率與房地產價格之間相互促進的關系只能在短期內維持，對于長期，當匯率升值到一定程度時，短期內國際資本流出從而會導致房價下降。

三、結語

本文系統(tǒng)的整理了使用VAR模型研究人民幣匯率與房地產價格關系的相關文獻，分類綜述了國內外文獻中基于匯率與房地產價格關系課題的研究下，使用VAR模型的研究方向和思路，以及該研究方法下得出的相關結論；綜合兩大部分的內容，我們可以得出以下的結論：

對于選擇使用VAR模型研究該課題，首先需要確定該課題的具體的研究方向，例如，是結構性的研究匯率影響房地產價格的相關因素，還是時效性的研究匯率影響房地產價格的變化進程等等。確定了具體的研究方向后，便需要選擇采用的樣本數據和研究的VAR模型種類，根據獲得數據的特征以及該VAR模型種類的限制，選擇是否需要進行平穩(wěn)性檢驗或者構建平穩(wěn)序列；同時，根據研究課題的方向，確定最佳的滯后階數或者所研究的滯后期，從而成功構建VAR模型；基于各種不同的研究方向，我們還可以選擇使用Johansen協(xié)整檢驗、Granger因果檢驗、脈沖響應函數和方差分解等檢驗分析方法，研究分析基于VAR模型下，數據間的各種相關關系，在得出最終結論后，還能夠檢驗該結論的穩(wěn)健性。

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專業(yè)素質要求經濟學家堅持效率優(yōu)先的原則，不止一個經濟學者說過，自己的唯一職責是判斷怎樣的經濟手段可以提高資源配置效率，并提出相關的建議。這與社會的道義要求有萬里之遙，這個轉型期的社會要求經濟學家不僅指出什么是高效的資源配置，還要求他們在效率與公正之間作出正確選擇――經濟學家如果不愿意成為倫理專家，就可能被口水淹沒?？谒畱?zhàn)的結果是兩敗俱傷，經濟學家喪失了尊嚴與道義，而社會喪失了經濟效率的理性探討。

茅于軾是經濟學家分裂癥的典型人物

茅于軾是經濟學家分裂癥的典型人物。這位年長的經濟學家一直處于輿論的風口浪尖，他幾乎在房地產、社會保障等各個領域遭遇炮轟。不要說，不能說，一說就是錯。對此，他倒也十分坦然，達到這種境界的經濟學家不多。

從實踐角度來看，茅于軾先生是個身體力行的無可挑剔的窮人的經濟學家。1992年開始，他聯合同道中人在山西創(chuàng)辦“龍水頭村民互助基金”，以具有尤努斯鄉(xiāng)村銀行特征的小額貸款試點開始探索中國特色。2003年，他74歲時又創(chuàng)辦了北京富平家政培訓學校，以后又在北京嘗試為民工辦理小額信貸支持創(chuàng)業(yè)。就是茅于軾理論的反對派也承認，這是一個品格令人敬重的人物。正因為如此，茅于軾的“不識時務”讓人頭痛之極。

前兩年，他支持鐵路票價上漲以緩解春運壓力，支持油價上漲以緩解交通運輸壓力，貫穿2007年與2008年初是“替窮人辦事，為富人說話”的主張，而后提出“經濟適用房不應該繼續(xù)建設”和“限價房太多的確會搞亂正常的房地產業(yè)”，還贊成提高高校學費，認為在中國高校里窮人孩子的比例只占到10%～20%，通過提高學費來增加更多的助學貸款和獎學金，才是解決窮人上學問題的最好辦法，可以避免富人搭便車……不用多說，誰都知道這些言論會帶來怎樣的后果。

但他以平和的口氣繼續(xù)說，不斷地在各種場合說，這其實不是經濟學家的執(zhí)著，筆者認為這更是歷史學家式的歷史道義。

茅先生將市場化簡單化了

毫無疑問，茅于軾先生是個市場派。他這一生青壯年時期的大好時光，正值計劃經濟大行于世，經濟計劃時代的普遍貧窮成為特定歷史時期無法抹去的集體記憶創(chuàng)傷，經歷過那一代的人，大都堅定地走市場道路，避免回到普遍貧窮狀態(tài)，而這根邏輯貫穿到極致，有可能得出即便是貧富不均也好于普遍貧窮。如果市場經濟發(fā)展到貧富嚴重不均的程度，可以選擇的道路是，政府建立基本保障制度，實現基本的生活保障，最壞的選擇是政府直接插手，以實現市場公正的名義進入市場資源的配置領域，在獲取行政溢價之余，敗壞市場的基礎。

茅于軾的選擇有什么不能理解的呢？他反對限價房，主張?zhí)岣吒咝W費，邏輯是一以貫之的，限價房既不是徹底的市場化的商品房，也不是徹底的保障性住房，而是介于兩者之間的“蝙蝠”。政府在土地供應與稅費上實行一定優(yōu)惠，同時對房地產商的盈利空間進行嚴格管制，參照周邊樓盤的均價進行定價。很清楚，從市場的角度來看，限價房是一個將市場與行政混雜于一體的怪胎，決策者以為是將市場與行政的益處集于一身，而在市場派眼中，是將市場與行政之害嫁接到一起，既無益于已經混亂無比的房地產市場，也是政府推卸責任的表現。

反對限價房政策只是市場之樹上無數果實中的一粒，反對經濟適用房同樣歸因于此，主張高校學費上漲雖然體現出茅于軾先生對于高等教育市場化的觀點，與上述稍有不同，牽涉到對于貧富區(qū)隔的基本判斷，以及對于公辦教育的理解。我國的大多數高校屬于公辦高校，由政府撥款建立，教育產業(yè)化政策實行之前，基本上實行的低收費政策。茅于軾先生認為是高校低收費，是窮納稅人補貼了富人，但這一理論根基的數據調研顯然值得推敲。中國高校窮人孩子的比例只占10%～20%有什么依據？所謂窮人的標準是什么？在屢屢爆出高校學費壓垮學生家長新聞的今天，是否證明我國的高校平均收費已經是中產收入階層不可承受之重？如果提高了收費，高校將這部分經費不用于教育資源的增加，而是挪用作購新樓、買房產或者像天津某高校一樣大買股票，又該如何處置？

這就體現出市場派經濟學家的另一劣勢，即在專業(yè)上色厲內荏。如茅于軾先生基本上以供求關系理論這一招“吃”遍所有經濟難題，一切的經濟失調只要漲價或者降價，就能完成調整，市場會自動根據供需作出漲價或者降價的選擇。但他不能告訴人們，當面對中國鐵路這樣的壟斷鐵老大，當在特殊時段內需求處于剛性時期的漲價，是緩解供需還是壟斷溢價？對于自由市場的發(fā)展是有利還是有害？可以說，茅先生是將市場化簡單化了，這種臉譜式的做法，被大多數人所反對，包括許多市場派經濟學家陣營內部的人物。

經濟學家挨罵是社會過失的替罪羊

丁學良曾經指出，中國合格的經濟學家不超過5人。另一個屢屢挨罵的經濟學家張維迎則被指責為根本不具備經濟學家四個字的起碼支撐，無論從論文還是如今的主要任務，都讓他離專業(yè)經濟學家相去甚遠。在張維迎與鄒恒甫之爭爆發(fā)后，有記者曾經直言不諱地向他提出了這一問題，而張維迎也變相地認可了。

道德上的質疑因人而異，可以用清者自清的辦法來解決。當人們質疑厲以寧家族在股市上的作為讓厲以寧的股市發(fā)言失去客觀性與公正性以后，雖然有人提出了茅于軾的小額信貸試驗有任志強等企業(yè)家捐贈的資金，但這并不是什么污點，不至于被戴上“二奶學者”、“利益代言人”的帽子。但另一些經濟學家在市場與理論上的表現，確實有違起碼的社會公德。

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中圖分類號：F293.3 文獻標識碼： A文章編號：1671-1297（2008）11-178-02

一、相關研究成果簡述

關于住宅與消費，國外學者Campbell和Cocco（2005）研究英國家庭的住宅消費需求，認為：住宅是財富的一個主要組成部分，住宅價格的波動，影響居民消費需求的決定。房價上升或借款限制的放寬可能會刺激消費，增加家庭的財富。對那些傾向于攜帶消費的家庭，可預測的房價變化與消費的變化正相關。

城市居民的住宅消費是構建和諧社會最直接，也是最具影響力的要素。房地產市場的發(fā)展，帶動了居民住房消費。有關房地產市場中的住宅消費市場、房地產價格對城鎮(zhèn)居民消費的影響、房價收入比、房地產價格與社會貧富分化等熱點問題，國內學者進行了關注和探索性研究。

葉劍平、謝經榮（2005）通過分析發(fā)達的市場經濟國家的住房消費，發(fā)現，在相同的收入水平下，我國城市居民的住房支出占總消費支出的比例偏低。在我國，購買商品住房的主力群體是年齡在25～39歲的年輕人，隨著家庭收入的增加，住房消費增加，待家庭收入達到穩(wěn)定后呈下降趨勢；高收入家庭的住房收入消費比高于低收入家庭的住房收入消費比，低收入家庭的住房消費需求高于住房消費能力。

王學友（2007）認為，市場運行的基本規(guī)律是供求規(guī)律，影響住房需求的是住房消費情況，消費者的住房需求取決于住房的價格、消費者的收入、消費者對不同商品的偏好、住房相關商品的價格及消費者對未來的預期。其中，住宅價格是城市居民住房消費的主導約束力，居民家庭收入是城市居民住房消費的主要提升力，住房金融是城市居民住房消費的典型支持力。作者在研究需求方面，除了探討價格和收入兩個因素，還涉及了消費者的偏好和預期等方面，而且，適時引入房地產金融的角度，具有極大的借鑒意義。

房地產與社會公平是現今熱門話題。輿論認為：房地產價格的上漲，使處于社會貧困階層的人們買不起房子。人們在望房興嘆的同時，可能會詬病房地產的貨幣化市場化，懷念住房配給制。實際上，在住房配給時代，是更多的人們沒有房子，更多的人住在單位宿舍里，更多家庭擠在狹小的空間里。房地產市場化是經濟發(fā)展的必然要求，是真正理性化和人性化的。很多學者認為：讓城市中的每一個位居民有自己的住宅，是政府的責任和義務。這種觀點強調的是住宅的私有權，實際上，就是在發(fā)達的資本主義國家，也不是人人都擁有自己的住宅。這是違背市場規(guī)律的要求。政府的作用在于，在市場失靈時，發(fā)揮積極的作用，而不是干預市場按照客觀規(guī)律發(fā)揮資源優(yōu)化配置。本文認為：讓城市中的每一個位居民有自己的居住之處，才是政府的責任和義務。

二、住房消費滿意度

從1998年我國實行住房體制改革以來，以市場為基礎的分配方式逐漸成為消費者最主要的住房消費渠道。目前，隨著住房價格的不斷攀升，住房消費方面的支出成為越來越多城鎮(zhèn)家庭最主要的消費支出。據相關調查報告顯示，超過四分之一的受訪者對已有住房狀況不滿意，說明居民對改善住房的需求仍較大，反映未來幾年房地產市場仍然存在較大的發(fā)展空間。

（一） 消費者信心指數

消費者消費行為一般受兩個微觀因素的影響：一是購買力，即消費者收入或財富等資源約束，是客觀方面的因素；二是購買意愿，即有購買力的消費者是否愿意消費，屬于主觀方面因素。一般來講，房地產價格變化影響家庭購買力，消費者對未來可獲得收入和房地產價格預期決定消費者當期消費意愿。有關消費者住房消費購買力和購買意愿，可以采用國家統(tǒng)計局公開的指標：消費者信心指數。消費者信心指數由消費者滿意指數和消費者預期指數構成。消費者滿意指數是指消費者對當前經濟生活的評價，消費者預期指數是指消費者對未來經濟生活發(fā)生變化的預期。

通過消費者調查搜集資料，采用一定的統(tǒng)計方法計算可以得到消費者信心指數。20世紀40年代，美國密西根大學調查研究中心為了研究消費需求對經濟周期的影響，首先編制了消費者信心指數，隨后消費者信心指數開始在世界范圍內廣泛使用。對于這個指數的計算過程一般是，先對構成信心綜合指數的分指標進行標準化處理，然后再進行算術平均求得綜合指數。中國消費者信心指數每月更新一次，是中國由獨立的第三方研究機構編制的頻繁最高的消費者信心指數。指數涵蓋了房地產、耐用消費品、汽車等主要行業(yè)，并提供按照年齡、收入水平和地域劃分的詳細統(tǒng)計數據，因此，可用于量度居民住房消費的消費信心水平。

從圖示可以看出，2006年、2007年、2008年消費者信心呈現逐年下降的趨勢。消費者信心指數下降，一方面原因是由于價格快速上漲，加強了對通貨膨脹的預期，而收入在短期內具有粘性，人們對未來收入的上漲持謹慎態(tài)度，從而促使對當期消費的信心下降；另一方面，房地產跟其他的商品一樣，首先是一個產品，消費者對住房的消費可涵蓋三個方面的內容：價格、質量和售后服務。房地產、耐用消費品、汽車不同于股票，如果產品價格快速上漲，而產品質量、售后服務方面的提高，大大滯后，消費者就會對住房消費不滿意，從而導致消費者信心指數下降。

（二） 價格滿意度分析

不同收入階層的消費者，只有在滿足了吃、穿等最基本的生存需要之后，才會考慮改善住房條件。也就是說，消費者的收入先用于購買食品、服裝等日常支出后，才會考慮購買住房。不論出于什么層次的收入階層，日?；旧钪С鍪窍鄬o差別的量。因此，越是處于收入低層的家庭，滿足日常生活支出的費用在收入中所占比重越大，從而，越是收入下層的居民，其住宅價格滿意度隨著住宅價格的上升下降越迅速。

2007年7月，中國消費者協(xié)會公布了《全國12城市商品住房消費者滿意度調查》結果報告。此次調查由中國消費者協(xié)會聯合中國指數研究院，以及北京、天津、上海、重慶、大連、青島、廈門、深圳、杭州、武漢、成都、西安等12個城市消協(xié)組織，對218個普通住宅、18500個住戶開展問卷調查。報告結果顯示：收入中、下層的居民對商品住房的價格滿意度普遍較低，居民對房地產價格的接受水平集中分布在6000元以下，房價水平遠高于消費者期望。

另外，消費者對住房消費的滿意度具有主觀性，也就是說，對不同收入階層的消費者，對住房消費的滿意與否受自身主觀因素的影響。同樣的住宅產品，可能對某一個消費者是滿意的，而對另一個消費者可能是不滿意的，而且，滿意的消費者之間的滿意程度也是有差別的。顧客是否滿意以及滿意的程度，取決于他們的經濟地位、文化背景、需求、期望等，甚至受性格、情緒等非理性的因素的影響。那么，不同收入階層的消費者必然具有不同的滿意度度量尺度。根據經濟活動中的人是理性人的假設，人們只購買價格水平符合自己購買力的住宅，那么，處于同一收入階層的消費者，將具有相同的價格滿意度度量尺度。

（三） 城市新移民的住房消費

我們所說的城市新移民，是指城市里各種各樣的新農民居民。隨著我省城市化進程的加快，一些經濟發(fā)展的大城市，由于大城市的聚集作用，將會聚集大量的新移民，其他城鎮(zhèn)也將有大量的新移民出現。他們不論現在是戶籍人口還是暫住人口，都將是未來房地產市場的主力消費群體。但是，由于多數移民處于收入階層下下層，無論是支付能力和還貸能力都很低。從而使大量的購房需要成為虛無的有效需求。

使城市新移民的購房需要成為有效需求，一方面有賴于他們自身收入水平的提高。收入水平的提高依賴較長期的經濟和社會發(fā)展和社會保障制度的完善。另一方面，可以加快發(fā)展經濟適用房、廉租房、住房二級市場、租賃市場。如果有大量經濟適用房、廉租房、二手房進入流通環(huán)節(jié)，加上房屋租賃市場，將緩解目前城市新移民的住房困境。另外，制定適于城市新移民的住房消費信貸政策。如利息減免、補貼等。最后，鼓勵房地產企業(yè)進入對城市新移民的住房供給。對給收入下下層的城市新移民提供住房供給的房地產企業(yè)，給予相應的財稅優(yōu)惠政策。實際上，只有房地產開發(fā)企業(yè)，能夠從社會價值的角度進行產品開發(fā)，樓盤運作、景觀設計、建筑創(chuàng)新，才能激活大量沉寂的需求，促進企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

房地產行業(yè)的發(fā)展直接影響到國民經濟的其他關聯行業(yè)，對一國的國民經濟產生重要影響，合理的房地產價格是保證房地產行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展的重要條件。房地產價格變化應該與各收入階層人們的收入相匹配，尤其應注重比重最大的收入下層人們的需要，否則，不僅會危害房地產的可持續(xù)發(fā)展，而且有可能產生許多社會問題。

參考文獻

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中圖分類號：G642.0 文獻標志碼：A 文章編號：1674-9324（2015）03-0137-02

1956年，我國的土地資源管理專業(yè)創(chuàng)辦于東北農學院[1]，目前全國將近90所普通高等院校開設了該專業(yè)。重慶工商大學土地資源管理專業(yè)從2009年秋季開始正式招生，目前該專業(yè)共有在校本科學生300多人。近5年來，根據我?！百|量立校、人才強校、特色興校”的辦學理念，多次對人才培養(yǎng)方案進行了修改和完善，明確了該專業(yè)的發(fā)展定位、建設目標和各項建設措施，并積極開展土地資源管理專業(yè)本科教學改革與創(chuàng)新研究。但是，在教學過程中，由于受到專業(yè)起步晚、硬件設施落后和師資結構不合理等因素的限制，學生實踐創(chuàng)新能力培養(yǎng)水平還有待提高[2]。因此，本文結合我校土地資源管理專業(yè)本科教學的現狀和學科發(fā)展趨勢，分析該專業(yè)本科人才培養(yǎng)存在的問題，探究財經類院校土地資源管理專業(yè)本科人才培養(yǎng)的優(yōu)勢和特色，以學生實踐創(chuàng)新能力為培養(yǎng)目標，改革和完善專業(yè)人才培養(yǎng)方案。

一、土地資源管理專業(yè)本科人才培養(yǎng)現狀

土地資源管理專業(yè)人才培養(yǎng)方案是根據《普通高等學校本科專業(yè)目錄和專業(yè)介紹》中對專業(yè)培養(yǎng)目標、培養(yǎng)要求、主干學科、核心課程及主要實踐環(huán)節(jié)的要求，以及《國家中長期教育改革和發(fā)展規(guī)劃綱要（2010―2020）》、《教育部關于全面提高高等教育質量的若干意見》、《重慶工商大學關于“十二五”期間“本科教學質量與教學改革工程”的實施意見》等文件精神，結合我校實際和轉型升位目標的要求制定的。該方案是指導土地資源管理專業(yè)理論與實踐教學活動的規(guī)范性文件，它體現了社會發(fā)展對土地資源管理專業(yè)本科人才培養(yǎng)的基本要求，包括專業(yè)總體培養(yǎng)目標與培養(yǎng)規(guī)格、培養(yǎng)途徑與手段、學制學分與授予學位、主干學科與主要課程、課程結構與學分及學時分配、專業(yè)課程流程圖、課程設置與教學計劃、集中實踐性教學環(huán)節(jié)安排表等。在2011年制定的人才培養(yǎng)方案基礎上，2014年進行了修訂和完善，其中公共基礎課（通識基礎課）53.5學分、通識核心課與通識選修課10學分、學科基礎課2分、專業(yè)核心課21學分、專業(yè)選修課32.5學分和集中實踐教學環(huán)節(jié)24學分。學科基礎課包括地學基礎、土地資源學、土地法學、土地經濟學等，以及有財經類特色的管理學、西方經濟學、公共政策學等課程。在2014年土地資源管理專業(yè)本科人才培養(yǎng)方案中，面向社會人才需求，進一步突出了方法手段課群，強化實驗實踐教學環(huán)節(jié)，提升學生分析問題、解決問題的動手能力，與就業(yè)市場形成對接。

二、土地資源管理專業(yè)本科人才培養(yǎng)存在的問題

為適應我校轉型升位的要求，學校和各級部門對土地資源管理專業(yè)建設給予了一定的支持，引進和培養(yǎng)了一批具有博士學位、高職稱的教師隊伍，同時加大了對專業(yè)實驗實踐教學的投入力度，依托我校經濟管理實驗中心建設了一批現代化的專業(yè)實驗室，使得人才培養(yǎng)方案得以順利實施。但是，根據我國高等教育創(chuàng)新人才培養(yǎng)和社會發(fā)展對土地資源管理實踐能力的新要求，學生創(chuàng)新實踐能力培養(yǎng)還有待進一步提高。具體來說，主要存在以下問題。

1.教師年齡結構不合理，缺乏高層次的教師梯隊。學院土地資源管理專業(yè)現有教師21人，其中教授4人，副教授9人，講師7人，正高級職稱占的比重較少，并且以中青年教師為主，特別需要通過培訓和繼續(xù)教育提高青年教師的專業(yè)水平和業(yè)務能力。

2.專業(yè)定位模糊，不利于學生實踐創(chuàng)新能力的培養(yǎng)。我校是以經濟管理學科為特色的財經類高校，學科建設以經濟管理專業(yè)為主，這導致土地資源管理專業(yè)只注重管理型人才的培養(yǎng)，學生的實踐創(chuàng)新能力較差。但是，隨著空間信息技術的不斷發(fā)展，現在的人才培養(yǎng)模式難以滿足土地資源管理相關工作對技術能力不斷提高的需求。

3.實驗設施和條件還不能滿足專業(yè)學生實踐創(chuàng)新能力培養(yǎng)的新需求。我校實驗實踐教學統(tǒng)一歸口到經濟管理實驗教學中心，下設經濟學、管理學和創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)等分中心，其中專門針對學院的土地資源管理和人文地理與城鄉(xiāng)規(guī)劃專業(yè)創(chuàng)設“3S與區(qū)域綜合規(guī)劃實訓”實驗平臺。由于缺乏土地資源管理專業(yè)實驗室，實驗室的設施和條件只能滿足本專業(yè)基本實驗要求，對于一些專業(yè)性強的特色實驗則難以滿足教學使用需求。

三、土地資源管理專業(yè)本科人才培養(yǎng)的優(yōu)勢和特色

“特色興?！笔俏倚５霓k學理念，在人才培養(yǎng)方案修訂過程中，將學校經濟管理學科特色與專業(yè)實踐創(chuàng)新能力培養(yǎng)結合起來，形成了土地資源管理本科人才培養(yǎng)自身的優(yōu)勢和特色。

1.具有財經類院校多學科協(xié)同發(fā)展的學科背景。我校是一所經濟學、管理學、工學、理學等多學科協(xié)調發(fā)展的，具有鮮明財經特色的綜合性大學。土地資源管理專業(yè)則兼有管理學和理工知識交叉特點，強調專業(yè)與學校優(yōu)勢學科之間的交流和滲透，加強理論基礎知識的整合，使學生具備良好的發(fā)現和解決科學技術問題能力，培養(yǎng)適應多種就業(yè)需求的厚基礎和寬口徑型人才。

2.本專業(yè)依托土地科學、管理學和空間信息技術的學科背景，以城市土地利用、房地產開發(fā)與經營和土地信息技術為方向，教學和科研主要涉及土地利用規(guī)劃、土地整理、不動產評估、房地產策劃營銷、土地信息系統(tǒng)建設等領域，在重慶市相關領域中具有較大影響力。特別是注重現代空間信息技術和計算機分析技術的培養(yǎng)，學生在土地資源調查、地籍信息化管理、土地計算機輔助制圖等方面具有明顯的技術優(yōu)勢。

3.本專業(yè)注重學生綜合素質和實踐創(chuàng)新能力的培養(yǎng)，長期為地方政府有關職能部門和企業(yè)提供決策咨詢和技術支持，畢業(yè)生在土地調查與評價、土地開發(fā)、房地產開發(fā)經營、土地信息系統(tǒng)等領域具有熟練專業(yè)技術能力和創(chuàng)新能力。通過強化“3S”技術和土地信息系統(tǒng)技術，形成“理論-技術-應用”一體化的實驗實踐教學體系，進而全面培養(yǎng)學生的實踐創(chuàng)新能力。

四、以學生實踐創(chuàng)新能力培養(yǎng)為目標，改革和完善人才培養(yǎng)方案

1.以土地資源管理社會人才需求為導向，明確專業(yè)人才培養(yǎng)目標及其基本要求。根據教育部《普通高等學校本科專業(yè)目錄》的要求，結合我校的專業(yè)特點，明確專業(yè)人才培養(yǎng)目標是：培養(yǎng)具有管理學、土地科學、經濟學、房地產經營方面的基本理論，具有計算機應用、遙感測量、規(guī)劃、設計分析等基本技能，熟悉土地評價、規(guī)劃、管理和房地產經營及政策法規(guī)，在土地調查評價、土地開發(fā)與整理、不動產評估、城鄉(xiāng)土地利用規(guī)劃、土地設計與景觀規(guī)劃、產業(yè)用地組織等領域從事教學、科研以及管理的高素質應用型和復合型高級專門人才。在此基礎上，明確人才培養(yǎng)的基本要求是：具有管理學、經濟學、地理學和土地科學的基礎理論知識；掌握土地開發(fā)利用、規(guī)劃設計、調查評價、管制管理的原理方法；具有地籍測量、遙感判讀、土地資源與土地利用調查、土地規(guī)劃評價、土地信息系統(tǒng)建立與管理等實際操作技能；熟悉國家有關土地利用與管理方針、政策和法規(guī)；了解國內外土地利用與規(guī)劃管理的發(fā)展動態(tài)和研究前沿。

2.依托學院與地方共建實踐創(chuàng)新基地，探索應用型、創(chuàng)新型人才培養(yǎng)新模式。一是加強多學科知識的交叉融合。通過多學科的交叉滲透，使學生具備良好的發(fā)現和解決科學技術問題能力，培養(yǎng)適應多種就業(yè)需求的厚基礎和寬口徑型人才；二是強化實驗實踐教學環(huán)節(jié)。要求學生掌握計算機分析基本技能和以“3S”技術和土地信息系統(tǒng)管理技術為代表的現代空間信息技術，培養(yǎng)在土地資源調查、地籍管理、土地制圖等方面具有實際操作能力的應用型人才；三是堅持“厚基礎、寬口徑、重創(chuàng)新、暢個性”的人才培養(yǎng)理念。采用啟發(fā)式教學，倡導學生自學，參與互動。開設課題研究型課程，結合課程實驗、專業(yè)實習和科研項目等各種社會實踐活動，培養(yǎng)學生對土地資源管理現實問題的觀察、分析、解決能力。

3.結合土地資源管理社會人才需求和我校以經濟管理為特色的學科背景，改革和完善專業(yè)課程體系。2009年以來，在我校加大本科教學改革和“轉型升位”的背景下，學院根據專業(yè)特點和學科發(fā)展趨勢，不斷調整和完善課程群分工與內在聯系，分成通識教育和專業(yè)教育兩大模塊，專業(yè)教育模塊進一步分為學科基礎課、專業(yè)核心課、專業(yè)選修課三個層次，形成邏輯關系清晰、模塊功能明確、課程群關聯協(xié)同的土地資源管理專業(yè)課程體系。同時，注重“知識-能力-素質”三位一體和“理論―技術―應用”關聯互補，課程設置既有管理學、西方經濟學、公共政策學等公共管理類課程，又包括土地信息系統(tǒng)、建設工程與投資概算等理工類課程。突出課程實用性和學生自主選擇性，將專業(yè)選修課分為專業(yè)方法手段、城市土地開發(fā)經營和實務與應用三類課程群。此外，學院十分重視實驗實踐教學環(huán)節(jié)，開設了土地利用調查與評價、地理信息系統(tǒng)、遙感、地圖與測量等多門實驗課程，強化實踐能力訓練，注重綜合素質提高，建立由基礎驗證實驗、綜合設計實驗和研究創(chuàng)新實驗組成的，“課內―課外、校內―校外、教學―科研”一體化的開放式實踐教學體系。結合社會目前廣泛開展的實際工作，有針對性地開設土地定級估價、土地集約利用、土地整治與環(huán)境修復、土地利用環(huán)境影響評價等課程。聘請政府、科研院所、公司企業(yè)有豐富實踐經驗的專家來講授“房地產策劃與市場營銷”、“土地管理案例與實務”等課程。結合三峽庫區(qū)后續(xù)工作，開設“三峽庫區(qū)土地利用與生態(tài)保育”地區(qū)特色課程。